湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8716号原告长沙金科房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区向阳路1号金科时代中心3栋9楼。法定代表人胡学刚，总经理。委托诉讼代理人龙方智，系该公司员工。被告何浩，男，汉族，1991年12月23日出生，住湖南省华容县。被告陈玲，女，汉族，1989年9月24日出生，住湖南省华容县。原告长沙金科房地产开发有限公司（以下简称金科房地产）与被告何浩、陈玲商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金科房地产的委托代理人龙方智到庭参加了诉讼，被告何浩、陈玲经本院采取闪信送达、邮寄送达、公告送达，未到庭。本案现已审理终结。原告金科房地产请求判令：一、解除原告金科房地产与被告何浩、陈玲签订的《长沙县商品房买卖合同》及补充协议；二、被告何浩、陈玲向原告金科房地产支付违约金118777.25元（房屋总价款的25%）；三、原告金科房地产与被告何浩、陈玲双方在解除《商品房买卖合同》及其《补充协议》10日内，被告何浩、陈玲配合原告金科房地产到房屋产权管理部门办理撤销该房屋的合同登记、备案手续及产权登记等相关手续；四、本案诉讼费用由被告何浩、陈玲承担。被告何浩、陈玲未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2016年4月26日，原告金科房地产与被告何浩、陈玲签订了一份《长沙县商品房买卖合同》。合同第二条约定买受人购买的房屋位于金科时代中心第13A-15幢，建筑面积103.88平方米。第三条抵押情况，该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为渤海银行股份有限公司长沙分行，抵押权登记日期为2015年8月25日。第五条计价方式及价款，出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4573.63元，总金额475109元。第六条付款方式及期限，买受人按下列第二种方式按期付款，2、银行按揭贷款，首付款95109元于2016年4月26日前支付。剩余房款380000元采用银行按揭贷款方式支付，采用银行按揭贷款的具体约定见补充协议。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第二种方式处理，2、以补充协议约定为准。第二十条产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于180个工作日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记受理。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。合同还约定了交付时间及条件、逾期交房责任、共有权益的约定、房屋质量的约定、争议解决方式等条款。原告金科房地产在出卖人人处盖章，被告何浩、陈玲在买受人处签名。2、《长沙县商品房买卖合同》附件四、金科时代中心《商品房预售合同》之补充协议，约定：第一条关于按揭贷款的补充约定6、“如买受人银行按揭贷款由出卖人作为担保人的，买受人保证及时足额归还银行按揭贷款，因买受人不按时偿付贷款造成银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已被买受人按揭银行代为支付逾期月供款的，出卖人有权解除合同，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款25%的违约金，解除合同时该房屋尚未交付的，出卖人不再交付，已交付的，由买受人在解除合同后10日内交还该房屋，同时出卖人有权将买受人已付房价款直接用于代买受人偿付按揭贷款本息及罚金并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项和买受人应承担的违约金、赔偿金，如有剩余留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续并交还该房屋后，由买受人自行到出卖人处领取，如不足，由买受人另行支付给出卖人或按揭银行。”第十条合同解除的特别约定，2、无论何种原因导致本合同解除，买受人均应在本合同解除后的5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销该房屋的合同登记备案、预告登记和产权登记的相关手续，如买受人未配合办理撤销的，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的日万分之五计算支付违约金。3、被告何浩、陈玲于2016年10月、11月，分两次共计向原告金科房地产支付首付款95109元。4、2020年6月30日，被告何浩与渤海银行股份有限公司长沙分行（以下简称渤海银行）签订一份《个人一手房按揭抵押借款合同》，原告金科房地产作为保证人盖章，约定被告何浩从渤海银行贷款380000元用于购房，贷款期限从2016年6月30日至2036年6月30日止。