福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初1666号 原告：李少鹏，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。 法定代表人：刘庭邻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何进阳，男，该公司员工。 被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼**。 法定代表人：王东伟，该公司执行董事兼总经理。 第三人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司，住所地福建省泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店。 负责人：王琦，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：苏桂萍，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小玲，女。 原告李少鹏与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序。诉讼中，本院依法追加上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司（以下简称红星美凯龙洛江分公司）作为第三人参加诉讼，并分别于2020年10月13日、2020年11月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李少鹏、被告华祥物业公司委托诉讼代理人何进阳到庭参加诉讼，被告华祥房地产公司、第三人红星美凯龙洛江分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审，原告李少鹏、被告华祥物业公司委托诉讼代理人何进阳、第三人红星美凯龙洛江分公司委托诉讼代理人苏桂萍、李小玲到庭参加诉讼，被告华祥房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李少鹏向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付李少鹏自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金80069.04元（每季度租金为20017.26元），并以各季度实际尚欠税前租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至还款之日止按年利率24%计算支付滞纳金（暂计至起诉之日为3000元），以上合计83069.04元；2.判令华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由华祥物业公司、华祥房地产公司承担；4.判令华祥物业公司按原《商铺租赁合同》约定于租赁期限届满时归还商铺给李少鹏，若未能如期归还商铺，则应按原《商铺租赁合同》的约定继续支付租金至实际归还之日止。事实和理由:2013年7月19日，李少鹏与华祥物业公司、华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》一份，约定将李少鹏所有的位于泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处的红星·美凯龙全球家居生活广场(华祥店)21030号店面一间出租给华祥物业公司，租期自2013年7月1日起至2020年6月30日止，前三年每月租金为6116.42元，后四年每月租金为6672.42元，每年租金按季度分四次支付，于每季度末前支付；逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向李少鹏支付滞纳金，华祥房地产公司对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。合同签订后，李少鹏依约将商铺出租给华祥物业公司使用，华祥物业公司按合同约定支付每季度税后租金15046.38元（税收按租金的18%由华祥物业公司代扣代缴）至2015年3月31日。华祥物业公司又分别于2015年9月30日、2015年12月14日、2016年2月26日、2016年7月15日支付2015年第二至四季度、2016年第一季度租金各5840.96元，之后再没有支付租金。李少鹏与众多业主一样通过各种方式催促华祥物业公司支付所欠租金，但华祥物业公司拒不履行支付租金义务，华祥房地产公司也未对华祥物业公司的债务承担连带清偿责任。李少鹏不得不先后提起了三次诉讼，第三次诉讼，泉州市洛江区人民法院作出（2019）闽0504民初1809号民事判决：华祥物业公司应支付李少鹏自2018年7月1日起至2019年6月30日止租金80069.04元及滞纳金（以各季度实际尚欠税前租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至本判决确定还款之日止按年利率24%计算），华祥房地产公司对上述债务的清偿承担连带保证清偿责任。但是华祥物业公司、华祥房地产公司至今没有履行判决确定的义务，李少鹏已经申请强制执行。