上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8781号原告：酿泉置业(上海)有限公司,住所地上海市虹口区汶水路XXX弄XXX号XXX-XXX层XXX室。法定代表人：郭建军，总经理。委托诉讼代理人：张尔东,上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婧宇,上海众华律师事务所律师。被告：上海迪嘉餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈冰，总经理。第三人：周华，男，1976年11月10日出生，汉族，户籍所在地江苏省通州市。委托诉讼代理人：谭岗，上海文拓律师事务所律师。原告酿泉置业(上海)有限公司(以下简称“酿泉公司”)诉被告上海迪嘉餐饮有限公司(以下简称“迪嘉公司”)及第三人周华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告酿泉公司的委托诉讼代理人邓婧宇，被告迪嘉公司的法定代表人陈冰，第三人周华及其委托诉讼代理人谭岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。酿泉公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令酿泉公司与迪嘉公司就上海市四川北路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋转租合同》(以下简称“《房屋转租合同》”)于2019年3月22日解除；2、要求判令周华携物品迁出上海市四川北路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“203、204室房屋”)，迪嘉公司将203、204室房屋腾空后返还给酿泉公司；3、要求判令迪嘉公司支付2018年12月1日至2019年3月22日租赁203、204室房屋期间的租金人民币(以下币种均为人民币)90,583.90元(按照每月24,329.01元计算)；4、要求判令迪嘉公司支付2018年12月1日至2019年3月22日租赁203、204室房屋期间的物业管理费20,351.49元(按照每月5,466元计算)；5、要求判令迪嘉公司支付租赁203、204室房屋2015年4月1日至2015年6月30日装修期内的租金71,158.21元(按照每日租金4.28元计算)；6、要求判令迪嘉公司支付逾期支付租赁203、204室房屋的租金和物业管理费的滞纳金，其中逾期支付2018年12月的租金及物业管理费的滞纳金，以29,795.01元为基数，按照每日5‰的标准，自2018年11月26日起计算至付清之日止；逾期支付2019年1月的租金及物业管理费的滞纳金，以29,795.01元为基数，按照每日5‰的标准，自2018年12月25日起计算至付清之日止；逾期支付2019年2月的租金及物业管理费的滞纳金，以29,795.01元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年1月25日起计算至付清之日止；逾期支付2019年3月1日至2019年3月22日期间的租金及物业管理费的滞纳金，以21,550.36元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年2月22日起计算至付清之日止；7、要求判令迪嘉公司、周华连带支付自2019年3月23日起至实际返还203、204室房屋之日止的房屋占有使用费，其中2019年3月23日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费，按照每日每平方米13.17元的标准计算；2019年7月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费，按照每日每平方米13.50元的标准计算；2020年7月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每日每平方米13.83元的标准计算；8、要求判令迪嘉公司支付解除合同的违约金89,385.03元；9、要求判令案件受理费由迪嘉公司负担。