新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初5877号原告：衡明山，男，1967年1月28日出生，回族，明山商行经营者，现住址乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王晓刚，新疆鸿华律师事务所律师。被告：吴多宝，男，1966年5月27日出生，满族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张宇，新疆金仕成律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏东，新疆金仕成律师事务所律师。被告：梁书提，男，1964年2月16日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：朱芯枚，新疆珅盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙隽伊，新疆珅盟律师事务所律师。被告：李伟，男，1971年3月24日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。被告：张士华，男，1973年4月24日出生，汉族，无固定职业，现住址河北省高碑店市。被告：肖士华，男，1970年7月12日出生，汉族，天山区肖士华豆腐店经营者，现住址乌鲁木齐市。被告：贾纪中，男，1967年8月5日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。被告：蒋传国，男，1971年7月13日出生，汉族，无固定职业，现住址山东省邹城市。被告：李道全，男，1970年3月10日出生，汉族，全爱霞粮油经销部经营者，现住址乌鲁木齐市。被告：冯孝平，男，1962年7月9日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。被告：钱洪臣，男，1980年3月10日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。被告：张青龙，男，1977年5月20日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。被告：王永光，男，1978年8月13日出生，汉族，无固定职业，现住址乌鲁木齐市。被告：新疆永鸿泰国际物流有限责任公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区长胜五队工业园区。法定代表人：齐文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。原告衡明山与被告被告吴多宝、梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光、新疆永鸿泰国际物流有限责任公司（以下简称永鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡明山及委托诉讼代理人王晓刚、被告吴多宝及委托诉讼代理人张宇、魏东、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光、永鸿泰公司委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼。被告梁书提、李伟、张士华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告衡明山向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告吴多宝之间的房屋买卖合同；2、请求判令被告1-13连带退还原告缴纳的土地及房款1,050,000元；3、请求判令被告1-13连带支付原告占用资金期间的利息273,000元（自2015年9月9日起按年息6%暂计算至2020年1月9日，实际计算至债务履行完毕之日）以上共计1,323,000元。事实与理由：2014年5月15日被告吴多宝与被告永鸿泰公司签订了一份土地承包合同。合同约定被告永鸿泰公司将位于乌鲁木齐南郊二阶台国家高速公路G30线3586-3589公路沿线公路北侧（靠近乌鲁木齐市区一侧）的十亩土地，承包给被告吴多宝从事有关畜牧业的养殖、饲草料及机械加工和仓储开发事宜。租期47年，租金每年600,000元。合同签订后，被告吴多宝陆续收取了原告土地及建房款共计1,050,000元，并承诺房屋建成后给付原告B号两头的房子。房子建成后，被告吴多宝拒不向原告交付房屋也不退还原告已缴纳的1,050,000元。而作为实际受益人的被告永鸿泰公司对此亦不予理会，未起到监督被告合理使用承包土地的职责。同时原告了解被告吴多宝是与其他11名被告是合伙共同在承包土地上建房。共同建房合伙人11名被告应当与被告吴多宝共同承担连带责任。