北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初35804号原告（反诉被告）：徐燕燕，女,1983年2月15日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王可可，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵航，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京锦悦天城商贸有限公司，住所地北京市丰台区槐房村二期商业配套33号楼109室。法定代表人：高丽玉，总经理。委托诉讼代理人：聂红宇，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘丽欣，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）徐燕燕与被告（反诉原告）北京锦悦天城商贸有限公司（以下简称锦悦天城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐燕燕的委托诉讼代理人王可可、赵航，被告（反诉原告）锦悦天城公司的委托诉讼代理人刘丽欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐燕燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方租赁合同；2.判令锦悦天城公司向徐燕燕返还租金共计613200元；3.判令锦悦天城公司向徐燕燕返还租赁保证金共计204400元；4.判令锦悦天城公司赔偿徐燕燕损失共计7265310.4元；5.判令锦悦天城公司向徐燕燕支付违约金共计408800元；6.锦悦天城公司赔偿徐燕燕评估费50000元；7.诉讼费用由锦悦天城公司负担。事实和理由：徐燕燕和锦悦天城公司于2016年1月4日签订《商铺租赁合同》,约定由徐燕燕承租锦悦天城公司的商铺作为经营之用。徐燕燕按照合同约定自2016年7月3日(免租期结束之日)起,向锦悦天城公司支付租金；锦悦天城公司应按照合同约定,持续提供承租单元给徐燕燕以作经营。徐燕燕一直如约履行合同义务,但因锦悦天城公司出租的房屋一直存在重大产权问题,且对方不能协助徐燕燕办理相关审批手续,导致徐燕燕不能实现合同目的,遭受了重大的经济损失。锦悦天城公司的行为构成根本违约,严重侵害了徐燕燕的合法权益,故诉至法院，望判如所请。北京锦悦天城商贸有限公司辩称，一、同意解除双方租赁合同,但前提是对方需要将拖欠我方的租金并承担违约金。二、我方已经积极履行租赁合同项下约定义务,已经配合徐燕燕取得涉案房屋的经营证照,且对方也早在2016年便投入使用,本次解除是因为对方经营不善,其无正当理由要求解除合同,我方不同意向其返还租金、租赁保证金、违约金以及支付损失赔偿金。事实和理由：一、双方租赁合同签署后,锦悦天城公司已经积极履行合同约定义务,不存在任何违约之处。2016年1月4日,双方签署了合同编号为2015-01的《商铺租赁合同》,约定锦悦天城公司同意将“北京锦悦天城生活广场”项目二层单元(下称“涉案房屋”)出租给徐燕燕,作为经营之用,承租期限是2016年4月4日起至2025年4月3日止,共计9年;涉案房屋的免租期为2016年1月4日起至2016年7月3日止。协议签署后,锦悦天城公司积极履行合同义务,于2016年1月4日前已经将涉案房屋交付给徐燕燕,并且积极配合其办理涉案房屋的营业证照和消防验收,徐燕燕已经取得涉案房屋的经营证照等相关审批手续,并且早在2016年获得交付的房屋后便投入正常经营和使用。徐燕燕在起诉状中提及的涉案房屋一直存在重大产权问题,且我方不能协助办理相关审批手续,不能实现合同目的,纯属颠倒事实。二、徐燕燕于2016年1月4日起便将涉案房屋投入使用和经营,却仅支付了首季度租金,已构成根本违约。锦悦天城公司在合同签署后即将涉案房屋交付给了徐燕燕,其在获得经营证照及相关审批手续后便开始经营宾馆,而且还通过美团网、大众点评等公众认知度较高的三方网站进行销售推广,此外,其宾馆每月都产生数额不小的电费等生活费用;如案件事实真如其所述,其没有获得相关审批手续,无法实现合同目的,又何来每月高额的电费支出呢?显然,徐燕燕所述并非案件事实。本案的真实情况是,徐燕燕在获得承租的涉案房屋后,便开始投入经营宾馆生意,在使用房屋近3年的时间,却仅支付给锦悦天城公司首季度的租金计613200元,而且在本案中其还主张返还。徐燕燕在锦悦天城公司多次催要下仍未支付,根据双方租赁合同第10.3条,锦悦天城公司无需向其退还租赁保证金。根据《合同法》第一百零七条规定，徐燕燕作为租赁合同项下的违约方,其应承担违约责任,赔偿锦悦天城公司由此遭受的损失。综上,徐燕燕的诉求没有事实和法律依据,请法院驳回其诉讼请求。锦悦天城公司向本院提出反诉请求：1.请求判决徐燕燕向锦悦天城公司支付租金计4101440元(自2016年10月4日起至2018年6月5日止);2.请求判决徐燕燕向锦悦天城公司支付逾期付款利息损失暂计295654.48元(以拖欠租金为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算,本案暂计至2018年11月26日,应计至实际支付之日);3.本案诉讼费由锦悦天城公司承担。事实和理由：涉案房屋第一至第三年的年租金为2452800元,第四至第六年的年租金为2575440元,第七至第九年的年租金为2704212元;第一年租金按照季度方式支付,第二年开始按照半年方式支付,且徐燕燕应在每期到期日前5日内支付下期租金。