广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36206号原告：佛山凯蓝置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道荔村村康健路4号凯蓝锦伦华庭9栋101号铺。法定代表人：邓孔江。委托诉讼代理人：欧阳美美、陈诗璐，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所广州市越秀区环市东路339号首层。法定代表人：韦海铭。委托诉讼代理人：王玲、文宇，广东厚诚律师事务所律师。第三人：吴志兵，男，1988年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。第三人：陈淑贞，女，1995年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县。原告佛山凯蓝置业有限公司诉被告中国银行股份有限公司广州越秀支行、第三人吴志兵、陈淑贞执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，由审判员梁志铭适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳美美、陈诗璐，被告的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼；两第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销(2020)粤0104执异282号《执行裁定书》；2.在(2020)粤0104执13040号执行案件中停止对佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座X号房产的执行，并解除(2018)粤0104民初22741号《民事裁定书》对上述商品房的查封措施；3.确认原告与第三人于2017年6月9日就上述商品房签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y318533)已解除，上述商品房产权仍归原告所有；4.判令第三人立即协助原告办理撤销上述商品房网上合同备案登记手续。事实和理由：两第三人与被告之间因借款合同纠纷一案，法院于2018年7月3日根据被告的申请以（2018）粤0104民初22741号《民事裁定书》查封了第三人向原告购买的佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座X号房产，查封期限从2018年7月3日至2021年7月2日。该案判决生效后，被告于2019年4月30日申请强制执行，执行案号：（2020）粤0104执13040号。原告发现上述商品房被查封后，以案外人身份提出执行异议，请求停止对上述房屋的执行并解除查封。法院于2020年7月30日以（2020）粤0104执异282号《执行裁定书》驳回原告作为案外人的执行异议。原告认为，《执行裁定书》中并没有就原告作为案外人提出的执行异议的事实和法律依据进行审查，只是简单的以法院对上述商品房采取的查封措施符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，从而驳回原告作为案外人提出的执行异议申请。原告认为，其对上述商品房享有足以排除强制执行的民事权益，事实清楚，证据充分，符合《民事诉讼法》第三百一十二条第（一）的规定。具体理由如下：一、原告是上述商品房的开发商，上述商品房于2019年7月29日办理了大确权手续，上述商品房登记在原告名下。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让或消灭，应当依照法律规定进行登记。因此，对于已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断权利人。本案中，无论是《首次登记确权清单》或是《佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果》均显示：上述商品房的权利人是原告，并未发生物权变动，第三人并非上述商品房的产权人。二、虽然原告与第三人于2017年6月9日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y318533），由第三人向原告购买上述商品房，但预售合同办的只是网签登记，而网签登记并不具有物权变动性质。网签登记只是行政机关对商品房买卖合同进行管理的措施，并不直接产生不动产物权变动性质。第三人对于上述商品房只享有债权请求权，而非物权请求权。由于第三人违约未付清购房款，原告已依据预售合同约定行使合同解除权，预售合同已解除。1、第三人购买上述商品房总房款为2648175元，其中首期房款538175元，剩余211万元办理银行按揭。为此，第三人于2017年5月2日与中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称建行顺德分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款总额211万元，贷款期限360个月，从2017年5月2日起至2047年5月2日止。原告作为开发商对贷款银行向购房人发放的住房抵押贷款提供连带保证，保证期限至购房人《房地产权证》和《他项权利证》办妥之日止。后由于第三人于2018年3月14日开始违约逾期还款，建行顺德分行诉至佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德法院），经（2019）粤0606民初8080号《民事判决书》认定，由于上述商品房只办理了抵押预告登记，没有办理抵押登记，故建行顺德分行对上述商品房不享有优先受偿的权利。原告在上述商品房办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》前须承担连带清偿责任。顺德法院正是基于上述商品房的产权人为原告，至今未发生物权变动，故认定抵押为预告登记，建行顺德分行对上述商品房不享有优先受偿的权利。原告因该案被执行款项共2347512.14元。