四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1123民初2163号 原告：林超，男，生于1986年3月14日，汉族，农村居民，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：周鹏，四川英华年律师事务所律师。 被告：陈晓东，男，生于1978年3月14日，汉族，农村居民，住四川省犍为县。 被告：蒋易翠，女，生于1984年2月23日，汉族，居民，住四川省成都市双流区。 二被告委托诉讼代理人：李霂涵，四川升力律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：杨雪，四川升力律师事务所律师。 被告：四川嘉南房地产开发有限公司，住所地犍为县玉津镇圣泉路**，统一社会信用代码91511123665375720G。 法定代表人：罗天平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：甘泗泉，男，该公司员工。 第三人：黄国才，男，生于1951年6月6日，汉族，居民，住四川省犍为县。 原告林超与被告陈晓东、蒋易翠、四川嘉南房地产开发有限公司（以下简称“嘉南房开司”）及第三人黄国才申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日、12月29日两次公开开庭进行了审理。原告林超及其委托诉讼代理人周鹏，被告陈晓东、蒋易翠及其委托诉讼代理人李霂涵、杨雪，被告“嘉南房开司”委托诉讼代理人甘泗泉均到庭参加诉讼。第三人黄国才到庭参加了第一次开庭审理，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。 原告林超向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省犍为县人民法院（2020）川1123执异19号执行裁定书，并恢复对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××3号）的执行；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告“嘉南公司”建设工程合同纠纷一案的（2015）犍为民初字第966号民事判决书生效后，原告向犍为县人民法院申请执行。2020年7月6日，犍为县人民法院作出（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书裁定查封“嘉南公司”外下的位于犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋，并于2020年7月7日在犍为县不动产登记中心查封该房产。 2020年10月13日，被告陈晓东、蒋易翠向犍为县人民法院提出异议，犍为县人民法院于2020年10月23日作出（2020）川1123执异19号执行裁定书裁定中止对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××3号）的执行。 原告认为被告陈晓东、蒋易翠对第三人黄国才享有的权利不能排除执行，犍为县人民法院作出的(2020)川1123执异19号执行裁定书错误。理由如下：一、案涉房产登记权利人至今仍为“嘉南公司”，且无任何预告登记。二、案涉房产经过两次转让：第一次由“嘉南公司”采取以房抵债的方式抵偿第三人黄国才；第二次由黄国才以自己名义出售给被告陈晓东、蒋易翠。原告认为黄国才在“嘉南公司”被执行期间基于私自以房抵债而受让案涉房产，且未完成不动产法定登记，不能据此产生针对案涉房产的物权期待权，案涉房产不能排除案涉房产的执行，并且仍属“嘉南公司”所有。被告陈晓东、蒋易翠从黄国才处受让案涉房产，不仅该交易行为本身存在瑕疵，且未完任何形式的不动产法定登记，自身存在重大过错，不能排除案涉房产的执行。 被告陈晓东、蒋易翠辩称，二被告是在法院查封之前经熟人介绍从黄国才那里买的房子，签订了合法有效的书面买卖合同，并交付了房屋，进行了装修入住，支付的房款超过50%，且该房屋是二被告唯一居住用房，因此，原告不能请求执行该房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告“嘉南房开司”辩称，案涉房屋系“嘉南房开司”开发修建，投资人为汤智强和黄国才，具体卖房是由汤智强与黄国才商量的，“嘉南房开司”认可黄国才卖房子，该房屋应该属于陈晓东、蒋易翠所有，原告不能申请执行该房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人黄国才述称，我和原告不认识，和原告没有任何关系，我和汤智强合作开发该房地产，由汤智强以“嘉南房开司”的名义修建的，然后公司卖不出去房子，汤智强有委托手续，全权由我处理房子，卖房子的钱是我的了，我将该房屋卖给了被告陈晓东、蒋易翠等人，公司还对房屋还进行了网签，因此该房屋应该是二被告陈晓东、蒋易翠的，请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年2月24日被告陈晓东、蒋易翠经人介绍与第三人黄国才签订《购房协议》，购买仁和上品1栋2单元7楼2号的住房一套，约定房屋总价款为296,608元，分期给付购房款，分别于签订协议当日支付购房定金200,000元，尾款96,608元在拿到房产证之日付清。签订协议当日，陈晓东、蒋易翠通过银行转款支付了购房款200,000元，黄国才出具了收到房款200,000元的收据。此后，黄国才将案涉房屋交付陈晓东、蒋易翠，陈晓东、蒋易翠对房屋进行了装修后出租给他人居住。 同时查明，蒋易翠交纳了案涉房屋2018年3月2020年2月的物业服务费。陈晓东、蒋易翠还持有四川省犍为恒邦天然气有限公司颁发的案涉房屋天然气使用证，用户编号为104904，姓名蒋易翠。 