北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6059号原告（反诉被告）：梁太文，男，1961年4月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：夏军伟，北京华强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱霞，河南梁园律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市欧亚德商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。法定代表人：赵兰英，董事长。委托诉讼代理人：王保根，北京市华洋律师事务所律师。原告（反诉被告）梁太文与被告（反诉原告）北京市欧亚德商贸有限公司（以下简称欧亚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁太文及其委托诉讼代理人夏军伟，被告（反诉原告）欧亚德公司的委托诉讼代理人王保根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁太文向本院提出诉讼请求：1.判令欧亚德公司退还房屋租金15万元；2.判令欧亚德公司赔偿装修、经营等损失360万元。诉讼过程中，梁太文变更诉讼请求为：1.判令欧亚德公司退还自2018年7月13日至2018年10月8日期间的房屋租金141667元；2.判令欧亚德公司赔偿不可拆卸部分装修损失310万元、停产停业经营损失100万元、搬家补助费5万元；3.判令欧亚德公司支付逾期付款利息（以4291667元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。事实和理由：2012年5月28日，梁太文自第三人赵红梅处转租到欧亚德公司出租的房屋，即北京市昌平区北七家镇西沙各庄路北商业楼一层中间楼梯口处100平方米、二层整层使用面积约2000平方米。后梁太文对涉案房屋进行了装饰装修，并在涉案房屋处注册设立北京顺天通达酒店管理有限公司（以下简称顺天通达酒店），进行酒店经营。2017年，梁太文与欧亚德公司签订《租赁合同》，约定由梁太文自欧亚德公司处直接承租涉案房屋，继续进行酒店经营，年租金为60万元，租期自2017年4月9日至2022年4月8日，免租期为2017年4月9日至2018年4月8日，租金每半年交纳一次，采取上交方式，提前30天交清。2018年3月8日，梁太文向欧亚德公司预先交纳了2018年4月9日至2018年10月8日半年期的租金。2018年6月24日、2018年7月12日，西沙各庄村委会通知各承租户进行集体土地非宅解约腾退，从2018年7月13日开始实行两断三清，即断水、断电、清设备、清原料、清场地。2018年7月13日，欧亚德公司对涉案房屋断水断电，并告知梁太文，因西沙各庄村委会进行集体土地非宅解约腾退，将会拆除涉案房屋，故要求梁太文腾退房屋，停止酒店经营。此后，梁太文与欧亚德公司及村委会就补偿事宜进行了多轮沟通，但均未能达成一致，分歧点主要是两方面：一、停产停业综合补助、搬家补助。西沙各庄村委会给予各承租户每平方米500元的停产停业综合补助、每平方米25元的搬家补助，但欧亚德公司将该两项补助全部据为己有，不同意向梁太文支付。梁太文的停产停业损失至少130万元。2016年至2018年酒店被停水停电前，梁太文经营酒店每年享有出租收益。2016年至2017年8月期间，每年收取租金收益140万元。2017年9月8日，梁太文妻子杜成华和王敬晓签署租赁合同，租期二年，自2017年9月8日至2019年9月8日，每年租金130万元。2018年7月13日酒店被停水停电前，王敬晓一直在经营该酒店，并如约向梁太文支付租金。2018年7月13日酒店被停水停电后，王敬晓无法再继续经营，无奈只能解除租赁合同。梁太文的可得利益损失至少130万元。相反，因为有梁太文在此地经营，欧亚德公司从西沙各庄村委会取得100万元的停产停业补助，其能够得到该补助是建立在梁太文投入330万元装修及可得利益损失基础上的。欧亚德公司不当得益100万元，却拒绝向梁太文支付任何停产停业可得利益损失补偿，这完全背离了公平原则。二、装修补偿。