江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初32号原告（案外人）：王金龙，男，1965年10月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。原告王金龙与被告中建二局第二建筑工程有限公司(以下简称中建二公司)、第三人江苏天福房地产开发有限公司(以下简称天福公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告王金龙的委托诉讼代理人陆春捷，被告中建二公司的委托诉讼代理人赵丹丹、王瑞，第三人天福公司的委托诉讼代理人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金龙向本院提起诉讼，请求：1、确认宜兴市××花园××号××室房屋（以下简称案涉房屋）归其所有，并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月4其与第三人签订了《商品房买卖合同》、《补充协议一》及《关于精装修的补充协议》，一次性付清了全部购房款704076元，并收到第三人出具的不动产销售统一发票。2016年其与宜兴竹海天元酒店管理有限公司（天元酒店）签订了《房屋租赁协议》，第一笔租金2016年4月，由天元酒店账户转账至原告账户。该房屋没有过户登记的原因并非原告。为此，王金龙提供如下证据：一、执行裁定书；二、商品房买卖合同，证明房屋买卖合同关系，案涉房屋归原告所有；三、销售不动产发票，证明相应款项第三人已经收到；四、维修基金收据，证明房屋已由原告实际占有；五、商品房初始登记手续一套，证明涉案房屋归原告所有；六、房屋租赁协议和收取租金的银行流水，证明原告；已对涉案房屋实际占有；七、宜兴市人民法院、宜兴市湖父镇人民政府会议纪要，证明第三人存在过错；八、工程款结算单及民事调解，证明原告与第三人存在工程款纠纷，工程款抵扣房款，相关的证据材料均在该调解书的案卷中。中建二公司答辩称，一、王金龙不是案涉房屋的权利人；二、王金龙不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于答辩人的建设工程优先受偿权；三、答辩人对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用执行异议规定第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条；四、依照执行异议规定第二十九条规定，王金龙不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件；五、退一步讲，即使根据执行异议和复议规定第二十八条之规定，王金龙的诉请也不符合该条规定。综上，原告诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求驳回其诉讼请求。中建二局对王金龙提供的证据质证认为：证据一无异议，案外人的异议应当驳回；证据二相关合同真实性，由法院依法确认，且该买卖合同仅证明原告享有合同权利，并不能证明其享有物权。该房产的用途为商业，不是居住；证据三发票上清晰的盖着天福公司发票专用章，王金龙称开发商未在发票上盖章的理由不成立；证据四不予确认，仅有收据，没有银行转账凭证;证据五规划用途为商业不是居住;证据六无法确认合同真实性;证据七真实性认可，证明目的不予认可，该文出具后绝大部分业主都办理房产证，王金龙未办理，存在过错;证据八证明目的不认可,以物抵债，或以工抵债，不享有排除执行的权利。天福公司认可王金龙的诉请，对其提交的证据无异议，经审理查明，中建二公司与天福公司建设工程施工合同交付一案，江苏省高级人民法院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决书，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二公司工程款76668488元，并承担利息；二、中建二公司对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因被执行人天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据申请执行人中建二公司的申请，江苏省高级人民法院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。2017年9月21日，本院作出（2017）苏02执226号之一执行裁定书，终结江苏省高级人民法院(2014)苏民初字第0007号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人可供执行财产，申请执行人可以向本院申请恢复执行。2018年11月2日，中建二公司向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园××房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，以（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的案涉房屋，查封期限为三年。案外人王金龙提出执行异议，本院2019年12月25日作出（2019）苏02执异143号执行裁定书，驳回王金龙的异议请求。为此，王金龙向本院提起案外人执行异议之诉。另查明:2013年11月4日，王金龙与天福公司签订备案号为210311040028、房屋代码为100010194733的商品房买卖合同，约定:王金龙购买案涉房屋，建筑面积44.25平方米，总价为704076元。2014年1月15日，天福公司开具购房金额为701063.88元的销售不动产统一发票（自开）。2017年1月7日，王金龙交付3980元的维修基金。嗣后，王金龙与天元公司签订房屋租赁协议，将涉案房屋出租给天元酒店以收取租金。登记时间为2014年1月6日的宜兴市商品房初始登记证载明涉案房屋规划用途为商业。本院认为，本案系王金龙作为案外人在中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的案涉房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对案涉房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于王金龙对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即江苏省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括案涉房屋在内的竹海锦城工程享有建设工程价款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中王金龙作为购房人理应举证证明其对案涉房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据王金龙提供的相关证据，可以认定在法院对案涉房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对案涉房屋的占有。但案涉房屋至今仍登记在天福公司名下，王金龙尚未取得该房的所有权，故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因案涉房屋系商业用房，王金龙购买该房后实际用于出租，并非用于居住生活，故其对案涉房屋不具有消费者物权期待权，其对案涉房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对王金龙确认其对案涉房屋的所有权以及排除执行的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王金龙的诉讼请求。案件受理费10841元，由原告王金龙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  刘永刚审判员  俞 彤审判员  王俊梅二〇二〇年十二月二十三日书记员  杨钦雅本案适用的法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。