甘肃省陇南市中级人民法院民事判决书（2020）甘12民终1025号上诉人（一审被告）：杨某，女，汉族，生于1986年9月23日，陇南市人，住甘肃省陇南市。委托诉讼代理人：卯某，甘肃秦陇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：薛某，女，汉族，生于1985年12月5日，陇南市人，住甘肃省陇南市。上诉人杨某因与被上诉人薛某房屋租赁合同纠纷一案，不服武都区人民法院（2020）甘1202民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1、撤销陇南市武都区人民法院（2020)甘1202民初2053号民事判决书；2、改判驳回被上诉人的一审的全部诉讼请求；3、判令由被上诉人向上诉人支付剩余转让费30000元；4、判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定本案基本事实不清，认定事实和判决错误。1、上诉人与被上诉人协商一致转让店铺的相关事宜后，于2019年9月15日带被上诉人去店铺内查看了设施设备。同月25日双方又签订了《店铺转让协议》。被上诉人诉称缺少设备、系统被锁不实；上诉人没隐瞒主机存放派出所，不存在欺骗行为；9000元保修押金，约定在转让金中扣除，没影响被上诉人经营店铺。上诉人因工作原因，未能参加一审开庭审理，一审法院听信了被上诉人的片面之词，未查明本案基本事实，认定事实错误。2、上诉人与被上诉人转让店铺时，房东张虎林许可，未限制转租。被上诉人无法取得案涉店铺使用权、无法营业的原因，是被上诉人因担心新冠肺炎疫情影响店铺营业，便向房东提出无理要求、不愿意与房东再续签《房屋租赁合同》，并且拒不向房东支付案涉房屋的租金导致。上诉人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。一审认定“被告发给薛某的租房合同中被告并非店铺房屋的承租人，其将店铺转让给薛某时隐瞒了该事实，造成薛某无法取得该房屋的使用权，最终导致薛某店铺无法营业”，系认定事实错误。本案应按2020年1月4日的《转让协议》判处，一审判处依据。代理人意见:上诉人不存在欺诈和违约行为，不应承担退还转让费及违约金；被上诉人应按照约定继续承担向上诉人支付剩余转让费30000元的义务。薛某辩称，原判认定事实清楚，证据确实充分，判决公正，请求维持。薛某向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签署的《店铺转让合同》；2、依法判处被告退还原告支付的转让费85000元；3、依法判处被告向原告支付违约金34500元；4、依法判处被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月25日，杨某与薛某签订店铺转让合同一份，约定将角弓镇陈家坝高崖（聚源酒家）店铺转让给薛某，转让款共计156000元（不包括剩余租期租金）。薛某于2019年10月2日向杨某支付转让费40000元。2019年11月4日，杨某将与房东张虎林签订的房屋租赁合同发给薛某，该合同出租方为张虎林，承租方为赵军平(杨某杨某合伙人)，租赁期限为2019年2月1日至2024年2月1日，每年租金25088元（已经支付一年的租金）。2019年11月14日，薛某代杨某向陇南中曼科技公司支付KTV设备维修费9000元。2019年11月15日薛某开业经营至农历2019年12月27日（公历2020年1月21日）。期间，薛某、杨某及房东因房屋的使用发生纠纷，2020年1月4日，薛某及杨某在陈家坝村委会主持下达成协议，将转让费变更为115000元，薛某于2020年1月5日又向杨某支付转让费36000元。之后薛某、杨某及房东就房子的使用未达成一致意见，房东于2020年4月3日将房子上锁。一审法院认为，薛某、杨某签订的店铺转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定充分履行合同义务，薛某应当依约足额缴纳转让费，杨某应保证薛某对店铺的正常使用。涉案店铺所占用之房屋系案外人张虎林自建房，案外人赵军平与张虎林签订房屋租赁合同，租期至2024年2月1日。杨某与薛某签订店铺转让合同后曾将房屋交付给薛某，因薛某、杨某双方及房东张虎林对房屋的使用未达成一致协议，现房屋被张虎林收回。双方转让合同第三条3约定：“甲方（杨某）应在本合同签订之时，向乙方（薛某）出具房东同意转租的书面凭证或者说明，并将甲方与房东签订的租房合同、甲方与装修公司签订的装修合同交付给乙方保管，以方便乙方日后对设备和房屋的维护。”第四条2约定：“如乙方接手后因甲方原因产生的任何债务与纠纷影响乙方店铺生意和乙方对该店铺的承租权产生影响的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还转让费以及装修的一切费用。”但杨某发给薛某的租房合同中杨某并非店铺房屋的承租人，其将店铺转让给薛某时隐瞒了该事实，造成薛某无法取得该房屋的使用权，最终导致薛某店铺无法营业，现薛某请求解除合同，予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，但薛某在与杨某签订《店铺转让合同》时，不认真进行审查，盲目接受杨某所转让的店铺后，致使合同不能继续履行，也有一定的过错，且薛某受让店铺后曾开业经营两个多月，现薛某要求杨某退还已经支付的转让费，一审法院酌定杨某对转让费的70%予以退还，即由杨某向薛某退还59500元（85000元×70%=59500元）；对于违约金，双方转让合同中约定的转让费的80%的违约金显然过高，结合本案实际及薛某、杨某双方的过错责任，一审法院酌定违约金以实际支付的转让费的10%计算，即85000元×10%=8500元。杨某经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，由此产生的不利法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零其七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告薛某与被告杨某于2019年9月25日签订的《店铺转让合同》；二、被告杨某于本判决生效后十五日内退还原告薛某转让费59500元；三、被告杨某于本判决生效后十五日内支付原告薛某违约金8500元。如果被告杨某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，被告杨某负担1500元，原告薛某负担1200元。本院查明的部分事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明事实予以确认。另查明，无证据证明，杨某按2019年9月25日签订的《店铺转让协议》第三条约定，向薛某出具了房东张虎林同意转租的书面凭证或者说明。2020年1月4日，薛某及杨某在陈家坝村委会主持下再次签订的《转让协议》，对《店铺转让协议》中转让费事项重新达成了协议，未废止2019年9月25日签订的《店铺转让协议》，但不能证明张虎林同意转租行为。2020年7月10日，杨某述称：张虎林不同意杨某和薛某之间的转租行为，原因是杨某和薛某签订的合同上约定如果转租的店铺有拆迁，拆迁费用归薛某，张虎林不认可该条款。上诉人杨某在一审审理本案中，未答辩、未提交证据，依法传唤后未到庭参加诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，张虎林不同意杨某和薛某之间的转租行为，薛某起诉请求解除转让合同，理由成立。薛某起诉请求解除合同，一审法院审理过程中，杨某不答辩、不提交证据、开庭审理时不出庭，放弃抗辩权，一审法院支持薛某的诉讼请求，判决解除《店铺转让协议》并无不当，但遗漏解除薛某与杨某于2020年元月4日签订的《转让协议》不当，本院应予纠正。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持武都区人民法院（2020）甘1202民初2053号民事判决。二、解除杨某与薛某于2020年元月4日签订的《转让协议》。二审案件受理费2700元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 宋振飞审判员 李海涛审判员 尹龙羽二〇二〇年十二月八日书记员 杨建录