北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15056号原告（反诉被告）：北京吉奥金禾农业发展有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇西小营村村委会东侧500米，统一社会信用代码911101136766301922。法定代表人：王康，总经理。委托诉讼代理人：杜宇翔，男，1993年5月5日出生，汉族，北京吉奥金禾农业发展有限公司员工。被告（反诉原告）：麦悦君，女，1968年5月15日出生，回族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告（反诉被告）北京吉奥金禾农业发展有限公司（以下简称吉奥金禾公司）与被告（反诉原告）麦悦君农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉奥金禾公司之法定代表人王康及委托诉讼代理人杜宇翔、被告（反诉原告）麦悦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吉奥金禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令麦悦君支付2010年至2020年期间11年欠吉奥金禾公司的园区管理费1800元/年，共计19800元；2.判令麦悦君支付2010年1月1日至2020年6月30日（共计126个月）期间欠吉奥金禾公司的水费50元/月，共计6300元；3.判令麦悦君支付2010年1月1日起至起诉之日按银行同期贷款利率支付利息14067.9元；4.判令诉讼费由麦悦君承担。事实和理由：吉奥金禾公司与麦悦君于2013年3月16日签订了一份承包合同，合同约定：承包期限为从2009年12月30日起至2029年12月30日止，由甲方对整个温室进行整体集中统一管理，管理费1800元/年，麦悦君应于每年的1月1日前向吉奥金禾公司交清下年度管理费，麦悦君应及时向吉奥金禾公司定期缴纳水电费等其他费用，麦悦君逾期支付水电费的，需向吉奥金禾公司进行赔偿，赔偿金额为吉奥金禾公司的实际损失。合同签订后，吉奥金禾公司依约履行合同，向麦悦君提供符合要求的温室共麦悦君使用，但麦悦君并未能依约履行付款义务。自2009年12月30日起，从承包温室起从未向吉奥金禾公司缴纳过一次园区管理费及水费，11年间麦悦君共拖欠吉奥金禾公司园区管理费19800元，水费6300元，银行同期贷款利率支付利息14067.9元，共计40167.9元。吉奥金禾公司曾多次上门通知或通过微信、电话形式发通知的形式向麦悦君催收欠款，但均无效果。吉奥金禾公司认为，双方签订的承包合同系双方真实意思表示，合法有效，麦悦君拒不支付管理费、水费及其他费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了吉奥金禾公司的合法权益，故吉奥金禾公司为了维护自身的合法权益，将此事诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）麦悦君答辩称：不同意吉奥金禾公司的全部诉讼请求。吉奥金禾公司没有进行过管理，原告主张的水费没有依据。被告（反诉原告）麦悦君提出反诉请求：1.解除双方签订的吉奥金禾生态园承包合同；2.支付剩余期限租金66000元；3.反诉费用由吉奥金禾公司承担。事实和理由：原告和被告在2013年3月16日签订吉奥金禾生态园承包合同。合同约定由被告承包原告位于北京市顺义区赵全营镇西小营村吉奥生态园B区5排2号的温室作为农业开发及种植使用。经双方协商一致，于2020年3月份将温室变更为B区14排2号，承包期限为2009年12月30日起至2029年12月30日止，因合同笔误，实际承包期限为2013年5月1日至2029年12月30日。被告先后于2013年3月7日、3月16日交原告1万元定金和11万元租金，租赁总金额为12万元，按合同约定向原告全额支付。合同约定，原告需于2013年5月1日将租赁温室交付，但是原告交给被告的温室并不符合合同约定，且未经三方验收确认，直至温室被拆除前，原告始终未履行合同义务。此外，根据合同1.4约定“该温室总面积为400平方米，含园区道路公摊面积，实地占地面积为352平方米，并以附件一注明的面积为准。”