山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12618号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：赵汝新，主任。委托诉讼代理人：杨锡正，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长峰，男，1977年3月17日出生，汉族，该居委会委员，住济南市。上诉人（原审原告、反诉被告）：济南标山（集团）有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：肖传奇，董事长。委托诉讼代理人：李奇，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辛恭，男，1957年3月19日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被上诉人（原审被告）：邵仙丹，女，1963年2月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审被告）：邵祥苗，男，1975年10月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审被告）：季瑞彩，男，1962年9月20日出生，汉族，住浙江省温州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南金瑞市场开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：季瑞彩，经理。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：兰孝青，山东鲁舜律师事务所律师。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：郭明明，山东鲁舜律师事务所实习律师。上诉人济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会（以下简称标山居委会）、济南标山（集团）有限责任公司（以下简称标山公司）、因与被上诉人邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、济南金瑞市场开发有限公司（以下简称金瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人标山居委会的委托诉讼代理人杨锡正、王长峰，标山公司的委托诉讼代理人李奇、刘辛恭，邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司的共同委托诉讼代理人兰孝青、郭明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。标山居委会、标山公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.确认标山居委会于2019年12月3日为承租人下达的解除合同行为合法有效；2.判令邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司支付标山居委会、标山公司拖欠租金的违约金500万元，并按合同租金标准支付2020年1月1日至判决生效期间的房屋占用费（租金）；二、一、二审案件受理费由邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司承担。事实与理由：（一）、2010年9月15日补充协议约定的55万元“补助款”实际是邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司应该交纳的租金。1、双方签订的补充协议调整租金是双方当事人的真实意思表示，合法有效。标山居委会是自收自支的集体经济组织，标山居委会运营和居民维持生活的经济来源是所有的场地、房屋出租收入。本案租赁合同签订后，国民经济快速发展的同时，物价水平、工资水平也成倍提升，标山居委会职工的生活成本、居委会的运营成本也大幅提升。在这样的背景下，经与季瑞彩协商于2010年9月15日签订补充协议，约定每年增加租金55万元。因原租赁合同约定租金是定期递增的，金瑞公司提出增加的租金不再适用原合同约定的递增办法，所以，双方在补充协议中对增加的55万元租金，使用了“补助款”一词，实际是增加的租金。与此同时，国际品牌城、精品商品城、之江商城等租户也陆续与标山居委会、标山公司签订了调整租金的补充协议。?2.2012年11月27日，标山居委会与邵仙丹签订的补充协议，也可证明该55万元是增加的租金。该补充协议主要是针对政府项目拆迁了部分租赁房屋，租赁标的减少后，标山居委会、标山公司减收2012年部分资金作出的约定。根据原租赁合同约定，合同签订后至2013年1季度每年租金为200万元，2013年2季度起，要递增10%。这样，根据2010年9月15日签订的补充协议，2013年1季度按年租金标准255万元的标准缴纳，是将原租赁合同约定的200万元和2010年9月15日补充协议约定的55万元合并计算的。3.合同履行的事实也能证明所谓的补助款55万元就是租金。2010年9月15日补充协议签订后，季瑞彩一直按约定缴纳增加的55万元租金，标山居委会、标山公司也是按租金开具的发票，并按规定缴纳了租金收入税，双方并无争议。4.金瑞公司也认可该55万元是租金。金瑞公司在一审反诉中第四项请求“请求法院确认双方租赁合同的年租金为255万元”。综上，合同约定内容、实际履行的事实和双方当事人的陈述，均能证明2010年9月15日补充协议中的补助款55万元实际是增加的租金，并无争议。（二）、标山居委会、标山公司解除合同符合合同约定和法律规定，合法有效。1.金瑞公司拖欠租金事实清楚。（1）金瑞公司于2019年度应交租金280.75万元。首先，根据双方于2007年4月6日签订的《租赁合同》之约定，至2013年一季度，租金标准为200万元；2013年2季度至2019年1季度，租金标准为210万元；2019年2季度起，租金标准为231万元。