福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11814号 原告：厦门加州百货有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路123号一至三楼，统一社会信用代码91350200678279949A。 法定代表人：司永青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨秋婷，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：张秀碧，女，1981年10月11日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告厦门加州百货有限公司（以下简称加州百货公司）与被告张秀碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员辛鹏独任审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告加州百货公司的委托诉讼代理人杨秋婷到庭参加诉讼，被告张秀碧经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 加州百货公司向本院提出诉讼请求：1.张秀碧立即向加州百货公司支付自2020年5月13日起至2020年9月30日的占用费239828.95元及逾期返还房屋的违约金（逾期返还房屋违约金按每日5102.74元的标准，自2020年5月13日起计算至款项实际还清之日止）；2.张秀碧立即向加州百货公司支付2019年12月1日起至2020年5月12日期间尚欠的租金共计284052.72元及逾期支付租金的违约金（违约金自2019年11月26日起，以逾期未付租金为基数，按每日千分之八的标准支付，计算至实际支付租金之日止）；3.张秀碧向加州百货公司支付自2019年12月1日起至2020年9月30日的物业管理费40853.1元及逾期支付物业管理费的违约金（违约金自2019年11月26日起，以逾期未付物业管理费为基数，按每日千分之八的标准支付，计算至实际支付物业管理费之日止）；4.张秀碧向加州百货公司支付自2019年11月1日起至2020年1月31日期间的水电费共计1755.71元及逾期支付水电费的违约金（违约金自2019年12月26日起，以逾期未付水电费为基数，按每日千分之八的标准支付，计算至实际支付水电费之日止）；5.张秀碧向加州百货公司支付自2020年1月21日起至2020年5月12日期间擅自停业的违约金595830.92元以及合同解除违约金158185.05元。事实及理由：2018年8月31日，加州百货公司（出租方）与张秀碧（承租方）签订了《租赁合同》（合同编号为：ＪＺＧＣ-216-201808）约定：（1）张秀碧向加州百货公司承租位于厦门市思明区××路××号××广场××单元（以下称“租赁房屋”），租赁面积为116.79平方米，租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止；（2）2019年9月1日起至2020年8月31日止的租金为每月52728.35元。除首期租金外，张秀碧应当以每壹个月的租金为一个交租期，交租日为每个交租期的5天至10天前；（3）2019年9月1日起至2020年8月31日止的物业管理费为每月4085.31元。加州百货公司或聘请的物业管理公司将以每壹个月一结算的方式向张秀碧收取物业管理费（装修期内，该项费用照常缴纳）；（4）除首期物业管理费外，其余物业管理费支付时间：每个交费期的5天至10天前；（5）水电费和燃气费应于每月5日前按计量表读数向加州百货公司或聘请的物业管理公司交纳上月水电费和燃气费：（6）张秀碧应全年维持该单元正常营业，应当按照加州百货公司规定的营业时间进行营业，加州百货公司有权根据实际情况调整张秀碧的营业时间并于书面通知张秀碧后生效。张秀碧开业后，在任何一年度内，不得连续停业，如确需停业的，必须事先征得加州百货公司或加州百货公司选聘的物业管理公司的书面同意，否则视为张秀碧违约。张秀碧擅自中途停业超过2天的，每停业一天，即须支付给加州百货公司当期日租金标准的三倍作为违约金，张秀碧停业超过5天的，加州百货公司有权提前解除本合同，张秀碧除应支付给加州百货公司上述违约金外，还应支付剩余租赁期的租金作为对加州百货公司损失的赔偿；（7）若张秀碧未能如期交纳本合同约定的租金、租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及其预付款等其它费用，应当在加州百货公司的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之八与逾期付款天数的乘积，向加州百货公司支付违约金；（8）张秀碧应在本合同终止或被解除当日，负责将该单元恢复至双方认可的状态交付该单元和供张秀碧专用的其他场地、设施、设备及该单元的所有钥匙交还加州百货公司，并与加州百货公司共同验收，如有损坏（自然磨损者除外），张秀碧负责赔偿损失。张秀碧同时应负责支付因将该单元和供张秀碧专用的其他场地、设施、设备恢复原状而直接或间接对该单元以外或第三方造成损害所发生的费用；（9）张秀碧未按本合同约定支付租金或其他款项，且未能在十四日内予以纠正的、张秀碧未能按合同约定支付租金、水费、电费或者其他任何一种款项，累计二次以上的，加州百货公司有权解除合同；（10）加州百货公司按照合同约定解除合同的，自加州百货公司解除合同的通知书送达张秀碧之日起，本合同解除，合同保证金不予退还。张秀碧应当按照合同约定支付相当于届时三个月租金的金额给加州百货公司作为违约金，如该违约金不足以赔偿加州百货公司因此所遭受的损失的，则张秀碧应赔偿加州百货公司的全部损失；（11）合同项下的任何通知或其它函件，应当以中文的书面形式送达对方或者张贴于厦门加洲城市广场的管理公告栏内。以邮寄挂号信或者特快专递方式送达的，应当以本合同载明的对方地址为送达地点；以传真方式送达的，应当以传真发送至本合同载明的对方的传真号码；以人手传送的方式送达的，应当交给对方或者由对方授权的人签收；如无法与对方联络的，可以采取刊登报纸公告的方式送达。一方改变地址或者传真号码的，应当在改变后的三日内将新的地址或者传真号码书面告知另一方，否则，由此引起的送达延误责任由改变地址或者传真号码的一方自负。