北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12087号原告（反诉被告）：刘必钰，女，1982年10月30日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告（反诉原告）：夏伟艇，男，1987年9月15日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。被告：汤光辉，男，1991年2月28日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。原告（反诉被告）刘必钰与被告（反诉原告）夏伟艇、被告汤光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘必钰，被告（反诉原告）夏伟艇及被告汤光辉的委托诉讼代理人尹爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘必钰向本院提出诉讼请求：1．二被告连带赔偿原告房屋木地板修复费用43558．93元；2．二被告连带赔偿原告修复费用外门套拆除的费用441．07元；3．二被告连带赔偿原告一年的房租损失计50000元（自2019年8月18日至2020年8月18日）；4．二被告连带赔偿原告支付给802室业主的赔偿款1216元；5．两次鉴定费30000元，要求由二被告共同承担。事实和理由：2018年8月17日，原告与被告夏伟艇签订房屋租赁合同，原告名下所有的某处902出租给被告夏伟艇使用，租期为六个月。在合同到期前，被告夏伟艇表示要继续承租六个月，双方达成了协议，继续按照2018年8月17日的租金标准延长租赁期六个月。2019年6月6日，原告接到龙湖物业工作人员电话称，902房屋漏水至802。当日，原告与物业人员一起到902查看房屋情况，发现当日早上下雨，但是由于北侧露天阳台杂物遍地，脏乱不堪，地漏堵塞，门窗敞开，导致雨水从北侧卧室倒灌至房间内，窗户下方也被雨淋湿，将所有房间浸泡。北侧卧室与阳台之间的门框被踩踏损坏。当时原告也才发现三间卧室分别住有不同的人，且除北侧卧室外其余房间均被落锁，无法查看情况，房屋脏乱不堪，而承租人未在房屋处。经原告询问，北侧卧室居住人为被告汤光辉。原告同物业管理人员、被告汤光辉一同至802查看情况，了解到雨水从902漏至802，导致802卫生间浴霸、电灯和电动牙刷毁损，802卧室地板被泡起泡。原告在物业人员在场的情况下与被告汤光辉协商赔偿802的损失，被告汤光辉拒绝赔偿。此后，原告赔偿了802业主各项损失共计800元。赔偿802之后，原告与对方协商赔偿，对方也拒不赔偿。另外，在与楼下以及物业沟通的过程中，楼下住户以及物业均反映，被告经常带人到家中打牌，楼下住户不堪其扰。2019年6月6日房屋被浸泡时以及此后多次，原告均一再强调夏日雨水多发，要及时清理阳台地漏。在原告联系好维修的工长后要求去房屋处查看情况，但是对方不配合开门，因所有房屋钥匙均在对方处，导致无法评估损失并且进行维修。因房屋租期将至，原告与工长联系，到租期结束后再对房屋进行修缮。但是2019年8月5日一早，原告再次接到物业电话被告知房屋漏水至802和702，随即打电话给被告汤光辉。被告汤光辉尚未睡醒。后来才回电。等原告中午约上工长到房屋处，房屋地板下面仍然积水严重。802卧室卫生间和厨房再次漏水严重，702反映楼上的雨水漏至其客厅，客厅北侧墙上的插座往外喷水，存在严重安全隐患。602随后也向物业反映其房屋客厅和卧室受到漏水的影响，要求原告对其房屋进行修理。目前原告的房屋木地板被浸泡变形、开裂、鼓起，已经无法使用，所有房屋木门门框开裂，需要更换。北侧卧室墙壁因潮湿，漆皮掉落。而且在原告所能看到的地方原告发现，被告将冰箱用坏，导致无法关上冰箱门，茶几面被烫坏，需要修理和更换，墙面多处污渍需要清理，如果无法清理则需要赔偿损失（另有两间卧室上锁，尚不能发现卧室内地板、家具、家电的损失，待现场勘查后依据损失情况再主张）。