山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初3167号 原告：刘云，女，1964年7月4日生，汉族，住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：曹培峰，男，1964年1月12日生，汉族，住淄博市博山区,系原告刘云之夫。 委托诉讼代理人：范纪洪，山东科力律师事务所律师。 被告：淄博大方新材料科技有限公司。住所地，淄博高新区民祥路151号。 法定代表人：杨特立，董事长。 委托诉讼代理人：朱明广，男，1969年2月9日生，汉族，系该公司职工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张军利，山东小又小律师事务所律师。 原告刘云与被告淄博大方新材料科技有限公司（以下简称“大方公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘云的委托诉讼代理人曹培峰、范纪洪，被告大方公司的委托诉讼代理人朱明广、张军利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金148512元(自2020年3月2日计算至2021年3月1日)、向原告支付违约金93562元（以欠付的租金148512元为基数，按日千分之三计算，自2020年2月15日计算至2020年9月15日），合计242074元；2、判令被告按上述标准支付自2020年9月16日至实际付款之日的违约金；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年2月4日，博山区人民法院依法拍卖淄博高新技术开发区民祥路151号(现民祥路149号)一宗土地及两处地上房产，2018年2月5日刘云竞得上述土地及两处地上房产，2018年2月7日博山区人民法院做出并送达了(2017)鲁0304执恢362号《执行裁定书》，裁定“坐落于淄博高新技术开发区宗土地及两处地上房产的所有权归买受人刘云所有”。之后博山区人民法院通知大方公司迁出该处房产及土地，但大方公司向博山区人民法院提交了2011年12月23日大方公司与淄博吉澳实业有限公司就坐落于淄博高新技术开发区钢结构车间签订的《房屋租赁合同》复印件，之后刘云也多次通知大方公司民祥路151号一宗土地及两处地上房产的所有权已经依法转移归刘云所有，并要求大方公司将上述《房屋租赁合同》约定的租金交付给刘云，如拒不支付，刘云将通过法律途径追索拖欠的房屋租金并追究大方公司的违约责任。因被告拒不履行付款义务，原告于2019年12月向法院提起诉讼，要求被告支付自2018年2月5日至2020年3月1日期间拖欠的租金及违约金。根据《房屋租赁合同》约定，2020年3月2日至2021年3月1日期间的租金被告应于2020年2月5日前支付，但经原告多次催要，被告至今仍拒不支付，为此原告提起本次诉讼。 大方公司辩称，1、双方此前因房租问题在本院有诉讼尚未解决，尚不明确应将租金交付给哪一方（吉澳公司或原告），造成被告无法履行交付租金义务，被告无违约；2、在上一案件诉讼期间，山东广志建设有限公司于2020年7月通知被告不能再使用通行租赁房屋的唯一道路，被告告知该公司应找产权人也就是本案的原告协商解决，至今未果，但广志公司已经不允许被告再使用道路进行出入，因此被告在纠纷未解决前拒绝交纳租金；3、因原告作为出租人至今未解决道路出行问题，致使被告无法使用租赁房屋，被告已经通知原告解除租赁合同，同时被告保留追究原告的违约责任以及要求原告赔偿被告停产、搬迁所造成的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月23日，吉澳公司与大方公司签订《房屋租赁合同》一份，约定吉澳公司将座落在淄博高新区民祥路151号院内建筑面积为1300平方米的3号钢结构车间租赁给大方公司作为生产和办公使用，合同有效期为十年（2012年3月1日至2022年3月1日）；在本租赁合同期限内，租金付款以人民币支付，厂房租金为每月每平方米按建筑面积8.5元，该价格为前叁年度的房屋租赁价，后7年租金按年2%上浮；合同签订生效后一次性缴纳年度房租，以后提前20天缴纳房租，违约后按3‰日缴纳违约金；双方还约定了其他事项。 2018年2月4日，博山区人民法院依法拍卖淄博高新技术开发区民祥路151号(现民祥路149号)一宗土地及两处地上房产。2018年2月5日,刘云竞得上述土地及两处地上房产，2018年2月7日，淄博市博山区人民法院作出(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书一份，裁定：一、坐落于淄博市高新技术开发区宗土地及两处地上房产的所有权归买受人刘云所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移；二、买受人刘云可持本裁定到财产管理机构办理产权过户登记手续。2018年4月8日，淄博市博山区人民法院向大方公司送达《通知》一份，该通知的主要内容为：博山法院在执行刘云与被执行人山东博通工程机械有限公司、滕修徽、淄博金泰混凝土有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年2月5日依法拍卖了滕修徽所有的坐落于淄博高新技术产业开发区宗土地及两处地上房产，刘云以最高价竞得，该房产及土地使用权归买受人刘云所有，望你在接到此通知后30日内迁出房屋。2018年6月20日，博山区人民法院向大方公司送达了(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书。 大方公司已向吉澳公司支付了截至2020年3月的租金，原告认为被告大方公司应当在其竞拍涉案土地及厂房后开始向其支付租金，为此于2020年1月9日向本院第一次提起诉讼，本院于2020年8月25日制作了（2020）鲁0391民初127号判决书，判决被告大方公司支付原告刘云自2018年6月21日至2020年3月1日的租金241332元。