山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初6178号原告:邹城市妇女儿童活动中心，住所地：邹城市孟子大剧院西区一楼，统一社会信用代码：12370883494027026R。法定代表人：刘红云，中心主任。委托诉讼代理人：王海莉，中心副主任。委托诉讼代理人：陈超，山东法至上律师事务所律师。被告:罗峰（又名罗浩），男，1971年8月5日出生，汉族，居民，住邹城市。被告:周长娥（又名周影），女，1984年1月4日出生，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：张光明，山东四联律师事务所律师。原告邹城市妇女儿童活动中心（以下简称妇女儿童中心）与被告罗峰、周长娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告妇女儿童中心的委托诉讼代理人王海莉、陈超，被告罗峰及其与周长娥的委托诉讼代理人张光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告妇女儿童中心向本院提出诉讼请求：被告二人以周影名义于2013年6月30日与邹城市妇女儿童活动中心签订联合办学协议，约定被告方每年向邹城市妇女儿童活动中心缴纳房租7万元，合同期限至2017年9月10日；2017年7月1日以罗峰名义与邹城市妇女儿童活动中心签订板房建设管理协议，约定由被告方出资在邹城市妇女儿童活动中心培训楼后及西小院建设板房用于学员家长休息室，并约定每年管理费13000.00元。后因邹城市政府统一规划，邹城市妇女儿童活动中心需整体搬迁，于2018年6月20日向被告二人送达终止房屋租赁通知书，由罗峰签收。但房屋场地并未交还邹城市妇女儿童活动中心，一直由被告占有使用。截止2019年3月10日，被告方共欠原告占有使用费124500元，电费4165元。经原告发律师函催要告迟迟不予给付。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，1.判令二被告给付房屋院落占有使用费124500.00元、电费4165元，共计壹拾贰万捌仟陆佰陆拾伍元(￥128665.00)，并承担该欠付金额自2020年8月19日起至给付完毕之日止的同期银行贷款利息；2.诉讼费用由被告承担。被告罗峰、周长娥辩称，一、早在2004年起，原告与被告即以联合办学的名义开始发生租赁关系，被告常年租用原告的房子开办培训班，2013年6月30日，双方再次签订“联合办学协议”，合同期限为2013年9月9日至2017年9月10日；合同到期前的2017年8月，原告称为提升原告形象以迎接各项检查评比、同时也有利于被告招生，并承诺到期后继续正常租于被告使用而安排被告对租用的培训楼进行装修改造，为此与被告签订了“房屋（走廊）改造装修管理协议”，被告花费50余万元装修改造完毕要求续签合同时，原告却以政府统一规划原告即将搬迁等为由拒绝再行与被告续签合同，被告多次找寻后，原告又称签订合同可以但租金需上涨至每年15万元（原为7万元），无奈只得另行找寻办学场地并陆续搬离，搬离过程中，因众多居住附近的学生家长50余人对变更教学场地不满纷纷退学、退款，给被告造成了巨大的经济和名誉损失。2017年10月10日，被告与邹城市百货大楼签定了租赁合同（补签），租期为2017年9月6日至2018年9月5日，为此，原告又行花费数十万元进行装修，而后被告又连续与百货大楼续签合同租用至今，被告自与原告的合同到期后即陆续自原告处搬离，原告在主张租金损失等没有事实依据。二、2014年6月、2015年12月，原告与被告签订“板房建设协议”两份，原告同意被告在其空地处自建板房两处用作通道、休息及放置闲散物品使用，2017年7月1日，又行签订“板房建设管理协议”一份，约定被告建设的上述两处板房原告每年收取管理费13000元，协议期限为2017年7月1日至2018年7月1日。被告自原告处陆续搬离后，因所建板房尚未到期，加之被告尚时常单独租用原告的礼堂用作考级、排演节目使用（包括参加邹城及济宁市电视台的春晚，双方单独口头协议每天租金1000元），故原告的板房内尚有被告的部分物品。