湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初1571号原告（反诉被告）：沙市区法帝厨电店，住所地：荆州市沙市区塔桥路**。经营者：袁春妮，女，汉族，1975年1月9日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：陈万军,湖北居正律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆州市青创家电批发广场有限公司，，住所地：荆州市沙市区塔桥北路**法定代表人：邹飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹爱国，男，汉族，1974年7月6日出生，住荆州市荆州区，系公司法务。原告沙市区法帝厨电店（以下简称法帝厨电店）与被告荆州市青创家电批发广场有限公司（以下简称青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。在本案审理过程中,青创公司提出反诉,本院依法受理了反诉,并决定本诉与反诉一并审理。本院于2020年9月22日公开开庭进行了审理。法帝厨电店经营者袁春妮、委托诉讼代理人陈万军，青创公司的委托诉讼代理人曹爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。法帝厨电店向本院提出诉讼请求：1.判令青创公司支付经营保证金5000元、电表押金920元，装修补偿款44100元和合同终止的损失补偿款50000元；2.本案诉讼费由青创公司承担。事实与理由:青创公司与产权人荆州市四星贸易有限公司（以下简称四星公司）系第一手的房屋租赁关系。2018年7月1日，青创公司将承租的四星公司所有的位于沙市区××路“青创家电广场”经营场地转租63平方米给原告用于经营“万家乐厨电”专柜，双方为此签订了《租赁合同》一份，对租赁房屋的面积、租期、租金、经营保证金、双方的权利义务、违约责任和争议解决方式进行了约定。合同履行过程中，原告按照合同约定，向青创公司支付了经营保证金和缴纳至2019年3月止的租金。2019年4月5日，“青创家电广场”商铺门前被堆放数堆建筑砖块，造成原告无法正常经营。案外人荆州市川华建筑劳务有限公司持有青创公司、四星公司加盖印章的《委托书》对原告承租的经营场地予以强制拆除。因原告承租的经营场地租期未满，房屋被拆除后，为索要政府拆迁所涉的各项补偿款时，青创公司则以各种理由推诿，拒绝补偿。故而成诉，望判如所请。青创公司辩称：1.原告要求我方返还押金经营保证金5000元、电表押金920元，我方青创公司无异议，我方愿意按照原租赁合同的约定，向原告返还经营保证金5000元与电表押金920元。按照原告诉状所称，我方通过租赁转让的方式继受了荆州市共创家电广场批发有限公司（以下简称共创公司）的债权、债务，原告向共创公司交纳的保证金、电表押金属于债权、债务的一部分，被告青创公司愿意返还原告经营保证金5000元、电表押金920元。2.但对于原告要求“我方支付装修补偿44100元和终止合同营业损失50000元”没有事实和法律依据。对于原告的装修、搬迁、停业损失等实际损失，是因为政府的拆迁行为所致，对于该侵权行为，侵权的主体不是我方，我方直到今天没有与任何单位和部门签订相关补偿协议，也未收到一分钱的补偿款。对于原告的装修、停业损失，不应由我方进行赔偿。在该纠纷中，被告也是受害者。被告从共创公司接过来后，累计投入近400万元。对于拆迁行为，我方现在一分钱的补偿都没有得到，还被拖入无尽的诉讼中。请法院驳回原告要求被告青创公司支付装修补偿44100元和终止合同营业损失50000元的诉讼请求。青创公司向本院提出反诉请求：1.判令法帝厨电店立即向青创公司支付租金和物业服务费共计12474元（从2019年4月1日起至2019年9月30日止）。2.判令法帝厨电店承担本案的反诉费用56元。事实与理由：双方2018年7月1日签订《租赁合同》约定:青创公司将位于荆州市××××北路青创家电广场的办公房和经营场所，面积为63平方米，租赁给法帝厨电店用于经营，合同约定了租赁期限为三年，从2018年7月1日起至2021年6月30日止租金按30元/平方米计算，同时物业服务费按3元/平方米/月计算，2019年10月8日，政府突然对法帝厨电店所经营的青创家电广场全部进行拆迁，导致双方之间的租赁合同因不可抗力而终止。法帝厨电店从2019年4月1日起至2019年9月30日，尚欠我方租金及物业服务费共计12474元，经我方多次催缴无果。望判如所请。法帝厨电店对青创公司的反诉辩称：按照租赁合同约定，青创公司没有保证法帝厨电店的正常经营，其门店前堆放有砖块，应减收相应的租金。门前堆放砖块后，邹飞向法帝厨电店承诺，不经营可以不缴纳租金，且里面的商铺均已关闭，故青创公司要求法帝厨电店支付租金及物业费没有事实依据。我方得知四星公司通知青创公司停止营业的时间为2019年3月11日。