北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16292号原告：北京东部投资有限责任公司，住所地北京市通州区通胡大街**D1。法定代表人：梁伟，总经理。委托诉讼代理人：梁红健，男，1983年6月18日出生，回族，北京东部投资有限责任公司职员。被告：郭松强，男，1977年11月12日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京敏爱思教育咨询有限公司，住所，住所地北京市通州区工业开发区云杉南路********div>法定代表人：衣福利，总经理。原告北京东部投资有限责任公司（以下简称原告）与被告郭松强、北京敏爱思教育咨询有限公司（以下简称敏爱思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁红健，被告敏爱思公司的法定代表人衣福利到庭参加诉讼。郭松强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1．判令被告支付原告房屋租金55365元；2．判令被告支付违约金54100元；3．判令被告支付水电费889元；4．判令被告限期清除物品并恢复原状；5．判令被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告撤回其第3项诉讼请求，并明确第4项诉讼请求为：要求郭松强将承租房屋内的物品搬走，不要求恢复原状；其他诉讼请求与起诉状一致。事实和理由：2015年2月26日，原告与郭松强签订了《租赁合同》，承租原告所有产权的位于北京市通州区通胡大街xx号-x四层Dx室房屋。2015年4月此房屋注册“北京敏爱思教育咨询有限公司”。合同约定由被告每半年支付一次租金，提前10天支付下期房租。并约定如被告未按照合同约定时间向原告支付租金，则应向原告支付滞纳金。每延误一日，按当年租金的3‰计算滞纳金。如被告逾期支付超过10天，原告有权收回租赁房屋，并每天按照年租金3‰收取滞纳金。被告系上述北京市通州区通胡大街xx号-x四层Dx室租户，房屋面积317．51平方米，按约定应当向原告缴纳从2020年02月10日至2020年5月10日的租金55365元；滞纳金54100元。时至今日，原方多次催缴2020年1月至今的租金、物业费、水电费，被告方无故推脱，并将原告电话拉黑，造成原告房屋无法继续出租的经济损失。现向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告敏爱思公司辩称，第一，不同意第1项诉讼请求，因原告未将敏爱思公司的物品归还，故不同意支付租金，且合同中有约定依据不可抗力解除合同的条款，因新冠疫情原因导致敏爱思不能使用涉案房屋。第二，不同意第2项诉讼请求，如果新冠疫情不能被认定为不可抗力，敏爱思公司构成违约，但原告已经扣除敏爱思公司交纳的押金。第三，对于涉案房屋内的物品敏爱思公司一直想要拿走，但原告一直不予归还，且据敏爱思公司了解，原告已经将涉案物品卖给了下一个承租人。被告郭松强未到庭参加庭审，但其在庭前谈话中辩称，涉案《租赁合同》确由郭松强与原告签订，作为少儿科技培训的经营场所，并在此场所注册成立了敏爱思公司；2017年，郭松强将房屋租赁事宜及敏爱思公司均转让给衣福利，转让初期，由郭松强代为支付2期房租，后由衣福利单独负责与原告的房屋租赁事宜，故涉案租赁协议与郭松强已没有任何关系，该协议的权利义务已经由衣福利承受了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月26日，原告（甲方）与郭松强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区通胡大街xx号-x水恋晶城综合楼四层Dx室，建筑面积为317．51平方米的房屋出租给乙方办公使用；装修状况为毛坯房；房屋租赁期自2015年2月26日起至2020年5月9日止，2015年2月26日至2015年5月10日为免租期；租赁期满，甲方有权收回该房屋；租金标准为第一、二、三年的每年租金为170000元，第四年租金为175100元，第五年租金为180353元；租金每半年支付一次，乙方应于每期房租到期日的前十天向甲方支付下期房租，甲方应于收款同时向乙方提供正式的地税房屋租赁发票，应缴发票税金由甲方全部承担；甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金17000元；租赁期满或合同解除后，房租租赁保证金除抵扣应由乙方承担的供暖费、停车费、高压配电箱代维费、公摊能源费、水费、电费、宽带上网费等费用以及租金、乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；《租赁合同》第九条关于房屋的交付及返还约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方有权收回在租赁期间自行添置的设备、设施，对于无法拆除的，归甲方所有；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；《租赁合同》第十二条第（八）款约定，乙方未按合同约定时间向甲方支付租金，则应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，按当年租金的3‰计算滞纳金，如乙方逾期支付租金超过10天，甲方有权收回租赁房屋，并每天按年租金的3‰收取滞纳金；《租赁合同》第十四条约定，租赁期内，乙方未按约定时间支付房租，拖欠达10日的，甲方有权终止合同，并收回该房屋，甲方不再退还乙方已支付的剩余租金，乙方支付的租赁保证金作为违约金，不予退还；《租赁合同》第十五条约定，因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。《租赁合同》还约定了其他内容。