吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3693号 原告：王兰英，女，1954年11月11日生，汉族，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：卢庆元，吉林保民律师事务所律师。 被告：吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区珲春中街**恒大华府销售中心**。 法定代表人：胡志宽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵迎迎，该公司法务人员。 原告王兰英与被告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兰英及其委托诉讼代理人卢庆元、被告吉林恒大公司委托诉讼代理人赵迎迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兰英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求法院判令被告返还购房款307,916元；3、判令被告约定的违约金过高，原告不予履行；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告交付购房款及定金307,916元（见票据）。自2020年1月起，众所周知的全国新冠疫情的发生，以及吉林市疫情二次爆发，致使原告无工可打，吉林市经济形势始终不见好转，加上年老体衰，已经无力支付应当按期支付的购房款。为此，被告先后于2019年12月12日、2020年6月22日、2020年6月29日向原告催索拖欠的应交未交购房款并函示解除与原告的《商品房买卖合同（预售）》。故此，原告依据我国《民法总则》和《合同法》之规定起诉被告请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。诉讼费用由被告承担。 被告吉林恒大公司辩称，一、我公司同意解除《房屋买卖合同》，但原告应协助我公司办理注销合同备案等取消交易的手续。二、《商品房买卖合同》解除的根本原因是原告违约，原告应对其违约行为承担违约责任，按照《商品房买卖合同》约定，原告应向我公司支付违约金147,098.50元。2019年6月4日双方签订《商品房买卖合同》。原告购买吉林恒大滨江左岸一期13号楼001号房，建筑面积131.91平方米，总价款1,470,981元。按照《商品房买卖合同》约定，原告应于2019年12月2日、2020年6月2日、2020年12月2日、2021年6月2日、2021年12月2日前分别支付楼款220,648元，余款73,544元应于2022年6月2日前支付。已到期的购房款虽经被告多次催告，原告仍未缴纳。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，买受人逾期189天以上的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人应按已付款的50%支付违约金，并配合办理注销合同备案等取消交易的手续。三、《商品房买卖合同》解除的根本原因是原告违约，而非我公司原因，故不同意承担诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：王兰英与恒大公司于2019年6月2日签订了《吉林·恒大滨江左岸商品房认购书》，约定王兰英认购吉林恒大滨江左岸13商铺1单元1001号房，该商品房建筑面积131.91平方米，套内建筑面积126.71平方米，房屋总价款1,470,981元，房屋首付款为244,197元，同时约定王兰英同意签订认购书时，支付50,000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，该认购书第七条约定，若王兰英不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为王兰英违约，恒大公司可以单方终止本认购书，另行销售该房屋，王兰英无权要求返还定金。王兰英于2019年6月2日交纳首期房款294,197元，其中包含定金50,000元。2019年6月4日王兰英与恒大公司签订合同编号为HDBJ19-6-4-3的《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋坐落为吉林市昌邑区吉林恒大滨江左岸一期13号楼0单元1层001号，总房款1,470,981元。合同第七条载明，签订本合同前，王兰英已向恒大公司支付定金50,000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。合同附件四载明王兰英的付款方式为：于2019年6月11日前支付首期房款294,197元，于2019年12月2日前支付220,648元，于2020年6月2日前支付220,648元，于2020年12月2日前支付220,648元，于2021年6月2日前支付220,648元，于2021年12月2日前支付220,648元，余款73,544元于2022年6月2日前支付。合同第八条载明，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条载明：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”同日，王兰英与恒大公司签订补充协议，关于违约责任部分双方约定如下：“如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担……”案涉房屋于2019年6月4日办理商品房合同备案，备案中载明的坐落为吉林市昌邑区洛纸街1号原造纸厂改造项目地块二（吉林恒大滨江左岸一期）13#住宅0001001，与吉林市昌邑区吉林恒大滨江左岸一期13号楼0单元1层001号房屋系同一处房屋。