重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初27291号原告：李霞，女，1983年8月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：蒋原，男，1990年8月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。以上二原告共同委托诉讼代理人：何林洁，重庆山语（渝北）律师事务所律师。被告：韦素英，女，1975年4月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：莫华林，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，重庆康渝律师事务所实习律师。原告李霞、蒋原与被告韦素英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李霞、蒋原的共同委托诉讼代理人何林洁，被告韦素英及其委托诉讼代理人莫华林、周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李霞、蒋原向本院提出诉讼请求：1．确认原被告之间的《唯美精品酒店房屋租赁合同》于2020年8月4日解除；2．判令被告向原告支付2020年4月4日至2020年7月31日的房屋租赁费10508元、违约金10万元及自2020年4月8日起至付清之日止的房屋租赁费滞纳金（以租赁费用本金10508元为基数，按年利率15.4%计收），并支付自2020年8月4日起至返还房屋时的房屋占有损失（每月2627元，按月计收）；3．判令被告将涉案房屋恢复成清水状态，并返还原告房屋防盗门、水表、电表。事实及理由：2014年12月13日，原被告双方签订《唯美精品酒店房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租原告位于重庆市江北区鸿恩寺项目三期X栋X-X的房屋，租赁期限为壹拾年，租期自2014年12月13日起至2024年12月12日止，租金每三个月支付一次。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告，被告未按合同约定按期支付租金，原告多次与被告协商未果，遂起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告韦素英辩称，我方与原告签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》已于2020年3月1日解除，原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：1．由于新冠肺炎疫情影响，政府于2020年1月25日起要求封闭包括酒店在内的经营场所，我方在此次疫情中损失惨重，酒店无法继续经营，我方于2020年3月1日向原告发送解除合同的通知，双方合同已经解除。我方租金已经支付至2020年3月，且合同解除系基于不可抗力，并非我方违约，故原告主张的2020年4月至7月的租金和违约金均不应得到支持。2．合同解除后，原告不配合我方进行涉案房屋的交接，期间渝尚客酒店管理公司表示愿意租赁涉案房屋继续用于酒店经营，我方积极组织双方协商，以减少原告损失，但原告未与渝尚客酒店管理公司谈妥，亦未进行房屋交接，导致损失扩大，故原告主张的房屋占有损失无事实依据。3．原告要求我方将涉案房屋恢复成清水状态并返还防盗门、水表、电表不符合合同约定。本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《唯美精品酒店房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所拥（有）的重庆市江北区同原鸿恩寺项目三期X栋X-X的房屋（建筑面积44.13㎡，套内面积33.74㎡，产权人为李霞、蒋原）自愿租给乙方使用；该房屋租赁期限为壹拾年，甲方于2014年12月13日起将房屋租赁给乙方使用，至2024年12月12日到期……；该房屋的租金支付方式如下：第一年（2014年12月13日至2015年12月12日）每月租金价格为人民币2207元，每季度租金为人民币6621元；第二年（2015年12月13日至2016年12月12日每月租金价格为人民币2207元，每季度租金为人民币6621元；第三年（2016年12月13日至2017年12月12日每月租金价格为人民币2207元，每季度租金为人民币6621元；第四年（2017年12月13日至2018年12月12日每月租金价格为人民币2317元，每季度租金为人民币6951元；第五年（2018年12月13日至2019年12月12日每月租金价格为人民币2433元，每季度租金为人民币7299元；第六年（2019年12月13日至2020年12月12日每月租金价格为人民币2627元，每季度租金为人民币7881元；第七年（2020年12月13日至2021年12月12日每月租金价格为人民币2837元，每季度租金为人民币8511元；第八年（2021年12月13日至2022年12月12日每月租金价格为人民币3064元，每季度租金为人民币9192元；第九年（2022年12月13日至2023年12月12日每月租金价格为人民币3310元，每季度租金为人民币9930元；第十年（2023年12月13日至2024年12月12日每月租金价格为人民币3574元，每季度租金为人民币10722元；租金为每叁个月支付一次；在签署本合同时，乙方向甲方交纳人民币1000元的房屋保证金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用后，甲方应当将保证金全额退还给乙方……甲方租给乙方的房屋免叁个月的房租作为装修时间；甲方租给乙方的房屋作为商业用房使用，用途为酒店；甲方的房屋内层高为5.1米，甲方同意乙方将此房屋物理结构改为两层（此行为不在承租方违约责任范围内）；甲方租给乙方的房屋为清水房，屋内没有任何装修和设备设施，乙方在征得甲方的同意自愿出资装修该房屋，在租赁期不得擅自收回该房屋，……若甲方强行终止合同，须向乙方支付装修此房屋的违约金壹拾万元，……如乙方强行终止合同，乙方向甲方赔偿壹拾万元；在承租期间如因不可抗力产生的自然灾害（如：洪水、地震、火灾和风暴等）以及社会事件（如：战争、动乱、政府行为等）或政府相关政策等原因，导致甲乙双方不能正常履行本合同，双方均不承担违约责任，所交租金按实际使用天数计算，多退少补。