北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初363号原告（反诉被告）：吴石，男，1968年3月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张茜（系吴石之妻），女，1975年7月22日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。被告（反诉原告）：闫晓波，男，1979年6月25日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：董山呼，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）吴石与被告（反诉原告）闫晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴石之委托诉讼代理人张茜，被告闫晓波及其委托诉讼代理人董山呼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴石向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付所欠租金18000元；2．判令被告向原告支付延期交房一个月租金3000元。事实与理由：原、被告于2016年4月9日自愿签署房屋租赁合同，双方约定：原告将坐落于北京市昌平区*房屋租赁给被告，租赁期为2016年4月10日至2019年4月9日，共计三年。租赁合同约定月租金为3000元，三年租金合计108000元。支付方式为每六个月以银行转账方式支付，每笔支付18000元，共计六笔。现合同即将到期，原告查看银行转账记录，发现截至起诉日，被告共转账五笔，尚有一笔租金18000元未向原告支付，原告随即向被告询问租金转账情况，被告却称已向原告以现金形式支付过租金，拒不履行合同约定的付款义务。被告的行为已严重违反合同约定，属于恶意拖欠，请求法院判定被告履行合同义务，支付拖欠的租金。被告未经原告同意延期交房一个月未付租金。被告闫晓波辩称，不同意原告诉讼请求。在我方租房签完合同后被告以现金形式给原告18000元。原告说剩下的两年半的房租打到原告卡上，我也打到原告卡上了。如果第一笔钱没有收，原告在收第二笔钱时肯定会要第一笔的钱。现在原告收了后面5笔钱，反过来要第一笔钱不合理。涉案租赁房屋是我装修的，改水改电也是我干的，原告本人知晓，当时约定的改水改电费用顶一个月租金，就是合同到期后再延一个月租期。2019年9月27日原告让我交房，说到水电，原告说让我10月7日交房，后来警察去了，让到法院起诉。10月9日合同到期，应该是11月9日才到期，10月20日原告和中介直接交接了，我不知情。被告将房屋装修后转租给中介的赵海龙，合同到期后，原告和赵海龙直接续签了。2016年4月20日左右我将一个厨房两个卫生间改水改电，花了3200元。我和原告一起定的价格。约定的合同到期后装修归原告，但灯具、洁具、厨具我需要拿走。反诉原告闫晓波向本院提出反诉请求：1．请求法院判决反诉人与被反诉人2016年4月9日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2．判令被反诉人赔偿反诉人损失37060元（涉案房屋室内装修现值价格，以评估报告为准）；3．判令被反诉人承担房屋评估费用6000元；4．本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年4月9日，签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：反诉人租用被反诉人位于北京市昌平区*房屋，租赁期限为2016年4月10日至2019年4月9日（实际应至2019年10月9日），其中免租期为六个月，共计三年六个月，支付方式为押一付六。月租金为3000元，三年租金共计108000元。乙方毛房承租，负责房屋的装修，可转租，甲方收房之日，房屋中装修归甲方。合同签订后，反诉人依约向被上诉人支付租金，共计108000元。反诉人对房屋的装修（含人工费）共计投入51106．3元。本案涉案房屋性质为小产权房，所以反诉人与被反诉人于2016年4月9日签订的《北京市房屋租赁合同》无效。被反诉人作为出租方，明知房屋性质为小产权房而将其出租，应对双方的租赁合同无效承担全部法律责任。鉴于本案租赁合同无效，被反诉人应当依法赔偿反诉人装修费用及其他相应损失。望法院判如所请。反诉被告吴石辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。合同不受法律保护，但可以作为参考，反诉原告的损失我不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月9日，吴石（出租人、甲方）与闫晓波（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定“房屋坐落于北京市昌平区。房屋租赁期限自2016年4月10日至2019年4月9日，共计3年6个月。