重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2380号 原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，统一社会信用代码91500106756233568D。 法定代表人：王钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何凤霞，女，1993年7月30日出生，该公司员工，住重庆市武隆区。 被告：彭轩，女，1986年3月28日出生，住北京市海淀区。 原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告彭轩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告彭轩下落不明，本院依法裁定转为适用普通程序，由审判员肖青锐担任审判长，与人民陪审员胡江明、贺玉芬组成合议庭，共同负责对本案的审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人何凤霞到庭参加了诉讼。被告彭轩经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告彭轩支付欠付的物业服务费8913元、公摊水电费420.9元以及违约金1306.4元，合计10640.3元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）签订了“芳草地·XXXX”小区《前期物业服务协议》，约定由原告向该小区提供前期物业服务。被告彭轩于2009年5月2日购买了该小区X1－X－X－X房屋，于2010年6月24日入住。同时，被告彭轩与芳草地开发公司签订了《“芳草地·XXXX”临时管理规约》及承诺书，对物业服务费起算时间、标准、违约金的计算方式等进行了约定，并约定按月交纳。现被告彭轩无故拖欠2014年1月1日至2020年3月31日期间相关费用，芳草地物业公司以书面等多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。 被告彭轩无答辩意见亦未提交证据。 经审理查明，2010年10月，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的芳草地·XXXX组团住宅项目选聘了原告芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由原告芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务。第六章物业管理服务费用第二十二条约定：“1、本物业的管理服务费，按照重庆市物价局核定的标准，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米洋房1.8元、联排2.3元向业主或物业使用人收取。……5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务管理费的，按以下第2项处理：……（2）从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。” 被告彭轩与芳草地开发公司2009年5月2日签订了商品房买卖合同，约定被告彭轩购买芳草地·XXXX小区X1洋X－X－X商品房屋，建筑面积为69.78平方米，套内面积62.04平方米，后于2010年6月24日接受案涉房屋。 同时，被告彭轩与芳草地开发公司签订了《“芳草地·XXXX”临时管理规约》及承诺书。《临时管理规约》第五章9.2物业管理费第（1）款约定：“本物业管理区域的物业服务费实行包干制，双方约定物业服务费收费标准自交房之日起二年内暂按以下标准执行：……乡村洋房住宅：1.8元/㎡·月（按建筑面积计）……上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，自交房之日起二年后物业服务费标准可每二年适当上调一次，……第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·XXXX客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费。提前进场装修及入住者从实际进场（入住）之日起按100%计收。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。” 第九章其它事项第四条约定：“本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项（以电话记录为准）、短信通知事项（以发送短信记录为准）。”第五条约定：“业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。” 因被告彭轩未按时交纳物业服务费，原告芳草地物业公司于2017年、2018年、2019年向被告彭轩邮寄催费律师函。 另查明，案涉芳草地·XXXXA组团于2009年竣工验收，XXXXA1、A2组团、酒店、配套商业前期物业服务合同于2011年5月13日登记备案。 再查明，2008年10月25日，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订《合同权利转让协议书》，约定芳草地开发公司将与所有业主买受人签订的《“芳草地·XXXX”临时管理规约》中的关于物业管理中的合同权利全部概括转让给原告芳草地物业公司享有。 还查明，被告彭轩在支付了部分物业服务费后，未再支付从2014年1月1日起至2020年3月31日止涉案物业的物业服务费。 本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》《合同权利转让协议书》《前期物业管理服务合同》《“芳草地·XXXX”临时管理规约》、物业公告、律师函、邮寄回单、收楼书、前期物业合同备案证明、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务合同》对含被告彭轩在内的全体业主具有约束力。原告芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与被告彭轩签订的《临时管理规约》中的权利义务。被告彭轩作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。 本案的焦点是：一、被告彭轩应缴纳物业服务费的计算；二、原告芳草地物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持；三、原告芳草地物业公司主张的2015年1月至2020年3月的公摊水电费的诉讼请求应否支持。 关于焦点一。本院认为，本案中，被告从2014年1月起至2020年3月止共计75个月未再支付物业服务费,故应当支付的物业服务费为8913元（66.02㎡×1.8元/㎡·月×75个月）。原告芳草地物业公司主张被告彭轩支付物业服务费8913元，本院予以支持。 关于焦点二。本院认为，根据约定，被告彭轩应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。被告彭轩未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，现芳草地物业公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张，低于合同约定的违约金计算标准，系对其自身合法权利的自由处分。被告彭轩共计欠付8913元，应支付违约金为2673.9元（8913元×30%），原告芳草地物业公司自愿主张1306.4元，本院予以确认。 关于焦点三。本院认为，原告芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年共计80元。原告芳草地物业公司从2018年1月1日按全年80元标准逐月计收6.7元，本院予以确认。被告彭轩从2015年1月至2020年3月止共计420.9元未支付，应当支付。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十三条之规定，判决如下： 一、被告彭轩在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费8913元、公摊水电费420.9元，共计9333.9元； 二、被告彭轩在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司逾期交费违约金1306.4元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费66.01元、公告费560元，共计626.01元（原告重庆芳草地物业管理有限公司已预交），由被告彭轩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  肖青锐 人民陪审员  胡江明 人民陪审员  贺玉芬 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  印 妮