福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初2465号 原告：沙县金诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91350427779635631X，住所地福建省沙县洋坊205国道边盛隆汽车园**。 法定代表人：陈镇关。 被告：林良星，男，1965年12月30日出生，汉族，住福建省沙县XX新城**。 被告：王爱仙，女，1967年8月22日出生，汉族，住福建省沙县XX新城**。 原告沙县金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）与被告林良星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年11月2日，本院依金诚物业公司申请依法追加王爱仙作为被告参加诉讼。金诚物业公司的委托诉讼代理人陈镇关，被告林良星到庭参加了诉讼。被告王爱仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.林良星、王爱仙支付自2018年1月1日起至2019年4月30日的物业服务费1,595.2元、违约金1,076.85元；2.林良星、王爱仙支付公摊费1,045元【2018年1月1日至2019年10月30日绿化用水、地下消防用电1、2（小区路灯、监控等）及单元梯灯电费、电梯电费、电梯年检费和维保费】；3.案件受理费由林良星、王爱仙承担。事实与理由：林良星、王爱仙系沙县XX新城B区B8幢902室业主。该房产的建筑面积为124.649平方米。金诚物业公司与林良星签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业服务费每平方每月0.8元。林良星、王爱仙拖欠2018年1月1日至2019年4月30日的物业管理服务费1,595.2元及公摊费1,045元。为此金诚物业公司提交了营业执照、企业资质证书、法定代表人身份证、前期物业管理服务协议、备案情况说明、入伙通知书、业主家庭情况登记表、被告水、电、燃气开户通知书、供水供电及电梯维保、年检收费清单、催缴通知书等。 林良星辩称，1.原约定业主交房时间为2014年12月29日至31日办理入伙手续，后因房屋质量问题与开发商协商至2015年6月24日交房，因此物业费应从2015年6月24日起算，金诚物业公司应退还2015年6月24日前的物业费；2.物业装修垃圾未处理，应退回装修垃圾处理费；3.金诚物业公司应支付可视电话机费用800元及电梯门口墙壁瓷砖脱落维修500元；4.消防设施不完善不能使用，不存在消防用水用电，金诚物业公司应免去消防用水用电费用；5.电梯的日常维护费用属共用设施设备的日常运行、维护费用，属物业服务成本，故电梯年检、维护费应由金诚物业公司自行承担；6.物业服务不到位；7.物业未履行相应的责任与义务，违约在先，不存在违约金。为此，林良星、王爱仙提供了网上留言截图、物业移交资料、照片、视频等。 王爱仙未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年6月24日，金诚物业公司作为甲方、林良星作为乙方共同签订《前期物业管理服务协议》，约定金诚物业公司为XX新城B区提供物业服务。协议第四条约定物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，城市生活垃圾处理费、产权人使用人人身财产保险费、楼道共用路灯电费、清洗楼道水费、保洁和绿化用水、电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费；乙方按照其拥有的总建筑面积（即产权证登记面积）按本协议约定向甲方交纳：带电梯住宅每平方米/每月0.8元。装修垃圾清运费5元/平方米；乙方交纳各项物业管理服务费用时间，从建设单位通知入伙（交房）之日起交纳；办入伙（交房）手续时，先预收一年，之后为每季交纳一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。协议并对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该协议于2015年经沙县住房和城乡规划建设局备案，备案合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日。 2.三明市中驰房地产开发有限公司通知林良星制作的入伙通知书注明业主办理交房手续时间为2014年12月29日至31日。 3.林良星、王爱仙系沙县XX新城******的所有权人，产权面积为124.65平方米，案涉房屋于2015年6月24日实际交付，林良星向金诚物业公司交纳装修垃圾清运费623元、装修保证金2,000元、公共水电周转金200元。