文书内容贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16474号原告：贵州某某房地产营销顾问有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区鱼安安井片区未来方舟F4-6、7栋，统一社会代码：91520103556640783X。法定代表人：龙某某，系公司董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴学平、杨敏，贵州坤健律师事务所律师。被告：贵州某某置业有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼六楼，统一社会代码：91522601577107216A。法定代表人：夏某某，系公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：刘明，贵州元朗律师事务所律师。原告贵州某某房地产营销顾问有限公司（以下简称“红石营销公司”）与被告贵州某某置业有限公司（以下简称"高投置业公司"）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红石营销公司的委托诉讼代理人吴学平、杨敏，被告高投置业公司的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红石营销公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付代理佣金2824334.88元及资金占用费35641.54元（以2824334.88元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2020年5月13日起，计算至被告实际付清之日止，现暂计算至2020年9月8日，共计35641.54元）；2、请求判令被告向原告赔偿应得收益损失5229673.16元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月15日，被告贵州某某置业有限公司与原告签订《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块营销代理服务合同》，约定被告委托原告策划代理销售其开发建设的凯里“未来城”二期1-5号地块的可售物业，代理期限为2017年4月15日起至2017年12月31日，被告按照实际成交合同金额的1.4%向原告支付代理佣金，合同还约定被告应当取得项目的预售许可证，保证销售的合法性。上述协议签订后，原告依约进行策划及代理销售工作，直至代理期限届满时共有797名客户与被告签订认购合同，客户交纳购房定金1998万元，认购合同金额共计477446837元。因被告仅于2017年7月10日取得“未来城”二期1-5号地块（凯房）商房预字第17024号、(凯房）商房预字第17025号预售许可证（以下简称“24号、25号许可证”），故原告仅对取得预售许可证范围内房屋进行签约销售，共有595户与被告签订商品房买卖合同，签约合同金额为320929163元。对未取得预售许可证部分可售物业，原告未能开展商品房买卖合同的签约及相关工作。2018年4月8日，被告继续委托原告进行策划及代理销售工作，双方遂签订《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块2018年营销代理服务合同》，代理期限为2018年1月1日起至2018年12月31日，代理佣金仍以按照实际成交合同金额的1.4%计算，合同再次明确被告应在此期间取得可售物业的预售许可证。直至该合同代理期限届满，原告完成934名客户与被告签订认购协议的工作，认购合同金额达到588899374元，被告收到购房定金1868.5万元。期间还是因被告未取得“未来城”二期1-5号地块除上述24号、25号许可证外可售商品房预售许可证，原告仅能对取得预售许可证范围内房屋进行签约销售，共有102户与被告签订商品房买卖合同，签约合同金额为52126770元。对未取得预售许可证部分无法与客户开展商品房买卖合同的签约及相关工作。2019年2月22日，因被告提出进行招投标，要求终止与原告的合作，遂与原告签订《关于“未来城”2019年销售代理公开招标前过渡期间各销售代理公司继续服务谈判的备忘录》，约定终止双方2018年签订的《营销代理服务合同》，在新的销售代理公司入驻前的过渡期间，原告继续提供策划、销售代理服务，销售代理佣金仍为购房合同签约金额的1.4%.在过渡期间，原告完成金额为23097710元的销售认购，被告共收到购房定金54万元。对上述24号、25号许可证范围内，原告完成1户与被告签订商品房买卖合同的工作，签约合同金额为3448255元。因被告始终未依约取得预售许可证，且因为被告领导更迭后，被告多次要求原告停止销售认购、停止大客户团购签约等，造成原告不能顺利进后续的签约工作。