新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初1753号 原告：中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民路280号（6-9层）。负责人：霍炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马锐，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雷雷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：昌吉市第七小学，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市青年南路。法定代表人：胡劲松，系该校校长。委托诉讼代理人：李敬，男，该学校副校长。第三人：昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路28号。法定代表人：柴太山，系该公司董事长。第三人：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市三工路。法定代表人：柴太山，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新风，女，系该公司员工。第三人：柴太山，男，1958年10月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。本院审理的原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司与被告昌吉市第七小学、第三人昌吉回族自治州浩源水利建设有限公司（以下简称浩源水利公司）、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟房地产公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司的委托诉讼代理人马锐、吕雷雷，被告昌吉市第七小学的委托诉讼代理人李敬，第三人宏伟房地产公司的委托诉讼代理人王新风到庭参加诉讼，第三人浩源水利公司、柴太山经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司向本院提出诉讼请求：请求依法撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301执异32号执行裁定书，准许执行昌吉市长宁路76区4丘51栋W1号中第五层办公楼。事实及理由：原告与浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山公证债权文书一案，新疆维吾尔自治区昌吉市公证处于2017年2月24日作出（2017）新昌证字第1077号执行证书，确定截至2017年1月5日，浩源水利公司尚欠上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行到期贷款本金4,965,717.26元、利息89,012.06元；浩源水利公司还应承担自2017年1月5日至本案执行完毕前新产生的罚息（按计收罚息日适用的贷款执行利息加收50%执行）；抵押人宏伟房地产公司及保证人柴太山也是被执行人；执行公证费15,164元由浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山承担。上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行因浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向昌吉市人民法院申请强制执行，同时在昌吉市人民法院执行过程中将该笔债权依法转让给原告。昌吉市人民法院于2019年5月5日作出（2019）新2301执异20号执行裁定，变更原告为本案的申请执行人。昌吉市人民法院又于2019年6月2日作出（2019）新2301执恢511号执行裁定，并于2019年6月3日对登记在宏伟房地产公司名下位于昌吉市××区）的房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）在昌吉市房地产管理局办理了轮候查封手续。被告昌吉市第七小学于2020年4月17日对昌吉市人民法院查封位于昌吉市××路丘52栋W1号中第五层办公楼（面积为1,011.17平方米）的执行行为提出书面异议，昌吉市人民法院作出（2020）新2301执异32号执行裁定书裁定：中止对位于昌吉市××区（面积为1,011.17平方米，产权证号：昌市房字第XXXX号）第五层房产的轮候查封。原告认为昌吉市人民法院（2020）新2301执异32号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，理由如下：第一，原告作为申请执行人，依法提出对被执行人的抵押财产进行执行，符合执行法律规定。在32号执行裁定书中已经查明：宏伟房地产公司开发建设取得涉案房产登记证书，登记发证日期为2009年4月21日。2013年11月22日，宏伟房地产公司将位于昌吉市××区）的房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）因浩源水利公司向上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行借款进行抵押，并于2013年11月25日在昌吉市房地产管理局办理抵押登记。截止本案起诉之日，该抵押登记仍然合法有效，而贵院忽略抵押登记事实，以司法权干预了行政权，实质上否定了行政机关的抵押登记行为。第二，被告取得涉案证书时间为登记发证日期2009年4月21日，而办理抵押登记时间为2013年1l月22日，在长达四年零七个月的时间内，被告并未向宏伟房地产公司主张任何权利，已经超过法定主张权利的诉讼时效，其本身存在重大过错，即被告不是法律保护的善意第三人。