广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初3194号原告：徐木秀，男，1953年1月26日出生，汉族，公民身份号码：441××××××××××××016，住广东省梅州市梅江区×××××。原告：陈红梅，女，1956年5月23日出生，汉族，公民身份号码：441××××××××××××027，住广东省梅州市梅江区×××××。被告：陈桂梅，女，1949年12月12日出生，汉族，公民身份号码：441××××××××××××026，住广东省五华县×××××××××××。第三人：曾荣方，男，1949年11月12日出生，汉族，公民身份号码：441××××××××××××016，住广东省五华县××××××××××。委托诉讼代理人：杨红斌，1963年6月18日出生，汉族，住广东省五华县×××××××××。原告徐木秀、陈红梅与被告陈桂梅、第三人曾荣方确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐木秀、陈红梅,第三人曾荣方及其委托诉讼代理人杨红斌到庭参加诉讼，被告陈桂梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐木秀、陈红梅向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告于2006年5月27日签订的住房转让协议无效，原、被告返还各自的财物，即原告归还被告购房款42000元，被告归还原告五华县法院家属区住房（粤房证字第2511148号）房产证及地产证；二、判令被告与第三人签订的转卖原告五华法院家属区住房的协议无效，并判令第三人非法取得的原告五华法院家属区住房的房产证，土地证无效，并交还给原告；三、判令被告及第三人承担本案的诉讼费。事实和理由：2006年5月27日，原、被告签订住房转让协议，原告将五华县法院家属区住房（粤房证字第2511148号），以42000元转让给被告，原告将此住房的房产证，地产证及门锁交给被告。原告与被告陈桂梅夫妇（现其夫徐通华已辞世）口头议定，由于此房的属性是房改房，议定此房不办理过户手续。所以住房转让协议上没有设定此房何时过户等事宜的条款。此房没有办理过户，就肯定了此房的产权，按政府制定的法律规定，此房的产权仍然是原告的，但被告与被告的后代可以永久使用和居住此房，但此房产权未变更，所以被告转让，抵押此房需经原告签字认可。第三人何时取得此住房及房产证、地产证，原告不清楚，被告也未告知。直到第三人联系原告，要求原告协助其办理过户手续时，原告才清楚被告已将住房转卖给第三人。按照政府制定的法律规定，房屋是特殊商品，买卖房屋的当事人必须到政府指定的办事机构，按照规定的程序，交纳规定的税及相关费用，办理完过户登记后，当事人的房屋交易才算完成，此住房的权属才生效，被告未经原告同意，转卖此房，转卖行为违法，请求法院判决此协议无效，归还原、被告各自的财物。第三人明知此住房的房产证，地产证上的业主不是被告，仍与被告签订住房转卖协议（合同），是故意违法，请求判决第三人与被告签订的转卖原告住房的协议（合同）无效。判决第三人归还非法取得的原告五华法院宿舍区的住房，房产证、土地证，并交还给原告。综述，第三人是此案的主要过错方，应承担本案的主要过错责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持诉请。第三人曾荣方辩称，一、依法确认徐木秀、陈红梅与徐通华（已故）、陈桂梅在2006年5月27日签订的《住房转让协议书》合法有效；二、依法确认徐通华与曾荣方在2007年7月24日签订的《住房转让协议》合法有效；三、依法确认徐通华与曾荣方在2014年10月18日签订的《有关徐木秀房产证需办转户手续的协议》合法有效；四、判令徐木秀、陈红梅、徐通华协助曾荣方办理涉案的位于五华县××××原五华法院家属院内房地产（即粤房证字第2511148号《房屋所有权证》所载房屋和华府国有（1999）字第0009535/142×××××871《国有土地使用证》所载土地使用权）的过户登记手续；五、判令原、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：徐木秀、陈红梅与徐通华（已故）、陈桂梅系叔侄关系，在2006年5月27日签订《住房转让协议书》，徐木秀、陈红梅将他们所有的位于五华县××××原五华法院家属院内房地产（粤房证字第2511148号《房屋所有权证》所载房屋和华府国有（1999）字第0009535/142×××××871《国有土地使用证》所载土地使用权）以42000元价格转让给徐通华、陈桂梅。徐通华与曾荣方在2007年7月24日签订《住房转让协议》，将上述房地产以55000元价格转让给曾荣方，同时，约定购房款交清给徐通华后，徐通华才将房产证及房门锁匙交给曾荣方。2007年7月30日，广东法信律师事务所为上述转让协议出具了《律师见证书》，证实上述转让协议系签约双方自愿签订，内容真实合法有效。