上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15003号原告：茂琛商业管理(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：顾志强，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告：上海钦迈文化发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：闵新程，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉莉，女。原告茂琛商业管理(上海)有限公司(以下简称“茂琛公司”)与被告上海钦迈文化发展有限公司(以下简称“钦迈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚晔与被告的法定代表人闵新程与委托诉讼代理人陈嘉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂琛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除；2.请求判令被告支付2020年3月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金154,011.3元(币种为人民币，以下同)、2020年2月1日至2020年8月31日期间拖欠的物业管理费31,799.04元、提前退租违约金73,338.72元、应付合同租赁期剩余未摊销装修残值4,615.17元、复原费16,377元，抵扣被告在原告处的租赁保证金52,736.32元，共需支付各项费用227,404.91元。事实与理由：2017年9月14日，茂睿公司与被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由茂睿公司将上海市松江区谷阳北路XXX号大江商厦403、405、406单元房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，此后原告、被告和茂睿公司又达成三方协议，将房屋租赁合同关系概括转移至原、被告名下。在租赁过程中，被告多次拖欠租金，原告多次催讨未果，发送律师函要求解除合同，现起诉要求被告支付各项拖欠费用，并承担相应的法律责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告钦迈公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对于原告的第一项诉讼请求，同意解除合同，但不认可原告所述解除时间，被告在2020年6月中旬即发函给原告要求解除合同，2020年6月26日搬家，2020年6月30日将钥匙交付给原告工作人员，还和原告就解约后果进行了洽谈，因此合同在2020年6月30日已告解除。对于原告的第二项诉讼请求：关于租金，确实没有支付自2020年3月1日起的租金，但因为疫情原因，原告在2020年2月1日至2020年6月13日期间处于停业状态，要求减免租金，且租金结算截止时间应为2020年6月30日；关于物业管理费，确实没有支付自2020年2月1日起的物业管理费，但同样因为疫情原因要求减免，结算截止时间应为2020年6月30日，此外物业费中包含空调费，由于被告在停业期间也并未使用空调，应该酌情减免；关于提前退租违约金，虽然被告确属提前退租，但是原告曾经承诺免除提前退租违约金，在之前的协商过程中也未提及违约金；关于应付合同租赁期剩余未摊装修残值，愿意支付，且原告诉请中计算的是截至2020年8月31日的摊销费用，被告自愿向原告支付截至2020年6月30日的摊销费用9,230.38元，由法院在本案中一并予以确认；关于复原费，愿意支付，但标准偏高；关于租赁保证金，数额确认，愿意在应付款项中折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：包括涉案房屋在内的房屋产权人为案外人上海星弘实业有限公司。2012年12月30日，上海星弘实业有限公司与案外人黄某某签订《房屋租赁合同》一份，约定将包括涉案房屋在内的若干房屋出租给黄某某，租赁期限自2012年12月31日起至2032年12月30日止，合同载明允许转租。此后，黄某某与案外人上海茂睿置业有限公司(以下简称“茂睿公司”)签订《房屋租赁合同》一份，将包括涉案房屋在内的若干房屋转租给茂睿公司，租赁期限自2016年12月1日起至2028年11月30日止，合同载明允许转租。2017年9月14日，茂睿公司与被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明：茂睿公司将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2017年9月15日起至2022年9月14日止，月租金为20,000元，自第三年起每两年递增5%，先付后用；租赁期间，使用房屋发生的物业费、非正常工作时间空调供应等费用由被告承担；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，应按相当于月租金的3倍向茂睿公司支付违约金；物业管理费暂定每月每平方米11元，月总额3,843.84元，包含(周一至周五)14：00至19：00(周六至周日)8：00至18：00的空调使用费用。2017年10月9日，茂睿公司又与被告签订《补充协议》一份，约定将前两年的房屋月租金调整为24,446.24元；第三年和第四年的月租金调整为25,668.55元；租赁保证金为52,736.32元；茂睿公司按被告定制装修后交付房屋，租赁期间若因被告原因中途擅自退租的，除承担合同约定的违约责任外，还需要向茂睿公司支付按三年摊销的装修残值。2018年10月1日，茂睿公司与黄某某终止了合同关系，并由黄某某与原告就包括涉案房屋在内的若干房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份。