江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初3365号原告:江西银湾物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3602室（第36层），统一社会信用代码913601006809201926。法定代表人：向媛，执行董事。委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402161102571。委托诉讼代理人：汤靖，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402152102468。被告：查美玲，女，1986年3月25日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。原告江西银湾物业管理有限公司(以下简称为银湾物业)与被告查美玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾物业的委托诉讼代理人汤靖、被告查美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2017年8月29日起至2020年7月31日止所欠的物业费用人民币4907.43元；2.判令被告按照每月2%支付自2017年8月29日起至给付之日止的逾期滞纳金，暂计算至2020年7月31日为981.5元（物业服务与滞纳金合计5889元）。事实和理由：被告系中房浔阳城3栋1单元602室的业主，房屋面积86.97平米。2017年11月3日，原告与九江市中房地产发展有限公司物业分公司签订了合同编号为Z-F-Y-W-20171116号的《中房浔阳城前期物业管理服务合同》，2018年5月13日，原告与九江中房地产发展有限公司签订合同编号为Z-F-Y-W-20180331号的《浔阳城前期物业管理服务合同》，2019年3月8日，原告与中房浔阳城业主委员会签订合同编号为Y-W-20190401的《浔阳城物业管理服务合同》，按合同规定物业方为业主提供服务，业主方应及时交纳各项服务费用，逾期缴纳物业费则按每月2%收取逾期期间的滞纳金。期间物业一直在为业主方进行服务，且2018年签订的编号为Z-F-Y-W-20180331号的《浔阳城前期物业管理服务合同》约定2018年5月1日之后由原告提供物业服务，物业费用由原告收取。被告截至2019年7月31日止，拖欠自2017年8月29日起至2020年7月31日止物业费用4907.43元，滞纳金981.5元，共计5889元。原告多次催缴，未果，故特诉请法院判准所请。被告查美玲答辩称，一、本人未缴纳物业管理费用系物业管理公司自身未履行管理职责。我与银湾物业管理公司于2016年签订了物业管理协议，在此之前因开发商延期交房产生的违约金，物业说违约金不给我们业主，用作抵物业费。而延期办证的违约金却不管了，因为我2017年小孩要过来上户口上学，还有2019年5月因外墙渗水导致内墙发霉，去物业报修，物业半个月后才来我家，把我家的内墙铲了，之后两个月都没人来修补，期间曾多次去物业，叫他们来修，可他们总说，在安排人，一直拖了两个月，导致本人的生活产生严重不良影响，并对个人财产带来损失，因家里有一个一岁多的小孩，家里沙发家具都移开了，导致小孩总是摔跤，所以再等了两个月后，物业一直都没来修补内墙，自己请了人把墙给补了，因为我们的外墙补的怕死人的，所以怕以后再次发生渗水事件，所以我们把一整面墙给做了两次防水，因此产生相关费用。2020年7月因我们地下车库的顶窗玻璃，破了一整块，他们也不进行补修，导致下大雨，车库上坡路面全是水，本人骑电动车出来，路面太滑，连人带车摔下来了，根据本人与物业管理公司签订的协议来看，作为物业管理公司，自身未按照协议履行应当履行的职责，且因其未履行的不作为行为给本人的生活和家属财产带来损失。因而，本人并非故意拖欠物管费，而实则是物管公司自身未履行应当履行的物业管理义务。显然的道理，物业管理费用是建立在良好履行物业管理义务的基础之上的，这是最基本的人之常情，作为权利与义务对等性的考量，未履行物业管理义务，理当就不能享受应有的收缴物业管理费用的权利。二、物业管理公司与房屋开放商系同一家公司。本人居住的中房浔阳城小区房屋系中房公司开发建设，外墙渗水内墙渗水发霉事故系该房屋建设质量问题，本该中房房地产公司承担。而且，中房房地产公司与银湾物管公司系同一家公司，物管公司员工由中房开发建设公司管理，员工工资由该公司发放。