四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初8987号 原告：杨宁，女，1972年6月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：戴剑民，男，1969年8月11日出生，汉族，住成都市天府新区。 上述二原告委托诉讼代理人：柴振荣，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：四川他山之石餐饮管理有限公司，住中国（四川）自由贸易试验区成都高新区剑南大道中段716号4栋3层附307号。 法定代表人：李真，经理。 被告：李真，女，1989年7月29日出生，汉族，住所地成都市天府新区。 上述二被告委托诉讼代理人：王建，四川天与律师事务所律师。 原告杨宁、戴剑民与被告四川他山之石餐饮管理有限公司（以下简称他山之石公司）、李真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宁、戴剑民的委托诉讼代理人柴振荣，被告他山之石公司、李真的委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨宁、戴剑民向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金63612元；2、判令被告依照合同约定缴纳2020年1月至2020年9月15日期间的水费783.23元，违约金35.9元，合计819.13元。2020年1月1日至2020年9月30日的物业费5301.45元；2019年12月1日至2020年3月31日的生活垃圾清运费288元；3、判令解除原、被告于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：2018年9月29日，两位被告授权委托ＬＩＡＮＧＡＥＯＮＹＩＣＯＮＧ，与原告签订了一份《房屋租赁合同》。原告将其所有的位于成都市高新区××道××号××栋××层××号房屋出租给被告，租赁期间是2018年9月29日到2024年1月15日。合同约定：2018年9月29日至2019年1月15日期间为免租期；2019年1月16日至2020年9月29日期间，每月租金为7068元，租金每季度付一次，被告应在当期租金到期前15天向原告支付下一周期租金，出租房屋的水电费、燃气费、物业管理费等其他费用由被告承担。被告从2019年12月30日起至今，经原告多次催付，被告拖欠原告2020年1月15日至2020年7月15日期间的租金合计42408元未支付。故原告诉请至院，望能判如所请。 他山之石公司辩称，一、双方已经于2020年1月8日的微信聊天记录合意解除合同。合同解除后，无需支付2020年1月16日后的租金及水电气、物业等相关费用。二、被告花费了200000元对该铺面进行了装修，离开时还有价值40000元的可移动厨房设备和器具。根据法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。三、双方签订的合同约定如到期欠交租金视为违约，合同因违约而自动终止，店铺并将自动收回，租金不是一直计算到租赁合同到期之日。2020年1月17日被告再次同房东沟通有第三方有意向转让条款，因房东没有同意和回复，因此视为合同已经终止。四、被告在2020年1月8日不再使用后，因为疫情的爆发，导致店铺迟迟未能转让出去。因不可抗力致使合同目的不能实现的，可以免除责任。 李真辩称，本案的合同相对方是他山之石公司，李真只是公司的法定代表人，不是本案适格的被告，请求法院驳回对李真的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，出租方（甲方）杨宁、戴剑民将其所有的位于成都市高新区××道××号××栋××层××号房屋出租给承租方（乙方）李真，营业执照：9151＊＊＊01Ｕ，在四川中原物业顾问有限公司的居间介绍下签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：1、该房屋以带装修状态及其设备在良好状态下租给乙方作为经营使用；2、租赁期限自2018年9月29日至2024年1月15日止。3、房屋租金递增，租金经双方协商同意，前2年每月租金为7068元，第三年开始每年租金递增5%。乙方须于2018年9月29日向甲方支付押金7068元，该笔款项由甲方直接收取。租金以季度一期方式支付，乙方在当期租金到期前15天向甲方交付下一周期租金。4、在租赁期内的水、电、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费等全部由乙方承担。5、租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交上述约定由乙方承担的费用达两个月或以上视为乙方根本性违约。合同因违约而终止的，甲方所收取的押金有权不予退还乙方，并要求乙方承担赔偿责任。6、经双方协商同意，承租方有转让权，没有转租权利，双方同意有三个月零15天免租期。 被告他山之石公司在合同上盖章确认。被告按照合同的约定支付了押金及2020年1月15日前的房屋租金。 另查明，他山之石公司授权委托LIANGAEONYICONG（英籍华人，中文名梁一聪）与原告签订的上述《房屋租赁合同》。其后该商铺的房租支付事宜及沟通事宜，均由梁一聪处理。杨宁分别于2019年12月30日及2020年1月5日向AEON催收了2020年1月15日后的房租。双方的微信聊天记录载明：2020年1月8日，AEON回复“杨姐，很抱歉至今日还没有给你转款，我们一直在想办法筹集资金。