广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3151号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林志平。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢丽银，女，汉族，住广东省清新区。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人谢丽银租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人负担诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院在查明上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》成立并有效的前提下，以涉案商铺于2018年3月12日才通过竣工验收为由，不支持上诉人主张的2018年3月之前的租金，是完全没有依据的。1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，一审法院以该条规定认定上诉人的出租行为违反法律禁止性规定从而导致无效，是完全错误的。建筑工程的竣工验收合格是建筑工程交付使用的前提，针对的是建筑物的安全性问题，而建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险，并不影响相关租赁合同的效力。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同的合法性审查以及是否可以履行应以是否取得规划许可为核心要件。3、上诉人已经提交证据证明涉案商铺已于2015年4月符合交付使用条件，事实上也有大量商家在涉案市场长期经营并已取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形，故未通过竣工验收并不会影响涉案商铺的正常使用。二、《清远农批通知》不能作为被上诉人一直不支付租金等费用的依据。上诉人主张从2015年5月开始计算涉案商铺的租金具有法律和事实依据。1、涉案租赁合同第二条第一款约定，自市场正式对外开业之日起计算租金。涉案市场于2015年5月开业，上诉人有权开始收取租金。2、涉案租赁合同第五条第一款约定，双方如需变更合同内容须另行订立书面补充协议并经双方签字盖章后生效。而《清远农批通知》并非双方签订的书面变更协议，不能作为变更合同内容的依据，双方仍应按照涉案租赁合同的约定履行。3、由租户签署的文件中记载，租户请求租金按照合同的三折收取、同意缴纳水电费等，说明被上诉人等租户认可租金、水电费、物业管理费等费用，及上诉人并未免除被上诉人租金等费用的事实。4、涉案租赁合同到期后，被上诉人并未依约向上诉人交回商铺且一直占用，应当按照实际占用时间支付租金直至交回商铺之日止。三、在《商铺租赁合同》明确约定了租金的情况下，一审法院以原合同租赁期内的月平均租金计算被上诉人应当向上诉人支付的租金，没有任何依据，是完全错误的。涉案租赁合同第二条第三款中明确约定租赁期内每间商铺的每月租金金额，另外双方约定的免租月为上诉人提供给被上诉人的开业优惠，并不代表每月的租金可以平均计算，也不能以此作为基数计算被上诉人应当向上诉人支付的租金，被上诉人应当按照合同约定的租金金额向上诉人支付租金。四、被上诉人应当向上诉人支付水电费、管理费、垃圾费等费用。根据涉案合同第三条第一款、第五条第五款的约定，被上诉人应当按时向上诉人缴纳水电费、垃圾费、物业管理费等费用。上诉人按照被上诉人实际使用的水电费进行主张，且相关费用上诉人已经代被上诉人向相关部门缴纳。涉案商铺一直由上诉人提供物业管理服务，双方亦签订《经营管理协议》，约定由上诉人对涉案商铺进行物业管理。五、由于被上诉人违约，被上诉人应当按拖欠总金额的年利率24%向上诉人支付滞纳金，滞纳金计算至被上诉人付清所有费用之日止。根据涉案租赁合同第五条第五款的约定，被上诉人逾期支付租金等相关费用，应当向上诉人支付滞纳金，上诉人自愿将滞纳金降低为按拖欠总金额的年百分之二十四计算。六、在相关联的房屋租赁合同纠纷中，就清远农批市场的商铺，其他当事人起诉要求上诉人支付承包经营费，一审法院判决予以支持。若在本案中不予支持上诉人在竣工验收之前的租金，则对上诉人是极其不公的。故请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人谢丽银没有提交答辩意见。上诉人富荣公司向一审法院起诉请求：1.谢丽银从2015年5月2日起按合同约定支付两间商铺租金185766元，物业管理费27176元、垃圾费1180元、水电费3171.72元（租金、物业管理费、垃圾费、水电费计算至2018年9月）滞纳金共计90093.09元（滞纳金计算至谢丽银实际归还欠款之日止）；2.由谢丽银负担案件诉讼费。一审法院认定事实：富荣公司与谢丽银签订《商铺租赁合同》，约定甲方（富荣公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场9栋07、08号商铺出租给乙方（谢丽银）经营滋补药材、海干商品，租期为3年，商铺的租赁期限为自2014年6月28日起至2017年6月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。两卡商铺租金均为4423元/月。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月，第二年免除租金6个月，第三年免除租金4个月。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳07号商铺履约保证金8846元及商铺首月租金4423元，08号商铺履约保证金8846元及商铺首月租金4423元。后富荣公司以谢丽银自2015年5月起至今未支付租金及物业管理费等为由，向一审法院起诉并提出上述诉请。庭审中，富荣公司称于2018年9月自行收回涉案商铺。富荣公司明确租金、物业管理费、垃圾费从2015年5月份开始计算至2018年9月份。富荣公司明确滞纳金属违约金性质。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市场1#-15#商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年9月12日。2015年6月17日，富荣公司向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。