安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初5345号 原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道**。 法定代表人：李肖白，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告：黄月霞,女,1969年5月9日出生,汉族,住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺桦，安徽克群律师事务所律师。 被告：铜陵正和劳务有限公司,住,住所地安徽省铜陵市义安区五松镇董冲村/div> 法定代表人:章百胜,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱永诚，安徽创元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪天剑，安徽创元律师事务所律师。 被告：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路/div> 法定代表人：童斯文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章全来，男，该公司业务员。 原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司(以下简称瑞环公司)与被告黄月霞、铜陵正和劳务有限公司（以下简称正和公司）、铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳，被告黄月霞的委托诉讼代理人汪庆，被告正和公司的委托诉讼代理人汪天剑到庭参加诉讼；被告铜顺公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞环公司向本院提出诉讼请求：1、确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；2、判令被告立即将新江花园27号楼第2单元604室房屋腾空并返还给原告瑞环公司；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月27日，原告瑞环公司与被告正和公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：由正和公司向原告购买“新江花园”一期项目第27栋第2单元，共计12套，单价为1928元/平方米，总价款2496760元；正和公司先支付70%房款即1747732元。2011年6月28日，被告黄月霞与被告铜顺公司签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，约定：由被告黄月霞向被告铜顺公司购买新江花园**楼第****，房屋总价为27万元。因原告瑞环公司与被告正和公司签订《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购书》并未取得权属证书或预售证书中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该认购书属于无效合同。且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购书》自始无效致被告黄月霞与被告铜顺公司签订的《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购协议》无效被告应当将案涉的新江花园27号楼第2单元XXX室房屋返还给原告。鉴于此，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告黄月霞辩称：第一，案涉《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购书》及相关协议是否有效根据法律规定予以审核认定。如果认定案涉合同无效，导致合同无效的过错全部在于被答辩人，黄月霞无任何过错。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，法院在判决合同无效的同时，应当判令被答辩人给付黄月霞以下损失赔偿费用及款项，具体损失赔偿费用及款项如下：1、购房款27万元以及利息损失（利息自2011年6月28日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月19起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、装潢损失：183014元。3、退房奖励款：12000元，根据开发区退房政策，黄月霞一直都积极配合开发区办理相关的退房手续，故应当符合退房政策，给予退房奖励。第二，因案涉合同系双务合同，在被答辩人将上述所有款项全部支付给黄月霞后，黄月霞同意腾空房屋。如果未收到上述全部款项，黄月霞不同意腾空房屋。综上，请求法院依法判决。 被告正和公司辩称：1、正和公司并没有与黄月霞、铜顺公司签订房屋买卖合同；2、正和公司与瑞环公司签订的购房合同无效，瑞环公司应当将正和公司所付购房款如数退还给正和公司，并支付正和公司相应的经济损失；3、黄月霞与铜顺公司的诉讼主体不适格。 被告铜顺公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年4月27日，瑞环公司与正和公司（原名称为铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司）签订《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购书》第一条“基本情况”：1、甲方（正和公司）所认购的住宅房为乙方（瑞环公司）所开发的位于铜陵市项目中第27栋第2单元，共计12套（户）。2、该房屋的用途为住宅，总建筑面积为1295平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条“房价”：1、该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1928元／平方米，总房款约为人民币2496760元。2、上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条“立约定金、认购首付款及其他预付款”：1、立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元／户向乙方交纳立约定金，合计24000元，本认购书方可生效。2、认购首付款：2011年5月6日（含6日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计1747732元，其中：履约保证金（含立约定金）749082元，房屋首付款为998704元）。3、乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准……等。 