北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初83428号原告：北京京茂房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路21号楼1层102内F1-23B。法定代表人：李伟杰，董事长。委托诉讼代理人：王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。被告：吕锋，男，1977年6月12日出生，汉族，户籍地：江苏省东台市。第三人：马境嵘，女，1984年10月12日生，汉族，北京东方奥斯卡文化投资有限公司股东，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈志平，北京顾尔律师事务所律师。原告北京京茂房地产开发有限公司（以下简称京茂房地产公司）与被告吕锋（以下简称姓名）、第三人马境嵘（以下简称姓名）商品房销售合同纠纷一案，本案依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员于婷独任审理。京茂房地产公司的委托诉讼代理人王颖宁、吕锋、马境嵘及其委托诉讼代理人陈志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京茂房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令京茂房地产公司与吕锋于2013年4月29日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于起诉之日2018年9月10日解除；2.请求法院判令吕锋配合京茂房地产公司办理北京市朝阳区工体北路21号楼16层1单元1809号房屋买卖合同的网签解除手续；3.请求法院判令京茂房地产公司返还吕锋剩余购房款2418905.7元[吕锋已支付购房款共计5426395元，扣除京茂房地产公司代为垫付的贷款本息2947886.3元、诉讼费32314元、执行费27289元及上述款项的利息298012.95元（自2018年8月27日起至2020年9月24日止，按照同期商业银行贷款利率的标准4.75%计算）]；4.请求法院判令由马境嵘腾空并返还给京茂房地产公司北京市朝阳区工体北路21号楼16层1单元1809号房屋。事实和理由：2013年4月29日，我公司与吕锋签订《北京市商品房现房买卖合同》，由吕锋向京茂房地产公司购买北京市朝阳区工人体育场北路21号16层1单元1809号房屋（以下简称1809号房屋），购房总款为人民币5426395元，吕锋支付首付款2716395元，以按揭贷款形式支付剩余房款。为此，2013年5月15日，吕锋与中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）签订《借款合同》，由吕锋向建行北京分行申请个人住房贷款人民币271万元，由京茂房地产公司为吕锋承担阶段性保证责任即在吕锋取得上述房屋产权证之前，由京茂房地产公司提供连带责任保证。此后，京茂房地产公司收取吕锋支付的上述购房首付款及建行北京分行发放的上述贷款，并向吕锋交付上述房屋。因吕锋自2015年2月16日开始逾期偿还上述贷款，且上述房屋因吕锋涉嫌刑事犯罪原因尚未过户给吕锋，故建行北京分行将吕锋诉至北京市东城区人民法院。法院以(2015)东民（商）初字第12677号民事判决书判决，解除上述借款合同，并由吕锋向建设银行北京分行偿还借款本息、京茂房地产公司承担连带保证责任。后该案件生效进入到执行程序，京茂房地产公司得知上述房屋由第三人实际控制并已对外出租。2018年8月24日，京茂房地产公司在上述执行案件中履行了保证责任，向建行北京分行支付了上述借款合同的贷款本息2947886.3元，并负担了诉讼费32314元以及执行费27289元，该执行案件结案。京茂房地产公司认为，根据吕锋签订的《北京市商品房现房买卖合同》中《附件五》第二条第4、5款的约定，在京茂房地产公司履行完毕上述保证责任后，即有权解除《北京市商品房现房买卖合同》，在退还给吕锋的购房款中先行扣除京茂房地产公司为吕锋代为偿还的各项款项后再将余款退还给吕锋。《北京市商品房现房买卖合同》解除后，吕锋、马境嵘理应向京茂房地产公司返还上述房屋。据此，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，请法院支持京茂房地产公司的诉讼请求，以维护京茂房地产公司的合法权益。吕锋辩称：1809号房屋的实际出资人系马境嵘，我和马境嵘是朋友关系，马境嵘对北京不熟悉，我在朝阳比较熟，所以马境嵘委托我购房，而且双方打算合作项目，用1809号房屋作为项目办公用房，合作项目以我这边为主，故以我的名义购买，针对本案，我都认可马境嵘的意见。不认可京茂房地产公司主张的退款金额，我已经支付给银行和京茂房地产公司大约300万元购房款。马境嵘述称：不同意京茂房地产公司的诉讼请求，1809号房屋是我借吕锋名义购买，实际所有权人是我，涉案房屋购房款由吕锋代付，实际出资人是我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及本院经审查认定的证据材料，认定事实如下：2013年4月29日，京茂房地产公司（出卖人）与吕锋（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF416717），约定吕锋购买由京茂房地产公司出售的1809号房屋，房屋及其所分摊的土地使用权均已设定抵押，抵押权人为中国金谷国际信托有限责任公司，抵押登记日期为2012年9月20日。房屋总价款为5426395元（按照套内建筑面积计算，房屋套内建筑面积49.29平方米，单价为每平方米110091.19元），吕锋以商业贷款方式支付房款，首期支付购房总价款的50.05%。关于诉争房屋的交付，双方约定京茂房地产公司应该在待银行贷款到出卖人账户后的30日内办理入住手续。京茂房地产公司应自商品房交付之日起730日内办理房屋所有权证书。