广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1956号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林虎，男，1977年6月4日出生，壮族，住广西凤山县。 委托诉讼代理人：黄万国，广西弘生联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司，住所地：凤山县凤城镇中山路，统一社会信用代码914512233102906482（1-1）。 法定代表人：李昌鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文海沧，广西楚林律师事务所律师。 原审被告（反诉第三人）：唐仲龙，男，1989年6月15日出生，汉族，住凤山县。 委托诉讼代理人：韦元朝，东兰县法律事务中心法律服务工作者。 上诉人林虎因与被上诉人广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司（下称鼎丰凤山分公司）、原审被告唐仲龙房屋租赁合同纠纷一案，不服凤山县人民法院作出的（2020）桂1223民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林虎上诉请求:1、撤销凤山县人民法院（2020)桂1223民初50号民事判决书；2、撤销上诉人与被上诉人于2018年1月12日签订的《租赁合同》，判令被上诉人退还上诉人履约保证金270000元、已交付的租金406392元、赔偿上诉人装修损失241830元共计918222元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、本案属可撤销的合同。1、上诉人因重大误解订立合同。根据被上诉人提交的《项目合作开发协议书》第六条可证实，涉案房屋为被上诉人与凤山县人民政府合作开发，被上诉人仅对部分房屋享有产权，属凤山县人民政府产权部分的房屋交由被上诉人进行租赁二十年。另根据被上诉人提供的《房权证》证实，2015年4月9日，被上诉人与凤山县人民政府已确定了各自的产权，属凤山县人民政府产权部分的房屋交由被上诉人进行租赁的期限自2015年4月9日至2035年4月8日止。上述事实，在上诉人与被上诉人订立租赁合同时，被上诉人并未出示《项目合作开发协议书》和《房权证》给上诉人，也未如实告知上诉人，因此上诉人对涉案租赁房屋的产权产生了误解。如上诉人当初知道房屋产权属凤山县人民政府，就不会和被上诉人签订租赁合同，更不会将合同租赁期限定到2038年。2、被上诉人实施欺诈行为，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同。首先，根据“建字第451223201400091”建设工程规划许可证，鼎丰商业城规划许可地上建筑面积为39519.99㎡，按8层计算，每层的实际平均面积仅为4939.99㎡。但被上诉人租赁给上诉人的第八层为5188㎡，明显没有按照规划许可证规定进行建设，属违法建设；其次，被上诉人租赁给上诉人的铺面面积将八层100多平方米空调冷却房和60多平方米七楼电梯设备房均计算在内。因被上诉人的欺诈行为，上诉人签订合同后将面临着每年多向被上诉人支付3万多元的租金。一审判决对上述争议的事实和证据并没有加以任何评价，仅以“唐仲龙与鼎丰凤山分公司于2018年1月12日所签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示……”认定上诉人要求撤销合同缺乏事实和法律依据。上诉人认为，上诉人对租赁的房屋产权、面积、租赁期限等标的物的基本信息和合同要素的认知，对合同签订具有重要作用，决定着上诉人是否向被上诉人作出订立合同的意思表示。被上诉人对上述信息的隐瞒，如不是本案的诉讼，上诉人将被隐瞒20年，被上诉人构成合同欺诈。因此，本案完全符合因重大误解、欺诈而申请撤销合同的要件，望二审法院依法改判撤销双方签订的租赁合同。二、被上诉人没有或拒绝提供租赁房屋产权证，对合同能否履行起着关键性作用。根据《个体工商户条例》第八条“申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明。”和《个体工商户．冷记管理办法》第十四条“申请个体工商户注册登记，应当提交下列文件：（一）申请人签署的个体工商户注册登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）经营场所证明；（四）国家市场监督管理总局规定提交的其他文件。”规定，“经营场所证明”即租房合同和房产证，是办理工商营业执照必须提交的文件。