四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终2025号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴传梁，男，1977年6月18日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：赵光华，四川鸿章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪琴，四川鸿章律师事务所律师助理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住所地：四川自贸区川南临港片区龙马大道一段7号1幢1层103号，统一社会信用代码91510504MA6BEXD31F。 负责人：徐国英。 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 上诉人吴传梁因与被上诉人上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称：围乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人吴传梁的委托诉讼代理人赵光华、李洪琴，被上诉人围乐公司的委托诉讼代理人梁雨婷、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吴传梁的上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，判决由被上诉人向其赔偿装修损失1279094.7元、因断电造成的食物损失22685元、因漏水造成的损失36877元，合计1338656.7元；2.判令被上诉人返还已收取押金49000元；3.判令被上诉人支付天然气补贴31748元；4.判令被上诉人支付其因本案产生律师费20万元；5.驳回被上诉人的反诉请求；6.由被上诉人承担一、二审案件受理费。 被上诉人围乐公司辩称，上诉人吴传梁在双方租赁合同履行期间逾期未缴纳综合管理费等费用达到15日以上，根据双方合同约定，被上诉人享有单方合同解除权。上诉人的装修损失是其自行撤场造成，被上诉人无需因上诉人的撤场行为退还租赁押金。上诉人所主张的食物损失、漏水损失与本案不是同一法律关系，上诉人需另案主张。上诉人要求被上诉人支付天然气补贴没有事实基础和法律依据。上诉人因诉讼产生的律师费用应自行承担。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 吴传梁向一审法院起诉请求：1.依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2.判令围乐公司向其支付装修损失1279094.7元、因断电造成的食物损失22685元、因漏水造成的损失36877元，合计1338656.7元；3.判令围乐公司返还已收取的押金49000元；4.判令围乐公司支付天然气补贴31748元；5.由围乐公司承担本案的诉讼费用。 围乐公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令吴传梁支付房屋使用费、租金、综合管理费、水电气费653062.82元、违约金195918.45元，共计848981.67元；2.由吴传梁承担案件受理费。 一审法院认定事实：2018年5月3日，吴传梁（承租人、乙方）与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司（出租人、甲方）签订编号为20180503的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市××道××段××号××幢××层××号××层××号物业，建筑面积为578.5平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至8年后止，共计96个月。以上租赁期限包含：免租期24个月，分4次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至六个月后止；第二次免租期合同期第二年前六个月；第三次免租期合同期第三年前六个月，第四次免租期合同期第四年前六个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金采用扣点的方式，每年递增1%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按总销售额12%作为租金支付给甲方，第二年按总销售额13%作为租金支付甲方……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币20000元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月23日，吴传梁（承租人、乙方）与围乐公司（出租人、甲方）签订编号为201806023的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市××道××段××号××幢××层××号物业,建筑面积为371平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租期24个月，分7次计算，具体免租时间为合同期内第1-6个月、第13-15个月、第19-21个月、第25至27个月、第31至33个月、第37至39个月、第43至45个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金采用扣点的方式，每年递增1%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按总销售额10%作为租金支付甲方，第二年按总销售额11%作为租金支付甲方……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币11000元