湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初1904号原告：金华桥，男，1955年2月1日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告：李明先，女，1969年12月26日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：金华桥，系原告李明先的丈夫。被告：荆州市福隆房地产开发有限公司，住荆州市沙市区金龙路尾1号。法定代表人：陈世荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王?英，湖北思捷律师事务所律师。原告金华桥、李明先诉被告荆州市福隆房地产开发有限公司（以下简称福隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月10日公开开庭审理。原告金华桥及被告福隆公司的委托诉讼代理人王?英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华桥、李明先向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》义务，即协助原告到荆州市不动产登记交易中心办理不动产权证；2.判令被告依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，承担支付违约金（出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金64290.51元，时间从2017年8月1日至2020年7月31日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：2016年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告出资587128元购买了被告开发的位于荆州市××路××小区××室房屋，按照合同第七条的约定，原告首付款287128元，余款30万在中国农业银行按揭贷款。依据合同第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金。原告依据合同约定支付了全部购房款，且还要承担偿还按揭贷款。被告依法履行合同，在2017年2月1日将商品房交付给原告。但在合同约定的给原告办理不动产权证问题上，被告不能履行自己的义务，存在严重违约，违约期限截止2020年7月31日已逾期1095天。被告违约后，原告多次找被告说理，但被告总是以各种理由推诿，导致原告的合法权益受到侵害，依据我国合同法之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告不能在约定的期限内协助原告取得不动产权证，且严重超过办证期限，被告构成违约应承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告福隆公司辩称：1.被告未能按约履行合同系不可抗力与政府部门原因导致，该法律后果不应由被告承担；2.原告没有提供证据证明其未能在合同约定期限内取得房屋产权证书是原告的过错造成的；3.即便被告违约，原告主张违约责任的起止时间错误，违约金过高。综上，被告认为原告起诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。原告金华桥、李明先为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:1.《商品房买卖合同（预售）》及销售发票，拟证明2016年9月8日两原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告支付首付款287128元，向中国农业银行贷款30万元，向被告支付了全部购房款，合计5887128元。依据合同约定，原告履行了自己的义务，而被告依据合同第20条的约定，延迟1095天仍然没有给原告办理不动产权证，并依据该条第1条规定，应当承担违约责任；2.《个人购房担保借款合同》，拟证明2016年9月24日，原告在被告的安排下与中国农业银行荆州直属支行签订了《个人购房担保借款合同》，由原告以商品房买卖合同中的九龙湾5栋1804房屋抵押贷款30万元，贷款期限十年，而荆州直属支行将30万元贷款转账给被告的事实；3.荆州市久隆物业管理有限公司出具的收据，拟证明原告自2017年2月1日开始交物业费，也意味着原告入住九龙湾5栋1804号房屋的起始时间为2017年2月1日；4.荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司出具的收据，拟证明2016年9月27日被告要原告缴纳办理不动产权证费16000元，但被告至今没给原告办理不动产权证。被告福隆公司为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：1.荆州市城市建设档案馆出具的金龙路（武德路-北京路）道路改造工程《工程概况表》、《工程开工报告》、《竣工验收证书》；2.《关于对沙市区金龙路实行交通管制的公告》；证据1-2拟共同证明因沙市区金龙进行道路改造，2016年10月14日至2017年4月13日沙市区金龙实行交通管制，车辆无法通行，该道路是小区进出唯一通道，无法进行验收，延迟了六个月办证期限；3.荆州市九龙湾商住小区园林景观工程实际履行及因金龙路修路延误工期和小区竣工验收的证据，拟证明2015年12月31日被告与荆州市永德园林绿化工程有限公司签订《荆州市九龙湾商住小区园林景观工程合同》，工程定于2016年8月1日开工，后因金龙路维修改造全路封闭，导致施工车辆及大型树木、景观无法进厂，延误工期，耽误小区竣工验收；4.荆州市九龙湾商住小区道路、排水工程实际履行以及因金龙路修路延误工期和小区竣工验收的证据，拟证明被告与湖北中勤建设发展有限公司签订《荆州市九龙湾商住小区道路、排水工程合同》，工程定于2016年5月10日开工，后因金龙路改造，部分工程返工、部分工程无法施工，延误了工期，耽误小区竣工验收；5.2017年2月22日被告向荆州市测绘院交纳测绘费的发票一份；6.2017年6月13日荆州市测绘院出具的测绘图纸一份；证据5-6拟共同证明荆州市测绘院为九龙湾商住小区测绘耗时近四个月，延误了小区办理竣工验收备案证；7.荆州市城市建设档案出具的《荆州市九龙湾商住小区竣工验收会议纪要》及《竣工验收备案表》；8.《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；证据7-8拟共同证明2017年8月20日被告已将办理竣工验收备案证的所有文件交齐，但其在两个多月后即2017年10月30日才拿到改备案证书；9.荆州市久隆物业管理有限公司出具的《房屋入住交接单》及《业主资料登记表》，拟证明原告实际交房日为2017年2月22日；10.荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司出具的情况说明、收据各一份；11.2017年12月10日荆州市福隆房地产开发有限公司委托荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司发布的通告一份；证据10-11拟共同证明原告房屋未办证的原因为资料不全、办证费未付清以及原告未按通知时间交资料，原告存在过错；12.九龙湾小区5栋、6栋的初始登记信息，拟证明案涉房屋已于2017年12月12日完成初始登记，具备办证过户条件。当事人围绕本案的诉讼请求依法向本院提交的上述证据，本院组织双方进行证据交换和质证后，有关质证意见已记录在卷。对当事人认为真实性无异议的证据予以确认，对有争议的证据，本院认证如下：原告所举证据4，系案外人荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司出具，与本案缺乏关联性，本院不予确认其证明效力；被告所举证据1-8及证据10，与本案缺乏直接关联性，不能达到被告的证明目的，本院对其证明效力不予确认，具体理由将在说理部分进行阐述，被告所举证据11和证据12，结合本院已经审结的其他案件中查明的事实（具体将在事实查明部分阐述），本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告作为买受人与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于九龙湾小区5、6幢5单元18层5-1804号出卖给两原告，房价款总额为587128元；约定交付条件为该商品房经验收合格，交付时间为2017年1月31日。买受人在收到通知书或本合同约定届满之日不办理交付手续的视为该商品房自动交付（该句用黑体标注）；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；原、被告签订了合同及补充协议后，原告依约向被告支付了全部房价款，原告于2017年2月22日向所在小区的物业管理公司支付了从2017年2月1日至2018年1月31日止期间的物业管理费。案涉房屋于2017年10月30日办理竣工验收备案登记，并于2017年12月12日办理初始登记。另查明，本院作出的已生效的(2019)鄂1002民初1162号、(2019)鄂1002民初1171号等多份民事判决书中均查明，被告于2017年12月10日在诉争小区售楼部张贴《通告》，该通告载明诉争楼盘的不动权大证已办理完毕并通知业主于2017年12月12日提交办理不动产权证书的资料。还查明，在本案的审理过程中，原告已于2020年10月14日取得了案涉房屋的不动产权证书，编号为鄂（2020）荆州市不动产权第0029012号。本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应严格履行合同的约定，原告已经履行期给付购房款的义务，被告依约应为原告完备房屋办证的相关条件，否则应承担相应的违约责任。关于被告抗辩称未能按约履行合同系不可抗力与政府部门导致，被告不承担违约责任的抗辩是否成立的问题。被告提交的证据1-8系证明政府交通管制或其它原因导致办理诉争房屋竣工备案证延迟的事实，与证明诉争房屋交付日起是否在180日内具备办证法定条件的事实系不同的两个事实。被告抗辩称政府实行交通管制等原因成立《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”情形，本院认为，根据法律规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，政府部门实行交通管制、测绘拖延等问题虽然对被告履行合同产生一定的影响，但并不构成法律上规定的“不可抗力”的情形，因此被告提交的上述抗辩理由不能成立。若被告认为政府行政行为使其自身的合法权益受到损害，可另行主张权利，本案不予处理。关于被告抗辩称原告未能提供证据证明在合同约定期限内办理房屋产权证是被告的过错的抗辩意见，本院认为，被告自行提供的证据8证明房地产工程竣工验收备案的时间为2017年10月30日。根据房屋产权证的办证程序，办理工程竣工验收备案是能办理房屋产权证的必要条件之一，否则无法办证。故本院认为，综合全案的证据及本院查明的案件事实，未能在合同约定期限内办理房屋产权证的根本原因在于被告不具备办证条件。故本院对上述抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩称承担违约责任的起止时间错误、违约金过高的抗辩意见，本院做如下评述。被告提交的证据9，原告对其真实性无异议，根据该证据可以看出双方办理房屋交接的时间为2017年2月22日，而原告提交的证据3，即荆州市久隆物业管理有限公司就原告交纳物业费所出具的收据，属于原告与案外人荆州市久隆物业管理有限公司公司就物业费的交纳形成的法律关系，不能直接证明被告何时将房屋交付给原告，故对交房时间本院依法认定为2017年2月22日。根据房屋买卖合同的约定，诉争房屋在交付房屋之日起180日内应办理房屋所有权证，因此诉争房屋应于2017年8月21日前具备办证的法定条件。但诉争商品房于2017年12月12日才办理初始登记。因此系因为被告的原因，诉争商品房在约定办证期限届满之日即2017年8月21日不具备办理房屋所有权证书的法定条件。故被告应从2017年8月21日起向原告承担逾期办证的违约责任。由于商品房在约定时间前不具备办证的法定条件，因此被告应履行将商品房具备办证法定条件的时间通知原告的义务。由于被告提交的《通告》仍然张贴于小区售楼部，且办证系两原告的核心利益，应予以关注，且两原告居住于小区之内，因此两原告应知悉上述《通告》的内容，故对被告提出的于2017年12月10日以张贴通告方式履行了上述通知义务的陈述，本院予以采信。本案中原告没有提交有效证据证明双方约定、法律或者政策规定必须由第三方荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司代为办理诉争商品房所有权证书的事实，因此2017年12月12日后的违约损失应由其自身承担。至于第三方荆州市嘉邦房地产营销代理有限公司在代为办理诉争商品房所有权证书中是否存在违约行为，两原告或者被告应另行主张权利。因此被告因逾期办理商品房所有权证承担违约责任的期间为从2017年8月21日起至2017年12月12日止，共计113天。故被告应向原告承担违约金总额为6634.51元【587128元×0.0001（日万分之一）×113天】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告荆州市福隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金华桥、李明先给付违约金6634.51元；二、驳回原告金华桥和原告李明先的其他诉讼请求。如果被告荆州市福隆房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1407元，由被告荆州市福隆房地产开发有限公司负担145元，原告金华桥和原告李明先共同负担1262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  王菊红人民陪审员  周文静人民陪审员  杜 曼二〇二〇年十二月二十四日法官助理曹露芸书记员徐雪峰