浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4260号上诉人（原审原告）：林祥昆，男，1969年11月18日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市。委托诉讼代理人：金健，浙江金土地律师事务所律师。上诉人（原审原告）：苏立巧，男，1959年2月17日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，现住浙江省温州市。委托诉讼代理人：许云仙，浙江国兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮建锋，浙江国兆律师事务所律师。被上诉人（申请执行人）：中国信达资产管理有限公司浙江省分公司，住所浙江省杭州市延安路****，统一社会信用代码91330000717611474R。委托诉讼代理人：于文凤，北京大成（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶瑞瑞，北京大成（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐景森，男，1970年11月11日出生，汉族，住浙江省温，住浙江省温州市鹿城区>上诉人林祥昆、苏立巧因与被上诉人中国信达资产管理有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产浙江分公司）、徐景森案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。林祥昆、苏立巧上诉请求：撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初880号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回原审法院重审；一、二审案件受理费由信达资产浙江分公司承担。事实和理由：上诉人对坐落于温州市鹿城区××镇××村××路××号房屋（以下简称涉案房产）现有足以排除执行的民事权益。1.上诉人与被上诉人徐景森签订《房屋买卖契约》，契约真实合法有效；2.购房款支付方面，上诉人与被上诉人徐景森签订《房屋买卖契约》时，在契约上已明确“当日价业两清”，代书人黄正华出庭作证明确当时的交易习惯是给足购房款后交付房屋。虽然证人当庭表示没有亲眼见到支付购房款，但契约上已明确记载已全额支付了购房款。证明人徐某，代书人黄正华，均已耄耋之年，让其回忆十多年前的事情，并清晰表达当时交易细节，不符合常理和自然规律，一审法院对证人证言不予采纳错误。涉案购房款系现金支付，因原厂会计已去世，所有的支出收入均无从查找，但上诉人已向徐景森支付购房款系事实。徐景森亦确认已收取涉案购房款，买卖双方均认可购房款已支付的事实；3.占有使用方面，涉案房产紧邻上诉人的原厂房，当时上诉人购置该房屋后将隔墙打通，作为整体厂房来使用。水表、电表未重新安装，也未使用涉案房产原来的水电，所以上诉人无法提供水电表的缴费记录。村委会出具的《证明》可以证明上诉人对涉案房产占用使用、长期为业的事实；涉案房产于2012年拆迁，拆迁所涉的腾空、丈量等事项均由上诉人配合拆迁办完成，可证明上诉人于2012年期间已占有涉案房产；4.过户方面，涉案房产在农村土地上，无法过户，上诉人在购买涉案房产时也没考虑到过户的问题。之后房屋拆迁，只能以土地证作为权属证明获得拆迁权益，土地使用权登记在徐景森名下，故由徐景森配合上诉人办理拆迁安置事宜，无法过户不应归责于上诉人。被上诉人信达资产浙江分公司辩称，应当继续执行涉案房产。1.房款支付方面，购房款22万余元均现金支付，不符合常理，且未能提供现金来源。原审出庭作证的两个证人都某能够证明签约的过程，不能够证明购房款已经支付和房产交付的事实。《房屋买卖契约》中所书“价业两清”只是习惯写法，不代表购房款已经实际支付。2.占有使用方面，村里的证明不能证明上诉人系因购买而占有使用涉案房产。3.上诉人对农村土地不能过户应当是明知的，对不能过户存在过错，后来房屋拆迁又以徐景森的名义办理拆迁安置手续，不符合常理，只能说明拆迁时，权利人仍然是徐景森。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人徐景森辩称，农村的交易习惯就是房款付清后才签订房屋卖尽契，故涉案契约签订时，上诉人已经付清购房款，涉案房产也已经交付给上诉人了，与本人再无关系。涉案房产不应被执行。原告林祥昆、苏立巧向原审法院起诉请求：1.请求法院停止对坐落于温州市鹿城区××镇××村××路××号房屋所涉的拆迁安置权益，拆迁补偿款和其他相关财产权利的执行；2.