河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6766号原告（案外人）：胡丹，女，汉族，1987年11月10日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：毛德民，河南汉景律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡其富，男，汉族，1955年10月8日出生，住河南省南阳市宛城区。系胡丹父亲，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：史丽，女，汉族，1966年3月18日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：郝春全，河南南都律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：南阳市兴立房地产开发有限责任公司，住所地南阳市穆斯林市场，统一社会信用代码91411300744099752Q。法定代表人：武国建，任总经理职务。委托诉讼代理人：高显林，男，汉族，1954年12月13日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告胡丹与被告史丽、第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司（以下简称兴立公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月15日立案，于2020年11月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡丹的委托诉讼代理人胡其富、毛德民，被告史丽及其委托诉讼代理人郝春全，第三人兴立公司的委托诉讼代理人高显林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡丹向本院提出诉讼请求：1、撤销南阳市卧龙区人民法院于2020年8月26日作出的（2020）豫1303执异117号民事裁定书；2、确认原告购买第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司开发的南阳市××山大道与××路交叉口西南角××太阳城小区××单元××楼××号房屋的所有权利，并解除对该房屋的查封。事实与理由：一、2016年1月9日，原告胡丹同第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，该买卖合同经双方签字盖章，已发生法律效力，且已实际履行。南阳市××山大道与××路交叉口西南角××太阳城小区××单元××楼××号房屋已归原告所有，不属于南阳兴立房地产公司的财产。望法院查明，故不能被执行。二、原告在卧龙区人民法院查封之前已全部交纳了购房款，第三人南阳兴立房地产公司出具了收款手续，原告已履行了合同约定的全部义务。三、第三人南阳兴立房地产公司在卧龙区人民法院查封之前已向原告交付了南阳市××山大道与××路交叉口西南角××太阳城小区××单元××楼××号房屋，原告已装修入住，并且已经缴纳了物业费、水电费、电梯费、垃圾处理费等生活居住费用，原告已实际占有该房屋。四、该房没有办理房产过户登记手续的原因，是因为第三人南阳兴立房地产公司的过错，房管部门暂不办理，并非是原告的原因而没有办理。综上，请求贵院予以审查，支持原告的请求为盼。被告史丽辩称，一、第三人兴立公司至今未取得商品房预售许可证，胡丹于2016年1月9日与其签订的《商品房认购合同》违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，应当认定无效。即胡丹与南阳兴立公司之间不是合法有效的书面合同。二、胡丹不是合法占用案涉房产、不存在真实的已购房的行为。胡丹不仅应当提供正规的商品房买卖合同、收款收据、对应的支付到兴立公司账户的房款转账记录等证据，以证明其购房的真实性。还应当提供案涉房屋被查封前水、电、气、网络等登记在自己名下的信息、缴费记录、物业收费票据、装修房屋等证据，否则就不能证明合法交付、实际占有房屋的真实性。三、引起的物权变动必须具备两个要素：1是物权变动的基础关系必须有效；2是必须完成法定的公示方法。胡丹与南阳兴立公司的购房合同无效，物权未发生变动，案涉房产的所有权人不是胡丹。根据《物权法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，胡丹与兴立公司签订的《商品房认购合同》因兴立公司未取得涉案房产的商品房预售许可证明而无效合同，未发生物权变动，案涉房产所有权为兴立公司。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的的可以排除执行的条件，不符合“人民法院在查封之前已经签订合法有效的书面合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款”情形。因此，应当驳回胡丹的诉讼请求。第三人兴立公司述称，诉请主体资格合法。原告出钱购买我公司的房产实体合法，2011年我公司开发本项目的时候，已经有规划证、土地证，预售证是因为当时形势不像今天这么规范，故未取得该预售证，2011年开始建房，到2014年销售完毕，故该购买行为具有真实性合法性。结合原、被告及第三人的陈述、举证、质证以及证人证言并本院认证意见，本院确认本案事实如下：关于本案的由来。本院在审理史丽诉兴立地产公司、第三人唐志国债权转让合同纠纷一案中，于2019年11月19日作出（2019）豫1303财保109号民事裁定书，裁定冻结被申请人兴立地产公司银行存款528万元或查封、扣押其价值相等的财产。2019年12月11日，本院公告查封了位于南阳市××山大道与××路交叉口西南角××太阳城小区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋，查封期限自2019年12月11日起至2022年12月10日止。案外人胡丹以案涉房产归其所有为由，向本院提出异议，要求中止对案涉房产的执行并解除查封。本院审查后，于2020年8月26日作出（2020）豫1303执异117号执行裁定书，驳回胡丹的异议请求。