湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0626民初3595号 原告：方偲，女，1985年10月25日出生，汉族，居民，住长沙市雨花区。 共同诉讼代表人：邓体珍，男，1971年2月15日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。 共同诉讼代表人：邓云，男，1976年11月16日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。 共同诉讼代表人：余明慧，女，1972年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 共同诉讼代表人：凌丽，女，1971年3月11日出生，汉族，居民，住湖南省平江县。 共同诉讼代表人：李明，女，1991年5月11日出生，汉族，农民，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：薛宏志，湖南联合创业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈飚，湖南联合创业律师事务所律师。 被告：平江县三和房地产开发有限公司，住所地：平江县长寿镇益民路，统一社会信用代码：91430626792390464Ｌ。 法定代表人：罗建军，董事长。 委托诉讼代理人：袁曙初，湖南汉昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芳，湖南汉昌律师事务所律师。 原告方偲诉被告平江县三和房地产开发有限公司（以下简称三和房地产公司）恢复原状纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告方偲推选的五位诉讼代表人及委托诉讼代理人陈飚、被告三和房地产公司委托诉讼代理人袁曙初、李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方偲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即恢复平江县城乡规划建设管理部门批准的对金门第时代广场第一层产权式商铺规划设计原状，同时拆除该商场内违规建设的第一层通往第二层的“斜行升（降）电梯”；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是购买平江县××广场××层商场内产权式商铺的商业购房业主，所购商场内产权式商铺房号为第001幢01层1130号房，购房面积为23.9平方米，合同约定商铺层高为4.8米，不动产权证号为平房权证城字第2××8号。原告所购该商场内产权式商铺是被告在2013年通过营销策划公司和网络、微博等宣传方式，并以承诺“售后包租”、保证支付原告租金、保证原告的投资回报，诱导原告进行投资的。原告遂倾其家庭积蓄或向银行贷款投资购买了被告开发的金门第商场内第一层产权式商铺。当时为配合被告承诺的整体招商的营销（管理）方案，原告按被告要求先后签订了《金门第时代广场商铺委托经营协议》、《金门第内铺租赁协议》，按协议约定被告继续代理原告进行商业运营管理，原告同意委托被告经营管理产权式商铺的期限是至2020年11月30日止。然而被告在管理的产权式商铺期限中，不仅没有对原告授权管理产权式商铺进行运营，对管理原告的商铺进行整体招商或引进投资人，以提升物业品牌价值。反而擅自改变商场内该楼层的规划设计和房产建筑结构，将金门第第一层产权式商铺主通道门进行违法、违规改造（建）：在第一层主门前安装“斜行升（降）电梯”直接连通第二层产权式商铺，严重破坏了商场第一层产权式商铺的规划设计，侵犯了原告投资产权式商铺的初衷利益，造成了第一层产权式商铺的商业价值完全贬值，被告破坏第一层设计结构已无法保证整体招商，原告投资的房产亦无法得到保障和增值。原告认为，被告改建增加的“斜行升（降）电梯”破坏了商场结构，再也无法达到被告所宣传承诺的“统一规划、统一定位、统一招商、统一经营、统一保障”的目的，使原告投资完全成为泡影。原告作为金门第时代广场第一层物业业主，有权依据《中华人民共和国物权法》的规定对其购买的金门第第一层物业行使共同决定“改建建筑物及其附属设施权”和“共同管理商场内物业重大事项权”。特别是涉及违建电梯行为享有依法行使对拆除“斜行升（降）电梯”的表决权。现在被告在经营管理期限内，未取得购产权式商铺占建筑物总面积过半数的（原告）业主和占总该购产权式商铺（原告）业主过半数人同意，擅自改变产权式商铺的设计规划和改变产权式商铺部分4.8米的设计空间结构，自主安装电梯，破坏楼层布局结构，改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动的行为，违背了原告委托被告整体招租、统一管理、统一保障保值回报宗旨，这是被告严重侵犯原告的投资利益。