山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初11014号原告：杨建，男，1987年12月29日生，汉族，住青岛市城阳区。被告：江俊世，男，1954年12月13日生，汉族，住青岛市城阳区。原告杨建与被告江俊世房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告杨建、被告江俊世到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨建向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房租8000元、押金2000元，共计10000元；2.判令解除合同、赔偿损失；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项请求为：要求确认合同已经解除，判令被告赔偿一个月违约金1333元。事实和理由：原告于2019年2月27日租赁被告房屋，因为工人提前回家房屋暂时没人住。2019年8月3日去租赁的房屋时，看到被告已经把房屋转租给别人。请求依法判如所请。被告江俊世辩称，原告所述与事实不符，原告私自把房屋对外转租，原告找中介将对外转租的广告贴在栾家沟岔村，案外人仇世凯看到广告后，联系中介，中介领着仇世凯及仇世凯的朋友江**世去看房屋。看好房屋后，仇世凯打听到房屋是被告的，便和被告联系，被告说房屋已出租还没到期，仇世凯就问没到期怎么就向外出租。被告2019年8月6日给原告打电话，原告说工人回家了，他想往外转租，被告不同意原告转租，便告知原告没有权利转租，原告若想不租了，可以告知被告。2019年8月9日左右，被告把钥匙给江**世，告知他有租房屋的可以出租，后江**世让仇世凯搬了东西放到房屋里，但被告未和仇世凯签订租赁合同，仇世凯也没有给被告租金。另外原告将案涉房屋及席梦思垫子弄脏了，把茶几也弄坏了，被告不同意返还租金及押金，且原告工人的东西还在房屋里。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.照片打印件4张，证明2019年10月30日在案涉房屋租赁合同尚未解除的情况下，有他人居住。被告质证：对该证据的真实性无异议，但认为仇世凯当时只是把东西搬到里面，并没有居住。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。2.原告与被告的通话录音光盘及整理的文字材料，证明被告已将案涉房屋出租给他人，之前双方协商原告给被告整理房屋，被告说租客已经住进去了，不让原告整理。被告质证：对该证据的真实性无异议，但认为当时租客还没住进去，只是把东西搬进去，租客怕刷涂料有味没让原告维修。本院认证：同对1号证据的认证。二、被告提交的证据1.照片12张，证明原告租赁房屋期间，将房屋墙壁弄脏了，工人铺盖没有拿走。原告质证：对该证据的真实性有异议，2019年8月份的时候，被告将案涉房屋锁换了，原告进不去，不清楚里面的情况及后期租客会给房屋带来什么样的损坏；2019年10月29日原告去案涉房屋拍照时，租客已经居住，对该组证据不认可。本院认证：结合原告提交的通话录音，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月27日，原告杨建（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，主要约定甲方将西郭庄社区18号楼2单元402室（以下简称案涉房屋）出租给乙方居住，租赁期限为2019年2月27日至2020年2月26日止，年租金16000元，按年交纳，如有一方中途违约则按年租金10%赔偿给对方。协议签订时交纳年租金16000元，并交纳2000元保证金，此保证金如乙方租赁到期不损坏甲方物品，不拖欠电、水费，押金一次性退还。乙方需保护房内所有设施，保持房屋整洁，造成房屋所有损失都归乙方承担，如损坏或破坏房屋结构、门窗、墙面、水电设备及所有家具家电等应照原价赔偿或恢复原样。租期内的水费、电费、网线、燃气费、物业管理费等一切费用由乙方负责。租赁期内乙方无权转租，房屋只能居住不能做其他用途。租赁到期后，乙方如继续租赁，同等条件下可优先租赁，如不租赁，需提前两个月通知甲方。合同签订后，杨建向江俊世支付了租金16000元、保证金（押金）2000元。2019年9月3日，杨建与江俊世的通话记录载明：杨建（以下简称杨）“咱这个房子什么时候我去给你收拾收拾”，江俊世（以下简称江）“人家现在对方不乐意”，杨“那么你再怎么弄”，江“这个东西都弄吧的那个了”，杨“那这个东西咱不都说好了，我把房子给你处理好了，然后你把押金两千块钱退给我，那么我租了半年你把那半年的退给我，这个东西咱们不都这么说了”，江“行，那等着咱这两天看看咱见见面看看商议商议再说吧，看看问问这对方怎么个弄法”，杨“嗯，什么时候俺俩见个面，咱尽快把这个事处理处理”，江“就抽空这两三天的时间”，江“今天是礼拜几？