陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 （2020）陕01民初945号原告（执行案外人）：赵辉，女，1980年12月28日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，西安中登房地产开发有限公司职员，住西安市未央区。原告赵辉与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，原经本院作出（2020）陕01民初45号民事判决，赵辉对该判决不服，提起上诉，陕西省高级人民法院作出（2020）陕民终799号民事裁定，认为二审期间赵辉提交多分新证据，一审判决认定事实不清，适用法律亦有误。裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵辉的委托诉讼代理人张焱、第三人中登房地产公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼，被告上海绍瑞物资经营部经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目土地使用权（土地使用证号：西经国用2009出第01号）上的中登文景时代项目3幢1单元24层2404号房屋享有排除强制执行的民事权益，并停止对上述房屋的强制执行。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月3日，西安市未央区祥丰建材物资供应处与第三人签订《工业品买卖合同》，由西安市未央区祥丰建材物资供应处向第三人供应竹胶板、方木等材料，2011年11月21日，经其双方对账确认，第三人尚欠西安市未央区祥丰物资供应处货款977064.77元。2014年5月20日，原告与第三人签订书面《商品房买卖协议》，于第三人处购买了位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX号商品房，建筑面积91.87平方米，商品房单价5920元，总价款543870元。买卖协议签订当天，原告以第三人欠付西安市未央区祥丰物资供应处货款中的543870元冲抵支付了全部购房款，并在协议第六条第3款处明确约定，付款方式：祥丰建材材料换房，房款已付清，同时第三人向原告出具了全额的房款收据。买卖协议签订当天，第三人向原告办理了交房手续，原告亦实际验收并接收了涉案房屋，并在对涉案房屋进行装修后持续占有使用至今。2015年7月27日，因被告与第三人之间买卖合同纠纷一案，执行中西安市中级人民法院作出(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定，查封了原告购买并占用的“中登文景时代”3号楼1单元2404号商品房。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在涉案房屋被查封之前已与第三人中登房地产公司签订了合法有效的商品房买卖协议，合法占有涉案商品房，并支付了全部购房款，原告购买涉案房屋后，屡次催促第三人办理房屋过户登记手续，但第三人一直拖延未予办理，导致涉案商品房至今无法过户登记至原告名下是因第三人过错所致，与原告无关，原告基于买卖关系实际占有并取得该房屋的在先权益应予保护。综上，本案房屋买卖关系真实，原告已经实际付清全部购房款的事实清楚，并实际占有并取得该房屋的使用权，且原告对于没有办理产权变更登记手续没有过错，请求支持原告的诉请。被告上海绍瑞物资经营部未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见第三人中登房地产公司述称，原告所述情况属实，对于原告的诉讼请求予以认可。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，房号分别为3-12602等104套房屋（包括涉案房屋），查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封涉案房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。赵辉作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-12404号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1118号执行裁定：驳回原告赵辉的执行异议申请。赵辉遂提起本案案外人执行异议之诉。另查明，中登房地产公司与赵辉签订《商品房买卖协议》，约定赵辉购买中登文景时代第3幢1单元24层2404号房屋，建筑面积91.87平方米，单价为人民币5920元/平方米，总价543870元。付款方式及期限为其他方式：祥丰建材材料换房，房款已付清。该合同未载明签署日期。2014年5月20日，中登房地产公司向赵辉出具《收据》（NO.0023360），载明赵辉交款543870元，收款事由3-1-2404（91.87㎡），祥丰建材易货（陈建华更名）。2009年3月3日，西安市未央区祥丰建材物资供应处与第三人签订《工业品买卖合同》，由西安市未央区祥丰建材物资供应处向第三人供应竹胶板、方木等材料。2011年11月21日，第三人与西安市未央区祥丰建材物资供应处签订往来确认单，其中应付账款部分载明第三人欠西安市未央区祥丰物资供应处货款977064.77元。2020年4月9日，西安市未央区祥丰建材物资供应处（陈建华）出具《情况说明》一份，说明其将部分债权转让给赵辉，作为购买中登文景时代3-1-2404室房屋的购房款，中登房地产公司认可债权冲抵赵辉购房款一事，并开具了收款收据，赵辉与配偶王旭升已于2014年3月14日给其通过银行转账499900元，现金支付43970元。2014年5月20日，第三人中登房地产公司向原告发出交房通知单，原告验收并接收了涉案房屋，并于同日与西安中登物业有限公司就涉案房屋签订《前期物业管理协议》，装修后使用至今。上述事实，有西安市中级人民法院（2019）陕01执异1118号执行裁定书、商品房买卖协议、收款收据、工业品买卖合同、情况说明、前期物业管理协议、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：赵辉就位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中登房地产公司与赵辉签订《商品房买卖协议》，系双方真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵辉提供中登房地产公司出具的收据、中登房地产公司与案外人签订的工业品买卖合同、案外人的情况说明等证据，证明其通过受让案外人对中登房地产公司的债权，以中登房地产公司欠款抵顶赵辉购房款的方式清偿了全部购房款，中登房地产公司亦对此表示认可，故可认定赵辉已支付全部购房款。赵辉在与中登房地产公司签订书面买卖合同后，验收并接收了案涉房屋的交付，且与物业服务企业签订了前期物业管理协议，装修并入住案涉房屋至今，已取得对该房屋事实上的管理和支配权。中登房地产公司在将涉案房屋出售给赵辉后未办理产权过户登记，不属于可归责于买受人赵辉的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案赵辉异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登房地产公司，赵辉作为案涉房屋买受人，因其合同权利，现仅享有物权期待权，而非直接享有物权，赵辉于本案中诉请判令确认赵辉对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益之主张，不是对物权的确认，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款之规定，对赵辉该项诉请，本院依法不予支持。综上，原告主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋之诉请，理由成立，本院依法予以支持；原告有关房屋确权之诉讼请求与法无据，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；二、驳回原告赵辉其余诉讼请求。案件受理费9239元，原告赵辉已预交，由原告赵辉负担4619.5元，被告上海绍瑞物资经营部负担4619.5元。被告上海绍瑞物资经营部应负担的款项于本判决生效之日起十日内支付给原告赵辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月十六日 书 记 员   刘  明  明 121