北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8076号原告：陈石磊，男，1973年10月28日出生。原告：陈石碧，男，1976年10月15日出生。二原告之共同委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。被告：中国石化销售股份有限公司北京石油分公司，住所地北京市东城区广渠家园6号楼。法定代表人：徐旭日，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玮，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，北京高勤律师事务所律师。原告陈石磊、陈石碧诉被告中国石化销售股份有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北京分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈石磊、陈石碧委托诉讼代理人韩京粉与被告中石化北京分公司的委托诉讼代理人张玮、王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈石磊、陈石碧向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2004年3月1日签订的《协议书》；2、判令被告支付拖欠的租金及房屋占用费563350元（自2018年3月1日起暂计算至2020年8月31日，最终以判决生效之日为准）；3、判令被告承担违约金278060元；4、判令被告腾退并返还承租标的物。事实和理由：原被告双方于2004年3月1日签订《协议书》，约定原告将其合法拥有的位于北京市房山区大十三里加油站（以下简称加油站）及其配套附属设施租赁给被告使用，租赁期限为20年，租赁费为180000元，每三年递增5%，每年3月1日前付清当年租金。被告于2018年3月1日起未再支付租金，至今已欠2018年度和2019年度租金，经原告多次催要仍不履行相关义务。按照协议书第八条第二款规定，乙方（被告）违约，已付租金不予退还外，需向甲方（原告）支付合同期末未履行期租金的20%作为违约金；第三款约定：如乙方逾期30日以上未付租金，合同自行解除并承担违约责任。故，诉至法院请求判如所请。中石化北京分公司辩称：不认可陈石磊、陈石碧诉讼请求，不同意解除合同，我方并不存在违约行为，请求法院依法全部予以驳回。首先，中石化北京分公司一直就租金交纳的问题积极找陈石磊、陈石碧交流，但其始终拒绝配合，以致中石化北京分公司始终无法顺利交款。其次，陈石磊、陈石碧作为出租方，有义务保证承租人的正常经营，但陈石磊、陈石碧以各种理由阻挠中石化北京分公司的正常经营，为此中石化北京分公司曾报警，警方也曾出警，陈石磊、陈石碧的这种行为也属于违约行为。第三，根据双方租赁合同，陈石磊、陈石碧有义务向中石化北京分公司提供发票，中石化北京分公司也就发票问题通知了陈石磊、陈石碧，但其始终无法提供，导致中石化北京分公司无法顺利缴纳租金，所以陈石磊、陈石碧的行为属于恶意违约。根据双方实际履行合同的情况，双方之前一直对于支付租金的流程是陈石磊、陈石碧先提供发票中石化北京分公司再支付租金，且陈石磊、陈石碧对此流程一直没有异议，证明双方已经对支付流程进行了实际变更，现陈石磊、陈石碧以此为借口说被告违约，说明陈石磊、陈石碧是恶意的违约行为，我们认为陈石磊、陈石碧的事实与理由均不成立，恳请法庭驳回全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈兴系陈石磊、陈石碧之父，陈兴无其他子女。2000年9月19日，陈兴与北京市房山区阎村镇大十三里村合作经济联合社（以下简称大十三里村经联社）签订《转制协议书》，约定大十三里村经联社将加油站场地租赁给陈兴经营使用，租赁期限为30年，自2001年1月1日起至2030年12月31日止。2004年3月1日，陈兴、陈石磊、陈石碧（甲方）与中国石油化工股份有限公司北京石油分公司（后变更名称为中国石化销售股份有限公司北京石油分公司）（乙方）签订《协议书》，约定将加油站全部资产转租给中石化北京分公司，租赁期限自2004年3月1日至2024年3月1日。租金前三年为每年180000元，以后每三年递增5%，每年3月1日前付款。