重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0241民初55号 原告：彭应亮，男，1964年3月13日出生，汉族，重庆市渝北区人，住重庆市渝北区。 原告：童作东，男，1964年8月15日出生，汉族，重庆市渝北区人，住重庆市渝北区。 原告：樊成文，男，1953年8月28日出生，汉族，重庆市渝北区人，住重庆市渝北区。 共同委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。 被告：罗俊，男，1985年3月29日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：秀山佳诚房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道丹凤路瑞馨园小区1-11，统一社会信用代码：91500241686240892N。 法定代表人：鲁斌，该公司经理。 被告：秀山秀水房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道黄杨大道北段110号，统一社会信用代码：91500241671008329D。 法定代表人：舒明杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈飞，该公司员工。 原告彭应亮、童作东、樊成文诉被告罗俊、秀山佳诚房地产开发有限公司（以下简称佳诚公司）、秀山秀水房地产开发有限公司（以下简称秀山秀水公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭应亮及原告彭应亮、童作东、樊成文的共同委托诉讼代理人付国政，被告罗俊、被告佳诚公司的法定代表人鲁斌、被告秀山秀水公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭应亮、童作东、樊成文向本院提出诉讼请求：1．撤销重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院于2019年11月26日作出的（2019）渝0241执异60号执行裁定，准予执行位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道车位；2.被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告申请撤回撤销重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院于2019年11月26日作出的（2019）渝0241执异60号执行裁定的诉讼请求，本院依法予以准许。事实及理由：2014年5月，重庆市沙坪坝区第六建筑工程公司(以下简称沙六建公司)依法承建了被告佳诚公司和被告秀山秀水公司开发的位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道黄杨大道北段99号秀水香林二期项目工程。由于被告佳诚公司、秀山秀水公司拖延拒付工程款，沙六建公司于2018年4月20日向重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院(以下简称秀山法院)提起诉讼。2018年5月21日，秀山法院依据沙六建公司的申请作出(2018)渝0241执保167号执行裁定，依法对被告佳诚公司所有的位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道车库采取了查封、冻结保全措施。并在秀水香林小区显目位置张贴了查封公告。2018年8月2日，秀山法院作出(2018)渝2041民初3503号民事判决，判决被告佳诚公司、秀山秀水公司于判决生效后十日内支付沙六建公司工程进度款4895104元及利息，并对秀水香林二期2#、3#楼工程折价或拍卖的价款优先受偿。判决生效后，被告佳诚公司拒不履行生效判决确定的付款义务，沙六建公司于2018年11月1日依法向人民法院申请了强制执行，案号为(2018)渝0241执1244号。2018年11月26日，沙六建公司向秀山法院提出申请，请求对被告佳诚公司所有的秀水香林二期负2-车库依法进行司法评估、拍卖。2018年12月12日，沙六建公司将(2018)渝0241民初3503号民事判决确定的对被告佳诚公司、秀山秀水公司享有的债权依法转让给原告彭应亮、童作东、樊成文。2019年2月1日，秀山法院依法作出(2019)渝0241执异10号执行裁定，裁定变更原告彭应亮、童作东、樊成文为(2018)渝0241执1244号案的申请执行人，该裁定已产生法律效力。案涉车库司法评估后，被告罗俊对执行标的向秀山法院提出书面异议，秀山法院于2019年11月26日作出(2019)渝0241执异60号执行裁定，裁定中止对位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道车位的执行。被告罗俊称被告佳诚公司已于2018年2月28日就将秀水香林二期的B××车位出售给了被告罗俊，并签订了《车库认购协议》支付了价款，且交付使用。然而，从秀山法院张贴对案涉车位的查封公告至评估拍卖期间，被告罗俊一直未提任何异议，明显不合常理。因此，被告罗俊的异议请求依法不能成立，涉嫌与被告佳诚公司恶意串通、转移财产，阻扰执行。为了维护原告的合法权益，维护法律的尊严，根据《民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告罗俊辩称，我于2018年2月28日购买属秀山佳诚房地产开发有限公司开发的位于“秀水香林”负二层B××号的一个停车位，价款为58000元，该款已于当日付清，并由出卖方出据了收款收据，双方同时签订了《车库认购协议》。佳诚公司由于客观原因至今未能协助完成办理。被告罗俊与佳诚公司就车位买卖行为发生在本案原告与佳诚公司的纠纷之前，而且双方的买卖关系合法，理应得到依法保护。 被告秀山秀水公司辩称：1.秀山秀水公司与佳诚公司联合开发案秀水香林项目，秀山秀水公司全权处理卖车位的事。