江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1091民初822号原告：扬州市邗江区交通培训中心，住所地扬州市邗江大道3号。法定代表人：王正奎。委托诉讼代理人：洪利春，江苏唯是律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱欣欣，江苏唯是律师事务所律师。被告：扬州市广陵区大观园宾馆，住所地扬州市汶河路57号。投资人：于珍珍。被告：于珍珍，女，1948年6月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告扬州市邗江区交通培训中心（以下简称邗江交通培训中心）与被告扬州市广陵区大观园宾馆（以下简称大观园宾馆）、于珍珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，于2020年7月29日组织双方进行了证据交换，并依法适用普通程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告邗江交通培训中心的委托诉讼代理人洪利春及被告大观园宾馆的投资人暨被告于珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邗江交通培训中心向本院提出诉讼请求：1.判令大观园宾馆、于珍珍返还承租的位于扬州市原运管处的办公楼及场院；2.判令大观园宾馆、于珍珍支付占用费18万元（暂从2020年1月1日计算至2020年6月1日，以每月3万元为基准，此后计算至返还上述租赁房屋之日）；3.判令大观园宾馆、于珍珍支付违约金29520元；4.判令大观园宾馆、于珍珍承担本案诉讼费用。审理过程中，邗江交通培训中心变更第二项诉请请求为：判令大观园宾馆、于珍珍支付占用费9万元(暂从2020年1月1日计算至2020年5月31日，以每月3万元为基准，其中因疫情影响已扣减2个月占用费，实际计算至返还上述租赁房屋之日）。事实和理由：邗江交通培训中心与于珍珍于2009年5月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定：于珍珍租赁邗江交通培训中心所有的位于扬州市原运管处的办公楼及场院，租赁期限自2009年6月1日至2019年12月31日止。年租金为24万元，前三年不变，后七年租金按年递增3%，先付后租，租赁期限内每年交纳一次。租赁期满不再续签或租赁期间合同解除，如于珍珍逾期不搬迁，除支付租金外应赔偿因此所造成的一切损失，并每月按年租金的2%支付违约金。2010年6月30日，邗江交通培训中心与大观园宾馆签订《补充协议》，约定：大观园宾馆因经营需要要求将租赁房屋及院内设施进行改造，双方签订的房屋租赁合同期满，大观园宾馆改造增加的资产及所有设施产权自然归属邗江交通培训中心，大观园宾馆不得要求任何经济补偿。现上述《房屋租赁合同》约定的租赁期间已经届满，但大观园宾馆及于珍珍未返还租赁的房屋及场院，其行为违反了合同约定。故向法院提起诉讼，望判如所请。邗江交通培训中心提供下列证据：1.房屋租赁合同1份，证明2009年5月13日双方签订租赁合同，约定租赁期限10年，到期日为2019年12月31日，如到期不搬迁应每月按照年租金2%支付违约金；2.补充协议1份，证明2010年6月30日因客观原因且根据大观园宾馆申请，邗江交通培训中心同意延期8个月向大观园宾馆收取房租；3.征用土地批复1份，证明案涉出租房屋有合法的土地使用手续；4.建设许可证、施工许可证共4份，证明案涉出租房屋有合法的建房手续；5.拍卖成交确认书1份，证明2020年1月20日于珍珍参加涉案房屋的招租拍卖并最终获得了租赁权，年租金为36万元，但是于珍珍后来一直拒签新的租赁合同；6.邗江区价格认定局关于国有资产拍租价格的认定意见书1份，证明涉案房屋为国有资产，经依法认定自2019年11月起年租金价格为36万元。大观园宾馆和于珍珍共同辩称：2009年6月1日我与邗江交通培训中心签订了租房协议，租期十年。此办公楼需改变用途，合同上注明宾馆装修日期为2009年6月1日至2009年12月30日，此间免租金，2010年1月1日起正式交纳租金。装修期间存在很多阻力，诸如水电需要重新增容、村民阻碍施工、重新安装下水道等。且宾馆营业必须要领取营业执照，而租赁房屋无房产证和土地证。种种原因导致我方不能正常营业，故邗江交通培训中心与我签订补充协议一份。补充协议第五条明确“因甲方无双证及村民无理要求赔偿发生阻工，给乙方造成一定经济损失，同意延期8个月向乙方收取房租”，实际情况是交通局办公会议决定免交8个月房租，所以每年房租缴纳期改为8月1日收取。