广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初7519号原告：黄国华，男，汉族，1977年7月7日出生，居民身份证住址广东省肇庆市×××××××××××××。原告：陈群燕，女，汉族，1973年5月19日出生，居民身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××××××。以上两原告的共同委托诉讼代理人：程进，广东融晖律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：曾欣，广东融晖律师事务所实习律师。被告：端州区景盛房地产中介服务部，住所广东省肇庆市××××××××××××××××××第97卡商铺。个体工商户经营者：梁其景。委托诉讼代理人：陈海斌，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。被告：广州乐恰居信息科技有限公司肇庆分公司，住所广东省肇庆市端州区118区端州一路西侧蓝塘广场旁新未来双创科技产业园区2楼A211卡。负责人：王合群。委托诉讼代理人：严咪咪，女，该公司工作人员。第三人：肇庆亿超房地产有限公司，住所广东省肇庆市鼎湖区××××××××××××××××××。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：刘群，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张艳红，女，该公司工作人员。原告黄国华、陈群燕与被告端州区景盛房地产中介服务部（以下简称盛景中介）、广州乐恰居信息科技有限公司肇庆分公司（以下简称乐怡居肇庆分公司）、第三人肇庆亿超房地产有限公司（以下简称亿超房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原黄国华、陈群燕的委托诉讼代理人程进、曾欣，被告盛景中介的经营者梁其景及其委托诉讼代理人陈海斌，被告乐怡居肇庆分公司的委托诉讼代理人严咪咪到庭参加诉讼，第三人亿超房地产公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄国华、陈群燕向本院提出诉讼请求：1、请求被告迅速返还购房佣金返点人民币40000元及利息1150.72元(利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)3.85%为标准由2020年2月20日起计至2020年11月15日，合计1150.72元，剩余利息按上述标准由2020年11月16日起计至还清日止)；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月初，原告陈群燕在微信朋友圈看到刘燕霞(第三人亿超房地产公司的销售人员，联系方式:17841931471)发布的团购购房优惠信息，与其联系后，刘燕霞称“若通过中介渠道介绍购房，可享受“先缴纳30000元购房团购费，购房后两个月内再一次性返还4万元”的优惠。2019年12月12日，被告盛景中介工作人员带领原告陈群燕到金樾公馆(位于肇庆市鼎湖区×××××××5×)售楼部看房，后原告陈群燕根据刘燕霞的指引，通过刷卡的方式向被告乐怡居肇庆分公司缴纳了团购费30000元。其后，被告盛景中介也出具了《购房返佣收据》并加盖公章。2019年12月19日，两原告与第三人签订《商品房买卖合同(预售)》，购买肇庆市鼎湖区×××××××5××××××3××3×××××。但在签订购房合同后、返佣期限届至时，销售员刘燕霞竟又称两原告并非通过中介公司(即被告盛景中介)推荐购房，只是自行到开发商购买的“自来客”，并无资格领取返佣。后原告陈群燕到第三人公司询问，其却称被告盛景中介没有提交两原告的购房返还佣金资料审批。以上种种情况，两原告怀疑自己受到两被告、第三人及其销售员的合伙欺骗，遂向相关部门投诉，至2020年4月8日，第三人的何经理及销售员刘燕霞致电两原告，称因两原告向有关部门投诉，所以第三人不进行返还佣金的处理，并对两原告进行辱骂，宣称要找人殴打两原告。至2020年6月22日，被告盛景中介的工作人员梁采华在微信告知原告陈群燕，只要撤销投诉控告，其就可以用两原告追讨佣金，后原告陈群燕信以为真并撤销了投诉。