贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7843号上诉人（原审被告）：贵州万商置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区互豪世贸城12栋3-14号。统一社会信用代码：91520321069920163A。法定代表人：王丽雅，总经理。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张非，女，1991年9月9日出生，汉族，住贵州省正安县。被上诉人（原审被告）：贵州荣昊汇盟企业管理有限公司。住所地：贵州省六盘水市钟山区西路26号。统一社会信用代码：91520201MA6DUUXA7Q。法定代表人：何荣。被上诉人（原审被告）：贵州湄潭建坤企业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道茶乡北路棚户区A3-15-2号。统一社会信用代码：91520328MA6EELK87J（1-1）。法定代表人：严丽丽。上诉人贵州万商置业有限公司（以下简称万商公司）因与被上诉人张非、贵州荣昊汇盟企业管理有限公司（以下简称荣昊公司）、贵州湄潭建坤企业管理有限公司（以下简称建坤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初4968号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。万商公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回张非对上诉人的诉讼请求以及本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉协议并非上诉人与张非签订，原审判决解除上诉人与张非签订的案涉协议错误，双方并未存在任何法律关系，上诉人不是本案适格主体，张非在签订合同时未尽到审慎义务，应当承担一定的责任，上诉人不应当承担责任；2、荣昊公司与上诉人系合作关系，不存在委托关系，荣昊公司的行为不能代表上诉人，且荣昊公司销售房屋时，并不具备销售的条件，委托销售的条件不具备，荣昊公司也认可其私自销售的房屋由其自行处理，荣昊公司收取房款后，也未交付给上诉人，故荣昊公司的行为应当自行承担相应的责任；3、根据《民法总则》第一百七十一条之规定，上诉人并未授权贵州湄潭建坤企业管理公司代为销售，荣昊公司也无权委托他人销售，贵州湄潭建坤企业管理公司的行为不能溯及上诉人，贵州湄潭建坤企业管理公司将款项收取后，也未将房款交给上诉人。张非未针对万商公司的上诉请求和理由作答辩。张非向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除张非与被告的买卖合同关系；二、判令建坤公司退还张非所交购房款454,738.00元，并自2017年12月3日起按年利息6%支付资金占用费至付清之日止，判令万商公司、荣昊公司承担连带清偿责任；三、本案诉讼费全部由被告承担。一审判决认定事实如下：万商公司系遵义市播州区龙坑镇马家湾万豪世贸城开发商。2017年4月27日，万商公司与荣昊公司签订了《遵义万豪酒店项目合作经营合同》，约定由万商公司将自行开发的位于贵州省遵义市播州区万豪世贸城酒店项目物业资产作为合作股份资本，荣昊公司负责提供资金4000万元对酒店进行整体装饰装修、所有设备设施采购及安装达到营业状态，由荣昊公司负责对外销售，由合作新公司进行回租后统一经营共同管理，双方各自按持股比例获取经营收益及资产增值收益。2017年5月29日，荣昊公司与建坤公司签订了《遵义万豪世贸城君豪华美达酒店项目营销代理委托合同》，约定荣昊公司委托建坤公司对遵义万豪世贸城君豪华美达酒店项目进行独家营销代理。荣昊公司、建坤公司共同在遵义万豪世贸城君豪华美达酒店设置了销售部并对酒店房屋对外销售。2017年12月3日，张非与建坤公司在遵义万豪世贸城君豪华美达酒店销售部签订了商品房买卖合同，张非购买“万豪世贸城君豪华美达酒店项目一栋10-1号房屋”，建坤公司工作人员告知张非需要完善后期手续，待完善之后再将商品房买卖合同交付给张非。合同签订当日，张非按照约定支付了房屋维修基金、文本费共计4,738.00元，建坤公司向张非出具《收据》，载明：今收到张非交来万豪世贸城君豪华美达酒店项目1栋10-1号房维修基金、文本费用金额4,738.00元；张非按照约定支付购房款450,000.00元，建坤公司向张非出具《收据》，载明：今收到张非交来万豪世贸城君豪华美达酒店项目1栋10-1号房房款450,000.00元。建坤公司在上述两份《收据》上加盖了建坤公司财务专用章。张非支付房款及房屋维修基金、文本费后，因万豪世贸城君豪华美达酒店项目1栋10-1号房已被万商公司用于向银行抵押贷款，不能办理合同备案登记及产权登记，故万商公司方至今未将商品房买卖合同交付给张非、也未办理买卖合同备案登记、产权登记等。一审法院认为，张非与建坤公司在设置在万豪世贸城的销售部签订了商品房买卖合同，张非按照约定支付了购房金450,000.00元、房屋维修基金、工本费共计4,738.00元，并由建坤公司出具收据。万商公司与荣昊公司就遵义万豪酒店项目系合作经营关系，双方约定由荣昊公司负责对外销售，事后荣昊公司委托建坤公司对遵义万豪世贸城君豪华美达酒店项目进行独家营销代理，故张非与万商公司、荣昊公司之间成立商品房买卖合同关系。被告至今未办理交易房屋的买卖合同备案登记、产权转移登记等，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张非请求解除买卖合同关系，应予以支持。张非按照约定支付了购房金450,000.00元、房屋维修基金、工本费共计4,738.00元，但被告方至今未办理商品房买卖合同备案登记、产权变更登记等，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，建坤公司所实施的代理行为产生的法律后果应由荣昊公司及万商公司承担，而荣昊公司与万商公司系合伙关系，故张非支付的购房房金450,000.00元、房屋维修基金、工本费共计4,738.00元由万豪公司、荣昊公司连带偿还；建坤公司在本案中不应承担责任，万商公司、荣昊公司与建坤公司之间的委托关系由其自行处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，张非因本案遭受了损失，故其请求以已支付款项454,738.00元为基数自2017年12月3日起按照年利率6%支付资金占用费至款项付清之日，应予支持。为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十二条之规定，判决：一、解除原告张非与被告贵州万商置业有限公司、贵州荣昊汇盟企业管理有限公司之间的房屋买卖合同关系。二、由被告贵州荣昊汇盟企业管理有限公司、贵州万商置业有限公司于本判决生效之日起十五日内连带返还原告张非购房款、房屋维修基金、文本费等共计454,738.00元及资金占用费（资金占用费以未偿还购房款、房屋维修基金、文本费为基数自2017年12月3日起按照年利率6%计算至款项付清之日止）。三、驳回原告张非的其余诉讼请求。案件受理费8,984.00元，减半收取4,492.00元，由被告贵州荣昊汇盟企业管理有限公司、贵州万商置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人作为涉案房产的开发商，系涉案房产的所有权人，其与荣昊公司签订的合作经营合同，约定由荣昊公司对外销售，而荣昊公司后与建坤公司又签订营销代理委托合同，约定由建坤公司对涉案房产对外销售。可见，建坤公司对外销售上诉人的房屋，实际上系上诉人委托建坤公司代理销售的行为，建坤公司与购房人签订合同，最终的法律后果应当由上诉人承担，故虽购房人没直接与上诉人签订合同，但一审认定涉案合同约束上诉人与购房人并最终解除涉案合同并无不当。至于上诉人通过其与荣昊公司之间签订的内部合同约定设立相关的限制销售条件，对购房人并不产生约束力。此外，购房人虽未将款项直接支付给万商公司，但其系按照建坤公司的指示支付。上诉人、荣昊公司、建坤公司之间相关的纠纷可以另行通过合法途径解决，不属于本案的处理范围，也不属于上诉人拒绝承担责任的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,984元，由贵州万商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇二〇年十二月二十四日法官助理王薇书记员胡汝静