上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初26646号原告：韦蕾，女，1968年12月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：邵嘉莉，上海善法律师事务所律师。被告：邵燕，女，1987年12月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：史鸣岐，浙江近山(上海)律师事务所律师。第三人：陈西亮，男，1975年7月10日出生，汉族，户籍地安徽省界首市。韦蕾与邵燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。审理中，本院于2020年8月10日依法追加陈西亮为本案第三人参加诉讼，并于2020年12月23日公开开庭进行了审理。韦蕾的委托诉讼代理人邵嘉莉到庭参加诉讼。邵燕的委托诉讼代理人史鸣岐参加了2020年7月7日的庭审，在收到本院2020年12月23日开庭传票后，无正当理由未到庭参加2020年12月23日的庭审，陈西亮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韦蕾向本院提出诉讼请求：1、要求邵燕返还购房款人民币30万元(以下币种均为人民币)；2、要求邵燕按日千分之五的标准支付购房款30万元自2018年6月18日起至实际付款之日止的违约金。事实与理由：韦蕾与邵燕于2018年5月3日签订《动迁房预售预购合同》，约定邵燕将位于本市青浦区秀沁路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房(以下简称系争房屋)出售给韦蕾，房屋总价185万元，且约定该房屋不得有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买等情况。合同签订当日，韦蕾通过转账方式支付邵燕定金5万元。次日，邵燕要求韦蕾支付25万元现金，因韦蕾只有5万元现金，故邵燕要求韦蕾将剩余20万元转账至其男友陈西亮账户。收款后，邵燕出具收据两张，确认收到购房款30万元。后韦蕾发现系争房屋于2017年7月被上海市黄浦区人民法院查封，遂找到邵燕。邵燕于2018年5月17日书面承诺，于2018年6月17日前一次性将30万元退还给韦蕾，如逾期不退还的，每日按协议总金额的千分之五支付违约金；若逾期十日不返还的，韦蕾可向人民法院提起诉讼，产生的一切费用均由邵燕承担。事后，邵燕并未按承诺书履行义务，经韦蕾多次催讨，仍不归还，故韦蕾诉至法院。韦蕾对于自己的主张提供下列证据：1、《动迁房预售预购合同》，证明双方签订房屋买卖合同，并约定了双方的权利义务；2、房款收据，证明韦蕾支付购房款30万元，邵燕确认收到；3、承诺书(2018年5月17日)，证明邵燕承诺于2018年6月17日前一次性归还购房款30万元，若逾期不归还，则将承担每日千分之五标准的违约金；4、个人活期账户交易明细，证明韦蕾转账支付购房款25万元的情况，其中5万元转账至邵燕账户，20万元转账至陈西亮账户；5、上海公安局案(事)件接报回执单，证明邵燕出具还款承诺书后，未履行还款义务，2018年7月4日，韦蕾在本市杨浦区长阳路XXX号内找到邵燕后即报警，110接警民警到场后，告知因双方对付款金额有分歧，可自行协商解决或通过司法途径解决；6、承诺书(2018年4月28日)，证明邵燕自愿以105万元的价格出售系争房屋。邵燕辩称，不同意韦蕾的第一项诉讼请求，邵燕实际只收到了5万元定金，故仅同意返还定金5万元。邵燕当初是想向韦蕾借款30万元，但实际只收到5万元，承诺书是根据韦蕾口述书写的。关于违约金的诉讼请求，邵燕无异议。关于邵燕男友陈西亮的情况，其代理人表示不清楚。邵燕对于自己的主张未提供证据。陈西亮未答辩。陈西亮未提供证据。对于韦蕾提供的证据，邵燕对证据1的真实性无异议；对证据2-3，邵燕表示是同时书写的，承诺书是根据韦蕾的要求写的，但确认两份证据上的签名是真实的；对证据4的真实性无异议；对证据5-6未发表质证意见。本院认为，邵燕对证据1、4的真实性均无异议，故本院依法确认上述证据对于本案相应的事实具有证明力。对证据2-3，邵燕虽表示承诺书系韦蕾要求其书写的，其目的是为了向韦蕾借款，但对于上述主张，邵燕未提供证据加以证明，且邵燕确认两份证据上其签名系真实的，故本院依法确认上述证据系邵燕的真实意思表示，对于本案相应的事实具有证明力。对于韦蕾提供的证据5-6，本院认为具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。审理中，韦蕾申请证人徐某到庭作证，证人徐某表示其在愚园路做房产中介，2018年4月底，邵燕与陈西亮挂牌出售系争房屋，与韦蕾谈妥的出售价为105万元。付款时，因邵燕提出要现金，而韦蕾当时只有5万元现金，故余款20万元均由韦蕾通过手机转账给陈西亮，由陈西亮取现给邵燕，转账时徐某亦在场。