江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1859号上诉人（原审被告、申请执行人）：江西银行股份有限公司九江修水支行，住所修水县宁红南路滨江花园2栋37号，统一社会信用代码91360424058841451K。负责人：张耀卿，系该支行行长。委托诉讼代理人：向盈盈，女，该银行员工。被上诉人（原审原告、执行案外人）：曾广金，男，1976年6月2日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：张先发，男，1956年4月24日出生，汉族，系曾广金岳父，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：王星火，江西东太律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑焕修，男，1976年1月11日出生，汉族，住江西省九江市修水县。原审第三人（被执行人）：吴银花，女，1980年2月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人江西银行股份有限公司九江修水支行（以下简称江西银行修水支行）因与被上诉人曾广金及第三人郑焕修、吴银花案外人执行异议之诉一案，不服江西省修水县人民法院（2020）赣0424民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款之规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。江西银行修水支行上诉请求：1.依法撤销江西省修水县人民法院作出的(2020)赣0424民初30号民事判决书；2.请依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、现有证据并不能证明被上诉人对涉案房屋享有所有权，一审法院认定被上诉人对涉案房屋享有所有权，该事实认定错误。1、涉案房屋系第三人郑焕修、吴银花自建房，并登记在该二人名下。2、被上诉人出具的证据并不能证明其已购买涉案房屋，被上诉人存在出具虚假证据之嫌。其一，被上诉人出具的购买涉案房屋的《协议书》是其与第三人郑焕修所签订，但被上诉人出具郑焕修的《确认函》显示，郑焕修系委托其第黄荣修与被上诉人签订《协议书》；其二，被上诉人并未出具支付凭证，仅出具了收据，该款项达20万元之巨，被上诉人均称现金支付，明显违背常理。二、即使认定被上诉人购买了涉案房屋，一审法院将个人的自建房与商品房混为一谈，认定被上诉人属于商品房消费者，排除上诉人的抵押权，没有法律依据。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述条款并不适用于本案。本案中，上诉人并非普通债权人，依法享有涉案房屋抵押权，对涉案房屋折价变现价款享有优先受偿权，若非法律特殊规定，曾广金对涉案房屋的合同债权不能对抗上诉人的抵押权。2、根据《中华人民共和国物权法》的规定，虽然物权未登记不影响合同的效力，但是物权以登记为公示原则。本案中，涉案房屋物权登记在第三人名下，涉案房屋抵押权登记在上诉人名下，根据物权优于债权的原则，除非法律明文规定，否则，上诉人对涉案房屋享有的抵押权优先于曾广金的合同债权。3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，只有商品房消费者在满足法定条件下，其享有的债权才能对抗抵押权，这是法律的例外规定，适用条件和范围极其严苛。4、“商品房消费者”概念系相对于房地产企业而言，商品房消费者只有在满足法定条件时其权利才能够排除执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019)254号）第125条第1款规定：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但己出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”5、《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019)254号）第126条的规定“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但己销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。曾广金辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此(2020)赣0424民初30号判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、答辩人对涉案房屋享有所有权。在2012年8月，答辩人与案外人黄荣修签订了《协议书》，《协议书》是案外人黄荣修受第三人郑焕修委托所签订，其内容不违反国家法律的禁止性规定，并且已经支付了20万的房款，第三人郑焕修已交付了房屋，在2013年装修涉案房屋并且在此房屋一直居住，是该房屋的所有权人。