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月23日，吴传梁（承租人、乙方）与围乐公司（出租人、甲方）签订编号为20180623的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市××道××段××号××幢××层××号××层××号物业,建筑面积为397平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租期18个月，分5次计算，具体免租时间为合同期内第1-3个月、第7-9个月、第13-16个月、第25至28个月、第37至40个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额为：商场整体开业前一个月至一年内按55元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币21835元，年租金为131010元；第二年按57.75元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币22927元，年租金为183416元；第三年按60.64元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币24074元，年租金为192592元；第四年按63.67元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币25277元，年租金为202216元；第五年按66.85元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币26539元，年租金为318468元；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币21835元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月28日，泸州楷模汇商业管理有限公司（甲方）与吴传梁（乙方）、围乐公司（丙方）签订《补充协议》，一致同意甲、乙双方签订的楷模汇商场1B-4、1B-5号物业的租赁协议（租赁期限自商场整体开业前一个月至8年后止），租赁方（出租人）自2018年6月28日起，由甲方“泸州楷模汇商业管理有限公司”变更为“上海围乐文化传播有限公司泸州分公司”，合同项下全部的权利义务转由围乐公司享有或承担。 上述合同中约定，承租方同意将所租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由出租方进行综合管理，双方的权利义务及各项费用（包括但不限于物业管理费）的缴纳等事项，由双方另行签订《综合管理合同》予以约定；合同生效后，承租人若违约，需向出租方支付当年月租金的3倍作为约定违约金，该违约金在押金中直接扣除，不足部分承租人须在3日内补齐。同时乙方还须承担由此给甲方造成的各项损失；乙方擅自撤场或逾期15日仍未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租金押金不退还，同时乙方还须赔偿由此给甲方造成的各项损失；本合同租赁期间内，除本合同已约定的情形外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不予退还：（1）违反国家法律、法规及政策经营；被依法吊销营业执业执照、责令关闭或被撤销的；（2）拖欠水电气费、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的；乙方应缴纳的物业管理费计算标准为人民币2元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同就合同的解除、终止、争议解决方式、甲乙双方的其他权利义务均有详细约定。 合同签订后，吴传梁对所租用的物业进行了装修并营业。2018年8月18日，商场开始整体营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。2019年4月30日，泸州市公安消防支队就泸州楷模汇商业管理有限公司申报的泸州楷模汇室内装修工程建设工程的消防验收出具泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格。 2019年2月22日，围乐公司向吴传梁送达书面《告知函》：要求吴传梁支付房屋租赁费，并对吴传梁于2019年2月3日至2月30日期间关门停止营业严重损害楷模汇商场的形象与利益，双方的权利义务按照合同约定进行处理¨¨¨ 2019年3月5日，吴传梁向一审法院提起与围乐公司解除合同、赔偿损失纠纷案，诉讼中围乐公司提起反诉。 2019年8月6日，围乐公司向吴传梁送达了书面《通知函》：要求吴传梁支付租赁租金和综合管理费，双方的权利义务按照合同约定进行处理¨¨¨ 2019年8月26日，围乐公司向吴传梁送达书面《解除合同通知书》：围乐公司于2019年8月6日向你送达《通知书》：拖欠水电气费用、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的，基于上述情况，公司于2019年8月6日向你送达《通知函》，限你于5日内缴纳租金等费用，但至今未交，按照合同约定，于《通知书》通达之日起解除合同¨¨¨ 2019年9月29日，泸州市龙马潭区人民法院作出了（2019）川0504民初807号民事判决书：一、驳回本诉原告罗坤、吴传梁、邓冬梅、李艳的诉讼请求；二、驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。双方当事人均表示不服提出上诉，泸州市中级人民法院于2019年12月25日作出了（2019）川05民终1715号民事裁定书：撤销原判，发回重审。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对吴传梁租用位于泸州市××道××段××号××幢××层××号××层××号；7号1幢1层1Ｂ-4、1Ｂ-15-12、1Ｂ-15-13、1Ｂ-15-14、1Ｂ-16号以及7号1幢1层103号一层1Ｂ-5-3、1Ｂ-5-2商业用房的事实没有异议，一审法院依法予以确认。