山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初11071号原告：青岛东海岸物业管理公司，住所地青岛市市北区。统一社会信用代码：91370203264574809F。法定代表人：葛宏，董事长。委托诉讼代理人：杨力阁，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：青岛海湾实业有限公司，住所地青岛市李沧区。统一社会信用代码：91370200706457723A。法定代表人：王超英，董事长。委托诉讼代理人：陈明秀，山东海达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，山东海达律师事务所律师。原告青岛东海岸物业管理公司（以下简称东海岸物业）与被告青岛海湾实业有限公司（以下简称海湾实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海岸物业委托诉讼代理人杨力阁、被告海湾实业公司委托诉讼代理人陈明秀、李彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东海岸物业向本院提出诉讼请求：1、判令海湾实业公司交纳物业服务费306725.28元；2、判令海湾实业公司支付逾期付款违约金771227.31元；3、诉讼费由海湾实业公司负担。事实及理由：东海岸物业于2009年6月与青岛小港湾旅游开发建设有限公司（以下简称小港湾公司）签订前期物业服务合同，约定由东海岸物业为海逸景园xx区住宅和商业物业提供物业服务。2014年7月，海逸景园小区x-x号楼业主委员会成立，东海岸物业分别与业主委员会签订三份物业管理服务合同，由东海岸物业继续进行物业服务，履行期间直至2020年7月31日。青岛永裕实业有限公司（以下简称永裕公司）商业用房安置在海逸景园x区x号楼，建筑面积2816.96平方米；青岛晶山宾馆（以下简称晶山宾馆）商业用房安置在海逸景园x区x号楼x单元西侧，建筑面积1812.55平方米。以上两公司在东海岸物业提供物业服务前期一直正常交纳物业服务费。永裕公司自2014年1月、晶山宾馆自2016年7月开始拖欠物业服务费。2019年海湾实业公司有关人员到东海岸物业办理以上公司房产的变更手续，东海岸物业才知道以上两公司已被海湾实业公司吸收合并，债权债务由其承担。按照法律规定，海湾实业公司应对永裕公司、晶山宾馆拖欠的物业服务费承担偿还义务。请求判如所请。海湾实业公司辩称，选聘物业服务企业程序不合法，东海岸物业与海逸景园小区x-x号楼业主委员会之间的物业管理服务合同对海湾实业公司没有约束力；东海岸物业从未向永裕公司和晶山宾馆所占物业提供过物业服务，无权收费；已超过诉讼时效；违约金诉请无依据。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对于当事人当庭提交的证据，本院经审查认为合法有效，予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2009年6月，东海岸物业与小港湾公司签订《前期物业服务合同》，约定由东海岸物业为海逸景园A区住宅和商业物业提供物业服务。2014年7月，海逸景园小区x-x号楼业主委员会（以下简称业主委员会）成立，东海岸物业与业主委员会分别于2014年8月12日、2017年8月1日、2019年6月3日签订三份《物业管理服务合同》，约定东海岸物业为海逸景园小区x-x号楼的住宅和网点提供物业服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序；对于网点交费标准约定为1元/月/平方米，欠费按照日5‰支付违约金；最后一份合同约定期限日至2020年7月31日。永裕公司成立于1996年10月22日，注册登记地址青岛市市北区冠县路126号，在小港湾片区拆迁改造工程中，于2012年12月安置于海逸景园x区x号楼，建筑面积2816.96平方米；晶山宾馆成立于1993年7月7日，注册登记地址青岛市市北区长安路xx号，在小港湾片区拆迁改造工程中，于2010年6月安置于海逸景园A区2号楼2单元西侧，建筑面积1812.55平方米。