湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂06民再72号上诉人（原审原告）：李金焕，女，1964年12月24日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵明会，湖北米芾律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：芦娜，女，汉族，1983年12月11日出生，住湖北省襄阳市樊城区。系李金焕儿媳。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：襄阳五龙房地产开发有限责任公司。住所地：襄阳市高新区春园路55号（原建材协会6楼）。法定代表人：李健，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷强，男，汉族，1963年12月10日出生，住襄阳市樊城区。该公司员工。代理权限：一般代理。上诉人李金焕与被上诉人襄阳五龙房地产开发有限责任公司（以下简称五龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，襄阳市襄城区人民法院作出的（2016）鄂0602民初2179号民事判决已经发生法律效力。本院于2017年10月26日作出（2017）鄂06民监3号民事裁定，指令襄阳市襄城区人民法院再审。本案襄阳市襄城区人民法院于2019年8月1日作出（2017）鄂0602民再9号民事判决。上诉人李金焕不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李金焕的委托诉讼代理人赵明会、芦娜，被上诉人五龙公司的委托诉讼代理人殷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金焕上诉请求：1、撤销襄阳市襄城区人民法院作出的(2017)鄂0602民再9号民事判决，改判案涉的位于襄城区××街商住楼××室房屋属上诉人所有，并由被上诉人协助上诉人将该房产权变更登记为上诉人。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系。1、上诉人和被上诉人五龙公司签订的《房屋买卖合同》，是双方买卖房屋的真实意思表示。上诉人是具有完全民事行为能力的自然人，被上诉人五龙公司也是具有完全民事行为能力的法人，双方是出于自愿才签订的《房屋买卖合同》，对此，原审也已确认(见判决书第八面倒数第二行)。2、上诉人向被上诉人五龙公司实际履行了支付购房款义务。上诉人为了支付购房款，于2010年3月25日，由上诉人爱人金群海从中国农业银行立业路支行贷款200万元，2010年6月1日，由上诉人从建行襄阳分行办理按揭贷款360万元;2011年4月1日转给五龙公司170万元;2011年10月12日转给五龙公司51万元;2011年12月31日转给五龙公司30万元，上述这些款项均由上诉人支付给了被上诉人五龙公司。对此，被上诉人也予以认可。3、因后期上诉人没有按期偿还按揭贷款，建行阳分行向襄阳市樊城区人民法院提起诉讼，并查封了上诉人从被上诉人处购买的，预登记在上诉人名下的位于襄阳市襄城区××南××楼××室房屋(房屋顶登记证号:房预襄城区字第60000605)。樊城区人民法院遂作出(2016)第0606民初2879号民事判决，由上诉人和其爱人金群海偿还建行襄阳分行借款本金1715379.70元，该判决早已发生法律效力，现已进入执行程序。上诉人购买被上诉人房屋并办理按揭贷款这一客观事实，法院生效的判决已经加以了认定，据此，可进一步证实上诉人购买被上诉人房屋的真实性。4、上诉人办理购房按揭贷款，在被上诉人没有支付整体返租租金后，上诉人自2016年5月13日开始，偿还房贷745000元。对此，上诉人在一审中向法庭递交了本人在建行××人民路支行偿还房贷的银行流水。原判不注重上述这些客观事实，仅以“购房首付款4403750元是五龙公司自已垫付，上诉人事后偿还的首付款中共中一笔170万元与前一日五龙公司转给上诉人丈夫的170万元一致”为由，就认定上诉人没有足够的证据证实自己实际支付了购房首付款，全盘否定了上诉人购买房屋的真实性，显然是错误的。二、原判没有客观全面的分析评判上诉人和被上诉人之间的房屋买卖关系，而是对一些实事作出了错误的分析评判。1、“零首付”和“整体返租”，这是房地产开发商在销售商铺时惯用的一种营销方式。零首付不等于开发商不要首付款和购房款，事实证明，上诉人在被上诉人整付首付款后，上诉人又将购房款支付给了被上诉人。