安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1226民初8180号 原告（反诉被告）：汤国海，男，1975年8月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告（反诉被告）：李可允，女，1983年8月11日出生，汉族，住址同上。 被告（反诉原告）：杨辉，男，1989年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住颍上县。 委托诉讼代理人：李克诚，安徽慎诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）汤国海、李可允与被告（反诉原告）杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤国海、李可允、被告（反诉原告）杨辉及其委托诉讼代理人李克诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤国海、李可允向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的门面租赁合同；2、判令被告赔偿因违约给原告造成的房租损失25500元（以原告损失半年房屋租金计算），并支付拖欠的物业费2650元，水费1119.29元，合计:29269.29元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月8日，原、被告签订门面租赁协议，约定将原告位于颍上县慎城镇城北新区瀚海御水兰庭8幢119-219号商铺租赁给被告经营使用，租期从2018年10月8日至2023年10月8日止。租金每年人民币51000元，一年一付。租赁期间物业费，水电费等各项费用由承租人承担。合同签订后，原告将房屋交付被告经营使用。而被告租赁经营至2020年10月份，在未有通知原告解除租赁合同的情况下突然搬离，且拒不交付下一年的房租费用。被告的行为已经构成违约，且因双方没有解除租赁合同，导致原告房屋无法及时出租，给原告造成损失，该损失应当由被告赔偿。另，被告搬走时，拖欠了租赁房屋的物业费2650元，水费1119.29元（含滞纳金），至今没有支付。后原告曾多次与被告交涉，无果。 杨辉辩称，同意解除原、被告签订的租赁协议；驳回原告对被告第二诉讼请求，因被告并未违约，被告在2020年6月13日通知原告该房屋不再租了，且原告李可允找到中介公司陈某委托其向外出租房屋，因此不存在被告违约，也没有给原告造成损失。今年4月份被告和原告协商房租是否能便宜，不能的话被告就搬走了，当时原告也没说什么，称房子好租。 杨辉向本院提出反诉请求：1、请求解除被反诉人与反诉人之间的房屋租赁协议；2、请求被反诉人向反诉人退还房屋租金（2020年7月20日至2020年10月8日）11050元；3、请求被反诉人向反诉人退还押金2000元；4、请求被反诉人退还疫情期间免除反诉人三个月已付的房屋租金12750元；5、本案本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年10月8日，反诉人向被反诉人支付租金51000元，租期到2020年10月8日止。反诉人在2020年4月份因疫情期间没有生意，告知被反诉人房屋不租了。被反诉人也同意了，且在2020年6月份被反诉人找到金城房产公司陈某向外出租该房。反诉人与2020年7月20日搬离出租房屋并把该房交还给被反诉人。被反诉人没有向反诉人退还2个月18天的房租及2000元押金。2020年因疫情期间不能做生意，被反诉人应当向反诉人退还2、3、4月份房屋租金共计12750元。 汤国海、李可允针对反诉辩称，被反诉人没有找陈某出租房屋；收杨辉押金2000元属实，但是杨辉在租房期间要求换门，押金用于换门了。2020年6月份，汤国海到杨辉处理发，杨辉问疫情原因是否能少点房租。被反诉人同意杨辉对外租房，但租赁费不变。2020年8月12日，因杨辉拒绝将本案房屋租赁合同交还给汤国海，原、被告发生争执，汤国海报了警，在派出所杨辉承认拿了汤国海的房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证，租赁合同，房产证，物业费、水费发票，微信聊天截图，收条，出警记录等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证人陈某的证言，能够证明其曾带人看过案涉房屋，不能证明汤国海、李可允委托陈某向外出租案涉房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汤国海、李可允系夫妻关系。2018年10月8日，李可允与杨辉签订一份《门面租赁合同》，该合同约定：甲方汤国海、李可允，乙方杨辉；被租房位于颍上县城北新区瀚海御水兰庭8幢119-129号商铺；租赁期限：租赁期为5年，从2018年10月8日至2023年10月8日；租金每年51000元，押金2000元，乙方在合同签订时一次性向甲方交清当年门面房租金及押金；乙方按时缴纳物业费、水费、电费。合同签订后，汤国海、李可允将房屋交付杨辉使用，杨辉按照合同约定支付汤国海、李可允2019年10月8日至2020年10月8日租金51000元及房屋押金2000元。在合同履行过程中，因疫情的影响，杨辉店面的生意不好，要求汤国海、李可允减少房屋租金，双方未达成一致意见。2020年7月，杨辉搬离案涉租赁房屋，同年8月16日，双方因房租问题发生纠纷，杨辉报警，颍上县公安局中山派出所出警。 本院认为，汤国海、李可允与杨辉签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，由于杨辉搬离出租房屋，导致合同无法继续履行。因原、被告双方均同意解除《门面租赁合同》，本院予以确认。综合双方当事人诉答辩意见，本案争议的焦点是：（一）合同解除的责任如何认定；（二）汤国海、李可允主张赔偿损失25500元是否应得到支持；（三）杨辉反诉主张返还押金、减免租金、返还租金是否应得到支持。 （一）关于合同解除的责任如何认定问题。根据双方签订的《门面租赁合同》，该合同约定租期5年，自2018年10月8日至2023年10月8日，在合同履行期间，2020年7月杨辉自行搬离租赁房屋，不愿意继续履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任。 （二）关于汤国海、李可允主张赔偿损失25500元是否应得到支持的问题。涉案合同因杨辉的违约行为导致解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，双方终止履行，给汤国海、李可允造成损失是不言而喻的，汤国海、李可允有权要求赔偿损失。由于双方未约定违约金数额，根据双方签订的《门面租赁合同》，涉案房屋租金为4250元/月（51000元÷12月），结合本案实际情况，其损失可从涉案合同解除之日计算3个月租金，即12750元（51000元÷12个月×3个月），该损失与杨辉违约行为造成的后果有直接的关系，杨辉应予赔偿。因此，汤国海、李可允主张杨辉赔偿损失25500元，本院对其合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。房屋租赁期间的物业费、水费，应由杨辉承担，汤国海、李可允要求杨辉支付其租赁期间的物业费2650元、水费1119.29元，于法由据，本院予以支持。 （三）反诉原告杨辉要求反诉被告退还其租金11050元、押金2000元，免除三个月租金12750元是否应得到支持问题。 关于杨辉主张退还租金11050元问题。杨辉按约给付汤国海、李可允租金51000元，杨辉在履行合同过程中单方违约，自行搬离租赁房屋，构成违约，其要求汤国海、李可允退还其履行合同期间的租金，于法无据，本院不予支持。现原、被告双方均同意解除租赁合同，杨辉要求汤国海、李可允退还其房屋押金2000元，理由正当，本院予以采信。汤国海、李可允称押金用于购买租赁门面的大门了，不应退还，于法无据，本院不予支持。杨辉主张免除其疫情期间三个月租金计12750元，没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除汤国海、李可允与杨辉2018年10月8日签订的《门面租赁合同》； 二、杨辉于本判决生效之日起十五内赔偿汤国海、李可允损失12750元及物业费2650元、水费1119.29元； 三、汤国海、李可允于本判决生效之日起十五内退还杨辉房屋押金2000元； 四、驳回汤国海、李可允的其他诉讼请求； 五、驳回杨辉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费532元，减半收取266元，汤国海、李可允负担150元，杨辉负担116元；反诉案件受理费445元，减半收取计222.5元，由杨辉负担197.5，汤国海、李可允负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  汪宏 二〇二〇年十二月十九日 书记员  王珊 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官汪宏，电话0558-44××××5。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：13×××87