上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初18185号原告：王凌云，男，1981年3月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：张晓雪，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：周佳君，男，1981年9月22日生，汉族，住上海市闵行区。被告：陈晓燕，女，1981年11月25日生，汉族，住上海市闵行区。上列两被告共同委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。原告王凌云与被告周佳君、陈晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月14日、2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告王凌云委托诉讼代理人张晓雪、两被告委托诉讼代理人严钧均二次到庭参加诉讼，原告王凌云、被告陈晓燕到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王凌云向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告违约金82,395元(违约金具体构成：以760,000元为基数，按照日万分之五，从2019年9月1日至2020年1月18日，共计139天，违约金为52,820元；以650,000元为计算基数，按照日万分之五，从2020年1月20日至4月20日，共计91天，违约金29,575元)；2.被告支付原告房屋尾款3,500元，以上总计85,895元。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告支付原告违约金86,840元(违约金具体构成：以860,000元为基数，按照日万分之五，从2019年9月1日至2019年11月30日，共计90天，违约金为38,700元；以760,000元为计算基数，按照日万分之五，从2019年12月1日至2020年1月18日，共计48天，违约金18,240元；以650,000元为计算基数，按照日万分之五，从2020年1月19日至2020年4月20日，共计92天，违约金29,900元)。事实和理由：原、被告于2019年3月23日签订《房地产买卖居间协议》和锐鸿地产提供的《房屋买卖合同》文本，约定原告将位于上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室房屋以2,880,000价格出卖给被告，约定被告应于双方签订示范合同当日向原告支付1,800,000元的首付，剩余1,080,000元，乙方采用银行按揭方式支付给原告，双方应于2019年11月20日之前交易过户。《房屋买卖合同》签订后被告向原告支付1,100,000元首付款，包括100,000元定金，之后收到公积金贷款800,000元，尚有900,000元尾款未支付。2019年4月13日，原被告签订网签《上海市房地产买卖合同》，补充条款(一)的5项“甲方同意乙方可以向贷款银行申请1,080,000元的贷款用于支付部分房价款...若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足以支付上述房款，则任何不足部分乙方应于双方办理交易过户手续前将其支付甲方”，2019年9月1日原告应被告要求将上述房屋过户至被告名下，但是被告尚有860,000元房款未支付，直到2020年1月19日被告委托居间方向原告支付110,000元房款，2020年4月21日又支付了650,000元。上述两笔房款应在2019年9月1日当日支付，被告迟延支付已经构成违约，根据《上海市房地产买卖合同》第九条之规定，应按照日万分之五承担违约金。原告遂起诉至本院。被告周佳君、陈晓燕辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告已经依约支付了全部的购房款。原告和中介公司老板郑宇飞之间的资金结算发生的争议，和被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认，并认定无争议事实如下：原告王凌云(出卖方、甲方)、被告周佳君(买受方、乙方)与上海锐鸿房地产经纪事务所(居间方、丙方)于2019年3月23日签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将坐落于上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖给被告，总房价款2,880,000元。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20,000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议7日内不足定金至100,000元。同日，原告王凌云(甲方)与被告周佳君(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋价款为2,880,000元，关于付款方式：首期房价款，乙方应于示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)1,800,000元(包含尾款20,000元)；第二期房价款，乙方通过银行贷款方式支付1,080,000元，乙方应于签订示范合同后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。……若乙方申请的贷款额的不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。甲、乙双方应于2019年9月30日前对该房地产进行验看，清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20,000元。甲、乙双方应于2019年11月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。……2019年4月13日，原告王凌云(出售人、甲方)与被告周佳君、陈晓燕(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号房屋，建筑面积108.43平方米，价款2,880,000元甲乙双方确认，在2019年11月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起算违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，直至实际付款日。……甲方同意乙方可以向贷款银行申请1,080,000元的贷款用于支付部分房价款，并积极协助乙方签署相关协议、提供需所需材料。