湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1464号原告：罗君华，男，1974年3月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：刘小希，湖南湘华源律师事务所律师。被告：谭清忠，男，1967年10月14日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：邓伟，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。第三人：陈志磊，男，1986年3月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。原告罗君华与被告谭清忠及第三人陈志磊、禹梦玲债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告当庭申请撤回对第三人禹梦玲的起诉，经合议庭口头评议，已口头裁定准许原告撤回对第三人禹梦玲的起诉。原告罗君华及其诉讼代理人刘小希、被告谭清忠及其诉讼代理人邓伟、第三人陈志磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗君华向本院提出诉讼请求：1、撤销被告将自己所有的位于邵阳市大祥区××路××组××号××层的房屋（监证号第0××2号）转让给第三人陈志磊的行为；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因欠原告借款未归还，2016年6月，原告向邵阳市大祥区人民法院提起诉讼，大祥区人民法院于2016年8月10日作出（2016）湘0503民初733号民事判决书，判决被告在判决生效之日起10日内归还原告借款本金782400元及利息108000元（利息按月息2分从2015年10月21日计算至2016年5月21日止，顺延照计）。判决生效后，被告未按判决书所确定的内容履行义务，该案立案执行后，经大祥区人民法院查询，被告名下无财产可供执行。2020年8月6日，大祥区人民法院在执行过程中，发现被告在2016年10月8日将其所有的邵阳市大祥区××路××组××号××层房屋（建筑面积605.58㎡）转让给第三人陈志磊。原告认为，被告收到履行债务的判决书，并未提出上诉，却在履行期即将届满前的同一天（2016年10月8日）将自己所有的建筑面积共605.58㎡的房屋以明显不合理的低价或无偿转让给第三人，被告明显是为了逃避债务而转移财产，严重损害了原告作为债权人的利益。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判处。被告谭清忠辩称，1、被告与第三人之间的房屋转让，主体、内容、程序都符合法律规定，是双方真实意思表示，应受到法律保护；2、被告与第三人之间不存在恶意串通，不存在非法转移财产；3、被告谭清忠有足够的能力偿还原告的债务，现有的财产包括邵阳市城北路108号7层楼房屋一栋，估价为3000万元，现用于出租，每月租金是40000元；4、原告的起诉超过诉讼时效，不受法律保护。第三人陈志磊陈述，1、谭清忠借我的钱，因无钱归还，他就将房屋抵给我，我们之间不存在恶意串通；2、从2016年我受让案涉房屋，到原告2020年时起诉，已经超过诉讼时效；3、房产过户时是通过正规程序评估的，我的利益也应该得到法律保护。经审理查明：谭清忠因向罗君华借款未归还，邵阳市大祥区人民法院于2016年8月10日作出（2016）湘0503民初733号民事判决，判令谭清忠于判决生效之日起10日内归还罗君华借款本金782400元及利息108000元，利息按月息2分顺延照计。该判决书于2016年9月23日送达给双方当事人，2016年10月21日，罗君华向本院申请强制执行，本院受理后，未发现谭清忠有可供执行的财产。至本案庭审结束时止，谭清忠一直未按该判决履行过还款义务。2020年8月6日，本院在执行该案的过程中，在邵阳市不动产登记中心查询到谭清忠于2016年10月8日将案涉房屋过户至陈志磊的名下，本院执行局将此事告知原告罗君华，原告认为被告的转让行为损害了债权人的利益，因此成讼。另查明，被告谭清忠与第三人陈志磊系亲舅舅与外甥的关系。2016年9月27日，谭清忠与陈志磊到房产交易部门签订了《买卖协议》，该协议显示：谭清忠将其所有的位于邵阳市大祥区××路××组××号××层房屋（产权证号：邵房权证监证字第0××**，建筑面积605.58㎡）转让给第三人陈志磊，其中第一层转让价格为260000元、第二至第五层转让价格为650000元。