广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1457号 原告（反诉被告）：李振华，男，1975年3月14日出生，汉族，住广西临桂县。 委托代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：灵川县弘大房地产开发有限责任公司。住所：桂林市灵川县龙头岭开发区平安巷39号。统一社会信用代码：914503230635669257。 法定代表人：龙强。 委托代理人：赵霞，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托代理人：李金鑫，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）李振华诉被告（反诉原告）灵川县弘大房地产开发有限责任公司（以下简称“弘大公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振华及委托代理人冯波，被告弘大公司的委托代理人赵霞、李金鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告李振华与被告弘大公司于2017年8月1日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于灵川县，约定在2017年12月31日前交房，原告按合同约定支付了首付房款160970元，但因被告被法院列入黑名单，原告无法按合同办理按揭贷款。且被告至今未按合同约定时间交房。原告认为，被告应按双方合同中约定的逾期交房按每日万 2 分之四的违约金赔偿原告，且双方合同附件四《合同补充协议》第七条第2款约定项目规划区内所有广告权益归被告享有的约定事项违反国家强制性法律法规。故诉至法院，请求判决：1、确认被告违约；2、确认原告与被告于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第七条第2款无效；3、被告支付原告违约金（暂计至2020年4月15日为53828.37元，按160970元为基数，按每日万分之四计算至被告交付房屋止）；4、诉讼费及相关费用由被告负担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）商品房买卖合同，证明双方已签订了合同，被告违约；（2）收据、税收完税证明复印件，证明原告已履行了合同义务；（3）2017年7月31日还款清偿协议，证明原告在签订合同之前已经付清房款；（4）银行流水清单，证明2017年10月17日黄蕾将款项转给原告李振华，李振华将这笔款转给弘大公司，证明原告在签订合同之前已经付清房款；（5）西乡塘区人民法院2份限制令，证明被告的原因导致原告没法办理房屋贷款，原告享有不安抗辩权。 被告弘大公司辩称：被告存在逾期交房的事实，但双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第3款约定：“买受人选择贷款方式支付房价款，但买受人存在未偿还到期按揭贷款等情形的，该商品房交付日期相应顺延至还清到期按揭贷款（或代偿款项）之次日起7日内，且出卖人不承担违约责任。”原告在签订了上述合同后，选择了以贷款方式支付房价款，但因其自身原因未能办理贷款，仅支付首付款，剩余房价款至今未支付，故根据上述协议约定，被告在原告付清涉案房价款前，可拒绝交房，且无需承担违约责任；2、双方签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第七条第2款未违反法律强制性规定，该协议作为《商品房买卖合同》的补充协议，系双方协商一致的真实意思表示，不存在无效的情形。 被告为其辩称在举证期限内提供的证据有：（1）《付款凭证》及收据，证明原告于2017年10月17日支付了房价款的首付160970元；（2）被告与案外人王铁锤签订的合同编号为1701003422的《商品房买卖合同》、中国建设银行客户专用回单，证明与本案同时期向被告购买商铺的客户王铁锤成功办理了银行按揭贷款，由此可证明原告不能办理银行按揭贷款并非被告的原因；（3）《委托代理 3 合同》、发票，证明被告因本案支付了律师费20452元；（4）2020年9月8日现场视频6段、照片1张，证明原告实际占用涉案商铺及其他同期购买的商铺。 被告（反诉原告）弘大公司提起反诉称：2017年8月1日，反诉被告李振华向反诉原告购买了其开发的位于灵川县，双方签订了编号为1701017672的《商品房买卖合同》，约定：商铺总价款为319970元，付款方式为贷款按揭，买受人于2017年8月1日付清160970元，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款1%支付违约金。同日，双方签订了《合同补充协议》，约定：买受人选择首付加银行贷款支付方式的，签约之日支付房屋总价款的50%，其余房价款于60日内以贷款方式支付至出卖人账户，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即60日）届满之日起10日内付清房款。