山东省济南市莱芜区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0116民初3842号原告：山东莱芜卓越发展集团有限公司，住所地：济南市莱芜经济开发区张家洼街道办事处莱城电厂院内。法定代表人：张兴波，总经理。委托代理人：郑永红，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人：刘国斌，男，汉族，1978年7月9日出生，住济南市莱芜区，系原告职工。被告：莱芜市兆锋汽车贸易有限公司，住所地：济南莱芜高新区云台山路20号。法定代表人：吴兆锋，董事长。被告：吴兆锋，男，汉族，197年1月17日出生，住济南市莱芜区。共同委托代理人：孙爱民，山东恒志远律师事务所律师。原告山东莱芜卓越发展集团有限公司与被告莱芜市兆锋汽车贸易有限公司、吴兆锋土地租赁合同纠纷一案，本院2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东莱芜卓越发展集团有限公司（以下简称莱芜卓越发展公司）委托代理人郑永红、刘国斌，被告莱芜市兆锋汽车贸易有限公司（以下简称莱芜兆锋汽车公司）、吴兆锋共同委托代理人孙爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱芜卓越发展公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告承担租赁费460000元和租赁期满后的15个月的场地占用费575000元，共计1035000元；2、承担违约金386400元（以46万元为基数，按年利率24%，自2015年4月10日起计算至2017年8月1日计27个月，计248400元；以46万元为基数，按年利率24%，自2016年4月9日至2017年8月1日计15个月，计138000元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告莱芜市兆锋汽车贸易有限公司签订土地租赁合同，合同约定租赁期两年，自2014年4月9日起至2016年4月8日止，每年租金为46万元，租金一年一次结账。并约定，如果被告逾期支付土地租赁费，每逾期一日，则按日租金的1.2倍支付滞纳金；还约定租赁期满，被告逾期归还土地，每逾期一日，应向原告支付原日租金的1.2倍的滞纳金。被告于2014年5月16日支付第一年租金46万元，第二年租金一直未付。合同到期后，被告以场地转租给他人不能收回为由，拒不交还场地，直至2017年8月1日原告才收回。原告一直向被告催要所欠款，被告称他向转承租人收取上来后给付，但时至今日，被告一直没有给付。经查，被告已经被吊销营业执照，但至今未清算，吴兆锋应承担连带责任。为此原告一并起诉，请依法判决支持原告诉求。被告莱芜兆锋汽车公司辩称，2014年4月2日我公司与原告签订租赁合同，租赁位于莱芜高新区的土地，租赁费是460000元，原告所诉租赁期限为两年没有任何依据，租赁费我公司已经足额支付，不欠原告任何租赁费用，更不存在违约行为。原告要求我公司支付租赁费460000元及租赁期满后十五个月的场地占用费没有任何法律依据，在租赁期限内经过原告同意我公司授权吴兆锋对外转租，原被告的合同在2015年4月已经终止，到期后我方并没有占用原告任何的土地。因此，原告无权向我方公司主张租赁费。原告要求的违约金没有任何法律依据，我公司已经交纳租赁费用，没有任何的违约行为，原告按照年利率24%要求支付违约金，双方也并没有任何的约定，该项请求应当依法予以驳回。另外，原告收取我方保证金5万元至今没有返还，已构成违约，对此我方有权向原告进行主张。我方认为合同在2015年已经终止，原告在2020年的6月份起诉已经超过诉讼时效，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求被告吴兆锋辩称，租赁合同系被告莱芜兆锋汽车公司与原告签订，根据合同的相对性，原告仅能向被告莱芜兆锋汽车公司来主张，无权向吴兆锋个人来主张。即使是被告莱芜兆锋汽车公司吊销营业执照，吴兆锋也仅承担是清算责任，并不是原告要求的承担赔偿责任。请求依法驳回对吴兆锋的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月2日，原告莱芜卓越发展公司（甲方）与被告莱芜兆锋汽车公司（乙方）签订《土地租赁合同》，将位于莱芜市高新经济技术开发区宗租赁给乙方使用，租赁土地范围以甲方土地证为准。该土地租赁期为两年，自2014年4月9日至2016年4月8日止，租赁期满，甲方有权收回出租土地，乙方要如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前3个月书面通知甲方。该土地每年租金为46万元，租金一年一次结账。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租土地。