贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2147号原告：黄璐，女，1989年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：林志嵩，贵州铭和律师事务所律师，执业证号：15201200920468966，特别代理。委托诉讼代理人：徐阳，贵州铭和律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，1982年6月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201199310195547，特别代理。委托诉讼代理人：李黔豫，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。原告黄璐与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、被告贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）及第三人贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月13日公开开庭进行了审理。原告黄璐之委托诉讼代理人林志嵩、徐阳，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告众横城公司之委托诉讼代理人左为东、李黔豫到庭参加了诉讼。第三人伟庭房开公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告黄璐向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司返还原告购房款156063元及违约金46818.9元（违约金即按购房款156063元为基数以30%利率计算），共计202881.9元；3.判令二被告连带返还原告团购费30000元及利息9000元（利息即按团购费30000元为基数以30%利率计算），共计39000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告麒鑫房开公司于2017年7月28日签订了《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》，合同中约定原告认购被告于“花溪新时代·麒鑫商业广场”B4栋3层3001号，建筑面积为12.56平方米，单价为20423元/平方米，总价款为256514元房屋一套，原告向被告麒鑫房开公司交纳了认购定金50000元，并约定双方签订了《商品房买卖合同》之后，该合同自动失效，同时认购定金自动转为购房款。签订《认购合同书》之后，被告麒鑫房开公司向原告承诺，如原告交纳团购费，便将上述房屋的购房单价由20423元/平方米降低到12425.40元/平方米，且被告麒鑫房开公司与被告众横城公司系委托代理关系，被告麒鑫房开公司委托被告众横城公司为其收取团购费，原告便向被告众横城公司交纳了团购费30000元，被告众横城公司向原告出具了收据并加盖了被告众横城公司的印章，且注明该笔款项系团购费。2017年7月31日，原告与被告麒鑫房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定将上述房屋以单价12425.40元/平方米计算，总价款为156063元整，房屋交付时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告已一次性将购房总价款支付完毕，但被告至今未交付房屋，被告麒鑫房开公司的行为已构成合同违约。《商品房买卖合同》中约定，被告麒鑫房开公司逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告麒鑫房开公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付总价款的万分之0.5向原告支付违约金。据此，原告有权解除合同，被告麒鑫房开公司应按合同约定返还原告全部购房款，且由于原告购买的是商业用房，该合同中约定的违约金远远低于由于被告麒鑫房开公司的违约行为给原告造成的经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”故原告请求将违约金增加为以购房总价款的30%计算，以弥补所造成的损失。且原告向被告麒鑫房开公司所交纳的团购费系因购买上述房屋而引起的费用，由于被告麒鑫房开公司的违约行为导致了该《商品房买卖合同》解除，故被告麒鑫房开公司应将该团购费退还原告，并应支付对该笔款项占用的利息，且由于给原告出具的团购费收据显示收款人系被告众横城公司，故两被告因返还原告团购费及利息。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称：系因原告的原因导致合同未能进行正常履行，故不同意解除商品房买卖合同，不同意退房款，如解除合同，违约金也应该按照合同处理，团购费与麒鑫房开公司无关，请法院依法裁决。被告众横城公司称：1.原告与麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2018年12月31日，并约定逾期交房30日以上原告享有合同解除权，即解除权起始时间为2019年1月30日，因本案中双方并未进行催告，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，而原告起诉时间为2020年3月2日，已超出法定一年期限，故原告已经丧失合同解除权；2.众横城公司受伟庭房开公司委托销售案涉房屋，并受托收取团购费，根据双方签订的合作协议，众横城公司有权收取销售提成服务费，团购费是销售提成服务费的组成部分。原告因交纳团购费，已实际享受到了房价优惠；3.案涉房屋的《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》、《众横城居间服务协议》、《客户签约确认单》上均为盛守琴签字，团购费收据显示交款人为盛守琴，故原告不具备诉请返还团购费的主体资格；4.与伟庭房开公司之间系转委托关系，众横城公司的行为应当由伟庭房开公司承担后果；5.根据居间服务协议，众横城公司的义务已经履行完毕，不应当退还团购费；6.原告诉请30%的利率标准没有事实和法律依据。第三人伟庭房开公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至长期，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。第三人伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪区项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与第三人伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，第三人伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。案外人盛守琴系原告黄璐之母，2017年7月28日，案外人盛守琴与众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号B4-3001，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，案外人盛守琴与被告麒鑫房开公司签订《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》，约定盛守琴认购“花溪新时代·麒鑫商业广场”B4栋3层3001号。