安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2248号 原告（暨反诉被告）：淮南市宏卫商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区淮滨路协和嘉苑**楼**，统一社会信用代码913404003438664719。 法定代表人：邓军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严亮，安徽八公律师事务所律师。 被告（暨反诉原告）：张海磊，男，1982年11月16日出生，汉族，安徽省淮南市人，中专文化，无业，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：吴雷，安徽昌淮律师事务所律师。 原告（反诉被告）淮南市宏卫商业运营管理有限公司（以下简称：宏卫运营公司）与被告（反诉原告）张海磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。宏卫运营公司的委托诉讼代理人严亮，张海磊及其委托诉讼代理人吴雷出庭参加诉讼，宏卫运营公司的法定代表人邓军经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏卫运营公司向本院提出诉讼请求：1、判令张海磊支付宏卫运营公司协和嘉苑3层309号商铺租金78330元及标违约金15666元，并支付逾期腾房房屋占有使用费，参照租赁合同准即7833元/月，自2020年1月26日起计算至被告实际腾房之日止；2、判令张海磊支付宏卫运营公司协和嘉苑4层409号商铺租金117495元及违约金11190元，并支付逾期腾房房屋占有使用费，参照租赁合同标准即5595元/月，自2019年9月1日起计算至被告实际腾房之日止，以上两项合计：222681元；3、本案诉讼费用由张海磊承担。事实与理由：宏卫运营公司分别于2016年7月及2016年8月与张海磊签订了两份《商业房屋租赁合同》，约定被告承租原告管理的协和嘉苑3层309号商铺及4层409号商铺，分别用作经营儿童乐园及育婴馆，合同期限都为3年，309号商铺月租为7833元，409号商铺为5595元。上述两份合同签订后，原告按照合同约定将案涉商铺交付与被告使用，但是被告并未按照合同约定将商铺租金全部支付完毕。被告在支付309号商铺租金46998元及409号商铺租金16785元后，便未再支付。原告多次联系被告商谈租金事宜，均未果。2019年1月16日，原告向被告邮寄告知函两份，通知被告前往原告处办理相关手续。被告收到告知函后，也未曾与原告联系过一次。原告认为，被告的行为已严重地影响了原告的正常经营，侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 张海磊辩称，宏卫运营公司从未依约向张海磊下达电梯验收合格投入使用的书面通知书，案涉房屋的实际租赁期限并未起算，合同期限届满后，张海磊也并未继续占用相关房屋，宏卫运营公司要求张海磊支付租赁费、占用费均没有事实依据。一、宏卫运营公司并未如期将电梯投入使用，已经构成违约。张海磊租赁的房屋分别在三楼和四楼，楼层较高。由于张海磊经营的儿童乐园和母婴馆的服务对象为婴幼儿，家长在带着婴幼儿的同时，往往还要带着推着婴儿车，带有其他婴幼儿使用物品，拖累甚多，上下楼梯极为不便。为此，在《商业房屋租赁合同》第十条，宏卫运营公司承诺确保电梯在2017年1月1日前投入使用。但合同签订后，由于宏卫运营公司并未如期将电梯投入使用的违约行为，导致张海磊无法开展经营活动，一直处于停业等待状态。二、电梯验收合格投入使用后，宏卫运营公司并未依约向张海磊下达书面通知书。双方在《商业房屋租赁合同》（309）第二部分第四条中，明确约定“免租期计12个月。实际租赁期限以甲方电梯验收合格投入使用并向乙方下达书面通知书为准，免租期相应顺延”。但直到合同约定的期限届满，宏卫运营公司也没有向张海磊下达书面通知书，导致张海磊一直未能开展经营活动。根据合同约定，实际租赁期限并未起算，张海磊依约无需支付租金。双方在《商业房屋租赁合同》（409）第二部分第四条中，明确约定“免租期12个月。免租期开始计算时间：从乙方使用电梯之日开始计算”。在原告开具的《收据》（NO4908785）上，也载明“房租费（电梯开始使用计算房租）”。