黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2793号原告：吴晓波，男，1969年2月26日出生，满族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路**。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光******/div>法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告吴晓波与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴晓波、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。吴晓波向本院提起诉讼请求：1.停止对吴晓波购买的双城区周家镇公安分局2号楼1栋东数2门房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认双城区周家镇公安分局2号楼1栋东数2门房产返还给吴晓波所有；3.判令郭富军立即将案涉房产过户给吴晓波，并按照协议承担过户费用；4.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司、郭富军承担。事实和理由：2005年8月22日，吴晓波从郭富军处购买双城区周家镇公安分局2号楼1栋东数2门房产，与郭富军签订购房协议，并缴纳了全部购房款50,000元。在签订协议后，郭富军就将该房产交付给吴晓波居住使用。之后吴晓波曾多次找到郭富军要求配合其进行更名过户，但郭富军均以“人多事忙为由”一拖再拖。2006年5月25日，当吴晓波再次找到郭富军要求其配合过户，郭富军说房照被其放在银行抵押贷款了，贷款5万元自用，暂时拿不回来，需要等贷款还清才能帮吴晓波过户，并给吴晓波立字据证明房照由郭富军拿去贷款，等贷款还清就拿给吴晓波过户并承担全部过户费用。在过去的十多年间，吴晓波曾多次以上门和打电话沟通的方式找郭富军要求其配合更名过户，但是郭富军不是没时间就是人在外地，一再搪塞吴晓波至今。直到去年2019年末，法院查封、拍卖吴晓波的房产时，吴晓波才知道郭富军、宏兴公司和实发公司因民间借贷纠纷一案查封了吴晓波依法购买的房产。基于上述事实可知，吴晓波对双城市周家镇公安分局2号楼一栋东数2门的房产依法享有所有权，吴晓波实际出资购买该房产并且持续占有、使用该房产长达15年之久。吴晓波符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问趣的规定》第二十八条的规定,郭富军未按照约定按照过户已构成违约,因此案吴晓波以飞机多次往返,给吴晓波造成实际的财产损失。实发公司辩称，根据吴晓波提供的证据，吴晓波虽然主张其于2005年8月22日从郭富军处购买了案涉房产，但其并没有提交支付购房款的证据，也没有出示证据证明案涉房产不因其自身原因未办理过户登记。案涉房产已经被依法拍卖，且拍卖款已经交付给实发公司，即案涉房产在吴晓波提出执行异议前已经执行终结。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴晓波为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、《抵押协议书》《协议书》，拟证明：2005年8月22日吴晓波向郭富军现金购房，房款为5万元，其中3万从吴晓波的弟弟吴晓松处借款，因为案涉房产的房产证没在郭富军手中所以将郭富军父亲居住房屋的房产证交给吴晓波予以抵押。证据二、郭富军于2006年5月25日出具的《协议》，拟证明：吴晓波购买案涉房屋的第二年，郭富军用案涉房产的产权证抵押贷款，因为没更名所以郭富军又给吴晓波出具协议书，并约定办过户所有费用由郭富军承担。证据三、《租房协议书》，拟证明：案涉房产所有权为吴晓波所有，房屋由吴晓波占用并使用出租。证据四、电费缴费凭证一份、物业缴费单26张，拟证明：吴晓波一直缴纳案涉房产的电费和物业费。证据五、证人王艳玲证言，拟证明：王艳玲为吴晓波弟弟吴晓松的妻子，购买案涉房产时向吴晓松、王艳玲借款3万元。证据六、证人巩某证言，拟证明：吴晓波与郭富军签订案涉房产买卖协议时，巩某系中间人，知晓购买房屋及交付房屋的过程。实发公司对吴晓波提交证据的质证意见为：对证据一《抵押协议书》《协议书》及证据二2006年5月25日郭富军出具的《协议》有异议，因实发公司不是上述证据形成时的参与人及当事人，实发公司对该组证据的真实性不发表质证意见。但通过上述证据的文字内容反映，虽然房屋买卖的双方是郭富军与吴晓波，但吴晓波明知其购买房屋时，该房屋存在抵押的客观事实，特别是2006年5月25日郭富军要求继续使用该房屋房照，吴晓波不仅没有依法主张自己的权利，还同意了郭富军的要求。