北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初5936号原告：穆洪伟，男，1970年3月某日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。被告：北京豪斯凯宾物业管理有限公司，住所北京市密云区某路某号院某1号楼等7幢（1号楼2层）。统一社会信用代码91110某87921403779。法定代表人：胡然，董事长兼经理。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。原告穆洪伟与被告北京豪斯凯宾物业管理有限公司（以下简称豪斯凯宾物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王宁独任制审理，公开开庭进行了审理。原告穆洪伟及其委托诉讼代理人郑瑞，被告豪斯凯宾物业公司之委托诉讼代理人郭晓桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆洪伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿我装修费、家具家电等财产损失共计400453.26元；2.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：我为北京市密云区某路某号院某区某号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。2018年8月7日，被告管理的北京市密云区某路某号院某公共区域自来水管道破裂，导致涉案房屋地下室进水。因此造成我地下室内装修装饰破坏，家用电器、家具等设施设备损坏。我与被告就赔偿问题多次协商，但未达成一致意见。为维护合法权益，故诉至法院。被告豪斯凯宾物业公司辩称：不同意原告诉讼请求，不同意对此承担赔偿责任。我公司已尽到包括巡检、季度临检在内的物业服务义务，也给原告家进行了维修。室外地下水管破裂是不可预见的，也是意外事件，责任不应由物业完全承担。不认可财产损失的评估价格。评估报告在鉴定方法、程序上均有问题，不应以评估报告作为原告财产损失认定范围，同时评估报告认定的财产损失远远超出原告修复方案鉴定的损失范围。原告家以前就有漏水情况，很早就发现了，有微信聊天记录为证。鉴定费50000元，按照责任各自承担。本院经审理认定事实如下：穆洪伟系涉案房屋所有权人，其于2015年3月对房屋进行装修，2016年5月1日入住。2009年12月21日，穆洪伟与豪斯凯宾物业公司签订《业主临时公约》及承诺书，并于当日签订钥匙委托保管书，约定由豪斯凯宾物业公司保留钥匙一把，允许物业工作人员进入其房间“对设备进行维修保养或有紧急情况发生时使用”。2018年8月7日，豪斯凯宾物业公司工作人员谢某当日巡查涉案房屋时发现有地下室进水情况，其向穆洪伟之妻郭某告知，并通知工作人员对该地下室进行排水工作。穆洪伟认为涉案房屋地下室进水系豪斯凯宾物业公司管理的公共区域自来水管道破裂所致，并因此造成其地下室装修装饰、家用电器、家具等财产损失。双方协商未果，穆洪伟持诉称理由诉至本院。庭审中，就涉案房屋地下室修复方案问题，穆洪伟申请鉴定，豪斯凯宾物业公司亦对地下室地暖损坏以及因果关系、责任大小等申请鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法鉴定意见书。关于修复方案，鉴定意见列出了木门、壁纸、硅藻泥、涂饰层等十一个项目的修复工程量及对应修复方案，穆洪伟交纳鉴定费30000元；关于地下室地暖损坏以及因果关系、责任大小，鉴定意见为“1.依据中华人民共和国国家标准《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2015）第17.1.2条的规定，涉案房屋地下室地暖相线与零线、相线与接地线、零线与接地线存在线路故障，地暖不能正常工作；2.地下室地暖不能正常工作与地下室进水具有因果关系；3.地下室进水是导致涉案房屋地暖不能正常工作的主要原因。”豪斯凯宾物业公司支付鉴定费50000元。其中对于地暖鉴定意见第3项，双方均提出异议，该鉴定中心回复称“根据现场勘验情况，涉案房屋地下室地暖施工质量存在瑕疵，但不影响地暖工程的正常使用，且现场勘验时涉案房屋地下室地暖已损坏，而导致地暖损坏的可能原因有多种，我中心仅能根据现场勘验情况分析导致涉案房屋地暖损坏的主要原因”。