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，全市采取了六项场所管控措施，其中包括星级以上酒店暂停经营宴会活动。2020年2月6日，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复产复工有关工作的通知（渝肺炎组办发（2020）24号），通知载明疫情防控急需的医疗物资生产企业、保障群众正常生活所8需的企业、维护城市正常运行所需的企业、重大工程项目建设施工及其他设计疫情防控、城乡运行、能源供应、交通物流、医疗物资和生活必需品生产相关企业、公共服务窗口单位在落实疫情防控措施的前提下抓紧开工开业，其他一般企业在2020年2月9日24时后分类分批有序复工复产。2020年2月9日，重庆市江北区商务委员会发布《关于进一步明确新冠肺炎防控期间商贸企业复工营业时间安排的通知》，通知载明结合防控工作形势，正在营业的住宿企业维持现状，不再新增，其他商贸服务企业（百货商场、购物中心、住宿餐饮等）一律暂缓复工营业，根据疫情进展情况，另行通知。2020年2月29日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知函载明：“李霞、蒋原，你与韦素英于2014年12月13日签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》，现我方根据合同的内容及实际履行情况，强调以下客观事实：1．我方承租你名下位于重庆市江北区同原江北鸿恩寺项目三期3幢8-15房屋……，租赁期限自2014年12月13日起至2024年12月12日止；2．我方交付你房屋保证金人民币壹仟元整；3．我方承租你的房屋为清水房，……我方出资人民币壹拾伍万元整对房屋进行了装修；4．截止我方发函之日，我方已经向你支付了截止到2020年3月13日的租金；2019年12月至今，受新型冠状病毒引发肺炎疫情的严重影响，……我方经营的唯美酒店无奈被迫长期停业，根本无法实现我方承租房屋经营酒店的合同目的，……根据《唯美精品酒店房屋租赁合同》第十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，我方有权解除双方签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》且不承担违约责任，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋装饰装修的损失，我方有权要求分担。综上，我方正式向你通知：1．解除你与韦素英于2014年12月13日签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》，合同于你收函之日解除，自发函之日起不再支付租金；2．通知你于收到本函之日起15日内返还我方房屋保证金人民币壹仟元整；3．通知你于收到本函之日起15日内支付我方装饰装修款人民币壹拾伍万元整；通知你于收到本函之日起15日内返还我方预付给你方租金人民币壹仟零伍拾元整。因受疫情影响，……我方无法与你及时办理房屋交接手续，等疫情结束我方再与你联系进行房屋交接……”2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告，通知自3月10日24时起，将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市召开新型冠状肺炎疫情防控工作新闻发布会，市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组决定从3月24日24时起，将重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。2020年7月31日，原告向被告发出《解除合同通知函》，该函载明：“……截止到2020年7月底，您应支付第二、第三季度房租但仍未支付……限您于2020年8月4日（即发函3日内）前以书面形式告知我方是否还愿意补足缴纳租金，并保证以后按期支付租金，否则，您我双方签订的《租赁合同》自2020年8月4日起解除。我方保留继续要求您承担其他相应的违约责任的权利……”。该通知函于2020年8月2日被退回。庭审中，原被告双方均认可被告向原告预交涉案房屋租金至2020年3月13日。原告陈述，对其所主张时间段以外的租金及其他费用不在本案中主张。上述事实，有《唯美精品酒店房屋租赁合同》、《解除合同通知函》、《房屋租赁合同解除通知函》、双方解除合同通知函寄送单据、重庆日报关于《重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应》的报道、《重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复产复工有关工作的通知》、《重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告》、重庆日报关于《重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级》的报道、《重庆市江北区商务委员会关于进一步明确新冠肺炎防控期间商贸企业复工营业时间安排的通知》及当事人的陈述等予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1．被告是否享有涉案租赁合同的解除权及涉案租赁合同的解除时间；2．原告主张的违约责任、滞纳金、资金占用损失能否成立；3．原告要求被告将房屋恢复至清水状态并返还防盗门、水表、电表应否得到支持。针对本案争议焦点，本院评述如下：1．被告对涉案合同是否享有解除权及涉案租赁合同的解除时间。