重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6879号上诉人(原审被告)：刘彦泽，女，土家族，1985年2月18日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴洪，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋毅，男，汉族，1982年12月27日出生，住湖南省临湘市，系刘彦泽配偶。被上诉人（原审原告）：重庆葆翔房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北滨二路152号保利中心11楼，统一社会信用代码91500105075696970T。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。上诉人刘彦泽因与被上诉人重庆葆翔房地产开发有限公司（以下简称葆翔地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初24068号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘彦泽上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回葆翔地产公司全部诉讼请求，一审、二审案件受理费由葆翔地产公司承担。事实和理由：一、本案是由于葆翔地产公司违约在先，才导致刘彦泽没能及时网签和办理正式按揭贷款，葆翔地产公司逾期获得房款的责任不在刘彦泽。案涉合同签订后，刘彦泽按照《关于首付分期协议》全额付清了首付款，剩余50%的房款按照合同约定以贷款形式支付。但办理银行按揭贷款过程中，银行告知贷款额度只能按照房款的45%进行审批，葆翔地产公司未协助刘彦泽办理贷款，反而要求刘彦泽必须补缴5%的房款。而根据双方《关于首付分期的协议》第四条约定：“乙方付清首付款当日，开始计算网签办理期限并按照银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。”即双方应当于刘彦泽付清协议约定的首付款当日，开始办理购房合同网签备案及按揭贷款手续，在此之前银行只是对双方资料进行预审。葆翔地产公司银行预审金额单方要求刘彦泽提高首付款系违约行为，刘彦泽有权利拒绝。二、即使刘彦泽有逾期付款行为，违约期限计算有误。即使刘彦泽应当承担逾期付款的责任，但按照合同约定，刘彦泽申请贷款的义务为按照银行的要求提供完整的符合要求的手续和资料，在提交资料完成后，因葆翔地产公司的原因导致发放贷款迟延的期限，不应计算刘彦泽的违约期。三、即使刘彦泽存在违约行为，律师费判决金额有误。根据一审查明的事实，虽然葆翔地产公司签订的《法律事务委托合同》，约定律师费为56929元，但实际支付的律师费只有39850元，且葆翔地产公司大量诉讼请求也未得到支持，故即使要求刘彦泽承担律师费，也不应该超过葆翔地产公司实际支付的金额。葆翔地产公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘彦泽上诉请求，维持原判。葆翔地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘彦泽向葆翔地产公司支付房款164.6万元；2.判令刘彦泽向葆翔地产公司支付代收费用116379.8元；3.判令刘彦泽向葆翔地产公司支付逾期付款违约金，计算标准为：以代收费116379.8元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年4月27日起计算至付清之日止；并以164.6万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年4月27日起计算至付清之日止；4.判令刘彦泽向葆翔地产公司支付律师费56929元；5.该案诉讼费用由刘彦泽承担。一审经审理查明：2018年4月26日，重庆葆翔房地产开发有限公司（甲方）与刘彦泽（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利溉澜溪商业-*地块地下室。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市江北区北滨二路*号*-*号，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额3292228元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清首付款1646228元；向银行申请贷款1646000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给葆翔地产公司作为房款的一部分；乙方应于合同签订当日付清首付款，并缴清由甲方代收的税费（三）办理按揭贷款违约责任的约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。