广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3948号原告：郑丽璇，女，1985年11月17日出生，汉族，住汕头市朝南区，委托诉讼代理人：黄勇，广东合众之源律师事务所律师。被告：李玉棠，男，1980年8月29日出生，汉族，住广州市增城区，被告：汤美女，女，1981年9月14日出生，汉族，住广州市增城区，共同委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。原告郑丽璇与被告李玉棠、汤美女房屋租赁合同纠纷一案,广东省广州市增城区人民法院于2020年2月27日立案受理。广州市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）粤01民他62号《关于原告郑丽璇诉被告李玉棠、汤美女房屋租赁合同纠纷管辖的请示批复》，批复案件由本院审理。本院于2020年8月6日立案受理后，依法由审判员吴建适用简易程序独任审理，并于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告郑丽璇的委托诉讼代理人黄勇、被告李玉棠、汤美女的委托诉讼代理人莫国星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽璇向本院提出诉讼请求：1、判令被告李玉棠、汤美女共同返还8000元押金；2、判令被告李玉棠、汤美女因不同意利用已形成附合同的装饰装修物分担现值损失暂计10万元（具体数额以价值时点为2020年1月19日的鉴定残值的一半，按鉴定价值50%为准）；3、本案所产生的诉讼费、保全费、鉴定费等费用均由两被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：判令本案租房合同无效。庭审后，原告向本院提交鉴定申请书，提出因租房合同无效，装饰装修物已被两被告利用，申请对涉案房屋由原告出资的装饰装修物进行价值鉴定。同时，原告明确第二项诉讼请求为：判令两被告因同意并已利用位于广州市增城区荔城街庆丰村陂下路西三巷5号房屋内装饰装修物向原告进行补偿（具体数额以鉴定报告为准）及利息（利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。事实和理由：本案两被告是夫妻关系，原告于2018年7月14日通过微信提前向汤美女缴纳8000元预订租赁位于广州市增城区荔城街庆丰村陂吓路西三巷5号房屋，后于2019年5月12日与李玉棠签订《租房合同》用干经营一家托幼机构。租赁开始时，因涉案房屋存在漏水，原告与被告口头将租赁起始时间从2019年6月10日变更为6月27日，相应支付租金时间也从每周10日变更为每月27日。即当月的27日支付下个月26日前的租金。经营期间，原告每月均按时支付租金，后因原告改变经营策略，2019年12月27日应支付该期的租金，于2020年1月19日与两被告协商解除了该《租房合同》并正式停止营业（实际上从2019年1月10日开始停止营业），结算后在1月19日一次性向李玉棠支付租金与水电费共2800元。对于涉案房屋内的物品，原告与被告协商免费暂存放在房屋内，直到被告通知原告撤离，被告对此表示同意。之后，被告与新租客合谋将已形成附合的装饰装修物据为已有，在不向原告支付任何顶手费的情况下，于2020年2月18日通知原告4日内搬离。原告本着双方共赢和好聚好散的态度来处理此事，但被告与案外人合谋占有原告便宜，特提起本案诉讼，希望法院予以支持。两被告辩称,一、关于《租房合同》是否无效的问题。被告汤美女此前是原告的员工且原告早在2018年7月14日起多次主张承租涉案房屋并进行调查，即原告不可能不清楚涉案房屋的情况以及合同的效力问题。原告明知违法建筑仍签订相对无效的租赁合同且一直长期履行，故主张合同有效还是维持合同无效状态的决定权应在出租人而非承租人，否则构成恶意抗辩。二、关于《租房合同》无效的情况下双方责任分配的问题。若《租房合同》无效的前提下原告应提出缔约过失责任的赔偿请求权，而本案是原告主动提出解除合同且解除租赁关系并结算后的纠纷，即合同是否有效均不产生缔约过失责任的赔偿请求权，故原告要求被告赔偿并无法律依据。三、关于“顶手费”（装修装饰）是否适用于本案的问题。本案中双方在2020年1月19日已达成解除租赁关系的合意，本案中并不存在房屋转租的情况，因此，本案根本不存在所谓的“顶手费”或转让费，原告的主张并无法律依据；2、原告方作为法律专业人士在本案中是明知涉案房屋可能属于违法建筑而租赁，对于合同无效产生的法律效果明显存在主观上的故意，应承担相应的法律责任；3、被告作为房屋所有权人，在与上一手租客解除租赁关系后有权将涉案房屋进行出租获利，至于出租用途与原告无关，如原告认为被告占其便宜大可拆除，但原告必须对涉案房屋恢复原状；4、2020年2月25日双方协商撤场事宜当天双方一致同意由被告支付5700元收购原告在涉案房屋的财物，原告认为涉案房屋的装饰装修物是原告所装修及相关价值应进行举证，被告并不认可原告所述；5、原告在2019年12月提出解除租房合同，双方在2020年1月19日对租金、水电费等费用己进行结算正式解除租赁关系，根据租房合同第四条的约定押金8000元作为原告提前解除合同的违约金予以没收，在此期间原告对没收押金的情况一直不持异议。