二、答辩人的涉案房屋完全可以排除上诉人的抵押权，于法有据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调上述批复是针对商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作的例外规定，对上述买受人限定为向房地产开发企业购买商品房的商品房消费者，一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。根据“举重明轻”规则，建筑工程价款优先于商品房登记抵押权尚不能对抗商品房买受人的情形下，商品房的登记抵押权更不能对抗上述批复所规定的买受人。第三人郑焕修建造修水县庙岭乡集镇交叉路口六层房屋其目的在于销售获利，并非自用自住，除不具备房地产开发企业开发建设房地产的资质外，与房地产企业开发房地产的经营目的并无不同，其与买受人签订的合同涉及的权利义务与房地产开发企业与商品房消费者签订的商品房买卖合同的权利义务存在诸多相似。第三人郑焕修就涉案房屋的房地产建造和销售行为亦类似于《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调的不规范行为。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》对涉及本案的上述个人在房地产方面的不规范经营现象均未作出明确界定和规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》对一般房屋的范围亦未作明确界定，相对商品房买卖而言，涉案房屋的建造、买卖合同的签订，及其权利义务的内容，与房地产开发企业开发销售房地产的经营高度相似，而与其位一般民事主体之间的房屋买卖存在较大差别，因此，答辩人的权利应参照上述批复的规定确定，上诉人对涉案房屋的抵押权不能对抗答辩人。三、上诉人与第三人郑焕修等签订的金融借款合同无效，因此抵押合同亦无效。第三人郑焕修将不属于自己的房子抵押给上诉人，这符合“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款”应涉嫌骗取贷款罪。上诉人把贷款贷给第三人郑焕修，上诉人没有尽到谨慎注意的义务，上诉人应该到涉案房屋所在地了解情况，请相关的专业机构实地进行评估，应考虑借款人郑焕修偿还能力等情况。如果上诉人做到以上要求，就不会把贷款贷给第三人郑焕修。代理人认为上诉人与第三人郑焕修等签订的金融借款合同存在恶意串通，损害第三人合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，应该认定金融借款合同无效。主合同无效，那么抵押合同是从合同亦无效。四、涉案房屋是答辩人必需居住房屋和生活必需品。涉案房屋是答辩人安身之所，答辩人也没有其他的房屋可居住，如法院支持了上诉人的请求，那么也违反《中华人民共和国民事诉讼法》244条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，侵害了答辩的居住权、生存权，这与我国的现行宪法保护公民的基本人权是相悖的。郑焕修、吴银花均未作陈述。曾广金向一审法院起诉请求：1.依法确认位于修水县的房屋系原告所出资购买并享有权利；2.依法判决修水县人民法院执行机关停止对原告位于修水县房屋的执行，并解除网上拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月10日，原告与第三人郑焕修签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买第三人郑焕修在修水县住房，房屋总价款为200000元，房屋面积以房产证面积为准，第三人负责为原告办理房产证，协议书还就房款的支付、押金、违约责任等事项进行了约定。原告当年付清了房款，涉案房屋于当年交付给原告，原告从2013年起装修入住该房屋。2013年1月28日，涉案房屋办理了不动产登记，不动产权证书号为3-20130996，登记所有权人为第三人郑焕修、吴银花，登记坐落为庙岭乡集镇401室，建筑面积146.37平方米，第三人一直未将该房屋过户至原告名下。2018年4月，第三人郑焕修因向被告申请贷款，将涉案房屋抵押给被告，于2018年4月23日办理了金额为1000000元的最高额抵押登记。另查明，黄荣修与第三人郑焕修系兄弟关系，庙岭乡交叉路口的六层房屋的建造由第三人郑焕修发包给黄荣修施工，其中部分房屋、商铺的销售也是委托黄荣修代为签订协议或代收房款。一审法院在办理被告与第三人、修水县鑫诚实业有限公司、穆冬生、徐员娣金融借款合同纠纷强制执行一案中，于2019年11月20日作出（2019）赣0424执1498号之一执行裁定书，裁定对涉案房屋进行网络司法拍卖，原告于2019年12月6日向一审法院提出书面异议，请求撤销上述裁定，一审法院于2019年12月11日作出（2019）赣0424执异15号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。一审法院认为，民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则。涉案房屋的买卖系原告与第三人郑焕修真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。