云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14231号原告（反诉被告）：李佳，女，汉族，1980年6月25日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。原告（反诉被告）：王升朝，男，汉族，1974年11月27日出生，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县。二原告共同委托代理人：荣敬华、李瑞涵，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：赵国强，男，汉族，1971年6月23日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：王群，女，汉族，1975年2月28日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。二被告共同委托代理人：张明艳，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托代理人：刘欣，云南格元律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李佳、王升朝诉被告赵国强、王群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，被告赵国强、王群向本院提起反诉。本院依法由审判员冷雨静适用简易程序独任审判，于2020年12月8日公开开庭进行了合并审理。原告李佳、王升朝及其委托代理人荣敬华，被告赵国强、王群及其共同委托代理人张明艳、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳、王升朝向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵国强、王群依法继续履行合同，依约办理房屋产权转让手续；2、判令赵国强、王群向原告支付违约金，违约金计算方为：以132万元为基数按银行同业拆借利率自房屋产权证办理之日起计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月22日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于昆明市房屋（建筑面积122.95平方米）及位于昆明市车位，以总价132万出售给原告，原告分三次付清购房款项。同时，双方还约定了被告在拿到房屋产权证七日后为原告办理过户手续。原告在依合同约定付清全部购房款项共计132万元的基础上，于同年对该房屋进行了装修并搬至该房屋居住至今。2020年8月，原告获知案涉房屋已经具备过户条件并多次要求被告配合办理，但被告拒不按照合同约定为原告办理房屋产权过户手续，并认为现在房价已经上涨，要求原告另行增加支付购房款才可以办理过户手续。原告认为：原被告签署的协议系双方真实意思表示，关于房屋交易总价也是经双方协商一致后的结果，原告完全依约履行了支付义务。但被告违背了诚实信用原则，违反了合同约定，致使原告的合法权益受到侵害。为维护原告合法权益，现提起诉讼，望支持原告诉请。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赵国强、王群依法继续履行合同，依约办理坐落于昆明市官渡区房屋［不动产权证号：云（2019）官渡区不动产权第××号］产权转移登记过户手续；2、判令被告赵国强完全配合原告办理车位［昆铁家园小区Ａ1-01号车位］使用权变更备案以及物管手续。被告赵国强、王群共同答辩并反诉称：一、2018年3月1日昆明市人民政府印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》［昆政办（2018）23号］，规定对主城二环路以内购买的新建商品住宅须取得不动产权属证书满3年方可上市交易。本案中被告于2019年3月7日取得案涉房屋的不动产权属证书。截至今日，案涉的房屋没有达到文件规定的上市交易的条件。因此原告所主张的办理不动产权过户登记手续交易没有办法完成。第二、双方约定的房屋转让价款与市场价值存在较大的差异，约定的房屋转让价款过低，显失公平，侵害了被告的合法权益。根据评估公司出具的资产评估报告，本案涉及的房屋的评估价值在2015年3月22日表现的市场评估价值就为161.38万元，而原、被告双方签订的买卖合同约定的房屋价格为132万元，其中还包含了16.5万的车位使用权，转让费以及相应的税费和维修基金，房屋转让价款严重低于市场价，属于显失公平。根据《合同法》、《民法总则》、《九名纪要》的规定，被告有权解除双方签订的房屋买卖合同。第三、根据合同的约定，因甲方（即被告）原因导致合同没有办法履行的，甲方需要退回乙方所付的交易价款132万元，并支付交易总价款20%的违约金，这是根据买卖合同第五条约定。