北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初34826号原告：宋铎，男，1987年3月25日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：王伟娟，女，1994年3月28日出生，北京龙源顺景房地产开发有限公司职员。原告宋铎诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋铎，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋铎向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付我逾期办证违约金6550．81元；2．判令被告退赔我侵占面积费17130元及利息4376元；3．判令被告支付我契税占用的利息2348．69元；4．判令被告赔偿我被侵占面积所收取的7年的物业费、供暖费共计1049．24元；5．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我与被告2012年2月10日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）（合同编号：Y1270775），合同约定，我在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业园B1-2-3、B1-2-4地块和住宅项目6#商业办公楼x单元x层xxx，建筑面积57．36平方米，总房款655081元。2014年5月31日，我收房后发现合同中约定的公摊卫生间及卫生间前室不存在，但涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，被告并未告知我缺少卫生间的事实，一直在占用我购房时所支付的公摊面积的款项，故应当赔付相应的利息。在我收房时被告收取了我契税19654．29元，当时并没有交给相关部门，直至2017年9月8日，被告才交给相关部门，被告应支付此期间占用该款项的利息。被告于2014年5月31日将房屋交付给我，但被告直到2017年11月14日才为我办理了房屋所有权证书，被告逾期已满一年，故应承担违约责任。自我收房至今，我已经缴纳了7年的物业费和供暖费，被告应赔偿被侵占的面积所对应的费用。综上，为了维护自身合法权益，我特向法院提起诉讼，望法院判如所请。龙源地产公司辩称：我方未出卖公共卫生间，也未从中获利，故我方并不是适格被告。案涉楼栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，我方对公共卫生间的实际使用情况并不知情。案涉房屋性质是商业住房，原告在明知会存在提示风险的情况下，依然选择购房，其应当对相应风险有合理的预期。对于契税利息，在房屋交易中，房地产公司为买受人提供代收代缴契税的服务为典型的商业惯例，是为了方便不动产登记中心对房产证进行集中办理，同时也为买受人提供便利，原告主张契税利息将有损交易惯例，而且我方代买受人缴纳契税事实上是一种委托与被委托的关系，委托人向受托人主张利息没有依据，即使法院支持原告主张的契税利息请求，其起算时间也是错误的，起算时间应从合同约定的办理房产证期限届满之日起算。关于原告主张的逾期办证违约金，我方不同意支付，因为逾期办证的原因是原告提供相应材料不及时，与我方无关。本院经审理认定的事实如下：2012年2月10日，宋铎（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：“该商品房房屋坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元-xxx号……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测建筑面积为57．31平方米，其中套内建筑面积为43．18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．13平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。”；第五条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15170．94元，总价655081元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。”；第六条“付款方式及期限”约定：“买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的51．15%，其余价款可以向中国农业银行借款支付。”；第九条“规划变更”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。”；第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房……”；第二十二条“产权登记”约定：“……（二）转移登记。1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的2种方式处理：……（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”；附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元xxx号房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有3个单元，在每个单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间和走道。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订当日，宋铎向龙源地产公司支付房款335081元；上述合同签订后，宋铎于2013年9月8日向龙源地产公司支付房款320000元；宋铎于2016年4月25日向龙源地产公司支付房款1062元。宋铎于2014年5月31日向龙源地产公司支付契税19684．29元，龙源地产公司于2017年8月22日将上述契税缴纳税务部门入库。宋铎于2014年5月31日办理入住手续，案涉房屋于2017年11月14日转移登记至宋铎名下。根据宋铎提供的票据，宋铎入住后交纳了2014年5月31日-2021年12月31日期间的物业费共计16495元，并交纳了2014年-2015年、2016-2021年度的供暖费共计19022．16元。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为57．36平方米、套内建筑面积为43．25平方米。根据龙源地产公司提供的“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明5层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34．65平方米、走道405．24平方米。涉诉房屋所在的楼层共有69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3000平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计72．65平方米。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状，并对原告所提供的被占用公摊面积的计算方式没有异议，但主张应当按照卫生间的面积与5层整层的套内面积之商乘以涉诉房屋的套内面积的方式计算。上述事实，有不动产权证书、《北京市商品房预售合同》、银行交易明细、契税税收完税证明、房款发票、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，宋铎与龙源地产公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。宋铎于2014年5月31日办理入住手续，龙源地产公司直至2017年11月14日才为宋铎办理完毕涉案房屋所有权证书，已逾期满一年，宋铎主张的违约金数额合理，本院予以支持。龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于宋铎来说其被占用的公摊面积应约为1平方米（72．65平方米/3000平方米×43．25平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给宋铎。虽然双方约定按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出宋铎被占用的1平方米对应房款约为11439．03元（656143元/57．36平方米×1平方米）。宋铎主张的数额中超出本院核算范围的部分，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了宋铎房款11439．03元并占用多年，并且宋铎就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成宋铎相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。宋铎主张计算7年的利息，理由正当，本院予以支持，但其主张的利率过高，鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行业同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故相应的利息损失，本院参照上述标准予以分段计算。宋铎主张的利息中的过高部分，本院不予支持。对于宋铎主张的契税利息，龙源地产公司占用该笔钱款确已给宋铎造成相应利息损失，故其主张利息，理由正当，本院予以支持，其主张的利息在本院核算数额范围内，本院予以支持。因龙源地产公司将宋铎所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而宋铎并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，赔偿数额本院根据宋铎已交费数额进行计算，超出本院核算范围的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付宋铎逾期办理房屋所有权证违约金6550．81元；二、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还宋铎房款11439．03元并赔偿宋铎相应利息4145．51元；三、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付宋铎契税占用利息2348．69元；四、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿宋铎供暖费元331．63元及物业费287．57元；五、驳回宋铎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，由宋铎负担79元（已交纳）；由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担214元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年十二月二十九日书记员  田小雨