云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5090号原告（兼反诉被告）：文山州德昭物业服务有限公司，住所地文山市卧龙街道卧龙社区开化北路金家园小区19幢6号。法定代表人：高灿良，该公司总经理。委托诉讼代理人：方慧，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告（兼反诉原告）：董永兰，女，1978年10月10日生，汉族，住马关县。原告（兼反诉被告）文山州德昭物业服务有限公司（以下简称德昭物业公司）与被告（兼反诉原告）董永兰物业服务合同纠纷一案。本院于2020年9月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（兼反诉被告）德昭物业公司的委托诉讼代理人方慧、被告（兼反诉原告）董永兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德昭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令董永兰支付德昭物业公司物管费17120.4元；2.由董永兰承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月9日，德昭物业公司与董永兰签订《惠民家园商铺物业服务协议》（以下简称协议），协议第一条第二项约定，物业服务费按户按年度交纳，商业楼一楼为1元/平米/月，二楼及二楼以上为0.4元/平米/月收取，董永兰房屋建筑面积一楼为648.5平方米，二、三、四楼共计1945.5平方米。即董永兰每年应交物业服务费17120.4元，董永兰自2019年7月9日起至2020年7月9日止未支付德昭物业公司物业服务费共计17120.4元。德昭物业公司已按协议约定履行了物业服务义务，但董永兰未按协议约定向德昭物业公司履行支付物业管理费的义务，德昭物业公司多次找董永兰要求董永兰支付，但董永兰未支付。董永兰针对本诉辩称，我对惠民家园商铺物业服务协议无异议，但是德昭物业公司没有按协议履行服务义务，因为我方租用惠民家园房屋做酒楼时候，因德昭物业公司没有尽到安全保障的义务，导致酒楼店内安装好的铜芯线被盗，导致我的损失，我同意交物业费，但是要在德昭物业公司把我的损失扣除了以后才能交费。另外小区内的消防系统不能正常运转，存在安全隐患，这也是德昭物业公司没有尽到服务义务的表现。董永兰向本院提出反诉请求：1.要求德昭物业公司赔偿我经济损失12264元及支付我违约金850元，共计13114元；2.由德昭物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：董永兰于2018年6月26日经文山市有关部门批准入住文山市卧龙社区惠民家园A-S-62号，于2018年7月9日与德昭物业公司签订《惠民家园商铺物业服务协议》并当场向德昭物业公司支付了物业服务费17000元，德昭物业公司承诺按其和房管行政部门签订的合同向德昭物业公司履行安全、维护、卫生等物业服务，后德昭物业公司一直不履行服务义务。于2018年11月19日（服务期内）A-S-62号被盗窃人从德昭物业公司服务区域到董永兰的房顶撬开房门盗走铜芯线、管物等物资损失经济价值12264元，董永兰当即向卧龙派出所报案，经公安警察登记备案和现场照片为凭，后董永兰要求德昭物业公司给予赔偿，德昭物业公司对此根本不予理睬，至今未果。董永兰认为，董永兰已按物业服务协议向其如数交纳了物业服务费，德昭物业公司收取物业服务费应当认真、诚实地履行物业安全保障义务，其不履行合同、协议的违约行为存在直接因果关系。德昭物业公司针对反诉辩称，反诉请求及理由无事实和法律依据，董永兰的反诉损失不是德昭物业公司直接造成的，而是因为被盗，根据双方签订的惠民家园商铺物业服务协议第七条规定，甲方对被盗的损失不承担赔偿责任，另外，董永兰的损失并没有经过公安确认，是董永兰自行计算的，所以不够客观真实。德昭物业公司已经按照惠民家园商铺物业服务协议的约定进行了物业管理服务，并不是向董永兰所说的没有履行义务。所以董永兰的请求依法不能成立，应当予以驳回。德昭物业公司针对其本诉请求和反诉答辩，向法庭提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明德昭物业公司的诉讼主体资格适格，具备物业管理资质。2.