江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初5697号原告（反诉被告）：吴闯，男，1994年11月1日出生，沭阳县人，住沭阳县。原告（反诉被告）：杨圆，女，1993年12月25日出生，沭阳县人，住沭阳县。二原告委托诉讼代理人：徐剑，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：贾璐，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘延松，男，1979年6月26日出生，沭阳县人，住沭阳县。被告：沭阳四侗房产中介有限公司，统一社会信用代码91321322MA1T5D729E，住所地沭阳县苏州路129号。法定代表人：周娜，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：沃进，江苏通达声远律师事务所实习律师。原告吴闯、杨圆与被告刘延松、沭阳四侗房产中介有限公司（以下简称四侗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告吴闯、杨圆及二原告委托诉讼代理人徐剑、被告刘延松、被告四侗公司法定代表人周娜及二被告委托诉讼代理人冯华沭、沃进到庭参加诉讼，被告刘延松庭审中提起反诉。后依法适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告吴闯、杨圆及二原告委托诉讼代理人贾璐、被告刘延松、被告四侗公司法定代表人周娜及二被告委托诉讼代理人冯华沭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴闯、杨圆向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告协助原告将沭阳县美好家园小区82幢四单元601室变更至原告名下；2.被告刘延松支付违约金81000元；3.二被告给付原告律师费19200元。原告吴闯、杨圆于2020年11月18日庭审中变更诉讼请求为：请求判令：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.二被告退还原告购房款500000元，并赔偿原告因二被告违约造成的房价上涨损失、资金占用期间的利息、违约金81000元。二原告于2020年12月28日明确其主张的房价上涨损失为210520元，资金占用期间的利息为分别以350000元为基数，自2019年12月13日起；以250000元为基数，自2019年12月29日起；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，并撤回违约金的诉讼请求。事实和理由：2019年12月27日，原被告签订《沭阳县房屋买卖合同》，由原告吴闯、杨圆以81万元总价购买被告刘延松所有的沭阳县房屋，合同约定了被告过户时间、违约责任等。后被告刘延松及沭阳四侗房产中介有限公司以房屋所需过户税费提高为由拒绝办理过户手续。根据合同第十一条约定“甲方（被告刘延松）净得665000元整，剩余145000归居间方包过户包土转”，合同已明确了相关税费承担及相关方义务，被告要求提高税费及拒绝办理过户行为已构成违约。因被告刘延松不同意继续履行合同，原告于2020年11月18日庭审中变更诉讼请求，要求解除双方之间的买卖合同、二被告赔偿损失、给付违约金等。被告刘延松、四侗公司辩称：1.原告与二被告签订房屋买卖合同属实，被告刘延松已收到房款500000元，其余款项原告未付。2.被告在合同履行过程中无违约行为，系原告违约。现二被告不同意办理过户手续及支付赔偿金。理由为：根据合同约定，被告刘延松就房屋出售净得款项为665000元，其他产生的任何费用与被告刘延松无关，但被告刘延松至今未拿到全部应得款项。总房款为810000元，剩余145000元归中介方所有，其中包含过户费和土地转让金。在办理过程中，买卖双方约定，必须将房屋赠还给卖方父亲名下，然后进行贷款及过户等相关交易，在交易过程中产生继承税、个人所得税等近120000元，严重超出中介所收的款项。现被告四侗公司已支付土地转让金90717元，该款项超出了订立合同时能够预见或应当预见到而造成的损失，不应由出卖方和中介承担。3.原告主张的违约金81000元无事实依据。买卖合同无法继续履行并非被告的原因，被告无主观的违约行为，不应承担81000元违约金。原告并无损失，即使存在损失，也与主张违约金的金额差距较大，合同约定的违约金应当与其损失相当。反诉原告刘延松向本院提出诉讼请求：请求解除双方之间签订的房屋买卖合同。