云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初78号原告（执行案外人）：杨玥，女，1984年10月6日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：严宏，云南智诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王正前，云南智诚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：张伟，男，1977年5月22日出生，汉族，身份证住址云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：雷根，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：雷正语，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：赵明光（被执行人赵容父亲），男，1947年3月7日出生，景颇族，现在芒市中山乡芒丙村。第三人：乔宣霖（被执行人赵容儿子），男，1997年1月8日出生，景颇族，户籍地址云南省德宏州芒市。第三人：乔智良（被执行人赵容前夫），男，1974年6月2日出生，傣族，户籍地址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。第三人：瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市麓川路东侧勐卯镇政府西侧，统一社会信用代码91533102670870312E。法定代表人：刘凡荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李咏有，男，该公司经理。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴立新，男，该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。原告杨玥与被告张伟，第三人赵明光、乔宣霖、瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司（以下简称奥星房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行审理。原告杨玥及委托诉讼代理人严宏，被告张伟及委托诉讼代理人雷根，第三人奥星房地产公司委托诉讼代理人李咏有、吴立新到庭参加诉讼。后经原告杨玥申请，本院依法通知乔智良作为第三人参加诉讼。2020年10月14日，本院再次公开开庭审理本案。原告杨玥及委托诉讼代理人严宏、王正前，被告张伟委托诉讼代理人雷正语，第三人奥星房地产公司委托诉讼代理人李咏有、吴立新到庭参加诉讼。第三人赵明光、乔宣霖、乔智良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玥向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与死者赵容于2018年11月16日就瑞丽市产（备案号2015-050）签订的《房屋买卖协议》有效，并确认涉案房屋归原告所有，由第三人赵明光、乔宣霖、奥星房地产公司积极协助原告办理涉案房屋的相关过户登记手续；2.依法判决原告在合理期限内向执行法院交付剩余购房款75000元；3.依法判决不得执行瑞丽市人民法院（2017）云3102执280号之三执行裁定及涉案瑞丽市奥星世Ｄ5-1702号房产，并解除对涉案瑞丽市产的查封措施；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与死者赵容于2018年11月16日签订《房屋买卖协议》，约定“赵容将位于瑞丽市产以175000元的价格转让给原告，原告于签订协议之日支付给赵容90000元购房款，剩余购房款85000元于原告取得房屋产权证之日支付。赵容于签订协议之日将《商品房购销合同》、有关票据、房屋钥匙交付给原告，该交付行为即视为房屋的交付。”协议签订后，原告于当日即向赵容指定的银行账户（李某）汇款86000元，向赵容的微信转账4000元，履行了支付第一笔购房款9万元的义务，赵容也将《商品房购销合同》及相关票据、房屋钥匙交付给原告，原告实际占有了涉案房屋。原告于2018年12月31日告知赵容想装修房屋，赵容向原告表示因需要治病让原告支付购房款5000元，并让原告放心的去装修房屋，原告向赵容支付5000元，之后赵容于2019年1月27日又因需要治病让原告再支付5000元，原告也再次向赵容支付5000元，赵容向原告确认原告己支付购房款10万元，剩余75000元于房产过户后再支付。此后，原告在筹备涉案房屋装修过程中，听说涉案房屋被瑞丽市人民法院查封，原告随即打电话向赵容落实情况，但一直没人接听，多方打听后才知道赵容己于2019年2月27日因病死亡。原告又到瑞丽市人民法院了解后得知因被告张伟与赵容、案外人芒市环州商务咨询有限公司、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，瑞丽市人民法院于2019年4月10日查封了涉案房屋。然原告与赵容己于法院查封前签订合法有效的《房屋买卖协议》并交付，原告已支付大部分购房款，且愿意将剩余购房款交付法院执行，原告向赵容购买涉案房屋时，涉案房屋尚不能办理产权变更登记手续，未办理产权过户登记手续也不是原告的过错。因此，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请支持原告的诉请。被告张伟辩称，一、被答辩人与赵容签订的《房屋买卖协议》无效，涉案房屋为赵容全款购买登记在赵容名下的个人财产，答辩人依据已生效的民事判决书，于2017年8月16日申请强制执行赵容212万元及相应利息，因赵容隐瞒个人财产，导致瑞丽市人民法院于2019年4月10日才依法查封涉案房屋，查封合法有效。现在赵容已经死亡，被答辩人与赵容之间的《房屋买卖协议》真实性无法得到确认，该《房屋买卖协议》为2018年11月16日签订，购买房屋单价为3138元／平方米，明显低于当时的房屋买卖市场价，赵容2015年6月25日的购房单价为3102元／平方米。