物业委托合同书、惠民家园商铺物业服务协议，证明2017年7月28日，文山市住房管理中心委托德昭物业公司对惠民家园廉租房及商铺进行物业管理，德昭物业公司已经按照该物业委托合同履行了相应的管理义务，我公司与董永兰签订了惠民家园商铺物业服务协议，协议约定，由德昭物业公司对其所租赁的商铺A-S-62号商铺进行物业管理服务，也约定了物业服务费交纳的方式：一楼为1元/月/平方米，二楼及二楼以上为0.4元/月/平方米，物业费用按年交纳，两份协议签订后，我公司已按协议约定内容履行了协议约定义务，但董永兰未按协议约定交纳物业服务费，其行为已构成违约。经质证，董永兰对德昭物业公司提交的1、2组证据三性无异议，是董永兰签订的协议。本院认为，德昭物业公司提交的1、2组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。董永兰针对反诉请求和本诉答辩，向法庭提交以下证据：1.董永兰身份证复印件，证明董永兰诉讼主体适格。2.物业服务协议，证明董永兰与德昭物业公司签订的物业服务协议合法，德昭物业公司负有安全保障防护义务。3.收据，证明董永兰已按德昭物业公司的规定向其支付了17000元物业费的事实。4.立案决定书、接待报警案件三联单，证明董永兰的损失是德昭物业公司未尽物业管理服务义务与损失有直接因果关系，并向公安机关报警确认。5.金柏源材料清单、收据，证明德昭物业公司未尽物业管理服务义务，董永兰对被盗设施进行维修支出的损失12264元。6.消防共用水塔设施现场图片，证明德昭物业公司未尽物业管理义务，至今无法使用的事实。7.照片4张，证明德昭物业公司工作人员连续三天晚上均未在岗值班，未尽到管理服务的义务。8.房屋租赁合同，证明董永兰、陈守聪与文山市住房管理中心签订房屋租赁合同，用于餐饮使用。经质证，德昭物业公司对董永兰提交的第1组证据三性无异议；对第2组证据真实性无异议，但是不同意其证明观点，我公司已经按协议履行了相应的服务义务；对第3组证据三性无异议，同时也证明了董永兰认可我公司的服务，所以交了第一年的物业服务费；对第4组证据立案决定书、接待报警案件三联单真实性无异议，不认可关联性，该证据仅能证明被盗后向公安机关报案的事实，但是不能证明其损失是12264元，这损失是董永兰自己上报的，没有经过公安机关确认；对第5组证据三性不予认可，该清单是董永兰单方制作，同时也不能证明清单所记载的都是被盗的，且与本案无关，另外收据上仅能看出金柏源酒楼维修支出12264元，并不能看出是用于哪里的维修费；第6组证据三性不予认可，该照片没有拍摄的时间、地点，因为小区内的消防没有移交我公司管理，所以消防不在公司管理服务范围内，即使以后移交了，我公司也只有维护的义务；对第7组证据中不能看出连续三天没有工作人员值班，而且物管公司工作人员经常流动性大，物管公司也安装了监控，能够看清整个小区的情况；对第8组证据三性无异议，但是和我公司签订合同的主体是董永兰，所以我公司仅起诉董永兰。本院认为，董永兰提交的第1、2、3、7、8组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；第4组证据真实、合法，与本案相关联，能证明董永兰所租赁商铺被盗，德昭物业公司存在一定安保责任，本院采信该证据，但被盗的直接责任应系于实施盗窃之人，董永兰认为被盗的直接原因在于德昭物业公司的证明观点，缺乏事实依据，本院不予采纳；第5组证据需待刑事案件侦查、审理结束才能确定是否确实损失了12264元，现该案尚未审结，不作为本案定案依据；第6组证据真实、合法，与本案相关联，但无法反映出董永兰要证明的消防设施存在问题，本院采信该证据，但不采纳董永兰的证明观点。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2017年7月28日文山市住房管理中心与德昭物业公司签订《物业委托合同书》，合同约定：1.文山市住房管理中心委托德昭物业公司对公共租赁住房惠民家园小区进行物业管理；2.德昭物业公司提供物业管理服务内容包括：共用部位、共用设施设备的日常养护和管理、日常运行，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水管道的正常疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，消防设施设备维护和管理；3.物业服务费用由物业使用人按户交纳，从房屋租金计收之日起计，住宅25元/月.户，含公共能耗费5元/月.户，商铺物业1元/平米.月.户（按市场收费，不享受公租廉租房优惠政策），社区用房0.4元/平米.月，物业使用人应按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金），物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，德昭物业公司可按拖欠总物业服务费用的6‰/天的标准向业主或物业使用人收取滞纳金；4.