就具体财产损失，本院依法委托北京大展资产评估有限公司进行鉴定。经鉴定及双方提出异议后，该评估机构出具评估报告载明，估价对象财产损失估价为400453.26元。穆洪伟交纳鉴定费30000元。关于木门定价，鉴定意见为12650元/樘（5樘，卧室、储藏间等）、客厅木门某770元/樘（1樘）；卧室床欧派某000元。豪斯凯宾物业公司对上述鉴定结论提出异议，并提交穆洪伟诉讼前向其提供的“装修报价明细”，载明6樘实木门每樘5500元，共计某000元；提交尚美世家销售合同，显示床及床头柜购买金额共计15000元，为特价清样。穆洪伟对此称，报价单是其自行找原装修施工方出具，真实性认可，但证明目的和关联性不予认可；认可销售合同真实性，但称发生漏水后，为尽快解决，其从三张床中仅拿出一张床的购买合同作为赔偿依据，但豪斯凯宾物业公司对其提交的材料均不认可。除上述异议外，就豪斯凯宾物业公司另提出的其他异议，北京大展资产评估有限公司回复称“硅藻泥评估尺寸为现场勘查时测量整面墙的尺寸……涂饰层评估尺寸为现场勘查时测量整面墙的尺寸，评估人员根据现场原告申请及评估常规情况，修复工程量仅按《司法鉴定意见书》中修复可能导致无法修复原样等问题，征询了原告及被告代表人同意后确定修复工程量为整面墙尺寸……”，“我们接到的鉴定评估委托书委托事项为：申请对密云区某路某号院某区某号房屋地下室因进水导致的财产损失进行鉴定，并未说明对《司法鉴定意见书》中范围进行评估，因此面积与《司法鉴定意见书》不一致，且增加的家具等部分财产也为损失资产，因此纳入评估范围。本次评估仅对……地下室因进水导致的财产损失价值提供参考依据。对于争议的项目可进行单项删减……；3.评估人员在进行现场工作前已表明会测量整体面积，且现场形成勘查记录，勘察人员均有签字，被告代表人签字时并未提出异议。4.评估对象为漏水财产损失的评估，装修修复所花费的价格为损失。申请人提到的应用成新率年限法等问题对应的评估范围和对应为评估基准日评估装修现值，与委托评估对象不一致，本次委托事项为财产损失，所以成新率为100%”。为进一步了解情况，本院与北京大展资产评估有限公司咨询，其回复为：木门是按照同一品牌勘察日的市场价格，结合多种因素综合定价；床及床头柜的价格，由于目前市场上已经没有相同品牌的产品，鉴定时以几家相似品牌相似产品勘察日的市场价格为依据，综合定价；因损失涉及重新置换，且申请人也主张是换新，鉴定结果未考虑折旧，按照成新率100%确定评估价格。为证明其诉讼主张，穆洪伟提交《协调解决某-某损失》会议摘要（以下简称会议摘要），其上载明：“由于公区自来水管道破裂，导致跑水进入某-某号穆总家，对地下室造成二十公分进水，包括地下室物品、装修等造成损失。经业主、物业双方多次协商未果，某-某业主打12345热线求助，今由溪翁庄政府综治办与物业科约得双方再次协商。”豪斯凯宾物业公司认可真实性，认可公共用水管道是由物业公司进行管理、维护，由此造成的地面漏水亦由其负责。为证明已尽到物业管理服务义务，豪斯凯宾物业公司向本院提交物业服务合同，其中记载“一、物业服务内容……第二条，共用设施设备的日常维护、养护、运行和管理，共享设施设备包括：共享的上下水管道（包含自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、下水立管及通向污水井的水管道、雨落管……排水设施……）；第三条，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括……室外上下水管道……二、物业服务质量……（三）房屋及设施设备的维修养护……日常管理和维修养护、检查和维修保养记录齐全……设备运行正常；（四）急修：接报后十五分钟内到现场进行抢修……”，合同下方有穆洪伟签字，时间为2009年12月21日。提交物业工作人员谢某与郭某微信聊天记录截图，显示2018年8月7日16时23分，谢某将漏水事宜通知郭某并采取关闭水阀、将贵重物品搬离地下室等一系列措施。提交采购需求申请单（工程类），记载工程需求发生时间为2018年8月7日16时40分，情况描述为“某区管家谢某例行查房发现某区某号别墅地下室积水10余公分，随即通知工程人员检查，发现地下室电箱埋地管四周向上溢水。后经分析查找确定，室外供水管线泡水沿弱电管线流入地下室。为减少损失且不影响业主供水需紧急维修……确定立即连夜维修……于8月8号上午11点完成管路连接恢复供水，下午3点完成地形恢复。”