呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4581号   上诉人(原审原告)：内蒙古盈海华航物业管理有限公司。   法定代表人：高永强，该公司经理。   委托诉讼代理人：周煦晴，内蒙古谱兰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张秀莲，内蒙古谱兰律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：中国工商银行股份有限公司呼和浩特赛罕支行。   负责人：呼和，该支行行长。   委托诉讼代理人：高杰，内蒙古晟曜律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高润平，内蒙古晟曜律师事务所律师。   上诉人内蒙古盈海华航物业管理有限公司(以下简称盈海华航公司)因与被上诉人中国工商银行股份有限公司呼和浩特赛罕支行（以下简称工商银行赛罕支行）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初4604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法进行了书面审理。本案现已审理终结。   盈海华航公司上诉请求：1.请求人民法院依撤销(2020)内0105民初4604号民事判决书,依法支持盈海华航公司的诉讼请求。2.请求人民法院依法判令由工商银行赛罕支行承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、盈海华航公司与工商银行赛罕支行之间形成的是事实上的物业服务关系,工商银行赛罕支行应当向盈海华航公司缴纳相应的物业服务费用。国际交流中心综合楼并未与市政管网相衔接,整体大楼之所以能够正常投入使用,系因有盈海华航公司在内的基础物业服务单位的对整体物业的运行维护,否则任何单元的业主均不能正常使用其对应的物业面积。自2019年1月起至今，该中心一直由盈海华航公司提供整体大楼的基础物业服务。大楼内设备、管网等系由盈海华航公司管理、运营、看护、维修、负责、服务,在一审庭审中盈海华航公司提交了大量的证据证实了该事实。工商银行赛罕支行作为国际交流中心综合楼物业使用人,营业办公场所地处内蒙古师范大学国际交流中心裙楼一层C1区二楼C2区,已经实际享受着盈海华航公司提供的全部基础物业服务,理应向盈海华航公司缴纳相应的物业服务费用。二、一审判决毫无根据认定内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司向工商银行赛罕支行提供了物业服务。自国际交流中心综合楼建成至今,内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司从来没有对国际交流中心综合楼58000平米的整体基础物业实施过基础物业服务,但内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司却依仗与华远科技开发总公司、内蒙古师范大学之间的优势地位，常年来凭空捏造物业服务合同并收取费用。一审中虽出现了相关合同和收费凭证,但根本不存在内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司提供物业服务的事实与证据。一审判决不顾案件客观事实,却认定内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司提供了物业服务。一审判决导致盈海华航公司提供了基础的物业服务,不仅由于内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司的越权收费行为而无法向工商银行赛罕支行收费,此后对于不当得利或侵权主体内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司都无法去追偿，一审判决的该认定是错误的。三、一审判决认为盈海华航公司非供水、供电的主体从而否定盈海华航公司为工商银行赛罕支行垫付水电费的客观事实,没有依据。国际交流中心综合楼的整栋大楼的电路和水系统设计为整栋大楼发生的水、电量只能总体计算,也只能整体向内蒙古师范大学购买(缴纳)。自2019年1月至今由盈海华航公司接管该栋楼的物业服务以来,整栋楼发生的水、电费全部已经统一垫付缴纳,包括工商银行赛罕支行在内用水、用电发生的水费、电费,且该垫付款项已经最终实际由盈海华航公司承担,就此盈海华航公司提供了足以证明该事实的证据,而一审法院却未予以认定。工商银行赛罕支行方面虽然与案外人内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司等存在着各种付款行为,但是对于盈海华航公司实际承担的水电费用,从未给予补偿或者支付。一审判决不顾及现实存在的客观实际情况,简单否定盈海华航公司的实体权利不公正。   工商银行赛罕支行辩称，双方不存在物业服务法律合同关系。依据合同相对性原则，盈海华航公司向工商银行赛罕支行主张权利主体不适格。盈海华航公司未向工商银行赛罕支行提供物业服务，提供物业服务的主体是案外人内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司。工商银行赛罕支行已经全额按时向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司缴纳，水电费亦按时足额向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司缴纳，不存在欠费的事实。   内蒙古盈海华航物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令工商银行赛罕支行向盈海华航公司支付2019年度至2020年4月的物业费155520元、电费59963.2元、水费9833.99元，以上三项费用共计225317.19元；2．判令工商银行赛罕支行按照中国人民银行同期贷款利率支付自占用资金之日至2019年8月19日期间的全部利息合计人民币1272.04元；3．