黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初1号原告：夏春岩，男，1969年10月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告：戴群，男，1970年02月27日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。二原告的委托诉讼代理人：董崟，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告：密山市新城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省密山市密山镇。法定代表人：刘永军，职务总经理。被告：刘贵雷，男，1972年10月25日出生，汉族，住黑龙江省密山市。二被告共同委托诉讼代理人：张占东，黑龙江智轩律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：魏彤，黑龙江彤城律师事务所律师。原告夏春岩、戴群与被告密山市新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）、被告刘贵雷合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏春岩、戴群及其委托诉讼代理人董崟，被告新城公司、刘贵雷的委托诉讼代理人张占东、魏彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏春岩、戴群向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还密山同心东苑小区房屋售房款76，322，120.63元；2、判令被告返还房屋按揭贷款的售房款28，022，236.81元3、由被告方承担本案案件受理费、财产保全费。事实与理由：2010年初夏春岩、戴群准备合伙开发密山同心东苑小区，因无开发资质，经与被告新城公司及其实际控制人刘贵雷协商，确定挂靠新城公司开发建设。2010年7月，夏春岩、戴群与新城公司补签了开发协议书，约定夏春岩、戴群在开发经营中全部以新城公司名义对外沟通，二人独立经营，产生的法律责任及经济责任由二人自行承担，协议有效期至项目销售封盘止。2011年4月17日，夏春岩、戴群按刘贵雷指示向新城公司会计董彦霞银行卡中支付了5万元挂靠费用。2011年5月3日，新城公司出具授权委托书，明确授权夏春岩为同心东苑项目部总负责人。2011年6月6日新城公司出具证明，明确密山同心东苑小区项目意负责人为夏春岩，项目资金全部由夏春岩筹集，项目无论亏损还是盈利，均由夏春岩个人负担，与新城公司无关。2010年4月，夏春岩、戴群以新城公司名义办理了招投标，确定施工单位及监理单位。2010年7月，夏春岩、戴群以新城公司名义取得了同心东苑小区的各项批准证书，2011年8月10日、2012年9月27日分别取得了同心东苑小区的商品房预售许可证。自2010年7月起，夏春岩、戴群以新城公司名义缴纳了土地出让金等各项规费并向施工企业支付了近3,000万元的工程款。2011年8月起，因二原告合伙纠纷导致同心东苑小区停工，后密山市人民政府要求新城公司履行后续建设责任，并明确新城公司不得出售剩余房屋。但新城公司没有按政府的要求办理，将夏春岩、戴群未出售的房屋大量对外销售。综上原告认为，新城公司、刘贵雷不是同心东苑小区项目的实际所有权人，虽然承建了小部分收尾工程，但无权对外销售项目房屋。因此应将房屋销售款返还给原告，同时返还由新城公司控制的尚未出售的房屋、商服及车库。请人民法院依法查明本案事实，支持原告方的诉讼请求。被告新城公司、刘贵雷辩称：一、原告与被告签订的开发协议是出租、出借企业资质，违反法律法规规定的无效合同。黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终284号民事判决书认定开发协议书无效。根据合同法第58条的规定，双方应当返还从对方处取得的财产，法院应依法确认原告方应当取回投入，而密山同心东苑小区开发、销售全部权利属于被告；二、根据黑龙江省高级人民法院（2012）黑民终字第90号民事判决书认定事实，“因合伙项目同心东苑小区工程停工，夏春岩带走账目，该工程被新城公司接受，合同目的已经无法实现。”。原告虽与被告开发合同约定，由原告投资建设成果由原告所有，但是因为同心东苑小区工程中途停工，形成烂尾局面，此时，对于夏春岩、戴群来说，同心东苑小区不仅没有收益，而且其投入都无法收回，其预售的房屋无法兑现，还要面临购房人不能按期交房的巨额违约责任，所以根据被告接手时的情况，原告没有产生利润。更重要的是因夏春岩、戴群停工，或放弃同心东苑项目时，项目并未竣工，密山同心东苑不属于可入住使用一个整体工程，如果原告主张同心东苑属于原告所有，该主张不仅违反法律规定而且只能得到一个烂尾楼和后续的纠纷。同心东苑的后续建设是在密山市政府要求下，由新城公司建设完成。原告建设的烂尾楼已不存在，事实上已无法返还原告投资建设的部分。无论从法律规定，还是实际投资，被告对于同心东苑的投入都远远大于原告的投入。同心东苑项目所在权应属于被告；三、原告方对同心东苑项目共计支付了23，641，749.00元，其中向各机关缴纳各种费用10，277，349.00元，给付龙熙、帅龙两个建筑公司的工程款合计为13，366，400.00元。其中20，685，166.00元工程是原告方以建成的房屋抵顶工程款，但原告放弃开发时，房屋未建成，无法交付抵顶工程款，该笔工程款的给付系由被告在完成项目持续建设后，以房屋抵顶的，应认定为由被告支付，而不属于原告的支出或投入。经计算原告方实际销售房屋所得价款为44，430，580.44元，已远超过其投入23，641，749.00元，原告方已获得巨大利润；四、原、被告间的开发协议无效，但在原告方建设同心东苑过程中，被告没有任何阻碍原告的行为，本案纠纷的起源系由于原告方在建设过程中中途停工，夏春岩带走账目，将楼房烂尾所致。所造成的损失完全系原告方单方行为导致，被告方无任何过错。并且为了弥补原告的烂尾楼工程，密山市政府及被告付出了巨大投入，才完成了同心东苑工程。