安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初6276号 原告:胡海芳,女,1980年12月20日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王**，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童静，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被告：戴魁，男，1972年6月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：郝岩毅，北京隆安（芜湖）律师事务所律师 委托诉讼代理人：周敬来，北京隆安（芜湖）律师事务实习律师。 原告胡海芳诉被告戴魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童静，被告戴魁及其委托诉讼代理人郝岩毅、周敬来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1判令解除原、被双方的门面房租赁合同；2、判令被告腾空房屋恢复原状并将房屋交还原告；3、判令被告支付尚欠的租金7360.25元(暂计至2020年9月15日,2020年9月16日之后的租金按合同的约定支付至实际腾空房屋为止)；4、判令被告向原告支付违约金58882元；5、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年8月,被告向包括原告在内的鸠江区南翔万商国际商贸城一期Ｃ地块01号共8户业主租赁房屋,并分别与各业主签订了门面房租赁合同,后将8户房屋打通经营饭店生意。根据被告与本案原告签订的《门面房租赁合同》中约定被告租赁期为5年,从2019年10月1日至2024年9月30日,每年租金为58882元;租金每半年支付一次,第一次租金支付时间为2019年9月5日,第二次为2020年4月1日,第三次为2020年10月1日,以此类推;如被告逾期支付租金超过10天,原告有权解除合同,并要求被告承担当年租金1倍的违约金。合同签订后,被告支付了第一期租金,原告按约向被告交付了房屋,被告随即进行了装修并投入经营。因2020年新冠××影响,在应交第二次房租的2020年4月初,被告向原告表示出现经营困难,要求减免一个月房租并变更租金支付方式为每三个月支付一次,考虑到被告的实际困难,原告同意了。然而,被告在支付了三个月的房租经营到7月31日后,就拒绝支付房租,还擅自将酒店转租给第三人经营。原告知晓后多次找被告协助房租之事,被告要么让原告找第三人,要么要求降低房租,原告表示不能同意,同时表示如果被告不能按约缴纳房租只能解除合同,要求被告腾空并交还房屋,但被告却提出各种理由和无理条件予以拒绝,双方多次协商均无果。 被告辩称：1、被告认为合同早已解除，2019年8月被告与原告签订了门面房租赁合同，承租门面房用于做餐饮生意，合同签订后，被告支付了第一期租金。2020年1月下旬至4月，受疫情影响，被告的酒店餐饮生意一落千丈，难以为继，被告多次与原告交涉减免房租事宜，原告同意变更租金支付方式为3个月一付。2020年5月，被告向原告支付房屋租金至2020年7月31日，本以为遏制住疫情，复工复产后可以继续经营，但是餐饮行业遭受重创。2020年7月，被告多次与原告商谈因不可归责于双方的疫情事由请求减少租金，此请求合乎今年特殊情况，原告不同意减少，并要求解除合同，被告确实无法在面临严重亏损的情况下一次性支付原定租金，无奈同意解除合同。此后被告多次要求将房屋钥匙归还给原告，但是其拒绝收还钥匙并避而不见，被告于2020年7月底腾空房屋并将钥匙放置于南翔万商物业，并及时告知了原告。被告认为租赁合同已于今年7月解除。2、被告同意原告的第二项诉请，但是被告已经将案涉房屋于2020年7月底进行了腾空，如原告要求恢复，被告将依约恢复。该项诉请实际被告早已向原告提出，不配合方为原告。3、原告的第三项诉请无事实和法律依据。被告与原告之间的租赁合同已于2020年7月解除，被告即使腾空了房屋，解除合同是原告提出，被告也是同意的，在合同已解除的情况下，原告继续请求被告支付合同解除后的房租，没有事实和法律依据，故该诉请被告不认可。4、原告第四项诉请无事实和法律依据。原告称合同约定如被告逾期支付租金超过10天，原告有权解除合同并要求被告承担当年租金一倍的违约金，被告认可合同约定的被告逾期支付租金超过10天，原告有权解除合同，但是合同并未约定被告如逾期支付租金超过10天，就应当承担当年租金1倍的违约金，合同的第11项第1条约定，租赁期满乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的一倍支付违约金，此条款显然不能适用于本案，故原告的该诉请，被告不能认可。原告与被告解除合同后，被告即已经腾空房屋，原告房屋可以继续出租或者自己经营，不存在任何损失。即便不能立即出租出去，也是正常的商业风险，被告不应当承担违约责任。