云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5106号上诉人（原审原告）：昆明思筠美容服务有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城********。法定代表人：段筱筠。委托诉讼代理人：王一冰，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明东润商业管理有限公司，住所，住所地云南省昆明市西山区环城南路与南坝路交叉口div>法定代表人：潘孝国。委托诉讼代理人：杨晓宇、彭立，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明思筠美容服务有限公司（以下简称“思筠公司”）因与上诉人昆明东润商业管理有限公司（以下简称“东润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方皆不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初8521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人思筠公司的委托诉讼代理人王一冰、上诉人东润公司的委托诉讼代理人彭立到庭参加诉讼。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人思筠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方于2018年10月24日签订的《昆明大悦城购物中心商铺租赁合同》于2019年9月24日解除；2.撤销一审判决第三项，改判东润公司赔偿思筠公司商铺装修费96000元、装修设计费20000元；3.本案一、二审案件受理费及公证费由东润公司负担。事实和理由：1.一审认定合同解除时间有误。一审忽略了东润公司提交的证据，东润公司的法务人员通过电子邮件及回复函向思筠公司明确告知不同意解除双方签订的租赁合同，故该合同并未协商解除。思筠公司虽然发函提出解除与东润公司签订的租赁合同，但双方因解除合同的责任及赔偿事宜不能达成一致意见，直至一审开庭当日即2019年9月24日东润公司在庭审中答复可以解除合同，但不同意退赔思筠公司的保证金及装修损失。因此，双方关于合同解除的合意于2019年9月24日达成一致，合同应于该日解除。2.合同解除后东润公司除返还思筠公司的保证金外，根据法律规定及合同约定，东润公司作为过错方，应当赔偿思筠公司因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出的装修费用等相关损失。针对思筠公司的上诉请求、事实和理由，东润公司辩称，双方签订租赁合同后，思筠公司于2020年4月20日就进行了撤场，撤场当时双方已经达成合同解除的意思表示，故后面是否开业或有违约行为都与思筠公司无关，请求驳回思筠公司的诉讼请求。上诉人东润公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回思筠公司的该项诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由思筠公司负担。事实和理由：1.一审仅认定思筠公司无单方解除权，遗漏认定思筠公司在无单方解除权的情况下提出解约系违约行为。思筠公司违约单方提出解约，按照合同第19.5条约定，东润公司有权不予退还租赁保证金及开业保证金。2.一审认定双方已协商解除合同的原因错误。思筠公司在无单方解约的情况下，其《解除合同通知书》对东润公司及涉案合同无效力、无约束力，也不存在东润公司履行该通知书。东润公司收回商铺的行为系因思筠公司违约提出解除合同，在思筠公司明确表示不愿意继续履行合同且事实上已撤场的情况下，合同目的已无法实现，东润公司为防止损失扩大迫于无奈才接收的商铺。3.一审错误认定合同尚未履行，从而支持思筠公司退还租赁保证金及开业保证金的诉请错误。东润公司已将商铺交付给思筠公司，思筠公司也已接铺并进行了房屋装修，合同已实际履行，即便没有实际履行，已生效的合同对缔约双方具有约束力，也不能任由思筠公司擅自解除而无须承担责任。4.收到思筠公司解除通知后及案件诉讼过程中，东润公司一直要求思筠公司承担违约责任，可见双方就合同解除后清算事宜并未重新达成一致，思筠公司应按照合同约定向东润公司承担违约责任。针对东润公司的上诉请求、事实和理由，思筠公司辩称，1.双方之间的租赁合同，由于东润公司不同意解除，并要求继续履行，故合同解除的时间应当在一审庭审之日，即2019年9月24日。2.根据合同第18.2.1条约定及合同法的相关规定，合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。3.租赁合同解除后，东润公司作为违约方，应当返还思筠公司租赁保证金、开业保证金，并赔偿因装修投入的损失，即设计费2万元、装修费9.6万元，以及由于东润公司否认违约行为，思筠公司为了固定证据而支出的公证费3000元。思筠公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年10月24日签署的《昆明大悦城购物中心商铺租赁合同》已解除；2.被告返还原告租赁保证金101094.44元、开业保证金33698.15元；3.