江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初3467号原告（案外人）：李浩，男，1972年2月22日出生，住江苏省泗阳县。被告（申请执行人）：凌波，男，1958年7月11日出生，住江苏省泗阳县。被告（被执行人）：宿迁天豪置业顾问有限公司，住所地江苏省泗阳县经济开发区东区（泗阳县永城绢纺公司院内）。法定代表人：刘同德，该公司总经理。委托诉讼代理人：林泉，江苏义缘律师事务所律师。第三人：佟静，男，1970年11月15日出生，住江苏省泗阳县。原告李浩与被告凌波、宿迁天豪置业顾问有限公司（以下简称天豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月30日立案后，因佟静与本案存在利害关系，本院于2020年8月19日追加其作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告李浩，被告凌波，被告天豪公司的委托诉讼代理人林泉到庭参加诉讼，第三人佟静经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于泗阳县房屋；2.凌波、天豪公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月20日，李浩与天豪公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：李浩向天豪公司购买案涉房屋，总价为340000元。李浩于2015年4月19日支付了该款。上述买卖合同将房号误写成112室房屋，实际应为101室房屋，且天豪公司出具的收据上也载明系11号楼101室房屋。李浩自2017年起即对案涉房屋进行装修使用。泗阳县人民法院于2020年4月27日作出的（2020）苏1323执168号执行裁定，查封案涉房屋是错误的。泗阳县人民法院作出的（2020）苏1323执异116号执行裁定，驳回了李浩的异议请求。凌波辩称，驳回李浩的诉讼请求，继续执行案涉房屋。天豪公司辩称，天豪公司并未将案涉房屋折抵给佟静，也未授权佟静将该房屋出售给李浩，请求继续查封该房屋，以该房屋抵偿天豪公司欠凌波的债务。佟静未作陈述。经审理查明，凌波与天豪公司建设公司施工合同纠纷，于2019年12月3日经泗阳县人民调解委员会驻法院人民调解工作室主持调解，达成如下调解协议：一、天豪公司尚欠凌波工程款2172912元，天豪公司自2019年12月25日起，于每月25日前偿还凌波150000元，直至还清之日止；二、如天豪公司有任一期未按协议履行还款义务，凌波有权就全部未付款项向人民法院申请强制执行，且天豪公司需承担未付款项的利息（按月息2%计算利率）；三、双方无其他争议。2019年12月10日，本院作出（2019）苏1323民特864号民事裁定：确认上述调解协议有效。根据凌波的申请，本院于2020年1月7日立案执行，案号为（2020）苏1323执168号。在本案执行过程中，本院于2020年4月27日作出（2020）苏1323执168号执行裁定：查封被执行人天豪公司所有的位于泗阳县等房屋。案外人李浩对本案执行标的提出异议后，本院于2020年6月17日作出（2020）苏1323执异116号执行裁定：驳回李浩的异议请求。李浩不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，天豪公司于2013年6月3日设立，公司性质系一人有限责任公司。2013年6月3日，公司股东及法定代表人为唐某，于2014年11月26日变更为刘某1，于2016年7月1日变更为刘同德。唐某、刘某1、佟伏林等人以天豪公司名义共同投资开发泗阳县八集乡清溪苑小区。天豪公司建设该小区房屋未取得建设工程规划许可证。2013年7月18日，唐某、刘某1、佟伏林、刘某2共同出具欠条一张给佟静，内容为：“今欠到佟静2600万元拆迁补偿款（含宿迁市伟达木业有限公司厂房内约9000平方米、临街住宅门面2000平方米、土地35.79亩、机械设备的搬迁）。付款方式：1、2013年7月30日付给甲方400万元，2013年底付给甲方700万元，2014年6月底付给甲方600万元，2014年底付给甲方900万元，共计2600万元。2、利息支付：每月20日支付甲方余款利息（注：月息8厘）。”同日，佟静（甲方）与唐某、刘某1、佟伏林、刘某2（乙方）签订《补充协议》，双方约定：“经甲、乙双方一致同意，宿迁天豪置业顾问有限公司财务由佟静监管，不经甲方同意，乙方不得动用任何款项（包括打到私人账户的售楼款），如需支付其他资金必须经甲、乙双方同意签字后方可启用，如乙方到期不付款，甲方有权将乙方所有的售楼款代收，直至还清甲方的到期款项为止，甲方监管员的工资由乙方负责。”2016年1月27日的《佟静欠款》载明：截止2016年1月，八集清溪苑欠佟静土地款12025300元及未付利息767484.00元（月息0.008元），欠砖款计938422元，应付利息17个月，自2014年9月起至2016年1月止，月利息1.2%，计191438元，共计欠款13922644元。说明：同意以12幢住宅115000元一套抵给佟静，付宗书记砖款计八套，抵完后之前所有利息取消。唐某、佟伏林均在上述《佟静欠款》上签名，并签署“同意”内容，刘某1在佟伏林下方签名。李浩另持有一张落款日期为2015年4月19日的收据一张，该收据载明：交款单位李浩，人民币叁拾肆万元整，收款事由佟静房转售，11-101。该收据加盖了天豪公司财务专用章。李浩持有落款日期为2015年4月20日的《房屋买卖合同》一份，该合同载明：李浩向天豪公司购买第11幢第1单元112号房，建筑面积203平方米，总额340000元，于2015年4月20日一次性付款，天豪公司应在2015年6月15日前将房屋交付给李浩。