江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0211民初6647号 原告：张晨，女，1994年8月30日生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴一帆，江苏谟仕律师事务所实习人员。 被告：李会云，女，1990年2月20日生，汉族，住河南省扶沟县。 委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。 原告张晨与被告李会云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行审理。原告张晨及其委托诉讼代理人朱佳祥、吴一帆，被告李会云及其委托诉讼代理人徐彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晨向本院提出诉讼请求：1、依法判令李会云退还定金30000元并支付违约金175000元；2、判令李会云承担其为实现权利而支付的律师费损失19000元；3、本案诉讼费用由李会云承担。事实和理由：其与李会云于2020年5月31日签订了《房屋买卖合同》，以875000元的价格购买无锡市滨湖区××室的房屋，并按约交付了30000元定金。合同履行期间，其备款欲支付首付款，但李会云以2020年8月30日无锡市房地产政策发布新规，调控政策尚不确定为由，一直拖延不肯接受首付款。后对方又以房市调控新政导致合同无法履行为由，通知终止履行合同。其收到消息后，多次主动联系，欲协商解决，但李会云态度强硬，拒绝沟通。其认为李会云单方要求终止合同，拒绝履行合同义务，已构成根本违约。《房屋买卖合同》已于2020年9月19日解除，李会云应当返还定金并支付违约金及律师费等损失。故诉至法院，望判如所请。 李会云辩称：1、因无锡市调整了房地产政策，产生了额外的税费，其认为房产出售价格是指净到手价，所以新增的税费应当由购房人承担。如果张晨对此持有异议，说明双方对该合同的签订存在意思表示不一致的情况，该《房屋买卖合同》应当予以撤销；2、该合同于2020年5月31日签订，案涉房屋交易价格远低于市场价格，下半年房地产市场稍有回暖，从情理上讲，新增的税费也应当由张晨承担；3、即使其存在违约情形，张晨也不能同时主张返还定金和支付违约金，目前并未产生实际损失，故张晨主张的违约金过高，其认为违约金应当以定金金额的2倍即60000元为限；4、张晨主张的律师费缺乏事实依据，在双方签订的《房屋买卖合同》中并未明确约定在违约情形下应当负担律师费的内容，且律师费的产生并非是此次房产交易过程中的必要损失。此外，补充说明其不存在房产交易的故意违约行为，其一直想要履行合同。由于无锡市房产市场出现了新政策导致产生了新的税费，在双方税费问题没有谈拢情况下，有关房产交易的工作才无法进行下去。现张晨向其主张解除合同，其同意该《房屋买卖合同》于2020年12月3日解除。综上，请求驳回张晨的诉讼请求。 经审理查明：2020年5月31日，李会云（甲方）与张晨（乙方）、无锡优房房产经纪有限公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同编号为Ｍ1018615，约定：一、房屋基本情况：甲方将坐落于无锡市滨湖区××室的房屋出售给乙方，建筑面积51.32㎡……；二、成交价格及费用承担：甲、乙双方协商后的实际成交价格为875000元……该房屋产权过户产生的增值税由／承担，个人所有税由乙方承担，土地增值税由／承担，土地出让金由／承担，其他过户相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据是指定税务机构对该房屋的计税价格，而非甲乙双方商定的实际成交价格；若其中一方不同意该房屋以丙方提供的存量房网签备案合同参考价和政府指定税务机构对该房屋的计税价申报房地产管理部门，由此产生的税费则由异议方承担）。房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。所有税收标准均按实际缴纳时国家公布的收费标准执行。在本合同签定以后，如因国家政策变动而增加的费用，按照国家规定方承担；……六、违约责任：……5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担丙方应收取的佣金（房屋成交价的3%）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……8、如乙方未按约定时间付款，每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失。违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若乙方逾期达30日，则视乙方违约，自动放弃购买该房屋，甲方有权另行处置该房产，已付定金不予退还；七、免责条款：如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同无法履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任；八、约定其他事宜：……3、乙方于2020年8月30日前支付甲方首付款贰拾叁万伍仟元整并办理贷款手续……。2020年5月31日，李会云收到张晨支付的定金30000元并出具收条。 2020年9月2日上午，无锡优房房产经纪有限公司工作人员（以下简称中介人员）通过微信与李会云联系，表明现在只是出现了税费承担问题，希望买卖双方可以协商解决。9月3日下午，中介人员向李会云询问买方付首付的时间并告知买方认为增值税应当按照合同约定进行承担，李会云回复该合同当然解除，应当按照合同第七条解除合同。9月5日下午，中介人员向李会云转发了“市房地产市场调控领导小组办公室关于执行市政府办公室进一步促进我市房地产市场平稳健康发展通知有关事项的说明（以下简称《说明》）”的链接，并称按该《说明》可以免税，要求李会云交接首付。9月7日下午，中介人员向李会云询问收款的银行卡卡号。9月25日中午，中介人员向李会云询问“房子卖还是不卖”。