北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34865号原告：北京万华置业有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街甲4号第3层321室。法定代表人：杨奇，董事长。委托诉讼代理人：李志明，男，北京万华置业有限公司员工。委托诉讼代理人：宫煜，北京市长安律师事务所律师。被告：谢京宪，女，1954年7月26日出生，汉族，住北京市西城区兴华胡同X号，现在北京市女子监狱服刑。委托诉讼代理人：李险峰，北京市隆平律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区车公庄大街甲4号-1。负责人：王文伟，行长。委托诉讼代理人：沈虹，女，中国光大银行股份有限公司北京西城支行员工。委托诉讼代理人：张弘博，男，中国光大银行股份有限公司北京西城支行员工。原告北京万华置业有限公司（以下简称置业公司）与被告谢京宪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，因中国光大银行股份有限公司北京西城支行（以下简称光大银行）与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知光大银行作为第三人参加本案诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告置业公司的委托诉讼代理人李志明、宫煜、被告谢京宪的委托诉讼代理人李险峰、第三人光大银行的委托诉讼代理人沈虹、张弘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《物华大厦房屋买卖（转让）合同》；2.判令被告将西城区车公庄大街甲X号物华大厦X号房屋产权过户到原告名下。诉讼过程中，置业公司变更诉讼请求：1.判令被告将西城区车公庄大街甲X号物华大厦X号房屋产权过户到原告名下；2.判令第三人光大银行协助办理过户手续。事实和理由：北京市西城区车公庄大街甲X号物华大厦X号房屋系原告开发的房屋。因经营所需，2005年3月，原告将房屋登记到被告名下。2008年6月，原、被告签订《物华大厦房屋买卖（转让）合同》约定：原告向被告转让房屋，房屋总价款2843407元。被告应在合同成立后3日内向原告支付680384.38元，并自行支付1163022.62元按揭贷款。其余100万元房款在合同成立后一年内付清。如果被告放弃购买，则合同自动解除，原告应返还被告支付的首付款，并按20％的年利率向被告支付资金占用费。该合同签订后，被告支付了680384.38元首付款，但随后决定放弃购买，原告于2009年5月20日将被告首付款680384.38元全部返还被告，并支付利息120745.55元。原被告签订的房屋买卖合同因此自动解除。后被告因犯罪被判处有期徒刑18年，原告多次通过其家属转达，要求被告将房屋过户到原告名下，但被告明确予以拒绝。解除合同后，被告已经把产权证和贷款合同全部返还给原告，合同约定在一年内付清100万元的房款，被告也没有支付行为，被告从来没有提出继续支付100万元的房款，房屋所有的按揭款都是原告支付。谢京宪辩称，不同意原告的诉讼请求，房产证登记在被告名下，登记时间是2005年3月10日，原告说的合同是2008年6月签订，原告理由不成立，被告从未表示要放弃房屋，原告也没有证据证明被告有放弃房屋的意思表示，原告说的房产手续原件在原告处，原告也没有证据证明是被告将房产证和合同交付原告的，至于所说的房款与本案无关，原告依据的合同5.2条中没有房款的内容。光大银行述称，银行贷款已经全部结清了，抵押手续是由于抵押人本人不能亲自到场，我方一直联系客户，但是联系不到，所以这么久都没有解押，银行肯定是按照法院的判决来执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月28日，出卖人置业公司与买受人谢京宪（时为置业公司员工）签订《商品房买卖合同》（合同编号：№.XXXXXX），合同内容有：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于北京市西城区车公庄大街甲X号的土地使用权。第二条商品房销售依据。第三条买受人所购商品房的基本情况。一、房号以附件一表示为准，为本合同第一条规定的项目中的第X座X层X号房，建筑面积共213.79平方米。第四条计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9400元，总金额2009626元。