广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36709号原告：罗屹峰，男，1972年5月30日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李著谦，男，1993年8月26日出生，汉族，住广东省廉江市。原告罗屹峰诉被告李著谦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告罗屹峰、被告李著谦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗屹峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约支付原告方违约金15000元（即乙方需赔偿甲方于原合约存续期内的其他剩余租金，2018年11月至2019年1月，共3个月，5000元/月）；2、请求判决被告赔付原告三个月的租金损失，共计15000元；3、请求被告向原告赔偿支付中介服务费2500元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我方与被告李著谦于2018年1月30日签订了《房屋租赁合约》，但被告于2018年10月违反了该合约中有关责任条款规定，擅自毁约，已构成了违约。我方认为，被告的行为严重违反合同约定，损害了原告的合法权益，本着依法依约并根据双方合同违约各相关之条款规定，故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、该合同系我前公司（上海麾下炙网络科技有限公司广州分公司，下称“前公司”）授权下，由我签约。其中房租缴纳、押金、物业管理费、电费等均由前公司支出，租赁期间房屋使用权和实际责任人为前公司；二、签约之日，原告罗屹峰拒绝使用由中介提供的合同模板，并使用自己提前拟定准备好的格式条款合同进行签订，签订时合同结束都未对其拟定的赔偿条款作出清楚明白的告知；三、合同期间，我方均足额按期缴纳押金、中介费、物业管理费房租以及水电费。2018年10月，前公司临时提出搬走取消该项目并于2018年10月31日前搬离涉案房产，且已按时足额缴纳各种费用，其中一万元押金我方并未要求原告退还，作为提前退租的赔偿。前公司搬走前需由物业咨询原告，经原告同意方可开出放行条，放行后将房屋归置整齐，钥匙交给楼下保安后离场。后续我方未再使用该场地；四、在我与原告沟通退房事宜的过程中，我多次通过致电、微信语音通话的方式联系对方，但均未接，在无法见到也无法通过电话联系上的情况下，只能通过微信语音文字的方式沟通提出退租，期间原告也未对毁约赔偿条款向我方进行说明。我方搬走五个月后，原告微信联系我表示尚有赔偿未结清，我认为其有欺诈行为以及微信被盗的嫌疑，遂对其微信拉黑处理。后续取消拉黑后，根据与前公司的沟通结果，我认为退租时双方已协商清楚，一切手续都已办理妥当；六、原告首次提出赔偿要求金额为一万五千元，后于2020年6月24日提出的《起诉通告函》中赔偿金额要求一万七千五百元，至今在起诉材料中提出赔偿要求三万二千五百元，其理由仅为由原告自己拟定的格式合同进行举证。根据原告提供的格式合同，其中第11条明显违反《中华人民共和国合同法》第四十条。原告在起诉状、起诉通告函中，对事实已获得一万元押金的事只字不提，一年房租六万元整，我方已经汇款五万五千元。现又要求赔付三万二千五百元，完全是将自己的意志强加他人。自2019年4月开始，原告以起诉、失信、影响个人信用、起诉通告函等内容对我进行长期恶意骚扰，违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十二条的规定，现提起诉讼，其又违反了《中华人民共和国刑法》第二百四十三条的规定，构成诬告陷害罪；七、在原合同中，双方并没有约定退租需提前三个月通知，而系由原告罗屹峰私自寄出的《起诉通告函》中要求的，且原合同中多条款违反平等原则、公平原则、诚实信用原则。综上，在法律规定范围内，前公司已经做出合理赔偿，合同期内、退租前原告没有明确清楚告知赔偿条款及所需的赔偿金额，现又以自己拟定的格式合同进行举证，没有法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：涉案房产坐落于广州市天河区黄埔大道西路201号1504房，产权人登记为罗屹峰。2018年1月30日，罗屹峰（下称出租方、甲方）与李著谦（下称承租方、乙方）签订了《房屋租赁合约》，其主要内容如下：1、本合约租赁的商定房屋座落于广州市黄埔大道西路201号1504房；2、经租赁双方协议，甲方同意将上述房屋租给乙方使用，租赁期为一年，即2018年2月1日至2019年2月1日止。乙方租赁该房屋仅有使用权，如因中途违约或到期未能续约，乙方需立即将该租赁物无条件交给甲方……4、双方共同约定的租金是每月五千元正（为税后净价实收款，甲方不再另行承担其他一切费用）。乙方在签订本合约时需即刻交付两个月的合同定金（当租金进行年度递增时，该定金部分亦随之进行递增，乙方必需同时并即刻将其补交予甲方）为一万元（该款不论何时均不得用以抵扣任何费用，仅可作履约保证金）以及首季租金一万五千元，共计两万五千元正。