广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初36809号原告：广州市伊美尚艺服饰有限公司，住所地广东省广州市海珠区南洲路北丽华街24号第二层自编229房，统一社会信用代码91440101MA59N9XP9F。法定代表人：方唯，执行董事兼总经理。委托代理人：杨燚、何浩然，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路17号1607房，统一社会信用代码91440101618441916H。法定代表人：罗志球，董事长。委托代理人：韩纬武、王福坤，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习律师。第三人：任雄波，男，1976年11月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：杜娜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州市伊美尚艺服饰有限公司（以下简称“伊美公司”）诉被告广州富信置业有限公司（以下简称“富信公司”）、第三人任雄波商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伊美公司的法定代表人方唯及其委托代理人杨燚、何浩然，被告富信公司的委托代理人韩纬武、王福坤，第三人任雄波及其委托代理人杜娜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伊美公司诉称：2017年7月18日，原告与富信公司签订《广州商品房买卖合同（预售）》（以下简称“案涉合同”）及《补充协议书》，按照合同约定，原告购买被告位于广州市天河区禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1023房的房产（以下简称“案涉房产”）。案涉合同签署后，原告依约向被告支付定金200000元，首期款874778元，尾款1060000元，相邻物业使用费533695元，专项维修资金4550元，服务费1550元，被告向原告出具上述付款的收据，至此，原告已经按照合同约定完全履行了付款义务。根据案涉合同第十三条之约定，被告应当在2018年2月28日前将案涉房产交付给原告使用，但截止起诉之日，被告仍未向原告交付房产。根据案涉合同第十四条之约定，被告逾期交房原告有权解除合同。被告应当退还全部购房款及利息，双倍返还定金，以及返还相邻物业使用费及利息、专项维修资金、服务费，并按照中国人民银行同期贷款年利率支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2017年7月18日签订的《广州商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》；2、被告立即返还原告购房款1934778元（不包含定金200000元）并支付利息（以购房款1934778元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从应当交付房屋之日起即2018年8月23日计至实际返还购房款之日止，以本金为限），双倍返还定金共400000元，返还相邻物业使用费533695元并支付利息（以相邻物业使用费533695元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从应当交付房屋之日起即2018年8月23日计至实际返还购房款之日止，以本金为限），返还专项维修资金4550元，返还服务费1550元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告富信公司辩称：一、本案不属于一般的商品房预售合同纠纷，富信公司仅系配合办理交易手续，原告并非从富信公司处购买案涉房产，实际上是从第三人任雄波处购得案涉房产。1.依据富信公司与任雄波签订的《合作销售合同》，第三人任雄波对所购物业进行专卖，其中就包含伊美公司所购买的案涉房产，富信公司根据任雄波的申请与伊美公司签订了案涉合同及《补充协议书》，并配合出具相应形式上的收据。2.原告伊美公司购买案涉房产的款项均支付给了第三人任雄波，被告富信公司并未收取任何款项，富信公司对伊美公司与任雄波之间的交易并不知情，与原告伊美公司未就案涉房产进行过协商，原告也未提供向被告富信公司汇款的凭证。二、即使认定原、被告双方成立商品房买卖合同关系，原告伊美公司无权以逾期交房为由要求解除合同，案涉合同的补充协议条款已明确约定逾期交房的情形下合同继续履行，富信公司仅需承担合同约定的逾期交房的违约责任。1.关于逾期交房的情形下合同继续履行系双方的明确约定。在案涉合同附件七补充协议第五条第一款约定“因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限”。2.原告方主张应当优先适用案涉合同第十四条第二款约定解除合同，这与合同的约定不符。