2019年5月，原告团队正式退出代理，一直留有1名工作人员进行后续工作至今，截至退出时，共有1754户与被告签订认购协议，原告完成认购额1089443921元，被告收到认购定金3920.5万元，1754户中，原告在24号、25号预售许可证范围内共完成698户的商品房买卖合同签约工作，合同金额共计376504188元，被告共计回款368694186元；尚有1056户未与被告签订商品房买卖合同，该部分涉及认购额为712939733元，涉及定金为2120.5万元。原告认为，依照合同约定，原告代理服务工作包括营销策划、销售代理及后续客户事务服务管理工作，其中《凯里“未城”二期项目1#-5#地块2018年营销代理服务合同》约定其12项工作内容中，原告已依约完成11项，第12项工作中也完成了客户认购工作及部分签约工作，仅对被告未取得预售许可证范围物业的签约及签约后的售后服务工作未完成，但并非原告原因造成，而是因为被告未及时取得案涉可售物业的预售许可证并终止代理合同造成。2019年12月19日，被告取得未来城二期1#-5#地块的（凯房）商房预字第190047号物业的预售可证后，被告基于原告完成认购的销售代理成果，共销售约421套（仅退57套），成交金额273333217.00元，被告实际回款165538217元，故被告应当按照约定向原告支付代理佣金。同时，基于原告代理销售已认购但尚未签约578套房屋，被告也应该承担违约赔偿责任，共计赔偿原告经济损失5229673.16元。上述代理佣金及赔偿金，原告多次向被告催要未果，现原告为维护自身合法权益，特根据《合同法》第109条、113条、405条之规定，向贵院提出如上诉讼请求，望贵院判如所请。原告提供证据有：一、《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块营销代理服务合同》复印件一份，拟证明1、原被告双方自2017年4月15日起存在商品房销售代理合同关系；2、原告代理销售的物业系凯里“未来城”1-5号地块项目沿街底商及商业街，佣金为签约总价的1.4%，3、每次佣金结算的金额以回款金额为基数，结算后先支付当次结算佣金的98%，剩余2%作为交房保证金；4、董也为被告本合同负责人，其在相关资料上签字确认即代表被告确认；5、被告取得合法预售许可证是原告履行合同的前置条件；6、合同履行的内容包括原告引导客户认购并签订认购协议和商品房买卖合同、被告付款等内容；7、合同期满后双方不续签合同的，已完成认购但未完成签约部分的后续工作仍由原告负责。二、《凯里“未来城”二期1#-5#地块2018年营销代理服务合同》复印件一份，拟证明1、被告继续委托原告代理案涉项目的商品房销售工作，佣金仍按照签约合同金额的1.4%计算;2、第一季度的佣金结算方式与2017年相同，第二季度至第四季度结算佣金的保证金比例为5%；3、其余证明目的同证据1。三、《关于凯里“未来城”2019年销售代理公开招投标前过度期内各销售公司继续服务谈判的备忘录》复印件一份，拟证明1、因被告确定2019年销售代理商通过招投标确定，被告确认不再与原告续签合同；2、过渡期间的销售代理工作仍然由原告负责，佣金计算及结算方式按照2018年合同执行；3、原告完成的认购业绩属于原告，属于原告的业绩由原告继续按照2018年签订的合同履行后续工作，相应的佣金由原告享有。四、《1754份认购协议及其附件》复印件1056份共计43套档案袋，拟证明1、在原告完全退出被告销售代理工作前，原告已完成1754套涉及签约金额1,089,443,921元的物业认购业绩，其中2017年完成797套涉及签约金额477,446,837元的认购业绩，2018年完成934套涉及签约金额588,899,374的认购业绩（第一季度完成464套涉及签约金额264,308,495，第二至第四季度完成470套涉及签约金额324,590,879元），2019年完成23套涉及签约金额23,097,710元认购业绩；2、结合证据3，以上业绩均属于原告。五、《（凯房）商房预售字第17024号《商品房预售许可证》（自凯里市住房和城乡建设局调取）》等复印件一份，拟证明被告在2017年7月10日取得案涉项目8-9幢、15-16幢、24-30幢预售许可。六、《（凯房）商房预售字第17025号《商品房预售许可证》（自凯里市住房和城乡建设局调取）》复印件一份，拟证明被告在2017年7月10日取得案涉项目41-45幢、48-49幢、51-52幢预售许可。七、《（凯房）商房预售字第190047号《商品房预售许可证》（自凯里市住房和城乡建设局调取）》复印件一份，拟证明1、被告在2019年12月19日取得案涉项目6-7栋、12-1栋、12-2栋、13栋、38-39栋大底盘（裙楼）、33栋-36栋、38栋-39栋预售许可；2、因被告在原告完全退场前一直只取得17024号和17025号预售许可证，导致原告无法就该两份预售预售许可证预售许可范围外的认购物业完成签约、回款等后续工作。八、《关于停止未来城大客户团购签约的通知》复印件一份，拟证明2018年12月18日，因被告自身销售政策调整，被告单方面要求原告即时停止大客户团购签约，原告已完成认购物业未能进行签约、回款等工作系被告原因造成。