邵阳市房地产价格评估管理所接受受让人陈志磊的委托，于2016年9月28日对案涉房屋作出《房地产价值监证确认书》，确认该房第一层的价值为252990元、第二、三、四层每层的价值为156885元、第五层的价值为290472元，即案涉房屋合计价值为1014117元。过了“十一”长假后，房管部门于2016年10月8日为陈志磊颁发了产权证书，证号为湘（2016）邵阳市不动产权第0007908号。在本案审理过程中，本院应原告的申请，委托湖南金诚房地产价格评估有限责任公司对案涉房屋于2016年9至10月间的市场价值作出评估，该公司于2020年10月28日作出《房地产评估报告书》，评估结果为：该房于价值时点2016年10月8日的完全市场价值总价为1799145元。该评估报告对“估价对象房地产价值”的定义是“估价对象经适当营销，由熟悉情况、谨慎行事且没有被迫的交易双方，以公平交易方式在价值日期自愿进行交易的金额”。在本案审理过程中，被告谭清忠向本院提交了陈志磊于2013年9月6日转账给谭清忠300000元的银行转账凭证一份，拟证明谭清忠向陈志磊借款300000元的事实；提交了陈志磊于2014年6月3日转账175000元给谭清忠的转账凭证一份及同日转账100000元给罗君华的转账凭证一份，拟证明谭清忠于2014年6月3日向陈志磊借款300000元，其中175000元直接转账给谭清忠、100000元转账给罗君华以归还谭清忠欠罗君华的借款的事实，谭清忠称还有25000元系付现金给谭清忠。被告及第三人称上述600000元借款，双方约定月利率为2.5%，被告谭清忠将案涉房屋转让给陈志磊，是以房抵债归还上述600000元借款本金及其利息。为了证明自己转让案涉房屋给陈志磊并没有损害债权人罗君华的利益，谭清忠提供了邵阳市中级人民法院2020年4月15日作出的（2020）湘05民终282号民事调解书（原告为林菊容，被告为谭清忠、肖京平夫妻）、2018年3月20日在邵阳市公安局大祥分局与案外人林菊容签订的《调解协议书》、谭清忠与湖南蓝山教育有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》，上述民事调解书的内容为：谭清忠、肖京平确认尚欠林菊容本金509万元、前期利息80万元及后期利息，谭清忠、肖京平承诺以出售邵阳市西外街西北路108号私房所得价款优先予以偿还等。谭清忠称该房价值1500万元，拍卖后归还了林菊容的借款后，还会有910万元的剩余，足以归还罗君华的借款，故谭清忠认为自己转让房屋给陈志磊的行为，并不会损害罗君华的利益。谭清忠与林菊容的上述民间借贷纠纷现在我院执行，经了解，邵阳市西外街西北路108号房屋由于办证手续等问题，至今未办理产权证，暂无法评估拍卖。该房的租金目前均交至我院用以归还谭清忠所欠其他债权人的借款。以上事实，有当事人的身份证明、本院（2016）湘0503民初733号民事判决书、该案判决书送达回证、生效证明、强制执行申请书、本院执行局开具的《情况说明》、谭清忠的案涉房屋的原产权证、谭清忠与陈志磊的《买卖协议》、《房地产价值监证确认书》、湖南金诚房地产价格评估有限责任公司作出的《房地产评估报告书》、陈志磊的三份转账凭证、不动产权利及其他其他事项登记信息、邵阳市中级人民法院的（2020）湘05民终282号民事调解书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系原告依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定提起的债权人撤销权纠纷。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案原告认为被告无偿或以明显不合理低价转让案涉房屋给其亲外甥陈志磊，主观逃避执行债务的用意明显，且损害了原告作为债权人的合法权益，故申请撤销其转让行为。本案的争议焦点是：1、原告的起诉是否超过《合同法》第七十五条规定的债权人行使撤销权的除斥期间：自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内；2、被告及第三人的转让行为是否有逃避执行债务的主观用意，是否损害了原告的债权利益；3、被告的转让行为是否系无偿或明显不合理低价转让。一、本案是否超过法律规定除斥期间。