安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0311民初2217号 原告（反诉被告）:王娟,女,1988年2月20日出生,汉族,住安徽省蚌埠市怀远县。 原告（反诉被告）:赵传亮,男,1986年5月5日出生,汉族,住安徽省蚌埠市怀远县。 上列二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：宋在宏，蚌埠市淮滨法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:安徽中恒商业发展有限公司,住所地安徽省蚌埠市淮上区淮上大道3333号蚌埠义乌国际商贸D2栋26层1号,统一社会信用代码91340300594289971D。 法定代表人:杨维星,该公司总经理。 被告（反诉原告）:上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司,住所地安徽省蚌埠市淮上区中恒大厦2301室，统一社会保用代码91340311MA2TQPQ454。 负责人:李井刚,该公司总经理。 上列二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 上列二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 被告:上海红星美凯龙品牌管理有限公司,统一社会信用代码91310115685467518X,住所地上海市浦东新区绿科路90号。 法定代表人:车建芳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 原告(反诉被告)王娟、赵传亮与被告(反诉原告)安徽中恒商业发展有限公司（以下简称中恒公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司（以下简称红星美凯龙蚌埠公司），被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，被告中恒商业公司、红星美凯龙蚌埠公司提起反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2020年10月15日、11月9日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王娟、赵传亮共同委托诉讼代理人宋在宏，被告（反诉原告）中恒公司、美凯龙蚌埠分公司的共同委托诉讼代理人单瑞磊、王进杰，被告红星美凯龙公司委托诉讼代理人单瑞磊、王进杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王娟、赵传亮向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方2019年7月3日签定的红星美凯龙家居商场意向金协议;2.请求解除原、被告双方2019年10月10日签定的红星美凯龙家居商场订金协议;3.请求被告双倍返还2019年7月24日支付的订金158000元;4.请求法院依法判决被告返还原告支付的商户装修保证金1万元和其他押金576元，合计10576元;5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年7月3日原告与被告签订红星美凯龙家居商场意向金协议，原告拟承租被告中恒公司位于蚌埠中恒商场展位用于经营，被告中恒公司出租商场展位委托管理方红星美凯龙蚌埠公司提供管理、营销、推广、培训等商业服务，同时约定经一致同意原告在签订当日向红星美凯龙支付意向金3万元。原、被告达成意向协议后，被告要求原告交付3万元意向金，在交付意向金时被告多次向原告承诺以给予签订正式合同时，给原告多项优惠政策，被告花言巧语和众多口头承诺欺骗下，在2019年7月24日又要求原告交付49000元意向金，共计向被告交付了79000元意向金。