黑龙江省克山县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0229民初688号原告：王春强，男，1970年5月20日出生，汉族，住克山县。被告：克山县鑫盛达房地产开发有限公司（以下简称鑫盛达公司）法定代表人：刘继伟，职务总经理。委托诉讼代理人：李亚君，该公司副总经理。被告：王宝宋，男，1962年1月11日出生，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代表人：赵泽溪，齐齐哈尔市建华区中华法律服务所法律工作者。被告：徐州汉源建设集团有限公司（以下简称徐州汉源公司）法定代表人：张良，职务总经理。住所地：徐州沛县沛屯大道西侧温州商贸广场B1号楼委托诉讼代理人：王绍武，徐州汉源公司东北地区区域经理。委托诉讼代理人：胡长菊,黑龙江天扩律师事务所律师。原告王春强与被告鑫盛达公司、被告王宝宋、被告徐州汉源公司民间借贷纠纷一案，原告于2020年7月13日起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告、被告鑫盛达公司的委托诉讼代理人李亚君、被告王宝宋的委托诉讼代理人赵泽溪、被告徐州汉源公司的委托诉讼代理人王绍武、胡长菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王春强向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告之间签订的认购协议书及买卖合同有效；2、并判令被告履行交付房屋、办理不动产登记到原告名下；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年8月23日原告与被告签订认购书，被告将盛禾世纪小区22号楼1单元802室出卖给原告，房款320,640.00元，交佣金6,412.00元。后被告没有将房屋交付给原告。诉讼中原告变更诉讼请求：要求被告王宝宋和他挂靠的徐州汉源公司偿还借款300,000.00元，自2019年8月23日起按利率15.3%计算利息至本金还清时止，退还手续费。理由：被告王宝宋承建克山县盛禾世纪小区楼房缺乏资金，被告王宝宋向原告借款300,000.00元，后王宝宋无力还款于2019年8月23日将鑫盛达公司开发的盛禾世纪22号楼1单元802室抵给原告，房款金额是320,640.00元，原告交了网签佣金费6,412.00元。但这套房子没有交付给原告，原告并未得到房子。被告鑫盛达公司辩称，一、原告与答辩人不存在真实的房屋买卖关系，原告提供的认购协议书不是与鑫盛达公司签订的，协议书没有鑫盛达公司的公章、现金收讫章，也没有法定代表人的名章，与鑫盛达公司正常的《商品房买卖合同》及财务收据不符，且没有在住建部门登记备案，完全不具备商品房买卖合同的生效要件。原告的收据上载明房款交给了王宝宋，鑫盛达公司对王宝宋销售行为不知情。根据合同相对性原告应向王宝宋主张权利。二、原告主张不成立，其主张和证据悖离基本规律和日常生活法则。通常买房子都要先看房屋，只签订了一个《认购协议书》不要求开发商提供正式的合同文本及购房发票。原告仅凭认购协议书不能证明房屋买卖关系。三、鑫盛达公司不是适格的被告，不应承担房屋买卖合同的责任。鑫盛达公司与王宝宋是工程承包关系，鑫盛达公司与王宝宋的《工程补充协议》第三条约定，最终以实际工程造价，房源划拨票据为准，鑫盛达公司实际支付给王宝宋现金和房源超出了工程总造价。王宝宋与王春强的房屋认购协议属于隐瞒真相、恶意串通损害鑫盛达公司的不法行为。四、原告与王宝宋间真实的关系是民间借贷。五、王宝宋出售案涉房屋行为系无权处分。原告的购房款支付给了王宝宋，王宝宋应向原告承担责任。综上说述，原告的主张不成立。被告王宝宋方辩称，本案所涉房屋，盛禾世纪小区系鑫盛达公司开发，徐州汉源公司王宝宋建设，后期鑫盛达公司因缺乏资金，王宝宋为鑫盛达公司筹措建设资金才发生了王宝宋以盛禾世纪小区房屋向原告抵偿款项的事宜。鑫盛达公司与原告履行合同的过程中已为原告办理了房屋认购协议书与购房发票等相关手续。