江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4996号原告：邵春华，女，1969年1月20日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张广明，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律服务工作者。被告：国家税务总局盐城市税务局，住所地在盐城市亭湖区大庆中路66号。法定代表人：丁报庆，该局党委书记、局长。委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广志，男，1979年11月9日生，住盐城市亭湖区。第三人：盐城市亭湖区住房和城乡建设局，住所地在盐城市亭湖区机场路与新河路交界处。法定代表人：朱东升，该局局长。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，女，1987年2月16日生，住江苏省建湖县。第三人：盐城市亭湖区人民政府文峰街道办事处，住所地在盐城市亭湖区沿河路12号。法定代表人：李响，该办事处主任。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。原告邵春华与被告国家税务总局盐城市税务局（以下简称盐城国税局）、第三人盐城市亭湖区住房和城乡建设局（以下简称住建局）、盐城市亭湖区人民政府文峰街道办事处（以下简称文峰街道）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序由审判员吕建生独任于同年11月17日公开开庭进行审理。原告邵春华及其委托诉讼代理人张广明，被告盐城国税局的委托诉讼代理人刘帅、周广志，第三人住建局的委托诉讼代理人陈某文峰街道与住建局的共同委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵春华向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付位于盐城市亭湖区420平方米房屋和土地之外的自建房屋价值（含残值）、全部房屋装饰装修补偿款、附属设施补偿款、搬迁补偿费、临时安置补助费和补助费用等房屋征收补偿合计1048593元，并赔偿原告以1048593元原为基数从征收约定支付之日起至实际履行之日止按LPR利率计算的利息。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2004年起原告承租了被告坐落于盐城市亭湖区间房屋约428平方米从事沐浴经营，租赁合同每年续签。后原告在承租房屋土地上，多次自建房屋合计约600多平方米，与承租房屋形成整体合并使用。2011年起，原告因被通知拆迁而看管房屋。2017年8月24日，被告诉至法院要求原告让房、拆除自建房屋并支付租金。后法院判决的同时，认定了承租428平方米之外的自建房系原告所建。在诉讼期间，亭湖区政府于2018年8月30日作出房屋征收决定，由区住建局为征收部门、文峰街道为实施单位，后被告与第三人避开原告于2018年12月6日签订征收协议，将生效判决认定原告所建的房屋和全部房屋装饰装修及搬迁费用等征收补偿利益一并约定归被告所有，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院请求人民法院依法判决。被告盐城国税局辩称：一、我局2017年8月24日诉请原告邵春华搬离涉案房屋支付租金一案已于2018年7月23日经盐城市中级人民法院终审判决，判决邵春华搬离涉案房屋并支付租金。二、2018年8月30日，区政府发出房屋征收决定公告，涉案房屋地块被列入征收范围。2018年12月6日，我局作为涉案房屋的所有权人与征迁单位签订房屋征收补偿协议，房屋征收发生在双方租赁合同届满之后，原告仅是房屋租赁期间的使用人，无权向我局要求支付房屋征收补偿款。三、双方租赁合同第五条约定租赁期满后承租人将房屋归还出租人，房屋装潢设施在不影响房屋结构和安全的情况下自行拆除，不能拆除的无偿保留，出租人不予补贴。且邵春华诉请中420平方米以外自建房屋系违章建筑，既没有得到出租人同意，也未办理合法建设手续。我局与征迁单位签订的征收补偿协议中，补偿面积是按照420平方米计算，多出的违章建筑面积并未计算在拆迁补偿款中。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人住建局述称：一、原告仅仅是房屋的承租人，非房屋征收法律关系的当事人，案涉房屋相关的权属证照均系税务局，第三人依法向税务给予补偿安置，没有向原告进行补偿安置的义务。二、第三人对本案诉争的房屋已经依法进行足额补偿，本案诉争的房屋在1996年航拍的面积是668.73㎡，2005年航拍的面积是978㎡,2018年拆迁时现状面积是1055.8㎡，第三人与税务局签订的征收补偿协议中已经对上述的全部房屋依据盐政规发[2018]1号文件分别进行评估和补偿。三、原告的合法权益应当依据其与税务局的房屋租赁合同的约定以及亭湖法院（2017）苏0902民初4941号民事判决认定的事实进行处理，与两第三人无关。