贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2717号原告：张云朋，男，1973年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李海章，贵州听策律师事务所律师实习，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系该公司员工，一般代理。被告：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：王山，职务：总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君事务所律师，一般代理。原告张云朋与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、被告贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序（独任制），于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告张云朋之委托诉讼代理人黄平忠，被告天地房开公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼。被告伟庭房开公司、被告正量联行公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张云朋向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告贵州天地房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-0501）无效；2.判令被告连带退还原告购房款162790元及支付利息（利息以162790元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年5月26日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；3.判令被告连带赔偿原告16279元；4.请求判令被告连带退还原告团购费40000元及支付利息（利息以40000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年5月20日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；4.本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告天地房开公司购买阳光花园第19幢一层10号商品房及相关事宜。销售过程中，被告告知原告其销售商品房证件齐全，且由被告拟定的《商品房买卖合同》第二条也明确了预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局，因此原告签订了购房合同并向被告支付了购房款162790元，同时被告违规收取了原告团购费40000元。合同签订后，原告获知被告贵州天地房地产开发有限责任公司并未取得商品房预售许可证，被告在销售过程中故意隐瞒该事实，且至今未依约向原告交付商品房，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告天地房开公司辩称：案涉商品房买卖合同是有效的，案涉项目为棚户区改造无需办预售登记即可办理产权证，原告购房款的金额予以确认，但我公司认为合同有效的情况下，不应退还购房款，应继续履行合同，银行利率支付以法院审查为准，赔偿金额没有支付的理由，不应予以支付，团购费是伟庭房开公司收取，应由伟庭房开公司承担，不应由我公司承担连带责任。被告伟庭房开公司未答辩。被告正量联行公司辩称：1、原告与正量联行公司之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，正量联行公司并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2、原告所主张的团购费并非由正量联行公司收取，而是由伟庭房开公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给正量联行公司系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是正量联行公司在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故正量联行公司收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3、原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4、原告与天地房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭房开公司与天地房开公司签订的销售代理合同中已经约定天地公司需要提供具备预售的法定条件，正量联行公司对于天地房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万元，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”楼盘项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与案外人贵州伟庭茂房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年5月20日，原告向伟庭房开公司交团购费40000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到张云朋19栋1-10交来团购费40000元”。2018年5月26日，原告向天地房开公司交房款162790元，天地房开公司出具收据，注明“收到张云朋交来19栋1层1-10号房款162790元。”同日，原告张云朋（买受人）与被告天地房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为：2018-0501，约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号、编号为/的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第19幢/单元一层10号房，建筑面积为20.56平方米，商品房单价为每平方米15748.54元，总金额为323790元，首付50%（162790元），剩余房款161000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》、贵阳市棚户区城中村改造办公室《关于花溪区国宾大道党武地块等项目列入2012年贵阳市棚户区城中村改造计划的通知》，证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区云上村湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故被告天地房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上村云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭公司和伟庭茂公司向购房人退还团购费。3.本院之前审理涉及“湿地阳光花园”楼盘案件，案涉团购费，被告伟庭房开公司、案外人伟庭茂经纪公司及被告正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。被告天地房开公司提交佣金汇总表及银行流水，拟证实已支付伟庭房开公司和伟庭茂经纪公司佣金1576.39247万元，其中向伟庭茂经纪公司共计支付佣金8977364.06元。被告伟庭房开公司和伟庭茂经纪公司称天地房开公司尚未支付完毕上述金额。诉讼过程中，伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为该案件第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅产品委托给正量联行公司做销售执行，正量联行公司已收取了销售提成服务费。伟庭茂经纪公司、被告伟庭房开公司及正量联行公司均认可双方之间存在委托销售代理关系。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、团购费收据、购房款收据、《贵阳市棚户城中村改造工作联系会议第三次会议纪要》、不动产权证、《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为以下三点：一是《商品房买卖合同》是否有效；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定；三是利息、赔偿金的计算标准。关于第一个争议焦点，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告天地房开公司截止原告起诉前仍未取得商品房预售证明，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。故本院对于原告要求被告天地房开公司退还已付购房款162790元的诉请依法予以支持。原告购买被告天地房开公司开发的商品房，并与其签订《商品房买卖合同》，被告伟庭房开公司及正量联行公司仅对被告天地房开公司所开发商品房进行销售，原告购买商品房款项由被告天地房开公司收取，并未有证据证明天地房开公司将购房款与伟庭房开公司及正量联行公司进行分配，根据合同的相对性原则，被告伟庭房开公司、正量联行公司无返还义务，该款项应由被告天地房开公司予以返还。关于第二个争议焦点，案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司之间系关联公司，双方共同对案涉房屋进行销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售收取原告团购费40000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。正量联行公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。故对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费40000元，本院予以支持。对原告要求天地房开公司、正量联行公司返还团购费，不予支持。关于第三个争议焦点，原告要求三被告连带赔偿原告16279元，被告天地房开公司在未取得商品房预售许可证明的情况下仍向原告出售房屋，并导致《商品房买卖合同》无效，应当承担赔偿责任。考虑到被告天地房开公司的违约行为，本院酌情确定赔偿金额为已付购房款的10%即16279元。被告伟庭房开公司、被告正量联行公司并非出卖人，故对原告要求被告伟庭房开公司、正量联行公司承担连带赔偿责任的诉请，本院不予支持。对于已付购房款162790元的利息，应当以162790元为基数，自2018年5月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告天地房开公司实际付清之日止。至于团购费的利息，其性质为资金占用费金额应当以40000元为基数，自2018年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至伟庭房开公司实际付清之日止。被告伟庭房开公司、被告正量联行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告张云朋与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-0501）确认无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告张云朋购房款162790元及支付利息（以162790元为基数，自2018年5月26日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张云朋162790元；四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张云朋团购费40000元及支付利息（以40000元为基数，自2018年5月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告张云朋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4781元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担3904元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担877元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 葛 坚二〇二〇年十二月十五日书记员 杨玉茹