广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1126号上诉人（原审原告）：纪瑞群，男，1974年9月29日出生，汉族，住汕头市龙湖区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××136。委托诉讼代理人：苏泳生、李锋，广东介福律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司，住所地汕头市金平区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××637T。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：彭宏图、林珠玲，广东乾本律师事务所律师。上诉人纪瑞群因与上诉人汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪瑞群上诉请求：撤销原审判决，改判支持纪瑞群的全部诉求。事实与理由：一、涉案房地产已具备交房条件且已付清全部价款的情况下，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司却未按照交易习惯交房，也未在合理期限内交房，更在纪瑞群多次上门或电话催促交房办证时拒不交房，甚至将涉案房地产给他人占有使用都不愿意将房产交付纪瑞群，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司无疑应依法承担逾期交房导致的经济损失。（一）涉案房地产在签订《合同书》已具备交房条件，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司收齐全部购房款后，根据交易习惯，已产生交房的义务。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。首先，本案双方均确认，涉案房地产已于1995年12月底就已完工。也就是说，纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于2001年12月12日签订《合同书》时，涉案房地产早已完工，而涉案房地产所在楼宇的其他房地产大多早已交付购房户入住、占有和使用。因此，涉案房地产在签订涉案合同时已具备交房条件。其次，纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于2001年12月12日签订《合同书》后，纪瑞群并未立即付款，而是于2002年1月28日付清涉案房地产的全部价款，甚至包括办证的各项税费和水电表安装费用。根据上述情况，按照汕头本地的交易习惯，在房产已具备交房条件，且已付清全部购房价款的情况下，开发商一般都会将房产交付购房户以便装修、入住、占有和使用。否则，违反基本的日常经验法则。因此，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司自2002年1月28日收到全部价款后且房产已具备交房条件的情况下，根据本地交易习惯，已产生交付房产的义务。（二）涉案房地产《合同书》签订后，纪瑞群每年均催告汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司履行交房义务，但汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司在三个月的合理期限内仍未履行交房义务，依法应承担逾期交房导致的经济损失。《合同法》第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据上述规定，即使涉案房地产《合同书》对交房期限约定不明且无法根据交易习惯确定的，纪瑞群可以随时要求汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司履行，并且汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司履行交房义务的合理期限为三个月。根据汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的经办人和经理的证言，纪瑞群自购房并付清价款后，每年均多次上门或打电话催促交房办证。因此，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司履行交房义务三个月合理期限，系2002年1月28日收到全部价款后且房产已具备交房条件的情况下，自2002年1月28日起算三个月至2002年4月28日为止的期限。因此，自2002年4月29日起，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司开始持续逾期交房，依法应承担自2002年4月29日起逾期交房导致的经济损失。（三）汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将涉案房地产给他人占有使用都不愿意将房产交付纪瑞群，无疑应依法承担逾期交房导致的经济损失。根据汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的自认事实和举证，以及现场勘查笔录，涉案房地产自2013年开始一直由案外人广东维邦知识产权事务所有限公司或者其他案外人占有、使用，直至2017年4月21日其注册地址才迁出涉案房地产。也就是说，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司收到纪瑞群全部价款后且房产已具备交房条件的情况下，不仅仅是拒不交付涉案房地产给纪瑞群，而且还将涉案房地产给他人占有、使用。这无疑严重侵害纪瑞群占有、使用涉案房地产的合法权益。（四）逾期交付使用房屋的损失赔偿计算方法，应依法参照同地段同类房屋租金标准确定。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。鉴于涉案房地产《合同书》未约定逾期交付使用房屋的违约金数额或损失赔偿计算方法。故涉案房地产逾期交付使用房屋的损失赔偿计算方法，应依法根据上述司法解释规定来确定。又根据另案有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，可以参照计算出逾期交房的损失赔偿标准。二、涉案房地产已付清全部价款的情况下，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司却未依法依约办证，依法应承担逾期办证导致的经济损失。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据前文可知，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司依法应交房之日是2002年1月28日，以及三个月合理期限后的2002年4月29日。