所以原、被告间对于同心东苑的过错完全在于原告；五、夏春岩、戴群借用新城公司资质开发密山同心东苑项目，系夏春岩、戴群与新城公司间的法律关系，刘贵雷系履行公司职务行为，其行为结果应由新城公司承担，故刘贵雷作为被告主体主适格；六、根据《九民会议纪要》第32条的规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。现原告方的诉讼请求已经超过返还财产的范围，依法应予驳回；七、购房业主的贷款合同虽然是夏春岩、戴群签订，但二人无履行能力，也没有履行为购房户办理按揭贷款的手续，在原告方撤出同心东苑项目建设后，新城公司于2012年8月31日与中国建设银行签订商业用房贷款合作协议，建设银行才为同心东苑项目贷款。按揭贷款不是基于夏春岩、戴群的合同而取得，贷款与二人无关，原告主张要求被告返还按揭贷款的诉讼请求无事实及法律依据。因此原告方的起诉无法律依据支持，依法应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告夏春岩、戴群举示证据清单：1、一、2010年10月，夏春岩、戴群与新城公司签订的《开发协议书》一份；2、2011年4月17日，刘春波向新城公司会计董彦霞转付50000.00元人民币的《中国农业银行银行卡存款业务回单》、《收据》；3、2011年5月3日，新城公司为夏春岩出具的《授权委托书》；2011年6月6日，新城公司为夏春岩出具的《证明》4、2008年6月16日、2013年7月8日新城公司的《企业法人营业执照》；5、2008年6月16日，新城公司取得的《税务登记证》、《组织机构代码证》；6、2009年12月4日，黑龙江省住房和城乡建设厅向新城公司制发的《房地产开发企业暂定资质证书》（黑建房开暂〔2009〕第271号）；7、2011年2月8日，黑龙江省住房和城乡建设厅向新城公司制发的《房地产开发企业资质证书》（黑建房开鸡第77号）；证明目的：夏春岩、戴群为开发同心东苑小区项目，与新城房地产公司达成协议。双方同意夏春岩、戴群以新城房地产公司名义开发建设。新城房地产公司授权夏春岩为项目总负责人，该项目资金全部由夏春岩、戴群筹集，项目盈利、亏损由夏春岩、戴群承担。夏春岩指派刘春波向新城房地产公司的实际控制人刘贵雷指定的会计董彦霞支付5万元资质使用费。二、8、2010年6月1日，密山城市规划管理局出具的《土地出让规划条件》（地块号：2010-16号）；9、2010年7月10日，密山国土资源局与新城公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同补充协议》；10、2010年7月13日，密山国土资源局向新城公司同心东苑项目制发的《建设用地批准书》；11、2010年7月16日，密山财政局对同心东苑小区项目审批的《密山自筹基建资金来源审批表》；12、2010年7月17日，密山城市规划管理局向新城公司发放同心东苑小区的《建设用地规划许可证》（地字第**）；13、2010年7月23日，密山房地产管理处向新城公司发放同心东苑小区的《黑龙江省房地产开发项目许可证》；14、2010年7月30日，密山建设局向新城公司制发的《房屋拆迁许可证》（拆许字（2010）第13号）；15、2010年7月21日，密山发展和改革委员会向新城公司发放的《关于同心东苑小区建设项目的批复》（密发改〔2010〕91号）；16、2010年10月6日，密山城市规划管理局向新城公司制发的同心东苑小区《建设工程规划许可证》（建字第2010-10号）；17、2011年4月25日，密山建设局向新城公司发放的《建筑工程施工许可证》两份（MJS2011-006、MJS2011-010）；18、2011年9月27日，密山房地产管理处向新城公司发放的同心东苑1号、2号、3号楼的《商品房预售许可证》三份；证明目的：夏春岩、戴群虽然没有开发房地产的主体资格，但在开工前，以新城房地产公司的名义依法办理了土地使用权出让、拆迁安置手续，办理了同心东苑小区开工、建设及预售手续，拆迁安置、开工建设及预售房屋程序合法合规。根据土地使用权出让合同股权协议因受让的土地属于毛地，夏春岩、戴群需要对原土地使用权人及地上土地所有权人进行拆迁安置费用由原告承担。三、19、2010年7月12日，密山国土资源局收取土地出收金出具的2340000.00元的《黑龙江省政府非税收入票据》；20、2010年7月12日，密山市人民政府收取土地税金出具的117000.00元的《中华人民共和国契税完税证》；21、2010年7月12日，密山国土资源局收取土地权属清查费等出具的1240.00元的《黑龙江省行政事业性收费票据》；22、2010年7月16日，密山建设局收取配套费出具的1825609.00元的《黑龙江省政府非税收入票据》；23、2010年7月16日，密山财政局收取同心东苑保证金100000.00元的《黑龙江省单位往来资金结算票据》；24、2010年7月30日，密山预算处资金管理办公室出具的收取保证金3000000.00元的《现金交款单》及《黑龙江省单位往来资金结算票据》；25、2011年4月11日，鸡西市财政国库收付局了具的收取人防办预收款500000.00元的《黑龙江省非税收入一般缴款书》；26、2011年4月14日，密山人力资源和社会保障局收取农民保障金出具的300000.00元《黑龙江省单位往来资金结算票据》；27、2011年4月29日，密山房产处动迁办收取保证金夏春岩指派工作人员付款2000000.00的汇款凭证；28、2011年5月16日，密山城乡建设安全监察站收取保证金总计500000.00元出具的《黑龙江省单位往来资金结算票据》两份；证明：夏春岩、戴群支付了同心东苑小区开发建设的全部前期费用总计11,083,849.00元，原告持有原件，同心东苑小区项目与新城公司实际没有关系。四、29、2011年4月24日，密山佳业建筑工程监理有限公司中标同心东苑小区监理工程的《中标通知书》（招标项目编号：MSFD2011-402；30、2011年4月24日，鸡西市帅龙建筑工程有限公司中标同心东苑小区1号楼C区、3号楼工程的《中标通知书》；31、2011年4月24日，鸡西市龙熙建筑工程有限公司中标同心东苑小区1号楼A区B区、2号楼工程的《中标通知书》；证明目的：夏春岩、戴群以公开招标的方式将同心东苑小区分二个标段分别发包给帅龙及龙熙建筑以司，将监理委托给佳业监理公司。