被上诉人采用零首付的方式销售商铺，其目的也是为了顺利的从银行获得按揭贷款，短期内回笼资金。这种方式完全符合当时的交易习惯。虽然“零首付”没有形成书面协议，但是，上诉人和被上诉人双方均都认可，如果上诉人不按合同支付购房款，被上诉人完全可以依据合同向上诉人主张支付首付款;“整体返租”不形成书面协议，被上诉人可以随时解除或者变更这种“整体返租”方式，采取这种口头约定，对被上诉人可能更有利，所以，口头约定法律并不禁止，被上诉人选择对其更有利的方式，不存在不符合交易习惯。2、原判认为“五龙公司出具的4403750元首付款收据实际均为五龙公司自己垫付，李金焕并未实际支付首付款”是错误认为。虽然首付款是被上诉人垫付，但这是双方均认可的，且上诉人通过上面所述的方式，已经向被上诉人支付了其垫付的首付款。原判只关注被上诉人垫付，而不关注上诉人还款，必然会偏离公正。3、关于上诉人爱人在201年4月1日支付给被上诉人阳五龙公司的170万元，是上诉人偿还被上诉人的购房款，对此，被上诉人也已认可，原判仅看到在前一日被上诉人转给上诉人丈夫170万元，但并没有调查核实这170万元实际是先由上诉人偿还被上诉人的购房款。这170万元中，有100万元是上诉人直接汇入了被上诉人会计的账户，原判不注重这一客观事实，在未调查核实的情况下，就冒然认定上诉人没有作出合理解释，实属对上诉人不公。4、原判并没有充分的证据证明上诉人支付给被上诉人的所有款项全部是用于购房以外的其他经济往来。而是仅凭对上诉人的一次询问，就认为上诉人前后陈述不一，对购房真实性存疑，进而作出对上诉人不利的判决，这显然违背客观事实，有失公正。相反，本案是因案外人襄阳东日出云(集团)有限公司申诉而提起再审的，在一审庭审中，被上诉人襄阳五龙公司提供了大量的证据证明在2009年其和案外人襄阳东日出云(集团)有限公司并未签订过租赁合同，这充分证实案外人襄阳东日出云(集团)有限公司向法院提供的是虚假证据。而一审法院对案外人为什么要提供虚假证据不进行严判，却置若罔闻，最终导致错误判决。综上，上诉人和被上诉人之间的房屋买卖关系是真实存在的事实，对此，被上诉人并不否认。如果上诉人和被上诉人之间是虚假的房屋买卖关系，那么，上诉人不会给被上诉人支付巨额的购房款，更不会贷款去支付购房款。原判在没有充分证据否定上诉人向被上诉人支付购房款的情况下，驳回了上诉人的诉讼请求，是错误的。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。五龙公司辩称，五龙公司和李金焕签订的合同是真实意思表示，案外人襄阳东日出云(集团)有限公司提供的租赁协议是虚假的。李金焕向一审法院起诉请求：1、依法确认襄城区新街路“新街商住楼”1幢1层105号商铺归原告所有；2、判令被告协助原告办理该商铺的房地产过户手续；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院初审认定案件事实：2009年12月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份商品房买卖合同，合同相关内容：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房位于襄城××街商住楼××单元××房。该商品房的用途为门面，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上5层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房（合同约定）建筑面积共475平方米，其中，套内面积0平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积475平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米16850元，总金额（人民币）捌佰万叁仟柒佰伍拾元整。第六条付款方式及期限，3、其他方式，签订合同时首付四百万零三千七百五十元，余款四百万办理个人按揭贷款。第八条交付期限，出卖人应当在2010年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经监理公司、设计院、质监部门、施工单位、建设单位验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人只负责《商品房权属证明书》的办理，如客户委托出卖人办理《房屋所有权证》，则需与出卖人签订《委托办理协议》，缴纳办证费用并提供相关资料，出卖人在180天内将资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，在180天内不能办理的按违约处理。