因此，涉案房地产的办证期限自交房之日起算90日，即2002年4月29日，以及2002年7月28日。因此，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司逾期办证的，应依法以已付购房款总额69323.19元为基数，根据上述办证期限届满之日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证导致的经济损失。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司依法应承担逾期办证导致的前述经济损失。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司辩称，一、纪瑞群主张汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应承担逾期交房导致的经济损失不成立。1、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将涉案房屋出售给陈焕实时，已经履行交房义务。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司向陈焕实受让涉案房屋，则交房义务人是陈焕实，非汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司。2、纪瑞群上诉称汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司履行交房义务的合理期限为三个月，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。上述条款是对解除权行使期限的规定，而不是交房期限的规定，显然纪瑞群对以上法律规定理解错误。二、本案亦没有证据证明，纪瑞群向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司催告过。1、根据纪瑞群提交的涉案房屋买卖合同，该合同没有约定交房的具体日期，因此不存在违约事实，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司不需承担逾期交房的违约责任，纪瑞群主张赔偿逾期交房的损失也就不成立。2、退一步说，即使存在逾期交房，根据纪瑞群所称，不论从合同签订落款日期2001年12月12日，还是纪瑞群付清购房款日期2002年1月28日，截至纪瑞群向法院起诉日期2018年1月17日，均已超过诉讼时效，纪瑞群逾期交房损失的赔偿请求因时效经过已不受法律保护，法院依法不应予以支持。三、纪瑞群主张汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应承担逾期办证导致的经济损失不成立。1、涉案房屋买卖合同第四条约定：“产权人应交一寸免冠相片一张、身份证复印件一张及私章办理产权申请登记手续，否则产权证申报手续由甲方（指买受人）自理”，并没有约定办妥产权证的期限，因此，不存在逾期办证的事实。况且，涉案房屋买卖合同的买受方更名后，纪瑞群不履行提交办证所需相片、身份证复印件及私章义务，是涉案房屋未能办证的原因之一。2、退一步说，即使存在逾期办证，纪瑞群主张赔偿逾期办证的损失亦因受法律保护的时效已经经过而不受法律保护，依法不应得到法院支持。综上，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司请求二审法院驳回纪瑞群的上诉请求。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判驳回纪瑞群的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由纪瑞群承担。事实与理由：原审认定事实不清，认定事实和适用法律错误。一、原审认定汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司未向纪瑞群交付案涉房产错误，案涉房屋买卖合同显示，纪瑞群系向陈焕实受让案涉房屋，交房义务人非汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司而系陈焕实。即使按纪瑞群主张，其于2002年1月5日（或者一审认定的2002年1月28日）向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司付清房款，至其2018年1月22日起诉主张交房，历时16年，在这16年里纪瑞群从未向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司主张交房，这一事实足以证明，不存在纪瑞群至今未收房的事实。原审仅审查有无书面交房依据而未结合本案已存在事实及其他证据予以综合评判，不符合客观、科学、公正、公平评判原则。二、原审认定汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司向纪瑞群支付逾期交房的损失64208.20元错误。1、原审未查明何时逾期、逾期起算时点，就认定汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司存在逾期，构成违约，显然，在逾期起算点事实不清情形下，认定汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司构成逾期交房错误。原判第8页第二段倒数2-4行：“原告已按合同约定的金额于2002年1月28日向被告付清购房款，而被告（即汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司）没有按合同约定在原告交清购房款后向原告交付案涉房产已属违约”，但事实是：合同并未约定交房时间，且案涉房屋已于1995年12月底完工，不存在事实上不能交付的情形。在能够交付情形下，纪瑞群没有收到案涉房屋，为何在长达16年时间里没有异议，从不主张权利，这一不符合常理的现象，原审未予考虑，显失公正。原审适用合同法第107条作出判决，适用法律错误。2、原审回避时效问题，未适用时效法律规定评判本案，违法支持纪瑞群无理要求。由于原审就逾期交房的逾期时点未作出认定，根据原审认定逾期交房损失为91726元依据的汕铭评字（2018）2235号《房地产估价报告》，该估价起始时间2003年6月1日，即使以此为逾期起算时点，纪瑞群要求汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司赔偿其逾期交房损失，明显已过诉讼时效，纪瑞群已丧失胜诉权，其请求依法不得法律、法院支持。三、原审未适用时效法律规定评判本案；在未查明汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司违反了案涉买卖合同那条约定存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定事实的情形下，适用合同法第107条判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司赔偿纪瑞群逾期交房损失，均适用法律错误。