广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4782号原告：中国建设银行股份有限公司广州从化支行，所在地：广东省广州市从化区街口街府前路98号。负责人：江连锋，行长。委托代理人：颜孝慧、姚鑫涛，分别系广东瀛真律师事务所律师和实习律师。被告：周意武，男，1990年8月29日出生，汉族，住湖南省安仁县，被告：高嘉琪，男，1996年11月9日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告：广州珠光实业集团有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路1183号。法定代表人：廖腾佳。委托代理人：温晋民，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行（以下简称“建行从化支行”）与被告周意武、高嘉琪、广州珠光实业集团有限公司（以下简称“珠光公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理。根据原告建行从化支行的申请，本院于2020年9月23日作出（2020）粤0117民初4782号民事裁定书，裁定：轮候查封被告周意武、高嘉琪共同共有的位于珠光御景山水花园24栋江埔街珠光御景山水花园24栋2单元1401房（合同号：201901103615）的房产，保全金额以人民币979694.34元为限，轮候查封期限自转正式查封之日起三年。本案依法由审判员莫柱生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行从化支行的委托代理人颜孝慧、姚鑫涛，被告珠光公司委托代理人温晋民到庭参加了诉讼；被告高嘉琪、周意武本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行从化支行向本院提出诉讼请求：一、宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款提前到期，判令被告周意武、高嘉琪立即偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金余额952833.39元、利息26723.67元、罚息及复利137.28元（暂计至2020年8月13日，后续按照合同约定及人民银行相关利率规定计算至实际清偿之日止）合计979694.34元；二、判令原告建行从化支行就上述债权对被告周意武、高嘉琪名下位于珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、判令被告珠光公司对上述债权承担连带清偿责任；四、请求判令三被告承担本案的诉讼费、财产保全费、律师费等实现债权的费用。庭审中原告建行从化支行变更诉讼请求为：一、宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款提前到期，判令被告周意武、高嘉琪立即偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金余额949470.72元、利息30505.62元、罚息及复利274.29元（暂计至2020年12月2日，后续按照合同约定及人民银行相关利率规定计算至实际清偿之日止）合计980250.63元；二判令原告建行从化支行就上述债权对被告周意武、高嘉琪名下位于珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、判令被告珠光公司对上述债权承担连带清偿责任；四、判令三被告承担本案的诉讼费、财产保全费等实现债权的费用。庭审中原告建行从化支行表示本案利息从2020年5月20日开始计至贷款、利息实际清偿之日止。事实和理由：我行与被告珠光公司签订了《楼宇抵抵押贷款合作协议》，合同约定被告珠光公司对我行向购房人发放的住房抵押贷款，在我行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。被告高嘉琪的保证期限自我行将贷款资金划入被告珠光公司的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并交我行保管之日止。保证范围包括抵押贷款本金、抵押款本金所生利息、我行为实现债权而发生的有关费用。另被告珠光公司与被告高嘉琪、周意武签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告高嘉琪、周意武以1386952元的价格向被告珠光公司购买珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房，购房余款970000元按照按揭方式付款。2019年1月9日，我行与被告高嘉琪、周意武签订了编号为440101738-2012-20195251118《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额为人民币玖拾柒万元整；借款期限为360个月（即2019年3月19日至2049年3月19日），贷款利率为年利率，浮动利率即在基准利率水平上上浮15%，即年利率5.635%；贷款的利率于每年1月1日调整；逾期罚款利息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的计息方式计收罚息和复利；还款方法采用等额本息还款方法；本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为被告周意武、高嘉琪名下位于珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房，合同签订后，我行与被告高嘉琪、周意武就抵押物办理了抵押登记。2019年3月19日，我行依约发放贷款970000元，但被告高嘉琪、周意武未依约履行还款义务，经我行多次催收后，被告高嘉琪、周意武仍未依约还款，已构成严重违约。被告周意武、高嘉琪没有到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩、质证和举证等权利。被告珠光公司辩称:我公司于2019年3月从广州御盈房地产有限公司更名而来。我公司与原告建行从化支行合作至2017年5月15日，在2017年5月15日至2019年10月31日期间双方没有合作，双方在2019年11月1日开始再次合作的。本案贷款发生在2019年3月19日，不在双方的合作期间，原告建行从化支行也没有合同依据要求我公司承担保证责任。此外，即使根据原告建行从化支行出示的原合作协议，现房屋已经办理了抵押登记备案手续，我公司是不需要承担保证责任。经审理查明：2012年5月14日，广州御盈房地产有限公司(甲方)与原告建行从化支行（乙方）及广州御盈房地产有限公司（丙方、保证方）签定了《楼宇抵押贷款合作协议》（编号:2012002号），合同主要内容有：第二条抵押贷款合作的楼宇甲乙丙三方就甲方依法开发建设并销售的坐落于从××里步经批准命名为珠光御景山水花园的商品楼宇进行抵押贷款合作；乙方为甲方整个项目的住宅、商业用房、车位、写字楼的购房人提供相关的贷款业务。丙方对乙方向甲方提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供第三方连带责任担保。第二十一条合作期限本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算；合同期满后，合作方就是否延长合作期限可另行商议。2019年1月2日广州御盈房地产有限公司与被告周意武、高嘉琪签定了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201901103615），其中载明：“合同当事人：甲方（卖方）：广州御盈房地产有限公司，乙方（买方）：周意武、高嘉琪……第四条，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房（下称该商品房）。第七条，甲方与乙方约定的按下列第1种方式计算该商品房价款……总金额（人民币）1386952元……第八条，付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款首期款：……416952元……除首期款外，剩余房款金额970000元……须于2019年1月2前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州从化支行。