广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4014号原告：彭丽娟，女，1964年4月22日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：邓伟金，男，1963年5月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：古美霞，女，1972年10月20日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：广州业联地产中介有限公司，住所地广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街1座116、118商铺，统一社会信用代码9144011558760227XT。法定代表人：邱金。本院受理原告彭丽娟、邓伟金诉被告古美霞、广州业联地产中介有限公司（以下简称业联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告彭丽娟、邓伟金，被告古美霞、业联公司的法定代表人邱金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭丽娟、邓伟金向本院提出以下诉讼请求：一、古美霞、业联公司向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租10800元，2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费2170.84元，2019年5月10日至2020年4月30日期间的电费628.24元，赔偿家居遗失损失184000元（含床三套11000元、冷暖机一台2000元、麻将台1000元、吃饭桌一台1000元、凳子三张400元、损坏墙壁费3000元），并支付逾期利息（利息以31999.08元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从2020年5月1日开始计算至古美霞、业联公司清偿之日止）。二、本案诉讼费由古美霞和业联公司承担。事实与理由：2019年4月29日，彭丽娟、邓伟金与古美霞在业联公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，约定彭丽娟、邓伟金将南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园漾月轩漾月××街××号房屋（以下统称涉案房屋）出租给古美霞，租赁期限三年。古美霞承租后，自2019年12月开始欠付水电费和物业服务费，并自2020年1月16日开始欠付租金。经彭丽娟多次催收，古美霞仍拒不缴纳。2020年4月26日，彭丽娟与业联公司的中介人员前往涉案房屋处查看，发现涉案房屋已搬空，租赁合同上载明的床等家具都已丢失，中介人员当即三次拨打古美霞的电话，但始终未能拨通电话。古美霞的上述行为损害了彭丽娟、邓伟金的合法权益，其二人据此提起本案诉讼。同时，邓伟金在庭审中同意由彭丽娟一人向古美霞、业联公司主张权利。被告古美霞辩称：不同意彭丽娟、邓伟金的全部诉讼请求。理由如下：古美霞承租涉案房屋是作钢琴培训班使用，受新冠××疫情的影响，古美霞从2020年2月1日起已无法使用涉案房屋。鉴于上述情形，古美霞通过电话与彭丽娟、邓伟金协商能否免租。因其二人不同意免租，古美霞便表示只能退租，所交的7200元押金用以抵扣租金和其他费用。古美霞已缴纳2020年1月31日前的租金和2019年11月30日前的物业服务费及电费，并于2020年2月底搬离涉案房屋。因此，古美霞不同意再向彭丽娟、邓伟金交纳租金，但同意交纳2020年1月31日前的物业服务费及电费。古美霞没有遗失彭丽娟、邓伟金的家具。古美霞承租涉案房屋时，屋内只有合同上记载的一套沙发1套、三张床和床垫以及四台空调，没有其他物品存在。古美霞当时已表示需要摆放钢琴，故不需要床和沙发。因彭丽娟、邓伟金称没有地方可以搬走，古美霞找人将沙发作为二手家具进行回收，回收人员还向彭丽娟、邓伟金支付了300元。古美霞另找人搬走了床和床垫，搬运费200元由业联公司支付。古美霞承租期间，并没有破坏涉案房屋的墙面，相反还粉刷了墙面。被告业联公司辩称：不同意彭丽娟、邓伟金的全部诉讼请求，理由如下：一、业联公司系租赁合同的居间方，彭丽娟、邓伟金将业联公司列为本案被告没有依据。二、涉案房屋经业联公司居间成功出租给古美霞，并促成双方签订租赁合同以及办理房屋交接。业联公司尽职尽责、任劳任怨、不计付出，已完成作为中介方的全部义务。在古美霞搬离涉案房屋后，业联公司还应彭丽娟、邓伟金的要求就双方的租赁争议与古美霞联系。业联公司己尽到相应的通知义务，至于古美霞有无结清费用，与业联公司无关。三、出租房屋时，屋内的家私电器己在合同中注明。关于沙发、床和床垫的处理，古美霞的陈述与事实基本相符。沙发进行二手出售时所得款项由彭丽娟、邓伟金收取。