北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初89772号原告（反诉被告）：王鸿梅，女，1941年5月18日生，汉族，内蒙古自治区乌海市乌达区医院退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：董彦丹，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区腾飞南路33号。法定代表人：于学忠，董事长。委托诉讼代理人：徐紫辰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张皓，北京大成律师事务所律师。第三人：北京天赐悦翔房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区牤牛河路61号。法定代表人：范敏，执行董事。委托诉讼代理人：刘悦，男，北京天赐悦翔房地产经纪有限公司总经理。原告（反诉被告）王鸿梅（以下称姓名）与被告（反诉原告）内蒙古银行股份有限公司（以下简称内蒙古银行）、第三人北京天赐悦翔房地产经纪有限公司（以下简称天赐悦翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。王鸿梅的委托诉讼代理人董彦丹，内蒙古银行的委托诉讼代理人徐紫辰、张皓，天赐悦翔公司的委托诉讼代理人刘悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王鸿梅向本院提出诉讼请求：1.内蒙古银行支付王鸿梅自2014年8月5日至2020年1月20日期间的房屋租金5291539元及迟延付款的违约金3444112元（以应付租金为基数，按年利率24%的标准，主张自2014年8月5日起至实际付清租金之日止，暂计算至2020年1月20日为3444112元）；2.内蒙古银行向王鸿梅支付律师费15万元。事实和理由：2009年8月31日，王鸿梅与北京天赐立宏房地产经纪服务中心（以下简称天赐立宏经纪服务中心）签订《委托合同书》，王鸿梅委托天赐立宏经纪服务中心出租及管理其所有的位于北京市朝阳区东三环中路7号4号楼5层0606房屋（以下简称0606号房屋），委托期限从2009年9月20日起至2014年9月19日止。2009年8月31日，天赐立宏经纪服务中心与内蒙古银行签订《北京财富中心一期写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），将0606号房屋出租给内蒙古银行，约定：租期60个月，自2009年9月20日至2014年9月19日止，租金按每月每建筑平方米187元人民币计算，房屋每月净租金为60187.82元。租金按每叁个月为一个周期预付，内蒙古银行须在每承租周期到期前5个工作日内支付下周期租金，并约定若内蒙古银行未能依约按期支付租金的，应自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日支付逾期付款千分之五的违约金。后天赐立宏经纪服务中心注销，天赐悦翔公司承继了上述《委托合同书》《租赁合同》的权利义务关系。2011年11月15日，天赐悦翔公司与内蒙古银行签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定内蒙古银行自2011年11月6日至2014年9月19日止按每月每建筑平方米251元的价格承租该房屋，房屋每月净租金为80786.86元。《租赁合同》到期后，经天赐悦翔公司催告续租，内蒙古银行既未与王鸿梅，也未与天赐悦翔公司续签租赁合同，内蒙古银行继续使用涉案房屋，双方成立不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。内蒙古银行一直未向王鸿梅支付2014年8月5日至2014年9月19日期间（共计45天）的租金121180.29元。租期届满后，内蒙古银行实际继续占有使用涉案房屋至2020年1月20日才搬离，故内蒙古银行还应支付自2014年9月20日至2020年1月20日期间（共计65个月15天）的租金5291539元，并承担相应的违约责任。综上，请法院依法支持王鸿梅的诉讼请求。内蒙古银行辩称：不同意王鸿梅的诉讼请求。一、涉案房屋系受贿所得赃物，为掩盖犯罪事实登记在王鸿梅名下，王鸿梅无权对涉案房屋物权主张任何权益。