江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初3937号原告：江西百姓房地产经纪有限公司，住所地：吉安市吉州区城南新井冈山大道粤商大厦******，统一社会信用代码：9136080206748664Ｘ2。法定代表人：詹韬勰，执行董事。委托诉讼代理人：杨秋明、周红日，江西奋翼律师事务所律师。被告：吉安和骏铠泷房地产开发有限公司，住所地，住所地：吉安市青原区河东滨江新区鸿翔江誉**楼**会信用代码：91360803MA382PME34。法定代表人：王成芳，董事长。委托诉讼代理人：徐建文、杨璐璐，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：上海好屋网信息技术有限公司，住所地：上海市宝，住所地：上海市宝山区呼兰路******楼**：91310113080013396N。法定代表人：陈兴，执行董事。委托诉讼代理人：刘瑾，女，1988年7月8日出生，上海好屋网信息技术有限公司员工。原告江西百姓房地产经纪有限公司（以下简称百姓经纪公司）与被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司（以下简称和骏铠泷公司）、上海好屋网信息技术有限公司（以下简称好屋网公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百姓经纪公司委托诉讼代理人杨秋明、周红日，被告和骏铠泷公司委托诉讼代理人徐建文到庭参加诉讼，被告好屋网公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百姓经纪公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告佣金151125元及利息（利息自起诉之日起按年息6%计算至实际付清之日止）；2、本案受理费、财产保全费、保全担保费由二被告承担。事实和理由：2018年11月，原告与被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司签订《项目销售合作协议》，协议约定原告为被告开发的“蓝光雍锦半岛”项目提供中介销售服务，合作期限自合同签订之日至2019年11月2日止。在合作期间，原告为被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司销售房屋共计16套，双方结算佣金282622元。后被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司委托被告上海好屋网信息技术有限公司支付原告该笔佣金，经被告上海好屋网信息技术有限公司同意后，原告向被告上海好屋网信息技术有限公司开具了282622元的发票，但被告上海好屋网信息技术有限公司仅于2020年8月18日支付原告131497元，截止起诉之日，两被告还欠原告151125元佣金及利息，原告多次向两被告催讨，两被告均推脱不予理会。为此，原告特诉至法院。被告和骏铠泷公司辩称，1、被答辩人主张的佣金过高，依据合同约定确认标准，部分客户佣金应予核减。《项目销售合作协议》[编号：吉安铠泷（YJBD）合字（2018）020号]第五条约定，经确认的乙方客户从确认之日起30日内有效，乙方客户需在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及附件，否则该客户确认失效，不再作为乙方客户。本案中，答辩人与被答辩人就客户刘明华登记确认的时间为2018年12月8日，刘明华与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间是2019年3月10日，即刘明华未在答辩人与被答辩人签订登记确认后30日内与答辩人签订《商品房买卖合同》，故该客户确认失效，答辩人无需向被答辩人支付涉及该客户产生的佣金21691.7元。2、答辩人前期向被答辩人结算的佣金已超额支付100316元，应当予以抵扣。双方合作期间，答辩人已就客户李小飞/王莲花、周新生/胡苏梅、周春生/朱春莲、谢武平/张丽丽、曾慧敏/谢秋瑜共5组客户向被答辩人支付佣金共计100316元。后经答辩人复核发现，谢武平/张丽丽、曾慧敏/谢秋瑜2组客户与答辩人签订《商品房买卖合同》时间距答辩人与被答辩人登记确认均超过30天，客户李小飞/王莲花报备时间晚于咨客台账登记的客户来访时间，且被答辩人该5组客户的报备时间均不足30分钟。按照合同约定，该5组客户不视为被答辩人客户，答辩人无需向被答辩人支付佣金。因此，答辩人就该5组客户支付的佣金应当用于抵扣其他客户所产生的佣金。综上，被答辩人主张的诉请过高，依法应当予以核减和抵扣。被告好屋网公司提交书面答辩状辩称：1、好屋网公司作为本案被告，属于主体不适格；本案为商品房委托销售合同纠纷，由百姓经纪公司主张争议成交客户的分销佣金引发诉讼。商品房委托销售合同纠纷指的是房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同产生的纠纷。涉案房地产项目为吉安市“蓝光雍锦半岛”，非由好屋网公司开发建设，好屋网公司也未与百姓经纪公司开展过销售合作，好屋网公司无需向百姓经纪公司支付佣金，本案与好屋网公司无利害关系，百姓经纪公司以好屋网公司作为被告要求返还佣金无法律和事实依据。2、依据合同相对性原理，百姓经纪公司无权要求好屋网公司支付分销佣金。依据百姓经纪公司提供的《项目销售合作协议》可以知晓，好屋网公司非协议的双方，该份协议也未涉及好屋网公司的任何内容，佣金支付的主体为和骏铠泷公司，与好屋网公司无关。百姓经纪公司要求好屋网公司支付佣金无合同依据。