浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初3599号 原告：张松飞，男，1986年2月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。 原告：李襄雪，女，1989年1月17日出生，汉族，住江苏省金坛市经济开发区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘大伟、彭彬彬，上海华勤基信律师事务所律师。 被告：平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司。住所地：浙江省嘉兴港区嘉兴长三角国际石材城C区2号楼25幢2号西17号。统一社会信用代码：91330400MA28AT2JXX。 责任人：方浩亮。 被告：平湖市虹桥置业有限公司。住所地：浙江省平湖市新埭镇虹泰苑1-2幢南起第6间2层。统一社会信用代码：91330482078684561H。 法定代表人：郭镇涛。 二被告共同委托诉讼代理人：徐飞雄、严利杰，浙江金品律师事务所律师。 原告张松飞、李襄雪与被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司（以下简称虹桥置业港区分公司）、平湖市虹桥置业有限公司（以下简称虹桥置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张松飞及二原告共同委托诉讼代理人刘大伟、彭彬彬，二被告共同委托诉讼代理人徐飞雄、严利杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、确认2018年5月15日二原告与被告虹桥置业港区分公司签订的《浙江省商品房买卖合同》于2020年6月6日解除；2、判令被告虹桥置业港区分公司向二原告返还购房款本金521056元；3、判令被告虹桥置业港区分公司向二原告支付以521056元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率上浮30%的标准，计算自2018年6月22日起至实际清偿之日止的利息损失；4、判令被告虹桥置业港区分公司赔偿二原告损失503944元；5、判令被告虹桥置业公司对上述第2、3、4项诉讼请求中被告虹桥置业港区分公司的债务向原告承担连带清偿责任；6、判令二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月6日，原告张松飞与被告虹桥置业港区分公司签订《商品房定房合同》，原告张松飞购买被告虹桥置业港区分公司开发的乍浦镇外环西路南侧，建港路西侧乍浦锦园小区5幢3单元701室房屋，房屋暂测建筑面积68.56平方米，房屋总价1025000元，附赠阁楼，24#车位一个。房屋为期房，房屋总价包含改造费、全装修费、管家服务费、车位费、储藏室或车库费等。购房有效期为2018年5月18日，被告虹桥置业港区分公司承诺于2018年5月18日前，原告张松飞携本协议与被告虹桥置业港区分公司签订商品房买卖合同时，被告虹桥置业港区分公司将完全履行协议约定的条款。2018年5月15日，二原告与被告虹桥置业港区分公司就上述房屋签订正式的浙江省商品房买卖合同，合同价为521056元，因政府限价原因无法按真实房价写入合同。合同第十一条约定经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按退款日同期银行存款利率不低于买受人购房贷款利率付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日另行签订补充协议。第十七条规定，买受人可以选择按照《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。合同附件一为房屋平面图。在房屋买卖合同签订的同时，就房屋真实价款和合同价款的差额部分，被告虹桥置业港区分公司以改造费、全装修费、管家服务费、车位费、储藏室等名义，指示原告张松飞与其指定的杭州翌升商务服务有限公司签订会员服务协议，由原告以管家服务费的名义支付房款150000元；与上海市靳珩建筑装潢服务中心签订全装修合同，由原告以全装修费及改造费支付房款353944元；与被告虹桥置业港区分公司签订乍浦锦园车位使用权赠送合同、阁楼补充协议，合计共同构成总房价1025000元。合同签订后，二原告通过直接付款及贷款的方式向被告虹桥置业港区分公司交付了全部购房款1025000元。