广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21360号原告：广东省海逸物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：潘志尧。委托诉讼代理人：梁明翠，女，1988年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告的员工。委托诉讼代理人：蔡道平，男，1981年2月2日出生，住湖北省谷城县，系原告的员工。被告：曾炎，男，1974年11月10日出生，汉族，住广西合浦县。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序,于同年12月1日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人梁明翠、蔡道平到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费4113.18元、车位管理费900元、公共分摊电费802.48元、公共公摊水费56.49元、室内用水724.68元，违约金4646.17元，共计11243元；3.被告支付原告停车费2880元；原告坚持在本案中一并主张车位管理费；2.被告承担本案的诉讼费用。被告未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。被告经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，也没有在法定的期限内向本院提交书面证据，视为放弃举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告提交的证据内容真实，且与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司成立于2005年3月23日，该公司于2020年4月27日变更登记为广东省海逸物业服务有限公司。被告为佛山市南海区××××××××××××××××××××（以下简称××××××××××××）和佛山市南海区×××××××××××××××××××汽车位（以下简称×××××汽车位）的登记所有权人，不动产权证登记的建筑面积分别为115.41平方米、36.92平方米，登记日期分别为2015年9月1日、2017年12月22日。被告已于2020年12月4日将××××××××××××转移登记至案外人名下，于2019年6月14日将×××××汽车位转移登记至案外人名下。另查，许龙诉曾炎、王永辉、佛山市正茂物业管理有限公司南海罗村分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院以（2019）粤0605民初19138号立案受理，该案于2020年6月12日作出民事判决，该民事判决已于2020年8月27日发生法律效力，故对该案中查明的事实本院予以确认。该案中查明的部分事实如下：曾炎、王永辉于****年*月**日登记结婚。2013年6月30日，佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司与佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司签订《海逸锦绣公馆前期物业服务合同》，约定由佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司负责海逸锦绣公馆的前期物业服务管理。《物业服务收费备案表》显示高层住宅物业服务费标准为2.47元/平方米·月（前三年按照1.98元/平方米·月）计收，汽车位物业服务费标准为60元/个·月（前三年按照50元/个·月）计收。2013年9月29日，佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司与被告及其配偶王永辉签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理服务是指自房屋签订合同之日起至小区业主委员会与佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务，***********房的建筑面积为115.37平方米，物业服务费标准为1.98元/平方米·月，自购汽车位服务费标准为50元/个·月，因被告、王永辉原因空置房屋和车位，按以上标准全额缴纳物业管理服务费，每月5日前缴交上月物业管理服务费、公摊水电费，被告、王永辉如违反协议，不按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司有权要求其补交并从逾期之日起每日按欠费总额的5‰交纳滞纳金等内容。2014年3月22日，佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定曾炎为***********房的买受人。2014年12月27日，曾炎验收***********房。2015年8月24日，佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理服务是指自房屋签订合同之日起至小区业主委员会与佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务，****号汽车位的服务费标准为50元/个·月，因被告原因空置房屋和车位，按以上标准全额缴纳物业管理服务费，每月5日前缴交上月物业管理服务费、公摊水电费，被告如违反协议，不按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司有权要求其补交并从逾期之日起每日按欠费总额的5‰交纳滞纳金等内容。原告依约定向被告提供了物业管理服务。原告在本案中主张自2019年1月至2020年6月期间的物业管理费和汽车位物业管理费、2018年11月至2020年4月期间的室内用水费、公摊水费、公摊电费，上述期间内的上述费用，被告并未缴纳，故原告提起本案诉讼。本院认为，原告具有相应的物业管理资质。佛山市南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司与原告（原佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司）签订的《海逸锦绣公馆前期物业服务合同》、原告（原佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司）与被告及其配偶王永辉就************房签订的《前期物业管理服务协议》、原告（原佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司）与被告就****号汽车位签订的《前期物业管理服务协议》均是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对各方具有约束力。原告在本案中一并主张****号汽车位的物业管理服务费，因****号汽车位亦登记在被告名下，且与***********房在同一小区，故为减少当事人的诉累，本院在本案中一并处理。被告作为***********房、****号汽车位的所有人，接受了原告提供的物业管理服务，应按上述合同的约定向原告缴纳物业管理费。关于被告应当支付的各项费用金额，本院具体分析如下：在原告主张的时间段内，***********房的登记所有权人为被告，每月物业管理服务费应为不动产权证登记的面积115.41平方米×原告主张的计费标准1.98元/平方米·月即228.51元/月，故自2019年1月至2020年6月的物业管理费为4113.18元（228.51元/月×18个月）。在原告主张的时间段内，****号汽车位于2019年6月14日转移登记至案外人名下，故本院确认被告应缴纳的汽车位物业管理服务费计费周期为2019年1月至2019年6月13日，故计得871.67元（50元/个·月×17个月+50元/个·月÷30天×13天）。对原告主张的汽车位物业管理服务费超出本院核定的部分，本院不予支持。另关于室内用水费，原告主张2018年11月至2020年4月期间共724.68元，由于被告未到庭提出反驳意见，也未举证证明已向原告付清了相关费用，本院予以支持。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理服务费及公共耗能费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，***********房因物业管理产生了公共用电、用水分摊费用，故原告请求被告支付自2018年11月至2020年4月期间的公摊水费56.49元、公摊电费802.48元，合情合理。被告未到庭提出反驳意见，也未举证证明已向原告付清了相关费用，本院予以支持。关于原告主张被告逾期缴纳物业管理服务费（包括***********房和****号汽车位）的违约金的问题。依据上述协议的约定，逾期支付物业管理服务费的，原告有权向被告主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方约定的及原告主张的违约金标准过高，同时为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对两被告逾期缴纳管理费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院确定违约金为所欠物业管理服务费总额的10%即498.49元[4113.18元+871.67）×10%]。原告请求被告支付的违约金超出上述部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据现有的证据和查明的事实依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、曾炎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年1月至2020年6月期间的房屋物业服务管理费4113.18元、室内用水费724.67元、2019年1月至2019年6月13日期间的汽车位物业服务管理费871.67元及违约金498.49元予广东省海逸物业服务有限公司；二、曾炎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年11月至2020年4月期间的公摊电费802.48元、公摊水费56.49元予广东省海逸物业服务有限公司；三、驳回广东省海逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81.07元（广东省海逸物业服务有限公司已预交），由曾炎负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广东省海逸物业服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  欧亚婷人民陪审员  邓惠贞人民陪审员  黄景城二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  饶永佳