浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2460号原告（执行案外人）：陈仁兴，男，1981年12月5日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告（执行案外人）：李映，女，1982年12月21日出生，汉族，住浙江省龙港市。上列原告陈仁兴、李映的共同委托诉讼代理人：林正俊、朱小凤，浙江锦焕律师事务所律师。被告（申请执行人）：李圣英（曾用名李圣音），男，1972年7月13日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告（被执行人）：李景步（曾用名李景叶），男，1978年12月3日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：胡启锐，男，1957年9月2日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：李爱华，女，1960年9月8日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：倪志庄，男，1954年4月26日出生，汉族，住浙江省平阳县。第三人：倪碎莲，女，1959年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。原告陈仁兴、李映与被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、倪志庄、倪碎莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告陈仁兴、李映的共同委托诉讼代理人林正俊，第三人倪志庄、倪碎莲到庭参加诉讼。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仁兴、李映向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与第三人倪碎莲于2017年3月29日签订的关于××镇××路××号××层××房屋的买卖合同有效；2.依法停止对两原告所有的坐落于××镇××路××号××层××的房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：两原告系夫妻关系。第三人胡启锐、李爱华系两夫妻。被告李景步因老房拆迁取得龙港镇池浦村地基一间，后于1999年9月2日将该地基转让给胡启锐两夫妻。胡启锐两夫妻于1992年12月22日将地基转让归倪志庄所有。之后，由倪志庄建房取得坐落于龙港市池浦路87-109号二单元201室、401室房产和坐落于××镇××路××号××层××房产。倪志庄后将其中坐落于××镇××路××号××层××房产出售归倪碎莲所有。倪碎莲于2017年3月29日，经龙港市金余房地产经济服务站介绍，将××镇××路××号××层××房屋以时值850580元的价格出售归原告陈仁兴、李映夫妻所有，双方在签订卖尽契时款契各自收讫。之后，原告对该房屋使用至今。因两原告并非池浦村村民，无法办理产权过户登记手续。现因被告李圣英与李景步之间的民间借贷纠纷一案，龙港市人民法院于2020年5月21日对××镇××路××号××层××房屋作出裁定，对该房屋行使执行拍卖措施，业已损害两原告的合法权益。为维护两原告的合法权益，两原告于2020年6月22日提出执行异议，法院于2020年6月28日作出驳回异议的裁定。综上所述，两原告认为坐落于××镇××路××号××层××房屋实际所有人系两原告，人民法院裁定查封该房屋，在事实上及法律上无任何依据，恳请人民法院查明事实，依法停止对该房屋的执行。第三人倪志庄辩称，其与第三人倪碎莲系兄妹关系。坐落于××镇××路××号××层××的房屋是第三人倪志庄从第三人胡启锐处购买地基，盖好之后卖给第三人倪碎莲。其因无法偿还结欠第三人倪碎莲的款项，双方约定以涉案房屋抵债。第三人胡启锐也是从他人处购得地基。龙港市池浦路87-109号公寓房二单元一共12间房屋，一楼店面、2层、4层、6层的房屋归第三人倪志庄。第三人倪志庄将一楼店面卖给第三人倪碎莲，201室卖给钟传想，401室卖给吕正党，601室卖给小舅子陈友相。第三人倪碎莲辩称，其系第三人倪志庄妹妹，因第三人倪志庄建房时向其借款，房屋建成后以一层店面抵债，卖尽契上的房屋价款就是欠款金额。第三人倪碎莲向被告李景步索要房屋产权证时，后者一直推脱，拒不交付产权证。第三人倪碎莲将涉案房屋租给百一超市。后第三人倪碎莲经邻居介绍将涉案房屋卖给两原告，并告知该房屋的办证问题，双方约定850580元购房款应扣除百一超市当年已支付的租金，两原告已付清购房款。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华均未作答辩。原告陈仁兴、李映围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证、结婚证，用于证明两原告的身份信息及两人系夫妻的事实；2.人口信息，用于证明被告及第三人的身份情况；3.苍南县国土资源局苍土资［2003］127号文件、代表议案、城镇居民建造拆、扩房屋申请表、专用收据，用于证明被告李景步于1998年9月取得龙港镇池浦村地基一间，该地基经政府部门审批建房；4.