吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉民再285号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：商勇，男，1974年11月5日出生，汉族，住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：吕馨兴（商勇妻兄），男，1973年10月23日生，汉族，住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：朱淹博，吉林翔韵律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：刘东浩，男，1972年12月16日出生，汉族，住吉林省洮南市。委托代理人：刘祥岐（系刘东浩父亲），住吉林省洮南市。再审申请人商勇因与被申请人刘东浩房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院(2018）吉08民终1135号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年2月19日作出（2019）吉民申2131号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人吕馨兴、朱淹博，被申请人刘东浩及其委托诉讼代理人刘祥岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商勇申请再审称，1.案涉房屋不具备实际居住条件，房屋买卖合同应予以解除。商勇提交的温度测试已经表明该房屋根本不适于居住,同时商勇提交的证据证明刘东浩在出售房屋的时候就已经知道该房屋存在严重的瑕疵。2.原审法院认定事实及适用法律错误。一审法院未对商勇予以释明其应有的权利，即依法应当对房屋质量是否符合解除进行司法鉴定,导致商勇败诉。二审法院在程序上存在严重错误，导致商勇权利受到严重损害。综上，刘东浩出售的房屋存在严重质量问题，房屋买卖合同应当予以解除，其行为已经给商勇造成了严重的损害，依法应当改判。请求：1.撤销吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终字第1135号判决，依法发回重审或查清事实后依法改判解除双方签署的购房合同，返还购房款450000.00元并按照同期银行贷款利率支付利息;2.本案诉讼费由刘东浩负担。刘东浩辩称，1.商勇所称双方签订房屋买卖协议时不在采暖期内与事实不符。双方协商时间为2013年3月上旬，签订协议时间为2018年4月6日，而洮南市停止供热时间是每年的4月15日。双方在买卖协议中已经明确，商勇认可购买房屋时的现状，并未对当时的供暖提出异议。商勇所述在当年10月份供暖后发现供热不达标即向法院起诉不是事实。2.商勇提供的测温记录是2016-2017采暖期及2017-2018采暖期，其在2015年已经对案涉房屋供热管道进行改造。由此引发的供热不达标与刘东浩无关。根据，《中华人民共和国合同法》第一百五十二条的规定，行使撤销权的期限为五年。商勇在房屋买卖五年以后要求解除房屋合同没有事实根据也没有法律依据。3.案涉房屋商勇已经使用多年，地下室防水保质期已过，地下室漏水不属于房屋质量问题。商勇向一审法院起诉请求：1.刘东浩履行补救措施（保障供热符合居住标准、修复屋顶防水）；2.如补救不能，请求撤销或解除商勇与刘东浩于2013年4月6日签订的房屋买卖合同，将购房款450000.00元返还给商勇，并支付相应的利息；3.刘东浩负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月6日刘东浩、商勇签订房屋买卖合同，商勇购买刘东浩坐落于洮南市通达办事处壹组的一户砖混楼房，建筑面积241.21平方米，价款45万元，刘东浩、商勇双方已经给付了房款交付了房屋，但双方尚未办理房屋产权过户手续。该楼房属供热部门统一供热楼房，由于该楼房取暖期供热效果不好，商勇购买该楼房后，供热部门曾经对该楼房供热系统进行过改造，改造后供热效果仍然不好。商勇认为刘东浩、商勇签订房屋买卖合同时，刘东浩隐瞒了与洮南市热电有限责任公司2006年10月20日签订“附房供用热协议”的事实，该楼房取暖期供热效果不好刘东浩有责任。另，庭审中，商勇提出“修复屋顶防水”为民事起诉状中的笔误，应为修复地下室防水，因为该楼房地下室的防水没有做好，漏水。庭审中，商勇要求解除与刘东浩于2013年4月6日签订的房屋买卖合同，要求刘东浩返还购房款450000.00元，并从2013年4月6日起，按年利率6%支付利息。刘东浩不同意解除合同，不同意返还购房款，不同意支付利息。一审法院认为，2013年4月6日刘东浩、商勇签订房屋买卖合同，商勇向刘东浩交付了购房款，刘东浩向商勇交付了房屋，该合同已经实际履行。