北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初714号原告：翟学臣，男，1974年4月23日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：毕凤英，北京兴开律师事务所律师。委托诉讼代理人：马然，北京兴开律师事务所实习律师。被告：魏国福，男，1986年2月28日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告翟学臣与被告魏国福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟学臣的委托诉讼代理人毕凤英到庭参加诉讼，被告魏国福经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。翟学臣向本院提出诉讼请求：1、解除翟学臣与魏国福于2015年11月17日签订的北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区1号楼10层5-1001室的房屋买卖合同及其补充协议；2、魏国福返还翟学臣购房款250万元；3、魏国福赔偿翟学臣违约金80万元；4、魏国福赔偿翟学臣中介费用3万元；5、本案诉讼费、保全费及律师代理费由魏国福承担。事实和理由：我与魏国福于2015年11月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我购买魏国福的位于北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区1号楼10层5-1001号房屋，房屋成交价格400万元，我在签订合同同时支付定金10万元。同日，双方签订《补充协议》，约定我应在2015年12月1日前向该房屋的我贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，如因魏国福原因出现房屋被查封或限制转移的情形，魏国福应向我支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，我按照合同约定，实际向魏国福支付购房屋共计260万元。合同履行过程中，魏国福未按照约定为我办理过户手续。我将魏国福诉至贵院，法院经审理查实案涉房屋已被诉前保全，无法办理产权登记手续，后贵院出具(2016)京0115民初15260号民事判决书，判令双方签订的房屋买卖合同及补充协议有效。2015年我向贵院提出执行异议及执行异议之诉，贵院出具(2018)京0115执异65号执行裁定书及(2018)京0115民初10886号民事判决书，均认定不足以阻却执行驳回了我的请求。魏国福未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月17日，魏国福作为出卖人与翟学臣作为买受人经北京兴宸置地房地产经纪有限公司（以下简称兴宸置地公司）居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：买受人购买出卖人位于北京市大兴区清澄名苑南区1号楼5单元1001号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积137.95平方米。该房屋成交价格400万元。买受人在签订合同同时支付定金10万元。买受人向中国银行申办抵押贷款，拟贷款金额为160万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准。期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。出卖人应当在2016年1月1日前将该房屋交付给买受人。同日，魏国福（甲方）、翟学臣（乙方）与兴宸置地公司（丙方）签订《补充协议》约定，乙方于2015年11月17日向甲方支付定金10万元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分。甲方应在2015年12月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。甲方应在接到丙方的评估通知后五日后内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于网签前将首付款240万元（该金额包含乙方已支付的全部定金10万元）支付甲方。甲乙双方应于2015年12月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在贷款机构签发批贷函后7个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意。乙方从本协议约定的购房款中留存1000元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲乙双方同意本交易的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。其中第四条违约责任约定，甲乙双方任何履行本补充协议第二条约定义务的每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。当日，翟学臣支付魏国福房款10万元。2015年12月25日，翟学臣支付魏国福房款240万元，用于办理案涉房屋解除抵押手续。之后，魏国福将案涉房屋交付翟学臣使用。另查，张梅以借款合同纠纷将魏国福诉至本院前，因张梅提起诉前保全申请，本院于2015年11月27日对案涉房屋予以查封。本院经审理于2017年2月3日作出（2015）大民（商）初字第18261号民事判决书，判决魏国福偿还张梅借款本金4565145.44元及利息95278.23元等。判决生效后，魏国福未如期履行判决书确定的义务，张梅向本院申请强制执行。执行过程中，翟学臣提出案外人异议，本院于2018年4月20日作出（2018）京0115执异65号执行裁定书，裁定驳回翟学臣的异议请求，翟学臣不服该裁定，翟学臣诉至本院提起案外人执行异议之诉，要求：1、不得执行登记在魏国福名下案涉房屋；2、依法确认案涉房屋归翟学臣所有。本院于2018年9月2日作出（2018）京0115民初10886号民事判决书，判决驳回翟学臣的全部诉讼请求。2019年12月8日，翟学臣就案涉房屋司法竞拍成功，成交价为5484000元。翟学臣向本院交纳前述款项后，案涉房屋于2020年10月27日登记在翟学臣名下。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。翟学臣、魏国福及兴宸置地公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定交易房屋被查封或被限制转让导致买受人无法取得房屋所有权的，买受人有权解除房屋买卖合同，要求出卖人承担违约责任，根据生效法律文书查明的事实，案涉房屋于2015年11月27日被查封且魏国福未采取相关措施解除限制案涉房屋转让的条件导致合同无法继续履行，翟学臣之后通过参与法院拍卖程序才取得案涉房屋所有权，魏国福的行为已经构成根本违约，翟学臣有权解除合同要求魏国福承担违约责任，故翟学臣要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，魏国福应对已收房款250万元负有返还义务。关于翟学臣主张的违约金80万元，有事实及合同依据，本院予以支持。关于中介费用3万元，因翟学臣未提交实际支出的证据予以证明，本院不予支持。关于律师费损失，无合同及法律依据，本院不予支持。关于保全费，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除翟学臣与魏国福之间的房屋买卖合同关系；二、于本判决生效后十五日内，魏国福返还翟学臣购房款250万元；三、于本判决生效后十五日内，魏国福给付翟学臣违约金80万元；四、驳回翟学臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元及公告费1040元，由魏国福负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  赵学颖人民陪审员  孟 云二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘雪飞