西沙各庄村委会委托评估机构与欧亚德公司一起入户对酒店装修进行了评估。村委会、评估机构称他们只对直接和村委会签订租赁合同的承租户，其与欧亚德公司均拒不向梁太文出具任何评估报告，只是简单写了一张纸，纸上寥寥几个数字分别为：装修704206元、消防55709.36元、中央空调79584.8元，也不解释数据依据，只是单方强调梁太文应接受村委会给出的数字。梁太文请求提供评估数据、评估报告、测量数据，遭到欧亚德公司和村委会拒绝。梁太文并非不能协商，但欧亚德公司和村委会单方武断的方式难以让梁太文信服，导致双方的争议未能解决。2018年11月1日，梁太文向法院申请对争议酒店进行证据保全，避免酒店被强行推倒证据灭失。2018年11月欧亚德公司在未通知梁太文的情况下单方强行推倒了酒店，现争议酒店已经灭失。西沙各庄村委会委托评估机构与欧亚德公司一起入户对酒店装修进行评估时，保留了酒店的测量数据，梁太文在2018年8月以录像的方式把酒店现状录制了下来。为了公平处理争议，梁太文申请法院向西沙各庄村委会及评估机构调取入户时测量的数据、全套评估报告及村委会给予承租户的腾退补偿项目细则。梁太文认为，《租赁合同》尚未期满，欧亚德公司以简单粗暴的方式对涉案房屋断水断电，阻止梁太文进行酒店经营，其应赔偿梁太文包括但不限于对涉案房屋的装饰装修、停产停业可得利益损失、搬家补助等各项信赖利益损失，还需退还梁太文已交付但未实际发生的房屋租金。故梁太文向法院提起诉讼。欧亚德公司辩称，一、关于退还租金，停水停电是村委的统一行动，我公司无权停水停电，停水停电的时间为2018年11月7日，梁太文实际经营至2018年11月7日，故其主张退还房租不成立。二、关于装修损失，租赁合同第九条第2款明确约定，拆迁方如对梁太文的装修及设备进行了评估并向我公司支付了相应补偿后，梁太文有权主张装修补偿，但现尚未进行评估程序，不清楚哪部分是梁太文的。梁太文未充分举证证明装修产生的具体费用，我公司也并未拿到全部的拆迁补偿款。故梁太文主张装修损失不成立。关于停产停业损失，涉案房屋系没有任何审批手续的建筑物，梁太文无权主张停产停业损失。且租赁合同中并未约定停产停业补助和搬家补助，故即便在本次拆迁中存在该两项补助，梁太文也已经放弃了该项权利。梁太文在起诉状中承认将涉案房屋转租给王敬晓，租期二年，此事我公司之前并不知情，其转租房屋未经过我公司同意，违反了租赁合同第六条第1款的约定。梁太文将房屋转租出去，就转租部分其没有进行经营，没有经营就不能主张停产停业补助和搬家补助，王敬晓事后是否主张该部分权利不可知。关于搬家补助损失，梁太文未提供任何证据，且租赁合同中明确约定梁太文应配合拆迁，故即便有搬家补助损失，也应由梁太文自行承担。三、关于逾期付款利息，现我公司尚未拿到全部的拆迁款，西沙各庄村委会只向我公司支付了拆迁补偿款总额的70%，我公司也不欠梁太文这么高的款项，故梁太文主张逾期付款利息无事实和法律依据。欧亚德公司向本院提出反诉请求：1.判决解除欧亚德公司和梁太文于2017年签订的《租赁合同》；2.判令梁太文支付所欠水费1587元、电费18480元，共计20067元。诉讼过程中，欧亚德公司放弃第1项反诉请求，变更第2项反诉请求为：判令梁太文支付所欠水费1587元、电费17976元。事实和理由：2017年12月4日，欧亚德公司和梁太文签订《租赁合同》，梁太文承租位于昌平区北七家镇西沙各庄路北商业楼部分房屋用作宾馆经营。2018年因拆迁腾退，双方解除合同，但就补偿问题尚未解决。经核对水电表，欧亚德公司发现梁太文尚欠水费1587元、电费17976元。故欧亚德公司提起反诉。梁太文对欧亚德公司的反诉辩称，涉案房屋未取得合法手续，双方签订的租赁合同无效。我与王敬晓签订租赁合同，王敬晓承包了顺天通达酒店，并由王敬晓自行交纳水、电费，欧亚德公司对此知情。王敬晓每次交纳水、电费，交款人均署名为王敬晓。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年4月18日，欧亚德公司与北京市昌平区北七家镇西沙各庄村村民委员会（以下简称西沙各庄村委会）签订《土地合作协议》，约定西沙各庄村委会将位于西沙各庄村约50亩土地提供给欧亚德公司使用，双方的土地合作协议为50年，自2000年4月18日至2050年4月18日。协议签订后，欧亚德公司在该地块上建设了房屋，但未取得建设工程规划许可证。