夏春岩、戴群选择建筑施工公司及监理公司是合法合规的。与新城公司无关。五、32、2012年4月24日，密山市人民政府《协调会议纪要》；33、2012年3月1日，鸡西市科法司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》；证明目的：2011年，同心东苑小区已完工程造价37,622,850.05元。其中，一号楼A区主体全部完成、室内抹灰完成、塑钢窗安装完；B区主体完工、室内抺灰至5层；C区主体全部完成、室内抹灰完成、塑钢窗安装完。二号楼主体全部完成、室内抹灰完成、塑钢窗安装完。三号楼主体全部完成、室内抹灰部分完成、塑钢窗部分安装完。即工程已处理收尾阶段。密山市政府通过协调会议确定，由新城房地产公司负责后续建设，但不得出售剩余房屋。六、34、2018年11月23日，密山正信房屋测绘有限公司对同心东苑3号楼出具的《房屋面积测绘报告书》（正房测【实测】2019002）；35、2019年8月12日，密山正信房屋测绘有限公司对同心东苑2号楼出具的《房屋面积测绘报告书》（正房测【实测】2019089）；36、2019年8月12日，密山正信房屋测绘有限公司对同心东苑1号楼出具的《房屋面积测绘报告书》（正房测【实测】2019088）；证明目的：经测绘同心东苑小区总建筑面积48997.77平方米，扣除不能出售的办公、水箱间、门卫的面积，可出售面积为46937.11平方米，其中住宅总面积为37327.05平方米，车库总面积为3056.81平方米，商服总面积为6553.25平方米。七、37、2016年12月19日，鸡西市中级人民法院作出的（2016）黑03民初18号民事判决书、2017年7月3日，黑龙江省高级人民法院作出的（2017）黑民终284号民事判决书；38、2019年10月24日，密山市人民法院作出的（2019）黑0382民初2017号民事判决书；39、夏春岩、戴群向周长财支付防水工程款32万元的支付凭证。证明目的：根据18号及284号民事判决书确认，同心东苑小区项目由夏春岩、戴群投资开发，夏春岩、戴群支付龙熙公司和帅龙公司工程款合计为20685166.00元，向周长财支付防水工程款32万元。黑龙江省高级人民法院284号判决书确认新城房地产公司应当承担双方协议无效的主要过错责任，夏春岩、戴群投资产生的财产权利应归夏春岩、戴群所有。判决的认定事实和判项可以作为本案判决的依据，内容协议过错责任在被告，投资产生财产权益归原告，生效判决所确认。八、40、一号楼出售住宅统计表及合同；41、一号楼出售车库统计表及合同；42、一号楼住宅抵付工程款统计表及合同；43、一号楼拆迁安置住宅统计表及合同；44、一号楼拆迁安置车库统计表及合同；45、二号楼出售住宅统计表及合同；46、二号楼出售车库统计表及合同；47、二号楼住宅抵付工程款统计表及合同；48、二号楼拆迁安置住宅统计表及合同；49、二号楼拆迁安置车库统计表及合同；50、二号楼车库置换统计表及合同；51、三号楼出售住宅统计表及合同；52、三号楼出售车库统计表及合同；53、三号楼住宅抵付工程款统计表及合同；54、三号楼车库抵付工程款统计表及合同；55、三号楼拆迁安置住宅统计表及合同；56、三号楼拆迁安置车库统计表及合同；57、出售商服房屋统计表及合同；58、商服房屋拆迁安置补偿统计表及合同。证明目的：夏春岩、戴群回迁安置、置换及出售处分同心东苑小区建筑面积合计为46937.11平方米，结合第六组证据，新城房地产公司处分同心东苑小区建筑面积为16927.947平方米。按夏春岩、戴群出售住宅、车库、商服均价计算，新城公司应返还夏春岩、戴群剩余房屋价款76322120.63元。九、59、2012年8月21日，密山房产处动迁办向新城公司退还保证金2000000.00元出具的《黑龙江省单位往来资金结算票据（财政代开）》；60、2012年8月17日，时任密山副市长将夏春岩、戴群交纳的动迁保证金200万元返还给新城公司的请示及批示。证明目的：夏春岩、戴群向密山动迁办交纳的200万元保证金，被新城公司退回。另外还有2011年4月14日交纳的30万元农民工保障金，2010年7月16日向财政局交纳的10万元保证金都被新城公司领退。进一步证明新城公司故意侵占夏春岩、戴群财产的事实。刚才所述的共240万元。十、剩余房产价值统计表。证明目的：原告将自行处置的车库、商服、住宅进行统计后确定住宅剩余总面积为11823.137平方米，车库剩余1450.33平方米，商服剩余3654.48平方米。剩余房产价值为71,261,200.79元。房屋均价是按照戴群和夏春岩销售房屋的面积和销售价格相除计算出来的房屋均价。十一、支付帅龙公司和龙熙公司工程款票据，与帅龙公司和龙熙公司已付工程款对账的明细和相应的材料、支付帅龙公司和龙熙公司工程款统计表。证明目的：已付帅龙公司工程款的金额是10,653,794元，已付龙熙公司的工程款是12,900,088.21元。这两个工程款的支付都是由夏春岩和戴群来支付的。十二、1号楼出售住宅车库更正表、2号楼出售住宅车库更正表、3号楼出售住宅车库更正表。证明目的：根据更正确定一号楼住宅总出售价款36,244,081.35元，已经实际收取的金额为20,729,720.14元，需要贷款再缴纳房款的金额是15,514,361.21元。1号楼车库经更正后确定总金额是933,888.00元，已收到的金额是640,842.00元。需要贷款后缴纳的金额是293,046.00元。根据更正确定二号楼住宅总出售价款5,965,959.30元，已经实际收取的金额为4,015,555.30元，需要贷款再缴纳房款的金额是1,950,404.00元。2号楼车库经更正后确定总金额是2,188,299元，已收到的金额是1,651,820元。需要贷款后缴纳的金额是536,479元。根据更正确定三号楼住宅总出售价款12,970,782.60元，已经实际收取的金额为8,197,492.5元，需要贷款再缴纳房款的金额是4,773,290.10元。3号楼车库经更正后确定总金额是3,099,103.5元，已收到的金额是2,082,147元。需要贷款后缴纳的金额是1,016,956.5元。