广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4288号 上诉人（原审被告）：金日光，男，1988年10月27日出生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 上诉人（原审被告）：王年姣，女，1965年12月20日出生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：覃景全，广西诚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁紫东，男，1991年6月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被上诉人（原审原告）：窦汉文，男，1992年10月3日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人:阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 上诉人金日光、王年姣因与被上诉人梁紫东、窦汉文房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初1004号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金日光、王年姣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人退还保证金50000元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决结果显失公平。1.双方合同约定先交租金再用房，被上诉人应在2020年4月30日之前付清2020年度的租金，但被上诉人并未支付，一审认定被上诉人一直按照合同约定履行合同义务不符合事实。2.由于疫情防控措施有力，2020年3月之后国内疫情趋向减轻，政府实行复工复产措施，阳朔县于2020年4月中旬就慢慢恢复旅游住宿常态。一审法院把疫情作为被上诉人未能按照约定时间支付2020年度租金的直接原因显然不正确，两者之间没有必然的、直接的、唯一的因果关系，被上诉人解除合同的理由不成立。3.被上诉人未按照法律要求及合同约定，向上诉人正式提交解除合同的书面通知，也未与上诉人完成解除书面租赁合同的手续，其解除合同的程序不合法、不合约。4.被上诉人未按照约定提交退租的书面申请，上诉人亦不同意退租，不能认定双方于2020年4月30日解除合同。5.若被上诉人主张涉案租赁合同于2020年4月30日解除，就应认定解除合同附有一个前提条件，即不需要上诉人退还50000元保证金（押金)，被上诉人在本案之前也从未向上诉人提出退还保证金（押金）的要求。6.上诉人在2020年4月至6月双方协谈过程中，认可减少部分租金或迟延交付租金，但一直不同意解除合同，即使在被上诉人承诺不要求退还50000元保证金的前提下，上诉人也是到2020年6月5日才勉强同意被上诉人解除合同的要求，同时特别声明要追究被上诉人的违约责任，并且不退还50000元保证金。二、一审解除合同的理由不成立，且自相矛盾。1.疫情只是造成被上诉人短时间内经营困难，并未造成租赁合同无法正常履行，更不会造成房屋租赁合同的目的无法实现。一审法院将疫情当作解除租赁合同的正当理由，不符合法律规定及合同约定。2.一审认定争议期间该房屋的使用价值已经远远低于双方订立合同之时的价值，继续履行对被上诉人显失公平，该认定没有证据及依据，且不符合法定程序。上诉人投入五十万元巨资来装修及办理经营许可证等，并将一楼门面一起租赁给被上诉人，房屋价值短时间内会受一定影响，但不会造成价值大减，更不会影响房屋租赁。三、一审判决适用法律不当。1.一审判决既引用情势变更原则，又引用不可抗力原则，而这两个原则是不能同时并用的，故一审判决法律适用显然错误。2.根据我国相关法律法规、司法解释的规定以及最高人民法院关于审理涉及新冠肺炎疫情案件的指导意见等，对于解除合同应持谨慎态度，本案双方签订的是长达十年的长期租赁合同，疫情发生时才履行三年，被上诉人仅因为几个月的疫情就草率提出解约，显然不合法。一审判决不仅免除被上诉人的违约责任，而且还判决上诉人退还50000元保证金，这显然有失公平。3.疫情只是引起经营发生困难，短时间内会有较大影响，但不会长期持续不利影响。事实上，阳朔县公安机关也从2020年2月16日允许开展住宿业务,到2020年3、4月阳朔县旅游住宿出现好转（被上诉人两个酒店已均在经营），五一之后阳朔县旅游住宿逐步恢复，暑假期间旅游住宿已走向正常，到国庆中秋黄金周阳朔县旅游住宿火爆，这个过程可以看出疫情并不会导致租赁合同无法履行，更不会造成租赁目的无法实现。