上述转让协议签订后，曾荣方立即付清转让款55000元给徐通华；同时，徐通华将上述房地产的《房屋所有权证》原件和（1999）字第0009535/142×××××871《国有土地使用证》原件交给曾荣方，并将涉案房地产移交给曾荣方占用使用和居住至今。徐木秀、陈红梅对于上述转让和房屋移交事宜一直知情，曾荣方居住至今近十五年以来，直到本案诉讼之前，徐木秀、陈红梅从未提出异议。徐通华与曾荣方在2014年10月18日签订《有关徐木秀房产证需办转户手续的协议》，约定徐木秀名下的涉案房地产过户到曾荣方名下，所需税费由曾荣方承担。后来，由于徐木秀不配合办理过户登记手续，因此，涉案房地产至今尚未办理过户登记手续。涉案房地产虽然尚未办理过户登记手续，但是，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条：“……法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，…”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”因此，曾荣方认为涉案房地产虽然尚未办理过户登记手续，但不影响上述二份《住房转让协议书》和效力。同时，上述《有关徐木秀房产证需办转户手续的协议》未违反我国法律法规的效力性禁止性规定，理应确认合法、有效。由于转让方徐木秀、陈红梅、陈桂梅拒不配合曾荣方办理过户登记手续，违反了转让方应该履行的协助义务，应该承担相应的法律责任。原告提起诉讼所陈述的事实，没有全面反映本案的实际情况，甚至罔顾本案事实，其理由不能成立。另根据本案案子，在五华县人民法院（2002）华民初字第918号已经对类似案件作出生效判决。因此，原告的诉讼请求均无事实依据，也与上述法律规定不符，其诉求根本就没有相应的法律依据，理应予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于五华县××××××××华县人民法院家属区内，属原告徐木秀和陈红梅的夫妻共同财产。该房屋由原告徐木秀通过单位房改房方式取得，并由原告徐木秀办理了房屋所有权证（粤房字第2511148号）和国有土地使用证。2006年5月27日，原告徐木秀、陈红梅作为甲方与徐通华（已故）、被告陈桂梅（徐通华之妻）作为乙方签订《住房转让协议书》，内容主要为：“现有业主徐木秀一套住房，该房位于县法院家属区靠北边一栋（三房一厅一厨房一厕所，粤房字第2511148号），现经双方协商后，甲方愿意将此套房以人民币42000元转让给乙方所有。乙方将购房款交清给甲方后，甲方应将房产证、地产证及门锁交给乙方”。徐通华与被告陈桂梅向原告徐木秀、陈红梅支付了购房款42000元，原告徐木秀、陈红梅将涉案房屋的房屋所有权证原件、国有土地使用证原件和门锁等交付徐通华、被告陈桂梅。原告徐木秀、陈红梅主张双方口头约定了不办理过户手续及如徐通华再次转让需要征得原告同意，但未提供证据证实。2007年7月24日，第三人曾荣方作为乙方与徐通华作为甲方签订《住房转让协议书》，内容主要为：“现有业主徐通华一套住房，该房是原法院干部徐木秀转让给甲方的（三房二厅一厨房一厕所，粤房字第2511148号），现经双方协商后，甲方愿意将此套房以人民币55000元转让给曾荣方所有，乙方将购房款交清给甲方后，甲方将房产证及房门锁匙交给乙方”。2007年7月30日，徐通华与第三人曾荣方就签订的《住房转让协议书》进行律师见证，并由广东法信律师事务所于同日出具《律师见证书》，内容主要为：“2007年7月30日买方曾荣方在本律师颜青面前，郑重承诺购得徐通华的粤房字第2511148号房产（原系县法院干部徐木秀转让给徐通华的），双方于2007年7月24日签订有《住房转让协议书》；付款方式及房产交付方式按协议约定。兹证明《住房转让协议书》系双方自愿签订，内容真实合法有效，符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定”。第三人曾荣方向徐通华支付了55000元后，徐通华将涉案房屋的房屋所有权证原件、国有土地使用证原件和门锁等交付第三人曾荣方。第三人曾荣方购买涉案房屋后即对该房屋进行管理使用并居住至今。2014年10月18日，徐通华作为甲方与第三人曾荣方作为乙方签订《有关徐木秀房产证需办转户手续的协议》，内容主要为：“原持徐木秀房产证人徐通华，购买徐木秀房产人曾荣方，甲方于2006年5月27日购买到县法院徐木秀的房产（含房产证、地产证），并于当年进行装修，未入住。2007年7月24日，甲方经济困难，急需用钱，又将徐木秀房产转卖给乙方。现徐木秀要求乙方，徐木秀名下的房产证应转到乙方名下，今后如开征房产税，乙方应负责缴交。据此，甲乙双方进行了协商，特订协议为房产证应办转户，原徐木秀名下的房产证，应办手续，转到乙方名下，所需经费由乙方负责。房产税缴交问题，徐木秀名下的房产证，未办理转户手续前，如遇开征房产税，税款由乙方负责缴交”。