云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5276号原告：文山市西华水韵小区业主委员会，住所地云南省文山市西山路西华水韵小区。负责人：刘成，业主委员会主任。委托诉讼代理人：范云松，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：何宏，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告：刘某男，男，汉族，1965年3月23日生，住文山市。委托诉讼代理人：刘某女，女，1970年2月7日生，汉族，住文山市，系刘某男妹妹。原告文山市西华水韵小区业主委员会（以下简称西华水韵业委会）与被告刘某男物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。西华水韵业委会的委托诉讼代理人何宏，被告刘某男的委托诉讼代理人刘某女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西华水韵业委会向本院提出诉讼请求：1.判令刘某男向西华水韵业委会支付未交纳的物业费6630元、违约金900元（从2019年7月10日按2元/天暂计算至起诉之日）、律师服务费1122元（以所欠物业管理费占未交费业主所欠物业费总额的比例承担），共计8652元；2.本案诉讼费由刘某男承担。事实和理由：2019年4月26日，西华水韵业委会为方便小区管理及提高小区环境质量召开全体业主大会，全小区共196户业主，参会业主142户，通过听取业主的意见和建议，业主大会以表决方式作出新的《业主大会决议》，结合小区规模较小、业主数量不多、设备设施较简单等实际情况，对旧决议管理规约作出部分修改。业主大会新决议决定：小区自行进行物业管理、自营物业；改变物业管理费交纳方式（即以《土地使用证》登记面积或者《土地使用证》登记面积和建筑面积的平均数按0.9元/㎡收取物业管理费，业主可以选择任意一种方案交纳物业管理费）。截止2019年7月10日，西华水韵小区196户业主仅剩包含刘某男在内的9户业主一直未按要求交纳2019年7月至2020年7月物业管理费6630元，经业主委员会成员多次催收，至今仍然拒不交纳。刘某男答辩称，一、答辩人与被答辩人从未签订过物业服务合同。被答辩人从未向答辩人提供或签订过相关物业管理服务合同,依据《物业管理条例》相关规定,对没有签订物业管理服务合同的,业主有权拒交物业费。二、被答辩人收取的物业费与物业服务质价不相符。物业服务属于双务合同,2018年8月13日,答辩人按0.9元/平米的收费标准向被答辩人一次性支付了全年的管理费用6840元(有收据),加上2018年7月通过微信转账方式支付的路灯安装费1200元(补开收据路灯电费150元),两项合计8040元。西华水韵小区属于老旧小区,规模小(业主共196户)基本上都是自建房,没有电梯、设施设备简单,物业管理服务主要是做好环境卫生、看门、绿化、秩序维护等简单工作,而被答辩人提供的物业管理服务达不到行业标准。1、被答辩人把主要精力放在守门上,特别针对不交物业的业主,每次进入小区都要停车登记,反而外来车辆,送外卖、骑摩托车、捡垃圾的能来去自如。2、对下水道不畅、绿植杂草视而不见,垃圾全都扔在小区中央一辆垃圾车上,垃圾车装不了,经常看到垃圾车旁散落着垃圾,狗在此处拉屎撒尿也不尽到劝阻责任；夏天更是引来蚊子、苍蝇和老鼠成群,弄得四周臭气熏天,严重污染小区环境卫生。因为垃圾车紧贴着答辩人厨房窗口,一年四季大门都不敢开,平时都是从自家车库出入。答辩人曾多次向被答辩人反映情况,甚至提出愿意自购有盖的垃圾桶来替换,再另寻僻静处放置,此处用来建一个休闲健身活动场所供小区业主使用,被答辩人以各种借口搪塞。3、2020年初疫情爆发,按要求要废弃口罩与垃圾分开,被答辩人仅在垃圾车上贴一张打印的“废弃口罩专用垃圾桶”了事,并未采取实质性的措施,在全国上下开展爱国卫生运动专项整治中也未见被答辩人有任何行动。4、西华水韵小区长期无物管,2018年听说要请物业来管理小区,众多业主除了足额交纳物业费用外,还积极踊跃捐款,哪怕是被答辩人工作做得不到位,大家都理解支持。被答辩人迟迟不履行承诺选聘正规物业公司,聘请的保安也不是正规物业公司的,雇用临时保安,损害业主的合法权益。