本案存在刘东浩违反了与商勇所签房屋买卖合同的约定，致使不能实现合同目的等情形，是商勇要求解除与刘东浩于2013年4月6日签订的房屋买卖合同，要求刘东浩返还购房款450000.00元，并从2013年4月6日起，按年利率6%支付利息诉讼请求的前提，在刘东浩不同意解除合同的情况下，商勇有责任提供证据证实本案存在解除合同的法定情形。本案商勇所提供的证据（如上所列），不足以证实本案存在解除合同的法定情形，商勇的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告商勇的诉讼请求。商勇不服审判决，上诉请求：一审判决事实不清，适用法律不当。请求维护商勇的合法权益。二审法院认定事实与一审基本相同。二审法院认为，首先，楼房供热温度不足事实存在。但如何修理供热系统，及具体的整改措施，商勇未提出具体明确的诉讼请求。在审理期间双方亦无法就修理问题达成调解，无法保护。商勇提供证据，有明确的诉讼请求后可以另行处理。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”双方当事人于2013年4月6日签订的房屋买卖合同，双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效协议。现在商勇主张房屋存在供热管道不符合设计标准，供热无法达到居住要求，地下室常年积水。出卖房屋前，刘东浩故意隐瞒供热管道的缺陷，隐瞒与供热公司2006年10月20日的住房供热协议，造成上诉人错误判断而购买楼房。要求撤销或解除与刘东浩签订的房屋买卖合同，但双方在合同第五条约定：“房屋现状买房（商勇）已检查完毕，没有提出异议，今后再发生事情卖方（刘东浩）概不负责”。说明双方在签订房屋买卖合同之前，商勇已经对房屋进行了检查、验收，2013年4月6日时值当地的供热期，商勇对房屋的供热情况是清楚的。其亦未提供证据证明当时地下室存在积水的情况。双方当事人的房屋买卖合同已经履行了五年多时间，商勇在2018年4月23日才向原审法院提起诉讼，已经超过了法律规定的五年除斥期间，撤销权消灭。商勇亦提供不出证据证明具有解除房屋买卖合同的法定情形。商勇的上诉理由因无充分证据证实，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定与一、二审认定事实一致。本院再审认为，1.案涉房屋供暖期室内温度不达标事实存在，且非供热部门原因。根据《室内温度定点检测记录表》记载，案涉房屋在供暖期内阴面温度为9℃-15℃，阳面温度为10℃-16℃，能够认定案涉房屋在供热期温度严重不足。洮南市热电有限责任公司向商勇出具的《附房供热协议》明确约定了“刘东浩自行接入楼内供热网”“甲方（洮南市热点有限责任公司）不能保证乙方（刘东浩）后接附房供热效果，因乙方（刘东浩）坚持要求供热，如供热后效果不好甚至影响楼房主体供热，甲方（洮南市热点有限责任公司）不承担任何责任”等内容。可以认定，该房屋的供热问题与供热部门无关。在商勇与刘东浩2013年4月6日签订的房屋买卖合同过程中，没有证据证明刘东浩向商勇出示过该《附房供热协议》且告知案涉房屋供热管道存在缺陷。能够认定，刘东浩在出卖房屋之前已经明知案涉房屋供热可能不达标，但在房屋买卖合同签订之时未将该问题向买受人披露。2.案涉房屋地下室漏水程度较为严重。商勇与原审及本次再审期间均向法庭提交了地下室漏水照片，该照片显示了地下室存在墙面渗水、地面漏水情况，且漏水程度较为严重。故，案涉房屋冬季供暖期温度严重不足，夏季雨季期地下室漏水情况严重，案涉房屋质量问题已经到达了影响正常居住使用的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案商勇与刘东浩之间签订的《房屋买卖合同》应当予以解除，合同解除后刘东浩应向商勇返还购房款45万元。因商勇于原审中自认案涉房屋交付后曾对外出租，刘东浩再审庭审中亦提供照片证明案涉房屋有灯光并主张有人居住。故可以认定案涉房屋交付后存在占用的情形。商勇主张的房款利息应当折抵该房屋的占用费用，本院对商勇主张房款利息不予支持。综上所述，商勇的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销吉林省白城市中级人民法院(2018）吉08民终1135号民事判决及吉林省洮南市人民法院（2018）吉0881民初1288号民事判决；二、解除商勇与刘东浩之间签订的《房屋买卖合同》；三、刘东浩于本判决生效后立即向商勇返还购房款45万元；四、驳回商勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4025元，由刘东浩负担；二审案件受理费8050元，由刘东浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄一鸣审 判 员 任淑秋审 判 员 郭金专二〇二〇年十二月二十一日法官助理 张智超书 记 员 王 笛