山东省临清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1581民初4616号 原告:康孟入（曾用名康孟禄），男，1963年6月8日出生，汉族，农民，户籍所在地山东省临清市，现住临清市。 委托诉讼代理人：林树智、张孟松，山东鲁风律师事务所律师。 被告:临清市老赵庄镇五股道村村民委员会，住所地山东省临清市老赵庄镇五股道村。统一社会信用代码：54371581ME0669477X 负责人：宋玉华，村支部书记。 委托诉讼代理人：董启鹏，临清志同法律服务所法律工作者。 原告康孟入与被告临清市老赵庄镇五股道村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康孟入提出诉讼请求：判决被告继续履行与原告于2019年3月11日签订的《土地租赁合同书》。事实和理由：原告自1994年5月就代康庄棉厂履行与被告签订的《租赁土地协议书》。2008年原、被告在上述《租赁土地协议书》的基础上签订了为期30年的《租赁土地协议书》。在上述协议履行中，被告为固本增收等原因，要求原告增加租金，为此，双方于2019年3月11日对2008年租赁土地协议书进行了修改，签订了涉案《土地租赁合同书》。该合同土地面积12亩及四至没有改变，将租赁期限改为10年：从2019年3月11日起至2029年3月10日止，租金修改为每亩每年1300元，12亩每年合计15600元，租赁费每年3月15日前一次性交清，逾期承担日千分之五的滞纳金（其他内容见合同）。涉案《土地租赁合同书》履行两个月后，租赁场地的西墙被拆除，导致所租土地的面积减少2亩。对此，原告多次找被告村委领导交涉协商租赁费总额变更问题，直到2020年春夏××肆虐期间，也未得到合理答复。在调解协商的过程中，原告主动向被告的会计交纳租金，但被告知“宋玉华书记不让收取”。不想，2020年7月23日被告的村支部书记宋玉华竟在村两委人员不知情的情况下，以原告未按时交纳租赁费为由，冒用被告名义向原告下达了《解除［土地租赁合同］通知书》。欲达到解除《土地租赁合同书》的非法目的。原告根本不存在被告下达的《解除［土地租赁合同］通知书》的无故违约情形，同时，该通知书的内容也非被告集体的真正意思表示，显属无效的民事法律行为。 被告临清市老赵庄镇五股道村村民委员会（以下简称五股道村委会）答辩称，2008年原告和答辩人签订的《土地租赁协议》本身无效，原告没有提供原康庄棉厂的委托书，因此不能代表康庄棉厂签订协议，因此该书《租赁土地协议书》本身就是无效合同；原告一直对外高价租赁着涉案土地，且原告从未向答辩人缴纳过租赁费用，答辩人保留向其追索2008年至2019年的租赁费用的权利。2019年政府开展扫黑除恶专项斗争，为顾全大局，2019年3月11日，答辩人和原告签订了《土地租赁合同书》，该合同租赁面积不变，租期为十年，租金每年15600元，租赁费用于每年的3月15日前交清；并约定如原告方违反该协议约定，答辩人有权提前终止解除合同。原告缴纳了2019年的租赁费，在2020年3月15日前答辩人就开始催促缴纳2020年度的租赁费，原告一直推诿，不与答辩方负责人见面，也不缴纳租赁费用。在此期间，答辩人先后两次以邮寄方式向原告催缴租赁款，第一次签收，第二次拒收。并且在2020年5月18日镇党委和政府委派管理区王立军主任前去原告家中催缴租赁费，原告方仍然拒以答复，置之不理。2020年5月29日在老赵庄镇政府小会议室，召开了村两委会议，当时镇刘殿峰书记、李哲书记在场，会议商议后决议，原告如在不缴纳租赁费，就和原告终止合同，从新对外发包，答辩人多次催缴租赁费，2020年7月9日村委会召开的镇领导、两委干部及党员代表会议，7月11日召开的群众代表会议，会议讨论一致决议立即终止与原告的《土体租赁合同》，择日对外公开招标，提高集体收益。同时在村公示栏张贴与原告的《终止租赁土地合同书》，并在村广播向全体村民告知，由管理区王立军主任向原告下达了《终止租赁土地合同书》。鉴于上述情况，在答辩人与原告解除《土地租赁合同书》以前，原告从未与答辩人联系协商缴费事宜，关于租赁场地西墙拆除，并没有影响租赁地的使用面积，因为西墙的东面就是厂房。关于原告在2020年7月26日首次向我村会计缴纳租赁费，因为在7月12日，村集体已经召开了两委及党员代表和群众代表会议，已经终止了和原告的《土地租赁合同书》，并且也向原告下达了《终止租赁土地合同书》，所以村会计才未接收租赁费。