广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初27764号原告：金霄，男，1980年4月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：程茂松，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯鹏，广东融关律师事务所律师。被告：李**飞，男，1981年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：罗延飞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林婉，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告金霄与被告李**飞合伙协议纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程茂松到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人罗延飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还合作投资房产中用欺骗手段多收取的费用共计1035689元，包括：(1)虚报的房产处置价差价865289元：被告核算中报价2520000元一房屋买卖合同价1654711元;(2)俱乐部服务费50400元;(3)资产重组费用97000元;(4)介绍费23000元。2.被告向原告交付城市天地广场B座B1701房产交易文件原件（包括房屋买卖合同和发票、俱乐部服务费合同和发票、资产重组费用合同和发票、介绍费合同和发票等）。3.本案诉讼费(含案件受理费、保全申请费、保全担保费等)由被告承担。事实和理由：原被告和案外人杨政辉为同学关系，被告以能够购买便宜的法院法拍房为由蛊惑二人出资投资房产。原告同杨政辉信以为真，同意合伙共同投资房产，合作方式是原告、杨政辉出资但不参与具体事务，被告全权负责房产投资买卖和出租。2016年三人用出资购买了城市天地广场B座B1701、B1807、B3306三套房产。后因房产投资亏损，三人于2019年8月7日签订结算协议约定各分一套房产，原告分得B1701房，被告在当日需把所有房产交易文件及物品交付权益人。经多次催促直至今日被告拒不交付交易文件，原告查实得知被告无法交付文件的原因是其购买的并非法拍房，且在房产买卖中高报成交价(差额865289元)，捏造项目虚报俱乐部服务费50400元、资产重组费用97000元、介绍费23000元（以上项目无法提供合同及票据）。被告通过上述欺诈手段，多收取了原告1035689元。法律不能让失信人获益，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼追讨上述款项。原告当庭撤回对保全担保费的主张。被告辩称，一、《结算协议》经三方自由协商签字后即具有约束力。原告以受到欺诈为由否认《结算协议》提起本案诉讼，应当首先以撤销《结算协议》作为基础诉讼请求之一，否则即应当按照《结算协议》执行。二、因欺诈产生的合同撤销权，应当在1年的时间内向法院申请撤销。而本案原告未在1年的除斥期间内申请撤销《结算协议》，则撤销权已经丧失，《结算协议》应当依约履行。本案原告的诉求已经丧失了请求权基础，不应得到支持。三、事实上，按照《结算协议》，被告除按月向原告及案外人杨政辉支付了高额利息，共计支付了72万外，还需一人全部承担合伙投资的亏损风险，不符合合伙人共担风险的原则，显失公平。被告已经向福田法院起诉要求撤销《结算协议》，案号为(2020)粤0304民初56819号，目前该案正在审理中。故本案应当以福田法院的(2020)粤0304民初56819号的审理结果为依据，被告申请依法中止审理本案。四、本案所涉及的合伙投资及结算账目清楚公开，原告均清楚知晓并认可，被告不存在任何欺诈牟利行为。1.有关房屋投资方式。原告称被告以购买便宜的法拍房为由蛊惑被告投资，属于不实陈述。