辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初1533号原告：喀左康泰热力有限公司，住所地喀左县大城子镇团结路。法定代表人：康福军，经理。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕明芳，女，汉族，1970年9月28日出生，系喀左康泰热力有限公司收费经理，住喀左县。被告：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1号。法定代表人：张海东，董事长。委托诉讼代理人：曹桂云，女，1967年8月27日出生，汉族，朝阳中天伟业房地产开发有限公司经理，住朝阳市双塔区。原告喀左康泰热力有限公司与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司供用热力合同纠纷一案，本院于2019年11月20日作出（2019）辽1324民初1348号民事判决书，宣判后，被告不服，提出上诉，朝阳市中级人民法院于2020年5月9日，作出（2020）辽13民终842号民事裁定书，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告委托诉讼代理人王宗仁、吕明芳，被告委托诉讼代理人曹桂云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喀左康泰热力有限公司诉称，1、判决被告给付原告取暖费人民币774108.30元及利息（自起诉之日起至全部款项偿清之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告喀左康泰热力有限公司系被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司开发建设的喀左县财富领域楼房的供热单位，自2015年至2019年5月为被告开发建设的楼房供暖，被告共欠原告取暖费人民币3418143.35元，截止到2019年5月15日，被告已付原告取暖费2604801.8元，尾欠原告取暖费人民币813341.55元；2019年至2020年3月1日前因无法强制关阀产生取暖费85000元；总计欠费898341.55元。另，第一次庭审中，被告提交了共64份商品房买卖合同及房屋征收补偿安置协议书，经原告核对，撤回起诉金额123210.45元。原告曾向被告催要尾欠的取暖费，被告则以各种理由推托，经催要未果，诉至法院。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司辩称，一、2015年-2016年度公司不但不欠原告取暖费，还多交了597143.04元（7#、8#、9#、S5新交工但未取暖），2016年-2017年度取暖期时扣除，按对等原则中天公司影响供热公司收取滞纳金156000元。2015-2016年度，新交工的楼号：2#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、S5，这些楼号的取暖费公司已全部以房抵清，见第一组证据（两份协议及附件）。原告提供的2015年-2016年度未销售房源所欠取暖费2821.68元，与事实不符。实际交第一个期取暖费的楼号是：2#、4#、5#、6#、10#、11#、12#、13#。二、2016年-2017年度中天公司不欠供热公司取暖费，而是中天公司多交取暖费207427.24元。第一个取暖期的楼号：1#、3#、7#、8#、9#、S5，应交取暖费1304017.50元，按约定第一个取暖期的取暖费按85%收取，1#、3#、7#、8#、9#、S5实际应交取暖费1108414.9元。商场应交取暖费1921568.1元。第二个取暖期未售房屋应交取暖费137046.5元。2016年-2017年度公司应交取暖费3167029.5元，扣除2015年就已交的7#、8#、9#、S5的取暖费597143.04元，扣除滞纳金156000元，实际2016年-2017年度公司应交取暖费2413886.46元，公司已交2621313.7元，中天公司实际多交207427.24元。三、2017年-2018年度中天公司不欠供热公司取暖费，而是供热公司欠中天公司123338.73元。第二个取暖期的楼号：1#、3#、7#、8#、9#、S5，第二个取暖期未售房屋应交取暖费84088.51元。第三个取暖期（2#、4#、5#、6#、10#、11#、12#、13#）依法开发商不再垫付（朝阳市城市供热条例十五条、十六条之规定）。四、2018年-2019年度，所有楼号均超过第三个取暖期，依法开发商不再垫付。