海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初3439号 原告：杨元桂，男，1934年10月1日出生，汉族，户籍所在地为河南省郑州市二七区，现住浙江省杭州市余杭区。 原告：陶贻园，女，1938年4月14日出生，汉族，住所地为河南省郑州市二七区，现住浙江省杭州市余杭区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈秋宇，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南大印房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇金海路192号。 法定代表人：王雅琪，该公司董事长。 原告杨元桂、陶贻园与被告海南大印房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨元桂、陶贻园的委托诉讼代理人陈秋宇到庭参加诉讼，被告海南大印房地产开发有限公司（以下简称大印公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨元桂、陶贻园向本院提出诉讼请求：1.判令被告为二原告办理位于海南省琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢1单元12层1204号房的不动产权证书；2.判令被告支付自2015年3月12日起至2020年12月15日止的逾期办证违约53888元给二原告；3.判令被告退还契税税款5306元给二原告。事实与理由：二原告于2013年3月22日在被告处定购了大印名豪广场房屋一套，建筑面积51.77平方米，二原告于2013年3月22日支付全部购房款265294元，同时付清了办理产权手续的一切费用，被告于当天将房屋交付给二原告，二原告到物业管理处办理了入住手续并交清物业费用。原、被告双方为商品房买卖签订了《琼海市商品房买卖合同》，合同已经琼海市房管局备案登记。该合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买房人办理房屋权属证书。出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期365日以上的买受人有权单方解除合同。现在办证时间已超过720日，二原告还没有得到房屋权属证书，二原告到房管和土管部门了解，被告根本就没有提交办证手续。二原告于2013年3月22日按3%向被告支付契税税款7959元，按《中华人民共和国税收征收管理办法》有关规定，被告于2014年仅向琼海市地税局缴款2653元，应返还多收的税款5306元给二原告。 被告大印公司未作答辩，也未提交证据。 原告杨元桂、陶贻园围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.《销售不动产统一发票》,3.《收据》，4.《税收完税证明》，5.《入伙手续书》复印件。本院经审核，以上证据能够形成证据链，相互佐证，故对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月25日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢1单元12层1204号房，建筑面积51.77平方米，房价款按建筑面积计价，每平方米5124.47元，总房价款265294元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。签订合同后，二原告按建筑面积50.07平方米、每平方米5124.47元的标准向被告付清购房款256582元。2013年3月22日，被告收取二原告契税税款7959元。2013年4月23日，被告交付房屋给二原告，二原告于同日支付房屋专项维修资金给被告。2014年4月15日，被告代二原告向琼海市地方税务局缴交案涉房屋契税税款2565.82元。被告至今没有为二原告办理房屋不动产权证书。为此，二原告于2020年12月14日向本院提起民事诉讼。本院立案后，依法向被告送达了应诉通知书、起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 此外，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为：本案系因商品房买卖合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案中，二原告已向被告支付购房款256582元、契税税款7959元及其他费用，履行了合同约定的义务。被告已将房屋交付给二原告，也收取为二原告办理产权证书的各项费用，被告应按合同第十五条的约定为二原告办理房地产权属证书。根据合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为二原告办理房屋权属证书，在二原告取得该商品房权属证书后720日内为二原告办理土地使用权证。虽然合同中约定了被告应为二原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。双方合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款不符合现行法律法规的规定,而必须以办理不动产权登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1440日内。被告于2013年4月23日向二原告交付房屋，从交房之日起计算，被告为二原告办理不动产权证期限至2017年4月2日已届满，现二原告请求判决被告为原告办理案涉房屋的不动产权证书，有事实根据和法律依据，依法应予支持。因被告未于2017年4月2日前为二原告办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定自逾期之日即2017年4月2日起每日以二原告已付购房款256582元的万分之一计付违约金给二原告，其中截止2020年12月15日的违约金共计34715.54元。现二原告请求判决被告支付自2015年3月12日起至2020年12月15日止期间的违约金53888元，其请求超出部分的违约金没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。因被告已收取二原告契税税款7959元,但被告代二原告向税务机关缴纳该房产契税税款仅为2565.82元，应退还多收取的契税税款5393.18元，现二原告请求判决被告退还多收取的契税税款5306元，未超出被告应予退还的数额，本院依法予以支持。 综上所述，被告为二原告办理案涉房产的不动产权证书的期限已于2017年4月2日届满，其应为二原告办理案涉房产的不动产权证书，支付自2017年4月2日起至2020年12月15日止期间的逾期办证违约金34715.54元给二原告，并退还契税税款5306元给二原告。二原告超出部分的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南大印房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告杨元桂、陶贻园办理位于海南省琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢1单元12层1204号房的不动产权证书； 二、被告海南大印房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2017年4月2日起至2020年12月15日止期间的逾期办证违约金34715.54元给原告杨元桂、陶贻园； 三、被告海南大印房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还契税税款5306元给原告杨元桂、陶贻园； 四、驳回原告杨元桂、陶贻园的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费640元，由原告杨元桂、陶贻园负担207元，被告海南大印房地产开发有限公司负担433元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符小丽 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 王 凯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。