由于被告的行为已严重违约，还应支付原告占用资金期间的利息273,000元（按年利率6%计算，自2015年9月9日起暂计算至2020年1月9日，实际计算至债务履行完毕之日）；为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吴多宝辩称，1、首先原告与被告吴多宝不属于房屋买卖合同关系，而是合伙建房的关系，原告是其中一名合伙人；2、原告缴纳的土地及房款为102.8万元；3、原告未足额缴纳房款在前，违约在前，导致合伙建房对所有人遭受重大经济损失，并且合伙建房行为是属于无效行为，所以不该由被告承担利息；4、本案系合作建房，有证据证明系所有合伙人同意加入了后期合伙，正对所有合伙人应当利益共享，风险共担，原告加入合伙也应当承担相应的责任和义务，因此我方也不应承担返还投资款的责任。被告肖士华辩称，签合同时是我们每家交钱给他们，后续事宜我们不清楚，我们不应当承担退还义务。被告贾纪中辩称，我们和原告都是合伙建房，大家都交钱，且足额交钱了，至于后面房子的事情我们都不知道，我们和原告是一样的，对于吴多宝后续的事情我方都是不清楚的，原告是否足额缴纳房款我们不知道，对于被告吴多宝要求全部都承担退还房款责任，我们不认同，钱没给我们，我们也没签合同。被告蒋传国辩称，我的辩称意见与贾纪中基本一致，对于原告交款没交够是确实的，但是其他事情不清楚，但是我不认同共同返还房款。被告李道全、冯孝平、钱洪臣辩称意见与被告贾纪中一致。被告张青龙辩称，我是原始的参与人，我们是由吴多宝代表我们去建设商业用房，每户每屋分配到位，有社区备案，证明是个人出资购买的地，我们不知道原告与吴多宝之前签的协议，我们不知道原告后续付的款是多少。被告王永光辩称，同意以上被告的意见。被告永鸿泰公司辩称，原告起诉我方要求承担共同退款义务没有事实及法律依据，首先我方与各被告之间除吴多宝外签订有土地租赁合同，在出租土地的范围内，政府审批的是物流园项目，所以承租人在承包土地上自建经营房屋是向社区或相关部门备案的，我方既不承担建房的责任也无义务，更没有收取原告的任何款项，原告请求我方承担的是监管的责任，很显然我方是没有监管的职责的，即便监管部门应该承担监管责任，也应该依法承担，原告称我方是实际收益人，没有证据证明，我方只是发包土地，没有对土地进行使用，所以我方不应对原告及各被告之间承担任何义务。被告梁书提、李伟、张士华未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年5月15日被告永鸿泰公司（甲方）与被告吴多宝（乙方）签订了一份《土地承包合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐南郊二阶台国家高速路G30线3586-3589公路沿线公路东北侧（靠近乌鲁木齐市区一侧），交由乙方从事有关畜牧业的养殖、饲草料及机械加工和仓储开发等事宜。土地数量为10亩，土地的承包期限自2014年5月15日起至2061年5月14日止。2014年12月2日原告衡明山与被告吴多宝达成了合作建房的合意，由原告衡明山出资，被告吴多宝组织人员在其承包土地上为原告衡明山建设房屋。2014年12月2日－2015年9月20日期间原告衡明山通过现金及银行转账的方式向被告吴多宝支付土地款及建房款共计1,050,000元。被告吴多宝针对部分款项出具了九张收条。其中2014年12月2日出具的收条内容载明“今收到衡明山人民币200,000元，一共是一亩地，地钱是300,000元，建房816平方，建房钱是1,000,000元，建房单价1,225.5元，全框架B号2头给衡明山都行”。2015年5月1日被告梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光签订了一份《合伙建房协议》内容载明“关于建房一事，合伙人一致协商达成如下协议，望合伙人共同遵守。一、合伙人共同出资，在乌拉泊永鸿泰国际物流园建20套房子；二、合伙人共同承担建房的权利和义务。三、合伙人在盖恒明山的10号房时，由于恒明山违约，没有按时给施工队支付建房款，合伙人一致协商将此房抵押给施工队；四、关于抵押恒明山10号房给施工队是合伙人一致意思的表示。合伙人推举吴多宝代表合伙人出面和施工队签署相关抵押买卖协议；五、由于此房一事所出现的一切纠纷由合伙人共同约定，合伙人对建房一事即享受权利也承担相应的义务；六、合伙人在本协议上共同签字生效。”上述被告在协议上进行了签字确认。另查明，原告衡明山与被告吴多宝约定的建设行为未经主管行政部门规划、审批、许可。本案审理过程中，被告吴多宝对原告衡明山共计支付土地及建房款金额合计为1,050,000元予以认可。被告冯孝平当庭自认衡明山的10号房由施工队以约750,000元-800,000元的价款转让给其。以上事实有收条、银行转账凭证、《土地承包合同》、《合伙建房协议》及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，关于本案争议焦点：一、关于涉案合同性质的问题，根据查明的事实，本案由原告衡明山向被告吴多宝支付土地及建房的费用，由被告吴多宝在案涉承包的土地上建设房屋，房屋建成后将房屋出让给原告，即双方之间真实意思就是买卖房屋。被告吴多宝辩称本案属于合伙事务纠纷，并非房屋买卖。本院认为原告衡明山并未在《合伙建房协议》上签字，被告吴多宝未提供证据证明原告与各方当事人之间达成了合伙的合意。