北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1394号原告：李辰光，男，1979年2月27日出生，汉族，华润置地（北京）股份有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：崔秋娜，北京水波纹律师事务所律师。被告：赵晴，男，1989年5月17日出生，汉族。被告：马丽，女，1988年11月27日出生，回族，无业，住北京市门头沟区。被告赵晴、马丽的委托诉讼代理人：杨美杰，北京杰西律师事务所律师。被告赵晴、马丽的委托诉讼代理人：王磊，北京杰西律师事务所实习律师。原告李辰光与被告赵晴、马丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李辰光的委托诉讼代理人崔秋娜，被告赵晴、马丽的委托诉讼代理人杨美杰、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李辰光向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令李辰光与赵晴签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：HZJJ-0144）（以下简称《买卖合同》）《补充协议》《北京**山二期5栋3-101房屋出售补偿款协议》（以下简称《补偿款协议》）于2019年11月4日解除；2、请求判令赵晴向李辰光支付违约金1046000元，并在其已支付的房款中直接抵扣；3、请求判令赵晴以每月6000元为标准向李辰光支付自2018年9月起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，并在其已支付的房款中直接予以抵扣；4、请求判令赵晴将涉案房屋返还给李辰光。5、请求判令马丽与赵晴承担连带责任。事实与理由：我和赵晴于2018年9月2日签订《买卖合同》，约定将我所有的位于北京市门头沟区某路某院*号楼3单元101室房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵晴，房屋成交价格247万元，装修及附属设施价格为253万元，总计500万元；我于2018年10月2日前将该房屋交付给赵晴，合同所有违约责任按照《补充协议》约定。同日，我与赵晴签订《补充协议》，约定定金1万元，房款分四笔支付，若赵晴逾期付款超过十五日，原告有权解除《买卖合同》，并有权要求赵晴按照房屋总价款的20%支付违约金。同日双方还签订了《补偿款协议》，约定该房屋成交价格由购房款及补偿款共同构成，其中购房款为500万元，补偿款23万元，房屋成交价计523万元，并约定赵晴支付补偿款逾期超过十五日，原告有权要求其按照购房款及补偿款合计总额的20%支付违约金。上述协议签订后，我按照合同约定在2018年9月将涉案房屋交付给赵晴及其家人居住，现赵晴只向我支付了191万元房款。2019年9月，被告马丽告知我赵晴因涉嫌诈骗被刑事拘留，称等赵晴被放出后继续支付房款，后我又多次催告其仍拒绝支付剩余房款，故诉至法院，因赵晴和马丽为夫妻关系，在签署上述购房合同前结婚，且该房屋由马丽的父母实际使用，诉请马丽承担连带责任。被告赵晴辩称，原告所述房屋买卖情况基本属实，同意解除合同，但解除时间应为2020年11月17日，而非原告主张的2019年11月4日；违约金应按照247万元计算，且原告主张金额过高，应予降低；我方是基于合同居住使用涉案房屋的，有法律基础，不同意支付房屋占用费。被告马丽辩称，同意与赵晴作为共同被告参与诉讼，承担连带责任。同意赵晴的答辩意见。经审理，对双方无争议的证据和事实，本院认定如下：赵晴与马丽系夫妻。2018年9月2日，李辰光（出卖人）与赵晴（买受人）签订《买卖合同》，约定：李辰光将其所有的涉案房屋出售与赵晴，房屋建筑面积计111．85平方米，成交价格为247万元、室内装修及附属设施价格为253万元，房屋装修及附属设施随房一并出售，共计500万元。买受人在签订合同时支付定金1万元。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2019年7月15日前办理抵押注销手续。出卖人应当在2018年10月2日前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定：所有违约责任详见补充协议。当日，双方又签订了《补充协议》，该协议就成交价格、付款方式及期限、税费负担、违约责任等进行了约定。第一条、成交价格，载明：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电，装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币伍百万元整，此价格为甲方净得价”。第二条、关于房屋交易具体事宜约定，1、定金：“乙方于2018年9月2日内向甲方支付定金1万元整”；3、付款方式及期限：付款方式是乙方自行支付方式；分四期支付：（1）2018年10月2日支付770000元；（2）2018年11月10日支付1260000元；（3）2018年11月30日支付230000元；（4）2019年8月15日支付2730000元，共计499万元。第四条、违约责任：载明：“1、甲乙双方任何一方逾期未履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取乙方的费用不予退换”。当日，双方另签订了《补偿款协议》，就房屋出售价格补偿款金额及支付时间、违约责任等作出了约定。协议第三条载明：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格由【购房款】及【补偿款】共同构成，其中【购房款】买受方依照甲乙双方由【北京市华兆电器设备有限责任公司】提供的居间合同编号为【HZJJ-0144】的【北京**山二期5栋3-101房屋买卖合同】第四条之约定向出卖方支付【购房款】为：人民币（小写5000000元），（大写）伍佰万元整；除此之外买受方同意向出卖方另行支付该房屋购买【补偿款】为：人民币（小写230000元），（大写）贰拾叁万元整。（二）买受方应于2018年10月2日向出卖方支付该房屋【补偿款】……”。第四条违约责任，载明：“（一）如果买受方未按照本协议第三条时间向出卖方付款的，每逾期一日，买受方应按日计算向出卖方支付该房屋【购房款】及【补偿款】合计总额万分之五的违约金。