北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57983号原告：慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：刘荣坤，执行董事。委托诉讼代理人：郭学堂，男，慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司项目经理。委托诉讼代理人：郑晔，女，慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司员工。被告：汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郭广鹤。被告：北京万策君达商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号星泰中心12层1217-1。法定代表人：崔岩，执行董事。委托诉讼代理人：李刚，北京市京师律师事务所律师。原告慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司（以下简称慧城公司）与被告汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司（以下简称汉美公司）、被告北京万策君达商务服务有限公司（以下简称万策君达公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。慧城公司的委托诉讼代理人郭学堂、郑晔，万策君达公司的委托诉讼代理人李刚到庭参加了诉讼，汉美公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。慧城公司向本院提出诉讼请求：判令汉美公司、万策君达公司连带向慧城公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费813300元及违约金（以271100元为基数，按照日千分之三标准，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止；以271100元为基数，按照日千分之三标准，自2019年12月1日起计算至实际支付之日止；以271100元为基数，按照日千分之三标准，自2020年1月1日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：2019年1月1日，慧城公司与汉美公司签订《某大厦物业服务合同》，约定选聘慧城公司对某大厦提供物业管理服务，期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，汉美公司应当于每月15日前向慧城公司支付物业服务费271100元。2019年9月25日，慧城公司、汉美公司与万策君达公司签订《主体变更协议》，协议约定将原合同委托方汉美公司变更为万策君达公司，2019年8月1日之前的物业服务费由汉美公司支付，2019年8月1日之后的物业服务费由万策君达公司支付。但物业服务费用仍然由汉美公司支付。慧城公司于2019年12月31日物业服务合同到期并撤场，汉美公司实际支付物业服务费至2019年9月30日，万策君达公司作为2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务实际享用人，应对此期间的物业服务费承当连带责任，经多次催告未果，故慧城公司诉至法院。汉美公司未作答辩。万策君达公司辩称，1.万策君达公司、汉美公司与慧城公司签订的《主体变更协议》，未经万策君达公司及汉美公司签字，对万策君达公司及汉美公司未生效，物业服务的主体未发生变更，慧城公司无权要求万策君达公司支付物业服务费及违约金；2.万策君达公司未取得某大厦的租赁权，从未享受过慧城公司提供的物业服务，《主体变更协议》实际未履行，慧城公司无权要求万策君达公司对物业费承担连带责任；3.汉美公司与业主方某1公司就某大厦签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月7日解除，并通知慧城公司移交物业并撤场，《物业服务合同》已经丧失继续履行的基础，不应继续履行，慧城公司无权主张2019年11月7日以后的物业服务费；4.依据慧城公司提供的物业服务合同第六条：“以上费用由乙方需先向甲方开具相应金额的增值税专用发票，甲方再缴纳付款”。慧城公司至今未依照合同约定履行过开具发票的先合同义务，更未向万策君达公司开具任何发票。一方面慧城公司并未履行在先合同义务，另外一方面也说明慧城公司自始至终都不认为物业费应当由万策君达公司支付，《主体变更协议》并未实际履行，万策君达公司更无需支付物业费及违约金；5.慧城公司未提供证据证明其实际提供物业服务，特别在2019年9月25日后，更未提供证据证明万策君达公司实际享受了其提供的物业服务。同时，慧城公司并未完全尽到物业服务的义务，致使大厦出现盗窃事件、电梯停运事件、过激的群体事件，更没有安保、保洁的情形，其无权主张物业费及违约金。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，汉美公司（甲方、委托方）与慧城公司（乙方、受托方）签订《某大厦物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。甲方通过招投标方式选聘慧城公司，物业名称：某大厦物业服务项目，物业类型：写字楼，座落位置：北京市朝阳区某科技园，物业管理区域四至：东至利泽东二路，南至望京北路，西至广泽路，北至屏翠东路。建筑面积18327.33平方米，办公物业15000平方米。物业管理服务包括：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2.共用设施设备的维护和管理服务；3.公共绿化的养护和管理服务；4.公共环境卫生的管理服务；5.车辆停放秩序的管理服务；6.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；7.