但直到合同约定的期限届满，宏卫运营公司也没有向张海磊下达书面通知书，导致张海磊一直未能开展经营活动。根据合同约定，实际租赁期限并未起算，张海磊依约无需支付租金。三、案涉两份《商业房屋租赁合同》均在到期后自行终止，双方并未实际履行该两份合同，该合同因到期而终止，无需另行解除。《商业房屋租赁合同》（309）的租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止。该合同中仅有免租期顺延的约定，并无租赁期限顺延的约定，故该合同到期后即为终止。《商业房屋租赁合同》（409）的租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。该合同中仅有免租期顺延的约定，并无租赁期限顺延的约定，故该合同到期后即为终止。因此，在案涉合同期限届满后，宏卫运营公司在2020年1月15日又向张海磊邮寄《告知函》，限期七天办理手续，逾期即解除案涉合同既没有合同依据，也没有事实依据。四、张海磊并未占用宏卫运营公司的商铺，宏卫运营公司诉请被告支付房屋占有使用费没有事实依据。如前所述，在租赁期限内，张海磊从未收到宏卫运营公司下达的电梯验收合格投入使用的书面通知书。根据合同第十一条之约定，租赁期满后，乙方留置在租赁房屋内的物品、设施，视为乙方遗弃物，甲方有权处置。在合同期限届满后，由于电梯一直未能投入使用，导致张海磊采购的物品均已过期而失去使用价值，张海磊被迫遗弃。因此，张海磊也不存在在租期届满后继续占用该商铺的问题，宏卫运营公司的诉请没有事实依据。综上，宏卫运营公司的各项诉请均没有事实和法律依据，请求人民法院查明案件事实后，依法驳回宏卫运营公司的全部诉讼请求。 张海磊向本院提出反诉诉讼请求：1、判令宏卫运营公司返还收取张海磊的保证金22000元、租赁费63783元，合计85783元；2、判令宏卫运营公司赔偿张海磊物业费、装修费、采购物品等各项经济损失合计432644.6元；3、判令宏卫运营公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月12日，张海磊与宏卫运营公司签订《房屋租赁合同》，从宏卫运营公司处租赁了协和嘉苑3层309号商铺223.8平方米用于经营儿童乐园。租期自2016年8月1日至2019年7月31日，免租期为12个月。实际租赁期限以宏卫运营公司电梯验收合格投入使用并向张海磊下达书面通知书时间为准。2016年8月29日，张海磊与宏卫运营公司再次签订《房屋租赁合同》，从宏卫运营公司处租赁了协和嘉苑4层409号商铺223.8平方米用于经营母婴馆。租期自2016年9月1日至2019年8月31日，免租期为12个月，免租期从张海磊使用电梯之日开始计算。在同日出具的房租费收据上，宏卫运营公司也注明“电梯使用开始计算房租”。在《房屋租赁合同》中，宏卫运营公司承诺“甲方确保电梯在2017年1月1日前投入使用，如甲方违约，则需赔偿乙方相应损失。”合同签订当日，张海磊依约向宏卫运营公司缴纳了定金20000元，预付了房租费63783元。2016年9月9日，反诉原告又向物业公司缴纳了物业费9668元。此后，张海磊开始对所承租的房屋进行装修，并采购了空调、锅炉及其他经营需要的产品，申领了营业执照，做好了开展经营活动的一切准备工作。但在合同约定的电梯投入使用的最后期限2017年1月1日前，宏卫运营公司并未在将电梯投入使用，直接造成张海磊无法如期开展经营活动。此后，经张海磊无数次催问，宏卫运营公司一直让张海磊等候书面通知。但一直到两份租赁合同的期限届满，张海磊也没有等到宏卫运营公司依约发送的电梯投入使用的书面通知。由此导致张海磊尽管签订了租赁合同，但在整个合同期内，都没有在所租赁的商铺中开展过经营活动，张海磊所采购的大量经营物品也已经过期而无法使用。现宏卫运营公司不顾其自身违约给张海磊造成巨额经济损失的客观事实情况，反而歪曲事实，起诉要求张海磊向其支付租赁费。张海磊现为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起反诉，请人民法院查明案件事实后，依法判如所请。 宏卫运营公司辩称，张海磊诉请缺乏事实与法律依据应当依法驳回。 