第五条面积确认及面积差异处理。第六条付款方式及期限。3.其他方式，签约时首付房款609626元，余款140万元办理银行按揭付款。第七条买受人逾期付款的违约责任。第八条交付期限。出卖人应当在2005年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。第十条规划、设计变更的约定。第十一条共有建筑分摊部位变更的约定。第十二条交接。……”上述《商品房买卖合同》签订后，谢京宪向光大银行申请按揭贷款140万元用以支付购房款，光大银行向置业公司发放了上述贷款，置业公司按月向银行偿还借款，谢京宪没有向银行偿还过借款本息。谢京宪没有给付上述《商品房买卖合同》中约定的首付房款609626元，上述《商品房买卖合同》中约定的商品房置业公司没有交付谢京宪，至今为置业公司自用。2005年3月10日，上述《商品房买卖合同》中约定的商品房的房屋所有权转移登记为谢京宪，在京房权证西私字第XXXX号《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为谢京宪，房屋坐落西城区车公庄大街甲X号X，建筑面积213.79平方米（以下简称案涉房屋），抵押登记权利人为光大银行，权利价值为140万元。2008年6月23日，出卖人置业公司（甲方）与买受人谢京宪（乙方）签订《物华大厦房屋买卖（转让）合同》，内容有：“鉴于乙方系甲方所属员工，2004年12月甲方因经营之需，决定将位于北京市西城区车公庄大街甲X号物华大厦X房屋（建筑面积213.79平方米）登记在乙方名下。乙方为配合登记及按揭贷款等项工作，以乙方的名义与甲方签订商品房买卖合同（合同编号：№XXXXXX），2005年3月10日西城区房地局颁发了上述房屋的房屋所有权证书，证书编号为京XXXX号。后，乙方又与中国光大银行签订《中国光大银行个人贷款合同》（合同编号：光银北西房贷第二手房200X-00X），贷款期限13年（2005年6月20日至2018年5月18日止），月均还款12600元左右。2005年4月29日甲方收到光大银行西城支行给予乙方的按揭贷款140万元，甲方将该房屋在房屋登记管理部门办理了抵押登记。从2005年6月20日起，甲方以乙方的名义按月向光大银行偿还月供，累计偿还37期，偿还贷款本息约45万余元。截至2008年5月20日，甲方以乙方的名义尚欠光大银行按揭贷款1163022.62元。甲方为办理上述房屋登记及按揭贷款以乙方的名义支出各项税费77940.65元，此后甲方利用上述房屋东侧的露台建造了三间房屋（建筑面积121.37平方米）并与房屋东侧阳台、窗户打通，构成整体办公场所并进行装修，甲方为此支出改造及装修费用近30余万元（不含空调）。甲方于2006年3月搬入上述房屋办公至今，现乙方有意出资购买此房屋的意向。就甲方向乙方转让X房屋，达成以下合意，以资共同遵守，1.房屋转让价格及结转。1.1甲方向乙方转让X房屋（建筑面积213.79平方米）单价为13300元/平方米，总价款为2843407元；1.2乙方尚欠光大银行按揭贷款余额1163022.62元；1.3及1.1项金额与1.2项金额相减，乙方应直接向甲方实付1680384.38元房款。2.付款方式-分期付款。2.1本合同成立后三日内，乙方向甲方支付680384.38元房款，乙方（甲方以乙方的名义）欠光大银行按揭贷款余额1163022.62元转由乙方向光大银行支付，其余1000000元房款乙方在本合同成立一年内向甲方结清；2.2甲乙双方对X房屋房款及贷款余额的支付和结转不存在分歧和争议。3.房屋的交付。3.1本合同成立后甲方应将现状房屋（含东侧露台改造的面积）交付给乙方，但乙方同意甲方继续使用；3.2、甲方若继续使用B2301房屋，则视为甲乙双方房屋租赁合同关系成立，租赁关系为不定期限。租赁期内，甲方代乙方偿还欠光大银行的月供折抵甲方应支付给乙方的房租，并承担相应的物业费、供暖费等；3.3甲方根据经营需要自行决定租赁期限，若不使用该房屋用于办公场所时应提前知会乙方，并将房屋交付给乙方；3.4甲方应向乙方交接《商品房买卖合同》（合同编号：№XXXXXX）复印件一本、京房权证西私字第XXXX号房屋所有权证原件一本、《中国光大银行个人贷款合同》（合同编号：光银北西房贷第二手房200X-00X）原件一本、借款借据正本一页、个人抵押贷款房屋保险保险单副本一页。5.违约责任。5.1甲方保证在交付X房屋时，该房屋不存在产权或其他纠纷，如交接后发现该房屋存在纠纷，由甲方承担全部责任并赔偿由此给乙方带来的损失；5.2若因甲方原因致使本合同不能履行或乙方放弃购买时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方将乙方交纳的首付款如数退还，并按20％的年利率向乙方支付资金占用费（按实际天数计算）。