河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初3513号 原告：刘海生，男，1978年2月26日出生，汉族，住河北省唐山市乐亭县。 委托代理人：艾小芳，北京市隆安律师事务所律师。 委托代理人：陈晓斐，北京市隆安律师事务所律师。 被告：河北万特房地产开发有限公司，住所河北香河新兴产业示范区和园路2号。 法定代表人：臧军强，总经理。 委托代理人：闫逸祥，河北乾翔律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司香河县支行，营业场所香河县新华大街71号。 负责人：王从新，该支行行长。 委托代理人：王海涛，该支行综合管理部副经理。 第三人：西藏意家信息科技有限公司，住所西藏自治区拉萨市堆龙德庆区世邦湿地公园一期别墅16栋1号。 法定代表人：秦德生，总经理。 委托代理人：刘晓庆，该公司员工。 原告刘海生与被告河北万特房地产开发有限公司（以下简称万特公司）、第三人中国农业银行股份有限公司香河县支行（以下简称农行香河支行）、西藏意家信息科技有限公司（以下简称意家公司）、河北全汇盛网络科技有限公司（以下简称全汇盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，原告刘海生向本院申请撤回对第三人全汇盛公司的起诉，经审查本院准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海生委托代理人艾小芳、陈晓斐、被告万特公司委托代理人闫逸祥、第三人农行香河支行委托代理人王海涛、第三人意家公司委托代理人刘晓庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海生向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年3月19日签订的《商品房买卖合同》（签订的合同编号20170304067）及其《补充协议》等相关附件以及2016年12月26日签订的《房产认购书》；2、解除原告刘海生与被告万特公司、第三人农行香河支行签订的《个人购房担保销售借款合同》，合同编号为ＡＢＣ（2016）5006-ｌ；3、判令被告万特公司配合原告办理合同编号为20170304067《商品房买卖合同》的网签备案注销手续；4、判决被告万特公司立即返还原告支付的首付款488324元及赔偿利息损失（以488324元为基数，自2017年2月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、判决被告万特公司立即返还原告在判决生效之日前支付给第三人农行香河支行的贷款本金、利息（暂计算至2020年6月8日，本金、利息合计253274.64元）及赔偿利息损失（以253274.64元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、判决被告万特公司立即返还原告车位定金20000元及赔偿利息损失（以20000元为基数，自2016年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；7、判令被告万特公司在本判决生效后直接向第三人农行香河支行偿还涉案房屋剩余贷款本金及利息；8、判决被告万特公司立即返还原告团购信息服务费28000元及赔偿利息损失（以28000元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；9、判决第三人意家公司立即返还原告团购费22000元及赔偿利息损失（以22000元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；10、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原、被告共同签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于河北省廊坊市香河县房屋一套，该商品房建筑面积94.98平方米，单价为每平方米16933.29元，总金额为1608324元。合同签订后，原告支付了首付款488324元、车位定金20000元。2017年4月1日，原告与第三人农行香河支行、被告万特公司签订了《个人购房担保销售借款合同》，通过贷款方式向被告支付了剩余房款112000元。至此，原告已经完全、适当的履行自己的全部义务。按照《商品房买卖合同》第八条规定：出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告始终未能交房。上述《商品房买卖合同》第九条规定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。但被告至今已逾期交房400余天，违约事实明显，理应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，原告与第三人农行香河支行、被告万特公司签订的《个人购房担保销售借款合同》也应予以解除。合同解除后，被告及第三人都应当按照原告诉求予以返还相应款项和赔偿相应损失。 被告万特公司辩称，1、案涉商品房项目建设过程中发生了我公司据以顺延交房的约定事由，交房期限顺延后，合同约定的原告可以单方行使解除的情形尚未成就，原告无权要求解除合同。虽然《商品房买卖合同》第八条规定我公司应于2019年5月1日前交付商品房，但《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均规定：因不可抗力的自然灾害，或者因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致我公司逾期交房的，我公司可据实予以延期。