上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7992号原告：吴基，女，1957年12月14日生，住址不详。委托诉讼代理人：吴翟，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：成薇，上海市汇业律师事务所律师。被告：吴鸿业，男，1930年8月13日生，汉族，住上海市长宁区。原告吴基诉被告吴鸿业其他合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2020年8月12日公开开庭进行审理。原告吴基的委托诉讼代理人吴翟、成薇，被告吴鸿业到庭参加诉讼。另，经当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告吴基向本院提出诉讼请求：被告向原告返还上海市长宁区昭化路XXX号底层房屋(以下简称涉案房屋)自2016年10月29日起至2020年5月28日止的二分之一租金收益279,500元(按每月租金1.30万元的一半标准计算)。审理中，原告变更诉请为：被告向原告支付涉案房屋自2016年10月29日起至2020年5月28日止的租金收益89,500元。事实和理由：涉案房屋原系原告母亲史某某与被告的夫妻共同财产，权利人登记为被告。2007年12月7日，史某某去世，留有公证遗嘱。该公证遗嘱载明，涉案房屋二分之一的产权份额由原告继承。后，原告向本院提起遗嘱继承纠纷诉讼，法院判决原告可继承涉案房屋二分一的产权份额，该判决已生效。史某某去世后，涉案房屋一直由被告出租并获得全额租金收益。因原告已继承房屋产权，理应获得二分之一的租金收益，故提起本案诉讼要求判如所请。考虑到原告提起遗嘱继承诉讼的时间为2019年10月29日，故倒推三年诉讼时效，向被告主张2016年10月29日至2020年5月28日相应的租金收益。被告吴鸿业辩称，不同意原告的诉讼请求。1.涉案房屋产权目前仍登记在被告一人名下，待原告加名后，被告同意从该日起支付原告二分之一的租金。2.关于租金标准，被告对外出租的房屋包含涉案房屋及另一小间，扣除小间租金，涉案房屋租金为每月1.35万元。另，被告儿子吴越在涉案房屋上办理营业执照，承租人借用该执照开饭店，营业执照价值为每月5,000元，应予以扣除。此外，涉案房屋物业费、扫街费、税收、临时换广告等费用，每月开销1,000元，亦应扣除。据此，涉案房屋的租金收益为每月7,500元，原告可获得其中的二分之一即3,750元，但必须亲自来上海领取，且若饭店有事，原告需共同参与处理，否则被告不同意给付。3.2017年年底至2018年年初，涉案房屋被拆违，后被告对房屋进行重新装修并更换设备，共花费16万元，原告应承担一半费用，该笔款项需在原告应支付的租金中予以扣除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于民事判决书、上海市房地产权证、营业执照、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人史某某与被告系夫妻关系，两人婚内共生育五个子女，即原告、案外人吴1、吴2、吴3、吴4。2000年2月3日，涉案房屋权利人登记在被告名下，建筑面积94平方米。2000年6月14日，史某某立下遗嘱，其中载明：“上海市昭化路二九九号底层房屋之产权中属于我应有的份额。在我故世后，由我的女儿吴基继承。”同日，原上海市长宁区公证处出具(2000)沪长证字第1720号遗嘱公证书，就上述史某某所立遗嘱进行了公证。2007年12月10日，史某某报死亡。2008年3月5日，上海市长宁公证处出具(2008)沪长证字第426号《继承权公证书》，该公证书载明：“被继承人史某某生前在我处立有公证遗嘱(公证书编号为(2000)沪长证字第1720号)。经查，该遗嘱内容不违背《中华人民共和国继承法》第十六条和第十九条的规定，遗嘱全部有效。因此，根据被继承人史某某生前的意愿，被继承人史某某的上述遗产依法应由女儿吴基继承。”2019年10月29日，吴基以吴鸿业、吴1、吴2、吴3、吴4为被告向本院提起遗嘱继承纠纷诉讼，诉讼请求为：请求按照史某某生前遗嘱继承涉案房屋中属于史某某的产权份额。本院经审理后，于2019年12月25日作出民事判决：一、涉案房屋产权中二分之一份额由吴基继承所有；二分之一份额由吴鸿业所有；二、吴鸿业应于判决生效之日起七日内协助吴基办理上址房屋的产权变更登记手续。