退一步讲，如果被答辩人有确实充分的证据能够证明《房屋买卖协议》的真实性，该份协议也是无效的协议，因为赵容这是恶意转移财产逃避履行212万元债务的无效行为，是法律不提倡并禁止的行为；二、瑞丽市人民法院(2017)云3102执280号之三《执行裁定书》事实清楚，法律依据充分，适用法律正确。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被执行人赵容购买的涉案房屋依法登记在赵容本人名下，房产备案号：奥星世纪(2015)050号，属于赵容的个人财产，受法律保护。瑞丽市人民法院依法作出的执行裁定书，是维护当事人合法权益，维护法律尊严的体现；三、我国不动产物权为登记制度，涉案房屋登记在赵容名下，是赵容的个人财产，物权未变更登记在被答辩人名下，故不是被答辩人的个人财产，因此瑞丽市人民法院依法作出的执行裁定书并无不当；四、答辩人对被答辩人提交的房屋买卖协议、转账记录、收条、借条等相关证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本案为执行异议案件，答辩人依据生效法律文书依法申请强制执行赵容的财产有事实及法律依据，依法应得到法律的支持与保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。答辩人认为被答辩人不是涉案房屋的所有人即权利人，被答辩人没有排除执行的权利，请依法判决驳回被答辩人的所有诉讼请求。第三人奥星房地产公司述称，答辩人与被答辩人没有任何法律关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人列为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。被答辩人既不是（2017）云3102执280号案件的申请执行人，也不是被执行人，被答辩人把答辩人列为第三人起诉不当，请驳回被答辩人对答辩人的起诉或由法院通知答辩人退出诉讼。2015年3月18日赵容向被答辩人购买涉案房屋并签订《商品房购销合同》是事实，且办理了备案登记，但至今未办理产权登记。被答辩人与赵容转让房屋时到公司售楼部进行过咨询，答辩人也答复只是办理了备案，风险由当事人自行承担。被答辩人与赵容的交易是否合法有效由法院审查，若法院认为有效，双方即可到住建局办理二手房交易，答辩人没有协助义务。赵容只是交付过购房款，其余税费和代办费用都没有交过给答辩人，没有委托过答辩人办理房产证。第三人赵明光、乔宣霖、乔智良未做陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人赵明光、乔宣霖、乔智良经传票传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。本院认定如下：原告杨玥提交的证据：1.原告身份证复印件。欲证明原告诉讼主体适格；2.全户人员简况表、离婚协议书复印件。欲证明赵容过世后，其法定继承人应当履行协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续的义务，第三人诉讼主体适格；3.奥星房地产公司企业信用信息公示报告打印件。欲证明该公司诉讼主体适格；4.（2017）云3102执280号之三执行裁定书复印件。欲证明涉案房屋查封行为发生在原告与赵容签订房屋买卖协议及原告占有房屋之后；5.房屋买卖协议原件。欲证明赵容于2018年11月16日将涉案房屋出售给原告；6.借款协议、借条、收条原件，中国建设银行卡客户明细交易单复印件，手机银行转账记录截图、微信聊天记录截图打印件。欲证明原告与赵容签订房屋买卖协议后即向赵容指定的李某银行账户汇款86000元，向赵容微信转账4000元，履行了支付第一笔购房款9万元的义务；7.商品房购销合同、奥星世纪二期商住楼毛坯房交房标准原件，中国银行现金缴款单复印件，钥匙照片，微信聊天记录截图打印件（载有聊天记录的手机及钥匙当庭核实后退还原告）。欲证明原告已经实际合法占有涉案房屋；8.（2019）云3102执异15号执行裁定书复印件。欲证明原告起诉前提起过执行异议，原告起诉符合法律程序；9.调查谈话笔录、居民死亡医学证明（推断）书、户口注销证明、户成员信息、赵玉东身份证复印件。欲证明赵容的法定继承人为赵明光与乔宣霖；10.证人李某的证言。欲证明原告向赵容购买房屋并支付购房款的事实；11.证人匡某的证言。欲证明证人知晓原告向赵容购房及原告向其了解过更名事宜。经质证，被告对证据1、2、3无异议；对证据4的真实性合法性关联性无异议，对证明目的不予认可；对证据5、6不予认可；对证据7的真实性合法性关联性无异议，对证明目的不予认可；对证据8、9无异议；对证据10、11不予认可。经质证，第三人奥星房地产公司对证据1无异议，对证据2、3的真实性合法性关联性无异议，对证明目的不予认可；对证据4的真实性合法性关联性无异议，证明目的认为应由法院审查确认；对证据5的合法性认为应由法院审查确认；对证据6表示与其无关；对证据7的商品房购销合同、奥星世纪二期商住楼毛坯房交房标准原件，中国银行现金缴款单复印件予以认可，其他证据表示与其无关；对证据8的真实性合法性关联性无异议，对证明目的不认可；对证据9的谈话笔录合法性不予认可，对该组其余证据无异议；对证据10表示不清楚，不发表质证意见；对证据11的证明目的不予认可。本院认为，原告提交的上述证据来源、形式符合法律规定，能够形成证据链证明案件基本事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人赵明光女儿赵容与第三人乔智良原系夫妻，双方婚姻关系存续期间共同生育第三人乔宣霖，后二人于2015年12月办理离婚登记手续。赵容于2019年2月27日因病去世。2015年3月18日，赵容与第三人奥星房地产公司签订《商品房购销合同》，约定赵容向奥星房地产公司购买涉案房屋即由该公司开发建设的“瑞丽市奥星?世纪”项目第D5幢第17层1702号商品房，建筑面积55.77平方米，单价3102元/平方米，总金额172999元。赵容于2015年2月12日支付定金2万元，合同签订当日支付剩余购房款152999元。同年7月2日，瑞丽市建设局准予办理该商品房购销合同登记备案手续，登记号奥星?世纪（2015）050号。2016年6月，涉案房屋交付赵容。2019年8月，涉案房屋可以办理不动产权属证书。