广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40576号原告：张慧，女，1985年1月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告：蔡盈盈，女，1981年7月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。两原告共同委托代理人：郭陈碧、林华天，分别系广东导正律师事务所律师、实习律师。被告：广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙），住所地广东省广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心63层01-A、E单元，统一社会信用代码9144010107213530X6。执行事务合伙人：广州越秀产业投资管理有限公司。负责人：林国春，执行事务合伙人委派代表。委托代理人：韩荣，系北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托代理人：孙富强，系该企业职员。第三人：广东利海集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼，统一社会信用代码91440000190349237Q。法定代表人：赵创胜。第三人：谢海榆，男，1964年10月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告张慧、蔡盈盈诉被告广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称诺成五号合伙企业）、第三人广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）、谢海榆案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张慧、蔡盈盈及其共同委托代理人郭陈碧、林华天，被告诺成五号合伙企业的委托代理人韩荣、孙富强到庭参加了诉讼。第三人利海公司、谢海榆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧、蔡盈盈诉称：2013年9月28日，原告张慧、蔡盈盈与第三人利海公司签订了《托斯卡纳》，约定张慧、蔡盈盈向利海公司认购广州市白云区利海绿洲花园D1栋413房（以下简称涉案房屋），预售面积55.25平方米，套内面积44.31平方米，总价款937816元。张慧、蔡盈盈于2013年9月28日和2014年2月17日分别向利海公司支付定金30000元和楼款444433元，共计474433元。利海公司亦出具了《收款收据》，确认收到张慧、蔡盈盈购买涉案房屋定金30000元和房款444433元。利海公司于2014年10月27日己向张慧、蔡盈盈交付了涉案房屋，张慧、蔡盈盈当日即办理了入住手续，签订了收楼确认书，至今已在涉案房屋内居住数年，若将涉案房屋执行拍卖，将给张慧、蔡盈盈的生活造成严重的负面影响。张慧、蔡盈盈曾于2015年向广州市白云区人民法院起诉要求利海公司为其办理涉案房屋过户手续，广州市白云区人民法院作出（2015）穗云法民四初字第1049号《民事判决书》（该判决书于2016年1月21日发生法律效力），该判决书己将张慧、蔡盈盈与利海公司签订的《托斯卡纳》认定为商品房买卖合同，双方就涉案房屋的买卖关系也己经该认购书和双方的实际履行得到了确认，但因当时涉案房屋所在楼盘未办理大确权手续，尚不具备过户条件而未能过户，待涉案房屋具备办证条件后，张慧、蔡盈盈可另行主张。2018年，作为案外人的张慧、蔡盈盈获知涉案房屋因（2017）粤0106执9994号执行案拟被执行拍卖，该案申请执行人为被告诺成五号合伙企业，被执行人为利海公司，张慧、蔡盈盈于是向广州市天河区人民法院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的拍卖执行程序，广州市天河区人民法院于2019年10月14日作出（2019）粤0106执异600号《执行裁定书》，驳回张慧、蔡盈盈的执行异议。根据（2019）粤0106执异600号《执行裁定书》查明的事实可知，利海公司因向被告诺成五号合伙企业借款而将包括涉案房屋在内的41套房屋抵押给诺成五号合伙企业，涉案房屋在2013年12月4日办理了抵押登记。因利海公司无法偿还借款，（2015）穗天法金民初字第2946号《民事判决书》判决诺成五号合伙企业对抵押物前述41套房屋以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。由上可见，张慧、蔡盈盈在涉案房屋抵押给被告诺成五号合伙企业之前己向利海公司购买了涉案房屋并支付了大部分的购房款，利海公司于2014年10月27日也己向张慧、蔡盈盈交付了涉案房屋，张慧、蔡盈盈自收楼后至今一直居住在涉案房屋内，张慧、蔡盈盈己是涉案房屋的实际所有权人，涉案房屋已不属于利海公司的财产，被告诺成五号合伙企业对涉案房屋不应享有抵押等权利，诺成五号合伙企业及利海公司应当为涉案房屋涂销抵押登记。涉案房屋产权转移和不动产登记手续未能办理的责任在于利海公司，即利海公司当时未办理涉案房屋所在楼盘的大确权手续及将涉案房屋抵押给被告诺成五号合伙企业而导致无法办理，张慧、蔡盈盈对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条等法律规定，张慧、蔡盈盈有权要求利海公司继续履行商品房买卖合同，张慧、蔡盈盈愿意将涉案房屋剩余购房款支付至广州市天河区人民法院执行局执行款专用账户或者利海公司的账户，以完成涉案房屋的过户手续。