云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1059号原告：蔡制，男，1984年7月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：周秀，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：袁敏，男，1975年7月25日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：梅靖，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告蔡制与被告袁敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡制及其委托诉讼代理人周秀，被告袁敏的委托诉讼代理人梅靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡制向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告减免《铺面合作经营协议》项下142天租金60999.5元（其中古城铺面53天改造期间减免租金22412元、疫情期间减免三个月（89天）的租金38587.5元），并将减免的租金返还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月，原、被告经过协商，被告将其所有的位于大理院的一楼一间铺面租赁给原告经营，双方于2018年4月1日签订《铺面合作协议一份》，约定每年租金为14万元，第二年起每年租金递增5%，租赁期限自2018年4月1日至2020年9月20日止，双方还就租赁的铺面、租金、保证金等事宜进行了约定。原告按约定支付了三年的租金，全面且适当地履行了合同约定的付款义务。合同履行期间，因古城风貌提升项目需要对古城商铺进行统一整改（整改期从2019年10月27日至2019年12月18日，共计53天），导致原告无法经营。根据合同约定，被告应就53天整改期间的租金进行减免。2020年1月，受新冠疫情影响，政府于2020年1月24日责令停业，2020年3月27日才允许营业，导致原告营业收入明显减少，原告继续按照合同支付租金明显不公平，被告应当减免原告3个月租金38587.5元。被告袁敏辩称，1.合同签订后，被告将案涉铺面租赁给原告使用、管理及经营，被告同样全面且适当地履行了合同约定的义务。2.双方已签了交接单、进行了验收并退还了铺面，保证金也已退还原告，双方的合同已经履行完毕，被告不应当退还原告租金。3.减免53天整改期的租金既不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，且原告未举证证实整改导致的经营损失，故不应当减免53天整改期的租金。4.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》并没有将新冠疫情定义为不可抗力，原告在起诉状中也未明确疫情属于不可抗力，原告要求减免租金没有依据；且大理古城疫情防控商铺停业的时间段为2020年2月初至2020年3月中旬，共计约一个半月，而不是原告诉称的三个月；加之商业经营本就存在一定的风险，原告的举证也不能证实其收入明显减少的事实，故该项诉请应予驳回。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据本院确认如下：原告提交的微信收款账单截屏5张、支付宝收款账单截屏5张，其证实的时间段与本案无关联，不予采信；原告提交的银豹收银系统数据统计截屏3张，被告认为缺失了2-3月的数据，本院认为，该数据统计中明确载有2019年10月至2020年4月的销售总额及利润，能够证实原告的营收汇总情况，本院予以采信。经本院审理查明，双方无争议的事实为：2018年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺面合作经营协议》，约定甲方将其所有的位于大理的三间临街铺面其中一间租赁给乙方用于经营，自2018年4月1日起至2020年9月20日止；第一年的租金为14万元，第二年开始租金每年比上一年递增5%；在合作期间，如甲方需对铺面进行重新规划处理，在征得乙方同意后，双方协商一致后，甲方和乙方都互不承担违约责任，甲方退还乙方未使用时限的费用，乙方向甲方退还铺面，甲方向乙方赔偿相应的装修费用，如遇国家确认属于不可抗拒的自然灾害，则双方也互不承担违约责任；乙方向甲方交纳合作经营保证金一万元整，合作终止，乙方在无任何遗留问题的情况下，甲方如数退还给乙方。后被告将案涉商铺交付原告，原告亦按时向被告足额支付租金。2019年10月27日，原告与被告的微信聊天记录载明，原告发送了一段商铺装修的视频，后原告：“从今天开始搞了，2019年10月27日。”被告：“好的。”2019年12月18日，双方的微信聊天记录载明，原告：“袁总，店铺今天拆了，明天开始营业（施工期10月27日至12月18月，共53天）。”后双方的合同到期，双方办理完相应的交接手续后，被告将1万元保证金退还原告，原告于2020年9月20日将案涉铺面交还被告。双方有争议的事实为：关于减免整改期租金的问题，原告主张2019年10月27日至2019年12月18日，因古城风貌提升项目需要对古城商铺进行统一整改，导致原告无法经营，根据合同约定被告应当减免上述期间的租金。被告辩称合同约定为被告对铺面进行规划处理导致原告无法营业的应向原告退还租金，但本案整体风貌改造系政府行为，且双方对整改期沟通后的意见为延长合同的租赁期限，并非免租金。本院认为，依据原告提交的银豹收银系统数据统计，案涉店铺2019年11月的销售总量与利润为0元，但仅根据微信聊天记录不足以证实整改系被告原因导致且双方达成了减免租金的合意，故上述双方有争议的事实，本院采纳被告的辩解，对原告的主张不予采纳。关于减免疫情期间的租金问题，原告主张受疫情影响，政府于2020年1月24日责令商铺停业，2020年3月27日才允许营业，且疫情导致原告营业收入明显减少，应当减免原告三个月的租金。被告辩称疫情防控商铺停业的时间段为2020年2月初至2020年3月中旬，原告收入受影响约一个半月，且该损失属于商业风险，不应由被告承担。本院认为，依据原告提交的银豹收银系统数据统计，案涉店铺2020年1月的利润为10903元，2020年2月至3月的利润为3057元，2020年4月的利润为4450元。原告2、3月份的利润较之前月份明显减少，故本院确认案涉商铺受新冠疫情影响停业的时间为两个月。本院认为，原告与被告签订的《铺面合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。合同约定，如被告需对铺面进行重新规划处理，被告退还原告未使用时限的费用。现原告主张减免53天整改期的租金，但其提交的证据不足以证实整改系被告原因导致，依据微信聊天记录也不能认定双方间达成了减免租金的合意，故原告的该项诉请本院不予支持。受新冠疫情影响，政府责令区域内所有商铺停业，导致原告无法营业，确实给原告造成了一定的损失，根据公平原则，本院支持减免原告2020年2、3月份两个月的租金25725元（140000元×105%×105%÷12月×2月=25725元），现原告已将租金支付完毕，故上述款项应由被告退还原告。案涉店铺受疫情影响停业发生于双方合同履行期间，故被告关于合同已经履行完毕，不应减免上述期间租金的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁敏于本判决生效之日起十日内退还原告蔡制租金25725元；二、驳回原告蔡制的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元，减半收取662元，由原告蔡制负担383元，被告袁敏负担279元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年十二月十日法官助理李童捷书记员张涵