重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初12277号原告：重庆锦奥置业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园大道****9-1，统一社会信用代码915000003216969697。法定代表人：肖毅，职务总经理。委托诉讼代理人：谭宇，重庆迈纵律师事务所律师。被告：李平，女，1993年11月9日生，住重庆市荣昌县。原告重庆锦奥置业有限公司（以下简称：锦奥公司）与被告李平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦奥公司的委托诉讼代理人谭宇到庭参加了诉讼。被告李平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦奥公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告恢复房屋原状并向原告返还位于重庆市九龙坡区XXXXX区X号X楼X号商铺；3.判令被告自2019年11月29日起按照9698元/月的标准向原告支付租金至合同解除之日；4.判令被告自合同解除之日起按照9698元/月的标准向原告支付房屋占用费至被告返还房屋时；5.判令被告自2019年11月19日起以欠付租金为基数按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金至实际付清之日止。审理中，原告自愿撤回要求被告恢复房屋原状的诉讼请求。事实和理由：2019年4月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于重庆市九龙坡区XXXXX区X号X楼X号的商铺出租给被告经营宠物店，租赁期限自2019年4月30日起至2022年4月29日止。合同对租金标准、租金支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺，但被告支付了截至2019年11月29日的租金之后就再未支付过租金。被告的行为已严重违约，损害了原告的合法利益，故原告诉至本院，望判如所请。被告李平未作答辩。原告围绕其诉讼请求举示了不动产权证、房屋租赁合同、装修申请表、物业费缴纳收据等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2019年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市九龙坡区XXXXX区X号X楼X号的商铺出租给被告经营宠物店。合同约定：房屋租赁期限自2019年4月30日至2022年4月29日止；2019年4月30日至2019年8月29日为免租期，2019年8月30日至2020年4月29日每月租金9698元，2020年4月30日至2020年6月29日为免租期，2020年6月30日至2021年4月29日每月租金9698元，2021年4月30日至2021年6月29日为免租期，2021年6月30日至2022年4月29日每月租金10252元；租金按季度支付，乙方需于每季度提前10日向甲方支付当季度租金；非因甲方原因或不可抗力，乙方逾期支付租金，每逾期一天按当期应付租金的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过15日不支付租金，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付租金及相关费用同时赔偿甲方的全部经济损失；乙方签订租赁合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金29093元；乙方有不按照约定支付租金达15日或欠缴各项费用达29093元等情形的，甲方有权单方解除合同收回房屋，甲方因此解除合同的，乙方缴纳的租赁保证金即作为违约金，不予退回，违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方应继续承担相应的赔偿责任；租赁期满或合同解除后三日内，乙方应返还该房屋及其附属设施，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告，被告向原告支付了保证金29093元。对于已收取的保证金，原告在本次庭审中主张，被告仅支付租金至2019年11月29日，逾期支付租金已达15日，现原告因被告违约要求解除合同，根据合同约定被告缴纳的保证金应作为违约金，不予退还。本院认为，被告李平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告双方应严格按照合同约定履行各自义务。现原告依据双方签订的《房屋租赁合同》提起诉讼，要求被告履行合同义务，承担合同责任，本院对原告的各项主张评述如下：关于涉案合同的解除及解除时间。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中原、被告双方约定，乙方不按照约定支付租金达15日，甲方有权解除合同。现原告主张被告仅支付了截至2019年11月29日的租金，被告经本院合法传唤后未到庭亦未举示证据证明其按约支付了后续租金，故本院对原告所主张的租金欠付情况予以确认。根据双方合同约定的租金支付时间即被告需于每季度提前10日向原告支付当季度租金，被告逾期支付租金早已超过15日，现原告依据租赁合同的约定主张解除合同，理由充分，本院予以支持。原告选择以诉讼的方式行使解除权，因本案被告系公告送达起诉状副本，故应当以起诉状副本视为送达被告之日即2020年9月28日为案涉租赁合同解除之日。关于涉案商铺的返还。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。案涉合同系房屋租赁合同，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，现合同已经解除，原告主张被告返还案涉租赁物，于法有据，本院予以支持。对于原告自愿撤回要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，属原告对自我权利的处分，本院对此予以尊重。为避免双方损失扩大，本院限被告于本判决生效之日起十日内将涉案商铺返还给原告，如逾期未返还，限原告于本判决生效之日起十日届满后三日内自行收回涉案商铺。关于欠付租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，交付符合使用条件的租赁物是出租人的主要义务，支付租金是承租人的主要义务。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定履行支付租金的义务。现被告未提交证据证明其支付了2019年11月30日（包括当日）之后的租金，故应当按照合同约定的租金标准9698元/月向原告支付2019年11月30日起至合同解除之日2020年9月28日的租金，扣除其中2020年4月30日至2020年6月29日两个月免租期的租金，上述期间被告应向原告支付租金77584元（9698元/月×8个月）。关于房屋占有使用费。合同解除后，承租人应履行返还租赁物的义务，如仍占有租赁物，应向出租人支付占有使用费。本案《房屋租赁合同》约定被告应当在合同解除后的三日内将房屋返还给原告，合同于2020年9月28日解除，因此被告最迟应于2020年10月1日将案涉商铺返还给原告。现被告尚未返还商铺，故应当向原告支付2020年10月2日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算标准，原告参照合同约定的同期租金标准即按照9698元/月的标准主张，并无不当，本院予以支持。关于违约金。违约金的性质是以补偿为主，以惩罚为辅。违约金的认定应当在公平和诚实信用的原则下，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。衡量违约金是否过高的重要标准是违约造成的损失。本案中，根据原、被告《房屋租赁合同》的约定，原告因被告未按约支付租金而解除合同时，被告缴纳的租赁保证金即作为违约金，不予退回。现原告亦明确表示其已收取的保证金，不予退还。本案原告因被告违约产生的损失主要为租金损失，现原告的租金损失已在本案其他诉讼请求中进行了主张，原告亦未举示证据证明其因被告违约还产生了其他损失，故原告在不退还保证金的同时，仍要求被告按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，应属主张违约金过高的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告重庆锦奥置业有限公司和被告李平于2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除；被告李平于本判决生效之日起十日内向原告重庆锦奥置业有限公司返还位于重庆市九龙坡区XXXXX区X号X楼X号的商铺，如逾期未返还，限原告重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日届满后三日内自行收回上述商铺；被告李平于本判决生效之日起十日内向原告重庆锦奥置业有限公司支付2019年11月30日至2020年9月28日的租金77584元；被告李平于本判决生效之日起十日内按照9698元/月的标准向原告重庆锦奥置业有限公司支付2020年10月2日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费；驳回原告重庆锦奥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1052元，公告费560元，合计1612元，由被告李平负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付1612元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 进人民陪审员  王群芳人民陪审员  汤雪梅二〇二〇年十二月七日法官 助理  罗雪雯书 记 员  李 蓉