北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11463号原告：杜辉，男，1989年10月29日出生，汉族，北京地铁线路分公司职员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：任红蕾，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：张振彪，男，1979年5月11日出生，汉族，北京华鼎凯宸置业有限公司经理，住北京市大兴区。被告：北京华鼎凯宸置业有限公司，住所地北京市大兴区天华大街5号院13号楼13层1301。法定代表人：张文涛，经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：孙海波，北京喻雷和律师事务所律师。被告：北京智树湾教育科技有限公司，住所地北京市大兴区永大路1号17号楼一层101。法定代表人：杜宇，执行董事。委托诉讼代理人：安皓洁，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，北京鹏凯律师事务所实习律师。原告杜辉与被告张振彪、北京华鼎凯宸置业有限公司（以下简称华鼎凯宸公司）、北京智树湾教育科技有限公司（以下简称智树湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告杜辉的委托诉讼代理人任红蕾、王梅，被告张振彪、华鼎凯宸公司的共同委托诉讼代理人孙海波，被告智树湾公司的法定代表人杜宇及委托诉讼代理人安皓洁、张硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认杜辉与张振彪、华鼎凯宸公司签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除；2.请求法院判令张振彪、华鼎凯宸公司将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状；3.判令张振彪、华鼎凯宸公司支付杜辉违约金325000元，并赔偿杜辉租赁房屋闲置租金损失650000元；4.判令张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司立即腾空、搬离北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域并交还杜辉；5.判令张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司按108333元/月的标准，向杜辉支付自2020年5月7日起至实际腾空并交还北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域之日期间的占有使用费；6.本案诉讼费由张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司依法承担。事实与理由：杜辉与张振彪于2017年10月22日签署《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定杜辉将位于北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室，建筑面积为862.54平方米的房屋出租给张振彪，承租期限自2017年12月1日起至2028年3月31日止，并约定该房屋附属的停车场区域归张振彪使用。杜辉如约向张振彪交付涉案房屋及附属停车场场地。此后，张振彪提出华鼎凯宸公司与杜辉亦签署《房屋租赁合同》，条款内容一致。涉案房屋的履约保证金和租金由张振彪和华鼎凯宸公司共同交纳，其中张振彪于2017年10月20日支付50000元（履约保证金）、于2017年10月23日支付100000元（履约保证金）、于2017年10月24日支付50000元（履约保证金）、于2017年11月1日支付150000元（租金）、于2017年10月31日支付500000元（租金）；华鼎凯宸公司于2018年9月10日支付650000元（租金）、于2019年3月29日支付650000元（租金）、于2019年10月8日支付650000元（租金）；张振彪于2020年3月31日支付250000元（租金）、于2020年4月3日支付400000元（租金）。租赁期间，经北京市大兴区城市管理综合行政执法局及天宫院地区街道办事处查处，张振彪和华鼎凯宸公司将涉案房屋进行了改建、扩建，且在行政机关多次要求拆除的情况下拒绝拆除。