广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初7205号原告：江门农村商业银行股份有限公司恩平支行，住所地广东省恩平市恩城美华东路**星河湾畔花园**商铺****，统一社会信用代码91440785304068071L。负责人：李燮威，该行行长。委托诉讼代理人：周健锋，该公司员工。委托诉讼代理人：李秋虹，该公司员工。被告：吴小余，女，1970年11月14日出生，汉族，住广东省恩平市。被告：恩平市浩华房地产开发有限公司，住所，住所地广东省恩平市恩城凯旋街**凯旋花园**商铺**社会信用代码914407856715924738。法定代表人：凌枢南。原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行与被告吴小余、恩平市浩华房地产开发有限公司（以下简称浩华房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行的委托诉讼代理人周健锋到庭参加诉讼，被告吴小余、恩平市浩华房地产开发有限公司经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行的诉讼请求：1.判令解除原告与被告吴小余签订的100×××××××××××044号的个人购房借款合同；2.判令被告吴小余向原告偿还100×××××××××××044号个人购房借款合同项下的贷款本金169616.31元及对应利息[暂计至2020年8月17日为2066.89元（其中应收利息2032.13元、拖欠的本金罚息20.83元、应收利息罚息13.81元、复利0.12元），并按原告与被告签订的上述借款合同中约定的逾期利率支付利息、罚息、复利至贷款清偿完毕为止]；3.若被告不偿还以上债务，则依法拍卖、变卖被告吴小余抵押给原告的房屋[不动产登记证明：粤（2019）恩平市不动产证明第00XXXXX号），所得价款由原告优先受偿；4.判令被告恩平市浩华房地产开发有限公司对上述借款本息的偿还承担连带保证责任；5.判令各被告承担本案诉讼费和原告为实现债权和担保权益所支付的费用，该费用包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等。本院查明事实2016年10月5日，被告吴小余向原告申请个人购房借款195000元，并填写个人购房借款申请表。2016年10月17日，原告与被告吴小余签订个人购房借款合同（编号：100×××××××××××044）一份，合同约定借款本金为195000元，借款期限为2016年10月17日至2035年10月17日；借款用途为购买位于恩平市×××××××××××××××××号的房屋；贷款利率为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮15%；利率实行一年一定，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；逾期借款（借款人未按本合同约定日期还款的借款）的罚息利率在本合同确定的借款利率水平上加收50%；对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止；对被告吴小余不能按时支付的利息，原告有权按逾期罚息利率计收复利；贷款共228期，采用按月等额本息还款方式；被告吴小余未按本合同约定偿还或支付到期借款本金、利息、罚息和复利，原告有权宣布借款立即到期，要求被告吴小余立即归还全部借款本息，解除与被告吴小余的借贷关系。同日，原告依约向被告吴小余发放贷款195000元。2017年2月13日，原告与被告吴小余签订个人购房担保合同（合同号：101×××××××××××161）一份，合同约定本合同项下被担保债权为原告在上述个人购房借款合同项下所享有的全部债权，包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和原告为实现债权所实际支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等）；被告吴小余自愿以其所购买的位于恩平市×××××××××××××××××××的房产作为抵押物提供抵押担保，由原告享有第一顺位优先受偿权；抵押权的存续期间自本合同签订之日起至主合同项下的债权债务履行期限届满之日起两年，原告依据合同约定宣布贷款提前到期的，抵押期间为贷款提前到期之日起两年等。2019年8月15日，涉案房屋办理了抵押权登记[粤（2019）恩平市不动产证明第00XXXXX号]，权利人为原告。后被告吴小余多次逾期还款，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告与被告浩华房地产公司于2014年6月20日签订个人购房按揭贷款项目合作协议书一份，合同约定被告浩华房地产公司同意为其开发的恩平市XX国道商贸物流带X-XX地块房地产项目的购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保；保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼/仲裁费、律师费、抵押/质押物处置费、过户费等原告为实现债权的一切费用；保证期间为本协议生效之日起至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按原告的要求办妥及完善抵押登记手续之日止等。再查明，截至2020年11月17日，被告吴小余尚欠原告贷款本金169616.31元、利息3892.77元（其中应收利息为3764.14元、拖欠本金罚息为73.13元、应收利息罚息为55.50元）。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。