在案涉项目施工过程中出现了政府部门要求停工情形和因不可抗力停工的情形，其中自2016年12月29日至2019年10月24日期间，因政府原因停工439天。2020年2月至4月期间，因新冠状病毒疫情导致的不可抗力停工90天。根据双方合同约定的交房日期，交房期限应当顺延至2020年9月30日。而在2020年7月底，案涉房屋已经具备交房条件，且我公司也已经向原告邮寄送达了交房通知书，但是原告个人原因没有办理收房，与我公司无关。2、退一步讲，即便政府因治理大气污染要求停工事宜不能作为我公司顺延交房的理由，但原告行使合同解除权的期间已经经过，原告无权行使合同解除权。《商品房买卖合同补充协议》第十一条规定：“乙方（即原告）依约定需解除购房合同的应在如下期限内行使，否则视为乙方不解除购房合同：(2)因逾期交房解除合同的，应在逾期交房30日后的10日内行使解除权”。因此即便政府因治理大气污染要求停工事宜不能作为我公司顺延交房的理由，则根据原告的主张，原告起诉时，我公司逾期交房已经超过一年，但原告未在具备合同解除权后的10日内行使解除权，根据上述合同约定，其解除权已经届满，无权要求解除合同。综上，我公司恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护我公司的合法权益。 第三人农行香河支行述称，2017年4月1日原告刘海生在我支行贷款1120000元，期限348个月，用于购买万特帝品御居3-3-402室房屋。依据《个人购房担保借款合同》第十二条：借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。第十三条：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。依据上述《个人购房担保借款合同》相关条款约定，只有在还清借款本息的情况下，我支行才同意解除合同。综上，恳请贵院依法支持我支行的诉求，并由被告承担诉讼费用。 第三人意家公司述称，我公司不同意返还原告团购费22000元并赔偿利息。原因有：1、我公司与原告之间是服务合同关系，非房屋买卖合同关系，有权依据服务事实收取服务费及团购费。2、我公司已经提供了团购优惠购房服务，一是提供了房源信息、介绍房源位置户型等情况，并最终促成了原告与开放商签约以及签约后续协助办理各种购房手续；二是团购优惠服务即原告通过我公司可以享受50000元抵60000元的团购优惠，本案中原告也实际享受了总房款减免60000元的优惠价格。3、原告明知所交费用的性质且自愿交费，不存在受欺诈的情形，原告也已经过了行使撤销权的除斥期间，无权要求返还。 本院经审理认定事实如下：2017年3月19日，原告刘海生（买受人）与被告万特公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于规划迎宾路西侧、规划S3路南侧帝品御居一期住宅项目3号楼3单元402号房，建筑面积94.98平方米，房价款总金额1608324元；买受人应当于2017年3月10日前支付首期房价款488324元，余款1120000元向农行香河支行申请贷款支付；第八条“出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”；第九条“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”；等等。2016年12月30日，原告刘海生（买受人，乙方）与被告万特公司（出卖人，甲方）签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：第四条第7款“如遇下列特殊原因，甲方可延期交房，且不用承担违约金：（4）因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致甲方逾期交房，但甲方出具政府有关部门的相应证明文件”；等等。2016年12月30日，原告刘海生（买受人，乙方）与被告万特公司（出卖人，甲方）签订了《帝品御居小区地下停车场车位补充协议》，约定：乙方以86000元购买帝品御居小区地下停车场车位一个；乙方自协议签订之日向甲方支付车位首付款20000元，剩余余款66000元于2019年5月1日交付；等等。2017年4月1日，原告刘海生（借款人）与第三人农行香河支行（贷款人）及被告万特公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：原告刘海生自第三人农行香河支行处借款1120000元，用于购买万特帝品御居3-3-402号房屋；借款期限348个月；被告万特公司提供保证担保；等等。在上述合同履行过程中，原告向被告万特公司交纳了车位定金20000元、首付款488324元，向第三人意家公司交纳了团购费22000元。2019年8月9日，被告万特公司为原告开具了1608324元的房地产预收款发票一份。2019年3月30日，被告万特公司向原告发出了《关于帝品御居一期延期交房的告知函》，主要内容为：“现我公司依据《商品房买卖合同》第八条的相关规定函告如下：自2016年9月项目开工建设以来，受环京区域政府空气治理要求的影响，致项目持续处于停工状态，截止2019年3月底，停工时间长达425天（其中不包括国家重大活动停工天数），不能按期实现竣工交付，交付时间将顺延，交房时间另行通知”。 2016年12月29日至2019年10月24日，香河县住房和城乡建设局及香河县人民政府应急管理办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工累计439天。2020年7月27日帝品御居一期住宅项目工程竣工验收合格，并于2020年8月4日按规定备案。