依据2010年9月15日的《租赁合同补充协议》之约定，自2010年9月1日起，增加55万元年租金，2013年一季度租金应为255万元；2013年2季度至2019年1季度年租金应为265万元；2019年2季度起年租金为286万元。从2010年9月15日的《租赁合同补充协议》签订后至2018年底，邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司均是按上述标准缴纳的，双方均无争议。其次，2012年11月27日《补充协议》签订后，2013年2季度至2014年2季度，金瑞公司、季瑞彩按年租金255万元的标准支付，未缴纳应递增部分。标山居委会、标山公司发现后，经交涉，金瑞公司、季瑞彩于2014年7月21日补交了2013年第2、3、4季度和2014年第1、2季度（共五个季度）欠付的递增部分12.5万元租金。该事实说明2012年11月27日补充协议签订后，原租赁合同约定的递增部分仍然执行，并同时执行增加年租金55万元的约定，双方并无争议。再次，金瑞公司在一审中反诉“请求法院确认双方租赁合同的年租金为255万元”，意图利用合同文字表述的不全面钻合同漏洞。如前所述，在当事人对合同理解有歧义时，应结合实际履行情况对租金数额作出认定，2019年2季度起年租金应是286万元。即2019年1季度，承租人应付租金66.25万元，2019年2、3、4季度应付租金214.75万元，合计280.75万元。（2）标山居委会、标山公司于2019年12月3日向金瑞公司下达解除合同通知时，金瑞公司已经拖欠标山居委会、标山公司租金120.75万元，拖延支付三个月的部分已达64.25万元。2.标山居委会、标山公司解除合同符合合同约定和法律规定，合法有效。2007年4月6日的《房屋租赁合同》明确约定“乙方如拖延支付租金满三个月，甲方有权解除合同”。2019年11月11日，在金瑞公司拖欠135.75万元巨额资金的情况下，标山居委会、标山公司发函催缴租金，金瑞公司仅补交了15万元，仅拖欠满三个月的部分就有64.25万元，标山居委会、标山公司解除合同，完全符合合同约定。?（三）、一审法院驳回标山居委会、标山公司要求邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司支付解除合同的违约金是错误的。?邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司拖欠租金，标山居委会、标山公司按约定行使合同解除权合法有效。邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司应承担合同约定的违约金。如约定违约金过高，可以依法调整，但不能免除邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司的责任。?（四）、一审法院驳回标山居委会、标山公司要求金瑞公司支付房屋占用费的请求是错误的。（五）、判令邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司向标山居委会、标山公司支付拖欠的2019年租金60.75万元及逾期付款利息。（1）一审法院将邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司交纳的2020年房屋场地使用费认定为2019年应缴租金是错误的，扣除邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司于2019年12月3日发函解除合同后逾期补交的60万元，邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司拖欠2019年租金60.75万元。（2）山东省高级人民法院在审理标山居委会、标山公司与之江商城租赁合同纠纷案件的二审案件中，对国际品牌城、精品商品城、鞋城先后增加租金的事实已经作出认定，该判决已生效，属于本案上诉期间形成的新证据，进一步证明2010年补充协议约定的55万元补助款，实际是增加的租金。一审法院认定该款项属于赠与性质，是完全错误的。（3）邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司在2020年继续占有使用房屋和场地，应参照合同约定向标山居委会、标山公司支付占有使用费286万元。金瑞公司只交纳170万元，应补交剩余的116万元。（六）、一审法院将承租人变更为金瑞公司是错误的。?合同的权利义务概括转让，应得到标山居委会、标山公司的同意。标山居委会、标山公司对济南杰灵商贸有限公司（以下简称杰灵公司）与金瑞公司之间转让合同之事并不知晓，更不同意。金瑞公司作为实际使用人应与合同承租人邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩共同承担责任。????????????????????金瑞公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，标山居委会、标山公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回标山居委会、标山公司的上诉请求。（一）、各方当事人就2013年1月1日之前《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的履行并无异议。对于《租赁合同补充协议》中约定的55万元补助金的性质，无论是认定为赠与性质或是认定为增加的租金，均不影响2012年11月27日《补充协议》的效力。（二）、2013年元月起，案涉房屋的租金应为255万元。1、2012年11月27日，标山居委会和邵仙丹、邵祥苗签订的《补充协议》为有效协议，该协议约定自2013年1月起，年租金固定为255万元，标山居委会和金瑞公司应履行该《补充协议》，2013年之后，房屋租金不再按2007年4月6日《租赁合同》的约定递增。?2、从合同的实际履行情况看，首先，2007年4月6日签订的《租赁合同》中载明的房屋为289间，至2012年11月27日签订《补充协议》时，济南鞋城因政府拆迁拆除了39间营业房，金瑞公司租赁的房屋实际减少了13.5%，在租赁房屋减少的情况下，应当减少年租金。