上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31913号原告：任道元，男，1988年8月18日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘辰晨，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海天萃房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林宇，执行董事。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。原告任道元与被告上海天萃房地产开发有限公司(以下简称天萃公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘辰晨，被告委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告交付莘庄镇莘朱路698弄金辉天萃苑XXX号XXX层XXX室房屋；2.依法判决被告向原告支付自2019年12月11日起至实际交付房屋之日止逾期交房期间违约金，违约金按照已支付房价款7,409,762元的万分之五每日计算，暂计算至2020年7月20日共222天，约822,483.58元。3.诉讼费由被告承担。事实理由：原被告于2018年8月9日签订《上海市商品房预售合同》一份，原告向被告购买莘庄镇莘朱路698弄金辉天萃苑XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“该房屋”)，合同第十一条约定房屋的交付日期为2019年12月10日。其后，原告按照合同约定向被告支付首期购房款并办理按揭贷款支付剩余房款，共计人民币7,409,762元。2019年9月下旬原告接到被告验房通知，原告于10月3日偕同第三方验收人员初次现场验房，现场发现该房屋存在诸多问题(详见验收报告)。10月5日原告正式致函被告，告知被告该房屋验收结果，并明确表示由于该房屋未达到合同约定的交付标准，因此该房屋无法完成交付入住。后经双方协商，被告表示将会按照要求对该房屋进行整修。2019年12月上旬，被告再次通知原告现场验房。12月16日原告再次偕同第三方对该房屋进行验收，发现上次提出的问题仍有大部分未得到整修，并于房屋交接验收单上予以记录，当日仍未完成房屋交付。被告再次表示将继续对房屋进行整修，待全部整修完毕，将一并向原告交付房屋钥匙及配套文件材料。此后，被告便杳无音信。2020年4月，原告方分别于4月1日、4月11日、4月18日、5月1日多次前往现场，借钥匙进入该房屋查看整修情况，并多次催促被告尽快整修房屋。7月3日原告委托律师向被告寄送律师函，明确要求被告告知该房屋整修情况及能否交付。至今，原告仍未在得到被告的关于房屋整修情况及能否交付的任何通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，而本案案涉房屋，由于始终存在问题导致未能达到交付标准，在超过合同约定的交付期限后，仍然处于被告实际控制之下以对房屋进行整修，因此，该房屋始终未完成交付。又根据原被告间的《上海市商品房预售合同》第十二条的约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”，因此，原告要求被告履行合同约定的交房义务的同时，要求被告按照该条约定支付逾期交房违约金。被告辩称，请求法院驳回原告诉请。首先，原告主张的诉请第二项不存在，被告已经在预售合同期限内取得该证书并发出收房通知，且原告已经取得该房屋并取得小产证，原告提的问题并非属于房屋主体问题，原告无权拒绝该房屋。其次，原告说的问题是房屋后续维保问题，故原告的诉请应予以驳回。请求原告明确的请求权。经审理查明，2018年8月9日，任道元(乙方)与上海天萃房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买该房屋，最终乙方实际支付房价款7,409,762元；第十条约定甲方取得《住宅交付使用许可证》，并承诺在实体交房后6个月内办理商品房地产权证(大产证)。甲方应于2019年12月10日前将系争房屋交付乙方，如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过120天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收手续。房屋交付的标志为取得《住宅交付使用许可证》并向乙方发出入住通知书；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应当向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件三约定了装修及设备标准，对于住宅外装及内装进行简单约定，包括钢木复合门，电子锁，墙面顶面涂料或者瓷砖，地板为强化复合地板，卫生间配置“大诚”“贝朗”“摩恩”等或者同档次品牌、煤气、预留电话、水电设备、国产空调……。上述合同签订后，任道元按约向天萃公司付清了全部购房款。2019年9月，被告向原告发送了《房屋交接书通知》，通知原告在2019年9月27日就该房屋进行交接。原告未予以接收该房屋。2019年10月3日，原告自行委托的上海华晓工程项目管理有限公司出具一份验房报告，对于该房屋内的装饰装修瑕疵进行描述，主要包括缺少花洒、色差、门缝过大、不平整、划痕、施工不到位等。原告随后将此份报告快递至被告处，并要求被告进行整改。被告对此称已经进行了整改。2019年8月29日，天萃公司取得《住宅交付使用许可证》。2019年12月16日，原告又至该房屋进行验房交接。原告认为房屋内的装饰装修仍有问题，故仍未签署交接表，但签署了钥匙托管书，将该房屋钥匙放在物业处，方便维修。被告则称，原告提出的问题已经进行了整改。原告庭审中还提供了与部分人员的微信对话记录，证明2020年4月至5月与现场维修及物业人员进行装修整改。原告陈述2019年12月已经办理了该房屋产权证。2020年9月21日开庭结束后，原告当庭领取了《上海市新建住宅使用说明书》《上海市新建住宅质量保证书》。以上事实，由原告提供上海市商品预售合同、房屋交接书、快递单、增值税发票、声明、邮件交寄单、微信记录、验收报告、交接验收表、律师函，被告提供《住宅交付使用许可证》《上海市新建住宅使用说明书》《上海市新建住宅质量保证书》、钥匙托管委托书及当事人陈述予以证实。本院认为，任道元和天萃公司签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。根据合同约定，该房屋单价、总价中含装修价。附件三房屋约定了大致的装修及设备标准。本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房。1.根据原被告双方的预售合同，房屋交付的标志为取得《住宅交付使用许可证》并向原告发出入住通知书，被告在2019年9月即向原告发出了房屋交接通知，此时被告已经取得了《住宅交付使用许可证》，并能够提供《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》，因此，被告初步完成向被告交付的条件。2.本院注意到，原被告约定了是装修房屋，也就是被告还应按照合同约定对于该房屋进行装饰装修然后再行交付。本案中，被告在向原告发出交付通知时，已经完成了装饰装修。只不过原告认为装饰装修有瑕疵，故拒绝收房，本院认为，纵观原告所提的装饰装修瑕疵均系一般的瑕疵，尚未对正常居住、使用构成重大影响。3.原告在2019年12月办理了该房屋产权登记，并签署了房屋交接验收表及钥匙托管书，应视为原告已经接受房屋。综上，原告以理由主张交付房屋及被告逾期交付承担违约责任均不能成立，其两项诉讼请求本院不予支持。至于装饰装修问题，原告可另向被告主张权利。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告任道元的诉讼请求。案件受理费减半收取6,012.42元，由原告任道元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二〇年十二月十七日书记员  高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。