被告吴小余与原告签订的个人购房借款合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。关于原告要求解除涉案的借款合同及要求被告吴小余偿还贷款本金及相应利息、罚息、复利应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，根据双方签订的借款合同的约定，被告逾期还款已构成违约，原告可以解除与被告吴小余的借贷合同。因此，原告诉请解除合同及要求被告提前偿还尚欠的贷款本金169616.31元，符合双方的合同约定，且依法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因双方签订的借款合同约定借款逾期的罚息利率为合同确定的借款利率水平上加收50%，故原告请求逾期利息按照罚息利率计算，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，参照中国人民银行公告〔2019〕第30号第三条“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”的规定，因涉案贷款原、被告双方约定为存量浮动利率贷款，2020年8月21日前被告执行的贷款年利率为4.165%，2019年12月发布的5年期LPR（全国银行间同业拆借中心每月发布的贷款市场报价利率）为4.8%，两者差值为-0.635%，该差值即为案涉贷款的加点数值。虽然原、被告双方没有对定价基准转换为LPR重新约定，而由原告进行统一转换，并从2021年1月1日起开始执行，该转换并没有加重被告的利息负担，故本院予以确认。另外，因原告对被告逾期付款后已适用罚息利率进行计息，故不宜再计算复息。关于抵押物优先受偿的问题。因被告吴小余已为坐落于恩平市×××××××××××××××××的房屋办理了抵押权登记[粤（2019）恩平市不动产证明第00XXXXX号]，抵押权人为原告。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一、二款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”的规定，原告主张对抵押物（坐落于恩平市×××××××××××××××××的房屋）享有优先受偿权合法有据，本院予以支持。关于被告浩华房地产公司应否对上述借款本息承担连带保证责任的问题。原告与被告浩华房地产公司约定被告浩华房地产公司为其开发的恩平市XX国道商贸物流带X-XX地块房地产项目的购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为协议生效之日起至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按原告的要求办妥及完善抵押登记手续之日止，视为约定不明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”的规定，本院确认涉案的保证期限为借款期限届满后两年，现保证期限未过，故被告浩华房地产公司应对被告吴小余在本案中所涉全部债务承担连带清偿责任。又根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，因原告与被告浩华房地产公司没有约定实现担保物权的情形，而作为债务人的被告吴小余已自己提供涉案房屋作为担保，故原告应当先就涉案房屋实现债权，不足部分再由被告浩华房地产公司承担连带清偿责任，并可在承担保证责任后，有权向被告吴小余追偿。被告吴小余、浩华房地产公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出判决。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，判决如下：一、解除原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行与被告吴小余于2016年10月17日签订的个人购房借款合同（编号：100×××××××××××044）。二、被告吴小余应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行偿还贷款本金169616.31元及相应的利息（利息暂计至2020年11月17日为3892.77元；从2020年11月18日起至2020年12月31日止，以尚欠的借款本金为基数，按年利率4.165%计算；从2021年1月1日起至清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的5年期贷款市场报价利率减0.635%后乘以150%计算）。三、若被告吴小余不依期履行本判决第二项债务的，原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行有权依法在折价、拍卖或变卖坐落于恩平市×××××××××××××××××的房屋的所得价款中优先受偿；不足部分应由被告恩平市浩华房地产开发有限公司承担连带清偿责任；被告恩平市浩华房地产开发有限公司有权在承担保证责任后，向被告吴小余追偿。四、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866.83元（已减半收取）、保全费1460元，合共3326.83元（已由原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行预交)，由被告吴小余负担。原告江门农村商业银行股份有限公司恩平支行多预交的诉讼费3326.83元，由本院予以退回；被告吴小余应向本院补缴诉讼费3326.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 袁伟雄二〇二〇年十二月二十五日法官助理 周凌燕书 记 员 苏丽珍