江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初8291号原告：黄榆涵，男，汉族，1989年9月21日生，住江西省赣州市崇义县。原告：梅岚，女，汉族，1973年11月15日生，住广东省珠海市香洲区。原告：林洁，女，汉族，1994年8月28日生，住江西省赣州市章贡区。原告黄榆涵、梅岚、林洁共同委托诉讼代理人：邹庆豪，江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：蓝海英，女，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：肖厚湖，江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈晖晖，江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赣州俊海餐饮管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区登峰大道19号起点新天地6号楼1#、2#商铺。统一社会信用代码：91360702MA38702868。法定代表人：蓝海英，系该公司执行董事兼总经理。原告黄榆涵、梅岚、林洁与被告蓝海英、赣州俊海餐饮管理有限公司（以下简称俊海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄榆涵、梅岚、林洁及委托诉讼代理人邹庆豪，被告蓝海英及其委托诉讼代理人陈晖晖，同时被告蓝海英作为被告俊海公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄榆涵、梅岚、林洁向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告蓝海英于2018年1月签订的6号楼3层1#商铺《商铺租赁协议》；2、判令二被告立即将房屋返还给原告；3、判令被告蓝海英立即支付拖欠的租金222534元，占有使用费357830元，共计580364元；4、判令被告蓝海英在《商铺租赁协议》解除后按37212元/月向原告支付3层1#商铺占有使用费，按17094元/月向原告支付4层商铺占有使用费，直至将房屋返还给原告之日；5、判令被告赣州俊海餐饮管理有限公司立即将注册地址从原告房屋地址迁出；6、判令被告蓝海英从2019年9月1日起按每日万分之五的比率向原告支付违约金直至款清之日（截至起诉之日违约金暂计22748.88元，拖欠租金、占有使用费及违约金计603112.88元）；7、确认合同保证金不予退还；8、本案受理费、保全费、担保费由二被告承担。庭审中，原告当庭放弃原、被告双方签订的4层租赁协议的有关诉求，即放弃对4层商铺的占有使用费及返还房屋的有关诉讼请求。事实和理由：原告黄榆涵、梅岚、林洁是起点新天地6号楼3层1#商铺的共同所有权人，3层1#商铺是三原告向江西起点城建设投资有限公司购置，4层商铺由三原告共同搭建。2018年1月，原告与被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将其所有的起点新天地6号楼3层1#商铺租赁给被告蓝海英开办餐饮店，租赁期限自2018年2月1日至2028年1月31日止。自2018年9月1日起计收租金，2020年1月31日前租金标准为17720元/月，2020年2月1日至2021年1月31日租金标准为18606元/月，支付方式为每两个月支付一次，先付后用。逾期支付的，逾期一日，则被告需按当日欠缴租金总额的1%支付滞纳金。被告自2020年1月后就未再向原告支付过租金，截止起诉之日，被告尚欠租金222534元应付租金原告催收未果，为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。被告蓝海英辩称，一、原告对起点新天地3层商铺的违约金计算方式不合理，应当予以核减。被告共向原告支付租金246160元，即被告已支付自2018年9月1日起14个月的租金。故原告主张自2019年9月1日起，均以18606元/元计算违约金与事实不符。在2019年11月至2020年1月间，应当以协议约定的17720元/月计算违约金。在2020年2月起至今，应以协议约定的18606元/月计算违约金。二、案涉三层商铺租金计算应当按照单价乘以产权证上的实际面积计算，合同中载明的443平方与事实不相符。三、案涉三层商铺存在严重漏水现象，严重影响了被告的使用，也造成了重大损失，因此原告要求被告承担违约责任有失公平，即使要承担违约责任，标准也不合理。被告俊海公司辩称，同被告蓝海英的答辩意见，因为疫情，希望保证金抵扣租金。原告黄榆涵、梅岚、林洁为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、不动产权证复印件，证明原告是出租物的所有权人，具有诉讼主体资格；证据2、《商铺租赁协议》复印件，证明双方存在租赁合同关系，约定了租金、付款时间、违约责任等相关事项的事实。被告蓝海英为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、起点新天地6号楼3层商铺照片，证明涉案商铺存在严重的漏水问题。被告俊海公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄榆涵、梅岚、林洁是坐落于赣州市章贡区登峰大道19号起点新天地6号楼三层1＃商铺的共同所有人。2018年1月，原告黄榆涵、梅岚、林洁（出租方、甲方）与被告蓝海英（承租方、乙方）签订了一份《起点新天地商铺租赁协议》。协议约定：由甲方将其所有的位于江西省赣州市章贡区交汇处起点新天地6号楼3层及1号商铺出租给乙方用作经营餐饮店。建筑面积约为443平方米，乙方不撤销地声明，乙方在签署合同前已实地测量过租赁店铺的面积，为避免将来发生争议，若租赁店铺与任何人士、组织或机关测量的建筑面积、使用面积、或其他算法的面积有出入，双方同意不对前述的使用面积和建筑面积作调整。本合同租赁期限为十年，即自2018年2月1日起至2028年1月31日止。租金按递增方式计算，自2018年2月1日至2020年1月31日租金单价为40元／㎡／月，即17720元，次年按5%递增方式计算月租金，租金自2018年9月1日起计收租金，租金按月支付，依照先付后用的原则，乙方应于当期租金到期前的第10日或之前支付下期的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按当日欠缴总额的1%支付滞纳金，该租金应转入乙方指定账户内。