原、被告双方在2019年10月10日又签订红星美凯龙家居商场定金协议，约定拟出租给原告展位位于D80120、D80101展位，拟出租面积为243.033平方米，拟租金单价为52.5元每平方米每月;各方协商一致确认，承租方应于本协议签订当日向红星美凯龙支付定金69000元;各方应于红星美凯龙书面通知七日内签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，租赁合同生效后，定金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余的则转为承租方应付的其它款项，同时约定因出租方被告原因或第三方原因等非承租方原因导致各方未能在第五条约定的时间达成正租赁合同的，红星美凯龙应当将已收取的定金返还承租方。定金协议签订时被告认可原告先交了79000元意向订金作为定金。定金协议签订时被告承诺在7日内签定正式租赁合同，但被告一拖再拖一直没有给签订正式合同。后原告多次找被告催促协商能够尽快签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，被告又承诺在交付商户装修保证金和其他押金时签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，但原告又按被告要求交付了商户装修保证金1万元和其他押金576元，但被告任没有给签定正式租赁合同，但被告采用欺骗方式要求被告要求进行店面装修后再行签定正式合同，原告为此投入大是量资金按被告要求进行设计和装修，被告任没有按承诺履行签订正式红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，后原告多次催促被告方任置之不理。另查:红星美凯龙蚌埠公司系红星美凯龙公司开办的分公司。综上、被告中恒公司作为出租方，作为大公司和本地区知名企业本应维护自己企业形象，但被告方即没有履行双方已签订的红星美凯龙家居商场意向金协议、红星美凯龙家居商场定金协议，更没有履行口头承诺和口头约定，竟然采用欺骗方式让原告一点一点进行交款和按被告要求与商场同步施工。现在原告发现，被告在签定红星美凯龙家居商场意向金协议、红星美凯龙家居商场定金协议、交付订金、商户装修保证金时，被告作为出租方根本不具备出租用展位的条件，更没有取得出租展位相关产权及验收合格手续，致使原告巨大投入无法进行经营，造成巨大损失，由于被告严重违约行为一直不与原告签订正式红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，现原告暂主张因被告违约产生的上述请求事项，请求法院予以支持，对于被告违约行为造成原告其他损失原告方另案处理。 中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司、红星美凯龙公司共同辩称:1.被答辩人在2019年10月已接收并装修案涉租赁展位，依法依理被答辩人自此都已实际控制并占用该场所，而案涉商场自2019年12月31日起也已开业，被答辩人也进行了促销宣传等营业活动，即便未签订正式租赁合同，被答辩人与中恒公司也已形成事实上的不定期租赁合同关系，从这方面看，定金协议的目的已得到实现，不存在解除定金协议的可能及必要。2.答辩人多次通知被答辩人签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，被答辩人一直以各种理由拒不签订，这才致使租赁合同至今无法签订，责任在被答辩人，其诉称是答辩人不签订租赁合同完全背离事实，实际上其他租户基本上都已签订租赁合同。3.按照《装修管理协议》第（一）条第14款的约定，被答辩人须递交所有竣工图，通过答辩人验收合格后，装修保证金方能无息返还，而被答辩人一直没有递交竣工图，装修保证金无需返还。4.被答辩人占用案涉租赁展位后，不支付租金及其他费用，答辩人通过多种方式通知被答辩人支付拖欠款项，但被答辩人一直不予理会，违背诚实信用原则，已严重违约，应当承担相应法律责任，答辩人依法有权单方解除与被答辩人之间的不定期租赁合同关系。综上，被答辩人的诉请，不符合事实及法律规定，应当予以驳回。 被告（反诉原告）中恒公司、上海红星美凯龙蚌埠公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉人中恒公司与被反诉人之间的不定期租赁合同关系，被反诉人立即腾退案涉展位并回复原状后交还反诉人中恒公司；2.判令被反诉人向反诉人红星美凯龙蚌埠公司支付租金27740元（自2019年12月31日暂计算至2020年9月10日租金为106740元扣除被反诉人已付的79000元为27740元，之后租金按照12760元/计算至租赁合同解除之日止）；3.