广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初2338号原告：黄松水，男，1949年8月25日出生，汉族，居民，住新兴县×××××××××××××××。被告：新兴县润富房地产开发有限公司，住所地新兴县×××××××××××××××××××××××（办公住所）。法定代表人：李海军，总经理。原告黄松水与被告新兴县润富房地产开发有限公司（下称“润富公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后,依法适用简易程序，公开进行了审理。原告黄松水到庭参加诉讼，被告润富公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄松水向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告黄松水与被告润富公司于2017年11月17日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同，限期被告润富公司将位于新兴县×××××××××××××1××××××××交付给原告黄松水；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告黄松水于2017年11月17日与被告润富公司签订了《润富名苑认购协议书》，约定买卖位于新兴县×××××××××××××1××××××××屋(建筑面积60.49平方米)，以总房价款192000元成交。签订合同前，原告支付10000元定金给被告，并约定于2017年12月5日前支付140000元，剩余42000元于交楼时结清。后原告通过云浮市马力投资有限公司员工刘小芳介绍，将该房屋转让给陈宇峰。三方于2018年5月15日签订了《房地产买卖合同》，约定买卖位于新兴县×××××××××××××1××××××××屋(建筑面积60.49平方米)，以3174元/平方米，总价192000元并约定于2018年7月20日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。双方签订合同后，陈宇锋支付了166000元给原告，另支付居间费4200元给云浮市马力投资有限公司。同日，陈宇峰与被告润富公司签订《润富名苑认购协议书》，将余款42000元支付给被告润富公司。之后，三方通过诉讼撤销了合同，原告返还了166000元给陈宇峰。被告润富公司收到房价款后至今未为原告办理网签（预登记）手续。近期，原告听说被告开发的“润富名苑”已通过了竣工验收，于是要求被告交付房屋。被告说由于债务缠身，该商品房已被法院查封，至今未能交付该房屋。为此，根据《合同法》的有关规定，原告依法有权要求被告继续履行合同并承担交付房屋的责任，请法院依法确认原告与被告于2017年11月17日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同，限期被告返还将位于新兴县×××××××××××××1××××××××屋交付给原告。被告润富公司未作答辩，亦无提交相关证据到庭予以质证。本院经审理认定事实如下：原告黄松水为购买被告润富公司开发的润富名苑商品房。2017年11月17日，被告润富公司作为甲方（出卖人）与原告黄松水作为乙方（买受人）签订《润富名苑认购协议书》，双方约定原告向被告润富公司认购新兴县×××××××××××××1××××××，该协议书主要内容：1.建筑面积60.49平方米，套内面积49.69平方米，单价3174元/平方米，总价192000元；2.乙方应于签订协议书的同时向甲方交付签约定金10000元；3.乙方选择一次性付款；于2017年11月17日交付定金10000元，于2017年12月5日交付140000元，于交楼时结清余款42000元。原告于2017年12月31日主动与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。原告黄松水在乙方（签章）处签名及捺印确认，被告润富公司在甲方（签章）处盖章确认，区咏骄在经办人（签名）处签名确认。合同签订后，原告于2017年11月17日支付定金10000元、于2017年12月5日支付购房款140000元给被告润富公司。被告润富公司收到原告的150000元后，至今仍未为原告办理网签（预登记）手续，也没有签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。本院在办理另案原告彭显泉诉润富公司诉前财产保全一案的过程中，于2017年11月17日作出（2017）粤5321财保53号民事裁定，查封了润富公司名下的位于新兴县×××××××××××××1××××××××。本院在执行润富公司作为被执行人的系列执行案的过程中，于2020年3月26日依法裁定继续查封了新兴县×××××××××××××1××××××××。原告对本院查封涉案房产提出执行异议，本院于2020年10月9日作出（2020）粤5321执异37号执行裁定，裁定驳回黄松水的异议请求。原告黄松水遂于2020年11月9日起诉至本院，并提出前述诉讼请求。再查明，2018年5月15日，陈宇峰和原告黄松水、云浮市马力投资有限公司签订《房地产买卖合同》，约定原告将新兴县××××××××××××××××××××卖给陈宇峰和总楼价208000元。签订合同当天，陈宇峰支付购房款166000元给原告黄松水、支付购房款42000元给被告润富公司、支付居间费4200元给云浮市马力投资有限公司。被告润富公司于同日出具收据给陈宇峰收执，收据载明：“今收到润富名苑1幢402房业主陈宇峰的购房款￥192000元整”。之后，被告润富公司没有如期为陈宇峰办理网签，陈宇峰到房管局查询得知涉案房屋处于被查封状态，无法办理网签，于2019年6月26日诉至本院，请求：1.判令撤销陈宇峰与被告润富公司于2018年5月15日签订的《润富名苑认购协议书》，判令被告润富公司返还购房款192000元给陈宇峰，原告黄松水对上述债务在150000元范围内承担连带清偿责任；2.判令撤销陈宇峰与黄松水、云浮市马力投资有限公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》，判令原告黄松水返还购房款差额部分16000元给陈宇峰，判令云浮市马力投资有限公司返还居间费4200元给陈宇峰。本院于2019年12月24日作出（2019）粤5321民初1183号民事判决，判决：1.撤销陈宇峰、原告黄松水、云浮市马力投资有限公司于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》；2.撤销陈宇峰与被告新兴县润富房地产开发有限公司于2018年5月15日签订的《润富名苑认购协议书》；3.黄松水应返还购房款166000元给陈宇峰；4.被告新兴县润富房地产开发有限公司返还购房款42000元给陈宇峰；5.云浮市马力投资有限公司返还居间费4200元给陈宇峰。以上事实，有原告提交的身份证、营业执照、《润富名苑认购协议书》、《房地产买卖合同》、收据、柜员机业务回执、（2019）粤5321民初1183号民事判决书、（2020）粤5321执异37号执行裁定书以及本院庭审笔录证实在卷。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告黄松水在诉讼中提交《润富名苑认购协议书》、《房地产买卖合同》、收据、柜员机业务回执、（2019）粤5321民初1183号民事判决书、（2020）粤5321执异37号执行裁定书来主张其与被告润富公司于2017年11月17日签订《润富名苑认购协议书》并已支付150000元以及涉案房产因另案纠纷已被法院查封，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告黄松水于2017年11月17日与被告润富公司签订《润富名苑认购协议书》虽非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案登记手续，但其是双方协商一致签订的，没有违反法律、行政法规的强制性禁止规定，《润富名苑认购协议书》中明确了当事人的名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式、合同签订时间，面积差异的处理、违约责任的处理，已具备商品房买卖合同的基本要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房预售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”等规定，应认定为合法有效的书面买卖合同。故，对原告要求确认其与被告于2017年11月17日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告交付涉案房屋的诉求。原告主张该诉求，实际是请求被告办理房屋所有权转移登记。本案中，原告、被告于2017年11月17日签订的《润富名苑认购协议书》虽为有效合同，但由于涉案房产目前处于被本院依法查封状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，此时，原告请求被告交付涉案房屋属于法律上不能履行的情形，依法不能支持。但原告的诉求可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。然而，在庭审中经本院释明，原告明确表示不同意变更诉讼请求，故此，对原告请求被告办理房屋所有权转移登记的请求，依法应予驳回。被告润富公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄松水与被告新兴县润富房地产开发有限公司于2017年11月17日签订的《润富名苑认购协议书》为有效合同。二、驳回原告黄松水的其他诉讼请求。案件受理费2070元，由原告黄松水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  曹国剑二〇二〇年十二月二十二日书记员  叶绮颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。