广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4825号原告（反诉被告）：邓少华，男，1969年9月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：郭自芳，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳佳，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司，住所地广东省广州南沙区金洲村经济合作社办公大楼，统一社会信用代码91440115191465280G。法定代表人：李焕英，职务经理。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼204室，统一社会信用代码91440101231300123E。法定代表人：黎伟全。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。原告（反诉被告）邓少华与被告（反诉原告）广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（下称“亿裕公司”）、被告广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（下称“金洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。邓少华及其委托诉讼代理人郭自芳、黄佳佳，亿裕公司及金洲公司的共同委托诉讼代理人张颉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓少华向本院提出诉讼请求：1.亿裕公司、金洲公司协助邓少华办理广州市南沙区裕顺街84号之一xx房的产权过户登记手续；2.亿裕公司、金洲公司承担本案诉讼费。事实与理由：邓少华与亿裕公司于1994年11月13日签订《裕兴花园房屋预购合约》，约定邓少华向亿裕公司购买涉案房屋，房屋总款为130000元。邓少华在签订合约之日即交30000元购房款。亿裕公司在房屋完工之日即通知邓少华收楼，但截止目前，亿裕公司都未协助邓少华办理不动产登记证，现房屋初始登记人为金洲公司。故请求法院判决亿裕公司、金洲公司协助邓少华办理不动产登记变更手续。亿裕公司辩称：亿裕公司与邓少华于1994年11月13日就邓少华向亿裕公司购买位于裕兴花园21栋西梯xx房屋事宜签订《房屋顶购合约》，约定房屋售价为130000元，邓少华须在签订合同之日交付定金30000元，签订合同后一个月内交购房总款的50%（即65000元）并签订正式房屋买卖合同，余下款项于交楼时付清，邓少华交足50%的购房款时，可申请办理领取房屋所有权证及国有土地使用权证等有关手续，如邓少华逾期30天仍不依时付清应交款项，视为其违约，作自动放弃房屋处理，亿裕公司有权追索违约罚款，没收定金，另罚已交总款5%罚金。本案中，邓少华在签订合同后向亿裕公司交付了定金30000元，亿裕公司亦依约向邓少华交付了房屋，但邓少华未在合同约定期限内向亿裕公司支付房屋剩余购房款100000元，根据合同第五条第2款的约定，视为邓少华违约，作自动放弃房屋处理，合同因邓少华未按照约定期限支付房屋购房款而自然终止。亿裕公司在双方合同终止后，多次催告邓少华返还房屋但邓少华仍拒不返还，亿裕公司认为，邓少华的行为已严重侵害亿裕公司的合法权益。金洲公司辩称：金洲公司与邓少华并不存在房屋买卖合同关系，金洲公司为涉案房屋的产权人，不负有邓少华主张的向其变更涉案房屋所有权产权登记的义务。亿裕公司向本院提出反诉请求：1.确认亿裕公司与邓少华于1994年11月13日签订的《房屋预购合约》已于1994年12月30日终止；2.邓少华向亿裕公司返还位于番禺市南沙区××路××花园××楼××房的房屋；3.邓少华承担本案诉讼费。具体事实与理由与亿裕公司前述答辩意见一致。邓少华辩称：不同意亿裕公司的全部反诉请求，理由如下：一、邓少华与亿裕公司之间的房屋预购合约真实有效，双方应依约履行。二、合约附录一第2款中只约定了首期款交付时间，并没有对尾款支付时间作出约定。签订合同时，亿裕公司告知邓少华尾款缴交时间以后再通知，所以双方并没有对尾款缴交时间进行约定。三、合同签订后，亿裕公司向邓少华交付了房屋，并办理了电户开立账户手续。邓少华一直按时缴交水电费、物业费等，一直使用涉案房屋。根据最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第五条的规定，涉案合同已经根据商品房销售管理办法第16条的规定，主要内容均已规定，亿裕公司在签订合同当日收取了第一次购房款，并向邓少华出具收据，载明：“收到邓少华交来的第一次购房款，面积121平方米，总数13万元，33号楼8层西梯xx房”，并加盖有亿裕公司的公章，亿裕公司以实际行动履行双方签订的合同，因此涉案合同应是商品房买卖合同，合同有效，应继续履行。邓少华多次要求向亿裕公司缴交剩余购房款，但是亿裕公司一直不予收取，现在邓少华确认剩余购房款为100000元，但是已过诉讼时效。三、双方签订的房屋预购合约真实有效，双方也已经实际履行，金洲公司是诉争房屋所在楼宇的初始登记权利人，实际上亿裕公司与金洲公司属于两块牌子同一人马，1994年11月之前出售的房屋大多数签章的单位为广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处，实际上因该预购合同引起的纠纷均为亿裕公司、金洲公司作为权利主体出现。因此，不管亿裕公司与金洲公司谁是股东、谁是初始登记人，都有依据合同、法律变更涉案房屋产权至邓少华名下的义务。亿裕公司与邓少华签订的房屋预购合约合法有效，亿裕公司协助邓少华办理位于番禺市南沙区××路××花园××楼××房的产权变更登记；邓少华自愿履行未交付的房款100000元。合约第五条、附录一均未对房款支付时间进行约定，亿裕公司所述的购房总款的50%、年月日均为空白，仅对定金30000元有约定在签约当日支付，亿裕公司反诉的合约自动终止情况并不存在，其诉请是没有合同依据的。金洲公司辩称：对于亿裕公司的反诉请求没有意见。