贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初9918号 原告：胡光耀，男，1983年12月6日生，苗族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 原告：张红，女，1985年10月6日生，苗族，贵州省晴隆县人，住贵州省兴义市，系胡光耀之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：宋伟，贵州心达律师事务所律师。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022室。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告胡光耀、张红与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡光耀、张红的共同委托诉讼代理人宋伟，被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡光耀、张红向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法责令被告向原告履行交房及办理房屋产权证书义务；2．请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金，违约金从2017年7月10日起按44.31元／日计算至被告向原告实际交付房屋之日止（截止2020年7月10日，已产生的逾期交房违约金为48563.76元）；3．请求人民法院依法判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金从2017年12月30日起按44.31元／日计算至被告向原告交付房屋产权证书之日止（截止2020年7月10日，已产生的逾期办理房屋产权证书违约金为40898.13元）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于兴义市××号房，房屋建设面积为142.90ｍ，房屋总价款为443073元。同时，对商品房基本状况、商品房的总价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人甲方交付该商品房。”第十三条第1款第（2）项规定逾期交房责任：“逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条对房屋登记事宜作出约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺在2017年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理第2款约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按照下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定交付了全部房款443073元，然而被告并未按照合同约定期限取得政府有关部门的竣工验收手续，未能在交付时间内向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，未能取得涉案楼盘的大产权，也未能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成了违约。根据合同约定，逾期交房的违约金按已付房款443073元的万分之一（即44.31元／日）计算，应从2016年6月28日起计算至实际交房之日止，但因《中华人民共和国民法总则》中关于普通诉讼时效为三年的规定，原告在2017年7月10日之前的违约金已过诉讼时效，故原告自愿将逾期交房违约金调整为自2017年7月10日起计算至实际交房之日止。逾期办理房屋产权证书违约金按已付房款443073元的万分之一（即44.31元／日）计算从2017年12月30日起支付至实际交付之日止。综上所述，被告未按照合同约定向原告交付商品房以及房屋产权证书，已构成违约，原告为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所诉。 华联房开辩称，2014年11月7日，被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》是属实的，合同约定在2016年6月28日前交付商品房，2017年12月30日前交付有关产权证文书。被答辩人购房款已付清。2017年4月15日，被答辩人就已经领取商品房钥匙接房。本案有关建筑工程竣工备案手续在办理中，有关产权证也在办理中。对被答辩人的第2项诉讼请求逾期交房违约金从2016年6月28日起诉计算三年的诉讼时效，对超过诉讼时效的诉讼请求不应当支持。在被答辩人接房后，已没有实际损失，对接房后的违约金请求人民法院参照本地区其他案件判决予以调整。对被答辩人的第3项诉讼请求逾期办证违约金答辩人请求按合同约定判决。最后，请求人民法院在计算违约金期间时扣除2020年疫情期间不可抗力的90天后依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年11月7日，胡光耀、张红作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市××号房，建筑面积142.9平方米，套内建筑面积112.53平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3937.38元，房屋总价款为443073元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日起向出卖人交付首付款133073元，余款310000元以银行按揭支付；第十一条约定，出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》中第四条第5项约定，出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如买受人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条中约定，如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，且无须协助买受人办理商品房所有权初始登记，并无须承担任何责任。第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的疫情、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。当日，胡光耀、张红向华联房开支付了抵押登记费80元、房屋所有权登记费80元、预告登记费80元、维修基金8861元、购房款66537元。 合同签订后，张红作为借款人/抵押人，胡光耀作为抵押人，中国农业银行股份有限公司兴义市支行作为贷款人，华联房开作为保证人，共同签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款人向贷款人借款310000元并授权贷款人直接将款项划入保证人的银行账户。 2015年11月8日，胡光耀、张红向华联房开支付了购房款66536元。2016年12月14日，胡光耀、张红向国家税务总局兴义市税务局第一税务分局缴纳了涉案房屋契税及滞纳金合计9065.28元。2017年4月15日，张红在贵州华联物业管理有限公司处签署了一份《物品领取签收表》，领取了房屋钥匙后入住。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与胡光耀、张红签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即胡光耀、张红应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽胡光耀、张红于2017年4月15日领取了房屋钥匙后收房入住，但华联房开仍应向胡光耀、张红承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金计算的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故华联房开应从2017年6月29日起向胡光耀、张红计付逾期交房违约金。又因案涉逾期交房违约金系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，胡光耀、张红于2020年10月9日才向本院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，胡光耀、张红在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年10月10日，故胡光耀、张红在2017年10月10日前的违约金诉请已过诉讼时效，逾期交房违约金应从2017年10月10日起计算。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在胡光耀、张红领取钥匙收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期交房违约金，但未提交证据印证疫情与其未取得建筑工程竣工验收备案登记存在的因果关系，且华联房开至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故对其抗辩意见本院不予采信。故华联房开应从2017年10月10日起向胡光耀、张红支付逾期交房违约金，从2017年10月10日暂算至起诉之日（1096天）为：443073元×0.0001×30%×1096天=14568.24元。对2020年10月9日以后的逾期交房违约金，胡光耀、张红可待产生后另行主张。 关于逾期办证违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故逾期办证违约金应从2017年12月30日起计付，华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，但未提交证据印证疫情与其未能办理商品房转移登记存在的因果关系，且华联房开至今未取得商品房大产权初始登记，即从2017年12月30日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故对其抗辩意见本院不予采信。故华联房开应支付胡光耀、张红的逾期办证违约金从2017年12月30日起暂算至起诉之日（1015天）为443073元×0.0001×1015天=44971.91元。此后的逾期办证违约金胡光耀、张红可待产生后另行主张。 关于胡光耀、张红诉请华联房开履行交房及办理房屋产权证书义务的问题，因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述，取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件，而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开一己之力即可完成的事项，故对胡光耀、张红的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡光耀、张红从2017年10月10日起至2020年10月9日期间的逾期交房违约金14568.24元； 二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡光耀、张红从2017年12月30日起至2020年10月9日期间的逾期办证违约金44971.91元； 三、驳回胡光耀、张红的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2036元，减半收取1018元，由胡光耀、张红负担348元，贵州华联房地产开发有限公司负担670元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付胡光耀、张红）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 刘明发 书 记 员 靳林波