2020年8月份，答辩人公开对涉案土地进行招投标工作，整个招标过程经临清市公证处现场公证，现已招标成功，租赁费用是原告租赁费用的近3倍，极大提高了集体收入。综上，原告所诉没有任何事实和法律依据，请依法驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告提交的证据有：证据一、1994年5月9日被告与康庄棉厂签订的租赁土地协议书复印件一份，拟证明被告于1994年将涉案土地12亩租赁给康庄棉厂用于收花场地，租赁日期不限，在任何情况下，被告不得以任何理由终止租赁土地等事实，同时，印证了原告租赁被告土地源于康庄棉厂租赁土地用于收花等事实； 证据二、原、被告签订的租赁土地协议书一份，拟证明被告租赁给原告的土地为12亩，用作收花场地，期限为30年，从2008年至2038年，每年每亩租金300元，合计3600元，在任何情况下，被告不得以任何理由终止等事实； 证据三、2019年3月11日原被告签订的土地租赁合同书一份，拟证明：1、租赁土地为村内空闲土地12亩，原1994年5月租给康庄棉厂，后由原告使用至签订合同时；租赁土地实际为原棉站用地，土地12亩四至明确位于村西，五一路北。租赁费每年每亩由2008年协议书约定的300元，调整为租赁费1300元，每亩增加了1000元，租赁期限由原来的30年调整为十年，自2019年3月11日起至2029年3月10日止。综上原告租赁的涉案土地源于1994年康庄棉厂建棉站收花，后由原告独自租赁使用，几经签订合同变更调整，完全满足了被告对租金的要求，也满足了被告的其他租赁土地的目的。证据二、三出示原件提交复印件。 证据四、照片六张，拟证明原告租赁涉案土地后涉案土地西墙被拆除导致所租土地的面积减少约计2亩的现状。对于西墙被拆除减少涉案土地2亩的事实，法庭如认为有必要，可以去现场查验。 证据五、耿某的书面证言一份、康某的书面证言一份、康峰的书面证言一份、王子桂的书面证言一份、康孟代的书面证言一份及老赵庄司法所调解通知书一份，拟证明的主要内容是，1、原告未按期支付租赁费系租赁的土地西墙被拆除减少了两亩土地所致，并非原告故意违约。2、原告与被告就此问题进行了协商，有关部门也进行了调解。3、在双方协商不成的情况下原告主动向被告支付租金，被告故意不收等事实。 证据六、解除土地租赁合同书通知书一份，拟证明原告在收到该通知书后找到被告的村主任耿某、妇女主任王子桂、支部委员康孟代、支部委会康峰等人核实该通知书。上述几人在该通知书上签字均明确表明不知情。就此充分证明了该份通知书违背村两委集体决定重大事项的规定。向原告下达解除合同通知非被告本意，而是个别人擅自所为的事实。对于解除合同通知非被告本意，原告提交的证据五中具有相应内容。 被告对第一份证据有异议，该证据为复印件，且租赁双方均不是本案原告，因此该协议书和本案无关。对第二份真实性无异议，但该协议应是无效协议，因该协议书约定土地租赁期限为30年，并且约定在任何情况下村委会不得以任何理由终止租赁协议，该约定明显违反了法律相关规定。同时自2008年合同签订之日至2019年原告从未向被告方缴纳租赁费用。因此该协议书双方未实际履行。对第三份证据真实性无异议，原、被告双方签订协议书后原告仅缴纳了2019年的租赁费15600元。在合同约定的缴费期限为每年的3月15日前一次性交清。同时约定如原告违反该协议约定被告有权提前终止本合同。正是因为原告没有按约定在3月15日前向被告缴纳租赁费，经被告方多次催缴原告一直拖延至2020年7月26日。该日期是被告方多次向原告催缴租赁费未果，在向原告下达解除租赁合同后原告才向被告有缴纳租赁费的意思表示。鉴于原告的严重违约被告无奈，才书面向原告下达解除租赁合同书的通知。 对提交的证据四照片有异议，该照片无法看出因拆毁西墙给原告所租赁的土地减少了涉案土地使用面积。同时该西墙的拆除是因西墙占用了临清市河务局的河堤，为迎接上级检查河务局通知被告方后将西墙拆除，从而可以证实原、被告所签订的土地租赁合同占用着河务局的部分土地，从而可以证实原被告所签订的租赁合同应属无效。对证据五中的耿某、王子桂、康孟代、康峰四人所出具的证明，被告不予认可。作为证人应出庭接受质证，因此该四人证言不符合证据要求。对康某2020年7月26日出具的证明真实性认可，该证明可以证实原告在2020年7月26日才向村委会有缴纳2020年土地租赁费的意向，因村委会已终止土地租赁合同，因此未收款。