广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7613号 原告:广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地南宁市秀厢大道18号办公楼302室。 法定代表人：冯辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马某，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许某某，广西君桂律师事务所实习律师。 被告：邝某某，女，1972年11月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告邝某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告广西南宁市和润物业服务有限公司的委托诉讼代理人马某、许某某到庭参加诉讼。被告邝某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2013年7月至2019年4月期间的住宅物业服务费5250元；二、请求判令被告向原告支付2013年6月至2019年4月期间代收公摊电费283.9元；三、请求判令被告向原告支付2013年6月至2019年4月期间代收公摊水费409.4元；四、请求判令被告向原告支付2013年7月至2019年4月期间代收生活垃圾处理费560元；五、请求判令被告向原告支付2013年6月至2016年9月期间代收水费109.2元；六、请求判令被告向原告支付2013年6月至2019年4月期间单元电费分摊费189.8元；七、请求判令被告向原告支付2013年6月至2019年4月期间电梯电费分摊750.1元；八、请求判令被告向原告支付2017年7月到2018年5月期间电梯维修费分摊66.4元；九、请求判令被告向原告支付2013年6月至2016年9月期间二次加压电费分摊20.2元；十、请求判令被告向原告支付2014年8月化粪池清理费10元；十一、请求判令被告向原告支付逾期收纳上述费用（除生活垃圾处理费和电梯维修费）产生的违约金22894.91元（从2013年7月16日开始，以欠款数额为基数，按日千分之三计算，暂计至2019年5月31日，直至所有款项付清为止）；十一、请求判令被告向原告赔偿律师费1000元；十二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：开发商广西红日东升投资有限公司选聘原告为位于南宁市江南区提供前期物业管理服务，被告系红日江景小区6栋1单元16-Ａ号房的业主，房屋建筑面积88.18平方米。2012年5月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：物业管理服务费为0.85元／㎡／月，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部分、共用设备设施运行所产生的的水电费，由乙方按其物业建筑面积合理分摊，乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收费服务，具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取诉讼方式追收物业服务费及违约金，由乙方承担因此产生的诉讼费、律师费等费用。原告按协议约定向被告提供相应的物业管理服务，但被告未按照协议约定及时、足额支付相关费用。原告认为，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。依据协议约定及相关法律规定，原告有权要求被告支付欠付费用、违约金及律师费。 在案件审理过程中，原告对违约金的计算方式做了补充说明：物业费的违约金以每月所欠物业费为基数，自次月1日起至被告付清所欠物业费之日止，按每日千分之三计算；各项分摊费用的违约金以2016年3月以前所欠的全部费用为基数，自2016年4月1日起至被告付清之日止，按每日千分之三计算。 被告邝某某未作答辩，亦未提供证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邝某某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，相互佐证，能够证明其主张，故本院对原告提交的证据皆予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理查明以下法律事实：广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司）于2010年3月25日成立，经营范围：物业管理服务（凭资质证经营），物业信息咨询等；注册资本500000元。联航物业公司于2016年5月4日变更为和润物业公司。广西红日东升投资有限公司（以下简称红日东升公司）选聘联航物业公司，为南宁市红日江景小区的业主提供前期物业服务。2010年9月13日，被告与广西红日东升投资有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于南宁市江南区房屋，建筑面积88.18平方米，套内面积70.56平方米。2012年5月3日，被告（乙方）与联航物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定，本协议所称“前期物业管理服务”，是指协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；第二条第一款第12项约定，本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；第五条第一款约定，物业管理服务费用为0.85元／㎡／月；第五条第二款约定，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；第五条第三款约定，小区业主共用部位、共用设备设施（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等）运行所产生的水电费，由乙方按其拥有的物业建筑面积合理分摊，甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费，乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；第七条约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；第十二条第四款约定，乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用；协议还约定了其他内容。 再查明，2015年10月14日，南宁市江南区住房和城乡建设局作出《关于同意红日江景小区第一届业主委员会备案的通知》（[2015]3号），认为南宁市红日江景小区业主委员会的备案材料齐全，予以备案，任期为二年。附南宁市红日江景小区第一届业主委员会名单：徐石英（主任）、农小霞（副主任）、杨家勇（副主任）；委员：林会松、郑志民、陈铭、周妍。2016年3月12日，红日江景小区业主委员会（甲方，以下简称红日江景业委会）与案外人广西建凯物业服务有限公司（乙方），签订《“红日·江景”物业服务合同》，约定：广西建凯物业服务有限公司向南宁市红日江景小区业主提供物业服务等内容；合同第三十六条约定，“本合同自甲方向乙方移交小区设施设备资料及管理场所之日起生效”。2016年10月21日，红日江景业委会与广西建凯物业服务有限公司签订《“红日·江景”小区〈物业服务合同〉的补充协议》，约定：原合同第三十六条变更为“本合同自甲、乙双方签订盖章之日起生效”。