昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4217号原告（反诉被告）：徐元庆，男，1996年9月30日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨雁翎，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭黎锐，云南祥宇律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：沈开诚，男，1969年7月18日出生，壮族，住云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：刘滟，女，1976年9月3日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：沈开诚，男，1969年7月18日出生，壮族，住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。第三人：云南惠淘房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区雨花街道时代俊园A3地块****商铺。统一社会信用代码：91530121MA6KCE5U7D。法定代表人：顾文记。原告徐元庆诉被告沈开诚、刘滟、第三人云南惠淘房地产经纪有限公司（以下简称：惠淘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，被告沈开诚、刘滟在答辩期内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理并适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐元庆及其委托诉讼代理人杨雁翎、郭黎锐，被告（反诉原告）及刘滟委托诉讼代理人沈开诚，第三人惠淘公司的法定代表人顾文记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐元庆向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告签订的《昆明房地产居间定金合同》、《房屋转让预约协议》合法有效；2.请求依法判令被告继续履行其与原告签订的《房屋转让预约协议》，并协助原告办理房屋产权变更登记手续；3.依法判令被告向原告支付违约金96000元；4.依法判令二被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告经第三人居间介绍达成房屋买卖的一致，于2017年4月21日签订《昆明房地产居间定金合同》，约定被告将位于昆明市呈贡新区地块）xx幢x层xxx号房屋（商品房购销合同登记号为：53011201608080160的所有权转让给原告，房屋成交总价为48万元。房屋价款支付方式为签订《定金合同》当天支付2万元，2017年4月28日之前支付43万元，剩佘3万元待被告把房屋过户至原告名下后支付。原被告又于2017年4月24日签订了《房屋转让预约协议》并对该协议进行了公证，《协议》约定被告在收到原告支付的45万元购房款后需于2017年6月1日前还清银行贷款，在取得房屋所有权证后协助原告办理产权变更登记手续。2017年4月24日原告依约支付了45万元购房款，但被告未依约于2017年6月1日前还清银行贷款，且至今被告依旧未还清，被告的违约行为导致原被告无法在房产证下发后及时办理产权变更手续。被告（反诉被告）沈开诚、刘滟共同答辩称：一、有关房子从开始谈买卖的时候，都是沈开诚和原告父母友好协商进行的，最后是原告签字，实际上原告还有30000元尾款未支付。关于推迟房贷，因为对原告家没有损失和风险，确实是经过协商同意，只是没有文字材料。在2018年6月22日下午，被告专门告知原告及其母亲，都未反对，为此还录音确认该事情。现在原告至今都在使用房屋，需要被告赔偿100000元，明显不公平。诉讼、保全都是原告的自行行为，其实诉讼也是通过调解来协商的，正是因为房子保全扣押，即使现在也过户不了。诉讼费和保全费都应由原告承担。二、被告申请人民法院按照情势变更的原则，变更或者是解除协议。