福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5358号 上诉人（原审原告）：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地厦门市同安区汀溪隘头村洪坑****。 法定代表人：林建智，公司负责人。 被上诉人（原审被告）：段爱琴，女，1970年9月22日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司（下称帆顺鑫公司）因与被上诉人段爱琴物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，并于2020年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人帆顺鑫公司的法定代表人林建智，被上诉人段爱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人帆顺鑫公司的上诉请求：1、请求撤销福建省厦门市同安区人民法院(2020)闽0212民初2769号民事判决书。2、请求改判，并支持上诉人的上诉请求。3、请求判令被上诉人给付2017年6月1日至2019年7月31日的物业管理费(包含公共维修基金)5120.96元(26个月×98.48平方米×2.00元/平方米)。4、请求判令被上诉人按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年8月3日应支付滞纳金为4600元。5、请求判令被上诉人给付2017年12月1日至2018年3月25日的水电费(包含公摊)24.51元。6、请求判令被上诉人承担本案的一切诉讼费用。(总计9945.47元) 事实理由:被上诉人于2015年12月1日前向开发商“必成花业(厦门)有限公司”购买的小区物业一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑258号402室，面积98.48平方米。2015年12月1日，上诉人与开发商“必成花业(厦门)有限公司”签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定:“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元(物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元)…收费时间物业管理费及公共维修基金每半年收取一次，代收水电费每期收取一次。…委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。……(四)甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3％按日交纳滞纳金。 但是，从2017年6月1日起至今的这段时间内，被上诉人未支付任何物业管理费，从2017年12月1日起至2018年3月25日的这段时间内，被上诉人未支付任何水电费。 在被上诉人欠费期间，上诉人对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，上诉人曾多次以多种形式向被上诉人催缴物业管理费、水电费，包括2020年5月28日、6月20日向被上诉人邮寄物业费催缴告知书，但是被上诉人未予理睬。 本案的发生，由于被上诉人违约未缴纳物业管理费而发生，诉讼费用应当由被上诉人承担。依据《物业管理条例》第25条，房产开发商同物业买受人签订买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。现根据“前期物业管理服务委托合同”第十二条之规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物权法》第八十三条、七十二条、七十四条的规定，提起上诉，请求依法判决支持上诉人的全部诉请。 被上诉人段爱琴答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。一、上诉人未能证明已按《前期物业管理服务协议》的全部约定履行了物业服务条款，上诉人请求2017年6月1日-2019年7月31日的物业费是没有任何事实依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。答辩人在当初接房时被胁迫接受的物业公司和开发商签署的物业合同，并非本人真实意愿(当时不同意就不给钥匙)。但是上诉人并没有提交已完全履行该协议的证据材料。上诉人应该是首先要履行好服务而收费，而不是因为签订了合同而收费。