北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7070号原告：刘从东，男，1969年9月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：任健，北京翱翔（天津）律师事务所律师。被告：邸俊杰，女，1963年2月4日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。被告：秦文元，男，1959年8月23日出生，汉族，天坛家具有限公司退休职工，住北京市丰台区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司法务专员。原告刘从东与被告邸俊杰、秦文元，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告刘从东及其委托诉讼代理人任健，被告秦文元，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。被告邸俊杰经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘从东向本院提出诉讼请求：1.判决邸俊杰将翠林二里20号楼4单元104号房产转卖给秦文元的合同无效；2.秦文元返还翠林二里20号楼4单元104号房产至刘从东、邸俊杰名下；3.秦文元赔偿刘从东因翠林二区20-4-104房被非法转让损失的房屋占用费31500元。计算标准按我爱我家翠林二里45平月租金3500元标准，自2019年3月28日（秦文元完成购买日次日）至2020年9月28日（提出损害赔偿日），18个月，租金收入63000元的50%（刘从东未离婚前共有一半收益）31500元；4.邸俊杰、秦文元赔偿刘从东因诉讼支出的公告费560元；5.邸俊杰、秦文元承担诉讼费。事实和理由：刘从东与邸俊杰于1992年3月9日结婚，丰台区翠林二里20号楼4单元104号房原为刘从东父亲刘天安房产，2017年9月28日赠与刘从东，2017年11月7日夫妻间更名为邸俊杰，依据《婚姻法》及司法解释，该房产仍为夫妻共有财产。刘从东因故意伤害，被丰台法院判处有期徒刑11个月（2018年12月9日至2019年11月8日）。在刘从东服刑期间，2019年4月16日，邸俊杰擅自将夫妻共同财产中住房翠林二里20楼4门104号房低价转卖给秦文元（据邸俊杰称仅卖100余万）。《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”;《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第15条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。第16条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。依据上述法律规定及证据，该房产为刘从东与邸俊杰夫妻更名房产，为夫妻共有财产，邸俊杰无权单方处置；邸俊杰恶意低价转卖房产，秦文元并非善意第三人。请求判决邸俊杰将房产转卖给秦文元的合同无效。邸俊杰未作答辩。秦文元辩称，1.答辩人通过合法程序购买丰台区翠林二里20号楼1层4单元104号房屋（以下简称该房屋），购房合同合法有效，答辩人现为该房屋合法所有人。答辩人于2019年初委托我爱我家开阳里八区店寻找合适房源并欲购买，后我爱我家开阳里八区店介绍答辩人与该房屋前所有人即本案被告邸俊杰商谈房屋买卖。后答辩人与邸俊杰于2019年2月19日在我爱我家开阳里八区店签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》，达成该房屋成交总价为人民币252万元。当日答辩人通过转账给付邸俊杰该房屋定金人民币5万元整（于2019年3月6日又转账定金余款5万元整），答辩人给付我爱我家开阳里八区店服务佣金54432元整。后答辩人于2019年3月27日向我爱我家账户一次性转账242万元该房屋余款，并委托中国光大银行北京分行办理了资金网上托管业务。答辩人与邸俊杰于2019年4月2日办理了房屋产权过户手续。所以答辩人购买该房屋符合国家合法手续，购房合同合法有效，答辩人现为该房屋合法所有人。2.答辩人为善意并非恶意。答辩人购房过程中，邸俊杰及我爱我家开阳里八区店均明确表述邸俊杰对该房屋拥有全部所有权，且在该房屋产权证书中也明确标注为被告邸俊杰“单独所有”。又因答辩人以市场价格经我爱我家居间购买该房屋。所以答辩人不存在恶意侵犯被答辩人财产的行为。综上，答辩人经合法程序购买房屋，且为善意第三人，购房合同合法有效，是该房屋现合法所有人。我爱我家公司述称，不同意刘从东的第一项诉讼请求，其他各项与我司无关。1、涉案房屋于2019年2月19日签署相关买卖合同，秦文元于2019年2月27日交齐佣金，2019年3月15日获得购房资格，审查通过，2019年3月26日秦文元与邸俊杰双方完成网签。2019年4月2日过户至秦文元名下并取得产权证书。合同签署时，邸俊杰有产权证原件，与秦文元签署相应合同是邸俊杰个人真实意思表示，根据相关司法解释，夫妻间共同财产已经处理，另一方不得以不知情等相应情况主张合同无效，秦文元签署的房屋买卖合同成交价款符合建委的指导价，是双方的意思表示。2.刘从东不是房屋买卖合同的主体，不应该以房屋买卖合同的法律关系向邸俊杰、秦文元以及我公司主张权利。3.房屋经过建委及不动产审核过户至秦文元名下，说明涉案房屋的权属及产权是没有问题的。综上，请求驳回刘从东的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年3月9日，邸俊杰与刘从东登记结婚。2017年11月7日，坐落于北京市丰台区翠林二里20号楼1层4单元104号房屋转移登记在邸俊杰名下，房屋共有状况为单独所有，不动产权证书号为京（2017）丰不动产权第XXXX号。2019年，刘从东因犯故意伤害罪，被判处有期徒刑11个月，于2018年12月9日至2019年11月8日期间在押。