判令工商银行赛罕支行按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向盈海华航公司支付自2019年8月20日至2020年4月30日期间的全部利息合计人民币4533元，以及就上述款项225317.19元自2020年5月1日起直至付清之日止的全部利息损失；4．判令工商银行赛罕支行承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：工商银行赛罕支行系内蒙古师范大学国际交流中心综合楼裙楼一层Cl区二楼C2区物业使用人，房屋建筑面积为1080平方米。内蒙古师范大学向郝某出具授权书载明，“授权标的：内蒙古师范大学国际交流中心综合楼，由内蒙古师范大学华远总公司投资建设，产权属于内蒙古师范大学所有。内蒙古师范大学国际交流中心综合楼位于：呼和浩特市昭乌达路295号内蒙古师范大学本部西南角。本次授权的标的为内蒙古师范大学国际交流中心综合楼裙楼一层Cl区，建筑面积为623．30㎡；二楼C2区，建筑面积为456．70㎡，共计1080㎡的迎街商铺。授权期限：2012年4月1日--2021年3月31日。授权事项：内蒙古师范大学国际交流中心综合楼裙楼一层Cl区，建筑面积为623．30㎡；二楼C2区，建筑面积为456．70㎡，共计1080㎡的迎街商铺的管理，经营，出租，租赁合同签订，以及租赁期内物业及日常管理工作。该授权人为上述物业使用、出租的唯一合法，要保证该物、法规的规定和合同的约定。被授权方为郝某。”2015年2月18日，郝某（甲方、出租方）与中国工商银行股份有限公司内蒙古分行营业部（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，出租房屋坐落于呼和浩特市鄂尔多斯大街内蒙古师范大学国际交流中心裙楼一楼，出租房屋建筑面积为1080平方米。房屋租赁期限5年，自房屋交付日2015年4月1日起至2020年3月31日。合同签订后，工商银行赛罕支行为上述房屋实际使用人。2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司（甲方）与郝某（乙方）分别签订四份《物业管理服务协议》。协议约定，甲方为位于内蒙古师范大学国际交流中心大楼底层提供物业服务，建筑面积1079．10平方米。甲方提供服务的受益人为本物业的全体商户和本物业使用人，本物业的全体商户和物业使用人均应遵守本协议并承担相应责任，履行相应义务。物业管理服务期限自2016年1月1日延续至2019年12月31日止。物业费收费标准为：每平米6.2元／月。合同签订后，内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司为工商银行赛罕支行所在区域内蒙古师范大学国际交流中心大楼底层提供物业服务至今，郝某已向华远物业公司交纳2016-2019年度物业服务费321140.04元、工商银行赛罕支行已向内蒙古师范大学交纳2018-2019年度电费75200元。2018年12月22日，内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司（甲方）与盈海华航公司（乙方）签订《内蒙古师范大学国家交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》。协议约定，甲方系内蒙古师范大学国家交流中心综合楼（以下简称综合楼）和博曼海航大酒店（以下简称酒店）的运营人和实际的物业管理人。¨¨为提升综合楼及酒店的物业管理服务水平和管理效率，甲方将综合楼及酒店的物业管理服务委托给乙方，就甲方委托乙方对综合楼及酒店提供物业管理服务事宜，订立本协议。   一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，2018年12月22日签订的《内蒙古师范大学国家交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》双方当事人为内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司与盈海华航公司，工商银行赛罕支行不是该协议的相对人，与本案没有直接利害关系，盈海华航公司以上述协议为依据向工商银行赛罕支行主张物业费于法无据。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，本案中，案外人内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司与郝某就工商银行赛罕支行所在区域签订《物业管理服务协议》，其自2016年至今为工商银行赛罕支行提供物业服务，工商银行赛罕支行认可内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司的物业服务且郝某已履行完毕交纳物业费的义务。盈海华航公司认为，其为工商银行赛罕支行提供事实上的物业服务，工商银行赛罕支行对此并不认可。盈海华航公司进驻案涉服务区域之前，内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司已为工商银行赛罕支行服务多年，且得到工商银行赛罕支行的认可。依据盈海华航公司现有证据不能证明其为工商银行赛罕支行提供了事实上的物业服务，盈海华航公司向工商银行赛罕支行主张物业费无事实及法律依据，不予支持。对于盈海华航公司向工商银行赛罕支行主张电费、水费及资金占用期间利息损失的诉讼请求，因盈海华航公司并非供水、供电主体且工商银行赛罕支行已向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司履行交纳电费的义务，对其该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回内蒙古盈海华航物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计2383元，由内蒙古盈海华航物业管理有限公司负担。   本院二审期间，盈海华航公司提交一组新证据：1.内蒙古自治区高级人民法院（2020）内民终396号民事判决书、呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初417号民事判决书；2.呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初417号案件的民事开庭笔录及（2018）内01民初417号案一审开庭时内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司提交的第三组证据、第六组证据、第九组证据目录，拟证明2013年至2019年1月2日前由内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司为国际交流中心综合楼提供物业服务，自2019年1月3日起至今由盈海华航公司为国际交流中心综合楼提供物业服务，且自2019年1月1日起该楼水、电等费用由盈海华航公司承担。工商银行赛罕支行质证意见为：对判决书真实性性认可，关联性不认可，证明问题不认可。本院认为，该组证据所涉案件中并未有本案任何一方当事人，判决结果也与本案无关，与本案不具有关联性，故对该证据的证明问题不予认可。   工商银行赛罕支行提交一组新证据：房屋租赁合同、物业管理服务协议、物业费、电费缴费凭证，拟证明经内蒙古师范大学授权，工商银行赛罕支行与郝某签订租赁合同，郝某与内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司签订物业管理服务协议，郝某已足额交纳2020年度物业费，工商银行赛罕支行向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司交纳了2020年电费，不存在欠费情形。盈海华航公司质证意见为：发票真实性认可，其他证据的真实性不予认可，该组证据合法性、关联性不予认可。本院对该组证据本身的真实性予以认可，盈海华航公司认为租赁合同系故意为应对本案而签订的理由不能成立。   本院二审查明，由于内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司并非本案当事人，本院对于内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司是否实际对工商银行赛罕支行所载的国际交流中心大楼进行物业服务及服务的范围均无法认定。一审法院事实认定“内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司为工商银行赛罕支行所在区域内蒙古师范大学国际交流中心大楼底层提供物业服务至今”的事实认定不当，本院予以纠正。郝某（甲方、出租方）与中国工商银行股份有限公司呼和浩特分行（乙方、承租方）于2020年3月30日签订《房屋租赁合同》，甲方将位于内蒙古师范大学国际交流中心裙楼一层西二段建筑面积1080平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2020年4月1日至2021年3月31日。与房屋使用有关的其他费用由乙方承担：物业费（已含在年租金当中）、税费、电费、取暖费等。内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司（甲方）与郝某（乙方）于2020年1月1日签订《物业管理服务协议》。   本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：工商银行赛罕支行是否应支付盈海华航公司物业费、电费等费用及利息。   二审中，盈海华航公司申请撤回一审起诉、二审上诉，经本院释明后工行赛罕支行不同意撤回起诉，该申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条所规定的条件，本院不予准许。   本案中，盈海华航公司主张在其与内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司签订《内蒙古师范大学国际交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》后，自2019年1月3日起开始为国际交流中心综合楼58000平米的整体物业提供物业服务，为工商银行赛罕支行提供事实上的物业服务，且整栋大楼发生的水、电费也由盈海华航公司统一垫付缴纳，工商银行赛罕支行应向盈海华航公司缴纳物业费、水费、电费。工商银行赛罕支行认为，案涉国际交流中心综合楼由内蒙古师范大学授权郝某对本案案涉房屋进行管理、经营、出租、签订租赁合同、收取租金，郝某又与内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，并已向内蒙古华远蒙兴物业服务有限公司缴纳相应的物业费，并不存在拖欠费用情形，而与盈海华航公司并没有合同关系，盈海华航公司依据与内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司签订的物业管理协议向工商银行赛罕支行收取费用于法无据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，且不论盈海华航公司是否为整栋国际交流中心综合楼提供物业服务，根据合同相对性原则，盈海华航公司不能依据其与内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司签订的物业合同向工商银行赛罕支行主张权利。本案中，签订《内蒙古师范大学国际交流中心综合楼／内蒙古博曼海航大酒店物业管理委托协议》的双方为内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司与盈海华航公司。而内蒙古博曼海航大酒店有限责任公司只是承租部分国际交流中心综合楼的承租人，盈海华航公司未提供案涉房屋产权所有人或授权管理人授权对国际交流中心综合楼进行物业管理的相关证据，也无可以代收电费、水费的相关授权证据。而工商银行赛罕分行提供了租赁合同、物业管理服务协议，及依约缴纳相关物业费、水电费用等的证据。现盈海华航公司以工商银行赛罕支行为被告进行诉讼，要求工商银行赛罕支行支付物业费、水电费，违背合同相对性原则，故本院对盈海华航公司的上诉请求不予支持。   综上所述，内蒙古盈海华航物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2383元，由内蒙古盈海华航物业管理有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十二月二十八日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