北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4851号原告（反诉被告）：钟红霞，女，1981年5月20日出生，苗族，住湖南省沅陵县，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙子超，山东潍滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜晓凤，女，1979年3月29日出生，蒙古族，住河北省承德市。委托诉讼代理人：潘秀红，北京殿阁律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱柳君，北京殿阁律师事务所实习律师。原告（反诉被告）钟红霞诉被告（反诉原告）杜晓凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟红霞的委托诉讼代理人孙子超、被告（反诉原告）杜晓凤及其委托诉讼代理人潘秀红、钱柳君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钟红霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的北京市商业写字楼租赁合同于2020年4月30日解除；2、请求法院判令被告退还原告押金11361元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月4日，原告与被告签订《北京市商业、写字楼租赁合同》，原告承租被告位于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层202的商业房屋作为幼儿英语培训的教室使用，租赁期限自2018年7月5日至2023年1月16日，房租支付方式为押一付六。自2019年12月8日发现新冠肺炎，后北京市教委发布通知要求幼儿园、培训机构停课，复课时间另行通知。该房屋空置不能使用，原告租赁该房屋的目的已不能实现。原告认为新冠肺炎属于不可抗力，导致租赁合同目的不能实现时，可解除合同并相互不付违约责任，故原告于2020年4月17日通知被告要求解除合同，4月30日交接房屋，被告拒绝。无奈，诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。杜晓凤辩称，一、不同意解除房屋租赁合同。1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。疫情或者防控措施虽然会对租赁双方造成一定期间内的履行障碍，承租人承租并使用租赁房屋的目的阶段性落空，但是因双方签署的《房屋租赁合同》为长期合同，合同期限为54个月，截止到4月30日，实际履行期限为19个月，仅为合同期限的三分之一，此种阶段性的履行障碍不会导致合同目的不能实现，因此，钟红霞不能以合同目的无法实现为由擅自解除合同。2、钟红霞及涉案房屋实际使用人北京储渊时代文化传播有限公司所经营的爱诺迪启蒙英语培训学校，在疫情发生后，以及钟红霞通知杜晓凤解除房屋租赁合同之前和之后，并未停止运营，而是通过线上课程方式开展运营，且招生异常火爆。且在钟红霞通知杜晓凤解除房屋租赁合同后，房屋实际使用人北京储渊时代文化传播有限公司又在怡和南路13号院租赁新的更大面积的办公场所进行经营，并将其注册地址变更为新的经营地址，还在爱诺迪微信群里告知学员家长其将在9月份开放中央城校区。因此，钟红霞及其所经营的爱诺迪英语培训学校，实际受疫情影响有限，只是暂时不能使用房屋，钟红霞不能借疫情为由擅自解除合同。3、在疫情发生之前，钟红霞已经出现延迟支付租金的违约行为，其行为严重违反诚实信用原则，其作为违约方无权单方通知解除或者起诉解除房屋租赁合同。4、在钟红霞通知杜晓凤解除《房屋租赁合同》之前，杜晓凤已经同意免除部分租金，但是钟红霞仍然以未能就租金调整事宜达成一致，单方通知杜晓凤解除合同，其主张与事实不符，其解除合同的行为无效。因此，我方不同意解除房屋租赁合同。二、钟红霞无权要求退还押金。钟红霞的解约行为无效，我方要求钟红霞继续履行房屋租赁合同，因此，其无权要求我方退还押金。综上，钟红霞的行为违背诚实信用原则，构成违约，侵犯了杜晓凤的合法权益，请求贵院依法驳回其诉讼请求。