广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7460号原告：杨文强，男，1987年4月26日出生，满族，住广东省广州市增城区。被告：曾海民，男，1970年12月3日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：肖美华，女，1974年3月18日出生，汉族，住湖南省祁东县。被告：肖和信，男，1966年2月4日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：曾小云，女，1972年12月9日出生，汉族，系被告肖和信的妻子。原告杨文强诉被告曾海民、肖美华、肖和信物权保护纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文强，被告曾海民、肖美华，被告肖和信的委托代理人曾小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文强向本院提出诉讼请求：一、判令曾海民、肖美华、肖和信向杨文强支付从2019年11月7日起到实际交还房屋之日止的房屋占用费（每月占用费根据广州市房地产租赁管理所2019年房屋租金参考价91.6平方米×20元/平方米，即每月1833元计算，现暂计算到起诉之日2020年8月7日的占用费共计18330元）；二、本案诉讼费由曾海民、肖美华、肖和信承担。事实与理由：杨文强于2018年12月21日通过（2018）粤01民终23027号、（2017）粤0183民初2539号判决取得的位于广州市增城区新塘镇××天地花园××房的房屋。2019年11月7日杨文强办理了《不动产证》。现曾海民、肖美华、肖和信未经杨文强同意，私自侵占杨文强房屋，拒不搬出，杨文强多次上门收房，并多次报警，曾海民、肖美华、肖和信拒绝搬走。现根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，杨文强作为房屋的所有权人，曾海民、肖美华、肖和信需要立即归还侵占的房屋给杨文强，并赔偿给杨文强的房屋占用费及其他损失。望贵院查明事实，维护杨文强的合法权益。被告曾海民、肖美华辩称：一、本案为物权保护纠纷，而本案的诉讼请求系收取该房屋使用租金，应当另案处理。杨文强要求按租赁管理所房屋出租参考价收取曾海民、肖美华使用该房屋租金的诉讼请求，与本案无关。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解析》第11条规定：“对房屋的转移和占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”杨文强没有办理该房屋合法占有和交付使用的手续，不具有占有和使用该房屋事实与权力，法院协助杨文强办理的不动产证的有效性存在不确定性（再审改判可能会丧失效力），本案杨文强片面性的陈述滥用《中华人民共和国物权法》的第34条、第37条、第39条，是属于物权的归属问题，房屋所有权以过户为标准，但租金收益或赔偿租金损失以房屋交付为标准，未办理腾房交付手续之前，杨文强仅仅凭变更的房产证，不影响曾海民、肖美华合法占有和使用该房屋的权力。三、杨文强属于重复诉讼，故意无理要求法院一事二理。有关该房屋迟延交付与违约、占有和使用、租金收益或租金损失等问题情况，都已经包含在《存量房买卖合同》的约定和(2017)粤0183民初2539号案件之中，双方已经达成了共识。该案件的判决书第二项曾海民、肖美华要支付23万元的迟延违约金，还承担了起诉费15000元，财产保全费5000元等处罚，而且双方丝毫没有提及到有关租金的收益或租金损失的问题，也没有租金收益或租金损失方面的约定。四、杨文强本案的诉讼请求没有法理依据，法院执行局是否要处理该唯一小面积房屋交付等问题，在未办理好交房手续之前，杨文强不具备占有和使用该房屋的权利，不具有收取租金收益或要求赔偿租金损失的权利。五、曾海民、肖美华未收齐楼款、有关费用、房屋物业维修基金款项和有关该房屋未处理的问题等，曾海民、肖美华未收到代杨文强支付的公证费480元，杨文强要按照合同约定需支付全部的税费，由杨文强负责偿还该房屋两个抵押贷款，否则曾海民、肖美华也不会以115万元的低价出售该房屋。