河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12239号 上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司，住所地河北省石家庄市新华区和平西路448号。 负责人：姚松亮，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：刘月、刘玉晓，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：王传强，男，1986年10月20日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 上诉人浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司（以下简称“绿升物业公司”）因与被上诉人王传强物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初5621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司上诉请求：一、依法撤销河北省新华人民法院（2020）冀0105民初5621号民事判决书第一项，改判为：判令被上诉人向上诉人支付物业服务费10290.44元；二、依法撤销河北省新华人民法院（2020）冀0105民初5621号民事判决书第二项，改判为：判令被上诉人向上诉人支付违约金5000元并承担一审全部诉讼费用；三、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误认定事实。（一）错误认定上诉人一直未为被上诉人办理车位登记。首先，被上诉人未提交任何证据证明上诉人未为其办理车位登记，所有的投诉都是上诉人自己单方的陈述和猜测，甚至一审中上诉人已经提交证据证明上诉人是在2017年10月份为其办理车位登记，一审法院在未查清相关事实的基础上就作出从未为其办理车位登记的认定，明显有失公允。退一步讲，即便查不清究竟上诉人何时为被上诉人办理了初始车位登记，至少可以查清2018年10月29日上诉人为被上诉人办理了冀Ａ×××××的车牌号登记，而车牌号模式启动的前提就是已经办理了车位登记，一审法院不顾可以查清的事实，以被上诉人所欠所有期间段的物业服务管理费（2017年12月至2020年12月31日）为基础，要求上诉人承担违约责任，明显属于对已查清事实的错误认定。（二）错误认定“不能正常出入车库”与“不能出入车库”。因被上诉人车位服务费欠费，上诉人通过人工抬杆的方式经登记后才予以放行，正常交费的车主车牌号信息将会直接录入车辆识别系统，相比而言，人工抬杆需要业主多等一会或提供相应的证件，上诉人有权采取合法合理的工作流程实现催缴车位费的目的，但这种工作流程不意味着业主绝对不被允许进入车库，并未侵犯业主的使用权。一审法院在“本院认为”部分的第二段后半部分将上诉人上述间接催缴方式认定为“给被告的生活造成了影响”，是对事实的歪曲，其混淆了“无法使用车位”与“无法正常使用车位”的概念和产生的法律效果。试问物业公司通过采取人工登记后，抬杆的方式督促长期拖欠车位管理费的业主及时缴费，何错之有？（三）应认定而未认定被上诉人车辆不能正常出入车库的原因是其车位服务费欠费。上诉人向业主提供车辆秩序维护服务，有权依约收取车位服务费。根据上诉人提交的被上诉人车位服务费的缴费票据（发票号为8462567），被上诉人在2020年3月才结清了2017年9月1日以来的车位服务费，在此之前其车位服务费一直处于欠费状态，物业相关工作人员多次向其解释为什么不能通过系统自动识别进入，只能通过人工抬杆方式进入车库的原因，并委婉催要车位服务费，被上诉人仍无视自己车位服务费欠费的事实，并多次无理投诉物业，要求物业工作人员向其开放车辆自动识别抬杆系统，这种要求显然是缺乏权利基础的，一审法院避而不认可被上诉人的车位服务费处于欠费状态的事实，隐藏了被上诉人车辆不能正常出入小区的真正原因，严重影响了本案公正的审理结果，致使一审判决显失公平。（四）错误认定被上诉人的损失。被上诉人的车一直可以停入车库，其并未能提交任何证据证明进入车库需要登记，给其带来了多大的损失。一审法院却在被上诉人欠缴的37个月的物业服务管理费的基础上，直接为被上诉人减免2572.61元，减免的金额相当于四年零三个月的车位服务费，这已经完全超出了一般理性人的可预测和可接受的范围，且导致物业服务双方权利义务的严重失衡和不公，属于明显的错误的认定。（五）应认定而未认定的最后一个事实，上诉人诉请的物业管理服务费中不包括提供车位管理服务，车位服务是否到位不应作为是否支付物业管理服务费的相关因素。从被上诉人只欠物业管理费不欠车位费这一事实上即可得知，绿升物业对林荫大院小区的物业管理服务费和车位费是单独收取的，互不绑定，且林荫大院属于“人车分流”的小区，停车纠纷丝毫不影响被上诉人正常享受与所有没有车位的业主相同的物业管理服务，法院却避而不认定相关事实，直接以上诉人仅诉请的物业管理服务费来平衡被上诉人抗辩的车辆出入登记问题，导致双方权利义务失衡，严重偏离了合同等价有偿的基本原则。二、一审法院错误适用法律。