成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4187号 原告：张帮和，男，1967年2月23日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：蹇兆才，四川蓉兴律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区创新中心三楼。 法定代表人：张大林，总经理。 委托诉讼代理人：李刚，四川汇韬律师事务所律师，一般授权代理。 张帮和与成都海科投资有限责任公司（以下简称“海科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张帮和及其委托诉讼代理人蹇兆才、海科公司委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张帮和向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿因房屋漏水给原告造成的经济损失5000元；2.请求判令被告对原告的房屋承担质量保修责任；3.请求判令被告对因修补漏水造成损毁的外墙恢复原状；4.请求判令被告向原告支付因未能按照合同要求在约定的期限内办理商品房所在楼栋的权属证明而产生的违约金17463元；5.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金38218.9元（住宅及车位楼栋权属证明逾期起止时间分别为2013年11月1日至2015年1月28日、2014年6月30日至2015年1月28日，住宅及车位房屋所有权证书逾期起止时间分别为2014年4月15日至2016年9月19日、2014年7月8日至2017年6月22日，车位延迟交付逾期起止时间为2012年12月31日至2013年1月5日）；6.请求判令被告向原告支付逾期交付车位的违约金90元；7.请求判令诉讼费用由被告承担。庭审中，张帮和明确第一项诉讼请求系对衣柜的损失赔偿；明确第二项诉讼请求为：请求海科公司承担房屋漏水、室内屋顶墙面脱落以及窗户关不严的质量保修责任。事实和理由：2012年1月10日，张帮和与海科公司签订《商品房买卖合同》，购买了海科公司开发的位于温江区××街××社区××组××幢××楼××号房屋，建筑面积103.6平方米，购房款为357420元。该《商品房买卖合同》约定海科公司的质量保修责任，同时约定了出卖人办理权属证明和房屋所有权证书的期限及逾期办理的违约责任。2012年1月10日张帮和向海科公司支付购房款127420元，余款230000元由其申请农业银行贷款的方式支付。2013年1月5日，张帮和与海科公司签订《商品房买卖合同》全款购买温江区××街××社区××组海科智城项目1幢-1层142号车库，建筑面积16.35平方米，总价款60000元。该《商品房买卖合同》约定了出卖人办理权属证明和房屋所有权证书的期限及逾期办理的违约责任。海科公司分别于2012年10月17日、2013年1月5日将住宅、车库交付给张帮和。张帮和分别于2015年1月28日、2015年11月5日、2016年9月19日、2017年6月22日取得商品房所在楼栋的权属证明、住宅的房屋所有权证书、住宅的国有土地使用证及车库的不动产权证书。2012年10月17日交房时，房屋就存在漏水、墙面脱皮等重大问题，入住后房屋次卧及书房墙多处漏水，导致房屋内柜子严重损坏，给张帮和造成了重大的财产损失。虽然张帮和多次要求海科公司予以维修，海科公司也进行过维修，但未从根本上解决房屋漏水问题，漏水事故仍在发生。2016年维修以后，海科公司就以各种借口，拒绝承担维修责任，该房屋至今仍处于漏水之中。除此之外，该房屋还存在卧室窗户关不严、室内屋顶墙面脱落，因之前修补漏水造成外墙毁损的问题。张帮和认为双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务，海科公司未按约定的时间取得楼栋权属证明，逾期办理房屋产权证书，应当按照约定承担违约责任。另根据相关法律规定，海科公司应当对该房屋出现的漏水等问题承担修复责任，对因修补漏水造成损毁的外墙恢复原状，并对因漏水造成的财产损失承担赔偿责任。 海科公司辩称，1.关于经济损失，没有事实依据，赔偿明细没有损失的证据和计算过程；2.目前房屋漏水是由哪一方造成的尚不明确，没有证据证明是海科公司造成的，并且已经过保修期；3.关于外墙损毁，没有证据证明外墙毁损是海科公司造成的，也没有事实依据；4.对于第4、5、6项诉讼请求，已经超过诉讼时效，不应当得到法院支持。综上，请求驳回张帮和全部诉讼请求，诉讼费不应由海科公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月10日，张帮和与海科公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同一》”），约定张帮和（作为买受人）购买海科公司（作为出卖人）开发的温江区××街××社区××组××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款357420元，建筑面积103.6平方米；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，买受人应在合同约定的交付时间内办理接房手续后，由出卖人按照国家和四川省有关工程质量的规范和标准，在商品房交付之日起30日内负责修复；出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务；该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。同时，《合同一》约定出卖人应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。 合同签订后，张帮和按双方约定履行了付款义务。