第三人曾荣方主张当时就该《有关徐木秀房产证需办转户手续的协议》通知了原告并由徐通华把该协议交给原告，且自该协议签订开始就要求原告和徐通华协助办理过户手续，但原告不予认可并主张被告陈桂梅于2018年电话告知其协助办理涉案房屋过户手续时才得知涉案房屋被转卖事宜并在知晓后向第三人曾荣方提出异议，而第三人曾荣方又未能提供证据证实。因就涉案房屋权属及过户事宜产生争议，经协商未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告徐木秀和第三人曾荣方确认双方早已认识，其中原告徐木秀主张在20多年前在螺丝厂共同工作时认识，第三人曾荣方主张早在70年代在螺丝厂共同工作时认识。原告徐木秀、陈红梅认可其系自愿将涉案房屋出售给徐通华、被告陈桂梅。另查明，根据原告徐木秀、陈红梅提交的涉案房屋所有权证存根中证载内容“附记一栏‘房屋价值贰万伍仟伍佰伍拾壹元正’、领证人签章一栏落款日期为1993年12月25日””。案经本院调解未果。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。案件争议焦点为：一、原告徐木秀、陈红梅与徐通华、被告陈桂梅签订的《住房转让协议书》是否有效；二、被告陈桂梅丈夫徐通华与第三人曾荣方签订的《住房转让协议书》是否有效。一、关于原告徐木秀、陈红梅与徐通华、被告陈桂梅签订的《住房转让协议书》是否有效的问题。涉案房屋系原告徐木秀通过单位房改房方式取得，属原告徐木秀、陈红梅夫妻共同财产，并由原告徐木秀分别办理了房屋所有权证和国有土地使用证，即涉案房屋来源合法且具备流通市场的条件。原告徐木秀、陈红梅与徐通华、被告陈桂梅签订《住房转让协议书》，约定原告将其所有的涉案房屋以42000元的价格出售给徐通华和被告陈桂梅，出售价格未低于原告所提交的涉案房屋所有权证存根中附记一栏记载“房屋价值25551元”，且原告徐木秀、陈红梅庭审中亦认可其系自愿将涉案房屋出售给徐通华、被告陈桂梅，并不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形。可见，《住房转让协议书》系原告徐木秀、陈红梅与徐通华、被告陈桂梅的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，依法具有法律效力，双方均应积极履行。而徐通华、被告陈桂梅向原告徐木秀、陈红梅支付了42000元，原告徐木秀、陈红梅将涉案房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件、门锁等交付徐通华、被告陈桂梅，亦可见《住房转让协议书》已得到切实履行。虽涉案房屋未办理过户登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，涉案房屋的物权即所有权虽未变动，但不影响徐通华、被告陈桂梅与原告徐木秀、陈红梅之间就买卖不动产签订的《住房转让协议书》的效力。故原告徐木秀、陈红梅诉请确认与徐通华、被告陈桂梅签订的《住房转让协议书》无效，不具有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告陈桂梅丈夫徐通华与第三人曾荣方签订的《住房转让协议书》是否有效的问题。如上所述，徐通华与原告徐木秀、陈红梅签订的《住房转让协议书》有效，则徐通华依法取得债权请求权即要求徐木秀、陈红梅协助办理涉案房屋过户的请求权。徐通华与第三人曾荣方签订《住房转让协议书》，约定徐通华将其合法取得且已实际占有的涉案房屋以55000元的价格转让给第三人曾荣方，本质是将其上述债权请求权权益转让给第三人曾荣方，该转让事宜系徐通华和第三人曾荣方的真实意思表示，且转让行为不违反法律、行政法律等强制性规定，依法具有法律效力。加之，徐通华亦已将涉案房屋及附属的所有权证原件、国有土地使用权证原件及锁匙等交付第三人曾荣方，可见，徐通华与第三人曾荣方签订的《住房转让协议书》亦已得到切实履行。虽徐通华尚未取得涉案房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告徐木秀、陈红梅主张徐通华与第三人曾荣方之间的《住房转让协议书》无效，不具有事实和法律依据，本院不予支持。被告陈桂梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、答辩等相关诉讼权利，本院予以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐木秀、陈红梅的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取为425元，由原告徐木秀、陈红梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张伟军二〇二〇年十二月二十二日书记员  张梦宇