湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12516号原告：黄德生，男，1969年2月14日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人:曹亮，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人:张瞻，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师原告黄德生与被告湖南百合百乐商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄德生及其委托诉讼代理人张瞻，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的委托诉讼代理人颜海燕、周玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄德生向本院提出诉讼请求：1、判令解除《方圆荟租赁合同》；2、判令被告退还履约保证金80064元、预交租金258810元、物业管理费61452元共计400000元；3、判令被告赔偿原告违约金129405.28元及实际损失106371元;4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年11月8日签订了一份《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》，合同约定原告承租被告位于长沙市岳麓区××路××路××栋购物中心××层××号商铺，建筑面积为377.35平方米，用于苹果体验店。后由于商场一直未正常营业，为配合被告整体铺位调整，于2018年11月12日签订《解除〈商铺租赁合同〉协议书》，双方约定解除原租赁合同，并由被告向原告退还履约保证金315000元及装修补偿185000元等款项共计500000元。同日，双方签订《方圆荟租赁合同》，原告承租被告位于Ａ1-05-06号商铺，建筑面积146.3平方米，自2018年11月20日至2020年11月19日租金标准为每月每平方米人民币147.42元计算，履约保证金80064元。《解除协议》约定的500000元，其中100000元在协议签署1个工作日内退还给原告，剩余400000元用于抵扣原告重新承租Ａ1-05-06号商铺的费用，分别为：12个月的租金258810元、12个月的物业管理费61452元、履约保证金80064元。原告自2016年与被告签订第一份租赁合同起，被告运营商场一直未正式对外营业，但由于原告2016年所签订的第一次《租赁合同》项下商铺位置系毗邻街道，所以商场未正式营业对原告的经营影响不大。后由于被告以调整商铺、补偿装修为由，要求原告将商铺位置调整至商场里面。在商铺位置调整后，被告多次延迟商场开业时间。现由于被告退出商场经营，故原告要求被告退还原告履约保证金及预付租金、物业管理费共计400000元。同时，根据《方圆荟租赁合同》第27.1条之约定“自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的六个月租金数额的违约金”。现被告严重违反合同约定，提前终止合同，原告有权要求被告赔偿6个月租金即129405.28元违约金，并赔偿原告由于铺面装修产生的损失106371元，共计235776.28元。以上诉求标的额共计635776.28元。原告黄德生为维护自身合法权益，根据我国民事诉讼法之相关规定特此依法提出诉讼，希准许为盼。被告湖南百合百乐商业管理有限公司辩称，1、根据双方的租赁合同，被告无任何违约行为，根据合同约定被告可以追究原告支付租金的义务；2.本案被告将租赁物已经交付，原告将店面也装修完毕，完全可以自己经营，但因自身原因未经营，又加之疫情原因等一系列因素而未经营，这确实与被告无关，被告也无法控制；3被告自身也因为众多商户未交租金变为巨大的受害者，被告欠付案外人即物业所有人长沙综合交通枢纽综合建设有限公司起诉支付租金及运营管理费，该案在长沙市中级人民法院已经判决被告支付2300余万元，因此本案应当是原告欠付被告的租金及相关费用，而非被告欠付原告的相关费用。被告本身又要向案外人支付欠付的租金及运营管理费，在被告不仅未收到原告租金的情况下还要向原告支付或者赔偿款项，这无论如何都显失公平；4、被告现在的企业早已负债累累濒临破产，本身也是该案的受害者，请求法庭谨慎核实本案相关事实，依法秉公判决。5、上述原告有些店铺曾经经营一段时间，有些可能也在经营，需庭后核实，但无论如何被告是不存在违约之处的，不应当承担本案的诉请责任。经审理查明：2018年11月13日，被告湖南百合百乐商业管理有限公司（甲方、出租方）与原告黄德生（乙方，承租方）签订了《解除租赁合同》协议书，该协议书载明：2016年11月8日，甲乙双方签订了《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》（以下简称“原合同”），原合同约定由乙方承租甲方位于长沙市岳麓区枫林三路与玉兰路交汇处西中心T3栋购物中心一层A1-21建筑面积为377.35平方米的租赁场地，用于经营苹果体验店，现双方协商一致，就解除双方所签订的原合同所有事宜达成如下协议：一、甲乙双方一致确认原合同已于2018年11月12日和平解除原合同及之前与其的相关协议、文件等确定的全部权利义务同时终止。二、本协议签订后，双方互相履行以下义务：甲方共计支付乙方履约保证金315000元及装修补偿185000元等款项共计人民币500000元，该笔款项采取以下方式处理：A、自本协议签署1个工作日内甲方向乙方支付100000元；B、剩余400000元甲方无需退还给乙方，用于抵扣乙方重新承租甲方同商场内A1-05-06号商铺的费用（具体商务条款详见甲乙双方新签方圆荟租赁合同）。三、该协议系双方协商后和平解除合同关系，甲方除支付上述100000元款项外无需再向乙方支付任何其他款项，承担其他额外责任，乙方除承担本协议的义务除外，无需再向甲方承担额外的其他义务，双方除承担上述义务外无需再互相承担任何责任，甲乙双方就原合同的履行、解除再无任何纠纷。2018年11月12日，被告湖南百合百乐商业管理有限公司（甲方、出租方）与原告黄德生（乙方，承租方）签订一份《方圆荟租赁合同》（合同编号：ＢＨＢＬ-Ｆ-01-2017版，以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××商铺（建筑面积为146.3平方米）出租给乙方用于经营通讯配套。