当事人围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对宏卫运营公司提交的原告企业信息、法人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告户籍信息，因张海磊无异议，本院予以认证。对有争议的证据依次认证如下： 一、原告宏卫运营公司提供的证据如下： 1、商业房屋租赁合同两份，证明双方存在房屋租赁合同关系，承租协和嘉苑3层309号商铺及4层409号商铺分别用于经营儿童乐园及母婴馆，租期都为3年，3层309号商铺月租金为7833元，4层409号商铺月租金为5595元。张海磊质证意见：对309号房屋的租赁合同真实性无异议，但原告提交的复印件与原件不一样，对证明观点有异议，第十条原告是承诺确保电梯在2017年1月1日前投入使用，但事实上原告违约；合同同时约定电梯安装投入使用后（第二部分第4条）实际租赁期限以电梯投入使用后并下达书面通知书后开始计算，免租期顺延，但本案原告从未依据约定向被告送达书面通知书，导致合同没有实际履行；合同现在已经期限届满，自行终止，合同中没有约定租期顺延条款，无需再行解除。对于409号房屋的租赁合同，原告提交原件后请法庭核实，质证意见同309号房屋的租赁合同。本院认为，张海磊对该两份证据对真实性无异议，本院依法予以确认。 2、收据复印件两张，证明被告支付了309号商铺6个月租金46998元及409号商铺3个月租金16785元。张海磊质证：对该份证据的真实性无异议；原告还向被告收取了保证金22000元；收据上载明“房租费（电梯使用开始计算房租）”，收据上租期不确定。本院认为，结合被告提交的证据原件，对该份证据的真实性予以确认。 3、现场照片八张、电梯检验合格报告复印件一份，证明宏卫运营公司于2018年3月5日正式通知被告309号商铺、409号商铺电梯经主管部门检验合格，309号商铺的实际租赁期间为2018年3月5日至2021年3月4日。张海磊质证意见：1、照片真实性有异议，通知打印的日期系事后编造，拍照的日期也是调制的，不能证明原告的证明观点。几张照片门上都挂着锁不能视为通知；通知的内容“2017年8月安装完毕投入运营至今”不是事实。鉴于电梯未经检验合格不得投入使用，该通知所编造的内容也直接违反法律的禁止性规定，不具有合法性；原告在明知被告因电梯未开通而停止经营，不在店面的情况下，并未按照合同约定的方式向被告邮寄书面通知书，也未与被告进行电话联系，其所谓的在电梯上张贴通知的方式通知被告明显是恶意的，不产生合同约定的通知效力；电梯检验合格报告真实性由法庭核实。该报告显示共7页，原告仅提供了1页，不能全面反映检验的真实情况；电梯检验合格报告记载的电梯制造时间为“2017-08-18”，与原告的通知内容“2017年8月安装完毕投入运营”自相矛盾，不能相互印证；电梯检验合格报告记载的使用单位名称并不是原告，与本案不具有关联性。本院认为，对于宏卫运营公司提交的照片虽未能提交原始载体，但结合电梯检验合格的时间，可以相互印证，故对该份证据的真实性予以确认；对与电梯检测报告的真实性予以确认。 4、告知函两份、邮件交寄单、快递详情一份，证明原、被告双方间的309、409商铺合同已经终止。被告张海磊质证意见：三性均有异议，证明观点有异议，案涉合同因期限届满而自行终止，无需解除；告知函两份、邮件交寄单（邮戳是凤台的）、快递详情相互之间并无关联，不能证明原告的证明观点；按照该告知函内容，原告可以自行清理室内物品，并不存在被告继续占用该房屋的事实。本院认为，因张海磊认可已收到该告知函，故对该份证据的真实性予以确认。 被告张海磊在本诉中未提交证据。 当事人围绕反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 反诉原告张海磊提供的证据： 1、商业房屋租赁合同复印件两份、修改说明一份，证明张海磊承租宏卫运营公司商铺的事实；根据合同约定，宏卫运营公司应于2017年1月1日前将电梯检验合格投入使用，并应向张海磊下达书面通知书。但宏卫运营公司违约，依约应赔偿张海磊的损失；该两合同期限均为3年，届满期限分别为2019年7月31日、2019年8月31日，现均已经届满而终止；该两份合同均约定，自电梯验收合格投入使用后起算租期和免租期，免租期均为电梯验收合格投入使用后12个月；合同第十九条约定，双方发出的通告及其他文件，均须为书面方式，双方均应按合同载明的联系方式通知对方。