北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18758号原告：王壮，男，1983年8月1日出生，汉族，户籍地河北省霸州市，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：陈丹，河北腾驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘千，河北腾驰律师事务所律师。被告：张宇，男，1993年5月20日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。被告：伊连花，女，1970年8月7日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。被告：马国达，男，1968年9月4日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。原告王壮与被告张宇、伊连花、马国达执行异议之诉一案，本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王壮及其委托诉讼代理人陈丹、刘千到庭参加诉讼，被告张宇、伊连花、马国达经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王壮向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销北京市顺义区人民法院出具（2020）京0113执异423号裁定书（庭审中原告王壮撤回了该项诉讼请求）；2.请求依法确认位于河北省霸州市X号楼X单元X室系原告所有（庭审中原告王壮撤回了该项诉讼请求）；3.请求依法判决北京市顺义区人民法院解除对河北省霸州市X号楼X单元X室的查封；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告王壮与被告张宇、案外人孙韬云于2018年3月23日签订达成商品房买卖协议，约定被告张宇、案外人孙韬云自愿将位于河北省霸州市X号楼X单元X室（以下简称涉案房屋）（房屋所有权编号：GF-2000-0171）出售给原告。后发生纠纷，原告于2018年8月7日向河北省霸州市人民法院起诉，并依法向法院申请查封张宇名下涉案房屋，霸州市人民法院于2018年8月1日作出（2018）冀1081民初4555号民事裁定对涉案房屋查封决定，并于2018年8月24日到霸州市房管局胜芳办事处办理查封手续，查封期限为三年，自2018年8月21日至2021年8月23日止。霸州市人民法院在2018年11月21日出具（2018）冀1081民初4555号调解书，调解内容：“原告王壮已经将购房款189440元转给被告孙韬云，被告孙韬云已经将上述款项转给张宇，原告王壮将购房尾款于2018年11月21日给付被告张宇；被告张宇协助原告办理房屋入住及过户手续，原告自愿放弃其他诉讼请求”当日王壮将购房尾款支付给被告张宇，而被告张宇并未履行调解协议内容，无奈原告王壮于2019年10月向人民法院申请强制执行。另，马国达、伊连花与张宇民间借贷纠纷一案，贵院作出（2019）京0113民初1888号民事判决书，判决张宇偿还马国达、伊连花借款48000元，于本判决生效之日起七日内履行。后马国达、伊连花向贵院申请强制执行，案号为（2019）京0113执6263号。执行中，贵院于2020年3月6日预查封涉案房屋。本案中原告王壮与被告张宇签订生效的房屋买卖协议时间为2018年3月23日，早于贵院查封时间；并且在法院查封之前，原告于2018年11月21日已经合法占有该不动产，同日原告就以业主身份与御景园的物业（霸州市紫利物业服务有限公司）签订物业合同并缴纳物业费用、装修保证金、配套费、车位能耗、卫生费；另原告已经于2018年3月23日将首付款交付给被告张宇，尾款于2018年11月21日全部支付给被告张宇，贷款于协议签订之日起2018年4月开始由原告支付至今；如今由于被告张宇不配合办理过户手续，导致原告申请强制执行。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。对于（2020）京0113执异423号执行裁定书，我方认为该裁定书适用法律错误，原告与张宇之间在涉诉房产被查封前已经存在过关于涉案房屋物权请求权的诉讼，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第1款的要求。为此，贵院对涉案房屋查封，损害了原告的权利，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告张宇、伊连花、马国达既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：马国达、伊连花诉张宇民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月24日作出(2019)京0113民初1888号民事判决书，判决张宇偿还马国达、伊连花借款48000元。