再查明，富荣公司提供的《营业执照》显示其经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。富荣公司未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费的证据。一审法院认为，富荣公司、谢丽银签订《商铺租赁合同》，富荣公司将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场9栋07、08号商铺出租给谢丽银使用，合同成立并有效，双方构成房屋租赁合同关系。富荣公司称于2018年9月收回涉案商铺，谢丽银经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，故一审法院对富荣公司提出的谢丽银占用商铺至2018年9月的主张，予以采信。一审法院确认富荣公司、谢丽银之间租赁合同关系已2018年9月30日解除。关于富荣公司主张谢丽银支付拖欠租金的请求。富荣公司于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，富荣公司未提供证据证明向谢丽银在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，故富荣公司主张2015年5月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，谢丽银使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年9月30日，共203日。月租金按原合同租赁期内的月平均租金计算为4177.28元[（4423元+4423元）×17个月÷36个月]，即每卡铺的月平均租金为2088.64元，故谢丽银应缴纳租金为28266.26元（4177.28元×203日÷30日）。关于富荣公司主张谢丽银支付物业管理费、垃圾费、水电费的诉讼请求。富荣公司的经营范围是农副产品批发、零售，物流信息咨询，物业租赁，房地产开发（凭有效资质经营）。经营范围并无物业管理。诉讼中，富荣公司亦未提供相关物业管理公司授权其收取物业管理费、垃圾费、水电费及其垫付相关费用的依据，故对该请求，一审法院不予支持。关于富荣公司要求谢丽银按年利率24%支付违约金的诉讼请求。双方在合同中约定滞纳金（违约金）每日按拖欠金额的5%计算，诉讼中，富荣公司认为过高自行调整为按年利率24%计算不违反法律规定，一审法院予以照准。谢丽银应承担未按时缴纳租金的违约责任。商铺的违约金从2018年4月28日（2018年3月12日起的租金及2018年4月租金应于2018年4月27日前缴纳，2018年4月28日起逾期；2018年5月租金应从2018年5月27日前缴纳，2018年5月28日起属逾期，以此类推以对应每期逾期日期）起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、谢丽银应于判决生效之日起十日内支付租金28266.26元及违约金（从2018年4月28日起，每期违约金对应每期逾期日期，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；二、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5911元，由清远市富荣市场物流有限公司负担5400元，由谢丽银负担511元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，（2017）粤18民终1840号生效民事判决中查明，根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市场物流有限公司已支付1534814.57元，由此可计算出物业服务费实际上为2.37元/平方米/月。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、租赁合同何时解除；三、物业管理费等费用是否应予支持。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，富荣公司称于2018年9月收回涉案商铺，谢丽银经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，故一审法院采信富荣公司提出的谢丽银占用商铺至2018年9月的主张，确认双方的租赁合同已于2018年9月30日解除，并无不当。一审法院按合同约定的租赁期内月平均租金计算承租人应缴纳租金及支付逾期付款违约金，处理恰当，本院予以认同。第三点，物业管理费、水电费、垃圾处理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2018年9月的物业管理费、水电费和垃圾处理费。租赁合同中约定承租人要支付管理费和水电费，水电费约定按供水供电部门核定的价格计，每月由富荣公司抄表后发缴费通知给承租人；管理费计算标准没有约定。富荣公司一审期间提交的《租户欠费及滞纳金明细表》虽然为富荣公司单方制作，但双方签订合同时约定的计价标准和缴费通知方式符合租赁合同中一般的水电费、垃圾处理费催收习惯，富荣公司主张的上述费用未超出商铺使用期间产生的费用金额，因此承租人应支付使用商铺期间的水电费和垃圾处理费为4341.7元。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为13982.8元[（71.95+71.95）×2.37×41]。关于富荣公司主张的物业管理费等费用逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。关于保证金，承租人未请求一并处理，在本案中不予处理。综上，上诉人富荣公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4304号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4304号民事判决第二项；三、谢丽银应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市场物流有限公司支付物业管理费、水电费、垃圾处理费共计18324.5元；四、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5911元，由清远市富荣市场物流有限公司负担5015元，谢丽银负担896元；二审案件受理费5911元，由清远市富荣市场物流有限公司负担5015元，谢丽银负担896元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。