广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终641号上诉人（原审被告）：郑楚坚，男，1980年5月9日出生，汉族，住广东省海丰县××××××××××××××。委托诉讼代理人：洪雪花（系上诉人的妻子），女，住广东省海丰县×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：郑肯真，广东尚情律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建荣，男，1966年5月11日出生，汉族，住广东省海丰县×××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：辛炳流，广东真鹰律师事务所律师。上诉人郑楚坚因与被上诉人周建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑楚坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认签订的租赁合同书无效；2.撤销一审判决第二项，改判确认上诉人尚未向被上诉人支付的租金53100元扣除上诉人缴纳的90000元租金后，上诉人无需向被上诉人支付任何费用；3.撤销一审判决第三项，上诉人无需支付补偿被上诉人的招租损失；4.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定2020年2月4日解除合同错误，郑楚坚与周建荣在2017年8月12日签订的《租赁合同书》已于2019年11月29日解除。2019年11月29日郑楚坚通过快递向周建荣提出终止合同书面申请，明确2019年12月不交租金。周建荣收到书面申请后没有提出异议，依照法律规定，2017年8月12日签订的《租赁合同书》合同已经解除。二、一审法院判决郑楚坚向周建荣支付租金236500元是错误的，郑楚坚欠周建荣租金53100元。合同虽然议定每月租金48000元，但因生意难做，郑楚坚一再要求租金降回前合同的每月36300元，且郑楚坚每次向周建荣履行租金义务时是按照每月36300元给付，周建荣一直都默认同意。一是，郑楚坚在2018年8月20日转账后，发信息给周建荣明确六个月租金按照前合同的217800元，除电器3400元，存214400元已转账。之后，周建荣要求补加30000元，郑楚坚于2018年10月4日再转账30000元给周建荣。二是，交2018年12月5日至2019年6月4日租金时，郑楚坚又是按前合同的每月36300元共支付217800元，周建荣也没有意见。三是，交2019年6月5日至12月5日的租金时，郑楚坚也是按前合同的每月36300元共支付164700元，周建荣同样没有意见。自2018年6月5日至2019年12月5日应交租金653400元，加付30000元，共683400元。郑楚坚已交630300元，尚欠周建荣租金53100元。三、一审法院判决郑楚坚向周建荣支付补偿周建荣另行招租的损失即三个月的租金144000元错误。这三个月是在新冠肺炎疫情期间，依据法律、法规和政策的相关规定，可以免租金。四、1.双方签订的《租赁合同书》为无效合同。周建荣仅仅出示房产证号为C2370054号，建筑面积为760.3平方米的房产证，而涉案合同所租赁的面积为970平方米。也就是说，周建荣提交的有效房产证与租赁面积不符，周建荣未按照建设规划许可证的规定建设租赁物。2.周建荣提交的房产证的用途显示为住宅与非住宅，未经相关行政部门许可不能作为经营场地使用，因此双方约定的租赁物出租使用用途违反法律强制性规定，应为无效。3.周建荣提供的租赁物没有相关消防备案及消防设施，存在过错。4.周建荣应当提供房产证之外的220平方米的产权证明，否则无权就220平方米收取租金，一审法院在计算未缴纳租金部分也应当扣除220平方米相对应的租金。5.在合同无效的前提下，合同所约定的违约条款也应当无效，一审法院根据合同约定判定郑楚坚向周建荣支付另行招租3个月的损失无事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依据事实和法律，支持郑楚坚的上诉请求。被上诉人周建荣辩称，郑楚坚应向周建荣支付拖欠的租金236500元及该款自2020年2月3日起至还清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。首先，周建荣与郑楚坚于2017年08月12日签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效。其次，周建荣已经按合同约定把涉案楼房交付郑楚坚经营，全面履行了合同义务。第三，周建荣与郑楚坚于2017年8月12日签订的《租赁合同书》从没有依法变更。