据此，上述证据能够充分证明，吴晓波在明知郭富军违约的情况下，不仅没有通过诉讼主张自己的权利，还纵容郭富军继续使用该房屋房照，显然吴晓波对案涉房屋未能办理更名过户登记存在严重过错，是吴晓波自身原因未办理过户登记。且上述证据不能证明吴晓波足额向郭富军交纳了购房款。对证据三《租房协议书》的真实性、关联性和证明问题均有异议，但不论该协议是否真实或是否履行，均无法否认吴晓波不是案涉房屋的登记所有权人这一客观事实，同时也不因吴晓波占有或使用房屋而改变案涉房屋登记所有权人为郭富军的客观事实。对证据四对电费缴费凭、物业缴费单的真实性不发表质证意见，即使上述单据及流水是真实的，房屋所有权以登记公示为原则，据此上述证据也不能证明吴晓波对案涉房屋拥有所有权。对证据五证人王艳玲证言，因王艳玲与吴晓波是亲属关系，其证言证明力较弱，证人也仅证明曾向吴晓波借款3万元，但没有出示任何借款的凭据及付款凭证，也不知道其所借的款项是否真实用于购买房屋。对证据六证人巩某证言，因证人巩某与吴晓波是亲属关系，证人巩某虽然证明购房协议是其起草的，也看到了吴晓波向郭富军支付5万元购房款，但其并不知道郭富军向吴晓波出具了收到5万元购房款的收条，明显不符合常理。本院认证意见为：吴晓波举示的证据一至证据四，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对上述证据予以确认；吴晓波举示的证据五、证据六，因两位证人与吴晓波均为亲属关系，与吴晓波存在利害关系，吴晓波举示的其他证据亦不能佐证两位证人予证明的问题，本院对上述证据不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示证据（2018）黑01执770号拍卖通知书、单位往来自制凭证，拟证明：案涉房产经依法拍卖，被他人以182,940.57元竞买后，已经将包括案涉房产在内的拍卖款交付实发公司，案涉房屋已经执行完毕。吴晓波对实发公司提交证据的质证意见为：对证据（2018）黑01执770号拍卖通知书、单位往来自制凭证的真实性有异议。本院认证意见为：对实发公司举示的证据能够证明本案事实，本院对该证据予以确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：吴晓波与郭富军签订《协议书》约定郭富军将登记在其名下的位于双城区周家镇公安分局2号楼1栋东数2门房产出售于吴晓波，该协议记载签订日期为2005年8月22日。吴晓波与郭富军签订《抵押协议书》约定因郭富军因贷款将双城区周家镇公安分局2号楼1栋东数2门房产进行抵押，故将案外房屋的房产证交给吴晓波作为抵押，该协议记载签订日期为2005年8月22日。郭富军为吴晓波出具《协议》，约定因案涉房产未办理过户登记，待郭富军将贷款完清后，郭富军负责更换案涉房产产权登记至吴晓波名下，此款由郭富军负责，用房证日期为2006年10月末。该协议记载出具日期为2006年5月25日。在双城市实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2005年8月22日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉双城区周家镇公安分局2号楼1栋东数2门房产，吴晓波作为案外人对本院查封案涉商服提出书面异议。本院于2020年11月23日作出（2020）黑01执异312号执行裁定书，裁定：驳回案外人吴晓波的异议请求。吴晓波不服该裁定，提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是吴晓波是否享有排除案涉商服强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴晓波主张享有排除案涉商服强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。吴晓波主张其于2005年8月22日购买案涉房产，因郭富军不予配合办理过户登记，导致案涉房产现仍登记在郭富军名下。因吴晓波主张自2005年即购买案涉房产，至案涉房产查封时已长达十几年，吴晓波虽主张郭富军一直不予配合办理案涉房产的过户登记手续，但吴晓波未举示证据证明在其购买案涉房产后向郭富军有效主张权利的相关证据，现吴晓波举示的证据不足以证明非因其自身原因未办理案涉房产的过户登记。据此，根据现有证据不能认定吴晓波享有足以排除案涉商服强制执行的民事权利。综上所述，吴晓波的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告吴晓波的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告吴晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 张 宇审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月三十日法官助理范东哲书记员张春天