山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0112民初6596号原告：杜学智，男，1998年4月28日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：王旭，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙延东，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。被告：山东和润置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370000580413302W。法定代表人：胡玉冰，董事长。委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师（济南）事务所律师。原告杜学智与被告山东和润置业有限公司（以下简称和润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月22日、12月1日公开开庭进行了审理。原告杜学智的委托诉讼代理人王旭、孙延东，被告和润置业公司的委托诉讼代理人周茂海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜学智向本院提出诉讼请求：1.请求撤销原、被告于2018年1月18日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：（字）201811221464]及《合同补充协议》；2.判令被告返还原告交纳的购房款3330696元；3.判令被告赔偿原告办理房产证等交纳的税费、专项维修资金等损失103867.14元（其中印花税1665.4元、契税95162.74元、专项维修资金6489元、不动产登记费550元）；4.判令被告赔偿原告维护该房产支付的费用11939.76元（计算至2020年4月）；5.判令被告赔偿原告利息损失18878.56元（自2020年4月27日至2020年6月21日，以3330696元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年6月22日至实际返还之日按前述标准计算）；6.判令被告赔偿原告因本案支付的律师费损失9.5万元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于唐冶新区邢村立交桥东北角开发的幸福花园项目S2号楼配套1单元1层101号房，总价款3330696元。该房为现房，原告依约交纳了全部房款后，被告向原告交付了涉案房产。涉案房屋为门头房，房屋交付前，被告已将该101号房与相邻102号房一并对外出租，并持续至交付之时。出租期间两房内部互通，外部临街面无阻挡妨碍。2018年5月8日，原告与租赁户重新签订合同，合同内容与被告与租赁户签订合同内容一致。2020年4月初，因疫情原因，租赁户无法维持高额租金，欲放弃租赁102号房，仅租赁原告所有的101号房，101号房无供水，需协调开发商安装供水。在原告与被告协商将101、102号房之间被打通的墙恢复至初始状态并安装供水设施时，被告才告知，如若将两房重新隔离并安装供水设施，101号房临街面存在消防通道，需重新恢复至房屋落成验收时的状态。至此，原告才知悉被告向原告出售并交付涉案房产时，未经消防部门准许，擅自改装，故意隐瞒消防设施对房屋的不利，以造成该房屋临街面无任何阻挡妨碍的假象，且101号房没有《商品房买卖合同》第十四约定的给排水功能，即房屋无供水。恢复至房屋落成验收状态下，房屋临街面为悬空，临街面与台阶之间被通向地下室的消防通道即步行阶梯隔断，无法从临街进入门头房。原告知悉该房屋系被告在擅自改装并故意隐瞒消防设施对房屋的不利影响销售给原告后，于2020年4月27日向被告主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》，被告无理拒绝。《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部门和设施的使用性质”，第十四条约定“给排水在该商品房交付使用时达到使用条件”，被告故意隐瞒上述两内容，使原告在违背真实意思的情况下与其订立合同，现原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，诉至贵院，请求判如所请。和润置业公司辩称，一、该商品房买卖合同是原、被告双方在平等自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，合法有效。二、被告并未故意隐瞒消防楼梯及给排水真相，不存在销售欺诈行为。不符合《合同法》第五十四条合同欺诈而撤销的要件。涉案房屋属现房，按现状交付，原告有充分了解房屋结构设施的权利和义务。补充协议第一条已明确“买受人已明确知道出卖人已将所购商铺对外出租的事实及目前商铺结构现状”。第二条“该商品房结构、层高、装修标准以实际交付现状为准”。涉案房屋分户平面图清楚反映原告购买的商铺比同排102、103等其他房屋临街部分缩进约1/6左右。房产属于价值较大的家庭生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的结构、价格、地段、环境、生活配套设施等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告拟将消防通道恢复到原图纸设计状态，并未损害原告基于商品房买卖合同项下的房屋权利，原告不应因无法继续占用公共消防区域作为利益受损的理由。建筑给排水方面的设计规范并没有要求每间商铺必须要有给排水设计，既然涉案房屋设计图纸并未设计给排水，被告只能按设计施工，无权变更设计，否则无法通过竣工验收。基于以上几点，在签订合同之前原告有充分了解房屋结构设施的权利和义务，房屋现状与分层分户平面图明显不符，原告不可能不闻不问，而且原告完全有条件向现承租人了解购买房屋的结构、设施，合同签订的过程公开透明，没有任何欺诈行为，不符合合同法可撤销合同的构成要件。