北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初25791号原告：北京鹏达优客工场创业投资有限公司，住所地北京市海淀区四季青路7号院1号楼-1至3层102东侧一层101，统一社会信用代码：911101083513110467。法定代表人：孙维，总经理。委托诉讼代理人：肖雪非，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘帅，男，该公司职员。被告：北京知呱呱科技服务有限公司，住所地北京市海淀区四季青路7号院1号楼-1至3层102东侧二层220，统一社会信用代码：91110108339844560A。法定代表人：严长春，经理。委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。原告北京鹏达优客工场创业投资有限公司（以下简称鹏达优客公司）与被告北京知呱呱科技服务有限公司（以下简称知呱呱公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鹏达优客公司之委托诉讼代理人肖雪非、刘帅，知呱呱公司之委托诉讼代理人谢晓勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鹏达优客公司向本院提出诉讼请求：1、我方和知呱呱公司签署的《优客工场办公服务协议》及其所有补充协议于2020年3月31日解除；2、知呱呱公司支付我方自2019年9月1日至2020年3月31日欠付的工位服务费1486895.48元及违约金1122982.45元；3、知呱呱公司承担诉讼费、保全费。事实和理由：2018年5月4日，双方签署了《优客工场办公服务协议》（以下简称服务协议）。根据服务协议约定，知呱呱公司承租、使用我方位于北京市海淀区四季青路7号院1号楼102区域的工位共计410个（以下简称102区域工位），服务期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。二层承租、使用169个工位，租金/服务费单价1250元/月；三层承租、使用241个工位，租金/服务费单价1300元/月，按年递增4%。2019年9月18日，双方签署了《补充协议》，约定如对方提前终止服务协议，需要提前180日书面通知我方，否则我方有权在结算时不退还保证金。2019年7月31日，双方签署了《关于的补充协议》，对方于2019年7月31日提前停止使用该区域二层的3个工位、三层的12个工位。2019年10月6日，双方签署了《提前终止协议》，对方于2019年10月6日提前停止使用该区域二层的95个工位，三层的2个工位。自2019年9月1日至本诉状提交之日，知呱呱公司一直未向我方支付服务协议涉及的工位服务费/租金。我方多次就欠款事宜与对方沟通，并分别就服务协议涉及欠款事宜向对方发送书面《催款函》。2020年3月25日，知呱呱公司向我方发送了《房屋租金延迟交付说明》，认可欠付我方自2019年9月至2020年3月期间的服务费/租金，并就延迟支付作出承诺，承诺向我方支付欠付费用。2020年3月26日，知呱呱公司向我方发出《退租函》，提到2019年11月1日停止使用的三层的39个工位、二层的25个工位（当时双方为签署书面协议明确该提前终止行为），并要求自2020年4月1日起退租所有承租工位。截止本诉状提交之曰，知呱呱公司物品尚未从我方住所搬出。其延期支付租金，严重违反了服务协议约定，现依法向贵院起诉。知呱呱公司辩称，一是我方同意解除合同，但双方租赁合同的解除原因不在我方，而在对方，其提供的场地在2020年3月底被业主收回，在2020年3月之后其无法提供涉案租赁合同的租赁物。因其无法提供租赁场地，给我方继续承租其他场地的变更造成了巨大损失。二是对方在本案项下主张的违约金明显过高，按照对方诉求计算标准，违约金为每日千分之三，换算一下是110%多的年化利率，远高于其租赁损失，且承租期间2020年1月24日开始处于北京疫情防控一级响应期间至4月底调整为二级响应，该期间的租金应调减。