贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1965号原告：卢泽洲，男，1996年10月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所律师实习，一般代理。被告：贵州展誉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代表人：何钦，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系该公司员工，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：王山，职务：总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君事务所律师，一般代理。原告卢泽洲与被告贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称展誉房开公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告卢泽洲之委托诉讼代理人黄平忠，被告展誉房开公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼。被告伟庭房开公司、第三人正量联行公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告卢泽洲向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告贵州展誉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-1427、2018-1428）无效；2.判令被告贵州展誉房地产开发有限公司退还原告购房款355788元及支付利息（利息以355788元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年8月5日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；3.判令被告连带赔偿原告35578.8元；4.请求判令被告连带退还原告团购费60000元及支付利息（利息以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年8月5日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；4.要求第三人与被告承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2018年8月5日，原告与被告展誉房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告展誉房开公司购买锦花溪2号楼B幢3层158、160号商品房，购房款共计355788元，同时对其他事项进行约定。销售过程中，被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，且违规收取了原告团购费60000元。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告展誉房开公司辩称：案涉商品房买卖合同是有效的，案涉项目为棚户区改造无需办预售登记即可办理产权证，在合同有效的情况下，不应退还购房款以及承担赔偿责任。团购费并非由展誉房开公司收取且未实际纳入购房款，不应由我公司承担连带责任。被告伟庭房开公司未答辩。第三人正量联行公司辩称：1、原告与正量联行公司之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，正量联行公司并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2、原告所主张的团购费并非由正量联行公司收取，而是由伟庭房开公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给正量联行公司系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是正量联行公司在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故正量联行公司收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3、原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4、原告与展誉房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭房开公司与展誉房开公司签订的销售代理合同中已经约定展誉房开公司需要提供具备预售的法定条件，正量联行公司对于展誉房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区大学城周边甲秀南路南侧的“锦·花溪”楼盘项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）、案外人伟庭茂公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3#、4#、5#住宅，面积约定7.8万平方米；6#待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2#楼B及3#楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1#、2#。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦?花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月17日，被告伟庭房开公司（甲方）与第三人正量联行公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3#、4#、5#住宅，面积约定7.8万平方米；6#待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2#楼B及3#楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1#、2#。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦?花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方70%，乙方30%的比例分配。溢价部分不按照3%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年8月5日，原告向伟庭房开公司交团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到卢泽洲2号楼B栋3-158、3-160交来居间服务团购费60000元”。2018年8月5日，原告向展誉房开公司分别交房款177894元及177894元，展誉房开公司出具收据2份，分别注明“收到卢泽洲交来锦花溪2号楼B栋3-158号房款177894元。”，“收到卢泽洲交来锦花溪2号楼B栋3-160号房款177894元。”同日，原告卢泽洲（买受人）与被告展誉房开公司（出卖人）签订2份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2018-1427、2018-1428，约定“出卖人以出让方式取得位于位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区大学城周边甲秀南路南侧、编号为100-00-201700809的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第2号楼B幢3层158号房，建筑面积共12.61平方米，商品房单价为每平方米14107.38元，总金额177894元，买受人2018年8月5日已付房款177894元。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”；约定“出卖人以出让方式取得位于位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区大学城周边甲秀南路南侧、编号为100-00-201700809的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第2号楼，建筑面积共12.61平方米，商品房单价为每平方米14107.38元，总金额177894元，买受人2018年8月5日已付房款177894元。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告展誉房开公司未取得商品房预售许可证，且截至原告起诉之日仍未取得商品房预售许可证。2.诉讼中，原告要求第三人与被告连带承担责任。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、团购费收据、购房款收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为以下三点：一是《商品房买卖合同》是否有效；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定；三是赔偿、利息、赔偿金的计算标准。关于第一个争议焦点，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告展誉房开公司截止原告起诉前仍未取得商品房预售证明，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。故本院对于原告要求被告展誉房开公司退还已付购房款355788元的诉请依法予以支持。原告购买被告展誉房开公司开发的商品房，并与其签订《商品房买卖合同》，被告伟庭房开公司及第三人正量联行公司仅对被告展誉房开公司所开发商品房进行销售，原告购买商品房款项由被告展誉房开公司收取，并未有证据证明展誉房开公司将购房款与伟庭房开公司及正量联行公司进行分配，根据合同的相对性原则，被告伟庭房开公司、正量联行公司无返还义务，该款项应由被告展誉房开公司予以返还。关于第二个争议焦点，案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售收取原告团购费60000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告展誉房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告展誉房开公司无返还义务。正量联行公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。故对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元，本院予以支持。对原告要求展誉房开公司、正量联行公司返还团购费，不予支持。关于第三个争议焦点，原告要求被告及第三人连带赔偿原告35578.8元，被告展誉房开公司在未取得商品房预售许可证明的情况下仍向原告出售房屋，并导致《商品房买卖合同》无效，应当承担赔偿责任。考虑到被告展誉房开公司的违约行为，本院酌情确定赔偿金额为已付购房款的10%即35578.8元。被告伟庭房开公司、第三人正量联行公司并非出卖人，故对原告要求被告伟庭房开公司、第三人正量联行公司承担连带赔偿责任的诉请，本院不予支持。对于已付购房款355788元的利息，应当以355788元为基数，自2018年8月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告展誉房开公司实际付清之日止。至于团购费的资金占用费，金额应当以60000元为基数，自2018年8月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至伟庭房开公司实际付清之日止。被告伟庭房开公司、第三人正量联行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告卢泽洲与被告贵州展誉房地产开发有限公司于2018年8月5日签订的2份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-1427、2018-1428）确认无效；二、被告贵州展誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢泽洲购房款355788元及支付利息（以355788元为基数，自2018年8月5日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州展誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢泽洲35578.8元；四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢泽洲团购费60000元及支付利息（以60000元为基数，自2018年8月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告卢泽洲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8416元，由被告贵州展誉房地产开发有限公司负担7293元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 葛  坚人民陪审员 吴 长 英人民陪审员 令狐世德二〇二〇年十二月十五日书 记 员 杨 玉 茹