北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50839号原告（反诉被告）：北京华汇泰鑫商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号。法定代表人：于硕予，执行董事。委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金果万州商业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦五层A5011号。法定代表人：张旭，董事长。委托诉讼代理人：刘书艳，北京市泽文律师事务所律师。原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张红立，被告之委托诉讼代理人刘书艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方于2017年6月19日签订的《房屋租赁合同》及2017年11月23日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年3月1日解除；2.要求被告腾退位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号华汇大厦X层整层房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋交还原告；3.要求被告支付2019年1月1日至2019年3月1日的租金773468元，并支付2019年3月2日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照16677.5元/日的标准计算）；4.要求被告支付2019年1月1日至被告实际腾退之日止的物业费（按照3333.5元/日的标准计算）；5.要求被告支付迟延支付租金、房屋占有使用费、物业费的滞纳金（租金、房屋占有使用费的滞纳金，按照欠付租金总额日万分之五的标准，自2018年12月21日计算至实际给付之日止；物业费的滞纳金，按照欠付物业费总额日万分之五的标准，自2018年12月24日计算至实际给付之日止）；6.要求被告支付2017年7月1日至2017年12月31日免租期的租金3043644元、物业费175352元；7.要求被告赔偿违约金1521822元；8.要求被告将被告及北京智谷XX展中心的注册地址迁出涉案房屋；9.要求被告向原告支付发票税金553389.84元。事实和理由：原、被告于2017年6月19日签订《房屋租赁合同》、于2017年11月23日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定被告承租涉案房屋。根据合同约定，被告应于2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金。经原告多次催要，被告拒绝支付。原告依照合同约定，于2019年3月1日通知被告解除租赁关系，并要求被告返还房屋，结清欠付费用。现被告仍拒绝履行义务，故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，原告于2019年3月1日在涉案房屋张贴了解除通知，被告已经签收，原告系违约解除合同，鉴于合同目的已无法实现，被告同意合同于当日解除。被告未按时支付租金的原因是，涉案房屋存在质量问题，经常漏雨，原告不及时维修，给被告造成经济损失。原告自2019年3月4日起已实际控制涉案房屋，被告无法搬离房屋内物品，因此原告只有权利主张租金、物业费至2019年3月4日。关于发票，应当参照补充协议第5条的约定，每年由原、被告各自承担半年的税金，且被告承担的税金为六个月租金的6.5%。原告提供的房屋不符合租赁合同约定的用途，故原告为违约方，原告主张滞纳金、违约金、免租期租金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求判令双方于2017年6月19日签订的《房屋租赁合同》及2017年11月23日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年3月1日解除；2.要求原告赔偿被告因涉案房屋漏雨所造成的维修损失39289.08元；3.要求原告赔偿被告因漏雨维修造成的涉案房屋空置损失1767617元；4.要求原告赔偿被告涉案房屋装修残值损失2330711元；5.要求原告赔偿被告预期经营损失8922465元；6.要求原告退还被告押金930000元；7.要求原告向被告开具面值为7195106.51元的发票；8.要求原告赔偿被告律师费100000元；9.要求原告赔偿被告损失177530元。反诉理由如下：自承租涉案房屋以来，房屋一直存在质量问题，超过70%的面积漏水漏雨，造成地流坪被浸泡、墙壁脱落、设备设施损坏。被告自2018年7月起，不断要求原告进行维修，原告均未解决，反而以被告不支付租金为由对涉案房屋采取断水、断电、贴封条等违约行为，单方解除合同，导致被告招商的13家租户陆续将被告诉至法院，给被告造成巨大经济损失。原告针对反诉辩称，合同解除时间认可，但原因是被告违约。原告在接到被告维修通知后立刻安排人上门进行维修，因此不存在房屋空置情况及产生维修费用情况。装修损失认可106947.97元，但应按照双方过错比例分担。预期经营损失无法律依据，且原告不存在违约行为，不同意支付。被告只认可收到租房押金50万元，装修押金2万元，公司注册地址押金1万元，没有收取过其他押金。律师费没有合同及法律依据，不同意支付。根据合同约定，所有的税金都应该由被告承担。合同约定的租金不含税金，原告必须按照含税金的金额开具发票，且原告在2019年3月开具过六张发票，因被告迟迟不交纳税金，故原告无法将发票交付被告。关于被告主张的其他损失，均非被告损失或被告未证明实际发生，故不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月19日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：被告承租涉案房屋用于办公及出租，租赁期限自2017年7月1日起至2032年6月30日止，租期15年。甲方给予乙方免租期4个月，自2017年7月1日起租至2017年10月31日止。