本院判决后，各方均未上诉，该案现已生效。另查明，2002年7月30日，上海市长宁区昭化路XXX号XXX室房屋(以下简称106室房屋)权利人登记在史某某及被告二人名下，建筑面积30.42平方米。2017年12月18日，上海市长宁区市场监督管理局颁发的营业执照载明：经营者，吴越；类型，个体工商户；经营场所，上海市长宁区昭化路XXX号；经营范围，小型饭店(不含熟食卤味)、瓶装酒(服务)。2018年3月9日，吴越(出租方，甲方)与案外人李某某(承租方，乙方)签订《租赁合同》，其中约定，甲方将涉案房屋及后面一小间(即106室房屋)出租给乙方经营饭店使用，租期自2018年3月21日至2021年3月20日，租金为每月17,500元，每三个月提前十天支付一次。审理中，被告申请李某某到庭作证，其陈述如下：“1.我于十几年前开始承租涉案房屋及小间至今。2018年前每月租金大约为12,000元，其中小间租金为3,000元。新合同约定的每月租金为17,500元，其中小间租金为4,000元。2.我承租房屋用于经营饭店，之前的租赁合同与被告签署，本次的租赁合同与吴越签署，但我知晓涉案房屋的产权人为被告。3.我租赁涉案房屋的原因之一在于该地址已注册餐饮类营业执照，为我所需，至于营业执照的价值我不清楚。4.2017年年底至2018年年初，涉案房屋被拆违，后房东对房屋进行重新装修，具体装修费金额我不清楚。拆违及装修期间，我有大约有五至六个月的租金没有支付。5.每月水电煤由我自行支付，物业管理费由房东支付，具体金额我不清楚。”原、被告对上述证人证言均无异议。后，原告基于证人证言以及被告的当庭陈述，变更诉讼请求为：被告向原告支付涉案房屋自2016年10月29日起至2020年5月28日止的租金收益89,500元。具体计算方式如下：1.2016年10月29日至2018年3月20日，共计17个月，因承租人六个月未支付租金，故实际按11个月计算租金。该期间内每月租金12,000元，扣除小间租金3,000元，物业管理费1,000元，营业执照费2,000后，租金总额为66,000元。2.2018年3月21日至2020年5月28日，共计26个月，每月租金17,500元，扣除小间租金4,000元，物业管理费1,000元，营业执照费2,000元后，租金总额为273,000元。上述租金收益共计339,000元，扣除装修费160,000元后，剩余款项179,000元由原、被告各半享有。据此，被告尚需向原告支付租金收益89,500元。本院认为，根据法律规定，因继承或受遗赠取得的物权，自继承或受遗赠开始时发生效力。经前案生效判决认定，史某某在涉案房屋中遗产范围为全部产权的二分之一份额，原告有权按照史某某的公证遗嘱内容，继承上述产权份额。尽管目前涉案房屋仍登记在被告名下，但并不影响原告依法自史某某死亡，继承开始时即对涉案房屋享有相应产权份额。鉴于涉案房屋长期由被告对外出租，并全额收取租金，原告可基于产权人身份选择向对方主张分割2016年10月29日至2020年5月28日期间二分之一的租金收益。因此，被告关于待原告加名后才可获得租金的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。关于租金标准，庭审中，双方对扣减小间租金、物业管理费、装修费的具体金额均无异议，且原告亦同意免于主张拆违及装修期间六个月的租金，本院予以尊重。至于营业执照的扣减金额如何认定，本院综合考虑承租人租赁涉案房屋的经营用途、营业执照价值与房屋使用价值的占比，对原告有关每月扣减2,000元的意见予以采纳。据此，在每月租金中扣除上述费用后，经计算，原告主张被告支付租金收益89,500元，并无不当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十九条之规定，判决如下：被告吴鸿业应于本判决生效之日起十日内向原告吴基支付2016年10月29日至2020年5月28日的租金收益89,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费2,037.50元，由被告吴鸿业负担。如不服本判决，原告吴基可在判决书送达之日起三十日内，被告吴鸿业可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年十二月三日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。