被告虹桥置业港区分公司于2020年4月13日向原告张松飞出具乍浦锦园交房通知书，通知原告张松飞于2020年4月25日起持通知书、本人身份证等材料办理相应的交接手续。但是二原告到现场查验后，发现被告虹桥置业港区分公司交付房屋的房屋房型、朝向、格局均与浙江省商品房买卖合同附件一房屋平面图不符，这种变更已经超出了一般的合理性及原告的接受程度。后原告张松飞向被告虹桥置业港区分公司发函要求解除合同并要求退房，但被告虹桥置业港区分公司仅回函告知买卖合同中所附的房屋平面图中房屋朝向与实际房屋朝向不同系贴图错误，对原告退房、返还款项的要求置之不理。被告虹桥置业港区分公司提供房屋房型、朝向、格局与合同附件一房屋平面图存在根本差别，严重违反约定。根据合同约定及被告虹桥置业港区分公司的重大违约行为导致合同目的无法实现的情况，二原告有权解除合同并要求被告虹桥置业港区分公司返还房屋价款。虽原告多次发函，要求解除合同、退还款项，被告虹桥置业港区分公司仍未退还房屋价款。被告虹桥置业港区分公司系被告虹桥置业公司的分支机构，其民事责任由被告虹桥置业公司承担。鉴于《会员服务协议》、《全装修合同》是在房屋买卖关系存续的基础上签订的，且均系二原告与案外人签订，若原、被告之间的商品房销售合同解除，二原告以管家服务费名义支付的150000元，以装修及改造费名义支付的353944元即成为二原告的损失。 二被告辩称，1.涉案房屋不涉及规划设计的变更，二原告以规划设计变更为由要求解除合同，没有合同依据也没有相应的法律规定。2.二原告所说的房屋平面图的问题，确实是被告将图纸贴错了，将5-2-702的户型图贴到了涉案合同中，这两套房屋相隔一堵墙，是对称的，面积相同。3.涉案房屋在整个小区中是唯一的，编号也是唯一的。从签订定房合同到二原告和银行的按揭贷款协议，都是明确无误的约定了双方合意购买的是5-3-701房屋，这在整个小区中是唯一性的，所有的01室都是东边套，所以涉案房屋的坐落是明确的，原告对此也是明知的。原、被告之间的合同明确二原告购买的是乍浦锦园5幢3单元701室房屋，二被告交付的也是该房屋，因此二被告并未违约。4.二原告在选房的过程中对房屋的坐落是明确的，对房屋结构也是明确的。被告售楼处是有模型的，不存在欺诈的可能。二原告在购买房屋的时候销售人员肯定做了充分的介绍，涉案房屋在2017年年底已经结构总体竣工，是准现房。该幢楼其他业主也存在户型图贴错的问题，其中4户业主已经办理了产证。被告不存在欺骗的主观故意，也不存在一房二卖。二原告因为被告贴错户型图，就要解除合同，该理由是不成立的。5.本案中二原告于2020年5月30日已经对乍浦锦园5幢3单元701室毛坯房收房。6.根据《浙江省商品房买卖合同》，二原告购买的乍浦锦园5幢3单元701室的价款为521056元，二原告仅向被告虹桥置业港区分公司支付了购房款，二原告主张的管家服务费及装修款与二被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：1.二原告提供的手绘房型图。二被告认为系二原告单方制作不予认可，本院根据现场勘查，确认二原告手绘的房型图与涉案房屋实际户型一致，本院对该证据予以认可；2.二被告提供的地基与基础结构工程中间验收记录、整改回执。二原告认为，真实性不予认可，该证据不是原件，印章上并没有日期，二原告无法确认是否为原件，该证据与本案涉案房屋无关，该证据是锦园6号楼的文件，涉案房屋并不在6号楼，而且该验收也系中间验收不是最终的验收。本院认为该验收记录、整改回执系乍浦锦园6号楼文件，与涉案房屋无关，本院不将其作为定案依据；3.二被告提供的沙盘视频及房屋户型展示视频。二原告认为真实性不予认可，二原告无法确认是否是当时看过的沙盘，因为内容十分模糊，而且与本案无关联性。本院认证，该视频无法体现系被告虹桥置业港区分公司的售楼处，本院对该视频不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月6日，原告张松飞与被告虹桥置业港区分公司签订《商品房定房合同》一份，约定：原告张松飞购买被告虹桥置业港区分公司建设开发的乍浦镇外环西路南侧，建港路西侧乍浦锦园小区5幢3单元701室房屋；该房屋暂测建筑面积68.56平方米，附赠阁楼；房屋单价按建筑面积为14950元/平方米，总价为1025000元；房屋总价包含改造费、全装修费、管家服务费、车位费、储藏室或车库费等；赠送车位一个，车位号为24号；原告张松飞于2018年5月18日前到乍浦锦园售楼部与被告虹桥置业港区分公司签订商品房买卖合同；本协议签订时，原告张松飞向被告虹桥置业港区分公司支付80000元，于2018年5月18日前付清所有房款或者办理完成贷款按揭手续。 