江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0430民初2090号原告：黄保明，男，1974年4月3日出生，汉族，住江西省彭泽县。委托诉讼代理人：梅芳滨，江西民群律师事务所律师。被告：彭泽县平安房地产开发有限公司，地址江西省彭泽县龙城镇龙城大道，统一社会信用代码91360430741960164F。法定代表人：欧阳结发，执行董事。委托诉讼代理人：何春、高玉玉，江西际民律师事务所律师。原告黄保明与被告彭泽县平安房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄保明委托诉讼代理人梅芳滨、被告委托诉讼代理人何春、高玉玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《商住买卖临时合同书》；二、请求判令被告退还购房款280000元及利息（利息自交款之日起按同期中国人民银行贷款利率至购房款退还之日止计算）；三、请求判令被告双倍返还定金150000元；四、请求判令被告赔偿原告损失39838元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月10日、2020年1月20日，原、被告签订《商住买卖临时合同书》，合同就双方买卖房屋的事项作了明确约定。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告没有按照合同约定履行办理产权证给乙方的义务。根据合同第二条约定，被告行为构成重大违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告承担违约责任。故向法院提起诉讼，望法院支持所请。被告辩称，一、办理产权登记的主体是双方当事人，原告无权要求被告独自承担办证义务，1、原告并未提供办证所需证件资料和交纳包括契税、印花税、产权登记税等相关税费，逾期办证原告自身存在过错。2、原告对其主张案涉房屋系因被告的原因导致逾期办证未提供任何证据，应承担举证不能的责任。二、原告存在重大违约行为，无权诉请被告承担违约责任。按照原、被告的两份合同约定，原告应给付房款全部计44.5万元，但原告仅于2019年给付了20万元房款，余款至今未付，原告违约在先，无权主张被告违约。三、原告诉请解除合同无法律依据，不应支持。相关法律规定办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持。依此导致买受人无法办理房屋所有权证登记这三个条件缺一不可，本案约定交付后一年办理产权证，2020年所签订的合同并没有逾期，2019年签订合同办证时间虽然发生逾期，但并未超过一年。从逾期原因上，除上述原告存在一定过错和违约情形外，客观上新冠疫情及政府部门合并、三证合一等导致的政府职能交替使得被告工作进度相应延缓，并非是出卖人的单方原因，且现被告已具备协助原告办理产权登记的条件，正在等待房产部门的登记。四、逾期办证并未给原告造成任何损失，其要求赔偿损失等诉请没有依据。本院经审理认定事实如下：2019年2月10日，原、被告签订《商住买卖临时合同书》，原告购买被告座落于乐观老粮站观盛广场4楼402号商住（房）。合同第一条约定被告交付商住后壹年办理好产权证。第二条约定商住出售价格按1760元/㎡计算，合计人民币贰拾贰万元，付款方式和付款期限为购房前付贰拾万元整，房产证到手付清余款贰万元。第二条还约定“本合同生效后乙方（原告）应向甲方（被告）支付定金人民币贰拾万元，合同履行过程中该定金可抵作购商住款。如因甲方原因导致上述商住无法按照合同约定的上述时间办理产权证给乙方，视甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）外，还应向乙方承担定金的担保责任。”此合同盖有被告公章和被告分管该楼盘销售的员工洪彬的签名。签订合同当天原告支付购房款贰拾万元，由洪彬在合同背面向原告出具了收条并开具了收据，收据上盖有被告单位公章。同时被告向原告交付了房屋。2020年元月20日，原、被告再次签订一份《商住买卖临时合同书》，原告再购被告座落于乐观老粮站观盛广场4楼401号商住（房）。合同第二条约定房屋商住出售的价格按照1800元/㎡计算，合计人民币贰拾贰万伍仟元，合同生效后原告向被告支付定金人民币155000元，合同履行过程中该定金可抵作购商住款。合同的其他约定与双方于2019年2月10日签订的合同一致。此合同后未盖被告单位公章，仅有洪彬签名。合同背面“备注：乐观观胜广场一幢4单元401室现售给黄保明，总定价为（￥155000元），扣押墙面砖押金（￥10000元），另附属建设完工甲方交两个停车位于乙方。”备注下有洪彬签名，且盖有被告单位公章。合同签订当天，原告向被告交付购房款155000元，被告向原告交付房屋并出具收据。今年原告对两房屋进行了部分装修。因被告迟迟未能办理房屋产权证，原告向法院起诉。本案在审理过程中，双方未能就观胜广场4楼402号房装修费用协商一致，原告申请对观胜广场4楼402号房装修费用进行鉴定。本院依法委托彭泽仁杰建筑工程检测有限公司进行鉴定，鉴定结论：装修费用为壹万叁仟柒佰零捌元零肆分。鉴定费3000元。本院认为，原、被告签订的两份《商住买卖临时合同书》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。被告辩称至今房屋未有产权证有新冠疫情、政府部门职能交替、原告未提供所需资料及费用等非被告原因造成，但新冠疫情影响在当地4月份就基本结束，被告也未举证能证明政府部门原因影响产权证办理，又未举证为办理产权证要求原告提交任何资料及费用，被告此项辩称意见不予采纳。两份合同均约定房屋交付后一年办理好产权证，且明确约定因被告原因未按期交付产权证，原告有权单方解除合同，现原告要求解除双方于2019年2月10日签订的合同的请求予以支持；而原、被告于2020年1月20日购买的401号房至今未过办证期限，原告以此为由解除于2020年1月20日签订的合同的诉请不予支持。被告还辩称原告购房款未付清违约在先，因双方在2019年2月10日签订的合同中约定购房款共计贰拾贰万元，也明确约定了付款方式和期限为“购房前付贰拾万元，房产证到手付清余款贰万元。”、“……合同履行过程中该定金可抵作购商住款。”原告已按约定支付20万元，被告此项辩称意见也不予采纳。原、被告在合同中约定的定金超过《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，应当调整为4.4万元，原告交付的其他款项156000元为购房款。合同虽然约定被告承担退还已付款项及利息，但未约定利息的计算方式，原告要求被告承担利息的诉请不予支持。因被告违约而解除合同，原告向被告返还房屋，原告对402号房装修的费用损失应由被告承担。原告的损失以鉴定结论为依据，即损失为13708.04元，鉴定费由原、被告均摊。综上，解除原、被告于2019年2月10日签订的《商住买卖临时合同书》；被告向原告返还购房款156000元，向原告双倍返还定金88000元，赔偿损失13708.04元,同时原告向被告交还观盛广场4单元402室。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年2月10日签订的《商住买卖临时合同书》。二、被告彭泽县平安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄保明返还购房款156000元、双倍返还定金88000元、赔偿损失13708.04元、鉴定费1500元合计人民币259208.04元，同时原告黄保明向原告返还座落于彭泽县住房。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4147元，由被告彭泽县平安房地产开发有限公司负担2287元，由原告自行负担1860元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  唐春翔二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈娟娟