文书内容重庆市高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝执复104号复议申请人（被执行人）：重庆市崇扬房地产开发有限公司，住所地重庆市城口县葛城镇东大街国土局宿舍，统一社会信用代码91500229554061083K。法定代表人：杨波，执行董事兼总经理。申请执行人：重庆银行股份有限公司城口支行，住所地重庆市城口县葛城街道东大街18号崇扬逸城国际商业裙房幢吊1商业1，统一社会信用代码91500229588032862T。法定代表人：郭佳，该行行长。复议申请人重庆市崇扬房地产开发有限公司（以下简称重庆崇扬公司）不服重庆市第二中级人民法院（以下简称二中法院）(2020)渝02执异80号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。二中法院审查查明：在执行申请执行人重庆银行股份有限公司城口支行（以下简称重庆银行城口支行）与被执行人重庆崇扬公司借款合同一案过程中，该院委托华康评估公司对重庆市城口县葛城街道东大街16号崇扬城口大酒店、附属裙楼、商服用房、停车用房、仓储用房、集体宿舍及其装饰装潢、家具家电及相关附属设施等财产进行评估。华康评估公司于2020年8月17日作出（重庆）华康（2020）（估）字第554号《房地产估价报告》（以下简称554号估价报告），重庆崇扬公司对《554号估价报告》提出异议，华康评估公司对重庆崇扬公司的异议书作出回复：一、异议人提出的关于评估人员不具备相应评估资质且程序违法问题。根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》要求：在估价中遇到有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并在评估报告中说明。我公司资产评估师李劲（资格证书号：50170019）在本次估价中对酒店用品及设施设备的评估提供了重要专业帮助，并在估价师声明中作特别说明，符合《房地产估价规范》的规定，程序并不违法，也不存在评估人员不具备相应评估资质的问题。二、异议人提出的关于财产基本信息错误问题。本次为司法评估项目，评估时所需估价对象的产权资料、租赁合同、抵押合同、出让合同等资料由估价委托人负责提供，本次估价对象的产权资料、租赁合同、抵押合同等资料经估价委托人同意后申请人提供，出让合同由被执行人提供。估价人员实地勘察时，有被执行人工作人员在场，估价人员在核对房屋具体状况时，被执行人工作人员在场也未对房屋建筑面积等提出异议；估价人员对估价对象的房屋建筑面积进行一般估价假设，符合《房地产估计规范》要求。三、异议人提出的超出评估范围的问题。（2020）渝02执5号《重庆市第二中级人民法院委托书》委托我公司需评估的财产为重庆市城口葛城街道东大街16号崇扬城口大酒店、附属裙楼、商服用房、停车用房、仓储用房、集体宿舍以及装饰装潢、家具家电以及相关附属设施等，我公司根据该委托书要求对上述财产进行评估，且我公司在实地勘察时，有被执行人安排的工作人员在现场共同与我公司评估师对酒店用品、电梯、中央空调等进行清查，且并未提出上述财产不在本次评估范围，故不存在超出财产范围问题。四、异议人提出的关于评估超期致使程序违法问题。我公司于2020年5月9日收到二中法院寄来的委托书，我公司估价人员多次与二中法院承办法官、申请人和被执行人沟通，联系评估所需资料和出现场时间等问题，最后估价委托人确定出现场时间为2020年5月26日，我公司估价人员于2020年5月26日至2020年5月27日对委托评估房屋进行了实地勘察。由于酒店用品种类和数量较多，被执行人称物品评估明细表等资料已交给二中法院，评估人员与承办法官沟通后，决定另择时间对物品进行清查，我公司于2020年6月1日收到二中法院寄来的由重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司于2018年11月14日出具的评估报告，里面附有物品清单，考虑到2018年距本次估价价值时点已有1年多时间，且酒店用品多为可移动物品，我公司估价人员联系被执行人，要求被执行人先自行对酒店物品进行清点，待被执行人物品清点完成后，我公司估价人员与被执行人工作人员于2020年7月7日至2020年7月9日对酒店用品、设施设备等进行了清查。在撰写报告过程中被执行人仍在提交出让合同等资料，不存在重庆崇扬公司所说在没有任何评估障碍的情况下超期出具估计报告问题。