江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初6036号原告：薛锦东，男，1964年12月22日生，汉族，住河北省石家庄桥东区。委托诉讼代理人：奚佳蓓、金堃睿，上海福湾律师事务所律师。被告：崔军辉，男，1967年9月24日生，汉族，住江苏省。第三人：杨红兵，男，1963年9月20日生，汉族，住启东市。原告薛锦东与被告崔军辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理。因杨红兵与本案存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛锦东的委托诉讼代理人奚佳蓓、被告崔军辉、第三人杨红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛锦东向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还案涉租赁房屋；2.判令被告支付自2018年10月1日起至2020年9月30日止的租金20万元及自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止按合同约定租金每天277元计算的房屋占用使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年起，被告崔军辉因生产经营所需租赁杨红兵、俞素萍夫妇位于启东市龚家镇的自建厂房1200平方米。因杨红兵夫妇欠原告200万元无力归还，遂和原告协商，将案涉厂房的使用权移交给原告，用来抵偿借款本息。2020年1月15日，原告与被告签订了厂房租赁合同，因被告自2018年10月起未支付租金，双方约定租期自2018年10月1日至2020年9月30日；租金为每年10万元，于2020年春节前付5万元，2020年3月、6月、8月底各付5万元；如承租人违反约定，出租人有权解除合同、收回出租房屋，并承担年租金20%的违约金。合同签订后，经原告多次催促，被告至今未付，也拒绝归还房屋，严重违反约定，侵犯了原告合法权益。崔军辉辩称，因房屋产权不归薛锦东所有，故薛锦东与崔军辉之间不存在房屋租赁关系。我与杨红兵的租赁协议未终止，薛锦东为了跟杨红兵讨要债务才写的案涉租赁协议，以后房屋租金给原告不给杨红兵，但是我跟薛锦东之间的房屋租赁协议无效。杨红兵陈述，杨红兵结欠薛锦东借款，以前我们签订了协议，在我未还清债务的情况下案涉厂房使用权属于薛锦东。崔军辉自行搭建房屋不在1200平方米租赁房屋内，应属于崔军辉所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：第三人杨红兵多年前购买了位于启东市龚家镇一乡镇企业的厂区房屋。被告崔军辉向第三人杨红兵租赁该厂区内4幢厂房进行生产经营。2018年10月1日起被告崔军辉未再交纳租金。2017年11月6日，薛锦东起诉杨红兵、俞素萍要求归还其借款200万元及利息。本院于2017年12月22日作出（2017）苏0681民初8267号民事判决，杨红兵、俞素萍共同归还薛锦东借款本金200万元及利息。判决生效后，薛锦东申请执行。经协商，薛锦东与杨红兵于2020年1月5日签订《协议书》，约定杨红兵以其位于启东市龚家镇的自建厂房（七幢，约七千平方）的使用权抵偿（2017）苏0681民初8267号判决中确认的杨红兵、俞素萍夫妇所欠薛锦东的借款本息；协议生效之日起，上述建筑物使用权移交薛锦东，由薛锦东自用或出租。除现有承租人外，其余人员一律退出占有的上述建筑物。建筑物出租的，租赁费用由薛锦东收取，杨红兵、俞素萍配合承租人同薛锦东签订租赁协议、收取租金；上述建筑目前处于出租状态，以薛锦东完整收取16年的租金为准。2020年1月15日，在第三人杨红兵在场情况下，原告薛锦东作为甲方（出租方）、被告崔军辉作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，主要内容为：1.甲方愿意出租厂房1200平方米给乙方；2.租期两年，从2018年10月1日到2020年9月30日。如续租，双方需提前二个月协商并签订租赁合同。租金每年为10万元，乙方于2020年春节前付5万元，2020年3月、6月、8月底各付5万元；3.租赁期内房屋属人为破坏的，由乙方及时修缮，由于不可抗力造成的破坏，由甲方及时修缮；4.租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权解除本合同，收回出租房屋。经甲方同意后，乙方可将承租房屋使用权转让给第三者，本合同对新的房屋承租人和甲方继续有效；5.在房屋承租期内，乙方应保持所租房屋内外所有设施完好无损。如确需改造或增设其他固定设施，须事先征得甲方的书面同意后方可施工，所需费用由乙方承担。租赁期满，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样；6.房屋租赁期间，乙方如违反上述约定，甲方有权解除合同，收回出租房屋。如乙方逾期交房或交付租金的，则按年租金的20%加付违约金。庭审中，原、被告及第三人确认案涉租赁的4幢厂房分别位于厂内中心路东侧3栋及西侧5栋房屋中由南向北第3幢。另原告薛锦东不再主张违约金2万元及恢复原状。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，首先，原、被告及第三人均未提供案涉租赁房屋的产权权属证明或批准手续，故案涉租赁合同应认定无效，但被告崔军辉已实际占用使用案涉厂房，故应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。其次，被告向原告薛锦东转让的债权包括被告崔金辉到期未支付的租金或占有使用费，该转让并未违反法律规定，而且原、被告之间亦签订了租赁合同，明确了2018年10月1日至2020年9月30日租金由原告收取及支付时间。综上，被告崔军辉应向原告支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的房屋占有使用费20万元，鉴于新冠疫情发生于占有使用期间内，本院酌情扣除2个月房屋占有使用费，故被告尚需支付原告占有使用费183333元。关于原告主张2020年10月1日起至实际腾空之日的房屋占用使用费，因被告实际占有使用案涉厂房，仍应参照原合同约定的租金标准支付占用使用费。再次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告间租赁合同无效，原告要求被告返还涉案租赁厂房，于法有据，本院予以支持，但因案涉厂房无相关审批手续，对案涉厂房的权属，本院不予理涉。另外，因为案涉租赁合同无效，而且原告在本案中不主张违约金，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告崔军辉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于启东市龚家镇的4幢厂房返还原告薛锦东（案涉厂房分别位于厂内中心路东侧3栋及西侧5栋房屋中由南向北第3幢）；二、被告崔军辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛锦东支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的房屋占有使用费183333元及自2020年10月1日起至实际腾空返还之日止、按照100000元/年标准计算的房屋占有使用费；三、驳回原告薛锦东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元（原告已预交），由原告薛锦东负担717元，被告崔军辉负担3583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元。审 判 长  陈春花人民陪审员  浦安彬人民陪审员  周大海二〇二〇年十二月三十日法官 助理  陈佺坤书 记 员  陈琳琳