现因鑫盛达公司一房多卖在已经为原告办理了相关购房手续的过程中将房屋提前网签给他人，鑫盛达公司为原告出具认购协议书与收据的行为就是对原告交付房屋并办理网签手续的确认合意，现因鑫盛达公司的单方售卖行为导致原告的合理诉求无法实现，原告所主张的相关款项与赔偿事宜应当由鑫盛达公司承担。王宝宋有鑫盛达公司为其与徐州汉源公司出具的房源确认认购表与授权委托书，证明鑫盛达公司已与王宝宋、徐州汉源公司进行了结算，并将包含涉案房屋在内的六栋房屋抵偿给徐州汉源公司与王宝宋处置，故王宝宋为原告抵偿房屋的行为是合法有效的，王宝宋对案涉房屋拥有合法的处置权。被告徐州汉源公司辩称，一、原告与被告鑫盛达公司签订的房屋认购协议所形成的房屋买卖关系是合法有效的，因此答辩人不同意返还原告变更后的诉讼请求即本金利息和手续费，并且网签备案登记也并非如鑫盛达公司所说，备案登记并不影响原告和鑫盛达公司之间所签的认购协议的房屋买卖合同的效力。二、我公司承建了鑫盛达公司的盛禾世纪小区，双方签订了工程合同补充协议，鑫盛达公司也给王宝宋出具了授权委托书和房源表，并在补充协议中明确约定了鑫盛达公司无销售权，王宝宋有销售房源表中所涉六栋房产的权利，这充分表明鑫盛达公司的授权行为是明确的，并且本案原告与鑫盛达公司之间签订了认购协议，故鑫盛达公司应当承担补充协议中约定的义务，更应当承担签订认购协议行为房屋买卖关系的法律义务。现鑫盛达公司涉及一房二卖如原告要求赔偿相关的损失，也不应再是返还借款本金和利息，而应是要求鑫盛达公司承担形成房屋买卖关系之后无法履行的法律责任。而目前尚不能依据网签备案登记即认定鑫盛达公司履行不能，因此原告与鑫盛达公司之间就认购协议书所形成的房屋买卖关系，鑫盛达公司应当承担一房二卖所引起全部法律后果，而不应当由徐州汉源公司或王宝宋承担，综上，请求法院驳回原告请求徐州汉源公司承担返还本金、利息和手续费的诉讼请求，维护答辩人合法权益。原告方提供的证据：认购协议书1份及收据2张。被告鑫盛达公司方质证意见：此房的认购单不是我们开的，我们曾要求王宝宋返还该公章但并未返还，王宝宋说公章丢了，所以我们于2019年4月13日在齐齐哈尔日报上声明作废该公章。也就是王宝宋用我们作废的公章与原告签订的认购书，所以该协议与我们公司没有任何关系，我们不承认。我们办理过户的房屋均是在建设局、徐州汉源公司及王宝宋的同意下给涉案的房屋办理的过户手续，办理过户的农民工都是王宝宋欠的工费，我们有徐州汉源公司给我们的授权委托书，有建设局的会议纪要，让我们把王宝宋提供给我们的房源给农民工办理过户手续。被告王宝宋方质证意见：对真实性无异议，但房屋认购书由鑫盛达公司出具并加盖公章且房屋收据所三联开具的发票类收据，是由王宝宋同意但由鑫盛达公司售楼处出具并加盖公章，被告鑫盛达公司所说2019年4月13日在登报作废的公章不能证明此公章就是其加盖在这两份文书上的公章且4月份作废公章，8月份还没有公章使用是不符合常理的，故由鑫盛达公司出具的认购书与收据应当由鑫盛达公司承担其给付房屋的责任。鑫盛达公司称其公章因丢失而登报作废但该公章尚在王宝宋手中，到今日公司和现金收讫章仍在王宝宋这。被告徐州汉源公司方质证意见：对认购协议和收据真实性关联性客观性均无异议，该认购协议书及收据充分证实了原告与鑫盛达公司之间已经形成了房屋买卖关系，该买卖合同关系合法有效。鑫盛达公司应予履行给付房屋的义务，所涉房屋款项是基于王宝宋作为施工方与原告所进行的基于工程所用借款形成的以房抵债而这种以房抵债也是有鑫盛达公司的授权认可，我公司有鑫盛达公司所签订的《建设工程施工合同补充协议书》即鑫盛达公司的授权委托书和该小区授权销售的六栋房源表，因此该认购协议书及收据以及出卖人徐州汉源公司的签章行为均为合法有效，鑫盛达公司在该证据质证时称所在公章已经作废，但无法证实此作废公章为认购协议书所盖公章，同时鑫盛达公司在另案审理中称该公章是王宝宋丢失，并不符合客观事实。鑫盛达公司给王宝宋的公章至今仍在王宝宋手里，鑫盛达公司也从未通知过王宝宋和徐州汉源公司该章不能继续使用已经作废，并且工程补充协议书所涉及的授权销售的房源表仍在履行过程中。