湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初4501号原告：王婷，女，汉族，1975年10月14日出生，住湖北省武汉市武昌区。被告：武汉市瑞和盛世健康管理有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层。法定代表人：田海波，总经理。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。原告王婷（以下简称原告）诉被告武汉市瑞和盛世健康管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王婷和被告的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的房屋租赁合同关系；2、判令被告恢复原告房屋原貌；3、判令被告向原告支付截止判决之日的房屋租金（月租金2492元/月）及滞纳金（按拖欠房租按照每日千分之五的标准从2020年3月15日起计算至判决之日）；4、判令被告向原告赔偿违约金43379元（8年合同租金未履行部分即7年3个月的总租金的20%）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月14日，原告与被告于武汉东湖新技术开发区签署了租赁合同（一式两份，双方各持一份），为武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层2418房，合同由原、被告当场签订，被告租房用于足疗行业。按合同规定，被告每季度提前15天支付当季度房租，被告在合同期支付物业管理费，水电费等费用。合同签订后，被告向原告按合同支付房租款到2020年3月31日止。被告4、5、6月均未支付房租。原告多次联系被告要求支付租金未果，诉至法院。被告辩称：被告不同意解除合同。1、被告承租了包含原告在内的23户业主的房屋用于酒店附属的足疗经营，疫情之前合同正常履行，被告已依约支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金。2、因新冠疫情及疫情防控措施直接导致房屋租赁合同2020年1月23日至2020年7月9日不能履行，被告在此期间一直处于闭店未经营状态，没有任何经营收入，应免除被告上述期间支付房租的义务，被告实际已支付的2020年1月23日至2020年3月31日的租金应视为支付行为顺延。3、双方租赁合同未解除，且被告一直处于履行租赁合同的状态，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，被告无需承担违约责任。被告已向武汉市世界城广场商业管理有限公司缴纳了包括原告在内的房屋的2020年度物业费，不用再支付物业费、滞纳金。4、房屋现状与签署租赁合同时一致。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年6月14日签订《房租租赁合同》，约定被告承租原告位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路沿街商铺490-518号光谷世界城B地块1栋2单元24层18室、建筑面积为45.3平方米的房屋，租赁期限为2019年7月1日至2027年6月30日。被告按照先付后用的原则支付，租金按三个月一期结算，每期提前15天支付本期租金，起算日为2019年7月1日，无装修期，第一期租金需于2019年6月15日之前支付。首个租赁年度至第三年的月租金为2492元，年度租金为29898元；第四年至第六年的月租金为2582元，年度租金为30985元；第七年和第八年的月租金为2673元，年度租金为32072元，以上租金均不含物业费。被告交付押金2000元，与首期租金同时支付，合同期限届满被告未违约，原告应将押金退还给被告。水电费、物业费、停车费以及其他被告因租赁使用房屋产生的费用由被告自行交付。合同期满如退租，在不损害墙体、天花板、地面装修的情况下，被告应在合同终止后30日内拆除添置的活动装置、设备及搬空屋内物件。被告出于正常使用，对内部分割做适当的改动，报备原告后，退租时，原则上需要恢复原状，原告书面同意不恢复原状的情形除外。在租赁期，被告不能向原告及时缴纳房屋租金，应按应交租金的千分之五/日向原告支付滞纳金，超过15日未缴纳的，原告有权终止合同，收回房屋和没收押金并要求被告赔偿3个月租金，如有其它经济损失被告需另行赔偿。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金至2020年3月31日。2020年3月31日之后的下一期租金，被告应当于2020年3月16日之前支付，因疫情被告联系原告减少租金，双方对租金的减免金额和支付时间协商未果。截至开庭之日，被告未向原告支付2020年3月31日之后的租金，也未从该房屋腾退，仍在涉案房屋中继续经营。另查明，被告租赁了包括本案原告房屋在内的二十余户房屋用作足浴经营，均因疫情期间租金减免事宜产生争议，出租人中部分与被告达成租金减免协议，15人向本院提起房屋租赁合同纠纷。庭审中，原、被告均确认被告已经缴纳2020年的物业费。被告还提交了其经营流水以及相关政策文件，证明其开业时间晚，营业收入情况不佳。以上事实有租赁合同、转账凭证、商品房买卖合同及说明、银行转账交易记录、美团流水及银行交易明细、催款函及物业费支付回单、国发明电[2020]14号文件、国影发[2020]1号文件、微信聊天记录、租赁合同补充条款、当事人陈述以及庭审笔录等在卷证明。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方之间成立租赁合同关系。按照合同约定，在原告向被告交付了涉案房屋后，被告应当及时、足额支付每一期的租金。但被告自2020年3月31日之后，双方未能就后续租金的支付协商一致，被告也一直未支付任何租金，原告据此要求解除合同。本案中，被告未支付租金的主要原因是客观原因导致，因为疫情以及疫情防控措施导致被告无法正常经营，疫情防控措施解除后，被告虽然开始营业，但营业状况不佳，导致被告的资金周转困难、营业收入减少。此外，被告就租金减免问题一直在与原告进行协商，被告未按照合同约定的时间支付租金不具有明显的主观恶意，且原告就本案向法院起诉时，扣除因疫情原因本应减免的租金，被告下欠的租金金额以及迟延支付的时间均尚未达到迟延履行致使原告合同目的不能实现之情形。另外，被告虽然是与包括原告在内的多个出租人分别签订房屋租赁合同，但是其将多间房屋整合后整体作足浴经营使用，在涉及合同解除时应与关联案件作整体考虑。综合上述事实，本院认为原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同并由被告支付违约金、恢复房屋原状的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金并支付相应的滞纳金的诉讼请求。本院认为，按照合同的约定，被告应当于2020年3月16日前支付2020年4月、5月、6月的租金，应当于2020年6月15日前支付2020年7月、8月、9月的租金，应当于2020年9月15日之前支付2020年10月、11月、12月的租金。根据公平原则，双方对于疫情期间的损失应各自承担一半，本院酌情认定免除被告疫情期间3个月的租金。被告已经支付了2020年3月31日之前的租金，扣除在疫情期间应当免除的租金后，被告的租金应视为已支付至2020年6月30日。2020年7月、8月、9月的租金应当于2020年6月15日前支付，2020年10月、11月、12月的租金应当于2020年9月15日之前支付，但被告未支付，故被告应当支付2020年7月至12月的租金14952元（2492元/月×6个月），并支付逾期支付租金的滞纳金。合同约定的每日千分之五的逾期支付房租滞纳金标准过高，结合本案实际情况，本院调整至按照年利率15%的标准予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王婷支付2020年7月至2020年12月的租金共计14952元；二、被告武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王婷支付滞纳金（以2020年7月至9月的租金之和7476元为基数，按照年利率15%的标准，从2020年6月16日起计算至前述租金实际付清之日止；以2020年10月至12月的租金之和7476元为基数，按照年利率15%的标准，从2020年9月16日起计算至前述租金实际付清之日止）；三、驳回原告王婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费减半收取计552元，由原告王婷负担400元，被告武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  施何梅二〇二〇年十二月十四日法官助理李思瑶书记员袁良凤