广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初2426号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西灵川县灵西路1号。统一社会信用代码：914503239000200746。 负责人：李川，该支行行长。 委托代理人：阳光照，该支行员工。 委托代理人：廖建萍，该支行员工。 被告：徐晨峰，男，1969年4月8日出生，汉族，住广西灵川县。 被告：秦爱华，女，1984年9月12日出生，汉族，住广西灵川县。 被告：桂林翔鹏房地产开发有限公司。住所：灵川县龙头岭开发区五、六小区西面。统一社会信用代码：91450323739987915M。 法定代表人：杜捷，公司执行董事。 被告：桂林袭汇实业集团有限公司。住所：桂林市叠彩区环城北一路四号“卧龙苑”2栋，3栋1-46号商铺。统一社会信用代码：914503001988931813。 法定代表人：陈伟民，公司董事长。 被告桂林翔鹏房地产开发有限公司、桂林袭汇实业集团有限公司共同委托代理人：刘付华东，广西利业律师事务所律师。 2 被告桂林翔鹏房地产开发有限公司、桂林袭汇实业集团有限公司共同委托代理人：陈翠荣，广西利业律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“农行灵川支行”）与被告徐晨峰、秦爱华、桂林袭汇实业集团有限公司（以下简称“袭汇公司”）、桂林翔鹏房地产开发有限公司（以下简称“翔鹏公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人廖建萍，被告袭汇公司、祥鹏公司的共同委托代理人刘付华东到庭参加了诉讼，被告徐晨峰、秦爱华经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年10月2日被告徐晨峰、秦爱华购买袭汇公司、祥鹏公司开发的位于灵川县龙头岭开发区房屋，建筑面积138.72平方米，总价549978元，首付款165978元，被告徐晨峰、秦爱华、翔鹏公司、袭汇公司签订了《商品房买卖合同》。2012年4月20日，原告与四被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定了借款金额384000元，期限25年，等额本息还款方式，每月20日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率7.05%。2012年3月初在灵川县房管局办理《灵川县房屋期权抵押登记证明》，原告于2012年4月20日按照《个人购房担保借款合同》约定发放贷款384000元，《借款凭证》已明确记载：借款金额：38.4万元，借款日期：2012年4月20日，到期日期：2037年4月19日，还款方式：等额本息还款，执行利率：7.05%，逾期利率：10.575%。被告徐晨峰、秦爱华从贷款发放日起到2020年6月20日止，共归还贷款本金59880.98元、已还正常息145406.73元，已还罚息551.23元，已还复利872.36元。从2019年5月开始不能按时履行还款义务，原告通过电话催收，被告以经济困难为由拒不还款本息，故诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告徐晨峰、秦爱华、袭汇公司、祥鹏 3 公司签订的编号为45020120120028244的《个人购房担保借款合同》；2、被告徐晨峰归还原告借款本金324119.02元及利息19533.28元，本息合计343652.3元（其中未收正常息18174.61元，未收罚息573.06元、未收复利785.61元，暂计至2020年6月20日止，此后按借款合同约定计息至借款本息清偿之日止）；3、保证人袭汇公司、祥鹏公司对被告徐晨峰的债务承担连带保证责任；4、被告秦爱华对被告徐晨峰的债务承担共同还款责任；5、原告对被告徐晨峰已办理预告登记的灵川县龙头岭开发区房产处分后所得价款优先受偿；6、本案诉讼费及相关费用由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）被告徐晨峰、秦爱华身份证、结婚证、户口簿，证明二被告身份情况及二被告为夫妻关系；（2）被告袭汇公司、祥鹏公司营业执照、法定代表人身份证复印件，证明二被告身份情况；（3）中国农业银行个人购房担保借款合同，证明被告徐晨峰、秦爱华借款、违约情况及抵押人为借款抵押担保情况；（4）借款凭证，证明原告向被告发放贷款情况；（5）凭证合约信息，证明被告还款情况；（6）贷款交易明细，证明被告还本还息情况；（7）房屋他项权证书，证明被告房屋抵押登记情况；（8）商品房买卖合同，证明被告购房情况；（9）首付款发票，证明被告交纳首付资金情况。 被告徐晨峰、秦爱华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 被告祥鹏公司、袭汇公司辩称：1、欠款本息金额由银行提供最新的数据为准，在原告起诉后，被告徐晨峰、秦爱华是否还款不得而知；2、还款利息为年利率7.05%，根据（2019）第30号中国人民银行公告对于贷款利率从2021年1月1日起应按LPR利率计算。其他的均无异议。 被告祥鹏公司、袭汇公司为其辩称未提供证据。 经开庭质证，被告祥鹏公司、袭汇公司对原告提供的证据（1）、（2）、（ 4 3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）均无异议。 本院认为，原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案证据。被告徐晨峰、秦爱华经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视其放弃质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年10月2日，被告徐晨峰、秦爱华向被告袭汇公司、祥鹏公司购买该二公司开发的位于灵川县龙头岭开发区房屋一套，签订《商品房买卖合同》一份，约定该房销售总价为549978元，首付款为165978元，剩余384000元于合同签订后三十日内办理好公积金贷款及银行按揭手续。 2012年4月20日，原告农行灵川支行与被告徐晨峰、秦爱华、袭汇公司、翔鹏公司签订编号为45020120120028244的《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告徐晨峰借款金额384000元，用于购置被告袭汇公司、祥鹏公司开发的位于灵川县龙头岭开发区房屋一套，该房屋也为该笔借款的抵押物。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，即年利率7.05%，逾期利率10.575%。借款期限为2012年3月10日起至2037年3月9日止共计300个月。