吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民初1424号 原告（案外人）：范存玉，男，汉族，1957年11月16日生，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：聂慧凌，吉林清直风标律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川星星建设集团有限公司，住所地四川省华蓥市渠水路。 法定代表人：匡建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马丽英，吉林航程律师事务所律师。 第三人（被执行人）:长春信诚房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区。 法定代表人：范东超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王钰婷，女，该公司员工。 原告范存玉与被告四川星星建设集团有限公司（以下简称四川星星公司）、第三人长春信诚房地产开发有限责任公司（以下简称信诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范存玉及其委托诉讼代理人聂慧凌、被告四川星星公司的委托诉讼代理人马丽英、第三人信诚公司的委托诉讼代理人王钰婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范存玉起诉称，请求：一、中止对信诚公司名下位于长春市朝阳区前进大街488号南湖·学府经典第11幢xxx号房（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。二、诉讼费由四川星星公司承担。事实与理由：贵院在执行四川星星公司与信诚公司建设工程施工合同纠纷一案中于2018年6月11日查封了涉案房屋。范存玉向贵院提出异议。贵院作出（2020）吉01执异49号异议裁定，认为范存玉对在法院查封前实际占有涉案房屋一事未提供充分证据系错误的。1.范存玉于2017年4月26日与信诚公司签订购房协议，约定购买涉案房屋，总价款1250万元。2017年4月28日范存玉分两笔向信诚公司支付了购房款，信诚公司出具了收据。即在贵院查封前范存玉已与信诚公司签订合法有效的书面买卖合同并支付了全款。2.范存玉与涉案房屋承租人吉林省樱之盛宴餐饮有限公司（以下简称樱之盛宴公司）、信诚公司签订《关于租赁合同的补充说明》，约定范存玉于2017年4月26日与信诚公司签订购房协议，信诚公司与承租人樱之盛宴公司的租赁协议于2018年8月31日到期，因涉案房屋更名过户手续未办理完毕，按照樱之盛宴公司的要求，房屋后续的租赁协议仍由信诚公司与樱之盛宴公司签订，樱之盛宴公司将年租金80万元直接支付给范存玉或由信诚公司转交范存玉。即在法院查封前范存玉已对涉案房屋予以出租。3.未办理过户不是范存玉的原因。综上，范存玉对涉案房屋享有物权期待权，请求贵院支持范存玉的诉讼请求。 被告四川星星公司辩称，1.涉案房屋从2011年5月起就一直处于查封状态。2018年5月6日以前四川星星公司是首封，2018年5月7日至2018年6月13日虽四川星星公司查封出现空档，但长春建设集团股份有限公司（以下简称建设股份公司）对涉案房屋仍处于查封状态。根据相关法律规定，查封期间任何人不得对被查封财产转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为。故即使范存玉提供的《购房协议书》、《补充协议》、《关于租赁合同的补充说明》等证据材料真实，也不能对抗法院的执行。2.范存玉与信诚公司签订的《购房协议书》是无效合同。范存玉是信诚公司的实际控制人，其对涉案房屋的查封情况应知悉。《购房协议书》上明确记载了涉案房屋被法院查封及2018年10月20日双方签订正式商品房买卖合同，但在信诚公司与建设股份公司签订的和解协议中，双方约定的最终履约时间是2018年9月27日，并解封的第一批房屋中也无涉案房屋，据此，应认定范存玉对房屋不能及时办理更名过户、存在被执行的风险亦明知。在四川星星公司与信诚公司的建设工程施工合同案件的审理期间，信诚公司曾于2015年向贵院递交《房地产评估报告》，认为贵院查封超标的。