根据案涉合同第三十一条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件”、第三十二条“本合同附件与正文具有同等法律效力”，而案涉合同附件七补充协议第五条明确约定“甲、乙双方同意，对双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的第十四条第二款补充约定如下……”。说明该附件七补充协议第五条在双方协商一致的情况下对案涉合同的主体部分第十四条第二款进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”，故应当适用变更后的条款，即优先适用案涉合同附件七补充协议第五条的约定，逾期交房的，合同应当继续履行。3.逾期交房的情形下合同应当继续履行的约定并未违反法律的强制性规定，是有效的约定，双方应当遵守。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。4.合同履行中，虽然出现逾期交房的情形，但并未出现合同根本目的无法实现的情况，合同能够履行，应当维护交易稳定，合同不应轻易解除。案涉房产已获得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等房屋交付时所需的资料，已符合交房条件，且2020年1月9日富信公司已向伊美公司送达了《富信广场收楼通知书》，合同已完全具备履行条件。5.被告富信公司可以依照合同约定承担违约责任，自逾期之日起至房屋交付伊美公司之日止即2018年3月1日至2020年1月9日共679天，应当承担违约金金额为2134778元×0.02‰×679天=28990.29元。三、即使原告伊美公司要求解除案涉合同、《补充协议书》，其部分诉讼请求金额的计算及认定存在严重错误。1.定金200000元存在重复主张的问题。根据《富信广场认购书》第三条的约定，伊美公司支付的房价款共2134778元中含已支付的定金200000元。2.伊美公司要求适用定金罚则没有合同依据。本案的定金为立约定金而非履约定金。伊美公司根据《富信广场认购书》支付的定金200000元在双方签订案涉合同时已转化为购房款的组成部分。故关于合同履行中的违约责任应适用案涉合同中违约条款，不应适用定金罚则。3.相邻物业使用费要求支付利息没有合同和法律依据。根据双方签订的《补充协议书》第三条的约定，伊美公司在无法使用相邻物业时，将相邻物业使用费无息返还即可，故伊美公司要求支付利息没有合同和法律依据。4.服务费、专项维修资金的返还没有事实和合同依据。根据案涉合同附件七补充协议第一条的第一款的约定签约律师服务费应由伊美公司承担，且该律师服务费并未支付给被告，而是支付给为伊美公司提供商品房买卖合同法律服务的律师事务所；而专项维修资金收款人为海波，富信公司并未收到原告支付的专项维修资金。因此，要求原告返还服务费、专项维修资金没有事实和合同依据。第三人任雄波称：1.伊美公司与富信公司之间的纠纷与任雄波无关，任雄波与富信公司的合作销售关系与本案无关。2.任雄波已收到案涉合同项下的款项，并根据富信公司的指示将款项打至富信公司监事蔡小菊的账户上。3.案涉合同及其附件、《补充协议书》、收据等文件的签署双方都是伊美公司与富信公司，与任雄波无关，任雄波只是接受富信公司的委托来完成富信广场物业的销售，实际上任雄波是不掌握买受人与富信公司签订的合同的。经审理查明：2020年3月13日查询的案涉房产《广州市不动产登记查册表》及查档资料显示：案涉房产地址为天河区禺东西路19、21号1023房，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第00111599号，权属人为富信公司，占有部分为全部（权属人），房屋所有权性质为有限责任，房屋所有权取得方式为自建，建筑面积为39.8837平方米，套内建筑面积为26.1341平方米，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为办公，登记时间为2018年8月17日，使用性质为非居住用房。2016年11月29日，伊美公司（认购方、乙方）与富信公司（出售方、甲方）签订了《富信广场认购书》，约定：一、认购物业。1、广州市天河区禺东西路15-25号【富信广场】10层23房，建筑面积43.3343平方米（实际以房地产证登记面积为准）。二、认购物业的价格（以套计价）。2、成交价为人民币2134778元整。3、乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币200000元。三、付款方式和期限。乙方选择的付款方式为一次性付款。2、一次性付款：（1）第一期房款100%的楼价款即人民币2134778元（含已支付的定金）须于2017年7月18日前付清，并于付款当日到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》。2017年7月18日，伊美公司（买方、乙方）与富信公司（卖方、甲方）签订了案涉合同及其附件，案涉合同约定：第四条合同标的物基本情况。乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的富信广场自编写字楼B栋10层1023号房，房屋地址为天河区禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1023房。