上诉人租赁房屋目的是用来经营酒店，属特种行业，对经营场所证明要求更为严格。如上所述，在合同签订时被上诉人就隐瞒了房屋产权的事实。合同签订后至上诉人提出反诉前，被上诉人一直拒绝提供产权证复印件给上诉人，导致上诉人无法办理营业执照等相关许可证照。退一步讲，即使上诉人完全对酒店进行装修，最终还是会因为不能办理营业执照而无法经营。一审法院以上诉人未能提供证据证明要求被上诉人提供房屋产权证等其他材料，对上诉人主张被上诉人违约不予支持。其实，上诉人在反诉及庭审过程中，已陈述了上诉人多次当面或电话要求被上诉人提供房产证复印件办理营业执照，并已行使先履行抗辩权，在被上诉人提供房产证复印件之前，拒绝其要求支付租金的请求。因此，被上诉人应对其已提供过房屋产权证给上诉人承担举证责任。现有证据证明，被上诉人实际已不可能提供租赁房屋的产权证，即使本案不可撤销，被上诉人仍构成根本性违约，导致合同目的不能实现。望二审法院查明事实，依法改判。三、在合同被撤销后，被上诉人应退还上诉人履约保证金、已交付的租金，并赔偿上诉人装修损失。根据《合同法》第五十八条合同无效或被撤销的法律后果“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，被上诉人实施了合同欺诈的法律行为，在合同被撤销后，被上诉人应该赔偿上诉人的装修损失，并退还上诉人已支付的房屋租金、履约保证金。一审判决不但没有撤销合同，反而认定上诉人违约，判决上诉人另支付40多万元的租金给被上诉人，确实是缺乏事实和法律依据，偏袒被上诉人。四、关于履约保证金问题。1、履约保证金是合同双方当事人一方为担保合同履行，而在合同订立时交付于另一方一定的金钱作为担保履行的方式。本案中，双方约定上诉人逾期15日未缴纳租金视为违约，并经书面通知，拒不缴纳的，被上诉人有权不退还履约保证金。但双方当事人没有对履约保证金特别约定为定金条款，应视为履约保证金没有定金罚则的性质，其作用相当于押金。2、履约保证金用做上诉人履行本合同约定义务的担保，如上诉人违反合同约定，被上诉人应根据违约情况，可于该保证金中直接扣除应由上诉人承担的租金和违约金。合同解除时，被上诉人在扣除应由上诉人承担的租金和违约金后，应将履约保证金剩余部分返还给上诉人。本案中，被上诉人于2018年9月10日向被上诉人发出《催租通知书》后，上诉人分别于9月15日、11月5日、11月26日、12月日向被上诉人交纳了23万元的租金。不存在合同约定的“经书面通知，拒不缴纳”情形，被上诉人无权没收全部履约保证金。3、一审法院在判决时，即未考虑被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，亦未先将上诉人已缴纳的履约保证金扣抵租金或违约金，片面地认为上诉人构成违约，判决全部履约保证金不予返还，同时判决上诉人另支付40多万的租金给被上诉人。该判决完全偏离履约保证金的性质和本案客观事实。综上，恳请二审法院在依法查明事实的基础上，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人鼎丰凤山分公司答辩称：1、鼎丰凤山分公司是与唐仲龙签订租赁合同，在合同履行过程中也是与唐仲龙对接所有业务，在本案纠纷发生之前，鼎丰凤山分公司不知晓唐仲龙与林虎的关系。唐仲龙对对租赁房屋及场地的具体情况知晓，租赁合同不存在重大误解等可撤销的法定事由。2、一审时在法院主持下，双方当事人对案涉八楼进行了实地测量，双方签字确认八楼面积是5153㎡，虽然与合同约定的5183㎡存在一定误差，但该误差是合同范围内的，不存在林虎上诉所称的八楼仅有4939㎡的问题。3、鼎丰凤山分公司与凤山县政府签订的《项目合作开发协议书》约定20年租赁权的房屋指向的是负一层至第五层，第六、七、八楼不包括在协议书约定的租赁范围内，第六、七、八楼由鼎丰凤山分公司一直使用，未约定使用年限，因此不存在林虎所称超出租赁期限的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告唐仲龙答辩称：1、林虎是国家公务员，不方便出面与鼎丰凤山分公司签订租赁合同，故委托唐仲龙代林虎出面签订，所有租赁事宜均是林虎与鼎丰凤山分公司协商之后由唐仲龙代签。2、签订租赁合同过程中，鼎丰凤山分公司一直未提供租赁房屋产权证给林虎方办理营业执照。唐仲龙不是租赁合同当事人，仅是林虎的委托代理人，一审判决唐仲龙与林虎共同承担责任错误。3、履约保证金既不是保证金也不是租金，在合同终止后应退还给林虎，本案唐仲龙不应承担任何责任。 被上诉人鼎丰凤山分公司向一审起诉请求：1.判令被告支付拖欠的租金730706.43元及违约金260680.88元（以实际欠款金额为基数，按年利率24%计付至实际履行之日止，现暂计至2019年12月22日止），本息合计为991387.31元；2.