济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10291号原告（反诉被告）：张耀光，男，汉族，1977年10月10日出生，住湖北省监利县委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温晓鹏，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东三威置业有限公司，住所地山东省济南市法定代表人：张辉，总经理。委托诉讼代理人：姚一男，山东国耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓真，山东国耀律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张耀光与被告（反诉原告）山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张耀光及其委托诉讼代理人王盼盼、温晓鹏，被告（反诉原告）三威公司委托诉讼代理人姚一男、胡晓真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张耀光向本院提出诉讼请求：1.判令三威公司赔偿装修、设备等损失1194724.8元及物业费等损失73747元，合计1268471.8元；2.判令三威公司返还已支付的履约保证金、装修施工押金等共计64997元；3.本案与诉讼相关费用由三威公司承担。事实与理由：2015年6月16日，张耀光、三威公司双方签订《济南汇隆广场租赁合同》，约定：三威公司将商业广场其中的水景步行街B1层S-226、S-227、S-228、S-229号商铺及相应场地出租给张耀光，进行餐饮经营；租期4年，自2015年2月15日至2019年12月14日；2016年10月8日，张耀光与三威公司签订《补充协议》，约定房屋计租日、物业费计费日及合同租赁期起始日均延至大润发超市营业日开始起计，三威公司的商铺位置示意图中也明确标注大润发位置。现大润发因三威公司原因拒绝进驻汇隆广场，导致张耀光租赁商铺不具备正常经营条件，张耀光无法开业，后三威公司又对商铺断水断电，并将张耀光租赁商铺内的设施设备强行搬离，双方之间的合同无法继续履行，现因三威公司的过错行为导致合同无法继续履行，依照合同约定和法律规定，三威公司应赔偿经济损失，为维护合法权益，张耀光诉至法院，请求判如所请。三威公司辩称，双方之间签订的租赁合同系无效合同，且张耀光在委托评估时合同已到期，按照张耀光在装修时的承诺，除未形成附合物的装修由张耀光带走外，其余均归三威公司所有。并且无效的租赁合同终止后，其装修损失应当由张耀光自行承担，张耀光仍应当按照租赁合同约定的租金支付占有使用费。三威公司向本院提出反诉请求：1.判令张耀光腾退济南市华能路38号汇隆广场水景步行街B1层S-226、S-227、S-228、S-229号商铺及合同外使用的房屋；2.张耀光向三威公司支付2015年12月15日至2019年12月14日的租金2629607.07元及迟延履行金；3.张耀光向三威公司支付2019年12月15日至2020年9月10日的房屋占有使用费551089.56元，及2020年9月11日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由张耀光承担。张耀光辩称，张耀光与三威公司在签订租赁合同时，三威公司已向张耀光明确大润发会进驻汇隆广场，这也是双方签订租赁合同的前提。且补充协议已就计租日期起算日、物业费计费日变更为大润发开业之日起算，坐落图也清晰可见大润发的具体位置，现大润发无法进驻商业街，人烟稀少，三威公司应承担违约责任。三威公司通过欺诈手段骗得张耀光租赁商铺，后又违反补充协议约定断水断电、破门砸锁，砸东西，搬设备，搬桌椅，并且换了锁导致张耀光无法进入店铺，现该店铺由三威公司所控制，因此三威公司应承担违约责任。且张耀光未实际开业经营，不应支付租金及占用费，同时，根据租赁合同第17.3条约定：“因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，甲方应积极改正，如今甲方改正仍无法继续享有该房屋使用权的，在该期间乙方无需支付租金及物业服务费。”综上张耀光不应支付租金及占用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，三威公司（甲方、出租人）与张耀光（乙方、承租人）签订《济南汇隆广场租赁合同》及《补充协议》，约定甲方是位于济南市华能路38号的汇隆广场（下称“商业广场”）的房屋权所有人，其同意在商业广场建设完成后将其中水景步行街B1层S-226，S-227,S-228,S-229号商铺及相应场地出租给乙方使用，计租面积为419平方米；租赁期限4个租约年，自2015年12月15日至2019年12月14日，第一个租约年的单位租金为2.55元/平方米/天，第一租约年实缴季度租金73122元，实缴年租金292488元；第二租约年实缴季度租金97496元，实缴年租金389984元；……租金支付方式为以3个月为一个缴租期；合同签署后3日内，乙方应向甲方支付人民币64997元作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币12570元作为物业费保证金。乙方在该房屋内经营品牌为佰禾家，经营项目为餐饮，并应接受和服从商管公司的同意经营管理。