2020年8月1日，被告万特公司向原告邮寄了《入住通知书》等材料，通知原告于2020年7月31日--2020年8月14日到帝品御居小区办理入住手续。原告于2020年8月3日签收上述材料，至今未办理入住手续。 上述事实有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、帝品御居小区地下停车场车位补充协议、个人购房担保借款合同、收款收据、发票、关于帝品御居一期延期交房的告知函、香河县住房和城乡建设局、香河县人民政府应急管理办公室文件、民事判决书及生效证明、建设工程竣工验收备案证明书、快递邮寄签收详情单、入住通知书及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告刘海生与被告万特公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《帝品御居小区地下停车场车位补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。被告万特公司在向原告发出《关于帝品御居一期延期交房的告知函》后，于2020年8月1日向原告邮寄了《入住通知书》等材料，原告签收上述材料后至今未办理入住手续的行为，不影响通知的效力，应视为万特公司已经履行了交付房屋的通知义务。现被告万特公司未按《商品房买卖合同》第八条约定于2019年5月1日前交房，至万特公司通知原告于2020年7月31日--2020年8月14日到帝品御居小区办理入住手续，应认定万特公司延期交房共计457天（2019年5月1日至2020年7月31日）。但本案中自2016年12月29日至2019年10月24日，香河县住房和城乡建设局及香河县人民政府应急管理办公室要求香河县境内施工单位停工累计439天，根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”及《商品房买卖合同补充协议》第四条第7款约定“如遇下列特殊原因，甲方可延期交房，且不用承担违约金：因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致甲方逾期交房，但甲方出具政府有关部门的相应证明文件”的内容，扣除439天后，被告万特公司应于2020年7月13日前向原告交付涉案房屋，至万特公司通知原告于2020年7月31日--2020年8月14日到帝品御居小区办理入住手续，被告万特公司已逾期交房18天（2020年7月13日至2020年7月31日）。根据《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”的内容，现被告万特公司向原告逾期交房18天，并未超过30日，原告不享有合同约定的解除权，原告与被告万特公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《帝品御居小区地下停车场车位补充协议》应继续履行，故本院对原告主张解除原、被告于2017年3月19日签订的《商品房买卖合同》（签订的合同编号20170304067)及其《补充协议》等相关附件以及2016年12月26日签订的《房产认购书》的诉讼请求不予支持。原告主张根据停工文件显示的内容，落款时间在原告签订合同之前的停工时间不应计算在顺延期间内，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为涉案房屋所在工程的统一制式合同，并非针对原告一人所制定，该处工程的《商品房买卖合同》经登记备案后，被告万特公司单方无法再行就合同内容进行变更，因此不能要求被告万特公司必须以每个购房人的《商品房买卖合同》的签订日期来计算停工天数，故原告的上述主张不能成立。原告与被告万特公司签订《商品房买卖合同》后，又与第三人农行香河支行、被告万特公司签订了《个人购房担保借款合同》，原告主张其已还本付息，本院认为，在《商品房买卖合同》未解除的情况下，原告要求解除其与被告万特公司、第三人农行香河支行签订的《个人购房担保借款合同》，无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，因原告要求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《个人购房担保借款合同》，不符合约定或者法定的解除要件，故原告主张被告万特公司配合原告办理合同编号为20170304067《商品房买卖合同》的网签备案注销手续、被告万特公司返还原告支付的首付款488324元及赔偿利息损失、被告万特公司返还原告在判决生效之日前支付给第三人农行香河支行的贷款本金和利息及赔偿利息损失、被告万特公司返还原告车位定金20000元及赔偿利息损失、被告万特公司在本判决生效后直接向第三人农行香河支行偿还涉案房屋剩余贷款本金及利息、被告万特公司返还原告团购信息服务费28000元及赔偿利息损失，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告意家公司收取原告的团购费，系双方在约定情况下原告自愿交纳的，且意家公司已履行义务，原告已实现约定目的，现原告请求被告意家公司返还团购费22000元及赔偿利息损失，缺少事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘海生的全部诉讼请求。 案件受理费12175.84元，减半收取计6087.92元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  祁振宇 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  孙 帅