合同签署后,锦悦天城公司积极履行合同义务,于2016年1月4日前已经将涉案房屋交付给徐燕燕,并且积极配合其办理涉案房屋的营业证照,其在2016年获得交付的房屋后便投入正常经营和使用,但未按照合同约定履行租金支付义务,截止起诉,也仅支付首季度租金计613200元。《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,未违反法律法规等强制性规定,应属合法有效。根据《合同法》第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,但徐燕燕长期拖欠大额租金,已经给锦悦天城公司造成巨大的经济损失。为维护自身合法权益，恳请法院依法支持锦悦天城公司的全部诉请。徐燕燕对锦悦天城公司的反诉辩称，锦悦天城公司出租的房屋存在权属纠纷,无法按照合同协助我方办理相关证照,导致无法正常经营,不能实现合同目的,其原因是由于锦悦天城公司违约在先。锦悦天城公司的主张没有相应的法律依据,我方无需支付租金、利息及诉讼费。我方积极按照合同如期支付了2016年7月4日至10月3日的租金,我方投入大量金钱进行装修等经营性准备,但由于锦悦天城公司不能提出适租房屋导致我方无法正常经营,我方在此期间不缴纳租金既是行使抗辩权的体现也是因为其未向我方提出支付租金的主张,因为对方明知自己未提供适租的房屋,不能办理相关证件,我方无法正常营业,因此不应向其支付租金、利息及诉讼费用。合同第8.1条等条款约定的手续，具体指无法办理消防、税务等基本证照，自2016年8月起被槐房村委会通知配合停止装修、办理招商验收等，时至今日，该房屋仍无法正常使用经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月4日，徐燕燕（承租人、乙方）与锦悦天城公司（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方为“北京锦悦天城生活广场”项目二层单元的合法出租方，甲方同意将此单元：建筑面积3200平方米（使用率：80%）出租给乙方，作为经营使用。本承租单元租赁期为九年，自2016年4月4日起至2025年4月3日止。租赁届满，甲方有权收回全部出租房屋，如期交还给甲方。免租期为半年，自2016年1月4日起至2016年7月3日止。需缴纳以下费用：包括但不限于水费、电费等因乙方使用而产生的相关费用。如乙方在免租期内违约，则应按实际使用天数向甲方缴纳租金。承租单元第一年、第二年、第三年的年租金为2452800元。第四年、第五年、第六年的年租金为2575440元。第七年、第八年、第九年年租金为2704212元。租金第一年按季度支付，第二年开始按半年支付，首期租金应于签约之日支付613200元，即2016年1月4日前支付。乙方应在每付款期到期前五日内向甲方支付下期租金。自本租约签订之日，乙方应向甲方缴付204400元作为租赁保证金。同时缴纳租金613200元。首期共缴纳817600元。在合同期限届满或者双方根据本合同的约定协商解除合同时，并且在乙方交还租赁房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话等费用）甲方将于乙方退房之日起7天内退还乙方租赁保证金（不计利息）。甲方必须具备有合法的出租手续，并向乙方提供办理与本协议项下之承租单元相关的证照等所需的与该承租单元相关产权文件，并配合乙方办理相关手续。甲乙双方签订完租赁合同后，甲方应于2016年1月4日前把房屋交给乙方使用。乙方对承租区域进行的装修,应符合国家相关法律法规及行业规范的要求,并向甲方提供施工方案租赁期满如不继续签订租约,乙方搭建的装修附着物,甲方有优先权收购,如不收购,甲方允许乙方拆除。乙方应根据本《租约》的规定按时缴纳租金及各项相关费用。乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的包括但不限于许可、批准和证照等相关文件,并承担相关费用、保证其营业活动的合法性,乙方若有任何违法经营行为,其后果自负,且应赔偿由此给甲方造成的损失。关于违约责任。甲乙双方自租约签定之日起,在本租约有效期内,如租约双方任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失,则守约方有权在违约行为发生后,以书面形式通知违约方要求其予以纠正。若在该通知发出后七个工作日内,违约行为仍不能得到纠正的情况下,守约方有权以书面通知的形式单方解除并终止本合同;如租约双方任何一方无故提出解约,违约方应向守约方支付数额相当2个月租金作为违约金,为赔偿守约方的经济损失。本合同签订之日,甲方配合提供消防公司办理消防备案审批验收手续,如消防无法办理验收合格手续,属于甲方违约,甲方需承担违约责任,并赔偿乙方直接的损失,并退还乙方所交全部租金和保证金。在租赁期内，如乙方因特殊原因无法经营，可转让给其他人（手续需经过甲方同意）。上述合同签订后，徐燕燕向锦悦天城公司交纳了首期租金613200元、租赁保证金204400元，锦悦天城公司向徐燕燕交付了涉案房屋。后，徐燕燕开始装修。2016年8月8日至10日间，因村委会人员调整等原因，北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会叫停涉案房屋装修，且未再给徐燕燕办理盖章手续，徐燕燕除办理了营业执照以外，未能办理经营宾馆所需的其他证照。徐燕燕未再交纳2016年10月4日以后的租金。2018年6月6日，涉案房屋被断水，6月15日被断电。