北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30120号原告：黑龙江烟草工业有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区一曼街104号。法定代表人：马保军，总经理。委托诉讼代理人：吕茂君，黑龙江龙信达律师事务所律师。被告：北京宣兴房地产开发股份有限公司，住所地北京市西城区枣林前街35号。法定代表人：陈海鸥，董事长。委托诉讼代理人：刘卫华，男，该公司员工。第三人：北京市金正资产投资经营公司，住所地北京市西城区西砖胡同2号院7号楼。法定代表人：程嬿琳，董事长。委托诉讼代理人：白洪勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。原告黑龙江烟草工业有限责任公司（以下简称黑龙江烟草公司）与被告北京宣兴房地产开发股份有限公司（以下简称宣兴公司）、第三人北京市金正资产投资经营公司（以下简称金正公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑龙江烟草公司委托诉讼代理人吕茂君，被告宣兴公司委托诉讼代理人刘卫华，第三人金正公司委托诉讼代理人白洪勇、陈海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江烟草公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：NO.598377），立即履行协助办理原告所购房屋产权登记的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金3057339.21元（以3512160元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2006年5月25日至2020年8月20日共计产生违约金3057339.21元）；3.判令第三人立即履行协助办理原告所购房屋产权登记的义务；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2006年2月24日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市宣武区枣林前街35号宣兴大厦7层702、703、704等三套房产，建筑面积439.02平方米，房屋成交价为3512160元人民币，原告于2006年4月4日将全部购房款一次性支付给了被告，被告收取了购房款并于当日给原告开具了发票，但被告却一直没有配合原告履行过户手续，原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不予配合。经原告了解：1997年12月8日，北京市宣武区房屋土地管理局为北京都城建设实业总公司颁发房产权属证书。房产权属证书体现：北京市宣武区枣林前街35号房产（地下2层、地上15层、总面积9953平方米）所有权人为北京都城建设实业总公司。2000年2月2日，北京市宣武区人民政府作出“宣政发（2000）3号”《关于撤销北京都城建设实业总公司建制的通知》，通知体现宣武区政府决定撤销北京都城建设实业总公司建制，将其资产划归第三人金正公司。1999年11月11日，北京都城建设实业总公司向第三人金正公司作出“都城政字（1999）第011号”《关于将都城总公司所持的土地、房屋产权关系变更至转制后相关企业的请示》，请示体现了拟将涉案房产枣林前街35号宣兴大厦等项目转入被告宣兴公司，明确了对原北京都城建设实业总公司名下的资产及债权债务由被告宣兴公司统一负责。2000年2月29日，第三人金正公司作出“金正管【2000】3号”《关于将都城总公司所持的土地、房屋产权关系变更至转制后相关企业的批复》，批复体现了第三人金正公司同意将涉案资产进行产权关系变动，并尽快办理相关手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。本案中，原告与被告于2006年2月24日签订《商品房买卖合同》，被告未按约定为原告办理权属登记等相关手续，原告有理由以3512160元购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2006年5月25日至2020年8月20日共计产生违约金3057339.21元。虽然本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交本地仲裁委员会仲裁。