北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34468号原告：北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院1号楼B1。负责人：黄秀梅，董事长。委托诉讼代理人：冯云，男，北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司职工。被告：北京北广电子集团有限责任公司，住所地北京市西城区黄寺大街23号。法定代表人：沈荣辉，董事长。委托诉讼代理人：王怡凡，男，北京北广电子集团有限责任公司职工。委托诉讼代理人：赵迎新，女，北京北广电子集团有限责任公司职工。原告北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司（以下简称亿恒德源西城分公司）与被告北京北广电子集团有限责任公司（以下简称北广电子公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿恒德源西城分公司的委托诉讼代理人冯云，被告北广电子公司的委托诉讼代理人王怡凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿恒德源西城分公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即支付2012年9月1日至2019年1月31日173.2平方米差额面积的物业费266789.6元，违约金95607.69元。原告亿恒德源西城分公司当庭放弃了违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦五号楼甲5号房屋的产权单位，该房屋实际面积2281.98平方米（原告与被告签署的前期物业管理协议中确定的面积）。被告按照2108.74平方米的面积交纳了2012年9月1日至2019年1月31日的物业费，差额173.24平方米的物业费未交，原告多次以多种形式向被告催要，但其不予理睬，故起诉至法院。被告北广电子公司辩称，认可原告主张的房屋建筑面积差额，但不同意原告的诉讼请求，理由：1.原告针对物业费差额的诉讼请求无事实依据，应予驳回。本案原告曾就上述涉案房屋与答辩人进行诉讼并获得有效判决。根据北京市第二中级人民法院做出的（2019）京02民终11702号民事判决书，已经查明在发生纠纷时，双方均认可案涉房屋建筑面积为2108.74平方米，至答辩人义务履行完毕后双方均未提出异议，应视为原告对本案事实的自认。上述案件宣判后，答辩人与本案原告补签了《前期物业管理服务协议》，签订时间为2019年12月16日，本案原告提出的涉案房屋建筑面积2281.98平方米为自协议签订时双方协商认可的建筑面积。根据答辩人与本案原告签署的《补充协议》显示，答辩人与本案原告已就2012年9月1日至2019年1月31日的物业费进行了确定，且双方已进行对账结算，本案原告同样未就上述内容提出异议，应视为原告对于其他面积权利的放弃。本案原告已充分了解并认可涉案房屋的建筑面积与起诉面积存在差异，并已接受相关事实，并未提出物业费差额的异议，现如今本案原告违反了双方约定，其诉讼请求应当予以驳回。2.关于本案原告早知涉案房屋面积的问题。根据北京市第二中级人民法院做出的（2019）京02民终11702号民事判决书，本案原告长期作为涉案房屋所在园区的物业管理方，根据其与北京颐西房地产开发有限公司签订的《德胜置业大厦前期物业服务合同》，可知本案原告负责该处物业的商业楼（包括1号楼地下一层、一层、二层、三层；2号楼地下一层、一层、二层、三层；6号楼地下一层、一层、二层、三层；甲5号楼；5号楼西侧一层、二层、三层）的全部物业服务工作，结合本案原告与答辩人签署各项协议前均未提出异议，其对于涉案房屋面积理应视为确认。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北广电子公司为西城区黄寺大街26号院5号楼甲5号房屋的产权单位。2010年7月10日，亿恒德源西城分公司与北京颐西房地产开发有限公司（以下简称颐西地产）签订《德胜置业大厦前期物业服务合同》，约定坐落于西城区黄寺大街26号建筑面积为146187平方米的德胜置业大厦，由颐西地产委托亿恒德源西城分公司进行物业管理。同年7月11日，亿恒德源西城分公司与颐西地产签订《德胜置业大厦前期物业服务合同》附件，明确商业楼（包括涉案的甲5号楼）的物业管理费标准每月12元/平方米，公共设备设施运行维护费用每月8元/平方米。2016年4月，亿恒德源西城分公司与颐西地产签订《德胜置业大厦前期物业服务合同补充合同》，双方明确2010年7月10日签订的《德胜置业大厦前期物业服务合同》期限自动延续五年，即终止日期为2020年1月31日。2020年1月31日到期后，合同期限由2020年2月1日延续至成立业主委员会之日。2019年5月24日，北京亿恒德源物业管理有限公司曾向本院提起诉讼，要求北广电子公司支付2012年9月1日至2019年1月31日的物业费3247459.6元（亿恒德源公司起诉的建筑面积为2108.74平方米）。2019年7月23日，我院做出（2019）京0102民初21645号判决书，支持了亿恒德源公司的诉讼请求。北广电子公司不服提起上诉，2019年9月19日，北京第二中级人民法院做出（2019）京02民终11702号判决，维持了一审判决。