上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48458号原告(反诉被告)：上海参泉池浴场有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李伯强，总经理。委托诉讼代理人：方亮，上海紫本律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪欢，上海紫本律师事务所律师。被告(反诉原告)：贺伟邦，男，1985年6月6日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：戚建国，上海铸达律师事务所律师。委托诉讼代理人：左华军，上海铸达律师事务所律师。原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司(以下简称参泉公司)与被告(反诉原告)贺伟邦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)参泉公司的法定代表人李伯强及委托诉讼代理人方亮，被告(反诉原告)贺伟邦及其委托诉讼代理人戚建国、左华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告参泉公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告在2012年11月16日签订的位于上海市浦东新区沪南路XXX号的房屋租赁合同；2.被告剔除其在上海市浦东新区沪南路XXX号的房屋所设立的工商登记；3.被告按年租金人民币(币种下同)1,315,000元的标准支付自2020年3月1日起暂计至2020年5月31日的房屋租金(扣除被告在2020年3月25日支付的10万元)；4.被告向原告支付解约违约金131,500元；5.被告向原告支付2020年5月的电费3,570.14元；7.被告向原告支付76间空调和电视的折旧费152,000元。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2012年11月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己通过拍卖取得的位于上海市浦东新区沪南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期10年，自2012年11月16日至2022年11月15日，免租期3个月，2013年3月1日至2016年2月29日年租金1,128,000元，每三年递增8%，先付后用，每6个月一付；合同另约定了违约责任等。合同签订后，原告按约交付房屋，被告也按约支付了相应的租金并对房屋进行了装修用于开设连锁快捷酒店。然在合同履行过程中，被告拖延支付租金。截止2020年2月1日，被告仍未支付2020年3月1日至同年8月31日的租金657,500元，在原告的不断催讨下，原告考虑到了疫情关系，同意免除被告一个月的租金，但要求被告立刻一次性将剩余应付的租金支付完毕，但被告仅在2020年3月25日支付10万元租金。2020年5月8日，原告委托律师向被告发函要求被告支付租金，被告收函后亦委托律师回函表示不再支付租金。2020年5月31日，被告返还了房屋。原告认为，被告拖欠租金超过一个月，原告有权解除合同，为维护原告合法权益，故诉如所请。被告贺伟邦辩称：不同意原告的诉讼请求。一、系争房屋涉及到拆迁，根据房屋租赁合同第9.1.1条约定，租赁合同早已于2016年12月29日终止。二、由于系争房屋附近有原告的他处房屋，该房屋使用了被告的水电，费用由被告一并支付，故双方在合同履行过程中，实际变更了租金标准为10万元/月。原、被告双方协商一致，免除被告2020年3月的租金，被告于2020年3月25日支付了2020年4月的租金；且因为系争房屋面临拆迁，实际于2020年4月1日就无法正常经营，故被告不存在拖欠租金的行为。同理，原告要求被告支付违约金并无合同依据。三、2020年5月31日，双方对水电费进行了结算，现原告主张的电费系原告自行使用的，与被告无涉。四、系争房屋内所有的电视、空调系被告所购。2020年5月26日至同月31日，原告股东表示，属于被告的东西由被告处置。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告贺伟邦向本院提出反诉请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2016年12月29日终止；2.反诉被告退还保证金20万元；3.反诉被告返还反诉原告2017年10月至2019年7月之间的部分租金30万元以及2019年8月至2020年3月之间的租金30万元；4.反诉被告返还反诉原告2020年4月的租金10万元；5.反诉被告按照合同约定，将属于反诉原告的房屋拆迁补偿利益分配给反诉原告；6.本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告撤回了第5项诉讼请求。事实和理由：2012年11月16日，反诉原被告签订租赁房屋租赁合同，合同第8.3条约定，合同履行期限内，如在2017年11月前遇到拆迁或市政规划，按出租场所内产权权属及装潢处置，规划室内装潢补偿全部归反诉原告所有。2016年，系争房屋被划入政府的北蔡镇老集镇、同福村城中村改造地块项目，2017年10月相关补偿方案也正式在系争房屋所在小区张贴，据此，导致系争房屋经营大受影响。由于反诉被告决意要做钉子户，导致系争房屋成为一座孤岛，周边环境显著恶化，反诉原告的酒店经营进一步受到影响。2019年7月，拆迁组下令将户外广告全部拆除，对于反诉原告的酒店经营更是雪上加霜。