原告逼迫被告搬离后虽与多家其它培训机构联系但房子一直无人租用未能产生租金收益，于是原告便时常安排工作人员找寻被告并以板房未拆、板房内的物品没有清理耽误租赁为由并向被告给付终止租赁通知书要求被告交纳2017年以后的租金，被告对原告的无理要求未予理会，后原告又行安排律师向被告发送律师函要求交款，因被告不按照原告的无理要求交款原告便扣留被告板房内的物品不让被告取走，被告亦多次就板房内的物品取回及“联合办学协议”到期前的装修费用问题与原告交涉均无果。被告认为，原告在安排被告投入巨资装修表明其同意与被告到期后续签合同，原告到期后以政府规划搬迁等为由拒不续签合同明显存在欺诈，此种情形下，即便搬迁属实，原告应当给予被告一定的租房、装修、搬离时间，被告陆续搬离原告不应再行按照合同正常履行的状态而要求缴纳租金，且被告板房内物品没有清空也并不影响原告原有房屋的正常租赁。对于原告的行为违背了诚实信用原则所应负有的义务，使被告信赖的利益遭受了巨大损失，原告应当按照合同法第42条规定向被告承担“缔约过失责任”。借此诉讼之机，被告再次要求原告无条件同意被告将板房内物品取回，同时，对于被告的装修损失，如原告坚持不予赔偿，被告将另行通过诉讼维护自己的合法权益。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.周长娥对外曾用名周影；罗峰对外曾用名罗浩。2.自2004年起被告就租赁原告妇女儿童中心的部分房屋及场地用于开办幼儿园和艺术培训。2013年6月30日，原告作为甲方与作为乙方的被告周影签订《联合办学协议》一份，约定，一、为弘扬民族文化，振兴少儿艺术、更好地发展儿童教育事业，进一步壮大苗苗艺术团。甲乙双方必须坚持育人为本、寓教于乐的办学方针，以培养少年儿童的兴趣、特长、开发智能为目的，进行正规地综合培训。二、甲方提供乐园游艺楼一层(除新建一层走廊南多功能厅外)与西小院(除原古筝教室外)供乙方开展苗苗艺术团儿童舞蹈、美术、声乐、钢琴培训。提供柜式空调台、壁挂空调台，办公桌张等室内现有设施，室内设施安全由乙方负责。…五、乙方每月月初缴纳电费(乙方安装电表)；乙方目前开展培训用房，甲方免费提供用水，如改变用途另行协议。楼内卫生保洁，共同出资，甲方委托专人管理。…八、乙方用房每年房租为柒万元整。分两次交纳：每年9月底前3.5万元；每年3月底前3.5万元。九、以上协议，如遇国家政策性调整或其他不可抗力的因素不能履行时，双方另行商议解决；十、以上未尽事宜，双方协商解决或另行协议。十一、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后生效。本协议起止日期：自2013年9月10日起至2017年9月10日止。3.2017年7月1日，原告妇女儿童中心作为甲方与作为乙方的被告罗峰签订《板房建设管理协议》一份，载明，为进一步改善教学环境，甲方同意乙方自行建设板房二处。经甲乙双方协商，达成如下协议：一、板房建设位置及面积：培训楼后一处约120平方，西小院一处约30平方。二、协议时间：板房建设管理协议暂定壹年：自2017年7月1日起至2018年7月1日止。三、管理费及收取方式：板房建设管理费共计壹万叁仟元整(￥：13000元)。其中培训楼后一处每年壹万贰仟元整(￥：12000元)，西小院一处每年壹仟元整(￥：1000元)。板房建设管理费壹万叁仟元整(￥：13000元)2017年7月1日前一次性交纳。四、在协议履行期间，如因甲方建设需要，甲方将提前30日告知乙方，乙方应按甲方规定的拆除日期，无条件全部拆除，乙方所有投资甲方不做任何赔偿。恢复甲方原有样貌(甲方施工前留存照片)。五、乙方所建板房作为学员家长休息室使用，由乙方自行管理，一切安全责任乙方负全责。六、甲方同意乙方将培训楼一楼门窗更新，双方协议终止时，乙方所安装的门归甲方所有。七、未尽事宜，甲乙双方再议。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签订起即具法律效力。4.2018年6月20日，原告向被告送达的《终止房屋租赁通知书》一份，被告罗峰在该通知下方亲笔书写“通知收到，罗峰2018.6.20”。通知书载明，周影、罗浩：因市政府统一规划，我单位于2018年8月整体搬迁，现通知终止双方房屋租赁关系并要求你方于2018年7月30日前搬离我单位。具体如下：⑴双方签订2013年9月9日至2017年9月10日房屋租赁合同到期后，你方继续使用相关房屋，但双方未续签租赁合同，根据《合同法》第232条、第235条、第236条规定，已形成不定期租赁合同，我方有权随时终止合同，现告知你方于2018年6月30日终止相关租赁关系。