吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2206号上诉人（原审原告）：陈焕，女，1972年7月16日出生，汉族，住吉林省长春市南关区金鼎名城B区1220号。委托诉讼代理人：郑学滨，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰慧轩，北京盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长春春华公共设施有限公司，住所地吉林省长春市宽城区站前广场。法定代表人：张桂娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海多，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梅，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。上诉人陈焕因与被上诉人长春春华公共设施有限公司（以下简称春华公司）合同纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈焕上诉请求：1．请求贵院依法撤销（2019）吉0103民初3184判决书；2．请求支持陈焕一审的诉讼请求或者发回重审；3．一、二审的诉讼费由春华公司负担。事实和理由：一、一审法院罔顾事实，严重偏袒春华公司一方，有失公允。一审法院认为：“……对租赁合同的具体铺位位置、价格、租赁期限等内容并未明确具体作出约定，而上述要件为订立合同的必备要件，因此案涉协议应为双方对此后重新订立租赁使用合同的意向。按照双方此前的交易习惯，租赁使用合同以一年为一个使用周期，在商铺整体被征用后，双方并未重新签订租赁使用合同。是否继续订立租赁使用合同应尊重双方当事人的意愿并充分考虑长春火车站综合交通换乘中心实际施工情况，由春华公司统筹安置，统一调配。现客观上原经营场所安置全体业户已不可能实现且商城尚未交付投入使用，故此对于陈焕要求按协议约定履行将其回迁至春华商城并安置商品位置的诉请不予支持……”。一审法院以上认定严重错误，明显对春华公司偏袒，理由简述如下：1.本案中陈焕的租赁权的取得具有历史属性和承继性，根据“买卖不破租赁”租赁权的物权化法理，陈焕作为弱势一方其权利应当予以保障。本案中陈焕自上世纪90年代即于1994年作为个体经营户就入驻春华商城开始经营，虽然是一年一签订合同，但至今为止已经在此苦心经营了20年之久，形成了较为稳定的经营关系，培育了较为稳定的客户资源，陈焕租赁权期限享有20年之久。陈焕和春华公司之间的租赁法律具有历史渊源性、稳固性和承继性，不应也不能恣意解除。正是基于以上历史原因和事实，双方之间才有签订回迁安置的《协议书》的可能性。《协议书》内容也是明确了春华公司对陈焕予以回迁安置的义务。陈焕的诉请是“回迁安置”，诉讼请求中并没有请求安置具体铺位位置、价格、租赁期限等内容，但回迁安置的诉讼请求是明确具体的，并非仅仅为意向。很明显一审法院罔顾本案中以上事实，漠视陈焕的租赁权导致有失公允的判决。2.一审法院混淆了“租赁合同”和“回迁安置合同”两者的法律概念。本案实际上属于“回迁安置合同”纠纷案件，即春华公司对陈焕是否承担约定的回迁安置义务。显然，依据《协议书》内容春华公司对陈焕负有回迁安置的义务。一审法院认为的“对租赁合同的具体铺位位置、价格、租赁期限等内容”是否有明确具体的详细约定不是本案审理的要素。具体铺位位置、价格、租赁期限等内容是“租赁合同”的必备条款，而非本案“回迁安置合同”的审理要素。本案争议的标的是春华公司和陈焕之间的“回迁安置”法律关系，即春华公司对陈焕是否具有回迁安置的法律义务，而非租赁的法律关系。一审法院认定实际上是以“租赁合同纠纷”的案由审理本案，不是以“回迁安置合同纠纷”的法律关系来认定本案，明显存在混淆法律概念的情形，故对陈焕造成了严重不公，也有失法律的尊严和权威性。3.本案中春华公司对陈焕进行安置回迁的条件成立，对陈焕应进行合理安置。《协议书》中约定征用春华商城的时间为三年，具体确定。事实上2018年底，长春站南广场地铁换乘中心南广场工程实体工程全部完工。2019年1月12日该换乘中心南广场工程正式投入使用。国家征用春华商城后征用标的物予以返还原物的事实已然存在，故对陈焕进行租赁安置条件成立。根据《关于对春华商城原有业户安置及相关问题的答复》中“原春华商城所剩余1335平方米净商业面积可安置业户为300户”的规定，该换乘中心南广场工程至少可容纳安置租户300余户，而至今为止，陈焕是寻求司法救济请求维权的第一人，明显存在可以进行安置的前提和可能条件。