江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3085号原告：王爱珍，女，1963年4月1日出生，汉族，住乐平市。原告：章志斌，男，1981年9月16日出生，汉族，住乐平市。以上两原告委托代理人：方金发，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。被告：张杰，女，1971年5月7日出生，汉族，现住乐平市。委托代理人：李风明，江西博煜律师事务所律师，一般代理。原告王爱珍、章志斌诉被告张杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱珍及其委托代理人方金发、原告章志斌委托代理人方金发、被告张杰及其委托代理人李风明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱珍、章志斌向本院提出以下诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2019年5月30日签订的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年2月28日，原告王爱珍与被告张杰签订一份房屋租赁协议，原告将自己所有的珠海东路2号楼整楼及洎阳北路最后两间店面出租给被告，租期自2016年1月1日至2023年12月31日，前三年每年的租金为人民币260000元，后五年每年的租金为人民币350000元，被告承租三年多，经常拖欠商铺房租，且以各种理由要求降低租金，后原、被告就商铺租金进行协商，2019年5月30日，原、被告重新签订了一份房屋租赁协议书，约定租期为2016年1月1日至2023年12月31日，租金为每年260000元。2019年度的租金被告支付了160000元，还剩100000元未支付，2020年度的租金被告也未支付，原告就商铺租金事宜多次与被告进行协商，要求被告支付剩余未付的租金，但被告对此置之不理，无奈原告为了维护自身的合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告王爱珍、章志斌为支持其诉称，提供以下证据：1、原告身份证复印件，证实原告主体资格。2、2016年2月28日、2019年5月30日房屋租赁协议各一份，证实原告将珠海东路2号楼、洎阳北路最后2间店面及二楼整体出租给被告，租期为2016年-2023年，每年租金为26万元，租金每半年支付一次。3、2019年8月22日店面租赁合同一份，证实被告将珠海东路2号楼、洎阳北路最后2间店面转租给吴江海，每年租金为24万元，租期是2019年8月22日-2023年12月30日。4、收条复印件1张，证实2019年被告收到了吴江海支付的24万元租金。5、2019年10月18日店面租赁合同复印件，证实珠宝店店面装修是在2019年10月18日，与二楼及整栋楼的门楼无关。6、微信聊天记录复印件，证实原告多次向被告催讨租金。7、帮帮团调解照片，证实被告没有支付房租给原告，原告请求帮帮团的成员上门调解。8、现场照片，证实千年珠宝的招牌设计没有占用二楼的空间。9、邮寄凭证复印件，证实原告邮寄了解除合同的通知给被告。10、购买店面协议书，证实原告在2016年12月2日将店面卖给汪成华，汪成华同意原告继续承租店面。11、房屋所有权证，证实二楼至五楼的产权问题。12、邹永海证言一份，证实吴江海承租的店面于2020年8月初搬离。13、微信转账记录4份，证实原告在2020年缴纳了房租给汪成华。14、申请证人出庭作证。被告张杰辩称，原告要求解除双方于2019年5月30日签订的房屋租赁协议书，没有约定解除的理由，也没有法定解除的理由。双方签订的房屋租赁协议书明确约定即使承租人没有按期支付租金，租赁方只能要求按银行利率支付利息。原告在之前已经起诉，要求被告支付租金，在另一案件中被告已经提出反诉，并向法院提供了原告违约的相关证据，证实原被告履行房屋租赁协议过程中违反了双方的协议。依据《中华人民共和国合同法》规定，合同的解除必须达到根本违约，本案中被告没有支付原告的租金是因为原告违约在先，被告履行的是不安抗辩权。另外原告已经起诉要求被告支付租金，被告拖欠租金在有理由的情况下原告再要求支付租金，原告的该理由不构成根本违约，双方签订合同的目的仍可以实现。基于原告在没有任何法定理由的情况下，单方面解除合同，被告要求原告赔偿其损失。综上所述，恳请法院依法驳回原告诉请。被告张杰为支持其辩称，提供以下证据：1、被告身份证复印件，证实被告身份情况。2、2019年5月30日房屋租赁协议书，证实房屋租金是每年26万元，租期是2016年1月1日-2023年12月30日，付款方式为每半年付一次，逾期支付房租按银行利率计算利息，被告可以对外招租及转租，原告不得随意阻止。3、汇款凭证，证实被告按合同约定向原告支付了4394998元的租金。4、装修合同及装修费用相关材料，证实被告对承租的店面进行装修，花费了120万元。5、设计图打印件1张，证实被告对广告牌的设计经过了原告王爱珍的同意。经审理查明，原告章志斌系原告王爱珍的儿子，坐落在乐平市所有权人为章志斌，2016年，汪成华从原告王爱珍处购买珠海东路商住楼二号楼3号店、4号店两间店铺，该两间店铺登记在汪成华儿子汪春杨名下，2016年12月2日汪成华与原告王爱珍签订《购买店面协议书》，汪成华将其购买的两间店铺出租给原告王爱珍，租期自2017年1月1日至2023年12月31日。2016年2月28日，原告王爱珍与被告张杰签订《房屋租赁协议书》，约定被告承租乐平市珠海东路2号楼洎阳北路最后两间商铺及二楼整体商铺，承租时间为2016年1月1日至2023年12月31日，租金前三年均为26万元一年，后五年均为35万元一年，付款方式为前两年房租一次性付清，后六年每年分两次付清。