北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75809号原告：北京兆龙国际物流有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号-A。法定代表人：王瑞红，总经理。委托诉讼代理人：暴宁宁，北京市安博律师事务所律师。被告：北京市大运河翰林农业科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区某乡某村东500米6、7、8号。法定代表人：谷建华，总经理。委托诉讼代理人：史孟超，北京格仁律师事务所律师。原告北京兆龙国际物流有限公司（以下简称兆龙公司）与被告北京市大运河翰林农业科技发展有限公司（以下简称大运河公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兆龙公司之委托诉讼代理人暴宁宁与被告大运河公司之委托诉讼代理人史孟超均通过法院网络庭审视频的方式参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆龙公司起诉请求：1.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司直接经济损失6375000元（按建设改造费用9000000元12年分摊，已使用3年半，未使用年限8年半分摊费用）；2.被告大运河公司赔偿因其违约导致原告兆龙公司产生的周转及搬迁费用1000000元，连带违约金损失1630277.2元（兆龙公司需要付给商户）；3.被告大运河公司补偿原告兆龙公司投资建设的固定设施的补偿款的50%；4.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司停业损失；5.被告大运河公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月9日，双方当事人签署《租赁协议》，约定兆龙公司租用大运河公司的某园内南侧养殖种植区用于养殖、种植与农副产品仓储等业务，租赁期限12年，自2014年7月30日始至2026年7月29日止。协议签订后，兆龙公司征得大运河公司同意，合建库房13926平米，自建部分库房及管理用房6260.55平米，自建棚2018.85平米，库房水泥地面20000平米，院内水泥地面15200平米，装修20000平米，冷库692平米，围墙263.25平米，上述建设改造投资9000000元。完成建设后，兆龙公司开始招商并为仓储商户提供服务，与41户仓储用户签有服务协议。2017年12月15日，大运河公司以某村委会要求腾退为由，提前终止履行租赁协议，兆龙公司被迫服从，并积极做商户的思想工作，按协议退还了相应租金201260元，同时，因大运河公司提前解约导致兆龙公司为商户周转及搬迁投入费用1000000元，确保了社会的和谐稳定。大运河公司答应对兆龙公司造成的损失予以相应赔偿，但至今未见行动。兆龙公司作为与众多商户签有服务协议的一方，近期以来不断受到商户关于经营补偿、违约责任以及搬迁等问题的质询。大运河公司拒绝面谈赔偿事宜，并隐瞒其得到村委会补偿等实情。此外，双方《租赁协议》中约定乙方后期投资建设的固定设施如有补偿甲、乙双方各享有50%，而大运河公司并未支付相应补偿款。本案审理期间，原告兆龙公司明确诉讼请求为：1.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司建设费用10473253.8元，按照12年分摊，已经使用三年半，未使用八年半，赔偿费用7419000元；2.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司搬迁费用703983元；3.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司两次退还租金3161295元（第一次2199241元，第二次962054元）；4.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司违约金1630277.2元，是兆龙公司需要给付给第三方商户的；5.