北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14891号原告：华润置地开发（北京）有限公司，住所地北京市法定代表人：凌晓洁，经理委托诉讼代理人：马方圆，女，华润置地开发（北京）有限公司员工。被告：宋鹏飞，男，1989年5月3日出生，满族，自由职业，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：宋钗郡，北京培仁律师事务所律师。原告华润置地开发（北京）有限公司（以下简称：华润置地公司）与被告宋鹏飞不当得利纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马方圆，被告宋鹏飞委托诉讼代理人宋钗郡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告垫付的涉案房屋专项维修资金31428元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系北京市大兴区乐园路20号院29号楼9层901号房屋（以下简称“涉案房屋”）的开发商。被告于2019年7月9日从京东网上通过司法拍卖方式竞拍到涉案房屋，根据该网拍链接，“详情”一页《竞买公告》显示：“七、拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费及办理权证所需费用按法律规定办理，所产生的其他费用由买受人负担。”显示“十三、拍卖标的物所涉及的税费及办理权证所需费用按法律规定办理，所产生的其他费用由买受人负担。”《标的物描述》显示"3.权证编号：建筑面积157.14平方米；未取得不动产权证。”因此，原告认为被告应遵循竞拍公告和竞买须知，承担涉案房屋的其他费用，具体而言，由于被告在竞买前已阅知《竞买公告》及《竞买公告》，同意该房屋所产生的其他费用由买受人负担，且该房屋一直未交付，在2019年由原告交付给被告，被告享有了该房屋的所有权，根据《住宅专项维修资金管理办法》，“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金”。因此原告请求被告承担垫付的该房屋的专项维修资金31428元。现原告依据《民法总则》、《合同法》，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。宋鹏飞辩称，不同意原告诉讼请求。第一、原告是基于鑫丰兆业商贸北京有限公司（以下简称：鑫丰兆业公司）作为买受人所签订的房屋买卖合同，买受人的委托交纳的专项维修资金，原告代缴是基于商品房买卖合同的约定。原告将专项维修资金代缴后就变成了原告对鑫丰兆业公司的债权。且鑫丰兆业公司至今仍属于存续状态，房屋买卖合同签订的时间为2013年10月27日，原告开具的收据时间为2015年的3月10日，原告完全有期限向鑫丰兆业公司主张自己的债权；第二、被告是合法取得案涉房屋，且依据法律规定取得合法利益，非不当得利。被告是通过参加湖北省宜昌市猇亭区人民法院对案涉房屋的拍卖而取得，是物权变动行为。被告取得案涉房屋是基于法拍有法律依据。与原告的债权属于不同的法律关系，根据住宅专项维修资金管理办法第二十八条的规定，房屋所有权转让时，业主应向受让人说明专住宅专项维修资金缴存和结余情况，并出具有效证明该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。根据该规定，应由业主鑫丰兆业公司或“业主代表”湖北省猇亭区人民法院向被告说明装修专项维修资金缴存情况。但根据法拍的竞买竞卖公示并且被告多次向当时的法拍法官方向明询问，均被明确告知除了需要明确交纳的税费、办理产权证所需的工本费与所欠的物业、水电、气热生活管理费用由买受人承担之外，没有其他的费用。专项维修资金不属于生活管理费用，也不属于其它费用。被告在办理房屋的钥匙、交钥匙及验收的时候是有法拍的法官陪同一起去办理的，当时现场明确回复没有其他的费用。被告拍下案涉房屋时专项维修资金账户中的分户是有专项维修基金份额的，根据上述规定。该结余的住宅专项维修资金随被告办理房屋过户时同时过户。至此，被告分户中的案涉房屋专项维修资金是基于湖北省宜昌市猇亭区人民法院（2018）0505执197号之一的执行裁定书和住宅专项维修资金管理办法的规定合法取得；第三、原告的受损和被告合法利益不具有直接的因果关系。原告的受损是基于买受人鑫丰兆业公司买卖合同关系中的委托代缴进而变成原告对买受人鑫丰兆业公司的债权。而被告是基于湖北省宜昌市猇亭区人民法院（2018）0505执197号之一的执行裁定和住宅专项维修资金管理办法的规定而取得，有法律依据，物权变动行为并不是不当得利。原告所谓的受损与被告有法律依据的合法利益是两个独立的法律关系，并不具有直接的因果关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月27日，出卖人（甲方）：华润置地公司与买受人（乙方）：鑫丰兆业公司签订《北京市商品房预售合同》，就坐落于大兴区黄村镇卫星城北区17号地B区E11住宅及公共服务设施楼9层901达成协议。合同中约定，乙方同意为了保证产权的顺利完成，如乙方未按照本协议约定缴纳该房屋专项维修资金达实体以上的，甲方有权按照相关规定先行统一缴纳该房屋的住宅维修资金，届时乙方向甲方偿还该笔款项，并承担甲方代表代垫之日起。2015年3月10日，由华润置地公司代替鑫丰兆业公司缴纳维修资金31428元，款项名称为专项维修资金，住宅坐落于北京市大兴区乐园路**院**楼**。经（2018）鄂0505执197号之一裁定文书确认，裁定拍卖、变卖被宜昌市红安居猇亭区分局查封的被执行人郑艳峰用犯罪所得购买并登记在鑫丰兆业公司名下的房屋（位于北京市大兴区黄村镇卫星城****地**E11住宅及公共服务设施楼华润九里**，现地址北京市大兴区乐园路20号院29号楼9层901）。2019年7月9日，买受人宋鹏飞以8120000元的最高价竞得，该所有权自裁定文书送达宋鹏飞时起转移。庭审中宋鹏飞认可已经办理了产权证，且于2019年10月17日与案外人刘睿就涉案房屋签署了买卖合同，涉案房屋的产权于2020年6月变更登记于刘睿名下。本院认为，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。住宅专项维修资金系用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的专项资金。根据《物业管理条例》第七条之规定，业主在物业管理活动中应按照国家有关规定交纳专项维修资金。宋鹏飞通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，其亦认可未交纳该房屋专项维修资金。为尽快完成资金划转，有效管理资金，华润置地公司先行为宋鹏飞代交了该笔费用。现资金划转已完成，华润置地公司有权要求宋鹏飞支付其代鑫丰兆业公司交纳的该笔专项资金。宋鹏飞虽辩称其系通过司法拍卖形式取得涉案房屋，无人告知其未交纳维修资金存在瑕疵，但交纳专项维修资金系业主的法定义务，宋鹏飞虽然通过司法拍卖程序取得了房屋所有权，但仍应按照规定履行交纳专项维修资金的义务，且公共维修资金将用于共用部位、共用设施设备的维修、改造，被告作为小区业主，也将成为其所交纳公共维修资金的受益人。故被告该项抗辩意见，本院不予采纳。因此，对华润置地公司要求宋鹏飞支付垫付的涉案房屋专项维修资金31428元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，判决如下：宋鹏飞于本判决生效后七日内给付华润置地开发（北京）有限公司先行垫付的专项维修资金31428元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费593元，由被告宋鹏飞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十二日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源