河北省博野县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0637民初958号 原告（反诉被告）：林秀平，女，1980年6月18日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：胡伟娜，女，住河北省保定市博野县，石家庄市长安区工人街社区居民委员会推荐。 被告（反诉原告）：博野县博为立盛商贸有限公司，住所地河北省保定市博野县博兴中路**。 法定代表人：赵连宁，执行董事。 委托诉讼代理人：王玉林，男。 委托诉讼代理人：杜鹏慧，河北久天律师事务所律师。 原告（反诉被告）林秀平与被告（反诉原告）博野县博为立盛商贸有限公司（以下简称博为立盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林秀平的委托诉讼代理人胡伟娜、被告博为立盛公司的委托诉讼代理人杜鹏慧、王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林秀平向本院提出诉讼请求：1．判令原告向被告减半支付租金即52.5万元并解除合同；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月17日，原、被告双方签订《物业承包合同》，约定原告租赁被告位于博野县旧址，保衡路东侧，博望路北侧，建筑面积2063平方米，租赁期限三年，自2019年10月18日至2022年11月17日，租金标准100万元／年。2019年10月18日被告向原告交付租赁物业。原告按照合同约定支付第一年租金并开始经营活动，2020年1月底受××影响，原告至今未能从事生产经营活动，承租目的无法实现，给原告造成了重大的损害。根据法律规定，由于不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同。原告多次与被告协商减退租金事宜，被告一直拖延解决。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）博为立盛公司辩称，1．答辩人不同意减付租金，被答辩人减付租金的请求没有事实和法律依据。同意解除合同，由答辩人承担解除合同的违约责任，赔偿由此给答辩人造成的损失。答辩人与被答辩人签订租赁合同并按约履行了自身义务，被答辩人实际使用了租赁场所，享受到了租赁权利。被答辩人因2020年受××疫情影响经营，并非答辩人的责任，减付租金的理由不成立。由社会条件、突发事件等造成的影响属于经营性风险，被答辩人对该种风险应自行承担，不能够将经营风险转嫁给出租人。经营风险与经营收益（损失）相一致，客观条件、环境条件等因素会一直处于变化状态，每个企业都是在风险中经营的，也必然要面临各种风险。在签订合同之初，租赁人就应当对各种风险作出预评。由于可能受到各种因素的影响，包括不可抗力、自然天气因素、社会环境经济状况等情况，都会影响经营期待性利润。被答辩人收取相应收益，也必然承担相应风险。客观条件的变化不能够转移合同双方本应各自承担的风险，被答辩人的理由不能成立，不具有事实基础，更加没有法律依据。如果允许答辩人以2020年××疫情造成其无法盈利为由即减付租金、解除租赁合同，将经营风险转嫁给出租人（答辩人），明显不符合风险和收益相一致的原则，也不符合诚实信用原则。2．答辩人不承担本案的诉讼费用，由被答辩人自行负担。被答辩人没有按照合同约定按时交纳租金，经答辩人多次发函催收，一直拒绝交纳应付租金，已经违反合同约定，构成了根本性的违约。按照合同约定，答辩人有权每日加收所欠租金0.5%的滞纳金，以补偿答辩人损失。依照合同第八章违约责任：二、合同明确规定的终止条款外，甲乙双方均不得单方面终止本合同。否则违约方应向对方一次性赔偿100万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，守约方有权继续追偿。被答辩人有上述违约行为，并要求解除合同，依约应赔偿答辩人违约金100万元。本案诉讼费用应由被答辩人负担。为维护答辩人合法权益，请求法院驳回被答辩人诉请。 被告（反诉原告）博为立盛公司提出反诉请求：1．请求判令解除双方2019年10月17日签订的租赁合同，立即撤出场地清场返还租赁物；2．请求判令被反诉人承担违约责任，支付租金及滞纳金至实际清场返还租赁物止，并支付违约赔偿金40万元；3．反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2019年10月17日反诉人与被反诉人签订了租赁合同，被反诉人租赁反诉人位于博野县旧址，保衡路东侧，博望路北侧，，地上****建筑面积2063平方米，租期三年，自2019年10月18日至2022年11月17日，租金标准为100万元／年，自免租期结束之日开始计算，每年增长5万元，租金总额315万元。