山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终2165号 上诉人（原审原告）：林贵，男，1972年2月13日出生，汉族，现住东营市河口区。 委托诉讼代理人：刘洪利，山东鲁北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘新英，女，1970年10月16日出生，汉族，现住东营市河口区。 被上诉人（原审被告）：王雯，女，1990年3月14日出生，汉族，河口区政务中心不动产登记登记员，现住东营市河口区。 委托诉讼代理人：王建宇，东营市东营大正法律服务所法律工作者。 上诉人林贵因与被上诉人刘新英、王雯房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林贵上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判撤销林贵与刘新英之间签订的房屋买卖合同，确认林贵与王雯之间的房屋买卖合同无效，刘新英返还房屋给林贵，林贵将房款退还给刘新英，或将该案发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘新英、王雯承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，林贵与刘新英之间签订的房屋买卖合同属于可撤销合同。刘新英属于房产中介，其身份属性、工作性质和消息灵敏度决定了刘新英早就知道涉案房屋在拆迁范围内，其购买林贵房产的目的和动机非常清楚，就是为了获取拆迁补偿款，林贵将房屋卖给刘新英时的价格是六万元，王雯获得的拆迁补偿款是二十多万元，差价近四倍，在交易前后一年的时间内，王雯获取巨额差价，对于林贵明显不公平。二、林贵与王雯之间的涉案合同无效，法院应一并审查合同的效力并确认无效。王雯作为不动产登记中心职工，早就知道涉案房屋拆迁信息，其明知自己不具备购买资格，违法获取拆迁补偿款的行为，明显损害了社会公共利益。 刘新英答辩称，涉案买卖合同是双方自愿签订，有见证人刘某，上诉主张其与王雯恶意串通根本不存在。 王雯答辩称，一、在一审中，林贵没有任何证据证明涉案《房屋买卖合同》属于可撤销合同。林贵与刘新英在签订涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且在刘青的见证下自愿达成，其对合同的内容是明知和自愿的。林贵是完全民事行为能力人，不存在处于危困状态和缺乏判断能力的情形，更不存在显失公平的情形。二、林贵与王雯之间的房屋买卖合同不属于无效合同，法律并没有规定从事不动产登记工作的人员就不能购买房屋，林贵作为完全民事行为能力人，对于国家的法律法规及规章政策都有学习了解的权利和义务，不能以自己不懂、不了解或不掌握就否认自己自愿签订合同的真实意思表示，更不能以自己是油田职工的身份来否认自己作为河口居民不了解国家棚户区改造政策。其完全否认自己的认知和行为，是歪曲事实和曲解法律，其主张不应得到支持。 林贵向一审法院起诉请求：1.撤销林贵与刘新英签订的《房屋买卖合同》，判令刘新英向林贵返还房屋，林贵向刘新英返还房款60000元；2.确认林贵与王雯签订的《房屋买卖合同》无效；3.诉讼费由刘新英、王雯负担。 一审法院认定事实：2019年4月9日，林贵作为出售方（甲方）、刘新英作为买受方（乙方）、刘青作为见证人（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：“第一条合同标的。经协商，乙方同意购买，甲方所有的位于河乐小区034号楼1单元2层205室房屋，新45型建筑面积49.98平方，职工住房证编号×××93。第二条标的价格。本房屋买卖按套计价（标的房产附属的储藏室，视为本房屋产权不可分割的一部分，不再另行计价）总价为人民币60000元。第三条付款方式。乙方于2019年2月3日交定金10000元（壹万元）4月9号付清全款，甲方于4月9号腾房并将钥匙、甲方持有的本房产所有证件交由乙方保管。