案涉房产的代持人邓智为原告找来的，是原告的朋友，整个房屋买卖、贷款、过户，邓智作为原告的买受代持人都全程经历，原告却称其不知情，显然与事实及常理不符。2.有关房屋价款。案涉房屋的价格为252万，故首期款监管最低为3成即75.6万。该首期款为投资俱乐部林忠龙转至邓智账户后，由邓智与原业主范玲办理了首期款监管。监管的首期款的金额为76万，与房款总价的三成吻合，足以印证房屋价格为252万，是真实的交易价格，邓智作为原告的代持人，原告不可能不清楚。3.有关费用为投资俱乐部提供房屋中介、贷款、赎楼、协助公证、过户、收房等一站式房产投资服务的费用，俱乐部的工作人员实际也提供了上述全部服务，邓智最终也取得了房产证。故投资俱乐部比照地产中介行业佣金标准，按照房屋成交价的2%收取酬劳，完全合情合理。该服务费用支出属于房产投资的必要费用，投资之后，被告也于2016年12月4日发到三人群中，原告从未对俱乐部服务费的支出提出过任何异议，现在却又矢口否认，有违基本的诚实信用原则。4.有关资产重组费用。案涉房产投资前，业主范玲已经与另一买受人叶梅在港达地产公司签订了买卖合同，且叶梅己支付了5万元的定金。因原告对比案涉楼盘的市场价格和投资成本后，觉得有利可图，故同意投资。后由投资俱乐部与前手买受人协商，以支付对方双倍定金即10万元的方式解除买卖合同。经协商，前手买受人优惠了3千元，由俱乐部实际按97000元赔付给前手买受人解约，故该费用为清理前手买卖合同及债权债务的费用支出。5.有关介绍费。因案涉房产的房源信息来源于深圳港达房地产经纪有限公司，所以需要按市场行规支付该房源中介人员介绍费，介绍费23000元由俱乐部与港达房地产的中介人员谈妥后支付。6.有关案涉房产投资成本的结算。案涉房屋的首期款由俱乐部林忠龙先行垫付76万至邓智账户，由邓智与业主范玲做首期款监管后，被告才向林忠龙支付该76万首期款。后经核算，案涉房产实际投入为510407元，林忠龙扣除投资成本后，退还的金额也是249593元，足以印证案涉房屋的成交价格、俱乐部服务费等费用的支出真实，被告不存在虚构投资成本的行为。五、有关投资成本的支出项目、金额的核算，经原被告三次核对确认无误，真实有效。原被告及案外人三人分别在2016年12月4日、2019年1月26日、2019年8月7日，三次对投资成本、费用支出项目及金额核对，没有任何异议，三次的数据也完全一致，足以证实三方对结算数据是清楚知晓并认可的，特别是在2019年8月7日的《结算协议》第8条明确约定“本协议四张附表需要三人签字，表示认可所载的内容”。该结算的四张附表也最后经三人的亲笔签字确认。原告现又矢口否认，试图利用民间投资行为没有合同及发票等不规范交易行为的空子，通过诉讼牟取不当利益，实违诚实信用的基本原则。基于以上事实和理由，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月26日，原告、被告与案外人杨政辉签订《结算协议》，约定：经三方友好协商，现将城市天地广场B1701/B1807/B3306三套房产的投资权益进行分割结算，具体如下：1.截止2018年12月31日，三套房产的投资明细和结余见附表。2.截止2018年12月31日，投资结余金额为732264元，李**飞到2019年3月31日前，将其支付给金霄和杨政辉，其中，支付金霄为278008元，支付杨政辉为454256元。3.自2019年1月1日起，B1701房产由金霄自行打理，该房产的出租、买卖等相应收益由其享有，房产月供、物业费、水电燃气费用由其自行打理；B1807和B3306的房产由杨政辉自行打理，房产的出租、买卖等相应收益由其享有，房产月供、物业费、水电燃气费用由其自行打理；其中B3306的月供和出租，由李**飞暂时处理，具体结算方案由杨政辉和李**飞自行商议解决。4．2016年10月底前，杨政辉支付B1807和B1701的首期款利息13350元，按三套房的公共支出计算，每套房分摊4450元，费用后续自行结算。5.自2019年1月1日起，B1701的月供由金霄支付，名额代持费用由其承担。B1807的月供由杨政辉支付，名额代持费用由其承担。B3306的月供由李**飞支付，名额代持费用由其承担。务必按时还款以及购房名额代持费，若由于还款逾期和名额代持费用未按时支付引起的代持人信用逾期等纠纷，自行处理。