江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初7347号原告：柳玉龙，男，1953年12月25日生，汉族，住邳州市。原告：柳全，男，1978年1月9日生，汉族，个体工商户，住邳州市。委托诉讼代理人：吴振民，男，1943年11月8日生，汉族，住邳州市。被告：方全刚，男，1968年4月22日生，汉族，住邳州市。原告柳玉龙、柳全与被告方全刚买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，适用普通程序，于2019年1月24日作出（2018）苏0382民初6730号民事判决。原告柳玉龙不服提出上诉，徐州市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）苏03民终2839号民事裁定，撤销原判决，发回本院重新审理。本院重新立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。涉案买卖合同卖方为柳玉龙、柳全二人，原审中柳全放弃其权利，重审中柳全申请作为共同原告参加诉讼。第一次庭审原告柳玉龙、被告方全刚到庭参加诉讼。第二次庭审原告柳玉龙、原告柳全的委托诉讼代理人吴振民、被告方全刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳玉龙向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的买卖合同无效；2、判令被告支付因买卖土地厂房给原告造成的损失40万元及逾期利息（以40万元为本金，自2016年6月2日起，按照月利率2%计算至给付之日止）；3、被告给付原告垫付的土地租金1.5万元及被告毁坏原告树木折价款2万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系同村村民。2015年12月1日，原、被告签订了买卖合同，约定原告将位于官湖镇惠民畜业公司猪场内厂房及附属物转让给被告，并约定了位置、金额、权利义务及违约责任。合同签订后，原告积极将厂房及附属物交付给被告使用。被告在交付使用后也进行全部翻建使用。自2016年1月1日至今，被告共向原告支付约120万元，余下40万元，经原告多次催要，被告以各种理由推托，拒绝支付。重审中被告辩称，1、涉案合同有效；2、尚欠原告款项32万元，不是原告主张的40万元；3、原告主张的树木赔偿款没有事实依据，涉案树木双方约定归被告所有；4、原告支付的土地租金是在签订买卖合同之后，未经得我同意，我不认可。本院查明的事实：2015年12月1日，原告柳玉龙、柳全作为卖方与作为买方的被告方全刚签订买卖合同一份，合同约定：柳玉龙自愿将惠民畜业有限公司猪场厂房及附属物转让给方全刚。具体事宜如下：一、位置：北靠刘兆丰南靠柳玉龙地东靠大沟西靠许荣祥刘金玉地东西90米南北宽76米总计10.26亩；二、主车间24×72米西车间36×12米南猪栏34×10米，饲料厂、办公室、厂棚、砂光粉车间、后厂棚4间在内。厂内车间以及地面上的不动产在内都属于买方方全刚所有；三、北至刘兆丰厂南至西车间向东均宽外以南边地下沟水属两家公用；四、厂内花木以及厂外四周内大小树木不动产在内属买方所有；五、原厂债权债务由卖方柳玉龙给付，与买方方全刚无关；六、自卖后土地承租如果出现矛盾纠纷由买方方全刚协调处理，与卖方无关；七、双方协商卖价为壹百陆拾万元，160万元；八、付款方式，合同签订后预付定金壹拾万元，10万元，余款壹百伍拾万元2016年1月1日前付清；九、如若该合同涉及土地发生归属地纠纷一切由买方负责；十、另100变压器归买方方全刚所有；十一、合同生效后任何一方违约都应承担违约金贰拾万元。合同签订当天，被告给付原告10万元。现除合同约定的主车间及办公室外，原告交付被告的其他建筑物均已被被告拆除，并重建了厂房开设板材厂。涉案合同签订后，被告陆续和涉案厂房所占土地的承包户王俊环、于增文等重新签订了土地租赁合同，并预付了土地租金。2016年3月15日，本院向被告方全刚送达协助执行通知书，请被告协助执行以下款项：共计扣留、提取柳玉龙在方全刚处的款项525255元，此款不得交付柳玉龙。关于合同款项，原告在原审庭审笔录中认可收到共计1278674元合同款项，在重审庭审中，原告则予以否认，其重新确认共计收到合同价款1178674元，尚欠387874元。原告陈述，2015年12月2日20万元的收条中包含2015年12月1日支付的10万元定金，2017年3月25日的收条中包含2017年2月21日转账的43934.98元。2019年10月23日本院在邳州市国土资源局官湖国土资源所查明，原惠民畜业有限公司（新华村汇友路西侧，官坊路北侧）所占宗地性质属于集体建设用地。2019年12月23日本院在邳州市自然资源和规划局查明，原惠民畜业有限公司地块未办理规划手续。