提交2018年弱电井检查记录，显示其于2018年5月20日对弱电井进行日常巡检、记录，检查内容为积水、鼠害、杂物、接头，检查情况良好。提交现场巡查记录表某区，记载2018年7至8月，豪斯凯宾物业公司对涉案房屋每周均进行一至二次入户巡检。穆洪伟对除物业服务合同、微信聊天记录外的其他证据均不予认可。为证明穆洪伟事发前1至2日曾发现地面能踩出水，但被其忽略，导致后续发生大面积漏水情况，豪斯凯宾物业公司提交谢某与郭某微信聊天截图，微信语音转文字显示，郭某说“我这个周末刚过去，刚从那儿走，走的时候还一点儿都不漏呢，还好好的呢……我打锅炉水没打着，因为我就睡了一个小时，然后我就没找你们。那个时候我是看锅炉房那个上边有点凝结的那种小水珠，当时我是认为那个天气太潮了，然后我踩在地下的时候有一点儿水，但是好像是那种那上面那个水滴下来的。我以为是天气太潮了，就屋子里热，冷热交替弄的冷凝水。”穆洪伟对证据真实性认可，证明目的和关联性不认可，并认为聊天内容表述的是地下室进水前锅炉管漏水，漏水点不同，与本案无关。上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权证明、会议摘要，某-某号房屋2018年8月7日车辆出入记录、物业服务合同、钥匙委托保管书、装修报价单、尚美世家销售合同、微信聊天记录截图、采购需求申请单及维修过程记录、2018年弱电井检查记录、2018年7至8月现场巡查记录表、北京建研院司鉴中心【2019】建鉴字第239号司法鉴定意见书、北京建研院司鉴中心【2019】建鉴字第381号司法鉴定意见书、大展评报字【2020】第031号资产评估报告书、鉴定费发票等证据材料在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据双方所提交的证据可以明确被告物业管理服务包含自来水管等物业共用设施设备的日常维护养护、运行和管理，虽被告提交证据证明其尽到了一定巡查、管理义务，但仍不能因此免除被告侵权责任，且共用自来水管道破裂并非物业产权人可预见范围，应系被告没有尽到管理、维护责任所致，故对原告要求被告对其合理财产损失承担侵权赔偿责任的诉讼请求，本院应予支持；被告认为原告存在过错，提交聊天记录，但原告并非专业人员，无法判断出现凝水原因，且被告所提交证据不能充分有效地证明原告存在过错，故对被告该项答辩意见本院不予采纳。北京大展资产评估有限公司系通过合法途径选择的专业鉴定机构，鉴定人具备相应资格，鉴定意见亦有明确依据，故本院对鉴定意见予以采纳；但考虑到鉴定结果未对物品进行折旧，全部按照换新进行评估等因素，因此，应赔偿财产损失的具体数额，本院根据双方提交证据、庭审陈述以及了解情况，并结合鉴定报告、原告自述装修时间等实际予以酌定；被告主张财产损失鉴定中对门、床损失估价过高，但其提交的证据系诉讼前原告向其他机构询价结果，被告并未采纳，故并不能作为最终损失认定依据，同时鉴定公司已经明确表示床无相同品牌，其按照同类品牌家具市场价值出具鉴定意见并无不当，故对被告就此提出的异议，本院不予采纳；关于被告就鉴定意见提出的其他异议，虽两份鉴定意见中的修复范围与财产损失范围认定确有不同，但应系各自鉴定领域不同所致，且北京大展资产评估有限公司就此亦回复了合理解释，故对被告该项答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告北京豪斯凯宾物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告穆洪伟装修、家具家电等各项财产损失共计三十二万零三百六十二元六角一分；二、驳回原告穆洪伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费十一万元（原告穆洪伟已预交六万，被告北京豪斯凯宾物业管理有限公司已预交五万），由被告北京豪斯凯宾物业管理有限公司负担（限本判决生效之日起七日内给付原告穆洪伟六万元）。案件受理费六千九百元（原告穆洪伟已预交），由原告穆洪伟负担七百九十四元（已交纳）；由被告北京豪斯凯宾物业管理有限公司负担六千一百零六元（限本判决生效之日起七日内给付原告穆洪伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王宁二〇二〇年十二月二十九日法官助理 潘燕书 记 员 郑冉