北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14411号原告：沈耀辉，男，1966年11月13日出生，汉族，北京震耀科技有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周细红，北京北商律师事务所律师。被告：李洋，男，1995年5月23日出生，汉族，无业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。被告：北京营信房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路19号院1号楼A座17层1702室。法定代表人：李玉龙，总经理。委托诉讼代理人：王奔，男，北京营信房地产经纪有限公司员工。原告沈耀辉、被告李洋、被告北京营信房地产经纪有限公司（以下简称营信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈耀辉及其代理人周细红、被告李洋的委托诉讼代理人王艳峰、被告营信公司的委托诉讼代理人王奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈耀辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认沈耀辉与李洋、营信公司之间签订的《房屋转让协议》无效；2.李洋、营信公司返还沈耀辉已经支付的购房款3203512.6元，并支付自2019年6月22日开始至付清全部房款之日止期间的利息，利率按银行同期贷款利率计算；3.李洋、营信公司负担本案保全费、诉讼费。事实与理由：2019年4月11日，沈耀辉与李洋、营信公司签订房屋转让协议，约定沈耀辉购买李洋位于北京市大兴区永兴路7号院2号楼负109的商铺（以下简称109商铺），建筑面积384.45平方米，产权期限为40年，总房价款4344285元，付款方式为分期付款，李洋向北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称龙湖公司）支付了部分购房款，营信公司为沈耀辉与李洋之间的交易提供担保。沈耀辉按照合同约定支付了部分房价款3203512.6元，且营信公司向沈耀辉出具购房收据，后来沈耀辉发现李洋不具备购买商业房的购房资质，也没有涉案房屋的产权，根本无权出售该涉案房屋，因而双方签订房屋转让的前提不复存在。沈耀辉认为三方签订的房屋转让协议违反了2017年3月26日公布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中第四条的规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。按照政策规定，三方约定的交易物是不可以在自然人之间互相转让的，应该说三方的合同违反了政策禁止性规定。另外李洋在未取得涉案房屋产权并且不可能取得房屋产权的情况下，在没有处分权的情况下将涉案房屋卖给沈耀辉，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记取得权属证书的房屋不得转让的规定，所以三方签订的协议无效，故起诉至法院，请求判如所请。李洋辩称，双方签订的合同合法有效，不存在违法情形，沈耀辉主张的依据不足，根据相关规定，未依法取得房屋产权证书的行为不得作为合同无效的依据，双方签署的合同符合合同法规定，不存在违反强制性规定的情形。李洋已经按照双方合同约定向沈耀辉指定的公司北京世平伟业科技有限公司（以下简称世平公司）办理网签手续，沈耀辉通过成立的公司已经持有房产，对外出租产生收益，按照双方转让合同约定，李洋已经履行合同完毕，不存在合同无效情形。全款4344285元，李洋已经收到房款3203512.6元，剩余的款项交给了龙湖公司。营信公司辩称，不同意沈耀辉的全部诉讼请求，本案案由不符，双方签订的协议与性质，房屋不属于商品房，签订转让协议之前，李洋已经与龙湖公司签订了商品房买卖合同，签订日期不清楚。根据三方转让协议第3条的约定，交易方式是由沈耀辉指定的公司以李洋作为该公司法人，与龙湖公司签订房屋买卖合同。李洋从龙湖公司购买涉案商铺后，若要更名，只能是更名为近亲属或以李洋为法定代表人的企业，李洋购房后房屋已经办理了网签，也实际收房并出租。现在涉案房屋的情况是只要沈耀辉缴纳了契税之后就可以办理房屋产权证书，世平公司的法定代表人为李洋，但实际控制人为沈耀辉。房屋转让协议应合法有效，且已经履行完毕。若合同无效，保证条款无效，不存在返还义务。且合同已经履行完毕，不应返还对方购房款。本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，李洋（甲方）、沈耀辉（乙方）、营信公司（居间方）签订房屋转让协议，约定乙方自愿购买甲方位于北京市大兴区永兴路7号院2号楼负109的商铺，该商品房的用途为商业，建筑面积共384.4平方米，产权年限40年，该商品房按照套内面积计价，总房价款为4344285元，双方约定付款方式为分期付款：1.定金于2019年4月11日之前支付房款定金200000元；2.首付款，乙方于2019年6月15日之前支付房款（不含定金）2510375元；3.第二期款，乙方于2019年6月15日之前支付房款（不含定金）672910元；4.尾款，乙方于2019年6月15日之前支付房款（不含定金）961000元。第三条，交易方式，（一）甲方购房时，已向龙湖公司支付房屋部分款项认购该商品房，购买该商品房乙方所指定的公司须由甲方作为法定代表人（不占股份），在乙方指定的公司与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》后，法定代表人由甲方变更为乙方指定的第三人。（二）乙方按照本协议第二条之（三）规定的付款方式，将定金、首付款支付给甲方，将二期款、尾款以公司名义支付给开发商，并在支付房屋第二期款后与龙湖公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，签订《北京市商品房现房买卖合同》后，关于此房一切责任和义务由乙方承担，甲方不再承担任何责任。上述协议签订后，沈耀辉向李洋支付购房款共计3203512.6元，剩余款项支付至龙湖公司。2019年7月29日，世平公司与龙湖公司签订北京市商品房现房买卖合同》（商业、办公等非住宅类）并办理涉案109商铺的网络签约备案手续，合同约定房屋坐落北京市大兴区永兴路7号院2号楼-1至1层-109，商品房规划性质为商业，房屋建筑面积384.45平方米，套内面积29127平方米，按照套内面积计算，商品房总价1922250元。现涉案房屋现已交付使用，李洋、营信公司主张109商铺由沈耀辉占有使用并收取租金，沈耀辉则主张109商铺由世平公司占有使用并收取租金。沈耀辉主张涉案房屋转让协议无效，依据为李洋尚未取得109商铺房屋产权证书及涉案协议违反2017年3月26日公布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，并提交北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于世平公司反映龙湖公司及营信公司存在相关问题的答复意见佐证。另查，世平公司的法定代表人为李洋，股东为沈耀辉及沈宗伟，沈耀辉占股90%，沈宗伟占股10%，沈宗伟系沈耀辉之子。本院认为，沈耀辉主张涉案房屋转让协议无效，依据为李洋尚未取得109商铺房屋产权证书及涉案协议违反2017年3月26日公布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故沈耀辉主张李洋尚未取得房屋所有权证书而转让房屋，属于无效，本院不予支持。核查三方签订的房屋转让协议内容，并未违反2017年3月26日公布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中的相关规定，且三方已经按照协议约定，由沈耀辉控股的世平公司与龙湖公司签订北京市商品房现房买卖合同，由世平公司占有使用房屋并收取房屋租金。综上所述，沈耀辉、李洋、营信公司签订的房屋转让协议，主体适格，是各方真实意思表示，且并未违反国家有关法律、行政法规中的强制性规定，应属合法有效，沈耀辉主张确认合同无效的诉讼请求，本院予以驳回，其依据合同无效而主张的其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回沈耀辉的全部诉讼请求。本诉案件受理费41554元，由沈耀辉（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘京京二〇二〇年十二月二十八日书记员  郑曼曼