襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初1437号原告（执行案外人）：刘支举，男，1964年7月28日出生，汉族，住枣阳市。原告（执行案外人）：刘志耕，男，1969年8月15日出生，汉族，住谷城县。二原告共同委托诉讼代理人：陈俊飞、马璐，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告（申请执行人）：襄阳金永和金属材料有限公司（以下简称金永和金属材料公司），住所地：襄阳市襄州区华中光彩大市场钢材城****。法定代表人：周国斌，系该公司总经理。第三人（被执行人）：襄阳君祥房地产开发有限公司（以下简称君祥公司），住所地：，住所地：襄阳高新技术产业开发区江山北路**v>法定代表人：张成军，系该公司总经理。第三人（被执行人）：襄阳科胜汽车零部件股份有限公司（以下简称科胜公司），住所地：襄，住所地：襄阳高新技术产业开发区邓城大道**>法定代表人：张成军，系该公司总经理。第三人（被执行人）：张成军，男，1972年9月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区程河镇小吕庄村**。公民身份号码：4206211972********。第三人（被执行人）：刘荣琴，女，1971年1月22日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：张成军。代理权限：特别授权。原告刘支举、刘志耕与被告金永和金属材料公司、第三人君祥公司、科胜公司、张成军、刘荣琴执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘支举、刘志耕的委托诉讼代理人陈俊飞、马璐，被告金永和金属材料公司的法定代表人周国斌，第三人张成军（同时作为君祥公司、科胜公司的法定代表人、刘荣琴的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘支举、刘志耕向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告享有的位于襄阳市××城区××路××·××单元××号房屋（以下简称：涉案房屋）的执行，并解除对上述不动产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月11日，原告与第三人君祥公司签订了商品房买卖合同（合同编号为：XY2014100153），合同约定原告购买君祥公司开发的君祥·御景佳园5幢2单元5-2-8-1号房屋，总价款为676908元。此外，君祥公司还于2014年10月11日为原告出具收据一份，载明已收到原告购房款676908元。但是，此后因第三人君祥公司开发的商品房未达到验收标准而导致无法办理不动产登记手续。后原告入住涉案房屋居住至今。原告认为其与第三人君祥公司在法院查封前签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该协议符合商品房买卖合同的基本要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时原告已于查封前支付完毕全部购房款项，且原告在查封前已经合法入住并占有该房产，未办理过户登记手续系第三人君祥公司的问题，非原告的个人意志所决定，故不能认定原告对此有过错。综上，涉案房屋的查封执行已经损害了原告合法权益，现原告为维护合法权益，诉至法院。被告金永和金属材料公司辩称，1.购房合同中所支付的购房款没有进入监管账户。未在房管部门办理产权备案登记手续，未获得不动产产权证明；2.原告并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，亦未支付全部价款，未在房管部门办理有效的登记备案手续。故目前案涉房屋已被原告非法侵占；3.涉案房屋存在严重消灭诋毁其他债权人债权的情形；4.被告申请执行房屋具有法律依据，不违反以房抵债未办理过户登记类案件的裁判规则。第三人君祥公司、科胜公司、张成军、刘荣琴述称，君祥公司与原告抵偿房屋是在2014年7月18日-2014年10月11日，随后将五套房屋进行了网签但未办理备案，不存在消灭抵消债务、损害其他债权人的情形。该五套房未进行备案是因为进行备案的房屋必须有全部资金进入房管局三方监管账户，但是该五套房屋是以房抵债的形式，所以资金没有进入房管局三方监管账户。经审理查明，张成军因公司经营需要向陶明刚借款。经陶明刚指示，其作为股东的湖北华诚融资担保有限公司出纳李洋洋于2012年8月28日向襄阳君祥房地产开发有限公司打款1000000元，于2012年8月30日向襄阳俊凯金属材料有限公司打款2700000元、向襄阳君祥房地产开发有限公司打款2000000元，于2012年12月7日向张成军打款250000元，6550000元，于2013年1月8日向张成军打款500000元，于2013年1月18日向张成军打款4600000元、3400000元，于2013年5月28日向张成军打款5000000元，于2013年9月9日向张成军打款5000000元。经陶明刚指示，其妻子张学成于2012年12月7日向张成军打款2750000元，2013年7月5日向张成军打款3000000元、2000000元，于2013年9月24日向张成军打款2000000元、3000000元。综上，张成军共计向陶明刚借款43750000元。陶明刚陈述张成军偿还了28450000元，剩余欠款以案涉房屋抵偿。张成军对此予以认可。陶明刚称，因现在债务已清偿完毕，故已将借条销毁，无法向法院提交。另查明，第三人张成军系襄阳俊凯金属材料有限公司、襄阳君祥房地产开发有限公司的法定代表人。又查明，2013年5月8日，王会、陶明刚向刘支举出具借据一张，载明：借款人王会、陶明刚向刘支举借款1500000元，2014年5月8日前归还，年息24%。借款人王会、陶明刚于2014年5月8日归还部分款项，重新向刘支举出具500000元借据。