第三，被告并无证据证明已经付清涉案房屋款项。被告与宏伟房地产公司仅仅在2000年签订《开发合同书》，但并未对补偿房屋具体层数及面积进行确定，即被告没有证据证明涉案房产就是宏伟房地产公司的补偿房产，也没有证据证明涉案房屋的款项究竟为多少。且开发完成至今，被告仍然没有要求宏伟房地产公司变更产权证书，存在重大过错。第四，（2020）新2301执异32号执行裁定书适用法律不正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告与被执行人签订了《开发合同书》约定双方合作开发的方式及其他内容，但未约定被告为“买受人”，且被告并未实际出资，如果仅凭该合同即认定被告为“买受人”，则是对二十八条的扩大解释，违反禁止扩大解释的原则。2009年涉案房产已经抵押，后被执行人将争议房产抵押给原告并办理抵押登记后，原告即享有了物权，而被告与被执行人之间属于债权关系，根据“物权优先于债权”的原理，不应阻碍原告的执行行为。最后，被告没有证据证明未办理产权变更登记并非被告过错，宏伟房地产公司取得产证至办理抵押登记期间长达四年零七个月，被告怠于行使其权利，应当承担相应的法律后果。而且在本案中，被告没有证据证明其不存在过错。请求法院支持原告的诉讼请求。被告昌吉市第七小学辩称，第一，宏伟房地产公司明知位于昌吉市××路丘51栋W1号办公楼第五层为昌吉市第七小学的房产的情况下，仍然让浩源水利公司向上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行借款进行抵押，本身就涉嫌欺骗、不诚信。依据中国人民银行于1996年8月1日颁布和当即施行的《贷款通则》第二十七条贷款调查：“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”。《商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。显然在本案中，作为金融机构的原告及上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行对借款人的资信，保证人的偿还能力，抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性承担的审查法定义务没有完全到位，原告及上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行作为专业的金融机构，在从事信贷业务时负有比一般民事主体更高的注意义务和审查核验义务。该项义务是《商业银行法》对金融机构规定的法定义务，如果金融机构在贷款过程中履行相应义务不到位导致相应损失，应自行承担部分责任。同时由于该项审查义务的法定性，违反该义务导致借款不能收回，应承担相应责任，不能通过协议全部转移给他人，因此原告起诉学校是得不到法律认可的。第二，从2012年至2017年间，学校曾多次向宏伟房地产公司提出将五楼的产权从房产证中给学校分离出来，但宏伟房地产公司一直以各种理由拖延不办，这在《新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院执行裁定书》（2020新2301执异32号）也得到了宏伟房地产公司及市法院的认可。而非原告诉状中所说的被告未向被执行人宏伟房地产公司主张任何权利。第三，原告诉学校无证据证明已付清涉案房屋款项纯属无稽之谈。2000年5月，学校与宏伟房地产公司签订的《开发合同书》中约定，学校提供2000平方米的土地，由宏伟房地产公司进行开发建楼，楼建好后按一定比例补偿学校，根据《开发合同书》学校出土地，宏伟房地产公司出资金建设，双方属于共同开发，不存在学校付款购买涉案房屋及不适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之说。第四，从2001年涉案办公楼建好到现今，五楼暖气费、维修费一直是学校支付，在每一年上报国家教育部、国家统计局的事业年报中，也能反映出五楼的面积是学校建筑总面积的一部分。综上，学校作为案外人提请执行异议，保护国家资产避免流失有事实及法律依据。原告及上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行作为专业的金融机构，对借款人的资信，保证人的偿还能力，抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性承担的审查法定义务没有完全到位，存在重大失误，违反了中华人民共和国商业银行法“商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益”的规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和举证质证。对原告提交的《抵押合同》一份、房他证昌市字第00088585号他项权利证书一份、昌市他项2013第（2013）1209号土地他项权证一份、《开发合同书》一份、协议书一份，被告昌吉市第七小学质证后对证据的真实性认可，第三人宏伟房地产公司质证后对证据的真实性认可，本院对证据的真实性予以确认。对被告昌吉市第七小学提交的开发合同一份、协议书一份、付款发票二份、年报三份、表册二份，原告质证后对证据不认可，第三人质证后对证据的真实性认可。本院对证据的真实性予以确认。经审理查明：中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司与浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山公证债权文书一案，新疆维吾尔自治区昌吉市公证处于2017年2月24日作出（2017）新昌证字第1077号执行证书，确定截至2017年1月5日，浩源水利公司尚欠上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行到期贷款本金4,965,717.26元、利息89,012.06元，浩源水利公司还应承担自2017年1月5日至本案执行完毕前新产生的罚息（按计收罚息日适用的贷款执行利息加收50％执行）；宏伟房地产公司及保证人柴太山也是被执行人，执行公证费15,164元由浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山承担。