黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0208民初1031号原告：孟某某委托诉讼代理人：郭某某(系孟某某妻子)委托诉讼代理人：陈某某，梅里斯达斡尔族区华丰法律服务所法律工作者。被告：侯某某委托诉讼代理人：范某某，黑龙江远东律师集团律师事务所律师。第三人：李某某第三人：董某原告孟某某诉被告侯某某、第三人李某某、董某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理，原告孟某某的委托诉讼代理人郭某某、陈某某、第三人董某到庭参加诉讼，被告侯某某、第三人李某某经传唤未到庭，本案现已审理终结。原告孟某某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与李某某的房屋买卖合同合法有效；2、判决对原告所有的位于梅里斯区××楼××单元××房产的解除查封并终止执行；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：梅里斯区华丰苑二期6号楼03单元05层02号楼房系2011年10月25日由案外人韩忠以165309.30元认购，并取得《商品房销售许可证》。2013年6月26日李某某实际交款购买该房屋。2013年7月26日李某某将该房屋以180000.00元转卖给原告并签订《房屋买卖协议》。当日交付李某某的委托人董某购房定金80000.00元；2013年8月23日向董某转账支付购房款50000.00元；2013年8月29日付清尾购房款50000.00元，董某为原告出具180000.00元购房款收据，将房屋及所有购房手续一并交付给原告。原告装修后一直居住至今。2014年7月28日，原告同李某某去办理房产证。由于原始不动产发票记载购房人为李某某，原告请求将房屋直接登记在原告名下，被登记机关拒绝。于是原告代李某某缴纳有关税费后领取了登记在李某某名下的房产证。当时李某某承诺再协助办理过户登记，并承诺过户费改由自己负责。此后，原告多次打电话催促李某某办理过户，李某某总是以工作忙等各种理由当说辞，一拖再拖，至2017年11月该房产被故城县人民法院查封。2020年10月，得知梅里斯区法院又因另案裁定执行登记在李某某名下的该房产，原告提出执行异议，被梅里斯区法院裁定驳回。原告认为，在法院查封之前，原告已经签订了《房屋买卖协议》并支付全部价款，合法占有该房产。原告代李某某缴费取得房产证后，是由于李某某不配合的原因未能办理过户手续。为维护原告合法权益，故提起案外人执行异议之诉。被告侯某某、第三人李某某未到庭，未发表辩论意见及质证意见。第三人董某述称，李某某将该房产卖给孟某某多年，房款是我代收的，已经转交给李某某了。被告侯某某申请法院查封孟某某的房产是没有法律效力的，现在法院已经对该房产解除查封，这个房产跟我没有任何关系。原告为证明自己的主张提供如下证据：1、韩忠商品房销售许可证，李某某不动产发票，孟某某房屋买卖协议，证明李某某购买韩忠认购的商品房转卖给原告孟某某。第三人董某无异议，被告侯某某、第三人李某某经传唤未到庭，放弃质证权利，本院对其相应证明力予以认定。2、2013年8月29日董某收据一张（内容为：董某收孟某某房款180000.00元），银行转账支付凭证三张，证明原告已经支付全部价款。第三人董某无异议，被告侯某某、第三人李某某经传唤未到庭，放弃质证权利，本院对其相应证明力予以认定。3、齐齐哈尔市育德物业公司证明一份，2013年至2021年度原告缴纳热费收据及物业费收据，安装宽带受理单，证明原告自2013年起连续在购买房屋居住至今，对争议房屋合法占有。第三人董某无异议，被告侯某某、第三人李某某经传唤未到庭，放弃质证权利，本院予以认证。4、原告取款凭证一份、交税完税证明及李某某房屋所有权证复印件，证明原告去产权处办理登记房证时间是2014年7月28日。第三人董某无异议，被告侯某某、第三人李某某经传唤未到庭，放弃质证权利，本院予以认证。法庭调取的证据：1、被告侯某某的申请解除查封申请书一份，本院解除查封裁定书一份及执行回执、送达回证，证实侯某某与董某达成执行和解，本院已经对该房屋解除查封并已向当事人送达。原告对真实性无异议，第三人董某无异议，被告侯某某、第三人李某某经传唤未到庭，放弃质证权利，本院予以认证。被告人侯某某、第三人李某某、董某未提交证据。通过当事人陈述，举证、质证及认证，本院认定事实如下：本案第三人李某某和第三人董某系合伙人，共同投资成立了梅里斯国莉汽车修理行。被告侯某某之子高雪东是梅里斯国莉汽车修理行的汽车维修工。高雪东于2016年5月22日因公死亡，齐齐哈尔市劳动人事争议仲裁委员会于2017年10月15日作出齐劳人仲字（2017）第7号仲裁裁决书，由第三人李某某和董某从投资成立的梅里斯国莉汽车修理行赔偿死亡赔偿金及丧葬费共计646148.00元并。该裁决书发生法律效力后，被告侯某某向本院申请执行。本院受理后，于2018年10月26日查封了第三人李某某名下的坐落于梅里斯区华丰苑二期6号楼03单元05层02号楼房一处。该楼房系案外人韩忠购买的棚户区改造楼房，案外人韩忠同日取得《商品房销售许可证》，第三人李某某于2013年6月26日向棚户区改造领导小组办公室交款购房款165309.30元。第三人李某某在未取得该房屋产权证的情况下以180000.00元的价格卖给原告孟某某。原告孟某某于2013年7月26日将购房定金80000.00元交给第三人董某；2013年8月23日原告通过银行转账的方式支付给第三人董某购房款50000.00元；2013年8月29日又转账支付给第三人董某购房款50000.00元，第三人董某为原告出具180000.00元购房款收据一张，经本院向第三人李某某调查核实，第三人李某某对第三人董某所收原告孟某某的房款予以认可，并承认第三人董某已将购房款转交给李某某本人。原告交付购房款后并实际占有上述楼房并居住至今。第三人李某某于2014年7月28日取得本案所涉楼房的不动产产权证，不动产产权证号qz00026115号并与原告补签房屋买卖协议，该协议第三条约定：第三人李某某协助原告办理更名过户手续，所缴税费由本案原告负担。第五条约定：此协议经甲乙双方签字后生效。但双方至今未办理不动产产权过户手续。本院查封了上述楼房后，原告提出执行异议，被本院裁定驳回，原告于2020年11月30日提起执行异议之诉，要求：1、确认原告与李某某的房屋买卖合同合法有效；2、判决对原告所有的位于梅里斯区××楼××单元××房产的解除查封并终止执行。本案审理过程中，被告侯某某与第三人董某达成执行和解协议，本院于2020年12月21日对该房产解除查封。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者的合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定合同应当办理审批手续的，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未能办理批准手续的，或者认为办理批准、登记等手续的人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖应当办理登记手续，但未规定登记后生效。所以，本案原告孟某某与第三人李某某签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，既没有约定买卖合同在房屋产权变更登记后生效，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院在审理过程中，本案被告侯某某与第三人董某执行和解，经被告侯某某申请，本院执行部门已对该房屋予以解除查封，本案所涉房屋的查封事实已不存在，本院向原告释明撤回其要求解除查封的诉讼请求，其表示不同意，本院对原告的该诉讼请求，不予支持，故依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下:一、原告孟某某与第三人李某某签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3900.00元，由第三人李某某负担50.00元原告孟某某负担3850.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  任德志审 判 员  翟 峰人民陪审员  吴淑霞二〇二〇年十二月三十日书 记 员  时 慧