湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0382民初795号 原告（执行案外人）：汤三军，女，1970年11月16日出生，汉族，住湖南省韶山市。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行，住所地:湖南省韶山市英雄路。 负责人：朱潜，系该支行行长。 委托诉讼代理人：冯湘杰，湖南力攻律师事务所律师。 被告（被执行人）：李跃军，男，1982年1月17日出生，汉族，住湖南省。 被告（被执行人）：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，住湖南省韶山市。 被告（被执行人）：欧类，女，1985年12月14日出生，汉族，住湖南省韶山市。 第三人：周建华，男，1967年4月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 原告汤三军诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称邮政银行）、李跃军、杨树奎、欧类、第三人周建华执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告汤三军、被告邮政银行委托诉讼代理人冯湘杰到庭参加诉讼，被告李跃军、杨树奎、欧类、第三人周建华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤三军向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行韶山市原如意集镇开发的Ｄ栋韶山房权证第0××0号房产；2、依法确认韶山市原如意集镇开发的Ｄ栋韶山房权证第0××0号房产归原告所有；3、判决被告杨树奎立即协助将登记在其名下的如意集镇开发的Ｄ栋韶山房权证第0××0号房产的产权过户至原告名下；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年，原告经人介绍购买韶山市如意集镇开发项目Ｄ栋0××0号房产，房屋成交价格为13.8万元，当时原告不知房屋有抵押。被告杨树奎将房子交给原告使用，原告装修了28万余元入住。购买房屋时，约定一年后拿房产证，但至今仍未拿到房产证。2016年5月16日，韶山市人民法院作出（2016）湘0382民初124号民事判决书，判决：“......如被告李跃军在上述期限内未偿还借款本息，邮政银行可以请求人民法院拍卖、变卖被告杨树奎、欧类的抵押物（包含原告现居住的房屋）以优先受偿；变卖所得大于清偿债务的部分，由被告杨树奎、欧类所有。”判决生效后，邮政银行申请强制执行。执行过程中，韶山市人民法院对被告杨树奎名下的Ｄ栋韶山房产进行评估、拍卖。2020年7月，原告对执行标的提出书面异议。韶山市人民法院于2020年7月16日作出（2020）湘0382执异12号执行异议裁定：驳回原告的异议。原告对该执行裁定不服，特提起本诉。另，被告杨树奎与周建华民间借贷纠纷，上述房屋所有权证0××0号房产已被湘潭市雨湖区人民法院轮候查封。原告认为，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已依据合同支付房款并占有标的物至今，原告为案涉房产的实际所有人。虽案涉房产办理了抵押登记，法院判决被告邮政银行享有优先受偿权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，抵押权人的优先受偿不得对抗买受人，而本案原告为涉案房产的买受人。另涉案房产登记在被告杨树奎名下，原告将案涉房产的购房款支付给了被告杨树奎，应当认定被告杨树奎与原告之间的买卖合同关系依法成立，故杨树奎有义务协助原告将房屋过户至原告名下。为此，原告享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，依法不得执行涉案房产，故原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。 被告中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行答辩称：1、邮政银行对房屋拥有合法抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；2015年，我公司对该房屋办理了抵押登记，2016年5月，韶山市人民法院作出了生效判决，确定我公司对该房屋享有优先受偿权，本案原告与被告杨树奎的买卖合同发生于法院依法判决半年之后，属于妨碍民事诉讼的犯罪行为；本案未实际付款，只是因为债务人之间有债务，本应作为债权人参与按比例分配，其以房屋抵债的形式原告才以低于市场价的形式购买了该房屋，债权人的该种行为侵害了其他债权人的合法权益，不能视为付款，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告李跃军、杨树奎、欧类，第三人周建华未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。 经审理查明，2010年6月25日，韶山市发改局下发《关于如意集镇开发建设项目立项的批复》给韶山市如意镇人民政府（2015年12月因乡镇区划调整改革，清溪镇、如意镇、永义乡合并成立“新清溪镇”，现为韶山市清溪镇人民政府），同意如意集镇开发建设。项目选址为S208原如意亭收费站两厢，项目占地20亩（按国土部门审核确定），期限至2012年7月。