2011年8月12日，欧亚德公司与案外人赵红梅签订《房屋租赁合同》，将其自建的一处上下两层共3620平方米的房屋出租给赵红梅使用。2012年5月28日，赵红梅与梁太文签订《租赁合同》，将其承租房屋中的部分房屋（一层100平方米、二层2000平方米）转租给梁太文。后梁太文对该房屋进行了装修，并于2012年9月17日以该房屋为经营场所注册成立顺天通达酒店，并取得《特种行业许可证》，梁太文任该酒店法定代表人。该酒店经营范围为：住宿、酒店管理等。2013年欧亚德公司将赵红梅诉至本院。该案经重审后，本院于2016年6月28日作出（2014）昌民初字14823号民事判决书，判决确认双方签订的《房屋租赁合同》无效等。2016年9月12日，北京市第一中级人民法院以（2016）京01民终5101号民事判决维持一审判决。2014年梁太文将赵红梅起诉至本院。2014年12月17日，本院作出（2014）昌民初字第11014号民事判决书，判决确认双方签订的《租赁合同》无效等。后赵红梅不服该判决，提起上诉。在二审法院审理过程中，赵红梅申请撤回上诉。2015年4月9日，北京市第一中级人民法院以（2015）一中民终字第02480号民事裁定书裁定准予赵红梅撤回上诉。2017年，欧亚德公司（甲方，出租方）与梁太文（乙方，承租方）签订《租赁合同》。该合同第一条约定：出租标的物为昌平区北七家镇西沙各庄路北商业楼一层楼梯口处100平方米、二层整层使用面积约2000平方米房屋（以下简称涉案房屋），楼前公共停车场各租户本着友好协商无偿使用。空调主机处、东侧消防泵房、北侧灶间和一间宿舍以及安全通道口处甲方无偿给乙方使用。第二条主要约定：乙方确信已了解了标的物的全部情况，包括但不限于无房产“五证”的情况，保证今后不提出任何质量、权利瑕疵异议及其退租或赔偿要求。第三条约定：租期为5年，从2017年4月9日起至2022年4月8日止。第四条主要约定：乙方承租该租赁标的物用于宾馆。第五条主要约定：年租金标准为60万元。租金每半年交纳一次，采取上交方式，提前30天交清。第一年的全年租金，根据2017年12月4日三方（欧亚德公司、梁太文、赵红梅）共同签署的和解执行协议，免租金时间为2017年4月9日至2018年4月8日。2018年3月8日前向甲方交纳下一租期的租金，今后以此类推。第六条主要约定：1.租赁期间，乙方有权选择合作或出租方式经营，合作或出租乙方继续履行此合同约定权利和义务，必须由专人在宾馆管理并处理与甲方的事务关系（缴纳房租、缴纳水电费等事宜）。如转让、借用转让必须经过甲方书面同意方可，未经甲方同意属乙方违约。甲方准许乙方从一层顶部走下水（一楼西半部），乙方需按国家要求排污。甲方如对此部分对外租赁，允许乙方进行正常装修，但事先要通知租户并做好保洁工作。因宾馆暗房较多，装修时在不影响房屋安全的前提下，允许乙方在楼顶安装空调、楼房周围安装空调、二楼正面开窗，如遇特殊问题双方协商解决。2.因乙方在2012年6月至8月自行装修房屋内部作为宾馆使用，室内物品以及室内外自行安装的电气设备、设施的所有权归乙方所有，包括电路、上下水、排污、照明、吊顶、隔断墙由乙方购置安装施工。使用电费按1.4元/度、水费3元/吨（不含税费）。第九条主要约定：2.租赁期间政府拆迁、腾退等政府行为导致的合同无法履行的情况，双方以国家利益为重终止本协议。乙方按政府要求配合腾退，甲方退还未到期的租金（按日计算）。拆迁方支付的房屋拆迁费用归甲方所有。拆迁方如对乙方宾馆的室内装修部分及外部自行安装的设备进行了评估作价，并向甲方支付了这部分装修补偿费用和此宾馆的经营补偿，甲方将此款支付乙方。如果政府没有装修补偿，甲方不予补偿。现梁太文已向欧亚德公司支付租金至2018年10月8日。2017年9月8日，梁太文之妻杜成华与案外人王敬晓签订《租赁合同》，约定杜成华将顺天通达宾馆的使用物品及相关证照交给王敬晓管理、经营，租赁期限自2017年9月8日至2019年9月8日，年租金为130万元。2018年6月24日，西沙各庄村委会及西沙各庄村股份经济合作社发出《西沙各庄村集体土地非宅解约腾退通知》，称该村决定通过解约腾退方式开展非宅腾退工作，收回村集体土地及地上物并实施拆除，要求该村集体土地上各承租户积极行动尽快腾退。2018年7月12日，西沙各庄村委会发出《通知》，决定自2018年7月13日起全部实施两断三清（断水、断电、清设备、清原料、清场地），通知各承租户提前做好准备。