广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初1879号 原告：上思县大雁房地产开发有限公司，住所地广西上思县思阳镇南岸新区明江新城江景美墅B3号。 法定代表人：陈福柒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌兰岚，该公司员工。 被告：黄诚，男，1991年2月12日，壮族，住广西都安瑶族自治县。 原告上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）与被告黄诚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌兰岚到庭参加诉讼，被告黄诚经本院传票传唤，无正当理由拒不到参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠款人民币49019元；2.判令被告支付欠款利息39355元（利息计算方式：以49019元为基数，从2017年7月24日暂计至2020年10月24日，按月利率2%计算；2020年10月25日起至清偿之日止按月利率2%另计）；3.被告支付原告代偿的银行按揭本息7281.06元，违约金1322元（暂计至2020年10月15日，2020年10月16日起至清偿之日止的违约金以未偿还的代偿款7281.06元为基数，按日万分之二另计）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买位于上思县明江南岸新区，总价款319019元，以首付款（合同总额30%）分期、银行按揭付款（合同总额70%）2种付款方式支付购房款。其中首付款99019元，签合同时支付30000元，剩余69019元按签署的借款借据分三期归还，分别是2017年12月30日前归还10000元，2018年6月30日前归还30000元，2018年12月30日前归还29019元。被告未按借据借款约定按时还款，原告多次催收，被告在2018年1月18日支付10000元，2018年11月19日支付10000元，至今尚欠首付款49019元。借据约定：若逾期超过30日未归还，按月利率2%向大雁公司支付应付利息。故欠款49019违约金暂从2017年7月24日起至2020年10月24日止，按月月利率2%计算，应付违约金39355元。 被告未按时偿还银行借款本息，导致原告承担阶段性担保责任，2018年9月12日代偿银行按揭本息3264.23元、2020年6月5日代偿本息5781.06元。被告于2020年5月29日归还764.23元，2020年6月13日归还1000元。未归还的代偿款本息合计7281.06元。根据《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，被告应支付原告代偿银行按揭本息7281.06元及违约金1322元。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。 被告黄诚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄诚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 原告大雁公司对其陈述的事实向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同，双方签订合同约定相关内容；2.借款借据，证明被告欠款；3.个人购（建）房担保借款合同，证明原告有连带担保偿还责任；4.银行业务回单，证明原告代偿银行贷款本息。 本院认为，原告提供的证据1-4符合证据的真实性、关联性、合法性要求，具有证明效力，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于上思县，建筑面积96.09平方米，每平米单价3320元，购房款总额为319019元。合同约定：“第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：买受人须在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付合同总价款31.04%作为首付款，计人民币99019元，剩余房款220000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付……第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.2‰的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.2‰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”上述《商品房买卖合同》附件五合同补充协议约定：“关于商业贷款付款期限：1.买受人选择按揭贷款付款方式，买受人应于签订购房合同当日向出卖人推荐银行办理贷款手续，并提供银行所需所有材料，若出卖人在本合同签订之日起60日之内未收到买受人通过银行代付的按揭贷款，买受人自愿在上述60日届满之第二日起7日内自筹资金付清全部剩余房款。若买受人在自筹资金期限内仍未付清全部房款，则买受人应自自筹资金期满之第二日起每日按未付房款额的万分之二向出卖人支付违约金；若自筹资金期满30日内买受人仍未付清全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，买受人除按前述约定外还应另按《商品房买卖合同》总金额10%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并从买受人已付房款中直接扣除其应支付的违约金，剩余房款无息退还给买受人……3.买受人取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。若买受人发生有关按揭贷款合同违约行为，导致银行要求出卖人承担阶段性担保责任的，买受人应在出卖人承担阶段性担保责任之日起10日内无条件偿还出卖人因履行担保义务所发生的的全部费用（包括出卖人代买受人垫付银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。同时，应向出卖人支付代偿款项10%的违约金。若逾期偿还，则每逾期一日，应加付代偿款项万分之二违约金，直至全部偿还之日止。同日，原告与被告签订《借款借据》一份，载明：本人黄诚身份证号码×××2918，因购买滨江花园Ｂ2幢4单元601号商品房需要，向上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称该公司）借支现金69019元，用于支付购房首付款。借期从2017年7月24日起至2018年12月30日止，本人承诺按时分三期归还借款，分别是2017年12月30日归还10000元、2018年6月30日归还30000元、2018年12月30日归还29019元。按时归还上述借款，借期内免息。本人承诺若有任一笔还款逾期30日（或累计计算逾期超过60日）未归还，该公司有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》和对该套商品房任意处置……若逾期超过30日未归还，该公司愿意继续履行合同，本人愿意从签订借款借据之日起至实际还款之日止以借款借据总额为基数，按每月2%的利率向该公司支付应付利息。黄诚在借款人处签名摁印。 2017年12月11日，原告作为保证人，被告作为借款人，上思县农村信用合作联社思阳信用社作为贷款人，共同签订《个人购（建）房担保借款合同》一份，约定：借款金额220000元；贷款期限20年；借款用途购房；保证方式为阶段性保证+抵押（同时由上思县大雁房地产开发有限公司和本合同签章的抵押人按合同本条20.2和20.5约定提供担保；阶段性保证人自贷款发放之日起至办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。