吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民再6号 原审原告（反诉原审被告）：安志国，男，1958年7月15日生，汉族，住吉林省辽源市龙山区南康街5委**。 原审原告（反诉原审被告）：安维友，男，1981年11月28日生，汉族，，住吉林省辽源市龙山区南康街5委** 二原审原告共同委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。 原审被告（反诉原审原告）：乔柏信，男，1958年12月18日生，汉族，住，住吉林省长春市朝阳区抚松路**/div> 委托诉讼代理人：国丽华，吉林国然律师事务所律师。 原审被告乔柏信因与原审原告安志国、安维友物权纠纷一案，不服本院（2019）吉0402民初2220号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月5日作出（2020）吉0402民申1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告安志国、安维友及共同委托诉讼代理人董晓丽，原审被告乔柏信及其委托诉讼代理人国立华到庭参加诉讼。原审被告乔柏信提出反诉，本院依法予以合并审理。本案现已审理终结。 原审原告安志国、安维友提出如下诉讼请求：一、立即将租赁的房屋返还给安维友；二、给付自2018年5月10日起至实际交付房屋止占用房屋期间的租金，租金按每月2万元计算；三、由乔柏信承担本案诉讼费用。事实与理由：安志国、安维友与乔柏信于2015年5月10日签订了《借款协议》，协议约定，安志国、安维友向乔柏信借款200万人民币，安志国、安维友自愿用安维友名下的位于龙山新城商用房为借款提供担保，并同意乔柏信租赁使用担保房屋，租金作为给付借款利息，借款期限三年，自2015年5月10日至2018年5月10日。协议签订后，双方均按照协议约定履行了各自的义务。协议到期后，安维友于2018年5月10日通过银行转账方式将200万元人民币借款汇到乔柏信名下的银行卡内，但乔柏信在收到偿还的借款后，拒绝将担保房屋返还给安志国、安维友，经多次找乔柏信协商未果，故诉至法院，请求法院保护其合法权益。 原审被告乔柏信答辩称：安志国、安维友的起诉不成立，因为乔柏信对该房屋是依据协议合法占有使用，不是侵权，不存在无故占有使用和无故返还的问题。双方签订借款协议第三条第一款明确写明安志国、安维友将房屋无偿租赁给乔柏信，由乔柏信出租或者经营。经乔柏信采取多种方式对外出租、出售（安志国、安维友口头同意帮忙联系）、招商包括同安志国、安维友合伙经营均无人过问。乔柏信无奈于2017年7月决定自己与他人合伙经营，进行房屋装修，并办理营业执照进行合法开业。依据协议第三条第三款“如到期安志国、安维友将借款和利息如数还清，我方将房屋预售协议退还，如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同”，一是体现安志国、安维友只偿还本金200万元，利息一分未还，所以不存在房屋返还问题；二是该房屋2017年7月已经进行装修，现在正在经营中，依照协议必须履行到合同到期为止。该期限是经营期限而不是借款期限。乔柏信经营的是洗浴，合伙期为10年，到2027年12月30日止。关于租金问题，双方未建立租赁关系，也未有租金约定，该房屋交付乔柏信是无偿使用，在没有对外出租产生租金或经营产生利润时，不存在冲抵利息问题。 同时提出如下反诉请求：一、要求安志国、安维友支付借款期间的利息72万元；二、由安志国、安维友承担诉讼费用及反诉费用。事实与理由：2015年5月10日安志国、安维友与乔柏信签订借款协议，协议约定乔柏信向安志国、安维友出借200万元，并约定了借款利息为按月1分利计算。协议还款期限到时，安志国、安维友只偿还了借款本金200万元，利息安志国、安维友拒不偿还。在履行借款协议过程中，依据该协议乔柏信可以对安志国、安维友的商用房对外出租，然而房屋无人承租。无奈，依据该协议乔柏信也可以经营，2017年7月1日乔柏信与他人合伙在此商用房装修开办大众浴池，2018年2月6日正式营业。2018年5月25日，安志国、安维友起诉，要求立即将商用房屋返还。对此，乔柏信认为，其是依据协议进行经营的，依据协议如房屋在经营中，必须履行完合同到期。乔柏信的合伙协议是10年，到2027年12月30日止。