因该借款纠纷，2016年5月5日，刘支举向襄阳市樊城区人民法院起诉陶明刚、王会，2016年8月15日，襄阳市樊城区人民法院作出（2016）鄂0606民初1791号民事判决书，查明“陶明刚、王会因资金周转需要，从2012年9月10日起多次向刘支举借款，并约定刘支举将借款汇入湖北华诚融资担保有限公司的财会人员李洋洋、黄兰清账户。刘支举于2012年9月10日将借款12万元汇入李洋洋账户、2013年3月5日将借款18万元汇入李洋洋账户、2013年5月7日将借款148000元汇入李洋洋账户、2014年5月8日将借款32万元汇入黄兰清账户。被告陶明刚、王会偿还了部分借款及利息，2014年5月8日经核算后向刘支举出具了借据（编号HC2014066），载明：‘今借到刘支举人民币（大写）伍拾万（￥500000.00）元整，2015年5月8日前归还，年息24%’，陶明刚、王会在借据上签字捺印。借款到期后，陶明刚、王会未能按期偿还借款”，遂判决“陶明刚、王会偿还刘支举借款本金人民币50万元，并支付2016年4月8日前的利息23万元，2016年4月8日后的利息仍按年利率24%计算至本金还清之日止”。后刘支举、陶明刚、君祥房地产公司均同意，将君祥房地产公司开发的君祥·御景佳园的房屋抵偿给与刘支举，以消灭三者之间的部分债权债务。原告刘支举述称，因其在枣阳有两处房产，为了避税便将案涉房屋写在其弟弟刘志耕名下。刘志耕与君祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2014100153），合同约定买受人刘志耕购买由君祥公司开发的君祥·御景佳园5幢2单元5-2-8-1号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积共125.42㎡，总价款676908元。2014年10月11日刘志耕为购买上述房屋交款676908元。君祥公司向刘志耕出具《收据》，载明：入账时间：2014年10月11日，人民币：陆拾柒万陆仟玖佰零八元整。收款事由：5-2-8-1购房款。经原告至襄阳住房和城乡建设局查询摘抄，刘志耕与君祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2014100153）后，于2014年10月11日办理了网签。原告刘支举称，案涉房屋及车位已出卖给案外人王智勇。《房地产买卖合同》一份，载明2018年7月11日，王智勇向刘志耕购买襄阳襄城区檀溪路君祥·御景佳园5-2……，所有权人刘志耕，购房合同编号XY2014100153，建筑面积125.42㎡，附属设施地下车位C34号，成交价1130000元。刘志耕与王智勇另签订了《车位转让协议书》，载明王智勇以总金额1130000元购买刘志耕房屋（位于襄阳市××城区××路××·××单元801房屋，建筑面积125.42㎡）及该物业地下停车位（车位号C34）……。襄阳房屋产权与市场管理处档案室出具证明显示：经查，截止2020-11-12，刘志耕、应娟（二人系夫妻关系）在我处无有效住宅房屋权属登记信息。另应娟、刘志耕在我处有1处房产预告登记，该房产为襄阳东津新区奥体大道雅居乐玺悦府C地块8幢1单元5层2室，预告登记号为鄂（2020）襄阳不动产证明第0018609号。经查，截止2020-11-12，张清、刘支举（二人系夫妻关系）在我处无有效住宅房屋权属登记信息。还查明，金永和金属材料公司与科胜公司、君祥公司、张成军、刘荣琴借款合同纠纷一案，本院于2016年3月14日作出（2016）鄂0691民初299号民事调解书，调解书中载明，原、被告各方协商一致，达成如下调解协议：“一、被告科胜公司在2016年3月31日前偿还借款本金1353.88411万元；二、如果科胜公司不能按期还款，科胜公司向金永和公司支付利息，按1353.88411万元为基数，月息1分2计算自2016年4月1日起至付清为止；三、被告君祥公司、被告张成军、被告刘荣琴对以上借款本息承担连带清偿责任；四、诉讼费减半收取为51520元，保全费5000元，由四被告承担。”本院依据该生效调解书，作出（2016）鄂0691执304-1号执行裁定，冻结、划拨被执行人科胜公司、君祥公司、张成军、刘荣琴银行存款1400万元或查封扣押同等价值的其他财产；作出（2016）鄂0691执304-4号协助执行通知书，对被执行人君祥公司开发的位于襄阳襄城区檀溪路（君祥·御景佳园）6幢（丘号为4206020040197，幢编号为ZY1312035）已网签未备案的商用房屋（具体明细见附件）进行查封（含案涉房屋）。附件明细表中显示，查封的房屋包含案涉房屋。襄阳不动产登记局出具的查解封登记信息显示：查封文件：（2016）鄂0691执304-1号，查封文号：（2016）鄂0691执304-4号，查封范围：襄阳襄城区檀溪路（君祥·御景佳园）5幢2单元8层1室，登记时间：2019年5月13日9时8分1秒。查封期限：2019-5-1000:00:00起2022-5-923：59：59止。附记：该房产尚未办理相关权属登记，为预查封。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋为登记在君祥公司名下的商品房，原告与君祥公司签订合法有效的书面买卖合同虽在法院查封之前，且已支付了全部的购房款，但是案涉房屋已被原告出售，不符合上述情形，其权利不能够排除执行。故参照上述规定，对于原告要求停止对原告享有的位于襄阳市××城区××路××·××单元××号房屋的执行，并解除对上述不动产的查封的主张，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告刘支举、刘志耕的诉讼请求。案件受理费10570元，由原告刘支举、刘志耕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审 判 长  张艳君人民陪审员  袁敬锐人民陪审员  吕焕云二〇二〇年十二月十八日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