2018年11月27日，内蒙古包头市中级人民法院对杨成林（系内蒙古银行原董事长）犯受贿罪、贪污罪、挪用公款罪，杨海（系杨成林之子）犯受贿罪、挪用公款罪，张婷（系杨成林情妇，王鸿梅之女，在杨成林、张婷的共同受贿犯罪中，杨成林系主犯，张婷系从犯）犯受贿罪一案作出(2015)包刑初字第24号刑事判决。杨成林、杨海对上述判决不服分别提出上诉，2019年3月6日，内蒙古自治区高级人民法院作出(2019)内刑终6号刑事裁定书，裁定维持原判，驳回上诉。根据以上刑事判决并经内蒙古银行了解，本案所涉房产为杨成林通过受贿行为获得的违法所得，并通过杨成林的特定关系人张婷登记在王鸿梅名下用以掩盖其犯罪事实，杨成林、杨海、张婷刑事案件审理过程中，张婷已对上述事实供认不讳。另根据北京市朝阳区不动产登记事务中心查询结果显示，涉案房屋于2014年9月12日至2018年1月19日被内蒙古自治区人民检察院查封，于2018年1月19日至今，被呼和浩特市人民检察院查封。(2015)包刑初字第24号刑事判决已判决对扣押在案的杨成林、杨海、张婷的犯罪所得依法予以追缴，尚未追缴到案的，继续追缴，上缴国库；未随案移送的涉案财物，由查封、扣押、冻结机关依法处理。鉴于上述，涉案房产为违法所得的赃物且由王鸿梅代持，王鸿梅自始未享有涉案房产合法所有权，亦无权收取涉案房产产生的孳息，涉案房产及孳息应予以追缴，上缴国库。王鸿梅无权对涉案房产主张任何权益，其诉讼请求应予以驳回。综上所述，内蒙古银行认为，涉案房产为违法所得的赃物，王鸿梅无权对涉案房产主张任何权益。王鸿梅在明知涉案房产已涉及重大违法犯罪行为且相关人员已被重判的情况下仍不思悔改，在配合窝赃的情况下进一步向内蒙古银行索要涉案赃物孳息，无视国家法纪，严重损害国家利益，损害内蒙古银行权益，恳请法院依法驳回王鸿梅的全部诉讼请求。二、根据合同相对性原则，王鸿梅非《租赁合同》及《补充协议》合同主体，无权依据案涉《租赁合同》主张房屋租金。内蒙古银行于2009年8月31日与天赐立宏经纪服务中心签订《租赁合同》，租赁期限自2009年9月20日起至2014年9月19日止。同日，王鸿梅与天赐立宏经纪服务中心签订《委托合同书》，约定王鸿梅同意并全权委托天赐立宏经纪服务中心负责对涉案房屋的出租及管理，代为王鸿梅收取相关费用，委托期限自2009年9月20日起至2014年9月19日止。2010年12月1日，天赐立宏经纪服务中心与天赐悦翔公司出具《公司业务变更公告》，说明由于业务发展原因，天赐立宏经纪服务中心将注销，原业务由天赐悦翔公司承继。鉴于上述情况，内蒙古银行与天赐悦翔公司于2011年2月28日、2011年11月15日分别签订了新的《租赁合同》及《补充协议》。案涉《租赁合同》的主体分别为内蒙古银行和天赐悦翔公司，与王鸿梅无关，在王鸿梅与内蒙古银行之间无合同约束力，即便法院认定内蒙古银行存在违约行为，王鸿梅亦不符合原告的主体资格，应由天赐悦翔公司提起本案诉讼。三、《租赁合同》于2014年9月19日到期后，内蒙古银行决定不续租房屋，但是因无法与王鸿梅取得联系，且在未经王鸿梅同意的情况下物业公司管理人员禁止内蒙古银行搬离该房屋，导致内蒙古银行无法办理退租交接手续。租赁合同已于2014年9月19日期满终止，且双方未签订任何续租合同，双方租赁关系已终止，内蒙古银行不应支付王鸿梅所主张的租金、迟延付款违约金、本案诉讼费及王鸿梅律师费。2014年6月，内蒙古银行原董事长杨成林因涉及受贿案被内蒙古自治区检察院立案侦查并采取强制措施后，内蒙古银行在配合内蒙古自治区检察院调查杨成林犯罪事实时了解到，该涉案房屋可能为杨成林为其情妇张婷（王鸿梅之女）购买的涉案房产，存在被检察机关查封的可能性（事后经确认，该房产涉案后确已被检察院实施查封）。因此，《租赁合同》到期后，内蒙古银行决定不续租房屋，并打电话联系王鸿梅商议退租事宜，但无法与王鸿梅取得联系。此外，王鸿梅起诉材料中天赐悦翔公司出具的《告知函》亦写明，“内蒙古检察院也敦促我司作为业主委托方有责任义务催缴上述房产租金，此房产并不一定属于个人，有可能会变为共产”，上述内容证明该房产当时已涉及刑事案件，房产权属已存在瑕疵且房产相关权利的处分存在障碍，内蒙古银行不具有续租的客观可能性。此外，《租赁合同》到期后，王鸿梅对天赐悦翔公司的委托代理期限已过，且王鸿梅、天赐悦翔公司均未向内蒙古银行提供任何关于延续委托关系的任何证明文件，内蒙古银行亦不存在与天赐悦翔公司办理续租事宜的客观基础。《租赁合同》到期，内蒙古银行决定不续租房屋后，内蒙古银行终止了对涉案房屋的使用，并欲从涉案房屋搬离，但搬离过程中物业公司安保人员要求需取得业主同意才可搬迁，因无法联系到王鸿梅，内蒙古银行无法从涉案房屋成功搬离，也无法与王鸿梅办理房屋退租交接手续。