云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2634号原告：王啟先，女，1992年12月30日生，彝族，昭通市镇雄县人，本科文化，律师，现住云南省普洱市思茅区。被告：普洱龙华商业运营管理有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区民航路22号。法定代表人：孔战立，系该公司执行董事。原告王啟先与被告普洱龙华商业运营管理有限公司（龙华运营管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王啟先到庭参加诉讼，被告龙华运营管理公司经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告王啟先向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间于2014年1月17日签订的《第一百货物业委托代租协议》；2.依法判令被告自合同解除之日起返还租赁的商铺；3.依法判令被告向原告支付自2018年10月28日起至2020年10月28日止占用普洱第一百货3-1049号商铺租金49810元（实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；4.依法判令被告向原告支付自2018年10月28日起至商铺租金全部清偿完毕之日止的资金占用费（按年利率4.35%标准计算利息）；5.依法判令被告向原告支付违约金124522元（要求违约金增加至实际损失，按5年租金计算）；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月17日，原告应被告要求与其签订《第一百货物业委托代租协议》。协议约定：原告将其位于普洱第一百货的3-1049号商铺，建筑面积16.48平方米及物业所在位置的外立面、门头等承租给被告，协议期限为15年（自2015年10月28日起至2030年10月28日止），租金为：第一年至第三年不支付租金，自第四年开始，第四年、第五年每年的租金收益为《商品房购销合同》总价款的7%，即每年租金收益为24905元；第六年、第七年、第八年、第九年、第十年每年的租金收益为《商品房购销合同》的8%，即每年的租金收益为28463元；第11年、第12年、第13年、第14年、第15年每年的租金收益为《商品房购销合同》的9%，即每年的租金收益为32021元。以上年租金收益款项，均于次年3月30日以前逐年支付给原告。协议约定违约方须按该物业第14年、第15年共计2年的租金收益向守约方支付违约金，同时还应向守约方赔偿因违约造成的实际损失（包括但不限于装修费、货损费、运输费、交通费、律师费、诉讼费等）。合同签订后，自2018年10月28日就已满三年，按合同约定，应自2018年10月28日起开始支付商铺租金收益，然经原告多次催要，被告均以各种理由推诿，至今从未向原告支付过租金，被告的行为已构成根本性违约。综上所述，为维护原告自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。原告王啟先围绕诉讼请求依法提交《普洱第一百货物业委托代租协议》原件1份、《商品房购销合同》原件1份，拟证明原告与被告于2014年1月17日签订《普洱第一百货物业委托代租协议》，原告于2014年1月27日与普洱浙联房地产股份有限公司签订《商品房购销合同》，商铺的总价款为355788元的事实。因原告提交的证据能客观、真实地反映该案的案件事实，证据与案件事实具有关联性，证据的形式、来源符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取思茅区人民法院（2020）云0802民初2635号王啟先诉普洱浙联房地产股份有限公司商品房预售合同纠纷中存档证据《普洱第一百货交房公告》复印件一份，经原告质证认可该证据的真实性，因该证据与本案具有关联性，本院予以确认在卷佐证。举证期内被告龙华运营管理公司未向本院提交相应证据和答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告王啟先与被告龙华运营管理公司于2014年1月17日签订了《普洱第一百货物业委托代租协议》，约定原告王啟先委托被告龙华运营管理公司代租原告王啟先购买的普洱第一百货3-1049号商铺，期限15年，即自2015年10月28日起至2030年10月28日止，第1至3年为市场培育期，被告龙华运营管理公司不支付租金，第4、5年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的7%，即每年租金收益为24905元；第6、7、8、9、10年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的8%，即每年租金收益为28463元；第11、12、13、14、15年每年租金收益为《商品房购销合同》总价款的9%，即每年租金收益为32021元。根据委托代租协议第三条第五款的约定，以上年租金收益款项，被告龙华运营管理公司均于次年3月30日以前逐年支付给原告王啟先；第四条约定：在代租期间，被告龙华运营管理公司对原告王啟先委托代租的物业有使用权和经营收益权……原告王啟先不得干涉被告龙华运营管理公司的经营活动。