综上所述，原告请求事项于法无据，恳请贵院依法予以驳回。经审理查明：2019年5月12日，李玉棠（甲方及出租方）与郑丽璇（乙方及承租方）签订《租房合同》，把位于广州市增城区荔城街庆丰村陂吓路西三巷5号，建筑面积268平方米。一、租赁用途辅导课之用，不得擅自另作他用。二、租赁期限租赁期限，暂定6年，从2019年6月10日起至2025年6月9日止，2019年6月10日至2022年6月9日4000元/月，2022年6月10日至2023年6月9日每月租金4200元/月，2023年6月9日至2024年6月9日租金4400元/月，2024年6月10日2025年6月9日租金4600元/月。三、付款方式每月10日交租。四、合同签订之日，乙方向甲方交付人民币8000元整作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方。若未到合同期而且没经过甲方同意的话押金则不予退回。2018年7月14日原告向李玉棠妻子被告汤美女微信转账8000元。2020年2月25日，郑丽璇向两被告出具《收据》一张，记载：“今收到郑丽璇转让空调（四台）、角阀、软管、幼儿园床（十六张）、钻石牌风扇（六台）、玻璃门把（一把），金额为5700元”。《收据》的经手人处有原告郑丽璇的签名。同日，被告李玉棠通过微信转账5700元给原告郑丽璇的丈夫。因原告郑丽璇向本院提出申请，经摇珠选定广东证诚价格评估有限公司对涉案房屋装饰装修物的价值进行鉴定。2020年11月11日，原告、被告及广东证诚价格评估有限公司一同到涉案房屋现场勘察。2020年11月23日，广东证诚价格评估有限公司作出《评估报告书》（证书号：中J190015），鉴定涉案房屋装饰装修价值评估金额合计为39870元，原告郑丽璇已预交鉴定费6000元。庭审中，两被告确认以下事实：1两被告为夫妻关系；2、对原告起诉两被告无异议；3、双方在2020年1月19日已结清租金及水电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案主要涉及以下问题。一、关于《租房合同》效力问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，两被告已确认涉案房屋是农村自建房，并未办理相关报建手续，故被告李玉棠与原告郑丽璇签订的《租房合同》属无效合同，对于原告郑丽璇确认合同无效的请求，本院予以支持。二、两被告收取的押金是否应返还问题由于租房合同无效，两被告应返还基于无效合同取得的财产，故原告郑丽璇主张被告李玉棠、汤美女返还基于无效合同取得的押金8000元，本院予以支持。至于两被告认为的根据租房合同第四条的约定押金8000元作为原告提前解除合同的违约金予以没收的抗辩，本院不予采纳。三、关于原告主张的返还涉案房屋装修价值及支付利息问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；”本案中，原告主张涉案房屋在承租时处于毛坯状态，是由原告自行装修的，且提供部分装修费收据及装修费付款记录予以证明。对此，两被告虽不予确认，但未提供任何相反的证据予以证明，故本院认定涉案房屋是由原告装修的。庭审中，两被告已确认涉案房屋的装饰装修物现由其继续使用，两被告应支付装饰装修物的折价款给原告。现涉案房屋装饰装修物经鉴定价值为39870元，故两被告应支付涉案房屋装饰装修物折价款39870元给原告。至于原告主张两被告支付装饰装修物折价款利息问题。因原告在签订《租房合同》时，对涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证未尽到注意义务，对合同无效亦存在过错，故对原告主张的装饰装修物折价款利息的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告郑丽璇与被告李玉棠于2019年5月12日签订的《租房合同》无效；二、被告李玉棠、汤美女于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金8000元给原告郑丽璇；三、被告李玉棠、汤美女于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修装饰装修物折价款39870元给原告郑丽璇；四、驳回原告郑丽璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元（原告已预交），由被告李玉棠、汤美女负担498元，由原告郑丽璇负担732元。鉴定费6000元由被告李玉棠、汤美女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年十二月二十四日书记员 罗芳华