综上，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销（2019）粤0106执异600号《执行裁定书》；2、停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封措施。3、被告诺成五号合伙企业及第三人利海公司涂销对案涉房屋的抵押登记。4、案涉房屋归原告张慧、蔡盈盈所有，第三人利海公司立即为原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续。5、被告承担本案诉讼费用被告诺成五号合伙企业辩称：一、两原告同小区购房人员的生效判决已经确认购房人员基于认购协议形成的债权不能与我方享有的抵押权对抗，就我方同小区购房人员田彬、马申丽起诉利海公司、中国民生银行股份有限公司广州分行商品房买卖合同纠纷一案，白云区人民法院做出（2017）粤0111民初2577号判决，确认我方享有的抵押权已经登记设立，根据“物权优于债权”的一般原则，田彬、马申丽基于认购协议享有的债权无法与之对抗。因此，两原告基于其债权提出的对我方抵押权实现的执行异议也不应得到支持。二、我方对执行标的依法享有抵押权，两原告无权排除执行，我方与被执行人签订了合法有效的《委托抵押贷款合同》，被执行人以包括执行标的在内的在建工程为其借款提供抵押担保，该抵押已经办妥抵押登记，我方依法对执行标的享有抵押权，对执行标的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。以上事实已经生效的（2015）穗天法金民初字第2946号判决所确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述规定，我方对执行标的享有依法登记，有对抗第三人效力的抵押权，两原告无权排除执行，法院应依法对执行标的采取处置措施。三、两原告并未与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，根据被告提交的查册表，执行标的并未登记在两原告名下，两原告提交的与被执行人签订的《认购书》，并非合法有效的商品房买卖合同。四、两原告无证据证明执行标的为两原告唯一住房，两原告的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于异议人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。对执行标的而言，我方与两原告的债权具有平等性，应当予以平等的保护，严格依照《中华人民共和国物权法》关于不动产权利自登记之日起生效的原则处理本案，依法保护我方抵押权。五、两原告并未提供证据证明实际向利海公司有效收款账户支付房款，不应认定为已支付房款总额已达购房款项的50%以上，根据广州市住房和城乡建设局业务数据公开网站“阳光家缘网”信息公示，利海公司预售监控账号有四个。针对两原告所称已支付购房款项，两原告未提供完整支付凭证，未证明款项支付至案涉房屋对应的房屋预售监控账号，不应认定两原告已支付房款总额已达购房款项的50%以上。本案是执行异议之诉，原告第3、4项诉讼请求与本案并非同一法律关系。综上，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及相关规定驳回两原告的诉讼请求。第三人谢海榆、利海公司未作陈述。经审理查明：广州市房地产档案馆的《产权情况表》显示，案涉房屋建筑面积为55.3304平方米，具体用途为住宅，房屋性质为商品房，合同状态为未签定合同，抵押状态为在建工程抵押，确权状态为未确权。案涉房屋抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，抵押人为利海公司，登记时间为2015年1月5日。2013年9月28日，张慧、蔡盈盈（认购方）与利海公司（出售方）签订《认购书》，显示：张慧、蔡盈盈向利海公司认购案涉房屋，原定价1096311元，认购价937816元。2014年2月17日，两原告向被告提交《延期办理签订手续的申请》，主要内容为：根据《认购书》约定，该物业认购价为937816元，支付方式为公积金贷款。现因个人原因，本人未能及时予以配合该物业的正式《商品房买卖合同》及有关文件的签订手续等，故向贵司申请延期办理上述手续，申请延期时限为11个月；同时，本人向贵司申请将物业的房款分期向贵司支付，房款支付至认购价的至少30%时，贵司将该物业预交付给本人使用。在房屋使用期间，如本人申请退房，贵司全额无息退还本人前期缴纳的房款，本人自愿支付：房屋使用费2000元/月，使用期限自本人预收楼之日起至实际退还之日止和房屋折旧费（按400元/平方米计算）等。同日，两原告向被告提交《关于房款分期支付的申请》，主要内容为：1、首期房款为认购价的50%，即474433元，于2014年2月17日前付清（含定金）；2、余额房款为认购价的50%，即463383元，待贵司与本人签订正式《商品房买卖合同》及有关文件后，按贵司指定的日期、地点办理一次性付款或申请银行按揭等。同日，两原告向被告支付购房款444433元。双方至今未签订正式《商品房买卖合同》和网签手续。