河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3021号上诉人（原审原告）：葛科，男，汉族，1986年10月31日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：周萍，女，汉族，1963年5月18日生，住河南省开封市鼓楼区，系葛科之母。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：朱保生，男，汉族，1965年7月15日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：邢宏彪，河南世纪行律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：马震宇，男，汉族，1989年11月15日生，住河南省开封市鼓楼区。上诉人葛科因与被上诉人朱保生、原审第三人马震宇不当得利纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。葛科上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审起诉请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，致使判决错误。一审判决查明事实部分虽然比较详细，但关键事实却认定错误，一审判决认定第三人马震宇为了购买嘉泰北苑房屋最终目的，与被上诉人签订房屋（南奎巷房屋）买卖协议，作为南奎巷房屋的被征收人签订了房屋征收补偿安置协议，并可获得补偿嘉泰北苑的房屋。但是，上诉人作为中介人与第三人关于嘉泰房屋退房款一案已经龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1979号民事判决书和开封市中级人民法院（2020）豫02民终108号生效判决，确认第三人已放弃该嘉泰房屋的全部权利，并判决上诉人退还第三人全部房款及损失。并且一审提交的征收办证据也证明第三人马震宇与征收部门签订的征收补偿协议属于违法。一审也认定即便马震宇不能取得嘉泰北苑房屋的产权，南聚奎巷房屋仍应对产权人即朱保生进行安置补偿，那么朱保生即是嘉泰北苑房屋最终产权人，朱保生早晚终将获得嘉泰北苑安置房屋产权。基于上述事实的基础上，征收部门不可能维持与第三人该征收补偿安置协议使第三人获得嘉泰北苑房产，更不可能与上诉人签订征收补偿协议使上诉人获得该嘉泰北苑房屋产权。那么征收部门迟早必然与朱保生签订征收安置补偿协议使朱保生获得嘉泰房产，朱保生既收取了卖房的钱，又获得了房产，其收取上诉人支付的房款怎么不属于不当得利呢？一审认定第三人马震宇与征收办签订的征收补偿协议已经存在，貌似效力不确定，但征收办的一审证据已经明确该协议属于违法，且上述（2019）豫0202民初1979号和（2020）豫02民终108号判决已生效执行的情况下，难道第三人马震宇该征收安置协议还有可能继续履行吗？因此，一审以第三人该征收补偿安置协议履行还具有不确定性，驳回上诉人的一审起诉请求，属于认定事实错误，致使判决错误。综上，本案房屋买卖双方的主体是被上诉人卖房，第三人买房，是被上诉人和第三人之间的房屋买卖关系，双方房屋买卖法律关系已经征收部门确定违法，不可能履行，被上诉人已经收取上诉人作为中介人支付的房款应当属于被上诉人不当得利，应当退还，否则，一审判决等同于支持了被上诉人既有权收取卖房款，未来还可以依法取得征收安置房嘉泰房产的事实。请求支持上诉人的上诉请求。朱保生辩称，（一）一审判决认定事实清楚，一审认定朱保生与第三人马振宇之间并未就嘉泰北苑小区房屋买卖达成合意。朱保生没有该房屋的处分权，40万元购房款也未交给朱保生，朱保生是将其所有的开封市顺河回族区南聚奎巷的9号和11号的两处房屋以60万元的价格出卖给葛科，葛科分别于2018年3月12日、3月20日、3月23日，向朱保生转账10万元，30万元和20万元，共计60万元。葛科分别找到第三人马震宇和另一购房人陈某，以总价远高于60万元的价格将该两处房屋分别卖给了2人，其中卖给马震宇的价格为40万元。在葛科的指使下，朱保生与马震宇签订了一份买卖协议书，约定朱保生将南聚奎巷11号东北屋两间共31.12平方米房屋以10万元的价格出售给马震宇，而马震宇与征收办签订安置补偿协议，购得案涉嘉泰北苑安置房屋与否，朱保生并没有参与，也不知悉。朱保生从葛科处所收款项系其出售南聚奎巷的房产。因此上诉人应退还马震宇的40万元购房款，与朱保生无关。朱保生构不成对该款的不当得利。