安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终3353号 上诉人（一审被告）：六安市裕安区好客来超市凯旋店，住所地安徽省六安市凯旋观邸8#楼一层120铺、二层201铺。 经营者：周照松,男，1975年2月18日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：蔡华润，该超市员工。 委托诉讼代理人：孙光璞，安徽大别山律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：邓中松，男，1990年12月17日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：张磊，安徽皋城律师事务所律师。 上诉人六安市裕安区好客来超市凯旋店因与被上诉人邓中松房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院(2020）皖1503民初5404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 六安市裕安区好客来超市凯旋店上诉请求：一、撤销六安市裕安区人民法院(2020）皖1503民初5404号民事判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一审案件受理费及本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的被告不是适格被告，被上诉人在起诉过程中将上诉人列为被告的方法错误，一审法院突破了合同相对性原则，应予以纠正。本案中的被上诉人起诉的依据为2019年8月10日签订的房屋租赁合同。合同中甲方为六安好客来超市，周照松本人签字后加盖了六安好客来超市印章进行了确认，乙方邓中松。但“六安市裕安区好客来超市凯旋店”并没有在合同上加盖公章，与被上诉人没有签订过任何合同。六安市裕安区好客来超市凯旋店的法定代表人虽然为周照松，但该店成立于2016年6月8日，为独立核算的经营主体，自始至终没有在工商部门进行过任何法人或名称的变更手续。如果按照被上诉人和一审法院的逻辑，周照松同时经营的还有“六安市裕安区好客来超市皖西学院店”。那么皖西学院店的相关租房也可以对上诉人的凯旋店进行起诉，上诉人认为这是明显不合适的。上诉人认为周照松本人才是本案的适格被告。二、本案的保证金19980元不应予以退还。首先，本案中周照松与被上诉人自愿签订租赁合同，所有合同条款均在签订合同时进行了明确告知，双方没有相互隐瞒的故意。双方目前并没有对如何解除租赁合同达成合意。合同中，甲、乙双方约定了不得提前解除或终止合同，若确因客观需要提前解除或终止的，提出解除或终止的一方应提前1个月书面通知对方，经双方协商一致后解除或终止，未经协商一致不得提前解除、终止，任一方强行提前解除或终止的视为违约，租赁费计算至本合同解除之日。本案中，合同未到期，被上诉人自行搬离了商铺，直接关停了该商铺，致使该商铺从2020年8月1日起关停至今。导致上诉人不能即时对外租赁商铺，属于违约。按照双方合同的约定，被上诉人的违约行为，已经严重背离了双方合约精神，该保证金19980元不具备退还的条件。其次，即使要解除合同，依约也需要确定合同解除日期，合同正式解除的日期即应以判决确定的日期来计算商铺的租赁日期。那么被上诉人的房屋租赁费也未能交齐，保证金也应当抵扣本阶段的租金，而不应当直接退还。三、关于三个月的免除期费用20000元。上诉人认为不应予以退还。房东虽然免收了周照松疫情期间的三个月租金，但是是基于周照松在继续承租的情况下，免除了下年度的三个月的租金。而不是直接将三个月的租金予以退还。周照松在和其他商铺对免租费用进行洽谈时也是进行了续租期的免租。疫情的影响是平等的，周照松在管理和运营过程中也是需要成本和支出的。在房东都没有将房租直接退还的情况下，周照松又哪里来的资金直接退还三个月的租金。而且，在此三个月的期间内，被上诉人邓中松的奶茶店一直是在经营过程中，并没有停业。 邓中松辩称，一、经查实，周照松并没有登记六安好客来超市。仅登记过六安市裕安区好客来超市和六安市金安区好客来超市，六安市裕安区好来超市后来被周照松注销。上诉人与另外其他好客来超市的实际经营者和受益人均是周照松。另外是六安市裕安区好客来超市被注销后，上诉人概括承受其权利义务，因此上诉人是本案适格的被告。二、2020年上半年受疫情影响，导致原告经营生意停业多年，已无力继续承租涉案商铺，故原告按照合同约定，提前一个多月，先通过微信向被告要求解除合同并且在2020年8月1日搬离涉案商铺，因此双方无继续履行合同的必要。上诉人称因不能及时对外租赁商铺，没有依据。上诉人现已将商铺收回，被上诉人搬离商铺时已明确说明不再续租，商铺空置是由上诉人自身的原因导致。三、被上诉人认为租赁合同已经解除，被上诉人在搬离后，上诉人已经将商铺清空收回，双方以实际履行的行为解除了租赁合同，四、被上诉人并不拖欠上诉人任何费用，因此，上诉人应当返还租赁商铺的保证金。五、关于三个月的免租期20000元，是国家对个体商户在疫情期间损失的弥补，被上诉人是该利益的享有者，因此上诉人应当给予退还。 邓中松向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告房屋租赁合同；二、判令被告返还原告租房保证金19980元；三、判令被告返还原告20000元房租租金(三个月房租减免租金)；(诉请金额合计：39980元)；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：案涉商铺系周照松从六安市国资运营公司处租赁。