本院认为，《唯美精品酒店房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，由于新冠肺炎疫情的爆发不能预见、不可避免和不能克服，系不可抗力，对涉案房屋租赁合同的履行产生了一定的影响，但尚未达到令合同无法履行、合同目的不能实现的程度，理由如下：其一，本案合同剩余租赁期限尚有四年以上，本次新冠肺炎疫情采取防控措施的期限仅占合同履行期限中的一小部分，从合同完整性来讲，并未构成根本影响；其二，2020年3月24日重庆疫情防控响应等级已从二级响应下调至三级响应，可知自2020年3月24日以后，重庆市疫情管控措施逐步取消，疫情影响程度逐步降低，酒店经营行业受到的疫情影响亦逐渐减少。综上，本次新冠肺炎疫情影响对涉案租赁合同的影响程度并未达到妨碍合同继续履行的地步，故被告不享有合同解除权。但是，综合本案实际情况，本院认为涉案合同事实上不能且不宜继续履行。被告租赁房屋的目的是经营酒店，受新冠肺炎疫情、自身经济形势变化、履约能力下降等原因影响，如果要求被告继续履行房屋租赁合同，其经营的亏损可能进一步扩大，该损失包括租金和其他资金投入，显然大于原告根据房屋租赁合同所能得到的租金，造成双方当事人利益失衡，若继续履行合同，对被告显失公平。此外，原被告双方关系处于诉讼状态，双方自愿履行合同的基础已不存在，陷入不能自愿解除的困境和僵局，如果不解除涉案合同，将导致涉案房屋闲置，造成社会资源浪费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”为防止双方损失不必要的继续扩大、发挥租赁物的使用价值，双方签订的房屋租赁合同应予解除，解除时间以原告提出解除合同的意思表示到达被告之日为准，但原告向被告发送的《解除合同通知函》未送达被告，故本院以诉讼文书送达被告之日即2020年11月27日作为合同解除日。庭审中，双方均认可被告对涉诉房屋租金支付至2020年3月13日，故原告有权要求被告支付自2020年3月14日至合同解除日的租金，现原告仅主张2020年4月4日至2020年7月31日的租金，本院予以确认。经本院核算，2020年4月4日至2020年7月31日，被告尚欠原告租金10332.87元（2627元×3个月＋2627元÷30天×28天=10332.87元）。原告主张的违约责任、滞纳金、资金占用损失能否成立。本院认为，根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但在合同继续履行不能的情况下，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除，应当选择其他责任方式，即采取补救措施或赔偿损失，以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。本案中，虽然涉案合同第十一条约定了违约金数额，考虑到涉案合同剩余租期、涉案合同在新冠肺炎疫情发生前履约状况良好、新冠肺炎疫情这一不可抗力因素对酒店住宿业的冲击及对被告经济形势的影响、被告过错程度、当事人缔约地位强弱等因素，相对于被告违约造成原告的实际损失，双方合同中所约定的违约金数额明显偏高。本院认为，违约金以合同约定的三个月租金为宜，即7881元（2627元×3个月）。关于原告主张的房屋租赁费滞纳金，庭审中，原告陈述其主张的该滞纳金与违约金系同一性质，且前述违约金足以弥补其受到的损失，故对原告主张的房屋租赁滞纳金，本院不予支持。关于原告主张的自2020年8月4日起至付清之日止的房屋占用损失，因该房屋占有损失系原告实际产生的损失，根据相关法律规定，原告有权向被告主张，如前所述，涉案合同解除日为2020年11月27日，故原告有权要求被告支付自2020年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有损失（每月2627元，按月计收）。原告要求被告将房屋恢复至清水状态并返还防盗门、水表、电表应否得到支持。本院认为，关于涉案房屋的物理结构变动，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条“甲方的房屋内层高为5.1米，甲方同意乙方将此房屋物理结构改为两层（此行为不在承租方违约责任范围内）……”之约定，原告无权要求被告对涉案房屋的物理结构恢复原状。理由如下：其一，被告装饰装修经过原告同意而为，应视为原告对自己财产的一种处分，不构成被告对原告房屋的侵权；其二，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，双方合同约定涉案房屋系用于酒店经营，被告返还的房屋符合继续用于酒店经营的性质，亦符合双方对租赁物的性质使用后的状态。综上，关于原告请求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋防盗门、水表、电表的诉讼请求，因原告同意对涉案房屋装饰装修，对房屋防盗门、水表、电表的改动亦属于装饰装修范围，故对其该诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告李霞、蒋原与被告韦素英签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》于2020年11月27日解除；被告韦素英于本判决生效之日起十日内支付原告李霞、蒋原2020年4月4日起至2020年7月31日的租金10332.87元；被告韦素英于本判决生效之日起十日内支付原告李霞、蒋原违约金7881元；被告韦素英于本判决生效之日起十日内支付原告李霞、蒋原自2020年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有损失（每月2627元，按月计收）；驳回原告李霞、蒋原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4209.04元，减半收取2104.52元，由原告李霞、蒋原负担1880.12元，由被告韦素英负担224.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邹 涛二〇二〇年十二月三十一日法官助理  任艳艳书 记 员  彭 娟