广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11342号原告：深圳市三江高拓电子塑胶制品有限公司，地址：深圳市松岗街道洪桥头社区学生工业园D栋3楼，统一社会信用代码：914403006894370416。法定代表人：黄坚妹，经理。委托诉讼代理人：周革华，广东水贝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈搏雁，广东水贝律师事务所实习律师。被告：深圳市顺城物业管理有限公司，地址：深圳市宝安区福海街道新和社区新兴工业园4区宿舍B102，统一社会信用代码：91440300793869426J。法定代表人：孔祥朗。委托诉讼代理人：纪泽凡，广东国晖律师事务所律师。原告深圳市三江高拓电子塑胶制品有限公司诉被告深圳市顺城物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周革华、陈搏雁，被告的委托诉讼代理人纪泽凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2018年8月8日被告与原告签订的《房屋租赁合同书》无效。2、被告退还原告因租赁合同存在严重的面积欺诈而多收取的租金721295.27元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告自从2009年开始租赁被告在宝安区，租赁合同签约到期后，原告均是按照被告的要求与其重新签订该房屋的租赁合同。时至2018年8月8日，被告又在此前的租赁合同基础之上，同意与原告续期签订房屋租赁合同一直延续至今。在租赁期间，原告对房屋投入资金装修，多年来，双方并没有对房屋的面积产生任何质疑，完全相信并按照2009年被告与原告签订该房屋租赁合同书上载明的面积1580㎡计付总租金。即使在每次的续租过程中，也是遵照之前到期合同的约定增长比例，折合该房屋的面积向被告支付租金。2020年2月因全国疫情的防控，原告不能及时开工复产，在深圳大环境提倡业主房东减免部分租金的情形下，恳请被告适当减免2020年的房租，遭到被告拒绝。原告在与被告多次协商沟通的过程中，发现涉案厂房存在重大的面积欺诈，故要求与被告解除租赁合同关系，同时要求其退还因面积欺诈而多收取的房屋租金或抵减日后的应付租金，双方由此形成纠纷。因租赁合同书中所载明的面积1580㎡，与房屋的实际备存档案的建筑面积1000㎡存在重大的差额，实属欺诈，应认定合同无效。因该房屋的租赁不符合城镇房屋的租赁规定，也是应当认定为无效的原因之一，被告应将蒙骗所得面积差额的租金全部退还给原告。综上，原告为依法维权，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、租赁合同没有约定按照租赁面积确定租金。二、交付房屋后承租人未在合理期限内未提出异议。原告进行过装修，更应知道标的物的面积。三、原告的主张已经超过诉讼时效。四、本案租赁合同不存在《合同法》规定的可撤销或无效情形。五、涉案物业的实际面积不是1000平方米，实际面积的举证责任在原告，且实际面积不是本案的审理焦点。原告诉称的租赁合同1580平方米明确约定含公摊面积，是双方的真实意思表示。综上，本案原告的诉讼请求没有法依据，请法院依法驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年8月14日，被告深圳市顺城物业管理有限公司作为甲方，与作为乙方的案外人黄炳坚签署《厂房租赁合同书》，约定甲方将涉案的位于宝安区，合计面积1580㎡（含公摊面积）出租给乙方使用，租金标准为7元／㎡·月，月租金总额人民币11060元。从第3年起租金每两年递增一次，递增幅度为百分之十。管理费标准为1元／㎡·月，每月合计1580元。电梯费、管理和维护使用费每月300元。租赁期限四年，即自2009年8月14日至2013年8月13日止，甲方给乙方40天厂房装修期，装修期内免租金，不免物业管理费、电梯维修费、垃圾清运费，自2009年9月24日起计收租金。合同签订当日，甲方向乙方收相当于2个月厂房租金、管理费、电梯费作租赁保证金，共计25880元。在正式入驻时，乙方向甲方缴交水电押金6000元，如每月水电费用超过水电押金，乙方需补交差额，否则甲方有权限制乙方用水电。如乙方未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还。合同到期后乙方凭押金单据退款，押金不计利息。2013年8月14日，被告与作为承租人的原告深圳市三江高拓电子塑胶制品有限公司签署《房屋租赁合同书》，黄炳坚时任原告的法定代表人。合同约定，乙方向甲方租赁涉案厂房，租赁期限自2013年8月14日起至2015年8月31日止，合同签订当日，乙方应先交付首月租金和物业管理费。