广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40438号原告：广州市传晟商贸有限公司，住所地广州市天河区天河北路侨林街47号2006自编之四，统一社会信用代码91440106585659547G。法定代表人：潘秀连，执行董事兼总经理。委托代理人：刘鹏、秦倩，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：张先慧，男，1970年2月12日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。第三人：覃广杰，男，1971年4月17日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市传晟商贸有限公司（以下简称“传晟公司”）诉被告张先慧、第三人覃广杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告传晟公司的委托代理人秦倩，被告张先慧到庭参加了诉讼。第三人覃广杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告传晟公司诉称：原告已于2014年5月与广州市天河区天河北路侨林街47号3004房（以下简称“案涉房屋”）当时的业主“覃广杰”签订了《广州市房屋借用合同》及其补充协议（实际为租赁合同，以下简称“案涉合同”），约定原告承租使用广州市天河区天河北路侨林街47号3004房、3005房、3006房（以下简称“案涉三处房产”），期限为20年，自2014年5月8日至2034年5月7日。合同签订后，原告也按时支付了租金，因此原告与覃广杰之间实际为租赁合同关系，双方针对案涉房屋签订的案涉合同合法有效。在案涉房屋进行过户登记至被告前，已由原告合法承租，现租赁期限尚未届满，根据《中华人民共和国合同法》第229条和相关法律规定，案涉房屋适用“买卖不破租赁”，被告无权要求原告迁出案涉房屋，原告对案涉房屋的租赁使用继续有效，依法应当立即停止对案涉房屋的腾房执行措施，责令被告继续履行案涉合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、原告与第三人之间就广州市天河区天河北路侨林街47号3004房签订的租赁合同合法有效，继续履行；2、本案诉讼费由被告承担。被告张先慧辩称：一、传晟公司不能依《中华人民共和国合同法》规定主张“买卖不破租赁”。1、根据传晟公司提供的证据《房产登记档案资料》及我方提交的证据广州市存量房买卖合同、（2017）粤0106民初19696号、（2017）粤01民终24300号民事判决书可以看出，我方在2017年7月向广州恒裕资产管理有限公司（以下简称“恒裕公司”）购买案涉的三处房产，地址分别为广州市天河区天河北路侨林街47号3004房、3005房、3006房，并分别在2017年7月10日、2017年7月13日办理了《房地产所有权登记证》，取得案涉房产的所有权。2、由此可见，我方向恒裕公司购买案涉三处房产，并非本案第三人覃广杰，而传晟公司主张“买卖不破租赁”所依据的房屋租赁合同关系是传晟公司与第三人覃广杰之间的房屋租赁合同关系，我方对此并不知情，传晟公司也并未实际使用案涉房屋。因此，传晟公司不能依据《中华人民共和国合同法》的规定向我方主张“买卖不破租赁”。二、传晟公司提供的案涉合同、租金支付凭证等证据，不能证明传晟公司与第三人覃广杰之间存在案涉房屋的租赁合同关系。1、传晟公司提供的案涉合同及其补充协议，无法看出签约时间，不能排除补签、倒签的可能性。2、传晟公司提供的证据租金支付凭证，付款人是罗华伟，收款人是覃广豪，明显不是案涉合同及其补充协议约定的金额。3、由此可见，传晟公司提供的证据疑点重重，根本无法证明其与第三人覃广杰之间存在案涉房屋的租赁合同关系。三、本案实际上是广东五洲采购电子商务有限公司（以下简称“五洲公司”）、覃广豪以传晟公司名义提起恶意诉讼。1、传晟公司提供证据租金支付凭证可以看出，收款人是覃广豪，也就是说，传晟公司是认可其主张的案涉房屋租赁合同收款人是覃广豪，而覃广豪是五洲公司的法定代表人。2、我方提供的证据（2017）粤0106民初19696号、（2017）粤01民终24300号民事判决书可以看到，我方向法院起诉五洲公司物权保护纠纷一案，诉请五洲公司向我方返还案涉三处房产，该案经法院二审审理作出（2017）粤01民终24300号民事判决书维持了一审作出的（2017）粤0106民初19696号民事判决书，判令五洲公司向我方返还案涉三处房产并支付占有使用费。该案已向法院申请强制执行，案号为（2018）粤0106执8400号，五洲公司至今仍继续占用案涉三处房产。3、我方提供的证据（2017）粤0106民初19696号民事判决书第7页第2段可以看出，第三人覃广杰曾经也是五洲公司的股东，据我方了解，覃广豪与覃广杰之间更是兄弟关系。