二、上诉人枉顾事实和诚信原则，非但违约在先，而且长期不作为。强行关闭电梯，小区垃圾遍地，草坪满地荒草，因此上诉人已严重侵害了答辩人的各项正当权益，对此上诉人应当承担全部责任，包括上诉人违约责任，上诉人违约期间答辩人的物业费减免，答辩人的各项正当权益及本案全部诉讼费用。因为上诉人长期不作为，导致小区业主苦不堪言，无法正常生活，被逼无奈曾上访当地镇政府、村委会、信访办以及各级地方政府。小区在2018年3月18日召开业主大会，将上诉人解聘。当时会议全程由汀溪镇政府工作人员和开发商工作人员见证，还有解聘书和开发商的解聘通告为证。答辩人最后一次交给上诉人物业费是2016年12月1日到2017年的5月30日，答辩人是2017年3月才入住小区，结果无法正常生活，才拒交2017年6月到2017年12月的物业费。2018年1月到3月这段时间，上诉人根本就没有为小区服务，只是天天和业主吵架，全小区处于瘫痪状态。事实上答辩人从2015年11月交房到2018年3月上诉人被解聘，享受物业服务只有2个月，还是非常不满意的服务。而真正在小区居住的业主，一部分人只收取每平方1元的物业费，我却一直交2元，这对我来说是很不公平的。所以上诉人上诉请求2017年6月-2019年7月31日的物业费，无事实依据，扰乱司法秩序，自己明知已经被解聘，由其他物业公司为小区服务，还要求我再次支付物业费，请求法院驳回上诉人所有上诉请求。三、上诉人除违约之外，还涉嫌违法侵害业主利益，涉嫌偷税漏税，请求据实维护业主的正当权益。如果物业公司在诉讼中不举证物业管理资质，则其所实施的物业管理不合法，其主张的物业管理费等诉讼请求将难以获得支持。物业公司还应举证经过政府主管部门备案的收费标准作为其收取物业管理费的依据。即便有管理资质，也有管理依据，但无合法的收费标准，相应的物业管理费的诉讼请求无法得到支持。上诉人还强行收取水电费，既没有为答辩人代缴水电费的凭证，也没有代收水电费的书面委托书，在上诉人担任物业的这段时间内，共收取答辩人2428.98元所谓的水电费。(其中一张发票就多收578.95元)。所以请求法院支持答辩人，要求上诉人退还所侵占的2428.98元水电费。 帆顺鑫公司向原审法院提出的诉讼请求：1、被告段爱琴给付2017年6月1日至2019年7月31日的物业管理费（包含公共维修基金）5120.96元(26个月×98.48平方米×2元/平方米）；2、被告按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2019年6月30日应支付滞纳金为4600元；3、被告给付2017年12月1日至2018年3月25日的水电费（包含公摊）224.51元；共计9945.47元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2015年12月1日前向开发商“必成花业（厦门）有限公司”购买小区房屋一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑xx号xx室，面积98.48平方米。2015年12月1日，原告与开发商“必成花业（厦门）有限公司”签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）……收费时间物业管理费及公共维修基金每半年收取一次，代收水电费每期收取一次。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。……（四）甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。但是，从2017年6月1日起至今的这段时间内，被告未支付任何物业管理费，从2017年12月1日起至2018年3月25日的这段时间内，被告未支付任何水电费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费、水电费，但是被告未予理睬。依据《物业管理条例》第25条，房产开发商同物业买受人签订买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。现根据“前期物业管理服务委托合同”第十二条之规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物权法》第八十三条、七十二条、七十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 原审查明，2015年11月25日，原告帆顺鑫公司登记成立，经营范围为提供物业服务。2015年11月30日，房产开发商必成花业（厦门）有限公司（以下简称必成公司）与原告帆顺鑫公司签订一份《物业管理协议》，协议约定必成公司将其开发的“汀溪尚品一期”（即汀溪尚品1#、2#楼）委托帆顺鑫公司进行前期物业管理服务。