如上所述，租赁合同到期后，内蒙古银行已决定不续租房屋，内蒙古银行终止了对涉案房屋的使用。内蒙古银行无法从涉案房屋成功搬离，也无法与王鸿梅办理房屋退租交接手续，系王鸿梅及天赐悦翔公司原因所致。王鸿梅提供的民事起诉状及《委托合同书》中王鸿梅签字明显不一致，因此《委托合同书》应并非由王鸿梅亲自签署，天赐立宏经纪服务中心及天赐悦翔公司属于无权代理，因此，天赐立宏经纪服务中心及天赐悦翔公司与内蒙古银行签署的《租赁合同》《补充协议》应为无效合同，租赁合同中关于租金、违约金、律师费等条款均应无效。综上，内蒙古银行不应支付合同到期后王鸿梅所主张的租金、迟延付款违约金、本案诉讼费及王鸿梅律师费。四、王鸿梅主张要求内蒙古银行支付的迟延付款违约金过高。《租赁合同》《补充协议》应属无效，故双方无关于违约金的生效约定。此外，原《租赁合同》到期后双方并未续签合同，内蒙古银行对上述违约金及其计算标准不予认可。仅根据王鸿梅所主张的租金而言，其违约金计算标准也远高于王鸿梅主张的租金所涉及的实际损失，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定的“过分高于造成的损失”之情形。五、王鸿梅要求支付的自2014年8月5日至2018年5月31日期间的房租，其给付请求权已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及第一百三十七条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，分期支付租金的诉讼时效期间为一年，从出租人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算。具体而言，根据《租赁合同》约定，租金按每三个月为一个周期预付，内蒙古银行在每承租周期到期前5个工作日内支付下周期租金。租赁合同期满后不涉及租赁关系，即使就王鸿梅《民事起诉状》中所谓的“涉案租赁合同到期后……双方成立不定期租赁合同关系”而言，该所谓租金债务也是在合同履行过程中不断产生的，且不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，各期租金债务均为独立债务，适用民法通则第一百三十六条第三款一年诉讼时效。《租赁合同》到期后，王鸿梅长期失联，长期怠于向内蒙古银行取得联系并商洽有关房屋租赁相关事项，且本案不存在诉讼时效中止或中断的情形，王鸿梅的给付请求中涉及的在王鸿梅起诉日（2018年8月3日）一年以前的有关费用已超过了法律规定的1年诉讼时效，应认定王鸿梅丧失相应诉请的胜诉权。综上所述，内蒙古银行认为，租赁合同到期后，内蒙古银行已决定不续租房屋，并无法与王鸿梅取得联系。内蒙古银行无法从涉案房屋成功搬离，也无法与王鸿梅办理房屋退租交接手续，系王鸿梅及天赐悦翔公司原因所致，因此，内蒙古银行不应支付租赁合同到期后涉及的租金、迟延付款违约金及本案诉讼费、王鸿梅的律师费，且王鸿梅的给付请求中涉及的在王鸿梅起诉日(2018年8月3日)一年以前的有关费用已超过了诉讼时效，故请求人民法院依法对王鸿梅的诉讼请求予以驳回。天赐悦翔公司述称：认可王鸿梅所述的0606号房屋租赁情况。合同到期后，内蒙古银行还在继续使用涉案房屋。内蒙古银行所述合同到期后，无人与其联系，与事实不符，内蒙古银行工作人员知晓我方联系方式，自2015年2月起，我方一直在跟内蒙古银行联系催交房租，给内蒙古银行发过催款告知函，我方也上门催交过房租。内蒙古银行所述的我方与内蒙古银行的告知函中涉及法院查封情况，该函件已经超过合同到期之日。《委托合同书》《租赁合同》及《补充协议》上是王鸿梅本人签字。续租过程中，并不涉及王鸿梅。合同到期半年后，内蒙古检察院的工作人员向我方了解情况，我方才知道，即使内蒙古银行支付租金，我方也无法支付给王鸿梅。关于租金，一直由天赐悦翔公司收取后再转给王鸿梅，内蒙古银行未支付2014年8月6日至2018年5月31日搬出涉案房屋期间的租金。原租赁合同中有个45天免租期，第一期租金从11月6日起付，每三个月一付，所以内蒙古银行从2014年8月6日起未付租金。房屋腾退时间应该是2020年1月20日，内蒙古银行本来说2019年12月底办理腾退，但因下雪拖延到了2020年1月20日。内蒙古银行向本院提出反诉请求：王鸿梅退还内蒙古银行已经支付的房租押金208565.28元，并按照中国人民银行发布的LPR的4倍，支付自2014年9月19日至实际付清之日止的利息。事实和理由：2009年8月31日，王鸿梅与天赐立宏经纪服务中心签订《委托合同书》，委托天赐立宏经纪服务中心出租其所有的0606房屋。