宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0213民初1258号 原告（反诉被告）：吴世法，男，1963年9月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：马达刚，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨春飞，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马利军，男，1964年12月14日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 原告吴世法与被告马利军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，被告马利军于2020年5月9日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法裁定转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月18日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）吴世法及其委托诉讼代理人马达刚、杨春飞，被告（反诉原告）马利军及其委托诉讼代理人龚骅，证人陈某到庭参加了诉讼。在诉讼中双方当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告吴世法向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告之间的《租房协议》无效。2.依法判令被告赔偿原告装饰装修物等损失共计494067元，并以494067元为基数，自2016年9月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向原告支付逾期利息。3.本案诉讼费由被告承担。庭审结束后，原告通过移动微法院提出根据价格评估结论书，总金额为484409.6元，扣除原告已经拿走的价值16176.4元装修设施设备（即探照灯2700元、监控系统3600元、蔺草喷淋设施7376.4元、小部分铜芯电缆2500元）后，将第二项诉讼请求变更（减少）为“依法判令被告赔偿原告装饰装修物等损失共计468233.20元，并以468233.20元为基数，自2016年9月1日至2019年8月19日按照全国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向原告支付逾期利息。”事实与理由：2015年4月1日，原告（系原奉化市永佳草制品厂的经营者，该企业于2019年5月28日注销）与被告签订《租房协议》，约定原告因经营需要向被告租用坐落于奉化区××街道××路××号××楼的新建钢结构标准厂房（以下简称“钢结构厂房”），租用时间从2015年6月1日至2020年5月31日止。协议签订后，原告按约支付第一年租金25万元，对钢结构厂房进行了装潢，并采购设施用于生产经营。2016年7月，被告告知原告，钢结构厂房将拆迁，限原告于8月底前搬离。相关拆迁责任部门因被告的钢结构厂房系违章建筑，对原告的损失不予赔偿。但为配合有关部门施工，原告于2016年8月搬离厂房。后原告向被告索赔，被告拒绝。原告认为被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，与原告订立的租赁合同系无效合同。因被告过错导致合同无效的，应对原告损失承担赔偿责任。原告因承租房屋拆迁，造成装饰装修等损失被告应予以赔偿。 被告马利军答辩称：1.原告和被告于2015年4月1日签订租房协议一事属实，租赁协议无效，被告也认可，但关于原告和被告租赁房屋的纠纷之前已经经历了一审二审，案件事实基本已经查清。2.原告认为合同无效的责任在被告，被告不予认可。被告认为是原告和被告共同造成的，原告的责任大于被告。原告向被告出租场地前场地原本是空地，原告提出租赁后，被告根据原告要求把房子建造起来，有部分房子是原告自行建造。原告的诉讼请求基于合同无效的责任完全在被告，故不成立。3.原告主张的损失中很多是可移动搬迁物，原告已经搬离，损失并无评估报告中的这么多。 被告（反诉原告）马利军反诉请求：判令反诉被告吴世法赔偿反诉原告厂房损失1119445.6元，并以1119445.6元为基数，自2016年9月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向反诉原告支付逾期利息。事实与理由：反诉原告关于位于奉化区××街道××路××号内新建钢结构标准厂房租赁合同纠纷一案已经奉化区人民法院一审，宁波市中级人民法院二审，浙江省高级人民法院再审审查，已有最终定论。反诉原告认为：1.关于《租房协议》的效力，在原诉讼过程中反诉原告已提出合同无效的观点。2.关于造成合同无效的责任，反诉被告的责任大于反诉原告。