租金标准为3.5元/平方米/日，年租金为6378996元。租金按三个月为一期的支付方式向甲方预支付下一期租金，乙方应当在每一期租期届满前10日向甲方支付下一期租金。押金800000元，本合同签订之日起三个工作日内支付给甲方。物业服务费为0.2元/平方米/日，年度物业服务费为364514元。2017年11月23日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《补充协议》约定：免租期截止日期顺延至2017年12月31日止，涉案房屋实测面积为4765平方米，月租金调整为507274元，年租金为6087288元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告依约支付截至2018年12月31日的全部物业服务费、装修押金20000元、迁移地址押金10000元。双方均认可被告尚欠付2019年1月1日至2019年3月1日期间的租金773468元。被告称其已支付房屋押金800000元，包括被告向原告汇款500000元及案外人传迈国际传媒（北京）有限责任公司（以下简称传迈公司）向原告汇款300000元，并提交原告于2017年6月22日出具的《收据》一份、传迈公司向原告的汇款凭证一份佐证。原告认可其收到上述800000元，但不认可传迈公司所汇款项与本案的关联性。经询，原告称其与传迈公司无其他法律关系。被告称其另行支付原告装修押金100000元，据此提交2017年11月27日被告向原告法定代表人于硕予的转账记录两份，附言载明“其他合法款项借款”。原告对此不予认可，表示该款项系于硕予个人收取，与原告无关，与涉案合同亦无关系。2019年3月1日，原告在位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号五层电梯处张贴通知，载明由于被告拖欠租金，原告解除其与被告的租赁合同。庭审中，被告称原告自2019年3月1日起即对涉案房屋采取断水、断电、封电梯、在房屋门口张贴封条等行为，被告自当日起即失去对涉案房屋的控制。被告就其主张提交《紧急通知》《电梯停止到5层的服务通知》《告华汇大厦五层全体租赁客户书》《关于华汇“3.1”事件的回函》《致华汇“3.1”事件的函》及照片若干佐证。对此原告表示，对《电梯停止到5层的服务通知》的真实性认可，但电梯并未实际停运；照片真实性均认可，但原告只是在被告自己的办公区域张贴封条；停电原因是检修线路，并非故意原告断电。经询，双方均认可涉案房屋共包括房屋13间，分别为5001、5002、5003、5005、5006、5007、5008、5009、5010、5011、5012、5013、5015。原告称其实际收回房屋的时间为：2019年4月24日，原告收回5002房屋；2019年6月29日，原告收回5001及5011房屋，并控制5006房屋；2019年8月1日，原告收回5008及5009房屋；2019年12月10日左右，原告收回5003、5005、5007、5010、5012、5013、5015房屋。另，5001及5011房屋系被告办公场地，原告于2019年6月29日将5001及5011房屋内被告物品统一搬至5006房屋，原因是5006房屋是面积最小的房屋，地理位置比较偏角落，新承租人看房时不会受到影响。原告称其之所以没有在张贴解除通知后立即收回房屋，原因是部分房屋的租户没有搬离，部分空置房屋被被告上锁。为了止损，原告只得陆续通过与租户谈判或者强制换锁的方式收回房屋。被告主张漏雨维修损失39289.08元、房屋空置损失1767617元，就此提交《关于拒付或延期交付房租的函》《华汇大厦有/无偿服务工作单》《华汇大厦五层漏雨情况说明》、照片若干、天气预报截图若干、中国民生银行业务回单（付款）五份、发票三份佐证。原告对此不予认可，表示涉案房屋在下大雨或者连续下雨的情况下有时候会出现渗雨的情况，但是每次被告报修，原告都会及时维修，无需被告另行支付维修费，且房屋也没有空置。被告主张律师费100000元、实际损失177530元，就此提交《委托代理协议》、律师费发票、（2019）京0105民初X号民事判决书、（2020）京03民终X号民事判决书佐证。其中，本院于（2019）京0105民初X号民事判决书中认定，因原告对涉案房屋断水断电，致案外人北京引领XX公司（以下简称引领公司）自2019年3月26日即无法使用承租房屋，故被告应当退还引领公司已支付的2019年3月26日之后的租金并赔偿引领公司装修损失45000元。被告不服该判决并提起上诉，主张应当以引领公司2019年4月24日实际搬离租赁房屋之日作为退还租金的起算点，北京市第三中级人民法院于（2020）京03民终X号民事判决书中认定，涉案房屋自2019年3月26日起已无法正常使用，合同目的已无法实现，故一审法院认定被告退还租金数额并不不当，该院予以支持。被告为此支付一审诉讼费6680元、二审诉讼费8350元。审理中，本院依被告申请委托北京大展资产评估有限公司对涉案房屋中由被告装修部分的装修现值进行鉴定，该鉴定机构于2020年12月9日出具《资产评估报告书》，载明涉案房屋中由被告装修部分的装修现值636728.3元。其中，因部分房屋内装修已变更，网线、电线等隐蔽工程评估人员无法勘查到实物，且申请人未能提供相关合同及相关明细，经与委托人与当事人协商，最终确定评估对象和评估范围。被告支付鉴定费50000元。原告对于鉴定报告真实性、合法性认可，对鉴定项目及费用部分认可，原告称部分项目并非被告装修内容、部分项目评估面积有误、部分项目鉴定价格过高。被告对于鉴定报告真实性、合法性认可，对于鉴定出来的结论认可。但是，网络工程及强弱电工程未出具鉴定结论，被告保留对上述两项工程装修价值的诉讼权利。经询，双方均认可涉案房屋交付时为四白落地。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。经本院向双方当事人释明，双方均表示如果法院认定双方签订的租赁合同无效，要求在本案中一并处理合同无效的后果。原告的诉讼请求变更为：1.要求被告腾退涉案房屋，并将上述房屋交还原告；2.要求被告支付2019年1月1日至2019年3月1日的房屋占有使用费773468元，并支付2019年3月2日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照16677.5元/日的标准计算）；3.