河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4816号 上诉人（原审被告）：河北福泰房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇纳才南路338号。统一社会信用代码：91131028109326418U。 法定代表人：胡东江，董事长。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：李文，男，1971年1月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。 上诉人河北福泰房地产开发有限公司因与被上诉人李文房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人河北福泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人尤婕，被上诉人李文委托诉讼代理人白建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北福泰房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2．请求判令本案一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已向被上诉人交付案涉房屋，一审法院判决上诉人再次以书面通知方式向被上诉人交房，并出示《商品房竣工验收备案表》等文件，无事实依据及法律依据。二、一审判决认定上诉人承担2018年12月7日至22日期间的违约责任，无任何事实依据及法律依据。三、被上诉人并未因延迟收房遭受任何损失，一审判决认定上诉人承担违约责任，不符合民事损害赔偿的“填平原则”。四、一审判决认定政府停工政策与本案不具有关联性，属于事实认定错误，导致适用法律错误。 李文答辩称，1、案涉商品房应当经过法定的消防验收合格和竣工验收备案合格，这是法定的强制条件，河北福泰房地产开发有限公司仅以自我完成的五方验收认为就符合交付条件，不符合法律规定及交易习惯。2、案涉商品房同小区内存在严重的采光及质量问题，现已经有孔祥红、赵国丽经一审判决认定案涉房屋并不符合住宅设计规范关于采光的要求，因此业主提出要求先行检验房屋合理合法，河北福泰房地产开发有限公司拒绝业主先验房，但却要求先交费、先签字并完成纸面收房，企图通过业主不懂法律常识转移房屋风险，业主有权拒绝收房。3、河北福泰房地产开发有限公司在上述答辩中、一审及发回一审的庭审中多次明确表示，说可能存在大气污染的影响，但是其已经克服困难在合同约定的交房时间内完成了建设工程，且向业主发出了交付房屋的通知，不论是根据合同约定还是法律规定其都没有任何理由可以从逾期交房的时间内减除因大气污染造成的影响。4、河北福泰房地产开发有限公司逾期交房，是因为建设工程存在消防等问题，且其拒不提供业主检验房屋，导致案涉房屋迟迟不能正常交付，截止目前有部分业主没有收房，河北福泰房地产开发有限公司拒绝业主先检验房屋，房屋检验验收合格后再缴纳相关费用。5、关于河北福泰房地产开发有限公司所称如果说判令其承担违约责任，随后还将有上千名业主会向法院提起诉讼要求其承担违约责任经济赔偿，可能会造成社会稳定性，这点不能成立。如果不是，法律公正何在？综上，我方认为河北福泰房地产开发有限公司逾期交房明显，且截止目前仍拒绝业主检验房屋，其应当承担逾期交房的违约责任，需要强调的是违约赔偿金的计算方式应当是以已缴纳的全部购房款为计算基数，应当包括河北福泰房地产开发有限公司在合同外多收取的价款，并一直计算至涉案房屋符合消防合格和竣工验收备案合格，并同意业主先检验房屋再签字交费，或者业主实际收房之日止。 李文向一审法院起诉请求：被告配合原告检验应交付的商品房并出示符合交付条件的证明文件；被告向原告交付经原告检验且竣工验收合格并符合交付条件的商品房；被告向原告支付迟延交付房屋的违约金（违约金以房价款为基数，乘以万分之一，乘以逾期交房天数，逾期交房天数为自2018年10月16日起至实际交房之日止，暂计至2019年4月4日，共计人民币40788.8元；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告系涉案诉争福泰花园普通商品住宅小区商品房的开发商，商品房预售许可证号为（大）房预售证第1628号。2016年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房，该房为预售房，合同约定总价款1955290元。关于交付期限，商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月15日前，…将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。关于出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”；关于交付房屋的补充约定第十一条“出卖人已按照第一条方式书面通知买受人办理交付的手续，但买受人无正当理由拒绝接收或因买受人的原因未在上述交付之日或者办理交付手续的期限内完成交付的，上述书面通知确定的交付之日或者办理交付的期限届满之日视为出卖人已履行了交付义务。（三）房屋交付时，买受人应按照《商品房买卖合同》（含附件等）约定，在办理房屋交付前交纳各项税费……”。 