北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10849号原告：陈洪云，女，1973年11月21日出生，住北京市海淀区。原告：郭耀蔓，女，1987年11月4日出生，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：何锟，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京远奥置业有限公司，北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0374房间。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：路建明，男，1985年9月14日出生，该公司法律事务经理，住公司宿舍。第三人：于兰英，女，1981年3月15日出生，住吉林省扶余县。原告陈洪云、郭耀蔓诉被告北京远奥置业有限公司（以下简称：远奥公司）、第三人于兰英商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪云及其与原告郭耀蔓之共同委托诉讼代理人何锟、被告远奥公司之委托诉讼代理人路建明均到庭参加诉讼，第三人于兰英经本院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告陈洪云、郭耀蔓向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判决确认原告陈洪云、郭耀蔓与被告北京远奥置业有限公司于2017年4月10日签订的《住宅定向开发协议》终止；二、请求贵院依法判令被告北京远奥置业有限公司向原告陈洪云、郭耀蔓退还购房诚意金3770663元，并自2020年1月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项的利息（计算至款项实际还清日止）。事实与理由：2017年4月10日，二原告与被告签署了《住宅定向开发协议》一份。该协议约定，二原告向被告认购远洋天著春秋项目二期10号楼104号房屋，房屋建筑面积324．38平方米，房屋单价122013．42元，总价款37660663元。上述协议签署同时，二原告一次性向被告支付了购房诚意金3770663元（由原告陈洪云公司员工于兰英代为交纳，实际付款人为二原告）。由于被告开发的项目在签约时尚未取得商品房预售许可手续，双方并未签署正式购房合同。2018年9月18日，被告向二原告发送《关于签署房屋的通知暨终止的函》一份，要求二原告签署《预售合同》并交纳剩余房款。由于在此期间国家及北京市先后出台了多项购房限制措施，致使双方就房屋买卖所面临的市场环境、购房条件等均发生了重大变化，当事双方并未实际签署《预售合同》，被告后将涉案房屋转卖予第三人。二原告遂向被告提出退款要求，被告虽表示同意，但强调一定要将房款退回到代付人于兰英的账户内。由于于兰英已经从原告陈洪云经营的公司离职，且无有效联络方式，被告若将款项退至其账户势必给二原告造成极大不便，进而有可能无法追回款项。为妥善解决纠纷，二原告先后向被告提供了于兰英代付款刷卡单、二原告向于兰英支付房款转账凭证等材料，但被告始终坚持款项原路退回的意见，以致成讼。综上所述，二原告作为涉案房屋买受人，在合同终止后理应受领退还的房款。被告远奥公司辩称，我方同意合同终止，也同意退款，但由于没有提供配合的义务，导致我方无法退款，我方不承担不退款的责任。第三人于兰英未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实如下：2017年4月10日，陈洪云、郭耀蔓（乙方）与远奥公司（甲方）签订《住宅定向开发协议》（编号：10-104），约定：陈洪云、郭耀蔓认购远奥公司开发的“远洋天著春秋”项目二期10号楼104号房屋；房屋建筑面积324．38平方米，房屋总价款37660663元；用途为住宅；诚意金3770663元；如因客观情况导致乙方未取得或丧失购房资格，或乙方提出不再签署《购房合同》的，则本协议与第3条约定的期限届满的同时失效，甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行出售予第三人，自乙方发出书面通知，并按甲方要求申请退房之日起60日内，甲方或甲方指定的第三方无息返还乙方已付等额诚意金。协议签订同日，陈洪云、郭耀蔓通过第三人于兰英名下的银行卡（622827*********2073）分别向远奥公司刷卡支付1000000元、2770663元，共计3770663元的诚意金。经询问，陈洪云称，于兰英系其生活助理，在陈洪云的公司北京宏达昌辉商贸有限公司（以下简称：宏达公司）任职。2018年9月18日，远奥公司向陈洪云、郭耀蔓发送《关于签署房屋的通知暨终止的函》，“一、请在2018年9月22日9时前来我司……签署房屋《预售合同》及相关协议并交齐相应款项。