2009年8月31日，天赐立宏经纪服务中心与内蒙古银行签订《租赁合同》，将0606房屋出租给内蒙古银行，约定租期自2009年9月20日起至2014年9月19日止。根据《租赁合同》第四条约定，内蒙古银行已于2009年9月21日向王鸿梅支付208565.28元人民币作为租赁押金，因此，当合同期满时，王鸿梅应将租赁押金如数归还乙方。综上所述，鉴于《租赁合同》已于2014年9月19日到期，但是王鸿梅至今仍未归还房屋押金，已侵害了内蒙古银行的合法权益，内蒙古银行特此请求王鸿梅偿还内蒙古银行已支付的房屋押金208565.28元，并按照中国人民银行发布的LPR的4倍为标准，支付自2014年9月19日至今的利息。内蒙古银行为维护自身合法权益，特提起反诉，请求人民法院依法支持内蒙古银行的反诉请求。针对内蒙古银行的反诉请求，王鸿梅辩称：不同意内蒙古银行的反诉请求，内蒙古银行违约在先，不应退还押金。依据《租赁合同》第四条第3项约定，押金退还附有条件，即内蒙古银行只有依约全面履行合同的情况下，才负有返还租赁押金的义务，而内蒙古银行尚欠付租期内及租期届满后使用涉案房屋期间的租金，故其无权主张返还押金。针对内蒙古银行的反诉请求，天赐悦翔公司述称：同意王鸿梅的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据各方当事人陈述及本院经审查认定的证据材料，认定事实如下：2009年8月31日，王鸿梅作为委托方（甲方）与天赐立宏经纪服务中心作为受托方（乙方）签订《委托合同书》，约定，甲方同意并全权委托乙方负责对0606号房屋的出租及管理，代甲方收取相关费用，合同从2009年9月20日至2014年9月19日止，月租金为60187.82元，乙方在收到租金后的5个工作日内将扣除税费的租金支付给甲方，租金押金由乙方保管和处理，乙方负责每月给租客方公司发放催款通知书，但甲方有义务提醒乙方发放通知书的时间及催款义务。经询，王鸿梅认可《委托合同书》上签字系其本人所签。北京天赐立宏房地产经纪服务公司作为甲方与呼和浩特市商业银行股份公司[2009年9月7日，经中国银行业监督管理委员会批复更名为“内蒙古银行股份有限公司”，即本案被告（反诉原告）内蒙古银行]作为乙方签订《租赁合同》，约定：甲乙双方经友好协商，于2009年8月26日订立0606号房屋租赁合同。一、租赁房产1.甲方合法拥有0606号房屋出租权，该房屋的实测建筑面积321.86平方米。2.在乙方如约履行付款义务后甲方于2009年9月20日前将房屋交付乙方，届时双方签署房屋交接单。二、租赁期限乙方按照本合同的规定，承租该房屋作为办公用房，租期60个月，自2009年9月20日起至2014年9月19日止。三、租金1.乙方同意按每月每建筑平方米187元人民币的价格向甲方承租该房屋（租赁期间内租金不作任何调整），同时按每月每建筑平方米29元支付物业管理费……该房屋每月净租金为60187.82元，每月物业管理费9333.94元。租金发票由甲方提供，物业管理费发票由该大厦物业管理公司提供。2.租金按每三个月为一个周期预付，乙方须在每承租周期到期前5个工作日内支付下周期租金。第一期租金乙方应于2009年9月20日前支付。无正当理由，乙方不得抵扣其必须向甲方预先支付的租金、租赁押金、管理费及其他费用……4.免租期：乙方享有45天的免租期，自2009年9月20日起至2009年11月5日止。甲方在此期间免收租金……如因乙方原因的导致本合同提前终止，则乙方不应享受该免租期，应根据第一条的规定并按照乙方实际占用该房屋的天数向甲方支付租金。四、租赁押金1.乙方同意在2009年9月20日前以支票方式向甲方支付208565.28元人民币作为租赁押金（相当于三个月的租金及管理费）……2.在本合同履行期间，若乙方未按合同约定交纳租金或其他费用，或因乙方故意或过失行为，对该房屋及该房屋所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失的，甲方有权从租赁押金中直接扣除损失补偿，并书面通知乙方，乙方应在收到甲方（或甲方授权的代理人）向其发出的扣除通知书后5个工作日内将租赁押金补齐。押金因其他原因而不足时，甲方也将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知5个工作日内将款项汇至甲方指定账户。3.当本合同期满时，在乙方已按本合同规定将该房屋及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人）并缴清应缴纳费用后的5个工作日内，甲方将租赁押金（不计利息）如数归还乙方。