山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初10157号原告：朴盛震，男，1970年4月22日出生，朝鲜族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：郝云海，胶州中云法律服务所法律工作者。被告：金钟勋，男，1972年3月4日出生，朝鲜族，住山东省青岛市四方区。委托诉讼代理人：强永梅，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦江，山东德衡律师事务所律师。原告朴盛震与被告金钟勋所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郝云海、被告金钟勋及其委托诉讼代理人张锦江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朴盛震向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决位于胶州市网点房《房屋所有权证》胶私字第××号归原告所有，并判决被告办理房屋过户手续（房屋购置价879060元）；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月份，原告让被告顶名购买了青岛海利来置业有限公司开发的胶州市网点房一处，面积209.3平方米，每平米4200元，房屋总价款879060元，原告通过银行将购房款达到开发商青岛海利来置业有限公司账户上，因涉案房屋是原告让被告顶名，原告付款后，在售楼处青岛海利来置业有限公司将《青岛市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》等购房手续给了原告。2011年11月9日房屋确权在被告名下，被告将《房屋所有权证》给了原告收执，以证明涉案房屋归原告所有。目前《青岛市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》等手续都在原告处。2019年8月份原告发现被告将《房屋所有权证》挂失，另行办理了《房屋所有权证》。原告多次赵被告要求将《房屋所有权证》过户到原告名下，被告拒不办理房屋过户手续，为此原告诉至法院。被告金钟勋辩称，一、对于本案的案由“商品房预售合同纠纷”持有异议，原被告双方之间不存在商品房买卖合同关系。二、双方不存在所谓“顶名买房”的合意，未曾签署任何相关协议，这仅是原告单方的说辞。一般出现“顶名买房”多是因为购房者的身份不符合购买房屋的要求，或者以其名义购房存在不利因素，而本案不存在原告需要被告为其“顶名买房”的正当理由和依据，在明知“顶名买房”存在各种风险的情况下，如按照原告所说，被告是不可能、也不愿意替原告做“顶名买房”这种事，正是因为当初说房屋是买给被告，被告才愿意配合。三、原告在没有充分理由就以他人名义购房，使交易风险大大增加，未尽一个理性人在交易上必要之注意，亦不符合一般人的日常生活经验。意思表示是民事法律行为据以成立的核心要素，在双方之间无借名买房合意的情况下，仅通过购房款出资、持有一些手续资料并不能反推双方存在借名买房法律关系。如果单纯以持有房屋手续材料即可轻易推翻物权登记，显然也是对市场交易稳定性的突破和损害，不利于维护市场稳定与秩序。四、涉案房屋购买之后，一直由被告方直接管理并实际控制，包括持有涉案房屋的钥匙、负责房屋出租以及与承租人对接，收取租金等。原告并未对涉案房屋行使过相关物权人应当享有的相关权益。五、被告跟随原告创业20多年，一致勤勤恳恳、任劳任怨，也很受原告的信任和支持。不可否认，原告曾在被告结婚买房等关键时候给与被告不少帮助，而且也曾多次向被告许诺要给被告15%的公司股份，虽然至今一直未兑现，但这足以看出原告当时的真实想法，也可以客观反映出之所以涉案房屋会登记在被告名下，是原告基于上述类似考虑而对被告的奖励、是无偿的赠予行为、是对被告多年为其付出的感谢与肯定。因此，原告诉请缺少事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告提交《青岛市商品房预售合同》一份，被告对其真实性无异议。该合同载明：“甲方（出卖方）：青岛海利来置业有限公司，乙方（买受方）：金钟勋。