湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初3608号原告：郴州盛世房地产开发有限公司，住所地郴州市北湖区人民西路31号。法定代表人：张顺治，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莉莉，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系一般代理。被告：彭某某，女，1979年8月30日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师，代理权限系特别授权。第三人：桂阳县农业农村局，住所地：桂阳县龙潭街道园艺路17号。法定代表人：彭林军，该局局长。委托诉讼代理人：夏小忠，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告郴州盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房产公司）与被告彭某某、第三人桂阳县农业农村局（以下简称桂阳农业局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告盛世房产公司的委托诉讼代理人黄莉莉、被告彭某某的委托诉讼代理人杨广、第三人桂阳农业局的委托诉讼代理人夏小忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告所购商品房售价每平米增加298元，共计37056.3元(124.35平米×298元/平米)；2.被告立即交纳购房尾款18275元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月6日第三人桂阳农业局为解决干部职工住房问题，成立了“桂阳县农业局干部职工合伙建房业主委员会”（以下简称农业局建房委），委托原告投资开发“盛世裕源”项目，并签订了《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购合同》（以下简称《团购合同》）。该合同约定：由农业局建房委以均价每平米1700元定向预购商品房221套，以成本价预购车位，于2014年10月1日前交房。合同签订后，因政策发生变动，不允许建办公大楼，因办公大楼与商业楼房是一起规划建设的，从而导致整个项目的开发和施工手续都无法办理，直至2015年上半年才得以实际施工。2014年6月17日，原告为了避免损失进一步扩大，尽快施工，并在农业局建房委口头承诺以后成本增加可以适当提高房价的情形下，与农业局建房委签订《补充协议(一)》，约定“原计划建办公大楼的楼层部分改为商业房产，所产生的一切费用由原告方承担，并新增16套楼房给第三人干部职工认购，均价定为每平米2038元，首付款为每套6万元，交房时间仍定为原合同确定的日期即2014年10月1日前。”建设规划的调整直接导致了原告补缴土地价款约500万元，其他建设成本也相应增加，原告当时没有对成本作出准确的预算，所调整的购房均价根本不足以弥补损失。2015年1月16日，因情势变更，原告项目被迫交由湖南省郴流投资有限责任公司托管，原告与农业局建房委、托管方签订《补充协议（二）》约定：项目单栋取得预售许可证后一个月内团购房全体业主向原告支付总团购房款以及订购车位总款的60%。交房时间调整为2016年7月30日（因不可抗力原因或乙方违约除外）。按约定2015年9月4日前农业局建房委应支付房款31642388元，而实际只付24256100元，未依约支付约739万元，被告的违约付款行为直接加重了原告履行负担。2018年初，因原告欠付巨额工程款，盛世裕源项目烂尾。2018年下半年，因业主和承建商上访，桂阳县委成立专案小组，发现该项目确实资不抵债，经专案组组织开发商、业主（包括农业局建房委）和承建商多次协调，提出了“自救”建议，后又通过核算和预测相关成本，2019年12月5日桂阳县委政法委工作组组织、农业局代表、业主代表、承建商、开发商五方共同签订盛世裕源项目自救方案。现自救方案实施近一年，完成了部分扫尾工程，但因自救款未筹集完全，购房尾款未交齐，项目仍无法全部完工。综上，被告作为农业局建房委成员之一，农业局建房委所认可和签订的协议效力及于所有团购户，现多数业主已经实际参与自救和交纳尾款，其取得成果及于所有业主，被告的合同权利义务与其他业主一致，被告应参与自救和交纳尾款，履行应尽义务。被告彭某某辩称，第一，盛世房产公司系因资金不足、高利借贷、管理不善等自身原因导致资金链断裂及涉案项目未按时建设，与政策变化无关。根据（2016）湘1002刑初203号刑事判决书查明，盛世房产公司成立后，陆续在郴州、桂阳开发了五个房产项目，因公司资金不足，2011年至2014年期间，张少军、史正青代表盛世房产公司以月息2分至7分不等向社会公众高息借款达8638.596万元开发房产，支付利息1634.12万元，2014年上半年，盛世房产公司因资金链断裂，无法偿还借款及高额利息而案发。