第三人胡启锐与被告李景步签订的卖尽契、《地基转让字契》、第三人倪志庄与倪碎莲签订的卖尽契、《定金协议书》、《卖店面契约》、温州百一超市有限公司（以下简称百一超市）的《房屋租赁合同》、收款人为第三人倪碎莲的银行明细、收款人为原告李映的银行明细，用于证明被告李景步后于1999年9月2日将该地基转让给第三人胡启锐，第三人胡启锐于1999年12月22日将地基转让归第三人倪志庄所有。之后，由第三人倪志庄建房取得坐落于龙港镇池浦路87-109号二单元201、401室房产和坐落于××镇××路××号××层××房产。第三人倪志庄后将其中坐落于××镇××路××号××层××房产归第三人倪碎莲所有。倪碎莲于2017年3月29日，经龙港市金余房地产经纪服务站介绍，将龙港市池浦路97号（一层）房屋以时值850580元的价格出售归两原告所有，双方在签订卖尽契时款契各自收讫。之后，原告对该房屋使用至今的事实。以及第三人倪碎莲与同幢房屋所有人曾于2015年10月将该店面出租给百一超市使用，其在2017年3月29日将房屋转让归两原告后，涉及该房屋的租金由两原告收取的事实；5.（2020）浙0383执492号执行裁定书、拍卖预告，用于证明因被告李圣英与李景步之间的民间借贷纠纷一案，龙港市人民法院于2020年5月21日对××镇××路××号××层××房屋进行查封的事实；6.执行裁定书，用于证明两原告于2020年6月22日提出执行异议，法院于2020年6月28日作出驳回异议裁定的事实。其当庭提供证据7.浙江睿驰供应链管理有限公司（以下简称睿驰公司）的《房屋租赁合同》，用于证明两原告与龙港镇池浦路87-109号房屋其他所有人共12户一起将一层房屋出租给睿驰公司的事实。其于庭后补充提供证据8.龙港市不动产登记信息查询，用于证明涉案房屋的集体建设用地使用权登记于被告李景步名下的事实；9.苍南县建设用地审查意见单、门牌证、保证书、龙港镇池浦路87-109号门牌分配表、苍南县私人住宅工程竣工规划专项验收材料、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，用于证明第三人倪志庄购买地基后获批建成公寓式住宅并以被告李景步名义分得房屋的事实。第三人倪志庄围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.被告李景步与第三人胡启锐的卖尽契、第三人胡启锐与倪志庄之间的《地基转让字契》；2.第三人胡启锐、李爱华与倪志庄之间的《地基交易定金合同书》；3.专用收据及被告李景步的身份证复印件，前述证据1-3共同用于证明被告李景步将地基卖给第三人胡启锐，第三人倪志庄向第三人胡启锐购买地基的事实；证据4.城镇居民建造拆、扩房屋申请表，用于证明第三人倪志庄购买地基时拿到申请表的事实。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、倪碎莲均未提供证据材料。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。第三人倪志庄、倪碎莲对两原告提供的证据1、证据2、证据4中的第三人倪志庄与倪碎莲签订的卖尽契、《定金协议书》、《卖店面契约》，两原告及第三人倪碎莲对第三人倪志庄提供的证据1、证据3、证据4，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4中的第三人胡启锐与被告李景步签订的卖尽契、《地基转让字契》，第三人倪志庄无异议，第三人倪碎莲有异议，认为不清楚该证据。证据4中的百一超市《房屋租赁合同》、收款人为第三人倪碎莲的银行明细，第三人倪碎莲无异议，第三人倪志庄有异议，认为不清楚该证据。原告提供的证据3、证据4中的收款人为原告李映的银行明细、证据5-7，第三人倪志庄、倪碎莲均有异议，认为不清楚前述证据。第三人倪志庄提供的证据2，第三人倪碎莲无异议，两原告有异议，认为证据的三性由法院审查。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提供的证据3、证据4中的第三人胡启锐与被告李景步签订的卖尽契、《地基转让字契》、百一超市《房屋租赁合同》、收款人为第三人倪碎莲的银行明细及证据5-7，符合有效证据的基本特征，能够证明两原告主张的待证事实，对此予以认定。两原告提供的证据4中的收款人为原告李映的银行明细，系案外朱闯男、赵建冬与原告李映的银行汇款，与本案不具有关联性，对此不予认定。两原告补充提供的证据8、证据9，系从相关政府部门调取的档案件，符合有效证据的基本特征，能够与其他证据相印证，可以证明两原告主张的待证事实，就此予以认定。第三人倪志庄提供的证据2，符合有效证据的基本特征，能够证明第三人倪志庄主张的待证事实，对此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年9月15日，被告李景步申请拆建坐落于××镇××村××路××砖混结构的房屋，龙港规划土地管理分局及龙港镇人民政府予以准许。1999年9月2日，被告李景步与第三人胡启锐签订一份卖尽契，约定李信君之子即被告李景步将一间坐落于龙港镇池浦路坐南朝北（龙江路口第二幢）的拆迁地基卖给第三人胡启锐，作价170500元，价款当面随契亲收完毕。1999年12月17日，第三人胡启锐与倪志庄签订一份《地基交易定金合同书》，约定第三人胡启锐将坐落于××镇××路××路××幢间数未定的地基出售给第三人倪志庄，作价176000元，当日付定金10000元，定于1999年12月22日立契写字付清地基款166000元，红包580元。第三人胡启锐同时应交出地基有效证件。1999年12月22日，第三人胡启锐与倪志庄签订《地基转让字契》，约定第三人胡启锐将一间坐落于龙港镇池浦路（门牌未定）的地基卖给第三人倪志庄，作价176000元，该地基坐南朝北龙江路西首第二幢间数未定。