贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初5828号原告：贵州开明房地产开发有限公司。住所贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦。统一社会信用代码：915205235733280463。法定代表人：陈治岁，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：赖波，公司员工。被告：何传双，男，1968年6月8日生，汉族，贵州省金沙县人，现住金沙县。被告：鲁正琴，女，1969年11月6日生，汉族，贵州省金沙县人，现住金沙县，系何传双妻子。委托诉讼代理人（特别授权）：何天毅。原告贵州开明房地产开发有限公司（以下至主文前简称开明公司）与被告何传双、鲁正琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开明公司的委托诉讼代理人赖波、被告何传双、鲁正琴及其委托诉讼代理人何天毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开明公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决二被告支付购房款257216元；2.诉讼费、财产保全费由被告承担。事实及理由：2017年11月6日，被告认购了原告开发的开明·同心城Ｂ区房屋，并交纳定金10000元，并于2018年9月20日向原告提供《棚户区房屋改造征收情况证明》，合同编号为（2017）旭华293号，请原告帮助申请90000元预留款用于支付该套房屋房款。2018年9月26日双方签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，房屋总价353068元，另加维修基金、办证费、测绘费等代收费4148元，共计357216元。双方约定付款方式为一次性支付，并于2018年9月26日前全部支付完毕，后被申请人预留款90000元已申请并支付给原告，但至今尚欠原告购房款及代收费257216元。综上，原告特起诉请求支持如前诉请。被告何传双、鲁正琴辩称，一、原告所主张的内容违背事实，不符合法律规定。原、被告签订的《开明·同心城认购协议书》、《商品房买卖合同》属附条件合同，原告未实现其承诺一个月内帮被告将棚改款催收到位的条件，被告是基于对原告能将房屋棚改款催收到位前提下才签订的合同，因为原告没有履行约定，故双方签订的买卖合同不成立；二、原、被告签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，请求依法予以撤销。理由是原告违反《合同法》、《商品房销售管理办法》、贵州省住房和城乡建设厅与贵州省工商行政管理局共同制定的示范文本《商品房买卖合同》说明及内容的相关规定。合同签订前原告并未出示《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》。原告也未向被告交付所签订合同的原件，且被告只是在合同上签字，合同相关内容是原告之后打印上去的。且金沙县人民政府将被告父亲何光忠的预留款9万元打款给原告的行为实属侵权，依法应予退还被告。原告开明公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交了《开明同心城认购协议书》、认购定金《收据》1万元、《毕节市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、被告的《房屋征收情况证明》等证据。被告为反驳原告主张，在举证期限内向本院提交了《开明同心城认购协议书》、被告的《房屋征收情况证明》、何传双与何光忠系父子关系《证明》、《金沙县2017年棚户区改造房屋征收补偿合同》、《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》及商铺图片。对原、被告所举证据，均符合证据三性规定，本院予以确认。本院经审理查明事实如下：2017年11月6日，开明公司与何传双签订了《开明·同心城认购协议书》，协议约定何传双购买开明公司开发的开明·同心城Ｂ区。协议书签订当日，何传双向开明公司缴纳了购房定金10000元。2017年7月12日，作为被征收人的何传双与征收人金沙县鼓场街道办事处签订了合同编号为金鼓场旭华棚改（2017）293号金沙县2017年棚户区改造房屋征收补偿合同。该合同附件载明，补偿总额451767.69元，预留购房款90000元，何传双实际领取补偿金额361767.69元。2018年3月20日，作为被征收人的何传双与征收人金沙县鼓场街道办事处签订了合同编号为金沙县光明片区棚改（2018）旭华002号金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同。该合同及附件载明，补偿总额627438.44元。由于何传双的两处房屋分别被纳入棚户区改造，2018年4月23日、9月20日，金沙县鼓场街道办事处分别两次出具《棚户区改造房屋征收情况证明》，将何传双的房屋被征收情况告知原告方，并请予以办理相关购房手续为谢。2018年9月26日，原告开明公司与被告何传双、鲁正琴签订《商品房买卖合同》，合同约定何传双、鲁正琴购买开明公司开发建设的位于开明·同心城Ｂ区，建筑面积为33.28平方米，套内面积31.82平方米，按套内面积每平方米11095.79元计算，总价款为353068元。合同第八条明确，买受人应当在2018年9月26日前一次性支付全部房价款。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房。案涉的商业用房采用“三年返租”的购买形式。2018年10月22日，何传双、鲁正琴购买的开明同心城Ｂ区15幢1层18号商业用房在金沙县房产管理局进行了备案登记。另查明，本案在诉讼中，原告开明公司向本院提出财产保全申请，本院经审查作出（2020）黔0523财保53号民事裁定书，冻结被申请人何传双、鲁正琴的银行账户存款共计257216元，冻结期限为12个月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《开明同心城认购协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律的规定和损害他人利益，因此该合同合法有效，双方在签订合同后应当全面履行各自的义务。对于被告提出的因原告未明示所签合同内容、未给予被告所签合同原件、未履行承诺致使所签订的《开明·同心城认购协议书》、《商品房买卖合同》属无效合同，依法应予以撤销的抗辩观点，本院不予采信，被告方作为完全民事行为能力人，在购房如此重大的事项上经过先后签订的《开明同心城认购协议书》、《商品房买卖合同》等，应该对所购房屋的情况完全了解，被告所提辩论观点无证据加以支撑。至于未给原告合同原件，根据交易习惯及登记备案程序，所签合同原件一般会统一收取至房管部门进行登记备案再返回，至于原件被告最终是否收到，被告可依法另行主张权利。对于被告提出的合同所涉房屋由他人经营且逾期交房问题，原、被告双方于2018年9月26日签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺采用的是“三年返租”的购买形式，根据《商品房买卖合同》约定2019年1月31日前向买受人交付该商品房的规定，原告出租该商铺合法合理，也不存在逾期交房，故买受人无权启用该条款。被告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，在双方签订的《合同补充协议》第六条第5款已对现房销售的房屋进行了明确约定，因此本案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条解除合同的情形，故提出的解除合同请求于法无据，本院不予支持。对于被告提出原告应退还何传双定金10000元及退还何传双父亲何光忠90000元房屋赔偿款的要求，查明10000元定金系被告何传双自愿交纳，原告收取定金于法有据；两次金沙县棚户区改造房屋征收补偿合同载明被征收人均是何传双，本案原告划扣的90000元系合同编号为金鼓场旭华棚改（2017）293号征收补偿合同中预留的购房款90000元，该款属于被告何传双所有，并不涉及其父亲何光忠，故对被告提出退款的要求，本院不予支持。根据该合同，被告何传双还实际领取了房屋征收补偿款361767.69元，被告何传双具有条件将购房款按约定向原告交齐。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”二被告支付合同余款的义务应先履行，但其并未按照约定履行付款义务已构成违约，现原告开明公司要求二被告履行支付尚欠购房款义务的请求，因该合同合法有效，故被告方应按照合同的约定支付清楚尚欠余款，房屋总价款为353068元，另加维修基金、办证费、测绘费等代收费4148元，共计357216元，减去被告方已缴纳的100000元，被告方尚欠原告购房款合计257216元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告何传双、鲁正琴在本判决生效后十日内向原告贵州开明房地产开发有限公司支付尚欠的购房款，维修基金、办证费、测绘费合计257216元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2580元、财产保全费1810元，合计4390元，由被告何传双、鲁正琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人申请强制执行的期限为二年，从判决书确定的履行期限届满次日起算。审判员  周发欢二〇二〇年十二月二十四日法官助理陈超书记员张夏