因此该认购协议书所产生的法律后果应当由鑫盛达公司予以承担。鑫盛达公司称房屋是办理过户手续并不是事实，从其答辩所述是网签登记，而网签登记并不影响认购协议的房屋买卖合同效力，同时给我公司和王宝宋的房源表并非在其所述登报作废公章之后，而是在2018年4月9日签订的工程合同补充协议所进行的授权销售。农民工的问题也不是涉及农民工工资所欠的工费。被告鑫盛达公司方提供的证据：证据一、公章作废的报纸。证据二、徐州汉源公司给我们处理农民工工资的授权委托书。证据三、建设局关于处理农民工工资的情况说明。证据四、工程合同补充协议。证据五、抵顶王宝宋1.8亿的房源明细表（当庭未提供）。证据六、汉源集团拖欠农民工的单据以及根据单据结算的结算单。证据七、王宝宋提供他与原告之间借款的目录。证据八、建设局张真签字的准许网签的证明。证据九、证人王某的证言，证明王春强与王宝宋开出去的是借贷关系，不是买卖关系。原告方质证意见：对王某的证言有异议，不是买房子是借款。利息不是5分是2分，对其他的证据无异议。被告王宝宋方质证意见：证据一、鑫盛达公司登报公告的时间为2019年4月13日，鑫盛达公司为徐州汉源公司与王宝宋出具的房源表与委托协议时间为2018年4月9日。王宝宋对房源表内的房屋享有合法的处置权，另鑫盛达公司所说的王宝宋擅自处置房屋，后向王宝宋主张收回公章，王宝宋未归还公章后鑫盛达公司才登报报失，这是不属实的。鑫盛达公司不能仅以其登报的事由就称已经向王宝宋索要公章且该公章尚在王宝宋手中，故这一事情是不属实的。证据二、鑫盛达公司所提交的委托书的时间、委托期限为2020年1月9日至2020年1月25日，该授权委托与本案原告所争议房屋签订收据与认购书的时间并不相符，这两套房屋并不包含在徐州汉源公司授权委托其处理农民工之内，且该委托书中也未说明适用本案争议房源来抵顶农民工工资事由，仅是说由鑫盛达公司处理农民工工资事情。证据三鑫盛达公司所提交的关于拖欠农民工资情况汇报，汇报中仅表述了因鑫盛达公司拖欠农民工工资导致上访等事情的解决办法而并未提到以抵顶给徐州汉源公司及王宝宋的房源处理相关农民工工资拖欠事由，且这份材料既无住建局加盖公章也并非原件，故真实性不予确认。关于工程合同补充协议，因鑫盛达公司所提交的协议并不完整，待稍后徐州汉源公司提供后再行质证。关于鑫盛达公司所提交的结算单，该结算单中既无徐州汉源公司的盖章也无王宝宋的签字确认，系鑫盛达公司与其他的第三方以已经抵顶给王宝宋的房源单独结算，此时鑫盛达公司对这些房源已无处分权。关于鑫盛达公司所提交的证人证言真实性与证明问题均不予认可，该份证据属于复印件，也无手印确认证人也没有到庭，由原被告双方进行询问、质证，故对该份证据不予认可。关于鑫盛达公司所提供的借款目录恰可以证明鑫盛达公司对王宝宋为其公司工程施工向外借款的事情是知情并认可的，王宝宋将其有处置权的房屋抵顶给原告，鑫盛达公司也是知情的，鑫盛达公司在明知房屋用于抵顶欠款的情况下将房屋出卖，王宝宋将房屋抵顶给原告实际上与原告的借款关系已经处理完毕，因鑫盛达公司将房屋出卖他人而导致原告的合法物权不能得以实现应当由鑫盛达公司向原告承担赔偿责任，而非原告主张的与王宝宋、徐州汉源公司的借款责任。被告徐州汉源公司方质证意见：对鑫盛达公司提交的七份证据均有异议，具体如下：证据一、该证据的客观性和关联性持异议，从公告的内容上看无法证明作废的公章是王宝宋手中持有的公章，鑫盛达公司也没有举证证实王宝宋有补充协议之外的抵顶欠款行为，没有王宝宋说公章丢失的证据，没有向其索要公章的证据，该陈述只限于鑫盛达公司口头，并且双方签订的补充协议所涉工程款鑫盛达公司又未付，补充协议合同也在履行之中，且合同中明确约定鑫盛达公司无销售权。因此该证据无法证明是王宝宋所持在认购协议书中加盖公章的关联性。对授权委托书真实性无异议，但是对关联性有异议。该授权委托书所涉的农民工工资的范围与本案案涉的房屋销售行为无关。理由是从委托事项看是在未结工程款范围内确认支付人工费，而本案所涉房屋是在已经授权给王宝宋和我公司销售抵顶工程款，因此不能认定本案所涉房屋，徐州汉源公司授权给了开发公司予以销售。