但直到2020年8月初两原告仍未收到被告盛景中介应返还的佣金，原告陈群燕再次询问被告盛景中介的工作人员梁采华，但其却又称因第三人不结算，所以没有佣金返还。两原告最初是根据第三人的销售人员刘燕霞发布朋友圈得知团购购房优惠，《购房返佣收据》也确由被告盛景中介法人签名并加盖公章，但被告盛景中介却迟迟不履行返还购房佣金的承诺，以因投诉所以第三人不结算佣金为由屡屡推托。根据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，购房返佣优惠是原、被告双方达成的合意，该合意的相对承诺人为被告盛景中介，被告盛景中介应履行相应的义务，而被告乐怡居肇庆分公司作为团购费收款人，也应承担相应的连带责任，第三人的行为不能作为被告盛景中介不履行的抗辩理由。现两原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。庭审中原告明确第一项诉讼请求为要求被告盛景中介返还4万元返佣和利息，被告乐怡居肇庆分公司承担连带责任。盛景中介答辩称：一、原告与答辩人签订的《购房返佣收据》属于附条件的合同，双方约定的条件未成就，故该合同尚未生效。原告与答辩人于2019年12月19日签订的《购房返佣收据》，内容约定“原告委托答辩人购买鼎湖金樾公馆3座304房，佣金返点肆万元整，等开发商确业之后，两个月内一次性返还。”该收据中明确约定佣金返点的前提条件需要开发商确业(确定业绩)后才能予以返还，根据答辩人提供的证据材料关于两原告购买案涉房屋一事，由于第三人开发商内部销售员刘燕霞飞单原因，该套房屋交易并未认定为答辩人的转介业务，不能确业，因此不子结算转介佣金。而在《购房返佣收据》双方约定的条件无法成就的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第45条以及《中华人民共和国民法总则》第158条的规定，案涉《购房返佣收据》尚未生效，原告诉求没有事实法律依据。二、原告无法获取购房返佣并非答辩人的过错导致的，且该合同尚未生效，故原告要求答辩人返还购买佣金返点没有事实和法律依据。1、第三人开发商委托深圳市房多多网络科技有限公司对案涉新城金樾公馆项目进行销售居间服务，深圳市房多多网络科技有限公司(以下简称“深圳房多多公司”)与答辩人签订《战略合作协议》《新城金樾公馆项目房多多第三方渠道分销推荐函》，深圳房多多公司委托我方作为分销商负责新城金樾公馆项目居间销售服务。根据答辩人提供的证据材料可知，两原告及第三人开发商销售人员刘燕霞为获取更多购房佣金返点，与答辩人签订《购房返佣收据》，但因第三人开发商销售人员刘燕霞飞单原因以及两原告无理由投诉的情况下，导致第三人开发商不认定两原告购买房屋的行为属于答辩人转介项目，认为转介无效，从而不予结算转介佣金。本案中，答辩人并没有因此获取其他利益，而造成两原告无法获取购房返佣的原因并非答辩人过错导致的，属于第三人销售人员刘燕霞以及两原告的过错。2、在开发商不认定转介有效，深圳房多多对该案涉房屋购买不予确业的情况下，《购房返佣收据》约定没有成就，则其不发生法律上的法律效力，同时原告没有证据证明答辩人已确业并实际收取佣金。因此，原告的诉求没有事实和法律依据。综上，原告与答辩人签订的《购房返佣收据》属于附条件的约定，在约定没有成就的情况下，该《购房返佣收据》不发生法律效力，原告据此要求返还购房佣金返点没有事实和法律依据，依法应驳回。乐怡居肇庆分公司答辩称：一、被告乐怡居肇庆分公司非本案适格被告。根据原告自述，购房返佣为原告与被告盛景中介之间达成的约定，被告乐怡居肇庆分公司既不知晓原告与被告盛景中介之间的返佣约定，亦非该约定一方当事人，原告与被告盛景中介之间的纠纷与被告乐怡居肇庆分公司无关。二、原告要求被告乐怡居肇庆分公司承担连带责任没有事实和法律依据，不应得到支持。被告乐怡居肇庆分公司向原告提供的服务与本案争议纠纷毫无关联，非属同一民事法律关系，原告仅凭被告乐怡居肇庆分公司为其案涉房屋买卖交易环节中的一环，便要求被告乐怡居肇庆分公司承担其与被告盛景中介之间纠纷的连带责任，缺乏事实和法律依据，不应得到法律支持。为此应驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人亿超房地产公司答辩称：答辩人与深圳市房多多科技有限公司(下称“房多多公司”)于2019年12月13日就委托房多多公司于2019年11月20日至2019年12月31日期间通过答辩人线上“新城经纪人”APP平台向答辩人推荐客户事宜签署《新城经纪人APP机构合作协议》，该协议对于带客看房规则、佣金结算条件有明确的约定。