福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初2603号 原告：上杭县临城镇同康村民委员会，统一社会信用代码54350823ME103887XU，地址：上杭县临城镇二环路同康村同康路1号。 法定代表人：游丰琼，主任。 被告：林桃花，女，1978年9月14日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 原告上杭县临城镇同康村民委员会（以下简称“同康村委会”）与被告林桃花租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同康村委会的法定代表人游丰琼、被告林桃花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同康村委会向本院提出诉讼请求：依法判令被告林桃花立即支付2020年1月21日——2020年5月13日水、电、物业费用3729.1元；本案诉讼费用由被告林桃花承担。事实与理由：2017年6月22日，原告为甲方，被告林桃花为乙方，共同签订一份《租赁合同》，合同约定原告将位于××路××村××大厦××层××平方米（含一楼大厅公摊）租赁给被告林桃花举办中小学生课外培训及托管，承租期间的水、电等相关物业费用由被告林桃花付给原告。合同签订后，原告依约向被告林桃花交付了租赁物。被告林桃花在承租过程中，与原告发生争议，诉请法院判决解除双方签订的租赁合同，并判令原告赔偿其相关损失。诉讼中，原告反诉被告林桃花支付解除合同后未及时腾房的占用费。双方的诉讼请求均得到法院不同程度的支持，两相对抵后，原告尚需支付被告林桃花25028.74元。由于被告林桃花另欠原告承租期间的3729.1元水、电等相关物业费用，所以原告在履行判决书中25028.74元的付款义务时扣取了被告欠缴的3729.1元物业费用。但是，被告林桃花不同意在己决案件中扣除其物业费用，坚决要求按生效判决强制执行。原告咨询执行法官后，执行法官建议原告就被告林桃花欠缴的物业费另行起诉并申请财产保全。为此，原告根据我国民诉法119条规定，诉请你院审理判决。 被告林桃花辩称，原告提出的根据租赁合同欠2020年1月21日至2020年5月13日物业费一事。1.根据物业管理条例第41条规定，物业费是房东承担的，除非租赁合同中有约定应由承租者负担，原被告在租赁合同中并未约定物业费。2.答辩人承租的房子是原告自己的独栋房子，根本就没有物业管理，何来物业费，即使要物业费，也应包含在房租中。3.原告诉称的物业费收费的标准是原告自定的，从未与答辩人谈及，故原告诉请答辩人支付物业费没有事实与法律依据。4.另电梯是原告自己的，答辩人租原告的房子原告原本就要将电梯供答辩人使用，相当于电梯的使用权一并有租给答辩人，所以租金也就包含了电梯使用费，所以电梯维护是原告自己的职责。因原告出租给答辩人的房子必须安全，答辩人并没有损坏原告的电梯，况且电梯维护费的标准也是原告自定的，所以原告要求答辩人支付电梯维护费也没法律与事实依据。所以这是原告故意不维护（2020）闽0823民初736号判决规定，故意少支付判决规定金额的一种行为。原告提出的拖欠水电费一事，答辩人一直也是答应其把清单告知后立即支付，可我现在看到其给出的电费364度每度0.95元，水费20.4元，电梯电费是8214-8027=187，共10层平均每层用电为18.7度，每度2元的收费单，后经询问电力公司，这是明显违反规定，严重超出我县电费收取标准的违法行为。所以本人只需要支付生活用电364度，电梯用电18.7度，每度0.5959元，合计228.05元，以及水费20.4元，总计248.05元为尾款。综上所述，从双方签订该《租赁合同》时到至今为止，同康村一直不按合同约定，故意违反合同条约，单方违约给答辩人造成了极大的损失。望上杭县人民法院能公平判决，驳回原告的诉求，尽快支付（2020）闽0823民初736号判决给答辩人的金额。 同康村委会向本院递交的证据材料及要证明的内容、被告林桃花的质证意见如下： １.租赁合同1份，证明租赁房屋四楼租给被告的事实。合同的第八条约定水费、电费、物业费等规定由被告承担。被告林桃花质证认为：真实性没有异议，合同中没有约定被告我要支付公摊、物业费和电梯维护费。 ２.2018年11月4日收款收据1张，证明从2018年6月-10月被告有缴交水费、电费、电梯维护费、物业费等共计7237.05元。被告林桃花质证认为：原告提供的收据没有盖章，与我的收据不一样，原告提供的收据是我和其他人发生其他业务收据。我提供的发票是我与原告发生的物业和水电费的票据，且收费也是比较正常的；原告提供的是虚假的票据，将虚假的发票是否有作伪证嫌疑，请求法官对对方使用伪证，移交相关职能部门进行处理。 ３.2018年12月5日—2020年1月9日收据13张，证明被告每个月或每个季度所交的水费、电费、物业费。被告林桃花质证认为：与本案无关。 ４.2020年1月到5月13号费用结算清单明细表1份，证明被告从2020年1月至5月13日欠同康村委会的水费、电费、电梯维护、物业费等共3729.1元。被告林桃花质证认为：原告收费不合理；原告乱收费的标准。 ５.农村信用社的转账业务凭证1份，证明（2020）闽0823民初736号判决书的款项21299.64元，扣除水电费后的款项，原告已经全部转给被告了。被告林桃花质证认为：没有异议。 ６.