北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12039号原告（反诉被告）：周彦廷，男，1977年10月31日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：刘奇奇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘耐勇，男，1977年12月5日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：闻琳，北京市中闻律师事务所律师。第三人：北京优速房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇C3#住宅楼1层商业01。法定代表人：范理，总经理。委托诉讼代理人：李超，男，1988年12月2日出生，汉族，住山西省代县，系该公司员工。原告（反诉被告）周彦廷与被告（反诉原告）刘耐勇、第三人北京优速房地产经纪有限公司（以下简称优速公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周彦廷及其委托诉讼代理人刘奇奇、张**，被告（反诉原告）刘耐勇及其委托诉讼代理人闻琳，第三人优速公司委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周彦廷向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求判决被告退还原告已支付购房定金及首付款1500000元;3.请求判决被告按照总房价的20%支付合同解除违约金656000元;4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月21日，原、被告双方在第三人见证下签订了《北京市存量房屋买卖合同》,同日，原、被告及第三人签订了《补充协议》。上述协议约定，由原告购买被告名下的房屋一套，该房屋坐落于北京市昌平区×室，产权证号为×号，证载面积为87.92平方米，合同总价为人民币328万元。合同生效后，原告分三次向被告支付了合同定金，共计人民币30万元。按照补充协议约定，原告第一笔首付款120万元应于2019年10月15日支付，被告应于同日申请房屋解押，并于第一笔首付款支付后15日内办理完毕解除房屋抵押登记手续。后由于原告方自有房屋在卖出过程中不太顺利，导致不能如期支付第一笔首付款，2019年10月6日经与被告电话协商，双方同意将支付第一笔首付款的时间及办理抵押登记的时间延后。2019年11月中旬，原告第一笔资金到位，应被告要求于2019年11月19日支付了20万元首付款给被告应急，2019年12月11日，原告资金全部到位，与被告商量支付剩余首付款事宜，但由于被告能预约到的房屋解押时间最早要到2020年2月11日，双方协商一致，同意到2020年2月再继续履行合同。期间，2019年12月24日应被告要求，原告又先行支付了10万元首付款给被告应急，双方约定剩余的首付款90万元等2月10日以后再支付。2020年2月9日，原告再次与被告、第三人商量合同继续履行事宜，2020年2月11日，在第三人处，原、被告商量付款事宜，被告要求原告一次性再支付首付款130万元，比此时原告需要支付的90万元多出40万元。原告为表示诚意，同意了被告的要求，但要求签订补充条款，并约定各方对之前合同延期履行互相不再追究责任。之后，三方开始商量签订补充条款，以便合同的继续履行，在协商补充条款过程中，被告因不同意原告提出的部分条款，导致补充条款未能达成。此后，原告多次与被告、第三人协商，要求继续履行合同，被告均以各种理由推脱。为了合同能继续履行，原告于2020年3月5日，向被告支付了剩余首付款90万元，并要求被告尽快办理解押手续，被告以扣除原告违约金后首付款不够为由，拒不履行解押义务。截至原告提起本诉之日，被告尚未履行房屋解押义务，导致目前合同无法继续履行。综上，被告的行为已经违反《合同法》及双方合同约定，原告为维护自身权利，依据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。被告刘耐勇辩称，同意解除合同，但是是原告违约。一、原、被告双方并没有通过口头协商的方式变更合同的履行时间，双方应严格按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的时间履行合同。1.《房屋买卖合同》约定了支付首付款的时间，双方后续没有口头协商一致将支付首付款的时间进行变更。原告因自有房屋未按约定时间卖出导致无法按合同约定支付首付款，原告给被告打电话表示自己的房屋出售不顺利，要晚付首付款，被告当时明确让其抓紧安排卖房进程，只答应延期两三天可不追究违约责任，时间长了需要原告承担违约金。原告还委托中介公司与被告协调延期时间，被告也明确表示可以延期两三天，原告已延期时间太长，要承担违约责任。后原告在网签后又因贷款不顺利，向被告表示经济压力太大，不想买房了，被告明确表示原告是否买房与被告无关，目前合同延期了是有违约金的，解除合同也有违约金，让其自行决定。2019年12月原告的房子售出后通知被告与银行约时间交首付款，但由于年底银行业务多，还款约到了2020年2月11日，被告催促原告找中介沟通一下看能不能提前还款，但原告说中介协调的话需要费用进行运作，这部分费用应该由被告承担，被告不同意。