上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初43029号原告：振丰(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人：姚征，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。被告：上海傲江生态环境科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。原告振丰(上海)有限公司与被告上海傲江生态环境科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振丰(上海)有限公司的委托诉讼代理人沈玫辛、被告上海傲江生态环境科技有限公司的委托诉讼代理人陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振丰(上海)有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告于2019年12月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；2.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年4月23日止的租金人民币37,561.64元；3.判令被告支付逾期付款违约金1,796.96元(以37,561.64元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年4月23日止，按每日万分之五计算)；4.判令被告支付解约违约金21,374元(以月租金及物业管理费的两倍计算)；5.判令被告向原告支付的保证金20,000元归原告所有，不予退还；6.判令被告支付自2020年4月24日起至2020年5月17日止的房屋占用费15,780.82元(按日租金的两倍计算)；7.判令被告支付房屋复原费5,509.68元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区钱仓路XXX号28C房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年9月23日起至2019年12月31日止，租金支付方式为付三押二。后双方续签合同，租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。2020年3月15日，因被告拖欠租金，原告向被告发送《催款函》。同年4月20日，因被告拒不支付拖欠租金，原告向被告发送《解约函》，通知于同年4月23日解除合同，并要求被告支付拖欠的租金及相关费用。同年5月17日，原告收回系争房屋。上海傲江生态环境科技有限公司辩称，疫情期间，双方因租金事宜产生纠纷，原告采取封店、封网、封消防门等措施，致使合同履行出现障碍。双方办理房屋交接之日即2020年5月17日为合同解除日。因疫情原因原告应免除两个月租金，其余租金同意支付。不同意承担两倍月租金标准的房屋使用费。其逾期付款非单方原因，原告不顾客观情况提出解除合同，其不同意支付逾期付款违约金、解约违约金、没收保证金。疫情期间保证金条款不适用，原告应退还或抵扣被告应付款项。若法院认定被告违约，请求对违约金、使用费的标准予以调低。不同意支付复原费，原告未提供计算依据及标准，且承租时原告已将隔墙打通。本院经审理认定事实如下：2018年9月17日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作为办公使用，租赁期限自2018年9月23日起至2019年12月31日止，租金为每月10,000元，物业管理费为每月687元，总计10,687元，付三押二，保证金为21,374元。合同还约定了其它事宜。合同签订后，双方按约履行。2019年12月30日，双方就系争房屋续签《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止；租金为每月10,000元，物业管理费为每月687元，总计10,687元，付三押二，保证金为21,374元。合同第4.2条约定：“乙方应于每期末前的十五天内向甲方支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付违约金。”第7.1条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日或非因甲方原因导致合同提前终止时返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。”第9.2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、乙方有下列情况之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权行使解除合同权，并可无条件采取断水、断电、封门等措施，乙方同意甲方有权自行直接进入房屋并处置所有物品并由乙方承担相应的费用(包括但不限于拆除费用、垃圾清运费、物品保管费等)，乙方的屋内装修装潢视作放弃，同时甲方可以收回该房屋另行出租，除保证金不予退还外，且乙方还需向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费作为违约金：……4)乙方逾期不支付租金、物业管理费、水费、电费累计超过壹个月的。……”合同补充条款约定：“……5、房屋按现状出租。6、乙方返还该房屋时，室内应保留包括但不限于以下设施：室内二台空调；卫生间(含马桶、台盆)，家具一套(详见附件)否则，甲方有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的相关费用。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，被告继续承租系争房屋，并陆续支付租金至2019年12月31日止。另，被告在原告处有保证金20,000元。2020年3月16日，原告向被告发送《催款函》，要求被告在收到催款函后一周内支付包括系争房屋在内六套租赁房屋(26ABDG、27H、28ACH)的欠付租金共计43万余元及违约金，若未能及时付款，需按合同承担相关违约责任。该函件于同年3月17日送达被告。