河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0883民初1846号原告:河南金泉源钢管有限公司,住所地:孟州市西工区。法定代表人:崔恒源，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国青，河南承通律师事务所律师。被告:孟州市中塑塑业有限公司，住所地:孟州市产业聚集区。法定代表人:陈一鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘延文，孟州市法律服务所法律工作者。原告河南金泉源钢管有限公司（以下简称金泉源公司）诉被告孟州市中塑塑业有限公司（以下简称中塑公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法先适用筒易程序公开开庭进行了审理，后因该案案情复杂转入普通程序公开开庭进行了审理。原告金泉源公司的委托诉讼代理人王国青，被告中塑公司的委托诉讼代理人刘延文到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即给付原告2020年5月15日至2021年5月14日期间的租金174480元及利息(利息从起诉之日起，按照年息6％计算至给付完毕之日止）；2、依法判令被告给付原告2020年7月1日前的滞纳金27581元(324480元×5‰×17天)；从2020年7月2日起至实际给付完毕之日止，按照872.4元/日(174480元×5‰)给付原告滞纳金；依法判令被告给付原告2019年5月15日至2021年5月14日期间的道路补偿金24000元；依法判令被告立即给付原告水电、福利、管理费等15000元；依法判令被告赔偿原告水管管路、水道、盖沟板损失共计20000元(具体损失数额待鉴定后变更)；依法判令被告立即将原告的原建宾馆办公楼底层一楼房产交还原告，并赔偿占用期间的租金损失（损失从2019年10月10日起，按照5000元/月计算至交还完毕之日止）;依法判令被告立即给付原告垫付的开挖等费用50000元、管道费9600元(48米×200元/米);诉讼费用由被告承担。事实及理由:2018年1月19日原告与被告签订一份租赁协议，约定:原告将自已位于孟州工业聚集区内的西区中段部分车间、框架结构大厂房、库房等设施租赁给被告使用十年，租赁费用为每年人民币300000元，从次年开始每年递增4％。同时协议约定，若被告拖欠租金，应承担欠款部分日千分之五的违约金。后为了明确权利及义务，也为了便于被告生产经营，原、被告双方又分别签订了多份会议纪要及临时租赁协议，对被告经营中通行、住宿等问题进行协商。会议纪要三约定，被告应每年给付原告补偿金12000元。根据临时租房协议约定，原建宾馆办公楼底层一楼一年的租金为24000元、修建排水沟协议约定被告应承担挖沟及管道的费用。协议签订后，被告却屡屡违反双方的协议，侵犯原告的合法权益。2020年5月15日前被告应给付原告2020年5月15日至2021年5月14日期间的租金，可被告仅仅给付15万元，对剩余的租金经多次催要，至今也未给付；根据会议纪要和临时协议的约定，被告每年应给付的补偿金和临时房租、被告应承担的开挖费、排水管费用，也未给付分文。甚至又出现了严重的毁坏原告给水系统、排水系统设施等情况，原告为此多次与被告方进行沟通、抗议，可至今未能解决。故提起本案诉讼。被告中塑公司辩称：1、由于租赁合同没有约定交付当年租金的时间，所以原告要求被告给付下欠租金174480元及利息没有事实依据；2、由于被告没有迟延交付租金的违约行为，所以原告请求被告给付的滞纳金没有事实和法律依据；3、原告要求被告给付其通行道路补偿金24000元没有事实依据，被告通行该条道路系被告出资修建，被告有通行权；4、原告的第四项诉讼请求系2018年租赁合同中被告使用原告东边的道路和原告门卫路灯照明等应给付的费用，现由于被告不再使用原告东边的道路和原告门卫路灯照明等设施，故被告不应再支付该项费用；5、由于被告没有损坏原告的水管管路、水道、盖沟板等设施，所以原告要求被告赔偿以上损失20000元没有事实依据；6、原告要求被告按每月5000元给付原告的原建宾馆办公楼底层一楼房产租金，由于双方没有约定，故原告的该项诉讼请求没有事实依据；7、原告要求被告给付垫付的开挖等费用50000元、管道费9600元(48米×200元/米)，没有事实依据；综上，应驳回原告的以上诉讼请求。