山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1324民初2867号原告（反诉被告）：徐广亮，男，1993年11月30日出生，汉族，居民，住兰陵县。原告（反诉被告）：付珊，女，1991年4月1日出生，汉族，居民，住兰陵县。共同委托诉讼代理人：张超，山东铭星律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏涛，男，1990年10月5日出生，汉族，居民，住兰陵县。被告（反诉原告）：王侠，女，1991年6月17日出生，汉族，居民，住兰陵县。共同委托诉讼代理人：顾彬，山东兰陵律师事务所律师。第三人：临沂恒丰房产经纪有限公司兰陵分公司，住所地：兰陵县会宝路与滨河东路交汇处向东100米路南。负责人：杨好娥，总经理。委托诉讼代理人：嵇礼跃，男，1990年6月3日出生，汉族，住江苏省响水县。原告（反诉被告）徐广亮、付珊与被告（反诉原告）魏涛、王侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，魏涛、王侠于2020年7月6日向本院提出反诉并申请追加临沂恒丰房产经纪有限公司兰陵分公司（以下简称恒丰房产经纪公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐广亮、付珊及其委托诉讼代理人张超、魏涛以及魏涛、王侠的委托诉讼代理人顾彬、恒丰房产经纪公司的委托诉讼代理人嵇礼跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐广亮、付珊向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行与二原告签订的房屋买卖合同。2、依法判令二被告支付二原告违约金人民币100000元。事实和理由：2019年11月11日，原、被告双方经房屋经纪公司居中介绍签订房屋买卖合同一份，合同就成交价格、房款支付方式、房屋交付、房屋办理过户事宜、违约责任均作出了约定。二被告的爽约致原告无法支付涉案房屋的银行贷款。二被告的违约行为侵犯了二原告的合法权益，故二原告依法具状起诉。魏涛、王侠辩称，1、魏涛、王侠同意继续履行房屋买卖合同，前提是徐广亮、付珊能够如期付清剩余购房款。付清购房款后魏涛、王侠随时配合徐广亮、付珊进行涉案房屋的过户登记。2、徐广亮、付珊要求魏涛、王侠向其支付100000元违约金没有事实法律依据。魏涛、王侠无违约行为，涉案房屋不能够进行过户的原因是由于徐广亮、付珊未付清剩余购房款，并且徐广亮、付珊接替魏涛、王侠偿还房贷也没有按期偿还，致使银行房贷逾期，给魏涛、王侠造成不良影响。魏涛、王侠向本院提出反诉请求：依法判令反诉被告与第三人支付反诉原告违约金人民币200000元。事实和理由：2019年11月5日，经第三人居间介绍，反诉原告与反诉被告就兰陵县世纪福城B区5903室房产签订房屋买卖合同，就成交价格、付款方式、房屋交付及违约责任作出约定。反诉原告将涉案房产办理完不动产权证后告知第三人，根据房屋买卖合同的约定涉案房产办理不动产权证后两个月内反诉被告结清剩余尾款，反诉原告配合过户。反诉被告不仅未向反诉原告支付剩余房款，其接替反诉原告偿还的房屋分期贷款还出现逾期。反诉被告违反合同约定应按违约责任处理。徐广亮、付珊辩称，不同意魏涛、王侠的反诉请求。恒丰房产经纪公司辩称，不同意魏涛、王侠的反诉请求。第三人不同意赔偿违约金，不承担本案诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月，经恒丰房产经纪公司居间介绍，魏涛、王侠作为出卖人（甲方）、徐广亮、付珊作为买受人（乙方），就买卖兰陵县世纪福城B区5号楼2单元903室商品房事宜签订《兰陵县存量房屋买卖合同》，约定房产成交价格为人民币950000元，采用分次付款方式，买受人于2019年11月11日前向出卖人支付首付款350000元；买受人办理银行贷款手续，出卖人需在3日内提供办理银行按揭所需证件及到场签字。