安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5212号 原告：黄超凡，女，1998年1月出生，汉族，住安徽省准北市。 委托诉讼代理人：李宏，女，住安徽省淮北市相山区，与原告黄超凡系母女关系。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告黄超凡与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告黄超凡的委托诉讼代理人李宏、被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄超凡向本院提出诉讼请求：1、依法判令鼎盛公司将鼎盛国际370号商铺归还黄超凡；2、依法判令鼎盛公司给付拖欠黄超凡的租金20460元(自2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止)；3、本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。事实与理由：黄超凡于2007年购买了安徽天象集团有限责任公司（简称天象公司）开发建设的金淮北大厦370号商铺。建设完毕后，由天象公司直接交给鼎盛公司经营管理，年租金为购房总价款的8%，天象公司与黄超凡在2008年4月9日签订了《协议书》，协议内容为三年后如黄超凡同意，天象公司可以按购房总价款回购该铺。在双方互信的基础上，当天黄超凡与鼎盛公司签订第一次《租赁合同》，年租金为购房总价款的8%，租期五年。2013年9月30日，第一次《租赁合同》到期后，鼎盛公司以经营不善为由，恶意拖欠租金，蓄意将租金由购房总价款的8%降至5%，迫使黄超凡无奈签订第二次《租赁合同》，租期三年。2016年10月1日，第二次《租赁合同》到期后，鼎城公司仍然拖欠租金，期间业主进行合法维权，鼎盛公司仍然拒不支付租金。在这种情况下，鉴于鼎盛公司所作所为，黄超凡不再续签租赁合同，按合同约定，合同到期前3个月以告知函形式告知鼎盛公司即刻撤出黄超凡的商铺。但之后鼎盛公司仍然非法使用黄超凡商铺，严重损害了黄超凡的合法权益。为此，黄超凡诉至淮北市相山区人民法院。2017年10月，淮北市相山区人民法院作出判决，判决在2016年10月1日之后黄超凡与鼎盛公司没有签订租赁合同期间，鼎盛公司支付租金为购房总价款的2%，但不超过2019年9月30日。而现在已经完全超过法院判决的鼎盛公司占有使用的截止日期。自2019年10月1日开始，截至起诉日2020年7月29日，鼎盛公司占有使用黄超凡商铺，且拒不支付房租。为此，请求依法支持黄超凡诉求，依法保障黄超凡合法权益。 鼎盛公司辩称，1、黄超凡不能个别收回商铺，已有相关生效判决确认，理由不再重复；2、各原告法律地位相同，租金均应与程艳、张浩同样按房款每年2%计算，扣除疫情影响三个月租金，据实结算。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。黄超凡系370号商铺的业主，购买商铺总价为491059元。 2008年4月9日，黄超凡与鼎盛公司签订租赁合同，约定黄超凡将涉案商铺出租给鼎盛公司，租期五年等。 2014年1月5日，黄超凡与鼎盛公司续签租赁合同，主要内容如下：租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年9月30日；租金采取保底加浮动的方式，即鼎盛公司每年最低按照购房合同中售价的5%支付租金24553元，若鼎盛国际年终税后纯利润（以鼎盛公司的财务会计资料为准，或者以鼎盛公司委托的第三方的审计结论为依据，审计费用由鼎盛公司承担）超过500万元，租金在保底租金的基础上增加1%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过670万元，租金在保底租金的基础上增加2%，若鼎盛国际年终税后纯利润超过850万元，租金在保底租金的基础上增加3%；每半年的第一个月的月底之前支付该半年的租金；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，黄超凡无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月（即2016年6月30日之前）书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等。 2016年5月31日，黄超凡书面告知鼎盛公司，合同期满后不再续签租赁合同。合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺，继续占有使用，亦未支付占有使用费。黄超凡于2017年8月9日诉至本院，本院作出（2017）皖0603民初3104号民事判决：一、被告淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄超凡位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费8998元，之后的占有使用费继续按照每月818元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回原告黄超凡的其他诉讼请求。黄超凡不服该判决，提起上诉。安徽省淮北市中级人民法院作出（2018）皖06民终162号民事判决：驳回上诉，维持原判。后鼎盛公司支付占有使用费至2019年9月30日。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。黄超凡购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 以上事实，有黄超凡提交的租赁合同、（2017）皖0603民初3104号民事判决书、房地产权证、关于对鼎盛公司《租赁合同》有关条款的修订说明、鼎盛公司提交的鼎盛国际商铺业主已签约情况表以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，黄超凡与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，未再签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系，故黄超凡主张的自2019年10月1日至商铺返还之日的“房屋租金”应为占有使用费。 鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与黄超凡签订的2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价的2%（每年9821.18元，每月818.43元）支付黄超凡商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金，双方可另行协商。对黄超凡主张超出部分，本院不予支持。 鼎盛公司辩称，应扣除疫情影响三个月租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”我国新型冠状病毒感染××疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。鼎盛公司承租案涉商铺用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，鼎盛公司主张相应减少租金，本院予以支持。关于减免数额，本院酌定减免疫情期间两个月的占有使用费。 关于返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2019年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给黄超凡，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且黄超凡提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于黄超凡请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付黄超凡位于淮北市相山区商铺占有使用费（按照每月818.43元标准自2019年10月1日支付至停止占用之日止，但不超过2021年9月30日，扣除两个月的租金1636.86元）； 二、驳回黄超凡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费312元，因本案适用简易程序审理，减半收取156元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年十二月十四日 法官助理赵安 书记员钱盈君 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。