同日，案外人盛守琴向众横城公司交团购费30000元，众横城公司出具收据，注明“收到盛守琴B4-3001交来团购费叁万元”。2017年7月31日，案外人盛守琴在《B区2楼客户签约确认单》签字确认，记载“B4-3001，面积12.56平方米，签约后单价12425.40元/平方米，签约后总价156063元，一次性付款”。同日，众横城公司出具收据，注明“收到黄璐B4-3001B4-3001交来团购费陆万元”。2017年7月28日，被告麒鑫房开公司出具收据，注明“兹收到盛守琴（改名为：黄璐）交来麒鑫商业广场Ｂ4-3001号定金50000元”。2017年7月31日，被告麒鑫房开公司出具收据，注明“兹收到盛守琴（改名为：黄璐）交来麒鑫商业广场Ｂ4-3001号房款122714元”。同日，原告黄璐（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为2017-525，约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ4幢单元3层3001号房，建筑面积12.56平方米，商品房单价为每平方米12425.40元，总金额为156063元，买受人一次性付款，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”；《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2021年2月5日。2.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件，案涉团购费，第三人伟庭房开公司及被告众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。原告黄璐于2020年4月29日向本院提出财产保全的申请，请求依法对被申请人麒鑫房开公司、众横城公司名下价值人民币241881.9元的财产采取保全措施。本院于2020年5月14日作出（2020）黔0111民初2147号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人麒鑫房开公司、众横城公司名下价值人民币241881.9元的财产。原告黄璐为此支付保全申请费1729元。上述事实，有当事人陈述及已经庭审质证的原告身份证、被告国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《众横城居间服务协议》、《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》、《签约确认单》、《商品房买卖合同》6份、《众横城居间服务协议》、团购费收据2份、房款收据2份、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为以下三点：一是《商品房买卖合同》是否应当解除；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定；三是违约金的计算标准。关于第一个争议焦点，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告麒鑫房开公司未按照合同约定进行交付，导致双方合同目的已无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同。关于解除权行使期限的问题，被告麒鑫房开公司并未进行催告，原告的解除权行使期限为自解除权发生之日即逾期交房30日后即2019年1月30日起的一年内，原告于2020年1月8日向本院提交起诉状，并未超过法定解除权行使期限。因此，本院对原告请求解除与被告麒鑫房开公司于2017年7月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-525）签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司、被告众横城公司连带返还购房款156063元，原告购买被告麒鑫房开公司开发的商品房，并与其签订《商品房买卖合同》，被告众横城公司仅对被告麒鑫房开公司所开发商品房进行销售，原告购买商品房款项由被告麒鑫房开公司收取，并未有证据证明麒鑫房开公司将购房款与众横城公司进行分配，根据合同的相对性原则，被告众横城公司无返还义务，该款项应由被告麒鑫房开公司予以返还。关于第二个争议焦点，案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托第三人伟庭房开公司独家销售，第三人伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元。该费用的收取由被告众横城公司出具收据收取后由其与伟庭房开公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，未有证据证实原告因交纳该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与被告众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由被告众横城公司予以返还。因此，原告要求被告众横城公司返还团购费30000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司连带返还团购费，不予支持。关于第三个争议焦点，购房款156063元系由被告麒鑫房开公司收取，合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，按总额30%利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本院经审查，酌定购房款156063元的违约金，应当以156063元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告麒鑫房开公司实际付清之日止。至于团购费的违约金，其性质为资金占用费，金额应当以30000元为基数，自2017年7月31日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告伟庭房开公司实际付清之日止。第三人伟庭房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告黄璐与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年7月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-525）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄璐购房款156063元及支付违约金（以156063元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄璐团购费30000元及支付违约金（违约金以30000元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告黄璐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4928元及保全费1729元，由原告黄璐负担961元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担4778元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担918元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  葛 坚人民陪审员  范培敬人民陪审员  蒋祖顺二〇二〇年十二月十五日书 记 员  杨玉茹