判令被反诉人向反诉人红星美凯龙蚌埠公司支付电费3152.91元、空调费2479元（空调费6元/月/平方米，空调截至2020年9月10日开启51天）；4.判令反诉人以欠付的租金、电费、空调费为基数按照6%从反诉之日起至被反诉人付清上述费用之日止向被反诉人红星美凯龙蚌埠公司支付利息损失；5.判令被反诉人按照12760元/月的标准从租赁合同解除的次日至被反诉人交还展位之日止向被反诉人红星美凯龙蚌埠公司蚌埠分公司支付占有使用费；6.被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月3日，被反诉人赵传亮与反诉人安徽中恒商业发展有限公司（以下简称中恒公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司（以下简称美凯龙蚌埠公司）签订《红星美凯龙家居商场意见金协议》，约定被反诉人有意承租蚌埠中恒商场展位，拟承租面积暂定220平方米，被反诉人应于签订当日向美凯龙蚌埠公司支付意向金30000元。协议签订当日，被反诉人支付了3万元意向金，2019年7月24日，被反诉人又支付49000元，合计79000元。2019年4月27日，被反诉人签署业务洽淡单，拟承租红星美凯龙蚌埠中恒商场展位，计租面积位308㎡，单价为52.5元/㎡/月，而后经被反诉人申请，上述业务洽谈单作废，2019年10月10日，被反诉人作为承租方与作为出租方的中恒公司及作为管理方的美凯龙蚌埠公司签订《红星美凯龙家具商场定金协议》及新的业务洽淡单，约定被反诉人拟承租红星美凯龙蚌埠中恒商场D80120、D80101展位，承租面积249.033平方米，单价52.5元/㎡/月，用于经营“大自然木门”。而后被反诉人在接到美凯龙蚌埠公司通知后，接收了上述展位，并于2019年10月15日支付了装修押金10000元，于2019年10月20日签署《装修管理协议》、《装修施工管理和安全责任书》及《装修现场规范施工承诺书》，对涉案展位进行了装修。之后，红星美凯龙蚌埠中恒商场于2019年12月31日正式营业，被反诉人也开展经营，进行广告宣传。 因被反诉人已实际占有使用案涉展位，且展位所在商场已于2019年12月31日营业，在未签订书面租赁合同的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，反诉人中恒公司与被反诉人之间已经形成事实上的不定期租赁合同关系，故反诉人要求被反诉人就案涉展位自2019年12月31日起支付租金有充分事实及法律依据，且被反诉人也应当支付实际承租期间的电费及空调费。此外，反诉人美凯龙蚌埠公司分别就案涉展位欠租情况及被反诉人不按约签订书面租赁合同等事宜多次通知被反诉人，要求被反诉人支付租金及签订书面租赁合同，但被反诉人至今不予理会。为维护自身合法权益，反诉人特提起反诉，请贵院判如所请。 王娟、赵传亮共同辩称：1.红星美凯龙蚌埠反诉不具有反诉资格，其不是房屋所有权人；2.反诉人反诉的不定期租赁合同与本诉原告起诉的不是同一展位，本诉原告起诉的展位是Ｄ80120、Ｄ80101，后期按照被告要求施工的是Ｄ8022、××两个展位，面积仅仅是122平米左右，至今双方未协商签署任何形式的意向单、确认单；3.反诉原告诉请的3-5项租金没有法律依据，请法院驳回这三项诉请。 原告（反诉被告）在举证期限内向本院提供证据如下： 1.原告身份证，证明两原告基本信息，同是说明两原告为夫妻关系。 2.企业信用信息公示报告，证明被告中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司基本信息及红星美凯龙公司基本信息；红星美凯龙蚌埠公司是红星美凯龙公司的分公司。 3.2019年7月3日签定的“红星美凯龙家居商场意向金协议，证明2019年原告有意承租安徽中恒公司面积暂为220平方米展位，被告安徽中恒公司同意将意向金支付红星美凯龙。原告按约定已支付3万元意向金。 4.2019年10月10日签定的“红星美凯龙家居商场订金协议”，证明：（1）原告拟承租被告中恒公司Ｄ80120和Ｄ80101号展位，但被告中恒公司要求原告与被告同步装修展位是Ｄ8022和××展位，面积仅为137平方米左右，同时无法证实Ｄ8022和××中恒公司具有出租资质。