江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0430民初2331号原告：洪松霞，女，1979年1月12日出生，汉族，住江西省彭泽县。委托诉讼代理人：刘启邦，彭泽县东升法律服务所法律工作者。被告：彭泽县品今商业管理有限公司，地址江西省彭泽县山南新区龙翔路都市春天13-3-01室，统一社会信用代码91360430MA387UP411。法定代表人：吴年子，经理。委托诉讼代理人：李涛涛、彭琴，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告洪松霞与被告彭泽县品今商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪松霞及其委托诉讼代理人刘启邦、被告委托诉讼代理人李涛涛、彭琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、依法判决被告返还原告预付的商铺租赁金人民币75929元、保证金10000元；三、依法判决被告承担原告因承租该商铺不能所造成的装饰、装潢等损失折合人民币103313元的赔偿责任；四、判决被告承担本案诉讼等费用。事实与理由：2019年3月5日，原告就彭泽县山南新区龙翔大道龙翔时代生活广场第1层01#、02#商铺的租赁事宜与被告签订二份《商铺租赁合同》。约定：（一）承租方经营的商品范围为窗帘、布艺，品牌名称为罗绮布艺；（二）租赁期限为三年（自2019年7月1日至2022年6月30日），租赁商铺建筑面积为140.61平方米；（三）年租金为75929元/年；（四）被告给予原告24个月的免租期等等。合同订立后，原告即开始对商铺进行精装修，前后花费时间近二个月，费用近十多万元才完成。没想到开业才几个月，商铺的屋顶、墙面就开始出现浸水滴漏，致墙布、吊顶出现霉变、腐烂，连人都没法在里边呆。为此原告多次找被告反映，但被告不是推诿就是拒绝。发展到现在原告的布艺、窗帘、慕布经营无法再持续。鉴于原告承租的商铺不能正常使用，创造商业利润的目的不能实现，故向法院提起诉讼，望法院支持所请。被告辩称，一、被告所提供的涉案租赁物不存在质量瑕疵，也并未实施侵权行为，原告承租的房屋出现浸水渗漏、墙布霉变腐烂实际是因为楼上租户的经营行为所造成，故被告并非本案的适格主体，为查清案件事实应当依法追加原告的楼上用户尹舒慧、董泳涛为被告。从合同法角度，根据《商铺租赁合同》第七章第十三条的规定，“非因甲方的过错而引起的供电、供水、通讯、空调、消防、保安、广播、排水、排污等设施故障给乙方及其商铺造成损失，甲方不承担任何责任。”本案被告已经将涉案租赁物依法向原告进行了移交，该租赁物是经过竣工验收合格的建筑物，而仅移交几个月就发生污水渗漏，不可能是租赁物本身质量问题，而是第三方侵权行为造成，赔偿责任与被告无关。从侵权责任法角度，被告将一层租给原告，二层出租给尹舒慧、董泳涛，二人承租二层用于经营足浴店，场所内设置有众多污水导流管、下水管等装置，难以避免会存在污水渗漏的情况，被告为妥善解决此事，专门委托工程专业人士现场查看情况后认为渗漏原因是二楼租户装修时防水措施未到位造成。故被告并未对原告实施侵权行为，被告依法申请追加尹舒慧、董泳涛为本案被告。二、涉案租赁物现状尚未确认是否存在维修后恢复原状的可能性，《商铺租赁合同》仍然可以继续履行，并未存在合同目的不能实现的情形。三、《商铺租赁合同》不存在因被告原因导致合同解除的情形，故原告无权要求被告返还其交付的全部租金、保证金，并且也无理由要求被告承担其所述的装饰、装修损失。综上，被告认为原告起诉无法律依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月5日原、被告签订两份《商铺租赁合同》，原告承租由被告管理的位于彭泽县山南新区商铺，经营品牌为罗绮窗帘布艺店铺，其中01号商铺57.53平方米，年租金为31066元，02号商铺83.08平方米，年租金为44863元。两份合同均约定租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。合同第三章第一条约定“……甲方（被告）给予乙方（原告）24个月免租期……”。合同第四章第一条约定“甲方暂定于2019年3月5日将所租赁物业交付于乙方。”合同第六章约定“一、乙方须于本合同签订之日向甲方一次性缴纳履约保证金人民币5000元（大写：伍仟元整）。二、履约保证金用于保证乙方认真执行本协议，若租赁期限内乙方违反本协议的约定发生违约行为，甲方有权不予退还乙方履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应据实赔偿损失。