如乙方未能按本合同规定缴清应交纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额归还乙方，押金不足扣除时，甲方将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知5日内将款项汇至甲方指定账户……八、违约责任……3.若乙方未能依约按期向甲方支付租金、押金或任何应付款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金；如乙方逾期10个工作日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本合同的书面通知送达乙方之日），乙方应补足所欠租金，同时甲方有权要求乙方按上述标准支付逾期付款违约金。4.除上述第3款规定外，乙方违反本合同的规定，经甲方或甲方授权的代理人书面通知其更正后10个工作日内仍未更正的，或在租赁期内，如乙方有累计三次拖欠租金、或任何其它费用的记录，甲方有权解除本合同（合同解除之日未甲方或甲方授权的代理人解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，所欠租金从租金押金中扣除，剩余部分返还乙方。5.如乙方未按时支付本合同所定的租金或任何其它费用的全部或一部分（以下称“欠款”），在甲方发出书面催款通知之日起10个工作日内，乙方仍不支付，甲方可行使下列权利：（i）甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的合理损失、费用、开支，包括但不限于：甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费）……合同甲方落款处显示名称为北京天赐立宏房地产经纪服务公司，并加盖天赐立宏经纪服务中心的印章，落款时间为2009年8月31日，乙方落款处显示名称为呼和浩特市商业银行股份公司，并加盖该公司印章，落款时间为2009年9月7日。2011年2月28日，天赐悦翔公司作为甲方与内蒙古银行作为乙方签订《租赁合同》，合同约定内容同前述天赐立宏经纪服务中心作为甲方与呼和浩特市商业银行股份公司作为乙方签订《租赁合同》内容基本一致。2011年11月15日，天赐悦翔公司作为甲方与内蒙古银行作为乙方签订《补充协议》，约定：因2011年中旬北京市办公楼租金价格水平整体有非常大的涨幅。经甲乙双方友好协商，就双方于2009年8月26日签订的《房屋租赁合同》中部分条款达成补充协议，现修改如下：第1条双方租金支付变更如下：1.经协商，乙方同意自2011年11月6日至2014年9月19日止按每月每建筑平方米251元人民币的价格向甲方承租该房屋（租赁期间内租金不作任何调整），同时按照每月每建筑平方米29元支付物业管理费。该房屋每月净租金为80786.86元，每月物业管理费为9333.94元。租金发票由甲方提供，物业管理费发票由该大厦物业管理公司提供。其支付方式仍按照原合同执行……2009年9月23日，内蒙古银行向天赐立宏经纪服务中心支付押金208565.82元。王鸿梅称内蒙古银行所付押金最终由其收取，未退还内蒙古银行，天赐悦翔公司予以认可。2020年1月20日，内蒙古银行腾退涉案房屋。经询，三方当事人一致认可王鸿梅与天赐悦翔公司系委托关系。王鸿梅称，内蒙古银行违约给其造成利息损失。经释明，内蒙古银行认为王鸿梅主张违约金标准过高，申请法院予以调整。另查，2010年5月27日，王鸿梅通过二手房买卖的方式从其女儿张婷处受让0606号房屋，成交价4506000元，并于同日将0606号房屋产权转移登记在王鸿梅名下。王鸿梅称，已向张婷支付相应购房款。2014年9月12日，内蒙古自治区人民检察院查封0606号房屋，查封文号：内检反贪协封[2014]19号，并于2018年1月19日解除查封。2018年1月19日，呼和浩特市人民检察院查封0606号房屋，查封文号：呼检反贪协封[2018]1号。内蒙古包头市中级人民法院于2018年11月27日作出（2015）包刑二初字第24号刑事判决书，判决：“……对已经扣押在案的被告人杨成林、杨海、张婷的犯罪所得依法予以追缴，尚未追缴到案的，继续追缴，上缴国库；未随案移送的涉案财物，由查封、扣押、冻结机关依法处理”。