上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17472号原告(反诉被告)：徐培忠，男，1971年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陆俊超，上海昊坤律师事务所律师。被告(反诉原告)：田华，女，1982年8月5日生，汉族，户籍地河南省项城市。委托诉讼代理人：郑舜卿，上海市百汇律师事务所律师。原告(反诉被告)徐培忠与被告(反诉原告)田华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐培忠的委托诉讼代理人陆俊超、田华的委托诉讼代理人郑舜卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐培忠向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月8日解除；2、判令田华支付房屋租赁费5万元(按照每月2万元，自2019年10月1日起算至2019年12月14日)以及水电费2,285.36元；3、判令田华支付违约金72,000元。事实和理由：2016年10月25日，徐培忠与田华签订《房屋租赁合同》，约定徐培忠将上海市宝山区美安路XXX号面积60平方米的沿街商铺(以下简称系争房屋)出租给田华，租期自2016年12月1日起至2022年6月30日止，实际租金从2017年3月起算，月租金2万元，三个月一付，先付后用，并约定租赁保证金5万元。2019年8月底，田华应支付下季度租金6万元，但田华仅支付2万元，徐培忠多次催告，田华仍拒付后续租金。后徐培忠发送律师函，通知租赁合同于2019年11月8日解除，田华收到函件后于2019年12月14日搬离，拖欠租金及水电费未付，故徐培忠诉请如上。被告(反诉原告)田华反诉并辩称，不同意徐培忠的全部诉请。田华承租系争房屋设立公司经营房产经纪业务，因徐培忠不享有转租权，影响转租合同的效力，田华无法办理营业执照，已于2019年9月底搬离。若转租合同有效，田华有权据此解除合同，合同解除时间应为2019年9月底。田华已支付租金至2019年9月30日，不存在拖欠租金。因徐培忠从未向田华开具租赁费发票，亦未退还田华已付的保证金及转让费，故田华提出反诉请求：1、判令徐培忠返还租赁保证金5万元；2、判令徐培忠返还转让费2万元；3、判令徐培忠向田华开具2017年3月1日至2019年9月30日租赁期间合计价税金额62万元的租赁费增值税发票。原告(反诉被告)徐培忠针对反诉辩称，确认收到保证金5万元，在付清租金及水电费后返还。转让费2万元是装修补偿金，作为一次性的装修补偿，因田华违约，不同意返还。关于增值税发票，合同没有约定，田华系个人，合同约定的是不含税价格，若开票需另外加税。此外，合同亦未约定营业执照办理事宜，田华在他处有门店，系争房屋是办公地点，无需办理执照。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：上海罗南房地产有限公司(以下简称罗南公司)为系争房屋的产权人。2015年7月28日，罗南公司(出租人、甲方)与上海长江口商城股份有限公司(以下简称长江口公司)(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将包括美安路XXX-XXX号(双号)在内总建筑面积约10,439平方米的房屋出租给乙方，租期自2015年8月1日至2035年7月31日；租赁期间，乙方可以转租或转借出租物业，相关信息需报甲方备案。2016年4月30日，长江口公司(出租人、甲方)与高艳萍(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将美安路XXX号、XXX号一、二层建筑面积约185平方米房屋出租给乙方，租期自2016年5月1日至2022年6月30日；乙方承租房屋的用途为UCC国际洗衣，乙方应按本合同约定的用途正确使用房屋，不得改变本合同约定的经营用途，不得向他人转租、转借房屋，不得以其他方式(包括但不限于转经营权、让他人承包等)来变相转租、转借。2016年10月25日，徐培忠(出租方、甲方)与田华(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年12月1日至2022年6月30日，甲方于2017年3月1日前向乙方交房；月租金2万元，每三个月支付一次，乙方必须提前七天支付下次租金，先付后住；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5万元；租赁期间使用该房屋产生的水、电、煤气等费用由乙方承担；租赁期内若出现违约情况则需赔偿年租金的30%；装修费补偿甲方2万元。