基于上述事实和理由，乔柏信认为，该协议尚在履行过程中，安志国、安维友主张归还房屋于法无据，且尚欠乔柏信的借款利息损失也应由法院判决向乔柏信支付，维护其合法权益。 原审原告（反诉原审被告）安志国、安维友针对反诉答辩称：依据双方于2015年5月10日签订的借款协议第三条1款“借款利息抵扣租金”的约定，安志国、安维友已全部支付借款利息。因此乔柏信请求支付借款利息和支付反诉费用的请求无事实和法律依据。 本院原审认定事实：2015年5月10日，原告安志国、安维友与被告乔柏信签订借款协议。双方约定，安志国、安维友向乔柏信借款200万元，借款期限为三年，自2015年5月10日至2018年5月10日，借款利息每月2万元，安志国、安维友向乔柏信提供龙山新城商用房屋为借款担保，该房屋无偿租赁给乔柏信，由乔柏信向外出租或经营，由租金抵利息。如到期安志国、安维友将借款和利息如数还清，乔柏信将房屋预售协议退还安志国、安维友，如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同。2018年5月10日安维友通过银行汇款偿还乔柏信借款200万元。2017年8月3日，乔柏信在该房屋开办经营辽源市龙山区百花大众浴池。乔柏信提交该浴池的合作经营协议，用以证明合伙经营期限为2018年1月1日至2027年12月30日。现安志国、安维友诉至法院，要求乔柏信返还房屋，给付租金。本案审理过程中，乔柏信提起反诉，要求安志国、安维友给付借款利息，并承担反诉的费用。 本院原审认为，原告安志国、安维友与乔柏信签订的借款协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方应遵守协议约定，各自履行协议内容。原告在协议约定的借款期限内偿还被告借款本金200万元，双方借款合同已经履行完毕。根据借款协议约定，借款如期还清时该房屋“租赁出去或经营中，必须履行完合同”。据此，本院认为，原告与被告之间已形成了就该争议房屋的租赁关系，出租人为原告安志国、安维友，承租人为被告乔柏信，房屋租金应按借款合同约定抵顶借款利息的每月2万元予以计算，租赁期限为借款还清次日即2018年5月11日起，至被告提交的合伙经营协议中约定的合伙经营期满的2027年12月30日止。依此，原告要求返还房屋，因该租赁房屋正在经营中，且双方协议约定需“履行完合同”，故该诉讼请求法院不予支持，可待房屋租赁期满后另行主张权利。被告虽辩称对原告提交的借款协议中手写部分及手印真实性有异议，但在庭审中已言明是其本人所写并按指印，故其辩解法院不予采信；至于被告辩称该房屋交付其是无偿使用，且在没有对外出租产生租金或经营产生利润时，不存在冲抵利息问题。根据双方签订的借款协议，被告的辩解意见缺乏事实依据且不符合交易习惯，故法院不予采信。依此，被告反诉中要求原告给付借款利息的反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、被告乔柏信待判决生效后七日内给付原告安志国、安维友自2018年5月11日起至判决生效之日止房屋租金，月租金为2万元；判决生效次日至2027年12月30日止的租金每月月末给付，月租金为2万元；二、驳回原告安志国、安维友其他诉讼请求；三、驳回被告乔柏信反诉请求。案件受理费减半收取250.00元，反诉费5500.00元均由被告乔柏信承担。 本院再审查明的事实与原审一致。 再审期间当事人围绕诉讼（反诉）请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原审原告（反诉原审被告）提交证据如下： 第一组证据：借款协议（2015年5月10日）一份、商品房预售协议（2009年1月14日）一份、查档证明（2020年10月17日）。证明：原审原告于2015年5月10日与原审被告签订借款协议，原审被告借款200万元给原审原告，期限三年，利息按月1分计算，即每月利息2万元，原审原告用龙山新城商用房担保，将担保房屋租赁给原审被告，租金由利息抵顶，同时证明担保房屋初始登记在辽源名威房地产有限责任公司名下。原审原告于2009年同辽源名威房地产公司签订商品房预售协议，购买了涉案房屋，是涉案房屋所有权人，出租该房屋合法。 原审被告（反诉原审原告）质证意见：当时根据原审原告（反诉原审被告）提供的同辽源名威房地产公司签订的商品房预售协议，因为原审被告相信房屋是二原审原告的，所以同意用该房屋抵押借款200万元。