南宁市江南区住房和城乡建设局出具《情况说明》，证明：2016年3月22日，南宁市江南区住房和城乡建设局、南宁市江南区江南街道办事处、南宁市江南区江南街道凤凰社区居民委员会三个部门分别派工作人员到南宁市红日江景小区，协调处理红日江景业委会与联航物业公司进行物业交接的工作，由于联航物业公司不配合，未能完成物业交接工作。 南宁市中级人民法院于2019年4月9日作出（2017）桂01民终3114号民事判决书，确认被告与联航物业公司之间提供前期物业服务的合同于2016年3月22日依法终止，判决联航物业公司退出南宁市红日江景小区，并移交物业服务用房、配电室、水泵房等全部物业服务用房、共有场地及车位车库、共用设施设备及相关设施设备。原告于2019年4月29日退出南宁市红日江景小区的物业管理。 另查明：原告已经交纳了涉案小区2013年6月至2019年4月期间的电费及水费。原告按每月每户8元的标准代涉案小区全体业主代缴了2013年6月至2019年4月期间的城市生活垃圾处理费。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原、被告双方于2012年5月3日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。红日江景小区业主委员会于2015年10月14日被南宁市江南区住房和城乡建设局予以备案，于2016年3月12日与广西建凯物业服务有限公司签订《“红日•江景”小区物业服务合同》，于2016年3月22日通知原告进行物业交接，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本院确定原告提供前期物业服务的合同于2016年3月22日依法终止。因原告在合同终止后拒绝配合业主委员会移交和退出涉案小区的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告诉请被告支付合同终止以后的物业服务费于法无据，本院不予支持。原告诉请被告支付2016年3月以前的物业服务费合法有据，但因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定对原告诉请的2016年3月以前的物业服务费按约定标准的90%计算，即每月0.85×88.18×90%﹦74.95元。故本院确定被告应向原告支付2013年7月至2016年3月期间的物业服务费为74.95元/月×33个月﹦2473.35元。 涉案小区物业管理过程中产生的水电费、涉案小区共用部位和公共设备运行产生的水电费应由各业主按照物业建筑面积合理分摊，原告提供证据证明其缴纳了涉案小区2013年6月至2019年4月期间的电费及水费，且数额的计算并无不当，业主方未能举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院对原告诉请被告支付2013年6月至2019年4月期间公摊电费283.9元、公摊水费409.4元、单元电费分摊189.8元、电梯电费分摊750.1元及2013年6月到2016年9月期间的二次加压电费分摊20.2元予以支持。 原告提供证据证明其代被告交纳了2013年7月至2019年4月期间水费及城市生活垃圾处理费，被告未举证证实存在不合理之处或者错误之处，本院认为原告有权向被告追偿，对原告诉请被告支付2013年7月至2019年4月期间的代收水费109.2元、代收城市生活垃圾费560元予以支持。 原告提供证据证明涉案单元2017年7月到2018年5月期间的电梯维修费实际发生，且原告计算应由被告分摊的电梯维修费的方式及数额并无不当，故本院对原告诉请被告支付的电梯维修费66.4元予以支持。 根据《前期物业服务协议》的约定，被告未按时交纳物业费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费。被告未按时交纳2016年3月22日物业服务合同终止以前的物业服务费及应分摊的共用水电费，原告有权根据约定要求被告支付律师费和2016年3月以前的物业服务费、应分摊共用水电费的逾期违约金。原告主张的律师费1000元未超出合理范围，本院予以确认。由于原告未举证证明被告逾期付款导致其遭受的损失达到日千分之三，本院对业主方主张按约定的日千分之三计算违约金过高、应按银行同期同类贷款利率计算违约金予以支持。原告已经交纳了涉案小区2016年3月以前共用部位和公共设备运行产生的水电费，并列明被告还拖欠的2016年3月以前各项公摊水电费的金额（其中公摊电费28.6元、公摊水费46.3元、单元电费分摊22.6元、电梯电费分摊69.9元、二次加压电费分摊38.4元），被告未能举证证实原告所列拖欠费用存在不合理之处或者错误之处，本院对原告所列拖欠费用予以采信，经计算确定，被告还拖欠原告2016年3月以前的各项共用水电费为205.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十六条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年7月至2016年3月的物业服务费2473.35元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年6月至2019年4月期间的代收公摊电费283.9元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年6月至2019年4月期间代收公摊水费409.4元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年7月至2019年4月期间的代收生活垃圾处理费560元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年6月至2019年4月期间的代缴水费109.2元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年6月至2019年4月期间的单元电费分摊189.8元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年6月至2019年4月期间的电梯电费分摊750.1元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2017年7月到2018年5月期间的电梯维修费分摊66.4元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2013年6月至2019年4月期间的二次加压电费分摊20.2元； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付2015年10月至2016年3月期间逾期支付物业服务费的违约金（每月违约金皆以74.95元为基数，自次月1日起开始至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算） 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付截至2016年3月逾期支付应分摊的共用水电费的违约金（以元为基数，自2016年4月1日起开始至款项付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）； 被告邝某某向原告广西南宁市和润物业服务有限公司赔偿律师费1000元； 十三、驳回原告广西南宁市和润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由原告广西南宁市和润物业服务有限公司负担30元，被告邝某某负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  周 津 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  沈 利 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。