四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终3972号 上诉人（原审原告）：杜燕，女，1987年1月12日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：窦雄军，男，1984年11月10日出生，苗族，住重庆市南岸区，系杜燕之夫。 上诉人（原审被告）：杜小念，女，1991年12月18日出生，汉族，住四川省邻水县。 上诉人杜燕与上诉人杜小念合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杜燕上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判杜小念支付以下费用：剩余房租6000元、物管费2453.08元、电费65元、由此未按时缴纳房租而给上诉人造成的损失1730元，并承担一、二审诉讼费。事实和理由：双方在2019年4月15日签订协议时，已明确告知杜小念房屋租赁期限至2020年6月15日；且在2019年5月7日，双方的微信聊天记录明确显示杜小念知晓房屋租赁期限至2020年6月。我于2020年3月10日左右从房东处得知杜小念想搬离房屋后；杜小念未与我方积极联系沟通，未缴纳电费、物管费，未交还钥匙，未搬离完物品且未与我方现场查验房屋。因此，杜小念应如期缴纳2020年3月15日至2020年6月15日3个月房租6000元。基于杜小念以上行为，且未按时缴纳房租，我方被房租起诉。由此我方向房东支付了12000元，包含：3个月房租6000元，租赁期间2018年6月15日至2020年6月15日24个月物管费4205.28元—含杜小念租赁经营之日起至2020年6月15日物管费2453.08元，以及电费65元和未按时缴纳房租的违约金1730元。 杜小念答辩称：一、杜燕和房东的租赁合同明确约定未经过房东书面同意，杜燕不得私自转让转借该房屋，否则应赔偿房东3840元违约金。杜燕未经房东同意将案涉房屋使用权转让给杜小念，且不出示其与房东签订的租赁合同。案涉转让协议中并未约定房屋租期。杜小念使用房屋期间，按2000元的月租金向房东支付租金，此价格和房东实际出租房租的月租金持平，符合善意第三人的行为。杜燕因此要求杜小念支付后续6000元租金无事实和法律根据。二、转让协议未约定物管费由谁缴纳，杜小念知道除租金外，还需要支付物管费后，表示根据谁使用谁支付的惯例，会支付自己使用房屋期间的物管费。因杜燕一不退还押金，二不代偿物管费，三还想赖掉杜燕自己使用房屋期间的物管费，导致涉案三方矛盾扩大。房东在与杜燕租赁合同纠纷调解协议中要求的物管费为4000元而非杜燕所称的4205.28元。杜小念实际使用房屋的时间不到11个月，缴纳的租金为11个月，物管费按11月的原价计算为1927.42元，认可的物管费最多为1927.42元。三、杜小念认可2020年3月15日前拖欠电费47元这一事实。四、杜燕称“未及时缴纳房租而造成的损失1730元”无事实和法律依据。首先，杜小念已足额缴纳使用房屋期间的租金；其次，转让协议未约定延迟缴纳租金的违约金。再次，杜燕与房东在租赁合同中有过明确的计算方式，房东在法院调解下，完全放弃了违约金。 杜小念上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由杜燕承担。事实和理由：一、双方既为不定期租赁关系，则杜小念可以随时解除租赁关系。杜小念于2020年3月1日通知房东不再继续租赁，3月10日搬家时候再次告知杜燕和房东不再续租。杜小念于2020年3月10日后未曾占有该房屋，一审判决本人承担2020年3月15日至2020年4月15日的租金2000元无事实和法律根据。二、杜小念认可物管费1927.42元，不认可2020年3月15日后的物管费。房东在与杜燕房屋租赁合同纠纷一案的调解中对物管费已作出退让。一审法院还要杜小念继续支付后续一个月的物管费，无事实和法律依据，也不公平。三、房东在与杜燕房屋租赁合同纠纷调解中放弃电费65元的权利，杜燕无权要求杜小念支付65元电费。 杜燕答辩称：1、我方不认可一审判定的租金，杜小念于2020年3月10号左右搬离时没有与我方沟通，我也不知道杜小念有无搬离。杜小念在去年更换钥匙，新的钥匙也没有给我，相关费用也没有缴纳，我方不能进去房屋，联系对方电话及微信也没有回复。2、认可双方之间的转让协议，也将我与房东之间的租赁合同交与杜小念，杜小念知晓租赁期限，保存的微信聊天记录也证实杜小念知晓租赁期限。我方的损失应该由杜小念承担。 杜燕向一审法院提出诉讼请求：1、判决杜小念支付物业管理费2,453.08元；2、判决杜小念支付电费65元；3、判决杜小念支付剩余房租6,000元；4、判决杜小念支付未缴纳房租而造成的损失5,640元；5、判决杜小念履行转让顾客服务义务；6、本案诉讼费用由杜小念负担。 一审经审理认定事实如下：2019年4月15日，杜燕与杜小念签订《皮肤管理中心转让协议》，杜燕将位于重庆市渝中区××路××号××栋××—3的皮肤管理中心转让给杜小念。包括现有装饰，库存产品等相关权益和义务。该协议约定，转让费用为16000元，两个月房租3000元（房租为2000元每月，杜燕同意减少半个月房租）及租房押金2000元共计21000元。原、杜小念签订合同后，杜小念向杜燕支付了21000元。同时约定：杜燕转让给杜小念结清店内所有电、水、宽带费用等，从合同生效后产生的一切经营盈利、开支费用均杜小念所有与杜燕无关。