浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民再19号 ？原审原告：马彩玉，女，1955年11月13日出生，汉族，户籍所在地宁海县，现住宁海县。 委托诉讼代理人：杨乾坤，浙江时光律师事务所律师。 原审被告：李秀龙，男，1956年3月21日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：鲍珍方，浙江跃龙律师事务所律师。 原审第三人：冯钱军，男，1964年5月16日出生，汉族，住宁海县。 原审原告马彩玉与原审被告李秀龙、原审第三人冯钱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日作出（2019）浙0226民初3736号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年3月24日作出（2020）浙0226民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原审原告马彩玉及其委托诉讼代理人杨乾坤，原审被告李秀龙及其委托诉讼代理人鲍珍方，原审第三人冯钱军到庭参加诉讼。2020年10月20日至11月30日，本院根据原审原告马彩玉的申请，委托宁波天策测绘有限公司对马彩玉、李秀龙所使用的房屋及天井的土地使用权面积进行了测绘。审理期间，双方当事人申请庭外和解30天，和解期间未能达成一致意见。本案现已审理终结。 2019年6月18日，原审原告马彩玉向本院提出诉讼请求：判令原审被告李秀龙将坐落于宁海县××镇××路××号××层楼房的房产证协助过户给原审原告马彩玉。 原审经审理查明，原审第三人冯钱军原有位于原宁海县明港镇滨海居委会（现地址为宁海县××镇××路××号××国有土地使用权及房屋。2001年1月17日，原审第三人冯钱军与原审被告李秀龙签订《房地产买卖契约》一份，约定原审第三人冯钱军将其所有的位于原宁海县××镇××号房××0元的价格转让给原审被告李秀龙。同日，原审第三人冯钱军向原审被告李秀龙出具收条一份，内容为“今收到出售给李秀龙房屋款壹拾贰万柒仟捌佰元整”，收款人冯钱军。2001年6月27日，原审第三人冯钱军与原审被告李秀龙签订《宁海县国有土地使用权转让合同》一份，约定原审第三人冯钱军将其所有的位于原宁海县明港镇滨海居委会面积为535.58平方米的国有土地使用权以97000元的价格转让给原审被告李秀龙。2001年7月9日，原审被告李秀龙缴纳契税1455元。2001年7月12日，原审被告李秀龙取得涉案国有土地使用权，证号为宁国用（2001）字第5401108号。 另查明，自2001年起，原审原告马彩玉在上述房屋西边两间居住至今，被告李秀龙在上述房屋的东边两间居住、使用至今。 本院原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告马彩玉基于与第三人冯钱军之间存在房屋买卖关系主张要求被告李秀龙协助过户，且未提供证据证明被告李秀龙负有协助过户的义务，其上述主张与诉讼请求之间缺乏关联性，故对原告马彩玉要求被告李秀龙协助将坐落于宁海县××镇××村××路××号××层楼房的房产证协助过户给原告马彩玉的诉讼请求，本院不予支持。本院于2019年11月27日作出（2019）浙0226民初3736号民事判决：驳回马彩玉的诉讼请求。案件受理费100元，由马彩玉负担。 原审判决后，原审原告马彩玉不服提起上诉，后又申请撤回上诉。2020年1月8日，宁波市中级人民法院作出裁定，准许原审原告马彩玉撤回上诉。 原审原告马彩玉称，马彩玉、李秀龙于2001年共同向冯钱军购买位于宁海县××镇××村××路××号的房屋，其中西边两间两层卖给马彩玉，东边两间两层卖给李秀龙。此后，马彩玉对房屋进行装修，并另建造平房一间，2002年再次进行装修并另建造铁皮屋一间，与李秀龙房屋交界处建造围墙，2013年在房屋前面海边填海建造简易码头一座。上述房屋由马彩玉一直居住至今。2001年，马彩玉与胡福江离婚时，经（2001）宁民初字第1292号民事调解书确认上述房屋归马彩玉所有。李秀龙捏造事实，伪造证据，欺骗冯钱军，要求冯钱军协助办理过户手续，向冯钱军表示：“此四间房产只有一户可以做证，先做在我名下，然后我再把西边二间房子做给马彩玉”。后冯钱军将涉案房屋过户至李秀龙名下。马彩玉曾多次要求李秀龙归还房屋产权，但李秀龙不予协助。退一步讲，李秀龙及其妻子、儿子均认可西边两间系李秀龙卖给马彩玉的，故从该角度讲，李秀龙也应将房屋过户给马彩玉。