上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21197号原告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。被告：上海市青浦区勇海木制品加工厂，住所地上海市青浦区。经营者：沈翠华，总经理。委托诉讼代理人：王安好，男。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称“吉盛伟邦公司”)与被告上海市青浦区勇海木制品加工厂(以下简称“勇海厂”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年11月18日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人还航、被告经营者沈翠华及委托诉讼代理人王安好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退并返还原告赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋；2、判令被告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的欠费(房屋租赁费、综合管理费、空调费)人民币234,862.29元(以下币种均为人民币)；3、判令被告支付自2020年4月1日起至其返还房屋之日止的房屋占用费(按每月26,695元计算)；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为“吉盛伟邦国际家具村”的产权人,原、被告分别签订了《场地租赁合同》及《管理服务合同》，原告将盈港东路XXX弄XXX号C1-330(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆三层C1-330)出租给被告。上述合同约定，租赁期限为2019年4月1日起至2020年3月31日，每月租赁费为3,950元、管理费为19,355元、空调费3,390元,合计26,695元。上述合同已在2020年3月31日到期，截止2020年3月31日，被告拖欠房屋租赁费、综合管理费、空调电费,合计234,862.29元。经原告多次催告,被告仍拒绝支付上述费用，且拒不返还案涉房屋。故原告提起诉讼,要求被告支付欠付的各类费用,并按《场地租赁合同》及《管理服务合同》约定的标准,向原告支付房屋占用费。被告勇海厂辩称：被告自2016年至吉盛伟邦家具村，合同一年一签，自2019年4月1日至2020年3月31日。2019年9月16日原告通知商户撤离，由于被告系全屋定制家具，如果拆除全部报废造成损失，被告与原告进行谈判，但原告拖至合同到期就不赔偿了。经开庭审理查明：吉盛伟邦公司(甲方)与勇海厂(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-330(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆三层C1-330)出租给乙方经营使用，租赁面积为395平方米，使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的堡德橡树系列品牌整屋定制产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分,乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费,租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,租赁费按计每月叁仟玖佰伍拾元收取，自2019年4月1日起计费。租赁费实行按月(自然月)计算,付款周期为3个月,先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期租金,此后应于每一付款周期之前的60日前(非工作日的,提前至前一个工作日)支付下一期租金。合同由甲方和乙方作为合同方签署,乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后,乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司,如乙方委托第三方或与第三方合作经营,须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤消的连带担保责任。乙方在办理营业执照过程和经营中发生的工商管理费、各种税金、税票由乙方自行承担,按政府规定缴纳。乙方承租场地内配置卡式电表，实行预付费用电方式，每度电按1.22元收取，如遇国家上调电价,甲方则调整供电价格。空调为中央空调系统,统一由甲方开启,费用全年平摊计费，空调费每月按叁仟叁佰玖拾元收取。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等,由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等,由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务,乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台,乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用,双方每月进行结算,甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日),乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括履约保证金、租赁费、电费、空调费等各项费用)需汇入甲方指定账户内,不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户,甲方将不予认可。乙方在租赁物业后,应当以该物业作为公司住所地与他人合资或独立投资成立公司,并按属地化原则,办理工商注册和纳税申报。乙方应及时组织约定的品牌商品进场,并确保按照甲方确定的统一开业时间对外营业。乙方因各种原因,不经营合同约定的品牌系列产品时,甲方有权终止合同,如双方继续合作,视场地情况，可以根据乙方所新经营的产品品牌和产品类别情况,按产品的布局定位重新进行位置安排,但须重新签订“租赁合同”或“补充合同”。甲方可拍摄和使用乙方展位内产品及展场的图文资料,可使用乙方提供的图文资料,用于甲方广告宣传推广。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会,以吸引国际国内采购商大宗采购。