文书内容重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0231民初3032号原告（反诉被告）：重庆滨湖物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区彩湖路88号3幢8-1，统一社会信用代码91500115688934396G。法定代表人：黄加贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：董继，该公司员工。委托诉讼代理人：谭文胜，重庆乾乙律师事务所律师。被告（反诉原告）：冷思珍，女，1966年9月5日出生，汉族，居民，户籍地重庆市垫江县，现住重庆市垫江县。被告（反诉原告）、被告冷思珍的委托诉讼代理人：余行德（系冷思珍之夫），男，1966年1月2日出生，汉族，居民，户籍地重庆市垫江县，现住重庆市垫江县。原告重庆滨湖物业管理有限公司诉被告余行德、冷思珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法由审判员胡先荣适用小额诉讼程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。因案情重大复杂，本院将本案转为普通程序，于2020年11月20日重新公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告余行德、冷思珍向本院提起反诉，要求原告重庆滨湖物业管理有限公司退还2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源损耗费350元、周转金200元、装修期间电梯费200元。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆滨湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即支付富华新城住宅2017年1月1日至2020年3月31日物业服务费4028元、公共能源损耗费390元、二次供水费536.4元，共计费用4954.4元；2、请求人民法院依法判令二被告支付上述款项的违约金2488.6元；3、请求人民法院依法判令二被告支付原告因追索欠费所产生的律师代理费5000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年7月17日，原告作为乙方与位于垫江县XX镇的富华新城小区开发商重庆市涪陵区地源房地产开发有限公司作为甲方签订《富华新城前期物业委托服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对富华新城实施前期物业管理服务，其中合同第四条、第五条、第六条对物业服务费及公共区域专项设备运行的能源消耗所产生的费用、交费时间进行了约定。合同签订后，原告于2011年9月23日作为物业服务人进入该小区进行物业服务至今。2011年7月17日，二被告与重庆市涪陵区地源房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了富华新城小区XX栋XX层X号房屋(即X区X单元XX-X号)，建筑面积为129.09平方米。该合同第二十一条约定：被告自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2012年9月10日，二被告接收了该房，并由被告冷思珍签署了《承诺书》一份，确认已详细阅读重庆市涪陵区地源房地产开发有限公司制定的“富华新城业主临时规约”并同意履行、遵守业主临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。《业主临时规约》第三十三条、第三十五条、第三十六条对物业服务费的标准、公共能源消耗费的收取、物业服务费的交费时间进行了规定；第四十三条规定：业主未能按时足额交纳物业费的，应按拖欠费用总额每日3‰的标准支付违约金，并承担物业管理企业因追索业主欠交的物业服务费所产生的费用。2014年3月，重庆市涪陵区地源房地产开发有限公司将其开发(含未完工部分)的富华新城小区整体转让给重庆市吉地兴房地产开发有限公司。2016年8月8日，原告所属的富华新城管理处向重庆市吉地兴房地产开发有限公司、垫江县澄溪镇南华社区居委会提交《关于富华新城小区拟上调物业服务费的申请说明》：富华新城小区系原告于2011年签订的《前期物业服务合同》，当时根据2011年市场综合价格，前期物业服务费为0.6元/月/㎡，现已长达六年之久，因近几年物价上涨、员工工资增长、设施设备耗材增长等原因，导致物业公司成本严重增长，无法正常开展工作。为了使物业服务工作能正常开展，自2017年1月1日开始需将小区住宅物业服务费由0.6元/月/㎡上调至0.8元/月/㎡。经上述两单位盖章同意后，原告即向富华新城小区业主通过上门签名、电话等方式征求业主意见。至2016年12月30日止，富华新城有4个小区共1094户业主，总面积为128263.99平方米，其中741户业主表示同意涨价，其面积为86881.88平方米，同意上调物业服务费的业主占总户数的67%，面积占总面积的67%，141户业主表示不同意，其面积为16932.16平方米，不同意上调物业费的业主占总户数的12%，面积占总面积的13%，212户业主未表态，其面积为24449.94平方米，未表态上调物业服务费的业主占总户数的19%，面积占总面积的19%。