4、由此可见，本案实际上是五洲公司、覃广豪以传晟公司名义提起的恶意诉讼，伪造房产租赁合同，侵害我方对案涉房屋所有权，干扰司法公正，对抗法院执行，以达到其拒不执行法院判决的非法目的。综上，传晟公司没有足够证据证明其主张的诉讼请求，同时，本案实际上是传晟公司提起的恶意诉讼，请法院驳回传晟公司的全部诉讼请求。第三人覃广杰未作答辩。经审理查明：2020年3月13日查询的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的产权人为张先慧，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第02220928号，占有部分为全部（权属人），房屋所有权取得方式为购买，建筑面积为101.3525平方米。另，已生效的（2017）粤0106民初19696号民事判决书中已查明：案涉房屋原登记在覃广杰名下；2010年7月26日，覃广杰、广东银达担保投资集团有限公司申请持房产证抵押；2014年7月17日，覃广杰、广东银达融资担保投资集团有限公司申请持房产证抵押；2015年7月20日，覃广杰、广东银达融资担保投资集团有限公司申请涂销抵押，同日，恒裕公司申请转移或交换；2015年7月22日，案涉房屋登记在恒裕公司名下；2017年7月6日，张先慧申请转移或交换；2017年7月13日，案涉房屋登记在张先慧名下，建筑面积为101.3525平方米，占有部分为全部，所有权取得方式为购买。案涉房屋的房产档案材料显示：2017年7月6日，恒裕公司与张先慧就案涉房屋签订了《存量房买卖合同》，约定恒裕公司将案涉房屋以1570963元出售给张先慧，且约定案涉房屋不带租赁合同。2017年，张先慧曾就案涉三处房产向本院提起（2017）粤0106民初19696号物权保护纠纷案，要求五洲公司返还及迁出上述房产并支付占用房产期间产生的占有使用费。该案在审理过程中，本院曾于2017年8月28日对案涉房屋进行现场勘察并在房屋门口张贴申报权利公告多张，通知对案涉房屋主张权利的相关当事人在指定期限内申报权利，之后并无相关人员申报权利。该案经审理认为五洲公司主张其与覃广杰就案涉三处房产成立租赁合同关系证据不足，不予采信，遂判决五洲公司向张先慧返还案涉三处房产并向张先慧支付占用上述房产的占有使用费。五洲公司不服该案判决结果，向广州市中级人民法院提起上诉，该院以（2017）粤01民终24300号立案受理，于2018年3月7日作出判决，认为五洲公司上诉请求不能成立，遂驳回上诉，维持原判。现（2017）粤0106民初19696号、（2017）粤01民终24300号民事判决书已发生法律效力。本案审理过程中，调取的传晟公司工商登记档案材料显示，2017年1月4日，传晟公司申请变更公司登记（备案），将股东广州尚硕电子有限公司、注册资本1500万元变更登记为股东广州尚硕电子有限公司和五洲公司、注册资本为1666.67万元。其中，广州尚硕电子有限公司认缴出资额为1500万元，出资比例为90%；五洲公司认缴出资额为166.67万元，出资比例为10%。2019年3月18日，五洲公司与广州尚硕电子有限公司签订《广州市传晟商贸有限公司股权转让合同》，约定五洲公司以100万元将传晟公司10%的股权共166.67万元转让给广州尚硕电子有限公司。同日，传晟公司召开股东会并作出决议，同意五洲公司以100万元将传晟公司10%的股权共166.67万元转让给广州尚硕电子有限公司；同意法定代表人由罗华伟变更为潘秀连。另，五洲公司原股东为覃广豪、覃广杰，2016年9月9日变更为覃广豪、谢丹青、陈锻玲等。原告称其与第三人覃广杰于2014年5月8日签订案涉合同及其补充协议，因原件丢失，双方于2019年8月6日在案涉合同及其补充协议的复印件上备注确认复印件的真实性。案涉合同及其补充协议约定：覃广杰将案涉三处房产出借给传晟公司，借用期限为20年，从2014年5月8日至2034年5月7日止，支付补偿款金额为2014年5月8日-2014年12月31日共27000元；2015年1月1日-2017年12月31日按4000元/月；2018年1月1日-2020年12月31日按5000元/月；2021年1月1日-2023年12月31日按6000元/月；2024年1月1日-2026年12月31日按7000元/月；2027年1月1日-2029年12月31日按8000元/月；2030年1月1日-2032年12月31日按9000元/月；2033年1月1日-2034年5月7日共162000元，支付补偿款时间为每年12月31日前支付当年补偿款，支付补偿款的方式为除覃广杰本人外，覃广杰委托覃广豪、覃翠杏代收款，受托人收到补偿款视为覃广杰收到；除传晟公司外，传晟公司委托他人代付款，受托人代其支付补偿款视为传晟公司履行了付款义务。原告传晟公司为其诉请还提交了如下证据：1.房产登记档案资料；2.《房屋借用合同》；3.租金支付凭证；4.支付业务回单、收款收据。被告张先慧提交了如下证据：1.