西安市未央区人民法院民 事 判 决 书                            （2020）陕0112民初24414号                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        原告（反诉被告）：西安日远房地产经纪有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码 91610132MA6W063W4N。法定代表人：王志尚。委托诉讼代理人：庄园，男，公司员工，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：黄超，男，公司员工，住陕西省商南县。被告（反诉原告）：车国艳，女，1963年9月15日出生，汉族，住西宁市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：许婧，陕西树信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，陕西树信律师事务所律师。原告（反诉被告）西安日远房地产经纪有限公司（以下简称日远公司）与被告（反诉原告）车国艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告日远公司委托诉讼代理人庄园、黄超，被告车国艳之委托诉讼代理人许婧、张萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）日远公司向本院提出诉讼请求，要求依法判令被告（反诉原告）：1、赔偿装修费58000元、向租户赔偿的违约金11000元、空调5台10000元、电脑桌5套1500元、椅子5把500元、床5套8000元、衣柜5套4750元、冰箱1个980元、洗衣机1个850元及违约金3800元，共计99380元；2、承担本案诉讼费用。事实与理由：其与被告签订有《房屋出租委托代理合同》，约定被告委托其出租位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室，委托期限为2018年12月15日至2024年12月15日，房屋租金每月1900元。后原告对房屋进行了装修，花费了58000元装修费用。但被告委托物业对房屋停水，并双倍收取物业费用，导致其损失。故其诉至本院。被告（反诉原告）车国艳辩称，被告未告知其即在涉案房屋内进行加装石膏板等改造，将三室房屋扩大为五室，导致物业公司增加物业服务费用，且被告拒绝缴纳该费用及租赁期间产生的水费，物业公司在多次催缴后，停止向涉案房屋供应用水。且被告拒绝缴纳房租，其行为已构成违约。其损失亦系其自身违约行为所造成，故其所诉请的各项费用均无事实和法律依据。被告（反诉原告）车国艳向本院提出反诉请求，要求依法判令：1、解除其双方签订的《房屋出租委托代理合同》；2、支付租金11400元及利息，利息自2020年5月15日起同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清付之日；3、支付欠付的水费437元、2019年10月至2020年12月物业费8565.9元、2020年暖气控制费915.52元，共计9918.42元；4、支付违约金3800元；5、搬离涉案房屋并拆除所加装的石膏板；6、承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月13日，其与原告签订《房屋出租委托代理合同》，约定将涉案房屋出租与原告，租赁期限为2018年12月15日至2024年12月15日，租金为每月1900元，每半年交付次租金。后原告擅自变更房屋结构，拖欠房租及物业费、水电、电费等费用。其行为已构成违约，故其提起反诉。经审理，本院查明本案事实为：2018年9月13日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，约定被告将其位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋委托原告对外出租，委托期限为2018年12月15日至2024年12月15日，房屋租金为每月1900元，每半年支付一次,押金为1900元。并约定出租期间产生的水、电、物业取暖费、物业费等均由被告负责。且原告在不影响房屋主体结构的前提下，根据客户要求，可对房屋进行简单改造、装饰、清洁、粉刷及增添房屋内附属设施与移除无用设备家电具等，并有权提高该房屋的出租价格。重装后出租的差价收益归乙方所有等。合同签订后，原告交纳1900元押金并按期交付租金，最后一期租金于2019年12月16日交纳，交至2020年6月15日。后原告在上述房屋客厅内加装石膏板，将三室房屋改为五室。2019年10月1日，涉案房屋所属陕西大美汇通物业管理投资有限公司青都新界客服中心（以下简称物业公司）发布“关于小区住宅改办公、经营用房物业费用调整的通知”，载明根据《陕西省物业服务收费管理办法》第6条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。”，自2019年10月1日起将其小区中住宅改为办公、经营用房物业费变更为：1、物业费（住宅改办公）：2.4元/㎡/月（2）住宅改经营（包含分租、小旅馆、美容院等）：3.6元/㎡/月 2、生活垃圾费：（1）住宅改办公：0.6元/㎡/月（2）住宅改经营（包含分租、小旅馆、美容院等）：0.6元/㎡/月。且对涉案房屋按照3.6元/㎡/月价格收取物业费。后原告对此产生争议，未按时向物业公司缴纳物业费用、水费，物业公司多次通知被告要求缴纳上述费用。