北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5317号原告：贝壳时代（北京）商业管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：郭景威，经理。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所律师。被告：北京优锡糯餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇祥云街5号院4号楼2层201。法定代表人：王玉莎，负责人。委托诉讼代理人：周洁，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓昱，北京市京师律师事务所律师。原告贝壳时代（北京）商业管理有限公司（以下简称贝壳公司）与被告北京优锡糯餐饮管理有限公司（以下简称优锡糯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贝壳公司的委托诉讼代理人陈莉燕、范亮，被告优锡糯公司的委托诉讼代理人周洁、孙晓昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝壳公司向本院提出诉讼请求：1、判令《租赁合同》解除；2、判令被告向原告结清欠费，包括租金168588.42元（从2020年6月24日至2020年9月23日）,供暖费15663.68元（从2019年11月15日至2020年3月15日），物业费42147.11元（从2020年6月24日至2020年9月23日），3、判令被告赔偿原告违约金335913.15元（按6个月计）。事实和理由：原告与被告于2019年4月23日签署《租赁合同》，原告将北京市房山区学园北街26号院1号楼-1层207、208商铺（以下简称“案涉房屋”）租赁给被告经营餐饮项目，租期5年，自2019年4月23日至2024年4月22日，前两年的租金为6元/天/平方米。嗣后，原告将商铺场地移交被告装修营业，全面履行了《租赁合同》约定。2020年4月21日被告自行搬走店铺设备，并于4月25日向原告发送《律师函》，声称原告违约，要求单方面解除《租赁合同》并赔偿被告损失。原告经逐项自查后，认为被告在《律师函》中所述事实均不属实，其所提单方面终止合同并退还全部租金、履约保证金及其他相关费用的要求缺乏合同及法律依据。鉴于被告拒不履行《租赁合同》的违约行为，将给原告带来较大的经济损失，原告有权要求其继续履行合同；但因其执意解除合同，原告只能也向法院提出解除合同的诉讼请求。但被告应根据法律规定以及《租赁合同》的约定，赔偿原告违约金，并支付欠付的租金、物业费和供暖费。故诉至法院。优锡糯公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、合同8.3约定：贝壳公司负责天然气接驳到该建筑，乙方负责天然气由该建筑接驳到户和天然气开口，后到目前为止贝壳公司一直无法提供商用天然气接驳接口到该建筑，导致优锡糯公司经营的餐饮无法正常经营，优锡糯公司认为贝壳公司的行为构成根本违约，无法实现合同目的，故在优锡糯公司与贝壳公司无法协商解决的情况下，才向贝壳公司提出解除合同。二、原告向被告发送起租期确认函，将起租期定为2019年12月25日，未向被告履行免租期承诺，但之后原告的工作人员在与被告负责人的微信中，认可了上述日期不是双方同意的起租期。三、因原告拒不配合被告退租、搬出等事宜，导致被告的相关物品无法搬离、拆除，同时对被告造成了损失。四、被告不存在违约行为，不应支付违约金,且原告主张的违约金过高。五、原告没有任何证据证明其提供了供暖，也没有交其将供暖费交给了开发商或供暖单位的证据，其收取物业费也没有法律依据。六、本案存在因新冠疫情导致的合同不能履行的情形，应参考使用不可抗力和情势变更导致的合同解除的规定，来确定双方之间的权利义务分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月23日，优锡糯公司与贝壳公司签订了《房屋租赁合同》，该合同作出如下约定：第一章，租赁房屋和经营项目，优锡糯公司承租贝壳公司位于北京市房山区学园北街26号院1号楼-1层207、208商铺，用于经营优锡糯项目，商铺建筑面积：306.77平方米。第二章，租赁期限与免租期，合同期限为5年，从2019年4月23日到2024年4月22日（以实际开业日为准），贝壳公司给予优锡糯公司35天的免租期进行装修，在免租期内承租方不承担房屋租金，在此期间承租方施工发生的实耗水、电费、供暖费由承租方承担。第三章，租金及支付方式，租金为6元/天/平方米，第3年开始每2年递增8％，租金支付方式押二付六，支付时间为租金到期之日起提前一个月，双方合同签订日后七个工作日内，承租方支付6个月租金335913.15元。