反诉原告和反诉被告洽谈租房合同时，钢结构厂房根本不存在，是反诉被告看见反诉原告厂房内有一块空地，称要租去开个蔺草工厂，双方才洽谈租赁事宜的。在双方谈妥合同后，反诉原告才根据反诉被告要求着手建造钢结构厂房，反诉被告也自行建造了一间面积197.46平方的砖混结构房屋。因无法确定钢结构厂房的面积，双方签订的《租房协议》第一条约定租用的面积按工程完成后实际测量再扣除25平方。因此反诉被告对案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况是明知的，对合同无效的责任大于反诉原告。3.关于损失，反诉原告的损失远远大于反诉被告的损失。一方面《评估结论书》中体现出反诉原告钢结构厂房的重置价格是1119445.6元，另一方面列入评估报告中反诉被告的投入有许多已被反诉被告移走，没有其主张的那么多。 反诉被告答辩称：1.在本案合同履行过程中反诉被告未要求反诉原告建造钢结构厂房，反诉被告签订合同日期是2015年4月1日，交付时间是2015年5月10日，这么短时间钢结构厂房根本不能建造完成，也就是说钢结构厂房是反诉原告自行建造，与反诉被告无关。2.反诉被告认为反诉原告的诉讼对象不适格，反诉原告的损失主要在钢结构厂房的损失，无论被拆迁房是否有产权证，都有相应赔偿，只是价格有高低，如果被告没有得到赔偿，应该向拆迁部门索要赔偿，不应该找原告要赔偿。3.反诉被告得知反诉原告自己放弃了相应补偿款，向拆迁部门打报告承认自己是违章建筑，不是反诉被告造成反诉原告的损失。无论反诉原告的房屋如何使用，都不影响该房屋在拆迁时获得补偿，本案应是侵权赔偿，但是本诉案由是房屋租赁合同纠纷，本诉与反诉案由不同，不适宜放在本案中一并诉讼。 原告吴世法在本诉及反诉中为证明自己的主张，提供了下列证据，被告的质证意见和本院认证意见如下： 1.《租房协议》1份，用以证明2015年4月1日原告作为奉化市永佳草制品厂的经营者与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告钢结构厂房的事实。经质证，被告对《租房协议》的真实性无异议，但认为《租房协议》签订时钢结构厂房没有建造，面积无法确定，租赁按实际面积为准，被告要求原告把水电接到他指定的位置，根据第六条、第八条的约定可见签协议时钢结构厂房还没建造，被告是根据原告要求建造的。经审查，鉴于被告认可该证据的真实性，且该证据拟证明的事实在本院审理的（2018）浙0213民初2200号案件及宁波市中级人民法院审理的（2018）浙02民终2520号案件中被本院及宁波市中级人民法院认定，故本院认为该证据可以作为认定本案相关事实的依据。 2.《情况说明》1份，用以证明被告出租的钢结构厂房系违章建筑，未获得建设工程规划许可证的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，该证据是被告在将（2018）浙0213民初2200号案件上诉到宁波中院时请求政府部门出具的，目的是为了证明被告知道政府对案涉房屋不予赔偿的时间，从而证明撤销权的时效未过期，政府在2017年7月25日告诉被告不能获赔，在此之前国土部门就口头说过没有赔偿，是原告没理解被告当时提供这份《情况说明》的目的。经审查，被告认可该证据的真实性，且该证据在宁波市中级人民法院（2018）浙02民终2520号一案中被采信，故本院认为该证据可以作为认定本案相关事实的依据。 3.《价格评估结论书》1份，用以证明原告的装修装饰物等损失的数额合计484409.6元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，也认可原告陈述的损失组成，但提出当时被告以为政府会赔偿就都认可了，但是原告有很多东西都已经搬走，附表《价格评估标二》中的生产配套及附属设施都是可移动物，原告损失没主张的那么多；《租房协议》无效的情况原告是完全明知的，原告自己也说了砖混结构的房屋是他自己造的。经审查，被告认可该证据的真实性，且该证据拟证明的事实在本院审理的（2018）浙0213民初2200号案件及宁波市中级人民法院（2018）浙02民终2520号案件中被认定，故本院认为该证据可以作为认定本案相关事实的依据。 4.奉化市永佳草制品厂企业工商信息1份，用以证明奉化市永佳草制品厂系个体工商户，已于2019年5月28日注销，原经营者吴世法为本案适格原告的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审查，本院认为该证据可以作为认定本案相关事实的依据。 被告马利军为证明自己的主张，在本诉及反诉中提供了下列证据，原告的质证意见和本院认证意见如下： 1.《租房协议》《价格评估结论书》各1份，用以证明被告是根据原告要求新建了钢结构厂房后再租给原告及被告钢结构厂房损失1119445.6元的事实。经质证，原告对《租房协议》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为《租房协议》无法证明是原告要求被告建造钢结构厂房，短短一个多月是不够建造的；从《租房协议》中“坐落于奉化市××街道××路××号××楼新建钢结构厂房”这句表述看出，被告已经建造该钢结构厂房；对《价格评估结论书》真实性无异议，对关联性有异议，认为《价格评估结论书》不能说明钢结构厂房损失是由原告引起。