原告视自己的延期付款而不顾，不积极主动推动买房进展，一再拖延还款时间，一直拖到2020年2月。按常理来说，2020年2月11日是还款日，原告应提前支付首付款，但到了2月11日原告表示钱正在做理财，只能分批取出，大概需要十几天的时间。原告还提出要与被告签订补充协议让被告不追究他的违约责任，被告没有答应他的无理要求，原告也一直未支付首付款。后中介公司想组织三方就违约金的事宜进行协商，原告一直拖延协商，过了两周多才与中介和被告进行协商，但对违约金的事只字未提，只让被告签订不追究违约责任的协议，被告拒绝签订，并告知原告合同是具有法律效力的，原告应按照合同的约定承担逾期违约责任。后在中介的调解下，原告答应支付违约金但要求被告减少数额，并表示先支付首付款，被告明确表示支付逾期违约金后再付首付款，但2020年3月5日晚原告强行给被告转账90万元，并称已支付首付款，被告没有按时解押，要求被告承担违约责任，且在之后的沟通中一直坚持自己没有违约行为。就原告方提供的通话记录、微信截图等都无法充分证明双方对合同内容已经进行了口头变更。况且，退一步说即便合同存在口头变更的情况，通过原告、中介及被告三方的微信截图无法确认变更后首付款支付的时间、解抵押的时间、违约责任及之前违约是否免责等重要信息，显然双方对合同变更的内容也属于不明确。按照《合同法》第七十八条的规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，原告主张双方已口头达成一致意见变更首付款的支付时间的论点完全不成立。2．根据合同约定对于合同中的条款进行变更或补充，必须通过书面形式进行约定，不能通过口头协议对合同进行变更或补充。根据《合同法》第十条的规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第四十一条明确规定房地产转让，应当签订书面转让合同。国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖必须签订书面的合同。因为房屋属于标的较大的商品，口头协议不可靠，容易发生纠纷，对双方都不利。因此通过口头变更购房协议不具有法律效力。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第十四条第一款规定：双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。合同中已经约定如果原、被告要变更合同必须通过书面形式，通过口头协议的方式是无效的。支付首付款时间的变更是合同内容的重大变更，不能仅通过口头形式进行变更，被告如果真的认可原告变更支付首付款的时间，原、被告双方当时应签订书面补充协议。2020年2月11日原告想通过签订书面的补充协议免除其违约责任，但被告没有同意。原告明知合同的变更需要通过书面形式，而一直称双方已达成口头协议变更支付首付款的时间，这显然是想掩盖自己的违约行为。二、原告未能在约定的期限内支付房款，应按照合同的约定承担违约责任。根据《合同法》相关规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。首先，根据《房屋买卖合同》的约定，原告应于2019年10月15日支付首付款，但原告因自有房屋出售不顺利无法按约定付款，原告告知被告并申请拖延几日付款，被告仅答应可延期两、三天，并没有与原告达成将首付款延至2020年2月11日。根据补充协议约定，被告要用原告支付的首付款还款解押，但原告迟迟不支付首付款，加之年底银行业务繁忙，导致解押一拖再拖。迟延解抵押的原因是由于原告未按时支付首付款所致。其次，被告与银行约定2020年2月11日支付首付款，并告之了原告，但原告又不按时支付首付款，导致又错过了解抵押的时间，这次迟延解抵押的原因也是因为原告未按约支付首付款。最后，原告要与被告签订不追究其违约责任的补充协议，被告不同意，要求原告按照合同承担违约责任，但原告于2020年3月5日晚强行向被告转账90万元，并要求继续履行合同，让被告去办理解押。被告明确表示支付违约金后可以继续履行合同，但原告既不表示要继续履行合同，也不表示是否同意支付违约金，后却向法院主张被告未按约定进行解押，并要求被告承担违约责任，原告完全是在颠倒因果关系，被告当时在原告转账前就已明确表示不接收他的首付款，要求先将逾期付款的违约金支付后再继续履行合同，但原告不提违约责任的问题，导致合同无法履行下去。由于原告从2019年10月15日起一直违约，违约时间长，导致合同无法继续履行，被告只能于2020年5月25日向原告书面提出解除合同并要求原告承担违约责任。综上，原、被告双方根本没有对原《房屋买卖合同》进行口头变更，更不能对合同的内容通过口头形式进行变更，订房屋买卖合同不是儿戏，双方都应严格按照《房屋买卖合同》及补充协议的约定支付首付款，并承担违约责任。原告的行为违反了合同约定，应当按照合同承担违约后果。据此，原告的诉讼请求是没有法律及事实依据的，不应得到法院的支持。第三人优速公司辩称，一直与双方协商解决本案涉及的问题，按照合同约定，确实是原告违约在先，被告有权追究原告的违约责任，但是于情方面来说，原告确实有特殊情况，包括原告的房屋降价了等，所以最后没能按照合同约定来履行。反诉原告刘耐勇向本院提出反诉请求：1.