该房屋物业专项维修基金按照广州市政府房屋有关规定为每平方米105元，杨文强应当支付该房屋91.65平方物业维修基金合计为9618元给曾海民、肖美华，但曾海民、肖美华没有收到，曾海民、肖美华也没有收齐115万元的楼款。曾海民、肖美华急需卖房置换大房的目的至今没有实现，还要承担错判的违约损失等，给曾海民、肖美华造成了极大的经济损失。杨文强得逞以后反而对该房屋实施停水停电，害得曾海民、肖美华一家人和年迈的父母亲无法正常的生活，杨文强接着趁曾海民、肖美华及家人在外面没有回家的时候，非法擅自撬门进入该房屋，导致该房屋内贵重物品钻石戒指、项链、古币被盗，新塘镇甘东派出所已经立案受理。杨文强现在想收取曾海民、肖美华的租金收益纠纷，杨文强简直是贪得无厌、不可理喻。六、法院判决不支持杨文强索要全部家私和全部的家电，明确了杨文强除了判决书前面六项以外，不得非法增加曾海民、肖美华的其它责任和费用，曾海民、肖美华有权拆除搬走该房屋全部的家私和全部的家电，然后交付该房屋。七、肖和信无任何的过错，肖和信好心借款给曾海民、肖美华经商，曾海民、肖美华必须还钱，肖和信占有房屋、房产证和钥匙等情况是曾海民、肖美华自愿的行为，肖和信与杨文强也无任何关系，都是杨文强与曾海民、肖美华的纠纷和责任。综上所述，杨文强的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回杨文强的全部诉讼请求。被告肖和信提交书面答辩意见：本案肖和信与杨文强毫无关联，肖和信与杨文强也素未谋面。2020年9月2日突然收到该起诉状，杨文强的诉讼请求属不明事理、无中生有，缺乏事实和法律依据。一、肖和信与曾海民的债权债务合法存在于杨文强起诉前，肖和信知道有该房屋的存在才出借款项（出借款项和该房屋有直接的关联性），占有（钥匙、房产证、不定时的来该房屋居住）该房屋也是曾海民、肖美华甘心情愿的（肖和信没有本事从杨文强那里侵占什么房屋）。现还有大部分借款没有收回的情况下，曾海民、肖美华除了这仅有的唯一一套房屋，已经没有其它财产了，肖和信因此要按照约定继续占有该房屋收回欠款为止，维护自己的合法权益。二、肖和信没有在杨文强办理了该房屋的手续以后再去强行侵占该房屋的事实。肖和信与曾海民存在利害关系，与该案杨文强的诉讼请求没有关联。因此杨文强与曾海民双方之间的涉案房屋纠纷，与肖和信无关，肖和信不负任何费用和不承担任何的责任。综上，请求法院依法驳回杨文强的全部诉讼请求。经审理查明：2018年10月11日，本院作出（2017）粤0183民初2539号《民事判决书》，查明以下事实：1、2011年9月27日，增城市新塘镇××天地花园××房登记在曾海民名下；2、2016年11月18日，曾海民、杨文强与广州市舟桥房地产代理有限公司签署《房屋买卖确认书》，确认曾海民以115万元的价格出售涉案房屋，交易税费由买方全部承担；3、2016年11月20日，曾海民（甲方）与杨文强（乙方）签署《存量房买卖合同》。判决如下：“一、在本判决发生法律效力之日起十日内，原告杨文强代被告曾海民、肖美华直接向第三人交通银行股份有限公司广州经济技术开发区支行清偿增城市新塘镇××天地花园××房的抵押贷款本金、利息及相关费用；二、被告曾海民、肖美华向原告杨文强支付迟延违约金（从起诉之日即2017年4月17日起，每日按总楼款115万元的万分之五计算至办理注销抵押登记之日止，但违约金总额不得超过总楼价的20%）,被告曾海民、肖美华向原告杨文强返还原告杨文强额外支付的49980元；三、在原告杨文强履行完上述第一项的义务之日起五日内，被告曾海民、肖美华和第三人交通银行股份有限公司广州经济技术开发区支行协助杨文强办理增城市新塘镇××天地花园××房的抵押登记涂销手续；四、在上述第三项抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告曾海民、肖美华协助原告杨文强办理增城市新塘镇××天地花园××房登记至原告杨文强名下的手续；五、原告杨文强在增城市新塘镇××天地花园××房过户登记至其名下之日起五日内，向被告曾海民、肖美华支付上述房屋的购房尾款（原告杨文强应付的购房余款700000元减去原告杨文强代被告曾海民、肖美华向第三人交通银行股份有限公司广州经济技术开发区支行偿还的贷款本金、利息以及相关费用，再减去上述第二项的款项后的所得金额）；六、被告曾海民、肖美华于收到购房尾款当天向原告杨文强交付增城市新塘镇××天地花园××房。