五、供热公司应退还给中天公司69546.84元取暖费（供热公司所抵账的房屋应承担的取暖费）。2015年-2017年度，供热公司所抵住宅六户应交2年的取暖费25919.04元。2015-2016年度，供热公司所抵债网点4户应交第一个取暖期的取暖费，合计10320.6元。2016年-2017年度，供热公司所抵债网点12户应交第一个取暖期的取暖费，合计33307.2元。六、供热公司还应退给中天公司148871.14元取暖费。2016年11月由喀左住建局代收代交取暖费38476.3元，购房户自己交2017-2018年度70820.34元，喀左法院执行局代收代交取暖费39574.5元。七、2015-2016年度，乡企局住宅楼是喀左政府负责拆迁的，乡企局住宅欠取暖费1789.30元不应由被告承担。八、2016-2017年度，应付抵账房诉讼费19604元，被告同意承担。故中天公司不欠供热公司取暖费，而是中天公司多交取暖费322152.71元。经审理查明，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司开发建设了喀左县大城子镇团结路[喀左商业住宅综合体项目]，即财富领域1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、S5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼、W14#楼及15#地下室，并由原告喀左康泰热力有限公司进行供暖。财富领域W14#楼及15#地下室于2014年竣工，于当年开栓供暖。2014-2015年度为第一个取暖期。2014年12月2日，原、被告双方就W14#楼及15#地下室的供暖区域及不供暖部分签订《财富领域供暖备忘录》，约定供暖区域：地下超市15829.72m2（超市面积10625.82m2、超高面积5203.9m2），商场1-6层（W14#楼的户室号为130、223、301、401、501、601）48015.14m2，应收取暖费为2043035.64元。不供暖区域：W14#楼的办公室户室号101、103、201、204、商铺户室号101-222、商场（办公楼）户室号701-1301、水箱间，地下室商铺的户室号001-157。2015-2016年度，W14#楼及15#地下室供暖区域的第二个取暖期应收取暖费为1915345.91元。此外，2015年被告就W14#楼约定的不供暖区域的商铺进行新开栓，新开栓总面积为2900.53m2，应收取暖费为87015.90元。财富领域2#楼、4#楼、5#楼、6#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼于2015年竣工，于当年开栓供暖，2015-2016年度为第一个取暖期，被告将2015年尚未竣工的7#楼、8#楼、9#楼、S5#楼一并办理了供热入网，并与原告协商2#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、9#楼、S5#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼取暖费2389235.22元按85%收取，即2030849.94元。就上述取暖费，原、被告双方于2015年11月19日达成《协议书》，协议约定被告就尾欠的取暖费和工程款2493291.03元以财富领域的房产抵债，抵债房屋分别是4#楼商网01026、6#商网010225、010227，3#楼住宅03181、03182，6#楼住宅01041，10#楼住宅01021、01043、01092。实际履行过程中，6户住宅协议约定抵账总价值为1038525.95元，原告处理上述抵账房屋时，实际每平米以2000元售出，总价款1079160元，比抵账时约定的价格多出40634.05元，原告主张可以按实际售出的房屋价格计算。其余三户商网按抵账时约定的价格计算合计1738591元。其中4#楼商网01026、6#商网010225合计抵账1218396元，因被告未实际交付产生纠纷诉至本院，本院于2019年7月29日作出（2019）辽1324民初1349号判决书，判决被告交付房屋并协助办理相关登记手续。该判决生效后，上述抵账房屋全部履行，房屋抵账总金额2817751元。原告认为，在本案诉讼中过程中，被告履行了全部交付房屋的义务，经核算2014-2016年度，被告给付原告的取暖费超出484459.97元，原告同意在2016年度以后所欠取暖费中抵扣。