江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初5803号原告：刘刚，男，1974年7月24日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏阜一律师事务所律师。被告：江苏阜宁农村商业银行股份有限公司，住所地阜宁县城南新区上海路459号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李政，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡胜华，江苏新时代律师事务所律师。原告刘刚与被告江苏阜宁农村商业银行股份有限公司(以下简称阜宁农商行)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘刚的委托诉讼代理人刘洋、被告阜宁农商行的委托诉讼代理人李政、蔡胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告阜宁农商行立即给付承诺返还原告的两个月租金4万元；2.判令被告阜宁农商行赔偿原告损失3万元，并承担违约金3万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年起，原告因经营需要租赁阜宁农商行位于阜宁县间，并签订书面租赁合同，第一次租期三年，后每年续签一次。合同对双方的权利、义务、违约责任作了约定，并约定原告在同等条件下享有优先承租权。2019年8月份，被告以收回房屋自用，并设置金融网点为由，告知原告案涉门市房不再续签，并于2019年8月30日向原告发送了律师函，经双方协商被告同意减免原告两个月的房租，但原告必须按期搬离。原告依约清腾房屋后，被告拒不返还两个月的租金。2020年9月，原告发现被告收回了房屋，并未如律师函中所说的自己使用，而是出租给其他人并且正在装修。被告故意隐瞒重要事实，欺骗原告，严重违反了合同约定，致使原告作出错误意思表示，重新租房，产生大额装修费用。为维护合法权益，原告刘刚起诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告阜宁农商行辩称，1.原告主张本案被告承诺返还原告的两个月租金4万元，被告不予认可；2.原告主张被告赔偿其损失3万元以及违约金3万元，无事实依据和法律依据，被告不认可该费用；3.本案原告不应享有优先承租权，理由为：原告与被告的租赁合同期限已经届满，届满之前被告通过书面的形式向原告发出了函件，告知其案涉房屋期限届满之后不再出租，原告腾空了案涉房屋，被告亦已经接受了房屋，互相之间没有违约的事实，而且被告尽到了告知义务，不应当承担任何违约责任。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月28日，阜宁农商行作为出租方、刘刚作为承租方签订《房屋租赁协议》1份，约定：阜宁农商行将位于两间门市出租给刘刚使用，租期3年，从2012年10月31日起至2015年10月30日止。年租金240000元，按年交纳。租赁期间，刘刚如因经营需要进行装潢的，不得改变墙体结构，装潢方案必须征得阜宁农商行同意，一切费用和安全责任由刘刚自负。租赁期满时，对不可移动的固定装潢无偿交给阜宁农商行。承租期内，阜宁农商行对所租房屋出售或收回的，阜宁农商行需提前一个月书面通知刘刚，刘刚按阜宁农商行要求无条件服从，阜宁农商行退还刘刚剩余期租金；阜宁农商行对房屋予以出售的，刘刚在同等条件下享有优先购买权。租赁期满，阜宁农商行如再行出租，刘刚在同等价格条件下有优先承租权。双方还就其他事项进行了约定。2015年10月30日租赁期满后，刘刚继续承租案涉房屋至2019年10月31日，双方未有另行签订书面租赁合同。刘刚已经按照24万元/年的标准交付了2019年10月31日之前的租金。2019年8月30日，阜宁农商行向刘刚发出关于提前通知腾让承租房屋的函件，主要内容为：刘刚承租的案涉房屋于2019年10月31日到期，农商行拟在案涉房屋内设置金融网点，急需自用。刘刚须于2019年10月31日前腾空案涉房屋并返还给阜宁农商行，不再续租。2019年11月5日，季某、刘刚向阜宁农商行发函，内容为：季某、刘刚租赁阜宁农商行园林路的房屋，双方合同约定期11月5日已到期，现已经腾空房屋并交还钥匙于你单位，同时要求阜宁农商行退还因县政府2015年7月28日至9月25日道路封闭施工，未能营业产生的房租费及2012年交付该行的房屋租赁风险抵押金。