广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初22151号原告：陈绥，女，1987年10月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：刘中杰，男，1981年10月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：魏少庆，男，1971年4月6日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，被告：朱惠珍，女，1971年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，两被告共同委托诉讼代理人：郭宝年，广东高睿律师事务所律师。原告陈绥、刘中杰与被告魏少庆、朱惠珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王丽美独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈绥、刘中杰的共同委托诉讼代理人姚丽芸，被告魏少庆、朱惠珍及其共同委托诉讼代理人郭宝年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈绥、刘中杰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》以及《补充协议》；2.判令被告双倍返还原告定金200000元；3.判令被告支付违约金410000元；4.判令被告赔偿原告已支付的中介代理费20000元；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告返还原告已支付的购房款定金100000元。事实与理由：原告与被告经第三方广州安吉房地产代理有限公司撮合，就买卖位于广州市白云区黄庄南路蓝庭街11号101房事宜签订《房屋买卖合同》。合同约定：1.案涉房屋售价4100000元；2.买方（原告）签约当天支付定金100000元；3.卖方（被告）收到定金后7日内向抵押银行申请提前偿还贷款；4.违约方按合同成交价10%向守约方支付违约金；5.违约方赔偿守约方已支付的中介代理费。合同签订后，原告已按约支付了定金10万元，但原告并未按照约定于收到定金后于7日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续。被告隐瞒涉案房屋存在多重抵押的事实，后几经催促，被告才公开涉案房屋多重抵押的事实。经过多次协商，原告和被告达成《补充协议》，约定：1.卖方（被告）于2020年4月30日到银行申请提前还款手续，2020年5月8日前与垫资公司签订房屋二押协议，相关文件发到交易群；2.卖方（被告）二押还清后，房产证由中介保管。银行扣款前一天，买方支付100万元整给买方用于还银行贷款。《补充协议》签订后，被告未在2020年5月8日前与垫资公司签订房屋二押协议。原告为维护自身合法权益故诉至法院，请求判如所请。被告魏少庆、朱惠珍共同答辩称：1.同意原告解除案涉的房屋买卖合同，但是不同意原告诉称系因被告存在违约行为的描述，被告之所以同意解约，是基于双方对合同履行中涉及的贷款赎契的交易习惯标准存在不同理解。现原告既然无意继续履行合同，应视为双方对解除合同达成一致意见，所以被告同意解除合同。原告诉称是被告违约，但事实上因为双方约定是贷款赎契，按照二手房买卖市场贷款赎契的交易习惯，赎契时，房产证是要交到垫资方保管的，因为垫资方在垫资偿还案涉物业的抵押贷款时，它的风险及风控要求买家提供房产证原件作为担保。但是案涉物业原告在签署房屋买卖合同的时候已经知悉该房产存在着两个抵押权人，其中一个抵押权人是芜湖金坤小额贷款股份有限公司，被告的房产证也是由该小额贷款公司所保管，在贷款赎契的垫付款支付给抵押权人之前，抵押权人是不可能把房产证提供给卖方的。通过原、被告双方的聊天记录可以看到，原告是认为房产证无法提供给其指定的中介保管，所以提出解约并且将被告的微信拉黑，导致双方无法进一步沟通。其后原告又委托律师对案涉物业所涉合同的解约事宜进行处理并提起诉讼。所以是原告自行提出解约，被告在本案开庭之前并未提出解约。2.根据合同约定，被告在收到原告支付的110万元定金后7日内才有义务向抵押银行申请提前偿还贷款手续，原告并未按照合同约定在2020年3月31日前支付全部定金110万元。被告认为《补充协议》中约定的银行扣款前支付100万元用于给银行还贷，是指在上述110万元定金支付给被告的情况下，原告再支付100万元款项给被告。