广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1339号 原告：深圳市中深建装饰设计工程有限公司，住所广东省深圳市福田区吉莲大厦**。统一社会信用代码：91440300715212445L。 法定代表人：林孚孺，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡倚墨，广东深博律师事务所律师。 被告:陈良茂，男，1951年3月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：韦丹，女，1983年6月23日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈良茂，男，1951年3月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所广西梧州市奥奇丽路****。统一社会信用代码：91450400715116736B。 法定代表人：郭家万，公司董事长。 委托诉讼代理人：莫国胜，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁涛，广西正立律师事务所律师。 原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司与被告陈良茂、韦丹，第三人广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（以下简称国龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司的委托诉讼代理人胡倚墨，被告陈良茂（被告韦丹的委托诉讼代理人），第三人国龙公司的委托诉讼代理人梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）桂0405执异24号执行裁定书；2.准许执行梧州市商务公寓；3.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2017年8月28日，梧州市长洲区人民法院对原告与第三人国龙公司装饰装修合同纠纷一案作出（2017）桂0405民初573号民事调解书。因第三人未按生效民事调解书履行还款义务，原告于2017年12月15日向梧州市长洲区人民法院申请执行，案号为（2017）桂0405执1142号、（2018）桂0405执恢72号。2020年2月19日，梧州市长洲区人民法院作出（2018）桂0405执恢72号之三执行裁定书，对第三人名下的包括涉案的广西梧州市西堤三路19号24层2408、2409号物业进行查封。2020年6月17日，被告陈良茂、韦丹对执行标的提出书面异议。梧州市长洲区人民法院于2020年7月17日作出（2020）桂0405执异24号执行裁定书，裁定中止对梧州市商务公寓的执行。原告认为两被告的异议不成立，理由如下：一、涉案物业属于被执行人国龙公司的财产。广西梧州市西堤三路19号24层2408号、2409号（以下简称涉案物业）登记在国龙公司名下，且国龙公司在2018年已办理不动产证［产权证号：桂（2018）梧州市不动产权第0035837号］。因此涉案物业的所有权人为国龙公司，并非两被告。二、两被告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的构成条件，不应适用第28条的规定。两被告提供的《商品房买卖合同》显示，两被告并未按照合同约定支付购房款，也没有办理预告登记。反而是国龙公司在2018年办理了涉案物业的不动产权登记证，登记的权利人为国龙公司。国龙公司在与两被告签订《商品房买卖合同》后，仍将该物业的房产证办理在自己名下，可见国龙公司用行为否定了与两被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。因此，两被告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的构成条件，不应得到支持。三、根据两被告提供的资料显示，国龙公司作为开发商开发建设了涉案物业，2014年11月两被告与国龙公司签订《商品房买卖合同》，是属于买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，应纳入《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条审查的范畴而不是第28条审查的范畴。而两被告提供资料证实其将涉案物业出租并非作为唯一的住房自用，故不符合第29条规定的条件，其异议不应得到支持。四、两被告与国龙公司之间的债权债务关系应由两被告另寻法律途径解决，而不属于执行异议的范畴。被告未能提供其在查封之前已全额支付购房款的银行付款凭证，无法证明其与国龙公司存在真实、有效的房屋买卖合同关系。五、根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立变更等经依法登记发生效力，第十四条规定不动产物权的设立等应当办理登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。虽然被告与第三人就涉案商铺签订了商品房买卖合同，但涉案商铺一直登记在第三人名下，双方未办理过户和备案登记及预告登记手续，未产生对外的公示效力，故该不动产仍属第三人所有，而被告所购买的公寓的土地性质属于商业用房，被告购买用于出租，因此不属于消费用途的商品房，不享有排除强制执行的权利。综上所述，原告认为两被告的异议申请不成立，为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司向法庭提供的证据有： 1.(2017)桂0405民初573号《民事调解书》； 2.(2018)桂0405执恢72号之三《执行裁定书》； 3.不动产登记资料查询结果证明，证据1-3证明涉案物业的所有权人为被执行人国龙公司，且法院依法进行了查封； 4.(2020)桂0405执异24号执行裁定书、送达回执，证明两被告就涉案物业提出执行异议。 被告陈良茂、韦丹辩称，两被告在2014年已经支付40多万元房款，有合同、发票佐证，并在2020年1月份支付了余款。法院于2020年2月查封两被告的商铺，当时两被告想办理房产证，因法院查封了商铺而无法办理。 被告陈良茂、韦丹向法庭提供的证据有： 1.(2020)桂0405执异24号执行裁定书，证明涉案商铺是被告陈良茂、韦丹购买的； 2.情况说明，证明两被告向国龙公司购买商铺，应该享有合法权益； 3.