北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19751号原告：北京天人三和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街**楼**101内****，统一社会信用代码91110101556840451W。法定代表人：李景如，经理。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市中盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增辉，北京市中盾律师事务所实习律师。被告：陈阳，男，1983年6月18日出生，汉族，住内蒙古赤峰市元宝山区。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蕊，北京云通律师事务所实习律师。被告：北京家和百利酒店管理有限公司，住所地北京市东城区，住所地北京市东城区北京站街******1110101085544137Q。法定代表人：张桂平，经理。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。原告北京天人三和物业管理有限公司（以下简称天人三和公司）诉被告陈阳、北京家和百利酒店管理有限公司（以下简称家和百利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，于2020年12月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天人三和公司的委托诉讼代理人汪春旭，被告陈阳、家和百利公司的委托诉讼代理人闫兵、陈蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天人三和公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告占用北京市×××房屋使用费4056702元，并支付资金占用期间的利息（以4056702元为基数，参考LPR标准计算2020年9月25日至实际给付之日期间的利息）；2、判令二被告赔偿给原告造成的其他损失42967元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月15日原告与案外人北京市东城区人民政府建国门街道办事处签订了《房屋租赁合同》，原告承租位于北京市×××的房屋。合同签订后，原告的股东李肇华在涉案房屋地址设立了被告二，并将涉案房屋以“带照租赁”方式转租给被告一的岳母王妮霞，由被告一以被告二的名义经营。2016年7月16日，原告和被告一签订《转让协议》，将被告二转让给被告一，并约定将原告与建国门办事处的《房屋租赁合同》转让给被告一。同时李肇华与王妮霞签订了《解除协议》，将双方此前的租赁协议解除。上述协议签订后，被告二当时的股东李肇华和曹利林与被告一办理了被告二的股权变更及交接手续，被告一于2016年8月2日登记成为被告二的唯一股东和法定代表人。此后，涉案房屋一直由被告一以被告二为主体实际占用经营，被告二并将涉案房屋一层转租给次承租人北京胡同客餐饮管理有限公司经营。原告和被告一的《转让协议》并未告知办事处，办事处并不认可与二被告之间存在租赁合同关系，故一直只向原告收取租金。二被告一直按照原告与办事处约定的租金标准向原告交纳租金，原、被告对双方之间这种事实上的租赁关系一直没有异议。2019年3月15日原告与办事处的合同到期，办事处通知不再续租，要求收回房屋。原告对此没有异议，但二被告及胡同客公司却拒绝腾退，且自2019年3月15日起不再向原告支付租金，导致原告无法向办事处交纳租金。办事处为此将原告、被告二及胡同客公司起诉至法院，要求腾退房屋并支付房屋使用费。经一二审判决，法院判令原告、被告二及胡同客公司腾退涉案房屋，并判决原告按年租金486.8万元的标准向办事处支付自2019年3月15日起至实际腾退涉案房屋期间的使用费。后办事处向法院申请强制执行，原告被执行案款4056702元及执行费42967元。原告与二被告虽未签订书面租赁合同，但被告一和原告签订的《转让协议》中明确表达了由被告一实际承租涉案房屋的意思表示，且被告一担任被告二的法定代表人以来，一直以被告二为主体在涉案房屋经营，且向原告交纳租金，双方已建立事实的租赁关系，原告依法有权向二被告主张权利。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告陈阳辩称：被告一不同意原告的全部诉讼请求。被告二系李肇华发起成立，后因2016年的《转让协议》以股权转让的形式转让给被告一，但该公司至今一直未实际经营，自成立至今一直处于“僵尸企业”状态。涉案房屋实际经营主体为北京和风家鑫酒店管理有限公司，应原告的要求，该公司以“家和办理酒店”的字号进行经营，所以原告所称的“带照租赁”不是事实。酒店业属于特许经营行业，需办理《特行许可证》方可合法经营，而被告二从未办理过上述证照。原告与被告一签订的《转让协议》并非转租法律关系，而是合同权利义务的概括转让，该协议约定的原告义务也并未完全履行，原、被告双方从未建立租赁关系。涉案房屋一直由和风家鑫公司实际经营，房租的支付主体也是该公司的法定代表人王妮霞，故原告与和风家鑫公司形成了事实的租赁关系。原告的诉讼对象错误，其作为原告的主体地位也存在一定瑕疵。被告家和百利公司辩称：同意被告一的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月15日，建国门街道办事处（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定原告承租甲方位于北京市×××房屋用于商业经营。建筑面积2704平方米，实际建筑面积2640.94平方米。租赁期限为5年，自2013年11月15日起至2019年3月14日止，含免租期4个月。合同约定未经甲方同意，乙方不得将租赁场地转租，否则，甲方有权立即解除合同，要求乙方返还房屋并赔偿由此给甲方造成的一切损失。乙方可以将租赁物场地用与第三方合作经营或部分租赁于第三方，但必须通知甲方。2013年11月9日，李肇华（甲方，原系原告的法定代表人）与王妮霞（乙方，被告一的岳母）签订《协议书》，主要约定甲方出租位于北京市东城区×××建筑面积约3000平方米的建筑物给乙方用于合法商业经营。租期自2013年11月15日至2018年11月14日。2013年11月15日李肇华与王妮霞签订《补充协议》，约定乙方在经营者必须使用甲方的酒店品牌“家和百利”；甲方同意乙方在经营中终身无偿使用“家和百利”酒店品牌等内容。