新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初4425号原告（反诉被告）：新疆缤纷汇商业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐天山区光明路39号时代广场小区1栋5层商业1。法定代表人：程熏陶，新疆缤纷汇商业投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：郑秀，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓荔，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：哈丽华，女，1972年8月4日出生，，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。被告（反诉原告）：天山区光明路爱自由健身馆，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市光明路北一巷9号时代广场FI-019-1商铺。经营者：哈丽华，女，1972年8月4日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨三运，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司（以下简称缤纷汇公司）与被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆（以下简称爱自由健身馆）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）缤纷汇公司的委托诉讼代理人程晓荔，被告哈丽华的委托诉讼代理人杨三运，被告（反诉原告）爱自由健身馆的委托诉讼代理人杨三运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）缤纷汇公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2018年3月21日签订的《CCMALL时代广场商铺租赁合同》；2.依法判令被告腾空并恢复原状后向原告返还其承租的位于乌鲁木齐市××路时代广场F1-016、F1-018号商铺；3.依法判令被告向原告支付截止2019年12月31日的租金225780.02元，综合管理费50674.98元；4.依法判令被告自2020年1月1日起按照每天每平方米7元的标准向原告支付租金至实际腾空退还场地之日止；5.依法判令被告自2020年1月1日起按照每天每平方米1.51元的标准向原告支付综合管理费至实际腾空退还场地之日止；6.依法判令被告自2019年10月15日起至欠款全部清偿之日止以276455元为欠款本金，按照日万分之6.67的标准向原告支付逾期付款利息；7.依法判令被告向原告支付违约金82936.5元（276455元*30%）；8.本案诉讼费、邮寄送达费等费用由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，原被告签署《CCMALL时代广场商铺租赁合同》，约定被告承租光明路39号CCMALL时代广场【F1-016、F1-018】号面积为367.21平方米的商铺从事LIKINGFIT经营，租赁期限5年，自2018年5月20日，开始起租，合同约定各项收费标准为租金分为保底租金和抽成租金，二者取其高，第一至第三租金年度日保底租金为7元/日·平方米，月抽成租金为营业额抽成扣率15%，综合管理费为46元/月·平方米。《CCMALL时代广场商铺租赁合同》签署后，原告向被告交付了了经验收合格的租赁场所，但被告未能如约支付各项费用，且在未清缴欠费的情况下恶意撤场，并拒绝按照合同约定将商铺拆除并恢复原状后归还原告，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）爱自由健身馆、被告哈丽华辩称，同意解除合同，原告于2019年12月20日将我方的门锁住，我方无法实际使用商铺，所以合同实际解除时间是2019年12月20日；原告锁门后，不开具出入证，导致我方无法腾空商铺，原告要求我方腾空房屋的诉请，现在无法完成，我方不应当承担占用费；原告违反招商承诺，当时承诺的运动品牌并未入驻，一楼运动区只有我方一个商家，导致我方的租金高于同业商铺租金的一倍，常年亏损，原告存在违约行为，应当降低租金标准，按照3元/天/平方米计算，原告未按照图纸给我方提供室外休息区，租赁期间基础设施存在诸多问题，影响我方的经营使用，原告违约在先，我方不应当承担违约责任；根据相关司法解释，哈丽华个人不应当被列为被告。被告（反诉原告）爱自由健身馆提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人返还押金302398元；2.判令被反诉人返还综合服务费81453元；3.判令被反诉人返还推广费16525元；4.判令被反诉人返还装修押金15000元；5、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：合同签订后，反诉人向被反诉人支付了302398元押金，合同解除后，被反诉人应返还押金，被反诉人收取综合服务费、2018年第一季度推广费，无合同依据，应予以返还，收取反诉人的装修押金应予以返还。原告（反诉被告）缤纷汇公司针对反诉辩称，反诉原告构成根本违约，其所谓的反诉请求无合同和法律依据，我方并未收取押金，装修押金需要反诉原告提供装修验收合格的资料，然后予以返还，其余的费用不清楚是什么钱。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交商铺租赁合同、租赁场所确认书，拟证明被告租用涉案房屋进行经营，租期5年，原告已经向被告交付了合同约定的房屋，合同约定了租金及综合管理费的计算标准，以及违约金的计算标准，被告逾期支付租金，构成违约。