《协议书》第四条甲方责任部分约定……甲方在收到租金后必须及时为乙方提供税务部门认可的票据；第四条乙方责任部分约定，乙方在租赁期内负责对加油站固定资产的保全，如因经营需要对加油站进行结构方面的改造时，须征得甲方同意。第八条违约责任约定……如甲方违约，甲方除向乙方返还已付当期未履行期限的租金外，同时支付合同期未履行期租金的20%的违约金；如乙方违约，已付租金不予退还外，并向甲方支付合同期未履行期租金的20%的违约金。如乙方逾期30日以上未付租金时，合同自行解除并承担违约责任。2004年5月23日，陈兴与大十三里村经联社签订补充协议，大十三里村经联社同意陈兴将加油站场地转租给中石化北京分公司。2018年陈石磊、陈石碧与中石化北京分公司因支付租金与开具发票顺序问题发生争议，中石化北京分公司自2018年3月1日起未再支付租金。另查，陈兴于2013年2月11日死亡。北京市恒信公证处（2017）京恒信内民证字第2263号公证书证明，陈兴在加油站的股份由陈石磊继承。2017年8月23日，北京市房山区大十三里加油站章程发生变更，股东由陈兴、陈石磊、陈石碧，变更为陈石磊、陈石碧。本院认为，陈兴、陈石磊、陈石碧与中石化北京分公司签订《协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。综合双方诉辨意见，本案的争议焦点在于中石化北京分公司要求陈石磊、陈石碧先开具发票后支付租金是否构成违约。中石化北京分公司认为，从双方自2015年至2017年三年的租金支付方式上可以看出，交易模式是陈石磊、陈石碧先开具发票，中石化北京分公司后支付租金。此种实际操作证明双方已经就原租赁合同的租金支付方式作出变更。陈石磊、陈石碧否认对付款方式作过变更，认为变更合同需要双方协商一致，但迄今为止双方并未达成一致意见。本院认为，《协议书》第四条双方责任第一款第四项明确约定“甲方在收到租金后必须及时为乙方提供税务部门认可的票据”。该约定明确了支付租金和开具发票的先后顺序，即甲方先支付款项乙方再交付发票。在双方没有达成关于变更支付租金和开具发票的顺序的补充约定前，不能认定双方对支付租金和开具发票的顺序作出变更。故，对中石化北京分公司的答辩意见本院不予采纳，中石化北京分公司不支付租金的行为构成违约。《协议书》违约责任部分约定，如乙方逾期30日以上未付租金时，合同自行解除并承担违约责任。中石化北京分公司自2018年3月1日起未再支付租金，经陈石磊、陈石碧催要，中石化北京分公司仍未支付租金，其未按期支付租金的行为已构成违约。现陈石磊、陈石碧要求解除双方签订的《协议书》并要求中石化北京分公司支付相应租金及返还承租标的物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于中石化北京分公司对租赁标的物改造的问题，诉讼中本院已进行释明，中石化北京分公司不要求一并解决，故本院不予处理，中石化北京分公司可另行解决。关于违约金的认定上，陈石磊、陈石碧诉求中石化北京分公司按照合同期未履行期租金的20%支付违约金，该违约金计算标准过高，本院结合租赁合同履行状况、中石化北京分公司过错程度、陈石磊、陈石碧实际损失等因素，本院酌定中石化北京分公司支付陈石磊、陈石碧违约金50000元。中石化北京分公司称陈石磊、陈石碧拒绝配合交款及阻挠其正常经营，陈石磊、陈石碧属恶意违约，但其未提交充分证据予以证明，本院对其答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除陈石磊、陈石碧与中国石化销售股份有限公司北京石油分公司于2004年3月1日签订的《协议书》；二、中国石化销售股份有限公司北京石油分公司于本判决生效之日起十日内支付陈石磊、陈石碧租金（其中自2018年3月1日至2020年8月31日止的租金563350元；自2020年9月1日起至本判决生效之日止，按照每月19142元的租金标准支付）；三、中国石化销售股份有限公司北京石油分公司于本判决生效之日起十日内支付陈石磊、陈石碧违约金50000元；四、中国石化销售股份有限公司北京石油分公司于本判决生效之日起三十日内将北京市房山区大十三里加油站及其配套附属设施腾退返还陈石磊、陈石碧；五、驳回陈石磊、陈石碧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6108元，由陈石磊、陈石碧负担1656元，由中国石化销售股份有限公司北京石油分公司负担4452元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  陈 增二〇二〇年十二月二十一日法官助理  杨瑞强书 记 员  郑 怡