云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初4797号原告：常家云，男，1984年3月9日出生，汉族，住云南省腾冲市。原告：董美香，女，1986年7月9日出生，汉族，住云南省腾冲市。（未出庭）以上二原告委托诉讼代理人：陈绍尉，云南春裕律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲县天元置业有限责任公司，住所地云南省腾冲市腾越镇火山社区热海路，统一社会信用代码91530522750683664Q。法定代表人：杨天元，任该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：段红梅，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵东庆，云南晨宇律师事务所律师，特别授权代理。原告常家云、董美香与被告腾冲县天元置业有限责任公司（以下简称天元置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告常家云及其委托诉讼代理人陈绍尉、董美香的委托诉讼代理人陈绍尉，被告天元置业公司的委托诉讼代理人段红梅、赵东庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常家云、董美香向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行原、被告双方于2010年12月21日签订的《商品房购销合同》，为原告办理房屋不动产权证；2.请依法判令被告自2010年12月21日起至2020年9月止以购房款649000元为基数按中国银行同期贷款利率向原告承担违约责任；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2008年开发位于腾越镇热海路“凤麓湖畔”住宅商品房，原告于2010年12月21日与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买第ZF组团第四幢一号房，建筑面积为187.97平方米，房屋总价为649000元，被告在交房起90日内为原告办理房屋产权证书等相关权利义务。合同签订后，原告全额支付了购房款，于2010年11月24日接房，并向被告交付了办理房屋产权证的相关手续及办证费用。但被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书，原告无数次找被告要求为其办理相关房屋产权证，被告均找各种借口拖延至今仍未帮原告办理房屋产权证书。综上，被告这种不讲求诚信，不按合同全面履行自己义务的行为严重损害了原告的合法权益及财产权益，违反了《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，构成实质性违约，除继续履行合同外还应当向原告承担违约责任。据此，请法院查清事实真相后依法支持原告的诉讼请求，以示法律公平公正。被告天元置业公司辩称，一、涉案房屋办证条件还没有成就，相关产权登记机关暂时还不能接受涉案房屋的办证申请。答辩人与被答辩人于2010年12月21日签订关于涉案房屋的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，答辩人将涉案房产预售给被答辩人，该合同及补充协议在2010年12月27日在原腾冲县城镇房地产交易管理所进行了备案登记。合同中关于产权登记特别约定：“甲方在接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知后与乙方联系办理产权登记事宜：1.乙方可向甲方提交委托书及相关资料，甲方承诺在90个工作日内为乙方办理房产证、土地证、办证发生的相关税费由乙方承担。2.乙方可自行办理房产证、土地证，办证发生的相关税费由乙方承担。”第三期项目建成后，答辩人愿意为第三期的所有购房户代办房屋登记手续，但是由于第三期项目还没有进行总体验收，产权办理机关还不能受理第三期的房屋办证申请。被答辩人虽积极、多次向办证机关协商办证事宜，但是相关产权登记机关没有通知答辩人办理产权登记或者与答辩人联系办理产权登记事宜。因此，答辩人没有通知被答辩人与答辩人办理关于代办产权登记的委托手续，故涉案房屋办证条件还没有成就，答辩人没有违反双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议。二、暂时不能办证的原因不在答辩人，答辩人不构成违约，不应当承担违约责任。涉案房地产开发的项目，系云南省国土资源局云国土复[2002]56号文件批准征用，原腾冲县城市建设工作委员会开发的位于腾越镇火山社区双坡小区的国有土地，2003年6月28日被答辩人与原腾冲县城市建设工作委员会签订《房地产开发协议》，2004年3月19日被答辩人与原腾冲县人民政府签订补充协议，原腾冲县人民政府将打好围墙的四至界限清楚的408.77亩土地移交给答辩人进行房地产开发。在向被答辩人预售商品房的时候，答辩人又与原腾冲县城市建设工作委员会签订的《房地产开发协议》、国有土地使用权证、商品房预售许可证。涉案项目的设计方案也得到了原腾冲县城乡规划局的批准，项目建成进行总验收，参与验收的有关部门却认为原测绘面积与实际面积有误差，要求答辩人完善相关用地手续。