湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初6100号原告：冯雪雨，男，1988年12月14日出生，汉族，湖北省荆门市人，户籍所在地：湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：张沛、梁玉蓉，湖北朋来律师事务所律师（特别授权）。被告：姚振兴，男，1988年2月20日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：彭显正，湖北天泓律师事务所律师（一般授权）。被告：肖露，女，1989年10月21日出生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：姚振兴，系被告肖露之夫（特别授权）。被告：武汉美家联合不动产有限公司名流分公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区下集村还建小区B7-5-6号。负责人：王云彩，该分公司经理。委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师（特别授权）。第三人：孙明定，男，1976年9月25日出生，汉族，江苏省高邮市人，住江苏省高邮市。原告冯雪雨诉被告姚振兴、肖露、武汉美家联合不动产有限公司名流分公司（以下简称美家名流分公司）、第三人孙明定房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员卢继凯、韩建参加的合议庭，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告冯雪雨及其委托诉讼代理人张沛、梁玉蓉，被告姚振兴及其委托诉讼代理人彭显正，被告美家名流分公司的委托诉讼代理人邓军超均到庭参加了诉讼。第三人孙明定经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯雪雨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告之间的《存量房买卖居间合同》；2、判令被告姚振兴、肖露向原告返还购房款502000元；3、判令被告姚振兴、肖露向原告赔偿违约金257600元；4、判令被告姚振兴、肖露向原告返还中介费25760元；5、判令被告姚振兴、肖露向原告支付律师费15000元；6、判令被告美家名流分公司向原告返还贷款手续费15230元；7本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年2月6日，原告与三被告签订《存量房买卖居间合同》，合同第八条约定：如果甲方需要办理提前还贷续楼的，在签订本合同的3个工作日内，甲方开始预约待售房屋的提前还贷事宜……。截至到目前，被告姚振兴、肖露仍未履行提前还贷续楼的义务。是此，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院要求判如所请。被告姚振兴、肖露辩称：1、案涉房屋在签订《存量房买卖居间合同》之前已经卖给第三人孙明定，房屋处于交易状态，合同尚未解除合同；2、我方委托中介签订了委托合同，虽然办理了公证，但是我们的本意是委托中介人郭军办理与孙明定的房屋买卖手续，不是委托郭军去将房屋再出卖给他人；3、郭军明知我们与第三人孙明定正在交易房屋，又以我们的名义与原告签订房屋买卖合同。第三人孙明定在未授权的情况下，与原告办理的一系列房屋买卖手续与我方无关，正好证明案外人郭军与第三人孙明定串通倒卖他人房屋的事实；4、虽然原告将购房款打到了我方账号上，但该账号已被第三人孙明定控制，购房款实际上全部由其所得。综上，请求法院驳回原告对被告姚振兴、肖露的起诉，应由第三人孙明定承担责任。被告美家名流分公司辩称：我公司因员工流动较大，是否收取了原告的贷款手续费15230元以其提交的证据为准，请求法院核实后依法判决。第三人孙明定述称：（缺席）。第三人孙明定在法定期间未向本院提交答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月8日，被告姚振兴、肖露（甲方）与第三人孙明定（乙方）、案外人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（丙方，以下简称齐家公司）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定：甲方将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都24栋3单元4层4室的房产出售给乙方，建筑面积114.78平方米，房屋转让价款1180000元。同时，当事人在合同中还约定了付款方式、房产过户及违约责任等其他权利义务内容。2017年12月13日，被告姚振兴、肖露向案外人郭军出具《委托书》一份，将协助买方办理涉案房屋的网签手续、过户登记及银行按揭贷款手续等相关事宜均委托给郭军办理，委托时间一年，且双方到武汉市黄陂区公证处办理了公证委托。2018年2月6日，案外人郭军作为被告姚振兴、肖露（甲方）的代理人与原告冯雪雨（乙方）、被告美家名流分公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》一份，合同约定：甲方同意将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都24栋3单元4层4室的房产出售给乙方，建筑面积114.78平方米，房屋成交价款1288000元；乙方于过户当日，在见到已是乙方名下的不动产证收件单后支付首付款308000元，尾款880000元由乙方办理按揭贷款进行支付，中介费25760元由乙方承担。如因甲方或乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部中介服务费，如守约方已经支付中介服务费的，应径直向违约方主张赔偿；贷款服务费（代办、评估、抵押、担保费用等）合计15230元由乙方承担，在乙方和银行签订贷款协议当日由丙方代收；如因不可抗力或其他法定原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方经协商可解除合同，并互不承担违约责任；乙方承诺此次购房为家庭首次购房，且银行个人记录良好，自行承担限购和限贷责任……。