江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初6636号原告：南京万科物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市鼓楼区天齐路**。负责人：杨靖，总经理。委托诉讼代理人：陈智慧，江苏苏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李富强，江苏苏星律师事务所律师。被告：孟诗繁，女，1992年3月5日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孟庆立（系原告之父），男，1966年10月17日生，汉族，住徐州市泉山区。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司（以下简称万科物业徐州分公司）与被告孟诗繁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告万科物业徐州分公司的委托诉讼代理人陈智慧、李富强，被告孟诗繁的委托诉讼代理人孟庆立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费24645.6元(2019.10.1-2020.9.30)；并自欠款之日起至实际付清时止，以每月欠款金额为基数，按照日万分之五的标准向原告支付违约金；2、案件诉讼费用、保险服务费由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，南京万科物业管理有限公司与案外人徐州鼎尚置业有限公司签订徐州淮海天地商住区(G地块)前期物业服务协议书，约定南京万科物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务，协议载明：合同期限为2014年7月1日起至小区业委会成立选聘新的物业公司止，商业区的物业管理公共服务费支付标准为8.08元/平方米/月，业主办理入住手续时预付十二个月的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月20日之前向乙方预交下期的物业服务费，每逾期一日应按欠付总额的万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方承担实现债权的费用。南京万科物业管理有限公司授权原告进行项目异地物业管理，收取物业管理费，解决诉讼争议等。2016年8月28日，被告从案外人徐州鼎尚置业有限公司购得徐州万科淮海天地商住区四街区X幢X单元XXX室(建筑面积273.84平方米)，为该小区业主。后期物业费调整为7.5元/平方米/月，原告已为被告提供了物业服务，但被告作为小区业主，拖欠12个月的物业费用至今。原告依据《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定诉至贵院，请求判如所请。被告孟诗繁辩称，1、本人是从2017年7月27日办理的上房手续，而在一次性缴纳三年物业费73500元时，物业公司却是按2016年10月1日-2019年9月的时间段计费，其中前10个月的收费是应该无效的，经过交涉物业公司至今没有更正。2、从2018年底，万科淮海天地四街区门前的道路开始封闭施工，直到2019年11月左右才开始部分通行。在这近一年的时间里，万科物业公司是不可能做到达标服务的，应该在物业费的收取上予以部分减免。3、万科淮海天地四街区的门面房属于小区的外街商业，而现物业公司的收费标准（7.5元/㎡）和服务项目与事实不符，应予以公示其服务项目和标准并做出相应的减免。比如：小区内部的公共耗能、绿化维护、地下车库维护、电梯年检维修费等，应由小区内部的业主承担。4、因万科淮海天地X街区XXX门面房墙体渗水问题，从2016年10月1日-2017年7月26日属万科开发公司维修时间段。维修完毕后经协商万科开发公司同意赔付本人147000元，已到账一半,并也支付给了万科物业公司。另一半赔付款因万科开发公司无法直接转账到万科物业公司，故一直未能到账,目前正在协调中。综上所述，本人并未拖欠万科物业公司的物业管理费，要求万科物业公司尽快更正前期的收费错误。同时根据三年来实际服务项目、收费标准，确认万科淮海天地四街区外街商业的物业费缴费时间和缴费标准，以便于本人能够明明白白地缴纳物业管理费。本院经审理认定如下事实：2014年7月1日，南京万科物业管理有限公司（乙方）与案外人徐州鼎尚置业有限公司（甲方）签订《徐州淮海天地商住区(G地块)前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对该小区提供前期物业服务事宜，物业服务内容与服务标准部分约定在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三)；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。其他服务包括以下事项：1、商务代办服务(收费标准公示)；2、房屋中介服务(按国家相关收费规定执行)；3、业户维修服务(收费标准公示)。