事实和理由：2015年4月22日,上海嘉永实业发展有限公司(以下简称“嘉永公司”)与迪嘉公司签署《房屋转租合同》,约定迪嘉公司向嘉永公司承租位于上海市虹口区四川北路XXX号非公有居住房屋1楼106室及2楼203、204、206室房屋,租赁面积为1241.7平方米,租赁期限自2015年7月1日起至2025年6月30日止。嘉永公司与迪嘉公司还签署了一份《房屋转租合同》,约定迪嘉公司向嘉永公司承租位于上海市虹口区四川北路XXX号非公有居住房屋2楼205室房屋,租赁面积为46平方米,租赁期限自2015年7月1日起至2025年6月30日止。除费用金额外，两份合同主要条款一致。上述两份《房屋转租合同》签署后,嘉永公司依约向迪嘉公司交付了106室及203、204、205、206室房屋,迪嘉公司接收该些房屋并开展经营活动。2016年9月29日,迪嘉公司与上海外高桥进口商品直销中心有限公司(以下简称“外高桥公司”)签署了《房屋转租合同》,约定迪嘉公司将106室房屋出租给外高桥公司使用,使用面积707平方米,租赁期限自2016年4月27日起至2025年4月26日止。2017年6月21日,迪嘉公司与周华签署了《房屋转租协议》,约定迪嘉公司将203、204室房屋出租给周华使用,使用面积183平方米,租赁期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止。2018年2月26日,迪嘉公司与上海亿鸿餐饮管理有限公司(以下简称“亿鸿公司”)签署《合作协议》,约定迪嘉公司将205、206室房屋出租给亿鸿公司使用,使用面积700平方米,租赁期限自2018年3月31日起至2024年2月28日止。2018年2月26日,亿鸿公司与徐某某签署《合作协议》,约定亿鸿公司将205、206室房屋部分面积出租给徐某某使用,使用面积200平方米,租赁期限自2018年3月31日起至2024年2月28日止。酿泉公司、迪嘉公司、嘉永公司及上海捷胜置业有限公司(以下简称“捷胜公司”)四方签署了《转租合同主体变更协议》,约定捷胜公司已将上海市四川北路XXX号嘉杰国际广场B1-5楼、屋面游泳池和屋面相关附着物、B1-6(设备层)和商业写字楼外立面全部广告位出售予酿泉公司,且嘉永公司与捷胜公司签署了租赁合同的终止协议,各方一致确认,自2018年11月14日(以下简称“过户日”)起,前述两份《房屋转租合同》项下的出租方由嘉永公司变更为酿泉公司。迪嘉公司同意接受酿泉公司为新的出租方。自过户日起,酿泉公司与迪嘉公司应分别作为出租方与承租方继续履行前述两份《房屋转租合同》项下的权利义务。自2018年12月起,迪嘉公司拖欠支付酿泉公司前述两份《房屋转租合同》项下的租金及物业管理费,逾期超过30日,经酿泉公司多次催款,迪嘉公司均不予支付。酿泉公司于2019年3月20日正式发出《解除函》给迪嘉公司,双方的租赁关系已于2019年3月22日解除,迪嘉公司应向酿泉公司返还租赁房屋，支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、赔偿金等费用，并承担相应的违约责任。因迪嘉公司已不再具备转租的权利和资格,周华应携其物品迁出203、204室房屋。为维护酿泉公司的合法权益,故要求判如诉请。迪嘉公司辩称：同意解除《房屋转租合同》，但解除时间应为2019年9月30日。203、204室房屋实际由周华占用，应该由周华腾退，203、204室房屋内已经没有迪嘉公司的物品。迪嘉公司租金和物业管理费已支付至2018年12月，因酿泉公司与周华之间有矛盾，周华拒绝向迪嘉公司支付租金，导致迪嘉公司无法向酿泉公司支付租金，故租金及物业管理费需等周华向迪嘉公司支付后，迪嘉公司才能向酿泉公司支付。迪嘉公司拖欠租金及物业管理费，系因酿泉公司与周华产生纠纷所致，故不同意支付滞纳金。迪嘉公司起初向嘉永公司租赁房屋，嘉永公司给予迪嘉公司装修期免租的优惠，酿泉公司系之后变更为出租人，该免租优惠与酿泉公司无关，故不同意支付装修免租期内的租金。203、204室房屋实际由周华占用，故不同意支付房屋占用费。迪嘉公司并未违反合同，故不同意支付解除合同的违约金。酿泉公司主张的滞纳金及违约金计算标准均过高，如法院认为迪嘉公司应承担滞纳金及违约金的，则要求予以调整。周华述称：迪嘉公司与周华签有转租协议，约定租期自2017年1月1日起至2023年6月30日止。合同签订后至2018年11月酿泉公司入驻大楼前，转租协议一直正常履行。酿泉公司入驻后，欲改变大楼的经营业态，采取种种手段，实施了一系列行为，导致包括周华在内的租户无法经营。2018年11月后周华的店铺实际已交给迪嘉公司接管经营，店铺收入由迪嘉公司收取，直至2019年8月19日止。