对于甲方组织的大型、统一的家具展览、展示、各类优惠活动,乙方应当予以配合,并积极参加,并按甲方的要求进行装修、布局调整。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳叁万元,作为乙方履约保证金。合同正式生效后,超过十五日未支付履约保证金的,则视乙方违约。甲方有权单方面宣布解除合同,并将上述场地重新另行出租。合同终止时,乙方应向甲方交纳产品质量保证金，计叁万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可退回。若在合同期满前,任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同,应提前90天书面告知另一方,经双方协商达成一致,办理相关合同提前终止协议,同时解约方需向守约方支付等同于履约保证金的金额作为违约金；如未经双方协商达成一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金,同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费作为补偿金。甲乙双方对于合同中已发生的各项费用的支付义务均不予免除。乙方在租赁期间,延迟向甲方交付相关费用(包括但不限于合同或甲乙双方签订的其他合同约定的租金、综合管理费等费用)，应当按延迟交付金额5‰*天数,另行向甲方支付滞纳金。按合同其他条款约定解除合同的，乙方支付滞纳金的义务不予免除。乙方在合同约定期限内未向甲方足额支付履约保证金的,甲方有权解除合同,并将合同约定物业租赁给第三方,乙方已经支付的履约保证金不予退还。甲方若有下列情形一项或数项,视为违约,乙方有权单方宣布解除合同,并追偿损失：1、未能按约定日期交付租赁物业,时间超过六个月并经乙方催告后,在合理期限内仍不能提供的。2、除不可抗力之外，非因法定假期或政府规定的假日而造成甲方物业整体连续停业达30日以上。乙方若有下列情形中的一项或数项,视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,乙方所交纳的履约保证金不予退还：1、未经许可,擅自改变经营品牌或改变场地用途;2、擅自将承租物业转借、转租或转让的；3、在合同期内,有欠缴费行为(包括但不限于欠缴合同或甲乙双方其他合同约定的租金等、综合管理费等费用),经甲方书面通知后十五日内仍不支付的；4、利用承租物业进行非法活动,损害公共利益的。5、因与第三方的纠纷引发寻衅滋事事件,对甲方营业现场及周边商户造成恶厉影响。乙方必须严格遵守和执行合同的有关管理规定。如违反合同的条款,经甲方书面告知后拒不改正的,甲方将要求乙方限期整改或罚款处理;情节严重者,视为严重违约,甲方有权单方面解除合同,乙方所交纳的履约保证金不予退还。合同另行约定了其他权利义务。同时，原告吉盛伟邦公司(甲方)与被告勇海厂(乙方)签订《C1-330管理服务合同》，约定甲方将位于上海青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为上海青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-330(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆三层C1-330)出租给乙方经营使用,在合同约定的用途、期限内，乙方对该承租物业享有使用权。租赁面积为395平方米,使用面积为租赁面积60%。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的堡德橡树系列品牌整屋定制产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分,乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年4月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费,综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间,综合管理费计每月壹万玖仟叁佰伍拾伍元，2019年4月1日起计费。综合管理费实行按月(自然月)计算,付款周期为3个月,先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期综合管理费,此后应于每一付款周期之前的60日前(非工作日的,提前至前一个工作日)支付下一期的综合管理费。合同由甲方和乙方作为合同方签署,乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后,乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司,如乙方委托第三方或与第三方合作经营,须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤销的连带担保责任。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等，由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等，由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务,乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台,乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用,双方每月进行结算,甲方每月末结帐(以自然月最后一日为结账日),乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括综合管理费等各项费用)需汇入甲方指定账户内,不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户,甲方将不予认可。合同另行约定了其他权利义务。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向勇海厂交付了上述房屋。截止2020年3月31日应付租赁费、综合管理费、空调电费为234,862.29元。勇海厂亦按约支付了履约保证金3万元。2019年9月6日，吉盛伟邦公司发布《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，称：“……将对上海吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心--‘市西科技园’。