陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                              （2020）陕0102民初9172号                                                                              原告（反诉被告）：卫伟，男，1987年12月5日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：侯皓均，陕西学进律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西悦客行文旅发展有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：陈建平，董事长。委托诉讼代理人：姚恒丰，陕西睿和律师事务所律师。    原告（反诉被告）卫伟与被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理（以下原、被告均为本诉的原告和被告）。原告卫伟及其委托诉讼代理人侯皓均、被告陕西悦客行文旅发展有限公司的委托诉讼代理人姚恒丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫伟向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；二、判令被告退还原告房租39000元、保证金20000元、物业费7500元，合计66500元。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月21日签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市新城区XX路XX城XX楼XX号商铺，月租金6500元，保证金30000元。合同签订后，原告向被告支付了半年租金39000元、保证金20000元、物业费7500元，被告向原告出具了收据。被告承诺美食城在试营业后很快正式开业，但被告2019年11月28日向原告发出通知称推迟进场营业时间。但被告至今未按约定正式开业，已构成违约，后原告要求被告退还已交纳款项，被告拒不退款。双方协商无果，故诉至法院。    被告陕西悦客行文旅发展有限公司（以下简称陕西悦客行公司）辩称，2019年底原告进场进行试营业，此后由于新冠疫情影响，2020年5月1日被告正式营业，原告即入场经营。2020年5月21日起，原告未经被告书面同意停业至今，原告行为构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并提出反诉。    被告陕西悦客行公司向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行《场地租赁合同》；2、判令原告向反诉人支付租金39000元；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年10月21日原、被告签订《场地租赁合同》，约定经营品类为 “饮品、鲜榨果汁”，乙方因自身原因放弃承租，无权收回已付的租金和保证金。2019年年底原告进场进行试营业至2020年春节前，春节后因新冠疫情影响，此后根据有关部门的统一部署，美食城于2020年5月1日正式营业，原告再次入场经营。经营一段时间后，2020年5月21日原告未经被告书面同意，停业至今，给被告造成损失，应承担违约责任。    原告卫伟针对被告的反诉辩称，1、被告承诺美食城在试营业后很快正式营业，但被告2019年11月28日向原告发出通知称“原2019年11月28日约定的进场营业推迟至2019年12月28日，正式开业时间未定，试营业期间不收取物业费”。2020年5月1日，被告通知所有商户开始试营业，至今未按约定正式开业。2、被告所称的未经被告书面同意停业至今的陈述和事实不符，被告美食城从未正式营业，原告根据客流量等经营状况决定是否营业是承租人的基本权利，美食城人流量极少，继续营业只会给原告带来更大的损失；该约定对原告要求过高，违反公平原则。被告行为已构成违约，该合同应当解除，且退还保证金和租金。 本院经审理查明认定事实如下：一、2019年10月21日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有使用权的位于西安市新城区XX路XX号XX城XX层XX号场地出租给乙方使用；租赁用途为水吧，经营品类为饮品、鲜榨果汁；租赁期限自2019年11月28日至2020年11月27日；若因甲方原因导致乙方进场延期，双方同意租赁期限相应顺延，并签订补充协议。2、甲方应于2019年11月28日前按照本合同的规定将租赁场所交付乙方，租赁场所交付时共同签署租赁场所交付确认书；3、租金标准为每月6500元，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付首笔六个月的租金39000元；乙方同意向甲方提供保证金30000元，如乙方未按时缴纳租金、物业费、水电费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用，乙方如有不服从甲方统一管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，己方有权解除合同并扣留部分或全部保证金作为违约金；物业费标准为每月2500元，按季度缴纳。4、租赁期限内未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变本合同约定之外的其他品类，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的甲方有权解除本合同并由乙方承担违约责任。