广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5322民初1347号原告：曾云英，女，19××年××月××日出生，汉族，公民身份号码：442××××××××××××028,住广东省高要市×××××××××××。委托诉讼代理人：卢浦柏，男，××岁，系其丈夫。被告：潘喜炎，男，19××年×月××日出生，汉族，公民身份号码：442××××××××××××039，住广东省云浮市郁南县×××××××××××××××。被告：江水权，汉族，男，19××年×月×日出生，汉族，公民身份号码：442××××××××××××033，住广东省云浮市郁南县××××××××××××××。被告：邓日连，女，19××年×月××日出生，汉族，公民身份号码：442××××××××××××029，住广东省云浮市郁南县×××××××××××××。原告曾云英与被告潘喜炎、江水权、邓日连房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月2日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告曾云英及其委托诉讼代理人卢蒲柏,被告潘喜炎、江水权、邓日连到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告曾云英向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告曾云英与被告潘喜炎于2020年5月5日签订的《房产转让协议》。总成交价135000元。2、被告潘喜炎承担违约责任，向原告曾云英返还双倍定金共20000元。3、被告潘喜炎、江水权、邓日连向原告曾云英返还原告预支的税款15000元，并从2020年5月8日起按同期LPR贷款利率支付利息，直至该款还清为止。以上共计170000元。4、本案诉讼费由被告潘喜炎、江水权、邓日连承担。事实与理由:原告因购房需要，经中介江水权介绍，与被告潘喜炎协商购房事宜。经过协商，原告愿意购买被告潘喜炎名下的位于郁南县××××××××××××的房屋。2020年5月5日，原告与被告潘喜炎经过协商签订《房产转让协议》。《房产转让协议》约定被告潘喜炎将其名下的位于郁南县××××××××××××的房屋向原告进行转让，成交价款为135000元，过户费、一切费用由被告潘喜炎支付。原告先交定金10000元，至2020年6月前双方到县行政中心房地产交易中心窗口办理国家合同手续后，即付清尾款125000元。《房产转让协议》第四条另约定被告潘喜炎收到定金后，如被告潘喜炎悔约决定不卖的，被告潘喜炎要双倍赔偿20000元。双方在签订《房产转让协议》后，原告当天将定金10000元支付给被告潘喜炎。被告潘喜炎写下收据一张，确认收到本人定金10000元的事实。协议中本约定过户税费由被告潘喜炎支付的，但被告潘喜炎与中介江水权哄骗原告，让原告先行预支税款，再由被告潘喜炎返还给原告或者在剩下购房款中扣除。如果原告不预支税款的，则不能进行过户。原告于是同意，将15000元的预支税款交给了被告潘喜炎和中介江水权。江水权在《房产转让协议》注明。2020年5月8日，江水权让经手人邓日连出具收据一张给原告，确认收到原告支付的15000元的事实。协议签订后，被告潘喜炎既未在约定的时间2020年6月30日前为原告办理房屋过户手续，也不同意搬离房屋，将房屋交付原告使用。原告后多次向被告潘喜炎及中介江水权催促，但二人均以各种理由进行推诿，拒不履行《房产转让协议》。原告认为，被告潘喜炎拒不履行《房产转让协议》的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”根据上述第四项的规定，原告有权解除双方签订的《房产转让协议》。另按照合同法第一百零七条、第一百一十五条的规定，被告潘喜炎应承担违约责任，向原告双倍返还定金共20000元。《房产转让协议》解除后，三被告应向原告返还原告已预支的税款15000元，并支付相应的利息。原告认为，被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。被告潘喜炎、江水权、邓日连共同答辩称（回应），一、原告曾云英与被告潘喜炎于2020年5月5日签订的（房产转让协议），超期不交购房款办理手续，按悔约执行。二、原告曾云英承担违约责任，按房产转让协议定金不得退回给原告。三、原告曾云英预支给江水权，邓日莲的税款壹万伍仟元￥15000元不得退还原告。