湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初7485号原告长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人肖广瑞，该公司执行董事兼总经理。委托代理人李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托代理人杨婷安，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告唐严，男，汉族，1970年3月10日出生，住长沙市雨花区。被告刘晓莉，女，汉族，1985年7月20日出生，住长沙市开福区。被告周辰，男，汉族，1988年6月30日出生，住长沙市开福区。三被告共同委托代理人贺伟，湖南商周律师事务所律师。原告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）诉被告唐严、刘晓莉、周辰返还原物纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人李硕芬、杨婷安，被告唐严及被告唐严、刘晓莉、周辰的委托代理人贺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告立即搬离长沙市开福区××路××号××栋××号、2栋1601号房屋，将前述房屋按原状返还给原告。2.请求判令三被告按照44.33元／ｍ／月向原告支付实际占用之日起至搬离之日止的占用费，暂从2018年12月26日起计算至2020年8月26日止为473116.36元。3.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费等）。事实与理由，原告开发建设的长沙市开福区中山路589号万达公馆小区（以下简称万达公馆）属于精装房屋，其中Ａ区1栋4101号、2栋1601号房屋自建成以来至今未售，产权仍在原告名下。2019年6月19日，万达公馆的物业公司大连万象美物业管理有限公司长沙分公司发函告知原告，三被告于2018年12月26日私自开门入住前述Ａ区1栋4101号、2栋1601号房屋，并私自开通水、电及燃气。原告得知房屋被侵占后，多次要求被告搬离未果，被告至今仍侵占上述两套房屋。被告的行为严重侵犯了原告的物权，导致原告不能将两套房屋出租和出售，给原告造成了重大的经济损失，被告应当立即搬离，并按照万达公馆小区同类房屋的租金标准（参照中国房价行情网上租金标准为44.33元／ｍ2／月）支付实际占用期间的占用费。综上，原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告唐严、刘晓莉、周辰辩称，一、被告唐严入住涉案房屋，是经原告同意、作为唐严所购商铺问题未解决前的过渡房免费使用，并非唐严私自侵占。第一、本案的真实情况是：被告唐严轻信原告的宣传，以1500余万元高价购买了原告开发的万达公馆104号及107号两个号称是临街豪宅的商铺，用全家多年辛勤积攒的微薄积蓄及从亲友处借款支付了首付，每个月另需偿还银行的巨额贷款。但2013年12月交房时，唐严却发现商铺与原告的宣传以及图纸严重不符，门面临街面的中央莫名其妙的增加了一根2.5米宽的梁柱，硬生生的将临街面割裂成两道狭小的门缝，并将公共通风口及地下通道楼梯规划至该门面，导致商铺毫无商业价值。原告负责人了解情况后，表示会予以解决或赔偿。但过了很长时间，问题均未得有效解决，被告唐严投入的巨额房款不仅不能出租获取收益，还要每个月归还银行的贷款本息以及亲友的高息及本金，导致唐严负债犹如滚雪球一般越来越重，官司缠身。所住房子都被债权人拍卖抵债，被告唐严及八十七多高龄且身患癌症中风冠心病等重病的父母等家人无处居住，负债累累的唐严更不可能有能力租房生活。万般无奈之下，被告唐严再向原告反映情况，原告的湖南项目公司驻长沙售后经理曾某便向唐严提供了涉案房屋免费过渡使用。唐严将该情况主动向大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美物业），万象美物业工作人员彭某反映。唐严入住涉案房屋后为答谢原告经理曾某、特邀请业主李亮作陪在入住的4101房吃饭，原告现主张涉案房屋系被告唐严私自入住毫无依据。第二、原告举证的万象美物业工作联系单内容与客观事实严重不符。如前所述，被告唐严在经原告同意提供涉案房屋免费过渡使用后，唐严第一时间便将该情况告知了万象美物业，并把万象美物业开福万达项目经理彭某请到原告湖南项目公司驻长沙售后经理曾某办公室当面核实情况。试想，如果万象美物业工作联系单内容属实，涉案房屋是被告唐严私自搬入，根据原告诉状中陈述，被告自2018年12月26日原告同意入住，至今已将近两年，万象美物业从未向被告唐严催收物业费，明显不符合常理。