⑵2013年9月9日至2017年9月10日房屋租赁合同到期后，你方继续使用房屋至2018年5月31日所欠缴房屋租金、欠缴电费，已另行下达缴费通知，请你方按时缴纳，我方保留法律起诉追缴的权利。⑶2017年6月29日至2018年6月30日签订板房使用场地租赁协议，2018年6月30日到期后不再续签，现提前通知你方。⑷你方搬离我单位，可搬离你方设施，应保持我单位原房屋功能及附属设施完整，如有破坏我方保留追责的权利。你方投资设施及装修，按相关合同协议执行。⑸你方应于2018年6月30日次日将你方设施搬离我单位并由我方验收房屋及附属物功能完整性后交回钥匙，2018年7月31日逾期未搬离我单位的你方设施视为你方放弃其产权，我方有权进行处置。⑹本通知从下达之日起生效，当面送达或张贴告知视为送达。5.2017年8月3日的编号为NO.A101042608004的山东省非税收入通用票据一份，载明，缴款人：周影项目编码0883＿00697项目名称70507﹣其他国有资产有偿使用收入金额23000.00。6.自2017年9月6日起到今，被告与邹城市百货大楼有限责任公司签订了《租赁合同》，作为少儿艺术培训，该合同每年一签。本院认为，被告罗峰、周长娥租赁原告妇女儿童中心的乐园游艺楼一层(除新建一层走廊南多功能厅外)与西小院(除原古筝教室外)用于艺术培训，双方于2013年6月30日签订《联合办学协议》，合同期限至2017年9月10日止。合同期间届满后，双方虽未再续签合同，但是被告继续使用上述房屋及场地，原告也未提出异议，应视为《联合办学协议》继续有效，但租赁期限为不定期。法律规定，对于不定期租赁合同，当事人随时可以解除，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告在2018年6月20日向被告送达《终止房屋租赁通知书》，经被告罗峰签字收到，应视为原被告双方均同意通知书中限定的租赁关系解除时间，即2018年6月30日。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张截止到2019年3月10日，被告还一直占有使用涉案房屋及场地，为证实其主张，向本院提交了被告罗峰的微信截图、署名周影的2019年5月30日的交电费的票据，被告对2019年5月30日的电费是由被告周影交纳的不认可，被告罗峰的微信截图上的照片，经原被告举证质证及现场核实，均不是被告租赁的乐园游艺楼一层与西小院的现场图片，故，原告提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。故，被告应给付原告关于乐园游艺楼一层(除新建一层走廊南多功能厅外)与西小院(除原古筝教室外)自2017年9月10日至2018年6月30的租赁费，即50822元（70000元÷365天×265天）。关于被告于2017年8月3日交纳的23000元，被告不认可其中的10000元是因其2017年临时使用原告的二楼一间教室的租赁费，辩称是因原告需要资金，要求被告提前交纳了2018年7月1日后的板房租金的意见。本院认为，因原被告双方于2017年7月1日签订的《板房建设管理协议》的租赁期限仅为一年，提前交纳下一年度的租金并无协议约定，且经原被告及现场核实证实，被告确实于2017年短暂租赁过位于原告二楼的一间教室，故，对于被告的这一辩称意见本院不予采信。关于原告主张被告欠付的电费，原告提交了自行制作的2019年5月和7月的用电欠费表格，被告不认可，该表格也未经被告签字认可，不能证明原告的主张，本院依法不予支持。原告主张被告支付欠付租金自2020年8月19日起至给付完毕之日止的同期银行贷款利息，本院认为，该主张没有事实与法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗峰、周长娥于判决生效之日起十日内给付原告邹城市妇女儿童活动中心租赁费50822元；二、驳回原告邹城市妇女儿童活动中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1437元，由原告邹城市妇女儿童活动中心负担902元，被告罗峰、周长娥负担535元。（原告已垫付，被告给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周玉花二〇二〇年十二月二十三日法官助理薛世欢书记员孙萌灿