三是对方在本案项下有违约行为，我方已支付租金中有2488996元，对方没有向我方开具发票，违反了合同约定。在我方要搬离租赁场地时，其无故扣押了我方所有的办公用品，价值870多万元，同时我方在其处尚有保证金（押金）576286元，其没有退还也没有冲抵租赁费用。综上，其对合同解除负有主要过错，主张违约金明显过高，给我方造成巨大损失，我方认为违约金不应收取，申请法院对于其主张的违约金部分予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2018年5月4日，鹏达优客公司（甲方）与知呱呱公司（乙方）签订《优客工场办公服务协议》（以下简称服务协议），第一条服务内容约定：甲方在本协议约定的服务期限内为乙方提供联合办公及相应配套服务。办公服务的具体位置位于北京市海淀区四季青路7号院1号楼102，对应的工位编号为3-117至3-263，312至314，316至330，301至305，3-36至3-47，2-153至2-255，216至232。第二条服务期限约定为36个月，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第三条服务费与保证金约定：含税服务费标准：3-117至3-263，312至314，316至330，301至305，3-36至3-47号工位1300元/月，以上241个工位的含税服务费共计313300元/月。2-153至2-255，216至232号工位1250元/月，以上169个工位的含税服务费共计211250元/月，合计524550元/月：由不含税服务费和增值税金组成，其中不含税服务费为493077元/月，增值税金为31473元/月（适用税率为6%）…工位服务费自第二年起每年递增4%，具体为2018年6月1日至2019年5月31日工位服务费为524550元/月；2019年6月1日至2020年5月31日工位服务费为545532元/月；2020年6月1日至2021年5月31日工位服务费为567353元/月。除工位费外，服务费还包括办公过程中产生的水费、电费、物业费、空调费、取暖费、公用无线网络费。保证金：为保证乙方履行本协议项下的各项义务，乙方还应在支付第一期服务费的同时，向甲方支付相当于所有工位一个月服务费的保证金即524550元。乙方不得将保证金用于抵扣服务费或任何应付费用。本协议到期后30个工作日内甲方应将保证金退还给乙方。若乙方违反本协议约定，甲方有权扣除部分或全部保证金。若保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权对不足部分向乙方追偿。第四条费用支付约定：支付时间为本协议签署生效后5个工作日内乙方应向甲方支付首期服务费及保证金。具体为：乙方于2018年5月11日前支付首期工位服务费金额1573650元整；支付保证金524550元。每3个月（周期）为一期服务费；每期服务费应由乙方于上一期末月15号（含当日）之前向甲方支付。甲方在收到乙方支付的每期服务费后的15个工作日内向乙方开具相应的服务费专用发票。第六条协议的提前终止、转让、续签和解除约定：本协议服务期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本协议，乙方已支付的保证金不予退还：（一）自甲方通知后，乙方应付的任何款项逾期支付达到15日；…（五）未经甲方书面同意，乙方擅自将使用工位以任何方式转让给第三方使用的。在上述情况下或乙方在服务期限内无故（补充协议约定情况除外）单方终止本协议的，乙方应根据本协议支付各项应付费用以及相应的所用工位一个月服务费的违约金（乙方支付的保证金可冲抵违约金）。除违约金外，乙方还应就给甲方造成的损失进行赔偿。本协议终止日，乙方应立即交还所用工位。乙方无故在本协议终止后3日内未交还所用工位的，则甲方有权按乙方实际占用的天数，按本协议约定的日服务费标准的三倍向乙方按日收取违约金，同时甲方有权强制收回工位。乙方同意放弃遗留在甲方工位的任何物品的所有权，遗留物品由甲方进行任何方式的处理且甲方不承担任何法律责任。