江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初2877号原告（案外人）：王玉琳，女，1978年3月3日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：李德权，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告（被执行人）：涟水澳泰房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城街道东门村（检察院宿舍内）。法定代表人：宋前亮，该公司执行董事。被告（申请执行人）：江苏省第二建筑设计研究院淮安设计室，住所地淮安市清江浦区西大街16号。法定代表人：邵云俭，该设计室主任。被告：江苏五建工程集团有限公司，住所地涟水县经济开发区新港新天地会所。法定代表人：时中花，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。第三人：王万清，男，1970年11月10日出生，汉族，居民，住涟水县。原告王玉琳诉被告涟水澳泰房地产开发有限公司（以下简称澳泰公司）、江苏省第二建筑设计研究院淮安设计室（以下简称淮安设计室）以及第三人江苏五建工程集团有限公司（以下简称五建公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。审理中，本院依原告王玉琳申请追加王万清作为第三人参加诉讼，并于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告王玉琳及其委托诉讼代理人李德权与第三人五建公司委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼，被告澳泰公司、淮安设计室及第三人被告王万清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，淮安设计室与澳泰公司借款合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理。2015年11月28日，本院作出（2015）涟商初字第00881号民事判决：澳泰公司在本判决生效后十日内归还淮安设计室借款200万元及利息（以200万元为本金，自2011年2月3日起至实际还清之日止，按月利率2%计算）；案件受理费80800元减半收取40400元，由澳泰公司负担。该判决发生法律效力后，根据淮安设计室申请，本院立案执行，案号为（2020）苏0826执493号。在执行过程中，本院于2020年5月7日向涟水县住房和城乡建设局送达（2020）苏0826执493-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人澳泰公司名下位于涟水县首府国际花园5号楼501室不动产。2020年5月21日，本院张贴公告，公告将依法评估、拍卖上述不动产。案外人王玉琳对本院查封被执行人澳泰公司名下位于涟水县首府国际花园5号楼501室不服，向本院提出书面异议，本院受理审查后，于2020年6月10日作出（2020）苏0826执异24号执行裁定书，驳回案外人王玉琳的异议请求。原告王玉琳向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2020）苏0826执异24号执行裁定书，对涟水县首府国际花园5号楼501室不予执行；2、依法解除对原告上述房屋的查封；3、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：被告澳泰公司作为涟水县首府国际花园的开发商，第三人五建公司系涟水县首府国际花园的承包商，原告和第三人王万清系同村邻居，王万清作为实际施工人承建了涟水县首府国际花园5号楼土建工程。第三人五建公司将涉案的涟水县首府国际花园5号楼501室抵给王万清作为王万清的部分工程款。原告在2010年左右的时候想在县城买房屋，找到王万清，双方达成口头协议，第三人王万清就将涟水县首府国际花园5号楼501室出售给原告。原告从2010年10月份开始陆续向王万清支付了购房款合计375144元。原告付清房款后，找到王万清要求开具正式的发票，王万清带原告到被告澳泰公司的售楼处开具了一张375144元的发票。2014年原告即入住到涉案的房屋内。因为被告澳泰公司开发的房屋没有通过验收，导致原告一直没有办理房产证和签订正式的书面合同。2020年5月份，原告发现自己的房屋被法院查封，原告立即提出执行异议，但是涟水县人民法院没有支持原告的执行异议，原告认为涟水法院的（2020)苏0826执异24号执行裁定书是错误的，理由是：一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，原告已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告在2015年5月份之前已经付清了全部的购房款项，但是因被告澳泰公司开发的房屋没有通过验收，导致无法办理产权证。