四、诉讼费负担分配不符合诉讼费负担原则。纪瑞群诉请赔偿损失15万元，一审支持64208.20元，败诉57.19%，还有纪瑞群的逾期办证请求被驳回，本案一审诉讼费3600元（1580+2020），原审分配纪瑞群只负担680元，明显违反诉讼费负担原则。综上所述，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司上诉请求二审法院支持汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的上诉请求。纪瑞群辩称，一、涉案房地产《合同书》已清除载明购方为纪瑞群，售方为汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司，而并非显示售方为陈焕实；故汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司称交房义务是陈焕实而非汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司显属颠倒黑白。二、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司从未向纪瑞群交房，从未办理交房手续，从未使房产移交纪瑞群占有使用；相反，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司擅自将涉案房产交给拖欠其购房款的购房户使用或者他人使用。1、法庭勘察现场查明涉案房产大门被封堵，且被隔壁的206、207房打通墙体占用；206、207房的购房户因拖欠汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司购房款而被诉至法院乃至强制执行。2、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司举得证据10恰好反证涉案房产一直被他人使用，而非由纪瑞群占有使用。3、根据汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的经办人和经理的证言，纪瑞群自购房并清价款后，每年均多次上门或打电话催促交房办证。三、关于逾期交房损失的问题，详见纪瑞群《民事上诉状》第一大点，纪瑞群认为汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应当承担全部损失。四、关于时效问题，纪瑞群一审提交了证据5即2016年8月2日纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的李建忠经理的录音及录音转化文字和证据6即2018年2月3日时任汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司经理李国明的《询问笔录》。根据纪瑞群证据5即2016年8月2日纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的李建忠经理的录音及录音转化文字，可以证明纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的李建忠经理沟通交房办证事宜，李建忠经理多次确认房产归属于纪瑞群，并且在录音中李建忠经理还称涉案房产实际是被别人租了，且说纪瑞群直接拿合同就可以去起诉，纪瑞群还在说要追索十年的房租，李建忠经理说要纪瑞群去公司来办，证的事照常来找他办，没问题的。根据纪瑞群证据6即2018年2月3日时任汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司副总经理李国明的《询问笔录》，其同时也是当时汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司房产买卖的经办人，可以证明纪瑞群向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司购房的过程，以及纪瑞群购房后每年都有上门或打电话向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司催促交房办证的事实。因此，鉴于上述两份录音或证言，均系汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的工作人员甚至高层管理人员，内容对纪瑞群有的，应依法作为纪瑞群的证据证明纪瑞群确实一直在向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司主张权利。参照《最高人民法院公报》2008年第2期的最高人民法院（2005）民一终字第85号《民事判决书》，本案中汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司一方面主张已向纪瑞群交房，一方面又主张未交房产生的违约金超过诉讼时效，这两个观点本质上就是互相矛盾的，依法应不予采信；且汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司至今未书面告知或者通知纪瑞群不履行义务，故纪瑞群一直不知道其权利遭到侵害，诉讼时效应从发生争议之日起计算，即汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司一审表示不同意履行义务时起算诉讼时效。纪瑞群向一审法院起诉请求：一、判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将汕头市金平区×××××××××××××交付给纪瑞群；二、判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司在上述房地产符合办证条件之日起一个月内协助纪瑞群办理上述房地产的不动产登记手续；三、判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司赔偿纪瑞群逾期交房和逾期办证的经济损失150000元；四、判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司承担本案一审全部诉讼费用。