北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初38978号原告：陈素荣，女，1965年9月20日出生，汉族，昌平区昌盛园小学教师，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈行法，北京市天元律师事务所律师。被告：郭宏扬，男，1988年4月14日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所律师。被告：于某1，女，1991年9月18日出生，汉族，量子数科信息技术有限公司职员，住北京市通州区。被告：于某2，女，1998年2月4日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：吴某，女，1983年4月25日出生，满族，住北京市昌平区。被告：于某1，女，2011年6月24日出生，汉族，住北京市昌平区。法定代理人：吴某，于某1之母。被告：于某2，男，2017年11月12日出生，汉族，住北京市昌平区。法定代理人：吴某，于某1之母。被告：展秀英，女，1937年6月15日出生，汉族，住河南省正阳县。原告陈素荣与被告郭宏扬、于某1、于某2、吴某、于某1、于某2、展秀英确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告陈素荣及其委托代理人诉讼陈行法、被告郭宏扬的委托诉讼代理人胡楠、被告于某1、被告于某2到庭参加诉讼，被告吴某、于某1、于某2、展秀英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈素荣向本院提出诉讼请求：1、确认被告郭宏扬与于新忠签订的涉案房屋（现为北京市通州区怡乐中街XX号院X号楼X单元X层XXX号）的房屋转让合同无效；2、诉讼费用由郭宏扬承担。事实和理由：原告和于新忠于1989年10月1日在河南省正阳县登记结婚，婚后育有两女，大女儿于某1、二女儿于某2。婚姻存续期间共同协商由于新忠于2005年9月20日与陆航部军务管理处签订陆航部通州区经济适用住房售房协议书，购买涉案房屋用于家庭共同生活。夫妻双方因感情破裂于2013年1月19日在北京市东城区民政局协议离婚，离婚协议书约定案涉房屋分配给抚养未成年二女儿的原告，由原告负责管理和经营，待政策调整允许办理产权登记后，办理房屋权属证书至二女儿于某2名下。于新忠于2015年8月19日与郭宏扬签订房屋转让合同，于新忠向郭宏扬转让涉案房屋，其明知房屋已在离婚时分配给原告，自己无权转让，但为获取不当利益于新忠编造购房发票丢失的谎言。郭宏扬亦是在明知房屋权属核心基本资料缺失、交易存在重大问题的情况下，以低于市场价受让房屋。在该合同中，合同标的房屋权属及房屋对价均有重大瑕疵，交易双方对此均心知肚明，但在利益面前恶意串通签署了房屋转让合同，违背了之前于新忠与原告在离婚协议中的约定，侵犯了原告对房屋的所有权。根据我国法律的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此于新忠与被告的房屋转让合同应属无效。本案诉争房屋为军产房，在国家和军队层面准入制实行之前，房屋的实际使用人和控制人未取得完全处分权。根据《军队经济适用住房建设管理办法》第三十四条之规定，购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。所购房需要上市交易的，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定缴纳有关税费后，其余收入归个人所有。截至目前，该小区产权手续未曾办理，该房屋也不具备房屋类不动产登记证明。中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所出具的情况说明证明案涉房屋未办理产权证，不允许出售的事实。根据我国法律的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定“未领取权属证书的房产不得转让”。本案诉争房屋转让合同的效力及产权确立须是建立在批准和登记之上，按照以上法律规定，该房屋未领取产权证，未获准进行上市交易。郭宏扬与于新忠的房屋转让行为不符合以上法律规定，应属无效。另根据我国法律的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立和同后取得处分权的，该合同有效。陆军航空兵学院陆军航空兵研究所明确表示案涉房屋不允许出售，实际否定了在办理产权证之前对房屋的处分权。从原告的角度讲，本案诉争的房屋转让合同侵犯了其合法权益，亦不可能获得其追认。故，于新忠与郭宏扬签订的房屋转让合同行为属于无权处分，亦无法取得权利人追认，该合同无效。综上，为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请法院判如所请。被告郭宏扬辩称：我不认可原告的诉讼请求。我与于新忠签订合同时，双方均系完全民事行为能力人，且双方意思表示真实，意思表示未违反法律法规的强制性规定，不存在恶意串通或违反公序良俗等情形，依法有效。依据法律规定，当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。涉案房屋性质为经济适用房，在取得房屋产权证之后依法可以上市交易。综上所述，合同不具备法律规定的无效情形，应属合法有效。被告于某1辩称：涉案房屋时我父母离婚后分割给我母亲的，郭宏扬与于新忠签订买卖合同我们不知情。2018年9月18日，我父亲去世。一开始，我们家人包括吴某在内都没有提起我父亲的财产份额问题，郭宏扬、于新忠签署协议时是否属于恶意串通请求法院依法认定。被告于某2辩称：同于某1的答辩意见。被告吴某、于某2、于某1、展秀英未答辩。经审理查明：于新忠生前与陈素荣于1989年登记结婚，二人婚后于1991年生育长女于某1、于1998年生育次女于某2。2005年12月20日，于新忠（乙方）与中国人民解放军总参谋部陆航部综合局军务管理处（甲方）签订《陆航部通州区经济适用住房售房协议书（预售）》，约定：乙方购买甲方北京市通州区通环西路陆航部经济适用住房小区经济适用住房X号楼X单元X层XXXXX号住房（以下简称涉案房屋），总建筑面积129．36平方米、计价面积120．60平方米，每平方米2365元（最终房价以上级批准的为准），预售房款为288071元，最终售房款多退少补。乙方向甲方交纳公共维修基金5704元。