湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初5997号原告：姚力，男，1975年5月8日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：莫银保，男，1948年12月22日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。原告：雷伟，女，1972年9月28日出生，汉族，户籍登记住址：辽宁省铁岭县，现于浙江省。被告：杨颂军，男，1958年4月7日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈聪，湖南天朋律师事务所律师。原告姚力、雷伟诉被告杨颂军物权保护纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，本院依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告姚力及其委托诉讼代理人莫银保、原告雷伟、被告杨颂军及其委托诉讼代理人陈聪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚力、雷伟共同向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾空其占用的两原告所有的位于岳阳市岳阳楼区××乡××村××栋××号房屋；2、判令被告支付其占用期间的房屋租金从2005年8月计算至2020年4月止，月租金参照1500元，共计270000元及利息129600元；3、判令被告承担占用期间房屋维修费19396元；4、要求被告对其占用期间房内装饰及电气设备恢复原状，无法恢复的按当时市值价格赔偿；5、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年11月，原告姚力、雷伟相识未婚同居生子，但未正式办理结婚登记，姚力父母出资为两原告购买了位于岳阳市岳阳楼区××乡××村××栋××号房屋，后又装修花费20余万元。2005年4月，原告姚力因生意急需资金周转为由通过雷伟的姐姐雷红向被告杨颂军借款20000元，姚力向杨颂军出具了借条，约定两个月内归还；但因姚力生意亏本无法如期偿还，杨颂军受让了雷红对姚力的债权20000元后，应被告要求，姚力连本带息向被告出具了借款70000元的借条，并提交了《房屋买卖合同》、映岭苑住宅小区业主入住合约书原件给被告用作借款抵押。2005年后雷伟、姚力两人分手，雷伟后又因犯罪入狱服刑未再回岳阳市区。但被告杨颂军自2005年8月底，在未征得原告姚力同意的情形下，强行入户占用案涉住房至今，经原告与被告沟通未果，占用期间，杨颂军代姚力向金年华偿还了借款42200元，杨颂军又于2011年5月4日未征得两原告同意，代两原告支付了购房尾款55000元，上述款项共计170859.48元及银行利息107929元。被告占用该套住房时，屋内两原告所有的家具家电当时齐全且使用不足两年，被告将房屋先后用作出租收取租金，造成屋内装饰家具家电损失，原告姚力曾多次要求被告协商解决未果，而被告杨颂军另案以民间借贷纠纷起诉姚力、雷伟，姚力与雷伟对案件诉讼毫不知情，被告诉讼主张的防水改造费系被告占有使用案涉房屋期间造成的，应当从被告所获租金中扣除。原告认为不动产或动产被占有人占用，权利人可以请求退还原物及孳息，两原告为维护自身权益，遂诉至人民法院，请求人民判如所请。被告杨颂军辩称，原告姚力、雷伟与被告杨颂军民间借贷纠纷案件判决生效，姚力应当偿还杨颂军借款本金70,000元及自2005年8月1日起至债务清偿之日止按年利率6%计算的利息，姚力、雷伟应当共同偿还杨颂军追偿款100,859.48元及相应利息。杨颂军因姚力未及时归还借款本息，2005年8月姚力自愿将案涉房屋交付给杨颂军使用，杨颂军仅短期出租两次，月租金400元，出租不到一年即空置，租金用于交纳物业管理费；但至杨颂军申请法院强制执行后杨颂军未使用该房屋至今；雷伟及其姐姐雷红在2006年8月即将房内家具等物品全部搬空；2006年，姚力欠案外人金年华欠款经法院强制执行，杨颂军代姚力清偿了对金年华的债务42,200元；2011年杨颂军代姚力、雷伟支付了案涉房屋购房余款、物业管理费等55,000元；案涉房屋存在严重质量问题经常漏水，杨颂军按物业要求代两原告支付了房屋维修费用1万余元；杨颂军基于姚力的以房抵债行为而占有案涉房屋，不构成非法占有或不当得利情形；期间两原告亦未提出异议或要求返还房屋，可以认定两原告对被告占有行为系事实上认可的，故在借款未获得清偿前，杨颂军基于双方约定，占有房屋不构成侵占，不应向两原告支付房屋占有费。