文书内容重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020）渝0241民初2391号原告：姚细兰，女，1985年10月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：罗思思，重庆恩杜律师事务所律师。被告：秀山容讯商贸有限公司，住所地：重庆市秀山县物流园区3C批发市场1栋4楼401号，统一社会信用代码91500241556770369F。法定代表人：邹祚文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程芳红，重庆泽贤律师事务所实习律师。原告姚细兰与被告秀山容讯商贸有限公司（以下简称容讯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚细兰的委托诉讼代理人罗思思，被告容讯公司的委托诉讼代理人吕春亮、程芳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚细兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向当地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得《房地产权证》交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办理房地产权证的违约金（计算方式为：以已付房款424403元为基数，从2012年9月29日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告取得房地产权证之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告将违约金的计算方式明确为：以已付房款424403元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%标准，从签订合同后90日起计算至原告取得房地产权证之日止。事实和理由：2012年7月1日，原、被告签订《秀山光谷3C批发市场房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的秀山光谷3C批发市场C栋一层××商铺。该商铺总价款为546688元，双方约定付款方式为分期付款，后原告已按照约定向被告支付了购房款424403元，但被告至今未向当地房屋登记机关申请办理涉案房屋的房地产权证，其行为已构成严重违约。虽双方在合同中未约定逾期办理房地产权证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。另应将剩余购房款122285元从违约金中予以抵扣。故原告为维护自己的合法权益，特将本案诉至法院。被告容讯公司辩称：1、涉案纠纷系一般的房屋买卖合同纠纷，并非商品房预售合同纠纷。答辩人并非房地产开发企业，涉案标的亦系答辩人自有房屋，不属于商品房买卖合同范畴。2、对于原告的诉讼请求一，待满足合同约定的条件后，答辩人同意协助原告办理登记申请。双方在合同约定产权登记以政府允许办理为前提条件，涉案商铺所在的批发市场系本县政府招商引资项目，因经营项目和范围特定等，政府限制对产权登记转移。且按照合同约定原告应先支付房款及相应契税等，如原告未履行上述义务，则答辩人作为后履行一方有权拒绝履行协助办理产权登记的义务。同时，因秀山光谷3C批发市场涉及产权转移登记的房屋数量较多，即使涉案房屋满足产权登记的全部条件，答辩人也只能按照相关行政部门的要求，分栋、分层、分批次按规定程序办理登记手续，符合双方合同第九条约定的“在房地产权登记机关规定的期限内”的合理期限。3、原告的诉请二无事实和法律依据，应依法予以驳回。答辩人并未存在违约的事实，也不存在恶意阻却办证条件成就的事实，不应承担逾期办证的违约责任。本院经审理认定事实如下：2012年7月1日，容讯公司（甲方）与姚细兰（乙方）签订《秀山光谷3C批发市场房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方投资建设的位于秀山（武陵）现代物流园区内的秀山光谷3C批发市场C栋一层××商铺。商铺建筑面积为58.18平方米，扣除甲方给予乙方优惠折扣后乙方应付总房款为546688元。合同约定的付款方式为签订本合同时付款266151元，该市场开业前付款158252元，办理产权登记手续前付款122285元。合同第九条约定在秀山光谷批发市场经政府允许办理登记手续之日起，甲方为乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。合同签订当日，姚细兰向支付了购房款266151元，2012年12月15日，姚细兰支付了购房款158252元，剩余购房款122285元现未支付。另查明，2019年6月的第39期、40期秀山县政府会议纪要载明：同意物流园区各专业市场开发业主在不改变土地使用性质和房屋用途的前提下，可以对不超过50%的商业门面进行产权交易。由相关部门配合，依法推进门面分户办理产权登记工作。2019年10月14日，本县规划和自然资源局向容讯公司出具函载明：你公司关于秀山光谷3C批发市场产权分割的申请我局已收悉，本次产权分割的建筑为1幢第1、2层，2幢第1、2层，3幢第1层，该三栋建筑已经办理规划竣工核实确认书。同时对此提出了具体规划意见。2020年5月21日，本县物流园区管委会向县自然规划和自然资源局出具同意容讯公司出售商业门面的函。容讯公司提交的涉案房屋产权变更（分割）联合审批表中本县住房和城乡建设委员会于2020年8月30日最后签署意见盖章同意容讯公司虚拟分割涉案房屋。现该市场1幢房屋已陆续办理房地产权证。再查明，容讯公司的经营范围登记为市场经营管理；自有房屋租赁；家用电器、电脑及配件、日用百货等产品销售。涉案的3幢1-1（C栋第一层）号房屋现整体登记的权利人为容讯公司。秀山光谷3C批发市场于2014年9月开业。涉案房屋自开业至今一直由容讯公司公司具体管理。本院认为，本案的主要争议焦点为涉案纠纷合同的性质认定及被告容讯公司是否构成违约的认定问题。对此本院依次论述如下：关于焦点一涉案纠纷合同的性质认定问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，本案中容讯公司的登记经营范围中不具备房地产开发的资质，涉案房屋在出售时亦未取得销售许可，后于2019年、2020年才经政府等相关部门准许进行产权交易。因此涉案房屋买卖合同不属于商品房买卖合同系一般的房屋卖合同纠纷。关于焦点二被告容讯公司是否构成违约的认定问题。本案中原、被告双方在房屋买卖合同第九条明确约定在秀山光谷批发市场经政府允许办理登记手续之日起，甲方为乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。经本院审理查明，2019年6月秀山县政府会议决议同意涉案秀山光谷3C批发市场可以对不超过50%的商业门面进行产权交易。由相关部门配合，依法推进门面分户办理产权登记工作。后该涉案市场的产权分割事项于2020年8月30日由相关部门完成审批。根据双方第九条关于产权登记的约定，涉案房屋于2020年8月30日由相关部门审批同意进行虚拟分割，此时该房屋才到达经政府允许具备具体进行分户产权登记的条件，原告于2020年8月3日将本案诉至法院，本案诉讼过程中涉案房屋进行分户产权登记的条件已成就，故原告姚细兰请求被告为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。但是双方约定的为在涉案房屋经政府允许办理登记手续之日起，甲方为乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，约定了办证条件成就后，给予被告方合理的办证期限。同时考虑到涉案秀山光谷3C批发市场涉及产权登记的房屋包括1幢第1、2层，2幢第1、2层，3幢第1层，数量较多；办理产权分户登记亦需通知购房者予以配合及经房屋产权办理机构的受理、审核等程序；需要合理的准备及办理期限。综上，原告主张系被告容讯公司原因致使涉案房屋一直未办理房地产权证，无事实依据，对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告秀山容讯商贸有限公司在本判决生效后三十日内为原告姚细兰办理涉案房屋的房地产权证；二、驳回原告姚细兰的其他诉讼请求。案件受理费3220元，由原告姚细兰负担1000元，被告秀山容讯商贸有限公司负担2220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  程晓茹人民陪审员  杨秀忠人民陪审员  张琮瑶二〇二〇年十二月十三日书 记 员  李超丽