现要求判令李秀龙将坐落于宁海县××镇××路××号××层楼房的房产证协助过户给马彩玉。 为证明上述事实，马彩玉提供如下证据： 1.证人张某、林某、王某在（2018）浙0226行初87号案件中的庭审证言，以证明涉案房屋买卖过程以及付款情况的事实。 2.证人张某在（2018）浙0226民初7112号案件中的庭审证言，以证明涉案房屋是冯钱军委托张某出卖，张某联系到马彩玉，后来李秀龙也想购买其中两间，马彩玉与李秀龙共同向冯钱军购买了四间房屋的事实。 3.（2001）宁民一初字第1292号民事调解书一份，以证明马彩玉与胡福江离婚时确认涉案房屋归马彩玉所有的事实。 4.《证明马彩玉购买冯钱军滨海社区房产事实经过》复印件一份，以证明涉案房屋是由马彩玉购买的事实。 5.《借址协议书》一份，以证明叶喜荣因建房需要曾向马彩玉借址的事实。 6.李秀龙在（2018）浙0226民初7112号案件中的询问笔录一份，以证明李秀龙就涉案房屋到底是出卖还是租赁给马彩玉的陈述前后不一致的事实。 7.宁波天策测绘有限公司出具的土地面积计算图一份，以证明马彩玉、李秀龙所使用的房屋及天井的土地使用权面积的事实。 原审被告李秀龙辩称，本案纠纷已经过多次诉讼，事实非常清楚，请求依法驳回马彩玉的诉讼请求，理由如下：1.马彩玉诉请要求李秀龙协助办理过户手续，基于的事实是马彩玉向冯钱军购买了房屋，诉讼请求与其陈述的事实理由是相矛盾的，既然是向冯钱军购买的，应该由冯钱军来协助办理过户手续。2.马彩玉主张是与李秀龙共同向冯钱军购买房屋，但这与事实不符，也与李秀龙在历次诉讼中提供的证据相矛盾，实际情况是李秀龙与冯钱军在2001年1月17日成立了房屋买卖关系，款项由李秀龙向冯钱军交付，冯钱军向李秀龙出具了收条，双方于2001年6月签订《宁海县国有土地使用权转让合同》，并缴纳了契税，办理了产权过户手续，双方进行了物权变更，李秀龙取得了物权。3.退一步讲，即使马彩玉与李秀龙之间发生买卖关系或者租赁关系以及居住事实等，都不能成为协助过户的理由。事实上，在李秀龙向冯钱军购买房屋之后，由于当时马彩玉与李秀龙存在生意往来且双方系关系较好的朋友，确实存在着买卖的说法，但由于马彩玉没有按照双方确定的价格付清房款，至今尚欠5000元未支付，李秀龙有解除或抗辩的权利，现在不同意出卖房屋。根据物权公示原则，物权登记在李秀龙名下，协助过户作为买卖关系的附随义务，李秀龙享有抗辩的权利即无需协助马彩玉办理过户手续。 为证明上述事实，李秀龙提供如下证据： 1.李秀龙与冯钱军于2001年1月17日签订的《房地产买卖契约》、冯钱军于2001年1月17日出具的收条、李秀龙与冯钱军于2001年6月27日签订的《宁海县国有土地使用权转让合同》、2001年7月9日李秀龙缴纳契税的契税缴款书、李秀龙于2001年7月12日取得的宁国用（2001）字第5401108号《国有土地使用证》复印件各一份，以证明李秀龙向冯钱军购买宁海县××镇××号（现滨江路15号）房屋，并办理产权变更登记，李秀龙系合法取得房屋产权的事实。 2.证人邬某在（2018）浙0226民初7112号案件中的庭审证言，以证明李秀龙与冯钱军于2001年1月17日签订的《房地产买卖契约》是邬某经手书写的，不存在其他房屋买卖协议的事实。 原审第三人冯钱军述称，2001年我定好价格委托张某出售房屋，后来张某说买家已找好，是两个人共同购买，我当时说最好是一个人买，不可能转户给两个人的，且钱分不来，房子也分不来，东面、西面还有空地，也不好分。2001年1月17日下午双方签订了买卖协议，房屋总价款是132800元，李秀龙支付了67800元，马彩玉的女婿林某支付了60000元，因为李秀龙表示转户需要当时就将买卖协议和收据一并交给了李秀龙，跟他们讲好由两个人自己去分割。好几个月后，张某通知我剩余5000元房款已收到，并叫我补签了《宁海县国有土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，我就将土地使用证交给张某，由其转交给李秀龙办理过户手续。 冯钱军未提供证据。 马彩玉与李秀龙提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、马彩玉提供的证据1、证据2，李秀龙对真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人与马彩玉存在利害关系，其证言与李秀龙提供的证据相矛盾；冯钱军没有异议。本院认为，除了证人林某是马彩玉原女婿外，李秀龙未提供证据证明另外两证人与马彩玉存在利害关系，对其合法性应予认定。 