广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1809号原告：黎细珠，女，汉族，地址：广东省连州市×××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××。委托代理人：欧晓梅，系广东北湖律师事务所律师。被告：潘积存，男，汉族，地址：广东省连南瑶族自治县×××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××。原告黎细珠诉被告潘积存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行审理。原告委托代理人欧晓梅，被告潘积存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付至解除《房屋租赁合同》之日止的房屋租金(暂计至2020年7月的租金237500元)，并按合同约定自逾期之日起按每日300元计付违约金(暂计2019年10月6日至2020年4月22日的违约金为200天×300元/天=60000元)给原告，之后的另计；3.被告支付电视费、垃圾费、电梯保养、水电费、消防管理费等费用(暂计至2020年7月的费用40996元)给原告；4.原告没收被告交纳的押金23万元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》以及被告将房屋返还给原告。事实与理由：2017年3月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于连州市×××××××××××出租给被告开设沐足服务，租赁期限自2017年3月1日起至2023年2月28日止，2017年3月1日至2017年4月30日止免收租金，自2017年5月1日起至2017年10月31日止为每月4.5万元，2017年11月1日起至2020年2月28日止为每月5万元，2020年3月1日起至2023年2月28日止为每月5.5万元，按月缴纳租金，逾期缴纳租金原告有权解除合同，被告须按每日300元支付滞纳金(违约金)，且在被告违约时原告没收被告缴纳的23万元押金等主要条款。合同生效后，原告按照合同约定将出租的房屋交付被告使用。2017年6月15日，原、被告根据各自实际，经协商一致后签订《补充协议》，约定将原合同中约定的租赁范围之二的二楼、三楼变更为之二的三楼及之三三楼，租金变更为每月3.3万元，2020年3月起至2023年2月止的租金为3.63万元。被告租赁范围经营沐足服务至2019年9月期间，能够按时缴纳租金，但自2019年10月起拖欠租金，并自2019年12月起拖欠水电费、电视费、垃圾费、电梯保养费、消防管理费等费用。疫情期间，原告减免了被告1.65万元的租金，且应当自2020年3月1日起按每月3.63万元计收的租金，原告也予以每月减免3300元至2020年10月止，合计减免了被告4.29万元[1.65万元+(3300×8=26400元)]的租金。(备注：疫情过后，原告体恤被告资金周转困难的实际，由原告的丈夫出借了3.6万元给被告，被告至今尚未归还借款给原告。因本案属于房屋租赁合同纠纷，与被告借款的民间借贷关系之间为不同的法律关系，原告不能在本案中一并要求被告还款，原告将另案向被告追偿借款)。2020年4月22日，被告向原告出具《欠款明细》，从2019年10月至2020年4月共欠原告租金231000元，减除因新冠疫情原告同意减免的租金，计到2020年4月被告共欠原告租金214500元并承诺于2020年10月份前付清该拖欠的租金。但至原告起诉之日，被告并未将拖欠的租金之付给被告，严重损害了原告的合法权益，原告不得不提起本诉，请求人民法院查明事实，公正司法，依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求在举证期限内提供的证据如下：1、黎细珠、潘积存身份证复印件；2、《不动产权证》[粤（2020）连州市不动产权证第0003406号]、《房屋租赁合同》、《补充协议》；3、《收据》；4、《欠款明细》；5、沐足城2019年12月份-2020年7月份费用清单、《收据》；6、连州市××大酒店与连州市卫生健康局签订的《房屋租赁合同》十份；以上证据均是复印件。被告潘积存辩称：1、关于解除合同的问题，我同意解除合同。2、关于我缴纳房租的问题。首先我欠原告的房租是2019年的10、11、12月以及2020年1月这四个月。2020年2、3、4月因为疫情的原因，我没有营业。在2020年4月份我申请复工了，有关部门都允许我复工。然而我复工一个星期左右才知道原告租给我的地方已经租给连州市卫健局。原告没有和我商量过此事，也没有通知我酒店已经租给了连州市卫健局。