关于卖房子的由来，2014年被告父亲不在了，家里只有老母亲单独居住，从2015年底开始到2016年底，被告一直在东站的附近董家湾陪母亲一起居住，单位、自己的家、还有老母亲家，三点都要跑，一年多下来都已疲惫不堪，所以到2017年的春节，就把我母亲接过来一起居住，到2017年的时候，因为86岁的母亲希望生前处理好其名下房子，避免以后发生纠纷，为达成其心愿，被告就要拿出100000元来给两个姐姐，没有办法只有卖掉了呈贡的房子。这个房子是我单位的福利房，因为是急卖，所以价钱就低于市场价很多，同事房子挂在呈贡两年，在被告卖房子以后6月出售，均价大概是在5800元左右，房价应该是在68万到70万之间，但是这个房子实际的产权是被告母亲，单位集资在2007年左右启动，到2016年才交房，主要由被告父母出资购买。卖房子的时候未取得母亲同意，本案可能还存在另案需处理，是被告自作主张卖房筹钱给两个姐姐，对此被告非常愧疚，卖房以后导致一系列危机及糟糕后果：一是家庭关系、矛盾、危机、兄弟姐妹的矛盾，当时母亲的身体情况又不好，怕达不成老人家的心愿，最后狠心卖掉呈贡福利房来筹钱，房子卖了，被告大姐同意签字，但二姐不肯签字。目前两个姐姐都不管被告的母亲，也不与被告往来，只有被告独自照顾母亲。另外被告还是想要尽力团结整个家庭，预备将来有条件还是要公平处理。另外是婆媳的矛盾。三、对于居间定金合同和转让合同的效力没有意见。四、对于对方让继续履行合同，还清房贷和协助过户，因为被告的家庭原因，房子现在不能卖给原告。五、对于支付违约金的问题，被告认为不行。第三人惠淘公司答辩称：对于原告诉请要求第三人支付诉讼费等费用，第三人是拒绝支付的，因为从签订合同和房屋交接到现在，各方面该配合的都配合，已尽到义务。不应该由第三人支付任何费用。被告（反诉被告）沈开诚、刘滟向本院提出诉讼请求：1.请求法院人依法变更协议。判令反诉人退还被反诉人已付款45万元以及被反诉人接房后已付的后续办理产权等相关的费用；反诉人向被反诉人支付违约金96000元；反诉人支付被反诉人房屋装修3年折旧后的100%费用（金额经过法院专门机构评估，反诉人资源承担评估费用）；反诉人归还被反诉人中介费用；反诉人自愿补偿第三人500元；被反诉人搬出反诉人名下房子并移交一切相关房屋附件配套手续等；反诉人自愿承担本案的诉讼费。2.依法判令请被反诉人承担保全费。事实和理由：反诉人、被反诉人经第三人居间介绍达成房屋买卖的一致，于2017年4月21日签订《昆明房地产居间定金合同》，约定反诉人位于昆明市呈贡新区地块）xx幢x层xxx号房屋（商品房购销合同号登记号为：5xxxxxxxx）的所有权转让给反诉人，房屋成交总价为48万元。反诉人、被反诉人于2017年4月24日签订了《房屋转让预定协议》并对该协议进行了公证。截止到目前，被反诉人还有3万元未支付给反诉人。三年以来因为反诉人卖房而导致了一系列原先想不到的危机：家庭关系矛盾危机、经济矛盾危机、离婚危机，目前新冠疫情下的职业危机，还直接间接导致了一系列原告事先预料不到的无法承受的严重后果。如果继续执行协议，那么只是单方面对反诉人有利有益，显失公平正义。反诉人与被反诉人多次协商未能达成一致意见，目前，反诉人名下的房屋尚未过户给被反诉人。原告（反诉被告）徐元庆答辩称：反诉人实际上是要求解除协议、退还房屋，该反诉请求没有事实和法律依据，反诉人作为违约方，不享有单方解除协议的权利，本案并不属于情势变更的适用情况，恳请法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。第三人惠淘公司答辩称：约定按照法律规定办理、按合同和预约协议执行。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。本院认定事实如下：2017年4月21日，甲方（卖方）沈开诚与乙方（买方）徐元庆、丙方（居间方）惠淘公司签订《昆明房地产居间定金合同》，协议中甲乙双方就昆明市呈贡区高新大道xxxx号xx苑xx园﹒xx园（三地块）xx幢x层xxx号的房产交易达成协议，成交总价为480000元。双方约定：甲乙双方同意于甲方取得该房屋所有权证10个工作日内，共同携带相关资料向房屋权属登记申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金人民币20000元，作为购房担保。剩余房款460000元按下列方式支付：甲乙双方约定于2017年4月28日前，甲乙双方当事人一起到公证处做该房屋的买卖预约公证，当天乙方再付甲方房款人民币430000元，余下房款人民币30000元，待甲方将该房屋中的房子过户给乙方后，乙方一次性付款给甲方。甲方应于办理完成预约买卖公证和支付完成房屋首付款当日或次日交房，交给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。