因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现债权的费用。反诉被告于2017年10月17日支付了首付款后，因自身原因未能办理贷款，也未按约定支付剩余房款，且从2019年9月开始一直实际占有使用涉案商铺。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担违约责任，且反诉被告应向反诉原告支付占用铺面期间的使用费，故向法院提出反诉，请求判决：1、解除反诉原告与反诉被告签订的编号为1701017672的《商品房买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金1590元；3、反诉被告腾空“弘大花江荟谷”Ａ地块10幢1单元1层1-1-32号商铺，将该商铺交还反诉原告，并支付商铺占用期间的使用费（暂计至2020年6月使用费为68000元，后续占用费从2020年7月起按6800元／月计算至实际腾空交换之日止）；4、反诉被告支付反诉原告律师代理费20452元；5、诉讼费由反诉被告承担。 反诉原告为其反诉在举证期限内提供的证据与其在本诉中的提交的证据一致。 原告（反诉被告）辩称：1、关于付款时间方面，根本不存在反诉被告延迟付 4 款问题，本案合同实际是以物抵债合同，反诉原告在2017年10月17日出具的收据并不是付款时间，根据双方在2017年7月31日签订的还款协议，实际上反诉被告在此时间之前就已经付清了合同约定的房款；2、双方并没有交付商铺，反诉被告并没有占用涉案商铺，是因为反诉原告迟迟不交房，周围的商家便将他们的货物放在涉案商铺内，该行为与反诉被告无关，反诉原告也没有证据证明反诉被告占用了涉案商铺；3、因反诉原告的原因，其已被列入了失信被执行人名单，故当时双方去银行办理贷款的时候是无法办理的，且反诉被告是在2019年3月13日发现的南宁市西乡塘区人民法院对反诉原告发布的限制消费令，故反诉被告是有权行使抗辩权的。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）为其辩称提供的证据与其在本诉中的提交的证据一致。 经开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据（1）、（2）中的收据、（4）、（5）的真实性无异议，但证明内容有异议，认为原告证据（2）中的税收完税证明是复印件故不予认可，对原告证据（3）的真实性未予以质证；原告对被告提供的证据（1）的真实性无异议但对证明目的有异议，对被告证据（2）的关联性有异议，对被告证据（3）、（4）的三性不予认可。 本院认为，对双方无异议的证据，本院予以确认，作为本案定案依据，对双方有异议的证据及证据间相互印证的事实，本院将结合双方庭审陈述予以认定。 根据全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年7月31日，弘大公司（甲方）与李振华（丁方）、案外人何红卫（乙方）、案外人黄蕾（丙方）四方签订《还款清偿协议》，协议约定，同意以弘大公司（甲方）开发建设的“弘大·花江荟谷”13间商铺清偿弘大公司（甲方）、何红卫（乙方）、黄蕾（丙方）方所欠李振华（丁方）借款和欠款，但丁方李振华应补足购房款差额676920元。 2017年8月1日，李振华与弘大公司签订编号为1701017672的《商品房买卖合同》一份，合同约定李振华购买弘大公司开发的位于灵川县，总房款为319970元，付款方式为于2017年8月1日付清首付款的50%（¥160970元），余下贷款金额的50%（¥159000元）在合同签订2 5 0日内办理完银行贷款手续。合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四违约金。”交房时间为2017年12月31日前，合同第九条第1款第（2）项约定：“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。” 当日，双方签订《附件四：合同补充协议》一份，该补充协议第一条第1款第（1）项约定：“买受人选择首付+银行贷款支付方式：买受人于签约之日按该商品房价款总金额的50%即人民币壹拾陆万零玖佰柒拾元整支付首付款（含订金），其余房价款于60日内以贷款方式支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即60日）届满之日起10日内付清房款。”第四条第3款约定：“买受人选择贷款方式支付房价款，但买受人存在未偿还到期按揭贷款等情形的，该商品房交付日期相应顺延至还清到期按揭贷款（或代偿款项）之次日起7日内，且出卖人不承担违约责任。”第七条第2款约定：“该商品房所在项目规划区所有的广告权益归出卖人享有。”第十条第2款约定：“因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用。” 上述合同签订后，李振华将首付款支付给弘大公司，于2017年9月1日向相关税务部门办理了所购铺面的契税及印花税，弘大公司于2017年10月17日出具 6 收到李振华所支付的160970元首付款收据一张。 