广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25562号19案原告（原告信息详见附表）。共同委托代理人朋志超，浙江泰杭律师事务所律师。共同委托代理人万军芹，浙江泰杭律师事务所律师。被告深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙），住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇北侧深华商业大厦办公2107，社会统一信用代码:91440300356438353T。执行事务合伙人：深圳盛冠联博投资合伙企业（有限合伙）。委托代理人彭顺英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人刘一铮，北京大成（广州）律师事务所律师。被告深圳市皕宇酒店管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区大芬艺术大厦116，社会统一信用代码:91440300MA5DR2AA6P。法定代表人：徐翠玉。委托代理人廖远哲，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人方刚，北京大成（广州）律师事务所律师。被告深圳市邦博天盛装饰有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾与南湖路交汇处北侧深华商业大厦****，统一社会信用代码:91440300MA5DM2TX8D。法定代表人：罗石勇。上列原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。19案原告及其委托代理人朋志超、万军芹，被告深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉联天恒）的委托代理人彭顺英、刘一铮，被告深圳市皕宇酒店管理有限公司（以下简称皕宇酒店）的委托代理人廖远哲、方刚到庭参加了诉讼。被告深圳市邦博天盛装饰有限公司（以下简称邦博公司）经依法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法适用缺席审理。本案现已审理终结。19名原告诉称，2017年左右，被告嘉联天恒在网络、销售现场、房产中介朋友圈等大肆宣传乐摩都会房产项目，主打“精装复式一至三房，买一层送一层”、“铂涛集团喆啡酒店，酒店式托管服务，3年固定返租”、“0月供”等，售卖现场样本间装修精美，宜居宜投资。原告等人受宣传吸引，先后于2017年、2018年向被告嘉联天恒购买其所有的位于深圳龙岗区乐摩都会】（推广名，备案名：大芬艺术大厦）的不同房产（具体房号见附表），统一委托给被告嘉联天恒指定的第三方即被告皕宇酒店进行经营管理。原告根据被告嘉联天恒的安排下于2017年左右与三被告签订了包括《房产认购书》、《房地产买卖合同》、《交楼确认书》、《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》、《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》、《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托装修协议》等一系列格式合同，合同内容包括“物业按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的第三方皕宇酒店经营管理，双方签订《委托经营管理合同》之日起视为卖方完成该房产交付，甲乙双方不再另行办理交接手续”，原告与被告嘉联天恒先后于2017年左右（具体时间见附表）签订《深圳市二手房买卖合同》，对双方的权利义务进行约定，此后，原告分别取得了房产证。买房时原告仅看到了复式样板间，被告嘉联天恒和被告皕宇酒店以各种理由阻止原告看房。被告皕宇酒店2020年2月迟延支付租金，同年3月告知原告要求免租和变更租金支付方式，原告从其他业主处知悉房屋实际为平层并非复式，被告皕宇酒店跟铂涛集团无任何关系，反而是三被告在股东层面存在各种交叉，属于关联公司。原告是按复式进行购买，单价偏高，承诺的0月供亦无法实现，原告需要自行承担高额的房贷，三被告的行为已构成欺诈，原告有权依法予以撤销。综上，19名原告共同请求判令：1、撤销原告与三被告签订的《房产认购书》、《房地产买卖合同》、《交楼确认书》、《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同》、《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》、《ＬＯＭＯ乐摩都会物业委托装修协议》、《深圳市二手房买卖合同》；2、本案诉讼费由三被告承担。