吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3894号 原告：吉林市隆嘉物业服务有限责任公司（原吉林市隆嘉物业管理有限公司），住所地吉林市船营区珲春街司法大厦**。 法定代表人：田丰，总经理。 委托诉讼代理人：储玉坤，该公司职员。 被告：金爱子，女，1971年12月6日出生，朝鲜族，住吉林市昌邑区。 原告吉林市隆嘉物业服务有限责任公司（以下简称隆嘉物业公司）与被告金爱子物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆嘉物业公司的委托诉讼代理人储玉坤、被告金爱子，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆嘉物业公司向本院诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付自2012年12月1日起至2019年7月15日止欠付的物业服务费5,826元；2.请求法院判令被告向原告给付违约金1,748元（即以物业服务费实际损失5,826元为基数，按30%计算违约金）。以上物业服务费及违约金共计为:7,574元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2008年11月2日原告吉林市隆嘉物业服务有限公司（以下简称“隆嘉物业公司”）与被告金爱子签订《前期物业服务管理协议》，协议约定:“由原告隆嘉物业公司提供物业服务，被告每年向原告给付物业服务费用。原告收取物业服务费的标准为:多层住宅按建筑面积每平方米0.75元/月收取、车库按建筑面积每平方米0.8元/月收取，如业主逾期缴纳物业服务费，应以其陈欠物业费数额为基数按照日千分之三收缴违约金”。根据上述约定，被告金爱子的住宅面积为97.76㎡，被告每年应支付的物业费为880元。现隆嘉物业公司在协议签订后依约为被告提供了物业服务，但被告自2012年12月1日起至2019年7月15日止就不再履行交纳物业服务费的义务，其行为损害原告的合法权益，故原告为维护自身的合法权益特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请。 金爱子辩称，1.原告未向被告催要过物业费，其主张的物业费及违约金已过诉讼时效。答辩人只能同意支付一年的物业费即2019年，超过时效的部分，要求驳回诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告主张自2012年1月21日起至2019年7月15日止的物业服务费，但从未催缴过，至起诉日2020年9月8日已超过三年诉讼时效，诉权已经消灭，请法院驳回原告诉讼请求；2.原告主张的违约金过高，请求法院适当减少。原告提供服务不到位，是实质违约，不能得到法律的支持，请驳回诉讼请求。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并未依约履行义务，具有过错，过错在先，根据公平原则和诚实信用原则，应减少违约金;而原告是实质性违约在先，所以，请求法院不支持原告关于违约金的诉讼请求，要求予以驳回；3.原告未按合同约定提供相关服务，被告拒绝缴费是合法行使同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”本案中，原被告互负对待给付义务，在原告履行不适当时，被告拒绝缴费是合法行使同时履行抗辩权。由于原告不履行合同约定的服务，以及服务不到位，答辩人当然不同意全额给付服务费，只同意给付当年的服务费。其他的请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：2008年9月25日，吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司与隆嘉物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由隆嘉物业公司为紫荆花园小区提供物业管理及服务。2008年11月2日，金爱子办理入住手续，并签字确认了《嘉业·紫荆花前期物业服务协议》，约定了服务范围及内容，并约定多层住宅按建筑面积每平方米0.75元/月收取物业费，交纳费用的时间为每年的11月1日至次年的12月1日止，逾期按每日3‰收缴违约金。被告金爱子为紫荆花园小区的多层住宅业主，物业费以建筑面积97.752平方米计算。隆嘉物业公司在协议签订后为金爱子提供了物业服务，2019年7月16日，吉林市昌邑区嘉业紫荆花小区业主委员会与隆嘉物业公司终止了物业服务协议。金爱子自2012年12月1日至2019年7月15日未交纳物业费。 认定上述事实的证据有：隆嘉物业公司提供的《嘉业·紫荆花前期物业服务协议》、吉林市房屋信息、收据存根、催缴通知书及照片、维修记录、保洁记录、保安值班记录、业主委员会与隆嘉物业交接单、《前期物业管理服务合同》以及双方当事人当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司与隆嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法、有效合同，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。 关于金爱子诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”隆嘉物业公司自2008年进驻该小区直至2019年终止物业服务合同，物业服务企业与业主之间服务与被服务的状态一直持续，故诉讼时效的起算时间应为隆嘉物业公司终止物业服务合同的时间，隆嘉物业公司向本院提交起诉状的时间为2020年9月8日，并未超出诉讼时效，金爱子的诉讼时效抗辩不成立。金爱子抗辩屋顶漏水，物业公司未予解决的问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金爱子举证的照片能够证明其屋顶漏水的事实，但无法明确造成屋顶漏水是由于物业公司的违约行为还是由于房屋质量问题，因此应承担举证不能的不利后果。金爱子抗辩物业服务不到位问题，但未向本院提交相关证据，本院对该抗辩意见不予采纳。依据《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。故金爱子应按合同约定交纳2012年12月1日至2019年7月15日的物业费5,828元（0.75元/月/平方米×97.752平方米×79.5个月），隆嘉物业公司主张交纳5,826元，本院予以支持。 关于隆嘉物业公司主张的违约金请求，因业主委员会已与隆嘉物业公司终止了物业服务合同，隆嘉物业公司已无法通过提高服务水平而更好的为紫荆花园小区的业主提供物业服务了，基于公平原则，本院不予支持隆嘉物业公司的违约金请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、金爱子于本判决生效之日起三日内向吉林市隆嘉物业服务有限责任公司支付自2012年12月1日至2019年7月15日的物业费5,826元； 二、驳回吉林市隆嘉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告金爱子负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇二〇年十二月三十日 书记员  姜琳