江苏省淮安市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏08行初86号 原告葛素芹，女，汉族，1968年4月16日出生，住淮安市。 原告陈立（系原告葛素芹儿子），男，汉族，1994年10月25日出生，住址同上。 被告淮安市清江浦区人民政府，住所地淮安市清江浦区淮海南路268号。 法定代表人赵洪涛，该区代区长。 委托代理人张英华，该区房屋征收服务中心工作人员。 委托代理人咸进，江苏天淮律师事务所律师。 原告葛素芹、陈立诉被告淮安市清江浦区人民政府(以下简称清江浦区政府)撤销房屋征收补偿决定一案，于2020年8月20日向本院提起行政诉讼。本院于8月31日立案受理后，依法向被告清江浦区政府送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭于2020年11月25日公开开庭审理了本案。原告葛素芹、陈立，被告清江浦区政府行政机关负责人尹希海及其委托代理人张英华、咸进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2020年3月31日，被告清江浦区政府作出清政征补[2020]75号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称房屋征收补偿决定），主要内容为：被征收房屋位于淮安市××室。该房屋所有权人为陈国华（已故）、葛素芹。现由葛素芹、陈立共同共有（以下简称被征收人）。被征收人房屋不动产登记证200407903号上载明的房屋面积为63.11平方米（含封阳台面积），1990年后第一次修测图上标注的面积为13.43平方米，现认定补偿合法总面积为76.54平方米。1号房屋每平方米评估价格为人民币6230元，63.11平方米的房屋征收补偿价款计人民币393175.5元；2号房屋每平方米评估价格为人民币6066元，13.43平方米的房屋征收补偿价款计人民币81466.38元，合计房屋补偿款为474641.68元。在房屋征收部门告知选择房屋征收补偿方式的期限内，被征收人未对补偿方式做出书面选择，鉴于被征收人的房屋为住宅房，本着对被征收人有利的原则，使“居者有其屋”，征收人决定对被征收人予以产权调换。根据《运河公司宿舍棚户区改造地块房屋征收补偿安置方案》，房屋征收部门提供康居花园1号楼1704室面积为82.45平方米房屋与被征收人进行产权调换。产权调换房屋每平方米评估价格为人民币5900元，产权调换房屋价款共计人民币486455元。被征收房屋的补偿款为474641.68元，附属设施补偿费计人民币20169.5元（如有遗漏，经核实符合征收政策规定的应予补偿），搬迁补助费计人民币700元，临时安置补助费计人民币2296.2元（现房先按3个月计算，最终按实际过渡期限补偿），“地大于房”补助费计人民币27648元，被征收人应得房屋征收各项补偿费用合计人民币525455.38元。房屋征收部门支付给被征收人产权调换的补偿款计人民币39000.38元。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内自行将位于征收范围内的被征收房屋腾空，交与房屋征收部门。 原告葛素芹、陈立诉称，二原告对被告清江浦区政府针对其作出的房屋征收补偿决定不服。1、估价报告已超过一年有效期，不应作为征收补偿决定的依据，被告应以目前的房价对原告作出补偿，且估价报告欠缺“估价技术报告”的内容，违反相关规定；2、被告未向原告告知被征收房屋土地的权属、区位和用途，也未就征收补偿方式向原告征求意见；3、产权调换的房屋不能满足原告一家生活居住的需要，且未就近安置；4、部分被征收人的房屋建造时间晚于原告，虽无证照却得到巨额补偿；5、被告对原告屋内装潢、附属物、生活设施移装、花草树木未予补偿。综上，请求依法撤销清江浦区政府于2020年3月31日作出的清政征补[2020]75号房屋征收补偿决定。 被告清江浦区政府答辩称，请求驳回二原告的诉讼请求。理由如下：一、案涉房屋征收决定的合法性已经过生效判决确认。二、被告作出的清政征补[2020]75号房屋征收补偿决定程序合法、适用法律正确。（一）评估机构选择程序合法；（二）房屋评估程序合法。估价机构对产权调换房屋以及被征收房屋的初步评估结果进行了公示。依法分别对产权调换房屋以及二原告所涉房屋进行了价格评估，并依法送达了房屋评估报告。评估报告送达后二原告在法定期限内未申请复核，也未向淮安市房屋征收评估专家委员会申请鉴定；（三）征收补偿决定作出程序合法。在确定的签约期限内房屋征收部门与二原告未能达成补偿协议。房屋征收部门依法提请了被告作出补偿决定。