四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1964号 上诉人（原审被告）：杨**，男，1963年2月1日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审被告）：杨永强，男，1992年9月28日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人（原审被告）：杨启红，女，1960年4月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：郑维，四川结贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：川铁（泸州）铁路有限责任公司，住所：泸州市龙马潭区龙南路41号1幢5层501号，统一社会信用代码91510500714487631G。 法定代表人：张庆，董事长。 委托诉讼代理人：杨雪梅，四川平通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡华勇，男，汉族，1974年12月28日出生，住四川省泸州市龙马潭区，该公司员工。 上诉人杨**、杨永强、杨启红因与被上诉人川铁（泸州）铁路有限责任公司（以下简称川铁公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2020）川0524民初2365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人杨**、杨永强、杨启红三人共同委托诉讼代理人郑维，被上诉人川铁公司的委托诉讼代理人杨雪梅、胡华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨**、杨永强、杨启红的上诉请求：依法撤销一审法院判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人用于租赁的土地系国家划拨土地，未经审批不得对外出租，双方签订的《江门火车站土地租赁协议》无效。即使合同有效，2016年3月该火车站尚未完工，不能满足双方的合同目的，上诉人不应支付租金。2017年的租金上诉人已经支付完毕，2018年上诉人没有开展业务，不可能产生货运量且已将土地交还被上诉人，也不应支付租金。综上，请求二审法院查明事实后支持上诉人的上诉请求。 被上诉人川铁公司辩称：双方签订的《江门火车站土地租赁协议》合法有效，且已经履行了三年之久。上诉人在支付2016年租金后一直拖延支付其余租金至今，且未将租赁土地交还被上诉人。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 川铁公司向一审法院起诉请求：1.依法判决杨**、杨永强、杨启红共同支付出川铁公司租金884151.67元，逾期支付租金的利息暂定为458935.8元（川铁公司自愿将每日滞纳金2‰降为按年利率24%计算逾期支付利息，即从2017年1月1日起暂计算到2020年7月30日的滞纳金为458935.8元，其余滞纳金计算到所有款项付清为止），前述本息合计1343087.47元；2.本案诉讼费用和保全费由杨**、杨永强、杨启红承担。 一审法院认定事实：杨**、杨永强系原叙永县建强商贸有限公司股东，杨**占公司51%的股份，认缴出资额408万元，杨永强占公司41%的股份，认缴出资额392万元，杨启红系建强商贸公司法定代表人。2016年12月30日，川铁公司与建强商贸公司签订《江门火车站土地租赁协议》（以下简称协议），协议约定：川铁公司（甲方）将位于叙永县江门镇火车站的18.98亩土地租给建强商贸公司（乙方）作为煤炭交易中心用于铁路到发煤炭的中转使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。•••三、租赁费用：1.租金与运量挂钩，本次合同签订（含续签）三年后，若乙方需续租土地及仓库，双方按市场行情另行协商租赁价格，本协议签订后三年内的租赁费为：（1）年运量在20万元吨以上，按1.2万元/亩/年标准，租赁费用为22.776万元；（2）年运量在20万元吨以下，按1.3万元/亩/年标准，租赁费用为24.674万元。运量以乙方储运场地的收发货凭据、并经甲方车站核实的运输量为统计运量；（3）合同签订后5日内，乙方按1.2万元/亩/年的标准预付租赁费共计22.776万元到甲方指定账户。四、甲方权利与义务：•••3.甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方不按规定的项目经营或擅自将土地荒芜、转租、买卖、未经甲方许可变相合伙、变相承包以及挪作他用甚至改变场地用途，出现上述情形之一的，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任；4.乙方未按合同金额和时间支付租金，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方支付违约金；5.若乙方连续三年的累计运量达不到60万吨，甲方可按下述第6款约定收回土地，终止与乙方的租赁协议。六、违约责任：如乙方不按时向甲方交纳租赁费，从滞纳之日起按应交纳土地租赁费用总额的2‰计算每日的滞纳金。据江门火车站统计，建强商贸公2017年1月1日—12月31日的运输量为35000吨，2018年1月1日—12月31日的运输量为10000吨，2019年1月1日—12月31日的运输量为0吨，2020年1月1日—6月30日的运输量为0吨。 2019年9月18日，建强商贸公司召开股东会决定注销建强商贸公司，由杨**、杨永强、杨启红组成清算组成员，对公司债权债务进行清算，并于2019年11月4日办理企业注销登记。清算组成员杨**、杨永强、杨启红在清算报告中明确说明企业无债权债务，如有未清偿完毕的债权债务，由各股东按各自出资比例承担。建强商贸公司注销清算时，未依法在报刊上刊发注销清算公告，仅在《国家企业信用信息公示系统》上公告清算公告。 