2013年8月14日至2014年8月13日的租金为人民币18960元/月，2014年8月14日至2015年8月31日的租金为人民币19908元。租赁期间的物业管理费为2370元/月，电梯电费、管理和维护使用费为500元/月。合同签订当日，甲方向乙方收取相当于2个月厂房租金、管理费及电梯费作租赁保证金（即押金）共计43660元。在正式入驻时，乙方向甲方缴交水电押金6000元。2018年8月8日，原、被告就继续租赁上述物业签署《房屋租赁合同书》，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日止。2018年9月1日至2019年8月31日的租金为27710元，2019年9月1日至2020年8月31日的租金为30481元。厂房、宿舍的物业管理费为2445元/月，电梯电费、管理和维护使用费为500元/月。合同签订当日，甲方向乙方收取租赁保证金61310元。在正式入驻时，乙方向甲方缴交水电押金6000元。上述合同签订后，被告将涉案物业交付原告使用，原告按月向被告支付租金。原告主张在被告与其协商租金涨价事宜时，原告进行实际测量发现涉案物业的面积为1200平方米（包括墙体，但没有计算墙外的公摊面积），故而提起本案诉讼。原告提交了一份发证日期为2011年9月7日的《房屋租赁凭证》以证明其主张，证载承租人为黄炳坚，租赁面积为1000平方米。被告对此不予认可，并提交了一份发证日期为2015年4月27日的《房屋租赁凭证》予以证明，证载承租人为黄炳坚，租赁面积为1200平方米。被告主张原告自2011年9月7日即应知晓《房屋租赁凭证》中记载的物业面积与合同不一致，但未在合理期限内提出异议。原告主张被告提交的该份《房屋租赁凭证》是被告办理的，被告还要求原告重新签署一份合同以配合办理备案手续。原、被告均确认：1、涉案物业未取得建设工程规划许可证，亦未申报历史遗留违法私房、未取得产权证明文件。2、被告已收取原告租赁押金61310元、水电押金6000元，共计67310元。另查，原告于庭审中表示涉案物业现有租赁期限届满后，其仍愿意继续租赁涉案物业，但被告提出的续租租金标准过高，希望被告按照实际测量的面积，结合市场租金标准签约。如合同被确认无效，原告因此将产生损失，但不在本案中主张。被告表示没有损失向原告主张。又查，原告于合同约定届满之日2020年9月30日将涉案物业交还被告，被告将租赁押金及水电押金共计67310元退还原告，双方已结清2020年8月至9月期间的租金及其他费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原、被告均确认涉案物业未取得建设工程规划许可证，亦未申报历史遗留违法建筑或取得产权证明文件，故双方签署的《房屋租赁合同书》应为无效。根据无效合同的处理原则，当事人因合同取得的财产应当予以返还，由于原告已向被告返还租赁物业，被告亦向原告返还已收取的租赁保证金61310元及水电押金人民币6000元，故本案中不再予以处理。关于原告主张的租金标准问题。本院认为，首先，从查明的事实可知，原告自2009年起承租涉案物业至今，除双方签署的第一份《房屋租赁合同》约定了承租物业面积为1580㎡（含公摊面积）外，双方此后续签的合同并未明确约定物业面积及单价租金，而是约定了每月的租金总价。其次，原告提交了一份2009年颁发的《房屋租赁证》以证明涉案物业的实际面积与约定不符，但该证载明出租人为黄炳坚，颁发至今已十年有余，但从未提出异议，应当视为其认可涉案物业的约定租赁面积。再次，原告主张其实际测量的物业面积为1200平方米，不包含墙体以外的公摊面积，而2009年签署的《房屋租赁合同书》中约定的面积1580㎡已包含公摊面积，在原告未举证证明公摊面积的情况下，不足以说明实际租赁面积与约定不符。且从被告提交的发证日期为2015年的《房屋租赁证》来看，该份证件载明的面积与原告主张一致，原告于庭审中陈述该证件系由被告办理的，被告还要求其另外签署一份合同用于备案，表明原告在2015年已知悉涉案房屋的备案面积为1200平方米，亦未在合理期限内提出异议，应当视为其对租赁面积的认可。综上，原告主张被告交付的租赁物业面积与约定不符，据此要求被告返还多收取的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市三江高拓电子塑胶制品有限公司与被告深圳市顺城物业管理有限公司于2018年8月8日签署的《房屋租赁合同书》无效；二、驳回原告深圳市三江高拓电子塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币5506元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年十二月三十日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。