春华公司至今仍然拒绝对陈焕进行任何安置和经济补偿，陈焕自2016年7月至2019年2月三年期间不断地到春华公司、市人防办、市信访办、省信访局不断上访维权二十次多，但至今无果。陈焕相信自古法律谚语“有权利就有救济”，陈焕企图寻求法院社会正义的最后一道关口期望获得最后的权利救济。一审判决是在推诿责任，造成陈焕维权无门。4.一审法院无视春华商城的历史形成背景和春华商场租赁合同和租赁摊位的流转交易习惯。春华商户摊位的流转交易习惯体现了陈焕的商户摊位内在巨大商业价值，是促使春华公司和陈焕签订《协议书》的因素之一，尽管陈焕作出了利益妥协和让步。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”春华商场租赁合同的交易习惯是：春华商城原有业户虽然一年一签，但是业户有长期续签的权利，业户不是普通的租赁户，成为春华商城业户往往要交20万起步的转租费，这已经是春华商城业户租赁和转租市场交易惯例。该交易惯例的形成不是空穴来风，而是春华商城原有业户苦心经营20年所精心培育形成的市场交易惯例，是陈焕等原有业户们的血汗和结晶。一审法院对以上事实根本未经调查审理，主观臆断本案。5.回迁《协议书》的签订是市政府工作人员多次向商户业主郑重保证承诺回迁后的结果，是广大商户业主识大体顾大局积极配合政府征用建设和牺牲个体利益妥协的体现。一审法院根本无视《协议书》签订的上述背景。2013年6月城市规划地铁，需要征用春华商城，尽管当时商城发展前景越来越好，商户业主也知道营业收入是其生命线，但为了建设大局，在没有给予其任何经济补偿的情况下，加上签订协议之前市人防办姜波处长代表市政府几次到春华商城劝说业主与业主面对面沟通向业主承诺保证业主回迁安置，陈焕妥协退让之下签订了《协议书》。6.一审法院未支持陈焕对春华公司违约经济损失赔偿的诉求，更是违反合同法的规定。一审法院认为：不应按照合同约定的之前的租金计算差额计算，陈焕也无法证明其具体支出，固不支持。春华公司的违约事实不言而喻，违约的损害赔偿法律依据充分。在如何计算违约损失赔偿的计算中也是有法律依据的。据《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。陈焕认为，一审法院认定租金差额损失即便是不应按照之前的租金计算，也可以按照市场价格履行，一审期间一审法院也到过相关部门和现场进行事实调查取证工作。陈焕也提供了具体的费用支出票据和证明材料证明自己的经济损失，春华公司违约和陈焕的经济损失是明确具体的。至少一审法院应当予以参照适用，而非进行全盘否定并且驳回陈焕的诉讼请求，一审法院明显具有严重的偏袒性。7.商场全体安置不能实现并非不可抗力，该情形发生在《协议书》中是有预知。在春华商城被征收征用的时候即2013年，春华公司已经知道了图纸规划，知道商城面积征收后面积会缩水很多，但是还和业户签订回迁协议，并明确指出继续让陈焕经营，按照一审法院的逻辑理解成这仅仅是一个合同意向而非合同，那么春华公司为什么要签订一个无法履行的合同呢。难道是春华公司和相关政府工作人员使用权术把陈焕的利益玩弄于股掌之间吗。这显然是不可能的。况且陈焕也并未拒绝接受“缩水的回迁”。对此一审法院没有查清核实，作出了错误的认定。二、一审法院认定无视重要事实。1.2014年3月10日长春市宽城区住房和城乡建设局，春华公司，长春市轨道交通集团有限公司，三方签订《合同书》以2011年其总收入22776114元为标准，一次性补偿春华公司3年的营业损失补偿费68328342元。同时对于超出三年的征用时间春华公司继续每月收到1898009.5元的营业损失补偿费。《合同书》第二条明确指出征收导致春华公司与“雨竹文化传媒公司”的协议不能履行，赔付一百万元。根据《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条之规定（商品经营者在征收征用情况下应当予以经济补偿，该条款列明了补偿计算标准和方式）全国各地征拆的法律法规规定和司法实践，对于作为实际经营者的陈焕有权利要求相关主体进行经济补偿。实际经营者各地司法实务中事实上都得到了合理合法补偿。陈焕获取经营损失具有法律依据。本案中对春华商城作出巨大贡献的陈焕商户是实际经营人但没有获得经济补偿，本就有违法律公平正义。在春华公司取得数千万巨额营业损失补偿费的前提下，作为贡献巨大的实际经营人陈焕（原审原告）未取得任何经济补偿，本就有失公允，一审法院又对陈焕提供有经济损失的证据视而不见，是对弱势群体的无视和冷漠。是可忍孰不可忍。综上，一审法院罔顾相关事实，漠视陈焕正当权利，严重偏祖春华公司一方。望二审法院依法查明相关事实，明鉴作出公允判决。春华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈焕的上诉请求，依法维护春华公司的合法权益。