云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3423号上诉人（原审原告）：范同坤，男，生于1989年4月16日，汉族，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：张明金，云南南博律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：巧家江源房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：91530622668252574Q，住所地：云南省昭通市巧家县白鹤滩镇迤博村一社。法定代表人：刘青松，系董事长。委托代理人：郭丽娜，云南丰伟律师事务所律师，特别授权。上诉人范同坤与被上诉人巧家江源房地产开发经营有限公司（以下简称“江源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省巧家县人民法院（2020）云0622民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范同坤上诉请求：撤销原判，依法改判由被上诉人支付上诉人违约金人民币97,113元；本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实不清。一审法院认定涉本案房屋至今未办理产权登记的原因系上诉人未向被上诉人提交办理产权登记委托书，产权登记申请书以及购房发票等资料所致，但是，涉本案房屋自交付房屋之日起至2020年8月1日期间未能办理产权登记的原因并不是上诉人所致。1.一审庭审已确定涉本案房屋于2020年8月1日才能对产权申请登记。涉本案房屋的产权登记属于首次登记，根据《不动产登记条例》第二十二条第（一）项、第四项以及《不动产登记条例实施细则》第三十五条第二项和第六项之规定，涉本案房屋所属的建设工程符合规划以及经行政主管部门验收备案是涉本案房屋能够申请产权登记的前提条件，而本案一审法院已查明，涉本案房屋于2020年8月1日才经行政主管部门验收备案，因此，涉本案房屋至今未办理产权登记的原因在于被上诉人开发的涉本案房屋所属的建设工程在2020年8月1日以前未经验收备案。况且，涉本案房屋所属的建设工程因未修建防空地下室、也未缴纳人民防空异地建设费的违法事实于2018年5月10日被巧家县住建局催缴人民防空异地建设费人民币257.06万元，因此，涉本案房屋所属建设工程2018年5月10日以前属于不符合规划的建设工程，自然不能办理产权登记手续，而一审法院却仅以上诉人未向被上诉人提供办理产权登记的委托书、申请书、购房发票为由认定涉本案房屋不能办理产权登记系上诉人怠于委托所致，属于认定事实错误。2.上诉人向被上诉人缴纳涉本案房屋的契税、维修基金、产权登记费等费用的事实足以证实若涉本案房屋能够办理产权登记时上诉人将立即委托被上诉人办理产权登记。众所周知，商品房能否申请办理产权登记取决于开发企业是否依照我国法律法规的规定对商品房所属的建设工程申请了验收本案以及是否获得行政主管部门的验收备案，而建设工程是否经验收备案的事实属于开发企业所掌握，购房者无从知晓，因此，购房者向开发商缴纳办理产权登记所需费用可视为已向开发商表迗了想要委托办理产权登记的意思表示，至于提交材料的明细、时间以及向谁提交等内容，必然等待开发商的通知，在开发商未通知以前，购房者无法提交。本案中，被上诉人自认上诉人已于2015年10月23日将办理产权登记所需费用全部向其缴纳，因此，上诉人缴纳上述费用的行为应当被视为上诉人愿意及时办理产权登记，但是，涉本案房屋所属建设工程却于2020年8月1日才经验收备案，而商品房经行政主管部门验收备案是可以办理产权登记的刖提条件，而在这日期以前上诉人并未受到被上诉人办理产权登记委托的通知，因此，上诉人向被上诉人缴纳涉本案房屋的契税、维修基金、产权登记费等费用的行为已向被上诉人表达了委托办理产权登记的意思，却因被上诉人所开发的建设工程未经验收备案且被上诉人没有通知上诉人而未能办理涉本案房屋产权登记，而一审法院却以上诉人未委托被上诉人办理产权登记为由认定被上诉人不存在违约行为，属于认定事实错误。3.上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第条第3项的约定在涉本案房屋经行政主管部门验收备案以前不能被视为“当事人的特殊约定”。本案一审法院认定，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条第3项之约定，办理涉本案房屋的产权登记是上诉向被上诉人提交产权登记机关所需材料后，被上诉人才能为上诉人办理产权登记，并据此认定被上诉人不存在违约行为，但是，商品房所属的建设工程符合规划和经行政主管部门验收备案是商品房能够办理产权登记的前提条件是众所周知的事实，因此，上诉人向被上诉人提交办理产权登记所需材料的前提是涉本案房屋所属建设工程经行政主管部门验收备案，而涉本案房屋所属建设工程于2020年8月1日才经验收备案是经一审法院认定的事实，因此，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条第3项的约定在涉本案房屋经行政主管部门验收备案后可视为当事人之间的特殊约定，在涉本案房屋未经验收备案以前，不能被视为当事人的特殊约定，而一审法院却认定为-直是当事人哺殊约定并以此认定被上诉人不存在违约行为，属于认定事实错误。被上诉人江源公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确应维持。