请求判令解除双方于2019年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令被反诉人按照房屋总价款的20%支付违约金656000元;3.请求判令本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2019年7月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日反诉人与被反诉人及第三人签订了《补充协议》，合同约定被反诉人购买反诉人名下的房屋一套，该房屋坐落于北京市昌平区×室，合同总价款为328万元。合同签订后，被反诉人根据约定支付定金30万元。按照《补充协议》的约定，被反诉人应于2019年10月15日将第一笔首付款120万元支付给反诉人。因住房市场价格下行，截至10月15日到期时，被反诉人迟迟不支付首付款120万元。在反诉人的不断催促下，被反诉人才分别于2019年11月19日支付20万元首付款、2019年12月24日支付10万元首付款。被反诉人希望反诉人免除其违约责任并继续履行合同，但反诉人自始至终都不同意被反诉人的不合理要求，并一再明确被反诉人应当按照合同约定承担违约责任后再继续履行合同。在双方未达成一致意见的情况下，被反诉人于2020年3月5日私自打入反诉人账户90万元。被反诉人在2019年10月15日没有按时足额支付房屋首付款，按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定，被反诉人的逾期付款行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。被反诉人逾期付款后多次表示想要继续履行合同，反诉人同意继续履行合同，但反诉人没有同意免除被反诉人的违约责任，被反诉人应按照合同的约定承担逾期付款的违约金后方可继续履行合同。但被反诉人不但不同意支付逾期付款的违约金反而将反诉人诉至法院，要求解除合同，并让反诉人承担违约责任，被反诉人的诉请完全没有根据。鉴于被反诉人的行为已严重违反合同约定，反诉人根据《北京市存量房屋买卖合同》中第七条第二款第二项和《补充协议》第四条第三款的规定，反诉人要求解除合同，并要求被反诉人按照房屋总价款的20%支付违约金，望法院判如所请。反诉被告周彦廷辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。首先，双方关于首付款的支付时间通过协商已经进行了改变，原合同的支付时间节点已经进行了变更，所以反诉被告不存在逾期支付首付款的行为。同时，反诉被告一直积极要求履行合同，是反诉原告不解除抵押才无法继续履行合同，且在合同履行过程中，反诉原告向反诉被告发出了解除合同的通知，所有解除合同是反诉原告的原因，是反诉原告单方要扣除60万的违约金而不继续履行解除房屋的抵押，所以合同解除的原因不在反诉被告方。第三人优速公司辩称，一直与双方协商解决本案涉及的问题，按照合同约定，确实是原告违约在先，被告有权追究原告的违约责任，但是于情方面来说，原告确实有特殊情况，包括原告的房屋降价了等，所以最后没能按照合同约定来履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月21日，刘耐勇（出卖人）与周彦廷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人将坐落于北京市昌平区×的房屋出售给买受人；房屋所有权证号为×号；房屋的抵押情况为该房屋已经设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记；经出卖人与买受人双方协商一致，房屋成交价格为1200000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价2080000元；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；按照约定的时间或约定的条件，出卖人在收到全部房款后2日内将房屋交付给买受人。双方关于违约责任的约定：一、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)，1.逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之口止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，买受人有权解除合同,买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款(含已付贷款部分)，并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)，1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款(含已付贷款部分)，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还就其他事项进行了约定。