原告多次与被告协商赔偿方案，被告至今拒绝赔偿。被告在承租房屋期间，未能妥善使用和保管房屋，对房屋的设施进行毁损并且因为其行为导致了原告房屋被浸泡受损，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告夏伟艇不同意原告的诉讼请求，其辩称：一、原告与被告夏伟艇于2019年8月17日已经解除租赁合同，我方已经搬离涉案房屋并将钥匙等交付给原告。二、（1）原告主张的损失不是我方造成的，是房屋结构有问题，房屋是顶层，有外露阳台，没有封闭；房屋是坡屋顶，设计有排水槽，雨大时雨水直接从斜顶倾泻流入阳台，排水槽排出的雨水直接冲刷阳台西侧矮墙，西侧矮墙上的涂层年久老化顺势被冲刷至阳台堵塞地漏；阳台排水地漏同居家普通卫生间地漏一样大小，如遇急雨和持续性降雨，不采取原告所称的拔掉地漏、接水的人为措施，地漏根本不具备排水能力，此时阳台很容易回灌；阳台底部距离门槛只有3公分，积水亦容易回灌。（2）原告在出租房屋时并未向我方告知遇到急雨和持续性降雨时需拔掉阳台地漏塞子，放置接水器等措施；2019年6月6日白天，我方上班时下雨，雨水回灌房屋至损，不可人为避免；8月5日晚，我方熟睡后特大暴雨，雨水回灌造成损失，由我方承担责任显然过分加重了我方的义务；原告称我方在阳台堆放杂物不是事实，原告无证据证明其主张。（3）法院现场勘查时，原告已经将房屋阳台进行封闭措施，该行为充分说明原外露阳台等设计存在排雨水的缺陷。综上，涉案损失发生系房屋基于露天阳台及矮墙墙皮老化、地漏排水能力不够等设计缺陷所致。三、（1）原告主张的房租损失无事实及法律依据，租金损失发生以租金实际存在为前提，房屋是否再次出租没有提供相关证据予以证明，不存在租金损失，即使存在再次出租情况，鉴定报告中修复损失是一人45天，结合涉案工程内容应按常规三人修复，15天修复完成。（2）802业主损失不同意赔偿，802是否有实际损失原告没有提供证据予以证明。（3）鉴定费不同意承担，本案实际损失不足20000元。本案从一开始，我方同意调解，并将调解费从5000元升至15000元，但原告始终坚持进行鉴定，所以鉴定费系原告自行扩大损失。被告汤光辉不同意原告的诉讼请求，其辩称：本案合同双方当事人是原告及被告夏伟艇，我只是偶尔在涉案房屋内居住，不是适格被告，不应承担连带责任。反诉原告夏伟艇提起反诉请求：要求反诉被告刘必钰返还租房押金4500元。反诉被告刘必钰辩称，认可收取了反诉原告夏伟艇的房屋押金4500元，且没有返还，如果需要返还可以在损失里折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述和各方无异议的证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月17日，原告（出租方）与被告夏伟艇（承租方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市顺义区某处902号。租金每月4500元，半年一付。押金4500元。合同签订后，被告夏伟艇向原告支付押金4500元及房租。涉案房屋位于顶层，被告夏伟艇租住时为露天阳台，阳台地面留有地漏，并有房门与客厅相通。被告汤光辉有时与被告夏伟艇同住。2019年6月6日白天和8月5日夜晚，因降大雨，雨水从阳台反流到室内，造成地板、门套受损。双方确认，2019年8月17日，解除租赁合同。2019年10月22日，原告提起诉讼。本案在审理过程中，原告于2020年6月1日申请，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心于8月18日出具鉴定意见，建议修复方案：1．卧室1、卧室2、卧室3、客厅木地板建议修复方案：将原有木地板拆除，选用与原木地板颜色规格一致的木地板重新安装，施工质量应符合国家规范规定；2．