2019年9月20日，阜宁农商行员工李政通过短信形式告知刘刚，内容为：刘老板你好！你提出租我单位园林路门市房以前修路停业2个月未营业，经我单位研究，请你提供相关文件手续，同意减免2个月房租，但必须按期搬离。2020年1月6日，阜宁农商行通过阜宁县产权交易中心就位于阜宁县约57平方米的办公用房分别对外招租。凡愿竞租该经营用房的社会自然人和企业法人，请在公告规定的期限内持本人身份证或单位证明等手续到阜宁县产权交易中心报名，并交纳报名费和竞租保证金。该招租公告同时在阜宁日报进行了公告。2020年6月2日，阜宁农商行、阜宁县产权交易中心再次就案涉房屋发出招租公告。关于案涉门市房所在路段的封路时间。2015年7月1日阜宁县公安局、城市管理局、住房和城乡建设局发布关于园林路实行交通管制的通告，内容为：经研究，定于2015年7月20日至2015年9月20日对园林路（城河路—射河北路）实施整体改造并封闭施工，改造期间禁止非施工车辆进入。2016年1月20日，阜宁县住房和城乡建设局出具的证明材料载明案涉路段的实际封路时间为2015年7月28日至9月25日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人协商一致，可以就合同内容进行变更。本案中，因道路维修原因，对案涉房屋所在的街道实施整体改造并封闭施工2个月，改造期间禁止非施工车辆进入，从而在一定程度上影响了刘刚的正常经营。根据双方协商，刘刚提供相关文件手续，阜宁农商行同意减免2个月房租，但刘刚必须按期搬离。现刘刚提供了关于道路整修的相关文件，并按期搬离了案涉房屋，阜宁农商行应当按照约定减免房租。故对刘刚要求免除2个月租金4万元的诉讼请求，本院予以支持。关于刘刚主张的搬迁费及装修费用损失3万元，本院认为，2015年10月30日到期后，刘刚继续承租案涉房屋，双方未签订书面租赁合同，视为双方建立了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。2019年8月30日，阜宁农商行向刘刚发出关于提前通知腾让承租房屋的函件，通知刘刚须于2019年10月31日前腾空案涉房屋并返还给阜宁农商行，即阜宁农商行已经履行了通知义务，并不存在过错，刘刚在租赁期满后应当向阜宁农商行返还案涉房屋。同时，根据双方签订的租赁合同约定，刘刚如因经营需要进行装修的，费用由刘刚自行负担。租赁期满时，对不可移动的固定装潢无偿交给阜宁农商行。根据该约定，租赁期满，装饰装修费用由刘刚承担，不能拆除的添附物，无偿转让给阜宁农商行所有，刘刚无权要求阜宁农商行补偿装饰装修费用。关于刘刚主张的搬迁费等再次租房产生的损失，因房屋租赁期满，阜宁农商行有权解除租赁合同，故对该主张，本院不予支持。综上，租赁租期届满，刘刚作为承租人应当向阜宁农商行返还案涉租赁房屋，故刘刚向阜宁农商行主张搬迁费及装修费用等损失，于法无据，本院不予支持。关于原告刘刚主张的违约金3万元。本院认为，双方在案涉租赁合同中约定，租赁期满，阜宁农商行如再行出租，刘刚在同等价格条件下有优先承租权。本案中，2015年10月30日租赁期满后，刘刚继续承租案涉房屋，双方未签订书面租赁合同，视为双方建立了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。案涉租赁合同于2019年10月31日到期解除后，案涉房屋通过阜宁县产权交易中心发布公告公开对外出租，出租价格是公开竞标确定。现刘刚以阜宁农商行违反了合同约定，侵害了其优先承租权为由，要求阜宁农商行承担违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、被告江苏阜宁农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘刚返还2个月租金40000元；二、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告刘刚负担750元，由被告江苏阜宁农村商业银行股份有限公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  季加石二〇二〇年十二月二十六日书记员  王 曦