新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2430号原告:周燕，女，1974年11月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县华清名门小区15号楼2单元502室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。原告:刘辉，男，1977年5月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县华清名门小区15号楼2单元502室。以上两名原告共同委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告:新疆弘兴伟业房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城路西侧(北庭食品工业园区)。法定代表人:黄晓林,该公司总经理。委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。原告周燕、刘辉与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案，依法适用简易程序于2020年12月26日公开开庭进行了审理。原告周燕及其委托诉讼代理人张燕荣，被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王君霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周燕、刘辉向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告置换房屋价值700000元;2、判令被告以700000元为基数自2015年10月1日起按月利率6‰承担违约金至实际赔偿之日止。事实与理由：2014年4月13日，原、被告签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：被告征收拆迁原告住宅及院落一处，面积为240平方米，被告给原告补偿门面房一套建筑面积为100平方米（一楼），每平方米为7000元，价值为700000元。被告每推迟一天向原告交付协议约定安置房屋，则向原告支付违约金，每天按拆迁总价的万分之二进行赔偿。该协议签订后，原告将征收拆迁的房屋交于被告，但被告未按约定交付门面房。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《棚户区改造拆迁补偿协议》属实，但因政府城市建设规划多次调整,导致最初规划方案中的沿街门面房至今未建成。2020年吉木萨尔县人民政府确定了最终的规划方案,2021年可以动工建设。迟延交房是因政府规划调整所引起的,属于不可抗力的情形,不属于被告违约,故针对原告的各项诉讼请求具体答辩如下:1、原告要求赔偿置换房价值700000元没有事实和法律依据,赔偿是基于侵害行为而产生的请求权,包括侵权损害赔偿和违约损害赔偿,原告首先应当明确是要求将应交付的转换房屋折价按现金方式给付,还是要求赔偿700000元的损失。被告不同意将转换的房屋进行折价给付,因为双方在《棚户区改造拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主,货币补偿为辅”,表明合同履行的基本原则是置换而非买卖,原告要求被告给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的,拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值,房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商是利用土地进行建设后可以使土地收益增加,用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本,将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意,变成了商品房的买卖,而原告手中根本就没有商品房存在,这属于用合法手段掩盖非法目的的行为,是民法所禁止的行为。如果原告想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》应当通过协商确定新的补偿价格,不能简单的《棚户区改造拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2、原告的第二项请求没有事实和法律依据,依据《棚户区改造拆迁补偿协议》第二条和第五条的约定,被告对原告所负的是交付100㎡商铺的义务，是特定物给付，被告未履行给付义务是政府规划调整的不可抗力导致的,不属于违约,不应当承担违约责任,不应当向原告支付违约金。另外，原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中日万分之二的违约金过高，如果法院认定被告迟延交付构成违约,应当调整违约金,参照买卖合同司法解释的规定按银行间同业拆借利率的1.3倍计算,应为月利率4.17‰。3、原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中部分内容无效,原告的土地使用权证记载的土地使用面积为240㎡,协议第一条第(二)项约定“土地证记载的会用面积为204m”,其中36㎡原告无土地使用权,根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定原告对超出土地使用权证记载面积的36㎡土地不享有处分权,在签订合同时原告陈述多出的面积一直都是自己在使用国土局可以出证明,但至今未取得有效的证明,表明国有土地管理部门对原告处分36㎡土地的行为不追认,故应当认定《棚户区改造拆迁补偿协议》中超出土地使用证记载面积的36㎡土地的拆迁补偿无效,该部分土地被告又另行向国有土地管理部门交纳了土地出让金,原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》多计算补偿金额36㎡×2917元=105412元，应当从拆迁补偿款总额中扣减。综上，被告认为原告的请求均不能成立,应当驳回。原告周燕、刘辉就其诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据1、《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》1份、拆迁补偿合同1份、结婚证一份，证实：被告拆迁原告房屋补偿商铺一套，商铺的交付时间是2015月10月1日，商铺至今未交付，商铺价值是700000元；违约金按照拆迁总价700000元计算；原告周燕、刘辉系夫妻关系。被告质证认为，合同的真实性认可，土地证记载的使用面积为204平方米，合同约定的面积是240平方米，被告认为原告多计算36平方米，该部分原告无处分权，多算的36㎡×2917元=105412元应该从补偿款中扣减。