北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20504号原告：董淑军，女，1971年7月30日出生，汉族，北京公交公司客五分公司乘务员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被告：董富恒，男，1955年9月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王超，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨淑香（系董富恒之妻），1957年3月20日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：贾锦朝，男，1984年8月7日出生，汉族，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司法务总监。原告董淑军与被告董富恒所有权确认纠纷一案，于2020年1月10日立案，2020年8月21日本院作出（2020）京0115民初2171号民事判决书，后董富恒上诉，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终9062号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。发回重审后本院追加第三人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司参加诉讼。原告董淑军与被告董富恒、第三人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤伟业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。董淑军及其委托诉讼代理人武艳荣，董富恒及其委托诉讼代理人王超、杨淑香、鸿坤伟业公司的委托诉讼代理人贾锦朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董淑军向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市大兴区西红门镇理想城八期8号楼3单元1204号房屋（以下简称1204室）归董淑军所有（要求确认回迁房合同的各项权益归董淑军享有，1204室的建筑面积为46平方米）；2.本案诉讼费用由董富恒承担。事实和理由：董淑军、董富恒系兄妹关系；1977年，在双方当事人父母董连芳、宗玉珍的主持下，在北京市大兴区西红门镇七村建造北院北房5间，在1980年翻建南院正房5间；1981年初，经大兴区西红门镇七村原村干部调解，董连芳、宗玉珍夫妇的主持下，董富恒分得北院正房5间，案外人董富才（系董连芳、宗玉珍夫妇的长子）分得南院正房5间，南北两院各有两间正房给董连芳、宗玉珍夫妇居住；1987年，董连芳去世；1997年12月，董富恒、董富才均以户主的名义取得了上述房产的宅基地使用证；以上事实经北京市第一中级人民法院作出（2002）一中民终字第7205号民事判决书予以确认；2009年12月22日，董富恒、董富才基于上述事实取得的宅基地院落涉及拆迁，因原宅基地分配时未留有董淑军的份额，为保证宗玉珍和董淑军的生活居住需要，在西红门七村村委会的主持、证明下，董淑军与董富恒及宗玉珍、董富才签订家庭协议，协议约定董富恒、董富才在宅院拆迁后各自给宗玉珍和董淑军1套一居室，房产落实在董淑军名下，董淑军对两套一居室享有永远的居住权和所有权，任何人不得干涉；为维护自身合法权益，保证自己的基本生活居住需要，无奈之下，董淑军诉至法院，请求判如所请。董富恒辩称，一、本案诉讼标的中的北京市大兴区西红门镇理想城八期8号楼3单元1204室房屋与董淑军没有关系，其所有权属于董富恒和其妻杨淑香。二、董富恒认为，董淑军提供的《家庭协议书》没有法律效力。退一步讲，即使《家庭协议书》有效，协议中第一条董富恒把其所有的一间一居室赠与给董淑军的行为在法律性质属于赠与行为，根据法律规定，在赠与财产交付或变更登记以前，赠与人可以随时撤销。现董富恒要求撤销上述赠与，董淑军无权索要。三、《家庭协议书》系董富恒未征得共有权人的同意和追认下单方签订的赠与协议，属于无权处分。四、原一审法院认定《家庭协议书》是在大兴区西红门镇第七村村民委员会见证下，母亲宗玉珍、长子董富才、次子董富恒、小女儿董淑军共同签订《家庭协议书》的内容，完全不符合事实情况，属于认定事实错误。五、原一审法院以“董富恒之妻杨淑香未在《家庭协议书》上签字确认，但董富恒认可针对双方矛盾其妻杨淑香报警，甚至因家庭纠纷影响到董富恒在单位就业，董淑军亦主张杨淑香曾多次报警，故杨淑香对签订《家庭协议书》一事应推定知情”的认定事实明显与事实情况不符，属于认定事实错误。六、除去董富恒有权撤销《家庭协议书》中对董淑军赠与房产的行为和《家庭协议书》中赠与内容系董富恒未征得共有权人同意的无权处分行为之外，从协议内容本身上看，该协议中涉及继承问题，在继承问题未处理之前，董淑军不是本案的适格的原告。七、本案中，董淑军为让董富恒无偿赠与其一套本不属于她的房子，存在胁迫行为。八、本案诉讼标的北京市大兴区西红门镇理想城八期8号楼3单元1204室房屋尚未办理房屋产权证书，客观上也不适宜进行权属确认。九、董淑军一直未就协议内容向董富恒杨淑香主张过任何权利，涉案房产也一直处于董富恒和杨淑香的实际控制之中，故董富恒认为，董淑军的相关诉讼请求，已经超过法律上的最长诉讼时效，请求法院驳回。