中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1602执异180号 异议人（案外人）：刘建国，男，1968年1月3日出生，汉族，住滨城区。 申请执行人：宗国，男，1947年8月26日出生，汉族，住淄博市桓台县。 被执行人：山东滨州明珠置业有限公司，住所地滨州市沾化区沿河路**，统一社会信用代码91371624755414703H。 法定代表人：宋之崇，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人宗国与被执行人山东滨州明珠置业有限公司（以下简称明珠置业公司）等建设工程施工合同纠纷一案中，异议人刘建国向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人刘建国异议称，请求解除（2020）鲁1602执恢327号执行案件对北海明珠小区27号楼101、102、103号商铺的查封。事实和理由：涉案商铺的所有权已在2013年8月8日转移给异议人，明珠置业公司对涉案房屋已不再享有所有权。1.2012年7月3日，山东滨州德信商贸有限公司、潘梅征向异议人借款500万元，保证人张洪江提供连带保证责任，借款期限为一个月并约定了利息。异议人按照约定通过其妻子为法定代表人的滨州市宇丰建筑工程有限公司银行账户支付了借款本金，还款期限届满后，山东滨州德信商贸有限公司、潘梅征没有偿还本息。2.2013年6月7日，经借款人、保证人协调，明珠置业公司自愿为上述借款提供房屋进行抵押担保，并与异议人签订了抵押借款合同，涉案房屋因明珠置业公司受滨州市房屋开发办监管而不能做交易，故未能办理抵押登记。3.因借款人仍不能偿还异议人的本息，故经借款人、保证人协调，担保物抵押人明珠置业公司自愿承担“以物抵债”的法律责任。并于2013年8月8日与异议人签订了房产合同书，将包含涉案房屋在内的33间商铺均转让给了异议人，同日异议人与明珠置业公司进行了房屋交接，异议人实际占有了涉案房屋。由于明珠置业公司受滨州市房屋开发办监管而不能做交易，故未能办理网签，购房发票待能办理产权证书时一并开具。4.异议人取得涉案房屋所有权后，2015年10月份，滨州银城物业管理有限公司入驻北海明珠小区进行物业管理，2015年10月20日，因物业公司需要使用异议人的房屋作为传达室，故物业公司与异议人签订了协议书，异议人将东大门南侧的一间房屋无偿给物业公司使用，物业公司免收异议人办公室的物业费。5.自2015年11月10日起，北海明珠小区东门两侧的包含涉案房屋在内的33间商铺的物业管理工作和费用缴纳均由异议人负责与物业公司对接。上述局面一直延续至今。综上事实，异议人对涉案房屋自2013年8月8日起就享有了物权，虽然因明珠置业公司受滨州市房屋开发办监管而不能做交易而导致没有网签和办理房产证，但异议人对此没有过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人刘建国在法院查封涉案房屋前已同明珠置业公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，已支付全部房款，并已实际入住该房屋。虽未办理房屋过户登记手续，但异议人刘建国对此没有过错，异议人请求解除查封的诉求符合法律规定。为维护自身合法权益，特提出异议申请。 申请执行人宗国辩称，1.刘建国异议申请书中所述“500万借款”系山东滨州德信商贸有限公司、潘梅征向刘建国的借款，无论借款是否真实存在，均与被执行人明珠置业公司没有任何关系，更不应当由明珠置业公司偿还。2.虽然刘建国与明珠置业公司之间签署过《抵押借款合同》，但依据我国《物权法》第187条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。无论该抵押合同真假，因为未办理抵押登记，刘建国不享有涉案被执行房屋的抵押权。3.虽然刘建国提供了《房产合同》，且不说该合同真假，但刘建国未支付房款是不可否认的事实；即使按照刘建国异议书上所述，该房产是“以物抵债”，所抵刘建国的债权也是一般债权，其并无针对涉案被执行房屋的优先受偿权。更何况刘建国的所谓“500万元”之债也是未经有效法律文书确认的债权，其真实性存疑。4.关于刘建国与滨州银城物业管理有限公司之间协议以及物业费缴纳对接等关系，其提供的所谓协议书真实性存疑，更重要的是与本案没有任何关联性不能成为阻涉案房产被执行的理由。5.虽然最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分成者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封，和押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。但该条是关于“财产出卖”的规定，而非“以房抵债”的规定，一方面刘建国未提供生效法律文书证明其债权的真实性，即使是真实的，其以房抵债的目的在于实现债权，刘建国与与明珠置业公司之间并不存在真正意义的房屋买卖合同关系，其债权并不优先于涉案房屋申请执行人的债权。综上，请法院依法驳回刘建国的执行异议申请。 经审查查明，宗国与明珠置业公司等建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月17日作出（2018）鲁1602民初1594号民事判决书，判决：一、山东博泰建设集团有限公司、山东博泰建设集团有限公司滨州分公司于该判决生效后十日内支付宗国工程款4917678.75元及利息（以669668.96元为基数，自2017年10月29日起至履行之日止；以4248009.79元为基数，自2018年1月27日起至履行之日止，均按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、明珠置业公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、明珠置业公司于该判决生效后十日内支付宗国垫付款5186元及利息（应以为5186元基数，自2018年4月1日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；四、驳回宗国其他诉讼请求。 判决生效后，宗国向本院申请执行。本院于2020年7月30日作出（2020）鲁1602执恢327号执行裁定书，裁定：查封被执行人明珠置业公司名下北海明珠小区27号楼商铺101、102、103三套，查封期限为三年。 另查明，2012年，山东滨州德信商贸有限公司出具借据载明：今借到异议人刘建国人民币5000000元，借款期限为2012年7月3日至2012年8月2日。异议人陈述系通过其妻子为法定代表人的滨州市宇丰建筑工程有限公司银行账户支付了借款本金。滨州市宇丰建筑工程有限公司9130××××3693的银行账户分别于2012年7月4日、2012年7月5日、2012年7月6日向山东滨州德信商贸有限公司转账190万元、95万元、95万元，以上共计380万元。2013年6月7日，明珠置业公司（抵押人）与异议人刘建国（抵押权人）签订抵押借款合同，约定：为确保2012年7月3日签订借据的履行，明珠置业公司愿意以其有权处分的房地产作为抵押。用作抵押的房地产座落于滨城区黄河十五路渤海十八路999号北海××街房……2013年8月8日，明珠置业（甲方）与刘建国（乙方）签订房产合同书，约定：甲方将本公司开发建设的房产座落于滨城区黄河十五路渤海十八路999号北海××街房，以伍佰万元一次性转让给刘建国……后，异议人刘建国实际占有涉案房屋。 审查过程中，明珠置业公司称，不存在向异议人抵押涉案房产的事实，亦不认可将涉案房产转让于异议人。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然异议人在本院查封之前签订了房产合同书并实际占有了涉案房产，但异议人提交的证据无法证实其已支付全部房款，且其提交的滨州银城物业管理有限公司出具的证明亦无法证实未办理过户登记非因自身。综上，异议人的异议请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人刘建国的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吕 冰 审 判 员  贾凯华 审 判 员  袁晓燕 二〇二〇年十二月三日 法官助理  孔琳雪 书 记 员  牛瑞娟