云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14386号原告：昆明红星商业管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处陆家社区云南红星广场商业楼4层。法定代表人：鲍硕。统一社会信用代码：91530112072496236A。委托诉讼代理人：曹勇、姜超，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。被告：上海悠游堂投资发展股份有限公司。住所：上海市闵行区鹤庆路398号41幢4层M4045室法定代表人：陈笑凡。统一社会信用代码：91310000554254053Y。原告昆明红星商业管理有限公司（以下简称红星公司）诉被告上海悠游堂投资发展股份有限公司（以下简称：悠游堂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告红星公司的委托诉讼代理人姜超到庭参加了诉讼，被告悠游堂公司经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告红星公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付如下款项：1、2020年4月1日至2020年4月30日的物业服务费29755.00元;2、2020年5月1日至2020年5月31日的物业服务费29755.00元；3、2020年6月1日至2020年6月30日的物业服务费29755,00元；4、违约金267715元【以上述欠付款项之和为基数，按30%比例计算，即〈29755+29755+29755〉*30%=26779,5元】。2、本案案件受理费、保全费、保险费等原告为实现债权所发生的费用由被告承担。事实和理由：2014年10月8日，被告与案外人昆明红星美凯龙置业有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）及其附件，约定被告承租案外人红星美凯龙公司管理的位于昆明市西山区，作为经营悠游堂品牌之用，商铺建筑面积为541㎡，租赁期限为陆个租赁年度，即2014年11月20日至2020年11月19日。也就在签订《租赁合同》当日，原被告双方签订《红星商业项目商铺物业服务合同》（以下简称“《物业合同》”）及其附件，约定由原告为其承租的位于昆明市西山区提供公共物业管理服务，每月物业服务费为27050元。2017年12月1日，被告与案外人红星美凯龙公司、昆明爱琴海购物中心有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》，约定将案外人红星美凯龙公司在《租赁合同》中的全部权利义务转让给案外人昆明爱琴海购物中心有限公司，案外人昆明爱琴海购物中心有限公司作为新的出租人继续履行《租赁合同》，同时还约定自2017年12月1日起，物业服务费调整为每月29755元，被告已经认可，并在其上盖章，在之后的两年多时间内，被告也按此标准向原告支付物业服务费。上述一系列合同签订后，原告一直按约履行相应义务。《物业合同》3,1.1条约定：第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2014年11月15日至2015年1月31日，应缴物业服务费为人民币陆万捌仟伍佰贰拾陆点柒元整〔68526,7元〕3.1.2条约定:除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按自然月计算，乙方应在每个交费期最后一个月份20日前〔若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日最后一天〕，向甲方一次性足额支付下一期物业服务费。《物业合同》第九条第三款约定：如果乙方违约延迟支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公共事业费（在乙方已与公共事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外）的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；延迟迖15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担;延迟迖30日的，甲方有权解除本合同。自2020年4月1日开始，被告就没有按合同约定向原告交纳物业服务费，原告虽多次催收，但被告仍不履行合同义务，其行为已构成根本违约。原告无奈，直至2020年7月5日，为防止损失进一步扩大，方才依据《物业合同》的约定行使解除权，通知被告合同已于2020年6月30日解除，双方租赁关系于合同解除日终止，该解除通知被告已知悉，并未提出任何异议，但在合同解除后，被告至今仍不履行相应义务。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，故向贵院提起民事诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求为谢。被告悠游堂公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩状。本院经审理认确认以下案件法律事实：被告与案外人昆明红星美凯龙置业有限公司于2014年10月8日签订《昆明红星爱琴海购物公园《昆明爱琴海公园租赁合同》及其附件，约定被告承租位于昆明爱琴海购物公园昆明市西山区，租赁期限为6个租赁年度，即2014年11月20日至2020年11月19日；原告与被告于2014年10月8日签订《红星商业项目商铺物业服务合同》,约定由原告为其承租的位于昆明市西山区提供公共物业管理服务，每月物业服务费为27050元；《红星商业项目商铺物业服务合同》3.1.2条约定：除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按自然月计算，乙方应在每个交费期最后一个月份20日前（若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日最后一天），向甲方一次性足额支付下一期物业服务费；《红星商业项目商铺物业服务合同》第九条第三款约定：如果乙方违约延迟支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公共事业费（在乙方已与公共事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外）的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金，延迟达30日的，甲方有权解除合同；被告与案外人昆明红星美凯龙置业有限公司、昆明爱琴海购物中心有限公司于2017年12月1日签订《租赁合同主体变更协议书》，约定将案外人昆明红星美凯龙置业有限公司在《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》及其附件中的全部权利义务转让给原告，原告作为新的出租人继续履行《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》，同时还约定自2017年12月1日起，物业服务费调整为每月29755元；自2017年12月1日起，被告均按每月29755元的标准向原告支付物业服务费。自2020年3月20日开始，被告未履行交纳物业服务费义务。2020年5月21日原告委托云南同润律师事务所向被告发出律师催款函一份，催告其履行交纳物业服务费的义务。2020年7月2日原告向被告发出解约函一份，双方物业服务关系已于2020年6月30日解除。本院认为，原告和被告公司签订的《红星商业项目商铺物业服务合同》和补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，双方建立了合法有效的物业服务合同关系。因此，被告实际接受了原告按照《商户物业服务合同》的约定提供的物业服务，理应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。根据庭审中原告出具的证据表明，被告从2020年3月20日起就未向原告足额支付物业服务费，但鉴于原告在提供此物业服务期间，受新冠肺炎疫情的影响，各商家商户在疫情期间，特别是2020年春节期间，商户的经营都出现了一定的停滞现象，作为提供物业服务的公司也存在减少物业服务的可能，故本院根据原告出示的被告物业服务费总金额89265元，酌情判令被告可减付一个月的物业服务费，即被告应支付原告物业服务费89265-29755元﹦59510元。关于原告诉请的违约金的问题。本院认为，被告从2020年3月20日起就未按时足额向原告支付物业服务费，属于违约，同时，双方签订的《商户物业服务合同》对违约金的支付亦有约定，故被告应当向原告支付违约金。但考虑到被告的违约事实及本案的实际情况，本院对原告诉请的违约金予以适当调整，由被告向原告支付本院判决的物业服务费的10%，即59510元的违约金即5951元。据此，被告悠游堂公司经本院依法公告传唤未到庭，鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：一、由被告上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司2020年3月20日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币59510元。二、由被告上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明红星商业管理有限公司支付违约金5951元；三、驳回原告昆明红星商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由原告昆明红星管理有限公司负担873元，由被告上海悠游堂投资发展股份有限公司负担1747元（此款原告已预交，被告承担部分于执行前款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  周亚兰二〇二〇年十二月二十八日书记员  马尹蒙