湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初2088号原告中国建设银行股份有限公司随州分行。住所地：随州市沿河大道68号。负责人冯进，该分行行长。委托诉讼代理人邱志坚、杨科，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告周凯，男，1987年2月17日出生，汉族，住湖北省随县。被告闫永星，女，1990年4月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告随州碧桂园房地产开发有限公司。住所地：随州市白云大道29号。法定代表人高雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人万君，女，1992年3月4日出生，汉族，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告中国建设银行股份有限公司随州分行（以下简称建设银行随州分行）与被告周凯、闫永星、随州碧桂园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行随州分行委托诉讼代理人杨科，被告周凯、随州碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人万君到庭参加诉讼，被告闫永星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行随州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周凯、闫永星立即清偿原告借款本金355558.35元及利息并承担相应的罚息；2、原告对被告周凯、闫永星所有的位于随州××街××房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告随州碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告周凯、闫永星系夫妻关系。2015年7月9日，原告与被告周凯签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款38万元，借款期限为360个月，自2015年7月9日至2045年7月9日。被告周凯、闫永星以其所有的位于随州××街××房产为其借款提供抵押担保。被告随州碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任。同时合同约定，被告违约，原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告于2015年依约放款。而被告没有按照合同约定按时足月履行还款义务。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，保证人随州碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任。同时对被告抵押的房产在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。为维护我行的合法权益，遂诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告周凯辩称，我已经还清了逾期的本金、利息及罚息，希望可以继续履行之前与银行签订的合同，每月进行还款。被告随州碧桂园房地产开发有限公司辩称，1、涉案商品房我公司按照合同约定按时交付，我公司无需为借款人周凯、闫永星逾期支付的借款本息承担担保责任；2、即使我公司承担担保责任，我公司只对处置抵押物不足部分承担清偿责任；3、原告在被告周凯、闫永星逾期还款后，没有及时依约通知本公司，我公司对连续逾期四期（含四期）后贷款本息不承担保证责任；4、如法院判决我公司承担连带保证责任，则我公司对周凯、闫永星享有追偿权。被告闫永星在法定期间内未答辩，亦未向法庭提供证据。经审理查明，2015年7月9日，被告周凯、闫永星因居住需要意欲购买随州碧桂园小区房屋一套。而后由被告周凯与原告建设银行随州分行、被告随州碧桂园房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告周凯因购买位于随州××街××房屋向原告建设银行随州分行借款，借款本金为38万元，借款期限为360个月，自2015年7月9日至2045年7月9日；贷款利率，本合同项下的贷款利率为月（月/年）利率，采用浮动利率标准，即在以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率的水平上上下浮动，于每年的1月1日调整；罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押加开发商阶段性保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产清单，抵押财产名称住房，处所随州××街××号，面积121.5平方米，抵押财产的价值550415元；违约救济措施，出现违约情形，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告周凯分别在借款合同借款人、抵押人处签字，被告闫永星在合同抵押人处签字，被告随州碧桂园房地产开发有限公司在合同保证人处加盖公章。另查明，被告周凯、闫永星购买的位于随州××街××房屋未办理房屋抵押登记等相关手续。2008年7月5日，原告建设银行随州分行与被告随州碧桂园房地产开发有限公司达成《按揭业务担保合作协议》。协议约定：购房者连续未支付三期贷款本息的，甲方（建设银行随州分行）应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方（随州碧桂园公司），如甲方（建设银行随州分行）逾期书面通知乙方（随州碧桂园公司）的，则乙方（随州碧桂园公司）对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。2015年7月31日，原告向被告周凯发放38万元贷款。各方当事人在履行合同的过程中，被告周凯自2019年7月15日开始逾期，后于原告起诉后补缴了前三期的逾期利息，按照原告与被告随州碧桂园公司之间的协议约定，原告提出变更其诉讼请求，放弃要求被告随州碧桂园公司承担逾期利息的诉讼请求。截止2020年12月，被告周凯尚欠借款本金347418.32元、利息2833.26元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的法定情形，应为有效合同。现原告建设银行随州分行依约发放了贷款，履行了合同义务。被告周凯未依约还款，应承担违约责任。本案借款发生在借款人周凯与被告闫永星的夫妻关系存续期间，该借款为借款人周凯用于按揭购买家庭住房，且被告闫永星自愿作为共同抵押人在借款合同上签名确认，表明对该借款知情，故该借款应当属于借款人周凯与被告闫永星夫妻关系存续期间的共同债务，故原告建设银行随州分行主张被告周凯、闫永星共同偿还借款本息及相关费用的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告随州碧桂园公司为被告周凯在原告建设银行随州分行处借款提供阶段性连带保证责任，应当按照约定对被告逾期付款的贷款本息及逾期利息承担连带清偿责任。但因被告周凯已于起诉后补缴了前三期的逾期利息，原告根据其与被告随州碧桂园公司之间的协议约定，于庭审结束之前变更其要求被告随州碧桂园公司承担利息的诉讼请求。故本院对原告要求被告随州碧桂园公司对贷款本金承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告随州碧桂园公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。《个人住房（商业用房）借款合同》虽约定将借款人周凯所按揭购买的位于随州××街××房屋设定抵押，但未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“不动产抵押应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，故《个人住房（商业用房）借款合同》中设定的房屋抵押不发生抵押权效力。原告主张对被告周凯、闫永星所购房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法相悖，本院不予支持。被告随州碧桂园公司主张按照合同约定先予行使抵押权后，对不足清偿部分方承担连带责任的抗辩理由亦不成立，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周凯、闫永星于本判决书生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司随州分行偿还借款本金347418.32元、利息2833.26元，合计350251.58元，并按双方合同约定的利率支付自2021年1月起至付清之日止的利息及罚息；二、被告随州碧桂园房地产开发有限公司在被告周凯、闫永星的借款本金347418.32元范围内，对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司随州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6633元，由被告周凯、闫永星、随州碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长 宋 琼人民陪审员 陈 君人民陪审员 严红宇二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 张 璇