陈焕向一审法院起诉请求：1.请求判令春华公司按协议约定履行将陈焕回迁至春华商城并安置商铺位置的义务；2.判令春华公司承担本案诉讼费用。事实和理由：因修建长春市地铁一号线工程及南站换乘中心的需要，陈焕租赁春华公司位于春华商城西区四街20406号商铺被政府临时征用。2013年6月15日，春华公司与陈焕签订了《协议书》，协议约定：“由于春华商城的部分面积被政府征收，新建商城工程完工后，春华商城将对包括陈焕在内的原有全体业户进行原址回迁安置；商城预计在2016年7月1日左右开业”。陈焕基于上述协议内容、对春华公司和相关政府领导的信任以及对政府市政工程的支持，无条件地撤出了商城且未主张任何补偿，还预留了8000元作为押金。截止至2018年12月31日，新建的春华商城实体工程已经完工，已具备商户入驻的条件。陈焕多次要求春华公司履行回迁安置义务，但春华公司却以各种理由推脱拒绝履行。春华公司的行为不仅构成严重违约，更是侵害了陈焕的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，陈焕特请求人民法院依法判决春华公司按照协议约定履行对陈焕回迁至春华商城并安置商铺位置的义务。在诉讼过程中，陈焕增加诉讼请求，1.补偿2016、2017、2018年的租金差额合计197500元；2.诉讼费由春华公司承担。一审法院认定事实：2013年5月15日，轨道交通集团与春华公司签订《委托书》，约定因建设长春火车站综合交通换乘中心南广场工程，就临时征用春华商城三年（预计时间）作为实施换乘中心南广场工程使用，安置春华商城业户到春铁大厦经营，故委托春华公司与业户签订安置协议书，具体委托事项第三项约定：“我方现授权委托贵方与现有1149户春华商城业户签订具体的回迁安置协议书，将依照贵方与业户签订的协议书安排业户到春铁大厦经营”。2013年6月15日，春华公司与陈焕签订《协议书》，春华公司为甲方，陈焕为乙方。双方约定，“一、由于甲方商城的部分面积被政府征收，甲方的商城重新开业后原有经营面积会有一定的减少，甲方将依据减少的总面积按照一定比例缩减原商位经营面积，统筹兼顾的重新安置商城原有全体业户回迁经营”，“三、鉴于三年后市场情况的变化和社会物价调整等因素的影响，甲方商城重新开业后收费标准将考虑站前商圈同行的收费标准进行适当的调整”，“四、根据地铁换乘中心南广场工程的建设计划，甲方的商城预计在2016年7月1日左右开业（具体以工程实际交付使用时间为准）”，“七、由于甲乙双方以外的原因（如战争、重大自然灾害、工程实施过程中不可预见的特殊情况等）致使本协议无法按期履行的，双方互不追究违约责任，……”。2014年3月10日，长春市宽城区住房和城乡建设局作为甲方，春华公司作为乙方，轨道交通集团作为丙方，共同签订《合同书》，约定为建设长春火车站综合交通换乘中心南广场工程，临时征用乙方现有的春华商城（建筑面积23936平方米）三年（预计时间）作为实施换乘中心南广场工程使用，甲方将按照乙方经审核通过的年度财务审计报告中总收入标准补偿乙方营业损失，若征用时间超过三年的，将按照上述标准按月支付营业损失费给乙方。乙方现有的春华商城1149户业户由丙方负责安置到春铁大厦中经营，具体方法由丙方给乙方出具委托书，由乙方出面与业户商谈签订安置租赁合同。丙方承诺换乘中心东西两侧商业面积全部归还给乙方，面积为3058平方米。同时，在签订合同书时综合换乘中心整体设计方案没有最终确定，故约定待最终方案确定后，根据设计图纸实地测量确认拆除、占用防护面积的差额，由甲方、乙方和长春市人防办按实际面积差额另行协商异地集中还建事宜。长春火车站综合交通换乘中心南广场工程并未按照预计时间完成，2019年初换乘中心投入使用，但商业部分至今未交付投入使用。春华公司曾为业户出具相关答复，答复中称原春华商城剩余商业面积1300平方米左右，可安置业户300户，另需异地安置其余业户，具体安置方案通过随机抽取的方式确定，在相关部门的监督下进行。但陈焕在庭审中明确表示不接受异地安置的方案，坚持要求原地安置，即使按照双方协议中约定，铺位面积照原有面积进行缩减，亦应保证正常经营活动，若缩减面积比例过大应有补偿。另查明，陈焕与春华公司于2010年9月14日就春华商城摊位租赁经营签订《人防战备工程使用合同》，春华公司为甲方，陈焕为乙方。使用费每年16500元，另交付预赔基金8000元，一年为一个使用期，合同期满前双方签订预定商位合同。合同第十条约定：“……经营期间乙方所租的位置，因特殊原因被政府或上级有关部门征用，而导致合同终止，不属甲方违约。如与消防和治安等部门的新要求不符，需要甲方调整和撤销，不属甲方违反本合同。……”陈焕租赁使用商铺直至因建设长春火车站综合交通换乘中心南广场工程被征用。