该评估报告显示在2015年5月18日的评估时点，涉案房屋的单价为24766元/平方米，远高于范存玉购买的14244.2元/平方米的单价。 第三人信诚公司称，同意范存玉的诉讼请求。信诚公司于2017年4月26日与范存玉签订购房合同。范存玉于2017年4月28日向信诚公司交付了全部购房款1250万元。当天信诚公司即按照法院的要求将范存玉的购房款转至贵院指定账户，贵院将该笔购房款支付给建设股份公司。信诚公司为范存玉办理了房屋交付手续并通知了房屋的承租人樱之盛宴公司，告知樱之盛宴公司日后范存玉为该房屋的所有权人，其应向范存玉支付租金。该房屋从范存玉支付全部房款后即由其实际占有和收益。当时欧亚超市欠信诚公司购房款783万余元，贵院给欧亚超市下达了协助执行通知，要求欧亚超市将该笔房款直接支付给法院，再由法院转付给建设股份公司，因欧亚超市延期支付了购房款，贵院与建设股份公司未及时为信诚公司办理相关房屋的解封手续，故信诚公司未能及时按购房协议为范存玉办理该房屋的网签手续。按照（2017）吉民终585号民事判决的内容，信诚公司已经支付执行款3,062,990元，尚未偿还金额约500万，现四川星星公司仍申请查封信诚公司房产42套，总价值50,736,994元，严重超标的查封，请贵院将超标的查封的房屋及时依法解封并要求四川星星公司赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下： 本院在审理四川星星公司与信诚公司建设工程合同纠纷一案过程中，于2011年5月20日保全查封了涉案房屋，期限两年。后本院作出（2011）长民一初字第27号民事调解书，确认信诚公司欠付四川星星公司工程款17,018,762元…… 2013年因信诚公司未给付该笔工程款及其他欠款本息，四川星星公司将信诚公司又诉至本院，案号为（2013）长民一初字第4号。2013年5月10日再次查封了涉案房屋，期限两年。 2014年7月本院立（2014）长民再字第42号案对（2011）长民一初字第27号案件再审。2014年9月10日，本院作出（2014）长民再字第42号民事裁定：一、撤销（2011）长民一初字第27号民事调解书；二、将该案合并到（2013）长民一初字第4号案件审理。 2014年12月本院又立（2014）长民再字第65号案对（2014）长民再字第42号案件再审。再审过程中，本院于2015年5月6日，诉讼保全查封了涉案房屋，期限三年。 2015年12月10日，本院作出（2013）长民一初字第4号民事裁定，以正在审理的（2014）长民再字第65号案件涵盖了四川星星公司在该案中的全部诉讼请求，四川星星公司重复告诉为由，驳回了四川星星的起诉。 2017年6月30日本院作出（2014）长民再字第65号民事判决：一、撤销本院（2014）长民再字第42号民事裁定；二、撤销本院（2011）长民一初字第27号民事调解书；三、信诚公司于判决生效后立即给付四川星星公司工程款7,201,257元及利息；四、四川星星公司于判决生效后立即向信诚公司赔偿18号地下车库损失费2,333,100元；五、四川星星公司配合信诚公司办理竣工备案手续；六、驳回四川星星公司的其他诉讼请求；七、驳回信诚公司的其他反诉请求。 四川星星公司、信诚公司均不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院。2018年6月14日，吉林省高级人民法院诉讼保全查封了涉案房屋，期限三年。2018年6月26日吉林省高级人民法院作出（2017）吉民终585号民事判决：一、撤销本院（2014）长民再字第65号民事判决第六项；二、维持本院（2014）长民再字第65号民事判决第一、二、四、五、七项；三、变更本院（2014）长民再字第65号民事判决第三项为信诚公司于判决生效后立即给付四川星星公司工程款7,655,988元及利息；四、驳回四川星星公司的其他诉讼请求。该判决生效后，四川星星公司向本院申请执行。本院以（2018）吉01执624号立案执行。执行中，范存玉对涉案房屋提出案外人异议，本院以（2020）吉01执异49号驳回其异议后，范存玉不服向本院提起案外人异议之诉。在本院审理过程中，范存玉主张其于2017年4月26日以14244.2元/平方米的单价购买了涉案房屋，2017年4月28日支付了全部购房款12,500,000元。