北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初18877号原告（反诉被告）：高宏洁，女，1979年11月14日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：向建京，男，1978年3月26日出生，住北京市东城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：郑淑影，女，1994年6月9日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。被告（反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，北京爱家营企业管理有限公司职员。原告高宏洁与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宏洁的委托诉讼代理人向建京，被告爱家营公司的委托诉讼代理人杜艳晶到庭参加诉讼。被告我爱我家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高宏洁向本院提出诉讼请求：⒈判令二被告向原告返还退租后所缴纳的房租余款1400元及房屋租赁押金6000元，并按合同约定赔偿违约金6000元；2．判令二被告返还原告居住期间东边建筑公司因噪音污染支付给业主的噪音污染费600元（每月为200元）；3．诉讼费由二被告承担。事实和理由：为方便子女上学，经我爱我家公司提供居间服务，原告与二被告于2019年8月22日签订房屋租赁合同，约定原告承租位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2019年8月26日至2021年11月7日，租金为6000元/月。签订房屋租赁合同当日，原告交纳了佣金4800元及押金6000元。后原告按时交纳了第1-3期租金共计48000元。因受新冠肺炎疫情影响，学校自2020年1月20日放寒假一直无法正常开学，涉诉房屋空置。2020年3月，原告发现涉诉房屋厨房的水龙头损坏、厕所马桶漏水不能正常使用，并于3月19日报修，维修人员以疫情无法进入小区为由，未进行维修。2020年4月17日，原告在“相寓”租房系统提交了退租申请。2020年4月24日完成房屋交割。根据房屋租赁合同的约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同免责解除。故原告可以主张免责解除房屋租赁合同。另外，原告入住以后，东边建筑公司持续施工造成噪音污染，后该公司通知领取噪音污染费，入住期间共发放600元。原告多次协调我爱我家公司及业主领取上述噪音污染费并要求返还，但我爱我家公司一直推脱。致使原告遭受了噪音污染却无法得到补偿。为维护合法权益，原告诉至法院，诉如所请。我爱我家公司未到庭答辩，但提交书面答辩意见辩称，1、我爱我家公司系居间方，高宏洁与爱家营公司签订房屋租赁合同并已实际居住使用涉诉房屋，我爱我家公司的居间服务义务已履行完毕，后续房屋租赁合同的履行问题与我爱我家公司无关。我爱我家公司并非押金及租金的收取方，故我爱我家公司不承担押金及租金的返还义务；2、高宏洁认可噪音污染费由业主本人领取，故其应当向业主本人索要，我爱我家公司并未领取噪声扰民补偿费，不承担返还义务。综上，高宏洁要求我爱我家公司返还租金、押金及噪声扰民补偿费没有事实和法律依据。爱家营公司辩称，爱家营公司不同意高宏洁的诉讼请求。1、高宏洁要求返还2020年4月17日至2020年4月24日期间的房租1400元，爱家营公司系按照合同约定收取该期间的房租，合同提前解除，高宏洁履行提前通知义务完全合理，该约定并非霸王条款；2、高宏洁提前解除合同不属于法律规定的不可抗力的情形，其主张不可抗力提前解除合同缺乏事实和法律依据。新冠肺炎疫情对居住用途的房屋租赁合同影响较小，疫情期间租户可以正常进入小区；3、合同约定，爱家营公司有权在收取的押金中扣除高宏洁因违约而需支付的违约金。爱家营公司因疫情防控无法进入小区履行维修义务，属于不可抗力，无需支付违约金；4、关于噪音补偿费，该笔费用应由业主本人领取，并非由爱家营公司领取，与爱家营公司无关。高宏洁要求爱家营公司支付该笔费用没有事实和法律依据。爱家营公司向本院提出反诉请求：1．判令高宏洁支付爱家营公司违约金6000元；2．反诉费由高宏洁承担。事实和理由：房屋租赁合同履行过程中，高宏洁要求提前解除合同，按照合同约定，高宏洁需按月租金100%的标准承担违约责任。高宏洁对爱家营公司的反诉辩称，不同意爱家营公司的反诉请求。1、爱家营公司未退还押金。爱家营公司未承担维修义务，致使高宏洁无法居住涉诉房屋，爱家营公司构成违约，原告才要求解除房屋租赁合同；2、爱家营公司在答辩意见中表示不同意高宏洁所述的疫情属于不可抗力，但其又将疫情作为不可抗力提出反诉请求，其主张前后矛盾。本院经审理认定事实如下：2019年8月22日，高宏洁（承租人，乙方）与爱家营公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：AFCZ10661078ZY），约定乙方租赁甲方所管理的涉诉房屋，租赁用途为居住，居住人数不超过3人。