一审法院直接依据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，酌定仅支持上诉人（原告）75%的物业服务费，违背了“用尽法律规则才能适用法律原则”的司法审判原则，一审法院不综合考虑被上诉人车位服务费欠费的事实、不考虑物业公司多次积极处理被上诉人无理投诉的事实、不考虑人车分流情况下车位服务纠纷不影响业主正常享受与没有车位业主享受同等物业服务内容的事实、不考虑上诉人采取人工登记方式放行实际上未给被上诉人带来损失的事实，滥用司法自由裁量权作出大幅度减免物业服务费的判决，严重超出一般理性人的可预测和可接受的范围；另，基于以上事实认定错误，上诉人并不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中规定的违约行为，一审法院的判决严重损害了物业公司依法催费的权利，其判决结果甚至超过了庭审中被上诉人的预期，不属于一份公平公正的判决，不能起到应有的正面社会引导作用，甚至会引发更多欠费的业主选择先欠费后作为被告的方式被动履行缴纳物业费的义务，以寻求更大利益的减免，最终损害物业公司和其他按时交费业主的合法权利，浪费司法资源。综上所述，一审法院认定事实错误，进而导致法律适用错误，被上诉人以自身原因导致的车位管理纠纷抗辩物业服务费不应被支持。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判。 王传强答辩称，上诉人的上诉理由没有任何依据，应予以驳回。1、小区在2017年7月更换门禁系统后，业主及时向物业登记车位产权信息及车辆信息，但由于物业的工作极端不负责任，未予登记，物业不履行合同在先，被上诉人不缴纳物业费及车位管理费在后，一审法院认定事实清楚。2、2018年12月之前，被上诉人车辆无法出入车库，不是不能正常出入车库。2017年8月31日后至2019年，物业采取物业费与车位管理费捆绑收取模式，无法缴纳车位管理费，部分录入车位及车辆信息的业主，车辆进出时显示已欠费，但被上诉人的车辆显示未授权车辆信息不存在，完全无法出入车库，一审证据中能充分显示我曾屡次与物业中心联系，但均不能进入车库，其中一次通话录音显示，我的车辆在车库门口等待两小时余，经反复与物业经理沟通，仍不能进入车库。3、我的损失不仅包括不能使用车位期间产生的车位管理费，还应包括小区外停车的停车费，期间我曾尝试出租车位而不可行的损失，本小区车位月租金在400-500元。一审中我本着以和为贵的原则要求缴纳50%的物业费。4、在与物业交涉中，包括缴纳车位管理费后，物业屡次刁难我，使我车辆不能正常出入车库，一审证据证明其在微信群诬陷诽谤我，至今仍未公开道歉，消除影响。5、一审庭审结束后，原告以补充证据为借口，要求重新开庭。其向法院提供了精心伪造的证据，其所提供的证据2017年10月30日，为我登记的车辆及车位产权，为我2018年9月新购买的车辆。本人曾在物业武姓经理带领下到监控室，亲眼所见，2018年11月方给我登记车位产权及车辆信息。物业伪造证据为违法行为，法院不予采信公正判决，希望法院依法处理相关责任人。6、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律法规规定以及相关行业规范确定的，维修养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业公司在一审中伪造证据，二审中歪曲事实，希望法院能查明真相依法处置。自物业公司采用起诉业主方式追讨物业费开始到目前已经半年多，但物业工作中达不到其服务标准、不履行合同约定的问题仍然存在，毫无改善。希望人民法院应公正判决，维护我的合法权益。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费10290.44元，违约金5000元，共计15290.44元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告王传强系林荫大院20幢1单元1401室的买受人，该房屋建筑面积139.06平方米。2015年10月30日，河北兆翔房地产开发有限公司作为甲方与原告绿升物业公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方聘用乙方为林荫大院管理区域提供物业服务合同；物业名称林荫大院，坐落位置为东至泰华街、南至和平西路、西至电大街、北至市庄路；物业交付时间暂定为2015年12月31日，以实际交付时间为准；前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费；本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅2元/月?平方米（不含能耗费），2.5元/月?平方米（含能耗费）；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每月12个月第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。 合同签订后，原告绿升物业公司为被告小区提供物业服务。原告未及时为被告办理车辆登记，导致被告无法正常使用车位，直至2018年7月份才给被告办理车辆登记。被告王传强欠付原告2017年12月1日至2020年12月31日共37个月的物业服务费。 以上事实，有《前期物业服务合同》、业主基本情况登记表、承诺书、催费单、林荫大院园区物业服务标准、通话录音、微信聊天记录、小区照片、工作联系单、《住宅区前期物业服务等级、收费标准备案表》、车位物业服务费增值税普通发票、物业APP截屏、车辆识别系统截图、车辆登记本、车管所选号系统截屏及照片以及庭审笔录予以证明。 