本院经审理认定事实如下:2018年6月30日，青创公司与四星公司（产权人）、共创公司（原承租者）签定合同，主要内容如下：“共创公司位于荆州市××××、房屋（9475平方米土地的租赁权和9450平方米的房屋）上的收益权、债权一并转让给青创公司。青创公司继受了共创公司与四星公司的原租赁合同中所有的权利和义务。在租赁期间，如果因政府性拆迁，所有的补偿款均归青创公司所有。转租期限为2018年6月30日-2021年6月30日”。2018年7月1日，青创公司与法帝厨电店签订了《租赁合同》，主要内容:“第一条、青创公司将位于荆州市××××北路青创家电广场的办公房和经营场所，面积为63平方米，租赁给法帝厨电店用于经营。第二条、租赁期限三年：2018年7月1日至2021年6月30日。第三条、租金按30元/平方米计算。第五条、物业服务费按3元/平方米/月计算，每6个月物业费1134元。第十三条、附件《经营管理公约》与本合同具有同等的法律效力。”《经营管理公约》（《租赁合同》的附件）中约定：“由于发生其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故或者事件，致使直接影响履行或者不能按约定的条件履行本公约细则时，遇有上述不可抗力事故或者时间段一方可以免责”。合同履行过程中，法帝厨电店按照合同约定向青创公司支付了经营保证金和2019年3月之前的租金。2019年3月11日，产权人四星公司通知青创公司，主要内容为：“接市供销社转自市政府有关部门下达的通知，为加快本公司被纳入政府征收范围的沙市区××路33号的土地、房屋征收拆迁进度，决定责令你公司承租青创家电批发广场场内的商户，于2019年3月20日停止经营。市区有关部门将于2019年3月28日在青创广场周边砌筑围墙。为了积极配合征收工作，郑重通知你们，迅速将上述内容包括两个关键时间节点，以书面通知形式传达至场内所有的分租商户。”2019年4月5日，“青创家电广场”商铺门前被堆放数堆建筑砖块。2019年10月15日，案外人荆州市川华建筑劳务有限公司持有青创公司、四星公司加盖印章的《委托书》对案涉的经营场地开始予以拆除。本院认为，本案系租赁合同纠纷，法帝厨电店与青创公司之间存在书面的租赁合同，对于双方的诉讼请求能否得到支持，具体评析如下：一、关于法帝厨电店的要求“青创公司要求经营保证金5000元、电表押金920元，装修补偿款44100元和合同终止的损失补偿款50000元”的诉求。1.关于法帝厨电店要求返还押金经营保证金5000元、电表押金920元的诉请，青创公司对该诉请予以认可。本院对此予以确认。2.关于法帝厨电店要求的装修补偿款44100元和合同终止的损失补偿款50000元的诉请。本院认为，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，正常履约的情况下，谢健的装修投资将通过其经营逐渐收回；谢健使用的期限越短，其获得全部装修补偿越具有合理性，使用的期限越长，其获得全部装修补偿的合理性越不足。本院依照公平原则、结合双方对装修的举证及租赁期间未届满的事实，本院对原告主张的装修补偿44100元，酌情予以支持8800元。关于合同终止的损失补偿款50000元。根据原、被告《经营管理公约》：“由于发生其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故或者事件，致使直接影响履行或者不能按约定的条件履行本公约细则时，遇有上述不可抗力事故或者时间段一方可以免责”的约定，涉案租赁合同的终止不能归因于青创公司的原因，青创公司可以免除合同违约相关的责任。本院认为，根据双方的该项约定，对原告该项诉请不予支持。二、关于青创公司“要求法帝厨电店支付从2019年4月1日起至2019年9月30日所欠租金、物业服务费共计12474元”的诉请。2019年3月11日，产权人四星公司要求青创公司告知所有商户需于2019年3月20日之后停止经营；2019年4月5日，“青创家电广场”商铺门前堆放了数堆建筑砖块，涉案卖场不适合继续经营。该租赁合同因拆迁行为，不能实现法帝厨电店的经营目的。根据合同公平性原则，对青创公司该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）荆州市青创家电批发广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沙市区法帝厨电店支付14720元（含经营保证金5000元、电表押金920元、装修补偿款8800元）；二、驳回原告（反诉被告）沙市区法帝厨电店的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）荆州市青创家电批发广场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元,减半收取1150元。由原告法帝厨电店承担1000元，由荆州市青创家电批发广场有限公司承担150元。反诉案件受理费56元,由被告荆州市青创家电批发广场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  盛千二〇二〇年十二月七日法官助理曹露芸书记员钟倩