但是本案当中被告没有办法继续履行合同的原因是在于昆明市人民政府颁布的昆政办（2018）23号文件，属于政策情势变更等不可抗力原因的发生，无法继续履行和原告签署的合同，导致双方不能实现各自的合同目的，因此不能归责于被告，被告无需向原告承担违约责任，但是被告愿意从诚实信用原则的角度出发向原告返还购房款。同时因为原告要求解除合同，原告自2015年12月22日起一直居住在案涉房屋内，要求原告向被告支付房屋占有使用费。根据评估报告显示，使用费为186,600.00元。故反诉请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决原告立即向被告返还购物并支付自2015年12月22日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，暂计算至2020年11月30日为186,600.00元。原告李佳、王升朝针对反诉答辩称：一、被告要求解除房屋买卖合同没有事实和法律依据；二、关于昆明市出台的通知本身并不是法律，也不是行政法规，更重要的是本案的具体情形，也不属于该通知的管辖范围。即使在通知的管辖范围以内，也不能仅此以为房屋买卖合同符合解除条件，而是应当待条件成就后办理过户登记手续。三、双方所签署的房屋买卖合同已经事实履行，房屋已经交付给原告占有使用至今，双方没有建立租赁关系，不应当承担租赁费的交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，就当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵国强、王群提交的《资产评估报告》两份，欲证明：1、案涉房屋从2016年1月1日起至2020年11月30日的房屋租赁评估价值为186,600.00元；2、案涉房屋于2013年初购买，2019年3月7日取得不动产权属证书。评估基准日2015年3月22日表现的市场价值为161.38万元，原被告双方签订的买卖合同约定房屋价格为132万元，其中包含了16.5万元的车位使用权转让费，而单纯的房屋转让款仅为115.5万元，严重低于市场价30%，属于显失公平。经质证，王升朝、李佳对两份《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为报告是被告单方委托形成，没有客观依据，同时与双方签订的商品房买卖合同所显示的内容完全不符。被告购买案涉房屋时所交易的对价仅系70余万元，不能用事后的评估价格来对房屋的价值进行衡量，以达到其所证明显失公平的目的，合同是双方真实意思表示；双方并未建立租赁合同关系，不存在返还房屋的法定或约定情形。原告无需支付房屋使用费。本院评判认为，赵国强、王群提交的两份《资产评估报告》，从形式上看系有资质的评估机构作出，本院对其真实性予以确认，但系被告单方委托评估，其内容与本案诉争的事实是否具有关联性，应当结合双方订立合同时的情形综合评判，不能直接证明被告的欲证明观点，本院将结合双方争议综合评述。结合当事人的陈述及举证，本院依法确认本案的法律事实如下：赵国强与王群，李佳与王升朝系夫妻关系。2015年5月22日，赵国强、王群（乙方、受让方）与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司（甲方、转让方）签订《商品房购销合同》，约定由赵国强、王群共同向云南昆铁房地产开发经营有限责任公司购买位于昆明市房屋一套（建筑面积122.95平方米），购买价款为784789.00元。2015年12月22日，赵国强、王群（乙方、受让方）与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司（甲方、转让方）签订《车位使用权转让协议》（昆铁家园第114号），约定云南昆铁房地产开发经营有限责任公司将位于昆明市车位的使用权以165000.00元的价款转让给赵国强、王群使用。协议明确载明：乙方对上述车位享有合法的使用权，不享有土地使用权，该停车位不办理产权证、土地证等相关手续，只转让使用权。乙方受让车位使用权后，享有对该车位的使用权及使用权的转让权。发生使用权再转让的，乙方可自行办理转让手续，但应就车位受让人使用车位的义务一并转让。同时须向小区物管单位（业主委员会）办理备案及相关物管手续。2015年3月22日，赵国强、王群（甲方、卖方）与李佳、王升朝（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定赵国强、王群将上述案涉房屋及车位以总价132万元的价款出售给李佳、王升朝。交易价款支付方式：签署合同当天，乙方支付甲方10万元作为定金，剩余尾款122万元分两期支付，2015年6月10日前支付61万元，2015年9月1日前再支付余下61万元。超时一天，乙方按同期银行利息支付甲方。交易过户：该房屋及车位取得相关权属证书后7日内，甲方到公证处做委托公证（委托乙方指定受托人办理上述房屋的出售、出租及房屋所有权处分事宜）。