一审法院认定事实，2001年12月12日，纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司签订《合同书》，约定纪瑞群向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司购买位于汕头市金平区××××××1××××××的商品房，面积78.83平方米，每平方米以820元计，购房总款64640.60元；纪瑞群还应交产权证费581.77元、产权证工本费64.64元、签证费96.96元、契证税1939.22元、水电线路安装工料费2000元，合计总款69323.19元；合同签订之日起，三天内纪瑞群应交汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司购房款10000元，余款在交房前一次性付清；楼房于1995年12月底完工，竣工验收后交付使用（交房时，产权应交一寸免冠相片一张，身份证复印件一张及私章办理产权申请登记手续，方准领取锁匙，否则产权证申报手续由纪瑞群自理）今后产权证面积计算以市房管局计算标准为准，土地权仍属国家所有；汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应交0.6%产权证费，并由汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司负责向市房管局办妥产权证手续等内容。2002年1月28日，纪瑞群向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司支付购买上述房产的全部房款及办理上述房产产权登记所需的全部费用合计69323.19元，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于当天向纪瑞群出具《收款收据》予以确认。2018年1月22日，纪瑞群以汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司至今仍未将上述房产交付其使用、也未办妥上述房产的产权登记手续为由向一审法院起诉，提出了前述诉讼请求。案在一审审理期间，一审法院于2018年5月4日召集双方当事人到案涉房产现场进行勘查，经勘查案涉房产现状为原大门被封堵，被隔壁的206、207房打通墙体并入其中，只留存一个门可以进入这三套房屋内，206、207房购房户因拖欠汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的购房款被汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司诉至一审法院，该案正在强制执行之中，而当时屋内没有人，双方均表示不清楚是谁在管理使用这三套房产。2018年11月19日，一审法院向汕头市×××××××发函调查：⑴位于汕头市金平区××××××1××××××的权属登记状况和查封、抵押情况；⑵上述房产是否可办理不动产产权证书？该中心于2019年1月4日函复一审法院：一、经查询汕头市不动产登记管理信息系统，金湖路×××1××××号房尚未办理权属登记，也未见查封、抵押情况；二、该套房分摊的土地属于集体建设用地，开发公司至今尚未完善相关用地手续，因此该套房不能办理不动产权证书。该复函经出示给纪瑞群、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司阅看，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司表示对该复函没有意见，但纪瑞群提出与案涉房产同址的其他一部分房产已经办理了不动产权证书，为何案涉房产不能办理不动产产权证书？针对纪瑞群提出的前述问题，一审法院于2019年6月10日再次向该中心发函调查：⑴与上述×××号房产同址的其他一部分房产已经办理了不动产权证书，当时办理不动产权证书的具体条件？⑵需在具备何种条件下，上述×××号房产才可以办理不动产权证书？该中心于209年×月12日函复一审法院：一、汕头市金平区×××××××—3幢系原汕头市金砂区×××民委员会（现大窖股份经济联合社）于1991年利用村集体建设用地与汕头市金砂建筑工程公司（现汕头市金砂建筑总公司）合作开发的综合楼项目，其中村分得的房产作为自用，金砂建筑总公司分得的房产由其下属房地产开发公司销售。该项目因没有办理合建和集体转为国有用地手续，原购房人一直未能办理不动产权证书。根据市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组办公室汕证办【2011】17号处理意见，同意该项目参照《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干决定》（汕府【2003】3号）的有关规定，按“城中村”确权发证遗留问题的有关处理意见规定的程序给予确权发证。另据该办汕证办函【2007】10号文，汕府【2003】3号延续执行，直至市区商品房确权发证遗留问题处理工作完成。因此，我中心为该项目大部分购房户按“城中村”政策办理了产权证书。2014年广东省国土资源厅、广东省住建厅联合发出《关于切实遏制和坚决查处违法建设销售“小产权房”的紧急通知》（粤国土资执法电【2014】26号），要求对违规办理“小产权房”的房产登记进行查处。至2014年底，原市国土资源局、房产管理局全面停止“城中村”房产的确权登记。二、该项目系利用村集体建设用地与开发单位合建项目，按规定应补办集体土地流转，完善合建用地手续后，才能按规定申请办理不动产首次登记。该项目部分房产已按“城中村”政策办理集体土地转为国有手续且已办证，剩余部分无法按上述规定完善手续，故暂时无法办理首次登记手续。若今后市政府出台解决此类遗留问题的新政策，届时将按有关规定办理。该复函经出示给纪瑞群、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司阅看，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司表示当时可以办理不动产权证书时，曾两次在案涉房产楼房区域内张贴通知，通知购房户前往汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司由汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司协助办理不动产权证书，所以大部分的购房户已按通知前往办理，目前已办理了不动产权证书，纪瑞群没有按通知办理故现无法办证的责任应由纪瑞群自行承担，若今后可以办理，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司也愿意配合纪瑞群办理，但至今未能提供已将该办证通知送达纪瑞群的有效依据。纪瑞群则表示没有接到汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的通知，鉴于该函复称“若今后市政府出台解决此类遗留问题的新政策，届时将按有关规定办理”，故将原第二项诉讼请求“判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司立即协助纪瑞群办理汕头市金平区××××××1××××××的不动产登记手续”变更为现第二项诉讼请求为“判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司在上述房地产符合办证条件之日起一个月内协助纪瑞群办理上述房地产的不动产登记手续”。