天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初3198号原告：孙玲艳，女，1978年6月3日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。被告：天津市立利源便利超市有限责任公司,住所地天津市红桥区跃远路50号52号。法定代表人：李伟玲，经理。委托诉讼代理人：贾芳、枟桢，天津君荐律师事务所律师。原告孙玲艳与被告天津市立利源便利超市有限责任公司（以下简称立利源超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玲艳及其委托诉讼代理人满志有，被告立利源超市法定代表人李伟玲及其委托诉讼代理人枟桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玲艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告对坐落天津市红桥区XXXX号房屋恢复原状后返还给原告；2.依法判令被告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金8876.37元；3.依法判令被告按原租赁合同标准支付自2020年7月1日起至实际腾房之日的房屋占有使用费及逾期交房的违约金（计算方式：按日租金97.54元的标准计算）；4.依法判令被告支付逾期缴纳租金的违约金19526.23元；5.依法判令被告支付实际腾房之日止物业费、水电费、暖气费等费用（以实际发生为准）；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告赔偿原告房屋恢复原状费用共计23375元。事实与理由：2017年1月1日被告与天津陆津房地产开发有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于天津市红桥区××路××号房屋，租期为2017年1月1日至2018年12月31日，合同对租金给付方式、违约责任承担均进行了约定。合同期满后，续订了《惠灵顿小街房屋租赁合同补充协议一（续租）》《惠灵顿小街房屋租赁合同补充协议二（续租）》，租赁期限分别为：2019年1月1日至2019年12月31日，2020年1月1日至2020年6月30日。2019年11月22日，被告出具承诺书，表示：“关于我公司承租的惠灵顿小街商铺产权变更一事，我公司表示知悉并无任何异议”，“新的产权人将直接享有贵方作为产权人及租赁合同出租方的所有权利”。2020年1月19日，原告取得涉案房屋产权证。被告自2020年4月1日起拖欠房租，原告于2020年6月28日在涉案房屋张贴终止租赁合同通知书，未果。现为维护原告利益，诉至贵院，望判如所请。立利源超市辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告最初是从案外人天津陆津房地产开发有限公司承租的涉案房屋，后该公司将房屋出售给刘柳，对于刘柳将房屋转让给原告一事被告始终不知情，被告并未得到涉案房屋要售卖的信息，且转让后原产权人也未通知被告，既侵犯了被告的优先购买权，同时也不发生债权转移的效力，因此被告不应向原告履行承租人义务。关于恢复原状费用问题,被告从开发商处租赁涉案房屋时就是一间大开间（毛坯房），没有进行独立分割,且刘柳从开发商处购房时即为现状交房,恢复原状是将房屋恢复清洁状态，并非恢复至原告所说的状态，所以不同意承担原告主张的恢复原状各项费用。关于租金及房屋占有使用费、违约金问题,同意房屋使用费计算至2020年7月31日。诉争房屋转让至原告名下，刘柳和原告并没有正式通知被告，为了交易安全才没有支付租金,不存在恶意拖欠的情形。被告也不存在故意延期交付房屋的情形,而是不知道向谁交付,在收到法院传票后十天内将房屋腾空,没有交付成功原因在原告。被告认为不应承担延期支付房租及延期交房的违约金，且原告主张的违约金计算标准过高，被告认可按照同业拆借利率计算。水电费用是依据房屋的使用状况进行结算，被告在对诉争房屋使用期间没有使用水电部分，我方在电卡中已预交2000元。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落天津市红桥区XXXX号，建筑面积35.47平方米，用途为非居住，原权利人为案外人天津陆津房地产开发有限公司。2017年1月1日，被告立利源超市（乙方）与天津陆津房地产开发有限公司（甲方）、上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租包括涉案房屋在内的红桥区XXXXXXXX号房屋四间用于经营便利超市，总建筑面积138.5平方米，租期至2018年12月31日止，租金支付方式为每三个月为一期，在每期首月的10日之前支付当期租金。该合同第10-1约定本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好、清洁地交还给甲方，并还须同时符合以下所有条件：（1）该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态（自然损耗除外）；（2）乙方已将属于乙方的一切装修和物品搬出；（3）经甲方验收合格；（4）将该房屋完整地交还给甲方，包括钥匙、密码以及有关的档案（包括乙方实施的改建工程、增加的设备、设施以及该房屋交接时甲方移交给乙方的所有相关资料）等；第10-4约定在本合同终止或提前终止时，乙方应在期限届满之次日返还该房屋。如未按照上述日期返还该房屋的，则其应向甲方支付的违约金为每日按租赁期结束之历月的租金价税合计标准计算所得，同时乙方还应按照租赁期结束之历月的租金价税合计标准支付房屋占用费，直至该房屋退还之日。第12-3约定在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其他任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时6个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：（4）乙方逾期支付任何应付费用（包括租金价税合计）、公用事业费用、物业管理费价税合计超过14日的。