（2020）闽0823民初736号民事判决书1份，证明同康村委会要退还给被告押金1万元，补偿40250.04元，扣除到2020年5月13日止的店租25221.3元，对抵后，剩余的钱扣除水电费转给被告了。被告林桃花质证认为：没有异议。根据判决书，被告还应支付3729.1元。该判决书证明合同解除是2020年1月20日，也证明了同康村故意拖欠的事实。 ７.林桃花所欠物业费和水电费等相关费用的说明1份，证明2018年6月-2018年11月被告未缴交水电费、物业费的事，后经协商，口头达成一致的协议。被告林桃花质证认为：我没有参与。 ８.收款收据1张（2018年11月4日），证明三方协商后，被告把5个月的水电费、物业费等7237.05元打到文之舟，按口头协议由文之舟代收水费电费物业费，并向有关部门代缴相应的费用。被告林桃花质证认为：原告提出与我哥哥一起协商没有这事实，关于水费电费物业费都是原告自行制定的。 ９.照片1张，证明和辉物业的收费标准，收费标准协商时参照了和辉物业的收费标准。被告林桃花质证认为：我没有参与。 10.微信聊天记录截图6张，证明原告催讨被告缴交水费电费物业费的事实。被告以前的都有交缴及催缴的过程和转账的数额。被告林桃花质证认为：微信转账截图与本人无关。 被告林桃花向本院递交的证据材料及要证明的内容、原告同康村委会的质证意见和本院的认证意见如下： １.福建省村集体专用收款票据1份，证明我与原告租赁房屋所交的水费、电费。康村委会质证认为：真实性没有异议；但该费用是2018年4月15日以前的。 ２.福建省一般工商业降价政策、上杭电网销售电价表、转供电收费政策告知书各1份，证明原告收费标准超额。康村委会质证认为：我们村用的是10千伏的专变，价格与这有关规定是不同的，电费也是专变的电量加上损耗的电量，得出每度电的金额，后向被告收取，这计算是通过三方口头协商确定的计算方法。 本院经审查认为：对上述双方没有异议的证据，本院予以确认并卷佐证。对双方有争议的证据，结合全案证据综合进行分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 同康大厦（又名同康村移民大厦）位于上杭县临城镇二环路北侧，产权登记在上杭县同康富民贸易有限公司。同康大厦建成后，因市场经济因素，致招租、管理难，一直未出租。2016年1月17日，同康村两委、村民组长、代表召开会议，讨论同康大厦出租事宜。会议研究决定，将同康大厦出租给同康村委会管理招租。2016年1月20日，上杭县同康富民贸易有限公司与同康村委会签订《租赁合同》，将同康大厦租给同康村委会对外招租，并对租金、租期等事项进行约定，租期自2016年1月21日起至2026年1月20日止。2017年6月22日，同康村委会为甲方，林桃花为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：“一、租赁内容。第一条：甲方将位于××路××村××大厦××层××楼大厅公摊）平方米租赁给乙方举办中小学生课外培训及托管。二、租赁期限。第二条：甲乙双方商定，租赁期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，共60个月。2017年7月1日起至2017年10月30日止为乙方装修期，免租赁费。三、租金、保证金及其它费用。第八条：合同期内，该层楼房的卫生费、电费、水费及经营产生的一切费用一概由乙方负责，乙方应如期足额缴交上述应缴费用，如因乙方欠费造成有关部门向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或在乙方交纳的履约保证金中扣除代为交缴。同康村委会与林桃花签订《租赁合同》后，同康村委会依约向林桃花交付租赁房屋。由于同康大厦系同康村民为股东出资建造，在2017年间，整幢楼房只有林桃花承租一层，其余楼层闲置，同康村委会的村民对资产闲置存有意见。2018年3月28日，同康村委会召开了由镇挂村领导、工作队长、村两委成员、村民组长、村民代表参加的同康大厦出租专题会议，会议研究决定将同康移民大厦租赁给林启文，用于学生教育与培训及办公使用。因此前林桃花已承租四楼举办中小学课外培训及托管业务，同康村委会与林启文签订出租同康大厦整栋房屋合同之前，同康村委会、林启文、林桃花对林启文承租整栋楼后，林启文不得开办与林桃花业务相同的培训业务等事宜进行协商，但因林桃花不同意林启文的经营范围，双方对违约损失未达成一致，林桃花未在草拟的《合同协议书》上签名，协商未果。2018年4月2日，同康村委会与林启文签订了《租赁合同》，约定：同康村委会将位于××路××大厦整栋楼房（-1层至11层）共8709.78平方米租赁给林启文举办学生教育与培训及办公使用（含篮球场及公园可使用）。屋顶同康村委会用于安装光伏发电。对租金租期、双方的权利义务、违约责任等进行约定。该合同第十条约定，第一层、第四层按原同康村委会与林桃花签订的合同执行（2018年12月31日前的租金归同康村委，2019年1月1日以后的租金归林启文所有）。在2018年6月至2018年11月期间，林桃花、“文之舟”培训学校和同康村委会对物业费、水电费等相关费用的收费标准一直没有达成一致意见，林桃花在此期间也没有交缴物业费和水电费等相关费用。