山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9137号原告：张永涛，男，1972年10月5日出生，汉族，住山东省淄博市，公民身份号码。委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：张锐，女，1967年2月11日出生，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：郭亚茹，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树伟，山东齐鲁律师事务所律师。被告：山东三威置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：张利梅，该公司员工。原告张永涛与被告张锐、山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永涛委托诉讼代理人孟庆超，被告张锐委托诉讼代理人李树伟、被告三威公司委托诉讼代理人张利梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告张锐赔偿原告张永涛装修损失304642.24元；2.判令被告三威公司对上述债务承担共同责任；3.本案案件受理费由被告张锐、三威公司承担。事实与理由：2018年1月8日，被告三威公司以被告张锐的名义与原告张永涛签订了《房屋租赁合同》，将汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112房间出租给原告张永涛；2018年1月15日，被告三威公司以被告张锐的名义与原告张永涛签订了《房屋租赁合同》，将汇源大厦816房间出租给原告张永涛；2018年2月11日，被告三威公司以被告张锐的名义与原告张永涛签订了《房屋租赁合同补充协议》，将汇源大厦2105房间出租给原告张永涛。租赁期限均自2018年4月1日至2023年3月30日。原告张永涛接收房屋后，对涉案房屋进行了装饰装修改造。2019年2月12日，原告张永涛与被告张锐、三威公司已协商腾退了816房间。2019年7月份，张永涛得知涉案房屋并无建设工程规划许可手续，也未进行消防验收，不具备对外租赁的条件，租赁合同应属于无效合同。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，2019年8月7日，原告张永涛向被告张锐、三威公司送达了解除合同通知书并搬离了剩余涉案房屋。2019年8月23日，被告张锐起诉原告张永涛要求支付租金，案经一审、二审因租赁合同无效最终判决原告张永涛支付房屋占用期间的房屋占用使用费。但是原告张永涛对涉案房屋进行了装饰装修改造，因此给原告张永涛造成了严重的经济损失，为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，请求判如所请。张锐辩称，1.对装修物首先需要考虑出租人是否需要，其次需要分割析产，再者需要确定装饰装修是否形成附合。首先，张锐始终不同意利用或接收未附合装饰装修物、设备设施部分，故该未形成附合部分、设备设施部分等由承租人自行处分，与张锐无关。其次，对于已附合装饰装修物，若不能协商一致的，按照双方造成合同无效过错责任，分担装饰装修物的现值损失，也即残值损失，但绝不能将实施装修时的工程造价或工程量与残值损失混为一谈。2.原告庭前所提交的证据材料因无法核实真实性、是否实际履行及履行情况等导致均不能佐证其装修损失的诉讼请求的证据，应认定为证据不足和举证不能。①2019年10月17日原告与刘清月签订合同有虚假嫌疑，原告称其2019年2月12日及2019年8月7日归还了案涉房屋，故根本不可能在2019年10月17日仍签订房屋装修合同；②原告与徐传兴所签合同工程名称处约定为2105室地毯铺装工程，但在工程价款中却约定为2105室空调改造工程。依据目前相关法律规章，首先，原则上个人不允许承接空调安装和改造业务；其次，制冷与空调设备安装维修作业属于特种作业，即空调安装工需要有质监部门颁发的从业证书，即《房间空调器安装作业人员证》才能上岗，原告并未证实徐传兴具备法定的空调改造的资质和专业能力，故相关的空调改造工程项目合同有虚假嫌疑。③原告与山东优品新型材料有限公司签订2105室空调改造工程合同，但据张锐了解山东优品新型材料有限公司仅为原告提供了隔断装修服务，并没有为原告提供过空调改造服务；同时，山东优品新型材料有限公司若需承接空调安装改造项目的，必须持有《机电设备安装工程专业承包资质》，且最低档次的“三级资质”企业净资产要求360万元以上，方可承担投资额800万元及以下的一般工业和公共、民用建设项目的设备、线路、管道的安装，非标准钢构件的制作、安装。注：工程内容包括锅炉、通风空调、制冷、电气、仪表、电机、压缩机机组和广播电影、电视播控等设备。本案中，经查询，山东优品新型材料有限公司仅仅由出资人认缴出资1000万元，并未有任何实缴出资，故在原告不能证实山东优品新型材料有限公司净资产超过360万元，且合法持有《机电设备安装工程专业承包三级资质》的情况下，案涉空调装修改造合同均有虚假嫌疑。另外本案中，原告未提供任何发票证据材料，提供其与“李成勇”的微信转账记录及收据复印件根本无法证明交易已经真实发生。④原告提交的合同中约定的各项装饰装修工程的面积、数量等与最终决算清单、装修清单、装修清单中的面积、数量等完全一致，有悖常理，亦存在虚假嫌疑。3.