购房发票2张，证明两被告出资购买涉案商铺； 4.商铺租赁合同，证明国龙公司已经将商铺交付给两被告使用； 5.梧州市商品房买卖合同，证明两被告与第三人国龙公司签订的合同是合法的； 6.被告陈良茂的户口本复印件。 第三人国龙公司述称，一、本案的被执行商铺已经由国龙公司于2014年出售给两被告，并于2014年11月签订商品房买卖合同。该合同是双方的真实意思表示，属于有效合法合同。二、签订上述商品房买卖合同后，两被告按照约定，在支付价款后实际占有和使用涉案商铺，两被告将商铺出租给案外人。此外，两被告也在占有使用商铺后向国龙公司和物业公司支付了水电费。两被告与第三人国龙公司签订了合法有效的商品房买卖合同并且支付了全部款项。因原告申请查封以及2020年1月春节后的新冠疫情等不可抗力因素，导致被告没有及时办理不动产证，不能归责于被告。综上，被告提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当享有依法排除强制执行的权益。三、原告主张应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，第三人认为，涉案商铺是除住房以外的不动产，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告没有正确认定涉案商铺的性质。综上所述，请求人民法院依法判决。 第三人国龙公司向法庭提供的证据有： 1.梧州市商品房买卖合同(编号：GL201402408)，证明被告与第三人于2014年11月24日签订了《梧州市商品房买卖合同》； 2.收据、银行转账凭证、发票，证明被告支付了全部房款； 3.商铺租赁合同、物业费缴纳收据，证明被告一直占有、使用、出租商铺； 4.执行裁定书、情况说明，证明被告向不动产登记中心申请办理不动产登记手续时，被告知涉案商铺已被长洲区法院查封。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，两被告的质证意见为： 证据1、2、4有异议，对证据3表示不清楚。第三人的质证意见为：证据1-4无异议，对证明内容有异议，认为与原告所述内容有矛盾，第三人是开发涉案商铺的首次登记权利人，并不是商铺实际使用人。 对于两被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1三性无异议，对证明内容有异议，认为认定事实和适用的法律有错误；对证据2不予认可，两被告与第三人有利害关系，该情况说明不具有客观性，两被告与第三人在2014年已签订房屋买卖合同，之后长达五年时间都未付清全款，第三人却不进行追讨，不符合常理；对证据3中45万元的发票真实性予以认可，不认可另外一份46万元发票的真实性，对两张发票的合法性、关联性均不予确认，开具发票无法证明被告已经支付全部款项，且发票金额与合同金额不一致；证据4，对出租商铺的合同书三性不予确认，两被告不是该物业的合法权利人，该物业出租没有相应的备案登记，也没有承租人支付租金的凭证，也证明被告所购商品房不符合居住用途，不具备排除执行异议的权利；证据5，该合同没有提交房管部门的备案登记，由法院认定该合同的真实性，对其合法性不予确认，第三人在被告未全部付款的情况下交付物业，与正常的交易习惯不符，第三人与两被告有相互串通、转移资产的可能。第三人的质证意见为：证据1-5无异议。 对于第三人提供的证据，原告的质证意见为：证据1与被告提供的证据的质证意见一致；证据2，与本案被告无关，银行交易明细、转账凭证及收据显示的付款人不是被告，且被告没有提供证据证明其余付款人与被告的关系或委托付款的证据，对其关联性不予确认，第三人开具发票不代表被告已经付款；证据3，收款收据没有体现物业费的缴费主体、缴纳情况，对其三性不予认可，物业费开票的主体与被告及物业公司无关，对其关联性不予确认；对证据4有异议，对证明内容有异议，认为执行裁定书认定事实和适用的法律有错误。被告的质证意见为：证据1-4无异议。 本院认为，原告提供的证据1-4，两被告提供的证据1-6，以及第三人提供的证据1-4符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月24日，第三人国龙公司（出卖人）与被告陈良茂、韦丹（买受人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：一、被告陈良茂、韦丹向第三人国龙公司购买位于梧州市，建筑面积共115.76平方米，商品房预售许可证号为梧房售字2012第××号；二、单价为7930.2元，总金额为91.8万元。补充协议中约定：买受人选择按揭方式付款的，须在签订合同之日起三天内缴交契税，并将契税发票第三联交给出卖人办理预告登记……买受人以银行贷款支付的按揭款，应于出卖人通知买受人领取合同次日起六十天内付清。若买受人怠于办理按揭贷款手续或按揭申请未能获得银行批准，买受人须于银行或出卖人通知之日起15日内以现金方式一次性付清全部款项。 2014年10月21日、11月8日、11月18日，第三人国龙公司分别出具收据，确认收到陈**桦（被告陈良茂儿子）交来国龙财富中心24层2408、2409号商铺首期款5万元、35万元、6.8万元，合计46.8万元。2014年10月22日、11月9日、11月19日，第三人国龙公司的账户分别收到49921元、349921元、67921元（银行凭证显示消费金额为5万元、35万元、6.8万元，手续费为79元）。2014年11月25日，第三人国龙公司向被告陈良茂、韦丹开具金额为46.8万元的购买梧州市的发票。2017年12月14日，第三人国龙公司向被告陈良茂开具金额为45万元的购买梧州市的发票。2020年1月8日，被告陈良茂通过其妻子何佩婷将48万元转账支付至广西梧州先锋装饰工程有限责任公司的账户内，电子回单备注：国龙商务楼2408、2408房款（陈良茂）。2020年1月13日，第三人国龙公司将45万元的发票交付给被告陈良茂。 2018年7月13日、10月18日、11月19日、12月18日，广西梧州国龙物业管理有限责任公司出具收据，确认收取了梧州市商务公寓2018年7月、8-10月、11月、12月的物业费580元、1308.8元、660.4元、578.1元。 2019年12月6日，被告陈良茂的妻子何佩婷与案外人韦杰签订《商铺租赁合同》，约定将梧州市商务公寓出租给韦杰使用，租赁期限从2019年12月10日起至2020年12月9日止。第三人国龙公司至今并未协助被告韦丹、陈良茂办理梧州市商务公寓的预告登记及不动产权证。 