二、马彩玉提供的证据3，李秀龙对关联性和证明目的有异议，认为民事调解书约定的是马彩玉与其前夫之间的婚姻关系，是其内部的认识和约定，不能对抗登记部门确定的物权归属；冯钱军没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。 三、马彩玉提供的证据4，李秀龙对真实性、合法性、关联性均有异议，认为不论从合法性还是事实的角度，这些社区居民根本不是知情的证人，没有任何证据效力；冯钱军没有异议。本院认为，李秀龙的异议成立，对该证据不予认定。 四、马彩玉提供的证据5，李秀龙对真实性、合法性、关联性均有异议，认为真实性无法确认，且与本案无关；冯钱军没有异议。本院认为，叶喜荣未出庭作证，无法确认《借址协议书》的真实性，对该证据不予认定。 五、马彩玉提供的证据6，李秀龙对形式上的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，询问笔录的内容与李秀龙在庭审中陈述的完全一致，马彩玉主张其与冯钱军之间发生房屋买卖关系根本不是事实；冯钱军认为李秀龙陈述的不是事实，实际是马彩玉与李秀龙一起向冯钱军购买房屋的。本院对该证据的真实性予以认定。 六、马彩玉提供的证据7，李秀龙对面积无异议，对证明对象有异议，认为权属证书明确产权人为李秀龙，不能以此作为确认其与第三人的买卖，进而确权给马彩玉；冯钱军没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。 七、李秀龙提供的证据1，马彩玉对形式上的真实性没有异议，但认为当时签订的是一份手写并由见证人签字的买卖契约，因为产权只能登记在一个人名下，李秀龙说先登记在他名下，所以为了办理产权过户补签了《房地产买卖契约》、《宁海县国有土地使用权转让合同》等材料，且买卖契约和转让合同的价格也不一致，分别为132800元和97000元，冯钱军当时只收到了127800元，并出具了收条，办证时李秀龙支付了5000元，所以转让合同上填了132800元，而收条上的金额是127800元，买卖契约上的金额是132800元，如果是同一天签订是相互矛盾的，当时并没有全额付款，实际上马彩玉也支付了60000元购房款；冯钱军对《房地产买卖契约》、《宁海县国有土地使用权转让合同》、收条中的签字没有异议，但认为买卖契约是为了办证所需与转让合同一起都是2001年6月27日而不是2001年1月17日签订的，因为当时并没有提供过《国有土地使用证》，买卖契约上的土地使用面积是从何而来。本院对该证据的真实性予以认定。 八、李秀龙提供的证据2，马彩玉对的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人邬某与李秀龙系同事，存在利害关系，李秀龙提供的是否邬某书写无法确定，但不能排除之前还有一份邬某写李秀龙持有的买卖契约；冯钱军认为这份买卖契约是后补的，邬某没有讲到还有一份手写的买卖契约，购房款是马彩玉的女婿和李秀龙分别支付并由王某清点的，冯钱军收到购房款没有一起吃饭就回家了。本院认为，证人邬某与李秀龙原系同事关系，在没有其他证据相佐证的情况下，仅对邬某曾参与过买卖契约起草的事实予以认定。 经再审，本院认定事实如下： 冯钱军原有位于原宁海县明港镇滨海居委会（现地址为宁海县××镇××路××号××号××国有土地使用权及四间二层楼房。冯钱军（甲方）与李秀龙（乙方）签订了一份落款时间为2001年1月17日的《房地产买卖契约》，约定：“一、甲方自愿将坐落在明港镇滨海区209号的房地产（房屋建筑面积216平方米，土地使用面积538.58平方米）出售给乙方，该房地产四至：东至围墙沥水，南至围墙沥水，西至围墙沥水，北至后墙滴水……二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾叁万贰仟捌佰元，￥132800元，乙方于二○○一年一月十七日前一次性付清给甲方……三、双方同意于二○○一年一月十七日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……”。2001年1月17日，冯钱军向李秀龙出具收条一份，载明：“今收到出售给李秀龙房屋款壹拾贰万柒仟捌佰元整”。冯钱军（甲方）与李秀龙（乙方）签订了一份落款时间为2001年6月27日《宁海县国有土地使用权转让合同》，约定：“一、甲方将位于明港镇滨海居委会面积535.58平方米的国有土地使用权转让给乙方……三、本合同转让地块的土地用途为住宅……五、本合同转让宗地的土地使用权转让为每平方米181.13元，计97000元……”，李秀龙支付给冯钱军5000元。