重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初11933号原告：国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司，住所地重庆市南岸区辅仁路6号1栋负1层，统一社会信用代码91500108781587704M。法定代表人：肖基銮，执行董事。委托代理人：左霞，女，汉族，1980年7月29日出生，住重庆市垫江县，系原告公司员工。被告：娄雪芳，女，汉族，1985年6月18日出生，住重庆市南岸区。原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司诉被告娄雪芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司的委托代理人左霞到庭参加诉讼，被告娄雪芳经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年4月至2020年4月的物业管理费2967.40元及公摊水电费262.60元；2、被告向原告支付违约金（以所欠物业管理费、公摊水电费为基数，从欠费之日起按日千分之三计算至付清之日止）。事实和理由：被告系重庆市南岸区辅仁路6号尚都国际某号的业主，该房建筑面积79.96平方米。原告系尚都国际物业服务企业，负责为被告所购买房屋的小区提供物业管理服务，服务期限至该物业业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。合同约定，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用和公摊水电费，按月缴费，缴费时间为每月20日前（或物业管理公司通知时间为准）缴纳当月费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。上述合同签订后，原告即为被告提供物业服务，但被告从2017年4月起拒绝缴纳物业管理费和公摊水电费。原告为维护自己权益，遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告娄雪芳未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年6月9日，重庆市明发房地产开发有限公司（甲方）与重庆市渝港物业管理有限公司（乙方）签订《明发·尚都国际前期物业服务合同》，合同主要约定：由乙方为坐落于重庆市南岸区辅仁路6号的明发·尚都国际一期（物业类型：商业、住宅等）提供物业服务；合同期限自交房之日起至两年止；乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.公共绿化的养护与管理；4.车辆停放管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6.装饰装修管理服务；7.物业档案资料管理；8.公共卫生的管理。收费标准为（不含公摊水电费用、按建筑面积计算）：高层住宅：暂定1.3元/月·平方米（含电梯费），办公性用房：暂定2.0元/月·平方米，商业性用房：暂定3.0元/月·平方米；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按应缴物业管理服务费用每日3‰的标准向乙方支付违约金；公用部位用水、用电由业主每月据实分摊……该合同于2008年7月22日在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。合同签订后，原告为明发·尚都国际小区提供物业服务至今。原告曾于2019年6月以书面方式向被告催收欠缴费用。另查明：2019年11月6日，重庆市渝港物业管理有限公司名称变更为国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司。再查明：娄雪芳系重庆市南岸区南坪镇辅仁路6号某栋某号房屋的业主，该房建筑面积：80.21平方米，用途：成套住宅。以上事实有《明发·尚都国际前期物业服务合同》、备案证明、名称预先登记告知书、房屋登记信息查询证明、律师函、EMS回执、水电公摊情况表、报事报修记录及回访处理台账、派工单、巡逻签到表等证据为证，足以认定。本院认为，重庆市明发房地产开发有限公司（后名称变更为国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司）与重庆市渝港物业管理有限公司签订《明发·尚都国际前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为小区业主，亦受该合同的约束。《明发·尚都国际前期物业服务合同》约定合同期限自交房之日起至两年止，故本案中的《明发·尚都国际前期物业服务合同》已到期，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。参照《重庆市物业管理条例》关于“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，《明发·尚都国际前期物业服务合同》的履行期限已自动延续，尚都国际小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。登记在被告名下的重庆市南岸区南坪镇辅仁路6号某栋某号房屋（建筑面积80.21平方米）系成套住宅，《明发·尚都国际前期物业服务合同》约定高层住宅的收费标准暂定为1.3元/月·平方米（含电梯费），现原告自愿主张1元/月·平方米（含电梯费），本院认为系原告处分自己权利且未违反法律规定，本院予以准许。现被告尚欠2017年4月至2020年4月期间的物业服务费2967.77元（1元/月·平方米×80.21平方米×37月），但原告自愿主张2967.40元，本院予以支持。关于公摊水电费，《明发·尚都国际前期物业服务合同》约定“公用部位用水、用电由业主每月据实分摊”，本院认为公共区域用水用电系客观产生的费用，原告代缴了公摊水电费，据实结算而请求的公摊水电费金额亦在合理范围内，故本院对2017年4月至2020年4月期间的公摊水电费262.60元予以支持关于违约金，《明发·尚都前期物业服务合同》已到期，故原合同约定的违约金条款不再适用，但被告未按期缴纳物业服务费的行为已给原告造成损失，本院酌情以欠缴物业服务费为基数计算资金占用损失（从欠费之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告娄雪芳于本判决生效之日起十日内向原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司支付2017年4月至2020年4月期间尚欠的物业服务费2967.40元、公摊水电费262.60元及资金占用损失（资金占用损失以欠缴物业服务费为基数，从欠费之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，共计610元，由被告娄雪芳负担（该款原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司已垫付，被告娄雪芳在支付上述款项时一并支付给原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  余洪峰人民陪审员  董泽芬人民陪审员  余俊芬二〇二〇年十二月十日书 记 员  邓 欣