2012年10月17日，海科公司向张帮和交付了案涉房屋，并向张帮和交付《海科智城交房手册》，其中《房屋质量保修书》第2.1条载明“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年”“装修工程为2年”；第6条载明“用户保修请与本公司委托的物业管理公司联系。物业管理公司自接到通知之时起会立即与有关单位核准，如确属保修内容，由本公司组织人员或委托物业管理公司在合理的时间内完成维护。”张帮和在验房时，发现房屋质量问题，《业主入住验房表》的物管项目部意见中载明“①次卧墙有漏水（问题大）；②入户花园墙脱皮；③书房窗户边也有问题、墙面脱皮；④书房左边没玻璃；⑤阳台护栏生锈；⑥阳台淌水不流下；⑦客厅玻璃上条条脱落”。 2013年1月5日，张帮和与海科公司双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同二》”），约定张帮和（作为买受人）购买海科公司（作为出卖人）开发的温江区××街××社区××组海科智城1幢-1层142号车位，总价款60000元，建筑面积16.35平方米；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付；出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起549日内取得房屋所有权证书的，买房人不退房，每逾期一日，出卖人于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。同日，海科公司将车位交付张帮和。 另查明，案涉房屋于2015年6月8日取得房屋所有权证，于2016年7月21日取得国有土地使用权证；案涉车位于2017年6月12日取得不动产权证。 再查明，张帮和收房后，海科公司因《业主入住验房表》的质量问题对房屋进行维修，《业主入住验房表》中记载的除漏水以外的问题已得到修复。2016年5月12日，海科公司再次派工作人员维修漏水，在《海科智城交房手册》的维修记录中记录“处理书房顶部墙壁漏水（空调外机处），刮了一层腻子；处理次卧飘窗、墙壁漏水”。后，张帮和仍就房屋漏水问题多次向物业管理公司反映，要求进行维修。 庭审中，经与张帮和确认，房屋漏水位置为书房及次卧，室内屋顶墙面脱落位置为客厅屋顶，窗户关不严的位置为次卧窗户。 以上事实，有双方当事人身份信息及当庭陈述、《合同一》《合同二》《业主入住验房表》《海科智城交房手册》房屋所有权证、国有土地使用权证、不动产权证、车位费收据、外墙照片、衣柜照片若干等在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，张帮和与海科公司签订的《合同一》《合同二》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”和第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待正事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，从张帮和提交的《业主入住验房表》，以及其后反复向物业管理公司反映房屋漏水的情况来看，案涉房屋在交房时即存在漏水问题，虽然海科公司进行了维修，但房屋漏水问题一直未得到彻底解决。现海科公司未提交其在保修期内已完成质量保修责任，将修复好漏水问题的房屋交付给张帮和使用的证据，亦未提交房屋漏水系非海科公司原因造成的证据，故对于其认为距离交房时间已久，房屋漏水问题可能存在其他原因的辩称，本院不予采纳。 因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条第一款“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，海科公司依法应当承担案涉房屋修复漏水的质量保修责任。另，案涉房屋为17楼，使用人正常使用显然无法到达并损坏其外墙，而该外墙正好对应案涉房屋书房、次卧漏水位置，海科公司因修复漏水问题导致外墙外观与原墙体存在显著差异，故海科公司应承担恢复原状的修复责任。对于前述两项修复责任，张帮和应为海科公司预留合理期限，本院综合本案实际情况，酌定海科公司在本判决生效之日起60日内完成修复。 对于张帮和主张的客厅墙顶脱落及次卧窗户关不严的问题，由于没有证据证明上述装修工程问题系交房时就存在或者由海科公司造成，且已经过《房屋质量保修书》约定的2年保修期，故本院对该项诉请不予支持。 对于张帮和主张的衣柜损失5000元，由于海科公司交付给张帮和的房屋存在漏水问题且长期未得到根本解决的情况属实，而房屋漏水位置紧邻衣柜，必然导致漏水位置附近的家具受到一定损害，故海科公司应当赔偿因房屋质量问题给张帮和造成的损失。因张帮和无法提供衣柜具体的价值损失依据，本院酌情支持2000元。 对于张帮和主张的逾期办理楼栋权属证明、房屋所有权证及车位迟延交付的违约金，由于其主张的距起诉之日最近的违约金的时间为2017年6月22日，截至起诉之日已超过三年诉讼时效。而张帮和提交的海科公司办公室、公交站台照片等证据并不足以证明其所主张的三项违约金符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条、第一百九十五条中有关诉讼时效中止、中断的法定情形，故其主张的违约金诉请均已经过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、成都海科投资有限责任公司于本判决生效之日起60日内完成对位于温江区××街××社区××组××幢××单元××层××号房屋书房、次卧漏水及外墙的修复； 二、成都海科投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内向张帮和支付衣柜损失2000元； 三、驳回张帮和的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取660元，由成都海科投资有限责任公司负担100元，由张帮和负担560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 舒 玲 二〇二〇年十二月十六日 书记员 杨李欣