9月28日上午，李会云回复“由于受无锡市人民政府830政策的影响，我们原来签订的房屋买卖合同无法继续履行了，因此我的房屋不卖了。”。 2020年9月19日下午，李会云通过微信与张晨联系,称“根据无锡市人民政府830政策规定，我与买方、中介签订的买卖合同已经无法履行，所以特此通知我（你）方终止履行该合同。”。9月25日上午，张晨向李会云询问支付首付的时间。9月28日上午，李会云又称“由于受无锡市人民政府830政策的影响，我们原来签订的房屋买卖合同无法继续履行了，因此我的房屋不卖了。”，张晨回复根据《说明》，830政策不会增加税负，更没有致使合同履行不能，即使产生了增值税也应当按照合同约定来履行。10月8日上午，李会云要求张晨向其出具一份承诺书，须载明因无锡市830政策所新增的税费由买方一方承担，其才同意配合继续履行合同。 2020年9月27日，江苏谟仕律师事务所向李会云发出律师函，表明李会云单方解除合同构成根本违约，要求其立即返还定金、赔偿中介费和违约金，否则将向其主张为实现权利而产生的诉讼费、律师费等一切费用。李会云于2020年9月28日收到该律师函。 2020年10月15日，张晨向江苏谟仕律师事务所支付了19000元，该所出具相应的诉讼代理律师费的增值税发票。 另查明，2020年8月30日发布的《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）规定发挥税收调控作用，将市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。2020年9月4日发布的《说明》，就合同网签备案时间有关事项规定2020年8月30日（不含8月30日）之前已发生实际交易行为，但未及时在合同备案系统中网签备案，符合以下情形的，视为已在2020年8月30日前网签备案，其限购、贷款、税收政策不受《通知》影响，仍按之前政策执行：1、已签订认购协议并支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）。上述定金、购房款转账人需是购房人本人或其近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）等等。 上述事实，有《房屋买卖合同》、定金支付凭证、微信聊天记录截图、《说明》截图、律师费付费凭证及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。张晨与李会云签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，双方因无锡830房地产调控新政可能产生房屋转让增值税由谁承担的问题产生争议，对此未能协商一致，则应当按照合同的约定继续履行。上述合同就税费的承担做出了明确约定，如因国家政策变动而增加的费用，按照国家规定方承担，所以因无锡830房地产调控新政而增加的税费应当由出卖方即李会云承担，李会云抗辩双方签订合同时意思表示不一致，合同应当予以撤销，与事实不符。此外，李会云认为案涉房屋出售价格是指净到手价，新增的税费应当由购房人承担，无事实和法律依据，也不符合《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，本院不予采纳。 关于合同解除，李会云在与中介人员和张晨的微信聊天中，多次提出解除合同，李会云解释这只是双方就税费承担的问题进行协商，并表明若张晨同意自行承担税费，其愿意继续履行合同，若张晨不同意，则解除合同。实际上，张晨从始至终均未同意由其一方独自承担新增税费，由此可证李会云于2020年9月19日已明确向张晨提出解除合同。2020年9月27日，张晨委托江苏谟仕律师事务所向李会云发出律师函，内容载明李会云单方解除合同构成根本违约，应立即返还定金、赔偿中介费和违约金等，故张晨亦有要求解除合同的意思表示。李会云于2020年9月28日收到该律师函，本案双方已于该日就解除合同达成一致意见，故《房屋买卖合同》于2020年9月28日解除。合同解除后，李会云应返还张晨已支付的定金30000元。 关于违约金，李会云认为张晨未按时支付首付款的行为属于根本违约，但根据张晨迟延支付的时间较短及之后想要履行合同义务的积极态度，不构成根本违约。李会云未按合同履约且多次提出解除合同，系违约，应当承担相应的违约责任。现张晨依据合同约定即案涉房屋总价的20%主张违约金175000元，李会云认为违约金主张过高，请求法院进行调整。考虑到本案纠纷的产生系因无锡830房地产调控新政，双方在协商税费承担问题的过程中矛盾不断加深，最终导致合同解除。前述情况不属于合同中第七条免责条款，并不导致合同无法履行，李会云拒绝履行合同具有过错。综合考虑上述因素及合同实际履行情况，本院酌定李会云承担违约金87500元。 关于律师费损失，《房屋买卖合同》对于律师费并无明确约定，李会云认为律师费的产生并非是此次房产交易过程中的必要损失，本院予以采纳。 综上，张晨要求李会云返还定金30000元并支付违约金87500元的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持，对于其他主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、张晨与李会云于2020年5月31日签订的位于无锡市滨湖区××室房屋的《房屋买卖合同》于2020年9月28日解除； 二、李会云于本判决生效之日起立即向张晨返还定金30000元及支付违约金87500元，共计117500元； 三、驳回张晨的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2330元，保全费1720元，合计4050元，由张晨负担1160元，由李会云负担2890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 员  郁 松 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  周蔚然 书 记 员  唐 洁 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。