被告新城公司、刘贵雷举示证据清单：一、黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终284号民事判决书。证明目的：被告与原告签订的《开发协议》无效，根据《合同法》第58条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还的规定，原告仅有权取回其投资款。同心东苑项目属于被告所有。二、黑龙江帅龙建筑工程有限公司及鸡西市龙熙建筑工程有限公司证明各一份。证明目的：1、原告向黑龙江帅龙公司支付的工程款中现金为610万元（其中含车辆作价50万，钢材作价100万），另开具了3,378,996元售楼合同抵工程款，该部分工程款是以建成后的房产支付，而建成后的房产由新城公司给付，不是原告支付。原告实际投入金额为610万元。2、原告向鸡西市龙熙建筑工程有限公司支付现金支付7,264,400元，另开具了4,409,762元售楼合同抵工程款，该部分工程款是以建成后的房产支付，而建成后的房产系新城公司给付，原告投入实际资金仅为7,264,400元。3、证实工程造价不等于原告的实际投入，原告并未按造价支付37,622,850.05元，仅支付了13,364,400元。4、结合原告第三组证据证实的其它各项投入为10,277,349元，原告对于同心东苑一共投入23,641,749元。三、2012年4月24日，密山市人民政府《协调会议纪要》一份。证明目的：原告方自身原因导致同心东苑小区工程中途停工，夏春岩带走账目，同心东苑小区已经形成烂尾局面，原告未能完成同心东苑的建设过错完全在原告，而且为了弥补原告的过错密山市政府和被告做出了巨大的付出，所以同心东苑项目应当属于被告所有，原告承担全部过错责任。四、第一组原告在证据八中未提供的合同49份收据39张。第二组原告在第八组证据少提供收入数额合同28份，收据37张。证明目的：1、原告第八组证据中未提供的售房合同42份，收据39张，金额5,429,873.1元，证实原告除了原告证据八中认可的销售数额外还有5,429,873.1元，未列入原告销售数额。2、原告第八组证据中已提供的销售数额少于实际销售数额合同28份，收据37张，少提供销售额497,207元。3、原告未提供的销售额及少提供的销售额与已提供的销售额相加总额为44,430,580.44元。说明原告在同心东苑项目中拿走售楼款44,430,580.44元。五、收款明细表及凭证。证明目的：被告销售同心东苑房屋金额统计为61,623,485.18元。六、同心东苑建设费用一览表及凭证。证明目的：被告续建同心东苑除税金外的支出68,726,432.03元，尚欠税金及滞纳金47,100,552.05元。七、剩余房源明细表一张。证明目的：同心东苑项目现剩余房源29套，面积3967.29平方米。八、新城公司在哈尔滨银行8287号账户收支明细及在中国建设银行9442号账户收支明细各一份。证明目的：该证据是应法庭要求提供，该证据证明的是根据密山市人民政府会议的要求，新城公司建立了两个监管账户的收支情况，该证据属于政府要求的监管账户，与原告无关。根据双方当事人举示的证据和对本案事实的陈述，本院认定事实如下：2010年7月，夏春岩、戴群与新城公司签订“同心东苑”开发协议书，约定：夏春岩、戴群在密山开发工程，以新城公司名义和资质进行项目开发和经营，该期间所产生的一切土地费用、财务费用、销售费用及用工产生的费用等一切经济等往来业务均由夏春岩、戴群自行承担。2010年7月21日，密山发展和改革委员会密发改（2010）91号文件“关于同心东苑小区建设项目的批复”，同意新城公司对“同心东苑”工程建设，建设工期为2010年7月至2011年10月。2011年5月3日，新城公司出具授权委托书，授权夏春岩为同心东苑项目部总负责人。2011年6月6日，新城公司出具证明内容为，密山同心东苑工程由该公司立项开发，项目总负责人夏春岩，项目资金全部由夏春岩个人筹集，与该项目相关的一切经济纠纷应由夏春岩个人负责，与新城公司无关。夏春岩以新城公司名义办理了同心东苑项目建设所需的证照，并开始建设。夏春岩、戴群对密山同心东苑工程的投入情况：前期项目土地出让金、土地税等费用11，083，849.00元，支付鸡西市龙熙建筑工程有限公司工程款合计11，206，170.00元，支付鸡西市帅龙建筑工程有限公司工程款合计9，478，996.00元，二原告支付工程款合计20，685，166.00元。即夏春岩、戴群在密山同心东苑共计投入31，769，015.00元。原告夏春岩、戴群出售密山同心东苑房屋并获取的房屋价款为37，317，576.94元。新城公司在密山同心东苑投入共计68，726，432.03元，案涉工程税款除夏春岩、戴群缴纳40万元外，其余税款未缴纳。新城公司销售案涉房屋共收取房屋价款61，623，485.18元，同心东苑项目现尚剩余房屋29套，面积为3967.29平方米，剩余房屋现由新城公司占有。2011年9月，夏春岩、戴群因合伙发生纠纷，将同心东苑工程搁置、不再继续施工，该项目形成烂尾工程。2011年10月31日，同心东苑工程回迁户及购房业主数百人集体到密山市政府上访，2012年1月12日，密山政府召开市长办公会议，会议确定：一、新城公司于2012年2月10日前对同心东苑小区剩余工程恢复施工，并确保2012年7月25日前完工，保证工程回迁户及购房户顺利入住；二、由新城公司对同心东苑已完工程进行造价评估；三、政府在政策允许情况下可以考虑给予同心东苑工程适当税费减免；四、因不能按期交工所导致的一切法律责任由新城公司承担。2012年4月23日，密山市长办公会再次形成会议纪要，内容为：一、同心东苑工程由新城公司开发，工程投资人为夏春岩、戴群。该工程于2011年5月开工建设，原定于当年12月竣工交付使用。2011年9月因夏春岩、戴群二人发生纠纷，导致工程搁置，不能按期竣工，引发购房者、回迁户多次群体上访，同时造成拖欠施工队工程款、材料款等问题。鉴于该工程实际投资人夏春岩、戴群不能继续进行工程建设，新城公司于2012年1月聘请评估公司对同心东苑已完成工程进行评估。为维护社会稳定大局，保证购房者和回迁户合法权益，密山市政府责成市住房和城乡建设局及相关部门加强对该工程监管，由新城公司于2012年4月继续开工建设，并确保工程于2012年7月底交工；二、市住房和城乡建设局负责该工程质量、工程进度的监管，工程交工前，剩余房屋不得出售。