本院根据原、被告双方的诉辩意见，将本案的争议焦点归纳为：原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据，应否得到支持。围绕本案争议焦点，原告向本院提交的证据为：1、中塑公司营业执照复印件1份、陈一鸣和赵云先身份证复印件各1份、2018年1月19日租赁协议1份，证明原、被告双方于2018年1月19日签订厂房租赁协议，约定由原告将其公司的西区中段部分车间、框架结构大厂房、库房等设施租赁给被告使用十年，每年租赁费用为人民币300000元，从次年开始每年递增4％。同时，该协议约定，若被告拖欠租金，应承担欠款部分日千分之5的违约金。该协议还约定，被告每年应给付原告水电、管理、福利费等15000元；2、原、被告签订的会议纪要三份，证明:双方对租赁厂房的具体位置、面积及承租起始日期等进行了明确。同时，原告为方便被告出行，又占用原告下属的富凯公司部分土地为原告修建道路，经原、被告双方协商，被告同意每年给付原告补偿金12000元；3、2018年10月4日临时租房协议书1份，证明被告在经营期间，租赁了原告原宾馆办公楼一楼，租期暂定为一年，租金为24000元。到期后若乙方逾期交还房屋，每天应承担500元的违约金。逾期后至今被告既未交付租赁的房屋，也未给付原告租金；4、2018年10月12日修建排水沟协议书1份、2018年5月26日富凯公司修建道路协议书1份和图纸4张、2019年4月23日杜守洋出具的证明1张、证明条及收到条12张，证明原告为了被告的排污问题，双方达成修建排水沟协议，约定被告方应当负责机械开挖、购买水泥管道及出资3万元的义务。协议签订后，被告仅支付30000元和提供了少部分水泥管道，原告为履行协议，替被告垫付了开挖的费用及缺失的管道造成的费用共计59600元；5、2018年7月9日水池租赁协议书1份、现场照片12页24张，证明被告在使用原告的设施期间，粗暴经营，给原告的水池、盖沟板、水管等造成严重损坏的事实。被告对原告提供的以上证据质证称：对证据1真实性无异议，但该证据没有约定租金交付的具体时间，所以被告在2020年虽有部分租金未交，但不存在违约的情形；每年15000元的水电管理福利费等，因合同中约定的出入通行的道路和共同使用的门卫路灯等情况发生变化，被告已不再使用，因此被告不应再承担以上的费用；对证据2真实性无异议，但证据显示出入的道路是由被告修建，原告没有按照合同出资修建该条道路，因此被告不应承担该条道路出入通行每年12000元的费用；对证据3真实性无异议，该租金被告使用后缴纳，并不违背合同约定，原告现要求被告缴纳每月租金5000元没有任何事实依据；对证据4中的修建排水沟协议真实性无异议，对修建道路协议和修建道路设计及排水沟的图纸真实性不清楚，但该条道路系被告修建，以上签订的协议应未实际履行，对杜守祥、张国旗、张希望、薛琴、赵景哲等，因系证人证言，证人应当出庭作证，因未出庭，证明的内容无法核实真伪，所以该证据应不予采信；对证据5中的水池租赁协议真实性无异议，对现场照片无法证明系原告租赁给被告的水池，也不能证明系被告给原告水池等相关设施造成损坏。被告围绕本案争议焦点向本院提供的证据为：修路付款凭证19份复印在12张纸上，证明现被告出入通行的道路系被告出资建设的。原告对被告提供的证据质证称，对证据的真实性有异议，证据中有的付款时间是2020年，与被告所称的修路时间不符，并且被告所提供的证据不能证明其购买的水泥、沙等建筑材料用到其陈述的道路上，付款没有其他的转账证明予以支持，不能证明被告的观点。本院对原、被告双方提供的证据，结合双方当事人的质证意见，综合分析后认为：被告对原告提供的证据1、2、3及证据4中修建排水沟协议、证据5中水池租赁协议的真实性无异议，对该证据的真实性本院依法予以采信；对原告提供的证据4中富凯公司修建道路协议、图纸，因均为书证，且能够相互印证，故被告提出的异议不能成立，对该证据的真实性本院依法予以采信；对原告提供的其余杜守洋等人出具的证明、收据等证据，本院认为该证据与本案不具有关联性，对该证据本院依法不予采信；同理，对于被告提供的证据，与本案不具有关联性，本院依法亦不予采信。根据上述有效证据，本院确认案件事实如下：被告中塑公司于2018年3月9日登记设立，法定代表人为陈一鸣。