广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初28242号原告（反诉被告）：聂耀德，男，1985年2月8日出生，汉族，住广东省高要市。被告（反诉原告）：陈沛鑫，男，1966年9月23日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。原告聂耀德与被告陈沛鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂耀德，被告委托诉讼代理人曾宪良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租赁押金和水电押金合计91700元；2、被告退还原告多支付的2019年8月租金11355元。事实和理由：2016年5月4日，原告与被告签订《租赁协议》，被告将广州市站前路168号广州地一大道地下负一层美食街3号商铺出租给原告经营快餐，每月租金24500元，租期3年，乙方需支付租赁押金49000元和水电押金5000元等。当时原告将租赁押金和水电押金支付给了被告指定的第三人，该合同于2019年5月31日到期，原告已向被告支付了该商铺的全部租金，但被告一直没有向原告退还租赁押金及水电押金。2018年2月12日，原告与被告签订《餐厅租赁协议》，被告将广州地一大道地下负二层自编4号出租给原告经营麻辣香锅，租期3年，从2018年5月1日起算，乙方需支付租赁押金50000元等。在2018年8月31日之前，原告按时将租金支付给被告，后由于被告原因，被告将每月租金转由广州融智公共设备投资有限公司（以下简称融智公司）法定代表人葛彬代收。鉴于此前《租赁协议》已到期，被告一直没有退还原告已付的租赁押金和水电押金，原告也多次向被告及融智公司的刘经理要求用负一层店铺未退还的租赁押金折抵部分租金。后经被告同意，原告在2019年7月1日向葛彬支付了7月份16000元租金，当月剩余租金用负一层部分租赁押金12300元抵扣。直至2019年8月1日，原告向葛彬支付了8月份的租金17000元，提出当月剩余租金8000元准备用此前负一层的租赁押金进行折抵。但在2019年8月5日，原告收到被告及融智公司以微信方式向原告发送的《撤户通知》，要求原告在2019年8月6日撤离。原告于2019年8月10日办理负二层商铺。基于被告拖欠负一层部分租赁押金及水电费押金，原告提出用未退还的部分押金折抵8月份剩余的租金，未交的8月租金就不存在拖欠。但被告在2019年8月1日向原告送达《撤户通知》，并没有达到合同约定条件的情况下就提前单方要求原告搬出，因此是被告单方违约解除合同，故原告要求被告退还2019年8月多交的租金及负二层租赁押金50000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。本案包括两套商铺的租赁合同关系，应当分案审理。原告没有足额支付负一层商铺的租金，在2018年4月被告提出原告以一次性付款支付租金的方式可以减免其负一层9万多元的租金，租金从2018年6月收到2019年5月，原告同意一次性付款，但要求降租，后被告答应如果原告可在2018年4月付清就同意按照24万元整收取负一层租金，但是原告在2018年5月才支付了23万元，其拖欠负一层租金1万元。关于负二层商铺，由于该商铺租金不是支付给被告，如果原告不按时支付租金将导致被告也需要向出租方承担违约责任。被告从未同意以负一层押金抵扣负二层商铺的租金，在2019年6月原告没有足额支付负二层租金，被告遭到出租方融智公司的追索，为原告垫付了2019年6月租金11650元。2019年7月原告依然没有足额支付租金，拖欠该月租金13250元，另有物业费及卫生费2800元未付。2019年8月，原告自行搬离负二层商铺，搬离时间是2019年8月21日，被告没有对负二层商铺停水停电。原告拖欠2019年8月的租金为17951.61元，物业费及卫生费2800元。被告向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《餐厅租赁协议》；2、原告支付负二层商铺从2019年6月1日至2019年8月21日拖欠的租金23000元以及物业费、卫生费5600元；3、原告支付第二项诉请欠费的违约金（按照欠费总额的8%计算）；4、没收原告支付的负二层商铺租赁保证金50000元。事实和理由：原告在2019年5、6月每月拖欠负二层商铺租金1500元，在2019年7月拖欠租金10500元及物业费、卫生费2800元，在2019年8月拖欠租金9500元及物业费、卫生费2800元，故提出反诉请求。原告对被告的反诉辩称：同意解除《餐厅租赁协议》，但是被告单方违约导致合同解除。被告向原告发出《撤户通知》没有达到合同约定的解除条件，当时原告逾期支付租金未达到15天，原告接受了该撤户通知并办理商铺。不同意第2项反诉请求，原告没有拖欠租金，2019年6月的租金原告在5月底已经结清，被告从未向原告催收过该月租金。2019年7月的租金、管理费、卫生费为28300元，该月租金原告实际支付16000元，剩余12300元是从负一层押金中抵扣。