第四条双方的权利及义务。甲方权利及义务：1.甲方保证该房屋所有权属无争议，并在本合同生效后，双方及双方所有家庭成员认同本房产买卖关系成立；2.甲方确保该房在腾房前，水电气暖物业等无欠款（若有，甲方承担）；3.甲方把本标的房双方约定的沙发、2床、2空调、热水器等室内全部赠给乙方并保持原样到交房。乙方权利及义务：1.乙方应按协议约定及时交纳房屋足额价款（房屋所有权归乙方）；2.甲方交钥匙后，房屋的一切费用由乙方自理。第五条产权及过户。1.根据河口目前的房产政策，油田（甲方）地方（乙方）无法直接过户，产权暂在甲方名下保留（乙方享受甲方的补贴），但不排斥乙方对该房屋的实际拥有权。本合同生效后，甲方把本标的房的实际拥有权全部转让渡给乙方（包含该房屋以后的拆迁补偿及福利等）。在油田及国家相关政策发生变化的过程中，因暂时不能过户，给甲方带来的任何费用都由乙方承担，如以后油田房产政策可以过户时（办证和过户费用乙方承担），甲方完全配合，若乙方卖出此房甲方配合签字。…3.本合同生效后，乙方对该房屋有完整的管理权，此后产生的任何费用及纠纷责任皆由乙方承担。4.此后若本地政策允许过户时，双方有义务积极配合办理过户手续，费用乙方承担。双方不得以任何理由拖延，任何一方拖延超过45天，视为违约。…第七条违约责任。有下列情况的视为违约：双方不能履行前述条款的；甲方合同期间，将该房转售他人的；双方在交易过程中有欺诈行为的。若甲方违约，赔偿乙方当时同等价值房产一套（或折算现金）。若乙方违约，甲方有权收回该房产且房款不退。定金期间乙方违约自动放弃定金，甲方违约双倍退还定金。如该房产没有过户且价值不变的情况，甲方违约双倍退还房款及其他相关费用，乙方违约自动放弃，房款不退”。该合同签订后，由林贵和刘新英各执一份，刘新英通过微信转账向林贵的姐姐支付房款60000元，林贵在刘新英持有的合同背面出具了收款条。合同签订后不久，林贵将涉案房屋交付给刘新英。 2019年4月26日，林贵作为出售方（甲方）、王雯作为买受方（乙方）、刘青作为见证人（丙方），就上述房屋签订《房屋买卖合同》，合同内容与上述2019年4月9日的《房屋买卖合同》大致相同，其中第二条价格为85000元，第三条付款方式“乙方于2019年4月25日交定金1000元（壹仟元）4月26号付清全款”。第四条双方的权利及义务：“3.甲方把本标的房双方约定的沙发、写字桌等室内全部赠给乙方并保持原样到交房”。在合同第七条违约责任下方手写“该房产系林贵单独所有，如有虚假，林贵负所有法律责任”，林贵签字确认。该合同签订后由刘新英和王雯各执一份，王雯将购房款85000元交付给刘新英，刘新英将房屋交付给王雯。王雯称该房屋购买后由其爷爷奶奶居住使用。 另查，刘新英是“暖春家政”的经营者，但在诉讼中称涉案房屋买卖与暖春家政无关，系其个人从林贵处买房后又出售给王雯，并经林贵同意配合签订了新的房屋买卖合同。王雯称其到暖春家政要求购房，刘新英带其看房后交纳了定金，后其得知刘新英购买了该房，便提出要求与原登记房主签订合同，故在刘新英的组织下与林贵签订了房屋买卖合同。林贵则称王雯系河口不动产登记中心的工作人员，比林贵更早知道涉案房屋所在小区将被拆迁的消息，王雯在拆迁小区以自己的名义及兄嫂的名义购买了几套房产，并与刘新英恶意串通，以刘新英的名义从林贵处购买了涉案房屋。 再查，2019年11月1日，东营市河口区住房和城乡建设局发布的《河口区住建局2019年工作总结和2020年工作打算》中载明：2020年拟实施“三供一业”办公片区、区政府后侧片区、河康小区片区、河乐小区片区四个征收改造项目。2020年5月7日，东营市河口区住房和城乡建设局发布《河口区黄河路以南棚户改造国有土地上房屋征收项目房屋调查结果公示表》，涉案房屋被列入拆迁改造范围。 一审法院认为，林贵与刘新英签订《房屋买卖合同》后，刘新英按约向林贵交纳了购房款，林贵按约将房屋交付给刘新英，双方主要合同义务已经履行完毕。