为了项目的顺利实施，也为了业主能够顺利的办理房产证，被答辩人按照现行标准再次交纳高额的土地出让金，完善了用地手续。但是由于部分地块还没有按照规划全部建设完成，答辩人申请开工建设，但是100多户业主不同意答辩人开工进行建设，还到相关部门上访，导致答辩人开工申请不能得到批准，不能够完成项目规划，也就不具备总体验收通过的条件。三、被答辩人没有出具给答辩人办理房产登记的授权委托书，没有缴纳过公共维修基金。申请办理房屋登记的主体是业主本身，双方签订的《商品房购销合同》亦约定：“1.乙方可向甲方提交委托书及相关材料，甲方承诺在90个工作日内为乙方办理产权登记手续，办证发生的税费由乙方承担。2.乙方可自行办理房产证、土地证、办证发生的相关税费由乙方承担。”即便，答辩人与被答辩人在没有签订委托的情况下存在委托关系，由于被答辩人没有出具给答辩人办理房产登记的授权委托书，被答辩人没有缴纳过公共维修基金、不动产登记费、测绘费。办证不能的结果也不应由答辩人承担责任。四、虽然至今被答辩人购买的房屋还没有办理房产登记，但是，答辩人已经将涉案房屋交付给被答辩人。没有办证并没有影响被答辩人对房屋管理、使用和居住的权利。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.原、被告于2010年12月21日签订的《商品房购销合同》是否应当继续履行？被告是否应当为原告办理不动产权证？2.被告是否构成违约？是否应当向原告承担违约责任？原告常家云、董美香对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》一份，欲证明原、被告双方于2010年12月21日签订合同，原告向被告购买“凤麓湖畔”ZF组团第4幢1号房，价款为649000元；合同约定被告在交房后90日内为原告办理房屋产权证，原告全面支付价款，被告没有按约全面履行自己的义务，构成违约，应当按约继续履行合同并承担违约金。2.房屋移交书一份，欲证明被告于2010年11月24日将ZF组团第4幢1号房移交给原告管理使用至今。3.腾冲市建设局出具的《收据》一份，欲证明原告已经将房屋他项权利登记费交给腾冲市建设局的事实，也证明被告在答辩中所述的“原告没有向其缴纳相关费用”不是事实。4.收据一份，欲证明原告已经将契税、印花税交给被告的事实。经质证，被告天元置业公司对原告常家云、董美香提交的证据1真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为办证在合同第十二条中有前置条件，被告在接到符合办证条件的通知后才开始办证，被告没有违反合同约定，不构成违约；对证据2真实性、合法性、关联性认可，对证明观点中原告从接收房屋就管理至今的证明目的认可；对证据3真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可，认为该费用是原告为办理抵押登记而缴纳的，与房屋产权登记费没有关联；对证据4真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为办证的主体是原告本身，被告只能接受原告的委托为原告办理产权登记。办证除了缴纳印花税、契税，还应缴纳公共维修基金、测绘费、工本费等。原告只缴纳了印花税、契税就欲证明其全面履行了自己的义务，被告不认可。同时该证据不能证明原、被告之间具有办理房屋产权登记的委托关系，不能证明被告违反为原告办证的违约事实。被告天元置业公司针对其答辩理由，向本院提交如下证据：1.《房地产开发协议书》《有关事项的补充协议》各一份，欲证明涉案项目由原腾冲县城市建设工作委员会开发，2003年3月19日被告与原腾冲县城市建设工作委员会签订的《房地产开发协议书》约定，2004年3月19日原腾冲县人民政府将涉案的408.77亩土地交由被告进行房地产开发，在该协议第三条明确规定，土地权证由原腾冲县城市建设工作委员会办理，在2005年8月30日前，分三个批次，原腾冲县建设工作委员会向被告完成办理408.77亩的土地建设使用权证。2.凤麓湖畔小区总平面布置图一份，欲证明包含被告所购买的房屋的设计方案得到原腾冲县城乡规划局的批准。3.《商品房购销合同》1页，欲证明（1）合同中第十二条关于产权登记双方有特别约定；（2）办证条件成就，才能办理产权登记。4.《不动产权证》3份，欲证明（1）2020年7月3日，腾冲市自然资源局才将7.79亩涉案国有建设用地使用权核发给被告，至此政府才将408.77亩涉案土地供应完毕；（2）被告在上述三份不动产权证范围内还要建设3800多平方米小高层电梯房才能够完成项目规划，项目规划也才能够得到总体验收。经质证，原告常家云、董美香对被告天元置业公司提交的证据1真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可，认为被告2003年3月19日与原腾冲县城市建设工作委员会签订合同约定：2004年3月19日原腾冲县人民政府将涉案的408.77亩土地交由被告进行房地产开发。