2015年12月30日，喀左县物价局关于调整县城供暖价格及有关问题的通知，喀左县城居民供暖价格由26元/m2调整为24元/m2（高层建筑二次泵站供暖用户取暖费提高1元），非居民供暖价格由32元/m2调整为30元/m2。此后，被告未及时交纳2016年11月1日-2020年3月31日期间未售出的楼房及售出后应由被告承担的取暖费，具体取暖情况如下：2016年11月1日-2017年3月31日取暖期：其中1#楼、3#楼、7#楼、8#楼、9#楼、S5#楼（2016年竣工，于当年开栓供暖，2016-2017年度为第一个取暖期）：1#号楼总面积11458.71m2，其中住宅9250.6m2，商网2208.11m2，取暖费总计288257.70元。3#楼总面积12270.79m2，住宅10037.32m2，商网2233.47m2，取暖费总计307899.78元。7#楼总面积7851.14m2，住宅面积5720.88m2，商网面积2130.26m2，取暖费总计201208.92元。8#楼总面积5818.46m2，住宅4544.34m2，商网1274.12m2，取暖费总计147287.76元。9#楼总面积6285.76m2，住宅4689.36m2，商网1596.4m2，取暖费总计160436.64元。S5#总面积6630.89m2，商网6630.89m2，取暖费总计198926.70元。以上产生取暖费合计1304017.50元。其中W14#楼及15#地下室：因2016年9月17日被告进行设计变更，W14#楼商场1-6层内的户室号为130及223房屋测绘面积发生变更，W14#楼商场1-6层的供暖区域面积变更为48222.55m2。因此，地下超市（超市面积10625.82m2、超高面积5203.9m2）及商场1-6层2016-2017年度应收取暖费为1921568.10元。另，W14#楼2016年尚未售出的2015年新开栓的商网9户，供暖面积305.8m2，2016-2017年度应收取暖费为9174.00元。其中2#楼、4#楼、5#楼、6#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼（2016-2017年度为第二个取暖期）未售及已售应由被告承担取暖费的住户及商网为：10#楼住宅2户，面积158.35m2；商网4户，面积244.61m2。11#楼住宅2户，面积157.41m2；商网11户，面积579.46m2。12#楼住宅2户，面积157.7m2；商网7户，面积322.25m2。12-1#楼商网11户，面积564.73m2。13#楼住宅4户，面积336.06m2；13-1#商网9户，面积465.84m2。2#楼住宅5户，面积376.54m2；商网2户，面积169.59m2。4#楼住宅10户，面积916.59m2；商网8户，面积942.79m2。5#楼住宅1户，面积117.60m2。6#楼住宅5户，面积668.14m2；商网20户，面积1918.96m2。以上产生取暖费合计227387.42元。2017年11月1日-2018年3月31日取暖期：其中1#、3#、7#、8#、9#、S5#楼（2017-2018年度为第二个取暖期），未售及已售应由被告承担取暖费的住宅及商网为：1#楼住宅5户，面积503.73m2；商网8户，面积559.06m2。3#楼住宅3户，面积329.41m2；商网6户，面积512.10m2。7#楼住宅2户，面积238.37m2；商网3户，面积382.16m2。8#楼住宅1户，面积108.66m2；商网4户，面积754.03m2。9#楼住宅4户，面积410.29m2；商网2户，面积135.77m2。S5#楼商网15户，面积2150.16m2。以上产生取暖费合计173646.7元。其中10#、11#、12#、12-1#、13#、13-1#、2#、4#、5#、6#、W14#楼的第三个取暖期，原告对被告未按期交纳取暖费的未售住宅及商网进行强制关阀，11#楼商网01022于2017年12月18日关阀，取暖48天；12#商网01013于2018年1月15日关阀，取暖76天；12-1#商网01023于2017年12月18日关阀，取暖48天；2#商网01022于2017年12月28日关阀，取暖58天；2#楼住宅1-1801，2-1801、2-1802，3-1801，均于2017年12月21日关阀，取暖51天；4#楼商网01026、01029、01032，均于2017年12月27日关阀，取暖57天；4#楼住宅1-1801，1-1802、2-1801、3-1801、3-1802均于2017年12月21日关阀，用暖51天；6#楼住宅2-301，于2017年12月22日关阀，取暖52天。以上产生取暖费13398.17元。