关于借款协议中部分约定，原审原告的证明内容有异议。该协议中约定二原审原告将房屋无偿租用给原审被告，如果原审被告向外出租或经营，则出租款用于还欠款利息，这才是借款协议真实内容。 原审原告（反诉原审被告）对证据进一步说明：手写部分，利息抵房租，是原审被告自己写的，并按手印和签字，第一次开庭时原审被告说不是他本人签字和按手印。 原审被告（反诉原审原告）意见：是我写的和按的手印。 第二组证据：转账凭证，证明：2018年5月10日，原审原告通过转账方式将200万元转入原审被告银行卡内。 原审被告（反诉原审原告）质证意见：可以证明原审原告只偿还了本金，利息未偿还。 原审被告（反诉原审原告）提交证据如下： 第一组证据：借款协议（2015年5月10日）一份、欠条（2015年5月10日）一份。证明：借款事实存在，约定月利1分利息未超过法律规定，每月2万元，一年24万元，三年72万元，借款期间原审原告是允许原审被告无偿使用抵押房屋。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：借的不是现金，是原审原告在原审被告处赌博输的钱，给了原审被告130万元现金，剩余打的200万元欠条，用房屋抵押。协议是原审被告写的，我要求原审被告填写利息抵顶房租，并要求原审被告按手印和签字，原审被告当时还有个合伙人。 对真实性无异议，对部分证明内容有异议，借款协议中虽然有无偿租赁给甲方使用字样，但该条后面明确规定使用房屋为乙方偿还甲方欠款利息，利息用租金抵顶。抵押房屋原审被告是有偿使用，不能证明原审被告要证明的无偿使用的问题。 第二组证据：期货公司经营许可证一份、营业执照一份、法定代表人袁兴国出具的关于乔柏信为安志国炒期货垫付200万元的说明一份、银行明细一份。证明：借款用途合法。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：期货公司许可和营业执照真实性无异议，经营范围是红酒和粮食，不是大盘指数。该组证据与本案没有关联性，原审原告请求的是要求返还房屋，没有要求审理借款。 第三组证据：百花大众浴池营业执照（2017年8月3日）一份、合伙经营协议（2017年7月1日）一份。证明：该房屋在抵押期间原审被告的经营时间是2018年8月3日，房租应以此时间计算。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明原审被告要证明的目的。借款协议中对租赁房屋使用时间是从借款开始，不是原审被告自认为的自己经营时间开始，原审被告应当按约定给付租赁房屋的租金，从2015年5月10日开始计算。 第四组证据：（2019）吉民申1095号民事裁定书一份、（2019）吉04民再11号民事裁定书一份。证明：该房经营期间的租金应鉴定，不应按每月2万元计算。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：真实性无异议。该组证据不能证明租金询价问题，对租金询价违反了合同法第三条，合同自由原则规定。 第五组证据：评估费票据（6200元）一份、车辆评估费（3000元）一份、查封原审被告名下银行存款41598元、反诉费用（5500元）。证明：因为原审原告无理告诉使原审被告产生诉讼成本，该由原审原告承担。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：真实性无异议，该费用不应由原审原告承担。查封车辆、存款及反诉费用是法院依据生效判决进行执行结果，这些费用不存在返还，原审原告也不承担保全费、反诉费。 在诉讼中，本院依职权委托及调取的证据： 第一组证据：吉林明达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的吉明达评报字（2020）第120号资产评估报告。证明：2017年到2020年年租金147,000,00元（月租金12，250,00元），与双方争执的月租金20，000，00元有差距。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：与本案没有关联性，根据合同法第三条规定，当事人签订合同应遵循自愿原则，任何人不得干涉。该报告对原、被告真实意思表示的干涉，严重违法。该报告结果不是本案必然遵循的结果，法律没有明确规定所有权人对自己的财产不能自行处理。