广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17522号原告：赖永端（反诉被告），男，1978年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，被告：凌富仍（反诉原告），男，1970年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：秦正平，男，1974年5月6日出生，汉族，户籍地址重庆市合川区，原告赖永端（反诉被告，以下简称原告）与被告凌富仍（反诉原告，以下简称被告），第三人秦正平租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告赖永端，被告凌富仍到庭参加了诉讼。第三人秦正平经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赖永端向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同；2.被告向我退还2倍押金48000元、装修费损失190680元、搬迁费损失11704元，上述共计250384元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，我与被告签订一份房屋租赁合同，约定我承租被告位于广州市（辖区范围内）区铺，合同约定租赁期限从2018年4月1日起至2021年3月30日，月租12000元，第二年开始每年递增5%，我向被告支付24000元作为押金等。2020年3月17日，我接到搬迁通知书于2020年3月28日前清空建筑进行拆迁。因为拆迁日期是在合同期限内，我向被告提出按照合同约定，赔偿我两倍押金、装修费、搬迁费等共计250384元，但被告拒绝赔偿。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告凌富仍的反诉，原告赖永端辩称，被告主张2020年3月份的租金是不合理的，拆迁通知是3月17日下来的，我在此后就没有做生意了，在一直忙着搬迁，所有单位都没有交租金。2月份的占用费，因新冠××疫情，我认为不应该交，下面各商铺2月份的租金，都有减免。被告凌富仍辩称，原告的大部分诉讼请求是不合理的，拆迁是政府行为，此属于不可抗力。原告主张退还两倍押金也不合理，搬迁费也是我和原告一起去争取的。原告还有占用费、水电费未向我支付，故现反诉请求：1.原告向我支付2020年2月占用费1000元和1月的水电费2020元，共计3020元；2.原告支付2020年3月1日至2020年3月26日的占用费10920元及2020年2月、3月的水电费共计1266元。第三人秦正平无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月21日，凌富仍（甲方，出租方）与赖永端、秦正平（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意出租位于广州市白云区（辖区范围内）商铺（以下简称涉案场地）；租赁期限自2018年4月1日至2021年3月30日。由第二年开始，每1年为一个递增期，在上期基数上递增5%，以后如此类推；租金每月计算一次，每月租金为12000元，电费每度1.5元。并每月在总表增加2度作损耗，水费每吨6元。每月在总表增加2吨作损耗；租赁押金为24000元；在签订本合同时，由乙方付给甲方2个月押金；乙方在每月5号前到办公室付清当月租金及上月水电费；租用期内如遇国家征用时，乙方无条件服从，甲方应提前一个月通知乙方，双方互补偿，按金退回等。上述合同签订后，赖永端向凌富仍支付了租赁押金24000元，并将涉案场地用于经营服装厂—正一服饰。赖永端向凌富仍支付租金至2020年2月，其中2020年2月支付租金11000元。2020年3月17日，广州市石井街河长制办公室向赖永端经营的服装厂发出《限期搬迁通知书》，主要内容为：据调查，你（单位）所在的场地未经水行政主管部门审批，擅自在河涌管理范围建设违章建筑物的行为，违反了《中华人民共和国水法》第三十七条第二款规定。现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国水法》第六十五条第一款的规定，政府部门将在近期组织拆除擅自搭建违章建筑，请你（单位）在2020年3月28日前清空违章建筑，撤离该场，以便拆除。2020年3月25日，涉案场地被停水停电。2020年4月5日，涉案场地被拆除。诉讼中，赖永端表示，涉案租赁合同实际由其与凌富仍签订，之所以会有秦正平的签名，是凌富仍知道秦正平是其搭档，故要求一起签名。其与秦正平原为搭档，对于本案诉讼，其曾告知秦正平，但因秦正平欠其钱，其一直不出现，现在亦无法联系秦正平。为此，赖永端提交《正一服饰有限公司股权书》、《个人声明》、《借条》、微信聊天记录拟证明其上述陈述。另赖永端为证明其在涉案场地投入装修的情况，提交收款收据（复印件）和照片予以证明。其中收款收据显示，开具时间为2018年3月29日，客户名称处写明：正一服饰白云区潭村大桥东大赤路南自编2号2楼，收据内容为：装修人工费+电材款共117180元、购装空调共52500元、焊裁床+尾部台9000元、三楼装修+搭栅12000元。合计金额190680元。