《补充协议》中关于年租金255万元的约定，实际上综合考虑了2007年4月6日《租赁合同》中关于年租金递增的约定。3、标山居委会、标山公司主张2013年4月-2019年4月年租金为265万元、2019年4月后年租金为286万元，完全是标山居委会、标山公司单方臆造。即便是完全按照标山居委会、标山公司的臆想，那么标山居委会根本无必要在2012年11月27日和邵仙丹、邵祥苗签订《补充协议》。在租赁房屋减少39间的情形下，大幅度提高租金，对金瑞公司显失公平。?（三）、标山居委会、标山公司要求解除合同无事实和法律依据。1、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均约定，凭标山居委会、标山公司正式发票付款。该约定明确了标山居委会、标山公司具有向金瑞公司开具发票的先履行义务。因标山居委会、标山公司未先行履行向金瑞公司开具足额发票的义务，金瑞公司有权履行不安抗辩权，自然无需履行后履行付款义务，不存在标山居委会、标山公司所称迟延支付租金三个月的事实。2、金瑞公司已超额支付租金，不存在欠缴租金的事实。标山居委会、标山公司无视《补充协议》的约定，自2013年起至2019年利用金瑞公司管理混乱之机，按照每年265万元的标准收取金瑞公司租金达6年，累计多收取60多万元，标山居委会、标山公司应将多收取的租金退还。金瑞公司于2019年度累计交纳房租275万元，远远超出应交纳租金255万元。3、标山居委会、标山公司在不具备合同解除的情形下，单方解除合同，于法无据。（1）标山居委会、标山公司通过变造《租赁合同》的方式减轻自身的合同义务。《租赁合同》第五条为“甲方负责办理及协调市场改造期间事宜”，标山居委会、标山公司变造为“甲方负责配合及协调市场改造事宜”。因标山居委会、标山公司未按照《租赁合同》的约定办理及协调二期改造122间营业房，金瑞公司无需根据《租赁合同补充协议》的约定支付55万元补助金，但金瑞公司为了双方的友好合作，仍选择支付。（2）标山居委会、标山公司采取故意隐瞒2012年11月27日《补充协议》的事实，多收取金瑞公司60余万元租金，且通过要求金瑞公司多付租金而拒不开具相应发票的方式，在金瑞公司、季瑞彩提出对账和开发票的正当要求后置之不理，意图造成金瑞公司不愿支付租金而违约的假象，提出解除合同，不具有正当性。请求法院依法驳回标山居委会、标山公司的上诉请求。邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回标山居委会、标山公司的上诉请求。一审中，金瑞公司提交了标山居委会向济南市房管局出具的《申请书》、向天桥区工商局出具的《备案证明》，金瑞公司和杰灵公司于2013年11月25日签订的《经营场地转让合同》，结合标山居委会、标山公司向金瑞公司开具的发票以及金瑞公司法定代表人季瑞彩实际交纳租金的事实，足以证明案涉租赁合同的当事人为标山居委会、标山公司和金瑞公司。其他答辩意见同金瑞公司。标山居委会、标山公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认各方当事人之间的租赁合同以及补充协议于2019年12月4日解除；2.判令邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司支付标山居委会、标山公司租金及违约赔偿金560.75万元并支付自2020年1月1日起至判决生效之日止的房屋占用费（按原合同约定租金标准计算）；3.案件受理费、财产保全费由邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司承担。金瑞公司向一审法院反诉请求：1.请求判决金瑞公司与标山居委会、标山公司之间的租赁合同继续有效；2.请求责令标山居委会、标山公司按合同约定向金瑞公司补开欠开的2019年度租赁费发票145万元；3.请求确认双方租赁合同的年租金为255元；4.请求确认标山居委会退还金瑞公司自2013年以后多收的租金共计80.375万元；5.请求判决对方不当维权导致金瑞公司的直接经济损失20万元、间接损失5万元；6、请求标山居委会、标山公司减免金瑞公司2020年两个月租金42.5万元；7.本案诉讼费由标山居委会、标山公司承担。一审法院认定，2007年4月6日，标山居委会、标山公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的邵仙丹、邵祥苗签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于济南市、3号，即原济南第四织布厂和金山纸张厂两处厂区改造而成的济南鞋业批发市场，四至：东至济南轻纺城、南至标山北路、西至济洛路、北至小清河。现有营业用房及仓库，一期为167间，二期为122间，其中沿街外围二层一幢，原四织双层办公楼一幢，东边双层楼一幢，其他建筑物均为一层，水电齐全。以上场地及建筑物自本合同签订后一并租赁给乙方改造经营使用，并重新成立济南鞋业皮具市场。二、改造方式。经甲乙双方同意，甲方租赁给乙方的289间营业房由乙方出资进行改造，（拆除甲方西门头房6间），改造资金约1700万元，改造期限，一期改造期限为四个月，自2007年4月6日至2007年8月7日止；二期改造期限为四个月，改造时间根据一期市场改造情况确定动工时间，二期未改造前，乙方不得拆除甲方租赁给乙方的122间营业房。一期改造完工后，167间营业房，二期改造完工后，122间营业房，上述289间营业房所有权归甲方所有，在本合同租赁期内使用权归乙方。三、租赁期限。由于乙方改造投入资金较大，为考虑乙方投资回收，降低投资风险，双方协商，自愿同意租赁期为20年，提前续签20年，共计40年，自2007年4月6日起至2047年4月6日止。四、租金及支付方式。1.