2020年5月6日前，被告向原告公司员工庄园发送微信称“他们把不交物业费的全部停电停水了 问我停不停”，庄园回复“嗯，这就去交了”。2020年5月6日，被告再次向庄园发送微信称“物业又来电话了 快去交物业费 再不交物业要停水了”。2020年6月9日，被告向物业公司出具《委托书》，载明“委托陕西大美汇通物业管理投资有限公司 我是壹号楼壹单元1604户車国艳 因本人房屋出租 对方不交物业费、水费，所以要求物业暂停供水 等对方物业费、水费交清后再开水。谢谢”。物业公司即对涉案房屋停水。2020年10月，物业公司在涉案房屋入户大门处张贴《物业费催缴通知单》。2020年12月3日，物业公司出具《欠费说明》，载明截止2020年12月3日，涉案房屋尚欠应缴物业费、暖气空置费、水费共计9918.42元，具体为：1、应于2020年4月17日前补缴完毕的2019年10月至2019年12月期间的物业差价946.8元；2、应于2020年4月17日前补缴完毕的2019年10月至2019年12月期间的垃圾费差价218.7元；3、应于每季度开始前缴纳的2020年1月至2020年12月期间的物业费共计7400.4元（每季度物业费为1850.1元）；4、应于2020年6月1日前补缴完毕的2019年10月至2020年6月期间的水费437元；5、应于2020年11月15日前缴纳的2020年11月15日至2020年3月15日期间的暖气空置费915.2元。审理中，原告同意解除涉案合同。另查明，被告系涉案房屋之所有权人。以上事实由原告提供的证据2018年9月13日《房屋委托代理合同》、《关于小区住宅改办公、经营用房物业费用调整的通知》照片、《物业费催缴通知书》照片、《借记卡账户历史明细清单》、明细详情、微信聊天记录、2020年12月3日《欠费说明》，被告提供的证据2020年6月9日《委托书》照片及庭审调查查明。本院认为：本案争议焦点为：原告是否存在违约行为；被告委托物业公司停水之行为是否构成违约。依照合同约定，原告在使用房屋期间应承担物业费、水费、取暖费等相关费用，但原告并未向涉案物业公司交纳上述费用，导致该物业公司多次向被告催收，直至最终在被告委托下对涉案房屋停止供应用水。且原告未按期向被告交纳租金，故原告之行为已构成违约。被告要求解除涉案合同符合法律规定，且原告亦同意，故双方涉案租赁合同解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告未向被告返还涉案房屋，房屋至今仍处于原告控制之下，故被告请求原告支付2020年6月15日至2020年12月14日租金11400元合理合法，本院予以支持。关于被告要求支付利息之反诉请求，因涉案合同已经约定违约责任之承担方式，且被告未举证证明其损失已超过违约金金额，故关于其利息之诉请，本院不予支持。被告关于要求原告支付3800元违约金之反诉请求，符合其合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。因物业费、水费、取暖空置费之收取主体为物业公司，被告尚未向物业公司交纳上述费用，故其主张原告向其支付该部分费用之诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告要求原告搬离涉诉房屋且拆除其所加装石膏板，原告亦同意，故关于被告该项反诉请求，本院予以支持。被告在物业公司多次催促其交纳物业费、水费，其因此亦多次向原告催促交纳上述费用无果后，向物业公司出具停水委托书，皆因原告未交纳上述费用所引起，且有可能导致物业公司对被告采取征收滞纳金、诉讼等催收行为。原告此行为已影响到双方之间租赁合同之正常履行，给被告造成困扰，故被告在为保护自身权益情形下向物业公司出具此委托书，不违反法律规定及双方之间约定。故原告主张被告违约且需承担其各项损失之诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）西安日远房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）车国艳于2018年9月13日签订的《房屋委托代理合同》。二、原告（反诉被告）西安日远房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）车国艳支付2020年6月15日至2020年12月14日租金11400元及违约金3800元，共计15200元。三、原告（反诉被告）西安日远房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内从西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室搬离，并拆除该房屋内其所添加的石膏板。四、驳回原告（反诉被告）西安日远房地产经纪有限公司之诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）车国艳其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元(原告西安日远房地产经纪有限公司已预付)，反诉费216.5元（被告车国艳已预付），共计2500.5元。由原告西安日远房地产经纪有限公司负担，并于上述付款期限一并向被告车国艳支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      许晓娟  二〇二〇年十二月十四日                           法官助理      苏  晨  书  记  员      栾婧鑫    打印人：周惠荣校对人：栾婧鑫  送达时间：2020年  月  日 1