2018年11月初，在同康村委会的组织下，林桃花的代表（林桃花哥哥林灿生）、“文之舟”代表林启文，同康村委会代表游丰琼，三方在同康移民大厦二楼办公室，针对物业费、水电费等相关费用的收费标准问题进行了协商，参考了周边商业楼和店铺的物业费和水电费等相关费用的收费标准，确定了同康移民大厦的物业费为1元／平方，水费1.7元／吨、电费0.95元／度，不再收取一楼公摊水电费，电梯的维保费和电费按10份分摊（同康移民大厦有11层，需分摊的楼层为从2楼至11楼共10个楼层，每层分摊总费用的1／10）的收费标准，三方在口头上达成一致意见。2018年11月4日，林桃花按此标准缴纳了2018年6月至2018年10月所欠的水费、电费、电梯电费、电梯护理费、物业费等相关费用7237.05元。在此后的承租期内，即从2018年11月至2020年1月9日，林桃花均按上述收费标准交缴了水电费、电梯电费、电梯护理费和物业费等相关费用，林桃花所交缴的上述相关费用，由林桃花交林启文的“文之舟”账户后，由“文之舟”统一向水电收费部门交缴。2019年12月30日，林桃花委托福建龙航律师事务所张庆发律师发函给同康村委会，以同康村委会违约将同康大厦其他楼层出租给他人用于举办中小学生培训等业务为由，提出解除合同，要求退回扣除部分租金的履约保证金及协商赔偿林桃花经济损失。2020年1月3日，同康村委会回复龙航律师事务所称，经同康村两委会议讨论先缴纳房租，同意协商解决解除合同事宜。2020年1月14日，林桃花将租金交至2020年1月20日。2020年2月25日，林桃花将租赁房屋四楼的钥匙交还给同康村委会，但对租赁房屋内的物品未搬离，一直占用。2020年3月24日，林桃花向本院提起诉讼，要求本院判决自2020年1月20日起解除林桃花与同康村委会签订的《租赁合同》、判决同康村委会退还林桃花合同履约保证金人民币10000元、判决同康村委赔偿林桃花经济损失41250.04元。本院立案受理后，该案于2020年6月15日作出（2020）闽0823民初736号民事判决。判决生效后，林桃花申请执行，本院执行局在执行过程中，扣划了同康村委会需支付给林桃花的执行款项25028.74元。因林桃花不同意在执行款中对本案的水、电、物业等费用3729.1元抵扣。同康村委会于2020年11月23日向本院提起诉讼并申请财产保全。本院于2020年11月27日作出（2020）闽0823民初2603号民事裁定书，对林桃花在本院执行局保管的对同康村委会享有的债权执行款3729.1元予以冻结，同康村委会为此缴纳了财产保全申请费57元。经本院调解无效。 本院认为，同康村委会与林桃花签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，为合法有效，双方均应按约定履行义务，享有权利。同康村委会与林桃花之间的《租赁合同》于2020年1月20日解除，但林桃花仍一直占有使用租赁房屋。2020年5月13日，林桃花对租赁房屋内的物品进行清理搬离，同康村委认可该日租赁房屋已返还的事实，已由本院（2020）闽0823民初736号民事判决书所确认。现同康村委会要求林桃花支付2020年1月21日至2020年5月13日租赁房屋占用期间的水费、电费、电梯电费、电梯护理费、物业费等相关费用3729.1元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告林桃花抗辩租赁合同未约定物业费用，物业费、电梯维护费包含在房租中，没有事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下： 被告林桃花应在本判决生效后三日内向原告上杭县临城镇同康村民委员会支付2020年1月21日至2020年5月13日租赁房屋占用期间的水费20.4元、电费383.2元、电梯维护费315元、物业费3010.5元，共计3729.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告林桃花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  丘其民 二〇二〇年十二月二十八日                            本件与原本核对无异                代理书记员  李宝莲 附： 一、本案适用的相关法律条文： １.《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 ２.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项直接交付给权利人，如有需要通过法院转交给权利人的；款项转入或存入法院指定履行款账户后，应及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：上杭县人民法院； 开户行：中国工商银行股份有限公司上杭支行； 账号：1410××××7874。 当事人转存款项时，请在摘要栏或备注栏，写明款项内容、案号、当事人姓名及转存款人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》（诉讼费专用）到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可以通过现场POS机刷卡、支付宝直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则，法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进行执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。