广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初30318号原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所在广州市天河区体育西路111号。代表人：陈立华，行长。委托诉讼代理人：闫阳、何嘉文，依次为广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：陈圣泳，男，1977年9月12日出生，汉族，身份证住址在福建省沙县。被告：广州富力地产股份有限公司，住所在广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：张凯诚，系该司职员。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行诉被告陈圣泳、广州富力地产股份有限公司（下简称富力地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员刘燕明适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫阳、何嘉文，被告富力地产公司委托诉讼代理人张凯诚，均到庭参加诉讼。被告陈圣泳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行诉称：原告向被告陈圣泳发放了购房贷款107万元，被告陈圣泳并以所购得房屋为该贷款设定抵押并办理了登记手续。但被告陈圣泳未按合同约定履行义务，至今已累计拖欠多期贷款。被告富力地产公司在抵押房屋未办妥抵押登记期间对借款人的债务承担连带责任保证。因被告陈圣泳违约严重损害原告信贷资金的安全，致使合同无法继续履行。现原告起诉要求：1、判令被告陈圣泳向原告偿还借款本金人民币838166.58元及利息、罚息、复利（暂计至2020年11月1日利息73539.47元、罚息14125.88元、复利6469.93元；自2020年11月2日起至借款还清之日止，罚息拖欠本金838166.58元为基数，复利以利息73539.47元为基数，均按年利率5.39%再上浮50%计算）；2、判令原告对被告所有位于广州市广州市越秀区XXXX房的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告富力地产公司为被告陈圣泳的上述债务承担连带清偿责任；4、判令本案的案件受理费、财产保全费等实现债权的费用由被告承担。被告富力地产公司辩称：第一，原告已办理了案涉抵押房产的抵押权预告登记，并取得抵押权预告登记证书。我司已依约将案涉房产交付给被告陈圣泳，被告陈圣泳也已占有案涉房产，且案涉房产具备办理不动产权的条件，而被告陈圣泳不配合我司办理不动产权证，导致原告抵押权预告登记客观上无法转为正式登记。被告陈圣泳怠于办理涉案房屋不动产权证行为导致我司保证期间被不当延长，加重我司的保证责任，我司和原告对于涉案房屋抵押权预告登记不能转为正式登记均没有过错，不应因被告陈圣泳的不配合办证行为承担不利后果。类似浙江省高级人民法院、福州市中级人民法院类型案例中对于贷款银行对涉案房屋是否享有优先受偿权的共同裁判规则是在贷款银行办理了借款人购买房屋的抵押权预告登记后，抵押登记因借款人拒不配合而客观上无法完成，贷款人对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错的情况下，贷款人对借款人所购房屋享有优先受偿权。据此，原告对涉案房屋享有优先受偿权。第二，原告对被告陈圣泳未偿还的借款计收逾期利息，已是对借款人逾期偿还借款本金而给其造成损失的补偿，如对逾期利息再收复利，无异于对借款人实施双重惩罚，不符合合同法第一百一十三条的规定，对借款人不公平，对因此承担连带责任的保证人也不公平。所以，原告主张由被告陈圣泳对逾期利息承担复利没有事实和法律依据，有违公平，原告诉请中关于我司承担逾期利息复利的部分也没有法律依据。第三，原告主张的利息、罚息总额超过剩余贷款本金年利率24%的部分，根据《最高院印发的通知》第二条第2项规定，应予以调减。第四，如法院最终判决我司承担连带保证责任，请该判决中明确我司在承担保证责任后有权向被告陈圣泳追偿。被告陈圣泳未答辩，亦未提交证据材料。本院经审理，查明事实如下：2014年3月10日，原告与被告富力地产公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：双方就被告富力地产公司依法开发建设并销售的座落于广州市越秀区中山一路以南、广州大道中的西侧、东泰路东侧地段（或地段）的经批准命名为富力新天地花园的商品楼宇进行抵押贷款合作；原告为被告富力地产公司上述整个项目的住宅、商业用房、车位的购房人提供相关的贷款业务；被告富力地产公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限为办妥抵押登记（备案）手续至被告富力地产公司办妥《房地产权证》和《他项权证》并交原告保管之日止；保证责任范围包括抵押贷款本金及其所生利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费等内容。