2015年12月1日，必成公司与帆顺鑫公司又签订一份《前期物业管理服务委托合同》，合同对“汀溪尚品二期”（即汀溪尚品３#、５#、６#号楼）的物业管理服务进行约定。必成公司依照《物业管理协议》约定将厦门市同安区汀溪镇洪坑xx-xx号（汀溪尚品一期，即汀溪尚品1#、2#楼）物业服务业务交由帆顺鑫公司经营。 2015年11月底至2018年3月间，帆顺鑫公司在必成公司开发的汀溪尚品小区一期为1#楼、2#楼业主提供物业服务。 2015年11月，段爱琴购买汀溪尚品一期2＃楼2梯258号402室，房屋面积98.48平方米。帆顺鑫公司为汀溪尚品一期小区业主提供物业服务，段爱琴依约交纳物业费等至2017年5月份。2017年3月，段爱琴入住小区，觉得小区物业服务脏乱差，自2017年6月起即拒绝交纳物业服务费用。2018年3月19日，汀溪镇洪坑255-258号业主（即汀溪尚品小区一期业主）召开了业主大会，并出具了《厦门市同安区××镇××号小区解聘物业服务企业的决议》，决定解聘帆顺鑫公司对汀溪尚品小区一期提供物业服务。必成公司作为见证方在该决议上加盖公章。2018年3月20日，必成公司向原告帆顺鑫物业递交了《解除协议书》，协议书上载明：“……现因汀溪镇洪坑x-x号业主按照相关规定已召开业主大会，并向我司申请解聘贵司对厦门市同安区××镇××号小区物业服务的原因，致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《物业管理协议》自2018年3月19日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；……”必成公司在该协议书甲方处加盖公章。之后，厦门市同安区汀溪镇洪坑xx-xx号业主大会聘请厦门市尚品馨物业管理有限公司作为物业服务企业。帆顺鑫公司在物业服务履行职责过程中确实存在较重的瑕疵，服务不到位，小区存在一定程度脏乱差。2020年5月28日、6月20日，帆顺鑫公司向段爱琴发出物业费催缴告知书，要求段爱琴交清物业费等。段爱琴收到该物业费催缴告知书。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告帆顺鑫公司与房产开发商必成公司签订一份《物业管理协议》，为汀溪尚品小区一期业主提供物业服务，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告帆顺鑫公司与被告段爱琴均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。帆顺鑫公司系厦门市同安区汀溪尚品小区一期物业服务单位，段爱琴系该小区业主之一，接受了帆顺鑫公司的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业费、房屋公共维修资金、公摊水费、公摊电费等相关费用。相关费用计算至帆顺鑫公司物业服务终止日期2018年3月20日止。帆顺鑫公司依据《前期物业管理服务委托合同》（适用汀溪尚品小区二期）相关条款计算物业费用错误，应依据《物业管理协议》相关条款计算物业费用。由于帆顺鑫公司在物业服务履行职责过程中确实存在较重的瑕疵，未依约履行义务，在庭审中竟然拒绝回答其公司人员名单，不提供物业服务记录，小区环境存在一定程度脏乱差，导致小区业主大会解聘其物业服务资格。帆顺鑫公司物业服务不到位，小区环境存在一定程度脏乱差，给段爱琴造成一定的生活困扰，原告具有一定过错，根据民法公平合理的原则，为平衡原被告之间的权益，一审法院酌定被告尚未交纳的物业服务费部分按60%交纳即971.02元{(9+20天/30天)个月×98.48平方米×1.70元/平方米/月×60%}；房屋公共维修资金（专项维修资金）属于小区全体业主共有，帆顺鑫公司仅系向业主代收，并非公司经营收入，考虑帆顺鑫公司已经被小区业主大会解聘，不宜再代收，故该项请求一审法院不予支持；公摊水费、公摊电费，因帆顺鑫公司未能举出确实充分的证据证明其代交224.51元，一审法院不予支持；滞纳金部分，因帆顺鑫公司未依约服务，小区存在脏乱差，段爱琴未及时交纳物业费用等具有正当理由，并无事实依据认定其违约，故帆顺鑫公司主张滞纳金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。段爱琴的抗辩，部分有事实和法律依据，一审法院予以部分采信。