第二条，乙方向甲方购买胶州市269号小区B区12#楼3号网点，据甲方暂测该房屋建筑面积为209.30平方米，该房屋建筑层高为3.6米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币4200元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币879060元……”。被告自认，涉案购房款879060元系原告支付。原告提交青岛海利来置业有限公司就涉案房屋出具销售动产统一发票一张，被告对其真实性无异议。该发票载明：“开票日期：2011年10月27日，付款方名称：金钟勋，收款方名称：青岛海利来置业有限公司，不动产项目名称：胶州香港花园，不动产项目编号：1104166，销售的不动产楼牌号：香港路以北温州路以东B12#楼座西单元2层3户，建筑面积（单位：㎡）：209.30，单价（单位：元/㎡）：4200，金额（元）：879060.00，购房款。”。原告提交征收机关为胶州市地方税务局存量房交易管理中心的中华人民共和国税收通用缴款书一份，被告对其真实性无异议。该缴款书载明：“交款单位（人）：金钟勋，品目名称：其他商品房买卖面积209.5，计税金额或销售收入：879,060.00，税率或单位税额：3%，实缴金额：￥26371.80。”。原告提交胶州市房产局颁发的房权证胶私字第**房屋所有权证书、山东省非税收入收款收据一张，被告对其真实性无异议。该证书载明：“房屋所有权人：金钟勋，共有情况：共有人0人，房屋坐落：胶州市网点，登记时间：2011-12-09，房屋性质：私有，规划用途：网点。”。该收款收据载明：“缴款人：金钟勋，收执单位名称：胶州市房产管理局，项目编码：332559，项目名称：房屋所有权登记费，金额：550元。”原告以持有上述证据原件及实际支付购房款主张涉案房屋系借被告名购买。二、被告就涉案网点房提交胶私变不动产权第58686号不动产权证书，登记日期为2017年10月26日，原告对其真实性无异议，称系被告挂失后补办。该证书载明：“权利人：金钟勋，共有情况：单独所有，坐落：胶州市网点，用途：网点，面积：209.30，产权人身份证号码：，附记：补正原发证日期为：2011年12月9日。”。三、被告提交《房屋租赁合同书》两份、中国光大银行对私活期账户对账单两份以及案外人刘秋香微信聊天记录一宗，欲证明涉案房屋实际由被告管理，被告直接与承租人刘秋香对接，签署租赁协议，收取租金。承租人刘秋香也一直将被告视为房主，不存在原告诉称的顶名买房的情形。原告质证称，对上述证据真实性无法确认，对证明事项不认可，涉案房屋自2011年都是原告占有，由原告对外出租，2019年、2020年都是原告对外出租，并提交提交《房屋租赁合同》四份（其中74号网点、77号网点系合同原件、75号网点、76号网点系复印件），欲证明其购买的位于胶州市，自购买至今都是原告实际占有并对外出租。该四套网点房对外租赁都是由金钟勋经办，其中朴盛震一套、迟桂卿顶名一套、金钟勋顶名一套，均租赁给了刘秋香；朴盛震另一套租赁给了魏越。租赁时间分别是：2015年4月1日至2020年3月31日，2016年5月16日至2021年7月16日，2016年5月1日至2021年4月30日，2015年12月9日至2018年12月8日。因金钟勋自2017年9月份不来公司上班（2018年4月8日公司被迫解除了与金钟勋的劳动合同），故其与刘秋香私自于2018年3月5日签订了另一份合同。金钟勋提交的《房屋租赁合同书》二份，其中一份租赁时间是2016年5月1日至2021年4月30日，实际是朴盛震对外出租的。另一份是金钟勋与刘秋香私自于2018年3月5日签订，该《房屋租赁合同书》是无效的，因为在朴盛震处的另一份《房屋租赁合同书》到期时间是2021年4月30日。四、本院于2020年11月19日组织原被告进行现场勘验，对案外人刘秋香进行了询问，并制作询问笔录一份，刘秋香称涉案网点系其从2016年开始自金钟勋手中承租，并转租给春天之星药房。本院出示被告提交的《房屋租赁合同书》两份及房租转账记录，刘秋香对上述材料真实性予以认可，称系其签的字，转的账。原告对询问笔录本身真实性无异议，但对内容不认可，刘秋香说的不是事实，事实是2016年3月5日，被告在青岛博徕施纺织有限公司工作期间，负责涉案房屋的对外租赁，与刘秋香，签订了租赁合同，租赁时间为2016年5月1日至2021年4月30日，只因被告于2017年9月不在公司上班，青岛博徕施纺织有限公司于2018年4月8日与被告解除劳动合同，后来被告于刘秋香签订了2018年的租赁合同，因原告与刘秋香签订的租赁合同到期时间为2021年4月30日，因此刘秋香于2018年3月5日与被告签订的租赁合同是无效的，从而证明了实际控制权为原告。