（二）关于马震宇与征收部门所签订的征收安置协议的效力，目前该协议并未被证实是否违法，是否应予撤销，均未有最后定论，征收部门也未与朱保生就南聚奎巷的房屋重新签订安置补偿协议，案涉嘉泰北苑房屋亦不必然会交付给朱保生，如果现在认定马震宇所付40万元为朱保生的不当得利，则不仅于法无据，更是将葛科自己的经营风险转嫁到朱保生身上，由此对朱保生于理不公。（三）一审判决已经确定葛科的权益，可待房屋征收部门就南聚奎巷的9号房屋重新与朱保生签订房屋征收补偿安置协议后再行主张。因此，上诉人有相应的救济途径主张其权益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人的上诉无事实与法律依据，应予驳回。马震宇述称，上诉人与被上诉人之间产生的交易问题与马震宇无关。马震宇与上诉人之间的问题在之前的案件已经做出生效判决，目前正在执行阶段。葛科向一审法院起诉请求：1.判令被告退还购房款46万整及利息（按同期银行贷款利率标准自2018年3月20日至清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告朱保生在开封市××河××和××号各有房产一处，该两处房产位于双龙巷周边棚户区改造项目房屋征收范围内。朱保生称原告葛科系房产中介，其与葛科在拆迁办认识，双方商定葛科以60万元的价格购买朱保生上述位于南××房屋四间，并分别于2018年3月12日、3月20日和3月23日向朱保生转账10万元、30万元和20万元，共计60万元。2018年6月，第三人马震宇通过开封市柒捌玖房产经纪有限公司和马某、于某、葛科三人，购买位于开封市××小区××楼××单元××东户的房屋。2018年6月26日，柒捌玖房产经纪公司向马震宇出具了收到其交纳佣金1万元的收据一份，马震宇陈述其实际以现金形式向马某交付定金2万元，其中1万元即为收据载明的佣金。同日，马震宇向柒捌玖房产经纪公司法定代表人于某转账支付房款39万元。后马震宇按照葛科的指示签订了一份买卖协议书，该协议书主要内容为：“甲方（××）：朱保生，乙方（××）：马震宇、张豹，甲、乙双方就房屋所有权买卖事宜自愿达成如下协议：一、甲方在开封市××河××号有房产一处，房地产权证号为33××92，建筑面积为90.61平方米，甲方自愿将其中东北屋两间共31.12平方米出售给乙方，乙方自愿买受该房屋。二、自双方签字后二日内，乙方支付甲方拾万元整，款项付清后，如乙方需办理房产过户，甲方须无条件配合”。该买卖协议书实际签订时间为2018年，但落款时间为2014年6月15日。后朱保生出具收到条一份，主要内容为：“今收到马震宇、张豹房款壹拾万元整”，该收到条的落款时间同样为2014年6月15日。2018年6月25日，河南地依律师事务所接受朱保生、马震宇、张豹的委托，对上述买卖协议书出具了豫地律见字2018第14号律师见证书，见证结论为：委托人确认本见证书所附委托人2014年6月15日签署的《买卖协议书》复印件与原件相符，原件上的签名、指纹均属实。开封市顺河回族区政府房屋征收办公室依据上述买卖协议书、收到条、律师见证书，与马震宇签订了房屋征收补偿安置协议，协议落款时间为2014年7月1日，该协议显示被征收人为马震宇，被征收房屋位于开封市××河××号，建筑面积15.56㎡，征收补偿安置方式为产权调换，安置房位于开封市××楼××单元××东××号。后因上述安置房信息登记错误，导致不能办理相关手续，无法入住，马震宇通过信访进行反映，信访处理意见为：反映人马震宇非顺河回族区双龙巷项目被征收户，安置房主要用于安置被征收群众，不允许在市场买卖，买卖行为不受法律保护，我区已与市住房保障办协调，住房保障办原则同意收回该房屋征收补偿协议并作废，双龙巷指挥部工作人员依法依规对产权人进行安置补偿。马震宇同意信访处理意见，要求柒捌玖房产经纪公司、马某、于某、葛科退还购房款及其他已交费用。2019年6月11日，马震宇（甲方）与柒捌玖房产经纪公司、于某、葛科、马某（乙方）签订还款合同一份，合同主要内容为：就甲方马震宇于2018年6月通过乙方购买的嘉泰北苑B7楼3单元11层东户房屋，乙方收取购房款且甲方已缴纳其他费用，但未能成功购买改名的问题。现甲、乙双方一致达成以下条款：一、乙方承诺退还已收取的甲方全部购房款肆拾万、佣金壹万及支付赔偿款伍万元，共计肆拾陆万元整。二、现乙方先退还甲方部分房款贰拾万元整。三、剩余欠下的房款及佣金贰拾壹万元和赔偿款伍万元，赔偿款中包括甲方已缴的贰仟玖佰陆拾壹元物业费、伍仟陆佰壹拾伍元物业维修资金等。剩下的欠款共计贰拾陆万元整，乙方承诺于2019年8月9日之前一次性向甲方还清。四、若乙方不能在规定时间内还清剩余全部欠款，将于2019年8月9日后每日产生欠款5％的违约金，且乙方愿意承担一切法律责任，甲方因主张权利产生的各项费用由乙方承担。五、合同一式两份，自甲、乙双方签字并加盖指印或公章之日生效，甲、乙双方各执一份为凭。合同签订当天，葛科向马震宇返还房款20万元。