山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2020）晋0121民初2100号   原告（原案外人）：王韬，男，1976年9月8日出生，山西省朔州市交通局工人，住山西省朔州市××区。   被告（原申请执行人）：太原市益佰家汽车服务有限公司。   法定代表人：温某。   被告（原被申请执行人）：聂某，住山西省朔州市。   委托诉讼代理人：任某，男，山西方明律师事务所律师。   原告王韬与被告太原市益佰家汽车服务有限公司、聂某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王韬、被告聂某及其委托诉讼代理人任某到庭参加诉讼，被告太原市益佰家汽车服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王韬向本院提出诉讼请求：1.不得执行山西省朔州市××区房屋；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年8月21日，刘志强妻子刘春艳与左爱花、田琴签订了《房屋买卖协议》并交付购房款，取得了案涉房屋（山西省朔州市××区）所有权，房屋产权登记在刘志强名下。2013年8月23日，刘志强、刘春艳与原告王韬签订了《房屋买卖合同》，王韬交付了购房款20万元，刘志强向王韬交付了原始购房手续，《中华人民共和国房屋所有权证》，刘志强和刘春艳身份证复印件、结婚证复印件以及《物业服务合同》、钥匙、水卡、电卡、暖气卡。至此，涉案房屋由王韬实际占有、使用，上述事实有王韬本人自2013年至今缴纳的物业费、采暖费、水费、电费、燃气费以及物业证明、居委会证明为证。因案涉房屋系拆迁安置房屋，相关部门依据山西省国土资源厅文件晋国土资发（2017）42号文，在今年内才开始办理房屋产权登记过户手续。2017年刘志强因资金周转困难，以挂失的名义重新办理涉案房屋房本，2018年8月20日，本案被告聂某与刘志强签订《房屋买卖合同》，刘志强出具收条聂某共计164000元的收条，双方办理了案涉房屋过户手续，房屋产权登记在被告聂某名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房屋已经由原告王韬实际占有，王韬签订了正规的房屋买卖协议，并支付了全部对价，属于合法善意占有人，并且是真正的所有权人，虽然上述规定二十九条规定的是开发企业名下房地产，但是可以看出最高人民法院司法解释保护的法益是善意第三人的权益，王韬作为善意第三人其合法权利理应受到法律保护。并且根据朔州市中级人民法院针对聂某起诉王韬排除妨害纠纷案件判决书（2020）晋06民终148号第四页倒数第五行“综合考量，王韬取得房屋所有权更为合理，聂某可向刘志强主张权利”的表述来看，朔州市中级人民法院最终认定王韬系案涉房屋合法所有权人。综上所述，被告太原市益佰家汽车服务有限公司冻结的被告聂某名下山西省朔州市××区房屋系原告王韬合法拥有，被告太原市益佰家汽车服务有限公司冻结原告王韬房产属于错误查封冻结，为维护原告合法权益不受侵犯，现原告起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。   被告太原市益佰家汽车服务有限公司未作答辩。   被告聂某辩称，答辩人涉案房屋所有权是基于与刘志强达成买卖合同并依法登记取得，与被答辩人没有任何关系。2018年答辩人因买房需要通过58同城平台与原房主刘志强取得联系，经双方讨价还价后达成房屋买卖意向，后答辩人交付房款，刘志强将房屋过户给答辩人，答辩人取得房屋合理合法，并依法办理了不动产登记证书，依据物权法之规定答辩人是涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有绝对的权利。被答辩人称其于2009年与刘志强签订买卖合同，但据原房主刘志强陈述被答辩人与刘志强之间系借贷关系，刘志强房屋系抵押给被答辩人而非买卖。无论被答辩人是买卖房屋因政策原因未办理过户，还是借贷关系刘志强从始至终就不愿意为其过户，但可以明确的一点是被答辩人至今未取得房屋所有权证书，而不动产物权变动是登记生效，故被答辩人从始至终就没有取得涉案房屋的所有权。朔州市人民法院作出的（2020）晋06民终148号民事判决书中认定“综合考量，王韬取得房屋所有权更为合理”。答辩人之前所提出那系排除妨害，而非确定所有权，法院判非所请严重违背不告不理原则；人民法院系审判机关，并非不动产行政登记机关，在没有证据证明答辩人取得不动产登记证书涉嫌欺诈等法律禁止情形及不动产登记机关存在登记错误的情况下，朔州市中级人民法院无视不动产登记证书，无视物权法，作出上述认定明显存在越俎代庖之嫌。综上贵院（2019）晋0121执226号执行裁定书正确，被答辩人就涉案房屋提出异议不成立，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。   原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1.房屋所有权证一份，证明朔州市馨园小区9号楼4单元601室房屋所有权人为刘志强；2.房屋买卖合同一份、房屋收条一份，证明刘志强、刘春艳与王韬签订房屋买卖合同，该房屋所有权现归原告所有；3.刘志强身份信息、刘春艳身份信息、刘志强与刘春艳结婚证一份，刘春艳与左爱花、田琴签订的房屋买卖协议、刘春艳买房收据，证明刘志强与刘春艳系夫妻关系，该房屋系向左爱花、田琴购买，房屋的所有权归刘志强所有；5.