租赁期限自2019年8月26日至2021年11月7日。租金标准为6000元/月，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周期届满前支付下一期租金。租赁押金6000元，租赁期满或合同解除后，甲方收取的房屋租赁押金在扣除乙方因违反合同约定而应支付的违约金、滞纳金及根据合同约定应付而未付的各项费用后，剩余部分应无息归还乙方。租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）。因不可抗力（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同免责解除。甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同生效后，乙方提前退租的：应于拟解约日前7个自然日以上向甲方提交解约申请（通过相寓APP），并按月租金的100%向甲方支付违约金；若乙方实际办理日期早于申请之日后7日的，乙方应缴租金的截止日为提出退租申请之日后第7日；若乙方实际办理日期晚于申请之日后7日的，乙方应缴租金的截止日为实际解约日期。乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余押金。同日，高宏洁与爱家营公司、我爱我家公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定我爱我家公司为高宏洁、爱家营公司签署本合同提供了房源信息、签约服务等居间服务。2019年8月22日，高宏洁向我爱我家公司支付佣金4800元，向爱家营公司支付押金6000元。2019年8月23日，高宏洁向爱家营公司支付首期房租18000元。高宏洁后续又向爱家营公司支付了第二期、第三期房租各18000元。2020年4月17日，高宏洁申请解除《房屋租赁合同》，2020年4月25日，高宏洁与爱家营公司办理了房屋交接，双方协商解除了《房屋租赁合同》。2020年6月，爱家营公司退还高宏洁房租6000元。庭审中，高宏洁提交报修记录，称在小孩放寒假后其未使用涉诉房屋，2020年3月19日其发现涉诉房屋的马桶漏水、水龙头水流小等问题，通过“相寓”APP报修后，爱家营公司以疫情期间无法进入小区为由未进行维修，致使其生活受到影响，因爱家营公司违反了合同约定其要求提前解约。爱家营公司表示因疫情防控措施，公司的维修人员在该时期无法进入小区进行维修。高宏洁又提交《噪声扰民补偿费发放通知》及微信聊天记录，证明高宏洁一直与我爱我家公司联系领取噪音扰民补偿费的事宜。爱家营公司表示该笔费用应由业主持房屋所有权证等材料领取，其并未领取。经询，高宏洁表示噪音污染费尚未被领取。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告我爱我家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，高宏洁承租涉诉房屋的用途为居住，新冠肺炎疫情及防控措施未导致高宏洁不能继续使用房屋。疫情期间，涉诉房屋的设施需要进行维修，因疫情防控措施，爱家营公司未能进行维修。为此，高宏洁申请解除房屋租赁合同，双方于2020年4月25日办理了房屋交接，解除了房屋租赁合同，爱家营公司退还高宏洁房租6000元。在此情形下，应认为高宏洁与爱家营公司对房屋租赁合同的解除均无过错。高宏洁要求爱家营公司返还房屋租赁押金6000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。高宏洁要求爱家营公司赔偿违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。同理，爱家营公司要求高宏洁支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。关于高宏洁主张返还噪音污染费的诉讼请求，高宏洁所提交的证据不能证明此款的具体数额，此款也没有被领取，高宏洁主张返还，依据不足，本院不予支持。关于高宏洁主张退还租金余款1400元的诉讼请求，因合同中约定提前退租应于拟解约日前7个自然日以上向爱家营公司提出申请，故高宏洁于2020年4月17日提出解约申请后，双方于2020年4月25日办理房屋交接并无不当，在上述期间，涉诉房屋仍由高宏洁占有使用，其仍需交纳相应的租金。故高宏洁的该项诉讼请求，本院不予支持。本案中我爱我家公司为居间方，其居间服务义务已经完成，高宏洁对其提出的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还高宏洁房屋租赁押金6000元；二、驳回高宏洁的其他诉讼请求；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由高宏洁负担50元（已交纳），北京爱家营企业管理有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费25元，由北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十二月三十日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