浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6207号 原告：张庆鹏，男，1980年5月1日出生，汉族，户籍所在地辽宁省辽阳市文圣区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：任宇楠、方国兴，浙江震天律师事务所律师。 被告：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司。住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园****。 法定代表人：徐杏木。 被告：瑞雪控股集团有限公司。住。住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区创意路**/div> 法定代表人：徐杏木。 上述两被告共同委托诉讼代理人（一般授权代理）：夏云飞，浙江亿旺律师事务所律师。 原告张庆鹏诉被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称“瑞雪创意园公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理。根据原告张庆鹏之申请，本院于2020年7月2日作出（2020）浙0603执保1006号财产保全民事裁定书并已执行。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理中，原告张庆鹏向本院申请追加瑞雪控股集团有限公司（以下简称“瑞雪控股公司”）为本案被告，本院予以准许并再次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序。因工作安排，原由审判员徐少华担任审判长，与人民陪审员姚兴英、戴明张组成合议庭，改为由审判员徐少华担任审判长，与人民陪审员盛红伟、沈光林组成合议庭。原告张庆鹏及其委托诉讼代理人任宇楠，被告瑞雪创意园公司、瑞雪控股公司的共同委托诉讼代理人夏云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张庆鹏向本院提出诉讼请求（变更后）：1、确认原告张庆鹏与被告瑞雪创意园公司2019年8月12日签订的《房地产承销承包合同》已解除；2、判令被告瑞雪创意园公司立即支付所欠原告销售佣金计人民币4695428元，支付逾期付款利息损失66919元，并支付自起诉之日起至实际履行之日止以人民币4695428元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3、判令被告瑞雪创意园公司支付原告为主张权利而支出的律师费10万元，财产保全担保费5000元，合计105000元；4、判令被告瑞雪控股公司对上述第二、三项款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告与被告于2019年8月12日签订《房地产包销承包合同》一份，约定被告委托原告全案策划代理销售位于绍兴市柯桥区××路××号××项目，合作方式为：合同期内原告包销被告约定的全部房源，被告按合同约定向原告支付佣金，合同期限为双方签订合同之日起至2020年12月31日；合同对销售房源范围、双方权利义务、销售佣金标准及支付、违约责任等作了约定。合同同时明确约定被告必须在2019年10月30日前解除已售、可售房源权证的他项抵押和质押，以确保原告销售工作的有效推进，并约定如违约方在书面催告后15日内未进行实质性整改与赔偿的，则视为违约方严重违约，守约方可无条件单方解除合同，同时追偿违约方应赔偿的损失。合同对其他事宜均作了约定。 合同签订后，原告按要求积极开展工作，并在第一季度顺利完成了销售目标，被告按合同约定也支付了约定的80%部分的佣金，另20%部分按约定暂未支付。到了合同约定的被告应解除抵押、质押的时间，但被告却没有能兑现合同约定的解除抵押、质押的特别约定，导致原告沟通好的客户纷纷停止买房，原告一方面数次要求被告履行上述最重要有销售房屋的前提条件，即销售房屋可以办理产权证，另一方面又积极采取各种措施进行销售，尽最大的努力把房子销售出去，以尽可能的完成销售业绩。但总因商品房买卖销售中最关键的办理不动产权证必须没有抵押或质押的前置条件未能具备，致使原告的销售业绩大幅下降，被告不但不对自己的重大违约行为反思及改整，反而将原告努力销售因得的佣金也予以扣押，原告多次口头及书面要求，但均被被告无理拒绝。同时，被告因已销售的房地产不能领取不动产权证，已被数家购房户起诉到法院并作出相应的判决。在此情况下，原告在2020年6月5日向被告出具了联系函，要求被告按合同约定履行好解除抵押、质押的手续，否则只能按合同约定和法律规定解除合同，但到时被告未曾有任何积极动作履行该重要义务，导致原告无法正常履行销售工作。原告无奈之下于2020年6月24日向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方之间的上述《房地产包销承包合同》，要求支付全部佣金及违约金，但被告仍未履行，导致纠纷发生。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 两被告瑞雪创意园公司、瑞雪控股公司辩称，1.瑞雪创意园公司不同意解除合同。