被告赔偿原告商铺装修费用96000元、装修设计费用20000元、公证费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告受昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司委托对位于昆明市西山区物业（包括房屋及附属设施设备等）进行出租、经营和管理。原告（乙方）与被告（甲方）于2018年10月24日签订《昆明大悦城购物中心商铺租赁合同（2018年版）》（以下简称：商铺租赁合同），第一部分通用条款第一条1.10租赁保证金指乙方根据专用条款向甲方交付的租赁保证金。1.11开业保证金指乙方根据专用条款向甲方交付的开业保证金。1.13起租日指装修期限届满之次日。如果装修期限届满之次日大悦城购物中心尚未对外营业，则起租日为大悦城购物中心对外营业（含试营业）之日；如果装修期限届满之前，大悦城购物中心已经对外营业（含试营业），且乙方经营的该商铺亦对外营业（含试营业），则起租日为乙方开始对外营业之日。第四条费用及支付方式4.5.4甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同不予返还。租赁期间，如乙方未能按照本合同约定的时间足额交纳合同费用、物业管理费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法），甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的5日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足。4.5.5除非本合同另有约定，本合同因任何原因终止后，乙方向甲方支付完全部应交纳的费用及违约金及把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续）清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。4.6.2乙方如期开业并持续开门营业满30日，开业保证金转为乙方应交纳的部分合同费用。4.8.2自起租日起，乙方应交纳推广费……4.10乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、网络宽带费、有线电视费、水费、电费、燃气费等其他费用……本条款约定费用由乙方按照乙方与甲方委托的物管公司签订的《物业服务协议》相关的约定支付至物管公司指定账户。第五条商铺交付与验收5.1乙方应当按照本合同约定接收该商铺。甲乙交付接收该商铺时，应当签署一份《交付确认书》，《交付确认书》一旦签署，则甲乙双方的交付／接收义务立即完成。5.8甲乙双方特别确认，乙方实际进场开始或准备开始对商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交接条件……第六条装修期6.1装修期乙方应支付除合同费用、推广费及物业管理费用外其他有关该房屋的水费、电费、燃气费、通讯费等费用……8.1乙方须在开业之前完成对外经营所必要的准备工作，包括但不限于获得所需的批准、资格或执照以及该商铺装修的消防施工许可证书和消防验收合格意见书等。经甲方核准后可开始营业。未经甲方许可，乙方不得擅自开业。第十八条甲方违约责任18.2本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。18.2.1甲方违反合同的约定，导致乙方无法继续享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过120日仍未予以改正……18.6本合同签订后，如甲方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自提出解除合同的，则甲方应提前30日书面通知乙方。甲方依据本条款解除合同的，不承担违约责任，但应根据乙方实际装修成本（乙方需要提交相应的证明文件、包括但不限于实际签订的合同、发票等相关文件），按乙方实际使用期限占整体租赁期限的比例进行折旧后或甲、已双方协商一致的结果对乙方剩余部分的装修进行赔偿。除本条约定的装修成本损失之外，甲方不对乙方其他损失予以赔偿。第二部分专用条款一、商铺位置及租赁面积租赁商铺坐落于昆明市（面积按套内面积计算，为222.43平方米）。如有异议，最终租赁面积以双方委托国家认证的测绘机构按本合同通用条款的相关约定的标准实际测量结果为准，费用由提出异议方承担。三、商铺交付甲方拟于2019年2月26日将符合本合同附件二《昆明大悦城购物中心商铺交付标准》的商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方提前10日书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。四、装修期自交付日起计60日为装修期。五、开业日期乙方应于2019年4月27日开业，如乙方已于该日期前对外营业的，以实际营业日为准。七、租赁保证金乙方应于本合同签订之日或商铺交付之日前（以日期在先者为准）向甲方交纳相当于第一租赁年度3个月的基本合同费用、物业管理费及推广费总和的租赁保证金101094.44元。