上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27435号原告：上海励国民宿酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：赵沈阳，董事长。委托诉讼代理人：文淳光,北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘某某，女。被告：徐锦玲，女，1956年6月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：史某某，汉族，户籍地安徽省淮北市。原告上海励国民宿酒店管理有限公司与被告徐锦玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告上海励国民宿酒店管理有限公司的委托诉讼代理人、被告徐锦玲的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海励国民宿酒店管理有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋押金9,500元；2.判令被告向原告返还多支付的房租10,925元(2020年4月2日至6月10日，共计69天，计算标准为9,500元/2/30*69天)；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2019年1月10日签署一份《房屋委托管理服务合同》,被告将本市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)委托原告代为管理运营,用于短期民宿，期限为2019年1月11日至2025年3月10日。前3年每月保底经营款保持不变,即2019年3月11日至2022年3月10日每月保底部分为每月9,500元,疫情协商减半收取,每隔3个月6日支付接下来3个月房租,原告支付被告房屋押金9,500元。签署上述合同之日起至2019年12月,双方均能按合同约定履行各自权利义务。但因从2020年1月起我国发生严重新冠病毒疫情,此疫情属于不能预见不能避免无法克服的不可抗力事件,小区不允许外来人员及车辆进入,房屋一直空置,给原告造成重大且无法挽回的损失,导致上述合同已无法继续履行,原告已按照合同规定于2020年4月2日前通知被告于2020年4月2日解除合同,原告已将租金支付到2020年6月10日,原告已于此前履行完毕合同解除后的义务。原告多次要求被告退还押金和退还多支付的房屋租金,但被告一直拖延拒付,为维护当事人合法权益,根据我国法律规定,特向贵院起诉,请求依法判如所请。徐锦玲辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告单方面解除合同，构成违约，押金应该由被告没收。对于房租，因原告提前退租，导致房屋空关，产生了空置损失和被告在外租房的损失。被告返还房屋时，房屋内东西有损坏，故不同意退还租金。本院经审理认定事实如下：上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋为公房，承租人为被告。2019年1月10日，原告(受托方、乙方)与被告(委托方、甲方)签订《财产委托管理服务合同》，约定，甲方将系争房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租(短租或长租)，建筑面积30.5平方米。委托代理权限为2019年1月11日至2025年3月10日。独家代理权限包括：代理甲方出租(短租或长租)房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜;代理甲方将房屋出租信息发布在各大房屋共享平台并代收相关费用;代理甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等);代理甲方向承租人收取经营款、押金、定金等相关费用;监督承租人按照房屋租赁合同的约定履约义务;对房屋进行除主体结构和主体管道之外的装饰装修、改造。甲方同意每年向乙方付一定的经营款额作为管理费,管理费由乙方从给予甲方的房屋经营款中予以扣除,管理费的具体支付方式及期限如下：前3年每月保底经营款保持不变,即2019年3月11日至2022年3月10日，每月保底部分为9,500元/月，每隔3个月6日支付接下来三个月保底经营款部分(遇节假日或周末顺延到节后第一个工作日)……付款方式为付三押一。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任。合同第八条第(四)条约定，发生上述第(一)、(二)和(三)约定外的情形，各方协商一致解除的；或是发生法定解除情形是，甲方和乙方有权按照各自遭受的实际损失进行索赔。若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方付19,000元违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。6年租期60天免租期。合同签订后，被告向原告支付押金9,500元以及至2020年6月10日的房屋租金。2020年2月15日，原告工作人员向被告配偶发微信询问疫情期间的房租是否可以减免。被告同意减半支付。因原告已经足额支付2020年1月11日至3月10的房租，故双方协商2020年3月11日至6月10的租金减半支付，相当于是对疫情发生期间租金的减半。2020年4月2日，原告工作人员通过微信向被告发送《解约说明》，称因疫情管控影响，无法继续履行合同，不可抗力因素自行解除合同，双方免责，双方合同于2020年4月2日解除合同，被告在解约后15天内退还原告押金9,500元以及多付的租金10,925元。被告在微信中回复：“明日请约时间交接”。2020年4月3日，原被告办理房屋交接手续。审理中，被告称其将另案主张原告的违约责任以及对被告造成的损失。审理中，原告认为合同的解除时间为2020年4月2日，被告则认为合同的解除时间应为原告返还房屋之日即4月3日。本院认为，原被告签订的《房屋委托管理服务合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。该合同虽名为“房屋委托管理服务合同”，但根据双方约定的条款内容，应为房屋租赁合同。合同签订后，原告作为承租人于2020年4月2日向被告提出解除合同，根据被告的微信回复内容，被告亦同意解除合同，故本院认定双方的租赁合同于2020年4月2日解除。合同解除后，原告支付的押金应予以退还，被告称因原告违约押金应予以没收，没有合同依据，本院不予采信。对于违约责任，被告并未在本案中提起反诉，故对违约的认定本案不予处理，被告可另案主张。对于租金，原告已于2020年4月3日返还房屋，原告已支付的2020年4月4日至6月10日期间的费用，被告应予以返还，原告计算有误，本院予以调整。对被告提出的原告提前退租导致其损失，故租金不予退还的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。被告的损失，被告亦可另案主张，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十八条，判决如下：一、徐锦玲于本判决生效之日起十日内返还上海励国民宿酒店管理有限公司押金9,500元；二、徐锦玲于本判决生效之日起十日内退还上海励国民宿酒店管理有限公司多收取的租金10,532.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计155元，由上海励国民宿酒店管理有限公司负担3元，由徐锦玲负担152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇二〇年十二月十四日书记员  许 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。