北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初4559号原告：国网北京市电力公司，住所地北京市西城区前门西大街**。法定代表人：潘敬东，董事长。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。被告：北京凤翔伟业房地产开发公司，，住所地北京市怀柔区凤翔开发区内法定代表人：岳保华。被告：北京龙祥物业管理中心，，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区****法定代表人：李翠萍，经理。委托诉讼代理人：石月，北京砥石律师事务所律师。被告：北京凤翔投资开发总公司，住所，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区内div>法定代表人：郭东明，总经理。委托诉讼代理人：韩超，北京砥石律师事务所律师。原告国网北京市电力公司（以下简称国网电力公司）与被告北京凤翔伟业房地产开发公司（以下简称凤翔伟业公司）、北京凤翔投资开发总公司（以下简称凤翔投资公司）、北京龙祥物业管理中心（以下简称龙祥物业中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员王启军独任审判，公开开庭进行了审理。原告国网电力公司的委托诉讼代理人郑颖、被告龙祥物业中心的委托诉讼代理人石月、被告凤翔投资公司的委托诉讼代理人韩超到庭参加了诉讼。本案被告凤翔伟业公司经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告国网电力公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除凤翔伟业公司与国网电力公司签订的商品房购销合同；2.判令凤翔伟业公司与龙祥物业中心共同返还国网电力公司房款131400元及自1999年5月4日至其实际返还之日止的利息（1999年5月10日至2019年8月19日以中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR计算）；3.判令凤翔伟业公司与龙祥物业中心赔偿国网电力公司房屋涨价损失918600元；4.判令凤翔伟业公司与龙祥物业中心共同赔偿损失131400元；5.判令凤翔投资公司对第2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.判令凤翔伟业公司、凤翔投资公司、龙祥物业中心承担本案诉讼费。事实和理由：1999年3月31日，北京龙翔新热力服务中心拖欠怀柔区杨宋镇电力管理站电费334191.36元，后双方签订《抵房协议书》，协议约定北京龙翔新热力服务中心将怀柔区杨宋镇凤和小区4号楼1单元401室房屋抵给怀柔区杨宋镇电力管理站以冲抵电费131400元。同时凤翔伟业公司与怀柔区杨宋镇电力管理站签署商品屋购售合同，将前述房屋出售给怀柔区杨宋镇电力管理站。房屋交付怀柔区杨宋镇电力管理站后，并未能办理房屋产权证，房屋一直处于闲置状态。2018年底，杨宋供电所发现涉案房屋已被他人重新装修并入住。2019年，国网电力公司向凤翔伟业公司、凤翔投资公司、龙祥物业中心提起诉讼，要求排除妨碍，将房屋腾退返还给国网电力公司，经北京市第三中级人民法院终审驳回起诉。北京市凤翔伟业房地产开发公司将已出售国网电力公司19年的房屋，未能办理房屋产权证且被他人占有，严重损害国网电力公司的财产权益。根据合同法及司法解释的规定，凤翔伟业公司应承担相应的法律责任。2000年后，怀柔区杨宋镇电力管理站改制为怀柔区杨宋镇供电营业所，划归国网电力公司。2000年8月，北京龙翔新热力服务中心更名为北京龙祥物业管理中心。北京凤翔房地产开发公司更名为北京凤翔伟业房地产开发公司，并于2012年10月31日被吊销，其股东为北京凤翔投资开发总公司。根据相关法律和司法解释规定，负有清算义务的股东未依法组织清算组进行清算，对公司所负债务承担连带清偿责任。北京凤翔投资开发总公司在北京凤翔伟业房地产开发公司吊销执照后未及时组织清算，应对其子公司所负债务承担连带清偿责任。综上，国网电力公司诉至法院请求维护合法权益。被告龙祥物业中心辩称，不同意国网电力公司的诉讼请求。我方与国网电力公司签订协议是真实意思表示，我方已经履行了合同义务，国网电力公司与凤翔伟业公司签订了有效的房屋销售合同，只是因为房屋不能过户，没有继续履行合同。