因此被告认为原告未于2020年3月31日前付齐全部定金110万元构成违约。3.针对原告提起的返还定金及违约金的诉求，如果法院认定我方违约，我方认为违约金过高，申请法院予以调低。4.针对第四项诉讼请求中介代理费如上所述，因为案涉房屋买卖合同无法履行，被告认为是原告单方提出解约，其主张的被告违约没有事实和法律依据，所以中介代理费损失应该由其自行承担，所以请法院驳回其诉求。当事人为证明自己的主张依法向本院提交的证据，本院组织了双方当事人进行质证。经审查，本院对双方都提交的房屋买卖合同，对原告提交的广州市存量房买卖合同、补充协议、收款收据、微信聊天记录，对被告提交的房产证、微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：被告魏少庆、朱惠珍系广州市白云区黄庄南路蓝庭街11号101房（以下称涉案房屋）的共同共有人。涉案房屋上现存在两个抵押登记，抵押权人分别是芜湖金坤小额贷款股份有限公司（登记的债权数额为154万元，登记时间为2017年11月24日），以及中信银行股份有限公司广州分行（登记的债权数额为4152184元，登记时间为2014年9月23日）。2020年3月15日，原告刘中杰、陈绥（共同作为买方），被告魏少庆、朱惠珍（共同作为卖方）、广州市安吉房地产代理有限公司（经纪方）三方签订了《房屋买卖合同》（NO.0001091），约定：一、物业权属情况。1.物业地址为广州市白云区黄庄南路蓝庭街11号101房。2.该物业建筑面积175.94平方米。二、成交价、付款方式和税费等。1.买卖双方同意该物业成交价为4100000元。2.买卖双方税费缴付由买方承担；四、买卖双方的权利和义务。1.买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证原件等）及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。3.买方已了解该物业产权证明上所记载的所有信息。同时卖方应当保证对上述该物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封、被抵押等可能导致不能实现本合同目的的情况。……六、违约责任。1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%向守约方作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现……（6）其他不履行或不完全履行之情形，且拒绝改正的。2.若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约情形时，违约方除应及时向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还应及时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收未收买卖双方的中介代理费和咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不做退回，由违约方赔偿给守约方。……十二、其他事项。如本合同与其他合同条款有冲突，则以本合同条款为准（该条内容为手写）。附件（付款方式）约定：买卖双方就楼价支付方式达成一致协议，由买方按涂销抵押后按揭付款方式支付。申请贷款种类为商业贷款。1.定金为100000元，买方应在签署本合同同时支付卖方。2.定金条款：1000000元，买方须在2020年3月31日自行交付卖方。3.卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需资料，协助买方申请银行按揭……5.由卖方自行赎契：（1）卖方收到定金后应于7日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续，所产生费用由卖方承担。（2）卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。……7.楼价余款3000000在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。2020年3月21日，被告魏少庆、朱惠珍（共同作为甲方、卖方）与原告刘中杰、陈绥（共同作为乙方、买方）签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，即网签合同），约定：第一条房地产权属情况……7.