内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民事判决书（2019）内0702民初1048号原告：贺瑞霞，女，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王忠武，内蒙古东威律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎长山，内蒙古东威律师事务所律师。被告：呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司。委托诉讼代理人：芦艳蓉，内蒙古民昌律师事务所律师。原告贺瑞霞与被告呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司（以下简称炎黄世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺瑞霞的委托诉讼代理人王忠武、阎长山，被告炎黄世纪公司的委托诉讼代理人芦艳蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺瑞霞向本院提出诉讼请求：1.解除贺瑞霞与炎黄世纪公司于2012年12月18日签订的商品房买卖合同；2.炎黄世纪公司返还贺瑞霞购房款640128元；3.炎黄世纪公司以年经营收入51210元为基数赔偿贺瑞霞自2015年8月1日起至判决生效之日止的损失。事实与理由：2012年12月18日，贺瑞霞与炎黄世纪公司签订商品房买卖合同，贺瑞霞以640128元购买炎黄世纪公司开发的的位××区东侧呼伦贝尔国贸大饭店16层1612号房屋，炎黄世纪公司应于2013年8月1日前交付房屋。合同签订后，贺瑞霞如约支付了全部购房款，但炎黄世纪公司至今未交付房屋。在双方签订商品房买卖合同的同时，贺瑞霞与呼伦贝尔蒙古之源旅游开发有限公司（以下简称蒙古之源公司）签订了委托经营合同，贺瑞霞将购买的房屋委托给蒙古之源公司经营管理，蒙古之源公司每年支付51210元的经营收入。因炎黄世纪公司无法交付房屋，导致贺瑞霞无法收取相应的经营收益，该部分的损失应由炎黄世纪公司赔偿。炎黄世纪公司辩称，1、炎黄世纪公司对于商品房逾期交房的事实不否认。但贺瑞霞应根据合同约定选择合同继续履行，贺瑞霞单方解除合同已构成违约，合同约定商品房逾期交房，一种方式是合同继续履行，另一种方式是解除合同。贺瑞霞选择的是合同继续履行。也就意味着本合同在逾期交房情况贺瑞霞是不能解除合同的。双方签订了补充条款，补充条款明确约定除主合同及补充协议规定的单方解约的情形外，任何一方无权单方终止补充协议，否则违约方应向守约方支付总房款30%作为赔偿。商品房买卖合同是内蒙古自治区建设厅、内蒙古自治区工商行政管理局监制的合同，合同在逾期交房方面已经做了不同的选项，买受人可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同。而补充协议针对的是单方终止合同的一种约定，该合同的签署均系双方的真实意思表示，因此商品房买卖合同和补充合同中的条款均系有效条款。贺瑞霞主张解除合同应当承担单方解除合同的违约责任。2.炎黄世纪公司无需赔偿贺瑞霞的经济损失。炎黄世纪公司因为逾期交房已经分别于2013年12月18日补偿贺瑞霞51200元、2016年9月2日补偿47625元，共计补偿98835元。3.贺瑞霞与蒙古之源公司之间签订的委托经营管理合同系贺瑞霞与第三方之间签订的合同，炎黄世纪公司并不是合同的主体。委托经营管理合同明确约定委托的期限是15年，自贺瑞霞向委托经营管理公司交付房屋之日起计算，炎黄世纪公司未能交付房屋，并未影响贺瑞霞继续享受15年的委托经营收益，贺瑞霞未发生损失。并且在扣除税费以后，数额为47625元。因此贺瑞霞按照每年51210元主张损失没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据真实性无异议的商品房买卖合同、收据、支票存根等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于贺瑞霞提交的委托经营合同，系其与蒙古之源公司签订，本院仅对其真实性予以确认，对于此证据能否证明其损失将结合其他证据予以确认。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2012年12月18日，贺瑞霞与炎黄世纪公司签订了商品房买卖合同，约定贺瑞霞购买炎黄世纪公司开发的的位××区东侧呼伦贝尔国贸大饭店16层1612号房屋，面积为45.21平方米，每平方米14158.99元，总价款为640128元，于2012年12月18日交付所有购房款。约定交房时间为2013年8月1日，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决。