北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61628号原告：北京育新物业管理公司，住所地北京市海淀区西三旗育新花园9号楼。法定代表人：高晋峰，总经理。委托诉讼代理人：汤树荣，北京天驰律师事务所律师。被告：北京鸿达福运家常菜餐厅，住所地北京市海淀区育新花园小区47号楼。经营者：杨燕。被告：段鸿武（兼北京鸿达福运家常菜餐厅委托诉讼代理人），男，1969年4月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告北京育新物业管理公司（以下简称育新公司）与被告北京鸿达福运家常菜餐厅（以下简称鸿达餐厅）、段鸿武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告育新公司之委托诉讼代理人汤树荣，被告段鸿武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。育新公司向本院提出诉讼请求：1．判令鸿达餐厅、段鸿武支付所欠租金138140元、水电费61104元，以上合计199244元；2．判令鸿达餐厅、段鸿武承担诉讼费。事实和理由：2001年11月28日起，育新公司同意将育新花园二期64号楼地下室100平方米房屋租赁给鸿达餐厅住宿使用。其中，2006年1月27日双方签订的《房屋租赁合同》约定租金15240元/年，水电费按月单独核算（每度电0．5元，每吨水5元）。该合同期满后，双方虽未签订书面合同，但鸿达餐厅一直使用该房屋至2016年底，鸿达餐厅自2001年起至2016年拖欠我公司部分租金和水电费至今，故我公司诉至法院。段鸿武辩称，我不同意育新公司的全部诉讼请求，我对2009年之前的欠费数额有异议，虽然存在欠费的情况，但是并非育新公司主张的数额。我于2000年7月在北京市海淀区西三旗育新花园47号楼经营鸿达餐厅，具体经营场所在育新花园小区47号楼一层北侧及二层，经营面积约四百平方米，员工有40余人，当时我是北京市公安局东城分局预审处民警，根据相关规定我无法办理营业执照，借我岳母杨燕的身份证办理了鸿达餐厅的营业执照，杨燕从来没参与过餐厅的经营和管理，所有合同她从来没有看过，都是我代签的，鸿达餐厅就是我一个人管理，我上班期间，餐厅交给经理付杰及厨师长徐爱学进行日常管理。随着餐厅的经营扩大，员工人数增加，员工宿舍出现困难，经协商育新公司同意将育新二期的64号楼地下室中约100余平方米租赁给我，用于员工宿舍，当时合同约定租金每年15240元，水电费因为当时64号楼地下室只有我们一家使用，就按照地下室的总的电表和水表的数计算缴纳，房租半年交纳一次，水电费按月交纳，合同每年一签，双方2001年4月谈妥租赁事宜，2001年5月15日起租，之后几年中我都按时交纳了房租和水电费。从2006年开始，64号楼地下室陆续住进来一些人，当时据说是育新公司一些员工亲属或朋友，后来住进来的人多起来，我向育新公司提出给我们单独安装水表和电表，单独计费，但一直未安装。2008年6月底，我应该交纳地下室的房租和水电费，还没来得及交纳，我于2008年6月25日被东城分局纪委约谈并采取了禁闭措施，随后又于2008年7月2日被刑事拘留，当时的房租和水电费就没有交成，后来我被判处十三年有期徒刑，2017年11月1日刑满释放。在我被采取强制措施后，餐厅由经理付杰和厨师长徐爱学经营和管理，他们在此期间未收到育新公司关于地下室房租催收的书面通知，餐厅运营至2009年3月间，因为居民对油烟污染和噪音反应强烈，再加上我无法经营和管理，付杰和徐爱学关停了鸿达餐厅，员工陆续遣散，将经营场所交还给育新公司。员工都回老家或另谋出路，搬出了64号楼地下室的宿舍。综上所述，育新公司提出的鸿达餐厅占用育新小区64号楼地下室至2016年的情况与事实不符。此外，我认为育新公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。鸿达餐厅辩称，与段鸿武的答辩意见一致，不同意育新公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：杨燕系鸿达餐厅营业执照登记的经营者。温广彤系杨燕之女，段鸿武系温广彤之夫。2000年7月，鸿达餐厅租赁北京市海淀区西三旗育新花园47号楼一层北侧及二层开始营业，段鸿武系餐厅的实际经营人。