被告一作为接收人于2013年11月16日签署了《北京站前街交接清单》。2016年7月6日被告一收到被告二的营业执照正本、副本各一个及公章一枚。2016年8月25日被告一接收了被告二财务专用章、合同章、发票专用章、购买支票专用证、资产负债表等物品。2016年7月16日李肇华与王妮霞签订《解除协议》，约定双方不再履行《协议书》及《补充协议》的所有约定，上述协议在签订此协议同时解除。同日原告（甲方）与被告一（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将坐落在北京市×××的被告二转让给乙方。被告二的所有相关证照、商标及手续正常过户到乙方名下。甲方与建国门街道办事处2013年11月15日签订的×××房屋租赁合同转让给乙方，由乙方继续履行房屋租赁合同中约定的所有权利和义务，并承担与此相关的一切法律责任。甲乙双方在签订协议后，乙方向甲方支付转让费200万元。签约后被告一按约定向原告支付了200万元。2016年8月2日被告二的股东由李肇华、曹利林变更为被告一，同时法定代表人亦变更为被告一。2020年7月23日法定代表人由被告一变更为张桂平。2016年9月2日原告曾向王妮霞出具《证明》，证实截止2016年3月28日其已按2013年11月9日签订的《协议书》要求的租赁期间（2013年11月15日至2016年9月14日期间）的金额全部交齐。2016年9月20日被告一代表被告二与案外人北京宣文楼老北京炸酱面有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋中的被告二的一层房屋租予案外人，案外人用于经营该租赁物的公司名称为北京胡同客餐饮管理有限公司，租期为2016年9月20日至2021年11月3日。2019年4月3日，建国门街道办事处曾起诉原告，并将被告二、北京胡同客餐饮管理有限公司作为第三人，要求腾退北京市×××房屋，原告支付房屋使用费。本院于2019年8月15日作出（2019）京0101民初11873号民事判决书，认定被告二及胡同客公司实际占有使用涉案房屋，本院认为原告与建国门街道办事处的租赁合同租期已经届满，被告二及胡同客公司继续占有使用涉案房屋缺乏依据，判令原告、被告二、胡同客公司腾退房屋，原告按照年租金4868000元的标准向建国门街道办事处支付2019年3月15日起至实际腾退期间的房屋使用费。判决后胡同客公司不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）京02民终14660号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年被告一曾起诉原告、李肇华、北京市住银集团股份有限公司合同纠纷一案，要求确认被告一与原告签订的转让协议无效，要求原告退还转让款200万元并赔偿装修添附损失2914537元；李肇华、住银公司在各自未实际缴纳的出资范围内承担连带责任。在该案诉讼中，被告一明确表示被告二及北京和风家鑫酒店管理有限公司均是由其实际控制，其以北京和风家鑫酒店管理有限公司的名义在租赁场地上经营酒店业务。北京市朝阳区人民法院于2020年6月18日作出（2019）京0105民初56177号民事判决书，认定原告并非将其在2013年11月15日的房屋租赁合同中的全部权利义务概括性地转让给被告一，转让协议的内容实际上是王妮霞同李肇华签订的协议书的延续。该院认为被告一与原告约定的租期并未超过建国门街道办事处同原告约定的租期，且街道办与原告的租赁合同早已到期，该院经过审查亦未发现转让协议存在无效事由，故判决驳回了被告一的全部诉讼请求。判决后被告一不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2020年9月28日作出（2020）京03民终9958号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书中认定转让协议中所称的房屋租赁合同转让并非权利义务的概括转让，而是原告将其承租的建国门街道办事处的房屋转租给被告一，被告一按照街道办与原告之间的租金数额交纳租金，原告不再收取差价。现协议约定的公司转让、证照过户已履行完毕，原告亦将房屋无差价地转租给被告一，被告一要求确认转让协议无效并要求返还200万元转让费缺乏事实和法律依据。一审判决驳回其诉讼请求合理合法，该院予以维持。2020年4月23日建国门街道办事处向本院申请强制执行，2020年4月30日本院做出（2020）京0101执2345号执行通知书，要求原告、被告二、胡同客公司立即履行法律文书确定的义务及法律规定的义务。2020年9月25日原告向本院交纳执行案款4056702元及执行费42967元。二被告认可上述数额，且原、被告均认可经本院强制执行涉案房屋已交回建国门街道办事处。本院认为：根据生效判决认定，原告与被告一之间系转租关系，被告二及胡同客公司实际占有使用涉案房屋，被告一作为次承租人、被告二作为实际占用人均有义务承担占用期间的房屋使用费，故本院对原告主张二被告承担房屋使用费4056702元的诉讼请求，予以支持。被告一在其他案件中自认被告二及北京和风家鑫酒店管理有限公司均是由其实际控制，鉴于房屋使用费系因被告一控制的被告二及被告二转租的胡同客公司实际占用房屋发生的费用，但二被告均未积极履行付款义务，故原告主张相应利息的诉讼请求，本院亦予以支持。原告主张的执行费42967元系其未及时履行生效文书确定的法律责任而产生的费用，其要求二被告承担缺乏充分依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告陈阳、北京家和百利酒店管理有限公司给付原告北京天人三和物业管理有限公司房屋使用费4056702元；二、本判决生效之日起七日内被告北京家和百利酒店管理有限公司给付原告北京天人三和物业管理有限公司相应利息（以4056702元为基数自2020年9月25日至实际给付之日按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告北京天人三和物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19799元，由原告北京天人三和物业管理有限公司负担200元（已交纳），被告北京家和百利酒店管理有限公司负担19599元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年十二月二十五日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国