该公司在筹备设立前，为解决该公司的经营场地问题，2018年1月19日该公司的发起人陈一鸣、赵云先作为乙方与原告金泉源公司法定代表人崔恒源作为甲方，签订了租赁协议，该协议载明：。一、位置面积：甲方将自己在孟州工业集聚区内公司的西区中段部分的车间、框架结构大厂房、库房5895平方，破碎的钢结构厂房2760平方，基础设施、供水、供电排水沟、两座循环池等附属设施，土地面积28.2亩提供给乙方使用（详见平面图红线）。二、租金、租赁时间及付款方式：1、年租金30万元，协议签订当天乙方付给甲方预付租金30000元；2、在乙方取得环评资格验收后三天内，支付给甲方余款270000元，合计年租金300000元；3、租期时间定为十年，按乙方取得环评资格开始计算，每年租金为人民币300000元，次年开始每年递增4%，以此类推。4、以后每年缴纳租金时间按乙方第一次取得环评资格日开始计算，必须一次性全款支付给甲方。…三、水电配套设施的使用及其他费用：…2、租赁期间，乙方应承担甲方部分用水用电照明及门卫工资福利管理费等费用共计15000元整，乙方不再承担甲方的其他任何费用…四、其他有关约定：…3、厂房租赁期间，乙方应及时主动支付租金，不得以任何借口、理由拖欠租金，若有拖欠，乙方要承担欠款部分千分之五的日违约金…。2018年5月26日原告下属的富凯公司与张希望签订富凯公司修建道路协议，由张希望根据富凯公司出具的道路修整及三通清污池、排水沟图纸等为富凯公司修建6.7米长的硬化道路等，2019年3月26日原告给付张希望改造工程款66000元。由于原、被告双方在2018年1月19日签订的租赁协议中，原、被告双方未明确租金的起算时间等内容，且被告于2018年2月末才进驻租用原告的场地，因此原告作为甲方、被告作为乙方，双方于2018年6月7日签订了纪要（一）、纪要（二）、纪要（三）,作为对前述租赁协议的补充。其中：纪要（一）第一条明确约定了被告具体租用原告厂房及土地面积；第五条明确约定甲、乙双方共同确认承租起始时间为2018年5月15日。纪要（三）第一条约定：按租赁协议恰谈的初始原则意见，乙方收购有关再生资源物料，大型运输车辆仍从甲方西大门出入通行，甲方应确保畅通和门卫稳定服务；第二条约定，为方便乙方安全、文明、独立经营管理运作，使人员和有关车辆出入不受他人影响和更加便捷，甲方投资，占用富凯公司土地约7000余平方米，为乙方修建一条正南正北6.7米左右的硬化道路，服务乙方自由通行；三、此新修路北端至乙方承租甲方土地南边界（现状的东西向隔离围墙），为乙方打开围墙留足4.9m宽大门，大门口两侧仍由甲方负责修建好6×0.4米的钢筋砼土柱，方便乙方安装大门；第五条约定、此新建路甲方完全是为了支持乙方而为。因此，乙方应随同逐年向甲方缴纳租赁费时间，每年给甲方缴纳补偿金壹万贰仟元正〈12000.00元〉。该纪要（三）中新修的道路即为2018年5月26日原告下属的富凯公司与张希望2018年5月26日签订的富凯公司修建道路协议中，原告占用富凯公司土地为被告所修建的硬化道路。2018年7月9日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方又签订了水池出租协议，由被告租用原告受托管理的循环水池。原告称，被告在使用原告的设施期间，粗暴经营，给原告的水池、盖沟板、水管等造成严重损坏，被告对此予以否认。2018年10月4日经原、被告双方协商一致，由原告作为甲方，被告作为乙方，双方又签订了临时租房协议书1份，约定：1、甲方同意将自己拥有的房产，原建宾馆办公楼底层一楼暂出租给乙方使用。2、出租期限暂定为一年。期限由2018年10月10日起至2019年10月9日止。3、租赁费用：双方在本协议生效三日内，由乙方一次性向甲方缴纳人民币贰万肆仟元整。4、乙方在承租期终结日起，应完好将租用房产及相配套设施归还给甲方。在承租一年期内应抓紧规划建设自己所需用房。届时，不得以任何理由与借口延后归还甲方房屋，否则，拖延一天应自觉承担伍佰元罚金。该协议签订后，被告租用了原告的宾馆一楼房屋办公，并向原告付清了2018年10月10日起至2019年10月9日的租金24000元。该协议到期后，被告仍占用原告的该房屋但未与原告续签租房协议，也未向原告交付房屋及给付租金。以上为本案基本事实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，承租人可以要求解除合同。