湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初5187号原告：邓明，男，1977年8月10日出生，汉族，煜明电器销售有限公司销售，住武汉市硚口区，被告：湖北好租宝公寓管理有限公司，住武汉市洪山区徐东路**凯旋门广场******。法定代表人：张敬义，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈景辉，系该公司汉阳分部经理，特别授权代理。原告邓明诉被告湖北好租宝公寓管理有限公司（以下简称好租宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓明、被告好租宝公司的委托诉讼代理人陈景辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓明向本院提出诉讼请求：1、判定被告支付原告2020年2月13日到2020年5月5日的房租6,013元；2，判定被告支付原告违约金6,600元；3，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月11日，被告与原告签订《出租房屋委托合同》，合同约定委托期限为60个月，自2017年4月13日起至2022年4月12日止。房屋地点：武汉市汉阳区汉桥路汉桥城中花园C区3幢2单元10层02号房，租金为每月2,200.00元，租金支付方式为三个月一付，付款方式为向原告建设银行账户汇款（收款人：邓明，银行账号62×××83）。被告于2020年2月起未按时向原告支付租金。期间，原告与被告多次沟通，被告总以疫情未复工为由拖延支付，至今未履行合同义务。据悉，被告早己将承租房屋转租给第三方，并向第三方收取租金到2020年4月份，而且强制将租户的押金抵作房租。被告以受心冠××疫情影响未收到租户的租金为由拒付原告租金，并非事实且无法律依据。现被告拖欠原告房屋租金6,013.00元，同时根据《出租房屋委托合同》第九款46条，被告需按月租金额三倍即6,600.00元向原告支付违约金，两项合计12,613.00元。原告为维护自身合法权益，依据我国相关法律法规，特具状贵院，望判如所请。原告为维护自身合法权益，依据我国相关法律规定，特具状贵院，望判如所请。被告好租宝公司辩称：一、原告知情与被告的租赁合同期限，2017年4月13日至2022年4月12日止，我公司在2019年11月14日向邓明支付了6600元系支付的2019年12月13日至2020年3月12日期间三个月的房租。2020年1月23日10时武汉因为新冠××疫情正式封城至2020年4月8日解封。诉争房屋的租客房租缴纳至2020年3月6日，年后租客一直不来武汉也不交房租。年后此种情况非常多，大量房屋空置无法出租，因为封城给被告带来了经济损失，邓明应退还封城期间2020年1月23日至3月12日期间共计20天的房租。二、武汉封城期间我公司员工不可能进入武汉，4月8日解封之后工作也没有正常开展，直到2020年4月底才有员工陆续复工上班。被告员工在2020年4月底与原告取得联系商谈房租减免及退租事宜，鉴于为避免因为疫情原因导致房屋长期空置的未知风险邓明于2020年5月5日收回房屋并与我公司解除合同关系，当时并未提出异议。根据出租委托合同第47条第2款及第48条第1款的约定，因为新冠疫情等不可抗力和自然灾害等原因原告收回房屋不属于我公司违约。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：位于武汉市汉阳区汉桥城中花园**********（建筑面积85.72平方米）房屋系原告邓明拆迁还建安置房屋。2017年4月11日，原告邓明作为出租房屋委托人（甲方）与出租房屋受托人（乙方）被告好租宝公司签订《出租房屋委托合同》一份，约定甲方自愿将房屋提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或使用，委托期限为60个月自2017年4月13日起至2022年4月12日止，其中共支付52.5个月租金。乙方按照合同规定向甲方缴纳房租，月租金额为人民币2200元。甲方同意将第1、2、3（半月）、13、14、15（半月）、25、26、27（半月）作为免租期提供给乙方，免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金。房屋租金每次付2个月，乙方向甲方支付的租金之外的差额部分及其他收益，作为乙方的劳动报酬。合同签订后，甲方不能履行合同或者提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约。甲方应当于收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金金额三倍的违约赔偿金，因此给乙方及乙方代理出租客户造成损失的，甲方应承担赔偿责任。乙方租期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额5%的滞纳金。