2018年11月16日，原告（乙方）与赵容（甲方）经协商签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价格175000元，乙方于协议签订之日支付购房款9万元，剩余购房款于乙方取得房屋的产权证之日支付；甲方于协议签订之日将《商品房购销合同》、有关票据、房屋钥匙交付给乙方，该交付行为即视为房屋的交付；甲方取得该房屋产权证之日起1个月内必须办理产权过户登记手续，将该房屋产权变更登记为乙方所有，产生的费用由乙方承担等内容。原告于合同签订当日向赵容指定的李某名下账户转账支付86000元，通过微信向赵容转账支付4000元。赵容并于当日将涉案房屋《商品房购销合同》、钥匙、交费单据等交付原告。后经赵容要求，原告于2019年1月10日通过微信向赵容转账5000元，同年1月27日，再次通过微信向赵容转账5000元。2019年4月10日，本院做出（2017）云3102执280之三执行裁定书，载明关于本案被告张伟与赵容、芒市环州商务咨询有限公司、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，张伟依据本院已生效的（2016）云3102民初360号民事判决书，于2017年8月16日申请执行，申请执行标的212万元及相应利息，因被执行人一直未履行，故裁定将赵容名下位于瑞丽市产（备案号2015-050）予以查封。2019年6月13日，原告对本院（2017）云3102执280之三执行裁定书提出书面异议，请求撤销该裁定，解除对涉案房屋的查封。本院经审查认为涉案房屋现备案登记在赵容名下，本院查封措施并无不当，遂作出（2019）云3102执异15号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告随即向本院提起案外人执行异议之诉。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告与赵容签订的《商品房购销合同》效力如何，原告是否取得涉案房屋所有权。二、原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本院认为，原告与赵容经协商一致签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。但对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国不动产物权采取登记生效的原则，当事人以协议方式转移房屋所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，受让方才能取得讼争房屋的所有权，且赵容虽已办理涉案房屋备案登记，亦尚未取得涉案房屋所有权，赵容与原告因合法有效的房屋买卖合同对涉案房屋享有的系物权期待权，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请于法无据，本院不予支持。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据该规定，原告在案外人执行异议之诉中请求判决赵明光、乔宣霖和奥星房地产公司协助其办理涉案房屋过户登记手续，该请求超出了案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持，其可依据合同另行主张。被告主张原告与赵容签订的《房屋买卖协议》系赵容为逃避履行债务而恶意转移财产的行为应为无效，但现无证据证明原告与赵容签订合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的双方恶意串通损害第三人利益等导致合同无效的情形，对被告该主张，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照该司法解释，结合本案查明的事实，现从以下四点进行分析：首先，原告与赵容签订《房屋买卖协议》时间为2018年11月16日，涉案房屋查封裁定于2019年4月10日作出，因此原告与赵容在涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，赵容于合同签订当日在原告支付第一笔购房款后即按合同约定向原告交付房屋钥匙、购房合同及相关票据，因交易房屋为毛坯房，无人居住，可视为原告于当日已实际合法接收、占有、管理和使用该房屋；再次，原告已按合同约定支付转让费10万元，并愿意将剩余款项75000元按照法院要求交付执行；最后，根据《房屋买卖协议》约定在取得房屋产权证之日起1个月内原告与赵容办理产权过户登记手续，涉案房屋却在2019年8月可办理不动产权属证书前的同年4月10日即被查封并引发诉讼，从而不可能再办理过户手续，原告对此无过错，属非因其自身原因未办理过户登记。据此，原告虽不是房屋所有权人，但因其对涉案房屋享有物权期待权，在其与被告作为申请执行人的一般金钱债权发生冲突时，应优先保护原告的物权期待权，该权利能够排除针对被告对赵容的金钱债权的实现。故对原告关于停止执行（2017）云3102执280之三执行裁定书的诉讼请求，本院予以支持。同时，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定应当解除查封的情形。综上所述，涉案房屋被查封之前原告已就该房屋签订合法有效的书面买卖合同并已实际占有，且已按合同约定支付部分购房款也愿意将剩余购房款按照法院要求交付执行，未办理过户登记非原告自身原因所致，因此，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨玥与赵容于2018年11月16日就瑞丽市房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、原告杨玥于本判决生效之日起十日内向本院交纳购房余款75000元；三、停止对瑞丽市房屋（备案号2015-050）的执行并解除本院（2017）云3102执280之三执行裁定书对该房屋的查封。本院（2019）云3102执异15号执行裁定书于本判决生效时自动失效；四、驳回原告杨玥的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由原告杨玥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费3800元；若有新证据，与上诉状一并提交。审 判 长  杨 剑审 判 员  黄国倩人民陪审员  张四玖二〇二〇年十二月二十九日法官助理杨元霜书记员董婷婷附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。