北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18121号原告：北京市西城区智力围棋研究院，住所地北京市西城区西直门南小街国英一号401。法定代表人：潘超军，院长。委托诉讼代理人：李媛，女，该单位职员。被告：周芸，男，1965年7月5日出生，汉族，北京京安保险代理有限公司经理，住北京市丰台区。原告北京市西城区智力围棋研究院（以下简称西城围棋研究院）与被告周芸房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张涛公开开庭独任审理。原告西城围棋研究院之委托诉讼代理人李媛，被告周芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西城围棋研究院向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2、请求判令被告退还原告已交的2020年4月16日至2020年9月30日的房租96250元；3、请求判令被告退还原告押金17500元；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年2月15日，原告的关联公司北京弈思教育科技中心（以下简称弈思中心）与被告签订房屋租赁合同，由弈思中心承租被告名下的西城区西直门南小街国英x号xxx室房屋（下称涉案房屋），租期为2019年4月1日至2022年3月31日，租金为17500元/月，半年付，合同约定押金为17500元。2020年1月22日，线下课程由于疫情全面停课，导致房屋空置。原告通过微信形式向被告提出免租一个月，3月16日被告确认同意免租15天，原告接受了该方案。2020年3月按照约定应向被告支付4至9月的房租时，因疫情原因大量学员退费，故原告与被告协商换账户付款。因账户名与公司要保持一致，故原、被告于2020年3月15日又签订了针对涉案房屋的租赁合同，租期为2020年4月1日至2022年3月31日，租金标准不变。2020年3月25日，原告向被告支付2020年4月至9月的租金96250元。原告的主营业务是少儿棋类培训，新冠疫情发生后，原告积极响应国家号召并严格执行国家相关政策，自2月1日起一直停业且并未裁员。新冠疫情属不可抗力因素，导致原告无法继续经营，与被告所签合同目的无法实现，故双方于2020年4月9日微信沟通合同解除事宜，被告不同意解除。4月14日，原告以微信方式告知被告已起诉的情况，并已寄出书面解约函。4月20日，被告表示收到解除函，但仍不同意解除合同。原告于2020年4月10日腾退了涉案房屋。4月21日去现场拍摄了照片。腾退时双方未办理交接，房屋钥匙仍在原告处。现原告向法院起诉，望判如所请。周芸辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我未接到原告从涉案房屋搬走的通知。1、2020年3月15日的合同系我受蒙蔽所签,我认为2019年2月15日签订的合同才是我的真实意思表示。2、原告提出解除合同与现行疫情状况不符。政府、最高院针对疫情出台了许多规定，规定中有减免房租及资金补贴的规定。我依照相关规定同意给原告减免半个月房租。但我不认可原告所称减免房租的期限，我认为应在2019年4月1日至2020年3月31日期间里减免15天房租。双方在微信中协商好减免的15天房租在2020年4月至9月房租里扣除。根据相关规定，疫情之下应协商减免租金，疫情不能成为原告未到期解除合同的理由。不可抗力不能作为解除合同的法定理由，应根据公平原则，合理减免房租或延长租期，我不同意解除合同。希望法院予以调解，合理确定房租减免。涉案房屋产权人是我本人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系民办非企业单位，业务范围为：组织棋类体育比赛及活动，棋类人才的培养和技术培训，棋类技术服务和指导。被告系涉案房屋产权人。2019年2月15日，被告（甲方）、弈思中心（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用，租期自2019年4月1日至2022年3月31日，租金17500/月，按半年交纳，采上交制，签订合同3日内乙方向甲方交纳第一个半年租金，以后房租到期前15日交纳下一半年租金。乙方在签订合同时向甲方交纳押金17500元。2020年3月15日，被告（甲方）、原告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用，租期自2020年4月1日至2022年3月31日，租金17500/月，按半年交纳，采上交制，签订合同3日内乙方向甲方交纳第一个半年租金，以后房租到期前15日交纳下一半年租金。