重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初1366号原告(反诉被告）:石雷军,男,汉族,1973年9月29日出生,住重庆市万州区。原告（反诉被告）:皮长英,女,汉族,1976年10月27日出生,住重庆市万州区。二原告共同的委托代理人:刘彦滟,重庆瀛永律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）:易云游网络技术淮安有限公司,住所地准安经济技术开发区承德南路266号(淮安软件园)5号楼208室，统一社会信用代码91320891MAINT9208C。法定代表人：申志强。委托代理人:赵峰,男,满族,1988年7月2日出生，系该公司员工,住江苏省连云港市。（特别授权）第三人：有家（天津）企业管理有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道东侧滨海万隆大厦-1013，统一社会信用代码91120118MA0695QW2J。法定代表人：肖玉平，董事长。委托代理人：欧茗嵩，男，汉族，1990年3月20日出生，系该公司员工，住重庆市潼南县（特别授权）原告（反诉被告）石雷军、皮长英与被告（反诉原告）易云游网络技术淮安有限公司（以下简称：“易云游公司”）、第三人有家（天津）企业管理有限公司（以下简称：“有家天津公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石雷军、皮长英的委托代理人刘彦滟，被告易云游网络技术淮安有限公司的委托代理人赵峰、第三人有家（天津）企业管理有限公司的委托代理人欧茗嵩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石雷军、皮长英的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》,被告立即腾房；2、请求判令被告立即支付原告自2019年11月1日起至解除《房屋租赁合同》及《补充协议》后、被告实际搬离房屋之日拖欠的租金及物业费。暂截至2020年5月1日,被告拖欠的租金及物业费为33660元。3、请求判令被告立即支付原告垫付的水电费220.5元；4、请求判令被告立即支付原告违约金11220元。5、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由:原、被告通过经纪方重庆链家房地产经纪有限公司的介绍,于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》,将原告拥有的位于重庆南坪街道南坪西路*号*栋*号的房屋出租给被告,约定租为2018年7月31日至2023年7月30日,租金每3个月交付次,首次租金在本合同签订之日起7日内付清,每期租金应提前7天支付。前三年的租金为3600元月,从第四年开始租金比前一年增5%。原告石雷军与被告在2018年7月30日签订《补充协议》,补充约;被告每月另外将140元的物业费随租金一起支付原告;第四条违约责任第1款中约定:若因乙方原因导致合同无法继续履行的,乙方向甲方支付违约金(违约金为3个月租金)。原告石雷军于2019年11月1日向被告短信催收拖欠房租时,被告答复不愿继续租房也不同意支付违约金。截至具状日,被告自2019年11月起未支付房租及物业费,被告逾期未支付房租及物业费的行为已构成严重违约,侵害了原告的法权益,原告有权解除合同，故诉至法院，提出前述诉请。被告易云游公司辩称：2019年11月1日,被答辨人向答辩人书面催告租金,当日答辨人口头告知其不再进行合作,11月1日至11月28日被答辩人多次主动打电话给答辩人沟通解约事宜,11月28日答辩人通过短信形式再次明确解约,12月5日答辩人与被答辩人沟通过第二天在合作房屋内验收房屋以及交接房屋设施。11月28日,答辩人以通过书面形式告知被答辩人解约,因此双方的解约日为2019年11月28日,交房日为2019年12月6日。二、答辩人在解约日(2019年11月28)将房屋租金支付完成,不存在欠付房屋租金以及物业费的情况。三、2019年12月6日交接时,被答辩人未提出水电费欠缴情况,被答辩人证据2019年12月26日缴纳电费,应为2019年12月7日至2019年12月26日被答辩人自己使用产生的电费。四、答辩人与被答辩人交接房屋时未提出解约异议,双方协商解约已达成一致,因此答辩人无须支付违约金。综上所述,被答辩人毫无事实与合同依据,答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，诉讼费由被答辩人承担。反诉原告易云游公司的诉讼请求：1、请求依法判决被反诉人一与被反诉人二共同返还房屋押金5400元；2、请求判决被告承担诉讼费用。事实与理由:反诉人与被反诉人于2018年7月30日签署《房屋租赁合同》以及《补充协议》,合作限5年,2018年7月31日至2023年7月30日,首年与第二年租金为3600元/月,物业费140元/月,由反诉人支付给被反诉人,首年免租空置期为30天,由反诉人装修改造合作房源,房屋用途为民宿经营,具体租金支付以及相应期间如合同。被反诉人将房屋租赁给案外人魏锦轶,由魏锦轶对涉案房屋委托案外人有家(天津)企业管理有限公司(反诉人的关联公司)进行装修投入以及在各个线上平台售卖。2019年11月因案外人魏锦轶不再继续承租涉案房屋,反诉人告知被反诉人不再租赁,11月28日通过书面明确解约,12月6日反诉人与被反诉人验收房屋并交接房屋,12月23日被反诉人索要门锁机械钥匙以及水电费,但被反诉人无法证明水电费由反诉人使用,因此反诉人拒绝支付,12月31日被答辩人将钥匙通过中国邮政快递邮寄给被反诉人,2020年1月4日被反诉人签署房屋钥匙。