河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初3241号原告（反诉被告）：西峡县二建物业管理有限公司，住所地：西峡县城人民路西段。统一社会信用代码：91411323558305030C。法定代表人：张全果，公司总经理。委托诉讼代理人：张洁，女，汉族，生于1980年1月2日，住西峡县，公司员工。特别授权代理。被告（反诉原告）：沈斌，男，汉族，生于1982年9月4日，住西峡县。原告（反诉被告）西峡县二建物业管理有限公司（以下简称二建物业公司）与被告(反诉原告)沈斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理，案件审理过程中，被告沈斌提出反诉，本院依法予以合并审理，原告二建物业公司法定代表人张全果、委托诉讼代理人张洁、被告沈斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西峡县二建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费3302元（2013年7月1日-12月31日254元，2014年1月1日-2019年12月31日为508元×6年=3048元）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月1日，原告与西峡县鸿运房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定原告对西峡县书香逸居小区提供规范化、专业化、一体化的物业管理服务，物业管理费用按照0.45元／㎡收取。合同签订后，原告即投入了大量的人力、物力，为广大业主提供了一流的物业服务，赢得了广大业主的认可和好评。原告勤勤恳恳的向广大业主服务，其他的广大业主也都能按时交纳物业管理费，但是被告却长期拖欠2013年7月1日—2019年12月31日期间的物业管理费。为此，原告每年都多次通过上门催要、电话告知或下发催促通知的形式与被告沟通、协商此事，被告总是以各种理由拒不缴纳。原告为维护权益，提起本案之诉。二建物业公司针对被告沈斌的反诉辩称，沈斌提出反诉与事实不符。首先四方协议是被告打印起草的,并且在四方的见证下共同签订的，并且四方协议中的其余三方已全部按照协议执行。关于丙方说的空置房物业费按照法律应当优惠一说,没有相关的法律支持,房子已经装修具备入住条件,不能视为空置房。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定已经相关的规定提供服务业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。”也就是说房屋空置未使用,也应缴纳物业费。业主不能以没有享受到物业服务为由拒绝缴纳物业费。关于被告提出的诉讼时效一事,众所周知,物业公司是为业主提供服务收取物业费生存的,物业公司不可能也不会放弃自己的收费主张。本案中物业公司每年都会向被告以催费通知的形式催收物业费,并拍照存档。该小区中途未更换物业服务，该物业合同系持续性。诉讼时效一直未中断,只是业主可能长期没有在小区居住等原因没有看到催费通知。关于物业服务合同履行问题,物业已尽到了保安、保洁、保修、保绿等责任，确保了小区的正常居住秩序。关于车位问题是物业企业在接管小区时已规划建设好的,物业从未私自设置车位、售卖车位盈利。被告沈斌答辩并提出反诉意见称，1.判令二建物业公司免去沈斌二十年物业费（从2020年11月23日开始计算），并赔偿沈斌1万元经济损失。2.判令二建物业公司在一周内公示2013年1月1日至2021年11月23日书香逸居小区物业财务报表和明细，公示业委会与物业公司签订的物业合同内容并公示业委会成员名单、联系方式和所住房间号，公式方式为在各单元入口处张贴,并拍照在小区物业微信群里公示,在被公示的物业合同上需有物业公司的公章和业委会的签字以及日期。3.判令二建物业公司在一周内维修墙面、在7单元入口安装隔离路桩，防止汽车堵塞7单元的出路，维修破损的墙面，清空1楼地下室的走廊通道并持续保持清空状态。建议二建物业公司在7单元出口处对面,设立一排电动车车棚，方便大家停车，同时防止汽车堵塞7单元的出路。4.