另外，纪瑞群申请对案涉房产自2003年6月1日起至2018年3月12日期间同地段同类型房屋的月租金标准进行评估，一审法院依法委托汕头市铭信资产评估土地房地产估价有限公司对纪瑞群上述申请进行评估，该司于2018年8月17日做出汕铭评字（2018）2235号《房地产估价报告》，结论为：上述房产自2003年6月1日起至2018年3月12日的租金价值为91726元，其中2017年6月至2018年3月的月租金标准为每平方米每月9.2元。经出示给纪瑞群、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司双方阅看，纪瑞群表示对该报告予以认可，认为可以反映其因汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司逾期交房而遭受的损失，而汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司表示对该报告无异议，但租金评估的价格结果偏高。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见及一审法院查明的事实，根据相关法律规定，对本案主要争议的问题甄别评判如下：关于案涉房产是否已交付的认定问题。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司抗辩称案涉房产系出售给陈焕实，陈焕实于2014年1月向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司交清购房款后才将案涉房产转让给纪瑞群，故在案涉房产的合同书上才直接将购方名称由陈焕实更改为纪瑞群，而为能办理产权证书，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将出具给陈焕实的收款收据收回，换给纪瑞群时间倒签至2002年1月28日的收款收据，因合同书中有约定案涉房产1995年12月底已完工及余款在交房前一次性付清，故在陈焕实付清购房款后汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司已将案涉房产交付给陈焕实，而纪瑞群是向陈焕实买受案涉房产，应向陈焕实主张交房。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司为支持其抗辩提供了汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司账簿明细账及陈焕实的收款收据，但纪瑞群认为该证据系汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司单方制作，对其真实性、合法性和关联性均有异议，且对汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司抗辩内容也不予认可，认为应以汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司开具给纪瑞群的收款收据为准，而汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司作为房产开发销售公司，既未提交已向陈焕实或纪瑞群办理房产交付手续的依据，也未能提交其他合法有效的证据予以佐证，故一审法院对汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的抗辩意见不予采信。纪瑞群、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司双方签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，成立时生效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。本案中，纪瑞群已按合同约定的金额于2002年1月28日向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司付清购房款，而汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司没有按合同约定在纪瑞群交清购房款后向纪瑞群交付案涉房产已属违约，故纪瑞群请求判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将案涉房产交付给纪瑞群的诉讼请求合理合法，应予支持。关于纪瑞群主张汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应赔偿其逾期交房和逾期办证的经济损失150000元的计算方法与责任认定问题。经查，双方在合同书中均没有对前述两项损失赔偿额的计算方法进行约定。对于逾期交房的损失，纪瑞群主张应以案涉房产的租金标准进行赔偿，据此对案涉房产的租金标准申请进行评估，虽纪瑞群的该主张虽合理合法，但考虑到纪瑞群从付清购房款至起诉时长达16年间怠于向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司主张交付案涉房产，也存在一定的过错责任，为彰显公正，故酌定由汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司承担租金评估结论数额的70%即91726元×70%＝64208.20元以赔偿纪瑞群逾期交房损失，剩余30%租金损失由纪瑞群自行承担。对于逾期办证的损失，纪瑞群主张应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查，合同中对办理产权证的问题仅约定“交房时，产权应交一寸免冠相片一张，身份证复印件一张及私章办理产权申请登记手续，方准领取锁匙，否则产权证申报手续由纪瑞群自理”，对办妥产权证的时限并没有约定；关于案涉房产办理不动产权证书的问题，经一审法院发函向汕头市×××××××调查，该中心答复因案涉房产项目尚没有办理合建和集体转为国有用地手续，故不能办理不动产权证书，有鉴于此，纪瑞群请求判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司在上述房地产符合办证条件之日起一个月内协助纪瑞群办理上述房地产的不动产登记手续的诉讼请求，一审法院依法不予支持；若案涉房产以后符合办证条件时，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应及时给予配合办理，纪瑞群就该办证事项及其相关权益的实现，可另行通过合法途径一并予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于一审判决发生法律效力之日起十日内将汕头市金平区×××××××××××××交付给纪瑞群管业使用。