合同4.2约定“甲方保证该温室内水电路等公用配套设施的正常使用。”合同4.4约定“甲方保证本大棚是合法的。”但是，2014年9月29日，北京市顺义区赵全营镇人民政府向原告下发了限期拆除通知书，通知原告经规划部门确认，西小营村东所建砖混结构未取得北京市规划行政主管部门许可手续进行建设，属违法建设，责令2014年10月2日前自行拆除。之后，原告组织挖掘机对合同约定的租赁物进行了拆除。此外，根据合同4.3约定“甲方对整个温室进行整体集中统一管理，管理费1800元每年每户。”但是，自温室交付至拆除，再至今日，原告未向被告提供任何管理服务，亦未采取任何措施弥补温室被拆后给被告造成的损失。自2014年至今，被告多次与原告反映租赁物不能使用的解决方案，而原告则一再推诿拖延，至今未给出有效的解决措施，导致被告承包的温室至今不能使用。综上，双方订立的合同为双方真实意思表示，业已生效，双方均应严格按照合同约定履行相应义务。原告由于自身原因导致租赁物被拆除不能使用，经被告多次沟通，至今未提供符合合同约定的温室，亦未对被告造成的损失进行赔偿。被告认为，原告的行为已构成根本违约，被告请求根据法律规定解除合同，维护被告合法权益。原告（反诉被告）吉奥金禾公司答辩称，涉诉大棚是合法的，是经过镇政府审批的，吉奥金禾公司的大棚已经完全达成了合同中约定的条件，麦悦君已经正常使用多年，麦悦君现在要求解除合同，吉奥金禾公司认为不合理。吉奥金禾公司不知道麦悦君以什么理由解除合同。如果麦悦君要解除合同的话，麦悦君需要承担违约金，吉奥金禾公司不同意退租的。而且麦悦君要求的调棚也给她调了。麦悦君提供的大门照片，是由于一个业主为了方便其运苗，那天有人去他那买苗，他就将门打开了，他自己有一把钥匙，平时这个门是锁着的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：麦悦君出示2013年3月16日的吉奥金禾生态园承包合同载明：甲方：吉奥金禾公司，乙方：麦悦君第一章承包温室1.1承包温室1.2甲方将位于北京市顺义区赵全营镇西小营村吉奥生态园A区5排2号的温室承包给乙方作为农业开发及种植使用。1.3该温室的生产经营管理权归乙方完全所有。1.4该温室总面积为400平方米，含园区道路公摊面积，实际占地面积为352平方米，并以附件一注明的面积为准。1.5乙方可根据自己的需求，必须在土地法规定的范围内对建筑物进行配置和装修，并不可改变土地使用性质。1.6在租赁期间，如遇政府拆迁或征用土地双方均不承担违约责任，补偿按拆迁部门标准补偿乙方，或退还剩余年限承包租金。第二章承包期限2.1本合同承包期自2009年12月30日起至2029年12月30日止。2.2本合同期满后，甲方在国家法律法规允许继续租赁的情况下，乙方可继续使用30年，在此期间乙方需交相关管理费。第三章承包金额及支付方式3.1该温室的总金额为12万元整。3.2合同签订时乙方已一次性付款12万元整。第四章甲方权利及义务4.1甲方于2013年5月1日将该温室竣工交付乙方使用。4.2甲方保证该温室内水电路等公共配套设施的正常使用。4.3甲方对整个温室进行整体集中管理，管理费1800元每年每户。4.4甲方保证本大棚是合法的。（4.4条为手写，旁边盖有吉奥金禾公司公章）第五章乙方权利和义务5.1乙方可自行对该温室进行农业开发及种植等一切符合国家土地法规定的事项及活动。5.2乙方不得擅自变更附属建筑物及风格，如有特殊需要应经甲方同意认可，否则产生的后果全部由乙方全部承担。5.3乙方不得干涉相邻方合理合法的权利义务。5.4乙方不得违规占用该温室以外的土地。5.5乙方应及时向甲方交纳所用的水费（每吨两元）电费（每度一元）及管理费，随着国家水电费价格调整。5.6乙方应于每年的1月1日之前向甲方交清下年度管理费。……合同最后有手写字样：“注：同样板间同等建筑面积的房屋是合法的。”吉奥金禾公司称其样本合同中是没有注及后面的内容的，但是与麦悦君的合同现在找不到了，麦悦君出示的合同上的这句话这明显是先盖的章后写的字。附件一生态园平面图上所涉土地分为上下两部分，下部为保护地，上部又分为左右两部分，左边为温室大棚，右边空白。附页二竣工标准为：管理用房外墙、内墙、地面为水泥抹面，院子为用土填平，种植大棚为钢架大棚，门窗为铝合金门，电为国家标准，水为自来水，园区为全封闭管理。