综上，原告要求好屋网公司支付分销佣金与事实不符，无相应的合同依据及法律依据，请求法院驳回原告针对好屋网公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月，原告百姓经纪公司（乙方）与被告和骏铠泷公司（甲方）签订《项目销售合作协议》约定：经甲、乙双方友好协商就乙方为甲方开发的位于吉安市青原区交汇处的蓝光雍锦半岛项目提供销售推介服务事宜达成一致。合作期限：合同签订之日起至2019年11月2日；佣金比例：项目首次开盘后至2018年12月30日，签约金额小于3000万，按成交总价＊1.5%；签约金额大于等于3000万元且小于4500万元，按成交总价＊1.6%；签约金额大于等于4500万，按成交总价＊1.7%。后续持续销售期的合同佣金比例全部按首次开盘至2018年12月30日内的业绩考核结果的佣金标准执行。客户确认：乙方找到目标客户后，将目标客户带至本次合作房源的销售现场，交由甲方审核；甲方授权代表应在第一时间通过甲方销售管理系统按以下原则开展客户确认工作，经审核确认为乙方客户的按协议约定比例结算佣金。原则1：目标客户非蓝光已到访客户或购房客户，视为乙方客户。原则6：经确认的乙方客户从确认之日起30日（此处填写的时间不得超过30日）内有效，乙方客户需在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及附件，否则该客户确认失效，不再作为乙方客户；甲方授权代表在《客户登记确认书》签字后返还给乙方，作为双方结算依据。佣金支付条件、时间、退还：乙方客户完成付款义务后，即达到佣金支付条件。甲乙双方约定佣金结算时间为月结，甲方在下个结算周期的第一个月的10日前按照乙方报送材料（包括但不限于《佣金结算单》附件四）完成乙方上月度佣金结算，并在结算后10个工作日内予以支付。若客户已经成交，但未体现在乙方提供的上月《佣金结算单》中的，视为乙方放弃该客户归属权，且甲方不支付相关佣金。乙方客户退房处理如乙方客户因自身原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及附件后退房的，对该套房屋乙方不计提佣金；如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，乙方应全额返还甲方或者甲方有权从下次支付乙方的佣金中直接扣除。……合同签订后，原告为被告和骏铠泷公司的蓝光雍锦半岛项目提供推介服务，被告和骏铠泷公司陆续支付原告佣金。截至2019年5月31日，原告为被告和骏铠泷公司推介销售房屋16套，佣金共计282622元，被告和骏铠泷公司委托被告好屋网公司支付佣金，原告按被告和骏铠泷公司的指示向被告好屋网公司开具282622元的发票，后被告好屋网公司仅支付原告7套房屋的佣金131497元，尚有9套房屋的佣金151125元一直未付，原告多次向被告催讨佣金未果，遂诉至法院。本院认为，原告百姓经纪公司与被告和骏铠泷公司签订的《项目销售合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告为被告和骏铠泷公司提供了推介服务，被告和骏铠泷公司应当支付佣金。截至2019年5月31日，原告为被告和骏铠泷公司推介销售房屋16套，佣金共计282622元，被告和骏铠泷公司委托被告好屋网公司代为支付原告佣金，原告按被告和骏铠泷公司的指示向被告好屋网公司开具了282622元的发票，被告好屋网公司已支付了7户的佣金，尚欠9户的佣金151125元未付，被告和骏铠泷公司应予支付，故原告主张要求被告和骏铠泷公司支付佣金151125元依法予以支持。被告和骏铠泷公司未按约定支付原告佣金属违约，原告主张自起诉之日计付利息予以支持，但应按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息。被告和骏铠泷公司辩称原告主张的未结佣的9组客户中刘明华未在原告与被告和骏铠泷公司签订登记确认单后30日内签订《商品房买卖合同》，该客户确认失效，佣金无需支付。前期已支付给原告的5组客户的佣金100316元，经审核不符合合同约定的结佣条件，应予以抵扣。本院认为，案涉的9组客户佣金被告和骏铠泷公司要求原告开具了发票，应视为被告和骏铠泷公司审核同意结佣，也就是说被告和骏铠泷公司审核认为符合结佣条件，才要求原告开具发票，故被告和骏铠泷公司辩称刘明华这户的佣金无需支付不予以支持。另前期已支付的5组客户佣金100316元，是经被告和骏铠泷公司审核，认为符合结佣条件，并予以支付的，且原告与被告和骏铠泷公司的合同约定，只有原告推介的客户因自身原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及附件后退房的，被告和骏铠泷公司已支付的佣金，原告应予返还，该5组已结佣客户不属这种情形，故被告和骏铠泷公司提出抵扣没有依据，被告和骏铠泷公司的该抗辩意见不予以支持。被告好屋网公司与原告没有合同关系，仅仅是受被告和骏铠泷公司委托支付原告佣金，对未支付的佣金付款义务人为被告和骏铠泷公司，原告现主张要求被告好屋网公司支付佣金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司支付原告江西百姓房地产经纪有限公司佣金151125元及利息（自2020年10月12日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还清之日止），限判决生效后五日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3322元，减半收取，计1661元，财产保全费1320元，合计2981元，由被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 曾 晔二〇二〇年十二月十四日书记员 刘爱兰