广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01×××××民初379号 原告（反诉被告）：南宁银河有限责任公司，住所南宁市朝阳路84号。统一社会信用代码：914501001983261013。 法定代表人：卢嘉缅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何顺生，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李尉明，男，1982年1月23日出生，汉族，户籍所在地：广西兴业县，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：苏璐，广西全德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘俞丞，广西全德律师事务所律师。 原告南宁银河有限责任公司（反诉被告，以下简称“银河公司”）与被告李尉明（反诉原告，以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告银河公司的委托诉讼代理人张亚军，被告李尉明及其委托诉讼代理人潘俞丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银河公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的《房屋租赁合同》自2019年6月30日已解除;2.被告支付原告拖欠的2019年4-6月份租金等费用165301.44元（含租金164196元、拖欠的水费1105.44元）；3.被告支付拖欠租金的违约金26228元（以拖欠的租金费用165301元为基数，按年利率24%计，自2019年4月1日起暂计至2019年11月30日止）；4.被告支付占用场地费用273660元（以月租金54732元为基数，自2019年7月1日起暂计至2019年11月30日止为273660元，后继续计至2020年6月3日被告腾空房屋时止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、合同约定情况。原告银河公司与被告于2018年10月8日签订《房屋租赁合同》（编号为181××××0018），约定被告向原告承租位于南宁市（使用面积450平方米），租期自2018年11月起至2021年10月31日止。租赁房屋的用途为经营网吧、餐饮使用。同时合同约定：1、租金约定情况为按每月139元／㎡计收，计费面积为450㎡，第二租年租金递增5%。经协商，其中第一租年自2018年11月1日至2019年10月31日止，月度租金为54732元，合计季度租金为164196元。第二租年为2019年10月31日至2020年10月31日止，月租金为65678元，合计季度租金为197034元。第三租年为2020年11月1日至2021年10月31日止，月租金为68962元，季度租金为206886元。2、租金支付方式为：租金按季结算，乙方先缴纳租金后方可使用该出租房屋。被告应须在每月5日前，将当月租金交付到原告指定账户；3、水电费支付方式：被告的当月使用的水电费等按原告统一价格计收，被告在次月10日前将水电费支付给被告。4、合同履行中，双方约定，被告有下列行为之一的，原告有权属行单独或合并行使解除被合同、强制收回该出租房屋、不返还被告所交的保证金、停止供应水电等任一项权利，另外，如被告的行为造成原告损失的，由被告负完全责任。（1）若被告无故停业十天以上且未尽书面告知义务，视为被告单方解除合同弃租，本合同终止，原告有权收回场地并不退还乙方保证金。对原告留在承租房屋内的物品，视为被告放弃所有权，原告有权处置。（2）被告逾期十五天未交租金、水电费及按约定应当由被告缴纳的各项费用的；……5、违约责任。乙方逾期交付租金、水电费等，每逾期一日，则被告须按应缴未交金额的5%交付违约金。乙方逾期10日不交付租金、水电费等其中之一的，乙方同意甲方可对乙方租赁的房屋采取直接停水、停电的防止，直至乙方缴清所有租金、水电费用、违约金。对于合同终止，乙方逾期未搬出的，每逾期一天，乙方须按照合同月租金的10%向甲方支付场地占用费；逾期超15天的，甲方有权强制收回铺面，并追究乙方未按时撤出场地造成的损失。6、送达地址约定为合同中所登记地址，若未留登记地址，则以身份证登记地址为准。7、本合同约定为原告所在地法院管辖。二、合同履行情况。