鸿坤伟业公司述称，董淑军、董富恒双方之间的双方析产纠纷，与我方没有关系，对于标的房屋怎么分配，由董淑军、董富恒共同商定，房屋相关手续的办理，双方确定好权益归属后，我方同意配合办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：董连芳、宗玉珍夫妇共生育6名子女，分别为长子董富才、次子董富恒、长女董淑芬、次女董淑敏、三女董秀敏、四女董淑军；董连芳于1987年去世，宗玉珍于2018年10月20日去世。2002年，宗玉珍、董淑芬、董淑敏、董秀敏、董淑军将董富恒、董富才、王玉珍（系董富才之妻）以析产、继承纠纷的案由诉至本院，要求将坐落于大兴区西红门镇七村晨光西巷2条2号南院与晨光东巷西一条5号（北院）的北房10间予以析产、继承，各自份额归各自所有；本院于2002年7月12日作出（2002）大民初字第1010号民事判决书，经审理查明：……在董连芳、宗玉珍的主持下，1977年春建造北院北房5间。1980年在原有正房3间基础上，翻建南院正房5间，1981年初，在原村干部调解，董连芳、宗玉珍主持下，将家庭共有的房产进行分割，董富才分得南院正房5间，董富恒分得北院正房5间，两院各有两间正房给董连芳、宗玉珍居住。1997年12月，董富恒、董富才分别以户主名义各自取得上述两院房产宅基地使用证，认定：宗玉珍、董淑芬、董淑敏、董秀敏、董淑军所要求析产、继承的房产，已在董连芳、宗玉珍主持下，对家庭共有房产进行分割完毕，即财产所有权已合法转移给董富恒、董富才，应当继续履行。宗玉珍、董淑芬、董淑敏、董秀敏、董淑军诉讼请求的主张未提供相应证据支持，且无正当理由，故本院不予支持，判决驳回宗玉珍、董淑芬、董淑敏、董秀敏、董淑军的诉讼请求。宗玉珍、董淑芬、董淑敏、董秀敏、董淑军不服判决，提起上诉；北京市第一中级人民法院于2002年12月3日作出（2002）一中民终字第7205号民事判决书，二审所查明事实与一审一致，认定：“根据已查明的事实，本案争议之南、北两院的房产已于1981年在原村干部的调解及董连芳、宗玉珍的主持下进行了分割，也一直由董富才与董富恒居住使用，当时上诉方未提出异议，且在董富才与董富恒于1997年12月分别以自己的名义办理完两院的宅基地使用权证后至今，将近四年的时间中亦未提出异议，应视为对分家协议认可，对该协议应继续履行。又因分家不是继承，谈不到保留未成年人份额的问题”，判决驳回上诉，维持原判。2009年，董富恒与董富才所分得的宅院均被拆迁；董富恒所分得北院在拆迁时的门牌号为北京市大兴区西红门镇晨光东巷西1条5号（以下简称5号院）；因拆迁，董富恒选取了4套回迁安置房，包括2套一居室；2010年1月7日，董富恒（买受人）与鸿坤伟业公司（出卖人）签订《安置房买卖合同》（合同编号为HK3571），双方约定买受人自愿购买北京市大兴区西红门80801-0902（A08-LA08-2）小区7号楼3单元1204室，房屋建筑面积为46平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），安置房总价款为122154元，出卖人应当于2011年7月31日起40日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2010年3月底完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）；同日，针对另一套一居室，董富恒（买受人）与鸿坤伟业公司（出卖人）签订《安置房买卖合同》（合同编号为HK3570），双方约定买受人自愿购买北京市大兴区西红门小区8号楼1单元1502室，房屋建筑面积为45平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），安置房总价款为113400元。出卖人应当于2012年7月31日起40日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2010年3月底完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。2009年12月22日，《家庭协议书》约定：“因西红门镇房屋拆迁，就户主宗玉珍关于家庭房产分割问题与其长子董富才次子董富恒、小女儿董淑军共同协商达成如下协议：家庭状况：母亲宗玉珍现年78岁，现与小女儿董淑军（38岁）一起生活，现居住在次子董富恒老宅内，长子董富才家庭另有一处宅院，其前二子的宅院都有老人二间居住权。1.经全家协商与母亲达成协议，两个儿子的宅院拆迁后，需每个儿子必须给母亲和妹妹董淑军各一套一居室，即两个一居室，其两套房房产均要落实到妹妹董淑军的名下，董淑军并对该两套一居室享有永远的居住权和所有权，任何人不得干涉。2.房屋拆迁后为了更好地赡养老人，哥俩即董富才、董富恒共同承担母亲的赡养责任，老人因健康原因发生的医疗费用由哥俩负责均摊。3.老人的生活费用，每月哥俩各向老人提供100元生活费用。4.哥俩房产拆迁补偿后，由村内当事人作证，每人给老人贰万元作为老人的养老费用，此费用由老人支配。5.协议要求从即日起由儿子们负责先给老人租一套一居室作为暂时安置，每月的房屋租金由二子共同担负，待回迁房能够入住为止。此协议经七村村委马某做鉴证人，全家成员无异议，立字为据”。母亲宗玉珍、长子董富才、次子董富恒、小女儿董淑军均在协议人签字处签字确认。史云生、马某在证明人签字处签名。庭审过程中，董富恒申请证人马某出庭作证，证人马某称自己当时是七村村委，看到家庭协议上已经有董富才和董富恒、村长史云生签字了，便在大队部门口签的字，称签字时并未看到宗玉珍的签字。