不动产权属的登记公示，虽具有权利推定的效力，但并非不动产权属的绝对依据，利害关系人有足够证据证明实际权利人与登记权利人不一致的，可以依据物权法第三十三条请求确认不动产物权的归属和实际权利人。涉案庙岭乡集镇401室房屋的权属应根据合同当事人的购买意思表示、房款的支付、房屋的转移占有等事实予以确定。原告已支付全部价款，第三人郑焕修亦已交付房屋，双方均已履行主要合同义务，从2012年原告占有使用房屋涉案房屋起，原告即取得了该房屋的所有权，系该不动产的真实权利人，该房屋应属原告所有。为原告办理不动产登记属第三人郑焕修的合同义务，第三人郑焕修明知涉案房屋已售出交付，而将该房屋登记在二第三人名下，有违诚实信用原则，涉案房屋未能登记在原告名下，过错不在原告。原告请求确认庙岭乡集镇401室房屋系原告出资购买并享有权利，于法有据，一审法院予以支持。一审法院归纳本案的争议焦点在于，原告对庙岭乡集镇401室房屋所享有的民事权益是否足以对抗被告的抵押权，排除人民法院在被告与第三人金融借款合同纠纷强制执行一案中对该房屋的强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调上述批复是针对商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作的例外规定，对上述买受人限定为向房地产开发企业购买商品房的商品房消费者，一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。根据“举重明轻”规则，建筑工程价款优先于商品房登记抵押权尚不能对抗商品房买受人的情形下，商品房的登记抵押权更不能对抗上述批复所规定的买受人。根据本案查明事实可以认定，第三人郑焕修建造修水县庙岭乡集镇交叉路口六层房屋其目的在于销售获利，并非自用自住，除不具备房地产开发企业开发建设房地产的资质外，与房地产企业开发房地产的经营目的并无不同，其与买受人签订的合同涉及的权利义务与房地产开发企业与商品房消费者签订的商品房买卖合同的权利义务存在诸多相似。第三人郑焕修就涉案房屋的房地产建造和销售行为亦类似于《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调的不规范行为。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》对涉及本案的上述个人在房地产方面的不规范经营现象均未作出明确界定和规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》对一般房屋的范围亦未作明确界定，相对商品房买卖而言，涉案房屋的建造、买卖合同的签订，及其权利义务的内容，与房地产开发企业开发销售房地产的经营高度相似，而与其他一般民事主体之间的房屋买卖存在较大差别，本案当事人的权利应参照上述批复的规定确定，被告对涉案铺面的抵押权不能对抗原告。原告非被告与第三人等人金融借款合同纠纷案件的被执行人，对被告无清偿义务。其对庙岭乡集镇401室房屋所享有的民事权益，足以排除人民法院在被告与第三人的金融借款合同纠纷强制执行一案中对该房屋的强制执行。原告请求不得执行该房屋，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、确认坐落于修水县房屋［不动产权证书号：3-20130996］系曾广金出资购买，曾广金享有所有权；二、不得执行修水县房屋［不动产权证书号：3-20130996］；三、驳回曾广金的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由郑焕修、吴银花负担。一审法院（2019）赣0424执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。二审中，双方当事人没有提供新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案房屋登记在第三人郑焕修、吴银花名下，曾广金提起执行异议之诉是基于对涉案房屋物权的期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法保护无过错不动产买受人的物权期待权，因此，买受人必须全部满足该条规定的保护条件。经查，曾广金为证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、付清购房款及已合法占有该不动产提供了相关证据，上诉人对曾广金提供的证据有异议，但未提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的后果。曾广金购买及实际占有房屋发生在郑焕修、吴银花将涉案房屋抵押给上诉人之前，曾广金未取得涉案房屋产权凭证的原因是郑焕修、吴银花未及时办理过户登记所致，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，故曾广金对涉案房屋物权的期待权依法受到法律保护。综上所述，上诉人江西银行股份有限公司九江修水支行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人江西银行股份有限公司九江修水支行负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年十二月二十九日书记员  郑筱楠