但根据《最高人民法院关于适用宣兴公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，双方是依法依规2006年6月24日签订商品房买卖合同，我公司也在同期交付给了被告。在2016年之前和2006年当期，我公司已经具备出卖人办理转移登记所需要的备案资格，我公司也有证据显示在2016年之前和2006年之后，我公司也为该楼办理过相关权属证书，而且我公司也在2006年和2007年在全楼，也给原告告知了办理产权的通知，我公司也完成了，所以我公司不同意原告的诉讼请求。现在让我公司办，我公司也是积极的在配合，我公司2019年知道这事以后积极的去配合被告处理，包括疫情最严重的时候，我公司也去市政府咨询。办事人员说必须依法依规的程序办理，在2018年前凭这些改制文件是可以办理的，2018年以后要依法依规的办理。依法依规的话，首先得需要从最早的都城公司转到金正公司，从金正公司再到我公司。还要交过亿元的土地出让金和交易费，因为名称变更了。金正公司述称，第三人金正公司不同意原告的诉讼请求。第一，金正公司与原告并没有合同，不承担合同责任的。二，房屋不在金正公司名下，无法也不可能为原告办理产权手续。金正公司不具有办理产权的法律责任。原告要求金正公司办理产权证无法律依据，所以要求驳回原告对金正公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市西城区枣林前街35号的大产权登记在北京都城建设实业总公司（以下简称都城公司）名下。1999年11月11日，都城公司向其上级单位金正公司提交《关于将都城总公司所持的土地、房屋产权关系变更至转制后相关企业的请示》（都城政字（1999）第011号），主要内容有：根据宣体字（1999）09号文批复精神，都城公司予以撤销，由金正公司取代并履行国有资产出资人职责，请求将都城公司名下包括宣武区枣林前街35号在内的部分产权证、土地证变更至宣兴公司名下。2002年2月2日，北京市宣武区人民政府作出《关于撤销北京都城建设实业总公司建制的通知》（宣政发[2000]3号），决定撤销北京都城建设实业总公司建制，其所属企业及国有资产和相关职能划归金正公司。2000年2月29日，金正公司作出《关于将都城总公司所持的土地、房屋产权关系变更至转至后相关企业的批复》（金正管[2000]3号），批复同意都城公司的请示。2001年，都城公司被工商部门吊销营业执照。黑龙江烟草公司向本院提交了《商品房买卖合同》复印件（合同编号：NO.598377），合同的签订日期为2006年2月24日，出卖人为宣兴公司，买受人为哈尔滨卷烟总厂（2007年9月名称变更为黑龙江烟草公司），该合同缺少含有房屋信息、价款的页数，合同其他内容有：第六条、付款方式及期限。买受人在合同签订之日起七日内付清全部房款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。第八条、交付期限。出卖人应当在2006年3月5日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……第十六条、关于产权登记的约定。双方未在该条对违约责任作出约定。……。该合同附件一为宣兴大厦标准层房屋平面图，载明02号房屋169.76平方米，03号房屋140.32平方米，04号房屋128.94平方米，02、03、04号房屋上打有对勾。黑龙江烟草公司主张该公司目前没有该份合同的原件，合同也缺少页数，可能是办理入户手续的时候借走了就没有归还，该公司购买的是北京市西城区枣林前街35号7层702、703、704号房屋。宣兴公司对该合同的真实性予以认可，认可黑龙江烟草公司购买了北京市西城区枣林前街35号7层702、703、704号房屋。金正公司主张没有合同原件，对真实性不予认可。黑龙江烟草公司向本院提交了银行转账凭证、购房款发票，用于证明该公司已支付了全部购房款。购房发票的日期为2006年4月4日，收款单位为宣兴公司，项目为：宣兴大厦702#703#704#房款，金额为3512160元。宣兴公司、金正公司对该证据的真实性均予以认可。审理中，宣兴公司主张涉案房屋2006年就具备办理产权登记的条件，该公司依据改制文件可以协助办理，但是黑龙江烟草公司由于自身原因迟迟未来办理，2019年该公司接到黑龙江烟草公司来函后，也积极协助办理，但房管部门告知2018年以后依据改制文件已无法办理，故未能办理产权登记是黑龙江烟草公司自身原因所致。宣兴公司向本院提交了以下证据：一、照片两张，照片内容为张贴门上的办理权属证书的通知，时间为2006年6月和9月，通知主要内容为：通知黑龙江烟草公司办理涉案房屋的权属证书，要求黑龙江烟草公司携带相关材料予以办理。