德昭物业公司应及时处理业主和物业使用人的投诉，接受物业使用人的监督；5.德昭物业公司须维护人民群众的生命财产安全，有效防范和减少物业服务区域可防性案件与消防隐患，德昭物业公司须加强安全保卫、消防安全等工作，确保各项措施落实到位；6.合同期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止；7.文山市住房管理中心与物业买受人或租赁人签订的物业买卖或租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人或租赁人签订物业买卖或租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同还约定了其他权利、义务内容。2018年6月26日，董永兰、陈守聪与文山市住房管理中心签订《房屋租赁合同》，合同约定文山市住房管理中心将惠民家园小区A区AS62号建筑面积2594.26平方米商铺租赁给董永兰、陈守聪用于餐饮使用，期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，董永兰、陈守聪使用过程中需自行承担水、电、物业服务等相关费用（物业收费标准：一楼按每月1元/平方米收取，二楼及以上按每月0.4元/平方米收取）。2018年7月9日，董永兰与德昭物业公司签订《惠民家园商铺物业服务协议》，协议约定：德昭物业公司为董永兰提供物业服务，服务内容与质量按德昭物业公司于2017年7月28日与文山市住房管理中心签订《物业服务委托合同书》执行，服务费用由董永兰按户按年度交纳，商业楼一楼为1元/平方米/月，二楼及二楼以上为0.4元/平方米/月，电费为1元/度，物业使用人应按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金），对不按时足额交纳费用的，德昭物业公司按公租房有关规定报文山市住房管理中心对物业使用人进行调查处理，因德昭物业公司管理不善，造成业主家门窗被撬、被盗，由公安机关鉴定后，德昭物业公司负责门窗的修理，室内财产（如现金、首饰、股东等隐性物资）损失，德昭物业公司不承担赔偿责任，但德昭物业公司可以最高负责减免损失业主事发当月的物业服务费，协议期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止。上述合同、协议签订后，董永兰租用了惠民家园小区A区AS62号商铺经营金柏源酒楼，建筑面积2594.26平方米，共四层，2018年7月9日，董永兰向德昭物业支付了首期12个月的物业费17000元（一楼648平方米×1元/月/平方米×12个月+二、三、四楼1945㎡×0.4元/月/平方米×12个月），德昭物业公司按约定为包括董永兰在内的惠民家园小区业主提供了物业服务，因董永兰从2019年7月9日至2020年7月9日未交纳物业服务费，德昭物业公司为此诉至本院。2018年11月19日，陈守聪到文山市公安局卧龙派出所报称：2018年11月19日02时左右至2018年11月19日07时50分左右，其发现金柏源酒店内安装好的铜芯线有25米16平方×5规格的铜芯线（200元一米，共计5000元），三圈10平方规格的铜芯线（500元一圈，共计1500元），四圈6平方规格的铜芯线（380元一圈，共计1520元），四圈4平方规格的铜芯线（285元一圈，共计1140元），四圈2.5平方规格的铜芯线（156元一圈，共计624元），50米的线管（20元一米，共计1000元），总价格为10784元。2018年11月20日文山市公安局决定对金柏源酒店铜芯线被盗案立案侦查，经本院向卧龙派出所及董永兰了解，该案尚未侦查结束。董永兰在庭审中陈述，是金柏源酒楼厨师发现小偷从小区楼顶把楼顶门撬开，偷了酒楼的电线等财物。合同履行过程中，德昭物业公司存在保安执勤、安保措施不到位，对业主反映问题没有及时解决，服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。综合诉辩主张，本案争议的焦点问题为：1.德昭物业公司的本诉请求是否应当得到支持；2.董永兰的反诉请求是否应当得到支持。关于第1个争议焦点。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。《物业服务合同书》、《惠民家园商铺物业服务协议》是德昭物业公司与文山市住房管理中心、董永兰的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同、协议有效，本院予以确认。