安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1003民初194号 原告（反诉被告）：潘汶彬，男，1989年7月13日出生，汉族，住浙江省松阳县。 原告（反诉被告）：丁家伟，男，1969年2月16日出生，汉族，住浙江省松阳县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：阙树法，浙江君问律师事务所律师。 原告（反诉被告）：曾金建，男，1975年12月30日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 被告（反诉原告）：周必强，男，1971年8月29日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡淼，安徽詹鸣律师事务所律师。 第三人：饶明，男，1972年3月2日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 原告潘汶彬、丁家伟、曾金建诉被告周必强、第三人饶明租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理；反诉原告周必强诉反诉被告潘汶彬、丁家伟、曾金建租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，两诉适用普通程序公开开庭进行了审理。潘汶彬、丁家伟及其委托诉讼代理人阙树法，曾金建，周必强及其委托诉讼代理人詹鸣、胡淼，第三人饶明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 潘汶彬、丁家伟、曾金建提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2019年4月2日起解除《租赁合同》；2.判令被告赔偿损失400000元，赔偿其他损失392681元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年8月，潘汶彬、丁家伟、曾金建三人合伙创办颗粒加工厂，三人以曾金建名义向周必强承租了位于黄山区工业园区内黄山市黄山区精瑞钼业有限公司的厂房、宿舍，双方签订《租赁合同》，约定：租金每年8万元，租赁期限5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止；租金于每年8月1日前向甲方一次性现金付清当年租金；首期租金为甲方架设变压器所需费用总和。第十一条约定：本合同有效期内，任何一方违约，对方有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。 合同签订后，原告支付12万元给周必强，其中2万元为交供电局押金。原告挖掘整理场地浇筑水泥地面，搭设铁棚，修补厂房，购置颗粒生产的全套设备，购置一台铲车，总计花费385800元。2017年1月1日，周必强称自己需要使用，将出租的一半厂房收回，故原租金由8万元变更为4万元。2016年11月，曾金建退伙，颗粒厂的债权债务由潘汶彬、丁家伟继受，与周必强继续履行租赁合同。 2019年3月7日，潘汶彬到厂房准备生产，发现颗粒生产部分设备丢失，后报警，同时向周必强了解，丢失设备均由周必强拆除处置。另有部分设备在第三人饶明兴办的厂房内。针对被告的毁约及处置、占有原告财产，被告将房屋和场地另行用于生产经营颗粒，原告多次联系被告要求继续履行合同均遭拒绝，原告合同目的无法实现，故于2019年4月2日通知被告，解除合同。原告交付12万元租金，足以支付2016年8月1日至2019年2月底的租金，被告毁约，违反合同约定，应按合同约定赔偿损失400000元，其处置扣留财产，损失为392681元，合计792681元。潘汶彬、丁家伟已于2019年5月向黄山区人民法院起诉周必强，本院2019年6月26日作出民事裁定书，认为二人非适格原告，驳回起诉，现原告三人共同起诉，请求法院依法裁判。 周必强辩称，1.本人一直按合同履行义务，从未搬运、转卖过潘汶彬、丁家伟、曾金建三人的设备，该设备仍在租赁厂房和第三人饶明厂房内，警方从未向本人调查了解过设备丢失一事，因此，潘汶彬、丁家伟、曾金建三人的损失与本人无关，本人不存在违约，无需承担赔偿责任；2.本人要求潘汶彬、丁家伟、曾金建三人继续履行合同，并支付租金和违约金。