被告对证据真实性认可，关联性不认可，虽然签订了交付确认书，但是原告没有全面履行租赁合同的义务，合同约定租金的事实被告认可，但是因为原告没有完全履行合同义务，不应当按照合同约定的租金标准支付租金，认可综合管理费的标准，违约金数额过高，原告也存在违约行为，被告不应当承担违约责任。本院对证据真实性、关联性、有效性均予以确认；2、原告提交催款通知书，拟证明被告拖欠租金、综合管理费的数额，原告向被告进行了催收。被告对证据真实性认可，对原告的计算方式没有异议，但是计算的时间应当是2019年12月20日。本院对该证据真实性、关联性、有效性予以确认；3、被告提交租金申请函、录音、微信记录、租赁意向书、照片一份复印件，拟证明被告的租金比同业高一倍，健身馆的位置在一楼运动区，健身馆是王海峰招商进驻的，王海峰是当时原告的招商部门负责人，何冬冬是被告的代理人，申请函是经原告法定代表人签字同意的，原告承诺被告周围商铺均为运动品牌，并提供一楼的平面图纸，但是一楼除了健身馆外没有其他运动品牌，健身馆周边的商铺至今没有出租。本院对该组证据真实性予以确认；4、被告提交微信记录，拟证明原告没有履行合同义务，水电空调经常出现问题，影响被告正常经营，应该适当减免部分租金。原告对微信记录真实性认可，关联性不认可，不能证明被告不能营业是原告的原因，而且出现的问题原告都及时解决了，与被告不交租金没有关联性。本院对该组证据真实性、有效性、关联性予以确认；5、被告提交解除申请、终止合约告知函，拟证明被告未按通知交付房租后，原告有权自行收回房屋，租赁合同也约定了原告有权自行收回房屋。原告对解除申请真实性认可，关联性不认可，不能证实原告收到了该解除申请，终止合约告知函一份原件，真实性认可。本院对该收据的真实性、有效性、关联性予以确认；7.被告提交通知，拟证明2020年2月1日至3月15日原告没有实际损失，无权主张该期间的违约损失，原告对证据真实性认可，认为该通知的内容是交情欠付租金的承租人才能享受政策，本院对该证据的真实性、有效性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月21日，原被告签订《CCMALL时代广场商铺租赁合同》，约定：“甲方（原告）将CCMALL时代广场F1-016、F1-018号商铺出租给乙方（被告）使用，按367.21平方米计取，租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度；以日保底租金为基数乘以30.5天乘以该商铺租赁面积计算得出，第一、二、三个租赁年度日保底租金为7元/日·平方米，基本租金按季支付，乙方于每季度第一个月的第1日之前支付当季基本租金，每季度基本租金=日保底租金×30.5天×该商铺租赁面积×3个月；乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方缴纳相当于第一个租赁年度3个月的月基本租金235198元（租金每月天数按照30.5天计算），3个月综合管理费50675元及3个月推广费16525元，合计302398元，作为履约保证金。如乙方在签署租赁意向书时已缴纳过租赁诚意金，则自本合同签订之日起，乙方已缴纳的租赁诚意金自动转为本合同的履约保证金，不足部分，乙方应在本合同签订起5日内补足；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还，履约保证金数额以乙方违约给甲方造成的损失为限；第一、二、三个租赁年度综合管理费为46元/月·平方米；第一、二、三个租赁年度免收推广费；水费按照甲方收费标准收取，乙方负责在该商铺内安装单独的计量器，对水卡进行充值后使用，现行标准为8.58元/立方米，若遇水业公共单位或业主方调整收费标准的，甲方有权进行调整，乙方予以认可；电费按照甲方收费标准收取，乙方负责在该商铺内安装单独的计量器，对电卡进行充值后使用，现行标准为1.2元/度，若遇电力公共单位或业主方调整收费标准的，甲方有权进行调整，乙方予以认可；乙方装修保证金按照15000元收取；甲方拟于2018年1月2日将该商铺交付乙方装修使用，乙方应于2018年5月20日之前开业，起租日以双方约定的最迟开业日即2018年5月20日或乙方实际开业日，二者以较早发生者为租赁起始日；合同终止（不论基于任何原因），双方均应提前3日通知对方交还商铺的具体日期，如乙方未按照合同规定交还商铺，但乙方人员已实际搬离该商铺的，甲方有权在租赁期届满或提前终止日后任何时间内自行或选择在公证机关的公证下进入该房屋，该商铺内遗留的一切物品将被视为垃圾或乙方放弃该等物品所有权及一切权利的放弃物，甲方有权将该等物品搬离该商铺或按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除、修复或恢复原状，收回该商铺，而无需给予乙方任何补偿；如乙方违反本合同约定，则甲方有权通知乙方改正，自甲方发出通知之日起超过10日，仍未改正的，则甲方有权对租赁场所采取停止能源供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用；乙方应当按期足额支付本合同约定的各项费用至甲方的指定的银行账户，包括但不限于履约保证金、租金、综合管理费、推广费、装修保证金、装修管理费、公共事业费、押金等，每逾期一日，甲方有权按照日万分之6.67的标准收取逾期付款利息；乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理费、推广费或者其他任何应付给甲方的费用（包括但不限于预付费用、履约保证金、装修保证金、装修管理费、公共事业费、利息、滞纳金和违约金等）；如有上述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同通知之日起终止，要求乙方退还租赁场所，乙方所支付的履约保证金不予退还，并有权向乙方追索违约责任；本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时季度租金标准两倍的违约金”。