借款人还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期对应日（月末的20日／借款发放日对应日）。合同第十二条12.1约定，借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾……未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；合同第十二条12.2约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括 5 借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同第十二条12.3第（2）约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告徐晨峰在借款人处签字、被告秦爱华在合同抵押人处签字，被告袭汇公司、祥鹏公司对上述借款承担阶段性保证担保责任并在合同保证人处签章。材料签订后，原告与被告徐晨峰、秦爱华就抵押物到相关抵押登记部门办理了房屋期权抵押登记手续。 上述合同签订后，被告徐晨峰从2019年2月起间断性不按时履行还款义务，从2019年9月起，未再归还借款本息，截至2020年12月9日,被告徐晨峰尚欠原告本金322141.78元及利息23320.49元。 再查明，被告徐晨峰、秦爱华系夫妻关系，借款时在二人夫妻关系存续期间，被告秦爱华为案涉房屋的共有人。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告徐晨峰、秦爱华、袭汇公司、翔鹏公司签订《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与四被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告徐晨峰未按约按期归还借款本金及利息，构成违约，故原告要求解除与被告徐晨峰、秦爱华、袭汇公司、翔鹏公司于2012年4月20日签订的编号为45020120120028244的《个人购房担保借款合同》及被告徐晨峰偿还借款本金并支付相应利息、罚息及复利的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。经审理查明，截至2020年12月9日,被告徐晨峰尚欠原告本金322141.78元及利息23320.49 6 元，后续的利息按合同约定利率计算，均计至涉案借款实际清偿之日止。 关于抵押物优先受偿权方面，被告徐晨峰、秦爱华自愿以其共有的位于灵川县龙头岭开发区房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且依法办理房屋期权抵押登记手续。本院认为，该房屋设定了房屋期权抵押登记手续，实为抵押权预告登记，虽设立，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《 中华人民共和国物权法 》第 二十条 ：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”；《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法 〉若干问题的解释（一） 》第 四条 ：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照 物权法 第 二 十条 第一款的规定，认定其不发生物权效力。”的规定，不动产物权预告登记并非等同于不动产物权登记，不动产物权预告登记是权利人为了保障自己将来实现物权而进行的登记。因此，农行灵川支行作为位于灵川县房屋抵押的预告登记权利人，仅享有抵押条件成就时取得抵押权的请求权。即农行灵川支行因未办理案涉房屋的抵押权设立登记，对约定抵押的房屋并不享有抵押权。因此，原告农行灵川支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张对被告徐晨峰、秦爱华名下位于灵川县房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 被告袭汇公司、翔鹏公司在《个人购房担保借款合同》的保证人处签章，承诺 7 对被告徐晨峰的借款履行阶段性担保义务，现涉案房屋尚未办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续，故被告袭汇公司、翔鹏公司应对涉案借款承担连带偿还责任。 被告徐晨峰与被告秦爱华系夫妻关系，且被告秦爱华在《个人购房担保借款合同》抵押人处签名确认，可认定该债务用于购买夫妻共有房屋，故按夫妻共同债务处理，被告秦爱华对涉案借款应承担共同偿还责任。 综上所述,依照《 中华人民共和国合同法 》第九十三条第二款、第 一百零七条 、第二百零五条、第二百零六条、第 二百零七条 ，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《 中华人民共和国物权法 》第二十条，《 最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一） 》第 四条 ，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《 中华人民共和国民 事诉讼法 》第六十四条、第 一百四十四条 之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告徐晨峰、秦爱华、桂林袭汇实业集团有限公司、桂林翔鹏房地产开发有限公司于2012年4月20日签订的编号为45020120120028244的《个人购房担保借款合同》； 二、被告徐晨峰偿还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金322141.78元及利息（暂计至自2020年12月9日利息为23320.49元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告秦爱华对被告徐晨峰的上述债务承担共同偿还责任； 四、被告桂林袭汇实业集团有限公司、桂林翔鹏房地产开发有限公司对被告徐晨峰的上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费6454元，减半收取3227元，由被告徐晨峰、秦爱华、桂林袭汇实业集团有限公司、桂林翔鹏房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾 8 期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6454元［收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 吕桂华 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 刘文成 书 记 员 汤小英