当日，刘耐勇（甲方、出卖方）与周彦廷（乙方、买受方）、优速公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议约定：鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市昌平×的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下，第一条、成交价格，甲乙双方同意，所交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计328万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于定金的约定，乙方于2019年7月21日支付甲方定金30000元，乙方于2019年7月25日前支付甲方定金70000元，乙方于2019年8月25日前支付甲方定金200000元；第二条关于还款解押约定，甲方应于2019年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月1日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押资金来源为乙方第一笔首付款；第二条关于首付款约定，乙方于2019年10月15日支付甲方第一笔首付款1200000元，乙方于2019年12月1日前且过户前支付甲方第二笔首付款480000元。关于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，甲乙双方任何一方违约，丙方费用由违约方全额支付；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的，（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方已经收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方，合同约定剩余未支付费用必须在甲方违约行为发生之日起十五日内支付丙方，延迟向丙方支付应按日向丙方支付延迟支付金额1%的违约金。乙方若出现下列情形之一，乙方构成根木违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同（1）提供的证件等资料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方已经收取乙方的所有费用不予退还，合同约定剩余未支付费用必须在乙方违约行为发生之日起十五日内支付丙方，延迟向丙方支付应按日向丙方支付延迟支付金额1%的违约金。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同还就其他事项进行了约定。经查，合同签订后，周彦廷分别于2019年7月21日、2019年7月22日、2019年8月25日向刘耐勇支付定金30000元、70000元、200000元，共计300000元，刘耐勇向周彦廷出具三张收条。2019年11月19日、2019年12月24日周彦廷分两次向刘耐勇支付首付款200000元、100000元，共计300000元，刘耐勇向周彦廷出具两张收条。2020年3月5日，周彦廷通过王爽账户分五笔向刘耐勇支付首付款共计900000元，刘耐勇表示的确收到该笔首付款，但因周彦廷不支付违约金导致合同无法继续履行，其并不想收该笔首付款，该首付款是周彦廷自行支付的。庭审中，周彦廷表示在合同履行过程中，因其自有房屋在出卖过程中出现问题，其与刘耐勇协商一致将支付首付款的日期进行延期。在延期履行过程中，周彦廷表示根据刘耐勇要求分两次支付了前述中的首付款300000元，同时因刘耐勇原因，房屋解除抵押的日期需延期至2020年2月10日，故双方协商一致在2020年2月再继续履行合同，但到了房屋解除抵押的日期后，周彦廷要求刘耐勇办理解押手续，但刘耐勇要求需支付首付款1300000元，双方进而对支付首付款的数额及重新签订补充协议进行协商，但因未能协商一致，周彦廷于是在2020年3月5日将剩余的首付款900000元支付给刘耐勇，要求刘耐勇继续履行合同，但刘耐勇拒绝履行。周彦廷向本院提交了通话记录、与刘耐勇的微信聊天记录及与刘耐勇、优速公司三方的微信聊天记录以支持其主张。刘耐勇对此不予认可，刘耐勇认为双方并未就延期支付首付款事项达成一致意见，其只是同意晚几天支付首付款，周彦廷未按照合同约定支付首付款已经构成违约，周彦廷应当承担违约责任，刘耐勇从未表示放弃追究周彦廷的违约责任，而是多次要求周彦廷承担违约责任，同时因为周彦廷未按时支付首付款导致涉案房屋未能及时办理解除抵押的手续，未能按时办理解除抵押手续是周彦廷的原因造成的。刘耐勇向法庭提交其分别与优速公司、周彦廷及与周彦廷、优速公司三方的微信聊天记录以支持其主张。2020年5月1日，刘耐勇向周彦廷邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书记载：因你未按照双方于2019年7月21日签订的《房屋买卖合同》约定房款支付期间履行支付义务，故依照合同第七条二款2及补充协议第二条4（1）的约定，我有权解除合同，并有权要求你支付成交均价20%的违约金。综上所述，依据合同的约定，现要求解除双方签订《房屋买卖合同》并向我支付656000元的违约金，扣除违约金剩余已付款退还于你，请你收到通知后到中介公司办理合同解除手续，特此通知。