要求被告支付2019年1月1日至被告实际腾退之日止的物业费（按照3333.5元/日的标准计算）；4.要求被告支付迟延支付房屋占有使用费、物业费的滞纳金（房屋占有使用费的滞纳金，按照欠付金额总额日万分之五的标准，自2018年12月21日计算至实际给付之日止；物业费的滞纳金，按照欠付物业费总额日万分之五的标准，自2018年12月24日计算至实际给付之日止）；5.要求被告支付2017年7月1日至2017年12月31日免租期的房屋占有使用费3043644元、物业费175352元；6.要求被告将被告及北京智谷XX展中心的注册地址迁出涉案房屋；7.要求被告向原告支付发票税金553389.84元。被告的反诉请求变更为：1.要求原告赔偿被告因涉案房屋漏雨所造成的维修损失39289.08元；2.要求原告赔偿被告因漏雨维修造成的涉案房屋空置损失1767617元；3.要求原告赔偿被告涉案房屋装修现值损失636728.3元；4.要求原告赔偿被告信赖利益损失3043644元；5.要求原告退还被告押金930000元；6.要求原告向被告开具面值为7195106.51元的发票；7.要求原告赔偿被告律师费100000元；8.要求原告赔偿被告损失177530元。经询，双方均认可在签订合同时，原告没有向被告出示相关规划手续。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应当无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告自述已收回了华汇大厦X层除5006房屋以外的全部房屋，本院不持异议，被告应当将5006房屋内的物品搬离。被告要求原告退还押金，于法有据，本院予以支持，关于押金数额，根据在案证据，本院认定为830000元。被告所称装修押金100000元，仅提交汇款凭证，收款人并非被告，且汇款附言备注为借款，故本院对被告主张该款项系装修押金一节不予采信。原告主张房屋占有使用费及物业费，于法有据，本院综合原告自述的收回房屋时间、双方对涉案房屋无法继续使用的过错程度，并参照合同约定的租金及物业费标准，对上述费用酌情予以认定。关于装修现值损失，本院结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素酌情予以认定。关于信赖利益损失，本院根据诚信原则，综合双方过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持。关于漏雨维修损失，根据庭审查明的事实，可以认定因涉案房屋存在质量问题致被告产生维修损失，本院结合在案证据，对该项请求酌情予以支持。关于房屋空置损失，被告并未充分举证，本院不予支持。关于被告主张的另案诉讼损失，诉讼费一节，与原告无关，本院不予支持；被告赔偿的装修损失及退还的租金一节，本院根据另案查明的事实及本案双方的过错程度，酌情予以支持。原告主张滞纳金，于法无据，本院不予支持。原告要求被告将注册公司地址迁出，被告要求原告开具一定面值的发票，两项请求均非人民法院受理范围，本院不予支持。原告要求被告支付发票税金，被告要求原告赔偿律师费，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司与被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司于二〇一七年六月十九日签订的《房屋租赁合同》、于二〇一七年十一月二十三日签订的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号华汇大厦X层5006房屋；三、被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司支付房屋占有使用费六百万元、物业费三十五万元；四、原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司退还房屋押金八十万元、装修押金二万元、迁移地址押金一万元；五、原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司赔偿因涉案房屋漏雨所造成的维修损失三万元；六、原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司赔偿装修现值损失五十一万元；七、原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司赔偿信赖利益损失二百万元；八、原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司支付退还租金及赔偿装修损失的款项共计四万元；九、驳回原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费98348元，由原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司负担78678元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司负担19670元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费53703元，由原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司负担17040元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司负担36663元（已交纳）。鉴定费50000元，由原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司负担40000元[被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司已交纳，原告（反诉被告）北京华汇泰鑫商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司]，由被告（反诉原告）北京金果万州商业管理有限责任公司负担10000元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  张培华人民陪审员  白玉萍二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  辛丽颖