江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2751号 原告：纪云仙，女，1971年2月14日出生，汉族，住陕西省高陵县。 原告：王晓锋，男，1971年5月16日出生，汉族，住陕西省高陵县。 委托诉讼代理人：慕东（同时代理上列两原告），江苏尚修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪雪琴（同时代理上列两原告），江苏尚修律师事务所律师。 被告：胡艳艳，女，1979年8月30日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：胡晓山，上海佳铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，上海佳铎律师事务所律师。 被告：孟维宗，男，1973年12月17日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：韦大顺（系被告孟维宗的妹夫），男，1973年9月26日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告纪云仙、王晓锋与被告胡艳艳、孟维宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告纪云仙及原告纪云仙、王晓锋共同的委托诉讼代理人慕东、被告胡艳艳及其委托诉讼代理人王丽、被告孟维宗的委托诉讼代理人韦大顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纪云仙、王晓锋向本院提出诉讼请求：解除原告纪云仙、王晓锋与被告胡艳艳、孟维宗签订于2019年1月25日的《房地产买卖契约》，被告胡艳艳、孟维宗返还原告纪云仙、王晓锋购房款700000元及利息损失（利息损失计算方式：以700000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年3月4日起计算至实际履行之日止)；被告胡艳艳、孟维宗支付原告纪云仙、王晓锋违约金300000元。事实与理由：1.2019年1月25日，两原告作为买方，两被告作为卖方签订《房地产买卖契约》，两被告以1500000元的金额将其名下坐落于太仓市浏河镇天熙公寓1幢1101室的房屋（建筑面积为116.11平方米）出售给两原告，双方约定分期付款（第一笔购房款在合同签订之日支付30000元；第二笔购房款470000元，其中300000元在2019年1月28日支付；第三笔购房款1000000元申请银行贷款，无法贷足由两原告补足），并约定在2019年3月30日之前办理过户手续。关于违约责任，双方约定由违约方支付守约方成交价20%的违约金。2.2019年1月5日，两原告通过微信转账方式支付定金30000元，被告孟维宗在《房地产买卖契约》上书写了收条。2019年1月28日，两原告通过银行转账方式支付250000元，被告孟维宗出具了收条，并载明“因为春节原因银行预约还贷款业务暂停，甲方未能及时还款在2019年春节后银行上班工作日里，乙方付完全部首付款后甲方要负责第一时间还款银行。”。2019年3月1日，两原告通过银行转账方式支付180000元，被告孟维宗出具了收条。2019年3月4日，两原告通过银行转账方式支付了240000元，被告孟维宗出具了收条。合同履行期间，两原告共计支付700000元。3.2019年4月4日，中介为原、被告办理了网签，并预约于2019年4月29日办理面签手续。2019年4月24日，两原告凭借相关资料签订了贷款合同。2019年4月29日，被告孟维宗告知中介其与被告胡艳艳吵架，无法前往面签，并将被告胡艳艳的联系方式告知中介。2019年5月期间，中介及原告纪云仙多次通过短信、微信方式催告被告胡艳艳前来配合过户，被告胡艳艳始终推诿。4.2019年5月29日，两原告提起诉讼，要求两被告配合两原告完成过户手续，被告胡艳艳表示同意协助过户，但是需要将尾款支付至被告胡艳艳账号或托管账号中，但并未实际协助两原告过户。5.被告孟维宗涉嫌刑事犯罪，上海市嘉定区人民法院查封了本案涉案房屋，涉案房屋目前存在过户障碍。 被告胡艳艳承认原告主张的全部事实，并提出：1.关于原告主张的第2项事实，系被告孟维宗具体经办，被告胡艳艳并不知情。2019年1月28日，两原告未按约足额支付购房款，存在一定的违约行为。2.合同履行期间，因两原告的结婚证存在瑕疵，两原告进行过补办，造成了合同履行的迟延。3.签订合同时，两被告已将涉案房屋权属证书交付给两原告，2019年5月22日，被告孟维宗已将房屋钥匙交给两原告，两原告已实际占有、使用涉案房屋。4.2019年5月，被告孟维宗对被告胡艳艳实施家暴，被告胡艳艳不敢出面，属于人之常情。