经审理查明：根据邓少华提交的签订于1994年11月13日的《裕兴花园房屋预购合约》显示，约定：“乙方向甲方购买座落于广州南沙经济技术开发区金洲管理区内裕兴花园第33号楼第8层西梯xx号房，面积为121平方米，房屋总款为130000元；五、双方的责任：1.乙方必须按合约要求在指定期限内交清应交的款项……2.如乙方逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理，甲方有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金。附录一：付款方式及时间……2.分期付款：（1）签订本合约之日交定金30000元；（2）签订本合约后一个月内，即于＿＿年＿＿月＿＿日前交购房总款的50%并签订正式房屋买卖合同。3.余下款项于甲方交楼时交清……。”该合约首部载明广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司、亿裕公司为出售方（甲方），邓少华、邓群为购买方（乙方）；尾部甲方法人代表（或授权负责人）处有“广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处”盖章印样，乙方处有“邓少华、邓群”的签名字样。同日，亿裕公司收到邓少华支付的购房款30000元。邓少华提交的二份《证明》显示，邓群新与邓群系同一人，邓群新与邓少华系亲兄妹关系。邓群新出庭陈述其并未授权和追认邓少华在涉案合约上签名，未支付过购房款。金洲公司和亿裕公司在庭审中陈述广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处系广州市南沙区南沙街金洲村民委员会（以下简称金洲村民委员会）前身，涉案房屋系金洲村民委员会开发，亿裕公司与金洲村民委员会是金洲公司的股东，亿裕公司与金洲村民委员会成立了金洲公司，金洲公司和亿裕公司均系金洲村民委员会的下属公司，故涉案房屋以金洲公司名义进行确权。涉案合约的出售方为亿裕公司，广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处在涉案合约的签章系代表亿裕公司，邓少华缴纳的房款也由亿裕公司收取。裕兴花园的房屋都是以亿裕公司的名义进行出售，在购买方支付50%以上的房款后，再由金洲公司与购买方签订正式房屋买卖合同。亿裕公司在庭审中陈述涉案房屋的买家只有邓少华一人。涉案房屋编号地址原编号为广州市南沙区裕顺街33栋西xx，现编号为广州市南沙区裕顺街21栋西梯xx房，新编号为广州市南沙区裕顺街84号之一xx。邓少华在庭审中陈述金洲村民委员会于1994年年底、1995年年初交付涉案房屋给其使用。金洲公司和亿裕公司则主张亿裕公司于1994年11月底将涉案房屋交付给邓少华使用。据金洲公司提交的产权证显示，南沙区进港路裕兴花园21号楼权属单位为金洲公司，填发日期为2000年7月3日。庭审中，邓少华申请在本案中一并处理其欠付的购房款100000元，其同意支付涉案房屋剩余未付房款，亿裕公司、金洲公司同意上述款项由法院依法处理。各方在庭审中确认除本案诉讼外未向邓少华主张过解除涉案合约。本院认为，《裕兴花园房屋预购合约》系合同主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。邓少华在涉案合约签订后支付30000元，涉案合约约定“如乙方逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理，甲方有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金”。上述约定系合同约定解除条件，需权利人行使合同解除权才达到合同解除的效果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。亿裕公司向邓少华交付了涉案房屋，履行房屋买卖合同义务，亿裕公司未在本案诉讼外向邓少华主张解除涉案合约，距今二十余年，现亿裕公司主张涉案合约于1994年12月30日终止的反诉请求，于法无据，本院不予支持。涉案合约未解除，邓少华依据涉案合约占有使用涉案房屋，亿裕公司主张邓少华返还涉案房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。亿裕公司、金洲公司确认涉案小区的房屋都是以亿裕公司的名义出售，在购买方支付50%以上购房款后，再由金洲公司与购买方签订正式房屋买卖合同。事实上，涉案小区的房产均被大确权至金洲公司名下，实际上是出售方亿裕公司将办理涉案房屋过户手续的义务转移给金洲公司履行，邓少华诉请金洲公司协助履行过户手续，视为同意该过户义务的转移。亿裕公司已经履行交付涉案房屋的义务，邓少华已支付部分购房款，并在庭审中同意支付剩余未付房款100000元，故邓少华应向亿裕公司支付未付房款100000元，后由新债务人金洲公司协助将涉案房屋过户至邓少华名下。协助办理过户的义务已经转移至金洲公司，邓少华要求亿裕公司协助将涉案房屋过户至其名下的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、邓少华应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司支付剩余房款100000元；广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司应于广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司收到上述房款之日起十日内协助办理广州市南沙区裕顺街84号之一xx房（原广州南沙经济技术开发区金洲管理区内裕兴花园第33号楼第8层西梯xx号房）过户至邓少华名下的登记手续；二、驳回广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担；反诉受理费200元，由广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十二月二十八日书记员 陈洁莹