本人认可租金可延续至2019年2月止，2019年3月起，三人就应该按每月3333.33元支付租金。 第三人饶明辩称，1.2017年1月1日，本人租赁周必强一半厂房开设颗粒厂，2018年6月，潘汶彬与本人口头协商合伙办厂，并投入部分设备，7月，本人同潘汶彬赴江苏考察原料，8月，潘汶彬请乌石镇村民方某拆装机器设备，后潘汶彬回浙江一直未归，11月，潘汶彬同本人联系，表示不合伙办厂了；2.目前，潘汶彬投入的设备均在本人厂房内保存完好，本人愿意配合法院返还该设备。 反诉原告周必强提出诉讼请求：1.判令反诉被告曾金建支付2019年3月至2020年7月期间的租赁费53333.28元（3333.33元*16月）；2.反诉被告曾金建支付违约金12万元；3.反诉被告潘汶彬、丁家伟对上述一、二项诉求承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月1日，周必强将自己所有的位于黄山市黄山区精瑞钼业有限公司的厂房、宿舍租赁给曾金建使用，双方签订《租赁合同》，约定：租金每年8万元，租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止。合同订立后，周必强依约将房屋交付曾金建使用，曾金建给付租金10万元，另支付2万元给供电局，用于变压器安装。2017年1月1日，周必强经曾金建同意，变更租赁合同，收回一半厂房租赁给饶明使用，租金变为每年4万元，租期不变。因合同变更，曾金建交付的租金可延续至2019年2月止，此后，曾金建未给付过租金。2019年5月6日，潘汶彬、丁家伟起诉周必强，要求解除合同，赔偿损失，周必强才知晓曾金建与潘汶彬、丁家伟 系合伙关系，其未经周必强同意，将厂房交付给潘汶彬、丁家伟二人使用，曾金建擅自变更承租方的行为严重侵害周必强的合法权益，潘汶彬、丁家伟作为曾金建的合伙人，应当对租金和违约金承担连带赔偿责任，请求法院依法裁判。 潘汶彬、丁家伟辩称，1.双方于2016年8月1日签订《租赁合同》，2017年1月1日变更了合同标的和租金，已付租金可以延续至2019年2月底；2.变更租赁合同的内容是潘汶彬与周必强商谈的，曾金建未参与，周必强一开始就知晓三人是合伙关系；3.周必强系根本违约，潘汶彬、丁家伟二人已在2019年4月2日通知解除合同，而2019年3月周必强处置机器设备的行为就表示其不再履行合同了，合同事实上已经终止；4.周必强没有催缴房租，也未通知解除合同，无权主张违约金。 曾金建辩称，自己不应当承担责任，退伙之后的事情不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，当庭进行了举证，对当事人无异议的证据：租赁合同、收条一份、2019皖1003民初270号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.潘汶彬、丁家伟提供的转让协议、微信图片、通话详单、产品销售合同、购货清单、银行汇款凭证、收据、账册、电费发票、照片、微信账单，周必强对该证据与本案的关联性不予认可，不同意其证明目的，本院认为，上述证据系潘汶彬、丁家伟二人为开设颗粒厂而购买机器设备以及为准备开厂所花费用的凭证，与本案无关联性，不予认定。 2.潘汶彬、丁家伟提供的录音光盘、录音文字摘要，周必强对该证据的真实性、合法性、关联性不予以认可，不认可其证明目的，对于在录音中所说扣押、拆除机器设备是一时气话，本院认为，上述证据尚不能证明周必强具有拆除、变卖机器设备的行为，对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的不予以认定。 3.证人陶某、方某的证言，证实潘汶彬与饶明口头约定合伙办厂，本院认为，该证据与本案无关联性，不予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘汶彬、丁家伟、曾金建三人合伙开设颗粒厂，2016年8月1日，由曾金建与周必强签订《租赁合同》，租赁周必强所有的黄山区，租金每年8万元，租期5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止。2016年9月15日，周必强收到曾金建租金10万元，并出具收条一份。2017年1月1日，双方口头变更合同，周必强收回一半厂房租赁给第三人饶明，租金变更为每年4万元。 