另了解，张振彪和华鼎凯宸公司将涉案房屋和场地转租给智树湾公司，该公司以涉案房屋地址作为住所地进行了工商登记并开展经营，未经杜辉同意。鉴于张振彪和华鼎凯宸公司严重违反《房屋租赁合同》的行为构成根本违约，已致使合同目的无法实现，故杜辉于2020年5月5日已书面通知张振彪和华鼎凯宸公司解除《房屋租赁合同》。杜辉对张振彪和华鼎凯宸公司交纳的履约保证金和已交费用有权不予退回，张振彪和华鼎凯宸公司还需承担违约责任并赔偿杜辉的损失。因张振彪和华鼎凯宸公司以及次承租人智树湾公司拒绝腾房，损害了杜辉的合法权益，故起诉。张振彪、华鼎凯宸公司辩称，不同意杜辉的所有诉讼请求，要求继续履行租赁合同。张振彪作为被告不适格，其已退出合同关系，2018年9月5日，杜辉与华鼎凯宸公司已重新签订了《房屋租赁合同》，承租人是华鼎凯宸公司，该《房屋租赁合同》中，最后一条：应原该《房屋租赁合同》乙方要求，现将原乙方张振彪变更为华鼎凯宸公司，合同内容不变，按此合同执行，原合同失效。张振彪后期代替华鼎凯宸公司支付了租金。张振彪与华鼎凯宸公司共同认为，杜辉所述的向张振彪、华鼎凯宸公司发送解除通知，华鼎凯宸公司、张振彪均未收到。涉案房屋的用途在《房屋租赁合同》中明确约定作为幼儿园使用，2017年，张振彪与杜辉签订合同时，涉案房屋达不到幼儿园使用标准，2018年的建设行为，经过杜辉同意认可，并且多次派人到现场察看施工情况。在办理智树湾公司营业执照时，杜辉也是知情的，不应作为杜辉提出解除合同的理由，杜辉的租金已经支付至2020年9月30日，本案的租赁合同未达到因张振彪、华鼎凯宸公司违约，导致合同无法履行，合同目的不能实现的严重程度，从有利于鼓励交易的原则，请求法院驳回杜辉全部诉讼请求。智树湾公司有10%的股份，是以涉案租赁物使用权来出资并有建设出资，不存在违法转租的事实。在合同签订时，杜辉明知张振彪、华鼎凯宸公司要开幼儿园。智树湾公司与华鼎凯宸公司签署过租赁合同，但张振彪与华鼎凯宸公司手里没留合同。租赁合同是为了办营业执照时用的，只有一份，不是真实的租赁关系。涉案租赁物2020年2月15日至今因疫情影响无法开园，因涉特殊行业的经营，因属不可抗力导致合同的目的无法实现，杜辉仍全额收取租金，请求返还2020年2月15日至9月30日期间已支付的租金812500元，该请求不单独作为反诉提起，希望能够在本案中作为抗辩意见予以考虑。关于杜辉提出的因违法转租未经同意为由解除合同，根据最高院相关司法解释，出租人明知承租人转租的，在6个月内未提出异议的，视为同意转租，不能作为解除合同的依据。关于杜辉提出的违章搭建，未经行政部门确认，在司法程序中不宜变相确认为违章建筑。另，整个建设过程在房屋所有权方明知的情况下进行的，投资逾200余万，杜辉及产权方均未提出异议，且张振彪与贾松及杜辉的授权人多次就建设问题沟通，在杜辉及产权方明知的情况下进行的建设，不应以此为由解除合同，有违诚信原则。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定，法律按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错承担。涉案的房屋租赁合同期限长达10年，在张振彪、华鼎凯宸公司信任合同能够长期履行获取利益的情况下，与杜辉协商进行了建设。目前，张振彪、华鼎凯宸公司正在积极地努力补办手续，如该合同能继续履行，对双方均有利益，符合合同约定及经济效益原则。如杜辉愿意分担未能取得建设手续的拆除的损失，双方可以协议解决。如果法院判令张振彪、华鼎凯宸公司恢复原状，张振彪、华鼎凯宸公司要求由杜辉承担恢复原状的费用。智树湾公司辩称，杜辉的诉讼请求与智树湾公司没有关系，智树湾公司是和张振彪签订的合同，且已经按时间交付了房租。智树湾公司是通过张振彪租赁的场地，张振彪告知智树湾公司是经过北京鑫苑万众置业有限公司同意的。针对张振彪答辩称其作为被告不适格的答辩意见，智树湾公司不同意该意见，因为最早智树湾公司是跟张振彪签的合同，张振彪是与杜辉签的合同，智树湾公司与张振彪和华鼎凯宸公司共同签了一个补充协议，所以张振彪应当作为被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月22日，杜辉（甲方、出租方）与张振彪（乙方、承租方）签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋的位置及面积：甲方将位于北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋（以下简称涉案房屋）有偿租赁给乙方使用，计建筑面积862.54平方米。