福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民再38号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路58号。 法定代表人：郭汉甦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王天成，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李志东，男，1977年9月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 再审申请人泉州世茂瑞盈置业有限公司（下称“世贸公司”）因与被申请人李志东商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）闽05民终6431号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年5月29日作出（2020）闽民申922号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人世贸公司的委托诉讼代理人王天成、被申请人李志东及其委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世贸公司申请再审称，一、案涉房屋已于2016年竣工验收合格、消防验收合格和规划验收合格，符合合同约定和法定的交付条件，即使管道燃气非因出卖人原因未能及时通气，也仅是瑕疵，案涉房屋依然符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条关于交付条件与期限的第一款约定：“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气……等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化……等公共配套设施、基础设施按规划设计要求建设完成。”该条款约定了三项交付条件，其中第1项系法定条件，不允许当事人通过约定否定。第2、3项系法定条件之外的更高要求，且不一定影响交付，系约定条件，应允许当事人通过约定予以规制。补充协议的约定并未否定法定交房条件，仅是对第2、3项交房条件的进一步约定，该约定没有违反法律法规强制性规定，应认定有效。二、案涉房屋所在建筑物的燃气管道设施已于2016年达到设计要求条件，符合合同约定的交付条件。案涉房屋所属楼宇在2016年竣工验收时已对燃气工程进行了审查，并在《竣工验收报告》中载明：“燃气工程已完成设计图纸文件所含项目；燃气工程评定等级为合格。”燃气工程的施工方晋江新奥燃气有限公司于2018年8月27日出具的《证明》中也载明：“案涉房屋所属楼宇已于2016年完成立管安装和户内挂表，符合设计图纸要求。”三、管道燃气未及时通气，是市政大配套未建成导致，并非世贸公司原因，根据合同约定不视为世贸公司违约。1.新证据晋江市紫帽镇人民政府出具的《信访事项处理答复意见书》回复：“因晋江新奥燃气有限公司在外围市政道路建设时，未能及时跟进铺设燃气管道，导致案涉房屋的燃气管道未能及时连接通气。”市政道路燃气管道工程的《竣工报告》载明竣工日期是2018年5月12日。2.合同附件六补充协议第五条第3款约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的……管道燃气……等设施达到设计要求条件，但非因出卖人原因导致的……除外。”第4款约定：“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。”2016年底案涉房屋的管道燃气未能及时通气，不等同于管道燃气未达到设计要求条件。燃气工程已竣工验收合格的事实，可以证明管道燃气未通气非因燃气工程不合格或其他出卖人原因导致，而是外围市政道路建设原因导致城市燃气管网迟迟未能完工。3.合同附件六补充协议第五条第三款明确将出卖人应按要求完成相关设施设计的范围限定在商品房所在楼宇范围之内，如此约定的原因是出卖人无法也无义务保证楼宇范围外的市政大配套工程的施工建设顺利完工。该约定合法有效，世贸公司因此不应承担逾期交房违约责任。四、世贸公司已按合同约定于2016年12月31日交房期限前向李志东送达交房通知书，已全面履行交房义务。综上，请求撤销原一、二审判决，改判驳回李志东的全部诉讼请求。 李志东辩称，一、本案一审现场勘察时已确认市政燃气管道尚未建成的事实。世贸公司提交的证明市政燃气设施于2018年5月12日竣工验收的报告并未证明新的事实。二、世贸公司逾期交房是客观事实，应承担违约责任，其利用合同格式条款免除其违约责任的主张不应得到支持。1.市政管道未能如期建成属于世贸公司的商业风险，不是世贸公司免责的事由。2.合同附件约定的“因市政配套设施建设导致逾期交房的，出卖人不承担违约责任”系格式条款，免除了世贸公司自身责任，应认定无效。3.根据福建省住房建设厅《关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》（闽建办房【2015】18号）的规定，市政燃气管道不是供气的唯一途径。即便因市政原因无法供气，世贸公司也应当保障燃气供应，市政原因不是免责理由。三、基于燃气管道及其他燃气设施属于法律规定必须经过专项验收的项目，未经验收不得交付使用，案涉房屋中燃气设施至今未经过专项验收，不符合法律法规的强制性规定，不符合交付条件。