三、在乙方已全面履行本合同书所承担责任及义务的情况下，甲方须于本合同书有效期届满之日起一个月内把履约保证金无息归还乙方。”签订合同当天，原告向被告支付两间商铺的租金75929元、两间商铺的保证金10000元。同时被告向原告交付了商铺。原告对两间商铺装修后正常营业。2019年4月17日，被告将由其管理的位于原告楼上2层01和02号商铺租赁给尹舒慧、董泳涛经营足浴。2020年5月份始原告发现商铺顶部和墙面多处有漏水现象，6月份开始漏水越来越厉害，原告向被告和物业处反映漏水事宜。被告认为原告商铺漏水是由原告楼上租户所造成的，被告曾于2020年8月18日向原告楼上租户尹舒慧送达《违规违约整改通知单》要求七日内整改，又于2020年10月3日再次向原告楼上租户送达《违规违约整改通知单》要求三日内整改。被告也曾派人到原告所租的商铺处理部分漏水部位，至原告起诉前，原告所租商铺顶部和墙面漏水情况无好转，故原告向法院起诉。本案在审理过程中，双方未能就原告所租的两间商铺装修费用协商一致，原告申请对该两间商铺的装修费用进行鉴定。本院依法委托彭泽仁杰建筑工程检测有限公司进行鉴定，鉴定结论：装修费用为壹拾壹万壹仟贰佰柒拾陆元伍角整。鉴定费6000元。本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，真实有效，原、被告间构成租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”原告所承租的两间商铺顶部、墙面多处渗水严重，致使原告的窗帘布艺店铺无法继续经营，向被告反映几个月后仍未能得到解决，租赁合同目的不能实现，原告要求解除租赁合同，理由正当，予以支持。被告辩称租赁物现状尚未确认是否存在维修后恢复原状的可能性，因原告在2020年6月份发现渗水时就向被告反映，被告提交的今年8月份和10月份《违规违约整改通知单》也能证明原告所租商铺渗水有几个月了，且被告也作了相应维修等处理，但至今被告仍未能解除渗水问题，故被告此项辩称意见不予采纳。被告还辩称“原告承租的房屋出现浸水渗漏、墙布霉变腐烂实际是因为楼上租户的经营行为所造成，故被告并非本案的适格主体，为查清案件事实应当依法追加原告的楼上用户尹舒慧、董泳涛为被告”，被告未有证据能证明原告所租商铺渗水原因是楼上用户造成的，即使是楼上用户造成的，依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故本案无需追加其他被告，被告的此项辩称意见也不予采纳。原、被告签订的合同中只约定免租期24个月，未约定具体免租期间，按公平原则，原告所交纳的租金按合同约定承租期内按月均摊。原告已实际使用商铺一年半，被告应当返还租金37964.5元。又因原告在租期内未有违约行为，被告应当返还履约保证金10000元。《商铺租赁合同》第一章第一条约定“……其所经营的品类、品牌及装修方案须经过甲方的审核通过后，方可进场”，被告未在原告装修商铺时提过异议，应视为原告装修是被告许可的。现因被告已不能向原告提供适于原告承租目的的商铺，属被告违约而解除合同，原告可要求被告赔偿剩余租赁期内的装修损失。被告又辩称原告承租的商铺中有些装修的设备可拆卸继续使用，不应当列为原告装修损失，因原告装修的设备全是根据商铺的尺寸而设计安装，且基本镶嵌在墙内，即使拆卸后使用价值也不大，被告的此项辩称意见也不予采纳。原告装修商铺的费用经鉴定为111276.5元，因原告已实际使用一年半，故被告应当赔偿原告装修损失55638.25元。原告诉称的装修费用低于鉴定结论，鉴定费6000元应由被告承担。综上，解除原、被告签订的两份《商铺租赁合同》，被告向原告返还租金37964.5元、履约保证金10000元，同时原告向被告返还两间案涉的商铺；被告向原告赔偿装修损失55638.25元并支付鉴定费6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年3月5日签订的两份《商铺租赁合同》。二、被告彭泽县品今商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洪松霞返还租金37964.5元、返还履约保证金10000元、赔偿装修损失55638.25元、支付鉴定费6000元，合计人民币109602.75元。同时原告向被告交还位于彭泽县山南新区商铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2042元，由被告彭泽县平安房地产开发有限公司负担1120元，由原告自行负担922元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  唐春翔二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈娟娟