河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异250号 异议人（被执行人）：石家庄亚视创业科技有限公司，住所地石家庄市正定县纺织基地园区。 法定代表人：何丽刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：耿士宾，石家庄正定天正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈建。 申请执行人：石家庄鑫诺房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市高新长江大道**润丰盛世家园18-1-1601。 法定代表人：张永前，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐延爽，河北俱时律师事务所律师。 在本院执行石家庄鑫诺房地产开发有限公司（以下简称鑫诺公司）与石家庄亚视创业科技有限公司（以下简称亚视公司）合同纠纷一案中，异议人亚视公司对本院作出的（2020）冀01执126号议价通知不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人亚视公司称，请求停止对异议人位于石家庄市正定县纺织基地园区冀（2016）正定县不动产权第××号国有建设用地使用权的议价分割。事实与理由： 一、案涉建设用地使用权产权证登记面积为31.22亩，用途为工业用地，不能进行分割拍卖，且无法进行实际分割。根据《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法》第十八条的规定，案涉建设用地使用权如分割拍卖，不仅不符合城乡规划条件，且分割后的土地因不具备工业用地的条件，无法独立使用，因此分割拍卖涉案土地不仅导致买受人无法正常使用分割后的土地，且异议人无法继续使用剩余土地。执行法院将涉案土地分割拍卖，不仅降低了土地的成交率和议价率，还可能导致涉案土地无法顺利使用影响受让人利益实现。与此同时，异议人因无法正常使用剩余土地进行建设开发必然导致异议人偿还能力的进一步减弱，不利于该案件的顺利执行。 二、执行部门对涉案土地进行分割拍卖没有法律依据，且不符合国有建设用地转让管理规定，石家庄市中级人民法院应当停止对涉案土地分割拍卖的行为。 根据《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法》第十九条的规定，目前涉案土地已进行开发建设，如土地分割拍卖，必然导致行政办公和生活服务设施用地与厂区分割转让，且分割后无法正常使用。因此石家庄市中级人民法院应停止对涉案土地进行分割拍卖的执行行为。 三、石家庄市中级人民法院若要分割拍卖涉案土地，应先取得规划土地管理部门有关用地性质、容积率等规划和土地管理要求，明确分割后的土地权利性质。如分割涉案土地未明确区分分割后两块土地的容积率、规划设计、使用年限、行政办公及生活服务设施等，必然导致分割后的两块土地均无法正常使用。 根据《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法》第二十二条的规定。改变土地权利性质的，应履行相应的审批手续，涉案土地31.22亩已明确容积率为3.0，如分割涉案土地，将会导致分割后两个土地的容积率与现有的规划条件不符，进一步导致涉案土地地上建筑无法办理产权证等后续手续，已建好的地上建筑物与规划条件不符将会导致地上建筑为违法建筑，还会面临强拆的风险，因此石家庄市中级人民法院应当在查明涉案土地分割后的用地性质、容积率、使用年限等规划和土地管理要求后，再确定是否采取分割拍卖涉案土地的执行行为。 四、涉案土地地上建筑物部分已销售，分割拍卖涉案土地将导致一系列新的纠纷产生。如采取分割涉案土地的方式进行拍卖，必然导致房屋买受人的权益受到损失。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，石家庄市中级人民法院对涉案土地拍卖前，应查明涉案土地和地上建筑物的财产现状、权利负担等内容。 五、石家庄市中级人民法院对于涉案土地分割拍卖的行为，不符合程序规定，应停止对涉案土地的拍卖。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条和《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法》第二十条的规定，石家庄市中级人民法院对涉案土地使用权拍卖前，应取得市、县人民政府土地管理部门的批准。因此，石家庄市中级人民法院应停止对涉案土地的拍卖，待土地管理部门批准后，方可进行拍卖。 贵院采取分割土地进行拍卖的方式，将不可避免地造成土地买受人、房屋买受人、石家庄鑫诺房地产开发公司和异议人不可挽回的损失，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，特向贵院提出执行异议，望裁如所请。 鑫诺公司答辩称，案涉用地为国有土地，国有土地使用权可以分割转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第三章中，国务院就土地使用权转让作了规定，在25条中明确规定了土地使用权和地上建筑物及其他附着物，所有权转让应当按照相关的规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物、其他附着物所有权分割、转让的，应当经过市县人民政府、土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 从以上规定可以看出涉案的用地可以分割转让，至于买受人购买土地后是沿用以前的规划，还是另有其他安排，都有土地管理和城市规划等部门进行监督和管理。异议人若是担心土地分割后自己的利益受损，应当想方设法筹措资金去解决执行问题及时还款，而不是去政府部门担心买受人是否会违规使用土地或者是去替土地的买受人担心土地的后续使用问题。 《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租抵押二级市场交易管理实施办法》第19条，确实有规定涉及到的几种情形是不予批准土地分割转让的，但是异议人并不符合相关规定，而且是否能分割转让也是需要行政主管部门进行批准的。