故为保障原告的合法权益及原告投资资产的增值目的，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律、法规、司法解释规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告三和房地产公司辩称：一、答辩人已按约履行了合同义务，原告的诉请显然有违合同意思自治原则。答辩人三和房地产公司于2006年9月25日依法注册登记成立，凭资质证书许可从事合法的房地产开发经营活动，原告名下商铺确属答辩人建设开发。双方就1幢1层内铺商铺签订了《商品房买卖合同》及《金门第时代广场商铺委托经营协议》，原告将商铺委托给答辩人经营，经营期三年，三年经营期从原定交房日2014年10月1日开始计算。金门第商品房建设工程项目已于2016年9月1日取得平江县建设工程质量安全监督站和平江县城乡建设规划管理办公室等审核通过的竣工验收备案表，依照国家和地方人民政府有关规定，答辩人已将经竣工验收合格并符合合同约定的商铺交付给原告。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》的同时与答辩人签订了《金门第时代广场商铺委托经营协议》将其商铺前三年（即2014年10月1日至2017年9月30日）的经营权委托给答辩人，答辩人已按照承诺订单式租约，租赁经营权三年，使原告方投资稳赚回报，坐收旺铺流金财富。《金门第时代广场商铺委托经营协议》应于2017年9月30日终止，在此时答辩人已完成应履行的相关义务，但原告方拒收铺面，而引发纠纷，为了维护稳定，答辩人只得根据平江县信访工作联席会议办公室2017年11月29日《关于县信访工作联席会议办公室会议纪要》，并为了化解双方在原《商品房买卖合同》中产生的矛盾，因而继续代理原告进行商业运营管理。原告与答辩人双方签订了《金门第内铺接收备忘协议》，再次返租三年（即2017年12月1日至2020年11月30日），答辩人已按照《金门第内铺租赁协议》履行了返租费用的支付义务，同时，原告方要求改变铺面整体经营的设计方案，要求砌墙、装门、铺面电路改造及电表安装，同时对铺面内有柱子的业主要求答辩人按柱子浇倒实际截面面积乘以合同单价退还购买款，原告方作为产权人同意所购买面积的独立性和专用性，不再整体出租的请求。答辩人为了尊重原告方的意愿，已按照《金门第内铺接收备忘协议》中原告方认可独立产权、独立铺面的方案，按每平方补偿给原告方砌墙、装门、铺面电路改造及电表安装，全部改造费用240元，对铺面内有柱子的已按浇倒实际截面面积乘以合同单价退还购买款。答辩人都已超出约定范围履行了其义务，且原告签字确认的《金门第内铺终期租金结付表》也明确写明：“金门第内铺约定租赁终租为2020年12月31日。本期结付最后半年的租金，业主结领本期租金后自主安排经营，”对于是否续租、续租条件等均应该由双方通过自愿平等协商的方式来确定，原告的诉请显然有违合同意思自治原则；二、“斜行升（降）电梯”建设的行为非答辩人所为，原告要求答辩人恢复原状缺乏事实与法律依据。案涉“斜行升（降）电梯”修建区域为1042、1088、1087和1086号商铺，2019年4月30日，钟某与李军荣、苏宇、孔鑫鑫就1086、1087、1088号商铺签订了《门面转让协议》，同日1086、1087、1088号商铺原业主李军荣、苏宇、孔鑫鑫与答辩人签订了《终止金门第内铺租赁协议》，2019年5月2日，钟某与陈伟平就1042号铺面签订了《铺面租赁合同》，2019年5月31日钟某与湖南凯隆建设工程有限公司签订了《湖南省建设工程施工合同》，工程名称：金门第B座南面一至二楼增加扶梯改造，由此证实“斜行升（降）电梯”的建设是产权人为了提高一、二层的商业价值而建造，且“斜行升（降）电梯”建设占有的区域是产权人享有独立的物权，并未占用公共通道，反而增加了通道的面积。“斜行升（降）电梯”建设的行为非答辩人所为，是产权人的自行决策，要求答辩人恢复原状缺乏事实与法律依据。综上，原告要求答辩人承担恢复原状及继续按约定标准支付租金至收回全部投资之日止的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不能仅因本案发生在答辩人开发建设的区域就要求答辩人充当“冤大头”，请求人民法院依法驳回其对答辩人的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人存在争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的红铺投资专刊、“拒绝金门第、拒绝财富”宣传单、金门第时代广场一楼平面图、赛为尔房地产集团董事长彭文洲的微博、金门第宣传视频。