另外，被告无法按照约定租金支付，请求原告降低租金根本原因是不能归结于双方的不可抗力，疫情影响餐饮经营，导致损失惨重，此种情况下，被告要求降低租金是符合实际情况的，也得到了政策认可。原告此种情况下不同意降低租金即要求解除合同导致被告实际上无法履行原合同，原告存在一定过错，即便被告承担责任，原告诉请金额也过高，请求核减。请法庭注意的是，被告受到8名房主的起诉，均要求支付高额违约金，高达486284元，此数额还不包括诉请租金，请依法考虑被告的实际情况。且不说诉请是否合法，被告作为经营餐饮行业的人员，本身已经遭受高额亏损，还要莫名承受高额的租金和违约金，对于被告是无法承受的。请求驳回原告诉请的第一、三、四、五项诉请。 经审理查明：2019年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面房租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于南翔万商（芜湖）国际商贸城一期C地块01号楼017室门面房出租给乙方；二、1、乙方租赁房屋作为商业门面使用；2、乙方向甲方承诺：在租赁期结束后将甲方商铺按照甲方购房合同交付标准约定将房屋进行恢复，如乙方不恢复，相关恢复费用由乙方承担；三、本合同租赁期为5年，自2019年10月1日起至2024年9月30日止；四、租金及支付方式：1、租金标准为65元/平方米/月；2、每年租金为58882元人民币，五年租金共计294410元。租金支付方式：甲方与乙方自行协商决定为租金支付时间：每半年支付一次租金。第一次租金支付时间为2019年9月5日，第二次租金支付时间为2020年4月1日，第三次租金支付时间为2020年10月1日，依次类推每半年租金支付一次；3、租赁保证金：1个月租金（共计人民币4907元人民币）4、甲乙双方约定按2019年9月5日交房给甲方，甲方如因不可抗力因素延期交付，甲方不承担任何责任，乙方房租按时缴纳。九、房屋返还时的状态1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后30日内将房屋按照甲方购房合同交付标准返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按130元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费；2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并互相结清各自的费用，方可办理退租手续；十、合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）、未按约定期限交付租金，超过10天以上的；（2）、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的；（3）、从事非法经营及违法犯罪活动的。双方另在违约责任及赔偿事项中约定，甲乙双方如有特殊情况徐提前终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方享有期限内的房租外，还需支付给乙方（未到期限的房租金）1倍的违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金且还需支付给甲方（未到期限的房租金）1倍的违约金。 合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金4907元及第一期租金，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告随即进行了装修并投入经营。因受新冠××影响，被告于2020年4月向原告表示经营困难，要求减免一个月房租并变更租金支付方式为每三个月支付一次。考虑到被告的经营困难，原告表示同意。后被告支付了三个月的房租并继续经营到2020年7月31日，此后未再向原告支付房租。原告多次找被告协商房租之事，均未达成一致意见，遂成讼。 另查明，原、被告及其他房东就租赁南翔万商房屋一事共同组建了名为“南翔房东群”的微信聊天群。2020年5月21日，被告在该群中表示：“各位房东，以后涉及到订餐，充值，房租等直接找范佳和唐会记，我经常不在现场。”，案外人范佳回复称：“收到！戴总，放心我会按照您的指示。我一定会安排好各位房东的一切要求。”2020年7月18日，范佳在该群对所有人称：“各位老板月底之前赶快来吃饭销卡。到月底关门就没有办法销卡了。”2020年7月26日，范佳又在该群中称：“各位老板晚上好，到这个月底徽邦菜就基本结束了。各位老板考虑一下，二楼各位考虑一下租给小范。”2020年10月15日，范佳在该群中对所有人称：“这个房子已经空置快三个月了。钥匙这边请各位房东尽快来拿，今天南翔有询问我这边的情况。我也已经告知，我明天将钥匙给物业暂时包换。各位房东没有授权我管理这边房屋，我无权带各位保管钥匙，我联系了各位房东，各位迟迟不来。