乙方使用和经营该房屋所发生的水费、电费、燃气费、有线电视费、网络费等各种费用均由乙方承担。甲乙双方同意，若乙方一年内累计逾期支付租金（或其他费用）累计超过三次或任何一次拖欠租金可任何一项费用超过15日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；因乙方原因导致本合同的解除，保证金不予退还。协议还对其他费用、违约等作了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了商铺租赁保证金20000元。被告收到租赁商铺后，对商铺开始装修，之后，开张营业。6号楼3层及1商铺租金被告付至2019年10月30日，自2019年11月1日起未再缴纳租金。另查明，案涉租赁房屋起点新天地6号楼3层1号商铺不动产权证上的面积为225.96㎡；被告俊海公司于2018年10月25日成立，被告蓝海英系被告俊海公司的法定代表人；被告于2020年11月2日收到原告黄榆涵、梅岚、林洁的民事起诉状。本院认为，原告黄榆涵、梅岚、林洁与被告蓝海英签订的两份《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。虽然案涉合同系被告蓝海英与原告签订，但被告蓝海英系被告俊海公司的法定代表人，且案涉起点新天地6号楼3层1#商铺实际由被告俊海公司进行餐饮营业，可以认定被告蓝海英系基于职务行为代表俊海公司与原告签订《商铺租赁协议》，被告俊海公司为商铺租赁承租方，应由被告俊海公司承担相应的权利义务。根据合同约定，被告一年内累计逾期支付租金超过三次的，原告可书面通知另一方解除合同，故原告依法有权通过诉讼的方式解除合同，合同解除日应为被告蓝海英收到民事起诉状之日，故原告黄榆涵、梅岚、林洁与蓝海英于2018年1月签订的6号楼3层1#商铺《商铺租赁协议》的解除日期为2020年11月2日。合同解除后，被告俊海公司应向原告返还案涉房屋，故原告要求解除与被告蓝海英于2018年1月签订的6号楼3层1#商铺《商铺租赁协议》及返还房屋的诉讼请求本院予以支持。因原、被告双方认同被告俊海公司自2019年11月1日起开始拖欠房租，故自2019年11月1日至合同解除之日止（2020年11月2日）被告俊海公司所拖欠的房租（17720×3+18606×9+18606÷30×2=221854.4元）应向原告清偿。同时，因合同解除后，被告俊海公司未将案涉商铺返还原告，故应向原告支付占用期间的费用，占有使用费本院酌定参照原租金标准（即2020年11月2日的租金为18606元/月）计算至实际返还之日止。故原告要求被告在《商铺租赁协议》解除后支付3层1#商铺占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持，仅支持被告俊海公司参照双方约定的租金计算向原告支付占有使用费，自2020年11月3日起至实际返还商铺之日止。因为原告主张要求被告俊海公司立即将注册地址从原告房屋地址迁出的诉讼请求应属变更工商登记的事项，不属于民事纠纷的范畴，故该项诉讼请求本院不予处理。关于被告辩称，案涉6号楼3层1#商铺房产证上的面积与《商铺租赁协议》上的面积不一致，应按实际面积计算租金。因《商铺租赁协议》中被告蓝海英不可撤销地声明，在签署合同前已实际测量过租赁店铺的面积，若对面积有出入，双方同意不对使用面积和建筑面积作调整。故对被告蓝海英对案涉房屋面积的抗辩，本院不予采信。被告蓝海英称案涉6号楼3层商铺存在漏水问题，从被告提供的证据中并不能证明系原告的原因导致房屋漏水，故对被告蓝海英的该项抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告从2019年9月1日起按每日万分之五向原告支付违约金直至款清之日，以及确认合同保证金不予退还的诉讼请求。因双方签订的合同中，约定了被告应于当期租金到期前10日或之前支付下期的租金，逾期支付的，逾期一日，则被告需按当日欠缴租金总额的1%支付滞纳金，故原告自愿下调违约金标准，按日利率5‰（即月利率1.5%）计算违约金，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。但违约金的起算时间应当为2019年11月1日。同时，由于原告收取了被告商铺租赁保证金20000元，根据法律的规定，没收保证金与支持违约金均是对违约行为的惩罚措施，两种不能同时履行，故本案中，原告不能同时主张既没收保证金（即本案的房屋押金），又要求被告支付违约金；保证金是使双方合同顺利履行的一个保障，根据法律规定，被告承担违约责任后，保证金可以抵扣违约金后，再对租金进行抵扣，故本院酌情认定由被告支付相关的违约金，履约保证金予以抵扣违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄榆涵、梅岚、林洁与被告蓝海英签订的案涉起点新天地6号楼3层及1号商铺《商铺租赁协议》于2020年11月2日解除；二、由被告赣州俊海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄榆涵、梅岚、林洁返还坐落于赣州市章贡区登峰大道19号起点新天地6号楼三层1#商铺；三、由被告赣州俊海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄榆涵、梅岚、林洁支付房屋租金221854.4元（该租金截止时间为2020年11月2日）；四、由被告赣州俊海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄榆涵、梅岚、林洁支付商铺占有使用费（该占有使用费按18606元/月计算，自2020年11月3日起至实际返还商铺之日止）；五、由被告赣州俊海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄榆涵、梅岚、林洁支付逾期缴纳租金的违约金（以拖欠租金总额为基数，自2019年11月1日起至款项清偿之日止，按月利率1.5%计算）；六、被告赣州俊海餐饮管理有限公司缴纳的商铺保证金20000元用于抵扣上述应付款项第五条的违约金后，剩余部分可用于抵扣上述应付款项第三、四项；七、驳回原告黄榆涵、梅岚、林洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27260元，减半收取计13630元，由被告赣州俊海餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  连永燕二〇二〇年十二月三十一日法官助理邱邻玉书记员陈思倩