至于其提出帆顺鑫公司没有提供物业服务，其不应交纳物业费，缺乏充分的证据加以证实，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第五十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决：一、被告段爱琴应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司2017年6月1日至2018年3月20日期间的物业服务费971.02元。二、驳回原告帆顺鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担22.56元，被告段爱琴负担2.44元。 二审审理中，上诉人帆顺鑫公司对一审查明的部分事实有异议：1、解聘告知书、解聘协议书有异议，业主大会签名的名单有三个不是业主的也签名在上面，还有很多业主的签名也是别人代签上去的。对业主大会的决议不认同，会议没有建设局参与主导，是开发商自己组织的，不符合相关的法律法规。筹备委员会都没开始，没有业主大会。2、第五页第二段第五行和第八行，“汀溪尚品一期”和“汀溪尚品二期”，根本没有一期和二期的区别，就是汀溪尚品。3、事实表述里面有关汀溪尚品一期和二期应该都是汀溪尚品，没有一期和二期的区别。4、第五页倒数第二行，必成公司作为见证方在该决议上加盖公章。必成公司是组织方不是见证方。5、第六页第二段，现因汀溪镇洪坑255-258号业主按照相关规定已召开业主大会。根本没有成立业委会，不存在业主大会。6、第六页第一段倒数第四行，物业服务存在较重的瑕疵服务不到位与事实有出入，不认同。被上诉人对一审查明事实无异议。 双方当事人对原审查明的其余无异议事实，本院予以确认。 二审审理中，上诉人提供：1、存款转账凭证12份，金额27836元，收款人邵屹（开发商代理人）。拟证明（1）上诉人已经将水电费存入开发商指定账户，是替被上诉人段爱琴缴交的水电费。（2）被上诉人应当将224.51元的水电费银行缴交给予上诉人。2、特种设备使用登记表。拟证明（1）2016年11月24日至2017年11月期间，电梯正常运行。（2）被上诉人所陈述的，没有事实依据。3、巡逻签到表。拟证明（1）2018年4月至2018年9月期间，上诉人及其员工查水坤提供了物业服务。（2）被上诉人应当支付上诉人该期间的物业管理费。4、尚品鑫物业公司告知业主通知两份。拟证明（1）厦门市尚品馨物业管理有限公司从2018年7月16日起，开始收取物业管理费。（2）被上诉人应当支付上诉人该7月16日之前的物业管理费。5、2020闽02民终2674号判决书、法律文书生效证明书。拟证明（1）业主按照《物业管理协议》每平方米2元的标准，缴纳物业管理费至2018年3月19日。6、报警回执。业主林建智住家门锁锁孔被木头堵住。7、小区状况视频碟片、2019（0212）民初4489号判决书。拟证明（1）该案上诉人没有服务期间，小区没有保安、保洁，到处是垃圾，却按照《物业代管协议》的约定，百分之一百缴纳物业管理费。（2）上诉人提供了服务，却被判决收取百分之六十的物业管理费，非常明显的双重标准。8、同安区物业与燃气管理中心证明。拟证明业主大会至今已经快三年了，却没有在主管部门同安区物业公司备案。业主大会违法无效。9、同安法院2020闽02**民初3749号受理案件通知书。拟证明（1）2018年3月19日的业主大会，是否合法有效，涉讼尚等待开庭审理中。（2）判决被上诉人缴纳物业管理费至2018年3月20日，没有法律依据。10、【2020】113号受理案件通知书。拟证明厦门市人民检察院正在监督厦门市中院(2019)闽02民终865号。11、工资收条。拟证明在2016年7月至2017年12月期间，上诉人支付给保安、保洁人员的工资。12、电脑缴费、收据。拟证明上诉人支付购买电脑屏幕、缴交电梯年检的费用。13、收据、销售单。拟证明上诉人购买监控设备、灭火器等设备费用及维修费用，被上诉人应当支付公共维修基金。14、社保证明。拟证明上诉人法定代表人及助理工程师在上诉人公司缴交的社会保险费。15、人员附件。拟证明上诉人除了保安、保洁人员，还有聘请财务、报送员、经理、物业主任、助理工程师等人员。 被上诉人段爱琴质证认为：1、存款凭证。上诉人所提供的证据只是与邵屹有个人现金转账记录，并不能证明为被上诉人代缴水电费的依据，上诉人应当出具国家水电部门的正式发票为依据。因上诉人未能出具为被上诉人缴交水电费的依据，故被上诉人不予认可，请求法庭驳回。2、特种设备使用登记表。上诉人仅提供特种设备使用登记表却没有提供年检缴费发票，所提供的年检发票是2016年的，小区业主众所周知电梯是上诉人人为故意关闭。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见，第七十五条第二项的规定:众所周知的事实和自然规律及定理无须举证。3、巡逻签到表。