三、被答辩人存在诸多问题和违规行为。1、被答辩人是通过喇叭喊话的方式通知业主开会的,到会的业主44家,不到小区业主一半(小区业主住户196家）。2、在所谓的西华水韵小区业主大会第二天,本人亲眼看到被答辩人在小区门口堵门逼业主签字才放行。被答辩人属于是自荐,属于自由组合,没有经过严格的法定程序选举产生,且被答辩人要求每人每月要领取700元的劳务费,既当运动员又当裁判员涉嫌违规,不能代表全小区业主的行使执行权。4、被答辩人组成结构不合理,普遍文化水平不高,人员素质差,平时作风蛮横,管理上缺乏基本的沟通技巧,与业主吵架的事件累累发生,动辄就找律师起诉业主。总之答辩人与被答辩人并未签订物业服务合同,被答辩人收取了答辩人高额费用后服务又存在瑕疵,不按约定选聘物业公司,答辩人基于最高院的司法解释可不交物业费,依法行使先履行抗辩权,完全是情理中的事,是逼于无奈，合理合法。西华水韵业委会围绕其主张，提交以下证据：1.业主委员会备案登记表一份、身份证一份，证明西华水韵业委会的诉讼主体资格；2.2019年4月《业主大会决议》一份，证明业主大会投票表决方式作出《业主大会决议》，决议规定：小区自行进行物业管理、自营物业；改变物业管理费交纳方式（即业主可以选择以《土地使用证》登记面积和建筑面积的平均数按0.9元/m2任意一种方案交纳物业管理费）；逾期支付物业管理费按2元/天计算违约金；小区业主同意由业主委员会对欠费业主提起诉讼追讨物业管理费，所产生的费用包含但不限于违约金、诉讼费、律师费等由欠费业主承担的事实；3.未交物业管理费业主名单一份，证明文山市西华水韵小区9户业主未交物业管理费，物业费是按照土地面积计算；4.委托代理合同一份、发票一份，证明西华水韵业委会就文山市西华水韵小区业主未交物业费一事，委托云南壮乡苗岭律师事务所以诉讼或非诉讼方式代理催收物业管理费；委托代理诉讼费、律师服务费共计7000元的事实。经质证，刘某男对西华水韵业委会提交的第1组证据的形成不清楚,刘成是业委会的主任。对第2组证据真实性不认可,我方没有参加该会议。对第3组证据我方不认可原告的收费方式,所以也没有交纳2019年至今的物业管理费。对第4组证据不予认可,因为原告未与被告签订过正式的物业管理合同,原告的管理不规范,所以被告不交纳物管费,律师费不应由被告承担。本院认为，西华水韵业委会提交的第1、2组证据客观真实、来源合法，与本案有关联，予以采信；第3组证据结合法庭询问，刘某男对业委会起诉的土地面积无异议，故对未交物业管理费业主名单中刘某男的土地面积600平方米予以确认；第4组证据因西华水韵业委会向法院起诉了多起案件，但委托合同与发票均未注明具体案件或当事人，不能确定为本案的律师费支出，与本案无关联，不予采信。刘某男针对其辩解，提交以下证据：1.收款收据、收据,证明2018年8月13日原告向被告交纳物业费6840元、路灯费1200元,但原告只出具了150元路灯费的收据；2.照片7张，证明原告对小区卫生管理不到位，物业管理服务达不到行业标准。经质证，西华水韵业委会对刘某男提交的第1组证据三性无异议,不认可证明观点,缴费时间仅能证明被告向原告缴纳2018年物业费的时间,并不代表物业费的收费期间,在业主大会上已明确,物业管理费必须在每年的7月10日前一次性支付，路灯费以票据金额为准。对第2组证据的三性无异议，不认可证明观点，因为物业服务是一个持续的过程，照片仅是记录了定时状态。本院认为，刘某男提交的第1组证据西华水韵业委会对真实性无异议，能证明刘某男交纳物业费、路灯费的情形，本院予以采信。第2组证据西华水韵业委会对真实性无异议，能证明西华水韵业委会管理服务存在瑕疵，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：刘某男系文山市西华水韵小区80号业主，该房屋土地面积600平方米。