北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2589号原告：闫硕，女，1978年5月31日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：侯光志（闫硕之夫），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大律师事务所律师。被告：北京大成昌润置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼**东侧。法定代表人：李海波，总经理。委托诉讼代理人：侯西明，男，北京大成昌润置业有限公司土建工程师。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。被告：北京金隅地产开发集团有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街**（大成大厦**）。法定代表人：张晓兵，董事长。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。原告闫硕与被告北京大成昌润置业有限公司（以下简称大成昌润公司）、北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称金隅地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫硕的委托诉讼代理人侯光志、吴杨虎，被告大成昌润公司的委托诉讼代理人侯西明及被告大成昌润公司、金隅地产公司的共同委托诉讼代理人高焕章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫硕向本院提出诉讼请求：1.判令大成昌润公司对坐落于北京市昌平区××住宅项目中的第××幢××号房屋（以下简称涉案房屋）的屋顶、墙壁、门窗重新进行施工和修复；2.判令大成昌润公司赔偿闫硕房屋空置损失10万元（以最终鉴定的数额为准）。诉讼过程中，闫硕变更诉讼请求为：1.判令大成昌润公司向闫硕支付修复涉案房屋的费用损失6061.12元；2.判令大成昌润公司赔偿闫硕房屋空置损失315100元；3.判令大成昌润公司承担涉案房屋全部评估费和鉴定费5万元；4.判令金隅地产公司对上述三项费用承担连带责任。事实和理由：一、闫硕购买了大成昌润公司开发的涉案房屋，并全额支付了购房款。2018年4月23日，为购买涉案房屋，闫硕向大成昌润公司支付了认购金50万元。2018年4月27日，双方正式签订《北京市商品房认购书》，约定闫硕购买涉案房屋，该房屋建筑面积共245.93平方米，套内建筑面积227.96平方米，该房屋按照套内建筑面积计价，单价为每平方米45150.1元，总金额10292416元，折扣后整个房款为9469022元，其中包含车位款18万元，双方约定一次性付清房款。根据双方约定，原告分别于2018年5月5日、2018年6月25日、2018年6月28日向大成昌润公司支付购房款350万元、128万元以及4009008元，合计9289008元全款支付完毕。二、大成昌润公司向闫硕交付的涉案房屋存在严重的质量问题，房屋整体漏水，致使闫硕无法对涉案房屋进行装修，无法按期入住，遭受严重损失。2018年7月15日，大成昌润公司向闫硕交付了涉案房屋，闫硕支付物业费和公共维修基金。收房后，闫硕准备正式装修。然而2018年7月17日11时59分，闫硕却被物业工作人员告知，因为下雨闫硕新收的房子有9处漏水，并拍照通知闫硕。由于房子漏水，原定的装修计划只能被迫取消。闫硕同时得知，大成昌润公司开发的××住宅项目中的房屋都存在漏水现象，于是闫硕和其他业主一起与大成昌润公司沟通房屋维修事宜，无奈大成昌润公司不对房屋进行实质性的修复。2018年8月18日，闫硕再次去涉案房屋处，房子多处依旧存在漏水现象。时至今日，闫硕依旧无法对涉案房屋进行装修，无法按期入住。三、大成昌润公司向闫硕交付严重漏水的房屋明显违约，通过鉴定也可以证明房屋确实存在漏水现象的事实，大成昌润公司应当对涉案房屋进行修复，以使房屋达到不漏水的效果。同时，由于大成昌润公司的违约行为，致使闫硕购买的房屋无法正常使用，使得房屋长时间处于空置状态，通过评估可以证明存在空置损失，大成昌润公司应当赔偿闫硕房屋空置损失。综上，大成昌润公司的违约行为严重损害了闫硕的合法权利，其股东金隅地产公司应为涉案房屋的质量承担连带责任。