北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4175号原告：北京业达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区行宫小区。统一社会信用代码x。法定代表人：秦永明，董事长。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双凤，北京市檀州律师事务所律师。被告：贾滨滨，男，1983年1月10日出生，汉族，户籍地山东省乐陵市。公民身份号码x。被告：北京红事汇餐饮有限公司，住所地北京市密云区行宫街**楼西侧-1大厅、-2厅。统一社会信用代码x。法定代表人：宋从木，总经理。委托诉讼代理人：王见省，男，该公司经理。原告北京业达房地产开发有限公司（以下简称：业达公司）与被告贾滨滨、被告北京红事汇餐饮有限公司（以下简称：红事汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告业达公司的委托诉讼代理人王双凤，被告红事汇公司的委托诉讼代理人王见省到庭参加诉讼，被告贾滨滨经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭进行了审理，本案现已审理终结。业达公司向本院提出诉讼请求：1.判令贾滨滨与红事汇公司支付2013年11月至2017年3月取暖费及违约金总额的49.08%，即485652.26元；2.本案诉讼费由贾滨滨与红事汇公司承担。事实与理由:2011年5月1日，我公司将位于北京市密云区x街总面积为5470.62平方米的x号综合楼出租给贾滨滨,双方签订《租赁合同》。合同约定租赁期限为20年,自2011年5月1日至2030年4月29日;电费、水费、取暖费由乙方自行支付等条款。因贾滨滨无故拖欠租金,我公司于2016年1月20日向其送达了解除合同通知书,贾滨滨未提出异议也拒不腾退房屋。2016年4月29日，我公司诉至密云区人民法院，要求其支付租金并腾退房屋,密云区人民法院于2016年6月12日判决贾滨滨支付租金腾退涉案房屋。2017年8月16日北京市第三中级人民法院作出维持判决。经法院强制执行,我公司于2018年9月收回涉案房屋，而贾滨滨一直未支付自2013年11月至此期间的取暖费。我公司在前述诉讼过程中了解到贾滨滨承租涉案房屋后又将其中大部分对外转租,其中红事汇公司转租面积约为2685平方米(约占房屋总面积的49.08%)用于经营红事汇公司(原名x1公司,于2018年4月27日进行更名)。贾滨滨与红事汇公司签订的《密云行官街108号租赁合同》中约定电费、水费、取暖费由乙方承担。2018年12月3日，我公司收到x公司催收供暖费的通知,要求我公司7日内支付拖欠的2018年3月之前的取暖费及违约金,其中2013年11月至2017年3月拖欠的取暖费为849064.16元,违约金为140440.11元。2019年1月4日我公司与x公司达成《还款协议》,约定计划2019年4月底结清20万元,10月底前结清20万元,余款年底前结清635065.24元。我公司与贾滨滨签订的《租赁合同》虽已于2016年1月20日解除，但直到2018年9月我公司才收回涉案房屋,此前涉案房屋仍由贾滨滨及红事汇公司实际占有使用,依据合同约定，贾滨滨及次承租人红事汇公司应支付取暖费用，且红事汇公司实际上也享受了供暖服务,是实际受益人,理应按使用面积支付取暖费及违约金。综上，为维护我公司的合法权益，故诉至贵院。红事汇公司辩称：我公司是2018年4月27日开始从x1公司接手的，之前都是x1公司经营，自我公司接手后，重新与业达公司签订了房屋租赁合同，并按时交纳供暖费，我公司接手前的供暖费应由前股东承担。我公司与业达公司在2013年至2017期间不存在房屋租赁关系，2017年以前是与贾滨滨签订的租赁合同，而且x1公司成立于2014年10月14日，业达公司要求我公司支付从2013年起的租金没有依据，故不同意业达公司的诉讼请求。贾滨滨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本案经审理认定的事实如下：2011年5月1日，业达公司与贾滨滨签订《租赁合同》，合同约定，业达公司（甲方）将其所有的位于北京市密云区x街总面积为5470.62平方米的x号综合楼出租给贾滨滨（乙方）,租赁期限为20年,自2011年5月1日至2030年4月29日，该合同第五条约定，电费、水费、取暖费由乙方自行支付等条款。因贾滨滨拖欠业达公司租金,2016年1月20日，业达公司向其送达了解除合同通知书,贾滨滨未提出异议也未腾退房屋。