湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12513号原告：李智，男，1990年3月22日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人:曹亮，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人:张瞻，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽备班楼**。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师原告李智与被告湖南百合百乐商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李智及其委托诉讼代理人张瞻，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的委托诉讼代理人颜海燕、周玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智向本院提出诉讼请求：1、判令解除《方圆荟租赁合同》；2、判令被告退还履约保证金113099元、装修押金20000元、物业管理服务费73680元，以上共计206779元；3、判令被告赔偿原告违约金128940元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年4月3日签订了一份《方圆荟租赁合同》，合同约定原告承租被告位于长沙市岳麓区××路××号××购物中心××号商铺，实际面积为350平方米，用于重庆刘一手火锅，自2018年5月1日至2020年4月30日租金标准为每月每平方米人民币61.40元计算，即租金为21490元／月，履约保证金113099元。但现在由于被告退出商场经营，故原告要求被告退还原告履约保证金113099元、装修押金20000元、物业管理服务费73680元以上共计206779元。同时，根据《方圆荟租赁合同》第27.1条之约定“自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的六个月租金数额的违约金”。现被告严重违反合同约定，提前终止合同，原告有权要求被告赔偿6个月租金即128940元违约金。以上诉求标的额共计335719元。原告李智为维护自身合法权益，根据我国民事诉讼法之相关规定特此依法提出诉讼，希准许为盼。被告湖南百合百乐商业管理有限公司辩称，1、依据双方租赁合同约定，找不出被告的任何的违约之处，相反是原告违约一直以来拒不支付被告租金；2、从本案事实看，上述原告的店铺一直都在正常经营至今，每月都获取相当的收益，居然又以所谓场地未交付及其他相关理由要求被告退还履约保证金等费用本身已经自相矛盾。被告也已经将原告李智（另案原告肖斌全）起诉至岳麓区人民法院要求支付租金，定于12月22日开庭，后续被告将会陆续维护自己的合法权益通过向对其他的当事方通过诉讼或其他协商的方式维护自己应有的合法权益。3、被告自身也因为众多商户未交租金变为巨大的受害者，被告欠付案外人即物业所有人长沙综合交通枢纽综合建设有限公司起诉支付租金及运营管理费，该案在长沙市中级人民法院已经判决被告支付2300余万元，因此本案应当是原告欠付被告的租金及相关费用，而非被告欠付原告的相关费用。被告本身又要向案外人支付欠付的租金及运营管理费，在被告不仅未收到原告租金的情况下还要向原告支付或者赔偿款项，这无论如何都显失公平。经审理查明：2018年4月3日，被告湖南百合百乐商业管理有限公司（甲方、出租方）与原告李智（乙方，承租方）签订一份《方圆荟租赁合同》（合同编号：ＢＨＢＬ-Ｚ-01-2017版，以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××商铺（建筑面积为350平方米）出租给乙方用于经营餐饮。合同第5条“交接日、营业日”中约定，5.1、双方确认于2018年5月1日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有一个月的装修期。5.4、乙方必须于2018年7月1日营业。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。合同第6条“租赁期限、租金优惠期”中约定，租赁场地的租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止，租金自2018年7月1日起开始计算。合同第7条“费用及支付方式”中约定：7.1、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，自2018年5月1日至2020年4月30日租金标准为每月每平方米61.4元计算，自2020年5月1日至2021年4月30日租金标准为每月每平方米65.1元计算；自2021年5月1日至2022年4月30日租金标准为每月每平方米69元计算；自2022年5月1日至2023年4月30日租金标准为每月每平方米73.1元计算。7.2、物业管理费：7.2.1、乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收），物业管理费标准按每月每平方米20元计算。7.2.2、物业管理费自本合同约定的营业日开始计算，但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算。7.7、履约保证金：7.7.1、自本合同签署后7日内，乙方需向甲方支付履约保证金21263元，履约保证金在整个租赁期内维持不变；7.7.2、租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；7.7.3、本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8、采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第9条“乙方权利义务”中约定：乙方向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为12元／平方米，装修押金交费标准为20000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金。合同第22条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第26条“乙方单方解除”中约定：26.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ｂ）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；……（ｆ）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同时，甲方应支付乙方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。2018年4月3日，原告向被告缴纳了履约保证金113099元，2018年9月4日，原告向被告缴纳了装修保证金20000元，施工出入证250元，垃圾清运费10918元，物业管理服务费73680元，被告均出具了相应收据。因湖南百合百乐商业管理有限公司欠付长沙综合交通枢纽建设投资有限公司租金、运营管理费等，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月26日，以湖南百合百乐商业管理有限公司、彭四平、胡标为被告诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出（2019）湘01民初3253号民事判决，其中确认：审理过程中，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司一致同意解除合同，并确定合同解除日为2019年8月31日。2020年4月30日，湖南百合百乐商业管理有限公司张贴《告示》，告知湖南百合百乐商业管理有限公司各承租户：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司已就解除长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司于2015年8月6日签订《房屋租赁合同》达成一致，湖南百合百乐商业管理有限公司将交还租赁场地，湖南百合百乐商业管理有限公司在租赁期间所产生的债权债务由其负责处理，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司现已启动租赁场地管理权工作，为此，特告知：1、请各承租户于2020年5月15日前，请与接管购物中心的新公司洽谈合作事宜；不愿意经营者请于2020年5月20日前搬离退出各自承租区域，并对承租区域的物品自行进行清理，逾期未处理的物品将视为丢弃物。2、请各承租户提前知晓该情况，做好相关准备工作，由此带来的不便，敬请谅解。本案庭审过程中，本院就涉案商铺的目前状况进行了询问，原告述称：商铺2018年9月1日开始装修，2019年3月试营业，现仍在经营。物业费对应的是2019年3月至2019年9月。另查明，在其他相关联案件中，认定了湖南百合百乐商业管理有限公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。以上事实有原告提交的《解除商铺租赁合同协议书》、《方圆荟租赁合同》、收据等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原告李智与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《方圆荟租赁合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。对原告的各项损失请求，本院分析如下：关于原告诉请解除《方圆荟租赁合同》，首先，根据（2019）湘01民初3253号民事判决书，被告湖南百合百乐商业管理有限公司与长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，该合同解除后，被告湖南百合百乐商业管理有限公司就涉案商铺已无转租权限，涉案《方圆荟租赁合同》已无法再继续履行。故对于该诉讼请求，本院予以支持。关于涉案《租赁合同》解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，虽然百合百乐公司的违约行为是造成本案《租赁合同》提前解除的主要原因，但原告并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动。故根据本案合同的约定及履行情况，本院对李智的诉请认定如下：对返还履约保证金113099元、装修保证金20000元的诉请，予以支持。对返还物业管理服务费73680元的诉讼请求，原告庭审中陈述原告已进行装修后营业，且并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动及享受被告提供的物业服务，故对该诉请本院不予支持。关于原告李智提出的要求被告支付128940元违约金的诉讼请求，虽然被告涉案租赁合同履行过程中存在未完全履行涉案租赁合同中约定之义务的违约行为,但原告李智在涉案租赁合同履行过程中亦存在未依约按时支付租金及物业管理费的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、判令原告李智与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《方圆荟租赁合同》（合同编号：BHBL-Z-01-2017版）解除；二、限被告湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李智退还履约保证金113099元、装修押金20000元；三、驳回原告李智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3168元，由被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月十五日法官助理林青曼书记员解秋阳