附件五《补充协议》第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意履行期届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款；（四）买卖合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或全额批准乙方的按揭贷款申请的；（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方未在上述期限内收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款。第十七条对买卖双方当事人信息及通知的补充约定，双方应按买卖合同所列电话、地址进行联络，乙方必须保证其提供的上述资料的真实可靠和完整，且能有效联系。若有变更，应提前5天以书面形式通知甲方，否则，产生的的一切责任，由乙方承担。若甲方已快递等形式通知乙方时，乙方本人应及时签收，若乙方无法签收时，同意由乙方同住人员或小区物业工作人员或其指定的其他人员代为签收。乙方本人拒绝签收，代收人拒绝签收，或乙方不按规定自取，均应视为甲方履行了通知义务。第十八条为防止双方发生争议，甲方再次特别提示，（九）因履行买卖合同及相关协议而发生的诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、鉴定费。差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《关于首付分期的协议》第一条，乙方确认应付甲方的商品房总额的50%即1646228元，具体付款期限为2018年4月26日前支付658446元；2018年10月26日前支付658446元；2019年4月26日前支付329336元。第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款预审批相关手续。第五条，买卖合同未办理网签手续及备案登记手续的原因在于乙方无法完全履行支付首付款的先合同义务，且因乙方未付清首付款导致无法办理按揭手续，进而影响甲方及时收回房价款的权利。因此，乙方同意于首付款付清后，双方按照买卖合同约定办理相关手续。合同签订后，刘彦泽按《关于首付分期的协议》的约定向葆翔地产公司支付了首付款及滞纳金，并取得收据。其中最后一期首付款及违约金缴纳时间为2019年8月1日。2019年9月28日，葆翔地产公司委托北京大成（重庆）律师事务所向刘彦泽邮寄律师函，告知葆翔地产公司尚未收到应付购房款1646000元及违约金，并通知刘彦泽“1、请您收悉本函后立即向葆翔地产公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月15日前，您仍未能向葆翔地产公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”该邮件于2019年10月1日签收。2019年，葆翔地产公司（甲方）与重庆尚润律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定：乙方接收甲方委托，指派胡明、孟先才为甲方因与刘彦泽商品房销售合同纠纷一案，在一审、二审、执行、再审程序中提供法律服务，担任代理人，律师费56929元；甲方应于本合同生效后七个工作日内向乙方支付70%的律师费即39580元，上述代理案件回款后15个工作日内向乙方进行结算并支付。合同附件载明：刘彦泽56929，律师费金额56929元。葆翔地产公司按约支付了该案首期律师费共计39850元；重庆尚润律师事务所开具了《重庆增值税专用发票》，金额39850元。一审庭审中，刘彦泽另举示了微信截图2张、刘彦泽电脑系统截屏1张、付款明细1张、短信截图1张、招商银行贷款预审意见，拟证明其符合贷款条件，贷款部分金额未能及时支付的原因不在刘彦泽；葆翔地产公司认为该组证据不能达到其证明目的。葆翔地产公司自认刘彦泽于2020年1月22日向葆翔地产公司支付税费等代收费用共计116379.8元、房款166000元；刘彦泽于2020年5月29日以按揭贷款委托银行付款的方式向葆翔地产公司支付剩余房款1480000元。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。葆翔地产公司、刘彦泽签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，刘彦泽应当按照约定的金额和期限向葆翔地产公司支付房款。一审庭审中，葆翔地产公司自认刘彦泽已付清全部未付房款及税费，一审法院予以尊重。故，葆翔地产公司要求刘彦泽支付购房款1646000元、税费116379.8元，于法无据，一审法院不予支持。刘彦泽于2019年8月1日付清全部首付款1646228元，根据《关于首付分期的协议》第四条“乙方付清首付款当日，开始计算网签办理期限并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续”的约定，刘彦泽付清首付款之后开始办理按揭贷款手续；另根据附加五补充协议第六条关于按揭付款“乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料”的约定，刘彦泽付清首付款后，葆翔地产公司有协助刘彦泽办理按揭贷款的义务并及时通知刘彦泽。