湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初5981号原告：武汉泰岳金宏商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路93号1层2-2号。法定代表人：罗小志，系公司总经理。委托诉讼代理人：许磊、许跃利,均系湖北卓创德赛律师事务所律师（特别授权）。被告：邱某，男，1986年1月10日生，汉族，住湖北省红安县,原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司（以下简称泰岳金宏公司）与被告邱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告泰岳金宏公司的委托诉讼代理人许磊、被告邱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰岳金宏公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商业租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金134905元（2020年3月19日至2020年8月18日）；3、判令被告腾退案涉房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月19日，原告（签订合同时名称为武汉泰岳资产管理有限公司，现更名为武汉泰岳金宏商业管理有限公司）与被告签订《商业租赁合同》，约定原告将自己经营管理的位于武汉市硚口区古田二路61号古田艺术品商城A栋2层14、15号商用房屋出租给被告使用，房屋面积为128.48平方米，租赁期限为2018年3月19日至2023年3月18日，免租期为2018年3月19日至2018年6月18日。租金按季度支付，其中2020年3月19日起至2021年3月18日的租金为每月26981元；第一次租金支付时间为合同签订之日，第二次租金支付时间为第一次租金到期日前十天内，以此类推。合同第十五条约定：“甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间解除合同，合法提前收回上述商用房屋或其任何部分：……（2）乙方拖欠甲方任何一项应付费用超过三十日的（无论是否正式追索）。”合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用，但被告自2020年3月19日起拖欠租金至2020年8月18日，累计拖欠租金134905元。鉴于被告持续拖欠租金的情形，原告于2020年6月10日、2020年8月20日两次通知被告支付拖欠的租金、解除租赁合同并腾退房屋，但被告置若罔闻。原告认为被告行为已严重侵犯原告合法权益，原告遂起诉来院，提出如前诉请。被告邱某辩称，2020年3月19日至2020年8月18日的租金被告确实没有缴纳。武汉解封后，被告通过微信联系原告沟通租金事宜，但一直未果。被告确实看到原告于2020年6月张贴在房屋大门的腾退通知，但没有收到8月份的腾退通知书。被告按合同约定向原告缴纳了押金77088元，押金可以冲抵三个月的租金。且疫情期间的租金，原告应给予被告减免两个月，但原告实际未予以减免。故原告给予被告减免两个月租金及押金冲抵三个月租金后，双方实际两不相欠。所以，被告不同意向原告支付任何租金，同意解除合同及腾退房屋。本院经审理查明如下事实：坐落于武汉市硚口区解放大道61号古田艺术品商城1、2栋/单元2层（14）商号（建筑面积61.71平方米）、（15）商号（建筑面积66.77平方米）两套房屋均系武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司所有。该公司与武汉泰岳资产管理有限公司（2019年4月22日后名称变更为武汉泰岳金宏商业管理有限公司，即原告）签订《授权委托书》，委托原告对上述房屋在内的“嬉空间·古田艺术品商城”项目进行统一经营管理，委托期限为2017年6月15日起至2026年6月14日止。2018年3月19日，原告（甲方）与邱某（乙方）就上述房屋的租赁事宜签订《商业租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市硚口区古田二路61号的古田艺术品商城A栋2层14、15号商用房屋、建筑面积约128.48平方米提供给乙方经营艺能培训行业；租赁期限5年，即从2018年3月19日到2023年3月18日止，免租装修期从2018年3月19日到2018年6月18日止，共计91天；租金支付标准为：第一个租赁年度，即从2018年3月19日起至2019年3月18日止，每月租金200元/㎡，合计25696元；……第三个租赁年度2020年3月19日起至2021年3月18日止，每月租金210元/㎡，合计为26981元……；按季度支付租金，第一次租金的支付时间为合同签订之日，第二次租金的支付时间为第一次租金到期日前十天内，以此类推。……合同第四条约定：“1.为确保乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同时，乙方应向甲方支付三个月租金数额的履约保证金，即人民币77088元……。2.上述保证金不能作为乙方违约的免责或冲抵条款，乙方未按时履行相关义务的，经甲方通知后乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方且甲方有权解除合同。……”合同第十三条约定：“1.因任何原因导致本合同终止后10日内，乙方应将商用房屋交还给甲方，甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修，或者要求乙方将商用房屋恢复至接收商用房屋的状态（正常使用及时间因素的损耗除外）。2.乙方在前述期限交付商用房屋前应付清所有应付甲方、物业管理公司款项（含租金、物业管理费、管理服务费、违约金、损害赔偿、罚款等）。……”合同第十五条约定：“……3.租赁期内，在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行本合同的任何条款及条件而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方从乙方按照本合同第四条规定所支付的保证金中扣减因乙方上述违反、不遵守、不履行等违约行为而蒙受的所有损失及损害的权利下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间解除本合同，合法地提前收回上述商用房屋或其任何部分，本合同在甲方书面通知发出之日立即自行终止。