针对《家庭协议书》，董淑军主张协议上的内容，所有人经过协商，董富恒、董富才及董淑军均是本人签字，经过村委的见证，马某的确认，只是签字前后顺序不一致，不影响家庭协议书的性质，董富恒及其妻子、董富才及其妻子对协议书的内容知情且了解。董富恒主张《家庭协议书》系董富恒在董淑军胁迫下单方所签，当时签订时只有董淑军和董富恒两人在场，宗玉珍在医院住院并未签字，没有任何人在现场见证。没有经过协商，杨淑香不知情，不是代签，马某后面补的签字，双方没有协商成功过。董富恒强调称，董淑军提供的《家庭协议书》系董富恒在董淑军的胁迫下签字，2009年12月22日是拆迁腾房的最后一天，拆迁办说如不能腾房则以违约为由起诉赔偿。但董淑军手持铁棍威胁如谁来腾房就打死谁，董富恒无奈报警。董淑军还到董富恒单位闹事，导致董富恒单位提出如无法妥善解决家庭纠纷，则将辞退董富恒。在董淑军多方面的威胁下，董富恒为了在2009年12月22日腾房，迫于无奈在董淑军提供的协议上签字，也未细看协议内容，因该协议是在董淑军的威胁下董富恒无奈签字，董富恒认为不具有法律效力。董富恒主张该协议是在董淑军的胁迫下所签，未能提供相应证据予以证明。5号院的安置房交付后，诉争1204室由董富恒一家占有使用，现由董富恒对外出租；在拆迁后至提起本案诉讼前，宗玉珍死亡；1204室的现门牌号为北京市大兴区西红门镇理想城八期8号楼3单元1204室；对于为何在董富恒所选取2套一居室中对1204室主张权利，董淑军陈述称，1204室的房屋面积与起诉董富才所有权确认纠纷一案所涉一居室的面积相同，且位于同一楼栋内，故对1204室主张权利。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。所有权确认纠纷是指就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷。关于未办理产权的房屋是否可以进行物权确认。根据我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但产权证在诉讼中只是认定事实的优势证据之一，不是认定房屋权属的唯一证据。本案中，董淑军作为利害关系人有权请求确认权利。对于房屋权属的认定，应通过产权登记背后的原因行为等来综合认定。引起房屋权属变动的原因系家庭分家协议及安置房买卖合同这一法律行为。综上，从争议房屋权属变动的原因行为等综合考量，回迁安置房1204室已经建成并交付，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司同意双方确定好权益归属后，配合办理房屋相关手续。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于2019年12月22日《家庭协议书》的效力问题。《家庭协议书》其实质内容是对家庭共有财产在子女之间进行分配以及老人居住和养老等内容，涉及的相关利害关系人均在分家单上签字予以确认。该协议是在平等自愿基础上签订，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议合法有效。尽管董富恒主张协议书由董淑军提前写好的，董富恒在《家庭协议书》上签名即表明其对内容予以认可。董富恒主张该协议是在董淑军胁迫下所签，未提供证据证明，本院不予采信。关于董富恒主张撤销赠与，因其没有提供撤销赠与的证据，且依据《合同法》第五十五条之规定，赠与人行使撤销权的期间是自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内，权利人在此期间不行使，则其撤销权消灭，故董富恒的该项主张，本院不予采信；杨淑香主张本人不知道协议内容，也未收到协议文本，从而认为协议无效，证据不足，本院不予采信。董淑军主张其对案涉房屋享有所有权，董富恒认为董淑军的主张已经超过最长诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”本院认为，本案系所有权确认纠纷，是董淑军主张确认物权归属和内容的物权确认请求权，不适用诉讼时效的规定。董淑军、董富恒等签订的《家庭协议书》，系当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解或乘人之危之情形，且该协议内容也未违反法律规定，董富恒应当遵循诚信原则全面履行自己的义务。《家庭协议书》明确约定“经全家协商与母亲达成协议，两个儿子的宅院拆迁后，需每个儿子必须给母亲和妹妹董淑军各一套一居室，即两个一居室，其两套房房产均要落实到妹妹董淑军的名下，董淑军并对该两套一居室享有永远的居住权和所有权，任何人不得干涉。”综上，以确认位于北京市大兴区西红门镇理想城八期8号楼3单元1204室房屋合同的各项权益由董淑军享有为宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：确认对于现门牌号为北京市大兴区西红门镇理想城八期8号楼3单元1204室的由董富恒与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于二〇一〇年一月七日所签订《安置房买卖合同》（合同编号为HK3571）所涉各项合同权益（即合同权利义务）由董淑军享有及承担。案件受理费2743元，由董富恒负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕士臣人民陪审员  蔡连会人民陪审员  李秋生二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  杨 蕾书 记 员  孟庆敏