文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初3715号原告：龚春发，男，1968年3月10日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：孙红云，江苏学益律师事务所律师。被告：张卫平，男，1954年1月2日出生，汉族，住镇江市。被告：席春华，女，1956年2月9日出生，汉族，住址同上。原告龚春发与被告张卫平、席春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告龚春发及其委托诉讼代理人孙红云、被告张卫平到庭参加诉讼，被告席春华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后经本院查明，案涉镇江新区平昌路122号宜业苑26幢901室已设立抵押权，原告另案起诉被告张卫平、席春华、马丽霞、张敏捷、与案外人朱建琴之间的抵押合同无效并撤销对案涉房屋作出的抵押行为，故本院于2020年4月24日裁定本案中止诉讼。前述确认合同无效纠纷一案一审判决生效后，本案于2020年12月14日恢复审理。本案现已审理终结。原告龚春发向本院提出诉讼请求：1.判令两被告依约全面履行双方签订的房屋买卖合同，协助原告办理房产变更过户手续；2.要求被告支付违约金5万元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年5月26日，原、被告在第三方任某,4见证下签订《房屋买卖合同》，合同明确约定被告张卫平、席春华将一套面积为130平方米的安置房屋出售于原告，房屋价款为25万元，付款方式为分期付款，签订房屋买卖合同时付定金20万元，原告拿到钥匙后，付款3万元，余款2万元办理房屋过户手续后再给付。合同签订当日，原告支付被告张卫平、席春华现金20万元，因未能办理房产登记，被告张卫平、席春华为表诚意将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交付验收单、房屋拆迁补偿计算表、购优惠价商品房工作联系单等原件交给原告。2016年4月1日选房时，原告又支付被告张卫平、席春华购买案涉安置房款4万元和购车库款6398元。同日，原告拿到案涉房屋即刻入住，并在一年后对案涉房屋进行了装修，按时缴纳2017年4月至2018年12月期间的物业费、燃气费、电费。2017年后，原告多次与被告商谈过户事宜，均因被告要求加价致使商谈过户无果。后被告恶意提前缴纳物业费，并于2019年9月2日向法院提起解除购房合同之诉，后因原告提起相关证据材料，被告予以撤诉，原告亦提起反诉，因被告未到庭，原告亦将反诉撤诉。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告对被告辩称系抵押案涉房屋借款的意见不予认可，且被告未提供任何证据予以证明，请求法院支持原告诉讼请求。被告张卫平辩称，两被告是夫妻关系。2015年，因被告儿子张敏捷开饭店需要资金周转，两被告通过曾从事过房产中介的朋友任某,4将名下的一套130平方米户型的拆迁安置房（尚未选定房屋）做了房屋买卖手续作为借款抵押给原告，张敏捷向原告出具一张20万元的收条，并将其中3万元用于给付张敏捷结欠案外人谢建成的借款，两被告在该收条中补签的名字。2016年4月2日左右，被告拿到本市平昌新城宜业苑26幢901室房屋就交由原告居住，钥匙也一并交由原告。2016年年底开始，原告多次向被告催要借款，由于原告要回老家，故要求被告拿钱赎房，并要求涨价，被告基于资金不够，故一直未谈拢。案涉房屋已登记在两被告名下。被告不承担本案律师费。被告席春华未作答辩。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，原告（乙方）与被告张卫平、席春华(甲方)签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方自愿将其座落在万顷良田三期拆迁房130户型（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，甲乙双方共同商定该房屋的转让价为人民币贰拾伍万元整（￥250000），房屋建筑面积以按现行的房屋测量规范测量，经市房管部门审核的为准，如与原产权记载面积不一致，甲乙双方同意：按套计价，房价不变，互不退补；乙方于签订本合同时支付甲方购房定金人民币贰拾万元整（￥200000），甲方出具收据给乙方；产权转移手续由甲、乙双方或委托丙方在该房屋审批手续办妥后去市房产交易所办理，所产生的税费全部由乙方按国家规定政策承担；本合同经双方签字生效后，甲方不得将房屋的产权进行抵押、贷款、买卖及逾期不配合过户，如造成上述行为，甲方将承担双倍房款的违约责任；付款方式1.甲、乙双方签合同时，付购房定金贰拾万元整（200000），2.乙方拿到选房钥匙后，付房款叁万元整，3.余款贰万元甲方办完过户手续时付清，4.双方约定2016年5月25日后选房，甲方愿意补贴其（期）间一半过户费给乙方。该合同下方甲方处有张卫平、席春华并列签字，乙方处有龚春发签字；原告、被告张卫平均认可上述《房屋买卖合同》手写下划线部分均系案外人任某,4书写及甲、乙处签名系原、被告本人签字。同日，两被告儿子张敏捷向原告出具收条一张，载明：“今收到龚春发购万顷良田三期拆迁房130户型房款定金人民币贰拾万元整（￥200000），收款人张卫平，代收人张敏捷”，张卫平、席春华在该收条下方签名。同日，被告张卫平、席春华将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交付验收单、房屋拆迁补偿计算表、购优惠价商品房工作联系单原件交付原告。