经审查，原告也提交了该组证据，故本院认为该组证据可以作为认定本案相关事实的依据。 2.《关于奉化市永佳草制品厂拆迁情况的说明报告》（以下简称“说明报告”）1份，用以证明被告向政府打报告并非被告主动要求放弃赔偿的事实。经质证，反诉被告对该证据的真实性、合法性没异议，但认为被告提交证据要证明对象是涉案房屋系违章建筑，未获得建设工程规划许可证，被告提供的证明不能改变双方签订的租房协议无效的事实。经审查，本院认为该证据可以作为认定本案相关事实的依据。 3.鄞州银行储蓄存款凭条1份，用以证明原告借钱给被告建造钢结构厂房的事实。经质证，原告对该存款凭条的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该款项确实是被告向原告所借的款项，但原告不知道被告借款的具体用途，与本案无关。经审查，原告在第二次开庭时当庭承认其借钱给被告建造房子，能够与该组相互印证，故本院予以采信。 4.证人陈某出庭作证证明：大概2013年3-4月份，原告吴世法要租厂房，通过证人陈某认识了被告马利军，当时被告马利军厂内有空地，三人就谈了租房的事情，之后被告马利军出资在空地上建造了钢结构厂房并出租给原告吴世法。经质证，原告对该证人证言的真实性有异议，证人表示租赁合同时间在2013年，但实际上《租房协议》签订于2015年，证人年纪较大，对五六年前的事记忆模糊，与事实不符；证人提到他介绍原告和被告认识，三方一起谈，但对房子对怎么建、建好怎么谈等情况不清楚，只能证明证人在介绍原告和被告认识时房屋还没建好，不能证明原告和被告签合同时房屋有没有建好，合同是2015年4月初签的，从2015年6月1日合同履行，原告要租赁房屋，如果是一片空地原告怎么使用，会给被告付租金吗？对证人证言的关联性也有异议，证人证言与合同有效与否并无关联。被告质证认为，证人实事求是地回答了他了解到的原告和被告租赁标的物的情况；证人年纪虽然大，但是有个情况他表达得很清楚，即原告和被告谈租房事宜时，房子是不存在的，被告不是将现存的房子租给原告，而且合同写了钢棚要何时造好，这也能相互印证。经审查，本院认为该证人的部分证言可以作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下： 原告吴世法为租赁厂房，通过案外人陈某同被告马利军结识，并商谈了租赁厂房的事宜。2015年4月1日，原告吴世法以其开办的个体工商户奉化市永佳草制品厂（乙方）的名义与被告马利军（甲方）签订了《租房协议》1份，向被告马利军承租钢结构厂房，该《租赁协议》第1条载明“房子地址：坐落于奉化市××街道××路××号××楼××房，租用面积按工程完成后实际测量。测量的方法为中对中，测量出全部面积后甲、乙双方商定扣除25平方。”第2条载明“租用时间：从2015年6月1日－2020年5月31日。”第6条载明“搭建的钢结构厂房因行业需要经双方协商采用防火板。”第7条载明“甲、乙双方商定2015年5月10日之前全部的钢结构标准厂房基本竣工，否则赔偿对方损失5万元正。”被告在未取得建设工程规划许可证的情况下在其工厂空地上搭建了钢结构厂房后，按上述《租赁协议》约定交由原告用于经营奉化市永佳草制品厂。原告对该钢结构厂房进行了装潢，并采购了相关的生产设施。同时原告在未取得建设工程规划许可证的情况下在被告工厂里自行出资建造了197.46平方米的无证砖混结构房屋。在双方当事人租赁关系存续期间，因征收拆迁工作需要，经甬金高速公路明州连接线公路工程奉化段政策处理办公室委托，宁波市华弘价格评估咨询有限公司奉化分公司于2016年7月28日出具《价格评估结论书》对被告建造的钢结构厂房及原告自行建造的197.46平方米房屋进行了评估，《价格评估结论书》载明被征收房屋重置金额1239896元（其中2152.78平方米的无证钢结构厂房重置金额为1119445.6元，197.46平方米的无证砖混结构房屋重置金额为120450.6元），装修及附属设施金额84846元，生产配套设施及构筑物估价金额279113元。因原告经营的奉化市永佳草制品厂租用的案涉厂房被国土部门认定为新增违法用地，2017年7月25日宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所通过江口街道办事处明确告知马利军案涉厂房内地上建筑物及装潢设施不予赔偿。 另查明，奉化市永佳草制品厂系原告吴世法经营的个体工商户，已于2019年5月28日注销。原告和被告在庭审中均陈述，原告吴世法曾借钱给被告马利军用于建造案涉的钢结构厂房，而且在案涉的钢结构厂房建造过程中因被政府有关部门查处，被告马利军将被查处的情况告知了原告吴世法。 以上事实有原告和被告提供的并经法庭举证、质证、认证的相关证据及当事人的当庭陈述予以认定。 本院认为，因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，按照法律规定原告吴世法与被告马利军签订的租房协议无效；租房协议无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 1.