关于原告的诉讼请求，该被告提出涉案合同应继续履行，故对解除合同及返还房款的诉讼请求不予认可，原告主张的违约责任过高，不应超过原告实际损失的30%，就本案来看原告并没有实际损失。 被告孟维宗承认原告主张的全部事实，并提出：被告孟维宗涉嫌刑事犯罪，于2020年7月2日被逮捕，直至2020年11月宣判，期间一直在看守所，客观上无法配合过户。关于原告的诉讼请求，该被告不予认可。 在听取了被告胡艳艳、孟维宗的答辩意见后，原告纪云仙、王晓锋补充称：2019年1月28日两原告未足额支付购房款系当时接近年底，银行不处理贷款业务，与被告孟维宗沟通一致后少付了50000元；中介告知两原告结婚证不清晰后两原告在一周内完成了补办，并不影响办理手续；房屋权属证书系被告交给中介办理手续，原告为诉讼从中介处借阅；2019年5月23日，中介将房屋钥匙交给原告，并告知原告此系被告孟维宗卖房的诚意，原告收到钥匙后对房屋进行了打扫，并放置了桌椅拍照上传朋友圈，但未实际使用涉案房屋。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。关于原告主张的5项事实，两被告均不持异议，原告的主张有其提交的房地产买卖契约、房产证、账户交易流水、收据、太仓市存量房买卖合同、不动产一窗受理网上业务单、个人购房/购车借款及担保合同、微信聊天记录、短信聊天记录，被告胡艳艳提供的调查笔录、民事裁定书及本院调取的不动产登记簿查询记录等证据在卷佐证，本院予以认定。关于原告主张的第3项事实，本院审阅了原告提交的微信聊天记录及短信聊天记录，中介与被告孟维宗的微信聊天记录显示中介于2019年4月29日告知被告孟维宗携带身份证、户口本、结婚证等资料前往太仓市政务服务中心办理手续，被告孟维宗称“下次去吧，和老婆吵架了”，经沟通后被告孟维宗将被告胡艳艳的手机号告知中介。中介与被告胡艳艳的短信聊天记录显示：2019年5月6日，被告胡艳艳发短信称“……这几天事情处理好了，立马签字，你也知道，不是我不签字，或者他不签字，是家里矛盾没解决……这边家里事情不解决，我肯定不会签的”，中介告知被告胡艳艳“不过户你们就要承担违约责任的”；2019年5月7日，被告胡艳艳发短消息称“……房子肯定给他们的，遇到这样事，实在抱歉，在给我们宽限几天，这边弄好，立马签字……”“他同意女儿给我，我立马签字”“容我几天吧，不是我不签，他那边同意，立马签字”“我想越快越好，哪怕今天他同意离婚，我立马签字……”；2019年5月15日，被告胡艳艳发短消息称“……我这边十万份抱歉，我在农村乡下有事处理，没来的及回，你也知道情况，不是不签字，要是不签字一开始就不签了”。中介与被告胡艳艳的微信聊天记录显示：2019年5月15日，被告胡艳艳发送消息称“真的不是不签”“确实影响买房姐姐的事”“这些都是事实”；2019年5月16日，被告胡艳艳发送消息称“……麻烦你把我老公给你们收款卡号发给我，然后我马上回江苏去签字”“我同意配合过户，但你们必须保证后面的八十万房款打到我指定的卡号中。我也是房主，我要维护我应得财产权益，之前的七十万首付款你们全给他了，我一分都没有得到。”，中介发送消息称“这个是你跟你老公之间的事跟我们中介没有关系”，被告胡艳艳发送消息称“……你看有没有什么办法把尾款打我卡上，或托管，或者我和他一人一半，我自始至终没有说过不签字，只是保护自己……”，中介发送消息称“没有办法，夫妻事我们没有办法参与的”“这个钱怎么分是你们家务事”；2019年5月20日，被告胡艳艳发送消息称“早上号！前天我回去就是去签字的，然后他又是打我一顿，我们又搞到派出所了，派出所说叫我不要和他见面，我当时晚上带孩子就外面过了一夜，昨天一天车上，我自始至终没有说不签字，情况你们也知道了”，中介发送消息称“老板娘你过来签字呀，不要跟他见面也可以的，他签好了，你再出来签”；2019年5月28日，被告胡艳艳发送消息称“7.1之前肯定能解决了”“给我们宽恕几天，我和他把事情解决协商好”；2019年6月2日，被告胡艳艳发送消息称“这个月底之前肯定能办好吧”。关于原告主张的第5项事实，本院调取了不动产登记簿查询记录，查询记录显示两被告名下坐落于太仓市浏河镇天熙公寓1幢1101室的房屋（即本案诉争房屋）被上海市嘉定区人民法院查封，执行案件案号为（2020）沪0114执6466号，查封期限为2020年10月23日起至2023年10月22日止，备注载明“孟维宗诈骗罪475000元”。关于被告胡艳艳主张的两原告2019年1月28日未足额支付购房款及结婚证存在瑕疵的事实，原告对事实本身未持异议，本院予以认定。关于被告胡艳艳主张两被告已将房屋权属证据交给两原告的事实，两原告不予认可，提出系中介借给两原告起诉使用，被告胡艳艳的相关主张无相应证据佐证，本院不予认定。