三、原告的撤销权已消灭。《合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。101室房屋销售时现状比商品房买卖合同所附分户平面图多出一块面积，是占用了公共区域，原告对此明知。原告签合同时，该房屋就作为餐馆正在经营，101室位置被承租人用作餐厅，卫生间在102室的位置，101室对应位置没有卫生间。而且，房屋出售前房屋已经由承租人装修使用，装修必然会对房屋原状有增添或改动，这是一般人都应当具备的常识。原告称2020年4月才知道房屋经过经过改动显然不符合常理。对于上述情况，原告在签订合同时就明确知道，所以，即使该合同属于可撤销合同，原告的撤销权也应当在合同签订后一年内行使，即原告撤销权在2019年1月17日前未行使即告消灭。四、原告已于2018年1月底办理了该房屋不动产登记，合同已履行完毕，不具备撤销条件。原告已拥有该不动产的物权，撤销权是基于债权才具有的权利，不能混同。五、关于原告诉讼请求2至7项，是基于合同被撤销后的处理，既然第1项诉讼请求不成立，其他请求均不成立。支付律师费请求没有合同及法律依据。六、如果合同被撤销，原告取得的该房屋租金应当全部返还被告。综上，该商品房买卖合同的签订不存在欺诈，原告的撤销权也因为超过法律规定时限而消灭，请依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2017年8月9日，杜某（乙方，系杜学智之父）与和润置业公司（甲方）签订《和润幸福城（幸福花园）认购协议》，协议约定，乙方认购和润幸福城（幸福花园）S2号楼101商铺，实测建筑面积108.15㎡,优惠后成交单价人民币31759元/㎡，总价人民币3434736元。协议第四条：乙方已明确知道出卖人已将所购买商铺对外出租的事实及目前商铺内部结构现状，自愿购买此商铺并同意按甲方要求签署《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同主体变更协议》。2017年9月19日，杜某作为购房人签署《和润幸福城项目房屋交款确认单（网签合同用表）》，确认在2017年8月10日之前付款50000元，本次付款500000元，合计付款550000元。杜学智提交的银行个人账户对账单、个人账户汇总信息清单、房屋增值税普通发票证实：2017年8月9日付款5万元，2017年9月19日付款50万元，2017年12月30日付款1780696元、100万元。截至2017年12月30日，杜学智已向和润置业公司支付全部购房款3330696元，和润置业公司于2018年1月19日出具金额为3330696元的增值税普通发票一张。2018年1月18日，杜学智（买受人）与和润置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定，买受人购买出卖人开发建设的位于唐冶新区邢村立交桥东北角的幸福花园S2号楼配套1单元1层101号商品房一处，该商品房的用途为商业用房。该商品房建筑面积共108.15平方米，其中套内建筑面积104.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.24平方米。该商品房单价为每平方米30797元，金额3330696元。第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付款退还给买受人，并按X利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.给排水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.电话及有线电视线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。第十八条规定，买受人的房屋仅作商业服务网点使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。上述《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中约定：“买受人已明确知道出卖人已将所购买商铺对外出租的事实及目前商铺内部结构现状，自愿购买此商铺并同意签署《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同主体变更协议》。该商品房结构、层高、装修标准以实际支付现状为准。”2018年1月25日，杜学智就涉案房屋向税务机关缴纳印花税1665.40元、契税95162.74元。同日，杜学智缴纳不动产登记费550元。另外，杜学智缴纳山东省住宅专项维修资金6489元。以上合计103867.14元。2018年1月29日，济南市国土资源局颁布不动产登记证书，载明证号：鲁（2018）济南市不动产权第0022655号；权利人：杜学智；坐落：历城区敬德街1666号幸福花园S2号楼配套101；用途：商业服务网点。2016年9月22日，和润置业公司（出租方、甲方）与案外人宋某（承租方、乙方）签订《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》一份（为区分，该合同简称1号《租赁合同》），约定：“甲方将坐落在济南市历城区敬德街1666号幸福金街内的S-2号楼101（注：即涉案商铺）、102（下）、102（上）号商铺出租给乙方。乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营餐饮。租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：2017年5月1日至2018年4月30日，租金单价为2.35元/天/平方米，2018年5月1日至2019年4月30日，租金单价为2.35元/天/平方米……”2018年5月8日，杜学智（出租方、甲方）与宋某（承租方、乙方）签订《幸福金街（和润幸福城商业）商铺租赁合同》一份（为区分，该合同简称2号《租赁合同》），约定：“甲方将坐落在济南市历城区敬德街1666号幸福金街内的S2号-101号商铺出租给乙方。乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营餐饮。租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：2018年5月1日至2019年4月30日，租金单价为3.07元/天/平方米，2019年5月1日至2020年4月30日，租金单价为3.22350元/天/平方米，2020年5月1日至2021年4月30日，租金单价为3.38470元/天/平方米……”和润置业公司（甲方）、与宋某（乙方）、杜学智（丙方）签订《主体变更协议》，协议约定，甲、乙双方于2017年5月1日签订了关于乙方承租幸福花园S2号楼101商铺，建筑面积为108.15平方米，经营业态为餐饮的《幸福花园（幸福金街）商铺租赁合同》，合同履行良好。现因甲、丙两方就乙方承租使用的商铺所有权变更，甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，经协商一致，就原《租赁合同》主体变更事宜达成如下约定：一、甲、乙、丙三方同意，本协议签署后且甲方书面通知丙方交房之日起，原《租赁合同》的出租方由甲方变更为丙方，原《租赁合同》中约定的由甲方承担的出租方的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行。乙方仍然按照原《租赁合同》的约定继续享有该商铺的承租权。二、原乙方所缴纳的租赁保证金由甲方转交给丙方，丙方开具收条交给甲方，乙方凭原甲方开具的租赁保证金收据换取丙方收条。三、在丙方所购商铺首付款到位后，丙方按原《租赁合同》文本与乙方重新签订租赁协议，以明确乙方与丙方的租赁关系；如丙方不与乙方签订新的《租赁合同》，甲方有权取消丙方的商铺购买权，并处以丙方所购商铺总房款10%的价款作为丙方违约的违约金，同时该商铺甲方有权另行出售。……该主体变更协议系证人提交，文本落款处无具体签署时间，杜学智与和润置业公司对真实性均无异议，本院审查予以采信。2020年9月16日，根据杜学智的申请，本院对涉案商铺进行现场勘验，勘验现状为：涉案101号商品房东侧临街一面与旁边102号房屋在同一平面，门前地面铺设地砖，看不出消防通道的设置，即101号商品房的东侧临街一面，整体向东平移了2.6米，将消防通道的位置覆盖。杜学智及和润置业公司均认可，涉案商铺交付时的状态，与本院勘验状态一致。根据和润置业公司提交的从济南市城建档案馆调取的设计图纸，涉案101号商品房的东西距离较相邻的102号商品房短2.6米，即101号商品房东侧临街一面较102号商品房退后2.6米，该2.6米应为消防通道的位置。消防通道东西为2.6米，南北为6.3米。涉案101号商品房东侧临街面南北总共为8.22米，去除消防通道所占6.3米后，余1.92米。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：关于涉案商铺的租金收取情况。2020年12月2日，和润置业公司提交租金收取情况的说明，和润置业公司已将收取的2018年5月1日至2020年4月30日租金130525元（含租金121187元）退还承租人，由承租人向杜学智缴纳。该说明附银行电子转账凭证、和润幸福城租金退款申请表为证，杜学智质证予以认可。同日，杜学智提交收取租金的说明，自认已经收取2018年5月1日至2019年4月30日租金121187元、2019年5月1日至2020年4月1日租金127247元，2020年5月1日之后的租金未向承租人宋某收取。本院向承租人宋某的配偶亓某调查了解到，2020年5月1日之后的租金未缴纳。关于杜学智主张的维护涉案商铺支付的费用，其主张2018年5月8日至2020年4月27日缴纳的物业费为11939.76元，但未提交缴费证据。关于杜学智主张的律师费用支出，本院认定，杜学智提交微信转账记录及开具的发票能够证实已经实际支付律师费用为20000元；其他金额无付款证据，不予采信。关于杜学智发现涉案合同有应被撤销情形的事实，结合当事人陈述以及证人证言，本院认定，2020年4月份，因受到新冠病毒疫情的影响，原租户无法维持高额租金，欲放弃租赁102号房，仅租赁涉案101号房，因101号房无供水，需协调开发商安装供水。在杜学智与和润置业公司协商将101、102号房之间被打通的墙恢复至初始状态并安装供水设施时，和润置业公司才告知，如若将两房重新隔离并安装供水设施，101号房临街面存在消防通道，需重新恢复至房屋落成验收时的状态。至此，杜学智才知悉和润置业公司出售并交付涉案房产时，未经消防部门准许，擅自改装，故意隐瞒消防设施对房屋的不利，以造成该房屋临街面无任何阻挡妨碍的假象，且101号房没有给排水功能，即房屋无供水。杜学智于2020年4月27日向和润置业公司主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》，和润置业公司予以拒绝。本院认为，本案诉争的法律关系为商品房买卖合同法律关系。本案争议焦点有：一、涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否符合可撤销的法定条件；二、涉案合同被撤销后的法律后果。关于焦点问题一，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否符合可撤销的法定条件。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条将欺诈行为定义为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。可撤销的受欺诈行为须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。