本案诉讼费由二被告承担。原审法院认定事实：中国建设银行股份有限公司温州小南支行（以下简称建行小南支行）与温州金塔物资商贸有限公司、温州市林海铝业有限公司、山东沾化广泰皮业有限公司、温州市鹿城田牛皮件厂、刘维艳、吴海霞、吴晓明、徐建及被告徐景森金融借款合同纠纷两案，法院于2016年11月17日作出（2016）浙0302民初3178、3179号民事判决书，判令温州金塔物资商贸有限公司向建行小南支行偿付借款本金、利息及逾期利息、复利等；被告徐景森承担连带偿还责任，……判决生效后，温州金塔物资商贸有限公司、被告徐景森等均未履行判决确定的义务。2017年3月31日，建行小南支行申请强制执行。2018年8月18日，法院作出（2018）浙0302执异547号、575号执行裁定，申请执行人变更为信达资产浙江分公司。2019年9月19日，法院作出（2017）浙0302执2608、2609号之二协助执行通知书，查封、冻结、提取了被执行人徐景森名下坐落于温州市鹿城区××街道××村××路××号房屋所涉的拆迁安置权益，拆迁补偿款和其他相关财产权利（以800万元为限）。原告林祥昆、苏立巧知晓后，向法院提出执行异议。2019年12月20日，法院作出（2019）浙0302执异1269号执行裁定，驳回林祥昆、苏立巧的执行异议请求。二原告不服，提起本案诉讼。另查明：2019年7月26日，温州市鹿城区人民政府丰门街道办事处（甲方）与徐景森（乙方）签订一份《住宅房屋产权调换协议书》，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落于鹿城区××镇××村××路××号的房屋，土地使用权证号温集用（2004）字第1-1738号，总计建筑面积152.26㎡；经认定合法建筑面积78.04㎡，98年前建造的未经登记建筑面积74.22㎡，自愿交给甲方拆除。原告林祥昆、苏立巧提供的《房屋买卖契约》载明：“岩门村徐景森，经说合愿将自己坐落于××路××号座南朝北的二层楼房二间计占地面积约100㎡（该房屋东隔弄地和蔡明杰房屋为界；南西两首和买方厂房相邻；北首屋前2.5米外和制革北路为界）。今出卖给林祥昆和苏立巧长期为业，言明总房价计贰拾贰万贰仟元正，当日价业两清，各无异言。立契人房屋出让后，日后买方在该房屋上修建发展或转让，立契人（其中包括家属其他成员、亲属等人）无权干涉。立契人应负责办好房屋土地使用证，并协同买方办理好过户手续而了结”。该份契约落款时间为2004年1月1日，被告徐景森作为立契人签字。原审法院认为，案外人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于购房款支付的问题。原告虽与被告徐景森签订《房屋买卖契约》，并约定“当日价业两清”，但原告未提供其向徐景森支付购房款的凭证。原告提供的证人证言与原告诉称存在矛盾，且证人证言系孤证，缺乏其他证据佐证，不足以证明原告已向被告支付全部购房款，原告的主张不予采信。原告对该事实应承担举证不能的不利后果。其次，关于案涉房屋的交付和占有使用问题。原告称双方签订《房屋买卖契约》后，被告即将案涉房屋交付其占有使用，但其未提供证据予以证明。根据原告提供的村委会出具的证明内容，无法直接反映原告实际占有、使用涉案房产的情况。再次，不动产买卖，过户问题属于必须考虑的问题。二原告称其在购买时并不涉案房产不能办理过户不符合常理，应推定其知晓。原告明知不能办理过户仍然购买涉案房产，具有过错。综上，原告主张人民法院停止对基于涉案房产拆迁安置权益、拆迁款及相关财产权益的执行，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告林祥昆、苏立巧的诉讼请求。案件受理费4630元，由原告林祥昆、苏立巧负担。本院二审期间，上诉人林祥昆、苏立巧提供如下证据：1.《行政处罚决定书》、代收罚没款专用票据、制革企业用地情况调查表、温州市国土资源局现场勘测笔录，拟证明原温州市国土资源局已经就上诉人企业繁荣制革厂占用诉争拆迁房屋所涉土地建造厂房等事宜做出了行政处罚决定，并已经实际履行。其中违法占用地面积75.35平方米中包含了诉争土地；2.国有土地使用权证、2002年的地籍资料图，上诉人企业繁荣制革厂《国有土地使用权证》载明的内容，结合2002年地籍图标明的涉案房产的占地范围，拟证明涉案房产占用的土地和上诉人企业持证用地是一体的；3.拆迁档案资料，拟证明因上诉人买受了涉案房产后即将其并入厂房一体使用，拆迁时，将该房产并入上诉人企业繁荣制革厂名下；4.丰门街道办事处加盖公章的《房屋买卖契约》，拟证明拆迁时，上诉人已经向拆迁部门主张购买涉案房产的事实。被上诉人徐景森对上述证据三性均无异议。被上诉人信达资产浙江分公司质证认为，对于证据的合法性和真实性没有异议，但关联性和证明内容有异议。