八、开业保证金乙方应于本合同签订之日或商铺交付之日前（以日期在先者为准），向甲方交纳相当于第一租赁年度1个月的基本合同费用，物业管理费及推广费总和33698.15元作为乙方开业保证金。经双方一致确认，原告于2018年9月21日通过招商银行向被告账户转账开业保证金33698.15元，2018年10月12日原告通过招商银行向被告账户转账租赁保证金101094.44元。2019年1月3日，原告（甲方）与北京麦格建筑设计有限公司（乙方）签订《设计合同》，约定甲方委托乙方对昆明市进行设计，总设计费为2万元（签订合同时支付）。甲方在签订本合同后不得要求乙方终止设计，否则视为甲方违约，所交设计费不予退还，设计款汇入指定账户，户名为吕春梅……北京麦格建筑设计有限公司向原告出具《收据》，确认收到设计费2万元，2019年10月15日吕春梅到庭确认了上述事实。2019年3月20日，手原告委托黄蕴曦（甲方）与韦歌（乙方）签订《装饰工程合同》，约定：工程地点为大悦城二期5-8-01（轻奢皮肤管理中心），施工时间为2019年3月22日至2019年5月12日。工程总价为32万元，签订合同三日内支付96000元……2019年3月21日被告向原告出具《昆明大悦城施工许可证》，确认施工负责人为韦歌。经被告出具的《装修进场资料提交确认书》载明：被告招商部同意涉案商铺于2019年3月21日进场装修。2019年3月22日，韦歌出具《收条》，确认收到大悦城二期5-8-01第一笔装修款96000元，韦歌接受法院电话询问确认上述事实。2019年4月8日，原告向被告以及昆明螺蛳湾物业服务有限公司送达《解除合同通知书》，其表明：我双方在2018年10月24日签订《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》……在合同签订后，贵公司未按照合同所约定的以书面确认的形式向我公司交付商铺，从未与我公司现场核对商铺实际面积，且我公司发现贵公司在招商时所向我公司承诺的条件未达到，具体情况如下：1.贵公司在招商时向我公司承诺商场同层除我公司之外不再招商与我公司相同经营业态的商户入驻，但我公司发现大悦城购物中心在我公司租赁商铺同层5-8-06引入“需要科技护肤”品牌，与我公司属于相同业态，双方具有同业竞争关系。2.贵公司在招商时向我公司承诺与我公司承租商铺同层会设有星巴克旗舰店，但目前星巴克门市店位于大悦城购物中心一期1层，与招商时承诺我公司的条件存在巨大差距。……据此，为及时止损，我公司决定解除此前与贵公司所签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》，请贵公司即时派人收回商铺并签订书面交接单，同时退还我公司此前所交纳的保证金13792.59元。若因贵公司怠于回收商铺所造成的租金等一切损失由贵公司自行承担，本通知书送达之日即视为租赁合同解除。被告认可收到上述《解除合同通知书》。随后，被告向原告送达《回复函》，载明：贵方2019年4月8日所发函件已收悉，现针对贵方所发函件回复如下：1.我方交付商铺时已由贵方委派代表进行签字确认，且贵方接铺后已进行装修施工，贵方已认可我方所交商铺符合约定。2.关于商铺面积，贵方已经进行复尺测量，并且我方已告知贵方可根据合同约定聘请第三方对商铺面积进行测量，然截至目前，贵方一直未聘请第三方进行测量。3.我方并未向贵方承诺“商场同层不再引进相同业态的商户”及“在同层设有星巴克旗舰店”，贵我双方所签合同对此亦无任何约定。综上所述，贵方发送的函件所述问题并不能构成贵方单方解约之条件……2019年4月20日，原告与被告签署《商铺撤场标准及要求》，并注明2019年4月20日该商铺已交还并验收合格。2019年4月23日被告向黄蕴曦送达《回复函》《商铺撤场标准及要求》。2019年9月17日，原告委托昆明市国信公证处进行保全现状的公证事项，原告委托的黄蕴曦与公证处人员到达现场之后对涉案商铺所处8楼进行拍摄，照片显示昆明大悦城仍然处于施工状态，并未开业。因此支出公证费3000元。2019年10月26日涉案商铺所位于的昆明大悦城二期商场开业经营。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人有约束力，当事人均应当按照约定履行权利义务。原告于2019年4月8日向被告送达《解除合同通知书》所主张被告未达到招商时承诺事项之事由皆无证据证实，故原告并不能行使单方解除权；被告于2019年4月20日实际履行了原告送达的《解除合同通知书》“即时派人收回商铺并签订书面交接单”的主要义务，即视为原被告双方已协商解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故原被告于2018年10月24日签署的《商铺租赁合同》，于2019年4月20日双方合意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原被告合同已于开业前解除，合同并未实际进入合同约定之合同履行租赁期，合同终止时合同尚未履行，故原告要求被告退还租赁保证金101094.44元、开业保证金33698.15元之请求，予以支持。原告认为被告存在以下违约行为并要求其承担违约责任：1.被告未履行招商时同层引进星巴克、同层不引进相同经营业态商户的承诺；2.被告未按照合同约定时间开业；3.被告交付原告装修的商铺未通过消防验收。