北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15167号原告：陈小蕙，女，1957年11月15日出生，汉族，住北京市东城区。被告：孙超，女，1978年1月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：梁永富（兼第三人李伟、牛东方委托诉讼代理人），北京谛诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦（兼第三人李伟、牛东方委托诉讼代理人），北京谛诚律师事务所律师。第三人：李伟，男，1980年3月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。第三人：牛东方，男，1959年12月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告陈小蕙与被告孙超、第三人李伟、牛东方确认合同无效纠纷一案，本院2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小蕙和被告及第三人的委托诉讼代理人梁永富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈小蕙向本院提出诉讼请求：请求确认陈小蕙与被告孙超于2017年11月13日签订的《存量房买卖合同》无效。事实与理由：陈小蕙向李伟借款300万元用于企业经营。2017年3月8日，陈小蕙和李伟指派的一个人前往公证处，将北京市东城区沙子口路65号楼1单元6层×××号房屋（以下简称涉案房屋）抵押给牛东方，也对于陈小蕙向牛东方借款300万元进行了公证。办理完公证后双方一起前往房管部门办理了抵押登记，后牛东方向陈小蕙转款300万元。2017年夏天，李伟代陈小蕙向牛东方还款300万元并办理涉案房屋抵押登记注销手续。李伟要求陈小蕙将涉案涉案房屋过户给李伟指定的孙超，约定一年后陈小蕙回购涉案房屋。当时李伟称没有购房指标，借孙超名义登记。2017年11月13日，陈小蕙和孙超签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至孙超名下。一年后，陈小蕙没有支付李伟300万元，也没有履行回购协议。陈小蕙认为，陈小蕙与孙超之间不存在真实的房屋买卖合同关系，孙超从未向陈小蕙支付过购房款，故陈小蕙诉至本院，请求判如所请。被告孙超辩称，2017年3月8日，陈小蕙因为公司经营需要周转资金向牛东方借款300万元，后因无力偿还，由李伟于2017年11月2日代替陈小蕙向牛东方偿还借款300万元，李伟取得牛东方债权。此外，陈小蕙在此前也曾直接向李伟借款80万元。因陈小蕙无力偿还李伟借款，故提出将涉案房屋出卖给李伟，作价交易房款350万元，用于折抵350万元的欠款。由于李伟非北京户籍，故找到孙超代李伟与陈小蕙完成涉案房屋的买卖事宜。此后，陈小蕙积极配合孙超签署合同并完成涉案房屋过户手续，至2017年11月14日，涉案房屋过户手续已经全部完成，交易过程中所产生的土地出让金、契税等均由孙超支付，充分体现了双方买卖合同的真实意思表示。李伟以其350万元债权冲抵了房款，陈小蕙主张孙超未支付房款理由不能成立。在陈小蕙与李伟商谈过程中，陈小蕙表示自己如果日后有能力，想将涉案房屋回购，回购价款也定为350万元，后双方签署了《房屋回购协议》，但陈小蕙并未进行回购。双方买卖合同系双方自愿签署，内容合法有效，未损害国家及第三人利益，不存在认定无效情形。双方已于2017年11月14日办理了房屋产权过户手续，至陈小蕙提起本案诉讼诉讼已经三年时间，如果真如陈小蕙称未支付过房款，陈小蕙早就应该向孙超主张相关权利，陈小蕙陈述明显与常理相悖。故被告孙超不同意陈小蕙的诉讼请求。第三人李伟、牛东方述称，牛东方对于陈小蕙的债权系2017年5月到期，因陈小蕙无力偿还，故各方协商由李伟代陈小蕙偿还牛东方本金300万元，牛东方将债权转移给李伟。李伟和陈小蕙协商，陈小蕙同意将涉案房屋出售给李伟，但因李伟没有购房资质，由孙超代持。以李伟原对陈小蕙80万元债权中50万元债权和李伟继受牛东方300万元债权冲抵房款350万元。陈小蕙行使回购权利最迟时间节点为2018年11月15日，超过此时间节点，应视为陈小蕙放弃回购权利。