安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初12049号 原告:安徽润宜家商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A-商一二楼115。 法定代表人:陶文涛,总经理。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告:沈孝琴,女,1980年3月1日出生,汉族,住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：伊胜平，安徽事茂律师事务所律师。 原告安徽润宜家商业运营管理有限公司(以下简称润宜家公司)与被告沈孝琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告润宜家公司的委托诉讼代理人孙伟杰、被告沈孝琴的委托诉讼代理人伊胜平到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 润宜家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2020年5月8日至2021年1月7日房屋租金人民币89600元,逾期付款违约金暂计7541.33元（按照月利率2%暂计至2020年11月4日,以后款清息止,清单附后）;2、判令被告立即支付原告聘请律师代理费6000元;3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年1月,原告与被告签订《房屋承租合同》一份,约定,原告将位于安徽省合肥市瑶海区润宜家商场一楼11＃商铺出租给被告用于经营玫瑰春天使用,租赁期限为一年（自起至2021年1月7日止）;月租金为11200元／月;租赁实行先付后用原则,被告应在前一期租赁期限届满前提前15日缴纳下一个租赁周期的租金,每三个月为一个租赁周期。合同签订后,原告履行交付房屋义务,保证被告的正常经营。现原告拖欠房屋租金等费用至今未付。原告多次催要上述款项,但被告始终以各种理由拒不支付。为此,为维护自身合法权益,原告特诉至贵院,请求依法判如所请。 沈孝琴辩称，双方已经就合同解除达成一致意见。原告工作人员在2020年5月份，被告尚未撤场时，就已经在网站上发布空铺招租信息，此后被告6月28日搬离承租的商铺，原告管理人员没有加以任何阻拦。双方事实已经就此达成一致，并且根据双方合同的约定，原告可以就被告所交纳的履约保证金抵扣房租，同时双方合同第40条还约定了对于不可抗力所导致的合同任何一方不能履行，双方互不追究责任。被告的履约保证金，加上被告向原告缴纳的8671元，合计已经超过了被告所欠付的房租1451元。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年1月,原告与被告签订《房屋承租合同》一份,约定,原告将位于安徽省合肥市瑶海区润宜家商场一楼11＃商铺（约80平方米）出租给被告用于经营玫瑰春天使用,租赁期限为一年（自起至2021年1月7日止）;月租金为11200元／月;租赁实行先付后用原则,押金为押二付三首期三月支付；被告应在前一期租赁期限届满前提前15日缴纳下一个租赁周期的租金,每三个月为一个租赁周期。乙方应于合同签订当日向原告支付履约保证金22400元,如果乙方有未付租金或其他应付款项或违约金的,甲方有权直接从履约保证金中直接扣除；租赁期间内，乙方承租范围内用水、用电费用由乙方负担。违约责任：乙方迟延交付水电费、物业费、人员管理费、租金、履约保证金等任意一项或几项费用的,每迟延一天,应以当期迟延交付费用金额为基数，按10%每日的标准向甲方支付违约金，并承担由此产生的一切损失（包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、公告费等）。连续或累计逾期超过15日或累计逾期次数超过二次的，甲方有权解除本合同；如甲方选择解除合同，乙方应缴清应付之租赁费用及水电等相关欠缴费用，甲方有权不返还履约保证金，同时乙方应向甲方支付相当于合同总额租金60%违约金，并承担由此产生的一切损失（包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、公告费等）；在合同有效期内，若一方违约导致另一方解除合同或一方违约单方终止本合同，违约方应该赔偿守约方所遭受的损失，并支付本合同相当于当年应付租金标准六个月租金的违约金；在合同履行期内，乙方暂停营业的情况，必须向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可实行，否则应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金，并向乙方解除合同。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用。被告于2019年12月31日向原告缴纳履约保证金22400元、2020年1月8日至4月7日租金，并用该房屋经营玫瑰春天。2020年4月30日，原、被告经协商，原告给予被告免除7天租金，2020年4月8日至5月7日租金应交8671元，被告实际支付8671元。被告自2020年6月28日起开始将该商铺空置，并未向原告租金。原告经催要未果，遂诉讼来院，提出诉请。 另查，审理中，原告主张聘请律师代理费6000元，提供《聘请律师合同》、转款银行电子回单、发票各一份；被告质证时对其真实无异议，但主张无关联性。被告主张因受新型冠状病毒影响，合肥市于2020年1月24日关闭了各类营业场所，被告于3月底复工后，经营亏损严重，无法继续支撑，双方协商解除了合同，原告已于2020年5月19日在58同城网站发布商铺招租信息，提供《合肥市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告（第一号）》、58同城网站5月19日的截图各一份；原告质证时认为，对通告的真实性无异议，对疫情防控期间，原告为被告减免7天租金，被告也予以认可；对58同城网站5月19日的截图的三性均有异议，原告有大量商铺，图中所载商铺面积及租金价格，均与案涉商铺不相符，该截图不能证明系案涉商铺。被告主张双方于2020年4月30日已经就合同解除达成一致意见，并于2020年6月28日将商铺返还原告，未举证证实；原告亦予以否认。 上述事实，有原告提供的《房屋承租合同》、收据、《聘请律师合同》、转款银行电子回单、发票各一份，被告提供的《通告》、58同城网站5月19日的截图、履约保证金收据各一份，及原、被告当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。在上述合同履行中，原告按约将案涉房屋交付给两被告使用，被告开始时也依约支付给原告租金。原、被告之间形成房屋租赁关系。被告自2020年5月8日开始拖欠租金，并将商铺空置。被告主张双方于2020年4月30日已经就合同解除达成一致意见，并于2020年6月28日将商铺返还原告，未举证证实，故不予认定。对原告要求被告支付尚欠2020年5月8日至2020年11月7日的租金的请求，应予支持。租金按合同约定的11200元/月标准计算，应为67200元〔(11200元/月×6个月)，扣除被告已支付的履约保证金22400元，尚欠44800元，被告应履行支付的义务。对原告主张的2020年11月8日至2020年1月7日的租金，本案暂不予处理。原告要求被告支付逾期付款违约金，依合同约定，应以当期迟延交付费用金额为基数，按10%每日的标准向甲方支付违约金，依法该标准过高，本院予以调整为每日万分之五，以应付租金金额数额为基数，自应支付租金之日起，至付清之日止。原告要求被告支付律师代理费6000元，举证证实，且符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告沈孝琴支付尚欠原告安徽润宜家商业运营管理有限公司2020年5月8日至2020年11月7日的租金44800元；并支付违约金(以应付租金金额数额为基数，按每日万分之五计算，自应支付租金之日起，至付清之日止)；于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告沈孝琴支付给原告安徽润宜家商业运营管理有限公司聘请律师代理费6000元；于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告安徽润宜家商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息. 案件受理费1682元，减半收取841元，由原告负担341元，被告负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王辉胜 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  叶 蓓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。