因张宇未履行该生效判决所确定的法律义务，马国达、伊连花向本院提出强制执行申请，本院依法立案执行，案号为（2019）京0113执6263号。执行过程中，本院于2020年3月6日对涉案房屋进行预查封。王壮以其对涉案房屋享有所有权为由，向本院提出案外人异议，请求解除对涉案房屋的查封。2020年11月23日，本院作出（2020）京0113执异423号执行裁定书，裁定驳回案外人王壮的异议申请。王壮不服该裁定，向本院提起本案诉讼。王壮称涉案房屋系张宇从霸州市鑫利房地产开发有限公司处以按揭贷款方式购买，贷款金额为56万元。2018年3月23日，其从张宇、案外人孙韬云处购买涉案房屋并签订二手房买卖合同，后双方因履行该房屋买卖合同发生纠纷，其将张宇、孙韬云诉至河北省霸州市人民法院，2018年11月21日，河北省霸州市人民法院作出民事调解书，由张宇协助其办理房屋入住及过户手续。另，其自2018年4月起按月偿还涉案房屋贷款。为证明上述主张，王壮提交如下证据证明：1.《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》复印件。落款日期为2016年10月21日的《商品房买卖合同》显示，出卖人为霸州市鑫利房地产开发有限公司，买受人为张宇，房屋坐落河北省霸州市X号楼X单元X室，规划用途为住宅，建筑面积为112.27平米，房屋总价为710220元，付款方式为按揭贷款，首付款为150220元，贷款金额为560000元。《个人购房/购车借款及担保合同》显示贷款人为中国邮政储蓄银行股份有限公司霸州市胜芳镇支行，借款人、抵押人为张宇，保证人为霸州市鑫利房地产开发有限公司，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋金额为人金币560000元；贷款用途仅用于购买个人一手住房即胜芳镇X号楼X单元X室房屋；贷款期限为360个月，自2016年12月15日至2046年12月15日；借款人用于偿还贷款本息的户名为：张宇，账号为XXX，开户行为中国邮政储蓄银行股份有限公司霸州市胜芳镇支行。2.《二手房买卖合同》。显示甲方（买方）为张宇、孙韬云，乙方（买方）为王壮，居间方为杨某、杨健，该合同约定：“一、房屋坐落于河北省霸州市X号楼X单元X室，建筑面积112.27平米，房屋所有权编号为GF-2000-0171，房屋成交价格为209440元（包括该房屋首付款、地下室、地下车位和额外收取的附加费用等），房屋总价为710220元，银行贷款金额为56万元，贷款期限30年，房屋所有权证现抵押于胜芳邮政储蓄银行办理按揭贷款，最终解释权归银行所有；二、甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方前期压尾款贰万元，待房本下来双方办理过户时乙方一次性付清，前期先给付甲方首付房款189440；三、甲方确保产权清晰，房屋的所有权是其本人张宇的合法所有，无任何抵押贷款、权益纠纷、债务纠纷、私人欠款、家庭纠纷，无逾期情况，甲方必须保证能合法取得房产证配合乙方办理过户手续，甲乙双方自签订正式买卖合同后开发商办理房本时收取契税等费用均由乙方全权承担，甲方概不负责承担后期任何费用；四、甲、乙双方于2018年3月23日签定正式买卖合同。自本合同签订之日起，甲方将银行所剩的贷款金额56万元整的还款责任转移给乙方，自签订合同之日起由乙方每个月负责偿还银行的贷款，(具体金额按照每年国家利率涨幅)还款金额与甲方还款金额相同，甲方将上述房产及该交易房产的购房合同、银行贷款合同、购房发票、银行绑定还款的银行卡号等全部交给乙方；五、上述房产证下发后甲、乙双方按照约定的时间办理产权过户手续，甲方必须无条件协助乙方到房管局办理房产过户手续，过户所有费用由乙方承担(过户时间为下发房产证房本满两年时的一个月内办理过户手续，如有一方不配合则视为违约，将赔偿对方总房款50%的违约金，如办理时间拖延超过一个月则按照超过一天赔偿对方1000元违约金的方式以此类推作为对方补偿)；六、本协议签订时，该房屋的房产证或不动产权证在房地产开发公司，尚未完成审批和下发，甲、乙双方约定待该房屋所属的房产证件或不动产证下发房本满两年后的一个月内双方即可办理过户手续。如因乙方个人原因拖延房屋过户时间而造成的甲方房产税征收等一些国家房产政策费用的支出，由甲方提供证明乙方负责承担，签订合同后所产生的任何费用与甲方无关乙方自行承担，如甲方有债务纠纷导致不能顺利拿到房产证配合乙方办理过户手续，甲方需尽快自行解决房产证问题，这一期间造成任何损失则有甲方承担，双方办理过户手续时甲方银行尾款由乙方一次性补齐。”3.银行交易明细，王壮妻子马欢欢银行交易明细显示2018年3月23日，马欢欢通过其名下尾号为3878的中国工商银行账户向杨某名下尾号为0514银行账户转账189940元。