判令被告支付2019年2月26日至9月21日的场地占用费；3.本案诉讼费由被告承担。 上诉人林虎向一审提出反诉请求：1.判决解除反诉人与被反诉人于2018年1月12日签订的《租赁合同》；2.判令被反诉人退还反诉人履约保证金270000元；3.判令被反诉人退还反诉人已交付的租金406392元；4.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失241830元（灯具41830元、卫生间玻璃106020元及地脚砖43980元、刷墙30000元、床上用品订金20000元）；5.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。庭上，林虎变更第一项诉讼请求为判决撤销反诉人与被反诉人于2018年1月12日签订的《租赁合同》。 一审法院认定事实：2018年1月12日，林虎授权唐仲龙（乙方）与鼎丰凤山分公司（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：20180112Ｈ01），约定由甲方将凤山县鼎丰商业城第八楼层所有铺面，计算面积共计5188ｍ2经营场地出租给乙方作为酒店等商业活动使用，甲方于2017年12月1日将本场地及其他配套场地和设施交付承租人，有关租赁场地的具体位置见所附的平面布置图，平面布置图红线内的区域为乙方所租赁的租赁场地，租赁期限为20年，自2018年2月1日至2038年1月31日，乙方每年分四次向甲方支付租金，每期以3个月计算，以先交付租金后使用租赁场地为原则，乙方须在当期期满5日前向甲方交纳下一期的租金，场地前五年租金每平方米每月为人民币壹拾柒元；本合同一经签署，乙方即在2018年2月1日前向甲方缴纳首期租金。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等内容作了约定。合同签订后，鼎丰凤山分公司向唐仲龙交付了租赁场地，唐仲龙于2018年2月12日向鼎丰凤山分公司交纳履约保证金270000元，于同月13日交纳了2018年2月1日至3月31日的租金176392元，后又分别于5月22日、9月15日、11月5日、11月26日、12月27日交纳租金40000元、30000元、40000元、90000元、30000元，共支付租金406392元。上述履约保证金及租金系林虎转账至唐仲龙银行账户后，由唐仲龙转账至鼎丰凤山分公司法定代表人李昌鹏的银行账户。凤山县公安消防大队于2018年2月1日作出责令限期改正通知书，责令位于凤山县的铂宫丽景酒店进行限期整改，唐仲龙在该通知书上签字签收。2018年7月24日、9月10日，鼎丰凤山分公司因唐仲龙未足额缴纳租金分别向其发出催租通知书，唐仲龙于10月8日向鼎丰凤山分公司出具《承诺书》，主要载明“酒店前期装修投资比较大，现资金不足，无法按期缴纳租金，望予以谅解，并承诺于2018年10月31日前先支付25万元租金，同时保证于2018年11月中旬将酒店装修完毕，让其具备开业的条件，余下租金473764元于2018年12月31日前如数缴纳。若不按时交纳，贵公司有权单方面解除合同，并无条件收回铺面，以及不退还本人之前交纳的租金、押金”等内容。鼎丰凤山分公司后分别于2018年11月20日及2019年2月23日向唐仲龙发出关于终止租赁合同的通知。 另查明，2018年4月3日，唐仲龙（乙方）与鼎丰凤山分公司（甲方）就鼎丰商业城负一楼签订《场地租赁合同书》，自2018年5月1日由甲方将鼎丰商业城负一楼建筑面积为3927m2的停车场交付给乙方承租，租赁期限自2018年5月1日至2025年12月31日止，每年租金为65000元。 再查明，凤山鼎丰商业城系广西鼎丰建设投资有限公司与凤山县人民政府合作开发建设，广西鼎丰建设投资有限公司对该商业城第八楼享有建筑面积1970.01m2的产权，其余产权属凤山县人民政府所有，凤山县人民政府将归属于其产权部分整体交由广西鼎丰建设投资有限公司进行统一经营。2015年3月1日，河池市公安消防支队作出建设工程消防验收意见书，综合评定凤山鼎丰商业城建设工程竣工消防验收合格。2015年5月19日，鼎丰凤山分公司向凤山县公安消防大队就广西鼎丰希尔顿酒店投资管理有限公司凤山分公司内部装修工程申请消防设计备案，凤山县公安消防大队于2015年6月16日核发备案凭证。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、《租赁合同》是解除还是撤销的问题？二、《租赁合同》的主体问题？三、各方当事人在《租赁合同》的订立、履行等过程中是否存在违约行为？四、各方争议的案涉场地占用费、履约保证金、装修损失、违约金、租金如何处理？ 关于第一个争议焦点。