北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14727号原告（反诉被告）：北京瑞福达装饰中心，住所地北京市石景山区向阳工业园区。法定代表人：石建国，经理。委托诉讼代理人：周红燕，北京昂信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街****楼**。法定代表人：赵秀云，总经理。被告：薛世亮，男，1964年12月29日出生，汉族，北京天天通食品有限公司总经理，住北京市西城区**。二被告的共同委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）北京瑞福达装饰中心（以下简称瑞福达）与被告（反诉原告）北京天天通科技开发有限公司（以下简称天天通公司）、被告薛世亮租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞福达的委托诉讼代理人周红燕、被告（反诉原告）天天通公司和被告薛世亮的共同委托诉讼代理人曾宪湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞福达向本院提出诉讼请求：1.请求确认瑞福达与天天通公司签订的经营场地租赁合同于2020年5月1日解除；2.请求判决天天通公司和薛世亮连带返还瑞福达2020年4月17日支付的2020年3月21日至2021年3月20日期间租金43000元、2016年3月支付的押金4300元及2020年2月和3月疫情期间的租金7166.67元；3.判决天天通公司赔偿瑞福达搬家费2190元及空调移机费490元，共计2680元；4.诉讼费由天天通公司和薛世亮承担。事实和理由：2016年3月，瑞福达与天天通公司签订《经营场地租赁合同》，约定天天通公司将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内6号-2库房147平方米租给瑞福达用于五金配件存放经营，租期3年。每年租金43000元整，押金4300元。合同签订后，瑞福达按照天天通公司指示将租金和押金转入薛世亮账户。租赁期满后续签合同，租赁期限从2019年3月21日至2020年10月31日。2020年4月16日，瑞福达向天天通公司支付一年租金43000元。春节后，由于疫情影响，天天通公司对整个库房进行管控，不允许人员车辆进入，4月30日通知允许人员车辆入场，5月1日下午发生火灾，大兴区城市管理综合行政执法局向天天通公司下发《限期拆除决定书》，责令天天通公司拆除包括出租给瑞福达的库房场地在内的位于北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内的违建房屋232处（建筑面积共约35577.80平方米）。2020年5月3日，对该地址房屋进行拆除。瑞福达认为，天天通公司出租违建房屋场地给瑞福达，并对出租物业疏于管理导致发生火灾，致使出租房屋被拆除，导致合同无法继续履行。故瑞福达请求人民法院判决解除双方签订的《经营场地租赁合同》，返还疫情期间及未使用期间的租金，并赔偿由于天天通公司过错给瑞福达造成的搬家费等损失。请求人民法院依法支持瑞福达的诉讼请求。天天通公司辩称，请求驳回瑞福达的诉讼请求。根据双方签订的合同第5条第2款第6项，乙方租赁本地属独立经营与自行承担经济和民事责任。乙方自愿放弃任何原因向甲方追偿的权利。瑞福达所述疫情期间天天通公司不允许瑞福达入内，对场地进行管控，由于疫情爆发北京市政府及黄村镇政府对各地区进行了疫情防控包括高家堡甲1号都依照相关防疫流程规定，但并不是不允许人员及车辆进入，从疫情爆发到撤场只要根据相关规定只要履行相关手续，出示健康码，瑞福达都可以正常使用其承租的场地，因此，瑞福达所述的第二项请求不应支持。瑞福达所述的损失2680元并不是天天通公司造成的，不应由天天通公司承担。薛世亮辩称，薛世亮不是本案适格主体，与本案无关，对瑞福达的所有诉讼请求和证据都不予认可。天天通公司向本院提出反诉请求：1.请求判决瑞福达向天天通公司支付2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费962元、卫生费80元、占用资源费100元；2020年1月10日至2020年3月5日期间电费2276.10元、卫生费80元、占用资源费100元；2020年3月6日至2020年5月31日期间的电费2276.10元、卫生费80元、占用资源费100元，以上共计6056元；2.本案诉讼费用由瑞福达承担。事实和理由：天天通公司与瑞福达签订《经营场地租赁合同》，约定瑞福达承租天天通公司位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内部分场地。根据合同第三条第3款约定“合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠”。瑞福达自2020年5月彻底搬离后，拖欠天天通公司水电费未交纳。故诉至法院，请求贵院依法判决。瑞福达对天天通公司的反诉辩称，不同意天天通公司的反诉请求。天天通公司对各项请求没有提交任何证据，提交的证据只是其向相关部门交的费用，不能证明这些费用是瑞福达使用发生的，不能证明天天通公司的主张,瑞福达不欠费。资源占用费没有合同和法律依据。卫生费是约定了每年80元，瑞福达已经多交了，关于多交的费用瑞福达会另案起诉要求天天通公司返还。本院经审理认定的事实如下：2019年3月21日，天天通公司（甲方、出租方）与瑞福达（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内6号-2库房租赁给乙方用于五金配件存放经营，场地面积147平方米，甲方为乙方提供的经营场地内有库房；合同第二条租赁期限约定：租赁期自2019年3月21日起至2020年10月31日止；合同第三条租金及其它费用约定：1、合同有效期内，经营场地每年租金肆万叁仟元；2、租赁期内，每年缴纳卫生费80元；3、合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠；4、乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回；合同第四条付款方式及时间约定：1、乙方每年3月28日前一次性支付一年场地租金肆万叁仟元；2、水电费按月实际数由专管员在每月25日收取，不得拖欠；3、各项保证金应于每年3月28日前一次性缴纳完成。2016年3月18日，瑞福达向天天通公司交纳保证金4300元，天天通公司出具收据。2020年4月16日，瑞福达向薛世亮转账支付2020年3月21日至2021年3月20日期间的租金43000元,2020年4月17日，天天通公司出具收据。合同到期后，双方未续签合同，原合同继续履行。