同时，第三人孙明定在该合同尾部签名。次日，被告姚振兴、肖露（甲方）与第三人孙明定（乙方）、案外人齐家公司（经纪方）又签订《补充协议》一份，协议约定：原合同内容约定，乙方以1180000元贷款形式购买涉案房屋，甲方有约580000元银行贷款由乙方垫资还款，双方协商等房屋满二年进行房屋过户手续；乙方支付600000元整给甲方（包含签订合同时支付的定金和交房保证金），甲方的580000元银行贷款月供由乙方每月支付；甲方于收到乙方支付的600000元尾款后将房屋交付给乙方，并进行物业交接……。同日，原告冯雪雨向被告美家名流分公司交纳了25760元的中介费和15230元贷款服务费，二项合计40990元。上述合同及协议签订前后，原告冯雪雨和第三人孙明定陆续向被告姚振兴、肖露支付了首付款600000元，其中原告冯雪雨支付了502000元。后由于原告冯雪雨的征信存在问题不能办理银行按揭贷款，遂未能购买涉案房屋。2019年9月，被告姚振兴、肖露协同第三人孙明定又将涉案房屋出售给了案外人赵小凡，并办理了房屋过户登记手续。现原告冯雪雨签订《存量房买卖居间合同》的目的已无法实现，其多次要求被告退还房款和相关费用均无果，故而引发本案诉讼。上述事实，有当事人身份证信息、《个人借款额度合同》、《债权转让合同》、银行系统截图、债权交割确认书、债权交割清单、情况说明等证据证实。本院认为：根据《民法总则》的相关规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告姚振兴、肖露与第三人孙明定签订《存量房居间（买卖）合同》之后，随即将涉案房屋的网签手续、过户登记等重要事项公正委托给案外人郭军办理，郭军在代理权限内取得相应的代理权。2018年2月6日，案外人郭军作为被告姚振兴、肖露的代理人与原告冯雪雨签订《存量房买卖居间合同》的行为，显然超出了二被告委托代理权的授权范围，构成无权代理，故该时间段的《存量房买卖居间合同》属于效力待定合同。2018年2月7日，第三人孙明定又与被告姚振兴、肖露签订了《补充协议》，协议中继续约定由孙明定购买涉案房屋，并垫资偿还姚振兴的银行按揭贷款。根据当事人在庭审中的诉辩及质证意见，并结合第三人孙明定在《存量房买卖居间合同》中签字的行为可知，第三人孙明定此时主观上已经没有继续履行与被告姚振兴、肖露签订的《存量房居间（买卖）合同》的真实意愿，而是意图将涉案房屋转卖给他人以尽快回笼购房资金。2018年5月26日，原告冯雪雨向被告姚振兴账户转账支付二笔房款合计金额60000元，被告姚振兴在知晓、受领的同时并未向第三人孙明定提出异议，后又将补办的工行卡（尾数为3675）交予第三人孙明定占有控制，据此可以认定被告姚振兴、肖露对案外人郭军和第三人孙明定转卖涉案房屋的事实至迟在2018年5月26日后是知情并认可的，应视为对其二人的转卖行为进行了追认，发生有权代理的法律效果，故《存量房买卖居间合同》从效力待定合同转化为有效合同，并溯及成立之日起自始有效，对被告姚振兴、肖露产生法律约束力，合同中约定的权利义务应由二被告承受。因涉案房屋现已卖给案外人赵小凡并办理了房屋过户登记手续，《存量房买卖居间合同》属于事实上无法履行的合同，故原告冯雪雨要求解除该合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，鉴于被告姚振兴、肖露、美家名流分公司于2019年12月24日均收到原告冯雪雨的诉状副本，且对合同解除未提出异议，故本院确认《存量房买卖居间合同》于2019年12月24日已解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，合同双方应对已经履行的部分进行结算，故被告姚振兴、肖露应向原告冯雪雨返还购房款502000元。至于被告姚振兴、肖露与第三人孙明定之间，以及其三人与案外人赵小凡之间因涉及“一房数卖”行为所产生的债权债务关系，则需另案处理，不宜在本案中一并解决。庭审中，原告冯雪雨未能提交其银行个人记录良好，且能够办理银行按揭贷款的有效证据，不能证明无法继续履行《存量房买卖居间合同》的原因可归则于被告姚振兴、肖露的违约行为所致。故原告冯雪雨要求被告姚振兴、肖露赔偿违约金257600元及返还中介费25760元诉讼主张不能得到法律支持。但被告美家名流分公司应返还原告冯雪雨的贷款手续费15230元。因诉讼财产责任保险费800元系原告为主张本案合同债权而造成的损失，故本院对其要求被告承担此项费用的诉讼请求予以支持。另原告冯雪雨主张的律师费15000元，并非被告姚振兴、肖露不履行《存量房买卖居间合同》必然导致的损失，不属于原告可主张的违约损害赔偿范围，故本院不予支持。第三人孙明定经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩和举证权利，不影响本案的审理。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯雪雨与被告姚振兴、肖露、武汉美家联合不动产有限公司名流分公司签订的《存量房买卖居间合同》于2019年12月24日已解除；二、被告姚振兴、肖露于本判决书生效之日起五日内，向原告冯雪雨返还购房款502000元；三、被告武汉美家联合不动产有限公司名流分公司于本判决书生效之日起五日内，向原告冯雪雨返还贷款手续费15230元；四、被告姚振兴、肖露于本判决书生效之日起五日内，向原告冯雪雨给付保险费800元；五、驳回原告冯雪雨的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19214元，由姚振兴、肖露、武汉美家联合不动产有限公司名流分公司共同负担16536元、冯雪雨负担2678元；保全费4502元由姚振兴、肖露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李黎嘉人民陪审员  卢继凯人民陪审员  韩 建二〇二〇年十二月十八日书 记 员  谈 力