安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初10025号 原告：沈成地，男，1993年5月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被告：阜南县正基置业有限公司，统一社会信用代码91341225066542048Y，住所地阜南县鹿城镇北苑小区26号楼101室。 法定代表人：陈兰云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩振军，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽安泰达律师事务所律师。 原告沈成地与被告阜南县正基置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈成地，被告阜南县正基置业有限公司的委托诉讼代理人韩振军、刘刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈成地向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的车位租赁协议无效,并返还原告车位租赁费35000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月1日原、被告双方签订车位租赁协议书一份,被告将自己开发建设的位于阜南县车位租赁给原告,租期与原告购买“正基领尚城”小区9号楼501室房屋使用期一致,车位总租赁费35000元,协议签订至今,原告才发现被告无权出租该车位,根据《物权法》第74条第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。基于上述规定原告多次与被告协商,要求解除双方签订的车位租赁协议,并返还车位租赁费35000元,但被告一直置之不理，为此起诉。 阜南县正基置业有限公司辩称：1.原告请求确认双方签订的车位租赁协议无效，并返还租赁费用35000元，没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。根据物权法第74条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库的归属，有当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，显然被告出租车位有事实和法律依据。2.车位租赁协议书合法有效，并不违反法律的强制性规定，被告对租赁的车位拥有所有权和处分权，并非原告所称的占用业主的道路或者其他场地，用于停放汽车的车位属于业主共有。被告所租赁的车位是经过阜南县规划局合法批准的车位，且被告租赁的车位并不包含在房屋销售的价格中，车位系被告投资、开发。显然被告与原告签订的车位租赁协议合法有效。3.被告租赁的车位完全符合设计规划，规划的停车位并没有占有公共部分。需要强调的是，被告在开发是规划为停车场地，并符合产权登记技术规范，且建设费用未列入开发成本和分摊面积，出租给原告车位的所有权属于被告，被告有权租赁给被原告使用。显然原告所谓的租赁合同无效，依法不能成立。请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明法律事实如下:原告作为乙方、被告作为甲方，双方于2016年10月1日签订《车位租赁协议书》一份。协议载明：就乙方提出租赁小区停车位，与甲方友好协商一致后达成如下协议：1.甲方向乙方提供小型汽车停车位1个，车位号为地上109号。2.乙方缴纳租金35000元，享有与房屋使用期限同等权利。合同还就甲、乙双方需承担的其他义务做了约定。合同签订后，原告于当日支付给被告车位租金35000元。 另查明：涉案土地坐落于阜南县纬三路北侧的土地使用者为被告，用于建设阜南县正基·领尚城小区。2016年11月15日，阜南县城乡规划局在被告制作的“阜南县正基·领尚城小区园林、景观、绿化、道路、停车位施工平面图”上盖章确认，该平面图显示：规划总用地面积69788㎡，地上建筑面积195606㎡，植草砖停车位3800㎡。被告提供的阜南县商品住房价格备案表记载：总建设面积194312㎡，可售面积194312㎡，住宅均价4980元／㎡，商品住房价格构成不含地下室及地上停车位。阜南县物价局在该备案表上盖章确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉地上停车位的权利性质及权利归属；二、双方签订的协议的性质及效力。 一、关于案涉停车位的权利性质及权利归属问题。 《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”本案中，被告通过出让方式获得相应的土地使用权。故被告对本案所涉停车位相对应的土地，拥有合法的土地使用权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉停车位是被告投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，且该部分建筑面积系作为独立功能区，并未在公用面积中予以公摊，被告应当对此享有所有权。另外，关于原告“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的陈述，其并未提供相应证据，故关于原告对案涉停车位“属于业主共有，被告无权租赁或买卖”的诉称，本院依法不予采纳。 二、关于双方签订的协议的性质及效力。 （一）案涉“租赁协议”的实质。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，双方签订的《车位租赁协议书》约定乙方缴纳租金后，享有与房屋使用期限同等权利，从合同约定的使用年限远远超过法定的租赁期限来看，有悖于正常的租赁协议，被告租赁案涉停车位的行为实质系“以租代售”，该“租赁协议”名为“租赁”，实为“买卖”。同时，原告与被告签订该协议，实际亦表明了其长期对案涉车位享有使用权的意愿。 （二）关于案涉合同性质及其效力的问题。案涉停车位系被告独立投资建设，并未计入商品房房价或作为公用面积分摊。根据相关法律法规，该停车位的合法使用权和获益均归被告所有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第九十六条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案被告对案涉整个停车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“停车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有其他合同无效的事由，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。 综上，原告请求返还车位租赁费35000元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十二条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 判决驳回原告沈成地的诉讼请求。 案件受理费减半收取计338元（原告已预交），由原告沈成地负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  赵宇 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理陈雷 书记员肖文雅 （2020）皖1225民初10025号民事判决书适用的法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入《当事人缴费通知书》中的法院账号，并请通知主审法官赵宇，联系电话0558-66××××6。