故，在葆翔地产公司函告刘彦泽其未收到银行发放的贷款以前，刘彦泽并无违约行为。葆翔地产公司未在约定期限内收到银行发放的贷款，遂于2019年9月28日函告刘彦泽要求其于2019年10月15日前支付剩余未付房款1646000元；刘彦泽未在葆翔地产公司给予的宽限期内支付房款，构成违约，应当自宽限期届满之日起向葆翔地产公司支付逾期付款违约金。故，葆翔地产公司要求刘彦泽支付2018年4月27日至2019年10月14日期间的违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于违约金计算基数，截止宽限期届满之日，刘彦泽尚有1646000元购房款未支付，葆翔地产公司有权要求刘彦泽对该部分金额支付逾期付款违约金；因代收费用的收纳主体并非葆翔地产公司，葆翔地产公司也并未举示相关证据证明其已代刘彦泽向税务机关缴纳了相关费用，故葆翔地产公司要求刘彦泽对代收费用116379.8元部分承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。葆翔地产公司自认刘彦泽于2020年1月22日向葆翔地产公司支付税费等代收费用共计116379.8元、房款166000元，于2020年5月29日以按揭贷款委托银行付款的方式向葆翔地产公司支付剩余房款1480000元，一审法院予以尊重；结合补充协议第二十六条的约定，刘彦泽应当向葆翔地产公司支付2019年10月15日至2020年1月22日期间的逾期付款违约金81477元（1646000元×0.05%×99天）、2020年1月23日至2020年5月29日期间的逾期付款违约金93980元（1480000元×0.05%×127天），共计175457元。因此，葆翔地产公司要求刘彦泽支付2018年4月27日至2019年10月14日期间的违约金，于法无据，一审法院不予支持；葆翔地产公司要求刘彦泽对代收费用116379.8元部分承担违约金，于法无据，一审法院不予支持；故葆翔地产公司要求刘彦泽支付剩余房款1646000元、税费116379.8元，于法无据，一审法院不予支持；葆翔地产公司要求刘彦泽以1646000元为基数自2019年10月15日起至2020年1月22日止按日万分之五计算违约金、以1480000元为基数自2020年1月23日起至2020年5月29日止按日万分之五计算违约金，于法有据，一审法院予以支持。葆翔地产公司要求刘彦泽支付购房款1646000元、税费116379.8元并承担违约责任，为此支出律师费56929元，虽然一审法院对葆翔地产公司要求刘彦泽支付剩余房款1646000元、税费116379.8元部分诉请不予支持，但根据补充协议第十八条第九款“因履行买卖合同及相关协议而发生的诉讼，胜诉一方的律师代理费由败诉一方承担”的约定，且刘彦泽支付相应款项是在葆翔地产公司委托律师起诉来院以后，律师费已实际支出，故葆翔地产公司有权根据合同约定要求刘彦泽支付律师费56929元。刘彦泽主张其未收到催告函，不应承担违约责任。葆翔地产公司根据合同约定向刘彦泽预留地址向其邮寄了催告函，该邮件于2019年10月1日签收，且一审庭审中刘彦泽也认可葆翔地产公司邮寄的地址是其有效的联系方式。因此，刘彦泽的该答辩意见，于法无据，一审法院不予采信。虽然刘彦泽向银行申请办理了按揭贷款，但在刘彦泽2020年1月22日补足差额166000元以前，银行并未发放贷款1480000元；刘彦泽与银行之间的贷款关系系另一法律关系，并不能直接约束葆翔地产公司，且刘彦泽举示的《商业按揭贷款预审意见》也表明其于2019年6月11日向银行申请贷款时，银行审批只审批通过了1480000元，其应当根据合同约定向葆翔地产公司补足未能获得贷款部分差额166000元。故，刘彦泽主张其依据合同第五条约定的付款方式支付购房款，逾期付款的违约责任不在刘彦泽一方，无法律依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘彦泽于本判决生效之日起十日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付2019年10月15日至2020年1月22日的逾期付款违约金81477元；2020年1月23日至2020年5月29日的逾期付款违约金93980元，共计175457元；二、刘彦泽于本判决生效之日起十日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付律师费56929元；三、驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该案案件受理费减半收取10972元，由重庆葆翔房地产开发有限公司负担972元，刘彦泽负担10000元。二审审理过程中，刘彦泽举示了《招商银行住房货款注意事项》、个人贷款借款借据、蒋毅与程肯的微信聊天截图、贷款合同，拟证明其已经完成合同义务，贷款的后续流程是银行与公司之间直接办理，不是其义务，根据银行意见是要办理贷款必须得到网签合同，因为公司延迟提交，才导致了房款延迟。葆翔公司质证意见为，办理贷款只是解决刘彦泽资金来源的问题。