福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初6002号 原告：厦门杏林宝康工贸有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林高浦村2组。 法定代表人：骆志敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖健美，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林君钰，福建知圆律师事务所律师。 被告：郑超凡，男，1963年1月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：薛志兴，福建宗法律师事务所律师。 原告厦门杏林宝康工贸有限公司（以下简称宝康公司）与被告郑超凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宝康公司的委托诉讼代理人赖健美、林君钰，郑超凡的委托诉讼代理人薛志兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝康公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《场所租赁合同书》于2020年6月1日解除；2.被告支付租金111956.52元；3.被告支付以每期应付租金为基数、按月利率2%自每期应付租金之日起计至实际支付租金之日止的违约金，暂计至2020年8月26日的违约金为14135.51元（以10万元为基数、按月利率2%自2020年2月9日计至实际支付之日止，暂计至2020年8月26日为13266.67元；以11956.52元为基数、按月利率2%自2020年5月9日计至实际支付之日，暂计至2020年8月26日为868.84元）；4.被告向原告支付水费、污水处理费、逾期支付水费等违约金及代收垃圾费2397元、电费9915.73元；5.被告向原告支付律师费6000元，以上共计144404.76元；6.被告承担本案诉讼费。原告于2020年11月24日变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《场所租赁合同书》于2020年6月1日解除；2.被告向原告支付自2020年2月20日至2020年5月31日的租金113043.48元；3.被告向原告支付以每期应付租金为基数、按月利率2%自每期应付租金之日计起至实际支付租金之日止的违约金，暂计至2020年8月26日的违约金为14214.5元（以10万元为基数、按月利率2%自2020年2月9日计至实际支付之日止，暂计至2020年8月26日为13266.67元；以13043.48元为基数、按月利率2%自2020年5月9日计至实际支付之日，暂计至2020年8月26日为947.83元）；4.被告向原告支付自2020年1月份至5月份的水费1298.4元、污水处理费780元、垃圾费150元、违约金168.6元、电费9915.73元；5.被告向原告支付律师费6000元，以上共计145570.71元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月17日，原告与被告签订《场所租赁合同书》，约定：被告承租厦门市集美区××路××号××层××层××室的房屋，面积为二层528平方米，一层Ｂ室72平方米，租赁期限为6年，自2019年11月20日起至2025年11月19日止。前两年租金为每季度10万元，自第三年起每两年租金在前一年度租金基础上递增5%。租金以季度为付款周期，首期租金在2019年11月19日前付清，此后各期租金均在上一期届满日的十天前付清。租赁期间由于该租赁场所使用引起的一切费用（包括但不限于水电费、卫生费、水电公摊费、水损、电损等）由被告自行承担。每月租赁场所的电费由原告代扣代交后统一向被告收取。原告按照合同约定提供了租赁场所，履行了合同义务。但被告自2020年2月9日起，便未支付租金，也未支付其应承担的水电费、公摊水电费等费用。截至2020年8月26日，被告已拖欠原告租金111956.52元，水电费、小区公共水电费、垃圾代收费、水费违约金等费用共计12312.73元。经原告多次催讨，被告均不予支付。