判令二建物业公司公开“售卖、租卖车位等部位”所盈利的财务报表和明细,退回售卖车位,把业主共有区域还给所有业主共享。5.判令二建物业公司只能提起最近三年的物业费诉讼,只能按照空置房来折价计算物业费。6.判令诉讼费由二建物业公司承担。理由如下：1.二建物业公司有错在先，其将沈斌购买的301房屋钥匙交给案外人，案外人错将301房屋当做其购买的302房屋进行装修，沈斌发现时房屋已经装修了一半，为此沈斌与开发商、二建物业公司、案外人业主四方签订协议解决，后协议并未按约定履行。二建物业公司于经理曾口头承诺在沈斌未实际入住期间免交物业费，入住后再免三年物业费，但该承诺远弥补不了二建物业公司侵权造成的损失，故沈斌要求二建物业公司免收20年物业费，并赔偿1万元。同时，沈斌购买的地下室实际面积与沈斌所交费用应得面积差距较大。2.二建物业公司从未公开财务报表及明细，也未公开物业服务合同内容。3.二建物业公司提供的服务不到位，私占业主共有区域。4.二建物业公司计算物业费方式错误，沈斌从未收到过纸质的物业费催缴通知书，根据诉讼时效规定，其只能起诉近三年的物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西峡县书香逸居小区系西峡县鸿运房地产开发有限公司（以下简称鸿运房地产公司）承建，2013年1月1日，二建物业公司与鸿运房地产公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定由二建物业公司对书香逸居小区的100户提供物业管理服务，物业费按照0.45元/㎡/月收取。合同签订后，二建物业公司即提供物业服务，且在每年度通过张贴形式向业主送达物业费催缴通知单。沈斌于2013年7月1日交清购房款，购买书香逸居小区七单元302室房屋，房屋面积94㎡。因二建物业公司将书香逸居小区七单元302室钥匙错交给七单元301室业主，致该业主在302室进行装修。2013年8月8日，鸿运房地产公司、二建物业公司、书香逸居小区7单元301业主、沈斌签订《解决西峡书香逸居装错房问题的合同》四方协议，约定301业主在30日内保质保量完成约定的装修部分，沈斌同意支付301业主20000元作为装修损失补偿金，由鸿运房地产公司支付301业主10000元，二建物业公司支付4000元。2014年4月27日，鸿运房地产公司代表在被告沈斌制作的《解决西峡书香逸居装错房问题的合同二》上签字确认，主要内容为：“甲方：西峡县二建集团鸿运房地产开发有限责任公司乙方：西峡二建集团下属物业公司丙方：西峡书香逸居小区7单元301业主丁方：西峡书香逸居小区7单元302业主根据2013年8月8日甲乙丙丁四方签订的合同，仍然有以下项目未完工不符合合同要求：1.客厅价值680元的电视柜和430元的小柜子（共计1100元）被丙方抬走（丙方有302钥匙，抬走甲方乙方丁方并不知情），被抬走的事是丙方的张师傅当着甲方的邵阳经理、丙方的贾庚以及丁方的面说的。2.客厅阳台价值576元的吊顶被吊坏：吊的歪着，而且吊的太低没法安装窗帘的罗马杆。需要拆了重装。3.阳台上毛坯房的原装不锈钢防护栏被丙方卸走，价值600元。4.价值950元的电视墙，只做了1成，还有价值800多元的后续工作（雕花玻璃、装壁纸等）没做，没有价值。5.两个卧室门550元×2，一个卫生间门370元（共计1470元）没装。已订购的门质量差远达不到报价标准需退。6.两个卧室的衣柜共有20个小门没安装、两个卧室的衣柜与墙面还有地面缝隙过大需要填缝、厨房门口的柜子有块玻璃未安装，合计工料价值600元。7.两个卧室的衣柜、厨房门口的柜子、柜子上的20个小门、两个卧室窗户套、阳台口大木套、两个小木套等只喷漆了一遍，还需要喷第二遍漆，工料价值1000元。8.水电改造费包含灯泡管亮、插座管通电、水管线路管质量等，目前，墙上的所有开关插座灯泡等都没有装，若继续装好，工费还需500元。9.进户门钥匙因给过丙方，需要换新锁，价值150元。10.根据2013年8月8日甲乙丙丁四方签订的合同约定，甲乙丙应在一个月内完成未完工的项目，并交付给丁方，但一个月后甲乙丙方并没有开工完成未完成的项目，在丁方的多次催促下，应甲方邵阳经理的要求，丁方于2013年9月20日已预交给邵阳经理5000元的补偿金，作为他们开工完成未完工项目的预付保证金（有邵阳经理的收据证），但时至今日仍然有以上项目未完工。