被告的关联公司绍兴中创城智链科技有限公司（简称“中创城公司”）是负责物业跟销售的，后期销售来售楼，业绩是销售团队整体的业绩，并非原告个人。同时，原告本人也是公司的员工，有销售职责。因此，原告不能以整体销售部的整体业绩，归为其个人承包，其主张的包销佣金是没有事实依据。2.不满足解除条件。根据包销合同第3.2点第（10）项约定，双方是要提前解除，是要双方协商一致的。3.关于解除抵押的问题，双方是卖一套，然后解压一套，对于销售并无实质性的影响。4.关于销售佣金结算是有前置要求的，总共分五个小点。（1）根据包销承诺合同第一点1条约定，包销应该是全部房源，20%留作保证金，否则到期就变成自购。（2）关于回款率，它是汇款，你要达到90%。（3）关于发票是在合同第4.1.5条，里面是凭发票结算佣金，包括广主要是广告费的发票和劳务发票。（4）是关于客户的认定。这其中有部分是公司自己的客户不能作为销售业绩。（5）关于所有的费用。原告即销售人员的员工是与公司建立劳动关系公司，为其缴纳了社保支付的工资，并报销了相关费用，其中人员工资是561837.65元，社保费用是60900.8元，报销费用总共是160335.79元，总计783074.24元。如果按照是包销的话，全包是应该自负盈亏的性质。上述人员的工资、社保和报销的费用均应该由原告承担，但事实并非如此。5.关于律师费和财产保财产保全费用，是非必要费用，合同中间也没有明确的约定。6.瑞雪控股公司与瑞雪创意园公司，财务是独立核算的，而不存在财产混同有。鉴于上述情况，原、被告之间有劳动关系的存在，本案倾向于属于劳动争议，应该适用劳动仲裁前置程序。如果说是认为是普通民事纠纷，那应该继续审理。请贵院依法驳回原告的诉请。 经审理查明，2019年8月12日，瑞雪创意园公司（甲方、委托方）与张庆鹏（乙方、委托方）签订《房地产包销承包合同》一份，约定乙方负责全案策划和全案代理销售，合作方式为合同期内乙方包销全部房源（乙方在合同期内负责销售完毕全部房源，如合同期满后仍有剩余房源，由乙方按销售价自行购买，预留20%包销保证金，清盘后退回）。项目目前可销售房源部分为7#公寓楼（含部分精装修房）、9#楼写字楼、10#楼写字楼（含部分精装修房）企业总部独栋写字楼（含部分精装修房）。合同期限为双方签订本合同之日起至2020年12月31日止，甲方负责于2019年10月30日前解除己售、可售房源权证的他项抵押和质押，以确保乙方销售工作的有效推进，合作期间，乙方为甲方的独家代理销售商。在本合同有效期内，乙方如中途提出退出市场销售，则应提前一个月书面告知甲方，经双方协商一致同意后解除合同。合同第四条约定销售佣金标准及支付方式。1.销售佣金结算依据及标准：（1）—次性付款客户：购房客户签订《土地及房屋权属转让合同》，并付清全额房款即算销售成功，按实际到账金额结算佣金；（2）按揭客户：购房客户签字《土地及房屋权属转让合同》，付清全额首付房款后，即算销售成功，按实际到账金额结算佣金。银行按揭部分佣金待银行放款后同步结算。同时若客户签订《土地及房屋权属转让合同》，乙方应积极配合甲方办理好客户的按揭贷款手续所需文件的催交工作；(3)分期付款客户：购房客户签订《土地及房屋权属转让合同》，付清第一笔分期房款后(不低于合同价款的20%)，即算销售成功，按实际到账金额结算佣金。剩余分期房款待购房客户付款后同步结算。同时若客户签订《土地及房屋权属转让合同》，乙方应积极配合甲方办理好购房客户分期付款的催交工作。(4)乙方佣金=实际销售金额减去销售底价金额(即附件表1的一房一价)。(5)乙方凭发票结算佣金(发票包括广告费用、劳务发票)。2、销售结佣办法：根据双方约定的回款考核指标完成情况按实结佣，每季度考核一次。(1)当乙方每成交一笔，按一房一价差额进行结佣，并预留20%包销保证金，在甲方收到房款及乙方提供的结佣清单后三个工作日内，向乙方指定的银行账户支付佣金。发票在合同中止或履行完毕时一次性结算，若乙方未提供发票的甲方按结佣总额的3%扣除税点费用。(2)乙方完成季度回款考核指标的，按100%的佣金比例减去20%包销保证金结算。(3)在合同期限内，乙方全部完成包销任务的，前期所有包销保证金在末次佣金结算时一并退回乙方账户。(4)在考核第一二季过程中，乙方未完成季度回款考核指标：回款完成率≥90%时甲方视同乙方完成考核指标，按实结算佣金，结佣时预留20%包销保证金。回款完成率 另查明，瑞雪创意园公司为一人有限公司，瑞雪控股公司系其唯一股东。张庆鹏为本案诉讼事宜已支付律师费100000元。张庆鹏已经收到佣金1792468元。 以上事实由原告张庆鹏提供的房地产包销承包合同、认购单、转让合同、微信聊天记录、联系函、解除通知书、法律服务委托合同、律师费发票以及当事人在庭审中的陈述等为证。被告瑞雪创意园公司向本院提交的劳动合同、社保记录、工资清单、报销清单、离职申请表等，原告对关联性提出异议，本院经审查认为，被告瑞雪创意园公司提交的上述证据系张庆鹏与案外人之间的关系，与本案缺乏关联性，在本案中不作为有效证据予以认定。 本院认为，原告与被告瑞雪创意园公司签订的《房地产包销承包合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同约定，履行各自的权利义务。两被告认为，原告与被告关联公司中创城公司之间有劳动关系的存在，本案应属于劳动争议，适用劳动争议仲裁前置程序。本院认为，两被告提交的原告与中创城公司之间的劳动合同等，与本案缺乏关联性，故本院对两被告的上述抗辩不予支持，原告以商品房委托代理销售合同纠纷为案由诉诸法院，并无不当。