广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2305号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托诉讼代理人：陈灿城，该所职员。被告：朱树荣，男，1961年2月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告朱树荣返还原物纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈灿城、被告朱树荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空并搬出广州市海珠区汇源大街10号之一房屋，交还给原告；2、被告支付自2006年4月1日起至腾空交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按照《广州市房屋租金参考价》海珠区其它区域（汇源大街区域）商业用房租金参考价：2006、2007年租金计算标准为1431元/月；2008年租金计算标准为1550元/月；2009年租金计算标准为1694元/月；2010年租金计算标准为2266元/月；2011年租金计算标准为2020元/月；2012年租金计算标准为1670元/月；2013年租金计算标准为1431元/月；2014年租金计算标准为1193元/月；2015、2016、2017、2018、2019年租金计算标准为1264元/月），暂计算至2019年10月31日，被告房屋占用费为245347元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:广州市海珠区汇源大街10号之一房屋为原告管辖直管房非住宅，建筑面积23.8531平方米。原告自2006年4月1日接管房屋以来，一直联系不上移交住户。经向属地居委了解，涉案房屋一直有人占用但无联系方式。但原告多次巡查涉案房屋均未开门，也无法联系占用人。在此期间，原告不定期对涉案房屋开展巡查工作，2019年5月3日，原告巡查发现涉案房屋由案外人郑忠汉使用并报警，取得被告的联系方式。根据郑忠汉的反映，涉案房屋是被告租给其使用的。原告多次联系被告，被告确无回应甚至后来不接听电话，且被告未采取任何主动积极措施联系原告。原告曾以（2019）粤0105民初27444号案起诉郑忠汉，郑忠汉愿意配合交还并已搬出涉案房屋，但被告不愿意交还。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，原告有权要求被告腾空搬出涉案房屋并支付房屋占用费。由于被告未将房屋及时腾空交还给原告，导致原告无法及时完成公开招租，造成严重租金损失，根据公平、等价有偿原则，被告应当按照涉案房屋每年广州市房屋租金参考价的租金计算标准支付房屋占用费。被告辩称：我原来租住在广州市越秀区中山四路××号地下，后来房屋被广州市第三建筑公司拆迁了，我就被回迁安置至海珠区××大道××岗路××大街××之一，涉案房屋是回迁安置房，原告没有和我签订租赁合同，我不知道租金交给谁，现在原告起诉我，让我支付房屋占用费，我认为房屋占用费的标准太高了，一个月要4000多太贵。原告过了十几年才找我追租金，已经超过诉讼时效，应该在当时就和我收租金。我不同意搬迁，也不同意给房屋占用费。涉案场地不是商铺，都是住人的，但是没有厕所厨房。经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），原区房屋安全和物业一所、区房屋安全和物业二所划入区住建局。2006年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向海珠区房管局发出《直管房拆迁接管通知书》（编号：越秀接字第1475号），记载：产别为代管，接管日期2006年4月1日，房屋地址海珠区汇源大街10号之一，接管部位及使用性质10号之一非住宅，接管面积23.8531平方米，对应撤管地址、字号中山四路××号越秀撤字557号。备注：本案与越秀接字号同一接管案。据打印时间为2020年8月7日的《广州市房地产公代逆产情况表》载明：房产地址汇源大街10号之一，非住宅面积23.8531平方米；产权来历征用补偿；处理日期2006年4月1日；等。据被告提交的1993年2月15日一份《广州市非住宅房屋租赁合约》载明，出租人（甲方）为立新房管站，承租人（乙方）显示为朱宝卿，该“卿”字划掉后又在旁边手写“兴”。其中约定，甲方同意将中山四路××号前面部位，建筑面积22.76平方米租给乙方作非住宅使用，租赁期限从1990年5月1日至1995年4月30日，该租赁合约经广州市东山区房地产管理局公房住宅验证盖章，该租赁合约甲方处有广州市东山区房地产管理局立新房管站盖章，乙方处为被告“朱树荣代”签名。1995年3月7日，案外人朱宝兴（被拆迁人、乙方）与广州诚建房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定甲方经广州市房地产管理局审核，并以（92）房拆字079号房屋拆迁许可证批准，需拆除中山四路××号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积22.76平方米。经双方协商达成协议如下：一、乙方同意1995年3月15日前迁出原址房屋；二、甲方应一次过付给乙方住返搬迁费，搬迁费标准按市房地产局规定的标准计共2000元；三、永迁办法：甲方应于1997年3月7日前，在汇源大街新建大楼首层，建筑面积24平方米，其中包括厨、厕，按规划整体设计要求给乙方永迁居住。