浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15332号原告：诸暨万风商业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路555号501室。法定代表人：桑伟杰。委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被告：庞首发，男，1988年3月28日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：李枝森，男，1989年5月7日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。第三人：浙江永利中心城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：楼建根。原告诸暨万风商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）与被告庞首发、诸暨市北青萝服装店（以下简称“北青萝服装店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，原告向本院申请撤回对北青萝服装店的起诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。审理中，原告万风公司向本院申请追加浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）为本案第三人，本院予以准许，并于2020年11月18日第二次公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人桑哲渊、被告庞首发的委托诉讼代理人李枝森到庭参加两次庭审。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万风公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1053号商铺的租赁关系；2.判令被告立即将诸暨市××街道××路××号一楼1053号商铺腾退后交付给原告；3.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按16992.48元／月计算的租金及占有使用费；4.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按7948.80元／月计算的物业管理费；5.判令被告赔偿原告损失50977.44元。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求中租金的起算点调整为2020年1月1日。事实和理由：2019年12月24日，诸暨市产权交易有限公司公开发布竞价公告，拍卖原属于第三人永利公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号的不动产及附属设备设施（以下简称“案涉物业”），原告参与竞价后中标，并与转让方永利公司签订《资产转让协议》，转让价格72650万元。2019年12月30日，原告取得案涉物业的不动产权证书。案涉物业为商业用地，原名为“永利中心城”，原经营方为第三人永利公司和案外人诸暨永腾商业管理有限公司（以下简称“永腾公司”），原告受让后更名为“万风新天地-西楼”。原告购买案涉物业的目的为继续从事购物中心出租、经营，但第三人永利公司和永腾公司在原告依法取得产权后，拒不配合办理物业交接，继续非法占据案涉物业，原告向诸暨市人民法院提起物权保护诉讼，并申请先予执行，2020年5月14日，诸暨市人民法院作出先予执行的民事裁定，裁定永利公司和永腾公司对案涉物业停止侵害、排除妨碍，6月2日，第三人永利公司和永腾公司被强制清退出案涉物业。根据第三人永利公司提供的租户信息，被告承租案涉物业内商铺，商铺位于案涉物业内一楼1053号商铺，租赁面积132.48平方米，租金为16992.48元／月，物管费60元／平方米／月。原告接收物业后，依法行使产权人的权利，2020年6月2日向所有商户公布公告函，告知产权变更事宜，通知承租商户将产权变更后的租金、物业管理费等费用支付至原告账户。6月11日，原告向被告发函，通知被告提供租赁合同、缴款凭证等，如逾期不提供的，原告有权解除合同并要求腾退房屋。在原告一再通知和催缴之下，被告始终无动于衷，不提供任何书面租赁文件和缴费凭证，在占有原告房屋的同时却拒缴租金和物业管理费，具有明显的利用物业产权变动之机逃避履行义务的恶意。虽然根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但权利义务是相对应的，原告作为受让人，愿意依法保障承租人的权利，但承租人也应当履行自己的义务。被告经多次催告仍拒付租金和物业管理费，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条和第二百二十七条规定，现原告正式解除合同并要求被告承担违约责任。被告庞首发辩称，1.同意解除租赁关系，但是被告已经与第三人永利公司于2020年2月28日解除租赁合同，是否能由原告来解除合同由法院审核；2.被告于2019年12月30日支付第三人永利公司2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金16692.48元，第三人永利公司已减免2个月的租金，被告于2020年2月29日腾退涉案房屋，合同也已经解除，不需要再缴纳之后的租金和管理费；3.合同约定如果被告单方违约，租赁保证金被没收，所以第三人永利公司已经没收了被告的租赁保证金；4.违约金过高，要求法院进行调整。第三人永利公司未到庭应诉。原告万风公司为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.诸暨日报、成交确认书、不动产权证书、不动产登记查询证明；2.（2020）浙0681民初7574号民事裁定书；3.公告函（2020年6月2日），通知函（2020年6月11日）、（2020）浙诸证民字第1666号公证书；4.资产转让协议。经质证，被告庞首发对证据1、2的真实性无异议；证据3可以反映出被告已不再经营，被告未收到公告函、通知函；证据4表示不知情。本院对上述证据的真实性予以确认。被告庞首发为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：5.微信聊天截图；6.工商注销情况；7.租赁合同；8.转账凭证。经质证，原告认为证据5聊天记录中另一方的身份无法核实，聊天内容不能反映合同已经于2020年2月底终止，且微信聊天中对方明确回复不同意解除合同，且直到2020年5月对方还在向被告催缴租金和管理费，故合同始终处于持续状态，被告无权单方解除合同，该聊天记录也不能证明被告实际缴纳租金至2020年2月底；对证据6的真实性无异议，但是与本案的租赁合同缺乏关联性；对证据7的真实性无异议，认为被告应当按照合同约定支付租金；对证据8的真实性无异议，但是认为被告提出第三人永利公司对被告进行了三个月减免二个月租金的优惠政策，原告不予认可，也不符合常理，只能证明被告于2019年12月支付了一个月的租金，也就是从2020年1月1日开始的租金都没有支付；对证据8的真实性由法院核实，但是无法体现款项的性质。本院认为，证据5中微信聊天对象身份无法核实，其真实性难以确认，况且原告万风公司于2019年12月30日取得涉案房屋，自此第三人永利公司无权再向被告收取租金，退一步讲，即使真实，也可以反映出聊天的另一方不同意解除合同，仅系被告单方提出解除合同，故对证据5不予采纳；证据6与本案缺乏关联性，故本院不予采纳；对证据7、8的真实性予以确认，但是证据8的性质应结合租赁合同来确定。