九、《凯里未来城项目2018年度各类商品目标任务完成情况的说明》复印件一份，拟证明1、因被告未能按约取得案涉项目全部预售许可证以及工程整改等原因，导致无法提供足够数量的可供销售货物，对原告销售代理工作（包括认购、签约、回款等）造成重大不利影响，其中原告负责销售部位住宅类商品受影响货值为3亿元、商业类商品受影响货值为1.3亿元，车位类商品受影响货值为1亿元，合计5.3亿元；2、按照被告实际提供的可销售货值计算，原告完成了被告预定的销售业绩目标196.93%,已然超额完成了认购任务；3、原告不承担被告未能完成2018年业绩目标的责任，该责任由被告自行承担。4、有被告负责人董也签字确认情况属实。十、《原告已完成认购部分签物业约备案表（自凯里市住房和城乡建设局调取）》复印件一份，拟证明1、截止日前，原告完成的1754份认购业绩中，已经有1119套涉及签约金额649,837,405元物业完成了签约，其中733份涉及签约金额419,010,890元系属于2017年完成认购，379份涉及金额222,957,904元物业系2018年完成认购，7份涉及金额7,868,611元物业系2019年完成认购；2、剩余未签约的635套未签约的物业均是190047号预售许可证许可预售的物业；3、已完成签约的1119套业绩中698套物业的签约回款系原告在完全退场前自行完成，该698套物业均系17024号和17025预售许可证许可预售的范围内的物业；4、该已完成签约的1119套物业中421套物业的签约回款系原告完全退场后被告新的销售代理商完成，该421套物业全部均是190047号预售许可证许可预售的物业。十一、《工程款支付申请单及其附件》复印件一份，拟证明上述1119份业绩中，原被告双方仅就原告完全退出被告销售代理工作前已完成签约部分698套涉及签约金额376，504，188元的业绩进行了结算，原告完全退出后完成签约的421套涉及签约金额273,333,217元的业绩未进行结算，原告诉请标的是被告自己计算的，并没有和原告进行结算，诉请的标的没有进行结算，被告也未支付原告与该部分业绩有关的任何佣金。十二、《贵州某某房地产营销顾问有限公司对凯里“未来城”二期项目1#-5#项目认购回款情况汇总表（自被告销售系统导出）》复印件一份，拟证明1、原被告双方未结算的421套物业中138套系2017年完成认购，277套系2018年完成认购（83套系2018年第一季度完成，194套系2018年第二季度至第四季度完成），6套系2019年完成；2、其中按照合同约定应当结算佣金的回款金额为200,264,441元，据此计算佣金共计2,904,846.126元，其中2,824,334.882元目前已达支付条件，剩余80,511.244元属于交房保证金。2、结合证据4，原告完全退场前未完成签约的1056套物业截止日前已经完成签约的421套中未达结算条件部分物业的佣金为921,818.912元，截止日前尚未签约的578套物业的佣金为5,596,864.378元。十三、《关于销售代理机构案场交接的通知》复印件一份，拟证明1、在双方签署合同未完全履行完毕的情况下，被告单方面通知被告退场，导致被告不能完成合同约定的已完成认购业绩的签约、回款、交房等后续工作务；2、基于此，原告完全退场前已经完成认购的物业即使是在原告完全退场后签约、回款，其业绩也应当归属于原告。十四、《顺丰财务凭证、寄件通知凭证、微信聊天记录、律师函》复印件一份，拟证明原告曾于2020年5月12日致函被告要求支付佣金并承担违约责任，被告于2020年5月13日收到该函，被告应当自2020年5月13日起支付逾期支付佣金的资金占用费。高投置业公司辩称:首先，被告与原告之间存在的代理销售合同关系无异议。本案中原告提供两份不同合同，2017-2018合同，两个不同关系，应当分案处理。其次，被告委托原告代理销售范围为可售物业，对于不可售的部分（包括但不限于未取得预售许可、达不到销售条件等）不在双方合同约定的范围内。第三，根据原告提供的证据材料，不能证明原告的主张成立，根据双方合同约定，佣金计算按照成交合同金额提计。一是原告并未向被告提出相关的支付申请等合同约定的相关支付材料，也没有证据证明达到甲方账户自由支配资金总额，原告申请支付佣金须达到总价全款一可自由支配资金方式达到被告账户且在每月完成结算根据支付申请和发票等相关材料经被告审查合格后进行支付。被告并不存在未支付或逾期支付佣金的行为。二是原告称其完成了服务合同中11项工作内容缺乏事实和法律依据，原告并无证据证明其已经完成了合同约定的工作内容，亦无证据证明其所完成的工作内容在完成后符合双方约定的佣金提计条件和标准，对于原告在提供销售代理服务过程中存在的违规违约等行为产生的法律责任，被告将保留追究原告法律责任的权利。最后，被告并未收到原告续期申请，且被告亦未同意与原告继续续签合同，双方未续签合同对被告并不产生法律责任。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。被告高投置业公司提供的证据有：1、《营业执照、法定代表人身份证明及身份证》复印件一份，拟证明被告基本情况。2、《营销代理服务合同》复印件二份，拟证明双方权利义务。3、《情况说明及主体资料、清单》复印件一份，拟证明原告所称的房屋销售任务并非原告完成，而是其他代理公司完成。