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告依约交付了房屋。现房屋由被告完成了初始登记，房屋所有权证号为：襄阳市房权证襄城区字第××号，土地使用权证号为：襄阳国用（2013）第310236115-37号。因李金焕向中国建设银行股份有限公司襄阳分行借款后未依约还款，被中国建设银行股份有限公司襄阳分行提起诉讼，诉讼中因诉讼保全，襄阳市襄城区新街商住楼1幢1层105号房屋被查封。该房屋虽然被查封，原因是李金焕负债，且其债权人也同意过户给李金焕。一审法院初审认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同为有效合同，受国家法律保护，被告完成初始登记后，应当协助原告将产权变更登记为原告。据此判决：一、襄城区××街商住楼××室房屋属李金焕所有。二、被告襄阳五龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告李金焕将房屋产权（房屋所有权证号为：襄阳市房权证襄城区字第××号，土地使用权证号为：襄阳国用（2013）第310236115-37号）变更登记为李金焕。该判决作出后双方当事人均未上诉，已发生法律效力。一审法院再审中双方当事人对原审查明的双方签订房屋买卖合同的事实及李金焕偿还贷款的情况不持异议，再审予以确认。再审查明，原审原被告签订房屋买卖合同后为了履行支付首付款款义务，2010年1月27日五龙公司将4003750元转账到李金焕账户，2010年1月29日李金焕将上述4003750元转账给五龙公司，作为李金焕购买房屋的首付款。2010年1月29日五龙公司向李金焕出具了一份收到李金焕交来的购房首付款4003750元的收据。原告陈述经贷款银行审核，其只能按揭贷款3600000元，遂将首付款变为4403750元。2010年3月10日，五龙公司又向李金焕出具了一份收到其支付的400000元首付款的收据。该400000元无银行转账记录，原告认可该400000元也是五龙公司实际支付。2010年3月26日至2011年12月21日李金焕丈夫金群海分5次转账给五龙公司账户及法定代表人李健账户共计4510000元，分别是2010年3月26日转给李健200000元和1800000元、2011年4月1日转给五龙公司1700000元，2011年10月12日转给五龙公司510000元，2011年12月31日转给五龙公司300000元。李金焕及五龙公司均认可该款系李金焕偿还五龙公司出借的首付款本金4003750元及利息。2010年6月1日李金焕、金群海与中国建设银行股份有限公司襄阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，李金焕贷款人民币3600000元，用于购买坐落于襄城区××街商住楼××室房屋。借款期限从2010年6月1日至2020年6月1日。五龙公司作为连带责任保证人在该笔借款合同上签字盖章。李金焕称其与五龙公司口头约定，将购买的商铺返租给五龙公司整体对外出租，返租的租金用于偿还银行贷款，故2010年6月至2015年12月的银行贷款由五龙公司偿还。后因五龙公司未按期偿还贷款，中国建设银行股份有限公司襄阳分行提起诉讼。襄阳市樊城区人民法院于2016年8月29日作出（2016）鄂0606民初2879号民事判决，判决李金焕、金群海偿还借款1715379.70元及利息，五龙公司承担连带清偿责任。李金焕称2016年1月至今银行贷款由其儿子偿还。另查明，2011年11月24日，五龙公司与襄阳市新合作超市有限公司签订了《房租租赁合同》，约定的租金为1066560元/年，租赁房屋为襄城区荆州街新街8号负一楼和一楼。同日，五龙公司和新合作超市签订了《房屋租赁合同（补充协议）》，租金为51412元/年，租赁房屋为襄城区荆州街新街8号一楼101-104四间门面。租赁合同签订后，涉案房屋交由襄阳市新合作超市有限公司使用。2012年9月12日，新合作超市向五龙公司发出解除租赁合同通知书。因生效民事裁定认定该案房屋买卖合同并非当事人的真实意思表示，且李金焕也未实际支付首付款，为查清原审原告李金焕通过其丈夫转账给李健及五龙公司的4510000元，是偿还给五龙公司的首付款还是双方基于其他经济往来的转账，法院依职权调查了原审原告李金焕及其丈夫金群海与五龙公司和李健有经济往来的三个银行账户相关时间段内的资金往来情况。1、李金焕名下的中国建设银行襄阳科技支行账户（卡号：26×××52）2010年1月26日至2010年6月21日银行流水，2010年1月27日转入4003750元，2010年1月29日转出4003750元到五龙公司。