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。乙方违反合同约定的各项要求对该房屋进行装修装饰的（包括但不限于未经甲方、物业服务公司批准，乙方擅自变更装修设计方案的情形），则甲方、物业服务公司有权通知乙方改正。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房屋交还甲方的，自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止后该房屋租金标准的200%向甲方支付占有费…，当乙方占用时间超过30日时，乙方在承租房屋内的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权力，甲方有权自行处置。双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响2016年10月8日，三威公司与张耀光签订《补充协议》，约定甲方同意将该房屋的计租日、物业费计费日及合同租赁期起始日延至大润发超市营业日开始起计。同日，济南发展物业管理顾问有限公司与张耀光签订《物业服务合同的补充协议》，约定同意将该房屋的物业费计费日及合同起始日延至大润发超市营业日开始起计。2016年12月25日，三威公司发出通知函，载明大润发预定于2017年1月3日营业。2015年7月13日，张耀光向三威公司支付履约保证金64997元。2015年7月28日，张耀光向济南发展物业管理顾问有限公司支付物业服务费保证金12570元。2016年4月16日，张耀光支付物业费37710元，济南发展物业管理顾问有限公司向其开具发票，张耀光提交汇隆厚街相关费用清单，证明其已支付装修施工押金20950元、施工出入证押金1200元、出入证工本费60元、垃圾清运费1257元，以上共计支付61177元。三威公司辩称上述费用系张耀光向发展物业公司支付的费用，与已无关。2016年3月，张耀光向济南发展物业管理顾问有限公司发送佰合家汇隆广场店室内装饰工程施工图，图纸上标注总面积为479平方米。三威公司主张该施工图中标注的面积不包括合同外面积，故对评估报告中合同外部分的损失应由张耀光自行承担；张耀光辩称该施工图中的厨房部分就是合同外部分，张耀光系在三威公司授权后使用，故装修损失应由三威公司承担。2016年4月21日，张耀光与案外人赵顺东签订工程协议，约定由赵顺东为案涉房屋装修，施工日期自2016年4月25日至2016年5月30日，总价款100万元。张耀光提交转账凭证证实已支付装修费用100万元，主张该损失应由三威公司赔偿。张耀光提交2016年3月31日三威公司向其发出的关于进驻汇隆广场装修的通知函，载明水景街的各项工程已经全部完备，已具备装修条件；2016年5月3日，三威公司发出关于加快汇隆广场水景街商家装修进程通知函，载明请各商家加快装修进程，务必在2016年6月10日前完成全部装修，对水景街进场装修的商家给予一定的优惠政策等。2016年4月2日，张耀光向三威公司出具汇隆广场店铺门面还原承诺书，载明因店面形象需要，拟拆除购物中心现有门面，换以我方设计的门面（经贵司审批同意），我方承诺还原贵司提供门面，我方同意采纳第二种还原方式，第二种：主体结构不变（含门、窗、天花板、地面等装修，只带走装修后可以动的设施设备）。三威公司主张基于张耀光的承诺，三威公司无需返还装修装饰损失，张耀光辩称该承诺的前提是基于双方均不存在违约情形。张耀光提交济南市历下区姚家街道办事处华阳社区居民委员会出具的房屋产权证明，证实位于济南市历下区华能路38号汇隆广场的房屋，产权归属山东三威置业有限公司所有，系商业用房（住宅或商用），不属于违章建筑。2015年11月4日，三威公司向张耀光发出关于汇隆广场开业准备工作的联系函，载明汇隆广场的消防建审已获得通过；汇隆广场的开业日定为2016年6月25日等。三威公司提交张耀光经营的佰禾家缴纳电费和水费的明细，载明张耀光缴纳电费至2018年10月份，水费缴纳至2018年8月，证明张耀光至起诉前一直在租赁场地经营。三威公司提交济南市公安局历下分局当场处罚决定书及美团截屏等，证明张耀光使用租赁物经营的事实。三威公司提交张耀光除了使用佰禾家的品牌，还使用了“咔多堡”等非餐饮项目，且未经三威公司书面同意的其他品牌。2019年1月12日，张耀光向智远派出所报警，称其位于汇隆广场厚街负一楼佰禾家商铺内的办公桌和电脑被盗。三威公司辩称系因张耀光未按时缴纳租赁费且拒绝腾房，三威公司在开锁后将屋内的办公桌椅及电脑另行整理存放，但至今未退还。张耀光主张三威公司已将租赁物上锁，自己无法进入租赁物；三威公司辩称张耀光也另行上锁，目前租赁物仍在张耀光的控制范围内。张耀光与三威公司就租赁合同纠纷一案曾向本院起诉，本院于2020年4月16日依法作出裁定，准予张耀光撤回起诉，准予山东三威置业有限公司撤回反诉。在该案审理中，张耀光向本院申请对案涉房屋的装修现值包括附和装饰物部分的价值、未形成附和装饰物部分的价值等进行评估，山东海天资产评估不动产评估有限公司依法进行评估，涉案房屋的装修改造建筑面积为723.68平方米，结论为，位于济南市华能路38号汇隆广场水景步行街B1层S-226、S-227、S-228、S-229号商铺等的改造工程、室内装修、地面改造施工价值等形成附和装饰物部分的价值以及未形成附和装饰物部分的各种设施、设备和物品在评估基准日2019年4月19日的评估价格为1194724.80元，其中合同外使用的附房的装修现值为327720元。