湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂0102行初296号原告武汉市新联伟业置业有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**龙源大厦******。法定代表人蒋伟涛，系总经理。委托代理人吴勇创（一般授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。委托代理人晏贤舜（一般授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地，住所地武汉市江岸区高雄路**iv>法定代表人汪普查，系局长。委托代理人周民杰（一般授权代理），武汉市住房保障和房屋管理局工作人员。委托代理人李家稳（一般授权代理），湖北维力律师事务所律师。被告湖北省住房和城乡建设厅，住所地武汉，住所地武汉市武昌区中南路**>法定代表人李昌海，系厅长。委托代理人刘杭诺（一般授权代理），湖北省住房和城乡建设厅法规处工作人员。委托代理人李霏（一般授权代理），湖北天明律师事务所律师。原告武汉市新联伟业置业有限公司（以下简称新联伟业公司）诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋管理行政处罚及诉湖北省住房和城乡建设厅（以下简称省住建厅）行政复议一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年11月23日受理后，依法向被告市房管局、省住建厅送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书，并组成由审判员张薇担任审判长，与人民陪审员汤秋萍、肖珍参加的合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告新联伟业公司的委托代理人晏贤舜，被告市房管局的行政负责人汪普查及其委托代理人周民杰、李家稳，被告省住建厅的委托代理人刘杭诺、李霏到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。因认定原告新联伟业公司实施了在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的违法行为，被告市房管局于2020年7月17日向原告新联伟业公司作出了武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》，对其处以警告、责令限期改正，并处3万元罚款。经原告新联伟业公司申请复议，省住建厅于2020年11月3日作出鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》，维持了被告市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》。原告新联伟业公司诉称，武房罚字[2019]第004号行政处罚决定书认定：“2013年11月6日，武汉市浩凯鑫财务咨询有限公司与武汉市新联伟业置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪120344533），购买珞南雅居1栋1单元18层1号商品房”不实。首先，原告新联伟业公司与武汉市浩凯鑫财务咨询有限公司（以下简称浩凯鑫公司）之间属于借贷行为，《武汉市商品房买卖合同》、《债务清偿协议》系原告新联伟业公司为其借款提供担保的变相抵押，房屋买卖合同的内容并未实际履行；其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，原告新联伟业公司与浩凯鑫公司之间签订的房屋买卖合同应属于无效合同，因而不够成未解除商品房买卖合同将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的违法事实。因此，2017年6月7日，原告新联伟业公司与案外人刘洋、罗旋签订《自建房屋置换协议书》，将该套商品房置换给作为华中农业大学校内外单位拆迁居民，不构成“一房二卖”，不宜对原告新联伟业公司作出行政处罚。请求法院依法判决：1、撤销武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》；2、撤销鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》；3、诉讼费用由两被告承担。原告新联伟业公司向本院提交了以下证据：1、武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》，证明被告市房管局以原告新联伟业公司存在所谓的一房二卖的行为对公司进行处罚；2、鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》，证明被告省住建厅对被告市房管局作出的处罚决定予以维持；3、《商品房回购合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《通知函》、《补充协议》，证明原告新联伟业公司与浩凯鑫公司之间属于借贷关系，故不存在一房二卖的行为。