广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初16495号原告：深圳市优西乐儿童娱乐有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道龙珠路北西丽路宝珠花园配套商场354，统一社会信用代码914403003598142383。法定代表人：刘祥，执行董事。委托诉讼代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慕蓉，广东华商律师事务所实习律师。被告：华润万家有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道黄贝路国家动漫画产业基地动漫大厦18层，统一社会信用代码914403001922012959。法定代表人：李峰，董事长。委托诉讼代理人：陈文英，女，1995年7月3日出生，汉族，系公司员工。原告深圳市优西乐儿童娱乐有限公司诉被告华润万家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹海涛、何慕蓉，被告的委托诉讼代理人陈文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《合同变更协议书》于2020年2月1日全部解除；2、被告向原告退还原告支付的2019年11月、12月各半个月的租金合计33852.5元；3、被告向原告支付原告2019年11月、12月的营业损失100000元；4、被告向原告退还原告缴纳的2016年的租赁保证金149500元、2019年的租赁保证金30680元，合计180180元；5、被告承担本案的所有诉讼费用，包括案件受理费、保全费及保全担保费等。事实和理由：原告于2016年6月开始承租被告对外出租的商铺并从事儿童游乐项目经营业务。2016年6月17日，原告向被告缴纳长期租户租赁保证金149500元。2019年3月25日，原告与被告续订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止，每月租金43270元；租赁区域位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，实用面积351.5平方米，位置编号为3033。同时，双方约定《商铺租赁合同》于2019年6月1日起生效。2019年3月26日，原告向被告补充缴纳长期租户租赁保证金30680元。之后，原告一直正常运营。2019年9月，被告因与深圳市思考乐文化教育科技发展有限公司（以下简称思考乐教育公司）的合作事宜，为维护大客户思考乐教育公司的利益，向原告提出更换租赁区域的不合理要求，要求原告将地理位置优越、客流量大、面积宽敞的原3033号商铺让与思考乐教育公司承租。并且，与之非常不对等的，被告只能将位于过道角落内、客流量小、面积狭窄的3005号商铺替换租赁给原告。原告一直不同意此项极不合理的要求，但因2019年3月续签《商铺租赁合同》后，被告一直未将《商铺租赁合同》原件交予原告，被告则以此为由告知原告，“若不更换商铺则立即与原告解除合同”。被逼无奈，原告不得不同意此项要求，并且完全配合了被告的工作。被告上述差别对待大小客户的行为有违商业道德和诚实守信原则，严重损害了原告的合法权益。2019年10月15日，原告不得不在《合同变更协议书》上签字盖章。《合同变更协议书》约定：合同期内（2019年9月24日至2020年5月30日），原、被告双方将原位置编号为3033、实用面积为351.5平方米、月租金为43270元、坪效为123.1元的商铺，变更为位置编号为3005、实用面积为275平方米、月租金为33852.5元、坪效为123.1元的商铺。同时，双方虽约定被告给予原告免租金装修期一个月（即2019年9月24日至2019年10月23日），但原告需要无偿配合被告调整移动位置，并自行承担搬迁以及重新装修的费用，进一步增加了原告的成本及支出。即便如此，为了维护与被告的合作关系，原告依然选择配合被告搬迁到新的3005号商铺。原告自费重新装修一个月后，于2019年11月开始重新营业。但正当原告开始重新营业时，思考乐教育公司承租的3004号商铺（原3033号商铺和原3030号、3031号等商铺打通后改造）开始装修，装修时间2个月有余（2019年11月、12月）。思考乐教育公司装修期间产生了巨大的噪音污染、严重的粉尘污染、刺鼻的装修味道、超时装修等问题，特别是原告营业的主要对象为3-10岁的儿童，前述恶劣的环境直接导致原告门店客户大批量退卡、停卡，给原告造成了巨大损失。对于思考乐教育公司的装修问题，被告作为出租方负有监管责任。原告就上述经营情况已多次向被告反映，希望被告能帮助自己解决上述困境，还自己一个正常的、与合同约定条件相符的租赁环境。但被告知悉上述情况后，虽一直口头承诺会改善原告的经营环境，却一直没有实际行动。原告亦多次向被告申请2019年11月、12月租金减半，来弥补自己的营业损失，但被告以各种理由推诿，至今未予补偿。被告的种种行为导致原告直接营业损失超过10万元。2020年1月25日，新型冠状肺炎疫情全面爆发。受突如其来疫情的影响，原告根据被告的指示，配合被告于2020年2月1日起开始闭店。其后，因受国家及广东省疫情防控政策等不可抗力因素的影响，原告一直无法营业。因原告的营业场所类型属于娱乐、休闲等集中密闭场所，为国务院联防联控机制印发通知中建议采取临时禁止开业措施的场所。因此，原告截至当前，仍无法营业。