北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59709号原告：徐诚惠，男，1965年2月1日出生，汉族，烟台园城企业集团股份有限公司负责人，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵显光，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京皓天百能环保工程有限公司，住所地北京市海淀区海淀北二街****809-1。法定代表人：孙巨军，执行董事。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司北京花园路支行，住所地北京市海淀区花园东路**配楼****。负责人：张军。原告徐诚惠（以下称原告）与被告北京皓天百能环保工程有限公司（以下称被告）、第三人兴业银行股份有限公司北京花园路支行（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告徐诚惠的委托诉讼代理人赵显光，被告北京皓天百能环保工程有限公司的法定代表人孙巨军、委托诉讼代理人于玺，第三人兴业银行股份有限公司北京花园路支行经本院依法传唤，其工作人员王鹏在开庭日到庭参加诉讼，但未向本院提交委托手续，庭后亦未向本院补充提交委托手续，应视为第三人兴业银行股份有限公司北京花园路支行未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年10月27日就位于北京市朝阳区XX路XXXXX-XXXXⅠ甲号楼12层1203、1204两套房屋签订的《存量房屋买卖合同》（该合同属于网签合同），合同编号分别为CW254796、CW254798号；2、解除原告与被告于2014年10月27日就位于北京市朝阳区XX路XXXXXXⅠ甲Ⅰ乙-1层A046、A078两个车库签订的《存量房屋买卖合同》（该合同系网签合同），合同编号分别为CWXXXXX、CWXXXXX号；3、判令第三人协助注销以北京市朝阳区XX路XXXXX-XXXXⅠ甲号楼12层1203、1204两套房屋作为抵押物的他项权利（抵押）登记备案手续；4、要求被告协助原告将北京市朝阳区XX路XXXXXXⅠ甲号楼12层1203、1204过户登记至原告名下；5、要求被告协助原告将北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A046、A078两个车库过户登记至原告名下；6、被告向原告腾退北京市朝阳区大屯路科学园南里-XXXXⅠ甲号楼12层1201，1202、1203、1204四套房屋；7、被告向原告腾退北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A036、A046、A056、A078的车库；8、被告向原告赔偿损失，损失计算方式是自2014年7月10日至实际腾退房屋之日止，按照每月67213元支付赔偿损失。事实和理由：2013年9月10日原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将位于北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲号楼12层的1201、1202、1203、1204的四套自有产权房屋转让给被告。同时约定将位于北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A036、A046、A056、A078的四个自有产权车库转让给被告。总价款为2400万元。双方还约定，买受人未按照合同约定的时间、金额付款的，逾期超过10日，出卖人有权解除合同。被告先后于2013年9月16日支付现金248万元，交付承兑352万元，2013年9月30日支付现金400万元，2013年10月9日交付承兑200万元，总计支付1200万元。原告收到此款后为被告办理了XXXXⅠ甲号楼12层1203、1204两套房屋和Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A046、A078两个车库的过户手续。按照合同约定，被告最迟应当于签订合同后100日内，即2013年11月20日前支付剩余的1200万元。但原告经多次催告，被告至今没有支付剩余的1200万元，根据合同规定原告没有为其办理其余两套房屋和车库的过户手续。根据《北京市存量房屋买卖合同》第六条第二款的约定，被告的违约行为已构成原告解除合同的条件，原告通过诉讼已经依法解除了《北京市存量房屋买卖合同》，详见（2018）京0105民初10193号判决书。（2018）京0105民初10193号判决书除了判决解除《北京市存量房屋买卖合同》一项诉讼请求以外，该判决以存在本案第一项诉讼请求的事实（抵押法律关系）为由，对于本案原告提起的与本案第二项至第六项诉讼请求相同的请求事项要求另案处理。原告在本案中按照该判决的要求再次起诉了第二项至第六项诉讼请求，同时提起第一项诉讼请求，请法院一并处理全部争议问题。由于被告长期违约逾期付款，导致原告巨大经济损失，现原告以租金损失（月租金为67213元）为标准计算和主张损失金额。综上所述，被告严重缺乏契约精神，在原告履行主要合同义务后却长期拒不履行付款义务，导致原告合同目的不能实现以及合同被依法解除，据此原告提起诉讼，请人民法院依法判如所请。