另查明，南宁市西乡塘区人民法院于2019年3月13日作出（2019）桂0107执327号《限制消费令》、于2020年7月6日作出（2020）桂0107执恢721号《限制消费令》，均对弘大公司采取限制消费措施，限制弘大公司及法定代表人龙强不得实施高消费及非生活和工作必需的消费行为。 再查明，李振华未在约定时间内办理银行贷款手续，亦未将在约定时间将其余房价款付清；弘大公司未在约定时间按时交房。双方均认为是对方违约，致使合同无法履行，故双方均诉至法院，请求支持其诉讼请求。庭审中，李振华明确表示愿意继续履行《商品房买卖合同》，按合同约定交清剩余房款，但弘大公司应具备交房条件。2020年9月15日，弘大公司出具《情况说明》，证实涉案商铺尚未进行五方验收。 本院认为，本诉中，原告（反诉被告）李振华与被告（反诉原告）弘大公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方必须共同遵守全面履行。现李振华依照合同约定已支付160970元首付款，应按合同约定将余下贷款金额的50%（¥159000元）在合同签订20日内办理完银行贷款手续，后李振华未能办理相关银行贷款手续并获得贷款，根据双方补充协议约定，李振华未能获得贷款或未能足额获得贷款的情况下，应于贷款付款期限（即60日）届满之日起10日内付清房款。但直至庭审时，李振华仍未将余下的50%房款付清，致使弘大公司未收到全部购房款。李振华主张未能办理相关银行贷款手续并获得贷款的原因是弘大公司被人民法院采取了限制消费措施，但未提供证据证实开发商被人民法院采取了限制消费措施会直接导致买受人不能办理申请贷款手续，且双方协议明确约定“未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即60日）届满之日起10日内付清房款。”，故李振华主张弘大公司违约并要求承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第2款是否有效问题，本院认为，建筑物区分所有权中小区的公共部位属于业主共有，由小区业主共同管 7 理，利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后，属于业主共有，开发商的该规定以格式条款排斥业主主要权利，违反《物权法》关于建筑物区分所有权中业主共有权的规定，应认定为无效。 反诉中，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）李振华逾期支付房价款，故应解除合同，并要求反诉被告按合同约定支付违约金、商铺占用费、律师代理费。本院认为，李振华已支付房款的50%，剩余50%款项未按合同约定支付，确实已构成违约，但弘大公司亦未按合同约定时间交付商铺，在李振华未按合同约定交付剩余房款后至合同约定的交房时间，弘大公司并未向被告催索此款并行使单方解除合同的权利。在弘大公司亦未按合同约定时间交房后，李振华已享有不安抗辩权，弘大公司丧失单方解除合同的权利。李振华已支付160970元首付款，投入较多，已履行大部分合同约定义务，且时隔至今已有三年，商铺价格有所变化，如解除合同将不利于保护交易稳定，庭审中，李振华明确表示愿意交清房款，故不宜解除合同。但李振华未按合同约定按时交纳剩余50%购房款，确属违约行为，依法应承担违约责任，弘大公司主张违约金按未付金额的1%，即1590元（159000元×1%）支付，符合法律规定，本院予以支持。关于律师代理费方面，参照《广西壮族自治区律师服务收费标准》及双方的责任分配，本院酌情确定由李振华承担律师代理费10226元。关于腾空商铺及支付商铺占用费，弘大公司未提供证据证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《 中华人民共和国民事诉讼法 》第 六十四条 之规定，判决如下： 一、原告李振华与被告灵川县弘大房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第2款无效； 二、反诉被告李振华在反诉原告灵川县弘大房地产开发有限责任公司具备交房条件之日支付其房款159000元及逾期付款违约金1590元； 三、反诉被告李振华赔偿反诉原告灵川县弘大房地产开发有限责任公司为本案支付的律师代理费10226元； 四、驳回原告李振华的其他诉讼请求； 8 五、驳回反诉原告灵川县弘大房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费1246元，由原告李振华承担；反诉案件受理费4163元，由反诉被告李振华承担2081.5元，由反诉原告灵川县弘大房地产开发有限责任公司承担2081.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（本诉部分：1246元、反诉部分：4163元）［收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  易升龙 审 判 员  吕桂华 人民陪审员  李艳梅 二〇二〇年十二月五日 法 官 助 理 刘文成 书记员汤小英