江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏09执复192号复议申请人（利害关系人）：刘江，男，1973年5月29日生，汉族，住所地盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王志成，江苏建大律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，组织机构代码：71624473-X，住所地南京市秦淮区。负责人：龚云兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞伟宁，江苏金路律师事务所律师。被执行人：盐城市鼎力经贸有限公司，组织机构代码：75393257-4，住所地盐城市。法定代表人：许湖，该公司董事长。被执行人：许湖，男，1966年4月4日生，汉族，住盐城市。被执行人：孙玉芹，女，1967年2月9日生，汉族，住盐城市。被执行人：孙联国，男，1971年10月11日生，汉族，住盐城市。被执行人：薛梅，女，1973年4月6日生，汉族，住盐城市。复议申请人刘江不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2020）苏0902执异131号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2014年10月27日，亭湖法院对中国银行股份有限公司盐城分行（以下简称中行盐城分行）诉被告盐城市鼎力经贸有限公司、许湖、孙玉芹、孙联国、薛梅金融借款合同纠纷一案作出（2014）亭商初字第0731号民事判决：一、被告盐城市鼎力经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司盐城分行贷款本金300万元，截止2014年7月19日的利息60455.38元、罚息334.39元，并承担自2014年7月20日起至判决生效确定履行义务之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的方式和标准计算）。二、被告盐城市鼎力经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城分行支付律师代理费71800元。三、被告许湖、孙玉芹、孙联国、薛梅对被告盐城市鼎力经贸有限公司上述一、二项债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告盐城市鼎力经贸有限公司追偿。四、被告盐城市鼎力经贸有限公司若不能按期履行上述债务，则原告中国银行股份有限公司盐城分行在抵押登记的担保债权范围内对被告孙联国、薛梅所有的位于盐城市区××紫薇广场××室房产及土地使用权拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。案件受理费31940元，减半收取15970元，财产保全申请费5000元，合计20970元，由被告盐城市鼎力经贸有限公司负担。2015年1月26日，中国银行股份有限公司盐城分行与中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司在江苏法制报刊登《中国银行股份有限公司江苏省分行与中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司债权转让暨债务催收联合公告》，将本案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司江苏分公司）。2014年8月11日，亭湖法院根据中行盐城分行的申请，作出（2014）亭商初字第0731号民事裁定：冻结被告盐城市鼎力经贸有限公司、许湖、孙玉芹、孙联国、薛梅在金融机构的存款350万元或查封其同等价值的财产。2014年8月12日，本院查封孙联国、薛梅位于盐城市区××紫薇广场××室的房产。根据信达公司江苏分公司申请，亭湖法院于2016年2月1日立案强制执行，案号为（2016）苏0902执380号。该案在执行过程中，该院于2016年3月4日作出（2016）苏0902执380-1号执行裁定：冻结、扣划被执行人盐城市鼎力经贸有限公司、许湖、孙玉芹、孙联国、薛梅在金融机构的存款或在其他单位的收入3153559.77元及利息，或查封、扣押其价值相等的财产。2016年3月25日，该院查封被执行人孙联国、薛梅位于盐城市区××紫薇广场××室的房产。2019年7月8日，该院继续查封被执行人孙联国、薛梅位于盐城市区××紫薇广场××室的房产。2019年11月6日，该院作出(2016)苏0902执380号执行裁定：拍卖被执行人孙联国、薛梅所有的位于盐城市区××紫薇广场××室的房地产。2020年1月5日，本案恢复继续执行，案号为（2020）苏0902执恢78号，2020年7月31日，该院作出（2020）苏0902执恢78号拍卖前腾房公告，载明：申请执行人信达公司江苏分公司与被执行人盐城市鼎力经贸有限公司、许湖、孙玉芹、孙联国、薛梅借款合同纠纷一案，因被执行人未能自觉履行还款义务，该院拟对被执行人孙玉芹、孙联国、薛梅名下的位于盐城市区××紫薇广场××室的房地产进行拍卖。该院现责令该房屋的居住人自公告后30日内自行腾空该房屋，以便拍卖。根据《民事诉讼法》第225条、227条之规定，凡与本案拍卖财产有关的利害关系人，以及认为不应拍卖的案外人，应自公告后15日内向该院书面提交权利证据、《执行异议书》。利害关系人刘江对上述腾房公告向该院提出异议，该院查明，位于盐城市区××紫薇广场××室的房产登记在孙联国、薛梅名下，2013年11月29日，抵押登记给中国建设银行股份有限公司盐城分行，2013年12月2日，抵押登记给中行盐城分行，2014年4月4日，抵押登记给宦红芹、刘江。案涉房产于2014年4月18日被盐城市中级人民法院以2014盐商诉保字第0003号首次查封。该院认为，异议人刘江依据2014年4月4日与孙联国、薛梅签订的房屋租赁合同向该院主张租赁权，但根据查明的事实，案涉房屋于2013年11月29日抵押登记给中国建设银行股份有限公司盐城分行，于2013年12月2日抵押登记给中行盐城分行，故刘江与孙联国、薛梅在案涉房屋被抵押之后签订房屋租赁协议，并不能对抗已登记的抵押权。故刘江对案涉房屋的租赁不能对抗本案执行。据此，于2020年9月21日作出（2020）苏0902执异131号执行裁定，驳回刘江的异议请求。刘江不服上述裁定，向本院申请复议称，2014年4月4日，案涉房屋已租赁给复议申请人，亭湖法院查封时间是2019年7月8日。根据买卖不破租赁的原理，人民法院对案涉房屋的拍卖不能影响到承租人刘江对案涉房屋所享有的承租权，也不能影响到承租人刘江对案涉房屋所享有的优先购买权。另刘江租赁并占有案涉房屋在亭湖法院查封之前，案涉房屋转移占有时间应当在租赁合同履行完毕时。请求撤销亭湖法院（2020）苏0902执异131号执行裁定；依法确认复议申请人在拍卖案涉房屋过程中，享有优先购买权，案涉房屋案涉房屋转移占有时间应当在租赁合同履行完毕时。信达公司江苏分公司称，案涉房屋在刘江租赁之前已抵押给中行盐城分行，该权利已转让给信达公司江苏分公司，其行使抵押权拍卖抵押资产，合理合法，刘江不享有带租拍卖的权利；刘江的优先购买权没有受到侵害，在拍卖过程中，刘江可以参加拍卖，在同等价格的情况下，其仍然享有优先权。综上，请求驳回刘江的复议申请。本院认为，本案的争议焦点，刘江对案涉房屋是否享有带租租拍卖的权利。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案涉房屋在刘江租赁前已抵押给中行盐城分行，该权利已转让给信达公司江苏分公司，刘江的租赁权不得对抗信达公司江苏分公司的抵押权，刘江对案涉房屋不享有带租拍卖的权利。亭湖法院在拍卖前公告要求案涉房屋的占有人腾房，不违反法律规定。故刘江关于亭湖法院对案涉房屋查封在其租赁该房屋并占有后，其享有带租拍卖权利的复议理由，依据不足，本院不予采信。亭湖法院尚未对案涉房屋进行拍卖，并不存在侵害其优先购买权的行为。刘江如对案涉房屋主张优先购买权，可向亭湖法院提出申请请求在拍卖案涉房屋时优先购买。综上，刘江的复议请求，不能成立，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回刘江的复议申请，维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902执异131号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 王 珩审判员 惠 玲审判员 李汉林二〇二〇年十二月二十四日书记员 徐煜航