因此，被上诉人于2020年4月30日口头要求解除合同只是其单方面的决定,不应得到法院的支持。四、被上诉人要求上诉人退还50000元保证金无理无据。1.不管是被上诉人2020年4月30日提出解除合同，还是上诉人2020年6月5日同意解除合同，都说明被上诉人存在根本违约行为。2.按照双方租赁合同约定，被上诉人违约解除租赁合同，上诉人无需退还50000元保证金。3.被上诉人自知理亏，自愿承担保证金损失，愿意以不退还50000元保证金为条件来单方面解除合同。事实上，被上诉人在与上诉人协谈中以及其单方面要求解除合同的过程中一直都没有表达出要上诉人退还保证金的意思，也从未要求过上诉人退还一分钱保证金。被上诉人只是在2020年7月接到上诉人的起诉状后，才另行起诉提出退还保证金的要求。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人梁紫东、窦汉文辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1.新冠肺炎疫情对被上诉人正常经营阳朔罗曼尼客栈有着重大影响，被上诉人在2020年1-4月几乎是处于没有经营收入的状态，连水电费都难以为继，实在无法继续经营下去。2.双方在2017年4月签订租赁合同当时阳朔汽车北站离罗曼尼客栈很近，可至当年8月阳朔汽车站就搬迁到了阳朔抗战路，此时周边的房租就开始下调，疫情发生后周边房租又是一降再降，被上诉人承租的100000元租金已经远远高出周边同等房屋的近50%，继续履行合同对被上诉人明显不公平。3.疫情发生后，上诉人多次明确拒绝被上诉人的减租请求。2020年4月22日被上诉人最后一次去找上诉人协商，请求把租金降到70000元，上诉人明确表示房租没有商量的余地，被上诉人在此情况下才不得已向上诉人提出解除合同。4.被上诉人在经营罗曼尼客栈期间向房屋投入了十余万的装修费用，而且在被上诉人的用心经营下，客栈在飞猪、美团等平台都有良好的口碑，这也是一笔很大的无形资产。2020年4月30日与上诉人进行房屋交接当天，被上诉人就配合上诉人把所有网站的账户都过户给了上诉人，上诉人收回房屋后一直把该房屋用于自己居住和正常经营。因此，合同解除后上诉人方才是既得利益者。并且，上诉人起诉被上诉人之前，被上诉人也并未要求上诉人退回五万元合同保证金，以换取双方友好相处，却不曾想上诉人在收回房屋一个多月后反而起诉被上诉人索要更多，被上诉人这才开始用法律武器捍卫自己的合法权益，要求上诉人退还50000元保证金。二、一审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 梁紫东、窦汉文向一审法院起诉请求：1.判决被告退还两原告保证金50000元及利息(从起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款利率LPR计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：经原、被告双方协商，原告窦汉文、梁紫东于2017年4月13日与被告金日光签订《罗曼尼客栈租赁合同》一份，合同约定:被告金日光将其所有的位于阳朔县的房屋租赁给二原告；租赁期限为2017年4月30日起至2027年4月30日止；2017年至2021年四年租金为每年100000元，2022年至2025年四年租金为每年102000元，2025年至2027年二年租金为每年104000元，二原告应于每年4月30日前向被告金日光支付当年租金；合同签订时，二原告应向被告金日光支付履约保证金50000元；在租赁期间，如遇不可抗拒的自然灾害和政策等因素造成合同不能履行的，合同自动终止，被告金日光退还二原告保证金；若二原告违反约定，被告金日光则不退还二原告保证金。合同签订后，二原告按照约定向被告金日光支付了履约保证金50000元。直至2020年4月，二原告一直按照合同约定履行合同义务。之后疫情爆发，严重影响了二原告生产经营，因此二原告未能按照约定支付2020年度的租金，并于2020年4月30日停止经营罗曼尼客栈，并提出解除双方签订的房屋租赁合同。二原告退出经营时，尚欠有电费450.92元、水费121.17元，未向被告金日光支付。后经原、被告双方多次协商，未能就合同解除后双方应承担的责任达成一致意见，故原告梁紫东、窦汉文向该院提起本次诉讼。 经该院审查，被告王年姣与被告金日光共同继承本案房屋，虽被告金日光与原告梁紫东、窦汉文签订的《罗曼尼客栈租赁合同》中并无被告王年姣签字，但在该院追加其作为本案被告参加诉讼后，被告王年姣对该合同作出了追认，对该合同的效力予以认可，故该合同合法有效。 