河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书(2020)豫0425民初1980号原告：平顶山市富平房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口金域蓝湾小区6号楼西单元4楼西户。统一社会信用代码9141040017179524XC。法定代表人：魏亚琳，总经理。委托诉讼代理人：李**飞，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚宋伟，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告：郭景佩，男，1987年1月4日生，汉族，住河南省郏县。原告平顶山市富平房地产开发有限公司（以下简称富平公司）与被告郭景佩商品房销售合同纠纷一案，富平公司于2020年8月4日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理，原告富平公司的委托代理人李**飞、姚宋伟到庭参加诉讼，被告郭景佩经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富平公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》;2.判令郭景佩协助富平公司办理该房屋的注销合同备案登记和预告抵押登记手续;3.判令郭景佩向富平公司支付违约金1819.05元；4.诉讼费、保全费等由郭景佩承担。事实与理由：2014年6月27日，富平公司与郭景佩签署了《商品房买卖合同》，约定郭景佩购买富平公司开发的位于郏县龙山大道与××交叉口路南中央名郡第2幢3单元12层南户号房一套，总价260133元，首付款80133元，剩余180000元房款采用按揭方式支付。合同签订后，双方向房管部门办理了备案登记。2014年5月16日，郭景佩与中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行（以下简称工商银行建东支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定郭景佩系向工商银行建东支行借款180000元用于购买上述房屋，富平公司为该笔借款承担连带保证责任。同时，郭景佩与工商银行建东支行签订《房地产抵押合同》，将前述房屋抵押给工商银行建东支行，并办理了相应的登记手续，富平公司为担保人。因郭景佩未按约定的期限履行还款义务，工商银行建东支行向卫东区人民法院提起诉讼。2020年6月18日，卫东区人民法院判决郭景佩向工商银行建东支行偿还借款本金167606.51元及利息，富平公司承担连带清偿责任。判决生效后，富平公司于2020年7月10日履行了判决内容，向工商银行建东支行清偿了181905.56元。按照《房地产抵押合同》第十三条的约定，在富平公司向工商银行建东支行履行清偿责任后，郭景佩应向富平公司支付该笔款项，但郭景佩拒不向富平公司支付的行为已违反上述约定，富平公司有权终止买卖关系，解除《商品房买卖合同》，郭景佩应协助办理注销合同备案登记和解除抵押登记，承担违约金。富平公司提供的证据有：证据一商品房买卖合同和商品房预（销）售卡，证明富平公司与郭景佩之间存在商品房买卖合同关系，该商品房已办理了合同备案登记，房屋总价260133元，首付款80133元，按揭贷款180000元，郭景佩逾期付款，应承担违约责任；证据二个人购房借款／担保合同，证明郭景佩向工商银行建东支行贷款180000元，富平公司为其承担连带责任保证，贷款人有权直接从富平公司在银行的账户中划收款项抵偿债务；证据三平顶山市房地产抵押合同，证明涉案房屋已办理预抵押登记，富平公司为郭景佩承担连带担保责任，担保范围为借款金额180000元本息及其他费用，根据合同约定，银行有权要求富平公司代郭景佩偿还担保款项，富平公司承担担保责任后有权中止买卖关系，并追究郭景佩违约责任；证据四（2020）豫0403民初1200号判决书、生效证明、诉讼费票据、农信社电子回单、工商银行明细表、个人贷款结清证明，证明因郭景佩拖欠工商银行贷款，经诉讼后，富平公司依据判决向工商银行履行了清偿义务，郭景佩在工商银行的欠款已全部结清；证据五债务催收函、快递单，证明富平公司要求郭景佩承担清偿责任，郭景佩至今未清偿；证据六保险费增值税发票，证明富平公司申请保全郭景佩购买的房屋所花费的保全费用780.4元。被告郭景佩未作答辩。郭景佩未提供证据。富平公司围绕诉讼请求依法提交了证据，通过开庭认定事实如下：2014年6月27日，富平公司与郭景佩签署了《商品房买卖合同》（合同备案编号为：JF1306），郭景佩购买了富平公司开发的位于郏县龙山大道与××交叉口××中央××郡小区××单元××南户号房，总房款260133元。