自合同生效后，从第1年至第6年，每年租金为200万元人民币；从第7年至第12年递增5%，每年租金为210万元人民币；第13年至第40年递增10%，每年租金为231万元。乙方动工改造一、二期市场期间，其中一期租金为150万元人民币，二期租金为50万元，甲方免收乙方改造期间租金，分别为，一期167间营业房改造免收4个月的租金；二期122间营业房改造免收4个月的租金。2.租赁期内每年租金分四次平均交纳，每三个月支付一次，在第一个月的月初交纳，凭甲方正式发票结算支付。五、甲方负责配合及协调市场改造期间事宜(甲方负责办理及协调市场改造期间事宜)，保证乙方按时改造施工。六、合同履行期间，如遇政府拆迁行为，需要占用市场的，土地补偿归甲方所有，甲方所有的289间营业房拆迁补偿按4:6的比例与乙方分配，其他乙方投资的建筑物及设施归乙方所有，甲方投资的建筑物及设施归甲方所有。合同履行期满，乙方投入的全部资产及设施归甲方所有。七、甲乙双方的权利和义务。1.甲方有正常收取乙方租赁费的权利，有配合和支持乙方搞好市场装修改造的义务。2.乙方有按时向甲方交纳租金的义务，充分享有自主经营和管理收费的权利。八、违约责任。1.合同履行过程中，甲方如故意违约收回所租赁房屋，导致租赁合同无法履行，致使乙方无法正常经营，将承担乙方的全部损失，并外加赔偿500万元人民币给乙方，政府行为或不可抗力的因素除外。2.合同履行过程中，乙方如拖延支付租金满三个月，甲方有权解除租赁合同，所有设施及资产归甲方所有，并外加赔偿500万元人民币给甲方，政府行为或不可抗力的因素除外。3.乙方于本合同签订之日起十日内，预付甲方租赁费50万元。为保证甲方职工的生活，该预付租赁费在当年租金中扣除。4.在一期完工后，甲方将管理的沿街房交付乙方经营使用。使用期限与本合同同时履行到期完毕，交还甲方。标山居委会和标山公司在上述租赁合同甲方处加盖居委会和公司印章，邵仙丹和邵祥苗在乙方处签字捺印。2010年9月15日，标山居委会、标山公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的邵仙丹、邵祥苗签订《租赁合同补充协议》，约定：根据2007年4月6日，甲乙双方签订租赁合同，乙方承租甲方天桥区标山北路5号、3号（原济南鞋业批发市场）即原济南第四织布厂和金山纸张厂房地产。为了双方更好的合作，根据甲方社区实际情况，由甲方提出经乙方考虑同意，在原合同租赁费的基础上，每年另行给甲方资金补助。具体内容如下：一、本协议是2007年4月6日甲乙双方签订的租赁合同的补充协议，与主合同具有同等法律效力。若本协议条款与主合同有冲突的皆以本协议条款为准。二、在2004（2007）年4月6日甲乙双方签订的租赁合同约定的承租价格及付款方式不变的基础上（具体约定详见租赁合同第四条），自2010年9月1日起，乙方每年向甲方另外交纳补助55万元，该补助每年分两次付清（每半年付款一次），首次补助付款27.5万元于本协议签订之日起20日内付清。以后每次付款应于每半年使用之前10天内凭发票支付。三、如甲方未能履行原2007年4月6日双方签订的租赁合同，此补助资金当即取消。标山居委会和标山公司在上述《租赁合同补充协议》甲方处加盖居委会和公司印章，杰灵公司及季瑞彩在乙方处盖章签字。2012年11月27日，标山居委会作为甲方与作为乙方的邵仙丹、邵祥苗签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商同意，关于济南鞋城拆除39间营业房的补充协议如下，一、乙方2012年第三、四季度按合同应交甲方的欠款67.5万元，乙方扣除40万元作为39间营业房的租金补偿，剩余27.5万元交付甲方。二、自2013年元月起乙方仍按原合同约定年租金255万元，分四季度（三个月一交）上交甲方。三、本协议签订后甲乙双方今后不再发生任何经济纠纷。标山居委会在上述补充协议甲方处加盖标山居委会印章，季瑞彩、邵仙丹在乙方处签字。2013年11月25日，杰灵公司作为甲方与作为乙方的金瑞公司签订《经营场地转让合同》，约定：甲乙双方就经营场地与债务转让一事自愿达成以下合同内容，一、甲方有坐落于天桥区济洛路80号的杰灵公司经营场地（济南鞋城），从本合同签订之日起，转让给金瑞公司经营到合同期满为止。二、上交标山的房租由乙方承担。欠原建筑公司、装修公司费用归乙方承担。欠工作人员的工资、保险费6.3万元，由乙方支付。三、自本合同签订之日起，济南鞋城经营权及相关权利义务一并移交给乙方，盈利亏损由乙方自负。四、原甲方在经营期间，未列入本合同内的贷款或借款或欠款均由甲方自行承担，与乙方无关。杰灵公司在上述转让合同甲方处加盖公司印章，金瑞公司在乙方处加盖公司印章。2016年2月16日，标山居委会向济南市房管局出具《申请书》一份，载明：我单位与济南金瑞市场开发有限公司存在房屋租赁关系，（天园字第333号）并同意其对外出租店面和摊位，请给予方便办理房屋出租证。2018年4月28日，标山居委会向天桥区工商局出具《备案证明》一份，载明：我单位与济南金瑞市场开发有限公司存在房屋场地租赁关系，并同意其对外出租，往后不再每家出具证明，以此备案证明为准。对于租金交纳及收取情况。（一）、对于2019年租金收取情况，标山居委会、标山公司提交济南鞋城2019年上交土地租金情况表一份及银行回单8份，证明：1.季瑞彩作为共同承租方及实际控制人，以自有的银行账户向出租方履行付款义务，但未向出租方履行全部付款义务。按照双方当事人签订的租赁合同及补充协议，2019年承租方应向出租方交纳租金共计280.75万元，截止2019年12月3日，承租方实际交纳租金共计160万元，拖欠租金120.75万元，逾期满三个月的部分为64.25万元，已经达到合同约定的解除条件；2.承租人在收到解除合同的通知后，仍向标山居委会转账补交欠付租金的行为，亦表明其对于自己的违约行为是明知的。金瑞公司质证认为，上述证据为标山居委会、标山公司单方出具，对于上交土地租金情况表的应缴金额、尚欠金额有异议，对于其他及银行回单8份的真实性无异议，对于标山居委会、标山公司的证明目的有异议。