2018年7月24日，西沙各庄村委会再次发出《西沙各庄村集体土地非宅解约腾退清理整治通知》，称集体土地非宅解约腾退清理整治工作于2018年7月25日启动拆除工作，2018年9月30日前完成腾退拆除，要求各承租户尽快搬迁，积极签约腾退。诉讼过程中，梁太文主张涉案房屋自2018年7月13日被断水断电，酒店无法经营，后于2018年8月20日左右撤走人员及物品。欧亚德公司对此不予认可，主张涉案房屋于2018年11月6日停水停电，梁太文于当日将酒店清空。2018年7月，案外人北京中鼎联合房地产评估有限公司（以下简称中鼎公司）受托对欧亚德公司的房屋进行评估。诉讼过程中，经本院调查取证，中鼎公司向本院出具书面回复函，并提供了《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果报告》（后附《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》），以及在评估过程中形成的房屋估价条件登记表、房屋现状示意图等材料。其中，1.《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》载明，被评估房屋的建筑面积总计32673.01平方米，建成时间均为2010年12月6日前，其装修、设备及附属物价值总计7697541元。2.书面回复函载明，本案所涉及的商业楼一层、二层建筑面积均为1989.62平方米，其中一层装修价值为138910元，二层装修价值为704206元，并备注：由于在估价时点商业楼一层评估形式为整体评估，无法区分楼梯口处100平方米的原始数据，我们仅对商业楼一层给予了整层的评估价格；商业楼二层面积为评估报告中的××号房及××号房的二层部分，商业楼一层面积为××号房和××号房一层。2018年8月31日，西沙各庄村委会、西沙各庄村股份经济合作社（甲方）与欧亚德公司（乙方）签订《解约腾退补偿协议》。协议主要约定：甲方正在开展集体土地非住宅腾退工作，需收回乙方使用土地及其地上物，甲乙双方一致同意解除《土地合作协议》，乙方将使用土地及地上物交付甲方，甲方给予乙方解约腾退补偿。一、双方共同确认，《土地合作协议》自本协议签署之日起解除，双方就使用土地不存在任何法律关系。乙方不再享有土地使用权，土地使用权收归甲方所有，甲方向乙方支付解约腾退补偿。二、根据评估公司的评估结果，双方经协商一致，甲方给予乙方解约腾退补偿款为49580394元，具体包括：房屋补偿款18051401元，装修、设备及附属物补偿款7697541元，停产停业综合补助费14702855元，搬迁补助费816825元，树木补偿费98651元，资产补偿费992561元，腾退奖励费7220560元。三、1.本合同签署生效后，乙方在约定时间内完成腾退并将地上物交由甲方后30日内，甲方向乙方支付解约腾退补偿款的60%，即29748236元。2.甲方在非宅解约腾退工作完结并经审计审核通过且乙方依法提供合法税票后30日内向乙方支付剩余款项。四、乙方保证在本协议签订后三日内交付使用土地及其范围内全部地上物，并将使用土地范围内的房屋钥匙和水、电费结清证明交甲方，甲方工作人员验收合格后为乙方出具《交房验收单》。现上述房屋已于2018年11月7日被拆除。诉讼过程中，欧亚德公司称《解约腾退补偿协议》签订后，其现已收取腾退补偿款总额的70%。经询，西沙各庄村委会对此予以认可。诉讼过程中，欧亚德公司向法庭提供水费明细表、电费明细表，主张梁太文欠缴2018年7月18日至2018年8月20日期间的水费1587元、电费17976元。梁太文主张该期间顺天通达酒店由王敬晓经营，至于王敬晓是否交纳该期间的水、电费，梁太文表示不清楚。另查，西沙各庄村委会于2018年6月24日制定《西沙各庄村集体土地非住宅解约腾退补偿实施细则》，规定了各项解约腾退补偿款的补偿条件和补偿标准。其中：1.房屋及附属设施补偿。本村结合被腾退人具体情况，对房屋及附属设施按照重置成新价给予不同比例的补偿或固定单价补偿，具体标准如下：2010年12月6前建设的房屋，按照重置成新价的50%予以补偿。2.停产停业综合补助费。