广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13464号原告：中山市锦华酒店有限责任公司，住所地广东省中山市××××××××柏丽广场3期R幢大堂2号4-6层，统一社会信用代码914×××××××××××690Q。法定代表人：邹金旺，职务总经理。委托诉讼代理人：康佑发，广东德良律师事务所律师。被告：于志军，男，1979年1月28日出生，汉族，住江西省抚州市。被告：刘继平，男，1987年10月4日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：梁恩荣，广东敬业律师事务所律师。被告：周欢，女，1989年6月1日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。原告中山市锦华酒店有限责任公司（以下简称锦华酒店）与被告于志军、刘继平、周欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告锦华酒店的法定代表人邹金旺及其委托诉讼代理人康佑发到庭参加诉讼，被告于志军经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告刘继平、周欢经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦华酒店向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于志军之间的租赁关系于2020年4月30日解除；2.被告于志军交付的200000元租赁保证金归原告所有；3.被告于志军向原告支付租金、水电费合计420550元及逾期付款违约金126165元；4.被告刘继平、周欢对被告于志军的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2014年6月1日，被告承租原告位于中山市××××××××柏丽广场3期R幢2-3楼物业从事足浴、推拿行业，租赁期从2014年6月1日起至2021年10月9日止；2017年10月10日至2019年10月9日期间月租金39000元，2019年10月10日至2021年10月9日期间月租金41000元，于每月10号前支付。合同签订后，被告尚欠原告2018年1月至5月租金及水电费275425元，该笔费用原告已立案起诉，目前案件尚在执行中，执行案号为（2018）粤2071执15318号。被告于志军曾欠原告2018年12月租金48939元，2019年1月租金水电费58264元，2019年2月租金水电费57671元，被告于志军就该债务于2019年3月3日向原告出具《欠条》予以确认，但被告至今未按约定清偿该债务。被告于志军继续经营至今，除上述两笔欠款未清偿外，被告还欠原告房租、水电费、水电公摊电费分别为2019年12月53123元、2020年1月67004元、2020年2月45183元、2020年3月45183元、2020年4月45183元，合计255676元。综上，因被告于志军尚欠的2018年1月至5月期间的租金水电费已经另案处理，不在本案诉请之中。被告于志军尚欠原告2018年12月至2020年4月租金水电费420550元，经原告催讨，被告于志军拒付，且单方面解除合同弃租撤场，原告为避免损失扩大化，于2020年4月30日解除合同并收回租赁场地，被告已构成根本性违约，原告有权没收租赁保证金200000元，并追究欠付款项30%的违约金。在原告敦促被告于志军付款时，被告于志军告知其足浴店自2018年10月内部承包给了被告刘继平、周欢两人经营，该两人亦未向被告于志军支付承包金，原告诉请被告刘继平、周欢对被告于志军的付款义务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中，原告明确被告尚欠2018年12月至2019年2月、2019年12月至2020年4月的租金、2019年11月至2020年4月水电费合计420550元，因疫情原因，原告同意减免半个月租金20500元。原告锦华酒店围绕诉讼请求及事实依法提交了如下证据：1.锦华酒店二、三层承包合同；2.租赁合同；3.欠条；4.收据；5.关于解除承包合同并收回物业的函及快递单、收件查询记录；6.承包协议；7.付款记录；8.情况说明；9.房地产证。被告周欢辩称：一、被告周欢与原告不存在房屋租赁法律关系，不应承担涉案债务的连带清偿责任。被告周欢与原告没有签订任何形式的房屋租赁合同，并非本案适格的被告。二、原告没有提供证据证明被告周欢与其订立了房屋租赁合同或其他基础法律关系。三、春节前后，全国正处于新冠肺炎疫情期间，原告与其他被告之间的房屋租赁合同纠纷应由法院依法按涉新冠肺炎疫情民事案件进行审理。综上所述，被告周欢不是本案适格被告，原告的诉讼没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告周欢的全部诉讼请求。被告周欢为其辩解没有提交证据。被告刘继平在法定期限内未作答辩亦未提供证据。因被告于志军下落不明,本院依法于2020年8月5日公告通知被告于志军应诉。