广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初1211号 原告：陈爱金，女，1973年3月12日出生，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：钟伦，广西东中律师事务所律师。 被告：徐左荣，男，1955年5月17日出生，住广西梧州市万秀区。 第三人：梧州宝石园建设开发有限公司，住所地广西梧州市新兴二路**，统一社会信用代码91450400747975770B。 法定代表人：杨文隆。 第三人：孔仕才，男，1953年1月3日出生，住广东省佛山市南海区。 第三人：广西梧州松脂股份有限公司，住，住所地广西梧州市万秀区华松路**一社会信用代码9145040070869663X8。 法定代表人：孔仕才。 第三人：梧州市狮卧山开发建设有限公司，住，住所地广西梧州市西环路中段******商场一社会信用代码91450400581984692T。 法定代表人：桂莉。 第三人：广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司，住所，住所地广西梧州市新兴二路******楼**社会信用代码91450400057514993L。 法定代表人：向乾辉。 第三人：孔敬霖，男，1985年4月23日出生，住广东省佛山市南海区。 原告陈爱金诉被告徐左荣，第三人梧州宝石园建设开发有限公司（以下简称：宝石园公司）、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司（以下简称：松脂公司）、梧州市狮卧山开发建设有限公司（以下简称：狮卧山公司）、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司（以下简称：昊森公司）、孔敬霖案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年12月22日、2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告陈爱金及委托诉讼代理人钟伦均到庭参加诉讼；被告徐左荣，第三人宝石园公司、孔仕才、松脂公司、狮卧山公司、昊森公司、孔敬霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈爱金向本院提出诉讼请求：一、请求依法排除本案中对原告陈爱金拥有所有权的位于梧州市某商铺的强制执行措施；二、请求确认原告陈爱金与第三人宝石园公司于2007年3月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007089）合法有效；三、请求确认梧州市某商铺属原告陈爱金所有。事实和理由：一、案涉商铺在2016年3月被梧州市万秀区人民法院查封前，原告就已于2007年3月30日与第三人宝石园公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007089），该合同合法有效，应该受到法律的保护。二、原告在法院查封前己合法占有、使用、支配本案讼争的商铺长达八年之久，且现在还行使着占有、使用、收益的权利。2007年11月27日，第三人宝石园公司即把原告购买的150号（原141号）商铺与原告进行了移交手续，同时原告与案外人梧州市宝石城物业管理有限公司签订了《梧州宝石大厦物业管理服务合同》，得到第三人宝石园公司发来的《商品房（铺）保修单》和《通知》，并由原告缴交了2007年至2020年7月商铺物业管理费。至此，原告已合法取得对本案讼争150号商铺的占有、使用及收益的权利。三、原告在2007年3月30日与第三人宝石园公司签订《商品房买卖合同》时，当日即提现金到第三人宝石园公司的开户行中国农业银行，按双方签订合同中约定商铺的价款184300元，一次性开单付清购商铺款，汇到第三人宝石园公司帐户上。第三人宝石园公司即日开出加盖该公司财务专用章的收款收据交原告收执，确认其已一次性收到原告购买本案150号商铺的全部合同款项，故（2020）桂0403执异29号《执行裁定书》中认为原告提供的证据无法确认房款是否支付是错误的。四、案涉商铺非因原告的自身原因未办理过户登记，且该商铺已经由人民法院的生效裁定书确认属原告陈爱金所有。2008年1月份，因原告前夫拖欠案外人辛文英的宝石加工款，案外人辛文英到梧州市长洲区人民法院起诉原告，并查封了原告的150号（原141号）商铺。该诉讼包括执行历时近八年才于2015年9月调解结案，梧州市长洲区人民法院于2015年9月23日作出了（2010）长执字第163-1号执行裁定，解除对被执行人陈爱金所有的位于梧州市某商铺的查封。由于该裁定书已经确认该商铺属原告所有，且历时八年的诉讼原告已身心疲惫，加之生意失败，已很少在梧州居住，也就没有关心商铺的产权过户问题。直至2020年5月想出售商铺周转资金时，才发现梧州市万秀区人民法院于2016年3月又把该商铺查封了。第三人宝石园公司直至2020年7月份才通知原告补交商铺尾款，但因案涉商铺已被查封，原告不同意补交商铺尾款，第三人宝石园公司也一直未开具发票给原告，因此案涉商铺尚未过户。五、被告通过法院执行查封已经属于原告所有的商铺，已严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法判决排除对本案讼争的150号（原141号）商铺的执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案情况完全符合其规定的四种情形，原告的权利也完全能够排除执行。为此，原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 原告对其陈述事实向法庭提供的证据有：1.身份证复印件，拟证明原告主体适格；2.《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007089）复印件，拟证明原告与第三人宝石园公司于法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同；3.《梧州宝石大厦商铺移交清单》（2007.11.27）复印件；4.《梧州宝石大厦物业管理服务合同》复印件；5.