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2017年4月15日，被告贵州某某置业有限公司与原告签订《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块营销代理服务合同》，双方约定：“第一、委托代理事项：甲方委托乙方策划销售代理由甲方开发的凯里“未来城二期”1-5号地块项目。委托销售面积及范围：1、委托销售的住宅及商业面积约128.93万平方米；2、委托的范围为：本项目沿街底商及商业街。委托销售的面积和范围以甲方最终书面确认的面积和范围为准，甲方予正式销售和15天之前以书面形式提供给乙方，以保证销售和计划的顺利实施。第二、委托方式：甲乙双方同意，在合同期内，乙方为凯里“未来城二期”1-5号地块项目市场策划和销售代理，乙方明知并认可本协议约定销售范围内有其他销售代理公司共同销售，甲方以销售佣金方式支付代理费用。第三、代理期限：代理其自2017年4与我15日起至2017年12月31日止。代理期满前一个月，根据甲方对乙方的考评及项目的实际需要，甲方决定是否延长代理期限，如甲乙双方达成一致，可续签销售代理合同。第四、服务内容：1、营销策划、市场调研服务（1)乙方成立专门营销策划团队全面跟进项目工作，乙方需根据甲方要求提供项目销售及策划服务，项目整体及阶段性市场调研、市场定位、市场推广策略、销售各节点安排及蓄客方案建议、销售及策略、销售及渠道、销售及价格等围绕项目市场推广及销售和各方面的专业策划建议，经甲方认可后，乙方按甲方要求负责执行和实施，并在甲方要求的时间范围内及时向甲方汇报实施情况。（2)根据甲方要求，乙方提供专题性市场分析及建议，包括阶段性区域市场专题报告；定期提供市场典型竞争对手及竞争产品的分析及应对专题报告；本项目各项配套设施、会所、交楼标准、户型设计、户型比例等专业的分析及建议报告；具体提交时间依照甲方要求为准。（3)在本项目销售过程中，乙方根据甲方制定的销售任务，执行或监督执行项目的策划执行工作，包括广告宣传、新闻宣传、宣传渠道的选择、现场包装、各区县售楼部及房产交易卖场的包装、公关活动（提报需求方案及配合执行）、促销活动、宣传资料、销售资料等工作，并定期反馈执行情况及执行效果。根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和建议。（4)根据甲方要求，乙方应对甲方指派的本项目各方面的设计单位、广告活动承办或执行单位的工作进行配合和指引，协助甲方对其进行协调和帮助，以保障其工作的效率和质量能最大化的满足本项目的利益需求。2、销售服务：（1)乙方配置完整的销售团队常驻销售现场，负责本项目销售工作，指定销售总监负责整体销售工作安排及与甲方对接工作，人员配置总监级员工不少于1人。负责统筹销售工作及策划工作；经理级员工不少于2人：其他策划人员按需配置；置业顾问配备驻场人数不少于10人，甲方可根据实际情况调整，乙方可对销售团队采取优胜劣汰的方式安排和调换团队服务人员，但主管和经理以上职位人员调换前需经过甲方同意。（2)乙方负责完成对本项目销售团队的培训，建立项目销售管理制度。甲方可对乙方人员进行甲方公司理念、客户服务要求等方面培训。乙方销售人员需经甲方认可培训合格后方可进场销售，同时甲方有在整过销售过程中对乙方团队服务人员考核及更换的权利。（3)销售现场管理，乙方组织销情人员按照双方制定的销售策略，进行销售部署，并按要求按时、准确、严格地执行，包标销售团队的组建、销售人员培训，客户积累策略、展销会组织、客户深入访谈组织执行、促销组织执行，日常和阶段性现场销售组织及与现场销售有关的其它工作事项。（4)客户接治：乙方代表甲方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。（5）客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，录入甲方指定的销售监控软件，建立来电来访客户档案并定期以报表（日报，周报，月提）形式向甲方提报客户分析，向甲方反馈客户意见。（6)客户积累、认购：乙方代表甲方进行客户拓展和客户积累以及项目前期销售过程中的客户资料收集和整理，负贵完成客户积累的相关工作；乙方代表甲方与客户签订《认购书》，并保证客户交纳定金，完成甲乙双方确认的认购指标，并严格执行双方确认的认购流程。（7)认购、签约：乙方代表甲方在《认购书》约定的期限内与客户签订《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件（未经甲方书面许可，认购书、商品房买卖合同、补充协议及相关文件不允许做任何变更），并保证客户交纳房款，完成甲乙双方确认的签约指标，负责认购前根据销控表进行房号确认，并严格执行双方确认的签约流程。（8)乙方催办：乙方指派专人负责督促客户在《认购书》约定的期限内签约并交纳房款：乙方所成交的每套物业单位，当客户签订认购书后，乙方负责按时催收一次性付款的所有房款、按揭付款的首期房款，负责督促客户按时签署买卖合同、按揭合同。3、销售后台事务管理服务：（1)签约：乙方需安排专人负责签约相关事务。