2018年7月3日，北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会发出通知，内容为：致槐房33号楼全部商户：经研究决定，现于2018年7月15日对全部商户进行腾退，请各位商户配合相关工作，并保管好私人物品，防止损坏或遗失。2018年7月24日，北京市长安公证处作出（2018）京长安内民证字第18255号公证书，上载：徐燕燕申请对其承租的商铺现状进行摄像及保全证据，公证人员于2018年7月19日下午会同徐燕燕及其指定人员唐鹏来到位于北京市丰台区槐房新村二期商业配套楼33号楼（该楼挂有“锦悦天地生活广场”字样的牌子），唐鹏使用由本处提供的数码机（清洁状态）首先对徐燕燕现场指认为其承租的商铺（该商铺位于该楼二层，挂有“盛唐8号公馆”字样的牌子）的外观进行了摄像；因该商铺位于一楼的大门被锁，本公证人员随徐燕燕、唐鹏通过该楼的安全通道进入该商铺，唐鹏使用前述摄像机对该商铺内部构造、家具、电器设施等现状进行了摄像，取得摄像资料一份。经查，摄像资料显示：徐燕燕对部分房屋进行了装修，装修后进行出租，有长租有短租，徐燕燕分别于摄像第11分08秒和第23分08秒表示，该部分房屋都住满了。部分房屋未装修或进行部分装修，无法使用，房间内堆放着装修板材及涂料等物品。在本案审理过程中，徐燕燕申请对北京市丰台区“北京锦悦天城生活广场”项目二层承租房屋装修装饰的残值进行评估，开元资产评估有限公司作出开元评报字[2020]770号《资产评估报告》，经评估，涉案房屋装饰装修于评估基准日2020年10月21日的市场价值评估值为510.68万元，其中现场已装修部分市场价值评估值为500.87万元，已进场未安装的装修材料市场价值评估值为9.81万元。徐燕燕支付了评估费50000元。关于涉案房屋现状，双方于庭审中均称房门已被封堵，但非己方所为，要求法院依法处理返还房屋事宜。以上事实，有双方当事人陈述、商铺租赁合同、公证书及摄像资料、录音、资产评估报告等证据在案佐证。本院认为，徐燕燕与锦悦天城公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。本案中，双方签订合同后，徐燕燕交纳了首期租金和租赁保证金后，锦悦天城公司向徐燕燕交付了涉案房屋。2016年8月8日至10日间，槐房村委会叫停涉案房屋装修，并停止为徐燕燕办理证照盖章手续，徐燕燕仅以装修好的部分房屋对外出租进行经营。2018年6月6日，涉案房屋被断水，7月15日被腾退。涉案房屋现不具备出租条件，徐燕燕要求解除合同，锦悦天城公司亦表示同意，故本院对徐燕燕第一项诉讼请求予以支持。对于自2016年8月10日至2018年6月5日期间的租金，因部分房屋对外经营，部分房屋无法使用，本院酌定徐燕燕按照租金50%标准予以交纳，应补交1665859元租金。故对于徐燕燕要求退还租金的诉讼请求本院不予支持，对于锦悦天城公司要求徐燕燕交纳租金的反诉请求，本院支持1665859元。对于锦悦天城公司主张的租金利息，本院不予支持。徐燕燕要求锦悦天城公司退还租赁保证金，本院予以支持。对于徐燕燕主张锦悦天城公司赔偿损失共计7265310.4元，本院参照评估报告，对装修损失予以支持5106800元，超出部分，不予支持。徐燕燕要求锦悦天城公司支付违约金408800元，具有合同依据，本院予以支持。徐燕燕要求锦悦天城公司赔偿评估费50000元，理由正当，本院亦予以支持。双方要求法院在本案中处理返还房屋事宜，不违反法律规定，本院依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、解除徐燕燕与北京锦悦天城商贸有限公司于2016年1月4日签订《商铺租赁合同》；二、徐燕燕于本判决生效之日起七日内向北京锦悦天城商贸有限公司交纳截至2018年6月5日的房屋租金1665860元；三、北京锦悦天城商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还徐燕燕租赁保证金共计204400元；四、北京锦悦天城商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿徐燕燕装修损失共计5106800元；五、北京锦悦天城商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿徐燕燕违约金共计408800元；六、北京锦悦天城商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿徐燕燕评估费50000元；七、徐燕燕于本判决生效之日起七日内向北京锦悦天城商贸有限公司返还其承租的“北京锦悦天城生活广场”项目二层单元房屋；八、驳回徐燕燕的其他诉讼请求；九、驳回北京锦悦天城商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71592元，由徐燕燕负担23232元（已交纳，徐燕燕预交案件受理费35621元），由北京锦悦天城商贸有限公司负担48360元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费20988元，由徐燕燕负担7950元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京锦悦天城商贸有限公司负担13038元（已交纳，北京锦悦天城商贸有限公司预交反诉费20988元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏敬贤人民陪审员  莫连福人民陪审员  赵江红二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  高云鹏