北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初40164号原告：湖南秋实建筑劳务有限公司，住所地湖南省邵阳县塘渡口镇白虎街。法定代表人：银祎，董事长。委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。被告：北京正和工程装备服务股份有限公司，住所地北京市密云县科技路27号。法定代表人：史洪泉，董事长。委托诉讼代理人：徐鑫，北京中勉律师事务所律师。原告湖南秋实建筑劳务有限公司（以下简称原告）诉北京正和工程装备服务股份有限公司（以下简称被告）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾振江，被告之委托诉讼代理人徐鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿我司2018年6月10日至2018年12月31日的房屋占用费520049.5元；2、被告支付我公司场地、门窗等赔偿款2000元；3、被告支付我公司垃圾清运费1980元。事实和理由：2018年6月10日，被告在未经许可的情况下，非法进入我公司位于朝阳区金盏乡张xx村16x号院的一栋闲置楼，我公司在得知该情况下后，立即派人到现场要求被告腾退，但被告拒绝。至2018年12月31日，被告才搬离现场，而后我公司派人去查看，发现被告在搬家时破坏了我公司楼宇内多处电缆线和两扇窗户，在楼宇中丢弃了大量的垃圾和易燃物。被告上述行为严重侵犯了我公司的合法权益，给我公司造成损失，故起诉。被告辩称，我公司不同意原告场地及门窗损害赔偿的相关诉讼请求，门窗和场地均不是我方损害，是原告自行造成的。我公司入驻后，原告为了阻止我方正常使用房屋，派人对现场进行了破坏，导致我公司无法使用而报警，金盏派出所当时给我们做过笔录。我公司不同意原告关于垃圾清运的诉讼请求，我公司确认留有一些垃圾，我公司进入现场时对垃圾进行了清理，离开时的状况与我公司进入时基本一致。我公司不同意支付占有使用费，我公司使用涉案房屋是依据与案外人许x的租赁合同，我公司已经依据合同向许x交纳了租金，我方不应再向原告支付任何费用，且原告主张的使用费系参照附近商圈写字楼的价格计算的，但实际的标的物是农村土地上自建的没有规划手续的一栋楼，我方不认可原告主张的相关标准。当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无争议的证据，本院认定案件事实如下：1、许x系北京市东城区xx园丁精品xx店的经营者。1999年1月，许x以“北京市东城区xx园丁精品xx店许x”的名义（乙方）与北京市朝阳区金盏乡长店经济合作社第四分社签订了《承租协议书》，约定许x承租甲方提供的土地面积三十亩，甲方为乙方提供水源及电力条件；乙方负责上述土地的全部耕种经营管理工作，并在承租期间不得出现草荒；乙方每年每亩土地向甲方交纳承租费八十元/亩，折合大棚架折旧费贰拾元共计每亩壹佰元整；协议承租期限为七十年，中途双方任何乙方不得单方终止协议，期满后乙方享有优先续租权；在承租期间，乙方有权对该土地进行耕作经营开发、转租等合理的经营管理；承租期间，乙方有权转租或与任何第三者合作经营，在本协议执行期间甲方不得以任何理由占有土地…2005年7月，许x和北京市朝阳区金盏乡长店村经济合作社签订了《补充协议》，对承包土地面积增加到52亩，承包款增加到每亩2467元。2、2005年8月31日，许x作为甲方与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市朝阳区金盏乡张x村（园丁xx店承租场地的东南角）场地八亩（含公摊面积）租赁给乙方使用，租赁期限三十年，即2005年9月1日至2035年8月31日，租金采用现金支付，合同其内每年每亩13000元，每五年递增6%，每五年一付款，第一期付款方式为首付30万元，余款22万元于2005年12月31日前付清；租赁期内，乙方可在不建设甲方现有建筑面积的情况下，进行改造装修，费用由应负责，装修改造后的房屋待合同期满后乙方交付甲方，甲方不给付改建装修费用；乙方如需在所租用的厂区内新建房屋，应向甲方提交书面申请和施工图纸，经甲方同意后施工所需的手续由甲方协助办理，费用由乙方负担；如因各种原因造成乙方不能修建房屋，乙方有权提出终止合同，甲方应返还租金。合同第十条约定，乙方在获得甲方同意的情况下有权新建厂区内房屋建筑设施，乙方应按时交纳租金，并保证按时交纳水、电费，过期不交甲方有权停水停电。3、上述合同签订后，许x向原告交付了土地，原告向许x交纳了2010年8月31日前的租金。原告在承租涉案土地后，在场地内陆续建造了多处二层楼房及部分平房，彩钢房。北京市国土资源局朝阳分局于2006年1月10日向许x发出责令改正国土资源违法行为通知书，北京市朝阳区金盏乡人民政府归还建设管理科在2009年3月19日向许x发出责令改正违法行为通知书，责令许x停止在长x村西侧集体土地上进行的非农业设施建设的违法行为，恢复土地原貌。上述通知发出后，许x及原告未按照要求进行整改。4、许x和原告因租赁合同发生纠纷，许x于2015年2月2日诉至本院，要求解除其与原告之间的租赁合同，并要求原告返还承租的场地。本院于审理中查明，涉案场地为金盏乡长x村集体土地，规划现状为村庄，涉案场地东半部分为基本农田，西半部分为有条件的建设区，即属于待审批的区域。本院经审理认为“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。