2020年4月29日，原告在涉案房屋玻璃门上张贴《通知》一张，主要内容为：敏爱思公司，根据2015年原告与你方签订的租赁合同，约定租赁期为2015年2月26日至2020年5月10日，租金每半年支付一次，你方应于房租到期前十天支付下期房租；现你方支付房租至2020年2月9日，剩余房租至今未付；现你方已违反租赁合同约定，从即日起解除租赁合同，你方应补齐所拖欠租金及滞纳金（截至当日共计104053元）。同年5月24日，原告再次在涉案房屋玻璃门上张贴《告知书》一张，主要内容为：敏爱思公司，原告已于2020年4月29日对你方违约一事发出通知，要求你方支付未付租金及违约金，但你方10日内未予答复，现终止合同，因你方未能履行合同，限期你方7日内清理房屋内物品，如过期未清理，视为放弃房屋内物品所有权，我方将对屋内物品进行清理，损失及清理费由你方自行承担。在审理过程中，原告主张郭松强支付涉案房屋租金至2017年10月16日，认可涉案房屋由敏爱思公司实际使用，且认可向被告敏爱思公司开具相关租金发票，但因郭松强就履行主体变更事宜未书面通知原告，故原告认为其仍与郭松强之间存在租赁合同关系。被告敏爱思公司认为，郭松强系代表敏爱思公司签订《租赁合同》，且由敏爱思公司实际履行涉案合同，敏爱思公司应为合同主体。在审理过程中，原告主张被告郭松强及敏爱思公司支付租金至2020年2月9日，涉案租赁合同于2020年5月9日终止，故原告主张2020年2月10日至2020年5月10日的房屋租金及滞纳金，后续不再主张。被告敏爱思公司不清楚房租具体支付截止日期，但认可有两、三个月的房租未付。敏爱思公司主张，因新冠疫情原因，被告敏爱思公司工作人员在合同履行期内向原告提出过解除合同，但无法提供证据证明。在审理过程中，原告认可被告敏爱思公司的相关物品由其存放于仓库内，但不认可系为被告保管，因其没有保管的义务，亦不能保证其物品是否有丢失缺损，原告要求被告在结清房租后，再将其物品清除。在审理过程中，原告主张，按照《租赁合同》第十四条的约定，郭松强支付的1．7万元租赁保证金不予退还，并要求被告按照合同约定支付拖欠房租产生的滞纳金。被告敏爱思公司对此不予认可，主张如果新冠疫情不能被认定为不可抗力，原告已扣除被告租赁保证金，不同意再支付滞纳金。在审理过程中，被告敏爱思公司的法定代表人衣福利表示，其于2017年自郭松强处受让敏爱思公司，又于2020年5月将敏爱思公司转让给第三人，现已转回其本人。本院认为，依法订立的合同，对双方具有约束力，合同当事人应依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供充分的证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据本院查明的事实，本案争议焦点一为涉案《租赁合同》的合同主体问题，二为被告的违约情况。关于涉案《租赁合同》的合同主体问题，《租赁合同》系由原告与郭松强签订，但郭松强认为其签订合同之目的系办学之用，并成立敏爱思公司，在其2017年转让敏爱思公司给现法定代表人衣福利后，其已非《租赁合同》的履行主体。被告敏爱思公司对此予以认可，主张敏爱思公司系《租赁合同》的主体，相关权利义务应由敏爱思公司享有并承担。原告虽主张仅与郭松强之间存在租赁关系，但其认可涉案房屋由敏爱思公司实际使用，且多次向敏爱思公司开具房租发票，在其张贴的《通知》《公告书》中亦认可与敏爱思公司签订《租赁合同》，故本院根据双方当事人提交的证据并结合双方当事人陈述，认定自2017年后，涉案《租赁合同》的履行主体为原告及敏爱思公司，原告要求郭松强承担责任，于法无据，本院驳回原告对郭松强的起诉。关于敏爱思公司的违约情况，根据《租赁合同》约定，敏爱思公司未按期支付租金，已构成违约，但被告敏爱思公司认为，其违约系受新冠疫情影响，属于不可抗力，应当予以免除违约责任。但被告敏爱思公司并未提供证据证明因新冠疫情影响导致其支付租金的义务不能履行，故其仍应就此承担违约责任。关于未付租金数额，根据《租赁合同》约定，第五年租金为180353元，被告敏爱思公司应支付2020年2月10日至2020年5月9日的未付租金共计44470．6元，对于原告主张过高部分，本院不予支持。关于违约金数额，被告敏爱思公司认为租赁保证金已可以抵作违约金，不同意再行支付，本院认为原告主张违约金（滞纳金）标准过高，本院根据当事人的意见并考虑新冠疫情的影响，对违约金数额予以酌情调整。又《租赁合同》约定，如被告逾期支付房租达10日以上的，则租赁保证金作为违约金不予退还，故本院认定，就被告敏爱思公司逾期支付房租的违约责任，以租赁保证金1．7万元作为违约金。对原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告限期清除物品的诉讼请求，鉴于《租赁合同》已履行完毕，原告认可其将敏爱思公司的部分物品存放于其仓库内，并要求被告在付清欠付租金后予以搬走，故本院对其该项诉讼请求予以支持，如双方当事人在腾退交接过程中发生争议，可就此另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、北京敏爱思教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京东部投资有限责任公司房屋租金44470．6元；二、北京敏爱思教育咨询有限公司向北京东部投资有限责任公司支付违约金17000元（已履行清）；三、北京敏爱思教育咨询有限公司在履行完本判决第一项内容后七日内将存放于北京东部投资有限责任公司的物品清除、腾退，北京东部投资有限责任公司应予以必要的协助和配合；四、驳回北京东部投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2507元，由北京东部投资有限责任公司负担1107元（已交纳），由北京敏爱思教育咨询有限公司负担1400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月二十九日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