合同签订前，被告缴纳意向金60000元。2018年1月2日，原被告签署《租赁场所交付确认书》，确认商铺于2018年1月2日交付。2018年4月26日，被告爱自由健身馆缴纳544796元，其中包括欠缴的履约保证金242398元。2019年12月6日，被告向原告发出《申请书》，载明：“健身馆于2018年与贵公司签订《CCMALL时代广场商铺租赁合同》……健身馆开业至今严格遵循贵公司各项管理要求，积极参加时代广场举办的活动，但因人流量及成本偏高等原因，健身馆自2019年4月持续亏损，至今已无力继续经营，为此，我们特申请退出时代广场，双方租赁合同提前终止，望能与贵公司友好协商退出商场的具体事宜”。2019年12月20日，原告将涉案商铺上锁。2019年12月25日，原告回函被告：“……为与贵方合作并基于对贵方履约的信任，我公司给予贵方较长的装修期及优惠政策，且我司未再就该商铺进行招商，但是在合同履行期间，贵方于2019年12月6日在未征得我公司同意的情况下，擅自非正常撤场单方提前终止合约……贵方擅自非正常撤场提前终止合约的行为已构成根本违约，应当承担违约责任，贵方已缴纳的履约保证金不予退还，同时贵方还需向我公司支付违约时季度租金标准的两倍违约金；限贵方自收到本通知之日起7日内最迟在2019年12月31日前缴纳清欠缴的租金、综合管理费、水费、电费、违约金等相关费用；限贵方自收到本通知书之日起7日内最迟在2019年12月31日前将商铺内由贵方添设的所有物品、设施、设备、装修进行搬离、拆除，并将该商铺打扫干净后清水我公司交还，并由我司验收合格后签署《租赁场所交还确认书》”。庭审中，双方对于被告租金交至2019年9月30日，且在2019年10月1日后又缴纳租金9418元不持异议。2020年10月13日，被告搬离。原告明确第四项诉讼请求为496100.71元，第五项诉讼请求为107016.01元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。被告爱自由健身馆的经营者哈丽华承租房屋并履行经营行为，故被告哈丽华在本案亦应承担民事责任。原告缤纷汇公司与被告哈丽华、爱自由健身馆之间签订的《CCMALL时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。本案双方当事人争议焦点为：一、合同解除时间；二、被告欠付租金、管理费金额的核定；三、违约责任的认定；四、被告主张返还各项费用的核定。一、关于合同解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同明确约定了每季度第一月第一日之前支付当季租金，逾期超过15天未能支付租金、综合管理费的，原告缤纷汇公司有权解除合同，根据庭审查明的事实，两被告自2019年10月1日起开始欠付租金，符合合同约定解除条件，原告缤纷汇公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2019年12月6日，被告爱自由健身馆发函原告缤纷汇公司要求协商解除合同，2019年12月25日，原告缤纷汇公司回函被告哈丽华、爱自由健身馆限期搬离，可以视为双方于2019年12月25日协商一致解除合同，故本院认定原被告之间的租赁合同于2019年12月25日解除。2020年10月13日，被告已搬离，故对于原告要求被告腾空并恢复原状后返还其承租F1-016、F1-18号商铺的诉讼请求，本院不予支持。二、被告欠付租金、综合管理费金额的核定。《中华人民共和国合同法》第九十条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告哈丽华、爱自由健身馆应支付原告缤纷汇公司自2019年10月1日至2019年12月25日期间的租金209071.95元【（7元/日·平方米×367.21平方米×85天）-9418元（已付）】及综合管理费47075.12元（46元/月·平方米÷30.5天×367.21平方米×85天），原告缤纷汇主张超出部分，本院不予支持。合同约定，被告应当按期足额支付合同约定的各项费用，包括但不限于履约保证金、租金、综合管理费、推广费、装修保证金、装修管理费、公共事业费、押金等，每逾期一日，原告有权按照日万分之6.67的标准收取逾期付款利息，故被告哈丽华、爱自由健身馆应自2019年10月15日至全部清偿之日止以256147.07元（209071.95元+47075.12元）为欠款本金按日万分之6.67的标准向原告缤纷汇公司支付逾期付款利息。被告哈丽华、爱自由健身馆于2019年12月6日提出协商解除合同，原告缤纷汇公司即于2019年12月20日将被告爱自由健身馆上锁，2019年12月25日向被告哈丽华、爱自由健身馆回函要求限期搬离返还房屋，至2020年5月18日原告缤纷汇公司起诉至本院，被告哈丽华、爱自由健身馆尚未将物品搬离房屋，案件审理中被告哈丽华、爱自由健身馆于2020年10月13日才搬离涉案房屋，对于原告缤纷汇公司按照租金标准主张自2020年1月1日至实际搬离之日即2020年10月13日期间的占用费用，结合本院在本案中判决原告缤纷汇公司不予退还被告履约保证金已补偿原告缤纷汇公司部分损失，加之疫情影响，故本院酌定为被告哈丽华、爱自由健身馆支付原告缤纷汇公司按租金标准支付两个月占有使用费156798.67元（7元/日·平方米×367.21平方米×30.5天×2个月）及两个月的综合管理费33783.32元（46元/月·平方米×367.21平方米×2个月），原告主张超出部分，本院不予支持。合同约定，任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益的行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时季度租金标准两倍的违约金。