被告嘉联天恒辩称，1、原告与答辩人、皕宇酒店及邦博公司分别签订的《房产认购书》、《房地产买卖合同》、《交楼确认书》、《L0M0乐摩都会物业委托经营管理合同》、《L0M0乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》、《L0M0乐摩都会物业委托装修协议》、《深圳市二手房买卖合同》均为当事人之间的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，上述合同的签订并无任何欺诈的成分及情形存在，原告请求撤销合同不符合客观事实及相关相关法律规定；2、原告在新冠肺炎疫情期间恶意诉讼的行为完全违背了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》等的精神和内容，其声称答辩人对其实施欺诈行为的陈述，有违诚实信用原则；3、原告主张的合同撤销权适用《民法总则》第一百五十二条规定的一年除斥期间，截至被答辩人提起本案诉讼之时，除斥期间早已过去，被答辩人主张的合同撤销权亦早已消灭。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告皕宇酒店辩称，1、答辩人与原告签订的《L0M0乐摩都会物业委托经营管理合同》、《L0M0乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》合法有效，不存在欺诈情形。合同内容是经双方确认的，系双方真实意思表示。答辩人已经按约，对涉案物业进行了经营管理，并足额地支付了第1到9期的相应租金。另外，按照合同约定答辩人是有权对涉案物业进行装修及改造的。2、原告请求撤销涉案合同于法无据，不应支持。原告以答辩人逾期交租行为作为答辩人欺诈的理由是不成立的，同时原告撤销合同主张已经过了法定除斥期间。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告邦博公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2017年、2018年期间（具体时间见附表），原告（认购方）与被告嘉联天恒（出售方）签订了《房产认购书》，约定嘉联天恒将位于深圳市龙岗区（乐摩都会）的房产出售给原告（具体房号、房产建筑面积、认购总价见附表）。双方还约定：物业按照现状交付，且认购方同意统一委托给出售方指定的第三方即被告皕宇酒店（即受托方）经营管理，认购方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成物业交付，双方不再办理交接手续。同日，原告（买方）与被告嘉联天恒（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定被告嘉联天恒将其名下位于深圳市龙岗区（乐摩都会）的房产出售给原告（具体房号、房产建筑面积、总价款见附表），并对房产转让价款、付款方式、房产交付、转移登记、违约责任等进行详细约定。关于房产交付部分，双方约定房产按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的第三方即被告皕宇酒店经营管理，买方与被告皕宇酒店签订《委托经营管理合同》之日起视为完成房产交付，买卖双方不再另行办理交接手续。原告还与被告嘉联天恒签署了《交楼确认书》，双方确认被告嘉联天恒已将房屋交付给原告，经接收后原告认为被告嘉联天恒的交付行为完全符合合同所规定的交付时间、条件及标准，原告同意接受，原告收楼后自行处理该物业与被告嘉联天恒无关。同时，原告与被告皕宇酒店分别签订了《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》及《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》，原告与被告邦博公司签订了《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定，原告将涉案房屋委托被告皕宇酒店经营管理，委托经营管理期限为3年，2017年10月31日至2020年10月30日止，为固定返租年限，经营管理期间被告皕宇酒店按季度向原告支付租金。该合同第八条约定，在协议有效期内，原告将物业不可撤销地全权委托被告皕宇酒店经营使用，且不参与、不干涉物业经营管理，被告皕宇酒店权利包括但不限于：……E、物业结构改造及装修权……。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》约定，将固定返租年限起租日修改为该房产登记过户至原告名下并且原告支付完毕全部房款后次月的第1日；委托经营的免租期为签订物业认购合同之日起至该房产登记过户至原告名下并且原告支付完毕全部房款后次月的第1日。《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》约定，原告委托被告邦博公司对涉案房屋进行统一装修改造，改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）。该合同还约定，原告知道本次统一装修是为了合理使用物业、提升物业价值，装修改造后的物业面积及位置可能会与不动产权证书登记有所不同，原告对此没有任何反对意见。此后，原告与被告嘉联天恒为办理备案登记签订了《深圳市二手房买卖合同》，并办理了产权转移登记，原告取得了涉案房屋的不动产权证（取得时间、证书号见附表）。另查明，被告皕宇酒店已向原告支付了截至2020年1月的租金。被告皕宇酒店主张系因新冠疫情的影响导致酒店营业收入大幅降低，无法按约定支付2020年2月起的租金。