房屋出租时有三张床和床垫，古美霞要求搬走，彭丽娟、邓伟金要求将大床搬至四楼摆放，但由于床太大，无法搬运，故双方协商拆除搬离，最后有无拆除搬离，业联公司不清楚。彭丽娟、邓伟金同意古美霞处理另外两张小床，双方在找人搬走床和床垫时就搬运费产生争议，最后由业联公司人员支付了200元搬运费。经审理查明：涉案房屋系彭丽娟名下物业，房屋登记建筑面积154.47平方米，规划用途为住宅。2019年4月29日，彭丽娟、邓伟金（出租方）与古美霞（承租方）在业联公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期三年，出租方从2019年5月10日将房屋交付承租方使用，至2022年5月9日收回。房屋每月租金为3600元，每月交一次，每月10号交纳，如承租方不能按时交纳租金，逾期一天扣罚1%，如此累推，若超过10天还不交纳租金，出租方有权收回房屋及有权清理该房屋内承租方的所有物品并没收承租方的押金。承租方如需改变房屋内结构，必须先征得出租方同意后，并得到房屋所在地有关管理部门许可方予施工，租赁期满，承租方不得擅自拆除或改变租期时的结构（除空调、家私外）；如有损坏应装修好后才能移交出租方（包括水管、电器、墙、门、窗、锁、洗手间等都完好畅通），并应办妥移交手续后才能移交给出租方验收认可；租赁期间，一切国家规定及有关部门规定的收费均由承租方负责（包括水、电，煤气费，租赁税费及管理费等）。在租赁中途，出租方违约不租，则赔偿双倍押金(含原押金在内）给承租方，若承租方违约不租，押金不退，并结清水电费、煤气费、电话费、上网费、管理费等双方同意协商则按协商来定。房屋租赁合同签订时，承租方应同时先付给出租方7200元作为押金，租期满时，在承租方缴清全部租赁期内应缴付的一切杂费后，由出租方将押金无息退回给承租方。租赁期间任何一方违反本合同而造成对方经济损失，违约方应赔偿由此造成的一切损失。合同备注屋内物品有:沙发一套、床连床垫三张、空调四台。合同还对各方的其他权利义务内容进行了约定。上述合同签订当日，古美霞交纳了7200元保证金。彭丽娟、邓伟金于同日将涉案房屋交付古美霞使用。古美霞陈述其承租涉案房屋用于开办钢琴培训班，但应物业公司的要求没有悬挂广告。彭丽娟、邓伟金表示古美霞仅告知屋内需要摆放一台钢琴，并未说明承租涉案房屋用于开办钢琴班。业联公司在庭审中表示，彭丽娟、邓伟金知晓涉案房屋系用于开办钢琴培训班。受新冠××疫情影响，古美霞于2020年1月29日通过微信向彭丽娟提出减免房租的申请，但彭丽娟表示不能减免。2020年2月15日，彭丽娟向古美霞追要房租，古美霞表示涉案房屋所在小区外人不能进入，学生无法上课。彭丽娟告知古美霞去办理临时通行证。2020年2月至2020年3月，彭丽娟在微信上催促古美霞缴纳对应月份的租金，但古美霞表示暂时没有钱缴纳。2020年4月5日，古美霞通过微信告知彭丽娟“我们不租了”，彭丽娟要求古美霞交清水电费、煤气费、管理费以及2020年2月至2020年4月的房租，并将三张床及床上用品放回原处，确保屋内物品完好无损，另外需在完成上述义务后通知彭丽娟进行房屋交接。2020年4月22日，彭丽娟再次通过微信催促古美霞完成上述事项，但古美霞未予以回复。2020年4月27日，彭丽娟、邓伟金与业联公司的工作人员前往涉案房屋处查看，发现涉案房屋已空置。古美霞主张其已在2020年2月底已搬离涉案房屋，并在搬离时通过微信语音通话告知彭丽娟、邓伟金，且将钥匙放置在涉案房屋门口。彭丽娟、邓伟金表示从未接到古美霞的搬离通知，也不知钥匙放置在何处。彭丽娟、邓伟金确认已于2020年5月1日收回涉案房屋。彭丽娟、邓伟金提供一组照片，证明签订合同时涉案房屋内还有桌子、凳子、麻将桌等物品，但该组照片未显示拍摄时间。古美霞对此不予确认。彭丽娟、邓伟金未提供证据证明古美霞在使用涉案房屋时损坏了墙壁。彭丽娟、邓伟金以及古美霞在庭审中确认，古美霞已缴纳2020年1月31日前的租金，以及2019年11月30日前的物业服务费和水电费。根据供电部门开具的电费发票，涉案房屋于2019年12月产生电费和违约金共21.48元，于2020年1月产生电费和违约金共12.19元，于2020年3月产生电费和违约金共12.19元，于2020年4月产生电费12.96元。上述期间电费合计58.82元。彭丽娟、邓伟金未举证证明涉案房屋于2020年2月期间产生的电费金额。2020年5月20日，广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司向彭丽娟出具《收据》，载明收到涉案房屋2019年12月至2020年4月的物业费和水费2170.84元。根据古美霞提交的缴费明细，上述费用包含涉案房屋于2019年12月1日至2020年4月30日期间产生的物业服务费（含违约金）、水费和污水费。本院认为：彭丽娟、邓伟金以及古美霞签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。