我有和原告商量什么时候原告可以和卫健局解除租赁关系，原告开始跟我说在2020年4月27日就可以解除，后来一直拖到2020年7月中旬，原告口头通知我酒店只能做隔离中心，我不能在那里营业了，这件事令我觉得原告在欺骗我，原告本来答应我一个月内他可以和卫健局解除合同关系，我才缴纳了2020年1月以及2月的租金给原告，如果原告当时和我说清楚不是只租一个月给卫健局，我就不会继续营业，现在造成我巨大损失。我有23万元的押金在原告手里足以抵扣2019年10、11、12月以及2020年1月的租金。我从2020年4月1日复工，开工五天后我才知道原告营业的酒店已经租给政府做隔离中心，后来去卫健局了解，原告的酒店从2月份开始就做隔离中心了。原告说租赁给我的场地和原告租给卫健局做隔离中心是不同的一个地方，是分开两栋的，这个说法是错误的，我租赁的场地和原告租给卫健局做隔离中心的场地是同一栋楼。我在2020年4月22日写欠条给原告的时候我已经足额缴纳了2020年5、6月份的租金给原告。被告未提交任何证据。经审理查明:坐落于连州市×××××××××之三的房屋权利人黎细珠，不动产权利证书号码：粤（2020）连州市不动产权第00034006号，共同共有人龙华桥等人，房屋面积5059.24平方米，使用期限2006年1月19日至2056年1月19日。2017年3月1日，黎细珠作为出租人与承租人潘积存签订《房屋租赁合同》，主要约定“第一条房屋基本情况，房屋坐落于连州市×××××××××之二(二、三层)建筑面积2311.54平方米，乙方使用2095.92面积平方米。房屋自带装修(非毛坯)，详见附表1房屋交割清单。第二条房屋租赁用途，租赁用途：沐足服务。除甲乙双方另有约定外，乙方不得改变房屋租赁用途。第三条租赁期限(一)房屋租赁期陆年，自2017年3月1日至2023年2月28日止。(二)租赁期满后，本合同即终止。(三)如乙方要求继续租赁的，应在合同期满前两个月向甲方提出书面续租要求，甲方应在合同期满前壹个月内自乙方正式书面答复，如同意继续租赁，双方签订租赁合同。续租租金在本合同外另行协商，同等条件乙方优先。第四条租金、押金、付款方式。(一)租金：2017年5月1日至2017年10月31日，每月租金(税后)为￥45000元(大写：人民币肆万伍仟元整)；2017年11月1日至2020年2月28日，每月租金(税后)为￥50000元(大写：人民币伍万元整)；2020年3月1日至2023年2月28日，每月租金(税后)为55000(大写：人民币伍万伍仟元整)。租金发票由乙方自行到相关部门办理，税金由乙方支付。(二)甲方给予乙方60天的免租期用于装修，免租期从2017年3月1日至2017年4月30日止。(三)租金支付日期：遵循按月结算、先交租后使用的原则，乙方必须按照约定的时间内向甲方缴纳租金。每月的租金需提前支付，即本月的租金要在上月的下旬支付，超过本月的5日支付的，逾期的滞纳金为300元每天。(四)支付方式：按月结算、以银行汇款方式支付，乙方按照约定向甲方指定账户缴纳租金。甲方指定收款户名帐号信息如下：收款户名：黎细珠，帐号：621×××××××××××××211，开户银行：连州市××信用社合作联社。(五)押金：在签订合同的当天，乙方需向甲方缴纳押金￥230000元(大写：人民币贰拾叁万元整。)租赁期满后，乙方应在付清租金及费用后，将房屋退还甲方。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收。验收合格后，甲方将押金无息退回给乙方。第五条关于房屋租赁期间的有关费用。(一)乙方生产的经营费用一切均由乙方自付。(二)在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：(1)水费、(2)电费、(3)网络费(2500元/年)、(4)电视收视费(5700元/年)、(5)消防管理费(2200元/年)、(6)电梯维保费(980元/年)。上述费用在租赁期间实际结算金额发生变化的，乙方应当按照实际产生的费用缴交。(三)在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用房屋有关的费用，均由乙方支付。第七条甲方的权利和义务(一)为提供乙方租赁房屋的房产资料，协助乙方办理营业执照。(二)甲方提供出租房屋的水、电到户，户内由乙方负责。(三)甲方有权按时间乙方收取水费、电费、电话费、上网费等其它费用。(四)依照规定监督乙方安全合法经营。第八条乙方的权利和义务(一)经甲方同意，乙方有权对房屋进行装修和改造。在不损坏房屋的结构原则下进行，依法需要报建的，由承租方自行办理规定的报建手续。出租方有义务为承租方提供装修所需要的相关资料。(二)乙方应按时交纳租金，并按规定依时缴纳应缴的费用。(三)乙方保证合法经营，不得利用承租房屋进行违法活动；不得将所承租的房屋抵押或不经甲方同意转租给第三方。