至于异议人在异议书中所提到的其他使用规定及条例，均无法在本案中适用，有无法支撑异议人的异议诉求。对于异议人陈述的案例，该案例并不是指导性案例，不具备判例的依据。议价是执行程序中的合理合法环节，而且已经通知了异议人。议价通知符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，也符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖的相关规定》，所以异议人的申请并不合理，也不合法，更没有事实依据支撑。 异议人向本院提交以下证据： 证据一、建设用地规划许可证，许可证上显示土地的项目名称、用地性质和用地的位置。用地项目名称：河北正定光机电产业园，可以证实这是园区用地。园区用地要有整体的规划和配套，所以该园区用地无法进行分割。 证据二、不动产权证冀（2016）正定县不动产权第××号和宗地图。证实案涉土地的性质、用途、面积、坐落、位置。证实该工业用地是一个产业园区用地，不能进行分割，一旦分割将使该园区原先的规划、功能分区等配套设施无法予以完善和使用。 2020年10月27日亚视公司提交涉案土地相关情况说明及涉案土地上建筑物的照片，拟证明该涉案土地上已有建筑物。 申请执行人鑫诺公司质证称，对证据一、二的真实性、合法性认可。但是该证据与异议请求的内容没有关系。该涉案用地有规划使用图，才会有后期的规划许可证件等。因为有前期的规划，所以不能分割转让这种说法是行不通的，也是不符合法律规定的。后期拍卖的买受人如何使用土地，土地管理部门如何进行监督，都是后续的问题，异议人的担心完全是没有必要的。 本院查明，申请执行人鑫诺公司与异议人亚视公司、第三人李保健合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）冀01民初48号民事判决书，判决：一、被告亚视公司于本判决生效之日起十日内偿还原告鑫诺公司投资款本金1,179万元及利息（自借款之日至2016年11月29日）140.07万元，总计1,319.07万元；二、被告亚视公司于本判决生效之日起十日内归还原告鑫诺公司住友挖掘机一台、东风小货车（单排）一辆、三轮农用车一辆、压桩石块188块，并赔偿原告上述机械设备及材料租金损失763,650元；三、被告亚视公司于本判决生效之日起十日内偿还原告鑫诺公司支付的垫付款项269.11897万元、垫付员工工资40.15万元、应付售房佣金188.688万元、安保费2.1243万元、设计费29.606万元、监理费36万元、审计费5.2032万元、勘察费19.173万元，共计590.04347万元。四、被告亚视公司于本判决生效之日起十日内赔偿第三人桩机及配套施工设备的租金损失共计347,600元；五、驳回原告鑫诺公司的其他诉讼请求；六、驳回被告亚视公司的反诉请求；七、驳回第三人李保健的其他诉讼请求。亚视公司上诉后河北省高级人民法院作出（2019）冀民终267号民事判决书，判决：一、撤销石家庄市中级人民法院（2018）冀01民初48号民事判决；二、亚视公司于本判决生效后十五日内返还鑫诺公司款项10,868,503.1元及利息（利息以10,868,503.1元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月1日计算至2016年11月29日）；三、亚视公司于本判决生效后十五日内返还鑫诺公司住友挖掘机一台、东风小货车（单排）一辆、三轮农用车一辆、压桩石块188块，并赔偿经济损失30万元；四、亚视公司于本判决生效后十五日内赔偿李保健经济损失20万元；五、驳回鑫诺公司的其他诉讼请求；六、驳回亚视公司的其他反诉请求；七、驳回李保健的其他诉讼请求。 案件审理中，本院于2017年4月18日作出（2016）冀01民三初字第886-1号民事裁定，查封亚视公司名下位于正定县纺织基地园区证号为：冀（2016）正定县不动产权第××号项下的土地使用权。执行过程中，本院于2020年8月14日作出（2020）冀01执126号议价通知书，通知申请执行人及异议人对“位于正定县纺织基地园区的工业用地使用权，土地证号：冀（2016）正定县不动产权第&tim**;×号，土地面积：16.4亩”进行议价，双方应提交议价建议或者双方协商一致的议价结果。 另查明，本院查封的亚视公司土地，不动产权证号：冀（2016）正定县不动产权第××号，坐落：正定县纺织基地园区，土地面积：20812.54ｍ²。《建设用地规划许可证》显示用地单位为亚视公司，用地项目名称为河北正定光机电产业园，正定县冀（2016）正定县不动产权第××号不动产权证，显示权利人为亚视公司单独所有，用地项目名称为河北正定光机电产业园（31.221亩地块）。 2020年10月27日亚视公司提交涉案土地相关情况说明及涉案土地上建筑物的照片，拟证明该涉案土地上已有建筑物。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。本案中，涉案建设用地为亚视公司独有，根据亚视公司提供的《建设用地规划许可证》及现场照片，本院拟议价土地为亚视公司不动产权证、建设用地规划许可证中产部分土地，该土地为亚视公司规划建设的光机电产业园区的组成部分，本院向亚视公司发出的议价通知书后，亚视公司不同意分割议价全部土地中16.4亩，且亚视公司的土地不动产权证书中全部土地为31.221亩。根据法律规定，国有土地使用权登记由人民政府行使，人民法院对已经登记的不动产进行部分拍卖，规划审批权属于规划管理机关，法院无权处理。宗地使用权因为涉及园区规划，法院不能分割拍卖宗地。根据本案案情，如被执行人不能履行生效法律规定确定的义务，人民法院可以整体拍卖宗地，用拍卖价款履行生效判决确定的金钱给付义务，剩余价款返还被执行，也可以拍卖地上建筑物及所占土地使用权以强制执行。综上，异议人的异议理由成立，本院作出的（2020）冀01执126号议价通知书，不符合事实及法律规定，依法应予撤销。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下： 撤销本院（2020）冀01执126号议价通知书。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  白娟娟 书记员  刘敏欣