该商品房的用途为办公，层高为3.15米，户型结构为单房，非封闭式阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共43.3343平方米，其中，套内建筑面积25.8352平方米，共有分摊面积约为17.4991平方米。第七条计价方式和价款。甲方与乙方约定按下列第1种方式计算商品房价款。1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米人民币82630.6元，总金额为人民币2134778元。第八条付款方式。甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款。1.一次性付款。在2017年7月18日前支付全部房款，总金额人民币2134778元。第十三条房屋交付。甲方应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书…第十四条延期交房的违约责任。甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理。2.（1）逾期不超过360个工作日的，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方不向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过360个工作日的，乙方有权解除合同。乙方未书面提出解除合同的，合同继续履行。自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.1‰的标准向乙方支付违约金。（3）如因建设工程竣工验收的原因造成甲方逾期交房的，不视为甲方违约及乙方保证不以此为理由要求甲方承担违约或赔偿责任。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。案涉合同附件七《本合同补充协议》约定：第一条费用承担。1、购房总价款不包含与房屋有关的：办理产权证手续费、办理银行按揭、收楼入户手续的费用，包括但不限于契税、印花税、保险费、公证费、签约律师费、按揭手续费、工本费以及政府规定或依合同约定应由乙方支付的其他费用；包括但不限于开通电话、互联网等所需交纳的费用。除法律法规或买卖双方另有约定外，上述费用由乙方承担。第五条延期交房的违约责任。甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的案涉合同第十四条第二款，补充约定如下：1.因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限等。2017年7月18日，伊美公司（乙方）与富信公司（甲方）另签订了一份《补充协议书》，约定：二、由于乙方购买的案涉房产与甲方开发的其他物业（以下简称“甲方相邻物业”）相邻，（该“甲方相邻物业”不在乙方房产证中的分户图内，与乙方所购买物业的不封闭阳台外沿相邻。）甲方不便拆除及使用。因此，双方同意，该“甲方相邻物业”亦交付给乙方使用。对于该“甲方相邻物业”的使用费，乙方同意向甲方支付物业使用费共计人民币533695元；这部分使用费甲方不开具发票。三、双方同意：如乙方购买的案涉房产交付使用时，甲方能够将“甲方相邻物业”完整交予乙方使用，上述使用费甲方不予退回；如届时甲方未能将该“甲方相邻物业”交予乙方使用，甲方同意在约定的交付日之日起十五个工作日内无息退回上述使用费给乙方。四、本《补充协议书》是案涉合同不可分割的部分，与案涉合同具有同等法律效力。2017年7月18日，富信公司出具了5张《收据》给伊美公司，分别载明：今收到伊美公司购买富信广场10层23房单位定金人民币200000元整；今收到伊美公司购买富信广场10层23房单位首期款人民币874778元整；今收到伊美公司购买富信广场10层23房单位尾款人民币1060000元整；今收到伊美公司购买富信广场10层23房单位相邻物业使用费人民币533695元整；今收到伊美公司富信广场10层23房单位专项维修资金人民币4550元。2017年9月30日，广州市国土资源和规划委员会向富信公司发放了《建设工程规划验收合格证》，认为经核定，案涉房产所在的建设工程符合城乡规划要求，验收合格。2019年8月5日，广州市天河区住房建设和园林局向富信公司出具《建设工程消防验收意见书》，称综合评定案涉房产所在的广州富信广场项目装修工程消防验收合格。2020年1月9日，富信公司向伊美公司发送了《富信广场收楼通知书》，称案涉房产已经具备交房条件，请伊美公司携带相关资料及时办理收楼手续。另，富信公司（甲方）与任雄波（乙方）于2016年11月10日签订了一份《合作销售合同》，约定第一条合作销售内容。1.1甲方富信广场（以下简称“该项目”）位于广州市天河区禺东西路15-23号，甲方同意乙方可销售的项目为：6楼半层、7楼半层、10楼、12楼、13楼、16楼、22楼、27楼、28楼共八层，344套物业。1.2甲乙双方同意，11楼、21楼共二层楼，86套物业，作为机动楼层，有条件地保留给乙方销售。