镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1380号原告：镇江禾和物业管理有限公司，住所地镇江市环城路90号第四层。法定代表人：廖指平，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾素娟，该公司员工。委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。被告：白涛，男，1973年9月5日出生，汉族，住镇江市。被告：徐佳，女，1977年12月18日出生，汉族，住镇江市。原告镇江禾和物业管理有限公司与被告白涛、徐佳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案，由审判员吴茜依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，与人民陪审员黄陆林、吴和芳依法组成合议庭于2020年10月27日、12月15日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾素娟、傅小景，被告白涛、徐佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告方支付拖欠的2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费13425元（140.73×0.9×12×3+140.73×1.05×12×5）、电梯能耗费2704元（140.73×0.2×12×8）、2011年10月1日至2018年9月30日期间的违约金6970元[（1520+338）×0.0005×365×（7+6+5）+（1773+338）×0.0005×365×（4+3+2+1）]×0.7，合计23099元;2.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告系江南世家小区的物业服务企业，被告方系该小区业主。原告与该小区开发商镇江腾龙置业有限公司（以下简称腾龙置业公司）依法签订了前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业管理服务。原告依约提供服务，但被告方未按时交纳相关费用。原告经多次催要未果，故提起诉讼。被告白涛、徐佳共同辩称，一、原告主体不适格，为小区服务的物业公司是上海禾和物业管理有限公司而非原告，原告进驻江南世家小区提供前期物业服务未经过招投标等合法程序，原告在多起关于物业服务合同纠纷的诉讼案中提供多份不同版本的前期物业服务合同，且多份前期物业服务合同均未在物业行政管理部门备案，原告系通过伪造开发商腾龙置业公司的印章、制作虚假的前期物业服务合同欺骗业主非法获取利益；二、由于原告提供的前期物业服务合同是虚假的，且原告的调价行为未经过物价部门备案审批，原告主张的物业费、电梯能耗费及违约金依据不足；三、原告曾于2011年向法院提起诉讼要求其交纳物业费，其在原告承诺提高物业服务质量的前提下打折交纳了物业费，但此后原告的服务质量依然很差，其不主动交纳物业费并非恶意，直至2020年其才发现原告无主体资格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求并对原告的违法行为进行处罚，同时保留要求原告退还此前所骗取的物业费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以下为双方有争议的证据及质证意见：1.原告提交的2006年8月12日原告与开发商腾龙置业公司签订的前期物业服务合同1份，拟证明原告系江南世家小区的物业管理公司，因该小区未成立业主委员会，故目前原告仍是按此合同履行物业管理服务。被告方对该份证据材料的真实性不予认可，认为该份合同原件是虚假的，该原件与其收到法院送达的证据副本中的合同复印件存在排版格式、标点符号和内容上的不同，具体表现为：复印件中第二章第二条第一小点有标点符号“；”，但原件中没有；复印件中第三章第七条“收费标准的70%交纳”是顶格排版书写的，原件是空两格排版书写的；复印件中第四章第十条中“会所三层属甲方所有”，而原件中是“会所三层及一层局部属甲方所有”；复印件中第八章第三十条中“应缴金额每日千分之三的滞纳金”排版与原件不同；原件中第八章第三十一条有“除政府调整收费标准外”的描述，但复印件中没有；复印件与原件最后加盖公章的位置不同，日期字迹也不同；另该份合同原件与原告在镇江经济开发区人民法院（2011）镇经商初字第0211号、（2017）苏1191民初1445号案件中所提供的两份前期物业服务合同均有所不同。2.原告提交的镇江经济开发区人民法院（2017）苏1191民初1425号民事判决书及在该案中调取的前期物业服务合同及附件物业构成明细、江南世家小区服务标准（三级）、江南世家小区收费明细复印件各1份，拟证明同类型案件已有生效法律文书对前期物业服务合同的有效性和收费标准进行了确认。被告方对该组证据材料的真实性不予认可，认为该生效判决依据的前期物业服务合同与本案原告提交的合同原件内容不同，该判决书是基于原告所伪造的前期物业服务合同作出的，不具有参考价值。3.原告提交的2018年6月16日律师函及投递物流信息复印件各1份、2020年5月27日律师函及投递物流信息复印件各1份、催缴物业服务费通知单照片复印件4张，拟证明原告通过发送律师函、上门张贴等方式催缴物业费的事实。