广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5996号原告：广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。负责人：陈春明。委托代理人：章娟，女，1983年4月7日出生，系该公司员工。被告：许建强，男，1977年2月5日出生，汉族，住江西省崇仁县。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司诉被告许建强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的委托代理人章娟到庭参加诉讼，被告许建强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求，一、被告立即向原告支付自2014年4月1日至2020年1月31日的物业管理费7849.24元及违约金（每月违约金从次月1日开始，以每月管理费115.43元按每日0.1%计算至付清之日）；二、被告承担本案的全部公告费、诉讼费等相关费用。事实与理由：原告于2006年进驻广州市增城区新塘镇海伦堡花园作为该物业管理单位至今，被告与广州市海伦堡房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡花园13幢1006房，原告（原名称为广州中颐物业有限公司增城分公司）于2012年9月16日与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会签订了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，由业委会聘请原告对该花园实施物业服务，双方约定多层住宅1-11幢、32-35幢1元/平方米/月，电梯住宅12-31幢、36-38幢1.2元/平方米/月，电梯住宅39-56幢1.6元/平方米/月，电梯住宅57-81幢1.8元/平方米/月。根据上述合同的约定，涉案房屋物业费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.20元收取，被告所购房屋的建筑面积为96.19平方米，每月的物业管理费为115.43元。另外，根据合同约定，被告不按约定交纳物业管理费的，原告有权要求被告从逾期之日起按每月0.1%交纳违约金。在被告拖欠费用后，原告通过多种方式催收，但被告均未缴交欠费。现为维护原告的合法权益，故具状起诉，请求法院判如所请。被告许建强未提交任何答辩意见。经审理查明，位于增城区新塘镇××大道××房的房屋权利人是许建强，建筑面积96.19平方米。2012年9月，增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）与广州中颐物业管理有限公司增城分公司（乙方，后变更名称为原告）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》，载明增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会聘请广州中颐物业管理有限公司增城分公司即本案原告为新塘镇海伦堡花园提供物业服务，物业服务期限为3年，自2012年9月16日至2015年9月15日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中12-31幢，36-38幢按1.2元/平方米·月收取，经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金，等。2015年11月10日，增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》，载明：“……第一条本物业项目（以下简称‘本物业’）基本情况如下：名称：增城市新塘镇海伦堡花园。……第五条物业服务期限为2年，自2015年11月10日至2017年11月9日。……第九条乙方接受供水、供电、供气……等公共事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。……第十三条物业服务费收费标准1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准如下：……电梯住宅12-31幢，36-38幢1.2元/平方米·月……第十五条业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营性活动的，应提前通知乙方，以便乙方做好维护公共秩序工作，乙方可按商业标准收取相应的物业服务费。……第二十六条业主违反本合同第十三条、第十五条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日1‰的标准向乙方支付违约金。……”。2019年4月21日，增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》，约定物业服务期限为2年，自2019年5月1日至2021年4月30日，其余内容与上述《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》基本一致。2014年至2020年期间，原告多次通过发书面函件或上门派发催缴通知等方式向被告催缴物业管理费及违约金。庭审期间，原告陈述：1、涉案房屋登记在被告名下，没有看到有人居住在该房屋。2、原告有通过短信及书面方式催缴，每月都有张贴催缴单在被告门口。3、原告在2015年10月至2017年11月9日期间有与业委会签署物业服务合同，2017年11月9日至2019年4月30日期间没有签署过物业服务合同，原告一直为小区提供物业管理服务。4、小区业委会用小区的公共收益为小区的业主缴纳了2019年1月、2月的物业管理费，所以原告诉请的金额已扣除该两个月的费用。本院认为，原告与增城市新塘镇海伦堡花园业主委员会于2012年9月16日、2015年1月10日及2019年4月21日签订的《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》是签署双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，因此上述合同的效力及于被告。从上述签约行为来后，原告一直有为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。虽然原告在2017年11月至2019年4月间未与被告或者增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会签署过物业服务合同，但原告一直以来均有对涉案房屋提供物业管理服务，故被告作为涉案房屋的权属人理应向原告支付涉案房屋的物业管理费。庭审中，原告确认被告并未拖欠2019年1月、2月的物业管理费，现原告主张被告支付2014年4月至2018年12月、2019年3月至2020年1月的物业管理费，理据充分，本院予以支持。涉案房屋建筑面积为96.19平方米，按1.20元/平方米·月计算，涉案房屋每月物业管理费115.43元。经计算，被告应向原告支付2014年4月至2018年12月、2019年3月至2020年1月的物业管理费为7849.24元（115.43元/月×68个月）。关于原告主张的物业管理费违约金的问题。鉴于原告在2017年11月至2019年4月间没有与增城区新塘镇海伦堡花园业主委员会或者被告签署过物业服务合同，故原告请求被告支付2017年11月至2019年4月期间物业管理费的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。由于原告在2012年、2015年、2019年间分别与小区的业主委员会签署了《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同》《增城市新塘镇海伦堡花园物业服务合同2015-2017》《增城区新塘镇海伦堡花园物业服务合同2019-2021》，因此在上述期间拖欠物业管理费的行为已构成违约，原告有权依据合同约定主张被告承担违约责任。现原告主张被告支付2014年4月至2017年10月、2019年5月至2020年1月间欠付物业管理费的违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金应从交纳费用的次月1日起，每日按当月欠缴物业管理费金额的0.1%计算，每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费本金115.43元为限。原告诉请的违约金超出上述部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许建强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2014年4月至2018年12月、2019年3月至2020年1月的物业管理费合计7849.24元。二、被告许建强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司支付2014年4月至2017年10月、2019年5月至2020年1月的物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费115.43元为本金，从应缴纳物业管理费的次月1日起按每日0.1%的标准计至付清当月物业管理费之日止，每月物业管理费的违约金以当月欠付的物业管理费本金115.43元为限）。三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，由被告许建强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十二月十一日书记员  陈雪冰