第二，盛世房产公司并未因项目搁置和补缴土地价款而遭受损失、增加项目建设成本。停建办公大楼的文件下发于2013年12月底，而根据团购合同及建设工程施工合同，盛世公司本应在2013年底至少完成项目主体建设，若盛世房产公司具备资金实力，按期建设，其项目开发建设完成前不会遭遇该政策变化。至于土地调规，涉案团购房均属2栋、3栋，即在A2地块内，政策变化限办公用房在A1地块内，与本案无关，更何况调规后，容积率提高，住宅面积增加，办公用房改为商业门面，盛世房产公司的销售收入应是大为增加。第三，盛世房产公司诉称“团购委口头承诺若以后成本增加可以适当提高房价”及“未对成本作出准确的预算”，均与事实不符。农业局建房委与盛世房地产公司数份补充协议及《房屋买卖合同》均未提出成本增加及需增加房价问题，农业局建房委也无此承诺，而盛世房产公司作为专业开发商，理应对项目建设成本作出准确预算，否则应自行承担相应商业风险，更何况原告也未提交任何证据证明盛世房产公司建设成本超出销售收益。第四，本案不构成情势变更，盛世房产公司无权要求增加房款。盛世房产公司资金链断裂，系其资金不足、借高利开发等自身原因造成，属于商业风险。第五，业主依约支付了购房款，不存在违约，现业主均在买卖合同签订前支付了首付款，在盛世房产公司未正式交房前基本100%付清房款，最少也付至95%，即便建房委存在一定逾期，根据盛世房产公司提交的付款明细，逾期付款仅497万元，且此后2个月就已经付到3257.61万元。第六，“自救方案”未经业主同意，对业主不产生约束力。答辩人未推选业主代表或授权其他业主在自救方案上签字，农业局建房委也未签字盖章。第七，业主独立行使合同权利，不受他人干涉和影响。任何机关、单位及个人均不得强行要求答辩人加价自救，完成收尾建设应是盛世房产公司的合同义务及答辩人可主张的权利，并非答辩人的义务。第八，盛世房产公司不讲诚信且负债累累，项目停工多年，房屋至今未完全达到交付条件，还采取断水断电、打砸楼梯等各种手段迫使业主加价，现其名下数个项目烂尾，业主已对盛世房产公司失去信任基础，不同意交由其“自救”及增加房价。第三人桂阳农业局辩称，根据涉案房屋的现状以及原告资金链断裂的事实结合业主已交纳的几乎是全款的事实，业主要求实现安心居住的心愿和期盼是可想而知的，经综合分析，我们认为大家共同想出一个实现安全入住的方法是比较可行的途径，一方面延期交房的责任不能完全归咎于业主，另一方面原告曾有不再加价的承诺。建议自救的方案是可行办法，业主还是愿意筹集资金用于后期的工程建设，但业主已对开发商不信任，问题是怎么样合理管理共管账户资金，每一笔资金都用在该用的地方上，而不是给史正青挪用，这是大家应当予以考虑的，另外，开发商不要总说加价，要理解业主，要取得业主的支持和理解。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1-2、4-15、20-21形成完整证据链，能证明待证事实，予以采信；证据3、16-17的真实性予以采信，但证明方向不予采信；证据18-19中部分复印件不完整、不清晰，不符合证据的合法形式，无法与原件核对，予以部分采信。对被告提交的证据4-6、8-9予以采信，证据1-3、7真实性予以采信，但证明方向不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月6日，原告盛世房产公司与农业局建房委签订《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购合同》，约定项目名称桂阳“盛世·裕源”住宅小区，农业局建房委自筹资金以盛世房产公司的名义摘得项目用地交盛世房产公司开发，施工期限为27个月（自合同签订之日起至2014年10月1日），即2014年10月1日前交房。2013年年底，因政策明确规定不得违规在项目中建设任何行政办公用房，所以2015年3月1日盛世房产公司与桂阳县国土局签订国有土地使用权出让合同变更协议，对涉案地块A2规划做出调整，变更用地性质及调整容积率，并补缴土地价款292.41万元。2015年6月9日盛世房产公司与桂阳县国土局签订国有土地使用权出让合同变更协议，将原行政办公（机关团体用地）、居住（住宅）用地变更为商业（商服）、居住（住宅）用地，并补缴土地价款178.42万元。2013年9月29日，原告与农业局建房委签订《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购协议补充协议》，将房价由原价1706元/㎡改为现价2038元/㎡，并约定双方签订此补充协议后，不得以任何理由改变房价。交房时间为2015年10月1日前。2014年6月17日，原告与农业局建房委签订《关于桂阳县农业局干部职工新增16套住宅房的补充协议》，约定因政策发生变化，不允许建办公大楼，原定于建办公大楼的楼层部分改为商业房产，所产生的一切费用由盛世房产公司负责，新增16套楼房给农业局干部职工认购，认购价格为2038元/㎡。交房时间仍为原合同确定的日期即2015年10月1日前。