一、关于《租赁合同》是解除还是撤销问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的：（二）在订立时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，唐仲龙与鼎丰凤山分公司于2018年1月12日所签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，并不存在可撤销的法定情形，合同合法有效，林虎反诉要求撤销合同缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 二、关于《租赁合同》解除时间如何确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同”的规定及《租赁合同》第二十条：“一、乙方有下列行为，并导致合同目的无法实现的情形视为违约，乙方除应依据本合同其他约定条款向甲方承担违约责任外，甲方有权解除本合同并不退还乙方已缴纳的未到期租金和全部履约保证金：（2）乙方逾期15日未向甲方缴纳本合同第四条约定的下期租金的，并经书面通知，拒不缴纳的”的约定，鼎丰凤山分公司在唐仲龙未按时缴纳租金的情况下，有权依据合同约定及法律规定行使合同解除权，其在2018年11月20日第一次发出关于终止租赁合同的《通知》后，唐仲龙在收到该通知后并未提出异议，因此《租赁合同》应于当日解除。据此合同存续期间自2018年2月1日计至2018年11月20日止，共计293天。鼎丰凤山分公司主张《租赁合同》于2019年2月23日第二次发出关于终止租赁合同的《通知》后的2019年2月25日才解除的主张无事实和法律依据，不予支持。 关于第二个争议焦点。林虎在反诉中自认系其授权唐仲龙签订涉案租赁合同，且以合同当事人的身份提出反诉，结合唐仲龙所提交的证据，对其作为合同实际承租人的身份予以确认。至于唐仲龙是否与林虎共同构成案涉合同当事人的问题。林虎对唐仲龙的授权可基于委托也可基于双方合伙关系，林虎在诉讼中认可系其授权唐仲龙签字，但并未明确其与唐仲龙之间系委托代理关系还是合伙关系，唐仲龙所提交的微信聊天内容等只能证明其与林虎就合同履行及经营问题进行沟通，并不能证明其与林虎系委托代理关系。从唐仲龙与林虎在合同签订及履行过程中的作用分析，《租赁合同》由唐仲龙负责签订，租赁场地由唐仲龙进行管理，合同履行的有关事宜由唐仲龙负责与鼎丰凤山分公司进行协调沟通，林虎在合同履行过程中负责筹集履约保证金及租金，并指导唐仲龙进行经营活动，结合唐仲龙在《承诺书》对其承租人身份的自认，该院对其作为承租人的身份予以确认，唐仲龙与林虎共同作为案涉合同的当事人。 关于第三个争议焦点。一、关于唐仲龙与林虎在抗辩或反诉中主张案涉《租赁合同》为格式合同，合同中有些条款故意加重了乙方责任而减轻甲方责任、租赁房屋设施未完全竣工、鼎丰凤山分公司在合同签订过程中隐瞒房屋使用面积构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，当事人对合同标的物有异议并认为合同内容约定不明等，可以协议补充或更正。唐仲龙与林虎作为合同相对人，在合同签订前可对租赁物进行考察，对合同内容与鼎丰凤山分公司进行协商、修改，其在签约乃至诉讼至法院前，并未就此提出异议，其基于上述因素而主张鼎丰凤山分公司违约，缺乏事实和法律依据，不予支持。 二、关于唐仲龙及林虎主张鼎丰凤山分公司拒绝提供房产证复印件，未依法进行消防设计备案登记而构成违约的问题。根据《租赁合同》第六条“一、乙方可对承租经营场地进行装修，费用自理。为维护整体水平和风格，乙方装修设计图及方案须经甲方审查并书面同意，并报有关部门（如消防部门等）批准后方可施工”的约定，房屋重新装修的消防备案登记应由唐仲龙与林虎自行负责。鼎丰凤山分公司在唐仲龙于2018年2月1日接到凤山县公安消防大队作出责令限期改正通知书当日已提供租赁楼层的电气、喷淋、排水等平面图给唐仲龙，唐仲龙与林虎未提供证据证明除此之外有要求鼎丰凤山分公司提供房屋产权证等其他材料，其因此而主张鼎丰凤山分公司构成违约缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 三、关于唐仲龙及林虎主张鼎丰凤山分公司未按《租赁合同》第二条第四项规定每日免费提供30张停车票而构成违约的问题。每日免费提供30张停车票为合同履行的附随义务，此为唐仲龙、林虎运营酒店的需要，但唐仲龙及林虎并未按合同约定及时完成装修并正常经营，鼎丰凤山分公司在酒店未运营的情况下并不构成对该附随义务的违反。