第三人李爱华在上述《地基交易定金合同书》及《地基转让字契》中签字捺印。后第三人倪志庄以被告李景步名义与其他共同建房人员在××镇××路××号××幢××层公寓式住宅，并分得二单元601室、401室、201室及一层97号房屋。2006年12月29日，第三人倪志庄与倪碎莲签订一份卖尽契，约定第三人倪志庄将一间坐落于××镇××路××号××层××房屋卖给第三人倪碎莲，作价201800元，房款随契当面收取完毕。陈香在该份卖尽契中签字捺印。2015年10月21日，百一超市与第三人倪碎莲等人签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人倪碎莲等人同意将位于池浦路87-109号（12间）出租给百一超市，租赁时间为2015年10月21日至2020年10月20日，第一年租金为42000元／间，第二年租金为42000元／间，第三年租金为45200元／间，第四年租金为48400元／间，第五年租金为51600元／间。2001年2月23日，被告李景步向苍南县龙港镇池浦村民委员会交纳池浦路街道设施费24000元，并取得编号为128912的苍南县农村合作经济单位专用收据。2006年8月9日，被告李景步取得龙港镇池浦路97号房屋的门牌证。2008年6月10日，龙港镇池浦路87-109号公寓式住宅的共同建房人员签订保证书一份，约定因该幢房屋规划总平及验收为六层跃层，实际建设为七层，未经处罚。第六层、第七层全体住户同意对五层以下先予办理产权登记。同年8月4日，坐落于××镇××路××号××层××的房屋的集体建设用地使用权被登记于被告李景步名下，权证号为2××1。原告陈仁兴与李映系夫妻关系，两人于2007年6月22日登记结婚。2017年3月8日，两原告与第三人倪碎莲签订一份《定金协议书》，约定第三人倪碎莲将坐落于龙港镇池浦路百一店面东起第六间97号房产卖给两原告，作价850580元，一切红包1800元。当日支付定金70000元，于2017年3月18日前立卖尽契约。2017年3月29日，原告陈仁兴、李映与第三人倪碎莲签订一份《卖店面契约》，约定第三人倪碎莲将一间坐落于××镇××号店面卖给两原告，作价850580元。同日，双方口头约定购房款应扣除百一超市当年已支付的租金，原告李映通过银行向第三人倪碎莲转账756000元。2017年，原告陈仁兴等人作为甲方与睿驰公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于××镇××路××号，共计12间店面租给乙方，租赁时间为2017年10月22日至2020年10月22日，租赁期共3年，年租金518400元。（2020）浙0383执492号申请执行人李圣英与被执行人李景步民间借贷纠纷一案中，因被告李景步未履行（2019）浙0327民初8352号民事判决，龙港市人民法院于2020年5月21日作出（2020）浙0383执492号执行裁定书，裁定查封登记在被告李景步名下坐落于××镇××路××号××层××的房产（土地证号：2××1）。两原告于2020年6月22日提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年6月28日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异10号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议。两原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，陈香在与本院谈话中陈述，其系第三人倪志庄的妻子，对第三人倪志庄购买地基、建造、买卖房屋一事不知情，在房屋买卖合同及卖尽契中签字只是作为见证，其不在家的时候第三人倪志庄就自行签字了。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告李景步与第三人胡启锐签订的卖尽契，第三人胡启锐、李爱华与倪志庄签订《地基交易定金合同书》及《地基转让字契》，第三人倪志庄与倪碎莲签订的卖尽契，第三人倪碎莲与两原告签订的《定金协议书》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。两原告于卖尽契签订当日付清剩余购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。本院于2020年5月21日裁定查封涉案房产。两原告购得涉案房屋后，于2017年将该房屋出租给睿驰公司，在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已使用多年。由于涉案房屋用地系集体土地，根据有关政策，尚不能办理过户手续，非因两原告自身原因消极未予办理。综上，两原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对坐落于××镇××路××号××层××（权证号：2××1）的房产的执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8878元，由陈仁兴、李映共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  王晓华人民陪审员  余小仙二〇二〇年十二月三十日代书 记员  李彬彬相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……12-11-