M1门套、M2门套、M3门套、D1洞口门套、D2洞口门套修复方案：将修复门套拆除，选择与原门套颜色、材质规格相同的门套重新进行施工安装，施工质量应符合国家规范规定；3．卧室2的东侧、南侧、北侧踢脚线修复方案：将踢脚板拆除至基层墙面，选择与原踢脚板颜色、材质规格相同的材料重新进行施工安装，施工质量应符合国家规范规定。花费鉴定费20000元。2020年9月15日，原告申请对房屋修复费用、地板和木门受损情况进行造价鉴定，北京京诚博产工程项目管理有限公司于2020年11月13日出具鉴定意见：涉案房屋受损修复项目修复费用鉴定金额为43558．93元（注：鉴定不考虑施工资质、施工质量、折旧等问题对工程造价的影响）。花费鉴定费10000元。被告对鉴定意见书提出异议，认为其不能作为定案的依据，理由：本案地板、门框等修复系普通民用家装工程，不可能出现税金、规费、企业管理费；利润2509．11元也显然过高。门套底部开裂，被告在现场勘验时不认可为雨水浸泡，认为系年久自然开裂，所以该内容的工程修复造价应作为异议项，不应为2331元；每平米地板鉴定价格337．41元高于原告安装新地板300元的价格，故21562．81元的材料费应予以减少；实际修复地板的人工费是包括在地板价格中的，4836．14元人工费应予以扣除；安装地板的辅材费及人工费254．83元也应予以扣减。鉴定未考虑折旧因素，本案地板、门框系2012年9月20日安装至至损时已使用7年，故实际损失应考虑折旧情况。总之，鉴定造价过高，不能作为确定损失之依据。原告另提交了其2012年9月至10月装修时支付安装门总款4100元、垭口款2500元。购买安装地板费用27436元、踢脚线1620元、扣条630元。本院认为，原告与被告夏伟艇签订的房屋租赁合同，合法有效。原告作为出租人交付给被告夏伟艇承租的房屋，位于顶层且有露天阳台，虽地面安装了排水的地漏，但不足以防止雨水流入室内。被告夏伟艇作为承租人明知承租的房屋存在雨水流入室内的隐患，但在承租期间未尽审慎的履行注意义务，及时清理疏通地漏，导致雨水流入室内造成地板、门套浸泡。双方均未完全履行各自的合同义务，不可完全归责于一方，故应各自承担相应责任。被告夏伟艇赔偿原告的损失，应根据合同约定、双方的责任、本案的实际情况，考虑原告装修使用房屋的年限、装修施工资质、施工质量、折旧以及重置成本价格、受损状况，并结合鉴定意见、原告提供的装修时价格、被告的答辩意见等因素综合确定。原告提出的赔偿租金损失的请求，应按合理的修复施工期限，根据合同约定的租金，合理部分应予支持。对于原告提出的赔偿802室业主损失的主张、被告汤光辉连带承担责任的请求，因不属于同一法律关系、没有证据证明被告汤光辉为共同承租人，故不予支持。原告与被告夏伟艇双方租赁合同已解除，原告收取的押金，应予返还，被告夏伟艇反诉成立，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十九条之规定，判决如下：一、被告夏伟艇赔偿原告刘必钰修复费用26000元、房租损失4500元，共计30500元，本判决生效后7日内付清；二、原告（反诉被告）刘必钰返还被告（反诉原告）夏伟艇房屋租赁押金4500元，本判决生效后7日内付清；三、驳回原告刘必钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元，由原告刘必钰负担1667元（已交纳），被告夏伟艇负担563元（本判决生效后7日内交纳）；原告刘必钰预付的鉴定费30000元，由原告刘必钰负担15000元（已支付），被告夏伟艇负担15000元（本判决生效后7日内给付原告刘必钰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  徐宝金人民陪审员  王凤有人民陪审员  郭立红二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  马文红书 记 员  马迎春