葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初685号原告：冯翠娥，女，1973年11月16日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市猇亭区，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张敏，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥中达，湖北今天（宜昌）律师事务所实习律师。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**，统一社会信用代码：91420500695135314J。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。原告冯翠娥与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2020年8月5日作出（2020）鄂05民辖21号民事裁定书，指定本案由本院审理。本院于2020年10月9日立案后，依法由审判员张浴阳、胡丹、人民陪审员彭涛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯翠娥的委托诉讼代理人张敏、胥中达，被告宇星置业的委托诉讼代理人刘毅、黄晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯翠娥向本院提出诉讼请求：1.确认冯翠娥与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；2.判令宇星置业立即向冯翠娥交付江南星城小区17号楼1单元24层编号为012403号（产籍号04-0002-0384-012403）的房屋；3.判令宇星置业立即向冯翠娥交付江南星城小区编号为1611号的地下车位；4.判令宇星置业自2016年12月30日起至实际交付房屋之日止，以已付购房款469925元为基数，按照日万分之五的利率向冯翠娥支付逾期交房违约金（截至2019年12月31日违约金为253759.50元）；5.判令宇星置业为冯翠娥办理房屋产权属登记并向冯翠娥支付逾期办证违约金469.92元；6.判令宇星置业承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月29日，冯翠娥与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，由冯翠娥购买宇星置业开发建设的位于××点军区××星城小区××楼××单元××编号为××号的房屋，同时购买车位一个。该房屋系案外人弃购后，经宇星置业认可，冯翠娥在团购价（3500元）基础上额外缴纳约25000元，以单价3828元、房屋总价款469925元购买该房屋并支付购买车位总价款60000元，房屋的交付时间为2016年12月30日前。宇星置业若逾期交房超过30日，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，按日向冯翠娥支付已交付房价款万分之二的违约金。合同同时约定，宇星置业逾期协助办理房屋权属证书，则应当按照已付房款的0.1%支付违约金。因合同约定双方违约责任不对等，且宇星置业逾期交房近三年，故冯翠娥主张按照日万分之五的标准计算逾期交房违约金。宇星置业至今未向冯翠娥交付房屋及车位，故冯翠娥为了维护自身合法权益诉至法院。宇星置业辩称：1.案涉团购房《商品房买卖合同》条款与价款无效。合同签订前，冯翠娥及点军区政府均明知团购价3500元/平方米低于市场价和成本价，该价格不是宇星置业与冯翠娥自愿、合意达成的，是受点军区政府强迫而被迫接受的，该强迫交易行为侵害了企业的经营自主权，严重扰乱了市场秩序，损害了社会公共利益；2.如认定案涉商品房买卖合同有效，则由点军区政府代替950名本区干部职工支付宇星置业被迫销售的950套低价团购房的房款差价，将导致国有资产流失。点军区政府应承担相关义务即责任，作为第三人参加诉讼；3.因其他案外人诉宇星置业房屋买卖合同纠纷系列案件，尚在湖北省高级人民法院再审期间，本案应中止诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府（以下简称点军区政府）为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组。2013年7月11日，该领导小组与宇星置业签订《点军区西边冲商品房开发补充协议》，约定其代表点军区干部职工团购房屋950套左右，团购价3500元/㎡左右。2014年12月16日，冯翠娥在《商品房销售合同会签单》签字确认。同日，冯翠娥向宇星置业出具承诺书，承诺如其购买房屋的协议价3828元低于宜昌市房屋建设成本价和宇星置业实际成本，导致税务清算时确定价格超出此价格需要补交价款及税款，由冯翠娥承担其费用并补交给宇星置业。2014年12月29日，冯翠娥（买受人）与宇星置业（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》约定，冯翠娥向宇星置业购买位于点军区××龙××路××星城小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价每平方米3828元，总金额为469925元；出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2015年1月18日，冯翠娥与宇星置业签订了《江南星城车位认购协议》约定，冯翠娥向宇星置业购买江南星城小区编号为1611号的地下车位一个，车位总价款60000元；宇星置业应于2017年2月28日交付车位。上述合同签订后，冯翠娥已向宇星置业支付购房款469925元、车位款60000元，但宇星置业至今未向冯翠娥交付房屋及车位。案涉商品房已具备交付条件。同时查明，宇星置业与点军区政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院于2019年3月18日已作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认点军区政府锁定宇星置业所开发的江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法，同时责令点军区政府对违法行为采取补救措施。点军区政府不服该判决结果，向中华人民共和国最高人民法院申请再审，2020年7月22日，该院裁定将本案指令湖北省高级人民法院再审。本院认为，冯翠娥与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》和《江南星城车位认购协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。虽然点军区政府成立的宜昌市点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星置业申请通知点军区政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。冯翠娥已按约定支付了全部的购房款和车位款，宇星置业应及时交付房屋和车位，并办理该房屋的不动产权属登记，宇星置业延迟交付及办证，构成违约，应当承担违约责任即自约定的房屋交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向冯翠娥支付已交付房屋价款万分之二的违约金，并按已付房屋价款的0.1%向冯翠娥支付逾期办理房屋产权登记的违约金。冯翠娥主张按照日万分之五支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。冯翠娥主张按已付房屋价款的0.1%向其支付逾期办理房屋产权登记的违约金469.92元，因未超过合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、冯翠娥与湖北宇星置业发展有限公司于2014年12月29日签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向冯翠娥交付江南星城小区17号楼1单元24层编号为012403号（产籍号04-0002-0384-012403）的房屋一套并为冯翠娥的房屋申请办理不动产权属登记；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向冯翠娥交付宜昌市点军区五龙一路江南星城小区编号为1161号地下车位；四、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以冯翠娥所交购房款469925元为基数，自2016年12月31日起至实际交付房屋之日止按照每日万分之二的利率标准向冯翠娥支付逾期交房违约金；五、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向冯翠娥支付逾期办理房屋产权登记的违约金469.92元；六、驳回冯翠娥的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11642元，由冯翠娥负担1523元，湖北宇星置业发展有限公司负担10119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张浴阳审 判 员  胡 丹人民陪审员  彭 涛二〇二〇年十二月三十一日法官助理陈静书记员向亚琴