本案争议焦点为：一、双方签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》是否应解除的问题；二、围乐公司是否返还吴传梁的租赁押金并赔偿装修费等损失；三、吴传梁主张律师费20万元是否符合法律规定；四、围乐公司的反诉请求应否支持，对此逐一评述。 一、双方当事人签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》是否应解除的问题。 双方当事人签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，合同真实有效，对双方均有法律约束力。吴传梁租赁围乐公司经营的商场商铺，是建立在商场能正常营业的基础上，商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收，存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年4月30日，案涉商场已通过消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。吴传梁租用围乐公司商场商铺，目的是为了长期经营，双方在合同中约定的起租时间为整体开业前一个月，此为不确定因素，即双方对租赁时间起点并无明确要求，在商场具备开业条件后，双方应继续履行合同，仍可实现合同目的。2019年2月，吴传梁自行关门停止营业，对此双方进行了协商未果，而吴传梁主张围乐公司向吴传梁送达书面《通知函》后双方的租赁合同已解除的诉请。一审法院认为，双方对租赁费用和经营状况等进行磋商，不是解除合同的意思表示，故对此诉请一审法院不予支持。因吴传梁未履行合同支付租赁费用等义务，围乐公司于2019年8月26日向吴传梁书面送达《通知书》，围乐公司正式以书面形式提出解除合同，是守约方主张合同解除义务的行使，并结合吴传梁此时停止营业和围乐公司发出书面《通知书》，此时双方当事人已达成解除合同的意思表示，解除合同时间为2019年8月26日。 二、围乐公司是否应返还吴传梁租赁押金并赔偿装修费等损失。 双方当事人签订的三份《租赁合同》，两份合同系营业额作为计算租赁费等依据，一份合同系面积作为计算租赁费依据，含有免租期，这是双方基于招商优惠政策和共同培育市场的手段，双方应共同维护各自利益。商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年2月，吴传梁自行停业不再经营，围乐公司已书面告知将损害双方的共同利益，但吴传梁不予认可。2019年4月30日，案涉商场消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。此时，吴传梁应继续履行合同，但吴传梁予以拒绝。2019年8月26日，围乐公司多次向吴传梁主张共同维护合同履行，遭到了吴传梁拒绝后才正式书面提出解除合同的《通知书》。对于吴传梁主张装修损失的诉请。一审法院认为，2019年4月30日后，双方均具备履行合同的条件，而围乐公司已多次催告吴传梁继续履行合同，但吴传梁不予认可。对于装修、货物等损失，系自行放弃经营和对经营期间风险平衡，属于商业风险范畴，其损失应由吴传梁自行承担，与围乐公司无关。吴传梁提出对装修损失的鉴定申请，应其损失由吴传梁自行承担，故一审法院对其鉴定申请不予支持。由于吴传梁自行撤场违反合同约定，围乐公司已收取租金押金不应退还，故对吴传梁的此项诉请，一审法院不予支持。 三、吴传梁主张律师费20万元是否符合法律规定。 首先是吴传梁自行委托产生的律师费，庭审中吴传梁未举证证明律师费的相关证据，自行承担举证不能的法律后果；加之该费用不是必须产生费用，故对吴传梁主张律师费的诉请，一审法院不予支持。 四、围乐公司的反诉请求应否支持。 虽然案涉商场于2018年8月18日已整体开业，但按前文所述，其并不具备开业条件，而且在2018年9月27日就被有关部门责令停业整改，围乐公司在完成整改并重新通知吴传梁开业时间前，吴传梁有理由认为合同约定房租和其他费用的起算条件“商场整体开业”未成就。2019年4月30日后房屋租赁损失等诉请。一审法院认为，双方约定免租期是共同培育市场和招商引资需要，期间在免租期范围内；加之围乐公司客观给吴传梁的正常营业造成了一定影响，基于公平原则，故对围乐公司主张吴传梁支付房租等费用和违约金请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吴传梁与泸州楷模汇商业管理有限公司、上海围乐文化泸州分公司分别于2018年5月3日、6月23日签订编号20180503、20180623《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》，解除时间为2019年8月26日；二、驳回吴传梁的其他诉讼请求；三、驳回上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。本诉案件受理费19200元，由吴传梁负担；反诉案件受理费12200元，由围乐公司负担。 二审期间，上诉人吴传梁向本院提交了账户名为四川欧品汇贸易有限公司，账号为2010××××5612，开户行为泸州银行自贸区支行，期间为2018年10月23日至2018年12月21日间的单位存款历史明细查询单复印件两张，李红燕、宋大连等18人从10月1日到11月6日的工资领条复印件两张，案外人颜吉彬出具手书证明复印件一张，四川省泸州市中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）川05民终1436号民事判决书复印件一份，拟证明吴传梁因围乐公司的违约行为，产生了巨大的货品、人工工资损失及广告费用损失，围乐公司应该承担相应的赔偿责任。被上诉人围乐公司质证认为，对上述证据的真实性、客观性及与本案的关联性均不予认可，认为不能达到吴传梁的证明目的。本院对上述证据审查后认为，对吴传梁提供的银行单位存款明细中四川欧品汇贸易有限公司1直营店代付货款的真实性、客观性及与本案的关联性予以确认。