如发生上述行为，出租方有权解除合同，并且甲方有权向乙方追索赔偿，(四)乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属及设施、设备完好交还甲方。(五)乙方交还甲方房屋应保持房屋清洁卫生的状态，不得留存垃圾、物品或影响房屋的正常使用。未经同意留存的物品，甲方有权处置。(六)乙方自主经营、自负盈亏。乙方服务员及技师工资全部由乙方自行发放，人员自行招聘管理。(七)乙方应依法经营，接受有关部门的检查监督。如有违法经营产生的一切后果由乙方自负，与甲方无关。(八)乙方不得以旅业服务经营或变相提供客人住宿。(九)乙方必须在租赁期间每年单独购买一份保险金额为500万或以上的公众责任险。第九条合同提前终止的约定(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同一方有权解除。(三)因为国家政策变动，导致乙方不能继续办理营业执照正常营业的，本合同解除，甲乙双方互不賠偿。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并且押金不予退回：1.不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达30日的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋不经甲方同意转租给第三人的。(五)其他法定的合同解除情形。第十条违约赔偿责任(一)租赁期内，甲方无正当理由要提前收回房屋的，应提三个月通知对方，并偿付乙方违约金贰拾叁万元整(￥230000元)，且无息退回押金；如乙方要提前退租，应提前叁个月通知对方，缴清租金及各项费用后，偿付甲方违约金贰拾叁万元整(￥230000元)。第十一条合同争议的解决办法。本合同履行过程中，如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向连州市人民法院起诉。第十二条其他约定事项本合同未尽事宜，双方可签署补充协议解决。”签订合同后，被告缴纳了230000元押金给原告收执。2017年6月15日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、乙方租用房屋坐落于连州市×××××××××之二（二、三）层，变更为连州市××××××之二（三层）及之三（三层）。2、每月租金（税后）50000元，变更为每月租金33000元，合同期内租金每三年递增10%，从2020年3月-2023年2月每月租金36300元。2020年4月22日，被告出具《欠款明细》给原告，内容“潘积存欠黎细珠连州市××大酒店三楼租用经营沐足租金从2019年10月-2020年4月共7个月租金为231000(贰拾叁万壹仟)元。因受到新型肺炎影响黎细珠同意减免从2020年3月-10月份按合同每月加收租金3300元，由2020年11月起每月租金为36300(叁万陆仟叁百)元。同时疫情期间减免半个月租金16500元，一共还欠租金214500(贰拾壹万肆仟伍百)元，于2020年10月份前付清该拖欠的租金，否则之前所签合同无效并自动离场。”原告提交的《沐足城19年12月份至2020年7月份费用清单》合计水电费、电视费等费用共计61496元。原告已于2020年4月22日收取被告缴纳的上述水电费等费用20500元。连州市***大酒店作为出租方与连州市卫生健康局已连续签订十份《房屋租赁合同》，每份合同的租期均为一个月，第一份合同是2020年2月17日签订，最后一份是2020年11月15日签订，租赁场所为酒店第2层、B楼、4层至8层，105间客房，共221张床位。本院组织原、被告双方到租赁房屋现场进行现场勘验，经勘验查明：连州市***大酒店一楼大堂的大门入口已经被警戒线围起来，酒店大门已经上锁禁止进入。原告工作人员称警戒线是2020年10月份拉的，据原告方反映连州市卫生健康局未租用酒店之前，大堂的电梯可以正常使用通往各层，租用以后到往三楼的电梯按钮就禁用了，要上三楼必须走之一之二栋的楼梯入口，但之一之二栋三楼的进出入口2020年7月23日被连州市消防部门粘贴了封条禁止进入。庭审中，被告称2020年7月12日连州市卫生健康局及治安大队的工作人员过来告知被告酒店已做隔离中心使用、不能继续经营，被告的工作人员在2020年7月份撤离，沐足设备还没有搬离。原告确认被告的工作人员于2020年7月份的时候已经全部离场,确认被告已交清2020年5、6月份的租金。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于涉案合同是否应予解除；二、原告诉请被告支付租金、水电费、电梯维保费等费用是否应予支持；三、被告是否存在违约，应否承担支付违约金及被没收押金的责任。