明达房地产咨询公司出具的报告不具有合法性，该报告中该公司营业执照明确规定营业范围仅是对房地产评估、土地评估，各类资产评估咨询（要求有资质）依据报告体现的是评估报告，不是咨询报告，不是询价报告，该报告超出经营范围，作出的结果不具有合法性，该报告不能作为证据使用。 原审被告（反诉原审原告）质证意见：该报告真实性认可，鉴定的数额认可。该报告程序合法，依据合法。 第二组证据：辽源市中江房地产开发有限公司提出案涉房屋归该公司所有，本案审理过程中调取了辽源市中江房地产开发有限公司和辽源名威房地产开发有限责任公司企业登记情况。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：真实性无异议，他们之间没有关联性。 原审被告（反诉原审原告）质证意见：无异议。 第三组证据：因安志国提出炒期货涉及赌博犯罪，本院2020年6月22日以安志国提出的欠款是赌博产生的线索，将有关资料移送公安机关。辽源市公安局东吉分局于2020年9月28日作出核查报告。结论：案件线索内容已全部查清，无赌博违法犯罪嫌疑。 原审原告（反诉原审被告）质证意见：无异议。 原审被告（反诉原审原告）质证意见：无异议。 根据原审原告（反诉原审被告）、原审被告（反诉原审原告）的起诉、答辩以及反诉、答辩内容，本院认为本案是在借款及借款担保过程中引发纠纷，只有正确认定合同效力、性质、履约目的才能有效解决双方当事人的诉争内容，因此归纳本案争议焦点为：1、安志国、安维友与乔柏信签订的《借款协议》是否合法、有效；2、《借款协议》中约定“无偿租赁”的性质如何认定；3、乔柏信是否应当向安志国、安维友支付租金；4、租金支付的标准如何确定、资产评估报告是否能够作为确定房屋租金的依据；5、房屋租赁关系应当履行的期限及租金支付的起止日期；6、案外人是否能够主张房屋权利。 围绕上述焦点问题，对本案争议的证据及事实综合评判如下： 一、安志国、安维友同乔柏信签订的《借款协议》是否合法有效。 安志国、安维友、乔柏信对于《借款协议》的真实性 均无异议。安志国以借款是赌博欠下的债务为抗辩理由，但并未提供证据加以证明。根据乔柏信提供的证据以及辽源市公安局东吉分局的核查报告，并未发现借款存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。对于此节事实，乔柏信已经完成了举证义务；安志国、安维友虽然提出了抗辩理由，但未完成举证责任，应当承担举证不能的法律后果。双方签订的《借款协议》合法有效，借款应当得到法律保护。双方约定的月利一分，并未超出法律保护范围，应予以支持。但应从实际汇款的2015年5月22日（100万元）、6月15日（100万元）分别计算起息时间。 二、《借款协议》中约定“无偿租赁”的性质如何认定的问题。 安志国、安维友同乔柏信签订的《借款协议》第三条约定“乙方向甲方提供龙山新城商用房为借款担保”，从中能够看出安志国、安维友向乔柏信提供房屋的目的是“担保”并非“租赁”，是借款的保障，并非真实的租赁关系。 当事人之间订立具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。结合双方订立合同的背景、目的，认定安志国、安维友将房屋交付给乔柏信是为了设定担保更符合常理以及交易习惯。所以，安志国、安维友同乔柏信之间不存在租赁法律关系。 三、乔柏信是否应当向安志国、安维友支付租金。 《借款协议》第三条第1项“乙方将龙山新城约1000平方米的商用房（暂时没办理产权证）无偿租赁给甲方，由甲方向外出租或经营，房屋款为乙方还欠甲方所借款项的利息”以及手写部分“利息由租金抵利息”的约定中，既出现了“无偿租赁”又出现了“租金抵利息”。这是当事人约定的附条件的民事行为，即如果房屋出租或由乔柏信经营产生收益，应当归安志国、安维友所有，可以直接抵利息。此项约定是双方的真实意思表示，且抵押物在抵押期间所产生的收益应当归抵押权人所有也是法律予以保护的。因此在该房屋无论以何种方式产生收益均应当归安志国、安维友享有，乔柏信以房屋出资与他人合伙经营，应当向安志国、安维友支付租金。 四、资产评估报告是否能够作为确定房屋租金的依据、租金支付的标准如何确定的问题。 《借款协议》第三条第1项约定，由甲方向外出租或经营，房屋款为乙方还欠甲方所借款项的利息（利息由租金抵利息）。在上述附条件的约定中，表明当事人具有用房屋租金抵利息的共同意思表示。