而李红燕、宋大连等18人的工资领条复印件记载工资发放时间只有月日没有计年，既无用工合同及领条原件可供核实又无工资支付凭证予以佐证，难以确定真实性、客观性及与本案之间的关联性。案外人颜吉彬本应出庭作证而非仅仅出具手书证明，且该复印件也无原件核实，所领取的工资金额也无相应凭据作为佐证，亦难以确定真实性、客观性及与本案之间的关联性。综合上述所有证据，本院认为上述证据只能证明吴传梁在2018年11月26日以四川欧品汇贸易有限公司1直营店名义对外支付货款45626.25元，但不能证明货款所购商品全部损失的事实。其余人工工资因无双方用工合同及工资支付凭证不能达到其人工损失的证明目的。四川省泸州市中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）川05民终1436号民事判决书作为已经生效的法律文书，能够确认吴传梁在承租围乐公司门市后为拓展市场对外宣传产生了31255元的广告费用。 另外，本院还查明以下事实：泸州飞鹿空间装饰有限公司向吴传梁出具三份装修工程结算表，装修工程地址分别是楷模汇酒吧、楷模汇餐吧、楷模汇超市，装修结算金额共计1889094.7元。泸州飞鹿空间装饰有限公司于2018年10月25日向吴传梁出具了编号为0900367号，金额为856590元收据一张，但无完税发票或银行转账凭证。2019年2月2日案外人廖川荣向吴传梁出具手书收条一张，内容为收到合伙人吴传梁装修款现金52400元。2018年9月20日，福闰门业销货清单记载维利艾莎套装门、钛合金平开门、铝合金窗、推拉门等共计29300元，已付15300元，还欠14000元。各项支出均无增值税发票或者银行转账记录、凭证等可以作证。吴传梁委托代理人庭审时陈述各项费用中除以现金方式发放了工人工资若干以外，装饰装修实际支出仅20万元左右，其余费用尚有100余万元未支付。2020年2月，吴传梁在撤场搬离承租门市后，遗留货架、设施设备等占用承租门市至今，未与围乐公司办理相关承租门市腾退移交手续。上述事实有《泸州飞鹿空间装饰有限公司装修工程结算表》、泸州飞鹿空间装饰有限公司收据、福闰门业销货清单等证据在案佐证，并经庭审质证，本案依法予以确认。围乐公司未向本院提交新证据。本院二审查明的其余案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，综合一、二审已经查明的案件事实及双方当事人在本案中诉辩理由，双方当事人对本案租赁合同关系解除均无异议。现双方在本案中的争议焦点是：1.上诉人吴传梁及被上诉人围乐公司在双方租赁合同关系存续期间是否存在违约行为；2.被上诉人围乐公司是否应当向上诉人吴传梁赔偿装修、食物等各项损失1338656.7元，并返还押金49000元，支付天然气补贴31748元，律师费用200000元。针对上述争议焦点本院做如下评述：一审法院认为因吴传梁在承租门市出现消防验收整改期间自行停业并搬离门市，后在消防验收合格以后经围乐公司多方催告其继续履行租赁合同的情况下仍然拒绝经营。故而吴传梁应自行承担所有损失及相应费用。本院结合查明事实认为，吴传梁与围乐公司签订案涉租赁合同时，双方对进场装修、商场整体开业营运、免租优惠条件等均有明确约定，吴传梁按照合同约定期限完成承租门市装修并按期开业经营。围乐公司自2018年8月18日整体开业后仅一个月时间就因商场消防设施整改问题被相关职能部门勒令停业整改，直至2019年4月30日方才完成整改验收合格，整改时间长达7个月。本院认为围乐公司向吴传梁提供存在消防安全隐患需停业整改的门市属于合同标的存在重大瑕疵的违约行为。故围乐公司应该就自己的违约行为向吴传梁承担相应的赔偿责任。而吴传梁虽自双方租赁合同关系成立起至2019年2月不存在导致租赁合同解除的违约行为，但在双方租赁合同后解除应该及时搬离退还承租门市的情况下，至今遗留货柜、设施占用承租门市亦应对本案中所产生的其他损失承担相应的责任。本院在综合考量双方租赁合同剩余履行期限、合同履行过程中围乐公司出现的违约情形及吴传梁为经营所进行的装饰装修和后期搬离拆迁时对装饰装修破坏的程度，以及合同解除后吴传梁未能及时腾退门市等情况，结合庭审中吴传梁在承租门市后已经实际发生的各项费用开支等因素，酌情认定围乐公司就本案吴传梁的装饰装修及其他各项损失承担300000元的赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实部分有误，判决结果部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1681号民事判决书第一项即“解除原告吴传梁与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业管理有限公司、被告上海围乐文化泸州分公司分别于2018年5月3日、6月23日签订编号20180503、20180623《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》，解除时间为2019年8月26日”、第三项即“驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求”； 二、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1681号民事判决书第二项即“驳回本诉原告吴传梁的其他诉讼请求”； 三、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司在本判决生效之日起十五日内赔偿吴传梁装饰装修损失及其他各项费用损失300000元； 四、驳回吴传梁的其他诉讼请求。 一审案件本诉受理费19200元，由吴传梁负担13400元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担5800元；反诉案件受理费4387元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担。二审案件受理费19200元，由吴传梁负担13400元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  银 宇