客户签约当天，乙方需建立客户档案，建立“档案库”，包括“业主档案”；随着业务的开展，乙方负责补充“业主档案”，业主签订《商品房买卖合同》后乙方将完整的“业主档案”交予甲方存档保管，并按照甲方要求反馈相关信息。（2)审批，协助客户发起特殊要求以及销售持例审批，跟踪审批进度，向客户通批结果并进行相应的变更；（3)收集客户资料，乙方指深专人负责收集客户货及办产权证赁料；（4)乙方代办，乙方指派专人负责已签约后的合同备案、预告登记及预告抵押登记工作，并督促客户按照合同的约定办理贷款手续；（5)报表：乙方负责完成日、周、月度报表及甲方指定的各类销售报告，报表，并于每日、每周日、每月最后一日提报甲方；（6)乙方销售人员须严格按须认购书的约定签约时间督促客户完成业务办理，如出现延期签的客户，按照延期天数，乙方需承组50元／套／天的赔偿，该赔偿采用现金或从当月佣金结算中扣除。如因甲方原因（例知未取得预售证等）不具备签约条件的或由甲方书面同意延期签约的或由于客户原因主动退房并经甲方同意确认的客户，乙方不需承担赔偿甲方同意乙方对客户采取一定的延期罚款；（7)协助甲方交付房屋的相关工作，主要包括以下内容：A、电话通知客户收房；B、首次交房，乙方在业主入住前，准备交付使用资料，包括交付使用通知书，面积差补充协议。C、交房当天，乙方陪同客户去物业收房，若客户有疑问或投诉，置业顾问负责解答及反馈至物业公司；D、首次交房，客户在入住前，乙方按甲方要求时间内邮寄交付使用通知书，移交邮局返回客户签收单给甲方，邮寄费用由甲方承担；E、乙方须协助甲方办理项目房屋交付手续，项目交付之日，乙方有义务增派人员协助甲方进行项目交付工作。（8)当遇特殊情况时，对以上条款中的时间节点，双方可另行协商，如协商达成一致，以书面形式确认为准，则不视为乙方违约。以上销售后台事务管理服务之工作，由乙方专人负责，甲方按月考核，在无特殊情况下，任一项未按期完成工作即视为当月考核不合格，若乙方当月考核不合格，甲方有权收取乙方￥2000-￥5000元／月的工作配合度罚金，该罚金直接从当月代理佣金中扣除，扣除后不予退还，如累积3个月以上考核不合格并由甲方评估对项目销售或回款带来重大损失的，甲方有权提前解除本合同。4、关于退房处理（含退定处理）（1）如有客户在签订认购书后要求退房，应按认购书规定确定是否没收客户定金，如有没收定金，则定金归甲方所有。（2）如有客户在签订商品房买卖合同后要求退房，应按买卖合同规定收取客户违约金。此违约金归甲方所有，该套房屋乙方不计提佣金，如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，甲方有权从下次支付乙方的佣金中扣除。该房屋第二次销售后，再计提佣金。(如因甲方原因导效客户退房的，甲方须支付乙方佣金或已向乙方支付的佣金乙方不予退还）。（3）如因乙方失职或过错原因造成客户解除认购书或商品房买卖合同，则乙方应退还该合同已提取代理佣金：同时，乙方需承担赔债责任（包括但不限于甲方赔偿给客户的单倍定金、赔偿给客户的违约金、甲方支付客户的银行按揭利息等）外，还应赔偿甲方每套￥2000-￥5000)违约金，甲方可自当月销售佣金中直接扣除。5、提交报表、报告及资料乙方须按甲方要求，准时、准确地向甲方报送相关报表、报告及资料。（1)甲方要求乙方每日、每月、每季度、半年度按时完成的工作若未按时完成处以1000元／次罚款，具体工作要求如下：A、每月提交《月度市场动态报告》(每月5号前提交上月报告于甲方）；B、每季度提交《季度市场动态报告》(每季度首月10号前提交上季报告于甲方）；C、每半年度提交（半年度市场动态报告）(每年7月15号前提交上半年度报告于甲方）：D、报表；乙方负责完成日、周、月度报表及甲方指定的各类销售报告、报表并于每日，每周日、每月最后一日提报甲方。（2)专项或及时性的报告（方案、策路），按双方会议且形成会议纪要或工作联系函确认的工作时间为考核依据，若未按时完成处以2000元／次罚款。具体工作如下：A、每年度提交《年度市场动态报告》(每年1月15日前提交上一年度报告于甲方》：B、每年度提交《年度管销工作总结》(每年1月5日前提交上一年度报告于甲方）；C、《专项市场分析报告》(遇社会特殊事件（如国家宏观政策调整、各类原因造成的房地产市场较大波动成其他房地产行业焦点事件等）对市场有直接或间接影响时执行此项报告）。D、项目分项分阶段执行方案（包括包不限于项目规划调整建议、项目销售计划、阶段开盘方案、项目价格策略、卖场包装建议、媒介发布建议、宜传物料建议的准备方案等等）；三、根据实际需要的其他专项策划报告：《项目价格表及定价说明》、《项目入市时机策路及开盘方案》、《项目内部认购方案》、《项目概念楼书和技术手册制作要素意见书》、《项目M、海报、展板和模型制作要素意见书》、《销售中心、示范环境（含样板房）和看房通道制作要素意见书》、《项目广告物料设计意见书》、《房交会参展专项报告》、《房交会总结报告》、《项目促销活动专项方案》、《项目销售控制专项方案》、《项目给段营销诊新报告》。（3)项目重要策略报告，按双方会议且形成会议纪要或工作联系函确认的工作时间为考核依据，若未按时完成处以5000元／次罚款，具体工作如下；A、项目总体营销方案（包括基于项目的市场定位、业态配比，开发时序、经济测算等）；B、项目年度营销报告的撰写。