福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初21490号 原告：厦门市银聚物业管理有限公司，住所地福建省厦门市美仁前社69号西侧，统一社会信用代码9135020070547859XY。 法定代表人：陈伟明。 委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方向荣，福建首嘉律师事务所律师。 被告：郑进铃，男，1973年5月8日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：曾钦坤，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡燕芳，福建闽佑律师事务所实习律师。 原告厦门市银聚物业管理有限公司（以下简称银聚物业公司）与被告郑进玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银聚物业公司的委托诉讼代理人王钟、方向荣，被告郑进玲的委托诉讼代理人曾钦坤、胡燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银聚物业公司向本院提出诉讼请求：1.郑进玲向银聚物业公司支付2014年8月至2020年6月的物业管理费267012.54元及违约金（自2014年8月11日起至款项实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；2.郑进玲向银聚物业公司支付2014年8月至2020年6月的公共维修基金22251.4元及违约金（自2014年8月11日起至款项实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；3.郑进玲向银聚物业公司支付2014年8月及2015年5月至2020年6月的车位管理服务费5760元；4.判令郑进玲向银聚物业公司支付2014年7月至2020年6的公摊水电费14642.9元、水费6769.6元及卫生费213元。事实及理由：银聚物业公司系郑进玲所居住的“银聚祥邸”大厦的物业管理公司，自2010年6月始至今一直为郑进玲所居住的“银聚祥邸”大厦提供物业管理服务。银聚物业公司与“银聚祥邸”大厦开发商厦门银聚集团有限公司签订的《银聚祥邸前期物业管理服务协议》约定：1、银聚物业公司为“银聚祥邸”大厦提供前期物业管理服务；2、物业管理费为高层住宅每月6元/平方米、车位使用管理服务费用每月80元/个，住宅房屋的公共维修金为每月0.5元/平方米；4、缴费方式为每月缴纳一次，缴纳时间为每月的首10日；5、逾期应支付每日千分之三的违约金。郑进玲系厦门市思明区厦禾路589号“银聚祥邸”大厦6跃7层698单元住宅及银聚祥邸-4层262号和263号车位的业主。银聚物业公司管理“银聚祥邸”大厦初期，郑进玲尚能如期缴交物业费、公维金、公摊电费等。但是，郑进玲自2014年7月起至2020年6月期间未能依约向银聚物业公司缴交前述费用，经银聚物业公司多次催告，郑进玲仍拒不支付。2020年8月3日，郑进玲确认截止到2020年6月尚欠银聚物业公司住宅物业管理费267012.54元、公维金22251.4元、车位管理服务费5760元、公摊水电费14642.92元、水费6769.6元、卫生费213元。银聚物业公司认为，本案银聚物业公司已依约履行案涉《银聚祥邸前期物业管理服务协议》项下的合同义务，为“银聚祥邸”大厦提供物业服务，郑进玲作为“银聚祥邸”的业主，应依约向银聚物业公司缴交物业管理费、公共维修金等费用。郑进玲长期未能依约向银聚物业公司缴交物业管理费、公共维修金等费用的行为已构成违约，郑进玲除应向银聚物业公司缴交前述费用外，尚需向银聚物业公司支付违约金。此外，鉴于案涉《前期物业管理服务协议》约定的日千分之三的违约金过高，银聚物业公司主动予以调低。 郑进玲辩称，郑进玲对厦门市银聚物业管理有限公司主张的诉求金额没有异议，但郑进玲认为，在2015年1月1日至2019年5月27日，这一段时间内，郑进玲名下的位于厦门市思明区××路××号××大厦××层××号单元住宅被案外人陈朝旺侵占，陈朝旺系案涉房屋的实际使用人，亦是实际享受物业服务的受益者，该事实有：（2017）闽0203民初6166号《民事判决书》、（2018）闽02民终2260号《民事判决书》、（2018）闽0203执8124号《执行裁定书》，可以证明，另外，对于该事实银聚物业公司是知情的，郑进玲曾多次告知银聚物业公司向陈朝旺主张相关物业费用。故根据公平原则，以及“谁受益，谁负担”原则，在陈朝旺侵占案涉房屋的时间段内产生的相关物业管理费用、公共维修基金及违约金等费用，应由陈朝旺承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑进玲为厦门市思明区厦禾路589号“银聚祥邸”大厦6跃7层698单元（建筑面积626.79平方米）以及“银聚祥邸”-4层第262号、263号车位的业主。 2010年4月12日，银聚物业公司（甲方）与郑进玲（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为6元/月/平方米，公共维修金为0.5元/月/平方米，每月首10日缴纳，逾期乙方应支付每日千分之三的滞纳金；固定车位及其使用管理服务费为80元/个/月。2020年8月3日，郑进玲对所欠物业管理费267012.54元、公共维修金22251.4元、车位费5760元、公摊水电费14642.92元、水费6769.6元、卫生费213元的数据核对无误。 另查明，原告郑进玲与被告陈朝旺物权保护纠纷一案，本院于2017年4月10日立案，并于2017年11月29日作出（2017）闽0203民初6166号民事判决书，查明郑进玲于2015年初将厦门市思明区厦禾路585号698室交给陈朝旺居住使用，并判决陈朝旺于判决生效之日起十日内搬离讼争房屋。2018年9月19日，厦门市中级人民法院维持本院上述判决。郑进玲申请强制执行后，本院于2019年5月27日作出（2018）闽0203执8124号之一执行裁定书，确认截至2019年5月27日讼争房屋已由郑进玲收回。 本院认为，银聚物业公司与郑进玲签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应依约履行。银聚物业公司提供了相应的服务，有权要求业主即郑进玲依约支付物业管理费等相关费用，鉴于郑进玲对银聚物业公司主张的费用均无异议，本院予以确认。同时，因讼争房屋确系被案外人占用，郑进玲未及时缴纳物业费亦属合理，故本院对银聚物业公司的违约金诉求，不予支持。同时，本院亦注意到郑进玲对相关费用的金额及追溯问题均未提出异议，如其追索相关费用时应当恪守诚实信用原则，不得擅自扩大损失。据此，依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑进玲于本判决生效之日起十日内向厦门市银聚物业管理有限公司支付2014年8月至2020年6月的物业管理费267012.54元、2014年8月至2020年6月的公共维修基金22251.4元、2014年8月及2015年5月至2020年6月的车位管理服务费5760元、2014年7月至2020年6月的公摊水电费14642.9元、水费6769.6元及卫生费213元； 二、驳回厦门市银聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8110元，减半收取计4055元，由厦门市银聚物业管理有限公司负担1227元，郑进玲负担2828元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十二月七日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。