上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初10265号原告：王斌，男，1974年7月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：王琛曦，女，2005年7月27日出生，汉族，户籍地上海市静安区。法定代理人：王斌，系王琛曦父亲，即本案原告之一。两原告委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。两原告委托诉讼代理人：康颖颖，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：丁云龙，男，1962年1月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：周文勇，男，1966年12月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：黄忆青，女，1971年8月30日出生，汉族，户籍地上海市。第三人：周思明，男，1995年9月15日出生，汉族，户籍地上海市茂名北路XXX弄XXX号XXX室。第三人：北京凯盛经略非融资性担保有限公司，住所地北京市朝阳区洒仙桥路XXX号院22号楼一层103室。法定代表人：卢航，经理。原告王斌、王琛曦与被告丁云龙、周文勇、黄忆青及第三人周思明、北京凯盛经略非融资性担保有限公司(以下简称北京凯盛担保公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告王斌及两原告的委托诉讼代理人戚诚伟、康颖颖到庭参加了诉讼。被告丁云龙、周文勇、黄忆青及第三人周思明、北京凯盛担保公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告王斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令中止对上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行，并解除查封；2、请求法院判令确认上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权归原告王斌、王琛曦共同所有；3、请求法院判令第三人北京凯盛经略非融资性担保有限公司协助原告王斌、王琛曦涤除设立在上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记、被告周文勇、黄艺青、第三人周思明协助原告王斌、王琛曦办理上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续。事实和理由：2015年6月10日，原告王斌、原告王琛曦(以下简称“原告”)通过房产中介满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“房产中介”)与被告周文勇、黄忆青和第三人周思明签订了《房屋买卖合同》，约定被告周文勇、黄忆青和第三人周思明将其所有的系争房屋转让给原告，房屋转让款共计人民币420万元。首期房款为人民币315万元应于双方签订示范合同并申请办理公证手续当日支付，第二期房款为人民币105万元，由原告通过申请银行贷款予以支付。合同签订后，原告王斌于2015年6月10日向被告周文勇支付系争房屋定金人民币20万元。2015年6月12日，原告与被告周文勇、黄忆青和第三人周思明共同委托的代理人陆叶就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议》，约定双方应于办妥纳税申报手续、贷款申请手续及抵押注销手续后5日内至房地产交易中心办理过户手续；被告周文勇、黄忆青和第三人周思明需配合原告办理相关贷款手续。同日，原告王斌向被告周文勇支付购房款人民币295万元。截止《上海市房地产买卖合同》签订之日，原告王斌已经按照合同约定向被告周文勇支付系争房屋的全部首付款共计人民币315万元。同日，陆叶通过房产中介员工宫浩将系争房屋交付异议人王斌使用。2015年6月13日，原告对系争房屋进行了简单装修，原告及家属搬入系争房屋居住至今。此后王斌多次催促被告周文勇、黄忆青和第三人周思明依约办理过户手续，但一直没有回复。2015年6月17日，原告获悉系争房屋因被司法查封故银行无法办理购房贷款1,050,000元。经查询，系争房屋因本案被告丁云龙诉被告周文勇、黄忆青民间借贷纠纷，案号为(2015)闵民一(民)初字第11587号。该案经被告丁云龙申请，上海市闵行区人民法院于2015年6月16日查封了系争房屋。现该案业已审结并进入执行阶段，执行案号为(2015)闵执字9312号。导致系争房屋至今不能办理系争房屋过户手续。2015年9月1日，原告向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求被告周文勇、黄忆青和第三人周思明继续履行双方之间的房屋买卖合同协助办理过户登记手续并承担相关违约责任，案号为(2015)静民一(民)初字第2928号(以下简称“房屋买卖纠纷”)。