被告方对该组证据材料的真实性无法确认，认为其仅收到了2020年5月27日律师函，照片没有拍摄时间且无法看出催缴通知是张贴在其家大门。4.原告提交的2014年10月17日镇江市物价局、镇江市住房和城乡建设局镇价服（2014）124号关于公布市区普通住宅物业服务等级标准及公共服务费指导价标准的通知及镇江市区普通住宅物业公共服务费基准价格复印件各1份、公示物业服务费收费标准张贴上墙照片7张，拟证明原告根据政府指导文件于2014年10月20日通过张贴公示的方式对物业服务收费标准进行了调整。被告方对该组证据材料中的政府公文的真实性无异议，但认为调价流程必须经价格部门备案审批并经全体业主双过半的同意，但原告未提供相关证明文件且前期物业服务合同真伪不明，不能证明调价的合法性；对证据材料中的照片的真实性无法确定，认为本案应先确定前期物业服务合同的真伪后才能对照片的真实性作出评价。5.原告提交的2008年9月27日收据复印件2张、收据记账联复印件3张、2011年8月30日原告出具的收据记账联复印件1张，拟证明被告方曾向原告交纳了装修押金和水电费、2008年10月1日至2011年9月30日物业费、电梯能耗费及垃圾费的事实，同时收据上盖有原告的财务专用章。被告方对该组证据材料的真实性无法确定，认为此前其一直以为相关费用是交给了上海禾和物业管理有限公司，之前的缴费行为并不等于认同原告就是小区的物业服务企业。6.原告提交的2014年11月20日由原告申报的物业服务企业服务项目确认表、2020年10月27日镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会出具的服务确认函各1份，拟证明原告从2006年11月1日起服务案涉小区至今，并得到镇江新区住建局和镇江新区丁卯社区的确认。被告方对该组证据材料的真实性均不予认可，认为鉴于原告多次提供虚假物业服务合同、伪造腾龙置业公司印章等行为，说明原告善于伪造证据，其提供的证据材料是不真实的，即使是真实的，也不能证明本案前期物业服务合同原件是真实的。7.原告提交的2006年7月20日、2006年10月20日进账单2张、发票存根6张，拟证明腾龙置业公司于2006年向原告支付物业开办费，案涉小区自腾龙置业公司开发后一直由原告提供物业服务至今的事实。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为与本案无关联，该证据材料仅能证明原告与腾龙置业公司有经济往来，不能证明原告的主体资格。8.被告方提交的江南世家业主手册封面及内页第一页复印件、江南世家业主入住缴款通知书复印件、2008年9月22日江南世家业主收楼须知复印件、住宅质量保证书复印件、住宅使用说明书复印件各1份，拟证明被告方于2008年10月拿房时所取得的上述材料均显示江南世家小区的物业服务单位是上海禾和物业管理有限公司并非原告。原告对该组证据材料的真实性无异议，但上述证据材料均未有上海禾和物业管理有限公司的盖章，实际上一直是由原告为江南世家小区提供物业服务。9.被告方提交的镇江经济开发区人民法院（2011）镇经商初字第0211号、（2017）苏1191民初1445号案件中原告提供的前期物业服务合同复印件各1份，拟证明原告提供的前期物业合同均不相同，有造假嫌疑，原告系违法进驻江南世家小区收费。原告对该组证据材料的真实性无异议，认为原告与开发商腾龙置业公司在签订前期物业服务合同过程中对合同条款进行过多次修改，从而产生多个合同版本，由于原告内勤管理失误，将作废的合同提交给了法院。10.被告方提交的照片复印件1组，拟证明原告未尽到物业管理服务义务，小区存在草地变菜地、消防管理不到位、公共设施损坏无人修理、违建常态化、商贩进驻小区经营、残害树木、绿化改车位、楼道管理混乱、环境卫生脏、乱、差等问题。原告对该组证据材料的真实性无异议，但该部分照片不能完整反映原告履行合同的情况，小区出现违章搭建、绿化带被种植蔬菜等现象系因个别业主素质较差所致，但原告对此没有执法权只能劝诫。11.被告方提交的向镇江市监督管理局调取的2007年7月1日腾龙置业公司变更登记申请事项表复印件、2007年6月12日登记的企业法人营业执照复印件、2007年8月1日工商行政管理部门出具的公司准予变更登记通知书复印件各1份，拟证明案涉小区的建设方腾龙置业公司于2007年8月1日由中外合资企业变更为内资企业，在此之前腾龙置业公司的合法印章是椭圆形印章，且印章中央位置明确标注“中外合作”字样，本案原告提供的前期物业服务合同是2006年8月16日签订的，但合同中腾龙置业公司的印章是圆形且无“中外合作”字样，与其当时的合法印章不符，从而说明该份前期物业服务合同是伪造的。原告对该组证据材料的真实性无异议，但认为与本案无关联。12.被告方提交的2020年9月1日被告徐佳与腾龙置业公司办公室主任夏伟的谈话录音光盘及文字摘抄件各1份，拟证明夏伟并不清楚江南世家小区前期物业服务企业如何从上海禾和物业管理有限公司变为原告。原告对该组证据材料的真实性无异议，但认为该材料无法否认原告按照前期物业服务合同的约定实际管理案涉小区的事实。13.被告方第三次开庭结束后提交的江南世家小区其他两户业主的住宅质量保证书各1份，拟证明小区的合法物业公司是上海禾和物业管理有限公司。