用以证明被告原广告承诺了该商铺项目将实行统一招商、统一经营、统一管理、统一开业的经营模式。被告对证据的合法性、关联性提出异议，认为广告是房地产销售中的销售手段，并不是承诺，且被告已履行了委托经营的义务。原告方曾要求将铺面改造成独立铺面，改变了铺面的设计规划，造成统一管理、统一经营、统一开业这种模式不能成立。原告向法院主张的是恢复原状，不是买卖合同纠纷，与本案没有关联性。因被告对原告上述证据的真实性不持异议，本院予以采信；2、原告提交的《商品房买卖合同》和不动产登记证，用以证明合同及登记证系被告诱使原告签订。被告对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的提出异议，认为原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示且该商铺已交付。因当事人对证据真实性无异议，本院予以采信；3、原告提交的《金门第时代广场商铺委托经营协议》、《金门第内铺租赁协议》，用以证明被告违背了《红铺投资专刊》的相关承诺或约定，应认定为无效协议。被告对上述证据真实性、合法性无异议，认为该内铺租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，且被告已按约履行其义务。经庭审核实，本院对原、被告约定被告租赁原告所有的商铺3年，协议于2020年11月30日到期的事实予以采信；4、原告提交金门第一楼商铺安装电梯施工、电梯底部照片，用以证明被告擅自改变原规划设计，安装的“斜行升（降）电梯”破坏了商铺的整体设计结构。被告对证据三性提出异议，认为原告提交的两组照片没有具体时间及地址，且电梯不是被告所建造。本院对该场地安装了斜升电梯的事实予以采信，但原告所提供的证据并不能确认电梯由被告建造，本院采纳被告的质证意见；5、原告提交的《宗地图》及《土地使用权证》的附件，用以证明要求拆除电梯恢复原状诉求的业主达95户，符合《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规、司法解释授权“业主决定”共同管理物业的权利法定条件。被告对证据的真实性不持异议，但认为与本案无关联性，被告已将商铺销售，建造时并未改变原有规划，讼争电梯并非被告出资建造，宗地图是按政府要求所设计。因双方对该证据的真实性不持异议，本院采信第一层共有产权式商铺183户实际商户为151户这一事实；6、原告提交的《查询结果告知》、《平江县城建档案馆建房规划审批档案》、《平江县建设工程项目竣工验收备案汇总表》、《承诺书》、《依法建设承诺书》，用以证明讼争电梯未经特种设备管理的政府主管部门同意建造，佐证斜升电梯属违法建设。被告质证认为，《查询结果告知》证据形式不合法，特种设备管理机构属原来的质监局，电梯不属于被告方。本院对安装斜升电梯这一事实予以采信，是否属于违法建筑应由相关行政执法部门认定，对于电梯由谁建造，本院将综合其他证据认定；7、原告补强提交的电梯设计图纸、电梯照片，证明电梯系被告申请及电梯修建未经批准。被告提出异议，认为照片及复印件无法确定该证据的真实性、合法性，应提供原件核对。金门第工程项目的建设图纸均是设计院设计，该案涉电梯是二楼的业主因需求所申请设计，被告未向设计院申请该电梯设计，建设电梯的产权人并非被告。本院认为，该证据单一，没有原件核对，不能达到原告方提出的证明目的；8、被告提交《平江县房地产开发项目综合验收备案申报表》、平江县商品房预（销）售许可证，用以证明原告所购买的商铺，被告是通过合法审批建设并销售的，与原告所签订的合同是双方真实意思表示，且已交付，同时被告也履行了返租义务。原告对证据真实性无异议，但认为该证据只能证明被告有权对房屋进行销售。本院对被告取得编号为平国（2013）第0878号国有土地使用权，所建造的房屋取得商品房预售许可证这一事实予以采信；9、被告提交的《商品房买卖合同》、《金门第时代广场商铺委托经营协议》。用以证明原、被告双方签订的协议系双方真实意思表示，且被告已按合同约定全部履行其义务。原告认为被告虽然已将房产交付给原告，并返租该商铺，但被告采取的是诱导、欺骗的方式，且被告没有按照原广告内容承诺履行。本院认为，原、被告双方对订立商品房买卖合同，原告取得该物权，双方订立租赁协议，被告返租原告商铺3年的事实不持异议，对此事实应予采信；10、被告提交的证据《平江县信访联席会议办公室会议纪要》，并申请证人李奇志出庭作证，用以证明2017年10月30日137户业主认可了信访会议纪要内容，被告已履行了相关义务。原告对会议纪要的真实性没有异议，但对合法性及关联性有异议，认为被告未向法庭提交授权代表的委托书以及委托权限，不能代表协商一致，其会议纪要所达成的七点内容也是不具有代表性的。