金瑞公司不存在违约行为，《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均约定，凭标山居委会、标山公司正式发票付款，因标山居委会、标山公司未向金瑞公司开具足额发票，标山居委会、标山公司未履行开具发票的先履行义务，金瑞公司自然无需履行后履行付款义务，不存在标山居委会、标山公司所称迟延支付租金三个月的事实。2012年11月27日，标山居委会和邵仙丹、邵祥苗履行的《补充协议》明确约定，自2013年元月起，租金调整为255万元，标山居委会、标山公司提交的证据三中的应付金额280.75万元错误，对应的尚欠金额也必然错误，且尚欠金额中并未扣减金瑞公司12月6日缴纳的10万元及12月10日缴纳的50万元。（二）、反诉中，金瑞公司提交2016年1月-2020年支付资金表汇总表、金瑞公司向标山居委会、标山公司支付租金汇款凭证及标山居委会、标山公司向金瑞公司开具的发票一宗，证明标山居委会、标山公司自2013年起累计多收取金瑞公司80.375万元的事实以及标山居委会、标山公司自2016年起欠金瑞公司130万元发票的事实。（三）、反诉中，标山居委会、标山公司提交2013年1月至2018年12月承租人交费及开票明细表，后附收款收据、发票及银行付款回单，证明：1.2013年二季度起至2018年四季度，承租方实际按照年租金265万元的约定履行了缴纳租金的义务，可以看出双方当事人对于年租金的约定并无争议；2.季瑞彩在案涉合同及补充协议中签字，表明季瑞彩已经完全接受并认可合同约定条款，案涉房屋租金的付款系季瑞彩的个人账户向出租人支付房屋租金，表明季瑞彩对于案涉房租的年租金数额是清晰且明知的，金瑞公司的第三项诉讼请求不应得到支持；3.根据承租人付款时间和相应的发票开具时间可以看出，双方当事人对于付款和发票开具的交易习惯是承租人先付租金，出租人再向承租人指定的公司或个人按当季应交数额一次性开具发票。金瑞公司对上述证据质证后认为，除对2016年济南鞋城交费及发票表中载明的10-12月租金实交66.25万元有异议外，对于其他证据的真实性和记载事项均无异议。对于2019年的租金开具的发票，双方均认可已经开票的金额为110万元。对于租赁合同及其补充协议的解除。标山居委会、标山公司提交律师函两份及EMS邮寄回单一份，证明2019年11月11日，标山居委会委托山东昌平律师事务所向承租方发律师函催缴欠付租金；2019年12月3日，标山居委会委托山东昌平律师事务所向承租方发律师函，告知承租方解除租赁关系。季瑞彩在解除合同通知上签字确认收到该通知；邵仙丹于2019年12月4日签收该通知。承租人在收到通知的三个月内未向人民法院起诉，根据《＜中华人民共和国合同法＞司法解释（二）》第二十四条之规定，其对于合同解除的异议不应得到法院的支持。金瑞公司对上述证据的真实性无异议，但对于证明目的有异议，两份律师函仅能证明标山居委会、标山公司违反合同约定，欲单方解除合同的事实。标山居委会、标山公司提交标山居委会工作人员王长峰与季瑞彩的微信聊天记录截图打印件10页，证明：1.季瑞彩于2019年12月3日收到标山居委会发出的解除合同的通知，其未在收到解除合同通知后，三个月内向法院提起诉讼，根据《＜中华人民共和国合同法＞司法解释》（二）第二十四条之规定，不应支持金瑞公司的反诉请求；2.标山居委会需要承租方确定缴纳款项的性质以及发票抬头，承租方一直未给标山居委会明确答复；3.承租方在收到解除合同通知后，又向标山居委会实施的所谓补交租金的行为，能够证明其明知且认可2013年一季度应按年租金255万元缴纳租金，自2013年二季度起至2019年一季度则应按年租金265万元缴纳租金，自2019年二季度起则再次递增的合同约定。金瑞公司要求确认2013年后年租金为255万元，并要求退还多收租金60万元，是对补充协议的断章取义，没有合同和事实依据。金瑞公司对微信聊天记录截图的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该聊天记录仅能证明租赁合同的履行存在争议事实，证明不了标山居委会、标山公司的证明目的。对于金瑞公司主张的经济损失。金瑞公司提交标山居委会、标山公司发出的《致济南鞋业批发城业户一封信》、照片打印件一张(2019年12月标山居委会张贴的济南鞋业批发城业户一封信的张贴照片)、天桥区政法委于2019年12月30日组织双方调解的录音光盘一张，证明标山居委会、标山公司采取断水、断电、撬门、撬锁、张贴发放传单等方式扰乱金瑞公司正常经营的事实。金瑞公司提交客户撤离经营场所照片打印件四页及客户以往缴费凭证两页，证明金瑞公司的损失5万元。标山居委会、标山公司对《致济南鞋业批发城业户一封信》真实性无异议，但对其证明目的有异议，此封信是在双方解除租赁合同后，标山居委会、标山公司依法依规的接收自有财产，在接收过程中，与实际承租业户及金瑞公司本诉的各被告方，也未发生任何暴力冲突，在接收案涉标的物后，为了维护业户利益及市场秩序，标山居委会、标山公司依法向各业户对相关事项进行告知是合理合法的，行使自己所有权人的权利。张贴的照片无法确定拍照时间及地点，但是出租方却有张贴此一封信的行为。此照片不能实现金瑞公司的证明目的，相反能证明出租方依法依规对商场进行接收，在事先履行了告知义务后，才进行了实际接收行为。不仅没有过错，且起到了稳定业户经营和维护市场秩序的作用。对光盘录音的真实性及证明目的均不予认可。对客户撤离经营场所照片及客户以往缴费凭证真实性及证明目的均有异议，照片不能确认拍照时间及地点相关的主体。对客户以往缴费凭证的真实性及证明目的均有异议。对于减免金瑞公司2020年两个月租金42.5万元的请求。金瑞公司认为，因2020年新冠状病毒是不可抗力，各级政府鼓励国有企业及部分事业单位对于租金采取减免的方式，对于业主进行扶持，客观上，金瑞公司正常经营确实因疫情影响造成损失，而周边市场已经作出了相关的减免举措。标山居委会、标山公司认为，根据合同法第九十六条的规定，标山居委会发出解除合同通知后“合同自通知到达双方时解除”。双方租赁合同已经解除，承租人拒不交还租赁房屋、场地，属于非法占用，应赔偿出租人占用损失。该赔偿系因承租人过错造成，不能藉疫情而免除其责任。