麦悦君已向吉奥金禾公司交纳了12万元。麦悦君曾提起（2019）京0113民初326号案件（以下简称326号案件）诉讼，要求确认承包合同无效，法院以其提交的证据不足以确认承包合同无效为由驳回其诉讼请求。吉奥金禾公司和麦悦君均认可，326号案件结束后，双方协商将麦悦君使用的大棚更换为B14号。326号案件中，吉奥金禾公司称，承包合同中的期限属于误填，2009年时吉奥金禾公司尚未对外进行承包，应为2012年12月30日，大棚实际交付时间为2013年3月16日。麦悦君称，虽然合同是2013年签的，但吉奥金禾公司说他们2009年就已经将地从村里租出来了，承包期限是吉奥金禾公司填写的，就应该填到2009年，大棚是2013年3月16日交付的。2020年6月12日，王慧军在吉奥金禾东区租户群中@灰鸽子称：我是给你们服务收钱，我不是白拿你们的钱呢。再说了，合同上写着呢，原来没有给你们服务我们没有收，现在我们要给你们服务我不应该收吗。吉奥金禾公司称，王慧军是2017年才来当的场长，对以前的情况不了解，而且这些话是对灰鸽子说的，不是对麦悦君说的。吉奥金禾公司提交垃圾清运协议、垃圾清运票据、维修费票据、购买材料票据、临时工工资支出票据、车辆出入登记表、水费电费缴费票据等用以证明其进行了管理。麦悦君称，签合同时并未提过1800元的管理费要求提供哪些服务，只是约定了这一条，之后也从没找麦悦君要过。吉奥金禾公司称，合同中并未约定1800元的管理费具体对应哪些工作，吉奥金禾公司只是进行了一个正常的管理；由于吉奥金禾公司频繁更换领导，导致在收取管理费、水费等方面有疏漏。麦悦君棚内没有水表。麦悦君称B5号棚通了水电，但B14号棚只有水没有电，吉奥金禾公司的人说要交1800元的管理费才能接电线。吉奥金禾公司称换棚后麦悦君需要交电费，交钱的时候和办公室人的说，办公室的人就会安排把线接到棚里，麦悦君没有充电费自然就没有电，而且当时没有求交管理费的要求。涉诉地块有两个大门。麦悦君称之前是从西边的门出入，2018年政府将水泥地拆了以后，由于泥泞，而且地上的草容易刮到车，所以东边的门就一直打开着，东边的门没有门卫，西边的门只有一个老头儿看着。吉奥金禾公司称之前是从西边的门出入，2018年政府将水泥地拆了之后，由于下雨的时候地面泥泞，开车容易弄脏，所以下雨的时候会把东边的门开几个小时。诉讼中，吉奥金禾公司撤回了要求麦悦君支付水费和利息的诉讼请求。吉奥金禾公司称，其第一项诉讼请求主张的是2010年1月1日至2020年8月13日的管理费。本院认为：麦悦君要求解除合同，但吉奥金禾公司与麦悦君签订的合同中并未约定合同解除的条件，现情况亦不符合法定解除的情形，且吉奥金禾公司不同意解除合同，麦悦君要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。吉奥金禾公司与麦悦君签订的合同中仅约定了1800元的管理费标准，但对吉奥金禾公司应提供的管理服务内容以及应提供何种程度的管理等均未进行约定，故吉奥金禾公司仅需进行基本的管理事项即可，若麦悦君认可吉奥金禾公司提供的服务不符合合同约定，应由麦悦君负责举证。现麦悦君提供的证据不足以证明吉奥金禾公司未提供合同约定的管理服务，故麦悦君应向吉奥金禾公司支付合同约定的管理费。大棚系2013年3月16日交付，故吉奥金禾公司有权要求自该日起至2020年8月13日的管理费。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）麦悦君向原告（反诉被告）北京吉奥金禾农业发展有限公司支付管理费一万三千三百三十九元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告（反诉被告）北京吉奥金禾农业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）麦悦君的全部反诉请求。本诉案件受理费四百零二元，由原告（反诉被告）北京吉奥金禾农业发展有限公司负担三百三十六元（已交纳），被告（反诉原告）麦悦君负担六十六元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一千三百五十元，由被告（反诉原告）麦悦君负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵 菲