广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24568号原告（反诉被告）：佛山市南海区旌顺不锈钢制品厂，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××，统一社会信用代码924×××××××××××K7W。法定代表人：夏某1。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖昭，广东至高律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市华晟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××，统一社会信用代码9144×××××××××××N。法定代表人：甘某1。被告：甘某1，男，2000年11月14日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××037。共同委托诉讼代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。原告佛山市南海区旌顺不锈钢制品厂与被告佛山市华晟物业管理有限公司（以下简称华晟公司）、甘某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，被告华晟公司在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告法定代表人夏某1及其委托诉讼代理人徐建民到庭、被告法定代表人甘某1及其两被告共同委托诉讼代理人李发达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即退回合同定金45000元；2.两被告赔偿安装、拆卸吊机工程款46821元；3.两被告赔偿支付的租场地产生的环评费7000元；4.两被告支付以98821元为本金从起诉之日起按照全国银行间同业拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息；5.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告通过朋友介绍，就位于狮山镇高边六溪工业区自编66号的厂房租赁达成共识，于2020年7月17日签订《房屋租赁与管理合同书》，并支付押金45000元给被告法定代表人甘某1。双方事后进入厂房进行验收勘验，发现厂房用电只有120千瓦，而且是三间厂共用120千瓦，原告认为双方合同约定的120千瓦并非原告独自使用，无法满足生产需求，遂与被告进行沟通、交涉，但就用电保障问题未能与被告达成共识。原告咨询供电局朋友，被告知增加用电量必须提供房产证或者建筑物规划许可证，但是原告发现被告厂房属于违章建筑没有报建手续。由于无法达成共识，原告微信告知被告8月14日下午16时解除合同。原告认为：依据《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条之规定以及《中华人民共和国建筑法》第61条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，由于被告出租的厂房系违章建筑，原被告签订的合同无效，被告应该退回押金45000元；鉴于原告为了承租厂房进行生产做准备，安装吊机、后又撤场拆卸吊机花费46821元，由于被告出租厂房系违章建筑导致合同无效，隐瞒事实真相，存在过错，应赔偿原告全部损失承担全部责任。故请求法院支持原告全部诉求。另外，被告甘某1作为被告华晟公司的法人和股东，在没有被告华晟公司的指示下以个人账户收取应由被告华晟公司收取的款项，且没有证据证明被告甘某1所收取的款项全额交给被告华晟公司，故被告甘某1的行为属于滥用股东权利行为，有可能导致被告华晟公司无能力向债权人履行的权义务，所以被告甘某1违反公司法及其相关法律规定，被告甘某1应承担本案连带责任。两被告辩称：1.合同签订后被告华晟公司交付厂房，合同目的已经实现，根据合同第1条第3款约定可知在签订合同前原告已完全知晓厂房现状，原告以衡量厂房完全符合自身使用情况下才签订合同，在双方签订合同的磋商阶段以及所签订的合同当中均未对用电量大小问题进行约定，原告没有证据证明被告有作出任何承诺。2.关于涉案厂房违法建筑问题，因被告华晟公司仅为二房东，将厂房现状进行出租不知晓物业是否报建，在原告签订合同前也多次到厂房进行查勘，知晓涉案厂房现状，用电量大小并非合同主要义务，仅为合同附加义务并未影响原告使用。3.原告在诉状中已确认实际占用厂房为双方签订合同当日即2020年7月17日在原被告微信中确认，原告实际将厂房返回时间为2020年8月17日，故被告华晟公司认为原告应支付实际占用期间的占有使用费。4.原告所主张的环保费用、起重机拆卸费用是否支出，被告华晟公司无法核实，即使有支付相关费用，从被告华晟公司提交的证据2中可见涉案厂房并没有原告所提及的起重机，故被告华晟公司认为环保费用及起重机并未在厂房中处理，且从原告支付起重机尾款时间可见该时间在原告撤出厂房后，被告华晟公司认为该费用不应由被告华晟公司承担。5.原告主张利息无合同及法律依据，且主张利息过高，根据合同8.5条在原告将租赁物交给被告华晟公司后，押金无需退还，故押金部分不应计算利息。6.该租赁行为为公司独立行为，与被告甘某1不存在法律关系，被告甘某1仅是法人及股东，不应由被告甘某1承担法律责任，虽然被告甘某1有收取押金行为，但由公司开具收据，是代公司收款行为，被告甘某1并未损坏债权人利益，且原告并无证据证明被告甘某1存在公司独立地位和股东有限责任行为，要求被告甘某1承担责任无法律依据。