工程必有按已批准的规划审批条件建设，不得私自改建、乱建；三、由市住房和城乡建设局监督新城公司设立专用账户，专项用于存储支出同心东苑收尾工程建设相关费用。市住房和城乡建设局负责监管建设过程中的每笔支出，指定专人与新城公司刘贵雷共同签字，杜绝虚报建设费用问题。四、由市住房和城乡建设局监督新城公司设立专用账户，待工程交工后，专项用于存储同心东苑房款，并优先支付该工程涉及税款、超面积罚款、应缴相关部门费用、新城公司收尾工程投资费用及项目前期工程款；五、对该工程前期出现的一房多卖问题，待工程交工后由新城公司组织购房者或者回迁户首先进行协商或抽签形式确定房屋权属人，对未得到房屋权属的购房者或者回迁户，由新城公司负责置换其他房屋或者返还现金。协商不成依法解决；六、若工程不能于2012年7月底交工，新城公司应依法给予购房者同期银行贷款利率赔付等责任，直至工程交工，并承担政府部门因处理购房者或回迁户上访产生的维稳费用；七、该项目于2012年4月24日前产生的施工费用，因已进入法律程序，新城公司暂时不予结算，待工程交工后，由戴群、夏春岩、刘贵雷三方协商或按照法律程序解决。刘贵雷、戴群参加了本次会议。此后，新城公司接手建设同心东苑工程，该工程现已竣工并交付使用。2011年8月，戴群因与夏春岩发生合伙纠纷诉至人民法院，戴群请求判令：评估、清算共同开发项目资产；夏春岩返还垫付成本3，700，000.00元；双方利润平均分配。本院于2012年7月11日作出（2011）鸡民初字第58号民事判决，判决：戴群解除合伙关系；夏春岩于判决生效后5日内返还戴群投资款3，700，000.00元；驳回戴群其他诉讼请求。该判决经黑龙江省高级人民法院（2012）黑民终字第90号民事判决、最高人民法院（2013）民申字第2196号民事裁定确认。新城公司以戴群、夏春岩为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、确认新城公司与夏春岩、戴群签订的开发协议书无效；2、夏春岩、戴群返还收取的售楼款27，000，000.00元。本院于2016年12月19日作出（2016）黑03民初18号民事判决，判决驳回新城公司的诉讼请求。新城公司不服提出上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民终284号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年3月27日，本院依原告夏春岩、戴群的申请，作出（2020）黑03民初1号民事裁定书，裁定：一、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元202室（建筑面积80.85平方米）、401室（建筑面积86.53平方米）、601室（建筑面积86.53平方米）、602室（建筑面积80.85平方米）、701室（建筑面积86.53平方米）；二单元201室（建筑面积84.89平方米）、203室（建筑面积85.02平方米）、301室（建筑面积84.89平方米）、302室（建筑面积60.46平方米）、401室（建筑面积84.89平方米）、402室（建筑面积60.46平方米）、501室（建筑面积84.89平方米）、503室（建筑面积85.02平方米）、601室（建筑面积84.89平方米）、602室（建筑面积60.46平方米）、603室（建筑面积85.02平方米）；三单元201室（建筑面积89.22平方米）、302室（建筑面积89.22平方米）、401室（建筑面积89.22平方米）、402室（建筑面积89.22平方米）、501室（建筑面积89.22平方米）、502室（建筑面积89.22平方米）；四单元202室（建筑面积55.90平方米）、302室（建筑面积55.90平方米）、402室（建筑面积55.90平方米）、502室（建筑面积55.90平方米）、601室（建筑面积60.57平方米）、603室（建筑面积60.79平方米）；五单元201室（建筑面积60.57平方米）、202室（建筑面积55.90平方米）、401室（建筑面积60.57平方米）、402室（建筑面积55.90平方米）、403室（建筑面积60.79平方米）、601室（建筑面积60.57平方米）、603室（建筑面积60.79平方米）、701室（建筑面积60.57平方米）702室（建筑面积55.90平方米）、703室（建筑面积60.79平方米）；六单元202室（建筑面积85.64平方米）、401室（建筑面积85.54平方米）、501室（建筑面积85.54平方米）、502室（建筑面积85.64平方米）、601室（建筑面积85.54平方米）、602室（建筑面积85.64平方米）；七单元二单元202室（建筑面积72.62平方米）、203室（建筑面积86.06平方米）、401室（建筑面积68.68平方米）、601室（建筑面积68.68平方米）、603室（建筑面积86.06平方米）、702室（建筑面积72.62平方米）、703室（建筑面积86.06平方米）；八单元二单元202室（建筑面积41.26平方米）、302室（建筑面积41.26平方米）、502室（建筑面积73.47平方米）、601室（建筑面积73.56平方米）、701室（建筑面积73.56平方米）；九单元202室（建筑面积74.62平方米）、401室（建筑面积74.62平方米）、502室（建筑面积74.62平方米）、601室（建筑面积74.62平方米）；十单元301室（建筑面积74.62平方米）、401室（建筑面积74.62平方米）、402室（建筑面积74.62平方米）、501室（建筑面积74.62平方米）、701室（建筑面积74.62平方米）、702室（建筑面积74.62平方米）；十一单元201室（建筑面积72.99平方米）、202室（建筑面积72.99平方米）、301室（建筑面积72.99平方米）、401室（建筑面积72.99平方米）、501室（建筑面积72.99平方米）、502室（建筑面积72.99平方米）、702室（建筑面积72.99平方米）；十二单元201室（建筑面积72.99平方米）、301室（建筑面积72.99平方米）、401室（建筑面积72.99平方米）、402室（建筑面积72.99