终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10879号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市润材物流有限公司，住所地广州市荔湾区大同路2-22号。法定代表人：黄章雄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘洋，广东壹号律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文扬，广东壹号律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）与被告广州市润材物流有限公司（以下简称润材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告荔湾住建局委托诉讼代理人龙桂玲，被告润材公司委托诉讼代理人刘洋、赖文扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔湾住建局向本院起诉请求：1.润材公司按照每月32541元的标准，支付从2020年1月至2020年7月的房屋占用费共227787元；2.本案诉讼费用由润材公司承担。事实与理由：广州市荔湾区光复南路16号房屋是荔湾住建局的直管房屋，出租给润材公司作商业使用，出租面积451.4平方米。2019年，荔湾住建局与润材公司就该房屋产生租赁合同纠纷，经两级法院审理，于2020年5月作出生效判决，确认双方的不定期租赁关系已经解除，并要求润材公司限期搬迁（案号：2019粤0103民初8327号、2020粤01民终8265号）。荔湾住建局于2020年8月4日通过荔湾区人民法院执行局（案号：2020粤0103执4938号）依法对润材公司实施了强制搬迁，收回了光复南路16号房屋的使用权。但润材公司于2020年1月至2020年8月4日间，未缴付房屋占用费。润材公司在双方解除了租赁关系后仍占用涉案房屋，经多次催促仍不交还，侵犯了荔湾住建局的权益，造成了荔湾住建局的租金损失。润材公司理应按照市场价格向荔湾住建局支付占用房屋期间的有偿使用费。现荔湾住建局要求润材公司按照2019年广州市房屋租金参考价交纳上述期间占用涉案房屋的使用费共227787元的标准，合情合理。被告润材公司答辩：本案应属行政诉讼范围而非民事诉讼，不应由荔湾法院受理审查，且润材公司系合法的商事主体，秉持对政府的信任，严格履约，从未曾想拖欠任何租金。一、涉案房屋性质为“经租产”的“直管房”，属基于保障性租房的租赁合同纠纷产生的争议，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》相关规定，应属于基于行政协议产生的行政诉讼管辖范围，并不属于民事诉讼范围，请求贵院依法驳回其起诉。二、即便荔湾住建局有权向润材公司主张涉案房屋的使用费，但其主张计价依据及房屋占用费的计算期间亦存在严重错误，应该依据双方的交易惯例，而并非荔湾住建局的单方变更。双方早已确认租金及占用费标准为约定的租金标准。三、涉案房屋系服装批发在内的批发经营之用，性质为荔湾住建局管理的直管房，属国有资产类经营用房。涉案房屋在疫情期间根据相关政策规定不得计租或应予以免租，荔湾住建局主张疫情期间的占用费没有任何依据，请求法院予以调整。1.因受疫情影响，涉案房屋直至开庭前一直处于关门停止运营，空置的状态，并未进行任何的实际使用，不存在任何房屋占用情形；2.因为涉案房屋属于国有资产类的经营用房，且因服装批发市场受疫情影响，导致停业，损失惨重。根据相关规定，可享受免租三个月租金的政策优惠。四、荔湾住建局作为涉案房屋的直属管理人，怠于履行对涉案房屋监督、监管职责，导致损失进一步扩大存在明显过错，应自行承担不利后果。1.涉案房屋一直处于第三方控制和占有之下，润材公司已积极起诉，于2019年1月1日提起了相关诉讼，并于2019年12月2日就申请了强制执行，请求法院进行强制公告搬迁等措施，积极要求第三人返还房屋，并于2020年6月4日拿回房屋；2.荔湾住建局委托的涉案房屋物业管理方广州市名信物业管理有限公司，距离涉案房屋仅不到200米的距离，在润材公司拿回房屋并通知其收回之后的两个月，并未去现场执行收回，怠于履行监管职责，导致涉案房屋直至2020年8月4日才收回，并使其自己的损失进一步扩大，存在明显过错。经审理查明，广州市荔湾区光复南路16号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积396平方米，登记产权人为广州市房地产管理局，属于荔湾住建局管理的经租房。因涉案房屋租赁合同纠纷，荔湾住建局起诉润材公司，郑贵权为第三人。该案经本院（2019）粤0103民初8327号案及广州市中级人民法院（2020）粤01民终8265号案审理，判决：1.确认荔湾住建局与润材公司就涉案房屋的租赁关系于2019年8月16日解除；2.润材公司腾空交还涉案房屋给荔湾住建局。前述（2019）粤0103民初8327号及（2020）粤01民终8265号民事判决生效后，荔湾住建局向本院申请执行，本院于2020年8月4日到现场，将涉案房屋执行收还给荔湾住建局。荔湾住建局为证明房屋占用费计算依据，提交了2019年广州市房屋租金参考价及广州市非住宅房屋租金计算（评估）表。润材公司对该两项证据真实性予以确认，但不认可合法性、关联性；认为涉案房屋的占用费应以租赁期内的租赁价格每月13392元作为计价标准。润材公司为证明新冠××疫情期间应享有免租三个月的政策待遇，提交了《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖》《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》《广东省财政厅关于进一步明确疫情期间减免租金有关问题的函》《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等文件。荔湾住建局对前述证据的真实性、合法性予以确认，认为本案主张的是房屋占用费，并非租金，不适用相关租金减免的政策。另查明，荔湾住建局与润材公司就涉案房屋租赁合同约定：涉案房屋租金为13392元/月；租赁期限届满，双方未续订合同而荔湾住建局要求收回房屋，润材公司拒不交出房屋的，荔湾住建局除要求润材公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取润材公司违约金。本院认为，荔湾住建局与润材公司之间就涉案房屋的租赁关系，是平等民事主体之间的权利义务关系，属于本院民事管辖范围；而且生效判决已经认定荔湾住建局与润材公司之间就涉案房屋的租赁关系为有效合同关系，判决确认房屋租赁关系于2019年8月16日解除，润材公司腾空交还涉案房屋。故润材公司有关本案不属于民事诉讼范围的主张，缺乏依据，本院不予采信。依当事人约定，润材公司应在租赁关系解除后向荔湾住建局交还涉案房屋，但直至2020年8月4日，涉案房屋才通过法院强制执行交还，润材公司应承担支付房屋占用费的责任。荔湾住建局本案主张润材公司支付2020年1月1日至2020年7月31日的房屋占用费，依据充分，本院予以支持。至于房屋占用费标准问题，涉案房屋租赁合同约定租赁期限届满后，润材公司未交出房屋的，荔湾住建局可以要求润材公司补交原租金标准的房屋占用费及支付房屋占用费总额100%的违约金，该约定对当事人具有约束力。因此，本院参照前述约定确定涉案房屋实际占用费标准为26784元/月。荔湾住建局主张按照32541元/月，润材公司主张按原租金标准确定占用费，依据均不充分，本院不予采纳。关于润材公司主张的疫情期间的房屋占用费减免问题，虽然其提交了相关政府文件，但本案情形与政府文件所涉的疫情减免情形并不一致。润材公司有关疫情期间房屋占用费减免主张，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市润材物流有限公司向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2020年1月至2020年7月的房屋占用费187488元；二、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2358元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担417元，被告广州市润材物流有限公司负担1941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年十二月九日书记员  管军军黄辉燕