被告称原告系案涉房屋所在社区工作人员，应当知道案涉房屋的产权及转让情况，但原告本次起诉距被告转让该房产已近四年，故超过了除斥期间，超过了诉讼时效。但是，原告申请执行后，法院查询原告名下无房产，从本案查明的事实分析，案涉房屋系一整栋房屋的一部分，被告一家、被告兄弟及其家人、被告的父母均常年居住在该栋房屋，故原告认为该房系被告父母的资产，符合常理。根据被告及第三人的陈述，被告将案涉房屋转让给第三人后，第三人自己未居住，而是用以出租，被告则继续居住在该房内，即被告在案涉房屋内的居住情况，在转让前及转让后均无改变。综上，在我院执行局查询发现案涉房屋的原产权及转让情况前，不能认定原告知道或应当知道该情况，原告于2020年8月6日从我院执行局得知上述情况后，于同月13日起诉，并未超过债权人行使撤销权的除斥期间，亦未超过诉讼时效。二、关于被告转让案涉房屋是否有逃避债务的主观故意，是否损害了原告作为债权人的利益。被告及第三人系亲舅甥关系，根据二人的陈述，被告还曾经向第三人陈志磊借钱以归还欠他人的债务，从常理分析，陈志磊对谭清忠欠债累累的情况是知道的。本案案涉民事判决书于2016年9月23日送达给谭清忠，同月27日，谭清忠、陈志磊二人即到房管部门签订了买卖协议办理转让手续，案涉判决于10月9日发生法律效力，房管部门在“十一”法定长假过后的第一个工作日：10月8日即为陈志磊颁发了产权证，导致原告在10月21日申请强制执行时，法院查询到的情况已是被告名下无房产。从以上时间节点及被告与第三人的亲属关系分析，被告转让案涉房屋给第三人确有规避执行逃避债务的主观故意。关于被告的转让行为是否给原告造成损害，被告称自己另有一栋私房足以归还原告的借款，所以自己转让案涉房屋的行为没有损害原告的利益。但事实是，被告所称的另一栋私房因无法办理产权证等原因，现无法执行，而原告的债权经法院生效判决确定后，被告历经四年多仍未履行分文，故本院认为，被告的转让行为损害了原告作为债权人的利益，对被告的上述辩驳意见，应不予采纳。三、被告的转让行为是否系无偿或明显不合理低价转让。首先，关于案涉房屋在转让当时价值的认定，被告及第三人提出应当按照2016年9月28日房屋转让当时邵阳市房地产价格评估管理所作出的《房地产价值监证确认书》所确认的1014117元确认案涉房屋的当时价值。而原告在本案审理过程中申请对案涉房屋于2016年9至10月间的市场价值作出评估，受法院委托，湖南金诚房地产价格评估有限责任该公司于2020年10月28日作出《房地产评估报告书》，评估结果为：该房于价值时点2016年10月8日的完全市场价值总价为1799145元。本院认为，法院委托的评估，系由三方当事人共同选定评估机构进行，而被告转让房产给第三人时进行的评估，系第三人陈志磊委托，原告并不在场，并不知情，故法院委托作出的评估结论更具客观性，在与陈志磊单方委托作出的评估结论相矛盾时，应采信法院委托作出的评估结论。其次，被告及第三人虽称转让房产系以物抵债，但被告仅提供了转账凭证，亦未签订以物抵债协议，该转账凭证不足以证明该转账系用于抵扣购房款，故本案没有证据证明第三人支付了购房款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故对被告无偿转让房产的行为，应予撤销；被告及第三人交给房管部门的《买卖协议》显示，案涉房屋的转让价格为910000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条之规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，故即使按被告与第三人约定的转让价格910000元，也没有达到房屋当时市场交易价格的百分之七十，也属于明显不合理低价。综上，对原告要求撤销被告将案涉房产转让给第三人的行为的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销被告谭清忠将自己所有的位于邵阳市大祥区××路××组××号××层的房屋（产权证号：邵房权证监证字第0××**）转让给第三人陈志磊的行为。本案收取案件受理费80元、财产保全费5000元，共计5080元，由被告谭清忠与第三人陈志磊共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判长  张红兵审判员  刘玉红审判员  袁晓光二〇二〇年十二月三十日书记员  张小娟附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。