一审法院认为，被告系林荫大院20幢1单元1401室的业主，虽然未与原告签订书面的物业服务协议，但原告已经为被告提供物业管理和服务，原告与被告之间已经成立事实上的物业服务合同关系，但被告欠付2017年12月1日至2020年12月31日的物业服务费。 被告辩称物业疏于管理，未及时登记车位产权及车辆信息，导致被告车辆无法进入小区停车场，给其造成不便和损失。原告虽然提交了其于2017年10月30日为被告车牌号为冀Ａ×××××的车辆办理了车位登记，但根据被告提交的车辆登记证以及车管所选号系统截屏及照片，被告所有的上述车辆购买时间为2018年9月，无法于2017年10月份办理车位登记。原告绿升物业公司作为物业服务企业，有义务为业主提供服务，方便业主生活，被告作为业主在享受物业服务的同时，负有交纳物业费的义务，本案中，原告未及时为被告办理车位登记，导致被告无法正常使用车位，影响到了被告的生活，根据公平原则，本院酌定按照欠缴物业服务费的75%予以支持，即被告王传强向原告支付物业服务费7717.83元。 关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因原告履行物业服务义务未达到业主的需求，存在一定过错，故本院对原告该诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告王传强于本判决生效之日起五日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司物业费7717.83元；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计91元，由原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司负担22.75元，被告王传强负担68.25元。 本院二审期间，上诉人绿升物业公司提交如下证据：一、聊天记录，证明被上诉人新车进小区，并未在物业办理登记备案，一个车位只能停一辆车，旧车未能开出之前新车不能进入，物业工作人员积极配合处理此事，事后也获得业主的认可；二、照片一张，用于证明小区实行人车分流制度，车位费与物业费是分开收取的，并未绑定，二者并非同一法律关系。 被上诉人王传强对上述证据发表质证意见称，1、聊天记录更多截屏能够清楚地显示我的旧车没有在车库中，物业公司以各种理由包括没有登记，包括开发商当天检查，不允许我把新车开入车库，也不给我登记。前后过程达两小时余，派出所民警到达现场后，严厉批评了物业保安及经理，经过半小时的协调方能够进入车库。2、小区在2019年前实行物业费与车位管理费捆绑，是小区业主多次拨打12××5电话方解决的问题，我这里有物业公司的多次报警电话，上面显示多个业主因为物业费车位管理费捆绑与物业产生纠纷，车位管理是物业管理的重要组成部分，被上诉人在不欠物业费及车位管理费的情况下物业失职不予登记产权及车辆信息，这是违反前置物业合同的相关约定的。 被上诉人提交林荫大院小区一百多名业主签名的《联名信》，用于证明上诉人服务质量达不到他所承诺的物业服务标准。 上诉人发表质证意见称，被上诉人提交的证据，对其真实性、客观性以及关联性均不予认可。此份证据中明显有相似笔迹，而且这份名单中所有的名字，均在欠费业主中，而林荫大院所有的欠费业主几乎与此名单中的数量相同，同为欠费业主所出具的联名并不能证明已交费业主的意愿，而林荫大院共计三千多户业主，欠费的仅有一百多户，可以看出林荫大院服务得到小区大多数业主认可，而且在今年创建文明城市过程中，绿升物业以满分成绩通过了国检测评，而且我们每周都会向住建局进行工作汇报，这些都有迹可循。另外，被上诉人提交的这份证据从性质上来说属于证人证言，证人并没有出庭作证，证明力低。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人根据《前期物业管理服务合同》约定为小区提供物业服务，被上诉人享受了上诉人提供的物业服务,故上诉人与被上诉人之间已经成立事实上的物业服务合同关系。小区物业服务是双向的，上诉人作为物业服务企业，有义务为业主提供服务，方便业主生活；被上诉人在享受上诉人提供的物业服务的同时，应当承担向被上诉人支付物业费的义务；双方互相配合，才能共同营造干净舒适的生活环境。本案中，由于上诉人未及时为被上诉人的车辆办理车位登记信息，导致被上诉人无法正常出入车库，给其生活带来不便，被上诉人基此原因欠付物业服务费，原审考虑双方均存在一定程度的过错，根据公平原则，酌定被上诉人按照欠缴物业服务费的75%予以支付并无不妥，本院予以确认。上诉人上诉称其通过人工抬杆、登记后方可进入的方式为被上诉人提供服务，不影响被上诉人出入车库，不给被上诉人进行车辆登记，是因为其欠缴车位服务费，车位服务费与物业服务费是分开的，因此被上诉人应当支付全部欠缴物业服务费并支付违约金。被上诉人不同意上诉人的主张，称是上诉人不为其办理车位登记信息在先，被上诉人不缴纳物业服务费在后，是上诉人服务不到位。人工抬杆、进行登记方可进入本身已造成被上诉人出入车库不便，况且双方因此发生过争执甚至报警，另外，上诉人未提交证据证实是因为被上诉人欠缴车位费而未为被上诉人办理车辆登记，因此上诉人提供的物业服务给被上诉人造成一定程度的不便，原审判决酌减部分物业费并无不妥，上诉人要求被上诉人支付全部欠缴的物业费并支付违约金5000元不成立，本院不予支持。 综上所述，浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费182.0元，由上诉人浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 王西西 ——