北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8368号原告：李玉军，男，1981年9月13日出生，汉族，住吉林省柳河县。被告：达人（天津）网络科技有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：张志平。原告李玉军与被告达人（天津）网络科技有限公司（以下简称达人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉军到庭参加诉讼，被告达人公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.请求判令被告支付原告违约金5200元；3.请求法院判令被告支付原告损害赔偿金13173元。事实及理由：在2018年12月22日，原、被告双方签订了为期一年的定期租赁合同。房屋位于北京市昌平区七燕路，房屋的支付方式是按季度缴纳，每季度支付7800元。原告是承租人，被告是出租人。如果一方违约，则违约方需支付违约金5200元。合同约定，一方违约，违约方需支付损害赔偿金。入住后，于2019年10月19日被房主强制换锁搬离，房租已经缴纳至2019年12月19日及押金，原告曾多次催告被告退款无果，现在已经无法联系到被告，综上，原告认为被告已违约，为维护自己合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法予以支持。被告达人公司未答辩。经本院审理认定事实如下：2018年12月18日，达人公司（甲方，出租方）与李玉军（乙方，承租方）签订《租房定金合同》，合同约定：甲方将位于七燕路出租给乙方使用；乙方以每月2940元向甲方支付房屋租金，乙方支付甲方2940元为房屋押金；付款方式及租住人数，甲乙双方约定，乙方租住人数不超过2人，乙方按照季度方式支付甲方房租；甲乙双方约定2018年12月20日之前交付房屋并签署房屋租赁合同，起租日期以房屋租赁合同为准；乙方在签订本合同时2018年12月18日支付甲方定金1000元，甲方收到乙方支付的定金金额即本合同生效。合同还就其他事项进行了约定。2018年12月20日，达人公司（甲方，出租方）与李玉军（乙方，承租方）签订租房合同，合同约定：甲方将位于七燕路的房屋出租给乙方使用；租赁期自2018年12月22日至2019年12月19日止，租赁期共计12月；房屋租金每月2600元，在合同有效期内，租金不予调整，本合同日租金额计算标准为按照约定月租金和每月三十日为基础计算，乙方在承租期间内选择季度方式支付租金，2018年12月22日支付2018年12月22日至2019年3月21日的租金5200元，2019年2月22日支付2019年3月23日至2019年6月21日租金7800元，2019年5月22日支付2019年6月22日至2019年9月21日租金7800元，2019年8月22日支付2019年9月22日至2019年12月19日租金7800元；房屋租赁保证金（押金）2600元，与缴纳第一期租金时由乙方一同交付甲方，押金不得冲抵房屋租金，合同履行终止时，验收房屋完毕后，结清其租住期间发生的相关费用，甲方依据乙方提供结清所有使用费用的相关单据或凭证，3个工作日内退还乙方押金；任何一方不得擅自解除本合同，如因不履行本合同义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方则可根据本合同第六条追究对方违约责任；乙方自愿参加甲方首月免费住活动，并了解活动内容和活动规则，如合同履行期间因不可归责于甲方原因导致合同解除或终止，乙方除承担合同的违约责任外，还应退还甲方首月给乙方减免的房屋月租金金额赔偿甲方的损失。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，李玉军入住涉案房屋，并分别于2018年12月18日、2018年12月20日、2019年2月22日、2019年5月22日、2019年8月23日向达人公司指定的账户支付1000元、6800元、7800元、7800元、7800元的房款，共计31200元。经询问，李玉军表示入住的首月免房租，2018年12月18日与2018年12月20日共缴纳的7800元中包括押金2600元及两个月房租5200元。庭审中，李玉军表示，因达人公司未按时向涉案房屋的房主交纳房租，房东要求其搬离涉案房屋，其于2019年10月15日搬离涉案房屋。李玉军提交照片一张用以证明其主张，该照片中的文字记载为：我是房东，昨天已经告诉你们腾房，今天你们各种理由不配合，所以明天晚上6点整准时换锁，不管有没有人，有没有滞留财物，因为已经提前告知，所以概不负责，如有问题找民警解决，特此通知，落款日期为10月15日。经询问，李玉军表示，其交纳租金的起止日期为从2018年12月22日至2019年12月19日，其主张的损害赔偿金为其已交纳的押金和未能实际使用房屋应退还的租金。上述事实，有合同、房屋租赁合同、微信聊天记录、转账记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李玉军与达人公司签订的合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法成立有效。李玉军已按照合同约定向达人公司支付了房屋租金，达人公司应当保障李玉军在约定的合同期间内无障碍地居住在涉案房屋内。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据李玉军的陈述及提供的证据，本院对其于2019年10月15日搬离涉案房屋予以认可。因达人公司原因，李玉军未能在合同约定的期限内居住于涉案房屋中，达人公司应当退还李玉军已交纳的未居住期间的房屋租金及押金，本院根据李玉军实际居住的情况及交纳租金的数额，同时根据双方关于首月免租金的约定，本院确认达人公司应退还李玉军房屋租金及押金共计8147元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因达人公司原因导致李玉军未能在涉案房屋中居住，达人公司应当向李玉军承担违约责任。关于违约金的数额，因李玉军未提交证据证明其因达人公司的行为给其造成了损失的具体数额，故本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定具体的违约金数额为2600元。关于李玉军要求解除其与达人公司租房合同的诉讼请求，因其在提起诉讼时，其与达人公司的租赁合同已经到期，该合同已经终止，故李玉军已无提起解除合同的必要，本院对该诉讼请求不予支持。达人公司经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为达人公司放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、达人（天津）网络科技有限公司于本判决生效后七日内退还李玉军房屋租金及押金共计8147元；二、达人（天津）网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付李玉军违约金2600元；三、驳回李玉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由达人（天津）网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（凭票据），由达人（天津）网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十二月二十四日书记员  余淼