河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初3926号 原告：邢永青，男，1972年12月18日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 委托诉讼代理人：张悦，河北博盛律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号，统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙冬华，河北言复律师事务所律师。 原告邢永青与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢永青委托诉讼代理人张悦、被告委托诉讼代理人孙冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢永青向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋面积差款20342.4元及利息(利息从2018年7月30日起至实际履行之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、判令被告支付逾期交房违约金35052.16元；3、判令被告支付逾期办理产权证给原告造成的损失81864.64元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年3月8日原、被告签订《订房合同书》,该合同书约定原告购买被告开发的保定市朝阳南路朝阳花园东区2号楼33层3307室，建筑面积110平方米,购房总价457600元。合同签订当天,原告交付了全部的购房款457600元。2018年7月30日被告的产权证才办理下来,该产权证显示房屋建筑面积为105.11平方米，被告应当退还面积差款20342.4元。《订房合同书》合同约定交付日期为2011年5月1日,但是被告于2013年6月4日,逾期766天。并且根据法律规定,被告应当于交付之日起90日内办理产权证,最晚应于2013年9月5日前办理,但是被告在2018年7月30日才办理产权证,逾期1789天。原告多次找到被告要求退还面积差的房款并要求被告承担违约金、损失,但是被告态度蛮横,拒不退还。为了维护原告的合法权和特诉至贵院,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 保定市春雨房地产开发有限公司辩称，针对1项购房款诉讼请求关于房屋面积差价部分：原、被告双方签订订房合同书第11条约定:“房屋面积以房管局实测面积为准,所交房款多退少补”故就面积差部分按单价4160元X（110-105.11=4.89平方米）=20342.4元标准计算，因多退少补系对房款的退还约定，无利息约定，不应支付利息。被告不存在拒绝退还房屋面积差价款的情况，没有及时退还的原因是因疫情及涉及业主较多，需分楼号及单元分批次退回，原告需耐心等待。二、不认可第二项逾期交房违约金的诉讼请求。1、本案中逾期交房并非被告可控，本案朝阳花园小区属于政府解疑项目，有其特殊性和独特性，有保定市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室报告为证；3、退一步讲，本案诉讼请求也已超过诉讼时效，按原告2013年6月4日实际收房时间起算诉讼时效，原告最晚也应在2015年6月4日前主张权利，原告在超过诉讼时效长达五年二个月之后提起诉讼，于法无据，不应得到支持。三、不认可第三项逾期办理房屋权属证书损失的诉讼请求。1、被告不是逾期办证的责任主体，根据双方合同约定，被告只是履行协助原告办理不动产权证书的义务，并不是责任主体；2、产生逾期办证也并非被告的责任，被告只是根据房管部门的要求协助原告配合提供相关资料，具体办理进度及结果被告无法控制，据确认本案朝阳花园小区属于政府解疑项目，有其特殊性和独特性，有保定市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室报告为证；3、退一步讲，本案诉讼请求也已超过诉讼时效，按原告2013年6月4日实际收房时间起算诉讼时效，原告最晚也应在2015年6月4日前主张权利，原告在超过诉讼时效长达五年二个月之后提起诉讼，于法无据，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2011年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积110平方米，单价4160元，购房总金额457600元，付款方式：2011年3月8日一次性交购房款457600元；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋建筑标准外窗及阳台为中空双层玻璃，塑钢封闭；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。2011年3月8日原告向被告如约缴纳购房款457600元。 另查，上述房屋被告于2013年6月4日向原告交付。房屋交付后，保定市国土资源局于2018年7月30日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为105.11平方米，较合同约定建筑面积减少了4.89平方米。 上述事实，有双方当事人陈述、订房合同书、房款收据、不动产权证书等可以证实。 本院认为，原、被告签订的订房合同书系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差4.89平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差4.89平方米，折合房款20342.4元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房屋贷款利息没有法律依据，本院不予支持。被告于2013年6月4日向原告交付案涉房屋，原告于2020年11月4日诉至本院，原告主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，虽然双方没有约定办理房屋产权证的时间，但是依据上述法律规定，应当在交付房屋90日内办理产权证书。2013年6月4日被告将房屋交付原告，被告未在房屋交付之日的90天内办理权属登记手续，违反了开发商需要协助购房人办理权属登记的法定义务，应当承担相应的法律责任。根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2013年12月4日，涉案房屋于2018年7月30日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。对于被告辩称该违约损失请求权已经超过诉讼时效，本院认为该违约损失请求权的诉讼时效应自原告起诉之日自2020年11月4日倒退3年为违约损失计算起算日，即本院支持被告应自2017年11月4日起至2018年7月30日，按照原告已交纳的房款总额457600元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邢永青购房款20342.4元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邢永青逾期办理房屋权属证书违约金（以457600元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年11月4日起至2018年7月30日止）； 二、驳回原告邢永青的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3046元，减半收取1523元，由原告负担1206元，由被告负担317元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  王 莉 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  郭雅纯 书 记 员  张英茹 特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07。