以上两企业坐落于东海岸物业物业管理区域内，入驻后按合同标准交纳物业服务费。之后，永裕公司自2014年1月、晶山宾馆自2016年7月开始拖欠物业服务费。2020年4月，东海岸物业向本院起诉海湾实业公司主张物业服务费，后撤诉。在本案起诉前对欠费进行过催交。另查明，海湾实业公司于2013年9月公示对永裕公司、晶山宾馆等企业进行吸收合并，承继上述各企业的权利义务，永裕公司、晶山宾馆在完成各项企业合并手续之后，相继办理了企业注销登记。庭审中，海湾实业公司提交多份向有关政府部门发出的函件证实，永裕实业的房屋存在严重的消防安全、治安等隐患，海湾实业公司多次向相关执法部门请求解决，认为是东海岸物业不提供服务所致；同时提交《中标通知书》和《物业服务合同》，证明海湾实业公司已委托青岛金旭晟物业管理有限公司（以下简称金旭晟物业）对其所属及关联企业提供物业服务，其中包括位于长安路6号的晶山宾馆房屋、场地区域的门岗、治安保卫、保洁、安全环保监管、代收租户水电费、综合维修等，并且对晶山宾馆室外落水管等公共设施进行维修，以此说明永裕公司和晶山宾馆所在物业不需要东海岸物业提供服务。东海岸物业认为消防安全隐患是因为开发商建设时的规划设置缺陷，与本案物业服务无关联性；海湾实业公司与金旭晟物业签订的物业服务合同，是金旭晟物业对其内部的管理、门岗服务等，与东海岸物业对小区提供的物业服务性质不同，与本案无关。案经本院主持调解，双方无法达成协议。本院认为，东海岸物业与与小港湾公司签订的《前期物业服务合同》和与业主委员会签订的《物业管理服务合同》均合法有效，该合同效力及于物业管理区域内所有业主。永裕公司和晶山宾馆均坐落于该物业管理区域，应受合同所确定的权利义务约束，按合同约定标准交纳物业服务费。海湾实业公司以其委托了其他物业公司提供物业服务为由，拒绝向物业管理区域内的物业服务企业交纳物业服务费，理由不成立：东海岸物业作为永裕公司和晶山宾馆所在的物业管理区域内的合法物业服务企业，其实行的是统一管理、综合服务，永裕公司和晶山宾馆的房屋并非独立于物业管理区域之外，而是坐落在区域内溶入小区整体，无形中已经接受物业服务；业主如有特约事项，可与物业服务企业协商，对已经提供的服务项目、范围重新确定，或者增加，或者减少，对物业服务费用另行协商约定，并专门就本业主的物业服务事项另行签订合同，而不能自行选聘其他物业服务企业，替代本物业管理区域内的物业企业的服务。关于永裕公司的房屋安全消防治安稳定问题，海湾实业公司多次致函有关部门，要求整改，而致函内容显示，隐患的形成系与出租人存在纠纷的房屋承租人违法转租、乱搭乱建所致，并非物业公司原因造成，因此该亦不能成为拒交物业服务费之理由。永裕公司和晶山宾馆为海湾实业公司吸收合并，其权利义务由海湾实业公司承继，债务亦应由其偿还。物业服务是持续性的行为，海湾实业公司主张本案超过诉讼时效，本院不予支持。综上，海湾实业公司无正当理由拒绝交纳物业服务费，应当按合同约定标准交纳费用并承担违约责任。由于东海岸物业在服务过程中存在对房屋共用设施维护、维修不及时等现象，故在本案中对东海岸物业的违约金主张作降低标准予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、青岛海湾实业有限公司给付青岛东海岸物业管理公司物业服务费306725.28元（截止2019年6月30日）。二、青岛海湾实业有限公司支付青岛东海岸物业管理公司违约金100000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回青岛东海岸物业管理公司的其他诉讼请求。案件受理费16193元，减半收取8097元，由青岛海湾实业有限公司负担2602元、青岛东海岸物业管理公司负担5495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，通过互联网上诉于青岛市中级人民法院。审判员  陈明二〇二〇年十二月十日书记员  陶琳