后迪嘉公司也经营不下去，周华遂和迪嘉公司进行了交接。酿泉公司和迪嘉公司应对周华的损失进行补偿，周华同意在获得补偿后搬离203、204室房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月22日，案外人嘉永公司(转租方、甲方)与上海迪格投资管理有限公司(以下简称“迪格公司”，受转租方、乙方)签订《房屋转租合同》，约定：1、甲方将位于上海市四川北路XXX号非公有居住房屋1楼106室及2楼203、204、206室转租给乙方，用于开设上海外高桥进口商品直销中心D.I.G及相关商业用途，租赁面积1241.7平方米；2、甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋；3、房屋转租期自交付日后满90个自然日计算。转租期为120个月，即自2015年7月1日起至2025年6月30日止；4、初始租期内第1、2、3年的租金为4.28元/天/平方米，每月租金为161,648.65元；初始租期内第4年的租金为4.39元/天/平方米，每月租金为165,803.17元；初始租期内第5年的租金为4.50元/天/平方米，每月租金为169,957.69元；初始租期内第6年的租金为4.61元/天/平方米，每月租金为174,112.21元；初始租期内第7年的租金为4.72元/天/平方米，每月租金为178,266.73元；初始租期内第8年的租金为4.83元/天/平方米，每月租金为182,421.25元；初始租期内第9年的租金为4.95元/天/平方米，每月租金为186,953.46元；初始租期内第10年的租金为5.07元/天/平方米，每月租金为191,485.66元；5、租金按月计算、按月缴付。该租金不包括乙方需缴付之物业管理费及其它费用。乙方应于每月结束日前至少5个工作日前预付下月租金；6、物业管理费标准为30元/平方米/月(按照租赁面积计算)，物业管理费由甲方代甲方指定的物业管理公司收取，乙方应在每月结束日前至少5个工作日前预付下月物业管理费；7、乙方延迟支付租金及物业管理费用，每逾期1日，甲方有权按照未能收到的租金及物业管理费总计金额的0.5%计算滞纳金；8、乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为合同期内的3个月的平均租金、物业管理费两项之和即631,936.83元。甲方在合同终止后，双方结算完毕后(包括但不限于乙方付清租金、物业管理费、水电费、电话和网络费用、滞纳金、赔偿金(如有)及其它费用，办理电话和网络、营业执照的销户手续)30日内，将保证金无息退还给乙方；9、装修期自实际交付日起计算，从2015年4月1日起至2015年6月30日止。装修期内乙方无须缴付租金。装修期内乙方必须按照本合同约定标准支付物业管理费并承担装修期间由此发生的相关费用；10、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的初始租期届满后或者由于本合同规定的终止合同条件发生后的合同终止的当日，将该房屋恢复原状或甲方书面认可的状态后应返还该房屋。若经甲方同意延期返还的，可按照当月的日租金对实际超出的日期进行结算。若未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按当月的日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费；11、租赁期内，如甲方需要对该房屋或该房屋所处的大厦或其任何部分拆除或重建，且依照甲方制定的拆除或重建计划将影响本合同履行的，甲方有权经提前3个月书面通知乙方而终止本合同，对此甲方无须对乙方承担任何赔偿或补偿责任；12、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同解除时适用的当年平均月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，或者守约方可仅按照本款规定主张违约金而不解除本合同：……(6)乙方逾期不支付合同项下所有应付款项的，包括但不限于保证金、租金及物业管理费、赔偿金(如有)、违约金(如有)及其他一切乙方需支付费用超过30日的(本合同规定的滞纳金仍需支付)；13、该房屋交付后，出现本合同约定的情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方除有权要求乙方承担违约金外，甲方并有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和物业管理费，同时甲方有权进一步要求乙方赔偿甲方损失(包括但不限于重新招商费用、律师费、广告费等)。