本合同签订后，原告依约将商铺提供给被告使用，使用期间，自2019年4月1日起，被告未缴纳该季度的应缴纳租金，经原告多次催交，被告仍未缴纳，截至2019年6月10日，被告拖欠2019年4、5、6月租金164196元，水费（3-6月）1105.44元，合计165301.44元。2019年5月底，被告开始停业。鉴于被告拖欠租金拒不缴纳的违约行为，原告于2019年6月3日在被告租赁的场地进行了粘贴催交租金的告知书，同时告知其若提前退租，及时将场地退还原告。2019年6月，原告委托律师向被告邮寄了催收租金和解除合同的律师函，告知其拖欠租金的情况，并告知被告未履约的法律后果。经多次通知，被告仍未采取任何措施，结清拖欠租金并搬离所租场地。之后，原告多次要求被告搬离场地，但被告拒不搬离场地，且多次阻挠原告的通知和清理场地行为。2019年8月21日，原告通知被告到银河公司协商谈判解决欠费和清理场地事宜，但被告拒不缴纳拖欠的租金费用，并拒绝搬离所占用场地。2019年10月29日，原告组织人员对被告所租赁的场地进行清场时，被告继续阻拦，并通过公安机关阻止原告的场地清理行为。综上所述，被告持续拖欠原告的租金拒不缴纳的行为，已经构成根本违约，经原告合法通知，原被告之间的合同已于2019年6月30日自动解除。被告持续侵占原告的场地，已经属于合同约定的场地占用，应按约定支付场地占用费。原告认为，《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。”现被告持续拖欠租金和占用原告场地的行为，已致使原告遭受重大损失，为保护原告合法利益，原告据此提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）李尉明辩称，一、不予认可原告的第一项诉讼请求，当时还没有解除《房屋租赁合同》，双方还处于协商阶段。二、原告违约在前，对其提出的第二、三、四项诉请不予认可。 被告（反诉原告）李尉明提出反诉请求：1.原告赔偿因提前解除合同给被告造成的店面装修损失费用872574元；2.原告退还履约保证金206886元；3.原告承担因投标而支出的租赁服务费78813元；4.本案本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年9月5日，被告通过招投标程序，竞价成为租赁资产（朝阳路71号2栋一层杭州路向第3间商铺）的中标人，并为此于2018年10月18日交纳了租赁服务费78813元。2018年10月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：181××××0018），约定了被告承租原告坐落于南宁市，第一租赁年的月租金为54732元，履约保证金206886元。还约定了被告租赁该房屋的用途（网吧、餐饮）和原告对租赁房屋的修缮义务。上述合同签订后，被告即投入1083196元对该租赁房屋进行装修、装饰。进场后不久，被告发现多根堂内柱子顶部开始出现渗水现象，因随即向原告口头反映情况，原告对此置之不理。随后，被告于2018年11月20日将此事以书面形式通知原告，也未获得原告任何答复。因为租赁房屋内多处出现渗水、滴水现象，导致装修进程被拖延，致使开业计划不得不延期，对被告经营产生了严重影响。为此，被告曾于2018年11月23日向原告提出对漏水各处进行修缮，并因漏水造成经营延期而申请减免部分租金，原告也未作任何答复。被告按租赁合同约定用途（餐饮），经营着一个自助餐式的素食坊。在被告经营期间，陆陆续续出现新渗水漏水点，以及原有漏水点有扩大趋势。且渗水漏水点主要出现在取餐区、就餐区、厅堂和厨房等重要区域，直接严重影响被告的实际经营。被告多次告知原告漏水情况，并提醒其有法定和按租赁合同约定应尽的修缮义务，而原告对此置之不理。被告实在忍无可忍，遂决定以暂缓支付租金的方式催促原告履行其修缮义务。再此期间，就餐区房屋顶部还出现有大量石灰掉落和整块水泥块脱落的现象。此情况对就餐人员及工作人员的生命、财产安全造成极大隐患。被告将此情况告知原告，至被告被迫停业前，原告也未能提供一个合理的解决方案。2019年5月31日，原告以“剪断水管”的方式迫使被告停止营业。此后，被告本着息事宁人的态度，与原告进行了多轮协商，力图通过协商解决问题，但因原告试图把所有责任归责于被告而无法达成一致意见，原告已向法院提起诉讼。被告认为，租赁合同签订后，被告一直积极履行相应的义务，而原告却对其应尽的修缮义务置若罔闻，是直接导致此纠纷的主要原因，故被告不存在违约行为。