河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初131号原告：梁睿，男，汉族，1979年8月19日出生，住漯河市源汇区。被告：漯河壹品置业有限公司，住所地漯河市源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：万凯，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司，漯河壹品置业有限公司管理人，住所地河南省平顶山市新城区福佑路新城铭座322房。法定代表人：杨德林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李朝辉、宋帅东，河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司员工。原告梁睿与被告漯河壹品置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁睿、被告漯河壹品置业有限公司委托诉讼代理人李朝辉、宋帅东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁睿向本院提出诉讼请求：1、确认由被告开发的位于源汇区××与××交叉口深圳中德宝汽车城6幢1层11号房屋为原告所有，并协助原告办理不动产登记；2、依法判决被告支付原告逾期交房违约金90637.18元即（2015年12月30日至2020年12月1日共逾期1798天90637.18元日万分之二），同时支付原告自2015年12月30日以后的逾期交房违约金；3、依法判决被告销售房屋为原告所有，并协助办理以后的相关手续；4、诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2014年7月6日，原告与被告签订《房屋认购协议书》约定：原告购买被告开发的位于源汇区××与××交叉口深圳中德宝汽车城第6幢1层11号房屋，房屋价252050元；被告向原告约定于2015年12月30日前交房，逾期交房按照已付房款的日万分之二支付违约金。2015年至2020年被告没有建成房屋无法交房，原告多次上访维权至今房屋依然无法正常使用，请法院判决房屋权为原告所有，并恢复原状。要求诉讼代表壹品置业破产管理人认可我们的购房事实，妥善处理壹品置业有限公司六号楼购房户的实际需求。壹品置业破产管理人对壹品置业有限公司开发的六号楼多余的600余平方米门面房，以无法分配为由，让我们向贵院申请起诉。综上所述，被告壹品置业有限公司没有按照双方签订的《房屋认购协议》履行义务，应当承担违约责任。被告漯河壹品置业有限公司答辩称，案涉所在6号楼已经被漯河市源汇区人民法院执行了大部分，被告不能确定案涉房屋的具体位置，即不能确定案涉房屋是否包含在未被执行的面积内，请求法院依法改判。庭审期间，梁睿提交如下证据：《认购协议书》一份；加盖有漯河壹品置业有限公司的收款收据；漯河壹品置业有限公司《通知书》一份。被告漯河壹品置业有限公司质证意见，对原告提交证据的真实性没有意见。被告漯河壹品置业有限公司提交梁睿《漯河壹品置业有限公司购房户登记表》一份，证明梁睿向漯河壹品置业有限公司破产管理人进行了物权申报。原告质证称，对证据的真实性没有异议，拍卖的具体位置，具体面积没有说清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月6日，原告与被告签订《房屋认购协议书》约定：原告购买被告开发的位于源汇区××与××交叉口深圳中德宝汽车城第6幢一层11号房屋，房屋价252050元，已交付全部房款；被告向原告约定于2015年12月30日前交房，逾期交房按照已付房款的日万分之二支付违约金。2015年至2020年被告没有建成房屋无法交房。2020年5月29日，本院作出（2020）豫11破申6号民事裁定，裁定受理漯河壹品置业有限公司破产清算申请。2020年7月13日，本院作出（2020）豫11破6号决定书，指定河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司为破产管理人。2020年7月24日，原告向漯河壹品置业有限公司申报案涉房产物权。2020年11月18日，漯河壹品置业有限公司管理人作出（2020）漯壹品破管字第25号《通知书》，以6号楼已被法院执行给他人，所申报的房屋不属于漯河壹品置业有限公司所有，没有交付的客观条件为由，对申报登记的房屋物权不予认定。根据原、被告双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：案涉房产应否确权给原告所有，《房屋认购协议书》应否继续履行，漯河壹品置业有限公司应否承担逾期交房违约金以及协助办理不动产登记并承担相关费用的问题。本院认为，《中华人民共和国破产法》第一条规定“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。”第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”据此，公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，漯河壹品置业有限公司进入破产程序后，原告起诉请求继续履行房屋买卖合同并交付涉案房产，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，显然属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。如果强制履行原告与漯河壹品置业有限公司之间签订的合同，实质上将导致该债权人优先于其他同类债权人获得受偿，从而违反债权平等原则，损害了其他破产债权人合法权益。因此，涉案合同与破产法相关规定冲突，在法律和事实上已不具备履行可能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，买受人的物权期待权又分为一般买受人物权期待权和消费者物权期待权。消费者物权期待权的保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求有合法的书面合同外，还要求另外三个条件：第一，保护的对象必须是消费者。消费者是针对经营者而言的，是从经营者处购买商品或者服务的人。该规定限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人；第二，依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品和接受服务的人，消费者一定是自然人。该规定限定买受人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。买受人买房的真实目的是否用于居住，在审判实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者的“客观标准”，且该规定明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”；第三，必须是交付了50%以上的房款。以上三个条件是并列关系，必须同时具备才享有相关物权。本案中，案涉房产系商铺，原告亦未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，亦即原告并不具备以上三个条件，不享有相关物权。根据《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下单一销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应当予以支持。该批复针对的是实践中存在的商品房销售不规范现象为保护消费者的生存权而作出的例外规定，是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。同时强调买受人必须是商品房消费者，而不是一般的房屋买卖合同的买受人。本案中，当事人均认可案涉房产性质为商铺，不适用该批复的处理规则。基于以上法律规定，原告的债权不属于于优先受偿债权。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。债务企业进入破产程序实质上构成普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且漯河壹品置业有限公司进入破产程序时，案涉房产尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理不动产登记的条件。案涉商品房买卖合同虽然有效，但属于事实上和法律上不能履行的合同，原告可以作为债权人向漯河壹品置业有限公司管理人申报相应债权，并按破产法的相关规定实现权利。根据《中华人民共和国破产法》第五十八条及相关司法解释的规定，债权人未依照法律规定进行破产债权申报的债权，不属于破产债权确认纠纷的审查范围。本案系破产债权确认纠纷，因原告在申报对被告的破产债权时，并未对逾期交房违约金部分进行申报，故对原告提出的诉讼请求的违约金部分本院不予审查。综上，原告并未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，其要求案涉房产应确权给原告所有、《房屋认购协议书》应当继续履行、漯河壹品置业有限公司应当承担逾期交房违约金以及协助办理不动产登记并承担相关费用的问题的诉讼请求缺乏明确具体的法律依据，亦不符合审判实践，本院不予支持。依照《中华人民共和国破产法》第一条、第十六条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回梁睿的诉讼请求。案件受理费100元，由梁睿负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 左 昊审判员 王路明二〇二〇年十二月二十五日法官助理翟相杰书记员佟宗霖