第四，郑楚坚没有按照《租赁合同书》约定向周建荣交纳租金:第一期租金(2018年6月5日至2018年12月4日)于2019年3月12日才付清，第二期租金(2018年12月5日至2019年6月4日)于2019年9月24日才付清，第三期租金(2019年6月5日至2019年12月4日)至2020年2月2日止才支付144300元(包括用电器款、手机款、押金抵租金)，拖欠143700元，2019年12月5日至2020年2月2日租金92800元没有支付，截至2020年2月2日止，共拖欠租金236500元。按合同约定，郑楚坚应于每期租金的5号前付清当期租金288000元，但郑楚坚每期租金都逾期分多次付还，并把这种行为当作“习惯”，违背诚实信用原则，构成实质性违约。郑楚坚应向周建荣支付拖欠的租金236500元及该款自2020年2月3日起至还清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、双方解除租赁合同的时间是2020年2月4日。郑楚坚于2020年2月1日通过快递把租赁楼房的锁匙、水卡、电卡等寄给周建荣，并要求解除合同，2020年2月2日由他人代收，2020年2月3日周建荣接到锁匙后同意于2020年2月4日解除合同。郑楚坚在此之前并没有按租赁楼房交还周建荣，合同并没有解除。三、郑楚坚应补偿周建荣另行招租的损失即三个月租金144000元。《租赁合同书》第五条约定:“租赁期间，双方不得随意终止和提前解除合同，如属政府行为需终止合同时，乙方应于服从，在接到甲方通知一个月自行搬迁，双方损失互不赔补，合同自行终止。甲方不得中途加价或收回门市及楼上楼房，如乙方无力经营，需终止合同时，应事先提出书面申请，经甲方同意并补偿甲方三个月租金，作为门市及楼上楼房另行招租的损失。”郑楚坚于2020年2月1日提出退租，经周建荣于2020年2月4日同意后，应补偿周建荣另行招租的损失即三个月租金144000元。四、周建荣已经作出了让步，对郑楚坚已经给予照顾。首先，郑楚坚在搬离租赁楼房时，损坏了租赁楼房的门、窗、栏杆及灯光线路，理当赔偿，周建荣没有申请评估，是对郑楚坚的让步。其次，按合同第三条约定，郑楚坚多次超过25天未交清租金，在解除合同时，按金90000元应不返还，但原审判决把按金抵还租金。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回郑楚坚上诉，维持原审判决。周建荣向一审法院起诉请求：1.周建荣、郑楚坚解除2017年8月12日签订的《租赁合同书》；2.郑楚坚立即向周建荣支付拖欠的租金304600元（计算至2020年2月2日止）及该款自2020年2月2日起至付清之日止按每日1%计算的滞纳金；3.郑楚坚补偿周建荣租赁房屋（位于海丰县××××××××××××××××和后面首层）另行招租的损失144000元；4.郑楚坚以按金90000元承担超过25天不交租的违约金；5.郑楚坚赔偿周建荣对楼房恢复原状需支出的费用及自2020年2月2日起至恢复原状之日止按每月48000元计算的损失（暂按恢复原状需支出费用90000元整，按恢复原状期限2个月损失96000元计算，以实际支出及损失为准）；6.本案诉讼费用由郑楚坚承担。一审法院认定事实：2017年8月12日，周建荣、郑楚坚签订一份《租赁合同书》。合同约定：周建荣拥有位于海丰县×××××××××××，楼下四间门市及楼上四层。郑楚坚同意租赁上述楼房作为营业场地。租期自2018年6月5日起至2021年6月5日止。每月租金48000元，签订合同之日，郑楚坚应交给周建荣按金90000元，按金不计利息。门市及楼房和后面首层租金按每六个月收取一次，郑楚坚应在每6个月的5号交清，逾期按欠交租金总额计罚日息1%滞纳金，在按金中扣除。如超过25天不交租金者，周建荣有权终止合同，收回门市及楼上层楼房和后面首层，且不付还按金，商品由郑楚坚自行处理。租赁期间，不得改变门市及楼上层楼房和后面首层的结构，如需装修，须经周建荣同意，装修费用由郑楚坚自理。租赁期满，郑楚坚应无条件迁出，所有固定装修部分不得拆除，无偿归周建荣所有。如郑楚坚执意拆除，周建荣视其损坏程度，在郑楚坚按金中扣除损坏的维修金额。如郑楚坚无力经营，需终止合同时，应事先提出书面申请，经周建荣同意并补偿周建荣三个月租金作为损失等。周建荣、郑楚坚在合同书上签名确认。合同签订后，郑楚坚向周建荣交纳按金90000元。2018年6月5日至2019年12月5日，郑楚坚向周建荣交纳租金及周建荣应付郑楚坚的手机款4700元、电器款3400元共计630300元。每一期均分多次支付。2019年11月29日，郑楚坚向周建荣书面告知：“下个月退租”，外墙广告招牌由郑楚坚自行拆除等。2020年2月1日，郑楚坚将钥匙、水电费卡邮寄给周建荣。2020年2月26日，周建荣向郑楚坚出具《律师函》，载明：经核查郑楚坚已迁出楼房，搬迁了所有的设备、物品等财物，楼房固定装修毁坏；周建荣同意2020年2月4日解除合同并收回租赁楼房；要求郑楚坚交纳拖欠的租金、滞纳金、按金并恢复楼房原状。