杜晓凤向本院提出反诉请求：1、请求确认《北京市商业、写字楼租赁合同》解除日期为判决生效之日；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月1日起至合同解除之日的租金，暂计至2020年10月31日为102249元（11361×9=102249）；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付迟延支付租金的利息：（1）以58921.87元（11361×6-9244.13）为基数，按照日万分之六的标准，自2020年1月6日起计算至2020年10月31日，为300天，计11623元，（2）以43327.13元（102249-58921.87）为基数，按照日万分之六的标准，自2020年7月6日起计算至2020年10月31日，为118天，计3066元；4、请求判令反诉被告向反诉原告支付免租期租金损失22722元（11361×2=22722）；5、请求判令反诉被告向反诉原告支付闲置期租金损失68166元（11361×6=68166）；6、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金11361元；7、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、关于租赁合同的解除。1、钟红霞向杜晓凤发送的《解除房屋租赁合同通知书》不能产生解除案涉房屋租赁合同的法律后果。新冠肺炎疫情或者疫情防控措施，虽然会对租赁合同的履行产生一定的影响，但是疫情或者防控措施仅导致租赁合同履行困难，并不会导致合同目的无法实现，不构成钟红霞所称的“不可抗力”。且杜晓凤与钟红霞签署的租赁合同为长期合同，当事人可以重新协商，延长租期或者变更租金标准后继续履行。在钟红霞提出变更租金的要求后，杜晓凤已经表示同意协商，并提出变更方案，且钟红霞也表示认可。在此情况下，钟红霞既不享有合同法定解除权，亦不符合合同约定的解除权的行使条件，且杜晓凤已经明确表示钟红霞的解约行为无效，并要求钟红霞继续履行租赁合同。故钟红霞向杜晓凤发送的《解除房屋租赁合同通知书》不能产生解除案涉房屋租赁合同的法律后果。2、因钟红霞根本违约，杜晓凤有权依法解除租赁合同。钟红霞在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并将钥匙快递给杜晓凤的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，杜晓凤享有法定解除权，且在2020年8月5日开庭时，钟红霞明确表示，即便疫情在庭审后第二天结束，也仍然坚持解除租赁合同。后2020年8月10日，北京市教委明确表示，校外培训机构可向审批机关书面申请复课。但钟红霞至今仍然拒绝履行租赁合同。鉴于上述情况，杜晓凤有权依法行使合同解除权，并请求贵院依法确认合同解除日期为本判决生效之日。二、关于钟红霞的违约责任。1、钟红霞拖欠租金的行为最早发生在2020年1月5日，彼时，钟红霞并未因新冠肺炎疫情受到任何影响。其不能借新冠肺炎疫情要求免除其延迟支付租金的违约责任。因此，钟红霞应当向反诉原告支付迟延支付租金的违约金。2、钟红霞拒绝履行租赁合同，给杜晓凤造成损失，除应当依法支付租赁期间内的租金、支付违约金外，还应当承担赔偿损失的违约责任。赔偿损失的具体范围包括：（1）免租期租金损失，租赁合同约定租期为54个月，免租期为90天，现钟红霞的违约行为导致合同提前解除，钟红霞应当按照未履约年限占合同期限的比例，向杜晓凤支付免租期的租金。（2）房屋闲置期间的租金损失，因钟红霞的违约行为，导致合同解除，且案涉房屋不易再行出租，钟红霞应当向杜晓凤支付租赁合同解除后，案涉房屋闲置期间的租金，按6个月计。综上，因钟红霞的违约行为违背诚实信用原则，构成违约，侵犯了反诉原告的合法权益。为了避免损失的进一步扩大，故杜晓凤提出反诉，望判如所请。钟红霞针对杜晓凤的反诉辩称，不同意全部反诉请求，因为其已经于2020年5月3日收到房屋钥匙、水电气卡，且在上次庭审时承认已经于5月3日进入房屋查看，证明房屋已经由其本人控制。钟红霞于2020年4月17日通知杜晓凤4月30日验收房屋，并于4月30日清空房屋，解除合同时间应该确认为2020年4月30日。不同意杜晓凤第二项请求，因为疫情原因，杜晓凤未能提供房屋给钟红霞使用，故钟红霞不应交纳房屋租金。不同意杜晓凤第三项请求，因为疫情原因，杜晓凤未能提供房屋给钟红霞使用，所以钟红霞未欠交房租，更没有迟延支付利息，且即便欠交，因疫情原因也不需要支付迟延利息。