平方米）、502室（建筑面积72.99平方米）、701室（建筑面积72.99平方米）、702室（建筑面积72.99平方米）；十三单元201室（建筑面积72.99平方米）、202室（建筑面积72.99平方米）、401室（建筑面积72.99平方米）、402室（建筑面积72.99平方米）、501室（建筑面积72.99平方米）、502室（建筑面积72.99平方米）、601室（建筑面积72.99平方米）、701室（建筑面积72.99平方米）；十四单元501室（建筑面积72.99平方米）、601室（建筑面积72.99平方米）；十五单元201室（建筑面积72.99平方米）、202室（建筑面积72.99平方米）、401室（建筑面积72.99平方米）、402室（建筑面积72.99平方米）、701室（建筑面积72.99平方米）、702室（建筑面积72.99平方米）；十六单元202室（建筑面积74.62平方米）、302室（建筑面积74.62平方米）、402室（建筑面积74.62平方米）、501室（建筑面积74.62平方米）、502室（建筑面积74.62平方米）、701室（建筑面积74.62平方米）、702室（建筑面积74.62平方米）；十七单元201室（建筑面积74.62平方米）、202室（建筑面积74.62平方米）、402室（建筑面积74.62平方米）、402室（建筑面积74.62平方米）、501室（建筑面积74.62平方米）、502室（建筑面积74.62平方米）、701室（建筑面积74.62平方米）、702室（建筑面积74.62平方米）；十八单元201室（建筑面积74.62平方米）、202室（建筑面积74.71平方米）、501室（建筑面积74.62平方米）、502室（建筑面积74.71平方米）、601室（建筑面积74.62平方米）、602室（建筑面积74.71平方米）、702室（建筑面积74.71平方米）；十九单元201室（建筑面积86.10平方米）、202室（建筑面积72.62平方米）、203室（建筑面积68.68平方米）、402室（建筑面积72.62平方米）、403室（建筑面积68.68平方米）、502室（建筑面积72.62平方米）、602室（建筑面积72.62平方米）、603室（建筑面积68.68平方米）、702室（建筑面积72.62平方米）、703室（建筑面积68.68平方米）；二十单元301室（建筑面积84.84平方米）、302室（建筑面积80.75平方米）、501室（建筑面积84.84平方米）、502室（建筑面积80.75平方米）；二十一单元301室（建筑面积89.10平方米）、401室（建筑面积89.10平方米）、402室（建筑面积89.10平方米）、501室（建筑面积89.10平方米）、601室（建筑面积89.10平方米）、701室（建筑面积89.10平方米）、702室（建筑面积89.10平方米）；二十二单元301室（建筑面积89.10平方米）、302室（建筑面积89.10平方米）、401室（建筑面积89.10平方米）、501室（建筑面积89.10平方米）、601室（建筑面积89.10平方米）、701室（建筑面积89.10平方米）；二十三单元301室（建筑面积89.10平方米）、302室（建筑面积89.10平方米）、401室（建筑面积89.10平方米）、402室（建筑面积89.10平方米）、501室（建筑面积89.10平方米）、502室（建筑面积89.10平方米）；二十四单元302室（建筑面积80.71平方米）、401室（建筑面积76.06平方米）、402室（建筑面积80.71平方米）、601室（建筑面积76.06平方米）、602室（建筑面积80.71平方米）；二十五单元302室（建筑面积80.71平方米）、502室（建筑面积80.71平方米）、602室（建筑面积80.71平方米）、702室（建筑面积80.71平方米）；二十六单元301室（建筑面积76.02平方米）、501室（建筑面积76.02平方米）、702室（建筑面积86.42）、7号商服房屋（建筑面积104.39平方米）；二、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元201室（建筑面积83.41平方米）、401室（建筑面积83.41平方米）、501室（建筑面积83.41平方米）、502室（建筑面积77.42平方米）、601室（建筑面积83.41平方米）；二单元201室（建筑面积84.16平方米）、203室（建筑面积84.31平方米）、401室（建筑面积84.16平方米）、501室（建筑面积84.16平方米）、503室（建筑面积84.31平方米）、601室（建筑面积84.16平方米）、702室（建筑面积59.89平方米）；三单元201室（建筑面积84.31平方米）、302室（建筑面积59.89平方米）、402室（建筑面积59.89平方米）、503室（建筑面积84.31平方米）、702室（建筑面积77.42平方米）；四单元201室（建筑面积84.16平方米）、403室（建筑面积84.16平方米）、601室（建筑面积84.16平方米）、603室（建筑面积84.16平方米）；五单元202室（建筑面积87.15平方米）、402室（建筑面积87.15平方米）、502室（建筑面积87.15平方米）、602室（建筑面积87.15平方米）、1号车库（建筑面积27.72平方米）、2号车库（建筑面积27.04平方米）、3号车库（建筑面积20.60平方米）、4号车库（建筑面积22.54平方米）、5号车库（建筑面积21.89平方米）、6号车库（建筑面积21.25平方米）、9号车库（建筑面积21.89平方米）、10号车库（建筑面积21.25平方米）、11号车库（建筑面积20.60平方米）、12号车库（建筑面积22.54平方米）、13号车库（建筑面积21.89平方米）、14号车库（建筑面积21.25平方米）、15号车库（建筑面积30.26平方米）、16号车库（建筑面积30.94平方米）、18号车库（建筑面积21.25平方米）、20号车库（建筑面积21.25平方米）、21号车库（建筑面积22.99平方米）、22号车库（建筑面积23.69平方米）、23号车库（建筑面积20.90平方米）、24号车库（建筑面积22.29平方米）、25号车库（建筑面积