但在签订《借款协议》时，房屋是对外出租或本人（合伙）经营，出租、经营的起止时间，房租具体金额等均是未知、不确定的。那么用已确定的2万元月利息来计算（抵）尚未确定的房屋租金显然在逻辑上是不能成立的。当然也就无法实现合同（借款协议）的全部目的。因此，在当事人约定不明、又不能达成一致协议、房屋已经实际用于经营的情况下，根据当事人的申请委托有资质的机构作出涉案房屋租金价值的资产评估报告应予采信，可作为确定房屋租金的依据。 五、房屋租赁关系应当履行的期限及租金支付的起止日期。 《借款协议》第三条第3项明确约定“如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同”系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规。根据“契约自治”以及“维护交易安全”的基本原则，租赁关系应当履行至2027年12月30日止；乔佰信应从2017年8月（浴池注册日期）起向安志国、安维友支付租金。由于评估报告确定的期间是2017年7月1日—2020年12月31日。因此，此次判决房屋租金暂计算至2020年12月31日。此后房屋租金可由当事人协商等方式再予确定。 六、案外人是否能够主张房屋权利。 本案是缘于安志国、安维友同乔柏信签订《借款协议》引发的诉讼，无论是借款还是抵押包括对房屋的经营，都是合同双方的权利义务，并不涉及案外人。 如案外人对房屋主张权利，应当另行提起诉讼，不属于本案审理范围。 综上，本院认为，原判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。现乔佰信以担保房屋用于合作经营期限至2027年12月30日。故依据“如房屋租赁出去或经营中，必须履行完合同”的约定，安志国、安维友返还房屋的请求不予支持。本案当事人之间设定的“租金抵利息”的抵销权不违反法律规定，应予支持。为此，乔柏信应给付安志国、安维友自2017年8月起至2020年12月31日止的房屋租金（月租金12，250，00元、年租金147，000，00元）计502，250,00元；安志国、安维友应按月利一分计算给付乔柏信从2015年5月22日（1000，000，00元）起至2018年5月10日止的借款利息（35，5个月+3天）计356,000，00元；2015年6月15日（1000,000,00元）起至2018年5月10日止的借款利息（34个月+25天）348,325,00元，共计704,325.00元。根据中华人民共和国合同法》第四十五条关于附条件合同的规定、第五十二条关于合同效力的规定、第九十九条一款关于抵销权的规定、第二百零五条关于支付利息的规定、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于利息标准的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条关于审判监督程序的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）吉0402民初2220号民事判决； 二、（1）原审被告（反诉原审原告）乔柏信应给付原审原告安志国、安维友（反诉原审被告）房屋租金502，250,00元；（2）原审原告（反诉原审被告）安志国、安维友应给付乔柏信借款利息704,325.00元。（1）（2）项互付款相抵后，原审原告（反诉原审被告）安志国、安维友应付原审被告（反诉原审原告）乔佰信202,075,00元。此款用于抵销原审被告（反诉原审原告）乔佰信在2021年后继续租赁房屋的租金至抵清时止。 三、驳回原审原告（反诉原审被告）安志国、安维友的其他诉讼请求； 四、驳回原审被告（反诉原审原告）乔柏信的其他反诉请求。 一审案件受理费250,00元由原审被告乔柏信承担；反诉费5,500,00元由原审原告安志国、安维友承担5,400,00元，原审被告乔柏信承担100，00元；鉴定费6，200，00元由原审原告安志国、安维友承担3,100,00元，原审被告乔柏信承担3,100,00元 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 薛冬三审判员付丽梅审判员张可 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 丁            宁