四、原告曾云英购买被告潘喜炎房屋中途悔约不买，造成被告的所有损失，包括利息在内，合计人民币贰万陆仟壹百元￥26100元。由原告承担赔偿责任。五、因原告曾云英违约，反被屈被告上法庭，造成被告等五人受到精神上严重伤害，原告必须赔偿被告精神损失费贰万伍仟元￥25000元。六、原告曾云英在诉讼请求第四条本案诉讼费由被告潘喜炎与江水权、邓日连承担总合计壹拾柒万元￥170000元。根据县人民法院诚信诉讼及信用风险的第一点提示，被告人潘喜炎认为房产成交价壹拾叁万伍仟元￥135000元，尚未正式成交，原告曾云英有进行虚假诉讼，不如实，陈述案件事实的行为，请求法院追究原告曾云英的法律责任。事实及理由如下：一、被告潘喜炎，位于××××号×××房，因年迈打算移居与亲人同住，方便照顾，所以将此处房产转让，经中介人李秀琼，早己认识原告曾云英，正好需要出城镇生活，由李秀琼，邓日连等三人带领原告曾云英在2020年5月5日中午到被告家看房，原告看完后对被告人的房产表示满意，当即约定于当天下午三点三十分，由李秀琼、邓日连、江水权和原告曾云英和原告男朋友卢某再次登门，经双方协商同意，签订协议书并交定金壹万元￥10000元，合情合理合法的具体细则以（房产转让协议）为证。5月7日被告与原告由中介带领到地税签名，二、因今年全球性疫情问题，全国各地封城禁止人流车辆通行，被告原告口头拟定必须等疫情好转后才可以决定交房时间，根据（房产转让协议）第三条，房产交接时间原告付清款项后，被告原告双方拟定（未定）被告方将该房产交给原告方使用（时间另定），并有中介三人在现场见证，当时原告方和原告男友卢某同意才定下房产转让协议，并签名认同。三、关于预支纳税壹万伍仟元￥15000元，也是原告方同意支付给中介的，其中包括中介费，过户费等所有手续费在内，由邓日连签收。四、当日双方定下协议，在2020年6月底前交清全部购房款后才办理过户手续，按（房产转让协议）第二条定价过户付款方式第二点，原告方交定金一万元￥10000元后，到2020年6月底前，被告原告双方到县行政中心房地产交易中心窗口办理国家合同手续后，即付清尾款壹拾贰万伍仟元￥125000元，最后被告把产权证交给原告，以旧证换新证，但原告6月30号到期后至七月都未见来交款，按房产转让协议第四条违约责任，第三点，被告方收到原告方定金后超期，原告方不去办理手续，按悔约执行。但已违约的原告方反倒无理要求过户后才付购房款等理由推拖，根本违反了原定协议而有意拒交购房款，中介不断打电话催促原告方，但原告一直说在家建房无时间，说等原告有时间出去才电话通知你们吧，每次打电话催原告都遭原告挂机终止。到十月份，被告爱人又打两次电话给原告催促，也同样挂机，一直拖延至今。五、直到10月17号上午，曾云英和男友卢某，还有与此事无关的，一帮不明身份的中年男女闯入被告家中，因被告年迈，身体虚弱，被这帮突然其来的人吓得差点昏过去，这帮人其中一个说是原告的外孙女，怒说被告和中介诈骗为由，强词夺理，强加于被告和中介人员，以多人威胁被告说不买此房了，要退回定金，当时潘喜炎见此情形，正准备打电话报警，但原告外孙女认为原告外婆曾云英是被诈骗而抢先报警，经公安警察详细审阅过被告和中介为原告办理的所有资料，及双方签订的协议后，当着所有在场的中介人员及被告，原告双方人员明确裁定两点：1、重新协议成交；2、不服找司法机关。可以到公安机关内保股查证。六、由原告的书写告状资料，完全脱离事实，根据和双方定下的房产转让协议，颠倒是非目的讨回原告己违约的定金。七、根据以上各点的叙述，原告还明知故犯严重违法合同法违规，而且确实有明显悔约行为，原告交付给被告定金及预支中介纳税款，包括中介劳务费等，原告方必须付给中介的劳务报酬，坚决不得退还，同时，原告于2020年10月17日上午对着公安人员和所有在场人员满口应承说，中介为原告做了好多工作，为此对已预支纳税款壹万伍仟￥15000元不再追回，而且己预支的纳税款项己包含在原定成交房款之内，即壹拾叁万伍仟￥135000元减去壹万捌仟元￥18000元等于壹拾壹万柒干元￥117000元，被告要收取原告方的购房款只有壹拾壹万柒千元￥117000元。八、虽经上述的一系列问题和公安的定论，被告见原告也是一把年纪之人，不购此房而损失两万多元，为原告可惜，尽管原告已违约出于人道主义，再次给原告购买这房的机会，10月17日下午，被告还在李秀琼处打电话给原告，再次宽限原告15天考虑原告买不买这房？原告回答不要了，不买了，不需要等15天考虑了，只要退回原告的一万元定金就算了，当时打电话给原告时，中介人员也在现场。