二、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向纪瑞群支付逾期交房的损失64208.20元。三、驳回纪瑞群的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4520元减半收取为2260元，由纪瑞群负担680元，纪瑞群已预交的受理费2260元，一审法院退回1580元。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司负担受理费1580元，应于一审判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳，若拒不缴纳，一审法院将依法强制执行。保全费2020元由汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司负担，保全费纪瑞群已预交，一审法院不予收退，由汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于一审判决发生法律效力之日起十日内迳行付还纪瑞群。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案证据相一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，根据相关法律规定，对本案在二审期间主要争议的问题甄别评判如下：一、关于纪瑞群请求判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将涉案房产交付给纪瑞群的诉讼请求依法能否支持的问题。本案中，纪瑞群与汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于2001年12月12日签订的《合同书》合法有效。合同签订后，纪瑞群按合同约定交纳购房款，但汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司并未按合同约定向纪瑞群履行交房义务，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司已构成违约，纪瑞群有权要求汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司继续履行合同，并承担违约责任。故一审法院按照纪瑞群的请求判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司将案涉房屋交付纪瑞群管业使用并承担逾期交房的赔偿责任并无不当，本院予以维持。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司上诉抗辩，纪瑞群系向陈焕实受让案涉房屋，其交房义务人非纪瑞群而系陈焕实，但汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司在一、二审均未提供充分证据证明该主张，其抗辩理由不足，本院依法不予采纳。二、关于汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司逾期交付案涉房屋的违约金数额认定问题。一审法院判决认定以案涉房产的租金标准计算违约金数额，对此问题，双方并无上诉，本院予以确认。双方二审争议的焦点在于逾期交房违约金的计算期限。对此争议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”及参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定精神，本案中，纪瑞群从2002年1月28日向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司付清购房款后至一审起诉时，长达十六年的时间怠于向汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司主张交付案涉房产，在法定诉讼时效期间怠于行使权利，存在过错，逾期交房违约金的期限按十六年计算有违公平，故一审法院以十六年的期限计算违约金不当，本院予以调整。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司上诉提出对诉讼时效的抗辩成立，本院予以支持。因纪瑞群一审起诉时间为2018年1月22日，故根据诉讼时效的相关法律规定，纪瑞群能够得到支持的逾期交房违约金起算时间为2015年1月22日。因此，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司向纪瑞群支付逾期交房违约金应为：26108元（78.83×9.2×12×3）。三、关于逾期办理房地产权属证书的事实与责任认定的问题。经查，纪瑞群、汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司签订的《合同书》对办理案涉房产权属证书的时限及逾期办证赔偿责任并未约定。一审法院就案涉房产办理不动产权证书的问题发函向汕头市×××××××调查，该中心答复因案涉房产项目尚没有办理合建和集体转为国有用地手续，故不能办理不动产权证书。一审法院据此对纪瑞群请求判令汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司在上述房地产符合办证条件之日起一个月内协助纪瑞群办理上述房地产的不动产登记手续的诉讼请求不予支持，并责令若案涉房产以后符合办证条件时，汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司应及时给予配合办理，并无不当，本院予以维持。对于办证事项及相关权益实现，纪瑞群可另循途径解决。综上所述，纪瑞群的上诉请求不成立，本院予以驳回。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初240号民事判决第一、三项及诉讼费、保全费负担部分判决；二、变更汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初240号民事判决第二项为：汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向纪瑞群支付逾期交房的损失26108元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4520元，由纪瑞群负担2712元，由汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司负担1808元。纪瑞群已经预缴4520元，本院退回2000元。汕头市金砂建筑总公司房地产开发公司已经预缴4520元，本院退回2712元。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 林思浩二〇二〇年十二月二十一日法官助理 曾 曼书 记 员 佘少芳