2016年5月6日，静安法院作出判决，该判决对上述事实予以认定，即认定上海市闵行区人民法院在查封系争房屋之前，原告已与被告周文勇、黄忆青和第三人周思明签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，除了约定以银行贷款方式支付的房款外，已经支付了全部房屋价款。但因房屋由贵院查封构成过户的履行障碍，因此对于原告要求过户的诉请未予支持。同时，抵押权人第三人北京凯盛经略非融资性担保有限公司(以下简称“担保公司”)陈述其因系争房屋被查封没有实际放款的事实亦经法院认定。上述判决现已经生效。2016年2月18日，原告作为系争房屋的买受人以对登记在被告周文勇、黄忆青和第三人周思明名下的系争房屋向上海市闵行区人民法院提出执行异议申请。2017年，原告再次向贵院提出执行异议申请，请求中止对系争房屋的执行并解除查封。原告在申请执行异议期间，多次与担保公司协商配合涤除抵押，但担保公司最终因总部无法查实放款信息未审批通过为由，不予配合原告涤除抵押，原告几经努力未果。故，原告将担保公司列为本案第三人，以查清事实，保护自身的合法权益。至2018年底法院执裁庭成立后，执行异议移送至执裁庭立案，案号(2020)沪0112执异106号。2020年3月10日，法院以系争房屋登记设立的抵押权至今尚未依法涤除，构成系争房屋无权依法变动的屏障为由，驳回了原告的异议请求。综上所述，原告认为，原告与被告周文勇、黄忆青和第三人周思明签订的房屋买卖合同合法有效，且于系争房屋查封前已按照合同约定支付全部首付款并实际占有该房屋，其对未办理过户登记手续并没有过错，此已经2928号案生效民事判决书所确认。而且，原告愿意将剩余购房款按照法院的要求交付执行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告就执行标的享有足以排除一般债权人强制执行的民事权益。原告对系争房屋物权之获得仅有一步之遥，具有确定、当然之期待性利益，依法应予保护。鉴于此，原告认为，上海市闵行区人民法院(2020)沪0112执异106号《执行裁定书》有误，现原告特向法院提出执行异议之诉，请求中止对系争房屋的执行并解除该房屋上的查封，并将系争房屋产权判归原告所有。原告在2015年购买房屋后，积极按照合同的约定履行支付了315万元的首付款，大额的首付款对原告这样的普通家庭来说是巨额支出，但由于被告周文勇不诚信的违约行为导致无法过户，数年来原告一直通过各种方法主张权利，希望早日能够取得房屋的产权。恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告丁云龙、周文勇、黄忆青未作答辩也未提供证据。第三人周思明、北京凯盛担保公司未作答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：上海市茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记权利人为周文勇、黄忆青、周思明。2015年6月4日，丁云龙诉至本院，请求法院判决周文勇、黄忆青归还借款及利息以及保全费。本院于2015年7月31日作出(2015)闵民一(民)初字第11587号民事判决书，判决：一、被告周文勇、黄忆青应于本判决生效之日起十日内共同归还原告丁云龙借款人民币30万元；二、两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告利息人民币5万元；三、两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告财产保全费2,270元。案件受理费减半收取计3,275元，由两被告负担。该案审理中，本院于2015年6月16日查封了周文勇、黄忆青、周思明名下位于上海市茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋。2015年10月10日，丁云龙向本院申请执行，后王斌、王琛曦对本院的财产保全措施提出异议，本院审理后于2020年3月10日作出(2020)沪0112执异106号执行裁定书，裁定驳回王斌、王琛曦的异议请求。两原告遂向本院提起本案诉讼。另查明，2015年9月1日，王斌、王琛曦因与周文勇、黄忆青、周思明及北京凯盛担保公司就上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同产生纠纷，诉至上海市静安区人民法院。该院在审理中，第三人北京凯盛担保有限公司述称，2015年6月，周文勇、黄忆青、周思明至第三人处申请抵押借款。2015年6月11日，第三人与周文勇、黄忆青、周思明签订了抵押借款合同。依据第三人的放款程序，在借款合同签订后要办理强制公证书，之后办理抵押手续，在抵押权证办理后七日内放款。2015年6月18日，诉争房屋抵押权证办出后，经第三人查询，诉争房屋已经被法院查封，故第三人并未放款，当天第三人即按照被告要求将相关注销抵押的材料和抵押权证交还被告，现第三人愿意配合注销抵押登记。同时该院审理查明：2015年6月10日，原告王斌与周文勇、黄忆青、周思明签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：原告向周文勇、黄忆青、周思明购买的房屋为诉争房屋，转让价格为人民币420万元，首期房款为人民币315万元，原告于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日支付，第二期房款为人民币105万元，由原告申请贷款支付等。