广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10673号原告：广州市传石广告有限公司，住所地广州市海珠区南华东路****，统一社会信用代码91440101687655504M。法定代表人：李海宁。委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花，住所地广州市花都区颐和盛世五街****码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：张哲，该公司职员。原告广州市传石广告有限公司（以下简称传石公司）与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告传石公司的委托诉讼代理人李雅妹，被告东湛公司的委托诉讼代理人张哲到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。传石公司向本院提出诉讼请求：1.解除传石公司与东湛公司于2019年12月13日签订的《花都颐和盛世认购书》（合同标的851637元）；2.东湛公司按传石公司所交纳定金2万元的双倍向传石公司返还4万元；3.诉讼费由东湛公司承担。事实和理由：传石公司、东湛公司签订了二份《花都颐和盛世项目广告代理合同》，约定：东湛公司委托传石公司为其开发的“花都颐和盛世”项目提供广告全面代理服务，负责本项目全面的广告策划、平面设计、印刷制作等广告服务事宜；第一份合同的委托期限分别为2017年9月1日至2017年12月31日，期限4个月；传石公司每月向东湛公司收取广告策划代理服务费用7万元整，合共合作时间总额为28万元整；第二份合同的委托期限分别为2018年12月1日至2019年5月31日，期限6个月；传石公司每月向东湛公司收取广告策划代理服务费用7万元整，合共合作时间总额为42万元整；传石公司向东湛公司收取的一切费用均己包括税项，须在付款前三日向东湛公司开具税务部门认可的合法、等额有效发票，否则东湛公司有权拒绝付款，并不需承担违约责任；东湛公司确认传石公司己履行完上月工作内容的情况下每月10号前向传石公司支付上月工作月费；如东湛公司未按约定的时间付款，每日按应付金额的万分之二向传石公司支付违约金。第一份合同传石公司完全按照合同约定履行自己的义务，第二份合同履行过程中东湛公司于2019年4月30日向传石公司发出《合作终止函》，后由双方协商于2019年4月30日解除第二份合同，故第二份合同传石公司实际为东湛公司提供服务的时间为5个月，总服务费为35万元。传石公司曾多次向东湛公司催讨拖欠的服务费，但东湛公司以资金短缺为由一直未支付任何款项。东湛公司提出以其开发的“花都颐和盛世”F区23栋XXX房房产作价851637元抵偿给传石公司或出售给传石公司介绍的买受人，若由传石公司购买则购房款以东湛公司所欠传石公司服务费冲抵后不足部分由传石公司办理银行按揭，若由传石公司介绍的买受人购买则由传石公司介绍的买受人将购房款中东湛公司所欠传石公司服务费直接支付给传石公司。传石公司为了尽早收回服务费被迫表示同意，双方于2019年12月13日签订了《花都颐和盛世认购书》，传石公司当日向东湛公司交纳定金2万元。但在传石公司准备与东湛公司签订正式的《商品房买卖合同》前了解到东湛公司向传石公司隐瞒了其欲抵债给传石公司的上述房产已被抵押之事实。在传石公司提出以上问题时，东湛公司承认并明确表示不能办理网签手续，更不能办理《房地产权证》。传石公司以购买东湛公司房产方式抵偿东湛公司所欠服务费的目的无法达到，只能依法向人民法院起诉解除合同，并要求东湛公司按照合同约定支付违约金并按照法律规定双倍返还定金、赔偿损失。传石公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。东湛公司辩称，我方不同意传石公司的诉讼请求。第一，不同意解除涉案认购书，没有存在双方约定可以解除的事实，传石公司无权要求解除涉案认购书。第二，我方没有同意以房抵债的形式，双方签订认购书证明对涉案房屋是买卖关系，传石公司提供的两份广告合同付款条件尚未成就，不存在到期债权，且房屋价值与两份合同金额完全不符，相距较远，因此不存在以房抵债的事实。第三，在花都法院已经有生效判决由我方公司股东广州珠江实业开发股份有限公司对抵押的房屋进行解押，传石公司可以要求对涉案房屋进行解押，在解押后可以继续履行合同，不影响其合同实现目的。第四，传石公司未按双方签订的认购书约定的时间内将购房款支付给我方，应视为已经违约，所以传石公司所缴纳的定金2万元依法不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和盛世五街26号（23栋）XXX房，建筑面积为102.5平方米，用途为住宅。存在在建工程抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司广州五羊支行、广州珠江实业开发股份有限公司，先后于2018年6月5日、6月29日办理了抵押登记。房屋所在楼栋取得了预售许可，未确权、未签订合同，登记为未售状态。