其次，因原告提前解除合同而造成被告的装修费用、租赁服务费（投标费）等经济损失，原告应对此承担赔偿责任，并需退还租赁合同履约保证金。被告为维护自身合法权益，特此提起反诉，望判如所请。 原告银河公司针对反诉辩称，一、被告诉请原告支付装修损失费用是没有事实依据和法律依据。理由有：对于未形成附合部分的装饰装修物品，鉴定意见书里面已载明被告将涉案物品搬离至南宁市赤里16队123-1号，已经被被告搬走了，其主张赔偿损失是没有事实依据的。对于已经形成附合的装饰装修物，本案中是因被告违约行为造成的，所以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第一款第二项的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修损失残值的不予支持。二、被告要求银河公司返还已缴纳的履约保证金没有事实依据及法律依据。在合同第四条中约定了因被告在租赁期间有违约行为或造成银河公司损失的，银河公司可直接在履约保证金中扣除不足部分并由被告补足。本案中，被告拖欠银河公司的租金、违约金和场地占用费，履约保证金尚不足以抵扣被告还欠银河公司相应的债务，仍应向银河公司补足差额部分。三、被告要求银河公司支付投标租赁服务费没有事实依据。本案是因被告的过错导致本案合同解除，且该投标费用是履行相关招标程序支付的前置费用，不是租赁合同解除产生的损失，与涉案租赁合同无关，故被告要求银河公司赔偿其投标损失是没有事实依据的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的《拖欠租金、水电费、违约金明细表》为其单方制作表格，本院不予直接采纳，并结合相关佐证客观证据和举证责任分配原则予以认定被告实际拖欠费用。被告对原告主张的未付租金数额无异议，本院予以确认。原告主张被告欠付截止2019年5月31日产生的水费1105.44元（明细表每月欠付水费记载的是上一个月使用产生的水费），被告虽抗辩其最后一次缴纳水费的时间为2019年3月25日，但未提交票据予以证明，本院不予采信，故在被告未能提出相关反驳证据予以推翻的情形下，本院对原告主张的水费数额予以确认。 二、被告李尉明提交《装修合同》、《结算单》，欲证明其所投入的装修费用，但无相应的装修工程款项付款凭证予以佐证，且因案涉商铺装修完毕后即投入使用并对外经营，故商铺装修价值存在相应折损，应以司法评估鉴定的装修损失残值为准。而被告针对［2020］评值价桂01×××××-80号和［2020］评值价桂01×××××-80-1号《价格评估结论书》提出的多份书面异议，广西评值价格事务所有限公司对此已作出书面复函，并根据被告申请安排相关鉴定人员出庭接受质询。经依法审查，该评估机构及案涉评估人员均具备相应的评估鉴定资质，且评估程序、方法、内容及依据均未违反法定程序，故本院对其价格鉴定结论予以采信。 三、对于被告提交的《微信聊天记录》及相关视频材料，原告虽提出内容不完整、拍摄地点不在案涉商铺等质证意见，但并未能在法院指定期限内补充提交原告银河公司工作人员与被告的完整微信聊天记录，且经本院查看视频材料，出现漏水及天花板脱落的视频拍摄地点与评估机构现场勘察地点高度一致。据此，原告的质证异议不成立，本院对被告提交的该证据予以采信。 四、关于原告是否对涉案商铺实施断水和上锁行为的问题。被告抗辩原告对涉案商铺于2019年5月31日采取断水措施，于2019年10月16日实施上锁行为，并提交相关微信聊天记录及视频证据予以证实。在被告提交上述优势证据的情形下，原告虽对此予以否认，但无证据予以反驳，故本院对被告的前述抗辩主张予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告银河公司于2018年5月16日取得坐落于南宁市兴宁区栋房屋的《不动产权证书》[证号：桂（2018）南宁市不动产权第0061684号]。 2018年9月5日，案外人南宁威宁资产经营有限责任公司出具《南宁市公共资源交易中心电子竞价成交确认单》，载明李尉明以单价139元/平方米/月，即成交价62550元/月成交租赁位于朝阳路71号2栋一层杭州路向第3间商铺（450平方米），租赁年限为3年。被告李尉明为此向南宁威宁资产经营有限责任公司支付通过招标程序租赁产生的服务费78813元。 2018年10月8日，原告银河公司（出租方、甲方）与被告李尉明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：181××××0018），约定：第一条1、甲方同意将自有的位于南宁市，使用面积450㎡，出租给乙方使用。