案涉商铺自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金80069.04元及相应的滞纳金，华祥物业公司未依约支付，华祥房地产公司也未承担连带清偿责任。因此，李少鹏不得不再次提起诉讼，望判如所请。 庭审中，李少鹏明确第4项诉讼请求中的租金起算时间为2020年7月1日。 华祥物业公司辩称，1.李少鹏要求华祥物业公司按照年利率24%计付滞纳金的标准明显过高，请求予以调整，且并非以各季度租金为基数，应当是以扣除税收后的租金为基数。根据合同的约定，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，故应以扣除税收后的租金作为滞纳金的计算依据。李少鹏主张按年利率24%计算是参照2015年《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，但是参照自2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限。故华祥物业公司请求以合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限计付滞纳金。2.李少鹏要求华祥物业公司立即移交商铺，并支付商铺占用租金无事实和法律依据，依法应予以驳回。根据合同的约定，若有续租意愿的，需在90日前发出继续承租书面征求意见函。结合华祥物业公司提供的证据材料，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会（以下简称华祥店业委会）于2020年6月18日发函，告知全体业主无续租意愿，要求移交设备。合同到期后，商铺由红星美凯龙洛江分公司承租经营，且已支付了200万元的过渡租金至华祥店业委会账户。李少鹏应当向华祥店业委会主张2020年7月1日后的租金，而非向华祥物业公司主张商铺占用租金。综上所述，请求依法判决。 华祥房地产公司未作答辩。 红星美凯龙洛江分公司述称，案涉商铺原经营欧普照明品牌，该展位因经营不善已于2020年1月31日撤场并腾空，故案涉商铺目前已经腾空，无人占有、经营或使用，随时可以交付，且合同到期后，该商铺未对外进行招租，也没有任何主体对其进行管理，红星美凯龙洛江分公司未对案涉商铺有任何占有和使用的行为。 庭审中，经本院释明是否要求红星美凯龙洛江分公司承担责任，李少鹏表示若红星美凯龙洛江分公司事实占有该商铺，要求红星美凯龙洛江分公司与华祥物业公司共同归还案涉商铺。 经庭审，李少鹏与华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司的争议焦点为：1.李少鹏所主张拖欠租金的滞纳金计算标准是否过高，是否应予调整；2.李少鹏要求华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司共同归还商铺，华祥物业公司支付自2020年7月1日起至实际交还商铺之日止的租金是否有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李少鹏为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份，证明李少鹏对案涉商铺享有所有权； 2.《商铺租赁合同》一份，证明华祥物业公司向李少鹏承租商铺的事实及双方就租金、违约责任、担保责任等的约定； 3.本院（2019）闽0504民初1809号民事判决书、法律文书生效证明书各一份，证明案涉商铺2019年6月30日之前的租金已经本院依法判决且已经发生法律效力。 华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司质证认为，对上述证据的三性均无异议。 华祥物业公司向本院提供如下证据： 1.告知函一份，证明华祥物业公司已于2020年2月17日告知合约于2020年6月30日到期，今后的商场管理主体要尽快确定，即华祥物业公司并没有要继续承租的意愿； 2.移交设施设备告知函一份，证明华祥店业委会于2020年6月18日函告华祥房地产公司，全体业主无续租意愿； 3.关于过渡期租金回复函一份、4.中国工商银行转账凭证一份、5.回复函一份、6.通知函两份，共同证明合同到期后，商场实际使用者是红星美凯龙洛江分公司，且已支付了200万元的过渡租金到华祥店业委会的账户，该200万元也已分发到所有业主账户上，李少鹏诉请要求支付案涉商铺占用费无事实和法律依据； 7.中国建设银行股份有限公司活期存款明细账（第9页）一张，证明红星美凯龙洛江分公司已支付200万元的过渡期租金到华祥店业委会的账户，李少鹏已收到华祥店业委会转账支付的过渡费。 李少鹏质证认为，对证据1不清楚，华祥物业公司并没有告知业主本人；对证据2的真实性不清楚，案涉租赁合同是与业主签订的，所以移交设备应当是与业主移交，而不是华祥店业委会；对证据3的真实性不清楚，且不予认可，华祥店业委会无权代表业主出租商铺；对证据4的真实性不清楚，汇款人是个人，且未经业主同意支付租金是无效的，不认可该过渡期租金；对证据5有异议，其没有授权华祥店业委会出租商铺，华祥店业委会无权代表其进行答复；对证据6的真实性有异议，华祥店业委会的任何答复均不代表李少鹏；对证据7的真实性无异议，但支付的租金太低，其不认可该租金。 