合约期满，该物业之一切各项应缴费用乙方已缴清，且甲方验收房屋、电器及有关设备后（如出现问题则其需修复或赔偿），将无息退还定金予乙方……6、有下列情况之一时，甲方有权立刻终止本合约即时收回房屋，对乙方以违约论处并可向其追偿各项损失，且不与违约责任条款相抵触：（3）乙方因己原因自行终止本合约的……11、租期内双方均不得擅自违约。如乙方违反，甲方除可即时解除合约收回房屋且没收其所交合同定金外，乙方还需赔偿甲方于原合约存续期内的其它剩余租金……15、另合同将届满或因乙方违约主动退出时，乙方不再续（履）约的，必须至少提前三个月告知甲方。若未，则要承担由此给甲方带来的损失。签订合同当日，被告向原告支付涉案房屋定金10000元以及2018年2月至2018年4月份的租金15000元，其后分别于2018年4月25日、2018年7月24日支付2018年5月至2018年7月、2018年8月至2018年10月的租金，均为15000元。2018年10月26日，被告李著谦通过微信方式告知原告罗屹峰，表示因前公司的项目停止下个月不打算续租了，其后又明确表示关于退租的相关事宜将按照合同的约定执行，原告于2018年10月29日回复表示同意后续事宜按合同落实。同日，被告表示双方的租赁关系终止，原告于2018年10月31日对此予以确认，并表示“终止以合同有关条款规定执行便好了”。被告于2018年10月31日搬出涉案租赁房屋。后原告于2019年4月5日再次通过微信联系被告要求其按合同约定结清有关的补偿，此后又多次催促被告缴纳违约欠款。2019年3月22日，罗屹峰（下称甲方）就涉案房屋与案外人梁小燕（下称乙方）订立《房屋租赁合约》，双方充分协商达成一致，甲方同意将房屋租给乙方使用，租赁期为三年，即2019年4月1日至2020年3月31日止。2020年5月8日，上海麾下炙网络科技有限公司广州分公司（下称甲方）与李著谦（下称乙方）订立《代理租赁房屋免责协议书》，双方经友好协商订立如下协议：一、直接责任人和实际管理者为甲方；二、甲方授权乙方代理房屋租赁代表人，并与房东签署租赁合同；三、乙方担任代理房屋租赁代表人期间，因该委托事项引起的经济损失或经济纠纷等，均由甲方全部承担，乙方免责；四、租赁房屋位置为广州市天河区黄埔大道西201号金泽大厦1504号房。2020年6月24日，原告向被告发出《起诉通告函》，具体内容为：因被告违反了双方于2018年1月30日签订的《房屋租赁合约》中有关条款规定，已构成事实违约。现根据合同违约之各相关条款规定，请被告于收到该函之日起7日内，即刻履行交纳：1、赔偿本人三个月的租金损失共计15000元（因未按合约有关要求支付赔偿原合约存续期内剩余三个月的租金，以及应至少提前3个月告知本人退租，导致本人短期内难以将涉案房屋租赁给他人，损失惨重）；2、请赔偿签约时我交予“大裕地产”之中介服务费2500元。以上款项若逾期未交，本人将适时依法向人民法院提起诉讼。以上事实有《房屋租赁合约》《代理租赁房屋免责协议书》、《转账汇款对账单》、《起诉通告函》、微信聊天记录截图及当事人陈述等予以证明。另查明，原告因涉案租赁关系向大裕置业地产支付中介费2500元。本院认为，原告罗屹峰与被告李著谦签订的《房屋租赁合约》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合约合法有效。原告罗屹峰于2018年1月30日就案涉房产与被告李著谦签订《房屋租赁合约》，被告李著谦为承租人。被告并不能因其与上海麾下炙网络科技有限公司广州分公司签订的《代理租赁房屋免责协议书》而排除受涉案租赁合约的约束。按涉案合约约定，租赁期限自2018年2月1日起至2019年2月1日止，被告李著谦于2018年10月便向原告罗屹峰提出退租并搬离涉案场地，构成违约。本案中，原告陈述已经将定金予以没收，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，定金与违约金条款只能择一适用，原告在已经没收定金的前提下又向被告主张剩余租赁期限内即三个月租金数额的违约金，本院不予支持。关于原告主张的被告应向其赔付的三个月的租金损失问题，因原告已于2018年10月31日实际收回涉案房屋，并于2019年4月将涉案房屋另行出租，在原告已经没收定金10000元的情况下，对于原告的该项主张，本院酌情支持一个月的租金损失5000元。关于中介费问题。因涉案租赁合约约定的租赁期限为一年，且已实际履行10个月，原告没收的定金以及被告应当向原告赔付的一个月的租金损失足以弥补原告实际损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李著谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗屹峰支付5000元；二、驳回原告罗屹峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元，由原告罗屹峰承担246元，被告李著谦承担60元。本判决为终审判决。审判员  吴海坚二〇二〇年十二月二十五日书记员  庞慧明