上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4964号原告：马永青，男，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：林建良，上海同甘律师事务所律师。被告：中诚信托有限责任公司，住所地北京市。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：程霞光，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：严某，女，汉族，户籍地上海市静安区。第三人：钟某某，男，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告马永青与被告中诚信托有限责任公司(以下简称中诚公司)、第三人严某、钟某某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马永青及其委托诉讼代理人林建良、被告中诚公司的委托诉讼代理人程霞光到庭参加诉讼。严某、钟某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马永青向本院提出诉讼请求：1.带租拍卖上海市徐汇区宋园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)；2.确认马永青对系争房屋在2013年8月1日至2033年7月31日期间享有租赁权。事实和理由：2013年7月30日，马永青及吴某某与严某签订《房屋租赁合同》，约定严某将系争房屋出租给马永青及吴某某，租赁期限为2013年8月1日至2038年7月31日。租赁合同签署当日，马永青一家即居住在系争房屋至今。马永青与严某签署租赁合同、占有系争房屋均早于严某向中诚公司抵押房屋之前，故提起本案请求。中诚公司辩称，马永青与严某、钟某某相互串通抵抗执行，系虚假租赁，不同意马永青的诉讼请求。严某提交书面答辩状，称《房屋租赁合同》系真实意思表示，从2013年8月起执行，租金调整双方协商一致，因双方本身相识，故支付租金形式不限，有时现金，有时转账给严某，有时转账给钟某某，后几年因严某、钟某某生意不好经常缺流动资金，故有时会问马永青借款冲抵租金。钟某某未答辩。本院认定事实如下：系争房屋权利人为钟某某、严某、房地产权证号徐XXXXXXXXXX。2018年1月18日，中诚公司与严某、钟某某签订《信托贷款合同》及《房屋抵押合同》，约定严某、钟某某向中诚公司申请信托贷款，金额为812万元，贷款期限自2018年1月18日至7月18日，抵押物为系争房屋。《信托贷款合同》及《房屋抵押合同》均载明严某、钟某某的住所及通讯地址为系争房屋。《房屋抵押合同》第6.4条约定，抵押人对抵押财产依法享有完全的、合法的所有权和处分权……第6.6条约定，除本合同签署前已书面告知抵押权人的瑕疵和负担外，抵押财产不存在任何瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产被查封(或预查封)、被扣押、被监管、被出租……第9.1条约定，抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以任何方式处分本合同项下的抵押财产的全部或部分，本合同项下处分抵押财产的方式包括但不限于与他人合作开发、出租等。2018年1月19日，上海市杨浦公证处作出(2018)沪杨证经字第1072号、1073号两份《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《信托贷款合同》《房屋抵押合同》强制执行效力。2018年1月20日，上海市不动产登记局准予系争房屋的抵押权登记，权利人为中诚公司。2019年1月29日，上海市杨浦公证处作出(2018)沪杨证执字第90010号《执行证书》，执行标的为借款本金812万元等。中诚公司向本院申请强制执行，本院予以立案，案号为(2019)沪0104执1283号。2019年9月26日，本院查封系争房屋。2019年10月24日，本院作出(2019)沪0104执1283号执行裁定书，裁定评估、拍卖系争房屋。马永青向本院提出带租拍卖申请，本院未予同意。马永青对此不服，提出书面异议。本院于2020年2月10日作出(2020)沪0104执异3号执行裁定书，裁定驳回马永青的异议请求。马永青不服，向本院提起诉讼。另查明，2013年8月8日、2014年4月3日、4月4日、4月7日、7月5日、7月6日、7月9日，吴某某名下招商银行账户先后转账给严某尾号8694银行账户7笔10,000元，备注分别为“房租8月份”、“转账”、“房租”、“房租”、“第二季度房租”、“二季度房租”、“转账”。2017年3月27日、9月29日、2018年3月19日、6月26日、9月25日、2019年5月23日，马永青名下光大银行账户先后转账给严某尾号7272银行账户45,000元、43,400元、45,000元、45,000元、45,000元、45,000元，其中2018年3月19日的转账备注“房租”，2018年6月26日、9月25日的转账备注“房”。2019年5月24日、2020年1月8日，马永青上述账户先后转账给严某尾号3443银行账户2笔30,000元，第一笔备注“房租”。2020年1月14日，马永青名下工商银行账户转账给严某尾号3443账户60,000元。2020年3月2日，马永青名下工商银行账户转账给严某尾号6015账户30,000元。