梧州市单位内部收款收据复印件；6.业主专项维修资金缴交表复印件；7.《通知》复印件；8.《商品房（铺）保修单》复印件，证据3-8拟共同证明原告已实际占有使用了本案讼争的150号（原141号）商铺并缴交了相关的物业管理费用；9.2007年3月30日收款收据复印件；10.第三人宝石园公司农行开户帐号复印件，证据9-10拟共同证明原告与第三人宝石园公司在签订商品房（铺）买卖合同当日，即已一次性付清了合同约定的购铺款项，该笔购商铺款项原告已汇（交）到了第三人宝石园公司银行账户上；11.《证明》复印件；12.收据复印件；13.《场地租赁合同》复印件，证据11-13拟共同证明原告从2007年11月至现在一直对本案讼争的150号（原141号）商铺行使着占有、使用、处分、收益的权利；14.房屋情况登记表复印件，拟证明本案讼争的商铺从2013年4月由原来的141号改为现在的150号商铺；15.民事诉状复印件；16.民事答辩状复印件；17.民事上诉状复印件；18.梧州市中级人民法院《受理上诉通知书》、《民事裁定书》复印件；19.民事答辩状复印件；20.执行工作笔录复印件；21.梧州市长洲区人民法院于2015年9月23日作出的（2010）长执字第163-1号《执行裁定书》复印件，证据15-21拟共同证明原告购买并得到本案讼争的150号（原141号）商铺的占有、使用权后，因案外人辛文英起诉原告并被梧州市长洲区人民法院查封了商铺，该诉讼历时八年之久才于2015年9月底由原告结付100000元现金给案外人辛文英后，梧州市长洲区人民法院于2015年9月23日以（2010）长执字第163-1号《执行裁定书》裁定解封属于原告的150号（原141号）商铺，梧州市长洲区人民法院（2010）长执字第163-1号《执行裁定书》确认本案讼争的150号（原141号）商铺为原告所有；22.梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403执异29号《执行裁定书》复印件，拟证明原告因不服该执行裁定而依法提起执行异议之诉；23.国家企业信息公示复印件，拟证明本案第三人的诉讼身份；24.《梧州市宝石大厦商铺、住宅结算书》复印件，拟证明第三人宝石园公司于2020年7月30日通知原告补交尚欠的商铺款29750元，原告签收后并未补交该款项；25.（2010）长执字第163号执行裁定书、（2010）长执字第163-1号执行裁定书、送达回证复印件，拟证明原告不能办理产权手续并非因自身原因，案涉商铺已被梧州市长洲区人民法院查封，解封裁定书认定本案讼争150号（原141号）商铺属于原告所有以及该裁定书的送达时间；26.第三人宝石园公司出具的《证明》复印件，拟证明原告购买的商铺由141号变更为150号；27.房屋情况登记表、房产分户图（2007年3月、2013年4月29日各一份）复印件，其中房屋情况登记表拟证明2013年4月29日第三人宝石园公司对原告购买的商铺重新进行测量，对商铺面积进行重新核算，原141号商铺变更为150号商铺；2007年3月房产分户图为《商品房买卖合同》的附件，拟证明签订合同时所附的平面图显示本案原告购买的商铺为141号铺；2013年4月29日房产分户图拟证明2013年4月29日经过案外人广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司重新测量，141号商铺变更为150号商铺。 被告徐左荣，第三人宝石园公司、孔仕才、松脂公司、狮卧山公司、昊森公司、孔敬霖均未作答辩，没有向本院提交证据，也均未出庭参加诉讼。 因案件审理需要，本院依原告申请向中国农业银行股份有限公司梧州分行调取了原告陈爱金于2007年3月30日的中国农业银行现金缴款单，依职权向梧州市自然资源局调取了不动产登记资料查询结果证明，并于本院档案室复印了（2015）万民初字第1710号民事判决书、（2016）桂0403执163-1号执行裁定书。经过开庭质证，原告对中国农业银行现金缴款单的真实性、合法性、关联性无异议，认为原告确实于当日将该笔款项存入第三人宝石园公司账户；对不动产登记资料查询结果证明，认为该证据只显示现查封、抵押的信息，只能证实现在查封、抵押的情况，不能证实案涉商铺以前的查封或者解封的记录；对（2015）万民初字第1710号民事判决书的真实性无异议，但认为对其内容不清楚，原告并未欠款；对（2016）桂0403执163-1号执行裁定书有异议，认为该执行裁定查封原告的案涉商铺不当。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告徐左荣，第三人宝石园公司、孔仕才、松脂公司、狮卧山公司、昊森公司、孔敬霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证等诉讼权利。以上证据来源和形式合法，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，符合法律规定的证据要件。因此，本院依法对其证明效力予以确认，并作为认定本案事实的根据。 本院经审理认定事实如下： 2007年3月30日，原告陈爱金（买受人）与第三人宝石园公司（出卖人）订立《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007089），约定原告向第三人宝石园公司买受坐落于梧州市某商铺，建筑面积共36.86平方米，总金额为184300元。买受人于当日即2007年3月30日一次性付清款项；出卖人应当在2007年9月20日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用并通过规划综合验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案等内容。同日，原告向第三人宝石园公司于中国农业银行股份有限公司梧州分行营业部开立的账户现金缴款184300元，附注款项来源为“宝石大厦一层141＃铺认购金”，第三人宝石园公司则为其出具相应收款收据。同年11月27日，第三人宝石园公司向原告交付上述商铺，并为其出具《商品房（铺）保修单》。 2013年4月29日，经案外人广西梧州恒基房地产测绘有限责任公司测绘并出具《房屋情况登记表》、《房产分户图》，载明坐落于梧州市某商场建筑面积为42.81㎡，并附记“原宝石大厦一层141号商场现确认为西环路中段69号一层150号商场”。