北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初27882号原告：萨仁高娃，女，1994年2月27日出生，蒙古族，北京市人民检察院职员，住北京市朝阳区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。原告萨仁高娃与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称“爱家营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告萨仁高娃、被告爱家营公司的委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萨仁高娃向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告租赁押金3500元、未发生房租4500元、全年服务费3024元；3、判令被告约定支付原告违约金3500元；4、判令被告赔偿原告因解除合同造成的直接经济损失重新租房产生中介费3440元、搬家费800元；5、判令被告赔偿原告自行修缮房屋费用，包括材料费500元、人工费2085元；6、判令被告赔偿原告配合解决纠纷产生误工费3天共计1750元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月15日，本人与爱家营公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：AFCZ10766145ZY），租赁其管理的北京市通州区群芳三园XX号楼X至X层XXX的住房一套。本人入住后发现该房因常年租赁、年久失修，屋内的家具家电均老化无法正常使用，整个房屋门窗均变形无密封性，与墙体接合处风化、掉渣、漏洞、透风，房顶漏雨，不仅无法正常居住使用，且存在高危风险。经过与爱家营公司多次协商，其以无法维修为由没有承担相应的维修义务且拒不承认自己违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，以及双方签订的《房屋租赁合同》第三条第一款、第六条第三款、第七条第一款的约定，爱家营公司已构成严重违约，给本人造成了一定的经济损失，遂向法院提起诉讼，望盼如所请。被告爱家营公司辩称：对原告的第一项诉求认可，我方认为合同已于2020年9月8日解除；第二项，根据合同约定，原告在结清所有水、电、燃气费后退还，目前原告仍然拖欠541.92元水、电费，被告同意扣除该费用后返还。未发生房租4500元没有依据，原告在2020年9月8日将房屋返还我方，同意返还2020年9月9日至2020年9月16日租金928元。服务费3024元，全部退还没有依据，我方可以退还一半；第三项，违约金不同意，根据合同约定，我方如果没有承担维修义务的情况下，才承担违约责任，但是我方工人多次上门维修，只是由于损坏部位无法维修；第四项，不认可，原告同时主张违约金和损失，缺乏法律依据；第五项，修缮房屋费用不同意，不是严重影响房屋使用产生的必要费用；第六项，误工费不同意，合同纠纷中要求误工费，无法律依据。经审理认定事实如下：萨仁高娃（乙方、承租人）与爱家营公司（甲方、出租人）于2020年3月15日签订《房屋租赁合同》（合同编号：AFCZ10766145ZY），约定乙方租赁甲方管理的位于北京市通州区群芳三园XX号楼X至X层XXX房屋（以下简称“涉案房屋”）。租赁用途为居住，租赁期限自2020年3月17日至2021年3月16日，租金为3500元/月，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，并应于每个支付周期届满前支付下一期租金。押金为3500元。租期总计服务费3024元，鉴于甲方将持续为乙方提供房屋维护及管理房屋（包括但不限于专属管家、维修服务、客服电话、WIFI等），乙方应向甲方支付房屋维护及管理服务费。合同第三条房屋维护及维修约定：“（一）租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜……”第六条合同解除约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达五日的；2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”第七条违约责任约定：“（一）甲方有第六条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；……”合同还约定了其他内容。合同签订后，萨仁高娃于2020年3月15日向爱家营公司支付押金3500元、服务费3024元、2020年3月17日至2020年6月16日期间房租10500元，于2020年6月13日向爱家营公司支付2020年6月17日至2020年9月16日期间房租10500元。2020年3月17日，萨仁高娃入住涉案房屋后，发现房屋内设施多处损坏，其中最主要问题是阳台门窗密封性不好，与墙体结合处已经腐蚀风化，有漏洞，漏风漏雨。