宏卫运营公司质证意见为：张海磊讲到两个租赁合同均约定实际租赁期限以甲方电梯验收合格投入使用并向乙方下达书面通知书的时间为准免租期相应顺延这句话只出现在309号租赁合同中，409号并未约定；关于电梯的安装时间问题也只存在309号合同中，409号房屋租赁合同并未约定；根据合同可以得知309号房屋的实际租赁期限已开始计算，实际租赁期限为2018年3月5日-2020年1月25日，409号租期也已经开始计算，租期为2016年9月1日-2019年8月31日；409号商铺的第四条约定免租期开始计算时间从乙方使用电梯之日起开始计算，该条规定只规定免租期计算时间，没有讲到实际租赁期限根据电梯投入进行顺延；两份合同第九条第五款均约定自租赁期限之日起乙方没有营业逾期达30天以上，甲方有权终止合同并没收乙方保证金以及已经支付的租金并收回商铺，两份合同第十四条乙方违约应当支付2个月租金当做违约金。本院认为，经核实原件，对该份证据的真实性予以确认。 2、收据六张，证明合同签订后，张海磊先后向宏卫运营公司交付保证金22000元，房租费46998元（309号房屋）、16785元（409号房屋），电费3660元；房租费收据上载明“实际租赁期为电梯验收合格投入使用为准”（309）、“房租费（电梯使用开始计算房租）（409）”；鉴于宏卫运营公司在合同期限内，并未依约通知张海磊电梯投入使用，导致合同期限届满未能履行，宏卫运营公司应返还收取张海磊的前述全部费用。宏卫运营公司质证意见为：对该组证据的真实性均无异议，对证明观点需要指出3660元电费收据，入账时间产生于2017年12月23日，用了3050度电，说明张海磊是正常经营儿童乐园的，与张海磊所讲从未经营存在矛盾，张海磊所讲内容存在部分不真实。对于409租金的收据中写“电梯使用开始计算房租”，虽然收据上这样写，但与合同是有矛盾的，409号房屋合同约定电梯使用开始是计算免租期，可能是当时财务写的时候存在笔误，但是不管如何计算，409号房屋计算期限始终是三年，至2019年8月31日结束，免租期始终是12个月。本院认为，因宏卫运营公司对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。 3、一诺母婴馆三楼（游乐场）装修费用表、一诺母婴馆四楼（装修）费用表、收据（户外门头）、《资产评估报告》、营业执照复印件两份、企业信息查询单两份、空调购销合同、联网报警服务合同、收据、采购物品单据粘贴单46张、公证书一份，证明张海磊租赁宏卫运营公司房屋后，对经营场地进行装修，先后支付了装修费56740元（三楼）、77215元（四楼），并支付了门头制作费用28000元。《资产评估报告》证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，采购经营设备所产生的费用经评估确定为88284元。营业执照复印件两份、企业信息查询单两份证明张海磊租赁宏卫运营公司房屋后，为经营需要，办理了营业执照。空调购销合同证明张海磊租赁宏卫运营公司房屋后，为经营需要，安装空调，支付费用14800元。联网报警服务合同、收据证明张海磊租赁宏卫运营公司房屋后，为经营需要，安装联网报警设备，支付服务费1500元。证明张海磊租赁宏卫运营公司后，为经营需要，购买电脑，支付购买和安装费用2300元。采购物品单据粘贴单46张、公证书一份证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，为经营需要，采购经营物品，支付费用74362.6元；现所采购的物品均因宏卫运营公司未能及时开通电梯，而过期，造成损失。宏卫运营公司质证意见为：对于资产评估报告，该报告只能说明309号房屋与409号房屋内物品目前市场价值是多少，并不能说明宏卫运营公司电梯未及时安装与张海磊经营有无关联性，有多大关联性以及会对张海磊经营产生多大损失，其他证据真实性由法庭进行核实，第二点证明观点因宏卫运营公司未能及时开通而给张海磊造成损失仅仅凭这些证据无法证明。对该组证据本院将综合予以考量。 反诉被告宏卫运营公司在反诉中未提交证据。 根据当事人的陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月12日，张海磊与宏卫运营公司签订位于安徽省淮南市田家庵区房屋《商业房屋租赁合同》，内容为：“出租方（甲方）：淮南市宏卫商业运营管理有限公司承租方（乙方）：张海磊一、租赁标的第一条：甲方将位于协和嘉苑3层309号商铺（以下简称该商铺）租赁给乙方经营。