安置房屋的质量、结构、设备，按规划整体设计要求执行。甲方应提前一个月以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。在永迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。该协议经广东省公证处公证，被告在该协议乙方代理人处签名。据安置单位为广州诚建房地产开发有限公司的《安排住户移交情况表》载明，户主姓名朱宝卿，使用部位10号之一，建筑面积23.8531㎡，迁入时间1998.9，是原房住户，备注非住宅。据原告提交的广州市住房和城乡建设委员会颁布的《2016年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区其他区域商业用房租金为53元；《2017年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区其他区域商业用房租金为53元；《2018年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区其他区域商业用房租金为53元。另查，朱宝兴与被告为父子关系，朱宝兴已于2007年3月20日死亡。原告曾向本院起诉案外人郑忠汉，要求其腾空交还房屋及支付房屋占用费。后郑忠汉搬离涉案房屋，原告向本院申请撤诉，本院2019年11月15日的撤诉笔录中，郑忠汉明确表示同意原告撤回起诉，其已经搬离涉案房屋。原告于2019年12月4日向本院提交起诉状提起本案诉讼，本院于2020年1月6日立案受理。诉讼中，原被告一致确认《安排住户移交情况表》中记载的朱宝卿实际为被告的父亲朱宝兴，现朱宝兴已经去世。立新房管站与朱宝兴的《广州市非住宅房屋租赁合约》到期后，没有签订新的协议。原被告之间也没有签订租赁合同。被告表示其原居住在中山四路××号房屋，该房屋已经被拆迁，其是被回迁安置到涉案房屋居住。被告还表示其从2012年开始将涉案房屋出租给郑忠汉使用，被告自己另外在罗冲围租房居住。涉案房屋自郑忠汉搬离后一直未收回，现仍为空置状态，被告明确表示不同意交还房屋。原告表示因被告没有办理交接手续，所以没有收回房屋。本院认为：根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向海珠区房管局发出的《直管房拆迁接管通知书》，海珠区汇源大街10号之一非住宅于2006年4月1日海珠区房屋部门接管。原告履行职责对上述房屋进行管理，故原告有权提起本案诉讼。根据《房屋拆迁安置协议书》及《安排住户移交情况表》可知，朱宝兴系基于与广州诚建房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置协议书》使用涉案房屋，现朱宝兴已于2007年3月20日死亡，被告虽然与朱宝兴是父子关系，但其并非拆迁安置协议的相对方，在朱宝兴死亡后，被告既未与原告建立租赁合同关系，也没有支付过使用涉案房屋期间的占有使用费给原告，被告继续占有使用涉案房屋没有依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，现原告要求被告腾空并搬出涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告在使用涉案房屋期间，理应向原告支付房屋使用费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之时起计算……”原告作为涉案房屋的管理方，理应知晓房屋的情况，原告于2019年12月4日向本院提交起诉状提起本案诉讼，应视为其已向被告主张权利，但原告要求被告支付2016年12月4日前的房屋占用费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告作为涉案房屋的管理人，在2019年11月15日撤回对郑忠汉的起诉时理应清楚知悉涉案房屋的空置情况，其应当及时自行收回涉案场地，避免损失的扩大。据此，本院酌情认定原告可自行收回涉案场地的时间为15天（2019年12月1日前），故自2016年12月5日起至2019年11月30日期间，被告应当按照房屋的市场租赁价格即参照广州市住房和城乡建设委员会颁布的广州市房屋租金参考价计算向原告支付占用费。据广州市住房和城乡建设委员会颁布的广州市房屋租金参考价显示，2016、2017、2018年海珠区其他区域商业用房租金均为53元/月·平方米，涉案房屋位于海珠区，性质为非住宅，面积为23.8531平方米，故原告要求按照每月1264元的标准计算房屋占用费，有理，本院予以支持，对于2019年12月1日后原告未及时收回房屋而扩大的损失部分应当由原告自行承担责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、被告朱树荣在本判决生效之日起十五日内搬出广州市海珠区汇源大街10号之一房屋，并将该房屋腾空交还给原告广州市海珠区房屋安全和物业一所；被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2016年12月5日起至2019年11月30日止的房屋占用费（按每月1264元的标准计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4980元，由原告负担4060元，由被告负担920元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十二月十八日书记员  颜姣吴晓菁