同年4月20日，原告向被告发送《解约函》，载明因被告未按约向原告支付租金，已严重违约，通知被告租赁合同于2020年4月23日解除，解除后三日内支付原告欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金等各项费用，保证金没收，要求恢复房屋至独立成套后归还等。该函件于同年4月21日送达被告。同年5月17日，双方交接系争房屋。后原告向被告发送函件，要求被告支付欠付租金、违约金等各项费用，并称被告在承租期间擅自将租赁原告的七套房屋和其他第三方房屋打通，至今未恢复至独立成套。原告将委托第三方完成恢复工作，相关费用由被告承担等。现因被告尚未支付拖欠的费用，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.系争房屋照片两组，分别证明被告搬离时及原告恢复房屋原状后的状况。2.其于2020年4月28日与案外人上海普宏建设工程有限公司签订的《良丰大厦26、28层复原工程合同》、付款凭证及发票，证明系争房屋恢复原状的费用为5,509.68元，恢复内容包括恢复隔墙、进户门、安装水电、卫生间等。经庭审质证，被告不认可上述证据的真实性，双方已完成房屋交接，交还房屋时原告对复原项目未曾明确提出意见，且承租时就没有隔墙。被告提供：1.《房租减免申请书》、与物业公司经理的微信聊天记录，证明新冠疫情发生后，被告提出减免租金，被告收到解约函后仍希望继续承租系争房屋，协商无果才被迫搬离；2.函件一组以及照片一组，证明被告于2020年5月针对电梯停靠异常、停电、消防通道上锁的情况向物业公司及原告提出异议，原告阻扰被告使用系争房屋，2020年6月原告已将系争房屋另行出租、房屋处于施工状态。经庭审质证，原告表示未收到房租减免申请书，对微信内容不予确认，微信联系人系物业公司员工而非原告员工。原告未采取过停水电、封消防门的措施，系争房屋是在恢复原状后才交付给新租户。以上事实，由原告递交的《上海市房屋租赁合同》《催款函》《解约函》、邮寄凭证，被告递交的《交接记录》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同履行期间，被告未支付自2020年1月1日起的租金，且经原告发函催讨后仍未付款，原告据此发函通知解除合同，符合双方合同的约定以及法律规定，故涉案租赁合同于2020年4月23日解除。截止至2020年4月23日的租金以及相应的逾期付款违约金，被告应予支付。考虑到前述期间历经新冠肺炎疫情爆发，对被告使用租赁物存在一定影响，被告请求酌减疫情期间的租金，本院予以准许。本院在被告的应付租金37,561.64元中扣减一个月租金10,000元，被告尚应支付原告租金27,561.64元。原告按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，因其已对逾期付款的违约金计付标准予以了调整(调低)，该项违约金请求，具有合同依据，本院予以支持。2020年4月24日至2020年5月17日的房屋占有使用费，考虑到房屋的使用状态，本院参照合同约定的租金标准(含物业管理费)每月10,687元计付即8,549.60元。关于原告主张的解除合同违约金、没收保证金以及房屋复原费，本院认为，涉案合同系被告违约而解除，被告理应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。原告主张将被告缴纳的保证金20,000元没收(不予返还)以及被告还需支付二个月租金和物业管理费作为违约金，该请求并不违背合同约定。鉴于不退还保证金、支付违约金均系解除合同时一方所应承担的违约责任，被告提出违约金过高而请求予以调整。本院依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，准许被告调整的请求，确定涉案保证金归原告所有，被告另支付原告违约金10,687元。由于涉案合同系续租合同，原、被告在补充条款中确定系争房屋是按现状出租，且原告并无证据反映被告是在签订续租合同后对系争房屋采取了拆除隔墙等装修行为。补充条款也未约定被告在租赁关系结束时有恢复隔墙的义务。原告在双方于2020年5月17日确认按约定交还房屋后，仍向被告发函要求恢复系争房屋至独立成套状态(或承担相应费用)显然与合同约定不符。另补充条款中约定被告返还房屋时，室内应保留包括但不限于二台空调、卫生间(含马桶、台盆)等设施，否则原告有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的费用。而原、被告在对系争房屋交还时，被告并无刻意拆除前述设施的行为，双方系按租赁物使用后的正常状态交还。即使原告有需要恢复相应设施的损失，其亦可以没收被告的保证金弥补。原告诉请被告承担房屋复原费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告振丰(上海)有限公司与被告上海傲江生态环境科技有限公司于2019年12月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司至2020年4月23日止的欠付租金27,561.64元；三、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司逾期付款违约金1,796.96元；四、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司自2020年4月24日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费8,549.60元；五、被告上海傲江生态环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告振丰(上海)有限公司解除合同违约金10,687元；六、被告上海傲江生态环境科技有限公司在原告振丰(上海)有限公司处的租赁保证金20,000元归原告所有；七、驳回原告振丰(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,340元，减半收取计1,170元，由原告振丰(上海)有限公司负担270元，被告上海傲江生态环境科技有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十二月二日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。