浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2505号原告（案外人）：谢树立，男，1970年1月10日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：谢树尧，苍南县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913303007043722167，住所地浙江省苍南县灵溪镇人民大道425号。法定代表人：王志刚。委托诉讼代理人：杨联养，男。被告（被执行人）：黄月珠，女，1968年10月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告谢树立与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司（以下简称苍南农商银行）、黄月珠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告谢树立及其委托诉讼代理人谢树尧，被告苍南农商银行的委托诉讼代理人杨联养到庭参加诉讼。被告黄月珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告申请的证人杨某、李某到庭陈述。本案现已审理终结。原告谢树立向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对××镇××商城××幢××室的执行，并依法解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：依法判决停止对××镇××商城××幢××室的执行。事实和理由：2007年5月29日，被告黄月珠将自有的套房，坐落于××镇××商城××幢××室的房产（房产证号：0××0；土地证号：1××0），委托苍南县龙港兴南房地产交易经济服务站（以下简称兴南服务站）出卖给原告谢树立居住为业，有房屋买卖合同书，立卖尽契为据。该房屋的产权证、土地证原件均交付给原告收存。原告因没有文化，不知道要办理过户登记，次年要办理过户登记时，已经找不到被告黄月珠，中介所也搬走了，自觉手头持有房产证和土地证，不用担心，故至今尚未办理过户手续。原告入住涉案房屋后，威龙商城是一个楼一个总水表，于2015年才分水表，电费因没有办理房产过户登记，无法更改，仍登记在被告黄月珠名下。被告苍南农商银行依据已经发生法律效力的苍南县人民法院（2019）浙0327民初6477号民事判决书，向龙港市人民法院申请强制执行。法院立案后，于2020年6月16日作出（2020）浙0383执151号的执行裁定书，查封登记在被告黄月珠名下的坐落于××镇××商城××幢××室的房产（房产证号：0××0；土地证号：1××0）。原告于2020年6月21日依法向执行法院提出书面执行异议，但被法院以（2020）浙0383执异14号执行裁定书予以驳回，今原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。原告认为，涉案房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已全部支付购房款，并已对该房屋进行管理使用到现在。现该房屋的房产证、土地证未过户的原因不能归责于原告。原告因合法买卖取得涉案房屋的实体权利，应享有物权期待权，该权利可以排除执行。被告苍南农商银行辩称，其对涉案房屋合法申请了查封。原告提供的证据不足以支持其占有涉案房屋的主张。即使涉案房屋归原告所有，原告没有及时办理过户，存在过失，不足以对抗第三人，不应当停止执行，诉讼费也不应由被告苍南农商银行承担。被告黄月珠未作答辩。原告谢树立围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的身份情况；2.被告苍南农商银行的营业执照信息、被告黄月珠的身份证，用于证明两被告的身份情况；3.房产证、土地证，用于证明涉案房屋登记在被告黄月珠名下的事实；4.（2020）浙0383执151号执行裁定书、（2020）浙0383执异14号执行裁定书，用于证明涉案房屋被法院强制执行的事实；5.房屋买卖合同、立卖尽契，用于证明被告黄月珠将涉案房屋出卖给原告的事实；6.供水证，用于证明原告长期居住使用涉案房屋至今的事实；7.存款分户明细查询，用于证明原告取款购买房屋的事实。其当庭提供8.房屋抵押注销报告书，用于证明涉案房屋在出卖前曾办理抵押登记，在出卖给原告时，已清偿债务，并注销抵押合同的事实。其于庭后补充提供9.龙港市龙源社区居民委员会证明，用于补充证明谢盛昆与原告系父子关系的事实；10.用水情况查询请单，用于证明涉案房屋在查封前一直由原告居住、占有、使用的事实；11.龙港有线广播电视证、苍南县华数广电网络有限公司发票，用于证明涉案房屋在查封前一直由原告居住、占有、使用的事实。被告苍南农商银行、黄月珠均未提供证据材料。本院依原告申请，准许证人杨某、李某出庭陈述。证人杨某陈述，其从事房产中介行业，曾与他人合股开设兴南服务站，被告黄月珠委托其出售涉案坐落于××镇××商城××幢××室的房产，原告系其客户。原告与被告黄月珠谈好价格后，于2007年5月29日支付12万元定金，于同年6月5日立契，余款在立契时付清。《房屋买卖合同书》以及卖尽契都是原告和被告黄月珠本人签字捺印。因原告当场交付购房款给被告黄月珠，双方没有出具收条。杨某从中收取两千多元的中介费及写字红包。证人李某陈述，原告到李某这里买房子，被告黄月珠到李某这里卖房子。《房屋买卖合同书》及卖尽契的主文都是杨某书写，原告当场交付现金给李某，由李某交给被告黄月珠。购房款大概是26万多元，具体记不清了。