广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初7863号原告：阳江农村商业银行股份有限公司，住所地：阳江市江城区*****。负责人：彭洪辉，该行董事长。委托代理人：陈春兰，该行员工。委托代理人：林任良，该行员工。被告：刘伟忠，男，1978年1月4日出生，汉族，住阳江市江城区**************，公民身份号码：441************714。被告：阳江市岗列德奇房产物业有限公司，住所地：阳江市****宋岗山。法定代表人：周某1。原告阳江农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告刘伟忠、阳江市岗列德奇房产物业有限公司（以下简称岗列德奇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告农商行的委托代理人陈春兰、林任良到庭参加了诉讼，被告刘伟忠、岗列德奇公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行向本院提出诉讼请求：一、解除原阳江市江城区**信用合作联社与刘伟雄、岗列德奇公司于2011年7月13日签订的《个人购房按揭借款合同》（编号：江城农信个房借字第100***********971号）；二、被告刘伟忠偿还刘伟雄生前的贷款债务即借款本金130999.35元及利息（含罚息、复利）27358.24元（上述款项计至2020年8月21日，从2020年8月22日起至清偿日止的利息继续按借款合同约定的贷款利率计算）给原告；三、原告对依法处置刘伟雄为上述第二项债务提供的抵押物即坐落于阳江市江城区********糖厂雅苑（龙源居）3幢3单元615房的房地产所得价款享有优先受偿权；四、被告岗列德奇公司对上述第二项债务承担连带保证责任；五、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：借款人刘伟雄因购房资金不足，于2011年6月30日向原阳江市江城区**信用合作联社申请借款158000元，并于2011年7月13日与原阳江市江城区**信用合作联社签订《个人购房按揭借款合同》（编号：江城农信个房借字第100***********971号），约定借款金额为158000元，借款期限从2011年7月12日起至2031年7月12日止，贷款利率为按基准利率计算，合同签订时的贷款利率为7.05%，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)的罚息利率在合同确定的贷款利率水平上上浮50%,对逾期贷款，从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息,按逾期罚息利率计收复利；刘伟雄自愿将其名下坐落阳江市江城区********糖厂雅苑（龙源居）3幢3单元615房的房地产为该借款作抵押担保，该抵押物已于2011年7月21日办理了预告抵押登记手续，原告已领取了相应的房地产预告登记证明（粤房地预登阳字第0100015336号）。2011年8月8日，原阳江市江城区**信用合作联社与刘伟雄签订借款借据，约定借款期限从2011年8月8日至2031年7月12日止。原阳江市江城区**信用合作联社于2011年8月8日向刘伟雄发放借款158000元，但刘伟雄没有按照合同约定履行还款义务，已拖欠43期本息未还，截至2020年8月21日止，尚欠借款本金130999.35元及利息（含罚息、复利）27358.24元。后来经向派出所查询得知，2018年12月14日刘伟雄因疾病死亡，刘伟雄的法定继承人包括其弟弟刘伟忠。根据我国继承法相关规定，被告刘伟忠作为刘伟雄的法定继承人，应对刘伟雄所欠的借款债务承担偿还责任。刘伟雄的借款债务出现违约后，原告为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，希判如所请。被告刘伟忠没有答辩，在指定的举证期限内亦未向本院提供证据。被告岗列德奇公司没有答辩，在指定的举证期限内亦未向本院提供证据。经审理查明：广东阳江农村商业银行股份有限公司于2015年3月12日经中国银监会批准成立开业，原阳江市江城区**信用合作联社（以下简称农信社）及其下辖的分支机构自行终止，其债权债务由广东阳江农村商业银行股份有限公司承继，广东阳江农村商业银行股份有限公司又于2020年1月20日变更名称为原告阳江农村商业银行股份有限公司。2011年6月30日，刘伟雄因购房需要向农信社申请借款，并于2011年7月13日与农信社签订了《个人购房按揭借款合同》[编号：江城农信个房借字第100***********971号]，合同主要约定：刘伟雄向农信社借款158000元，用于购买坐落于阳江市江城区********糖厂雅苑（龙源居）3幢3单元615房房地产；借款期限从2011年7月13日起至2031年7月12日止，共240个月，按基准利率确定执行年利率为7.05%，按月一期，等额本息还款法，每月20日为还款日；未按约定时间还款的借款的罚息利率在本合同确定的利率水平加收50%；保证方式：连带担保责任；当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括物的担保），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序；保证范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；违约责任：借款人未按约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，解除与借款人的借贷关系；等等。刘伟雄、岗列德奇公司分别在上述合同的借款人（抵押人）及保证人一栏盖章确认；农信社在上述合同的贷款人加盖公章确认。2011年8月8日，农信社依约发放了借款158000元给刘伟雄。借款发放后，刘伟雄依约偿还部分借款本息,截至2020年8月21日止，被告尚欠借款本金130999.35元及利息（含罚息、复利）27358.24元。原告以被告无按时足额偿还借款本息为由，向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，涉案房地产于2010年7月21日办理了权利人为农信社的不动产抵押权预告登记手续[粤房地预登阳字第0100015336号]，但至今尚未办理不动产权证，亦未办理正式的抵押权登记手续。