广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初4533号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司，住所地：茂名市电白区×××××××水东湾碧桂园综合楼**，统一社会信用代码：914××××××××××××113。负责人：彭定博，总经理。委托诉讼代理人：郑瑞琪、吴秋萍，系该公司员工。被告：张江燕，男，1981年9月16日出生，汉族，身份证住址：广东省江门市新会区××××××××××××，现住：广东省江门市新会区××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园水东湾分公司）诉被告张江燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园水东湾分公司的委托诉讼代理人郑瑞琪到庭参加诉讼，被告张江燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园水东湾分公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年10月11日的物业服务费共计人民币：960.70元；二、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年10月11日的违约金共计人民币：218.08元;三、请求法院判令被告向原告支付自2020年5月起至2020年9月止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、消防监控电费、水费分摊、垃圾处理费（用水量）、公共电费分摊费用等共计人民币：62.18元；四、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月1日，茂名市×××××××地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司水东湾分公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司水东湾分公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告张江燕于2016年7月31日购买碧桂园城市花园水晶湾一街20号902房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告张江燕应当于2016年12月19日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币192.14元。被告于2020年5月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月拖欠的款项己经达960.70元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2020年5月起代被告支付绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、消防监控电费、水费分摊、垃圾处理费（用水量）、公共电费分摊费用共计人民币62.18元，原告多次向被告张江燕催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求。被告张江燕没有到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩及提供证据材料。经审理查明，原告碧桂园水东湾分公司系取得物业服务企业一级资质的公司，2019年7月1日，广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司，2020年7月23日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司。2013年9月1日，茂名市×××××××地产开发有限公司与原告（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。2016年7月31日，被告张江燕与原告碧桂园水东湾分公司（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》之后，被告张江燕于2015年7月2日与茂名市×××××××地产开发有限公司签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》及《入住登记表》，其中载明合同收楼日期为2016年12月20日，实际收楼日期为2016年12月19日。《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告应按192.14元/月向原告交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，原告采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，原、被告之间的物业服务协议还约定了该小区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由原告按实际费用和协议约定方式和标准向被告张江燕和其他业主、物业使用人分摊。2020年10月16日，原告以被告张江燕拖欠从2020年5月至2020年9月止的物业服务费和绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、消防监控电费、水费分摊、垃圾处理费（用水量）、公共电费分摊费用及违约金为由，向本院提起诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告张江燕应受《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告张江燕应按192.14元/月向原告交纳物业服务费，被告张江燕未按合同约定向原告交纳物业服务费960.7元及绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、消防监控电费、水费分摊、垃圾处理费（用水量）、公共电费分摊费用共计人民币62.18元，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告张江燕支付上述费用，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰（即每月15%）交纳违约金，该违约金约定过高，本院酌情调整违约金为按年利率24%计算。故原告请求按《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的标准计算违约金，对该违约金超出年利率24%的部分，本院不予支持。被告张江燕经本院合法传唤不到庭，视为主动放弃诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告张江燕自本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付自2020年5月1日起至2020年9月30日止的物业服务费共计960.7元及违约金[从2020年5月1日起，以当月所欠物业服务费192.14元为计算基数，以次月的11日为逾期之日起算（即2020年5月的物业费逾期之日为2020年6月11日，以此类推），按年利率24%计至被告张江燕付清款之日止]；二、限被告张江燕自本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付自2020年5月1日起至2020年9月30日止的绿化用水分摊、路灯照明电费分摊、消防监控电费、水费分摊、垃圾处理费（用水量）、公共电费分摊费用共计人民币62.18元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张江燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 邵健鹰二〇二〇年十二月一日法官助理 谭 棉书 记 员 车欣霞