被告何浩、陈玲在抵押人处签名。5、贷款合同签订后，渤海银行发放了贷款，被告何浩逾期还贷。2017年8月11日，渤海银行出具一份《贷款还款记账凭证》，渤海银行要求原告金科房地产代偿，原告金科房地产已还款380381.4元。6、2019年4月26日，渤海银行出具一份《贷款代偿证明》，内容为“根据渤海银行与金科房地产（担保人）签订的《个人贷款担保合同（法人）》规定，担保人应我行的要求，已于2017年8月11日履行担保责任，为借款人何浩偿还全部欠款本息合计380381.4元。我行现将该笔贷款的债权以及相关抵质押物的权益转让给金科房地产，并将与债权及抵质押物相关的全部法律文件交予该担保人，由金科房地产负责向借款人进行追偿。”7、2019年4月25日，原告金科房地产向被告何浩制作一份《联系函》，内容为“截止目前你共计逾期偿还贷款380381.4元，该款项渤海银行已从我司保证金账户扣划，由于你个人原因未按合同约定及时偿还按揭贷款，给金科房地产带来重大经济损失。为此，金科房地产要求你在收到本函之日起3日内前往金科房地产处支付欠付按揭贷款。如你在上述期限内，仍不履行上述义务，金科房地产将按合同约定解除与你签订的合同，并追究你的违约责任。”2019年5月19日，原告金科房地产通过EMS向被告何浩邮寄了以上《联系函》。8、2019年5月18日，原告金科房地产向被告何浩制作一份《解约函》，内容为“依照你与我司于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同》的约定，你采用银行按揭贷款的方式支付房款，但你却未按合同约定及时偿还银行按揭贷款，按揭银行已要求我司承担了相应的担保责任。我司已向你发出《催告函》，至今你未至我司办理相关手续。因你未在约定的期限内向我司支付相应的欠款，导致双方签订的合同目的已无法实现，现我司告知你，我司将自本函件发出之日起解除与你签订的合同。2019年5月20日，原告金科房地产通过EMS向被告何浩邮寄了以上《解约函》。9、案件审理中，原告金科房地产向本院出具一份《保证书》，承诺如实陈述案情，不提供虚假证据，如有违反，将承担相应的法律责任。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告金科房地产与被告何浩、陈玲签订的《长沙县商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一、原告金科房地产要求解除与被告何浩、陈玲签订的《长沙县商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，被告何浩、陈玲按揭贷款时由原告金科房地产提供担保，作为保证人，因被告何浩、陈玲未按照合同约定偿还贷款，导致原告金科房地产承担了担保责任，支付了代偿款380381.4元。根据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》附件四、金科时代中心《商品房预售合同》之补充协议第一条第6项的约定，原告金科房地产作为出卖人有权解除合同。原告金科房地产在民事起诉状中已经表达解除合同的意思表示，本院确认送达民事起诉状副本公告送达生效的时间2020年11月29日即为解除的时间。二、原告金科房地产要求被告何浩、陈玲支付违约金118777.25元（房屋总价款的25%）的诉讼请求，《商品房预售合同》之补充协议第一条约定了违约金条款，但是明显过高，显失公平，本院酌情予以调整，按照原告金科房地产实际代偿款380381.4元的10%计算，违约金为38038元，超过部分，不予支持。三、原告金科房地产要求被告何浩、陈玲在解除《商品房买卖合同》及其《补充协议》10日内配合原告金科房地产到房屋产权管理部门办理撤销该房屋的合同登记、备案手续及产权登记等相关手续的诉讼请求，《商品房预售合同》之补充协议第十条明确约定了以上事项，对原告金科房地产的该项诉讼请求本院予以支持。四、关于被告何浩、陈玲已经支付的购房首付款95109元的处理问题，《商品房预售合同》之补充协议第一条中有约定，双方另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙金科房地产开发有限公司与被告何浩、陈玲于2016年4月26日签订的《长沙县商品房买卖合同》及补充协议已于2020年11月29日解除；二、被告何浩、陈玲于本判决生效之日起十日内支付原告长沙金科房地产开发有限公司违约金38038元；三、被告何浩、陈玲于本判决生效之日起十日配合原告长沙金科房地产开发有限公司到房屋产权管理部门办理撤销该房屋的合同登记、备案手续及产权登记等相关手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由被告何浩、陈玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐昌新人民陪审员  张 华人民陪审员  柳 青二〇二〇年十二月二十五日法官助理黄香连书记员蒋培滔附适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。