本案租赁合同解除原因系被告哈丽华、爱自由健身馆未能按照合同约定时间足额支付租金，被告哈丽华、爱自由健身馆应承担违约责任，参照原告缤纷汇公司的实际损失，本院酌定被告哈丽华、爱自由健身馆支付原告缤纷汇公司违约金10000元。四、关于被告爱自由健身馆的各项反诉主张。合同约定，被告爱自由健身馆在签署合同之日起5日内，向原告缤纷汇公司缴纳相当于第一个租赁年度三个月基本租金235198元，3个月综合管理费50675元及3个月推广费16525元，合计302398元，作为履约保证金，合同签订之前的意向金转为履约保证金，任何因两被告违约导致原告缤纷汇公司提前解除本合同的，原告缤纷汇公司有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不退还，履约保证金扣除的数额以两被告违约给原告缤纷汇公司造成的损失金额为限。因两被告未能按时足额缴纳租金及管理费导致原告缤纷汇公司提前解除合同，至2020年10月13日两被告搬离，给原告缤纷汇公司造成租金损失，履约保证金并不能足以弥补原告缤纷汇公司的损失，故被告爱自由健身馆要求返还履约保证金的反诉请求，本院不予支持。合同约定电费标准为1.2元/度，且被告爱自由健身馆亦按此标准履行了合同义务，故被告爱自由健身馆要求原告缤纷汇公司返还多收取的综合服务费81453元的反诉诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。被告爱自由健身馆反诉要求返还第一季度的推广费16525元，本院认为该笔推广费系履约保证金中的构成部分，并非额外收取的推广费，故被告爱自由健身馆的该项反诉请求，本院不予支持。合同约定装修保证金在装修工程竣工验收合格并经原告缤纷汇公司审核后在被告无违约的情况下，无息退还。本院认为该条约定被告的违约责任是指在装修工程施工环节中是否出现违法违约或违反规定的情形，而并非合同履行中的违约行为，现被告爱自由健身馆装修验收合格后经营数月，故原告缤纷汇公司应返还被告爱自由健身馆装修保证金15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司与被告被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆之间签订的《CCMALL时代广场商铺租赁合同》于2019年12月25日解除；二、被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆支付原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司截止2019年12月25日租金209071.95元及综合管理费47075.12元；三、被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆自2019年10月15日至全部清偿之日止以256147.07元为欠款本金按日万分之6.67的标准向原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司支付逾期付款利息；四、被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆支付原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司占有使用费（租金）156798.67元；五、被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆支付原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司综合管理费33783.32元；六、被告哈丽华、被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆支付原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司违约金10000元；七、驳回原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司其他诉讼请求；八、原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司返还被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆装修保证金15000元；七、驳回被告（反诉原告）天山区光明路爱自由健身馆其他反诉诉讼请求。以上款项经折抵，被告哈丽华、被告（反诉原告）爱自由健身馆应给付原告（反诉被告）缤纷汇公司款项合计441729.06元，须于本判决生效后立即付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉请求标的962508.22元，核定给付标的456729.06元，占请求标的的47.45%，本诉案件受理费13425.08元（原告已预交）,由原告（反诉被告）缤纷汇公司负担7054.88元，由被告哈丽华、被告（反诉原告）爱自由健身馆负担6370.2元。反诉请求标的415376元，核定给付标的15000元，占请求标的的3.61%，反诉案件受理费3765.32元，由原告（反诉被告）缤纷汇公司负担135.93元，被告（反诉原告）爱自由健身馆负担3629.39元。邮寄送达费40元，由被告哈丽华、被告（反诉原告）爱自由健身馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   曹 玮人民 陪 审员   方 筠人民 陪 审员   马燕琴二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 二 月 十 七 日书  记  员   兰婷婷