重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初25916号原告：重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，统一社会信用代码915001056220513208。法定代表人：马军，总经理。委托诉讼代理人：张妍君，重庆启瑞律师事务所律师。被告：张明刚，男，1975年6月8日出生，住重庆市江北区。原告重庆富恒物业管理有限公司（以下简称富恒物业）与被告张明刚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易小额程序，公开开庭进行了审理。原告富恒物业的委托诉讼代理人张妍君和被告张明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富恒物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理服务费7252.2元（2012年1月1日至2020年6月30日），水电公摊费296元（2017年5月14日至2020年6月13日），违约金4300元，共计11848.2元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了重庆市江北区华新村X号附X号X-X房屋，原告与重庆东方家园小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，原告也按照合同的约定履行了相应的义务，同时也约定了被告逾期未缴纳物业费，应按每日3‰支付违约金。从2012年1月开始至今，被告拒绝向原告缴纳物业管理服务费。原告多次催收未果，故诉至法院。被告张明刚辩称，其认可原告提供了物业服务、但服务非常不到位（如撤销原有保安亭导致其家被盗）；其亦认可未交纳物业费（认可原告主张的期间和物业费、公摊水电的金额，不认可违约金），但是原告多年未催收物业费，已经过了时效。对于被告家墙壁渗水，原告应协助处理楼上漏水的问题、外墙漏水等问题。另，被告家中被盗，但原告未能提供相应时间段的监控视频，其服务不到位。本院经审理查明事实如下：原告富恒物业（乙方）与重庆市东方家园小区业主委员会（甲方）分别于2009年12月4日、2014年12月2日、2016年8月16日、2018年1月28日签订了《重庆市物业服务合同》《重庆市东方家园小区物业服务合同》，主要约定：由原告为“东方家园小区”提供物业管理服务，物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；本物业管理区域的物业服务收费实行包干制、按约收取、业主或物业使用人按月履行缴纳义务；费用按建筑面积计算，多层住宅及高层住宅的1-2楼为0.75元/月/平方米，高层住宅3楼及3楼以上为1元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源损耗，公告区域的用水、用电应独立计量核算，采取按户定额收取方式向业主分摊计收，经核定，按每户每月8元计收；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数恶意拖欠乙方物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2019年1月1日至2020年7月10日为重庆东方家园小区第五届业主委员会换届选举期，在此期间物业收费标准按2018年1月28日签订的《重庆东方家园小区物业服务合同》约定执行，原告继续按合同约定履行物业服务的责任和义务。被告系位于重庆市江北区华新村X号附X号X-X房屋的产权人，房屋建筑面积为94.8平方米，原告按0.75元/月/平方米的标准向被告收取物业费。庭审中，原告举示了《生活垃圾清运合同》《化粪池清掏合同》《东方家园小区绿化养护合同》《清洁服务承包合同》《重庆市电梯日常维护保养合同》，拟证明其提供了小区物业服务以及日常维护。截至开庭当天（2020年11月30日），被告尚欠原告2012年1月至2020年6月的物业费7252.2元、2017年5月至2020年6月的公摊水电费296元。原告于2020年9月向本院提交材料提起诉讼、主张权利。以上事实，有《重庆市物业服务合同》《重庆市东方家园小区物业服务合同》《关于东方家园小区业务会换届选举情况说明》《生活垃圾清运合同》《化粪池清掏合同》《东方家园小区绿化养护合同》《清洁服务承包合同》《重庆市电梯日常维护保养合同》不动产登记信息查询结果、物业费详细欠费情况等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。庭审中，原告举示了律师函及邮寄快递单的复印件，拟证明其向被告催收过物业费。被告对此组证据不予认可，其陈述未收到相关邮件且原告举示的证据为复印件。综上，由于原告举示的该组证据为复印件，故本院对此组证据不予采信。另，被告举示了一组家中漏水的照片，拟证明房屋有漏水的问题，物业亦未就处理漏水事宜提供相应的帮助。原告认为该小区属于老小区，年份久了必定会漏水，需要大修基金来修复，在业委会作出决定前原告暂没有办法采取措施。本院认为，重庆市东方家园小区业主委员会和富恒物业签订的《重庆市东方家园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。富恒物业为被告所在小区提供了物业服务，双方建立了物业服务关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务。被告辩称原告的服务存在诸多问题，也举示了照片等证据，但被告所述问题即使存在，仅能证明原告在提供的物业服务过程中某一时间点存在不足之处，并不能证明上述问题的长期存在，也不足以达至其长期拒交物业服务费的合法依据。关于公摊水电费，合同约定公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，采取按户定额收取方式向业主分摊计收，经核定，按每户每月8元计收。故，被告应按约定向原告支付相应的物业费和公摊水电费。另，关于被告提出的已经过了诉讼时效的问题，本院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现原告未能提供有效证据证明其向被告进行了催收，其应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对于原告请求被告支付2017年9月前的物业服务费和公摊费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，关于原告主张的物业费，本院在2017年9月至2020年6月的2417.4元（0.75元/月/平方米*94.8平方米*34月）的范围内予以支持；关于公摊水电费，本院在2017年9月至2020年6月的272元（8元/月*34月）的范围内予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，鉴于原告作为物业服务企业在本案中并未能举证证明已尽到了全部合同义务，且在被告反映物业管理中的问题时，原告亦未举示相应的证据证明其已经进行了有效的沟通和反馈，对原告有关违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张明刚于本判决生效之日起五日内向原告重庆富恒物业管理有限公司支付2017年9月至2020年6月的物业管理服务费2417.4元；二、被告张明刚于本判决生效之日起五日内向原告重庆富恒物业管理有限公司支付2017年9月至2020年6月的公摊水电费272元；三、驳回原告重庆富恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费96.22元，减半收取计48.11元，由被告张明刚负担。本判决为终审判决。审 判 员  文 莲二〇二〇年十二月二十八日法官助理  钱星汝书 记 员  莫蔚蓝