甲乙双方对前述面积数据均无异议，不再另测按照项目规划，本房屋附属的停车场区域归乙方使用。二、承租期限：乙方承租本房屋共124个月，自2017年12月1日起至2028年3月31日止。三、经营范围及用途：乙方若改变经营用途或转租给第三方需经得甲方同意，且租金价格不得低于本合同租金，第三方需与甲方直接签约。四、租金及付款方式：1、租金标准：2017年12月1日至2018年3月31日为免租期，在此免租期内，乙方无需承担租金，但仍应当承担水、电、暖气等相关费用。2018年4月1日至2021年3月31日本房屋的租金标准为：本期年租金为人民币1300000元/年，但仍应当承担水、电、暖气等相关费用……2、本合同项下租金支付方式为：以6个月为一个支付期，乙方以转账形式支付租金，乙方应于每期开始前一个月内以转账方式向甲方支付下一周期租金总额……6、履约保证金：本合同签订之日起乙方向甲方一次性支付履约保证金人民币200000元整。合同期满，甲方无息退还保证金……六、乙方权利义务……2、乙方在房屋及相关公共区域不得有下列行为，否则一经发现，甲方有权立即要求乙方搬离，不退还已交费用，并赔偿损失：（1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途、功能和布局……（4）违章搭建……3、乙方如将本房屋转租给第三人的，应提前10个工作日内书面告知甲方并经甲方书面同意，否则甲方有权解除合同、收回本房屋，乙方已交纳租金据实结算，保证金不予退回。4、租赁合同期满，乙方应于合同终止日前将所有物品搬出，并向甲方移交房屋。如房屋有装修或其他装修物品（包括但不限于屋顶装修，墙面装修，地面装修及装修隔断等）将视为乙方自动放弃并承担不利后果，甲方有权处置（包括作为垃圾抛弃或变卖等）……八、违约责任：1、合同期间，乙方未经甲方书面同意转让房屋或改变房屋用途的，甲方可直接解除本合同，并要求乙方承担相当于该解除月一个月度租金的违约金且不退还保证金；2、合同期间，因乙方不合理装修改造致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不修复或推延修复的，甲方可代为组织维修，所产生费用全部由乙方承担，并且甲方有权要求乙方承担相当于全部维修价款30%的违约金；3、合同期内，若乙方无故拖延支付本合同项下任何费用，每逾期一天应当按拖欠金额的1%向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除本合同；4、本合同履行过程中，任何一方违反本合同项下义务给另一方造成财产损失的，应根据未违约方所实际遭受的损失进行赔偿，实际损失无法计算的，按照2个月租金的金额承担违约金。九、特别约定：乙方特别确认，本房屋规划用途为停车管理，不具备办理不动产权证条件，不具备依租赁合同办理商铺地址及注册登记手续的条件，甲方已就前述事项充分披露并向乙方充分说明相关风险，乙方对此充分知悉且不持异议。乙方承诺，由此导致任何纠纷、损失或不利后果，均由乙方自行承担……十一、补充协议……2、允许乙方对该停车管理用房作为幼儿园进行合法经营，如租赁期内乙方改变经营项目需提前告知甲方。合同签订后，张振彪于2017年10月20日向杜辉支付50000元，10月23日支付100000元，10月24日支付50000元，10月31日支付500000元，11月1日支付150000元，以上总计850000元。张振彪（甲方、出租方）与吴宏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：一、房屋坐落、面积、装修、设施及交付条件：1-1.甲方出租涉案房屋及附属户外场地，其中房屋建筑面积862.54平方米，附属户外场地面积3000平方米。1-2.甲方对于出租的房屋享有依法出租的权利。甲方系房屋的转租权人，甲方保证其转租已获得所有/各个前房主/房东的同意。甲方确保房符合有关国家工程建设标准和相关消防、安全、用电、卫生、环保的要求，无安全隐患……1-4甲方增加建设项目：1-4-1甲方应负责完成如下项目，自行承担有关费用，并随房屋一并交付使用，增建项目无偿提供给承租方使用，期限与房屋租赁期限相同……二、使用用途：2-1.乙方使用房屋用于开办幼儿园……三、租用期限、租金及支付方式：3-1.该房屋乙方租期为10年，自2017年12月1日起至2028年3月31日止；3-2.本房屋为毛坯交房，房屋交付后至2018年3月31日为装修免租期，免租期不少于4个月；3-3.