（二）买受方逾期支付该房屋【补偿款】超过十五日的，构成买受方根本违约，买受方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋【购房款】及【补偿款】合计总额的20%向出卖方支付违约金，买受方向出卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，剩余房款出卖方应于30个工作日内无息退还买受方。”合同签订后，李辰光向赵晴交付了涉案房屋。赵晴于2018年9月2日支付定金1万元；于2018年9月27日支付50万元；于2018年10月7日支付45万元；于2018年10月29日支付5万元；于2018年11月10日分别支付5万元、20万元；于2018年11月11日支付30万元；于2018年11月12日支付5万元；于2019年2月9日分别支付4万元、30万元，总计支付195万元。余款赵晴未按照《补充协议》的约定期限履行付款义务。双方当事人争议的证据和事实：一、合同的解除时间李辰光提出，赵晴未按照约定期限支付房款，构成根本违约，2019年11月4日，李辰光通过微信向赵晴发送了解除合同通知，2019年11月4日应为合同解除时间。提供双方签订的《补充协议》，银行流水明细，与赵晴的微信聊天记录截屏等，以证明其主张。赵晴、马丽认可上述证据的真实性，不认可证明目的。提出，赵晴于2019年7月5日即被羁押，同年11月4日李辰光向其发送的解除合同通知赵晴无法接收，合同解除时间应当按照2020年11月17日的法院开庭日期确定。提供北京市海淀区人民法院（2019）京0108刑初2170号刑事判决书以证明其主张。李辰光认可上述证据的真实性，不认可证明目的。二、赵晴的违约行为给李辰光造成的经济损失李辰光主张，赵晴的违约行为给其造成巨大经济损失，包括：1、涉案房屋的单价已由每平方米47000元下降到42000元，房屋出售损失约671100元；2、李辰光为履行合同提前偿还了贷款、解除了抵押，现房屋抵押贷款无法恢复，损失巨大。提供涉案房屋小区历史成交价格截图、中国银行贷款还款凭证及贷款还款回单等以证明其主张。赵晴、马丽对上述证据的真实性和证明目的均不认可。三、关于违约金计算问题李辰光主张，根据《补偿款协议》的约定，违约金应按照房屋总价款523万的20%计算，为104．6万元，提供《补偿款协议》以证明其主张。赵晴、马丽认可该证据的真实性，不认可证明目的。提出，违约金应以房屋成交价格247万元计算，且20%的约定过高，应予降低。四、2019年2月9日赵晴支付给李辰光4万元的性质李辰光主张，赵晴未按照约定期限支付房款，该4万元是支付给原告的利息，系迟延履行的违约金。提供李辰光与赵晴的聊天记录截屏及语音作为证据。赵晴、马丽认为该4万元应为购房款，如果法院认定为利息应当在违约金中予以扣除。五、房屋占用费问题李辰光主张，赵晴及其家人无权使用涉案房屋，要求赵晴按照每月6000元的标准，支付自2018年9月起至实际交还房屋之日止期间的房屋占用费。提供涉案房屋租金价格以证明其主张。赵晴、马丽对上述证据的真实性和证明目的均不认可。提出其是基于房屋买卖合同合法占有使用涉案房屋，不应当支付房屋占用费。对双方争议的证据和事实本院认定如下：一、关于合同的解除时间李辰光于2019年11月4日使用微信通知赵晴解除合同，但赵晴已于2019年7月5日被羁押，无法接收，视为未送达。后李辰光提起诉讼，请求法院判决解除合同，本院于2020年9月1日在北京市海淀区看守所向赵晴送达起诉状，本院认定双方签订的《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》于2020年9月1日解除。二、赵晴的违约行为给李辰光造成的经济损失李辰光提供的涉案房屋小区历史成交价格截图、中国银行贷款还款凭证及贷款还款回单等，不能证明原告的实际损失，本院不予采信。三、关于违约金的计算问题双方所签《补偿款协议》最终确认房屋成交价为523万元，本院予以认定，但约定20%的违约金过高，本院依据原告实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情确定违约金数额。四、关于2019年2月9日赵晴支付李辰光的4万元赵晴逾期付款，根据付款记录、微信截屏，本院认定该款系赵晴支付给李辰光的违约金。本院认为，李辰光与赵晴签订的《买卖合同》《补充协议》《补偿款协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赵晴未按照《补充协议》与《补偿款协议》约定期限支付房款，构成违约，原告要求解除上述合同，赵晴同意解除，本院不持异议，本院确认合同解除时间为2020年9月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李辰光要求赵晴返还涉诉房屋的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。关于违约金，本院酌情确定为40万元，扣除2019年2月9日已支付的4万元，赵晴还应支付36万元。赵晴已支付房款计191万元，折抵36万元，李辰光应返还赵晴155万元。关于房屋占用费，合同解除前，赵晴系依据房屋买卖合同占用涉案房屋，原告无权主张；合同解除后，因本院已支持其违约金的诉讼请求，足以弥补其损失，对于其占用费的诉讼请求，本院不予支持。马丽同意与赵晴承担连带责任，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十四条、九十六条第一款、九十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用一、确认原告李辰光与被告赵晴于2018年9月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：HZJJ-0144）、《补充协议》《北京**山二期5栋3-101房屋出售补偿款协议》于二〇二〇年九月一日解除。二、被告赵晴于本判决生效后六十日内将位于北京市门头沟区某路某院*号楼3单元101室房屋腾退返还给原告李辰光。三、原告李辰光于本判决生效后六十日内返还被告赵晴购房款1550000元。四、被告马丽就上述第二项、第三项与被告赵晴承担连带责任。五、驳回原告李辰光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百零九元，由李辰光负担四千一百五十九元，已交纳；由赵晴负担三千六百五十元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王连波二〇二〇年十二月二十一日书记员  李璟儒