鑫盛达公司所举证据也不能证实其销售给第三人的涉案房屋是抵欠农民工工资，从另案审理的已网签备案的涉案房屋的备案登记人是徐淑平非农民工。因此该授权委托书与本案无关联性。证据三的真实性无异议，但与本案无关。该汇报是从宏观上对克山县拖欠农民工资问题的会议材料，但并无最后结论。并且案涉房屋鑫盛达公司没有证据证明是抵顶农民工工资的行为，备案登记人均非农民工，也没有提交证实与农民工签订房屋买卖合同的证据，如是抵顶给农民工，应当与农民工之间签订合同，也没有提交证实农民工又卖给第三人的证据，所以案涉房屋只能说是开发公司进行了一房二卖，而并不影响本案涉案房屋的认购合同的有效。证据四补充协议提交内容不完整，对其真实性客观性不予认可，也不能证实其待证事实，我公司稍后举证此份完整的补充协议及授权委托书以及与此相关的房源表。证据五因其当庭未提供，无法质证。证据六的真实性客观性关联性均有异议，该证据与本案无关，质证内容同证据三。证据七是被告鑫盛达公司拼接在一起的，但是我们不否认王春强和王宝宋之间因用于盛禾世纪小区的工程所形成的34万本金的借贷关系，但是该借贷关系已经基于鑫盛达公司拖欠工程款的行为，我公司与鑫盛达公司形成工程合同补充协议和授权销售案涉房源的行为以及基于原告和鑫盛达公司盖公章的认购协议形成了以房抵债基础上的房屋买卖关系。证据八的真实性无异议，但是张真在2019年12月30日签字证实案涉房屋没有备案，本案认购协议是在2019年8月23日就已经形成了以房抵债的房屋买卖合同关系，这能够证实开发公司是在此买卖合同关系之后又将房屋卖给了徐淑平，是典型的违法的一房二卖。证据九真实性有异议，王某未出庭质证对该证言不予认可，其他的质证意见同证据六。被告王宝宋方提供的证据：授权委托书和房源表，由汉源公司出示，我方不重复出示。被告徐州汉源公司方提供的证据：2018年4月9日徐州汉源公司和鑫盛达公司签订的工程补充协议一份，授权委托书一份，克山县盛禾世纪小区房源明细表6张，证实双方就盛和世纪小区所涉工程款签订了抵顶房屋的协议在协议第六条明确约定抵顶房屋确定后甲方（鑫盛达公司）无权网签出售，并约定了鑫盛达公司对顶账房源的手续办理的合同义务。授权委托书证实鑫盛达公司给王宝宋出具了销售主体房源的书面授权，王宝宋有权代表鑫盛达公司对顶账房源予以销售，房源表证实案涉房屋在鑫盛达公司授权给王宝宋销售的顶账房源之内，王宝宋有销售权即原告和王宝宋基于借款所形成的以房抵债的房屋销售认购协议书是鑫盛达公司的授权行为，且在鑫盛达公司将案涉房屋违约销售给第三人之前抵债行为合法有效，房屋买卖合同关系所产生的相应义务鑫盛达公司应当予以履行，法律责任鑫盛达公司应予以承担。原告方质证意见：与我无关。被告王宝宋方质证意见：证明问题与真实性均无异议。没有其他说明的。关于授权委托书及房源表恰可以证明鑫盛达公司为王宝宋及徐州汉源公司以房源表内房源进行抵账并委托王宝宋销售处理房源表内房源，故王宝宋对本案所涉的房屋拥有合法的处分权，且本案所涉房屋是因债务抵顶而产生的纠纷，鑫盛达公司应当对其明知，将房屋抵顶给王宝宋处理后又将房屋出卖他人，应当由其承担对原告的补偿责任。被告鑫盛达方质证意见：对补充协议、授权委托书和房源表真实性无异议，王宝宋隐瞒与原告之间的借贷关系，让我们鑫盛达公司把抵顶给李成超的外墙涂料的人工费并在建设局确认涉案两套房源抵顶给其他人的。这两套房屋在我们给王宝宋办理时不显示借贷关系，这个事情王宝宋知道，并且张真在证明中有相关内容证实。本院调查本案争议的房产，克山县住房和城乡建设局证实诉争的房产已经网签登记给他人。对此被告王宝宋方认为：鑫盛达公司称此房屋系处理农民工工资抵偿事宜，现登记人员并非农民工本人。若鑫盛达公司处理大批量农民工工资事宜也应当将房屋登记手续办理至农民工名下或由农民工处理时出具相应手续而非直接出卖并为普通自然人办理登记手续。被告徐州汉源公司方认为：从鑫盛达公司所举的证据张真签字证实2019年12月30日前没有网签备案，说明鑫盛达公司在明知王宝宋抵顶给原告之后对案涉房屋进行了一房二卖，因为认购协议书是在2019年8月23日签订并有收据，且鑫盛达公司举证了原告和王宝宋之间的借款，也表明开发公司对于用于工程的借款是明知的，而之后销售给徐淑平的行为以及网签备案登记的行为均为鑫盛达公司违法销售，也违反了工程补充协议约定的内容，并没有汉源公司的授权。