办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入出卖方银行账户；合同履行过程中，因房产过户所缴纳的各项税费由买方承担，居间服务费、贷款代办费由买方承担。第十条违约责任部分约定双方签订合同后，由于出卖人的原因造成合同无法继续履行，由出卖方赔偿买受人房屋成交价格的50%作为违约金，退还买受人所支付的全部购房款并赔偿买受人因本次交易所支付的居间服务费用（房产成交价款的1.5%）及各项服务费。由于买受人的原因造成合同无法继续履行，买受人赔偿出卖人房屋成交价格的50%作为违约金，买受人仍需缴纳因本次交易所产生的居间服务费用（房产成交价款的1.5%）及各项服务费。第十一条不可抗力部分约定因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并且自不可抗力事件结束之日起90个工作日内向另一方当事人提供证明。第十五条特殊约定部分手写注明：“此房款包含（办房产证费用、物业费、拿钥匙、燃气开口费）由甲方承担。本合同为分次付款，在没办出房产证之前，月供由买方承担（每月13号之前，按银行流水正常还款），在房产证办出来之后（两个月内把剩余房款全部结清），甲方配合过户（两个工作日）。注：签合同之前物业费由甲方承担，之后费用由乙方承担。”魏涛、王侠签署该合同的时间为2019年11月5日，徐广亮、付珊签署该合同的时间为2019年11月11日。徐广亮、付珊持有的合同在特殊约定部分之后另载明：“备注（还款到2019年年底）”，魏涛、王侠签署合同时则没有“备注（还款到2019年年底）的内容。在签订上述房屋买卖合同后，双方另行签订补充协议，约定：1、待该房屋可以办理不动产证20个工作日内甲方需携带办理产权证所需要证件到房产登记部门现场签字并办理出该房不动产证，办证费用由甲方承担。2、办出甲方名下不动产证后，甲方配合乙方办理有关房产过户手续，在60日内将该房产权过户到乙方或乙方指定人员名下，过户费用由乙方承担。3、因该房屋暂不能办理不动产权证，乙方付款方式为分次付款，第一次付款乙方于2019年11月11号之前向甲方支付房款￥350000.00元（大写：叁拾伍万元整）。剩余房款：600000.00（大写：陆拾万元整）剩余贷款￥：268907.48元（大写：贰拾陆万捌仟零柒元肆角捌分）由乙方接替甲方银行贷款按月支付给甲方金额为实际还款情况为准。若乙方造成甲方银行贷款逾期，则视为乙方违约，按违约责任处理，在甲方房产证办出之后，在两个月之内乙方贷款或是全款都要在指定日期付清尾款，如违约则按合同条款处罚。3、若乙方需办理二手房贷款，甲方需要配合去银行签字，办理费用由乙方承担，甲方需要签署退款协议，二手房贷款金额打到甲方账户当日退还所有房贷金额。合同及补充协议签订后，徐广亮、付珊通过张艳英账户分三次向魏涛转账340000元，徐广亮、付珊先行交付恒丰房产经纪公司的定金20000元中的10000元由恒丰房产经纪公司的店长通过微信转账给魏涛，另外10000元作为中介费。后徐广亮通过恒丰房产经纪公司分别于2019年11月13日向魏涛转账3952元、2019年12月14日转账3940元,2020年1月13日转账3930元用于偿还房贷，三次转账金额合计11822元。2020年2月24日，魏涛在微信中向恒丰房产经纪公司的经办人展示不动产权证书，告知不动产权证书已办结。2020年2月26日，贾文通过微信向魏涛转账3915元用于支付2020年2月份的房贷，被魏涛拒收。后续转账延续至2020年5月，均被魏涛拒收。另查明，本院于2020年4月7日立案受理了魏涛、王侠起诉徐广亮、付珊房屋买卖合同纠纷一案，诉求为解除房屋买卖合同并赔偿违约金20000元，因魏涛、王侠未在规定期限内预交案件受理费，该案按撤回起诉处理。本院认为，本案的争议焦点为买卖双方是否存在违约行为，是否应当向对方支付违约金以及违约金的标准如何确定。要解决上述争议焦点首先要厘清买卖双方是否存在违约行为。本案系按揭商品房买卖，买方购买后仍需按揭还款，三方均认可办理流程为：第一步签完合同后双方约定首付款时间，并约定原贷款还款时间。