五、重庆崇扬公司提出的关于评估方法错误，且评估结果严重偏离市场价值问题。（一）重庆崇扬公司提出未对评估对象对应的土地使用权进行分别评估问题。554号估价报告的评估结果是房地合一的价值，其估价结果已包含了估价对象应分摊的土地使用权价值，未单独对估价对象对应的土地使用权进行评估，符合《房地产估价规范》要求，不存在异议书所说估价方法错误问题。（二）重庆崇扬公司提出未对室内装饰装修及配套的电梯、中央空调、消防等附属设施设备进行分别评估的问题。554号估价报告中已经明确估价结果包含不可移动的室内装饰装修及所在物业配套的电梯、中央空调、消防等相关附属设施的价值，故未单独对不可移动的室内装修及所在物业配套的电梯、中央空调、消防等相关附属设施进行估价。（三）重庆崇扬公司提出车库的评估方法错误问题。重庆市城口县葛城街道东大街16号附x号-x-x（库房2）证载用途为停车用房，估价人员实地勘察时，该房屋未按照车库设置车位、行车通道等，实地勘察时该房屋已出租，估价人员采用适宜的估价方法对估价对象进行评估，不存在评估方法错误问题。（四）重庆崇扬公司提出未考虑部分估价对象6、估价对象x-xx租赁情况问题。估价人员实地勘察时，估价对象6、估价对象x-xx确已出租，估价人员要求重庆崇扬公司提供上述房屋的租赁合同，但截止出具报告时重庆崇扬公司仍未能提供其租赁合同。（五）重庆崇扬公司提出估价结果明显偏离市场价值问题。估价目的、估价时点不同的估价报告得出的估价结果没有可比性。我公司严格遵循司法鉴定等相关条例以及房地产估价规范的相关规定，采用适宜的估价方法对估价对象进行了估价，得出的估价结论是客观、公正、合理的。综上所述，我公司出具的554号估价报告是客观、公正、合理、合法的。重庆崇扬公司对华康评估公司《关于对554号估价报告的异议书的回复》仍然坚持异议，并已向二中法院申请提交行业协会组织专业技术评审。另查明，异议审查过程中，华康评估公司提交了李劲的《资产评估师职业资格证书》（姓名：李劲；登记编号：xxxxxxxx；单位名称：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司；年检信息：通过。）二中法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”之规定，异议人重庆崇扬公司的异议情形包含了前述条款中所列全部情形，对异议人重庆崇扬公司异议事项中超出上述四种情形的该院不予审查。另，异议人重庆崇扬公司在评估机构对评估报告作出说明后，异议人重庆崇扬公司仍然坚持异议，依照该规定第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”及第二款“当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”之规定，异议人重庆崇扬公司已经就评估报告申请提交行业协会组织专业技术评审，对于异议人重庆崇扬公司的异议中关于财产基本信息错误，超出财产范围或遗漏财产的异议事项本案中不予审查。因此，本案中仅审查异议事项中评估机构或评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的问题。关于异议人重庆崇扬公司主张评估机构或评估人员不具备相应评估资质的问题，《房地产估计报告》载明的地产估价师蒋美凤、曾亮具备相应评估资质，并在评估报告中附了华康评估公司营业执照、房地产估价机构备案证书、评估师蒋美凤、曾亮的评估师证书，不存在评估机构及评估人员不具备相应评估资质的情形。关于异议人重庆崇扬公司主张评估程序严重违法的问题。评估人员在本次估价中寻求评估师李劲对酒店用品及设施设备的评估提供专业帮助，该事项在评估师声明中已经作特别说明，且评估师李劲具备评估资质。因此，不存在严重程序违法问题。异议人重庆崇扬公司所称评估超期致使程序违法的问题，评估公司于2020年5月9日收到委托书，于2020年8月17日出具评估报告，关于超期问题评估公司在《关于对554号估价报告的回复》中说明系因客观障碍，且本次评估标的较为复杂，现评估公司已经出具评估报告，存在的超期问题并不属于程序严重违法。因此，异议人重庆崇扬公司的该项异议主张不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人重庆市崇扬房地产开发有限公司的异议请求。