一审法院认为，本案庭审中，邵仙丹、邵祥苗明确已经退出了本案租赁关系，且杰灵公司亦与金瑞公司签订了转让合同，再结合标山居委会出具的备案证明及金瑞公司法定代表人季瑞彩实际交纳租金及标山居委会、标山公司向金瑞公司开具租金发票的事实，能依法确认本案租赁关系的合同相对方是标山居委会、标山公司与金瑞公司，标山居委会、标山公司与金瑞公司形成租赁合同法律关系，是当事人真实意思表示，金瑞公司在租赁场地从事合法经营，合同双方均应按照约定全面履行合同义务。关于标山居委会、标山公司主张的租赁合同及其补充协议的解除及其违约金的赔偿问题。对于2019年的租金，从交纳数额上，按照2007年4月6日《租赁合同》约定，2019年全年租金应为225.75万元，按照2012年11月27日《补充协议》约定，2019年全年租金应为255万元，而金瑞公司实际交纳的2019年费用为275万元（包括2020年2月21日补交的35万元和2020年2月25日补交的20万元）；从交纳时间上，在租赁合同及其补充协议中均载明了每年租金分四次平均交纳，每三个月支付一次，在第一个月的月初交纳，且凭发票结算支付，但从双方当事人陈述的2013年至2018年的租金交纳及发票开具的数额和时间看，双方均未严格按照合同约定遵守执行；从2010年9月15日的《租赁合同补充协议》看，该协议约定的每年向标山居委会、标山公司交纳的55万元系补助金，现标山居委会、标山公司将其计算为租金，没有事实和法律依据。综上，金瑞公司已经足额交纳了租赁费，履行了合同约定的交纳租金义务，故对标山居委会、标山公司要求解除租赁合同及其补充协议并支付500万元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于标山居委会、标山公司要求金瑞公司支付后期占有使用费的诉讼请求，因对标山居委会、标山公司主张解除本案租赁合同及其补充协议的诉讼请求不予支持，金瑞公司应当按照约定及时支付后期租金而非房屋占用费，故对标山居委会、标山公司要求支付房屋占用费的请求，一审法院亦不予支持。关于金瑞公司要求确认本案租赁合同及其补充协议继续有效的诉讼请求。本案租赁合同及其补充协议是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，但对于租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故一审法院依法确认本案租赁合同及其补充协议在二十年租赁期内合法有效。关于金瑞公司要求标山居委会、标山公司开具欠开的145万元租赁费发票的诉讼请求。双方当事人均认可2019年标山居委会、标山公司仅向金瑞公司开具了110万元的发票，而金瑞公司已向标山居委会、标山公司实际交纳了275万元，现金瑞公司要求标山居委会、标山公司向其再行开具145万元租赁费发票，有事实依据，一审法院予以支持。关于金瑞公司要求确认双方租赁合同的年租金为255万元的诉讼请求。一审法院已依法确认双方的租赁合同及其补充协议在二十年租赁期内合法有效，而租金条款已在上述租赁合同及其补充协议中作出明确约定，金瑞公司的该项诉请系重复主张，一审法院不予以支持。关于金瑞公司要求退还多交纳租金的诉讼请求。从2010年9月15日的《租赁合同补充协议》来看，该协议约定承租方每年向标山居委会、标山公司交纳55万元补助金，该补助金系赠与性质，亦能看出双方存在事实上的赠与关系，根据法律规定，对于已经实际交付的赠与财产，当事人没有正当理由，要求返还的不应支持，另外，上述费用的发生持续数年，现金瑞公司以家庭不和、管理混乱为由主张交纳数额错误，亦不符合常理，故对金瑞公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于金瑞公司主张经济损失25万元的诉请，标山居委会、标山公司对此不予认可，且金瑞公司亦未提供有效证据证明损失的数额，故对该项诉请，不应予以支持。关于金瑞公司要求标山居委会、标山公司减免两个月房租的诉请，本案双方争议的主要焦点问题系合同是否已于2019年12月4日解除，而金瑞公司该项诉请系以双方合同应当继续履行为前提，要求减免的租金亦是在标山居委会、标山公司主张的合同解除之日之后2020年的金额，对此，一审法院认为该请求应在确定双方合同是否解除的前提下再视双方的实际履行情况并结合疫情影响再进行处理为宜，现金瑞公司在其所依据的事实尚未最终确定的情况下提出该项反诉请求，一审法院不予支持，金瑞公司可在上述先决条件最终确定后另行依法主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、驳回济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司的诉讼请求；二、济南金瑞市场开发有限公司与济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司之间的租赁合同及其补充协议在20年租赁期内合法有效；三、济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司于判决生效之日起10日内向济南金瑞市场开发有限公司开具欠开的租赁费发票145万元；四、驳回济南金瑞市场开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费51053元，财产保全费5000元，均由济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司负担。反诉案件受理费22144元，由济南金瑞市场开发有限公司负担20000元，由济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司负担2144元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。标山居委会、标山公司提交下列证据：1、山东省高级人民法院于2020年11月3日作出的（2020）鲁民终2166号民事判决书，拟证明：该判决书第15页“本院二审查明部分载明：2010年前后，标山居委会、标山集团与济南市腾发润滑油有限公司、邵仙丹、邵祥苗、胡翠香等陆续签订了补充协议，提高了部分租户的租金标准”。