后因柒捌玖房产经纪公司、马某、于某、葛科未按照还款合同约定期限返还剩余房款及费用，并支付赔偿款，马震宇于2019年8月23日诉至法院，要求柒捌玖房产经纪公司、马某、于某、葛科返还剩余26万元，并支付利息和违约金。一审法院于2019年11月18日作出（2019）豫0202民初1979号民事判决书，判令柒捌玖房产经纪公司、于某、葛科、马某于判决生效后十日内返还马震宇购房款、佣金、赔偿金合计26万元整，并按中国人民银行同期贷款利率标准自2019年8月9日起向马震宇支付违约金至实际清偿之日止；驳回马震宇的其他诉讼请求。宣判后，柒捌玖房产经纪公司、于某、葛科、马某不服，提起上诉。开封市中级人民法院经审理于2020年5月12日作出（2020）豫02民终108号民事判决书，驳回上诉，维持原判。截至本案开庭，柒捌玖房产经纪公司、于某、葛科、马某尚未将购房款、佣金、赔偿金合计26万元返还给马震宇。另查明，开封市顺河回族区房屋征收部门与朱保生现尚未签订房屋征收补偿安置协议。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，虽然被告朱保生与第三人马震宇之间就朱保生名下位于南聚奎巷的房屋签订了买卖协议书，但马震宇实际要购买的并非该房屋，而是该房屋的拆迁安置房，即开封市××小区××楼××单元××东户的房屋。为此，马震宇支付了40万元购房款及佣金等相关费用，鉴于房屋价格并非由马震宇和朱保生商定，相关款项也并未支付给朱保生，故马震宇和朱保生之间并不存在买卖嘉泰北苑房屋的合意。为购买嘉泰北苑的房屋，在原告葛科的指示下，马震宇才与朱保生签订了买卖协议书，并作为南聚奎巷9号房屋的被征收人签订了房屋征收补偿安置协议，获得补偿嘉泰北苑的房屋。即便马震宇不能取得嘉泰北苑房房屋的产权，南聚奎巷9号房屋仍应对产权人即朱保生进行安置补偿，但是，鉴于马震宇和朱保生之间并不存在买卖嘉泰北苑房屋的合意，马震宇签订的房屋征收补偿安置协议仍然存在，现房屋征收部门尚未就南聚奎巷9号房屋重新与朱保生签订房屋征收补偿安置协议，涉案嘉泰北苑的房屋尚未确定归朱保生所有，故不应由朱保生退还嘉泰北苑房屋的购房款及佣金等相关费用，葛科要求朱保生返还不当得利46万元及利息没有依据，该院不予支持，可待房屋征收部门就南聚奎巷9号房屋重新与朱保生签订房屋征收补偿安置协议后再行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告葛科的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，马震宇因欲购买开封市嘉泰北苑小区房屋，通过中间人葛科与朱保生签订南聚奎巷房屋的买卖协议书，后又与开封市顺河回族区政府房屋征收办公室签订房屋征收补偿安置协议，安置房为开封市××楼××单元××东××号。后因房屋不能更名等问题，马震宇与葛科等达成还款合同一份，并经（2019）豫0202民初1979号民事判决判令葛科等将马震宇因购买嘉泰北苑房屋的房款、佣金等款项予以返还，该判决为生效判决。虽然马震宇签订的房屋征收补偿安置协议仍然存在，但因马震宇与朱保生签订的买卖协议的基础已不复存在，马震宇签订的前述补偿安置协议亦不具备继续履行的可能性。鉴于葛科就案涉南聚奎巷房屋向朱保生支付了相应价款，因该房屋不能继续交易，则朱保生应退还其收取的该部分房款。朱保生二审中认可因南聚奎巷两处房产共计收取葛科等人70万元，每处房产价格为35万元，故朱保生应向葛科退还案涉南聚奎巷房屋价款为35万元，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自其起诉之日（2020年5月8日）起支付至清偿之日止。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。葛科称朱保生应退还其房款46万元，朱保生对此不予认可，葛科未提交充分证据予以证明，本院根据查明的情况判令朱保生向葛科退还35万元，对超出部分本院不予支持。综上所述，葛科的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初642号民事判决；二、朱保生自本判决生效之日起10日内退还葛科35万元并支付利息（利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年5月8日起支付至清偿之日止）；三、驳回葛科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元，保全费2820元，由葛科负担1375元、朱保生负担5545元；二审案件受理费8200元，由葛科负担1650元、朱保生负担6550元。本判决为终审判决。审判长  李景友审判员  杜 琦审判员  张景丽二〇二〇年十二月十五日书记员  王 月