第七条违约责任约定：经甲方通知，乙方仍逾期支付服务费，乙方除支付应付服务费外，还应按逾期支付服务费总额的日千分之三的比例向甲方支付违约金，违约金的计算自乙方应付款之日起至乙方违约行为终止之日止。甲方应按本协议约定的期限及条件向乙方交付本协议指定工位，如甲方不能按时交付本协议指定工位，则需在交付之日30日前通知乙方，最长自约定交付日起延迟10日交付，否则每延迟交付一日按月服务费千分之三的比例支付违约金。违约金的计算自甲方应交付之日起至甲方违约行为终止之日止。同日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议一），该协议约定：服务期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自提前终止服务协议或向其他第三方转让、授予使用甲方提供的服务工位，否则甲方有权向乙方主张服务协议项下的违约责任，且不再予以返还乙方支付的保证金款项。乙方签约后，不得无故提前终止全部工位或部分工位的服务使用，如提前终止，则甲方有权在结算时不退还乙方保证金，但本协议服务期限内如发生下列情形之一的，乙方有权在提前180日书面通知甲方后，可单方解除服务协议，双方应按照协议终止时服务使用的实际情况进行费用结算并退还乙方全部保证金：（1）甲方提供的场地内由于长期产生大量油烟、噪音等任何问题影响或干扰乙方正常经营活动连续超过30日；（2）乙方团队的工位需求超过甲方在该场地可对乙方的最大出租量，且甲方未能及时提供令乙方满意的甲方关联方的替代性场地解决乙方办公需求的。2019年7月31日，双方签订《关于的补充协议》（以下简称补充协议二）。该补充协议约定：甲乙双方一致确认：自2019年7月31日起，乙方将暂停使用二层2-253至2-255的3个工位，三层3-117至3-128的12个工位。乙方应于2019年7月31日将上述15个工位交还给甲方。就全部承租工位支付服务费，乙方已支付至2019年8月31日。变更日至2019年7月31日归还工位的服务费共计20124元，就该笔服务费的返还甲乙将另行协商。2019年9月18日，双方签订《提前终止协议》（以下简称终止协议）。该协议载明双方协商一致，同意提前终止服务协议中312、313、216、217、219、227、228、2-153—2-156、2-233—2-252、2-185至2-232号工位，并就终止服务协议相关事项达成本协议。该终止协议约定：一、双方协商一致服务协议于2019年10月6日终止，乙方应在终止日前腾退并按原状向甲方交还全部承租工位。双方确认截至终止日：1.乙方服务费已交付至2019年8月31日即7931196元，已支付保证金524550元，共计支付8455746元。2.欠付服务费1282150.32元（其中剩余313个工位2019年9月1日至2019年11月30日服务费1257204元，退租97个工位2019年9月1日至2019年9月6日服务费24946.32元、逾期支付违约金0元、提前终止合同违约金0元、乙方未退还的出入门禁卡共0张，应赔偿乙方0元；乙方应向甲方支付其他赔偿计0元。综上，至终止日止，甲乙双方按如下方式进行结算：（1）甲方有权从乙方的保证金中抵扣乙方应向甲方支付的服务费、违约金及赔偿款等费用共计126464元，抵扣之后，乙方剩余保证金398086元。二、…如乙方存在尚未迁出注册地址或办理完毕工商变更登记手续情形的，乙方应在本协议签署后30日内迁出，同时甲方暂扣乙方全部保证金直至乙方将注册地址迁出本地址为止，且乙方还应承担逾期交还工位的违约责任，甲方有权从保证金中抵扣；如乙方逾期迁址达30日的，甲方有权不予退还保证金。…四、乙方向甲方承诺，协议到期前不再以任何理由退租乙方公司租用的工位，否则乙方同意甲方扣除乙方已支付的全部保证金。2020年2月20日，鹏达优客公司向知呱呱公司出具《催款函》，主要内容为知呱呱公司应于2019年8月15日前，向鹏达优客公司支付1313610.32元，应于2019年11月15日前向鹏达优客公司支付1150032.01元，应于2020年2月15日前向鹏达优客公司支付1150032.01元，共计3613674.34元。