天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7553号原告：蒋保双，男，1987年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：史艳超，男，1987年12月27日出生，汉族，住河北省保定市易县。被告：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园街003号。法定代表人：李雨龙，经理。委托诉讼代理人：吴艳会，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告蒋保双与被告史艳超、天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋保双、被告新鸿公司的委托诉讼代理人吴艳会到庭参加诉讼。被告史艳超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋保双向本院提出诉讼请求：1、二被告返还多收原告的购房款50000元，同时向原告支付2018年5月19日至2020年10月20日多收的购房款利息5254元（剩余利息从2020年10月21日至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；2、被告新鸿公司支付原告逾期利息30402元，后续逾期利息从2020年9月21日支付至实际交房之日止，被告新鸿公司支付原告逾期违约金25510元，后续逾期违约金从2020年9月21日支付至实际交房之日止；3、本案的诉讼费、公告费（若有）、财产保全担保费（若有）等费用由二被告承担。事实和理由：2018年5月，原告欲在天津市购置房产，后选定宝坻区鸿坤原乡小镇理想花园。2018年5月19日，在鸿坤原乡小镇售楼处现场，原告被要求先支付50000元购房定金用于之后抵扣房款，于是原告以当日银行转账的形式向被告史艳超支付了50000元。2018年5月30日，原告和被告新鸿公司签署了《商品房买卖合同》，购买了天津市宝坻区××路××街××花园××号楼××，房屋总价款784931元。后原告发现2018年5月19日支付的50000元并未用于抵扣房款。此外，根据购房合同约定，被告新鸿公司应于2019年10月31日交付，但截至2020年9月20日被告新鸿公司才安排交付。按照购房合同第五条规定原告要求被告新鸿公司继续履行该合同，同时被告新鸿公司向原告支付逾期利息及违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。史艳超未作答辩。新鸿公司辩称，不同意原告全部诉请。关于诉请第一项我方并未收到原告多支付的购房款50000元，并不认可原告的该项诉请，我方只收到了《商品房买卖合同》约定的首付和贷款金额。关于原告第二项诉请中后续逾期利息和违约金主张，不予认可，因合同第五条中约定，利息自应交房之日起至实际交付商品房之日止，被告已经于2020年9月20日通知原告收房，故原告无权主张后续逾期利息和违约金。被告不应向原告支付已付房款利息及违约金。理由如下:1、因环保要求、疫情等不可归责于被告的政府停工令原因导致项目停工498天，远超过原告主张的逾期交房天数，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《天津市高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》规定，受政府停工令影响，商品房无法在约定时间交付买受人一般应认定合同延迟履行属于不可归责于出卖人的情形，可根据停工令确定的天数免除出卖人逾期交房责任。《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第一条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。关于印发《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》的通知规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条商品房交付及交付日期约定如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：据实予以延期；《补充协议》第六条约定，政府行为、恶劣天气、流行性××等系不可抗力，因该情形延期交房不承担违约责任。宝坻区人民法院2019年12月13日作出的（2019）津0115民初8728号民事判决书系生效判决，该判决认定：政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定的时间内停止在建施工工地的一切土石方等作业，涉案房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，势必会受到上述停工令的影响，被告不应当承担该期间违约责任。2017年至今，因环保要求、疫情等原因，我市政府及其相关部门曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政命令，停工时长达498天，上述限制施工的行政命令影响涉诉房屋所在商品房项目的施工进度，停工令导致交房延期的情况，被告已发送书面通知告知原告，原告在起诉状中已经认可。原、被告合同约定的交房时间为2019年10月31日，距收房日2020年9月20日为324天，远低于被告受停工令影响的498天，因不可归责于被告的原因导致无法按照合同约定交付房屋，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任。2、原告主张的已付款利息、违约金没有事实依据，且计算错误。首先，不可归责于被告的原因影响项目建设，交房时间应予顺延，原、被告合同约定的交房时间为2019年10月31日，距收房日2020年9月20日为324天，远低于被告受停工令影响的498天，被告不承担违约责任。此外，即使原告计算利息、违约金，合同约定逾期交房无应予顺延情形的，逾期60日内可追究已付款利息，超过60日才能主张违约金，原告主张自2019年10月31日次日起算违约金标准错误。3、原告存在逾期付款，其应向被告支付违约金6750元，即使其主张利息、违约金，也应扣除逾期付款违约金。双方签订的买卖合同第四条规定，原告应于2018年6月30日前支付余款，原告于2018年8月17日支付尾款540000元，逾期付款48天，应支付逾期付款违约金6750元。原告即使其主张利息、违约金，也应扣除逾期付款违约金。