重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初16716号原告：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎寅婧，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：杨钏，女，1986年10月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）与被告杨钏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人魏星、郎寅婧到庭参加诉讼，被告杨钏经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10059.60元及自2017年2月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费182.63元；2.请求判令被告向原告支付违约金（以上述欠费金额总和为基数，按每月2%计算，自2020年6月1日起至实际付清之日止）。事实和理由：原告与开发商重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称重庆嘉益公司）签订了前期物业服务合同，该合同约定由原告向紫御江山小区业主和物业使用人收取物业服务资金和其他费用，该合同还约定了收费标准、缴费时间以及违约金等内容。上述合同签订后，原告依约履行了物业管理服务的义务，但被告未依约缴纳2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10059.60元及2017年2月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费182.63元。原告经多次催收无果，故向贵院提起诉讼，请求判如所请。杨钏未作答辩。本院经审理认定事实如下：中海物业公司系重庆市江北区紫御江山小区的物业服务企业，其资质等级为壹级。杨钏系重庆市江北区北滨二路X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积为83.83平方米。重庆嘉益公司与中海物业公司签订了《紫御江山（C2、C3地块）前期物业服务合同（酬金制）》，合同约定了由中海物业公司为紫御江山C2、C3地块提供物业服务；中海物业公司提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共有绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；双方约定按房屋建筑面积计算物业服务费，具体收取标准为C2地块住宅：3.00元/月/平方米；住宅服务费包含电梯运行费用，不包含公共区域产生的水电费用、公共区域需摊销的水电费用按户每月据实分摊；共用部分、共用设备设施的能耗费用不包括在物业服务资金中，需由业主和物业使用人另行支付；由于业主共用部位、共用设备设施(如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料)的用水、用电费用未进入物业服务成本,应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；据实分摊的共有数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日（或视为交房日）起一次性缴纳三个月的物业服务资金作为物业服务保证金；业主入伙时需按《入伙通知书》的要求预交6个月物业服务资金；此后物业使用人应在每月的5日前内缴纳当月的物业服务资金；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金等内容。杨钏还与中海物业公司重庆分公司签订了《紫御江山C2、C3地块前期物业服务协议》，约定由中海物业公司重庆分公司为紫御江山C2、C3地块提供物业服务；物业服务事项包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维护、养护和管理，共用区域、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理等；双方约定物业服务费以建筑面积计算，C2地块住宅：3.20元/月/平方米（含电梯费）；上述收费标准不含共用部分、共用设备设施的公共能耗费用（公共能耗费主要指小区共用部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等）；根据重庆市物业服务收费管理办法规定：业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电及能耗费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳，据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主应于《房屋交付通知书》告知的房屋交付期限（若未发出《房屋交付通知书》，则按购房合同约定的交付之日计）届满之日起开始交纳物业服务资金，入伙时一次性预交三个月物业服务费；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金；本协议中业主购置的本物业管理区域房屋单元的地址即为中海物业公司重庆分公司与已收楼业主约定的通讯地址；本协议与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力，若本协议与《前期物业服务合同》存在不一致的，以本协议为准等内容。2014年6月3日，重庆嘉益公司和中海物业公司签订的前期物业服务合同在房管部门办理了备案证明。2015年5月11日，中海物业公司重庆分公司就合同中约定的收费标准在物价部门办理了物业服务收费备案。杨钏于2015年6月30日接收案涉房屋。合同到期后，中海物业公司重庆分公司继续在涉诉小区内提供物业服务，涉诉小区至今没有成立业主委员会。2017年2月1日至2020年4月30日期间杨钏应分摊的公共区域分摊水电费为182.63元。2017年6月、同年7月、同年8月，中海物业公司重庆分公司向杨钏发出了催费函，对欠费进行了催收。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的《紫御江山C2、C3地块前期物业服务合同（酬金制）》、《紫御江山C2、C3地块前期物业服务协议》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》、《拖欠物管费、代收电费、公摊水电费明细表》、《消防水泵房巡查记录》、《发电机房巡视记录》、《共用部位、设施维护保养记录》、《小区公共区域水景水费公摊公示公告》、《小区公共区域水电费公摊公示公告》、《小区公共区域电费公摊公示公告》、《小区公共区域电费公摊公示公告》、《排烟、送风机房巡视记录》、《电梯日巡检记录》、《发电机房巡视记录》、发票、《关于逾期支付物业服务费等费用的催款函》、EMS回单、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、《重庆市商品房买卖合同》等书面证据以及当事人陈述予以证实。本院认为，虽然重庆嘉益公司与本案原告在业主大会成立前签订了《前期物业服务合同》，但原告的重庆分公司与被告之后又另行签订了一份《前期物业服务协议》，故对于原被告之间的权利义务，应当以原告重庆分公司与被告之后自行签订的合同约定为准。虽《前期物业服务协议》中约定涉案房屋的物业服务费计收标准为按建筑面积3.20元/月/平方米计算，但该计费标准与中海物业公司重庆分公司在物价部门备案的C2地块收费标准3.00元/月/平方米不相符，且本案中，中海物业公司亦按建筑面积3.00元/月/平方米作为计费标准主张被告未缴纳的物业服务费，故对本案物业服务费的收费标准，本院亦按建筑面积3.00元/月/平方米予以支持。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。涉案小区没有成立业主委员会，一直由原告提供物业服务。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和巡逻安保等管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。被告未举证证明其已依约履行合同义务，应自行承担不利后果。故被告应向中海物业公司支付2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10059.60元（83.83平方米×3.00元/月/平方米×40个月）。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于公摊水电费的问题。因前期物业服务协议约定了共用部位、共用设备设施的用水用电费用未进入物业服务成本，应据实分摊由产权人或使用人交纳，且中海物业公司举示的证据足以证明公摊水电费已实际产生、交纳并在小区内进行了公示公告。公共设施设备的用水用电，目的是服务于全体业主，被告应向原告支付公摊水电费。故对中海物业公司要求杨钏支付2017年2月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费182.63元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，根据原被告签订的《前期物业服务协议》的约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金。被告未按时交纳物业服务费，其应向原告支付违约金。对于违约金的计算基数，因合同中未明确约定违约金计算基数的范围，原告对此亦未举示证据证明，故对于违约金的计算基数，本院仅以物业服务费作为基数计算；对于违约金的计算标准，因合同约定的计算标准过高，本院酌情按1.28%/月予以主张；对于违约金的起算时间，合同约定违约金从逾期的次月1日起算，据此，2020年4月30日前所欠的物业服务费的违约金的起算时间应为2020年5月1日，原告自愿主张从2020年6月1日起算系其对自身权利的处分，本院予以确认。据此，被告还应从2020年6月1日起，以10059.60元为基数，按照月利率1.28%的标准向原告支付违约金直至付清款项为止。对于原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨钏于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10059.60元，并从2020年6月1日起，以10059.60元为基数，按照月利率1.28%的标准计付原告中海物业管理有限公司违约金，直至付清款项之日止。被告杨钏于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年2月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费182.63元。三、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56.06元、公告费560元，合计616.06元，由被告杨钏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 施荣鑫审 判 员 郭雪妍审 判 员 姚丽君二〇二〇年十二月二十三日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