云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2872号上诉人（原审原告）：刘桂芬，女，1971年5月17日生，汉族，高中文化，农民，宣威市人，住宣威市。被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，统一社会信用代码91530000719481175N；住所地云南省昆明市滇池国家旅游度假区海蓝路15号博欣采莲湾小区7号楼。法定代表人：堵云，总经理。原审第三人：宣威市星月清真食品有限公司，统一社会信用代码9153038156880474G；住所地宣威市虹桥街道北兴区老国道295号附1号。法定代表人：马贤会，经理。原审第三人：马贤会，男，1959年5月18日生，回族，小学文化，居民，宣威市人，住宣威市。原审第三人：陶仙粉，女，1965年3月18日生，汉族，小学文化，居民，宣威市人，住宣威市。系原审第三人马贤会之妻。上诉人刘桂芬因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司、原审第三人宣威市星月清真食品有限公司、马贤会、陶仙粉案外人执行异议之诉一案，不服宣威市人民法院（2020）云0381民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘桂芬上诉请求：1.撤销（2020）云0381民初2212号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2014年6月，宣威市完成全市城市总体规划，宣威市城市棚户区改造项目按照宣威市城市总体规划片区控制性详细规划的要求实施。由于上诉人与第三人马贤会协商转让的地块属于棚户区的改造项目范围，导致转让争议地块后，前期无法建房及办理过户，随着棚户区项目实施，宣威市人民政府又发文通知，停止所有棚户区改造范围内用地、规划、建设等审批事项，导致上诉人后期也无法建设及过户。争议地块最终没有过户是因当地政策原因导致。一审判决认定上诉人已付清转让款并实际对争议地块占有、使用，却未结合争议地块所处位置的特殊性，未充分考虑当地客观实际，属认定事实不清。被上诉人中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称“信达资产云南分公司”）辩称，上诉人所提出的2014年宣威市的相关政策没有相关证据予以支持；2014年6月份有城市总体规划，也就是不能擅自办理变更手续，上诉人在知道不能过户的情况下，还与第三人马贤会签订转让协议，上诉人一方对不能过户，存在明显过错。既然上诉人存在明显过错，其主张没有事实和法律依据。原审第三人马贤会、陶仙粉述称，当时卖给上诉人的房子是危房，没有房产证，还不能过户，要等建起来才可以过户，也就是拆旧建新以后才可以过户。但是由于城市改造，房子没有盖起来，这件事就一直拖着。2015年7月30日按当时的市场价将自家的房子卖给上诉人，法院查封是进入执行阶段后，2020年4月9日作出的裁决。卖房2、3天后，上诉人与马贤会两家到宣威市房管所办理过户手续，工作人员答复，属于危房，待拆旧建新后再办理过户手续，2019年，上诉人准备拆除后重建，因棚改，政府不让建盖，所以，在今年法院查封前，未办理过户手续。要强调的是，对方起诉前，我就将房子卖给上诉人，也没有抵押给银行。我们向银行贷款时，用西门两套、东大街两套、花鸟街一套房子抵押贷款900万元，房产评估价值1358万元左右，抵押房产与本案争议的房产无关。我家的一处房因棚改过不了户，而相隔300米这套房子法院却要拍卖强制执行。原审第三人宣威市星月清真食品有限公司未作陈述。原审原告刘桂芬向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决解除对位于宣威市（证号为宣国用（2014）第000584号，地号为5303810021040106900，面积为74.05平方米）国有建设用地的查封；2.本案的案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：宣威市人民法院在执行信达资产云南分公司与宣威市星月清真食品有限公司、马贤会、陶仙粉借款合同纠纷一案中，于2020年4月9日作出（2018）云0381执128号之七执行裁定书，对马贤会名下位于宣威市（证号为宣国用（2014）第000584号，地号为5303810021040106900,面积为74.05平方米）城镇住宅用地进行查封。而该地块的土地使用权马贤会于2015年7月30日以人民币168000元转让给刘桂芬，刘桂芬分二次已经于2018年12月23日付清转让款。但一直未办理变更登记手续。刘桂芬知道上述地块被查封后，于2020年4月16日向宣威市人民法院提出书面执行异议，2020年5月11日收到宣威市人民法院作出（2020）云0381执异20号执行裁定书后向法院起诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十五条的规定，已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记，未经登记的不发生法律效力。且刘桂芬提交的证据不能证实非因其自身原因未办理过户登记，其诉讼请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。据此，判决：驳回原告刘桂芬的诉讼请求。二审中，上诉人刘桂芬提交了曲靖市商业银行出具的储蓄明细清单业务受理书，证实刘桂芬于2015年7月28日现款30526.21元后注销尾号为3499的账户；2015年7月30日取款32000元后注销尾号为3497的账户；2015年7月30日取款94350.19后注销尾号为2853的账户。被上诉人信达资产云南分公司提交了（2017）云0381民初3672号民事判决书，证实其与宣威市星月清真食品有限公司、马贤会、陶仙粉的借款合同纠纷经宣威市人民法院审理后一审生效，生效判决为执行依据。经质证，各方当事人对证据的真实性均无异议，但是，被上诉人信达资产云南分公司认为，刘桂芬取款后是否用于诉争执行标的价款给付无证据证实。当事人二审中提交的证据具有合法性、真实性，且与本案争议事实相关联，本院依法予以确认。经二审审理查明，2017年11月6日，宣威市人民法院作出（2017）云0381民初3672号民事判决：1.