北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17019号原告（反诉被告）：北京金鑫食圣餐饮服务有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇开发区规划路16号，统一社会信用代码911101135844296275。法定代表人：张宝国，经理。委托诉讼代理人：马旭，男，1979年7月7日出生，汉族，北京市顺义区居民。被告（反诉原告）：光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113669943764W。法定代表人：孙国庆，董事长。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：边改英（该公司员工），女，1968年7月30日出生，汉族，河北省三河市居民。第三人：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇龙太路1-197号，统一社会信用代码91110113MA00GBTQ1C。法定代表人：朱杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于贝贝，北京市岳成律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京金鑫食圣餐饮服务有限公司（以下简称“金鑫食圣公司”）与被告（反诉原告）光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司（以下简称“光辉庆宇公司”）、第三人北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称“建邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孙留意独任审判。原告金鑫食圣公司之委托诉讼代理人马旭，被告光辉庆宇公司之委托诉讼代理人魏金明，第三人建邦公司之委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫食圣公司向本院提出并明确诉讼请求：判令被告赔偿原告停产停业损失费880000元（1100平方米）、搬迁费55000元、装修费226979元、空调移机费4400元（22台），工程配合奖及守法奖由法院酌定，并支付上述款项自2020年1月16日至被告实际支付之日起的利息损失。事实和理由：2011年4月18日，被告与富发（北京）餐饮管理有限公司（以下简称“富发公司”）签订了房屋租赁合同，合同中约定在国家征用土地拆迁时，如国家赔偿经营停业损失费和搬迁费归乙方所有。2018年，富发公司变更为金鑫食圣公司，该合同由原告继续履行，原告享有该项权利。故为了维护原告的合法权益起诉至贵院，请求依法判决。被告光辉庆宇公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对于原告主张的经营停业损失费，因原告的注册地址不在涉诉房屋所在地，且双方的合同截止日期是2021年5月，已临近合同届满日，故关于此项主张，我方认为没有相关的拆迁政策支持，此项费用应该给予在涉诉房屋所在地有营业执照且有纳税记录的商户，原告主张此项没有依据。对于原告主张的搬迁补助费，合理的搬迁费用我方是同意支付的，但需要针对整体的拆迁档案进行核算，该项请求由法院酌定。对于原告主张的装修费，合理的部分我方同意进行补偿，具体由法院酌定。反诉原告光辉庆宇公司向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人支付反诉人2019年6月1日至2019年10月31日期间的占有使用费81196元；2．判令被反诉人支付反诉人水费5327元、电费39979元。事实和理由：2011年4月18日，富发公司（乙方，于2018年9月27日变更为金鑫食圣公司）与光辉庆宇公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：乙方租用甲方位于北京市顺义区××镇政府东侧200米超市东三层楼甲方注册地址房屋，甲方向乙方提供建筑面积1100平方米的经营场地。租赁期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止。租金第一年为81000元，第二年为100000元，以后每年递增10%，乙方需于签订协议之日一次性支付租金，以后年度支付日期为已付房租到期日提前一个月支付下次房租。因涉案房屋无规划许可手续，故租赁合同应属无效，但被反诉人仍应参照租赁合同标准支付使用费。至2019年11月，上述房屋被腾退，被反诉人尚有使用费81196元未付，欠水费5327元、电费39979元。基于上述事实，反诉人提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。反诉被告金鑫食圣公司就反诉辩称，房屋租金应计算到2019年10月20日，因为20日后就停水停电了。水费和电费金额认可，我方同意支付。第三人建邦公司述称，涉诉房屋现已拆迁完毕，拆迁安置补偿协议系我方与被告签订，拆迁补偿款已于2020年1月发放给被告。本院经审理认定事实如下：2011年4月18日，光辉庆宇公司（甲方）与富发公司（乙方）签订租赁协议一份，约定：乙方租用甲方位于北京市顺义区××镇政府东侧200米超市东三层楼、甲方注册地址房屋，甲方向乙方提供建筑面积1100平方米经营场地；租赁期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止；租金第一年为81000元，第二年为100000元，以后每年递增10%，乙方需于签订协议之日一次性支付租金，以后年度租金于已付房租到期日提前一个月支付。