同日，嘉永公司与迪格公司就上海市四川北路XXX号非公有居住房屋2楼205室房屋签订《房屋转租合同》，约定：嘉永公司将205室房屋转租给迪格公司；租赁面积46平方米；转租期为120个月，即自2015年7月1日起至2025年6月30日止；租赁保证金24,865.20元。迪格公司向嘉永公司支付了2份《房屋转租合同》项下的租赁保证金共计656,802.03元，嘉永公司向迪格公司交付了106、203、204、205、206室房屋。迪格公司以203、204室房屋为地址注册了营业执照等证照。2016年8月1日，迪格公司更名为迪嘉公司。2017年6月21日，迪嘉公司(转租方、甲方)与周华(受转租方、乙方)签订《房屋转租协议》，约定：1、甲方将其租赁的203、204室房屋出租给乙方使用，使用面积183平方米；2、租赁期自2017年7月1日起至2023年6月30日止；3、每月租金及物业费总额，第1年为36,000元，第2、3年为39,000元，第4、5、6年为42,000元；4、租金按季支付，乙方应于每月28日前预付下季租金。迪嘉公司并将106室房屋转租给案外人外高桥公司，将205、206室房屋转租给案外人亿鸿公司，亿鸿公司又将205室房屋转租给案外人徐某某。2018年11月13日，酿泉公司取得上海市四川北路XXX号地下1层、1至5层室产权。捷胜公司(甲方)、酿泉公司(新业主、乙方)、嘉永公司(承租方、丙方)、迪嘉公司(次承租方、丁方)签订《转租合同主体变更协议》，载明：鉴于1、甲方于2009年3月16日与丙方就丙方承租甲方拥有的位于上海市虹口区四川北路XXX号嘉杰国际广场B1-5楼、屋面游泳池和屋面相关附着物、B1-6(设备层)和商场写字楼外立面全部广告位签订了《租赁合同》；2、2015年4月1日丙方与丁方就丁方转租丙方承租物业的1楼106室、2楼203、204、206室签订了《房屋转租合同》,同日丙方又与丁方就丁方转租丙方承租物业2楼205室的房屋签订了《房屋转租合同》；3、现甲方已将物业出售予乙方,且丙方已经与甲方签署了租赁合同的终止协议。为此,根据国家有关法律法规的规定,经各方友好、自愿、平等协商,就转租合同主体变更等事宜,达成本协议如下,以兹遵守：1、各方一致确认,自2018年11月14日(即乙方取得载明其为物业之权利人的不动产权证原件之日)“过户日”起,转租合同项下的出租方由丙方变更为乙方。丁方同意接受乙方为新的出租方；2、乙方与丁方确认,自过户日起,乙方与丁方应分别作为出租方与承租方继续履行转租合同项下的权利义务。为免歧义,转租合同中与“转租”有关的措词应统一调整为“出租”，且转租合同中相关条款亦应按照租赁合同项下出租方与承租方的权利义务关系予以解读和适用；3、自过户日起的租金及物业管理费等应全部由乙方收执。丙方应根据乙方的指示将丙方按照转租合同已收取的保证金计656,802.03元全数移交予乙方,若过户日后丙方仍收到丁方支付的任何费用的,应全部移交乙方；4、自本协议签署之日起,丁方应缴纳的租金、物业管理费等任何费用均应全数支付予乙方指定的以下收款账户。账户名称：酿泉置业(上海)有限公司，开户银行：上海农商银行闸北支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX；5、丁方声明及确认,其不可撤销地放弃对该房屋之任何形式的优先购买权。6、本协议中未尽事宜,仍应以转租合同中约定的为准。本协议与转租合同不一致的,以本协议约定为准；7、本协议的适用法律以及争议解决方式应比照适用转租合同中的约定；8、本协议一式4份,各方各持1份,具有同等法律效力；9、本协议自各方加盖公章并经授权代表签署之日起生效。2019年2月25日、2019年2月28日、2019年3月4日，迪嘉公司分别向酿泉公司转账支付6万元、12万元、3万元，合计21万元。