九、在原告方所写的书面资料里，明知原告自己已经违约，还反咬被告推诿，不愿过户交房，简直横蛮无理还说被告方违约要双倍返还定金，分明有意闹事不守法规，扰乱社会秩序。十、被告方根据（房产转让协议）约定，认定原告有明显悔约行为，被告应当向原告提出追讨原告方违约违规而造成的经济损失。1、按协议议定房产成交价为壹拾叁万伍仟元￥135000元，目前降至壹拾壹万柒仟元￥117000元仍没能卖出，计因房价造成的损失，壹万捌仟元￥18000元。2、按房产成交价壹拾叁万伍千元计算，按房贷最低利息计近半年期间利息为贰仟壹百元(￥2100)。3、被告方按协议为能把房产卖出及交房早作准备，便把主要电器家私杂物等原价近壹万壹千元￥11000元折价转让，如：格力冷暖空调原价2300多元，现只折价1000元卖掉，按现行估价被告方至少损失陆仟元￥6000元，被告因卖房屋给原告，而原告悔约不买造成被告方所有的经济损失，以上三项合计为贰万陆仟元￥26000元，被告方应向原告方予以追讨赔偿，还被告方一个公道。上述诉求，恳请县人民法院明鉴。被告潘喜炎、江水权、邓日连申请证人李某琼出庭作证，证人李某琼证实：原告曾云英来到李某琼在××镇××经营的商铺咨询是否有房屋买卖，李某琼当时知道被告潘喜炎想出售房屋这件事，李某琼把这个信息告知给曾云英，原告曾云英到去看了涉案房屋并对房屋现状比较满意，而且原告曾云英对这个房屋的总价也认可，之后曾云英就向潘喜炎支付定金10000元，预支15000元办证的费用。原告曾云英为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据（复印件）：身份证、《房屋转让协议》、收据。被告潘喜炎为支持其辩解，向本院提交了以下证据（复印件）：身份证、《房屋转让协议》、收据、票据。被告江水权、邓日连为支持其辩解，向本院提交了以下证据（复印件）：身份证、收据、房屋转让协议、宗地图、不动产权籍调查成果审查表（分户）、郁南县房改房上市申请审批表、不动产登记资料查询结果证明、户口簿、房地产权证、发票、价格核定通知书、证明、缴费通知书、发票。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2020年5月5日,被告潘喜炎作为甲方与原告曾云英作为乙方签订《房产转让协议》，被告潘喜炎将位于郁南县××××××××××××出售给原告曾云英，《房产转让协议》共五条。该协议第二条定价过户，付款方式：1.经甲乙双方协商议定总成交价为人民币135000元，但含过户费、一切费用由甲方支付。2.乙方交定金10000元，到2020年6月前甲乙双方到县行政中心房地产交易中心窗口办理国家合同手续后。即付清尾数125000元。最后甲方把地产权证交给乙方以旧证换新证。该协议第三条房产交接时间：乙方付清款项后甲乙双方议定于未定甲方将该房产交给乙方使用。该协议第四条违约责任：1.甲方收到乙方定金后，中途悔约决定不卖，作悔约处理，甲方要双倍赔偿给乙方20000元。2.如果乙方交定金后悔约，甲方不得退回定金给乙方。3.甲方收到乙方定金后超期：乙方不去办理手续，按悔约执行。协议签订当天，原告曾云英向被告潘喜炎支付房屋买卖定金10000元。协议签订后,被告邓日连于2020年5月8日收取原告曾云英纳税余（预）支15000元。2020年5月7日，自称是涉案房屋买卖中介的被告江水权、邓日连协助原告曾云英、被告潘喜炎到税务局核定交易的位于郁南县××××××××××××的房屋转移面积为55.25平方米，核定计税单价1693.33元/平方米(不含税)、计税总价93556.48元(不含税)、含税计税总价98234.3元。同一日，江水权、邓日连代原告曾云英委托测量公司对涉案房屋进行测绘，测量公司出具“宗地图”，“宗地图”上载明权利人为原告曾云英。2020年5月14日,郁南县×××××××通知涉案房屋买卖需要缴交转让房改房、经济适用房应补缴土地价款935.6元,邓日连在原告曾云英的预支款15000元中向郁南县自然资源局缴交了该款。2020年4月27日，被告江水权、邓日连到郁南县×××××××取“不动产登记资料查询结果证明”，2020年5月25日，被告江水权、邓日连到郁南县×××××××取“不动产权籍调查成果审查表（分户）、郁南县房改房上市申请审批表”。在涉案房屋买卖期间，原告曾云英曾到被告潘喜炎家里要求被告潘喜炎退还定金和返还预支款，双方发生争执并报警，警察接警了解原因后建议原、被告协商解决或循法律途径解决。庭审中，被告潘喜炎表示愿意继续履行房屋买卖合同。原告曾云英表示当时在2020年6月15日被告潘喜炎不同意转让房屋，现在过了此期限就不愿意再买卖该房屋了。