本案为系列案，同案应当同判，一审中，有一户业主被驳回诉讼请求，八户撤回诉讼，其余败诉，足以证明上诉人上诉主张于法无据。针对上诉人的上诉理由，以答辩人一审提交的代理词为准。范同坤向一审法院起诉请求：判令江源公司向范同坤支付逾期交房违约金40,803.80元；本案诉讼费被告方承担。一审法院确认的法律事实：2015年7月26日，范同坤与江源地产签定《商品房购销合同》，合同对商品房价款、面积、违约责任等进行了约定（详细情况见合同）。其中，第3条约定：乙方（范同坤）购买巧家城市花园第5栋第2单元第9层4号商品房；第12条约定：在乙方（范同坤）办理完毕以下事项后，甲方（江源地产）于90个工作日向产权登记机关申请办产权登记手续：1.支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金、代收费用、配套费等全部款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料。如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。2015年7月26日，范同坤与江源地产签定《合同补充协议》，协议对主合同中房价所包含内容、乙方付款方式等进行了约定（详细情况见协议），其中，第3条约定：乙方（范同坤）必须在本合同订立时将办理《房屋所有权证》的全部资料和委托书提交甲方（江源地产），以及预交办证中应由乙方（范同坤）交纳的费用。巧家江源房地产开发经营有限公司承认2015年10月23日，范同坤将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实。在云南省建筑工程竣工验收报告中载明：开工日期为2013年10月10日；竣工验收日期为2015年12月30日；单位工程质量验收结论为合格。2020年8月1日，巧家城市花园5号楼工程竣工验收备案文件，经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章予以备案。时至今日，诉争房屋未办理房屋所有权证。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。范同坤与被告江源地产之间签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照合同第12条和协议第3条，范同坤应向江源地产提交办理《房屋所有权证》的全部资料，除江源地产承认的范同坤已于2015年7月25日将契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清外，按照合同和协议约定尚欠办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等资料未举证证明已提交给了江源地产，因此，范同坤主张江源地产逾期办理房屋所有权证书证据不足，所以，范同坤应尽快向江源地产提供办理产权证所需的资料，以此满足办理产权证所需条件。江源地产应在收讫范同坤的全部资料后，应在约定或法定期限内予以办理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告范同坤的全部诉讼请求。案件受理费2228元，减半收取1114元，由原告范同坤负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人除对一审认为因上诉人未按照合同约定向被上诉人提交办理产权的相关资料致案涉房屋未能办理权属证书，故被上诉人不承担逾期办证的责任有异议外，对其余事实未提出实质性异议，对于上诉人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决被上诉人不承担逾期办证违约责任是否恰当。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：关于争议焦点：一审判决被上诉人不承担逾期办证违约责任是否恰当的问题。本案经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，案涉《商品房购销合同》及补充协议，是上诉人与被上诉人协商一致达成的合意，已经依法成立并生效，双方均应按照约定全面、诚实的履行自己的义务。其中《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续：1.支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金、代收费用、配套费等全部款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方支付符合产权登记机关要求的相关资料。如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等。”即上诉人应当先履行完案涉购房合同的第十二条约定的内容后，被上诉人才启动为上诉人办理案涉产权登记的相关事宜。同时根据上述法律第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”经审查，上诉人未提交证据证明其向被上诉人交付办理产权登记的相关资料，即上诉人未严格按照合同约定履行自己的先合同义务，因此被上诉人不承担案涉房屋逾期办证的责任。一审判决恰当，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2288元，由范同坤负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 肖荣蓉审判员 王正云二〇二〇年十二月三十日书记员 游 茜