2010年7月26日，如意镇人民政府（甲方）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明以韶山市红日建筑安装有限责任公司名义（乙方，以下简称红日公司）签订《如意镇集镇开发意向协议》，约定：开发位于S208原如意亭收费站两厢（见红线图）；由甲方协助国土部门征收土地后，通过合法的程序交乙方整体开发建设；甲方负责通过国土部门办理好土地征收相关手续，取得规划审定的红线图内国有土地使有权证，且土地使用权证按乙方要求分发到户。协议上没有加盖如意镇人民政府的公章，只有时任如意镇人民政府负责人签字，协议上也无韶山市红日建筑公司如意镇分公司公章（经查，该分公司没有依法成立），由杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明签字。协议签订后，杨树奎等四人通过招拍挂方式取得上述土地。2011年11月8日，韶山市国土资源局（出让人）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：受让人以630万元受让韶土网挂（2011）01号项下6080平方米的上述土地及其他事项。 2012年9月5日，韶山市城乡规划局向杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明下发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，准予杨树奎等四人在韶山市××镇××村××东建设如意集镇开发Ｄ栋（商住楼）。2012年9月10日，杨树奎等人以红日公司名义向建设行政主管部门提出《建设工程施工许可申请表》，载明建设单位为韶山市如意镇政府，工程名称韶山市如意集镇开发Ｄ栋，预计竣工日期为2013年9月23日。以上行政审批手续完成后，杨树奎等四人将土地分块，各自负责所分土地的开发，其中杨树奎负责建设Ｄ栋商住楼，并使用没有依法成立的红日公司如意分公司项目部名义对外出售房屋。但红日公司否认公司有上述行为，现查明红日公司没有设立分公司、项目部。 2014年7月18日，杨树奎作为自然人股东设立韶山市如逸房地产开发有限公司，该公司营业执照载明：法定代表人为杨树奎，经营范围为房地产开发经营、物业管理。2014年8月6日，韶山市城乡规划局向杨树奎发出如意镇集镇开发商住楼D栋的0000028号《城乡规划途径核实证书》。随后，杨树奎即以韶山市如逸房地产开发有限公司对外销售如意镇集镇开发商住楼D栋房屋，后杨树奎又将如意镇集镇开发商住楼D栋房屋登记在个人名下。 另查明，2015年2月15日，杨树奎、欧类与邮政银行韶山支行签订《个人最高额借款合同》，并以D栋韶山字第00009932号房屋在内的多套房产为李跃军在邮政银行韶山支行处借款提供抵押担保，进行了抵押登记。2016年5月16日，本院作出了（2016）湘0382民初124号民事判决，判决李跃军偿还邮政银行韶山支行借款本金2625654.4元及利息和罚息；如未按期偿还，邮政银行韶山支行可以请求人民法院拍卖、变卖杨树奎、欧类的抵押物以优先受偿，所得大于清偿债务的部分，由杨树奎、欧类所有。上述判决生效后，邮政银行韶山支行向本院申请执行。执行中，本院于2018年8月20日贴出公告，拟对杨树奎名下韶山市如意集镇开发区D栋进行评估、拍卖。经评估，涉案房屋面积为134.88平方米，评估价为29.08万元。 2016年10月，汤三军在微信朋友圈看到庞志军发的售房广告，2016年11月5日，汤三军（买受人）与韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎（出卖人）签订了房屋买卖合同（未经备案登记），约定：买受人汤三军以275120元购买出卖人韶山市如意集镇韶山市前往宁乡方向右侧一单元住宅一楼137.56平（具体以发证为准）的商住房，因介绍人庞志军与如逸房地产开发有限公司的法定代表人杨树奎有债权债务关系，汤三军的购房款应杨树奎的要求以实际价格138000元分两笔支付给了庞志军（原告陈述，无相关证据），杨树奎即将房屋钥匙交与汤三军，汤三军自己接通的水电，随后对房子进行了装修，半年后，汤三军夫妇及其女儿和孙子一家人居住在此。汤三军一家已经征收拆迁，未安置房屋，也无其他住房。原告汤三军在居住期间，发现法院执行其居住的房屋（韶房证韶山字第0××0号），遂于2020年7月，对执行该房屋提出书面异议。韶山市人民法院于2020年7月16日作出（2020）湘0382执异12号执行异议裁定：驳回汤三军的异议。汤三军对该执行裁定不服，特提起本诉。 再查明，上述涉案房屋出售、抵押以及收款均由杨树奎个人处分决定。因被告杨树奎与周建华民间借贷纠纷，上述涉案房屋已被湘潭市雨湖区人民法院轮候查封，查封时间为2016年11月17日至2019年11月16日。2019年4月1日，本院对涉案房屋在韶山市不动产登记中心进行了轮候查封。 上述事实有原告提交的原、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款凭证、土地使用权证、（2016）湘0382民初124号民事判决书、（2020）湘0382执异12号执行裁定书等书证，本院调取的司法报告书、本院其他已生效判决书确定的事实及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、案涉房产的编号和位置。本案中，由于如意集镇开发房产的历史遗留问题，存在有以下三种不同的表述：（1）2016年11月5日，汤三军与韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎的房屋买卖合同中表述为：“出卖人将韶山市如意集镇韶山市前往宁乡方向右侧一单元住宅一楼”；（2）本院执行拍卖中表述为：“韶山市如意集镇开发Ｄ栋3楼3102号”；（3）杨树奎的不动产登记权证表述为：“韶山如意集镇开发区Ｄ栋的韶房证韶山字第0××0号”；经庭审查明，房屋从前面看一、二楼门面，涉案房屋为三楼，从后面看，涉案房屋为住宅一楼。2014年，杨树奎将房屋（韶房证韶山字第0××0号）登记在自己名下，卖给汤三军后未过户给汤三军。