合同签订之后，原告于同日通过银行转账形式支付被告周文勇人民币20万元，在汇款业务回单摘要一栏记载定金。2015年6月12日，原告王斌、王琛曦与周文勇、黄忆青、周思明签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：原告买受房屋地址即诉争房屋，转让价格为人民币320万元；三被告于2015年7月1日前腾空诉争房屋并通知原告进行验收交接；2015年12月31日前，原、被告向房地产交易中心申请办理转让过户手续，诉争房屋权利转移日期以静安区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；被告未按合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后被告仍未交付的，除被告应当向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同等(合同第十条第3款)。在该合同补充条款(一)中约定：被告承诺于2015年7月1日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；原、被告若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则被告应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，原告应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任等。周文勇、黄忆青、周思明的授权代理人陆叶代表周文勇、黄忆青、周思明在合同后甲方一栏签名，原告王斌同时代表原告王琛曦在合同后乙方一栏签名。在该合同附件三中约定：原告于2015年6月10日支付被告定金人民币20万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分；原告于签订本买卖合同后的当日内，将房款人民币200万元直接支付给被告，该笔款项专项用于归还被告尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权等。同日，陆叶代表周文勇、黄忆青、周思明又与原告签订了协议一份，该协议约定：原告同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告人民币100万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，原告应将该笔款项于交易过户之前直接支付给被告等。合同签订之后，原告于同日通过银行转账形式分别支付被告周文勇人民币200万元和人民币95万元，在汇款业务回单摘要一栏分别记载首付房款和房款装修补偿。周文勇、黄忆青、周思明委托代理人陆叶于同日通过中介公司工作人员将诉争房屋钥匙交付原告。诉争房屋现由原告方居住使用。2015年6月11日，上海市东方公证处分别对于案外人于某某(出借人)与周文勇、黄忆青、周思明(借款人)以及第三人北京凯盛担保有限公司(担保人)的《借款保证合同》、周文勇、黄忆青、周思明(委托保证人、反担保抵押人)与第三人北京凯盛担保有限公司(保证人、担保抵押权人)的《协议书》和《反担保抵押合同》出具了三份《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，第三人北京凯盛担保有限公司向房屋所在地房地产交易中心申请办理抵押权登记，2015年6月15日获得核准。2015年6月16日，上海市闵行区人民法院因(2015)闵民一(民)初字第11587号案件对诉争房屋进行正式查封。截止2015年9月30日，除前述正式查封之外，另有上海市闵行区人民法院、上海市松江区人民法院因六个案件对诉争房屋轮候查封。该院认为：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。该案中，诉争房屋已经因另案被人民法院查封，由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力。诉争房屋在被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，显然已经构成诉争房屋过户的履行障碍。现原告在本院释明后，仍坚持要求被告履行合同并配合其办理相关过户手续，该诉讼请求，该院难以支持。原告可待诉争房屋的查封等限制解除之后另行主张。根据合同约定，被告应在2015年7月1日前将户籍迁出诉争房屋，逾期达15日的，被告应按合同第十条第3款约定违约金比例承担违约责任。该违约责任属于合同继续履行中产生的违约责任，因目前合同是否能够继续履行尚无法确定，故原告要求被告支付该违约金的诉讼请求，该院亦难以支持。至于原告要求周文勇、黄忆青、周思明涤除诉争房屋上抵押的诉讼请求，因前述理由，该院亦难以支持。被告周文勇、黄忆青、周思明经该院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。