大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初5069号原告冯原，女，1989年6月24日生，汉族，个体工商户，户籍地黑龙江省佳木斯市郊区，现住大连市。委托代理人崔琦，辽宁见达律师事务所律师。被告李庚宸，男，1988年3月11日生，汉族，个体工商户，现住大连市中山区。委托代理人于黎，辽宁盛和律师事务所律师。原告冯原与被告李庚宸房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告冯原的委托代理人崔琦，被告李庚宸的委托代理人于黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告返还租金44273.97元（已付50000元-年租金110000元÷365天×19天）及履约保证金10000元；合计54273.97元；并支付违约金18333.32元（110000元÷12个月×2个月）。事实和理由：2018年8月，原告承租付光士所有的位于西岗区公建，后经双方协商同意解除合同，由原告将该房屋出兑给被告，被告支付兑店费70000元，由被告直接与付光士签订租赁合同。2019年3月22日原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的付光士所有的位于西岗区转租给原告，租期3年，租金每年110000元，履约保证金10000元（该履约保证金从兑店费70000元中抵顶）。2020年1月，由于疫情原因，双方同付光士协商为缓解压力暂付租金50000元（自2020年3月22日起部分房租），该租金于2020年1月21日直接支付给付光士。同年4月9日，原告发现被告将原告所有的经营设施搬到一楼自己使用，导致原告无法经营，随即原告报警无果，次日，原告向被告发送手机短信通知解除合同，要求返还剩余房租以及履约保证金，被告对此不予理睬，原告无奈诉至贵院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告称“被告将原告所有的经营设施搬到一楼使用，导致原告无法经营”的说法与事实不符。2018年8月，原告承租付光士所有的位于西岗区公建，后原告与付光士解除合同，由原告将该房屋出兑给被告，被告支付给原告兑店费70000元，被告直接与付光士签订租赁合同。2019年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的房屋部分（二层）转租给原告，租期为3年（2019年3月22日至2022年3月21日）。首先，原告在与付光士解除租赁合同后，该房屋由被告承租和使用，而且被告已向原告支付兑店费70000元（兑店费就是租房转让费），租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费，因此，该租赁房屋内的经营设施的所有权并不属于原告。其次，因原告经营不善等多方面原因，原告从2019年10月至今，其租赁的二层店铺一直处于停业状态，因此，原告称被告使用其“所有”的经营设施，导致其无法“经营”的说法与事实不符。二、原告请求返还租金44273.97元及履约保证金10000元及违约金18333.32元，无事实和法律依据。2020年1月，因原告经营不善等多方面原因，原告为缓解压力，向被告提出：暂付租金50000元（自2020年3月22日起部分房租），被告出于和原告多年的交情及人道主义，谅解了原告的此种“违约”行为（《房屋租赁合同》3.5条约定：原告应于2020年3月22日前支付全年租金110000元）。2020年5月1日，被告收到原告邮寄的《关于提前解除租赁合同通知函》，《关于提前解除租赁合同通知函》中内容为：“原告于2020年4月10日短信通知解除合同，现以书面形式再次提出解除合同，并要求返还合同内赔偿金……”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，合同的法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《房屋租赁合同》第5.5条，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的两个月租金的金额；《房屋租赁合同》第九条补充协议：如乙方提前解除本合同，需向转租人收取20000元转让费并支付甲方，乙方二层三年租金变更为120000元整。因此，在被告收到《关于提前解除租赁合同通知函》后，《合同法》规定的法定解除的条件成就，该《房屋租赁合同》于2020年5月1日因乙方原因解除，原告应支付《房屋租赁合同》解除前的房屋租金（计算方式：年租金110000元÷365天=301.37元/天，2020年3月22日至2020年5月1日为41天，41天为原告实际使用天数，301.37元/天×41天=12356.17元）、违约金（2个月租金：年租金110000元÷12个月×2个月=18333.33元）、补充协议中约定的转租费（20000元），共计50689.5元。因原告单方面违约，其无权要求被告退还履约保证金10000元。原告应向被告支付租金、违约金、转租费共计50689.5元，因原告已支付屋租金50000元，所以，在被告不退还原告履约保证金的前提下，原告还应向被告支付689.5元。