本院认为，虽然该房屋表述不一，但是由于案涉房产在开发当时的编号缺乏，且杨树奎将案涉房产交付给汤三军，汤三军一家居住在房屋内，涉案房屋能相互印证，应当认定该三者表述的房产系同一房产，即案涉韶房证韶山字第0××0号住宅。 二、原告汤三军与韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎房屋买卖合同的效力。经查，汤三军购买涉案房屋虽经他人宣传，并根据杨树奎的要求，购房款以低于合同价近一半支付给第三人庞志军，但汤三军与韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎房屋买卖合同是双方的真实意思表示，汤三军支付了部分购房款，房屋也已经由汤三军占有使用，未办理过户登记，房屋所有权未转移，杨树奎隐瞒了房屋上有他项权的事实、未转移所有权不影响买卖合同的效力。故本院认定汤三军与韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎房屋买卖合同有效，房屋所有权未转移。由于该合同未经备案登记且房屋登记在杨树奎个人名下，故该房屋买卖合同不具有普通商品房买卖合同的特征。 三、关于原告汤三军对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否可以取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，杨树奎在其房屋已经抵押登记给邮政银行的情况下又将房屋出卖给汤三军以还其欠庞志军的债务，在购房人汤三军支付了合同约定的大部分购房款后即开具合同全款的收据给汤三军，并将房屋交付汤三军使用，在涉案房屋的买卖过程中杨树奎存在过错，但汤三军在房屋买卖合同签订和履行过程中对房屋已经抵押不知情，故汤三军对涉案房屋享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在符合该条的情形下，为保护消费者的生存权和居住权，消费者的物权期待权可以对抗抵押优先权排除法院强制执行。本案中，汤三军的房屋买卖合同签订于法院查封之前，家庭原房屋已拆迁征收，急于买房，而杨树奎系卖房抵债，房屋又存在水电未通等情况，汤三军出于贪便宜心理与杨树奎达成了买卖房屋的合意，现汤三军一家已在涉案房屋居住多年，无其他居所，已支付合同价款50%以上，房屋未过户到汤三军名下系杨树奎和如意集镇开发的历史遗留问题，故汤三军只需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定将剩余合同价款按照人民法院的要求交付执行即可排除法院强制执行，并取得房屋所有权。 四、案涉房屋价款问题。汤三军与韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎书面合同约定涉案房屋合同价款为275120元。由于杨树奎当时明知该房屋已经设立抵押，急于出售房屋以还欠庞志军的债务，汤三军家恰逢征收急于购房，遂杨树奎、庞志军、汤三军三人合意房屋以实际价款138000元即将涉案房屋交给汤三军使用，杨树奎欺骗汤三军合同价款不能写实际价款138000元只能写275120元是担心房屋价格太低，以后的房屋不好卖。本院认为，虽合同双方达成了实际价款138000元的买卖房屋合意，但138000元购买130多平的房屋远低于当时的房屋市场价格，结合当前该涉案房屋的评估价29.08万元，当年合同约定的275120元更符合房屋实际价格。汤三军与杨树奎的房屋买卖合同有损杨树奎其他债权人的合法权益，现涉案房屋已由汤三军一家居住多年，为优先保护汤三军的居住权，房屋归汤三军所有更有利于解决案涉房屋存在的问题，但房屋价款太低更会损害杨树奎其他债权人权利，综合本案实际情况以及韶山市原如意集镇开发的D栋存在的诸多历史遗留问题，涉案房屋以合同约定的价格更公平合理，故本院认定，汤三军与杨树奎的房屋买卖合同价款以合同中约定的275120元为准。本案中，汤三军虽未提交充分证据证明已支付138000元，根据杨树奎已将房屋交付汤三军的事实，且杨树奎并未对支付138000元提出异议，本院可推定原告所述已根据杨树奎的指示支付庞志军138000元属实，故汤三军还应按照合同约定的价款向法院补交剩余购房款137120元，即可排除法院强制执行并取得涉案房屋所有权，申办房屋产权证。又因涉案房屋现登记在杨树奎个人名下，汤三军的剩余房款应交付法院作为杨树奎名下韶山市如意集镇开发区D栋系列案件执行款。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条之规定，判决如下： 一、原告汤三军于本判决生效后十五内日支付杨树奎剩余购房款137120元后，本院不得对韶房证韶山字第0××0号房屋执行； 二、原告汤三军履行上述第一项义务后，本院确认韶山市原如意集镇开发Ｄ栋3102号（韶房证韶山字第0××0号）房屋归汤三军所有； 三、被告杨树奎在原告汤三军履行上述第一项义务后五日内协助将登记在其名下韶房证韶山字第0××0号房屋过户至汤三军名下。如杨树奎逾期不予协助，汤三军可持本判决书到韶山市不动产登记中心办理该房屋的过户手续。 上述金钱给付义务限在本判决生效之日起十五日内将赔偿款汇入下列账号： 开户行：中国建设银行股份有限公司韶山市支行 开户名称：韶山市人民法院执行款专户 开户账号：4305××××0192 本案受理费30元，由原告汤三军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  曾朝阳 审 判 员  陈 芳 人民陪审员  杨 伟 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  黄 瑛 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。