后经内蒙古自治区高级人民法院二审审理，内蒙古自治区高级人民法院于2019年3月6日作出（2019）内刑终6号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）关于租金支付情况王鸿梅主张内蒙古银行租金支付至2014年6月19日，因合同约定免租期45天，故2014年6月20日至2014年8月4日期间视为免租期。内蒙古银行不予认可，称已经支付2014年5月6日至2014年8月5日期间租金242360.58元，并提交付款通知单、电汇凭证及发票（均为复印件）用以证明。王鸿梅、天赐悦翔公司予以认可。（二）关于房屋使用情况王鸿梅提交物业费、电费发票及北京达文物业管理有限公司北京财富中心物业管理处出具的《证明》（显示：兹证明“内蒙古银行股份有限公司”于2020年1月20日从北京财富中心一期写字楼606单元搬离并将物品全部搬出），用以证明内蒙古银行于《租赁合同》到期后继续占有、使用0606号房屋，支付了自2009年至2019年12月31日期间的物业费和电费，双方不定期租赁合同关系持续至2020年1月20日。内蒙古银行不认可该组证据的关联性和证明目的，称缴纳物业费和能源费是物业公司同意搬离涉案房屋的前提条件，且家具无法搬离涉案房屋，存在被物业公司自行处置的风险，为避免纠纷和声誉受损以及损失扩大，才主动代王鸿梅支付物业费和能源费。天赐悦翔公司认可该组证据的真实性和证明目的。（三）关于律师费王鸿梅提交证据一、《民事案件委托代理合同》；证据二、律师费发票（显示金额总计15万元），用以证明律师费支出。内蒙古银行认可证据一、证据二的真实性，但不认可证明目的。天赐悦翔公司认可证据一、证据二的真实性及证明目的。天赐悦翔公司认可该组证据的真实性和证明目的。（四）关于诉讼时效王鸿梅主张租赁合同到期后，内蒙古银行继续使用涉案房屋，2018年5月30日才知晓权利受到损害，故诉讼时效应从2018年5月30日起算。王鸿梅提交证据一、2014年8月22日天赐悦翔公司发送给内蒙古银行的《北京财富中心A座0606房产续租告知函》；证据二、2015年2月25日天赐悦翔公司发送给内蒙古银行的《告知函》（显示：贵公司于2009年9月20日至2014年9月19日租用北京财富中心写字楼A座0606单元，合同已到期。我司以该房产委托人的名义通知贵司续签合同但至今未得到回复并从2014年8月6日-2014年9月19日期间的房租121180.29元，房租发票已送达，此次租金一直未付，并从2014年9月20日-2015年2月19日未缴纳任何续租费用。我司作为该房屋的委托方正式通知贵司于2015年2月19日前结清所有费用滞纳金。并且内蒙古检察院也敦促我司作为业主委托方有责任义务催缴上述房产租金，此房产不一定属于个人，有可能会变为共产，因此贵司一直拖欠未能按时支付，请认真对待，所产生的一切不良后果，全部由贵公司承担，其上有“曲静2015.2.26”手写字样）。内蒙古银行不认可证据一和证据二的真实性和证明目的，称未收到过该两份函件，证据一上未显示内蒙古银行的收件地址及联系方式，无法证明已经送达，证据二上签字人“曲静”非内蒙古银行员工，该函件落款时间为2015年2月25日，却要求内蒙古银行于2015年2月19日前结清所有费用，导致内蒙古银行履行不能，该函件系伪造。天赐悦翔公司认可证据一和证据二的真实性和证明目的。天赐悦翔公司提交证据一、通话录音，用以证明天赐悦翔公司一直在通知内蒙古银行付款。内蒙古银行不认可证据一的真实性和关联性，称无法核实通话人身份，通话内容没有明确内蒙古银行见过相关告知函。王鸿梅认可证据一的真实性、关联性和证明目的。本院认为，各方当事人均认可天赐悦翔公司与王鸿梅之间系委托关系，故本院对此不持异议。天赐悦翔公司与内蒙古银行所签《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不具备法定无效事由，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。王鸿梅认可《委托合同书》签字系其本人所签，故内蒙古银行主张天赐立宏经纪服务中心及天赐悦翔公司属于无权代理，双方所签《租赁合同》及《补充协议》为无效合同，无事实及法律依据，对该主张本院不予采纳。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，内蒙古银行主张双方合同于2014年9月19日到期终止，其因无法联系王鸿梅与天赐悦翔公司，受物业公司阻拦，无法办理腾退，但未提供证据证明，而天赐悦翔公司对此不予认可，故本院对内蒙古银行的该项主张不予采纳。