2019年3月20日，酿泉公司就出租上海市虹口区四川北路XXX号非公有居住房屋106、203、204、206室向迪嘉公司发出《解除函》，载明：现贵司2018年12月至2019年3月的租金及物业管理费逾期超过30日未支付,我司郑重函告如下：1、自贵司收到本解除函之日(根据《房屋转租合同》第17-5条约定,我司发出解除函后2日即为贵司收件日,下同),租赁关系即为解除;2、贵司应于收到本解除函的当日将房屋恢复原状后返还给我司,若贵司延期返还,每逾期1日,我司有权：(1)按当月的日租金的3倍向贵司主张房屋占用使用费;(2)开启租赁物之门锁并更换门锁,将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋,并将该房屋腾空收回;3、贵司应于收到本函当日向我司支付拖欠的2018年12月至2019年3月的租金及物业管理费合计746,903.12元。贵司于2019年2月26日、2019年2月28日及2019年3月4日支付的21万元将用以抵偿拖欠的租金及物业管理费的部分；4、基于贵司的违约行为,我司有权：(1)要求贵司按合同解除时适用的当年平均月租金及月物业管理费的3倍支付违约金;(2)向贵司收取装修期内所免去的所有租金和物业管理费,同时有权进一步要求贵司赔偿我司损失(包括但不限于重新招商费用、律师费、广告费等)；(3)根据《房屋转租合同》第4-9条约定计算的相应的滞纳金;5、贵司应于收到本解除函之日30日内,注销所有登记在该房屋名下的政府许可文件,包括但不限于营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证以及行业批准文件等。否则,我司有权按当年平均月租金和月物业管理费之和的3倍向贵司主张违约金,且贵司仍需赔偿我司损失(包括但不限于重新招商费用、律师费、广告费等)。望贵司在收到本函后立即向我司按原状返还租赁物并支付拖欠的租金(含物业管理费)、滞纳金等费用,同时,就贵司的违约行为与我司商量后续处理事宜。若贵司对本函不予理会,届时产生的一切经济责任及法律后果将由贵司全部承担。该函于2019年3月22日送达迪嘉公司。同日，酿泉公司就205室房屋的租赁向迪嘉公司发出《解除函》。2019年9月30日，酿泉公司(甲方)与迪嘉公司(乙方)签订《协议书》，就提前解除106室租赁关系事宜进行协商，达成如下约定：1、甲、乙双方的租赁关系于2019年9月30日解除；2、乙方已支付的系争租赁物相对应的保证金甲方无需返还，保证金用于抵扣乙方拖欠的部分租金及物业管理费，剩余欠付的租金及物业管理费甲方同意免除，乙方无需支付；3、甲方同意补偿乙方装修折价款合计70万元；4、甲方同意补偿乙方3个月的租金及物业管理费合计20万元；5、乙方应于2019年10月15日前搬离属于乙方的设备设施，将租赁物腾空后向甲方返还租赁物，并经过甲方验收合格。若乙方延期返还，每逾期1日，甲方有权：(1)按当月的日租金的3倍向乙方主张房屋占有使用费；(2)开启租赁物之门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，将该房屋腾空收回。对于遗留在租赁物中的物件，视为乙方放弃该物件所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式处置；(3)向乙方收取装修期内所免去的所有租金和物业管理费，同时有权进一步要求乙方赔偿甲方损失(包括但不限于重新招商费用、诉讼费、保全费、律师费、广告费等)；(4)甲方不再给予乙方装修折价款及补偿款，同时向乙方收取免除的所有租金及物业管理费；6、鉴于乙方与实际承租人外高桥公司的租赁关系亦于2019年9月30日解除，乙方指定甲方向外高桥公司支付90万元，视为各方履行了付款义务；7、乙方应于2019年12月31日前注销所有登记在该房屋名下的政府许可文件，并向甲方提供相关凭据或证明文件，包括但不限于营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证以及行业批准文件等。否则，甲方有权按当年平均月租金和月物业管理费之和的3倍向乙方主张违约金，且乙方仍需赔偿甲方损失(包括但不限于重新招商费用、诉讼费、保全费、律师费、广告费等)；8、双方确认，本协议项下的信息及条款，各方均有保密义务，非经对方的书面允许，不应将其泄露给任何第三方(根据其适用的法律必须披露的情况除外)，违反上述规定，违约方应向守约方支付合同解除时适用的当年平均月租金和物业管理费之和的3倍作为违约金。本协议约定的保密义务不因各方签署的协议之解除、撤销、不成立或终止而免除或失效。另查明：2009年3月26日，房屋产权人捷胜公司与嘉永公司签订《嘉杰国际商业裙楼合作法律关系声明及转租赁授权书》，载明：1、双方以租赁的方式展开合作。