2020年6月15日高艳萍出具情况说明，载明：本人授权委托徐培忠以其个人名义于2016年10月25日与田华签订的《房屋租赁合同》，系争房屋的租赁事宜，由徐培忠全权负责，即出租收益等权利全部归徐培忠所有，出现纠纷，同意其以个人名义主张该租赁事宜的权利。为证明己方主张，徐培忠另向本院提交如下证据：1、律师函，证明2019年11月7日徐培忠向田华寄送律师函，告知2019年11月8日起解除双方租赁合同，田华于次日签收，签收回执无法提供。2、水电费发票、水电费记录、拍摄电表的照片，证明徐培忠已为田华代缴水电费2,285.36元。田华质证如下：证据1、记不清是否收到律师函，徐培忠未提供签收材料，不认可收到律师函；证据2、均不认可，水电费记录及照片均系徐培忠自行制作，同意支付水电费300元。审理中，双方均确认田华支付租金至2019年9月30日。对于田华搬离情况，双方均表示未办理房屋交接手续，田华表示其于2019年9月底搬离，并将房屋钥匙交还给徐培忠，徐培忠表示确认田华于2019年12月14日搬离。本院认为，徐培忠与田华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。审理中，田华抗辩认为徐培忠无转租权，影响双方转租合同的效力。本院认为，根据现有证据并未显示2016年10月田华承租之后，罗南公司或长江口公司对于系争房屋的转租提出过异议或要求解除房屋租赁合同或认定转租合同无效，故本院对田华该项抗辩不予采纳。现田华已实际搬离系争房屋，双方之间的租赁合同关系已解除。至于合同解除时间，田华虽辩称其于2019年9月底搬离并返还房屋，但田华作为返还系争房屋义务的履行方，并未就此举证证明，应承担举证不能的不利后果。徐培忠自认田华于2019年12月14日搬离，本院予以确认，故双方之间的租赁合同于2019年12月14日解除。合同解除后，田华应当支付使用期间的租金及水电费。审理中，双方均确认租金付至2019年9月底，故徐培忠要求田华支付2019年10月1日至2019年12月14日期间的租金5万元，符合合同约定，本院予以支持。关于水电费，徐培忠未能就田华实际使用期间欠付的水电费金额提出切实证据，鉴于田华同意支付水电费300元，本院予以确认。根据已查明的事实，田华未按约定支付租金并提前搬离，已构成违约，理应承担相应的违约责任。至于违约金的金额，合同约定的标准明显过高，本院根据公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度及守约方实际损失，酌情确认田华支付违约金40,000元。审理中，田华抗辩认为因系争房屋无法办理营业执照导致田华提前搬离，并非田华违约。本院认为，租赁合同未就营业执照的办理事宜做出约定，田华亦未举证证明徐培忠负有配合办理营业执照的义务，故本院对于田华的抗辩意见不予采纳。关于反诉，合同解除后，田华要求返还保证金5万元，于法不悖，且徐培忠也同意返还，故本院予以准许。关于转让费2万元，根据合同条款的文义理解该款项是支付给徐培忠就系争房屋装修的补偿，现因田华违约导致合同提前解除，田华要求返还该款，于法无据，本院不予支持。关于田华主张增值税发票的诉请，并无合同依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐培忠与被告(反诉原告)田华就上海市宝山区美安路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月14日解除；二、被告(反诉原告)田华于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)徐培忠支付租金50,000元；三、被告(反诉原告)田华于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)徐培忠支付水电费300元；四、被告(反诉原告)田华于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)徐培忠支付违约金40,000元；五、原告(反诉被告)徐培忠于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)田华返还租赁保证金50,000元；六、驳回原告(反诉被告)徐培忠的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)田华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,392元，由原告(反诉被告)徐培忠负担381元，被告(反诉原告)田华负担1,011元；反诉案件受理费收取775元，由原告(反诉被告)徐培忠负担553元，被告(反诉原告)田华负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张紫嫣书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。