关于焦点一、原告、被告签订的《房屋租赁合同》及其附件《补充协议》系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。原告诉请解除合同，庭审中被告表示同意解除涉案房屋租赁合同关系，双方达成解除合同的一致意思表示，本院予以确认，故原告诉请解除合同并返还房屋的主张，理据充分，本院予以支持。关于焦点二、原告提供了被告于2020年4月22日出具的《欠款明细》证实被告拖欠原告从2019年10月-2020年4月共7个月的租金231000元，经双方协商减免后被告还欠租金214500元，被告承诺于2020年10月份前付清，但被告至今未付清上述租金。被告是2020年7月中旬离场，涉案经营场所三楼的楼梯入口也是2020年7月23日被消防部门封住禁止出入，按照合同约定被告需提前支付7月份的租金即7月的租金应在6月下旬支付，被告经营至2020年7月中旬离场应支付2020年7月份租金。原告诉请被告支付2019年10月至2020年4月以及2020年7月的租金共237500元，理据充分，本院予以支持。由于被告于2020年7月中旬离场，涉案经营场所三楼的楼梯出入口也于2020年7月23日被消防部门封住禁止出入，被告无法继续经营涉案场所，无需再支付租金给原告，原告诉请支付2020年8月份至合同解除日的租金的请求，理据不足，本院不予支持。被告经营三楼沐足城至2020年7月，原告提交了2019年12月至2020年7月份的费用清单，被告在庭审中对原告提交的费用清单表示大致认可，本院确认清单的真实性，清单统计费用金额为61496元，被告已支付20500元，仍欠40996元，原告诉请被告支付计至2020年7月的水电费等费用共计40996元，理据充分，本院予以支持。关于焦点三、《房屋租赁合同》第九条约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并且押金不予退回：1.不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达30日的。”被告拖欠原告2019年10月至2020年4月以及2020年7月的租金超过约定的30日，且达237500元，拖欠2019年12月至2020年7月的各项费用超过30日且达到40996元，后经双方协商原告减免被告部分租金并签订《欠款明细》后，被告仍不按《欠款明细》约定的期限于2020年10月份前付清租金，被告拒不交租金及其他费用的行为，已构成根本违约，故原告诉请被告返还房屋并没收押金23万元的主张，理据充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告隐瞒酒店长期作隔离中心使用的事实造成被告巨大营业损失，要求原告退回相应月份租金。经本院调查核实酒店大堂的电梯自原告出租给连州市卫生健康局即2020年2月17日开始用作隔离中心使用时就禁止通往三楼，但从另一侧走楼梯间是可以通往三楼沐足城，三楼沐足城的楼梯间出入口是2020年7月23日被消防部门封住禁止通行，在2020年7月23日之前，被告是可以通过楼梯间出入口正常营业，而且被告认可原告提交的水电费等费用支出清单也证实被告确有正常营业，故被告该抗辩本院不予采纳。原告诉请没收被告缴纳的23万元押金，本院已支持该主张，没收押金足以弥补被告违约对原告造成的经济损失以及足以对被告进行惩罚，原告诉请被告按300元每日支付2019年10月6日至2020年4月22日的违约金60000元及后续违约金的主张，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黎细珠与被告潘积存于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》及附件《补充协议》，被告潘积存返还位于连州市××××××之二（三层）及之三（三层）给原告黎细珠；二、被告潘积存应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金237500元给原告黎细珠；三、被告潘积存应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、电视费、垃圾费、电梯维保费、消防管理费等费用40996元给原告黎细珠；四、原告黎细珠不予退还被告潘积存交纳的押金230000元；五、驳回原告黎细珠的其他诉讼请求。本案受理费4844.98元，由被告潘积存负担4542.48元，由原告黎细珠负担302.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  欧学强二〇二〇年十二月一日书 记 员  成 彪法官助理  陆思廷附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。