综上，请求法院依法处理。第三人文峰街道述称：本单位是住建局委托对案涉地块房屋征收实施单位，其所产生的法律责任和后果应当由委托人即住建局承担。其他意见同住建局。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定双方无争议的事实如下：一、关于房屋租赁及诉讼情况1993年10月1日，原盐城市税务局城区分局与原盐城市城区双元居委会签订房屋转让协议书，购买号房屋。2001年7月2日，原盐城市税务局城区分局经调整撤销，由盐城国税局扎口管理相关事务。2004年开始，盐城国税局将位于盐城市亭湖区间房屋（428平方米）租赁给邵春华经营使用，双方每年续签租赁合同。邵春华在使用房屋的过程中，在所租赁房屋上及附属土地上新建、搭建各种建筑物、构筑物，未办理相关建筑手续。2010年8月19日，双方签订最后一份房屋租赁合同，合同约定的内容除租赁期限外，其余内容与前几年所签合同内容一致，主要约定：一、甲方（盐城国税局）同意将号房屋22间（428平方米）出租给乙方（邵春华）使用。二、租赁期限自2010年10月1日至2011年9月30日止，年租金15万元于签订合同时一次性结清……。四、乙方租赁期内承担下列责任：1、租用房屋如需装修，费用由乙方自理，装修时未经甲方书面同意，不得改变房屋结构。否则，造成房屋损坏由乙方赔偿，院内空地未经甲方书面同意，不得搭建任何建筑物……。五、租赁期结束，乙方将房屋归还给甲方，乙方对房屋装璜的设施在不影响房屋结构和安全的情况下，可自行拆除，不能拆除的设施无偿保留，甲方不予补贴。如需续租，在同等条件下优先，但乙方应提前两个月与甲方协商，重新签订合同。协议签订后，邵春华交付最后一期租金15万元，后双方未再签订书面租赁合同，邵春华既未缴纳之后的房屋占有使用费又未将房屋返还盐城国税局。2017年7月10日，盐城国税局向邵春华送达《告知函》一份，要求其交还租赁房屋并支付欠付的房屋租赁使用费。后双方协商未果，盐城国税局于2017年8月24日诉至本院，要求邵春华：1、迁让出位于盐城市亭湖区间房屋（428平方米）并返还盐城国税局，同时拆除私自搭建的建筑部分。2、支付2011年10月1日起至实际归还房屋之日止按年租金15万元的标准计算的房屋占用使用费。本院经审理于2018年2月22日作出（2017）苏0902民初4941号民事判决，认定：1、租赁期满届满后双方并未签订新的租赁合同，邵春华仍占用案涉房屋并无法律依据，应当参照最后一期租赁合同的租金15/年的标准向市国税局支付占有使用费。2、邵春华未举证证明其改扩建系经过盐城国税局同意，市国税局要求恢复原状、拆除其自建部分符合法律规定。遂判决：一、邵春华应于判决生效之日十五日内腾让出占用的位于盐城市亭湖区间房屋（428平方米）并返还给盐城国税局，同时拆除其自建部分的建筑物、恢复原状。二、邵春华应于本判决生效之日起十日内支付盐城国税局房屋使用费（从2011年10月1日起至实际让房之日止，按15万元/年的标准计算）。邵春华不服该判决，上诉至盐城市中级人民法院，该院经审理于同年7月23日作出（2018）苏09民终2419号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，邵春华不服，向江苏省高级人民法院申请再审，认为：1、一、二审判决认定事实错误，二审判决回避了案涉房屋无房屋所有权证和土地使用权证的事实认定。盐城国税局未取得案涉房屋的土地使用权证，系违建，房屋买卖和租赁均无效。自2010年起，盐城市人民政府已将涉案房屋所在地列入拆迁项目，且已挂牌出让并成交。邵春华受托对案涉房屋进行看管并等待拆迁，邵春华基于代保管占有房屋，一、二审判决支付房屋使用费错误。2、二审判决仅以市国税局分局出具的情况说明和土地登记审批表取代登记簿和房屋所有权证及土地使用证，明显适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同应认定为无效合同。省高院认为，邵春华就案涉房屋租赁事宜与盐城国税局签订多份书面租赁合同并已实际履行，最后一期房屋租赁合同到期后未再续签，但邵春华仍占有案涉房屋，盐城国税局要求邵春华返还房屋并支付房屋占有使用费具有事实依据。盐城国税局提交了其与盐城市城区双元居委会签订的房屋转让协议书和土地登记审批表，能够证明盐城国税局系案涉房屋的权利人，至于盐城国税局未能办理案涉房屋的房产证属于其与不动产管理部门之间的问题，不影响盐城国税局向邵春华收取房屋占用使用费。邵春华无证据证明其是代管房屋，一审、二审对该意见未予采信并无不当。综上，裁定驳回邵春华的再审申请。盐城国税局向本院申请强制执行，目前邵春华仍占有其自建的三间约20㎡的房屋未让出。2020年9月21日，本院作出（2018）苏0902执3514号之一执行裁定书，认为：被执行人邵春华及其家属在执行现场阻碍执行，致使本案无法执行，其行为已涉嫌违反《中华人民共和国刑法》第313条“拒不执行判决、裁定罪”的规定，现已移送公安侦查。遂裁定终结本案的执行。二、案涉房屋拆迁情况因双元新村棚户区改造地块（三）项目需要，案涉房屋列入拆迁范围。