广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0502执异195号 案外人:唐菊荣，女，汉族，1981年12月2日出生，住广西阳朔县。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 被执行人：黄龙，男，汉族，1988年2月12日出生，住山西省繁峙县。 被执行人：广西亿海房地产开发有限公司，，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）与被执行人黄龙、广西亿海房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人唐菊荣于2020年9月16日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人唐菊荣称，2017年9月5日其与亿海房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房产，合同签订后，异议人向亿海房地产公司支付了所有购房款465400元，亿海公司已将上述房屋交付给异议人使用，其已对该房屋进行装修，2017年12月28日办理入住，并缴纳了房产证费、物业费、电梯费等费用。根据法律规定，请求终止对该房屋的执行。 案外人向本院提供了如下证据:1、购房合同，证明其在查封前已与亿海公司签订了该房屋的商品房买卖合同；2、购房款及物业费等收据，证明其已支付完全部购房款及物业费等费用；3、调解书，证明其与亿海公司达成调解；4、不动产查询证明，证明其在本地无不动产登记信息。 本院查明，2015年4月24日，亿海公司与黄龙签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定黄龙购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房，房屋总价款为684739元；付款方式为银行按揭贷款，黄龙须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即205739元，其余购房款479000元以银行按揭贷款方式支付给亿海公司,若因黄龙违约导致银行解除《借款合同》的，亿海公司有权解除与黄龙之间的商品房买卖合同等内容。2015年5月25日，亿海房地产公司与黄龙、工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ［房信购］字［北海分］行［云南路］支行［2015］年［0793］号）一份，主要约定工行云南路支行向黄龙发放个人购置住房贷款479000元，用于黄龙购买涉案房屋，黄龙以其购买的广东路1号澜泊湾小区2幢2单元2204号房屋为案涉借款作抵押担保，亿海公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了预购商品房抵押登记（北房地交押字［2015］第09522号）。2015年6月4日，工行云南路支行依约将贷款479000元划入《个人购房借款／担保合同》约定的亿海房地产公司的账户。截止至2019年2月21日，黄龙已累计六次未按约偿还贷款本息，已拖欠贷款本金453758.10元及利息3912.24元。 2019年5月8日，本院受理工商银行云南路支行与黄龙、广西亿海房地产开发有限公司金融借款纠纷案，于2019年11月11日作出（2019）桂0502民初1951号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告黄龙、广西亿海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ［房信购］字［北海分］行［云南路］支行［2015］年［0793］号）；二、被告黄龙须归还借款本金453758.10元及利息（2019年2月21日之前的利息为3912.24元，以后的利息以本金453758.10元为基数，按编号为Ａ［房信购］字［北海分］行［云南路］支行［2015］年［0793］号《个人购房借款／担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年2月16日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告黄龙须支付律师代理费21095.17元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；四、被告广西亿海房地产开发有限公司对被告黄龙的上述债务承担连带清偿责任；五、原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对被告广西亿海房地产开发有限公司名下的中国工商银行账户（账号为21×××47）内的保证金享有质押权，并在实现上述债权时对被告广西亿海房地产开发有限公司名下的中国工商银行账户（账号为21×××47）内的保证金享有优先受偿权；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。判决生效后，因黄龙、亿海公司未履行上述生效文书确定的给付义务，工商银行云南路支行向本院申请强制执行，本院立（2020）桂0502执835号案执行，在执行过程中作出（2020）桂0502执835号执行裁定书，预查封被执行人广西亿海房地产开发有限公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋【房屋预告登记权利人：黄龙】，案外人对查封不服向本院提出上述书面执行异议。 另查明，2017年9月5日，唐菊荣与亿海公司签订一份商品房买卖合同，合同约定由唐菊荣购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋，合同总价款465400元等内容，此后唐菊荣陆续支付了购房款，2020年5月7日亿海公司向唐菊荣出具了465400元购房款的发票。 再查明，唐菊荣与亿海公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持，双方自愿达成如下调解协议：一、原告唐菊荣与被告广西亿海房地产开发有限公司于2017年9月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告广西亿海房地产开发有限公司在收到税务局发票的十天内为原告唐菊荣开具购房正式发票；三、被告广西亿海房地产开发有限公司于2019年9月30日前办理房屋的解除抵押权手续并办理网签备案手续，被告广西亿海房地产开发有限公司于2020年8月5日前协助原告唐菊荣办理位于北海市××路××小区××单元××房产权属过户登记手续及办理房产证；四、案件受理费4140.50元，由原告唐菊荣负担2070.25元，被告广西亿海房地产开发有限公司负担2070.25元（该费用原告已向本院预交，被告于2019年8月5日前支付给原告）。本院于2019年7月26日作出（2019）桂0502民初2182号民事调解书，对上述协议予以确认。北海市自然资源局出具的查询证明载明，截止2020年5月7日，唐菊荣在北海市名下无不动产登记信息。 本院认为，亿海公司先后将其开发的位于北海市××路××小区××单元××房出卖给黄龙和案外人，存在一房二卖，而黄龙涉案商品房买卖合同成立在先，且已到房地产交易中心备案及预告登记，该预告登记具有公示效力，案外人在涉案房屋已经备案及预告登记的情况下仍与亿海公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，本身存在过错，现案外人基于买卖合同的对涉案房屋享有的物权期待权并不优先于黄龙对涉案房屋享有的物权期待权得到实现，故其请求排除本院执行的理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人唐菊荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 陈培荣 审判员 陈 达 二〇二〇年十二月十日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。