11.以上各项总价值合计6946元未完工，根据2013年8月8日甲乙丙丁四方签订的合同，应从约定的贰万元中扣除。约定的贰万元补偿金，丁方还应支付：20000-5000-6946=8054（元）。也就是说丁方再付给甲方8054元即可完成【2013年8月8日甲乙丙丁四方签订合同约定的贰万元补偿金】。因甲方的房子至今没有正式交付给丁方，经甲乙丙丁四方同意，丁方交付的所有补偿金，都只对准甲方的代表邵阳经理交付，丙方的补偿只对准甲方来请求。12.甲方确认以上未完工的项目价值为／元，经协商同意丁方再支付9500元即可结清全部补偿金。本条不填的即默认以上各项成立。13.丁方交付补偿金时，甲方丁方应一手交钱一手交付丁方地下储藏室钥匙。丁方结清上述的补偿金后，假如关于错装302房的装修费用甲乙丙方还有经济纠纷的则有甲方全部负担，和丁方无关，纠纷给丁方造成损失的甲方应双倍赔偿。…”。该合同签订后，沈斌未向鸿运房地产公司交付9500元。2018年7月，沈斌将302房屋装修完毕，2020年6月，沈斌收到购买的地下室钥匙。该房屋装修完毕后至今未入住，沈斌也未交纳过物业费。审理过程中，在询问沈斌何时收到其购买房屋的钥匙时，二建物业回答“具体时期应该在签订四方协议之前”、沈斌回答“具体时间我也记不清了，大致是在第二次签订合同2014年4月27日前后”；在询问沈斌协调房屋交付过程中，有无要求物业从旁协助时，沈斌回答“没有”；在询问二建物业公司小区对未入住的业主如何收取物业费时，原告回答“分两种情况：1.空置房也就是房屋已购买未装修的物业费按五折收取。2.已装修未入住的按物业费八折收取（需提供当年的水电费票据，票据显示水电费为0）”；在询问沈斌对物业费收取标准有无异议时，沈斌回答“2013年7月1日到2018年7月1日期间因为原告交错钥匙，导致我被强制装修，我被侵权了，我不应该缴纳物业费。之后符合原告所说的已装修未入住”；在询问二建物业公司对被告称购买时间为2013年7月1日，装修结束时间为2018年7月1日有无异议时，被告回答“均无异议”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，西峡县鸿运房地产开发有限公司与二建物业公司签订的《物业管理委托合同》对西峡县书香逸居小区的业主均具有法律效力，原告应当按照合同约定全面履行自己的义务和职责。本案中，根据原告提交的催缴业主交纳物业费的通知照片若干，能够证实原告面向广大业主连续不间断地催缴物业费，该催告通知应对被告产生约束力，被告仅以催告通知无其名字为由提出诉讼时效抗辩，无事实及法律依据。根据被告提供的《解决西峡书香逸居装错房问题的合同》，原告在合同中自认其将沈斌购买的房屋钥匙错交给其他业主，该业主错将沈斌购买的房屋进行装修，可见二建公司管理责任出现瑕疵，二建物业公司在向被告收取物业费时应当予以扣减。根据庭审查明情况，被告的房屋面积为94㎡，被告的物业费缴纳应分为以下几个阶段：1.被告沈斌无法对自己购买的房屋自行支配的阶段：庭审中原被告双方对被告沈斌能够自行支配房屋的具体时间存在争议，本院结合鸿运房地产公司、二建物业公司、书香逸居小区7单元301业主、沈斌于2013年8月8日签订的四方协议中约定的301业主自合同签订后30日内完成装修等内容，酌定沈斌能够实际使用钥匙自行支配房屋的时间为2013年9月7日，该阶段由于原告原因导致被告无法实际占有支配房屋，故该阶段的物业费原告无权向被告沈斌收取。2.原告占有支配房屋至其装修完工阶段：根据2013年8月8日的四方协议、2014年4月27日被告与西峡县二建集团鸿运房地产开发有限责任公司签订的《解决西峡书香逸居装错房问题的合同二》及原被告的当庭陈述，可以证实被告自第一次协议签订之日起30日后可以占有支配其房屋，但该房屋直至2014年4月27日仍不符合四方协议所约定的交房条件和履行义务，且2020年6月被告才收到开发商给的地下室钥匙。