被告市房管局辩称，一、根据《商品房销售管理办法》第五条之规定，我局具有对本行政区域内商品房的销售活动进行管理的法定职责，故我局针对原告新联伟业公司的违法行为作出《行政处罚决定书》的行政行为主体合法。二、我局作出《行政处罚决定书》的行政行为程序合法。2019年4月15日，洪山区开发管理办公室接群众投诉举报，对原告新联伟业公司涉嫌违规销售行为进行调查，发现该公司确实存在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的违法行为。洪山区开发管理办公室遂向原告新联伟业公司下达《整改通知书》（编号：19-2），责令其限期整改。原告新联伟业公司回复认为其不存在“一房二卖”的违法行为。鉴于此，洪山区开发管理办公室将案情上报我局。2019年7月18日，我局委派两名执法人员就原告新联伟业公司违法销售商品房的事实进行核查，并制作了《询问笔录》。2019年10月23日，我局根据询问情况，决定就原告新联伟业公司的违法行为进行立案调查。同年11月15日，我局根据调查核实的情况，向原告新联伟业公司作出并送达了《行政处罚事先告知书》（武房罚先告字[2019]第004号）和《行政处罚听证告知书》（武房罚听告字[2019]第004号），就作出行政处罚决定的事实、理由、依据及其有进行陈述、申辩和要求听证的权利依法告知原告新联伟业公司，后原告新联伟业公司提交《申辩书》。2020年6月3日，我局向原告新联伟业公司送达《行政处罚听证通知书》（武房罚听告字[2019]第004号），2020年6月10日依法定程序举行了行政处罚听证会。我局调查终结后，经从事行政处罚决定审核的人员审核，于2020年7月17日作出武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》并向原告新联伟业公司送达。综上所述，我局作出《行政处罚决定书》的程序符合《中华人民共和国行政处罚法》等相关法律规定。三、原告新联伟业公司确有“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为，我局作出《行政处罚决定书》的行政行为事实清楚、适用法律正确，内容合法。经我局调查核实：2010年7月15日，原告新联伟业公司与华中农业大学签订《房屋拆迁及还建商品房项目合作协议书》,约定原告新联伟业公司在通过竞价取得华中农业大学内土地使用权后，负责完成华中农业大学内武汉市洪山区房地产公司与武汉市洪山区狮子山街办事处等53户非华中农业大学居民住宅及所有附着物等的拆除及人员的迁移、安置工作。后原告新联伟业公司竞价取得上述土地的使用权，并开发建设珞南雅居项目。2012年11月14日，原告新联伟业公司取得珞南雅居项目《武汉市商品房预售许可证》（证号：武房开预售[2012]408号）。2013年11月6日，原告新联伟业公司与浩凯鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪120344533），约定原告新联伟业公司将其投资建设的洪山区狮子山街张吴村珞南雅居项目1栋1单元18层1号房屋出卖给浩凯鑫公司，并进行了网签手续。2017年6月7日，原告新联伟业公司在未解除与浩凯鑫公司间《武汉市商品房买卖合同》的情形下，与被拆迁居民刘洋、罗璇签订《自建房屋置换协议书》，且已收取其二人购房款并交付房屋。由于原告新联伟业公司与浩凯鑫公司间的《武汉市商品房买卖合同》未解除，导致刘洋、罗璇购买并占有的房屋无法办理权属登记手续。原告新联伟业公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”之规定，其违法事实清楚。原告新联伟业公司的行为不仅损害了刘洋、罗璇的利益，而且损害了浩凯鑫公司的利益，更为严重的是破坏了商品房销售市场秩序。根据《商品房销售管理办法》第三十九条之规定，我局对原告新联伟业公司决定处以警告，责令限期改正，并处3万元罚款，适用法律正确。我局作出被诉行政行为内容合法。四、原告新联伟业公司的主张均无事实及法律依据。该公司认为其与浩凯鑫公司间商品房买卖合同属于无效合同，主张其行为不构成“一房二卖”于法无据。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》仅系关于诉讼法律关系的确定，并非认定买卖合同无效。原告新联伟业公司曲解法律且未提供任何人民法院或仲裁机构认定该合同无效的证据，其主张不能成立。综上所述，我局作出的《行政处罚决定书》符合《中华人民共和国行政处罚法》及相关法律法规的规定。原告新联伟业公司所述事实和理由均不能成立，请求法院依法驳回原告新联伟业公司的诉讼请求。被告市房管局向本院提交了以下三组证据：第一组证据：1、《整改通知书》（编号：19-2）及新联伟业公司提交的《情况说明》和《回复函》；2、《询问笔录》；3、《行政处罚立案审批表》；4、武房罚先告字[2019]第004号《行政处罚事先告知书》；5、武房罚听告字[2019]第004号《行政处罚听证告知书》；6、《申辩书》及证据材料；7、武房罚听告字[2019]第004号《行政处罚听证通知书》；8、听证会笔录；9、武房调字[2019]第004号《案件调查终结报告》；10、《行政处罚审批表》；11、武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》及送达回证，该组证据证明被告市房管局作出《行政处罚决定书》的行政行为程序合法。