被告鑫盛达方认为：涉案房源是王宝宋给我们提供的，在徐州汉源公司的授权的委托书下，我们在建设局的监督、核实下为王宝宋抵顶给农民工工资办理了网签过户手续，而且建设局已经证实王宝宋提供的房源没有抵押和销售情况，王宝宋提供给我们的与原告之间借贷关系的明细表是在今年提供的，我们之间有录音证实。所以证实是王宝宋隐瞒事实，是王宝宋用于我们抵顶给徐州汉源公司及王宝宋的工程款的房源先抵押给原告，在让我们开发公司给其抵顶农民工办理了过户手续，王宝宋存在一房两卖。当事人就各自的主张向法庭提交了相关的证据，本院组织当事人进行质证，各方当事人所提交的证据，除被告鑫盛达公司提供的证据5、证据9本院不予认定，被告鑫盛达公司提供的其余证据及原告王春强、被告王宝宋、被告徐州汉源公司提供的证据的真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王宝宋挂靠徐州汉源公司承建了被告鑫盛达公司开发的克山镇盛禾世纪小区楼房，施工中被告王宝宋缺乏资金向原告王春强借款300,000.00元，后王宝宋未能偿还借款，2019年8月23日王宝宋将鑫盛达公司抵给其的盛禾世纪22号楼1单元802室以320,640.00元抵给原告王春强，双方签订了认购协议书，原告王春强向被告王宝宋交付手续费6,412.00元。认购协议中第三条：“买受人签订认购书时交付定金，出卖人同意买受人交付定金的情况下，将预定的房产优先认购权保留给买受人”。后因被告鑫盛达公司与被告王宝宋、被告徐州汉源公司间的纠纷，致使原告王春强与被告王宝宋间的以物抵债未能实现、未实际履行，本案诉争的房产现在已经网签登记给他人。本院认为，被告王宝宋挂靠被告徐州汉源公司在承建被告鑫盛达公司开发的楼房时缺乏资金，被告王宝宋向原告借款，后无力偿还借款，被告王宝宋将被告鑫盛达公司抵给其的克山镇盛禾世纪小区22号楼1单元802室以320,640.00元抵给原告王春强，后因被告鑫盛达公司与被告王宝宋、被告徐州汉源公司间的纠纷，致使王宝宋与原告间的以房抵债未实现、未实际履行；被告王宝宋抵给原告的房产已网签给他人，被告王宝宋与原告间签订的房屋认购协议书无论有效与否，均不能实现以房抵债的合同目的，原告有权请求恢复履行旧债，所以原告要求借款人偿还借款并支付相应的利息、退还手续费有理，应予支持；支付利息时间应自订立认购协议书之日即2019年8月23日起至实际还款时止，利率标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率；王宝宋作为实际施工人挂靠被告徐州汉源公司在施工中向原告借款，被告王宝宋的借款行为代表被告徐州汉源公司，所以被告徐州汉源公司应与被告王宝宋共同对原告承担责任。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王宝宋、被告徐州汉源建设集团有限公司偿还原告王春强借款300,000.00元；二、被告王宝宋、被告徐州汉源建设集团有限公司自2019年8月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率支付上述欠款利息至实际还款时止；三、被告王宝宋、被告徐州汉源建设集团有限公司退还原告王春强手续费6,412.00元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项本判决生效时执行。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,896.00元，由被告王宝宋和被告徐州汉源建设集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  张立彬审判员  赵志明审判员  李守军二〇二〇年十二月二十一日书记员  焦龙深注：判决生效后，义务人未按判决确定的期限履行义务，权利人应向法院申请执行，申请执行的期限为二年。