房屋暖气卡、水卡、电卡复印件一份，物业服务合同、业主公约、承诺书复印件一份，证明原告与刘志强的房屋买卖合同是真实意愿表达；6街道办证明一份，证明原告2013年8月23号买房，自2014年买房后一直居住至今；7在该涉案房屋居住期间缴纳相关费用票据9张（因时间过久，只找到部分票据），证明原告一直居住在涉案房屋的事实；8.朔州市城区民事判决书与朔州市中院判决书一份，证明涉案房屋所有权归王韬所有；9.山西省国土资源厅印发《关于解决当前不动产同意登记若然问题的操作规范》的通知，证明2013年8月23日买房后房本没有过户的原因是涉案房屋属于安置房，取得房本5年之内不能过户；10.清徐法院执行裁定书一份，证明查封涉案房屋，我作为案外人提起了执行异议。   被告聂某对上述证据材料质证后发表意见如下：房本登记所有权是刘志强并非王韬，不动产以登记为准，王韬不是涉案房屋不动产所有人，无权提起本案执行异议；左爱花买卖协议签订时间是2009年，刘志强取得房屋所有权证的时间是2009年10月，原告所诉房屋是拆迁安置房，拆迁安置房主应该是左爱花与田琴并非刘志强，刘志强在2009年买房时就取得房屋所有权证，证明当时就可以过户，并不是王韬所诉5年内不能过户的情形；王韬与刘志强的买卖合同，在朔州法院审理中，刘志强出庭作证不认可该买卖合同，刘志强称他与王韬是借贷关系，房屋是抵押给王韬，王韬居住未经刘志强允许；相关水电费票据只能证明王韬在房屋居住，不能证明对房屋有所有权；朔州两审判决书是由聂某提起的排除妨害，并非是确定所有权，聂某有不动产机关依法颁发的不动产登记证书，不需要人民法院进行所有权确认；山西不动产文件我们认为与涉案房屋所在小区没有关系，从刘志强取得房本的时间也可以证明。   被告太原市益佰家汽车服务有限公司、聂某未向法庭提交相关证据。   根据原、被告举证、质证意见，本院认定事实如下：2009年8月21日，刘志强妻子刘春艳与左爱花、田琴签订《房屋买卖协议》并交付购房款，产权登记在刘志强名下。2013年8月23日，刘志强、刘春艳与王韬签订《房屋买卖合同》并交付房款，但未办理过户登记。2018年8月20日，刘志强与聂某签订《房屋买卖合同》，双方办理了《不动产登记证》。现涉案房屋王韬实际占有。因太原市益佰家汽车服务有限公司与聂某追偿权纠纷一案，山西清清徐县人民法院作出（2018）晋0121民初599号民事判决书，判决聂某于判决书生效后十五日内偿付太原市益佰家汽车服务有限公司租金38312.20元。判决生效后，太原市益佰家汽车服务有限公司向本院申请强制执行，清徐县人民法院依法采取执行措施，查封了涉案房屋，案外人王韬提出执行异议，清徐县人民法院作出（2020）晋0121执异59号执行裁定书，裁定驳回案外人王韬的异议请求，王韬向本院提起执行异议之诉。   本案争议的焦点为：1.涉案房屋的所有权归谁所有；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。其一，王韬已经支付全部价款。2013年8月23日，刘志强、刘春艳和王韬签订了《房屋买卖合同》，约定刘志强、刘春艳将涉案房屋出售给王韬，合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受到法律保护。王韬按照合同约定支付了全部购房款20万元，刘志强和刘春艳为其出具了收条。其二，王韬实际占有涉案房屋。合同签订后，刘志强向王韬交付了原始购房手续、《中华人民共和国房屋所有权证》、刘志强和刘春艳身份证复印件、结婚证复印件以及《物业服务合同》、钥匙、水卡、电卡、暖气卡。根据王韬提供的2013年至今缴纳的物业费、采暖费、水费、电费、燃气费以及物业证明和居委会证明等证据证明王韬已实际占有使用该涉案房屋。其三，王韬对未办理过户登记手续没有过错。根据山西省国土资源厅印发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》的通知，因涉案房屋属于安置房，在近年内才办理产权登记过户手续。2017年刘志强因资金周转困难，以挂失的名义重新办理涉案房屋房本，并与聂某签订房屋买卖合同，并办理了房屋产权登记。王韬与刘志强签订涉案房屋买卖合同在前，但当时未办理登记手续王韬非主观过错。根据上述分析，王韬享有该涉案房屋的所有权。聂某反驳辩称涉案房屋所有权归其所有，但未提供相关证据予以证实，且根据山西省朔州市朔城区人民法院（2018）晋0602民初2375号民事判决书和（2019）晋0602民初2061号民事判决书及山西省朔州市中级人民法院（2020）晋03民终148号生效民事判决书，判决内容均驳回了聂某要求王韬对涉案房屋的使用和管理权的侵害，聂某反驳的辩解，本院不予支持。2.原告要求阻却执行涉案房屋是否适当。本案房屋所有权归王韬所有，清徐县人民法院依据太原市益佰家汽车服务有限公司与聂某追偿权纠纷一案作出的查封执行行为不当，故本院认定人民法院应当停止对涉案房屋的执行。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及结合本案实际情况，本案房屋的所有权归王韬所有。因聂某与太原市益佰家汽车服务有限公司追偿权纠纷一案，聂某未按生效文书内容履行义务，我院依据生效文书执行查封房屋的执行行为不当，王韬要求不得执行涉案山西省朔州市××区房屋的诉讼请求，本院予以支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   不得执行山西省朔州市××区房屋。   案件受理费100元，由聂某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判长 杜丽芬   人民陪审员 陈 瑢   人民陪审员 郭艳红     二〇二〇年十二月九日   书记员 姚英仙