广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8469号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司，住所地：广西南宁市汇春路8号香港花园商物楼二层，统一社会信用代码：914501037087388280。 法定代表人：陈朝育，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕秀凤，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：陆勇，男，1976年5月3日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 原告广西南宁福源物业管理有限公司（以下简称“福源物业公司”）与被告陆勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告福源物业公司的委托诉讼代理人韦毅、滕秀凤，被告陆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年9月1日至2019年6月30日期间的物业费2886.94元、2016年7月8日至2019年5月7日期间的代收公摊水费103.5元、2016年7月8日至2019年5月7日期间的代收公摊电费761.68元；2.判令被告支付原告滞纳金（以每月欠缴的物业费数为基数，按月计算，按照每日万分之五的标准，从2016年9月1日计至实际付清之日止）；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月6日,原告福源物业公司与广西世源房地产开发有限公司双方签署了《金源·橘子郡前期物业服务合同》，选聘原告福源物业公司提供前期物业管理服务事宜，合同约定期限为小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，迄今为止，没有成立业主委员会，故该物业合同长期有效。原告福源物业公司有权向被告收取相应物业费。自2016年9月1日起，被告开始拖欠物业费，截止2019年6月30日，累计拖欠物业费共2886.94元。按《金源•橘子郡前期物业服务合同》约定，被告逾期支付物业费的，应向原告支付违约金，原告为维护自身权益向法院提出诉请如前。 被告陆勇辩称：1.2014年3月5日被告已提交《关于请求金源橘子郡开发商对6C-3-102房进行检测、维护、赔偿的报告》向原告提出对房屋进行维修的要求，原告至今无任何作为，既不通知开发商来处理，也不做任何回复，根据《金源•橘子郡前期物业服务合同》第二章第1、2条以及附件三、附件四和第八章的约定，原告已违约。2.原告在本职工作范围内不作为，在属于业主利益的范围乱作为，私自设立停车场收费，允许外人在电梯内乱贴广告，因此原告已脱离本职工作。3.被告从2014年至2016年还交了这两年的物业费，但物业公司不作为，一直没有对房屋进行维修。《金源•橘子郡前期物业服务合同》也写明物业公司有对外墙进行维修的义务，现物业公司没有对房屋的外墙进行维修，已经构成违约，被告可以不履行《金源•橘子郡前期物业服务合同》。综上原因，请求依法作出公正判决，维护被告的合法权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月20日，广西世源房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金源•橘子郡前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金源•橘子郡提供前期物业管理服务事宜。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理……3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.6元/月．平方米，高层住宅为0.7/月．平方米。第六条约定：业主应于开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间的次日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十三条约定：本合同期限自2007年6月20日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同附件三所列“物业共用部位明细”中包括：……7、户外墙面。该合同还对其他事项进行了约定。 2010年12月6日，原告福源物业橘子郡分公司与赵时萍、陆勇签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方房屋坐落于南宁市，第二条约定：物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等……。第四条约定：物业管理服务费由乙方每月10日前交纳，住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（无电梯房）、0.7元（有电梯房）计算，物业服务收费标准的调整按政府有关规定和批复实施。第九条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金。该合同还对其他事项进行了约定。 原告以被告自2016年9月1日起开始欠缴相关物业费用为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。庭审时，双方均确认涉案小区至今尚未成立业主委员会。 