另，合同第五条第1款约定，乙方在合同期内合法经营，自理国家规定的各项税费，按时交纳水电费、生活垃圾费。合同第七条第1款约定，在国家征用土地拆迁时，甲方应退乙方尚未到期的租金，如国家政府赔偿经营停业损失费和搬迁费，归乙方所有。2019年11月20日，建邦公司与光辉庆宇公司签订《北京市顺义区集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称“拆除补助协议书”）一份，约定：建邦公司因顺义区××镇××村棚户区改造土地开发项目建设，需要拆除光辉庆宇公司在搬迁范围内集体土地上的房屋和附属物。光辉庆宇公司在搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为13884．51㎡（均未取得相关审批手续）。建邦公司应支付光辉庆宇公司的搬迁拆除补助及奖励款共计46014678元，其中房屋重置成新价及附属物补助32061076元、停产停业综合补助费10921296元、搬迁补助费682581元、移机补助费113600元、工程配合奖1597232元、守法奖638893元。审理中，金鑫食圣公司另提供2018年8月20日富发公司与金鑫食圣公司法定代表人张宝国签订的转让协议一份，证明富发公司将其经营权转让给金鑫食圣公司的事实；提供××食圣饭店装修工程投标总价及明细表，证明其承租涉诉房屋用于经营饭店以及对该饭店进行装饰、装修的投入情况。光辉庆宇公司认可富发公司将经营权转让给金鑫食圣公司的事实，不认可装修投标总价及明细表的真实性和证明目的，称金鑫食圣公司进行装修未经过其同意，且装修的费用无付款凭证。光辉庆宇公司另提供《附表：北京市集体土地房屋拆迁补偿价格结果通知单》（以下简称“通知单”）一份，证明金鑫食圣公司所承租房屋装修、设备及附属物的评估价值。该通知单载明：产权人为食圣，房屋及装修估价为143034元，设备及附属物估价为83945元。金鑫食圣公司不认可通知单评估的项目和估价金额。建邦公司称该通知单不是其委托评估公司作出的，而是光辉庆宇公司自行委托涉诉拆迁项目的评估公司作出的。另，关于欠付的占有使用费，双方一致认可金鑫食圣公司已支付房屋租金至2019年5月31日，均同意按照年租金194872元的标准计算占有使用费，截止日期为2019年10月20日。经询问，建邦公司称其已将涉诉土地及房屋的搬迁拆除补助及奖励款全部给付光辉庆宇公司，其中：停产停业综合补助费以认定的经营建筑面积为准，按照800元/平方米的标准给予补偿；搬迁补助费以被搬迁的房屋建筑面积为准，按照50元/平方米的标准给予补偿。上述事实，有租赁协议、转让协议、拆除补助协议书、通知单、拆迁档案资料及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉诉土地内的房屋均未取得相关审批手续，故光辉庆宇公司与金鑫食圣公司之间的租赁协议应属无效。该租赁协议无效，双方均有过错，应当在各自的过错范围内承担相应的责任。现涉诉房屋因顺义区××镇××村棚户区改造土地开发项目被建邦公司拆除，且建邦公司已将搬迁拆除补助及奖励款等给付光辉庆宇公司，故金鑫食圣公司因此遭受的合理损失应由光辉庆宇公司给予相应补偿。关于金鑫食圣公司主张的各项损失，其中：装修损失以通知单载明的房屋装修、设备及附属物的估价为准，数额为226979元；停产停业损失，根据双方合同约定以及金鑫食圣公司所承租房屋的面积、剩余租赁期限等，并考虑到光辉庆宇公司因出租房屋亦遭受一定的停产停业损失等情况，酌情确定金鑫食圣公司的该部分损失为704000元；搬迁补助费，根据双方合同约定以及金鑫食圣公司所承租房屋的面积等情况，酌情确定金鑫食圣公司的该部分损失为44000元。金鑫食圣公司主张的空调移机费缺少证据佐证，本院不予支持。金鑫食圣公司主张的工程配合奖、守法奖均缺乏合同依据和政策支持，本院亦不予支持。关于光辉庆宇公司主张的占有使用费和水费、电费，本院根据双方的陈述予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司给付原告（反诉被告）北京金鑫食圣餐饮服务有限公司停产停业损失、搬迁补助费、装修损失共计九十七万四千九百七十九元，于本判决生效之日起十五日内履行；二、原告（反诉被告）北京金鑫食圣餐饮服务有限公司给付被告（反诉原告）光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司欠付的占有使用费、水费、电费共计十二万一千一百一十九元，于本判决生效之日起十五日内履行；三、驳回原告（反诉被告）北京金鑫食圣餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千六百四十九元，由原告（反诉被告）北京金鑫食圣餐饮服务有限公司负担一千一百四十九元（已交纳），被告（反诉原告）光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司负担六千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千四百一十五元，由被告（反诉原告）光辉庆宇（北京）厨房设备有限公司负担七十五元（已交纳），原告（反诉被告）北京金鑫食圣餐饮服务有限公司负担一千三百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 倩