江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9777号上诉人（原审原告）：周丽娟。委托诉讼代理人：陈晓，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605。诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢海浪，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人周丽娟因与被上诉人常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的(2020)苏0581民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周丽娟上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由新茂公司承担。事实与理由：一审判决认定上诉人周丽娟不属于消费性购房人、认定继续履行周丽娟与新茂公司签订的《商品房买卖合同》将构成个别债权人的债务清偿、认定新茂公司管理人按照《破产法》第十八条规定已解除《商品房买卖合同》进而判决驳回上诉人一审诉讼请求缺乏事实和法律依据，存在明显错误。一、新茂公司管理人无权依据《破产法》第18条解除周丽娟与新茂公司签订的《商品房买卖合同》。《破产法》第18条是破产法的特殊规则，该条适用的前提是债务人和对方当事人均未履行或未履行完毕的合同。而在本案中，周丽娟已经履行了自己的义务，即以其对案外人上海海珠建筑工程设计有限公司（以下简称海珠公司）的借款债权支付了全部购房款，从而享有了对新茂公司的权利。此时仅有新茂公司一方未履行完毕合同，而非双方均未履行或未履行完毕。在此情形下，本案不符合《破产法》第18条规定的条件，故新茂公司管理人不得根据该条规定选择解除《商品房买卖合同》。二、继续履行周丽娟与新茂公司签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定。根据《破产法》、《最高人民法院适用企业破产法规定(二)》规定之精神，破产程序中的个别清偿行为无效，应以该清偿行为是否损害其他破产债权人的合法权益进行评价。本案中，2016年7月1日，周丽娟与新茂公司签订《商品房买卖合同》，以其对案外人海珠公司的借款债权支付了全部购房款。2018年2月2日，常熟市人民法院作出(2018)苏0581破3号民事裁定书，裁定新茂公司破产清算。新茂公司处置财产的行为发生在人民法院受理破产申请前一年内。新茂公司处置财产的行为不存在《破产法》第三十一条规定的可以撤销的情形，继续履行周丽娟与新茂公司签订的《商品房买卖合同》并非《破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为，并不损害其他债权人的利益。三、周丽娟与新茂公司签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。根据《九民纪要》第44条规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。本案中，新茂公司与海珠公司达成执行和解协议发生于新茂公司债务履行期限届满后。周丽娟以债权支付购房款，并不存在恶意损害第三人合法权益等情形，《商品房买卖合同》应当继续履行。新茂公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。周丽娟向一审法院起诉请求：1.判令周丽娟与新茂公司签订的编号为Y20150000937号《商品房买卖合同》继续履行，并以交付约定商品房形式清偿新茂公司债务。2.案件受理费由新茂公司承担。一审法院认定事实：2016年5月30日，新茂公司（甲方）与海珠公司（乙方）签订《执行和解协议》，约定：甲方将其开发的新茂轻纺城6幢904号房产（建筑面积135.21平方米），甲方按转让价优惠至1万元/平方米，则房价为135.21万元，抵债金额为135.21万元。甲方将抵债房产及时网签给乙方或其指定的人。差额部分565252元由甲方以转账方式付给乙方。抵债房产过户完毕，且乙方收到差额款，即视为甲方已履行完毕本执行案项下的全部义务，甲方未按本和解协议约定履行的，则乙方有权单方解除本协议，并按原生效判决文书向法院申请继续执行或恢复执行的。2016年6月15日，海珠公司与周丽娟签订协议书一份，约定：海珠公司将新茂公司转让给其的抵债房产（新茂轻纺城6幢904室）抵债给周丽娟，抵债金额为135.21万元，差额部分34.79万元由海珠公司截止2016年年底前还清。2016年7月1日，新茂公司（出卖方）与周丽娟（买受方）签订合同编号为Y20150000937的《商品房买卖合同》一份，约定周丽娟向新茂公司购买新茂轻纺城6幢2单元904室房屋，商品房总价款为1352100元，买受人同意于2016年7月1日向出卖人支付100%房款1352100元；出卖方应当在2017年3月31日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2016年7月5日，新茂公司向海珠公司出具收据，载明：收款金额为1352100元，收款方式为抵设计费，收款事由为6#904室抵设计费。周丽娟就涉案房屋并未实际向新茂公司支付购房款，双方也未办理过户手续，涉案房屋于2020年初方才具备交付条件。2018年2月2日，一审法院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。2020年4月22日，新茂公司管理人作出《债权复核通知书》，并向周丽娟送达，主要内容为：对于2020年3月新茂公司第二次债权人会议资料中的债权表，您通过《征询意见表》提出异议，管理人经复核后，认为您未提供事实和法律依据。现将复核结果向您通知如下：根据您提供的债权申报材料，对于6-904室房屋，您并未实际支付购房款，而是以海珠公司对新茂公司的债权抵偿债务。且您并不符合《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》中规定的认定购房人优先权的条件，若继续履行合同，向您交付房屋，将会构成个别清偿，违反了企业破产法的规定。因此，我们对您提出的异议不认可，维持原债权审定结果。请您尽快配合办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续。特别提醒：如您对管理人复核结果有异议的，请在收到木通知书之日起十五日内向常熟市人民法院提起诉讼。一审法院认为：本案争议焦点在于周丽娟是否属于消费性购房人，涉案《商品房买卖合同》应否继续履行，是否已经解除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照前述法律规定，周丽娟系以海珠公司欠付的工程款折抵购房款，并未实际向新茂公司支付房款，涉案商品房买卖合同系履行抵房协议的具体操作方式，故周丽娟明显不属于消费性购房人，现新茂公司已进入破产程序,如继续履行合同，将构成对个别债权人的债务清偿,不符合法律规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，新茂公司于2018年2月份进入破产清算程序之后，新茂公司管理人并未通知周丽娟继续履行协议，而在《债权复核通知书》中以表达了解除合同的意思，根据上述规定，该协议应视为已解除。综上，周丽娟的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回周丽娟的诉讼请求。案件受理费减半收取8484元，由周丽娟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述规定是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，对交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护。本案中，周丽娟系以新茂公司欠付海珠公司的工程款折抵周丽娟的购房款，周丽娟并未实际向新茂公司支付购房款，与基于正常支付全部或大部分房款而产生的物权期待权具有本质区别，故一审法院认定周丽娟不属于消费性购房人并无不当。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，新茂公司尚未将涉案房屋办理过户登记至周丽娟名下，在周丽娟不属于消费性买受人的情况下，如由新茂公司继续履行涉案《商品房买卖合同》，将构成对个别债权人的债务清偿。根据前述法律规定，前述情形属于法律上履行不能的合同，涉案《商品房买卖合同》应予解除。结合2019年10月21日新茂公司管理人向周丽娟出具的《解除合同通知书》及2020年4月22日的《债权复核通知书》，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》已经解除并无不当。据此，本院对周丽娟上诉要求新茂公司继续履行涉案《商品房买卖合同》的诉请碍难支持。综上所述，周丽娟的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16968元，由上诉人周丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 员  祁 锋二〇二〇年十二月二十八日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