范存玉提供的2017年4月27日其与信诚公司签订的《补充协议》记载：范存玉购买涉案房屋被建设股份公司申请长春市中级人民法院查封，范存玉同意将购房款12,500,000元汇至信诚公司账户，由信诚公司将范存玉购房款汇至法院……。范存玉提供的银行交易凭证记载了2017年4月28日范存玉尾号2355账户向信诚公司尾号6135账户共计转款12,500,000元，但附言中未记载交易用途。根据范存玉提供的其尾号2355账户的银行流水显示，其与信诚公司有多笔大额资金往来。 另查，本院在执行建设股份公司与信诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，2017年4月21日，范存玉代表信诚公司与建设股份公司达成《和解协议》，约定：一、信诚公司向建设股份公司支付工程款（本息）共计4250万元。分三次支付，2017年4月30日前支付1250万元。2017年5月30日前支付1000万元。2018年9月27日前支付余款2000万元。二、信诚公司第一笔款到法院账户后，建设股份公司出具财务收据，之后法院向建设股份公司支付1250万元。第二笔款到法院账户后，建设股份公司出具2250万元正规发票，然后法院向建设股份支付1000万元，建设股份在收到工程款后，在15日内解除查封的部分房屋（详见解封房屋明细表）。第三笔款到法院账户后，建设股份公司开具2000万元正规发票，然后法院向建设股份公司支付2000万元。4250万元全部到账后，15日内建设股份公司解除对信诚公司全部房屋的查封。2017年4月28日，信诚公司向本院提供了范存玉签字确认的《解封房屋明细表》，该明细表中没有记载涉案房屋。 再查，在本院审理四川星星公司与信诚公司建设工程施工合同纠纷即（2014）长民再字第65号案件过程中，信诚公司曾于2015年向本院提交了一份评估时点为2015年5月18日吉林省吉港房地产咨询评估有限公司出具的《房地产估价报告》，记载涉案房屋在该时点的单价为24766元/平方米，总价为21,733,403元。 又查，在2019年12月吉林省通化市二道江区人民法院作出的（2019）吉0503刑初139号刑事判决中，信诚公司的法定代表人范东超证实范存玉系信诚公司的实际控制人。 本院认为，一、关于范存玉与信诚公司之间的房屋买卖合同真实性的问题。首先，根据2017年4月27日范存玉与信诚公司签订《补充协议》的内容，范存玉与信诚公司在2017年4月27日就已经达成了范存玉购买涉案房屋，并用其购房款偿还信诚公司欠付建设股份公司工程款的合意，但在2017年4月28日信诚公司向本院递交的《解封房屋明细表》中并没有涉案房屋，即信诚公司并没有第一时间申请解除对涉案房屋的查封；其次，根据信诚公司在（2014）长民再字第65号案件中为证明法院超标的查封所提供的《房地产估价报告》的内容，信诚公司自认涉案房屋在2015年5月18日的单价就已经达到24766元/平方米，而其在2017年4月向范存玉出售的单价仅为14244.2元/平方米，价格差额较大。基于上述矛盾，并结合范存玉是信诚公司实际控制人的身份，不宜认定范存玉与信诚公司之间系真实房屋买卖关系。二、即使范存玉与信诚公司之间存在真实的房屋买卖关系，范存玉对涉案房屋享有的权利也不能对抗四川星星公司。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，本案涉案房屋在范存玉主张购买之时，已因四川星星公司与信诚公司建设工程合同纠纷一案即（2014）长民再字第65号案，被法院保全查封，因此范存玉与信诚公司之间对涉案房屋的处分行为不能对抗四川星星公司。其次，虽然范存玉提供了其向信诚公司转款12,500,000元的银行交易凭证，但该凭证上未记载款项用途，且根据范存玉尾号2355账户的银行流水显示，范存玉与信诚公司除该12,500,000元之外还有多笔大额资金往来，范存玉提供的证据不足以证明其转账的12,500,000元款项的性质是购房款。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告范存玉的诉讼请求。 案件受理费96800元由范存玉、长春信诚房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长 黄晶审判员蒋振华 人民陪审员 渠   晓   红 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员 赵   若   冰