北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初483号原告：北京市西城区保障性住房运营管理有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号4层410。法定代表人：许力行，执行董事。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。被告：刘亮，男，1982年10月25日出生，汉族，中关村第三小学厨师。被告：刘淑红，女，1969年12月28日出生，汉族，退休工人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴颖（刘淑红之女），女，1994年8月2日出生，汉族，北京市载德律师事务所实习律师，住北京市东城区。原告北京市西城区保障性住房运营管理有限公司（以下简称“西城保障房运管公司”）与被告刘亮、刘淑红房屋买卖合同纠纷一案，经西城保障房运管公司申请，本院作出（2019）京0114财保511号民事裁定书，对刘亮、刘淑红名下银行存款3730777元或其他等值财产予以诉前保全。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员王磊独任审判，并公开开庭进行了审理。原告西城保障房运管公司的委托诉讼代理人纪宏建，刘淑红的委托诉讼代理人吴颖到庭参加诉讼。被告刘亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西城保障房运管公司向本院提出诉讼请求：判令刘亮及刘淑红向西城保障房运管公司赔偿房屋价款3730777元。事实和理由：西城保障房运管公司与刘亮之间的房屋买卖合同纠纷，经由法院依法审理，分别作出（2019）京0114民初4797号民事判决书和（2019）京01民终5510号民事判决书，现判决书已经送达生效。依据判决书认定的事实，西城保障房运管公司与刘亮之间的《融泽嘉园房屋买卖合同》及《补充协议》均为无效合同。合同无效后，应由刘亮向西城保障房运管公司返还涉案房屋，西城保障房运管公司向刘亮退还购房款。但刘亮在获得涉案房屋并取得房屋不动产权证后，在不到两个月的时间内将涉案房屋转卖并办理了产权过户登记，故涉案房屋无法向西城保障房运管公司返还。另据了解，刘亮转售涉案房屋的价格是4750000元，远远高于西城保障房运管公司向其出售涉案房屋所收取的购房款1019223元，差额为3730777元。由于刘亮已将涉案房产转让，无法返还涉案房产，因此刘亮应当按照涉案房产的价值折价补偿。考虑到涉案房屋系保障住房的性质，西城保障房运管公司出售时的价格中包括补偿、安置相应的补贴政策，因此才导致了房屋的实际价值与刘亮向西城保障房运管公司支付的出售价格不一致，并且刘亮转售涉案房产的行为已经被法院查明，其转售涉案房产的价格远远高于西城保障房运管公司的出售价格，可以认定为涉案房产的实际价值，故刘亮应当将两者间的差额3730777元予以返还。另一方面，刘淑红在之前的诉讼中，已经明确认可其代收取了刘亮转售涉案房产获得的购房款，其也应就房款的返还承担连带返还责任。刘亮辩称，西城保障房运管公司在合同无效案中未受到损失，无需对其折价补偿。如要折价补偿，该公司请求的折价补偿数额不合理，对涉案房屋的补贴政策的价值才应是折价补偿的数额。对于合同无效，刘亮无过错，而西城保障房运管公司存在过错，对折价补偿的数额该公司应当承担相应责任。刘淑红辩称，同意刘亮的答辩意见。同时，刘淑红不是涉案合同的当事人，不应列为被告，不应承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京华融金晖置业有限公司（以下简称“金晖置业公司”）为昌平区回龙观西城区旧城保护定向安置房一期项目的建设单位。北京华融基础设施投资有限责任公司为西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目的房屋拆迁单位。案外人张硕原为北京华融基础设施投资有限责任公司下属的北京顺平拆迁有限责任公司职员，是前述房屋拆迁项目的工作人员。2017年，张硕利用伪造国家机关印章（北京市西城区人民政府、北京市西城区住房和城市建设委员会、北京市西城区房屋管理局）及公司印章（北京华融基础设施投资有限责任公司）伪造审批手续，骗购多套定向安置房。刘亮的户籍地为河北省定州市，其并非前述拆迁区域被安置人员，亦未申请过定向安置房。张硕通过前述骗购手段，伪造刘亮的审批手续，致使金晖置业公司误认为刘亮具有购买定向安置房的资格。