2019年8月的租金原告是在2019年8月1日支付了17000元，虽然没有足额支付，但原告经营到5日就收到被告的撤户通知。物业费、卫生费已经包含在6月份的租金之中，物业费及卫生费没有固定的计费金额，每次都是按照被告通知的金额进行支付，被告从未通知原告按照每月2800元的标准支付物业费及卫生费。经审理查明：2016年5月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，写明：甲方将广州市站前路168号广州地一大道地下负一层美食街3号商铺出租给乙方经营快餐，租期3年，从2016年6月1日至2017年5月29日，每月租金24500元，签订本合同时，乙方向甲方支付租赁押金49000元、水电费押金5000元等。合同签订后，原告向被告支付了押金租赁49000元、水电费押金5000元。2018年4月25日，原告通过微信向被告发出：你看总金额就算23吧，25真搞不到”，被告回复“24吧”，“你明天先给我10万，余下的10天无问题的”；2018年4月26日，原告通过微信向被告发出“要不就转9万5，剩下再转13万5，真的没办法了”。被告回复：“好的”，原告向被告支付了负一层租金24万元。2018年2月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《餐厅租赁协议》，写明：甲方将广州市站前路168号地下广州地一大道地下二层C区尾部自编4号位置出租给乙方经营麻辣香锅，租期自2018年5月1日至2021年4月30日止，从2018年5月1日至2019年4月30日每月租金25000元，从2019年5月1日至2020年4月30日每月租金26500元；于签订合同时，乙方须向甲方支付租赁押金50000元；上述金额不含卫生费及物业管理费，物业管理费包括空调费、保安、消防、环卫、绿化、设备维修保养、商场日常服务所支出的各项费用的分摊，餐厅内电费、水费、电话费等其他费用由乙方自行承担；乙方无故拖延缴款时间，甲方将按8%的滞纳额度收取滞纳金，逾期15日未交纳的，甲方有权单方终止合同，剩余租金及租赁押金不退等。合同签订后，原告向被告支付租赁押金50000元，被告将涉案商铺交付原告使用。原告与被告确认负二层商铺2019年5月至8月每月应交物业费、卫生费2500元。2019年8月5日，融智公司的刘经理向原告发送《撤户通知》，写明因原告拖欠2019年7月的租金，逾期十五日，对贵商铺作出撤户处理，撤户时间2019年8月6日早上10:00分前闭店，你须将商铺内所有货品及所属物品自行撤出等。2019年8月8日，原告向刘经理以及被告微信发送消息，写明明天回去搬东西，并对撤回通知回函，因被告单方违约解除《餐厅租赁协议》，原告接受双方的租赁协议于8月6日解除，要求被告及融智公司退还原告多交的8月份租金以及租赁押金50000元。被告确认原告是在2020年8月21日搬离涉案负二层商铺。庭审中，根据原告提供的银行流水、微信转账证据等证据，原告向被告支付负二层租赁费用情况如下：1、2018年5月24日、28日、29日分别支付55000元、15000元、10000元（包括两押一租）；2、2018年6月2日支付25000元；3、2018年7月5日支付12500元。原告提供的微信聊天记录显示：被告于2018年7月1日通过微信向原告发出字条，写明“借你20000元，5-7月卫生费7500元，办证B级2200元，下层7月份租金25000元，共34700元”。原告陈述，后B级证双方没有办理，故原告认为7月份应付租金及卫生费7500元，共12500元；4、2018年8月4日支付2500元、9990元，10000元，5010元；5、2018年8月31日支付27500元；6、2018年10月1日支付2000元、1000元、4500元、10000元、10000元；7、2018年11月1日支付25700元、2801元，原告认为本月多支付了1000元；8、2018年12月1日支付20000元、7500元；9、2018年12月31日支付4000元、8000元、16000元，原告认为多支付了2019年1月的租金及卫生费500元；10、2019年1月25日支付3300元、7400元、15000元、1700元，原告认为少支付了2019年2月租金及卫生费100元；11、2019年2月28日支付8000元、3月1日支付5000元、16700元，原告认为多支付了2019年3月租金及卫生费2200元；12、2019年3月31日支付19600元、5000元、5000元，原告认为多支付了2019年4月的租金及卫生费2100元；13、2019年5月1日支付6100元、23000元，原告认为多支付了2019年5月的租金及卫生费100元；14、2019年5月31日支付9000元、9000元，6月1日支付3000元、800元、6000元，原告认为少支付了2019年6月的租金及卫生费1200元；15、2019年7月1日支付16000元，原告提供微信聊天记录显示：原告于2019年6月30日通过微信与融智公司刘经理进行沟通，刘经理称“陈总说你们交18300，剩下10000元他补”；16、2019年8月1日支付17000元。