6.相关交易文件及物品转交对应权益人。2019年8月7日，原告、被告与案外人杨政辉签订《结算协议》，约定：2016年8月份，杨政辉、金霄和李**飞三人协商一起买房，其中杨政辉出资200万元，金霄出资100万元，李**飞未出资，负责房产的投资买卖和出租。以两年为投资周期结算（2016年10月-2018年10月），在两年期间，李**飞每个月需要给杨政辉2万元、金霄1万元作为两人抵押房贷的收益，此费用计入本次买房的成本。投资结算时，若房产有收益，收益部分李**飞占50%、杨政辉占33%、金霄占17%；结算时若房产有亏损，则有李**飞一人承担全部损失，杨政辉和金霄不用承担任何损失。李**飞用此资金于2016年买入城市天地广场B座B1701/B1807/B3306三套房产。至2018年10月份结算时发现此三套房产均为亏损，李**飞反馈自己无力承担全部损失。结算原则：2018年12月31日，经三人协商一致，达成以下共识：一、李**飞承担300万投资款2年的资金成本72万元（其中李**飞付给杨政辉48万元、李**飞付给金霄24万元）；二、三套房产李**飞、杨政辉、金霄各分得一套，有每个人承担一套房产的亏损；三、李**飞需将分得的房产按初期投资100万元以现金形式支付给杨政辉。结算方案：1.自2019年1月1日起：B1701房产产权由金霄所有，该房产的出租、买卖等相应收益由其享有，房产月供、物业费、水电燃气费等费用由其自行打理；B1807房产产权由杨政辉所有，该房产的出租、买卖等相应收益由其享有，房产月供、物业费、水电燃气费等费用由其自行打理；B3306房产产权由杨政辉所有，该房产的出租、买卖等相应收益由其享有，房产月供、物业费、水电燃气费等费用由其自行打理。2.截止2018年12月31日，三套房产的投资明细和结余见附表。3.2018年12月31日结算后，李**飞需支付给金霄278008元，李**飞需支付给杨政辉1266087元。4.2016年10月底前，杨政辉支付B1807和B1701的首期款利息13350元，按三套房的公共支出计算，每套房分摊4450元。金霄与李**飞需要将该分摊款项支付给杨政辉。5.自2019年1月1日起，B1701的月供由金霄支付，名额代持费用由其承担。B1807的月供由杨政辉支付，名额代持费用由其承担。B3306的月供由李**飞支付，名额代持费用由其承担。三人承诺务必按时还款以及购房名额代持费，若由于还款逾期和名额代持费未按时支付引起的代持人信用逾期等纠纷，自行处理。6.李**飞在结算协议签订当日需要把相关房产交易文件及物品转交对应权益人。（包括但不限于房屋所有权证书、房屋买卖合同、物业卡等）。7.本协议签订并履行完毕之后，三人对于本次合作事宜再无争议。原告称诉讼请求一中的被告多收取的费用是指在涉案B1701房产购买时未实际发生的费用，其中房产处置价差价是用结算清单中载明的房产购买价252万元减去网签合同价1654711元，俱乐部服务费、资产重组费用、介绍费并未实际发生；诉讼请求二中的合同是指由被告掌握的邓智与林忠龙或范玲的真实交易合同。被告对涉案B1701房产的交易过程、原告主张未实际发生的金额及房产交易文件陈述如下：1.交易过程。该房产先由案外人叶梅于2016年8月14日向原业主范玲支付定金5万元购得，原业主范玲向叶梅出具了定金收据，深圳市港达房地产经纪有限公司提供中介服务，后原业主范玲与叶梅、林忠龙签订《买方主体变更确认书》，将买方变更为林忠龙，林忠龙又将涉案房产出售给原告，由原告的房产代持人邓智与原业主范玲在2016年9月份签订《深圳市港达房地产经纪有限公司二手房买卖及居间服务合同》及《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金为76万元，林忠龙于2016年9月14日向邓智转账垫付首期款76万元，被告于2016年9月20日、9月21日共向林忠龙转账76万元，用以支付其垫付的首期款，后该房产于2016年11月份登记在邓智名下。2.原告主张的未实际发生的金额。关于购房款。