广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18316号原告：陈伟生。委托诉讼代理人：翁宇龙，广东大钧律师事务所律师。被告：广东珠江纺织博览中心有限公司。法定代表人：李朝蕊，职务总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪。原告陈伟生诉被告广东珠江纺织博览中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人翁宇龙，被告的委托诉讼代理人周凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2015年12月12日签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》及《珠江国际纺织城综合管理服务合同》；2、被告向原告返还保证金人民币57338元（具体包括：原告于2016年2月25日向被告支付的租金履约保证金11332元、综合管理费履约保证金11332元；原告于2019年3月9日向被告支付履约保证金17337元、综合管理履约金17337元）；3、被告向原告返还印花税及租赁合同登记备案费共计人民币723元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年12月12日签订了《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定被告将座落于广州市海珠区瑞纺路x号xxx房自编xxxxx号商铺出租给原告作商业用途，租赁面积约53.09平方米，年租金为28669元。同日，原告与被告签订了《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定案涉商铺的综合管理服务费为每年人民币28669元。原告于2016年2月25日向被告支付了租金履约保证金人民币11332元，综合管理费履约保证金11332元，于2019年3月9日向被告支付了履约保证金17337元，综合管理履约金17337元。以上保证金共计人民币57338元。原告依约向被告支付了租金至2020年3月份。但原告在实际使用案涉商铺时发现该商铺并非被告合同中约定的钢筋混凝土结构，而是钢结构，楼上有人走动或移动物品时商铺都会震动，且由于案涉商铺楼下为道路，常有货车经过，造成案涉商铺严重震动，甚至掉落沙子。在原告租用案涉商铺期间，铺内墙角出现严重裂缝，严重影响原告对案涉商铺的商业使用及自身人身安全。原告多次向被告反映上述情况，并通过市政服务热线举报，海珠区政府回复确认案涉商铺为钢架结构，系违建。原告因此向被告提出退租申请，并于2019年12月5日退出商铺。被告收到申请后至今仍无明确回复。原告向被告缴纳了印花税及租赁合同登记备案费共计723元，但被告并没有实际备案交税并给原告发票。基于被告的违约行为，上述合同目的已无法实现，原告特要求解除上述合同，并要求被告退还保证金等。被告辩称：我方同意原告提出解除双方租赁关系的请求和退还第三项诉讼请求的费用，但我方保留追究原告提前解约的违约责任。我方不同意原告的第二项诉讼请求，因为租赁合同中约定，返还保证金的前提是租赁期限届满以及原告没有任何违约行为。本案的诉讼费应由原告承担。经审理查明：原告（承租人、乙方）和被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区瑞纺路x号xxx房自编xxxxx号商铺（房地产权证号码穗字第××号）出租给乙方作商业用途使用，租赁面积约53.09平方米；双方约定的租赁期限从2016年3月6日至2031年3月5日；乙方向甲方缴纳28669元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用、违约金等后无息退回乙方；等。原告（承租方、乙方）和被告（出租方、甲方）还签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定：甲方应不迟于2016年3月6日向乙方交付物业；甲方同时为乙方承租物业提供综合管理服务，签订本补充协议的同时，甲乙双方同时签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》（以下简称《综合管理服务合同》），乙方按《综合管理服务合同》约定向甲方支付综合管理服务费；甲方将位于广州市海珠区瑞纺路x号xxx房自编xxxxx号物业出租给乙方，该物业租赁面积为53.09平方米；租赁期限暂定为2016年3月6日起至2031年3月5日止；乙方签署本补充协议的当日，应支付履约保证金28669元，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议的各项条款的保证；等。此外，原告（乙方、承租方）又和被告（甲方、出租方）签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定：本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；乙方在签署本合同当日，应支付28669元作为综合管理履约金；该综合管理履约金作为乙方在整个合同期内全面、忠实履行本合同的各项条款及甲方的各项管理制度的保证；本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务；如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；等。2016年2月25日，原告向被告缴纳了租金履约保证金11332元、综合管理费履约保证金11332。2019年3月9日，原告又分两次向被告缴纳了租赁、履约保证金共34674元。2019年12月5日，海珠区政府回复原告投诉瑞纺路钢结构连接架空搭建六层高楼，称：目前拆除手段不能完全保证分割完善，故对该违法建设以罚代改。另查，房屋坐落海珠区瑞纺路x号xxx房的权属人为被告，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。诉讼中，被告确认原告承租的商铺是广州市海珠区瑞纺路x号xxx房（穗字第××号房地产权证）上由被告自行搭建的商铺，没有取得建设竣工验收许可证。原告表示：其在签订租赁合同时并没有查看过产权证，确认穗字第××号房地产权证记载的地址为广州市海珠区瑞纺路x号xxx房，其承租的商铺就是该证上记载的地址，由被告自行搭建的商铺。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告自认出租给原告的涉案商铺是其自行搭建的，被告就涉案商铺是否取得产权登记或者建设工程规划许可证也未能举证证明，故原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》和《珠江国际纺织城综合管理服务合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的上述合同均为无效后，原告要求被告返还履约保证金、综合管理费履约保证金共57338元合法有据，本院予以支持。被告抗辩是原告违约导致合同解除，不同意返还上述款项的意见无理，本院不予采纳。原告要求被告返还印花税及租赁合同登记备案费共723元，被告也表示同意，双方意见一致，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈伟生和被告广东珠江纺织博览中心有限公司就广州市海珠区瑞纺路x号xxx房自编xxxxx号商铺签订的《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》和《珠江国际纺织城综合管理服务合同》无效。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告返还租赁履约保证金和综合管理费履约保证金共57338元；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告返还印花税及租赁合同登记备案费723元。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3755元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月十六日书记员  招佐文冯琬晴