6、代理团队及人员配备：（1)本合同签订后，乙方负责组建本项目销售团队，并委派项目负责人，项目负责人需常驻销售现场办公；乙方须向甲方提供策划和销售专业工作人员专项服务小组架构、职责分工。经甲方确认后，作为附件《凯里未来城项目专案服务人员简介）。项目组管理人员（经理级以上人员）不能擅自变更，需变更应提前一个月书面报甲方同意，凡是《凯里未来城一期项目销售人员构成》中的乙方人员须仅服务于本项目一个项目。乙方派驻本案销售现场的所有工作人员应在甲方放置销售现场的考勤设备上进行考勤，各工作人员驻场工作时间以考勤记录为准。（2)乙方服务于本案的项目经理，须具有大学专科或以上学历，5年以上房地产销售现场的相关工作经验，2年以上销售管理工作经验，有服务品牌开发商的经验。乙方服务于本案的置业顾问，须具有大学专科以上学历。（3）乙方销售团队的管理人员不少于3人，销售人员根据项目销售实际需求而定且须经甲方书面认可，乙方管理人员的增减需以书面方式请示甲方，甲方审核批准后方可执行，（4)置业顾问在通过乙方系列培训考核合格后，须经甲方认可合格后方能上陶。在合同期内，乙方要确保置业顾问的日常到岗人数不得低于10人。（5)甲方有权根据工作需求与乙方协商，要求乙方调换或新增工作人员，若协商未果以甲方意见为准，甲方提供有关项目的规划设计、公司文化等相关书面赁料，乙方由专业人员对销售甲方参与考核。第五条考核……第七条销售任务：1、乙方销售目标任务的确定，以甲方下达为准。甲乙双方根据甲方上级公司下达的目标任务衡量，拟定销售任务，销售任务的多少最终以甲方书面确认为准；2、销售任务书的调整根据各地块、各物业销售现况，依据市场及行业标准合理调整销售任务，调整后甲方以书面确认的形式重新下达销售任务书。第八条物业销售价格：1、本项目物业销售价格的确定由乙方向甲方提出专业建议，最终由甲方确定，并以销售价目表（须有甲方总经理确认签字）的形式书面通知乙方。2、乙方不得擅自浮动甲方确定的物业销售价格，不得擅自浮动甲方确定的物业销售优惠折扣比例。3、甲方有权自主决定变更物业销售价格，但须以书面形式及时通知乙方，并附上新的销售价目表。4、本合同所指称的物业包含本项目住宅、沿街底商、地下车位及写字楼。第九条代理费计算及结算支付方式：1、销售取费方式：甲方同意给予乙方项目代理佣金，乙方销售代理商品住宅单位的佣金计提标准为：按实际成交合同金额提计：（1)代理佣金提计方式，甲方按照约定在2017年取得住宅预售许可证，并对外进行发售，按照以下方式结算佣金：            销售任务完成时间要求              销售任务              销售代理费率                  2017年12月31日或之前              认购金额＜甲方下达销售任务100%              1.3%                  认购金额≥甲方下达销售任务100%              1.4%      备注：签订《商品房买卖合同》的金额视为签约金额。在2017年12月31日或之前，认购金额小于甲方下达销售任务100%,甲方按签约金额的1.3%给乙方计算代理佣金。B、在2017年12月31日或之前，认购金额大于或等于甲方下达销售任务100%,甲方按签约金额的1.4%给乙方计算代理佣金。（2)对于全款方式购买的物业，物业购买人签订购房合同并按合同约定足额支付房款的，该次成交计入当期销售代理费计算基数，按约定比例计算乙方代理费。（3)对于分期付款方式购买的物业，物业购买人签订购房合同并按合同约定足额支付首期款的，该次成交计入当期销售代理费计算基数，按约定比例计算乙方代理费。（4)对于按揭方式购买的物业，物业购买人签订购房合同并按合同约定足额交付首期款的，该次成交计入当期销售代理费计算基数，按约定比例计算乙方代理费。（5)物业销售后，因物业面积误差导致合同价款变更的，双方对已经结算支付的销售代理费在物业面积误差确定后十个工作日内进行据实结算，多退少补。（6)物业购买人支付定金后违约放弃购买、租赁意向，甲方因此而没收定金、收取违约金的，该定金、违约金归甲方所有，乙方不参与分成。该项销售不计入乙方销售。（7)因乙方的原因导致甲方对物业购买人赔偿的，所涉物业不予计提销售代理费。尚未结算支付的，应终止结算支付，已经结算支付的应当全额退还。（8)非甲方原因造成物业销售合同解除的，不予计提销售代理费。尚未结算支付的，应终止结算支付，已经结算支付的应当全额退还。（9)因乙方采取的促销手段或故意告知物业购买人、承租人通过甲方审批优惠的，经查实该项销售按代理佣金的95%计算。2、代理费结算及支付方式：（1)乙方完成销售井将合同备案后，按约定销售代理费率进行代理费用支付。（2)乙方未按销售任务书完成销售任务前按签约佣金的1.3%给乙方计算代理佣金，在乙方完成甲方下达销售任务大于或等于100%后补齐代理佣金至1.4%。（3)按月结算，每个月5日前上报上月结算申请，甲方审查合格后，5个工作日内支付上月销售代理费的98%,配合完成交房后，支付已交房部分销售代理费至100%。（4)甲方除依据本合同支付销售代理费和外，不再向乙方支付其他报酬及费用。