已经发生的装饰装修行为的人工费、设计费等均不属于法定的“装饰装修物现值”范畴，属于对案涉租赁房屋的合理使用范畴和增加收益的行为，费用业已摊销在租金收益中；客观上也属于发生与否和实际价值不确定的项目，故人工费、设计费等绝不能作为计算或评估装饰装修物现值损失或残值损失的依据；且所谓的罚款等也并非是张锐造成的，与张锐无关，与装修物现值损失无关。4.有鉴于原告无法提交合法、有效的证据材料以证明案涉装饰装修的工程量，鉴定申请也已被鉴定机构屡次退鉴，足以说明工程量与现值损失根本不是一回事，鉴定工程量根本与本案无关；且现有证据材料无法确定案涉装饰装修的已附合部分的现值损失，故原告主张存在严重的证据不足。三威公司辩称，1.要求三威公司承担连带责任请求权的基础不存在。根据现行法律规定，从未体现“共同责任”的字样。连带责任请求权需有法律规定或当事人约定，本案中，三威公司与张永涛没有任何的约定，原告主张三威公司承担连带责任无法律基础和事实依据。2.根据合同的相对性原则，三威公司依法不承担连带责任。合同仅在合同当事人之间发生约束力，合同的效力仅及于合同当事人，包括主体的相对性、内容的相对性与责任的相对性。本案中，与原告签订房屋租赁合同及补充协议的相对方是张锐，收取租金的相对方也是张锐，案涉纠纷的责任承担与山东三威公司置业有限公司无关。该事实业经历下区人民法院作出的（2019）鲁0102民初8646号以及济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终3384号生效判决书予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，张锐(乙方)与三威公司(甲方)签订《房屋委托管理合同》，约定甲方自愿将其依法享有所有权的汇源大厦8层、21层房屋委托给乙方代为管理。汇源大厦位于济南市历下区华能路38号，甲方为汇源大厦的土地所有权人、实际承建人和实际产权所有人，但尚未办理权属登记证书。甲方授权乙方以自己的名义从事包括但不限于①与第三方签订房屋租赁合同以及其他有关汇源大厦商业管理的文书，②收取租金，③订立、中止、解除与第三方的租赁合同，④处理与汇源大厦租赁相关的其他一切纠纷，且特别授权乙方有权以自己名义提起涉及汇源大厦的租金、租期、押金等诉讼，并不可撤销的承诺：在此期间乙方以自己名义所做出的有关汇源大厦的一切民事法律行为(如免租期、租金价格等)、诉讼行为的法律效力予以无条件认可。委托租赁期限为自本协议签署生效之日起至甲方以书面通知形式解除本委托管理合同之日止。2018年1月8日，张永涛(承租人，乙方)与张锐(出租人，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定张永涛承租济南市历下区华能路38号汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112六个房间，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，出租人于本合同签署次日将房屋交付承租人。房屋交付之日至2018年3月30日为装修期，出租人免收承租人房租。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满，承租人必须保持所租房屋完整无缺，以装修后效果退还出租人，除正常自然损耗外，经出租人验收认可后归还，承租人所投入的不可拆除移动的部分，即分户门、内门、吊顶、隔断、地板等无偿归出租人所有（家具除外）。双方对租金、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，张永涛支付了押金及部分租金。2018年1月15日，张永涛(承租人，乙方)与张锐(出租人，甲方)又签订《房屋租赁合同》，约定张永涛承租济南市历下区华能路38号汇源大厦816室，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，双方对装修及违约责任的约定与上述《房屋租赁合同》约定一致。并支付了押金及部分租金。2018年2月11日，张永涛(承租人)与张锐(出租人)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定出租房间增加济南市历下区华能路38号汇源大厦2105房间，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，具体租金标准及其他事项执行上述租赁合同的约定。2018年1月16日，张永涛入驻汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112六个房间。2018年1月17日，张永涛入驻汇源大厦816室，2019年2月12日腾退了816室。张永涛提交与三威公司工作人员柳文静的微信聊天记录载明，张永涛曾与柳文静沟通8楼平面图、21层的装修图纸、租赁合同等事项。上述租赁合同签订后，张永涛签署了业主装修承诺书，缴纳了垃圾清运费、电梯费等费用，张永涛对租赁房屋进行装修。张永涛提交汇源大厦21层装饰工程竣工图、装饰合同书、银行流水转账，证明已支付装修、装饰费273383.78元。2018年7月17日，张永涛委托他人新增空调及增加风口，支付费用7000元；2018年7月25日，张永涛委托他人进行汇源大厦816室形象墙工程，支付费用2400元；2018年8月24日，张永涛委托他人进行拆除门、封闭隔墙、吊顶恢复工作，支付费用387.5元；2018年8月3日，张永涛委托他人对汇源大厦2105室空调改造工程，支付费用1000元；2018年8月9日，张永涛委托他人对汇源大厦2105室地毯铺装工程，支付费用400元；2017年12月29日，张永涛委托他人对汇源大厦816室进行装饰工程，支付费用20070.96元，以上装饰、装修实际共支付302973.05元。