第二条：该商铺建筑面积为223.8平方米。第三条：乙方租赁该商铺用作经营儿童乐园。未经甲方书面同意，乙方不得改变经营范围、转租。二、租赁期限第四条：租赁期限自2016年8月1日起自2019年7月31日止（其中2016年8月1日起至2017年1月31日为免租期，2019年2月1日起至2019年7月31日为免租期，免租期计12个月）。实际租赁期限以甲方电梯验收合格投入使用并向乙方下达书面通知书时间为准，免租期相应顺延。……第六条：租金以下列1种方式计算：1、租金7833元／月。第七条：本合同签订之日乙方缴纳保证金10000元。租赁期满，乙方结清各项费用、移交无异议后，保证金无息退还乙方。2、第一个半年租金分两次交纳，本合同签订之日交纳5000元，房屋交付前7日内，交纳41998元。3、此后，每半年缴付一次。乙方应提前十五日交纳下一个半年的租金。……第九条……5、自租赁期开始之日起，乙方未对外营业逾期达三十天以上的（如遇特殊情况需甲方书面同意）及违反以上约定的视为乙方违约，甲方有权终止合同，并有权没收乙方保证金及已付租金、收回商铺。……第十条：甲方提供水、电入户。乙方自行承担水、电等相关费用。具体交纳办法以物业公司管理规定为准。甲方确保电梯在2017年1月1日前投入使用，如甲方违约，则需赔偿乙方相应损失。……甲方：加盖淮南市宏卫商业运营管理有限公司章乙方：张海磊（签名并捺印）2016年7月12日”。 2016年8月29日，张海磊与宏卫运营公司签订位于安徽省淮南市田家庵区商铺的《商业房屋租赁合同》，内容为：“……第四条：租赁期自2016年9月1日至2019年8月31日止（其中2016年9月1日至2017年2月28日为免租期，2019年3月1日至2019年8月31日为免租期，免租期合计12个月）。免租期开始计算时间：从乙方使用电梯之日开始计算。……第六条：租金以下列1种方式计算：1、租金单价25元／月／平方，租金5595元／月。第七条：缴纳方式1、本合同签订之日乙方缴纳保证金10000元。租赁期满，乙方结清各项费用、移交无异议后，保证金无息返还乙方。2、第一个半年的租金分两次交纳，本合同签订之日交纳前三个月租金16785元，合同签订之日起75天交纳16785元。3、此后，每半年缴付一次。乙方应提前十五日缴纳下一个半年的租金……第十条：甲方提供水、电入户。乙方自行承担水、电等相关费用。具体交纳办法以物业公司管理规定为准。……甲方：加盖淮南市宏卫商业运营管理有限公司合同专用章乙方：张海磊（签名并捺印）2016年8月29日”。合同签订后，宏卫运营公司依约将房屋交付给张海磊，张海磊对案涉商铺进行装修及采购物资。2018年3月5日，宏卫运营公司将案涉商铺所使用的电梯安装完毕并经验收合格。现宏卫运营公司以张海磊未按期缴纳租金为由诉至我院，请求依法判如所请。 又查明，宏卫运营公司于2020年11月10日向我院申请对张海磊名下银行存款222681元予以冻结或查封其同等价值的其他财产并提供相应担保。本院于2020年11月13日作出（2020）皖0403民初2248号之一民事裁定书，裁定立即冻结、查封被申请人张海磊名下价值222681元的财产。案件申请费1633元，由宏卫运营公司预交。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定反诉部分的事实如下：2016年7月12日，张海磊向宏卫运营公司缴纳3层309商铺租赁保证金10000元。2016年7月14日，张海磊向宏卫运营公司缴纳商铺3层309房租46998元，并备注房租时间：2017.4.1-2017.7.31（实际租赁期为电梯验收合格投入使用为准）。2016年7月16日，张海磊向宏卫运营公司缴纳装修保证金2000元，并备注：装修保证金（装修完毕后，未对结构造成破坏的全额退还）。2016年8月29日，张海磊向宏卫运营公司缴纳4层409号商铺保证金10000元及房租费16785元，并备注电梯使用开始计算房租。2017年12月23日，张海磊向淮南市东宏物业管理有限公司缴纳电费3660元。 又查明，张海磊于2020年7月14日向我院申请对装饰装潢、采购设施、设备以及经营物品（以公证书现场公证记载为准）、支付租赁费、物业费所产生的直接费用损失；未能开展经营活动所产生的经营损失（自营业执照颁发之日计算，含可得利润损失）进行评估。