即使房屋过户是为了对李伟所持陈小蕙债权实现的担保，陈小蕙没有在2018年11月15日行使回购权利，双方已经履行完毕的房屋买卖合同也已经演变为真实的买卖合同关系，现陈小蕙既不偿还债务又想通过合同无效诉讼变相收回涉案房屋，不应该得到法院支持，应依法认定涉案买卖合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，陈小蕙以涉案房屋为抵押物向牛东方借款300万元，并办理了房屋抵押登记。2017年3月8日，牛东方向陈小蕙支付借款300万元。后因陈小蕙无力偿还欠款，由李伟于2017年11月2日代陈小蕙向牛东方偿还了300万元借款。另，2017年1月24日，李伟曾向陈小蕙转账80万元。2017年2月26日，陈小蕙书写“本人已收到此笔借款，目前尚未偿还”。2017年11月13日，陈小蕙、孙超签署《存量房买卖合同》，约定陈小蕙将房屋出售给孙超，房屋成交价格为350万元，其中自由交易结算资金为10万元，存入东城区房管局存量房自有交易资金监管账户，剩余340万元房款，孙超向银行申办贷款形式支付。当天，陈小蕙、孙超在房屋管理部门办理不动产转移登记手续。2017年11月14日，孙超领取了涉案房屋的不动产登记证书。后孙超将涉案房屋另行出售。另，陈小蕙（甲方、出卖方）、孙超（乙方、购买方）、李伟（担保方）还签署《房屋回购协议》，载明甲乙双方约定甲方回购涉案房屋的回购价格为人民币350万元。甲方回购上述商品房屋的时限为2018年11月15日之前。甲方房屋在过户期间内出租给他人使用，乙方不得干涉，所得费用归甲方所有。在过户期间，遇到国家拆迁此房时，乙方无权享受任何拆迁补偿或其他要求，拆迁费用归甲方所有。甲方回购房屋后所产生的利息由甲方支付（1.5%/月）。庭审中，陈小蕙、孙超、李伟均认可未依照买卖合同实际支付购房款。孙超、李伟主张李伟代陈小蕙偿还牛东方300万元后，取得300万元债权，之前陈小蕙尚拖欠李伟借款80万元，故李伟与陈小蕙协商，陈小蕙将涉案房屋过户给李伟，房款以上述债权中350万元冲抵。因李伟不具备北京购房资格，故借用孙超名义办理房屋登记。陈小蕙认可李伟曾经告知其不具备购房资格，借用孙超名义登记情况，但对于李伟、孙超主张办理房屋过户的原因不予认可。陈小蕙主张其确实曾经向李伟借款80万元，但该80万元债务已经偿还；因李伟代陈小蕙偿还了牛东方300万元，故李伟和陈小蕙协商一年以后陈小蕙偿还李伟欠款300万元和利息48万元，因为李伟担心陈小蕙到期无力偿还，故要求陈小蕙将涉案房屋过户至孙超名下作为借款担保，同时三方签署了《房屋回购协议》。再，本案审理过程中，陈小蕙未举证证明其已经偿还李伟80万元借款的陈述和李伟与其协商一年后偿还300万元和利息48万元陈述。李伟、孙超就其主张与陈小蕙协商一致以债权350万元冲抵购房款的主张亦未举证。各当事人亦均未提交牛东方与陈小蕙借款合同，牛东方主张借款期限为2个月；陈小蕙认可借款期限为3个月，陈小蕙应于2017年6月8日之前偿还牛东方就借款。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，陈小蕙与孙超签署了《存量房买卖合同》并基于将涉案房屋产权过户至孙超名下，孙超、李伟并未依该合同约定实际支付房款。孙超、李伟虽主张当时其与陈小蕙协商一致，以350万元债权冲抵应付房款，但对此并未举证。结合三方签署的《房屋回购协议》的约定，回购期限为2018年11月15之前；在房屋过户给孙超期间内，陈小蕙有权将涉案房屋出租给他人使用，所得费用归陈小蕙所有。在过户期间，遇到国家拆迁此房时，孙超无权享受任何拆迁补偿或其他要求，拆迁费用归陈小蕙所有等约定内容，可以看出陈小蕙与孙超、李伟之间并不存在真实的买卖合同关系，陈小蕙将涉案房屋过户至孙超名下与陈小蕙和李伟之间借贷关系不可分离，房屋买卖合同实质上是为了实现让与担保，故双方签署买卖合同行为，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，故陈小蕙要求确认其与孙超签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：确认原告陈小蕙与被告孙超于2017年11月13日签订的《存量房买卖合同》无效。案件受理费17400元，由原告陈小蕙负担8700元（已交纳），被告孙超负担8700元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十二月十五日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