（2）合同第五条约定“各方应于红美凯龙书面通七日内签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁合司”）,租赁合同生效后,定金自动转为该合同项下的质量保证金,如有剩余的则转为承租方应付的其它款项”，第七条因出租方原因或第三方原因等非承租方原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同的,红星美凯龙应当将已收取的定金返还承租。原告已在2019年10月15日向红星美凯龙蚌埠公司缴纳1万元押和其他押金576元，如按合同约定2019年10月15日收取押金开始7天内应通知原告签署“租赁合同”，而被告中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司一直没有任何人通知原告签署“租赁合同”，原告多次找被告中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司签署“租赁合同”和要求出示位展相关权属证书、直今被告中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司没有提供相关产权证，也拒不与原告签署租赁合同”，因被告违约行为导致，被告应承担违约责任。（3）原告按被告中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司要求及合同第十条约定对，按被告要求对展位进行同步装修，原告对××展位同步装修损失另案件主张。证实2019年10月10日签署的定金协议之前在2019年7月3日已支付3万元意向金，2019年7月24日支付49000元，共计支付定金79000元。 5.收据，证明2019年7月3日已支付3万元意向金，2019年7月24日支付49000元，共计支付定金79000元，由被告上海红星美凯龙蚌埠分公司收取并盖公章。 6.收据2张，证明在2019年10月15日向上海红星美凯龙蚌埠分公司缴纳1万元押和其他押金576元。 7.催告书、邮寄面单、查询单各一份，证明2020年7月15日原告出租方向被告安徽中恒商业发展有限公司通知双方2019年7月3日签定的“红星美凯龙家居商场意向金协议”和2019年10月10日签定的“红星美凯龙家居商场订金协议”，被告没有按合同约定通被告三解决并签署D80120和D80101号展位租赁合同，如未在三日内协议解决，被告在2020年7月16日收到后一直没有处理。原告通知行驶解除权，并通知被告解除合同。 8.报警记录和执行记录，证明按被告要求对展位进行同步装修，原告对Ｄ8022和××展位进行运输材料，被告进阻挠。说明原告没有对××展位进行使用。 9.现场照片，证明按原告使用的展位系××号，面积是137平米。 10.10份手机视频和照片14张，证明按被告要求对展位进行同步装修，同步装修的展位号为××号，展位大约为137平方米左右，该展位由于被告违约没有签订合同及相关手续被告违约行为，原告没有实际使用该展位。 中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司、红星美凯龙公司对原告（反诉被告）所举证据共同发表质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但是3万元的意向金已转入为原告79000元的款项内；对证据4真实性无异议，但是达不到原告证明目的，红星蚌埠发生及中恒公司交付给原告装修的展位就是协议约定的展位，面积为249.033平米，加公摊面积合计为379.13平米，且原告开始拟承租的面积就是308平米，原告需要交纳的款项系79000元，后因原告要求，对承租面积调低为249.033平米；对证据5真实性无异议，能证明原告主张的意向金协议中的30000元已转入定金协议中的79000元内，该意向金协议没有解除的必要；对证据6真实性无异议，但10000元的装修押金需要在原告装修完毕经被告验收合格后予以退还，另576元通过收据载明的名称能看出该笔款项是装修进厂就应当支付的工本费等费用，无退还的可能；对证据7真实性无异议，但是催告书的内容是原告单方的陈述，不符合事实。事实是红星蚌埠公司通过电话微信及当面通知的方式通知原告签订合同，原告拒不配合。根据定金协议的约定，正式的租赁合同签订由红星蚌埠公司负责交接，原告只向中恒公司邮寄催告书完全不合理，达不到其证明目的；对证据8真实性无异议，能证明涉案的展位原告实际使用，原被告形成了租赁关系；对证据9、10真实性无异议，达不到原告证明目的，该展位实际位置与原先双方约定的展位位置没有变动，面积没有缩减，也证明该展位被原告实际占有、控制。 