苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初9348号原告：费雅芳，女，1982年5月19日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告：陈强，男，1981年9月26日出生，汉族，住苏州市吴江区。以上二原告共同委托诉讼代理人：金剑青，江苏恒渊律师事务所律师。被告：朱卫生，男，1947年4月1日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：张金妹，女，1949年2月13日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司，统一社会信用代码91320509557101933K，住所地苏州市吴江区黎里镇芦莘路东侧。法定代表人：陈卫秋，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，男，1978年8月12日出生，汉族，住苏州市沧浪区，系该公司员工。被告：朱林海，男，1971年1月14日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：姚春英，女，1970年2月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：朱俊杰，男，1994年5月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告费雅芳、陈强与被告朱卫生、张金妹、苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司（以下简称汾湖一体化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理，2020年9月27日，原告费雅芳、陈强申请追加朱林海、姚春英、朱俊杰为本案被告，本院予以准许，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告费雅芳、陈强的共同委托诉讼代理人金剑青，被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰，被告汾湖一体化公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费雅芳、陈强向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰，汾湖一体化公司协助原告将汾湖镇的房屋产权过户至二原告名下。2、判令被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰支付违约金22500元。3、诉讼费用由被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰承担。事实和理由：2016年8月，原告费雅芳与被告朱卫生、张金妹及中介人签订房屋买卖合同，约定被告朱卫生、张金妹将坐落于汾湖镇的房屋以总价45万元出售给原告，合同签订之日，原告费雅芳支付定金一万元，于2016年8月8日支付房款20万元，于2016年8月27日支付房款21万元，原告费雅芳支付42万元房款后，被告朱卫生、张金妹将涉案房屋交于原告。按照合同约定，剩余3万元在房屋过户后再行支付。2017年3月11日，被告朱卫生、张金妹称急用钱，双方协商后，原告费雅芳又支付一万元。双方签下协议，剩余两万等房产证过户时候再付。现房屋过户条件已经具备，原告通过中介多次催促被告朱卫生办理房屋过户手续，被告却要求加价，拒不配合原告办理过户。被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰共同辩称：不承认合同的有效性。安置房是五被告共同的财产，朱林海、姚春英、朱俊杰没参与过房屋买卖，不知道此事，中介和原告没有通知过朱林海、姚春英、朱俊杰。五被告三代人三套房，本来就不宽裕，现在三套房子都没办理产权证。朱卫生、张金妹根本没有文化，只认识几个名字，签合同根本看不懂，不理解，都是中介和原告在操作，存在着欺骗和忽悠，在明知这个房产共同人的情况下，不跟其他共有人联系，其他共有人也没签过字，没有通过其他共有人同意。被告汾湖一体化公司辩称：对原告主张没有意见，该房屋具备办证条件，初始登记已经完成，登记在汾湖一体化公司名下。本院经审理认定事实如下：朱卫生作为出卖人（甲方）与费雅芳作为买受方（乙方）、苏州市兴阁房产中介有限公司作为中介人（丙方）曾签订《兴阁中介房屋出售委托代卖合同》一份（未载明签订日期），约定根据相关法律规定，经甲、乙、丙三方协商一致达成协议，在经丙方介绍，甲方自愿将位于汾湖镇出售给乙方，甲方已将该房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施等已充分了解愿意购买房屋。房屋建筑面积为111平方米，成交价为45万元，合同签订之日乙方交付甲方定金1万元，等签订房地产买卖合同后，乙方首付42万元整，待甲方房产证办理下来，需第一时间通知乙方，并无条件配合乙方办理过户，过户后，乙方支付3万元最后（应为最后3万元）整给甲方。甲方应在乙方房款付至42万元后把房屋交付给乙方。税费约定，上述房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税、费，双方约定由乙方承担。