综合本案证据及当事人陈述，本院认定，和润置业公司在销售涉案商铺的过程中存在欺诈行为。理由如下：首先，本案中，涉案商铺101室在规划设计及竣工验收时均存在一条消防通道，和润置业公司擅自进行改造、覆盖并铺设瓷砖对外出租使用，无证据证明其在商品房销售时及合同签订、交付商铺过程中已向杜学智明示并告知涉案商铺有消防通道。其次，杜学智在前期看房及涉案商铺交付时，涉案商铺均为改建后的状态，其支付全款购买涉案商铺现房，已经尽到购房者的一般注意义务。据此，应认定和润置业公司对此问题存在故意隐瞒真实情况，使杜学智陷于错误认识，希望或放任此种结果的发生。再次，杜学智购买涉案商铺的目的为了进行商业经营，涉案商铺东侧为临街门头，消防通道的存在，使得临街门头前方悬空，客人进入商品房的状态与不存在消防通道时明显不同，对涉案商铺的商业价值明显产生较大影响。杜学智系基于对涉案商铺的各种条件、内外价值进行综合考量而购买，和润置业公司在销售及合同签订时未告知涉案商铺东侧紧邻消防通道的行为，使杜学智陷于错误认识，并作出意思表示与其签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，上述行为符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于以欺诈手段订立的合同的构成要件，对杜学智要求撤销《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点问题二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，本案涉案合同被撤销后，双方应当就该合同取得的财产予以返还，涉案商铺具备返还条件，有过错的和润置业公司应当根据过错程度承担赔偿责任。一、关于双方因涉案合同取得的财产返还问题。涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》撤销后，和润置业公司应将收取的购房款3330696元返还杜学智，并赔偿相应的利息损失，杜学智主张自2020年4月27日至2020年6月21日，以3330696元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，本院按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR为3.85%）计算应为19590.97元，其主张18878.56元，本院予以支持。关于杜学智主张的2020年6月22日之后的利息，以3330696元为基数，自2020年6月22日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持。关于杜学智已付购房款在2020年4月26日之前的利息，经本院释明，杜学智表示本次诉讼暂不主张，其另行主张权利。二、杜学智应向和润置业公司返还涉案商铺及涉案商铺产生的租金收益，并配合和润置业公司办理不动产登记过户手续。本案审理终结前，杜学智实际收取的2018年5月1日至2019年4月30日的租金121187元、2019年5月1日至2020年4月30日的租金127247元，以上合计248434元应当返还和润置业公司。杜学智主张的印花税、契税、专项维修资金、不动产登记费，均系杜学智为涉案房地产办理不动产登记手续支出的费用，属于其实际损失，和润置业公司作为有过错一方，应赔偿杜学智上述损失。杜学智主张的物业费11939.76元，未提供缴费证据，本院不予支持。杜学智主张律师代理费9.5万元，其仅举证证明实际支付2万元，剩余金额未提交证据证明，本院支持律师费损失2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杜学智与山东和润置业有限公司于2018年1月18日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于本判决生效之日起予以撤销；二、限山东和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杜学智支付的购房款3330696元；三、限山东和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杜学智利息损失18878.56元（自2020年4月27日至2020年6月21日的利息损失）；四、限山东和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杜学智利息损失（以3330696元为基数，自2020年6月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、限杜学智于本判决生效之日起十日内向山东和润置业有限公司返还坐落于历城区敬德街1666号幸福花园S2号楼配套101商品房（不动产证号：鲁（2018）济南市不动产权第0022655号）；六、限杜学智于本判决生效之日起十日内向山东和润置业有限公司返还商品房租金收益248434元（2018年5月1日至2019年4月30日租金121187元、2019年5月1日至2020年4月30日租金127247元）；七、限山东和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杜学智支付的印花税1665.4元、契税95162.74元、专项维修资金6489元、不动产登记费550元；八、限山东和润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杜学智支付的律师代理费2万元；九、驳回杜学智的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计17642元，由杜学智负担431元、山东和润置业有限公司负担17211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 万劲松二〇二〇年十二月二日法官助理 刘春红书 记 员 张 盟