本院接受申请，于2020年9月18日依法委托安徽华安资产评估师事务所有限公司进行资产评估。评估结论为：评估基准日2020年9月18日，因房屋租赁纠纷涉及的设备等物品的市场价值为人民币捌万捌仟贰佰捌拾肆元整（￥88284.00）。对张海磊的其他申请事项因未提交相应评估所需材料，故视为放弃申请评估。 根据诉辩双方的陈述及举证、质证，并结合本案案情及法院认证意见，本案中本诉争议焦点归纳为：1、本诉原告及被告有无违约行为；2、张海磊有无实际占用宏卫运营公司商铺；3、原告（反诉被告）诉请有无事实和法律依据。 本案反诉部分的争议焦点归纳为：反诉原告的诉请有无事实和法律依据。 针对本诉中双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、双方签订的《房屋租赁合同》的租期起止时间。本院认为，宏卫运营公司与张海磊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中双方签订房屋租赁合同后，宏卫运营公司依约将案涉房屋交付给张海磊，张海磊在收到案涉商铺后已对案涉房屋进行装饰装修，本案的租赁合同已经开始履行。双方关于租期的起算日期争议较大。原告主张2018年3月5日已将电梯安装完毕并验收合格，宏卫运营公司在案涉商铺内张贴书面通知，故主张自2018年3月5日已经开始计算租期。张海磊辩称按照合同约定“实际租赁期限以宏卫运营公司电梯验收合格并投入使用并向张海磊下达书面通知书为准。免租期相应顺延”，宏卫运营公司明知案涉商铺已经停业一年多店内无人的情形下，采取向店铺张贴通知的方式送达，故其并未收到书面通知。本院认为，依据淮南市特种设备监督检验中心出具的《无机房曳引驱动电梯监督检验报告》中记载2017年8月23日至2018年2月11日为检验日期，即案涉商铺的电梯在2017年8月23日即安装完毕，2018年3月1日经验收合格，张海磊作为案涉商铺租赁人及经营者应当及时催告宏卫运营公司安装电梯并时常查看租赁物的情况，在案涉商铺的电梯安装使用的期间内，张海磊称对此并不知情，与常理不符，故对张海磊的答辩意见不予采纳。故对宏卫运营公司主张以2018年3月5日张贴通知的时间作为租赁期间的起算日期的诉讼请求依法予以支持。 关于租赁期间的终止时间。宏卫运营公司以案涉房屋至今仍被张海磊占有使用，要求租金计算至实际腾房之日止；被告张海磊辩称该两份合同约定的期限届满张海磊也未收到书面的通知书，故该两份租赁合同已在到期后自行终止，双方并未实际履行该两份合同，电梯一直未能实际投入使用，导致张海磊未能开展经营活动，店内物品因过期失去使用价值，宏卫运营公司可以自行清理室内物品，不存在张海磊占用该房屋的事实。本院认为，作为准备收回租赁物的宏卫运营公司，应当及时查看租赁物占有情况、与张海磊联系是否继续租赁，并对不再租赁的标的物及时收回，而不是长期放任。张海磊在庭审中允可店内物品宏卫运营公司可自行清理，不存在继续占用房屋的事实，故宏卫运营公司在2020年11月23日之后即可收回涉案标的物，任何人不得阻碍干涉；对其主张2020年11月23日之后张海磊的占有使用费不予支持。故本案的租赁期间的终止时间为2020年11月23日。 二、宏卫运营公司的诉讼请求有无事实和法律的依据。宏卫运营公司要求张海磊支付协和嘉苑3层309号商铺暂计至2020年1月25日的租金78330元，该计算符合合同约定，但对张海磊所缴纳的309号商铺租赁保证金10000元、装修保证金2000元应当予以扣除，故本院依法支持309号商铺租金为66330元（78330元-10000元-2000元）。对宏卫运营公司要求张海磊支付和嘉苑4层409号商铺暂计至2020年1月25日的租金117495元的诉讼请求，依据2016年8月26日的收据中记载的“电梯使用开始计算房租”，故409号商铺的房租应当于2018年3月5日开始计算，扣除宏卫运营公司在计算清单中自认的409号商铺扣除免租期12个月，经核算暂计至2020年1月25日409号商铺租赁费为32895元（5595元×10个月20天-16785元（已支付租金）-10000元（已支付押金）），309号商铺与409号商铺的租金共计99225元。故对宏卫运营公司的诉讼请求部分予以支持，超出部分不予支持。对宏卫运营公司主张309号商铺支付违约金15666元、409号商铺支付违约金11190元的诉讼请求，因本案纠纷系因宏卫运营公司未按约定安装电梯所产生的，属于宏卫运营公司违约在先，故对宏卫运营公司主张违约金的诉讼请求依法不予支持。 