因被告未能按期偿还银行按揭贷款本息，原告向银行承担了担保责任，2018年9月12日代偿银行按揭本息3264.23元,2020年6月5日代偿本息5781.06元，两项代偿款本息合计9045.29元。 庭审中，原告自认被告于2017年7月24日向原告支付首付款30000元，于2018年1月18日支付10000元，2018年11月19日支付10000元，至今尚欠首付款49019元；于2020年5月29日归还原告代偿银行贷款764.23元，2020年6月13日归还1000元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《借款借据》及《个人购（建）房担保借款合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告欠付的购房首付款及利息。关于支付购房首付款。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《借款借据》约定，涉案商品房首付购房款99019元，签署合同当日支付30000元；剩余69019元由被告向原告借款直接冲抵，且被告应于2017年12月30日前归还10000元，2018年6月30日归还30000元，2018年12月30日归还29019元。但被告仅支付20000元，直至原告向本院提起诉讼，尚欠49019元未支付。故原告要求被告支付购房首付款49019元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。原告与被告在《借款借据》约定，被告按时归还借款的，借款期间免息……被告逾30天未归还借款的，大雁公司愿意继续履行合同的，被告愿意从签订借款借据之日起至实际还款之日止以借款借据总额为基数，按每月2%的利率向大雁公司支付应付利息。按照双方约定，原告要求利息应当以被告逾期支付的借款本金为基数，按月利率2%（即年利率24%）支付，但借款利息合计超过原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限的，不予支持。原告起诉之日为2020年11月20日，2020年11月20日中国人民银行授权全国间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，则本案的借款利息总计不能超过年利率15.4%（3.85%×4）。按照双方关于利息的约定及法律规定：被告向原告借款69019元的第一期还款10000元应于2017年12月30日偿还，被告于2018年1月18日偿还10000元本金，未逾期超过30天，因此该期间并未产生利息，故截止2018年1月18日，被告尚欠原告借款本金为69019元-10000元=59019元；被告于2018年11月19日偿还10000元本金，自2018年6月30日第二期还款30000元已逾期超过30天未偿还，因此自2017年7月24日至2018年11月19日，被告应支付原告利息为483天×30000元×（15.4%÷365天）=6113.6元，被告仅偿还本金10000元，故截止2018年11月19日尚欠本金59019元-10000元=49019元，利息6113.6元；此后，被告再未支付任何款项，自2018年12月30日第三期还款29019元已逾期超过30天，因此，截止2020年10月24日，被告尚欠原告借款本金49019元，利息为：6113.6元+（20000元×40天×15.4%÷365天）+（29019元×524天×15.4%÷365天）+（49019元×663天×15.4%÷365天）=26578.95元。现原告要求被告支付截止2020年10月24日的利息39355元，以后利息以借款本金49019元为基数按年利率24%计付至清偿之日止，本院部分予以支持。截止2020年10月24日的利息为26578.95元，此后利息应以借款本金49019元为基数，从2020年10月25日起至借款清偿之日止，按年利率15.4%计付。 关于原告代被告偿还银行按揭贷款。因被告未按期偿还银行按揭贷款，导致原告以保证人身份向银行履行保证责任，即代被告向银行偿还了欠付的按揭贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，以及原、被告在《商品房买卖合同》附件五中的约定，原告可以向被告行使追偿权，原告共为被告代偿银行本息合计9045.29元，因被告已偿还了1647.23元，故被告应偿还原告代偿款项7281.06元（9045.29元-1647.23元）。原告要求被告支付代偿银行本息7281.06元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告应支付的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在原告支付代偿款项之日起10日内无条件偿还全部费用，并支付代偿款项10%的违约金。若逾期偿还，则每逾期一日，应加付代偿款项0.2‰，直至全部偿还之日止。合同对于逾期代偿款项约定了两项违约金，则违约金合计未超过原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限的，本院予以支持。故被告应当支付的违约金上限为：①2018年9月12日代被告偿还了本息3264.23元，则至2020年5月29日应支付违约金上限为3264.23元×625天×15.4%÷365天=860.77元；②2020年5月29日原告偿还了764.23元，则至2020年6月5日应支付违约金上限为（3264.23元-764.23元）×7天×15.4%÷365天=7.38元；③2020年6月5日代被告偿还了本息5781.06元，则至2020年6月13日应支付违约金上限为（3264.23元-764.23元+5781.06元）×8天×15.4%÷365天=27.95元；④2020年6月13日被告偿还了1000元，则至2020年10月15日应支付违约金上限为（3264.23元-764.23元+5781.06元-1000元）×124天×15.4%÷365天=380.93元。上述违约金合计上限为860.77元+7.38元+27.95元+380.93元=1277.03元。原告诉请被告支付违约金1322元，已经超出了法律规定的年利率15.4%的上限，本院仅支持1277.03元。以后违约金计算方式：以尚欠代偿款7218.06元为基数，自2020年10月16日起至本案债务还清之日止，按日利率0.2‰计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄诚向原告上思县大雁房地产开发有限公司支付借款本金49019元及利息26578.95元（利息计算方式：截止2020年10月24日的利息为26578.95元，以后利息以借款本金49019元为基数，从2020年10月25日至借款清偿之日止，按年利率15.4%计付）； 二、被告黄诚向原告上思县大雁房地产开发有限公司支付代偿款7281.06元及违约金1277.03元（违约金计算方式：截止2020年10月15日的违约金为1277.03元，以后违约金以7281.06元为基数，自2020年10月16日起至本案债务清偿之日止，按日利率0.2‰计付）； 三、驳回原告上思县大雁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理1112元，（原告已预交），由原告上思县大雁房地产开发有限公司负担147元，被告黄诚负担965元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费2224元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶永秀 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 黄 源 书 记 员 韦世婵