陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初2929号原告：李某某，男，汉族。委托诉讼代理人：雷某某，陕西枫叶律师事务所律师。被告：陕西世纪新城物业管理有限公司。法定代表人：朱某某，系总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族,，系公司法务。第三人：陕西大唐城建投资有限公司。法定代表人：牛某某，系总经理。委托诉讼代理人：苏某某，男，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：赵某某，女，汉族，系公司员工。原告李某某与被告陕西世纪新城物业管理有限公司、第三人陕西大唐城建投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷某某，被告陕西世纪新城物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某某，第三人陕西大唐城建投资有限公司的委托诉讼代理人苏某某、赵某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于泾阳县中心街与北极宫大街东北方大唐中心广场内2层2117号铺位返还给原告，并将该商铺恢复到第三人交房时的原状；2、判决被告返还租赁合同期内扣除原告的10%的租金16945元；3、判决被告向原告支付实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金为6400元，合计23345元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月29日原告从第三人处购买了位于泾阳县中心街与北极宫大街东北方大唐中心广场内2层2117号商铺，面积为40.86平方米，购房款706060元，后第三人选定被告为物业服务公司，该商铺由第三人在交房时直接交付给被告运营。原、被告双方未签订书面《租赁合同》，但被告已经将三年的商铺租金以年租金为购房款总额8%的标准计算后扣除10%向第三人抵了购房款，第三人也向原告出具了购房款收据。租金抵房款的三年期满后，双方未续签书面租赁合同，被告实际使用原告商铺期间单方减低租金标准支付了7721元，尚欠原告租金6400元。综上，原、被告双方租赁合同到期后因新合同的签订问题多次协商未能达成一致意见，依照《合同法》的相关规定，被告在租赁合同到期后应将租赁物恢复原状后返还给原告，并应按照原合同的租金标准向原告支付租金至实际返还商铺之日。故原告提起诉讼，请法院维护原告合法权益。被告辩称：原告诉请事实错误，原、被告之间未签订租赁合同。第三人在卖房时，在业主购房款中扣除的三年租金的数额，被告公司已经向第三人支付。之后被告支付的租金，原告已经收取，被告在支付2020年租金时扣除因疫情影响一个月的租金。故请驳回原告诉请。第三人辩称：原告2014年5月19日支付356060元，需要按揭贷款350000元。由于原告的个人原因，按揭未办理成功，原告向第三人提出用租金抵房款，第三人同意后原告于2017年4月27日来第三人处办理房款结清手续。三年租金共计152509元（706060×8%×3×90%）折抵了房款，租期从2016年4月1日起至2019年3月31日止。被告已将上述三年租金支付给第三人。按照合同将案涉商铺交给运营商，第三人无责任，应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供的证据1购房合同及商铺确认书，客观真实且与其陈述相互印证，本院予以确认。被告提交的证据1会议纪要4份、照片3张、致业主告知书1份，客观真实，本院对其真实性予以认可；证据2会议纪要2份系被告单方制作，无其他证据佐证且原告不予认可，本院不予采信；证据3维修总单1份、维修合同1份、维修清单3份，维修总单及维修清单系被告单方制作，均未加盖承接维修工程方签章，维修合同系被告与第三人签订，亦无其他证据佐证实际维修情况，故本院均不予采信；被告提交的证据4解除函1份、挂号单及中国邮政查询单5张，列举了被告向5名业主邮寄了解除函，拟证明被告已经向全体业主发出解除函，要求业主前往办理手续，租赁合同已经解除，庭审中部分业主表示收到，部分业主表示未收到，因该组证据不符合合同法定解除条件，且未与业主达成约定解除，对该组证据的真实性本院予以确认，但对证明目的不予认可；证据5银行电子明细单1份，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可；证据6租赁合同汇总表与本案无关联，不予认定。第三人提交的商铺确认书、租金合同，原、被告均无异议，本院对其真实性予以认可。第三人提交的证据《商品房买卖合同书》，原、被告均无异议，本院对该证据予以确认。第三人提交的租赁合同，原、被告均无异议，但该租赁合同的签订者为案外人苗伟，本院对该证据的真实性予以认可。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月19日，原告向第三人支付购房款356060元。2017年4月27日，原告与第三人签订《商铺确认书》。2017年4月29日原告与第三人签订《商品房买卖合同书》，购买第三人开发的位于泾阳县中心街世纪新城综合楼第1幢2层21179号房，建筑面积40.86平方米，总价款706060元。原告与第三人达成口头协议，第三人用原告购房商铺的三年租金的90%（租期2016年4月1日至2019年3月31日）折抵部分购房款，折抵金额为152509元，原告已与第三人办理房款结清手续。被告实际已于2016年4月1日接收案涉商铺并开始运营。被告向第三人支付了原告购买商铺三年的租金169454元。2019年被告向原告支付租金23163元，2020年被告向原告支付租金12868元，以上合计36031元。被告在支付2020年租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。双方就涉案租赁合同三年租期届满后续租及租赁费事宜至今未达成书面协议而产生争议，原告遂诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费？被告应否返还扣除的10%的租金？1、关于被告应否立即返还承租原告的安设商铺并支付占用费。原告与第三人达成口头协议后，被告继续占有使用案涉商铺，并向第三人支付租金，应认定为被告对原告与第三人之间的口头协议知情并认可。原、被告之间形成事实上的租赁关系。案涉商铺租赁之目的在于营造商业氛围，提高地段商业价值，对“大唐中心广场”商铺进行统一规划、统一招商、统一经营管理，以最大发挥商铺利用价值，被告有权根据整体运营招商需要对承租房屋进行整体装修、整体出租或转租。案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，众多业主所购买的面积在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，很难将业主购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现得不十分清楚，客观上难以实现独立价值。只有当“大唐中心广场”所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义和价值才可以得到充分体现。原告购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能实现共赢。案涉商场业主众多，意见不一，当事人及在相关部门协助下的协商并未完全破裂，被告也主动履行部分租金，尚无证据表明大部分业主拒绝延长租赁期限,目前该商铺无法实际分割，返还该商铺可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案暂不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的诉讼请求目前不宜支持。本案起诉的根本原因在于被告因经营状况不佳按其测算标准拨付租金引起业主不满，而协商、调解是化解此类纠纷、实现当事人利益最大化的最佳途径，但原、被告至今仍未达成新的租金标准合意。被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用涉案商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合意继续有效的立法精神，应判令被告按双方原租赁合意的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告扣除一个月的租金，并无不妥。执行时应扣除被告已支付金额及因疫情产生影响的一个月的租金4707.07元（706060×8%÷12=4707.07）。3、关于被告应否返还扣除的10%的租金。原告与第三人达成了口头协议，第三人按照原告购房商铺的三年租金的90%向原告折抵房款，但第三人承认被告按照原告购房商铺的三年租金的100%向第三人支付。被告已履行了支付义务。对原告该部分诉请，本院不予支持。原告可另案向第三人主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李某某支付2019年4月1日后产生的商铺占用费（按年租金8%标准即706060×8%＝56484.8元计算,执行时应扣除被告已支付金额36031元及因疫情产生影响的一个月的租金4707.07元）；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元（原告李某某已预交），减半收取计192元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 妍郭倩1