该协议未约定租赁期限,杜小念将租金支付至2020年3月15日,2020年3月10日杜小念搬离租赁的房屋。嗣后，双方为退还押金和租期发生争议。房东因未收到租金向重庆市渝中区人民法院起诉杜燕，经调解，杜燕杜燕向房东支付租金、物管费、电费、违约金、滞纳金共计12000元。 杜小念租赁的该房屋系杜燕转租于杜小念，该房屋面积为87.61平发米、物管费为2元/平方米。在2020年3月的电费清单应当缴纳的电费为47.84元。 一审认为，杜燕与杜小念签订的《皮肤管理中心转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未损害国家、集体或者第三人利益，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以认可。本案争议的焦点是2020年3月15日至2020年6月15日杜燕转租于杜小念的房屋租赁费等各项费用的承担问题。一审认为，杜燕与杜小念在签订《皮肤管理中心转让协议》时未明确约定转租的租赁期限，应当视为不定期租赁合同，杜小念解除合同应当在合理期限内通知杜燕，杜小念于2020年3月10日搬离租赁的房屋，此后双方为押金的事实一直发生纠纷，结合本案实际，本院酌定该合理期限为2020年4月15日前，故杜小念应当承担2020年3月15日至4月15日的租金2,000元，剩余两月的租金由杜燕自行承担。关于物管费和电费，杜燕与杜小念在协议中明确约定合同生效后产生的一切经营盈利、开支费用均由杜小念享有和承担。故杜燕应当支付2020年4月15日前的物管费2,102元和电费47.84元。关于杜燕主张的违约金5,640元，双方在转让协议中未明确约定，且杜燕的主张无相关事实和法律为依据，不予支持。关于要求杜小念履行顾客服务义务于法无据，不予支持。杜小念要求向杜燕缴纳的押金2,000元在本案中品迭处理，为减少诉累，予以准许。上述品迭，杜小念共计应当向杜燕支付租金、物管费、电费共计4,149.84元，扣除杜燕应当返还的押金，杜小念还应当向杜燕支付各项费用2,149.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、杜小念于本判决生效十五日内支付杜燕物管费、电费、租金共计2,149.84元；二、驳回杜燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元（杜燕已预交），杜燕承担100元，杜小念承担100元。 二审查明，杜燕于2019年5月微信告知杜小念其与房东签订的租赁合同租期至2020年6月届满。杜燕与房东签订的租赁合同约定每月租金为2000元，杜小念于2020年4月15日后按每月2000元租金标准向房东缴纳租金。案涉房屋2019年4月15日前下欠物业费1752.20元，2019年4月15日至2020年6月15日期间的下欠物业费为2453.08元。杜小念经营期间更换了房屋钥匙，并于2020年6月5日将更换后的钥匙邮寄给杜燕。 案涉房屋所有权人刘青山起诉杜燕支付私下转租违约金3340元、租赁期间物业管理费4205.28元、拖欠的电费65元，剩余租金6000元、拖欠租金产生的违约金1800元及腾空清理房屋、交还房屋钥匙或支付换锁费用120元，重庆市渝中区人民法院审理中，刘青山与杜燕达成调解协议，主要内容为：杜燕于2020年6月15日前一次性支付刘青山剩余租金、物管费、电费、违约金、滞纳金共计12000元，腾空房屋将钥匙交还刘青山后，刘青山退还杜燕押金2000元。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，杜燕与杜小念签订的转让协议虽未约定租赁期间，但杜燕已在签订该协议的第二个月即告知杜小念租赁期间届满时间为2020年6月。杜小念在租赁期间更换了钥匙，如其在租赁期限届满前不再继续承租，解除租赁合同亦应提前在合理期限内通知杜燕并将更换后的钥匙交还杜燕，杜小念未履行前述义务，应当支付2020年3月15日至6月15日期间的租金6000元。转让协议未明确约定物业费由谁缴纳，在未明确杜小念勿需缴纳使用期间物业费的情形下，按照谁使用谁负责的公平原则，杜小念应当支付其使用期间的物业费。案涉房屋所有权人刘青山起诉杜燕租赁合同纠纷一案中的起诉金额为12524.28元，调解金额为12000元，刘青山放弃的部分金额通常应为违约金而非包括物业费、电费、租金等直接费用，因此杜小念应当支付其使用期间产生的电费。杜燕向刘青山支付的违约金包含其擅自转租产生的违约金，刘青山对其主张的违约金又放弃了部分金额，故本院对杜燕主张杜小念应当支付违约金的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初4119号民事判决第二项，即驳回杜燕的其他诉讼请求； 二、变更四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初4119号民事判决第一项为：杜小念于本判决生效之日起十五日内向杜燕支付租金、物管费、电费合计6518.08元。 如债务人未在本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三套之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200元，由杜燕负担100元，杜小念负担100元。二案件受理费300元，由杜燕负担100元，杜小念负担200元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 杨雅文