故为维护自身合法权益，闫硕特向法院提起诉讼。大成昌润公司、金隅地产公司辩称，一、关于金隅地产公司是否为本案适格被告的问题。根据《北京市商品房预售合同》第十八条及附件九的约定，只有在两种情况下，金隅地产公司才承担质量责任：1.当出现大成昌润公司破产、解散等清算情况发生；2.大成昌润公司未履行合同第十六条、第十七条约定的维修责任。本案审理至今，大成昌润公司并不存在清算情况的发生，也没有怠于履行维修责任，因此不符合合同的约定，闫硕无权要求金隅地产公司承担责任。请求法院依法驳回闫硕对金隅地产公司的起诉。二、关于大成昌润公司是否应当支付修复费用损失的问题。1.《北京市商品房预售合同》第十七条第五款约定，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30个工作日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行修复，维修费及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，闫硕报修后，大成昌润公司均积极安排物业、总包方等进行维修，并将维修过程、结果及时反馈给闫硕，双方当事人提供的微信聊天记录等证据以及鉴定机构的鉴定结论，均能够证明闫硕主张的6处质量问题，大成昌润公司均进行了维修，并不存在超过30个工作日不进行保修的情况发生。大成昌润公司履行保修责任完全符合双方合同约定。因此，闫硕主张委托他人自行维修，大成昌润公司不认可，闫硕要求大成昌润公司赔偿所谓修复费用，既没有实际发生，也没有合同和法律依据，不应当予以支持。2.《北京市商品房预售合同》补充协议第八条第1款约定，因买受人改动而损坏的设备设施，以及因买受人使用、保养、维护不当造成的设备设施损坏，出卖人不负有保修责任。该条第2款约定，《预售合同》约定的保修期限届满后，出卖人不再承担免费保修义务。买受人可委托相关人员进行维修、更换，相关费用由买受人承担。如闫硕执意自行维修，则大成昌润公司在此郑重声明，由此造成的一切后果及费用均由闫硕自行承担。3.本案另一重要事实是，涉案房屋早已交付闫硕，房屋一旦出现质量问题，如果闫硕不按合同约定报修，则大成昌润公司将无从得知，更谈不上维修。本案中，闫硕共计报修2次，分别为2018年7月19日、2018年8月8日。大成昌润公司提供的《维保通知单》、微信记录以及闫硕提供的微信聊天记录，均能够证实。闫硕没有任何证据证明在2018年8月之后再向大成昌润公司进行过任何报修。4.法院根据程序同意闫硕申请维修造价鉴定，这从程序上是合理的，但是从实体上是完全没有必要的。如前所述，保修责任是大成昌润公司的义务，大成昌润公司始终积极履行，并不存在懈怠，大成昌润公司根据合同约定不同意闫硕自行修复。因此，闫硕的主张在实体上根本不能成立，否则就是单方变更合同条款，没有任何法律依据。三、关于闫硕主张的房屋空置费用问题。1.闫硕主张以租金为标准的空置损失，没有合同和法律依据。涉案房屋早在2018年7月15日就交付给了闫硕，闫硕何时装修并非大成昌润公司所能主导，大成昌润公司也没有权利和义务左右闫硕的装修意愿。反而是双方签订的《北京市商品房预售合同》附件十《前期物业服务合同》第十三条明确约定，物业装修前业主应当和大成昌润公司或者物业公司签订书面委托装修协议，并将装修时间、地点等、地点等情况进行公示房以来，从未有迹象表明其急于装修。2.涉案房屋空置，与房屋质量问题没有直接因果关系，大成昌润公司对此不承担责任。闫硕主张的质量问题一共有6项，经鉴定仍存在渗水问题的是5项，而这5项并不必然导致闫硕不能装修，即使不由大成昌润公司修复，闫硕自行装修过程中都不难解决。下面我们逐一进行说明：关于二层主卧、次卧卫生间。（1）鉴定意见书第7页、第8页现场照片（照片4.2-10、4.2-11）显示，渗水现象并不严重。需要注意的是，这是在卫生间持续24小时蓄水20mm的检验下才发生的局部小规模渗水。（2）从常识上看，对毛坯房进行装修时，都会进行做二次防水，完全能够解决这个问题，根本不可能这么长时间内影响到装修。关于窗户，其他存在渗水现象的是一二层部分窗户，根据修复方案，只需要做一些密封措施即可以解决，不可能导致闫硕不能进行装修。3.如上所述，闫硕主张的质量问题并不必然导致其不能进行装修，如其真有必须居住的刚需，这些问题早已解决。事实情况是，闫硕根本就没有急于装修的意愿，因此才会没有装修的行为，不但没有装修的行为，还企图索取超出合同、法律范围之外的补偿。