考虑到原、被告是多年好友，被告免除原告支付689.5元的义务。经审理查明，2019年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的付光士所有的位于大连市西岗区（楼）二层及其设备在可以正常使用的情况下出租给原告，租赁期限3年，自2019年3月22日起至2022年3月21日止。年租金110000元，付款方式年付，下期房租应提前一个月支付。原告需向被告支付履约保证金10000元。如因被告原因导致合同解除的，被告须返还剩余房租及押金并向原告支付违约赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的两个月租金金额。原告应按合同规定日期交付租金、保证金及其他费用，无故拖延支付下一期租金，逾期七日，视为违约，被告有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予原告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。如因原告原因导致合同解除的，原告需向被告支付违约赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的两个月租金金额。被告在扣除违约赔偿金后，剩余未使用期间租金需返还原告。另，合同第九条补充协议手写部分约定：“如乙方提前解除本合同，需向转租人收取20000元转让费并支付甲方，乙方二层三年租金变更为120000元整”。2020年1月21日，原告通过银行转账方式向付光士转款50000元。2020年5月1日，原告向被告发出《关于提前解除租赁合同通知函》，内容为：“本人租赁大连市西岗区二层（仅2楼）商铺，作为咖啡店使用，租期2022年3月。因疫情原因，本人以于双方商议下2020年1月21日支付5万元2020年租金（全年租金11万，2020年3月22日起），并于2020年4月10日短信通知解除合同，现以书面形式再次提出解除合同，并要求返还合同内赔偿金外剩余租金，并协助本人搬空个人财产”。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、《关于提前解除租赁合同通知函》、银行转账凭证、视频、微信聊天记录、电话录音等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自合同义务。本案中，原告于2020年1月21日支付了2020年3月22日至2020年3月21日期间部分房租50000元，于2020年5月1日向被告发出《关于提前解除租赁合同通知函》，被告确认已于当日收到该函，双方租赁合同自该函到达被告处解除。原告称案涉合同无法履行系被告未经其允许将原告经营设施搬到一楼使用，导致其无法经营。本院认为，原告曾租赁付光士所有的包括案涉房屋在内的大连市西岗区公建房屋，后原告与付光士解除合同，将租赁房屋出兑给被告，由被告与付光士签订租赁合同，被告向原告支付兑店费。嗣后原告又向被告承租黄河路356号二楼，而双方在最初兑店时就经营设备的交接并未有书面确认，原告也未能提供证据证明其再次租赁案涉房屋时，哪些设备属于其租赁期间为经营所购置，故原告称因被告违约而解除合同，无事实依据。原告单方解除合同，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定，如因原告原因导致合同解除的，原告需向被告支付违约赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的两个月租金金额。被告在扣除违约赔偿金后，剩余未使用期间租金需返还原告。自2020年3月22日至2020年5月1日原告应支付的租金为12356元（年租金110000元÷365天×41天取整），因原告单方解除合同应承担的违约金为18333元（年租金110000元÷12个月×2个月取整），原告已支付50000元，扣除上述费用后，被告应返还原告租金19311元（50000元-12356元-18333元）。被告称根据合同第九条约定，原告应支付被告转租费20000元，本院认为，该约定所设定的转租人概念不清，而原告称该转租费，是在原告将二楼转租给他人的情形下才存在的，故被告该节抗辩，本院不予采纳。关于履约保证金，合同约定“无故拖延支付下一期租金，履约保证金不予返还”，故被告此节抗辩不成立，原告主张返还履约保证金10000元合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李庚宸于本判决生效之日起10日内返还原告冯原租金19311元。二、被告李庚宸于本判决生效之日起10日内返还原告冯原履约保证金10000元。三、驳回原告冯原其他诉讼请求。如被告未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取578元（原告已预交），由原告冯原负担278元，被告李庚宸负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  杨**二〇二〇年十二月七日书记员  张颖