此外，唐仲龙于2018年4月3日与鼎丰凤山分公司就鼎丰商业城负一楼签订《场地租赁合同书》，自2018年5月1日起承租鼎丰商业城负一楼建筑面积为3927m2的停车场，根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条“债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益除外”的规定，该权利义务出现混同，唐仲龙及林虎基于此而主张鼎丰凤山分公司违约无事实和法律依据，依法不予支持。 四、关于唐仲龙与林虎未按合同约定缴纳租金是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定及《租赁合同》第二十条：“一、乙方有下列行为，并导致合同目的无法实现的情形视为违约，乙方除应依据本合同其他约定条款向甲方承担违约责任外，甲方有权解除本合同并不退还乙方已缴纳的为未到期租金和全部履约保证金：（2）乙方逾期15日未向甲方缴纳本合同第四条约定的下期租金的，并经书面通知，拒不缴纳的”的约定，鼎丰凤山分公司在合同签订后已按合同约定将租赁房屋交付给唐仲龙与林虎，唐仲龙与林虎未按合同约定缴纳租金，经催告后仍未及时全额缴纳，其行为构成违约。鼎丰凤山分公司关于唐仲龙与林虎未按合同约定缴纳租金构成违约的主张，具有事实和法律依据，予以支持。 关于第四个争议焦点。一、关于场地占用费问题。根据《租赁合同》第六条第五项“合同期满双方不再续签租赁合同，或乙方中途退租或因乙方违约被甲方解除本合同的，乙方的固定装修部分无偿归甲方所有，动产部分由乙方自行处理”的约定，固定装修部分已归鼎丰凤山分公司所有，该部分不存在占用场地的问题，至于由唐仲龙与林虎自行处理动产的场地占用问题，鼎丰凤山分公司未提供证据证明占用的范围、时间，亦未明确诉请的金额，故对该主张不予支持。 二、关于履约保证金问题。案涉履约保证金具有担保及违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定、《租赁合同》第五条第四项“乙方如果违反本合同的有关条款，或在经营过程中有侵权、或违反行政法律、法规的行为的，甲方有权根据乙方的违约、侵权、或违法情形造成的甲方损失，没收乙方缴纳的部分或全部履约保证金”的约定及唐仲龙在《承诺书》中关于“若不按时交纳，贵公司有权单方面解除合同，并无条件收回铺面，以及不退还本人之前交纳的租金、押金”的承诺，该院对鼎丰凤山分公司关于履约保证金应予没收的主张予以支持，对林虎反诉要求退还履行保证金的诉请，不予支持。 三、关于林虎反诉鼎丰凤山分公司赔偿装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定及《租赁合同》第六条“……五、合同期满双方不再续签租赁合同，或乙方中途退租或因乙方违约被甲方解除本合同的，乙方的固定装修部分无偿归甲方所有，动产部分由乙方自行处理”的约定，《租赁合同》系因唐仲龙与林虎未及时支付租金的违约行为导致解除，故对林虎的这一反诉请求，不予支持。 四、关于鼎丰凤山分公司主张唐仲龙与林虎未及时缴纳租金的违约金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，前述履约保证金具有违约金的性质，该院已支持鼎丰凤山分公司予以没收的主张，结合《租赁合同》的履行情况及各方当事人利益损益程度，对鼎丰凤山分公司关于计付未缴租金的违约金的诉请，该院不予支持。 关于尚欠租金问题。该院根据各方当事人在庭审中的意见，于2020年7月6日组织各方当事人对鼎丰商业城第八楼的实际面积进行现场勘验，经测量楼层的实际面积为5153.65m2，其中整楼层公用的空调冷却房面积为105.78m2。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，该院确认唐仲龙与林虎承租的实际面积为5047.87m2，并以该面积计算相关租金。据此，案涉租金总额为838114元[5047.87m2×17元/㎡÷30天×293天）]，减去唐仲龙与林虎已经交纳的406392元，唐仲龙与林虎还应支付尚欠租金431722元。林虎反诉要求返还已给付租金406392元无事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，判决如下：一、被告（反诉第三人）唐仲龙与原告（反诉被告）广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司于2018年1月12日签订的《租赁合同》于2018年11月20日解除；二、被告（反诉第三人）唐仲龙与被告（反诉原告）林虎于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司租金431722元；三、驳回原告（反诉被告）广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林虎的诉讼请求。