周建荣提供了涉案楼房的现状照片注明郑楚坚拆除了门、窗、栏杆及灯光线路，郑楚坚承认灯光线路是他拆除的，对其他予以否认。另查：2013年6月至2018年6月，郑楚坚向周建荣承租上述楼房并签订一份《租赁合同书》。该合同关于租金的付款方式为每六个月收取一次，郑楚坚应在每第一个月的1号前交清。郑楚坚提供银行流水账单证明其系多次分期付清每一期租金。一审法院认为，周建荣、郑楚坚于2017年8月12日签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。周建荣、郑楚坚在诉前均同意解除合同，周建荣在《律师函》明确同意于2020年2月4日解除合同，一审法院确认合同已解除。依据合同约定，自2018年6月5日至2020年2月2日，郑楚坚应向周建荣交纳租金956800元，扣除已交纳的租金及周建荣应付的手机、电器款等（抵扣租金）共计630300元，郑楚坚尚欠周建荣租金326500元，抵扣押金90000元后郑楚坚实欠周建荣租金236500元。合同约定按每日1%计算滞纳金，超过了周建荣的实际损失，一审法院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。郑楚坚主张周建荣同意按每月36300元计算租金，但未提供相关证据且周建荣予以否认，一审法院不予采信。周建荣主张因提前退租，郑楚坚补偿周建荣另行招租的损失即三个月的租金144000元，符合合同约定，一审法院予以支持。郑楚坚自2013年承租涉案楼房，每一期租金均分多次付清且超过25天，未按合同在每一期的约定日期前交清。周建荣对此均无异议，没有行使合同解除权，而是继续收取租金，双方已形成了不同于合同约定的稳定长期的交付租金的交易习惯。周建荣以郑楚坚超过25天交纳租金，按金不予退还，有违双方交易习惯和公平原则，一审法院不予支持。周建荣主张郑楚坚赔偿涉案楼房恢复原状需支出的费用及自2020年2月2日起至恢复原状之日止按每月48000元计算损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、确认周建荣、郑楚坚于2017年8月12日签订的《租赁合同书》已解除。二、郑楚坚于本判决生效之日起15日内向周建荣支付租金236500元及该款自2020年2月3日起至还清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、郑楚坚于本判决生效之日起15日内向周建荣支付补偿周建荣另行招租的损失即三个月的租金144000元。四、驳回周建荣其他诉讼请求。案件受理费11046元，简易程序减半收取5523元，由周建荣负担2623元，郑楚坚负担2900元。郑楚坚如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，周建荣补充提交证据：1.房屋及地皮转让协议书。2.证明。3.国有土地所有证（土地使用权人周建荣）。4.纳税申报表。5.完税证。6.票据。7.广东省房产所有权证（房产所有权人陈寿宁）。以上证据拟证明，周建荣向陈寿能购买案涉房屋后段（五层楼房后面平房）使用面积约220平方米（建筑面积250.87平方米），该房是陈寿能（又名陈寿宁）的合法房产，已经由周建荣管业，该房产所在土地使用权人已经由陈寿能依法变更为周建荣。结合案涉房屋前段楼房上面四层，地面**用途为非住宅，可以用于经营，故双方租赁合同合法有效。郑楚坚质证后称以上证据与本案无关，不能证明220平方米的土地使用权属于周建荣所有，也未能证明租赁合同所涉220平方米的建筑物已取得建设工程规划许可，且不属于新证据已过了举证期限，不应被采纳。郑楚坚未补充提交证据。本院经审查认为，证据1-3未能证实案涉220平方米房屋已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设；证据4-7均为复印件，无法确认真实性，且与本案无关，故本院对以上证据均不予采纳。除原审认定：“2018年6月5日至2019年12月5日，被告向原告交纳租金及原告应付被告的手机款4700元、电器款3400元共计630300元。每一期均分多次支付。”应更正为“2018年6月5日至2019年12月5日，被告向原告交纳租金及原告应付被告的手机款4700元、电器款3400元、12800元，共计630300元。每一期均分多次支付。”以外，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点为：1.周建荣、郑楚坚于2017年8月12日签订的《租赁合同书》的效力认定问题；2.郑楚坚尚应归还周建荣租金或房屋占有使用费数额的问题；3.郑楚坚是否应补偿周建荣三个月招租损失144000元的问题。