上诉人已经于2018年3月19日在汀溪镇政府和必成公司的见证下，全体业主已将上诉人罢免，罢免之日起服务协议终止，上诉人自己写的签到表无任何法律依据，到目前为止我国还没有一条法律规定支持开发商和物业公司可以私自制定物业费收费价格，所以未能出具物业费收费批文的收费属违法收费，业主有权拒交，请求法院驳回。4、尚品鑫物业公司告知业主通知两份。上诉人已经在2018年3月19日被业主罢免，合同已终止。上诉人在位时都没有服务，被罢免后更不可能为小区服务。至于其他物业公司什么时候开始收费与本案无关，该事实全体业主可证明，请求法庭驳回。5、2020闽02民终2674号判决书、法律文书生效证明书。法院的判决书不能作为上诉人对本案的事实依据认定，上诉人所提供的该条证据不予认可。6、报警回执。上诉人提供的证据与本案无关联性，为无效证据。7、小区状况视频碟片、2019（0212）民初4489号判决书。尚品馨物业公司的服务明显比上诉人做的好，而且费用低，小区业主基本满意，也都有交费。而上诉人享受了尚品馨物业的服务，却恶意拖欠物业费不交，法院判决上诉人百分之一百的缴纳物业费是合情合理的。上诉人服务的这段时间存在严重的瑕疵，小区存在严重的消防隐患，整个小区环境脏、乱、差，这是众所周知的事实，因此才会被小区业主罢免。所以同安法院判决被上诉人支付百分之六十的物业费是合情合理的。同时上诉人在当初接管物业服务后，一直严重违反与必成公司所签订的物业服务委托合同第五章第十一条七项第二款所规定的内容:物业服务期间，必须配备专职或兼职消防管理人员。但上诉人在楼道既没有任何消防设施，也从未执行该条款的内容，导致消防多次检查都不合格，激起全体业主的愤怒，给该小区全体业主带来严重的生命安全隐患。8、同安区物业与燃气管理中心证明。上诉人提出业主大会没有在主管部门备案，自己却是只有一人的违法公司，同样没有在建设局备案，也没有资质，甚至连最基本的服务都没有。业主大会是依据《中华人民共和国物权法》第81条第2款:业主有权罢免上诉人的物业管理资格。该条款已作出了特别规定，足以证明双方已终止物业服务。9、同安法院（2020）闽0212民初3749号受理案件通知书。2018年3月19日业主大会，是否合法有效的。是依据《中华人民共和国物权法》第81第2款规定，在汀溪镇政府的见证下召开的业主大会，全票通过罢免了上诉人的物业资格，终止了物业合同，所以同安法院判决被上诉人缴纳物业费用至2018年3月20日是有法律依据的。10、【2020】113号受理案件通知书，厦门市人民检察院正在监督厦门市中院（2019）闽02民终865号，与本案无关。11-15、我从未见过他们公司员工，我只看过林建智一人。工资收条，都是在2017年6月1日之前，与本案无关。尚品馨在2018年7月15日开始收费，之前免三个月物业管理，不代表上诉人可以收取物业管理服务费，因为2018年3月18日以后上诉人已经不在涉案小区服务。2019年林建智被别人告上法庭，已经是一名普通的业主，2018年3月18日-2019年3月17日的物业费上诉人有什么权利要求我缴纳。其余质证意见以答辩状为准。综上所述，恳请法庭依据合同法第一百一十条的规定，对上诉人极差的服务质量及违约情节按物业费的百分之六十收取，依质定价，公平合理。 被上诉人段爱琴提供证据：1、解聘证明。拟证明2018年3月以后上诉人帆顺鑫公司已经被解聘。2、小区脏乱差照片。拟证明上诉人提供服务不到位，业主无法生活。3、物业交费收据。拟证明之前和之后的物业费已交清。4、水电费交费收据。拟证明水电费已经交了。水电费已经交到独立开户，2018年3月25日之前的水电费都已经交清。后来使用微信支付，具体时间不记得了。上诉人质证认为：请被上诉人提供2018年3月25日之前的水电费收据。 另查明，必成公司职员邵屹确认收到帆顺鑫公司代收的部分水电费。 另查明，生效判决厦门市中级人民法院（2020）闽02民终907号民事判决书载明，帆顺鑫公司在汀溪尚品一期，即1#、2#楼物业服务过程中，未能与业主沟通配合、和谐相处，共同把小区物业服务做好，导致业主对帆顺鑫公司服务强烈不满，并将帆顺鑫公司解聘。帆顺鑫公司已严重违反协议约定，构成根本违约。必成公司也与帆顺鑫公司解除了《物业管理协议》。必成公司基于此，将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务业务委托尚品馨公司经营。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据该条规定，必成公司可以随时解除《前期物业管理服务委托合同》，并且必成公司已经口头通知帆顺鑫公司解除合同。合同解除后，必成公司未将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务委托帆顺鑫公司经营，并不违反法律规定，并无不当。 