云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1390号上诉人（原审原告）：乔连万，男，1976年8月8日生，汉族，住云南省保山市隆阳区，现被羁押于德宏州看守所。委托诉讼代理人：李汀，云南南亚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨英云，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路378号。法定代表人：赵小红，总经理。委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人乔连万因与被上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）、被上诉人保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初72号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月1日进行调查。上诉人乔连万的委托诉讼代理人李汀，被上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥，被上诉人基德公司的委托诉讼代理人刘绍英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔连万上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判支持其一审的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.2016年，乔连万与基德公司签订了十一份《商品房购销合同》，已付清房款并进行了备案登记，该十一份合同合法有效。合同中约定交付日期应视为直接交付，买受人即享有占有、使用的权利。乔连万与基德公司签订合同及合同中约定的交付时间均在法院判决之前，乔连万与基德公司之间已经完成商品房买卖，乔连万已实际获得涉案房产的财产权。2.乔连万已支付购房款，并已经进行合同备案登记，未能办理所有权变更登记是基德公司的原因以及张官16组申请法院的查封行为导致，而张官16组并未实际占有涉案房产，保山市中级人民法院查封涉案房产没有事实和法律依据。3.乔连万作为涉案房产的合法权利人，享有足以排除强制执行的物权期待权。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，乔连万提出的执行异议应当成立。张官16组辩称：1.张官16组与基德公司合作开发涉案房产，双方的合作关系及张官16组对涉案房产的权益已经经过一审法院的生效判决确认，即使张官16组对涉案房屋未基于共同建造的事实行为取得物权，也基于人民法院作出的生效判决取得了物权期待权。2.虽然乔连万与基德公司于2016年就涉案十一套房屋签订了《商品房购销合同》并备案登记，双方达成了房屋买卖的合意，但该合意侵害了张官16组的合法民事权益，应为无效合意。而合同约定交付日期与房屋的实际交付时间之间没有必然的联系。乔连万提出的“自合同内约定的交付日期为准，视为直接交付，买受人即享有占有、使用的权利”的主张没有事实和法律依据。相反，张官16组有证据证明涉案十一套房屋已经由其村民在占有和使用，且为村民的唯一住房。3.商品房预售合同的备案登记只是行政意义上的管理行为，并非物权登记，合同虽经备案但基德公司仍然拥有占有权能。买受人乔连万并不享有物权。4.一审适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，而上诉人并没有实际占有、管理、使用涉案十一套房屋，不享有排除强制执行的民事权益。基德公司辩称：乔连万与基德公司之间实际上是借贷关系，借款金额450万，基德公司共计归还本金利息600万，其中200万转账，现金为400万，双方并不存在商品房买卖关系，所有案情都做了笔录提供给保山市扫黑办。请求驳回上诉，维持原判。乔连万向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对乔连万购买的基德尚都1幢803、704、506、606、603、903、806、2005、2004、2104、2105室共十一套住房的强制执行，并解除对上述住房的查封；2.确认基德尚都1幢803、704、506、606、603、903、806、2005、2004、2104、2105室共十一套住房的所有权归乔连万所有；3.本案的诉讼费用由张官16组承担。一审法院认定事实：2016年，乔连万与基德公司分别签订了十一份《商品房购销合同》，后分几次付清了全部购房款并进行了备案登记，涉案房屋未交付乔连万，亦未办理相关产权证书。2019年7月16日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执50号之一《执行裁定书》查封了基德公司开发的基德尚都项目内备案给他人的65套住房（其中包括乔连万购买的十一套在内），并于2019年7月17日作出（2019）云05执50号之三《公告》，拟将保山基德尚都项目内1幢的71套、2幢的11套住房交付给申请执行人即张官16组。2019年8月1日，乔连万向保山市中级人民法院提出执行异议，法院作出（2019）云05执异50号《执行裁定书》，驳回了乔连万的异议请求。乔连万提起本案诉讼。一审法院认为：乔连万与基德公司于2016年签订的《商品房购销合同》，系乔连万与基德公司真实意思表示，乔连万已付清全部房款，基德公司完全收取购房款，该十一份合同合法有效。关于涉案房屋能否排除执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，乔连万在人民法院查封之前与基德公司签订合法有效的商品房购销合同并进行了备案登记，并已支付全部购房款，但涉案十一套住房未交付乔连万，在人民法院查封之前并未合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定；且本案诉讼过程中，乔连万未提交证据证明所购十一套商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第（二）项，乔连万不具有排除人民法院执行的权利。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：“驳回原告乔连万的诉讼请求。案件受理费26028元，由原告乔连万负担。”二审中，上诉人乔连万提交2020年1月19日的《会见笔录》一份，证明乔连万陈述基德尚德的11套房屋是在2010年购买，合同是乔连万本人分两三次签订的，这部分合同在一审事实认定部分已经认定合同和缴费单据是在乔连万的公司黄龙山水厂，现在这些材料已经被保山市扫黑办、公安局扣押。