乙方将购房款及住房公共维修基金全部交付甲方后，甲方将房屋交付乙方。乙方付清全部购房款及其他有关费用，待条件具备时，按有关规定到地方房屋管理部门办理产权登记手续。办理“房屋所有权证”所需费用，甲乙双方按国家和军队的有关规定支付。乙方所购住房，依法进入房地产市场出租、出售时，按国家、军队及北京市有关规定执行。《陆航部通州区经济适用住房售房协议书（预售）》还约定了其他相关内容。2005年5月，于新忠向中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部预交了涉案房屋的房款60000元；2005年12月，于新忠向中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部支付了涉案房屋的房款及公共维修基金152420元；2006年3月31日，于新忠向中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部支付了涉案房屋的房款等81355元。此后，涉案房屋交付于新忠。2013年1月19日，于新忠与陈素荣离婚，离婚时双方签订《离婚协议书》并在民政局婚姻登记处进行了备案。上述《离婚协议书》第三条“夫妻共同财产的处理”中就涉案房屋约定：“位于通州区翠屏路陆航家属院内X号楼X单元XXX房产，该房屋目前无法办理权属证书，一旦该房屋能办理权属证书时，男方无条件配合办理二女儿于某2名下，女方负责房屋的管理与经营及相关责任，可使用与债务相应的房屋作抵押或变卖还账，多余部分归女儿于某2所有”。与陈素荣离婚后不久，于新忠与吴某结婚，二人婚后于2017年11月生育一子于某2。此前，吴某还于2011年6月24日生育一女于某1。2015年8月19日，于新忠（甲方）与郭宏扬（乙方）在朱新世的见证下就涉案房屋转让事宜签订了《房屋转让合同》，吴某在房屋共有产权人处签字。上述合同约定：甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房屋拥有完全的所有权……由于甲方原始购房发票票据丢失，于陆航部财务处复印了原始收据票据，双方认同该复印件效力等同于原始票据，并确认原始购房票据失效作废（复印票据作为本合同一部分附在合同后）。双方商定该房屋转让价格为2000000元。甲方应于本合同生效之日起1日内，将上述房的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。由于本房产目前无法办理房本等手续，以后可以补办房本等手续，甲方有义务积极配合乙方进行相关的手续办理，相关费用由乙方承担。《房屋转让合同》还约定了其他相关内容。《房屋转让合同》签订当日（2015年8月19日），郭宏扬通过郭唐生的账户向于新忠转账支付购房款2000000元，随后于新忠将涉案房屋交付给郭宏扬。于新忠在交房前后还将涉案房屋的购房款记账联复印件交付郭宏扬，于新忠在记账联复印件上注明“原始发票丢失，此复印件系2015年8月18日到陆航部财务处复印”。于新忠于2018年9月左右去世。2018年9月下旬，陈素荣、于某1、于某2将涉案房屋更换门锁并占用，目前该房屋一直由陈素荣、于某1、于某2占有使用。2018年11月27日，中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所政治工作处、管理保障处共同就涉案房屋出具《证明》，该《证明》载明：“位于北京市通州区怡乐中街XX号院售房区（陆航家属院）X号楼X单元XXX室，住房性质为经济适用房，此房产未办理产权证，根据军队的相关规定不允许对外出售”。2019年12月10日，中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所管理保障处就涉案房屋出具另一份《证明》，该《证明》载明：“位于北京市通州区怡乐中街XX号院售房区（陆航家属院）X号楼X单元XXX室，由原陆航部分配给于新忠，住房性质为军队经济适用住房，此房产还未办理房产证，暂时不能上市出售。”2020年10月20日，中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所管理保障处再次就涉案房屋出具《证明》，该《证明》载明：“位于通州区怡乐中街XX号院售房区（陆航家属院）X号楼X单元XXX室，住房性质为经济适用房，此房产未办理产权证，具体办证时间无法确定。根据部队经济适用住房相关规定，现不能出售，若后续办理房产证，需领证满5年后，按规定上报并缴清军队土地出让金后才能进行出售。”上述事实，有离婚证、《离婚协议书》《陆航部通州区经济适用住房售房协议书（预售）》《房屋转让合同》《证明》、记账联、收条、《客户回单》《用户热费缴纳明细表》《收据》以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据陈素荣所提供的证据，尚不足以认定郭宏扬存在与于新忠通谋损害第三人利益的恶意，故不足以从恶意串通损害第三人利益的角度认定于新忠与郭宏扬签订的《房屋转让合同》无效。涉案房屋系军队经济适用住房。军队经济适用住房是由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。根据中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所政治工作处、管理保障处出具的证明可知，涉案房屋目前尚未办理房产证，根据军队的相关规定不允许对外出售，即使办理了相应房产证也只能在五年后按规定上报并缴清军队土地出让金后才能进行出售。于新忠与郭宏扬签订《房屋转让合同》，擅自对尚未缴付相应土地出让金、尚未办理房产证、尚不具有完备的市场交易条件的军队经济适用房进行市场交易，其行为有损房产管理单位的合法权益、有悖军队保障性住房建设的初衷、有违正常的房地产交易管理秩序。因此，陈素荣主张于新忠与郭宏扬签订的《房屋转让合同》无效，并无不妥，本院予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭宏扬与于新忠于2015年8月19日签订的《房屋转让合同》无效。案件受理费70元，由被告郭宏扬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李宏印人民陪审员  盖立洲人民陪审员  赵毓晖二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  王舰杰书 记 员  云雪峰-2--1-