太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5092号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司，住所地太原市万柏林区长风商务区长兴路1号华润大厦T3楼1009号。负责人：方晓平，总经理。委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：山西博华科技有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区南中环街402号数码2#港3层A2区。法定代表人：周小波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李宁，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红红，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司与被告山西博华科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司的委托诉讼代理人王美、被告山西博华科技有限公司的委托诉讼代理人李宁、李红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费137915.91元，违约金41374.77元（自2017年11月15日至2018年5月15日止）。2.判令被告给付所欠物业管理服务费136391.97元，违约金40917.59元（自2018年5月16日至2018年11月14日止）。3.请求法院判令被告给付所欠物业管理服务费445750.31元，违约金133725.09元（自2018年11月15日至2020年6月30日止）。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与案外人华润置地（太原）有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定由原告向被告位于华润大厦T3-3501-3530号房产提供物业服务。被告自2017年11月15日至2020年6月30日止未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不缴纳，故原告提起诉讼。被告山西博华科技有限公司辩称，原告依据前期物业服务合同要求以业主收到交付使用通知书等文书之日起算物业费没有事实和依据。原告与开发商签订前期物业服务合同在前，被告与开发商签订商品房买卖合同在后，但是开发商在与被告合同中并未告知前期物业服务合同中关于物业费起算时间、违约金承担等核心条款，所以我方无义务按该合同履行义务；其次前期物业合同未经双方法定代表人或者授权代表人签字，不符合合同第二十九条约定，所以该合同未生效；原告依据合同第七条和补充协议第六条要求被告自开发商通知收房之日其缴纳物业服务费，这两条属于明显加重业主责任、排除业主主要权利的条款应属无效，不应适用于被告。被告有充分证据证明在2018年11月15日收房，且开发商也在出具的文书中明确认可收房时间，收房前的物业费应由开发商承担。被告因开发商交付的房屋存在整层屋面、地面和主梁大量裂缝等严重质量问题，而无法实际入住并使用房屋，在客户单元交接验收表中也有明确标注。被告为保证员工的人身和财产安全，一直未能使用房屋，至原告起诉前涉案房屋依然未能完成修复验收。被告不是无正当理由不交纳物业费，因此违约金不应由被告承担。原告知晓被告的具体情况，一直未向被告催告过物业费，直至2020年6月17日才发送了催缴函要求被告支付物业费，因被告也不应承担违约金。原告主张违约金较高，严重超过实际损失，其提供的物业服务不达标，应适当减免物业费。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，案外人华润置地（太原）有限公司作为甲方、原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司作为乙方，双方签订太原华润中心北区前期物业服务合同，约定：由乙方为太原华润中心北区提供前期物业服务，前期物业服务自2015年7月27日至2025年7月26日，但是合同期内，业主、业主大会与依法重新选聘的包括乙方在内的物业服务公司企业签订的物业服务合同生效时止；自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由甲方承担，自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额缴纳；乙方选择包干制以建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为11元/月平方米；业主承担的物业费从甲方书面通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，物业服务费按年为缴纳周期缴纳，业主应在每个收费年度首月15日前履行缴纳义务；业主逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日应按照欠费总额的3‰向乙方支付违约金。2016年12月30日，被告山西博华科技有限公司与华润置地（太原）有限公司签订商品房买卖合同，约定山西博华科技有限公司购买位于太原市长兴路1号3幢35层3501-3530号房屋，房屋建筑面积为2078.09平方米；出卖人应当在2017年11月15日前交付房屋。2017年11月8日，涉案房屋所属项目工程竣工验收备案文件在太原市住房和城乡建设委员会备案。2017年12月19日，华润置地（太原）有限公司向被告邮寄商品房交付使用通知书。2018年5月16日，被告前往物业服务中心办理房屋交接手续，物业服务中心以被告未缴纳物业管理费而拒绝办理房屋交接手续；（2019）晋民申2515号民事裁定书认定，华润置地（太原）有限公司因山西博华科技有限公司未缴纳物业管理费而拒绝交付涉案房屋，华润置地（太原）有限公司对此应自2018年5月16日起承担逾期交付房屋的违约责任。2018年11月15日，被告签收涉案房屋的商品房交付使用通知书和客户单元交接验收表。2020年6月，原告向被告发出物业服务费催缴函，被告至今未缴纳涉案房屋的物业管理服务费。上述事实有太原华润中心北区前期物业服务合同、竣工验收备案表、商品房买卖合同、太原市房产测绘报告、商品房交付使用通知书、承诺书、客户二次装修委托书、物业费应缴明细、庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，华润置地（太原）有限公司作为涉案房屋的开发建设单位与华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司签订的太原华润中心北区前期物业服务合同系订立合同双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告在首次收到房屋交付使用通知书后，以房屋质量为由未办理房屋交接手续，根据物业服务合同约定，物业交付买受人之日起由物业买受人承担物业服务费，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额缴纳。（2019）晋民申2515号民事裁定书认定被告以房屋顶部相关设施较低要求整改而拒绝收房，属于被告未在合理期间办理房屋交接手续，该生效裁定认定房屋未交付使用系被告原因，故被告应当交纳自2017年11月15日起的物业费，被告主张质量问题应向华润置地（太原）有限公司提出，因房屋的质量问题客观存在，影响被告的实际使用，物业服务费作为被告的实际损失可另行向华润置地（太原）有限公司予以主张。被告于2018年11月15日实际收房，之前因房屋质量发生争议，非因被告单方原因，故原告主张自2017年11月15日至2018年11月14日的违约金，本院不予支持。原告主张2018年11月15日至2020年6月30日止的违约金过高，本院酌情按年利率15%，以年为周期，以每周期欠缴物业服务费为基数，从2018年11月15日起分段计算至2020年6月30日，2018年11月15日至2020年6月30日为66862.55元、2019年11月15日至2020年6月30日为16072.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山西博华科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司自2017年11月15日至2018年11月14日止的物业管理服务费274307.88元。二、被告山西博华科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司自2018年11月15日至2020年6月30日止的管理服务费445750.31元，违约金82935.28元。三、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6580元，由被告山西博华科技有限公司负担5915元，原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司太原分公司负担665元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 吴 军 二〇二〇年十二月二十三日书记员 白浩森