关于书面材料送达，《补充协议》第一条约定“（一）《商品房买卖合同》中记载的买受人通讯地址是买受人的有效联系地址；买受人地址发生变化的，应在该变化发生后5日内书面通知出卖人变更有效联系地址。如因买受人地址变更未通知出卖人，导致书面通知不能送达，视为出卖人已经履约，买受人自行承担由此引发的一切责任。（二）……以特快专递或挂号信的方式发往对方有效联系地址的通知、信函、文件等书面材料，本市范围内发出后第2日、本市范围以外发出后第3日为送达日”……。 另查明，2018年10月10日，据河北省《建设工程竣工验收报告》载明：工程名称为福泰花园普通商品住宅小区兰苑二期1.3工程43#楼，竣工验收结论为合格，勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理单位、建设单位分别加盖公司印章及法定代表人印章。另，河北统安消防工程有限公司亦在竣工验收结论为合格处盖章确认，但未备注具体时间。 2018年10月18日，被告通过特快专递方式按照原告在商品房买卖合同中提供的地址、电话，向原告邮寄入住通知书、收房须知、公共维修资金证明、缴费通知书等材料，通知原告于2018年10月27日办理入住手续，该邮件于2018年10月20日签收。 据河北省公安消防总队网页-消防监督结果公开显示，涉案福泰花园普通商品住宅小区．兰苑二期的建设工程消防验收公告载明，消防验收办结时间系2018年12月3日，文书编号大公消验字（2018）第0013号，结果为合格。 2018年12月6日，备案机关大厂回族自治县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（备案号2018J1310280176）载明：“根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，福泰花园普通商品住宅小区•兰苑二期1.3的43#楼工程，建设单位于2018年10月组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2018年12月6日办理了备案”。 又查明，2016年12月6日、12月12日，原告分批向被告交付购房款1955290元。原告自述，2016年12月6日,原告另向案外人北京凡宇世纪房地产经纪有限公司账户支付款项430020元。截止法庭辩论终结前，原告尚未办理入住手续。 一审法院认为，合同依法成立、生效后，当事人理应遵约守诺，诚信、善意行使合同权利，全面、正确履行合同义务。违反合同约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的合理损失。双方的争议焦点为：双方约定的商品房交付条件、收房流程——商品房经验收合格的理解与认定问题？涉案房屋通过消防验收是否为房屋交付的前提条件？被告对诉争房屋是否构成迟延交付以及如逾期交付违约损失认定问题？国家对建设工程质量实行严格的监督管理，并规定由县级以上地方人民政府建设行政主管部门对建设工程质量实施监督管理。《建设工程质量管理条例》第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。前述说明，负有建设工程质量监督管理职能的审查权、监督权，或源于法律、行政法规的明确授权，或源于相关职能部门的依法委托。故，建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格证明，仅代表建设单位接收建设工程、交付使用的基本条件。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。……规划、消防等部门予以认可的证明文件，属于建设行政主管部门进行审查的必要文件，上述程序性要件均合格后，由建设行政主管部门以备案方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。综上，建设行政主管部门出具的竣工验收备案表，是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被告抗辩由建设单位自行组织的相关勘察、设计等单位竣工验收合格后即达到合同约定的交付条件，于法无据，理据不足，本院不予采信。 关于原告主张先验房、后收房的交付流程问题。被告通过特快专递方式通知原告办理房屋交付手续，以证明被告符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。但结合前述涉案房屋的消防验收合格时间及相关部门备案时间，不能证明被告抗辩的交付条件即属于合同约定的交付条件，故，被告的收房通知不产生法律意义上的约束力。涉案房屋2018年12月6日取得河北省建设工程竣工验收备案证明，诉争房屋已具备收房条件，买卖双方均应及时办理收房手续。《商品房买卖合同》对房屋交付事宜进行了约定，内容体现双方真实合意，不违背法律、行政法规禁止性规定，本院予以确认。原告主张先经其验收、后办理收房入住手续的诉求，不符合商品房交付的行业惯例及双方合同约定，且行政监督管理部门针对涉案房屋已出具了验收合格证明文件，原告继续以此抗辩拒绝收房，于法无据，本院不予支持。原告在办理完毕收房入住手续后，如房屋存在质量瑕疵或影响其居住使用或造成损失的，可依据合同及补充协议约定，可另案主张权利。但原告办理收房入住手续时，被告有义务向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅质量说明书》。 关于涉案诉争房屋是否构成迟延交付以及逾期交付违约金的计算问题。