西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初3970号原告：燕宏博，男，1989年5月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：西安市昌隆实业有限公司，住所地西安市高陵区鹿苑大道西侧。统一社会信用代码：91610117051576405Y。法定代表人：苏华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：时林栋，男，1987年3月30日出生，汉族，住西安市高陵区。系该公司员工。原告燕宏博诉被告西安市昌隆实业有限公司（昌隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员赵栋科独任对本案进行审理。原告燕宏博及被告昌隆公司委托诉讼代理人时林栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告燕宏博诉称：2017年9月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于西安市高陵区鹿苑大道中段东侧九支渠北侧的龙发.龙泊9号楼2单元10层1001室商品房出售给原告；房屋单价为4500元每平方米，房屋面积93.32平方米，房屋总价为419940元；同时特别约定，被告应于2018年8月31日前向原告交付该住宅房；根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限（2018年8月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告一次性向被告支付了首付款129940元，剩余290000元通过银行按揭的方式支付给了被告。但是截至目前，被告也未按照合同约定交付合格的房屋给原告，已经逾期达791天，给原告造成了重大经济损失。原告认为，被告延迟交付的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉请：1、请求判令被告向原告支付迟延交付违约金33217元（419940元*0.0001*791天自2018年9月1日起至2020年10月31日）；2、判令被告向原告支付以419940元为本金，按照日万分之一计算，自2020年11月1日起计算至该房屋合格交付之日止的违约金；3、本案全部诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。被告昌隆公司辩称：1、被告于2018年10月19日达到竣工验收已于2020年1月23日以书面通知原告收房，收房通知原告已签收，房屋已达到合同中第八条第1款中约定的该商品房验收合格，达到交房标准，本合同中的验收合格是指建设单位、监理单位、勘测单位、设计单位、施工单位，共同验收并合格；2、本合同第八条第二款约定如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，（2）国家政策调整造成的影响及其他非出卖人所能控制的原因；（3）买受人未付清房款（含按揭款未到位）；3、延期交房不存在被告故意，因政府治污减霾为人民群众提供更好的生活环境，要求所有辖区在建项目停工，且时间不等，所以工期应予以延期，至于原告所主张的违约金计算有误，本合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任第一条按逾期时间，分别处理（不作累计）1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1（该比率应不小于第1项目的比率）的违约金，其中买受人支付已付房款应为首付款加按揭贷款月供本金，不应将全部贷款计入已付款项之中，因被告在原告的贷款中为保证人，作为担保人为原告按揭贷款提供担保，故不应将按揭贷款纳入已付款项之汇总；4、对于逾期交房被告承认也愿意承担逾期交房违约金，但原告的诉请存在夸大与不适，时间与计算方法均不符合合同所签订的条款，请依法审理。经审理查明：2017年9月25日，原告燕宏博与被告昌隆公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市高陵区鹿苑大道中段东侧九支渠北侧的龙发.龙泊9号楼2单元10层21001室商品房；房屋单价为4500元每平方米，房屋面积93.32平方米，房屋总价为419940元。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款129940元，剩余290000元于2017年11月28日办理了银行按揭贷款。合同第八条约定“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（2）国家政策调整造成的影响及其他非出卖人所能控制的原因；（3）买受人未付清房款（含按揭款未到位）”；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金”。另查明，涉案房屋于2018年10月19日经竣工验收，被告于2020年1月20日向原告发出收房通知，原告已于2020年1月23日收到邮件，并于2020年6月22日收取涉案房屋。现原告起诉被告，请求判如所请。上述事实，原告提交的证据有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、首付款收款收据、《西安市高陵区房屋专项维修资金缴存收据》、被告出具的《致歉信》、《情况说明》、《西安市碑林区人民法院判决书》、江西高院向全省各级法院下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》；被告提交的证据有收房通知、契税大修基金缴付说明、EMS快递详情、高陵区住建局治污减霾停工通知、五方验收竣工合格备案表，并庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定支付了房屋价款，被告昌隆公司应按合同约定的时间交付房屋。被告延迟交付房屋的行为已经构成合同违约，其应依法依约定承担违约责任。合同约定被告应交付房屋时间为2018年8月31日，但原告已实际支付完全部房款（含按揭贷款）为2017年11月28日，故，应以2018年8月31日为交房截止日。被告实际未能于该日期交房，应承担逾期交付房屋的违约责任。关于逾期交付房屋的期限，经审查，涉案9#楼于2018年10月19日已经竣工验收，被告已经于2020年1月23日通知原告收取房屋，原告亦承认接到了被告的通知，系因原告自身原因而导致2020年6月22日进行房屋交接，故被告应承担违约责任至2020年1月23日止，违约天数为2018年9月1日至2020年1月23日共计509天，依照双方合同约定逾期交房违约金数额为21374.95元（总房款419940元×每日万分之1×509天），被告应予给付。因此，对于原告的第二项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告立即将经过验收合格的商品房交付给原告，即原告提出的房屋合格验收标准问题，因双方签订合同时约定的是将具备经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，据此，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。因涉案9#楼于2018年10月19日已经竣工验收，且被告于2020年1月23日已通知原告收房，双方可继续履行合同。对于被告答辩的延期交房因政府治污减霾要求所有辖区在建项目时间不等停工，违约金应减少的意见，因被告提供的证据是被告自身在施工中的违规处罚，与政府治污减霾无关，故，本院对被告该项答辩意见不予采纳。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安市昌隆实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告燕宏博逾期交付房屋违约金21374.95元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由原告燕宏博承担230元；由被告昌隆公司承担400元。原告已预交630元，由被告在履行本判决义务时一并支付给原告400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  赵栋科二〇二〇年十二月八日书记员  蒙 阳1