对于老赵庄司法所调解通知书的真实性无异议，该调解书可以证实在2020年5月19日被告因原告没有及时缴纳土地租赁费向司法所进行反应，司法所才向原告下发的调解通知书，同样可以证明原告没有及时缴纳租赁费的事实。 对证据六通知书的真实性无异议，但是对上述四人所签名有异议。首先在2020年7月23日耿某并非被告方的村主任，同时该四人签字除本人名字外，其他字迹不象本人书写。同时被告在2020年5月29日村委会召开的会议记录中对原告拒缴租赁费，参加人员有康孟代、康峰等人，从而可以证实该签名并不是其本人的真实表示。 原告申请证人耿某出庭作证。原被告对证人发问后，对证人证言进行质证。 原告认为证人耿某当庭认可自己书写的书面材料及有关签字，并向法庭陈述了所知道的案件事实，证言客观真实。 被告对证人证言不认可，首先按照原告所列的被告证人为被告的法定代表人。但当庭又申请证人出庭作证，证人在作证中做出了明显对被告不利的证言，和其身份相互矛盾，因此该证人证言不予采信。也不排除证人处于其他目的才做出对自己集体不利的证言。 被告提交下列证据：证据一、2020年11月22日临清市老赵庄人民政府出具的证明材料一份，拟证明在2019年12月份因被告村委会主任耿某因个人原因向政府不再担任村委会工作的证明。镇政府指定村委会工作由宋玉华主持。 证据二、2020年5月29日在镇政府小会议室有宋玉华、康孟代、康某、康峰参加的，因原告没有缴纳租赁费的会议记录。 证据三、2020年5月30日被告向原告下发书面催缴租赁费的通知书； 证据四、2020年7月9日由村两委干部党员共计24人参加的会议，同样对原告拖欠租赁费一直未交，进行了开会讨论。所有干部党员均同意如在不缴纳租赁费即将土地收回的意见。 证据五、2020年7月11日由两委干部群众代表共计41人该会议内容也因原告没有租赁缴纳费召开，也同意将租赁土地收回。 证据六、2020年7月12日被告向原告下达解除土地合同通知书及关于与康孟入同志解除土地租赁合同书的决定及在村委会公示栏张贴该决定书的照片。 证据七、政府工作人员王利军、高立华书写的证明一份，拟证明在2020年5月18日其二人向原告送达催缴承包费的文书，2020年7月23日该二人又向原告送达了终止合同的文书。该证明有二人签字并加盖政府公章。同时提交原告接收文书的照片两张。 证据八、沈庄管区书记李哲的证明材料一份，拟证明村镇两级政府多次就原告迟迟不缴纳租赁费用，一致同意收回涉案土地的租赁权。 证据九、土地租赁合同书及公证书各一份，拟证明在2020年8月28日经临清市公证处现场公证被告重新将涉案土地承包给本村村民耿键。上述证据可以证实因原告严重违约，拒不按时交纳租赁费用经村委会、镇政府多次催要未果无奈，村委会才决定终止与原告的租赁合同，收回涉案土地重新发包。该决定也经村两委及党员、群众代表认可同意并上报镇政府，从而再次发包，符合事实和法律依据。维护了村委会的合法权利。 证据十、中共临清市市委办公室文件临办发（2018）第47号，拟证实被告所发包的土地符合市委政府扫黑除恶、固本增收的行动工作方案。 原告对证据一不予认可，证据形式不合法，镇政府也无权任免村委主任，耿某也当庭作证，没有辞职。对证据二不予认可，因这是被告的单方意思表示。且没有表明原告未按期支付租赁费的原因，对原告无约束力。对证据三不予认可，原告没有收到该通知书。对证据四、五、六所证明的内容不予认可，这同样属于被告的单方意思表示。对原告没有约束力。合同是否应当解除，应当依据法律规定。而不是依据被告的自行决定。对证据七、八不予认可，因为证据七、八均是镇政府工作人员出具，镇政府工作人员无权干预村委会的工作。同时王利军、高立华出示的证人证言印证了解除合同通知书并非被告送达。而是镇政府工作人员送达，该通知违法。对证据九的关联性有异议，与本案无关，且属非法。因为解除合同通知书系违法送达，对原告不发生法律效力。而且即使该通知书送达属实，那么根据合同法对合同解除的规定尚在对合同解除提出异议的期间，被告就擅自将涉案土地发包给他人，侵犯了原告的合法权利。对证据十的真实性无异议，跟本案无关联。综上被告举出的证据不能证明原告未按期支付租赁费系原告。因为被告当庭认可了涉案土地的西墙被拆除，而减少租赁面积的事实，故此原告未按期支付租赁费，是有正当理由和原因。 本院于2020年9月30日分别对耿某、康某进行询问，原、被告对询问笔录进行质证。 