2020年1月3日,被反诉人向贵院提起诉讼要求反诉人腾房且承担相关费用,反诉人认为2029年12月6日已将房源交付给被反诉人,被反诉人应返还房屋押金,且其不享有房屋内其他物品的所有权,反诉人有权要求被反诉人返还相应物品。第三人有家天津公司的意见与易云游公司一致。经审理查明：2018年7月30日原告（反诉被告、甲方）石雷军、皮长英与被告（反诉原告、乙方）易云游公司签订了《房屋租赁合同》，约定将甲方拥有的位于重庆市南坪街道南坪西路*号*栋*号房屋用于民宿经营，建筑面积约为114.33平方米，房屋租赁期2018年07月31日至2023年07月30日,共计60个月,甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施,甲乙双方应对房层和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用。该房屋租金每月租金为人民币3,600元,租金每三个月交付一次,乙方向甲方支付的首次租金合计10800元，押金3600元，租期届满,房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结完后,甲方于当日内将押金(无息)退还给乙方。双方各承担居间费1800元。经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除本合同:1)迟延交付房屋达十日的；2)交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的;3)不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:1)不按照约定支付租金达十日的;2)欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的;3)擅自改变房屋用途,擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;4)保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;5)利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的;6)未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,或乙方需提前退租的,应提前三十日通知对方,并按月租金的一倍支付违的金,甲方还应退还相应的租金及押金。每期租金应提前7天支付。在该合同的附件中，载明了房屋的装修情况及附属设施，该合同同时留存了通讯地址。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定管理期间内,因为装修、寻找客户、客户更换的空档期、房屋维修等原因导致的空置,甲方同意给予乙方相应的空置期，乙方无须向甲方支付租金,若甲方提前解除合同,空置期仍旧按12个月的全部相应日期进行计算。免租期为自2008年7月31日至2023年7月30日止;首年免租空置期30天,之后四年免租空置期累计30天。双方一致确认,第四年房屋租金在第一年的房屋租金基础上递增5%,以后每年房屋租金按上述方式递增,但前提条件是双方能履行完本合同,否则乙方有权要求甲方返还递增部分,乙方从待付款中扣除。物业费由乙方连同租金一起打款支付给甲方,物业费由甲方承担。若租赁期满5年且双方无任何纠纷的,乙方在该房屋租赁期投入的装修(装潢)及家具家电,期满后不予拆除,无偿转让给甲方。若因乙方原因导致合同无法继续履行的,乙方应向甲方支付违的金(违约金为3个月租金)。合同签订之后，被告于2018年8月6日支付原告16620元，原告陈述其中1800元为被告应向居间方支付的居间代理费，被告让原告代付；其中3600元为押金，剩余11220元为第一季度的租金及物业费；被告陈述其中押金5400元，首月为免租期，被告缴纳的是2018年9月、10月、11月的租金。被告于2018年12月6日支付原告11220元即三个月房租及物业费，原告陈述其缴纳的是2018年11月至2019年1月的房租及物业费，被告陈述其缴纳的是2018年12月至2019年2月的房租及物业费。被告于2019年3月6日支付原告11220元，原告陈述其缴纳的是2019年2月至4月的房租，被告陈述其缴纳的是2019年3月至2019年5月的房租及物业费。被告于2019年5月5日支付原告11220元，原告陈述其缴纳的是2019年5月至7月的房租，被告陈述其缴纳的是2019年6月至2019年8月的房租及物业费。被告于2019年7月24日支付原告11220元，原告陈述其缴纳的是2019年8月至10月的房租，被告陈述其缴纳的是2019年9月至2019年11月的房租及物业费。2019年11月1日，石雷军给易云游公司工作人员发短信催收房租，在11月期间，双方多次电话协商退租事宜。2019年11月28日，易云游公司提出的解约条件为石雷军扣除押金，易云游公司不支付租金，保留房间装修家具设施，签订解约协议。石雷军明确表示不同意，要求继续履行合同。2019年12月5日，易云游公司的工作人员发短信询问石雷军：“大哥，明天早上10点房间见面，时间确定吗”石雷军未回复。被告2019年12月31日将房屋机械钥匙通过特快专递邮寄给石雷军，2020年1月4日签收情况为他人代收。收件人电话地址为在房租租赁合同上留存的信息。原告于2019年12月26日缴纳了电费185.5元，2020年2月15日生活缴费20.8元。在庭审过程中，易云游公司自认于2019年12月6日与原告约定在案涉房屋中见面及在该日将房屋交付给原告，但又自认还有灯饰6件、家具2件、布艺10件、装饰品36件、绿植1件、小家电1件、大家电3件、筹建物资39件、增加物资5件未搬离案涉房屋。易云游公司陈述未搬离的原因系石雷军、皮长英未向物业出具出门条，物业不允许其搬走。