在本院认为部分，也认定该案中表述为赞助费的款项实际性质为租金。本案中，一审法院将2010年9月15日《租赁合同补充协议》中约定的55万元认定为赠与性质的补助金而非租金错误。2、2010年-2011年，标山居委会、标山集团与济南之江商城有限公司、胡翠香、赵书琴等人陆续签订补充协议一组，该组证据可以与（2020）鲁民终2166号民事判决书查明事实部分印证，亦可以证明本案中的55万元补助金的性质实际为租金；3、编号33730573和编号33730574的发票两张以及编号为1138594463374的EMS邮寄状态查询截图一张，拟证明：金瑞公司在2020年继续占有使用房屋和场地，应参照合同约定支付标山居委会、标山公司占有使用费286万元。邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩、金瑞公司质证称，对证据一的真实性无异议，但与本案没有关联性。证据二与本案也无关联性。对证据三的真实性无异议，但对证据目的有异议，这两张发票为标山居委会、标山公司单方开具，而且因该发票的备注名错误，已被退回。本院认为，上述证据客观真实且与本案存在关联性，本院予以采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明：1、关于金瑞公司缴纳2019年度租金的情况。季瑞彩于2019年1月24日交纳15万元，于1月30日交纳30万元，于4月14日交纳50万元，于7月4日交纳30万元，于9月10日交纳20万元，于11月20日交纳15万元，于12月6日交纳10万元，于12月10日交纳50万元，以上共计220万元，双方当事人均无异议。2、金瑞公司提供了加盖有中国建设银行股份有限公司济南天桥支行公章的中国建设银行个人活期帐户交易明细三份载明，季瑞彩于2020年2月4日向济南市天桥区北园街道标山社区股份经济合作社支付租金5万元，交易附言注明为2020年第一季度租金预付。季瑞彩于2020年2月21日向济南市天桥区北园街道标山社区股份经济合作社支付租金35万元，交易附言注明为2019年租金。季瑞彩于2020年2月25日向济南市天桥区北园街道标山社区股份经济合作社支付租金20万元，交易附言注明为2019年租金。金瑞公司称2020年2月21日的35万元及2020年2月25日的20万元系支付的2019年度的租金。标山居委会认可收到了上述款项，但称均系2020年的房租。3、关于2010年9月15日《租赁合同补充协议》约定的55万元的性质问题，标山居委会称为增加的租金，因原租赁合同约定租金是定期递增的，季瑞彩在签订合同时提出增加的租金不再适用原合同约定的递增办法，所以，双方在补充协议中对增加的55万元租金，使用了补助款一词。季瑞彩在二审庭审中称标山居委会提出要涨租金，其不同意，其是在被迫的情形下签订的上述协议。4、季瑞彩二审中认可自2013年元月起，房屋租金应为255万元，但其自2013年第二季度起至2018年年底之前，一直是按265万元交纳的年租金，标山居委会与标山公司对此无异议。季瑞彩在二审庭审中明确表示可以放弃往年多交纳的租金。5、标山居委会与标山公司在二审中明确表示对金瑞公司承租人的主体资格无异议。以上事实有一、二审庭审笔录、三份中国建设银行个人活期帐户交易明细在案为凭。本院认为，本案的争议焦点为：???一、?2010年9月15日《租赁合同补充协议》中约定的55万元“补助”的性质；二、2019年度的租金数额、金瑞公司是否拖欠租金及其拖欠数额、标山居委会、标山公司要求金瑞公司支付2019年欠付租金及逾期利息的诉讼请求应否支持；三、标山居委会于2019年12月3日向承租方下达的解除合同的律师函能否产生解除合同的法律效果，标山居委会、标山公司要求金瑞公司支付500万元违约金的诉讼请求能否支持；四、标山居委会、标山公司要求金瑞公司按租金标准支付2020年1月1日至判决生效期间的房屋占用使用费的请求能否支持；五、一审法院将承租人变更为金瑞公司是否正确。关于争议焦点一。本院认为，首先，虽2010年9月15日《租赁合同补充协议》中约定“自2010年9月1日起，邵仙丹、邵祥苗每年向标山居委会、标山公司另外交纳补助55万元”，但该合同还约定，根据“2007年4月6日，邵仙丹、邵祥苗与标山居委会、标山公司签订租赁合同，邵仙丹租赁原鞋业批发市场，经双方协商签订本补充协议”、“本协议是2007年4月6日租赁合同的补充协议”，由此说明该补充协议系基于2007年4月6日的《租赁合同》而签订，该55万元“补助款”系基于邵仙丹、邵祥苗承租标山居委会、标山公司所有的案涉房屋而产生，承租方仅有向出租方交纳租金的义务；其次，山东省高级人民法院（2020）鲁民终2166号民事判决书已认定，2010年前后，标山居委会、标山集团与济南市腾发润滑油有限公司、邵仙丹、邵祥苗、胡翠香等陆续签订了补充协议，案涉赞助费的款项实际性质为租金；再次，标山居委会、标山公司及季瑞彩均认可该笔款项为后期增加的租金。综上，上述55万元“补助款”应认定为后期增加的租金。一审法院认定为赠与财产、补助金于法无据，本院予以纠正。关于争议焦点二。本院认为，关于2019年度租金总数额问题，双方当事人存有争议，标山居委会、标山公司主张，根据2007年4月6日的《房屋租赁合同》、2010年9月15日的《租赁合同补充协议》之约定，2019年度租金总数额应为280.75万元,而金瑞公司主张,根据2012年11月27日的《补充协议》之约定，2019年度租金总数额应为255万元。对此，本院认为，虽2007年4月6日的《租赁合同》及2010年9月15日的《租赁合同补充协议》有明确约定，但2012年期间，因小清河改造，案涉房屋因被占用并拆除了39间营业房，金瑞公司所租赁的房屋在原来的基础上减少了39间，再行按照2007年4月6日的《房屋租赁合同》及2010年9月15日的《租赁合同补充协议》之约定确定租金数额已显失公平，不利于租赁关系健康平稳发展。