再查明，刘伟雄于2018年12月24日因疾病死亡，刘伟雄生前未婚，其母亲蔡月霞亦于2020年6月29日因疾病死亡，本案被告刘伟忠是刘伟雄的法定继承人，刘伟忠未到庭参加诉讼；亦未向本院明确表示放弃对刘伟雄的遗产的继承。以上事实，有原告提供的身份证、户口簿、企业信用信息公示报告、个人住房贷款申请书、《个人购房按揭借款合同（一手楼适用）》、《商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》、商品房买卖合同（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、借款借据、逾期贷款机读资料、中国银监会广东监管局文件粤银监复[2015]100号《关于广东阳江农村商业银行股份有限公司开业的批复》等证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：农信社与刘伟雄、岗列德奇公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房按揭借款合同》，是双方的真实意思表示，农信社与刘伟雄之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告岗列德奇公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订上述合同后，农信社已按合同约定履行了借款给刘伟雄的义务，刘伟雄亦应按合同的约定履行还款义务。但借款后，刘伟雄只按约定偿还了部分到期借款本息，截至2020年8月21日止，尚欠借款本金130999.35元及利息（含罚息、复利）27358.24元，其行为已构成违约。因江城农信社的债权债务已由原告农商行承继，故农商行的原告主体身份适格，现原告依照合同的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，请求解除与刘伟雄签订的《个人购房按揭借款合同》（编号：江城农信个房借字第100***********971号），合法合理，本院予以支持。因刘伟雄现已去世，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”之规定，被告刘伟忠是刘伟雄的法定继承人，且未明确放弃对刘伟雄遗产的继承，故应由被告刘伟忠在继承刘伟雄的遗产范围内对刘伟雄尚欠原告借款本金130999.35元及利息（含罚息、复利）27358.24元（上述款项计至2020年8月21日，从2020年8月22日起至清偿日止的利息继续按借款合同约定的贷款利率计算）承担清偿责任；现原告请求被告刘伟忠偿还尚欠的借款本金130999.35元及利息27358.24元（利息计至2020年8月21日止，从2020年8月22日起至还清日止的利息（含罚息、复利）按《个人购房按揭借款合同》的约定利率计算，理据不足，本院不予支持。关于原告农商行对刘伟雄提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农商行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农信社、刘伟雄双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农信社、刘伟雄双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，农商行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，原告农商行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告岗列德奇公司是否对本案债务承担连带清偿责任的问题。《个人购房按揭借款合同》明确约定，岗列德奇公司为本案债务作担保，保证方式为连带责任担保，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括物的担保），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告岗列德奇公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被岗列德奇公司对本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告岗列德奇公司承担保证责任后，有权在被告刘伟忠继承刘伟雄的遗产范围内向被告刘伟忠追偿。被告刘伟忠、岗列德奇公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原阳江市江城区**信用合作联社与刘伟雄、阳江市岗列德奇房产物业有限公司签订的《个人购房按揭借款合同》（编号：江城农信个房借字第100***********971号）；二、限被告刘伟忠在本判决发生法律效力之日起十日内在继承刘伟雄的遗产范围内对刘伟雄生前尚欠原告阳江农村商业银行股份有限公司的借款本金130999.35元及利息27358.24元[计至2020年8月21日止，从2020年8月22日起至还清日止的利息（含罚息、复利）按《个人购房按揭借款合同》的约定利率计算]承担清偿责任；三、被告阳江市岗列德奇房产物业有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市岗列德奇房产物业有限公司承担保证责任后，有权在被告刘伟忠继承刘伟雄的遗产范围内向被告刘伟忠追偿；四、驳回原告阳江农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3467元（原告已预交），由被告阳江市岗列德奇房产物业有限公司负担，被告刘伟忠在继承刘伟雄的遗产范围内连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  何认好人民陪审员  佘远清二〇二〇年十二月三十日法官 助理  姜 虹书 记 员  邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。