以上数据表明，已达到法定要求。自2017年1月1日起，富华新城小区已交费业主均是按0.8元/月/㎡交费，原告仍然按《前期物业服务合同》的约定提供了物业服务，履行了应尽的义务。二被告于2012年10月开始装修入住，自2017年1月1日起至今，未履行缴费义务。经原告多次催收，二被告拒不支付物业服务费和公共能源损耗费、二次供水费，严重违反了《业主临时规约》的约定及以《物业管理条例》的相关规定，且严重影响了原告企业的经营。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请!被告余行德、冷思珍辩称，2017年1月1日至2020年3月31日的物业管理费没有缴纳的事实属实，但不是我们不缴纳，是因为原告在没有任何法理法规的情况下任意涨价造成的。原告称“原告所属的富华新城滨湖物业管理处向重庆市吉地兴房地产开发有限公司、垫江县澄溪镇南华社区居委会提交《关于富华新城小区拟上调物业服务费的申请说明》”，试问：重庆市吉地兴房地产开发有限公司、垫江县澄溪镇南华社区居委会有什么权利和资格来确定富华新城所有业主物业管理涨跌问题？根据前期物业合同和业主临时规约第三十二条中提到如因政策、涨价等原因，需要调整收费价格，物业管理企业应按照相关规定调价后执行。原告没有提交任何相关法理依据，此涨价没有任何合法依据，故我们只认可每平方米0.60元，除此之外的任何费用一概无效。对于2017年1月1日至2020年3月31日的公共能耗费390元、二次供水费536.40元的问题。我们认为，应当根据业主临时规约第三十五条专项设施设备运行的能源消耗，应专表计量核算，据实向业主分摊计收，该笔费用没有合理分摊依据，应不予缴纳。因为本案诉讼事出有因，故对诉讼费、律师费不予认可。被告余行德、冷思珍提出反诉：请求原告重庆滨湖物业管理有限公司退还2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源损耗费350元、水费周转金200元、装修期间电梯费200元。原告（反诉被告）重庆滨湖物业管理有限公司辩称，公共能源损耗费、装修期间电梯运行费是每个业主应当缴纳的费用，不应当退还。收取水费周转金200元的事实属实，这是未安装一表一户前缴纳的，后来安装了一户一表，剩余的费用转化为化粪池的清掏费用。被告的反诉请求已超过了诉讼时效，请求驳回被告的反诉请求。通过双方当事人陈述、举证、质证，本院确认以下法律事实：2011年7月17日，被告冷思珍与重庆市涪陵区地源房地产开发有限公司（简称“地源房地产公司”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由冷思珍购买地源房地产公司开发的重庆市垫江县XX镇富华新城XX栋XX层X号商品房一套，建筑面积130.32平方米（套内面积112.53平方米，共用和公摊面积17.79平方米）。合同第二十一条约定：甲方（指地源房地产公司，下同）向乙方（指冷思珍，下同）出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2011年9月15日，地源房地产公司制定了《业主临时规约》，该规约载明：建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以临时规约为准；在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的制定业主临时规约等职责；本区域全体业主一致同意建设单位委托物业管理企业（滨湖物业公司）进行物业管理服务工作；物业服务费用标准为高层住宅每平方米0.6元/月，物业服务费用按月交纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务；对公用的专项设施设备运行的能源消耗，应专表计量核算，据实向业主分摊计收；业主违反本临时规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费、水费、电费、水电公摊等费用，按拖欠费用总额每日千分之三的标准支付违约金。如因政策、物价等原因，须调整收费价格，物业管理企业应按照相关规定调价后执行。原告于2011年9月23日作为物业服务人进入该小区进行物业服务至今。被告冷思珍于2012年10月9日接房入住，并向原告缴纳物业服务费、公共水电费、二次供水费至2015年1月31日，物业服务费按每月0.6元缴纳，公共水电费按每月10元缴纳、二次供水费根据被告实际用水量按每方水0.6元缴纳。2015年2月1日至2016年12月31日的物业服务费及违约金经本院判决支付。2017年1月1日以后的费用，因双方为是否应当涨价发生争议，导致被告冷思珍、余行德未缴纳。2014年3月，重庆市涪陵区地源房地产开发有限公司将其开发(含未完工部分)的富华新城小区整体转让给重庆市吉地兴房地产开发有限公司。2016年8月8日，重庆滨湖物业管理有限公司富华新城管理处向重庆市吉地兴房地产开发有限公司、垫江县澄溪镇南华社区居委会提交《关于富华新城小区拟上调物业服务费的申请说明》：富华新城小区系原告于2011年签订的《前期物业服务合同》，当时根据2011年市场综合价格，前期物业服务费为0.6元/月/㎡，现已长达六年之久，因近几年物价上涨、员工工资增长，设施设备耗材增长等原因，导致物业公司成本严重增长，导致前期物业极为偏低，为了使物业服务工作能正常开展，自2017年1月1日开始需将小区住宅物业服务费由0.6元/月/㎡，上调至0.8元/月/㎡。