根据合同第十条约定，被告拖欠租金，每天按应付租金的百分之三加收违约金，拖欠租金达十天以上的，原告有权终止合同，收回房屋，追讨被告所欠的租金和违约金。原告自2020年3月3日起多次向被告催讨租金，被告均不予支付。2020年5月25日，原告通过短信郑重向被告发出通知，要求被告支付拖欠的房租并支付水电费等费用以及相应的违约金，明确要求在5月31日前支付，否则原告将于6月1日解除租赁合同。被告未在上述期间支付任何款项，并在2020年5月29日注销其个体工商户。被告拖欠租金已达十天以上，且在原告通知被告解除合同后注销其个体工商户，说明被告对原告解除合同表示认可，因此，合同已于2020年6月1日解除。原告自愿下调违约金，按月利率2%向被告主张违约金，暂计至2020年8月26日的违约金为14135.51元。合同违约责任条款中约定，违约方应承担因诉讼产生的诉讼费、律师费及相关调查取证的所有费用。原告委托福建知圆律师事务所代理本案诉讼共支付6000元律师费，本案系因被告原因造成的，原告支付的律师费应由被告承担。 郑超凡辩称，一、原告新冠肺炎疫情期间拒不按政府要求免租，也不与被告协商，是导致合同解除的主要原因。案涉租赁房屋属于经营性用房，被告承租该房屋系用于开设餐馆。新冠肺炎疫情期间，被告先是被户籍所在地人民政府限制外出，在户籍所在地人民政府解除限制后，租赁房屋所在区域又不能正常营业，租赁房屋可以正常开业以后，经营状况、人流量已大不如前，被告长期处于亏损状态，本已无力维系。后政府发出相关指导意见，对经营性用房鼓励减租。因投入较大，被告本想坚持经营下去。因此被告多次找到原告工作人员，希望协商疫情期间租金减免事宜，但原告工作人员均予以回绝。造成今天这种局面，原告对此负有重要责任。二、被、原告之间的合同已在2020年4月16日解除，原告主张2020年4月16日以后的租金没有事实根据。被告在与原告商议减免租金无果后，2020年4月15日对店里的食材进行了处理，并于当天搬出租赁房屋，次日原告即已派员将租赁房屋上锁，被告至此未能再进出该租赁房屋，双方之间的租赁合同在2020年4月16日已实际解除，原告主张2020年4月16日以后的租金没有任何根据。原告在收回店面后就开始发布转租公告，因疫情期间无人承租，原告才会反过来继续要求被告支付后续的房租。三、原告主张水费、污水处理费、代收垃圾费、电费以及逾期支付水费违约金没有事实根据。在合同履行过程中，原告从未向被告主张水费、污水处理费、代收垃圾费，也从未告知被告有该等费用存在，其此时主张该等费用，并要求逾期支付水费的违约金毫无事实根据。原告所提交的电费银行转账回单，是其单位的缴款凭证，其单位在租赁房屋周边有多栋建筑，需用电的地方很多，不能证明该费用是被告使用租赁房屋产生的，不能将原告应缴纳的电费算作被告的电费。特别说明的是，原告所提供的电费缴费清单明显与事实不符，被告在2020年2月份根本没有营业，不可能产生原告主张的电费，也与原告主张的其他1月、3月、4月的电费清单不符。四、原告主张逾期支付租金的违约金没有事实根据，且计算标准过高。合同履行期内，被告多次与原告协商减免租金、租金缓交等事宜，原告拒不理会，被告因资金紧张，无奈才未支付部分租金。新冠肺炎疫情是不可预料的，应作为不可抗力的免责事由，不应支持原告租金违约金的请求。且当时被告尚有5万元押金在原告手中，被告也多次告知原告用押金折抵租金。原告对造成的现状负有责任，应减轻被告责任。原告主张违约金按月利率2%计算，标准过高，即使认为被告违约，也应依法降低按年利率15.4%计算。五、被告在原告处尚有5万元押金，应用以折抵欠付的租金；另被告在租赁店面中尚有价值数几十万的物品，原告应当返还，被告保留向原告另行起诉的权利。目前原告已处理被告价值数万元的物品，可以用来折抵租金。综上，原告起诉主张的款项金额过高，部分事实不清，证据不足，对该部分主张应当依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 2007年4月19日，厦门市集美区文康路277号房产（叠合的建筑面积为2070.71平方米）产权登记在宝康公司名下。2019年11月17日，宝康公司作为出租方（甲方），郑超凡作为承租方（乙方），双方签订一份《场所租赁合同书》，约定：一、租赁场所位于厦门市集美区××路××号××层××层××室，面积为二层528平方米，一层Ｂ室72平方米。二、租赁期限为六年，自2019年11月20日起至2025年11月19日止。