2011年6月28日，黄月霞（甲方）与铜顺公司（乙方）签订《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购协议》甲方所认购的住宅房为乙方所开发的位于铜陵市项目中的第27栋第2单元XXX户；该房屋的用途为住宅，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准；上述房价未含甲方所须承担的各类税费；装修保证金：1000元／户（一年后按相关约定退还）；乙方在收取甲方认购房各款项后，向甲方开具收据作为凭证；房产证的办理，大约在八至九月份，凭铜顺公司收据到瑞环公司换取正规购房发票，凭发票到房管部门办理相关手续；本认购书经甲、乙双方签字、盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止……等。 上述协议签订后，黄月霞于2011年6月28日向铜顺公司支付购房款27万元，铜顺公司向黄月霞出具收款收据。后因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。 另查明，2020年10月22日，根据铜陵市至诚招商服务有限公司的申请，铜陵蓝天房地产估价有限责任公司，对涉案的新江花园27栋XXX室装修价格进行评估，结果为183014元。 关于当事人收取购房款的数额及返还等问题。1、瑞环公司称其与正和公司约定的涉案房屋总价款为27万元（单价1928元/平方米×140.05平方米），其从正和公司处收取涉案房屋70%的购房款189000元。瑞环公司同意将购房款189000元退还给黄月霞，并同意以总房款27万元为基数向黄月霞支付利息损失。至于剩余的30%的购房款81000元，瑞环公司认为应当由正和公司与铜顺公司向黄月霞进行退还。2、装修费用法院依法判决。庭审中，正和公司称其自己垫资，将整个27栋2单元购房款中的70%支付给了瑞环公司，本案所剩余的30%购房款81000元应当由实际收款人铜顺公司退还，正和公司并没有从黄月霞处收取购房款。 关于奖励款。瑞环公司称黄月霞虽然办理了退房登记，但未能在规定时间内腾空并返还房屋，其已不符合支付奖励款的政策。 另，正和公司称本案的实际购房人是“黄霞”并非黄月霞，为此，正和公司提供了委托购房协议书及收据存根，但委托购房协议书并无签订时间，且仅有正和公司盖章而无“黄霞”签名，而“黄霞”的身份等问题，正和公司表示并不清楚。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向正和公司出售涉案27栋第2单元XXX号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条等相关法律规定，黄月霞应将所购买的新江花园（一期）27栋2单元XXX室返还给瑞环公司，其所付购房款亦应在本案中获得返还。根据《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购书》的约定园（一期）27栋2单元XXX室房屋总价为27万元，而瑞环公司收取了70%的房款即189000元，故瑞环公司应当向黄月霞退还其收取的该部分款项，而瑞环公司在本案中也同意将购房款189000元退还给黄月霞，并同意以总房款27万元为基数向黄月霞支付利息损失。铜顺公司实收购房款27万元，应当退还差价本金81000元（27万元-189000元）。鉴于本案系因瑞环公司未取得商品房预售许可证明等原因导致，装潢损失183014元应当由瑞环公司承担。对于黄月霞要求瑞环公司支付退房奖励款12000元的请求，因无证据证明黄月霞己将新江花园（一期）27栋2单元XXX室退还并交给瑞环公司，但黄月霞在对新江花园（一期）27栋2单元XXX室的评估中能够配合，且其在本案中也同意在收取到相应款项后退还，从公平原则出发，瑞环公司应酌情补偿黄月霞退房奖励款5000元整。本案中，因正和公司并未与黄月霞签订相应的合同，且正和公司也未向黄月霞直接收取购房款，正和公司关于其不应向黄月霞退还购房款的答辩意见，本院予以采信；因瑞环公司在本案中要求确认相关的合同无效，而黄月霞与铜顺公司针对新江花园（一期）27栋2单元XXX室签订了《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购协议》公司收取了黄月霞的购房款而瑞环公司在本案中同意向黄月霞退还部分购房款，黄月霞与铜顺公司系本案适格的被告。正和公司主张本案的购房人为“黄霞”，但其提供的合同并无“黄霞”签名，且本案各方当事人均不知晓“黄霞”的具体情况。对于正和公司的该项答辩意见，本院不予采信。因黄月霞实际支付了新江花园（一期）27栋2单元XXX室购房款且瑞环公司又实际收取了该房屋的部分购房款，鉴于瑞环公司在本案中同意将购房款直接退还给黄月霞，正和公司关于本案所涉购房款应由瑞环公司退还给正和公司的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信。铜顺公司经传票传唤拒不到庭，视为对瑞环公司的诉讼主张放弃抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司（原名称为铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司）于2011年4月27日签订的《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购书》无效iv> 二、确认被告黄月霞与被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司于2011年6月28日签订的《新江花园（一期）住宅房）住宅房认购协议》无效iv> 三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告黄月霞购房款人民币189000元及利息损失（以购房款人民币27万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年6月28日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）、赔偿装潢损失183014元、退房奖励款5000元； 四、被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告黄月霞购房款人民币81000元； 五、被告黄月霞于本判决生效后十日内将位于铜陵市27栋2单元XXX室房屋腾空并返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。 如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  孙国兵 二〇二〇年十二月三十日 书记员  方 燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条——有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条——合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条--被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条——人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。