签订本合同前甲方已告知乙方房屋的基本情况，乙方已对房屋情况做了充分了解，愿意按现状承租。第二条1、乙方租赁上述房屋的租赁期自2018年11月1日起至2021年10月31日止。2、乙方租赁该房屋作为经营网吧、餐饮使用。第三条1、租金按139元／㎡／月计收，计费面积为450㎡，第二租赁年起租金每年递增5%，经双方商定给予乙方一个半月进行装修，故租金按如下约定计收：其中第一租赁年（自2018年11月1日止2019年10月31日止）月租金54732元，季租金164196元；第二租赁年（自2019年11月1日至2020年10月31日止）月租金65678元，季租金197034元；第三租赁年（自2020年11月1日起至2021年10月31日止）月租金68962元，季租金206886元。2、支付期限及方式：租金按季结算，乙方先交纳租金后，方可使用该出租房屋。乙方于签订本合同时预交1个季度租金，乙方从第四个租赁月起，须在每月5日前，将当月租金交付到甲方指定的账户。3、甲方为乙方提供水电便利。乙方当月使用的水电费等按甲方统一对外价格计收，乙方应在次月10日前将水电费等交付给南宁银行有限责任公司财务部。第四条1、本合同签订后五日内，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约保证金（不计付利息），共计206886元。否则，本合同不生效，甲方有权自行处置租赁房屋。2、租赁期满，乙方按时将承租房屋交还甲方。经甲方确认乙方无违约、无损坏甲方房屋即设施设备和无损害甲方利益行为，并且乙方办妥各种证照的注销、变更手续后，甲方在十个工作日内，将乙方交纳的保证金无息返还乙方。乙方若逾期三十天不来领取保证金，则作自动放弃，甲方有权处理。3、租赁期间，如乙方有违约行为或造成甲方损失的，甲方均有权从乙方所交保证金中扣除，保证金不足抵补甲方损失的，乙方还应足额赔偿，并立即补足保证金，才能继续履行余下期限的租赁合同。4、合同签订后，乙方须依法自行办理营业执照和房屋租赁许可证及其它相关经营许可证照，费用乙方自理。合同期满或解除，乙方须办妥该房屋的营业证照注销、变更手续，否则甲方不退还保证金。第五条4、双方约定，租赁期满或因乙方原因致使本合同提前解除的，乙方对承租房屋的全部装修归甲方所有，乙方不得损坏。11、乙方承担承租房屋的日常保养、维修费用。第六条2、乙方有下列行为之一的，甲方有权单独或合并行使包括解除本合同、强制收回该出租房屋、不返还乙方所交保证金、停止供应水电等任一项权利；另外，如乙方下列行为造成甲方的经济损失（包括现实的和可预期的），乙方承诺负完全的赔偿责任：……（2）逾期十五天（含十五天）未交租金、水电费及按约定应当由乙方缴纳的各项费用的。第九条1、乙方如逾期交付租金、水电费等，每逾期一日，则乙方须按应缴未缴金额的5%交付违约金。乙方如逾期10日不交付租金、水电费等其中之一项的，乙方同意甲方可对乙方租赁的房屋采取直接停水、停电的方式，直至乙方交清所欠租金、水电费及违约金。第十二条甲、乙双方应在本合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电话等（若联系地址未填写，则以身份证载明的住址或工商登记的住所地为准）。甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出。通知以授权代表签名或者盖章签收确认为准。如果以快递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日。任何一方的联系方式发生变更的，应当及时以书面方式通知对方备案，否则因此产地的一切不利后果自行承担。合同还就其他事项作出约定。 2018年10月11日，被告李尉明依约向原告银河公司转账支付履约保证金206886元。 签订上述《房屋租赁合同》后，被告李尉明将租赁房屋用于经营莲邦素食餐馆，并依约足额向原告银河公司支付了截至2019年3月的租金，自2019年4月后未再支付后续租金及水费。 2019年5月29日，原告银河公司将《租金催缴通知》粘贴于被告李尉明承租的涉案商铺门口。该通知载明：“朝阳路71号2栋1层杭州路向3间商铺承租人李尉明：你与我公司签订的房屋租赁合同（合同编号：181××××0018）中第三条第2点约定，须在每月5日前先交纳租金后，方可使用该出租铺面。你应在2019年5月5日前，交纳2019年4-5月租金共计109464元，经我公司物业中心多次催交，截止2019年5月28日18点，你仍未交纳该笔款项。