本院认证认为，对原告出示的以上证据的真实性予以确认。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司就其辩解，向本院提交了以下证据：证据1、国有土地使用权证1份、民事起诉状1份，兰亭河畔一期规划设计图一份，证实：原告土地使用证记载面积204平方米，原告实际使用土地面积240平方米；原告的门面房未交付属于政府规划调整原因所致。原告质证对真实性认可，对被告证实的问题不认可。拆迁时拆迁的不是原告一家，拆迁是以整个院落计算的，是被告根据双方谈的总价填的面积，双方只确定了总价，被告所说的事实不认可。规划都是被告公司自己做出的规划设计图。看不到被告所说的是政府规划变化而导致被告公司规划变化。约定的交房时间是2015年10月1日，但是2014年规划没有变化。如果按照2014年的规划修建，完全可以按期交付，这不是政府行为。本院认证对被告提交的以上证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述以及审查认定的证据，本院确认以下事实：2014年4月13日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：第一条、被拆迁房屋现状：甲方征收拆迁乙方房屋位于吉县团结路以东，文明路北房屋一套房屋产权证号字第新政房字第1131442，土地证号为[吉国用（93）字第690号]，土地使用证记载的实用面积为240平方米，被拆迁房屋无设置抵押权；第二条、房屋拆迁补偿方式为以房屋置换为主，货币补偿为辅的方式。甲方补偿乙方门面房一套，建筑面积为100平方米，位于××路、2号、3号商铺，每平方米价格为7000元，总价值为700000元。补偿标准：以该地区标准地价为依据，以土地证所注面积为基准，每平方米按2917元进行补偿，总补偿价值为680000元，房屋转换后实际补偿额为负20000元，该20000元待甲方交钥匙时由乙方支付；第五条、以上置换房屋交付时间为2015年10月1日；第六条、乙方需于2014年4月14日将旧房交于甲方。第八条、违约责任：1.乙方每推迟一天向甲方交付本协议所涉及到的房屋等，则向甲方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。2、甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋等，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。第九条、双方约定的其他事项：1.乙方应在与甲方签订的购房合同约定时间内，办理所属房屋产权证，其所涉及的相关税费均由乙方自行承担。2、因不可抗拒力致使甲方无法履行合同造成的违约责任与损失均除外。该协议签订后，原告将房屋交被告拆除。2015年1月15日，双方重新签订拆迁补偿合同一份，对前期签订的协议进行补充完善，其中明确原告需给付被告的20000元，冲减2015年过渡费，还余10000元，另外约定将来交付房屋与约定面积发生误差情况，面积超出或小于补偿面积，双方同意多退少补，但面积不得小于约定面积的5%。违约责任约定为未按协议交付房屋按所涉房屋或欠款每月万分之二支付违约金。该协议签订后双方约定的100平方米的商铺被告至今未向原告交付。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。涉案拆迁房屋系原告周燕、刘辉从案外人王佰海处购买。本院认为，双方争议焦点为：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金是否符合法律规定；3.被告要求按照土地使用登记面积扣减原告拆迁款应否予以支持。关于争议焦点1，原、被告签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告100平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对应交付的商铺未进行开发建设，交付时间是2015年，而非之后，为此其以规划调整抗辩于事实不符，本院不予采纳，被告应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，根据双方合同约定，原告实际取得的房屋拆迁价款为680000元，并非其主张的700000元。故原告要求被告按700000元要求被告赔偿，本院支持680000元，对超过部分本院不予支持。另外10000元过渡费应属双方协商后被告承诺自愿补偿原告的损失补偿，该费用应由被告向原告予以支付，但明显与原告应取得的房屋价款不同。关于争议焦点2，根据双方协议约定：甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋，则向乙方支付违约金，每月按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求以总补偿价值680000元为基数计算违约金，符合法律规定，原告主张的违约金应当以实际赔偿数额680000元为基数，自约定的商铺交付之日即2015年10月1日起实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。关于争议焦点3，原、被告达成的拆迁补偿协议，系双方多次协商核实后确定的结果，内容被告亦明确系其工作人员所填写，应该确定被告对原告证载面积与实际面积不一致事实清楚了解，该拆迁价值才是双方最终达成合意的关键，否则双方可能无法达成合意，而该协议中面积的记载虽然与实际有出入，被告是明知和自愿接受的，并且双方协议中所反映的面积并不损害国家、集体、第三人利益，故对被告辩称原告所超出面积部分为无权处分，该部分无效，而将该部分价值即105412元从原告应取得补偿款中扣减的意见不能成立，本院不予采纳和支持。综上，对原告要求被告赔偿其房屋拆迁价值损失700000元，本院支持690000元，其中10000元属被告对原告2015年安置补偿，超过部分不予支持。对原告要求被告以总偿700000元为基数计算违约金请求，本院支持其主张中的以680000元为基数，自约定的商铺交付之次日即2015年10月2日起按月利率6‰承担违约金至款付清之日止，超过部分不予支持。对被告的抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告周燕、刘辉房屋拆迁价值损失690000元，并以680000元为基数，自2015年10月2日起按月利率6‰向原告承担违约金至款付清之日止；二、驳回原告周燕、刘辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，减半收取13400元（缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担13266元，由原告周燕、刘辉自行负担134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  马守元二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 冰