该院遂于2016年5月6日作出(2015)静民一(民)初字第2928号民事判决，判决如下：一、原告王斌、王琛曦要求被告周文勇、黄忆青、周思明继续履行与两原告于2015年6月12日签订的《上海市房地产买卖合同》和《协议》，协助两原告将上海市茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下的诉讼请求，不予支持；二、原告王斌、王琛曦要求被告周文勇、黄忆青、周思明涤除上海市茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押的诉讼请求，不予支持；三、原告王斌、王琛曦要求被告周文勇、黄忆青、周思明支付户籍未迁出上述房屋的延迟履约违约金(按总房款人民币420万元的日万分之五计算，自2015年7月1日起至被告将上述房屋内户籍全部迁出之日止，暂计算至2015年9月1日为人民币130,200元)的诉讼请求，不予支持。财产保全费人民币5,000元，由原、被告各半承担。案件受理费人民币41,441.60元，由原、被告各半承担。该法律文书已经生效。本案审理中，两原告将涉案房屋的剩余房款105万元汇入本院账户内。以上事实，由本院(2015)闵民一(民)初字第11587号民事判决书、(2020)沪0112执异106号执行裁定书、上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第2928号民事判决书、上海市不动产登记簿、北京凯盛担保公司档案登记信息、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、委托书、公证书、招商银行转账汇款回单等证据以及当事人的陈述并经庭审质证，本院予以确认。本案争议焦点为：一、抵押权与抵押权设立前出售的房屋，是否能排除执行。二、原告的主张是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有排除执行的权利。针对争议焦点一，本院认为，根据上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第2928号案件查明的事实，第三人北京凯盛担保公司在系争房屋上设立的抵押核准日期为2015年6月15日，在该案审理中，第三人凯盛担保公司亦明确主合同未放款，未能实际履行，其也愿意配合办理注销抵押登记。第三人北京凯盛担保公司虽然在系争房屋上设立了抵押，但实质上该抵押的主合同并未履行，抵押登记仅是形式上存在于系争房屋上，并不影响抵押权人的权利。原告与系争房屋的权利人之间签订的房屋买卖合同形成时间，已由上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第2928号案件中予以查明，无论是2015年6月10日还是2015年6月12日，均早于抵押权核准登记日期。买受人签订房屋买卖合同后，其对系争房屋的所有权享有着一种物权期待权，虽然抵押权作为在他人之物上设定的担保物权，有着限制所有权的作用，具有较强的优先性，但是其只能优先于成立之后的物权期待权，而不应优先于成立之前的物权期待权。故本案中系争房屋上所设立的抵押权，亦不能优先于买受人所享有的物权期待权。针对争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院于2015年6月16日对系争房屋进行查封，而根据上海市静安区人民法院查明的事实，原告在本院查封系争房屋之前已经签订了合法有效的书面合同，并且在法院查封前即已合法占有该房屋，原告提供的日常生活缴费支付凭证亦印证了占有房屋此节事实。虽然在签订合同时，原告支付了315万元房款，但在本案审理中，原告已按法院要求将合同剩余房款105万交付法院。由于在合同签订后系争房屋上设定了抵押登记以及法院的查封措施，故系争房屋不能过户登记的过错并不在原告方。综上，原告主张的诉讼请求第1项，已经满足了法律规定的条件，其主张要求排除对系争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。原告主张要求确认系争房屋归原告所有的诉讼请求，系争房屋现仍登记在周文勇、黄忆青、周思明名下，后续还有轮候查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，在先查封解除后，登记在先的轮候查封自动生效，支持原告的确权诉请，可能损及轮候查封申请人的程序和实体权利，故对原告此项主张，本院不予支持。原告可待房屋上的限制措施解除后，再向合同相对方主张权利。至于原告主张的要求涤除抵押登记的请求，因上海市静安区人民法院已在前案中已阐明理由并予以作出处理，原告在本案再作主张，于法相悖，故本院不再处理。被告丁云龙、周文勇、黄忆青及第三人周思明、北京凯盛担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行上海市茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、驳回原告王斌、王琛曦其余诉讼请求。案件受理费53,800元，由被告周文勇、黄忆青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  蒋锡云人民陪审员  许 勇二〇二〇年十二月三十日法官 助理  李慧枫书 记 员  李慧枫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……