2018年12月6日，盐城国税局（被征收人，乙方）与住建局（征收部门，甲方）、盐城市天湖房屋征收服务中心（征收实施单位）签订一份《盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》，协议书载明：一、被征收房屋概况：坐落于，不动产权利人盐城国税局，土地面积2235.5㎡，房屋性质为办公，土地性质为住宅，房屋现状建筑面积1055.8㎡，补偿面积420㎡。二、被征收房屋补偿费用:㈠被征收房屋价值补偿420㎡×5500元/㎡=2310000元，残值77.77㎡×100元/㎡=7777元，小计2317777元。㈡装饰、装修附属设施等补偿：1、装饰装修321994元。2、附属设施106191元。其他：地大于房1585668元。重置价（80%）265211元。建安价185580元。参照经营增加补偿23100元。小计2487744元。㈢搬迁和临时安置补偿：1、搬迁补偿费20元/㎡×420㎡=8400元。2、临时安置补偿费12元/月×420㎡×6个月=30240元。小计38640元。㈣停产停业损失补偿/元。㈤奖励及补助费用：签约期内签约、让房奖励20000元。按期搬家让房奖励（面积累进）80100元。小计100100元。甲方应补偿乙方各项费用合计人民币4944261元。乙方自愿选择的补偿方式为货币补偿，乙方须在2018年12月13日将被征收房屋内的动产全部搬清……。协议签订后，除邵春华目前占有上述范围内自建房3间外，其余房屋均被拆除。本案审理过程中，原告邵春华陈述：一、其接手承租房屋时的实际面积就是428㎡，当时没有其他附属设施和建筑，租下来之后对房屋进行装修，并增加了相关附属房屋的建设。二、被告作为出租方仅仅是收取租金，不参与经营，也无需进行搬迁，因此相关搬迁和让房的费用应归原告所有，故要求被告支付：房屋残值7777元、装饰装修321994元、附属设施106191元、重置价265211元、建安价185580元、参照经营增加的补偿23100元、搬迁补偿8400元、临时安置补偿30240元、签约奖20000元、按期让房奖80100元，合计1048593元。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人争议较大致调解未果。本院认为：原告依据拆迁补偿协议要求被告支付位于盐城市亭湖区420平方米房屋征收补偿中和1048593元及利息，其理由不能成立，具体分析如下：一、原、被告形成不定期租赁合同关系后，因原告未按约缴纳租金，被告诉讼后，双方房屋租赁合同关系经一审、二审生效判决已予以解除，同时原告应支付占用租赁房屋期间的使用费并腾空房屋返还被告，该终审判决作出的时间为2018年7月23日，案涉房屋拆迁协议签订时间为2018年12月6日，发生在双方租赁合同解除之后，且双方合同中未就遇到拆迁事宜进行约定。二、关于原告主张428平方以外自建房价值、重置价及建安价的问题。从拆迁协议来看，该部分的费用应当是合法面积以外的价值，即违建部分。本案中，原告所主张其自建的该部分面积均无合法建筑手续，且生效的一审、二审判决均未认定其在原有房屋基础上进行改扩建系经过盐城国税局同意，结合原、被告双方合同第四条“院内空地未经甲方书面同意，不得搭建任何建筑物”的约定，判决原告自行拆除其自建部分的建筑物并恢复原状并无不当，无论原告是否履行了拆除及恢复义务，该部分建筑物的拆迁收益均与原告无关。三、关于原告主张装饰装修及附属设施补偿的问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原告邵春华承租被告房屋十多年来一直用于浴室经营，从经营理念及市场经济规律来说，对经营场所进行相应的装修及添附也是必要的，但双方的租赁合同因原告欠付租金违约在先已在征收协议签订前已解除，结合双方合同第五条“租赁期结束，乙方将房屋归还给甲方，乙方对房屋装璜的设施在不影响房屋结构和安全的情况下，可自行拆除，不能拆除的设施无偿保留，甲方不予补贴”的约定，原告在不影响房屋安全的情况下应当自行拆除其在经营期间自建的相应装璜设施，即使原告未拆除，相应的装修设施也应无偿保留给盐城国税局，故对原告主张装修装饰及附属设施等费用归其所有的诉讼请求不予支持。四、关于原告主张搬迁补偿费、临时安置补助费和其他补助费用。在拆迁过程中，搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补助费用发放对象是因房屋拆迁而利益受到损失的被拆迁除房屋的所有权人。本案中，案涉房屋拆迁时，原、被告已解除租赁合同关系，盐城国税局是案涉房屋的所有权人，故该部分费用应由被告所有。综上，原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邵春华的诉讼请求。案件受理费14237元，依法减半收取7118.5元，由原告邵春华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  吕建生二〇二〇年十二月十八日书记员  徐歆妍附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。