闫硕提供的所谓维权照片，就是最好的证据，怠于解决问题，寄希望于给大成昌润公司施压获得不当利益，显然不会得到法律支持。4.大成昌润公司在首次开庭时即明确告知闫硕，如诉讼期间还出现质量问题，请随时联系大成昌润公司，大成昌润公司将及时维修。但遗憾的是，自2018年10月之后，闫硕再没有让大成昌润公司进入其房间开展维修工作，而是关起门来，保存漏水的“证据”。在本案诉讼过程中，法官也建议大成昌润公司可以先进行维修，大成昌润公司是同意的，但是闫硕却提出了超出合同约定范围的条件，导致大成昌润公司履行保修责任受阻，这完全是闫硕的责任。因此，即使造成了损失，责任也不在大成昌润公司。5.另一个显著的事实是，当时存在渗水问题的其他业主，绝大部分早已装修入住，其中不乏比涉案房屋情况显得严重的业主，在大成昌润公司维修后，均正常装修入住。这才是正常的生活常识和逻辑。如果仅仅因为一点瑕疵，就恶意阻碍我们去保修，这种行为产生的苦果，只能由闫硕自己承担。6.闫硕在起诉状中声称因为房子漏水，装修计划被迫取消，但其至今未提供任何证据证明其有过怎么样的装修计划，难以令人信服。7.资产评估报告对本案没有参考价值，也不客观。首先，涉案房屋在2018年7月15日才交付，闫硕不可能在交付当天就完成装修入住，以该时间节点就开始算所谓的空置，逻辑和事实均讲不通。其次，如前所述，闫硕是否装修与几个渗水点并没有必然的因果关系，其目的在于追求赔偿，而怠于装修，责任不在大成昌润公司，有什么权利计算一年的空置损失？如果本案诉讼程序（包括二审）持续，难道闫硕还要一直空置下去，以此向大成昌润公司索赔吗？最后，评估值只是租金理想状态下的预测，而没有考虑到项目周边现实情况，充其量只是有价无市。而涉案房屋只是毛坯，其如何装修、装修程度如何，鉴定机构完全不可能预判，得出此类价值，有失公平、公允，大成昌润公司对此坚决不予认可。8.《北京市商品房预售合同》第十六条第一款第2项“其他质量问题”（特指本条约定的地基基础和主体结构之外的问题，包括本案诉争的渗水问题）明确约定，出卖人的赔偿责任仅限于买受人因合同第十一条第三款所列的其他质量问题而遭受的直接经济损失。而第十一条第三款约定的是房屋查验过程中发现的质量问题的处理方式，在大成昌润公司不维修且造成闫硕直接损失时，大成昌润公司有赔偿责任。闫硕诉请的房屋空置费，不属于合同约定的赔偿范围。但合同并不是单方面免除了大成昌润公司的责任，而是双方均同意采取维修的方式解决质量问题，在大成昌润公司不履行维修义务时才有赔偿直接损失的责任，而空置费也不属于直接损失。四、关于报修问题的重申。大成昌润公司再次重申，即使双方仍在诉讼过程中，尚未经人民法院判定责任，但是根据合同约定，大成昌润公司有必要提示闫硕注意，如涉案房屋再出现质量问题，请通过合同约定的合法途径报修，并配合维修人员进场工作。如闫硕不按约定报修，或者擅自更改、破坏房屋结构，或有其他任何单方改变房屋正常状况的行为，由此带来的一切不利后果，大成昌润公司均依法不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月23日，闫硕向大成昌润公司支付房屋认购定金50万元。2018年4月27日，双方签订《北京市商品房认购书》，约定闫硕认购大成昌润公司所开发的涉案房屋。后闫硕（买受人）与大成昌润公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定闫硕向大成昌润公司购买涉案房屋，总价款为9289008元。该合同第十七条“保修责任”约定：“（一）商品房实行保修制度。出卖人应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。该商品房为住宅的，出卖人应当自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中关于工程质量保修范围、保修期限、保修责任等应当符合国家有关法律法规规定及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的规定……（五）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30个工作日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担……”该合同第十八条“质量担保”约定：“出卖人未按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由北京金隅地产开发集团有限公司承担连带责任。