2020年4月1日，系争房屋周边的建筑开始拆除，机器轰鸣、尘土飞扬，无法继续正常经营。可见，自2016年以来，反诉被告提供的房屋完全没有充分满足反诉原告的租赁目的，反诉被告应按约返还反诉原告部分租金。为维护反诉原告合法权益，故诉如所请。反诉被告参泉公司辩称：由于反诉原告的违约行为，导致合同无法履行，故双方之间的房屋租赁合同应于2020年5月31日终止。同理，不同意退还保证金。反诉原告截止2020年5月一直正常经营，不存在减免租金的法定或约定事由，故不同意退还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号系争房屋权利人为上海市浦东新区北蔡装卸储运公司，幢号1至6建筑面积分别为710平方米、4平方米、876平方米、116平方米、36平方米、347平方米。2012年4月13日，原告参泉公司作为乙方与案外人甲方上海浦发东启资产经营管理有限公司签订《权益转让协议书》一份，由参泉公司通过竞买最终成为买受人。2012年11月16日，甲方参泉公司与乙方贺伟邦签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，建筑面积为1742平方米，租期10年，自2012年11月16日至2022年11月15日止，(因乙方要求该房屋重新装修，在2013年3月1日前免房租)。租金前三年为1,128,000元，后为三年一递增，第一次递增时间为2016年3月1日，递增为8%，合计1,218,000元；第二次递增时间为2019年3月1日，递增为8%，合计1,315,000元；第三次递增时间为2022年3月1日，递增为8%，合计1,420,000元；租金按每六个月为结算周期，先付后用，除首期租金外，乙方应在每个租金结算周期起始日前的30天向甲方支付当期租金(即每年的2月1日、8月1日)，逾期支付的，除补交租金外，乙方还应当向甲方支付逾期违约金，违约金按逾期支付金额的20%计算；乙方在本合同订立时，即向甲方支付周期租金564,000元。乙方应向甲方支付保证金20万元，租赁关系终止时，甲方收取的合同保证金除用以支付合同约定应由乙方负担的费用或者抵充经双方确认由乙方负担的费用以外，剩余部分甲方无息归还乙方。租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等有关费用均由乙方承担。第七条房屋返还时状态及物业管理约定，7-3乙方返还系争房屋(包括电梯、空调、电视、热水等设备)应当符合正常使用状态。返还时，甲方进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。第八条装修条款约定，8-3本合同履行期限内如在2017年11月前遇到拆迁或市政规划，按出租场所内按产权权属及装潢处置，规划室内装潢补偿全部归乙方所有；如在2017年12月至2019年11月遇到政府或市政规划，按出租场所内按产权权属及装潢处置，规划室内装潢补偿按70%归乙方所有；如在2019年12月到合同履行期限内遇到拆迁或市政规划，出租场所内按产权权属及装潢处置，规划室内装潢补偿按50%归乙方所有。第九条解除本合同的条件约定，9-1双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该出租场所占用范围内的土地使用权依法提前收回的，或遇开发动迁，市政规划……9-2双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……(四)乙方拖欠甲方租金超过1个月的。第十条违约责任约定，10-5非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足以抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿。甲方可以从合同保证金中抵扣乙方应付赔偿金，合同保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。签订合同后，参泉公司按约交付系争房屋，贺伟邦支付了保证金20万元。参泉公司主张，贺伟邦付清了截止2020年2月29日前的租金，以及于2020年3月25日支付了10万元租金；如果合同继续履行，则免除贺伟邦2020年3月的租金。贺伟邦则抗辩，其已付清了截止2020年4月30日前的租金，由于疫情，双方已协商一致免除了2020年3月的租金，4月的租金已调整为10万元，已付清。2013年5月31日，贺伟邦在系争上海市浦东新区沪南路XXX号1-3幢房屋内设立上海雨季酒店经营管理有限公司。2016年12月29日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心向上海市浦东新区北蔡镇人民政府发布《关于北蔡镇老集镇“城中村”改造地块(非居住部分)项目协议置换预备案材料收件单》，你单位于2016年12月26日提交的北蔡镇老集镇“城中村”改造地块(非居住部分)项目协议置换预备案材料收悉……请征收一所按规定，做好协议动迁相关事务(信息)的公开……另外，双方确认，征收事务所对系争房屋已经估价，并作出估价报告初稿。2020年5月8日，参泉公司委托律师向贺伟邦发送律师函，要求贺伟邦收函后三个工作日内支付拖欠租金447,917元。2020年5月13日，贺伟邦委托律师向参泉公司发送律师函，主要内容为，2016年系争房屋被纳入政府北蔡镇老集镇、同福村城中村改造地块项目，2017年也正式张贴拆迁公告，酒店经营大受影响……2020年4月1日，酒店已完全无法再正常经营。参泉公司提供的房屋已无法满足贺伟邦的合同目的，特声明：1.参泉公司应返还2017年10月至2018年12月期间的部分租金30万元；2.