北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16174号原告：吕忠良，男，1956年10月6日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。被告：赵学民，男，1971年6月12日出生，汉族，无业，住河北省唐山市乐亭县。委托诉讼代理人：赵黎芳，北京市威灵律师事务所律师。被告：杨文湘，女，1957年2月21日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区号。委托诉讼代理人：达峰涛，北京市亿达律师事务所律师。吕忠良（以下简称姓名）与被告赵学民、被告杨文湘（以下合称二被告，分称姓名）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕忠良之委托诉讼代理人闫立莉，赵学民之委托诉讼代理人赵黎芳，杨文湘之委托诉讼代理人达峰涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕忠良向本院提出诉讼请求：确认二被告于2018年9月18日签订的关于北京市朝阳区*号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》无效。事实与理由：2000年6月6日，吕忠良与中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润公司）签订《北京市内销商品房预售契约》，约定吕忠良购买中润公司开发的涉案房屋，付款方式为按揭付款。合同签订后，吕忠良依约缴纳了房屋首付款117345元，中润公司随即将涉案房屋交付给了吕忠良。吕忠良自收到房屋后一直占有、使用至今。吕忠良多次要求中润公司办理银行贷款、房屋产权证，中润公司总以种种理由推脱。因中润公司单方原因造成涉案房屋贷款、房屋产权证均未能办成，拖延至今。2016年，吕忠良通过法院公告得知，中润公司已将吕忠良起诉至贵院，要求解除双方于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良随即在该案中提起反诉，要求确认吕忠良与中润公司之间的《北京市内销商品房预售契约》合法有效。贵院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，认定双方于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》合法有效。在上述案件审理过程中，吕忠良得知，贵院2015年出具（2015）朝民初字第50509号民事调解书，记载中润公司与赵学民于2006年4月18日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定赵学民向中润公司购买涉案房屋，双方达成调解协议，中润公司于2015年11月19日前协助赵学民办理过户。在（2016）京0105民初6456号案件的审理过程中，吕忠良对涉案房屋申请了财产保全，并且得知赵学民已将涉案房屋通过与杨文湘签署的《北京市存量房屋买卖合同》过户给杨文湘，现涉案房屋登记在杨文湘名下。综上，一、中润公司与赵学民恶意串通，取得涉案房屋所有权后，第一时间将涉案房屋以明显低于市场正常交易价格出卖给杨文湘的行为属于恶意交易，侵犯吕忠良的合法权益；二、杨文湘在明知房屋明显属于恶意交易、未对房屋状态进行现场查验的情况下，进行房屋买卖的行为显属于恶意交易行为，目的为非法侵占吕忠良合法所有的房屋；三、涉案房屋一直由吕忠良占有。二被告以恶意占有为目的，损害吕忠良的合法权益。赵学民辩称，涉案房屋是我合法购买的房产，二被告通过房屋中介签署了房屋买卖合同，杨文湘支付了全部房款，不存在恶意串通的情况，房屋买卖合同合法有效。杨文湘辩称，不同意吕忠良的全部诉讼请求，吕忠良诉请无事实和法律依据。二被告签订的合同合法有效。经过实地查看后，签署了买卖合同，并向赵学民支付了全部价款，也取得了房产证，买卖合法有效，双方之间不存在恶意串通损害第三人利益的行为。我在购买的时候不知道涉案房屋有任何争议，没有查询到任何权利瑕疵，价款符合市场价，该套房屋处于京通苑小区，是唯一没有物业管理的小区，所以价格比相同地段的低一些，但没有远远低于市场价。吕忠良在其他案件中陈述，其居住在涉案房屋至2018年5月份，与起诉书所述矛盾。我购买房屋时的实际占用人是赵学民，我不知道有吕忠良的存在。综上，我购买涉案房屋属于善意取得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：中润公司原名称北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年6月10日变更为现名称。2000年6月6日，中润公司（甲方）与吕忠良（乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良购买涉案房屋，价款合计567345元，合同签订后，吕忠良支付了首付款117345元，中润公司向吕忠良交付涉案房屋。