第二条合同销售期限。2.1本合同自签署日起至2017年4月30日止结束。2.2合作期内，甲方指定每一阶段的销售任务，乙方须按甲方指定的每个阶段销售任务完成销售目标。第三条双方合作方式。3.1乙方责任人任雄波、王海波、鄢碧波等人，必须购买甲方至少六套物业是本合同有效的必要条件。第七条双方责任及权利。7.1甲方责任及权利。7.1.1负责签订销售合同、收取客户定金、收取房款及代收相关的房地产契税费。…7.2乙方责任及权利。7.2.7乙方不得向客户收取房款及任何费用等。原告伊美公司提交了以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.《补充协议书》；3.收据6张；4.《广州市不动产登记查册表》；5.交易明细。被告富信公司提交了以下证据：1.《富信广场认购书》；2.《建设工程规划验收合格证》；3.《工程竣工验收会议纪要》；4.《建设工程消防验收意见书》；5.《富信广场收楼通知书》及其邮寄单据、签收记录；6.《合作销售合同》；7.《富信商铺认购定金单》；8.收据2张。第三人任雄波提交了以下证据：1.《合作销售合同》；2.银行流水；3.《企业信用信息公示报告》。庭审中，伊美公司认为富信公司延期交房违反案涉合同约定，要求解除案涉合同；富信公司则不同意解除合同，并称案涉房屋已满足交付的条件。本院认为：原告伊美公司在本案审理过程中撤回了要求富信公司支付违约金152666.28元的诉请，是其对自身权利的处分，本院予以照准。关于富信公司认为其与伊美公司之间不成立商品房买卖合同关系的意见。现原告伊美公司提交了有原、被告签章的案涉合同及其附件、《补充协议书》、富信公司出具的购房收据，被告富信公司对上述证据的真实性均予以认可，且富信公司还提交了有原、被告签章的《富信广场认购书》，第三人任雄波亦否认其与伊美公司存在房屋买卖关系，并称其仅是接受富信公司的委托销售富信公司广场的物业，其与富信公司的合作销售关系与本案无关。富信公司虽提交了《合作销售合同》、《富信商铺认购定金单》、收据等，但尚不足以认定案涉合同及附件、《补充协议书》的实际履行主体是伊美公司与任雄波，且伊美公司、任雄波对《富信商铺认购定金单》、收据均不予认可。故，现有证据可以证明案涉合同及附件、《补充协议书》的签订及履行主体为原、被告，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；（二）主张法律关系变更、消灭或权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本院对伊美公司及任雄波关于案涉合同及其附件、《补充协议书》的相对方是伊美公司、富信公司的主张予以采信，对富信公司上述辩解不予采纳。至于富信公司与第三人任雄波之间的法律关系及纠纷，并不在本案调处范围。因此，原、被告就案涉房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于原告伊美公司要求解除案涉合同及附件、《补充协议书》，并在此基础上要求富信公司返还购房款及利息、返还相邻物业使用费及利息、双倍返还定金、返还专项维修资金及服务费的诉请。首先，案涉合同及其附件中对逾期交房问题已有约定。案涉合同第三十一条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件”，第三十二条约定“本合同附件与正文具有同等法律效力”，而案涉合同附件七《本合同补充协议》第五条约定“甲、乙双方同意，对双方签订的案涉合同第十四条第二款补充约定如下：1、因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限。…”其次，现有证据确实能证明被告富信公司存在逾期交房的问题，并直至2020年1月份才向原告伊美公司发出《富信广场收楼通知书》。但根据上述案涉合同及附件七的相关约定，即便逾期交房超过360天，案涉合同仍应继续履行，但自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，富信公司每日应按伊美公司已付房款0.02‰的标准向伊美公司支付违约金，该违约金以该案涉房产总价款1%为限。且富信公司已取得案涉房产所在项目的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，并于2020年1月份向伊美公司发送了《富信广场收楼通知书》，案涉房产登记在富信公司名下，其确认案涉房产现可以交付伊美公司使用，故原告伊美公司诉请解除案涉合同及附件、《补充协议书》有违合同约定，本院不予支持，对于原告伊美公司在此诉请基础上的其他诉讼请求本院亦不予支持。至于上述提及的违约金，因原告伊美公司现未予主张，根据不告不理原则，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告广州市伊美尚艺服饰有限公司的全部诉讼请求。本案受理费34780元，由原告广州市伊美尚艺服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  姚传盛人民陪审员  杨春梅二〇二〇年十二月三十日书 记 员  梁怡筠李愿