广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27443号原告：佛山市南海区通远皮革有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××务庄，统一社会信用代码914×××××××××××612K。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：蒲慧鑫，公司员工。委托诉讼代理人：冯靖，公司员工。被告：许家年，男，1971年12月28日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区×××××××××××，公民身份号码430×××××××********。委托诉讼代理人：林海红，广东宝慧律师事务所律师。原告佛山市南海区通远皮革有限公司与被告许家年租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月25日立案后，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区通远皮革有限公司向本院提出诉讼请求为：1.确认原被告之间的租赁合同关系于2017年7月16日起正式解除；2.判令被告立即向原告支付2017年6月16日至2017年7月15日期间的租金8000元，以及2017年7月16日至2018年11月15日期间占有使用费(参照合同租金标准计算)128000元，共计136000元；3.判令被告向原告支付违约金40800元；4.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》及其《补充约定》，约定原告将持有的佛山市南海区××镇务庄乡厂区两栋6层宿舍楼(建筑面积2055平方米)及宿舍区保安室对面的两个小房间续租给被告，租期自2017年1月16日起至2018年1月15日届满。双方就原告单方解约问题，在《补充协议》第2条第3款中约定，“如甲方由于经营需要收回上述出租物，只要提前1个月书面通知乙方即可，乙方必须1个月内交回租赁物，甲方不需要承担任何违约责任”。基于管理需要，原告已提前书面通知被告，要求其在2017年6月29日之前全部撤出。被告在收到上述通知后拒不履行相应义务，且在租赁期届满后无正当理由长期占用上述房屋，直至2018年11月15日，原告才得以收回上述房屋。2019年7月12日，原告再次向被告发出催收函，被其拒收亦拒绝支付所欠租金等款项。被告许家年辩称，一、原告诉请事由与客观事实严重不符。1.被告自2011年开始租赁原告的涉案物业，一直遵守合同约定按时交租，至2017年5月原告发出提前收回物业通知后，被告亦立即清退租户，并按照原告要求，在2017年6月底已从涉案物业全部清场撤出，同时原告也即时接管了涉案物业。2017年6月16日至全部撤出之日止的租金，当时已经与合同保证金16000元作相互抵扣，互不追究处理。原告诉称被告直至2018年11月15日才撤出，并一直拖欠租金和占用使用费，与事实严重不符。2.从一般的合理性分析，尤其是原告有专门的保安队管理情况下，既然早在2017年5月就已发出提前收回物业通知，不可能还会允许被告一直无限期、不付租金地占用物业到一年半以后的2018年11月，这完全不符合日常经验法则。3.双方《补充约定》第13条约定：被告必须在租期届满或合同解除之日无条件迁出承租物业、将物品搬离、恢复物业整洁、将物业退还原告。否则，原告有权自行以任何方式进入和收回承租物业，任何未搬离的物品均视为放弃，原告有权全权自行处置。这一约定表明，合同解除之时，原告拥有绝对的自行收回物业的处置权，被告在事实上根本不可能在合同解除之后还能强行占用物业达一年半之久。4.双方《补充约定》第1条第3款约定，如果被告逾期交付租金30日，原告有权解除合同、收回物业；第9条也约定：如果被告连续拖欠租金2个月以上的，原告或其授权单位有权通过停水、停电等措施中止被告使用房屋。这约定表明，如果被告一直占用涉案物业既不撤出，也不交租的，原告最多2个月就可以对被告采取停水、停电中止被告使用物业，再次证实被告在事实上根本不可能在合同解除之后还能不付租金、强行占用物业达一年半之久。5.原告突然在2019年7月12日向被告发出所谓催缴租金函，不但不能证实被告长期拖欠租金占用涉案物业的可能性，反而欲盖弥彰地证实原告故意隐瞒客观事实、人为制造事实假相的不当意图。二、原告的诉请无事实根据和法律依据，应予全部驳回。1.根据双方《补充约定》第2条第3款约定：原告由于经营需要收回出租物，只要提前1个月书面通知被告即可，被告必须1个月内交回租赁物。原告于2017年5月30日发出提前解除租赁合同通知，要求被告于2017年6月29日之前全部撤出，可证明双方租赁合同关系解除时间最迟应是2017年6月29日。原告诉请双方租赁合同关系于2017年7月16日起正式解除，与双方约定以及合同的实际履行情况不符，没有任何事实根据。2.