四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初6170号 原告:四川衡信物业服务有限公司。住所地，遂宁市河东新区德水中路**奥城花园**3-3-1。统一社会信用代码915109037729644320。 法定代表人：曹自立，该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 被告：罗雪梅，女，1978年5月23日出生，汉族，，住四川省遂宁市船山区 特别授权委托诉讼代理人：施建华（系罗雪梅之夫），1978年7月10日出生，汉族，，住江苏省海门市 原告四川衡信物业服务有限公司诉被告罗雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告四川衡信物业服务有限公司的特别授权委托诉讼代理人胡弥，被告罗雪梅及其特别授权委托诉讼代理人施建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川衡信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年5月1日至2020年12月31日期间物业费6238.52元；2.判令被告向原告支付违约金623.85元，合计金额6862.38元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2009年9月7日，原告同被告签订《盛世·上江城前期物业管理服务协议》，约定由原告为盛世·上江城小区提供物业服务；合同第四条第一款第一项约定，物业公共服务费以产权面积计算，电梯住宅：0.8元/㎡·月，1层至四层0.50～0.80元/㎡·月；合同第四条第三款第一项约定，电梯能耗费和年检及高层建筑二次供水能耗费按下列比例收取：住宅：1-4楼20元/户·月（如果2-4层不停站不收取）、5-7楼22元/户·月、8-15楼25元/户·月、16-23楼28元/户·月、24-顶楼31元/户·月。第四条第二款第一项约定首期交房时预收一年物业公共服务费，以后物业公共服务费每半年或每年交纳一次（预交），每半年或每年第一个月30日前交纳本期物业公共服务费。第九章第三款约定，业主未按协议约定交纳费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金。2015年2月1日，原告同盛世·上江城业主委员会签订《上江城物业管理合同》，约定由原告为盛世·上江城小区提供物业服务，合同期限为2015年2月1日至2018年1月31日。合同第二十二条第2款约定，物业管理费和电梯能耗费合并实行一费制，即住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.06元收取，非住宅按照建筑面积每月每平方米1.20元收取；第三款约定物业管理费按年收取，交费期的第一个季度前交纳当期（年）物业管理费；第六款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二交纳违约金。2018年2月1日，原告同盛世·上江城业主委员会签订《上江城物业管理合同》，约定由原告为盛世·上江城小区提供物业服务，合同期限为2018年2月1日至2023年1月31日。合同第二十二条第二款约定，物业管理费和电梯能耗费合并实行一费制，即住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.06元收取，非住宅按照建筑面积每月每平方米1.20元收取；第3款约定物业管理费按年收取，交费期的第一个季度前交纳当期（年）物业管理费；第6款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳违约金。原告为盛世·上江城小区提供了物业服务，被告作为盛世·上江城小区××××号房屋（建筑面积为86.55㎡）业主，应该按照物业服务合同约定履行交纳物业费的义务，但自2015年5月1日至2020年12月31日期间，被告未依约交纳物业费，在原告多次催收后，被告仍拒绝交纳物业费，被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，原告有权要求被告补交物业费，并承担违约金。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告罗雪梅辩称，原告的安保原因造成被告家中被盗，被盗之后门禁至今都是坏的，原告的物业管理有问题，故被告不愿意交纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗雪梅为遂宁市船山区滨江北路555号盛世·上江城××栋××层××号业主。2009年6月11日，遂宁市盛豪房地产开发投资有限公司盛世上江城项目部向原告四川衡信物业管理有限公司出具《通知书》载明“滨江北路555号××栋××楼××号业主罗雪梅，相关手续已办理，请予交房。”2009年9月7日，被告罗雪梅交纳了各项费用后在《交房程序表》业主签字栏签名确认收房手续办理完毕。同日，被告罗雪梅与原告四川衡信物业管理有限公司签订《盛世·上江城前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，并确定前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；物业服务费的收费标准为电梯住宅0.8元/平方米·月，1层至4层0.5-0.8元/平方米·月（2-4楼电梯是否停站，费用的多少由1至4层业主决定，物业公司采纳多数业主的意见）；支付方式为首期交房时预收一年物业公共服务费，以后物业公共服务费每半年或每年交纳一次（预交），每半年或每年第一个月30日前交纳本期物业公共服务费用；电梯能耗和年检及高层建筑二次供水能耗费按8-15楼25元/户·月收取；若违反协议不按规定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二缴纳滞纳金；合同中还对双方的其他权利义务作出了约定。2015年2月1日，上江城业主委员会（甲方）与原告四川衡信物业服务有限公司（乙方）签订《上江城物业管理合同》，主要内容：原告为上江城小区提供物业服务，合同期限自2015年2月1日时至2018年1月31日止；物业管理服务合同签订后，上江城物业服务费和电梯能耗费合并实行一费制；2015年物业管理费维持原标准不变，即物业管理费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.06元向业主或物业使用人收取；物业管理费按年收取，缴费期的第一个季度前，缴纳当期（年）物业管理费；2016年开始，管理服务费按照政府指导价调整，具体标准甲乙双方协商；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二交纳滞纳金；合同中还对双方的其他权利义务作出了约定。2018年2月1日，上江城业主委员会（甲方）与四川衡信物业服务有限公司（乙方）再次签订《上江城物业管理合同》，主要内容：原告为上江城小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2018年2月1日时起至2023年1月31日止；2015年物业管理费维持原标准不变，即物业管理费住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.06元向业主或物业使用人收取；物业管理费按年收取，缴费期的第一个季度前，缴纳当期（年）物业管理费；管理服务费按照政府指导价调整，具体标准甲乙双方协商；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交违约金；合同中还对双方的其他权利义务作出了约定。 原告从2009年始为上江城小区提供物业服务至今，被告于2014年12月1日公安机关报案称案涉房屋家中被盗，公安机关已受理，被告罗雪梅以其2014年家中被盗是因物业管理有问题为由，未交纳自2015年5月1日起至今的物业服务费。原告于2018年7月11日、2019年10月9日分别向被告进发送律师函进行催收。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与被告签订的《盛世·上江城前期物业管理服务协议》及上江城业主委员会与原告签订的两份《上江城物业管理合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告主张其未签订合同而不认可合同，与法律规定不符，本院不予支持。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告具备相应的物业管理资质，其按照合同约定为上江城小区提供了物业管理服务，按照权利义务对等原则，原告享有向上江城业主收取物业管理费的权利。被告在接受物业服务后未支付物业管理服务费，其行为侵害了原告的合法权益，依法应当承担继续支付物业费并赔偿损失等违约责任。被告辩称的其家中被盗，物业公司不完全履行物业服务合同义务，其可以通过请求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为拒交物业费的理由。被告对原告主张的物业服务费金额6238.52元无异议，故原告主张被告支付拖欠的物业服务费6238.52元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原告提供的物业服务确有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告罗雪梅于本判决生效之日起三日内支付原告四川衡信物业服务有限公司物业服务费6238.52元； 二、驳回原告四川衡信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取25元，由被告罗雪梅负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈嘉龄 二〇二〇年十二月九日 书记员  徐梦蕊