一审案件本诉受理费13714元，由原告（反诉被告）广西鼎丰投资集团有限公司凤山分公司负担742元，被告（反诉第三人）唐仲龙、被告（反诉原告）林虎负担5972元；反诉受理费12982元，由被告（反诉原告）林虎负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、林虎请求撤销合同的理由是否成立；2、林虎请求鼎丰凤山分公司返还履约保证金、租金及赔偿装修损失是否有事实及法律依据。 本院认为，一、关于林虎请求撤销合同的理由是否成立的问题。首先，双方签订租赁合同约定租赁物是鼎丰商贸城八楼所有铺面，鼎丰凤山分公司提供的《建设工程规划许可证》、《房权证》及《项目合作协议书》等证据证明了租赁物是合法建筑，对租赁物享有部分产权，且对未享有产权部分的铺面享有合法管理权。而双方在合同中并未特别约定租赁物一定要全部为鼎丰凤山分公司所有方能出租，前述情形下鼎丰凤山分公司将案涉租赁物出租给林虎及唐仲龙未违反法律法规的强制性规定，未影响林虎及唐仲龙对租赁物的占有、使用及收益的权利。其次，租赁合同约定租赁物面积是5188㎡，一审时在法院主持下双方共同测量租赁物确认面积是5153.65㎡，其中包括楼层公用空调冷却房面积105.78㎡，林虎与唐仲龙实际承租面积是5047.87㎡。合同约定面积与实际测量面积的误差在合理范围内，故林虎主张面积误差构成合同欺诈的理由不成立。最后，本案双方在自愿的基础上签订合同，合同为双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。综上，林虎主张撤销合同的理由不成立，本院不予支持。 二、关于林虎请求鼎丰凤山分公司返还租金、履约保证金及赔偿装修损失是否有事实及法律依据的问题。如前所述，合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。对于租金问题，占有使用租赁物的对价是支付租金，鼎丰凤山分公司已将租赁物实际交付，林虎及唐仲龙已按合同约定实际占用使用租赁物，就应当依合同约定支付租金，其请求返还租金的理由不成立。对于履约保证金问题，双方在租赁合同中明确约定如林虎及唐仲龙逾期15日未支付租金的，鼎丰凤山分公司有权按欠付租金金额的日5‰收取违约金、解除租赁合同和不退还未到期租金及全部履约保证金。林虎和唐仲龙逾期支付租金构成违约，经鼎丰凤山分公司两次书面催告，林虎和唐仲龙仅支付少部分租金后仍逾期支付租金。唐仲龙向鼎丰凤山分公司出具书面承诺，承诺如未按时支付租金，则鼎丰凤山分公司有权单方解除合同、无条件收回铺面及不退还已支付的租金及履约保证金。依合同约定及书面承诺内容，林虎及唐仲龙逾期支付租金应承担的违约责任是支付租金违约金且不能请求退还履约保证金。一审根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合合同的履行情况、当事人过错程度及利益损益程度等因素，判定鼎丰凤山分公司因林虎和唐仲龙的违约行为可不退还全部履约保证金但不可再请求支付未缴租金的违约金并无不当，本院予以确认。由此，林虎和唐仲龙请求返还履约保证金的理由不成立，本院不予支持。对于赔偿装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。双方在租赁合同中明确约定“……五、合同期满双方不再续签租赁合同，或乙方中途退租或因乙方违约被甲方解除本合同的，乙方的固定装修部分无偿归甲方所有，动产部分由乙方自行处理”。本案合同系因唐仲龙与林虎未及时支付租金的违约行为导致解除，故林虎请求赔偿装修损失无事实及法律依据，本院不予支持。对于林虎主张鼎丰凤山分公司拒绝提供房产证复印件影响合同履行构成违约的问题。双方在租赁合同中并未约定鼎丰凤山分公司需要提供房产证复印件给林虎和唐仲龙，林虎未提供证据证明曾向相关行政部门申请办理工商营业执照及因未提供房产证复印件被拒绝办理的事实，亦未提交证据证明曾要求鼎丰凤山分公司提供房产证复印件而被拒绝的事实，故对林虎的该项主张本院不予支持。 另外，一审判决唐仲龙和林虎共同支付租金给鼎丰凤山分公司，唐仲龙未在法定期间提出上诉，视为认可一审判决，自动放弃上诉的权利，故对其辩解不是承租人不应支付租金的主张本院不予支持。 综上，林虎的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12463元（林虎已预交），由上诉人林虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月十日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