按照有关法律规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，经法院调查，涉案场地目前仍为北京市朝阳区金盏乡长店村的集体土地，其中部分为基本农田，其余部分亦未取得建设规划的审批手续，双方在土地用途上的约定并非用于农业建设，且在实际履行过程中，原告已在涉案土地上建造了多处非农业建设，双方均未提交证据证明涉案土地取得建设用地审批手续，故双方的租赁合同应属无效”，“许x明确表示对合同无效后的后果不要求在本案中一并处理，秋实公司亦明确表示对于地上建筑物的赔偿等问题不要求在本案中处理，由其另行主张。故本案仅就合同效力问题进行处理，有关场地腾退、建筑物费用赔偿、场地使用费支付等争议，双方可另行解决”，据此确认原告与许x之间2005年8月31日签订的《租赁合同》无效。该判决已生效。判决生效后，许x和原告均未就双方合同无效的后果问题进行协商或提起诉讼。5、2018年6月15日，许x作为出租方（甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《场院租赁协议》，约定甲方位于金盏乡长x村张xx场院内南排西头一幢的一层六间及第二幢两层共有房二十四间（含楼梯间）出租给乙方使用；租赁期限为三年，自2018年6月15日起至2021年6月14日止，首年租金为每年二十三万元整，6月15日前支付第一年租金，第二年为二十五万元整，第三年为二十五万元整；甲方有义务在6月15日前将场院内所有房屋移交乙方，确保具备水源、电源条件，电费由乙方按实际用量每度1.5元向甲方支付；甲方不得干涉乙方正常的经营活动，不得另行出租他人，不得收取其他不合理费用；甲方有权按时收取租金及水电费；乙方自行装修、安装水电、装修改造场院道路等，由乙方自费，乙方不得增建违章建筑、不得改变房屋主体结构，不得转租他人，不得从事违反国家法律法规的一切活动，合法经营，安全管理；如因乙方施工改造、管理不当造成场院内的一切后果由乙方负全责，乙方有义务按时交纳租金、电费；如遇不可抗力因素，如政府征占土地，甲方在接到通知后应立即通知乙方，至少为乙方提供一个月以上的时间搬家，乙方按时配合甲方腾退该场院后，甲方退还乙方未使用期间的租金；以上各项约定双方共同遵守，如因任何乙方违约，守约方有权追究违约方造成的经济损失，可协商解决，也可诉讼解决。6、协议签订后，被告进入租赁场地及房屋。2018年9月开始，原告以自己是房屋权利人为由要求被告搬离，双方发生争议后被告报警。被告于2018年12月31日自承租的房屋中搬离。7、被告搬离时，遗留部分垃圾未清理。8、本院审理的其他案件中，许x就其与原告之间的合同纠纷相关情况陈述称，其与原告的租赁合同案件判决生效后，没有就租赁标的物返还等再提起其他诉讼，双方也没有对无效的后果协商处理。双方对许x上述陈述均表示认可。双方争议的事实和证据：1、原告提到的门窗及室内破坏情况。原告对此仅提交了照片及视频光盘，未提交其他证据，根据原告提交的照片，能够看到房屋部分窗户缺失，墙面、地面有破损和污损，一层部分房屋有人居住，楼道及场院内堆放着一些机械设备；二层有人办公。但原告未提交被告入住之前房屋相关部位的证据，据此难以认定房屋现有状况是被告破坏。2、房屋面积原告称房屋面积为828.5平方米，但未对此举证，被告对原告该主张不予认可。对原告该事实主张本院不予认定。3、垃圾清运费原告对该损失主张仅提交了一张收据，被告对其真实性、关联性均不予认可。鉴于审理中被告承认有部分垃圾未清理，本院酌情确定该损失数额。本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，被告虽与案外人许x签订了租赁合同，但在签订合同之前，并未核实标的物的实际占有状态及权属情况，在案外人和原告之间尚未就租赁合同无效后的法律后果，包括标的物是否返还、是否需要补偿赔偿等问题尚未解决之前，即进入标的物。根据双方确认的许x的陈述可以认定，被告进入之前原告实际占有标的物，被告的进入侵犯了原告对标的物的占有，双方经过交涉被告已经退出租赁标的物，原告主张被告支付占用期间的使用费有事实及法律依据。但原告主张的使用费缺乏充分的依据，对其主张的使用面积及租金标准均未充分举证，故本院对原告主张的使用费数额难以认定。本院参照被告与案外人之间的租赁合同内容，对被告占用期间的使用费酌情予以确定。被告于搬离时未清理垃圾，原告因此支出的垃圾清运费被告应予赔偿。原告主张的其他损失缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：一、被告北京正和工程装备服务股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告湖南秋实建筑劳务有限公司使用费十二万八千五百四十八元；二、被告北京正和工程装备服务股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告湖南秋实建筑劳务有限公司垃圾清运费一千元；三、驳回原告湖南秋实建筑劳务股份有限公司的其他诉讼请求。如被告北京正和工程装备服务股份有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9040元，由原告湖南秋实建筑劳务有限公司负担6149元（已交纳3856元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京正和工程装备服务股份有限公司负担2891元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十二月十一日书记员  高艺林