同日，原告张松飞向被告虹桥置业港区分公司支付定金80000元；次日，原告张松飞又向被告虹桥置业港区分公司补交定金20000元。 2018年5月15日，原告张松飞、李襄雪与被告虹桥置业港区分公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告张松飞、李襄雪向被告虹桥置业港区分公司购买位于××镇××幢××单元××室商品房；该商品房建筑面积共68.56平方米，其中套内面积56.06平方米，应分摊的共有建筑面积12.5平方米；该商品房毛坯单价为7600元，总价款为521056元。合同的附件一为房屋平面图，载明5幢3单元101-701，建筑面积为68.56平方米。 同日，原告张松飞与被告虹桥置业港区分公司签订《乍浦锦园车位使用权赠送合同》1份，约定被告虹桥置业港区分公司赠送原告张松飞一个车位使用权，该车位编号为24号；原告张松飞与被告虹桥置业港区分公司签订《阁楼补充协议》1份，约定原告张松飞购买被告虹桥置业港区分公司建设开发的“乍浦锦园”所附带的阁楼位于5幢3单元701室楼上，此价格已包含在商品房买卖合同签订总价内。 同日，原告张松飞与案外人杭州翌升商务服务有限公司签订《会员服务协议》1份，约定由案外人杭州翌升商务服务有限公司为原告提供专享、有偿服务；原告张松飞与案外人上海缪珩建筑装潢服务中心签订《全装修合同》1份，约定案外人上海缪珩建筑装潢服务中心为原告购买的乍浦锦园5幢3单元701室房屋进行改造及装修，合同价格为353944元；承包范围：按被告虹桥置业港区分公司提供的户型图、装修施工图、效果图及工程清单内的全部施工内容所包含分二部分：一改造工程、二全装修的室内装修工程；委托工程监理：本装潢工程已由被告虹桥置业港区分公司聘请工程质量监理；案外人上海缪珩建筑装潢服务中心应在开工前，将工程进度计划提供给监理，案外人上海缪珩建筑装潢服务中心必须按监理同意后的进度计划组织施工，接受监理对工程进度的检查、监督。 上述合同签订后，原告张松飞向被告虹桥置业港区分公司支付购房款111056元，向案外人杭州翌升商务服务有限公司支付管家服务费150000元，向案外人上海缪珩建筑装潢服务中心支付装修费153944元。 2018年5月28日，原告张松飞通过杭银消费金融股份有限公司向被告虹桥置业港区分公司支付购买车位费用200000元，被告虹桥置业港区分公司确认该费用系二原告支付的装修款，已经支付给案外人上海缪珩建筑装潢服务中心。 2018年6月21日，原告张松飞、李襄雪与案外人浙江平湖××镇银行签订《个人购房借款／担保合同》1份，载明原告张松飞、李襄雪向案外人浙江平湖××镇银行借款310000元用于购买乍浦锦园5幢3单元701室房屋，贷款期限为30年。协议签订当日，浙江平湖××镇银行就发放了该笔贷款。 2020年4月13日，被告虹桥置业港区分公司向原告张松飞送达《乍浦锦园交房通知书》1份，载明原告张松飞购买的乍浦锦园5幢3单元701室房屋已具备交付条件。 2020年6月6日，原告张松飞向被告虹桥置业港区分公司出具《解除房屋买卖合同通知书》1份，载明根据现场勘验及与买卖合同房屋平面图比对，被告虹桥置业港区分公司开发建造的锦园5幢3单元701室东西朝向、次卧空间尺寸及朝向均有变化，原告张松飞、李襄雪未收到任何书面通知，被告虹桥置业港区分公司违反了买卖合同中第十一条规划变更的约定及《商品房销售管理办法》中第24条第3款的相关规定，二原告有权要求退房；由于被告虹桥置业港区分公司的违约事实，二原告提出要求：解除《浙江省商品房买卖合同》、全装修合同及管家服务，被告虹桥置业港区分公司需退还二原告1025000元购房款，并支付利息108925元。 2020年6月15日，被告虹桥置业港区分公司向原告张松飞、李襄雪出具《告知函》1份，载明其与二原告签订的商品房销售合同中所附的房屋平面图中房屋朝向与实际房屋不同系贴图错误，并要求二原告办理房屋平面图的变更。 2020年6月30日，二原告委托上海华勤基信律师事务所向被告虹桥置业港区分公司、虹桥置业公司出具《律师函》1份，要求解除双方之间的商品房销售合同，返还购房款1025000元及利息108925元。 2020年12月10日上午，本院至浙江平湖××镇银行制作调查笔录1份，浙江平湖××镇银行确认其作为涉案房屋的抵押权人不要求参加本案诉讼。 本院认为，原告张松飞、李襄雪与被告虹桥置业港区分公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为原告张松飞、李襄雪是否有权解除其与被告虹桥置业港区分公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。