乙方服务内容不包含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。并约定：合同期限自2014年7月1日起至小区业委会成立选聘新的物业公司止。另，物业服务费用部分约定商业区的物业管理公共服务费为8.08元/（㎡·月），商业公共能耗费及设施运行费按实际发生费用据实分摊。业主办理入住手续时预付十二个月的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月20日之前向乙方缴纳下期的物业服务费，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠付总额的万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方承担实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。2014年7月，南京万科物业管理有限公司授权原告对案涉小区进行异地物业管理，收取物业管理费等相关费用，并开具相应发票，解决争议及处理诉讼事宜等。2016年8月28日，被告与案外人徐州鼎尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》购得徐州万科淮海天地商住区四街区X幢X单元XXX室(建筑面积273.84平方米)，该商品房规划用途为商服。另，合同约定“出卖人应当在2016年9月30前向买受人交付该商品房”，“自出卖人通知的交付日起，视作买受人已接受房屋，房屋及设施设备毁损、灭失的风险及相关费用自该日起由买受人自行承担，保修期亦从次日起计算。”前期物业管理部分约定：服务企业为南京万科物业管理有限公司，物业服务时间从2014年7月1日到9999年12月31日。物业服务费为6.5元/月·平方米（建筑面积）。2017年8月11日被告孟诗繁签订《淮海天地商住区【临时】管理规约》（以下简称《临时管理规约》），部分约定如下：20、为维护业主的共同利益，全体业主同意授权物业服务企业以下权利：C、向欠费业主追缴物业服务费用。21、本【临时】管理规约自首位物业买受人签字承诺之日起生效，至业主大会指定新的管理规约生效之日终止。22、本【临时】管理规约附件《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是本【临时】管理规约的有效组成部分，全体业主承诺遵守。同日被告与原告万科物业徐州分公司签署《淮海天地商住区商铺安全/消防协议》。被告提供的******姓名：孟庆立日期：2019年4月29日。被告提供的微信聊天记录显示：孟庆立：从图片上的报纸日期，可以看出2017年8月11日还没能上房。微信聊天对方：好的，孟总。您把约定协议找出来。孟庆立发送“临时规约”视频后：看来就是2017.8.11当天办的上房手续。2019年6月18日下午17:15，对方：孟总，你在办公室吗？我们过去找你，当面聊一下呢。2019年6月18日下午17:29，孟庆立：什么意思？实景图片盒书面合同都在，上房时间毋庸置疑，还有什么可聊的！2019年6月19日下午13:08，孟庆立：收据开好了吗？2019年6月19日下午13:16，孟庆立：请拍照发给过来，谢谢！对方：好的，发送收据照片，2019年6月19日下午13:33，孟庆立：你们太过分了！!对方：孟总，我这边是按照客关的要求这样开的。2019年6月23日晚上18:52，孟庆立：发票改好了吗？2019年6月24日上午10:50，对方：不好意思孟总，根据购房时候签定的合同日期。2019年6月27日下午13：16，孟庆立：请问物业费的收据在哪？对方：在我这，你要吗？孟庆立：走法律程序啊！对方：好的，你什么时候要，我给你送过去。……2019年6月18日，原告向被告出具收款收据，其上的“说明”部分显示：2016.10.1-2019.8.31物业费（余1617元抵冲2019.9月部分物业费）。另，被告主张房屋门前道路从2018年底开始封闭施工，直到2019年11月左右才开始部分通行，在这近一年的时间里，万科物业公司是不可能做到达标服务的。为此被告孟诗繁提交了照片两张及书记信箱截图一张，其中书记信箱截图载明严海强于2019年9月3日反映徐州市泉山区淮海西路二轻路北段300多米道路自2018年底开始建设一直没有通行，希望道路早日建成通行。徐州市泉山区委办公室回复称：经泉山区住房和城乡建设局核实，二轻路（新淮海西路至矿山路段）南段已完成，道路北段已完成除沥青面层铺设外的所有施工。因紧邻二轻路的万科淮海天地挡土墙（原灯泡厂宿舍X号楼西南角处）存在较大安全隐患急需处置，另外万科淮海天地三街区排水管道损坏需修复，万科公司申请暂时不要进行道路面层铺设，在此砌筑挡墙和修复排水管道。目前，挡土墙、污水管道已施工完毕，雨水施工尚未完成，万科公司计划10月初全部完成施工。泉山区住房和城乡建设局表示将继续督促万科公司尽快完成施工，待其完工后立即组织道路沥青面层铺设，及时通车，最大限度减少给周边居民和商户带来的不便影响。2020年8月13日，原告向被告邮寄了物业费催缴律师函。