二、如您未按时前来办理签约和付款手续，或者未按我司规定的方式签约及付款的，视为您向我司签署的房屋《住宅定向开发协议》终止，《住宅定向开发协议》的终止时间为本函中我司通知您前来签署房屋《预售合同》之次日。……您已付款项我公司将按交款路径原路退回至您交款的银行账户内。”后，陈洪云、郭耀蔓未在通知规定的时间前往签约。庭审中，陈洪云、郭耀蔓与远奥公司均认可双方于2017年4月10日签订的《住宅定向开发协议》于2018年9月23日终止。就合同终止后退回诚意金的事宜，远奥公司同意退回所有诚意金，但仅同意按照原路径退回，理由为：根据2017年5月1日试行的《中国人民银行营业管理部北京市住房和城乡建设委员会中国银行业监督管理委员会北京监管局关于房地产开发企业房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知》的规定“……如发生退款行为，应按原支付途径，将资金退回出卖人和买受人银行账户……”陈洪云、郭耀蔓不同意按照原路径退回，理由为：上述通知的上文写明“房地产开发企业在售房、房地产经纪机构在提供二手房买卖经纪服务时，应要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付，且必须使用出卖人和买受人的银行账户……”，但本案中，支付诚意金时未使用买受人的银行账户，故本案不适用该通知。原路径的卡号为于兰英所有，于兰英仅为购房手续代办人，其系为完成委托方的指令而将诚意金支付远奥公司，陈洪云、郭耀蔓已通过宏达公司的账号向于兰英的账户转账诚意金，且于兰英已于2017年7月31日从宏达公司离职，在《劳务雇佣合同解除协议》亦明确于兰英与宏达公司不存在任何劳务纠纷，故不同意远奥公司再向于兰英的账户退款。就逾期退款利息，陈洪云、郭耀蔓主张合同中虽未明确约定，但确有资金占用损失，故按照2019年11月27日发送律师函，再计算60天的给付期限，即自2020年1月27日开始计算逾期退款利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。远奥公司对此不予认可，主张合同约定是无息退还，且公司积极履行退款义务，协商退款方案，只是退款路径的问题导致拖延至今。上述事实，有住宅定向开发协议、刷卡记录、转账记录、关于签署房屋《预售合同》的通知暨终止《住宅定向开发协议》的函、劳务雇佣合同解除协议、律师函、邮寄单及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告签订的《住宅定向开发协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可该协议于2018年9月23日终止，未侵害他人合法权益，本院不持异议，予以确认。合同终止后，原告主张被告退还诚意金，被告对于诚意金的数额予以认可，本院亦不持异议，予以确认。就双方争议的退款路径，本院认为，根据合同的相对性原则，在第三人未对合同效力提出有效异议的情形下，《住宅定向开发协议》的相关合同权利义务应由原告、被告本人享有和承担，故被告应当向原告退回诚意金。本案中被告未严格按照其提出的政策文件要求使用买受人的银行账户支付购房款，仍以该政策文件要求按原支付途径退回，不符合该政策文件的含义及要求，亦不能对抗原告的合理退款请求，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。就逾期退款利息，原被告对此未明确约定，且被告在处理退款事宜中积极回复，寻找协商方案，但因为原告一方因第三人离职，未能及时配合而导致退款拖延，被告不存在严重的违约情形，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。第三人于兰英经本院合法传唤，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据现有证据进行判决。若判决后，于兰英主张诚意金中有自己的份额或其他异议，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认陈洪云、郭耀蔓与北京远奥置业有限公司于2017年4月10日签订的《住宅定向开发协议》于2018年9月23日终止；二、北京远奥置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还陈洪云、郭耀蔓购房诚意金3770663元；三、驳回陈洪云、郭耀蔓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36965元，由陈洪云、郭耀蔓负担18482．5元（已交纳），由北京远奥置业有限公司负担18482．5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨小花二〇二〇年十二月二十五日书记员  金 辉