二原告认为被告虹桥置业港区分公司交付的乍浦锦园5幢3单元701室房屋与双方签订的《浙江省商品房买卖合同》所附房屋平面图所展示的户型不一致，违反了合同第十一条的约定，同时也构成了根本违约，导致二原告合同目的不能实现，二原告具有约定解除权及法定解除权。二被告则认为，二原告在购买房屋时看过沙盘、样板房，应明知其购买的户型为交付房屋的户型，《浙江省商品房买卖合同》附件一系其工作人员操作失误贴错了其他户型的图纸；被告已将涉案毛坯房交付给了二原告，且房屋现已装修完毕，应当视为二原告已经认可交付房屋的户型，故二原告无权解除合同。 对此，本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》所附的房屋平面图，是该合同中重要的组成部分，是房屋买卖合同的“标的情况”条款的具体化展示，直观、形象地展示了房屋所处的具体位置、房屋开间分布、开间面积大小尺寸、房屋朝向、各房间的门窗位置等等，被告虹桥置业港区分公司应当按照合同所附房屋平面图向二原告交付房屋。现被告虹桥置业港区分公司交付的房屋，各房间的东西朝向均与《浙江省商品房买卖合同》所附的房屋户型图不一致，除非被告虹桥置业港区分公司能够证明合同签订前二原告欲购买房屋的户型即为交付房屋的户型或者二原告现已追认或同意购买被告虹桥置业港区分公司欲交付的房屋，否则被告虹桥置业港区分公司的行为已构成根本违约，二原告有权解除合同。因此，考量二原告是否有权解除合同，关键是考量签订合同前二原告欲购买的房屋户型及二原告是否已追认同意购买现有涉案房屋。 1.二原告欲购买房屋的户型问题。《浙江省商品房买卖合同》所附的房屋户型图系体现二原告欲购买房屋户型真实意思表示的直接载体，该证据性质上属于原始证据、直接证据，其证明力要高于传来证据、间接证据。现二被告辩称原告欲购买的户型与户型图上载明的户型不一致，对该主张二被告应当承担更加严格的举证责任。然二被告未提供任何有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 2.二原告是否已追认同意购买现有涉案房屋的问题。二被告认为其已向二原告送达了交房通知书，且涉案房屋已装修完毕，应当认定二原告已经接受了涉案房屋。对此，本院认为，根据《浙江省商品房买卖合同》的约定交房应当签署房屋交接单，仅凭被告虹桥置业港区分公司送达二原告的交房通知书不足以认定被告虹桥置业港区分公司已经将涉案房屋交付给了二原告。原告张松飞与案外人上海缪珩建筑装潢服务中心签订的《全装修工程合同》，合同约定：承包范围为按被告虹桥置业港区分公司提供的户型图、装修施工图、效果图及工程清单内的全部施工内容所包含分二部分：一改造工程、二全装修的室内装修工程；委托工程监理：本装潢工程已由被告虹桥置业港区分公司聘请工程质量监理；案外人应在开工前，将工程进度计划提供给监理，案外人必须按监理同意后的进度计划组织施工，接受监理对工程进度的检查、监督。涉案房屋所在小区实际上也是由被告虹桥置业港区分公司统一制定装修方案进行装修，因此虽然是原告与案外人签订的《全装修合同》，但实际上主导装修事宜的是被告虹桥置业港区分公司，因此本院认为从涉案房屋已经完成装修并不能推导认定二原告已经认可接收了涉案房屋。 由上，二被告的抗辩意见本院不予采纳，现交付房屋的户型与合同户型图上载明的户型不一致，且现涉案房屋的户型难以调整为合同附件户型图上载明的户型，故被告虹桥置业港区分公司未能向二原告交付合同约定的标的物，其行为已构成根本违约，二原告据此有权解除合同。合同解除时间应以解除合同通知到达对方当事人之日为准。二被告自认2020年6月6日，收到了原告欲解除合同的通知书，故合同解除时间本院确认为2020年6月6日。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二原告与被告虹桥置业港区分公司之间的《浙江省商品房买卖合同》解除后，被告虹桥置业港区分公司应当返还二原告购房款521056元，并且赔偿二原告损失。对于二原告的损失，本院认定如下： 1.二原告支付的购房款的利息损失。购房款的利息起算点应为原告支付购房款次日。根据二原告提供的证据可知，二原告于2018年6月21日付清了全部购房款，现二原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率上浮30%的标准计算利息缺乏合同依据，本院不予支持并予以调整。