2017年4月21日，沈开诚出具《定金收条》，确认收到定金20000元。2017年4月24日，云南省昆明市明诚公证处出具（2017）云昆明诚证字第14116号《公证书》，确认徐元庆（乙方、受让方）诉被告沈开诚、刘滟（甲方、转让方）就诉争房屋签订《房屋转让预约协议》，约定房屋转让价款为人民币480000元，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让款450000元，甲方承诺收到上述房款后在2017年6月1日前还清银行贷款，剩余价款于双方签署正式房屋买卖合同当日一次性支付。双方协商一致，签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起10工作日内。2017年4月24日，沈开诚出具《房款收条》，确认收到诉争房款430000元，加上定金20000元，累计收到首付款450000元。2017年4月24日，沈开诚将诉争房屋交付给徐元庆。另查明，2020年3月12日，沈开诚取得昆明市呈贡区高新大道xxxx号xx苑xx园﹒xx园（三地块）xx幢x层xxx号不动产权证（证号：云（2020）呈贡区不动产权第0127897号），截止2020年7月1日无抵押情况。2020年6月18日，中国建设银行股份有限公司昆明分行出具《公积金贷款结清证明》，确认沈开诚就诉争房屋的全额公积金贷款170000元，已于2020年6月18日结清。沈开诚、刘滟系夫妻关系。本院认为：一、徐元庆与沈开诚、刘滟签订了《昆明房地产居间定金合同》、《房屋转让预约协议》，双方签订合同时系平等自愿，且合同的内容并无合同法所规定的无效、可撤销的情形，合同合法有效，对双方均存在约束力。双方争议的房屋相关产权证书已经办理，所涉房屋抵押贷款已结清，房屋无抵押情况，被告（反诉原告）能够协助原告（反诉被告）办理相关产权证书的过户登记，合同具有继续履行的可能性，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《昆明房地产居间定金合同》约定：“甲乙双方同意于甲方取得该房屋所有权证10个工作日内，共同携带相关资料向房屋权属登记申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。”被告（反诉原告）沈开诚、刘滟应继续履行合同并协助办理产权变更手续。二、因本案诉争《昆明房地产居间定金合同》、《房屋转让预约协议》合法有效，双方应当继续履行，反诉原告主张变更协议，并要求相互返还房屋及购房款的主张，不符合双方合同的本意，其主张的变更理由均系其个人生活事件，不属于法定变更的事由，本院对其反诉全部诉讼请求均不予支持。三、被告（反诉原告）在房屋符合过户条件的情况下，拒不办理相关手续，并明确表示不愿意继续履行合同，其行为已构成违约，因双方合同中并未对此事由约定违约金标准，对于原告主张的96000元违约金，本院根据双方合同履行情况，酌情予以支持其中的60000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐元庆、被告（反诉原告）沈开诚、第三人云南惠淘房地产经纪有限公司于2017年4月21日签订的《昆明房地产居间定金合同》以及原告(反诉被告)徐元庆与被告（反诉原告）沈开诚、刘滟于2017年4月24日签订的《房屋转让预约协议》合法有效；二、被告（反诉原告）沈开诚、刘滟于本判决生效之日起十五日协助将昆明市呈贡区高新大道xxxx号xx苑xx园﹒xx园（三地块）xx幢x层xxx号房屋的不动产权证协助办理至原告（反诉被告）徐元庆名下；三、被告（反诉原告）沈开诚、刘滟于本判决生效之日起十日向原告（反诉被告）徐元庆支付违约金60000元；四、驳回原告（反诉被告）徐元庆的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈开诚、刘滟的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1100元，由被告（反诉原告）沈开诚、刘滟共同承担1000元，由原告（反诉被告）徐元庆承担100元。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）沈开诚、刘滟共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇二〇年十二月五日书记员  张倩