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告应按照约定承担缴纳物业费用的义务。关于物业费的起算时间问题。原告主张上房时间为合同约定时间，有明确的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、交费票据、《协议》原件等证据予以证实。被告抗辩称其上房时间为2017年7月27日，但其提供的《临时管理规约》等证据只能证明其签署此类文件的时间，无法明确确定具体的上房时间。另被告提供的“问题、维修”照片内容仅显示存在两处有关渗水的问题。又根据被告自己出具的《谅解备忘》中“在保修期内”、“保修单”等字样，及主文中提到“双方仍依据《住宅质量保证书》的相关约定执行”等分析，现实中开发商在交房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能提供的，应认定不具备交房条件，业主可以拒绝收房，此处“仍依据”暗含已经存在此类相关文件，这从另一个层面揭示了上房应当是在被告举证的“问题、维修”照片标注的时间（2017.6.20、2017.8.11）之前。另，根据徐州本地气候情况，“9月10月”期间本地雨水已经较少，对普通市民来说，已经上房又经历较大雨水从而发现严重“渗水”的问题比较合乎常理。在双方没有提供未完工逾期交付等证据的情况下，推定按约定正常上房较为合理。再结合被告答辩中所述“因万科淮海天地四街区122门面房墙体渗水问题，从2016年10月1日-2017年7月26日属万科开发公司维修时间段。维修完毕后经协商万科开发公司同意赔付本人147000元，……”，及《谅解备忘》中“因上述问题瑕疵导致客户正常经营收（受）到极大影响，徐州鼎尚置业有限公司补偿业主费用……”的表述，上房后影响正常开业从而赔付经营损失更符合常理，如果是逾期上房的情况，业主应向开发商主张逾期上房违约金而非表述为赔付“影响正常经营”的经营损失。综合分析，上述“维修”逻辑上更符合上房之后的维修服务。另《谅解备忘》主文中被告所填的时间跟被告自己答辩中主张的交付时间前后矛盾差距较大，在如此重要的两份文件中把多处“年代”全部填错也明显不符合常理，故对被告的抗辩本院不予采信，对原告主张的上房时间予以认可。根据前述相关协议的约定及实际履行中双方达成的合意，被告孟诗繁所有的案涉房产的物业服务费用标准确定为按建筑面积每月每平方米6.5元，公共能耗费每月每平方米1元。另根据被告前期交付凭证上的记录，被告欠缴的相关费用应为：2019年9月份的部分物业服务费公共能耗费，2019年10月1日至2020年9月30日期间：物业服务费21359.52元（6.5元/月/平方米×273.84平方米×12个月），及公共能耗费3286.08元（1元/月/平方米×273.84平方米×12个月），合计为24645.6元。原告在本案中放弃2019年9月剩余部分物业服务费公共能耗费，仅主张后续一年的物业费未超出其实际损失。原告万科物业徐州分公司作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行，业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的业主还可以要求赔偿损失。故关于被告辩称的道路卫生问题等，若属实，被告有权请求物业在其服务范围内提供服务，若因物业在合同约定的物业服务范围内不履行或不完全履行给被告造成损失的，被告可以要求赔偿，但被告不能以此拒绝交纳物业费用。另，关于被告主张其房屋门前道路不通的问题，被告提交的证据不足以证实其房屋门前道路不通系因本案原告万科物业徐州分公司所致，故被告应向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日的物业服务费用及公共能耗费合计24645.6元。关于原告万科物业徐州分公司要求被告孟诗繁支付逾期违约金的主张，考虑到被告孟诗繁未按时缴纳物业费系因双方对案涉房产物业服务质量存在争议，以及各方沟通不畅未及时处理等原因导致，故对原告万科物业徐州分公司的该项诉请，本院不予支持。关于原告万科物业徐州分公司主张的保险服务费用5000元，因该项费用为非必要支出，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孟诗繁于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2019年10月1日至2020年9月30日的物业费用21359.52元，公共能耗费3286.08元，合计24645.6元；二、驳回原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，减半收取208元，案件保全费270元，合计478元，由被告孟诗繁负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 汤文平二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘珊珊书 记 员 蓝 珊