本院认为，原告对该会议纪要真实性无异议，综合被告提供的《金门第内铺接收备忘协议》、《金门第内铺租赁协议》、《金门第内铺业主租金费用结算表》及《金门第内铺终期租金结付表》，该组证据已形成证据链，对被告所提供的该证据予以采信；11、对被告提交的《门面转让协议》、金门第内铺1086、1087、1088终止“金门第内铺租赁协议”、《铺面租赁合同》、《湖南省建设工程施工合同》，1220、1204、1205三个铺面与钟某所签订的补偿协议，用以证明业主对其自己的财产处分的权利，也证明“斜行升（降）电梯”的建设方是金门第B座二层业主，是产权人的自行决策。原告对证据三性提出异议，认为该内铺仍在被告返租经营期限内，应当视为被告擅自与他人签订转让协议，属于无效行为。本院认为，该证据综合被告提供的终止租赁协议，该业主与被告解除租赁合同后与第三人签订租赁合同，是物权所有人对其物权的自行处分，本院对部分产权人在自己的产权范围内自行决策建造“斜行升（降）电梯”的事实予以采信；12、对被告提交的现场照片，证明“斜行升（降）电梯”的设立未影响通道事实。原告对真实性没有异议，对合法性及关联性有异议，认为修建电梯虽未对消防通道产生影响，也不能确认具有合法性，法律规定对特种设备的安装使用有强制性规则，需要审批才能实施。因当事人对真实性无异议，本院予以采信；13、第一次庭审后本院根据被告核实证据的申请，询问了证人钟某、吴某，同时证人钟某提交了情况说明。原告质证认为，法院调取的该组证据不合法，不能作为本案定案依据。理由：1、该核实证据申请书所申请的时间为2020年11月13日，属第一次开庭前提交，超过举证期限提交；2、钟某、吴某不是本案当事人，与本案没有关联性；3、法院不应将与本案无关人员的相关证据纳入本案审理中。被告质证陈述核实证据申请系第一次开庭后提交，系笔误。证据能证明电梯不是被告所修建，该电梯的建设人系租赁的金门第1042号铺面业主。本院认为，本院根据被告申请调取证据符合法律规定，综合被告门面租赁及转让协议，本院对二层商铺钟斌海、吴涤辉、周瑜等11户业主共同出资建造斜升电梯，钟某与湖南凯隆建设工程有限公司订立增加扶梯改造合同并建造讼争电梯，价款为97000元，建设的位置为所租赁的一层铺面和所购内铺的事实予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：被告三和房地产公司系从事房地产开发的企业法人，该公司通过公开拍卖，取得平江县新城区东兴大道新汽车站侧土地使用权，土地使用证编号为平国用（2013）第0878号，土地用途为商业和住宅，该公司投资建造金门第项目，并取得平江县房地产管理局颁发的平房预字（2013）第010号商品房预销售许可证，该项目于2016年元月由相关部门进行验收，该公司通过红铺投资专刊视频资料，金门第时代广场商业平层分布图、宗地图等广告宣传方式进行营销宣传。2013年6月18日原告方偲与被告三和房地产公司订立《商品房买卖合同》，原告购买被告位于金门第时代广场一层内铺1130号，签订该协议后，原、被告之间附加签订了《金门第时代广场商铺委托经营协议》，约定原告将所购买商铺前三年经营权委托给被告经营，由被告将商铺前三年的租金一次性支付给原告，以抵购买商铺的房款。被告按照约定统一对所出售签订委托经营铺面统一经营3年至2017年9月30日。原告于2015年2月取得该商铺房产所有权和土地使用权。2017年10月原告等金门第时代广场商业内铺所涉及137户业主向平江县县委、县政府、县人大、县信访局等部门和领导进行信访。2017年10月30日平江县信访工作联席会议办公室邀集相关部门、被告及本案部分原告代表到场，形成《平江县信访联席会议办公室会议纪要》，该纪要确认由被告三和房地产公司自2017年起再统一对原告等业主所有的铺面延续承租3年，与各业主另行签订租赁协议，在会议纪要后，根据信访工作联席会议确定的内容，被告三和房地产公司金门第项目部与原告方偲等购买商铺用户签订《金门第内铺接受备忘协议》和《金门第内铺租赁协议》，双方在上述协议上均签字。其中《金门第内铺租赁协议》约定，租赁期限为2017年12月1日至2020年11月30日。该合同终止处理约定：被告在租赁期届满时自然撤离，无论经营状态如何不承担任何责任，不需与原告方办理任何交接手续。上述协议签订后，被告按约定履行支付租金义务，并由原告在《金门第内铺业主租金费用结算表》及《金门第内铺终期租金结付表》上签字确认。 2019年4月金门第B座第二层商铺钟斌海、吴涤辉、周瑜等11户业主协商约定共同投资在金门第B座安装斜行电梯，2019年5月2日钟某与陈伟平订立铺面租赁合同，约定钟某租赁陈伟平位于金门第商居楼1042号铺面，租赁期限为12年。2019年4月30日李军荣、苏宇、孔鑫鑫与被告签订金门第内铺1086、1087、1088终止“金门第内铺租赁协议”。同日钟某分别与李军荣、苏宇、孔鑫鑫签订门面转让协议，购买其分别位于金门第B座一楼第1086号、1087号、1088号三间内铺。