第二组证据：12、《房屋拆迁及还建商品房项目合作协议书》；13、《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪120344533）；14、《自建房屋置换协议书》；15、“武汉市商品房网上签约和合同备案系统”截图，该组证据证明原告新联伟业公司存在“一房二卖”的违法行为，被告市房管局作出《行政处罚决定书》认定事实清楚、适用法律正确，内容合法。第三组证据：16、鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》，证明原告新联伟业公司就《行政处罚决定书》向被告省住建厅申请行政复议，被告省住建厅维持了被告市房管局作出的行政处罚决定。被告市房管局提交的法律依据为：1、《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条、第三十七条；第三十八条；第三十九条；第四十条、第四十二条、第四十三条；2、《商品房销售管理办法》第五条、第十条、第三十九条。被告省住建厅辩称，一、我厅于2020年11月3日作出的鄂建复决字[2020]15号行政复议决定已送达原告新联伟业公司，复议程序符合法律规定。原告新联伟业公司于2020年9月16日投邮的《行政复议申请书》我厅于次日收到后，依法予以受理，并依法向被告市房管局下达《行政复议答复通知书》，市房管局于2020年9月28日提交《行政复议答复书》。我厅依据事实和证据作出鄂建复决字[2020]15号行政复议决定，并于2020年11月3日通过EMS快递邮寄送达原告新联伟业公司和被告市房管局，我厅的行政复议程序符合法律规定。二、我厅于2020年11月3日作出的鄂建复决字[2020]15号行政复议决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确。市房管局具有商品房销售管理的法定职责，向原告新联伟业公司作出《行政处罚决定书》的行政行为主体合法；市房管局通过举报线索调查违规销售行为，向原告新联伟业公司下达《整改通知书》，按规范制作了《询问笔录》，向该公司送达了《行政处罚事先告知书》和《行政处罚听证告知书》，并对该公司提交的《申辩书》中提出的事实、理由和证据进行了复核，结合听证情况最后向原告新联伟业公司寄送了《行政处罚决定书》，处罚程序符合法律规定；原告新联伟业公司主张其与浩凯鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》属于无效合同的依据不足，且该合同是否有效并不改变原告新联伟业公司的违法行为，合同的效力问题并不是原告新联伟业公司规避行政处罚的前提，市房管局对原告新联伟业公司的处罚行为符合法律规定，该局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》合法有效。我厅依据原告新联伟业公司提交的有关材料和市房管局提供的证据材料作出的鄂建复决字[2020]15号行政复议决定，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，故依法维持了市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》。综上，原告新联伟业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求法院判决驳回原告新联伟业公司的诉讼请求。被告省住建厅向本院提交了以下两组证据：第一组证据：《行政复议申请书》、鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》及EMS快递单，证明原告新联伟业公司于2020年9月16日提交《行政复议申请书》，省住建厅收到后，依法予以受理，并依据事实和证据作出鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》，于2020年11月3日通过EMS快递邮寄送达原告新联伟业公司和被告市房管局，复议程序符合法律规定。第二组证据：武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》及送达回证、《行政复议答复书》、《证据材料》以及法律依据，证明省住建厅作出的鄂建复决字[2020]15号《行政复议决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确。被告省住建厅提交的法律依据为：1、《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十二条、第四十三条。2、《商品房销售管理办法》第五条、第十条、第三十九条。经庭审质证，被告市房管局对原告新联伟业公司提交的证据1、2无异议；对证据3中《商品房回购合同》及《补充协议》的真实性无异议，认为该证据能证明原告新联伟业公司与浩凯鑫公司确认了之前的商品房买卖合同有效，从而才有回购行为，恰恰证明原告新联伟业公司述称之前的商品房买卖合同无效的观点不成立；对《通知函》认为与本案无关；对《房屋买卖合同补充协议》的真实性无异议，该协议的内容看，仍属于房屋买卖的销售行为。