北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初10530号原告：张某，女，1993年1月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟志文，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京森润房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号011室。法定代表人：胡萍萍，董事长。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张叶**，北京市中伦文德律师事务所律师。原告张某与被告北京森润房地产开发有限公司（以下简称森润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某的委托诉讼代理人张明、孟志文，森润公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.判令森润公司支付2018年1月1日至2020年6月10日的逾期交房违约金3216085元；2.判令森润公司支付以20856585元为基数自2020年6月10日起按日万分之二的标准计算至实际交付房屋之日的违约金；3.判令森润公司给付可用以抵扣物业费、会所消费及定制车库门的代金券100000元；4.判令森润公司支付保全费5000元。事实和理由：森润公司系北京市朝阳区南皋乡XX房地产项目的开发商，该项目又称A。2017年9月28日，我与森润公司签订编号为Y2057637的《北京市商品房预售合同》，约定我向森润公司购买AT17-1层111（8601）号房屋，总价款20856585元，交房日期为2017年12月31日，如逾期交房，森润公司应按日计算向我支付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，我支付了全部房款20856585元，但森润公司迟迟不能交房。森润公司辩称：不同意张某的诉讼请求。认可张某所述已支付购房款的数额，我公司已向张某支付违约金504728.82元。自2015年3月20日至2018年3月15日期间，我公司因天气和政府部门相关规定停工多达200多天，根据合同第14条第2款约定，此情况我公司无须承担违约责任，因此违约金的计算应减少136天。张某主张的违约金标准过高，我公司逾期交付房屋仅影响了张某居住使用房屋，张某主张每月支付10万多元的违约金远远超过其实际损失，请法院根据张某的实际损失相应调整违约金数额，如果实际损失无法确定，应当比照同地段同户型租房费用计算。关于代金券我公司不清楚，且张某主张的代金券未发生也不具备履行条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，森润公司作为出卖人与张某作为买受人签订编号为Y2057637的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定出卖人以出让方式取得坐落于朝阳区南皋乡地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为XX。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年3月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年2月28日。该商品房为前述项目中的T17幢第-1层111号（以下简称涉案房屋），建筑面积325.95平方米，其中套内建筑面积315.59平方米。涉案房屋按套内建筑面积计算价款，单价为每平方米66087.6元，总价款20856585元。出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋。涉案房屋达到交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策调整和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人据实予以延期，并无须承担违约责任。除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋的，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年8月2日，森润公司向张某作出《预收房通知书》，载明涉案房屋现场已满足交付条件，但由于相关手续仍在办理流程中，所以我们暂时不能为您办理全部的交付文件……2019年6月27日，森润公司向张某作出《A业主告知函》，主要内容为：临近6月底，根据我公司于今年年初向您送达的“通知书”中承诺：交付时间暂定6-9月，因项目手续尚未办理完毕，您所购买的房屋尚不能在6月底交付，但通知书承诺的交付时间不变，房屋交付将在9月底前完成。目前项目东区建设工程验收已基本完成，正在推动验收工作情况如下：1.由于电梯联动调试耽误了时间，推迟了消防验收时间……2.已经初步完成区规划验收资料审核，东区验收资料已经递交规划验收部门，正抓紧完成规划验收工作。根据我公司于今年年初向您送达的“通知书”中承诺，我公司将在6月30日前向您支付此前所有逾期交付违约金，因公司目前资金问题还在推进解决当中，暂不能按期支付，我公司将依据主合同条款在交房时一次性支付全部逾期交房违约金。经我公司核算，截止2019年6月30日，按照您与我公司签订的合同约定我公司应支付您逾期交付违约金888500元……由于不能按照通知书承诺按期支付违约金，为表示歉意和诚意，我公司将赠送您物业抵金券9万元作为补偿。此物业抵金券可直接抵扣物业费、在项目所在会所消费，以及在定制车库门时抵扣相应金额的采购费用。