房屋没有登记过户并不是原告的过错，原告的房屋完全符合十七条规定的情形。二、被告淮安设计室与被告澳泰公司只是普通债权，依据最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。举重以明轻，既然工程价款的优先受偿权都不可以对抗消费者，更何况贵院执行的只是普通一般的债权，更不得对抗作为消费者的原告。原告认为，涟水县人民法院的执行裁定书没有考虑原告已付清房款的事实，将原告的房屋错误保全。为此，特具此状，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告澳泰公司未作答辩。被告淮安设计室未作答辩。第三人五建公司述称，涉案工程系案外人刘广红挂靠第三人五建公司，以第三人五建公司的名义与被告澳泰公司签订了施工合同，涉案总工程是由刘广红实际承建，后刘广红又将涉案工程中的5号楼分包给王万清实际施工，在施工过程中，被告澳泰公司以“以房抵款”的方式将涉案的5号楼501室抵给了实际施工人王万清，五建公司已向王万清就涉案工程5号楼的工程款支付了将近12501254元，涉案的房屋价款也在这工程款范围内，但是王万清至今未能与第三人进行最终结算。第三人王万清未作陈述。本院查明，被告澳泰公司系涟水县首府国际花苑开发商。2010年5月6日，第三人五建公司与案外人刘广红签订工程项目经济承包责任合同，承包责任合同约定刘广红承包第三人五建公司承建的涟水县首府国际花苑商住楼三期1#、2#、4#、5#、7-B#、7-C#、10#、11#、13-1#、13-2#、13-3#、14#楼及人防工程，刘广红负责向五建公司交纳承包总价1%的企业管理费，项目独立核算自负盈亏……。案外人刘广红以第三人五建公司名义承包首府国际花苑三期工程后，案外人刘广红将5#楼土建工程发包给王中、王万清施工。2020年6月1日，第三人五建公司出具证明，内容为：“首府国际花苑5号楼501室是抵给王万清的工程款房。”原告王玉琳与第三人提供的“分房表”显示首府国际花苑5号楼501室折抵房款405477元，该栏备注“王万清”。原告王玉琳与第三人王万清系同村邻居。原告王玉琳陈述其于2010年从第三人王万清处购买案涉房屋，未签订书面合同，与被告澳泰公司也未签订房屋买卖合同，亦未网签备案。关于购房款的来源及支付情况，原告王玉琳陈述购房款系分多次支付给第三人王万清的现金，其自有资金七八万元，其他均是向他人的借款。同时，提供案外人刘春梅的证明，证明王玉琳向刘春梅借款100000元用于购买案涉房屋，案外人林浩红出具证明，证明王玉琳向其借款50000元，案外人徐艳出具证明，证明王玉琳向其借款100000元，上述证明人均未能到庭接受法庭质询。2015年5月12日，第三人王万清出具证明，内容为：“涟水首府国际花苑5#楼501户主刘永、王玉琳房款已全部付清特此证明王万清2015.5.12日”。2015年5月15日，被告澳泰公司开具发票，付款方名称为“刘永王玉琳”，楼牌号为501，133.98㎡，金额375144元，款项性质为“预收购房款”。原告提供的收款收据显示涟水县首府国际花苑物业公司于2015年2月23日收取了原告方缴纳的物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、二次供水等费用。之后原告王玉琳一直居住在案涉房屋。经当事人确认，本案争议焦点为：案外人王玉琳对案涉涟水县首府国际花苑5号楼501室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的主张实体权利，请求排除执行法院对执行标的强制执行而引起的诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据该规定，案外人王玉琳应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在被执行人澳泰公司名下，案外人王玉琳系房屋一般买受人，故对案外人王玉琳的诉讼请求应按上述规定进行审理。虽然王玉琳提供了王万清出具的付清房款的证明以及被执行人安泰公司开具的购房发票，且其在人民法院查封之前实际占有案涉不动产，但未能提供其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的证明，其本人亦陈述案涉房屋未曾签订书面买卖合同。因此，原告王玉琳要求对涟水县首府国际花园5号楼501室排除执行并解除该不动产查封的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王玉琳的诉讼请求。案件受理费6927元，由原告王玉琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××28）审 判 长  张 健人民陪审员  张同俊人民陪审员  高建军二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  李柳静书 记 员  徐 瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。