北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12029号原告：曲丽华，女，1970年7月5日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码：×××。委托诉讼代理人：许微，北京市东卫律师事务所律师。被告：林原，女，1984年9月9日出生，户籍所在地北京市海淀区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。原告曲丽华与被告林原房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告曲丽华之委托诉讼代理人许微，被告林原之委托诉讼代理人李晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲丽华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋总价款5%的违约金90000元及自2016年11月27日起至户口实际迁出之日止的违约金（按每日240元计算，暂计至2020年5月27日止的违约金为302400元）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月11日，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，约定原告以180万元的价格购买坐落于北京市顺义区×园×区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称“涉案房屋”）。被告还应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金。随后，原告依照合同约定支付了房款，2016年10月12日办理了房产过户登记。事后发现涉案房屋上有他人户口未迁出，截至起诉当天户口仍未迁出。依照上述合同及相关法律规定，因被告自身原因未能如期将本房屋的相关户口迁出，被告的行为已构成违约，自2016年11月27日起至今已有42个月之久，所以被告应赔偿原告房屋总价款5%的违约金90000元及自2016年11月27日起至实际迁出之日止的违约金（按每日240元计算，暂计至2020年5月27日止的违约金为302400元）。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告林原辩称：一、合同第九条第（三）款约定不明，存在重大误解，并非被告真实意思表示。由于双方所签订的房屋买卖合同使用的是链家公司的制式范本，加之被告并非专业法律人士，因此并未对合同的条款进行仔细推敲，导致所签订的合同内容与被告真实意思表示不符。被告的真实意思表示是：被告有义务将自己登记在涉案房屋名下的户口迁出。被告于2011年3月12日从黄进章、聂连、李晓丹手中购买涉案房屋。因被告及被告家人户口均登记在北京市海淀区北四环中路269号集体名下，从未将户口登记过在涉案房屋名下。因此，被告自始至终并不知道涉案房屋名下有他人户口未迁出，因此陷入了只要自己户口未登记在涉案房屋名下即符合合同约定的错误认识。否则，被告不可能会签订此合同，或者被告至少会先弄清楚如何将他人户口迁出、需要多长时间将他人户口迁出等问题后，再与原告签订合同，如今所产生的高额违约金是被告不能预见的。因此，合同第九条第（三）款之约定存在重大误解，并非被告真实意思表示。二、他人户口未从涉案房屋如期迁出，并非被告自身原因导致，且因现行户籍制度原因，被告客观上也无法将他人户口从案涉房屋中迁出，因此被告不应当承担违约责任。经被告向派出所民警询问，民警明确告知迁出户口必须本人持身份证、户口本到派出所户籍科办理，其他人即便是房屋所有权人亦无权办理。因此，他人户口不能从涉案房屋如期迁出，并非被告自身原因导致，且被告客观上无法将他人户口迁出，被告不应当承担违约责任。三、原告的诉求已过诉讼时效，不应获得法院支持。涉案房屋于2016年10月12日发生所有权转移，2016年11月10日即满户口迁出的履行期限，截止至原告起诉之日（2020年6月12日），已过诉讼时效。四、原告对于“违约金数额”不断变大这一结果的发生和持续存在较大过错，其主张违约金诉求的起算时间点错误。按照原告庭审中所述，其于起诉前刚刚从居委会处得知涉案房屋上有他人户口存在。一方面说明其并无将户口迁入涉案房屋的实际需求，另一方面也说明是因其未及时发现案涉房屋上有他人户口存在导致了“违约金数额”不断变大这一结果的持续。且其并未与被告进行任何沟通，直接选择向法院提起诉讼索要高额违约金，以此牟取实际损失以外的经济利益。基于前述，被告认为，原告主张违约金的起算时间点错误。被告认为原告应当按照其发现案涉房屋上有他人户口存在，且与被告沟通无果后的时间点开始起算。且希望法院在此基础上酌情减少违约金数额（如法院认定被告构成违约）。五、他人户口未从涉案房屋如期迁出，并未给原告造成任何损失，原告索要高额违约金的诉讼请求不应获得法院支持。如法院认定被告构成违约，需要承担违约责任，请求法院依据现行法律法规、司法解释之规定，酌情减少违约金数额。2016年10月12日，涉案房屋办完过户手续后，双方一直相安无事，原告从未就涉案房屋户口迁出问题与被告进行过任何交涉。直到2020年6月12日，才突然向法院起诉。说明在此期间，原告并无将户口迁至涉案房屋的实际需求（庭审中，原告亦明确表明其于起诉前刚刚获知有他人户口在涉案房屋下），这也说明，并未给原告造成任何损失。根据我国现行法律规定和司法实践审判规则，违约金应当以补偿守约方实际损失为限，约定过高或过低的均可以请求人民法院予以相应调整。被告认为，原告并未遭受任何损失，其索要高额违约金的诉讼请求不应获得法院支持。即便法院认定被告构成违约，需要承担违约责任，亦希望法院综合考虑第三人户口未迁出、原告存在过错以及已过诉讼时效等因素酌情减少违约金数额。综上所述，被告认为，本案不同于大多数因户口迁出问题所产生的房屋买卖合同纠纷案件。本案并非被告未将自己户口迁出导致双方产生纠纷，而是在买卖双方均不知情的情况下，有第三人户口在涉案房屋下未迁出。因此，主观上，被告并无违约的故意；客观上，由于户籍政策原因，被告现在亦无法将第三人户口迁出。另外，原告并无将户口迁入涉案房屋的实际需求，且其对于违约金数额不断变大这一结果的发生和持续存在过错。因此，法院不应支持原告的诉讼请求，即便法院认定被告构成违约，需要承担违约责任，亦应当综合上述大幅减少违约金数额。