重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初26632号原告：李晚霞，女，1949年12月13日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李长东，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲（系李晚霞的女儿），女，1974年5月23日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：重庆希望物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松石大道二巷2号，统一社会信用代码915001122035389519。法定代表人：王祥锐，总经理。委托诉讼代理人：喻浩，重庆浩邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张定红，女，1967年12月24日出生，汉族，系该公司员工。被告：陈唯，女，1953年5月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗乐，重庆景程律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹竹轩（系陈唯的儿子），男，1982年1月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告李晚霞与被告重庆希望物业管理有限公司（以下简称希望物业）、陈唯财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晚霞及其委托诉讼代理人李长东、陈玲，被告希望物业的委托诉讼代理人喻浩、张定红，被告陈唯的委托诉讼代理人罗乐、邹竹轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晚霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告希望物业立即组织维修，3日内修复重庆市江北区建国村X号X幢X单元楼顶漏水问题，被告陈唯应给予其施工通行便利；2.判令被告希望物业、陈唯赔偿原告因漏水造成的装修及家具家电损失，被告希望物业赔偿损失的90%，被告陈唯赔偿损失的10%（损失以鉴定为准，暂计60000元）；3.本案诉讼费和鉴定费由被告承担。事实和理由：原告于2012年购买重庆市江北区建国村X号X幢X单元X-X房屋，2018年11月开始对房屋进行装修。2019年原告所购买的X-X房屋所在楼栋的楼顶开始出现漏水，流水渗漏到原告所居住房屋。被告希望物业系房屋所在小区物业管理公司，原告在房屋发生漏水后多次向希望物业反映情况，要求其进行维修，希望物业以需要申请维修基金等理由，一直拖延不进行处理，漏水愈加严重，导致原告家中的装修及家具持续被水泡坏，造成损失。原告曾经欲自行修理，但进行维修需要经过楼上被告陈唯所居住的X-X房屋，被告陈唯拒不提供维修施工通行的便利，明确表示只有希望物业来修才会同意提供施工通行便利。原告与陈唯系相邻关系，应团结互助，对于维修楼顶陈唯应提供必要便利，陈唯拒绝希望物业进行修理的行为导致损失持续扩大，直至起诉之日，楼顶漏水还没得到解决。原告才装修的房屋就严重漏水，原告因此精神几乎崩溃，为维护自身合法权利，遂提出上述诉讼请求。被告希望物业辩称，本案涉及的小区修建于1998年，房屋已经超过了质量保修期，我公司是2017年12月才开始接管该小区，接管小区后没有业主委员会；因整个小区修建的时间接近20年，我公司接管后小区的房屋顶层以及外墙均出现不同的漏水，也接到其他业主的反映，本案原告在2020年9月向我公司反映其房屋漏水，针对原告反映的情况，我公司对原告的房屋进行了入户查看，同时也要求专业的维修公司对小区房屋的漏水情况进行入户勘查，对原告反映的顶楼排水进行了清理，对整个小区需要维修的外墙和顶楼部分申请了维修公司进行了预先评估；同时我公司根据漏水的情况，多次在小区的公告栏进行通知是否同意在公用部分进行维修，且物业公司也多次上门或者电话询问业主是否动用大修基金维修漏水问题；根据重庆市物业专项维修基金管理办法的规定，对房屋顶楼和外墙的漏水维修需要通过所在小区或者单独楼栋三分之二的业主或者三分之二的建筑面积的业主同意才能申请大修维修基金，针对原告所在的楼栋我方多次上门进行统计，目前也仅仅只有26家同意动用大修基金，22家不同意动用大修基金，10家拒绝签字，2户无法联系；由于本栋楼栋60户业主达不到三分之二的要求，我方向江北区城建委要求动用大修基金维修的请求被拒绝，致使本案原告所在楼栋的修复一直无法得以确实履行；我公司主要职责是履行小区的安全、环境、设备设施和日常维修管理的职责，在涉及到房屋的主体质量像漏水这种大额费用我公司只能尽到向全体业主告知的职责，而无权单方面动用大修基金进行维修，因此我公司已经履行了作为物业公司的相应合同义务，不存在任何违约行为，因此也不存在原告所说的承担违约责任。被告陈唯辩称，我方的房屋不是通行道路，不存在给予施工通行，我方也不是物业合同相对人，我方不同意赔偿，所以请法院驳回原告对我方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月29日，希望物业（乙方）与重庆市江北区东海福苑业主大会（甲方）签订《重庆市物业服务合同》，约定乙方选聘甲方就重庆市江北区建新东路建国村9号的东海福苑小区实施物业管理服务，合同第三条约定：“甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。......6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。......”合同期限自2017年12月1日起至2018年11月30日止；合同中对其他事项进行了约定。重庆市江北区建国村X号X幢X单元X-X号房屋于2012年10月登记在李晚霞名下，陈唯系李晚霞房屋楼上业主。2019年，李晚霞的该房屋出现漏水情况，东海福苑小区内的其他部分业主亦出现房屋漏水情况。希望物业于2019年8月张贴通知，通知小区业主以每栋楼为主体进行大修基金动用签字，后因同意动用大修基金的业主未超过三分之二而未果。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然希望物业与重庆市江北区东海福苑业主大会签订《重庆市物业服务合同》的合同期限为自2017年12月1日起至2018年11月30日止，但期限届满后希望物业仍然对该小区进行物业管理与服务，因此，希望物业仍然系物业服务合同的相对方。李晚霞依据物业服务合同的约定，主张希望物业履行合同违约而要求希望物业承担责任，希望物业在庭审中已经确认涉案房屋存在渗水问题，李晚霞家墙面漏水系整幢房屋外墙漏水所致，属于房屋的大、中维修事项，并非属于希望物业的日常维修、养护的服务范畴。即使如李晚霞所称是因屋顶排水管堵塞引起漏水，因该房屋为坡屋面房顶，没有到达屋顶的通道，需要专业的公司和人员才能进行维修，所产生的费用也应从大修基金中列支。根据《物权法》第七十六条相关规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据希望物业举示的证据，本案涉案房屋所在楼栋并未达到该条规定的使用维修资金的条件。故希望物业没有违约行为。李晚霞主张陈唯作为其楼上业主应当提供维修便利且承担赔偿责任，李晚霞在本案中系以希望物业履行合同违约而主张权利，陈唯并非李晚霞据以主张权利的物业合同的相对方，不应当在本案中承担合同相对方的相关责任。且陈唯家里的客厅、阳台也非公共通道，没有义务让李晚霞通过其室内从楼顶坡屋面的一侧翻越到另一侧进行维修。综上，本院对李晚霞全部诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李晚霞的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告李晚霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  罗 建二〇二〇年十二月二十三日法官助理  郭 玺书 记 员  王祥英