经庭审质证，被告省住建厅对原告新联伟业公司提交的证据1、2无异议；对证据3中《商品房回购合同》的真实性无异议，该证据能证明原告新联伟业公司自认其与浩凯鑫公司于2015年11月6日签订的是房屋买卖合同；对《房屋买卖合同补充协议》的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为仅凭该证据不能证明原告新联伟业公司与浩凯鑫公司之间存在借贷关系；对《通知函》的真实性无异议，但认为与本案无关；对《补充协议》的真实性有异议，该协议的乙方没有盖章，只有签字，故该协议不成立，不能作为证据使用。经庭审质证，原告新联伟业公司对被告市房管局提交的第一组证据无异议；对第二组证据中证据12、13、14的真实性无异议；对证据15认为该证据属于网上截图，无法核实其真实性；对第二组证据的证明目的有异议，认为原告新联伟业公司与浩凯鑫公司之间只是民间借贷关系，不属于房屋买卖关系，被告市房管局认定原告新联伟业公司存在一房二卖的行为无依据；对第三组证据无异议。经庭审质证，被告省住建厅对被告市房管局提交的证据均无异议。经庭审质证，原告新联伟业公司对被告省住建厅提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，同对被告市房管局的证据的质证意见一致，认为原告新联伟业公司与浩凯鑫公司之间只是民间借贷关系，不属于房屋买卖关系。经庭审质证，被告市房管局对被告省住建厅提交的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：1、原告新联伟业公司提交的证据真实，但不能达到其证明目的。2、被告市房管局及省住建厅提交的证据真实、来源合法，本院依法予以确认。经审理查明，华中农业大学（甲方）与原告新联伟业公司（乙方）于2010年7月15日签订《房屋拆迁及还建商品房项目合作协议书》，就坐落于甲方校内武汉市洪山区房产公司与武汉市洪山区狮子山街办事处等非甲方单位的居民住宅拆迁还建项目开发事宜达成相关协议。内容涉及乙方参与还建房地块的招拍挂竞买，以及与所涉53户居民签订拆迁还建协议等事项。原告新联伟业公司获得相应地块的土地使用权后进行珞南雅居商品房项目开发，并取得武房开预售[2012]480号《武汉市商品房预售许可证》。2013年11月6日，原告新联伟业公司与浩凯鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪120344533），约定浩凯鑫公司购买珞南雅居1幢1单元18层1号房（建筑面积134.91平方米），合同签订后双方在房产管理部门办理了网签手续。2017年6月7日，原告新联伟业公司（甲方）与刘洋、罗璇（乙方）签订《自建房屋置换协议书》，载明为落实华中农业大学校园综合整治方案，新联伟业公司受华中农业大学委托，拟对华中农业大学校园内外单位53户居民进行拆迁，就被拆迁人房屋置换或货币补偿有关事宜达成有关协议。该协议约定乙方将坐落于华中农业大学院内狮子山街特1号房屋建筑面积20㎡房屋，由甲方提供房源同乙方置换。甲方置换给乙方的房源位于洪山区××小区××单元××楼××134.91平方米。2019年4月15日，洪山区开发管理办公室接群众投诉举报调查新联伟业公司违规销售商品房的行为，于当日向原告新联伟业公司下达《整改通知书》，认为该公司存在“开发企业在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的行为，并责令该公司进行整改。原告新联伟业公司提交书面《情况说明》，认为该公司不存在上述违法行为。被告市房管局根据洪山区开发管理办公室上报情况，于2019年7月18日向原告新联伟业公司进行调查询问并制作了《询问笔录》。同年10月23日，被告市房管局对其调查的原告新联伟业公司“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为进行行政处罚立案。2019年11月15日，被告市房管局向原告新联伟业公司送达《行政处罚事先告知书》及《行政处罚听证告知书》，告知该公司拟对其进行行政处罚认定的事实、理由、处罚的结果、依据以及告知其具有陈述、申辩及要求听证的权利。原告新联伟业公司收悉后，向被告市房管局提交了书面《申辩书》及有关证据材料，认为该公司与浩凯鑫公司之间并非房屋买卖关系，系民间借贷关系，有关《商品房买卖合同》系为借款提供担保的变相抵押，应属无效合同，故该公司与他人签订《自建房屋置换协议》不构成“一房二卖”。同时，依据原告新联伟业公司申请，被告市房管局于2020年6月1日向原告新联伟业公司作出并于同年6月3日向该公司送达《行政处罚听证通知书》，同年6月10日在该局11楼四会议室组织召开了听证会。