故根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第十七条的约定，原告可于2020年2月1日起不再承租被告商铺并终止双方的租赁合同关系，且被告应返还原告缴纳的租赁保证金。2020年2月起，原告一直就上述租金、营业损失和租赁保证金等事宜与被告商谈。原告也向被告致函通知解除双方的《商铺租赁合同》，但被告都不予理会，截至原告起诉之日仍未向原告退还保证金。原告受调换商铺位置和疫情的双重影响，损失巨大。人祸天灾接踵而至，作为小微企业的原告完全没有作为大型央企的被告的抗压能力和抗风险能力。原告处境艰难，已濒临破产。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、对于原告第一项请求，双方的合同期限为2016年6月1日至2020年5月30日。被告于2020年5月9日收到原告的通知函，原告请求双方于2020年2月1日解除合同。被告工作人员明确回复，“请按合同约定履行”。在没有出现法律规定的情形和合同约定的情形下，原告无权单方解约，因此双方合同系因合同到期自动终止。2。原告此前针对2019年11月、12月的租金与被告沟通过，原告要求这两个月租金减半，租金的减免应建立在双方协商一致的基础上。经过沟通，被告同意12月租金减半，但原告对此并不满足，仍旧要求2019年11月的租金也减半，因此双方未能就此事达成一致意见。被告认为，原告强行要求2019年11月租金减半没有依据。3、原告请求被告支付其营业损失没有依据。首先，双方系租赁合同关系，原告此项诉讼请求显然已经超出双方租赁关系范畴；其次，商业活动存在诸多不确定风险因素，经营利润的盈亏属于商业风险问题，不应由被告承担。4、原告诉请被告退还其租赁保证金，因原告尚欠被告2020年2月至5月的租金，及租赁期满后逾期不交还场地的场地占用费，扣除之后已无保证金可返还。5、原告在起诉状中提到因被告引进新商户，故原告不得已更换商铺位置，该说法有误。首先，双方是在友好协商的基础上变更租赁位置，且变更后原告所在的位置在电梯口，较之前更为优越。除此之外，被告考虑到原告变更场地后需要装修，给予了原告一个月的装修免租期（2019年9月24日至2019年10月23日），原告于2019年10月13日装修完毕重新开业。被告在双方的租赁合同关系中，尽到了应尽的合同义务。综上，请求法庭在查清事实的基础上，驳回原告不合理的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成立于1991年6月18日，经济性质为有限责任公司（外商合资），股东分别为华润万家（香港）有限公司（65%）、致力投资有限公司（35%）。2019年3月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxx为3033的铺位出租给乙方，租赁面积为351.5平方米，租赁用途为儿童乐园，经营品牌为优米乐；租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止；租金每月每平方米123元，月租金合计43270元；租赁保证金为173080元，公共事业费用（水电）保证金7100元；本合同签订之日，乙方须向甲方支付首期租金、首期管理费、租赁保证金及公共事业费用保证金，之后每月10日前乙方向甲方支付（下月）的租金、管理费及上月本合同约定的标准计算所得的电费、水费、煤气费、电话费等公共事业费用，如当月最后一天仍未支付下月应缴费用，甲方有权依据本合同第十条第一款采取相应措施，直至费用缴纳；甲方保证该物业内部公共设施的正常运行，并对房屋及其提供的设施（包括工程配套条件）进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用，甲方对房屋及设施的定期维修（非甲方控制范围而发生的突发事件除外）、保养应提前事先通知乙方，并尽可能在合适的时间进行，尽可能保证乙方的正常经营不受影响，若租赁期内房屋或设施发生妨碍安全及正常使用的损坏、故障时，甲方应在接到乙方报修通知及时进行维修，迅速将其恢复；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第十五条提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金；及其他内容。原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）另签订《补充协议》，约定每月租金含税价（税率4.21%）为43270元。原告提交了《华润万家正式收据》用于证明其分别于2016年6月17日、2019年3月26日向被告支付租赁保证金149500元、30680元，合计180180元。2019年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同变更协议书》，约定：原、被告双方将原位置编号为3033、实用面积为351.5平方米、月租金为43270元、坪效为123.1元的商铺，变更为位置编号为3005、实用面积为275平方米、月租金为33852.5元、坪效为123.1元的商铺（以下简称涉案商铺）；双方协商确认，乙方无偿配合甲方调整移动位置，由乙方自费重新装修，甲方给予乙方免租金装修期一个月（即2019年9月24日至2019年10月23日）。