按照合同约定，第二年租金于2020年10月18日前一次性支付，2020年8月29日、2020年10月24日反诉人向被反诉人发函催收租金，被反诉人至今未按期交纳租金，并且一直实际占有使用租赁物。被反诉人没有按照合同约定按时交纳租金，经反诉人多次发函催收，一直拒绝交纳应付租金，已经违反合同约定，构成了根本性的违约。按照合同约定，反诉人有权每日加收所欠租金0.5%的滞纳金，以补偿反诉人损失。依照合同第八章违约责任：二、合同明确规定的终止条款外，甲乙双方均不得单方面终止合同。否则，违约方应向对方一次性赔偿100万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，守约方有权继续追偿。基于被反诉人的违约性质和程度，反诉人要求按照第二年租金105万元为基础，按月实际计算租金至被反诉人返还租赁物为止，并按日支付拖欠租金0.5%的滞纳金，同时赔偿违约金40万元，立即撤出场地清场，返还租赁物。为维护反诉人合法权益，请求法院支持反诉人诉请。 原告（反诉被告）林秀平辩称，同意解除合同，不同意支付租金、赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：1．原告（反诉被告）林秀平与被告（反诉原告）博为立盛公司于2019年10月17日签订租赁合同一份，合同约定原告向被告租赁位于博野县旧址，保衡路东侧，博望路北侧（许村宜佳旺商场），地，地上****筑面积为2063平方米的房屋用于百货经营。合同租赁期限为3年，合作年度为满12个月为一个租赁年度，自2019年10月18日至2022年11月17日，免租期为1个月。合同第三章约定：“一、租金金额：为100万元／年，自免租期结束之日始计算，每年增长5万元，三年租金总额为315万元。二、租赁保证金：10万元，合同终止三个月后无遗留问题返还给乙方。三、年租金于2019年10月18日前支付首年租金的50%（伍拾万元）及租赁保证金（拾万元），于2019年12月18日支付首年租金的另50%（伍拾万元）。第二年租金于2020年10月18日前一次性支付，第三年租金于2021年10月18日前一次性支付。”合同签订后，原告依约向被告支付了第一年的租金100万元、租赁保证金10万元和进场押金1万元。2020年9月27日，原告以××疫情影响为由向被告提交降租申请，要求租金降至每年50万元，被告于2020年10月1日书面回复不同意原告的降租申请。被告分别2020年8月29日、2020年10月24日向原告发出催告函，要求原告履行合同。对以上事实，原告提供了租赁合同，被告提供了降租申请、回复函、两份催告函。双方对上述事实及证据均无异议，应予认定。2．被告要求原告自2020年11月17日之后每占一天按照实际占有使用日支付相应的租金，租金按照105万元／365天计算，滞纳金自2020年11月17日之后按照每日所欠金额的0.5%收取。原告对此不予认可，认为按照合同应当于2020年10月18日缴纳第二年的租金，原告方在此之前已经向被告提出减付租金的申请，且在2020年10月16日提起诉讼，因此不属于违约，不应当承担滞纳金。对2020年11月17日之后占用租赁物所产生的费用，原告认为不应当按照每年105万元的标准计算，应当按照每年55-58万元的标准计算，因为原告曾与被告沟通，要求租金按照每年55-58万元计算，但双方始终未达成一致意见。3．被告主张原告单方面提出解除合同，未能按照双方签订的合同实际履行，要求原告承担违约责任，向被告支付违约金40万元。对此原告不予认可。原告称原告不属于违约，不应承担违约责任。理由如下：1．疫情期间客流量减少，损失严重，要求被告返还租金25万元。2．疫情期间被告安排原告停业41天，应返还停业期间的租金112328.77元。3．在第一年的合同履行期内，因一楼手续不全，工商部门要求停业整顿13天，导致原告损失严重，被告应当返还原告租金35616.44元。4.2020年7月份被告主动提出7月份租金降低20%，共计16986.3元。5．被告收取原告1万元装修押金，应予返还。6.2019年10月17日原告支付10万元保证金，应当返还。7．合同约定被告应当保证交付前租赁物业经消防部门验收合格，但被告未完成消防验收，在客流高峰期让原告停业整顿并拉闸断电，给原告造成恶劣影响和严重损失，属于违约行为。8．合同第三章第三条第六款约定被告无偿为原告播放促销信息，被告只在原告开业期间播放过一个月左右，后来一直未播放。