上诉人提供证据均在一审时已经可以调取，不属于新证据，不应作为二审证据使用。证据1中的《行政处罚决定书》无法证明与涉案房产具有关联性，证据1-3中的图纸所绘面积、地块等均无法对应，18号与20号地块界限不清，无法证明上诉人占有涉案房产。证据4没有买方的签名，不能证明已经完成房屋的买卖，且街道办对买卖真实性也没有核实的义务。本院认证认为，上述证据真实、合法，但证据1-3与本案缺乏直接关联性，本院不予确认；证据4与本案具有关联性，可以作为待证事实的佐证，本院予以认定。本院在二审审理期间，依职权向岩门村拆迁办调取了徐景森于2020年4月29日出具的委托书，记载徐景森委托林祥昆办理拆迁事宜；证人黄某的谈话笔录。上诉人林祥昆、苏立巧对法院调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据表明，涉案房产在拆迁前已经由徐景森出卖给上诉人并由上诉人企业实际占有使用，在当时丈量时是以上诉人企业的名义进行，相关手续系林祥昆参与办理，仅仅是签字时徐景森才出面。被上诉人信达资产浙江分公司质证认为，对上述二份证据真实性、合法性没有异议，但不能直接证明上诉人主张的待证事实；被上诉人徐景森对上述二份证据三性无异议。本院认证认为，该二份证据真实、合法与本案有关联性，本院将结合其他证据予以认定。本院二审认定的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明，2004年1月1日，徐景森将其坐落于温州市鹿城区××街道××村××路××号房屋以222000元的价格出卖给林祥昆、苏立巧，当日签订了《房屋买卖契约》，林祥昆、苏立巧支付了购房款，尔后徐景森将该房屋交付给林祥昆、苏立巧，2012年因征收该房屋被拆迁，由于该房屋尚未办理过户手续，故由徐景森出面与温州市鹿城区人民政府丰门街道办事处签订住宅房屋产权调换协议书。以上事实，有《房屋买卖契约》、村委会的证明、住宅房屋产权调换协议书、（2017）浙0302执4047号之二协助执行通知书、证人证言、谈话笔录、当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点是上诉人林祥昆、苏立巧对涉案被法院查封的房屋拆迁安置权益、拆迁补偿款及其他相关财产权利是否享有足以排除执行的民事权益。根据查明的事实，本案中的执行标的物系涉案房产被拆迁后产生的房屋安置权益等，上诉人作为案外人主张停止对该权益的执行，前提条件是系该房屋的买受人，且对该买受房屋所享有的民事权益能够排除执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足以下四个条件才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，被上诉人徐景森于2004年1月1日签订的《房屋买卖契约》显示，涉案房产买卖的内容明确，反映了买卖双方的真实意愿，合法有效；同时该契约明确记载“当日价业两清”，结合相关证人的证言，可以证明买受人林祥昆、苏立巧向徐景森支付了全额购房款，林祥昆、苏立巧称当时采用现金支付购房款也不违反交易习惯。关于占有使用的问题，上诉人称双方签订《房屋买卖契约》后，徐景森即将案涉房屋交付其占有使用，并提供了当地村委会出具的证明，以证明该房屋已被其实际占有的事实，对此，徐景森并无异议。可见，上诉人已实际占有、使用涉案房产的情况客观存在，且上述行为均发生在被法院查封之前。关于涉案房产未办理产权过户手续买受人是否存在过错问题，涉案房产系农村集体土地上所建造的房屋，因政策原因尚不能办理过户手续，故长期未办理房产过户手续不能归责于上诉人。因此，涉案房产买卖真实，上诉人主张停止对基于涉案房产因拆迁衍生的安置权益、拆迁款及相关财产权益的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原审判决适用法律正确，审判程序合法，但认定事实不全面，实体处理不当，应依法改判。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初880号民事判决；二、不得执行坐落于温州市鹿城区××镇××村××路××号房屋所涉的拆迁安置权益、拆迁补偿款和其他相关财产权利。一、二审案件受理费各4630元，均由被上诉人中国信达资产管理有限公司浙江省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年十二月二十一日法官助理 赵 凌代书记员 徐琪琪?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请>3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。