江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020）赣0491民初354号原告：熊观生，男，1984年10月16日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：周立斌，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周盈丹，江西柴桑律师事务所律师。被告：毛红磊，男，1989年6月10日出生，汉族，住江西省九江市九江县。第三人：余金城，男，1976年2月24日出生，汉族，住江西省九江市开发区。原告熊观生与被告毛红磊、第三人余金城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，于同年5月26日依原告熊观生的申请依法对被告毛红磊的财产采取了相应的保全措施，并于同年11月2日依法通知余金城作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告熊观生及其委托诉讼代理人周盈丹、被告毛红磊、第三人余金城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊观生向本院提出诉讼请求：1.判令解除熊观生与毛红磊于2018年2月14日签订的《拆迁安置买卖合同》（围板房产证），由毛红磊一次性返还购房款300000元，并支付自2018年2月14日起、以300000元为基数、按同期中国人民银行贷款利率4.35%的标准计算的利息至房款还清之日止（暂计算至2020年4月20日的利息为28855元）；2.判令毛红磊支付熊观生违约金100000元；3.本案诉讼费用由毛红磊负担。事实与理由：2018年2月14日，熊观生、余金城共同向毛红磊购买九江市八里湖新区园艺小区三期的拆迁安置房屋，三方于当日签订《拆迁安置买卖合同》，合同对房屋面积、价款的支付、违约责任等均作出了约定。熊观生、余金城于签订合同当日将首付款300000元支付给毛红磊。2018年2月下旬，毛红磊忽然找到熊观生和余金城，称只能出售一套80平方米的安置房屋，于是就由名下无房屋的熊观生独自购买了该套80平方米的安置房屋（以下简称案涉房屋）。房款付清后，熊观生按照八里湖新区拆迁部门的要求配合办理抽取房号确认书、补房屋面积差价等手续。2020年4月，熊观生在办理房屋装修手续过程中，得知案涉房屋因毛红磊与他人的债务纠纷已被拍卖。因《拆迁安置买卖合同》的合同目的已无法实现，为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告毛红磊辩称：1.《拆迁安置买卖合同》不能履行，可以解除；2.不记得是否收到购房款；3.案涉房屋出卖给熊观生和余金城属实，原打算卖160平方米的房屋，因出现了其他情况，只能卖80平方米的房屋；4.不愿意承担100000元违约金。第三人余金城述称：2018年2月14日，《拆迁安置买卖合同》是余金城及毛红磊的朋友张某一起起草的。毛红磊称年前支付农民工工资需要现金，余金城便在九江市招商银行八里湖支行取款150000元，熊观生的姐夫王贤佳也拿了150000元现金。在该行签订合同当日将300000元现金给了毛红磊，毛红磊已出具收条。原告熊观生围绕其诉讼请求提交的证据材料及被告毛红磊、第三人余金城的质证意见：证据1、熊观生及毛红磊的身份证复印件，拟证明双方诉讼主体适格。证据2、《市储备李家山西段项目房屋征收补偿安置协议书》（编号：2014Ｇ2）、《拆迁安置买卖合同》，拟证明：1）毛红磊名下位于园艺小区拆迁安置房屋拟安置面积总计160平方米，两套各80平方米，见协议书的第四条第2款第（1）项；2）2018年2月14日，毛红磊将其名下位于园艺小区三期的拆迁安置房屋（总面积为160平方米），作价3800元／平方米，总金额608000元，出售给熊观生和余金城，见合同第一条及第三条；3）熊观生、毛红磊和余金城在合同中约定了购房款的交付时间，见合同第四条及合同落款处的补充条款；4）毛红磊在合同中承诺房屋没有产权纠纷，不存在权利瑕疵，在房屋过户前的所有债权债务及法律纠纷均由毛红磊承担，见合同第二条及第五条；5）毛红磊出售的房屋在办理更名过户前被查封，导致《拆迁安置买卖合同》的目的已无法实现，应解除合同，退还购房款，且毛红磊的行为已违约，应承担违约责任，见合同第六条第2款。证据3、收条、余金城出具的情况说明及身份证复印件、漆育红出具的情况说明及身份证复印件、漆育红的招商银行流水、余金城与漆育红的结婚证复印件、熊观生的银行流水、抽取房号确认书、八里湖新区园艺三期还房结算清单，拟证明：1）毛红磊于2018年2月14日收到熊观生（王贤佳代为支付）和余金城支付的购房款共计300000元；2）2018年2月底3月初，毛红磊因家人不同意出售两套房屋，仅出售一套房屋给熊观生，余金城退出合同，由熊观生单独购买毛红磊名下的案涉房屋；3）熊观生委托其姐夫王贤佳代为签署2018年2月14日的《拆迁安置买卖合同》，并支付给毛红磊150000元现金，熊观生于2018年2月底3月初委托其姐夫王贤佳代为与毛红磊商谈并支付了4000元现金尾款给毛红磊，此时案涉房屋的购房款已全部付清；4）案涉房屋系熊观生单独购买，熊观生已履行完合同义务。