重庆崇扬公司申请复议称：1、华康公司未在法律规定期限内出具评估报告，也未按照规定申请延长期限，属于程序违法。2、评估报告中无评估师李劲的资质，不符合《房地产估价规范》，程序违法。3、评估方法错误、财产基本信息错误、评估超出财产范围。请求撤销重庆市第二中级人民法院（2020）渝02执异80号异议裁定。本院查明：2020年10月26日，受二中法院委托，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会评估专家委员会出具了渝地房评经协（2020）专咨第44号咨询意见书，报告载明“其受二中法院委托，对554号估价报告进行专业技术评审”，并出具了意见。二中法院于2020年11月17日向重庆华康公司发出通知书，要求其按照专家委员会的意见对评估报告进行补正。其他事实与二中法院查明事实一致。本院认为，根据崇扬公司的复议申请，归纳争议焦点如下：一、超期出具评估报告是否属于程序严重违法的问题。对重庆崇扬公司提出的评估公司未在法律规定的期限内出具评估报告应另行委托评估机构的问题。华康评估公司在《关于554号估价报告的异议书》中说明系因客观障碍，一是2020年7月7日至7月9日，华康评估公司估价人员与重庆崇扬公司工作人员对酒店用品、设施进行清查。二是在听证笔录中主张重庆崇扬公司应当提供的资料直至2020年8月10日才全部提供完毕。三是重庆崇扬公司提出554号估价报告未考虑估价对象6、估价对象8-11租赁情况问题，截止华康评估公司出具报告时重庆崇扬公司仍未提供该租赁合同。四是在评估过程中，重庆崇扬公司一直未就期限问题提出异议，并配合评估机构的工作直到评估完成。由此可以看出，华康评估公司8月17日作出554号估价报告并不是无故延期，而是因为案件较为复杂，被执行人配合清查物品、提供资料延迟等因素所致。同时，二中法院认可554号估价报告，视为同意延期。综上，554号估价报告超期对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，法院不宜准许重新评估。二、对评估师李劲资质的认定问题。重庆崇扬公司称评估师李劲无资格证书，评估程序违法。经查，评估报告中虽未载明李劲资格证明，但在异议案件听证过程中，华康公司提交了李劲的《资产评估师职业资格证书》（姓名：李劲；登记编号：50170019；单位名称：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司；年检信息：通过。）从补正情况看，评估师李劲具备相应的评估资质，且李劲在该评估中仅对酒店用品及设施设备的评估提供专业帮助，该事项在评估师声明中已经作特别说明，为此，重庆崇扬公司主张李劲无评估资质的复议不能成立。且，554号估价报告署名的两名评估师具有评估资格，该评估报告不属于评估人员不具备相应评估资质的情形。三、评估报告存在评估方法错误、财产基本信息错误、评估超出财产范围的问题。一是对重庆崇扬公司提出的评估方法错误问题，不属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定的当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议的情形，本院不予审查。二是对重庆崇扬公司提出的财产基本信息错误、评估超出财产范围的问题，二中法院将重庆崇扬公司的异议交由华康评估公司进行解释答复，是执行程序中当事人对评估报告提出异议的主要救济途径。本案中，华康评估公司已经充分回应了重庆崇扬公司的各项异议理由，并且重庆崇扬公司没有提出充分的证据推翻评估机构的答复意见，人民法院不宜认为存在重新评估的法定条件。同时，根据重庆崇扬公司的申请，专家委员会已于2020年10月26日出具了咨询意见书，二中法院已于2020年11月17日通知评估机构要求其明确和补正。对该项复议请求，本院不予审查。综上，重庆崇扬公司的复议请求不能成立，二中法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，裁定如下：驳回重庆市崇扬房地产开发有限公司的复议申请，维持重庆市第二中级人民法院(2020)渝02执异80号异议裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  阎 强审 判 员  彭四川审 判 员  陈 庆二〇二〇年十二月二十九日法官助理  向 婧书 记 员  张 洋