2001年7月9日，李秀龙缴纳契税1455元。2001年7月12日，李秀龙取得涉案国有土地使用权，证号为宁国用（2001）字第5401108号。 另查明，自2001年农历正月起，李秀龙对上述房屋的东边两间（滨江路13号）进行过使用，马彩玉在上述房屋的西边两间（滨江路15号）居住生活至今。期间，双方在天井交界处砌了一面墙，马彩玉在天井南面建造了平房。2001年7月6日，马彩玉与胡福江离婚纠纷一案经本院调解结案，双方约定：“坐落在宁海县明港镇滨海居民区的两间两层楼房归马彩玉所有”。2015年10月18日，马彩玉因房屋纠纷与李秀龙妻子虞丽英发生争吵及相打，并致虞丽英左腿受伤，经鉴定构成轻伤二级。2018年4月20日，马彩玉因犯故意伤害罪被本院依法判处拘役三个月，缓刑四个月。原告马彩玉与被告宁海县国土资源局、第三人李秀龙土地行政登记一案于2018年5月17日向本院起诉，2018年8月7日撤回起诉。原告马彩玉与被告冯钱军、第三人李秀龙房屋买卖合同纠纷一案于2018年10月9日向本院起诉，2019年5月7日撤回起诉。经宁波天策测绘有限公司测绘，马彩玉、李秀龙所使用的房屋及天井的土地使用权面积分别为222.16平方米和313.41平方米。 本院再审认为，本案主要争议焦点为：一、诉争房屋是否马彩玉与李秀龙共同向冯钱军购买；二、李秀龙是否有义务协助马彩玉办理过户手续。关于争议焦点一，马彩玉主张是其与李秀龙共同向冯钱军购买；李秀龙主张是其单独向冯钱军购买。本院认为，首先，李秀龙提供的《房地产买卖契约》首页下方有“宁海县房地产交易中心”字样，且条款格式为打印的填充型，马彩玉与作为卖方的冯钱军均明确表示该契约系后补，买卖房屋的真实协议是由案外人邬锡邦手写，结合证人张某、林某、王某的陈述及双方曾补签了《宁海县国有土地使用权转让合同》的事实，该契约是为了办理产权过户而后补具有高度可能性。其次，李秀龙对其与马彩玉之间是房屋租赁还是买卖关系以及款项交付情况的陈述前后不一致，又无书面租赁合同或房屋买卖合同佐证，且在如此长时间内，李秀龙未曾就房屋权属、房租等提出任何异议，明显不符合常理。最后，李秀龙与马彩玉几乎同时入住涉案房屋，马彩玉居住至今将近二十年，期间在天井处进行砌墙、建房，李秀龙对此均从未提出过异议。综上，对马彩玉与李秀龙共同向冯钱军购买涉案房屋且已支付冯钱军购房款60000元的事实予以认定。关于争议焦点二，马彩玉诉请要求李秀龙协助将涉案房屋的房产证过户给马彩玉，但该房屋仅办理了国有土地使用证，尚未办理房屋所有权证，因不动产登记改革，目前国有土地使用证和房屋所有权证双证合一为不动产权证，马彩玉诉请的实质是要求李秀龙协助办理不动产权证过户登记手续。涉案房屋系马彩玉与李秀龙共同向冯钱军购买，应认定为马彩玉与李秀龙的共有财产。马彩玉曾因房屋纠纷与李秀龙妻子虞丽英发生吵打后致伤虞丽英，并被本院判处刑罚，双方共有的基础关系发生变化，故马彩玉有权要求对共有物进行分割。根据双方的出资额、居住情况、房屋的现状等，四间房屋中东首两间与西首两间宜分别归李秀龙与马彩玉所有，天井的使用权宜以所砌的围墙为界，围墙以东与以西的天井分别由李秀龙与马彩玉使用。基于涉案房屋的土地使用证登记在李秀龙一人名下，李秀龙应协助马彩玉完成产权过户登记手续。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）浙0226民初3736号民事判决； 二、原审被告李秀龙于本判决生效后十五日内协助原审原告马彩玉将登记在原审被告李秀龙名下的坐落于宁海县力洋镇明港滨海居委会的四间两层楼房[证号为宁国用（2001）字第5401108号]中西首两间的不动产（包括房屋及天井的土地使用权，详见附图）过户至原审原告马彩玉名下。 案件受理费100元，由原审被告李秀龙负担。鉴定费4000元（已由原审原告马彩玉垫付），由原审原告马彩玉负担2000元，原审被告李秀龙负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长 潘相斌 审 判 员 魏 巍 审 判 员 查鹏程 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员 沈丽娜 附图： 附图： 不履行裁判法律后果告知书 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。