宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初10158号   原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。   法定代表人：王钦玉，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李继，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：欧庆，女，该公司员工。   被告：银川滨发资产管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区景城商业广场（商业街）一期Ｄ-５号商业楼102、103室。   法定代表人：邢浩然，该公司董事长。   委托诉讼代理人：侯淑颖，宁夏辅德律师事务所律师。   被告：郭晓声，男，1984年11月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。   委托诉讼代理人：朱岩炯，北京市盈科（银川）律师事务所律师。   原告银川中房物业集团股份有限公司与被告银川滨发资产管理有限公司（以下简称滨发资产公司）、郭晓声物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川中房物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人李继、欧庆，被告滨发资产公司的委托诉讼代理人侯淑颖、被告郭晓声及委托诉讼代理人朱岩炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2018年10月20日-2020年6月30日期间的物业服务费79722.10元，支付2018年12月11日-2020年6月30日期间电梯费43775元，两项费用合计123497.10元；2.判令二被告向原告支付因拖欠上述物业服务费、电梯费所造成的2019年1月1日至2020年6月20日的利息损失2916.20元（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第一项和第二项请求数额合计12641.30元）；3.判令二被告向原告支付2020年6月21日起至上述第一项请求款项实际支付完毕之日止的利息损失（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年10月1日，原告与被告银川滨发资产公司就银川滨河新区景城商业街D地块签订《前期物业服务合同》，合同期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。该合同约定由原告为上述地块提供物业管理服务，物业服务费用由业主或物业使用人按其房屋建筑面积交纳，具体标准为：商业物业费5.00元/㎡/月、商业电梯运行使用费：3.00/㎡/月。该合同约定物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月5日前履行缴费义务，若缴费义务人未能按时足额交纳相关费用，应按欠费金额每天千分之三加收违约金。上述合同到期后，原告分别于2018年10月1日、2019年10月1日两次与被告滨发资产公司续签《前期物业服务合同》，两份合同的总期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，两份合同的内容、收费标准及违约责任与2017年10月1日签订的《前期物业服务合同》约定一致。被告滨发资产公司系景城商业街D4–302室的房屋产权人，房屋面积为781.55平方米。2017年10月22日，被告郭晓声与被告滨发资产公司签订房屋租赁合同，承租景城商业街D4–302室，租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日止，二被告签订的房屋租赁合同约定由被告郭晓声承担所租赁房屋的物业服务费、电梯费等费用。截止目前，二被告尚欠上述房屋自2018年10月20日起至2020年6月30日期间的物业服务费79722.10元和自2018年11月1日至2020年6月30日期间电梯费43775元，两项费用合计123497.10元。欠费后，原告多次催缴被告交纳上述费用，但二被告均未交纳，二被告的欠费行为已经严重侵害了原告的权益，故诉至法院。   被告滨发资产公司辩称：其不是本案适格的被告，2017年10月22日，其和郭晓声签订《房屋租赁合同》，约定涉案房屋租赁期间的水、电、物业费等由被告郭晓声承担，郭晓声于2017年11月13日向原告交纳了2018年物业费，原告已和郭晓声建立事实上的物业服务合同，故请求驳回对滨发资产公司的诉讼请求。   被告郭晓声辩称：其不是本案适格的被告，和原告没有合同关系；原告的服务存在严重的瑕疵；原告主张的物业收费面积不对，被告的承租面积是755.52平方米；2020年1月24日起至2020年5月20日止，因疫情，营业场所全部停止营业，原告也没有提供物业服务；原告在服务期间，被告交的全部电梯费，按合同约定原告要开24部扶梯、直梯8部，但被告从2017年10月20日至2020年6月30日，只开了4部扶梯，直梯只有1部，且为经常性的；2017年装修时，用电梯要和物业预约，预约才能开电梯。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，经银川市行政审批服务局核准，银川中房物业管理股份有限公司变更为银川中房物业集团股份有限公司。被告滨发资产公司是银川市滨河新区景城商业广场项目D4栋3层02号房屋的业主。2017年7月15日，被告滨发资产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为银川滨河新区景城商业街D地块提供物业服务，合同期限自2017年10月1日至2018年9月30日止，乙方提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务登记标准》三级，物业服务内容包括：房屋管理，每季度对组织排水系统、楼内外排水管道进行打扫、疏通、保障排水畅通，每周巡视楼内共同部分及相关设施、及时养护、保持玻璃、门窗配件完好、门窗开闭灵活并无异常声响，每周巡查道路、路面、道牙、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水、道牙平直无缺损；绿化养护管理，绿地总体布局合理，满足居住环境需要等；共用设施设备维修养护，对共用设施设备按规范进行日常管理和养护（依法由专业部门负责的除外）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，根据消防管理要求，定期检查并维护好消防设施设备，保证其随时启用，路灯、楼道等共用照明设施完好率不低于98%，保证共用照明的正常使用（不含楼道内的电费）；公共区域公共秩序维护，小区主出入口24小时执勤，6小时固定时段立岗，对进出小区的车辆进行管理和疏导并进行登记，保持出入口环境整洁；保洁服务，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次并随时保洁，广场砖地面清结无污迹，楼道内公共区域玻璃每年清结3次等。物业服务费标准为：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业8.80元/平方米/月（其中物业费及公共区域水电费按5.0元/平方米/月），电梯运行使用费：商业3元/月/平方米,物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每一季度第一个月5日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务。