针对本案的争议焦点，本院评析如下。 关于合同解除的问题。原告认为，被告瑞雪创意园公司于2019年10月30号未能按约解除抵押质押，已构成严重违约行为，故援引《房地产包销承包合同》第六条第二款以及合同法九十四条第三款的规定，原告可经催告后单方解除案涉合同。两被告则援引包销合同第三条第十款之约定，经双方协商一致同意后解除合同，现被告瑞雪创意园公司不同意解除合同导致合同解除条件不成就。本院认为，不动产的交付应包含实物和权利的双重交付。瑞雪创意园公司未在约定时间2019年10月30日前解除相关房源的抵押和质押，导致对原告包销房产带来根本性障碍，在原告2020年6月5日向瑞雪创意园公司进行催告后，仍然未予消除，属于根本性违约，原告可以依据合同法九十四条第三款的规定，行使单方解除权，合同解除时间应为原告行使解除权的通知送达瑞雪创意园公司之日即2020年6月24日起解除。至于两被告抗辩需协商一致方可解除合同，然解除合同之方式不仅仅只有合意解除一种，故本院对两被告的该项辩称，不予支持。 关于佣金数额问题。原告认为，原告以认购单、转让合同为基础制作了相应的佣金汇总表格，且原告在销售部分房屋后向被告瑞雪创意园公司要求支付佣金，瑞雪创意园公司已核实并经法定代表人批准，以借款借据的形式同意支付4544612元，其余部分佣金因发生本案纠纷不再审批。瑞雪创意园公司则认为，佣金汇总表格中前三、后三，非原告的客户，属于客户与瑞雪创意园公司抵债，而且佣金结算条件尚未成就。本院认为，佣金汇总表格中所列客户均由认购单、转让合同为证，上述认购单、转让合同由原告持有，且均在包销合同期限内，同时双方确认所列房款均已到账。根据房地产包销承包合同第五条客户认定标准“自乙方进场之日起，甲方新推荐客户视作乙方客户，计入乙方业绩”之约定，即使存在被告瑞雪创意园所称抵债之情形，亦应计入原告的业绩。因此，本院对被告瑞雪创意园公司客户认定的辩称不予支持。据此，经计算，原告所销售的总佣金为6487896元。至于佣金结算条件的争议，本院认为，被告依据合同约定“回款完成率 关于违约金问题。根据案涉合同“在甲方收到房款及乙方提供的结佣清单后三个工作日内，向乙方指定的银行账户支付佣金”之约定，支付佣金的条件之一为原告提供结佣清单。本院认为，原告在本案中提交的借款借据非原件，两被告未予认可，且原告提交的该组借款借据复印件未包含销售房屋的底价和实际价格等内容清单，而是以借款的形式提出，故不能等同于原告已提供结佣清单。因此，原告据此要求被告瑞雪创意园公司支付违约金的诉请，本院不予支持。 关于律师费和担保费的问题。原告援引合同第六条违约责任的约定，认为守约方即原告可要求赔偿因违约行为而产生的直接及间接损失，而律师费和担保费为上述损失之一。两被告则认为，双方对律师费和担保费没有约定，属于非必要费用。本院认为，双方在合同中对律师费和担保费的承担没有明确约定，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于被告瑞雪控股公司的责任问题。经审查，瑞雪创意园公司系一人有限责任公司，其股东为瑞雪控股公司。依照我国公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。现瑞雪控股公司不能证明瑞雪创意园公司的财产独立于自己的财产，瑞雪创意园公司亦未提出反证证明其财产独立于起股东瑞雪控股公司。因此，原告主张瑞雪控股公司系对瑞雪创意园公司在本案中应承担的4500791元及其利息债务承担连带责任的诉请，于法有据，本院予以支持。 综上，被告瑞雪创意园公司应当支付房屋销售佣金6293232元，已支付佣金1792468元，尚欠原告佣金4500764元。现被告瑞雪创意园公司未予支付，明显构成违约，其在支付佣金的同时，还应承担支付佣金利息的民事责任。原告主张计算逾期利息，本院予以支持。即被告瑞雪创意园公司应当支付自原告起诉之日即2020年7月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、原告张庆鹏与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于2019年8月12日签订的《房地产包销承包合同》于2020年6月24日起解除； 二、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司尚应支付原告张庆鹏销售佣金4500764元，并支付该款自2020年7月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告瑞雪控股集团有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告张庆鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45739元，财产保全申请费5000元，合计50739元，由原告张庆鹏负担3821元，由被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司、瑞雪控股集团有限公司负担46918元，两被告负担的款项限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐少华 人民陪审员  盛红伟 人民陪审员  沈光林 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。