另，应缴纳的违约金数额为1118408.89元；逾期支付达到15日的鹏达优客公司有权解除协议等。同时，告知知呱呱公司如果无法在2020年2月24日下午18：00前全部付清服务费及违约金，将采取断水、断电、限制人员进入办公区、暂扣全部资产等措施。知呱呱公司表示其在2020年3月底已经将物品打包完毕。2020年3月25日，知呱呱公司向鹏达优客公司出具《房屋租金延迟交付说明》，主要内容为：我司因未收到投资机构的投资款项以及疫情爆发的不可抗力，我司未能按时支付2019年9月至2020年3月期间的租金共计3118474.32元。鉴于公司目前现实情况，其承诺在收到投资机构的投资款项后3日内将延迟缴纳的房屋租金支付至鹏达优客公司的指定账户。预计投资款项到账时间为2020年5月。若在2020年8月31日前未收到投资机构的投资款项，将于8月31日前将延迟缴纳的房屋租金全额支付至鹏达优客公司的指定账户。同时称：“为表示协商诚意，我司愿放弃收回已支付贵司保证金共计576286元的权利作为我司退租部分工位以及因延迟支付房租给贵司带来不便的补偿费用。”知呱呱公司表示其并非放弃了保证金，而是要求将保证金冲抵租金。2020年3月26日，知呱呱公司向鹏达优客公司出具《退租函》，载明：“截止到2019年10月31日，我司共计承租优客工场四季青社区工位数量为389个。自2019年11月1日起，我司将312—319，3-153—3-156，3-261—3-263，3-129—3-152以及二层228房间共计64个工位清空物品移交贵司并以邮件和纸质函件方式告知贵司。截止到2020年3月31日，我司租赁优客工场四季青社区的剩余工位数量为325个。现根据我司现实情况，决定从4月1日退租优客工场四季青社区剩余325个工位。”知呱呱公司称是鹏达优客公司于2020年3月通知其不再将本案所涉工位向其出租，其是基于鹏达优客公司要撤场而非基于自身违约才向鹏达优客公司出具的退租函，对此其提交了以下证据：（1）知呱呱公司严长春与鹏达优客公司刘帅的录音，主要内容有：“严：以前咱们不是说的月底是吧？你们可能跟谁又到期了是吧？还是提前可能跟他终止了。刘：现在是这样，之前说是很有可能是3月底，但现在看目前的进度，包括其他情况来讲，就是3月底应该不是最终的时间，就是4月中旬甚至4月底都有可能”…严：他说付款这一块前期它是先欠着是吗？刘：不是先欠着，是先月付。…要先付款才能入住…严：我们这个时候现在资金的压力实在是太大了…要让先付两个月的话，现在难度就比较大…刘：现在关应该就是板上钉钉的事儿了，这个事不会再变…”；（2）2020年4月13日，中科合创科技服务有限公司、中科合创（北京）科技成果评估中心向鹏达优客公司出具的《通知函》。鹏达优客公司对上述证据不予认可，其表示是知呱呱公司先行向其送达了退租函。另查，鹏达优客公司认可知呱呱公司依约交纳了保证金，但认为保证金依约不应退还或抵扣租金。知呱呱公司自2019年9月1日至2019年12月31日期间的工位费没有交纳。其在2019年11月22日支付工位费10万元，2020年4月2日支付了工位费30万元。2020年10月20日，知呱呱公司向鹏达优客公司转账支付2143441.48元，知呱呱公司称该笔款项中包含了本案合同项下应支付的租金共计1485009.48元。现知呱呱公司认可自2019年9月1日至2020年3月31日期间，其应支付的工位费共计1886895.48元。知呱呱公司认为保证金应在本案中冲抵租金，其现在并不欠付租金，且多支付了部分租金。知呱呱公司主张其已经于2020年3月27日搬离，但对此未提交相应证据，鹏达优客公司认可知呱呱公司于2020年3月31日自承租区域腾退。但双方均认可该区域内尚有知呱呱公司部分物品未能搬离，鹏达优客公司已在2020年4月2日自该区域撤场，并向产权方上交了案涉区域的房屋钥匙。