根据前述协议第5条第10款约定“经案场判定存飞单嫌疑房源，甲方不予结算佣金”及附件4《新城樾山公馆渠道机构进场规范及成交合规性》第三条第4款“禁止与项目内场销售人员串通客户归属问题，出现相应事件，将直接取消渠道机构合作，佣金服务费不予确认发放，由此引起的一切法律、经济责任，概由中介人员及渠道机构承担”。本案中，原告在起诉状中已自认，原告系通过答辩人销售人员刘燕霞知悉和购买涉案项目房屋，但刘燕霞与中介串通，将原告登记为分销带客成交，骗取答辩人佣金。本案中介人员就涉案房屋销售并未提供任何真实实质性中介服务，此种伪造中介带客，将本应归属答辩人的自然来访客户“飞”去房多多公司成交的违规行为，属于合同约定“飞单“情形，根据合同约定答辩人不予结佣。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告黄国华、陈群燕自认属夫妻关系。2019年初，原告陈群燕通过当时为亿超房地产公司销售人员刘燕霞得知肇庆市鼎湖区×××××××××金樾公馆有团购优惠，遂与刘燕霞联系购置房产。在购置房产之前，原告黄国华作为购房方与被告乐怡居肇庆分公司作为服务方签署一份《结算确认书》，主要约定，购房者通过服务方提供的购房服务，确认购买新城金樾公馆项目房屋，房号3-304房间，现购房者确认已享受到服务方提供的相应服务，其已经获悉真实房源信息并成功购买房屋，服务方的服务已完成，购房方确认支付30000元作为该服务方的服务费。依照原告提交的转款凭证显示，原告陈群燕在2019年12月12日转款30000元至乐怡居肇庆分公司账户。原告称上述3万元是属于上述团购优惠的款项，并非服务费，被告则认为该款项是服务费，其在购买房产过程中为原告提供了议价等服务，并非原告所主张的团购费用。2019年12月19日，被告盛景中介出具一份《购房返佣收据》，该收据落款处盛景中介公章及梁其景、刘燕霞签名，该收据载有“本人陈群燕委托景盛地产购买鼎湖金樾公馆3座304房，佣金返点40000元，等开发商确业之后，两个月内一次性返还。”对于该据的签署过程，原告称是由刘燕霞主动与被告盛景中介出具的证明，原来我方看到李燕霞发布的关于金樾公馆的售楼信息，对方称通过中介买房可以更优惠，我方主观认为其是盛景中介员工，刘燕霞当时称先交3万元团购费，日后中介出具返佣收据，签订合同之后办理相关的手续就可以返还4万元的优惠，而且还有中介公司出具证明，但具体没有说明是由谁返还，后来我方在去看房准备交团购费的时候，刘燕霞才说有中介公司做担保不用担心之类的说辞，我方才知道李燕霞是亿超房地产公司销售人员。被告则认为，该收据是因为刘燕霞需要借其资质进行开具发票、收取佣金等操作，其事实上没有任何为原告提供任何中介、居间服务，其只与刘燕霞商定收取2000元报酬，当时也是按照原告的要求在收据上加盖公章的。对于被告盛景中介是否为原告提供中介、居间服务的问题，原告称联系刘燕霞后，刘燕霞安排原告到新城金樾公馆看房，当时刘燕霞安排另一人员去，刘燕霞称其是被告盛景中介的工作人员，具体是谁我方没有深究；被告盛景中介则称其服务部工作人员只有梁其景及梁采华，没有其他人人员，也没有带原告去看房。对于收据所载“确业”的含义，原告认为该确业是指原告签订立刻合同并交纳了定金还有和银行办理了贷款并且开始还贷款，算是确业。被告盛景中介则认为，确业是指房地产公司确认公司认购及业绩归属经纪人的情况下才支付押金给房地产中介。2019年2月19日，原告黄国华、陈群燕与亿超房地产公司签署《商品房买卖合同（预售）》，黄国华、陈群燕购买了肇庆市鼎湖区××××××××××××××××××××××。2020年3月23日，原告向刘燕霞追讨返佣，称“我的购房佣金已经过期，今个月31日前请你退还给我”，刘燕霞称“开发商返佣给房多多先有得反比你，我无可能帮开发商垫佣的”，原告称“这是你和中介，平台的事，你们去处理与我无关，我和你签的，只有追你，31日前我无钱收，告你飞单，又发抖音，其他不成理由我不想再听。”后因被告方未能返佣给原告，原告向新城控股公司、鼎湖住建局等部门投诉。2020年6月22日，盛景中介的工作人员梁采华在微信向原告陈群燕称“撤销控告，我就可以帮你追讨佣金”，陈群燕撤回投诉后，8月2日原告问梁采华佣金处理情况，梁采华发送一张聊天截图给原告称佣金应该追不回了，该截图显示有“中介问“金樾黄国华是不是判给我啊”，对方称“黄国华不结佣，本来就是你们成交的，客户去到集团投诉飞单，导致不结佣。”