世贸公司提供的验收报告中没有晋江新奥燃气有限公司出具的关于燃气设施设计、施工的验收意见，没有验收的专业人员签名或公司签章，没有晋江新奥燃气有限公司出具符合福建省住房和城乡建设厅规定的《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》，且该验收报告的验收标准没有包含燃气验收的保证和规范，仅有《给排水与采暖工程施工工艺标准》，而《给排水与采暖工程施工工艺标准》仅适用于给排水系统的验收，不涉及任何关于燃气工程的标准。故尽管世茂瑞盈公司在《工程质量评定》中列入了“燃气工程”的字样，但燃气工程并未实质上通过专项验收。四、世贸公司虽通知李志东到物业中心交房，但物业中心趁机设置不合理条件，要求业主必须交清2017年以来的物业费，否则拒不办理交房，导致李志东未能接收房屋，应认定世贸公司未能履行交房义务。五、除了燃气供应和燃气设施问题，诉争房屋还存在诸多问题。1.2019年7月之前，诉争小区大门一直封闭，无法通行。李志东等业主只能借道41地块内部道路，再通过小路进入小区，每逢大雨，该小路就被挖断排水，以致无法通行。该情况一直持续到2019年7月42地块大门建成并放开通行。2.世贸公司在预售房屋时公开宣传承诺北大附小和三条小溪景观，均未能兑现。小区至今连基本排水设施都不符合标准，逢雨必淹。直到2020年5月，世贸公司才开始修建排水设施。3.世贸公司在销售房屋时承诺外墙造型部分用石材干挂，实际使用泡沫加水泥。 李志东向一审法院起诉请求：判令世茂公司支付自2017年1月1日起至实际交房之日以1619344元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金（截至起诉之日，违约金暂计118212元）。一审法院认定事实：世茂公司于2014年12月31日取得商品房预售许可证。双方当事人于2015年1月11日签订《商品房买卖合同》及附件1-6。购房款已经交付完毕。诉争房屋至判决时尚未交房。现场勘验时，小区燃气管道尚未与城市燃气主管网连接。双方当事人约定交房时间为2016年12月31日前。至2018年7月30日，诉争房屋管道燃气尚未达到设计要求条件。李志东于2018年1月10日起诉。一审法院判决：泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付李志东自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照1619344元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 世贸公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李志东对世茂公司的全部诉讼请求。二审法院认定事实：诉争房屋于2018年9月12日具备通气条件。二审法院认为，根据《商品房买卖合同》第八条对交付条件与期限的约定、补充协议第五条的约定以及居民基本生活要求，并结合本地区司法审判实践，本院认定供水、供电、供气等必要居住条件属于商品房交付条件。诉争房屋所在地块直至2018年9月12日才具备通气条件，此时诉争房屋方才符合交付条件，世茂公司在此之前向李志东发出的交付通知不产生效力，一审判决世茂公司应支付自2017年1月1日起至实际履行交付义务之日止每日按已付购房款1619344元的万分之二计算的逾期交房违约金并无不当。世茂公司关于其首次发出交付通知时诉争房屋即已符合交付条件的主张，理据不足，不予采纳。世茂公司并未提供证据证明诉争房屋所在地块燃气管道未连接城市主管网系因市政道路未能按期竣工造成的，其应承担举证不能的不利后果，对世茂公司的上述主张不予采纳。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审中，世贸公司提交以下证据：1.晋紫信【2018】（答）7号《信访事项处理答复意见书》，拟证明因晋江新奥燃气有限公司在外围市政道路建设时，未能及时跟进铺设燃气管道，导致涉案房屋的管道燃气未能及时连接通气，该结果非因出卖人原因导致，属于市政大配套未建成导致，根据补充协议的约定，不视为出卖人违约。2.《竣工报告》，拟证明泉州市燃气有限公司负责建设的案涉小区外围道路燃气管道直至2018年5月12日才竣工，进而证明案涉小区内部的管道燃气未通气并非是燃气工程不合格或者其他出卖人原因导致，根据补充协议的约定，不视为出卖人违约。3.EMS快递单，拟证明世贸公司已按照《商品房买卖合同》中李志东提供的地址邮寄送了《交房通知书》，告知房屋交付交接事宜，由于李志东一直拒不办理交房手续，世贸公司于2019年1月16日再次通知李志东依约办理交房手续。李志东质证认为，对证据1的真实性无异议，更能证明案涉小区未接通燃气以及外围管道未接通的事实；对证据2的真实性无异议，该证据属于燃气设施的专项验收报告，恰好证明案涉房屋的室内燃气设施之前没有经过专项验收；证据3的交房通知无效，因为李志东前往交房时，世贸公司指定的物业中心设置不合理的交房条件导致无法交房。 李志东提交以下证据：1.视频资料、照片及晋紫信【2019】（答）7号《信访事项处理答复意见书》，拟证明：因世贸公司开发建设规划变更，前期设计未考虑水文情况，导致案涉小区以及进入小区的临时道路经常严重淹水；2.