现通知你必须在2019年5月31日12点前，将所欠租金交到银河公司财务部。逾期不交的，我公司将依照合同第六条第2点之约定，对铺面停水停电，单方面收回该铺面，并保留追究因你违约造成我公司经营损失的权利。” 原告银河公司于2019年5月31日对被告承租的涉案商铺采取断水措施。 2019年6月13日，广西广合律师事务所根据银河公司的授权，向李尉明发出《关于解除合同并催收租金的律师函》，载明：据银河公司提供的材料显示，李尉明自2019年4月1日起，已开始拖欠银河公司租金，截止2019年6月10日，尚拖欠2019年4、5、6月租金164196元，水费（3-6月）1105.44元，合计165301.44元。该严重拖欠租金的行为已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定和《租赁合同》的相关规定，系严重违约行为。银河公司为维护自身权利，已多次通知李尉明，要求支付未缴租金和告知银河公司将按约定解除合同、收回商铺，并根据合同约定，追究违约责任。为此，根据委托人的委托，本所律师特致函李尉明，第一，请在收到本律师函之日起三日内（以寄送本律师之快递公司反馈的送达日期为基准日期），向银河公司支付未结清的费用，银河公司保留进一步主张违约金的权利；第二，请在收到本律师函之日起三日内，将商铺按照合同约定退还银河公司，否则，银河公司将按合同约定进行强制收铺，并追究未按时撤出场地所造成的损失。第三，如未能在函告日期之内向银河公司支付未结清费用或另行就该事项达成协议，本律师将在银河公司授权下，向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，追究违约责任，并将同步申请财产保全。第四，考虑到双方之前的合作关系，望您在函告日期内如约履行；如进入诉讼阶段，您必将承担诉讼之不利后果（违约金、诉讼费、商业信誉损失等损失）。广西广合律师事务所按李尉明在前述《房屋租赁合同》中提供的地址送达该律师函，被告李尉明的姐姐李丽明于2019年6月18日签收。 2019年7月11日，原告银河公司将《收铺公告》粘贴于被告李尉明承租的涉案商铺门口。该通知载明：“朝阳路71号2栋1层杭州路向第3间商铺承租人李尉明：你已在2019年6月21日确认收到我公司发给你的《关于解除合同并催收租金的律师函》，至今你尚未按照律师函的要求，与我公司办理朝阳路71号2栋1层杭州路向第3间商铺移交手续。现我公司再次通知你，在2019年7月16日12点前，将铺面内东西自行清理，我公司将按照程序与你办理铺面移交手续，否则，我公司将清理商铺内的所有物品，并收回商铺，保留进一步向你主张违约金和经营损失的权利。” 2019年8月16日，原告银河公司在被告李尉明承租的涉案商铺门口粘贴《通知》一份，告知被告李尉明于2019年8月21日下午15:30到原告公司四六办公区会议室协商解除合同相关事宜。被告李尉明于2019年8月21日如约参会协商解除合同相关事宜。 2019年10月18日，原告银河公司再次向被告李尉明发出《收铺公告》，告知原告已按照法律合法程序接收铺面，被告必须在2019年10月23日中午12点前将铺面内东西自行清理完毕。 2020年4月29日，原告银河公司向被告李尉明送达《清退公告》和《通知》各一份，告知被告必须在2020年4月30日中午12点前将铺面内东西自行清理完毕，原告将按照程序与被告办理铺面移交手续。如被告逾期不办理铺面移交手续，原告将按照程序清理商铺内的所有物品，并依法追究被告的违约责任。 被告李尉明主张其于2019年10月16日发现涉案租赁商铺被上锁，原告银河公司工作人员于2020年4月29日将涉案租赁商铺门锁打开。根据被告提交的相关视频证据及评估公司现场勘察照片可以证实，被告李尉明已于2020年4月30日将案涉租赁商铺内物品搬离。 另查明，被告提交的多份《微信聊天记录》及视频材料证实，被告李尉明在经营使用案涉租赁商铺期间，该商铺多处发生漏水现象并出现天花板脱落情形。 还查明，本案诉讼过程中，被告李尉明对涉案承租商铺的装修价值和商铺物品申请司法评估，本院依法委托广西评值价格事务所有限公司进行评估。广西评值价格事务所有限公司在进行现场勘察后，于2020年6月15日作出［2020］评值价桂01×××××-80号《价格评估结论书》，价格鉴定结论为：价格鉴定标的价值34699元，其中双方无争议项目价值为24161元，有争议项目价值为10538元（详见该评估书中的《价格鉴定明细表》）；于2020年7月27日作出［2020］评值价桂01×××××-80-1号《价格评估结论书》，载明被告李尉明已将案涉商铺评估物品存放于南宁市，价格鉴定结论为：价格鉴定标的价值54596元（详见该评估书中的《价格鉴定明细表》）。