2019年8月10日，原告与六安好客来超市签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：六安好客来超市（甲方，以下同）将位于六安市裕安区商铺（面积约100平方米）租赁给邓中松（乙方，以下同）经营使用；租赁期限为5年，自2019年8月10日起至2024年8月10日止；每月每平方米66.6元，按照先付费后用房的方式支付；同时甲乙双方约定不得提前解除或终止合同，若确应客观需要提前解除或终止的，提出解除或终止的依法应提前1个月书面通知对方，任何一方强行提前解除或终止的视为违约，租赁费计算至合同解除之日，另提出解除或终止合同的一方应支付对方相当于本年度12个月租赁费的违约金。合同签订当日，乙方支付甲方承租保证金19980元，并约定合同期满或解除、终止后，乙方不拖欠费用且无违约情形下无息退还。双方就其他事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了一年租金80000元及保证金19980元。2020年6月7日，原告通过微信告知被告方相关人员其不再承租的意思，并经过多次协商要求退还保证金未果；2020年8月1日，原告从租赁房中搬出，但被告方收取的保证经并未退还，经多次索要未果，故诉至法院。一审法院另查明：案涉商铺系周照松从六安市国资运营公司处租赁，再转租给原告；受疫情的影响，六安市国资运营公司免除租户3个月租金。再查明：六安好客来超市在工商部门的登记已经被注销，六安市裕安区好客来超市凯旋店的经营者系周照松；周照松在与原告签订合同时，六安好客来超市已经注销。 一审法院认为：本案争议的焦点：一、主体问题；二、被告是否应退还租金及保证金。针对焦点一，原六安好客来超市经营者系周照松，原告与周照松签订《房屋租赁合同》时，六安好客来超市已经被注销，该事实客观存在；周照松变更营业执照上登记的字号为六安市裕安区好客来超市凯旋店，而其仍然为经营者，因此，原告起诉主体并无不妥。针对焦点二，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均由约束力。2020年上半年因疫情影响，导致原告经营奶茶生意停业多月，已无力继续承租案涉商铺，故原告按照合同约定提起一个月通过微信向被告方要求解除合同，且在2020年8月1日搬离案涉商铺，因此，双方合同再无履行必要，原告要求解除合同，该院应予支持；原告在租赁商铺时缴纳了19980元保证金，现双方合同解除，原告方在不拖欠被告方任何费用的情形下，应予退还；关于被告要求退还租金问题：由于受疫情影响，六安市国资运营公司对其承租的租户免于3个月租金，该租金的退还系国家对个体商户在疫情期间损失的弥补，原告系该利益的享有者，被告应给予退还20000元租金；庭审中，被告方认为原告存在违约，应承担违约责任，但被告当庭并未反诉，对此，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除原告邓中松与被告六安市裕安区好客来超市凯旋店签订的《房屋租赁合同》；二、被告六安市裕安区好客来超市凯旋店于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓中松保证金19980元；三、被告六安市裕安区好客来超市凯旋店于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓中松房屋租金20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元减半收取650元，由被告六安市裕安区好客来超市凯旋店负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织双方当事人进行了举证、质证。本院对上诉人提交的证据的证明目的予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间，双方争议的焦点是六安市裕安区好客来超市凯旋店是否是本案适格的被告；一审判决返还保证金及房屋租金是否适当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。被上诉人是与六安好客来超市签订的《房屋租赁合同》，周照松也在该合同上签名，而周照松在与被上诉人签订合同时，六安好客来超市已经注销。依据上述法律规定，被上诉人应当以六安好客来超市的实际经营者为本案被告提起诉讼。而六安市裕安区好客来超市凯旋店的经营地点在安徽省六安市凯旋观邸8#楼一层120铺，与案涉合同主体六安好客来超市的具体经营地址并不在同一地点，亦无证据证实六安市裕安区好客来超市凯旋店即为六安好客来超市的权利义务的承继单位，六安市裕安区好客来超市凯旋店非本案适格的被告。故被上诉人主张上诉人六安市裕安区好客来超市凯旋店承担《房屋租赁合同》的权利、义务，一审法院直接判决由六安市裕安区好客来超市凯旋店承担案涉《房屋租赁合同》的权利义务，均无事实和法律依据。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销六安市裕安区人民法院(2020）皖1503民初5404号民事判决； 二、驳回邓中松的诉讼请求。 一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，均由邓中松负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。