我只能将钥匙送还给南翔物业管理。”原告及其他房东在该群中对此一直未作回复。 再查明，涉案房屋为原告与他人共同共有。 上述事实，有当事人提交的被告身份信息，门面房租赁合同、聊天记录、案涉房屋照片及当事人双方的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、原、被告签订的《门面房租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，租赁期为2019年10月1日至2024年9月30日止，被告每年需缴纳租金58882元，每年支付一次租金。2020年4月，原、被告均同意将租金支付方式变更为每三个月支付一次。本案中，被告只向原告缴纳租金至2020年7月31日，后期租金原告多次催要但被告一直未缴纳。根据《门面房租赁合同》中关于合同的变更和解除中第1条第（1）项“未按约定期限交付租金，超过十天以上的，出租方有权解除合同”的约定，原告有权要求解除与被告的租赁合同。现原告通过诉讼方式于2020年10月15日向法院起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，可视为此前原告未在合理期限内通知被告。因被告于2020年10月21日签收了相关诉讼材料，故可认定原告与被告之间的《门面房租赁合同》于2020年10月21日解除。被告戴魁辩称涉案房屋租赁合同已于2020年7月31日解除，对此提供了微信聊天记录佐证，但从该聊天记录中仅能反映在租赁期未届满的情况下被告欲单方面与原告解除合同，但原告未与被告就解除合同事项达成一致意见，故该解除合同的意思表示对原告依法不发生法律效力。本院对被告的该辩称不予认可。 二、根据法律规定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告亦在门面房租赁合同中明确约定在租赁期结束后被告需将原告商铺按照原告购房合同交付标准约定即毛坯房状态将房屋进行恢复。因双方间的租赁合同已于2020年10月21日解除，故本院对于原告要求被告腾退房屋，恢复原状并交付原告的诉请依法予以支持。考虑到涉案房屋目前的状态，搬迁腾让及恢复原状需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效之日起30日内。 三、关于原告诉请的房屋租金。涉案房屋租赁合同已于2020年10月21日解除，被告只向原告缴纳租金至2020年7月31日，故被告仍应按照合同约定的租金标准即58882元/年向原告缴纳2020年8月1日至2020年10月21日期间的租赁费用。2020年8月1日至2020年10月21日共计82天，故此期间的租赁费用为82天/365天×58882元/年=13228元。虽原、被告之间的租赁合同已经解除，但被告仍继续占用和使用案涉房屋，故原告有权向被告主张租赁合同解除后的次日即2020年10月22日至实际腾空房屋之日期间被告占用使用涉案房屋产生的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，本院认为应参照租赁期限内租金标准即58882元/年计算占房使用费。综上，被告应向原告支付房屋租金13228元，并自2020年10月22日起按照年租金58882元的标准向原告支付房屋占用费至房屋实际腾空之日止。被告辩称已于2020年7月底将涉案房屋腾空并交付给原告，对此未提供充分的证据予以证明，本院依法不予认可。 四、关于原告诉请的违约金。合同期限内被告逾期交纳租金已构成违约，依法依约应向原告支付相应的违约金。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，据此，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告胡海芳与被告戴魁签订的《门面房租赁合同》于2020年10月21日依法解除； 二、被告戴魁于本判决生效后三十日内将位于南翔万商(芜湖)国际商贸城一期C地块01楼017室门面房腾空并恢复原状后交付给原告胡海芳； 三、被告戴魁于本判决生效后十日内向原告胡海芳支付房屋租金13228元，并按照58882元/年的标准向原告胡海芳支付自2020年10月22日起至上述房屋实际交还之日止的房屋占用费； 四、驳回原告胡海芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费2858元，由原告胡海芳负担1429元，被告戴魁负担1429元（上述费用原告已预付，被告应在本判决生效后十日内直接向原告交付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  范云茂 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理齐世民 书记员聂青玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。