湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民初165号原告（案外人）：宁兰菊，女，汉族，1974年1月25日出生，住河南省平顶山新华区。委托诉讼代理人：李新奇，上海力帆律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京华夏建设发展有限公司。住所地：北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼308室。法定代表人：陈立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发林，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁园，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北武当太极湖置业有限公司。住所地：湖北省十堰市武当山旅游经济特区玉虚路鹏程苑一楼。法定代表人：王书学，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宁波学，山东广道律师事务所律师。原告宁兰菊与被告北京华夏建设发展有限公司（以下简称华夏建设公司）、湖北武当太极湖置业有限公司（以下简太极湖置业公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁兰菊的委托诉讼代理人李新奇，被告华夏建设公司的委托诉讼代理人袁园，被告太极湖置业公司的委托诉讼代理人宁波学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁兰菊向本院提起诉讼请求：1.不得执行宁兰菊购买的位于武当山旅游经济特区××村××山水××区××楼101商铺，并解除对上述房屋的查封。2.本案的受理费由华夏建设公司、太极湖置业公司负担。事实和理由：2012年3月9日，宁兰菊与太极湖置业公司签订《商品房预售合同》，宁兰菊购买太极湖置业公司开发的商铺，并支付了全部购房款。2014年12月底，太极湖置业公司将房屋交付给宁兰菊。由于太极湖置业公司一直未提供房屋有关的证件资料，致使该房屋迟迟无法办理产权登记。2019年6月，华夏建设公司与太极湖置业公司发生纠纷，并申请法院查封了宁兰菊购买的案涉房屋。2019年12月30日，宁兰菊向十堰市中级人民法院提出书面执行异议，要求解除查封。2020年3月27日，十堰市中级人民法院作出（2020）鄂03执异31号执行裁定，裁定驳回宁兰菊的异议请求。宁兰菊购买案涉房屋且支付了相关款项，并实际占有使用了房屋，虽然没有办理产权过户登记，但原因不在宁兰菊。宁兰菊的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条的规定，能够排除华夏建设公司的强制执行。华夏建设公司口头辩称，1.我公司依法对案涉房屋享有优先受偿权。2.根据《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，宁兰菊不享有阻却我公司执行的权利。太极湖置业公司口头辩称，同意华夏建设公司的答辩意见。补充宁兰菊不属于正常的购房业主，购房资金为高利贷冲抵房款，其与原太极湖置业公司法定代表人相互间存在不正当的利益输送关系，其在购房中严重损害太极湖置业公司的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证、对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.华夏建设公司与太极湖置业公司建设工程施工合同纠纷一案，双方于2012年5月至2014年1月间就武当山太极湖新区7-4#地住宅楼，大门铺装、道路、管网及绿化工程签订多份施工合同、协议。后华夏建设公司依约进场施工建设，至2014年10月已完成承包范围内绝大部分工程项目。2015年初，因太极湖置业公司内部事务发生变化，项目负责人及法定代表人变更，拖欠工程进度款，项目停工至今未完成。针对已完成工程项目，经双方协商共同委托广东曦达工程咨询有限公司武汉分公司进行审计，同意按审定金额82318188.85元进行工程款结算。太极湖置业公司未退还保证金773000元，太极湖置业公司已支付工程款为43913070元（包括8套房屋以价款3243070元冲抵工程款），另有11套房屋以价款6423120元抵扣工程款、代付税费1546865元、代付2013年至2015年水费179900元。太极湖置业公司欠付华夏建设公司的工程款（包括未退还保证金）为31028233.85元。据此本院作出（2019）鄂03民初194号民事判决，判决：一、太极湖置业公司于本判决生效之日起三十日内支付华夏建设公司工程款31028233.85元；二、解除太极湖置业公司与华夏建设公司签订的《武当山太极湖新区7-4#地大门铺装工程协议》、《武当山太极湖新区7-4#地块绿化合同》、《湖北省建设工程施工合同》（即武当山太极湖新区7-4#住宅楼工程）、《太极湖新区7-4#地道路、管网工程施工协议》；三、华夏建设公司对武当山太极湖新区7-4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权。2.宁兰菊与太极湖置业公司于2012年3月9日签订《商品房预售合同》，约定宁兰菊购买太极湖置业公司开发的位于武当山旅游经济特区××村××山水××区××号商铺，面积173.67平方米，价款1042020元。2013年3月11日，宁兰菊向太极湖置业公司转账1961580元。同日，太极湖置业公司向宁兰菊出据1042020元收据一份。宁兰菊对案涉房屋占用使用。3.2019年9月20日，华夏建设公司以太极湖置业公司为被告，王翔、宁兰菊等为第三人，向湖北省丹江口市人民法院提起债权人撤销之诉。经湖北省丹江口市人民法院审理认为华夏建设公司主张的太极湖置业公司低价转让财产；第三人王翔、宁兰菊等与太极湖置业公司签订《商品房预售合同》行为损害华夏建设公司合法权益的理由不能成立。据此作出（2019）鄂0381民初2859号民事判决，判决驳回华夏建设公司的诉讼请求。4.2019年11月9日，华夏建设公司向本院提出查封、扣押申请。同日，本院执行机构作出（2019）鄂03执444之一执行裁定，裁定：查封、扣押太极湖置业公司价值3200万元的财产或冻结划拨其银行等额存款。2019年12月6日，向武当山旅游经济特区不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了位于武当山旅游经济特区××组“山水四季”D区（武当山太极湖新区7-4＃地，包括案涉房屋）住宅楼等工程查封，并张贴了查封公告。宁兰菊向本院提起执行异议，本院执行庭审查认为：宁兰菊主张支付全部购房款要求排除执行，仅向法院提交了《商品房预售合同》、购房收据，法院无法据以认定其付款真实性及查封前合法占有不动产等事实，故其请求不予支持。据此作出（2020）鄂03执异31号执行裁定，裁定：驳回宁兰菊的异议请求。综合双方诉辩意见，本案争议焦点：宁兰菊对案涉房屋（位于武当山旅游经济特区××村××山水××区××楼101商铺）是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类案件中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利。本案中，本院（2019）鄂03民初194号民事判决第三项确认“华夏建设公司对武当山太极湖新区7-4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权”。据此已经生效的法律文书，能够认定华夏建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该条款规定，享有建设工程价款优先受偿权的债权人申请执行登记在房地产开发企业名下已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院予以支持。而这里的商品房消费者仅限于《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。宁兰菊与太极湖置业公司在本院查封案涉房屋前已经签订了《商品房预售合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同；宁兰菊依据合同约定支付了购房款1042020元；但案涉房屋属于商业用房，宁兰菊将房屋用于出租营利并非用于消费性居住，故宁兰菊购房行为不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，宁兰菊与太极湖置业公司虽签订有《商品房预售合同》，但依据前述法律规定，在未办理产权变更登记前，案涉房屋的所有权仍属出卖人太极湖置业公司享有，宁兰菊对案涉房屋不享有所有权。综上所述，宁兰菊对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告宁兰菊的诉讼请求。案件受理费14178.21元，由原告宁兰菊负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇二〇年十二月十四日书记员 江 澜