安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终3356号 上诉人（一审被告）：胡先磊,男,1984年7月21日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：李从杰，安徽金六州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：芜湖市华龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市九莲塘华联商城2号楼5层。 法定代表人:高易华,该公司经理。 委托诉讼代理人：胡浩，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张宇，安徽徽蕴律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：六安市裕安区双四酒店，经营场所安徽省六安市裕安区丁集镇丁集大市场内。 经营者：胡先磊。 一审第三人：六安市丁集供销合作社，住所地安徽省六安市丁集镇。 法定代表人：刘传西。 上诉人胡先磊因与被上诉人芜湖市华龙房地产开发有限公司（简称芜湖华龙房产公司）、六安市裕安区双四酒店（简称双四酒店）、一审第三人六安市丁集供销合作社（简称丁集供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院(2020）皖1503民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡先磊上诉请求：撤销六安市裕安区人民法院(2020）皖1503民初4332号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，判决被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、《房屋租赁合同》的效力如何认定的问题。涉案房屋无产权证及其他合法手续，属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”的规定，取得建设规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据原告提交的证据，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，或者取得合法的建设手续，属于违章建筑。这种情形下，所签订租赁合同违反了国家有关规定，属于无效合同。合同无效的责任在被上诉人，被上诉人要求上诉人支付租金的请求，依法不予支持。被上诉人已收取的租金属非法所得，予以收缴。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误。二、逾期付款违约金问题。《房屋租赁合同》认定无效后，不再涉及违约金的问题，有关迟延交房违约金的相关条款不再适用，故被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求不能成立，一审判决认定理由不成立，明显不当。三、上诉人起初也不知道该房屋存在争议，在知道房屋存在争议的情况下，要求被上诉人提供房产证等材料，但被上诉人一直未提供相关的权属证明，后供销社提供了投资建设协议等材料，上诉人不是一个专业的法律人士，同时也是当地人口，大家都知道原供销社的地点以及原地拆迁的情况，因此，上诉人更加有理由相信该涉案房屋归供销社所有，所以重新与供销社签订了新的租赁协议，并已经支付了租金；从支付租金来看，上诉人本身并没有不支付租金的恶意行为，本身作为善意人不存在违约的意思表示。一审法院自由裁量酌定2019年至2020年的房租金按照60000元计算以及酌定违约金的判决缺乏事实和法律依据。综上，特提起上诉，请求支持上诉请求。 芜湖华龙房产公司辩称，一、《房屋租赁协议》租赁的“丁集大市场”二号大棚（规划图上标为1号大棚）符合规划要求，不是违章建筑，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》规定。双方签订的《房屋租赁协议》合法有效。理由如下：1.《房屋租赁协议》合同标的为“丁集大市场”二号大棚，该大棚已经六安市裕安区建设局规划审查同意建设，属于合法建筑项目，并且取得了国土资源部、裕安区国土资源局、裕安区人民政府颁发的土地使用权证，因此，“丁集大市场”二号大棚系芜湖华龙房产公司取得的合法建筑，不可能在租赁过程中，因为租户使用方便，增加了一些添附，就变成了违章建筑。即便增加添附，芜湖华龙房产公司租赁的系“丁集大市场”二号大棚，不是增加的添附。2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”该司法解释适用的前提为城市、镇规划区内的房屋，而本案租赁的标的是“丁集大市场”二号大棚，因此，该司法解释不能适用本案。3.租赁的标的物是否属于违章建筑，不是上诉人以及一审第三人单方陈述即能认定，应当以法定机关出具的法律文书作为依据，上诉人及一审第三人并没有提交上述证据，因此，上诉人以及一审第三人单方陈述不能作为认定违章建筑的依据。二、上诉人自2016年1月1日至今，一直没有支付租金，一审法院酌定27500元逾期付款违约金，已经偏袒上诉人。三、上诉人在上诉状中诉称“丁集大市场”二号大棚产权存在争议，不能成立。丁集大市场系芜湖华龙房产公司开发建设，在丁集镇系众所周知的事实，芜湖华龙房产公司于2016年9月18日向上诉人发出《关于催缴租金函》，明确告知上诉人，芜湖华龙房产公司系合法产权人，不得向第三方缴纳租金，可是上诉人收到函件后，一直没有回复，显属恶意，上诉状中称其善意，不能成立。四、关于租金数额。2016年租金为50000元，2017年租金数额为55000元，2018年租金为60000元，从支付租金惯例来看，每年递增5000元，一审法院对于2019年、2020年租金参照2018年度，酌定60000元，已经偏袒上诉人，上诉人称缺乏事实和法律依据，显属恶意诉讼。五、2020年10月31日，上诉人并没有将租赁的“丁集大市场”二号大棚交付给芜湖华龙房产公司，对于2020年10月31日之后至上诉人实际将“丁集大市场”二号大棚交给芜湖华龙房产公司止的租金，芜湖华龙房产公司将另案主张。综上，恳请贵院驳回上诉，维持原判。 双四酒店、丁集供销社未发表答辩意见。 芜湖华龙房产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》;2.判令被告支付原告自2016年1月1日至2019年12月31日租金230000元;3.