被告辩称：第一，关于第三人配合解除抵押我方不做答辩。不同意第一项、第二项诉讼请求，网签合同是行政备案手续，现在生效判决已经解除双方的买卖合同，网签合同没有必要解除。对于第四项、第五项诉讼请求我方不同意过户，执行方案在原有生效判决中没有经过法院确认解除，对双方还是有约束力，本案这两套房子在程序上不存在不能过户到被告名下的障碍。对于第六、第七项的腾退房屋和车库均不同意，按照物权法定原则，1203、1204、A046、A078部分我们已经取得产权有相应占有、使用收益的权利，腾退1203、1204、A046、A078没有法律依据。未过户的1201、1202、A036、A056属于执行方案要履行的内容，不应该让我们腾退。不同意第八项诉讼请求，双方既存在房屋买卖合同关系也存在房屋租赁合同关系，租金是不是损失不能确定，从执行方案来说他们应该向我们交付房产。第四项，不同意办理登记手续过户到原告名下，原来的判决书上只判决解除了双方签订的买卖合同但除买卖合同外，双方还签有执行方案，对于执行方案是继续履行还是应解除法院并没有明确判决，被告认为双方通过执行方案完全变更了《存量房屋买卖合同》中1201和1202过户网签退还租金、押金的条款应视为新的合意，因此双方关于1201、1202房屋过户，登记应根据北京市《存量房屋买卖》执行方案。我们已经付完了1200万房款，已付款针对的是1203、1204两套房屋，包括A046、A078两个车库，我认为针对上述两套房屋和车库的合同已经履行完毕，完成了过户登记手续，成立了被告名下的物权；不同意腾退，按照执行方案应该继续履行的约定，1201、1202，双方应办理网签和物业交割，同时支付剩余的1200万。所以原告并没有办理1201和1202房屋的网签，现在我们仍然可以要求原告办理网签，继续履行执行方案。不同意赔偿损失，我们已经执行了执行方案中的第一款约定。第三人未依法到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。第三人工作人员接传票在开庭当日至法院述称，只有第三项诉讼请求与我方有关，对其他的我方不发表意见，关于第三项诉讼请求，我公司规定的是要求抵押人申请，我们才能按照抵押人意见办理解押手续。该工作人员未向本院提交第三人的委托诉讼手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出卖人原告、买受人被告于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定，出卖人所售房屋坐落于朝阳区大屯路科学园南里XXXXⅠ甲幢。出卖人将所在楼层为12层、建筑面积共837．55平方米的房屋（房号1201、1202、1203、1204）（以下分别称1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋）及所在楼层为-01层、建筑面积共234．03平方米的车库（房号A078、A036、A046、A056）（以下分别称A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库）一并售与买受人。房屋过户登记过程中应按相关的规定交纳各项税费由买受人承担。房款分两次支付，本合同签订后，被告需支付房价款1200万元，第二笔款项1200万元，如果被告在第一笔款后的15日内支付第二笔款则原告免除其房屋租金；若超过15天支付剩余款项则被告需按实际占有房屋的天数交纳该房屋一半的租金直至付清余下款项为止。但最迟支付日期不得超过签订合同后100日。第六条违约责任约定，若被告未按照合同约定的时间、金额付款的，逾期10日后，原告有权解除合同，并按应支付款项的百分之一支付违约金。出卖人原告、买受人被告于2014年7月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》执行方案，约定，双方于2013年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》，之后双方办理了两套房产、两个车库的网签手续，买受人向出卖人支付房款12000000元。现就合同继续履行事宜，双方秉承诚信互让的原则，经协商达成如下补充条款：一、被告2014年7月30日前支付原告房租款873390．49元（2013年7月18日至2014年7月9日）；二、原告收到第一条约定的房租款之日起七个工作日内配合被告办理已网签房产、车库的缴税及过户手续。三、被告在原告配合办理已网签的房产、车库过户手续后，30日内支付原告1200万元剩余房款。在支付此款项时，双方需办理剩余房产车库的网签及物业交割手续、退还原房租押金。四、原告在收到被告支付的房屋尾款1200万元之日起30日内配合被告办理完毕剩余房产以及车位缴税、过户等相关手续。五、未尽事宜按原合同执行。2014年10月27日，原告与被告签署合同编号为CWXXXXX、CWXXXXX、CWXXXXX、CWXXXXX的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定原告向被告出卖1203号房屋、1204号房屋、A046号车位、A078号车位。上述合同为网签合同。