三、租赁物的租金按建筑面积计算，前两年租金每季度100000元（不含税），自第三年起每两年租金在前一年度租金基础上递增5%。租金以每季度为一个付款周期，首期租金乙方应在2019年11月19日前付清，此后各期租金均在上一期届满日的十天前付清。合同签订之日，乙方应向甲方交付50000元作为押金，待合同期满后，乙方应将所有水费、电费、税收等费用结清的证明及营业执照注销或变更相关凭证交给甲方确认，甲方再将押金无息退还给乙方。……五、租赁期间由于该租赁场所使用引起的一切费用（包括但不限于水电费、卫生费、水电公摊费、水损、电损）等由乙方自行承担。租赁场所的电费每月由甲方代扣代交后统一向乙方收取。乙方应于收到甲方收费通知后3日内支付给甲方。……八、合同期满，乙方迁出时若有家具杂物等留置不搬者，甲方可按废弃物处理，乙方不得有异议，若因此发生的费用应由乙方承担。……十、乙方必须依约交付租金，如有拖欠，甲方每天按应付租金的百分之三加收违约金，拖欠租金达十天以上甲方有权单方解除合同，收回房屋，处理租赁场所内的全部物品并追回乙方所欠的租金和违约金，乙方不得有异议。……违约方应承担因诉讼产生的诉讼费、律师费及相关调查取证的所有费用等。次日，郑超凡支付了押金50000元，并注册成立厦门市集美区郑超凡餐饮店，该店注册登记的住所地为厦门市集美区××路××。合同签订后，郑超凡向宝康公司支付了2019年11月20日至2020年2月19日期间的租金。 宝康公司财务陶凤玲于2020年的3月3日、3月12日、4月17日、4月18日向郑超凡发送短信，催收其欠付的房租、水电费、违约金。2020年4月18日，郑超凡回复：“老板你好，我们正在找人来合资，现在我一个人开不了。我原来的合作伙伴现在都说不要，没钱开不了，那叫我怎么办。如果我找不到人合资也开不了。”次日，陶凤玲回复：“那你也要过来处理，合同不是签来好玩的。”郑超凡回复：“那你说怎么，我们有押金5万，店里面那么多东西不是值钱吗。我也是没有办法，我也不甘心，做了二个月左右，停了二个月多……但是政府也号召你们免租。你们不免，我们只有放弃……我们实在是亏本很多，我们又是刚刚开店。”2020年5月25日，陶凤玲向郑超凡发送短信：“截止2020年5月31日，你向我公司租赁的文康路277号二层及一层104室已拖欠房租112903.23元、水电费12310.74元，合计125213.97元，按租赁合同第十条约定，拖欠每天按应付租赁的3%加收违约金，现已产生违约金345474元，请你于5月31日前付清全部房租水电费和违约金，你若逾期未向我公司支付以上欠款，我公司于6月1日解除租赁合同，收回场地。另外，请于2020年5月27日前将你在该地址上注册的个体户：厦门市集美区郑超凡餐饮店去工商办理注销或迁移地址，否则你需向我公司赔偿因该场地无法注册其他经营主体所产生的损失……”2020年5月29日，郑超凡将厦门市集美区郑超凡餐饮店注销。2020年6月1日，宝康公司自行收回案涉店面。宝康公司于2020年5月20日支付了上述房屋2020年1月至5月的水费1298.4元、污水处理费780元及违约金168.6元、垃圾处理费150元合计2397元。宝康公司因本案支出律师代理费6000元。 本案庭审中，双方均确认宝康公司并非国有企业。 本院认为，本案房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《场所租赁合同书》应视为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。 关于租赁合同解除时间的认定及租金支付问题。根据短信记录，2020年4月18日被告表示其尚在寻找合作伙伴，并未终止对案涉店面的经营，原告亦否认2020年4月16日其将案涉店面上锁，故被告主张租赁合同于2020年4月16日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。原告并非国有企业，根据国务院八部委发布的发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三项规定：“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金”，根据2020年4月18日的短信记录，可以确认原、被告双方并未就疫情期间租金的减免达成一致，则被告仍负有支付租金的义务。