关于周建荣、郑楚坚于2017年8月12日签订的《租赁合同书》的效力认定问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。本案中，周建荣与郑楚坚达成的《租赁合同书》系双方真实意思表示,其中750平方米的房屋系一个整体，具有相应的审批手续,不违反法律、行政法规的强制性规定,该部分租赁合同应属有效；其余220平方米部分的房屋为另一个整体，因周建荣未能证实该部分房屋已取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设,故该部分租赁合同应属无效。至于郑楚坚提出案涉750平方米房屋性质为住宅与非住宅，无法作为双方合同约定的“营业场地”，因而合同无效的主张，因周建荣将住宅性质房屋出租给郑楚坚作营业场地的行为并没有违反法律的效力性强制性规定，且郑楚坚已实际使用案涉房屋实现合同目的，故该主张无法律依据，本院不予支持。关于郑楚坚尚应归还周建荣租金或房屋占有使用费数额的问题。周建荣与郑楚坚对于租赁开始时间系2018年6月15日的事实无异议，本院予以确认。郑楚坚称周建荣同意按每月36300元计算租金，但未举证证实，周建荣亦予以否认，故本院对该主张不予采信，郑楚坚每月应付租金为合同约定的48000元。郑楚坚主张双方已于2019年11月29日解除合同，其实际占用租赁物的时间应截至2019年12月7日。但郑楚坚未能证实上述主张，且直到2020年2月1日才将房屋钥匙邮寄给周建荣。此外，周建荣系于2020年2月4日明确同意解除合同。故本院认定郑楚坚实际占用租赁物至2020年2月2日，案涉《租赁合同书》有效部分系于2020年2月4日解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，周建荣主张郑楚坚应支付2018年6月5日起至2020年2月2日期间的租金及占有使用费（参照合同约定的租金标准）事实及法律依据充分，本院予以支持。扣除郑楚坚已交纳的款项、押金90000元及周建荣应付的手机、电器款等后，本院认定郑楚坚尚欠周建荣租金及房屋占有使用费共计236500元。关于周建荣主张郑楚坚应补偿三个月招租损失144000元是否应予支持的问题。因《租赁合同书》中仅有750平方米房屋部分合同应属有效，故本院综合考虑双方的合同约定及具体履行情况，酌定郑楚坚应补偿周建荣该部分的三个月招租损失共计144000×750/970=111340.21元。综上所述，上诉人郑楚坚的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定部分事实错误,本院予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条判决如下：一、维持广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初412号民事判决第四项。二、变更广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初412号民事判决第一项为：确认上诉人郑楚坚与被上诉人周建荣在2017年8月12日签订的《租赁合同书》中关于取得建设工程规划许可证的房屋750平方米的约定已解除;确认上诉人郑楚坚与被上诉人周建荣在2017年8月12日签订的《租赁合同书》中关于未取得建设工程规划许可证的房屋220平方米的约定无效。三、变更广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初412号民事判决第二项为：上诉人郑楚坚于本判决生效之日起15日内向被上诉人周建荣支付租金及占有使用费共计236500元及该款自2020年2月3日起至还清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、变更广东省海丰县人民法院（2020）粤1521民初412号民事判决第三项为：上诉人郑楚坚于本判决生效之日起15日内向被上诉人周建荣支付补偿被上诉人周建荣另行招租的损失111340.21元。五、驳回上诉人郑楚坚的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11046元，简易程序减半收取5523元，由被上诉人周建荣负担2871.72元，由上诉人郑楚坚负担2651.28元。二审案件受理费7007.5元，由被上诉人周建荣负担140元，由上诉人郑楚坚负担6867.5元（被上诉人周建荣向本院补交140元；上诉人郑楚坚已预交11046元，由本院予以退回4178.5元）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 叶剑亚二〇二〇年十二月二十九日法官助理 陈珠丹书 记 员 范舒静附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。