知呱呱公司称鹏达优客公司恶意阻挠其搬离其物品，给其造成经济损失，对此其提交了以下证据：（1）物品归还通知函及其自行制作的资产统计表、扣押物品清单及照片、微信聊天截图；（2）办公桌椅相关销售合同、设备购置明细及租赁明细。鹏达优客公司仅认可微信截图的真实性，不认可上述证据的关联性。鹏达优客公司在诉前向法院提交了诉前财产保全申请，申请查封、冻结知呱呱公司名下价值2609877.93元的财产，产生保全费5000元。本院认为，服务协议、补充协议一、补充协议二均系均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鹏达优客公司主张服务协议、补充协议一与补充协议二于2020年3月31日解除，知呱呱公司同意解除，虽其称在2020年3月27日搬离，但对此未提交相应证据，故本院以鹏达优客公司确认知呱呱公司的搬离时间即2020年3月31日认定知呱呱公司搬离时间。据此可推知，双方就2020年3月31日解除服务协议、补充协议一、补充协议二达成了合意，故鹏达优客公司关于确认服务协议及补充协议一、补充协议二于2020年3月31日解除的主张，于法有据，本院予以支持。知呱呱公司在本案审理期间，向鹏达优客公司支付了自2019年9月1日至2020年3月31日期间的工位服务费1485009.48元，经核算，尚欠付该期间的工位服务费1886元。知呱呱公司称其受到新冠肺炎疫情的影响，该期间的工位服务费应予以酌减，对此本院认为其拖欠工位服务费的行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前，且其并未就其受到新冠肺炎疫情影响事宜提交相应证据，故对于其上述关于工位服务费调减的抗辩意见，本院不予采信。另，关于保证金是否可以折抵部分工位服务费事宜，根据服务协议的约定，在收到鹏达优客公司通知后，知呱呱公司应付的任何款项逾期支付达到15日的，知呱呱公司已支付的保证金不予退还。本案中，鹏达优客公司自2020年2月20日发出催款函，之后知呱呱公司逾期支付已超过15日，据此鹏达优客公司不予退还知呱呱公司的保证金的条件已经成就。知呱呱公司要求鹏达优客公司将保证金冲抵工位服务费，没有依据，本院不予采信。综上，鹏达优客公司关于工位服务费的主张，数额有误，本院根据知呱呱公司的实际交费情况调整为1886元。本案中，知呱呱公司逾期支付工位服务费构成违约，但其主张其要求退租原因之一系因产权方要求收回房屋即鹏达优客公司无法再继续向其出租案涉房屋，该内容在其退租函中并未体现，且鹏达优客公司撤场行为发生在知呱呱公司违约逾期支付工位服务费以及租赁协议及补充协议一、补充协议二解除之后，故其关于鹏达优客公司系租赁协议及补充协议一、补充协议二解除的过错方的抗辩意见，本院不予采纳。但鹏达优客公司主张的违约金标准过高，本院综合衡量服务协议、补充协议一、补充协议二的履行程度等因素酌定为16万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京鹏达优客工场创业投资有限公司和北京知呱呱科技服务有限公司于2018年5月4日签订的《优客工场办公服务协议》及《补充协议》、于2019年7月31日签订的《关于的补充协议》于2020年3月31日解除；二、北京知呱呱科技服务有限公司于本判决生效后7日内向北京鹏达优客工场创业投资有限公司支付工位服务费1886元及违约金160000元；三、驳回北京鹏达优客工场创业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（北京鹏达优客工场创业投资有限公司已预交），由北京鹏达优客工场创业投资有限公司负担1800元，已交纳；由北京知呱呱科技服务有限公司负担3200元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费13840元（北京鹏达优客工场创业投资有限公司已预交），由北京鹏达优客工场创业投资有限公司负担5100元，已交纳；由北京知呱呱科技服务有限公司负担8740元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十二月二十九日书记员 张慧聪