被告依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）的规定，按照征收补偿方案作出案涉补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告并送达二原告。 原告葛素芹、陈立在法定期限内向本院提交了以下证据： 1.案涉征收补偿决定书； 2.2005年航拍图； 3.房地产估价报告、函及原件； 4.武年昌协议书、汇款单； 5.录音； 6.省高院出台的关于国有土地征收补偿的审理指南。 证据1-6证明征收补偿决定的内容不合法、不公平。 被告清江浦区政府在法定期限内向本院提交了证明行政行为合法性的以下证据、依据: 1.房屋征收决定及附件、（2017）苏08行初155号以及（2018）苏行终1084号行政判决书各一份，证明清政征决字【2017】004号《房屋征收决定》的合法性已经过生效判决确认。 2.《关于运河公司宿舍棚户区改造地块公开选择房地产评估机构的报名通知》，证明房屋征收部门向社会发布了包含项目名称、项目概况等征收评估信息，并公开发布选择有资质的房地产价格评估机构的报名通知。 3.《关于运河公司宿舍棚户区改造地块房屋征收评估机构报名情况的公示》、《房屋征收评估机构协商选择公告》以及公示照片1张、送达回执1份，证明被告对符合项目评估条件的10家评估机构进行公示并要求原告在5个工作日内书面告知协商结果，征收部门向原告送达了协商公告以及协商意见票。 4.《关于运河公司宿舍棚户区改造地块无征收评估机构协商训练结果的公告》、公告照片2张及原告的协商选择意见票，证明被告共放出498张意见票，收回498张，有效票473张，废票23张，涉案项目被征收人未能协商达成一致意见，依法应当其他形式确定评估机构。 5.《房屋征收评估机构选择公告》、原告的选票、公告照片2张、送达证1份、公正文书1份，证明被告拟采用多数决定的方式选定涉案项目评估机构并通知了原告投票，并对投票过程进行了现场公证。 6.《评估机构选择结果公布》及公告照片1张，证明被告通过投票多数决定了江苏苏地行土地房产评估有限公司为涉案征收项目的评估机构。 7.涉案房屋的调查表、平面示意图、不动产登记簿信息查询结果、案涉地块房屋征收调查结果汇总表，证明二原告被征收房屋的基本情况以及案涉地块被征收人房屋的基本信息。 8.分户初步评估结果及公示照片4张，证明被告将产权调换房屋以及被征收房屋初步评估价格进行了公示。 9.案涉房屋之《房地产估价报告》以及送达证，证明被告依法向二原告送达估价报告的事实。 10.三份工作谈话记录，证明征收部门多次组织二原告就其被征收房屋安置补偿情况进行协商沟通的过程。 11.《征收补偿方式选择通知书》及送达回执，证明征收部门组织二原告进行协调，就补偿方式进行选择。 12.《补偿决定申请书》及安置方案、《房屋征收补偿决定书》、送达证1份、送达照片1张，证明房屋征收部门提请被告进行裁决，被告依法作出案涉房屋征收补偿决定并送达二原告的事实。 法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条、第二十条、第二十六条。 根据庭审举证质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实： 2017年6月10日，清江浦区政府作出清政征决字[2017]004号《房屋征收决定》，对运河公司宿舍棚户区改造地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，并附《运河公司宿舍棚户区改造地块房屋征收补偿安置方案》。原告葛素芹、陈立所有的坐落于淮安市××室房屋在征收范围内，房屋不动产登记证所载面积为63.11平方米，1990年第一次修测图上标注的面积为13.43平方米，现认定被征收人房屋合法总面积为76.54平方米。 2017年6月10日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局（以下简称清江浦区住建局）发布《关于运河公司宿舍棚户区改造地块公开选择房地产评估机构的报名通知》。6月12日，清江浦区住建局发布了《关于运河公司宿舍棚户区改造地块房屋征收评估机构报名情况的公示》及《房屋征收评估机构协商选择公告》，并向二原告发出了房屋征收评估机构协商选择意见票。6月19日，因协商选定评估机构不成，决定组织被征收人通过多数决定的方式确定评估机构。7月4日，清江浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择公告》，并向二原告送达了选票。