原告以万象美物业工作联系单主张涉案房屋系被告唐严私自入住明显与客观事实不符。退步而言之，即便是依据原告举证的万象美物业工作联系单内容，万象美物业在2018年12月28日，便发现案涉未出售房屋有人居住的情况，并立即向原告反馈，但“过程中未得到明确回复”，万象美物业2019年6月19日又向原告以发函的形式书面告知该情况，但根据原告自己举证的证据来看，原告直到2020年1月21日才通知被告唐严搬离涉案房屋。由此可见，唐严入住涉案房屋是原告同意的或默认的。原告现主张被告唐严私自入住、侵占房屋明显与事实相悖。二、原告要求被告唐严搬离涉案房屋无事实和法律依据。如前所述，被告唐严入住涉案房屋系原告同意、作为原告在107号商铺问题未解决前的过渡房使用，现原告对107号商铺仍未解决，仅因原告负责人的更换，就全盘否认原告之前对唐严107商铺的承诺、要求唐严全家搬离无事实和法律依据。三、原告要求被告唐严支付占用费无事实和法律依据。正是基于被告唐严父亲八十七高龄且身患癌症中风瘫痪在床从去年11月的今年7月四次入院抢救、母亲患有严重的冠心病，呼吸困难，全家人无处居住，且唐严负债累累没有能力支付房租的情况下，原告才提供涉案房屋供唐严免费过渡使用。如果原告不是免费提供给唐严使用，而是要按照市场租金标准计付房屋租金，唐严不可能租住如此高租金的“豪宅”；且若唐严能租住如此高租金的“豪宅”，原告也不可能提供涉案房屋供唐严过渡使用，原告的该主张于情于理均不符合常理。况且，从物业公司从未催缴物业费等情况来看，也可知原告是默认过渡使用期间是由唐严免费使用的。退步而言之，原告要求按44.33元／月／平米支付房屋租金毫无依据且明显过分高于市场行情。四、原告在2020年9月7日向人民法院提出诉讼，而9月8日下午原告在未通知物业和我本人的情况下，私自拆除电表和天然气，在诉讼期间原告擅自激化矛盾，请法院督促万达恢复水电气的供应。五、被告刘晓莉、周辰并非本案适格被告。原告仅因刘晓莉、周辰系万达公馆1栋301、4栋301的业主，就对其提起诉讼，毫无依据。刘晓莉、周辰与本案无关也未居住涉案房屋，不是本案适格被告。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。本案在审理过程中，被告唐严申请了万象美物业管理有限公司长沙分公司长沙开福万达项目豪宅管理处经理彭某和小区另一业主李亮出庭作证，作证过程中，曾某作为原告湘潭公司派往长沙负责处理长沙公司遗留问题的负责人到场接受了询问。经庭审质证，原告、被告唐严对彭某和某证言的真实性无异议。根据证人证言及原、被告提供的涉案房屋不动产登记情况表、《通知》及邮件单、照片等证据及当事人陈述，本院对以下事实予以确认：位于长沙市开福区××路××号××栋××号（登记地址中山路589号开福万达广场Ａ区××栋××,产权面积244.46平方米），2栋1601号（登记地址中山路589号开福万达广场Ａ区××栋××，产权面积289.24平方米）房屋系原告开发的精装住宅，因未出售仍登记在原告名下。被告唐严因与原告就长沙市开福区中山路589号第Ａ区4幢1层107号商铺的房屋买卖合同存在纠纷没有解决，得知原告的上述两套房屋未出售后，便找曾某要求将上述房屋作纠纷解决期间过渡用房居住，并要求曾某提供开锁密码，曾某讲不知道房屋开锁密码，后唐严去找彭某，彭某因不知道还有两套房屋未出售，唐严便请彭某到曾某办公室，曾某仍称不知道房屋开锁密码，还对唐严说107号商铺总要有个说法，彭某提出要向原告公司发函汇报事情经过，原告公司给物业公司出具书面同意文件后才提供开锁密码。后物业公司没有收到原告公司的书面同意文件，唐严于2018年12月26日开始自行搬入两套房屋居住至今，其中4101号房屋由其本人一家居住，1601号房屋由其父母和姐姐一家居住。搬入4101号房屋后，唐严称于2020年1月请李亮和曾某到4101号房屋一起吃饭，李亮看到照片后证明该情况属实，曾某认可同李亮一起吃过饭，不认可到过4101号房屋，并认可吃饭后几天就知道唐严搬入居住的事实。2019年3月15日，曾某微信通知唐严：“麻烦这几天搬出来吧，可以帮你一起搬，实在兜不住”。唐严认可曾某发过信息，对此唐严解释称是因物业找曾某要公司书面通知，曾某没有才要求他搬出一套。2020年7月4日，原告按长沙市芙蓉区万家丽路锦绣华城美联天骄7栋2808，长沙市雨花区古曲南咱188号9栋Ｃ1602号、及涉案两套房屋地址向唐严邮寄了《通知》一份，内容为：唐严，你自2018年年底起长期非法占用我公司所有的位于长沙开福万达广场Ａ区××栋××号××栋××号××房屋。期间，我公司多次要求你停止违法犯罪活动，搬离房屋，你以各种理由拒不搬出，我公司又于2020年1月20日向你发函要求你搬离，你置之不理，至今仍未搬离，现再次通知你搬离，否则，一切后果自负。三份邮件均因收件人拒收而退回。原告遂于2020年9月1日提起本案诉讼。