福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初5610号 原告：泉州鑫源房地产发展有限公司，住所地惠安县螺阳镇大红埔，统一社会信用代码913505217395442684。 法定代表人：杜清元，董事长。 委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。 被告：魏建新，男，1975年11月7日出生，汉族，住惠安县。 原告泉州鑫源房地产发展有限公司（简称鑫源公司）与被告魏建新商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫源公司的委托诉讼代理人赵南华到庭参加诉讼，被告魏建新经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫源公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2010年11月8日签订的编号ＭＦ-2007-01Ｎｏ0010816《商品房买卖合同》，退还惠安县螺阳镇大红埔鑫源花园城第3幢9层905房；二、被告协助原告办理编号ＭＦ-2007-01Ｎｏ0010816《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、被告向原告支付违约金121289.7元。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告按总购房款的15%向原告支付违约金60644.85元。事实与理由：原告系惠安县螺阳镇大红埔鑫源花园城商住区的开发商，原、被告双方于2010年11月8日签订编号ＭＦ-2007-01Ｎｏ0010816《商品房买卖合同》一份，约定被告购买惠安县××镇××花园××幢××层××房××，建筑面积95.7平方米，购房总价款为404299元；被告在合同签订时支付首期款124299元，其余280000元采用银行贷款形式支付；被告在签订《商品房买卖合同》同时提供银行按揭贷款所需的全部手续；在附件六合同补充协议第二条第四款约定买受人逾期付款的违约责任：买受人在办妥按揭贷款后，在取得房屋所有权证前，如连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，若出卖人履行担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五日内向出卖人缴清由出卖人代偿的本息，并按代偿本息总额的日万分之三向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并按总房款的30%向出卖人支付违约金，剩余款项不计利息，由出卖人一次性退还买受人，该商品房的一切权利归出卖人所有。合同签订后，被告支付首期款，并按合同约定向中国银行股份有限公司惠安支行办理按揭款手续，被告按揭贷款280000元，其配偶蔡雪查以抵押物共有人名义在贷款合同签字。由于被告未能按期支付银行按揭款，中国银行惠安支行于2019年5月22日向惠安县人民法院提起诉讼，惠安县人民法院作出（2019）闽0521民初4447号民事判决：1、被告魏建新、蔡雪查应在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司惠安支行借款本金104124.63元及截至2019年5月5日止的利息5178.74元、罚息2090.56元，并按合同约定支付自2019年5月6日起至还清款项之日止的利息、罚息。支付原告中国银行股份有限公司惠安支行因本案诉讼而支出的律师代理费6500元。2、被告泉州鑫源房地产发展有限公司对被告魏建新、蔡雪查的上述债务承担连带清偿责任，其实际承担责任后，有权向被告魏建新、蔡雪查追偿。3、驳回原告中国银行股份有限公司惠安支行的其他诉讼请求。该判决书已生效。被告未向中国银行股份有限公司惠安支行支付上述款项，原告委托福建和晟律师事务所向其递送律师函，福建和晟律师事务所于2020年6月30日通过ＥＭＳ向被告寄送律师函，要求其在收到律师函后5日向原告支付上述款项，否则将与其解除《商品房买卖合同》。综上所述，被告不履行付款义务的行为已经违反合同约定，应支持原告的诉讼请求。 被告魏建新未作答辩。 在本院审理过程中，原告鑫源公司提供以下证据： 证据1即《商品房买卖合同》及惠安县预售商品房买卖合同备案表1份，以此证明2010年11月8日原、被告签订编号MF-2007-01No0010816《商品房买卖合同》，双方对权利义务进行具体约定，该合同于2010年11月18日进行备案。 证据2即销售不动产统一发票1份，以此证明被告支付购房款情况。 证据3律师函、EMS快递单及投递记录各1份，以此证明原告根据被告提供的联系方式、送达地址委托律师邮寄律师函，告知其应履行付款义务，逾期将与其解除《商品房买卖合同》的事实。 证据4即民事判决书、代偿凭证各1份，以此证明原告被判决对被告债务承担连带清偿责任，原告为被告向中国银行股份有限公司惠安支行代偿款项共计120785.38元。 证据5即委托代理协议1份，以此证明原告委托律师提起诉讼。