原告主张该合同签订后被告张杰以没有赚到钱为由要求原告降低房租，于是2019年5月30日，原告王爱珍与被告张杰重新签订《房屋租赁协议书》，约定被告承租乐平市珠海东路2号楼洎阳北路最后两间商铺及二楼整体商铺，承租时间为2016年1月1日至2023年12月31日，租金均为每年贰拾陆万元整（其中房产证号为30××64号租金为五千元），付款方式为每半年付一次，每年的1月1日和7月1日为付款日，房租按期支付，逾期按银行三倍利息罚息。2019年8月22日被告张杰与吴江海签订《店面租赁合同》，被告张杰将坐落于珠海路2号楼洎阳北路最后两间店面转租给吴江海，租赁期限为2019年8月22日至2023年12月30日，租金为每年贰拾肆万元，原告王爱珍在该租赁合同上签字“王爱珍代替章志斌签字同意转让”。原告提供2019年8月22日被告张杰向吴江海出具的收条复印件一份，旨在证实被告张杰已收取吴江海租金24万元。被告张杰当庭承认2019年度租金还有10万元未支付，2020年1月1日起被告未支付过租金。证人邹某到庭作证称，原告王爱珍是我的房东，被告张杰我也认识，2019年10月8日我与原告签订租赁合同用于经营千年珠宝店，该商铺前一个经营的是超港面包店，在我的珠宝店门头广告牌安装的时候被告张杰向我提出异议，于是我与原告王爱珍及被告张杰协商后，我的门头广告牌比之前超港面包店的门头广告牌改低了30公分。证人王某到庭作证称，我与王爱珍是朋友关系，与张杰也认识。2019年农历年底我陪王爱珍去向张杰催收过租金，后来他们双方发生争执去了派出所，我没有一起去派出所。2020年12月18日汪成华到本院制作调查笔录称，汪春杨是我的儿子，他一直在外读书，2019年6月开始去了美国读书。位于乐平市店面是我以我儿子的名义买的，购房款是我出的，该两间店面对外出租的事情也是我在处理的。我从王爱珍手里购买了该两间店面后一直租给王爱珍，她租金付至2020年12月31日，她对外转租会告知我，我也是同意她对外转租的。上述事实，有原、被告举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面、诚信地履行各自的义务。被告章志斌作为案涉房屋的所有权人，其系原告王爱珍的儿子，其对原告王爱珍对外出租案涉房屋的行为未提出异议，本院对此予以认定。被告张杰主张汪春杨名下的两间店面由汪成华出租给原告王爱珍的行为无效，对此本院认为，被告张杰承租案涉房屋时间较长，在承租期间被告张杰主张有人就房屋产权提出异议，对此被告并未提供证据证明，本院不予认定，且被告张杰已经续签合同，如案涉房屋确实存在产权纠纷，被告张杰续签合同的行为明显不符合常理，故对被告张杰对汪成华出租行为提出的异议本院不予支持。本案的争议焦点为，原告王爱珍主张的解除2019年5月30日与被告张杰签订的《房屋租赁协议书》的理由是否成立？对此本院认为，原告主张解除合同的理由成立，理由为：1、原告王爱珍与被告张杰在2019年5月30日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实的意思表示，且其内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。实际上该2019年5月30日签订的《房屋租赁协议书》系双方补签的，是在双方2016年2月28日签订的《房屋租赁协议书》的基础上更改而来。通过庭审调查可知，被告张杰在2014年整体承租案涉房屋的1-3楼用来经营“潮流秀街”，2016年1月1日开始张杰变更为承租乐平市珠海东路2号楼洎阳北路最后两间商铺及二楼整体商铺。即原告王爱珍按照协议约定履行了向被告张杰交付承租房屋的义务，那么作为承租人的张杰应当履行向原告王爱珍支付房屋租金的义务。2、原告王爱珍主张被告张杰尚拖欠2019年度的租金人民币10万元，且2020年1月1日开始的租金被告张杰也未支付，对此被告张杰当庭予以承认，故对于被告张杰拖欠租金的事实本院依法予以认定。3、被告张杰抗辩称，其未按约定支付租金是因为证人邹某承租的“千年珠宝”店铺的门头广告牌占用了其二楼的空间影响其承租的二楼店面的使用。通过庭审，证人邹某主张其所做的“千年珠宝”的广告牌是在其前手“超港面包”广告牌的位置做的，“千年珠宝”广告牌的大小及高度均未超过原“超港面包”的广告牌，对此被告张杰主张“千年珠宝”的广告牌比原“超港面包”的广告牌高度高了10公分。对此本院认为，首先，在原告王爱珍与被告张杰签订的《房屋租赁协议书》中并未就广告牌问题进行约定，“千年珠宝”广告牌的大小与原“超港面包”广告牌的大小及高度并没有实质性的变化，被告张杰以“千年珠宝”广告牌来抗辩不支付原告租金没有事实及法律依据，本院不予支持。其次被告张杰提供一张由原告王爱珍签名的广告牌制作图片，从该图片中可以看出，现“千年珠宝”店铺在2014年系“光明电器”店铺，且在2014年被告张杰系整体承租案涉商铺1-3楼。现被告张杰承租的店铺位置及面积均发生了变更，被告张杰主张广告牌使用位置仍按原2014年约定没有法律及事实依据，本院不予支持。综上，本院认为，租赁合同的目的是出租人将其享有的房屋的使用权转让给承租人以获得租金，而被告张杰拒付租金的行为没有法律及事实依据，该行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同”，对原告要求解除双方于2019年5月30日签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：依法解除原告王爱珍与被告张杰2019年5月30日签订的《房屋租赁协议书》。案件受理费12700元，因适用简易程序减半收取计人民币6350元，由被告张杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  汪秋红二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 静