赖永端对上述收款收据不予确认，对照片的真实性予以确认。赖永端、凌富仍均确认涉案场地每月的场地占用费为12000元。另赖永端确认凌富仍主张的水电费数额，赖永端表示虽涉案场地于2020年3月25日停电，但其于2020年3月17日收到《限期搬迁通知书》后，其已未实际经营使用涉案场地，故费用不应计至2020年3月26日，此外，在涉案场地被拆除之前，凌富仍和涉案场地所在的经济社的社长曾承诺免除3月的租金，故其不应支付2020年3月费用。凌富仍不认可曾承诺免除2020年3月租金的事实。本院认为，现有证据表明，涉案场地属于违章建筑，故涉案《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现赖永端要求解除双方的租赁合同于法不合，本院不予支持。虽涉案租赁合同由赖永端、秦正平作为承租方共同签订，但从赖永端提交的证据看，确实能够体现赖永端与秦正平之间存在其他债权债务关系的情况，且秦正平在知悉本案诉讼后仍未予回应，另外，本案中通知秦正平参加本案诉讼后，秦正平亦未在公告期内到庭参加诉讼，应视为其放弃在本案中的诉讼权利，赖永端是本案的适格主体。赖永端在本案中主张权利和承担义务后，其与秦正平之间就涉案租赁合同中关系双方可另行处理。合同无效，根据合同无效后财产相互返还的原则，凌富仍应将向赖永端收取的租赁押金24000元退还给赖永端，故现赖永端要求凌富仍退还租赁押金24000元有据，本院予以支持。赖永端要求双倍退还押金的诉请缺乏依据，本院予以驳回。关于赖永端主张装修费损失的问题。现有证据看，赖永端承租涉案场地后用于经营服装厂，并对厂房进行了装修并添置了部分设备，现租赁合同无效，赖永端依法有权根据过错责任比例要求凌富仍赔偿附属装修损失。（1）赖永端提交收款收据和照片拟证明其装修情况。因赖永端无法提交收款收据的原件，故本院对该收款收据不予采信。但从照片中能够体现涉案场地装修和添附设施设备的情况，结合涉案场地面积、用途、租赁期限和原告使用涉案场地的时间，本院酌定涉案场地附属装修的现值为38000元。（2）凌富仍作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，赖永端作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，凌富仍在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，赖永端在未谨慎审查涉案场地的情况下承租了涉案场地，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对涉案租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定赖永端和凌富仍各承担50%的责任。综合前述认定，赖永端要求被告凌富仍赔偿装修损失19000元有据，本院予以支持。赖永端主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。关于赖永端要求支付搬迁费问题。如前所述，对于涉案租赁合同的无效，双方均有过错，且搬迁费非合同无效造成的必然损失，故赖永端要求凌富仍支付搬迁费损失缺乏依据，本院不予支持。关于凌富仍要求赖永端支付场地占用费和水电费的问题。虽涉案租赁合同无效，但赖永端应当向凌富仍支付占用涉案商铺期间的场地占用费和实际发生的水电费。（1）对于2020年2月的场地占用费，因赖永端已支付11000元，故现凌富仍要求赖永端支付该月场地占用费1000元有据。对于2020年3月的场地占用费，因现有证据可提现涉案场地于2020年3月25日停水停电，此时涉案场地已不具备可正常使用的条件，故涉案场地的占用费应计至2020年3月25日，经核算，2020年3月1日至2020年3月25日期间的场地占用费为10000元。驳回凌富仍主张多出上述数额的诉请。赖永端抗辩其于2020年3月17日收到《限期搬迁通知书》后就未再经营，由于现有证据无法证明在2020年3月25日前，涉案场地存在客观上无法经营使用的情况，故本院对此不予采信。另外赖永端抗辩凌富仍和涉案场地所在村社的社长曾经承诺过免除2020年3月份租金，但赖永端未举证证明，故本院不予采信。（2）因赖永端对凌富仍主张的水电费无异议，故本院对凌富仍要求赖永端支付2020年1月至3月的水电费2020+1266=3286元有据，本院予以支持。第三人秦正平经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告凌富仍向原告赖永端退还租赁押金24000元和赔偿装修损失19000元；二、本判决生效之日起五日内，原告赖永端向被告凌富仍支付2020年2月及3月1日至3月25日期间的场地占用费共计11000元及2020年1月至3月的水电费共计3286元；三、驳回原告赖永端的其他诉讼请求；四、驳回被告凌富仍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5055.8元，由原告赖永端负担4180.8元，被告凌富仍负担875元；反诉受理费90元，由原告赖永端负担79元，被告凌富仍负担11元。由原告赖永端负担的反诉受理费和被告凌富仍负担的本诉受理费，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈玉梅