湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初2482号原告：李细跃，男，1973年9月9日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。原告：侯爱华，女，1975年4月29日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。二原告的共同委托诉讼代理人：陈飞，湖北宽定律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉城市晶体物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区黄陂大道黄陂广场**，统一社会信用代码91420116558437906G。法定代表人：张成，系该公司经理。委托诉讼代理人：张炜、王吉琦，湖北卓力律师事务所律师（特别授权）。原告李细跃、侯爱华诉被告武汉城市晶体物业管理有限公司（以下简称晶体公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，分别于2020年8月12日、2020年12月24日二次公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告晶体公司提出对涉案房屋漏水原因及财产损失进行司法评估鉴定。经审查，原告的申请符合法律规定，本院遂启动司法鉴定程序对其申请事项予以委托，后因被告晶体公司放弃鉴定，鉴定机构对本案作退案处理。原告李细跃、侯爱华的委托诉讼代理人陈飞、被告晶体公司的委托诉讼代理人王吉琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李细跃、侯爱华向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告各项财产损失及维权费用共计77777元（财产损失62777元、鉴定费3000元、律师费12000元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李细跃、侯爱华系武汉市黄陂区黄陂广场11栋23单元203室的业主，被告晶体公司系所在小区的物业管理公司。2020年1月，因武汉疫情爆发，原告在农村老家不能返回，在此期间该房屋一直空置。2020年5月11日下午5时，被告的清洁人员在打扫卫生时发现原告房屋玄关门槛不断有污水溢出，被告联系原告后，原告要求查看原因，于是联系亲戚胡恒门前往处理。胡恒门联系涉案房屋所在的锦绣社区居委会及被告一同前往现场，同时报警，警方出警并做了笔录。经与被告一起查证，原告发现是厨房下水道堵塞导致污水倒灌至原告的房屋。事后，被告花了二天时间才疏通排污管道。为确定损失范围，原告于2020年5月27日委托广州天信保险公估有限公司湖北分公司对涉案房屋的财产损失进行评估。评估时，原告通知被告及黄陂广场11栋23单元3至19楼业主到场见证。后该机构出具鄂信评【2020】第019号《评估报告书》，评估结论为：原告房屋的财产损失为62777元。后原、被告双方就赔偿事宜多次协商均无果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院要求判如所请。被告城市晶体公司辩称：1、本案属于物业服务合同纠纷，根据法律规定及物业合同约定，物业公司仅对物业服务范围内的共有部分进行管理。本案中，原告在诉状中载明的房屋存在漏水的部位属于厨房下水管道，该部位有一定独立性，不属于共有部分和物业管理的范围。即使认定为共有部分，也应使用专项维修基金对该共有部分进行修复；2、被告已经履行物业服务合同及法律规定的义务。根据物业公司与开发商签订的前期物业管理协议第二章第三条，对室外的化粪池及污水管道的疏通由物业公司负责。被告每年委托专门管道疏通单位进行疏通，履行了相关的合同义务。在本案事发过程中，被告的保洁员发现房屋漏水情况后，第一时间关闭房屋水阀并通知了原告，且事后在原告的见证下进行了维修和维护，不存在未履行物业服务合同及法律规定的义务。综前所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，开发商武汉源洋锦绣置业有限公司将“黄陂广场·观府国际”小区委托给被告晶体公司实行物业管理，为此双方签订《物业管理委托合同》，其中合同第四条约定：在物业管理区域内，被告提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污管道的疏通……。原告李细跃、侯爱华购买该小区11栋23单元203室的房屋后装修入住。2020年1月，因武汉市疫情原因，原告被隔离在农村老家不能返回到涉案房屋居住，导致该房屋在此期间一直空置。2020年5月11日下午5时，被告晶体公司的清洁人员在打扫卫生时，发现涉案房屋的玄关门槛处不停有污水溢出。被告晶体公司联系到原告的亲戚胡恒门后，会同锦绣社区居委会一同前往现场，发现是原告家厨房下水管道被堵塞，污水无法排泄，只能倒灌进入原告家中所致。同日，胡恒门为此事向武汉市公安局黄陂区分局前川街前川派出所报警。事后，被告晶体公司疏通了排污管道。原告李细跃、侯爱华为了确定家中财产损失范围，遂委托广州天信保险公估有限公司湖北分公司对涉案房屋的财产损失进行评估鉴定，为此支出鉴定费3000元。该公司于2020年5月27日出具鄂信评【2020】第019号《评估报告书》，其评估结论为：涉案房屋因遭受水浸致房屋受损的损失金额为62777元。因原、被告双方就涉案房屋的赔偿事宜多次协商无果，故而引发本案诉争。在审理过程中，被告晶体公司向本院提出书面申请，要求对涉案房屋造成漏水的原因及财产损失予以重新鉴定。本院在启动司法鉴定程序将其申请事项委托给中介机构鉴定后，被告晶体公司又自行放弃鉴定，导致其提交的委托申请被鉴定机构退回。另查明，广州天信保险公估有限公司湖北分公司于2016年6月8日取得《经营保险公估业务许可证》；公估师张诗嘉、胡晏雄具备保险公估从业人员职业证书。上述事实，有《物业管理委托合同》、《不动产所有权证》、《评估报告书》、《污水系统保养合同》、发票、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，被告晶体公司与开发商武汉源洋锦绣置业有限公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，能够证明被告晶体公司系“黄陂广场·观府国际”小区的物业服务管理人。该合同履行期限届满后，在开发商或者业委会没有另聘其他物业服务企业接管的情况下，即使双方后期未书面续签物业服务合同，被告晶体公司仍系该小区的物业服务管理人。原告李细跃、侯爱华在购买涉案房屋、成为该小区业主后，有权依照原物业服务合同的约定主张权利并承担义务。根据《物业管理条例》第三十五条之规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。涉案房屋所在楼栋的一楼排污管道属于小区的公共设施，是11栋23单元所有业主家的厨房污水排泄汇集之地，极有可能存在被异物、垃圾及油垢堵塞的安全隐患。对此被告作为物业管理公司应当预见而没有预见，未能检测或排查到事发地点的公共污水管道是否存在上述隐患。正是因为被告怠于履行该项义务，当公共排污管道中累积了大量的厨房垃圾和油垢时，引发污水上流致涉案房屋被淹的损害事实。另外，被告在排除故障时亦未能及时留存排查记录和相关证据，导致查清本案最终侵权人或适用何种责任方式均遭遇障碍，属于履行附随义务不当的情形，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。针对被告晶体公司提出“被告每年委托专门管道疏通单位进行疏通，履行了相关的合同义务”的辩称意见，经查，被告提交的《污水系统保养合同》仅能证明其对小区12座化粪池及入口管道进行了清掏和清洗，并不能证明其对小区所有公共排污管道均履行过检测、排查及维护义务，故本院对其抗辩意见不予采纳。原告李细跃、侯爱华作为涉案房屋的业主，对该房屋专有范围内的水电及配套设施设备亦应尽到一定的注意义务。本院经权衡双方当事人履行合同的情况及各自的过错程度，酌定被告晶体公司应承担原告损失90%的违约损害赔偿责任，即56499元（62777元×90%），其余损失由原告自行承担。被告晶体公司在向法院提交鉴定申请后又自行放弃鉴定，导致其委托申请被鉴定机构退回，故由此造成的不利后果应由被告自行承担。原告主张的鉴定费3000元属于因评估发生的合理费用，本院应予支持。而原告主张的律师费，并非被告不履行物业服务合同必然导致的损失，不属于原告可主张的违约损害赔偿范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十五条、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉城市晶体物业管理有限公司于本判决生效后五日内，赔偿原告李细跃、侯爱华财产损失56499元；二、被告武汉城市晶体物业管理有限公司于本判决生效后五日内，向原告李细跃、侯爱华支付鉴定费3000元；三、驳回原告李细跃、侯爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费减半收取872元，由武汉城市晶体物业管理有限公司负担643元，原告李细跃、侯爱华负担229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇二〇年十二月二十五日书记员  谈 力