综上，请法院充分考虑：因系列政府行为导致被告无法如期交付房屋，系不可归责于被告的原因，交房时间应予顺延，被告不应承担违约责任，被告无需支付已付房款利息及违约金，且被告已履行了通知义务，请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，原告向被告史艳超转款50000元。2018年5月30日，原告（乙方）与被告新鸿公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告新鸿公司开发建设的坐落于宝坻区××路××街××花园××号楼××房屋，建筑面积为96.11平方米，总价款784931元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2019年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：（详见附件六补充协议）”。第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。该合同附件六补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第6项，双方确认：下述任一情形均构成不可抗力的免责事由，出卖人因下述情形发生违约的，不承担任何违约责任（特别明确：如因下述情形导致甲方不能如期交付房屋的，可据实予以延期）：（1）因执行新颁布的法律、法规以及政府部门政策变化或为遵守政府指令而引起的违约，如工程拖期或延期交房的。……（4）法定××或其它重大流行性××流行等公共卫生事件或其他社会突发事件导致的，如工程拖期或延期交房的。……（8）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。乙方确认已认真阅读并理解上述条款，即发生上述不可抗力事由后，甲方无需承担任何违约责任，乙方也不以甲方未能在不可抗力发生后通知乙方而向甲方主张任何权利。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告新鸿公司交纳了全部购房款784931元。2020年9月18日，被告新鸿公司取得了涉诉房屋的《准许交付使用证》。原告于2020年9月20日收到被告新鸿公司发出的《鸿坤原乡小镇项目交付通知书》，载明：被告新鸿公司将于2020年9月20日至2020年9月23日为业主办理入住手续，建议原告办理入住手续的时间为2020年9月21日。庭审中，原告称其于2020年9月26日去涉诉房屋所在地验房，发现房屋存在问题，因此其没有收房。另查明，涉诉房屋所在的理想花园住宅小区三期项目于2017年3月7日取得了相关部门颁发的《建筑工程施工许可证》并开工建设。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）。经查询，2019年8月20日一年期LPR为4.25%，2019年9月20日和2019年10月21日一年期LPR均为4.20%，2019年11月20日、2019年12月20日和2020年1月20日一年期LPR均为4.15%，2020年2月20日和2020年3月20日一年期LPR均为4.05%，2020年4月20日至2020年9月21日一年期LPR均为3.85%。再查明，被告新鸿公司主张在施工期间相关行政部门发布了多个限制施工的文件、通知。经查证，在原告与被告新鸿公司签订《天津市商品房买卖合同》之后发布的具体如下：1、2018年10月31日，天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，载明“目前气温逐渐下降，已达到冬季施工温度。为确保工程施工质量和安全，经研究决定所有在建工程项目的基础工程、主体工程、二次结构工程、保温工程、装饰装修中镶贴砖、抹灰及涂料工程等受温度影响较大的分部分项工程于11月15日停止施工。若有特殊原因必须进行冬季施工的工程要求施工单位必须做好冬季施工准备并做好冬季施工方案报支队审批。若达不到冬季施工要求，严禁继续施工”。2、2019年10月1日，天津市生态环境局发布《10月1日24时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“经市政府批准，9月23日，我市发布了重污染天气橙色预警，从9月25日零时起启动二级响应措施。9月29日12时起，进一步加严应急管控措施。经预测，10月2日起我市环境空气质量总体保持在良好水平。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月1日24时起终止实施应急响应措施。3、2019年10月20日，天津市生态环境局发布《10月20日18时起我市终止重污染天气应急响应》，内容为“10月20日，我市发布了重污染天气黄色预警，从10月19日零时起启动三级响应措施。根据我市空气质量会商结果，10月20日我市空气质量将总体得到明显改善。根据《天津市重污染天气应急预案》（津政办发【2018】65号）规定，经市政府批准，现发布解除预警信息，从10月20日18时起终止重污染天气应急响应。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告新鸿公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：1、二被告是否应当返还原告50000元；2、被告新鸿公司逾期交房是否存在免责事由及免责天数如何认定；3、被告新鸿公司承担逾期交房违约责任起止期间如何认定；4、被告新鸿公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。对此，本院分别评判如下：一、关于二被告是否应当返还原告50000元问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未提供有效证据证明其向被告史艳超转款的50000元为购房款，亦未提供证据证明被告新鸿公司收到该50000元，原告对此应承担举证不能的法律后果，故原告要求二被告返还其50000元并支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被告新鸿公司逾期交房是否存在免责事由及免责天数如何认定问题。原告与被告新鸿公司签订的《商品房买卖合同》中第三条约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充协议处理。第五条亦约定，被告新鸿公司逾期交房向原告支付已付款利息和违约金的前提是除遇不可抗力。