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、缴费记录、短信、通话记录、中国邮政快递单等证据以及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本诉部分，对于原告主张的解除原、被告于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》,被告立即腾房，本院认为，被告于2019年11月明确提出不再租赁房屋，且在2019年12月31日将案涉房屋钥匙邮寄给原告，系在合同履行期限届满之前，被告明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，现原告主张解除该合同，本院予以支持，被告于2019年12月31日将机械钥匙邮寄给原告，签收时间为2020年1月4日，虽然签收信息显示为他人代收，但该通讯地址系双方在租赁合同中约定的地址，视为原告已经于2020年1月4日收到，双方的房屋租赁合同于2020年1月4日解除。因被告自认其物品尚在案涉房屋内，故被告应当立即腾房。对于原告主张的由被告支付原告自2019年11月1日起至解除《房屋租赁合同》及《补充协议》后、被告实际搬离房屋之日拖欠的租金及物业费。被告抗辩其租金已经缴纳至2019年11月，原、被告双方对已经缴纳的房租金额并无异议，本院予以确认。按照被告的计算方式，实际是将2018年8月作为免租期计算的，但根据双方签订的补充协议，享有免租期的前提是履行完全部合同义务，这也是“免租期”的题中应有之义，现被告提前解除合同，不应再享有免租期的优惠，故本院确认被告已缴纳的租金缴纳至2019年10月。故被告应当支付2019年11月1日至2020年1月4日的房屋租金7665元（取整）。对于2020年1月4日之后的房屋租金，实质为房屋占用损失，虽然被告向原告交付了钥匙，但是在庭审过程中，被告认可未将其物品在案涉房屋中搬离，实质上仍在占有案涉房屋，且在庭审过程中，被告称于2019年12月6日便约了原告在案涉房屋中将房屋交付给原告，直至2019年12月31日，被告一直持有案涉房屋的钥匙，却没有将案涉房屋腾退，被告辩称系原告不配合导致无法将物品搬离，但在2020年4月14日之前，被告没有证据证明其要求了原告配合搬离房屋，故对于原告主张的2020年1月5日至2020年4月14日的房屋占用损失12015元，本院予以支持。2020年4月14日，被告明确提出了要求原告配合腾退房屋，原告未予配合腾退，所造成的损失系扩大的损失，本院不予支持。对于原告请求的支付被告垫付的水电费220.5元，本院认为，其中电费缴纳日期为2019年12月26日，被告还持有案涉房屋的钥匙，故对该笔费用予以支持，剩余费用的缴纳凭证显示的是生活缴费，不能证明是案涉房屋发生的水电费，本院不予支持。对于原告所主张的违约金11220元，按照补充合同的约定，若因乙方原因导致合同无法继续履行的，乙方应向甲方支付三个月租金为违约金。本案房屋租赁合同签订的时间为5年，总标的额二十几万元，现被告仅在履行了一年多时便提出解约，应当按照合同约定向原告支付违约金11220元。关于反诉部分，对于反诉原告主张的返还房屋押金5400元，本院认为，根据双方的合同约定，押金明确为3600元，反诉被告陈述超出的1800元系反诉原告应当承担的居间费，且提交了证据证明将双方的居间费共计3600元支付给了案外人居间公司的工作人员，反诉原告亦未提交证据证明其另行支付了居间费，故本院确认反诉被告收取的押金为3600元。根据双方签订的租赁合同，在支付了违约金后，应当退还押金。故本院在支持违约金的情况下，对反诉原告请求的退还押金的诉讼请求予以支持，退还金额为3600元。综上，在品迭了反诉被告应当退还给反诉原告的押金3600元后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）石雷军、皮长英与被告（反诉原告）易云游网络技术淮安有限公司于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年1月4日解除，被告（反诉原告）易云游网络技术淮安有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于重庆南坪街道南坪西路*号*栋*号的房屋；二、被告（反诉原告）易云游网络技术淮安有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）石雷军、皮长英2019年11月1日至2020年1月4日的房屋租金4065元（品迭应退还的押金后），并支付2020年1月5日至2020年4月14日的房屋占用损失12015元；三、被告（反诉原告）易云游网络技术淮安有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）石雷军、皮长英垫付的电费185.5元；四、被告（反诉原告）易云游网络技术淮安有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）石雷军、皮长英违约金11220元；五、驳回原告石雷军、皮长英及反诉原告易云游网络技术淮安有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为1008元，减半收取504元，由原告石雷军、皮长英承担175元，由被告易云游网络技术淮安有限公司承担329元；反诉案件受理费为758元，减半收取379元，由反诉原告易云游网络技术淮安有限公司承担354元，由反诉被告石雷军、皮长英承担25元。（本诉诉讼费石雷军、皮长英已垫付，反诉诉讼费易云游网络技术淮安有限公司已垫付，在品迭后，易云游网络技术淮安有限公司向石雷军、皮长英支付304元，在支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇二〇年十二月二十一日书记员  马 晶