不同意杜晓凤第四项请求，免租期是指免除房租的期限，就是出租方给予承租方一定期限免收房租用于装修以及办理各种手续的期间，该期限是杜晓凤同意的不收取房屋租金的时间。不同意杜晓凤第五项请求，钟红霞已经在2020年4月17日通知解除合同，4月30日清空房屋，5月3日杜晓凤收到钥匙、水电气卡，并进入房屋查看，之后或出租，或闲置，或自用，均由杜晓凤自己决定，与钟红霞无关。北京市教委于2020年1月26日发布校外培训机构线下停课通知，长阳工商所通知疫情期间严禁开展任何形式的线下培训，至今仍不允许复课，受到疫情及政府防控影响，钟红霞不能使用房屋，也不能确定什么时间可以使用房屋，租赁合同的目的不能实现，解约后杜晓凤可以及时出租给不受疫情期间影响的其他行业，减少损失。不同意杜晓凤第六项请求，因为疫情原因，钟红霞要求解除合同，不应该支付违约金。不同意承担诉讼费用。经审理查明：2018年4月4日，杜晓凤（出租方，甲方）与钟红霞（承租方，乙方）及北京万科物业服务有限公司（居间人，丙方）签订《北京市商业、写字楼租赁合同》一份。合同约定：甲方同意将坐落于北京市房山区福泽路2号院1号楼2层202的商铺出租给乙方使用，出租面积为62.25平方米。免租期（含装修期）90天，自2018年4月5日起至2018年7月4日止，乙方在免租期内免付租金。租赁期自2018年7月5日起至2023年1月16日止，租期54个月。承租房屋租金以建筑面积每天每平米6元计算，计每月租金为11361元。租金标准在租赁期内采取递增方式，即2018年7月5日至2020年7月4日不递增；2020年7月5日至2021年7月4日每年年租金递增5%……。租金支付方式为押一付六，乙方向甲方指定账户银行转账。租金每6个月支付一次，具体交付租金日期为第一次2018年4月6日；第二次2019年1月5日；第三次2019年7月5日；第四次2020年1月5日；第五次2020年7月5日；第六次2021年1月5日，之后半年付。押金11361元，租赁期限届满或合同终止后，押金除扣除应由乙方承担的租金、费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加收其月租金的5%作为滞纳金，本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方一个月房租作为违约金。免责条款约定：若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后15天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任……。合同签订后，即开始履行。钟红霞向杜晓凤交纳了押金11361元、定金11361元，后定金转化为租金。2020年1月4日前的租金，钟红霞已按合同约定交纳。2020年1月5日，钟红霞应交纳2020年1月5日至2020年7月4日期间的租金68166元，钟红霞未给付杜晓凤。2020年1月下旬，因受新冠肺炎疫情影响，2020年1月26日，北京市教育委员会发布北京市大中小幼延期开学、校外培训机构暂停线下培训的通知，该通知要求即日起暂停校外培训机构线下培训活动。接到该通知后，钟红霞停止了培训活动。2020年2月，北京市工商行政管理局房山分局长阳工商所也下发了培训机构落实疫情防控措施告知书。后双方就疫情期间租金交纳问题进行了沟通。2020年4月17日，钟红霞以微信的方式向杜晓凤发出解除房屋租赁合同通知书，该通知载明：“杜晓凤，钟红霞租赁北京市房山区福泽路2号院1号楼2层202的商铺用于教育培训相关业务，因疫情原因，按照北京教委和有关部门规定，不能营业，不具备再继续经营条件，自2020年1月30日至今无法营业。此次疫情属不可抗力，现通知您，解除此房屋租赁合同，在4月30日前将房屋归还给您……”。同日，钟红霞通过转账方式给付杜晓凤2020年1月5日至2020年1月31日期间租金9244.13元。杜晓凤收到该通知后，向钟红霞发出回复函，回复如下：1、按照《北京市商业、写字楼租赁合同》，……；2、你作为违约方，无权解除《租赁合同》……；3、……；4、本人正式函告你（1）《租赁合同》合法有效，你的解除行为无效；（2）本人要求你继续履行《租赁合同》，于收到本回复函之日起3日内向本人支付2020年1月5日至2020年7月4日期间的租金68166元，并支付逾期支付租金滞纳金。钟红霞收到回复函后，再次向杜晓凤复函，要求解除合同退还押金。