乙方以议定价格租赁甲方B1-6楼从事零售业经营；2、甲方授权乙方可将租赁物业的部分或全部转租赁给乙方认为合适的机构和个人；3、乙方可独立获得商场经营及转租赁的所有收入,并承担相关费用；4、乙方的租赁期限为20年,自2009年3月31日起算。审理中，酿泉公司称：迪嘉公司已与外高桥公司、亿鸿公司、徐某某协商解约，外高桥公司、亿鸿公司、徐某某已腾退并向酿泉公司交还106、205、206室房屋。现认可迪嘉公司支付的21万元系支付106、203、204、205、206室5间商铺的租金及物业管理费，迪嘉公司5间商铺的的租金及物业管理费支付至2018年12月。如法院认为合同解除的时间为2019年9月30日，酿泉公司诉请租金计算至2019年9月30日，占用费自2019年10月1日起主张。酿泉公司与迪嘉公司均确认203、204室房屋的租赁保证金为75,263.73元。酿泉公司要求将该笔租赁保证金抵付迪嘉公司应支付的费用，迪嘉公司则要求酿泉公司返还该笔租赁保证金。酿泉公司变更第3、4、6项诉讼请求，要求判令迪嘉公司支付2019年1月1日至2019年3月22日租赁203、204室房屋期间的租金64,788.49元(按照每月24,329.01元计算)，要求判令迪嘉公司支付2019年1月1日至2019年3月22日租赁203、204室房屋期间的物业管理费14,556.03元(按照每月5,466元计算)，要求判令迪嘉公司支付逾期交纳租赁203、204室房屋的租金和物业管理费的滞纳金，其中逾期交纳2019年1月的租金及物业管理费的滞纳金，以29,795.01元为基数，按照每日5‰的标准，自2018年12月25日起计算至付清之日止；逾期交纳2019年2月的租金及物业管理费的滞纳金，以29,795.01元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年1月25日起计算至付清之日止；逾期交纳2019年3月1日至2019年3月22日期间的租金及物业管理费的滞纳金，以21,550.36元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年2月22日起计算至付清之日止。酿泉公司并称：之前停水停电系因租户欠付租金，酿泉公司根据合同约定行使停水停电的权利。后警方介入，酿泉公司恢复供水供电。此情况发生过2次，每次停水停电不超过24小时，均报警处理。2019年12月至2020年1月，因商场改造，电梯在晚上10点至次日早上10点关闭，其他时间正常运行。2020年2月，因疫情电梯全部停运。2020年3月起，根据政府要求，电梯继续停运。2020年4月起，消防通道在晚上10点至次日早上10点关闭，其余时间开放，此状况维持至今，商场并停水停电至今。商场改造前，酿泉公司在2019年8月张贴过告示，内容是有关商场欲改造、注意安全等内容。本院认为：酿泉公司向迪嘉公司出租106、203、204、205、206室房屋，双方应按照《房屋转租合同》的约定履行各自的义务。根据合同的约定，迪嘉公司逾期不付款超过30日的，酿泉公司可书面通知迪嘉公司解除合同。迪嘉公司拖欠支付自2019年1月1日起的租金和物业管理费已超过30日，酿泉公司向迪嘉公司发出《解除函》，符合合同的约定。现迪嘉公司亦同意解除合同，故本院确认合同解除。至于合同解除的时间，虽然酿泉公司发出的《解除函》于2019年3月22日送达迪嘉公司,但之后酿泉公司与迪嘉公司就106室房屋签订的《协议书》约定，双方的租赁关系于2019年9月30日解除。鉴于酿泉公司与迪嘉公司之间其中一份《房屋转租合同》项下的租赁标的物系106、203、204、206室4间商铺，4间商铺系整体出租，其双方在《协议书》中约定106室房屋的租赁于2019年9月30日解除，应视为双方实际对106、203、204、206室房屋整体租赁于2019年9月30日解除达成了协议，故双方《房屋转租合同》解除的时间应为2019年9月30日。203、204室房屋由次承租人周华占用，现酿泉公司和迪嘉公司之间的《房屋转租合同》解除，故周华应携本人物品搬离203、204室房屋，迪嘉公司应负责将该房屋清空后返还给酿泉公司。周华主张其在酿泉公司和迪嘉公司对其损失进行补偿后再搬离，并无法律依据，本院不予采纳。周华如就203、204室房屋的租赁与酿泉公司、迪嘉公司之间存在纠纷，可另行主张解决。迪嘉公司拖欠支付酿泉公司租金和物业管理费，迪嘉公司主张系因酿泉公司与周华产生纠纷所致，需等周华向迪嘉公司支付租金后，迪嘉公司再向酿泉公司支付，迪嘉公司此抗辩意见缺乏依据，故本院不予采纳，迪嘉公司应向酿泉公司支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金、物业管理费及逾期滞纳金。