2020年11月24日，本院与原告潘汶彬、丁家伟、曾金建、被告周必强、第三人饶明共同赴黄山区工业园内黄山市黄山区精瑞钼业有限公司厂房进行现场勘验，原告诉称的机器设备仍在其租赁的厂房及第三人饶明租赁的厂房内。 另查明，潘汶彬向公安部门报警称机器被盗一事，本院向辖区内乌石镇派出所核实，机器被盗一事公安部门未去黄山区精瑞钼业有限公司厂房进行现场调查，也未对此事立案侦查。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周必强作为出租人将租赁物，即黄山市黄山区精瑞钼业有限公司的厂房和宿舍交付给承租人曾金建三人使用，用于生产经营，而承租人曾金建也已支付租金，双方都已行使权利，履行义务。曾金建、潘汶彬、丁家伟三人认为周必强拆除、变卖其厂房内的机器设备，已构成违约，应支付违约金和赔偿损失。租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物供承租人使用，周必强已履行该义务，曾金建三人未提供充分证据证明周必强有违约行为，该请求不予支持。 潘汶彬、丁家伟二人认为其所有的机器设备被周必强拆除、变卖，应赔偿其损失，从庭审查明事实及本院现场勘验情况，机器设备仍在其租赁的厂房及第三人饶明租赁的厂房内，无证据证明周必强有拆除、变卖机器设备的行为，且与租赁合同关系非同一法律关系，该请求不予支持。同时第三人饶明愿意配合法院将机器设备返还给潘汶彬、丁家伟，二人可自行取回机器设备。至于饶明主张和潘汶彬系合伙关系，不在本案处理范围内，不予支持。 潘汶彬、丁家伟二人同时认为周必强拆除、变卖机器设备乃行使留置权，非侵权行为，留置权指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，一般是基于同一法律关系如承揽、运输，合法的占有留置财产，本案中，机器设备和房屋租赁系不同法律关系，周必强非同一法律关系而占有机器设备，而拆除、变卖非本人所有的机器设备明显属于侵权行为，如潘汶彬、丁家伟二人认为周必强侵权，可通过法律途径另行主张权利。 周必强认为曾金建三人拖欠租金至今，已构成违约，主张拖欠的租金和违约金，承租人支付租金是其主要义务，庭审中，双方都认可承租人租赁期限至2019年2月止，2019年4月2日潘汶彬三人短信通知周必强解除租赁合同，周必强未予回复，双方就解除合同未达成一致意见，且在合同中也未约定解除的条件，同时也未出现合同的法定解除情形，此时合同尚未解除。2019年5月6日，潘汶彬、丁家伟二人起诉周必强，要求解除合同，此时，双方对于租赁法律关系尚处争议之中，双方能否继续履行租赁合同处于不确定之中，从潘汶彬三人的诉求来看，合同已无履行必要，在本案中，颗粒厂已停止生产，三人也无继续生产经营的意愿，租赁厂房的经营目的已不能实现，租赁合同已无法履行，需予以解除。 同时，租赁合同中明确约定承租人于每年8月1日前付清租金，此时，潘汶彬三人4月2日通知解除合同至5月6日起诉之日的期间，周必强并未答复，双方仍在履行合同，该期间应支付租金，起诉之后双方已发生争议，属于履行不能，曾金建未付租金的行为并未构成违约，周必强主张违约金的请求不予支持，潘汶彬、丁家伟、曾金建三人系合伙关系，需共同支付2019年3月和4月的租金。曾金建认为其已经退伙，无需承担责任，该退伙协议系三人内部协议，不对外产生效力，该抗辩不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、二百一十六条、二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除曾金建与周必强于2016年8月1日签订的《租赁合同》； 二、潘汶彬、丁家伟、曾金建于本判决生效后十日内共同支付周必强房屋租金6666.66元； 三、驳回潘汶彬、丁家伟、曾金建的其他诉讼请求； 四、驳回周必强的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11727元，由潘汶彬、丁家伟、曾金建负担，反诉案件受理费3767元，由周必强负担3600，由潘汶彬、丁家伟、曾金建负担167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  方 春 审 判 员  吴飞阳 人民陪审员  陈 刚 二〇二〇年十二月三十日 法官助理黄鑫 书记员周琦