通知或者其它函件在下列日期视为送达完毕发生法律效力：以邮寄挂号信或者特快传递形式送达的，为交付邮寄的第三日。上述《租赁合同》签订后，加州百货公司已经按照约定将租赁房屋交付张秀碧使用。但是张秀碧并未按照合同约定，向加州百货公司支付2019年11月1日起应缴纳的租金、物业管理费及水电费，并于2020年1月21日开始便擅自停业。经加州百货公司催促，张秀碧至今仍未缴纳尚欠的费用，亦未恢复正常经营。2020年5月9日，加州百货公司向张秀碧发函解除双方签订的《租赁合同》，根据《租赁合同》10.4条的约定，双方签订的《租赁合同》于交付邮寄的第三日，即2020年5月12日解除。因讼争房屋的租赁期限已经于2020年8月31日届满，但张秀碧却长时间无法取得联系，经加州百货公司多次催促后，也未支付租金、未将讼争房屋返还给加州百货公司，加州百货公司为减少损失，于2020年9月30日自行收回讼争房屋。加州百货公司认为，双方之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，对加州百货公司和张秀碧均具有约束力。张秀碧应按照合同约定向加州百货公司支付租金、物业管理费和水电费并支付迟延支付租金、物业管理费、水电费的违约金以及擅自停业的违约金、解除合同的违约金。 张秀碧未作答辩亦未提交书面证据。 加州百货公司围绕诉讼请求提交了证据。张秀碧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未书面提出异议或提交证据，应视为其放弃抗辩权利。加州百货公司所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月31日，加州百货公司（甲方）与张秀碧（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方向乙方出租厦门市思明区莲前东路123号加州城市广场216单元，套内面积为116.79平方米，租赁期限为两年自2018年9月1日起至2020年9月1日止；月租金为52728.35元，按月于每个交租期的5天至10天前支付；首期租金应当在本合同签订之日起的三日内将首期租金交付给甲方；乙方应当另行向甲方缴纳158185.05元的保证金，于合同签订当日支付。租赁期限届满或者双方一致同意解除本合同时，如乙方付清所有租金及租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及预付款、违约金（若有），损失赔偿金（若有）等款项并将该单元如期完好的交还甲方完成本合同项下全部义务，则甲方应在乙方履行完毕前述事项并确认乙方无违约事项后的十四日内，将保证金无息退还乙方。乙方不得要求用合同保证金冲抵乙方应交租金、物业费或者其他款项；甲方或聘请的物业管理公司将以每月一结算的方式向乙方收取物业管理费，该费用为每月4085.31元；乙方应全年维持该单元正常营业，乙方应按照甲方规定的营业时间进行营业，甲方有权根据实际情况调整乙方的置业时间并于书面通知乙方后生效。乙方开业后，在任何一个年度内，不得连续停业，如确需停业的，必须事先征得甲方或甲方选聘的物业管理公司的书面同意，否则视为乙方违约。乙方擅自中途停业超过2天的，每停业一天，即须支付给甲方当期日租金标准的三倍作为违约金，乙方停业超过5天的，甲方有权提前解除合同，乙方除支付给甲方上述违约金外，还应支付剩余租赁期的租金作为对甲方损失的赔偿；若乙方未能如期交纳租金、租金保证金、物业管理费、推广费、能源费及其预付款等其他费用，应当在甲方的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之八与逾期付款天数的乘积向甲方支付违约金；合同终止或被解除之日，若乙方未能按约交还该单元，则每逾期一日，需向甲方缴付相应的滞纳金，其标准为该单元合同终止前日租金标准的三倍，且终止之日起十日后，甲方有权无需乙方同意单方收回该单元及供单元专用的相关场地、设施设备。如该单元还留有乙方的任何物品，甲方有权以乙方的遗弃物自行处理；合同项下的任何通知或其他函件，应当以中文的书面形式送达对方，以邮寄挂号信或者特快专递方式送达的，应当以本合同载明的对方地址为送达地点，交付邮寄第三人视为送达完毕并发生法律效力。合同签订后，张秀碧支付租金、物业管理费等至2019年11月30日。 2020年5月9日，加州百货公司通过律师向张秀碧发送一封《律师函》，通知其因未依约缴纳费用故解除双方签订的《租赁合同》，没收租金保证金等，并要求其支付欠缴费用腾空交还房屋等。 本院认为，张秀碧经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利，加州百货公司的证据及陈述在没有相反证据的情况下，本院予以确认。张秀碧未依约缴纳租金、物业管理费等相关费用并擅自停业，已构成违约，加州百货公司有权解除合同收回房屋，并要求其补缴费用及承担相应的违约责任。根据合同约定，加州百货公司将解约通知交寄后三日即视为送达，故讼争合同应于2020年5月12日解除。合同解除后，张秀碧未依约交还房屋，加州百货公司主张占用费的诉求，于法有据，予以支持，故张秀碧欠缴的2019年12月1日至2020年9月30日的租金及占用费共计527283.5元（52728.35元×10个月），加州百货公司主张该费用为523881.67元，与法不悖，予以照准。但因众所周知新冠疫情的影响，根据最高人民法院及厦门市相关政策，本院减免该房屋三个月的租金及占用费，故张秀碧应缴纳的租金及占用费为369098.45元（527283.5元-52728.35元×3个月）。因加州百货公司非物业管理费及水电费的收取主体，其亦未能提交代缴证据，但因上述费用确已发生，考虑减少当事人讼累，本院对加州百货公司物业管理费及水电费的相应诉求亦于准许。关于违约金，因新冠疫情的影响结合相关政策，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、张秀碧于本判决生效之日起十日内向厦门加州百货有限公司支付2019年12月1日至2020年9月30日的租金及占用费369098.45元、物业管理费40853.1元及2019年11月1日起至2020年1月31日水电费1755.71元； 二、驳回厦门加州百货有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18783元，由张秀碧负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。