我方不同意承担相应的返还及赔偿责任。国网电力公司应向凤翔伟业公司主张权利。被告凤翔投资公司辩称，不同意国网电力公司的诉讼请求。我方只是凤翔伟业公司的名义股东，并未参与过凤翔伟业公司的实际经营与管理，我方在客观上无法进行清算，不存在怠于履行清算义务的情形。凤翔伟业公司实际上是由缐怀东实际管理和控制，公章账目都由他保管。凤翔伟业公司被吊销营业执照后，我方未作收回公章清理账目的工作。被告凤翔伟业公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本院经审理认定如下事实：1999年5月10日，龙翔物业中心（原名北京龙翔新热力服务中心）（甲方）与怀柔县杨宋镇电力管理站（乙方）签订《协议书》一份，约定：“就甲方欠乙方电费一事，经双方协商达成协议如下：一、截止1999年3月31日甲方（包括凤河小区的3、4号两栋住宅楼）共欠乙方电费334191.36元。二、甲方将杨宋镇凤和小区4号楼的一单元401、3号楼五单元401（每套建筑面积73平方米、1800/㎡。合款131400元）。两套楼房共计合款262800元（不包括物业管理费及其它相关费用）给付乙方，抵顶电费262800元。三、甲方向乙方交付的房屋，其产权手续由甲方负责在1999年12月31日前办理完毕。四、剩余所欠电费71391.36元，甲方在本协议生效后10日内向乙方一次性付清……”。1999年5月10日，怀柔县杨宋镇电力管理站（甲方）与凤翔伟业公司（原名北京凤翔房地产公司）（乙方）分别就凤和小区两处房产签订《商品房购销合同》，约定甲方向乙方购买杨宋凤和小区4号楼一单元401，3号楼五单元401，每套面积73平方米，每套购房款131400元。同日，凤翔伟业公司向杨宋电力管理站分别就杨宋凤和小区4号楼一单元401，3号楼五单元401两套房屋出具两张金额均为131400元购房款的收据，杨宋电力管理站和龙祥物业中心均未实际付款。1999年6月，原怀柔县杨宋镇电力管理中心向北京龙翔新热力服务中心出具金额为262800元的电费收据。2018年底，国网电力公司得知杨宋凤和小区4号楼一单元401号房屋被他人侵占，故于2019年5月21日以龙祥物业中心、凤翔投资公司、凤翔伟业公司为被告诉至本院，要求凤翔伟业公司、龙祥物业中心腾退并向原告交还上述房屋，同时要求凤翔伟业公司、龙祥物业中心按每月3000元标准共同赔偿自被告占用至实际返还上述房屋期间的房屋使用费，并由凤翔投资公司承担连带清偿责任。本院于2019年12月20日作出（2019）京0116民初3640号民事判决书，判决驳回了国网电力公司的全部诉讼请求。判决作出后，国网电力公司不服判决并提出上诉，北京市第三中级人民法院于2020年7月27日作出（2020）京03民终6641号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查一，涉案房屋因所坐落的土地未办理征地手续，未取得销售许可证，房屋亦无法办理房屋产权证。2017年，凤翔伟业公司将位于杨宋凤和小区3号楼五单元401号房屋以105万元的价格出售给案外人曹长涛。另查二，怀柔县杨宋镇电力管理站改制为怀柔区杨宋镇供电营业所，现已划归国网北京市电力公司；北京龙翔新热力服务中心现已更名为北京龙祥物业管理中心；北京凤翔房地产开发公司更名为北京凤翔伟业房地产开发公司，并于2012年10月31日被吊销营业执照，其股东为北京凤翔投资开发总公司。2020年10月1日，国网电力公司向本院提起本案诉讼，要求解除《商品房购销合同》、返还购房款、支付利息及赔偿房屋涨价损失及其他损失。凤翔投资公司与龙祥物业中心分别持答辩意见不同意国网电力公司的诉讼请求。上述事实，有当事人提交的协议书、商品房购销合同、购房款收据、电费收据存根、（2019）京0116民初3640号民事判决书、（2020）京03民终6641号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，龙祥物业中心先与怀柔县杨宋镇电力管理站签订以房抵债协议，约定用涉案房屋抵顶电费，再由杨宋镇电力管理站直接与凤翔伟业公司就涉案房屋签订《商品房购销合同》，但由于涉案房屋未办理征地手续，凤翔伟业公司未取得销售上述房屋的资格，该《商品房购销合同》违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。