2016年2月，中润公司曾起诉至本院，要求解除与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》。案件审理过程中，吕忠良提出反诉，要求确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。后，中润公司以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回本诉。本院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，判决确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。中润公司不服，提出上诉，后撤回上诉。在此案审理过程中，吕忠良了解到，早在2006年4月18日，中润公司即与赵学民签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定以548595元价格将涉案房屋出售给赵学民；2015年，赵学民将中润公司诉至本院，要求中润公司办理涉案房屋的过户手续。庭审中，双方达成调解协议：中润公司于2015年11月19日前协助赵学民将涉案房屋过户至赵学民名下。本院以（2015）朝民初字第50509号民事调解书予以确认。为此，吕忠良以赵学民、中润公司为被告，以第三人撤销之诉纠纷为由，起诉至本院，要求撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。本院于2019年5月作出（2018）京0105民撤15号民事判决书，判决撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。赵学民、中润公司不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民终9672号民事判决书，认定中润公司在将10A002号房屋出售给吕忠良后，又擅自将房屋再次售予他人，行为显属不当。赵学民和中润公司签订《商品房现房买卖合同》系在吕忠良居住该房屋期间，虽然其双方均称房款支付完毕，但表示支付方式为现金，且从订立合同到签订涉案民事调解书近十年期间，并无证据证明赵学民曾要求中润公司交付房屋，该情况与常理不符。故综合中润公司与赵学民合同的签订及履行情况来看，赵学民与中润公司订立该合同时的动机难言善意，且该合同已经明显侵害了吕忠良的合法权益。最终判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，中润公司以吕忠良为被告，以房屋买卖合同纠纷为由，起诉至本院，要求解除中润公司与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》，本院于2019年8月15日作出（2019）京0105民初57760号民事判决书，判决驳回中润公司的诉讼请求。中润公司提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月31日作出(2019)京03民终13362号民事判决书，确认中润公司在与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》并实际履行过程中，又与案外人签订《北京市商品房现房买卖合同》，该行为形成“一房二卖”的事实，并且确认中润公司存在违约行为属于恶意违约，判决驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋所在楼宇系中润公司开发建设，涉案房屋于2015年12月22日登记在中润公司名下。自2016年开始，涉案房屋另涉及多次诉讼及保全查封措施，其中，2017年6月27日，本院因（2016）京0105民初6456号案件轮候查封涉案房屋，于2018年9月13日解封。同日，涉案房屋转移登记至赵学民名下。现吕忠良持自北京市朝阳区不动产登记事务中心查询的2018年9月18日赵学民与杨文湘就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》为据提起诉讼，主张二被告恶意串通，损害其利益，要求确认双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。经查，二被告在北京市朝阳区不动产登记事务中心备案的《北京市存量房屋买卖合同》约定，杨文湘作为买受人，以182万元的价格购买涉案房屋，房款为一次性支付，买受人应当过户前向出卖人交付。庭审中，二被告称，双方的实际成交价为390万元，并提交双方于同日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该协议约定，总房款390万元，支付方式为：买受人应当在过户当天且过户前支付290万元，过户后二个月内付尾款100万元。2018年10月9日，涉案房屋过户至杨文湘名下。为证明其已经支付390万元购房款的主张，杨文湘提交李某分别于2018年10月9日向赵学民转账290万元（附言为李某购房款）、12月13日向赵学民转账30万元、12月14日向赵学民转账30万元及16日向赵学民转账40万元的转账记录，称李某为其购买房屋的委托代理人及房款出借人，李某代其支付房款，其已于2018年12月14日及12月25日分两次共向李某转账370万元，用于清偿借款，并提交了转账记录。