新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4429号 原告：全菊花，女，1956年4月30日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：黄晓阁，新疆元正盛业（伊宁）律师事务所律师。被告：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路688号西拓世茂中心C1区二楼。法定代表人：黄素琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。原告全菊花与被告新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全菊花的委托诉讼代理人黄晓阁、被告西拓房产公司的委托代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全菊花向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房产证的违约金72,911.04元（以508,800元为基数，按日万分之一计算，自2016年4月28日至2020年3月31日止，违约天数为1433天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月8日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于伊宁市重庆××路商品房，合同第八条约定被告应于2015年10月30日向原告交付商品房，同时，合同第十五条约定自商品房交付后180日内双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因被告责任，未在180日内办理房屋所有权转移登记，则被告自原告应当取得房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权转移登记之日止，每日按照全部已付房款的万分之一向原告支付违约金，直至2020年3月31日，被告才通知原告可办理房屋所有权转移登记，原告已付房款508,800元，故被告向原告支付违约金总计72,911.04元，故诉至贵院。被告西拓房产公司辩称，我方认为原告的诉讼请求不能成立，我方是当地政府招商引资而在此投资建设，招商引资合同明确约定当地政府就开发土地条件是达到七通一平，但在实际运转过程中，电暖的基础设施没有按期到位，致使在建设过程中竣工验收等相关手续延误，加之现阶段政府部门办理相关手续的处罚性，导致涉案房屋在业主早已居住的情况下无法按约办理产权证，但这一事实不是被告的违约行为所致，依据合同第八条，第十五条的规定，因当地政策发生变化，建设工程工期可以顺延。办理产权证需双方共同申请至登记部门，在接到原告的起诉状时，原告并未提出书面申请要求办理产权证，因此，原告的诉请不能成立，另根据江西高院关于审理商房买卖合同纠纷的意见明确指出，因当地政府投资政策变化逾期交房逾期办证的违约责任予以免除，另江苏省人民政府2018年明确规定，业主从业主受理房屋之日起即时办理房屋产权证书，不受其他资料的限制，因此从上述办理产权证的司法实践和政府政策变化看，已经居住的房屋不能取得产权证是因多种原因所致，不是开发商的违约行为所致，建议审判庭从多方考证，公平公正处理本案。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的商品房买卖合同、通知、销售不动产统一发票、新（2020）伊宁市不动产权第XXXX号不动产权证书，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对以上证据予以采信。被告向本院提交管委会情况说明复印件一份（与2018新4002民初496号档案案卷核对），拟证实因当地政府的供电供热设施滞后，导致逾期办证。提交不动产登记受理通知书，拟证实被告能够办理不动产权证书的时间；原告对被告提供的证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，该情况说明内容看，根据双方合同第八条约定，该行为不是不可抗力和免责的事由。不动产登记受理通知仅能证实不动产中心受理了被告提交的相关资料，被告在庭审中也自述通知原告办证的时间是2020年3月31日，实际计算违约金的时间应当至2020年3月31日。本院认为，对管委会情况说明的真实性予以确认，但单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据中仅有单位印章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故而对该证据本院不予采信。对不动产登记受理通知书真实性原告无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。经审理本院认定事实如下：2015年8月8日，原告全菊花与被告西拓房产公司签订商品房买卖合同，约定原告全菊花购买被告西拓房产公司开发的西拓·世贸房产中心H2号楼1单元701房屋，房屋总价款为508,800元，交房日期为2015年10月30日。商品房交付使用后双方共同在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告西拓房产公司于2015年8月10日向原告全菊花出具涉案房屋的购房款508,800元的发票，于2016年9月向原告交付了涉案房屋。2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了申请人西拓房产公司的不动产登记。2020年3月31日，被告西拓房产公司张贴公告通知业主办理不动产登记。本院认为，原告全菊花与被告西拓房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原被告双方应按照约定合同约定全面履行合同义务，本案争议焦点为：一、被告西拓房产公司未按期协助原告办理不动产登记是否构成违约；二、原告主张的违约金如何确定。针对焦点一，原被告双方签订的商品房买卖合同中双方明确约定共同在房屋交付使用后180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。原告庭审中主张被告西拓房产公司于2016年9月向其交付涉案房屋，因原被告均未能明确交付房屋的具体日期，以不利于被告方式认定房屋是在2016年9月1日交付，按照约定被告西拓房产公司至迟应当于2017年2月28日前取得办理房屋权转移登记的基本条件，但被告西拓房产公司直至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告涉案楼房的不动产受理申请，其于2020年3月31日才通知业主办理不动产登记，被告西拓房产公司构成违约，应当承担违约责任。本案中原被告虽对伊宁市边境经济合作区管委会出具的情况说明复印件均无异议，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及只做证明材料的人员签名或者盖章…”，本案原被告提供的情况说明上并没有制作证明材料的人员签名和盖章，且伊宁市边境经济合作区管委会不是办证机关，其对被告西拓世贸中心项目逾期办证的原因出具说明超出其职权范围，且故本院对该证据不予采信。被告西拓房产公司向本院提交的证据并不能证实其逾期办证系政府配套设施不到位导致，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告主张的政府配套设施不到位、不完善并不属于不可抗力情形，故而对被告西拓房产公司认为与其办证是因为政府基础配套设施不到位、不完善造成的辩称本院不予支持。关于争议焦点二、依据原被告双方的合同约定以及涉案房屋交付时间计算，2017年2月28日系原被告双方约定的被告西拓房产公司履行办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告涉案楼房的不动产受理申请，该期间属于被告西拓房产公司的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入被告违约期间。对于原告主张的以全部已付款的万分之一按日计算违约金，被告西拓房产公司庭审中抗辩违约金过高要求调整，对于原告因被告违约行为造成的实际损失双方均未举证证明，但原告方自认违约办证造成的损失为晚办理产权证导致其应缴个人所得税增加。故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对原告主张的违约金调整为合同约定违约金的50%，认定被告应承担的违约金为26,865元（计算方法为：508,800元×0.1‰×1056天×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，判决如下：一、被告新疆西拓房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告全菊花逾期办证违约金26,865元；二、驳回原告全菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1622.78元，减半收取811元，原告全菊花负担575元，被告新疆西拓房地产开发有限公司负担236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   沈玲二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 一 日隋华月隋华月