濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初11225号原告：刘普娟，女，汉族，1978年9月15日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王**，河南若澍律师事务所律师。被告：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。统一社会信用代码：91410900054700408M。法定代表人：刘宇，该公司经理。委托诉讼代理人：王洋洋，河南尊严律师事务所律师。原告刘普娟与被告濮阳棕榈泉置业有限公司（以下简称“棕榈泉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘普娟的委托诉讼代理人王**、被告棕榈泉公司的委托诉讼代理人王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘普娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金164214.58元，自2020年9月3日起以585644元为基数按照日万分之二计算逾期违约金至实际交房日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于棕榈泉第23幢1单元2501号房屋，原告按照约定支付了房款585644元，后交房期限届满，但被告迟迟未交付房屋。自约定的交房日期2016年10月31日至2020年9月2日共计1402天，被告应当按照合同约定的向原告交付房款日万分之二的违约金，共计164214.58元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告棕榈泉公司辩称，被答辩人未依约缴纳配套设置接口费等费用，违约在先，答辩人不应承担违约责任；根据合同中关于交付房屋的约定，如答辩人不能提供证明文件或证明文件不齐全，被答辩人有权拒绝交接，在答辩人没有提供上述文件的情况下，被答辩人同意接受了房屋，应当视为对方对交付房屋条件变更的新的合意，也应当视为答辩人交付了房屋；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用之规定，被答辩人接收房屋的行为视为答辩人对房屋交付使用；在交房日期之前，答辩人早已经明确告知可以领取钥匙，且同一栋楼的其他业主多数已经接收房屋甚至入住，但截至到庭审之日被答辩人仍未前来办理交房手续，明显有恶意拖延交房时间以换取高额违约金的嫌疑，对其诉讼请求不应支持；被答辩人接收房屋后不会再产生实际损失，故要求按照日万分之二要求违约金没有依据，且要求标准过高，希望法院按照同地段同类房屋租金予以调整，以不超过实际损失的30%进行调整；案涉楼房地暖施工工期并未计入房屋建设工期，每栋楼地暖施工期为30天，二期8栋楼共计施工240天，应当从逾期交房违约金天数中予以扣除；因政府重大事项安排勒令停工60天亦应当扣除。经审理查明，原告刘普娟（××）、被告棕榈泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00061919）一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的棕榈泉小区23幢1单元25层2501号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2014-123号；房屋单价4309.06元，总价款585644元；付款方式为贷款，原告应于订购房屋七日前支付首付房价款235644元，余款350000元申请贷款支付；二、交房时间为2016年10月31日前，其中，商品房相关设施设备交付条件中含交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；三、逾期交付责任，逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。其中第八条第1（1）项系逾期付款责任，约定逾期在60日之内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；四、办理交付手续前，××有权对商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为××查验和办理交付手续的前提条件，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于××原因导致该商品房未能按期交付的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交房的责任，自房屋查验之日开始交物业费。另查明，2015年3月28日，被告出具收款收据一份，收到原告235644元，2015年5月6日，被告出具收据一份，收到原告转账-建行贷款350000元，共计585644元。被告称将《商品房买卖合同》中购房款金额改为583662元，但原告未签字确认。又查明，庭审中，原告认可曾于2019年去案涉小区物业服务公司要求交付钥匙，但物业公司称应当交纳若干数额的接口费及补交物业费，原告拒绝。因此，被告以及物业公司至今未向原告交付房屋，现原告同意将违约天数扣除51天。庭后，原告申请将逾期交房违约金计算至起诉之日即2020年11月19日，之后逾期交房责任另行主张。再查明，被告提交其与濮阳金牛冷暖设备安装有限公司签订的《棕榈泉室内地暖工程施工合同》，拟证明每栋楼工期30天，棕榈泉二期共8栋楼，共计施工240天，该天数未计入施工期限，故应从延期交房时间内扣除。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定2016年10月31日交房，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，存在违约行为，应当承担违约责任，即向原告支付逾期交房违约金。被告辩称同一栋楼的其他业主多数已经接收房屋甚至入住，被告至今仍未前来办理交房手续，明显有恶意拖延交房时间以换取高额违约金的嫌疑。对此，本院认为，原告在购房合同上已明确其住所地，但被告未提供证据证实其履行交房义务，故对被告此辩解意见，本院不予采信。被告辩称原告请求的违约金金额过高,请求法院依法调整降低违约金的金额,以不超过实际损失的30%进行调整，应当按照同地段同类房屋租金损失计算。对此，本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同对该逾期交房的违约责任及违约金的计算标准有明确约定，且被告不能举证证明双方约定的违约金超过违约交房给原告造成的实际损失，故对被告此辩解意见，本院不予采信。被告另辩称原告未按照合同约定交纳各项接口费用，被告有权拒绝交房，对此本院认为，交付房屋与交纳接口费不是对等给付义务，原告向被告交付了房款，被告应当及时履行交房义务，对被告的该项辩解意见不予采信。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定交付时供热系统符合供热配建标准，故对被告辩解的关于暖气施工240天应当扣除的意见，本院不予采纳。根据庭审中查明的案件事实，被告至今未向原告履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，实践中我们通常称之为交钥匙行为。被告实际违约天数应当自2016年11月1日暂计算至2020年11月19日，扣除因环保停工51天，逾期交房共计1429天，根据合同约定，逾期超过90日，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，本条第1（1）项中的比率为“全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率”，而第八条1（1）项中的比率为“日万分之二”，故双方约定的逾期交房违约金应视为全部房价款的日万分之二。被告应按照房屋总价款585644元的日万分之二向原告支付违约金，共计167377元。之后逾期交房违约责任另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告濮阳棕榈泉置业有限公司支付原告刘普娟逾期交房违约金167377元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元，由被告濮阳棕榈泉置业有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二〇年十二月十八日书记员  王 宁