2019年1月9日，原告建设银行与被告周意武、高嘉琪签定了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101738-2012-20195251118），其中约定：借款人：周意武、高嘉琪，贷款人：中国建设银行股份有限公司广州从化支行，抵押人：周意武、高嘉琪……第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形一、借款人违约情形：（一）借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……第十七条救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……第二十九条对第二条的约定借款人借款本金为人民币（大写）玖拾柒万元整……第三十一条对第四条的约定一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年（月/年）利率，执行下列第叁种……叁浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）15%，即年利率5.635%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率整日调整一次……二、罚息利率……（二）、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款人逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：壹：于每年的1月1日调整……三十三条对第五条第二款的约定一、本合同用款计划执行下列第壹项：本合同生效之后，贷款人将款项一次划入下列账户。该账户为：账号名称：广州御盈房地产有限公司……第三十四条对第七条的约定一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。二、借款人选取下列第贰种方式还款：……贰：委托扣款方式。其他约定为：借款人指定委托扣款账号为：账户名称：周意武……三、借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5589.99元……第三十五条对第十一条的约定本合同项下担保方式为以下第伍种：抵押加阶段性保证……第三十七条对第十三条的约定一、本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称：从化区江埔街珠光御景山水花园24栋2单元1401房……备注：债权数额（借款本金）：玖拾柒万元整……2019年4月12日原告建行从化支行取得《不动产登记证明》[粤（2019）广州市不动产证明第09003799号]，其中载明：证明权利或事项：抵押权、坐落：珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房、担保债权的数额：人民币970000元。2019年3月19日原告建行从化支行发放贷款970000元至广州御盈房地产有限公司的银行账户。2019年3月，广州御盈房地产有限公司更名为被告珠光公司。原告建行从化支行表示：被告周意武、高嘉琪本是在每月的19日等额还款本息5589.99元，至2020年5月20日开始不足额还款，2020年10月22日之后未偿还任何款项。被告周意武、高嘉琪2020年5月1日起的还款记录：2020年5月6日还本金5423.72元、利息4218.52元、罚息357.76元，2020年5月10日还利息76.8元，2020年5月17日还利息16.98元，2020年5月17日还利息44.96元，2020年6月2日还本金1.1元，2020年6月28日还本金57.69元，2020年6月30日还本金2146.52元、利息4344.94元、罚息308.54元，2020年7月1日还利息4.29元，2020年7月21日还利息14.66元，2020年8月12日还利息0.43元，2020年9月19日还本金0.52元，2020年9月22日还本金0.07元，2020年9月27日还本金0.06元，2020年10月20日还本金815元，2020年10月21日还本金2547.02元、利息12432.27元、罚息624.71元，2020年10月22日还利息1.9元。2020年12月2日《贷款账户基本信息》显示：放款金额：970000元、当前余额：949470.72元。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告建行从化支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告周意武、高嘉琪于2019年1月9日签定的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。原告建行从化支行依照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向被告高嘉琪、周意武放贷970000元，被告周意武、高嘉琪自2020年5月19起未依约依时足额还款，其行为已违反合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，原告建行从化支行有权要求被告周意武、高嘉琪承担违约责任，结合本案证据，因此原告建行从化支行主张被告周意武、高嘉琪偿还借款本金949470.72元及利息、罚息、复利（从2020年5月20日起按照合同的约定计算至还清贷款、利息之日止）合法、有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，原告建行从化支行与被告周意武、高嘉琪签定的《个人住房（商业用房）借款合同）》中约定了被告高嘉琪、周意武提供珠光××水花园××江埔街××水花园××单元××房作为抵押担保，且已经办理了抵押登记，抵押权合法有效，原告建行从化支行已取得上述房产的抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条的规定，被告周意武、高嘉琪未依约履行其义务，原告建行从化支行主张就上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权合法、有理，本院予以支持。原告建行从化支行与广州御盈房地产有限公司签定的《楼宇抵押贷款合作协议》约定了“本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算。合同期满后，合作方就是否延长合作期限可另行商议。”现五年期已满，无任何证据证实双方有就合作事宜另行约定以及约定的具体内容。综上，原告建行从化支行起诉请求被告珠光公司承担连带责任没有事实依据，本院不予支持。被告周意武、高嘉琪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条，判决如下：一、被告周意武、高嘉琪于本判决发生法律效力之日起10日内偿还借款本金949470.72元元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利均从2020年5月20日起按照合同的约定计算至还清借款、利息之日止）给原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行；二、被告周意武、高嘉琪不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行有权对登记在被告周意武、高嘉琪名下位于珠光御景山水花园24栋江埔街珠光御景山水花园24栋2单元1401房（合同号：201901103615）拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6798元、财产保全费5000元（原告中国建设银行股份有限公司广州从化支行均已预交）由被告高嘉琪、周意武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇二〇年十二月十五日书记员  谢晓颖