合同第5条“交接日、营业日”中约定，5.1、双方确认于2018年11月20日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有1个月的装修期……5.4、乙方必须于2018年12月21日营业。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。合同第6条“租赁期限、租金优惠期”中约定，租赁场地的租赁期限为5年，自2018年11月20日起至2023年11月19日止，租金自2018年12月21日起开始计算。（其中2018年12月21日至2019年12月20日为费用抵扣期，乙方无需向甲方缴纳该期间的租金，2019年12月21日至2020年4月20日为甲方为扶持乙方经营的免租期）。合同第7条“费用及支付方式”中约定：7.1、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，自2018年11月20日至2020年11月19日租金标准为每月每平方米147.42元计算，自2020年11月20日至2021年11月19日租金标准为每月每平方米156.65元计算；自2021年11月20日至2022年11月19日租金标准为每月每平方米165.65计算；自2022年11月20日至2023年11月19日租金标准为每月每平方米人民币175.59元计算。7.2、物业管理费：7.2.1、乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收），物业管理费标准按每月每平方米35元计算；即每月物业管理费5121元，每季度物业管理费为15363元。7.2.2、物业管理费自2018年12月21日开始计算，（其中2018年12月21日至2019年12月20日为费用抵扣期，乙方无需向甲方缴纳该期间物管费）但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算。7.7、履约保证金：7.7.1、自本合同签署后7日内，乙方需向甲方支付履约保证金80064元，履约保证金在整个租赁期内维持不变；7.7.2、租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；7.7.3、本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8、采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第9条“乙方权利义务”中约定：乙方向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为12元／平方米，装修押金交费标准为5000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金。合同第22条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第26条“乙方单方解除”中约定：26.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内不能解决的……（ｆ）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。27.1自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。因湖南百合百乐商业管理有限公司欠付长沙综合交通枢纽建设投资有限公司租金、运营管理费等，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月26日，以湖南百合百乐商业管理有限公司、彭四平、胡标为被告诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出（2019）湘01民初3253号民事判决，其中确认：审理过程中，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司一致同意解除合同，并确定合同解除日为2019年8月31日。2020年4月30日，湖南百合百乐商业管理有限公司张贴《告示》，告知湖南百合百乐商业管理有限公司各承租户：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司已就解除长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司于2015年8月6日签订《房屋租赁合同》达成一致，湖南百合百乐商业管理有限公司将交还租赁场地，湖南百合百乐商业管理有限公司在租赁期间所产生的债权债务由其负责处理，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司现已启动租赁场地管理权工作，为此，特告知：1、请各承租户于2020年5月15日前，请与接管购物中心的新公司洽谈合作事宜；不愿意经营者请于2020年5月20日前搬离退出各自承租区域，并对承租区域的物品自行进行清理，逾期未处理的物品将视为丢弃物。2、请各承租户提前知晓该情况，做好相关准备工作，由此带来的不便，敬请谅解。本案庭审过程中，本院就涉案商铺的目前状况进行了询问，原告述称：原告本来租的是临街商铺，被告公司调整至五楼后，由于商场未整体开业，五楼各项指标未达标，致使该商铺无法正常营业，而该商铺由原告临街的门面已交付的履约保证金中一部分冲抵了一年的租金。被告湖南百合百乐商业管理有限公司述称：原告的商铺被告已经依约交付且原告已装修完毕经营了一段时间原告接受商铺且装修完毕经营一段时间后自己将商铺停业，这种行为是原告自身构成违约，不存在违约金及原告所述的实际损失，也不真实。另查明，1、黄德生为证明其主张的装修损失，提交了其与长沙市功达装饰工程有限公司签订的《装修工程项目设计/施工合同》，工程价款110500元，经询问，其在本案中不申请相关鉴定。2、在其他相关联案件中，认定了湖南百合百乐商业管理有限公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。再查明，1、2020年6月29日，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（甲方）与湖南百合百乐商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议之补充协议》约定，乙方同意于2020年5月31日向甲方交还租赁物业，并按照《房屋租赁合同》约定标准向甲方支付自2019年9月11日起至2020年5月31日延期交还租赁物业期间产生的场地占用费394.5376616万元,被告百合百乐公司尚未支付该款项。