吕忠良则表示，李某与中润公司及赵学民均存在利害关系，恶意串通，不认可上述转账为支付涉案房屋房款。关于涉案房屋价款，吕忠良主张明显低于市场价格，并提交2018年10月份链家平台查询结果，证明涉案房屋所在小区同时期的成交均价为每平米47010.5元，涉案房屋价格市场价格应至少为570万元。杨文湘主张因涉案房屋所在楼栋无物业管理故双方约定的价格为合理价款。关于涉案房屋占有使用情况，吕忠良称，其于2000年入住涉案房屋，但自2016年12月起，经常有人撬锁强占涉案房屋，吕忠良前妻孙某曾于2016年12月10日因涉案房屋门锁被他人私自更换而报警；此后因经常有人打砸抢房，导致其无法正常居住，遂于2018年5月至他处居住；2018年11月底其发现涉案房屋已经由中介出租，并于2018年12月1日、12月12日报警处理，因解决未果，自同年12月13日起，吕忠良彻底搬离涉案房屋。杨文湘称其购买涉案房屋用于居住，其委托李某代为处理购买涉案房屋事宜，从选房、看房、到委托中介公司对外出租、收取租金，均由李某办理，双方未就上述事宜签署书面委托材料；其认可吕忠良在2018年12月上旬曾搬回涉案房屋居住，为此，双方均报警处理。另，本院依吕忠良申请调取涉案房屋网签合同，查明，2018年12月18日，杨文湘已与案外人吴艳海就涉案房屋另行签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价格为182万元。本案在审理过程中，本院据吕忠良申请，依法作出（2018）京0105财保390号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为2018年12月24日至2021年12月23日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。恶意串通，是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害第三人的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方当事人作出某种意思表示，对方当事人明知实施该行为所达到的目的，而不表示反对并与之签订、履行合同。对于恶意串通的判断，需要综合考量当事人的缔约目的、缔约过程、合同履行情况等因素。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。购买房屋作为家庭重大事项及大额支出，房屋购买人一般需历经选房、看房、商议合同签订事宜、核实房屋权属及瑕疵问题等缔约流程，需尽到足够的审慎注意义务。本案中，首先，杨文湘购买涉案房屋用于居住，其购房前仅委托李某代为看房、未亲自至房屋实地查看房屋现状，不符合常理；其次，杨文湘作为房屋购买人，未直接向出卖人赵学民支付购房款，虽然其称向李某借款且已还款，但房屋购买人向出卖人支付购房款，此为房屋买卖合同支付购房款的正常交易流程。杨文湘系房屋买受人，却由委托代理人兼出借人直接向出卖人支付购房款，不符合交易习惯，即使其与李某之间存在资金往来，但依据其提交附言为“李某购房款”的转账记录亦难以证明其实际支付购房款之事实，据此，本院难以认定其已支付涉案房屋购房款；再者，就涉案房屋成交价格而言，不论是双方网签价格亦或是二被告主张的实际成交价格，均明显低于市场交易价格；最后，杨文湘称其购买涉案房屋用于自住，但杨文湘在赵学民取得房产证后五日内即与其签订购房合同，并自购房后即由李某委托中介公司出租，又在短时间内另行将涉案房屋出售他人等行为看，其购房且又出售房屋的过程显属仓促，购房目的显然非如其所述。纵观杨文湘购买涉案房屋前的选房、看房、订立合同、支付房款等整体流程，各个交易节点难言符合二手房买卖的正常交易习惯，实属有悖常理。综上，二被告订立该合同的动机难言善意，本院无法排除双方存在恶意串通的事实，二被告之间的合同损害了吕忠良的合法权益，应属无效。据此，本院对于吕忠良要求确认二被告于2018年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下：确认被告赵学民与被告杨文湘于二〇一八年九月十八日签订的关于北京市朝阳区*号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费38000元，由被告杨文湘负担19000元（于本判决生效后七日内交纳），由被告赵学民负担19000元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告杨文湘负担2500元，由被告赵学民负担2500元（被告杨文湘、被告赵学民于本判决生效后七日内直接支付给原告吕忠良）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黄雪芹审 判 员  尹 航人民陪审员  何小清二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  周欣月