江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初3360号原告:江西银湾物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3602室（第36层），统一社会信用代码913601006809201926。法定代表人：向媛，执行董事。委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402161102571。委托诉讼代理人：汤靖，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，执业证号31402152102468。被告：赵传集，男，1961年10月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告江西银湾物业管理有限公司(以下简称为银湾物业)与被告赵传集物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾物业的委托诉讼代理人汤靖、被告赵传集到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2018年5月7日起至2020年7月31日所欠物业费用人民币5238.4元；2.判令被告按照每月2%支付自2018年5月7日起至给付之日止的逾期滞纳金，暂计算至2020年7月31日为1047.68元（物业服务与滞纳金合计6286.08元）。事实和理由：被告系中房浔阳城1栋1803室的业主，房屋面积121.71平米。2017年11月，原告与九江市中房地产发展有限公司物业分公司签订了合同编号为Z-F-Y-W-20171116号的《中房浔阳城前期物业管理服务合同》，2018年4月，原告与九江中房地产发展有限公司签订合同编号为Z-F-Y-W-20180331号的《浔阳城前期物业管理服务合同》，2019年3月8日，原告与中房浔阳城业主委员会签订合同编号为Y-W-20190401的《浔阳城物业管理服务合同》，按合同规定物业方为业主提供服务，业主方应及时交纳各项服务费用，逾期缴纳物业费则按每月2%收取逾期期间的滞纳金。期间物业一直在为业主方进行服务，且2018年签订的编号为Z-F-Y-W-20180331号的《浔阳城前期物业管理服务合同》约定2018年5月1日之后由原告提供物业服务，物业费用由原告收取。被告截至2020年7月31日止，拖欠自2018年5月7日起至2020年7月31日止物业费用5238.4元，滞纳金1047.68元，共计6286.08元。原告多次催缴，未果，故特诉请法院判准所请。被告赵传集答辩称，一、本人未缴纳物业管理费用系物业管理公司自身未履行管理职责。我与银湾物业管理公司于2016年签订了物业管理协议，在此之前本人均按期足额缴纳物业管理费用。但是，本人于2016年6月入住，2016年8月发现家中三处内墙开裂，多次申报，至今未修复。本人所住房屋的公共水管于2018年9月29日因质量问题发生破裂，导致水漫灌家中，产生财产损失，本人多次电话或者上门要求物管公司人员进行维修，但是物管人员在接到电话后，迟迟未进行维修，并态度恶劣，表态不会管此事。因物业管理公司完全未履行自己的管理服务职责，只收钱不办事，导致本人的生活产生严重不良影响，并对个人财产带来损失。根据本人与物业管理公司签订的协议来看，作为物业管理公司，自身未按照协议履行应当履行的职责，且因其未履行的不作为行为给本人的生活和家属财产带来损失。因而，本人并非故意拖欠物管费，而实则是物管公司自身未履行应当履行的物业管理义务。显然的道理，物业管理费用是建立在良好履行物业管理义务的基础之上的，这是最基本的人之常情，作为权利与义务对等性的考量，未履行物业管理义务，理当就不能享受应有的收缴物业管理费用的权利。二、物业管理公司与房屋开发商系同一家公司。本人居住的中房浔阳城小区房屋系中房公司开发建设，公共水管破裂事故系该房屋建设质量问题，本该中房房地产公司承担。而且，中房房地产公司与银湾物管公司系同一家公司，物管公司员工由中房开发建设公司管理，员工工资由该公司发放。因此对于公共水管破裂一事，该物管公司应当积极联系房地产公司进行维修，并提供服务尽可能降低业主损失。但是，很遗憾，物管公司完全不作为，甚至其负责人表态“不关他们的事”，这完全是无耻的推诿、耍赖行为。业主只有承担公共水管破裂导致的家中灌水、财产损失和繁琐的维修事务。三、因物业管理公司的不作为给本人带来的损失应由物管公司承担。因物业管理公司的不作为，给本人生活产生了严重不良影响，并对个人财产带来了损失。具体的损失如下：1.敲地面砖人工费，水管测试费1200元，泥工修补人工费1000元，瓷砖、防水涂料、水泥沙材料费1200元，卫生清理费500元；2.复合地板坏了两个平方但市场已无同型号地板购买，需要整体重新换，损失4500元；3.给本人带来的误工费，精神损失费1000元，以上合计共计11400元。四、本人主张应从物业管理费用中扣除相关费用后补缴所欠部分。基于本案的特定事实，本人所欠的物业管理费用是因为物业管理公司未履行自身职责给本人财产造成了损失，这是本人基于权利义务对等原则作出的自我救济。本人也已经通过提交向相关证据予以证实，而且对此原告也没有提交相反证据予以否定。而且，由于物业管理公司的违约责任在先，并经本人与物业管理公司多次协商之后未能妥当解决，由此所欠物管费用的责任并不是本人完全造成的。所以，本人提出主张，尽管所欠的物管费用是事实，但是基于物业管理公司自身存在责任，因而未正当履行职责期间的物业管理费用、所欠的物业管理费用的滞纳金不应由我缴纳，否则有失诚实信用和公平正义的原则。另外，在现在所欠的物业管理费用之中，应当扣除本人维修水管所支付的材料费、人工费用及其造成的财产损失费用。如果这些能够得到认可，剩余的物业管理费用本人自愿全额一次性缴纳。恳请法庭基于本案的事实与证据，客观公正的对本案作出裁决！经审理查明，被告系九江市北司路东侧中房浔阳城1栋不分单元1803号房业主，房屋建筑面积为121.71平方米。该房屋所在小区由原告提供物业管理服务。2017年11月3日，原告与九江市中房地产发展有限公司物业分公司签订了《中房浔阳城前期物业管理服务合同》。2018年5月13日，原告与九江中房地产发展有限公司签订《浔阳城物业管理服务合同》。2019年3月8日，中房浔阳城业主委员会与原告签订《浔阳城物业管理服务合同》，2020年3月23日，中房浔阳城业主委员会与原告签订《浔阳城物业管理服务合同》，均约定电梯房物业服务费标准为每平方米1.6元/月，第一年以后缴费周期按每半年或一年缴纳一次，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金。原告在上述合同期间一直为被告所在小区提供物业服务，被告后未缴纳2018年5月7日之后的物业服务费，原告经催缴未果，遂诉至本院。另查明，涉案房屋登记在赵传集、蔡惠两人名下，原、被告均同意对该房屋物业费纠纷原告仅向被告赵传集一人主张权利。本院认为，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条中规定：业主在物业管理活动中应当根据物业服务合同的约定履行按时交纳物业服务费用的义务；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。被告所举证据尚不足以证明原告在向整个区域公众提供物业服务的过程中存在属于其责任的重大瑕疵，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，被告未支付物业费属违约行为，应承担继续履行支付2018年5月7日至2020年7月31日的物业费5218.92元(1.6元/㎡/月×121.71㎡×26.8个月)的违约责任。被告主张原告的不作为给其带来的损失，应在物业费中予以抵扣，对该项损失的求偿属于侵权责任关系，与本案不属同一法律关系，对该答辩意见本院不予采纳，原告可另行主张权利。原告虽未有构成根本违约的重大服务瑕疵，但从被告的辩称意见中可见其服务仍有不足有处，故对原告本次要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵传集在判决生效后五日内向原告江西银湾物业管理有限公司支付2018年5月7日至2020年7月31日期间的物业费5218.92元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告江西银湾物业管理有限公司负担4元，由被告赵传集负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇二〇年十二月十八日法官助理周冰倩书记员黄欢