钟某委托平江县建筑勘察设计院有限公司对斜升电梯项目进行设计，2019年5月31日，钟某与湖南凯隆建筑工程有限公司订立合同，约定由该公司对金门第地下室酒店南栋、北栋商业楼增加扶梯改造建造建设工程施工，工程项目为金门第B座南面一至二楼在钟某所租赁和购买铺面范围内增加扶梯改造。施工期间，原告及另案主张的94案原告，向平江县房产局、平江县建设局规划办反应情况，要求停建该电梯安装工程。原告认为被告擅自改变商场内该楼层的规划设计和房产建筑结构，在第一层主门前安装“斜行升（降）电梯”直接连通第二层产权式商铺，破坏了商场第一层产权式商铺的规划设计，侵犯了原告的投资产权式商铺的初衷利益，向本院提起恢复原状之诉。 诉讼过程中原告增加诉讼请求，请求被告按约定继续履行统一招商、统一经营、统一管理、统一开业的承诺，同时向原告继续支付原约定标准租金至原告收回全部投资之日止。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”原告向本院主张的是恢复原状，恢复原状纠纷是指当物受到损害时，物权人要求侵害人采取措施将物恢复到原来状态的纠纷。因此本案争议的焦点为：一、原告的物权是否受到损害；二、被告是否对原告的物权造成损害；三、原告增加的诉讼请求是否予以支持。 针对焦点一，原、被告对其签订《商品房买卖合同》，原告取得被告建造的金门第时代广场第一层产权式商铺所有权的事实是没有争议的。本案涉案电梯的修建是否对原告物业造成毁损或对其物权造成侵害，是原告主张侵权是否成立的构成要件。根据原告所举证据可以看出该斜行升（降）电梯的建造并没有对原告所有的铺面造成毁损。虽然该商铺与所建造电梯处于相邻的同一空间，但原告未提供证据证明该电梯的建造损害了原告所有商铺的通行、采光、通风等因相邻享有的权利，同时原告也未提供证据证明该电梯的修建影响其商铺的经营权。原告认为被告侵犯了其对共有物的知情权、管理权、选择权，但修建的电梯所占用的铺面并非原告所有或者共有，该电梯也未占用通行道路，涉案电梯建造的位置并非共有部分，原告并不享有共有和共同管理的权利。因此，原告所举证据不足以证明该电梯的建造对其物的毁损或物权构成侵害，原告的此项主张缺乏事实和法律依据。 针对焦点二，原告诉称，被告未取得购产权式商铺业主过半数人同意，在商场内违规建设“斜行升（降）电梯”。首先，原告为主张系被告在商场内建造了斜行升（降）电梯，向本院提供了电梯设计图纸，证明电梯系被告设计申请建设。被告对原告所提供的证据提出异议，认为该设计图纸并非原件，且其并未参与设计，为反驳其证据，向本院提供了钟某与陈伟平等一层铺面的业主订立的铺面租赁合同及铺面转让合同，以及扶梯改造工程合同，用以证明被告不是该电梯的投资建设方。根据被告核实证据申请，本院依法询问证人钟某、吴某，证人证实，该电梯的投资建设方系钟海斌、吴涤辉、周瑜等11户拥有金门第B座第二层独立产权的业主。由此可见，原告所提交的证据不足以证明涉案电梯系被告所建造，也不足以证明系被告侵害了原告的权利，因此，原告应承担举证不能的法律后果。对原告诉称，被告在经营管理期限内建造电梯，经庭审核实，涉案电梯修建区域商铺产权人为陈伟平等，2019年4月上述产权人与被告签订了解除租赁协议。建造电梯业主是在与被告解除租赁协议之后自主决策所建造，并非在被告委托租赁经营期限内。 综合上述焦点一、二，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案原告未能提供证据证明所建造的电梯对其物权造成毁损或侵害的事实，同时也没有证据证明涉案电梯系被告所建造。因此对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点三，对于原告变更诉讼请求中增加要求被告履行统一招商、统一经营、统一管理、统一开业的承诺，向原告支付租金至原告收回投资之日止的诉讼请求。原告认为其增加的诉讼请求是基于原、被告之间的合同约定而要求被告继续履行合同，本院认为，本案原告提起的是侵害物权之诉，若原告认为被告违反合同约定，要求被告继续履行合同约定的义务，该主张属不同的法律关系，此项请求不在本案的审理范围，其应另行主张权利，本院在本案中不予审理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第二款、第六条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一、二款之规定，判决如下： 驳回原告方偲对被告平江县三和房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告方偲负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判长  严奇志 审判员  涂重阳 审判员  黄浣莲 二〇二〇年十二月十八日 书记员  毛湘平