庭审中，被告方全刚提交了2017年9月9日邳州市官湖镇人民政府、邳州市国土资源局、邳州市国土资源局官湖国土资源所出具的用地证明一份、邳州市官湖镇人民政府、邳州市国土资源局官湖国土资源所出具的规划证明一份，内容为兹有徐州嘉韵木业有限公司在筹建胶合板制造项目总投资200万元，项目占地7000平方米，项目法人：方全刚，东临汇友路，西临空闲地，北临徐州丰泰木业有限公司，南临官坊路，该项目用地属工业用地，位于官湖镇工业集中区，符合整体规划要求和土地利用规划，相关手续正在办理中”。截至法庭辩论终结时，被告方全刚也未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。本院调取了于增文诉柳玉龙土地租赁合同纠纷（案号2015邳官民初字第00749号）案件的证据，其与柳玉龙签订的土地转包合同的时间为2002年12月19日，承包期限10年，于增文于2013年3月6日诉至法院请求返还土地，恢复原状，2015年正式立案。据于增文在原审庭审时陈述，柳玉龙因为于增文起诉，又向其支付了两年（2016、2017年）土地租金9100元。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案合同的效力是有效还是无效；2、如果合同无效，原告诉请比照合同约定赔偿40万元及利息能否得到支持；3、原告诉请的返还垫付租金1.5万元、树木折价款2万元能否得到支持。关于焦点一：本院认为，涉案买卖合同无效。理由如下：1、涉案合同为买卖合同，合同标的是未取得合法手续的建筑。根据查明的事实，涉案地块上建设有厂房、办公设施等建筑物,均未按规划审批程序批准建设,未依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以买卖合同无效。2、涉案建筑物所在土地原为家庭承包地，虽然当地国土资源所出具证明其规划为集体建设用地，但是并未有正式的征收手续。且土地系原告与多个承包户签订合同，从承包户手中直接租赁，从保护耕地的角度，也应给涉案合同予否定性评价。关于焦点二，原告诉请的因涉案合同造成的损失能否得到支持的问题，本院认为，虽然涉案合同无效，对于原告的损失，被告应承担责任，应予以赔偿。关于损失数额，参照原被告签订合同时约定的合同价款，认定其损失数额为尚未给付的合同价款,资金占用期间的利息亦予以支持。涉案合同约定合同价款为160万元，2015年12月1日至2018年2月15日，被告已支付1234740元，剩余未支付款项为365260元。对于原告2015年12月1日支付的10万元定金是否包含在2015年12月2日的收条中，本院认为，其在原审庭审中认可合同签订当日收到10万元，合同签订第二日又收到20万元，且从原告提交的自己的记账簿也能得到印证，其在2017年以前收到被告支付的款项共计30万元。对于2017年2月21日转账的43934.98元是否包含在2017年3月25日的收条（金额143940元）中，本院认为，综合全案事实、原告的年龄、认知能力、原告提供的记账簿及庭审中双方陈述，可以认定原告所述属实。综上，被告未支付款项为365260元。对于利息，2016年3月15日本院向被告方全刚送达三份协助执行通知书，要求被告方全刚不得将相关款项交付原告柳玉龙，2018年3月5日，三件执行案件均结案，逾期利息本院自2018年3月6日起按照中国人民银行公布的贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照贷款市场报价利率（LPR）计算。关于焦点三，对于原告返还垫付的土地租金1.5万元，和赔偿毁坏树木的损失2万元的诉请，本院认为，涉案合同签订于2015年12月1日，原告方于2017年5月30日支付的于增文和王俊环的土地租金（2016年、2017年），其未征得被告同意而支付，对其该项诉请不予支持。对于毁坏树木的2万元赔偿，涉案买卖合同第四条约定“厂内花木以及厂外四周内大小树木不动产在内属买方所有”，且树木已经灭失，无法确定价值，该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间于2015年12月1日签订的买卖合同无效。二、被告方全刚赔偿原告柳玉龙、柳全损失365260元及利息（以365260元为基数，2018年3月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。三、驳回原告柳玉龙、柳全的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7825元，由被告方泉刚负担6779元，由原告负担1046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董志军审 判 员  汤步银人民陪审员  黄继廷二〇二〇年十二月九日法官 助理  薛红玲书 记 员  王 静