事实和理由：2019年12月27日，双方通过四侗公司签订房屋买卖合同，合同约定刘延松将登记在其名下的位于沭阳县的房屋出售给吴闯、杨圆，房屋总价款为810000元，刘延松净得665000元，剩余145000元归中介公司所得，其中包含90717元土地转让金、过户费40000元左右，中介所得收入为10000元所有。但在实际履行合同过程中，双方约定将房屋过户到刘延松父亲名下再交易，因此产生除土地转让金和过户费外，又额外多出近120000元的税费，超出了合同订立时所能预见到的情形。现吴闯、杨圆未交清房款，还需要变更房屋所有者且无法明确变更后的房屋所有者是否同意出售。鉴于刘延松并无主观的违约行为，且双方无法达成有效的调解方案，导致双方无法继续履行合同，故请求解除双方签订的房屋买卖合同。反诉被告吴闯、杨圆于2020年11月18日庭审中辩称：因被告刘延松不同意继续履行合同，并于庭前表示其父亲不同意继续履行合同以及被告四侗公司不愿意承担过户的相关税费，故吴闯、杨圆变更诉讼请求要求解除合同等。原告吴闯、杨圆为支持其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.原、被告于2019年12月12日签订的《委托购房意向合同》一份。旨在证明原告购买被告刘延松房屋，约定了房屋总价款、付款时间、过户时间、违约责任以及居间方包过户、包土转等一切费用。2.原、被告于2019年12月27日签订《沭阳县房屋买卖合同》一份。旨在证明双方约定了房屋总价款、付款时间、过户时间、违约责任以及居间方包过户、包土转等一切费用，该合同第四条明确约定与本次交易有关的各项税费由被告四侗公司承担。3.被告刘延松、被告四侗公司法定代表人周娜出具的收款收据四张。旨在证明原告已付房款500000元。4.沭阳县不动产登记服务中心出具的不动产产权情况表一份。旨在证明涉案房屋已经办理了产权证，具备过户条件。5.原告吴闯与被告四侗公司法定代表人周娜于2020年7月10日的通话录音一份、原告吴闯手机通话记录一份。旨在证明原告一直催促被告四侗公司办理房屋过户登记以及办理银行贷款，被告四侗公司逾期未办理银行贷款、过户、违反合同约定要求原告承担税费。6.原告吴闯与被告四侗公司法定代表人周娜、毛荣的微信聊天记录各一份。旨在证明原告一直催促被告四侗公司办理房屋过户登记以及办理银行贷款，被告四侗公司逾期未办理银行贷款、过户、违反合同约定要求原告承担税费。7.律师函及快递查询单各一份。旨在证明原告催促被告刘延松办理过户，被告刘延松至今未办理，吴闯也通过微信方式将该律师函发给过周娜。8.委托合同一份。旨在证明原告因二被告违约行为委托江苏天帆（沭阳）律师事务所指派律师代理案件，约定律师费为前期3000元，后期按照判决支持金额的20%。律师费发票尚未开具。9.原告吴闯的微信转账记录一份。旨在证明原告向江苏天帆（沭阳）律师事务所的会计转账3000元，实际支出了代理费。被告刘延松、四侗公司为支持其答辩理由依法提交了江苏省非税收入一般缴款书（收据）一张。旨在证明被告四侗公司为涉案房屋已支付土地转让金90717元。本院依原告申请对涉案房屋2019年12月27日、2020年11月18日的房屋价格进行询价，沭阳吉祥房产中介有限公司回函载明涉案房屋2020年11月26日的单价比2019年12月27日的单价高2000元/平方米，沭阳居源房产经纪有限公司回函载明涉案房屋2020年11月26日的单价比2019年12月27日的单价高1900元/平方米，沭阳民信房地产经纪有限公司回函载明涉案房屋2020年11月26日的单价比2019年12月27日的单价高1800元/平方米。经质证，二被告对二原告提交的证据1真实性无异议，但认为该合同仅是双方购房的初步意思表示，后双方又签订了《沭阳县房屋买卖合同》，双方应当以《沭阳县房屋买卖合同》确定权利义务；对二原告提交的证据2真实性无异议，但认为涉案房屋至今尚未按合同约定办理至被告刘延松父亲名下导致无法办理过户手续，如果合同继续履行，其过程中产生的税费超出了被告四侗公司在合同签订时能够预见的费用，系因政策变动导致，按照合同约定，各方违约责任免除，合同违约金约定过高，原告负有其存在损失的举证责任；对二原告提交的证据3无异议，但认为其中2019年12月29日的付款已经超出了合同约定的付款时间；对二原告提交的证据4真实性无异议，但认为涉案房屋登记所有权人为被告刘延松和王某两个人，即使房屋买卖，也应当由二人签字确认，买卖合同仅是被告刘延松个人所签，无法达到过户的可能性；对二原告提交的证据5真实性无异议，但认为书面整理材料与录音内容有些不一致；对二原告提交的证据6真实性无异议，但认为周娜在微信记录中已经明确表示只有在被告刘延松的父母拿到结婚证以后才满唯一，否则就要多交20%的遗产税，被告刘延松也不想拿出这个钱，又关键是十几万，如果让他拿出这十几万钱，他情愿不卖，说明原告早就知道被告刘延松不愿意多出十几万元，不同意办理过户；对二原告提交的证据7的真实性无异议，被告刘延松收到了该律师函；对二原告提交的证据8的签订时间是2020年4月27日，合同上没有加盖单位公章，也没有负责人及单位任何人的签字确认，这个合同暂未成立，没有出具正式发票，不能证明原告已支付律师费的事实；对二原告提交的证据9认为无法确认是转给律师事务所会计。