如上所述，在原告发出提前收回物业的通知之后，被告事实上根本不可能强行占用涉案物业至2018年11月份。原告诉请被告支付2017年7月份开始的租金或者场地占有使用费，毫无事实根据。而2017年6月份的租金，在事实上也与原合同保证金相互抵扣、互不追究处理，原告诉请租金中涉及2017年6月16日至2017年6月30日期间的部分，也不成立。3.本案系原告单方提前解除双方租赁合同关系，被告亦按双方的约定配合原告及时撤出了场地，终止了租赁，被告不存在任何违约行为。并且，原告没有证据证实其存在实际的经济损失且该损失系被告所导致，故诉请被告支付违约金明显缺乏事实根据和法律依据，且40800元的违约金明显偏高。综上，原告的诉求无理无据，请法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有异议的证据以及本案事实认定如下：1.原告提供的《关于缴纳欠缴租金的函》及EMS底单，因无回单佐证，不能证实已送达被告；2.被告提供的退房清单，无原告或相关人员签名确认，本院不予认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告是案涉租赁物业两栋宿舍楼的权属人，并持有房地产权证，自2011年起出租给被告，被告在各房间装上独立水电表后再分租出去。其中双方于2017年1月9日签订的房屋租赁合同及补充约定约定：租赁期限自2017年1月16日至2018年1月15日；含税月租8000元，按月结算，由被告在每月10日前缴付；被告交纳保证金16000元，期满或合同解除之日起十个工作日内退回或抵偿租金；租赁期间原告有权转让房屋，但须提前1个月书面通知被告；被告不得将房屋转租，否则视为被告自动放弃房屋使用权，合同在转租之日起解除，保证金不予退还；被告拖欠租金1个月以上的，原告可以解除合同；逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%支付违约金；连续拖欠租金2个月以上的，原告或其授权单位有权通过停水、停电等措施中止被告使用房屋；被告必须在租期届满或合同解除之日无条件迁出承租物业、将物品搬离、恢复物业整洁、将物业退还原告，否则原告有权自行以任何方式进入和收回承租物业，任何未搬离的物品均视为放弃，原告有权全权自行处置；被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期其迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额50%收取违约金，等等。2017年5月30日，原告向被告发出解除合同的通知，要求被告于2017年6月29日之前全部撤出。被告确认收到通知，并称其已在2017年6月底撤出，但原告并不确认其所述撤出时间。本院认为，本案争议焦点为：1.被告实际占用租赁物的期间至何时；2.如存在逾期占用物业的情形，应承担的租金及使用费如何确定、违约金如何计收。案涉租赁合同有效。案涉租赁物业为宿舍楼，被告承租后再分租出去，原告对此应当明知，且已持续多年，不能仅以此认定被告违约。双方于合同约定租赁期限至2018年1月15日，原告依据合同约定提前1个月向被告发出提前解除合同的通知，通知已送达被告，双方合同于通知后1个月即2017年6月29日解除。被告依约应在通知期限内撤出，向原告交还租赁物，此时，被告为履行义务人，应为其已履行义务举证。而若被告没有在上述期限内撤出，根据合同约定，租赁期限至2018年1月15日，合同期满终止后，租赁物业自应重归原告占有，若原告主张被告仍未撤出，原告应为此举证。现双方对被告实际撤出的时间均无举出充分有效的证据予以证明，本院根据上述举证责任分配的原则，确定被告撤出时间为2018年1月15日。按合同约定的租金标准8000元/月，2017年6月16日至2018年1月15日，被告应付租金（占有使用费）7个月共计56000元。原告主张此后的占有使用费，本院不予支持。因被告未按通知限期撤出，构成违约，应承担违约责任。根据本案的实际情况，本院酌定原告得没收被告交纳的合同保证金16000元，但其另诉的违约金则不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认佛山市南海区通远皮革有限公司与许家年于2017年1月9日签订的房屋租赁合同及补充约定于2017年6月29日解除；二、许家年于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（占有使用费）56000元予佛山市南海区通远皮革有限公司；三、驳回佛山市南海区通远皮革有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取1918元（原告已预交），由原告负担1310元，由被告负担608元。被告负担部分应于上述判项同期迳付原告，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱劲雄二〇二〇年十二月十一日书记员  龙文媛