装饰装修管理服务；8.对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，甲方按照每月271100元支付给乙方。除首月外的物业服务费，甲方应于每月15日前缴纳。以上费用乙方需先向甲方开具相应金额的增值税专用发票，甲方再缴纳付款。本合同期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的千分之三交纳违约金。合同另约定了各方权利义务、合同终止及违约责任等。2019年9月25日，汉美公司（甲方）、慧城公司（乙方）与万策君达公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定：1.甲、乙、丙三方确认自2019年8月1日（以下简称“基准日”）起丙方取代甲方成为《物业服务合同》的委托方。丙方根据《物业服务合同》拥有委托方的所有权利并承担委托方的全部义务。2.基准日（含）前，甲方为《物业服务合同》的委托方，承担物业管理费支付义务；基准日（不含）后，丙方为《物业服务合同》的委托方，承担物业管理费支付义务。3.基准日（不含）后，乙方应向丙方就某项目履行物业管理职责。庭审中，慧城公司主张系汉美公司指定的物业管理公司，物业服务期限自2019年1月1日至2019年12月31日，物业服务费每月271100元，汉美公司已经支付至2019年9月30日，并承诺支付诉讼请求期间的物业服务费。且依据《主体变更协议》约定，万策君达公司应承担2019年8月1日之后的物业服务费，万策君达公司亦作为物业实际享用人，故应当与汉美公司承担连带责任。同时，慧城公司依约履行了《物业服务合同》中的义务。为证明上述主张，慧城公司提交《关于某项目物业费催缴的函》、微信聊天记录、《通知函》、《慧城碧桂园物业某项目合同终止工作移交确认函》、《告知书》为证。其中《告知书》为汉美公司于2019年11月18日致送慧城公司，部分内容为：“我司承诺于2019年11月23日前，向贵司支付两个月物业管理费，共计542200元；我司承诺于2019年11月30日前，向贵司支付一个月物业管理费，共计271100元”。万策君达公司称无法核实上述证据真实性，但主张根据《告知书》可知，汉美公司承诺支付诉讼请求期间的物业费，对其他证据的证明目的有异议；万策君达公司未实际进驻某大厦，亦未向慧城公司支付过物业服务费，诉讼请求期间的物业服务费不应由其承担。万策君达公司称汉美公司与业主某2公司、某3公司（以上合称“业主”）于2019年11月7日解除了就某大厦的租赁关系，并通知慧城公司移交物业并撤场，《物业服务合同》已经丧失继续履行的基础，不应继续履行。为证明上述主张，万策君达公司提交视频光盘、《解除合同通知书》、《告知函》为证。慧城公司称光盘内容真实性认可，证明目的不认可；《解除合同通知书》真实性无法核实，只是单方发送；《告知函》真实性认可，证明目的不认可。汉美公司并未与慧城公司解除《物业服务合同》，汉美公司是否解除租赁合同与其无关。本院认为，慧城公司与汉美公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。汉美公司未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院结合当事人陈述及证据，认定本案事实。本案中，万策君达公司主张汉美公司与业主的租赁关系于2019年11月7日解除，《物业服务合同》已经丧失继续履行的基础，不应继续履行。但根据万策君达公司提供的证据及双方陈述可知，业主系通过行使单方合同解除权解除与汉美公司的租赁关系，万策君达公司未举证证明业主行使单方合同解除权有法律依据或符合合同约定，故本院无法认定业主单方解除行为确已产生了解除租赁关系的法律后果；在租赁关系是否解除尚不确定，且慧城公司作为汉美公司指定的物业管理公司，履行了提供物业服务的义务，签订移交确认函并退场，故应当认定慧城公司提供的物业服务期限自2019年1月1日至2019年12月31日。关于万策君达公司是否与汉美公司就物业服务费及违约金承担连带责任一节，慧城公司自认汉美公司支付了2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，根据《告知书》可知汉美公司承诺支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，慧城公司未举证证明万策君达公司2019年8月1日之后实际进驻某大厦经营管理，故对慧城公司要求万策君达公司承担上述费用连带责任的主张，本院不予支持。慧城公司依约履行了《物业服务合同》的义务，汉美公司应履行支付物业服务费的义务，故慧城公司主张汉美公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于违约金，本院结合慧城公司损失、汉美公司违约情节酌情确定违约金10000元。汉美公司未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司二○一九年十月一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业服务费813300元；二、被告汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司违约金10000元；三、驳回原告慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司负担（原告慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司已交纳，被告汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司于本判决生效后七日内直接支付给原告慧城碧桂园物业管理（北京）有限公司）。案件受理费5967元，由被告汉美共创世纪（北京）商务服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月三十日书记员  华阳