逾期交房在120日内的，贺瑞霞有权追究已付款利息，利息自炎黄世纪公司应交付房屋之日起至实际交付之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，贺瑞霞有权按照第一种约定追究炎黄世纪公司的违约责任，即合同继续履行，炎黄世纪公司支付贺瑞霞已付款利息，利息自合同约定炎黄世纪公司应交付房屋之日的次日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，炎黄世纪公司还应每日按照商品房价款的0.20向贺瑞霞支付违约金。2012年11月15日，贺瑞霞向炎黄世纪公司交付购房款640128元。2012年11月15日，贺瑞霞与蒙古之源公司签订委托经营管理合同，贺瑞霞将位于呼伦贝尔市海拉尔区的“呼伦贝尔国贸大饭店”16层12号房屋委托蒙古之源公司经营管理，贺瑞霞获得每年51210元的税前收益，如经营收入不足以支付成本费用和业主收益，蒙古之源公司自行补足。委托期限为15年，自贺瑞霞向蒙古之源公司交付房屋之日起计算。2013年12月18日炎黄世纪公司支付贺瑞霞补偿款51210元、2016年9月1日支付47625元。2016年9月2日，贺瑞霞与炎黄世纪公司、蒙古之源公司签订协议书，贺瑞霞购买炎黄世纪公司开发的呼伦贝尔大饭店16层1612号房屋，并与蒙古之源公司达成协议，委托由蒙古之源公司经营管理，因该房屋未能实际交付使用，三方协商后达成一致意见，由炎黄世纪公司出资，向贺瑞霞支付补偿款（含购房款的违约金）51210元。贺瑞霞与炎黄世纪公司签订商品房买卖合同中房屋交付时间顺延至2017年8月1日，贺瑞霞与蒙古之源公司的委托经营管理期限顺延至2017年8月1日。本院认为，贺瑞霞与炎黄世纪公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。在贺瑞霞如约支付房屋对价款后，炎黄世纪公司应当按照约定时间交付房屋，炎黄世纪公司至今未能交付房屋已构成违约。虽然双方合同约定在炎黄世纪公司逾期交付房屋120日后，贺瑞霞应当选择继续履行合同，但是双方约定房屋交付的时间为2013年8月1日，至今贺瑞霞仍未取得房屋，贺瑞霞购买房屋的合同目的未能实现，炎黄世纪公司已构成根本性违约，故对贺瑞霞主张解除商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除的法律后果为尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贺瑞霞主张炎黄世纪公司返还其购房款640128元于法有据，本院予以支持。对于贺瑞霞主张的损失，合同解除为炎黄世纪公司的过错，贺瑞霞因此产生的损失炎黄世纪公司应当赔偿。因商品房买卖合同中并未约定合同解除后的违约责任或损失计算方法，贺瑞霞应按照其实际损失或可得利益损失予以确定。贺瑞霞主张按照其与蒙古之源公司签订的委托经营管理合同约定的业主收益主张损失的计算标准，对此炎黄世纪公司不予认可，但炎黄世纪公司以委托经营管理合同约定的业主收益标准向贺瑞霞支付了两年的房屋租金，可以视为炎黄世纪公司对贺瑞霞与蒙古之源公司签订的委托经营管理合同的认可，该租金可作为贺瑞霞的可得利益损失，贺瑞霞按照此标准主张损失于法有据，本院予以支持。对于贺瑞霞主张的损失计算时间，双方约定的房屋交付时间为2013年8月1日，但在2016年9月2日，贺瑞霞与炎黄世纪公司签订的协议书，同意房屋交付时间顺延至2017年8月1日，故损失的起算时间应以此计算。对于炎黄世纪公司已支付的费用，因发生在协议书签订前，并且第二笔费用发生在协议书签订的前一天，应视为炎黄世纪公司对协议书签订前对贺瑞霞损失的赔偿。贺瑞霞主张计算损失的截止时间为本判决生效时止不违反法律规定，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条规定，判决如下：一、解除贺瑞霞与呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司与2012年12月18日签订商品房买卖合同；二、呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司于本判决生效后十五日内返还贺瑞霞购房款640128元；三、呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司以年租金51210元为标准赔偿贺瑞霞自2017年8月1日至本判决生效时止的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10201.28元，由呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 李**奎人民陪审员 孙淑娟人民陪审员 田 丽二〇二〇年十二月二十一日书记员 高 飞附：本判决所依据的法律、法规条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。