德昭物业公司已为董永兰提供了服务，董永兰应按合同、协议规定履行交费义务，虽董永兰单独与德昭物业公司签订的《惠民家园商铺物业服务协议》期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，但文山市住房管理中心与德昭物业公司签订的惠民家园总的《物业服务合同书》期限自2017年8月1日至2020年7月31日，《物业服务合同书》对惠民家园全体业主具有约束力，且《物业服务合同书》第三十条约定“文山市住房管理中心与物业买受人或租赁人签订的物业买卖或租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人或租赁人签订物业买卖或租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺”，董永兰是惠民家园小区A区AS62号商铺的租赁人，亦受《物业服务合同书》的约束，德昭物业公司要求董永兰交纳从2019年7月9日起至2020年7月9日的物业服务费17120.4元（一楼648.5平方米×1元/月/平方米×12个月+二、三、四楼1945.5㎡×0.4元/月/平方米×12个月），《物业服务合同书》期限自2017年8月1日至2020年7月31日，德昭物业公司起诉的期限在此期间内，本院予以支持。关于第2个争议焦点。金柏源酒楼2018年11月19日被盗，德昭物业公司合同履行过程中存在保安执勤、安保措施不到位服务管理瑕疵问题。《惠民家园商铺物业服务协议》第七条约定“因德昭物业公司管理不善，造成业主家门窗被撬、被盗，由公安机关鉴定后，德昭物业公司负责门窗的修理，室内财产（如现金、首饰、股东等隐性物资）损失，德昭物业公司不承担赔偿责任，但德昭物业公司可以最高负责减免损失业主事发当月的物业服务费”，董永兰已经交纳了2018年7月9日至2019年7月8日的物业服务费17000元，其反诉要求德昭物业公司赔偿其经济损失12264元及支付违约金850元。本院认为，金柏源酒楼被盗案尚未侦查、审理结束，具体损失未经司法机关确定，12264元仅是董永兰单方作出的统计，且《惠民家园商铺物业服务协议》第七条约定“德昭物业公司不承担赔偿责任”，董永兰要求支付12264元损失，本院支持德昭物业公司按照《惠民家园商铺物业服务协议》第七条约定“以最高负责减免损失业主事发当月的物业服务费”，退还董永兰案发当月物业服务费1416.7元（17000元÷12个月），董永兰要求德昭物业公司支付其违约金，无法律依据，本院不予支持。另，董永兰提出惠民家园小区消防设施设备不能正常运行，本院认为，消防设施设备是否能正常运行，需要消防部门专业的鉴定检测，董永兰提出的证据不能证明消防设施设备是否存在问题，德昭物业公司在庭审中认为文山市住房管理中心未将惠民家园小区的消防设备移交给其，不属于物业管理的范围。本院认为，消防设施事关群众生命财产安全，无论物业公司还是建设方、小区管理单位均有义务确保其正常运行，本案《物业服务合同书》中也明确约定了德昭物业公司提供消防设施设备维护和管理服务，须加强安全保卫、消防安全等工作，有效防范和减少物业服务区域可防性案件与消防隐患，德昭物业公司应主动与文山市住房管理中心沟通，共同引起重视，确保小区消防系统正常运转，以防火灾隐患发生。董永兰提出疫情期间金柏源酒楼生意冷清，德昭物业公司应当减免物业服务费，本院认为，虽疫情不是德昭物业公司造成，但疫情确实让包括董永兰在内的商家受到严重的经济影响，在不影响公司正常运作的前提下，提倡德昭物业公司主动响应国家政策号召，与业主协商物业收费问题。同时应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，接受物业使用人的监督，加强安全保卫工作，积极整改存在的问题，提高物业服务质量，确保各项措施落实到位。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、董永兰于本判决书生效之日起十日内支付文山州德昭物业服务有限公司从2019年7月9日起至2020年7月9日的物业服务费17120.4元；二、文山州德昭物业服务有限公司于本判决书生效之日起十日内退还董永兰2018年11月的物业服务费1416.7元；三、驳回董永兰的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费230元，减半收取计115元，由董永兰负担；反诉案件受理费130元，减半收取计65元，由董永兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十二月二十日书记员  刘镇源