河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2145号原告徐薪亚，女，汉族，1985年10月22日出生，现住漯河市郾城区。委托诉讼代理人王超，河南长风律师事务所律师。被告杨府晔，男，汉族，1981年5月18日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人杨志良，男，汉族，1957年7月15日出生，住址，系杨府晔之父。委托诉讼代理人王世龙，河南依伦律师事务所律师。第三人金海燕，曾用名金莎，女，汉族，1980年10月12日出生，现住漯河市源汇区。原告徐薪亚与被告杨府晔、第三人金海燕申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐薪亚及其委托诉讼代理人王超、被告杨府晔及其委托诉讼代理人杨志良、王世龙、第三人金海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐薪亚向本院提出诉讼请求：1、准许执行漯河市××区××小镇××楼××房产。2、诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：一、被告与第三人之间的交易行为，不是事实；被告提出异议时没有提供购买涉案房屋的原始凭证。被告不能证明转款给金海燕的107000元是购房资金。不排除双方存在逃避债务、恶意串通。二、涉案房屋备案的在第三人名下；第三人在2019年11月15日在房屋管理部门备案，持有房屋合法手续。三、涉案房屋为经济适用房，被告与第三人的交易行为违反法律强制性规定，应为无效民事行为；按照《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用房有严格的资格限制，第三人也无权将涉案经济适用房出售给他人，被告和第三人签订买卖合同违反法律规定为无效民事行为。四、原裁定认定事实错误，程序违法，结果违法。2020年6月23日，贵院作出（2020）豫1102执异15号民事裁定书，裁定停止对漯河市××区××小镇××楼××房产的执行，依法解除对该房产的查封措施。原裁定认定原告父母向第三人转款为支付房款、被告已合法占用该不动产的事实错误。原裁定处理过程未进行质证、听证，不应径直裁定解除查封。原告认为该份裁定书违反法律规定，故依法提起诉讼。被告杨府晔辩称，一、被告与第三人房产交易客观真实。被告提供的购房协议、收款收据等证据都是真实的。被告父母为儿子支付房款不违反法律规定。原告称双方恶意串通没有事实依据。被告对涉案房屋享有所有权，法院裁定停止对涉案房屋执行，解除查封是符合法律规定的。二、涉案房屋是被告和第三人的二手交易，只需在房产管理局办理房屋过户手续时完成相关备案手续即可，不需要先期登记备案。被告是否到房管局登记备案不影响买卖合同效力。三、涉诉房屋虽为经济适用房，不影响被告与第三人买卖行为的效力，以及买卖行为的真实性、合法性。涉诉房屋虽系经济适用房，但管理办法的规定是管理性强制性规定，不是效力性强制规定，被告与第三人的房屋买卖合同合法有效。四、原裁定认定事实清楚正确，程序合法，结果公平公正。被告提供执行异议时，提交了房屋交付的证据，被告合法占有涉案房屋是客观事实，法院裁定停止执行程序合法，结果公正。第三人金海燕述称，涉案房屋在2017年12月之前与被告杨府晔达成事实买卖行为，房屋我也于2017年12月交付给被告，包括房屋钥匙、原始买卖合同、购房发票。2019年2月我和被告母亲在漯河市公证处公证了涉案房屋的买卖，有公证书。2019年11月我和原告徐薪亚发生债务纠纷，原告向源汇区法院起诉我，她同时申请了财产保全，保全时我名下房产被查封，原告当时并不知道该房屋我已经卖掉了，法院也没有进行核实房屋已经卖掉就查封了。涉案房屋的所有权是被告杨府晔，原告起诉错误不应得到支持。经审理查明，2019年本案原告徐薪亚与第三人金海燕因民间借贷纠纷一案，诉讼至本院，该案诉讼期间徐薪亚申请诉讼保全，本院于2019年11月22日裁定查封了金海燕名下位于源汇区××与××交叉口××小镇××＃楼××号房屋，该房备案证号为411100201512080034。2019年11月25日，徐薪亚与金海燕就该民间借贷纠纷达成调解协议，金海燕于2019年12月31日前支付给徐薪亚借款90000元。后因金海燕未按期履行，徐薪亚向本院申请强制执行。本院在执行阶段，要求腾退保全房屋，被告杨府晔向本院提出书面异议，要求裁定中止对金海燕名下位于螺湾小镇南区18号楼1903号房屋的执行并要求解除对该房屋的保全措施。本院经审查于2020年6月23日作出（2020）豫1102执异15号执行裁定书，以涉案房屋于2019年11月查封、被告与第三人的房屋买卖协议签订于2017年10月25日、2017年12月17日房款全部付清，被告在查封之前已占有入住该房屋为由裁定停止对螺湾小镇南区18号楼19层1903号房产的执行，依法解除对该房屋的查封措施。原告徐薪亚于2020年7月7日向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，涉案房屋系漯河市经济适用住房，位于漯河市××区××小镇××单元××号。2014年10月14日第三人金海燕与漯河市经济适用住房管理中心签订经济适用住房配售合同，以总金额246627元的价格购得该房，该房屋已备案登记但尚未办理房权证，第三人购买房屋的合同、发票原件现均在案外人王莹处存放。庭审中王莹作为证人出庭作证，称其与第三人金海燕存在债权债务关系，购房手续系第三人为向其借款用房屋作抵押把手续原件交给她的。第三人称去行政服务大厅办事房屋手续忘在王莹车上的。2017年10月25日，本案被告杨府晔与第三人金海燕签订房屋买卖协议，约定金海燕将涉案房屋以277000元的价格卖给杨府晔，合同签订日先付107000元，剩余房款于2017年12月31日前付清，2017年10月25日交付房屋。在房屋买卖协议签订前的2017年8月24日，被告杨府晔之父杨志良转账给金海燕50000元，2017年10月25日，杨府晔之母杨爱英转账给金海燕57000元，金海燕于2017年10月25日出具了收到107000元购房款的收条。2017年12月17日，杨府晔之母杨爱英又转账给金海燕170000元，金海燕出具了收到购房款170000元的收条。2018年被告及父母对涉案房屋进行了装修并入住至今，居住期间的燃气、电费、物业费等费用仍以金海燕名义交纳。上述事实由双方当事人陈述、人民法院裁定书、购房手续、证人证言、转账凭证、交费收据等在卷佐证。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益。本案涉案房屋系经济适用房，是政府提供优惠政策、限定价格，面向城市低收入困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，具有特定性，根据相关规定，购买经济适用房不满5年，不得上市交易。本案第三人金海燕在购买涉案房屋后尚未取得房屋所有权证，且购买时间到其出卖给被告杨府晔时也不足5年，被告与第三人之间的买卖房屋行为违反了相关行政法规的规定，应属无效，无效的合同自始没有约束力，因该合同取得的财产应予返还，且涉案房屋仍备案登记在第三人金海燕名下，人民法院依法对涉案房屋采取查封等执行措施并不违反法律规定，故原告徐薪亚要求准许执行位于漯河市××区××小镇××楼××房产的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。故依照《中华人民共同国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、《经济适用住房管理办法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行位于漯河市源汇区螺湾小镇南区18号楼1单元19层1903号房屋。案件受理费5800元，由被告杨府晔、第三人金海燕各自负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本院（2020）豫1102执异15号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 闫 磊人民陪审员 姚 冰人民陪审员 史秀燕二０二〇年十二月七日书 记 员 曹 丽