（5)双方完成每月销售代理费和结算后，乙须在每月10日前向甲方提出支付申请，并附上双方确认的结算单和国家税务部门规定的增值税专用发票，发票金额须与申请支付金额相符。甲方审查合格后，5个工作日内按银行转账、转账支票或承兑汇票的方式支付给乙方。”2018年4月8日，被告继续委托原告进行策划及代理销售工作，双方遂签订《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块2018年营销代理服务合同》，约定：代理期限为2018年1月1日起至2018年12月31日；认购总目标任务：2654382022元，其中：住宅认购目标认为1671707532元；商业认购目标认为875174503元；车位认购目标任务107499986元。代理佣金仍以按照实际成交合同金额的1.4%计算，合同第七条7.2.9项约定2018年第一季度按照2017年标准提计佣金，第二季度至第四季度按照95%提计佣金。2019年2月22日，因被告提出进行招投标，要求终止与原告的合作，遂与原告签订《关于“未来城”2019年销售代理公开招标前过渡期间各销售代理公司继续服务谈判的备忘录》，其内容为：“甲乙双方明确2018年度《营销代理服务合同》终止，不再续签。根据2018年度合同中第三条第二款约定，如甲方不同意续签的，在甲方重新选定新的代理服务公司期间，乙方有义务按照原合同履行服务工作，直到新的代理公司进场。二、2018年销售任务认定根据2018年甲乙双方签订的合同中协议商定的2018年销售任务、各销代公司需于2019年1月31日前，与营销中心对接，对2018年所完成销售任务进行认定，认定完成后，根据合同第七条第二款第十项，确定销代公司2018年甲方扣留已支付部分二至四季度佣金30%以及一季度0.1%佣金的结算方式，以及未支付部分的结算比例。三、2018年前各年的佣金结算各销代公司以认购日期为准，按各年度签订合同，进行2018年12月31日前各年度的佣金结算，即2018年12月31日前认购的，在2018年12月31日后进行签约或回款到账的，均按各年度所签订合同任务认定完成的标准进行结算。四、2019过渡期内佣金结算：在新的销售代理公司进场前的过渡期内，乙方须参照2018年合同标准正常开展销售工作，履行职责。鉴于甲乙双方暂无合同关系，甲方无法对乙方制定销售任务，2019年各销代公司在过渡期内所销售的物业，销售佣金结算参照2018年销售代理合同第七条代理佣金按签约金额1.4%结算（佣金结算标准参照2018年合同），且2019年销售并结算佣金甲方只扣留5%的交房服务保证金，剩余95%的佣金在达到结算标准后进行支付。即2019年1月1日后认购的，按过渡期佣金标准进行结算。乙方中涉及原合同内有月度服务费用的，按原合同标准执行进行支付结算。”2017年7月10日被告取得案涉项目8-9幢、15-16幢、24-30、41-45幢、48-49幢、51-52幢预售许可。2019年12月19日被告取得案涉项目6-7栋、12-1栋、12-2栋、13栋、38-39栋大底盘（裙楼）、33栋-36栋、38栋-39栋预售许可。另，被告在原告完全退场前一直只取得《（凯房）商房预售字第17024号和17025号《商品房预售许可证》，190047号《商品房预售许可证》未将取得，原告无法就该两份预售许可证范围外的认购物业完成签约、回款等后续工作。庭审中，原告提供凯里市住房和城乡建设局调取的原告已完成认购部分签物业约备案表、“未来城”二期项目1#-5#项目销售房屋信息销售情况表、涉案佣金认购汇款请况表及2019年5月16日被告方代表人董也认可《凯里未来城项目2018年度各类商品目标任务完成情况的说明》内容。2019年6月12日被告向原告下达了《关于销售代理机构案场交接的通知》，其交接时间为2019年6月5日。事后，原告多次与被告协商，并发律师函要求对代理销售服务的佣金进行结算，但均未果。另查明：2017年原告完成认购797套房屋，其中595套房屋的《商品房买卖合同》签约的佣金原、被告结算清楚，无争议。剩余的202套房屋原告完成的是认购阶段，其中138套是新代理商完成《商品房买卖合同》签约，新代理商并将138套房屋购房款98081727.00元，已回款给被告。原告认购的64套未签订《商品房买卖合同》，按照2017年原、被告签订合同约定，故138套房屋佣金为1345681.29元。2018年原告完成认购是934套房屋，总认购金额588899374元，第一季度完成认购464户，第二季度至第四季度完成认购470。原告退场前签约的《商品房买卖合同》是102套，购房款是52126770元，佣金是729774.78元，原、被告对102套佣金已经结算清楚，无争议。剩余的832套在2019年5月原告退场后，新代理商代理签订《商品房买卖合同》是170套，其中第一季度签约83套，购房款为56039850元，已回款给被告，佣金按照2017年合同标准计算为768866.74元；第二季度至第四季度新代理商签《商品房买卖合同》是87套，购房款为51078175元，已回款给被告，佣金按照2018年合同标准计算为679339.73元；原告认购的662套新代理商未签订《商品房买卖合同》。