2015年1月16日原、被告双方及湖南省郴流投资有限责任公司再次签订《桂阳县农业局干部职工住宅楼团购补充协议》，约定住宅认购均价仍为2038元/㎡，交房时付款至总团购房款的95%，交房时间调整为2016年7月30日（因不可抗力原因或农业局建房委违约除外）。2015年7月10日盛世裕源项目取得建筑工程施工许可证，载明合同工期为2015年4月1日至2016年10月1日，同年8月4日该项目取得商品房预售许可证，同年8月18日及19日原告与被告彭某某分别签订《商品房买卖合同》及《补充条款》，约定被告彭某某购买盛世裕源项目中的2幢5层508号住房一套，建筑面积124.35平方米，总价款243477元。涉案商品房后经桂阳县房产测绘队预测绘为121.07平方米，被告已交购房款共计225202元。2015年年底涉案商品房主体工程基本完工，但附属工程仍未完成。盛世裕源项目一度处于烂尾状态，2017年开始陆续有业主装修或是入住。2018年12月桂阳县委维护稳定工作领导小组成立盛世裕源项目问题处置工作组，经该工作组调查核实，确认该项目已经资不抵债，为化解各方矛盾，该工作组组织项目参与各方进行协调，并根据“开发商筹一点，承建商优惠一点，业主凑一点”三方共同筹资进行自救的思路，于同年12月5日达成《桂阳县‘盛世裕源’项目自救方案》，约定：开发商拿出未使用的房款、变现未售资产小计1452.92万元，承建商让利400万工程款，每个业主进行自筹，以每个平方米筹资298元的标准筹集1414.77万元，三项共筹自救资金3267.69万元，待付资金3948.97万元（不含后期办证费）。缺口3948.97-3267.69＝681.28万元由开发商自行解决。设立专用账户，由该工作组、各栋业主、桂阳县农业局代表三方人员共管账户。目前，已经签订自救协议的业主有210户，交纳自救款3017683元。2020年4月盛世裕源项目再次启动，通过“自救”已经完成工程建设的90%，即将完成扫尾工程，但因部分业主没有参与“自救”，交纳房屋增价款，致该小区可能再次陷入烂尾，该工作组及业主代表正敦促没有交纳增价款的业主尽快交纳。盛世房产公司于2010年7月成立，张少军、史正青为实际股东，该公司成立后，先后在郴州市××桂阳县开发了“盛世翠庭”、“盛世宏兴花园”、“盛世雅苑”、“盛世裕源”、“盛世鑫源”等房产项目，因资金不足，2011年至2014年，张少军、史正青代表盛世房产公司以借钱开发房地产为由，以月息2分至7分不等向社会公众高息借款共计8638.596万元，投入盛世房产公司房产开发，已归还本金438万元，已支付利息1634.12万元，2017年8月24日经湖南省郴州市北湖区人民法院判决盛世房产公司、张少军、史正青均构成非法吸收公众存款罪，并承担相应刑事责任。本院认为，本案的争议焦点是被告所购商品房售价每平米是否增加298元及被告是否应补交购房尾款18275元。本案系商品房销售合同纠纷，原、被告间签订的商品房买卖合同及补充条款合法有效，双方均应依约全面履行各自义务，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。但原告盛世房产公司在开发“盛世裕源”项目中确遇到政策变化、政府调规，公司实际控制人被判处刑罚等一系列当事人在订立合同时不可预见的情形，该情形导致盛世房产公司工期延长，成本增加，继续履行合同显失公平；且原告将此情形已告知农业局建房委，就此事经桂阳县盛世裕源项目问题处置工作组多次组织协商，现大部分业主同意按每平方米增价298元，并已交纳部分增价款，完成了项目大部分的扫尾工程，为平衡双方权益，避免被告方遭受更大损失，故对盛世房产公司每平方米增价298元的诉讼请求，本院予以支持,但应以桂阳县房产测绘队预测面积121.07平方米为计算标准，共计36078.86元（121.07平方米×298元/平方米）。同理，补交购房尾款问题，亦应以上述预测面积为准，待被告取得房屋测绘报告后，再以该商品房的面积实测数据，多退少补，故对盛世房产公司要求被告补交购房尾款18275元的诉讼请求，本院予以支持11853.06元（121.07平方米×1958元/㎡-225202元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭某某在本判决生效后九十日内支付原告郴州盛世房地产开发有限公司36078.86元（按商品房售价每平米增加298元，计价36078.86元）；二、被告彭某某在本判决生效后三十日内支付原告郴州盛世房地产开发有限公司购房尾款11853.06元；三、驳回原告郴州盛世房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1183元，由原告郴州盛世房地产开发有限公司负担158元，被告彭某某负担1025元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  龙 琼人民陪审员  吴湘蓉人民陪审员  周湘煌二〇二〇年十二月十八日法官助理洪美丽书记员雷伟燕附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。