被告华晟公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告华晟公司支付2020年7月17日至2020年8月18日一个月租金15000元；2.原告支付本案诉讼费用。事实和理由：原告因工业生产需要，联系被告华晟公司要求承租可适用厂房，后被告华晟公司与原告多次磋商后，在原告充分考察佛山市南海区狮山镇×××××××××××物业，并充分认可上述物业现状、配套设施及周边环境后，要求承租涉案物业。原告要求承租涉案物业后，原告与被告华晟公司于2020年7月17日签订了《房屋租赁与管理合同书》。合同约定：由被告华晟公司向原告提供案涉物业给原告使用，原告按月向被告华晟公司支付租金及水电费。合同签订后，被告华晟公司依约履行了合同义务，于合同签订当日2020年7月17日将涉案物业交付给原告使用。而原告却在接收涉案物业后，以涉案物业用电量不够用为由，违反双方的合同约定，要求解除合同，中途退租。综上，原告中途退租，严重违反合同约定，造成被告华晟公司巨大经济损失，被告华晟公司为维护合法权益，提起反诉。原告对被告华晟公司的反诉辩称：被告华晟公司的反诉不能成立应驳回。1.双方的合同因被告华晟公司的厂房违章建筑导致合同无效，不存在被告华晟公司解除合同应支付租金的说法。2.双方在所签订的合同中明确约定被告给予原告一个月的计30日免租期，计租时间从2020年8月17日起计算，被告华晟公司承诺免租期又主张应支付一个月租金显然违背承诺。3.原告实际上从2020年8月1日开始进场，至2020年8月14日将钥匙交给被告华晟公司，被告华晟公司没有证据佐证是签订合同的2020年7月17日即将案涉厂房交付原告使用，原告在诉状中称双方签订合同后到现场进行勘验，但没有表述为签订合同后即开始已经进入厂房并且使用和支配厂房。4.根据该合同第12页可知双方如果约定厂房进行交接，会签订交接确认书，由于双方发生分歧且原告至终未使用厂房，所以双方没有在交接书上签字确认，被告华晟公司主张从2020年7月17日已经支配厂房的说法不能成立，由于被告华晟公司承诺免租期，故被告华晟公司向原告主张租金的诉求不能成立，请求驳回被告华晟公司反诉请求。被告甘某1对被告华晟公司的反诉述称，同意反诉请求。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据2《房屋租赁与管理合同书》与被告提交的合同中第3.4条内容不一致，存在后期添加数字行为，本院对该部分证明效力不予确认；2.原告的证据4技术咨询合同、收据、冯秋景微信聊天记录，以及证据5、6产品销售合同、转账凭证、起重机工程报价单、收据、胡同庆聊天记录，本院综合本案具体案情予以认定；3.原告的证据8协议是微信聊天记录内容之一，本院对其形式上的真实性予以确认；4.两被告的证据2为照片，不能反映其拍摄时间，本院对其证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2020年7月17日，原告（承租方、乙方）与被告华晟公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁与管理合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇×××××××××××出租给乙方，作工业用途，租期从2020年7月17日至2026年7月31日止；乙方充分认可上述租赁物现状、配套设施及周边环境，完全可以满足自己对租赁物的正常使用；每月租金15000元；履约保证金45000元，预交1个月租金15000元，甲方给予乙方30天物业装修期，自2020年8月18日开始计算租金，合同期内在乙方完全遵守合同的情况下享有装修期内免交租金(其它费用不免)。乙方于每月5日前交清当月的租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用；（3.4条）自合同生效日起，甲方提供/KVA的基本用电容量给乙方使用，费用按供电所标准收取，电表初装及从基础配电房连接到乙方设备的主线和装置由乙方负责。该配变系统由乙方承担维护、管理及一切责任。乙方在使用期间必须安装符合国家标准的合格、合适的供电开关、供电所校正的目表，若供电开关、电表、电路、装置不符合要求，甲方有权要求乙方更换直到达到标准为止，费用由乙方承担，如须增容由乙方自行承担费用。若因乙方异常用电导致变压器及配变系统损毁，乙方应承担由此引起的一切责任。乙方应在配电房内安装经检部门检验合格的电表，在规定的地点安装合格水表。国家及地方、村委等有关部门增加收取的各项税费由乙方自行支付。甲方收取用电保证金/元（甲方可根据乙方月实际用电金额对用电保证金做出调整。)（7.5条）如乙方中途退租，应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后并没收乙方所有的履约保证金且乙方还需另行支付二个月的房租作为保证金，方可退租。如乙方未提前三个月书面通知甲方或双方未就提前终止合同达成协议，甲方有权没收全部履约保证金，且乙方还需另行支付三个月房租作为赔偿，乙方若私自撤离的，只要租赁物未再出租的，期间的租金及费用仍由乙方承担。如乙方因租赁获得较长装修免租期的(15天以上装修免租期)，但租赁期限未按合同约定履行，则乙方还须对甲方支付的中介费、装修免租期给予租金弥补。等等。同日，原告委托梁秀琼向被告甘某1支付厂房押金45000元，同日，被告华晟公司出具收到原告交来厂房押金45000元的收据。2020年8月5日，原告的法定代表人夏某1通过微信向被告甘某1发送一份关于甲方保证乙方用电功率须达到120千瓦的协议，被告甘某1答复明天给答复；次日，夏某1称“甘总，120KW是我家硬性条件，别的都可以谈，达不到只有退了”；8月17日，夏某1告知“甘总你那房的闸门摇控你十四号已经拿到了，厂房退租，请你把费用退回给我”，被告甘某1回复“什么时候合同拿回来，才算正式退租，而且是你单方面违约，中途退租，按照合同第七大条，第五条违约，甲方有权没收全部履约保证金”。