2、根据预售合同附件十一第六条第1款的约定：买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：（2）若贷款机构未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人所欠贷款机构的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的买卖合同……据此，原告在2020年4月30日已向第三人发出《解除商品房买卖合同告知书》，明确告知第三人要求解除预售合同。现该解除通知已发生法律效力，预售合同已解除。3、上述商品房并未交付给第三人使用，上述商品房至今仍在原告控制之下，不存在第三人实际占有上述商品房的情况。综上，上述商品房不属第三人所有，原告提供的证据足以证明其为上述商品房的权利人，且该权利真实合法，该权利享有排除法院对上述商品房的强制执行。被告辩称：一、不同意停止对涉案房屋佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤凯蓝滨江名门花园3座X号房屋的执行及解除查封。被告与第三人金融借款合同纠纷一案，法院于2018年11月9日作出判决，该判决于2019年1月29日生效，并于2019年4月30日立案执行。在诉讼期间，被告申请了诉讼保全，法院于2018年7月3日查封了涉案房屋，查封期限从2018年7月3日至2021年7月2日，根据2019年11月19日的《佛山市（顺德区）商品房合同登记信息查询结果》显示：涉案房屋购房人为两第三人，登记日期为2018年4月18日，抵押权人为建行顺德分行。而顺德法院是2019年9月9日才做出的判决，判决第三人向建行顺德分行偿还借款，并由原告对第三人的债务承担保证责任。2020年4月9日，原告履行了保证责任，向建行顺德分行偿还欠款2347512.14元，2020年4月30日，原告向第三人发出书面函件要求解除合同。综合上述各个判决、查封、执行程序的时间节点，依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。顺德法院2019年9月9日作出的（2019）粤0606民初8080号《民事判决书》及该院于2020年4月9日作出的（2020）粤0606执3677号《执行完毕告知书》均晚于本案执行标的的被查封和执行措施，因此原告提出的执行异议的依据不能排除本案的执行。被告申请法院对涉案房产的查封和执行符合法律程序和法律规定，案涉房屋虽然为预告登记的房产，但是依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院对涉案房屋也可以进行预查封，故法院对案涉房屋采取了预查封的保全措施没有错误，预查封的效力等同于正式查封。另，涉案房屋已经办理了商品房预售合同登记备案手续，房管部门的对外查询均公示显示该涉案房屋登记在第三人名下，并且第三人已经付清了全部房价款，因此涉案房产的所有权应属于第三人所有。故被告不同意解封涉案房产。二、原告在承担保证责任后获得的是仅为债权而非物权。原告作为第三人与建行顺德分行住房抵押贷款合同中的保证人，在第三人出现违约时，原告向银行承担的是连带保证责任，原告在履行了保证责任后，有权向第三人进行追偿。原告所追偿的2347512.14元应为债权，并不能因此而取得涉案房屋的所有权。故该涉案房屋的所有权仍应属第三人。原告于2020年4月30日才向第三人发出解除房屋买卖合同的通知，而在此一年以前，被告已经向法院申请了强制执行，要求执行第三人的财产包括房产。在被告申请执行时，顺德法院甚至还没有作出一审判决。原告要求解除买卖合同的依据是原告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一商品房买卖合同之补充协议第六条第1（2）项第3款，出卖人选择解除与买受人之间的买卖合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等视为买受人欠出卖人的债务。因此，依据此条款，虽然原告可以选择解除合同，但解除合同后，原告和第三人在合同条款中约定的是原告获得的是债权，而不是物权。该房屋仍应归第三人所有。三、原告的第4项诉讼请求不属于本案争议的范畴，原告应当另案进行诉讼。四、本案诉讼费不应当由被告承担，因答辩人在本案中并没有任何过错。综上，涉案房产的所有权属于第三人所有，被告的诉讼保全行为和法院的执行查封行为符合法律规定和法定程序，并无不当。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。两第三人均没有陈述意见。经审理查明，2017年6月9日，原告与两第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两第三人向原告购买佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座X号，预测建筑面积94.82平方米，总价款2648175元；两第三人应当于2017年6月9日前支付首期房价款538175元，余款211万元首期贷款支付等。另双方签订补充协议约定：若贷款机构未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将两第三人所欠贷款机构的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，两第三人自愿同意原告可选择向两第三人追偿代付款或解除与两第三人之间的买卖合同；两第三人的地址已在买卖合同中约定，所有买卖双方来往函件应以上述地址为依据，按照约定的地址以挂号信或快递方式送达对方；凡原告根据最后登记两第三人地址寄出的函件，自寄出中国境内7天、中国境外15天后即视为已送达两第三人等。因原告或两第三人原因导致合同解除的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用等。上述合同于2018年4月18日在佛山市顺德区国土城建和水利局办理了商品房合同备案手续。2017年5月2日，两第三人与建行顺德分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两第三人以涉讼房屋为抵押物向建行顺德分行借款211万元，借款期限360个月等。因两第三人未按约定偿还借款，建行顺德分行于2019年4月16日向顺德法院提起诉讼。