关于被告胡艳艳主张的原告已取得涉案房屋钥匙并实际使用房屋的事实，根据被告胡艳艳提供的交房协议及微信朋友圈截图，两原告确已取得涉案房屋钥匙，两原告在房屋内放置桌椅并拍摄照片，应认定已实际使用涉案房屋。关于被告胡艳艳主张的其于2019年5月遭受被告孟维宗家暴的事实，有被告胡艳艳提交的接警证明、家庭暴力告诫书等证据在卷佐证，本院予以认定。关于被告孟维宗主张的其因涉嫌诈骗而被羁押的事实，原告不持异议，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，原、被告的争议在于：1.两原告是否有权解除涉案房屋买卖合同。2.违约责任的认定。 关于第1项争议，本院认为：1.虽然两被告已将涉案房屋的钥匙交给了两原告，且两原告对涉案房屋进行了简单使用，但并不能据此认定两被告已履行了房屋买卖合同项下的主要义务，两原告与被告签订涉案房屋买卖合同的主要目的在于取得涉案房屋的使用权，而非仅仅占有、使用涉案房屋，两被告理应按约配合两原告完成涉案房屋的过户手续。2.双方签订涉案房屋买卖合同后，原告方未于2019年1月28日足额支付购房款且两原告的结婚证件存在瑕疵。关于未足额付款，从2019年1月28日收据备注栏记载看，款项支付系出于银行春节期间暂停办理贷款业务的考虑，且应得到了被告的确认，不应认定为原告违约；关于结婚证件瑕疵，结合原告陈述及中介于2019年4月4日为原、被告办理网签手续的事实看，原告积极且及时地弥补了相应瑕疵，并未对合同履行造成实质障碍。之后中介为两原告办理了网签，并预约了面签手续，但被告胡艳艳未在预约时间前往不动产交易中心协助过户，后经中介及原告多次催告，其虽口头同意配合过户，但屡屡拖延，并未实际配合原告过户，其间固然存在被告孟维宗实施家暴的事实，但在中介告知变通做法（即中介于2019年5月20日微信聊天记录中提到的两被告不见面，分别签字的做法）后被告胡艳艳仍未配合两原告过户，直至两原告于2019年5月29日起诉要求两被告过户，被告胡艳艳虽口头同意过户，但未采取任何实际行动。综上，本院认定被告方迟延履行协助原告办理过户手续，且经原告催告后未于合理期限内协助过户。3.根据本院调取的不动产登记簿查询记录，因被告孟维宗涉嫌刑事犯罪，上海市嘉定区人民法院已对两被告名下的涉案房屋采取了查封措施，在客观上对房屋过户构成了障碍，涉案房屋目前存在明显的过户困难。4.综上，被告胡艳艳迟延履行协助过户义务，构成违约，经原告多次催告后至今仍未履行，且涉案房屋目前存在过户障碍，原告起诉要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以认定。 关于第2项争议，原告主张的已付房款占有利息及合同项下违约金均属于违约责任，应当结合起来考量，被告胡艳艳提出违约责任过高，本院在庭审过程中要求原告对于其因被告违约行为所产生的损失进行解释说明，原告在庭审中陈述了缴纳社保的损失、诉讼的损失及丧失购房资格的无形损失，但未提供相关证据佐证前述损失项目的具体金额或相关计算方式，亦未就前述内容进行合理的解释与说明，应当承担相应不利后果，结合本案事实及原、被告诉辩意见，原告因被告违约所产生的损失主要系已付房款的利息损失，综合合同约定的违约金计算方式、原告支付房款的时间、金额及对应期间内的中国人民银行贷款利率与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并参考被告已将涉案房屋钥匙交给原告且原告已对涉案房屋进行了简单使用的事实，本院酌情认定被告支付原告违约金60000元。 综上，本院认定原、被告签订于2019年1月25日的《房地产买卖契约》于两被告最后收到应诉材料之日（2020年8月18日）解除，合同解除后，两被告返还两原告已经支付的购房款700000元，并支付两原告违约金60000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告纪云仙、王晓锋与被告胡艳艳、孟维宗签订于2019年1月25日的《房地产买卖契约》于2020年8月18日解除，被告胡艳艳、孟维宗返还原告纪云仙、王晓锋购房款700000元。 二、被告胡艳艳、孟维宗支付原告纪云仙、王晓锋违约金60000元。 前述一、二项均于本判决生效后10日内支付至原告纪云仙、王晓锋共同确认的银行账户（户名：纪云仙，开户行：中国工商银行太仓浏河支行，账号：62×××31）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，减半收取计9150元，由原告纪云仙、王晓锋负担2431元，被告胡艳艳、孟维宗负担6719元。原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员 高 逸 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 龚瓞恺