实际上与其提交的第四组证据相互矛盾，实际上2004年3月19日被告并没有收到全部土地，直到2020年7月才补充办证完毕；对证据2认可，但认为如果被告已经得到相关部门的规划许可，却一直未为原告办证，已经构成违约；对证据3真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为不动产的转移是办理不动产权证书，应当由被告为原告办理不动产权证书，所有的商品房没有一户是自己办理，都是由开发商为业主办理的，这也是不动产权转移的标准；对证据4真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为（1）该组证据与其提交的证据1、2相互冲突，被告在证据2中说明所有规划已经得到批准，所以不能证明其观点；（2）从《不动产权证》中不能看出哪里还需要建设小高层才能项目验收通过。本院认为，原告常家云、董美香提交的证据1.2.3.4及被告天元置业公司提交的证据1.2.3.4客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月21日，原告常家云、董美香与被告天元置业公司签订《商品房购销合同》（合同编号：腾天置销ZF4-1-1）及《商品房购销合同补充协议》各一份，双方约定：二原告购买被告开发的位于腾冲市腾越镇热海路“凤麓湖畔”第ZF组团第4幢第1层1号房一套，房屋总价款649000元；甲方（被告）应于2011年1月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。甲方在接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知后与乙方联系办理产权登记事宜：1.乙方向甲方提交委托书及相关材料，甲方承诺在90个工作日内为乙方办理产权登记手续，办证发生的税费由乙方承担。2.乙方可自行办理房产证、土地证，办证发生的相关税费由乙方承担。其中《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》未对产权登记的违约责任进行约定。合同签订后，二原告按合同约定向被告交付了房款、契税、印花税及房屋他项登记费，但被告至今未给原告办理房屋所有权证。被告于2010年11月24日向二原告交付房屋后，二原告一直居住至今。另查明，原、被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》时涉案房屋为已竣工房屋。2020年7月3日，被告取得建盖涉案房屋土地的《不动产权证书》。本院认为，原告常家云、董美香与被告天元置业公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，系双方的真实意思表示，是有效的民事法律行为，故二原告要求继续履行原、被告双方于2010年12月21日签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务，二原告按照合同约定履行了自己的付款义务，《商品房购销合同》中虽然约定“被告在接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知后与原告联系办理产权登记事宜”，由于约定中对于被告何时接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知没有明确约定，导致二原告购房后长达10年之久，被告都没有为二原告办理产权证，应视为该合同没有对办理产权证的时间作出明确的约定。本案中原、被告签订《商品房购销合同》时，涉案房屋为已竣工房屋，并于2010年11月24日交付二原告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应于交付房屋之日起90日内为二原告办理不动产权证，但其至今仍未履行该义务，故本院对二原告要求被告为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二原告要求判令被告自2010年12月21日起至2020年9月止以购房款649000元为基数按中国银行同期贷款利率向原告承担违约责任的诉讼请求，合同中没有约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但本案中二原告至今仍未向被告交清办理产权证书的全部税费，自身亦存在过错，故本院不予支持。被告提出涉案房屋办证条件还没有成就，相关产权登记机关暂时还不能接受涉案房屋的办证申请，暂时不能办证的原因不在被告的抗辩理由，因其提交的证据不能证明自己的观点，且与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告常家云、董美香与被告腾冲县天元置业有限公司于2010年12月21日签订的《商品房购销合同》（合同编号：腾天置销ZF4-1-1）继续履行；二、由被告腾冲县天元置业有限公司于本判决生效后六十日内为原告常家云、董美香办理位于腾冲市腾越镇热海路“凤麓湖畔”第ZF组团第4幢第1层1号房的不动产产权证，办证税费由原告常家云、董美香承担；三、驳回原告常家云、董美香的其他诉讼请求。案件受理费10290元，减半收取计5145元，由原告常家云、董美香负担2944元，被告腾冲县天元置业有限公司负担2201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  李云侠二〇二〇年十二月二十三日书记员  牛玉蕾