被告（反诉原告）中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司在举证期限内向本院提供证据如下： 1.反诉人营业执照，证明反诉人诉讼主体资格； 2.《委托经营管理合同》，证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司经安徽中恒商业发展有限公司授权，享有收取租金的权利。 3.《红星美凯龙家居商场意向金协议》《意向金》《红星美凯龙家居商场定金协议》《业务洽谈单》，证明反诉人与被反诉人就其经营品牌（即大自然木门）所要承租的展位位置、面积、租金单价、定金金额等予以明确约定。 4.银行电子回单两份、收据两份、转让声明，证明被反诉人共计支付79000元。 5.《装修管理协议》、《装修施工管理和安全责任书》及《装修现场规范施工承诺书》，证明被反诉人在2020年10月20日已对承租的案涉展位进行装修。 6.《租金催缴函》、邮件签收证明，证明反诉人已向被反诉人发出书面通知要求其缴纳所欠租金及签订书面租赁合同并已经实际送达至被反诉人。 7.照片，证明案涉展位已装修，被反诉人已开展营业，并进行广告宣传、促销活动及被反诉人私自搬走展位内的一部分物品等事实。 8.抄表记录、电费系统欠费表、电费定价及收取标准公示，证明被反诉人承租案涉展位的用电情况及截至2020年9月7日已欠付电费3152.91元的事实。 9.关于空调开启能耗测算及费用收取告知书、空调开启确认表，证明空调费标准为6元/平方米/月，截至2020年9月10日，空调开启合计51天，空调费为2479元； 10.规划图，证明被反诉人承租的位置及面积情况，与意向协议的展位位置一致（D80120和D80101号，虽然编号变动但是位置一致，面积也没有变化）。 11.原始展位证明图纸、最终展位号图纸，证明Ｄ80120和Ｄ80101号，虽然编号变动但是位置一致，面积也没有变化，就是现在的××； 12.王娟签字的面积确认单【被告（反诉原告）也不能确定是王娟本人所签，还是赵传亮所签】，证明原告（反诉被告）所使用的展位实测面积243.033平方米； 13.原告（反诉被告）提供的部分施工图纸，证明现使用的展位就是意向协议的展位。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举证据发表质证意见如下：反诉被告：对证据1无异议；对证据2，（1）被告提交的系复印件，应由法院审核原件。如果是被告安徽中恒公司与上海红星美凯龙公司的委托经营其权利义务主体任为出租方安徽中恒公司，其安徽中恒公司为委托人，上海红星美凯龙公司为无受委托人，合同中明确前期由红星美凯龙成都企业管理资询有发限公司处理，合同中被告安徽中恒公司并没有委托上海红星美凯龙蚌埠分公司，上海红星美凯龙蚌埠分公司行为为无权处理行为。（2）其委托经营合同载明二被告承诺在2019年12月31日前完成开业，其应当提供完整资料及产权证，其当庭没有提供，反诉原告存在缔约过失；对证据3三性均无异议，我方实际承租的就是××，与意向协议的Ｄ80120、Ｄ80101无关；对证据4无异议，我方支付了79000元的意向金；对证据5真实性无异议，达不到反诉原告证明目的，我方使用的展位与协议的展位不一致；对证据6真实性无异议，但是红星蚌埠公司催缴函中的展位Ｄ80120、Ｄ80101，面积是379.13平米，租金单价33.65元／平米，催缴函的内容与反诉状中的展位面积、单价是相互矛盾的；对证据7真实性无异议，但是我方没有在××展位实际经营；对证据8-9三性均有异议；对证据10，我方认为其提供的此份规划图是反诉原告自行制作，不是存档备案的规划图。其自行的标注的是××就对应的是Ｄ8090，该图中标注Ｄ8010展位实际是在大厅的南侧，与图纸不一致。现场勘验能看出我方实际使用的是门牌号为××展位，但是在法院现场勘验时反诉原告提交的图纸上的××展位与今日当庭提交的Ｄ8010展位的位置是一致的，这份图纸不是我方当初拟承租时的图纸，与法院现场勘验时提供的图纸标注的门牌号也不一致，我方实际使用的就是××展位，不涉及合同中的Ｄ80120、Ｄ80101展位；对证据11的三性均有异议，认为是打印件，且最终展位图的门牌号××，而原告（反诉被告）实际使用的是8023；对证据12的三性均有异议，认为不是王娟所签，愿意申请笔迹鉴定；对证据13的三性均有异议，认为是复印件，也不是原告（反诉被告）提供的。 