原告对该组证据材料的真实性无异议，但认为该材料无法否认原告按照前期物业服务合同的约定实际管理案涉小区的事实，不能达到原告的证明目的。另本院于2020年11月17日向腾龙置业公司办公室主任夏伟制作谈话笔录1份，夏伟陈述的主要内容为：多个不同版本的前期物业服务合同均是其公司与原告签订的，合同签订过程中，其公司与原告对合同中部分条款进行多次磋商修改，最终以原告在本案中提交的前期物业服务合同原件为准，其公司于2006年向原告支付过物业开办费，原告自2006年起就已经为江南世家小区提供物业服务，因综合竣工验收需要，其公司实际于2008年与原告补签了前期物业服务合同，当时其公司已经变更为内资企业，之前“中外合作”字样的公章已不使用。本院认为，对证据材料1、2、9，涉及原告在多次诉讼案件中向本院提交的多个版本的前期物业服务合同，根据本院向腾龙置业公司调查核实的相关情况，本院确认原告在本案中提交的前期物业服务合同原件为本案的认定证据，对该合同的真实性和有效性的认定系本案争议焦点之一，本院将在裁判理由部分予以论述；对证据材料3中的律师函及投递物流信息相互印证，能够证明原告向被告方催缴物业费的事实，本院对该部分证据材料的真实性予以确认，证据材料3中的照片未显示拍摄时间且无其他证据佐证，对其真实性本院不予确认；对证据材料4，双方对证据本身真实性无异议，本院予以确认，但能否证明原告调整物业收费标准的合法性系本案争议焦点之一，本院将在裁判理由部分予以论述；对证据材料5、6的真实性，被告方未提供证据证明上述证据系伪造，本院予以确认；对证据材料10，双方对真实性无异议，本院予以确认，但对其证明目的需综合认定；对证据材料7、8、11、12、13，双方对真实性无异议，与本案有关联，本院予以确认，上述证据均涉及原告的主体资格问题，需结合其他证据材料和案件事实综合认定。根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：腾龙置业公司与原告签订江南世家小区前期物业服务合同，约定：一、自2006年11月1日起至业主大会代表全体业主签订新的物业合同止，腾龙置业公司将江南世家小区的物业委托原告进行管理；二、物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下（如遇政府调整收费标准，本收费标准顺调）：多层住宅0.6元/平方米/月；高层住宅0.9元/平方米/月；另收电梯能耗费和维保费等相关费用0.35元/平方米/月;三、物业服务费按壹年交纳，业主或物业使用人应在第一次交房时及今后的每年第一个月内向原告履行交纳义务，业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应缴金额每日千分之三的滞纳金标准向原告支付违约金；四、本物业管理区域内会所（即1235平方米）属全体业主所有；其中，会所三层及一层局部属腾龙置业公司所有。上述协议签订后，原告依约对被告方所居住的江南世家小区提供了相应的物业服务至今。2007年，被告方购买了江南世家52幢306室的房屋（高层住宅），房屋建筑面积为140.73平方米；2008年10月，被告方取得该房屋并收到《江南世家业主手册》、《江南世家业主入住缴款通知书》、《江南世家业主收楼须知》及《住宅质量保证书》等材料，上述材料中显示的物业管理单位均为上海禾和物业管理有限公司。2014年10月17日，镇江市物价局与镇江市住房和城乡建设局联合发布了镇价服（2014）124号文，规定自2014年10月20日起镇江市区普通住宅物业管理公共服务费基础价格进行调整，高层住宅服务、环境项目等级为三级的按1.05元/平方米/月计算。原告将上述价格调整文件在江南世家小区内进行了公示。被告方自2011年10月1日起未向原告交纳物业费和电梯能耗费。2018年6月16日、2020年5月27日，原告通过律师函向被告方催缴相关费用。原告索要未果，故诉至本院。另据原告提交的2014年12月17日经镇江新区城乡建设局审查确认的《物业服务企业服务项目确认表》显示，江南世家物业服务企业名称为镇江禾和物业管理有限公司，前期物业服务合同期限为2006年11月1日至业委会成立，物业服务合同备案情况为：2006年镇江未实施备案手续，2010年中心下移无法备案。本案的争议焦点：一、原告提交的前期物业服务合同是否真实、有效，原告主体是否适格；二、原告在2014年10月调整物业费是否合法；三、原告主张的物业费和电梯能耗费如何确定、违约金是否合理。本院认为，一、关于原告提交的前期物业服务合同的认定及原告主体是否适格问题。经本院向腾龙置业公司调查核实，腾龙置业公司认可本案前期物业服务合同的真实性且对公司印章、合同签订时间等问题作出合理解释，并表示其公司曾于2006年向原告支付过物业开办费，上述内容与原告的陈述及提供的开办费支付凭证相互印证，故腾龙置业公司与原告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，被告方提出案涉前期物业服务合同系伪造的辩称意见，依据不足，本院不予采纳。案涉前期物业服务合同的内容不违反法律、行政法规强制性规定，也未损害业主的合法利益，应当认定合法有效。关于前期物业服务合同的备案，是行政管理需要，并不影响合同本身效力，故对被告方提出前期物业服务合同未经备案不具有效力的辩称意见，本院不予采纳。