被告对询问笔录真实性无异议，内容无异议。涉案房屋之所以在2012年-2014年期间由原告所控制的青岛博徕施纺织有限公司开工厂所用，是为了缓解公司的经营压力和资金问题，2014年之后，原告所在的青岛博徕施纺织有限公司的公司不在涉案房屋处继续经营，被告作为涉案房屋的所有权人一直与承租人刘秋香直接对接，签订租赁合同，收取租金以及后来因为市场原因变更租赁协议、调整租金价格，重新签订了租赁协议，这一系列行为足以证明被告系涉案房屋的合法产权人，并非原告所主张的租赁合同无效，况且承租人对于租赁事实一直肯定系与被告之间建立了合法有效的租赁关系。五、庭审中，原被告一致确认双方争议的网点房系《房屋租赁合同书》是75号网点，门头是“春天之星药房”，房产证中所载的是香港花园小区B12号楼3号网点。六、庭审中，被告申请证人金某、祝某出庭作证。金某称其系被告姐姐。2013年被告的叔叔，也是原告的舅舅过70大寿，家里人都去了，原告亲口和证人说，给被告被告买了一套房子，说是香港花园的门头房，当时金某和原告说你们公司干的挺好的，原告说都是被告自己干出来的，在被告的婚礼上，原告也说过被告能干出成绩都是自己努力得来的。证人祝某称其系被告的朋友，2004年与被告住一个小区，孩子也是同岁，其与被告吃饭的时候被告好多次说起过，涉案房屋是原告奖励给他的，因为被告和老板白手起家，把公司从小干到大的规模，中间被告付出了很多，老板奖励他一套房子，另外老板还说过给他15%的股份。原告认为，证人金某是被告的姐姐，证人祝某是被告的朋友，对证人证言的证明效力，原告不认可，证言无法证明涉案房屋是原告赠与给原告的。七、被告提交微信/短信聊天记录一宗、聊天录音（电子版+纸质版）一份，因原告对上述证据真实性没有异议，本院对上述证据真实性予以采信。微信聊天记录显示，原告曾给被告发送微信：“当初我们有约法二章！1.此房公司全款购买，待退休时归个人，只是，牵扯到税务关系房子直接按个人名义购买，产权证书等由公司统一保管并支配！2.公司一次性投入较大，若在将来的运营中出现资金周转出现问题时，以此作为抵押贷款周转！2015,2016两次进行过抵押，以此可作为佐证！在此种情况下，你一直主张此房为个人所有，从任何角度都免牵强，既然你选择中途离开，那应该也有所放弃，这是非常正常的事情，待考虑后可当面商谈，我不希望我们之间通过其它方式解决此事！望复！”。通话录音显示：“朴：那个我们刚开始，比如说吧，我们11年刚买的时候，我不说了吗？第一，到了退休时这房子给你们所以用你名字买；第二，用公司资金买，到时公司资金不够拿那个房子抵押，运转资金。这个说过吧？金：贷款当时我也不是没签字，这个房子现在是我的，我要维护我的权益……”。八、被告提交解除终止劳动合同人员登记表、解除/终止劳动合同报告书各一份，原告对其真实性无异议。该两份证据显示，被告自2013年12月1日到青岛博徕施纺织有限公司工作，于2018年4月8日解除劳动关系。原告朴盛震系青岛博徕施纺织有限公司的法定代表人。以上查明有原被告提交的证据及庭审陈述在卷佐证，证据经庭审质证和本院审查。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。涉案房屋登记的产权人系被告，原告主张与被告之间存在借名买房的法律关系，应当向本院提供有效证据证明双方对此有明确约定。根据本案查明事实，原被告之间并未就原告主张的借名买房一事签订书面协议，原告未说明在2013年购买涉案房屋时为何借用被告名义购房，亦未提交相关证据证实其在2013年购买房屋时存在需要借名买房的实际情况。原告虽然提供证据证明其对涉案房屋的购买存在出资关系，但不足以证明其与被告之间存在借名买房的约定。结合被告庭审中提交的租赁合同、交易记录及庭审陈述，自2016年起，涉案房屋即以被告名义对外出租，自2018年起租金由承租方直接支付被告，目前承租人亦认可就本案涉案房屋系与被告履行租赁合同。综上，本院难以认定双方之间存在借名购房的权利义务关系，原告请求确认涉案房屋系其所有，并要求被告金钟勋将该房屋过户至其名下的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告朴盛震的诉讼请求。案件受理费12591元，保全费4915元，合计17506元，由原告朴盛震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  赵燕审判员  陈敏审判员  孙超二〇二〇年十二月十日法官助理梁岩书记员段晓敏