2019年4月26日，文山市西华水韵（文溪岭）小区召开了第三次业主大会，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主共196户，共有142户在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，该决议的主要内容：“小区施行自营物业；物业管理服务费收取采用两种方式（即业主可以选择以《土地使用权证》面积或者登记面积和建筑面积的平均数按每平方米0.9元/月支付物业管理费；已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费），业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费，在每年的7月10日前一次性支付，逾期支付的从逾期之日起按2元/天计算违约金；对于不支付小区修缮费和物业管理服务费的业主，小区业主同意由业主委员会作为代理人对欠费业主提起诉讼进行追讨，因此产生的费用（包含但不限于违约金、诉讼费、律师费、执行费、差率费等），由欠费业主承担等”。2018年8月13日刘某男向西华水韵业委会交纳物业费6840元及路灯费150元。2019年7月9日至今刘某男未交纳案涉房屋物业费和电费。合同履行过程中，西华水韵业委会存在生活垃圾清运不及时的服务管理瑕疵问题。文山市西华水韵小区业主于2017年5月25日申报成立文山市西华水韵小区业主委员会，文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立。另查明，2019年11月11日，本院受理陈锡、李敬晖与西华水韵业委会业主撤销权纠纷一案，陈锡、李敬晖起诉要求撤销西华水韵业委会于2019年4月26日作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，经审理，文山市人民法院于2020年2月20日作出（2019）云2601民初5286号《民事判决书》，驳回陈锡、李敬晖的诉讼请求。陈锡、李敬晖不服该判决提起上诉，文山州中级人民法院于2020年8月25日作出（2020）云26民终673号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。本院认为，西华水韵（文溪岭）业主大会是该小区业主根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定成立的自治组织，具有合法的民事诉讼主体资格，有权根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，对规定事项共同行使决定权。文山市西华水韵（文溪岭）小区召开的第三次业主大会对物业管理的决议事项也属于前述法律规定中可以由业主大会共同决定的事项，因此该次会议决议程序合法。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，小区业主大会决议事项第2项、第4项明确，小区实行自营物业，由小区业主委员会按决议确定标准收取物业管理服务费，并委托小区业委会与保安保洁服务公司签订保安保洁合同，为小区提供服务。上述会议决议内容并不违反前述法律规定，并且按程序通过小区业主大会表决，得到大多数小区业主同意，应对小区所有业主产生约束力。西华水韵业委会已按决议对小区进行自主物业管理，刘某男作为小区业主，依法应当向业委会支付物业服务费。西华水韵业委会要求刘某男支付2019年7月9日至2020年7月10日期间的物业费6480（600平方米×12个月×0.9元/平方米/月）元及电费150元的主张，合法有据，予以支持。西华水韵业委会在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时的服务管理瑕疵，对刘某男居住环境造成一定影响，其要求刘某男支付违约金，本院不予支持。西华水韵业委会要求刘某男承担律师费，但其提交的证据不足以证明针对本案有实际的律师费支出，故其主张无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘某男于本判决书生效之日起十日内支付文山市西华水韵小区业主委员会2019年7月9日至2020年7月10日的物业服务费6480元及电费150元；二、驳回文山市西华水韵小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘某男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  温录波二〇二〇年十二月十三日书记员  刘祖英