关于前期物业服务企业是否必须通过招投标方式确定的问题，根据当时的相关法律文件即江苏省物价局、省建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知（苏价服[2004]383号）之规定，鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，该规定并不否定以协议等其他方式选聘前期物业管理企业，故对被告方提出的原告未经合法招投标程序进驻江南世家小区而不具有主体资格的辩称意见，本院亦不予采纳。原告虽与腾龙置业公司签订多份前期物业服务合同，但多份合同中关于对江南世家提供物业服务的主要内容基本一致，且对此腾龙置业公司并不否认，而事实上，江南世家小区的物业服务一直由原告所提供，被告方仅以业主手册、入住缴款通知书、住宅质量保证书等材料上所载明的上海禾和物业管理有限公司来否定原告的主体资格，依据不足，对此辩称意见，本院不予采纳。综上，本院认定本案原告的主体适格。二、关于原告调整物业费的合法性问题。根据合同约定，物业服务费如遇政府调整收费标准，本收费标准顺调。该约定内容未违反法律和行政性法规强制性规定，应认定有效。原告于2014年10月调整物业费的行为系依据政府指导价标准调整而作出的，调整后的价格在政府指导价范围内未违反合同约定。案涉小区高层住宅物业费标准从2006年至2014年历经八年后,期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加,在政府指导价标准调整的情况下，原告将0.9元/平方米/月调整至1.05元/平方米/月,符合该地区社会经济发展实际和市场水平。原告亦对调价文件在江南世家小区内进行了公示并按照调价后的标准收费至今，故原告调整物业费的行为合理、合法。三、关于物业费、电梯能耗费及违约金的计算问题。案涉前期物业服务合同合法有效，该合同对江南世家小区业主均具有约束力。物业服务合同是继续性合同，并非一次性履行完毕，被告方提供的照片不足以全面、客观反映原告的物业服务情况，也不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，故对被告方以原告物业服务不到位为由拒交物业费的辩称意见，本院不予采纳。原告已依约履行合同义务，被告方理应支付相关费用。根据合同约定，电梯能耗费和维保费等相关费用为0.35元/平方米/月，现原告主张按照0.2元/平方米/月计算，并无不当。被告方欠缴2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业费13405元（140.73平方米×0.9元/平方米/月×37个月+140.73平方米×1.05元/平方米/月×59个月）、电梯能耗费2702元（140.73平方米×0.2元/平方米/月×96个月），合计16107元，本院予以确认。被告方未依约交纳相关费用已构成违约，根据合同约定，被告方应承担自逾期之日起每日千分之三计算的违约金。现原告主张按照每日万分之三点五的标准计算违约金虽不违反法律规定，但根据原告的实际损失，结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及本院此前作出的类案生效判决等综合因素，本院确定被告方应承担未交纳费用总额的20%的违约金即3221元。原告作为江南世家生活小区的物业服务单位，应按签订的服务协议以及相关法律规定进一步全面履行好自己的合同义务和职责，为小区业主提供更好的物业服务。另提供真实有效的证据是每个诉讼参与人的法定义务，原告公司作为经营多年的物业服务企业，其应对自己的工作人员进行严格管理，并应当在慎重审查证据之后提起诉讼，但原告在诉讼活动中并未尽到合理的审查和注意义务，向本院提供多份版本不同的前期物业服务合同，有违诉讼诚信，本院对此予以训诫。据此，依照《物业管理条例》第七条、《江苏省物业管理条例》第四十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告白涛、徐佳于本判决生效后十日内支付原告镇江禾和物业管理有限公司2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业费13405元、电梯能耗费2702元，合计16107元；二、被告白涛、徐佳于本判决生效后十日内支付原告镇江禾和物业管理有限公司违约金3221元；三、驳回原告镇江禾和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元（原告镇江禾和物业管理有限公司已预交），由原告镇江禾和物业管理有限公司负担62元，被告白涛、徐佳负担316元。原告镇江禾和物业管理有限公司应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续，被告白涛、徐佳应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××65）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者有代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 茜人民陪审员  黄陆林人民陪审员  吴和芳二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  卢娓娓书 记 员  范裕颖附：上诉须知