被告李尉明为此分别支出评估费用10000元、评估费用22600元和案涉鉴定人员出庭费用2544元。另，被告李尉明再行申请对因解除房屋租赁合同造成的涉案商铺预期可得利益损失进行司法评估，但因当事人无法在规定时间内补充相关鉴定材料，本院依规终结该委托评估程序。 本院认为：一、关于涉案《房屋租赁合同》的解除问题。原、被告订立《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效合同，合同双方均应恪守履行。根据本案查明事实，原告所交付的房屋确实存在漏水状况，一定程度上影响了被告的经营使用，被告以房屋漏水为由仅向原告支付租金至2019年3月,之后未再履行支付租金和水费义务。本案诉争房屋确实存在漏水状况且长时间没有得到修复,对承租人经营使用产生一定影响,但尚不构成被告拒绝支付全部租金的理由。现被告逾付租金已远超十五天，符合合同约定解除条件，原告据此行使解除权，于法有据，本院予以支持。至于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同应自通知到达对方时解除。原告提供了解除合同律师函的邮单证据显示被告姐姐已于2019年6月18日签收，但原告给予被告在收到解除通知后合理宽限期，主张涉案合同于2019年6月30日解除，属法定范围内行使裁量权，本院予以支持。故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除。 二、关于原告主张的欠付租金、水费和占有使用费。首先，前述已论，涉案租赁合同于2019年6月30日解除，涉案商铺于2019年5月31日被采取断水行为，该断水行为虽然根本上影响了被告对商铺的使用，但被告在断水期间仍然继续占用商铺且对此未向原告提出异议，故被告仍应依约向原告支付2019年4月至6月的租金。综合考虑到房屋因多处漏水影响到承租人的实际经营且2019年6月处于断水状态，本院酌情调减被告欠付4、5月租金标准为50000元，6月租金标准为30000元，故被告李尉明应向原告支付租金为：50000元×2个月+30000元×1个月=130000元。其次，对于被告欠付水费，属被告经营涉案商铺过程中实际使用所产生，故原告主张被告支付截止2019年5月31日产生水费1105.44元，在被告未能提交反驳证据推翻该数额的情况下，本院予以支持。再次，关于商铺的占有使用费，涉案商铺被断水后，自合同解除后次日起至被告实际搬离之日止，被告理应继续按上述酌定6月租金标准支付占有使用费。但前述已论，被告主张涉案商铺于2019年10月16日被上锁，本院予以采信，并确认被告基于该上锁行为无法继续使用涉案商铺或将物品搬离涉案商铺的事实。因此，本院认定被告仅应向原告支付2019年7月1日至2019年10月16日期间产生的占有使用费，即30000元×3个月+30000元÷30天×16天=106000元。 三、关于原告主张的违约金。前述已论，被告抗辩涉案商铺存在的漏水问题尚不构成被告拒付全部租金和费用的理由，原告根据涉案租赁合同第九条第1款约定主张被告承担逾期支付拖欠费用的违约金，有事实和法律依据，亦符合双方合同约定，本院予以支持。现原告自行将涉案合同约定的违约金计付标准予以调低，本院根据合同实际履行情况、双方过错程度、实际损失等因素综合考量，酌情认定被告应付逾期付款违约金按本院前述认定的被告应缴未缴合同款项总额的30%计付，即计算为：131105.44元×30%=39331.63元。 四、关于被告主张的装修损失。原告银河公司与被告李尉明之间成立房屋租赁关系，原告作为出租人应向承租人提供符合使用目的房屋，被告作为承租人则应就使用房屋支付租金及相关费用，上述系租赁双方应履行的主要合同义务。根据本案查明事实，原告所交付的房屋确实存在漏水状况，一定程度上影响了被告经营使用，被告亦存在欠付租金的行为。故本院认定原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，双方对合同的提前解除均有过错，对于涉案商铺剩余租赁期内装饰装修残值，应由原、被告双方根据各自的过错程度予以分担。对于未形成附合的装饰装修物品，实际已由被告搬离并存放至南宁市赤里16队123-1号，故被告再行依据评估价值主张原告赔偿该部分损失没有事实和法律依据，本院不予支持。