红星美凯龙洛江分公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，函件内容清晰体现建议考虑与红星美凯龙洛江分公司进行合作，是否以红星美凯龙洛江分公司作为运营主体尚未确定；对证据2三性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，可以体现华祥店业委会尚未确定与红星美凯龙洛江分公司进行合作；对证据4真实性无异议，结合证据3可以证明红星美凯龙洛江分公司并非商场的实际使用者，其转账200万元是因为过渡期维稳的需要；对证据5的真实性、合法性无异议，同样体现红星美凯龙洛江分公司并未作为运营主体；对证据6真实性、合法性无异议，体现红星美凯龙洛江分公司要求华祥店业委会尽快确定商场的运营模式，防止业主不断干扰，可见其并非商场的实际使用者；对证据7三性无异议。 华祥房地产公司、红星美凯龙洛江分公司未向本院提交证据。 诉讼中，本院于2020年10月27日对案涉商铺的具体位置及使用情况进行现场勘验并制作勘验笔录一份、照片一张，并于2020年11月3日作出通知，要求红星美凯龙洛江分公司对案涉商铺目前的使用情况进行书面回复。红星美凯龙洛江分公司于2020年11月10日向本院提交红星美凯龙商户撤场程序表一份。 李少鹏、华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司对上述证据均质证无异议。 对上述证据，本院认证如下：华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。李少鹏提供的上述证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，且华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。华祥物业公司提供的证据1、2，未得到李少鹏的确认，且无证据证明李少鹏授权华祥店业委会处分案涉商铺，故不能作为认定本案事实的依据；华祥物业公司提供的证据3-5，经审查具备真实性，且能与其提供的证据7相印证，本院予以确认；华祥物业公司提供的证据6，经审查具备真实性，且红星美凯龙公司洛江分公司质证无异议，本院予以确认；华祥物业公司提供的证据7，李少鹏、红星美凯龙公司洛江分公司质证无异议，本院予以确认。本院制作的勘验笔录、照片及红星美凯龙洛江分公司向本院提交的红星美凯龙商户撤场程序表，经各方质证无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李少鹏系泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店二层21030号店铺的所有权人。2013年7月19日，李少鹏（甲方）与华祥物业公司（乙方）签订合同编号为000641的《商铺租赁合同》一份，约定：1.李少鹏将上述商铺出租给华祥物业公司，由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付李少鹏案涉商铺税前租金6116.42元，第四年至第七年华祥物业公司每月应支付李少鹏案涉商铺税前租金6672.42元，租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费缴纳义务，由李少鹏自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天应按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任；5.华祥物业公司或者其它转承租者有权根据经营需要对商铺进行装修，并调整商铺布局、设施、设备、装修等，无须另行通知李少鹏或者取得其同意，但不允许改变商铺的主体结构和承重结构；6.华祥物业公司须至少在租赁期限届满前90日向李少鹏发出继续承租书面征求意见函，在全场过半数商铺面积的业主同意继续出租给华祥物业公司并由其经营管理的情况下，李少鹏应与华祥物业公司续签租赁合同，如果租赁期满，华祥物业公司逾期不续签合同、不支付相关费用，华祥物业公司应将商铺交给李少鹏，交付标准为在不破坏主体结构安全的情况下，按照该店经营户撤场时的格局交还。华祥房地产公司作为担保人在《商铺租赁合同》中盖章确认。合同签订后，李少鹏依约向华祥物业公司交付商铺。自2016年7月1日起，案涉商铺税前月租金依约调整为6672.42元。因华祥物业公司拖欠自2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金，李少鹏于2019年8月14日向本院提起诉讼，本院于2019年10月16日作出（2019）闽0504民初1809号民事判决，予以支持。之后，华祥物业公司继续使用案涉商铺，但仍未依约支付租金。案涉商铺的租赁期限至2020年6月30日届满。自2019年7月1日起至2020年6月30日止，华祥物业公司共拖欠李少鹏案涉商铺租金80069.04元（6672.42元/月×3个月×4个季度）。华祥房地产公司对所拖欠的租金也未依约履行保证责任。租赁期限届满后，华祥物业公司未将案涉商铺返还李少鹏。案涉商铺目前在红星美凯龙洛江分公司经营、管理的红星美凯龙华祥店范围内，并由红星美凯龙洛江分公司实际占有、使用。2020年7月19日，红星美凯龙洛江分公司通过华祥店业委会向李少鹏支付租金1967.41元。 另查明，2019年第三季度至2020年第二季度各季度租金20017.26元的逾期付款时间分别为2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日。 