被上诉人张官16组质证认为，对上诉人提交的《会见笔录》的真实性、客观性、关联性及证明目的均不予以认可，该笔录属于上诉人自己的陈述，不能作为证据使用。被上诉人基德公司质证认为，对上诉人提交的《会见笔录》的真实性、客观性、关联性不予认可，实际上其与上诉人之间就是民间借贷关系。被上诉人张官16组提交如下证据：1.《合作开发合同书》、土地使用证、建设用地规划许可证，证明张官16组依法取得涉案土地的建设规划许可和土地使用权，于2011年3月2日与基德公司签订了《合作开发合同书》共同开发基德尚都项目，由基德公司交付张官16组涉案房屋的事实。2.《保证书》《分配房表》、（2018）云05民初7号民事判决书、《张官十六组内部分房结果》、（2017）云05财保4号裁定书、（2019）云05执50号之一裁定书、（2019）云05执50号之二裁定书、（2019）云05执50号之三公告，证明基德公司分配给张官16组的房屋经法院生效裁判文书进行了确认，产生了物权效力，张官16组已原始取得房屋的所有权。3.陈述书、照片、门牌号、身份证复印件、《农网升级改造居民供用电合同》、电费收款清单、收据，证明涉案房屋1幢803室、1幢704室、1幢506室、1幢606室、1幢603室、1幢903室、1幢806室、1幢2005室、1幢2004室、1幢2104室、1幢2105室分别由张官16组的村民聂金兰、贾双兵、段安忠、李月芹、贾永顺、陈水兰、何春芹、蹇春发、付顺兰、段俊艳、贾光聪占有和使用，以及基德公司已将涉案房屋门牌号交付给张官16组的事实。4.《楼盘表（回迁房）》、会议记录，证明2016年5月11日经赵松签字确认将96套房屋交付给张官16组，但基德公司一直未交付，并私下将涉案房屋备案给债权人以房抵债，经村民到各级政府反映，永昌街道办事处多次协调，2017年11月20日开始将房屋交付给张官16组村民的事实。5.《基德尚都已销售备案房屋统计表》、期房查询证明，证明涉案房屋1幢803室、1幢704室、1幢506室、1幢606室、1幢603室、1幢903室、1幢806室、1幢2005室、1幢2004室、1幢2104室、1幢2105室分别由被上诉人的村民聂金兰、贾双兵、段安忠、李月芹、贾永顺、陈水兰、何春芹、蹇春发、付顺兰、段俊艳、贾光聪的唯一住房，非乔连万的唯一住房的事实。6.(2020)云民终728号民事判决书，证明相同的案件事实，云南省高级人民法院已支持张官16组的诉讼请求的事实。7.收据一份，证明房屋1栋606号现在由张官小区16组的村民李月芹支付给燃气公司2600元燃气费，现在李月芹占有该房屋的事实。上诉人乔连万质证认为：对张官16组提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的不予认可，合作开发合同没有明确写明与张官小区16组合作开发具体分配房屋的情况，不能证明其原始取得房屋所有权的事实。对张官16组提交的第2组证据中保证书、分配方案的真实性、客观性、关联性及证明目的均不予以认可；对判决书还有三份裁定书、公告的真实性、客观性、关联性无异议，但该组证据并不能证明产生了物权变动及张官16组原始取得房屋所有权的情况，该组证据的公告里的住房清单，可以看出购房人的姓名还是登记在乔连万名下。对张官16组提交的第3组证据的真实性、客观性、关联性及证明目的均不予以认可，因为乔连万购房时间是在2016年至2017年期间，接到接房钥匙是在2016年底，但是张官16组提供的这些收费单据、供电合同只是部分，且时间是在2019年、2020年。对张官16组提交的第4组证据的真实性、客观性、关联性及证明目的均不予以认可，该组证据是张官16组自己内部开的会议，与乔连万无关。对张官16组提交的第5组证据的真实性、客观性、关联性无异议，对房屋统计表的真实性、客观性、关联性无异议，对期房查询证明的真实性、客观性、关联性不予认可，对其证明目的不予认可，理由为该份备案房屋统计表可以看出房屋登记在乔连万名下，而期房查询证明与本案无关联性。对张官16组提交的第6组证据的其真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可，该份判决书与乔连万没有直接关系。对张官16组提交的第7组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的不予认可，该收据与乔连万的诉请无直接关系。被上诉人基德公司质证认为，其与乔连万之间只有民间借贷关系，对张官16组提交的证据不发表质证意见。本院认为：上诉人乔连万提交的《会见笔录》属于当事人陈述，因乔连万被羁押，其本人无法到庭，且笔录中所述部分内容与一审法院查明的案件事实能够相互印证，故本院对《会见笔录》予以采信。对于被上诉人张官16组提交的与生效判决及相关执行文书有关的证据，本院予以采信，对于被上诉人张官16组提交的其余证据，本院将结合争议焦点予以评判。综合各方的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点为：上诉人乔连万是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权利。本院认为，（2018）云05民初7号民事判决虽然没有确定向张官16组交付的82套房产的具体房号，但该生效判决的执行内容仍系交付房产，执行内容并非金钱债权，故本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，一审判决存在适用法律错误的问题，本院予以纠正。从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的内容看，确定案外人是否享有足以排除执行的民事权益，应重点审查双方是否形成了出卖房产的合意，是否实际支付购房款项，是否实际占有涉案房屋，是否办理产权登记手续等方面。本案中，乔连万虽与基德公司签订了商品房购销合同，对于一审法院认定的购房款已经支付的事实，张官16组和基德公司也未提出上诉，但乔连万未能提交证据证明基德公司向其实际交付了涉案房产。相反，在二审中张官16组提交了涉案房屋已由其村民实际占有的相关证据，乔连万主张其在查封前已合法占有涉案房屋的事实依据不足。故乔连万未能就其主张的能够排除执行的民事权益完成相应的举证责任，其应承担举证不能的后果，对其要求停止对涉案房屋的执行并确认其所有权的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人乔连万的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决适用法律错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26028元，由乔连万负担。本判决为终审判决。审判长  王璟审判员  范蕾审判员  刘希二〇二〇年十二月三日书记员  杨博