2、金群海名下的中国农业银行账户（卡号：62×××13）2009年10月15日至2011年5月24日之间的银行流水，涉及五龙公司及李健的有如下三笔：①2010年3月25日农行给金群海发放贷款2000000元，2010年3月26日金群海转给李健一笔200000元，一笔1800000元共2000000元；②2011年3月30日五龙公司分四次转给金群海1700000元；③2011年4月1日金群海取出1700000元汇入五龙公司账户。3、金群海名下的中国农业银行（卡号：62×××16）2011年5月24日至2012年6月30日之间的银行流水。其中2011年10月12日，金群海取出510000元汇入五龙公司。2011年12月31日，金群海取款300000元汇入五龙公司账户。因李金焕陈述其与五龙公司除本案房屋买卖关系外并无其他经济往来，与法院查明2011年3月30日五龙公司分四次转入金群海账户1700000元的事实相矛盾，法院要求李金焕进行说明。李金焕解释称，该笔1700000元中有1000000元是其之前打给五龙公司会计的，另外给了300000元现金，加上李健偿还此前欠李金焕的部分烟酒款共计1700000元，后又说这个钱要打到五龙公司账户，遂将该款退回到李金焕丈夫金群海账户，后金群海又转账给五龙公司。一审法院再审认为，本案系上级法院依职权指令再审的案件，再审审理范围主要围绕双方当事人是否有买卖房屋的真实意思表示，李金焕是否实际支付了房屋价款，《房屋买卖合同》是否是虚假合同等基本事实进行。首先，根据查明的事实，李金焕在支付五龙公司涉案房屋购房款过程中，除双方签订的商品房买卖合同外李金焕所称的零首付买房、房屋返租等基本事实都没有书面协议，均是双方口头约定，涉案房屋价款800余万元并非小额交易，口头约定的方式不符合交易习惯。其次，李金焕没有足够证据证实其实际支付了购房首付款。五龙公司出具的4403750元首付款收据实际均为五龙公司自己垫付，李金焕并未实际支付首付款。李金焕称事后偿还了五龙公司出借的首付款及利息4510000元，但其中2011年4月1日转款1700000元，与前一日五龙公司转给李金焕丈夫的1700000元金额一致，对该款的来源李金焕并未给出合理解释。在法院询问李金焕是否与五龙公司及其法定代表人李健有业务往来或其他经济往来时，李金焕先是称除涉案房屋外无其他往来，后又改口称双方有烟酒业务往来及其他房屋买卖，前后陈述不一，其所陈述事实真实性存疑。第三，李金焕转给五龙公司的4510000元比五龙公司出具的首付款收据4403750元多106250元，虽然李金焕称系五龙公司借其首付款的利息，但双方对利息如何约定的，利息如何计算的均未能说明。综上，原审原告李金焕要求确认涉案房屋系其所有，被告应协助办理过户手续的诉讼请求，因李金焕提供的证据不足以证实其与五龙公司有房屋买卖的真实意思表示、李金焕实际履行了支付购房款义务，法院依法不予支持。原判认定基本事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2179号民事判决；二、驳回原审原告李金焕的诉讼请求。原审案件受理费33993元，由原告李金焕负担。本院二审查明，襄阳市樊城区人民法院于2016年8月15日作出（2016）鄂0606民初2879号民事裁定，查封位于襄阳市××街商住楼××室房屋。房屋预登记证号：房预襄城区字第60000605。查封期限三年。2019年8月30日襄阳市樊城区人民法院于作出（2017）鄂0606执协544号之一《协助执行通知书》，续行查封被执行人李金焕名下的位于襄阳市××街商住楼××室的房屋。续行查封期限为三年。另查明，因案外人襄阳东日出云（集团）实业有限公司申请，本院于2017年6月6日作出（2015）鄂襄阳中执字第00316号之六执行裁定书，查封被执行人五龙房地产公司名下位于襄阳市××街商住楼××室的房屋（襄城区字第××号，土地证号：襄阳国用2013第310236115-37号），查封期限为三年。2020年5月20日本院作出（2018）鄂06执恢54号之四执行裁定，续行查封襄阳市××街商住楼××室的房屋，查封期限为三年。初审及再审判决查明的其他案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为一、襄阳市襄城区人民法院审理的（2016）鄂0602民初2179号案件是否为虚假诉讼。二、李金焕提出确权诉讼及办理过户手续的请求能否得到支持。评述如下：一、襄阳市襄城区人民法院审理的（2016）鄂0602民初2179号案件是否为虚假诉讼。