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院组织当事人对本案证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即原、被告分别提交的雷伟与姚力共同所有的案涉房屋所有权证、岳阳房地产综合开发股份有限公司××住宅销售合同、××住宅小区业主入住合约书复印件各一份、杨颂军2006年10月16日出具的执行异议书、案涉房屋水电费缴费凭证一组、姚力向杨颂军出具的借条、案涉房屋天燃气开户费收据、湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初5730号民事判决书、××小区物业公司证明，上述证据均系复印件，原、被告对对方出具的上述证据的真实合法性无异议，仅对关联性提出异议，本院予以确认并在卷佐证。原告姚力对生效民事判决书提出申请再审，因系其保留意见，该案现并未进入审判监督程序，故本院对该生效民事判决书的证据效力予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告姚力提交的证人孙某、周某各自的证人证言，因证人未出庭作证及身份无法核实，本院认可案涉房屋在被告杨颂军占用期间曾出租的事实，并采信被告杨颂军的质证意见，但对原告提交的两份证人证言不予采信。2、被告杨颂军出具的案涉房屋防水维修费用支出凭证，因系个人书写证明，并无物业维修记录、维修方案及维修现场照片予以证实，故本院对被告杨颂军出具的上述维修单据不予采信。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认如下案件事实：2001年至2005年期间，原告姚力与雷伟系同居关系。2001年3月19日，原告雷伟与湖南省岳阳房地产综合开发股份有限公司签订《××住宅销售合同》，通过分期付款方式购得岳阳市岳阳楼区××小区××栋××号建筑面积140.80平方米的住房一套。2001年9月6日，原告姚力与岳阳市××物业有限公司签订××住宅小区业主入住合约书。案涉房屋现有登记的房屋所有权证号为岳房权岳阳楼区字第1××5号，房屋登记信息为岳阳楼区××乡××村××幢××号，房屋所有权人为雷伟，共有人为姚力。经物业公司证实××小区××栋××号住房与××幢××号住房系同一套住房。原告姚力、雷伟因民间借贷纠纷与被告杨颂军发生民事诉讼，杨颂军作为原告起诉被告姚力、雷伟，岳阳市岳阳楼区人民法院于2018年12月3日作出（2017）湘0602民初5730号民事判决书认定事实如下：姚力经雷伟的姐姐雷红介绍认识杨颂军，姚力因生意急需资金周转为由，向杨颂军借款，2005年6月20日，姚力向杨颂军出具借条，约定借款现金70,000元，限2005年7月底还清，如未还清，以姚力××栋××号房屋抵清。借款到期后，因姚力未能还清欠款，姚力将案涉房屋《住宅销售合同》、《业主入住合约书》原件交给杨颂军。杨颂军于2005年8月底入住××小区××栋××室后，代姚力、雷伟交付了如下费用：1、2006年6月27日，2004年11月至2005年7月电费1,499.88元、水气物管费2,159.60元，共计3,659.48元；2、2006年12月14日，本院在执行（2005）岳楼民初字672号民事判决（姚力与金年华民间借贷案）冻结了案涉房屋，杨颂军代姚力偿还借款42,200元；3、2011年5月4日，杨颂军代姚力、雷伟支付了案涉房屋购房款55,000元。该民事判决书最终缺席判决：一、由姚力偿还杨颂军借款本金70,000元及自2005年8月1日起至债务清偿之日止按年利率6%计算的利息；二、姚力、雷伟偿还杨颂军追偿款100,859.48元及相应利息。三、驳回杨颂军的其他诉讼请求。该判决书生效后，因姚力、雷伟未及时履行生效判决书确定的义务，杨颂军于2019年8月向本院申请强制执行。后当事人双方因上述民事生效判决强制执行涉及案涉房屋评估拍卖事宜，原告姚力以案涉房屋物权保护纠纷曾向本院起诉被告杨颂军，后因原告雷伟的诉讼主体问题，姚力申请撤回了案件起诉。2020年8月17日，原告姚力再次以物权保护纠纷起诉被告杨颂军，雷伟经本院通知后要求以原告身份参加本案诉讼。