公告期限届满，被告于志军未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2014年6月5日，锦华酒店作出包方（甲方）与于志军作承包方（乙方）签订《锦华酒店二、三层承包合同》，约定：甲方把锦华酒店二、三层承包给乙方做足浴、推拿等经营，不得做酒吧、餐饮等对客房有害的行业；乙方不得在承包期内擅自改变用途或转包给他人，须取得甲方同意方可转包等；承包期为2014年6月1日至2021年10月9日止；2014年6月1日至2015年10月9日租金35000元，2015年10月10日至2017年10月9日租金37000元，2017年10月10日至2019年10月9日租金39000元，2019年10月10日至2021年10月9日租金41000元；甲方提供乙方的水，乙方经营有效益时，水费再另行协商，此过程中水系统整改维修等费用由甲、乙双方各承担一半，乙方自行二、三楼各装一个电表，每月甲方按表收取乙方的用电费用；承包金每月10号前支付，不得拖欠，拖欠两个月以上，甲方有权终止承包合同，没收保证金；合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖锦华酒店章，乙方落款处签于志军名并捺手印。2018年10月15日，中山市×××××××××作甲方与刘继平作乙方签订《承包协议》，约定：乙方入场中山市×××××××××，每月租金59000元，由2019年3月开始收取，2019年3月之前收39000元；协议还约定其他事项。协议甲方落款处签于志军名并捺手印，乙方落款处签刘继平名并捺手印。2018年12月4日，锦华酒店作甲方（出租方）与乙方（承租方）就《锦华酒店二、三层承包合同》补充签订《租赁合同》，约定：双方确认2014年6月5日签订的《锦华酒店二、三层承包合同》名义上写的是“承包经营合同”，实质是“场地租赁合同”，即甲方将锦华酒店二、三层场地依现状出租给乙方，乙方自行装修、办理营业执照，自行聘请员工，自主从事沐足推拿等经营活动；租赁保证金200000元，乙方的一切经营活动独立自主、自负盈亏，乙方的经营风险与甲方无关；租赁期限为2014年6月1日至2021年10月9日止；2014年6月1日至2015年10月9日租金35000元，2015年10月10日至2017年10月9日租金37000元，2017年10月10日至2019年10月9日租金39000元，2019年10月10日至2021年10月9日租金41000元，装修期为一个月；乙方经营期间的水电费、员工工资、税负、公共场地平摊费用、电梯费用、有线电视费用、电信网络费用、消防费用等其他一切有关乙方自主经营活动所产生的费用，由乙方自行承担，如甲方垫付了相关费用，则该费用由乙方向甲方清偿；乙方应当将租金每月10号前支付，不得拖欠，拖欠两个月以上，甲方有权终止租赁合同，收回场地，没收保证金，甲方有权按月息1%追究乙方逾期支付的租金、水电费等其他费用；乙方应当按时足额向甲方清偿已经产生的租金费用、员工工资费用、国家税费、水电费等一切经营所产生的费用，如有违反，乙方应当承担30%的违约金；合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖锦华酒店章，乙方落款处签于志军名并捺手印。2019年3月3日，于志军向锦华酒店出具《欠条》一份，主要内容为：本人于志军欠中山市锦华酒店有限公司2018年1月至5月租金水电费共计275425元，该笔费用本人没有偿还，目前由中山市第一人民法院执行当中，2019年3月10日帮于志军解除法院黑名单、账户解封。本人确认尚欠锦华酒店2018年12月租金48939元、2019年1月租金水电费58264元、2019年2月租金水电费57671元，合计164874元，本人承诺该笔欠款至2019年5月底开始分十二期还清，每月13740元。如本人按上述正常还款，锦华酒店要配合本人法院和解结案，如果没有正常还款，可以恢复强制执行。2019年5月8日至12月1日期间，周欢陆续通过其名下的银行账户向原告指定收款人黄友明转账支付租金、水电费合计359481元。2020年4月23日，锦华酒店通过邮寄方式向于志军发出《关于解除承包合同并收回物业的函》，告知于志军：截止至2020年4月30日，你方共欠锦华酒店费用合计643448.31元，因你方欠交费用巨大，且单方面关门弃租，锦华酒店向你方发函申明于2020年4月30日解除承包经营合同关系，收回物业，没收押金款，锦华酒店保留采用法律手段追究欠款643448.31元的权利。该邮件于2020年4月26日由他人代收。2020年12月4日，锦华酒店向本院出具《情况说明》，主要内容为：周欢向原告（指定的收款账户黄友民）支付了2019年11月之前的租金和2019年10月前的水电等费用（除了2018年12月份至2019年2月份这3个月欠款合计164874元之外）；被告从2019年12月起未再付款，尚欠2019年12月（当月租金款和上个月份的水电等费用）起至2020年4月期间共5个月租金款及水电等费用欠款合计255676元，加上被告确认的2018年12月至2019年2月这3个月欠款合计164874元，被告共欠原告8个月的费用合计420550元。另查明，涉案租赁物位于中山市××××××××柏丽广场3期R幢大堂1号、2号，土地使用权证为中府国用（2007）第易315289号、中府国用（2007）第易315290号，土地使用权人均为魏碧香、苏丽霞、苏冬霞，地类（用途）为商业住宅。庭审时，原告确认在签订《锦华酒店二、三层承包合同》时已经收取了保证金200000元，确认被告于2020年3月至4月初已搬离涉案租赁场所。原告主张被告尚欠2018年12月至2019年2月共3个月租金及水电费164874元、2019年12月至2020年4月共5个月租金及2019年11月至2020年4月水电费255676元，上述费用合计420550元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告签订的《锦华酒店二、三层承包合同》及《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和质证的权利。