另外乙方也可以选择在甲方拿到房屋产权证后7日内与甲方签订正式买卖合同，办理产权转移登记等过户手续，且甲方保证房屋符合上市交易条件，保证房屋无查封、抵押等权利受限制的情形，并无任何其他权利瑕疵。双方同意过户产生的必要费用均由乙方承担。合同另就其他相关事项进行了约定。落款处原被告双方签名捺印。合同签订当日，李佳、王升朝向赵国强、王群支付了定金10万元，后李佳、王升朝又于2015年6月7日支付购房款61万元、于2015年8月29日支付购房尾款61万元，赵国强先后出具《收条》三份，确认收到李佳、王升朝支付的上述款项共计132万元。2015年12月22日，赵国强、王群向李佳、王升朝交付了上述案涉房屋及车位，李佳、王升朝接房后对房屋进行了装修并入住至今，车位亦由李佳、王升朝实际占有使用。相关物管费由李佳、王升朝交纳。2019年3月7日，赵国强、王群取得了案涉房屋的《不动产权证书》，不动产权证号：云（2019）官渡区不动产权第××号。2020年8月，李佳、王升朝得知赵国强、王群取得不动产权证书后，要求赵国强、王群协助办理房产过户事宜，但二人以2015年出售案涉房屋时房价约定过低、显失公平，且案涉房屋因政策原因不具备过户条件为由不予协助办理过户事宜。李佳、王升朝遂诉至本院主张诉求。赵国强、王群亦提出了反诉主张。起诉前，李佳、王升朝向本院提出诉前财产保全申请，要求对赵国强、王群价值132万元的财产进行保全，本院依法作出（2020）云0111财保283号民事裁定书，查封登记于赵国强、王群名下的上述案涉房屋。李佳、王升朝为此支付财产保全费5,000.00元、保全担保费3,900.00元。本案争议的焦点：原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否存在显失公平的情形；本、反诉诉请应否得到支持。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原被告双方于2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，系双方自愿签订，且不违反法律规定，当属有效。庭审中赵国强、王群抗辩称价款过低，显失公平，结合庭审看，双方签订合同时并不存在胁迫、欺诈等情形，房价的商议系双方自愿达成。且从赵国强、王群二人分别与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司、与李佳、王升朝签订合同的时间看，相差仅2个月，而赵国强、王群以784,789.00元的价款购得案涉房屋、以165,000.00元取得车位使用权，又以132万的价款出售给李佳、王升朝，并不存在显失公平的情形。我国法律保护市场公平、自由交易，同时倡导诚实信用原则。房屋买卖市场的房价上涨或下降，受一定时期内诸多因素影响，房价的确定以双方自愿协商为原则，故被告于双方签订协议四年后自行对房价进行评估，据此主张显失公平的观点不能成立，本院不予采纳。纵观全案，李佳、王升朝在合同签订后的履行过程中并不存在违约情形，而赵国强、王群在取得不动产权证后，依约应当自领取证件之日起七日内协助李佳、王升朝办理产权过户手续，而未履行相应协助义务。故原告李佳、王升朝主张继续履行合同，要求二被告协助办理案涉房屋产权过户手续的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。同理，原告主张由被告协助办理涉案车位使用权变更备案手续及物管手续的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。反之，赵国强、王群的反诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，关于赵国强、王群抗辩称因政府政策原因导致产权不能过户的观点不能成立，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李佳、王升朝与被告赵国强、王群于2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告赵国强、王群于本判决生效之日起十日内配合原告李佳、王升朝办理将位于昆明市官渡区房屋［不动产权证号：云（2019）官渡区不动产权第××号］产权转移登记至原告李佳、王升朝名下的过户手续；三、被告赵国强、王群于本判决生效之日起十日内配合原告李佳、王升朝办理昆明市官渡区塘双路548号昆铁家园小区A1-01号车位的使用权变更备案以及物管手续。四、驳回反诉原告赵国强、王群的全部反诉请求。本诉案件受理费16,680.00元，财产保全费5,000.00元；反诉案件受理费2,016.00元，由被告（反诉原告）赵国强、王群共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  冷雨静二〇二〇年十二月十六日书记员  陈瀚涛