针对反诉部分的争议焦点，通过证据分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 对于张海磊的诉讼请求有无事实和法律依据。宏卫运营公司辩称无事实和法律依据不应当予以支持。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，张海磊与宏卫运营公司签订的合同中约定2017年1月1日前将电梯投入使用，合同约定的时间内宏卫运营公司并未如期履行合同，张海磊并未积极采取适当措施防止损失扩大，故张海磊对损失的扩大负有相应的责任。对于张海磊主张宏卫运营公司返还收取的保证金22000元、租赁费63783元的诉讼请求，本院予以支持并在租赁费中予以扣除。对于张海磊主张宏卫运营公司赔偿物业费、装修费、采购物品等经济损失合计432644.6元。本院逐项分析如下： 1、电费3660元。因该项费用系张海磊实际使用所产生的费用，故对该项诉讼请求依法不予支持。 2、装修费（三楼游乐场）56740元、四楼母婴店77215元，对该项诉讼请求张海磊仅提交了淮南考拉房产经济有限公司出具的清单，因未能提供装饰装修合同、装修项目单价及费用支付凭证，未能形成有效完整证据锁链，故本院无法予以确认。 3、四楼设备57700元，因未能提供相关购货合同及支付凭证，故对该项诉讼请求依法不予支持。 4、门头装修费28000元，该28000元系安装户外门头所支出的花费，现残值不详，故无法计算相应的损失，对该项诉讼请求无法予以确认。 5、采购设备费用88284元。皖华安评报字{2020}第137号资产评估报告系以2020年9月18日为评估基准日对存放于淮南市田家庵区淮滨路协和嘉苑3层309、4层409室内的物品的市场价值为88284元，评估范围内的物品均属于张海磊所有，张海磊可对该物品进行处置，该项不属于产生的损失，故对该项诉讼请求依法不予支持。 6、安装空调14800元，该148000元系购买空调所花费的费用，现空调剩余价值不详，故无法计算相应的损失，对该项诉讼请求无法予以确认。 7、报警服务费1500元，该警报服务安装时宏卫运营公司并未依约安装电梯，张海磊在案涉商铺停业状态的情况下采购该警报服务，系为维护其商铺的安全，该笔费用不属于电梯延期安装造成的损失，故本院依法不予支持。 8、采购经营物品74362.6元，该组证据未能提交相关正式票据，本案中张海磊在庭审时称“2017年初元旦左右试营业，试营业十多天，就停止营业了”，依据张海磊所陈述的仅在2017年1月份试营业了十多天就停业了，但是依据张海磊向本院提交的相关采购发票，日期分别为2017年2月、2017年3月、2017年5月、2017年6月、2017年11月可见张海磊在其陈述停业后仍不断有采购记录，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。宏卫运营公司未按约定如期安装电梯后，张海磊未采取适当措施防止损失扩大，任由店铺内的物品超过保质期，其就扩大的损失要求赔偿，本院依法不予支持。 综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张海磊于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）淮南市宏卫运营管理有限公司租赁费99225元（2020年1月26日至2020月11月23日3层309号商铺的房屋占用费按照每月7833元支付；4层409号商铺的房屋占用费按照每月5595元支付）； 二、驳回原告（反诉被告）淮南市宏卫运营管理有限公司其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告张海磊的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4640元，由淮南市宏卫运营管理有限公司负担2572.5元，由张海磊负担2067.5元；反诉案件受理费4492元，由张海磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  崔化冰 人民陪审员  朱陶清 人民陪审员  颜 慧 二〇二〇年十二月十八日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附1：本案相关证据。 