重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初9437号 原告：袁红，男，汉族，1984年2月4日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：雷雨，女，系原告配偶。 被告：刘泉泉，男，汉族，1994年7月18日出生，住山东省莱州市。 原告袁红与被告刘泉泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与审判员初攀东、李超组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁红的委托诉讼代理人雷雨到庭参加了诉讼，被告刘泉泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告袁红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付合同违约金4600元（按月租金的200%计算）、租金4140元（包括2019年12月10日至2020年1月9日租金2300元、2020年4月10日至2020年5月4日租金1840元）、物管费273.6元（包括2019年12月10日至2020年1月9日、2020年4月10日至2020年5月4日期间物管费，按138元/月计算），合计9013.6元；2.依法解除原被告双方签订的租赁合同；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，原告与被告签订房屋代理合同，合同约定原告将渝北区仙桃街道鹿山锦绣小区×栋×号房屋交与被告代理，被告支付租金2300元/月、物管费136.8元/月给原告，水电气费被告自理。按照合同约定，被告应于2020年3月25日向原告支付2020年4月10日至2020年7月9日租金6900元以及物管费410元，原告于2020年4月10日多次催收，但被告一直未支付且不再接原告电话及回复微信。另外，考虑到被告初期需要找租客和买部分家具，签合同时双方约定2019年12月10日至2020年1月9日的租金及物管费延迟到2020年6月25日前支付，现被告违约，原告要求被告立即支付上述期间租金2300元、物管费136.8元。因被告与其他租客签有合同，租客最晚的2020年5月4日到期，因此被告应向原告支付2020年4月10日至2020年5月4日期间的24天租金1840元、物管费136.8元。综上，被告总计欠付原告9013.6元。原告多次试图与被告沟通，被告均不回应，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。 被告刘泉泉未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于渝北区双龙湖街道×路×号鹿山锦绣×幢×单元，房屋所有权人系雷雨、袁红。 2019年10月10日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋代理合同》，合同第三条约定出租委托代理期限为2019年10月10日至2022年10月9日，合同第四条约定租金为2300元/月，合同第九条约定，“（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.延迟划付房屋租金5日的……”，合同第十条约定，甲乙双方任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日且书面通知对方，违约方按月租金的200%支付违约金。合同后手写内容为“每年物业费每月为136.8元，于每次支付房租分担支付于业主（金额为400元）”。合同后附的房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式载明支付方式为季付，另载明“第一年合同期：租金为人民币（小写）￥2300元整/月1）2019年10月10日支付￥0元；2）2019年12月25日支付￥6900元；3）2020年3月25日支付￥6900元；4）2020年6月25日支付6900+2300元”。 庭审中，原告举示《房屋租赁合同》，该合同显示被告将案涉房屋出租给案外人，租赁期限为2019年11月4日至2020年5月4日，该合同签订日期为2019年11月4日。原告举示该证据拟证明被告与案外人约定租期到2020年5月4日截止。 原告另举示微信聊天记录，4月10日的聊天记录显示“yuan”称：“兄弟鹿山锦绣×3月25号就该交房租哦晚了半个月了哦”“水电你直接交一下，物管3个月的”“物管费410”，“刘泉”回复：“疫情好多房子没租，我现在只能先付4000给你大哥”“缓两天我转微信吧”，“yuan”称：“4000先转来啊”“剩下的3310可以缓一缓相互理解下”，“刘泉”称：“我也是等他交房租呢”，“yuan”称：“这边已经晚了半个月了哦不可能你没收吧”“而且按合同也不是等你收了再给彼此都要诚信哈先转4000过来你收到了再转3310过来”；4月12日的截图显示“yuan”说：“正式通知你：你方违约，且多次拒绝沟通，现无奈按照合同约定，我方正式行使单方解除合同权利。”原告称“yuan”就是原告本人，“刘泉”为本案被告。原告还举示其代理人与“中介刘泉”的微信聊天记录。聊天记录显示“中介刘泉”称免租期为2个月，并认可最后一个季度应支付四个月的房租和物管费。 原告陈述：关于合同后附的房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式，2019年10月10日支付0元指的是免租期，约定的免租期是2个月，即2019年10月10日至2019年12月9日；2019年12月10日至2020年1月9日，被告应支付租金2300元，所以在第4）项加了该期间租金2300元；2019年12月25日被告应支付2020年1月10日至2020年4月9日的租金6900元，此后的租金以此类推。原告要求解除租赁合同的理由是被告没有按照约定的时间支付租金，主张违约金也是同样的理由。原告实际上已经向物管公司交了物管费。2020年5月4日，案外人租期到了以后，原告已经收回案涉房屋，现在已经租给了其他人。 上述事实，有原告的陈述、《房屋代理合同》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、房产证等证据在案为证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。 关于合同的解除。《房屋代理合同》中明确约定，被告应于2020年3月25日支付2020年4月10日至2020年7月9日租金，被告延迟划付房屋租金5日的，原告有权单方解除合同。被被告未到庭对其已付租金的情况进行举证，故本院采信原告关于租金支付情况的陈述。截至2020年4月12日，被告应向原告支付的2020年4月10日至2020年7月9日的租金已延迟5日以上，根据合同约定，原告有权单方解除合同。原告举示的微信聊天记录显示，原告于2020年4月12日告知“刘泉”单方解除合同，被告未到庭对微信聊天记录的真实性予以否定，本院合理认定原告与被告签订的《房屋代理合同》于2020年4月12日解除。 关于租金。根据《房屋代理合同》的约定及原告举示的聊天记录显示，被告仅享有2个月的免租期，因此原告应向被告支付2019年12月10日至2020年1月9日租金2300元。2020年4月10日至2020年4月12日（合同解除日），被告应支付原告租金230元（2300元÷30元/天×3天）。2020年4月13日至2020年5月4日，案涉房屋被被告租赁给案外人占有并使用，被告应向原告支付房屋占有使用费，原告主张以2300元/月为标准按照居住天数折算具有合理依据，本院予以认可，被告应支付原告该期间房屋占有使用费1686.67元（2300元÷30天×22天）。上述款项共计4216.67元（2300元+230元+1686.67元）。原告自愿主张4140元系对其权利的处分，本院予以确认，故被告应支付原告2019年12月10日至2020年1月9日租金、2020年4月10日至2020年4月12日租金、2020年4月13日至2020年5月4日房屋占有使用费共计4140元。 关于物管费。原告主张被告尚欠付2019年12月10日至2020年1月9的物管费、2020年4月10日至2020年5月4日的物管费，被告未到庭举证证明其已向原告支付上述款项，应承担举证不利的法律后果。故被告应向原告支付物管费250.8元（136.8元+136.8元÷30天×25天）。 关于违约金。被告延迟支付租金已构成违约，被告应按照合同约定按月租金200%的标准向原告支付违约金。故被告应向原告支付违约金4600元（2300元/月×200%）。 被告刘泉泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告袁红与被告刘泉泉2019年10月10日签订的《房屋代理合同》于2020年4月12日解除； 二、被告刘泉泉于本判决生效后三日内向原告袁红支付2019年12月10日至2020年1月9日租金、2020年4月10日至2020年4月12日租金、2020年4月13日至2020年5月4日房屋占有使用费共计4140元； 三、被告刘泉泉于本判决生效后三日内向原告袁红支付物管费250.8元； 四、被告刘泉泉于本判决生效后三日内向原告袁红支付违约金4600元； 五、驳回原告袁红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘泉泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判长  万园薇 审判员  初攀东 审判员  李 超 二〇二〇年十二月三日 书记员  余文沁