首先，原告并无证据证明被告所作出之同层引进星巴克、同层不引进相同经营业态商户的承诺口头承诺，故不予认可；其次，原被告并未约定被告应当在何时开业，虽双方约定原告开业时间为2019年4月27日按照常理推断其必须以被告开业作为前提条件，但在该时间点之前原告就以其他理由在与被告协商一致的情况下解除了合同，现原告以此作为证实被告逾期开业，行为违约的主张并不成立；再次，本案被告交付原告的商铺并未投入经营使用，仅按照双方约定由原告先行入场装修，被告向原告交付商铺进行装修的行为并不违反法律规定，原告依据《中华人民共和国消防法》第十三条规定主张被告违约，不予支持。因被告行为并未违约，原告要求被告赔偿装修设计费、装修费、公证费之主张无法律和事实依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告昆明思筠美容服务有限公司与被告昆明东润商业管理有限公司于2018年10月24日签订的《昆明大悦城购物中心商铺租赁合同（2018年版）》已于2019年4月20日解除。二、被告昆明东润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告昆明思筠美容服务有限公司租赁保证金101094.44元、开业保证金33698.15元。三、驳回原告昆明思筠美容服务有限公司其它诉讼请求。二审中，东润公司向本院提交如下证据：《昆明大悦城购物中心商铺租赁合同》终止租赁协议、《物业管理服务协议》终止协议，欲证明东润公司员工分别于2019年4月26日、5月28日向思筠公司发送的邮件中附件为两份终止协议，协议中明确了双方于2019年4月20日终止合同，东润公司希望以书面形式对双方合同于2019年4月20日解除的事实进行确认，但对方一直未予理会。经质证，思筠公司对证据的三性、证明目的均不予认可。本院认为，该两份协议尾部均为空白，并未加盖公司印章或签字确认，不能达到东润公司的证明目的，且思筠公司亦不予认可，故不予采信。对于一审查明的案件事实，思筠公司对“2019年3月20日，手原告委托黄蕴曦（甲方）与韦歌（乙方）签订《装饰工程合同》”提出异议，主张多了一个“手”字。同时要求补充确认：2019年4月20日，东润公司通过回复函，明确表示不同意解除合同。针对思筠公司所提事实异议，东润公司予以认可。针对思筠公司要求补充确认的事实，东润公司不予认可，主张回复函不是不同意解除合同，而是请思筠公司用书面合同的方式对解除合同的事实进行确认。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：东润公司对思筠公司所提事实异议予以认可，本院予以采信；思筠公司要求补充确认的事实，因涉及法律适用，将在本案说理部分一并评述。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“2019年3月20日，思筠公司委托黄蕴曦（甲方）与韦歌（乙方）签订《装饰工程合同》”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的解除时间如何认定？2.东润公司应否退还思筠公司租赁保证金、开业保证金？3.东润公司应否赔偿思筠公司商铺装修费、设计费、公证费？本院认为，针对争议焦点1，思筠公司于2019年4月8日向东润公司出具解除合同通知书，其上载明的合同解除事由思筠公司并未提交有效证据加以证明，东润公司又不认可，思筠公司应承担举证不能的不利后果。同时，二审中思筠公司又主张其是依据租赁合同第18.2.1条的约定行使单方解除权。经审查，思筠公司并未举证证明东润公司存在违反合同约定，导致其无法继续实际享有商铺使用权，并无法继续整体经营，且逾期超过120日仍未予以改正的情形，故思筠公司在本案中不享有合同的单方解除权。但鉴于东润公司在收到思筠公司出具的解除合同通知书后向思筠公司出具了回复函，且双方于2019年4月20日签署了《商铺撤场标准及要求》，其上注明“2019年4月20日该商铺已交还并验收合格”，加之根据租赁合同第16.1条的约定，思筠公司应自租赁期届满之日或本合同提前终止之日向东润公司交还该商铺，故一审据此确认思筠公司与东润公司于2018年10月24日签订的商铺租赁合同已于2019年4月20日解除，于法有据，本院予以维持。针对争议焦点2，合同中并未明确约定东润公司的具体开业时间，仅约定思筠公司的开业时间为2019年4月27日，租赁期限为3个租赁年度，自2019年4月27日为起租日开始起算，至2022年4月26日止。如前所述，因在2019年4月27日之前即2019年4月20日双方签订的租赁合同已解除，故租赁期限并未开始起算，思筠公司要求东润公司向其退还租赁保证金、开业保证金于法有据，本院予以支持。针对争议焦点3，根据租赁合同第18.6条的约定，本案并非因东润公司中途擅自提出解除合同而导致合同解除，东润公司不存在违约行为，故思筠公司要求东润公司承担违约责任，向其赔偿商铺装修费、设计费、公证费，无合同依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，上诉人思筠公司、东润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5062元，由上诉人昆明思筠美容服务有限公司负担2531元，上诉人昆明东润商业管理有限公司负担2531元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十二月二十二日法官助理陈志远书记员武雨