渭南市临渭区人民法院民事判决书(2020)陕0502民初3558号原告（反诉被告）:上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：邢坤妹，系执行董事。委托诉讼代理人：蔚世苗，陕西菲格律师事务所律师，委托诉讼代理人：尉姣宁，陕西菲格律师事务所律师。被告（反诉原告）:渭南宏帆商业管理有限公司，住所地：渭南市临渭区。法定代表人：李**，任执行董事兼总经理委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。原告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司（以下简称拉夏贝尔公司）与被告渭南宏帆商业管理有限公司（以下简称宏帆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告拉夏贝尔公司委托诉讼代理人蔚世苗、被告宏帆公司委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼，原告法定代表人邢坤妹及其委托诉讼代理人尉姣宁、被告法定代表人李**经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告拉夏贝尔公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告双倍返还保证金80000元；2.依法判令被告赔偿原告装修费及其他损失1080106元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月4日，拉夏贝尔服饰（天津）有限公司与被告签订《租赁合同》，承租渭南宏帆广场AZ-L1-11、AZ-L1-3号商铺，租赁面积为694.55平方米，用于经营服装，合同租赁期限为6年，自2018年12月15日至2024年12月14日，免租期自承租人实际开业之日起270天，后拉夏贝尔服饰（天津）有限公司、原被告三方签订《租赁合同主体变更补充协议书》，将承租人由拉夏贝尔服饰（天津）有限公司变更为原告，《租赁合同》约定的承租人的权利义务由原告承继。2019年2月原告正式对外经营，但被告商场整体经营氛围较差，人流量稀少，致使原告经营品牌一直处于亏损，经与被告多次沟通，无任何改善。原告特依照合同约定行使单方解除权，并要求被告按照合同约定赔偿各项损失，被告收到函件后对解除事项无异议，但一直不予退还保证金及各项损失。严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告宏帆公司辩称，原告提出解除双方的租赁关系，被告表示同意，双方于2020年3月18日解除租赁关系。合同履行中被告作为出租人履行了合同义务，不存在违约情形，原告请求被告承担双倍返还保证金和装修损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）宏帆公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告拉夏贝尔公司支付欠付的2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月租金合计13539.93元（169249.1*8%）；2.请求判令拉夏贝尔公司支付欠付的2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月物业费合计1692.49元（169249.1*1%）；3.请求判令拉夏贝尔公司承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2018年12月4日，宏帆公司与拉夏贝尔服饰（天津）有限公司签署了《渭南宏帆广场租赁合同》，约定拉夏贝尔服饰（天津）有限公司作为承租人向反诉原告租赁位于渭南市临渭区XX广场XX馆XX层XX、XX号的房屋，用于服装经营，计租方式为按乙方拉夏贝尔服饰（天津）有限公司该年度每月的月含税营业额的百分比计算月租，拉夏贝尔服饰（天津）有限公司实际开业之日至2021年12月14日，宏帆公司按照拉夏贝尔服饰（天津）有限公司每月全部销售收入的8%计提租金，拉夏贝尔服饰（天津）有限公司实际开业之日至2024年12月14日，宏帆公司按照拉夏贝尔服饰（天津）有限公司每月全部销售收入的1%计算物业管理费，拉夏贝尔服饰（天津）有限公司的免租期至2019年11月1日止。租赁期内，拉夏贝尔公司与宏帆公司、拉夏贝尔服饰（天津）有限公司三方签署了《租赁合同主体变更补充协议》，约定《租赁合同》中约定的拉夏贝尔服饰（天津）有限公司权利义务概况转让给拉夏贝尔公司继承，拉夏贝尔公司取得《租赁合同》中承租方的主体资格，拉夏贝尔服饰（天津）有限公司对拉夏贝尔公司履行《租赁合同》承担连带保证责任。免租期届满后，在宏帆公司多次催促下，拉夏贝尔公司提交了2019年11月（54518.1元）、2019年12月（51626）、2020年1月（57380.5元）、2020年3月（5724.5元）的销售额，但并未按照《租赁合同》约定向反诉原告按期支付相应租金及物业费。