庭审中，刘耐勇表示在落款处忘记签名，周彦廷认可该《解除房屋买卖合同通知书》系由刘耐勇发出并表示其在2020年5月25日收到该通知书。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解除房屋买卖合同通知书》、收条、转账记录、通话记录、录音资料、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，刘耐勇与周彦廷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘耐勇与周彦廷、优速公司签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有两点，一是双方是否就延期支付第一笔首付款达成一致意见，二是导致合同无法继续履行的原因在于哪一方及是否应当向对方承担违约责任。关于第一点，周彦廷向本院主张其已经与刘耐勇通过口头协商的方式对延期支付第一笔首付款事宜进行了协商并达成了一致意见，但刘耐勇对此予以否认，本院结合周彦廷及刘耐勇提交的证据及当庭的陈述，无法得出双方将支付第一笔首付款的时间延期至2020年3月5日，故关于周彦廷主张延期支付首付款已达成一致意见一节，本院不予认可。依法成立并生效的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定周彦廷应当在2019年10月15日将第一笔首付款1200000元支付给刘耐勇，但周彦廷在2020年3月5日才将第一笔首付款1200000元足额支付给刘耐勇，周彦廷主张其已经就延期支付第一笔首付款与刘耐勇达成一致意见，但其并未提交充足的证据证明其主张。同时，周彦廷主张因刘耐勇的原因导致房屋解除抵押的日期延期至2020年2月10日，但根据《补充协议》约定，刘耐勇将涉案房屋解除抵押的资金为周彦廷向其支付的第一笔首付款，现因周彦廷未按照合同约定按时向刘耐勇支付第一笔首付款，从而导致涉案房屋未能解除抵押，故本院认为合同无法继续履行系因周彦廷原因造成，对于周彦廷主张的合同无法履行系因刘耐勇的原因不予认可。现周彦廷提起诉讼要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘耐勇同意解除并提起反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院对此不持异议。刘耐勇根据合同约定及法律规定享有解除合同的权利，刘耐勇于2020年5月1日向周彦廷邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，周彦廷于2020年5月25日收到该通知书，故本院认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除的时间为2020年5月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周彦廷要求刘耐勇退还已支付的购房款1500000元于法有据，本院予以支持。周彦廷因自身原因未按照合同约定期限向刘耐勇支付第一笔首付款导致合同无法继续履行，周彦廷应当向刘耐勇承担违约责任，现刘耐勇要求周彦廷承担违约责任于法有据，本院予以支持，周彦廷要求刘耐勇承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。周彦廷表示其一直与刘耐勇协商继续履行合同，并在延期履行期间继续按照刘耐勇的要求支付首付款，同时刘耐勇在延期履行过程中未向其主张违约金，因此周彦廷表示不应当承担违约责任。对此本院认为，合同在履行的过程中，因一方的违约行为导致合同的履行发生变化，双方可以协商继续履行合同，同时守约的一方可以就违约方的行为对其造成的损失主张违约责任，现无证据证明刘耐勇放弃了向周彦廷主张违约责任的权利，故对于周彦廷不承担违约责任的抗辩意见本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现刘耐勇主张按照总房款的20%即656000元要求周彦廷支付违约金，但周彦廷以违约金过高且无法律依据进行抗辩，刘耐勇亦未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定具体违约金数额为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、周彦廷与刘耐勇于2019年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及周彦廷与刘耐勇、北京优速房地产经纪有限公司于2019年7月21日签订的《补充协议》均于2020年5月25日解除；二、周彦廷于本判决生效之日起十日内支付刘耐勇违约金100000元；三、刘耐勇于本判决生效之日起十日内退还周彦廷购房款1500000元；四、驳回周彦廷的其他诉讼请求；五、驳回刘耐勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16520元，由周彦廷负担（已交纳）。反诉案件受理费16520元，由刘耐勇负担4680元（已交纳），由周彦廷负担11840元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十二月十五日书记员  余淼