2019年2月19日，邸俊杰（甲方）与秦文元（乙方）签订编号为E1902155269的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定甲方将坐落于丰台区翠林二里20号楼1层4单元104号房屋出售给乙方，建筑面积46.32平方米；该房屋所有权证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号；房屋成交总价为2520000元，其中房屋主体价格为人民币970000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为人民币1550000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元；乙方采取全款方式支付房屋成交总价款，分两次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于过户前三日内，乙方向甲方支付人民币2370000元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于过户前三日内，乙方向甲方支付人民币50000元。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2019年2月19日，邸俊杰（甲方，出售方）、秦文元（乙方，买受方）与我爱我家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，确定在丙方居间服务下，甲乙双方于2019年2月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》，涉及房屋地址为丰台区翠林二里20号楼1层4单元104号；乙方向丙方支付居间服务费54432元。2019年2月19日秦文元向我爱我家公司支付房屋买卖居间服务费54432元，我爱我家公司向秦文元出具业务收据。2019年2月20日，秦文元向邸俊杰支付定金50000元；2019年3月6日，秦文元向邸俊杰支付定金50000元，邸俊杰向秦文元出具金额为壹拾万元的定金收据。2019年3月27日，邸俊杰（甲方）、秦文元（乙方）、我爱我家公司（丙方）与中国光大银行（丁方）签订房屋交易资金网上托管业务申请协议书，秦文元申请托管资金金额为2420000元，约定支付条件为：1、办妥以买方为权利人的不动产权证书；2、物业结清交验完成。交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，丁方按照约定将托管资金从托管账户划转至甲方在丁方开立的电子账户。2019年3月29日，秦文元向国家税务总局北京市丰台区税务局第三税务所核准纳税，纳税金额为0。2019年4月2日，邸俊杰（出卖人）与秦文元（买受人）签订编号为C1756024的《北京市存量房屋买卖合同》，约定出售人所售房屋为楼房，坐落于丰台区翠林二里20号楼1层4单元104号，建筑面积共46.32平方米，该房屋不动产权证书证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号，房屋成交价格为970000元。2019年4月2日，秦文元取得该涉案房屋的产权所有证，证书编号为京（2019）丰不动产权第0011727号。邸俊杰取得剩余房款，并依约交付房屋。庭审中，刘从东提交协议书、不动产登记信息，其上记载涉案房屋因房改售房登记在刘天安名下，2017年9月28日因赠与登记在刘从东名下，2017年11月7日因夫妻间不动产转移登记在邸俊杰名下，拟证明涉案房屋原为刘从东父亲刘天安赠与，为夫妻共同财产，邸俊杰将房屋出售给秦文元系无权处分。刘从东提交结算资金自行划转声明、契税核定通知书，记载房屋交易价格为97万，契税核定为0，拟证明秦文元以低价购买该房屋系主观恶意，且恶意避税，损害国家利益。刘从东提交《居间服务合同》《房地产经纪服务告知和提示》，拟证明秦文元、我爱我家公司存在恶意串通。刘从东提交我爱我家对翠林二里45平房屋租金公示价格，并以此为依据要求秦文元支付占用房屋的租金损失。刘从东提交邸俊杰工商银行账户明细，其上记载2019年3月28日邸俊杰向秦文元转账2万元，2019年4月开始北京爱家营企业管理有限公司陆续转入的代付房租资金，拟证明存在秦文元假买房真租房，并配合邸俊杰恶意转移房产的行为。秦文元称在购房过程中，邸俊杰及我爱我家公司均明确表示邸俊杰对该房屋拥有全部所有权，且在该房屋产权证书中也明确标注为邸俊杰“单独所有”，秦文元通过合法程序并支付合理价格252万元购买丰台区翠林二里20号楼1层4单元104号房屋，取得房屋产权所有证，现为该房屋合法所有人；2019年3月28日邸俊杰向其转账的2万元是装修赔偿款。我爱我家公司提交照片、完税证明及核定通知、承诺书，证明秦文元与邸俊杰签订房屋买卖合同时，邸俊杰、秦文元及我爱我家公司的工作人员均在场，邸俊杰持有房屋产权所有证原件，结婚证原件，其中房屋产权所有证上注明涉案房屋系单独所有，邸俊杰称房屋系其个人所有，其配偶刘从东为无民事行为能力人，卖房系为其生活着想。我爱我家公司称涉案房屋市场售价为250万左右。我爱我家公司于庭后向本院提交北京相寓资产管理服务合同，证明刘从东关于租金的主张是另一套房屋产生，与本案无关。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，刘从东主张秦文元为主观恶意，与邸俊杰、我爱我家公司串通，以不合理低价购买房屋，且存在名为买卖实为租赁的可能，然而其对此并未提交充分证据佐证其主张，其提交的邸俊杰工商银行账户明细显示的代付房租，并未能证明与涉案房屋有实际关联。另外，邸俊杰出售房屋时所持房产证书显示为单独所有，其亦提交承诺书佐证卖房目的，秦文元作为买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无权处分即推定买受人为善意，且刘从东亦未对秦文元购买房屋为恶意进行充分举证。第二，买卖双方以合理价格转让涉案房屋，该价格符合涉案房屋的市场售价，且买受人秦文元已经实际支付全部房屋价款。第三，涉案房屋的所有权已经转移登记到秦文元名下。综上，本院有理由相信秦文元购买该房屋时系主观善意，符合善意取得的构成要件，并合法取得该房屋所有权。故刘从东要求判决合同无效，秦文元返还房产，并支付占用费、公告费等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。邸俊杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘从东的全诉讼请求。案件受理费27056元、公告费560元，由刘从东负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郝彬彬二〇二〇年十二月十八日法官助理 张 瑶书 记 员 陈利明