刘彦泽在2019年6月已经知晓银行要首付款达到55%，但其拒绝把另5%款项交纳，应是对方恶意阻止办理网签的成就，应承担不利后果。双方附件五《补充协议》第六条（二）约定：在乙方向银行申请按揭贷款过程中，因政府金融政策，乙方的资信、身份、资料等原因导致贷款金额、贷款年限、贷款利率发生改变的，乙方同意以银行最终审批结果为准。不得以此为理由，向甲方提出退房或任何索赔要求。第六条（七）约定：乙方知晓现行房地产调控中银行政策中可能会发生变化，乙方在签订买卖合同前已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款买卖合同后银行通知乙方需上浮银行利率或者提高首付款比例或者增加提供贷款所需的资料等）而拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分。本院二审查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为，葆翔地产公司与刘彦泽之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。缔约双方均应按约定认真履行自己的义务。按双方合同及补充协议约定，向银行贷款的义务归属于刘彦泽，葆翔地产公司负有协助义务。刘彦泽签订合同及补充协议后向银行申请了商业按揭贷款并于2019年6月11日获得了银行预审意见，即其可获得贷款额为148万元，此时，刘彦泽应在合同及补充协议约定的时间内向葆翔地产公司付清房款差额部分或者与葆翔地产公司另行协议房款的支付方式。但刘彦泽在知晓其贷款金额少于与葆翔地产公司的约定时，并未积极按合同及补充协议相关约定履行义务，相反，在葆翔地产公司因未在约定期限内收到银行发放的贷款，于2019年9月28日函告刘彦泽要求其于2019年10月15日前支付剩余房款1646000元后，刘彦泽也未在葆翔地产公司给予的宽限期内支付房款，其行为理应认定为违约，应当承担相应的违约责任。一审判决从葆翔地产公司给予的宽限期满之日起按刘彦泽的付款情况分段主张刘彦泽应承担的违约责任正确，对此，本院予以支持；对刘彦泽关于不应承担逾期付款的责任及违约期限计算有误的上诉主张，本院不予支持。合同双方约定的违约金实际上是双方对违约造成的损失赔偿额的预定，本质上是为了补偿守约方因对方违约而受到的损失。《重庆市商品房买卖合同》对刘彦泽逾期付款的违约金约定为按日支付应付款的日万分之一，对葆翔地产公司逾期交房的违约金也约定为按日支付已付房款的万分之一，但在补充协议中却将买方逾期付款的违约金标准变更为日万分之五，但未对逾期交房作对等调整，同时又对因违约造成的律师费损失等进行了单独的约定。本案中，葆翔地产公司的损失应为买方逾期付款造成的资金占用损失和律师费损失等，而照此计算的损失远低于按日万分之五标准计算出的金额，在葆翔地产公司并未证明其损失与约定标准计算出的违约金数额相当的情形下，本院对刘彦泽关于违约定标准约定过高，应调减的上诉主张予以采纳。结合双方合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，本院将计算刘彦泽逾期付款违约金的计算标准调整为按日支付已付房款的万分之一。故刘彦泽以1646000元为基数自2019年10月15日起至2020年1月22日止按日万分之一计算违约金，以1480000元为基数自2020年1月23日起至2020年5月29日止按日万分之一支付葆翔地产公司违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初24068号民事判决第二项，即刘彦泽于本判决生效之日起十日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付律师费56929元；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初24068号民事判决第一项，第三项：即刘彦泽于本判决生效之日起十日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付2019年10月15日至2020年1月22日的逾期付款违约金81477元；2020年1月23日至2020年5月29日的逾期付款违约金93980元，共计175457元；即驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、刘彦泽于本判决生效之日起十日内向重庆葆翔房地产开发有限公司支付违约金，以1646000元为基数按日万分之一计算，自2019年10月15日计算至2020年1月22日；以1480000元为基数按日万分之一计算，自2020年1月23日起计算至2020年5月29日。四、驳回重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10972元，由重庆葆翔房地产开发有限公司负担972元，刘彦泽负担10000元；二审案件受理费10972元，由刘彦泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十二月二十九日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