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司经裁决书确定损失200316.3元；6.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司外围施工装饰费用475800元；7.被告大运河公司赔偿原告兆龙公司经营损失17000000元；8.被告大运河公司承担本案诉讼费。事实和理由不变。被告大运河公司辩称：不同意原告兆龙公司的全部诉讼请求。关于建设费用，虽兆龙公司提供施工合同，但没有证据证明已经实际履行。关于搬迁费用，没有事实依据，且载明如果没有补贴则不补偿。关于退还租金，不属于兆龙公司损失，租户没有使用应该退还。关于违约金，表格系单方制作，且双方合同约定不准转租。关于裁决书认定损失，没有支持搬迁费用。关于外围施工费用，是兆龙公司自身出于经营需要，与大运河公司无关。关于经营损失，属于预期利益，合同无效不应赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2014年5月9日，大运河公司作为出租方即甲方，兆龙公司作为承租方即乙方，签订《租赁协议》（以下简称涉诉《租赁协议》），约定：经甲、乙双方友好协商，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，就甲方将其某园内养殖区租赁给乙方作为养殖、种植与农副产品仓储等事宜，达成协议。租赁标的某园内南侧养殖种植区。租赁期限暂定12年，即自2014年7月30日始至2026年7月29日为止……乙方须依据协议及甲方整体规划等要求合理使用租赁标的，确保不违反该标的使用性质。在协议期内维护好标的，如需改动原有建筑须先征得甲方同意，若造成破坏或损毁的乙方须承担修复与赔偿责任……本协议期内，乙方不可在租赁区域内增建楼房等违规违章建筑，否则一切后果及责任均由乙方自负，并承担及赔偿甲方因此造成的一切损失……租赁期间，十年内因国家建设、集体规划等因素占用该区域，相关土地及原有地上物等各项赔偿全部归甲方所有，乙方后期投资建设的固定设施如有补偿，甲、乙双方各享有50%；本协议履行十年后如遇占地，所有赔偿全部归甲方所有。租赁协议签订之后，大运河公司将涉诉场地和房屋向兆龙公司交付。兆龙公司在涉诉场地上建设库房、搭设棚面。2017年12月15日，北京市朝阳区某乡某村村民委员会（以下简称某村委会）、北京市朝阳区某乡某村经济合作社（以下简称某村合作社）向某文化开发中心（以下简称某中心）发出《腾退通知》：因租赁土地需要整改，现要求某中心立即腾退，并将该租赁土地交还。2018年1月12日，大运河公司向兆龙公司发出《通知》，主要内容为：根据租赁协议第六条第六项，了解兆龙公司损失情况，真实统计相关信息。同日，兆龙公司向大运河公司发出《经济损失明细》，载明：地上附属物及地下管道等损失以评估公司评估数值为准，人工搬运、车辆运输、机械搬运等损失1955000元，员工安置遣散费损失1455000元，42家商户违约金赔偿损失1600000元，冷库等特定装置造成冷链仓储物损失100000元，合计5110000元。42家商户后期租金利润损失31500000元。关于兆龙公司投资建设情况，兆龙公司提交投资明细表，主张合建13926平方米，自建6260.55平方米，自建棚2018.85平方米，库房内水泥地面20000平方米；提交费用清单，主张为建设投入人工费、办公费、其他费用、工程费、材料费、杂费；提交租赁商户租金退款明细和转账记录，主张因腾退而退还租户的租金情况；提供商户明细单，主张因腾退发生的违约金；提供商户费用结算单，主张因腾退发生的搬迁费用。大运河公司对于前述证据真实性均不认可。此外，大运河公司提供2014年6月26日和2016年4月1日向兆龙公司发出的两份《通知》，主要内容为提醒兆龙公司清洁整理标的内环境时禁止硬化路面、拆除自建锅炉房。大运河公司提供由某科技发展有限公司制作的《测绘成果表》，载明幢号xx号至xxx号（非连续）的房屋在2013年3月28日前后原有面积、改建后面积，载明棚1至105（非连续）的大棚在2013年3月28日之后的建设面积，载明温室xx至xx号各个部分的面积。大运河公司提供自行制作的《兆龙公司用房院区域房屋及大棚明细》，据此主张兆龙公司具体使用的房屋、大棚，以及兆龙公司在2013年3月28日之后改建、新建房屋面积5849.2平方米、大棚面积2018.85平方米。