庭审中，张某提交2019年8月31日、2019年9月20日森润公司出具的承诺函，证明森润公司承诺支付违约金并承诺按日万分之二的标准支付违约金。2019年8月31日的承诺函载明：森润公司承诺应支付张某的延期交房违约金在2019年9月30日前一次性支付给张某，2019年9月30日之后产生的延期交房违约金按月支付给张某，直至业主入住。2019年9月20日的承诺函载明：根据合同约定和承诺我公司应该于2019年9月30日前向您支付违约金并交房，我公司承诺在2019年11月底之前向您支付违约金并将违约金支付标准调整到日万分之二（按总房款）并从合同约定交房之日起计算至交房之日。森润公司不认可前述两份承诺函的真实性并申请鉴定，我院委托北京信诺司法鉴定所进行鉴定，森润公司未按通知交纳鉴定费用，该所于2020年11月3日作出不予受理通知书。张某为证明承诺函的真实性，提交了2019年8月31日、9月20日的视频以及与森润公司杜宏志的微信聊天记录，森润公司认可录像中有其公司杜宏志，但提出不能证明签署的系张某提交的承诺函。森润公司提出张某主张的违约金过高，并申请对与涉案房屋同地段、同户型、同时间的房屋租金进行评估，我院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司进行评估，2020年9月17日，该公司出具退案函，载明：评估对象周边区域同类房地产租赁成交实例样本不足，不能满足房地产评估规范要求的3个以上比较案例的要求，且评估对象现状未交房，装修、设施等实物状况详情不明确，故在评估过程中无法保证估价结果的可靠性。张某为证明其损失情况，提交了与银行的贷款合同、还款记录以及与设计师沟通的微信记录，证明因森润公司未能按期交房，对其造成了较大损失。森润公司对前述证据均不认可。森润公司提交2015年至2018年，北京市、朝阳区住房和城乡建设委员会等机构的通知、我市发布空气污染预警的网页截图、微信记录以及北京市气象局发布的大风预警信息，证明自2015年3月20日至2018年3月15日，其因天气及政府的相关规定停工多达262天，根据合同约定其不应承担违约责任，自2018年1月1日起的违约金计算天数应相应减少136天。森润公司提交的本案合同签订后的证据仅为北京市环保局发布的空气污染预警及北京市气象局发布的大风蓝色预警的网页截图。张某不认可微信记录的真实性，认可其他证据的真实性，但不认可关联性。张某提交森润公司注册的微信公众号发布的文章，证明2016年10月涉案房屋主体结构、外立面装修、小区道路、绿化以及其他配套已全面完工。森润公司认可真实性，但提出该文章与本案无关，截至2017年9月28日，涉案房屋的主体及外立面工程已基本完工，但因受各种不可抗力因素的停工影响导致室内隔断、粉敷、室内水电工程、门窗安装、机电设备安装、消防工程、入户市政工程等均未完工，园林绿化收尾工作也未完工。2019年12月、2020年1月、3月、4月，森润公司按日万分之二的标准向张某共计支付逾期交房违约金504728.82元，张某称森润公司支付的违约金已在其主张的金额中扣除。涉案房屋现仍未交付，关于未交付原因，森润公司称系因超规划建设导致未能通过规划验收。关于张某主张的代金券，森润公司称现不具备交付条件。本院认为：张某与森润公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。本案中，森润公司未按合同约定交付涉案房屋，构成违约，应按约定支付违约金。森润公司虽主张按合同约定在计算违约金时应扣除136天，但从双方签订的合同看，涉案房屋所在建设工程预计于2015年2月28日完工，森润公司提交的本案合同签订后的证据仅为北京市环保局发布的空气污染预警及北京市气象局发布的大风蓝色预警的网页截图，该证据尚不足以证明森润公司迟延交付房屋符合合同约定的不承担违约责任的情形，故本院对森润公司抗辩的在计算违约金时应扣除136天的意见不予采纳。关于违约金标准，森润公司于2019年9月20日出具的承诺函承诺按总房款的日万分之二的标准计算，森润公司虽不认可承诺函的真实性，但经本院启动鉴定程序后未按要求交纳鉴定费用，且张某还提交了承诺函签署时的相应视频，故本院对承诺函的真实性予以认定，森润公司应按承诺标准支付违约金。关于森润公司提出的违约金过高的抗辩意见，森润公司迟延交付房屋除导致张某无法使用涉案房屋外，还将导致张某无法处分房屋等其他损失，现森润公司也未能提供证据证明承诺的违约金标准过分高于张某的实际损失，故本院对森润公司主张的违约金过高的抗辩意见不予采纳。涉案房屋因森润公司原因超规划建设导致现仍不符合交付条件，考虑到涉案房屋何时能交付尚不确定，故本院支持至本案法庭辩论终结之日的违约金，此后的逾期交房违约金，张某可另行主张。关于张某主张的代金券，因不具备强制履行条件，本院难以支持。关于保全费，本案显系森润公司违约引起，张某为保证判决执行申请保全且实际支出保全费，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京森润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付张某自2018年1月1日至2020年12月17日的逾期交房违约金4008635.23元；二、北京森润房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付张某保全费5000元；三、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33329元，由北京森润房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  乔红星审判员  黎伟伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨龙澜