第九条中有多处违约责任的约定，其中第2条约定甲方中途悔约的，在悔约之日起7天内五倍退还购房款；第4条约定，因其中一方原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款百分之5的违约金；第5条约定了若甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或甲乙双方任何一方违反本合同约定1、2、3、4条的责任约定，须支付该合同约定违约期间根据汾湖开发商同等楼层价格的三倍作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后甲方不得再以任何理由提出加价等条款，否则视为违约。双方还特别约定：等办理房产证的时候，有何优惠政策、房价涨跌、另转让给人，跟甲方无关，属于乙方享有。此价格包含购房付的维修基金，水、电、煤气开户费。买方已房屋进行查验对现状表示满意。等2016年8月底余款肆拾壹万付清。协议下方甲方由朱卫生签名并摁印，甲方配偶由张金珠签名并摁印，乙方处由费雅芳签名并摁印，乙方配偶处无签名。丙方处加盖了丙方公章并在“法人代表”处签名。2016年8月1日，费雅芳向朱卫生支付了购房定金1万元元；2016年8月8日，费雅芳向朱卫生支付了购房款20万元，朱卫生出具了收条；2016年8月27日，费雅芳向朱卫生支付了购房款21万元。2017年3月11日，由朱卫生、张金珠为甲方，费雅芳为乙方签订补充协议，约定城司xxxxx成交价肆拾五万元整，首付肆拾贰万元整，留叁万等房产证过户的时候支付。由于甲方急用钱，想乙方帮忙解决壹万元整。双方协商后决定：乙方先付壹万，剩贰万等房产证过户的时候支付给甲方。朱林海称收据上的钱收到了，一共拿了43万元，补充协议上的字是朱卫生签的，手印是朱卫生代替摁的。朱卫生在收到费雅芳支付的购房款后，为朱俊杰购买轿车缴纳了首付款12万余元。2016年3月18日，朱卫生作为xxxx室的业主办理了房屋交接手续。费雅芳称，费雅芳在2016年装修了涉案房产，自住了半年，现处于出租状态。朱卫生称，房屋由朱卫生交给费雅芳。朱林海称，知道当时拿到房子的事情，不清楚费雅芳居住的事情，房屋在另一个小区，没有去看过。朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰称，现五人在拆迁后均居住于xx幢xxx室。另查明：根据2012年7月22日朱卫生与吴江市远通房屋拆迁有限公司签订的拆迁补偿协议书显示，港南村xx组朱卫生户在册农业人员有5人，分别为本人、妻、儿、儿媳、孙（即朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰）。根据该协议书及公寓房结算表记载，被拆迁人购买汾湖xxxxxx室房屋1套及汾湖xx幢xxx室房屋1套，朱卫生在公寓房结算表拆迁户签字处签名。再查明：座落于黎里镇的房屋目前登记在汾湖一体化公司名下，首次登记时间为2019年9月9日，目前已具备办证条件。在具备办证条件后，汾湖一体化公司通过小区公告通知朱卫生办理产权证明，朱卫生亦称收到该通知。依费雅芳、陈强申请，本院于2020年11月12日对该房屋进行了保全，该房屋目前不存在其他权利负担和限制。费雅芳与陈强于2004年4月9日结婚。上述事实，《兴阁中介房屋出售委托代卖合同》、收条、补充协议、银行交易凭证、拆迁补偿协议书、公寓房结算表、不动产登记信息及当事人当庭陈述等予以证实。本院认为：本案的争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》的效力问题。原告费雅芳、陈强认为：原告费雅芳与被告朱卫生、张金妹签订的房屋买卖合同合法有效，被告朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在买卖合同上签字，但三人作为被告朱卫生、张金妹的儿子、儿媳、孙子，长期共同居住在一起，应当知悉房屋状况及出售事实，并据此提出继续履行合同主张。被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰共同认为：朱卫生、张金妹没有文化，看不懂、不理解合同内容，中介机构和原告存在着欺诈；朱林海、姚春英、朱俊杰没参与房屋买卖。不知道此事，房屋买卖没有通过其他共有人同意。认为合同无效并拒绝继续履行。本院认为：被告朱卫生、张金妹为完全民事行为能力人，从其与拆迁公司签订房屋拆迁协议到收取拆迁安置房均由被告朱卫生代表其户进行，在本案涉案房屋交易过程中，被告朱卫生、张金妹亦签名确认交易，收取了部分购房款，而且五被告未提交证据证实被告朱卫生、张金妹为限制或无民事行为能力人，以及未提交证据证实在本案涉案房屋交易过程中原告费雅芳或中介机构存在欺诈行为，故五被告以被告朱卫生、张金妹没有文化，看不懂、不理解合同内容，中介机构和原告存在欺诈为由认为合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰以户为单位作为涉案房屋拆迁安置对象，系房屋共有人。被告朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在买卖合同上签字，但是被告朱林海、姚春英、朱俊杰与被告朱卫生、张金妹共同居住，出售涉案房产是被告朱林海父母的共同行为，涉案房产亦早已于2016年交付原告费雅芳，并由原告使用至今，被告朱林海、姚春英、朱俊杰并未提出任何异议，结合被告朱卫生在收到原告费雅芳支付的购房款后，随即为其孙子即被告朱俊杰购买轿车交付了首付款，被告朱林海、姚春英、朱俊杰应当早已知悉房屋状况及出售事实。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告朱林海、姚春英、朱俊杰明知被告朱卫生、张金妹出售家庭共有房屋而未作否认，应视为被告朱林海、姚春英、朱俊杰同意出售涉案房产。