葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初737号原告：谭志鸿，男，1975年1月2日出生，土家族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。原告：许发美，女，1977年12月14日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：温鹏飞，湖北百思特（点军）律师事务所律师。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路5号。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。原告谭志鸿、许发美与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）鄂05民辖50号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年6月3日立案后，依法由审判员李祖旺、谢鸣及人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭志鸿、许发美共同委托的诉讼代理人温鹏飞，被告宇星置业的委托诉讼代理人黄晓虎、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭志鸿、许发美向本院提起诉讼请求：1.确认谭志鸿、许发美与宇星置业于2014年10月23日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效。2.判令宇星置业立即向谭志鸿、许发美交付位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××号的房屋，并为该房屋申请办理不动产权属登记。3.判令宇星置业自2015年12月31日起至实际交付房屋之日止，以谭志鸿、许发美所交购房款494079元为基数，按照每日万分之二的标准向谭志鸿、许发美支付逾期交房违约金（计算至2018年12月31日为108400.93元）。4.判令宇星置业向谭志鸿、许发美支付逾期办理房屋产权登记的违约金494.08元。5.判令本案的诉讼费用由宇星置业承担。事实与理由：2014年10月23日，谭志鸿、许发美与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宇星置业将位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××号的商品房出售给谭志鸿、许发美，房款总价为494079元，于2015年12月30日前交房，并约定逾期交付房屋及逾期办理房屋产权登记的违约责任。现谭志鸿、许发美已依约支付全部购房款494079元，但宇星置业至今尚未交付房屋。谭志鸿、许发美为维护自身合法权益，特诉至法院。宇星置业辩称，1.案涉售房行为系在宜昌市点军区人民政府的主导下达成的协议，宜昌市点军区人民政府应作为案件第三人参加诉讼。2.宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，故因宜昌市点军区人民政府违法锁定团购房价格所签订的950套团购房买卖合同中关于房价的约定属无效条款，请求驳回谭志鸿、许发美的诉讼请求。3.本案的商品房买卖合同系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同，请求法院驳回谭志鸿、许发美的诉讼请求。4.案涉商品房的实际适格购买人应为案外人王乐平，谭志鸿、许发美并非适格的房屋买受人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，协调处理辖区内干部职工向宇星置业团购位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”小区商品房事宜，团购房共950套，团购价3500元/㎡左右。谭志鸿与许发美系夫妻关系。谭志鸿、许发美从案外人王乐平处受让团购房的购房资格后，2014年10月23日，谭志鸿、许发美（买受人）与宇星置业（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定谭志鸿、许发美向宇星置业购买宇星置业开发的位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为3630元/㎡，总金额为494079元整；出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，谭志鸿向宇星置业出具《承诺书》一份，载明“现协议价3630元/平方米，可能该价格低于宜昌市城区房屋建设成本价和我公司实际成本。如由于该因素造成税务清算时确定价格超出此价格需要补交价款及税款，由我承担其费用，并补交给湖北宇星置业发展有限公司”。2014年11月12日，宇星置业向谭志鸿、许发美开具预收购房款304079元的《销售不动产统一网络发票》一张，剩余房款190000元谭志鸿于2014年12月9日以住房公积金贷款方式向宇星置业支付。庭审中，宇星置业当庭认可，位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××号商品房已具备交付条件，但宇星置业尚未向谭志鸿、许发美交付案涉房屋及申请办理不动产权属登记。谭志鸿、许发美所购房屋系950套团购房中的一套。另查明，宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，判决确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，并责令宜昌市点军区人民政府于判决生效后30日内，对该违法行为采取补救措施，同时，驳回了宇星置业的其他诉讼请求。本院认为，谭志鸿、许发美与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。虽然谭志鸿、许发美系从案外人王乐平处获得购房资格，但之后宇星置业与谭志鸿、许发美签订了《宜昌市商品房买卖合同》，且谭志鸿向宇星置业出具《承诺书》一份，可以认定宇星置业对其将案涉房屋出售给谭志鸿、许发美的事实予以认可，宇星置业抗辩谭志鸿、许发美不是适格的房屋购买人，不能作为其不交付房屋的合法理由。虽然宜昌市点军区人民政府成立的宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星置业申请通知宜昌市点军区人民政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。现谭志鸿、许发美已按约定支付了全部的购房款，宇星置业应及时按约定时间交付房屋，并为该房屋申请办理产权登记。现该房屋已具备交付条件，但宇星置业延迟交付及办证，构成违约，应按约定交付房屋并承担违约责任，即自约定的房屋交付期满第二日起至实际交付之日止，以谭志鸿、许发美已付房屋价款为基数按日万分之二的标准向谭志鸿、许发美支付逾期交房违约金，并按谭志鸿、许发美已付房屋价款的0.1%向谭志鸿、许发美支付逾期办理房屋产权登记的违约金。对于宇星置业辩称本案结果应以其诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案的判决结果为依据，应确认其与谭志鸿、许发美签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定无效的观点，本院认为，虽然宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为已被确认为违法，但本案当事人之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方自主达成的民事合同，与宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位系不同的法律关系，故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。对于宇星置业辩称《宜昌市商品房买卖合同》系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同的观点，本院认为，以合法形式掩盖非法目的，其本质是合同双方以形式合法的合同掩盖实质非法的合同。但在本案中双方签订《宜昌市商品房买卖合同》的目的即商品房买卖，并不存在双方掩饰的非法的合同。故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：一、谭志鸿、许发美与湖北宇星置业发展有限公司于2014年10月23日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向谭志鸿、许发美交付位于宜昌市点军区五龙一路“江南星城”小区4号楼1单元26层编号为012602号商品房一套，并为谭志鸿、许发美申请办理该房屋的不动产权属登记；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以谭志鸿、许发美已付购房款494079元为基数，自2015年12月31日起至实际交付房屋之日止按照日万分之二的标准向谭志鸿、许发美支付逾期交房违约金；四、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向谭志鸿、许发美支付逾期办理房屋产权登记的违约金494.08元。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9830元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李祖旺审 判 员  谢 鸣人民陪审员  杜 昕二〇二〇年十二月十四日法官助理王力书记员郑毓琪