一审法院认为，本案的争议焦点在于依照与陈焕签订的《协议书》约定，春华公司是否负有安置陈焕回迁经营的义务。上述《协议书》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。从案涉协议及委托书的内容上看，轨道交通集团对于春华公司的授权内容仅为就春华商城1149户业户安置到春铁大厦经营，由春华公司出面与业户商谈签订安置租赁合同，而非春华公司抗辩中所称，轨道交通集团是负责陈焕回迁安置经营的主体。虽然春华公司作为《协议书》的相对人，承诺“将依据减少的总面积按照一定比例缩减原商位经营面积，统筹兼顾的重新安置商城原有全体业户回迁经营”，但从此份协议书约定的内容来看，对租赁合同的具体铺位位置、价格、租赁期限等内容并未明确作出约定，而上述要件为订立租赁合同的必备要件，因此案涉协议应为双方对此后重新订立租赁使用合同的意向。按照双方此前的交易习惯，租赁使用合同以一年为一个使用周期，在商铺整体被征用后，双方并未重新签订租赁使用合同。是否继续订立租赁使用合同应尊重双方当事人的意愿并充分考虑长春火车站综合交通换乘中心南广场工程实际施工情况，由春华公司统筹安置，统一调配。现客观上在原经营场所安置全体业户已不可能实现，且商城尚未交付投入使用，故此对于陈焕要求按协议约定履行将其回迁至春华商城并安置商铺位置的诉请，原审法院不予支持。待商城具备安置条件时，是否重新订立租赁合同及租赁合同的具体内容可由双方当事人协商解决。其次，关于陈焕主张的租金差额损失，双方在协议中并未对此进行约定，事后亦未协商一致。双方曾在《协议书》中约定，“商城重新开业后收费标准将考虑站前商圈同行的收费标准进行适当的调整”，即使2016年工程竣工商城投入营业使用，其使用费收费标准也不再会是之前《人防战备工程使用合同》中约定的16500元，不应以此为标准计算租金差额。且据陈焕提交的证据材料，无法充分证明其具体支出情况，故此对于此项诉请，原审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回陈焕诉讼请求。案件受理费100元，由陈焕负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，陈焕与春华公司2013年6月15日签订的《协议书》合法有效，不违反法律强制性规定，双方均应依约履行。首先，双方协议中明确约定：由于甲方（春华公司）商城的部分面积被政府征收，甲方的商城重新开业后原有经营面积会有一定的减少，甲方将依据减少的总面积按一定比例缩减原商位经营面积，统筹兼顾地重新安置商城原有全体业户回迁经营。本案中，由于整体规划设计的原因，案涉商城与原商城具体位置、面积均不一致，因此对于之前在春华商城经营的业户重新安置必须在考虑诸如有回迁经营意愿商户数、现有商铺铺位数、面积、租金价格基础上统筹兼顾。双方在《协议书中》亦对此进行了约定说明，陈焕亦应知晓协议中具体条款内容。因此，陈焕在目前尚无法确定上述应统筹协调事项前提下坚持诉请春华公司将其回迁至春华商城并安置商铺位置，一审未予支持并无不当，本院依法予以维持。其次，关于陈焕主张的租金差额损失。双方协议约定：双方意外的原因致使协议无法按期履行的，双方互不追究违约责任，并由双方重新协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。因春华商城被征收后的规划施工、工程交付，春华公司亦需按照相关市政工程的整体安排。依据本案现有证据事实，至2016年时春华商城无法安置原商户的原因并非春华公司造成，且双方《协议书》中亦明确了2016年7月1日为预计时间，结合《协议书》中商城重新开业后收费标准将调整及互不追究违约责任的事项及双方也没有提交证据证明进行了协商签订补充协议的事实，一审对陈焕主张的租金差额损失不予支持有事实和法律依据，陈焕的该项上诉请求不成立。二审中，陈焕向本院递交调取证据申请书，申请法院调取：1.“长春火车站综合交通换乘中心南广场工程”征收和征用长春春华批发商城所涉及的“拆迁安置补偿明细及停业损失、业户安置、回迁商业面积少于2014年3月10日《合同书》所约定的回迁面积的赔偿款支付明细等相关内容”；2.“长春火车站综合交通换乘中心南广场工程”征用时间超过三年的情况下，春华公司所获得的赔偿停业损失款，业户安置，过渡条款，补偿明细等内容；3.2011年度吉林汇通会计师事务所审核通过的年度财务审计报告。本院认为，陈焕申请调取的证据与本案待证事实无直接关联，依法不予调取。综上所述，上诉人陈焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈焕负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年十二月二十三日书记员  宋晓宁