马永青持有落款日期为2013年7月30日、甲方处签有严某、乙方处签有马永青、吴某某的《房屋租赁合同》，载明房屋位置为上海市徐汇区宋园路XXX弄XXX号，房屋建筑面积185.33平米，房屋产权证号为沪房地徐字(2002)第032430号，租赁期限自2013年8月1日至2038年7月31日，租金为每月10,000元，租赁每满一年，在上一年的租金标准基础上增加20%，押金无，付款方式为按月支付，指定收款账户为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行为招商银行，因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但装修方案应征求严某意见。附件一《房屋交接清单》及附件二《出租方收据》均未填写内容。以上事实，除有当事人陈述外，另有上海市不动产登记簿、《信托贷款合同》《房屋抵押合同》、公证书、执行裁定书、银行账户明细、《房屋租赁合同》等证据证明，本院予以确认。诉讼中，马永青表示其与钟某某系高中同学，因考虑孩子上学需要租赁系争房屋，2013年7月至8月间对系争房屋进行了装修，双方至中介处沟通租赁事宜，中介起草了租赁合同，后不想支付中介费，故与严某、钟某某自行签订了中介起草的租赁合同，一开始租金为每月10,000元，2015年调整为12,000元，2017年调整为15,000元；2016年起钟某某向马永青三次借钱，具体金额不记得了，前两笔抵扣了房租，最后一笔借款为40余万元，没有抵扣房租，现未提起诉讼，因为钟某某已经上黑名单，钟某某的公司与马永青工作的公司有业务往来，尚拖欠货款，故一直到现在没有涨房租。马永青为证明其主张，还向本院提供：1.2019年4月至2020年2月中国电信付费通知单、2019年2月至2020年2月燃气缴费通知单及支付宝缴费回单，其中中国电信付费通知单载明系争房屋处的收件人为吴某某，燃气缴费通知单上记载的户名为钟某某，马永青表示其支付上述费用；2.马永青名下支付宝交易记录，显示马永青支付宝账户于2014年10月13日转账给钟某某30,000元、2015年12月13日、2016年2月19日、4月11日、6月5日支付燃气费，“对方”处显示“上海大众燃气[户号]…3436*韶华”，2015年3月29日转账给严某30,000元、7月1日分两笔转账给严某10,000元、20,000元；3.2013年8月6日至10月3日微信聊天群、2015年3月29日、7月1日、2017年1月3日至2018年1月2日马永青与严某的微信聊天记录；庭后马永青另提供2017年月1月2日、2019年4月12日与严某的微信聊天记录及2016年2月25日、6月16日与微信昵称XXXXXX的微信聊天记录；其中2013年8月6日马永青在微信聊天群中发送信息“关键是给卡号，要富(付)房钱”，马永青表示微信聊天群成员为其、吴某某、严某及钟某某，XXXXXX系严某、钟某某的助理，上述微信内容证明租赁、装修及租金支付情况；4.电话录音，马永青表示该段录音系2020年3月5日拨打中国电信10000的通话录音，证明其原使用的XXXXXXXX电话号码从原居住地址迁至系争房屋。中诚公司表示：证据1真实性有异议，中国电信付款通知单无公章，燃气缴费通知单及支付宝缴费回单无原件，证据显示的日期均在启动执行程序后，内容上也无法反应真实居住情况；证据2真实性有异议，马永青仅提供截屏，内容上也无关联性；证据3真实性有异议，微信聊天中2013年的内容在手机中看到了，其余没有看到，其中一段对话的时间为2013年8月6日上午10：14，并非证据中显示的10：17，可以证明该份微信聊天记录已被修改，微信聊天时间和内容均可以被修改，内容上也与本案事实不相符，不能证明其证明目的；证据4真实性有异议，不能证明对话人员的身份，内容上也无法证明租赁的事实。严某、钟某某未发表质证意见。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马永青主张其承租系争房屋，租赁期限为2013年8月1日至2038年7月31日，并提供其持有的《房屋租赁合同》。但马永青主张的租赁期限长达25年，不符合最长租赁期限的相关规定，有悖常理。另外，《房屋租赁合同》载明租金为每月10,000元，按月支付，每满一年在上一年度的租金标准基础上增加20%，但本案查明的几笔银行转账记录与上述约定严重不符，马永青解释的租金调整情况与约定也不符，且与银行转账记录无法相互印证。《房屋租赁合同》的落款日期为2013年7月30日，已载明严某指定的收取租金的银行账号，马永青提供的微信聊天记录显示其在2013年8月6日还在询问付房租的卡号，有违常理。马永青提供的其他微信聊天记录、中国电信付费通知单、燃气缴费通知单及支付宝交易记录、电话录音，均不足以证明马永青在2013年8月1日起租赁系争房屋，并按《房屋租赁合同》的约定履行至今，故上述证据本院均不予确认。马永青主张带租拍卖，并请求确认2013年8月1日至2033年7月31日享有租赁权，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回马永青的诉讼请求。案件受理费26,000元，由马永青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凤莲人民陪审员  宣永明人民陪审员  林 英二〇二〇年十二月四日书 记 员  何幸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。