二原告对二被告提交的证据真实性无异议，但认为合同约定各项税费由被告四侗公司承担，故对证据关联性有异议。原、被告对本院依法调取的询价回函的真实性均无异议。本院经审查核实认证如下：二原告提交的证据1，二被告对其真实性无异议，本院予以确认，因原、被告已经签订了《沭阳县房屋买卖合同》，应以《沭阳县房屋买卖合同》的约定确定原、被告的权利义务。二原告提交的证据2，二被告对其真实性无异议，且与本案有关联性，本院对该证据予以采纳。二原告提交的证据3，二被告对其真实性无异议，本院予以确认，二被告辩称其中2019年12月29日的付款已经超出了合同约定的付款时间，但二被告认可《沭阳县房屋买卖合同》第三条“乙方在2019年12月27日支付首付款给甲方”是被告四侗公司提前书写好，原告于2019年12月27日在该合同上签字，但被告刘延松于2019年12月29日才在该合同上签字，原告于刘延松签字当天即给付首付款，本院予以确认。二原告提交的4、5、6、7，二被告对其真实性无异议，本院予以确认。二原告提交的证据8、9，因原告在2020年11月18日庭审中变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求中不包含要求二被告给付律师费，故该证据与本案无关联性，本院不予采纳。本院依法调取的询价回函，原、被告对其真实性均无异议，且该证据与本案有关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：沭阳县的不动产权属登记在刘延松、王某名下。2019年12月12日，原告吴闯与被告刘延松签订《委托购房意向合同》，约定原告吴闯愿意以810000元购买位于沭阳县约18平方米的车库，约定签订房屋买卖合同时，支付首付款500000元（含已付定金20000元），剩余房款310000元办理银行贷款，并约定买卖双方应签订《房屋买卖合同》。2019年12月27日，原告吴闯、杨圆至被告四侗公司处签订《沭阳县房屋买卖合同》。合同约定被告刘延松愿意将沭阳县（建筑面积为110.8平方米）及约18平方米的车库出售给原告吴闯、杨圆，总价款为810000元；原告吴闯、杨圆在2019年12月27日支付首付款130000元给被告刘延松；原告吴闯、杨圆申请银行贷款，贷款金额为310000元，原告吴闯、杨圆于合同生效之日起15个工作日内提供贷款所需的所有资料；原告吴闯、杨圆、被告刘延松同意，按国家及地方相关规定、交易习惯与本次交易相关的各项税费由中介方承担；双方于2020年1月30日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续；被告刘延松于2020年1月30日前将房屋腾空并将房屋钥匙交于原告吴闯、杨圆；被告刘延松保证有权出售该房屋，并已取得房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则视为被告刘延松违约，被告刘延松自愿赔偿违约金（本协议成交价格的10%）给原告吴闯、杨圆，并赔偿原告吴闯、杨圆因此收到的其他损失；因政策变动或其它不可抗力因素导致本合同不能履行的，合同各方违约责任免除；被告刘延松必须将该房产赠还于其父亲名下然后进行贷款及过户等相关交易，被告刘延松净得陆拾陆万伍仟元整，剩余壹拾肆万伍仟元归居间方包过户包土转。被告刘延松于2019年12月29日在上述合同上签字确认。原告吴闯与被告刘延松签订《委托购房意向合同》时，原告吴闯已给付被告刘延松定金20000元，由被告刘延松向原告吴闯出具收款收据一张。2019年12月13日，原告吴闯给付被告刘延松购房款合计350000元，由被告刘延松向原告吴闯出具收款收据两张。2019年12月29日，被告刘延松在《沭阳县房屋买卖合同》上签字确认当天，原告吴闯给付被告刘延松购房款130000元，由被告刘延松向原告吴闯出具收款收据一张。被告刘延松至今未按合同约定办理过户手续，原告诉至本院要求二被告协助其办理过户手续。被告刘延松、四侗公司于2020年7月23日庭审中以过户产生的各项费用严重超出了订立合同时预见的金额不同意办理过户手续。被告刘延松于2020年11月18日庭审中明确表示其父亲不同意配合完成相关过户手续。原告于2020年11月18日变更诉讼请求要求解除合同、被告刘延松退还购房款及资金占用期间的利息、二被告赔偿损失、给付违约金。