2018年3月28日，林良星确认截至2017年12月31日尚欠绿化水费、楼道路灯、电梯电费、电梯维保费和年检费、物业费合计3,420.8元。同日，林良星将金诚物业退回的装修保证金2,000元、水电周转金200元及另交纳1,200元，用于交纳2017年12月31日前欠的绿化水费、物业费等各项费用3,420.8元。庭审中，双方确认水电、电梯维保和年检费公摊按以下标准计收：绿化水费每月1元、楼道路灯每月2元、电梯电费每月16元、电梯维保和年检费每月15元。 4.金诚物业公司自2015年1月至2019年4月30日持续为沙县XX新城B区提供物业服务。2019年1月起案涉房屋所在楼的业主自行开户并交纳楼道路灯及电梯电费。 5.沙县XX新城B区住宅共计242户，至2019年5月14日止，共计交房215户。 本院认为，2015年6月24日林良星与金诚物业公司签订《前期物业管理服务协议》，物业服务企业与业主应按约定与法律规定各自履行义务。金诚物业公司提供了物业服务，依法享有收取相应费用的权利。关于林良星是否应交纳2015年6月24日前的物业服务费的问题。协议明确约定缴费时间为建设单位通知入伙（交房）之日，建设单位通知办理交房手续时间为2014年12月29日至31日，林良星对此无异议，但林良星辩解，开发商通知其交房时，房屋存在质量问题，不具备交房条件，但未提供证据予以证实，对林良星的辩解，本院不予采纳。故物业管理服务费应自通知交房之日（即2015年1月1日）起计算。协议约定物业服务费每月每平方米0.8元，林良星、王爱仙建筑面积124.65平方米，自2018年1月1日至2019年4月30日的物业服务费为1,595.5元（124.65平方米×0.8元/平方米/月×16个月）。关于电梯年检、维护费及水电公摊费的问题。庭审过程中，双方确认按以下标准计收：绿化水费每月1元、楼道路灯每月2元、电梯电费每月16元、电梯维保和年检费每月15元。故林良星、王爱仙尚欠绿化水费16元（1元/月×16个月）、楼道路灯24元（2元/月×12个月）、电梯电费192元（16元/月×12个月）、电梯维保和年检费240元（15元/月×16个月）。金诚物业公司提供了供电公司出具的地下消防1、2实际产生的费用及至2019年5月14日止，沙县XX新城B区住宅实际已交房215户的证据，金诚物业公司要求地下消防用电部分按217户分摊计费（即每户432.38元）的主张，应予支持。关于违约金的问题。林良星、王爱仙虽逾期支付物业管理服务费，但金诚物业公司在提供服务过程中存在瑕疵，故对其要求违约金的主张，本院不予支持。关于垃圾清运费的问题。林良星、王爱仙虽提供照片，但该证据不能证明系小区装修的建筑垃圾，林良星、王爱仙认为金诚物业公司未尽垃圾清运义务，要求返还垃圾清运费，用于抵扣物业费，证据不足，本院不予支持。关于可视电话的问题。根据2019年6月2日业主委员会盖章签字的物业移交资料载明：小区可视入户门B2幢未修复，B5幢地下室未修复，其余正常使用。故林良星要求金诚物业公司赔偿可视电话修复费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。王爱仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。 综上所述，金诚物业公司要求林良星、王爱仙支付物业服务费1,595.2元，符合合同约定，本院予以支持。金诚物业公司要求林良星、王爱仙支付违约金1,076.85元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。金诚物业公司要求林良星、王爱仙支付公摊费1,045元，予以支持904.38元，超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、林良星、王爱仙应于本判决生效之日向沙县金诚物业管理有限公司支付物业服务费1,595.2元（2018年1月1日起至2019年4月30日止）； 二、林良星、王爱仙应于本判决生效之日向沙县金诚物业管理有限公司支付公摊费用904.38元（其中绿化用水16元、楼道路灯24元、电梯电费192元、电梯维保和年检费240元、地下消防用电432.38元）； 三、驳回沙县金诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由沙县金诚物业管理有限公司负担8元，林良星、王爱仙负担17元。林良星、王爱仙负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 员  黎 华 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  李冰倩 书 记 员  王 敏 附：一、本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。