2019年12月16日，亿恒德源西城分公司与北广电子公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定的涉案房产的建筑面积为2281.98平方米，物业费为每月每平方米20元。2020年1月2日，亿恒德源西城分公司向北广电子公司致函，主要内容为：1.贵司已支付我司（2012.9.1-2019.1.31）德胜置业大厦甲5号房屋物业费3247459.6元，交费面积按2108.74平方米计算；2.贵司于我司签订的德胜置业大厦甲5号前期物业管理协议实际面积是2281.98平方米，实际面积与以前交付面积相差173.24平方米。所以贵司应补缴我司（2012.9.1-2019.1.31)面积差物业费共计：173.24平方米×20元/平方米/月×77个月=266789.6元；3.2019.2.1-2019.9.30物业费是为2281.98平方米×20元/平方米/月×8个月=365116.8元。北广电子公司按照2281.98平方米的建筑面积交纳了2019年2月1日至2019年9月30日的物业费。2020年6月5日，北广电子公司（甲方）、亿恒德源西城分公司（乙方）、北广电子公司科技服务分公司（丙方）三方签订了《补充协议》，协议约定，鉴于甲乙双方于2019年12月16日签署了《前期物业管理服务协议》，楼宇位于北京市西城区黄寺大街26号院5号楼甲5号，租赁面积为2281.98平方米（建筑面积），由乙方向甲方提供物业服务。甲乙双方一致知晓，甲方正常开展经营活动，甲乙双方签订的《前期物业合同专用章管理服务协议》继续有效，缴费公司名称变更为：北京北广电子集团有限责任公司科技服务分公司（丙方）；为明确甲、乙、丙三方的权利义务，保障三方的合法权益，经友好协商，达成本协议具体内容：1.依据北京市西城区法院（南区）2019年7月23日、北京市第二中级人民法院2019年9月19日判决，按照起诉面积（2108.74平方米），丙方已向乙方支付2012年9月1日-2019年1月31日物业费用3247459.6元，乙方已按照丙方名称开具增值税专用发票。2.2019年02月01日至2019年09月30日按照甲乙方签订的前期物业管理协议应交：2281.98平方米×20元/平方米/月×8个月=365116.8元。3.自2019年10月1日起甲方房屋在出租期间由承租方向乙方支付物业费，在空租期间由丙方向乙方支付物业费，乙方应按照丙方或甲方房屋承租人的名称开具增值税专用发票。（如2019年10月1日后承租方、丙方未按时交纳五号楼甲5号房屋的物业服务费，乙方应向签订《前期物业管理服务协议》的甲方收取所欠区间足额的物业管理服务费）。北广电子公司在庭审中确认涉案房产的面积为2281.98平方米，亦认可亿恒德源西城分公司自2012年9月1日起为该房产提供物业服务，物业费标准为每月每平方米20元。涉案房屋至今未办理产权证，亿恒德源西城分公司陈述称2019年12月16日其与北广电子公司签订《前期物业管理服务协议》时才知道物业服务面积存在差额。上述事实，有前期物业服务合同、附件、补充协议、前期物业服务管理协议、判决书、函、补充协议以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，北广电子公司作为产权单位，亿恒德源西城分公司作为物业服务企业，双方之间存在合法有效的物业服务合同法律关系。双方在2019年12月16日签订《前期物业管理服务协议》之前虽然没有对物业服务面积进行过确认，但亿恒德源西城分公司实际上是按照房屋实际面积提供了共用部位、共用设施的维修、养护和管理等服务，北广电子公司也按照房屋实际面积享受了物业服务，根据公平及等价有偿原则，北广电子公司应当按照实际面积履行交费义务，故本院对亿恒德源西城分公司要求北广电子公司支付差额面积物业费的诉讼请求予以支持。另外，双方之前的诉讼、签订的《前期物业管理服务协议》以及《补充协议》中均未涉及差额部分的物业费，在亿恒德源西城分公司没有明确做出放弃主张权利意思表示的情况下，北广电子公司不能以亿恒德源西城分公司在诉讼以及签署前述各项协议中没有涉及或者没有就差额面积提出异议，就当然的认为亿恒德源西城分公司放弃了相应的权利。综上，亿恒德源西城分公司起诉要求北广电子公司支付物业费差额的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：本判决生效之日起7日内，被告北京北广电子集团有限责任公司支付原告北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司自2012年9月1日至2019年1月31日的物业费差额266789.6元。如果被告北京北广电子集团有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5302元，减半收取2651元，由被告北京北广电子集团有限责任公司负担（原告北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司已预交，被告北京北广电子集团有限责任公司于本判决生效之日起7日内给付原告北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵克南二〇二〇年十二月二十九日书记员  张宏钰