对于已经形成符合的装饰装修物，原告作为出租人未明确表示同意利用该部分装修剩余价值，故本院综合考虑房屋多处存在漏水情况、已酌减租金情形，并根据双方的违约行为性质、违约事实及原因、过错大小等因素，酌情认定原、被告双方按四六比例分担该部分价格评估的现值损失，即原告应向被告赔偿的装修现值损失为34699元×40%=13879.6元。 五、关于履约保证金。鉴于原、被告双方均存在合同违约情形，根据涉案租赁合同第四条第3款“租赁期间，如乙方有违约行为或造成甲方损失的，甲方均有权从乙方所交保证金中扣除，保证金不足抵补甲方损失的，乙方还应足额赔偿，并立即补足保证金，才能继续履行余下期限的租赁合同。”之约定，本院认定被告李尉明已支付的履约保证金206886元与被告欠付租金、水费、占有使用费及相应违约金共计276437.07元相抵扣后，被告还应向原告支付69551.07元。综上，本院对被告主张返还履约保证金的反诉请求不予支持。 六、关于被告主张的投标租赁服务费。被告在前期投标期间支出的租赁服务费是履行相关招投标程序支付的费用，与涉案租赁合同无关，亦非因涉案租赁合同解除产生的损失，故被告主张赔偿该损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司与被告（反诉原告）李尉明签订的《房屋租赁合同》（合同编号：181××××0018）于2019年6月30日解除； 二、被告（反诉原告）李尉明向原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司支付租金130000元； 三、被告（反诉原告）李尉明向原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司支付水费1105.44元； 四、被告（反诉原告）李尉明向原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司支付占用使用费106000元； 五、被告（反诉原告）李尉明向原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司支付违约金39331.63元； 六、原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司不返还被告（反诉原告）李尉明履约保证金206886元，并将该履约保证金予以抵扣上述第二、三、四、五项被告（反诉原告）李尉明应付债务后，被告（反诉原告）李尉明尚应向原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司支付69551.07元； 七、原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司向被告（反诉原告）李尉明赔偿装修损失13879.6元； 七、上述第六项与第七项相互抵扣后，被告（反诉原告）李尉明应向原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司支付55671.47元； 八、驳回原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司的其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）李尉明的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费8278元（南宁银河有限责任公司已预交），由原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司负担3359元，由被告（反诉原告）李尉明负担4919元。 反诉案件受理费7612元（李尉明已预交），评估费用及鉴定人员出庭费用35144元，共计42756元，由原告（反诉被告）南宁银河有限责任公司负担8124元，由被告（反诉原告）李尉明负担34632元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  梁国华 人民陪审员  张文轻 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  谢 芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约 -21- 定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。