一、本诉中淮南市宏卫商业运营管理有限公司提交的证据。 1、原告企业营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件一份。证明原告诉讼主体资格。 2、被告户籍信息一份。证明被告诉讼主体资格。 3、商业房屋租赁合同两份（409的是复印件）。证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，被告承租协和嘉苑3层309号商铺及4层409号商铺分别用于经营儿童乐园及母婴馆，租期都为3年，3层309号商铺月租金为7833元，4层409号商铺月租金为5595元 4、收据复印件两张。证明被告支付了309号商铺6个月租金46998元及409号商铺3个月租金16785元 5、现场照片八张、电梯检验合格报告复印件一份。证明原告于2018年3月5日正式通知被告309号商铺、409号商铺电梯经主管部门检验合格，309号商铺的实际租赁期间为2018年3月5日至2021年3月4日 6、告知函两份、邮件交寄单、快递详情一份。证明原、被告双方间的309、409商铺合同已经终止。 二、反诉中张海磊提交的相关证据。 1、反诉原告身份证复印件一份。证明反诉原告的民事主体资格。 2、商业房屋租赁合同复印件两份、修改说明一份。证明反诉原告承租反诉被告商铺的事实；根据合同约定，反诉原告应于2017年1月1日前将电梯检验合格投入使用，并应向反诉原告下达书面通知书。但反诉原告违约，依约应赔偿反诉原告损失；该两合同期限均为3年，届满期限分别为2019年7月31日、2019年8月31日，现均已经届满而终止；该两份合同均约定，自电梯验收合格投入使用后起算租期和免租期，免租期均为电梯验收合格投入使用后12个月；合同第十九条约定，双方发出的通告及其他文件，均须为书面方式，双方均应按合同载明的联系方式通知对方。 3、收据六张。证明合同签订后，反诉原告先后向反诉被告交付保证金22000元，房租费46998元（309）、16785元（409），电费3660元；房租费收据上载明“实际租赁期为电梯验收合格投入使用为准”（309）、“房租费（电梯使用开始计算房租）（409）”；鉴于反诉被告在合同期限内，并未依约通知反诉原告电梯投入使用，导致合同期限届满未能履行，反诉被告应返还收取反诉原告的前述全部费用。 4、一诺母婴馆三楼（游乐场）装修费用表、一诺母婴馆四楼（装修）费用表、收据（户外门头）、《资产评估报告》、营业执照复印件两份、企业信息查询单两份、空调购销合同、联网报警服务合同、收据、采购物品单据粘贴单46张、公证书一份。证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，对经营场地进行装修，先后支付了装修费56740元（三楼）、77215元（四楼），并支付了门头制作费用28000元。《资产评估报告》证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，采购经营设备所产生的费用经评估确定为88284元。营业执照复印件两份、企业信息查询单两份，证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，为经营需要，办理了营业执照。空调购销合同，证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，为经营需要，安装空调，支付费用14800元。联网报警服务合同、收据，证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，为经营需要，安装联网报警设备，支付服务费1500元。证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，为经营需要，购买电脑，支付购买和安装费用2300元。采购物品单据粘贴单46张、公证书一份，证明反诉原告租赁反诉被告房屋后，为经营需要，采购经营物品，支付费用74362.6元；现所采购的物品均因反诉被告未能及时开通电梯，而过期，造成损失。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。