关于违约责任，合同约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金），二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方可以向人民法院起诉，约定由业主交纳的，甲方负连带责任。2018年12月24日，被告滨发资产公司（甲方）与原告（乙方）续签订《前期物业服务合同》（合同编号:YCBF–JCSY–078）一份，约定由乙方继续为上述地块提供物业服务，合同期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，合同内容及收费、服务标准同上述合同一致。2019年10月1日，被告滨发资产公司（甲方）与原告（乙方）签订关于《银川滨河新区景城商业街D地块前期物业服务合同》的补充协议，协议约定甲乙双方共同签订的《银川滨河新区景城商业街D地块前期物业服务合同》（合同编号:YCBF–JCSY–078）服务期满，由乙方暂时继续提供物业服务，服务期限自2019年10月1日起至2020年6月30日止，服务有效期内，乙方继续按照原合同约定服务标准提供物业服务，乙方物业服务费仍然按照甲乙双方关于此项目核算方法进行核算。根据双方签字确认的金额，甲方按照原合同约定时限支付乙方物业服务费，本协议未约定事项，按照甲乙之间签订的《原合同》中的内容执行。   另查明，2017年10月22日，被告滨发资产公司（甲方，出租人）与被告郭晓声（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于银川市滨河新区景城商业广场项目D4栋3层02号房屋出租给乙方作网咖使用，出租房屋的计租建筑面积为755.52平方米（以最终房产实际测绘面积为准），租赁期自2018年4月1日起至2023年3月31日止，租赁期5年，乙方的免租期已经平摊至乙方的签约租期和租金内，乙方进场装修期间所产生的水、电费、物业管理费、燃气等费用均由乙方自行承担；租赁房屋应于2017年10月30日前交付；乙方承担租赁期内的水、电、电话费、宽带费、物业管理费和电视费等一切因实际使用而产生的费用，并按单如期交纳。2017年11月13日，原告向被告郭晓声出具收据一份，收据载明：“景城商业街D4–302郭晓声，物业费（2018.9月–2018.10月）755.52×5×2个月，金额7555.2元。   再查明，2018年5月29日，银川市房地产测绘中心出具银川市房产测绘成果报告书（成果编号：2017081610006887），经测绘，银川市滨河新区景城商业街D4商业3层02室建筑面积为781.55平方米。   又查明，案涉房屋在租赁期间，物业服务存在垃圾清理不及时、部分电梯停运等物业服务不到位的情况；2020年1月，我国发生新型冠状病毒肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府于2020年1月25日决定自2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，暂时关闭所有歌舞娱乐、聚餐聚会等群众活动。2020年3月31日，中共银川市委应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布《关于全面开放恢复公共服务和经营性场所的通告》，要求在疫情防控常态化条件下，加快恢复生产生活秩序，全面开放恢复公共服务和经营性场所，自2020年4月1日起实施。   本院认为，物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告按照《前期物业服务合同》的约定给被告所在房屋提供物业服务，被告接受了物业服务应当向原告支付物业服务费、电梯费。本案中，关于物业服务费、电梯运行费的收费面积。被告郭晓声提供的收据显示物业服务费收费面积为755.52元，但滨发资产公司与郭晓声签订的《房屋租赁合同》约定计租建筑面积以最终房产实际测绘面积为准，银川市房地产测绘中心作为独立第三方，其出具的银川市房产测绘成果报告书（成果编号：2017081610006887）显示案涉房屋的建筑面积为781.55平方米，故本院认定案涉房屋的物业服务费、电梯运行费收费面积为781.55平方米。现原告主张二被告支付2018年10月20日至2020年6月30日期间的物业服务费，因原告向被告郭晓声出具的收据显示2018年10月物业服务费已收取，故对2018年10月20日至31期间的物业服务费本院不予支持。对原告主张的物业服务费、电梯运行费，因原告提供的物业服务、电梯运行服务存在瑕疵，2020年2月1日至2020年4月1日为疫情防控期间，故本院酌情支持被告郭晓声支付2018年11月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费交费比例为98%，即物业服务费68932.71元（781.55平方米×5.0元/平方米/月×18个月×98%），2020年2月1日至2020年3月31日期间物业服务费交费比例为85%，即6643.18元（781.55平方米×5.0元/平方米/月×2个月×85%），以上物业服务费共计75575.89元；关于电梯运行使用费，2018年12月11日至2020年1月31日期间、2020年4月1日至2020年6月30日期间的电梯运行使用费，本院酌情支持交费比例为75%，即电梯运行使用费29308.13元（781.55平方米×3元/平方米/月×16个月×75%＋781.55平方米×3元/平方米/月÷30天/月×20天×75%），2020年2月1日至2020年3月31日期间电梯运行使用费交费比例为50%，即电梯运行使用费2344.65元（781.55平方米×3元/平方米/月×2个月×50%），以上电梯使用费共计31652.78元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。被告滨发资产公司是案涉房屋的业主，被告郭晓声是物业使用人，根据原告与被告滨发资产公司签订的《前期物业服务合同》和上述法律规定，被告滨发资产公司应对被告郭晓声上述费用负连带缴纳责任。关于利息，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故本院对此不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：   一、被告郭晓声于本判决生效之日起十日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付物业服务费75575.89元，电梯运行使用费31652.78元；   二、被告银川滨发资产管理有限公司对郭晓声的上述物业服务费、电梯运行使用费承担连带责任；   三、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2770元，已减半收取计1385元，由原告银川中房物业集团股份有限公司负担354元，被告郭晓声、银川滨发资产管理有限公司负担1031元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 路 伟   二○二○年十一月二十三日   法官助理 程雯雯   书记员 赵婷婷   附：本案适用的相关法律条文：   第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。