此后林贵与王雯签订的《房屋买卖合同》由刘新英和王雯持有，此合同与前者合同相比，房款金额、交款时间、交房时间、交付房屋内附属设施均不同，且购房款由王雯交付给刘新英，房屋亦由刘新英交付给王雯。从两合同的签订过程及履行情况，能够认定刘新英从林贵处购房，后又以林贵名义与王雯签订合同，将房屋转售王雯的事实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，林贵、刘新英和王雯均为完全民事行为能力人，具有正常水平的认知和判断能力，对涉案房屋的性质、房屋占用土地的性质及房屋因油田内部规定暂不能办理过户的情况是明知的，而林贵与刘新英之间，以及刘新英与王雯之间在自愿协商一致的基础上达成房屋买卖协议，系对自身权利的合法处分，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于林贵主张与刘新英签订的《房屋买卖合同》显失公平，要求撤销并相互返还的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”合同是否“显失公平”应当以成立时为判断时点。上述房屋买卖合同系双方当事人在刘青的见证下协商一致自愿达成，双方缔约时对于合同内容是明知的，主观上不存在一方利用对方处于危困状态或者缺乏判断能力等情形，客观上也不存在双方利益显著失衡的情形，现林贵在合同签订和履行完毕后，又以签订合同时不知道涉案房屋将列入拆迁范围为由主张合同显失公平不能成立。至于林贵与王雯签订《房屋买卖合同》，实为履行其与刘新英合同第五条第1款约定的在房屋未过户之前，“若乙方卖出此房甲方配合签字”的合同义务，系因油田房屋暂不能办理过户的特殊性所致，各方当事人对此应是明知的，且未侵害任何一方的合法权益，现涉案房屋已被划为拆迁范围，亦不宜认定该合同无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回林贵的诉讼请求。案件受理费1300元，由林贵负担。 二审期间，当事人均未提交证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一、涉案两份房屋买卖合同的效力；二、林贵主张其与刘新英之间签订的《房屋买卖合同》属于可撤销合同能否成立；三、林贵主张其与王雯之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同能否成立。 本院认为，涉案两份《房屋买卖合同》均系合同双方当事人在平等协商一致的基础上自愿达成，是双方当事人真实意思表示，且合同内容均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。且合同签订后，刘新英与王雯均按约合同支付房款，林贵以及刘新英及时交付房屋，两份《房屋买卖合同》双方均已履行完毕。根据一审中林贵提交的东营市河口区住房和城乡建设局发布的相关文件可以证实，2019年11月1日，河口区住建局才拟将涉案房屋所在小区等片区纳入征收改造范围，2020年5月7日，才发布正式文件将包括涉案房屋所在小区等列入拆迁改造范围。而林贵与刘新英于2019年4月9日签订《房屋买卖合同》，与王雯签订《房屋买卖合同》时间系2019年4月26日，涉案两份《房屋买卖合同》均系在拆迁改造方案公布之前签订，且林贵也未提交证据证实该交易价格明显低于市场价格，故不存在其主张的显失公平的情形。刘新英作为房产中介，王雯作为不动产登记中心的工作人员，工作性质均与政府拆迁改造无关，林贵亦未提交证据证实刘新英与王雯在签订房屋买卖合同时已知悉拆迁改造的情形，也无证据证明刘新英与王雯恶意串通购买房屋，其主张与刘新英签订的《房屋买卖合同》系属于可撤销合同以及与王雯签订的《房屋买卖合同》系无效合同均无事实与法律依据，对其上诉主张不能成立。 综上，林贵的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由林贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 张丽颖 书 记 员 李志远