被腾退人利用2010年12月6日前建设的集体非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积×800元/平方米；纳税总额低于实际经营面积×500元/平方米的，可按实际经营面积×500元/平方米的标准给予补助费（含依法依规应予以免税的企业）。3.搬迁补助费：2010年12月6日之前建设房屋，按照被腾退房屋建筑面积×25元/平方米计算。诉讼过程中，梁太文向法庭提交《北京银行电子缴税付款凭证》，主张其于2013、2014、2015年依法纳税，2015年后因将顺天通达酒店承包给他人经营，属免税企业，故未有纳税凭证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故梁太文与欧亚德公司签订的《租赁合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁合同》签订后，梁太文实际进行了经营，在合同履行过程中，涉案房屋被拆除腾退，欧亚德公司取得了相应的腾退补偿，虽然《租赁合同》无效，但出租人就合同标的物取得的腾退利益应当包括梁太文的份额。关于停产停业综合补助费，停产停业综合补助系因房屋被拆迁造成以该房屋为经营场所的经营者不能继续进行经营的补助。《租赁合同》签订后，梁太文占用涉案房屋进行经营，持有以涉案房屋为经营场所的营业执照，并依法纳税，故涉案房屋的停产停业综合补助费应由梁太文取得。停产停业综合补助费的具体金额，由本院根据《西沙各庄村集体土地非住宅解约腾退补偿实施细则》规定的补偿标准以及涉案房屋经营面积与房屋整体经营面积的比例酌情予以确定。关于搬迁补助费，因梁太文实际占有涉案房屋并完成了搬迁腾退，故其主张获得搬迁补助费，具有事实依据。搬迁补助费的具体金额，由本院根据《西沙各庄村集体土地非住宅解约腾退补偿实施细则》规定的补偿标准以及涉案房屋的建筑面积酌情予以确定。关于装修损失，因梁太文经欧亚德公司同意，对涉案房屋进行了装修，涉案房屋被拆除后，欧亚德公司领取了梁太文所做装修部分的补偿，该部分补偿理应由梁太文取得。装修损失的具体金额，由本院根据中鼎公司的回复并结合涉案房屋建筑面积与房屋整体建筑面积的比例酌情予以确定。梁太文主张的过高部分金额，举证不足，本院不予支持。根据当事人陈述，欧亚德公司现实际取得的补偿款为《解约腾退补偿协议》约定补偿款总额的70%，故本院对梁太文主张的停产停业综合补助费、搬迁补助费及装修损失按照70%进行折算。对于剩余金额，梁太文可待欧亚德公司实际取得后另行主张。关于租金返还问题，梁太文主张涉案房屋于2018年7月13日断水断电，后其于2018年8月20日左右撤走人员及物品，欧亚德公司对此不予认可，其虽主张梁太文于2018年11月6日将涉案房屋清空，但未能提供相应证据，故此，本院综合审查当事人陈述及本案相关证据，认定梁太文应向欧亚德公司支付租金至2018年8月31日，剩余租金应由欧亚德公司返还给梁太文。梁太文要求欧亚德公司支付上述款项的逾期付款利息，事实及法律依据不足，本院不予支持。关于欧亚德公司反诉主张的水、电费，根据合同相对性原则，梁太文应向欧亚德公司支付水、电费，其虽主张涉案水、电费由案外人支付，但并未举证证明，故对欧亚德公司的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京市欧亚德商贸有限公司于本判决生效后十日内返还梁太文租金62466元；二、北京市欧亚德商贸有限公司于本判决生效后十日内给付梁太文停产停业综合补助费658230.3元、搬迁补助费35000元、装修损失497831.6元，以上共计1191061.9元；三、梁太文于本判决生效后十日内给付北京市欧亚德商贸有限公司水费1587元、电费17976元，以上共计19563元；四、驳回梁太文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41133元，由梁太文负担25051元（已交纳）；由北京市欧亚德商贸有限公司负担16082元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费145元，由梁太文负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  黄丽霞人民陪审员  周建环二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  雷迎新