原告至今尚未能取得佣金返点，为此向法院提出起诉。另查明，依照亿超房地产公司所提交的《新城经纪人APP机构合作协议》，主要约定亿超房地产公司委托深圳市房多多网络科技有限公司通过甲方线上新城经纪人APP平台向甲方或甲方分子公司在售项目推荐客户，乙方成功推荐客户的，甲方支付佣金。依照盛景中介提交的《新城金樾公馆项目房多多第三方渠道分销推荐函》显示，深圳市房多多网络科技有限公司与盛景中介有场外分销合作，由盛景中介参与新城金樾公馆项目的场外分销，对于项目分销合作服务费金额的结算房源以房多多与开发商确认为准。依照盛景中介提交的亿超房地产公司《关于新城金樾公馆无效转介确认函》显示，2020年5月25日，亿超房地产公司出具该函给深圳市房多多网络科技有限公司，提出贵公司向我公司转介的新城樾山公馆项目3号楼304房间客户陈群燕、黄国华，经查证，该客户属于中介与内场销售人员、客户串通飞单，且带访中介未经我司授权，擅自给客户返佣，违法合同第5条第7款第（1）点：未经甲方授权，擅自给客户任何形式折扣；合同第5条第10款：经案场判定存飞单嫌疑房源，甲方不予结算佣金；合同附件四第三条第4点：禁止与项目内场销售人员串通客户归属问题；综上该客户判定为转介无效，不予结算转介佣金。再查明，原告陈群燕在“金樾公馆”微信群中，与他人商谈关于返佣进展情况。2020年11月，群内人员问原告“房多多给你的结果说判你是自来客了吗”，原告称“是说我投诉了集团公司反映刘燕霞飞单的事”，并称“她是找中介担保的”。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，结合原告、被告双方的陈述意见及证据，可以认定，原告在签署购房合同及被告盛景中介出具《购房返佣收据》当时，原告在清楚其并非通过被告盛景中介的中介、居间渠道购买案涉房产，《购房返佣收据》的“佣金返点”，对应的是房地产开发公司支付给盛景中介的佣金，该佣金的支付对应盛景中介的居间、中介服务，但案涉买房、售房过程中，没有证据显示盛景中介为原告方提供任何中介、居间服务，盛景中介也没有通过其中介、居间渠道找到原告购置房产，盛景中介没有促成原告与亿超房地产公司之间的房屋买卖。在此情况下，原告依然配合刘燕霞、盛景中介，伪称通过盛景中介的中介、居间服务达成房产交易而由刘燕霞、盛景中介向亿超房地产公司申请交易佣金，从而返佣4万元给原告，该三方的行为实属恶意串通损害亿超房地产公司权益的情形，是无效之法律行为，原告一方自身存在过错，应自行承担相应的法律后果。此外，结合《购房返佣收据》“佣金返点”及“返还”等表述及“等开发商确业之后”的支付条件，被告盛景中介并非承担无条件的支付佣金返点义务，而是应当“等开发商确业之后”再支付，不论该“确业”含义如何，其确业主体是开发商而非被告盛景中介，现因各方的恶意串通行为导致开发商没有支付佣金给盛景中介，盛景中介亦无义务支付给原告，原告当然亦无权按照该《购房返佣收据》要求被告盛景中介支付佣金返点。综上，原告主张被告盛景中介向其支付佣金返点及利息，依据不足，本院不予支持。对于原告对被告乐怡居肇庆分公司的诉请，其并未能举证证实被告乐怡居肇庆分公司与原告主张的佣金返点存在关联，其支付给被告乐怡居肇庆分公司的款项，依照其举证的《结算确认书》所载是属于其支付给被告乐怡居肇庆分公司的服务费用，并非其主张与佣金返点存在关联的刘燕霞承诺的团购优惠团购款，因此原告主张乐怡居肇庆分公司是佣金返点的责任主体，本院不予支持，其对乐怡居肇庆分公司的诉请，本院予以驳回。无独立请求权第三人亿超房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条，第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告黄国华、陈群燕的全部诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取414.39元（原告黄国华、陈群燕已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  张伟强二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈主航