因雷伟现于浙江乔司监狱服刑，雷伟口头表示其诉讼主张与姚力一致，并对本院（2017）湘0602民初5730号杨颂军对姚力、雷伟民间借贷纠纷民事判决书提出异议，主张姚力个人债务不应强制执行雷伟对案涉房屋的所有权，认可杨颂军代姚力、雷伟支付的购房款与水电气物管费开支应当由雷伟、姚力各承担一半。另查明：1、杨颂军自认其在2005年8月底占有案涉房屋后房屋交由其儿子结婚使用几个月，后因另购住房搬离，该房屋曾由杨颂军及其家人用于出租，其中2018年8月至2019年8月期间曾将房屋出租给案外人严芳，月租金1,500元，共收取18,000元租金，租赁期间水电气及物业费均由房屋承租人负担。2006年间，雷伟的姐姐雷红将案涉房屋内部分家具家电搬走。原、被告确认杨颂军自2019年8月申请人民法院强制执行后，杨颂军即停止对案涉房屋的使用。2、庭后经核实案涉房屋共有产权、房屋占用期间租赁事宜、人民法院强制执行情况后，法庭组织原、被告双方当事人进行了调解，调解过程中，原告姚力、雷伟确认案涉房屋自2005年8月至2019年8月期间该地段同面积住房的房屋平均租金为1,000元/月，被告杨颂军对租金认为2005年后仅400元/月，直至2018年才有1,500元/月，且出租时间有限。考虑到本院（2017）湘0602民初5730号杨颂军对姚力、雷伟民间借贷纠纷民事判决书已发生法律效力，建议姚力、雷伟分别偿还对杨颂军的欠款及相应利息后双方协商处理案涉房屋返还事宜。后因双方对前案民间借贷纠纷判决履行金额与案涉房屋占用费互相抵扣再补差的调解方案仍有分歧，虽经调解但未成功。本院认为，经审理归纳案件争议焦点为：1、被告杨颂军对原告雷伟、姚力共同所有的××小区××栋××室住房是否系合法使用？2、被告杨颂军在使用该套住房期间未经房屋共有人雷伟同意是否应当向两原告支付房屋占用费？1、关于被告杨颂军对案涉房屋是否合法使用的问题，本院认为原告姚力向被告杨颂军借款属实，姚力在借条上向杨颂军作出了如还款不能则以房抵清的约定，后因姚力欠款久未归还，被告杨颂军基于合法的债权占有使用案涉房屋；但据不动产物权登记显示，原告姚力、雷伟作为案涉岳阳楼区××小区××栋××室房屋共有权人，现没有证据显示姚力以案涉房屋向杨颂军借款作为抵押时经过房屋共有权人雷伟的同意并未办理不动产抵押登记。本院认为，原告姚力为向被告杨颂军借款而单方作出以房抵债的约定，因物权存在瑕疵，该约定无效，并不产生物权效力，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，两原告有权请求被告杨颂军返还其占用的案涉房屋，因此本院对原告雷伟、姚力主张被告杨颂军返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。2、关于被告杨颂军在使用该套房屋期间未经房屋共有人雷伟同意是否应当向两原告支付房屋占用费的问题。现原、被告确认被告杨颂军确对该套住房进行了使用，房屋占用期间自2005年8月至2019年8月，但被告杨颂军基于对原告姚力负有债权，经原告姚力同意使用案涉房屋，考虑到杨颂军在使用期间对案涉房屋进行了维护且代为两原告交纳了所欠购房款、为姚力偿还了债务并承担了房屋相应水电、物业费用，出于公平原则，本院认为杨颂军作为债权人在使用债务人房产期间取得的物权收益即房屋租赁费用，可作为房屋占用费与本院（2017）湘0602民初5730号生效民事判决判令债务人姚力应当支付给债权人杨颂军的债务利息相互冲抵，原告姚力仍负有向被告杨颂军偿还借款本金70,000元、姚力、雷伟负有共同向杨颂军偿还追偿款100,859.48元的义务。两原告主张的房屋占用期间的家具家电装饰设施要求被告杨颂军恢复，因原告雷伟的姐姐雷红确在杨颂军占用案涉房屋期间搬走了部分房内家具家电，原告姚力亦无法提供案涉房屋原有家具家电设施情况，本院对两原告要求被告杨颂军对案涉房屋损坏部分按市值赔偿的诉讼请求不予支持。被告杨颂军在使用案涉房屋期间添置的家电家具可自行处置并应向两原告立即返还案涉房屋。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告杨颂军自本判决生效之日起十日内向原告姚力、雷伟返还位于湖南省岳阳市岳阳楼区××小区××幢××号住房。二、驳回原告姚力、雷伟的其他诉讼请求。案件受理费7,584元，减半收取3,792元，由被告杨颂军负担1,896元，原告姚力、雷伟共同负担1,896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 袁 桦二〇二〇年十二月四日书记员 沈静文附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。