2016年4月29日，业达公司诉至本院，要求其支付所欠租金并腾退房屋。2016年6月12日，本院作出（2016）京0118民初3256号判决书，判决书中确认双方签订的租赁合同于解除合同通知书送达之日即2016年1月20日起解除，同时判令贾滨滨支付所欠业达公司租金并腾退涉案房屋。该判决作出后，贾滨滨提起上诉，2017年8月16日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终9787号民事判决书，维持了本院一审判决。后经本院强制执行,业达公司于2018年9月收回涉案房屋。2018年12月3日，业达公司收到x公司催收供暖费的通知,要求业达公司7日内支付拖欠的2017年3月之前的取暖费及违约金,其中2013年11月至2017年3月拖欠的取暖费为849064.16元,违约金为140440.11元。2019年1月4日，业达公司向x公司出具《还款协议》,计划2019年4月底结清20万元,10月底前结清20万元,余款年底前结清635065.24元。2020年11月4日，业达公司将所欠2013年11月至2017年3月的取暖费1067888.96元全部缴清。为证明上述事实，业达公司向本院提交证据如下：证据1、（2016）京0118民初3265号民事判决书及（2017）京03民终9787号民事判决书，拟证明：1、业达公司与贾滨滨存在租赁合同，合同约定贾滨滨负担承租期内的取暖费；2、2016年1月20日，业达公司与贾滨滨解除前述租赁合同；3、二审判决生效时间为2017年8月；证据2、x公司催收供暖费通知及补充通知，拟证明2013年11月至2017年3月涉案房屋的取暖费为849064.16元，违约金为140441.11元；证据3、还款协议，拟证明业达公司已于2019年1月4日与x公司达成还款协议。证据4、供暖费发票，拟证明业达公司已将所欠供暖费及违约金一并交纳。经质证，红事汇公司对业达公司提交的上述证据的真实性予以确认。红事汇公司向本院提交证据如下：证据1、x1公司章程；证据2、名称变更通知。拟证明现股东于2018年4月27日接手，之前的取暖费与变更后的股东无关。经质证，业达公司对红事汇公司变更手续的真实性认可，但认为其公司内部协议与本案无关联性。另查明，x1公司于2014年10月14日登记成立，于2018年4月27日变更名称为北京红事汇餐饮有限公司。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案贾滨滨经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，业达公司与贾滨滨签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在租赁合同中，贾滨滨与业达公司已约定在贾滨滨租赁期间由其自负取暖费，故贾滨滨作为承租方应按约定交纳租赁房屋的取暖费。现业达公司在自行支付该项费用后要求贾滨滨予以承担，本院予以支持。双方租赁合同虽已于2016年1月20日经生效判决确认解除，但贾滨滨并未按生效判决确认的时间腾退房屋，业达公司直至2018年9月才将涉案房屋收回，即自合同解除之后至2018年9月，贾滨滨仍占有使用涉案房屋，故此段期间产生的取暖费仍应由贾滨滨承担。因业达公司实际未向x公司支付违约金，故对其要求贾滨滨、红事汇公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于业达公司要求红事汇公司支付取暖费的诉讼请求，因业达公司并未提供证据证明其与红事汇公司之间存在合同关系，业达公司的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾滨滨于本判决生效之日起七日内给付原告北京业达房地产开发有限公司二〇一三年十一月至二〇一七年三月期间的取暖费四十一万六千七百二十元六角九分。二、驳回原告北京业达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费五百六十元（原告北京业达房地产开发有限公司已预交），由被告贾滨滨负担，限本判决生效之日起七日内给付原告北京业达房地产开发有限公司。案件受理费四千二百九十二元（原告北京业达房地产开发有限公司已预交），由原告北京业达房地产开发有限公司负担五百一十七元（已交纳）；由被告贾滨滨负担三千七百七十五元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