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：当事人：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人；案由：违法建设；2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.80平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划条件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你（单位）搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你（单位）收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。……瑞福达称其公司租赁涉案房屋是用作仓库，储存装修公司的货物，也用作办公，其于2020年5月12日搬离涉案房屋，产生搬运费2190元，空调安装材料费490元。天天通公司称其不清楚瑞福达何时搬离，双方没有办理交接手续，其提交的车辆准入登记表内显示2020年5月12日瑞福达有出入记录。涉案房屋于2020年5月31日拆除。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，瑞福达产生电费962元、水费无、卫生费80元、占用资源费100元，共计1142元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，瑞福达产生电费2276.10元，水费无、卫生费80元、占用资源费100元，共计2456.10元。经询问，天天通公司称其公司没有涉案房屋的建设工程规划许可证。瑞福达主张涉案房屋为违建。经本院释明，瑞福达同意如合同认定为无效，其公司同意撤销第一项诉讼请求，将诉讼请求中的租金变更成房屋占有使用费。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定瑞福达与天天通公司于2019年3月21日签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但瑞福达占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于瑞福达主张减免2020年2月、3月疫情期间房屋占有使用费问题。考虑到疫情对瑞福达营业的影响，给瑞福达和天天通公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，对瑞福达主张返还2020年2月和3月疫情期间占有使用费7166.67元的诉讼请求，本院予以支持。关于退还押金问题。因瑞福达已经搬离涉案房屋，涉案房屋已经被拆除，故对瑞福达要求天天通公司返还押金4300元的诉讼请求，本院予以支持。关于退还2020年3月21日至2021年3月20日期间的房屋占有使用费问题。因2020年3月1日至当月31日期间的占有使用费，已在上述进行了主张，本院不再重复支持。对2020年4月1日至2021年3月20日期间的占有使用费。瑞福达称其于2020年5月12日搬离涉案房屋，天天通公司称其公司不清楚具体搬离时间。结合天天通公司提交的登记表，本院对瑞福达的主张予以采纳。因瑞福达占有涉案房屋至2020年5月12日，故对其要求天天通公司退还2020年4月1日至2021年3月20日期间占有使用费的诉讼请求，本院酌情支持40372元。对瑞福达主张的超出部分占有使用费，本院不予支持。对福瑞达要求薛世亮承担连带返还责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于瑞福达主张的搬家费及空调移机费，本院依法酌情支持天天通公司给付其搬家费1533元及空调移机费343元，共计1876元。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张瑞福达未缴纳2019年12月3日至2020年5月31日期间的水电费、卫生费，瑞福达称其公司缴纳了上述费用，但未提交证据证明，故本院对天天通公司的主张予以采纳。关于卫生费问题。天天通公司主张合同中的年卫生费80元系笔误，应是月卫生费80元。结合其他租赁合同中的约定，以及月卫生费80元更符合常理，本院采纳天天通公司的主张。结合天天通公司提交的抄表单，虽没有瑞福达签字确认，但数额符合常理，本院对该证据予以采信。故对天天通公司要求瑞福达支付2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费962元、卫生费80元以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费2276.10元、卫生费80元的诉讼请求，本院予以支持。对天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费，因其未提交证据，故本院不予支持。对天天通公司主张的资源占用费，因合同内未约定该项费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京瑞福达装饰中心2020年2月至2020年3月期间的房屋占有使用费7166.67元、押金4300元、2020年4月1日至2021年3月20日期间的房屋占有使用费40372元，以上共计51838.67元；二、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京瑞福达装饰中心搬家费1533元及空调移机费343元，以上共计1876元；三、北京瑞福达装饰中心于本判决生效之日起十日内给付北京天天通科技开发有限公司2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费962元、卫生费80元以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费2276.10元、卫生费80元，以上共计3398.10元；四、驳回北京瑞福达装饰中心的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费614元，由北京瑞福达装饰中心负担43元（已交纳），由北京天天通科技开发有限公司负担571元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京瑞福达装饰中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月二十三日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维