本院依法于2020年11月26日对涉案房屋2019年12月27日、2020年11月18日的房屋价格进行询价，沭阳吉祥房产中介有限公司回函载明涉案房屋2020年11月26日的单价比2019年12月27日的单价高2000元/平方米，沭阳居源房产经纪有限公司回函载明涉案房屋2020年11月26日的单价比2019年12月27日的单价高1900元/平方米，沭阳民信房地产经纪有限公司回函载明涉案房屋2020年11月26日的单价比2019年12月27日的单价高1800元/平方米。本院认为，二原告与被告刘延松之间的房屋买卖合同以及二原告、被告刘延松与被告四侗公司之间的居间合同，均不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告已按合同约定履行了给付首付款的义务，二被告应协助二原告办理涉案房屋的过户手续，二被告于2020年7月23日庭审中以过户产生的各项费用严重超出了订立合同时预见的金额不同意办理过户手续，且二被告未在限期内举证证明上述情况系其主张的政策变更所导致，故本院对二被告辩称构成不可抗力不予采纳，即二被告构成违约，因二被告未表明被告刘延松的父亲是否同意协助办理相关手续，二原告选择要求二被告继续履行合同。被告刘延松于2020年11月18日庭审前及庭审中明确表示其父亲不同意协助办理相关手续，导致原告变更诉讼请求为解除原、被告之间的房屋买卖合同，该责任应归责于二被告，故二被告要求按照2020年7月23日其提出解除合同之日为止计算二原告房屋差价损失的主张，本院不予支持，即本院按照2020年11月18日为止计算二原告房屋差价损失。被告刘延松明确表示其父亲不愿意协助办理相关手续；被告四侗公司表示即使被告刘延松的父亲愿意协助办理相关手续，其也不愿意承担在此过程中产生的所有税费，二被告的上述行为均构成违约，且导致二原告的合同目的无法实现，二原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现二原告要求被告刘延松退还购房款500000元及占用期间的利息（分别以350000元为基数，自2019年12月13日起；以250000元为基数，自2019年12月29日起；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。但二原告要求被告四侗公司承担退还购房款及占用期间利息，因购房款系被告刘延松收取，故二原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二原告要求二被告赔偿原告损失210520元，本院综合参照涉案询价回函的内容，对二原告的该项诉讼请求予以支持。二被告提起反诉要求解除合同，但二被告系违约方，无权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定提出解除合同，但鉴于原告于2020年11月18日提出解除合同，故本院对二被告的该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴闯、杨圆与被告（反诉原告）刘延松、被告沭阳四侗房产中介有限公司签订的《沭阳县房屋买卖合同》；二、被告刘延松于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴闯、杨圆购房款500000元及利息（分别以350000元为基数，自2019年12月13日起；以250000元为基数，自2019年12月29日起；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告刘延松、沭阳四侗房产中介有限公司赔偿原告吴闯、杨圆损失210520元；四、驳回原告吴闯、杨圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5453元，保全费4520元，合计9973元，由被告刘延松、沭阳四侗房产中介有限公司负担。反诉费4400元，由反诉原告刘延松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5453元、4400元。审 判 长  仲 裁人民陪审员  张苏淮人民陪审员  宋会军二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 丽附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：刘延松：6232636100134514028；沭阳四侗房产中介有限公司：6232636100134514036（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。