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，林原（出卖人）与曲丽华（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由曲丽华购买林原位于北京市顺义区×园×区×号楼×层×单元×，该房屋成交价格为180万元。合同第九条关于权属转移登记相关事项的约定如下：（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。房屋买卖合同签订后，曲丽华支付了房屋购买款180万元。2016年10月12日，曲丽华办理了涉诉房屋的产权证书。2020年8月20日，经本院到北京市顺义分局×派出所查询，户籍地址现落于北京市顺义区×镇×园×区×号楼×单元×室的常住人口为黄贵福。关于本院调取的涉诉房屋中的户籍信息。原告称：我方购买房产时跟被告确认涉诉房屋是否有他人的户口，被告保证没有其他人的户口，我方是在疫情期间居委会打电话说选举的事情，居委会说涉诉房屋上有其他人的户口。被告称：就户口一事原告没有问过被告，我方从上一任房主买房时不了解涉诉房屋的户口情况；当时我方也没有想把户口迁入房屋的打算，原告起诉后才知道涉诉房屋有其他人的户口；该户口并非被告及其家人和上一任房主的户口，此人的户口一直在涉诉房屋内被告并不知情。在我方得知涉诉房屋有其他人的户口时我方做了一系列工作，派出所需要黄贵福本人拿着身份证才可以迁出，黄贵福表示没有地方迁，派出所说可以将黄贵福的户口迁入派出所，但是黄贵福不同意。关于原告所主张的违约金。原告称：本案中我方所主张的违约金是依据签订合同的第九条第三款的约定计算的，第一个违约金关于5%的违约金，第二是逾期15日的违约金，万分之五的标准太高，我们酌情主张每日240元。被告称：即使我方存在相关的违约行为，我方要求法院调整违约金的计算标准。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房产证、POS单、进账单、房产证、身份证、户口本、《顺义区×小区住宅房屋产权置换工作实施方案》、常住人口信息查询打印表及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉房屋买卖合同履行过程中违约行为的认定问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，曲丽华与林原签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同履行相关的义务。在本案中关于违约问题，林原向本院主张如下答辩理由：1.涉诉买卖合同系制式范本，且因重大误解，该条款并非其真实意思表示；2.因现行户籍制度原因，林原客观上无法将他人户口从案涉房屋中迁出；3.该案已过诉讼时效，不应得到支持。对此，本院认为，首先，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，如果违约状态持续的，从违约金应当支付的时间开始计算，涉诉房屋中其他人的户口未迁出处于持续状态，违约行为并未结束，因此原告在该案中所提出的诉讼请求，并未超过诉讼时效。其次，原、被告双方所签订的房屋买卖合同对户口迁出时间及违约责任有明确约定，且该条款在合同书中字体加粗，被告作为成年人，应在签订合同时对房屋买卖合同内容中的相关条款进行详细的审查后签字确认。故被告所主张的重大误解的情形不符合相关规定的构成要件，其该项答辩主张不能成立。此外被告在其买房后另行出卖涉诉房屋时，应按照合同约定尽到注意义务以查询涉诉房屋的户口登记情况并告知原告。现因无法履行涉案合同约定的户口迁出义务，理应归责于被告自身，其应当承担不履行合同义务的法律后果。综上，根据原、被告所签订的合同第九条权属转移登记（三）对的相关约定，林原应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。故此，林原应该按照房屋买卖合同的约定履行迁出原有户口的义务，但在涉诉房屋所有权转移后，林原至今未办理原有户口的迁出手续，林原的行为违反了双方所签合同的相关约定，理应承担相应的违约责任。案件争议焦点二是被告逾期未迁出户口违约责任的认定问题。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据相关法律之规定，首先当肯定合同自由之原则，尊重缔约主体对各自权利处分和义务约束的合意，违约金条款不仅可以督促债务人依约行事，也是当事人预先安排合同履行障碍后果的机制，故尊重违约金的约定亦是私法自治、合同自由应有之一般规则。其次，当借助法律规范本身对违约金的性质作出符合立法目的的价值判断。我国合同法及其相关司法解释对于违约金性质的规定更多体现出补偿性为主，惩罚性为辅的价值取向，即以违约所造成的实际损失为基础，对守约方进行补偿。违约造成的损失是衡量违约金是否应当予以调整的最基础、最重要的标准。实际损失亦即积极的损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益的损失是在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复的合同订立前的状态，这对守约方是不公平的，而且也纵容了违约方，有悖“合同必须信守”之原则。因此，在司法实践中妥当的做法应是，当事人可以选择以实际损失为基础计算其损失额，也可以选择以守约方为缔约和履约所付出的成本加上纯期待利益损失，合并计算损失为标准确定其损失数额。法院在具体调整违约金时应当依诚实信用价值观念指导裁量权，依公平原则衡平当事人利益风险，对违约金数额进行调整，以体现公平正义原则。具体在本案中，原告依据合同约定就逾期迁出户口向被告主张违约金，被告不认可违约金的计算标准，认为该违约金计算标准过高并要求法院进行调整。故按照上述法律规定及相关论述，对于违约金数额本院根据双方所签合同的约定内容，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于原告所主张的违约金的过高部分和重复计算的部分进行调整，以酌情判处被告应当向原告支付的因逾期将涉诉房屋上户口迁出应当承担的违约金责任。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告林原于判决生效之日起七日内向原告曲丽华支付违约金六万元；二、驳回原告曲丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百九十三元，由被告林原负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十二月二十五日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