生效法律文书，福建省高级人民法院（2020）闽民申234号民事裁定书认定，“2018年3月19日，汀溪镇洪坑xxx号业主召开了业主大会，并出具了《厦门市同安区××镇××号小区解聘物业服务企业的决议》，决议事项为解聘帆顺鑫物业。之后，汀溪镇洪坑xx号小区聘请了案外人厦门市尚品馨物业管理有限公司代为管理。据此，必成公司于2018年3月20日向帆顺鑫物业出具《解除协议书》，终止双方《物业管理协议》项下的权利义务关系，符合合同的约定，亦符合《物业管理条例》的相关规定。帆顺鑫物业虽对《厦门市同安区××镇××号小区解聘物业服务企业的决议》持有异议，但并未提供充分证据证明上述汀溪镇洪坑xx号业主表决通过的决议并非业主的意思表示或者具有法律所规定的无效情况。据此，帆顺鑫物业主张必成公司无权解除合同及应当与其续签合同的诉求依据不足。” 生效判决厦门市中级法院（2020）闽02民终2674号民事判决书载明，判决上诉人岳福状（同安区汀溪镇隘头村洪坑xx号xx室）支付帆顺鑫公司2016年6月1日至2018年5月31日的涉案小区90%的物业管理费。…关于物业管理费。岳福状辩称小区电梯未维保停用，并因此罢免了物业公司。审理中帆顺鑫公司举示了电梯标志，用以证明电梯有维保。岳福状质证认为，该份证据检验日期为2018年6月份，其小区业主在2018年3月份就罢免了物业公司。帆顺鑫公司并未举示2017年的电梯维保证据，且从小区业主解聘原告的行为可知帆顺鑫公司的物业服务显然存在不足。岳福状的上述答辩意见，予以采信。此外，如前所述，物业管理费应计算至2018年3月19日。因此酌定物业管理费为2860元（1.7元/平方米/月×86.5㎡×21.61个月×90%）。 本院认为，本案的争议焦点在于上诉人帆顺鑫公司主张支持其全额的物业费、公维金、滞纳金、公摊水费、公摊电费诉讼请求是否具有事实及法律依据。由于帆顺鑫公司在物业服务履行职责过程中确实存在较重的瑕疵，未依约履行义务，小区环境存在一定程度脏乱差，导致小区业主大会解聘其物业服务资格，对此一审法院与前述生效判决已予以评议及阐述，本院同意一审意见不再赘述。段爱琴拖欠相应物业服务费用事实清楚，其本人也予以确认。因帆顺鑫公司作为物业服务企业，在履行物业服务期间存在不足，一审酌情减免其服务期间案涉物业费用，有事实依据，但计付标准应参照同期小区物业服务合同纠纷案件生效判决以九折为妥，1456.5元{(9+20天/30天)个月×98.48平方米×1.70元/平方米/月×90%}。关于涉案房屋公摊水费、公摊电费，因帆顺鑫公司未能举出确实充分的证据证明其交付给必成公司职员邵某账户的款项系特定房产项下的费用额度，在此无法甄别，本院不予支持；涉案房屋公共维修资金（专项维修资金）属于小区全体业主共有，帆顺鑫公司仅系向业主代收，并非公司经营收入，考虑帆顺鑫公司已经被小区业主大会解聘，不宜再代收，故该项请求本院不予支持；关于滞纳金的诉讼请求，因上诉人帆顺鑫公司未依约服务，小区存在脏乱差，被上诉人未及时交纳物业费用等具有正当理由，并无事实依据认定其违约，故帆顺鑫公司主张滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。段爱琴抗辩前期物业合同非其自主选择，其不应承担相应物业服务费用。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。可见前期物业服务合同是由建设单位选聘，该抗辩事由不成立，应予驳回。被上诉人段爱琴还提出要求上诉人帆顺鑫公司退还所侵占的2428.98元水电费的主张，因其未在一审中提出该项请求，在此不予审查。综上，上诉人帆顺鑫的诉讼请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初2769号民事判决第二项，驳回帆顺鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二、变更厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初2769号民事判决第一项为：段爱琴应于本判决生效之日起三日内支付厦门帆顺鑫物业服务有限公司2017年6月1日至2018年3月20日期间的物业服务费1456.5元。 二审案件受理费50元，由上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担42元，被上诉人段爱琴负担8元。一审受理费同一审判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年十二月三十日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。