首年的租金为2200000元人民币；每三年递增5%……该《房屋租赁合同》落款处有张振彪、吴宏的签字和捺印。该合同存在附件一：合同主体变更协议，其所列主体为：甲方，出租方：张振彪；乙方，转让方：吴宏；丙方，受让方处为空白。在该附件尾部，张振彪及吴宏分别在甲方、乙方处签字，丙方处为空白。智树湾公司称吴宏系其公司的股东，签合同时智树湾公司还没有成立，房租由吴宏支付。智树湾公司成立后，房租由吴宏的另外一个公司即北京唯德教育咨询有限责任公司（以下简称唯德公司）代付。合同签订后，吴宏于2017年11月14日向张振彪支付1500000元，2019年3月13日，唯德公司向华鼎凯宸公司支付2200000元，2019年4月30日，唯德公司向华鼎凯宸公司支付752342元，2020年4月3日，唯德公司向张振彪支付1500000元。2018年9月5日，杜辉（甲方、出租方）与华鼎凯宸公司（乙方、承租方）签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，内容增加了第十一条第4款：应原该房屋租赁合同乙方要求，现将原乙方张振彪变更为华鼎凯宸公司，合同内容不变，按此合同执行，原合同失效。其他内容与2017年10月22日，杜辉与张振彪签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》一致。合同签订后，华鼎凯宸公司于2018年9月10日分三笔共向杜辉支付650000元，于2019年3月29日分三笔共支付650000元，于2019年10月8日分三笔共支付650000元，张振彪于2020年3月31日向杜辉支付250000元，于2020年4月3日向杜辉支付400000元。杜辉与张振彪、华鼎凯宸公司均认可涉案房屋租金支付至2020年9月30日。2019年4月20日，张振彪（甲方）、吴宏（乙方）、华鼎凯宸公司（丙方）、唯德公司（丁方）签订《房屋租赁合同》补充协议（增建部分），载明：甲乙双方签署有《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋及附属户外场地，供乙方开办幼儿园使用。现甲方在出租房屋上增建部分面积并出租给乙方，双方就增建部分达成如下协议。1.甲方在出租房屋上增建如下面积，并出租给乙方，租金如下：东侧一层，面积119.88平米，305856元/年；东侧二层，面积119.88平米，305856元/年；西侧一层，面积55.12平米，140630元/年；西侧二层，面积55.12平米，0元/年，合计350平米，752342元/年……4.乙方委托丁方代为支付上述房租，甲方委托丙方代为收取上述房租……5.待乙方举办的幼儿园设立之后，本协议项下甲方的义务转移给幼儿园承担，甲方或甲方指定的公司与幼儿园另行签署租赁合同，但甲方或甲方指定的公司承担不可撤销的连带责任。张振彪在该补充协议落款处签名、吴宏在乙方处签名、丙方处盖有华鼎凯宸公司公章、丁方处盖有唯德公司公章。2020年5月5日，杜辉通过EMS快递的方式向张振彪、华鼎凯宸公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明：本人与张振彪先生于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，将涉案房屋及停车场区域租赁给张振彪先生。此后张振彪先生提出华鼎凯宸公司与本人签订《房屋租赁合同》，故本人于2018年9月5日与华鼎凯宸公司签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，合同内容除增加第十一条第4款外，其他条款内容一致。上述租赁合同履行期间，经北京市大兴区城市管理综合行政执法局（天宫院地区街道办事处）调查并确定，房屋和场地在租赁后发生违章搭建事实，被责令予以拆除。但本人委托人和行政机关多次要求华鼎凯宸公司、张振彪先生对违章搭建予以拆除，而至今拒绝拆除。另经本人了解，智树湾公司以房屋和场地的地址作为注册地址进行了工商登记并开展经营。本人认为，华鼎凯宸公司、张振彪先生严重违反《房屋租赁合同》的约定的行为构成根本违约，已致使合同目的无法实现。本人经慎重考虑，为了避免损失进一步扩大，特依据《房屋租赁合同》第三条；第六条第2款、第3款；第七条第1款；第八条第1款、第4款等约定及合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定明确如下：一、即日，本人与华鼎凯宸公司、张振彪先生解除上述《房屋租赁合同》；二、华鼎凯宸公司、张振彪先生应于收到本通知书后三日内拆除房屋和场地的违章搭建，将房屋和场地恢复原状；三、华鼎凯宸公司、张振彪先生应于收到本通知书后五日内将房屋和场地腾空并交还本人；四、华鼎凯宸公司、张振彪先生承担违约责任并赔偿本人损失，包括保证金20万元本人不予退还、已收租金不予退还；另需向本人支付相当于三个月租金的违约金325000元。