罗俊是在法院查封前购买的车位并且一次性付清了全款。2.由于公司资金困难，收到车款后没有进行监管报告，就没有办证。前两年是物管在使用车位，现在没有卖出去的车位都是物管在招租。3.罗俊在与公司签订合同并付清全款后从权利上讲已经交付了车位，至于他们是否使用车位与公司无关。 被告佳诚公司辩称：同意秀山秀水公司的意见。 本院经审理查明，2014年5月8日，案外人沙六建公司与被告佳诚公司就位于秀山县中和街道烈士陵园地块内的秀山秀水香林二期2楼、3楼工程的修建签订了《建设工程施工合同》。 因建设工程施工合同纠纷，沙六建公司向本院申请对佳诚公司的财产进行保全，本院于2018年5月21日作出（2018）渝0241执保167号执行裁定，裁定将被告佳诚公司位于秀山县中和街道车库查封一年。2018年8月2日，本院作出（2018）渝0241民初3503号民事判决，判决被告秀山秀水公司、佳诚公司支付沙六建公司工程进度款4895104元及工程进度款利息（以4895104元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年1月15日起计算至款项付清之日止）且对其修建的秀水香林二期2#3#楼拍卖或变卖后所得价款在工程进度款范围内享有优先受偿权。判决生效后，沙六建公司向本院申请了强制执行，并申请对被告佳诚公司所有的位于秀水香林二期负2-车库2依法进行司法评估、拍卖。2018年12月12日，沙六建公司与原告彭应亮、童作东、樊成文签订《债权转让协议》，将（2018）渝民终9号、（2018）渝0241民初3503号民事判决所确定的债权债务关系一并转让给原告彭应亮、童作东、樊成文三人。2019年2月1日，本院作出（2019）渝0241执异10号执行裁定，裁定变更原告彭应亮、童作东、樊成文为涉案执行案件的申请人执行人。秀山秀水公司、佳诚公司不服该裁定，申请复议。重庆市第四中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）渝04执复9号执行裁定，裁定维持秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241执异10号执行裁定。案涉车库的车位经司法评估后准备进入拍卖程序，被告罗俊在此期间对执行标的向秀山法院提出书面异议。本院于2019年11月26日作出(2019)渝0241执异60号执行裁定，裁定中止对位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道车位的执行。 另查明，2018年2月28日，被告罗俊与被告佳诚公司签订《车库认购协议》，约定罗俊在佳诚公司处认购秀水香林二期车位B38一个，购买价格58000元，由乙方承担的税费另外计算。协议中甲方处有佳诚公司印章，乙方处有罗俊签名及捺印确认。同日，佳诚公司向罗俊出具《收据》一份，载明：今收到罗俊交来定购秀水香林二期车位款（B38）58000元。收据中有佳诚公司印章确认。 再查明，本院依职权到秀水香林小区物管处对物管公司工作人员涂燕制作了《调查笔录》，载明：罗俊于2018年3月10日把《车库认购协议》《收据》拿到物管处登记。因为当时他没使用车位，物业公司就用另外的车位和他对换，然后把罗俊B38车位出租给了杨林，具体情况我不太清楚，好像开发商和物业公司有个协议，物业公司有两年使用权。 上述事实，有《（2018）渝0241民初3503民事判决书》《（2018）渝0241执保167号执行裁定书》《（2019）渝04执复9号执行裁定书》《（2019）渝0241执异60号执行裁定书》《车库认购协议》《收据》《询问笔录》等及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为被告罗俊对案涉的B38号车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定是对一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的执行问题，其目的在于解决强制执行程序中，买受人对于所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，优先保护不动产买受人的物权期待权，因此在符合上述规定的情形下，买受人可依据该规定排除人民法院对争议标的物的强制执行。该条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，是否实际使用并非不动产占有的必要条件。 首先，案涉车位查封时间为2018年5月21日，而罗俊与佳诚公司签订《车库认购协议》的时间为2018年2月28日，同日被告佳诚公司出具《收据》载明收到罗俊车位款58000元，均在查封之前。其次，佳诚公司及罗俊对签订《车库认购协议》并支付车位款后就将车位移交给了罗俊并无争议，罗俊亦在接收佳诚公司向其移交的车位后，在人民法院查封之前于2018年3月10日持《车库认购协议》《收据》到物业公司进行了登记，表明其接受物业公司对其车位进行服务和管理。至于罗俊是否支付物管费或物业公司是否经过罗俊许可将其车位出租，系罗俊与物业公司之间的物业服务合同关系，与罗俊与佳诚公司之间的买卖合同关系是不同的法律关系，不能因为物业公司的单方出租行为而否定罗俊合法占有的认定。最后，被告秀山秀水公司和佳诚公司亦陈述未办理车位过户登记并非罗俊自身原因所致。综上，罗俊对位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道车库(秀山国土房管2015预字第××号附××号)B××号车位享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告彭应亮、童作东、樊成文的诉讼请求。 案件受理费1250元，由原告彭应亮、童作东、樊成文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  白 译 人民陪审员  曾凡伟 人民陪审员  糜良政 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  张自黎