被告逾期支付租金已远远超过十日，原告通知被告于2020年5月31日前付清欠款，逾期未付则原告于2020年6月1日解除租赁合同，被告收到通知后未于2020年5月31日前向原告付清欠款，则原告有权依照租赁合同第十条约定于2020年6月1日行使解除权，故本院确认租赁合同于2020年6月1日解除。被告应支付2020年2月20日至2020年5月31日的租金100000+100000×12/92=113043.48元。被告辩称押金可以折抵租金，根据租赁合同第三条约定，被告应将所有费用结清的证明、营业执照注销或变更相关凭证交给原告确认，原告再将押金无息退还，被告尚未付清租金等费用，且被告未提起反诉要求退还押金，原告亦不予同意押金折抵租金，故本院对其该项主张不予采纳。被告辩称原告在被告搬出后出售了被告的一台冰箱，价款为3000多元，应予折抵租金，原告对此未予认可，被告可另案向原告主张。 关于违约金。如前所述，根据2020年4月18日的短信记录，可以确认原、被告双方并未就疫情期间租金的减免达成一致，则协商期间被告并非恶意拖欠租金，原告已限被告于2020年5月31日前支付租金，但被告未按期支付，则自合同解除之日起被告应支付相应的违约金。合同约定的违约金计算标准确实过高，鉴于疫情必然对被告的经营产生较大影响，基于公平原则，综合考量合同的履行情况、原告预期利益等因素，本院酌定违约金以113043.48元为基数、按目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率3.85%的4倍即年利率15.4%自2020年6月1日起计至实际付款之日止。 关于水电费等费用。租赁合同第五条明确约定租赁期间产生的一切费用由被告自行承担。按照生活常理，用户应向水务部门缴交的费用包括水费、垃圾处理费、污水处理费，被告承租期间使用了水即应承担该些费用，并应承担逾期支付该些费用所产生的违约金，原告已垫付了案涉房屋2020年1月至5月的水费1298.4元、违约金168.6元、污水处理费780元以及垃圾处理费150元合计2397元，故原告要求被告支付该些费用于法有据，本院予以支持。原告提交的电表照片拍摄于2020年8月6日，在解除合同之后，无法确认是否为被告承租期间所使用的电量，被告对照片显示的读数亦不予认可，原告提交的电费转账记录显示其缴交的是厦门市集美区文康路277号整栋楼的电费，无法区分被告承租期间产生的电费，另，电费清单系其自行计算，其中的用电量未经被告确认，其中的计算方式被告亦不予认可，被告并否认双方约定过电费的计算方式，则本院对原告提交的电费相关证据不予认可，原告未能举证证明其主张的电费，故其主张被告支付电费9915.73元，缺乏依据，本院不予支持。 关于律师代理费。根据租赁合同约定，违约方应承担因诉讼产生的诉讼费、律师费及相关调查取证的所有费用等，双方就租金减免协商未果，被告至今未付租金及其他费用，构成违约，根据本院对于原告诉求予以部分支持的情况，本院酌定被告应支付原告律师代理费5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认厦门杏林宝康工贸有限公司与郑超凡签订的《场所租赁合同书》于2020年6月1日解除； 二、郑超凡应于本判决生效之日起十日内向厦门杏林宝康工贸有限公司支付2020年2月20日至5月31日的租金113043.48元； 三、郑超凡应于本判决生效之日起十日内向厦门杏林宝康工贸有限公司支付违约金（以113043.48元为基数、按年利率15.4%自2020年6月1日起计至实际付款之日止）； 四、郑超凡应于本判决生效之日起七日向厦门杏林宝康工贸有限公司支付2020年1月份至5月份的水费1298.4元、违约金168.6元、污水处理费780元以及垃圾处理费150元合计2397元； 五、郑超凡应于本判决生效之日起七日向厦门杏林宝康工贸有限公司支付律师代理费5000元； 六、驳回厦门杏林宝康工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利率。 本诉案件受理费3310元，减半收取1655元，由厦门杏林宝康工贸有限公司负担248元（已预交），郑超凡负担1407元，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  邱淑贞 二〇二〇年十二月十八日 书记员  杨婉瑜 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。