若华鼎凯宸公司、张振彪先生逾期拆除违章搭建或迟延腾空交还房屋和场地的，本人将积极采取一切必要的手段和措施！庭审中杜辉提供了EMS邮件交寄单（收据）及邮件查询结果，其中寄至涉案房屋地址的邮件于2020年5月6日投递状态显示：已签收，他人代收：同事；寄至华鼎凯宸公司的注册地址的邮件2020年5月6日投递状态显示：已签收，他人代收：绿地东门便利超市菜鸟驿站代收。张振彪、华鼎凯宸公司在庭审中均表示未收到该《解除房屋租赁合同通知书》。2020年5月10日，杜辉向智树湾公司发送《腾房通知书》，载明：本人杜辉系涉案房屋及停车场区域的合法使用权人，根据本人与华鼎凯宸公司及张振彪签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》第三条“乙方（承租方）若改变经营用途或转租给第三方需经甲方同意，且租金价格不低于本合同租金，第三方需与甲方（出租方）直接签约”之约定，贵司未经本人同意并签署租赁合同而实际使用房屋和场地是违法的。鉴于华鼎凯宸公司与张振彪将房屋违法改建、扩建且拒绝拆除和恢复原状的行为，并结合将房屋和场地违法转租给贵司的事实，本人已于2020年5月5日发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书已于次日送达，《房屋租赁合同》已解除。本人正式函告贵司如下：一、请贵司于收到本函后2日内腾空并搬离房屋及场地，若仍有遗留物品，视为贵司放弃所有权，本人将直接处置且不承担任何责任；二、贵司若拒不腾空、搬离的，给本人造成的一切损失，包括但不限于搬家费、保管费、公证费、律师费、诉讼费、占用房屋资金损失、房屋闲置损失等一切费用由贵司承担。望贵司收函后采取积极措施，避免损失进一步扩大，否则本人将积极采取一切必要的手段和措施维护自身权益不受侵害！智树湾公司在庭审中表示未收到该《腾房通知书》。经询问，双方均认可涉案房屋的产权人是北京鑫苑万众置业有限公司（以下简称鑫苑万众公司），智树湾公司为涉案房屋的实际使用人。2020年5月22日，鑫苑万众公司（甲方，出租方）与杜辉（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，就新冠疫情期间月减免租金事宜达成补充协议，其主要内容为，将2020年7月15日起至2020年10月14日止共3个月的租金，由原合同约定租金人民币157413.51元调整为人民币104942.34元，该条款仅限于疫情期间双方的特殊约定，不对原合同产生任何影响。2020年10月14日，北京市大兴区天宫院街道办事处出具《北京市大兴区天宫院街道办事处关于处置大兴区永大路1号院17号楼101室两侧建违法建设的函》，载明：鑫苑万众公司：经北京市规划和自然资源委员会大兴分局认定，位于北京市大兴区永大路1号院17号楼101室两侧加建两层砖混结构违法建设，违法建设总面积353平方米，房屋整体存在较大安全隐患。根据《北京市城乡规划条例》相关规定，你单位作为房屋产权单位，要严格落实主体责任，依法处置出租房屋行为，立即停止对违法建设提供水、电等市政服务，自行消除违法建设，恢复房屋原貌，按照规划用途使用房屋及场地。请你单位高度重视并及时整改，于2020年10月16日前，函复大兴区天宫院街道办事处具体整改推进情况。2020年10月21日，鑫苑万众公司在涉案房屋张贴《北京鑫都汇项目17号楼101房屋换锁、拆除违章搭建告知函》，该函件载明：关于本公司与杜辉于2017年10月19日签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年10月14日解除，本公司现正式通知：一、本公司将于3日后对涉案房屋换锁；二、本公司将于3日后自行或委托第三方拆除本房屋违章搭建的建筑物或设施设备等，所产生的全部费用由你们承担。请你们于3日内妥善处理本房屋内相关物品，否则由此产生的全部损失由你们自行承担。案件审理中，经询问，杜辉表示曾去涉案房屋查看，因门外栅栏处有锁未能进入，看不见室内具体情况，仅能确认当时并无人员走动；张振彪、华鼎凯宸公司称鑫苑万众公司于10月26日破锁进入；智树湾公司称于2020年10月27日将房屋腾空，将自己的东西搬走，腾退的情况也告知了张振彪，搬出后鑫苑万众公司另行加锁，室内物品如有遗留，智树湾公司均表示予以放弃。