6.其他约定事项。”置业公司分别于2008年6月24日收到谢京宪支付的23万元、于同年6月25日收到27万元、于同年7月15日收到180384.38元，金额合计680384.38。2008年7月17日，置业公司将案涉房屋的《房屋所有权证》原件、《中国光大银行个人贷款合同》（合同编号：光银北西房贷第二手房2005X-00X）原件一本、借款借据正本一页、个人抵押贷款房屋保险保险单副本一页交给谢京宪。同日，谢京宪就收取上述文件出具了《收条》。在本案诉讼中，置业公司称“谢京宪收取案涉房屋的《房屋所有权证》等原件后又将原件交还置业公司了”。谢京宪称“置业公司取得原件没有证据，相关物品存在办公室，谢京宪被羁押后，这些物品没有交接，也存在置业公司自行清理谢京宪物品的情况”。自上述《物华大厦房屋买卖（转让）合同》签订后至今，谢京宪没有给付置业公司100万元。谢京宪分别于2009年5月20日收到置业公司退还的680384.38元，于同年5月25日收到利息120745.55元。诉讼中，置业公司主张“在起诉之前合同已经自动解除，置业公司作为房屋所有权人要求被告返还房屋”。置业公司称“谢京宪接收置业公司退款，也并未支付其他款项，证明合同已经自动解除，合同解除日期是置业公司退还房款的时间2009年5月20日”。谢京宪称“我们认为合同没有解除，原告解除理由也不符合合同约定，合同从未约定100万元不支付合同自动解除”。谢京宪因涉嫌犯贪污罪于2011年2月27日被羁押，同年3月18日被逮捕，羁押在北京市第一看守所。2013年4月1日，北京市第一中级人民法院就北京市人民检察院第一分院指控被告人祝玉亮、谢京宪犯贪污罪、职务侵占罪、挪用资金罪，贾鹏云犯职务侵占罪一案作出（2012）一中刑初字第1872号刑事判决：“……（二）被告人谢京宪犯贪污罪，判处有期徒刑十二年；犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年；犯挪用资金罪，判处有期徒刑六年，决定执行有期徒刑十八年。……”2013年11月1日，谢京宪在光大银行的还款账户收到置业公司支付的601553.35元，此款用于结清贷款。本院认为，双方虽就置业公司开发建设的案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但通过合同签订后，谢京宪未给付首付款且未偿还贷款、置业公司未交付房屋并偿还按揭贷款等事实，足以证明当事人订立《商品房买卖合同》的目的非谢京宪购房，案涉房屋登记在谢京宪名下，属双方约定借用谢京宪名义进行产权登记。此后，置业公司与谢京宪就案涉房屋相关事宜继续签订了《物华大厦房屋买卖（转让）合同》（以下简称转让合同），该合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。通过当事人在转让合同中就相关事实的确认及约定判断，双方订立转让合同时，案涉房屋虽已登记在谢京宪名下，但谢京宪付清价款前，案涉房屋的所有权仍保留于置业公司。给付价款是谢京宪在转让合同中的主要义务，谢京宪未按照约定履行支付100万元房款的义务，属以自己的行为表明不履行主要债务，置业公司按照合同约定向谢京宪退还了全部款项并支付了利息，综合以上情形，能够认定谢京宪放弃购买案涉房屋，对置业公司之转让合同已经解除的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。置业公司要求谢京宪协助将案涉房屋过户至置业公司的诉讼请求，存在依据，本院予以支持。案涉房屋过户需解除抵押，现案涉房屋贷款已经结清，对置业公司要求光大银行协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，谢京宪协助北京万华置业有限公司将坐落于北京市西城区车公庄大街甲4号B2301房屋的房屋所有权人转移登记为北京万华置业有限公司；二、本判决生效之日起十日内，中国光大银行股份有限公司北京西城支行协助北京万华置业有限公司解除坐落于北京市西城区车公庄大街甲4号B2301房屋的抵押登记。案件受理费29547.26元，由谢京宪负担（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼财产保全申请费5000元，由谢京宪负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十二月二十五日法官助理  陈 欢书 记 员  胡玉亚