在此情况下，乙方按照本条第4款约定承担违约责任，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：……（2）乙方拖欠甲方任何一项应付费用超过三十日的（无论是否正式追索）；……4.当发生本合同第十五条第3点所述情况时，乙方已经支付保证金等已付款项甲方不予退还，乙方除应向甲方支付本补充条款项下乙方应付未付的欠款外，乙方还应向甲方支付相当于本合同三个月租金为违约金，并按本合同第十三条履行本合同所涉租赁场所交还责任及相关赔偿责任。……”合同第十六条约定：“如由于地震、台风、水灾、火灾自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件造成一方或双方无法履行合同的，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。但一方迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告经营使用，被告依约向原告缴纳保证金77088元，并支付租金至2020年3月18日，此后租金分文未付。2020年4月，被告以经营不善为由，向原告提出解除商业租赁合同，双方协商未果。2020年6月10日，原告在案涉房屋大门张贴《腾退通知》，通知被告于2020年6月15日完成物业费、（2019年3月19日至2020年5月1日）期间共16983元的清缴工作，并于当日完成店铺腾退。2020年7月底，被告看到张贴在案涉房屋大门的腾退通知，但未向原告缴纳欠缴的租金及腾退房屋。原告遂于2020年8月20日再次在案涉房屋大门张贴《腾退通知书》，内容为：“截止2020年8月20日，被告已欠房租151天，欠费130086.8元（包含租金、物业费），按合同第三条第二小条中第二项，被告租金欠缴达15日，原告有权解除商业租赁合同，同时原告多次下达腾退通知书被告依旧未执行，现通知被告于2020年8月24日前完成店铺腾退及租金、物业费、水电费等相关费用清缴工作，若延期或占有商铺不搬离，原告将追缴由此产生的租金、物业费、水电费、违约金等费用，原告有采取必要的强制措施或走法律程序的权益，由此产生的一切后果由被告承担。”同日，原告用铁锁锁住案涉房屋大门。后被告仍未缴纳欠付的租金及腾退房屋，原告遂于2020年9月起诉来院，提出如前诉请。本院认为，原、被告签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。原告依约将案涉房屋交付被告经营使用，被告应依约向原告缴纳租赁期间的租金。被告自2020年3月19日开始欠租，原告有权要求被告支付欠缴的租金。截止起诉之日，被告拖欠租金超过5个月，根据合同第十五条“……甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间解除本合同，合法地提前收回上述商用房屋或其任何部分，本合同在甲方书面通知发出之日立即自行终止。……（2）乙方拖欠甲方任何一项应付费用超过三十日的（无论是否正式追索）……”之约定，原告有权行使合同解除权，现被告亦同意解除合同，故本院对原告主张解除《商业租赁合同》的请求予以支持。又根据合同第十三条“因任何原因导致本合同终止后10日内，乙方应将商用房屋交还给甲方……”之约定，合同解除后，被告应将案涉房屋交还给原告，故原告主张被告腾退案涉房屋符合双方约定，本院予以支持。现原告主张被告支付2020年3月19日至2020年8月18日共计五个月的租金134905元；被告则辩称疫情期间原告应给予被告两个月的租金减免，被告缴纳的保证金77088元冲抵三个月的租金后，双方互不相欠；本院认为，2020年1月23日本市因发生疫情而封城，被告承租案涉房屋用于从事艺能培训行业，该行业系人与人之间面对面互动和学习的服务型行业，疫情防控措施导致被告无法正常开展培训服务，被告至今也未能正常营业。而疫情系不可抗力因素，导致被告的营业收入明显减少，考虑到案涉房屋不属于国有房屋，故本院从公平原则出发，酌情确定被告向原告缴纳2020年3月19日至2020年8月18日的租金80943元。关于保证金77088元是否退还？保证金系原、被告双方为担保商业租赁合同的正常履行，由原告向被告收取的履约费用。双方在合同第十五条明确约定，被告欠付租金达十五天以上的，原告有权解除合同，且保证金不予退还。现原告以被告违约为由拒绝退还保证金；被告则认为系疫情造成被告经营困难，被告并非故意违约，故要求原告退还全部保证金；本院认为，我国法律规定的违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，本市今年突发的疫情造成被告营业收入明显减少，被告至今未开展正常经营活动，其并非恶意拖欠原告的租金，疫情系不可抗力因素，但疫情距今已经过去大半年，被告欠缴五个月租金的行为构成违约，故本院以被告违约给原告造成的损失作为考量基础，兼顾被告过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定原告没收保证金26000元作为违约金，剩余保证金51088元应予以退还。保证金51088元冲抵被告应缴纳的部分租金后，被告还应向原告缴纳租金29855元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司与被告邱某于2018年3月19日签订的《商业租赁合同》；二、被告邱某于本判决生效之日起十日内，从武汉市硚口区解放大道61号古田艺术品商城1、2栋/单元2层（14）商号（建筑面积61.71平方米）、（15）商号（建筑面积66.77平方米）房屋腾退；逾期未腾退，则按每月26981元的标准向原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司支付房屋占用费至实际腾退之日止；三、被告邱某于本判决生效之日起十日内，向原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司支付租金29855元；四、驳回原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1499元，由原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司已负担1200元，由被告邱某负担299元（原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司已预交），被告邱某在履行上述债务时，将该款一并支付给原告武汉泰岳金宏商业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄斌二〇二〇年十二月十五日法官助理邱艳红书记员郑晟