你或许知道清凤时代这边的餐饮业态很多都做不下去关门闭业了。我们也确实硬挺了19年的最后一个季度，但还是有困难有压力无能力再坚持下去了，望请您谅解!这个厨房我们花了很多精力和心思在里面，就这样关掉是我们最坏的打算。我们现在在努力去寻找能够转让，转租或合作的商家延续下去，所以还需和你商量一下如何过渡与处理。”2020年4月3日，杨宁“AEON你好，不知道你在哪里呢？租房的事如何处理？”AEON回复“杨姐因为疫情铺子转让一事更加困难。之前有意向在谈的现在都暂时未能推进下一步，做餐饮的大部分都陷入困境。铺子我们这边会尽快安排清空退还给您，您看您那边还需要我们准备些什么，我们尽量配合。谢谢理解。”杨宁“你什么时候方便的话我们一起在现场商量一下。”，AEON回复“好的，我提前约你”。2020年6月1日，杨宁“现在已经是六月了。从一月开始到现在为止你那里都没有付过房租了。如果是打算转让或者是继续租，你就先把房租先结一下吧。因为疫情的影响我们给你免去两个月的房租。2020年1月15日起至2020年6月15日止共五个月的房租，你只需要付给我3个月的房租就可以了。如果你还是认为有问题，那么我就只好委托律师联系你了。”，AEON回复“杨姐，我们一月不是给你说了结业不再继续了么，我们也清楚押金是退不了”。杨宁“你仔细看一下咱们的沟通记录。而且至今还没有退回我的所有卡，房屋也没有交还给我啊！”，AEON回复“一月那时过年，后来又因为疫情以为你不在成都，你看怎样给你送过去，那像我们这种退租的应该怎么处理”。 再查明，他山之石公司系有限责任公司（中外合资），李真系公司法定代表人。成都市自来水有限责任公司城西营业所出具欠费催缴通知书载明截至到2020年9月15日，欠水费783.23元，违约金35.9元，合计819.13元。清凤时代城物业服务中心出具缴费通知单，载明2020年1月1日至2020年9月30日欠缴的商业物业服务费为5301.45元，2019年12月1日至2020年3月31日欠缴的商业生活垃圾清运费合计为288元。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按照合同的约定将案涉房屋交付给被告使用，被告应当按照合同的约定支付租金。针对原告的诉讼请求，本院分述如下： 关于合同的解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与他山之石公司代理人的微信聊天记录显示，虽然他山之石公司在2020年1月8日已经告知原告无力经营案涉商铺，并且进行了闭店。但截至到2020年6月2日，他山之石公司都还在进行转租，并未将案涉商铺交付原告。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，承租方在逾期支付租金10日后，出租方便享有了合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，对于行使约定解除权的一方应当履行通知义务，合同自通知到达对方时解除。2020年7月14日，原告向本院提起解除合同的诉讼，本院在2020年9月24日向被告送达了载明有解除合同意思表示的起诉状副本，故双方于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除。 关于合同解除前，案涉房屋产生的房屋租金、水费、物业管理费及生活垃圾清运费，他山之石公司应当支付给原告。因被告仅支付了2020年1月15日前的租金，而2020年1月16日至2020年9月24日的租金并未支付。根据双方的聊天记录，原告自述因受疫情影响给被告免去两个月的房租，故本院确认被告还需向原告支付的租金金额为44292.8元（7068元/月×6个月+7068元/月÷30天×8天）。对于原告主张的该解除时间之后的租金，实际系房屋占用的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案他山之石在2020年6月即向原告提出返还房屋，虽返还房屋的义务在承租方，但是出租人应当积极采取措施避免损失的扩大。在原告既未催促搬离、寻找新承租方亦未组织案涉房屋交付的情况下，本院已经对判令合同解除之前租金予以全部支持，足以对原告的相关损失进行弥补，故对原告主张解除合同后至庭审前的租金，本院不予支持。 关于原告要求李真对他山之石公司的上述债务承担连带支付责任的主张，本院认为，李真作为他山之石公司的法定代表人，在租赁合同上的签字行为应视为职务行为，不应当承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨宁、戴剑民与被告四川他山之石餐饮管理有限公司于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除； 二、被告四川他山之石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨宁、戴剑民房屋租金44292.8元； 三、被告四川他山之石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨宁、戴剑民房屋水费819.13元、物业管理费5301.45元、生活垃圾清运费288元。 四、驳回原告杨宁、戴剑民的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费482元，由被告四川他山之石餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月十一日 书记员  陈春梅