湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初3999号原告：许潮潮，男，1990年3月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。原告：岳梦成，女，1990年11月3日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代签法律文书。委托诉讼代理人：唐得朝，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：湖北华耀房地产开发有限公司，住所地：孝感市孝南经济开发区三军社区。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌、毛亚玲，湖北律之心事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代签法律文书。原告许潮潮、岳梦成与被告湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许潮潮、岳梦成委托诉讼代理人唐得朝，被告华耀地产公司委托诉讼代理人毛亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许潮潮、岳梦成向本院提出诉讼请求：1.判令被告华耀地产公司向原告支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以702763元购房总金额为基数，按照日万分之四计算，自2019年2月28日起暂计算至2020年10月27日，总计170068元；2020年10月27日起，以702763元购房总金额为基数，按照日万分之四继续向原告承担逾期交房的违约金，直至被告将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房屋交付给原告使用为止；2.本案的诉讼费及其他费用由被告华耀地产公司承担。事实和理由：2017年1月14日，原告和被告签订了合同编号为XG17001131的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于孝感市孝南经济开发区三军社区的由被告开发的华耀天城10幢1601号房产。房产的建筑面积为126.18平方米，购房总价款为702318元，其中由原告首付212318元，剩余的490000元以银行按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2019年2月28日前，将经验收合格的房产交付给原告。第十一条对房屋交接进行了约定。合同第九条约定，如果被告没有按照第八条约定向原告交付房屋，则应当按日向原告支付以已付房款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》还对其他权利、义务予以约定。该合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告却没有按照合同约定将房屋交付给原告使用，该行为构成违约。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告的上列诉讼请求。被告华耀地产公司辩称，1.被告销售的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。《商品房买卖合同》第八条约定被告交付房屋的条件为“该商品房经验收合格”。而被告开发的华耀天城小区10号楼已于2019年1月30日经竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，已具备交房条件。2.被告已经按照《商品房买卖合同》的约定通知原告交接房屋，但原告没有按照合同约定与答辩人办理房屋交接手续，上述房屋应当视为已经交付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告许潮潮、岳梦成提交的《商品房买卖合同》一份、购房款发票一份及收据复印件两份（证据二），被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据不能证明被告违约。本院认为，上述证据真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告签订《商品房买卖合同》对双方权利、义务进行约定的事实。原告许潮潮、岳梦成提交的《建设工程竣工验收监督记录》、《关于停止向业主违规交房的函》、《湖北建设行政执法责令改正通知书》、《湖北省建设行政执法调查通知书》照片各一份，被告对上述证据真实性及证明目的均有异议，认为上述证据均非原件，且不能证明被告开发的房屋不符合交房条件。本院认为，上述证据虽非原件，但其真实性已为本院发生法律效力裁判文书所确认，故本院对上述证据依法予以采信。被告华耀地产公司提交的《建筑工程竣工验收报告》一份（证据一），原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该《建筑工程竣工验收报告》上没有加盖相关行政机关公章，不能证明被告开发的10号楼已具备交房条件。本院认为，该《建筑工程竣工验收报告》不足以证明被告开发的10号楼已具备交房条件。被告华耀地产公司提交的2019年2月16日《孝感日报》一份（证据二），原告对该证据的证明目的有异议，认为不能证明被告向原告交付了案涉房屋。本院认为，该证据能够证明被告通过公告形式通知华耀天城相关业主办理交房事宜的事实，但不能证明案涉房屋具备交房条件的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，原告许潮潮、岳梦成与被告华耀地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告许潮潮、岳梦成购买被告华耀地产公司开发的位于孝感市孝南经济开发区三军社区华耀天城10幢1601号房，房屋价款总计702318元。上述《商品房买卖合同》第八条约定“交付期限。出卖人应当在2019年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人。”上述《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付紫日止，出卖人按日向买受人支付已交付方价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”上述《商品房买卖合同》第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”此外，合同还对付款方式及期限、面积确认及差异处理等作出约定。上述合同签订后，原告按照合同约定的方式和期限实际支付全部房款702763元。2019年1月30日，华耀天城10#楼经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月16日，被告以登报公告方式通知原告及其他业主受领房屋。之后，相关建设工程质量监督管理部门发现华耀天城相关项目（包括10#楼）存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的文件，整改措施至今未能完成。此后，原、被告就案涉房屋逾期交房违约赔偿事宜发生争议，以致成诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2017年1月14日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法、有效，当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告依照合同约定履行支付房款的义务，而被告截至本案庭审辩论终结前仍未按照合同约定向原告交付符合法律规定交房条件的房屋，其行为已构成违约，依法应承担合同约定的违约责任，故本院对原告要求被告支付自2019年2月28日起按照日万分之四支付违约金的诉讼请求依法予以支持。被告提出的案涉房屋已于2019年1月30日取得《建筑工程竣工验收报告》后便具备交付条件，被告已通过公告方式完成向原告交房的义务的抗辩理由，因建筑工程质量合格与商品房验收合格不是同一概念，取得《建筑工程竣工验收报告》并不当然地意味着商品房具备交付条件，且被告未按照《商品房买卖合同》第十一条约定向原告出示相关证明文件并签署房屋交接单，故本院对其抗辩理由依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百四十八条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告湖北华耀房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告许潮潮、岳梦成支付逾期交房违约金，违约金以702763元为基数、按日万分之四自2019年2月28日起计算至实际交付房屋之日止。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3701元，减半收取计1851元，由被告湖北华耀房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  孙继武二〇二〇年十二月十八日书记员  张 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告许潮潮、岳梦成向本院提交的证据：证据一、原告许潮潮、岳梦成身份证复印件各一份，证明原告许潮潮、岳梦成的身份信息。证据二、《商品房销售合同书》一份、购房款发票一份及收据复印件两份，证明原、被告签订《商品房销售合同书》对双方权利义务进行约定的事实。证据三、《建设工程竣工验收监督记录》、《关于停止向业主违规交房的函》、《湖北建设行政执法责令改正通知书》、《湖北省建设行政执法调查通知书》照片各一份，案涉房屋在2019年8月份，依然被有权机关认定为质量不合格，该房屋至今没有经过有权机关验收和合格，更没有被有权机关认定质量合格。被告华耀地产公司向本院提交的证据：证据一、《建筑工程竣工验收报告》一份，证明被告华耀地产公司开发的华耀天城小区10号楼已于2019年1月30日经竣工验收合格，并取得了《建筑工程竣工验收报告》。证据二、2019年2月16日《孝感日报》一份，证明被告华耀地产公司已于2019年2月13日按照《商品房买卖合同》附件6《补充协议》第6条的约定，以登报公告形式通知原告及其他业主交接房屋的时间。