七、驳回原告杨文强的其他诉讼请求。”判后，曾海民、肖美华不服上诉，广州市中级人民法院于2018年12月21日作出(2018)粤01民终23027号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书发生法律效力后，杨文强向本院申请强制执行，本院立案受理执行，案号为（2019）粤0118执985号。本院于2019年10月22日作出（2019）粤0118执985号《协助执行通知书》，通知广州市规划和自然资源局增城区分局解除对曾海民位于广州市增城区（市）新塘镇府前路29号锦绣新天地花园9座1302房房产的查封，并将曾海民位于广州市增城区（市）新塘镇府前路29号锦绣新天地花园9座1302房房产变更为杨文强。本院于2020年11月27日给曾海民做《执行笔录》，告知曾海民领取（2017）粤0183民初2539号民事判决书判决应退回的70469.15元，且告知曾海民领取上述款项的同时履行腾退房屋的义务。2019年11月7日广州市规划和自然资源局向杨文强颁发粤（2019）广州市不动产权第10150832号《不动产权证书》，该证书记载：位于增城区新塘镇××天地花园××房的房屋权利人是杨文强，建筑面积91.65平方米，并备注该房屋依据（2019）粤0118执985号《协助执行通知书》及（2018）粤01民终23027号《民事判决书》所得。庭审期间，杨文强陈述：1、我方要求肖和信承担占用费的理由是肖和信写的《执行裁定复议申请书》中记载其占用了涉案房屋，我没有去了解过，不好核实，只能从书面材料中看到；2、2020年7月26日我请开锁公司的人去换了锁，之后我就没有去过涉案房屋，换锁前我已经把水电报停了；3、我应付的款项转到法院账户由法院冻结，具体由法院操作；曾海民不配合法院执行，房屋过户后仍非法占用房屋。曾海民、肖美华陈述：1、我方在2017年2月至3月期间把涉案房屋的钥匙和房产证给了肖和信，肖和信偶尔去一下涉案房屋，很少在该房屋居住，表明肖和信确实是占有了房屋；2、我方在2020年7月26日晚上发现门锁被换了，之后我方还在涉案房屋居住至今；3、执行案件还有很多问题没有处理好，我方没有收齐判决书第五项、第六项判项的尾款。本院认为：杨文强依据（2017）粤0183民初2539号《民事判决书》及(2018)粤01民终23027号《民事判决书》向本院申请强制执行，本院依据上述生效民事判决书执行，现该执行案件仍在强制执行阶段，且截至2020年11月27日本院执行人员给曾海民做执行笔录当日，曾海民尚未领取上述民事判决书判项第五项的购房尾款，涉案房屋亦未交付给杨文强使用，因此，杨文强请求从2019年11月7日起计算房屋占有使用费，缺乏事实依据，但鉴于本院执行人员已经明确告知曾海民领取购房尾款且在领取的同时应腾退涉案房屋，曾海民、肖美华已无再继续占有使用涉案房屋的依据，但其此后拒不搬离涉案房屋，因此，曾海民、肖美华应从2020年11月28日起向杨文强支付房屋占有使用费至交付房屋给杨文强之日止。房屋占有使用费参照广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中同地段的租金标准（府前路电梯楼16元/平方米/月）计算，经核算每月占用使用费为91.65平方米×16元/平方米/月=1466.4元。另外，杨文强未举证证明肖和信占有使用涉案房屋，故杨文强请求肖和信支付房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。肖和信经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾海民、肖美华向原告杨文强支付房屋占有使用费（房屋占有使用费从2020年11月28日起计算至交付房屋给原告杨文强之日止，按每月1466.4元计算）；二、驳回原告杨文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由被告曾海民、肖美华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十二月四日书记员  阮柳静