该房产存在抵押等他项权利情况。9.需要说明的其他情况：本次交易跟涂销一起办理，本次交易跟抵押登记一起办理。第二条计价和价款。该房产按整套出售计价，总价4750000元。第三条付款：签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金（首次支付房款时自动转为房款一部分）。首期款：乙方应于签合同当天向甲方支付房款100000元。第二期款：乙方应于2020年3月31日前向甲方支付1000000元。第三期款：乙方应于过户成功当天向甲方支付房款2230000元。剩余房款1420000元由乙方于2020年3月31日前按照按揭方式付款。……第八条交易不成的违约责任。1.甲方不按合同约定将该房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约经，违约金为该房地产成交价的10%，并退还乙方所有已支付的费用等等。2020年4月29日，被告魏少庆、朱惠珍（卖方）与原告刘中杰、陈绥（买方）签订《补充协议》，约定：买卖双方于2020年3月15日签订房屋买卖合同，作以下补充：1.卖方2020年4月30日到银行申请提前还款手续（申请后需要在交易群内发还款申请证明）；2.卖方2020年5月8日前与垫资公司签订好还房屋二押协议（垫资协议需要同日发交易群证明）；3.卖方二押还清后，房产证由中介保管。银行扣款前一天买方支付1000000元给卖方用于还银行贷款；4.双方同意网签价格为3000000元，实际支付价格以4100000元为准。如果以上流程出现无法按期完成，视为违约。违约细则按合同执行。2020年3月15日，被告魏少庆向原告出具《证明收据》，内容为：本人魏少庆现收到陈绥交来承购该物业之定金款项100000元。原、被告双方为方便沟通，原告陈绥、刘中杰，被告魏少庆、朱惠珍以及中介方共同建立了名为“万科蓝山B-15-101”的微信群。2020年4月9日，魏少庆在该群中称其正在跟垫资公司在谈垫资的事情，买方才付10万元的定金太少了。陈绥回复称“二押还款后我们会给100万的首付，剩余300万元过户当天给……我们也没有想到房子抵押了这么多钱，如果提前知道也不一定会买的，风险太大了……买方本来付款就是过户那天的，我们这100万元给出去万一没还清抵押或者后面突然不卖了我们风险比你们更大……希望尽快看到房产证”。2020年5月8日，三方就找垫资公司去办理涂销抵押权人芜湖金坤小额贷款股份有限公司的抵押权事宜在微信群里进行了协商。被告魏少庆称垫资公司同意垫资，但是要求涂销二押（即芜湖金坤小额贷款股份有限公司的抵押权）后涉案房屋的房产证原件要由垫资公司保管，否则不同意垫资。原告陈绥、刘中杰则坚持要按照补充协议履行，陈绥要求“就按照合同办事。房产证按照合同放在中介这里，尾款300万过户以后给，100万银行扣款前直接打到账户……垫资公司拿了房产证，我们没有任何保障为什么要一直给钱。这跟二押有什么区别。如果不行，那我们就按照约定取消交易，退还我们定金”等等。原告刘中杰、陈绥还提交了案外人王东（身份证号码）出具的一份《情况说明》，主要内容为：原、被告就解决双方涉案房屋买卖合同履行过程中产生的纠纷，双方签订《补充协议》时，作为原告方的贷款经办人，我在现场。签订协议前，双方争议主要在于被告收到定金10万元以后一个月一直未向银行提起赎契，原告在交了定金要求看房产证过程中了解到房产存在二押，所以原告希望取消交易。后双方经过沟通，同意继续交易，由被告向芜湖金坤小额贷款股份有限公司赎回房产证，并向银行赎契。在此期间，被告曾向我了解原告是否可以申请贷款300万元，贷款300万元是否可以直接转入被告的账户。我向被告确认原告一直和我沟通申请贷款300万元，提交了相关贷款文件；如果贷款成功后300万元会一次性直接放到被告指定的账户。随后原、被告双方签署了《补充协议》。原告刘中杰、陈绥提交一份广州安吉房地产代理公司出具的收款收据，内容为：收到买家陈小姐承购广州市白云区黄庄南路蓝庭街11号101房中介咨询服务费20000元。原告刘中杰、陈绥另提交港股交易历史截图和美股交易截图、美团点评、小米集团、中国恒大股票在2020年6月12日的售价、诺瓦瓦克斯医药股票在2020年6月11日的售价、恒生指数和道琼斯指数的走势图。拟证明其因与被告签订房屋买卖合同后为准备购房款抛售手中的股票后，相关股票价格大涨从而导致其遭受了损失。被告对上述证据三性不予认可。另查明，2020年7月31日，两原告向本院申请财产保全，请求对涉案房产予以查封，并提供其名下位于广州市白云区云景路89号408房的房产为该申请提供担保。