成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4112号 原告：杨蒙，女，1990年12月2日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：徐飞，男，1989年10月30日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：王钢武，男，1958年9月22日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 被告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托诉讼代理人：魏鼎玖，四川雷声律师事务所律师。 原告徐飞、杨蒙与被告王钢武、成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐飞、杨蒙、被告新兴公司的委托诉讼代理人魏鼎玖到庭参加诉讼。被告王钢武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 徐飞、杨蒙向本院提出诉讼请求：1.判令王钢武与新兴公司配合前往相关登记机关办理亚丁小镇7栋1单元15楼1号房屋的备案登记的注销手续（备案号：121978）；2.判令新兴公司于原备案登记注销后十日内将亚丁小镇7栋1单元15楼1号房屋的所有权过户至杨蒙与徐飞名下。事实和理由：徐玉德系徐飞的父亲，徐飞与杨蒙系夫妻关系。徐玉德为亚丁小镇项目的修建提供砂石。后徐飞、杨蒙在亚丁小镇购房，因新兴公司尚欠徐玉德的货款，新兴公司与徐玉德协商一致将新兴公司欠徐玉德的货款冲抵徐飞、杨蒙所购房屋的购房款。2013年1月30日，新兴公司与徐玉德进行结算，新兴公司欠徐玉德砂石款109762.5元，双方均同意按109700元进行抵扣。2014年5月18日，新兴公司与徐飞、杨蒙签订《商品房买卖合同》，约定徐飞、杨蒙购买新兴公司开发的位于成都市双流区××镇××村××组××幢××单元××楼××号房屋，房屋总价400000元，付款方式及期限：买受人采用一次性付款的方式付款，于2015年3月11日前支付房价总价款400000元，出卖人应在2009年10月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，徐飞、杨蒙支付了房款400000元，新兴公司出具了购房收据。徐飞、杨蒙于2013年10月7日向新兴公司缴纳了专项维修基金、产权契税、国土证工本费等办证费用10034.92元新兴公司于2013年10月13日向徐飞、杨蒙交付了案涉房屋，徐飞、杨蒙装修后入住至今。2018年底，徐飞、杨蒙接到法院通知作为第三人参与（2018）川0116民初6619号案件的审理，了解了案涉房屋自2008年7月16日起便备案在新兴公司时任法定代表人王钢武名下，但王钢武并没有支付购房款，也没有实际占有使用案涉房屋，本院作出的（2018）川0116民初6619号民事判决，因徐飞、杨蒙已经合法占有使用房屋，应当优先履行徐飞、杨蒙的合同，判令解除王钢武的备案登记，该案上诉后，成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终7334号民事判决，撤销（2018）川0116民初6619号民事判决，驳回新兴公司全部诉讼请求。徐飞、杨蒙认为，其基于合法有效的合同在先实际占有使用了案涉房屋，且新兴公司未向任何人转移登记该房屋的所有权，徐飞、杨蒙的合同应当得到优先履行，而王钢武在案涉房屋上的备案登记妨碍了徐飞、杨蒙的权益的实施，应当予以排除，同时，基于合同约定，新兴公司有义务为徐飞、杨蒙按照合同约定办理不动产登记过户手续。为维护徐飞、杨蒙合法权益，特向法院提起诉讼。 王钢武未到庭，也未提交证据材料。 新兴公司辩称，徐飞、杨蒙所述事实均有生效判决予以确认，其诉讼请求应当依法予以支持。 本院经审理后认定事实如下：徐玉德系徐飞的父亲，杨蒙、徐飞系夫妻。徐玉德为亚丁小镇项目的修建提供砂石。后杨蒙、徐飞欲在亚丁小镇购房，因新兴公司尚欠徐玉德货款，新兴公司与徐玉德协商一致将新兴公司欠徐玉德的货款冲抵杨蒙、徐飞所购房屋的购房款，2013年1月30日，新兴公司与徐玉德进行结算，新兴公司欠徐玉德砂石款109762.5元，双方均同意按109700元进行抵扣。2014年5月18日，新兴公司（出卖人）与杨蒙、徐飞（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定杨蒙、徐飞购买新兴公司开发的位于成都市双流区××镇××村××组××幢××单元××层××号房屋一套，房屋总价400000元，付款方式及期限：买受人采用一次性付款方式付款,于2015年3月11日前，支付房价总价款400000元。出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房。上述合同签订后，杨蒙、徐飞向新兴公司支付了购房款400000元，新兴公司向杨蒙、徐飞出具了一份购房款收据；2013年10月7日，杨蒙、徐飞向新兴公司缴纳了专项维修资金、产权契税、国土证工本费等办证费用10034.92元；2013年10月13日，新兴公司向杨蒙、徐飞交付了案涉房屋，杨蒙、徐飞接收房屋后对该房屋进行了装修并入住至今。 另查明，2008年7月16日，新兴公司（出卖人）与王钢武（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王钢武购买新兴公司开发的位于成都市双流区××镇××村××组××幢××单元××层××号房屋一套，房屋总价474336元，买受人采用一次性付款方式付款，出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房。双方在《商品房买卖合同》中未明确约定付款期限。《商品房买卖合同》签订后，新兴公司未向王钢武交房。 还查明，位于双流区××镇××村××组××幢××单元××层××号的涉案房屋于2008年7月16日备案至王钢武名下，合同签约备案号为121978。案涉房屋于2018年8月8日被查封（查封依据（2018）粤0304执恢326号）。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、（2018）川0116民初6619号民事判决书、（2019）川01民终7334号民事判决书、房屋信息摘要等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，徐飞、杨蒙与新兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。本案中，徐飞、杨蒙请求撤销案涉房屋的合同备案登记注销手续并过户至其名下，但由于案涉房屋存在其他法院的查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”的规定，现徐飞、杨蒙主张新兴公司协助其办理过户手续属“法律上或事实上不能履行”的情形，案涉房屋目前暂不具备办理过户手续的条件，故徐飞、杨蒙主张新兴公司协助其办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持；此外，登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，杨蒙、徐飞要求王钢武及新兴公司配合前往相关部门办理备案登记的注销手续是为了便于新兴公司协助其办理过户手续，故该项请求也属于杨蒙、徐飞要求继续履行合同的内容之一，在房屋上存在查封的情形下，徐飞、杨蒙要求撤销备案登记亦属于不能履行的情形。综上，对徐飞、杨蒙的诉讼请求，本院不予支持，其可待案涉房屋查封解除后再另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告徐飞、杨蒙的诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都双流新兴建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 陈 妮 书 记 员 何 湘