之后，因系争房屋无法开门看房，徐某通过咨询得知该房屋已被司法查封。徐某曾陪同韦蕾一同报警，杨浦区定海派出所接警后，亦未作任何处理，韦蕾最初是认可收到房款30万元，后经别人指点只承认收到房款5万元了，再之后，韦蕾就无法联系到了。本院认为，证人徐某的证言证明了系争房屋出售的整个过程，与韦蕾的陈述一致，且韦蕾提供的证据与证人所要证明的内容并无矛盾之处，故本院依法确认徐某的证人证言对于相应的事实具有证明力。本院经审理认定事实如下：一、2018年4月28日，邵燕出具书面承诺，同意以105万元的价格出售系争房屋。二、2018年5月3日，邵燕(甲方)与韦蕾(乙方)签订《动迁房预售预购合同》，约定，鉴于甲方已取得系争房屋(动迁配套商品房)一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议；甲方确认系争房屋并非自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。甲、乙双方约定房屋转让价为185万元(韦蕾庭审中表示该房款中含违约金80万元)，此价格为甲方到手价，乙方应于2018年4月28日前支付定金至25万元，于2018年5月3日前支付5万元，于5月15日前支付10万元，于6月15日前支付25万元，房屋交易限制期满后7日内，甲乙双方共同前往房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，乙方直接支付甲方尾款40万元。合同上手写备注：如甲方不配合乙方办理一切手续，赔偿乙方违约金80万元(除支付甲方房款外)。三、合同签订当日，韦蕾转账支付邵燕5万元，邵燕出具《房款收据》一张，确认收到买受方5万元；次日，韦蕾支付邵燕现金5万元，转账支付陈西亮20万元(分四次转账，每次5万元)，邵燕出具《房款收据》一张，确认收到买受方25万元，总账收到30万元。四、因系争房屋被法院司法查封，双方合同无法继续履行，邵燕于2018年5月17日出具《承诺书》一份，主要内容有，因系争房屋被法院查封，邵燕在不知情的情况下与韦蕾签订房屋买卖合同，已严重违约，共收取韦蕾30万元，现邵燕愿意于2018年6月17日前一次性将30万元全部退还，若逾期不退还的，每日按本协议总金额的千分之五向韦蕾支付违约金，直至款项全部还清止，若逾期十日未返还，韦蕾可向法院提起诉讼，产生的一切费用(包括但不限于律师费、诉讼费)均由邵燕承担。五、邵燕出具还款承诺书后，未履行还款义务，2018年7月4日，韦蕾在本市杨浦区长阳路XXX号内找到邵燕后即报警，110接警民警到场后，告知因双方对付款金额有分歧，可自行协商解决或通过司法途径解决，遂韦蕾诉至法院。本院认为，涉案的《动迁房预售预购合同》、《承诺书》(2018年5月17日)均系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。邵燕未按承诺书的约定履行还款义务，已构成违约，韦蕾就此主张邵燕返还购房款及要求其承担逾期返还违约金的诉讼请求，于法有据，本院均予以支持，但违约金的金额以不超过本金为限。因违约金的计算标准高于法律允许的最高标准，故韦蕾表示由法院依法处理，因此，本院一并将违约金的计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍。关于邵燕表示其向韦蕾借款，但实际只收到定金5万元，故仅同意返还5万元的意见，本院认为，虽然韦蕾仅有转账邵燕5万元的记录，但其提供的转账陈西亮20万元的记录、邵燕出具的收款收据、承诺书已形成完整的证据链，且与徐某的证人证言无矛盾之处，具有高度盖然性，可以证明韦蕾实际支付房款30万元的事实，至于邵燕表示承诺书系根据韦蕾口述所写的意见，亦未提供证据加以证明，综上，本院对邵燕的上述意见均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邵燕应于本判决生效之日起十日内返还原告韦蕾购房款人民币30万元；二、被告邵燕应于本判决生效之日起十日内支付原告韦蕾上述款项的逾期付款违约金(以人民币30万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准自2018年6月18日起算至实际付款之日止)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5800元，公告费人民币560元，财产保全费人民币2370元，共计人民币8730元，由被告邵燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  谈启明二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  施 雯书 记 员  倪晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。