补充协议第六条第6项中亦约定，为遵守政府指令而引起的违约及法定××或其它重大流行性××流行等公共卫生事件导致的延期交房，上述情形均构成不可抗力的免责事由，因此导致被告新鸿公司不能如期交付房屋的，可据实予以延期。上述约定对双方均具有约束力。双方签订《商品房买卖合同》后，天津市相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施。被告新鸿公司为遵守上述限制施工文件，造成其建筑工地停工，以及因停工后恢复施工面临的工作安排和衔接等基于建筑行业特性产生的工程延期问题是客观存在的，且被告新鸿公司取得《准许交付使用证》必须是在房屋主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批。上述一系列直接和间接两方面因素造成的被告新鸿公司延期交房问题，应当是不可完全归责于被告新鸿公司的主观原因造成的。另外，上述限制施工的行政措施系为了降低近年来因城市的大气和环境污染对百姓生活、健康的影响而实施的惠及民生的环保举措。因此，被告新鸿公司因上述限制施工的行政措施造成的逾期交房符合双方补充协议中约定的情形，应予免责，交房时间应按照政府文件给被告新鸿公司造成的停工天数予以顺延。关于该具体停工天数，从双方签订《商品房买卖合同》时间至约定交房时间2019年10月31日前，我市相关部门发布了3个限制施工的文件，其中关于2018年10月31日天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队发布的《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》，该文件是关于在建工程冬季施工期间受温度影响较大的分部分项工程的停工措施，在做好冬季施工准备的情况下可以施工，所以该文件不属于停工令。另外，被告新鸿公司作为房地产开发企业应当预见每年冬季对施工的影响，其在与原告约定交房时间时应将该影响考虑在内，故该文件不能作为被告新鸿公司逾期交房的免责事由。除此之外，根据其他文件的具体内容及对被告新鸿公司施工造成的影响，本院酌定被告新鸿公司因此造成的停工天数为9天，相应的交房时间顺延至2019年11月9日。对于被告新鸿公司辩称在双方签订《商品房买卖合同》之前相关部门发布的停工令也应作为逾期交房免责事由，因这些文件在双方签订合同时已经发布，被告新鸿公司应当知晓，故本院对此不予采信。关于在2019年11月9日之后有关部门发布的停工令文件及新冠疫情，属于被告新鸿公司迟延履行后发生的不可抗力，依法不能作为被告新鸿公司的免责事由。二、关于被告新鸿公司承担逾期交房违约责任起止期间如何认定问题。根据上文，被告新鸿公司交房的日期顺延至2019年11月9日，即被告新鸿公司应于2019年11月9日前将满足交房条件的涉诉房屋交付给原告。现被告新鸿公司未在2019年11月9日前将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，按照合同约定，其应自2019年11月10日起承担逾期交房违约责任。涉诉房屋于2020年9月18日取得《准许交付使用证》，具备了交付条件。原告于2020年9月20日收到被告新鸿公司发出的交付通知书后，其应在合理期限内办理收房手续。原告称其于2020年9月26日前往涉诉房屋所在地验房，该时间在合理期限内。原告未能提供有效证据证明在2020年9月26日涉诉房屋存在严重影响其居住生活的质量问题，故其应当在该日履行收房义务，否则由此造成的逾期交付，被告新鸿公司不应承担责任。另，被告新鸿公司亦未提供证据证明其在2020年9月26日前将涉诉房屋向原告进行了交付，故本院认定被告新鸿公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2020年9月26日。关于原告要求被告新鸿公司承担2020年9月26日之后的逾期交房违约责任，本院不予支持。综上，被告新鸿公司承担逾期交房违约责任的期间自2019年11月10日起至2020年9月26日止，共计322天。三、关于被告新鸿公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。被告新鸿公司未在合同约定时间并扣除相应免责天数后将取得《准许交付使用证》的房屋交付给原告，构成违约，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任，即由被告新鸿公司支付原告已付款利息及违约金。关于已付款利息，合同中约定“按银行同期贷款利率”计算，但因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，而是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），被告新鸿公司违约期间不满一年，故已付款利息应以总房款为基数，按照同期一年期LPR计算。关于违约金计算标准，原告要求按照商品房价款的日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，因《商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自60日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日起支付，即2019年11月10日，因此违约金的计算天数为322天。经核算，被告新鸿公司应向原告支付逾期交房利息为27969.7元、违约金为25274.78元，合计53244.48元。关于被告新鸿公司以原告逾期付款为由要求原告承担违约责任，因其未提起反诉，本院不予处理。被告史艳超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津新鸿房地产投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告蒋保双逾期交房利息27969.7元、违约金为25274.78元，合计53244.48元；二、驳回原告蒋保双其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元，减半收取计1262元，由原告蒋保双负担696元，由被告天津新鸿房地产投资有限公司负担566元（交纳时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二〇年十二月二十二日书记员  李乾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。