本案审理过程中，华鼎凯宸公司向本院申请撤回反诉请求，本院予以准许。另查明，本院在收到杜辉的起诉材料后，于2020年7月1日向华鼎凯宸公司送达了起诉书、证据等相关诉讼材料，华鼎凯宸公司于2020年7月6日签收。本案审理过程中,杜辉向本院递交申请书,申请撤回部分诉讼请求,并表示其对于撤回的诉讼请求将之后另行解决，确认诉讼请求为:1.请求法院确认杜辉与张振彪、华鼎凯宸公司2017年10月22日、2018年9月5日签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除；2.请求法院判令张振彪、华鼎凯宸公司将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状；3.判令张振彪、华鼎凯宸公司、智树湾公司立即腾空、搬离北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋及附属的停车场区域并交还杜辉。上述事实，有双方当事人提交的《房屋租赁合同》、银行流水、通知书和当事人陈述意见等证据在案佐证。本院认为，杜辉与华鼎凯宸公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，杜辉与张振彪于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》后，于2018年9月5日又与华鼎凯宸公司签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》，并明确约定“现将原乙方张振彪变更为华鼎凯宸公司，合同内容不变，按此合同执行，原合同失效”，应视为三方已经就合同主体变更达成一致意见，且庭审中华鼎凯宸公司亦明确表示张振彪系职务行为，故关于杜辉要求张振彪承担相应责任的诉讼请求，以及要求解除关于杜辉与张振彪于2017年10月22日签订《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中根据《北京市大兴区天宫院街道办事处关于处置大兴区永大路1号院17号楼101室两侧建违法建设的函》，能够确认华鼎凯宸公司在使用租赁物时，违反了合同约定。且张振彪与吴宏之间签订了《房屋租赁合同》，张振彪、华鼎凯宸公司虽辩称其转租行为经过了杜辉的同意，但并未提供证据证明，故杜辉要求解除其与华鼎凯宸公司之间的合同的诉讼请求，本院予以确认。杜辉称其于2020年5月5日向张振彪及华鼎凯宸公司发送《解除房屋租赁合同通知书》并均于2020年5月6日签收，但双方签订的合同中，并未指定张振彪作为收件人，亦未确认收件地址，且张振彪及华鼎凯宸公司均称并未收到该邮件，故本院确认合同解除时间为华鼎凯宸公司收到本院送达的诉讼材料之日，即2020年7月6日。关于杜辉主张将涉案房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状的诉讼请求，杜辉与华鼎凯宸公司均认可在未经过审批的情况下，在涉案房屋楼体的东西两侧进行了加建，且根据《北京市大兴区天宫院街道办事处关于处置大兴区永大路1号院17号楼101室两侧建违法建设的函》，亦可确认以上事实，华鼎凯宸公司辩称改建得到杜辉的同意，但其提供的证据不足以证明其主张，故对杜辉的该项诉讼请求，本院予以支持。关于杜辉主张涉案房屋腾退并返还的诉讼请求。本案审理过程中，考虑到鑫苑万众公司发送的相关函件，以及华鼎凯宸公司、智树湾公司的相关陈述，本院确认华鼎凯宸公司、智树湾公司已于2020年10月27日腾退完毕，且鑫苑万众公司已经表示接管涉案房屋，故对于杜辉该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认杜辉与北京华鼎凯宸置业有限公司签订的《北京鑫都汇项目17号楼101房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；二、北京华鼎凯宸置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将北京市大兴区永大路1号院鑫苑嘉园17号楼101室房屋违法建设（改建、扩建）部分拆除并恢复原状；三、驳回杜辉的其他诉讼请求。案件受理费13550元，由北京华鼎凯宸置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月二十二日法官助理  刘 微法官助理  赵新兰书 记 员  张海利