酿泉公司承认其有过2次停水停电，每次均不超过24小时，但合同并未约定酿泉公司有停水停电的权利，故该2日的租金及物业管理费应酌情予以扣减。合同约定的逾期滞纳金计付标准确实过分高于造成酿泉公司的损失，故本院酌情予以调整。迪嘉公司未清空返还203、204室房屋，应向酿泉公司支付房屋占有使用费。酿泉公司根据合同约定的3倍日租金标准主张房屋占用费，该计付标准明显过高。另考虑到有停水停电及电梯停运等情况，本院酌情对占用费予以调整。酿泉公司与周华之间没有合同关系，酿泉公司主张周华连带支付房屋占用费，缺乏法律依据，本院不予支持。迪嘉公司拖欠租金及物业管理费，导致合同解除，酿泉公司主张迪嘉公司支付装修期内免去的租金及解除合同违约金，符合合同的约定，本院予以支持。嘉永公司将合同出租方的权利义务一并转让给酿泉公司，酿泉公司受让了合同项下出租方的权利义务，迪嘉公司主张装修期免租系原出租方嘉永公司给予迪嘉公司的优惠，与酿泉公司无关，理由不成立，本院不予采纳。酿泉公司同意将迪嘉公司支付的租赁保证金抵付迪嘉公司应支付的费用，与法不悖，本院予以照准。迪嘉公司主张酿泉公司返还租赁保证金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条之规定，判决如下：一、酿泉置业(上海)有限公司和上海迪嘉餐饮有限公司就上海市四川北路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋转租合同》于2019年9月30日解除；二、自本判决生效之日起15日内，周华应携本人物品搬离上海市四川北路XXX号XXX、XXX室房屋，上海迪嘉餐饮有限公司应将该房屋清空后返还给酿泉置业(上海)有限公司；三、自本判决生效之日起15日内，上海迪嘉餐饮有限公司应支付酿泉置业(上海)有限公司2019年1月1日至2019年9月30日期间租赁203、204室房屋的租金220,789.95元，抵扣上海迪嘉餐饮有限公司支付的租赁保证金为75,263.73元，上海迪嘉餐饮有限公司实际应支付酿泉置业(上海)有限公司租金145,526.22元；四、自本判决生效之日起15日内，上海迪嘉餐饮有限公司应支付酿泉置业(上海)有限公司2019年1月1日至2019年9月30日期间租赁203、204室房屋的物业管理费49,194元；五、自本判决生效之日起15日内，上海迪嘉餐饮有限公司应支付酿泉置业(上海)有限公司2015年4月1日至2015年6月30日装修期内租赁203、204室房屋的租金71,158.59元；六、自本判决生效之日起15日内，上海迪嘉餐饮有限公司应支付酿泉置业(上海)有限公司逾期交纳租赁203、204室房屋的租金和物业管理费的滞纳金，其中逾期交纳2019年1月至2019年6月期间的租金及物业管理费的滞纳金，以每月29,795.01元为基数，按照每日万分之五的标准，自每月租金及物业管理费履行期限届满之日的次日起分段计算至付清之日止；逾期交纳2019年7月至2019年9月期间的租金及物业管理费的滞纳金，以每月30,404.63元为基数，按照每日万分之五的标准，自每月租金及物业管理费履行期限届满之日的次日起分段计算至付清之日止；七、自本判决生效之日起15日内，上海迪嘉餐饮有限公司应支付酿泉置业(上海)有限公司自2019年10月1日起至实际返还203、204室房屋之日止的房屋占有使用费，其中2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费，按照每日819.90元的标准计算；2020年7月1日起至实际返还203、204室房屋之日止的房屋占有使用费，按照每日839.94元的标准计算；八、自本判决生效之日起15日内，上海迪嘉餐饮有限公司应支付酿泉置业(上海)有限公司解除合同的违约金89,385.03元；九、驳回酿泉置业(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,397.80元，由酿泉置业(上海)有限公司负担4,397.80元，由上海迪嘉餐饮有限公司负担3万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇二〇年十二月二十八日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。