江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初6591号原告：管庆华，女，1976年11月26日生，汉族，住启东市。被告：海安明德物业管理有限公司，住所地海安市海安镇安平中路******。法定代表人：袁加龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁林祥，该公司员工。原告管庆华与被告海安明德物业管理有限公司（以下简称明德物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员张媛媛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管庆华、被告的委托诉讼代理人袁林祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管庆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿修锁费用580元；2.判令被告立即履行《服务合同》第四章第二十条第一款第一点、第二点的约定，在三十天内增加6名60周岁以下的持证保安员上岗，北门恢复保安值岗（改设视线良好的移动岗亭）。按五级标准实行小区巡逻。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2018年8月，原告因本楼层安全出口门坏了，先后3次电话，一次到物业办公室要求。物业均无反应，期间由于突然遭遇强烈的穿堂风把原告家的门锁碰坏了。修理费计580元；另一次小孩子刚开门突遇强风，差一点把手都压坏。无奈之下，原告于2020年7月8日向12345投诉，没二天就来修好了。二、2018年12月27日晚上6:30分左右，有人企图开原告家的门，当时原告母亲在厨房间，很害怕，问：是谁？然后就没声响了。应该是逃了。自此以后原告母亲一到家就反锁。这给住户带来担心和忧虑，缺乏安全感。小区其他业主也多次在物业的微信群反映过此类小区安保问题。其主要原因是明德物业公司自入驻小区之日起就未履行《服务合同》相关义务：1.《服务合同》约定值岗保安配12名60周岁以下男性及配足巡逻人员（至少2人）共14人。实际配置的人员只有8—10人。2019年有5个月只有6人。至今值岗保安兼巡逻人员不足8人，其中60周岁以上的5人。且无保安员证。小区北门无人值守有二年多了。2.随意安排正在值岗的人员打杂；岗亭保安多时段长时间脱岗；3.无专职巡逻人员，24小时只有4次兼带巡逻（规定18次），巡逻记录点从39个减少至18个。4.技防系统维修管理不善，不能正常使用；原告家的一键报警系统至今不能使用；原告单元的门禁门坏了，强烈要求维修，物业始终不理睬。2018业主每家集资1000元自己维修。由于明德物业公司不作为而导致小区安保工作名存实亡。外来人员随意出入。小广告到处贴。由于明德物业公司未全面履行《物业合同》的义务，无底线压缩一线人员数量，擅自降低招聘标准，在物业管理和服务中弄虚作假、敷衍了事，存在明显的欺诈行为，导致服务质量与收费标准严重脱节，严重侵害业主利益，为了维护自己的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼。要求明德物业履行合同义务，请求判如诉请。庭审中，管庆华明确其第二项诉讼请求为：要求明德物业公司再配备5名保安人员及巡逻人员，否则要求对物业费打折，自2017年1月1日起至人员配备实际到位之日止，物业费按照合同约定的六折计算。被告明德物业公司辩称，第一、门锁损坏了不是被告物业公司的责任，原告自己家的门锁本来就应该自己修；第二，关于小区的安保问题，我司有保安花名册能证明保安的人数，原告都是根据推测来对保安人数及巡逻次数进行大概统计，无法证明小区的物业安保水平；第三，根据合同约定，我司白天7个保安（北门1个，南门2个，监控室1个，巡逻1个，保安队长1个，白天有1个保安给业主干活），晚上则有5个保安。第四，原告将北门保安改成移动岗亭，没有合同依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：管庆华系启东市汇龙镇原香花园12幢1207室的业主，其房屋建筑面积为104.43㎡，房屋类型为高层住宅。2017年1月26日，原香花园物业管理委员会（甲方）与明德物业公司（乙方）签订物业管理服务合同一份，由明德物业公司为该小区提供物业管理服务，约定：……物业服务收费标准每平方米高层1.85元/月，每年第一季度收缴全年物业费用；乙方按照本合同规定的服务内容和质量标准提供服务，应按物业管理五级服务标准要求开展物业服务；乙方应根据甲方小区每个进出口安排不少于6人以上（60周岁以下）男性；人员配备：接管期间乙方应配备正常的物业管理人员包括管理处负责人、管理员、水电设备维保员、保洁员等。其中项目经理1名（需常驻，无其他物业管理在管项目）、管理员2名（行政1名、财务1名）、地面保安、地面保安不少于12人不少于6名执勤保安，另外要配足巡逻人员；水电工不少于1人；保洁工不少于9人，并配备消防监控人员。因乙方违反协议导致乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给业主和物业使用人造成不良后果或损失的，由乙方承担相应的责任。合同还对其他事项作了约定。因管庆华未按约缴纳物业费，2020年7月21日，明德物业公司诉至本院，请求判令管庆华支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6955元及滞纳金695.5元并承担诉讼费。