另查明，林超与“嘉南房开司”、四川鑫和建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案，犍为县人民法院于2015年11月6日作出（2015）犍为民初字第966号民事判决书，判决“一、由被告四川嘉南房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告林超工程款608574.05元及质保金224549.97元共计833124.02元......”，判决生效后，林超于2015年12月9日向本院申请强制执行，在执行过程中双方达成执行和解协议本院于2016年2月3日出具（2015）犍为执字第376号执行裁定书终结对上述生效判决书的执行程序。由于被告“嘉南房开司”未按照和解协议全面履行自己的义务，林超于2016年3月30日申请恢复执行，2017年1月6日经林超同意，本院作出（2016）川1123执恢41号执行裁定书，再次终结对上述生效判决书的执行程序。之后林超再次申请恢复执行，由于被执行人未自觉履行法律文书确定的义务，本院于2020年7月6日作出（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人四川嘉南房地产开发有限公司名下的位于犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋。2020年7月7日和9月1日本院在犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋。 还查明，陈晓东、蒋易翠认为第三人黄国才代表被执行人“嘉南房开司”已将案涉房屋以296608元的价格出售给了陈晓东、蒋易翠，对在购买房屋后对房屋进行装修，办理了水电气开户手续，并缴纳了物业管理费，已合法占有该房屋并且其名下无其他用于居住的房屋，该房屋应当属于案外人陈晓东、蒋易翠，据此于2020年10月13日向犍为县人民法院提出书面异议，请求撤销犍为县人民法院作出的（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，解除对位于犍为县××镇××路××号××小区××栋××单元××楼××号房屋的查封。2020年10月22日犍为县人民法院作出（2020）川1123执异19号执行裁定书，裁定中止对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川［2018］犍为县不动产权第0××3号）的执行。申请执行人林超不服该裁定，于2020年11月6日起诉至法院。 再查明,犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋在犍为县不动产登记中心登记的权利人为被告“嘉南房开司”，该房还于2020年10月21日在犍为县房地产管理所进行了商品房买卖合同备案登记，登记的出卖人为“嘉南房开司”，买受人为陈晓东、蒋易翠。 认定上述事实，有原、被告的身份信息复印件，营业执照复印件，法人身份证明，（2015）犍为民初字第966号民事判决书，（2015）犍为执字第376号执行裁定书，（2016）川1123执恢41号执行裁定书，（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，（2020）川1123执异19号执行裁定书，《购房协议》，收据，银行转账业务回执、中国建设银行交易明细，四川嘉禾物业管理有限公司物业费收据，四川省犍为恒邦天然气有限公司开户证，不动产登记信息查询结果单、商品房买卖合同备案表。 对本案双方争议的焦点问题，本院评判如下： 一、关于被告陈晓东、蒋易翠对案涉房屋是否享有权利的问题。本院认为，虽然原告对陈晓东、蒋易翠及第三人黄国才提交的证据均不予认可，但被告陈晓东、蒋易翠提交的《购房协议》、银行回执及交易明细、收据、物业费收据，天然气开户证以及不动产登记信息查询结果单、商品房买卖合同备案表等证据形成了证据锁链，能够证实被告陈晓东、蒋易翠在人民法院查封前已购买案涉房屋并支付购房款20万元的事实。本院认为，《购房协议》系当事人的真实意思表示，虽然案涉房屋登记权利人“嘉南房开司”，但“嘉南房开司”对黄国才处分案涉房屋并无异议，且对该处理行为及结果均予以认可，黄国才代表“嘉南房开司”在人民法院对案涉房屋查封之前处分该房屋不违反法律法规强制性规定，且已实际履行，对其真实性及合法性本院依法予以确认，综上，被告陈晓东、蒋易翠对案涉房屋依法享有权利。 二、陈晓东、蒋易翠享有的权利是否能够排除执行。本院认为，虽然《购房协议》是陈晓东、蒋易翠与黄国才签订，购房款由黄国才收取，但是“嘉南房开司”对黄国才处分案涉房屋并无异议，且对该处理行为及结果均予以认可，至于“嘉南房开司”与黄国才之间系何种法律关系，本案中不作认定，黄国才代表“嘉南房开司”在人民法院对案涉房屋查封之前处分该房屋不违反法律法规强制性规定，且案涉房屋至今也登记在被告“嘉南房开司”名下，同时，陈晓东、蒋易翠支付的价款已超过《购房协议》约定总价款的百分之五十，陈晓东、蒋易翠虽将案涉房屋予以出租，但由于陈晓东、蒋易翠在外务工暂时不需居住该房，且无证据证明陈晓东、蒋易翠有其他用于居住的房屋，因此本院认为，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，故陈晓东、蒋易翠的执行异议符合上述法律规定，其执行异议成立。案涉房屋不应继续执行，综上，林超的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告林超的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告林超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  杨荣超 审判员  舒 利 审判员  韩 俊 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  何 岸 附：本判决适用的法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。