本案审理中，原告提交了房型图、现场照片、中介图片、视频、二层首层及夹层平面图、三层首层及夹层平面图、《置业计划表》、《关于深圳市龙岗区布吉街道大芬艺术大厦地产市场价值咨询报告书》等证据，用于证明被告嘉联天恒在网络、销售现场、房产中介朋友圈等大肆宣传涉案房产项目，主打“精装复式一至三房，买一层送一层”、“铂涛集团喆啡酒店，酒店式托管服务，3年固定返租”、“0月供”等宣传内容。另外，原告还提交了《情况说明》、与邓兴华、张婕容、胡三虎、陈嘉进的聊天记录、LOMO都会购买意向单等证据，用于证明邓兴华等人在涉案房屋销售过程中曾向原告等人承诺房屋为复式，且带客户参观复式样板间并促成交易的证明目的。上述证据中的《关于深圳市龙岗区布吉街道大芬艺术大厦地产市场价值咨询报告书》由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具，显示委托方为被告嘉联天恒，咨询时间（见附表），咨询对象为被告嘉联天恒名下的涉案房屋，咨询内容为咨询对象对按标准实施改造后的房地产市场价值，该报告书中载明涉案房屋的现状为毛坯空置，改造后的装修标准中空间布局为跃式布局。原告主张撤销所有合同，主要理由是被告嘉联天恒在房屋销售过程中将非复式房屋作为复式房屋宣传销售，各被告均声称后期交付房屋的标准与样板间展示的复式房屋一致，一系列合同均是在销售现场同一时间签订，但在签订合同时及之后均以各种理由拒绝原告看房，原告直至2020年2、3月追讨租金时才发现房屋非复式，且经向规划国土部门查询得知涉案房屋为平层，如擅自做复式属于违章，原告认为各被告存在欺诈行为，遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为涉案的《房产认购书》、《房地产买卖合同》、《交楼确认书》、《深圳市二手房买卖合同》、《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》、《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》是否存在可撤销情形。当事人对其主张，负有举证责任，原告主张各被告存在欺诈情形，则应提交充分、有效的证据予以证明。本院根据各方当事人提供的证据及庭审陈述，综合分析如下：第一，原告与被告嘉联天恒签订的《房产认购书》、《房地产买卖合同》、《交楼确认书》、《深圳市二手房买卖合同》中均无有关房屋是否为复式内容的约定，而原告提交的相关宣传资料无法证明与其所购买涉案房屋的面积及户型相对应，且原告所提交的微信聊天记录无法核实对方人员身份，微信内容亦不能直接证明被告嘉联天恒有相关的承诺，其中原告称系被告嘉联天恒高管的邓兴华身份，在深圳市中级人民法院作出的（2019）粤03民终14052号民事判决书中已查明邓兴华于2016年12月至2018年4月期间非本案被告嘉联天恒的员工，故其所作出的《情况说明》无法代表被告嘉联天恒。第二，《房地产买卖合同》约定涉案房屋是现房买卖，按现状交付，且原告同意将房屋委托被告皕宇酒店经营管理，原告依约与被告皕宇酒店签订了《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同补充协议》，并签署了《交楼确认书》，还与被告邦博公司签订了《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》，从上述情况看，原告在签约时已知晓房屋状况，并同意被告皕宇酒店根据经营管理需要对房屋进行装修改造。原告所提交的《关于深圳市龙岗区布吉街道大芬艺术大厦地产市场价值咨询报告书》虽记载“咨询对象改造后的装修标准”中的空间布局为“跃式布局”，但不能由此推定被告嘉联天恒向原告承诺涉案房屋为复式，因为报告书中同样载明房屋“现状为毛坯空置”，而原告与被告嘉联天恒在《房地产买卖合同》中均约定房屋“按现状交付”，况且被告皕宇酒店、被告邦博公司依据委托经营管理合同、委托装修协议约定均有权对涉案房屋的结构进行统一装修改造。第三、原告与被告皕宇酒店签订的委托经营管理合同，与被告邦博公司签订的委托装修协议，均为各方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法有效。从合同履行情况看，原告与被告皕宇酒店数年来均已按合同约定履行各自义务、行使各自权利，原告与被告邦博公司的合同也已履行完毕，原告亦未举证证明被告皕宇酒店、被告邦博公司存在任何欺诈情形。即使被告皕宇酒店存在拖欠房租的情况，原告可依据合同行使解除权等权利，而非否定合同效力。第四，根据合同法第五十五条规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭，涉案合同签订时间及房屋交付时间均发生于2017年或2018年间，原告直至2020年才提起撤销之诉，已超过法律规定的一年除斥期间，原告主张各被告一直拒绝其看房，直至2020年才知道房屋不是复式，没有提交任何证据予以证明，亦与合同约定相悖，本院不予采信。综上，原告要求撤销合同的诉请，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。各案受理费（具体金额见附表，原告已预交），由各案原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年十二月八日书记员 戴思强