另查明：2014年12月30日，经南宁市物价局备案的《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》（南价物业备案号：20143027号）的“住宅物业服务费”收费标准为0.99元/㎡·月（带电梯），原告主张因被告购买的是一层房屋，故以房屋建筑面积99.89平方米，按0.85元/㎡·月的标准向原告收取物业服务费。 经从不动产登记中心查询，不动产单元坐落“南宁市兴宁区金源·•橘子郡6-Ｃ栋3单元0102号房”，登记产权人为陆勇，建筑面积99.89平方米。 还查明：被告曾以金源橘子郡6C-3-102号房业主身份向金源橘子郡开发商、物业公司提交《关于请求金源橘子郡开发商对6C-3-102房进行检测、维护、赔偿的报告》，主要内容为：6C-3-102号房装修时未发现外墙和楼板有开裂现象，入住两年后主卧卫生间从外墙、门窗至地面楼板已出现斜向开裂现象，且裂缝有扩大的趋势，请引起极大关注，并请求开发商对6C-3-102房进行检测、维护和赔偿。该报告的签收人处的签名为关姓人员，落款日期为2014年3月5日。同时，被告提交的房屋照片显示该房屋的外墙处有多处明显裂缝。 庭审时，原告称其公司多年前确有一位关姓的工作人员，但早已离职；经本院释明后，原告未能提交相应的维修处理记录，亦未对维修申请记录的情况进行说明。 本院认为：一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广西世源房地产开发有限公司与原告签订的《金源•橘子郡前期物业服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，且被告亦与原告签订了《前期物业管理服务协议》确定由原告提供物业服务，被告作为小区业主已接收房屋，应当恪守履行该合同义务。 二、关于原告主张的物业服务费应否支持的问题。 关于被告提出拒缴物业费的各项抗辩理由，本院认定如下：1、对于被告提出房屋外墙、楼板有开裂现象，原告对被告提出的维修申请不作为的问题，本院认为，根据《金源•橘子郡前期物业服务合同》第二条以及附件三关于物业共用部位明细的约定，户外墙面属于原告对物业共用部位的维护、养护和管理的范围，被告提交的照片显示涉案房屋的外墙部分确实形成了较为明显、范围较大的裂缝带，而原告未能提交相应的外墙维护、养护记录以证实其已全面履行了《金源•橘子郡前期物业服务合同》约定的该项物业服务职责，应承担举证不能的不利后果，被告据此主张原告提供的物业服务存在瑕疵，本院予以采信。但鉴于原告仍提供了其他各项物业服务，被告未能举证证实原告提供的其他物业服务存在重大瑕疵，被告以原告未全面履行外墙维护职责为由拒缴全部物业服务费，本院不予支持。 2、对于被告提出原告私自设立停车场收费、允许外人在电梯内乱贴广告的问题，该主张属于独立于原告的诉讼请求，原告是否合法合理收取停车费、电梯广告费以及如何处分停车费、广告费等问题，涉及小区公共区域的管理和收益，与本案争议的被告基于业主专有区域应负担的各项费用不相同，故本院在本案中对该主张不予一并处理，如仍有争议，可另行主张。 根据《前期物业管理服务协议》第四条约定“物业服务收费标准的调整按政府有关规定和批复实施”，结合南宁市物价局对涉案小区备案的住宅物业服务费收费标准为0.99元/㎡·月（带电梯）的内容，原告主张所涉房屋按0.85元/平方米计算未超出上述范围，被告亦未对该标准提出异议，故本院对原告主张的物业服务费计算标准予以认可。结合原告的主张，2016年9月1日至2019年6月30日期间，被告每月应交纳的物业服务费按0.85元/平方米计建筑面积99.89平方米计算为84.91元，故2016年9月1日至2019年6月30日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为：84.91元/月×34个月=2886.94元。如上所述，由于原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定被告按80%的比例支付上述期间的物业服务费，即2886.94元×80%=2310元。 三、关于原告主张的公摊水、电费应否支持的问题。 虽然《金源•橘子郡前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》并未对公摊水、电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，被告未提交相反证据，故应缴纳相应的公摊费用。至于缴纳标准，结合原告对涉案小区提供的实际管理和收费惯例，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持，被告应向原告支付2016年7月8日至2019年5月7日期间代收公摊水费103.5元，2016年7月8日至2019年5月7日期间代收公摊电费761.68元。 四、关于原告主张的滞纳金应否支持的问题。 原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳违约金，现原告主张按此标准主张的滞纳金实为违约金。考虑到被告确已提供证据证明原告提供的物业服务存在瑕疵，被告拒交物业费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陆勇向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费2310元，2016年7月8日至2019年5月7日期间代收公摊水费103.5元，2016年7月8日至2019年5月7日期间代收公摊电费761.68元，共计3175.18元； 二、驳回原告广西南宁福源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告广西南宁福源物业管理有限公司负担5元，被告陆勇负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。