两原告为证明已支付大部分购房款，提交了工商银行刷卡回单（显示2013年2月17日向利海公司转账444433元、2013年9月28日向利海公司转账30000元）及利海公司出具给两原告的收据（加盖有利海公司公章的复印件，显示收到两原告案涉房屋购房款444433元及案涉房屋定金30000元）。两原告为证明已实际占有案涉房屋，提交了《收楼通知》（显示2014年3月27日利海公司通知两原告收楼）、《利海绿洲花园商品房交付使用通知书》（显示利海公司通知两原告具体收楼时间为2014年10月27日）、《收楼确认书》，证明利海公司于2014年10月27日已将涉案房屋交付张慧、蔡盈盈使用至今，物业管理费、水电费、污水处理费、燃气费等发票、公摊电费、垃圾处理费收据，拟证明涉案房屋的物业管理费、水电费、污水处理费、燃气费、垃圾处理费等自2014年10月27日起至今由张慧、蔡盈盈负责交纳，张慧、蔡盈盈自2014年10月27起至今一直居住使用涉案房屋。诺成五号合伙企业对《收楼通知》、《利海绿洲花园商品房交付使用通知书》、《收楼确认书》真实性表示不清楚，不足以证明原告在案涉房屋居住；对上述其他证据真实性无法确认，认为该证据不能证明原告在居住，且其是否居住与商品房案件异议的认定无关。根据已发生法律效力的（2015）穗天法金民初字第2946号民事判决的判项内容，利海公司应清偿诺成五号合伙企业借款37168000元及利息、罚息、复利且诺成五号合伙企业对抵押物利海绿洲花园D1栋共41套的在建工程（抵押物他项权证包含本案案涉房屋）以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因上述被执行人没有履行判决所确定的义务，诺成五号合伙企业向本院申请执行，本院以（2017）粤0106执9994号案立案执行，并于2018年4月17日裁定拍卖被执行人名下房屋一批，其中包含案涉房屋。后张慧、蔡盈盈向本院提出书面异议，要求不予拍卖案涉房屋，异议理由如下：第一，案涉房屋是两原告所购买，两原告是案涉房屋实际所有权人、实际使用权人，且已向利海公司支付大部分购房款；第二，两原告曾向广州市白云区人民法院起诉利海公司要求办理过户手续，该院作出（2015）穗云法民四初字第1049号生效民事判决确认两原告与利海公司签订的《托斯卡纳》为商品房买卖合同，且已实际履行，但因案涉房屋所在楼盘未办理大确权手续，暂不具备过户手续，待具备办证条件后两原告可另行主张；第三，两原告已入住案涉房屋多年，若将案涉房屋执行拍卖，将对两原告生活造成严重影响。本院经审查后作出（2019）粤0106执异600号执行裁定，该裁定查明：涉案房屋是利海公司开发的房地产，作为在建工程抵押设定抵押担保，在2013年12月4日办理了抵押登记。抵押权人为民生银行广州分行。2017年1月5日，涉案房屋被广东省高级人民法院以（2016）粤民初1-4号案续封。张慧、蔡盈盈在广州市白云区人民法院对利海公司提起房屋买卖合同纠纷一案，要求利海公司就双方签订《商品房买卖合同》办理网签手续及办理涉案房屋的过户手续、支付违约金，该院以（2015）穗云法民四初字第1049号民事判决书判决驳回两人诉讼请求。另查明，张慧、蔡盈盈名下共同共有位于广州市白云区东平红路丝柏街29号202房的房产（不动产查询资料显示该房产的建筑面积为107.5298平方米），并裁定驳回张慧、蔡盈盈的异议。张慧、蔡盈盈不服上述执行裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。两原告因不服（2019）粤0106执异600号执行裁定而提起本案诉讼，符合上述规定。本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为两原告是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。已发生法律效力的（2015）穗天法金民初字第2946号民事判决已认定诺成五号合伙企业对案涉房屋享有抵押权，对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。依照该异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。诺成五号合伙企业对涉案房屋享有担保物权的优先受偿权，两原告作为消费者购买房地产开发企业名下的商品房只有同时符合上述规定的三个条件才能排除执行。现经查，本案两原告名下在广州市查有其他房产，且该房产的建筑面积达到107.5298平方米，在两原告基本的生存居住权已经能够得到保障的情况下，其应视为一般的房屋买卖合同的买受人，其享有的物权期待权不应优先于法定的担保物权，本案应适用异议复议规定的第二十九条的规定，而不应适用第二十八条的规定，故两原告不享有足以排除涉案房屋执行措施的民事权益。综上，两原告要求撤销（2019）粤0106执异600号执行裁定并停止对案涉房屋强制执行，解除对案涉房屋的查封措施及相关确权的诉请缺乏理据，本院依法予以驳回。至于两原告要求被告诺成五号合伙企业及第三人利海公司涂销对案涉房屋的抵押登记及要求第三人利海公司为两原告办理案涉房屋所有权转移登记的的诉请，因本案为案外人执行异议之诉，上述诉请均不在本案的处理范畴，本院不予审处，两原告可另循法律途径主张权利。第三人谢海榆、利海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告张慧、蔡盈盈的全部诉讼请求。本案受理费13180元，由原告张慧、蔡盈盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  梁怡筠李愿