昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10115号原告：云南三龙机械集团有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北郊落索坡314号。法定代表人：李新兴，总经理。委托诉讼代理人：岳全林，云南华度律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明瑞和物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北市区小坝下河埂村云锡小区5幢5单元202号。法定代表人：郝继荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李家云、严雨婷，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南东怡酒店管理有限公司，住所地：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区东郊路185号。法定代表人：王世会，总经理。委托诉讼代理人：李家云、严雨婷，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。原告云南三龙机械集团有限公司（以下简称“三龙公司”）与被告昆明瑞和物业管理有限公司（以下简称“瑞和公司”）、被告云南东怡酒店管理有限公司（以下简称“东怡公司”）合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告三龙公司的委托诉讼代理人岳全林，被告瑞和公司与被告东怡公司的委托诉讼代理人李家云、严雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三龙公司向本院提出诉讼请求：1．被告瑞和公司、被告东怡公司腾还坐落于落索坡314号昆明铣床厂生活区南、北门房附近岗亭、值班室、生活区内的停车位及停车场；2．被告瑞和公司、被告东怡公司支付原告三龙公司173个车位从2018年9月28日至腾还之日的车位场地占用费（每个车位每天10元）。事实和理由：2017年9月28日，原被告签订《合作管理协议》，约定双方对昆明铣床厂生活区车辆停放、人员进出达成合作管理协议，管理期限为一年，即2017年9月28日至2018年9月28日。达成协议后，原告三龙公司按协议履行了交付义务，被告瑞和公司进行了管理，被告瑞和公司未对收入和支出向三龙公司汇报，也未进行公示。到期后，原告三龙公司多次要求被告瑞和公司、被告东怡公司移交管理事项，被告瑞和公司、被告东怡公司均以各种理由推诿。原告三龙公司于2020年3月4日委托云南省昆明市国正公证处向被告瑞和公司、被告东怡公司送达了《云南三龙机械集团有限公司关于收回物业管理权的通知》，时至今日，被告瑞和公司、被告东怡公司均未将上述物业交还给原告三龙公司，严重侵害了原告三龙公司的合法权利。被告瑞和公司辩称，第一，原告三龙公司并非适格原告。政府部门才享有生活区资产的处置权，没有相关部门的批复，不能处理生活区资产。凯捷利集团有限公司（以下简称“凯捷利公司”）在未通报昆明市政府相关部门的情况下，将其持有的原告三龙公司的股份转让给案外人，凯捷利公司实际放弃了托管职责。被告瑞和公司管理的生活区属于国有非经营性资产，应属无因管理。第二，双方之间并非租赁合同关系。根据双方签订的《合作管理协议》，被告瑞和公司在管理期间自负盈亏，被告瑞和公司自2017年接手管理以来，投入174万元，每月还亏损2700元左右，被告瑞和公司并未从中获利。《合作管理协议》并未解除。第三，被告东怡公司不应承担任何责任。被告东怡公司辩称，同意被告瑞和公司的答辩意见。原告三龙公司依法提交了《合作管理协议》《公证书》《邮寄交寄单》《云南三龙机械集团有限公司关于收回物业管理权的通知》《云南三龙机械集团有限公司非经营性资产的托管书》《国有土地使用证》、工商登记资料、《非经营性资产托管书》《情况说明》。被告瑞和公司依法提交了《云南三龙机械集团有限公司非经营性资产的托管书》《关于云南三龙机械集团有限公司（昆明铣床厂）改制履约情况跟踪调查报告》《关于加快移交云南三龙机械集团有限公司非经营性资产的紧急报告》《关于加快推进非经营性资产（职工生活区）移交工作的报告》《关于加快推进移交三龙公司非经营性资产的紧急报告》《昆明市工业和信息化局关于530000201910162077的回复》《昆明市人民政府办公室公文处理笺》《监控道闸门禁系统工程合同书》《昆明铣床厂监控道闸系统竣工资料》《收款收据》《照片》《前欠房租收回统计表》《云南省昆明市盘龙区铣床厂小区下岗老职工对昆明瑞和物业管理有限公司共同管理期间工作成绩肯定签字如下：》《2018年云南三龙机械集团有限公司（昆明铣床厂）生活区零星劳务费用汇总表》《云南三龙机械集团有限公司租户申请优惠车辆信息表》《云南三龙机械集团有限公司租户车辆信息表》《云南三龙机械集团有限公司公车信息表》《云南三龙机械集团有限公司在职员工车辆信息表》、车位租金记录、《发票联》《电动自行车销售（保修）登记单》《铣床厂员工工资表》《缴费通知》。本院依法组织双方进行了证据交换和质证，本院认为，双方提交的上述证据材料符合证据的真实性、合法性特征，故本院依法对其均予以采信。经审理，本院认定事实如下：2009年7月21日，昆明市机械工业行业协会与凯捷利公司签订《云南三龙机械集团有限公司非经营性资产的托管书》，约定昆明市机械工业行业协会将未纳入改制的非经营性资产：企业职工住宅改善房款余额（655064.16元），不配套的职工住宅、住房公共部分等资产（净值4308722.35元）、职工住宅占地（价值37152448元）、医院资产（净值590513.29元）、其他应收款中反映职工集资代垫款（3064958.17元）移交并委托凯捷利公司进行管理。