本案原告曾以本案被告为被告，诉至本院，要求：1、解除2013年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、将北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲号楼12层1203、1204两套房屋过户给原告；3、将北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙一1层A046、A078两个车库过户给原告；4、腾退北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲号楼l2层1201、1202、1203、1204四套房屋；5、腾退北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲l乙-1层A036、A046、A056、A078四个车库；6、被告赔偿损失2822946元（每月租金为67213元，2014年7月19日至2018年1月18日，共计42个月），并按该标准计算至判决生效之日。本院于2018年9月18日出具（2018）京0105民初10193号民事判决书，该判决书载明：本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于被告所提的税款负担问题，本院认为房屋过户时，被告应该知晓此问题，但是仍然继续过户，亦没有提起相应的撤销权之诉，故本院对于该事由不予考虑。由于被告未即时支付尾款，已经构成根本违约，原告要求解除合同，本院予以准许。由于本案辩论终结前，原告、被告未取得抵押权人相关意见，考虑到部分房屋有抵押存在，基于保护抵押权、抵押权实现的不确定性和买卖标的的相互牵连性，可以待抵押权消灭后或征得抵押权人同意后另行解决合同解除后的相关问题。判决：一、解除原告徐诚惠与被告北京皓天百能环保工程有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、驳回原告徐诚惠的其他诉讼请求。经询，原告称其不服该判决提起上诉，但未交纳上诉费，按撤回上诉处理；被告称其未就该判决提起上诉。后，被告就该判决向北京市第三中级人民法院申请再审，北京市第三中级人民法院于2019年5月29日出具（2019）京03民申320号民事裁定书，裁定：驳回北京浩天百能环保有限公司的再审申请。被告向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加李桂霞为本案第三人，申请理由为：2013年9月23日，徐诚惠委托被申请人出售北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲号楼12层1201、1202、1203、1204房屋以及北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A036、A056、A046、A078车库，被申请人无转委托权。因李桂霞不能提供原始购房发票，导致申请人多交税费，直到2014年10月22日，申请人与被申请人才办理北京市朝阳区大屯路科学园南里-XXXXI甲号楼12层1203、1204房屋网签合同；后被申请人辞去徐诚惠委托，徐诚惠因涉嫌犯内幕交易罪于2014年11月4日被刑事拘留，同年11月5日被指定居所监视居住，因涉嫌犯内幕交易罪、伪造国家机关证件罪、伪造居民身份证罪于2015年2月13日被逮捕，导致申请人长期联系不上徐诚惠，无法使用银行承兑汇票支付房款，且申请人申请购买1201/1202房屋的兴业银行贷款无法放款。本院赴第三人办公场所现场送达开庭传票，与第三人行长助理、零售负责人王玥谈话，王玥称，我行实际已经办理了抵押手续，因孙巨军未提供放款前提条件，所以最终没有放款，抵押情况现在还是抵押状态，因为孙巨军一直不过来办理解押手续，所以解押一直没有办理。诉讼中，关于是否同意解除1201号房屋、1202号房屋的抵押手续，接传票到庭的第三人工作人员述称，我们原则上只要被告提出解押申请，我们就可以解除解押手续了，因为我们没有放款，只要被告协助，我方同意解除。1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库原由被告承租，原被告签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2012年10月18日至2014年10月17日。租金为每月134426元，被告支付租金至2014年7月9日。被告称，四套涉案房屋是我们一直在使用。已经过户的A046号车位及A078号车位一直是我们使用，A036号车位及A056号车位在2019年4月27日被原告上锁了，我们无法使用。被告未向本院提交A036号车位及A058号车位被上锁的相关证据。本院认为：合同编号分别为CWXXXXX、CWXXXXX号针对1203号房屋、1204号房屋的网签合同以及合同编号为CWXXXXX、CWXXXXX号针对A046号车位、A078号车位的网签合同，均是双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，为完成将合同内容登记在政府机关确定的网络上进行公示等目的，所签订的买卖合同。上述网签合同均系对《北京市存量房屋买卖合同》的确认与细化，这些合同与《北京市存量房屋买卖合同》一样，约定了原告与被告之间的房屋买卖合同关系。