国网电力公司原下属机构杨宋镇电力管理站与凤翔伟业公司签订的《商品房购销合同》为无效合同，凤翔伟业公司应当返还购房款，国网电力公司主张返还购房款及利息，并赔偿房屋涨价损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在龙祥物业中心与怀柔县杨宋镇电力管理站签订的《协议书》中，双方约定房屋产权手续由龙祥物业中心负责在1999年12月31日前办理完毕。但在实际上，该房屋无法办理产权登记手续，双方合同目的无法实现。龙祥物业中心和凤翔伟业公司虽分别与国网电力公司存在合同关系，但三者之间的两个合同关系存在关联性，龙祥物业中心和凤翔伟业公司均应当承担返还购房款及利息的责任。龙祥物业中心承担返还购房款及利息之后，有权向凤翔伟业公司追偿。关于国网电力公司主张房屋涨价损失一节，凤翔伟业公司在与杨宋镇电力管理站签订《房屋购销合同》后，又将房屋交付给他人，严重违反了诚实信用原则。现该合同被确认无效，国网电力公司不仅没有取得房屋权属，而且丧失了在当时签订其他有利合同的机会。国网电力公司要求的房屋涨价损失，是基于对合同相对方的信赖而产生的信赖利益损失，该损失产生的直接原因是凤翔伟业公司将本已出售给国网电力的房屋再次交予他人，故应由凤翔伟业公司承担赔偿责任。此项损失的数额，应当参照相同地段房屋的市场价格与杨宋镇电力管理站和凤翔伟业公司签订合同的价格之差确定。根据国网电力公司提交的房屋购买协议，凤翔伟业公司于2017年将凤和小区3号楼5单元401号房屋（面积为73平方米）以105万元的价格出售给案外人曹长涛，该房屋与本案涉案房屋位置相近、面积相同，具有可比性，故对于国网电力公司主张赔偿涨价损失918600元的诉讼请求，本院予以支持。关于国网电力公司主张惩罚性赔偿，要求被告赔偿一倍购房款，因杨宋镇电力管理站与北京凤翔房地产开发公司签订《房屋购销合同》是以龙祥物业中心抵顶电费为基础，并非北京凤翔房地产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等手续而积极出售给杨宋镇电力管理站，且国网电力公司并未提交证据证明北京凤翔房地产开发公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证等手续的情形，不符合相关司法解释规定的情形，故对于国网电力公司的此项主张，本院不以支持。关于凤翔投资公司的责任问题，凤翔投资公司是凤翔伟业公司的股东，在凤翔伟业公司被工商行政管理部门吊销营业执照后，凤翔投资公司应当依照相关法律法规对凤翔伟业公司进行清算，其不能以不是凤翔伟业公司的实际控制人或未实际参与凤翔伟业公司的经营管理为由，免除其清算义务。《最高人民法院关于适用若干问题的的规定（二）》第十八条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应当依法予以支持。”现凤翔投资公司的清算义务未经强制履行，本案中亦无证据证明存在上述司法解释规定的应由股东承担赔偿或连带责任的情形，国网电力公司要求凤翔投资公司承担连带责任缺乏法律依据，本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京凤翔伟业房地产开发公司、北京龙祥物业管理中心于本判决生效后七日内返还国网北京市电力公司购房款131400元，并支付自1999年5月11日至此款实际返还之日止的利息（以131400元为基数，自1999年5月11日至2019年8月19日，以中国人民银行贷款基准利率计算；以131400元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR计算）；二、被告北京凤翔伟业房地产开发公司于本判决生效后七日内赔偿国网北京市电力公司信赖利益损失918600元；三、驳回国网北京市电力公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8411元，由国网北京市电力公司负担454元（已交纳），由北京龙祥物业管理中心负担732元（于本判决生效后7日内交纳），由北京凤翔伟业房地产开发公司负担7225元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二〇年十二月二十八日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