宣兴公司主张2006年6月、9月该公司分别在涉案房屋门上张贴通知，通知黑龙江烟草公司办理产权登记，但黑龙江烟草公司未及时办理。黑龙江烟草公司对该证据的真实性不予认可，主张不清楚何时在何处张贴，而且该公司有联系地址和联系人，宣兴公司应该联系该公司进行通知，不应采取该种方式进行通知。二、哈尔滨卷烟总厂首届五次职工代表大会主席团（扩大）会议决议。宣兴公司主张该证据证明黑龙江烟草公司在2007年还在进行公司改制，所以未及时办理产权登记。黑龙江烟草公司对该证据的真实性没有异议，但认为该公司是否改制、名称是否变更，均与产权登记无关。三、2019年11月8日，黑龙江烟草公司向宣兴公司发送的《关于协助办理北京房产产权证事宜的函》，主要内容为要求宣兴公司协助办理北京市西城区枣林前街35号7层702、703、704号房屋的产权证。宣兴公司主张该证据证明黑龙江烟草公司由于自身原因，直到2019年11月才要求该公司办理产权登记。黑龙江烟草公司对该证据的真实性没有异议，但主张该公司的负责人在不停的调换，只有本届负责人以函件的形式要求办理产权登记，其他届的负责人也都通过电话等不同形式主张过。审理中，为查明北京市西城区枣林前街35号的产权登记办理情况，本院调取了其中一套房屋的产权登记资料，显示：2008年1月7日，宣兴公司向宣武区房管局出具《关于宣武区枣林前街35号产权办理的说明》，内容为：“根据北京市宣武区人民政府2000年2月2日签发的（宣政发[2000]3号）文件通知，撤销都城公司建制，其所属企业及国有资产和相关职能划归金正公司。都城公司于1999年11月11日向金正公司请示（都城政字（1999）第011号）将都城公司名下房屋：宣武区枣林前街35号产权证变更至宣兴公司名下。金正公司于2000年2月29日批复（金正管[2000]3号）文件，同意产权关系的变动。现宣武区枣林前街35号需办理房屋产权买卖分户手续，虽然房屋大产权证暂时未办理到宣兴公司名下，但因为其已实际归属宣兴公司，现由于都城公司已撤销所以由宣兴公司负责办理房屋买卖分户手续的相关事宜。我单位承诺，在办理上述房屋买卖过户手续时，如今后出现一切问题，均由我单位承担责任。”宣兴公司依据该份说明及改制文件等手续为业主办理了产权登记。本院认为，虽然黑龙江烟草公司未能提交合同原件，且合同存在缺页，但宣兴公司对该合同的真实性予以认可，且结合转账凭证、发票等证据及各方当庭陈述可以确认以下事实：2006年2月24日，宣兴公司与黑龙江烟草公司签订《商品房买卖合同》，黑龙江烟草公司以3512160元的价格购买了北京市西城区枣林前街35号7层702、703、704号房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。黑龙江烟草公司按照合同约定支付了全部购房款，宣兴公司负有协助黑龙江烟草公司办理产权登记的义务。虽然涉案房屋所在楼栋的大产权登记在都城公司名下，但根据本院查询的房屋档案，宣兴公司依据相关改制文件为北京市西城区枣林前街35号的部分业主办理了产权登记，房管部门也予以认可，故宣兴公司应当具备协助黑龙江烟草公司办理产权登记的条件。黑龙江烟草公司要求宣兴公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。黑龙江烟草公司要求金正公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。虽然办理产权登记是宣兴公司的义务，但也需要黑龙江烟草公司的配合。黑龙江烟草公司并未提供该公司在2019年11月之前要求宣兴公司办理产权登记的证据，宣兴公司提供的证据也能反映未及时办理产权登记并非是由于宣兴公司的原因所致，故对黑龙江烟草公司要求宣兴公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京宣兴房地产开发股份有限公司协助黑龙江烟草工业有限责任公司办理北京市西城区枣林前街35号7层702、703、704号房屋的所有权证书。二、驳回黑龙江烟草工业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费28893元，由黑龙江烟草工业有限责任公司负担13446元（已交纳），由北京宣兴房地产开发股份有限公司负担15447（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二〇年十二月九日法官助理  王 甘书 记 员  苏晓明