邓伟金同意由彭丽娟一人向古美霞、业联公司主张权利，并无不妥，本院予以照准。古美霞在合同履行过程中提前退租，彭丽娟、邓伟金已实际收回涉案房屋，彭丽娟、邓伟金与古美霞之间的房屋租赁合同关系已实际解除。关于古美霞是否应当继续支付2020年1月31日以后的租金。本院认为，古美霞未提供证据证明其已于2020年2月底搬离涉案房屋，也没有证明显示其在当月已交还房屋钥匙或办理交接手续，故其应当继续支付2020年2月起的租金。根据彭丽娟与古美霞的微信对话记录，古美霞在2020年4月5日才告知彭丽娟不再承租涉案房屋，但此后未就搬离、交还房屋等事项履行通知义务，也没有与彭丽娟、邓伟金办理房屋交接手续。根据业联公司的陈述，可以确认彭丽娟、邓伟金于2020年4月27日才知晓古美霞搬离涉案房屋的事实，故其二人要求租金计付至2020年4月30日止，合理有据，本院予以支持。据此，古美霞需向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金10800元。根据《房屋租赁合同》的约定，在古美霞违约不承租涉案房屋时，彭丽娟、邓伟金有权没收押金。现古美霞逾期支付租金，并提前退租，构成违约，且其未及时通知彭丽娟、邓伟金收回涉案房屋，造成损失扩大，存在过错，彭丽娟、邓伟金有权按照约定没收押金。但是，2020年2月至2020年4月为新冠××疫情防控期间，古美霞在涉案房屋处开办的钢琴培训班会受到较大影响。虽然涉案房屋为住宅，但根据业联公司的陈述，以及古美霞告知彭丽娟学生无法进入小区的微信对话记录，本院认为彭丽娟、邓伟金对于涉案房屋用于开办钢琴培训班系知情的。鉴于古美霞逾期交纳租金系受疫情以及疫情防控措施影响所致，在疫情影响与古美霞过错并存的情况下，本院根据公平原则，酌情适当减轻古美霞的违约责任，仅支持彭丽娟、邓伟金没收其中3600元押金，剩余3600元押金应当先抵扣古美霞欠付的租金。对于其主张的逾期付款利息，本院不予支持。据此，古美霞仍需向彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金7200元（10800元-3600元）。古美霞在退租后，未及时向彭丽娟和邓伟金交还涉案房屋，亦未履行必要的通知义务，现彭丽娟要求古美霞结清2020年4月30日前的物业服务费和水电费，并无不妥，本院予以支持。根据已查明的事实，涉案房屋于2019年12月1日至2020年4月30日期间，合计产生物业服务费（含违约金）、水费和污水费2170.84元，该费用已由彭丽娟代为交纳，古美霞应向其支付上述款项。另根据电费缴交凭证，涉案房屋于2019年12月1日至2020年1月31日以及2020年3月1日至2020年4月30日期间合计产生电费（含违约金）58.82元，古美霞亦应当将该款项支付给彭丽娟。彭丽娟主张的电费超出上述金额的部分，本院不予支持。上述金额已包含逾期支付产生的违约金，故彭丽娟要求古美霞另行支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。彭丽娟提供的证据不足以证明涉案房屋在出租时配有冷暖机、麻将台、饭桌和凳子，故本院对彭丽娟就上述物品主张的损失，均不予支持。彭丽娟没有举证证明涉案房屋存在墙面损坏的情况，故本院对其要求古美霞赔偿3000元墙壁损失费的诉讼请求，亦不予支持。根据业联公司的陈述，彭丽娟、邓伟金同意古美霞处理两张小床和床垫，但并未同意古美霞丢弃大床和床垫。彭丽娟、邓伟金收回涉案房屋时，大床及床垫已丢失，古美霞应予以赔偿。由于彭丽娟没有举证大床和床垫的实际价值，故本院酌情确定古美霞赔偿彭丽娟损失1000元。《房屋租赁合同》既包含了彭丽娟、邓伟金与古美霞之间的房屋租赁合同关系，也包含了业联公司与彭丽娟、邓伟金、古美霞之间的居间合同关系。业联公司非租赁合同关系的当事人，彭丽娟要求业联公司就古美霞的上述承租义务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金7200元；二、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费（含违约金）、水费、污水费共2170.84元；三、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟支付2019年12月1日至2020年1月31日以及2020年3月1日至2020年4月30日期间的电费（含违约金）共58.82元；四、被告古美霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭丽娟赔偿床和床垫损失1000元；五、驳回原告彭丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由原告彭丽娟、邓伟金承担404元，由被告古美霞承担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年十二月七日法官助理谢雨虹书记员梁艺