后鸿达餐厅（乙方）为解决员工住宿问题与育新公司（甲方）于2001年4月28日签订《房屋租赁合同》，甲方同意将育新小区二期64号楼地下一层100平方米租赁给乙方住宿使用。乙方租房期限为12个月，自2001年5月15日起至2002年5月14日止。乙方向甲方应交租金12000元/年，水电费按月单独核算（每度电1元，每吨水3．8元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。乙方在签订本合同前，一次性向甲方交纳合同年度一半的租金6000元，剩余费用应在2001年10月15日交齐。水电费每月15日前交纳。乙方如有续租要求，应在租用合同到期90日前提出书面申请，乙方在同等条件下享有优先续租权。2002年2月22日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租房使用用途住宿，甲方同意将育新花园64号楼地下一层租赁给乙方使用，使用面积118平方米。乙方租房期限为12个月，自2002年1月1日起至2002年12月31日止。租金15240元/年。水电费按月单独核算（每度电1元，每吨水3．8元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。乙方在签订本合同前，一次性向甲方交纳合同年度一半的租金7620元，剩余费用应在2002年6月1日交齐，水电费每月5日前交纳。2003年3月14日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租房使用用途员工住宿，甲方同意将育新花园64号楼地下室租赁给乙方使用。乙方租房期限为12个月，自2003年1月1日起至2003年12月31日止。租金15240元/年，水电费按月单独核算（每度电0．7元，每吨水4．9元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。2006年1月27日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租房使用用途员工住宿，甲方同意将育新花园64号楼地下室100平方米租赁给乙方使用。乙方租房期限为12个月，自2006年1月1日起至2006年12月31日止。水电费按月单独核算（每度电0．5元，每吨水5元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。2008年1月1日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于育新花园47号楼二层北侧的房屋租赁给乙方使用，建筑面积为121．6平方米，乙方承租房屋的使用用途为餐厅。乙方承租上述房屋期限为五年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止。合同租赁为55000元/年，租金的付款方式为季付，固定交费日为每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。2008年6月26日，段鸿武因涉嫌违法违纪问题被北京市公安局东城分局警务督察队执行禁闭，2008年7月2日被北京市公安局东城分局刑事拘留，因涉嫌犯受贿罪，于同年8月1日被北京市东城区人民检察院立案后刑事拘留，后于同年8月11日被逮捕，后被判处有期徒刑十三年。2017年11月1日刑满释放。2013年1月24日，育新公司（甲方）与北京鸿达意达商店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租的房屋位置为北京市海淀区西三旗育新花园47号楼一层北侧，建筑面积为69．3平方米，乙方承租该房屋的用途为便利店。乙方承租上述房屋期限为五年整：自2013年1月1日起至2017年12月31日止。乙方的每年租金均为45000元，付款方式为季付，先付后用。北京鸿达意达商店的法定代表人为温广彤。双方对于地下室的租赁期限、欠费数额及诉讼时效存有争议，具体如下：关于租赁期限，育新公司称鸿达餐厅自2001年5月租赁64号楼地下室11间至2016年12月31日，由于鸿达餐厅及北京鸿达意达商店一直租赁地上房屋经营，同时使用地下室，所以育新公司一直未收回地下室，租赁初期用于鸿达餐厅员工宿舍，之后作何用途并不清楚，2016年12月31日，因为鸿达餐厅长期欠租金及地下室整改，将地下室换锁，自行收回。