广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初5189号原告：中国建设银行股份有限公司惠东支行,住所地惠州市惠东县×××××××××××。负责人：李世文。委托诉讼代理人：刘奕思、朱明丽，均系广东卓凡律师事务所律师。被告：司徒越争，男，1985年7月3日出生，汉族，户籍地广东省开平市×××××××××××××××，公民身份号码440×××××85×××××755。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠州市惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：何翠珊，女，系该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行（以下简称建行惠东支行）与被告司徒越争、惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告建行惠东支行的委托诉讼代理人刘奕思、被告司徒越争以及被告富茂公司的委托诉讼代理人何翠珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2017年7月11日。二、借款合同当事人：借款人被告司徒越争，贷款人原告建行惠东支行。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717351-201×××××××316864）。四、借款金额：66万元。五、借款期限：360个月，从2017年12月1日起至2047年12月1日止。六、还款方式：采用等额本息还款方式，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3661.73元。七、借款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，即年利率为5.292%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度调整幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。八、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。九、抵押担保：①抵押物为被告司徒越争名下位于惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A10栋21层06号房产，并办理了房地产预告抵押登记［登记证明号：粤（2019）惠东县不动产证明第0014964号］；担保范围为案涉借款合同项下的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押权的存续期间为在贷款人债务全部清偿前。②保证人为被告富茂公司，原告与被告富茂公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等；保证期间为自原告与被告签订借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。十、合同履行：2017年12月1日，原告向合同约定的富茂公司名下账户发放了贷款66万元。十一、被告欠款情况：本金和利息足额支付至2019年8月，截至2020年10月14日，被告尚欠本金633377.76元（含逾期未还及尚未到期），尚欠利息（含罚息）2813.64元。十二、原告诉讼请求：1.依法解除原告与被告司徒越争签订的编号为440717351-201×××××××316864号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告司徒越争立即偿还借款本金641024.96元及利息（利息计算如下：暂计至2020年3月16日利息币8469.70元、罚息136.45元，自2020年3月17日起至清偿之日止利息、罚息、复利按借款合同约定利率水平计收。）给原告；3.依法判令被告司徒越争、被告富茂公司共同承担原告实现债权支付的律师费38610.45元；4.依法判令被告司徒越争以其名下位于惠州市惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A10栋21层06号房产【预告登记证号：粤（2019）惠东县不动产证明第0014964号】对借款本息及原告实现债权发生的费用承担抵押担保责任，原告在抵押物价值范围内享有优先受偿权；5.依法判令被告富茂公司为被告司徒越争的借款本息及原告实现债权费用承担连带清偿责任；6.本案的保全费、公告费及诉讼费等一切诉讼费用由上述两被告共同承担。庭审时，原、被告共同确认自2020年10月15日起至庭审期间，被告未偿还过借款本息。十三、被告富茂公司辩称：1.同意解除原告与被告司徒越争签订的借款合同；2.同意被告司徒越争向原告支付本金、利息、罚息，但具体金额应由法院根据实际情况核定；3.原告没有提供任何相应的证据证实律师费的实际支出，应驳回该项诉讼请求；4.同意原告对被告提供的抵押房地产享有抵押权，对上述房产的处置款项有优先受偿权，且应先就该抵押房产进行处置，我司在实现抵押房产后的部分承担保证责任；5.本案诉讼费用、公告费、保全费等相关费用应由被告司徒越争承担。十四、其他：①2020年8月4日，本院依原告建行惠东支行的申请作出（2020）粤1323民初5189号民事裁定书，查封被告司徒越争名下位于惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A10栋21层06号房［不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产证明第0014963号］，原告为此支付4070元保全费；②至法庭辩论终结之日，涉案房产尚未办理正式的抵押权登记；③原告为实现本案债权与广东卓凡律师事务所签订《诉讼委托代理协议》，但未提交律师费发票等相关凭证，原告在庭审时确认该律师费尚未实际支付。裁判理由和结果本院认为，原告与被告司徒越争之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告司徒越争未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及借款合同的约定，原告请求解除与被告司徒越争签订的《个人住房（商业用房）借款合同》［合同编号：440717351-201×××××××316864］，证据充足，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告司徒越争应向原告偿付剩余的全部贷款本金633377.76元（含逾期未还及尚未到期）及暂时计算至2020年10月14日止的利息（含罚息）2813.64元，以及从2020年10月15日起按照合同约定计算利息（含罚息）至清偿全部贷款本息之日止，计息利率应以年利率24%为限。原告诉请被告支付律师费38610.45元，但未向本院提交律师费发票等相关凭证，且原告确认该律师费尚未实际支付，本院不予支持。关于原告对涉案房屋的处置价款主张享有优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告就其上述债权对上述房屋的处置价款主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。关于被告富茂公司的保证责任问题。被告富茂公司自愿为本案借款提供连带责任保证，现因涉案抵押房产尚未办理房产权属证书，且未办理有效的抵押权登记，故被告富茂公司免除保证责任的条件未成就。根据合同约定，被告富茂公司应对被告司徒越争的上述债务承担连带清偿责任。被告富茂公司承担保证责任后，有权向被告司徒越争追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告司徒越争于2017年7月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717351-201×××××××316864）。二、被告司徒越争于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行偿还借款本金633377.76元及利息（含罚息）（暂计至2020年10月14日止的利息为2813.64元，从2020年10月15日起按照合同约定利率计算至清偿全部贷款之日止，计息利率以年利率24%为限）。三、被告惠州富茂房地产开发有限公司对被告司徒越争的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10682元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠东支行负担599元，被告司徒越争、惠州富茂房地产开发有限公司共同负担10083元；保全费4070元（原告已预交），由被告司徒越争、惠州富茂房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈 游人民陪审员  曾秀珍人民陪审员  刘经民二〇二〇年十二月七日法官 助理  高 鹏书 记 员  何广然