2019年12月13日，东湛公司（甲方、发展商）与传石公司（乙方、认购方）签订《花都颐和盛世认购书》，约定由乙方向甲方认购花都颐和盛世F区23栋XXX号，建筑面积102.5平方米，价格为1264794元，乙方选择按揭付款方式获一口价优惠，优惠后总房价为851673元，乙方于签署认购书时交付定金2万元，于签署认购书之日起5日内即2019年12月18日前付清首期房款即成交总房价的76%（651673元），于签署认购书之日起7日内，提交齐办理银行按揭所有资料，并需带此认购书原件及公司营业执照、法定代表人身份证明等以及首期扣款收据并缴交有关房地产综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》；因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿，若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的万分之五按日向甲方支付违约金；在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息或赔偿。该房地产在乙方履行认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2020年12月30日前交付乙方使用。认购书对双方之间的其他权利义务进行了约定。同日，东湛公司向传石公司出具《收款收据》确认收到案涉房屋的购房订金2万元。上述认购书签订后，东湛公司与传石公司并未签订《商品房买卖合同》。关于未能签订商品房买卖合同的原因，双方当事人各执一词，东湛公司称是由于案涉房屋已被抵押，不能办理网签以及过户登记手续。东湛公司称是由于传石公司未支付购房款。传石公司对此不予认可，并主张其对东湛公司享有到期债权63万元，东湛公司以房抵债故签订了上述认购书，给予传石公司优惠购房款851673元，首期款651673元以到期债权抵偿，无需另行支付，不足部分再办理银行按揭。传石公司为证明其主张，提交了双方于2017年、2018年签订的两份《花都颐和盛世项目广告代理合同》、合作终止函、工作清单、对账确认函作为证据。另查明，传石公司就其主张的63万元到期债权向本院提起诉讼，要求东湛公司支付广告服务费63万元及违约金，本院已作出（2020）粤0114民初10631号民事判决，判决东湛公司支付63万元及利息。再查明，经本院送达，东湛公司于2020年7月18日签收本案起诉状副本及证据等诉讼材料。本院认为，传石公司与东湛公司于2019年12月13日签订的《花都颐和盛世认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于案涉认购书的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，传石公司与东湛公司签订案涉认购书以购买案涉房屋，但东湛公司出售的案涉房屋已于2018年6月5日在双方签订认购书之前已被东湛公司办理了在建工程抵押且至今仍未涂销抵押登记，导致合同目的无法实现，东湛公司存在违约行为，传石公司要求解除合同的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。东湛公司不同意解除案涉认购书并辩称在签订认购书前已口头告知传石公司案涉房屋存在抵押，但其未能提交证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。经本院送达，东湛公司于2020年7月18日收到传石公司诉请解除认购书的起诉状副本等诉讼材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同的通知于该日送达，故本院确认传石公司与东湛公司于2019年12月13日签订的《花都颐和盛世认购书》在2020年7月18日解除。关于双倍返还定金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《花都颐和盛世认购书》中明确约定了定金2万元作为签订合同的担保，而案涉商品房买卖合同无法签订、房屋买卖交易无法继续进行系由于东湛公司的违约行为所导致，传石公司要求东湛公司双倍返还定金4万元，合理合法，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市传石广告有限公司与被告广州东湛房地产开发有限公司于2019年12月13日签订的《花都颐和盛世认购书》于2020年7月18日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市传石广告有限公司双倍返还定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12316元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十二月三十日法官助理高波书记员陈晓敏附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。