本院于2020年8月3日作出（2020）粤0111民初22151号之一民事裁定书，裁定查封两被告名下的涉案房产，并查封两原告名下位于广州市白云区云景路89号408房的房产。两原告预交财产保全费5000元。本院认为：刘中杰、陈绥与魏少庆、朱惠珍签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现刘中杰、陈绥要求解除《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》以及《补充协议》，魏少庆、朱惠珍对此无异议。因此本院对刘中杰、陈绥的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。本案争议的焦点在于魏少庆、朱惠珍是否存在违约行为而导致涉案的合同解除。原、被告双方于2020年4月29日签订的《补充协议》，当中约定卖方即两被告应当在2020年5月8日前与垫资公司签订协议垫资清偿抵押权人芜湖金坤小额贷款股份有限公司的债务，解决芜湖金坤小额贷款股份有限公司的抵押权后需要将涉案房屋的房产证原件交给中介保管，并且约定如果以上流程无法按期完成，视为违约，违约细则按合同执行。魏少庆、朱惠珍未能于2020年5月8日前与垫资公司签订垫资协议，已违反了双方《补充协议》的约定。魏少庆、朱惠珍现主张根据贷款赎契的交易习惯，垫资公司赎契后房产证需要交垫资公司保管，因刘中杰、陈绥坚持要求房产证交中介保管导致双方合同无法继续履行，故其不构成违约。对此本院认为：双方买卖合同中已明确约定由卖方自行赎契，故赎契过程中遇到的相关问题应当由被告魏少庆、朱惠珍自行解决，关于垫资赎契的操作流程及垫资公司的相关要求，应当由魏少庆、朱惠珍先行了解并承担无法解决的后果。双方交易过程中由于垫资公司要求在垫资后保管房产证，从而导致魏少庆、朱惠珍无法履行与刘中杰、陈绥签署的《补充协议》约定的房产证交中介保管的约定，不能免除魏少庆、朱惠珍的违约责任。对于魏少庆、朱惠珍抗辩称刘中杰、陈绥未能于2020年3月31日支付110万元定金构成违约的问题，魏少庆、朱惠珍主张《补充协议》约定的100万元，是指刘中杰、陈绥付清合同约定的110万元定金的情况下，再支付100万元给其用于偿还银行贷款。魏少庆、朱惠珍的上述意见明显不符合常理，与双方约定剩余房款300万元以银行按揭贷款的方式支付的约定不一致，也与双方此前微信交流中提及的“100万元银行扣款前一天支付，300万元过户以后给的内容”相悖，本院不予采纳。在《补充协议》已经明确刘中杰、陈绥在银行扣款前一天才须支付剩余100万元定金至中信银行的账户用于归还银行贷款的情况下，魏少庆、朱惠珍主张刘中杰、陈绥未于2020年3月31日前付清110万元定金构成违约的抗辩意见不能成立。据此，魏少庆、朱惠珍应就合同解除向刘中杰、陈绥承担违约责任。根据合同约定，因魏少庆、朱惠珍不履行合同约定的义务，刘中杰、陈绥有权要求解除合同，并要求魏少庆、朱惠珍支付相当于成交价10%的违约金，现刘中杰、陈绥要求魏少庆、朱惠珍支付410000元的违约金符合双方约定，本院予以支持。魏少庆、朱惠珍提出的要求调低违约金本院不予支持。对于刘中杰、陈绥要求魏少庆、朱惠珍赔偿其中介费损失20000元的诉讼请求，由于本院已经支持刘中杰、陈绥主张的违约金，违约金已经具有损失补偿的作用，刘中杰、陈绥举证的证据并不足以证明其损失已超过了违约金，故本院对刘中杰、陈绥主张的中介费损失不予支持。刘中杰、陈绥要求魏少庆、朱惠珍退还定金100000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘中杰、陈绥和被告魏少庆、朱惠珍签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》以及《补充协议》予以解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告魏少庆、朱惠珍向原告刘中杰、陈绥退还定金100000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告魏少庆、朱惠珍向原告刘中杰、陈绥支付违约金410000元；四、驳回原告刘中杰、陈绥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10100元，由原告刘中杰、陈绥支负担1200元，被告魏少庆、朱惠珍负担8900元；财产保全费5000元，由被告魏少庆、朱惠珍负担（被告负担的受理费及财产保全费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十二月四日书记员  林嘉仪