原告王啟先与被告龙华运营管理公司签订《普洱第一百货物业委托代租协议》后，原告王啟先于2014年1月27日与普洱浙联房地产股份有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了普洱第一百货的3-1049号商铺，房款总价款为355788元，登记备案号为46061号，原告王啟先付清了房款，双方约定的交房时间为2015年10月28日。上述两份合同签订后，普洱浙联房地产股份有限公司于2016年11月21日在报纸上刊登接房公告。被告龙华运营管理公司至今未向原告王啟先支付租金收益。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定，虽然原、被告双方签订的是委托代租协议，但双方对租赁物的名称、用途、交付、租赁期限、租金收取的方式方法等都作了明确约定，特别是租金收益的支付并非以被告代租成立为条件，即被告无论是否代租成功，都须向原告交纳租金，且双方明确约定了“在代租期间，被告对原告委托代租的物业有使用权和经营收益权，原告不得干涉被告的经营活动”，明确了原告同意被告进行转租，原、被告之间的事实法律关系实际系房屋租赁关系。原、被告双方于2014年1月17日签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》系双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金，……”的规定，原、被告双方签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》合法有效，应受法律保护，双方应按合同的约定，全面履行其义务。被告未按约定支付租金，构成违约，现原告主张被告支付拖欠的租金系根据合同约定的租赁期第4年、第5年按《商品房购销合同》总价款7%计算的租金收益每年为24905元，即为自2018年10月28日起至2020年10月28日止二年的租金收益49810元。在本案中，被告接房的时间为2016年11月21日，根据双方的约定，合同签订第1至3年为市场培育期，被告龙华运营管理公司不支付租金，故租金的起算时间应从2019年11月21日起计算。至本院判决之日，被告应支付原告的租金为27672元（24905元÷360天×400天＝27672元）。关于原告要求解除原、被告之间于2014年1月17日签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》并返还租赁商铺以及要求被告向原告支付违约金124522元（要求违约金增加至实际损失，按5年租金计算）的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方约定租金支付时间次年3月30日以前，但至原告提起诉讼本院作出判决前的期间内，被告均未按约支付，其行为已构成违约。在本案中，按照双方约定的交付房屋时间为2015年10月28日，但原告实际取得租赁房屋的时间为2016年11月21日，应当认定原告向被告涉案房屋的时间为2016年11月21日，故原告违约在先。按照原被告签订的合同约定，原被告均已违反合同约定，现原告要求解除原、被告之间于2014年1月17日签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》并自合同解除之日返还租赁商铺的诉请，符合双方合同约定和法律的规定，本院予以支持；对于原告主张被告支付违约金124522元（要求违约金增加至实际损失，按5年租金计算）的诉请，根据双方签订的合同约定，因原告违约在先，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告向原告支付自2018年10月28日起至商铺租金全部清偿完毕之日止的资金占用费（按年利率4.35%标准计算利息）的诉求。在本案中，被告未按照合同约定于次年3月30日以前逐年向原告支付上年租金，其行为显系违约。因被告未向原告按时支付租金的行为，给原告造成了资金占用损失，符合事实和法律规定，本院予以支持。因原告计算租金时间为2019年11月21日起，而支付租金的时间为次年3月30日前。因此，对原告的该项主张，本院予以部分支持由被告自2020年3月30日起至商铺租金27672元清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付原告资金占用费利息。被告龙华运营管理公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王啟先与被告普洱龙华商业运营管理有限公司于2014年1月17日签订的《普洱第一百货物业委托代租协议》并将位于普洱第一百货的3-1049号商铺返还原告王啟先；二、由被告普洱龙华商业运营管理有限公司于本判决书生效后十日内支付原告王啟先自2019年11月22日起至2020年12月31日止拖欠的租金27672元；三、由被告普洱商业运营管理有限公司自2020年3月30日起至商铺租金全部清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算支付原告王啟先资金占用费的利息；四、公告费以实际发生的为准，由被告普洱商业运营管理有限公司承担；五、驳回原告王啟先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元，由原告王啟先负担2000元（多诉部分），由被告普洱龙华商业运营管理有限公司负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汤燕萍人民陪审员  吕志国人民陪审员  李志刚二〇二〇年十二月三十一日法官助理周梅梅书记员傅一峰