合同备案人为王兰英。因王兰英未按约定期限履行付清剩余房款的义务，恒大公司委托北京京师（长春）律师事务所于2019年12月12日、2020年6月22日、6月29日、11月10日向王兰英发律师函，要求王兰英履行按期付款的义务。其中，最后一份律师函载明：“限阁下于2020年11月15日前履行合同约定的付款义务。否则，本所将依据吉林恒大宏盛房地产开发有限公司之委托，依法解除阁下与其签订的《商品房买卖合同》，阁下购买的该套商铺另行销售，并依法追究阁下的违约责任。” 认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、吉林·恒大滨江左岸商品房认购书、首期收据、吉林省住宅专项维修资金专用票据、通联支付、还款提示函、律师函、商品房合同备案单、补充协议。以上证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。 本院认为，一、关于合同解除的问题。王兰英于2020年9月2日向本院递交起诉状等材料，请求解除与恒大公司签订的案涉商品房买卖合同，恒大公司虽多次向王兰英发律师函，但均未确定与王兰英解除双方签订的房屋买卖合同。2020年12月9日开庭时恒大公司当庭答辩称同意解除合同，应视为2020年12月9日双方协商一致解除案涉房屋买卖合同。 二、关于王兰英要求恒大公司向其返还购房款307,916元的诉讼请求。经核实，该款中有294,197元为王兰英支付的购房款，其余13,719元为物维基金，恒大公司并非收取物维基金的主体，不应计算到王兰英所付房款之内。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，案涉房屋买卖合同已被解除，王兰英有权主张恒大公司返还其已付的房款。 三、关于违约金问题。案涉房屋买卖合同解除的根源在于王兰英无力支付剩余房款，构成违约，故王兰英有义务向恒大公司支付违约金。双方对违约金的计算标准、数额有争议。恒大公司主张按已付房款的50%予以计算，数额为147,098.50元，依据为双方签订的补充协议。王兰英认为，违约金过高，且补充协议恒大公司未对其予以提示，请求对违约金予以调整。本院认为，双方签订的补充协议为格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”案涉房屋买卖合同第二十八条规定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”王兰英与恒大公司签订的补充协议关于买受人迟延付款应承担的违约责任条款，属于格式条款，对于协议中加重买受人责任的条款，恒大公司应以合理的方式，向王兰英进行解释和说明，但恒大公司并无证据证明其已经履行了特别说明义务，该条款属无效条款。另外，案涉房屋买卖合同第二十八条补充协议规定，王兰英应依据案涉房屋买卖合同第八条的规定向恒大公司承担违约责任。王兰英逾期付款超过180日，恒大公司明确表示同意解除案涉房屋买卖合同，王兰英应按累计应付款的1%向恒大公司支付违约金，即（1,470,981元-294,197元）×1%=11,767.84元。 四、关于解除合同后的问题处理。王兰英与恒大公司均同意合同解除后，违约金从房款予以扣除，如前所述，王兰英所交的购房款为294,197元，违约金为11,767.84元，基于当事人意思自治和一次性解决纠纷、减少当事人诉累原则，本院直接将违约金从恒大公司应付款中予以扣除，王兰英有权向恒大公司主张的返款数额为294,197元-11,767.84元=282,429.16元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及双方补充协议的约定，案涉房屋买卖合同解除后，案涉房屋归恒大公司所有，王兰英无条件配合恒大公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，且王兰英亦表示同意履行该义务，故对恒大公司关于请求王兰英协助其办理注销合同备案等取消交易手续的主张，本院予以支持。本次诉讼产生的根本原因在于王兰英的违约行为，故本案诉讼费用由王兰英负担。 综上，依照中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告王兰英与被告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司于2019年6月4日签订的合同编号为HDBJ19-6-4-3的《商品房买卖合同（预售）》于2020年12月9日解除； 二、被告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告王兰英返还282,429.16元； 三、原告王兰英于本判决生效后三十日内协助被告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司办理坐落于吉林市昌邑区吉林恒大滨江左岸一期13号楼0单元1层001号的商品房合同备案等取消交易手续； 四、驳回原告王兰英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,959元，由原告王兰英负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  邵明强 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  程洪月