双方在附件五对付款方式及期限进行了进一步约定：1.首期款：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付本合同约定全部房价款的50.05%，即人民币2716395元。2.剩余房款人民币271万元由买受人以银行按揭方式支付……4.如买受人在取得商品房按揭贷款之日起至出卖人解除阶段性担保责任之日止，连续两个月未还银行按揭贷款或由于买受人其他原因，致使出卖人对银行承担保证责任或其他法律责任而遭受损害的，须在出卖人向银行做出赔付之日起15日内将应还出卖人向银行支付的全部赔付款交于出卖人；连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同。5.在出卖人为买受人的贷款对银行承担阶段性保证责任期间，因买受人的原因导致该合同解除的，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除买受人应支付给出卖人的违约金以及出卖人代为偿还的按揭贷款本息及滞纳金后直接退还贷款银行，不足部分由买受人补足。剩余款项在买受人配合出卖人完成其余有关约定后无息退还给买受人。2013年4月29日，双方就诉争房屋的《北京市商品房现房买卖合同》办理网签。京茂房地产公司为吕锋开具购房款发票，金额共计5426395元。2013年5月30日，京茂房地产公司向吕锋交付1809号房屋。1809号房屋目前由马境嵘占有使用。2013年5月15日，建行北京分行与吕锋、京茂房地产公司签订借款合同，约定吕锋向建行北京分行申请个人住房贷款，贷款金额为271万元，贷款期限自2013年5月16日起至2023年5月16日，京茂房地产公司承担阶段性连带责任保证。吕锋自2015年2月16日开始逾期，逾期后未还本息，且未将所购房屋抵押至建行北京分行名下，京茂房地产公司亦未代偿。后，建行北京分行将吕锋、京茂房地产公司诉至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院于2015年12月28日作出（2015）东民（商）初字第12677号民事判决书，判决：一、解除建行北京分行与吕锋、京茂房地产公司签订的借款合同；二、吕锋偿还建行北京分行借款本金2384147.86元；三、吕锋向建行北京分行支付借款2384147.86元的利息、罚息（截至2015年6月22日的利息、罚息为72453.52元，自2015年6月23日起至全部款项付清之日止，按借款合同的约定计算）；四、京茂房地产公司对吕锋的上述债务承担连带清偿责任；（二至四项均于判决生效后十日内执行）五、京茂房地产公司承担保证责任后，有权向吕锋追偿。经建行北京分行申请强制执行，京茂房地产公司履行（2015）东民（商）初字第12677号民事判决书中确定的履行义务，支付贷款本息、诉讼费、保全费等共计3007489.3元。建行北京分行出具《个人贷款结清证明》，内容为吕锋的个人贷款271万元于2018年8月24日结清。吕锋主张其因被采取强制措施而未及时付款。2020年10月16日，吕锋收到本案起诉书。京茂房地产主张本案诉讼之前未向吕锋发送过合同解除通知。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：（一）关于借名买房马境嵘提交证据一、2013年3月6日，马境嵘（甲方）与吕锋（乙方）签订的《借名购房协议》；证据二、收据证明及吕恒存身份证复印件；证据三、（2017）京0105民初79820号民事裁定书，用以证明1809号房屋系马境嵘借吕锋名义购买。其中，证据一显示：一、双方确认，甲方委托乙方以乙方的名义购买1809号房屋，乙方自愿以自身的名义为甲方购买该房屋，该房屋付款方式为首付50.05%，该房面积49.29平方米。二、根据双方约定，购房首付款申请银行按揭贷款以及所有购房所发生的款项均有甲方承担，相关手续均由乙方负责办理……三、双方确认，该房屋的购买主体为甲方，购房款全由甲方实际支付，该房屋产权归甲方所有，甲方有权对该房屋进行占有、使用、处分等。四、乙方仅为该房屋名义上的购房人，未经甲方同意，乙方不得擅自将该房屋出租、转让、抵押等任何方式进行处分……证据二显示：吕锋收取马境嵘1809号房屋购房款280万元及1809号房屋月供款16万元；吕恒存吕锋收取马境嵘1809号房屋代名购买费20万元；证据三显示：马境嵘曾以吕锋为被告提起所有权确认纠纷，要求确认1809号房屋归其所有，并将房屋所有权变更至马境嵘名下，法院经审查认为，马境嵘主张与吕锋存在借名买房合同关系，现以所有权确认纠纷案由起诉，经释明，仍坚持其主张案由及诉讼请求，属法律关系选择不当，故裁定驳回马境嵘的起诉。京茂房地产公司不认可证据一、证据二的真实性、合法性和关联性，称吕锋购房时未告知借名购房的情况；认可证据三的真实性、合法性，不认可关联性，认为1809号房屋登记在京茂房地产公司名下，法院予以驳回，裁判正确。另查，2017年6月13日，本院作出（2016）京0105刑初206号刑事判决书，判决：一、吕锋犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑八年，罚金人民币40万元；二、吕锋退赔投资人损失（退赔清单另附）；三、在案查封、冻结、扣押之款物依法予以处理（详见涉案财产清单）。涉案财产清单：一、下列财产用于执行本判决第二项……11.1809号房屋之变价款……1809号房屋登记在京茂房地产公司名下，抵押情况：抵押权人：中国金谷国际信托有限责任公司；被担保主债权数额：300000万元；2012年9月20日办理抵押登记；2014年9月16日注销抵押，原因：有查封不能变更主任同意部分注销。