四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1806号上诉人（原审原告）：孟以俊，男，汉族，生于1962年7月9日，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：李威，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）达县阳光房地产开发有限公司，住所地四川省达州市达川区达万路****1-2-1。统一社会信用代码：91511721717560734N。法定代表人:江洪，系公司执行董事。委托诉讼代理人：黄汉元，男，公司员工。上诉人孟以俊因与被上诉人达县阳光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟以俊上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、根据《商品房销售管理办法》第三十四条、第四十一条及双方签订的《达州市商品房买卖合同》第十一条约定，被上诉人办理案涉房屋所在楼栋的初始登记既是法定义务也是合同义务，，本案被上诉人未告知上诉人办理初始登记所需交纳的收费项目，也未举证其未办理初始登记与上诉人存在因果关系；二、被上诉人在一审诉讼后提出诉讼时效抗辩，一审法院未予告知且未给予上诉人提出反驳证据的程序权利，显示公平，应予纠正。达县阳光房地产开发有限公司答辩称，上诉人还下差房款7608元，也未按照合同约定承担税费，已构成违约，被上诉人有权不办理产权证。按照合同约定，被上诉人应在每年11月8日前子昂上诉人支付收益，在2017年的收益上诉人应在2017年之前提起诉讼，上诉人未在规定期限内主张权利已超过诉讼时效，被上诉人只应支付2017年之后三年的收益孟以俊向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决被告为原告办理原告购买的达川区达万路阳光小区B幢21号商业用房产权证初始登记；2.被告按照全部购房款的万分之五每日承担违约金至实际取得权属证明之日止；3.判决解除原被告之间签订的《委托协议》，被告支付下欠原告的委托经营的收益14万元，并承担违约金2万元；4.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年11月8日，原、被告就被告开发的原达县南外镇“阳光小区”签订《达州市商品房买卖合同》，合同约定，原告以总价204400元人民币购买被告开发的“阳光小区”B幢21号商业用房，面积40.88平方米。合同第十九条约定，被告应当在2007年12月31日前，办理该房的初始登记，逾期买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该合同第十九条同时还约定如果买受人未缴纳或未及时缴纳办理产权登记相关费用，而导致产权纠纷的，出卖人不承担任何法律责任。原告当日向被告支付购房款196792元，当日原告接收了商铺。2009年10月30日，原告与被告签订了《委托协议》，委托经营期限最长10年，约定原告将案涉商铺委托被告经营，每年11月8日前被告按时向原告支付收益14000元，违约方向对方支付20000元的违约金，并承担由此造成的经济损失。《委托协议》签订后，被告未向原告支付经营收益。同时查明，原告未出示其向被告缴纳了办理房屋产权过户登记的相关费用的证据，被告亦否认收取了原告过户登记相关费用。以上事实，有当事人的身份证明复印件、有当事人的陈述、有《达州市商品房买卖合同》复印件、有《委托协议》复印件、有收据复印件两张等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原、被告双方形成买卖合同关系，内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。根据原、被告签订的《达州市商品房买卖合同》第十九条约定如果买受人未缴纳或未及时缴纳办理产权登记相关费用，而导致产权纠纷的，出卖人不承担任何法律责任，现被告主张先履行抗辩权，故被告未办理案涉房产过户登记则不应承担民事责任。关于原、被告签订的《委托协议》，内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，虽然期限已满，但双方认可还在履行，但被告主张原告起诉请求超过诉讼时效的部分依法不应支持，故原告诉讼请求主张中被告应支付从原告起诉时前三年即2017年7月28日至委托终止时的委托经营的收益及违约金2万元，合法有理，予以支持，其超过诉讼时效部分请求，依法不予支持。《委托协议》期限已满，原告依法可以随时行使解除权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告达县阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孟以俊支付2017年7月28日至原告起诉时即2020年7月28日委托经营收益（以年收益为14000元计算），2020年7月29日至委托经营实际终止时的委托经营收益的收支按《委托协议》履行；二、解除原告孟以俊与被告达县阳光房地产开发有限公司之间签订的《委托协议》，被告达县阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孟以俊支付违约金20000元；三、驳回原告孟以俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告达县阳光房地产开发有限公司承担。二审审理中，孟以俊申请证人证人雷红出庭作证，拟证实雷红曾与孟以俊于2016年大年三十去达县阳光房地产开发有限公司催收租金，但没有找到公司工作人员。本院组织当事人进行了证据交换与质证。达县阳光房地产开发有限公司质证认为因公司老板被抓关押后公司无人上班，有上千人找过公司催收租金，认可雷红陈述的事实。对当事人争议事实，本院对孟以俊向达县阳光房地产开发有限公司催收租金的事实予以确认。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《委托协议》约定了达县阳光房地产开发有限公司每年11月8日前按时向孟以俊支付委托收益14000元，达县阳光房地产开发有限公司未按合同约定履行给付义务，已构成违约，应承担未付委托收益及违约金的义务。根据达县阳光房地产开发有限公司在二审庭审中的陈述，孟以俊催收租金不能系因公司原因导致，一审判决认定孟以俊超过诉讼时效的部分依法不予支持并从孟以俊起诉时前三年即2017年7月28日至委托终止时的委托经营的收益不当，本院予以纠正。孟以俊认可第一年租金抵扣购房款，达县阳光房地产开发有限公司还应向孟以俊支付从2010至2020年期间的委托经营收益14000元。根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，达县阳光房地产开发有限公司未提交其按照法律规定及合同约定的履行了该合同义务，其以孟以俊还下欠购房款7608元抗辩不应为买受人办理房屋产权证理据不足。作为法定和合同义务，达县阳光房地产开发有限公司应为孟以俊办理孟以俊购买的达川区达万路阳光小区B幢21号商业用房产权证初始登记，办理产权登记相关费用由孟以俊承担。综上所述，孟以俊的部分上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初2440号民事判决第二项；二、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初2440号民事判决第一项；三、达县阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向孟俊支付2010年至2020年期间的委托经营收益140000元；四、达县阳光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为孟以俊办理孟以俊购买的达川区达万路阳光小区B幢21号商业用房产权证初始登记，办理产权登记相关费用由孟以俊承担；五、驳回原告孟以俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3500元，由达县阳光房地产开发有限公司负担3000元，由孟以负担500元。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年十二月二十五日书记员  王淑芳