视频资料及卫星示意图，拟证明：因案涉小区大门未建成，李志东等业主只能借道41号地块内部道路再通过视频内小路进入小区，但该小路每逢大雨则淹水，后又挖断排水，以致无法通行，该情况持续至2019年7月42号地块大门建成通行；3.视频资料，拟证明：李志东根据世贸公司通知到物业中心交房，但物业中心设置霸王条件，拒绝办理交房；4.视频资料、照片、网页截图，拟证明：世贸公司在电视、网络媒体宣传的学区房未能兑现；5.微信朋友圈截图，拟证明：世贸公司在楼房沙盘、广告图纸、销售推介上推介的小溪景观配套未能兑现。世贸公司质证认为，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法体现积水时间和原因，偶发的台风或暴雨积水不代表不符合交房条件；证据3是业主与物业的纠纷，与世贸公司无关；对证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关。 经审查，世贸公司提交的证据1、证据2可证明案涉小区外围燃气管道于2018年5月12日竣工验收。证据3可证明2019年1月16日通过EMS特快专递向李志东邮寄交房通知。李志东提交的证据1、证据2可证明案涉小区及道路曾存在淹水情况。证据3不足以证明案涉房屋系因物业公司设置条件导致无法交房。证据4、证据5的拟证明事实超出李志东原审主张的事实和理由范围，且并非原审判决后才发生或知晓的事实，故不属于本院再审审理范围，对该证据及拟证明事实不予审查。 双方当事人对原一、二审认定事实均未提出异议，本院再审予以确认。 本院再审认为，虽然案涉合同附件六第五条第1项约定案涉房屋经四方验收，消防验收，取得竣工验收合格证即视为符合合同约定的交付条件确实缩减了案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，但第五条第2项、第3项又对公共设施、园林绿化、给排水、用电、燃气管道等配套设施的交付要求作出了相应的约定，故第五条约定并不存在免除出卖人责任，加重买受人义务的情形。且世贸公司已对该条款以加注下划线的方式作出提示，李志东确认其已认真阅读合同及其附件并理解含义。故应认定合同附件六第五条有效。世贸公司在原二审提交的晋江新奥燃气有限公司出具的《证明》可以证明案涉房屋所在楼宇在合同约定的交房时间前已完成燃气的立管安装与户内挂表，符合设计图纸要求。故案涉房屋在合同约定的交房时间前已符合主合同第八条及合同附件六第五条关于燃气管道应达到设计要求条件的要求。合同附件六第五条第4项约定因市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约的内容。故，由于案涉小区外围市政燃气管道于2018年5月12日才竣工验收，在此之前因市政燃气管道未建成而导致案涉楼房所在小区燃气设施不具备通气条件，不能视为世贸公司违约。但案涉房屋所在楼盘至2018年9月12日具备通气条件，世茂公司未能举证证明于市政燃气管道竣工验收之日即2018年5月12日至2018年9月12日期间未能通气其具有免责事由，其直至2019年1月16日才向李志东邮寄交房通知，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。根据合同附件六中关于超过宽展期6个月交房，出卖人应于宽展期届满次日起至通知确定的交房首日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金的约定，世贸公司应支付的违约金应从市政燃气管道设施竣工验收的次日即2018年5月13日起算。根据合同附件六第十三条约定，出卖人以特快专递送达书面文件的，投邮后2日视为送达，世茂公司未提供证据证明李志东的实际签收时间，本案交房通知到达李志东的时间应认定为2019年1月18日。再根据世茂公司的交房通知，通知确定的交房首日为收到通知的次日，故世茂公司支付逾期交房违约金的截止日期为通知送达之日即2019年1月18日。故世茂公司应支付李志东自2018年5月13日起至2019年1月18日按照1619344元的日万分之二计算的逾期交房违约金81291元（1619344元×0.0002×251天）。 此外，关于李志东主张的通行道路积水问题。李志东提供的证据虽能证实案涉小区及道路曾存在淹水问题，但结合一审法院现场勘验及案涉小区所在项目已竣工验收的情况，该问题尚不足以认定案涉房屋在上述方面不符合房屋交付条件。至于李志东与物业公司因物业费产生的争议，可另行主张。 综上所述，世贸公司的再审请求部分成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽05民终6431号民事判决和福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初1014号民事判决； 二、泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付李志东逾期交房违约金81291元； 三、驳回李志东的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费人民币2664元，由李志东负担832元，世贸公司负担1832元。二审案件受理费人民币2664元，由李志东负担832元，世贸公司负担1832元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 黄原原 书 记 员 郑 豪 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。