江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3645号原告：朱冬萍，女，1965年11月25日出生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高军，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。被告：章健，男，1982年4月8日出生，住浙江省兰溪市。被告：周波，男，1976年11月12日出生，住安徽省霍邱县。被告：周顺华，男，1978年1月12日出生，住浙江开化县。被告:杭州味府餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330106321933979N，住所地浙江省杭州市西湖区丰盛九玺西区3-703。共同委托诉讼代理人：孙迎富，江苏金链子律师事务所律师。原告朱冬萍与被告章健、周波、周顺华、杭州味府餐饮管理有限公司（以下简称味府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告朱冬萍及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼，被告章健、周波、周顺华、味府公司的共同委托诉讼代理人孙迎富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱冬萍向本院提出诉讼请求：1.判令四个被告向原告支付房屋租金6万元（2019年9月15日到2020年1月14日）。2.被告违反协议60天提前告知义务，判令被告承担房屋租金损失3万元。3.判令被告支付延期付款滞纳金5.88万元（6万元房屋的日1%，从9月15日到12月23日，共计98天）。4.退回原告代为支付的物业公司电梯费3241元、水费759元。5.退还原告维修费3000元。6.赔偿原告因提前解约造成的直接经济损失12万元。7.判令四个被告互负连带清偿责任。事实与理由：章健、周顺华和周波都是味府公司的股东和高管，原告是盐城中茵海华某楼的业主。2019年2月28日，章健介绍周波给原告，计划由章健、周波、周顺华三人共同承租中茵海华的味府饭店。承租前，章健与原告在股东安排、租赁时间、租金价格、交纳方式等方面充分沟通达成一致后，2019年3月8日当日，章健说自己不在盐城，周波与他本人都是味府公司的，让周波与原告签合同。合同约定：租期3年，从2019年3月15日到2022年3月14日止。2019年3月11日，章健向原告银行卡打款42000元（扣除维修费用3000元），作为第一季度的房租。2019年7月15日，章健又向原告银行卡打款45000元，作为第二季度的房租。此后被告一直拖欠房租，经过多次催要，后于2019年11月15日，周波在微信中说章健让其关店。直至2019年12月22日，周波说次日交钥匙给原告，12月23日，周波让他人将钥匙及水电气卡转交给原告。综上，被告至今不支付租金及相关费用，也不履行解约手续，双方多次协商未果，且周波把原告通讯信息拉入黑名单。原告现诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告章健、周波、周顺华、味府公司共同辩称：一、根据合同相对性原则，被告章健、味府公司在本案中不是适格的被告。二、被告周波、周顺华不差欠原告的房租，因为双方于2019年12月23日同意解除合同，应当扣除双方于2009年12月12日签订租赁合同中保证金5万元，该保证金在双方解除合同时应退还，故在本案中应抵冲房租。三、根据合同法规定，违约金与赔偿不能同时主张，因此在原告明确诉讼请求后再进行答辩意见。综上，请求法院依法处理。经审理查明：2019年3月8日，朱冬萍（甲方）与周波、周顺华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方将中茵海华广场7号楼三楼西半部分商业用房和顶层仓库出租给乙方经营使用。经协商一致，达成以下协议：1.该房屋租赁期共3年，自2019年3月15日起，至2022年3月14日止。到期后乙方如要求续租，则须在租赁期满60天前书面告知甲方。如不续租，也应于60天前书面告知。2.房屋租金：前二年每月壹万伍仟元整，每季度4.5万元，第三年为每季度5万元，一年20万元整。3.房屋租金支付方式：按季支付，实行先交租金后使用的原则，即每季度最后一个月的15日前预缴下一季的全季租金。4.乙方承诺守法经营，经营税费，经营风险等由乙方自行承担（包括水电费、税金等）。5.乙方负责房屋的所有维修费用，保证正常使用装填。6.乙方自行负责水、电、燃气的安全维护，按时交纳，不得拖欠……11.乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按季租金的1%支付滞纳金……15.维修费3000元，在第一次交房租时扣除。”被告支付租金至2019年9月14日，此后未支付租金，原告多次向被告催要未果，遂诉至本院。另查明，原告交纳2019年4月1日至2019年12月31日电梯使用费3241元，2019年10月、11月水费759元。2019年12月26日，原告就案涉房屋与他人签订一份租期为三年的租赁合同。庭审中，原告变更诉讼请求第一项和第三项为：1.判令四被告给付房屋租金数额为5万元（2019年9月15日到2019年12月23日）。3.支付延期付款滞纳金，按照合同第11条约定，5万元房租的日1%，从9月15日到12月23日，共计98天。原告自愿撤回要求被告承担水费759元的诉讼请求。本案在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致调解未果。本院认为：原告朱冬萍与被告周波、周顺华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。（一）关于原告要求被告支付2019年9月15日至12月23日租金5万元的问题。本案中，原、被告一致确认于2019年12月23日解除合同，被告将房屋钥匙交付给原告，本院认定租赁到期日为2019年12月23日。故被告应承担继续交纳2019年9月15日至12月23日租金的义务，租金的计算方式应按照双方约定的月租金15000元计算。被告辩称双方于2009年12月12日签订租赁合同中原告收取保证金5万元，应在本案中抵冲房租，因该保证金与案涉合同无关，本院不予采信。（二）关于原告要求被告支付滞纳金的问题。本案中，被告未能按期支付租金，提前解除租赁合同，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。双方的《房屋租赁合同》第11条关于逾期支付租金的违约责任承担方式的约定，该条款约定的滞纳金数额过高，依法应予调整。结合本案实际情况，被告应从未能按期支付租金之日起支付滞纳金，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率四倍计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付。对于原告主张的被告违反协议60天提前告知义务，承担房屋租金损失3万元；及赔偿因提前解约造成的直接经济损失12万元；因双方合同中未有约定，原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于原告主张退回代为支付的物业公司电梯使用费3241元，和维修费3000元。对于电梯使用费，被告承租期间，实际使用了电梯，故被告应承担2019年4月1日至2019年12月23日期间的该项费用；对于原告要求退回的维修费，无法律依据，本院不予支持。（四）关于原告主张四被告互负连带清偿责任的问题。本案中，2019年3月8日，原告朱冬萍与被告周波、周顺华签订了房屋租赁合同，依据合同相对性原则，租赁合同中权利义务的承受主体为朱冬萍和周波、周顺华，被告周波、周顺华作为独立的两个民事主体，应独自对外享受权利、承担义务。故原告可要求被告周波、周顺华承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条、二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周波、周顺华于本判决生效后十日内向原告朱冬萍支付自2019年9月15日至12月23日止的租金49500元，并支付违约金（自2019年6月16日起至2019年8月19日至按同期中国人民银行公布的贷款基准利率四倍计算、自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）。二、被告周波、周顺华于本判决生效后十日内向原告朱冬萍支付电梯使用费3148元。三、驳回原告朱冬萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5437元，依法减半收取2718.5元，由原告朱冬萍负担1620元，由被告周波、周顺华负担1098.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈律心二〇二〇年十二月二十九日法官助理 周 斌书 记 员 熊书伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。