一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体签订履行合同，应当遵循公平原则，公平合理地确定各方的权利和义务。本案中二原告在涉案客栈的生产经营在疫情期间受疫情原因影响导致无法正常经营，且当地政府机构曾作出过强制性规定要求二原告暂停营业，故就原、被告双方订立的房屋租赁合同而言，原告租赁被告房屋经营确实受到过影响，合同无法正常履行，因此对二原告诉称系因不可抗力而致使合同目的无法实现的理由，该院予以认可。结合本案实际情况，争议期间该房屋的实际使用价值亦已经远远低于原、被告订立合同之时的价值，若继续履行合同对二原告而言显失公平，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故本案中原、被告双方签订的房屋租赁合同自二原告提出解除合同、退出涉案客栈的经营之时，即2020年4月30日起解除。二原告请求解除合同的情形符合不可抗力的规定，故对二原告请求二被告退还保证金50000元的诉讼请求，该院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决:被告金日光、王年姣应于本判决生效之日起十日内向原告梁紫东、窦汉文退还保证金50000元；本案受理费1050元，适用简易程序减半收取525元（原告梁紫东、窦汉文已预交），由被告金日光、王年姣负担。 本院二审期间，被上诉人未提交新的证据，上诉人围绕诉讼请求提交了一份上诉人金日光自己制作的《罗曼尼客栈装修支出明细》，欲证明上诉人对涉案客栈进行装修花费了约500000元。经本院组织质证，被上诉人对上诉人提交的上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为这只是上诉人的个人陈述，且该份明细中清楚写着是上诉人自己在2013年2-9月装的修，而不是被上诉人要求上诉人去装修（被上诉人2017年4月才向上诉人租房），该证据与本案没有关联性。本院认为，上诉人提交的上述证据系其单方制作，且其未提交其他证据对该证据的内容予以佐证，该证据亦与本案无关，本院对该份证据不予采信。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人是否应将涉案50000元保证金退还给被上诉人。 本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条载明：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款载明：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”；第6条第二款载明：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，因受新冠肺炎疫情影响，疫情期间被上诉人经营的涉案客栈客源明显减少，当地政府机构也曾作出过强制性暂停营业的要求，导致被上诉人没有营业收入或者营业收入明显减少。在此情况下，被上诉人以双方签订的租赁合同因不可抗力而致使其合同目的无法实现为由，提出解除双方合同，但上诉人对被上诉人要求解除合同的理由不予认可，起初也未同意解除双方合同。被上诉人未能提供证据证明本案存在不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实，其单方面要求解除合同没有事实和法律依据，但若继续按照原租赁合同支付租金对被上诉人又明显不公平，参照上述指导意见，被上诉人原本可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。一审判决对上诉人主张涉案合同因不可抗力而致使其合同目的无法实现、该合同已自动解除的理由予以认可有误，本院予以纠正。本院认为，被上诉人单方面要求解除合同已在某种程度上构成了违约，根据双方在合同中的约定，上诉人不退还被上诉人保证金。因此，被上诉人要求上诉人退还50000元保证金没有合同及法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人退还被上诉人50000元保证金不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人金日光、王年姣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初1004号民事判决； 二、驳回被上诉人梁紫东、窦汉文的诉讼请求。 一审案件受理费1050元，适用简易程序减半收取525元，由被上诉人梁紫东、窦汉文负担。二审案件受理费1050元，由被上诉人梁紫东、窦汉文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 肖 叶