还查明，案涉商铺坐落于泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店二层21030号，建筑面积62.77平方米（其中：套内面积41.23平方米，分摊面积21.54平方米）。 本案争议焦点：1.李少鹏所主张拖欠租金的滞纳金计算标准是否有事实与法律依据。 本院认为，庭审中华祥物业公司对未依约支付租金及拖欠自2019年7月1日起至2020年6月30日止租金的事实无异议，本院对该事实予以确认。华祥物业公司无正当理由未依约支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据案涉《商铺租赁合同》的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向李少鹏支付滞纳金。因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，李少鹏主动将滞纳金的标准调整为按年利率24%计算，合理合法，本院予以支持。虽然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年修正）已对受保护的利率上限进行修正，确定以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限，但本案受理时间在上述司法解释修正施行之前，依照该司法解释修正第三十二条：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。”规定，本案不应参照上述修正后的司法解释，而应参照修正前关于年利率不得超过24%的规定，故华祥物业公司要求调整为按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算滞纳金，于法无据，本院不予采纳。虽然案涉《商铺租赁合同》约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定的税前季度租金为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定标准计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为税前季度租金。华祥物业公司抗辩以税后季度租金为基数计算滞纳金，本院不予采纳。 2.李少鹏要求华祥物业公司、红星美凯龙洛江分公司共同归还商铺，华祥物业公司支付自2020年7月1日起至实际交还商铺之日止的租金是否有事实与法律依据。 本院认为，根据《商铺租赁合同》的约定，案涉商铺的租赁期限至2020年6月30日届满，华祥物业公司未依约在该租赁期限届满前90日向李少鹏发出继续承租案涉商铺的书面征求意见函，也未在租赁期限届满后与李少鹏续签租赁合同，且在庭审中亦明确表示其无续租意愿，故可认定案涉《商铺租赁合同》于2020年6月30日终止，华祥物业公司依约应于租赁期限届满后将案涉商铺返还李少鹏。然，根据本院对案涉商铺进行的现场勘验及华祥物业公司庭审中关于将案涉商铺移交华祥店业委会的陈述，可认定华祥物业公司未向李少鹏履行返还案涉商铺的义务。虽然，华祥物业公司辩称其已将案涉商铺移交华祥店业委会，但未能提供相关移交手续，依法应承担举证不能的法律后果。即使华祥物业公司所述属实，依照《物业管理条例》的规定，业主委员会的职责是执行业主大会的决定事项，从事物业管理活动，其行使的是物业管理权，而出租权、接受租赁物属物权范畴，业主委员会在未得到业主授权的情况下，无权代表业主行使物权。因此，在华祥物业公司未能举证证明其向华祥店业委会移交案涉商铺系得到李少鹏授权的情况下，其辩解意见同样不能成立。因华祥物业公司未能在租赁期限届满后及时向李少鹏返还商铺，造成李少鹏因商铺被占用期间的租金损失（即占用费），华祥物业公司依法应予以赔偿，赔偿标准应参照原租金标准。根据本院对案涉商铺的现场勘验可知，案涉商铺目前仍作为红星·美凯龙华祥店的组成部分，由红星美凯龙洛江分公司实际占有、使用。因案涉商铺的租赁期限已届满，且红星美凯龙洛江分公司未能提供其占有、使用案涉商铺的合法依据，依法应认定其无权占有案涉商铺，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”规定，李少鹏作为案涉商铺的所有权人，依法有权要求红星美凯龙洛江分公司返还案涉商铺，故红星美凯龙洛江分公司负有与华祥物业公司共同向李少鹏返还案涉商铺的义务。 综上所述，本院认为，李少鹏与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均须依约全面履行自己的义务。李少鹏已依约交付案涉商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。根据案涉《商铺租赁合同》的约定及庭审中双方的陈述，可确认华祥物业公司共拖欠案涉商铺自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金80069.04元。华祥物业公司未依约支付租金，已构成违约，依约应向李少鹏支付滞纳金，李少鹏请求以各季度实际尚欠税前租金为基数按年利率24%计算滞纳金，未违反合同的约定，本院予以支持。