按照合同租赁期10年期约，应于2020年8月30日截止。现交通局领导不承认原交通局领导的补充协议，多次通知我方重新拍租、并缴纳了伍万元保证金。2020年1月20日拍卖行通知我不需要走拍卖程序，直接去交通局办理签约手续，租约日期定为2020年1月1日，租金由原来的30万元上涨为36万元，而不承认补充协议约定的8个月免租金，故我方拒绝签订租赁合同，伍万元保证金至今也未退还。我方在十年来从未拖欠过租金，而实际只使用了9年4个月，加之今年疫情影响，自1月25日至5月30日宾馆都在停业之中，应当减免租金而不是涨租金。我认为根据政策，租期应向后延期3个月，即2020年11月30日才到期。综上，请求依法判决。大观园宾馆及于珍珍提供下列证据：1.情况说明2份，证明当初补充协议约定的真实含义为免交8个月房租；2.证人郭某,4的证言1份，证明租赁合同和补充协议的签订原因及过程。审理过程中，本院通过电话联系时任邗江交通培训中心法定代表人徐鹤荣，其称：补充协议是我拟定的，其中“延期捌个月向乙方收取房租”的意思就是免交8个月房租，相当于将免租期延长8个月，租期在8个月后开始起算。这是经过办公会讨论的，大家都清楚这个事情。本院组织各方对证据进行了质证并记录在卷。本院经审查对双方对真实性无异议的证据予以认定，对其他证据及证据的证明力、与本案的关联性，将在说理部分予以说明。本院经审理查明：2009年5月13日，邗江交通培训中心（甲方）与于珍珍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方自愿将拥有自主产权、坐落在扬瓜路原运管处办公用房（1400平米）及场院（1200平米）租赁给乙方，租赁用途为宾馆等；2.租赁期为十年，免租金期限除外自2009年6月1日起至2019年12月31日止，甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方使用。甲方考虑到乙方装饰、装潢等因素，自租赁之日起7个月内免收房租，即从2010年元月1日起计算房租；3.乙方承租甲方房屋及场地的年租金为人民币贰拾肆万元整（不含环卫治安、广告、配套设施管理费），其中场地费为人民币玖万陆仟元。前三年租金不变，后七年租金按年递增3%，各年份租金详见附表。支付方式采取先付后租原则，租赁期内每年交纳一次，第一次租金于免租期满前三日内交清，以后各年租金交讫时间类推；4.租赁期满不再续签或租赁期间合同解除，乙方必须在10日内搬出全部物件，逾期房屋内仍有余物，视为乙方放弃余物所有权，由甲方处理；租赁期满不再续签或租赁期间合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方除支付租金外应赔偿甲方因此所造成的一切损失，并每月按年租金的2%支付违约金；5.乙方若无故拖延交纳年租金，除补交年租金外，每日按年租金3%向甲方支付滞纳金。2010年6月30日，邗江交通培训中心（甲方）与大观园宾馆（乙方）签订《补充协议》一份，因乙方经营需要，要求将原运管处的房屋及院内设施作适当改造，甲方同意改造方案，约定：1.改造内容：将主楼、附属楼之间的露天楼梯改造成标准房，共三层每层二间计六间；将原车库改造简易办公用房；在附属楼北侧加外楼梯，同主楼室内楼梯形成循环，以便于消防验收；2.改造上述项目的全部费用由乙方承担，与甲方无关。改造完成后在合同期内乙方拥有使用权和管理权，2009年5月13日双方签订的房屋租赁合同期满或双方同意提前终止合同，乙方改造增加的固定资产及所有设施（含房屋、楼梯、简易办公用房及水电设施等）产权自然归属甲方，乙方不得要求任何经济补偿，乙方今后若还需其他改造参照此条款执行；3.甲方考虑到乙方在装修过程中因甲方房屋无双证，同时也因该房屋改变用途附近村民要求经济补偿而发生阻工，给施工带来一定麻烦，也给乙方造成了一定的经济损失，根据乙方申请，同意延期捌个月向乙方收取房租，以弥补乙方的部分损失。2019年12月，扬州市邗江区价格认定局出具《关于国有资产拍租价格的认定意见书》，依法对老扬瓜路138号大观园宾馆门面房租金的拍租底价进行了价格认定，确认该标的物的市场年租金拍租底价为叁拾陆万元整。2020年1月20日，于珍珍作为买受人取得扬州市老扬瓜路138号租期为3年的租赁权，成交价为36万元。另查明，于珍珍自2010年8月起于每年下半年向邗江交通培训中心交纳本年度9月至下一年度八月的房租，最后一次交纳房租是在2019年12月份。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同的租赁期限如何确定？