在上述合同的尾页“出卖人（签章）：”处加盖了天豪公司印章，且佟静也在该处签名。佟静也在该合同尾页注明如下内容：“注此房系宿迁市天豪置业有限公司抵给佟静水厂，安装住户自来水入户费用，佟静转卖给李浩。”2015年8月3日，天豪公司与佟静签订了《28#楼建筑工程经营承包合同》，唐某、佟伏林、刘某2在该合同上签名，同时该合同加盖了天豪公司印章，该印章与上述《房屋买卖合同》中加盖的印章一致，且唐某在该合同上备注“此公章系我本人盖”。案涉房屋于2018年7月3日立户，8月2日启用。供电部门于2019年2月28日抄表，显示已产生电费126.26元。2020年11月2日，泗阳县三泰融资担保有限公司（以下简称三泰公司）在位于泗阳县房屋张贴《封条》，内容为：“封条—此房已被泗阳县三泰融资担保有限公司收购，联系电话：0527-85186336。”本院认为，民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。强制执行应以被执行人的责任财产为限，若讼争执行标的物属于被执行人的责任财产，则应继续执行，否则应当排除强制执行。就本案而言，其一，应当认定李浩与天豪公司之间签订了房屋买卖合同。天豪公司认为其公司公章及财务专用章系被佟静强行占有，后其公司于2014年11月更换了公司公章及财务专用章，案涉《房屋买卖合同》及收据的印章系公司之前原使用的印章。首先，2015年8月3日的《28#楼建筑工程经营承包合同》加盖了天豪公司印章，该印章与上述《房屋买卖合同》中加盖的印章一致，同时唐某、佟伏林、刘某2也在该合同上签名，该三人以及刘某1系以天豪公司名义投资开发案涉小区，且唐某在该合同上备注“此公章系我本人盖”，说明天豪公司直至2015年8月3日仍认可同意继续使用该印章，否则其完全可以加盖其公司新刻制的公司印章。其次，依据2013年7月18日的《补充协议》，佟静有权代收案涉小区房屋售楼款，直至款项还清时为止。佟静既然可以代收该款项，说明其也可以使用公司财务专用章，否则如无公司财务专用章，相关购房人也不会向其支付购房款。在此情形下，佟静向李浩出具收据，李浩当然也可以相信佟静可以代表公司向其出售房屋。再次，天豪公司也无证据证实其当时已广而告之相关购房人不能与佟静签订购房合同，或者采取有效的手段收回公司印章、财务专用章，而佟静持有该公司公章及财务专用章，李浩作为普通的购房消费者也当然可以相信佟静可以代表公司对外出售房屋，并且李浩还表示签订合同的地点即为清溪苑小区售楼处。另外，案涉《房屋买卖合同》虽然备注如下内容：“注此房系宿迁市天豪置业有限公司抵给佟静水厂，安装住户自来水入户费用，佟静转卖给李浩。”但案涉《房屋买卖合同》及收据上加盖了天豪公司公章、财务专用章，故李浩依然可以相信案涉房屋系以天豪公司名义对外出售。因此，应当认定李浩与天豪公司之间签订了房屋买卖合同。其二，应当认定李浩买卖的房屋即为位于泗阳县房屋。首先，虽然2015年4月20日的《房屋买卖合同》中约定买卖的标的物为112号房屋，但2015年4月19日的收据上明确载明系“11-101”，也即101号房屋。收据出具时间在前，《房屋买卖合同》签订时间在后，而买卖双方在收据出具时对于所购房屋的具体位置信息关注度会更高，出错的可能性较低，故《房屋买卖合同》中将房号误写的可能性也就更大。其次，三泰公司对于112号房屋张贴了《封条》，经本院联系，该公司相关人员称该房屋应当是唐某或者高明折抵给该公司，那么也可以确定李浩当时所购的房屋也非112号房屋，否则也不会有他人再将该房屋折抵给三泰公司。其三，应当认定李浩已支付完毕案涉购房款。李浩称，案涉收据出具时，其支付佟静了150000元，后其向佟静出具了190000元的欠条，现该190000元也已还清。佟静对此予以认可。首先，加盖天豪公司财务专用章的收据明确载明已收到购房款340000元，说明天豪公司已认可收到该340000元。其次，依据2013年7月18日的《补充协议》，佟静有权代收案涉小区房屋售楼款，直至款项还清时为止。说明佟静可以代收案涉340000元购房款。佟静代收款项的方式可以是直接收取现金，还可以是由天豪公司出具相关收据给购房人，再由购房人直接向佟静出具未付款项的欠条，由佟静向购房人主张权利，即李浩消灭了与天豪公司之间的债权债务关系，与佟静另形成债权债务关系。至于佟静收取案涉购房款后，其向天豪公司主张还款时是否已扣除了该笔款项，则涉及其与天豪公司另行结算的问题，但并不能因此否定李浩已支付完毕购房款的事实。其三，应当认定李浩已于查封前占有案涉房屋。本院查封案涉房屋时间为2020年4月27日，但案涉房屋买卖时间为2015年4月20日，约定交付时间为2015年6月15日，且案涉房屋已于2018年7月3日用电立户，2018年8月2日启用，并于2019年2月28日已产生电费126.26元，说明李浩已于查封前占有使用房屋，也不存在逃避执行的可能。基于上述分析，案涉房屋于查封前已被出卖给李浩，李浩也已支付完毕购房款，该买卖系真实的，且房屋已交付给李浩使用，房屋已不属于天豪公司责任财产，即天豪公司对该房屋已不享有实体权益，故对李浩要求停止执行案涉房屋的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行泗阳县人民法院（2020）苏1323执168号执行裁定中查封的位于泗阳县房屋。案件受理费6400元，由凌波、宿迁天豪置业顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李前康人民陪审员  谷士凯人民陪审员  葛少卿二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  朱 艳