郭景佩签订《商品房买卖合同》时已支付首付款80133元，余下180000元由郭景佩以按揭方式向银行申请贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任项下的第（2）项约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”2014年5月16日，郭景佩作为借款人和抵押人，张乐曼（郭景佩妻子）作为共同借款人，中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行（以下简称工商银行建东支行）作为贷款人，富平公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，向工商银行建东支行借款180000元，借款期限30年，还款方式为按月等额本息还款法，还款周期为1个月。时间不明，郭景佩作为抵押人，工商银行建东支行作为抵押权人，富平公司作为担保人签订《平顶山市房地产抵押合同（按揭）》。该抵押合同第十一条约定“担保人在接到抵押权人要求其履行还款担保通知后30日内，应当清偿抵押人所欠抵押权人的款项，并有权向抵押人追偿所支付的款项。”，第十二条约定“担保人违反合同第十一条约定的，抵押权人有权将抵押人所欠款项从担保人的账户中扣收。”，第十三条约定“担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的一切款项后20天内，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系，并按《平顶山市商品房购销合同》的有关条款由抵押人承担违约责任。”2020年5月14日，河南省平顶山市卫东区人民法院受理工商银行建东支行诉郭景佩、张乐曼、富平公司金融借款合同纠纷一案，于2020年6月18日作出（2020）豫0403民初1200号民事判决书，判决：一、郭景佩、张乐曼于本判决发生法律效力之日起十日内共向工商银行建东支行偿还借款本金167606.51元及利息（利息按照双方借款合同约定计付至借款本金全部清偿完毕之日止）；二、富平公司对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回工商银行建东支行的其他诉讼请求。该判决于2020年7月15日生效。2019年5月28日至2020年7月10日，工商银行建东支行扣划富平公司的保证金账户总计180079.56元转入工商银行建东支行的保证金网外支付过渡户的账户上。富平公司另提供个人贷款结清证明一份,证明涉案房产已于2020年7月10日结清贷款本息。2020年7月10日，富平公司向郭景佩发出债务催收函，催收富平公司为郭景佩向工商银行建东支行清偿的181905.56元（包含工商银行扣划富平公司的保证金账户180079.56元和（2020）豫0403民初1200号民事判决书中判决郭景佩、张乐曼、富平公司承担的案件受理费1826元）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郭景佩不按合同约定履行按期还款义务致工商银行建东支行划扣富平公司保证金共计180079.56元，按照《平顶山市房地产抵押合同（按揭）》第十三条的约定终止买卖关系，故对富平公司诉请解除双方签订的买卖合同的请求予以支持。合同解除后，郭景佩应协助办理合同解除后的银行预抵押解除手续及商品房备案注销手续等。同时，对合同解除后郭景佩已支付的首付款及分期贷款的款项的问题，因郭景佩未到庭提出抗辩，对该部分费用无法确定，本案对该部分费用暂不予处理。对富平公司诉请的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，应为富平公司向工商银行建东支行支付的180079.56元的1%计算违约金，即1800.8元。郭景佩未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定之规定，判决如下：（2016）解除郭景佩与平顶山市富平房地产开发有限公司于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号为：JF1306）；二、郭景佩于本判决生效后三十日内协助平顶山市富平房地产开发有限公司办理平顶山市富平房地产开发有限公司开发的位于郏县龙山大道与紫云路交叉口路南中央名郡小区第2幢3单元12层南户号房的抵押登记解除手续及《商品房买卖合同》网签备案等注销手续；三、郭景佩于于本判决生效后三十日内向平顶山市富平房地产开发有限公司支付违约金1800.8元；四、驳回平顶山市富平房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元，由郭景佩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 周米娜人民陪审员吴素晓人民陪审员 高    云    清二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 王    晓    业附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。