北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初27931号原告（反诉被告）：郝庆进，男，1988年1月20日出生，汉族，北京市朝阳区人民法院干警，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：李钊，男，1982年10月30日出生，汉族，北京构易建筑设计有限公司职工，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：洪杉，女，1983年7月6日出生，汉族，家宅融智（北京）科技有限公司职工，住北京市顺义区。二被告共同委托诉讼代理人：洪少毅，河北盛仑律师事务所律师。原告（反诉被告）郝庆进诉被告（反诉原告）李钊、洪杉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郝庆进及其委托诉讼代理人雷云华，李钊、李钊与洪杉的共同委托诉讼代理人洪少毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝庆进向本院提出诉讼请求：1.判决李钊、洪杉支付违约金31万元。2.诉讼费由李钊、洪杉共同承担。事实与理由：李钊、洪杉与郝庆进于2016年5月签订书面房屋买卖合同，约定郝庆进购买李钊、洪杉所有的301号房屋，合同签订后郝庆进依约向李钊、洪杉支付购房款，李钊、洪杉也完成过户手续将房屋过户至郝庆进名下。依据合同约定，李钊、洪杉应于合同签订后将户口迁出该房屋，逾期未迁出视为违约，应向郝庆进支付合同总价款10%的违约金。现合同已签订近5年，经过郝庆进多次催促，李钊、洪杉均未将户口迁出，现已给郝庆进的生活造成重大影响。李钊、洪杉辩称，不同意郝庆进的诉讼请求。第一，李钊于2019年11月6日将户口迁出**房屋，给郝庆进造成的经济损失不超过40000元。第二，根据买卖合同，交房、包括让卖方搬清之债权债务在前，产权过户其次，其后才是卖方户口户口迁出。进扣押物品、不让我方搬清，违反了合同的先义务。在户口户口迁移问题上，合同法第六十七条，李钊、洪杉依法享有先履行抗辩权。第三，根据北京市当时至今未变的户口户口迁移规定，在签约时根本不可能预见到户口户口迁出问题会给对方造成损失。约定的10%违约金过高，违约金应减至为房屋买卖总价款的0.3%。李钊、洪杉提出反诉请求：1.要求郝庆进交付李钊、洪杉在合同履行中被其扣押的家具物品共10件，包括：书柜一组，椅子一把，床垫一张，床头柜一个，高柜两个，吊灯两个，挂表两个（约价值4万元）；2.郝庆进承担诉讼费用。事实与理由：李钊、洪杉与郝庆进于2016年5月1日签订房屋买卖合同，买卖标的房为301号房屋，约定总价款为310万元，明确约定了包含在房价内归于买方郝庆进的物品及设施，交付房屋时应让卖方把约定以外的物品搬出，并对李钊、洪杉方的户口户口迁出**房屋作了相应约定。于2016年9月10日交接房屋。在交接中，郝庆进挟众强行扣押李钊、洪杉在301室内合同约定外的家具10件，不让搬走，至今索要无果，郝庆进违约。针对洪杉的反诉请求，郝庆进辩称，我不同意李钊、洪杉的反诉请求。家具物品10件被扣押与事实不符，实际上该10件家具物品系交付之时因有争议暂存；且该事项形成于2016年9月10日，迄今已四年有余，反诉超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，郝庆进（乙方）与李钊、洪杉（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定郝庆进购买李钊、洪杉所有的301号房屋，房屋成交价310万元。第六条该房屋买卖交易的承诺：（二）甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方。第九条权属转移登记：（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出户口迁出的，方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出户口迁出义务。合同还约定了其他内容。2016年5月2日，郝庆进（乙方）与李钊、洪杉（甲方）签订买卖合同附件四《所售房屋的附随物品清单》（以下简称物品清单），载明：清单中的相关物品在房屋交割时出售方须向买受方交付，相关款价已包含在房屋总价款中，清单包括：电视机1台、空调3台、电冰箱1台、微波炉1台、燃气灶1台、抽油烟机1台、洗衣机1台、热水器1台、床1张、书桌1张、衣柜一个、茶几1张、餐桌1张、坐便1个、地漏1个、防盗门1个，以及客厅木地板、卧室地砖、厨卫瓷砖、窗户塑钢、阳台塑钢等装修。