乙方在签订合同时向甲方交纳押金17500元，租赁期满，如未给甲方所出租房屋及设备设施带来损坏并结清各种应交款项后，甲方如数退还乙方，并办理退场手续。否则，甲方可以从乙方的押金中据实扣除。2020年3月20日，原告向被告交纳押金17500元。2020年3月25日，原告向被告交纳2020年4月至9月的房租96250元（已免除半个月租金）。原告出示的微信截屏显示，2020年4月9日，原告向被告表示因为疫情原因导致无法线下授课，资金压力较大，提出想退租。被告表示不同意，并主张提前退租属违约。4月14日，原告表示，疫情原因导致无法使用房屋，合同目的无法实现，要求退租、退还租金、押金等。被告回复表示，不同意退租，并主张应按疫情防控相关要求执行。双方对合同解除问题始终各执一词，未达成一致。关于房屋腾退情况。原告强调，由于双方无法协商一致，其于2020年4月10日已将涉案房屋腾空。为此，原告提供了6张照片，照片显示2020年4月21日房屋腾空情况。对此，被告表示，照片虽显示涉案房屋已腾空，但原告从未告知被告腾房情况，钥匙亦未交付给被告。原告表示，钥匙确未交给被告，亦未告知被告。为避免损失扩大，诉讼中，双方均同意可以认定2020年8月12日完成涉案房屋交接。另查，经本院询问，弈思中心表明其就涉案房屋租赁问题同意由原告向被告主张权利，其不再就相关问题主张权利。本院认为，被告作为涉案房屋产权人，有权对外出租房屋。原、被告所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，对双方均有约束力。当事人应依约行使权利，履行义务。被告主张其受蒙蔽，不认可该合同效力的意见，缺乏证据支持，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。根据上述查明的事实可知，本案争议焦点在于，原告2020年4月14日通过微信向被告表示，疫情原因导致合同目的无法实现要求退房，能否发生解除合同的法律效力。解决该问题，需审查疫情对本案房屋租赁合同履行的影响是否已达致使原告合同目的不达的程度。根据上述查明的事实可知，原告经营棋类培训业务，租赁涉案房屋目的为办公，根据这一情况结合一般社会经验可知，疫情的发生、政府部门针对疫情的管控措施，的确会对原告租用涉案房屋进行经营的活动造成一定影响，但此种影响尚未达到房屋无法使用、原告办公活动完全无法开展的程度，且随着疫情严重程度的降低、管控措施的放宽，社会经济活动持续逐步恢复正常，原告所称疫情导致合同目的不达的意见，本院不予采纳。原告据此主张合同于4月16日解除的意见，本院不予采纳。通过原告出示的照片可知，原告已单方面将涉案房屋腾退。诉讼中双方均认可2020年8月12日已进行了房屋交接，此种情况下，房屋租赁合同实际上已无法继续履行，本院认定涉案房屋租赁合同于2020年8月12日解除为宜。关于款项返还问题。在房屋租赁合同于2020年8月12日解除的情况下，被告应将原告交付的2020年8月13日至9月30日期间的房租28225.8元、押金17500元退还原告，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。2020年8月12日合同解除前，原告虽单方腾退了房屋，但其未将房屋腾退情况告知被告，亦未将房屋实际交还被告，原告仍应向被告交纳房租。交纳房租的具体数额，本院综合考虑租赁合同履行受疫情影响、被告已给原告免除半个月房租等情况，依据公平、诚实信用原则，酌情确定2020年4月1日至8月12日期间原告应向被告交纳租金数额为68024元，即被告再向原告退还该段时间租金中的半个月租金8750元。原告相应诉讼请求，本院予以支持。其余不合理诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条之规定，本院判决如下：一、确认原告北京市西城区智力围棋研究院与被告周芸2020年3月15日所签房屋租赁合同于2020年8月12日解除。二、本判决生效之日起三日内，被告周芸向原告北京市西城区智力围棋研究院退还租金36975.8元、押金17500元。三、驳回原告北京市西城区智力围棋研究院的其他诉讼请求。如果被告周芸未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2575元，由原告北京市西城区智力围棋研究院负担1342元（已交纳），由被告周芸负担1233元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张涛二〇二〇年十二月二十六日书记员  韩萍