安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初3498号 原告（反诉被告）：江金胜，男，1969年8月1日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：刘志龙，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：董红，女，1975年9月15日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：吴际，安徽皖江律师事务所律师。 原告（反诉被告）江金胜与被告（反诉原告）董红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江金胜及委托诉讼代理人刘志龙、被告（反诉原告）董红及委托诉讼代理人吴际均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 江金胜向本院提出诉讼请求：1、判令董红立即返还租金16万元及履约保证金6万元。事实与理由：其与董红于2015年7月6日签订一份《房屋租赁合同》,约定:董红将位于滁州市琅琊区丰乐山庄小区内1300平方米房屋(上下整体3层)租赁给江金胜,年租金32万元,履约保证金6万元,租期5年自2015年7月1日至2020年6月30日止。合同签订后，江金胜支付了2年租金64万元和6万元履约保证金。江金胜租赁涉案房屋一年六个月后,双方口头协商解除涉案的《房屋租赁合同》,涉案房屋由董红收回使用。 董红辩称：双方并没有在2016年达成任何解除租赁合同的口头和书面协议，也没有协商一致解除涉案房屋。涉案租赁合同是江金胜在2018年10月向董红口头提出要求解除，但双方一直未办理书面的解除合同手续，在双方协议未达成前应当视为合同未解除，江金胜应当履行租赁合同至2020年6月30日合同期满。 董红向本院提出反诉请求：判令江金胜缴纳2017年7月6日至2018年10月5日房屋租金34万元并承担本案反诉费。事实与理由：双方签订《房屋租赁合同》后，江金胜仅缴纳了2年的租金及保证金合计70万元。董红多次催促江金胜缴纳租金后期的租金，江金胜以各种理由予以拖欠，并且经常更换手机号码导致董红无法联系到江金胜。2018年10月，江金胜提出解除双方租赁合同，董红同意解除合同，但要求将拖欠的租金34万元补齐（2017年7月6日至2018年10月5日的租金40万元，扣除保证金6万元），由于江金胜未履行缴纳房租义务，双方未能达成解除协议。 江金胜针对反诉请求辩称：双方同意解除房屋租赁合同，董红2016年12月30日用书面的解除合同作为回复，董红的反诉请求应不予支持，请求法院依法驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据，本院认定如下：江金胜举证的2016年12月30日解除房屋租赁合同系复印件，该合同系本案在诉前调解时董红向调解员出示，后调解未果，调解员将材料复印件交给了江金胜的委托诉讼代理人，该解除合同上无江金胜签字，不能证明2016年12月30日双方达成了解除合同的意向，亦不能证明董红在2016年12月30日将该解除合同的复印件交给江金胜，本院对该证据的证明效力不予确认。董红举证的微信聊天记录，江金胜对真实性无异议，该记录显示2018年10月24日，江金胜问“什么时间有空，将那个手续办下”，2018年12月14日，江金胜问“方便时，我们将那个手续处理下，主要是我们这边股东好几个，我好交待！我们俩写个交接手续”，2019年9月10日，江金胜问“主要是时间太久了，我俩写个东西，我好对其他股东交待，也不要什么”，江金胜质证时称“交接”是指向董红索款，但未提供相反的证明予以反驳，本院对该记录的证明效力予以确认。 本院为查明案件事实，向滁州市公安局琅琊派出所调取了滁州市琅琊丰乐幼儿园成立的相关材料，该材料证明2018年10月8日，滁州市公安局消防支队出具了建设工程消防验收意见书，对该幼儿园进行了消防验收。2019年10月15日，该幼儿园办理了民办学校办学许可证。 本院经审理查明如下事实： 2015年7月6日，江金胜（乙方）与董红（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于滁州市丰乐山庄小区内，共有房屋一幢三层；乙方租赁该房屋只能用于开办幼儿园；租赁期限为5年，从2015年7月1日起至2020年6月30日止；每年租金为32万元，乙方在接受全部租赁房屋及附属物时，每年均须在6月1日前一次性缴纳，第一年乙方在签订合同时须向甲方缴纳26万元（6万元是履约保证金），余款12万元在2016年1月30日前交付，合同期满甲方无条件退还保证金；对合同的任何变更均需要双方协商一致并签署书面协议，除双方协商一致或经司法裁判或符合合同约定的条件外，任何一方不得单方擅自终止合同……合同签订后，董红将涉案房屋交付给江金胜经营ABC幼儿园。江金胜支付了二年的租金64万元及履约保证金6万元。合同履行期间，董红于2016年12月30日自行打印了一份解除房屋租赁合同书，并在甲方一栏签字，欲与江金胜解除合同，但江金胜未在合同上签字，双方未能达成一致意见。后江金胜未与董红办理解除合同手续，2017年7月1日起江金胜未缴纳租金，亦未将房屋退还给董红。2018年5月6日，董红将房屋收回重新经营滁州市琅琊区丰乐山庄幼儿园。2018年10月24日，江金胜向董红发微信，要求将手续办下。2018年12月14日、2019年9月10日，江金胜再次向董红发微信，内容为“方便时我们将那个手续处理下，主要是我这边股东好几个，我好交待。我们俩写个交接手续”、“时间太久了，我俩写个东西，我好对其他股东交待，也不要什么”。后，双方协商未果，江金胜向本院提起诉讼。诉前调解时，董红为了陈述事实，将其签字的解除合同书向调解员出示，后双方调解未果，调解员将解除合同书复印后将复印件交给了江金胜的委托诉讼代理人刘志龙，刘志龙持租赁合同及解除合同书，向本院提起诉讼。 本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：江金胜的诉讼请求是否支持；董红的反诉请求是否支持。 关于江金胜的请求是否支持的问题。江金胜与董红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应严格按约履行。合同约定，对合同的任何变更均需要双方协商一致并签署书面协议，除双方协商一致或经司法裁判或符合合同约定的条件外，任何一方不得单方擅自终止合同。江金胜在诉状中陈述双方口头协商解除了涉案合同，在庭审中陈述董红签了解除合同通知书后，将复印件交给了江金胜，上述陈述相互矛盾。江金胜举证的解除合同书是复印件，该合同书并非董红在2016年10月24日交给江金胜，原件董红持有，江金胜并未签字，并非双方当时的真实意思表示，江金胜称其在租赁涉案房屋一年六个月后双方解除涉案合同，证据不足。其要求董红返还六个月的16万元及履约保证金6万元，本院不予支持。 关于董红的反诉请求是否支持的问题。江金胜举证的证据，不能证明合同于2016年12月30日解除。双方的微信记录显示，江金胜于2018年10月24日向董红要求办手续、于2018年12月14日要求与董红办理交接手续，由此可见，双方的合同一直没有解除，鉴于董红于2018年5月6日将房屋收回，双方合同于2018年5月6日已实际解除，江金胜应当支付2017年7月6日至2018年5月5日前的租金26.7万元（32万元÷12个月×10个月），江金胜缴纳的履约保证金6万元充抵房租，尚应支付20.7万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）江金胜于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）董红房屋租金20.7万元； 二、驳回原告（反诉被告）江金胜的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）董红的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告（反诉被告）江金胜负担；反诉案件受理费3200元，由被告（反诉原告）董红负担1300元，原告（反诉被告）江金胜负担1900元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  齐丽丽 二〇二〇年十二月四日 书记员  杨 雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 附件二、 本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”，在交款人中注明交款人“姓名或单位”。