2016年11月29日，被告与林忠龙在涉案房产交易明细清单中签字，该清单列明了贷款金额、处置价格及俱乐部服务费、资产重组费用、介绍费等各项费用名目及金额，该房产的购买价格与各项费用（不包括水电、煤气、管理费）共计2750407元，扣除贷款金额224万元后，实际投资金额为510407元。贷款224万元加上首期款76万元共计300万元，用于支付购房款252万元后余48万元，该款用于支付上述各项购房费用（不包括水电、煤气、管理费）共计230407元（2750407元-2520000元），尚有余款249593元，林忠龙于2016年11月30日向被告转账支付剩余的房款249593元。关于俱乐部服务费。涉案房产在壹房产投资俱乐部的全程参与中成交，该费用类比于中介费，是房价的2%，即50400元。关于资产重组费用。林忠龙作为壹房产投资俱乐部工作人员协调解除了叶梅与原业主范玲的房屋买卖合同，并向叶梅支付了两倍定金即10万元，才将买方更名至林忠龙名下，资产重组费用即该费用，优惠后实际支付97000元。关于介绍费。该房源原掌握在深圳市港达房地产经纪有限公司手中，后未通过该公司进行房屋买卖，相当于跳单，该费用23000元是支付给该公司中介人员的。此外，被告称，2016年12月4日被告将涉案房产交易明细清单在三人微信群中予以公布，原告未提出异议；在三人签订的两份《结算协议》后所附明细清单亦包括该内容，原告仍未提出异议。3.房产交易文件。邓智未与林忠龙签订房屋买卖合同，邓智是原告找的代持人；被告曾找过林忠龙索要相关文件，但房产俱乐部是民间组织，没有相应的合同及发票，故俱乐部服务费、资产重组费用、介绍费合同及发票被告未掌握及持有，无法交付原告。原告向本院提交深圳壹世代资产管理有限公司的商事主体信息，显示该公司于2019年8月29日法定代表人由李**飞变更为夏文科，股东由李**飞、夏文科变更为林忠龙、夏文科。另查，李**飞已向福田区法院对金霄、杨政辉提起合同纠纷之诉，案号为（2020）粤0304民初56819号，以显失公平为由主张撤销三人于2019年8月7日签订的《结算协议》。本院认为，被告所述涉案房产的交易过程，有转账凭证、收据、二手房买卖及居间服务合同、二手楼交易资金监管协议等证据予以佐证，本院予以采信。被告虽未向原告提供俱乐部服务费、资产重组费用、介绍费的合同及发票，但根据被告所述的该三项费用的构成，并结合被告所述的交易过程，本院认为该三项费用系合理开支。此外，根据原告的主张，原告实际上认为涉案房产并无房产中介人员提供服务而由邓智与原业主直接达成交易，则原告理应掌握邓智与原业主交易的资料，但原告当庭表示不清楚邓智是否与原业主签订了购房合同，这明显与常理不符。关于涉案房产的实际成交价格，首期款76万元有监管合同、银行转账凭证予以佐证，贷款金额224万元原告不持异议，被告根据该两笔金额扣除购房款252万元、各项交易费用后所得余款，林忠龙已向被告退回，通过该计算过程可以反推购房价格252万元的真实性。另外，2016年12月4日被告将涉案房产交易明细清单在三人微信群中予以公布，原告未提出异议；在三人签订的两份《结算协议》后所附明细清单亦包括该内容，原告仍未提出异议。在涉案房产办理完登记手续后的四年后，原告才对涉案房产交易费用是否实际发生提出异议，本院难以采信。综上，原告主张的诉请一无事实依据，本院不予支持。关于涉案房产交易文件，原告当庭陈述邓智系其找的房产代持人，但其对邓智是否签订、与何人签订房产买卖合同均表示不清楚，被告表示未掌握涉案房产买卖合同。关于俱乐部服务费、资产重组费用、介绍费的合同和发票，因房产俱乐部系民间组织，被告陈述该俱乐部未向其交付过该文件，符合一般生活惯常做法，本院予以采信。故对于原告的诉请二，亦无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告金霄全部诉讼请求。本案受理费14121.2元，由原告金霄负担；管辖异议受理费100元，由被告李**飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郑晓丽人民陪审员  范瑞芬人民陪审员  李红芹二〇二〇年十二月三十日书 记 员  梁淑芬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。