结合王鸿梅所交物业费、电费发票以及北京达文物业管理有限公司北京财富中心物业管理处出具的《证明》等证据可知，内蒙古银行于2020年1月20日腾退涉案房屋，并支付了相应的物业费、电费，故应当认定内蒙古银行于合同到期后，继续占有、使用涉案房屋至2020年1月20日，而天赐悦翔公司对此未提异议，故应当认定双方签订的原租赁合同及补充协议继续有效，租赁期限为不定期。受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，如前所述，王鸿梅与天赐悦翔公司系委托关系，天赐悦翔公司作为受托人以自己名义将0606号房屋出租给内蒙古银行，现因内蒙古银行欠付租金导致天赐悦翔公司无法履行与王鸿梅的委托合同，故王鸿梅可以行使天赐悦翔公司对内蒙古银行的权利。而内蒙古银行亦可向王鸿梅主张其对天赐悦翔公司的抗辩。《租赁合同》第八条第3款约定：“若乙方未能依约按期向甲方支付租金、押金或任何应付款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金。”现内蒙古银行未足额支付租金，应承担相应的违约责任。首先，关于欠付租金，民法通则第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，结合本案证据及双方当事人陈述可知，内蒙古银行租金已经支付至2014年8月5日，而现有证据不能证明本案存在诉讼时效中止、中断情形，故对2014年8月6日至2016年9月30日期间的租金已经超过诉讼时效，本院不予支持。依据合同约定内蒙古银行享有45天免租期，故2016年10月1日至2016年11月14日为免租期，对2016年11月15日至2020年1月20日的租金3088875.95元，内蒙古银行应予支付。关于违约金，内蒙古银行主张王鸿梅主张违约金计算标准过高，申请法院调整。结合王鸿梅主张的利息损失等本案相关情况，本院酌定由内蒙古银行支付违约金40万元。关于律师费，《租赁合同》约定：“如乙方未按时支付本合同所定的租金或任何其它费用的全部或一部分（以下称“欠款”），在甲方发出书面催款通知之日起10个工作日内，乙方仍不支付，甲方可行使下列权利：（i）甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的合理损失、费用、开支，包括但不限于：甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费）……”依据现有证据，本院难以认定天赐悦翔公司或王鸿梅在本案诉讼之前曾向内蒙古银行发送过书面催款通知，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于押金，依据《租赁合同》约定，在内蒙古银行未按合同约定交纳租金或其他费用时，出租人有权从押金中扣除，现内蒙古银行欠付租金数额远超押金数额，故对内蒙古银行所提反诉请求，本院不予支持。抵扣押金后，内蒙古银行应支付王鸿梅租金2880185.13元。另，（2015）包刑二初字第24号刑事判决书以及（2019）内刑终6号刑事裁定书并未提及本案所涉0606号房屋，未认定0606号房屋为犯罪所得，亦未对该房屋作出没收财产的刑罚，故现无证据证明涉案房屋为犯罪所得，因此，对内蒙古银行主张涉案房屋为违法所得赃物，该房屋及孳息应予以追缴，上缴国库的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古银行股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）王鸿梅支付二〇一六年十一月十五日至二〇二〇年一月二十日期间租金2880185.13元及违约金400000元；二、驳回原告（反诉被告）王鸿梅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古银行股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74000元，由原告（反诉被告）王鸿梅负担44132元（已交纳）；被告（反诉原告）内蒙古银行股份有限公司负担29868元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费4428元，由被告（反诉原告）内蒙古银行股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 于 婷二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘冠男