北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50849号原告（反诉被告）：华北盒马网络科技有限公司，住所地北京市顺义区府前东街3号（大孙各庄镇）10幢。法定代表人：侯毅，董事长。委托诉讼代理人：刘文清，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢晋伟，北京嘉润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:北京酱油熊动漫文化有限公司,住所地北京市朝阳区东湖街道利泽中园106号楼（望京集中办公区358号）。法定代表人：肖博，总经理。委托诉讼代理人：张晶，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：原二平，北京嘉润律师事务所实习律师。原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司（以下简称华北盒马公司）与被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司（以下简称酱油熊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。华北盒马公司之委托诉讼代理人刘文清、刑晋伟，酱油熊公司之委托诉讼代理人张晶、原二平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华北盒马公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认我公司与酱油熊公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；2.酱油熊公司返还我公司未发生的租金154161.45元；3.酱油熊公司返还我公司押金124130元；4.酱油熊公司支付我公司装饰装修拆除补偿金218545元。事实与理由：2019年7月19日，我公司与酱油熊公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租华北盒马公司位于北京市朝阳区三间房南里x号院x文创园x栋一层的房屋，用于物流配送及存储货物相关事宜。2020年1月23日以来，受新冠肺炎疫情爆发影响，北京市相继出台一系列严格的相对封闭的管理措施，各园区、社区执行隔离制度，导致我公司承租的房屋无法正常使用，不能处理物流配送及存储货物的工作，无法实现合同目的。新冠肺炎属于不可抗力，因不可抗力合同不能履行的，不承担民事责任。据此，我公司于2020年3月26日致函酱油熊公司，通知解除合同并返还相应款项，双方已确认合同解除日为2020年5月26日，但酱油熊公司拒绝返还我公司诉请的相应款项，我公司早在2020年5月初已经完成撤场工作，并多次通知酱油熊公司办理房屋交接手续，但酱油熊公司一直拒绝，为维护我的合法权益，诉至法院。酱油熊公司辩称，同意华北盒马公司的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，租金应当折抵我公司的损失。不同意第三项诉讼请求，押金应折抵违约金。不同意第四项诉讼请求，华北盒马公司自愿进行的装修，合同解除并非因为疫情，是华北盒马公司内部战略调整，华北盒马公司在疫情期间并未停止经营。同时酱油熊公司提起反诉：1.华北盒马公司赔偿未按要求恢复房屋导致房屋无法出租的租金损失186195元；2.华北盒马公司支付欠缴的电费54955元、供暖费18000元，物业管理费24090元；3.华北盒马公司支付违约金124130元；5.华北盒马公司将房屋恢复原状并重新安装暖气。华北盒马公司针对酱油熊公司的反诉辩称，我公司已经返还房屋，无需恢复原状，我公司的装修行为、拆装暖气行为以及对电缆进行接装都经过了酱油熊公司的同意，我公司早已返还房屋，酱油熊公司无权要求我公司支付损失，所有的费用均应计算至2020年5月26日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月19日，酱油熊公司作为甲方与华北盒马公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区三间房南里x号院x文创园x栋一层的房屋，建筑面积280.5平方米，房屋用途为物流配送及存储货物，房屋租赁期自2019年8月10日至2021年8月9日，租金标准为每月62065元，付款方式为每半年支付，押金124130元，甲方应于租赁期满或合同解除后十日内向乙方返还押金。租赁期内，乙方承担乙方使用该房屋而产生的水费，电费等。水电费实际抄表，费用每月支付，水每吨12.5元，电费每度1.25元。物业费为每天每平米0.2元。供暖费为每季每平方米47元。乙方为正常使用房屋，有权对房屋非主体部分进行装修、修饰或喷涂、安装宣传品、广告或进行其他适当的行为。如需要，乙方同意甲方协商进行配合。乙方改造装修或添附的相关设施设备除土建及硬装部分归乙方所有，如乙方不再租用甲方房屋的，乙方可自行决定是否拆除或移走，但不得破坏基础装修。如本合同非乙方原因提前终止(政府原因及不可抗力外），则甲方应支付相应的补偿，添加装修设备等总费用乘以剩余租期除以总租赁期限。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。由于乙方的过错造成房屋及设备、设施损坏时，甲方有权要求乙方恢复房屋装修后的原状，进行修理，并赔偿损失。乙方在本合同中承担的违约金及赔偿责任累计不超过年房屋租金总额的10%。如乙方拟提前终止合同，则应提前两个月通知甲方，押金由甲方没收作为违约金，除此之外，乙方无需向甲方支付其他赔偿金或补偿金，本合同自乙方发出通知之日起届满两月次日终止。在合同附件中，约定了甲方负责提供一路强电，乙方应在进线回路上设置独立的用电计量装置。合同签订后，酱油熊公司向华北盒马公司交付了涉案房屋，华北盒马公司向酱油熊公司支付了押金124130元，并支付租金至2020年8月9日。华北盒马公司对涉案房屋进行了装修，并安装了独立的电表。2020年3月20日，华北盒马公司向酱油熊公司发送《商函》，载明，因战略调整，我公司决定关闭租赁贵司位于北京市朝阳区三间房南里x号院x文创园x栋x层场地的小站，后续事宜我公司会尽快与贵司联系协商解决，望贵司理解，现特此函告。2020年3月26日，华北盒马公司再次向酱油熊公司发送《商函》，载明我司正式函告贵司解除贵我签订的《房屋租赁合同》，请贵司按照合同约定向我公司退还租金、保证金等相关费用，同时配合我司完成撤场及场地交付等相关工作，我司于2020年4月10日上午十点将房屋交还贵司。后，酱油熊公司多次致函华北盒马公司要求其支付合同中约定的物业费、电费、供暖费等，并要求其赔偿因拆除暖气、改变房屋结构、私装电表造成的损失。2020年5月26日，双方均到涉案房屋处准备进行交接，但仍因费用、损失等问题未协商一致，酱油熊公司认可2020年5月26日华北盒马公司已搬离涉案房屋。庭审中，酱油熊公司主张华北盒马公司拆除了部分墙体、拆除了暖气、私拉电表，故需要其对涉案房屋恢复原状。酱油熊公司还提交了电表照片、交接视频等以证明华北盒马公司欠付电费54955元。本院认为：酱油熊公司与华北盒马公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可合同于2020年5月26日解除，本院对此不持异议。2020年3月，华北盒马公司先后向酱油熊公司发函，要求解除合同，在华北盒马公司发送的函件中并未提及新冠肺炎疫情的影响，且华北盒马公司租赁涉案房屋进行物流配送及货物储存，新冠肺炎疫情的影响不足以导致涉案合同履行不能，故涉案合同不能履行系华北盒马公司原因导致，依据合同约定，华北盒马公司缴纳的押金应作为违约金予以抵扣，酱油熊公司再行要求华北盒马公司支付违约金，本院不予支持。在华北盒马公司已明确表示不再履行合同，实际搬离房屋亦通知了酱油熊公司的情况下，华北盒马公司要求酱油熊公司返还合同解除后的已付租金，本院予以支持。因涉案合同系华北盒马公司原因导致解除，华北盒马公司主张装修补偿，本院不予支持。华北盒马公司在使用涉案房屋期间产生的电费、供暖费、物业费应当依据合同约定予以交纳。酱油熊公司主张华北盒马公司应将涉案房屋恢复原状，但合同中约定为正常使用房屋，华北盒马公司有权对房屋非主体部分进行装修，附件亦约定了华北盒马公司应设置独立的用电计量装置，且酱油熊公司在涉案房屋楼内办公，在合理期限内亦未提出异议，现酱油熊公司要求华北盒马公司对房屋恢复原状及主张恢复原状期间的租金损失，本院不予支持。酱油熊公司另主张华北盒马公司改装暖气导致其楼上暖气供暖不足，要求华北盒马公司重新安装暖气，但合同约定因华北盒马公司过错造成房屋及设备、设施损坏时，酱油熊公司有权要求华北盒马公司恢复房屋装修后的原状，进行修理，并赔偿损失，现房屋仍处于装修后的状态，酱油熊公司要求重新安装暖气，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司（与被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月二十六日解除；二、被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司返还房屋租金十五万三千零九十四元；三、原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司支付电费、供暖费、物业费八万四千四百六十三元；四、驳回原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费受理费8753元，由原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司于负担6056元（已交纳），由被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司负担2697元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3705元，由原告（反诉被告）华北盒马网络科技有限公司于负担768元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京酱油熊动漫文化有限公司负担2937元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二〇年十二月二十八日书记员 祁文然