顺德法院于2019年9月9日作出（2019）粤0606民初8080号民事判决书，判决：1、两第三人于判决发生法律效力之日起10日内向建行顺德分行共同偿还借款2074833.34元、利息85179元及复利、罚息；2、原告对两第三人上述第一项所确定的债务承担连带清偿责任等。2020年3月31日，顺德法院向原告开具《案款收据》，确认收到原告自缴的案款2345712.14元。同年，顺德法院作出（2020）粤0606执3677号《执行完毕告知书》，内容为：关于建行顺德分行与两第三人、原告金融借款合同纠纷一案中，原告依据已发生法律效力的民事判决书所确定的义务已全部履行完毕，总执行金额2345712.14元，该款项全部系由原告支付；本案执行完毕等。2020年5月7日，广东省广州市南粤公证处作出（2020）粤广南粤第6825号《公证书》，证明原告的委托代理人陈诗璐于2020年4月30日通过邮政特快专递向两第三人寄送《解除商品房买卖合同通知书》等。该通知书内容为：因建行顺德分行申请强制执行，原告于2020年3月20日被执行款项2347512.14元；根据上述合同相关约定通知两第三人，原告要求立即解除与两第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同于该通知书送达给两第三人时解除等。因被告与两第三人金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月3日以（2018）粤0104民初22741号民事裁定书，查封了第三人购买的涉案房屋的产权，查封期限从2018年7月3日至2021年7月2日。本院于2018年11月9日作出（2018）粤0104民初22741号《民事判决书》，判决两第三人在该判决发生法律效力之日起十日内，向被告清还借款本金及手续费834828.8元、利息4745.1元、违约金16731.64元（从2018年10月26日起至还清欠款之日止的利息、违约金继续按信用卡领用合约订明标准计付），并负担案件受理费12649.2元、诉讼保全费4944.5元。该判决于2019年1月29日发生法律效力。因两第三人未履行上述判决确定的义务，被告向本院申请执行，本院于2019年4月30日以（2019）粤0104执13040号案立案执行。在执行过程中，原告向本院提出执行异议。本院于2020年7月30日作出（2020）粤0104执异282号执行裁定书，裁定驳回原告所提的异议请求。原告遂提起本案诉讼。据打印日期为2019年7月30日的《首次登记确权清单》记载，涉案房屋确权申请人为原告，建筑面积98.37平方米等。据打印日期为2020年6月3日的《佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果》显示：涉案房屋购房人为两第三人，建筑面积为98.37平方米、抵押预告登记日期为2018年4月18日，抵押权人为建行顺德分行，本院于2018年7月4日以（2018）粤0104民初22741号预查封、查封。预告登记情况无。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记是在不动产登记薄中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，根据《佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果》显示，两第三人向原告购买涉讼房屋后，仅是办理了商品房买卖合同的网签备案手续，并未办理预告登记。本院对涉讼房屋进行查封，查封的是两第三人享有的在产权登记完成之前的要求原告履行案涉《商品房买卖合同（预售）》的请求权，属于合同权利。而被告对于查封涉讼房屋的执行效果取决于该房屋能否符合办理产权登记的条件。只有当涉讼房屋完成产权登记（产权人为两第三人），被告才能对涉讼房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，两第三人向原告购买涉讼房屋后被本院依法查封。查封的效力是限制两第三人处分涉讼房屋的行为，并不当然等同于限制原告、两第三人关于涉讼房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定了原告享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺原告的合同解除权。因两第三人没有按约定向建行顺德分行偿还借款，原告履行保证责任代两第三人向建行顺德分行偿还债务后，根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，行使合同解除权，向两第三人寄送《解除商品房买卖合同通知书》，上述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议即告解除。因此，两第三人享有的涉讼房屋物权变动请求权因合同解除而消灭。相应的商品房买卖合同登记备案亦归于失效。原告作为涉讼房屋的所有权人有权向人民法院申请解除查封、排除执行。本案纠纷产生的根源在于两第三人的违约行为，故本案受理费由两第三人共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座X号房产的执行。二、确认原告佛山凯蓝置业有限公司与第三人吴志兵、陈淑贞签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y318533)已解除。三、确认佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座X号房产的所有权归原告佛山凯蓝置业有限公司。四、第三人吴志兵、陈淑贞在本判决发生法律效力之日起7日内，协同原告佛山凯蓝置业有限公司到房地产行政管理部门办理注销《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y318533)的备案登记手续。本案受理费27985元，由第三人吴志兵、陈淑贞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。本院(2020)粤0104执异282号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判员  梁志铭二〇二〇年十二月二十八日书记员  梁菁菁