对于自2020年3月2日至2021年3月1日的应付租金被告至今仍未付，为此原告提起本次诉讼，提出了上述诉讼请求。 庭审中，被告提交案外人山东广志建设有限公司于2020年7月15日给其发送的通知一份，想要证实：该案外公司要求被告公司停止借道通行，因被告公司不是产权人，已经告知广志公司，应当与原告即出租人刘云协商，解决道路通行的问题，因为上述道路是唯一道路，如不解决通行问题将造成公司停产，因此被告公司在该问题未解决前，停止支付租金。原告质证后称因为坐落于民祥路151号后面的二处房产所有产权人均为本案原告，而且原告在竞买时法院拍卖公告中也明确注明道路是共用的，因此该份通知广志公司无权下发，而且对该份通知的真实性原告也无法确认；假设存在该份通知，也属于广志公司与被告之间的纠纷，与原告无关；而且作为本案的原告，从来没有收到广志公司以及被告发出的该份通知，被告以及广志公司也从没有与原告对此问题进行过协商，因此该份证据不具有真实性、关联性、合法性，对本案不具有证明力。 被告提交手机短信截屏一份，想要证实其公司工作人员朱明广通过手机短信方式在2020年12月4日向原告发送彩信，通知原告,山东广志建设有限公司已经禁止被告公司通行，而原告刘云与广志公司至今未解决道路通行问题，被告公司通知原告刘云，如收到通知后24小时之内还不能解决通行问题，解除与其之间的租赁合同。原告质证后称，经与原告本人核实，原告从未收到该份彩信，而且从彩信内容来看，不能证明原告有任何违约行为。因此该份证据对本案无证明力。 被告提供2019年11月30日被告与原出租人淄博吉澳实业有限公司签订的2019年度、2020年度房租支付协议一份，想要证实双方约定2020年度（2020年3月1日至2021年2月28日）的房租支付方式，按照每季度支付一次的方式交纳，是对原合同约定租金支付方式进行了变更，在双方均不违约的情况下，应当按照该支付协议计算和交纳房租及滞纳金。原告质证后称，本案原告在2018年2月已经通过法院竞拍到涉案房产，并且法院在2018年4月、6月对本案被告进行了通知，告知其所有权人变更的事实，而且在2019年1月原告也通过律师函以及短信形式通知被告所有权变更的事实，后原告在2020年1月份就房屋租赁合同问题向淄博高新区法院提起诉讼，因此作为本案的被告明知涉案的房屋租赁合同的出租方已经变更为本案原告的事实，因此被告与吉澳公司签订该份年度房租支付协议不具有合法性，侵害了原告的合法权益，因此该证据不具有合法性及关联性；同时从该份证据内容来看，也恰恰证明本案被告在明知应当向原告支付租金的情况下仍然故意违约，与吉澳公司违法签订合同，因此被告应当按照原房屋租赁合同约定向原告支付违约金。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，刘云竞得《房屋租赁合同》项下的涉案房产后，大方公司与吉澳公司签订的上述租赁合同的合同效力仍然存续，只是该《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务依法应由刘云享有和承担。博山区人民法院于2018年6月20日向大方公司送达了(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书，该裁定已明确告知大方公司涉案房产所有权归买受人刘云所有，即大方公司知道或应当知道自此应向刘云支付租金，亦应根据合同约定的金额向原告支付2020年3月2日至2021年3月1日的租金148512元。因涉案租金根据合同约定应当自2020年2月15日支付（被告提供其于2019年11月30日与原出租人淄博吉澳实业有限公司签订的2019年度、2020年度房租支付协议一份，想要证实其双方已经就2020年度的租金变更为每季度支付一次，但根据博山法院于2018年4月向被告发送的迁出涉案厂房通知、同年6月发送执行裁定以及后来原告的起诉，被告的上述行为主观上并非善意，本院确认其上述行为不能改变原合同的内容进而减轻其合同的义务），且在本院就原告的第一次起诉作出判决明确支付对象后被告仍拖欠支付，其应当根据合同约定自此向原告支付违约金至实际付款之日，但合同约定的日千分之三超出了法律规定，本院依法按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的四倍进行计算。 关于被告所称案外人山东广志建设有限公司于2020年7月15日给其发送的通知一份，要求其公司停止借道通行的情形，因法院拍卖公告中明确注明涉案道路是共用的，如果该案外人确实存在上述行为，属于法律意义上的侵权，被告可依法另行主张自己的合法权利，该事实不能成为阻却被告履行涉案租赁合同义务的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下： 一、被告淄博大方新材料科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘云2020年3月2日至2021年3月1日租金共计148512元。 二、被告淄博大方新材料科技有限公司支付原告刘云2020年2月15日至实际付款之日的违约金（以欠付的租金148512元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的四倍进行计算），于本判决生效后十日内支付。 三、驳回原告刘云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2466元、保全费2020元，合计4486元，由被告淄博大方新材料科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇二〇年十二月九日 书记员  彭 娟