因商网的供热阀位于室内，已过两年供暖期的部分商网因被告未配合关阀而继续产生取暖费的情况如下：11#楼商网01013、010111、01016、01026；12#楼商网01012、01026；12-1#楼商网01026、01015；13-1#楼商网01022、01023、01014、01024、01015、01025、01011、01021；4#楼商网01016、01021、01031；6#楼商网03031；W14#楼商网215、115、124、222、125、220、113、224、221；以上产生取暖费64047.87元。上述合计产生取暖费77446.04元。2018年11月1日-2019年3月31日取暖期：1#、3#、7#、8#、9#、S5#楼的第三个取暖期，原告对被告未按期交纳取暖费的住宅及商网进行强制关阀，1#楼住宅3-1801、3-302、3-402均于2019年1月6日关阀，用暖67天。3#楼住宅1-501、2-1802、3-301；7#楼住宅1-901、1-902；8#楼住宅1-501均于2019年1月7日关阀，用暖68天。8#楼住宅2-1002；9#楼住宅1-1401、2-1101、2-302、2-402、均于2019年1月8日关阀，用暖69天。S5#楼商网01032、010223于2019年2月23日关阀，用暖115天，以上产生取暖费21910.48元。但包括10#、11#、12#、12-1#、13#、13-1#、2#、4#、5#、6#、W14#楼的商网在内，仍存在未能强制关阀的商网，其中1#楼商网6户、3#楼商网6户、7#楼商网3户、8#楼商网4户、9#楼商网2户、S5#楼商网12户、11#楼商网4户、12#楼商网2户、12-1#楼商网2户、13-1#楼商网8户、4#楼商网1户、W14#楼商网9户，以上产生取暖费156269.4元。上述合计产生取暖费费178179.88元。2019年11月1日—2020年3月31日取暖期，仍存在未能强制关阀的商网，7#楼商网3户，8#楼商网4户，S5号楼商网10户，11#楼商网4户，12#楼商网2户，12-1#楼商网2户，13-1#楼商网4户，4#楼商网1户，W14#商网7户，合计欠费82864.20元。另查明，被告在重审期间提交了共计64份房屋征收安置补偿协议书、商品房买卖合同（预售），其中部分入住的用户被告在为住户办理相关手续的过程中代收了部分取暖费，其中包括1#网点东4-01014、东6-01016、东6-01024，1#住宅2-401、2-501、3-302，3#住宅3-401，4#网点1层01013、2层01021、3层01031、4#住宅3-401、3-601，6#网点东十四010219、东十五010220、东四01029、东五010210、北-03031，6#住宅2-1501，9#住宅1-1401、2-302、2-402，S5网点北侧东五010232、南北双门东010221，12-1#网点北四01014、北四01024，2#网点2层01021等，该部分取暖费应由被告向原告交纳。另有部分用户虽签订了合同，经原告与用户核对，存在未办理入住手续的情况。另已入住的部分用户应由住户直接向原告交纳取暖费的部分经原告统计总计123210.45元，原告撤回起诉。关于进入第三个供热期未售房屋被告在供热期开始前未申请停供事项，原告曾联系被告及喀左县供热办相关人员处理关阀事宜，因被告未予配合，致锁阀未能及时关闭。综上，2016年11月1日-2020年3月31日取暖期间被告开发的财富领域房屋应交取暖费合计3974283.84元。截止2019年11月20日，被告已交纳取暖费2600000元。另查明事实如下：一、原被告双方于2015年度将未实际交工的7#楼、8#楼、9#楼、S5#楼与2#楼、4#楼、5#楼、6#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼按85%统一计算的取暖费，其中7#楼、8#楼、9#楼、S5#楼按85%计算取暖费为597143.04元，应将该597143.04元取暖费在被告应交取暖费中予以扣除。二、被告于2015年11月19日签订协议进行以房抵债的6#楼商网户室号010227房屋，2015-2016年度、2016-2017年度取暖费共计4801.80元，中北建工有限公司喀左分公司已于2019年5月20日交付给原告，此款在被告所欠取暖费中予以扣除。另，本案被告未售房屋应交取暖费中包含被告约定抵给原告的4#楼商网01026、6#楼商网010225，2016-2017年期间被告未向原告交付该房屋，原告于2019年5月21日诉至法院请求被告交付房屋并协助办理相关登记手续，经审理后，本院于2019年7月29日作出（2019）辽1324民初1349号民事判决书，判决被告交付房屋并协助办理相关登记手续。