原告向被告实际交付购房款的数额，《商品房买卖合同》约定明确且已实际履行，双方对此均无异议，本院予以确认。对于原告另向案外人付款430020元的资金性质问题，基于诉讼标的、诉讼主体与本案均非同一，权利人可另案主张权利。依据合同出卖人应于2018年10月15日前交付房屋。被告虽抗辩2018年10月18日以特快专递方式通知交付，但基于涉案房屋2018年12月3日通过消防部门消防验收、2018年12月6日通过建设行政主管部门竣工验收备案，证明自2018年12月7日始，涉案房屋达到合同约定交付条件。故，被告构成迟延交付，迟延交付的起始时间为2018年10月16日。对于被告迟延交付的截止日期，综合双方所提交证据，足以认定自2018年12月7日起的合理期限内，双方均已明知或应知诉争房屋已通过行政监管部门竣工验收备案且符合收房条件。但因双方在是否认同“先验房再收房”程序上存在分歧未收房。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款理解有争议的，应结合交易习惯、合同目的等确定真实意思。基于公平原则，本院酌定上述合理期限——自2018年12月7日起15日内作为买受人合理收房时间。对超出此期限，即原告自2018年12月23日起继续以“由原告先验房再收房”为由拒绝收房，属于不当行使买受人权利，缺乏正当理据，对此后所产生的损失，认定系由于买受方自身原因未采取适当措施致使损失进一步扩大，就该部分扩大的损失，本院不予支持。关于合同约定的违约金计算标准问题，属于双方意思自治范畴，不违背公平、诚信原则，本院予以支持。故，支持原告违约金的计算数额：原告交纳房款1955290元乘以日万分之一乘以违约天数（2018年10月16日——2018年12月22日）。 被告抗辩因地方政府环保政策因素导致的停工期间，结合被告向原告所送达的收房通知函件，不足以证明系政策原因导致被告工期延误，故被告该抗辩意见及相关证据，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，以书面通知方式向原告李文交付涉案福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房，同时向原告出示《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅质量说明书》，原告应予以协助配合。二、被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，给付原告李文迟延交房违约金，以原告交纳房款1955290元为基数，按日万分之一标准，乘以违约天数67天（2018年10月16日——2018年12月22日），合计13100.44元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告河北福泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内缴纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人李文提交了三份证据。证据一：河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初416号民事判决书一份，欲证实河北福泰房地产开发有限公司确实在合同外多收取业主购房款的事实。证据二：河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1248号民事判决书一份，欲证实案涉小区房屋存在严重的质量问题，其中关于采光最为严重，业主要求先行进行检验房屋再进行签字交费，这一诉求合理合法符合双方的交易习惯的事实。证据三：北京市建设工程研究院关于案涉小区房屋的采光问题作出的鉴定意见书一份，欲证实案涉小区内每一单元均存在严重的采光问题，业主有合理理由怀疑自己的房屋也存在着类似的采光问题及其他质量问题，因此其要求先验房后交费签字有理有据。上诉人河北福泰房地产开发有限公司的质证意见为：对证据一真实性认可，就合同外价款各业主多支付的款项已提起不当得利纠纷诉讼，一审法院判决驳回业主的诉讼请求，就此各业主提起上诉，目前在二审审理中，但需要强调一审法院认定各业主支付的款项属于自愿主动缴纳，非不当得利，且我公司自始未认可为款项收款方。对证据二真实性认可，该案件目前在二审审理中，所以此一审判决书并未生效，无法达到上诉人的证明目的。对证据三真实性认可，但根据双方签订的商品房买卖合同和补充协议，其中补充协议第十一条第四款明确约定房屋交付时业主认为存在质量问题，可在房屋交接清单中注明上述问题，如果我公司不认可，业主可向监管部门提出要求及申请，但是各业主不当行使权力，对没有明确证据证实存在质量问题的情况下拒绝收房无法可依。双方应当按照合同约定，在我方已经完成验收合格后收房。上述证据经庭审交换、质证，本院认证如下：被上诉人李文提交的证据一、二均为人民法院作出的司法文书，具有客观真实性，本院予以确认。被上诉人李文提交证据三为司法鉴定机构经人民法院委托，关于案涉小区第0045幢02单元1层0103号房屋的采光问题作出的鉴定意见书，具有客观真实性，本院亦予以采信。但从证明目的来看，因证据一为现未生效判决，且该判决也未对上诉人河北福泰房地产开发有限公司确实在合同外多收取业主购房款事宜进行认定，故本院对其证明力难以认可。