2020年1月16日，张永涛向本院提交鉴定申请书，申请评估鉴定：1、济南市历下区华能路38号汇源大厦816室的装饰装修于2019年2月12日的现值；2、济南市历下区华能路38号汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112室的装饰装修于2019年8月7日的现值。本院依法委托山东正源和信资产评估有限公司进行评估。2020年6月2日，鉴定人以涉案装饰装修的工程量无法确定，无法对其现值进行评估鉴定为由将鉴定委托退回。2019年8月7日，张永涛向三威公司发出解除合同通知，载明大地锐城项目二期现状建筑(汇隆广场)未办理建设工程规划手续，属于违法建筑，通知三威公司及张锐解除上述签订的房屋租赁合同，限三威公司自通知发出之日起3日内进行交接，收回上述租赁房屋。2019年8月8日，三威公司签收该解除通知书。经查，2019年8月23日，张锐曾因案涉房屋租赁合同纠纷将张永涛诉至本院，请求解除租赁合同、支付租金及滞纳金。本院依法作出（2019）鲁0102民初8646号民事判决书，张永涛不服本院一审判决结果提起上诉，济南市中级法院依法作出(2020)鲁01民终3384号民事判决书。生效判决书中认定涉案《房屋委托管理合同》系有效合同，涉案《房屋租赁合同》因未办理建设工程规划许可手续系无效合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点问题为：一、租赁合同无效的责任认定；二、张永涛诉请的装修损失的问题；三、三威公司是否承担责任。关于焦点问题一，涉案房屋所在的汇隆广场项目未取得建设工程规划许可证，亦未取得建设工程消防验收手续，依据济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终3384号民事判决已认定张永涛、张锐之间签订的两份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效。张锐依据其与三威公司签订的《房屋委托管理合同》，在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可、未通过消防验收的情况下，却仍然将涉案房屋出租给原告张永涛，对于合同无效具有明显的过错；张永涛作为承租方，在租赁房屋之前未能审慎考察该房屋的建设手续和权属证书，没有尽到相应的谨慎注意义务，对于合同无效也具有一定的过错。综合考虑本案的实际情况，本院认为对于合同无效，张锐应承担70%的过错责任，张永涛应承担30%的过错责任。关于焦点问题二，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”张永涛主张其对涉案房屋进行了装饰装修，要求赔偿其装修损失304642.24元。经本院查明，张永涛提供的证据可以证实其对涉案房屋进行了装饰装修，对于原告实际支付的304642.24元装修损失，本院予以认定。张锐辩称，涉案房屋的装饰装修物应区分未形成附合和已形成附合的范围，且不同意接收利用装饰装修物。本院认为，对于未形成附合的装饰装修物张永涛有权拆除，张锐应告知原告拆除的范围，但截至本案辩论终结前张锐未予告知，因此，张锐主张未形成附合的装饰装修物应由张永涛自行处分的主张，本院不予采纳。张锐还辩称，原告诉请的装修损失中包含属于前期费用投入的人工费、设计费等费用，本院认为如原告诉请中包含上述费用，该费用仍为原告因涉案房屋装修的实际投入，张锐应予赔偿。另查明，张永涛自2018年4月至2019年8月8日实际占有使用涉案2105、2106、2107、2108、2109、2112室六个房间16个月8天，至2019年2月12日实际占有使用涉案816室12个月12天，故上述期间的使用折旧应在装修损失中扣除。本院酌定，参照5年的租赁期限，对涉案房屋的装修折旧统一按照16个月占5年租赁期限的比例扣除，扣除折旧后装修损失为218326.91元，计算方式：304642.2元*[（60个月-16个月）/60个月]=223404.3元。综上所述，依据双方过错责任，本院酌定，张锐应赔偿张永涛装修损失156383元，计算方式：223404.3元*70%=156383元。关于焦点问题三，依据济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终3384号民事判决，认定张锐与三威公司之间签订的《房屋委托管理合同》有效，张锐有权对外签订租赁合同，《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系张永涛与张锐签订，依据合同相对性，张永涛要求三威公司承担共同责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告张锐于本判决生效之日起十日内向原告张永涛支付装修损失156383元；二、驳回原告张永涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7832元，减半收取3916元，由被告张锐负担2741元，由原告张永涛负担1175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 宁 爽二〇二〇年十二月二十四日书记员 付新芮