因此对于外墙渗水内墙渗水发霉一事，该物管公司应当积极联系房地产公司进行维修，并提供服务尽可能降低业主损失。但是，很遗憾，物管公司完全不作为，甚至其负责人表态“不关他们的事”，这完全是无耻的推诿、耍赖行为。业主只有承担因外墙渗水内墙发霉财产损失和繁琐的维修事务。以及因下雨车库漏水，人车摔跤导致的一切费用。三、因物业管理公司的不作为给本人带来的损失应由物管公司承担。因物业管理公司的不作为，给本人生活产生了严重不良影响，并对个人财产带来了损失。具体的损失如下：1.打墙、铲墙费240元，泥工700元，防水涂料540元、乳胶漆400元，卫生清理费200元；2.人车摔跤，医药费，误工费损失1000元；3.给本人财产带来的损失，以上合计共计3080元。四、本人主张应从物业管理费用中扣除相关费用后补缴所欠部分。基于本案的特定事实，本人所欠的物业管理费用是因为物业管理公司未履行自身职责给本人财产造成了损失，这是本人基于权利义务对等原则作出的自我救济。本人也已经通过提交向相关证据予以证实，而且对此原告也没有提交相反证据予以否定。而且，由于物业管理公司的违约责任在先，并在法院调解，他们不承认相关事件费用。由此所欠物管费用的责任并不是本人完全造成的。所以，本人提出主张，尽管所欠的物管费用是事实，但是基于物业管理公司自身存在责任，因而未正当履行职责期间的物业管理费用、所欠的物业管理费用的滞纳金不应由我缴纳，否则有失诚实信用和公平正义的原则。另外，在现在所欠的物业管理费用之中，应当扣除本人维修因渗水导致内墙起泡发霉，自己维修所支付的材料费、人工费用、人车摔跤及其造成的财产损失费用。如果这些能够得到认可，剩余的物业管理费用本人自愿全额一次性缴纳。恳请法庭基于本案的事实与证据，客观公正的对本案作出裁决！经审理查明，2014年10月24日，被告购买位于九江市东侧中房浔阳城第三栋一单元602号房，房屋建筑面积为86.97平方米。2017年11月3日，原告与九江市中房地产发展有限公司物业分公司签订了《中房浔阳城前期物业管理服务合同》。2018年5月13日，原告与九江中房地产发展有限公司签订《浔阳城物业管理服务合同》。2019年3月8日，中房浔阳城业主委员会与原告签订《浔阳城物业管理服务合同》，2020年3月23日，中房浔阳城业主委员会与原告签订《浔阳城物业管理服务合同》，均约定电梯房物业服务费标准为每平方米1.6元／月，第一年以后缴费周期按每半年或一年缴纳一次，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金。原告在上述合同期间一直为被告所在小区提供物业服务，被告后未缴纳2017年8月29日之后的物业服务费，原告经催缴未果，遂诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条中规定：业主在物业管理活动中应当根据物业服务合同的约定履行按时交纳物业服务费用的义务；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。被告所举证据尚不足以证明原告在向整个区域公众提供物业服务的过程中存在属于其责任的重大瑕疵或原告已承诺以延期交房违约金抵扣物业费，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，被告未支付物业费属违约行为，应承担继续履行支付2017年8月29日至2020年7月31日的物业费4870.32元(1.6元/㎡/月×86.97㎡×35个月)的违约责任。被告称因原告的不作为给其带来的损失，应在物业费中予以抵扣，对该项损失的求偿属于侵权责任关系，与本案不属同一法律关系，对该答辩意见本院不予采纳，被告可另行主张权利。原告虽未有造成根本违约的重大服务瑕疵，但从被告的辩称意见中可见其服务仍有不足有处，故对原告本次要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告查美玲在判决生效后五日内向原告江西银湾物业管理有限公司支付2017年8月29日至2020年7月31日期间的物业费4870.32元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告江西银湾物业管理有限公司负担4元，被告查美玲负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇二〇年十二月十日法官助理周冰倩书记员黄欢