安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终3323号 上诉人（原审被告）：朱晨辰，男，1988年12月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 上诉人（原审被告）：姬夏梦，女，1989年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王福金，安徽皖大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:舒城裕坤房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县杭埠镇迎宾大道，统一社会信用代码91341523MA2T5M1277。 法定代表人：齐晓艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓亭，北京保和律师事务所律师。 上诉人朱晨辰、姬夏梦因与被上诉人舒城裕坤房地产开发有限公司（以下简称裕坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱晨辰、姬夏梦上诉请求：一审认定上诉人未按照合同约定办理完毕贷款手续或者支付剩余房款属于违约系认定事实错误，案涉商品房买卖合同附件十一第八条中关于适用贷款方式支付房款的约定属单方加重了上诉人责任的格式条款，应属无效。一审认定上诉人于2020年2月1日前没有办理完毕银行贷款手续构成违约无事实依据。法院审理案件应当从化解社会矛盾、定纷止争角度出发，本案一审判决没有解决双方争议的问题，加剧了社会矛盾，具有不可执行性。 裕坤公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 裕坤公司向一审法院起诉请求：请求判令朱晨辰、姬夏梦支付剩余购房款590000元、违约金65863.38元、代理费14000元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年6月21日,裕坤公司与朱晨辰、姬夏梦签订《商品房买卖合同》（预售）,该合同于2019年7月8日完成备案，合同备案编号为：20195879。2019年7月10日双方签订《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定朱晨辰、姬夏梦购买位于舒城县,总房款为人民币850948元。朱晨辰、姬夏梦已支付首付款人民币260948元,剩余房款人民币590000元朱晨辰、姬夏梦选择以银行贷款付款方式支付。2020年1月4日，裕坤公司依据商品房买卖合同中朱晨辰、姬夏梦确认的通讯地址向其邮寄送达律师函，要求朱晨辰、姬夏梦于2020年2月1日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款。截止起诉前朱晨辰、姬夏梦未能办理完毕银行贷款手续,亦未通过其他方式支付剩余房款。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。双方签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……”。双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日（如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件”。双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行”。双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款”。双方签订的《补充协议》第二十四条第3款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担”。另查明，裕坤公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定,朱晨辰、姬夏梦选择剩余房款人民币590000元以银行贷款付款方式支付，但其未按照合同约定办理完毕贷款手续或支付剩余房款，应属违约。现对裕坤公司请求朱晨辰、姬夏梦补齐剩余房款的请求予以支持。关于违约金计算标准，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，朱晨辰、姬夏梦未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，朱晨辰、姬夏梦按日向裕坤公司支付房屋总价款万分之二的违约金，明显加重了朱晨辰、姬夏梦的义务，违约金仍应以日万分之一计算较为合理。关于违约金的计算基数，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定：“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。《补充协议》第八条第四款约定：“朱晨辰、姬夏梦未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，朱晨辰、姬夏梦按日向裕坤公司支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了朱晨辰、姬夏梦的义务，应以朱晨辰、姬夏梦未付房款590000元作为违约金计算基数较为合理。关于违约金起算时间，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2019年7月8日完成备案，此时已明确买卖双方权利义务，朱晨辰、姬夏梦理应办理完毕贷款手续或补齐剩余房款。但直至本案诉讼期间，朱晨辰、姬夏梦未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中朱晨辰、姬夏梦辩称，其为办理银行贷款等手续已与裕坤公司多次协商，但在裕坤公司向其发出律师函，要求其于2020年2月1日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，朱晨辰、姬夏梦仍未能履行上述义务，故违约金的起算日应从2020年2月2日起计算较为合理。关于裕坤公司要求朱晨辰、姬夏梦支付律师费的诉请，双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因朱晨辰、姬夏梦的违约行为导致裕坤公司起诉至法院，律师费是裕坤公司实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范，应予支持。朱晨辰、姬夏梦请求解除合同，根据双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》约定，《商品房买卖合同》（预售）第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定买受人解除合同的情形，但是本案中均不涉及上述事项。故对朱晨辰、姬夏梦诉请解除合同退还购房款的诉讼请求，不予支持。关于朱晨辰、姬夏梦辩称裕坤公司提供的是格式且有欺诈行为一节，因朱晨辰、姬夏梦签字确认的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》末端，均以黑体字方式突出标注了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示”。故裕坤公司已采取合理方式提请朱晨辰、姬夏梦注意。朱晨辰、姬夏梦作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，应知晓签署上述合同承担的后果并为此承担法律责任，故双方仍应继续按照签订的合同履行相应的权利和义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，判决：一、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付房款590000元；二、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应自2020年2月2日起以未付房款590000元为基数按日万分之一的标准向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止；三、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付律师费14000元；四、驳回被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦全部诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉10500元，减半收取5250元，由朱晨辰、姬夏梦负担。朱晨辰、姬夏梦应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。反诉部分5470元，减半收取2735元，由朱晨辰、姬夏梦负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，针对一审证据的质证意见亦同一审。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为一审判决双方继续履行合同，朱晨辰、姬夏梦给付剩余购房款及违约金、律师费有无事实和法律依据。案涉《商品房买卖合同》（预售）及补充协议内容虽系裕坤公司提供的格式条款，但房屋买受人朱晨辰、姬夏梦在上述合同落款处签字、按手印的行为应视为对裕坤公司提供的合同条款的认可，双方应按合同条款约定履行各自的义务。朱晨辰、姬夏梦上诉称案涉合同内容系格式条款应属无效、因征信问题不能办理按揭贷款的责任应归于裕坤公司的理由不能成立。依据《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，一审判决朱晨辰、姬夏梦以未付购房款590000元为基数按日万分之一支付违约金适当，应予维持。《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。裕坤公司主张按照补充协议约定因购房人违约应当支付的律师费用加重了朱晨辰、姬夏梦的责任，对裕坤公司一审中主张的律师费用14000元不予支持。 综上所述，上诉人朱晨辰、姬夏梦的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，处理略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持（2020）皖1523民初4726号民事判决第一、二、四项，即：一、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付房款590000元；二、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应自2020年2月2日起以未付房款590000元为基数按日万分之一的标准向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止；四、驳回被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦全部诉讼请求。 二、撤销（2020）皖1523民初4726号民事判决第三项，即：三、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付律师费14000元； 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2620元，由上诉人朱晨辰、姬夏梦负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；