三威公司辩称，评估报告中可以搬离的物品应由张耀光自行搬离，对于合同外使用的附房的装修应由张耀光自行承担，对剩余装修费用，因租赁合同已期满，装修物已无剩余价值。另查明，案涉租赁物在济南市中级人民法院审理的（2020）鲁01民终3384号案件认定的事实中确认，2019年7月31日，济南市自然资源与规划局向张永涛出具的答复意见中确认，大地锐城项目二期现状建筑（汇隆广场）未办理建设工程规划许可手续。再查明，大润发超市至今未开业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉济南汇隆广场租赁合同及补充协议的效力的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至法庭辩论终结，涉案汇隆广场项目未取得建设工程规划许可证，故张耀光与三威公司签订的济南汇隆广场租赁合同及补充协议为无效合同。三威公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可等手续，仍出租给张耀光，在合同履行过程中，亦多次向租户发出函件，包括已通过消防建审及督促商家积极装修等内容；张耀光在承租案涉房屋时应审查案涉房屋是否取得建设工程规划许可等手续，且涉案合同亦约定“双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响”等，张耀光未尽到审查注意义务，故涉案合同无效双方均过错明显。根据双方过错程度，三威公司对张耀光装修等损失应承担50%的责任。关于赔偿数额的问题，三威公司提出的可以移动的物品应当由张耀光自行搬走的意见，根据报警记录，结合三威公司自认的部分物品已被搬走且尚未归还，三威公司应当赔偿已搬走物品的价值；因三威公司已将案涉房屋上锁，张耀光已不能自由进入租赁物搬走物品，故三威公司应当对未形成附和装饰物部分的设施、设备和物品等进行赔偿。关于合同外装修的损失，因张耀光提交的装修效果图及施工图的面积与租赁合同相近，并未体现合同外部分的面积，且张耀光亦未提交三威公司同意其使用合同外部分的证据，对张耀光要求三威公司承担合同外装修的损失，本院不予支持。综上，结合评估的结果装修损失为1194724.80元，扣除合同外使用的附房净值为327720元，三威公司应当赔偿张耀光装修、设备损失为（1194724.80元-327720元）*50%=433502元。关于物业费73747元的损失，根据补充协议，收款发票，结合张耀光的陈述，可以认定张耀光交付物业费均系与济南发展物业管理顾问有限公司之间的合同关系，故对张耀光要求三威公司赔偿物业费的损失，于法无据，本院不予支持。关于履约保证金64997元的问题，根据张耀光提交银行转账记录，结合租赁合同中有关保证金的约定，可以认定张耀光已支付了履约保证金，涉案合同无效后，三威公司应当将上述保证金返还张耀光。故张耀光要求三威公司退还上述费用，本院予以支持。关于鉴定费40000元的问题，因系张耀光与三威公司针对装修损失不能达成一致意见，张耀光在诉讼过程中垫付的必要的、合理的费用，根据双方过错程度，三威公司应当承担50%的责任，故张耀光要求三威公司支付鉴定费20000元，于法有据，本院予以支持，对超出的部分，本院不予支持。关于三威公司要求张耀光腾退案涉房屋的问题，根据报警记录及三威公司自认的已将张耀光屋内的办公桌椅及电脑另行存放的事实，可以认定三威公司实际控制租赁物。案涉租赁合同及补充协议已被确认无效，三威公司承担赔偿责任后，可自行处置租赁物内的物品。故对三威公司要求张耀光腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于三威公司要求张耀光支付租金及占有使用费的问题，因案涉租赁合同及补充协议无效，故对租金，本院不予支持。三威公司提交佰禾家的订单截屏等证据，证实张耀光已实际经营，应当支付占有使用费。本院认为，虽然案涉合同无效，但根据双方有关租赁期起始日延至大润发超市营业日开始起计的约定，三威公司对收取租金或占有使用费的起始日已有预期。换言之，即便案涉租赁合同及补充协议有效，三威公司根据约定亦不应当收取租金，现案涉租赁合同及补充协议无效，且三威公司对此应承担一定比例的过错责任，故三威公司要求张耀光支付占有使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张耀光装修、设备损失433502元；二、被告（反诉原告）山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张耀光履约保证金64997元；三、被告（反诉原告）山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张耀光鉴定费20000元；四、驳回原告（反诉被告）张耀光其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山东三威置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8501元，由张耀光负担3501元，山东三威置业有限公司负担5000元；反诉案件受理费16123元，由山东三威置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 宁 爽二〇二〇年十二月二十四日书记员 王晓菲