本院认为，依照四方协议内容，被告作为302房屋的合法业主应当自2013年9月7日以后就可自行支配装修其房屋，即使301业主未按照四方协议内容履行其义务，被告完全可依据该协议或补充协议向相关司法部门寻求救济途径或与原告再次协商解决方案等积极措施来保障自己作为业主的合法权利，但其自第一次协议签订30日后至第二次协议签订长达近8个月的时间里并未找原告协商解决纠纷方案也未要求原告参与其自行制作的补充协议的协商和签字，也未因四方协议的履行问题寻求相关法定部门救济，直至原告起诉之前被告也未要求原告解决其房屋被错误装修的问题，原告在被告获得交付房屋之前已在小区提供前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定已经相关的规定提供服务业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。”，被告仅以装修房问题未解决拒不支付分文该期间的物业费于理于情于法无据。但是被告作为业主是否继续装修房屋或跟进装修进度应由其自行决定，与原告无关，更何况从两次协议的签订履行情况来看，装错房纠纷直至被告装修完毕（2018年7月1日）仍未得到解决，故本院根据原告的服务状况及双方的过错程度，酌定2013年9月7日至2018年7月1日（共57个月零25天）原告可按照正常物业费标准的40%向被告收取物业费978.54元｛【（94㎡×0.45元/㎡/月）×57月+（94㎡×0.45元/㎡/月）÷30天/月×25天】×40%｝。3.被告装修完毕直至2019年12月31日期间：原被告对该期间系装修完毕（2018年7月1日）未入住状态，且双方对该状态的收费标准也无异议，该期间共计17个月，故该期间的物业费为575.28元（94㎡×0.45元/㎡/月×17月×80%）。以上被告共计应支付原告物业费1553.82元（978.54元+575.28元）。对于原告诉请过高部分本院不予支持。被告沈斌辩称原告未按照物业服务合同约定履行服务管理职责，未提供相关证据予以证实且与原告提供的相关物业管理信息公示照片及原告日常服务的现场照片相悖，本院不予采纳。对于被告沈斌主张的要求二建物业公司免去其二十年（2020年11月23日起）物业费、赔偿其1万元经济损失的反诉请求，本院认为，首先，因被告自2013年8月8日后至原告起诉之前均未与原告协商交错房产生纠纷的处理方案，也未就免交20年物业费的达成协议，相反被告就原告交错钥匙及302业主装修施工未达到被告验收标准问题已与开发商代表达成新的协议且开发商已按照协议履行，若有争议被告可持该补充协议维护自己的合法权利；其次，被告提供的西峡县租房网络平台的租房标准信息材料仅能作为参考并非实际租赁的依据，通过庭审查明的情况看导致被告房屋延期交付、装修的责任除原告交错钥匙外还有其他原因，被告提供的现有证据不足以证明原告交错钥匙的违约行为需要原告承担免除20年物业费并赔偿被告10000元的违约责任；故对被告的该项诉请本院依法不予支持。对其主张的要求二建物业公司在一周内公示从2013年1月1日至2021年11月23日书香逸居小区物业物业合同和财务报表，并要求二建物业维修墙面、安装隔离路桩、清空1楼地下室的走廊通道并保持清空状态、建议设立电动车车棚，公开“售卖、租卖车位等部位”所盈利的财务报表和明细,退回售卖车位,把业主共有区域还给所有业主共享等诉讼请求，原告已提供证据证实物业服务合同已对外张贴，其他诉请被告并未提供证据证实原告存在履职不周，且这些诉请涉及小区自我管理和其他业主的共有权利，被告沈斌可在征求小区其他业主意见后，通过业主委员会或业主代表与物业管理公司协商处理或另行解决，在本案中不作处理。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈斌应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西峡县二建物业管理有限公司物业费1553.82元；二、驳回原告（反诉被告）西峡县二建物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）沈斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）沈斌负担12元，原告（反诉被告）西峡县二建物业管理有限公司负担13元。案件反诉费25元，由被告（反诉原告）沈斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  贾颖二〇二〇年十二月二日法官助理张菀纯书记员宋紫漫