标山居委会与邵仙丹遂自行于2012年11月27日签订了《补充协议》，约定“扣除40万元作为39间营业房的租金补偿，并约定自2013年元月起邵仙丹、邵祥苗仍按原合同约定年租金255万元，分四季度（三个月一交）上交”，由此说明，双方当事人经协商对整个租赁合同自2013年1月之后的年租金数额进行了重新调整，即自2013年元月起，年租金为255万元，不再适用2007年4月6日《房屋租赁合同》、2010年9月15日《租赁合同补充协议》关于租金数额及递增条款之约定。该协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。标山居委会、标山公司关于只是将2012年度的租金扣除40万元，其他年度租金仍按2010年9月15日的《租赁合同补充协议》、2012年11月27日的《补充协议》之约定确定的主张，本院不予支持。关于季瑞彩2019年度的租金缴纳情况，经审查，季瑞彩于2019年1月24日交纳租金15万元，于1月30日交纳租金30万元，于4月14日交纳租金50万元，于7月4日交纳租金30万元，于9月10日交纳租金20万元，于11月20日交纳租金15万元，于12月6日交纳租金10万元，于12月10日交纳租金50万元，综上，季瑞彩共支付租金220万元，双方当事人均无异议。关于金瑞公司分别于2020年2月21日、2020年2月25日支付的35万元、20万元租金系哪一年度租金的问题，季瑞彩称系支付的2019年的租金，标山居委会、标山公司则称系2020年度的租金。对此本院认为，首先，季瑞彩提供的2020年2月4日的中国建设银行个人活期帐户交易明细附言载明租金5万元为2020第一季度租金预付。而季瑞彩提供的2020年2月21日及2020年2月25日的两份中国建设银行个人活期帐户交易明细，转账时附言载明为2019年度租金，季瑞彩于2020年2月4日先行预付2020第一季度租金，而后再分两次支付2019年的租金与交易习惯不相符；其次，该附言是季瑞彩在转账时的单方附言，标山居委会、标山公司对此并不认可，称应为2020年租金；再次，在季瑞彩未提供充分有效的证据证实上述两笔款项系2019年度租金的情形下，应认定系支付的2020年度租金。一审法院将季瑞彩于2020年2月21日及2020年2月25日支付的上述55万元租金认定系支付的2019年度租金不当，本院予以纠正。综上，2012年11月27日《补充协议》所确定的2019年度租金总数额为255万元，金瑞公司已支付租金220万元，金瑞公司欠付2019年度租金为35万元。标山居委会、标山公司称季瑞彩欠付2019年度租金为60.75万元与事实不符,本院不予支持。另查明，2013年第二季度起至2018年年底之前，季瑞彩一直是按265万元交纳年租金，每年多交付租金10万元，六年共多支付租金60万元，可以季瑞彩往年多交付的租金抵销季瑞彩欠标山居委会、标山公司2019年度的租金35万元。剩余租金25万元，季瑞彩在二审庭审中已明确表示放弃，此系季瑞彩对自身民事权利的处分，本院予以准许。基于此，标山居委会、标山公司要求金瑞公司支付2019年度欠付租金及逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三。本院认为，标山居委会、标山公司于2007年4月6日签订的《租赁合同》第四条约定“租赁期内每年租金分四次平均交纳，每三个月支付一次，在第一个月的月初交纳”，第八条违约责任第（二）款约定“合同履行过程中，乙方如拖延支付租金满三个月，甲方有权解除租赁合同，所有设施及资产归甲方所有，并外加赔偿500万元人民币给甲方”，根据上述约定，金瑞公司截止至2019年12月3日之前应足额交纳租金1912500元，但金瑞公司仅缴纳租金160万元，确实存在欠付租金的违约行为，但欠付租金数额312500元，尚达不到合同约定的“满三个月租金标准”而解除合同的条件。金瑞公司在2019年12月3日之后，积极履行支付租金的义务，并不存在严重违约行为而导致合同目的无法实现，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法定解除合同的情形。另外，即使合同约定的解除条件初步成就，法院也应主动审查金瑞公司的违约程度，是否实质影响标山居委会、标山公司租赁合同目的实现，以决定是否应予解除合同。经审查，金瑞公司虽未严格按合同约定时限履行付款义务，但其在2019年12月3日之前已支付租金160万元，在12月3日之后又支付租金60万元，在2020年支付租金170万元，其短期内虽未按约支付租金，但并不实质性影响标山居委会、标山公司出租房屋收取租金的合同目的实现，故，为维护双方订立租赁合同目的的实现及双方租赁关系的稳定性，营造良好营商环境，对于标山居委会、标山公司解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。基于此，标山居委会、标山公司要求金瑞公司赔偿500万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点四。本院认为，标山居委会、标山公司提出该主张系以双方当事人所签订的本案诉争的租赁合同被解除为前提，但本院认为，标山居委会于2019年12月3日向承租方下达的解除合同的律师函不产生解除合同的法律效果，标山居委会、标山公司与金瑞公司形成的租赁合同继续履行，季瑞彩应向标山居委会、标山公司支付2020年度之后的租金而非房屋占有使用费，因此，标山居委会、标山公司该项主张，一审法院未予支持，并无不当。待本案判决生效后，季瑞彩作为承租人应依法履行2020年度的租金交纳义务。关于争议焦点五。本院认为，一审庭审中，邵仙丹、邵祥苗已经明确表示退出了本案租赁关系，二审庭审中，标山居委会与标山公司亦表示对金瑞公司承租人的主体资格无异议，一审法院将承租人变更为金瑞公司并无不当。标山居委会与标山公司关于杰灵公司与金瑞公司之间转让合同之事不知晓，也不同意，一审法院将承租人变更为金瑞公司错误的上诉主张，本院不予支持。综上所述，标山居委会与标山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51053元，由上诉人济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 刘继英审判员 刘彦亭二〇二〇年十二月三十日书记员 韩 雪