由被告宣威市星月清真食品有限公司偿还原告信达资产云南分公司逾期贷款本金9000000元，给付截止2015年8月21日未付利息330866.49元、逾期贷款自2015年8月22日起至实际给付逾期贷款之日止按合同约定标准计算的利息、贷款逾期期间不能按进支付利息按合同约定标准计算的复利（在判决发生法律效力后一个月内履行）；2.原告信达资产云南分公司有权对被告马贤会、陶仙粉提供的抵押物依法行使抵押权，并在合同约定的抵押担保范围内优先受偿；3.被告马贤会、陶仙粉对被告宣威市星月清真食品有限公司上述债务在担保范围内承担连带清偿责任。判决作出后，各方当事人服判未上诉，判决发生法律效力。宣威市星月清真食品有限公司、马贤会、陶仙粉未主动履行判决确定的义务，信达资产云南分公司向宣威市人民法院申请强制执行。2020年4月9日，宣威市人民法院作出（2018）云0381执128号之七执行裁定，对马贤会名下位于宣威市［证号为宣国用（2014）第000584号、地号为5303810021040106900，面积为74.05平方米］国有建设用地进行查封。2020年4月16日，执行案外人刘桂芬以查封地块已转让，案外人已实际占有、管理使用为由，向宣威市人民法院提出执行异议。经审查，宣威市人民法院于2020年4月30日作出（2020）云0381执异20号执行裁定，驳回刘桂芬的异议申请。刘桂芬不服，2020年5月25日向宣威市人民法院提起本案诉讼。2014年7月30日，宣威市人民政府向马贤会核发了宣国用（2014）第000584号国有土地使用权证，座落于宣威市出让的城镇住宅用地，登记面积74.05平方米。2015年7月30日，马贤会与刘桂芬签订“宅基地转让协议”，约定，马贤会转让的宅基地位于宣威市，登记面积74.05平方米，该宅基地的附属设施一层瓦屋面房及前后院子同时转让；转让价格为168000元，该价格不包括转让产生的契税和过户费用，马贤会提供相关证件协助过户；签订协议之日以现金方式支付房款158000元，余款10000元于刘桂芬建房、马贤会协助过完户之日支付；签订协议之日将国有土地使用证交付，收到房款后清点交付房屋及附属设施。刘桂芬以三张存单取现，2015年7月28日取款30526.21元，7月30日分两笔取款126350.19元，共计取款156876.4元。签订转让协议当日，马贤会出具收到刘桂芬158000元的收据，收据载明“下欠款向（应为项）壹万元整”。签订协议当天，马贤会将位于宣威市的土地及房产交付刘桂芬，之后，该用水地址的水费由刘桂芬向宣威市给排水公司缴纳，该用电地址的电费亦由刘桂芬向宣威供电有限公司缴纳。2018年12月23日，马贤会出具收到尾款10000元的收据，并载明“以后房屋过户我协助你办理”。另查明，位于宣威市［证号为宣国用（2014）第000584号、地号为5303810021040106900，面积为74.05平方米］国有建设用地在宣威市棚户区改造项目规划控制范围内，该范围内禁止新建、改建、扩建，停止该片区用地、规划、建设等审批事项。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，解决的是对未登记在买受人名下的不动产执行时，交付物的请求权与金钱债权孰应优先保护的问题。信达资产云南分公司依据生效判决申请执行，其申请执行的债权上附有抵押权，但抵押物并非本案诉争的执行标的。在抵押物之外申请查封被执行人的财产，其对应的只能是普通的金钱债权，遂使本案存在对优先保护的权利进行比较的基础。执行案外人刘桂芬与被执行人马贤会于2015年7月30日签订了合法有效的书面买卖合同，而宣威市人民法院于2020年4月9日才查封该争议土地，刘桂芬缴纳水电费的行为也证实在宣威市人民法院查封之前已实际合法占有了执行标的。并且，刘桂芬提交的款项交付证据较为可信。刘桂芬提交了马贤会出具的收条，两份收条与买卖合同的约定基本一致，而不一致的地方恰恰证明了交付款项的行为真实。由于办理变更登记因规划控制而不能实现，对于买卖合同约定的10000元尾款，双方协商后先予给付，并在收据中注明出卖人协助办理的义务，与日常生活中的理性行为相符。更重要的是，刘桂芬为证明价款已交付，提交了款项来源的证据，而三次取款具有特定性，刘桂芬是以三张存单提前支取的方式筹集合同款项。储蓄明细清单业务受理书证实，刘桂芬于2015年7月18日存入30526.21元新开存单，7月28日现款30526.21元后注销尾号为3499的账户；2015年5月25日存入32000元新开存单，7月30日取款32000元后注销尾号为3497的账户；2015年4月29日存入94350.19元新开存单，7月30日取款94350.19后注销尾号为2853的账户。刘桂芬以损失利息为代价在2015年7月30日前三天之内筹集了156876.4元这一事实，与2015年7月30日向马贤会支付合同价款158000元相对应，买卖合同的价款已支付这一事实为真的可能性较高，本院予以认定。由于买卖合同的标的物，即执行案件的执行标的，位于宣威市棚户区改造项目规划控制范围内，不能办理变更登记，未办理过户登记不能归责于买受人。依据真实有效的买卖合同法律基础，并且，在买受人已履行了合同价款支付义务的前提下，自然产生买受人物的交付请求权。因此，执行案外人刘桂芬对被执行人马贤会、陶仙粉交付物的请求权优先于申请执行人信达资产云南分公司对被执行人马贤会、陶仙粉作为次债务人的金钱债权。综上所述，上诉人刘桂芬的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。一审判决事实认定不清，法律适用错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销宣威市人民法院（2020）云0381民初2212号民事判决；二、不得执行位于宣威市［证号为宣国用（2014）第000584号、地号为5303810021040106900，面积为74.05平方米］的国有建设用地。一审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司负担；二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司负担。宣威市人民法院（2020）云0381执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决审判长  陈铭军审判员  王 勇审判员  武敬涛二〇二〇年十二月二十六日书记员  吕梦亭