2、邗江交通培训中心要求大观园宾馆和于珍珍返还租赁房屋及场院并自2020年1月1日起按照3万元/月的标准支付房屋占有使用费能否得到支持？3、邗江交通培训中心要求大观园宾馆和于珍珍支付违约金29520元能否得到支持？对于争议焦点一，案涉房屋租赁合同的租赁期限应自2010年9月1日计算至2020年8月31日。理由如下：首先，双方在2009年5月13日租赁合同中明确约定免租期为7个月，租期十年，从2010年1月1日起计算房租。后因装修过程中房屋无双证、附近村民阻工，给于珍珍和大观园宾馆造成了一定的经济损失，故双方签订补充协议并约定“同意延期捌个月向乙方收取房租，以弥补乙方的部分损失”。其次，对于该延期条款的理解，邗江交通培训中心认为是租金缴纳期限向后顺延八个月，于珍珍和大观园宾馆认为是免租金八个月后租期自2010年9月1日起算。对此，本院认为，根据于珍珍庭审陈述及徐鹤荣的陈述，补充协议签订时间为2010年6月30日，此时按照原协议约定的租期已实际起算，但因房屋租赁后发生装修、水电及消防等问题，于珍珍为解决问题付出了时间成本和资金成本，故双方协商后签订了补充协议，依据公平原则及双方损失填补的目的，补充协议中“同意延期捌个月向乙方收取房租”应理解为“对免租期顺延八个月”更符合实际情况。再次，从合同实际履行来看，于珍珍于每年下半年向邗江交通培训中心缴纳本年度9月至下一年度8月期间的房租，这符合双方在合同中约定的“先付后租”原则，且于珍珍已按此交易习惯连续缴纳十年房租，邗江交通培训中心在此过程中从未提出任何异议，该履行行为亦能够说明双方之间每一年度的租赁期限应自9月1日至次年8月31日。综上，本院依法认定双方之间房屋租赁合同的租赁期限为自2010年9月1日至2020年8月31日。对于争议焦点二，于珍珍和大观园宾馆应向邗江交通培训中心返还案涉租赁房屋和场院，并应自2020年9月1日起按照3万元/月的标准向邗江交通培训中心支付房屋占有使用费至其实际返还房屋及场院之日止，但其中应扣除6万元。理由如下：首先，在本案审理过程中，案涉租赁合同已到期，且双方至法庭辩论终结之时仍未能续签合同，故于珍珍和大观园宾馆应向邗江交通培训中心返还案涉租赁房屋和场院。对于大观园宾馆和于珍珍辩称租赁期限本应于2020年8月31日截止，因受疫情影响应于2020年11月30日截止的意见，因双方未能就延期达成一致，故对其辩称依法不予采纳。其次，于珍珍和大观园宾馆应自合同到期后即2020年9月1日起向邗江交通培训中心支付房屋占有使用费。对于占有使用费的标准，扬州市邗江区价格认定局出具的意见书确定了案涉房屋租金的市场标准，故大观园宾馆和于珍珍应按3万元/月的标准支付占有使用费。最后，因受2020年度疫情影响，邗江交通培训中心自愿减免两个月的占有使用费即6万元，系其对自身权利的处分，本院依法予以支持。对于争议焦点三，大观园宾馆和于珍珍无需向邗江交通培训中心支付违约金。理由如下：租赁合同约定“租赁期满不再续签或租赁期间合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方除支付租金外应赔偿甲方因此所造成的一切损失，并每月按年租金的2%支付违约金”。本案租赁合同履行过程中，于珍珍已于2020年1月20日签署拍卖成交确认书，但因双方对此前合同的免租期以及合同到期日的认定有不同观点，致尚未续签租赁合同，故大观园宾馆和于珍珍并无故意违约的意思表示，且本院已确认其应按照市场价给付房屋占有使用费，无其他证据证明邗江交通培训中心存在其他损失，故对其要求大观园宾馆和于珍珍承担违约金的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告扬州市广陵区大观园宾馆、于珍珍于本判决生效后三十日内向原告邗江交通培训中心返还位于扬州市原运管处的办公用房（1400平米）及场院（1200平米）；二、被告扬州市广陵区大观园宾馆、于珍珍于本判决生效后十日内向原告邗江交通培训中心支付房屋占有使用费（自2020年9月1日起按3万元/月的标准计算至实际返还房屋及场院之日止，其中扣减6万元）；三、驳回原告邗江交通培训中心的其他诉讼请求。本案案件受理费4522元，由原告邗江交通培训中心负担3500元，由被告扬州市广陵区大观园宾馆、于珍珍负担1022元（此款原告邗江交通培训中心已垫付，本院不再退还，被告扬州市广陵区大观园宾馆、于珍珍于本判决生效后三十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  焦立颖人民陪审员  宋佼佼人民陪审员  张 路二〇二〇年十二月十六日法官 助理  李思敏书 记 员  刘 潋