文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初14454号原告：恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区西郊支路12号附35号第3层统一社会信用代码915001077907177938。法定代表人：彭善荣，该公司董事长。委托代理人：陆俊霖，泰和泰(重庆)律师事务所律师。委托代理人：谢希然，泰和泰(重庆)律师事务所实习律师。被告：韩最梅，女，汉族，1979年10月21日生，住重庆市钱塘镇。原告恒大地产集团重庆有限公司诉被告韩最梅商品房合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员邓均担任审判长，与人民陪审员刘卫平、王林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆俊霖到庭参加了诉讼，被告韩最梅经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大地产集团重庆有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记(预购商品房、预购商品房抵押权)，解除网签；2、判令被告向原告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费共计117652.08元。事实及理由：2014年2月28日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的重庆市九龙坡区龙门阵大道X号X幢X-X号房屋，被告采取按揭付款方式支付房款。后因被告未按期向按揭贷款银行偿还贷款，法院判决原告承担连带清偿责任。原告已向银行履行生效判决所确定的义务。因被告怠于履行个人贷款合同的还款义务，致使原告承担了担保责任，双方约定的合同解除权已经成就，原告有权解除合同并要求被告承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告韩最梅未答辩。经审理查明，2014年2月28日，原告恒大地产集团重庆有限公司(甲方)与被告韩最梅（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5683833），约定乙方向甲方购买九龙坡区龙门阵大道X号X幢X-X号房屋；总成交价为908941元；付款方式为按揭付款，2014年2月28日前支付首期房款272941元，余款636000元须在2014年2月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。附件五《合同补充协议》约定，在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方可享有如下权利：如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，3个月后甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还，同时乙方必须在原告履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。乙方确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，甲方向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由乙方承担；甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。2014年3月12日，重庆市国土资源和房屋管理局分别出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》(105字第201403111050313号)、《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2014】字第05286号），将上述房屋进行了商品房买卖合同登记备案、预购商品房预告登记。2014年3月18日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》(105渝预告【2014】字第05287号)，将上述房屋进行了预购商品房抵押权预告登记。后因被告韩最梅未按期偿还按揭贷款，交通银行股份有限公司向本院起诉要求被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费，并要求原告就该笔欠款承担连带清偿责任。2019年1月8日，本院作出(2018)渝0107民初18872号民事判决书，判决由被告向银行偿还截至2018年7月1日的借款本金560199.53元，利息43642.52元、罚息3048.35元、复利2608.98元以及2018年7月2日以后的罚息和复利；由原告对上述付款义务向银行承担连带清偿责任。并由原、被告承担案件受理费、财产保全费合计13466元。2020年6月4日，交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行出具《代偿证明》，载明：恒大地产集团重庆有限公司按照(2018)渝0107民初18872号民事判决书的要求，于2019年9月30日偿付贷款本金560199.53元、利息罚息及复利104186.08元、诉讼费用13466元，共计677851.61元，已经履行了生效判决相应义务。另查明，2020年4月16日，原告按照《重庆市商品房买卖合同》中载明的被告送达地址向其发出《关于解除的通知》，函告解除与被告签订的上述《重庆市商品房买卖合同》。2020年4月19日，该邮件投递结果显示未妥投并退回，备注：原写地址楼层是民宿，电话不是收件人，无法联系，退回。审理中，原告向法庭明确其第二项诉讼请求的计算方法为原告向交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行支付的代偿款项677851.61元扣除被告以按揭贷款方式支付的购房款636000元。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市土地房屋预购登记证明》、民事判决书、《代偿证明》、解除《重庆市商品房买卖合同》通知书、EMS快递单等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，不属于无效格式合同的情形，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。被告通过银行按揭方式向原告支付房款，但未按期偿还贷款，导致作为贷款保证人的原告对其贷款相应债务承担了保证责任。按双方合同约定，原告解除合同的条件已成就，有权解除双方的商品房买卖合同。原告于2020年4月16日以邮寄方式按照合同约定的地址向被告发出解除合同的书面通知，按约定已履行通知义务，该邮件于2020年4月19日退回，应视为被告收到通知，双方的《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记、抵押权预告登记、网签均是为实现买卖合同的目的，而在行政管理部门履行的登记手续。买卖合同解除后，双方应共同办理登记注销手续，以恢复房屋出售前的登记状态。因此，被告应当协助原告办理本案房屋的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记、网签注销手续。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因被告怠于履行清偿银行贷款义务，原告向银行承担了保证责任，按生效法律文书偿还了本金、利息(包括利息、罚息、复利)、诉讼费等各项费用。原告要求被告支付其代为偿还的利息及诉讼费等费用符合法律规定。原告在本案中主张代偿金额的计算方法为原告向银行支付的款项677851.61元扣除被告以按揭贷款方式支付的购房款636000元后的余额，该金额低于原告代被告支付的利息及诉讼费，本院予以支持。故被告应当向原告支付的款项为41851.61元（677851.61元－636000元）。合同解除后，被告有权根据双方合同约定要求原告返还相应的购房款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告恒大地产集团重庆有限公司与被告韩最梅签订的《重庆市商品房买卖合同》(CQ-5683833)于2020年4月19日解除；二、被告韩最梅于本判决生效之日起十日内协助原告恒大地产集团重庆有限公司注销九龙坡区龙门阵大道X号X幢X-X号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案(105字第201403111050313号)、重庆市土地房屋预告登记（105渝预告【2014】字第05286号和105渝预告【2014】字第05287号）及网签手续；三、被告韩最梅于本判决生效之日起十日内给付原告恒大地产集团重庆有限公司代为偿还的利息(包括利息、罚息、复利)、诉讼费等费用共计41851.61元；四、驳回原告恒大地产集团重庆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14039元、公告费560元，合计14599元，由被告韩最梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓 均人民陪审员  刘卫平人民陪审员  王 林二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