另查明，2016年，川铁公司与建强商贸公司签订了《江门火车站土地租赁协议》，租赁期限为1年（2016年1月1日—12月31日），2017年5月10日，建强商贸公司向川铁公司支付租赁费204984元和22776元，6月1日支付租赁费18980元，合计246740元。杨**、杨永强、杨启红称该费用为2017年的租赁费，川铁公司称该费用为2016年杨**、杨永强、杨启红应支付的租赁费。 一审法院认为，建强商贸公司为了经营叙永县江门镇九江村的货场与川铁公司签订的《江门火车站土地租赁协议》（以下简称租赁协议）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，租赁协议成立并生效。依租赁协议的约定，租赁期限为一年，年运量在20万元吨以下，按1.3万元/亩/年标准，租赁费用为24.674万元，2017年建强商贸公司的运量为35000吨，建强商贸公司应当支付2017年的租赁费为24.674万元。因双方租赁合同约定的租赁期限为一年（2017年1月1日—2017年12月31日），租期届满后，川铁公司与建强商贸公司未签订续租合同，建强商贸公司在2018年度继续使用原租赁协议约定的土地，其租赁协议视为不定期租赁，2018年度建强商贸公司的运量为10000吨，建强商贸公司应当支付2018年度的租赁费为24.674万元。川铁公司与建强商贸公司签订的租赁协议未对租期届满后如何履行移交租赁标的物作约定，从加强国有资产的管理，防止国有资产不当流失的角度，川铁公司有义务在租赁期届满后及时告知建强商贸公司续租选择权。2019年度、2020年度建强商贸公司的运量为0吨，可以推定双方租赁关系于2018年度终止，因此，一审法院支持川铁公司2017年度、2018年度租金共计为49.348万元。双方签订的租赁协议约定支付租金时点为合同签订后5日内按1.2万元/亩/年的标准预付租赁费22.776万元，违约从滞纳之日起按应交纳土地租赁费用总额的2‰计算每日的滞纳金（实质为违约金），因建强商贸公司未按约定支付2017年度、2018年度的租金已经违约，川铁公司请求按年利率24%的标准支付利息（实质为违约金），符合法律规定，故一审法院支持2017年度租金的利息（违约金）从2017年1月4日起以22.776万元为计算，按年利率24%计算至清偿日止，2018年度租金的利息（违约金）从2018年1月6日起以22.776万元为计算，按年利率24%计算至清偿日止。建强商贸公司于2019年9月18日召开股东会决定解散，并于2019年11月4日办理登记注销，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应当依法予以支持。”的规定，建强商贸公司在办理解散清算事宜时，清算组成员杨**、杨永强、杨启红未依法在省级有影响的报纸上公告即申请办理建强商贸公司注销登记，依法应当由清算组成员杨**、杨永强、杨启红对川铁公司的租金承担赔偿责任。另，杨**、杨永强、杨启红在公司注销时提供的清算报告明确承诺公司不存在债务，如果有则愿意承担清偿责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，人民法院应依法予以支持。”的规定，杨**、杨永强、杨启红也应当承担川铁公司租赁费的清偿责任。杨**、杨永强、杨启红在庭审中辩解2017年度租金已支付事实与庭审查明事实不符，对其辩解理由，一审法院不予支持，川铁公司与建强商贸公司约定的违约金未逾期按日2‰计算，川铁公司已自愿降为按年利率24%计算，符合当前法律的规定，杨**、杨永强、杨启红认为违约金过高的理由不能成立，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第一百八十条第二项、第一百八十五条、第一百八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条第二款之规定，判决：一、杨**、杨永强、杨启红于判决生效之日起十日内支付川铁（泸州）铁路有限责任公司2017年度、2018年度租金共计为49.348万元以及利息（2017年度租金的利息从2017年1月4日起以22.776万元为基数，按年利率24%计算至清偿日止，2018年度租金的违约金从2018年1月6日起以22.776万元为基数，按年利率24%计算至清偿日止）；二、驳回川铁（泸州）铁路有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费16888元，减半收取计8444元，由川铁公司负担3444元，由杨**、杨永强、杨启红负担5000元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致,本院予以确认。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条的规定，在满足一定条件下，划拨土地是可以出租的，未经批准出租的应由相关土地管理部门依法处理，上述规定并没有否认国有划拨土地出租行为的效力，未经批准出租的应受土地管理部门处理系出租人应当承担的行政责任，不能以此否认民事租赁合同效力，故杨**、杨永强、杨启红以其与川铁公司签订的《江门火车站土地租赁协议》因出租土地为国有划拨性质，未经法定批准程序即出租为由主张合同无效，理由不成立，本院不予支持。《江门火车站土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。杨**、杨永强、杨启红应该按照双方协议约定向川铁公司支付土地租金。现杨**、杨永强、杨启红以2016年铁路建设未交付使用及2018年未产生货运量作为抗辩理由仅向川铁公司支付租金246740元，其余租金至今未付。本院认为本案为土地租赁合同，铁路建设是否完成或是否产生货运量均不影响川铁公司已经将土地交付给杨**、杨永强、杨启红使用的事实，杨**、杨永强、杨启红应该按照双方的合同约定向川铁公司支付租金。一审法院判令杨**、杨永强、杨启红向川铁公司支付租金及相应的违约金于法有据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16888元，由上诉人杨**、杨永强、杨启红负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月十四日 书记员  银 宇