被告对上述转账记录及时间无异议，认为2018年11月1日的28500元包括租金、卫生费27500元，另有洗碗工费用1000元，从2018年11月到2019年4月都有聘请洗碗工，支出的费用每月1000元。2019年5月起原告经营困难不再请洗碗工。7月份的租金是被告同意代原告垫付的10000元，不同意在负一层的押金中抵扣。原告还提供了其与被告的微信聊天记录，显示：1、2019年5月27日，原告称“他说用押金全交负二层租金，你看押金怎么处理给我们吧”，被告回复“如果你们不同意也没关系，因为押金不能够顶租金，租金是月底交，月底到，清好场，交完水电费，我一个月以内退给你”；2、2019年6月30日，原告称“怎么样，今天真没钱交租了，你要不要跟商场说抵这个月租金，不要搞大家不愉快”，被告回复“这个处理不论，上次我跟你说每个月抵一点，现在处理不了”；3、2019年7月3日，原告称“真的有多少先转过来，我这边没办法顶了，欠太多贷款”，被告回复“我现在一分钱都没有，这个月押金顶了一万多租金，你还催的那么急，我哪里有办法”。被告认为双方有对负一层租金进行协商，被告明确要求原告按时缴纳负二层租金，以及未达成以负一层的押金抵扣负二层租金的意思表示等。本院认为：原告与被告签订的《租赁协议》和《餐厅租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在负一层商铺的租赁合同关系中，根据原告提供的微信聊天记录，其与被告协商确定负一层商铺整个租赁期间的租金为24万元，原告向被告支付了该租金24万元，不存在违约，双方履行《租赁协议》至合同期限届满，租赁关系到期终止，故原告要求被告退还押金54000元合法，本院予以支持。在负二层商铺的租赁合同关系中，原告诉请要求被告返还2019年8月多交的租金以及押金，被告则反诉要求原告支付2019年6月1日起至8月21日止拖欠的租赁费用，双方争议的是2019年6月1日之后的租赁费用，本院对此予以分析，至于2019年6月1日之前的租赁费用，被告没有提出原告存在欠付，原告也未要求被告返还多交的费用，本案不予调处。根据合同约定以及双方当事人的陈述，从2019年5月1日起，原告每月应向被告支付租金、物业费、卫生费共29000元。根据原告提交的银行流水、转账凭证等证据，其在6月向被告支付租赁费用27800元，7月向被告支付租赁费用16000元，8月向被告支付租赁费用17000元。按照上述付款情况计算，原告在6月拖欠租赁费用1200元，7月拖欠租赁费用13000元。关于8月份的租赁费用，原告陈述其是在8月10日搬离涉案负二层商铺，但没有提供证据予以证明，被告确认原告是在8月21日搬离该商铺，本院予以采信，故8月份租赁费用计至8月21日止为19645元，原告欠付该月租赁费用2645元。因原告同意解除《餐厅租赁协议》，接受出租方发出的《撤户通知》，实际搬离了涉案负二层商铺，被告反诉要求解除《餐厅租赁协议》已无判令必要，本院不再调处。原告存在逾期支付租金的违约行为，其主张与被告就上述几个月欠费由被告在负一层押金中进行抵扣协商达成一致，没有提供证据证明，且被告明确表示不同意抵扣，本院对此不予支持。经计算，原告应向被告支付从2019年6月1日至8月21日止拖欠的租赁费用合计16845元。租赁协议约定原告拖延缴款时间，被告将按8%的滞纳额度收取滞纳金即违约金，故原告应向被告支付违约金1347.6元。关于负二层商铺押金50000元是否没收的问题，虽然原告存在逾期支付租赁费用的违约行为，但是从拖欠的金额上来看，原告在2019年6月至8月期间每月欠付的租赁费用不算高。且原告曾与被告协商希望将负一层商铺的押金用于抵扣负二层商铺的租赁费用，没有拖欠租赁费用的主观恶意。再次，《餐厅租赁协议》并无约定原告支付租赁费用的付款期限，则当月的租赁费用从次月1日起才应认定为逾期付款，从拖欠租赁费用的时间上来看，2019年8月1日至出租方于2019年8月5日向原告发出《撤户通知》止，原告逾期支付2019年7月的租赁费用尚未超过15日，没有达到《餐厅租赁协议》约定被告有权解除合同的条件。故原告拖欠租赁费用的行为不构成根本性违约，在支持了被告主张的逾期付款违约金的情况下，被告就原告拖欠租赁费用受到的损失已能够得到弥补，其认为原告根本违约，反诉要求按照租赁协议约定没收负二层商铺押金50000元缺乏依据，也不符合公平原则，本院不予支持。反之，原告要求被告退还负二层商铺押金50000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈沛鑫在本判决生效之日起7日内，向原告聂耀德退还押金104000元；二、原告聂耀德在本判决生效之日起7日内，向被告陈沛鑫支付从2019年6月1日至8月21日止拖欠的租赁费用16845元以及逾期付款违约金1347.6元；三、驳回原告聂耀德的其他诉讼请求；四、驳回被告陈沛鑫的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1181元，由被告陈沛鑫负担；反诉费1173元，由原告聂耀德负担128元，被告陈沛鑫负担1045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年十二月一日书记员 唐嘉仪