另查一，某村委会作为甲方，某中心作为乙方，2007年7月6日签订《租赁协议》，约定由乙方承租甲方土地，乙方承租土地仅限于进行现代高科技农业、旅游观光农业、科研培训、农产品的生产、加工储藏、批发销售、配送等农业设施建设，未经甲方许可，乙方不得擅自改变土地性质用于非农项目开发建设。此外，双方还就土地租赁期限、租金和相关事项进行了约定。2019年1月31日，某村合作社作为甲方，谷建华作为乙方，签订《解除租赁协议》，载明如下主要内容：2007年7月6日，某村委会与某中心签订租赁协议，2018年1月，某村委会、某合作社、某中心、谷建华签订四方协议，约定由某合作社、谷建华成为租赁合同双方。现双方协商一致解除《租赁协议》。谷建华自行解决其与第三方达成的转租、使用问题，甲方给乙方涉及房屋、附属设施（棚房）补偿共计77314495元。甲方给乙方的经济补偿，如有第三方提出诉求，由乙方自行处理。在附件《解除租赁协议补偿确认表》中，显示房屋建筑物48267.25平方米，补偿金额65160787元，附属物棚房补偿金额12153708元。另查二，2012年3月12日，北京市朝阳区某乡人民政府向北京市朝阳区农委发文《某乡人民政府关于补办设施农业项目“某农业科技园项目”手续的请示》，载明：北京市大运河翰林农业科技发展有限公司位于某村政府东沿线南侧，土地现状为水浇地，土地利用规划为基本农田……分别占用某村、四合村集体土地约650亩，四至为东至四合村西路、北至政府街延长线路、南至田间路、西至水渠……需要在该宗地建设高科技温室大棚，棚内蔬菜长势良好……该宗土地未改变用地性质，属于农业设施项目。另查三，某中心成立于2001年2月，谷建华系该中心的法定代表人及发起人。大运河公司成立于2011年1月，谷建华系该公司的法定代表人及股东，持股90%。经询，大运河公司表示某中心工商注册登记地在通州区，为便于经营，在朝阳区注册大运河公司，并由大运河公司负责开展涉诉场地房屋经营。另查四，经询，双方当事人均表示诉争场地内兆龙公司主张建设的房屋、大棚已经被拆除，不具备工程造价评估条件。兆龙公司主张改建房屋13878.89平方米，新建房屋5849.2平方米、新建大棚2018.85平方米。另查五，关于兆龙公司主张大运河公司赔偿押金10万元一节，法庭要求双方核实情况。兆龙公司表示该押金已经抵作房租，故不再主张返还。大运河公司主张第一年租金应为170万元，大运河公司于2014年3月10日收到该10万押金，7月和10月份累计收到租金160万元，故10万押金已经转为租金。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，涉诉《租赁协议》约定租赁标的为某园内南侧养殖种植区，该区域土地性质为基本农田。兆龙公司承租后建设了库房、棚房并对外提供仓储服务。租赁时已有建筑及后续新建建筑均未取得合法规划审批手续，且租赁后使用用途改变了农用地规划用途，违反国家实行土地用途管制制度以及严格限制农用地转为建设用地。据此，涉诉《租赁协议》因违反法律的强制性规定，应属无效。关于诉讼主体，无效合同仍应遵循合同相对性。故兆龙公司有权直接向涉诉《租赁协议》相对方，即向大运河公司主张基于合同无效的损失赔偿责任。围绕兆龙公司诉讼请求能否成立，本院具体分析如下：关于兆龙公司主张由大运河公司向其赔偿改扩建费用。兆龙公司提供了投资明细表、费用清单以及与案外人之间的施工、购销合同。因前述投资明细表、费用清单系兆龙公司单方制作，施工、购销合同缺乏与之对应的转账记录明细，考虑到建设费用金额较大，以现金形式完成支付不符合公司类法人之间交易习惯。故本院对前述证据真实性不予采信。但结合本案查明事实，可以认定兆龙公司承租场地和房屋后确实进行了相关建设行为，本院根据某科技发展有限公司制作测绘成果表、测绘成果图体现的2013年3月28日之后新建房屋、棚房面积情况，以及兆龙公司主张建设面积情况，结合《解除租赁协议补偿确认表》中房屋补偿总价、棚房补偿总价与2013年3月28日之前的房屋和棚房面积相除后体现的一般补偿标准，根据前述事实和相关因素，酌情认定兆龙公司建设支出8600000元。再根据兆龙公司已使用改扩建房屋、棚房期间，认定至兆龙公司腾退租赁物时建设房屋、棚房价值损失6100000元。