浩源水利公司、宏伟房地产公司、柴太山拒不履行生效公证文书所确定的给付义务，上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行因向本院申请强制执行。在本院执行过程中上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行将该笔债权依法转让给原告。2019年5月5日，本院作出（2019）新2301执异20号执行裁定书，变更原告为本案的申请执行人。2019年6月2日，本院作出（2019）新2301执恢511号执行裁定书，并于2019年6月3日对登记在被执行人宏伟房地产公司名下位于昌吉市××区）中的第五层房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）在昌吉市房地产管理局办理了轮候查封手续。另查明：位于昌吉市××区）中的第五层房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）系宏伟房地产公司开发建设，在昌吉市房管部门办理登记，登记发证日期为2009年4月21日。浩源水利公司向上海浦东发展银行股份有限公司昌吉支行借款，2013年11月22日，宏伟房地产公司将涉案房屋进行了借款抵押，并于2013年11月25日在昌吉市房地产管理局办理抵押登记。再查明：2000年5月8日，昌吉市城郊办事处中心小学（甲方）与宏伟房地产公司（乙方）签订了一份《开发合同书》，该合同书约定：甲方提供2000平方米的场地，由乙方进行开发建设综合楼；经双方协商将拟建的建筑物按7：1比例补偿，即每建7个平方米的房屋，给甲方补偿1个平方米的房屋，车道面积属甲方，所补偿的房屋面积一到六层平均分配，也可由乙方按总计价70万元为基数，折算房屋进行补偿；竣工后房屋产权证由乙方办理，费用由产权所属者承担，双方还约定了其他相关权利义务。综合楼竣工后，宏伟房地产公司将综合楼的第五层产权交付昌吉市城郊办事处中心小学所有。2002年12月4日，昌吉市人民政府下发昌市证发（2002）117号文件，撤销昌吉市城郊中心小学，成立昌吉市第七小学，在昌吉市原址基础上成立昌吉市第七小学。2005年，昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司为被告昌吉市第七小学修建润德楼。因被告昌吉市第七小学资金紧张通过昌吉市教育局把五楼的办公室转入昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司名下由其管理使用。截至2012年1月6日，被告昌吉市第七小学尚欠昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司工程款356,126.52元。双方签订了一份《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》，该协议书约定：昌吉市第七小学支付拖欠昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司工程款356,126.52元后，昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司（暂留上楼梯左手顺序五间房）向昌吉市第七小学移交其余代管房屋；由于项目部与公司财务还需复查，待与项目部账目清结后再办理剩余五间房的移交手续。2012年12月28日，被告昌吉市第七小学向昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司支付了356,126元的工程款。2013年1月22日，昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司向被告昌吉市第七小学出具了工程款356,126元的发票。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院轮候查封的位于昌吉市××区）中的第五层的房产（产权证号：昌市房字第XXXX号）虽然登记在宏伟房地产公司名下，但该房屋是被告用土地置换的房产。按《开发合同书》约定涉案的房产在竣工验收交付使用后，产权归被告所有。且按约定应由宏伟房地产公司为被告办理产权证书等相关手续，宏伟房地产公司未按约定为被告办理相关产权手续，将该房产进行了抵押。从被告提供的《开发合同书》《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》、付款发票、年报、表册等证据，足以认定争议房屋系被告通过开发协议置换的房屋，且该开发协议书签订于2000年5月8日，涉案房屋于2019年6月3日被查封，2012年1月6日，被告与昌吉市润通建筑安装工程有限责任公司签订《关于支付剩余工程款和移交代管房产的协议书》，双方对涉案房屋的移交进行了约定。因此，原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司要求执行昌吉市××路丘51栋W1号中第五层办公楼，无事实和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司的诉讼请求。案件受理费54,333元，由原告中国华融资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   吴 云人民 陪 审员   董 莉人民 陪 审员   田国忠二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   刘春娇