爱家营公司亦承认该情况，称阳台是业主自行封闭，常年老化的结果，无法维修，需要更换密封设备，其已与业主沟通该事项。2020年4月13日、5月24日、6月30日、8月7日、8月9日，萨仁高娃多次致电爱家营公司客服，反映涉案房屋灯具、窗帘杆、洗衣机、空调、门锁、马桶、屋顶等损坏问题。2020年8月8日，萨仁高娃向爱家营公司职员路宗博发送信息称“这房子我不租了”。2020年9月1日，萨仁高娃在其他中介公司的居间服务下，与爱外人李二连签订《北京房屋租赁合同》，约定萨仁高娃租赁李二连位于北京市朝阳区垡头翠城馨园XXX号楼XXX室；为此，萨仁高娃支付中介费3440元。此后，萨仁高娃从涉案房屋搬走。2020年9月4日，爱家营公司的工作人员告知萨仁高娃“你搬完之后给我发信息，我过去收房”。2020年9月8日，爱家营公司的工作人员确认收到涉案房屋的钥匙和燃气卡。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、微信记录截图、报修记录截图、照片、电话录音、《北京房屋租赁合同》、视频及当事人陈述等在案作证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，萨仁高娃与爱家营公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。爱家营公司作为房屋出租中介机构，对其所管理的出租房屋质量负有保证义务，应当保证交付给客户的房屋不存在影响正常使用的重大瑕疵，而出租给萨仁高娃涉案房屋存在阳台密封性差、有洞、漏风、漏水的重大瑕疵，萨仁高娃就该情况保修后仍然未得到修复完善，爱家营公司亦认可该瑕疵属于无法维修的情况。故，依据《房屋租赁合同》第六条第三项第二款，爱家营公司不承担约定的维修义务，致使萨仁高娃无法正常使用房屋的，萨仁高娃有权单方解除合同。关于合同解除时间，萨仁高娃主张尚未解除，爱家营公司认为萨仁高娃于2020年9月8日将涉案房屋返还，故主张解除时间为2020年9月8日。关于交还房屋时间，因萨仁高娃并未举证证明其交还涉案房屋钥匙和燃气卡的时间早于爱家营公司认可的2020年9月8日，故本院认定交还时间为2020年9月8日。萨仁高娃虽然于2020年8月8日通过微信向爱家营公司工作人员表示“这房子我不租了”，但其并未明确表明自何时开始不租了，且归还房屋日期是2020年9月8日，故本院认为《房屋租赁合同》于2020年9月8日解除，爱家营公司应当退还萨仁高娃2020年9月8日至2020年9月16日期间的房屋租金1050元，对于萨仁高娃该项请求过高部分不予支持。关于萨仁高娃主张的租赁押金3500元，由于《房屋租赁合同》已解除，故爱家营公司应当退还。关于萨仁高娃主张的全年服务费3024元，爱家营公司表示愿意退还一半，即1512元。本院认为，爱家营公司虽然为萨仁高娃提供了管家服务、客服电话等服务，但该种服务的形式意义大于实质意义，即萨仁高娃作为租户的体验，并未因前述服务而得到有效提升，故本院酌定爱家营公司退还萨仁高娃服务费2500元。关于萨仁高娃主张违约金3500元，根据《房屋租赁合同》第七条违约责任的约定，爱家营公司未尽到维修义务，故对萨仁高娃的该项主张，本院予以支持。关于萨仁高娃重新租房所支出的中介费3440元，本院认为，其已经居住使用涉案房屋将近6个月，6个月之后其另行租房亦需要支付中介费，故其中将近一半的中介费不应当作为爱家营公司为其造成的损失；关于搬家费，虽然萨仁高娃未提供相应证据，但搬家一般都会产生一定的费用；鉴于本院对萨仁高娃主张的违约金3500元予以了支持，而其实际损失的中介费、搬家费并不过于上述违约金，故本院对其主张的中介费、搬家费不再另行支持。关于萨仁高娃主张材料费500元、人工费2085元，其未提供充分证据证明是为必要的房屋修缮所产生，故本院不予支持。关于萨仁高娃主张的误工费1750元，无法律依据，本院不予支持。对于爱家营公司所称的萨仁高娃欠付的水、电费，根据不诉不理原则，本院在本案不予一并处理，爱家营公司可就此与萨仁高娃另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告萨仁高娃与被告北京爱家营企业管理有限公司于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：AFCZ10766145ZY）于2020年9月8日解除；二、被告北京爱家营企业管理有限公司退还原告萨仁高娃租赁押金3500元、房租1050元、服务费2500元并支付原告萨仁高娃违约金3500元，以上共计10550元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告萨仁高娃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由原告萨仁高娃157元负担（已交纳），由被告北京爱家营企业管理有限公司负担32元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李宏印二〇二〇年十二月三十日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