为此该两户商网2016-2017年度取暖费应由被告承担。三、被告开发建设的财富领域规划范围内原乡企局住宅楼的被征收人陈德玖及韩起学的房屋征收后，被告在2015-2016年度取暖期未按期交纳该房屋取暖费，其中韩起学的房屋（113.19m2）于2015年12月19日强制关阀、陈德玖的房屋（113.19m2）于2015年12月20日强制关阀，期间产生取暖费1769.30元。上述事实，有原告的陈述，原告提供的房屋征收补偿安置协议书（陈德玖、韩起学）、录音光盘及文字材料、强制关阀申请、开栓供暖通知书、缴款通知书、关阀通知书、被告未售楼房欠费明细表、无法关阀情况说明、无法关阀发生的取暖费欠款明细表、房屋面积测绘报告、财富领域欠费明细、2015-2016年度财富领域取暖费结算表、2016-2017年度财富领域取暖费结算表、《财富领域供暖备忘录》及附件、2015-2016年度新开栓明细表、《协议书》及财富领域抵账楼房明细表、取暖费发票、收款收据、喀热办发[2013]18号关于明确县城高层建筑二次泵站相关问题的通知、喀价发[2015]33号喀左县物价局关于调整县城供暖价格及有关问题的通知、朝阳中天伟业房地产开发有限公司取暖费欠费明细表（2016、2017、2018、2019年度）、证人张某、王某的证言、关于喀左县财富领域网点用热情况说明、被告提交的房屋征收补偿安置协议书、商品房买卖合同（预售）64份在卷证实，并经庭审质证，其所证明的事实本院予以确认。本院认为：《辽宁省城市供热条例》第二十三条规定新建建筑供热设施保修期为两个供热期。用户应当在供热期开始前或者按照合同的约定及时交纳热费。用户未与供热单位签订供用热合同，但已形成事实供用热合同关系的，用户应当按照规定交纳热费。新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费。本案中，被告开发建设的财富领域房屋向原告申请供热，原告进行了供热，双方的供用热合同关系成立。2014-2016年度的取暖费经原、被告双方协商已达成以房抵债协议。2016-2019年度被告未售房屋及已售应由被告交纳的取暖费合计3974283.84元，加上2015-2016年度被告应交取暖费1769.30元，合计应交取暖费3976053.14元，扣除2015年未完工但已计算取暖费并以房抵债的597143.04元、2014-2016年度被告多付给原告的取暖费484459.97元，被告已付取暖费264801.80元，被告应付原告取暖费289648.33元，被告应及时给付。其中部分已售房屋在被告为住户办理相关手续的过程中，被告代收了部分取暖费，该部分取暖费应由被告承担，由被告向原告交纳；未售房屋有的虽签订了购房合同及房屋安置补偿协议，但是否办理了入住的相关手续，被告并未提供相关证据；其余未售房屋相关情况被告未提供相关证据，亦未通知原告办理登记，故应由被告承担相应的取暖费。关于进入第三个供热期未售房屋被告在供热期开始前未申请停供事项，原告曾联系被告及喀左县供热办相关人员处理关阀事宜，因被告未予配合，致锁阀不能及时关闭，被告对此应承担责任。综上原告关于被告给付所欠房屋取暖费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告关于逾期付款利息的请求，因双方对逾期付款利息没有相关约定，本院不予支持。被告的答辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百八十四条、第一百八十二条之规定，判决如下：一、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告喀左康泰热力有限公司取暖费289648.33元。被告如不能按本判决确定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告喀左康泰热力有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12784.00元，保全费4361.00元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担8487.59元（其中案件受理费4126.59元；保全费4361.00元），原告喀左康泰热力有限公司负担8657.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘艳文人民陪审员  方耀清人民陪审员  程 俊二〇二〇年十二月二十一日法官助理叶智惠书记员王洪达