本案中，2018年1月19日原、被告双方通过签订租赁合同，原告将其所有的厂房、场地等设施交付给被告使用，由于当时被告的环评验收尚未通过，因此双方约定被告交付租金的时间为被告取得环评验收资格三日内给付。之后双方于2018年6月7日又通过签订纪要（－），将被告交付租金的时间明确为2018年5月15日，因此被告抗辩没有约定租金交付的具体时间，被告在2020年虽有部分租金未交，但不存在违约情形的理由不能成立，本院依法不予采纳。对于原告要求被告给付2020年5月15日至2021年5月14日期间拖欠的剩余租金174480元，被告对该租金数额没有异议，因此本院依法予以支持。虽然原、被告双方对逾期给付租金的违约责任予以了约定，但由于所约定的违约金日5‰过高，本院对原告主张的逾期付款违约金依法调整为从2020年5月15日起至实际付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。原告主张的租金利息依据不足，本院依法不予支持。原告2018年5月26日占用其下属富凯公司的场地为被告生产经营便利修建道路，后于2018年6月7日与被告协议签订纪要（三），并在该纪要中明确约定，被告应随同租金每年向原告交纳补偿金12000元，况且原告于2019年3月26日已将修路款给付了修路施工人，因此原告主张要求被告承担2019年5月15日至2021年5月14日期间二年道路使用补偿金24000元，具有事实和法律依据，本院依法应予支持。原告依据双方于2018年1月19日签订的租赁协议第三条第2项，要求被告给付用水用电照明及门卫工资福利管理费等费用共计15000元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。由于原、被告双方于2018年10月4日签订临时租房协议，约定被告自2018年10月10日起至2019年10月9日止租用原告宾馆一楼的房屋，并同意在协议签订之日起三日内支付原告租金24000元。该协议签订后，被告租用了原告的房屋并向原告支付了以上租期内的租金24000元，但在租期届满后的2019年10月10日至今，既未向原告交付所租房屋也未向原告续租并交纳租金，因此原告要求被告交付所租赁的房屋并从2019年10月10日起至实际交付房屋之日止赔偿租金损失的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。但原告主张按5000元/月赔偿租金及损失的请求过高，本院依法调整为按照年租金24000元的标准，由被告从2019年10月10日起至实际交付房屋之日止向原告赔偿租金。原告要求被告承担其他损失，缺乏依据，本院依法不予支持。对于原告要求被告赔偿原告垫付的开挖水沟、管道损失计59600元以及水管管路、水道、盖沟板损失20000元，依据不足，本院依法均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告孟州市中塑塑业有限公司于判决生效后三日内给付原告河南金泉源钢管有限公司2020年5月15日至2021年5月14日期间的租金174480元及逾期付款违约金(违约金2020年5月15日起至实际付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、限被告孟州市中塑塑业有限公司于判决生效后三日内给付原告河南金泉源钢管有限公司用水、用电、照明及门卫工资福利管理费等计15000元；三、限被告孟州市中塑塑业有限公司于判决生效后三日内给付原告河南金泉源钢管有限公司2019年5月15日至2021年5月14日期间的道路使用补偿金24000元；四、限被告孟州市中塑塑业有限公司于判决生效后十日内向原告河南金泉源钢管有限公司交付原建宾馆办公楼底层一楼房产，并按照年租金24000元的标准，从2019年10月10日起至实际交付房屋之日止向原告赔偿租金；五、驳回原告河南金泉源钢管有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6110元，由原告河南金泉源钢管有限公司负担1790元，被告孟州市中塑塑业有限公司负担4320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  李来保审判员  刘爱云审判员  薛自力二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘玉琪