判令被告支付原告自2020年1月1日起至被告实际交付房屋时止租金,按照年租金70000元计算，截止2020年7月13日为37527.7元;4.判令两被告立即搬出“丁集大市场二号大棚”，即被告六安市裕安区双四酒店经营用房;5.判令被告按照欠付租金总额的30%计算,支付原告违约金，截止2020年7月13日，违约金暂定为80258.31元；6.本案的一切诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2006年,原告芜湖华龙房产公司通过招拍挂方式取得位于六安市裕安区.6平方米商住用地,用于开发“丁集大市场”项目,2008年5月19日,原告取得了上述土地的使用权证,2006年4月6日,原告芜湖华龙房产公司在丁集镇成立了芜湖市华龙房地产开发有限公司裕安分公司（以下简称华龙裕安分公司）,具体负责该公司事务。被告胡先磊与华龙裕安分公司签订《房屋租赁协议》一份,租赁期限为:自2014年1月1日起至2015年12月30日，合同到期后,双方于2016年1月1日续签了《房屋租赁协议》,续租期限为3年,自2016年1月1日起至2018年12月31日止,2016年的租金为50000元，2017年的租金为55000元，2018年的租金为60000元。合同同时约定:按照先交租金后使用的原则,次年的租金在每年10月支付,被告违反协议条款,原告有权要求被告腾空房屋,并按照每天500元的标准计算违约金,但合同续签后,被告未向原告支付租金，原告遂诉至法院。另查明，被告胡先磊以其实际经营的六安市裕安区丁集镇双四大酒店（现六安市裕安区双四酒店）名义与第三人六安市丁集供销合作社于2016年1月1日签订了《房屋租赁协议》一份，租赁标的同为其与华龙裕安分公司所签订的《房屋租赁协议》中的“丁集大市场二号大棚”，租赁期限为自2016年1月1日起至2021年12月30日止，租金每年20000元。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点之一是关于涉案二号大棚的出租权利问题，本案中第三人未能提供充分证据证明其拥有出租权利，故第三人及被告胡先磊关于涉案二号大棚属于第三人所有的主张，该院依法不予支持。本案被告及第三人均未能提供充分证据证明涉案租赁房屋系经相关部门认定的“未按照建设工程规划许可证规定建设的建筑物”，原告作为“二号大棚”的开发建设单位，享有出租的权利，被告胡先磊依法应当按照租赁合同的约定向原告履行支付租金的义务。即使涉案租赁房屋系“未按照建设工程规划许可证规定建设的建筑物”，原告仍然有权要求被告参照约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告胡先磊在其与原告的租赁合同中签了字，被告六安市裕安区双四酒店并未在租赁合同上盖章，故本案租赁合同的相对方应为被告胡先磊与原告。关于2019年及2020年的租金如何计算问题，综合考虑本案实际情况，该院酌定2019年及2020年的年租金均按照60000元计算。因被告长期未按租赁合同的约定向原告支付租金，已经违约，根据租赁合同约定，原告有权终止合同、要求被告腾退房屋，故原告诉请要求解除其与被告所签订的租赁合同，并要求被告立即搬出“丁集大市场二号大棚”，该院依法予以支持。被告所称房屋存在质量问题，未能提供充分证据，该院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，综合考虑本案实际情况，该院酌定由被告胡先磊承担违约金27500元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、解除被告胡先磊与原告方所签订的《房屋租赁协议》;二、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市华龙房地产开发有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的租赁费用165000元；三、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市华龙房地产开发有限公司支付自2019年1月1日起至2020年10月31日止的租赁费用110000元；四、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市华龙房地产开发有限公司支付逾期付款违约金27500元；五、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内腾退涉案租赁房屋，即位于“丁集大市场二号大棚”；六、驳回原告芜湖市华龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元，减半收取3260元，由被告胡先磊负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为：双方所签订的房屋租赁合同是否合法有效，被上诉人芜湖华龙房产公司对案涉的房屋是不是享有出租权利，一审判决由上诉人支付欠付的租金并承担违约责任是否正确。首先，胡先磊与华龙裕安分公司签订《房屋租赁协议》系双方当事人真实的意思表示。合同签订后，芜湖华龙房产公司依约将租赁标的物案涉房屋“二号大棚”交付上诉人实际经营。上诉人亦认可案涉租赁房屋的土地使用权属于被上诉人芜湖华龙房产公司，亦认可该房屋系芜湖华龙房产公司开发建设的。因此，虽然案涉租赁房屋“二号大棚”并未办理房屋产权证，但在签订租赁合同的当时，上诉人对“二号大棚”的开发建设者及房屋租金、租期的约定是有明确认知的，上诉人应当依照诚信原则履行约定。故上诉人关于一审第三人为案涉房屋的权利人、芜湖华龙房产公司对案涉房屋不享有出租权利的上诉理由，无证据证实，不予支持。关于上诉人所持案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，因此该租赁房屋为违章建筑，故双方所签订的《房屋租赁协议》为无效合同之理由，因无证据证实，本院不予支持。因而，上诉人违反合同的约定，拒不履行支付租金的义务且占用房屋至今，芜湖华龙房产公司要求其返还房屋并支付下欠租金、承担违约责任的诉请成立，一审法院酌定由上诉人承担一定的违约金，符合合同的约定及法律的规定。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6520元，由上诉人胡先磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。