从证据二河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1248号民事判决书及证据三司法鉴定意见书中认定的事实及鉴定内容来看，仅能证实涉案小区第0045幢02单元1层0103号房屋存在采光问题，一定程度上难以保障居住者的正常使用，但并不能证实案涉小区其他房屋亦存在同样问题，故本院对被上诉人李文提交的证据二、证据三的证明目的不予认可。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第十一条规定：“工程竣工验收备案按照下列程序进行：（一）建设单位向行政主管部门申请领取《建设工程竣工验收备案表》；（二）建设单位持加盖单位公章和法定代表人签名的《建设工程竣工验收备案表》及本办法第十条规定的文件，向建设行政主管部门申请竣工验收备案。（三）建设行政主管部门对建设单位提供的建设工程竣工验收备案材料进行审查，符合竣工验收备案要求的，在7日内出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》”。由此可见，现上诉人河北福泰房地产开发有限公司持有的（备案号：2018J1310280176）《河北省建设工程竣工验收备案证明书》即可证明工程已经验收合格备案，上诉人已在本案诉讼过程中，将该证明书向被上诉人出示，被上诉人已经知晓，上诉人一方无须再重复出示，故一审判决上诉人河北福泰房地产开发有限公司于判决生效后再次向被上诉人出示《商品房竣工验收备案表》已无必要，上诉人河北福泰房地产开发有限公司主张其已出示过《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，无须出示《建设工程竣工验收备案表》的上诉理由合理，本院予以支持，一审该判决内容应予撤销。 关于涉案诉争房屋是否构成迟延交付以及逾期交付违约金的计算问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2018年10月15日前交付涉案房屋，但从本案查清的事实来看，涉案房屋于2018年12月3日通过消防部门消防验收、2018年12月6日通过建设行政主管部门竣工验收备案，故自2018年12月7日始，涉案房屋才达到法定交付条件，上诉人河北福泰房地产开发有限公司在涉案房屋达到法定交付条件之前虽以特快专递方式向业主通知交付涉案房屋，但因不具备交付条件，不构成有效交付。因此上诉人河北福泰房地产开发有限公司迟延交付的起始时间应为2018年10月16日。关于涉案房屋迟延交付的截止日期问题，本院认为涉案房屋于2018年12月7日已达到法定交付条件，双方均已明知或应知诉争房屋此时已通过行政监管部门竣工验收备案且符合收房条件，故一审法院酌定自2018年12月7日起15日内作为买受人合理收房时间，符合客观实际，公平合理，本院予以维护。上诉人河北福泰房地产开发有限公司上诉称一审判决认定其承担此合理收房期间即2018年12月7日至22日期间的延迟交房违约责任不当的上诉理由于法无据，本院不予维护。 关于上诉人河北福泰房地产开发有限公司主张的被上诉人并未因延迟收房遭受任何损失，其不应承担违约责任的问题。本院认为，关于延迟交房违约金及计算标准的问题，双方签订的《商品房买卖合同》已有明确约定，双方签订《商品房买卖合同》，系意思自治范畴，不违背公平、诚信原则，对双方具有法律约束力，均应遵守，且延迟交房行为客观上导致业主迟延使用房屋，确给业主造成了实际损失，本院对上诉人河北福泰房地产开发有限公司的此项上诉理由不予支持。 关于上诉人河北福泰房地产开发有限公司主张的因地方政府环保政策因素导致了200天停工，依据双方合同约定，其可以顺延交房期限的问题。本院认为，从上诉人河北福泰房地产开发有限公司向本小区部分业主所送达的收房通知函件来看，其通知的收房时间，系在双方约定的商品房交付时间2018年10月15日之前，此节表明环保政策因素并未对涉案小区工期造成较大影响，其未能达到法定交付条件系因其未能依法取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》所致，故本院对其此项上诉理由亦不予认可。 综上所述，河北福泰房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初304号民事判决第二项、第三项，即“被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，给付原告李文迟延交房违约金，以原告交纳房款1955290元为基数，按日万分之一标准，乘以违约天数67天（2018年10月16日——2018年12月22日），合计13100.44元”、“驳回原告其他诉讼请求”； 二、变更河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初304号民事判决第一项为“被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，以书面通知方式向原告李文交付涉案福泰花园××商品住宅小区××单元××号商品房，同时向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅质量说明书》。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200元，由河北福泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费128元，由河北福泰房地产开发有限公司负担128元。 本判决为终审判决。 审判长 张 欣 审判员 李成佳 审判员 史纪红 二〇二〇年十二月十五日 书记员 宋 超