2016年9月10日，郝庆进与李钊进行房屋交接，双方对部分家具物品归谁所有产生了争议。后双方签订了便条，载明：今天，2016年9月10日，本人李钊与郝庆进就水碓子东路2号楼2门301房屋进行交接。李钊带走SONY电视一台、窗帘两套、客厅沙发。此三件物品属于李钊，双方无争议。同时，李钊将房屋钥匙及电卡交予郝庆进，完成房屋交接。对房屋内其他归属权尚有争议的物品，双方协商同意暂时搁置，双方均保留一切追诉的权力。有争议的物品有书柜一组、椅子一把、床垫一张、床头柜一个、高柜两个、吊灯两个、挂表两个，其他物品无争议，已交接。2016年8月3日，301号房屋过户至郝庆进名下。2019年11月6日，李钊将其户口从3户口从**房屋迁出。年8月，郝庆进以房屋买卖合同纠纷为由，就本案所涉争议起诉李钊、洪杉，后于2019年11月自愿申请撤回起诉。庭审中，郝庆进称双方口头约定房屋内物品除电视机之外均归其所有，争议的10件物品系因物品清单中没有相同的物品名称而未能写入。李钊、洪杉认为交接物品应以清单为准，其未及时迁出户口系行使先户口系行使先履行抗辩权。结湖地区房价走势图证明因李钊、洪杉未依约迁出户口导致其无户口导致其无法在房价上涨时出售房屋，差价损失约80万元。李钊、洪杉认为即使301号房屋价格在其未依约迁出户口期间下跌户口期间下跌，有处分房屋，并未产生实际损失，故买卖合同约定的违约金数额过高，应予以调整。庭审中，郝庆进称301号房屋现已出租，不清楚争议的10件家具物品是否存在。李钊、洪杉称该10件家具物品大约在2009年至2010年购买，如果该10件物品不存在，可以折价赔偿。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郝庆进与李钊、洪杉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。李钊、洪杉未按照合同约定履行户口迁出义务户口迁出义务，承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告要求被告支付违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。不过，合同约定的违约金过高，本院结合买卖合同的具体约定、户口迁出时间户口迁出时间、素，酌定违约金为60000元。对于李钊、洪杉要求交付10件物品的反诉请求，郝庆进虽称双方口头约定上述物品归其所有，但未提供证据应予以证实，故本院对李钊、洪杉的该项反诉请求予以支持，考虑到上述物品购买时间较久，不能确定是否存在，且李钊、洪杉同意折价赔偿，故本院结合家具物品种类、使用年限等因素，酌定总价值为5000元。关于李钊、洪杉辩称其未按约迁出户口系行使先户口系行使先履行抗辩权的意见，律依据，本院不予采信。关于郝庆进所述李钊、洪杉要求其交付物品的义务已超过诉讼时效的意见，郝庆进曾于2019年8月就本案所涉争议向本院起诉，双方此前亦多次调解未果，故李钊、洪杉的主张未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告（反诉原告）李钊、洪杉给付原告（反诉被告）郝庆进违约金60000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）郝庆进给付被告（反诉原告）李钊、洪杉10件家具物品（书柜一组、椅子一把、床垫一张、床头柜一个、高柜两个、吊灯两个、挂表两个）的折价款5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）郝庆进的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由原告（反诉被告）郝庆进负担2325元（已交纳），由被告（反诉原告）李钊、洪杉负担650元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费400元，由被告（反诉原告）李钊、洪杉负担（已交纳）375元，由原告（反诉被告）郝庆进负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙之智二〇二〇年十二月三十一日书记员  齐 茜