证据4、（2019）赣0491执102号协助执行通知书，拟证明毛红磊出售给熊观生的案涉房屋在熊观生付清购房款后，办理登记过户前被法院查封，导致熊观生的合同目的无法实现，熊观生有权解除合同及要求返还全部购房款304000元，由毛红磊支付违约金100000元；证据5、张某出庭作证的证言，拟证明：1）房屋买卖过程；2）张某介绍熊观生和余金城买卖房屋；3）购房款是现金交付。毛红磊质证意见：证据1无异议；证据2，对《拆迁安置买卖合同》无异议，《市储备李家山西段项目房屋征收补偿安置协议书》和收条不清楚；证据3-4均不清楚；证据5，房屋买卖时间较长，已记不清楚。余金城对熊观生提交的证据均无异议。被告毛红磊和第三人余金城未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审查，本院对熊观生提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。为核实本案相关事实，本院依法对王贤佳进行了调查询问，王贤佳陈述：“我是熊观生的姐夫，我与张某是朋友关系。我是通过张某知道毛红磊要卖房。2018年农历年前，毛红磊因工程急需支付工人工资，就打算处理拆迁安置房。我听张某说毛红磊卖房，考虑到熊观生在九江需要房子，就打电话给熊观生，希望他买下这套房子。毛红磊说非要现金，我们约定2018年2月14日在招商银行碰面，在场人有余金城及其老婆、张某、毛红磊，双方谈好了价格，就签了《拆迁安置买卖合同》，合同是张某草拟的。毛红磊有两套安置房，各80平方米，原打算熊观生和余金城各买一套，30万元是熊观生和余金城各付15万元，总房款是608000元，先付30万元。年后，毛红磊的家人知道后，反对他卖房子，毛红磊找到张某说只卖一套房子。经各方协商，考虑到熊观生在九江没房，余金城就放弃买房，把其支付给毛红磊的15万元转给熊观生，熊观生向余金城出具了15万元的借条，结果就是熊观生支付给毛红磊的购房款30万元，毛红磊当场协商时也同意了。《拆迁安置买卖合同》上是我代熊观生签字，熊观生也认可我签的字。熊观生支付给毛红磊的15万元是向我借的，该款来源是我从我堂弟借了5万，加上我公司年底分红。我堂弟叫王如意，我现在向法庭提供王如意在2018年2月14日取款5万元的凭证、王如意出具的情况说明及王如意的身份证复印件。另外，我提供我公司的营业执照。我还经营一家餐饮店名叫浔城王厨，钱是这么凑起来的。快分房子的时候，我和张某找过毛红磊，但找不到人。余金城将购房款转给熊观生，各方在协商的时候，熊观生还付了毛红磊4000元现金，已付购房款总共304000元。”王贤佳在接收本院调查时向本院提交其身份证复印件、九江银行开发区支行的银行流水、王如意出具的情况说明及王贤佳担任法定代表人的九江金马测绘有限公司的营业执照。经听取各方意见，熊观生和余金城对王贤佳的陈述及其提供的证据均无异议；毛红磊称不认识王贤佳，对调查笔录及王贤佳提供的证据均不清楚。本院经审理认定本案事实如下：王贤佳系熊观生的姐夫，张某与毛红磊及熊观生、王贤佳是朋友关系。约2018年初，张某听闻毛红磊欲出售九江市八里湖新区园艺小区三期的拆迁安置房屋，便将该信息告知熊观生和余金城。经张某撮合，2018年2月14日，毛红磊、余金城和王贤佳经协商，就熊观生和余金城购买毛红磊的拆迁安置房，双方在九江市招商银行八里湖支行签订《拆迁安置买卖合同》，合同主要约定：1.毛红磊的拆迁安置房屋坐落于园艺小区（三）期，面积160平方米，单价3800元／平方米，共计608000元；2.首付款300000元于签订合同当日支付，尚欠款项分两期支付；3.经双方协商，在房屋可办证时，由毛红磊将两证办齐，办证费用由毛红磊承担；4.合同签订当日起，毛红磊需将该房屋的已交房款及各项费用的收据原件和该房屋所有的钥匙交付；5.毛红磊不得擅自解除合同，若擅自解除合同，余金城和熊观生有权要求毛红磊继续履行合同或退还已付房款，并有权要求毛红磊支付同期银行贷款利率计算的利息，同时有权要求毛红磊支付违约金200000元。合同落款处买受人“熊观生”由王贤佳代签，张某作为签证人在合同落款处签字。合同签订当日，余金城的妻子漆育红自招商银行九江八里湖支行取现150000元交付毛红磊作为余金城的购房款，王贤佳将其筹集的150000元现金交付毛红磊作为熊观生的购房款，毛红磊则向熊观生和余金城出具金额为300000元的收条。同时，毛红磊将《市储备李家山西段项目房屋征收补偿安置协议书》及其本人身份证复印件交与余金城和王贤佳。