对原告提供的上述证据及证人证言，本院组织当事人进行了质证。被告黄月珠拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。原告提供的证据1-11，被告苍南农商银行均无异议，本院予以确认并在卷佐证。证人杨某、李某的证言，原告认为能够证明原告与被告黄月珠之间的房屋买卖事实清楚，买卖关系合法有效；被告苍南农商银行认为两位证人对于付款情况只记得大概，不能证明原告已经足额支付款项，原告不能完全占有涉案房屋。对有争议的证据，本院认定如下：证人杨某、李某的证言，两位证人系促成涉案房屋买卖的中介人员，结合原告提供的证据5，能够证明被告黄月珠将涉案房屋出售给原告，双方于签订卖尽契时付清购房款，交付房产证、土地证等的事实，就此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于××镇××商城××幢××室的房屋登记于被告黄月珠名下，房屋所有权证号为苍房权证苍字第0××0号，国有土地使用证号为苍南国用（2002）字第02-2010号。2007年5月29日，原告谢树立与被告黄月珠经兴南服务站的房产中介人员杨某、李某介绍，签订一份《房屋买卖合同书》，约定：1.原告向被告购买××镇××商城××幢××单元××室××房，四至界限以房产证、土地证为准，作价26.08万元，当日支付定金10万元及购房款2万元，于2007年6月9日立契时支付购房款14.08万元。2.被告黄月珠于农历2007年4月24日前搬清家什，交出屋内所有锁匙。原告送被告黄月珠利市包总包括购房一切红包在内总称子孙包一个共计1088元。同年5月30日，被告黄月珠从苍南县农村信用合作联社龙港信用社（以下简称龙港信用社）处取得房屋抵押注销报告书，该报告书载明，龙港信用社确认被告黄月珠于2006年9月8日将涉案房产向龙港信用社进行抵押贷（借）款，并办理了登记手续，抵押合同号为20061158900，被告黄月珠于2007年5月29日清偿了债务，抵押关系已告终结，请求苍南县房产管理局给予注销。2007年6月9日，原告与被告黄月珠就涉案房产签订卖尽契，被告黄月珠向原告交付房屋所有权证及国有土地使用证、房屋抵押注销报告书，原告付清剩余购房款，中介杨某、李某作为中介方在卖尽契中签字捺印。原告入住涉案房屋后，于2015年7月22日以个人名义办理水表并取得供水证，缴纳水费至今，另自2016年起，以父亲谢盛昆的名义购买广播电视服务。（2020）浙0383执151号申请执行人苍南农商银行与被执行人黄月珠、王福友、戴杨娃金融借款合同纠纷一案中，因被告黄月珠未履行（2019）浙0327民初6477号民事判决，龙港市人民法院于2020年3月26日作出（2020）浙0383执151号执行裁定书，裁定查封登记在被告黄月珠名下坐落于××镇××商城××幢××室的房产。原告于2020年7月3日对龙港市人民法院查封涉案房产提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年7月7日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异14号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，被告黄月珠名下坐落于××镇××商城××幢××室的房产［房屋所有权证号：苍房权证苍字第0××0号，国有土地使用证号：苍南国用（2002）字第02-2010号］存在抵押登记，抵押权人为龙港信用社，债权金额为0万元，登记证号为××，抵押登记时间为2006年9月8日，履行期限届满日为2008年9月7日。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与被告黄月珠签订《房屋买卖合同书》及卖尽契，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告于卖尽契签订当日付清剩余购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。本院于2020年3月26日裁定查封涉案房产。原告搬入该房屋居住后，于2015年以个人名义办理了水费缴纳账户，于2016年办理广播电视账户，在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年。涉案房产虽有抵押登记存在，但原告在购买涉案房产时，已取得房屋抵押注销报告书，龙港信用社作为抵押权人在该份报告书中确认被告黄月珠已清偿结欠的债务、抵押关系已告终结，可见原告已尽到注意义务，未对抵押权人的权利造成影响，涉案房屋未办理过户非因原告自身原因造成。被告苍南农商银行辩称不能认定原告已购买并占有使用涉案房屋，原告怠于办理过户登记，系原告自身原因造成，不能对抗第三人，依据不足，本院不予采信。综上，原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对涉案房产的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对坐落于××镇××商城××幢××室［房屋所有权证号：苍房权证苍字第0××0号，国有土地使用证号：苍南国用（2002）字第02-2010号］的房产的执行。案件受理费1700元，由谢树立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  谢作早人民陪审员  王阿赛二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  蔡子欣相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。10-11-