第四章，履约保证金，履约保证金为当年度两个月租金数额，即111971.05元，如因承租方原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金。合同期结束后，承租方不再续约时，应拆除装修，恢复商铺至原始交房状态并与出租方办理租赁场地交接，注销该房屋办理的所有证照后，出租方在上述事宜办理结束后签署房屋交还单，交还单签署之日起三个月内，出租方不计息返还履约保证金。第五章，税收及费用，物业管理费每天每平方米1.5元，承租方进场施工前交付半年物业费，后续物业管理费的支付方式和支付时间与租金相同，一并缴纳。第八章，双方约定，出租方负责天然气接驳到该建筑，承租方负责天然气由该建筑接驳到户和天然气开口。第十二章，违约条款，承租方违反合同其他约定的，已交租金和履约保证金不退，同时承租方赔偿当期6个月租金作为违约金。合同同时对双方权利义务等作出其他约定。合同签订后，优锡糯公司支付了贝壳公司六个月房租335913.15元，履约保证金111971.05元，物业费83978.29元、施工押金1万元，装修费用及电费12675.64元。2020年4月29日，被告向原告邮寄《律师函》一份，告知原告《租赁合同》于2020年4月25日解除。2020年4月21日，被告将店内桌椅等物品搬离。2020年4月27日，优锡糯公司注销了其商铺的食品经营许可证。2020年9月23日，经双方确认，优锡糯公司已经将店内设施拆除完毕。庭审中，优锡糯公司主张因贝壳公司未将商用天然气接驳至建筑，导致店内无法使用天然气制作菜品，贝壳公司构成根本违约。贝壳公司主张根据合同约定，贝壳公司仅需将天然气接驳到建筑，接驳到户及开口需优锡糯公司自行联系改装接管。且贝壳公司已经多做一步将商用燃气接驳到户，燃气表规格为商用的G4表。上述事实，有《租赁合同》、转账凭证及收据、律师函、照片等证据在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。关于优锡糯公司所诉解除合同一节。本案中，优锡糯公司称贝壳公司未履行合同中约定的天然气接驳义务而导致合同目的无法实现，构成根本违约。根据庭审查明，优锡糯公司与贝壳公司所签订的租赁合同约定由出租方负责天然气接驳到该建筑，承租方负责天然气接驳到户和天然气开口，故依据双方约定贝壳公司并不负有将天然气接驳至优锡糯公司运营店面的义务。贝壳公司已履行了合同中该款项约定的义务。故优锡糯公司辩称贝壳公司违约导致合同目的无法实现的主张，本院不予采信，因此优锡糯公司并无单方解除权。故优锡糯公司在事先未征得贝壳公司同意的情况下通知贝壳公司解除《房屋租赁合同》并搬离房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离涉案场地的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但因贝壳公司后在案件审理过程中即2020年8月7日变更诉讼请求要求解除上述租赁合同，可视为双方均对解除合同予以同意，本院对此不持异议，故本院认定2020年8月7日为合同解除之日。关于物业费和房租费，本院认为，新冠疫情对经济社会产生重大影响，优锡糯公司承租房屋用于经营餐饮，疫情防控措施确实会导致承租人营业收入减少，本院根据承租人实际使用租赁房屋经营情况酌情认定优锡糯公司应按照合同约定的标准的一半支付应付房屋租金及物业费。经核算，优锡糯公司已经给付的租金、物业费恰足以支付按上述标准应付的款项，故对贝壳公司要求优锡糯公司给付2020年6月24日至2020年9月23日期间的租金及物业费的主张，本院不予支持。对于贝壳公司主张的因优锡糯公司拖欠租金而产生的违约金，本院认为，对于经营性房屋租赁，因疫情防控措施导致不能正常营业，出租人以承租人拖欠租金为由主张违约金的诉讼请求，不应予以支持，故对于贝壳公司要求优锡糯公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于贝壳公司要求优锡糯公司支付供暖费的诉讼请求，因贝壳公司未向法庭提交其向相关供暖单位垫付供暖费的相关证据，故对于贝壳公司要求优锡糯公司支付供暖费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认贝壳时代（北京）商业管理有限公司与北京优锡糯餐饮管理有限公司于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除。二、驳回贝壳时代（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6339元，由贝壳时代（北京）商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 然人民陪审员  杜玉萍人民陪审员  陈 洁二〇二〇年十二月十八日书 记 员  杨 丽