2016年10月27日，原告（贷款人）与被告陈圣泳（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人借款本金107万元，用于购置被告富力地产公司坐落于广州市越秀区XXXX房；借款期限为120个月，即2016年11月1日至2026年11月1日；贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%（即年利率5.39%），并于每年1月1日调整；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；借款逾期的，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；担保方式为抵押加阶段性担保；抵押物为坐落于广州市越秀区XXXX房的房屋；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日，按合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，有权行使担保权利等内容。2016年11月1日，原告依约向被告陈圣泳发放了贷款107万元。原告在诉讼中称被告陈圣泳借款后多次逾期还款，根据原告提供的《中国建设银行个人贷款对账单》、《中国建设银行个人贷款客户逾期明细表》显示：被告陈圣泳自2019年2月1日起逾期还款，截至2020年11月1日被告陈圣泳尚欠原告贷款本金838166.58元、利息73539.47元、罚息14125.88元、复利6469.93元。另查明，原告在本案中提供《不动产登记证明》1份[粤（2017）广州市不动产证明第00036116号]，拟证明原告是案涉房屋的抵押权人，享有优先受偿权。上述《不动产登记证明》显示：原告与被告陈圣泳于2017年6月5日办理了坐落于富力新天地花园商业办公住宅楼XXXX房的抵押权登记，原告为抵押权权利人等内容。原告在庭审中称原告取得的不动产登记证明的登记号显示为（2017）预登，故案涉房产办理的是抵押权预告登记。被告富力地产公司亦在庭审中称案涉抵押房产办理的是预告登记。本院认为：原告与被告陈圣泳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告已依约向被告陈圣泳发放了贷款107万元，现原告诉称被告陈圣泳从2019年2月1日起逾期还款及截止至2020年11月1日尚欠原告贷款本金838166.58元、利息73539.47元、罚息14125.88元、复利6469.93元，而被告陈圣泳未到庭应诉答辩，未提出异议及举证证明其还款情况，因此，本院依法予以确认。被告陈圣泳借款后未按期归还，其行为已构成违约，原告有权要求被告陈圣泳提前还款，现原告起诉要求被告陈圣泳提前清偿贷款本金838166.58元及相关的利息、罚息、复利，符合合同约定，合法有据，本院依法予以支持。被告富力地产公司以原告对逾期利息再收复利有违公平为由认为不应计收复利的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。涉案抵押房产仅办理了抵押预告登记，至今仍未正式办理抵押权登记手续，同时，原告未提交相应的抵押权设立的证据材料，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，原告对案涉房屋不具有优先受偿权，故原告要求对抵押房产享有优先受偿权于法无据，本院依法予以驳回。被告富力地产公司与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，其与原告的担保合同关系成立并有效。被告富力地产公司自愿为被告陈圣泳案涉债务提供阶段性担保，即涉案抵押房产未正式办理抵押登记及原告领取抵押房屋他项权证书前，该公司承担连带担保责任。因此，现案涉抵押房屋未正式办理抵押权登记手续，被告富力地产公司应对被告陈圣泳的案涉债务承担连带清偿责任，其承责后，有权就其承责部分向被告陈圣泳追偿。被告陈圣泳经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈圣泳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行偿还借款本金838166.58元及其利息、罚息、复利（截至2020年11月1日的利息73539.47元、罚息14125.88元、复利6469.93元；自2020年11月2日起至实际清偿之日止，罚息以本金838166.58元为基数，复利以利息73539.47元为基数，均按年利率5.39%再上浮50%计付）。二、被告广州富力地产股份有限公司对被告陈圣泳的上述第一项债务承担连带清偿责任，其承责后，有权就其承责部分向被告陈圣泳追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13123元，由被告陈圣泳、富力地产公司共同负担，被告富力地产公司负担案件受理费后，有权就其负担部分向被告陈圣泳追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘燕明二〇二〇年十二月一日书记员  邓敏婧吴毓苗