鸿达餐厅、段鸿武对此不认可，称双方的惯例是合同一年一签，2001年至2007年均签订过租赁合同，但是因为时间久远，亦无法提供，因为地下室自2006年开始陆续有外来人员入住，双方因为水电费用问题产生争议，2007年下半年未交纳租金和水电费，2008年初双方协商把之前的费用补齐后重新签订合同，但是2008年6月段鸿武出事了，所以合同未签订，餐厅员工朱利兵和徐爱学管理餐厅至2009年3月就关停了，员工遣散，2009年6月员工搬离地下室，育新公司收回地下室，鸿达餐厅、段鸿武提交了餐厅员工朱利兵、徐爱学、冯永伟的证人证言及录音等证据，育新公司以证人未出庭，且与鸿达餐厅、段鸿武有利害关系为由不认可证人证言的真实性，录音的真实性认可，但是录音不能证明餐厅经营到2009年。关于欠费情况，育新公司根据财务统计，租金交纳如下：2001年5月15日至2001年12月31日期间应交租金7500元，已交租金4500元，欠交租金3000元；2002年至2005年租金均已交纳；2006年1月1日至2006年12月31日期间应交租金15240元，未交纳；2007年1月1日至2007年12月31日期间，应交租金15240元，已交7500元，欠费7740元；2008年1月1日至2008年12月31日，应交租金15240元，已交10000元，欠费5240元；2009年1月1日至2009年12月31日，应交租金15240元，已交10000元，欠费5240元；2010年1月1日至2010年12月31日，应交租金15240元，已交5000元，欠费10240元；2011年至2016年，每年应交租金15240元，均未交纳。其中，2005年5月15日至2012年12月31日期间使用单位系鸿达餐厅，2013年1月1日至2016年12月31日期间使用单位系北京鸿达意达商店。关于水电费，育新公司主张的2001年至2016年的欠费数额均为估算金额。鸿达餐厅、段鸿武对2009年下半年开始至2016年12月31日期间的租金及水电费均不认可，之前租金和水电费仅欠一年左右，但是育新公司主张的水电费金额没有依据，2009年、2010年交纳的租金系补交之前欠的租金。关于诉讼时效，育新公司称2008年段鸿武出事后，温广彤实际经营餐厅，后于2013年开始经营便利店，2008年以后育新公司多次向温广彤催缴地下室租金，本案未过诉讼时效，但是鸿达餐厅、段鸿武对此不认可，鸿达餐厅、段鸿武、杨燕、温广彤从未收到过催缴通知，本案已过诉讼时效，育新公司并未就其催缴过欠费提交相关证据。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。育新公司认为双方的租赁关系持续至2016年12月31日，至起诉时未满三年，未过诉讼时效，但鸿达餐厅、段鸿武对此不认可，称双方的租赁关系仅持续至2009年中旬。根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，育新公司应当对争议期间双方存在租赁关系进行举证。虽然育新公司称鸿达餐厅及北京鸿达意达商店在争议期间一直承租地上房屋进行经营，故地下室亦由鸿达餐厅、北京鸿达意达商店控制使用，但是本院认为地上房屋与地下室并不具有附属或关联关系，双方就地上房屋存在租赁关系并不当然对地下室亦存在租赁关系，故育新公司的上述主张不成立。根据双方陈述，2009年、2010年育新公司收到了部分租金，但是双方对该部分租金是当年租金还是补交租金存有争议，即便按照育新公司所述双方在2010年仍存在租赁关系，育新公司并未就2010年至2016年12月31日期间双方存在租赁关系进行举证，亦未就此期间催要过租金及水电费或向人民法院或相关部门请求保护其合法权益提供相关证据，故本案诉讼已过诉讼时效，育新公司丧失胜诉权，现育新公司要求鸿达餐厅、段鸿武支付欠交租金、水电费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下：驳回北京育新物业管理公司的全部诉讼请求。案件受理费4284元，由北京育新物业管理公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  马毅敏人民陪审员  王小微二〇二〇年十二月十八日书 记 员  廖菡雯