广州市存量房买卖合同；2.（2017）粤0106民初19696号、（2017）粤01民终24300号民事判决书；3.广东五洲采购电子商务有限公司在“企查查”上查询的信息。第三人覃广杰未提交证据。在庭审中：1.张先慧确认案涉三房产仍由五洲公司占用，其就此申请了执行，案号为（2018）粤0106执8400号，至今尚未执行完毕；传晟公司确认案涉三房产由其与五洲公司共同使用，并称其已就（2018）粤0106执8400号执行裁定书提出执行异议，但被法院驳回，此后提出了复议，被广州市中级人民法院驳回，其没有就此提起执行异议之诉。2.传晟公司确认其与五洲公司均是五洲体系下的关联公司，属于一个家族企业，都是独立法人。3.传晟公司称其与覃广杰未约定按月支付租金，只是由原告在某个时间节点结算一次，案涉三处房产租金的交付通过传晟公司曾经的法定代表人罗华伟转给覃广豪或覃翠杏，具体明细为：2014年12月31日，罗华伟银行转账给覃广豪27000元；2016年3月22日，罗华伟银行转账给覃翠杏50000元两笔；2016年9月14日，罗华伟银行转账给覃翠杏15000元。本院认为：根据案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》及房产档案材料，张先慧通过购买方式取得案涉房屋的所有权，系案涉房屋的合法权属人。关于原告要求确认其与第三人覃广杰之间就案涉房屋签订的租赁合同合法有效并要求继续履行的诉请。原告称其向案涉房屋的原产权人覃广杰承租涉案房屋，根据相关法律规定被告应受租赁合同约束，故原告有权使用案涉房屋；被告则表示原告所述的租赁合同为不真实的，原告也未实际使用案涉房屋。因此，原告作为主张与覃广杰就涉案房屋成立租赁合同关系的当事人应就其主张承担举证证明责任。本院具体分析如下：首先，原告提交的案涉合同及其补充协议均为复印件，该复印件虽经双方当事人备注确认其真实性，但被告对此并不认可，认为无法排除补签、倒签的可能性。若案涉协议确于2014年5月8日签订，履行期间涉案房屋的产权人覃广杰及覃广豪是五洲公司的股东之一，而原告确认其与五洲公司为关联公司，五洲公司又曾为原告的股东，则原告与五洲公司、第三人覃广杰及“收款人”覃广豪之间确具有一定关联性。其次，原告提交的案涉合同及其补充协议约定租期为20年，租金约定于每年12月31日前支付当年款项，原告提供了4份转账流水金额差距甚大，付款日期不定，而案涉三处房产的租金标准相对较低，与正常租赁市场惯例不符；且原告称其通过转账支付租金，转账人为罗华伟，收款人为覃广豪、覃翠杏，原告的法定代表人通过个人账户将传晟公司租金转给第三人覃广杰指定的收款人时均未在转账凭证上备注转账事由，无法证实转账的款项是用于支付案涉房屋的租金，上述具有一定关联的主体之间亦可能存在其他款项往来，而原告提供的收据均没有收款人和经手人签名，不能确认收据的来源，收据上所列2016年3月24日收到案涉三处房产2016年1月-12月租金共50000元、2016年3月24日收到案涉三处房产2017年1月-12月租金共50000元、2016年9月20日收到案涉三处房产2015年6-12月部分租金共15000元，若对应的流水分别是2016年3月22日罗华伟银行转账给覃翠杏50000元两笔、2016年9月14日罗华伟银行转账给覃翠杏15000元，则与案涉合同中载明的传晟公司每年12月31日前向覃广杰支付当年租金的约定不符，且仅有支付2015年部分租金的凭证，2016年、2017年支付的记录均在2015年租金支付记录之前，亦与常理不符。据此不能认定原告有真实的租金支付行为。再次，原告未能提供支付相关水电费及物业管理费的凭证，不足以认定原告的真实使用情况。且根据案涉房屋的房产档案材料，被告与恒裕公司签订的买卖合同约定案涉房屋不带租约，据此张先慧称原告与第三人覃广杰之间是否就案涉房屋存在租赁关系其并不知情具有依据；而原告主张案涉房屋为其与五洲公司在使用，租期从2014年5月8日起算，本院在审理（2017）粤0106民初19696号案时曾于2017年8月份在案涉房屋门口张贴申报权利公告多张，并无相关人员申报权利，直至案涉三处房产进入执行阶段，原告才提出异议，故原告实际使用案涉房屋的真实性尚存疑点。综上所述，根据本案举证情况，原告主张其与覃广杰就案涉房屋成立真实的租赁合同关系依据不足，本院不予采信。因此，对于其要求继续履行原告与第三人覃广杰之间就案涉房屋签订的租赁合同亦不予支持。第三人覃广杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，判决如下：驳回原告广州市传晟商贸有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市传晟商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 马 颖人民陪审员 何晓芬二〇二〇年十二月二十一日书 记 员 梁怡筠李愿