被告江水权陈述因委托测量公司对涉案房屋进行测绘花费1000元。被告邓日连陈述收取原告曾云英预支15000元是事实，向郁南县自然资源局缴交转让房改房、经济适用房应补缴土地价款935.6元也是从预支15000元中支付的。被告潘喜炎、江水权、邓日连陈述多次通过电话要求原告曾云英带备购房余款到房屋交易中心办理房屋过户手续。本院认为,原告曾云英与被告潘喜炎签订的《房产转让协议》是双方当事人的真实意思表示,合法有效。当事人单方要求解除合同,需符合约定解除情形或具备法定解除要件,方可行使解除权。因此,本案双方当事人争议的焦点是原告曾云英是否具备解除权行使的法定情形及退还双倍定金以及返还预支款问题。原告曾云英与被告潘喜炎签订的《房产转让协议》第四条违约责任：1.甲方（被告潘喜炎）收到乙方（原告曾云英）定金后，中途悔约决定不卖，作悔约处理，甲方（被告潘喜炎）要双倍赔偿给乙（原告曾云英）方20000元。2.如果乙方（原告曾云英）交定金后悔约，甲方（被告潘喜炎）不得退回定金给乙方（原告曾云英）。3.甲方（被告潘喜炎）收到乙方（原告曾云英）定金后超期：乙方（原告曾云英）不去办理手续，按悔约执行。根据已查明的事实,被告潘喜炎收取原告曾云英依协议支付定金10000元后,在协议约定期限内,被告潘喜炎已经按协议约定办理了房屋交易的前期手续,如到税务局核定交易的位于郁南县××××××××××××的房屋转移面积、核定计税单价、计税总价、含税计税总价，到不动产登记中心查询不动产权籍调查成果审查表（分户），委托测量公司对涉案房屋出具“宗地图”，缴交转让房改房、经济适用房应补缴土地价款等。从被告潘喜炎、江水权、邓日连提交的证据表明被告潘喜炎一直在履行协议，根据被告潘喜炎协助出具的相关资料,原告曾云英即可在2020年6月前到房地产交易中心窗口办理房产转让手续。原告曾云英称被告潘喜炎在2020年6月15日不愿意转让房屋,过期后再不愿意购买涉案房屋，但原告曾云英未提交被告潘喜炎不愿意转让房屋的证明,其说法缺乏证据支持。并且在庭审时,被告潘喜炎表示愿意按原协议继续履行转让房屋义务，原告曾云英仍坚持其不愿意按原协议继续购买房屋，故本案被告潘喜炎并不构成根本违约,原告曾云英请求解除《房产转让协议》没有事实和法律依据，原告曾云英请求被告潘喜炎返还双倍定金,本院不予支持。且原告曾云英明确表示不愿意继续履行协议，原协议没有履行的必要，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项:在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。故本院依法解除原告曾云英与被告潘喜炎于2020年5月5日签订的《房产转让协议》。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。现因原告曾云英的原因不愿意履行协议，过错在原告曾云英，因此，被告潘喜炎收取原告曾云英支付的定金10000元无需返还并归被告潘喜炎所有。根据《合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。被告邓日连经手收取了原告曾云英的预支款15000元，为涉案房屋向郁南县自然资源局缴交转让房改房、经济适用房应补缴土地价款935.6元，被告江水权陈述因委托测量公司对涉案房屋进行测绘花费1000元，本院认为这2笔款项是为涉案房屋转让前期的合理支出，应当在预支款中减除，其他支出在协议中没有约定或当事人没有另行约定，故剩余部分应当返还给原告曾云英，返还金额为13064.4元（15000元-1000元-935.6元=13064.4元）。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、依法予以解除原告曾云英与被告潘喜炎于2020年5月5日签订的《房产转让协议》。二、被告邓日连于本判决生效之日起十日内返还原告曾云英预支款13064.4元，被告潘喜炎、江水权对返还原告曾云英预支款13064.4元负连带清偿责任。三、驳回原告曾云英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，采用简易程序减半收取为1850元(已由原告曾云英预付),由原告曾云英负担1750元，由被告潘喜炎负担100元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省云浮中级人民法院。审判员  李亚明二〇二〇年十二月二十一日书记员  蔡婉君李伟雄