结合调查的事实、新联伟业公司陈述申辩意见以及听证会听证情况，被告市房管局认定原告新联伟业公司违法行为属实，应当予以处罚，故于2020年7月17日作出并于同年7月22日向原告新联伟业公司送达武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》，认定新联伟业公司在未与浩凯鑫公司解除《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪：120344533）的情况下，将珞南雅居1栋1单元18层1号商品房再行销售给他人的行为明显违法，认为新联伟业公司提出的依据相关司法解释的规定，《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪：120344533）为无效合同，并不改变其存在违法行为的事实，且在规定期限内并未提供向法院主张确认合同无效的证据。故此依据《商品房销售管理办法》第三十九条之规定，对原告新联伟业公司处以警告、责令改正、并处3万元罚款的行政处罚。因对被告市房管局作出的行政处罚行为不服，原告新联伟业公司于2020年9月16日向被告省住建厅申请行政复议，请求依法撤销被告市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》。被告省住建厅收悉后，于同年9月17日向被告市房管局邮寄《行政复议答复通知书》。同年9月28日，被告市房管局向被告省住建厅提交《行政复议答复书》及相关证据材料。经审查后，被告省住建厅于2020年11月3日作出并向原告新联伟业公司邮寄送达鄂建复决字[2020]15号行政复议决定书，维持了被告市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》。因对被告市房管局作出的行政处罚决定及对被告省住建厅作出的行政复议决定均不服，原告新联伟业公司诉至本院，诉请如前。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第五条之规定，被告市房管局具有对辖区内商品房的销售进行管理的法定职责。本案中，被告市房管局接群众投诉线索，经调查后发现原告新联伟业公司存在违反《商品房销售管理办法》的违法行为，依法具有实施行政处罚的职权。被告在实施行政处罚前，依法进行了调查、询问；在拟作出行政处罚前依法向原告新联伟业公司进行了告知，并听取其陈述和申辩意见；依据原告新联伟业公司的申请依法举行了听证听取意见；依据调查的结果、对陈述和申辩意见的复核、以及听证会的结论，被告市房管局认为原告新联伟业公司在房屋销售过程中实施了“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为，认定事实清楚。依据认定的违法事实，被告市房管局向原告新联伟业公司作出行政处罚决定，对其处以警告、责令限期改正、并处3万元罚款的行政处罚，并将处罚决定依法向原告新联伟业公司进行送达，被告市房管局作出上述行政处罚决定程序合法、适用法律正确，处罚适当。原告新联伟业公司主张被告市房管局对该公司实施行政处罚认定事实错误，因该公司与浩凯鑫公司之间系借款关系，并非房屋买卖关系，故该公司不存在“一房二卖”的违法行为。本院认为，根据各方当事人提交的证据及本院查明的事实，原告新联伟业公司与浩凯鑫公司于2013年11月6日就购买珞南雅居1幢1单元18层1号房屋签订了《武汉市商品房买卖合同》，并在房产管理部门办理了网签手续，目前双方之间的合同依然存续有效；2017年6月7日，原告新联伟业公司与刘洋、罗璇签订《自建房屋置换协议书》，约定新联伟业公司将珞南雅居小区1栋1单元18楼1号房屋置换给刘洋、罗璇。上述事实足以说明原告新联伟业公司存在“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的违法行为。原告新联伟业公司主张该公司与浩凯鑫公司之间的《武汉市商品房买卖合同》无效，但合同的有效性需要经过司法认定，原告新联伟业公司在行政程序及案件审理过程中也多次提到其将就合同的有效性提起民事诉讼，但至今未提供已提起民事诉讼的证据或有关生效法律文书确认合同是否有效的证据。被告市房管局作为行政执法部门，根据现有的证据认定原告新联伟业公司违法事实存在，认定事实清楚，原告新联伟业公司的前述主张本院不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第三条及第十二条之规定，被告省住建厅作为被告市房管局的上级行政主管部门，具有对本案的行政复议申请进行处理的行政职责。被告省住建厅收到原告新联伟业公司于2020年9月16日邮寄的行政复议申请后，及时告知被告市房管局作出书面答复。经审查相关材料后，被告省住建厅于2020年11月3日作出鄂建复决字[2020]15号行政复议决定书，维持了被告市房管局作出的武房罚字[2019]第004号《行政处罚决定书》，并依法向双方当事人邮寄送达。被告省住建厅作出的《行政复议决定书》认定事实清楚，适用法律法规正确，符合法定程序。综上，原告新联伟业公司的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告武汉市新联伟业置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元由原告武汉市新联伟业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 薇人民陪审员 肖 珍人民陪审员 汤秋萍二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 胡 川