吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉0202民初3744号 原告：吉林市吉纸物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区紫馨花园小区7号楼。 法定代表人：郭传禄。 委托诉讼代理人：由龙运，吉林智迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜成刚，吉林智迪律师事务所律师。 被告：吉林造纸（集团）有限公司，住所地吉林市。 法定代表人：徐占廷。 委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林证律律师事务所律师。 原告吉林市吉纸物业服务有限公司（以下简称吉纸物业公司)与被告吉林造纸（集团）有限公司（以下简称造纸集团）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉纸物业公司的委托诉讼代理人由龙运、杜成刚、被告造纸集团的委托诉讼代理人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉纸物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《吉纸住宅物业专项维修委托管理合同》、《关于吉纸住宅公产房屋委托吉纸物业管理的协议》合法有效；2.请求判令被告继续全面履行《吉纸住宅物业专项维修委托管理合同》和《关于吉纸住宅公产房屋委托吉纸物业管理的协议》；3.请求判令被告支付因违反合同约定给原告造成的经济损失425,277.20元(2019年1月至2020年8月按合同应收但因被告违约造成的无法收取的房租费和维修费)。庭审中,原告变更第三项诉请为：请求判令被告支付因违反合同约定给原告造成的经济损失491,566.4元(2019年1月至2020年11月按合同应收但因被告违约造成的无法收取的房租费和维修费)。事实与理由：原告为民营物业管理公司，2006年被告处于改制期时为保障职工住宅正常维修、稳定职工家属情绪，于6月25日、27日与原告先后签订《吉纸住宅物业专项维修委托管理合同》和《关于吉纸住宅公产房屋委托吉纸物业管理的协议》，约定将吉林造纸集团住宅（含东厂宅、南厂宅、铁西、西河、莲花）五个小区6(栋楼房的物业专项维修工作委托原告进行管理，这其中包括563套未参加房改的公产房，被告协调大、中修专项维修资金的请领并委托原告维修，原告通过收取房改房每平方米0.15元的维修金、收取公产房房费、更名费及动迁残值来承担小规模维修费用和公司日常开销;委托期限自2006年7月1日至被告破产之日。协议签订以来，原告积极履行合同义务，为吉纸住宅的广大住户提供了高质量的服务，得到了社区、业主和被告吉林造纸集团有限公司原领导班子的认可。2018年初，被告吉林造纸集团有限公司更换领导后以执行《国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》为由，罔顾企业职工家属区于2006年就剥离给社会管理的事实，罔顾原告吉林市吉纸物业服务有限公司为民营企业的事实，以原告是其下属公司与企业服务脱钩为由，要求原告退出厂宅物业管理，原告再三申明原告为民营企业，与被告无隶属关系的情况下，被告仍将吉林造纸集团厂宅的物业维修交第三方吉林市轨道交通物业服务有限公司管理。且未与原告就解除合同事宜达成协议，在未与原告解除合同的情况下,被告于2018年11月与吉林市轨道交通物业服务有限公司签订了“交接书”，并致使吉林市轨道交通物业服务有限公司于2018年11月19日、28日先后在厂宅小区内张贴了两份通知，内容为吉林造纸集团厂宅的物业维修已交给吉林市轨道交通物业服务有限公司，新的物业公司将对563户公有房屋进行入户核查并负责维修，广大业主要支持和配合工作。因被告的违约行为，致使两个物业公司同时为吉林造纸集团住宅（含东厂宅、南厂宅、铁西、西河、莲花）五个小区60栋楼房的物业专项维修工作进行管理服务现象（但第三方公司并未实际进驻和进行日常服务)，原告仍按合同约定履行义务，业主房屋出现问题仍找原告处理，仅2019年1月至今，原告在提供公共服务的同时，还应业主要求提供各类维修服务近160次，虽然原告提供了服务，但因被告的违约行为，致使业主拒绝向原告交纳房租费、维修费,截止2020年8月欠房费总计金额425,277.20元,给原告的正常服务工作和自身经营带来了极大困难，造成了极大的损失。原告认为,原、被告签订的合同合法有效,被告违反合同约定，在合同履行期限内，未与原告解除合同的情况下，将物业服务又委托给第三方，给原告造成极大的经济损失，被告的行为违反了合同约定，违反了《中华人民共和国民法通则》、《中国人民共和医合同法》等相关法律规定，严重侵害了原告合法权益，现原告特诉至贵院，请求贵院判如所请。 