第二步卖方应于开发商通知办证后二十个工作日内，办理完不动产登记证书。第三步买卖双方带着有效证件去银行办理房屋贷款。第四步如果银行审批通过之后，卖方应偿还全部房贷，注销房屋原贷款，办理解押手续。如果审批不通过买方应按合同约定补齐房屋尾款600000元。第五步中介通知买卖双方带着有效证件不动产登记证书办理过户登记手续。第六步买方办理完不动产登记手续后，携带不动产权证书去银行办理登记抵押手续。第七步银行放款给卖方，多出的房款于放款当天退给买方，卖方须结清合同约定的所有费用并交房。在买方按照约定支付第一期房款350000元并偿还2019年11月至2020年1月的房贷，卖方办出房产证即履行完流程第二步时，双方均不存在违约行为。买卖双方争议的第一个问题就是买方代为偿还房贷的期限及是否存在逾期还款、是否构成违约。首先，徐广亮、付珊以及恒丰房产经纪公司持有的合同在特殊约定部分之后另载明：“备注（还款到2019年年底），由于魏涛、王侠签名在先，签署合同时尚无该内容，在徐广亮、付珊和恒丰房产经纪公司未举证证明添加该内容系征得魏涛、王侠同意、双方达成合意的情况下，应视为该备注内容不生效。其次，补充协议第三条约定“由乙方接替甲方银行贷款，按月支付给甲方，金额为实际还款情况为准”，从逻辑上补充协议的形成时间在后，假如“还款到2019年年底”的约定成立，也被补充协议中的新约定所变更。徐广亮实际转账偿还房贷至2020年，魏涛接受转账至2020年1月也能证实双方以实际行为对原来的约定进行了变更。第三，从合同文义进行分析，因为“还款到2019年年底”的约定具体明确，“到2019年年底”只包括2019年11月、12月两期，而“实际还款情况为准”则不明确，如果不是合同双方对合同特殊约定部分还贷期限再次进行确认也不会在补充协议中画蛇添足地添加该内容。因此，徐广亮关于想促成交易才一直还房贷的主张不能成立，本院对此不予采信。由于合同约定在没办出房产证之前，月供由买方承担，每月13号之前按银行流水正常还款，徐广亮2020年2月26日转账支付2020年2月份的房贷违反了上述约定，构成违约，但并非导致合同不能履行的根本违约。卖方基于此拒收2月份以后的房贷，不配合去银行办理房屋贷款并起诉买方，卖方的违约行为是导致合同不能继续履行的主要原因。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定的违约金过分高于造成的损失且只适用于一方违约，不能作为计算违约金的依据。由于买卖双方均同意继续履行合同，综合考虑买方已交付卖方350000元购房款的事实以及双方对合同未能继续履行的过错程度等因素，卖方承担违约金的标准为赔偿买方资金占有期间的利息损失，参照逾期付款违约金的计算方法，即以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算买方的实际损失。综上所述，徐广亮、付珊请求魏涛、王侠继续履行房屋买卖合同并赔偿损失的诉求理由正当，其合理部分，本院依法予以支持。由于魏涛、王侠未能举证证明因房贷逾期给其造成的损失，本院对其反诉请求无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、魏涛、王侠于本判决生效之日起三日内继续履行与徐广亮、付珊签订的《兰陵县存量房屋买卖合同》及补充协议中约定的卖方义务。二、魏涛、王侠于本判决生效之日起五日内赔偿徐广亮、付珊违约金（以人民币350000元为基数，自2020年4月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算）。三、驳回徐广亮、付珊的其他诉讼请求。四、驳回魏涛、王侠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由徐广亮、付珊负担2000元、魏涛、王侠负担300元。反诉案件受理费2150元，由魏涛、王侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  杨付征人民陪审员  朱奎民人民陪审员  杜成之二〇二〇年十二月三十日书 记 员  谭 斐