福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5136号 上诉人（原审原告）：泉州德耀投资有限公司，住所地福建省泉州市泉港区涂岭镇工业小区驿峰路口，统一社会信用代码91350505569281089R。 法定代表人：郑少辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴家洪，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄桂烁，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建港盛再生资源科技有限公司，住所地福建省泉州市泉港区后龙镇田里综合市场503室，统一社会信用代码91350505399214114P。 法定代表人：黄庆贵，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：黄庆贵，男，1963年5月22日出生，汉族，住福建省惠安县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：林志军，泉港区南港法律服务所法律工作者。 上诉人泉州德耀投资有限公司（以下简称德耀公司）因与被上诉人福建港盛再生资源科技有限公司（以下简称港盛公司）、黄庆贵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德耀公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持德耀公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案合同第六条第一款第2项约定，合同期满时，承租方须交还房屋，经出租方验收厂房无设备损坏、缴清水电费、物业管理费、税费方算交接完毕。港盛公司、黄庆贵于2020年6月24日搬离房屋属实，但搬离房屋并非就是合同约定的房屋验收交接，港盛公司、黄庆贵还须缴清欠费且验收厂房无设备损坏。事实上，港盛公司、黄庆贵未与德耀公司验收交接，也未缴清税费，反而于搬离后恶意破坏，导致租赁场地至今无法使用，一审法院判决港盛公司、黄庆贵已完成交接错误。二、港盛公司、黄庆贵至今未与德耀公司验收交接房屋且其恶意破坏行为导致德耀公司无法出租使用房屋，应承担与德耀公司验收交接房屋或将房屋恢复原状之日止的场地费，一审法院仅判决港盛公司、黄庆贵支付至2020年6月24日止的场地占用费错误，严重损害了德耀公司的合法权益。三、一审法院仅按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支持逾期支付租金的违约金过低，该判决任意调整港盛公司、黄庆贵的违约成本，是对类似违约行为的纵容，不利于培养诚信社会。综上所述，一审法院部分判决有误，请求依法予以纠正改判。 港盛公司、黄庆贵辩称，请求依法维持原判。德耀公司陈述其破坏厂房不属实，门窗损坏属于自然损坏，双方在一审已共同确认交接清楚。疫情期间国家倡导租金减免，一审判决未减免租金，并判决支付德耀公司违约金不当。德耀公司未退还其保证金，其保留另行诉讼的权利。 德耀公司向一审法院起诉请求：一、判令港盛公司、黄庆贵立即结清水电费、物业管理费、税费等，并将经德耀公司验收的址在泉州市泉港区涂岭镇工业小区驿峰路口的德耀公司所有的厂房、宿舍、厨房及空地腾退交还德耀公司。二、港盛公司立即支付德耀公司截至2020年3月31日拖欠的租金6万元并支付自2019年10月10日起至实际付清之日止按每天600元计算的滞纳金。三、港盛公司支付德耀公司自2020年5月1日起至实际腾退交还之日止按每月26542元计算的场地占用费。四、黄庆贵对港盛公司的上述债务承担连带担保责任。五、港盛公司、黄庆贵承担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月31日，德耀公司与港盛公司签订《租赁合同》，合同约定，港盛公司向德耀公司租赁址于泉州市泉港区涂岭镇工业小区驿峰路口的厂房、宿舍、厨房及空地。租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止。年租金为318500元，政府收取的租赁税费由港盛公司负责缴纳，港盛公司应于每年的4月10日前支付上半年租金，于每年10月10日前支付下半年租金，逾期支付租金每天应付滞纳金为租金的1%。港盛公司应向德耀公司交纳保证金6万元，该保证金如无扣除于合同到期日十日内无息退还。黄庆贵对《租赁合同》项下的全部责任和义务提供连带责任担保，担保范围包含应支付的租金、各项约定负担的税费、违约金、保证金等，担保期间为港盛公司应履行合同项下责任和义务到期日之日起两年。港盛公司于2019年10月10日应支付德耀公司下半年的租金中尚欠租金6万元至今未支付。港盛公司在2020年3月31日租赁期限届满后继续占用原租赁场所。 