4.河北省霸州市人民法院调解笔录、调解协议、（2018）冀1081民初4555号调解书、收条。（2018）冀1081民初4555号调解书显示，2018年11月21日，王壮诉张宇、孙韬云商品房销售合同纠纷一案，经河北省霸州市人民法院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、王壮已经将购房款189440元转给被告孙韬云，孙韬云已经将上述款项转给被告张宇，王壮将购房款尾款20000元于2018年11月21日给付被告张宇；二、张宇协助原告办理房屋入住及过户手续，原告自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费5800元减半收取2900元，保全费1800元由原告承担；其他别无纠葛。”收条内容如下：“今收到王壮X-X-X，房屋尾款2万元整贰万元整，落款处有张宇字样的签字及手印，落款日期为2018年11月21日。”5.《证明》、中国农业银行账户交易明细、中国邮政储蓄银行账户对账单。中国邮政储蓄银行霸州市支行于2020年12月21日出具的《证明》显示张宇在该行开立有贷款还款账户（XXX），系购买涉案房屋所办理的按揭贷款。自2019年10月开始，上述贷款还款账户进行变更，由王壮以王壮个人名义在该行直接偿还上述贷款至今。王壮名下尾号为9177的中国农业银行账户交易明细显示自2018年4月至2019年9月期间，王壮每月都会向张宇名下账户转账3000元左右。王壮名下尾号为8620的中国邮政储蓄银行账户对账单显示2019年10月至2020年11月期间，王壮该账户每月都会转出3000元左右。王壮主张涉案房屋被法院查封前其已合法占有，并提交业主缴费清单、完税证明、微信转账记录、中国农业银行个人账户明细以及申请证人杨某出庭作证。其中，杨某出庭作证称：“我是房屋中介，2018年3月23日王壮与张宇通过我签订了二手房买卖合同，当时张宇没有带购房合同和贷款合同，他称丢了，我带他们到开发商处补了这些合同复印件，当时房屋不具备交房条件，无法办理物业入住手续，半年后（2018年11月21日）我带着王壮与张宇到物业处办理物业交房手续，相关费用都是王壮交的，房屋的钥匙都给了王壮，物业相关信息也改成王壮的信息，后期开发商通知可以交契税办理房本了，是我陪着王壮夫妇到当地税务局交的契税。”庭审中，对于如何跟张宇约定的涉案房屋过户事宜，王壮称等张宇取得涉案房屋的产权证以及房屋上贷款还清后，再办理房屋过户手续。对于为何未将涉案房屋上的银行贷款一次性还清，王壮称自己是上班族，收入有限，一次性拿不出那么多钱。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《二手房买卖合同》、（2018）冀1081民初4555号调解书、银行交易明细、《证明》、完税证明、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张宇、伊连花、马国达经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。本院对王壮提交的《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《二手房买卖合同》、（2018）冀1081民初4555号调解书、银行交易明细、《证明》、完税证明的真实性予以采信。案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据王壮提交的《二手房买卖合同》、（2018）冀1081民初4555号调解书、杨某的证言，能够确定涉案房屋被法院查封之前，王壮已与张宇签订了合法有效的买卖合同并合法占有房屋。但根据《二手房买卖合同》的约定以及王壮的陈述，王壮尚未支付全部价款，而是通过代替张宇偿还涉案房屋银行贷款的方式按月支付房贷，经核算，王壮已支付的全部房款尚不足房屋总价款的一半。同时，王壮在签订《二手房买卖合同》时已明知涉案房屋存在银行抵押贷款，且其不能一次性偿还清银行贷款，故其对涉案房屋未能办理过户登记亦存在过错。本院认为，王壮未能支付涉案房屋全部房款且对涉案房屋未能办理过户登记存在过错，（2018）冀1081民初4555号调解书亦非针对权属纠纷作出的法律文书，故王壮对涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其要求解除对涉案房屋的查封，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王壮的诉讼请求。案件受理费70元，由原告王壮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 锐人民陪审员 陈 岩人民陪审员 何美珠二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 刘 昶