7月6日，清江浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择结果公布》，根据投票直接确定苏地行评估公司为征收项目房地产价格的估价机构，淮安市淮安公证处现场公证并依法出具公证书。7月28日，苏地行评估公司公示了产权调换房屋价格、被征收房屋初步评估结果。8月4日，苏地行评估公司作出原告户的《房地产估价报告》，原告1号房屋评估价格为6230元/平方米，2号房屋评估价格为6066元/平方米。估价报告向二原告送达后，二原告在法定期限内未申请复核，也未向淮安市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。 期间房屋征收工作人员与二原告多次谈话，双方未能就补偿问题达成一致。2020年3月9日，二原告向清江浦区住建局申请对其作出补偿决定。3月31日，清江浦区政府就二原告所涉被征收房屋作出房屋征收补偿决定，并于4月2日向二原告送达。二原告对此不服，遂向本院提起行政诉讼。 本院认为，《条例》第四条第一、二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，被告清江浦区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门与被征收人即本案原告在签约期限内达不成补偿协议的情况下，对于房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。二原告对该征收补偿决定不服，依法有权提起行政诉讼。 一、关于案涉征收补偿决定是否符合公共利益的问题。 《条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;……。本案中,清江浦区政府根据棚户区改造规划，对运河公司宿舍棚户区改造地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收,符合公共利益的需要，故案涉征收补偿决定符合公益目的。 二、关于评估程序及内容的合法性问题。 《条例》第十九条第一款、第二十条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区直辖市制定。上述条款的立法目的在于确保征收人可以采取公正高效而又灵活多样的方式选定评估机构，充分保障被征收人在平等自愿基础上获得公平合理的房屋价值补偿。本案中，因涉案地块房屋征收范围内的被征收人在规定的时间内协商选定评估机构不成，房屋征收部门决定组织被征收人通过多数决定或随机选定的方式确定房地产评估机构，并向包括原告在内的被征收人发放房屋征收评估机构选票，原告签收并作选择。房屋征收部门根据投票结果直接确认苏地行评估公司为涉案征收项目的房地产估价机构，并予以公告。淮安市淮安公证处现场公证并依法出具公证书，评估机构的选定程序符合相关法律规定。 《评估办法》第十条、第十三条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。《关于印发淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）的通知》（淮住建发〔2011〕68号）第十五条规定，一般住宅房屋应采用市场比较法（基准价格修正方式）评估。本案中，苏地行评估公司作为具有评估资质的评估机构，通过实地查勘,对葛素芹户的房屋现状绘制了平面示意图,同时结合葛素芹户的房屋权属证书及土地权属来源资料,采用市场比较法对被征收房屋进行评估确定被征收房屋价值符合上述规定。 《条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。本案中，清江浦区政府提供的分户初步评估结果以及张贴的照片、《房屋征收补偿估价报告》以及送达回证证明，涉案房屋分户初步评估结果已张贴公示，涉案房屋的《房屋征收补偿估价报告》已送达葛素芹户。关于原告主张该估价报告缺少“估价技术报告”的内容，违反《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)的规定。本院认为,本案《房屋征收补偿估价报告》完整记载了分析原告房屋价格的相关方法和技术,保障了评估价格不低于被征收房屋类似房地产的市场价格的要求，二原告在规定的时间内未申请复核，也未申请鉴定，故相关评估结果可作为作出补偿决定的依据，清江浦区政府据此作出被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，程序合法。 