甲乙双方根据甲方提供的土地及《设施、设备清单》对设施、设备、水电系统等进行验收、清点，乙方认为可以接收土地、设施、设备，双方签字生效。乙方要在土地租赁期满后，将承租土地及附属设施、设备原态交还甲方。乙方逾期支付土地租赁费，每逾期一日，则按日租金的1.2倍支付滞纳金。租赁期满，乙方逾期归还土地，每逾期一日，应向甲方支付原日租金的1.2倍的滞纳金。合同签订后，2014年5月16日，被告支付租赁费46万元，原告出具收款凭证。租赁期内，被告莱芜兆锋汽车公司将涉案土地上的部分场地设施对外转租。其中包括莱芜鸿发汽车销售服务有限公司。2016年2月24日，山东鲁浩律师事务所受原告委托，向被告吴兆锋发出律师协调函，载明“你与山东莱芜卓越发展集团有限公司关于位于莱芜市高新经济技术开发区的房屋场地租赁合同已于2015年4月8日到期终止。你在租赁期满前未按合同约定书面通知山东莱芜卓越发展集团有限公司要求续租、双方未再签订新的租赁合同、且你未缴纳合同逾期后的使用费，导致你无偿使用上述房屋场地至今已达10个多月，你的行为给山东莱芜卓越发展集团有限公司造成严重经济损失，已构成对山东莱芜卓越发展集团有限公司财产权的侵犯，为此，山东莱芜卓越发展集团集团有限公司委托本所律师协调，望你10日内交还山东莱芜卓越发展集团有限公司的房屋场地及设备设施，并赔偿经济损失453120.00元”。2017年8月1日，原告与莱芜鸿发汽车销售服务有限公司就涉案土地上的部分场地、地上设备设施签署租赁合同。2017年8月8日，原告给被告吴兆锋发出通知，载明“你与山东莱芜卓越发展集团有限公司关于位于莱芜市高新经济技术开发区的房屋场地租赁合同已于2015年4月8日到期终止。你在租赁期满前未按合同约定书面通知山东莱芜卓越发展集团有限公司要求续租、双方未再签订新的租赁合同、且你未缴纳合同逾期后的使用费，导致你无偿使用上述房屋场地至今已达27个多月，你的行为已给山东莱芜卓越发展集团有限公司造成严重经济损失，为此，山东莱芜卓越发展集团有限公司及委托的律师多次与你协商要求你迅速搬出场地并缴纳场地使用费每年按65万元计算，你一直以在与转包的实际占有人协商搬出和在收他们的占用费为由，即未搬出也未缴费，鉴于现在这种情况，我公司通知如下：一，我公司已于2017年8月1日将场地租赁给他人，新的承租人有权占有使用我公司的场地及地上设备设施；二，你迅速将27个月的占用费按每年65万元支付给我公司；三，交付或赔偿转移的设备两台举升机（中大牌）。”2017年11月1日，被告吴兆锋起诉莱芜鸿发汽车销售服务有限公司，要求解除双方2013年5月23日至2014年5月23日、2013年6月1日至2014年6月1日、2015年1月29日至2016年1月29日的《房屋租赁合同》，并支付合同到期后占用期间的租金，本院以吴兆锋没有证据证实双方合同到期解除后，其还具有对外转租权为由驳回其起诉。2020年7月6日，原告诉来本院。本院认为，本案争议焦点有五。一是原告山东莱芜卓越发展集团有限公司与被告莱芜兆锋汽车公司于2014年4月2日签订的土地租赁合同是否真实有效；二是2016年4月9日至2017年8月1日期间，被告莱芜兆锋汽车公司是否实际占用涉案土地，是否应该支付该期间的占用费；三是违约金应如何计算；四是被告吴兆锋是否应该承担连带责任；五是本案是否超过诉讼时效。关于第一个焦点，原告提供了双方于2014年4月2日签订的《土地租赁合同》，租期自2014年4月9日至2016年4月8日止。被告莱芜兆锋汽车公司不予认可，辩称双方合同都是一年一签，该合同是因原告为应付上级检查，让其补签的，时间绝对不是2014年4月2日，应是2017年，并提出鉴定申请，申请对2014年4月2日《土地租赁合同》中“莱芜市兆锋汽车贸易有限公司”公章及“吴兆锋”印章的形成时间进行鉴定。我院依法委托鉴定，2020年11月18日，上海东南鉴定科学研究所司法鉴定所出具《终止鉴定告知书》，载明因鉴定要求超出该所技术能力范围，致使鉴定工作无法继续进行，决定终止此次鉴定工作。2020年11月23日，我院出具（2020）鲁0116法鉴字173号终止意见书，终结本案委托。根据上述文书，因被告未对公章真伪提出异议，应视为认可公章真实，在盖章时间目前无法鉴定的情形下，双方于2014年4月2日签订的《土地租赁合同》真实有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行。原告依约将土地及地上设施、设备交付给被告使用，被告应该支付租赁费。该土地租赁期为两年，自2014年4月9日至2016年4月8日止，土地每年租金为46万元，租金一年一次结账。被告已经支付一年租金46万元，应当依约支付第二年的租金46万元。关于第二个焦点，2014年4月9日至2016年4月8日期间，被告吴兆锋将涉案土地上的部分场地设施对外转租，原告在六个月内未提出异议，应视为同意转租。其中，被告吴兆锋与莱芜鸿发汽车销售服务有限公司《房屋租赁合同》租期分别为2013年5月23日至2014年5月23日、2013年6月1日至2014年6月1日、2015年1月29日至2016年1月29日。