2020年4月30日，原告向被告发出《通知函》，表示因新冠疫情，其配合被告于2020年2月1日起开始闭店，其后原告一直无法营业，其根据《商铺租赁合同》第十七条（不可抗力）的约定，其于2020年2月1日起不再承租被告的商铺并终止双方的租赁合同关系，要求被告自收到函件之日起5日内退还原告缴纳的保证金180180元；被告可就商铺向其他第三方招租，原告置于商铺内的设施、设备等物品被告可自行处置。原告提交了快递查询单用于证明被告已于2020年5月1日签收该通知。2020年5月9日，原告再次向被告发出《通知函》，表示其遗留的设施设备中含有28台归第三方所有的游戏设备，要求被告尽快配合第三方搬离；另外，原告的设施设备包括框架、地垫、吧台等等，被告可自行处置。庭审中，原告与被告均确认原告向被告支付租金至2020年1月底。原告表示，其2020年2月1日后未再正式经营，之后双方一直就免租事宜进行协商，但原告希望免除2月至4月的租金，被告仅同意免除半个月租金，双方对此未能协商一致，原告认为疫情构成不可抗力，原告有权解除合同。被告表示，商场从2月开始停止营业，最早从3月份开始陆续恢复营业，同类商铺在4月份也开始经营；双方的租赁合同并未遭受不可抗力的影响，原告无权单方解约，被告认为双方的合同是到期终止；另原告的设备仍在场地内，没有搬走。原告主张，原告场地旁边的思考乐教育公司装修期间产生了巨大的噪音污染、严重的粉尘污染等，严重影响原告的重新营业，给原告造成损失，原告多次向被告申请2019年11月、12月租金减半，被告工作人员口头同意，但审批后却仅同意减免12月半个月的租金，被告作为出租方没有尽到保障原告正常租赁环境的义务；原告对此提交了微信群聊天记录、《西丽店费用报销单》等用于证明思考乐教育公司的装修影响原告，原告多次向被告反映，被告一直没有实际行动，以及原告在此期间的经营损失。除《西丽店费用报销单》外，被告对其余证据的真实性认可，关联性不予认可，被告表示，思考乐教育公司在2019年9月25日至12月25日期间装修，原告诉称的装修问题并非被告导致，被告仅同意减免2019年11月半个月的租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《合同变更协议书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告作为承租人的主要义务是支付租金。新冠疫情的发生以及疫情防控措施虽对原告的经营会造成一定的影响，但对于原告履行支付租金的义务来讲，并不必然导致履行不能，原告以不可抗力为由单方要求解除租赁合同，依据不足。原告与被告的《租赁合同》于2020年5月31日到期，被告也确认双方的租赁合同到期终止，本院对此予以认可，原告要求确认双方的《租赁合同》、《补充协议》、《合同变更协议书》于2020年2月1日解除，没有事实依据，本院对此不予支持。关于原告诉求的租赁保证金。双方的租赁合同系到期终止，租赁保证金在抵扣相关拖欠费用后应予以退还；而且从被告答辩主张租赁保证金抵扣租金及占有使用费来看，被告亦并未主张没收。关于退还的具体数额。如前所述，新冠疫情的发生以及疫情防控措施确实对原告的经营会造成一定的影响，综合考虑本市疫情程度及防控措施等事实，结合原告租赁涉案商铺的用途以及原告自2020年2月未再经营等相关情况，根据公平原则，本院酌定减免原告1.5个月的租金；另原告已于2020年4月底明确通知被告表示终止合同，由被告自行处置遗留物品，且双方的租赁合同也已于2020年5月到期终止，被告作为出租人亦应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故本院酌情判令原告应向被告支付租金至合同到期之日即2020年5月。综上，原告应向被告支付2020年2月至5月期间的租金共计84631.25元（33852.5元×2+33852.5÷2），抵扣原告应付的租金之后，被告应向原告返还租赁保证金共计95548.75元（180180-84631.25）。没有充分证据证明思考乐教育公司装修期间，被告未尽到保证商铺内部及周边公共设施等正常运行的义务，原告以该公司装修存在噪音污染、粉尘污染等为由要求被告减免租金，以及赔偿其营业损失10万元，没有事实依据。鉴于庭审中，被告同意减免原告2019年11月半个月租金，系被告对自身权利的自由处分，故本院判令被告退还原告2019年11月半个月的租金共计16926.25元。原告要求被告承担保全担保费，依据不足，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告华润万家有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市优西乐儿童娱乐有限公司退还2019年11月半个月的租金16926.25元；二、被告华润万家有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市优西乐儿童娱乐有限公司退还租赁保证金95548.75元；三、驳回原告深圳市优西乐儿童娱乐有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3005.24元，由原告负担1928.88元，被告负担1076.36元；保全费2090.16元，由原告负担1341.55元，被告负担748.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年十二月三日书记员 徐星宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。