造纸集团辩称，一、原、被告双方物业服务合同纠纷是因市国资委按照国家、省、市“三供一业”分离移交政策进行资产划转引起的，按照法律规定，该纠纷不应由人民法院受理。被告公司于2005年进行企业改制，为保障职工住宅正常维修，稳定职工家属情绪，原、被告双方基于前述改制背景原因，委托原告对被告吉纸住宅进行物业专项维修管理。被告为国有独资公司，市国资委为被告唯一股东，持有被告100%股权，被告全部资产均为国有资产，包括前述委托原告进行物业维修管理的房产及网点一套、车库两个。2018年3月份，被告根据国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》以及吉林省、吉林市相应的文件要求及政策精神，向上级主管部门市国资委及“三供一业”办公室申请将被告公司现有的公有房产及物业管理移交给市属有关部门或企业管理。为保证国有资产保值增值，减轻企业负担，市国资委按照国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》中“国有企业不再承担公共服务职能”、“国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关的单位接收”的政策规定，于2018年11月9日作出吉市国资发(2018）87号《关于同意吉纸集团现有公有产权房屋资产划转的批复》，同意将被告原管理的公有房屋563户、网点1套、车库2个及经营性房屋22套无偿划转给吉林市轨道交通物业服务有限公司，吉林市轨道交通物业服务有限公司接收上述资产后承担房屋的专项维修改造及维护等工作。前述市国资委无偿划转的被告房屋资产为案涉两份合同的标的房屋，故产生本案物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定:“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”。因此，本案涉及国家国有企业“三供一业”改革及国有资产划转的政策性问题，不应由人民法院受理，应裁定驳回原告的起诉。二、案涉两份合同已经不具备实际继续履行的条件，原告的第二项诉请不应得到人民法院支持。导致原、被告之间产生纠纷的本质原因不是原、被告双方是否继续履行合同约定的问题，而是由于市国资委按照国家“三供一业”政策规定,对被告国有资产（前述房屋资产)进行政策性划转，导致被告不再享有案涉两份合同标的房产的所有权，案涉两份合同已经不具备实际继续履行的客观条件。市国资委于2018年7月10日召开了对被告公有房产移交管理专题会议研究被告公有房产移交问题，于2018年11月9日作出吉市国资发(2018)87号《关于同意吉纸集团现有公有产权房屋资产划转的批复》，程序上已经合法有效地完成了房屋资产的划转并由吉林市轨道交通物业服务有限公司接收完毕，吉林市轨道交通物业服务有限公司也与被告签订了《吉纸集团留守处公有房产划转交接书》并实际接收了相关资产，承接了被告公司对造纸厂职工家属楼的物业维修维护职责。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一)法律上或者事实上不能履行。”因此，因为国有企业改革及政策调整，因不可归责于被告的原因导致合同标的房屋资产发生所有权转移以及物业维修维护职责的转移，从而使案涉两份合同从政策上、法律上以及客观事实上履行不能，原告无权要求被告继续履行案涉两份合同。原告应当与吉林市轨道交通物业服务有限公司继续协调是否履行物业服务合同，如经各方同意后再另行与轨道公司签订物业服务维修管理合同。因此，基于上述原因，被告已无法再与原告履行案涉两份合同。三、被告、轨道公司及市国资委已向原告发出交接通知，原告已经收到，原告应停止相应的物业服务，不存在被告公司承担应收未收的房租费和维修费问题。 原告诉状中所述“被告将吉纸厂宅交第三方吉林市轨道交通物业服务有限公司管理。”存在明显错误。首先，市国资委作出的文件为被告房屋资产划转至吉林市轨道交通物业服务有限公司，由该公司做好被告职工家属楼的物业维修维护工作，而不是被告另行委托吉林市轨道交通物业服务有限公司负责案涉房产的物业维修维护工作。其次，被告属于国有独资企业，被告全部资产为国有资产，国有资产受国有资产监督管理部门即市国资委监督管理,被告向市国资委及“三供一业”办公室申请将公有房产及物业管理移交给市属有关部门或企业管理,是依据国家及省市关于“三供一业”相关文件要求及政策精神作出的，市国资委为保证国有资产不流失，降低企业压力作出行政性划转不应归责于被告，被告不构成违反合同约定。第三，并非被告将物业服务委托给吉林市轨道交通物业服务有限公司，而是案涉两份合同标的房产已通过划转的形式转移至轨道公司所有，被告不再享有履行案涉两份合同的主体资格。最后，2018年12月18日被告向原告发函，通知原告市国资委已将被告原管理的公有住宅房产563套、网点1套、车库2个及经营性房屋22套划转给吉林市轨道交通物业服务有限公司，该公司已经对563户公有住房进行了普查和接收，请原告公司做好交接准备工作，向吉林市轨道交通物业服务有限公司移交。