22.29平方米）、26号车库（建筑面积22.99平方米）、27号车库（建筑面积23.69平方米）、28号车库（建筑面积20.90平方米）、29号车库（建筑面积22.29平方米）、30号车库（建筑面积22.29平方米）、31号车库（建筑面积22.99平方米）、32号车库（建筑面积23.69平方米）、33号车库（建筑面积20.90平方米）、34号车库（建筑面积22.29平方米）、35号车库（建筑面积22.29平方米）；三、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元201室（建筑面积76.71平方米）、202室（建筑面积81.97平方米）、301室（建筑面积76.71平方米）、302室（建筑面积81.97平方米）、402室（建筑面积81.97平方米）、501室（建筑面积76.71平方米）、502室（建筑面积81.97平方米）、601室（建筑面积76.71平方米）、701室（建筑面积76.71平方米）；二单元201室（建筑面积80.87平方米）、203室（建筑面积80.87平方米）、301室（建筑面积80.87平方米）、303室（建筑面积80.87平方米）、403室（建筑面积80.87平方米）、503室（建筑面积80.87平方米）、601室（建筑面积80.87平方米）、702室（建筑面积59.71平方米）、703室（建筑面积80.87平方米）；三单元201室（建筑面积80.87平方米）、203室（建筑面积80.87平方米）、401室（建筑面积80.87平方米）、402室（建筑面积59.71平方米）、403室（建筑面积80.87平方米）、601室（建筑面积80.87平方米）、602室（建筑面积59.71平方米）、603室（建筑面积80.87平方米）、701室（建筑面积80.87平方米）、702室（建筑面积59.71平方米）、703室（建筑面积80.87平方米）；四单元201室（建筑面积80.87平方米）、202室（建筑面积59.71平方米）、203室（建筑面积80.87平方米）、301室（建筑面积80.87平方米）、302室（建筑面积59.71平方米）、401室（建筑面积80.87平方米）、502室（建筑面积59.71平方米）、701室（建筑面积80.87平方米）；五单元202室（建筑面积59.71平方米）、203室（建筑面积82.72平方米）、402室（建筑面积59.71平方米）、403室（建筑面积82.72平方米）、501室（建筑面积80.87平方米）、502室（建筑面积59.71平方米）、601室（建筑面积80.87平方米）、603室（建筑面积82.72平方米）、701室（建筑面积80.87平方米）、702室（建筑面积59.71平方米）、703室（建筑面积82.72平方米）、1号车库（建筑面积25.14平方米）、3号车库（建筑面积19.95平方米）、4号车库（建筑面积21.89平方米）、5号车库（建筑面积20.92平方米）、6号车库（建筑面积20.92平方米）、7号车库（建筑面积19.95平方米）、8号车库（建筑面积21.89平方米）、11号车库（建筑面积19.95平方米）、13号车库（建筑面积20.92平方米）、14号车库（建筑面积20.92平方米）、15号车库（建筑面积19.95平方米）、17号车库（建筑面积20.92平方米）、18号车库（建筑面积21.60平方米）、19号车库（建筑面积23.36平方米）、20号车库（建筑面积22.63平方米）、21号车库（建筑面积20.89平方米）、22号车库（建筑面积21.59平方米）、23号车库（建筑面积21.59平方米）、24号车库（建筑面积22.63平方米）、25号车库（建筑面积22.63平方米）、26号车库（建筑面积20.89平方米）、27号车库（建筑面积21.59平方米）、28号车库（建筑面积21.59平方米）、29号车库（建筑面积22.63平方米）、30号车库（建筑面积22.63平方米）、31号车库（建筑面积20.89平方米）、32号车库（建筑面积21.59平方米）、33号车库（建筑面积21.59平方米）、34号车库（建筑面积22.63平方米）、35号车库（建筑面积22.63平方米）、36号车库（建筑面积20.89平方米）、37号车库（建筑面积21.59平方米）、38号车库（建筑面积21.59平方米）、39号车库（建筑面积27.16平方米）、40号车库（建筑面积27.16平方米）、41号车库（建筑面积23.02平方米）；四、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元201室、203室、302室、402室、501室、502室、602室、603室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1101室、1102室、1202室、1301室、1302室、1402室、1403室、1501室、1601室、1603室、1702室、1801室、1802室；二单元202室、301室、302室、303室、402室、403室、501室、502室、503室、603室、703室、802室、803室、901室、902室、1001室、1002室、1101室、1102室、1103室、1201室、1202室、1203室、1301室、1302室、1303室、1402室、1501室、1601室、1602室、1603室、1701室、1702室、1703室、1801室、1802室、1803室；三单元202室、302室、303室、402室、403室、501室、502室、601室、602室、603室、703室、802室、803室、902室、903室、1002室、1003室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1303室、1402室、1403室、1501室、1502室、1503室、1601室、1602室、1702室、1703室、1801室、1802室、3号车库、4号车库、5号车库、6号车库、7号车库、8号车库、9号车库、10号车库、11号车库、13号车库；五、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元301室