关于质量担保的具体约定见附件九。”该合同附件九“关于质量担保的具体约定”约定：“企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体为：北京金隅地产开发集团有限公司。质量责任承担主体应当按照有关法律法规以及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》等明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。”该合同附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”主要约定：该商品房的保修期自房屋首次交付买受人之日起计算，关于保修期限的约定不应低于北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》规定的最低保修期限，其中防水工程质量保修期限为5年，外窗与入户门质量保修期限为5年。合同签订后，闫硕向大成昌润公司支付了全部购房款，大成昌润公司于2018年7月15日将涉案房屋交付闫硕。2018年7月17日，闫硕发现涉案房屋相关部位存在渗漏水现象，并于2018年7月19日报修。后大成昌润公司组织人员对渗漏水部位进行了维修，但未能全部有效修复。诉讼过程中，经闫硕申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院）对涉案房屋的屋顶、墙壁渗漏水的原因及修复方案进行了鉴定。建研院于2020年6月8日作出《司法鉴定意见书》，并于2020年8月17日作出《司法鉴定意见补正书》。根据该鉴定意见书及鉴定意见补正书，鉴定结论如下：1.卫生间渗漏水的原因。二层次卧卫生间、二层主卧卫生间防水层存在缺陷是导致涉案房屋一层卧室卫生间顶板、一层客厅顶板渗漏水的原因。2.窗户渗漏水的原因。（1）一层主卧窗户窗框与洞口墙体之间的安装缝隙密封处理存在缺陷及窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致一层主卧窗户渗漏水的原因。（2）二层主卧窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层主卧窗户渗漏水的原因。（3）二层次卧窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层次卧窗户渗漏水的原因。（4）二层客厅窗户（东、西侧）窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层客厅窗户（东、西侧）渗漏水的原因。3.对一层厨房上部露台进行24h蓄水试验，未发现厨房顶板有渗漏水现象。建研院同时出具《建议修复方案》：一、卫生间渗漏水的建议修复方案。在二层主卧、二层次卧卫生间现有地面，按原设计要求重新施工防水层，防水层施工完毕后进行蓄水试验合格后方可进行下一步施工。二、窗户渗漏水的建议修复方案。对一层主卧窗户、二层主卧窗户、二层次卧窗户、二层客厅窗户（东、西侧）按相关规范要求对窗户窗框与洞口墙体之间、窗构件连接缝隙、开启扇与窗框之间增加防水密封措施。经质证，闫硕、大成昌润公司、金隅地产公司对上述鉴定结论及建议修复方案均无异议。闫硕因此项鉴定支付鉴定费30000元。诉讼过程中，闫硕申请对涉案房屋的维修费用进行造价鉴定，经北京市高级人民法院摇号，本院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行此项鉴定工作。2020年11月26日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作出《鉴定意见书》，鉴定金额为6061.12元。经质证，闫硕对此项鉴定结论无异议；大成昌润公司、金隅地产公司对该项鉴定的鉴定程序无异议，但主张其积极履行保修义务，不同意由闫硕自行维修，闫硕主张自行维修费用的请求不能成立，故此项鉴定在实体上并无必要。闫硕为此项鉴定支付鉴定费10000元。诉讼过程中，闫硕申请对涉案房屋在2018年7月15日至2020年6月8日空置期间的损失进行评估，经北京市高级人民法院摇号，本院委托中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司进行此项评估工作。