因原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司向本院申请执行与第三人国龙公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年2月19日作出（2018）桂0405执恢72号之三执行裁定，裁定查封被执行人国龙公司所有的梧州市。另外，案外人易杨生申请执行与第三人国龙公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年2月19日作出（2017）桂0405执1号之十执行裁定，裁定查封被执行人国龙公司所有的梧州市。在执行过程中，被告陈良茂、韦丹作为案外人向本院提出书面异议，要求解除梧州市商务公寓的查封。本院于2020年7月17日作出（2020）桂0405执异24号执行裁定，裁定中止对梧州市商务公寓的执行。2020年8月19日，原告不服该裁定诉至法院成讼。 在庭审过程中，被告陈良茂陈述，一、被告根据国龙公司的口头指定，于2020年1月8日向广西梧州先锋装饰工程有限责任公司支付其余房款45万元、违约金3万元。二、第三人国龙公司在2014年被告支付首付房款后，就向被告交付了商铺，物业费一直由租户交纳。三、原告之所以还没办理产权证，是因为被告尚未支付全部房款，等被告于2020年1月支付全部房款时又因疫情一直未办理过户手续。第三人国龙公司代理人陈述，一、第三人在2018年初之前为业主统一开具了发票，等被告支付全部房款后才向其交付发票。二、因第三人和广西梧州先锋装饰工程有限责任公司存在债务关系，故第三人让被告支付房款给广西梧州先锋装饰工程有限责任公司。三、当时第三人为了国龙财富中心能统一开业，所有的业主均支付了首付房款后，第三人即交付商铺，包括被告在内。商铺物业费一直由被告的租户交纳。 本院认为，原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司向本院申请执行诉国龙公司装饰装修合同纠纷一案中，国龙公司作为被执行人，未提出反对申请执行人请求，陈良茂、韦丹作为案外人提出执行异议后，原告不服（2020）桂0405执异24号执行裁定书，在法定期限内提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，陈良茂、韦丹是本案适格的被告，国龙公司作为被执行人在本案中为第三人。原告作为申请执行人，申请执行与国龙公司装饰装修合同纠纷一案，虽然本院作出的（2018）桂0405执恢72号之三执行裁定书只查封了梧州市，但案外人易杨生申请执行与第三人国龙公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）桂0405执1号之十执行裁定书，同时裁定查封了被执行人国龙公司所有的梧州市。上述两套商铺均登记于被执行人国龙公司名下，本院作出（2020）桂0405执异24号执行裁定书，已裁定中止对梧州市商务公寓的执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起……”的规定，原告有权对梧州市提起申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为：两被告对梧州市是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 对此本院认为，首先，关于本案是否应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查执行异议的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对比上述两条规定可以看出，第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定。而第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定，体现的是对唯一住房买受人生存权益的特别保护。因此，第二十九条可以理解为系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。本案中，被告陈良茂、韦丹作为商品房的买受人，可以自主选择适用第二十八条或者第二十九条的规定，以无过错不动产买受人或唯一住房买受人的身份提出执行异议，而不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。原告提出本案应适用第二十九条审查被告的执行异议，混淆了该两条规定的适用条件及逻辑关系，本院不予采纳。其次，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告陈良茂、韦丹主张排除对登记在第三人国龙公司名下商铺的执行，应当符合上述法律规定的条件。第一、两被告在本院查封之前，即于2014年11月24日与第三人国龙公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。第二、第三人出具的物业管理费收据，以及被告陈良茂妻子何佩婷与他人签订的商铺租赁合同，可以证明两被告在本院查封之前已合法占有该不动产。第三、两被告于2014年向第三人国龙公司支付首期房款46.8万元，有第三人国龙公司出具的收据为证。而被告陈良茂妻子何佩婷于2020年1月8日向广西梧州先锋装饰工程有限责任公司支付48万元，电子回单注明属于陈良茂支付国龙商务楼2408、2409号房款，而第三人国龙公司已确认要求被告陈良茂支付房款给广西梧州先锋装饰工程有限责任公司，证明两被告已经支付其余房款。两被告合计向第三人支付94.8万元，在法院查封商铺前已支付全部价款。第四、两被告因2020年1月8日才支付其余房款，并受今年疫情原因，至法院查封商铺前尚未办理商铺的不动产权证，两被告对此并无过错。原告对上述事实并未提供相反的证据予以推翻。综上，两被告作为买受人，其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对梧州市享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告深圳市中深建装饰设计工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  邱学杰 人民陪审员  吴华清 二〇二〇年十二月二十日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  卢 英 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。