胡丹不服，向本院提出执行异议之诉。关于案涉房产。案外人王世霞于2011年7月25日登记成立南阳金泰投资有限公司（以下简称“金泰公司”），并于同年的8月25日以金泰公司的名义与兴立地产公司签订协议，约定由金泰公司为兴立地产公司融资，兴立地产公司支付金泰公司1.5分的咨询佣金及出借人利息。王世霞遂以支付高息的方式向社会不特定人群吸收存款。2013年3月7日，兴立地产公司向王世霞出具《收款收据》，载明收到王世霞3000万元，系付“太阳城购房款61套”。2014年10月31日，兴立地产公司与王世霞签订《商品房转让合同》，约定兴立地产公司将包含案涉房产在内的兴立?太阳城项目的61套房产按照每平方米3800元的单价转让给王世霞，总房款29788656元，并在2014年12月30（阴历）前，另外偿还给王世霞4000万-6000万元，如能按期偿还，转让的商品房房款将免除支付利息，如不能偿还，王世霞有权退回兴立地产公司所转让商品房的未销售房源，同时兴立地产公司支付转让给王世霞的商品房总房款的利息，从兴立地产公司销售的商品房房款中扣除。2014年4月13日，胡丹的父亲胡其富向案外人南阳金泰投资有限公司出借现金50万元用于建房，借款月分红按15‰计。该笔借款到期后，由于案外人南阳金泰投资有限公司不能足额支付，原告要求案外人清偿借款本息，后在案外人王世霞协调下，以第三人兴立公司开发的位于南阳市××山大道与××路交叉口西南角××太阳城小区××单元××楼××号房屋对胡其富的借款进行抵账，对于借款本息超出部分，胡其富通过现金方式支付给第三人。2016年1月9日，在原告补齐全部房款后，胡丹与兴立公司签订《商品房认购合同》，合同约定:……第二条:乙方自愿向甲方订购如下商品房壹套:(1)房号号楼2单元29楼3304号，户型三室二厅二卫。（2）房屋用途住宅;（3）该套商品房暂测建筑面积142.24㎡最终以房管局实测面积为准，总房款多退少补。第三条:该商品房单价4500元/m2;建筑面积为142.24m，按暂测建筑面积计算，该商品房总价款人民币(大写)陆拾肆万零捌拾元整(小写￥6408000元)。乙方按约定的付款办法及期限付款，方可享受优惠，优惠后的总房款为人民币(大写)陆拾肆万元整(小写￥_640000.00元)，乙方所交房款以甲方开具的收款收据为准。第四条:付款办法及期限次性付款:乙方在签订本合同时，一次性付清总房款即陆拾肆万元整(小写￥_640000.00元)。……同日，兴立房地产向原告出具《收据》，载明收到案涉房产的购房款640000元。关于下余的房款，胡丹提交所有银行流水及取款记录显示：2015年4月14日原告的父亲胡其富取现10万元，出借给李志军，因原告购房需筹集资金，李志军于2015年11月27日、2015年11月28日、2015年12月15日取现4笔共95000元用于偿还原告的10万元欠款用于原告购房筹集资金，2015年12月2日取现5000元、2015年12月3日取现20000元、2015年12月23日取现5000元、2016年1月3日取现5000元、2016年1月8日取现9000元、39000元。2017年4月6日，胡丹与宛城区春雨装饰店签订《家庭装饰合同》，将太阳城的房子进行装修并入住。胡丹入住后，开始按期缴纳案涉房产的物业费、垃圾清运费、水、电费等相关费用。2016年4月14日，王世霞因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关刑事拘留。王世霞等人涉嫌非法吸收公众存款案经南阳市宛城区人民法院审理后，于2017年10月31日作出（2017）豫1302刑初65号刑事判决书，判决王世霞犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币30万元。王世霞不服，提出上诉，南阳市中级人民法院经审理后，于2018年5月28日作出（2018）豫13刑终22号刑事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，兴立太阳城小区至今没有办理商品房预售许可证。上述事实，有原、被告的当庭陈述、证人证言、（2020）豫1303执39号执行裁定书、金泰投资合同薄、商品房认购合同、水费缴纳收据等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、本案中，原告与第三人兴立公司于2016年1月9日签订《商品房认购合同》，该合同是原告与第三人兴立公司真实意思表示，无违反法律法规之处，为有效合同。虽然案涉房产至今未取得商品房预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。故王世霞与兴立公司、胡丹与兴立公司签订的《商品房认购合同》应认定有效。二、根据原告提交的2017年4月6日，胡丹与宛城区春雨装饰店签订《家庭装饰合同》，案涉房产的物业费、垃圾清运费、水、电费等相关费用，可证实原告在法院查封之前已合法占有了该不动产。三、原告已按合同用抵账和现金交付的方式支付了全部价款；四、该案涉房屋不能过户的原因是兴立公司未办理商品预售许可证，原因不在原告。故原告已对该房屋具有物权期待权，足以排除法院的强制执行，对原告要求解除对原告购买第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司开发的南阳市××山大道与××路交叉口西南角××太阳城小区××单元××楼××号房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。因该房产没有办理预售许可证，故本院对该房产不予确权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行原告胡丹购买的第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司开发的位于南阳市独山大道与张衡路交叉口西南角兴立太阳城小区二单元33楼04号房屋。本院作出的（2020）豫1303执异117号执行裁定书，于本判决生效时自动失效。案件受理费10200元，由第三人南阳市兴立房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  孙小乐审 判 员  王 莉人民陪审员  余 飞二〇二〇年十二月十七日书 记 员  郭凌硕