管庆华在该案中辩称，因明德物业公司在物业管理方面存在一些问题，故拒交物业费：1、公共设施设备维修养护不当，影响了业主的正常生活。如：每个楼层安全通道的门、锁和消防设施都坏了，一旦发生火灾，会影响业主的生命安全。因安全通道的门锁损坏，导致其家的进门锁被风吹坏，存在修理费损失。安全出口的电灯摇摇欲坠，和物业反映后置之不理。小区公共部位的电灯多次发现白天十点多一直是亮的，说明物业没有责任心。2、物业对小区高空抛物行为不予制止。2020年7月24日，楼上业主乱抛烟头，飘进其家里，烫坏了其家里的地毯，向物业反映后，物业竟表示是业主的行为，和物业无关。3、2019年6月份，因楼上业主空调滴水严重，导致其无法开窗，影响生活，向物业反映后，物业认为其未交纳物业费，对该情况不予管理。4、物业擅自利用小区公共部位电梯张贴广告。本院于2020年10月10日作出（2020）苏0681民初4784号生效民事判决，认为双方之间存在物业服务合同关系，管庆华未及时交纳物业管理费，虽有因案外人的直接侵权行为导致的不满，亦有物业管理服务方面存在的瑕疵，但明德物业公司已根据物业管理服务合同履行了主要义务，故对其要求管庆华支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6955元的主张予以支持。对其主张的滞纳金，虽有合同约定，但因明德物业公司物业管理存在“未到位”现象，故对滞纳金的主张不予支持。该案判决生效后，管庆华交纳了6955元物业费。明德物业公司在庭审中陈述其保安配备是白天7人、晚上5人，一共12人，提供《2020年保安花名册》显示保安名字如下：魏荣（保安队长）、孙飞、邵永飞（保安班长）、黄建章、柏振环、张卫平、徐燕（女，监控）、陈玉辉（女，监控）、张辉、顾维康、李忠、张大华。上述保安中个别人员有离职更换，但是总体配置没有改变，有部分保安年龄超过60周岁。根据管庆华提供的照片显示，存在大门保安不在岗和夜间巡逻记录倒签等现象。本院认为，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，管庆华作为业主有权请求明德物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。明德物业公司与原香花园物业管理委员会签订的物业管理服务合同约定提供物业服务标准为五级，故其未按该服务标准提供物业服务或未按合同条款约定提供服务应当承担违约责任。经庭审查明，明德物业公司在保安人员配备数量明显少于合同约定的“地面保安不少于12人，每个大门不少于6名执勤保安”，其自述的保安人员名册12人中有2人是监控，有1人是巡逻保安，显然非合同中约定的执勤保安，且个别人员年龄、性别不符合约定，从“另外要配足巡逻人员”、“并配备消防监控人员”的用语来看，这两类人员是不应该计入保安人数的。上述表明明德物业公司提供物业管理服务存在瑕疵，应承担一定的违约责任。但巡逻表存在时间倒签现象系明德物业公司内部管理不规范，不足以证明倒签后未实际进行巡逻；北门改成移动岗亭也未见合同依据。关于管庆华要求因物业管理服务不到位而对物业服务费减价交纳（打六折）的诉请，由于物业公司提供的物业服务是包含维修、养护、管理和维护等多方面的，保安服务只是其中的一部分，在明德物业公司已经履行了合同主要义务的情形下，本院酌定管庆华可按照1.72元/㎡/月（原收费标准的93%）向明德物业公司交纳物业服务费。因2020年的服务瑕疵已经存在，管庆华在实际交纳2020年物业服务费时可按照1.72元/㎡/月计算。明德物业公司应当重视业主提出的合理诉求，积极消除履约瑕疵，瑕疵消除后管庆华仍应按合同约定的标准1.85元/㎡/月交纳物业服务费。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主与物业公司应当相互配合，履行各自的合同义务，促进社会和谐发展。关于管庆华要求对2017年至2019年的物业服务费也打折，对此本院认为，2017年至2019年的物业服务费已经由（2020）苏0681民初4784号生效法律文书予以确认，管庆华在该案中对物业服务质量已进行过抗辩，该判决已经考虑了“物业管理存在未到位现象”，减免了管庆华迟延交费的滞纳金，再打折属于对物业服务质量的重复评价，故对管庆华的该主张本院不予支持，管庆华得以减少交纳物业服务费的时间自2020年1月起。关于管庆华要求明德物业公司赔偿修锁费用580元，对此本院认为，物业公司提供的是公共服务，如认为服务存在瑕疵，业主有权提出整改等要求。但门锁系管庆华入户门的门锁，对其维修系管庆华自身的事务，与明德物业公司无涉，故对其要求赔偿修锁费用的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告管庆华可按1.72元/㎡/月向被告海安明德物业管理有限公司交纳2020年物业服务费。二、被告海安明德物业管理有限公司应当于本判决发生效力之日起十日内按照2017年1月26日签订的物业管理服务合同配备保安人员及巡逻人员（地面保安（地面保安不少于12人不少于6名执勤保安，另外要配足巡逻人员），如未及时履行上述义务，原告管庆华可继续按1.72元/㎡/月交纳物业服务费。三、驳回原告管庆华的其他诉讼请求。本案受理费依法减半收取25元(原告管庆华已预交)，由被告海安明德物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 员 张媛媛二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王同武书 记 员 黄玲玲