返还2019年1月至同年7月期间的部分租金28万元；3.返还2019年8月至2020年3月期间的部分租金378,750元；返还2020年4月的租金10万元；5.遵循诚信原则，协助委托人尽快取得系争房屋相关拆迁补偿利息。以上金额请在收函后5个工作日内支付。为此，贺伟邦提供照片一组、视频一组，以证明，因为动迁工作需要，在2019年7月，拆迁工作组将酒店广告牌全部拆除，2020年4月，镇政府在通往酒店的路上设置路障，禁止人员往来。对此，参泉公司质证称，无法确认广告牌是否由拆迁工作组拆除；镇政府设置路障是因为疫情原因。之后，双方经协商于2020年5月31日自行交接了系争房屋；对租金及押金的处理虽进行协商，但未达成一致意见。审理中，双方对租金标准产生争议。参泉公司主张，租金标准应按合同约定，其中2020年租金标准为1,315,000元/年，因其部分民房使用的电费计入贺伟邦的电费账户，故双方协商一致在每半年租金657500元中扣除零头抵作电费；贺伟邦则抗辩，由于参泉公司使用的房屋电费也计入到贺伟邦名下，由贺伟邦支付，故双方调整租金为10万元/月，但2019年9月1日支付的半年租金为65万元。参泉公司另提供2020年6月的电费账单，载明2020年5月的电费为3,570.14元，证明该电费应由贺伟邦支付。贺伟邦质证称，系争房屋旁边有参泉公司的房屋，水电费系贺伟邦一并结清的，参泉公司并未将双方产生的电费进行详细说明。本院认为，参泉公司与贺伟邦签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》约定，“在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该出租场所占用范围内的土地使用权依法提前收回的，或遇开发动迁，市政规划……”，根据已查明的事实，本案系争房屋已于2016年12月被纳入“城中村”改造地块，但无征收公告，且双方在此之后仍继续按约履行合同，故贺伟邦主张合同已于2016年12月29日终止，与事实不符，本院不予采纳。现参泉公司以贺伟邦逾期支付租金为由要求解除房屋租赁合同，本院考虑到参泉公司出租的房屋适租性、双方协商因疫情影响减免租金的情况、以及双方于2020年5月31日自行交接房屋的事实，确认双方之间的租赁合同于2020年5月31日合意解除。同理，参泉公司要求贺伟邦支付解约违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。合同解除后，双方应结清各项费用。双方一致确认于2020年5月31日对系争房屋进行交接，故贺伟邦应支付截至该日的租金，但因为动迁工作对周边生活环境的影响，本院结合本案案情酌情予以减免。关于租金标准，贺伟邦抗辩双方已调整为10万元/月，遭参泉公司否认，贺伟邦亦未提供充分证据予以证明，而参泉公司主张系在每半年租金中扣除零头作为电费，结合贺伟邦在2019年9月支付半年租金为65万元的事实，本院确认双方已协商一致调整租金为每半年65万元，余款(零头)抵作了参泉公司的应付电费。其次，关于双方争议的2020年3月租金是否予以免除，双方曾协商一致免除了该月租金，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”贺伟邦承租系争房屋用于酒店经营，该业态受疫情影响，经营收入确实会产生减损，故贺伟邦要求免除2020年3月的租金，于法不悖，本院予以照准。综上，贺伟邦应支付参泉公司2020年4月、5月租金8万元(已扣除贺伟邦于2020年3月25日支付的10万元)。贺伟邦主张因系争房屋被纳入动拆迁范围导致酒店经营受损，据此要求返还部分已付租金，但未能提供充分证据证明损失事实，本院难以采信。参泉公司依据2020年5月的电费账单要求贺伟邦支付系争房屋2020年5月的全部电费，符合双方约定，本院依法予以支持。参泉公司要求被告支付76间空调和电视的折旧费152,000元，合同约定，“乙方返还系争房屋(包括电梯、空调、电视、热水等设备)应当符合正常使用状态”，双方交接房屋时参泉公司未提出异议，且系争空调与电视机系贺伟邦所购，故对参泉公司该项诉请，本院实难支持。鉴于双方之间的租赁合同解除，双方之间各项费用已处理完毕，故参泉公司已收取的租赁保证金应予返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司与被告(反诉原告)贺伟邦之间的房屋租赁合同于2020年5月31日解除；二、被告(反诉原告)贺伟邦应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司租金8万元；三、被告(反诉原告)贺伟邦应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司电费3,570.14元；四、原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)贺伟邦租赁保证金20万元；五、驳回原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)贺伟邦其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,958.20元，减半收取计4,979.10元，反诉案件受理费6,400元(已减半收取)，合计11,379.10元，由原告(反诉被告)上海参泉池浴场有限公司、被告(反诉原告)贺伟邦各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十二月二日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。