原告称曾于2020年1月21日向发书面《通知》要求唐严搬离所占用的上述两套房屋，但唐严不认可收到该《通知》，原告未提供证据证明该《通知》已送达唐严。另查明，被告刘晓莉系长沙开福万达广场A区1栋301业主，被告周辰系长沙开福万达广场A区4栋301业主，系被告唐严外甥。被告刘晓莉与周辰、无亲属关系。再查明，2020年3月4日，唐严、唐子朝（唐严父亲）以万达公司作为被告，就107号商铺向本院提起了房屋买卖合同之诉，要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，并要求万达公司返还首付款及利息、已偿还的银行贷款及利息、各项税费及租金损失等。本院于2020年4月29日作出（2020）湘0105民初1227号民事判决，以唐严、唐子朝已超过解除权法定行使期限为由，驳回了唐严、唐子朝的全部诉讼请求。2019年12月25日，万达公司以唐严、谢志芳夫妇和唐子朝（唐严父亲）作为被告，就代偿107号商铺按揭贷款向本院提起了房屋买卖合同之诉，要求唐严、谢志芳、唐子朝偿还代偿的银行贷款本息等款项共计3197234.21元。因该案需前述1227号案处理结果作为依据，本院将该案裁定中止审理，1227号案判决后，本院于2020年7月7日作出（2019）湘0105民初11906号民事判决，判决唐严、谢志芳、唐子朝支付万达公司代偿款3197234.21元。并告知唐严、谢志芳、唐子朝主张的因107号商铺房屋质量不符合约定的交付标准产生的相关损失，可另诉主张权利。本院认为，一、刘晓莉、周辰是否占住涉案房屋问题。原告提供的物业公司出具的工作联系单虽有入住涉案两套为刘晓莉、周辰的内容，但该内容已被证人彭某的证言推翻，而从原告提供的两份通知来看，原告此前均是主张涉案两套房屋为被告唐严占住，与唐严的自认及证人彭某的证言相符。故原告根据工作联系单及相关周辰出入电梯的视频主张刘晓莉、周辰占住涉案房屋，证据不足，本院不予采信。对其要求刘晓莉、周辰承担本案责任的诉请，本院不予支持。二、唐严及唐严安排家人居住涉案房屋是否构成侵权问题。唐严主张，其入住涉案两套房屋是因花巨资购买了原告的商铺，与原告就107号商铺存在纠纷未解决，导致其负债累累住房被拍卖全家人无处居住，没有能力支付房租的情况下，经原告长沙负责人曾某同意作为其所购商铺问题未解决前的过渡房免费使用，不构成对房屋的侵权。本案中，原告虽未书面同意唐严入住涉案两套房屋，双方也未就涉案房屋作107号商铺纠纷解决期间的免费过渡使用达成过书面协议，而从未解决曾某也不认可曾口头同意唐严免费使用房屋，而根据唐严提供的原告内部员工手机图片，可以证明唐严知道原告的涉案两套未出售的房屋信息来源于原告内部员工提供，结合证人彭某证言中有关与唐严一起找曾某的过程，和某的证言、曾某自认所证明的曾某当时知道唐严搬入涉案房屋的事实，以及曾某微信通知唐严时有关“实在兜不住”表述，可以认定唐严主张的其入住涉案房屋经得了曾某的同意的事实成立，曾某只是没有将该情况向原告汇报，但曾某作为原告湘潭公司派往长沙负责处理长沙公司遗留问题的负责人，唐严在与原告本来就107号商铺存在纠纷的情况下，有理由相信曾某有权代表原告公司，故曾某的行为应认定为职务行为，唐严当时入住涉案房屋的行为不应认定为侵权。因唐严未能举证证明曾某当时同意其入住房屋的具体期限，且曾某微信通知唐严时有关“实在兜不住”的表述来看，即使曾某同意唐严入住涉案房屋，也只是在原告不知情的情况下同意唐严暂时入住涉案房屋，唐严在曾某通知其搬离房屋后仍拒不搬出，其此后占住原告房屋的行为应认定为侵权，应承担相应的侵权责任。原告主张唐严立即停止侵权，搬离并返还侵占房屋，赔偿此后相应的房屋占用损失，本院予以支持。结合各官网公布的万达公馆的同类面积房屋的月租金信息，本院酌情按1栋4101号月租金9000元、2栋1601号月租金11000元的标准认定原告房屋占用损失。唐严与原告就107号商铺买卖存在纠纷，应另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告唐严于本判决生效之日起五日内搬离并向原告长沙开福万达广场投资有限公司返还其占住的长沙开福万达广场Ａ区1栋4101号（登记地址中山路589号开福万达广场Ａ区××栋××）及长沙××广场××栋××号××路××号××广场××栋××两套房屋；二、被告唐严于本判决生效之日起五日内按月租金20000元的标准赔偿原告长沙开福万达广场投资有限公司自2019年3月16日起至房屋实际搬离之日止的房屋占用损失；三、驳回原告长沙开福万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4198元（已减半收取），由被告唐严负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年十二月一日代理书记员  刘倩妮