2017年4月26日，金晖置业公司与刘亮签订《融泽嘉园房屋买卖合同》及《补充协议》，约定根据北京市西城区政府主管部门批复，刘亮购买融泽嘉园B10#住宅楼1单元××号房屋。同日，金晖置业公司将××号房屋交付给刘亮。2017年5月31日，刘亮取得该房屋的不动产权证书，登记坐落为昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××（以下简称“××号房屋”），共有权情况为单独所有，权利性质为按经济适用住房管理，房屋建筑面积为93．25平方米。刘亮为此向金晖置业公司支付购房款1019223元。2017年7月15日，刘亮（出卖方）与案外人温博（买受方）经北京链家房地产经纪有限公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将××号房屋出售给温博，房屋实际成交价格4750000元。合同签订后，温博支付了相应购房款及相关费用。2017年8月21日，刘亮与温博完成××号房屋转移登记手续，温博取得了该房屋的不动产权证书。2017年8月22日，刘亮将房屋交付给温博。之后，温博对××号房屋进行了装修并实际居住至今。前述全部售房款项，刘亮均转交给了刘淑红。另查，2018年10月18日，北京华融金晖置业有限公司更名为北京市西城区保障性住房运营管理有限公司。2019年，西城保障房运管公司以刘亮为被告、以刘淑红和温博为第三人诉至本院，要求确认西城保障房运管公司与刘亮于2017年4月26日签署的《融泽嘉园房屋买卖合同》及《补充协议》无效。基于前述查明的事实，本院作出（2019）京0114民初4797号民事判决书，判决确认西城保障房运管公司与刘亮于2017年4月26日签署的《融泽嘉园房屋买卖合同》及《补充协议》无效。刘亮不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终5510号民事判决书，维持了该一审判决书。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了质证等相关诉讼权利。本案中，西城保障房运管公司与刘亮于2017年4月26日签署的《融泽嘉园房屋买卖合同》及《补充协议》已被生效判决认定为无效，双方当事人依法应当相互返还相应财产。鉴于刘亮已经将××号房屋另行出售他人，该房屋的实际返还已经不存在现实可能，故对于西城保障房运管公司要求刘亮折价返还的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。对于折价补偿的具体价款一节，由于××号房屋是针对特定人群的政策性定向安置房，其向定向安置人收取的价款并非房屋的市场价值。刘亮在取得××号房屋后，即行将其出售，并获得房屋价款4750000元。因此，4750000元才是该××号房屋的市场价值。现××号房屋已经出售并登记在善意第三人温博名下，不能向西城保障房运管公司返还该房屋。西城保障房运管公司要填补此定向安置房屋的缺口，势必在市场上另行获得其他房源；且4750000元售房款就是××号房屋的财产价值转换而来。故折价补偿款应当以××号房屋的实际市场出售价认定。相应的，刘亮及刘淑红主张以其购买价款为限认定折价补偿的主张，于法无据且与事实相悖，本院不予支持。合同无效后，双方当事人应当相互返还依据该合同取得的财产。因此，在刘亮向西城保障房运管公司返还××号房屋折价补偿款的同时，西城保障房运管公司亦应向其返还该房屋的购房价款1019223元。金钱债务相互折抵后，刘亮需向西城保障房运管公司再行给付折价补偿款3730777元。虽然××号房屋的售房款均由刘淑红保管，但刘淑红并非该无效合同的主体，并非本案的适格被告，其没有直接向西城保障房运管公司直接返回款项的义务。故对于西城保障房运管公司要求刘淑红给付折价补偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，刘亮应当向西城保障房运管公司返还相应折价补偿款3730777元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘亮返还北京市西城区保障性住房运营管理有限公司房屋折价补偿款3730777元，于本判决生效后七日内支付；二、驳回北京市西城区保障性住房运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36646元及保全费5000元，由刘亮负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年十二月十八日书记员 李峥艳