贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2457号原告：霍晓明，男，1987年12月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山，职务：总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君事务所律师，执业证号：15201201010217575，一般代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君事务所律师，执业证号：15271202011182637，一般代理。原告霍晓明与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）、第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告霍晓明，被告天地房开公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼。被告伟庭茂经纪公司、第三人正量联行公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告霍晓明向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告贵州天地房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告贵州天地房地产开发有限责任公司返还原告已支付的购房款195250元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付从2018年1月13日起至购房款实际偿还完毕之日止的利息；3.判令被告贵州天地房地产开发有限责任公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，向原告赔偿195250元；4.判令二被告连带返还团购费30000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付从2018年1月13日起至团购费实际偿还完毕之日止的利息；5.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告为购买被告天地房开公司出售的一套位于花溪区，向被告伟庭茂经纪公司交纳了30000元团购费，2018年1月13日原告与被告天地房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告采取一次性付款方式在2018年1月13日向被告天地房开公司支付购房款195250元。合同签订后，时至今日被告天地房开公司仍未取得商品房预售许可证。原告认为因被告天地房开公司未取得商品房预售许可证出售房屋，违反法律的强制性规定，故该《商品房买卖合同》无效，而被告伟庭茂经纪公司帮助原告团购不具备销售资质的房屋，造成原告损失，理应退还收取的团购费。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告天地房开公司辩称：案涉商品房买卖合同是有效的，案涉项目为棚户区改造无需办预售登记即可办理产权证，在合同有效的情况下，不应退还购房款以及承担赔偿责任。团购费并非由天地房开公司收取且未实际纳入购房款，不应由我公司承担连带责任。被告伟庭茂经纪公司未答辩。第三人正量联行公司辩称：1、原告与正量联行公司之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，正量联行公司并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2、原告所主张的团购费并非由正量联行公司收取，而是由伟庭茂经纪公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给正量联行公司系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是正量联行公司在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故正量联行公司收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3、原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4、原告与天地房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭茂经纪公司与天地房开公司签订的销售代理合同中已经约定天地公司需要提供具备预售的法定条件，正量联行公司对于天地房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万元，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂经纪公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告贵州伟庭茂房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月13日，原告向伟庭茂经纪公司交团购费30000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明“收到霍晓明负1层49号交来团购费叁万元整”。同日，原告向天地房开公司交房款195250元，天地房开公司出具收据，注明“收到霍晓明交来1-5栋21栋负一层Ａ区49号房款195250元。”同日，原告霍晓明（买受人）与被告天地房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为：2018-0038，约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢／单元负一层49号房，建筑面积为13.75平方米，商品房单价为每平方米14200元，总金额为195250元，买受人于2018年1月13日已一次性付款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证，截至原告起诉之日前仍未取得商品房预售许可证。2.本院之前审理涉及“湿地阳光花园”楼盘案件，案涉团购费，被告伟庭茂经纪公司及第三人正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。被告天地房开公司提交佣金汇总表及银行流水，拟证实已支付伟庭房开公司和伟庭茂经纪公司佣金1576.39247万元，其中向伟庭茂经纪公司共计支付佣金8977364.06元。被告伟庭茂经纪公司称天地房开公司尚未支付完毕上述金额。诉讼过程中，伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为该案件第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅产品委托给正量联行公司做销售执行，正量联行公司已收取了销售提成服务费。伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可双方之间存在委托销售代理关系。上述事实，有当事人陈述及已经庭审质证的原告身份证、被告国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、团购费收据、房款收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为以下三点：一是《商品房买卖合同》是否有效；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定；三是利息、赔偿金的计算标准。关于第一个争议焦点，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告天地房开公司截止原告起诉前仍未取得商品房预售证明，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。故本院对于原告要求被告天地房开公司退还已付购房款195250元的诉请依法予以支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售。根据庭审查明事实，原告向被告伟庭茂经纪公司支付款项金额为30000元。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。故对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费的诉请本院予以支持。现无证据证实团购费进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务，亦无支付团购费资金利息的义务。关于第三个争议焦点，原告要求被告天地房开公司赔偿原告已付购房款一倍责任195250元，被告天地房开公司在未取得商品房预售许可证明的情况下仍向原告出售房屋，并导致《商品房买卖合同》无效，应当承担赔偿责任。考虑到被告天地房开公司的违约行为，本院酌情确定赔偿金额为已付购房款的10%即19525元。对于已付购房款195250元的利息，应当以195250为基数，自2018年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告天地房开公司实际付清之日止。至于团购费的利息，金额应当以3000元为基数，自2018年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至伟庭茂经纪公司实际付清之日止。被告伟庭茂经纪公司、第三人正量联行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告霍晓明与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-0038）确认无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告霍晓明购房款195250元及支付利息（以195250为基数，自2018年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告霍晓明19525元；四、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告霍晓明团购费30000元及支付利息（以30000元为基数，自2018年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告霍晓明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7608元，由原告霍晓明负担3179元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担3886元，由被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担543元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 葛  坚人民陪审员 吴 长 英人民陪审员 令狐世德二〇二〇年十二月十五日书 记 员 杨 玉 茹