为维护宏帆公司的合法权益，根据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告（反诉被告）拉夏贝尔休公司就反诉请求辩称，宏帆公司商场氛围较差给拉夏贝尔休公司造成影响，即使支付物业费和租金，应在赔偿范围内予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，拉夏贝尔服饰（天津）有限公司与被告宏帆公司签订《渭南宏帆广场租赁合同》，后宏帆公司、拉夏贝尔服饰（天津）有限公司、拉夏贝尔公司三方签订《租赁合同主体变更补充协议书》，承租人由拉夏贝尔服饰（天津）有限公司变更为拉夏贝尔公司，《租赁合同》约定的承租人拉夏贝尔服饰（天津）有限公司的权利义务概括转让给拉夏贝尔公司。租赁合同约定，拉夏贝尔公司承租渭南宏帆广场AZ-L1-11、AZ-L1-3号商铺，租赁面积为694.55平方米，用于经营服装，合同租赁期限为6年，从2018年12月15日起至2024年12月14日止，免租期自承租人实际开业之日起270天，拉夏贝尔公司2019年2月2日正式对外经营，免租期至2019年11月1日止。拉夏贝尔公司依照租赁合同第四条约定，于2018年12月14日向宏帆公司交纳租赁保证金30000元及经营质量保证金10000元，合同约定租赁期满后30日内无息退还租赁保证金30000元。租赁合同第五条第1款第（2）项约定，计租方式为按拉夏贝尔公司该年度每月的月含税营业额的百分比计算月租，原告实际开业之日至2021年12月14日，宏帆公司按照原告每月全部销售收入的8%计提租金，第7款约定按照每月全部销售收入的1%计算物业管理费。拉夏贝尔公司2019年11月的销售金额为54518.1元、2019年12月的销售金额为51626元、2020年1月的销售金额为57380.5元、2020年3月的销售金额为5724.5元，以上销售金额共计169249.1元。租赁合同第八条第14款约定，拉夏贝尔公司正式对外营业后，宏帆公司商业中心开业率不足90%的，拉夏贝尔公司有权书面通知解除合同，宏帆公司须双倍返还保证金并承担包括但不限于装修费等损失。租赁合同第八条第23款约定，合同期内，商场撤柜、停业率超过20%、经营不善导致整体商场经营氛围较差时，拉夏贝尔公司有权书面通知解除合同，宏帆公司须双倍返还保证金并承担包括但不限于装修费等损失。2019年8月20日拉夏贝尔公司向宏帆公司发出《商函》，要求解除合同，宏帆公司2019年10月14日收到该《商函》，后宏帆公司于2020年3月16日向拉夏贝尔公司发出《关于贵司（提前解除合同）的回复函》，表示同意解除合同，拉夏贝尔公司于2020年3月18日收到该《关于贵司（提前解除合同）的回复函》。拉夏贝尔公司于2020年3月29日撤柜。以上事实有当事人陈述、租赁合同、租赁合同主体变更补充协议书、商函、回复函、银行电子回单、销售报表、快递回单、物流跟踪信息、开庭笔录在卷佐证，足以认定。  本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。 本案中，拉夏贝尔公司于2019年8月20日向宏帆公司发送商函要求解除合同，宏帆公司2019年10月14日收到后于2020年3月16日回函表示同意解除合同，拉夏贝尔公司于2020年3月18日收到该函件，故双方合同解除的时间为2020年3月18日。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，拉夏贝尔公司为履行合同而交纳的履约保证金30000元和质量保证金10000元，宏帆公司应予以退还，而拉夏贝尔公司欠付的合同期内租金及物业费也应当予以补交。按照双方的合同约定，拉夏贝尔公司应补交的租金为13539.93元（169249.1元*8%），物业费为1692.49元（169249.1元*1%）。关于拉夏贝尔公司依据双方签订的《租赁合同》第八条第14款和23款约定，要求宏帆公司双倍返还保证金及支付赔偿款一节。拉夏贝尔公司提交了商场经营照片以证明宏帆公司开业率不足90%、合同期内停业率超过20%及商场经营氛围较差，对此宏帆公司不予认可，拉夏贝尔公司提交的证据不能充分证明其主张，且拉夏贝尔公司的经营收入虽与商场环境有一定关系，但其经营品牌本身、服务品质等才是关键因素，其将全部装修损失、员工费用支出等要求由宏帆公司承担也显失公平，故拉夏贝尔公司要求宏帆公司双倍返还保证金及支付赔偿款的诉讼请求本院不予支持。综上，结合本案情况，拉夏贝尔公司交纳的履约保证金40000元折抵欠付租金和物业费15232.4元后，宏帆公司应返还拉夏贝尔公司24767.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）渭南宏帆商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司履约保证金及质量保证金共24767.6元；二、驳回原告（反诉被告）上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15494元，由上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司负担14960元，渭南宏帆商业管理有限公司负担534元。反诉受理费90元，由上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审 判 长   康亚娜人民陪审员      田海珍人民陪审员      刘娟娜 二〇二〇年十二月三十一日 书  记  员      杨  洁 1