经庭审举证、质证，本院对原告（反诉被告）所举证据认证如下：对证据1、2、3、5、6、8的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4、7、9、10的真实性予以确认，但是否能达到原告的证明目的，本院将结合其它证据予以综合评判。 对被告（反诉原告）所举证据认证如下：对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3、5、6、7、8、9、10的真实性予以确认，但是否能达到被告（反诉原告）的证明目的，本院将结合其它证据予以综合评判；对证据11、12，因本院已组织双方到现场对原告（反诉被告）实际装修、使用面积进行了测量和确认，双方也未签订正式的合同，故是否能达到被告（反诉原告）的证明目的，本院将结合其它证据予以综合评判；证据13的真实性予以确认，是否能达到被告（反诉原告）的证明目的，本院将结合其它证据予以综合评判。 本院经审理认定事实如下：王娟与赵传亮系夫妻关系，2019年7月3日，赵传亮与安徽中恒公司（出租方）、红星美凯龙蚌埠公司（管理方）签订红星美凯龙家居商场意向金协议，赵传亮拟承租安徽中恒公司商场展位，用于经营大自然木门，支付意向金30000元至红星美凯龙蚌埠公司账户。2019年7月24日，赵传亮将30000元意向金转至王娟名下，同日，赵传亮又向红星美凯龙蚌埠公司账户转款49000元，用途为：代王娟转红星美凯龙商场定金。2019年10月10日，王娟（承租方）与安徽中恒公司（出租方）、红星美凯龙蚌埠公司（管理方）签订红星美凯龙家居商场定金协议，其主要内容为：1、展位位于Ｄ80120、Ｄ80101，面积243.033平方米（以最终签订的展位租赁合同为准），租金为每平方米每月52.5元；2、用于经营大自然木门；3、定金69000元；4、各方应于红星美凯龙书面通知7日内签订租赁合同；5、承租方进场装修前，须将装修图纸送交红星美凯龙审核并通过后方可施工；6、并就其他违约条款进行了约定。庭审中，红星美凯龙蚌埠公司提交了两份业务洽谈单，第一份主要内容为：1、展位号Ｄ80121、Ｄ80101、Ｄ80106（后划掉）；2、承租面积308平方米，租金为每平方米每月52.5元；3、如未按期开业，将收回一个月优惠，该单被红星美凯龙蚌埠公司盖章作废。2019年10月16日，第二份业务洽谈单主要内容为：1、展位号Ｄ80120、Ｄ80101；2、承租面积243.033平方米，租金为每平方米每月52.5元；3、如未按期开业，将收回一个月优惠，并备注因展位变动，原协议作废。2019年10月15日，赵传亮向红星美凯龙蚌埠公司交装修保证金10000元，沾运费、工本费、出入证费576元。2019年10月20日，赵传亮及施工单位负责人与红星美凯龙蚌埠公司签订装修管理协议、装修施工管理和安全责任书、装修现场规范施工承诺书，要求提供符合红星美凯龙蚌埠公司要求的施工平面图、电气线路图等。后赵传亮聘用相关单位进入现场进行施工，施工的展位现标注为××.2019年12月31日，红星美凯龙家居商场开业。 另查明，红星美凯龙蚌埠公司提交的大自然木门原始平面尺寸图经计算面积为235.34平方米，2020年11月19日，经本院组织现场勘查，大自然木门实际装修面积为224.339平方米，因装修隔板、隔断等影响（装修设计图中也有体现），现场测量面积有误差，该展位中，有部分为不完全装修。 再查明，2020年5月13日，红星美凯龙蚌埠公司向王娟邮寄邮件。2020年7月15日，王娟、赵传亮向安徽中恒公司邮寄发函，其主要内容为：双方2019年7月3日签定的“红星美凯龙家居商场意向金协议”和2019年10月10日签定的“红星美凯龙家居商场订金协议”，安徽中恒公司没有按合同约定签署D80120和D80101号展位租赁合同，如在三日内不能协商一致，将解除协议，并要求对方承担相应责任。2020年7月16日，红星美凯龙蚌埠公司向赵传亮邮寄发函，其主要内容为：大自然木门品牌商户王娟，你方2019年7月24日，与安徽中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司签订的红星美凯龙家居商场订金协议，拟承租D80120和D80101号展位，你方已接收并进行了装修，并于2019年12月31日营业，但经通知，你方以各种理由未签订正式租赁合同，请7日内签订书面的租赁合同，逾期，按订金协议条款承担责任。