乙方应于签订本合同后7日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通的额度不足以支付上述房款，则任何不足部分乙方应于双方办理交易过户手续前将其支付甲方(合同第7页第5条)。该房屋内有户口为王凌云，双方约定该户口在2020年3月1日前迁出，迁出完毕后乙方支付甲方尾款100,000元。关于付款方式，双方在附件三中约定：1.双方签订合同三日内，乙方支付甲方首期房价款1,000,000元。其中包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方的定金100,000元。本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房价款；2.2019年9月30日前，乙方支付甲方680,000元；3.待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方委托贷款银行将1,080,000元的贷款直接支付至甲方账号作为第二期房价款；4.甲方应按本合同约定办妥房屋交接、户口迁出及水、电、煤、物业等结清且户名变更完成同时乙方支付甲方20,000元；5.待甲方将该房屋内户口迁出后，乙方支付甲方100,000元；6.本付款协议项下所有房价款由乙方以人民币形式支付甲方，甲方任何一人收到任何款项即视为甲方已收到该笔款项。原、被告双方在庭审中认可，关于被告支付房价款的履行应按《上海市房地产买卖合同》约定的方式进行。关于付款金额及付款时间，双方在庭审中一致确认：2019年2月23日，被告支付意向金20,000元给上海瑞鸿房地产经纪事务所郑宇飞，该笔款项由郑宇飞于次日支付给原告；2019年4月15日被告支付800,000元；2019年5月6日被告支付740,000元；2019年9月15日被告通过公积金贷款方式支付800,000元；2020年4月21日通过中介郑宇飞支付50,000元。原告王凌云已于2019年9月1日协助两被告将涉案房屋变更登记至被告名下。原告于2020年6月将户口从涉案房屋中迁出。双方有争议的事实为被告是否已支付470,000元的购房款以及支付时间。被告提供了中国建设银行客户回单，证明被告周佳君于2019年5月22日向原告转账支付470,000元。原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为在原、被告双方的交易中，因被告需要办理公积金贷款支付购房款，但被告不符合公积金贷款的要求，需要原告配合被告走账以使被告有符合公积金贷款的银行交易流水，该笔款项原告收到后，于当天将该笔款项转给了被告的垫资人龚肖庆。为证明被告迟延付款的情况，原告提供了中介人员郑宇飞向原告母亲刘移珠转账的银行交易明细清单，证明郑宇飞向原告刘移珠转账的所有金额都是被告支付原告的购房款，且时间均是在2019年9月1日之后，分别为2019年11月30日转账100,000元，2020年1月19日转账110,000元，2020年4月21日转账650,000元，2020年6月16日转账支付96,500元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但仅对2020年4月21日的转账50,000元认可，对其他转账的关联性不认可，认为其他转账应是郑宇飞和原告或与其母亲之间的个人经济往来，与本案无关。结合双方当事人的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据的真实性予以确认。对关联性，本院认为，首先，被告提供的中国建设银行的客户回单明确记载2019年5月22日被告周佳君向原告转账470,000元，原告应提供证据证明该笔款项不是被告支付的购房款；其次，原告在起诉时第2项诉讼请求为被告应支付尾款3,500元，但于第一次庭审中放弃了该项诉讼请求，且关于被告逾期付款违约金的计算均是以被告实际付款的时间为准，根据原告第一次庭审的意见，被告已经支付了该470,000元的购房款，但并不是被告直接支付的。第二次庭审中，原告认为被告470,000元购房款并未支付，同时又增加了诉讼请求，主张被告支付原告购房尾款3,500元，显然，原告关于被告是否已经支付了全部购房款的陈述自相矛盾；第三，原告陈述郑宇飞向原告母亲的转账均是被告支付的购房款，经计算，郑宇飞和原告母亲之间自2019年11月3日至2020年6月16日转账金额为956,500元，远超过双方有争议的购房款金额,与双方无争议的购房款相加，金额超过了合同约定的房款总价，但原告未能就其关于购房款支付金额之间的矛盾之处作出合理说明。原告申请本院调取被告周佳君中国建设银行(账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)自2019年5月20日至5月22日期间的交易明细，以查明被告支付该笔款项的来源以及存在垫资的情形，因原告关于购房款支付的陈述自相矛盾，未作合理说明，且并未提供初步的证据证明原告收到该笔款项后该笔款项的去向，故本院对原告的证据调查申请不予准许。综上，原告未能提供证据反证被告于2019年5月22日转账给原告470,000元的关联性，故本院对被告提供的证据中国建设银行客户回单的关联性予以确认；对原告所提供的银行交易明细中2020年4月21日的转账50,000元的关联性予以确认，对其他转账记录的明细不予确认。即本院对有争议事实认定如下：2019年4月21日被告周佳君通过中国建设银行转账支付原告购房款470,000元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人有法律约束力，双方当事人应依约全面履行合同义务。原告称因被告的贷款金额不足1,080,000元，故应依据合同第7页第5条的约定，在双方就涉案房屋变更登记前就贷款不足部分予以补足。但2019年9月1日原、被告双方就涉案房屋变更登记时，被告尚有860,000元购房款未支付，被告应自2019年9月1日起就未付款项依约承担逾期付款的违约金直至被告实际付款之日止。但根据本案认定的事实，除尾款50,000元和贷款800,000元外，被告已经于2019年9月1日前支付了其余房款。故原告主张的逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。关于购房尾款，根据本案查明的事实，被告已经于2020年4月21日前支付了全部购房款，故对原告主张被告尚应支付原告购房尾款3,500元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王凌云全部诉讼请求。案件受理费2,058元，减半收取计1,029元，由原告王凌云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛二〇二〇年十二月二日书记员  倪 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。