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2010年11月8日，原、被告签订编号ＭＦ-2007-01Ｎｏ0010816《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于惠安县××镇××路××花园××幢××层××房，建筑面积95.7平方米，购房总价款为404299元，其中首期款124299元，其余280000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同附件六合同补充协议第二条第4款约定，“买受人在办妥按揭贷款手续后，在取得房屋所有权证前，如连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，若出卖人履行担保义务，买受人应在接到出卖人通知后五日内向出卖人缴清由出卖人代偿的本息，并按代偿本息总额的日万分之三向出卖人支付违约金，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并应同时按总房款的30%向出卖人支付违约金，剩余款额不计利息，由出卖人一次性退还买受人，该商品房的一切权利归出卖人所有。”2016年11月18日上述合同办理备案登记。合同签订后被告依约支付首付款124299元，并向中国银行股份有限公司惠安支行办理按揭贷款280000元用于支付剩余购房款，原告为此提供阶段性连带保证。后被告未能按时偿还银行贷款本息，导致中国银行股份有限公司惠安支行于2019年5月22日以原告、被告及其配偶蔡雪查作为被告向本院提起诉讼，本院于2019年10月22日作出（2019）闽0521民初4447号民事判决：一、魏建新、蔡雪查应在本判决生效之日起十五日内偿还中国银行股份有限公司惠安支行借款本金104124.63元及截至2019年5月5日止的利息5178.74元、罚息2090.56元，并按合同约定支付自2019年5月6日起至还清款项之日止的利息、罚息。支付原告中国银行股份有限公司惠安支行因本案诉讼而支出的律师代理费6500元。二、泉州鑫源房地产发展有限公司对魏建新、蔡雪查的上述债务承担连带清偿责任，其实际承担保证责任后，有权向魏建新、蔡雪查追偿。三、驳回中国银行股份有限公司惠安支行的其他诉讼请求。2020年6月30日原告按合同约定地址向被告及其配偶蔡雪查邮寄律师函一份，要求该二人在收到律师函后五日内向中国银行股份有限公司惠安支行支付（2019）闽0521民初4447号民事判决书确定的按揭贷款本息等，逾期原告将根据判决书代偿按揭款，根据双方《商品房买卖合同》之约定，如逾期超过五日原告将通过法律途径解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金121289.7元以及依法收回商品房，该律师函于2020年7月1日由他人代收。2020年9月15日中国银行股份有限公司惠安支行从原告账户扣划120785.38元。案涉商品房于2011年5月2日办理交房。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致中国银行股份有限公司惠安支行起诉原告、被告及其配偶蔡雪查，经本院作出（2019）闽0521民初4447号民事判决后，原告履行保证责任，代被告向中国银行股份有限公司惠安支行偿还按揭贷款本息等120785.38元。现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告按总房款404299元的15%支付合同解除违约金，该违约金过高，予以调整为按总房款404299元的5%即20215元（取整）。原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续，于法有据，予以支持。鉴于被告未在本案主张返还已付购房款以及装修损失，故该部分由双方当事人另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州鑫源房地产发展有限公司与被告魏建新于2010年11月8日签订的编号MF-2007-01No0010816《商品房买卖合同》。 二、被告魏建新应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县螺阳镇大红埔惠崇路北侧鑫源花园城第3幢9层905号商品房返还给原告泉州鑫源房地产发展有限公司。 三、被告魏建新应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州鑫源房地产发展有限公司合同解除违约金20215元。 四、被告魏建新应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理编号MF-2007-01No0010816《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续。 五、驳回原告泉州鑫源房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8274元，由原告泉州鑫源房地产发展有限公司负担606元（多预交的8449.8元予以退还），被告魏建新负担7668元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  唐锡奎 人民陪审员  房梅兰 人民陪审员  庄海民 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。