另查明，德耀公司在庭审时确认港盛公司已结清租赁期间的水电费，案涉租赁场所不需要交纳物业管理费。德耀公司和港盛公司在庭审时确认尚有税费18611.60元未结清，港盛公司愿意按合同约定支付给德耀公司。港盛公司已支付给德耀公司2020年4月份的原租赁场所的占有使用费，2020年5月1日后的占有使用费尚未支付。港盛公司于2020年6月24日搬离租赁场所，并经德耀公司派员在场确认。 一审法院认为，德耀公司与港盛公司、黄庆贵签订的《租 赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。港盛公司应按合同约定支付租金及承担税费，德耀公司诉请港盛公司支付余欠租金60000元及税费18611.60元，予以支持。经查，港盛公司、黄庆贵曾发手机短信给德耀公司法定代表人郑少辉请求用保证金抵扣租金60000元，但郑少辉未予回复，因此应依法认定为港盛公司、黄庆贵抵扣租金的请求未能得到德耀公司的同意，港盛公司应依合同约定按期支付租金。港盛公司、黄庆贵关于先前已发手机短信给郑少辉请求用保证金抵扣租金，对方未回复，过后也未催讨，应视为同意抵扣的辩称意见于法无据，不予支持。德耀公司诉请港盛公司拖欠租金60000元，其应按每天600元支付滞纳金，港盛公司、黄庆贵关于该请求过高，应予调整的辩称意见于法有据，予以支持。德耀公司诉请的逾期支付租金的违约金明显过高，依法应予调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜，德耀公司诉请违约金中过高的部分，不予支持。港盛公司在租赁合同于2020年3月31日期满后继续使用原租赁场所并已支付2020年4月的占有使用费，后于2020年6月24日在德耀公司派员确认的情况下搬离，应视为双方已就租赁场所完成交接，港盛公司已完成腾退租赁场所的义务。德耀公司主张双方未完成交接，诉请港盛公司、黄庆贵腾退租赁场所，不予支持。港盛公司应支付尚欠的2020年5月1日起至2020年6月24日止的按原租金标准计算的占有使用费，即47993.15元。德耀公司诉请港盛公司、黄庆贵支付场地占有使用费，予以支持。港盛公司、黄庆贵关于受疫情影响，请求减免占有使用费的辩称意见于法无据，不予支持。黄庆贵作为港盛公司案涉租赁合同项下的全部责任和义务的连带责任保证人，应依法律规定和合同约定承担连带保证责任。德耀公司诉请黄庆贵承担连带保证责任，予以支持。黄庆贵在承担连带保证责任后，有权向港盛公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款规定，判决：一、福建港盛再生资源科技有限公司应于判决生效后十日内支付泉州德耀投资有限公司租金60000元、税费18611.60元及逾期支付租金的违约金(自2019年10月10日起至款项付清之日止，以所欠租金60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)；二、福建港盛再生资源科技有限公司应于判决生效后十日内支付泉州德耀投资有限公司租赁场所占有使用费47993.15元；三、黄庆贵对上述第一、二项中款项的清偿负连带保证责任；四、黄庆贵在承担保证责任后，有权向福建港盛再生资源科技有限公司追偿；五、驳回泉州德耀投资有限公司的其他诉讼请求。 二审中，港盛公司、黄庆贵提供2020年11月22日下午拍摄的视频一份，拟证明案涉租赁物的现状，现已出租给第三方。本院依法组织当事人进行证据交换及质证。经审查，港盛公司、黄庆贵提供的证据与本案的审理不具有关联性，本院不予确认。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，德耀公司与港盛公司、黄庆贵对港盛公司已于2020年6月24日搬离诉争厂房均无异议。至此，德耀公司取得诉争厂房的实际控制权，故应认定双方已于2020年6月24日完成交接。德耀公司主张需经其验收厂房无设备损坏、缴清水电费、物业管理费、税费方算验收完毕。根据双方签订的《租赁合同》第六条第一款第二项“合同期满时，乙方（即港盛公司）须在租约期满之日交还房屋，同时经甲方（即德耀公司）验收该厂房无设备损坏（除自然损坏外）、欠缴的水电费、物业管理费、税费等相关费用后十日内，无息退还乙方所交的保证金”的约定。该条款系对退还保证金的条件进行约定，并未约定需验收并缴清相关费用后才算交接，故本院对德耀公司的该项主张不予支持。一审法院根据港盛公司、黄庆贵的请求对违约金进行调整，调整后的标准，符合法律规定，不存在过低情形，予以维持。 综上所述，德耀公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2761.5元，由泉州德耀投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  洪颍雅 审判员  郑 励 二〇二〇年十二月一日 书记员  徐蓝蓉 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。