因此五被告辩称房屋买卖没有通过其他共有人同意。认为合同无效，于法无据，本院不予采信。综上，本院认为：原告费雅芳与被告朱卫生、张金妹之间签订的涉案房屋买卖合同依法成立并合法有效。被告朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在《房屋买卖合同》上签字，但结合本案的实际情况，应视为被告朱林海、姚春英、朱俊杰同意将涉案房产转让给原告。故本案房屋买卖合同关系应在原告费雅芳与被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰之间继续履行。现被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰明确表示不愿意继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，在合同具备履行条件的情况下，守约方有权要求违约方以继续履行合同的方式承担违约责任。涉案房屋的权属证书虽未办理至五被告名下，但目前已符合办证条件，亦不存在其他权利负担和限制，房屋买卖合同可以继续履行，被告汾湖一体化公司应协助五被告办理权属证书，后被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰应将该房屋过户至原告费雅芳名下。原告费雅芳在购买该房屋时明知产权证书尚未从初始登记人处办理至五被告名下，而双方在房屋买卖合同中约定，所购房屋办理交易、权属登记手续所发生的税、费由其乙方即原告费雅芳承担，同时特别约定此价格包含购房付的维修基金，水、电、煤气开户费。因此对税、费约定应解释为该房屋从被告汾湖一体化公司办理至五被告名下时产生的除维修基金，水、电、煤气开户费的其他税、费，再由五被告名下办理至原告费雅芳名下产生的税、费，均由原告费雅芳承担。本案原告费雅芳、陈强虽为夫妻关系，但从房屋买卖合同的签订到支付购房款，均由原告费雅芳一人进行，故原告陈强同时提出与原告费雅芳一致的诉讼请求，本院不予支持。至于二原告之间的就该房屋的权利、义务关系本案不予理涉，可由二原告另行解决。原告费雅芳在本案中同时提出了要求被告支付违约金的诉讼请求。如上所述，五被告不同意继续履行合同，已构成违约，应承担相应违约责任。双方在合同中多处约定内容不一致的违约金计算方式，所有约定均过高，原告费雅芳在诉讼过程中未明确按照何种计算方式计算违约金。五被告拒绝履行合同，含有对违约金过高提出抗辩，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情支持违约金2万元。双方约定购房款总额为45万元，首付42万元，剩余3万元在过户后支付。后期双方又约定再付1万元，剩余2万元在过户后支付。未免诉累，本院认定剩余应当向五被告支付的购房款2万元与五被告应当承担的2万元违约责任相互抵消，不再相互支付。至于被告朱卫生在庭审中称“现在房价增长，我当时想办理房产证的，要补偿一点钱，别人家都补偿的，人家卖房子都这样的”。本院认为，双方交易所涉房屋因系拆迁安置房的性质，在交易时未办理产权过户登记手续。在房屋买卖合同中双方约定了“等办理房产证的时候，有何优惠政策、房价涨跌、另转让给人，跟甲方无关，属于乙方享有。”因此，无论是根据法律规定，还是基于双方约定，在具备产权过户条件后，五被告均无权利要求原告再行支付高于原约定的购房款。考虑房价上涨因素，其他交易主体之间可能存在由购房者给予适当补偿的情况，但其他交易主体的交易并不影响本案原、被告双方的交易。本案经多次调解，原告费雅芳同意给予适当补偿，但因双方对补偿金额差距较大，未能达成调解意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司应于本判决生效后十五日内协助被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰将位于黎里镇江的房屋（不动产首次信息表（2019）xxxx号）权属证书办至被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰名下（过户所需税、费中维修基金，水、电、煤气开户费由被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰承担，其他税、费由原告费雅芳承担），被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰于取得该房屋权属证书后十五日内，将该房屋过户登记至原告费雅芳名下（过户所需税、费由原告费雅芳承担）。二、被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰应向原告费雅芳支付的违约金2元与原告费雅芳应向被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰支付的剩余购房款2万元相互抵消。三、驳回原告陈强的诉讼请求。案件受理费减半收取4025元、保全费5000元，共计9025元，由被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰负担，于本判决生效后十日内交纳至本院，原告费雅芳、陈强预缴纳的诉讼费用本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  范君二〇二〇年十二月三日书记员  秦凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。