虚假诉讼是指以捏造的事实提起民事诉讼,妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的行为。从李金焕提供的证据看:其一、李金焕提供其与五龙公司签订的《商品房买卖合同》和支付房款的银行流水，证实其履行了商品房买卖合同项下的义务。商品房买卖合同约定购房总价款为8003750元，其中首付款为4403750元，银行按揭贷款3600000元。2010年1月27日五龙公司将4003750元转入李金焕账户，李金焕于2010年1月29日将4003750元转入五龙公司账户作为购房首付款，五龙公司向李金焕出具收到购房款4003750元的收据。2010年3月10日五龙公司又向李金焕出具400000元的购房款收据。在2010年3月26至2011年12月21日期间，李金焕之夫金群海向五龙公司及五龙公司法定代表人李健、五龙公司会计秦玲账户转款8笔共计4510000元用于偿还购房首付款。其中除李金焕陈述的30万元现金及40万元烟酒抵款外，其余均为转账。其二、李金焕提供了其与五龙公司签订的《委托协议》及《解除委托关系通知书》，证实五龙公司于2010年6月26日将诉争房产交付给李金焕，李金焕委托五龙公司对外出租，将租金抵付部分银行贷款。其三、李金焕还提供了襄阳市樊城区人民法院作出（2016）鄂0606民初2879号民事判决，该判决认定2010年6月1日李金焕、金群海与中国建设银行股份有限公司襄阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定李金焕贷款3600000元购买襄城区××街商住楼××室房屋。借款期限从2010年6月1日至2020年6月1日。五龙公司作为连带保证人在该笔借款合同上签字盖章。后因李金焕未按期偿还贷款，建行襄阳分行诉至襄阳市樊城区人民法院，该院判决李金焕、金群海偿还借款1715379.7元及利息，五龙公司承担连带清偿责任。从李金焕提供的一系列证据看，其与五龙公司签订房屋买卖合同后支付了大部分购房款，五龙公司也将涉案房产交付给李金焕。且有樊城区人民法院生效判决认定的李金焕因购买五龙公司出售的诉争商品房而向建行襄阳分行贷款的事实。再审判决认定房屋买卖合同意思表示不真实与本案查明的事实不符，认定本案为虚假诉讼证据不足，并据此判决驳回李金焕的诉讼请求没有事实和法律依据。二、李金焕提出确权诉讼及办理过户手续的请求能否得到支持。本案中，李金焕因购买诉争房屋向建行襄阳分行按揭贷款,并约定将房屋抵押给银行,现银行贷款尚未还清。襄阳市樊城区人民法院已查封案涉房产，李金焕在法院查封诉争房产后提出确权诉讼并要求办理过户手续不符合《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条:“审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。”的规定。原初审判决在樊城区人民法院执行局查封诉争房产后，作出确认诉争房产归李金焕所有，由五龙公司办理过户手续的判决错误，本院予以纠正。加之，2017年6月6日因案外人襄阳东日出云（集团）实业有限公司申请，本院作出（2015）鄂襄阳中执字第00316号之六执行裁定书，查封本案诉争房产，即襄城区××街商住楼××室房屋。《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定:“审判部门在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的,应当裁定驳回起诉,并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，应当裁定驳回李金焕的起诉。李金焕可向实施查封的人民法院提出执行异议来维护自己的合法权益。综上，初审及再审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第六项、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于的解释》第四百零八条的规定,裁定如下:一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2017）鄂0602民再9号民事判决和襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2179号民事判决；二、驳回李金焕的起诉。一审案件受理费33993元，退还一审原告李金焕，二审案件受理费33993元，退还上诉人李金焕。本裁定为终审裁定。审判长  史建东审判员  王 进审判员  肖 瑾二〇二〇年十二月二十四日书记员  张秀平