根据查明的事实，原告与被告之间就1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库成立的房屋买卖合同已经经过生效判决确认解除。原告与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》因被告根本违约而解除，双方之间关于1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库成立的其他房屋买卖合同关系同样应当解除，故原告要求本院判令合同编号分别为CWXXXXX、CWXXXXX号针对1203号房屋、1204号房屋的网签合同以及合同编号为CWXXXXX、CWXXXXX号针对A046号车位、A078号车位的网签合同解除，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告主张双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》执行方案系新合同一节，本院认为，该《北京市存量房屋买卖合同》执行方案是依托于《北京市存量房屋买卖合同》存在的从合同，主合同解除，《北京市存量房屋买卖合同》执行方案亦应当解除，本院对被告该抗辩意见不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案1203号房屋、1204号房屋、A046号车库、A078号车库现登记在被告名下，原告要求上述房屋恢复原状，被告协助将上述房屋过户登记至原告名下符合法律规定，本院依法予以支持。关于1203号房屋、1204号房屋的抵押问题。1203号房屋、1204号房屋的房屋所有权人应为本案原告，第三人在未实际放款的情形下不应依照被告与第三人之间的抵押合同取得上述房屋的抵押权，根据查明的事实，抵押权人未实际放款，抵押权人未依法到庭参加诉讼，应视为放弃了答辩和质证的权利，本院对原告要求第三人协助解除相应抵押手续的诉讼请求予以支持。根据查明的事实，被告一直占有使用原告所有的1201号房屋、1202号房屋、1203号房屋、1204号房屋、A078号车库、A036号车库、A046号车库、A056号车库，被告虽主张原告对A036号车位及A056号车位上锁，但其未向本院提交充分有效证据予以佐证，本院对其该主张不予采信。故原告作为房屋所有权人要求被告腾退上述房屋于法有据，本院予以支持。被告长期占用原告房屋，原告参照原被告之间曾经签订的租赁合同主张被告使用原告所有的涉案房屋的占有使用费，亦较为合理，本院亦予以支持。关于被告申请追加案外人李桂霞作为本案第三人参加诉讼一节，该申请对本案查明待证事实无关，本院依法不予准许。综上，第三人经本院合法传唤，无正当理由未依法到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告徐诚惠与被告北京皓天百能环保工程有限公司于2014年10月27日签订的合同编号为CWXXXXX、CWXXXXX、CWXXXXX、CWXXXXX的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》；二、第三人兴业银行股份有限公司北京花园路支行于本判决生效之日起五日内协助原告徐诚惠办理位于北京市朝阳区XX路XXXXX-XXXXⅠ甲号楼12层1203、1204的房屋的抵押权注销登记手续，被告北京皓天百能环保工程有限公司应予配合；三、被告北京皓天百能环保工程有限公司于本判决第二项履行完毕之日起五日内协助原告徐诚惠办理位于北京市朝阳区XX路XXXXX-XXXXⅠ甲号楼12层1203、1204的房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至原告徐诚惠名下；四、被告北京皓天百能环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐诚惠办理位于北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A046、A078的车位的所有权过户手续，将上述车位过户至原告徐诚惠名下；五、被告北京皓天百能环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐诚惠腾退位于北京市朝阳区大屯路科学园南里-XXXXⅠ甲号楼12层1201、1202、1203、1204的房屋及位于北京市朝阳区XX路XXXXXXX洲Ⅰ甲Ⅰ乙-1层A036、A046、A078、A056的车位；六、被告北京皓天百能环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐诚惠支付房屋占有使用费（自2014年7月10日起至被告北京皓天百能环保工程有限公司实际履行本判决第五项义务之日止，以每月67213元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告北京皓天百能环保工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费111910．12元，由被告北京皓天百能环保工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年十二月二十九日书记员  詹焕昱