同时，原告、被告和茂睿公司签署《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：原茂睿公司与被告合同项下的权利义务均转移至原、被告双方。合同签订后，原、被告各自履行了相关的权利义务，但被告自2020年起拖欠了自2020年3月1日起的租金和自2020年2月1日起的物业费尚未支付。审理中，原、被告均确认欠费期间的租金标准为每月25,668.55元，物业费标准为每月4,542.72元。2020年6月，被告向原告单方提出解约，搬离并于2020年6月底将涉案房屋的钥匙交付于原告的工作人员。另查明：被告系开办青少年艺术培训的机构。2020年1月27日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“即日起各级各类学校暂停开展任何形式的教学活动和集体活动，教育培训机构严格执行2月底前暂缓开展任何形式线下教学活动的要求。所有托育机构严格执行暂缓到2月底开办的要求，若有违反，严肃追责。”2020年2月18日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“疫情期间，各类培训机构和托育机构不得开展线下培训和托育工作。”2020年5月15日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“本市面向18周岁以上成年人开展的各类线下培训服务(密闭空间除外)，在室外场所面向未成年人开展的各类培训服务，符合相应行业主管部门提出的疫情防控要求，并向行业主管部门备案承诺或经其检查合格后，可于5月18日恢复线下服务。”2020年5月18日，上海市教委官方微信号“上海教育”发布通知称，“本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应行业主管部门提出的疫情防控要求，并向行业主管部门备案承诺或经其检查合格后，可于6月2日恢复线下服务。”审理中，原告向本院称其实际于2020年6月13日恢复营业，被告则称对原告疫情期间的经营情况不清楚。审理中，原告提供装修合同、报价单、发票、建设工程合同、报价单、电子回单等证据，用于证明装修残值的计算基础以及其在被告搬离后实际支出的复原费用，被告对于装修残值相关的证据无异议，但对于复原费相关的部分证据有异议，认可100平方米的墙面粉刷费、镜子拆除费、垃圾清运费、管理费，不认可剩余的墙面粉刷费和规费。以上事实，由《房屋租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》、装修合同、报价单、发票、建设工程合同、报价单、电子回单、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人均应恪守履行。虽然今年被告的经营在一段时间内受到了疫情的影响，但尚不足以构成对合同目的实现的根本妨碍，被告提前提出退租，构成了对合同义务的违反，理应承担相应的违约责任。合同解除时间应以被告搬离房屋、实际交还钥匙并由原告工作人员接收的时间为准，本院结合本案案情确定为2020年6月30日。合同解除后，租期内欠付的租金和物业费仍应支付，但计算期限应当截至原告实际收回房屋的2020年6月30日止，又鉴于被告提出了疫情抗辩，且被告从事的行业确实受到主管部门的限制，本院根据本案实际情况，酌情减免被告应付的租金两个月和物业费一个月，减免后被告应向原告支付租期内欠付的租金51,337.1元和物业费18,170.88元。关于原告主张的提前退租违约金，有合同约定，原告主张的73,338.72元的标准亦尚属合理，本院对此予以支持。对于原告主张的应付合同租赁期剩余未摊销装修残值，被告予以认可，且自愿在本案中确认并支付未摊销装修残值9,230.38元，系其对自身合法权利的处分，本院据此予以认定。关于复原费，鉴于被告对部分项目支出的真实性提出了质疑，而施工系由原告单方实施，本院结合原、被告的意见，酌情确定复原费数额为12,000元。前述款项共计164,077.08元，抵扣被告在原告处的租赁保证金52,736.32元，被告还应向原告支付111,340.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告茂琛商业管理(上海)有限公司与被告上海钦迈文化发展有限公司之间关于上海市松江区谷阳北路XXX号403、405、406单元房屋的房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除；二、被告上海钦迈文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告茂琛商业管理(上海)有限公司支付租期内欠付的租金51,337.1元；三、被告上海钦迈文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告茂琛商业管理(上海)有限公司支付租期内欠付的物业费18,170.88元；四、被告上海钦迈文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告茂琛商业管理(上海)有限公司支付违约金20,602.4元(保证金52,736.32元已在此项中予以抵扣)；五、被告上海钦迈文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告茂琛商业管理(上海)有限公司支付未摊销装修残值9,230.38元；六、被告上海钦迈文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告茂琛商业管理(上海)有限公司支付复原费12,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,711元，减半收取计2,355.5元，由原告茂琛商业管理(上海)有限公司负担1,202.2元(已付)，由被告上海钦迈文化发展有限公司负担1,153.3元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年十二月三十日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。