5、合同有效期内若乙方违约而导致甲方单方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还。6、乙方未经甲方书面同意，无故停业连续或累计超过三天，甲方有权单方解除合同，不予退还乙方履约保证金。7、授权代表陕西创变客餐饮管理有限公司（以下简称陕西创变客公司）。二、2019年10月18日，被告向原告出具三张收款收据，分别载明收到原告三个月物业费7500元、六个月租金39000元、商铺保证金20000元。同日，原告通过支付宝转账方式向案外人陕西创变客餐饮管理有限公司支付139000元；此外，原告于2019年8月11日还通过支付宝转账方式向案外人陕西创变客餐饮管理有限公司支付4000元；上述原告共支付143000元。三、2019年11月28日，被告向案外人王亚发出《通知》，称：XX路XX号客行长安美食城于原合同初步约定日期2019年11月28日暂不能按时进场营业，试营业时间暂调至2019年12月28日，试营业期间暂不收取任何租金、物业费，正式开业时间以我方书面通知为准。四、合同签订后，被告张贴《告知函》，该告知函载明：一层商业正式营业时间2020年5月1日。该函落款时间为2020年4月10日。庭审中，原、被告对本案事实存在以下争议：1、美食城开业时间的问题。原告称该美食城于2020年5月1日起试营业；被告称该美食城于2020年春节前试营业了一段时间，于2020年3月底至5月1日进行试营业，于2020年5月起正式营业。对此，被告提交了2020年5月1日美食城开业照片及视频资料，但未提交2020年5月1日以前该美食城开业的证据。2、被告是否向原告发出过延期开业通知和正式营业通知的问题。被告称该通知事宜由案外人陕西创变客公司全权负责，其不清楚是否向被告发出过同样内容的延期开业通知；称其提交的《告知函》就是向原告发出的正式开业书面通知。原告则称从未收到过被告发出的通知和告知函。审理中，原、被告均认可以下事实：1、原告就案涉商铺向被告交纳了租金39000元、保证金20000元、物业费7500元；2、交付商铺时没有交房手续；3、原告于2020年5月撤场；4、原告撤场时未腾空商铺，原告的设备等依然放置于商铺内。上述事实，有场地租赁合同、通知、收款收据、支付宝转账截图、微信聊天记录截图、告知函、照片、开业视频及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告之间签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立且有效，对原、被告均具有约束力，双方均应依约履行。该合同中明确约定了租赁期限和商铺交付时间，被告既没有按照约定的时间向原告交付商铺，又没有及时通知原告延期开业的具体情况、延期原因、具体开业时间等事项，更没有按合同约定就此与原告达成补充协议或采取其他补救措施，而该美食城直到2020年5月1日才正式开业，被告迟延交付商铺和迟延美食城开业的行为致使原告无法正常营业，显然构成违约。该美食城开业后，原告在经营过程中，未经被告同意单方面停止营业并撤场，其行为亦构成违约。该合同中仅约定了原告违约的违约金，而没有约定被告违约的违约责任，该约定显然不符合公平原则，该违约金条款应当对原、被告平等适用。本案中，原、被告均存在违约行为，双方互负违约责任，其违约责任相互冲抵。被告要求继续履行《场地租赁合同》，原告要求解除该合同，因原告已停止经营并自行撤场，事实上已无法继续履行，故对于该合同应依法予以解除，原告要求被告继续履行合同并支付租金，于法无据，本院不予支持。对于保证金的问题，因该合同中已明确约定了违约金的计算方式，合同中不予退还保证金的条款显然属于重复计算了违约金，故对于被告应将该保证金20000元退还原告。对于租金的问题，该美食城于2020年5月1日开业，租金应自该开业之日起计算，此后原告虽然自行撤场，但其设备依然放置于案涉商铺内，实际占用该商铺，故该租金39000元不应退还。对于物业费的问题，租赁合同中已明确约定物业费的承担及金额，因该商场已于2020年5月1日开业，而开业后原告已实际占有、使用该商铺，应当承担相应的物业费，现原告要求退还该物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）卫伟与被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司于2020年10月21日签订的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告保证金20000元；三、驳回原告（反诉被告）卫伟其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司的反诉请求。案件受理费1750元，由原告（反诉被告）卫伟负担1450元，由被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司负担300元，反诉受理费387元由被告（反诉原告）陕西悦客行文旅发展有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                                             审  判  员    耿    垒                             二〇二〇年十二月二十三日                               法 官 助 理    王    适书  记  员    张    敏  1