2020年7月30日，第三人宝石园公司向原告出具内容为“本公司开发建设的位于梧州市某商铺，原合同面积为36.86平方，销售总额款为184300元。现经实测面积为42.81平方，销售总额款为214050元，应补交款额为29750元。并凭此结算书、总房款发票原件及所签订的商品房买卖合同原件或复印件到市房产交易中心办理房产所有权证”的《梧州市宝石大厦商铺、住宅结算书》及载明“陈爱金（身份证号略），于2007年3月30日购买由梧州宝石园建设开发有限公司开发建设的某商铺，由于规划变更，经有关部门实测，原141号商铺变更为150号商铺”的《证明》。 另查明，（2015）万民初字第1710号原告徐左荣与被告梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月2日作出（2015）万民初字第1710号民事判决：“一、被告梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才应共同偿还原告徐左荣借款本金2763.7万元及利息（利息计算：其中本金134万元的利息从2015年5月4日起计付，剩余本金2629.7万元的利息从2015年6月19日起计付，上述利息均按照月利率2%计至本案判决规定的履行期限最后一日止），二被告相互间承担连带清偿责任；二、被告广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖对被告梧州宝石园建设开发有限公司、孔仕才的上述借款本息承担连带清偿责任”。判决生效后，申请执行人徐左荣向本院申请执行，本院于2016年3月16日以（2016）桂0403执163-1号执行裁定查封属被执行人梧州宝石园建设开发有限公司名下的梧州市西环路中段69号一层102、104、105、110、111、112、113、115、118、148、150、154、46、47、51、52、60、61、62、63、82、83、84、89、90、91、95、96号商场共28间等，并于同日通知梧州市自然资源局查封登记于被执行人梧州宝石园建设开发有限公司名下的梧州市某商场。2020年7月7日，本案原告陈爱金向本院提出书面异议请求解除对该商铺的查封。同年7月21日，本院以（2020）桂0403执异29号执行裁定驳回其异议请求。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告陈爱金对坐落于梧州市某商场是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。为此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，结合本案查明事实，对上述争议焦点作如下认定：其一，案涉梧州市某商场于2016年3月16日经（2016）桂0403执163-1号执行裁定查封，但本案原告陈爱金与第三人宝石园公司早于2007年3月30日订立了案涉《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007089），该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力依法应予确认。故原告请求确认该《商品房买卖合同》有效的诉讼主张，合理合法，本院依法予以支持。其二，根据《商品房（铺）保修单》、《房屋情况登记表》、《房产分户图》等证据，可确认第三人宝石园公司已于2007年11月27日向原告交付案涉商铺，原告已在人民法院查封之前合法占有该不动产；其三，根据中国农业银行现金缴款单之记载，亦可确认原告已于2007年3月30日支付案涉商铺全部价款；其四，根据《梧州市宝石大厦商铺、住宅结算书》等证据，可证实原告至今仍未取得应由第三人宝石园公司提供的购房发票、房产结算书等用于不动产权属登记的必要证明文件，且案涉商铺亦由于第三人宝石园公司的原因被查封而无法办理权属转移登记手续，故本案符合非因买受人自身原因未办理过户登记之情形。由此，原告主张排除执行的异议请求，具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。 其次，根据《中华人民共和国物权法》关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，因原告买受案涉商铺后至今未办理权属转移登记手续，该商铺现仍登记于第三人宝石园公司名下，故原告仅享有依据《商品房买卖合同》要求第三人宝石园履行相关合同义务的请求权，而尚未享有案涉商铺之物权。因此，原告主张确认案涉商铺属其所有的诉讼请求，缺乏必要的法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认原告陈爱金与第三人梧州宝石园建设开发有限公司于2007年3月30日订立的《商品房买卖合同》（合同编号：商铺2007089）有效； 二、不得在（2016）桂0403执163号案中执行坐落于梧州市某商场； 三、驳回原告陈爱金其他的诉讼请求。 本案案件受理费3986元，公告费860元，合计4846元（原告陈爱金已预交），由原告陈爱金负担2423元，被告徐左荣负担2423元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  汪瑞远 审 判 员  李晓锋 人民陪审员  刘经述 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  邹 倩 书 记 员  区莹莉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》第九条第一款： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条： 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条： 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条： 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。