租期届满后，双方又两次续签补充协议，约定租期至2020年6月30日止，租金为2.75元/日/平方米，押金34754.85元。2019年12月4日，天津陆津房地产开发有限公司与案外人刘柳签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定刘柳购买涉案房屋。后被告继续向刘柳支付租金至2020年3月31日。2020年1月19日，原告通过买卖方式取得涉案房屋所有权，刘柳将涉案房屋2020年1月23日至3月31日租金及26号商铺押金给付原告。2020年6月14日，原、被告曾就涉案房屋租金及腾房事宜进行协商，最终未达成一致意见。上述租赁合同期限届满前，原告书面通知被告不再续租。2020年7月31日，被告通知包括原告在内的四间房屋所有权人收回房屋，原告等三人以房屋未恢复原状为由拒绝接收，仅跃远路30号房屋的权利人收回其房屋。诉讼中，本院到涉案房屋进行现场勘验，目前XXXXXXXX系贯通开间，地面由被告铺设地砖，并安装地采暖，其中被告已经与案外人就XX房屋办理了交接手续，案外人进行了隔断装修，已经独立成间。案件审理过程中，双方于2020年12月4日就涉案房屋进行了现状交付，原告主张自行恢复原状，由被告支付恢复费用，具体包括：砌墙费用5700元、拆除地面及地采暖2535元、修建卫生间1540元、电路入户费1800元、自来水入户费1800元、下水入户费1300元、安装暖气等5500元、光纤入户300元、消防设施维护500元、垃圾清运1200元。被告同意现状交付房屋，但不同意承担恢复费用，其认为砌墙最多3321元，房屋原始就没有卫生间，另认为原告主张的4-10项恢复费用均无依据，涉案房屋原始就是这样，被告没有对上述部分进行装修改造，水电、暖气管道线路均有接口，分水器是自己安装的，腾房时拆走了，原告可以自行安装，被告没有义务按照原告提出的设计方案进行装修。本院认为，被告立利源超市与天津陆津房地产开发有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司天津分公司签订的租赁协议及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务，受该租赁合同的约束。因此，原告作为诉争房屋现权利人依法承继房屋租赁合同及补充协议项下出租人的权利义务。关于恢复原状费用问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原租赁合同中约定了返还房屋应当符合的要求，原告主张涉案房屋应当与相邻房屋相互独立，被告虽抗辩其从开发商处租赁时房屋即是贯通状态，但并未提供充分有力证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采信。结合租赁协议附件一（平面图）、附件三（现有装修、设施及设备状况）所示，涉案房屋应当与相邻房屋系独立成间状态，地面应当系水泥砂浆找平状态，故原告主张砌墙费用、地面及地暖拆除费用、垃圾清运费属合理范围，但就具体金额并未提交相关证据。为减少当事人诉累，避免进一步扩大不必要损失，对于原告提出的鉴定申请不予准许，结合双方意见并参考装修市场行情，本院支持原告砌墙费用4500元、地面、地暖拆除及垃圾清运费用3000元。原告主张的其他恢复费用缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原告主张租赁期内被告拖欠2020年4月1日至6月30日租金，并于2020年11月2日当庭表示同意与押金冲抵，不违反法律规定，本院予以照准。关于原告主张的延迟支付租金的违约金，合同约定违约金为6个月租金价税合计和物业费价税合计之和明显超过被告逾期支付租金给原告造成的利息损失，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍支付原告自2020年6月14日起至2020年11月2日止的迟延交付租金违约金172.83元。（8876.37元*3.85%/365天*142天*1.3倍）关于原告要求被告给付2020年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及违约金问题。协议终止后，继续占有使用租赁房屋的，应当支付占有使用费。因被告已不在涉案房屋实际经营，为避免双方损失扩大，原告于2020年12月4日收回涉案房屋，被告对此不持异议，本院予以确认。租期届满后被告应支付原告的使用费计算至2020年12月4日。租赁协议中约定了逾期返还房屋的违约金及房屋占有使用费均为每日按租赁期结束之历月的租金价税合计标准计算，被告虽抗辩主张违约金计算标准过高，但并未举证证明，考虑原始租金水平、市场行情、原告实际损失等综合因素，本院认为该违约金标准较为合理。因此本院按照租赁协议约定支持按照5.5元/日/平方米标准计算自2020年7月1日起至2020年12月4日止房屋使用费及违约金共计30628.34元（5.5元/日/平方米*35.47平方米*157天）。关于物业费、水电费、暖气费等结算问题，原告并未举证证明被告存在欠缴各项费用的情形，双方可在诉讼外核实情况，如有争议另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、坐落天津市红桥区XXXX号房屋由原告孙玲艳自行恢复，自本判决生效之日起十五日内，被告天津市立利源便利超市有限责任公司给付原告孙玲艳恢复原状费用7500元；二、自本判决生效之日起十五日内，被告天津市立利源便利超市有限责任公司支付原告孙玲艳迟延交付租金违约金172.83元；三、自本判决生效之日起十五日内，被告天津市立利源便利超市有限责任公司支付原告孙玲艳房屋使用费及违约金共计30628.34元。四、驳回原告孙玲艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，减半收取279.5元，由被告天津市立利源便利超市有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 庞 婕二〇二〇年十二月八日书记员 杨德三附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。