江苏省无锡市滨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0211执异113号案外人：朱海燕，女，1974年8月5日生，汉族，户籍地江苏省射阳县，现住无锡市新吴区。申请执行人：无锡市新消宝安全科技有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区钱姚路龙山文博工业园3号房内。法定代表人：王琛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐雁清，江苏英特东华律师事务所律师。被执行人：无锡市消宝安全技术有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区钱姚路龙山文博工业园3号房内。法定代表人：纪晓，该公司总经理。被执行人：王玠，男，1954年12月10日生，汉族，户籍地江苏省无锡市梁溪区。申请执行人无锡市新消宝安全科技有限公司（以下简称新消宝公司）与被执行人无锡市消宝安全科技有限公司（以下简称消宝公司）、王玠买卖合同纠纷两案件执行过程中，案外人朱海燕对本院评估、拍卖无锡市新吴区房屋（以下简称涉案东风公寓房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现本案已审查终结。2013年7月24日，本院立案受理原告新消宝公司与被告消宝公司买卖合同纠纷一案，于2014年12月19日作出（2013）锡滨商初字第0543号民事判决，驳回新消宝公司诉讼请求。新消宝公司不服，提起上诉。无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）于2015年9月9日作出（2015）锡商终字第00177号民事判决，撤销一审判决，消宝公司于判决生效之日起10日内支付新消宝公司2847780元。一审案件受理费29582元、保全费5000元合计34582元由消宝公司承担，鉴定费40000元由新消宝公司承担。二审案件受理费29582元由消宝公司承担。消宝公司不服，申请再审。江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年8月23日作出（2016）苏民申2859号民事裁定书，驳回消宝公司再审申请。2013年12月23日，本院立案受理原告新消宝公司与被告消宝公司买卖合同纠纷一案，于2014年12月19日作出（2014）锡滨商初字第0003号民事判决，驳回新消宝公司诉讼请求。新消宝公司不服，提起上诉。无锡中院于2015年9月9日作出（2015）锡商终字第00176号民事判决，撤销一审判决，消宝公司于判决生效之日起10日内支付新消宝公司1507140元。一审案件受理费18364元、保全费5000元合计23364元，由消宝公司承担，鉴定费90000元，由新消宝公司承担。二审案件受理费18364元，由消宝公司承担。消宝公司不服，申请再审。省高院于2016年8月23日作出（2016）苏民申2860号民事裁定书，驳回消宝公司再审申请。因消宝公司未履行两案件付款义务，新消宝公司申请强制执行，本院于2015年10月12日分别立案执行，案号分别为（2015）锡滨执字第01602号、第01603号。2016年4月12日，本院依法终结两案件本次执行程序。后经新消宝公司申请，本院于2019年11月21日分别恢复两案执行，案号为（2019）苏0211执恢666号、667号。执行过程中，本院于2019年11月25日作出（2019）苏0211执恢666号、667号执行裁定书，追加王玠为两案件被执行人。次日，本院在两案件中依法查封王玠名下涉案东风公寓房屋，查封期限三年，系首查封。案外人朱海燕不服，提出异议称，2017年4月17日，其与王玠签订关于涉案东风公寓房屋住房转让协议书（以下简称涉案住房转让协议书），该房屋已经实际交付其，其已占有使用至今，为该房屋实际所有权人。虽未办理过户手续，但系因该房屋为小产权房，无法进行产权变更登记。为维护其合法权益，请求法院立即停止对该房屋的评估、拍卖、变卖或者抵债等执行行为。为证明其主张，朱海燕向本院提交如下证据：1.常住人口登记卡、流动人口居住证明复印件各1份，证明朱海燕、朱广浩长期居住在涉案东风公寓房屋内。2.涉案住房转让协议书、无锡市新吴区人民法院（以下简称新吴法院）（2018）苏0214民初5076号民事判决书（以下简称5076号判决）复印件各1份，证明被执行人王玠于2017年4月17日将涉案东风公寓房屋出售给其。3.往来结算凭证复印件7份，证明涉案东风公寓房屋相关费用由朱海燕缴纳。申请执行人新消宝公司提交答辩意见称，在其与消宝公司买卖合同纠纷案件中，王玠曾出具担保承诺书，明确与女儿王珆瑜自愿以名下包括涉案东风公寓房屋等在内的四套房屋作为担保，并作出共同偿还债务承诺书，愿意共同承担消宝公司涉案债务。法院执行过程中已追加王玠为两案件被执行人。涉案东风公寓房屋登记在王玠名下，法院可依法查封。查封后房屋不得买卖，即便买卖也是无效的。朱海燕称购买了涉案东风公寓房屋，享有该房屋所有权，但提供的东风公寓住房转让协议存在伪造可能，也未提交房屋买卖资金往来。新吴法院5076号判决未确认朱海燕与王玠之间的买卖合同关系。往来结算凭证也仅能证明其与收款方存在经济往来，不能证明其他任何情况，更不能证明朱海燕拥有涉案东风公寓房屋所有权。综上，请求法院依法驳回朱海燕异议请求，继续执行涉案东风公寓房屋，维护新消宝公司合法权益。被执行人消宝公司、王玠未提交答辩意见。经审查查明，涉案东风公寓房屋于2005年6月16日登记在王玠、俞坚卫名下。2020年6月9日，本院委托江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司（以下简称同方公司）对涉案东风公寓房屋进行评估。7月28日，同方公司作出该房屋使用价值的咨询意见。以上事实，由当事人证据材料、不动产登记簿证明、执行材料等在卷佐证。本院认为：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。案外人针对不动产提出执行异议，已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案东风公寓房屋登记在被执行人王玠名下，王玠系该房屋权利人，本院有权依法查封该房屋,并启动评估程序。朱海燕称其系该房屋权利人，虽提交常住人口登记卡、流动人口居住证明、收款凭证等证据证明其实际居住，但在其仅提交涉案住房转让协议书，未举证证明该房屋购房款项支付情况，提交的新吴法院5076号判决中也未界定其与王玠之间存在房屋买卖合同关系的情况下，朱海燕在该房屋上的权利不能排除本案执行，对于朱海燕的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人朱海燕的异议请求。如对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陈 燕人民陪审员  施秋珍人民陪审员  丁霞静二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  徐 璐书 记 员  胡小丹本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。