关于原告主张解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。原告确认被告于志军于2020年3月至4月初搬离涉案租赁物，原告于2020年4月23日向被告于志军发出《律师函》，主张于2020年4月30日解除承包经营合同关系，收回物业及没收押金，该邮件于2020年4月26日由他人代收，被告于志军未提出异议，其未按约定按时缴纳租金，已构成违约，原告有权单方解除与被告于志军签订的《锦华酒店二、三层承包合同》及《租赁合同》，故本院确认原告与被告于志军签订的《锦华酒店二、三层承包合同》、《租赁合同》于2020年4月30日解除。关于租金及水电费的问题，对于2018年12月至2019年2月期间的租金及水电费，原告提交了欠条予以证明，被告于志军亦在欠条上签名确认，故被告于志军应向原告支付尚欠的2018年12月至2019年2月期间的租金及水电费164874元。对于2019年12月至2020年4月期间的租金，原告提交了《锦华酒店二、三层承包合同》及《租赁合同》予以证明，该两份合同均约定2019年10月10日至2021年10月9日止的租金为41000元，双方签订的该两份合同于2020年4月30日解除。因疫情期间，考虑到经营困难，原告同意减免被告于志军租金20500元，故本院核定被告于志军应向原告支付尚欠的2019年12月至2020年4月期间的租金184500元（41000元/月×5个月-20500元）。对于2019年11月至2020年4月期间水电费，双方签订的《租赁合同》约定了水电费由承租方承担，并且原告提交了多份收据予以证明，但该收据为原告单方制作，被告于志军亦未对此进行确认，且原告没有提供具体的水电费抄表记录或相应的水电费发票予以证明，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张该期间水电费的诉求不予支持。综上，被告于志军应向原告支付2018年12月至2019年2月租金及水电费、2019年12月至2020年4月租金合计349374元（164874元+184500元）。关于没收租赁保证金及支付逾期付款违约金的问题，《租赁合同》约定，拖欠两个月以上租金，原告有权终止承包合同，没收保证金；被告应当按时足额清偿已经产生的租金费及水电费等一切经营所产生的费用，如有违反，应当承担30%的违约金。上述约定的没收保证金及支付逾期付款违约金性质上实际均属于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于原告已于2020年4月30日解除合同，被告于志军亦于2020年4月30日前搬离涉案租赁场所，被告于志军未按时支付租金，已构成违约，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量上述约定的违约金，本院认定被告于志军应向原告支付逾期付款违约金104812.2元（349374元×30%）。基于原告产生的损失实际为租金损失，根据公平原则，上述逾期付款违约金已足以弥补原告的损失，故原告主张没收租赁保证金200000元的诉求，本院不予支持。考虑到本案实际情况，被告于志军未按照约定支付2018年12月至2019年2月租金及水电费、2019年12月至2020年4月期间的租金，该保证金予以抵扣被告于志军尚未支付的租金349374元，故被告于志军还应向原告支付尚欠的2018年12月至2019年2月租金及水电费、2019年12月至2020年4月期间的租金149374元（349374元-200000元）。关于刘继平、周欢的责任问题，《锦华酒店二、三层承包合同》及《租赁合同》的合同相对方均为原告与被告于志军，而《承包协议》的合同相对方为被告于志军与被告刘继平，根据合同相对性原则，被告刘继平、周欢并非与原告产生租赁关系的合同相对方，原告无权要求被告刘继平、周欢对被告于志军尚欠的上述债务承担连带清偿责任，故原告主张被告刘继平、周欢承担连带清偿责任的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市锦华酒店有限责任公司与被告于志军于签订的《锦华酒店二、三层承包合同》、《租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告于志军应于本院判决生效之日起七日内向原告中山市锦华酒店有限责任公司支付2018年12月至2019年2月租金及水电费、2019年12月至2020年4月期间的租金149374元（已抵扣租赁保证金200000元）；三、被告于志军应于本院判决生效之日起七日内向原告中山市锦华酒店有限责任公司支付逾期付款违约金104812.2元；四、驳回原告中山市锦华酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17793元（已由原告中山市锦华酒店有限责任公司预交），由原告中山市锦华酒店有限责任公司负担3605元，被告于志军负担14188元。原告中山市锦华酒店有限责任公司多预交的案件受理费14188元，由本院予以退还；被告于志军应向本院补缴案件受理费14188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  吴志勇人民陪审员  林炎分二〇二〇年十二月七日书 记 员  梁晓林秦家成