但至起诉时，双方一直未签订正式的租赁合同。截止到2020年7月31日，王娟共用电2627度（用户名称显示为大自然木门），国家指导电价为0.625元/度，8月就再未产生用电。2020年9月6日，赵传亮到红星美凯龙家居商场撤回相关家居及装修材料时，与红星美凯龙蚌埠公司因尾款发生纠纷，赵传亮报案，淮上分局双墩派出所到现场处理。 再查明，案涉商场系安徽中恒公司开发建设，委托红星美凯龙公司作为经营管理主体对该商场进行经营管理，红星美凯龙公司在蚌埠成立红星美凯龙蚌埠公司（类型为有限责任公司分公司），用于实际的运营。 本院认为：赵传亮在与安徽中恒公司（出租方）、红星美凯龙蚌埠公司（管理方）签订红星美凯龙家居商场意向金协议并缴纳意向金30000元后，将该30000元转为王娟的意向金，其与安徽中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司签订的该意向金协议应视为双方协商已解除，故无诉讼必要。王娟向红星美凯龙蚌埠公司缴纳79000元商场定金后，与安徽中恒公司（出租方）、红星美凯龙蚌埠公司（管理方）签订的红星美凯龙家居商场定金协议是双方真实意思的表示，合法有效。本案争议焦点有如下几点：（1）.王娟、赵传亮装修的大自然木门展位与签订的红星美凯龙家居商场定金协议中约定的展位是否为同一展位？定金协议中展位位于Ｄ80120、Ｄ80101，通过现场勘查显示现场标注展位为××，虽红星美凯龙蚌埠公司称，该标注虽然不同，但系为管理需要进行的展位号重新设计，实际上为同一展位，但其提交的两份业务洽谈单也显示，因展位变动，原协议作废，故本院认定，实际装修展位与定金约定展位为非同一展位。（2）.王娟未与安徽中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司签订正式的租赁合同，是否适用定金法则？该案中，虽然双方未签订正式的租赁合同，王娟、赵传亮发函安徽中恒公司要求签订租赁合同，红星美凯龙蚌埠公司也邮寄通知王娟、赵传亮签订租赁合同。王娟在明知自己实际装修并经营的展位非其发函中所称的定金协议中的展位（该展位通过诉讼也可看出其实际已不需要），红星美凯龙蚌埠公司在明知其提供的展位与定金协议中约定的展位不一致情形下，仍互相发函，要求按定金协议中约定的展位签订租赁合同，双方的行为均有背诚实信用原则。虽然实际装修展位与定金协议约定的展位不一致，但王娟同意装修红星美凯龙蚌埠公司提供的现展位，红星美凯龙蚌埠公司也允许王娟进场装修并经营，双方应依照实际装修情况商谈签订正式的租赁合同，确不顾该事实，互相发函要求签订定金协议中约定的展位租赁合同，有违诚实信用，故定金协议中约定的违约事由应为未发生，本案不适用定金法则，对王娟、赵传亮要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持，但应将缴纳的79000元返还给王娟。（3）.因王娟已实际装修并使用安徽中恒公司、红星美凯龙蚌埠公司提供的展位，但未签订租赁合同，双方形成事实上的不定期租赁合同关系，王娟装修的展位面积多少？如何计算单价？虽然王娟、赵传亮不认可红星美凯龙蚌埠公司提供的称有其二人提供的装修图纸及平面图，但根据装修管理协议、装修施工管理和安全责任书、装修现场规范施工承诺书规定，施工平面图、电气线路图均有王娟、赵传亮提供并经红星美凯龙蚌埠公司审核，有证据证明王娟、赵传亮可以提供相反证据予以推翻美凯龙蚌埠公司提供的该证据，但未提供，且平面图计算面积虽与现场勘查面积有误差，但从装修图纸中可看出有一定空间的隔板、隔断，故应以红星美凯龙蚌埠公司提交的大自然木门原始平面尺寸图经计算面积为235.34平方米为准，计算大自然木门实际装修、使用面积；对每平方每月单价，应参照双方签订的定金协议中约定的单价计算，计52.5每平方米每月。（4）.红星美凯龙蚌埠公司主张的租金应计算至何时？主张的租赁合同解除次日起至交还展位至的占有使用费是否应该得到支持？