此后不久，毛红磊告知张某，其家人不同意出售两套房屋（合同160平方米为两套房屋，每套80平方米），只同意出售一套房屋，并让张某转告熊观生和余金城商议只出售一套房屋的事宜。后毛红磊、余金城、王贤佳和张某经商议，余金城放弃购买，仅由熊观生购买合同约定的两套房屋中的一套即案涉房屋，余金城同意将其支付给毛红磊的购房款150000元转为熊观生的购房款。2019年1月11日，九江市八里湖新区还房安置工作组通知熊观生前往办理结算手续，熊观生经抽签取得的房号为八里湖新区园艺三期安置小区3栋2单元2003室，面积84.08平方米。同年10月17日，熊观生办理了案涉房屋面积补差手续。同年9月18日，案涉房屋因毛红磊与他人间的债务纠纷被江西省庐山人民法院查封，并于不久后被该院拍卖。熊观生以《拆迁安置买卖合同》的合同目的已无法实现，损害了其合法权益为由诉诸本院，请求如前述。另查明：王贤佳的堂弟王如意于2018年2月14日自九江银行开发区支行取现50000元；王贤佳系九江金马测绘有限公司的股东，并担任该公司法定代表人。庭审中，熊观生对《拆迁安置买卖合同》中王贤佳代理其签名无异议。本院认为：熊观生对王贤佳代理其签署《拆迁安置买卖合同》无异议，本院予以确认。根据熊观生提交的招商银行九江八里湖支行的银行流水、九江银行开发区支行的银行流水、毛红磊出具的收条及证人张某出庭作证的证言，并结合各方在庭审中的相关陈述，可以认定毛红磊于2018年2月14日已收到熊观生和余金城支付的购房款300000元。又，根据熊观生提交的《市储备李家山西段项目房屋征收补偿安置协议书》、《拆迁安置买卖合同》、抽取房号确认书、八里湖新区园艺三期还房结算清单及证人张某出庭作证的证言，并结合各方在庭审中的相关陈述，可以认定案涉房屋由熊观生购买，且余金城已将其支付给毛红磊的购房款150000元转给熊观生，故熊观生支付的购房款总额为300000元。毛红磊辩称未收到300000元购房款，与查明的事实不符，本院不予采信。从毛红磊、熊观生和余金城各自的行为来看，各方已对《拆迁安置买卖合同》的相关权利义务进行了变更，即毛红磊仅出售一套拆迁安置房，买受人为熊观生，房屋总价款304000元。经审查，《拆迁安置买卖合同》是合同当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。因案涉房屋已被法院查封并拍卖，熊观生签订《拆迁安置买卖合同》的合同目的已不能实现，其诉请解除合同并由毛红磊返还购房款300000元合法有据，本院予以支持。关于已付购房款利息问题，本院认为，《拆迁安置买卖合同》因不能履行而解除的原因在毛红磊，其依法应承担合同解除的违约责任，熊观生诉请按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息不违反法律规定，本院予以确认。因自2019年8月20日起中国人民银行贷款利率已取消，故自该日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计付利息。具体而言，自2018年2月14日至2019年8月19日、以购房款300000元为基数、按年利率4.35%的标准的利息为19792.5元，自2019年8月20日起至2020年4月20日、以购房款300000元为基数、按ＬＰＲ的标准（年利率4.25%）的利息为8535.42元，即自2018年2月14日至2020年4月20日的利息为28327.92元（19792.5元＋8535.42元）。自2020年4月21日起、以300000元购房款为基数、按年利率4.25%的标准计付利息至购房款还清之日止。关于解除合同违约金问题，本院经审查认为，尽管《拆迁安置买卖合同》约定若毛红磊解除合同，熊观生有权要求毛红磊支付违约金200000元，但考虑到因合同解除，熊观生的损失主要为已付购房款的利息损失，在熊观生和毛红磊均未举证证明熊观生的其他实际损失的情况下，本院对熊观生的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告毛红磊于本判决生效后十日内返还原告熊观生购房款300000元并支付利息（自2018年2月14日至2020年4月20日的利息为28327.92元；自2020年4月21日起、以300000元购房款为基数、按年利率4.25%的标准计付利息至购房款还清之日止）；二、驳回原告熊观生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7733元，减半收取为3866.5元，财产保全费2670元，合计6536.5元，由原告熊观生负担1532.5元，被告毛红磊负担5004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员 欧阳中学二〇二〇年十二月六日法官助理熊慢青代书记员 刘 美 芳