经上述两单位同意后，原告将申请说明张贴于小区内各业主出入醒目处。原告受垫江县澄溪镇南华社区居委会委托，并通过上门询问、打电话等方式征求业主意见。至2016年12月30日止，富华新城原4个区共有房屋1094套（其中有13套住房没有出售），717户业主明确表示同意涨价，未出售的13套住房，重庆市吉地房地产开发有限公司同意涨价，故同意涨价的业主户数为730户，占总户数的67%，141户业主表示不同意涨价，占总户数的12.9%，131户业保持中立，表示可涨可不涨，占总户数的12%，其余92户业主当时未联系上，无法确定其是否同意涨价。自2017年1月1日起，富华新城小区业主自愿按0.8元/月/㎡交费的户数为866户，加上未出售的13户，共计879户，占总户数的80%。另查明，被告冷思珍于2012年10月9日向原告缴纳水费周转金200元、装修期间电梯运行费200元。本院认为，本案争议的主要焦点是原告将物业服务费从0.6元/月/㎡上调至0.8元/月/㎡是否符合规定的问题。根据《前期物业合同》和《业主临时规约》第三十三条规定：如因政策、涨价等原因，需要调整收费价格，物业管理企业应按照相关规定调价后执行。被告签订的《前期物业合同》已履行多年，因物价、工资均逐年上涨，原约定的0.6元/月/㎡已不能满足原告从事物业活动的需要，原告请求涨价符合社会发展和现实需要。因小区未成立业主大会，原告针对涨价一事征求重庆市吉地兴房地产开发有限公司和垫江县澄溪镇南华社区居委会的意见，两个单位均同意涨价，原告受垫江县澄溪镇南华社区居委会的委托征求业主意见，实际同意涨价的业主达到80%，超过业主户数的三分之二，符合涨价的条件，故对原告将物业服务费从0.6元/月/㎡上调至0.8元/月/㎡符合法律规定，本院予以支持。2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费为129.09平方米×0.8元/月/平方米×39月=4027.61元。关于公共能源损耗费的问题。虽然《业主临时规约》第三十五条规定“共用的专项设施设备运行的能源消耗，应专表计量核算，据实向业主分摊”，但在实际履行时，双方从开始缴纳公共能源损耗费时，就按照户每月10元收取，全体业主均未提出异议，多年来都是按照此方法收取公共能源损耗费，应当视为是双方对公共能源损耗费的另行约定，是对《业主临时规约》的变更，应当予以支持。现原告主张2017年1月1日至2020年3月31日共计39个月的公共能源损耗费390元符合法律规定，本院予以支持。关于二次供水费的问题。在实际履行过程中，双方从开始缴纳二次供水费时，就根据业主实际用水量，按照每立方米0.6元收取，双方均无异议，应当视为是双方对二次供水费的口头约定，本院予以支持。但原告在本案中没有举示被告实际用水量的证据，本院无法确定二次供水费的具体金额，原告应当承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告支付二次供水费536.40元的诉讼请求，本院不予支持。是否支付违约金的问题。因双方对是否按照每月每平方米0.8元支付物业服务费的问题发生争议，导致被告没有及时缴纳，故不应当视为被告违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。被告是否支付律师费的问题。虽然《业主临时规约》约定了物业管理企业因追索业主欠交的物业服务费所产生的律师费由业主承担，但本案是因双方对是否按照每平方米0.8元支付服务费的问题发生争议，导致被告没有及时缴纳，不是被告的故意违约行为，故对原告主张被告承担律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。原告是否应当退还2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源损耗费350元、水费周转金200元、装修期间电梯费200元的问题。因公共能源损耗费是被告应当缴纳的费用，故对被告要求原告返还2013年10月9日至2016年12月30日的公共能源损耗费350元的诉讼请求，本院不予支持。被告缴纳水费周转金200元、装修期间电梯费200元的时间是2012年10月9日，现已超过诉讼时效。因被告没有提供有法定中止、中断诉讼时效情形的证据，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《重庆市物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告余行德、冷思珍于本判决生效后5日内支付给原告重庆滨湖物业管理有限公司2017年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费4027.61元、公共能源损耗费390元；二、驳回原告重庆滨湖物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告余行德、冷思珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费111元，由被告余行德、冷思珍负担40元，原告重庆滨湖物业管理有限公司负担71元；反诉案件受理费50元，由被告余行德、冷思珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡先荣人民陪审员  刘本才人民陪审员  纪夙娟二〇二〇年十二月一日书 记 员  吴小庆