贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初2829号原告：刘友娅，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原告：罗贞标，男，布依族，住贵州省遵义市汇川区。二原告共同委托诉讼代理人：令狐荣云，桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。被告：务川自治县源旭房地产开发有限责任公司，住所贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都儒镇，统一社会信用代码：91520326766056534H。法定代表人：蔡刚都，职务：总经理。被告：遵义佳苑物业管理有限责任公司，住所贵州省遵义市汇川区广州路阳光e板H栋2楼1号，统一社会信用代码：91520300785494628M。法定代表人：毛祺晟，职务：总经理。二被告共同委托诉讼代理人：程吉芬，贵州舸林律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。原告刘友娅、罗贞标与被告务川自治县源旭房地产开发有限责任公司（以下简称源旭房开公司）、遵义佳苑物业管理有限责任公司（以下简称佳苑物管公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人令狐荣云、二被告共同委托诉讼代理人王璇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即退还原告燃气开户费2600元、电视开户费265元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，原告与被告源旭房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告源旭房开公司开发建设的位于遵义市汇川区房屋，建筑面积约为75.03平方米，房屋总价款315126.00元；并约定出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同签订后，原告按约履行完自己的义务后，被告佳园物管公司作为被告源旭房开公司的前期物业管理公司，接房时二被告又违法违约另行收取了原告燃气开户费、电视开户费等费用。综上所述，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告源旭房开公司辩称：我公司与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定原告应当承担并向我公司支付燃气费用和有线电视费用，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原告作为实际使用人、受益人理应支付上述费用；且涉案天然居项目于2011年3月25日立项建设，同年取得规划许可证等，该时间早于相关规章出台的时间，不属于2016年9月后“新建商品房”的范畴，不属于应退还燃气开户费、电视开户费的商品房项目。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告佳苑物管公司辩称：我公司系被告源旭房开公司选聘的物业服务企业，收取燃气开户费、电视开户费是按照被告源旭房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》之约定收取，有理有据，原告无权要求我公司退还该费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，原告刘友娅、罗贞标与被告源旭房开公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于遵义市汇川区房屋。合同第一条约定，建筑工程施工合同约定开工日期为：2011年7月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2014年12月31日；第七条约定，商品房总价款315126.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条（一）城市基础设施约定，4、燃汽：2015年6月30日达到使用条件，6、有线电视：交付时线路敷设到户，以上4、6项需要买受人自行办理开通使用手续；第二十三条前期物业管理约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为遵义佳苑物业管理有限责任公司；第二十九条约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二补充协议第4条约定，出卖人已垫资电话、燃气、数字电视统一开户安装到户，买受人应按实向出卖人支付开户费用。合同签订后，原告向源旭房开公司缴纳了购房款。2018年1月21日，被告佳苑物管公司向原告收取了上述房屋的燃气开户费2600.00元、电视开户费265.00元。庭审中，被告源旭房开公司认可佳苑物管公司已将收取的前述费用转付与公司，源旭房开公司没有举证证明在收取天燃气开户费及数字电视开户费时，未将燃气开户费、数字电视开户费计算入涉案商品房总价款中。另源旭房开公司提交了涉案项目的商品房屋预售许可证及建筑工程施工许可证，证明其开发建设的天然居商住楼Ｂ、Ｃ栋项目的开工日期为2011年7月20日，竣工日期为2014年12月31日，交付使用日期为2015年6月30日，不属于2016年9月后“新建商品房”的范畴，不应退还上述费用。另查明，佳苑物管公司还向该小区其他相应业主收取了燃气开户费、电视开户费，部分业主向本院提起诉讼，其中冉林、张杰案本院作出（2020）黔0303民初2835号民事判决后，冉林、张杰对该判决不服，上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院于2020年10月27日作出（2020）黔03民终5667号民事判决书，判决：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2835号民事判决。二、务川自治县源旭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还冉林、张杰燃气开户费、数字电视开户费共计2865元。本院认为，本案争议焦点为原告刘友娅、罗贞标与被告源旭房开公司在《商品房买卖合同》附件补充协议中签订的关于燃气开户费、数字电视开户费的约定是否有效？本案涉及的遵义市汇川区汇川大道“天然居”项目系2011年源旭房开公司在贵州省内进行建设的项目，因此该项目应当遵守2009年5月1日正式实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定了商品房买卖合同应当包括“（七）供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，同时该条第二款规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。本案原告刘友娅、罗贞标与被告源旭房开公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，燃气及数字电视是合同约定的配套基础设施，该两项开户费应为达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中双方签订的合同附件十二补充协议第4条关于燃气、数字电视开户费的约定变更了《商品房买卖合同》第七条、第十二条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，且从该《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所做的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准。结合前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，合同附件十二补充协议第4条存在不合理地加重买受人责任的情形。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方合同附件十二补充协议第4条应属无效条款。据此，若源旭房开公司在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了属于燃气的天燃气开户费及数字电视开户费，应当举证证明该公司未将燃气开户费、数字电视开户费计算入涉案商品房的总价款中，否则不得另行收取，但源旭房开公司并无证据证明前述事实，因此应当视为该公司已将燃气开户费、数字电视开户费包含在了房屋总价款中。故源旭房开公司在收取购房款的同时又另行收取该两项费用没有依据，源旭房开公司应当退还刘友娅、罗贞标燃气开户费2600.00元、数字电视开户费265.00元。据此，判决如下：被告务川自治县源旭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘友娅、罗贞标燃气开户费、数字电视开户费共计2865.00元。案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告务川自治县源旭房地产开发有限责任公司承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二〇年十二月二十二日法官助理周倩书记员何迪