法律规定，对合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于兆龙公司而言，其作为承租经营主体一方，理应在承租标的物之前审慎查明租赁场地性质及租赁房屋合法规划手续，对于涉及农用地的应依法、依规根据土地用途性质合理使用。但承租之前兆龙公司未尽必要审查义务，承租之后径行开展较大规模建设开发，对外进行仓储招租获利，故兆龙公司存在自身过错。对于大运河公司而言，其作为出租方当然知晓涉诉土地农业用途属性，出租之前理应对兆龙公司承租土地目的作出必要了解和合理预判，并对出租行为的合法性和法律后果有所预知。同时，兆龙公司进行开发建设、对外经营历时周期较长、规模较大，大运河公司作为出租方也应知晓，但大运河公司未有效加以制止，防止损失进一步扩大。据此，大运河公司亦存在一定过错。本院根据双方各自过错行为程度，酌情认定双方各自承担50%的过错责任，由大运河公司赔偿兆龙公司建设费用损失3050000元。大运河公司虽主张某合作社对2013年3月28日之后建设的房屋、棚房不予赔偿，但大运河公司不能以第三方不予赔偿作为其自身不承担合同无效过错责任的合法理由。关于兆龙公司主张搬迁费用。兆龙公司提供其单方制作的商户费用结算单。本院认为，首先，商户费用结算单备注处明确载明搬迁费用如果政府没有补贴，兆龙公司不负责赔偿，即兆龙公司对该费用给付第三方商户并无充分合同依据；其次，商户费用结算单系兆龙公司单方制作，未进一步辅以实际支出凭证，故本院无法认定该费用已经实际发生；最后，就搬迁费用性质而言，即便合同有效，当租期结束后承租方也会产生搬迁费用，故搬迁费并非因合同无效导致承租方发生的额外损失。现兆龙公司未充分举证证明其已实际对外支付了搬迁费，且支出具有必要性和合理性，故兆龙公司主张的搬迁费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于兆龙公司主张赔偿其需要给付第三方商户的违约金，本院对兆龙公司该主张应否得到支持，分析与前述搬迁费用分析一致，不再赘述。本院对兆龙公司主张其向第三方商户支付违约金，由大运河公司赔偿的诉讼请求，不予支持。关于兆龙公司主张的退还租金费用以及裁决书确定损失。因兆龙公司腾退诉争场地、房屋之后，理应退还与其存在合同关系的第三方商户已交纳但未实际履行期间的租金。相应兆龙公司也无需向大运河公司支付前述期间的租金。即便前述租金存在差额，实际上属于兆龙公司经营利润损失，因诉争租赁合同无效，兆龙公司无权据此向大运河公司主张赔偿。关于兆龙公司主张赔偿外围施工装饰费用。兆龙公司提供施工合同，但未能提供实际费用支付凭证，本院无法认定前述费用确已实际发生；此外，根据合同内容，施工范围主要为新建外围区厂房及外墙装饰，兆龙公司未能举证证明该笔费用发生对其经营的必要性、合理性；再次，兆龙公司未举证证明双方签约时明确约定了新建外围区厂房及外墙装饰由承租方负责管理和维护，以及合同履行期间兆龙曾就相关部位向大运河公司提出报修要求，而大运河公司拒绝履行维修义务，或该费用产生后兆龙公司与大运河公司就维修费用分担进行过协商。故本院对兆龙公司本项主张，不予支持。关于兆龙公司主张赔偿经营损失，兆龙公司未能提供充分证据予以证明。租赁合同无效导致赔偿损失的性质通常指缔约过失责任，赔偿范围一般限于信赖利益损失，兆龙公司因提前收回仓库退还第三方商户的租金及利润损失，属于合同履行利益损失，并非合同无效导致直接损失的范畴。故兆龙公司关于赔偿经营损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京市大运河翰林农业科技发展有限公司于本判决生效之日起七日之内向原告北京兆龙国际物流有限公司赔偿3050000元；二、驳回原告北京兆龙国际物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194753元，由原告北京兆龙国际物流有限公司负担163553元（已交纳），由被告北京市大运河翰林农业科技发展有限公司负担31200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  云凝审 判 员  赵靓审 判 员  吴玲二〇二〇年十二月二十九日法官助理  孙洁