2020年10月20日，中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司作出《资产评估报告》，评估结论为：涉案房屋在2018年7月15日至2020年6月8日空置期间的损失于评估基准日2020年10月16日的市场价值为315100元。该评估报告正文第七条载明：本次评估目的是确定租赁房地产的年租赁价格，根据委估房地产的周边情况，租赁市场很活跃，可以找到比较案例，满足市场法的条件，因此，选用市场法确定基准日的租金价值。经质证，闫硕对此项评估结论无异议；大成昌润公司、金隅地产公司对该评估报告的真实性认可，但认为评估数值有失公允，未考虑房屋周边现实情况等。闫硕为此项评估支付评估费10000元。诉讼过程中，大成昌润公司为证明其积极履行维修义务，向法庭提交了微信聊天记录，根据该聊天记录，自2018年7月漏水发生后至2018年10月下旬，大成昌润公司对涉案房屋进行了维修。另查，金隅地产公司系大成昌润公司的股东。诉讼过程中，金隅地产公司表示认可《北京市商品房预售合同》第十八条“质量担保”的约定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，闫硕与大成昌润公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，大成昌润公司在向闫硕交付房屋后，涉案房屋出现渗漏水现象，而根据建研院出具的鉴定结论，涉案房屋的相关卫生间、窗户发生渗漏水系因防水层存在缺陷及密封处理存在缺陷所致，对此，大成昌润公司应向闫硕承担相应的违约责任。渗漏水发生后，经闫硕报修，大成昌润公司组织人员进行了维修，但未能全部有效修复，在此情况下，闫硕主张由其自行维修，维修费用由大成昌润公司承担，理由正当。故此，闫硕诉请大成昌润公司赔偿维修费用，本院应予支持。维修费用的金额，由本院根据造价鉴定结论予以确定。大成昌润公司关于其已积极履行维修义务，在其不同意由闫硕自行维修的情况下，闫硕主张自行维修属单方变更合同条款的辩解理由不足，本院不予采信。关于房屋空置损失，因涉案房屋渗漏水，客观上造成闫硕不能及时装修并入住房屋，确实会给闫硕造成损失。该损失系因大成昌润公司交付的房屋存在缺陷所致，故大成昌润公司理应承担相应的赔偿责任。但闫硕在已知大成昌润公司未能有效修复渗漏水时，亦应及时采取有效措施以防止损失的扩大，其未能及时止损造成扩大的损失，应由其自行承担，故在房屋空置损失金额的认定上，本院综合考虑房屋缺陷的具体情况、大成昌润公司的维修期间以及修复渗漏水的合理期间，结合《资产评估报告》的价值标准，对大成昌润公司应承担的赔偿金额酌情予以认定。大成昌润公司关于房屋空置损失与房屋存在的缺陷并无直接因果关系等，故不应赔偿房屋空置损失的辩解，法律依据不足，本院不予采信。关于金隅地产公司应否与大成昌润公司承担连带赔偿责任的问题，根据《北京市商品房预售合同》第十八条及附件九的约定，可以认定只有在大成昌润公司发生破产、解散等清算情况后，金隅地产公司才成为涉案房屋质量责任承担主体。故此，闫硕诉请金隅地产公司连带赔偿其维修费用及房屋空置损失，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京大成昌润置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿闫硕维修费用6061.12元、房屋空置损失54800元，共计60861.12元；二、驳回闫硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6118元，由闫硕负担4796元（已交纳）；由北京大成昌润置业有限公司负担1322元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费40000元，由北京大成昌润置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费10000元，由闫硕负担8000元（已交纳）；由北京大成昌润置业有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  周建环人民陪审员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  雷迎新