关于二原告主张，案涉估价报告的评估时点为2017年6月10日作出,案涉征收补偿决定书于2020年3月31日作出,估价报告作为案涉征收补偿决定书的依据,已超过法律规定的一年有效期。对此,本院认为，首先,住房和城乡建设部公告第797号《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)7.0.16中规定:“估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算,根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,不宜超过一年。”在国有土地上房屋征收与补偿领域,法律仅规定了被征收房屋价值的评估时点,并未规定在无法达成补偿协议的情况下作出补偿决定的具体期限,因此不能机械适用估价报告的有效期。二原告仅以超过一年有效期为由主张案涉评估报告不能作为被诉补偿决定的依据,理由不能成立。其次,以房屋征收决定公告之日作为被征收房屋价值评估时点,符合《条例》、《评估办法》的相关规定。即使案涉征收决定公告至被诉补偿决定作出期间,当地房地产市场价格大幅上涨,但对于本案以产权调换方式进行的补偿安置而言,一般受房价波动的影响较小,且二原告并未就被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋提供相应依据。故二原告关于不能以案涉估价报告作为征收补偿决定依据的理由,本院不予采纳。 三、关于案涉征收补偿决定内容的合法性问题。 《条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。关于二原告主张，被告对其屋内装潢、附属物、生活设施移装、花草树木未予以补偿。本案中，征收补偿安置方案已载明原告户房屋的生活配套设施、装潢、附属物及花草树木补偿款金额及数量，且在明细表中予以明确，原告也未提供其他证据予以证明，故本院对该主张不予支持。被诉征收补偿决定中涉及的搬迁补助、临时安置补助等各项补偿费用亦符合上述规定，该房屋征收补偿决定并无不当。 《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，经多次协商，因二原告在签约期限内，未能与征收部门达成房屋征收补偿协议，被告根据征收部门的报请，作出被诉房屋征收补偿决定，并予以公告，符合法定程序。被告曾于2020年3月7日向二原告发送《补偿方式选择通知书》，告知二原告对房屋征收补偿方式作出明确选择，二原告未在规定时间内作出明确书面选择。鉴于被征收人的房屋为住宅房，本着对被征收人有利的原则，被告决定以产权调换作为具体的补偿方式，故对二原告主张被告未就征收补偿方式向其征求意见，本院不予支持。涉案房屋补偿合法总面积为76.54平方米,被告向二原告提供位于康居花园1号楼1704室面积为82.45平方米的房屋用于产权调换,保障葛素芹户的住房需求,并无不妥。房屋征收部门结合被征收房屋的实际情况，选择了市场价值与被征收房屋价值基本相当、有利于保障被征收人合法权益的异地房源进行安置，符合“应当对被征收人给予公平补偿”的规定。 四、关于案涉征收补偿决定的程序是否合法的问题。 被告清江浦区政府作出案涉《征收补偿决定书》后,依法向二原告送达,且已进行公示,行政程序合法。关于二原告主张被告未向其告知被征收房屋土地的权属、区位和用途。清江浦区政府于2016年12月9日发布征收补偿安置方案（征求意见稿），征求意见及进行修改的情况在被征收片区内进行公示，最后形成征收补偿安置方案并与清政征决字[2017]004号《房屋征收决定》同时公布，以上事实已由（2017）苏08行初155号生效判决予以确认。清政征决字[2017]004号《房屋征收决定》载明了项目名称、征收范围、征收部门、征收实施单位等内容，二原告的知情权已得到了充分的保障，故对二原告这一主张，本院不予支持。 综上，被告清江浦区政府作出的房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告葛素芹、陈立的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告葛素芹、陈立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：62×××68）。 审 判 长  何正洪 审 判 员  石亚东 人民陪审员  史建平 二〇二〇年十二月三十日  核对无异 法官 助理  李欣越 书 记 员  陈青青 附:相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。