原告在两次通知里都提到被告对外转租事宜，对被告对外转租事宜知情，也即知道2016年4月8日后的实际占用者并非被告莱芜兆锋汽车公司。根据合同相对性，原告与被告莱芜兆锋汽车公司的土地租赁关系在2016年4月8日已经到期解除。原告于2016年2月24日，委托山东鲁浩律师事务所向被告吴兆锋发出律师协调函，要求被告吴兆锋交还场地设施并支付经济损失，相当于提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方合同到期后，因实际占用者并非被告莱芜兆锋汽车公司，原告又提出异议，那双方也不能形成不定期租赁合同。故2016年4月8日后，涉案土地及相关设施的出租权人只能为原告。原告有权按照原租赁合同要求被告交还场地设施。2017年8月1日，原告与莱芜鸿发汽车销售服务有限公司就涉案土地上的部分场地、地上设备设施签署租赁合同。原告也认可在与莱芜鸿发汽车销售服务有限公司签署租赁合同前，莱芜鸿发汽车销售服务有限公司已经在涉案土地上的场地内经营。根据莱芜鸿发汽车销售服务有限公司的工商登记信息，其住所地为莱芜高新区，未变更。该住所地在原告提供的涉案土地使用证范围内。因原被告双方的土地租赁合同未就合同到期后如何返还土地设施明确约定，原告也未提交证据证实涉案土地其他场地设施还被其他人占用，故在原告与莱芜鸿发汽车销售服务有限公司就涉案土地上的部分场地、地上设备设施签署租赁合同的情形下，可视为涉案土地已经收回。那对于2016年4月8日后至2017年8月1日前土地占用费的问题，可这样区分。1、如被告在2016年4月8日前的租期内，与他人签署转租合同，转租合同的期限超过2016年4月8日，那他人占用场地设施期间的费用应由被告莱芜兆锋汽车公司支付；2、如被告在2016年4月8日租期外，仍与他人签署转租合同，那他人占用场地设施期间的费用应由被告莱芜兆锋汽车公司支付；3、如被告与他人的转租合同在2016年4月8日前的租期内已经到期，那2016年4月8日后，被告无权再要求他人支付占用费，应由出租权人即原告向实际占用者来主张。按照双方提供的证据和本案案情，涉案土地已经收回并已出租，仅涉及占用费的问题，符合第三种，即2016年4月9日至2017年8月1日的场地占用费应由原告向实际占用者主张。故原告要求并非实际占用者的莱芜兆锋汽车公司支付占用费，本院不予支持。关于第三个焦点，双方在土地租赁合同中约定了违约金，被告不认可，按照法律规定，违约金可以46万元为基数，自2016年4月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日止；以46万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止。关于第四个焦点，被告吴兆锋作为被告莱芜兆锋汽车公司的股东和法定代表人，应在莱芜兆锋汽车公司被吊销营业执照后及时组织清算，因其怠于履行清算义务，导致债权人利益受损，违反了《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百八十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十八条的相关规定，应对上述债务承担连带清偿责任。关于第五个焦点，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院予以支持。原告起诉本案前，于2017年8月8日最后一次主张权利，而民法总则于2017年10月1日起施行，并未超过民法通则规定的起诉租金一年时效，故本案不超诉讼时效。至于被告交付的5万元保证金，因与租金性质不同，可待双方租金纠纷解决完毕后，由原告予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百八十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告莱芜市兆锋汽车贸易有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告山东莱芜卓越发展集团有限公司土地租赁费46万元及违约金（以46万元为基数，自2016年4月9日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日止；以46万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止）。二、被告吴兆锋对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告山东莱芜卓越发展集团有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8796元，由被告莱芜市兆锋汽车贸易有限公司、吴兆锋负担4100元，原告山东莱芜卓越发展集团有限公司负担4796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 亓 飞二〇二〇年十二月十日书记员 吕秀连