2019年原告认购23套，认购金额为23097710元，原告签订了《商品房买卖合同》一套，该套佣金已结算清楚。其中，3套新的销售方签订了《商品房买卖合同》，购房款2289257元以全部回款给被告，其佣金为30447.12元，原告认购的23套均有19套未签订《商品房买卖合同》。2017年至2019年原告在合同履行期限内共认购房屋1754套，原告履行《商品房买卖合同》签订及双方均无争议的是698套，其佣金已经结算完毕。剩余原告完成认购的1056套房屋，新的销售方完成签订《商品房买卖合同》及回款的是311套房屋，其佣金总额为2824334.88元。认购未签《商品房买卖合同》是745套房屋。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。依法成立的合同，自成立时生效，并受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告作为房地产代理销售企业，其与房地产开发企业的被告于2017年4月15日签订《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块营销代理服务合同》、2018年4月8日，签订《凯里“未来城”二期项目1#-5#地块2018年营销代理服务合同》、《关于“未来城”2019年销售代理公开招标前过渡期间各销售代理公司继续服务谈判的备忘录》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的有关规定，对合同的真实性、合法性，本院予以确认。合同签订后，原告依约为被告房开项目进行了代理销售工作。由于双方在履行合同中，对原告完成认购房屋的数量及其他销售方完成的《商品房买卖合同》的签订代理提成计价的方式方法和存在分歧，双方均对争议的部分均未结算，导致双方至今仍未达成意见。本院认为，根据原告提供的《1754份认购协议及其附件》、《（凯房）商房预售字第17024号《商品房预售许可证》、《（凯房）商房预售字第17025号《商品房预售许可证》、《（凯房）商房预售字第190047号《商品房预售许可证》、《凯里未来城项目2018年度各类商品目标任务完成情况的说明》、《原告已完成认购部分签物业约备案表（自凯里市住房和城乡建设局调取）》等证据相互印证，足以证明原告按照合同约定完成销售代理服务义务，对原告在合同履行期限内完成认购的1056套房屋新销售方均在此基础上签订了311套房屋《商品房买卖合同》。因原告与被告所签订合同期限已满，未能中标继续完成《商品房买卖合同》签订及购房款回款工作，按约定被告应办理预售许可证原告才能代理《商品房买卖合同》签订及购房款回款工作，因被告未及时办理，导致原告无法履行《商品房买卖合同》签订及购房款回款工作，其过错非原告。鉴于原告履行部分代理销售服务，遵循公平原则，合理确定双方权利义务，被告应当支付原告50%的佣金，则计算方式按照合同约定:2017年原告退出后被告签订138套《商品房买卖合同》，购房款为98081727.00元，其佣金为672840.65元（98081727.00元×0.14%×98%）×0.5。2018年原告退出后被告第一季度签订83套《商品房买卖合同》，购房款为56039850元，其佣金为384433.37元（56039850元×0.14%×98%）×0.5；第二季度签订87套《商品房买卖合同》，购房款为56039850元，其佣金为339669.86元（51078175元×0.14%×95%）×0.5，2018年佣金共计724103.23元。2019年原告退出后被告签订3套《商品房买卖合同》，购房款为2289257元，其佣金为15223.56元（2289257元×0.14%×95%）×0.5。2017年至2019年被告应支付原告佣金1412167.44元。原告诉请利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持，但原告计算的基数有误，本院确认为以1412167.44元为基数计算。原告诉请认购未签《商品房买卖合同》745套房屋的收益损失5229673.16元，因745套房屋未签《商品房买卖合同》，原告未提供被告收到745套房屋的购房款，同时也未提供收益损失依据，故本院不予支持。被告的抗辩理由未提供证据，属举证不能，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州某某房地产营销顾问有限公司佣金1412167.44元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率以1412167.44元为基数计算，自2020年5月13日起至款项支付完毕之日止）。二、驳回原告贵州某某房地产营销顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为34214元，由原告贵州某某房地产营销顾问有限公司负担25459.24元，被告贵州某某置业有限公司负担8754.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 姚 琼二〇二〇年十二月十五日书记员 袁雪婷