华祥物业公司关于滞纳金计算标准调整为以每季度税后租金为基数按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，案涉商铺的租赁期限已于2020年6月30日届满，且华祥物业公司未与李少鹏就续租案涉商铺重新达成合意，作为承租人的华祥物业公司依法应将案涉商铺返还给出租人李少鹏。故李少鹏要求华祥物业公司返还案涉商铺的诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司未能在案涉租赁期限届满后及时向李少鹏返还案涉商铺，已构成违约，依法应承担违约责任。虽然双方对逾期返还商铺未约定违约责任，但逾期返还商铺必然造成李少鹏因案涉商铺被占用期间的租金损失，对此，华祥物业公司依法应予以赔偿，现李少鹏请求按原租金标准计付案涉商铺被占用期间的租金损失（即占用费），合理合法，本院予以支持。华祥物业公司辩称其已移交案涉商铺，无需承担占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，红星美凯龙洛江分公司无权占有案涉商铺，其依法负有向李少鹏返还案涉商铺的义务。李少鹏要求红星美凯龙洛江分公司与华祥物业公司共同返还案涉商铺，于法有据，本院予以支持。红星美凯龙洛江分公司述称其未占有和使用案涉商铺，与查明的事实不符，本院不予采纳。庭审中，华祥物业公司对拖欠李少鹏自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金数额无异议，并主张已通过华祥店业委会支付过渡期租金1967.41元，李少鹏亦认可收到该款项，且该事实能与华祥店业委会于2020年7月17日出具的回复函、红星美凯龙洛江分公司出具的关于过渡期租金回复函所体现的事实相一致，故该款项应从占用费中予以扣除。华祥房地产公司在案涉《商铺租赁合同》担保方处盖章，其保证担保行为成立。因各方当事人对华祥房地产公司的保证方式未作出约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”规定，华祥房地产公司应在保证范围内对华祥物业公司所负债务承担连带保证责任。根据案涉《商铺租赁合同》关于华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任的约定，可认定华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金的行为提供连带责任保证，但案涉《商铺租赁合同》条款并未对因逾期支付租金而应承担的保证范围作出约定，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司因逾期支付租金行为所产生的全部债务承担保证责任。具体到本案，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠的租期内租金及滞纳金承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。故李少鹏要求华祥房地产公司对华祥物业公司所欠租期内租金及滞纳金承担连带保证责任的诉求，于法有据，本院予以支持。华祥房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给李少鹏自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金80069.04元及滞纳金（以各季度实际尚欠税前租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际付清之日止按年利率24%计算）； 二、泉州市华祥物业管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司应在本判决生效之日起三十日内将泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店21030号店铺返还给李少鹏； 三、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给李少鹏自2020年7月1日起至实际返还泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店21030号店铺之日止，按6672.42元/月的标准计算的占用费（但应扣除已支付的占用费1967.41元）； 四、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司的上述第一项债务承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿； 五、驳回李少鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1932元，由李少鹏负担5元，泉州市华祥物业管理有限公司负担1927元（其中由泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担1877元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林毅高 人民陪审员  陈炎南 人民陪审员  邱瑞芳 二〇二〇年十二月二十七日 法官 助理  吴季阳 书 记 员  黄永继 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。