2、因被告百合百乐公司在商场营运期间未向案外人长沙先导物业管理有限公司支付物业管理费及电费，长沙先导物业管理有限公司于2019年10月28日起诉至本院，要求百合百乐公司支付2019年12月31日之前欠付的物业费1282.94275万元、2019年12月10日前欠付的电缆25.48616万元，2020年4月26日，本院作出（2019）湘0104民初15327号民事判决书，判决百合百乐公司支付长沙先导物业管理有限公司2019年12月31日之前欠付的物业费1260.781629元。该判决书查明的事实部分认定百合同百乐公司与长沙先导物业管理有限公司就涉案租赁物约定的物业管理费为20元/平方米/月，该判决现已生效。以上事实有原告提交的《解除商铺租赁合同协议书》、《方圆荟租赁合同》、《房屋租赁合同解除协议之补充协议》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原告黄德生与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《方圆荟租赁合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。对原告的各项损失请求，本院分析如下：关于原告诉请解除《方圆荟租赁合同》，首先，根据（2019）湘01民初3253号民事判决书，被告湖南百合百乐商业管理有限公司与长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，该合同解除后，被告湖南百合百乐商业管理有限公司就涉案商铺已无转租权限，涉案《方圆荟租赁合同》已无法再继续履行。故对于该诉讼请求，本院予以支持。关于涉案《租赁合同》解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，虽然被告湖南百合百乐商业管理有限公司的违约行为是造成本案《租赁合同》提前解除的主要原因，但原告并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动，故根据本案合同的约定及履行情况，本院对原告黄德生的诉请认定如下：对返还履约保证金80064元的诉请，予以支持。对返还预交租金258810元及物业管理费61452元的诉讼请求。关于租金258810元，根据双方合同约定系2018年11月20日至2019年12月20日期间的租金。被告公司与涉案租赁物的业主（案外人）长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间就涉案租赁物签订的租赁合同已于2019年8月31日解除，自该日起，被告公司已丧失就涉案租赁物对外出租的事实基础。虽然被告公司向本院提交了一份其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2020年6月29日签订的一份《房屋租赁合同解除协议收之补充协议》，约定由百合百乐公司向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付双方租赁合同解除之后2019年9月11日起至2020年5月31日期间的租赁场地占用费394.5376616万元，但被告公司至今并未实际该笔款项，亦未提供相应的证据证明案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司已明确表示放弃向次承租人即本案被告主张租金或占用费的权利，且案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司在其向长沙市中级人民法院对本案被告百合百乐公司提起的（2019）湘01民初3253号房屋租赁合同纠纷一案中，已明确主张要求百合百乐公司支付双方租赁合同解除后至实际交还租赁场地前的场地占用费，但长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出的现已生效的（2019）湘01民初3253号民事判决书中并未判决支持该项诉请。因此，被告公司在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的房屋租赁合同解除后，就涉案租赁物对外出租的事实基础已丧失的情形下，无权再向次承租人即本案原告肖斌全主张租金的权利。综上2019年9月1日至2019年12月20日期间的租金79081元（110天×718.92元），被告应予以返还。关于剩余的房屋租金179729元以及物业管理费61452元，考虑到本案被告在合同履行过程中存在违约行为，原告亦并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动，本院酌情支持被告退还原告96472元。关于原告要求被告支付违约金129405.28元的诉讼请求，本院认为虽被告在租赁合同的履行过程中存在违约行为，但原告并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动，且关于被告的违约行为本院已在原告应缴纳的房屋租金及物业管理费中予以考虑，应能弥补原告之损失，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。关于原告诉请的实际损失106371元的诉讼请求，原告黄德生未提交充分证据证明其完全未享用该装修成果，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、判令原告黄德生与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《方圆荟租赁合同》（合同编号：BHBL-F-01-2017版）解除；二、限被告湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄德生退还履约保证金80064元，房屋租金、物业管理费175553元；三、驳回原告黄德生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5079元，由被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月十五日法官助理林青曼书记员解秋阳