福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初4889号 原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。 法定代表人：郭振辉，总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲、林舒婷，福建旭恒律师事务所律师。 被告：吴秋隆，男，1990年8月5日出生，汉族，住长汀县。 第三人：中国银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽街中段南侧中银大厦，统一社会信用代码913505008561054327。 代表人：黄学松，行长。 原告福建省聚龙养生发展有限公司(以下简称聚龙养生公司)与被告吴秋隆、第三人中国银行股份有限公司泉州分行（以下简称中国银行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼，被告、第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2017年2月21日就位于××镇××期××＃幢××层××号商品房签订的编号为201702210032《商品房买卖合同》及其附件；二、解除原告与被告、第三人于2017年3月10日签订的编号为2017年房借字ＺＦＣ2017076号《个人一手住房贷款合同》，由原告从被告已付购房款中代被告偿还《个人一手住房贷款合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；三、案涉《个人一手住房贷款合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续；四、被告立即向原告返还××镇××期××＃幢××层××号商品房；五、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款13812.89元；六、被告立即按购房合同总价款668319元的15%向原告支付违约金100247.85元；七、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费15000元。事实与理由：被告于2017年2月21日与原告签订编号为201702210032的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县××镇××村××期××＃幢××层××号商品房，建筑面积85.66平方米，购房总价款668319元。合同签订后，被告支付首付款104903元，余款530000元由被告及原告于2017年3月10日与第三人签订编号为2017年房借字ＺＦＣ2017076号《个人一手住房贷款合同》后，第三人依约将530000元直接划入原告账户。目前，原告仅收到被告支付的购房款634903元，余款33416元要财政补贴支付，但至今仍未到原告账户。原告已于2017年12月31日向被告交付上述房屋。因被告逾期偿还第三人贷款本息，原告于2020年6月23日代被告偿还了逾期贷款本息13812.89元。原告于2020年6月29日委托福建旭恒律师事务所向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款项并支付滞纳金，并与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但被告至今分文未付，也未采取任何措施，致使原告于2020年10月30日再次代被告向第三人偿还11042.11元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期间的具体约定》第三条第3款约定，“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息偿还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐”，请求支持原告诉讼请求。 被告吴秋隆未作答辩。 第三人中国银行泉州分行未作陈述。 在本院审理过程中，原告聚龙养生公司提供以下证据： 证据1即身份证、企业信息信用公示信息各1份，以此证明被告及第三人主体资格。 证据2即商品房预售许可证，以此证明案涉房屋于2016年4月21日取得编号为（惠住建）预售[2016]第7号商品房预售许可证。 证据3即《商品房买卖合同》（含附件）及惠安县商品房买卖合同登记备案申请表各1份，以此证明2017年2月21日被告与原告签订编号为201702210032的《商品房买卖合同》，该合同于2017年2月22日办理商品房买卖合同（网上签约）登记备案手续。 证据4即《个人一手住房贷款合同》1份，以此证明2017年3月10日，原告与被告及第三人签订编号为2017年房借字ZFC2017076号《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人贷款530000元用于支付剩余购房款，原告对被告上述贷款承担阶段性连带保证责任。 证据5即不动产登记证明1份，以此证明案涉商品房于2017年2月27日办理预购商品房预告登记、于2017年3月15日办理预购商品房抵押权预告登记。 证据6即房屋交接书、收楼通知书各1份，以此证明原告于2017年12月31日向被告交付案涉商品房。 证据7即福建增值税普通发票1份，以此证明合同签订后，被告支付原告购房款合计634903元，原告为被告开具相应的发票。 证据8即贷款还款回单及代偿债务证明各1份，以此证明原告于2019年6月23日代被告向第三人偿还13812.89元的按揭贷款本息。 证据9即律师函及快递单各1份，以此证明原告委托律师事务所于2019年6月29日向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内支付代偿款并支付滞纳金，并与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，但被告至今未采取任何措施。 证据10即委托代理诉讼协议书、厦门增值税普通发票各1份，以此证明原告因本案委托律师诉讼支付律师代理费15000元。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2017年2月21日，原、被告签订编号为201702210032《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县××镇××村××期××＃幢××层××号商品房，建筑面积85.66平方米，其中套内建筑面积63.64平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.02平方米，总价款668319元。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期间的具体约定》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款＋按揭贷款（1）买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款138319元，其余购房款共计530000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”，第三条约定：“1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”该合同于2017年2月22日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告支付首付款104903元。2017年3月10日，原告、第三人与被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款530000元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计360期，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。此后，第三人依约向被告发放按揭贷款530000元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。被告共计支付原告购房款634903元。案涉商品房于2017年2月27日办理商品房预告登记，于2017年3月15日办理抵押权预告登记。因被告未按约履行偿还贷款的义务，原告于2020年6月23日代偿按揭贷款本息13812.89元。2020年6月29日，原告委托福建旭恒律师事务所按合同约定的联系地址向被告发出律师函，要求被告在通知的期限内偿还代偿款13812.89元并支付滞纳金，并与原告负责人联系办理案涉分户产权登记及抵押登记手续，否则原告有权根据《商品房买卖合同》约定追究被告违约责任，该邮件于2020年6月30日由他人代收，但被告至今没有偿还原告代偿款。原告因本案诉讼委托代理人支付律师代理费15000元。案涉房屋于2017年12月31日办理交房手续，尚未装修入住。 综上事实，本院认为，原告与被告于2017年2月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告代偿按揭贷款本息合计13812.89元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期间的具体约定》，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿贷款本息，并承担解除合同增加的费用。截至起诉之日即2020年7月16日原告代偿的数额合计13812.89元，原告要求被告偿还13812.89元，予以支持。原告请求被告按购房合同约定的总价款668319元的15%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房合同约定的总价款的5%计算即33416元（取整）。原告请求被告支付为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费15000元，符合双方约定，予以采纳。原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告应代被告向第三人偿还尚欠的按揭贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。鉴于被告未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告吴秋隆于2017年2月21日签订的编号为201702210032的《商品房买卖合同》及其附件。 二、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告吴秋隆、第三人中国银行股份有限公司泉州分行于2017年3月10日签订的编号为2017年房借字ZFC2017076号《个人一手住房贷款合同》。 三、被告吴秋隆应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的贷款本息13812.89元。 四、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告吴秋隆已付购房款直接向第三人中国银行股份有限公司泉州分行偿还吴秋隆尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人国银行股份有限公司泉州分行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 五、被告吴秋隆应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县××镇××村××期××＃幢××层××号商品房返还给原告福建省聚龙养生发展有限公司。 六、被告吴秋隆应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金33416元。 七、被告吴秋隆应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司为解除合同而增加支出的律师代理费15000元。 八、被告吴秋隆应于本判决生效之日起十五日内，配合原告福建省聚龙养生发展有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销登记备案手续和预购商品房预告登记注销手续。 九、被告吴秋隆、第三人中国银行股份有限公司泉州分行应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后十日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 十、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11773.7元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担668.7元（多预交的11105元予以退还），由被告吴秋隆负担11105元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  贺竞男 人民陪审员  周惠南 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。