2009年7月22日，凯捷利公司向原告三龙公司出具《非经营性资产托管书》，该托管书载明，昆明市机械工业行业协会与凯捷利公司于2009年7月21日签订《云南三龙机械集团有限公司非经营性资产的托管书》，约定昆明市机械工业行业协会将位于盘龙区的职工生活区（以下简称“职工生活区”）等非经营性资产移交并委托凯捷利公司管理，凯捷利公司决定委托原告三龙公司对职工生活区进行管理，委托管理期限为2009年7月22日至昆明市机械工业行业协会与凯捷利公司签订的《云南三龙机械集团有限公司非经营性资产的托管书》终止之日。2020年12月17日，凯捷利公司出具《情况说明》，该《情况说明》再次确认凯捷利公司委托原告三龙公司对职工生活区进行管理，原告三龙公司享有占有、使用、收益、租赁、管理等权利。2017年9月28日，原告三龙公司（甲方）与被告瑞和公司（乙方）、被告东怡公司签订《合作管理协议》，约定原告三龙公司在职工生活区的南门、北门附近提供合适场地给被告瑞和公司，作为岗亭、值班室，原告三龙公司提供岗亭、值班室所需水电，被告瑞和公司按月支付水电费。被告瑞和公司负责职工生活区车辆的有序停放，住户与外部人员的进出管理，协助原告三龙公司做好防火、防盗、防抢，减少治安案件发生；被告瑞和公司需支持、配合原告三龙公司做好小区少数住户欠费的催缴工作。协议第一条第七项约定，为实现生活区车辆的有序停放、人员进出，被告瑞和公司可合理收取停车费、门禁卡工本费（一次性），自负盈亏；对于原告三龙公司职工住户的车辆，按照原告三龙公司提供的名册，给予适当照顾、优惠。协议第一条第八项约定，如因人员、车辆进出、停放发生受损或被盗及其他责任纠纷，盖由被告瑞和公司负责，并及时解决，如被告瑞和公司不负责或不解决，由担保方亦即被告东怡公司承担全部责任。协议第二条第七项载明：“甲、乙双方商定，合作管理试运行期限暂定壹年。在此期间，乙方需完成甲方以上第一项第4、5款约定的工作职责，甲方暂不向乙方收取管理费用，乙方自负盈亏。试运行管理壹年期限届满后，根据合作管理效果及乙方效益情况，双方另行协商管理费用的收取。”协议第三条第二项约定，合作期间，因不可抗力（如市政规划拆迁）因素出现，造成协议无法继续履行的，不属于原告三龙公司违约，原告三龙公司可随时通知终止协议，且不承担违约责任。协议签订后，被告瑞和公司按约定对职工生活区实施了物业管理活动。2020年3月3日，原告三龙公司分别向被告瑞和公司、被告东怡公司邮寄《云南三龙机械集团有限公司关于收回物业管理权的通知》，该通知载明，双方于2017年9月8日签订了《合作管理协议》，约定期限暂定一年，期限届满后，双方未签署任何协议，也未协商管理费，但是被告瑞和公司一直在从事物业管理工作，收取物业管理费，原告三龙公司于2020年3月10日起收回物业管理权，要求被告瑞和公司在三日内办理物业管理移交手续，并将2018年9月29日起至今的物业管理收益返还原告三龙公司。本院认为，双方争议的焦点为：1．原告三龙公司是否有权提起本诉；2．《合作管理协议》有无失效或解除，原告三龙公司的诉讼请求能否得到支持。对第一个争议焦点。本院认为，原告三龙公司与被告瑞和公司签订《合作管理协议》，约定双方对职工生活区的物业服务等事项开展合作，根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，双方之间成立合同关系。本院认为，《合作管理协议》系原告三龙公司与被告瑞和公司、被告东怡公司订立，双方因该协议发生纠纷，原告三龙公司作为合同当事人，有权提起诉讼。被告瑞和公司的相应辩解无事实及法律依据，本院不予支持。对第二个争议焦点。本院认为，《合作管理协议》系原被告自愿订立，内容合法有效，对当事人有约束力。被告瑞和公司按约定进驻职工生活区，并提供了物业管理服务。根据双方在《合作管理协议》第一条第七项、第二条第七项约定，在合作期限内，原告三龙公司有权收取停车费等费用；试运行管理期限为一年，在试运行管理期限内，被告瑞和公司自负盈亏，不需向原告三龙公司支付管理费用；试运行期限届满后，双方另行协商管理费用的收取事宜。本院认为，《合作管理协议》第二条第七项约定是关于试运行管理期限的约定，并非《合作管理协议》终止期限的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十三条规定，双方之间的《合作管理协议》并未解除或者终止，《合作管理协议》现仍合法有效，对合同当事人仍有约束力。因此，被告瑞和公司使用职工生活区的岗亭、值班室，在职工生活区内提供物业服务并收取停车费的行为有合同依据，原告三龙公司要求被告瑞和公司腾出职工生活区，并支付停车费（车位占用费）的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，如果原告三龙公司认为《合作管理协议》存在《中华人民共和国合同法》规定的应予解除的法定情形，或存在《合作管理协议》约定的应由被告瑞和公司支付原告三龙公司支付管理费用的情形，原告三龙公司可依法另行主张相应权利。综上所述，原告三龙公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十六条、第九十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：驳回原告云南三龙机械集团有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21616元，由原告云南三龙机械集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审判员  王臣二〇二〇年十二月三十一日法官助理彭洋书记员熊莹