、701室；二单元201室、202室、204室、304室；三单元504室603室；1号车库、2号车库、5号车库、6号车库、7号车库、8号车库、9号车库、10号车库、11号车库、12号车库、13号车库、14号车库、15号车库、16号车库、17号车库、18号车库、19号车库、20号车库；六、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元201室、302室、401室、501室、601室、701室、702室；二单元402室；三单元401室402室、601室、602室；四单元603室；五单元301室、401室、402室、502室、602室、701室、702室、1号车库、2号车库、3号车库、4号车库、5号车库、6号车库、7号车库、8号车库、9号车库、10号车库、11号车库、12号车库、13号车库、15号车库、16号车库、17号车库、18号车库、19号车库、20号车库、21号车库、22号车库、23号车库、24号车库、25号车库、26号车库、27号车库、29号车库、30号车库、31号车库；七、查封密山新城房地产开发有限公司开发建设的位于密山市××小区××楼下列房屋：一单元502室、601室、702室；二单元301室、601室；三单元202室、203室、302室、402室；1号车库、3号车库、4号车库、5号车库、6号车库、7号车库、8号车库、9号车库、10号车库、11号车库、12号车库、13号车库、15号车库、16号车库、17号车库、18号车库、19号车库、20号车库、21号车库、22号车库；八、查封密山新城房地产开发有限公司位于密山市××小区土地使用权（××地位置××街北、××南、××东），宗地编号：MR2009－7（GP－7），四至为：北至长安街，东至密山市人民法院，西至红霞街，南至东安街。九、冻结被申请人刘贵雷持有的黑龙江兴华香农业发展股份有限公司49%的股权。查封期限三年。本院认为：《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、法规规定的其他条件。………”。房地产开发市场属于国家限制主体经营范畴，夏春岩、戴群作为自然人主体，不符合上述法律规定的房地产开发主体资格。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第十条规定，“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”。夏春岩、戴群与新城公司签订协议书约定，二人以新城公司的名义独立开发密山同心东苑小区工程，开发同心东苑小区过程中产生的所有法律责任均由夏春岩、戴群承担的内容，因违反上述法律及司法解释的强制规定，应认定为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。密山同心东苑工程，该工程立项、开发及取得相关证照的主体均为新城公司，因此新城公司应认定为密山同心东苑的开发主体，与该建设项目产生物权的法律关系，夏春岩、戴群基于与新城公司的协议书，仅可取得债权的请求权，而不能取得案涉工程物权权利。因此原告夏春岩、戴群诉讼主张二人系案涉工程的所有权人，而主张被告返还房屋价款的意见，与事实不符，且于法无据，不应予支持。本案原、被告双方虽对于双方协议书无效均具有过错，但在建设密山同心东苑工程过程中，夏春岩、戴群无故中止建设，在收取3700余万元房屋价款后，撤离现场工程停止施工，相关回迁户及购房业主无法取得房屋，造成群体性上访事件。在密山同心东苑形成烂尾时，新城公司在密山市人民政府的主导下进入案涉工程完成整体工程，并交付回迁户及购房者房屋。因此在建设案涉工程项目中，夏春岩、戴群具有明显过错。二人对案涉项目虽进行了一定数额的投资，但在二人以实际行为放弃对密山同心东苑工程享有的权利和义务时，同心东苑项目并不具有市场价值，案涉工程系在新城公司完成建设后，方具有使用和市场价值。但新城公司对同心东苑工程的后续建设与原告间已无权利义务关系。经审核原、被告双方对案涉工程投入及收入情况，二原告已全额收回投资成本，并获取近500万元的利润。而被告新城公司在案涉工程中投入数额大于收入数额，即新城公司未收回建设成本，因此在衡平双方基于无效合同所取得利益的结果，被告亦不应返还原告购房款。关于原告主张被告返还购房者按揭贷款的诉讼请求问题。首先，原、被告间合同系无效合同，依据法律规定，双方已不应继续履行案涉合同，即已不能基于无效合同，继续取得合同利益；其次，原告主张的按揭贷款系其与购房者及金融机构间的法律关系，不应在本案中予以处理。因此原告的该项诉讼请求亦不应予以支持。关于原告要求对新城公司后续建设的工程造价及剩余房屋价值鉴定的问题。首先，本案的法律关系为双方当事人合同无效后，所产生的物权和债权应如何处理的问题，而并非对建设工程造价所产生的纠纷；其次，二原告在撤离现场时，并未完全给付全部工程价款。因此本案应根据当事人举示的证据情况，依法予以处理，故后续工程造价并非本案必经诉讼程序，原告的该申请不应予以支持。对于剩余房屋的价值，因新城公司系案涉工程的物权人，其有权依法形使对剩余房屋的处分权利，因此原告的该鉴定申请亦不应予以支持。在本案案涉工程协议的签订及建设过程中，被告刘贵雷的行为应认定为履行新城公司的职务行为，因此刘贵雷的行为后果应由新城公司承担，故原告要求被告刘贵雷承担本案法律责任的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，原告的诉讼请求于事实不符，且于法无据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十条，《中华人民共和国合同法》（一）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告夏春岩、戴群的诉讼请求。案件受理费563,522.00元（原告已缴纳210，900.00元，其余缓交），财产保全费5，000.00元。均由原告夏春岩、戴群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。〈〉审判长  郭以刚审判员  李凤霞审判员  洪 明二〇二〇年十二月二十二日书记员  都 晶书记员  曹力双