利息损失的计算方法本院认定为：以521056元为基数，计算自2018年6月22日起至实际履行之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 2.装修损失和管家服务费。该费用系二原告购买涉案房屋花费的合理费用且从原告张松飞与被告虹桥置业港区分公司签订的《商品房定房合同》可以看出，被告虹桥置业港区分公司明知二原告购买涉案房屋时必须支出的费用有管家服务费及装修费用，事实上二原告也为入住使用涉案房屋向案外人上海缪珩建筑装潢服务中心支付装修费353944元，向案外人杭州翌升商务服务有限公司支付管家服务费150000元。被告虹桥置业港区分公司在与二原告签订《浙江省商品房买卖合同》时，应当是明知如其违约造成二原告合同目的不能实现，将会导致二原告支出的管家服务费及装修费用成为损失，因此被告虹桥置业港区分公司对于该两笔费用应当承担赔偿责任。而且，涉案合同因被告虹桥置业港区分公司的违约已经解除，合同解除后，涉案房屋仍归被告虹桥置业港区分公司所有，该房屋中的装修已经构成附和物，一并归于被告虹桥置业港区分公司，因此被告虹桥置业港区分公司应当折价补偿原告。 关于虹桥置业公司的法律责任承担问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构属于“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。分公司虽然不具备法人资格，但其是总公司依法设立并领取营业执照，具有一定的组织机构和财产，能以自己的名义参加民事活动，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，可以承担相应的民事责任。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十三条的规定“其他组织在执行中不能履行法律文书确定的义务的，人民法院可以裁定执行对该其他组织依法承担义务的法人或者公民个人的财产。”由此可见，因分公司不具有法人资格，责任能力不完整，故在分公司无力清偿全部债务时应由总公司承担补充清偿责任。本案中，被告虹桥置业公司应对被告虹桥置业港区分公司的债务承担补充清偿责任。 本案中，二原告与案外人浙江平湖××镇银行（以下简称平湖村镇银行）就涉案房屋签订有按揭合同，并且将涉案房屋权益已经抵押给平湖村镇银行，平湖村镇银行可以作为有独立请求权的第三人的身份参加到本案的诉讼中来。但案外人平湖村镇银行明确表示不参加本案诉讼，故二原告与平湖村镇银行之间签订的《个人购房借款／担保合同》在本案中不作处理，平湖村镇银行可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告张松飞、李襄雪与被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司签订的《浙江省商品房买卖合同》于2020年6月6日解除； 二、被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司于本判决生效后十日内返还原告张松飞、李襄雪购房款521056元； 三、被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司于本判决生效后十日内赔偿原告张松飞、李襄雪购房款利息损失，利息计算方法为：以521056元为基数，计算自2018年6月22日起至实际履行之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 四、被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司于本判决生效后十日内赔偿原告张松飞、李襄雪其他经济损失503944元； 五、被告平湖市虹桥置业有限公司就被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司在上述二至四项中的付款义务承担补充清偿责任； 六、驳回原告张松飞、李襄雪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15195元，减半收取7598元，由被告平湖市虹桥置业有限公司嘉兴港区分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 汪佳铭 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 朱骏健 书 记 员 谢春杰