根据查明的案情来看，原告仅以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合伙”风险，亦不享有因“合伙”产生的收益，因此，原告与被告吴多宝之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于涉案合同效力的问题，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”，依照上述法律规定，在城市中建造房屋，应当按照先规划后建设的原则，严格按照城市总体规划、土地利用总体规划，并依法经行政主管部门办理相关许可和审批手续后，才能建设房屋。原告衡明山与被告吴多宝在未经行政主管部门审批情况下，擅自约定建造房屋，违反城市建设总体规划，双方之间的合同应为无效合同。故对原告要求解除与被告吴多宝之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。三、关于本案民事责任承担主体的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此被告吴多宝收取的原告1,050,000元款项应当予以返还。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”的规定，合伙可以推举合伙事务执行人，合伙事务执行人就合伙事务行为的法律后果由全体合伙人承担。2015年5月1日被告梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光签订的《合伙建房协议》明确约定“关于衡明山10号房建房一事所出现的一切纠纷由合伙人共同决定，合伙人对建房一事即享受权利也承担相应的义务。”可以证实上述各被告之间为合伙关系，推举被告吴多宝代表合伙人处理合伙事宜，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光应对与被告吴多宝的合伙之债即涉案1,050,000元款项的返还承担连带责任。被告永鸿泰公司亦非涉案合同的相对方，也未获取利益，故原告诉请被告永鸿泰公司承担连带还款责任，本院不予支持。四、对于占用资金期间的利息损失，被告吴多宝未取得相应的建设规划、施工手续导致合同无效，原告衡明山作为买受人应在交易中尽到审慎的注意义务，在购房前应对房屋是否取得以及能否取得合法的建设审批手续等事宜了解知悉，双方对于合同的无效，均存在过错。原告衡明山支付涉案款项后未取得涉案房屋，至今被告吴多宝仍未返还原告交纳的涉案土地及建房款的情况下，确给原告造成利息损失，综前所述，利息亦属于合伙之债，对此被告吴多宝、梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光应予相应的赔偿。综上本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的50%。原告的利息损失应以1,050,000元为基数，自2015年9月20日至2019年8月19日期间利息损失，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.9%，予以计算为201,512.50元（1,050,000元×4.9%年利率/12个月×47个月）。自2019年8月20日至2020年1月9日期间的利息损失，以1,050,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，利息为19,740.01元。故2015年9月20日-2020年1月9日期间原告衡明山利息损失为221,252.51元（201,512.50元＋19,740.01元），被告应负担利息损失110,626.26元（221,252.51元×50%）。自2020年1月10日起至实际履行完毕之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的50%予以计算给付。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴多宝退还原告衡明山交纳的土地及房款1,050,000元；二、被告吴多宝支付原告衡明山占用资金期间的利息110,626.26元（2015年9月20日-2020年1月9日）；三、自2020年1月10日起至实际履行完毕之日的利息，被告吴多宝按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的50%予以计算给付原告衡明山；四、被告梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光对上述债务承担连带责任；五、驳回原告衡明山其他诉讼请求。以上被告应付款项，限于判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的1,323,000元，实际给付标的1,160,626.26元，占诉讼标的87.73%。本案受理费16,707元（原告已预交）本院减半收取8353.50元，邮寄送达费380元，合计8733.50元，由被告吴多宝、梁书提、李伟、张士华、肖士华、贾纪中、蒋传国、李道全、冯孝平、钱洪臣、张青龙、王永光负担87.73%即7661.90元，由原告衡明山负担12.27%即1071.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇二〇年十二月四日书记员  马 悦