……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。2019年9月17日，吉盛伟邦公司出具《关于2019年9月11日有关事宜的承诺函》，载明关于2019年9月11日，吉盛伟邦公司向商户下发《催款告知函》，鉴于绿地与吉盛伟邦股权转让带来的改变，现吉盛伟邦公司特别承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力。同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月24日，吉盛伟邦集团与租户代表参加沟通会议，形成会议纪要：一、绿地代表对此事项表达如下意见：吉盛伟邦结合现有家具村情况将提出继续保持现状，经营期限将不少于18个月。二、商户代表表达如下意见：1、希望针对已经发生的舆论影响和风波提出免租的诉求。2、未来18个月内的中长期经营和补偿方案。3、2019年9月26日下午针对以上两条给予答复意见。针对商户上述意见，吉盛伟邦答复：针对第1条，将租户的意见向总部汇报，并最晚在本月27日上午12时给予答复。针对第2条，尽快给出解决方向，具体需视每个租户的实际情况，谈判商定。2019年9月28日，绿地与会人员王奕等人与商户75人、信访办陆主任等人，形成会议纪要：1、绿地与会人员承诺在未谈妥最终解决方案期间，保证家具村整体的正常运营，以确保商户良好的运营环境；2、由于绿地9月16日发了告知函，商户代表反映对商户造成了损失，绿地目前愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月。针对绿地与会人员提出的方案，商户代表持保留意见，并保留进一步主张的权利。3、商户提出，因2019年9月16日的告知函，对租户造成了损失，要求赔偿项目如下：合约未到期赔偿，固定投资损失、预期经营利润损失、品牌授权流失损失、人员安置、遣散及流失损失、拆迁过渡期损失等，并要求绿地于4日内拿出赔偿科目。绿地与会人员提出，以上仅是商户的意见，绿地将与商户协商解决。4、全体商户要求绿地于2019年10月9日前给出公告后18个月的经营方案或不经营的解约、补偿、赔偿方案，绿地与会人员表示于9月28日12：00前明确10月9日前完成的具体时间。5、全体商户要求2019年10月底前完成85%商户的续约、解约、补偿或赔偿方案。绿地与会人员表示于9月28日12：00前答复。6、商户要求绿地派出的谈判代表需具有决定权。2019年10月29日，吉盛伟邦公司与商户代表直接沟通，目的是进一步了解商户实际情况和诉求。另查明：吉盛伟邦公司系上海市青浦区赵巷镇盈港东路4369弄1，4-6号产权登记人。目前在上海市青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-330房屋内仍有勇海厂的相关物品。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、管理服务合同、商户账单、告知函、承诺函、会议纪要等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告吉盛伟邦公司表示，告知函落款系9月6日、实际发函系9月16日，承诺函以及会议纪要、吴晓晖讲话等不能证明原告在9月6日或9月16日发函给所有吉盛伟邦商户搬离、合同结束的意思表示，告知的系可能的升级改造，升级改造也系阶段性的，至今年春节2、3月，吉盛伟邦公司没有任何实际性的进展，与本案实际履行关系不大，也没有与商户进行续约或延长。保证金3万元，在原告处。租赁房屋目前被告没有正常经营，但物品没搬离、设计师在内，用发电机发电。被告勇海厂表示，2019年9月16日至2020年3月31日，原告要求被告搬离，原告承诺可以延期18个月，但原告未兑现。9月16日系吉盛伟邦公司正式发送函件给商户，当时绿地在网上发送该消息。2016年7月被告进场，合同每年一签。被告在原告处支付的履约保证金3万元，被告不反诉，保证金在另案中处理。租赁房屋目前被告没有正常经营，但物品没搬离、设计师在内，用发电机发电。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《租赁合同》及《管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。勇海厂未提供证据证明吉盛伟邦公司同意其继续租赁系争房屋，故本院认定案涉《租赁合同》及《管理服务合同》于2020年3月31日到期终止。合同到期后，勇海厂应负有及时返还房屋的义务。吉盛伟邦公司要求勇海厂腾退返还涉案房屋的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。对于合同期内拖欠的租赁费、综合管理费等，根据吉盛伟邦公司的主张，勇海厂欠付2019年4月至2020年3月31日期间的租赁费、空调电费、综合管理费共计234,862.29元。勇海厂主张租金、管理费支付至2019年8月未提供依据。就上述期间的各项费用，本院认为，2019年9月16日前，并无出现任何影响勇海厂经营的行为，故此前的各项费用，勇海厂应据实支付。2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已期限届满，勇海厂可不再支付占有使用费、综合管理费，但勇海厂仍负有及时归还租赁房屋的义务，如勇海厂未及时返还的，应承担相应的民事责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海市青浦区勇海木制品加工厂应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号C1-330(即吉盛伟邦国际家具村一期C1馆三层C1-330)室房屋腾退后返还原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司；二、被告上海市青浦区勇海木制品加工厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费、空调电费计人民币188,252.29元；三、驳回原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,822.93元，减半收取计人民币2,411.47元，由原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担人民币378.95元，被告上海市青浦区勇海木制品加工厂负担人民币2,032.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十二月二十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。