经审理，本院认定的事实如下：2017年11月7日，第三人永利公司（甲方）与被告庞首发（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：第三人永利公司同意将诸暨永利吾悦广场第一层编号为1053的商铺出租给被告，建筑面积为132.48平方米，租赁期限为三年；进场日为2017年11月16日；首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第1个租约年的月租金为15897.60元，第2个租约年的月租金为15897.60元，第3个租约年的月租金为16692.48元；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付的款项的1‰作为违约金；乙方应在签订本合同之日向甲方支付31795.20元作为租赁保证金；在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方；乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定；商业管理服务的内容及相关权利义务由乙方与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定，管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向乙方主张权利；乙方不可撤销地承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺的优先购买权，乙方该项承诺自本合同签署之日起生效，且无需针对该商铺具体转让事宜另行确认，甲方因发生合并、分立等重组行为导致该商铺所有权变更的，按照本条约定执行；如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向该第三方交纳租金等费用；无论乙方是否签署前述确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同项下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与该第三方有关该商铺转让行为的效力，且乙方应当按照本合同约定承担责任；乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失等。另，被告庞首发与诸暨新城吾悦商业管理有限公司（现更名为“永腾公司”）签订了《商业管理服务协议》，由被告庞首发向该公司缴纳商业管理费。2019年12月30日，原告万风公司取得涉案房产的所有权证书，原告万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。第三人永利公司与案外人永腾公司在原告万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂原告于2020年5月9日向本院申请先予执行，本院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。第三人永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。被告庞首发未支付2020年1月1日开始的租金；自2020年6月2日开始，被告庞首发未支付给诸暨新城吾悦商业管理有限公司（现变更为永腾公司）管理费。原告万风公司认可被告庞首发于2020年6月16日腾空涉案房屋。本院于2020年12月3日勘查现场，涉案房屋未出租给他人。本院认为，第三人永利公司与被告庞首发之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则。本案中，原告万风公司作为涉案商铺的受让方，其应当受原租赁合同的约束。本案中，原告万风公司于2019年12月30日从第三人处受让涉案房产，其应当受原租赁合同的约束，故原告万风公司的主体适格。本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令解除原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1053号商铺的租赁关系。本院分析如下：被告庞首发对于解除原、被告双方的租赁关系不持异议，但是认为双方已于2020年2月28日解除，但是其未能提供有效证据证实，被告未能按期支付租金，原告通过诉讼方式通知解除，合理合法，本院确定合同解除日为被告收到起诉状副本之日即2020年9月30日。2.判令被告支付原告自2020年1月1日起至腾退日止按16992.48元／月计算的租金及占有使用费。本院分析如下：被告庞首发自2020年1月1日开始未缴纳租金，合同解除日为2020年9月30日，庭审中，原告陈述被告于2020年6月16日腾空涉案房屋，基于解除日前被告已实际腾空涉案房屋，故原告在解除日应当知晓被告腾空房屋的行为是不再继续租赁涉案商铺并腾退的意思表示，故租金应计算至2020年9月30日，且不存在占有使用费，同时，租金应按照第3租约年标准16692.48元／月。考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，本院扣减30天的租金。据此，被告应支付原告2020年1月1日至2020年9月30日止（在此期间应扣减30天）按16692.48元／月计算的租金计133539.84元。3.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按7948.80元／月计算的物业管理费。本院认为，永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产，原、被告解除租赁关系的时间为2020年9月30日，原告仅有权收取2020年6月2日至2020年9月29日期间的管理费，本院参考原先诸暨新城吾悦商业管理有限公司向被告收取的管理费标准，酌情确定管理费为6624元／月，据此，被告庞首发应支付原告万风公司管理费25833.60元。4.判令被告赔偿原告损失50977.44元。本院认为，原告主张3个月空置期作为违约金属于合理范围，本院于2020年12月3日勘察现场，涉案房屋尚未出租给他人，且被告庞首发也未能举证证明按3个月空置期计算违约金过高，故3个月空置期（按16692.48元／月标准）合理合法，本院对违约金50077.44元予以支持。至于保证金问题，鉴于第三人未将保证金转交于原告万风公司，结合本院同类案件的处理方式，被告庞首发可另行向第三人永利公司主张关于保证金的权利。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、确认原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1053号商铺的租赁关系于2020年9月30日解除；二、被告庞首发应支付原告诸暨万风商业管理有限公司租金计133539.84元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、被告庞首发应支付原告诸暨万风商业管理有限公司管理费25833.60元，款限本判决生效之日起十五日内付清；四、被告庞首发应支付原告诸暨万风商业管理有限公司违约金50077.44元，款限本判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4461元，减半收取计2230.50元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担15.50元，被告庞首发负担2215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十二月九日书记员 谢周成5