2020年4月22日，钟红霞诉至本院。2020年4月30日，钟红霞又向杜晓凤发通知函，通知杜晓凤已于2020年4月30日搬离承租房屋……。2020年4月30日，钟红霞搬离承租房屋。2020年5月3日，钟红霞以特快专递方式将承租房屋钥匙、水电气卡邮寄给杜晓凤。2020年6月24日，杜晓凤提起反诉。另查明，钟红霞除承租了杜晓凤202房屋外，还同时承租了201、203、204、205业主房屋，钟红霞承租上述房屋的用途为作为幼儿英语培训教室使用。以上事实，有双方当事人陈述；钟红霞提交的租赁合同、房租转账证明、停课通知、微信记录、解除租赁合同通知书、复函；杜晓凤提交的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、微信记录、交易明细、民事起诉书等在案佐证。本院认为，钟红霞与杜晓凤签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律规定，该合同合法有效。根据查明的事实，钟红霞已于2020年4月30日搬离承租房屋并于2020年5月3日将承租房屋钥匙等邮寄给杜晓凤，其以自己的行为表明不再履行房屋租赁合同，故本案诉争的房屋租赁合同应予解除。关于解除合同的时间，根据本案实际情况，本院确定解除合同的时间为2020年5月4日。合同解除后，因该合同取得的财产，应予返还。对2020年2月1日至2020年5月4日期间租金损失，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院确定由双方各自负担一半，该期间租金应为17788.5元（11361元÷2×3个月+62.25平方米×6元×4天÷2）。关于杜晓凤主张的迟延支付租金利息，本院确定钟红霞应自2020年1月6日起支付利息，其中2020年1月6日至2020年4月17日以27032.63元（9244.13元+17788.5元）为基数；自2020年4月18日至2020年10月31日以17788.5元为基数。新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但疫情的发生并非解除合同的法定条件，在本院向钟红霞释明后，其仍然坚持解除合同，不同意继续履行，故其构成违约，钟红霞应向杜晓凤支付单方解除合同违约金，但考虑疫情因素，本院酌情确定钟红霞支付违约金数额为6000元。因钟红霞提前要求解除租赁合同，根据合同已履行期限，本院酌情确定由钟红霞赔偿免租期1.5个月租金损失17041.5元。关于杜晓凤主张的合同解除后房屋闲置期间租金损失，本院根据实际情况，酌情确定为3个月，鉴于该期间仍处于疫情防控阶段，钟红霞赔付该期间租金损失标准，本院酌情确定为每月5680.5元，故钟红霞应赔付17041.5元。综上，钟红霞合理部分诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。杜晓凤反诉请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认钟红霞与杜晓凤于2018年4月4日签订的《北京市商业、写字楼租赁合同》于2020年5月4日解除；二、杜晓凤于本判决生效后十日内返还钟红霞押金11361元；三、钟红霞于本判决生效后十日内给付杜晓凤2020年2月1日至2020年5月4日租金17788.5元；四、钟红霞于本判决生效后十日内给付杜晓凤延期支付租金利息（其中自2020年1月6日至2020年4月17日以27032.63元为基数；自2020年4月18日至2020年10月31日以17788.5元为基数，以上均按每日万分之六标准计算）；五、钟红霞于本判决生效后十日内给付杜晓凤免租期租金损失17041.5元；六、钟红霞于本判决生效后十日内给付杜晓凤房屋闲置期租金损失17041.5元；七、钟红霞于本判决生效后十日内向杜晓凤支付违约金6000元；八、驳回钟红霞其他诉讼请求；九、驳回杜晓凤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费84元，由杜晓凤负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费4588元，由杜晓凤负担3150元（已交纳）；由钟红霞负担1438元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘 倩