甲方应于2016年4月10日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准及支付方式：3000元/月。租金总计108000元。支付方式：银行汇款，押一付六，租期三年6个月，免租6个月。押金无”。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。庭审中，吴石与闫晓波均认可租赁房屋为北京市昌平区*房屋（以下简称涉案租赁房屋）；闫晓波未支付押金，没有约定第一笔租金交付时间及每期租金支付时间；涉案租赁房屋出租时为毛坯状态，经过吴石的同意，闫晓波对房屋进行了装饰装修。经闫晓波申请，本院对涉案租赁房屋室内装修现值进行了评估，2020年8月26日，北京市京价价格评估有限公司作出京价（民）字〔2020〕0042号《价格评估报告》，评估结论为“经评估，评估标的于评估基准日的评估价格为37060元”。该评估价格包含装饰装修工程（含水电改造）34300元及物品2760元。为此，闫晓波支付评估费6000元。吴石与闫晓波均认可评估意见及评估费用。关于租期，吴石称租期为2016年4月10日至2019年10月9日；闫晓波称2019年4月份，吴石同意改水改电顶一个月房租，2019年10月12日双方发生纠纷警察到场后，吴石当着警察的面说可以顶一个月房租，只是吴石的妻子张茜没有同意。张茜称其与吴石私下聊天时吴石是想同意，但是自己不同意。关于免租期，吴石称签订合同后6个月免租期，闫晓波用来装修。闫晓波称6个月免租期没有约定从什么时间开始计算。关于涉案租赁房屋腾退时间，闫晓波称其承租房屋后又将房屋转租了，和次承租人租期到2019年10月27日，其没有收回房屋，是吴石和中介私自交接的。吴石称在2019年10月30日，其看见房屋没有上锁就将房屋收回了。关于第一笔18000元占有使用费，闫晓波称是在*房屋其与吴石口头协议合同租期是3年6个月，半年装修期，签完合同就交半年房租，自己就交了18000元现金，并提交了短信聊天记录，证明原告在2016年10月29日给了其银行账号。吴石不认可闫晓波交付了18000元现金，认可其在2016年10月29日发了银行账号。吴石称其主张的延迟交房一个月租金是租赁合同到期后的租金。另查明，北京市昌平区*房屋无建设规划审批手续。以上事实有《北京市房屋租赁合同》、价格评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故吴石与闫晓波于2016年4月9日通过签订《北京市房屋租赁合同》形成的房屋租赁合同法律关系无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于第一笔占有使用费18000元的支付问题，闫晓波未提供充足证据证明其已支付。本案综合考虑合同免租期的约定、闫晓波装饰装修时间、双方合同中对租金支付方式的约定等因素，认定闫晓波未向吴石支付第一笔占有使用费18000元，对闫晓波的辩论意见本院不予采信。故吴石要求闫晓波支付所欠占有使用费18000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于双方租期延期问题，本院认为闫晓波未提交充足证据证明吴石同意以改水改电抵租期届满后一个月占有使用费，故闫晓波应向吴石支付租赁期满后的占有使用费。本案根据双方约定的占有使用费标准及吴石认可的其接收房屋的日期，确定租赁期满后的占有使用费金额为2000元。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。本案中，闫晓波对涉案房屋进行了装饰装修，本院根据闫晓波装饰装修项目、各项目金额及房屋现使用状态，从经济环保角度考虑，认为装饰装修由吴石使用为宜，但吴石应支付闫晓波对应的折价款。本院根据评估报告结论，认定吴石应赔偿闫晓波装饰装修损失37060元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴石与闫晓波于2016年4月9日形成的房屋租赁合同法律关系无效；二、闫晓波于本判决生效后七日内支付吴石房屋占有使用费20000元；三、吴石于本判决生效后七日内赔偿闫晓波损失37060元；四、上述二、三项折抵后，吴石给付闫晓波17060元，于本判决生效之日起七日内给付；五、驳回吴石的其他诉讼请求；六、驳回闫晓波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费325元，由吴石负担15元（已交纳），由闫晓波负担310元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3201元，由吴石负担2009元（于本判决生效后七日内交纳），由闫晓波负担1192元（已交纳）。鉴定费用6000元，由吴石负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由闫晓波负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十二月二十三日书记员  王龙