查封情况：2014年10月17日，北京市第三中级人民法院，查封文号：（2014）三中民（商）保字第13155号，查封日期：2014年10月17日至2016年10月16日，查封范围：轮候查封吕锋名下1809号房屋，于2016年10月13日继续查封，查封期限：2016年10月13日至2019年10月12日；2016年3月28日，北京市公安局朝阳分局，查封文号：京公朝经封通字（2015）YS041071号，查封日期：2016年3月28日至2018年3月27日，查封范围：轮候查封吕锋名下1809号房屋；2018年5月8日，北京市朝阳区人民法院，查封文号：（2017）京0105执21321号，查封日期：2018年5月7日至2021年5月6日，查封范围：轮候查封吕锋名下1809号房屋等。本院认为，本案的争议焦点为京茂房地产公司是否有权要求解除合同并要求吕锋承担违约责任。首先，京茂房地产公司与吕锋签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照约定全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。京茂房地产公司与吕锋签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定“如买受人连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同”，现吕锋逾期未还银行按揭款，建行北京分行提前收回贷款且京茂房地产公司代为偿还，吕锋的违约行为已经达到合同解除条件，故京茂房地产公司有权要求解除与吕锋签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求吕锋配合办理网签合同的注销手续。其次，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”现马境嵘虽主张为1809号房屋的实际所有权人，但并未提供充分证据予以证明，而其与吕锋所签《借名购房协议》系马境嵘与吕锋之间的合同行为，仅对约定的双方产生约束力，不具有物权效力，马境嵘并不能据此直接享有1809号房屋的所有权，仅享有对吕锋的债权请求权。故马境嵘以其为1809号房屋实际所有权人为由拒绝腾退并返还房屋的抗辩主张无相应依据。再次，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或备案等预登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案中，1809号房屋因吕锋原因所涉预查封保全的仅是吕锋基于商品房买卖合同对京茂房地产公司享有的不确定的合同权利，吕锋享有的是在合同约定条件成就时可要求京茂房地产公司办理房屋过户登记的债权请求权。依据法律规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。现如前所述，因吕锋违约，京茂房地产公司有权解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》，因此，吕锋基于《北京市商品房现房买卖合同》对京茂房地产公司所享有的债权因合同被解除而消灭。而1809号房屋虽登记在京茂房地产公司名下，但京茂房地产公司并非被保全人，在法律没有明确规定的情况下，预查封的效力不能及于京茂房地产公司对该房屋享有的权益，限制京茂房地产公司行使合同解除权，当事人的合同解除权不应因交易标的被预查封而被剥夺。合同解除后，京茂房地产公司应向吕锋退还已付购房款，此时，预查封对象转变为京茂房地产公司应向吕锋退还的购房款，其他债权人可申请执行该款项。故因吕锋原因对1809号房屋所设预查封不应阻碍京茂房地产公司依法行使其合同解除权。综上，对京茂房地产公司要求解除与吕锋签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求吕锋配合办理网签合同的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，本院确定为本案起诉书送达被告吕锋之日，即2020年10月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，京茂房地产公司应返还吕锋已付购房款5426395元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，《北京市商品房现房买卖合同》因吕锋违约行为导致解除，京茂房地产公司垫付建行北京分行的本息、诉讼费、执行费及垫付款相应利息系其实际损失，故本院对京茂房地产公司该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告北京京茂房地产开发有限公司与被告吕锋于二〇一三年四月二十九日签署的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇二〇年十月十六日解除；二、被告吕锋于本判决生效之日起七日内配合原告北京京茂房地产开发有限公司办理完毕《北京市商品房现房买卖合同》的网签注销手续；三、原告北京京茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告吕锋购房款5426395元；四、被告吕锋于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京京茂房地产开发有限公司代为偿还的本金和利息2947886.3元、诉讼费32314元、执行费27289元及相应利息298012.95元；五、第三人马境嵘于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区工体北路21号楼16层1单元1809号房屋腾退并返还给原告北京京茂房地产开发有限公司；六、驳回原告北京京茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49785元，由被告吕锋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 于 婷二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘冠男书记员 刘 月