2018年12月19日，被告公司工作人员向原告公司送达该函，原告公司接收。按照《中华人民共和国合同法》第九十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条等规定，原告应当终止履行案涉两份物业合同，退出吉纸住宅的物业管理，在知道终止履行合同事由后不终止履行的，应由其自行承担相关投入。因此，原告主张被告赔偿2019年1月至2020年8月应收而无法收的房租费和维修费完全没有事实与法律依据。原告诉状中混淆了国企改革中主辅分离与三供一业政策，主辅分离政策是2002年859号文件《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分离安置富余人员的实施办法》该政策主要指国有企业将原企业开办的医院、学校等企业办社会职能剥离开，而三供一业政策是国务院、国资委、财政部关于国有企业职工家属区三供一业指导意见，国办法（2016）45号文件，该政策主要是分离国有企业供水、供电、供暖的政策规定，本案是因为国家出台了国有企业三供一业政策，市国资委及被告是按照国家及吉林省吉林市关于三供一业的政策将相应的国有资产划转到吉林市轨道交通物业有限公司，由此才引发的诉争。综上所述，原告的诉讼请求不应得到支持，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2006年6月25日造纸集团作为甲方与吉纸物业公司作为乙方签订《吉纸住宅物业专项维修委托管理合同》，约定甲方将吉纸住宅（东厂宅、南厂宅、铁西、西河、莲花）五个小区82栋楼房的物业专项维修工作委托乙方进行管理，委托期限从2006年7月1日至造纸集团破产之日止。2006年6月27日造纸集团作为甲方与吉纸物业公司作为乙方签订《关于吉纸住宅公产房屋委托吉纸物业管理的协议》。2018年7月11日，造纸集团向吉林市人民政府国有资产监督管理委员会发出吉纸集字【2018】第20号“关于吉纸集团现有公有产权房屋资产划转的请示”，请示将造纸集团现有公产住宅房屋563户（有档案）；网点1套（有产权证）；车库2个（有产权证）；经营性房屋22套（无产权手续）划转给吉林市轨道交通物业管理有限公司。2018年11月9日，吉林市人民政府国有资产监督管理委员会作出吉市国资发【2018】87号“关于同意吉纸集团现有公有产权房屋资产无偿划转的批复”，批复如下：一、现将造纸集团原管理的公有房屋563户、网点一套（坐落于昌邑区兴华街纸宅65号楼西侧，房产证号：昌字第YX20003141，面积203.44平方米）及经营性房屋22套，位于昌邑区中兴街113号冶建小区4号楼13号车库（房产证号：昌字第XXXX号，面积18.31平方米）和昌邑区吉林大街488号松江绅苑小区8号楼32号车库（吉2017不动产权第0054250号，面积21.15平方米）资产无偿划入吉林市轨道交通物业服务有限公司，请你公司尽快办理划转资产的产权过户手续，并加强资产监管，确保国有资产保值增值。二、吉林市轨道交通物业服务有限公司接收上述房产后，要按照国家规定承担房屋的专项维修改造及维护等工作。三、吉纸集团留守处负责妥善解决相关遗留问题及维稳工作。2018年11月12日，吉林市轨道交通物业服务有限公司作为甲方与造纸集团作为乙方签订《吉纸集团留守处公有房产划转交接书》，根据国资委【2018】第87号文件的对吉纸集字【2018】第20号文件《关于吉纸集团现有公有产权房屋资产划转的请示》批复，甲、乙双方共同协商，就乙方的公有房屋资产划转给甲方，以及移交的相关事宜，达成本协议。 认定上述事实的证据有：《吉纸住宅物业专项维修委托管理合同》、《关于吉纸住宅公产房屋委托吉纸物业管理的协议》、吉纸集字【2018】第20号“关于吉纸集团现有公有产权房屋资产划转的请示”、吉市国资发【2018】87号“关于同意吉纸集团现有公有产权房屋资产无偿划转的批复”、《吉纸集团留守处公有房产划转交接书》及当事人当庭陈述等。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，涉诉的563户公有房屋、网点1套、经营性房屋22套、车库2个均系国有资产，上述财产吉林市人民政府国有资产监督管理委员会已经同意划转给吉林市轨道交通物业服务有限公司，本案系在国有资产划转过程中发生的纠纷，依照上述法律规定，本院不予受理，故对吉纸物业公务、造纸集团提供的其他证据本院不予审查。 综上，依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回吉林市吉纸物业服务有限公司的起诉。 案件受理费3,840元，由吉林市吉纸物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  仲菲艳 二〇二〇年十二月十六日 书记员  李雨潼