原告对真实性无异议，耿某笔录与出具的书面证言和当庭作证的证言基本一致，无异议。对康某的询问笔录，康某在询问笔录中客观表述了召开会议的情况。但是不能证明原告不按期支付租赁费系违约。 被告对询问笔录真实性无异议，从耿某笔录中可以证实耿某确实一直未参加村委会具体工作，该两份笔录可以反映原告一直无故拖延缴纳租赁费用，在被告向其下达催缴租赁费通知书后在限制时间内一直未缴纳，应承担解除合同的相应后果。 本院于2020年12月11日对涉案土地进行现场勘验，制作勘验笔录，勘验主要内容有：涉案土地上共有三家企业，用地形式为租赁，租赁费交给康孟入。涉案土地西侧原有围墙一堵，已于2019年5月份拆除，原围墙与现厂房有几米的距离。经当场询问原被告，原、被告均认为现状属实，被告还认为拆除围墙不影响生产经营。 原告提交的证据一、二、三为三份协议，可以证明案件事实；证据四照片不能完全证明原告的证明目的；证据五中，耿某的书面证言，结合耿某出庭作证，可以证明部分案件事实；康某的证言，原告对真实性认可，可以作为证据使用；老赵庄司法所调解通知书，原告对真实性无异议，可以证明案件事实；证据六解除土地租赁合同书通知书，原告对真实性无异议，可以作为证据使用。被告提交的十份证据，原告方均不同程度提出异议，上述证据不能完全证明被告的证明内容，可以证明部分案件事实。本院对耿某、康某所作询问，原、被告均对真实性无异议，可以证明部分案件事实。本院制作的勘验笔录，原被告无异议，可以作为证据使用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1994年5月9日，康庄棉厂与五股道村委会签订《租赁土地协议书》。2008年，原告康孟入（禄）与被告签订《租赁土地协议书》，约定原告使用租赁土地至2038年。2019年，被告为贯彻上级党委政府固本增收工作，原、被告双方于2019年3月11日签订《土地租赁合同书》。该合同约定，租赁土地面积12亩；租赁期限10年：从2019年3月11日起至2029年3月10日止；租赁费每年每亩1300元，合计15600元；租赁费每年3月15日前一次性交清，逾期康孟入（禄）承担日千分之五的滞纳金。康孟入租赁土地后，分三部分将土地转租，收取租金。 2019年5月份，因租赁土地西侧围墙占用河道，五股道村委会根据河务局要求，通知康孟入拆除，康孟入自行拆除该侧围墙。 2020年5月18日，老赵庄镇人民调解委员会向康孟入送达调解通知书，对原、被告间的土地租赁费争议进行调解。2020年5月30日，被告作出书面催缴租赁费的通知书。2020年7月12日被告作出解除土地合同通知书和关于与康孟入同志解除土地租赁合同书的决定，并在村委会公示栏张贴该决定书。2020年7月23日，五股道村委会通过老赵庄镇政府干部王利军、高立华向康孟入送达解除土地租赁合同通知书。 2020年8月28日，五股道村委会通过竞争性谈判与本村村民耿键签订土地租赁合同书，将涉案土地租赁给耿键。 本院认为：本案的争议焦点是涉案土地租赁合同应当解除还是应当继续履行。被告以原告经催收后拒不交纳土地租赁费，已构成严重违约为由，向原告发出解除租赁合同通知书。原告提出抗辩的理由为，由于租赁土地西侧墙体拆除，导致租赁土地面积减少，原告要求减少租赁费，因而与被告就租赁费问题产生争议，原告并未构成严重违约，原告要求被告继续履行合同。 判断合同是否应当解除的实质要件是，一方的违约行为是否导致不能实现合同目的。本案中，原被告就租赁费问题产生争议，应当进行协商，原告在双方未协商一致的情况下不交纳租赁费，有合理的理由，未影响合同目的的实现。被告经催收租赁费后作出解除合同的通知，影响了原告的合同权利，被告的单方意思表示不能产生解除合同的效力。原告要求继续履行合同符合法律规定。但原告应当及时交纳土地租赁费，租赁费的金额在双方未协商一致前仍应按照合同约定计算。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下： 被告临清市老赵庄镇五股道村村民委员会与原告康孟入继续履行于2019年3月11日签订的《土地租赁合同书》。 案件受理费减半收取50元，由被告临清市老赵庄镇五股道村村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  郑永彬 二〇二〇年十二月十六日 书记员  马腾越