今天是礼拜二”，江“头礼拜天，礼拜五、礼拜六都行”，杨“礼拜五是吧”，江“嗯”，杨“好，礼拜五那咱俩过去把这事看看怎么弄，咱叫上那个现在租的那个，咱商议商议”，江“那这人家肯定不乐意，这东西刷吧，再造吧万一再有甲醛，这东西”，杨“咱就是做这个东西”，江“我当时刷的五百五一桶的都有甲醛，再好的料都有甲醛”，杨“咱这是水性硅藻泥，没有什么甲醛里面”，江“硅藻泥它多少都有这东西”，杨“咱这个弄上接着就没有味了，咱不是说干的是有味的，熏得治不了；咱主要是把咱的赶紧把这个事处理处理，早弄完早算完，别你在这烦着我我也在这烦着这事，是不是”，江“就是就是，等见见面再说，关键和对方商议通了”，杨“就是，咱就是说对方商议通了之后吧，咱该处理处理，是不是？我给你把房子刷好了，你该把钱退给我，退给我就行了，这个都不要紧，是不是吧”，江“弄好了肯定的，该退的退给你”，杨“嗯，好好好，那么星期五咱见面啊”。后杨建与江俊世未再见面协商。2019年10月29日，杨建到案涉房屋拍照，显示新租客已经入住案涉房屋。本院认为,原告杨建与被告江俊世签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行各自的义务。综合双方的诉辩理由，本案争议的焦点问题为：一、案涉租赁合同是否已解除、江俊世是否存在违约认定；二、江俊世是否应返还房租、保证金（押金）及数额的认定。本院评判如下：关于第一个焦点问题，杨建主张江俊世在2019年8月已将案涉房屋另行出租，并于2019年8月底更换了房屋锁。江俊世对此不予认可，主张案外人仇世凯于2019年10月才将东西搬到案涉房屋，发现锁不好用了，才将锁换了。对此，本院认为，结合江俊世答辩意见所述“被告2019年8月6日给原告打电话，原告说工人回家了，他想往外转租，被告不同意原告转租，便告知原告没有权利转租，原告若想不租了，可以告知被告。2019年8月9日左右，被告把钥匙给江**世，告知他有租房屋的可以出租，后江**世让仇世凯搬了东西放到房屋里，但被告未和仇世凯签订租赁合同，仇世凯也没有给被告租金”，以及双方在2019年9月3日的通话录音：杨“咱这个房子什么时候我去给你收拾收拾”，江“人家现在对方不乐意”，……杨“那这个东西咱不都说好了，我把房子给你处理好了，然后你把押金两千块钱退给我，那么我租了半年你把那半年的退给我，这个东西咱们不都这么说了”，江“行，那等着咱这两天看看咱见见面看看商议商议再说吧，看看问问这对方怎么个弄法”，……杨“好，礼拜五那咱俩过去把这事看看怎么弄，咱叫上那个现在租的那个，咱商议商议”，江“那这人家肯定不乐意，这东西刷吧，再造吧万一再有甲醛，这东西”，足以证明江俊世在2019年8月底之前已让案外人入住案涉房屋、双方已对合同解除达成一致，故应认定案涉租赁合同已于2019年8月底解除，杨建要求确认合同已解除，本院予以支持。虽然杨建意欲将案涉房屋转租，但未能实际转租成功，江俊世在未经杨建同意的情况下已让案外人入住案涉房屋，根据双方2019年9月3日的通话录音，能够证明双方对合同的解除已达成合意，故双方对此均不存在违约，杨建要求江俊世赔偿一个月房租的违约金，本院不予支持。关于第二个焦点问题，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，案涉租赁合同于2019年8月底解除，杨建要求江俊世返还2019年9月1日至2020年2月26日的房租，理由正当，本院予以支持，其数额为7847（16000元÷365天×179天），杨建要求返还过高部分，本院不予支持。杨建在使用案涉房屋时，虽然弄脏部分房屋墙面，但显然不是故意损坏，而是正常使用造成，且在通话录音中，杨建一直要对弄脏的部分墙面进行涂刷，江俊世以案外人不同意为由不让杨建进行涂刷，故其以此为由不退还杨建保证金（押金），无事实和法律依据。杨建要求江俊世返还保证金（押金）2000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、确认原告杨建与被告江俊世签订的《房屋租赁协议》已解除；二、被告江俊世于本判决生效之日起10日内返还原告杨建房屋租金7847元、保证金2000元；三、驳回原告杨建的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。被告负担部分应在本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵丕杰二〇二〇年十二月九日书记员  张玉全