北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14303号原告：武利强，男，1991年2月14日出生，汉族，住北京市通州区漷县。被告：李观猛，男，1992年2月5日出生，汉族，住山东省乐陵市。原告武利强诉被告李观猛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武利强到庭参加诉讼，被告李观猛经公告送达开庭传票拒不到庭应诉。本案现已审理终结。武利强向本院提出诉讼请求：1．请求判令李观猛支付武利强拖欠的房屋租金20000元（自2019年12月15日至2020年8月15日期间的房屋租金）；2．请求判令李观猛支付武利强违约金2000元；3．请求判令李观猛支付武利强房屋维修费6000元；4．请求判令李观猛支付武利强物品损失费1000元；5．诉讼费用由李观猛承担。事实和理由：武利强、李观猛于2019年8月18日签订《房屋租赁合同》，合同内容如下：1．房屋租赁期自2019年8月12日至2020年8月12日；2．租金及押金：租金标准及支付方式，每月租金为2500元，乙方须按照约定向甲方交纳租金，不得无故拖欠。支付方式：现金、银行汇款、微信或支付宝转账，每月15日前支付下一月租金；3．因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损毁或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。4．若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金2000元。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，武利强按照合同约定将房屋交付李观猛占有使用，但李观猛于2020年1月15日起未向武利强支付房屋租金。武利强向李观猛催要租金时，李观猛微信答复武利强称解除租赁合同关系，武利强对此表示不同意，并且李观猛在租赁房屋内的个人物品并未搬走，合同仍在履行中并未解除。李观猛在使用租赁房屋时，由于不合理使用造成房屋卫生间地面、厢房客厅地面的地瓷碎裂无法正常使用，院内水泥地面粉碎无法正常使用，且将租赁房屋内武利强的沙发以及橱柜损坏导致无法正常使用。李观猛的违约行为造成武利强的经济损失。李观猛未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：位于北京市通州区漷县镇东寺庄村X号院内的房屋系武书明所有，武书明同意其子武利强以武利强自己的名义对外进行出租。2018年8月18日，李观猛（出租方、甲方）与武利强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：一、李观猛承租位于北京市通州区漷县镇东寺庄村X号房屋用于居住，月租金2500元，租期自2019年8月12日至2020年8月12日，房屋押金为2000元。二、承租期间的水费、电费、物业费、燃气费等均由李观猛承担。三、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。四、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。五、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金2000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，武利强将房屋交付给李观猛，李观猛向武利强支付房屋租金至2020年1月12日，之后的租金没有支付。武利强自2020年1月24日开始，多次通过微信向李观猛追要房屋租金。2020年4月15日，李观猛通过微信表示，由于疫情的原因，不能再承租案涉房屋，并表示以交纳的2000元押金抵顶租金。武利强不同意解除合同，要求李观猛给付拖欠的3个月租金共计7500元，扣除押金2000元，实际还差5500元，并要求李观猛3日内搬走，并将房屋内卫生收拾干净、房屋恢复原貌。李观猛未再答复。庭审中，武利强称，李观猛承租的房屋内现仍有遗留的床、柜子、机器等物品未清理，李观猛亦未表示对上述物品如何处理；李观猛在承租房屋期间因使用不当造成卫生间、厨房的地面损坏、院内的水泥地面粉化、房屋内的沙发及厨房的整体橱柜损坏，并向本院提供了照片证实其主张。武利强称，其所主张的维修费、损失费的标准系向乡村建筑施工单位及装修单位询价所得，但损坏部位至今未修复。经本院释明，武利强同意上述损坏部位可由李观猛自行修复，产生的费用由李观猛承担，并表示李观猛在离开承租房屋时带走武利强的一台空调，已于2020年4月16日报警，该损失另行主张。武利强于2020年4月24日向本院提起诉讼。本院于2020年9月30日向李观猛公告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，李观猛经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，李观猛与武利强签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。新冠肺炎疫情发生以来，本市均采取了诸如返京人员隔离等相应的防护措施，但返京人员在履行完必要的隔离观察后，出入小区、村落并未实际受到影响，且随着疫情防控形势的逐渐向好，外地返京人员在京的工作、生活并未受到任何限制。现《房屋租赁合同》的租期仅为一年，自李观猛明确表示不再承租案涉房屋到合同期限届满仅有四个月左右，《房屋租赁合同》不存在法律或事实上不能履行的障碍，故李观猛不享有合同的解除权；虽然武利强在微信中要求李观猛在3日内搬家并将房屋恢复原貌，但李观猛对此未予回复，本院无法确认双方已经协商一致解除合同。现李观猛在武利强交付房屋后，未按约向武利强支付房屋租金构成违约，应当承担相应的违约责任，故本院对于武利强要求李观猛支付租金的请求予以支持。李观猛虽然向武利强告知了不再继续承租案涉房屋，但在武利强要求搬离房屋后，并未将案涉房屋内的物品腾空且未告物品的处置方案，继续占用案涉房屋至今，应当向武利强支付相应的租金。但需要明确的是，武利强在李观猛违约后，负有避免损失扩大的义务，尤其是在李观猛仅有物品存放占有房屋，李观猛并未实际居住的情况下，更应当采取积极的措施，提高案涉房屋的使用效益，武利强现有证据不能证明其为避免损失扩大采取措施，故应当适当降低该期间的租金给付标准，具体标准由本院综合租金水平、剩余租期、李观猛的违约程度酌定为降低30%。由于《房屋租赁合同》的租赁期限已经届满，且武利强主张给付至合同租赁期限届满时的租金，故本院对于武利强要求李观猛给付违约金的请求不予支持。武利强主张的维修费、损失费的依据系一方个人询价，该数额不具有公信力。现武利强经本院释明后，自愿变更诉讼请求，对损失的赔偿方式变更为由李观猛自行修缮，是在法律规定范围内对其民事权利、诉讼权利的自由处分，本院不持异议。李观猛经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李观猛给付武利强2020年1月12日至2020年4月15日的租金7750元，于本判决生效后7日内执行清；二、李观猛给付武利强2020年4月16日至2020年8月12日期间租金6825元，于本判决生效后7日内执行清；三、李观猛于本判决生效后15日内，对承租的位于北京市通州区漷县镇东寺庄村127号房屋内厨房、卫生间的地面，院内水泥地面，厨房的整体橱柜及房屋内沙发的损坏部位进行修理，费用由李观猛自行承担；四、驳回武利强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以公告费发票为准）由李观猛负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费263元，由李观猛负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十二月二十五日书记员  武 晗