其中购优惠价商品房工作联系单载明被告张卫平、席春华自愿选择购房户型为75户型贰套、130户型壹套。2016年4月1日，被告张卫平收到原告支付的4万元购房款和6398元购买车库款后，向原告出具收条一张，载明“今收到购房款肆万元正（40000），备注：车库费陆仟叁佰玖拾捌元正（6398）”。同日，被告张卫平、席春华将案涉房屋交付原告，原告取得房屋后缴纳了此后部分电费及燃气费，并占有使用至今。2019年2月19日，原告向案涉房屋所在的物业服务公司缴纳了2017年4月至2018年12月的物业管理费744元。原告申请证人任某,4的证人证言内容为：“我与原、被告、谢建成、张敏捷都认识，我之前从事过房屋中介工作，原、被告就被告拆迁安置房谈好价格后，谢建成邀请我作为中间人帮他们签订一份房屋买卖合同，并未谈及房屋抵押借款，房屋买卖合同中主文手写部分系我书写，但签名是原、被告签的。案涉合同房价25万元系当时的市场价”。2019年9月2日，张卫平、席春华曾就案涉房屋将龚春发诉至本院，其诉讼请求为判令解除龚春发与张卫平、席春华之间的房屋买卖合同，并要求龚春发承担未付款30000元双倍的违约金；事实和理由为2015年5月26日，张卫平、席春华将万顷良田三期拆迁房130户型出售给龚春发，双方共同约定房屋转让款为25万元，双方为防止买卖后悔，在房屋买卖合同中明确约定龚春发拿到选房钥匙后需付房款3万元，2016年4月13日龚春发拿到购房钥匙，但3万元购房款至今未付。该房屋买卖合同系双方自愿签订，并由第三方任某,4见证签字…。2019年9月16日，龚春发就该案提起反诉，反诉诉讼请求为要求张卫平、席春华依约全面履行双方签订的房屋买卖合同，及时办理房产证并协助原告办理房产变更过户手续，同时提交张卫平于2016年4月1日出具的收条。2019年10月10日，张卫平、席春华向本院申请递交撤诉申请，理由为因当事人年事已高，忘记付款事实，现看到了收条，故申请撤回房屋买卖合同纠纷一案。因张卫平、席春华未参加原定于2019年11月27日的反诉案件庭审，后龚春发向本院申请撤回反诉；本院亦于2019年11月27日作出准予张卫平与席春华撤回起诉、龚春发撤回反诉的民事裁定书。另查明，被告张卫平、席春华系夫妻关系。2019年10月15日，被告张卫平、席春华就案涉本市新区平昌路122号宜业苑26幢901室办理了不动产权证。2019年10月22日，被告张卫平、席春华与案外人朱建琴就案涉房屋办理了抵押权，抵押权人为朱建琴。本案审理过程中，原告于2020年4月23日就其与张卫平、席春华、马丽霞、张敏捷、朱建琴确认合同无效纠纷一案向本院提起诉讼，要求确认张卫平、席春华与朱建琴的抵押合同无效并撤销张卫平、席春华与朱建琴之间的抵押行为，本院经审理认为张卫平、席春华将案涉房屋出卖给龚春发并交付龚春发居住后，在领取房屋不动产权证书后，不按合同约定及时将房屋产权过户至龚春发名下，反而将房屋抵押给他人，设立抵押权，其行为实属恶意违约，侵害了龚春发的合法权益，判决张卫平、席春华与朱建琴于2019年10月22日签订的借款担保合同无效，撤销张卫平、席春华将案涉房屋抵押给朱建琴的行为。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告张卫平辩称案涉《房屋买卖合同》系抵押合同，其未提供证据予以证明，且与其第一次起诉的诉讼请求、事实和理由相违和，故本院对被告张卫平的该抗辩意见不予采信。结合原告与被告张卫平庭审陈述、证人任某,4的证人证言，案涉《房屋买卖合同》由原、被告亲笔签字的事实，系双方当事人真实意思表示，该合同已依法成立并生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约履行了支付部分购房款的义务，被告张卫平、席春华已于2019年10月15日取得案涉房屋不动产权证，现原告要求被告张卫平、席春华履行案涉《房屋买卖合同》，协助原告办理案涉房屋变更过户手续，本院予以支持。关于违约金的问题，被告张卫平、席春华恶意将案涉房屋设立抵押权，侵害了原告的合法权益，原告为此诉讼花费一定的时间、人力成本，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告主张被告张卫平、席春华支付其违约金50000元，数额过高，且原告未提供证据证明其实际损失，综上，本院酌定被告张卫平、席春华支付原告违约金15000元。关于律师费问题，原告未提供证据证明该费用为诉讼所必须，且无约定应由两被告承担，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张卫平、席春华应于本判决生效之日起十日内协助原告龚春发办理镇江新区平昌新城宜业苑26幢901室房屋过户登记手续；二、被告张卫平、席春华应于本判决生效后十日内支付原告龚春发违约金15000元；三、驳回原告龚春发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元（已由原告龚春发预交至本院），由被告张卫平、席春华共同负担。原告龚春发应在本判决生效后十五日内到本院办理受理费用退费手续。被告张卫平、席春华应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的受理费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××63）。逾期不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  曾晓青二〇二〇年十二月十四日法官助理王霞书记员吴丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。