贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初16238号原告杜某，女，2007年2月27日生，汉族，住本市南明区。原告熊敏，女，1971年11月30日生，汉族，住本市南明区。委托代理人赵宽容，贵州盛龑律师事务所律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区友谊路**。法定代表人：姜勇，该公司执行董事。委托代理人叶娜、杨美玲，贵州天筑律师事务所律师。原告杜某、熊敏与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某、熊敏的委托代理人赵宽容，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、杨美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付逾期交房违约金（以购房款748936元为基数按照日利率万分之一从2012年10月31日起计算至2013年6月8日）；2请求依法判令被告提供办理房屋权属证书所需资料以协助原告立即办理“百灵·时尚天地”11层6号房屋不动产产权登记证书，并支付逾期办证违约金（该违约金以购房款748936元为基数，按日万分之0.5计算，自2013年10月30日计算至被告将“百灵·时尚天地”11层6号房屋权属登记需要由被告提供的资料，报产权登记机关备案时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告支付748936元购房款，被告将贵阳市瑞金中路77号“百灵·时尚天地”11-6号商品房售予原告。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告自约定办证期限届满日起至今未将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，且该违约行为处于持续中。同时，被告约定的逾期违约金条款依法属于格式合同的无效条款，请求将违约金计算标准调整为已付购房款的每日万分之0.5。被告嘉黔房开辩称：原告主张逾期办证及逾期交房违约金已过诉讼时效。原告要求调整违约金无事实及法律依据。被告已于2020年8月19日具备协助原告办理产权的条件，于2020年8月22日登报。本院经审理认定事实如下：2011年11月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地”11层6号房屋。合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第叁种方式计算该商品房价款：3、按套计算，该商品房总价款为748936元整。”。第六条约定“买受人于2011年11月23日支付人民币224681元进入资金监管账户，买受人于2011年11月24日前支付人民币224681元，其余房款人民币299574元买受人在交房前付清……”；第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……庭审中，原被告双方均认可原告实际付款金额为合同价款上优惠5万元，即原告实际支付房款698936元。关于交房，原告认可被告于2013年6月8日交房，被告陈述系2013年5月30日交房。另查，2020年8月19日，被告取得涉案房屋初始登记，并于2020年8月22日在贵州都市报刊登一则《关于办理贵州嘉黔房地产开发有限公司“百灵时尚天地”物业产权手续的通知》。庭审中，被告提交以下证据：房屋托管协议、返租明细各一份，拟证明原被告同时签订《商品房买卖合同》及《房屋托管协议》，涉案房屋为商业用房，原告将其用于投资获得高额回报，在逾期办证期间没有产生任何损失。原告认为托管协议与本案无关。庭审后，经法庭要求被告明确其诉请二中要求被告提供办理房屋权属证书所需的资料为：大产权证或者现房证明、宗地图、户型图、备案登记表、商品房销售合同、购房发票、不动产审批表。被告认为被告需提供的办证资料为1、诉争房屋大产权证；2、原告需自行向不动产登记中心填写的申请表；3、分层分户平面图；4、购房发票，但该发票需要原告自行持支付凭证前往被告处办理，才可协助开具发票。原告在办理过程中需要自行交清契税、印花税等税费。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否已超过诉讼时效；2、本案违约金标准是否应予调整。对于焦点一，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365日前，但嘉黔房开至2020年8月19日，被告才取得涉案房屋初始登记。被告应向原告支付违约金。违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年10月28日起倒推三年，即自2017年10月28日起算违约金，之前的违约金，因原告未提交证据证明其向被告主张过，故2017年10月28日之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。关于逾期交房违约金，被告庭审自认其于2013年5月30日交房，根据合同约定，被告存在逾期交房的违约行为，应向被告支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，即便按照原告自认，被告于2013年6月8日交房，原告于今年向法院起诉要求被告支付逾期交房违约金，已过诉讼时效。被告辩称原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效的意见，于法有据，本院予以采纳。对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。对于焦点二，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已余6年有余，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，本院酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算，被告已于2020年8月19日取得案涉房屋初始登记，并于同年8月22日登报通知，故截止时间应计算至2020年8月22日止。综上，被告应向原告支付的违约金为：698936元*日万分之0.5*1029日=35960元。对原告主张超过该金额的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供办证所需资料（不动产登记审批表、大产权证或者商品房销售现房证明书、宗地图、户型图、商品房买卖合同登记备案表、购房发票），协助向原告杜某、熊敏办理其所购贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地11层6号房屋的权属登记；二、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杜某、熊敏逾期办证违约金35960元；三、驳回原告杜某、熊敏其余诉讼请求。案件受理费1288元（已减半收取），由原告负担881元（已预交），由被告负担407元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘航