广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9383号原告：林可欣，女，汉族，1964年6月7日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：岳世亚，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭姝林，广东万诺律师事务所实习律师。被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址：广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：丁珂，女，汉族，1993年10月11日出生，住址：江西省丰城市。委托诉讼代理人：熊巧，女，汉族，1985年3月28日出生，住址：深圳市盐田区。原告林可欣与被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳世亚、谭姝林及被告的委托诉讼代理人丁珂、熊巧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金108765元，租金计至被告实际搬离腾退之日止；2、原告有权没收被告支付的租赁保证金76000元不予退还；3、被告向原告支付两个月租金标准的商铺空置期租金损失87012元；4、被告赔偿原告商铺装修装饰及配套设施损失30000元（具体以实际修复费用或第三方维修报价为准）；5、本案的全部诉讼费、保全费、担保费等诉讼费用由被告承担。原告于庭审确认被告已于2020年4月1日搬离，故第一项诉讼请求应为被告向原告支付2020年2月1日起至3月31日的租金87012元。事实与理由：2017年11月15日，原、被告之间签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于深圳市宝安区出租给被告使用，租赁保证金76000元，根据合同附件一，双方自2019年11月15日至2020年11月14日，约定租金为43506元。合同第九条第二款约定，租赁期间若因乙方使用不当等原因造成商铺及附属设施损坏的，乙方应负责赔偿或维修；同时合同第十四条第二款约定，因乙方自身原因需提前终止合同，甲方可没收乙方缴纳的租赁保证金及预付租金。《商铺租赁合同》签订后，原告按照合同约定积极履行出租人义务，但被告却未按《商铺租赁合同》约定向原告支付租金。2020年3月9日，被告单方向原告解除合同通知书，并拒绝支付2020年2、3月份及后续租金。同时，商铺装修装饰及附属设施已遭到被告不同程度的损坏。被告无正当理由单方解除《商铺租赁合同》并拒绝支付租金等费用并破坏房屋及附属设施的行为已严重违反合同约定及法律规定。被告单方面解除合同没有通知原告，产生了15天的空置期，但合同并没有相关的约定。原告起诉时被告还未搬离，故原告按每月租金标准43506元主张两个月的租金损失。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、原告要求被告支付租金至2020年4月30日，没有事实及法律依据，被告认为案涉租金应明确为三个阶段来进行分析：第一部分为2020年1月31日至2020年2月9日，第二部分为2020年2月15日至2020年3月9日，第三部分为2020年3月9号以后。首先，被告的租金己交至2020年2月14日，根据广东省政府于2020年月1月28日发布的各类企业不得早于2月9日24时复工的通知，被告在该期间无需支付租金，而这部分租金被告已支付，原告应当予以退还。其次，关于2月15日至3月9日的租金也应当予以免除。因受新冠肺炎疫情影响，广东省政府发布了重大突发公共卫生事件一级响应通知，深圳市住建局发布了在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知。根据上述文件要求：杜绝一切人员聚集性活动，暂停房地产项目现场开盘活动，暂停房地产中介线下带看房活动，暂停疫情重点地区现场评估业务活动，各物业公司应加强人员管理，暂停经纪人带客进入小区看房活动。在这种严厉的疫情防控管理措施下，被告所经营的该门店经纪人员无法返工上岗，无法开展房地产中介业务，店铺处于关闭状态，无法营业，从而使被告租赁该商铺的业务目的无法得以实现，不得不于3月9日解除该商铺租赁合同。因此，应当免除2月15日至3月9目的租金。第三，由于合同已解除，3月9日之后不再产生租金，3月9日被告向原告发送了解除合同通知书，正式通知原告解除合同并告知原告联系办理撤离交接事宜，当天被告工作人员及委托的搬家公司员工到达商铺准备搬离，原告通知物业不允许被告搬离任何物品，被告直到3月26日才在原告同意下完成搬离。根据全国人大及相关法律规定，此次疫情属于不可预见、不能避免、不能克服之不可抗力，被告有权据此解除合同，双方互不承担合同不能履行之责任。因此，被告基于不可抗力解除合同，同时积极履行撤离腾房义务，原告从中阻拦致使被告3月26日才搬离，相关责任应由原告自身承担。另外，被告还积极配合原告带租客上门看房，最终原告也成功将商铺再次出租，也可以从侧面看出被告并无拖延交房，损害原告利益的主观意图。综上所述，被告认为其无需再向原告支付租金，另，1月31日至2月9日期间的租金被告已支付，原告应予退还。二、原告诉求没收被告支付的租赁保证金76000元，与事实不符，没有法律依据，更有失公平原则。根据法律规定，受不可抗力影响，合同当事人无法履行合同的，可免除相应责任。被告依据不可抗力解除合同，原告无权再依据合同相关违约条款要求被告承担违约责任。因此，对该76000元租赁保证金，原告应当予以返还。三、《商铺租赁合同》中未约定补偿原告商铺的空置期损失，即原告诉求被告补偿其两个月租金标准的商铺空置期租金损失没有合同及法律依据，应当驳回。即使法庭认为被告提前解除合同应当给予原告一定的补偿，那么根据合同第十四条的约定，也无非是由原告没收租赁保证金，更何况被告现在是因为疫情不可抗力的原因解除合同，因此，原告提出的所谓空置期损失没有依据，应当驳回。四、原告诉请被告赔偿商铺装修装饰及配套设施损失30000元，缺乏事实和法律依据。被告在经营过程中对该商铺合理使用，并不存在原告所说的因被告使用不当造成商铺及附属设施损坏，原告提交的证据亦无法证明其主张。被告为了更好的使用商铺，进场装修前经过原告、物业公司的同意，装修之后原告、物业公司也并未对装修后的商铺提出质疑。另根据《商铺租赁合同》约定：“商铺交付与收回时，甲乙双方应共同验收，如对该商铺及装饰装修、配套设施有异议的，异议方应当场提出”。被告应原告要求搬离商铺，进行商铺交接，原告也并未提出异议。现原告已将该商铺另行出租，承租方也完成了装修开始营业。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，恳请法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年11月7日，原告林可欣作为甲方（出租人），与作为乙方（承租人）的被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司签署《商铺租赁合同》，主要约定如下：1、原告将位于深圳市宝安区方作商业经营（Ｑ房网）使用，建筑面积100.98平方米。2、租赁期限为五年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。3、发租金为38000元／月，租金从前述免租期结束之日开始支付，支付方式为每月15号前支付至甲方指定银行账户。本商铺约定租金每年递增7%……2019年11月15日至2020年11月14日，租金为43506元。4、乙方应向甲方支付租赁保证金76000元作为履行本合同约定义务的担保。如乙方违反本合同的约定，甲方可从租赁保证金中扣除应有乙方承担的租金、违约金和相关费用。5、商铺交付及收回时，甲乙双方应共同验收，如对该商铺及装饰装修、配套设施有异议的，异议方应当场提出，若甲方不予以配合收回的，则乙方只需将房屋钥匙邮寄至甲方固定地址，并做到关好门窗等基本保护措施则视为商铺交付给甲方。6、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：（1）利用该商铺进行违法活动；（2）未经甲方同意，拆改商铺主体结构，严重影响商铺安全的；（3）迟延交付租金达10工作日的。7、乙方有前述违约行为之一的，甲方有权解除合同，没收乙方租赁保证金，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告向原告交付了租赁押金人民币76000元。被告支付租金至2020年2月14日。2020年3月9日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主张因受新冠肺炎疫情影响，采取了相应疫情防控措施，另外，1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。在此期间，深圳市房地产中介协会、住建局发文暂停地产经纪人员带客看房活动，被告在2、3月份无法正常使用该商铺，合同目的无法实现，故要求解除《商铺租赁合同》及其相关协议，双方不再履行合同的权利义务，此次疫情属不可抗力，双方互不承担责任，被告将不再支付受疫情影响的2月份租金，并请原告接到通知后3日内与被告联系办理铺位交接事宜。关于搬离商铺的时间。原、被告均确认被告已搬离涉案商铺，但未办理交接手续。被告主张其于2020年3月26日搬离涉案商铺，并提交了微信聊天记录以证明其主张，证据中显示，被告的工作人员于2020年3月25日告知原告，被告已确定在次日下午过去搬东西。原告对此不予认可，主张被告于2020年4月1日搬离，微信聊天记录无法证明被告的搬离时间。2020年3月28日，原告与案外人赵先路签署《商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给案外人，租赁期限自2020年4月1日起至2025年4月15日止。另查，1、2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。2、2020年2月6日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知》，其中要求：在全省动重大突发公共卫生事件一级响应期间，坚决杜绝一切人员聚集性活动，暂停房地产项目现场开盘活动，暂停房地产中介线下带看房活动（企业自持物业出租除外），暂停疫情重点地区现场评估业务活动；各物业管理公司应加强人员管理，暂停经纪人员带客进入小区看房活动。具体恢复时间另行通知。本院认为，原告林可欣与被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司签署的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。有关搬离商铺时间的认定。本案中，原、被告均确认被告已搬离涉案商铺，但未办理交接手续，双方对于搬离时间存在争议，但均无充分证据证明各自的主张。经查，被告提交的微信聊天记录显示，被告的工作人员于2020年3月25日告知原告，被告已确定在次日下午过去搬东西，但并无此后的对话记录，亦无当天的交接证明，无法直接证明被告的搬离时间。但从查明的事实可知，原告于2020年3月28日与案外人签署租赁合同将涉案物业重新出租，且租赁期限自2020年4月1日开始计算，而原告主张被告于2020年4月1日才搬离涉案物业有违一般交易习惯。综合以上情形，被告的主张更为符合常理，本院依其主张予以认定，确认被告于2020年3月26日搬离涉案商铺。有关合同解除的认定。被告向原告发出《解除合同通知书》，主张自2020年2月起不再支付租金，系未与原告协商一致而作出的单方行为，其行为已构成根本违约，被告发出的《解除合同通知书》依法不能发生解除合同的法律效果。依照合同约定，原告作为守约一方有权没收被告已支付的租赁保证金76000元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。有关租金的支付。原、被告于庭审中确认被告已支付租金至2020年2月14日，被告自2020年2月15日起未付租金，应当按照合同约定清偿债务，并支付至租赁房屋返还之日即2020年3月26日止。经核算，被告欠付租金金额为58992元（43506元/月÷29天×15日+43506元/月÷31天×26天）。被告主张由于疫情影响，以及其于2020年3月9日提出解除合同，被告无需支付自2020年1月31日起的租金。对此，本院认为，在疫情影响下出台的疫情防控措施，确实导致被告在广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应期间的线下经营活动受限，但并未导致涉案的房屋租赁合同无法履行，且以上响应级别已于2020年2月24日9时起调整为二级。宝安区人民政府于2020年2月17日发布的《深圳市宝安区关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产和保障重大项目建设的若干措施》（深宝府[2020]1号）第二条规定，对承租区政府或区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除2020年2月、3月份租金……鼓励辖区股份合作公司和非国有企业、个人业主参照区政府、区属国企物业的免租措施对承租企业、租户减免租金。参考上述文件规定，综合考虑本案案情，本院酌情判令被告免予缴纳一个月租金，即被告仍应向原告缴纳租金15486元（58992元-43506元）。有关违约金和押金的认定。根据合同约定，被告迟延交付租金10个工作日的，原告有权没收租赁保证金，造成原告损失的，还应承担赔偿责任。原告在本案中既主张了没收保证金，又主张了商铺空置期租金损失及商铺装修装饰及配套设施损失。本院认为，没收保证金和赔偿损失属违约责任的承担方式，鉴于原告在被告搬离涉案商铺后两天内即将商铺重新出租，商铺未出现长时间的空置，原告与案外人重新签署的租赁合同中约定了免租期，属于合同当事双方合意的范畴，不应界定为因被告违约造成的损失；原告亦未能提供证据证明涉案商铺的装修装饰及配套设施遭被告不当使用而损坏以及具体的损失数额，故本院认为没收租赁保证金已足以弥补原告的损失，对其诉请被告支付空置期租金损失及装修装饰及配套设施损失，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林可欣支付租金人民币15486元；二、原告林可欣无需向被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司返还租赁押金人民币76000元；三、驳回原告林可欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5826元，由原告负担人民币4095元，被告负担人民币1731元；保全费人民币1648.88元，由原告负担人民币1158.88元，被告负担人民币490元。被告应将受理费人民币1731元及保全费人民币490元于本判决生效之日起五日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年十二月三十一日书记员  林 涛书记员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。