因双方是不定期租赁合同，2020年9月6日，王娟、赵传亮准备将使用的展位内物品撤离，装修的主要材料拆除时，因租金尾款与红星美凯龙蚌埠公司发生纠纷，在2020年11月19日，本院组织现场勘查时，王娟、赵传亮已将使用的展位内物品全部撤离，装修的主要材料也已拆除，租赁的该展位也是一个相对开放空间，红星美凯龙蚌埠公司完全可以就该展位对外进行招商出租，双方也均同意解除不定期租赁合同，根据现场情况，如因诉讼周期原因，继续让承租人继续支付租金，一方面增加了承租人负担，另一方面出租人在具备重新出租未出租的情形下，系由于自身原因扩大了损失，本院酌情认定租赁费支付期间为2020年1月1日至2020年9月30日，扣除定金协议中的优惠1个月，还应支付租金8个月，租金总额为98842.8元，主张的占有使用费同理不予支持。王娟主张的返还装修保证金10000元，红星美凯龙蚌埠公司称装修未被验收合格，根据协议约定不应予以返还的抗辩，因该装修已于2019年12月31日前完毕，并允许进行了经营，故应视为验收合格，王娟主张的返还装修保证金10000元的条件成就，该诉讼请求予以支持。王娟主张的其他费用576元，经查，系沾运费、工本费、出入证费，不应予以返还。安徽中恒公司要求解除不定期租赁合同，王娟同意，并也已实际撤离现场并对装修部分进行了拆除，故该诉讼请求予以支持，因案涉展位在相对开放空间，双方虽未办理正式移交手续，王娟已已实际撤离现场并对装修部分进行了拆除，已在事实上将展位返还安徽中恒公司并恢复原状。红星美凯龙蚌埠公司主张的电费3152.91元，因王娟共用电2627度（用户名称显示为大自然木门），国家指导电价为0.625元／度，电费有红星美凯龙蚌埠公司代收代缴，电费应为1641.86元。红星美凯龙蚌埠公司主张的空调费2479元，因未提供已将承租人应分担的标准送达给王娟，其提供的空调开启记录显示，在王娟经营期间未开启其主张的天数，故不予支持。红星美凯龙蚌埠公司主张的欠付租金、电费的利息损失，因王娟已交79000元定金和10000元装修保证金，装修保证金也于2020年1月1日具备返还条件，公司也提供证据证明何时要求支付租金，故对利息损失不予支持。因租金、意向金、定金、装修保证金等均由红星美凯龙蚌埠公司收取，故应由其予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第二百三十二条的规定,判决如下: 一、解除原告(反诉被告)王娟、赵传亮与被告(反诉原告)安徽中恒商业发展有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司于2019年10月10日签订的红星美凯龙家居商场定金协议； 二、被告(反诉原告)上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)王娟、赵传亮协议定金79000元、装修保证金10000元，共计89000元； 三、解除原告（反诉被告）王娟、赵传亮与被告（反诉原告）安徽中恒商业发展有限公司就红星美凯龙家居商场××展位的不定期租赁合同； 四、原告(反诉被告)王娟、赵传亮于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司租金98842.8元、电费1641.86元，共计100484.66； 五、本判决主文第二项、第四项合并，原告(反诉被告)王娟、赵传亮还支付被告(反诉原告)上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司租金11484.66元，于本判决生效后十日内支付； 六、驳回原告(反诉被告)王娟的其他诉讼请求； 七、驳回原告(反诉被告)赵传亮的诉讼请求； 八、驳回被告(反诉原告)安徽中恒商业发展有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回被告(反诉原告)上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3672元，减半收取计1836元，反诉案件受理费644元，合计2480元，由原告(反诉被告)负担王娟1367元，被告(反诉原告)上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司负担1113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年十二月十日 书记员 黄平平 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。