宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5334号原告：朱某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某1，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某2，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，宁夏概念网络科技有限公司法人，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告张某1哥哥。被告：宁夏啵啵营销策划有限公司，统一社会信用代码91640100073847149E。法定代表人：梁某。委托诉讼代理人：卜某，宁夏回族自治区石嘴山市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告朱某与被告张某1、宁夏啵啵营销策划有限公司（简称啵啵营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月28日立案后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告朱某、被告张某1的委托诉讼代理人张某2，被告宁夏啵啵营销策划有限公司的委托诉讼代理人卜某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1.解除原告与二被告于2020年1月14日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》；2.二被告向原告支付定金10000元；3.被告张某1支付原告违约金9540元（即318000元×3%）；4.被告宁夏啵啵营销策划有限公司支付原告违约金954（即318000元×3‰）；5.二被告赔偿原告涉案房屋租赁经济损失8500元；以上第2至5项合计28994元；6.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告自愿选择向二被告主张违约金。被告张某1辩称：我方不支付违约金。因为当时买房的时候我方将首付款及定金都支付给了居间方即被告波波营销公司，支付首付款的同时向原告及被告波波营销公司出具了征信报告，显示征信没有问题。受疫情影响，贷款一直拖到了三月底才进行办理，结果被拒绝了，被拒绝是因为张某1名下有车贷。后来我们三方因为贷款被拒进行了商议，商议的结果是波波营销公司给原告赔偿房屋租赁费，给我们退了10000元定金。当时三方已经达成共识进行了和解。原告认为我们没有买房拖延了她的时间，但是我方是因为疫情的影响拖延了时间，并不是因为我们不想买房拖延了时间，给我们自身也造成了影响。被告宁夏啵啵营销策划有限公司辩称：定金是我方代为保管，但是首付款是按照银行流程支付给了原告的。当时签订三方合同之后，我们二被告的确是查看了张某1的征信报告，并且由我方工作人员将征信报告送达银行，让银行的工作人员也核实了没有问题，所以才有了按银行规定去面签打首付款这一流程。但由于银行在第二次审核贷款的时候会再次查征信，发现张某1有车贷，所以银行当时提出拒绝办理该笔贷款。我方立刻通知原告以及张某1，并且告知情况，三方进行调解，原告朱某当时途中多次答应由居间方再次将房屋进行出售，而且居间方途中有工作人员告知朱某房屋我们已经重新找了买家，可以再次出售。但是朱某没有答应，最后自行将房屋进行了出售。我方有以下几点进行补充，第一、原告朱某的诉请四、五我方不承担，因为三方合同写的很清楚，当房屋过户之后由居间方通知原告让租户搬离，在没有得到居间方通知的情况下，原告朱某自行让租户搬走，所以一切损失由其自行承担。最后，居间合同还未解除，原告自行出售房屋给他人，所以我方认为原告有一房二卖的情节，我方认为既然原告已经将房屋出售给他人，那就间接表明原告视三方合同为无效合同，那么我们也视为三方合同无效。查明的事实经审理，本院确认如下事实：2020年1月14日，原告与二被告签订《个人二手房屋居间买卖合同》，约定：“出售方朱某（甲方，即本案原告）；购买方张某1（乙方，即本案被告）；居间代理方宁夏啵啵营销策划有限公司（丙方，即本案被告）；甲乙双方通过丙方居间介绍，甲方同意将坐落在银川市××县房屋及该房屋占用范围的土地使用权出售给乙方；甲乙双方协商，一致同意上述房屋房地产转让价款为叁拾壹万捌仟元整（￥318000元）；乙方同意于2020年１月14日交付壹万元（￥10000元）作为购买上述房产的购房定金，为充分保证甲乙双方个人利益，需交由丙方代为保管，甲乙双方反悔须按照本合同违约责任进行赔偿；乙方为按揭贷款付款方式，首付款不低于房屋成交总价的30%；如遇国家政策、法律法规、银行金融部门等相关政策，导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决；甲乙丙三方商定甲方向丙方支付房屋成交价款1%的中介费（￥3000元）；乙方签订本合同后反悔，不履行本合同，甲方有权单方面解除合同。乙方须向甲方赔偿房屋成交价的3%作为违约金；丙方无正当理由不履行合同，或由其他过失影响甲方乙方交易的，且给甲方乙方造成损失的，丙方将支付甲乙双方房屋成交总价3‰的违约金；经甲乙双方协商一致，自甲乙双方提供材料之日起，初步约定2020年1月24日之前办理银行面签以及打首付款。如果甲乙双方时间改变，年后再面签；过户之后甲方让租户搬走，将房子交接给乙方，甲方负责交清水、物业、天然气、电等费用，甲方确定无漏水等问题；甲乙双方协商一致，等产证满两年再办理过户”。合同签订后，被告张某1向被告啵啵营销公司交付了定金10000元，原告与被告张某1进行了银行面签，并由被告啵啵营销公司协助代理被告张某1办理了银行按揭贷款审批手续，后因被告张某1个人征信未审查通过，银行按揭贷款未获批准，现合同已不能履行，原告与被告张某1自行协商不能，原告提起诉讼，要求判如所请。另查明，定金10000元，被告啵啵营销公司已退还被告张某1。原告已于2020年10月10日将涉案房屋自行出售给案外人冷某。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案各方争议的焦点是：1、三方签订的合同是否应当解除；2、被告张某1银行按揭贷款未获批准，是否构成违约；3、被告啵啵营销公司在履行居间合同义务时是否存在违约行为；4、原告主张的违约金以及其他损失是否应当予以支持。本案原告朱某与被告张某1、宁夏啵啵营销策划有限公司现一致同意解除三方于2020年1月14日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》，故原告本项诉请，本院依法予以支持。对于二被告是否构成违约。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，被告张某1明知其本人名下有车贷未偿还，向银行申请按揭贷款会有不获批准的可能，仍与原告签订《个人二手房屋居间买卖合同》，后按揭贷款未获批准导致签订的合同不能继续履行，被告张某1存在缔约过失。庭审中，原告自愿选择向二被告主张违约金，故原告要求被告张某1承担支付原告违约金9540元（即318000元×3%），本院依法予以支持。被告啵啵营销公司已履行了居间合同义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，其代理被告张某1办理银行按揭贷款审批手续，尽到谨慎审查的义务，不存在违约行为，原告要求被告宁夏啵啵营销策划有限公司支付违约金954（即318000元×3‰）的诉请，本院依法不予支持。对于原告主张的房屋租赁经济损失。买卖不破租赁租,赁合同是否解除、是否产生租金损失，与本案房屋买卖合同是否履行不具有必然的关联性，原告因自行与租户解除租赁合同所产生的租金损失，应当由其自行承担。故，原告本项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱某与被告张某1、宁夏啵啵营销策划有限公司三方于2020年1月14日签订的《个人二手房屋居间买卖合同》；二、被告张某1向原告朱某支付违约金9540元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。如被告张某1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由原告朱某负担101元，由被告张某1负担49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 毛文亮二〇二〇年十二月八日书记员 曹佳贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。