9．被告按照每度电1元的标准向原告收取电费，违反了法律规定。对以上主张，原告提供了被告出具的物业费收据4份、被告博为立盛公司至租赁商户的一封信、微信群聊截图5张、装修押金的丢失证明一份、许村宜佳旺于3月7日恢复营业的海报照片一张。被告对上述证据的真实性均无异议，对收取原告1万元的装修押金和10万元的保证金也予以认可。被告认可曾在一封信中承诺免收2020年1月26日至2020年2月2日期间的租金及经营管理费，2020年1月25日租金及经营管理服务费减半。关于原告在疫情期间未营业的时间，被告认可曾承诺在第二年缴纳租金时进行延长租赁期限或者减免租金。被告称因为考虑到二次疫情对商户的影响，曾承诺2019年7月租金让利20%。关于原告所主张的因一楼手续不全，工商部门要求停工整顿13天的情况，被告称系一楼超市停业整顿，未影响原告及其他摊位营业。被告称租赁物业交付给原告使用之前，已经消防部门验收合格，为此被告提供了博野县公安消防大队颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证一份、建设工程竣工验收消防备案抽查合格告知书一份。关于原告的其他抗辩理由，被告认为都是双方对合同的实际履行情况，并非原告提前要求解除合同的理由。 本院认为，原告（反诉被告）林秀平与被告（反诉原告）博为立盛公司于2019年10月17日签订的租赁合同合法有效。现双方均提出诉讼请求要求解除合同，应当予以准许。被告博为立盛公司应当返还原告租赁保证金10万元和装修押金1万元。根据双方签订的租赁合同，原告已经按照租赁合同的约定交纳了第一年的租金100万元，第一年的租赁期至2020年11月17日届满。根据双方提供的证据显示，在第一年的租赁期内，被告承诺免收2020年1月26日至2020年2月2日期间的租金及经营管理费，2020年1月25日租金及经营管理服务费减半。2020年7月因受疫情影响，被告曾承诺减收该月租金的20%。因双方解除合同，以上两项减免权益应当折合成租金由被告退还原告，具体核定为：1000000元÷365天×8.5天＋1000000元÷365天×31天×20%＝40274元。2020年2月3日至2020年3月6日期间（共计32天），因受××疫情影响，被告统一管理的许村宜佳旺商场未开门营业，原告所租赁的二层和三层也无法经营。被告曾承诺该期间原告的损失在第二年租赁期限上延长或者在第二年租金的基础上减免。第一年的租赁期限至2020年11月17日届满，原告于2020年12月5日撤出租赁场地。自2020年11月18日至2020年12月5日原告撤出被告的租赁场地，原告占用被告场地18天，该期间应当从因疫情未营业的期间内抵扣。剩余的14天未营业时间，因双方解除合同，应由被告退还原告相应的租金，具体核定为：1000000元÷365天×14天＝38356.2元。因疫情对被告的经营产生的影响不可归责于被告，且被告已经将因疫情因素未能营业期间的租金退还原告，并对7月份的租金进行了减收，故对原告提出的因疫情导致的损失不再另行支持。关于被告主张的违约金，双方签订的合同期限为三年，原告提前要求解除合同，被告无论是另行洽谈租赁人还是自营都需要合理的准备时间。因此违约金酌情支持2个月的租金，按照每年100万元的标准计算，具体核定为：1000000元÷12月×2月＝166666.7元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）林秀平与被告（反诉原告）博野县博为立盛商贸有限公司于2019年10月17日签订的租赁合同。 二、被告（反诉原告）博野县博为立盛商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林秀平租赁保证金人民币10万元和装修押金1万元。 三、被告（反诉原告）博野县博为立盛商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林秀平租金人民币78630.2元。 四、原告（反诉被告）林秀平于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）博野县博为立盛商贸有限公司违约金人民币166666.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4525元由原告（反诉被告）林秀平负担，反诉费3650元,由被告（反诉原告）博野县博为立盛商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘秀卿 二〇二〇年十二月九日 书记员  冯 遥