宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4433号 上诉人（原审被告)：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场24号楼A415室。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）龙梅，女，1987年7月8日出生，土家族，个体，住四川省生重庆市。 委托诉讼代理人：张丽琴，女，1973年9月17日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市，系龙梅表姐。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）与被上诉人龙梅商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣，被上诉人龙梅的委托诉讼代理人张丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金色阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋交付应以上诉人实际交房为准而非以取得竣工备案表为准。合同约定交房日期为2015年1月31日，被上诉人起诉日期为2020年6月30日，已超过诉讼时效。二、一审判决没有考虑公平原则，上诉人违约是因为第三人即工程承包人将上诉人的工程款挪作他用，该事实有高院判决书为证。上诉人虽至被上诉人起诉之日未协助被上诉人办理房屋权属证书，但原因亦是由第三人所致。另，因受疫情影响，政府职能部门至2020年4月1日才开始正常运转，一审法院应免除上诉人在此期间的违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律及判决结果错误。 被上诉人龙梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 龙梅向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任，对逾期交房违约金依法调增至万分之二，向原告支付自2015年2月1日起至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金暂计算为1896.7元；2.判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任。以房屋总价为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，违约金从2015年5月1日计算至完成产权登记日止暂计算为88225.9元；3.判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间的违约金，合计90122.6元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月18日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永宁县望远工业园俊园小区A座3层19号房屋，建筑面积50.39平方米，房屋总价244589元，付款方式为合同签订日首付98589元，按揭贷款支付146000元，交房期限2015年1月31日前，逾期交房买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书，造成买受人不能办理房屋权属证书的，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款。原告自认于2015年8月17日补交了超面积的房款，收到了房款发票，接收了房屋钥匙。因房屋不能办理权属证，且经常断水、断电，原告认为给其造成了经济损失，遂提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》不违反法律规定，系有效合同，各方应遵照执行。原告向被告全额支付了购房款，但被告不能按合同约定的时间向原告交付房屋、办理权属证，其行为构成违约。被告应当承担逾期交房及办证的违约责任。原告接收了房屋钥匙应视为接收了房屋，故违约交房的截止时间为原告接收钥匙的时间。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从日万分之0.5增加至日万分之二的诉讼请求，因原告没有提供因被告逾期交房给原告造成实际损失的相关证据，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，不予支持。原告要求被告支付从2015年2月1日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，亦不予支持。被告承担的逾期交房违约金应当按照合同约定的已付购房款日万分之0.5计算，期限自2015年2月1日起计算至2015年8月17日被告给原告实际交付房屋钥匙为止。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款日万分之0.5计算，期限应当从2015年8月17日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年11月18日起计算至2020年6月30日，原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。原告要求判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，不予采信。被告提出原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年8月17日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态。同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龙梅支付逾期交房违约金2398元（自2015年2月1日至2015年8月17日244735元×0.00005×196天）；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告龙梅支付逾期办证违约金20631元（自2015年11月18日至2020年6月30日244735元×0.00005×1686天）；三、驳回原告龙梅的其他诉讼请求。案件受理费2053元，减半收取1027元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担188元；由原告龙梅负担839元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人金色阳光公司与被上诉人龙梅签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定上诉人应于2015年1月31日前向被上诉人交付涉案房屋，并以上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》为交付条件。上诉人虽于2015年8月17日将房屋钥匙交付于被上诉人，但涉案房屋至今未竣工验收备案，也未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不符合合同约定的交付条件，以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定，不能视为其已履行了交房义务。在案涉房屋符合交付条件前上诉人均存在逾期交房违约行为。现被上诉人主张自2015年2月1日起至涉案房屋取得竣工备案表之日止的逾期交房违约金，因涉案房屋尚未办理竣工验收备案，本院确认逾期交房违约金自2015年2月1日起按照合同约定的已付购房款日万分之0.5，暂计算至被上诉人起诉之时即2020年6月30日，为24180元（244735元×0.00005×1976天）。关于逾期办证违约金，合同约定上诉人应自商品房交付使用后的90日内为被上诉人办理房屋权属证书，如因上诉人原因不能办理房屋权属证书的，其需按照合同约定金额承担逾期办证违约金。现涉案房屋不符合交房条件，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据，故对其该项诉请不予支持。上诉人主张其违约系因第三人原因所致，不应由其承担违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效问题，结合被上诉人提交的证据，能够证明包括被上诉人在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题并向上诉人主张权利。且上诉人的违约行为持续存在，一审法院对诉讼时效的认定符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。因被上诉人对一审判决未提起上诉，其对一审判决的违约金总额认可，故二审中对被上诉人起诉前逾期交房违约金予以调整，以一审违约金总额23029元为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2305号民事判决； 二、上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人龙梅支付逾期交房违约金23029元； 三、驳回被上诉人龙梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2053元，减半收取1027元，二审案件受理费2054元，均由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  胡春燕 二〇二〇年十二月二十日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。