委托期内，乙方无故解除合同，应向甲方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金。有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者解除合同。房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分甲方须在变更或者解除本合同当日全部退还乙方：1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的。合同还对房屋相关费用、房屋交接、房屋修缮、保证事项等进行了约定。双方另约定补充条款，关于租金支付，第一年为年付、以后为季付，提前一个月支付。甲方同意7.5个月的空置期。房屋必须以整租的形式出租，只租给一户，乙方不能以任何形式分租。合同签订后，双方办理了物业验收，同日，原告将房屋交付被告。被告依约支付租金至2020年3月12日，其中有7.5个月系免租期，未支付房租。被告承租原告房屋后将房屋出租次承租人使用，2019年9月5日，被告就诉争房屋与案外人陈锐签订《房屋租赁合同》一份，将诉争房屋出租给案外人陈锐居住使用，租赁期限2019年9月7日至2021年9月6日，月租金为2,100元。被告陈述次承租人支付被告租金至2020年3月6日，另支付了2,100元的押金，被告未予退还。2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月8日零时，武汉市解除离汉离鄂通道管制措施。2020年4月，被告复工后，与原告就疫情期间是否免租和租赁合同的继续履行问题未能协商一致，被告未向原告支付2020年3月13日之后的房屋租金。2020年5月4日，被告工作人员将诉争房屋钥匙交给原告，原告收回钥匙后将房屋收回，但双方未就诉争租赁合同解除签订书面解除协议。2020年8月，原告将诉争房屋重新出租。现双方一致确认房屋租赁合同已于原告收回钥匙时解除，但双方对于合同解除后的事宜未能协商一致，原告诉至本院请求判如所请。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同虽名为出租房屋委托合同，但从双方合同约定的内容可以看出，系原告将房屋交付被告使用、收益，被告支付租金的合同，双方之间系房屋租赁合同关系。合同签订后，双方依约履行合同。被告支付租金至2020年3月12日，后被告未再依约支付租金。现双方一致认可合同于2020年5月4日解除，本院予以照准。关于合同解除的原因，首先，新冠××疫情是否导致原、被告之间的房屋租赁合同关系不能履行，原、被告之间的房屋租赁合同系关于住宅的租赁，仅涉及对于诉争房屋的居住使用而不涉及使用诉争房屋经营，新冠××疫情并不影响对诉争房屋的居住使用。双方签订的系五年期合同，在新冠××疫情导致的封城之前，双方合同已经履行了将近三年，且在这三年内，被告享受了7.5个月的免租期，该7.5个月的免租期系针对整个合同履行期间的优惠，在新冠××疫情导致的封城结束后，租赁合同仍有两年左右的履行期。新冠××疫情并不构成原、被告之间的房屋租赁合同关系不能履行的因素。其次，被告拒付租金是否构成违约，被告在新冠××疫情导致的封城期间不能缴纳租金，但在2020年4月其公司复工后应予缴纳租金，被告拒绝支付租金构成违约。本案原、被告之间租赁合同的解除系因为被告违约导致，被告应支付2020年5月4日合同解除之前的房屋租金。2020年1月24日至4月8日期间虽系新冠××疫情导致的封城期间，但本案诉争房屋系住宅租赁，被告好租宝公司已收取了次承租人至2020年3月6日的租金和扣留了相当于一个月租金的押金，被告在该期间并无租金损失，故其仍应对原告支付其使用期间的租金，被告应按每月人民币2,200元的标准支付2020年3月13日至5月4日期间的房屋租金合计人民币3,813.33元。因为被告违约导致合同解除，被告依约应承担违约责任。依据双方合同约定，被告应支付月租金额三倍的违约金即人民币6,600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北好租宝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓明自2020年3月13日至5月4日租金人民币3,813.33元；二、被告湖北好租宝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓明违约金人民币6,600元；三、驳回原告邓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币116元（此款原告邓明已缴纳），由原告邓明负担人民币20元、被告湖北好租宝公寓管理有限公司负担人民币96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  高 敏人民陪审员  胡亚红二〇二〇年十二月九日书 记 员  李 越