关于原告吴世法要求被告马利军赔偿装饰装修物等损失468233.20元的诉讼请求。根据原告提交的《价格评估结论书》，原告主张的损失金额468233.20元包括原告自行搭建的197.46平方米无证房屋的重置金额120450.6元、装修及附属设施84846元和生产配套及构筑物估价金额262936.6元。（1）对于原告搭建的197.46平方米房屋，由于未办理合法建设手续，被告马利军同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，该197.46平方米房屋扩建造价费用即重置价款120450.6元应当由原告和被告按照过错承担。鉴于该197.46平方米的房屋系原告未经审批自行搭建，而被告也未阻止原告扩建，故原告的过错较大，被告的过错较小，故对该197.46平方米的房屋扩建的损失120450.6元本院酌定由原告自行承担60%的责任，由被告承担40%的责任即赔偿48180.24元。（2）关于装修及附属设施损失84846元和生产配套及构筑物损失262936.6元（合计347782.6元），原告已经扣除了其已拆除的装修和设备设施价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。鉴于导致案涉的租房协议无效的原因是案涉厂房未取得建设工程规划许可证，而办理案涉厂房建设工程规划许可证的责任和义务在于被告，原告的装修损失无法得到拆迁赔偿的原因就是案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故被告对原告该部分装修损失的过错责任相对较大，而原告知道或应当知道案涉厂房未取得建设工程规划许可证，仍然承租并进行装修，故原告对其装修损失也有一定的过错，但原告的过错与被告的过错相比相对较小，所以本院酌情确定由被告承担60%的过错责任即赔偿208669.56元，由原告自行承担40%的过错责任。（3）关于被告提出原告主张的装修损失中很多是可移动物，原告已经搬离的意见。经查，原告吴世法在庭后已经通过移动微法院向本院提出扣除其已拿走的部分装修设施价值16176.4元并减少了诉讼请求金额。对于剩余的装饰装修物，应当由提出主张的被告举证证明原告已经搬走，但被告未举证证明，故应当由被告承担举证不能的不利后果。 2.关于被告反诉要求原告赔偿其钢结构厂房损失1119445.6元的诉讼请求。案涉的钢结构厂房被国土部门认定为新增违法用地，无法获得拆迁补偿，该钢结构厂房的损失（经评估为1119445.6元）依法应当根据双方当事人的过错进行承担。鉴于案涉钢结构厂房无法获得拆迁补偿的根本原因在于未取得建设工程规划许可证，而被告马利军作为出租人和业主对建造案涉钢结构厂房负有办理建设工程规划许可证的责任和义务，故被告马利军对案涉钢结构厂房的损失以及案涉租房协议无效具有主要的过错责任。原告吴世法作为承租人对案涉钢结构厂房虽然不具有办理建设工程规划许可证的责任和义务，但是其负有审查案涉钢结构厂房是否取得了建设工程规划许可证的责任和义务，其知道或应当知道被告马利军未取得案涉钢结构厂房的建设工程规划许可证，且其向被告马利军出借资金用于建造案涉的钢结构厂房，对违法建造案涉钢结构厂房起到了帮助作用，对导致案涉的租房协议无效具有次要的过错责任，故对于被告马利军搭建案涉钢结构厂房的损失1119445.6元，本院酌定由被告马利军自行承担90%的过错责任，由原告吴世法承担10%的过错责任即向被告马利军赔偿111944.56元。对于本诉原告和反诉原告均提出的要求对方支付损失的利息损失，没有法律依据，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、确认本诉原告吴世法与本诉被告马利军于2015年4月1日签订的《租房协议》无效； 二、本诉被告马利军于本判决生效之日起十日内向本诉原告吴世法赔偿装修装饰物等损失合计256849.8元； 三、反诉被告吴世法于本判决生效之日起十日内向反诉原告马利军赔偿钢结构厂房损失合计111944.56元； 四、驳回本诉原告吴世法的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告马利军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费8711元，由本诉原告吴世法负担4182元，本诉被告马利军负担4529元；反诉案件受理费14875元，由反诉原告马利军负担13387.5元，由反诉被告吴世法负担1487.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务；逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何军 二〇二〇年十二月十八日 书记员  周露 ? 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。