诉讼中，原告陈述，2020年8月1日，被告把厂房遥控钥匙交给原告，交付是空置的。2020年7月17日双方只是签订合同，7月18日原告看厂房，当时主要看用电量能否达到120千瓦，当时厂区没有通电，7月19日通电了。原告发现电表是四厂家共用一个电表，用电量无法达到原告的需求，后来与被告就用电量进行交涉，被告称会进行协调，原告在7月21日和吊机公司签署合同，在被告承诺可以解决满足用电情况下，8月1日拿了钥匙让吊机师傅安装起重。原告于8月14日并把钥匙归还被告。两被告陈述，原告已多次看过厂房才签订合同，2020年7月17日交付，原告进行勘验，勘验也是装修的行为。8月17日，原告才提出不再租厂房，虽然原告称8月14日已归还钥匙，但被告不知情。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人均未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告华晟公司于2020年7月17日签订的《房屋租赁与管理合同书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告华晟公司已收取原告厂房押金45000元，因涉案合同无效，被告华晟公司应返还押金45000元予原告。被告华晟公司收取押金没有法律依据，原告主张从起诉之日起计付利息，本院予以支持。合同无效，根据公平原则，原告对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费予原告。涉案合同约定“甲方给予乙方30天物业装修期，自2020年8月18日开始计算租金，合同期内在乙方完全遵守合同的情况下享有装修期内免交租金(其它费用不免)”，原告提出被告华晟公司没有按合同约定提供120千瓦的用电，但根据被告华晟公司提交的合同显示双方对3.4条基本用电容量并未作出约定，原告作为承租人对租赁物是否适租尽谨慎注意义务，其在合同签订后才提出厂房无法满足使用要求，明显存在过错，故本院酌情确定原告应支付装修期的使用费。涉案合同约定租期从2020年7月17日起，原告虽认为其没收到钥匙，但其已查看厂房，并与其他公司签订合同，开始装修厂房事宜，故使用费应从2020年7月17日起算。两被告认为对原告于2020年8月14日归还钥匙事宜不知情，但从双方的微信聊天记录可知，原告已告知被告甘某1其于2020年8月14日归还了钥匙，两被告未积极收回厂房导致厂房空置应由两被告自行承担，故使用费应计算至2020年8月14日，即原告应支付2020年7月17日至8月14日期间的使用费14032元（15000元/月÷31天×29天）。因被告华晟公司应退还押金45000元予原告，故扣减原告应支付的使用费，被告华晟公司应退还押金30968元（45000元-14032元）及相应利息予原告。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告华晟公司作为出租人，将未经合法规划报建的厂房租赁给原告作生产经营使用，对租赁合同无效具有一定过错，原告作为承租人，未对租赁物是否适租尽谨慎注意义务，合同未明确约定用电容量在承租后才提出用电容量不满足使用条件等问题，对合同无效具有主要过错，考虑到原告安装吊机后拆卸及搬运确实产生一定损失，本院酌情确定被告华晟公司赔偿拆卸吊机损失7000元予原告，原告请求超出部分及利息请求本院均不予支持。关于环评费问题，原告主张其已向环评公司支付预付款7000元，但无直接证据证明原告支付的预付款7000元已被全部没收，且该费用属于原告履行合同的成本，本院对原告主张该费用及利息均不予支持。原告请求被告甘某1应对本案债务承担连带清偿责任。本案中，现有证据尚不足以充分地证实被告甘某1的财产与被告华晟公司的财产构成了混同，亦不足以证实被告甘某1滥用公司法人独立地位，故原告诉请被告甘某1对被告华晟公司的上述债务负连带清偿责任，理据尚不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市华晟物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金30968元及支付以30968元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年9月23日起计算至实际清偿之日止的利息予原告（反诉被告）佛山市南海区旌顺不锈钢制品厂；二、被告（反诉原告）佛山市华晟物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付7000元予原告（反诉被告）佛山市南海区旌顺不锈钢制品厂；三、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区旌顺不锈钢制品厂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市华晟物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1135.27元（原告已预交），由原告负担585.27元，由被告佛山市华晟物业管理有限公司负担550元。反诉受理费87.5元（被告佛山市华晟物业管理有限公司已预交），由原告负担75.4元，被告佛山市华晟物业管理有限公司负担12.1元。上述款项抵扣后，被告佛山市华晟物业管理有限公司应于上述付款同期迳付还诉讼费474.6元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十二月十八日书记员  陈嘉瑜