吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉01执异246号异议人（被告）：伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司，住所地吉林省伊通满族自治县伊通镇福康街。法定代表人：吴海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司员工。原告：长春国兴融资担保投资有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北京大街177号办公楼401室-416室。法定代表人：徐国斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。被告：伊通亿达建筑有限责任公司。住所地吉林省伊通满族自治县伊通镇中华西路735号。法定代表人：杨树彬。被告：杨树彬，男，1962年7月14日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。被告：宋海平，男，1965年9月27日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。被告：牛昊军，男，1974年9月13日生，汉族，住吉林省长春市南关区。被告：李忠民，男，1962年3月26日生，汉族，住吉林省长春市南关区。本院在审理长春国兴信用担保投资有限公司（现更名为长春国兴融资担保投资有限公司）（以下简称国兴公司）与伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司（以下简称盛宇公司）、伊通亿达建筑有限责任公司（以下简称亿达公司）、杨树彬、宋海平、牛昊军、李忠民追偿权纠纷一案中，保全查封了盛宇公司开发的盛宇豪庭小区22栋房屋，盛宇公司对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。盛宇公司称，请求：1.解除对盛宇公司名下建筑楼房盛宇豪庭1#-4#、8#-18#、21#-23#、26#、33#、35#、36#等22栋楼174604.67平方米建筑的超标的查封。事实及理由：长春市中级人民法院（以下简称长春中院）根据国兴公司的诉讼保全申请对盛宇公司名下22栋楼房（约合174604.67平方米）进行了保全查封，这些楼房如果按照伊通县内住宅平均建筑成本价格计算未2800.00元/平方米，总价值应为4.9亿元，远远超过了国兴公司的诉讼标的(此价格与盛宇公司相邻的城明别苑地产的楼盘价格3200元/平方米为参照依据)。同时，两个案件中还查封伊通亿达建筑有限责任公司等人的财产存款1900万元。兴达公司、牛昊军等人在银行存款1500万元查封扣押其等值财产。长春中院的查封行为属于严重超标的额的查封，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十一条：查封、扣押、冻结被执行人的财产从其价额足以清偿法律文书确定的债权额度及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的部分财产的查封扣押冻结。但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。2020年1月2日，最高人民法院发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中要求严格禁止超标的的查封和乱查封执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。盛宇公司欠国兴公司两个案子本金3000万元加上利息也不过5000万元。国兴公司申请长春中院查封盛字公司近4.9亿元不动产，明显超标的查封，其行为违反了上述的最高人民法院的规定要求，应当予以纠正。被查封的楼房中涉及大量的回迁房屋，回迁户早已在法院查封前搬迁入住，现在这些被查封的“无籍房”政府正在解决办理房屋产权证照，如果法院对这些被查封的楼房不能解除查封，会严重影响政府为办理无籍房的进度，直接关系到广大人民群众的切身利益，为避免全体小区业主再次上访行为，保持社会稳定，盛宇公司强烈要求贵院本着回迁优先的置换原则，尽快解除对盛宇豪庭小区回迁楼房的查封。被法院查封的楼房还有一部分是查封前盛宇公司早已出售给第三人的楼房，其中还有抵给一些债权人第三人的楼房260套。这些楼房虽然没有办理过户登记手续，但是第三人已经支付全部购楼款，双方已签订了楼房买卖合同、并已实际占有装修入住，没办理产权过户手续是因房地产开发企业政策不规范造成的，购房的第三人不存在任何过错，按照法律规定，这些房屋的权利人所享有的权利已经很接近于物权，应受到法律的保护。综上，请求法院对盛宇豪庭小区22栋楼房解除查封。本院查明，国兴公司与盛宇公司、亿达公司、杨树彬、宋海平、牛昊军、李忠民追偿权纠纷一案中，国兴公司申请诉讼财产保全，本院于2018年3月27日作出（2018）吉01民初209号民事裁定书，裁定：冻结盛宇公司、亿达公司、牛昊军、李忠民、杨树彬、宋海平在银行的存款人民币1900万元或查封、扣押其等值财产。2018年4月11日，本院向伊通满族自治县不动产登记中心送达了（2018）吉01民初209号协助执行通知书，内容为：“轮候查封伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司名下建筑楼房，地址为伊通镇福康街盛宇豪庭小区1#-4#、8#-18#、21#-23#、26#、33#、35#、36#，查封期限自2018年4月11日至2021年4月10日”共计1894套房屋。长春净月高新技术产业开发区人民法院（以下简称净月法院）于2015年11月19日查封了盛宇豪庭2#、3#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#、18#、20#、22#、23#、26#部分房屋，共计104套房屋。现除净月法院查封的104套房屋，因首封法院解除查封，本院查封变为有效查封。本案中，除上述查封外，本院于2018年4月11日还分别查封了位于伊通县伊通镇人民大路北侧原检察院1层1门，面积6528.34㎡，所有权人宋海平，产权证号SXXXX，所有权人为杨树彬，产权证号SY00059305所占有的产权部分房屋；查封杨树彬名下（共有部分）位于伊通县伊通镇邵家二队，产权证号：SXXXX、SXXXX、SXXXX、SY00045317；查封宋海平名下（共有）房屋，位于伊通县伊通镇伊通大街西侧卫生防疫站北侧西栋1层6门，产权证号：SY00000284；查封宋海平名下（共有）房屋，位于伊通县伊通镇庆德街东侧八旗茗苑①4号楼1层11门，产权证号：SY00013076的房屋；②.4#-1号楼1层5门，产权证号：SY00070762的房屋。2019年3月19日本院分别冻结了亿达公司名下的22001027238055008869账户内存款145177.68元、6221882400129042462账户内存款35523.18元。国兴公司与盛宇公司、亿达公司、杨树彬、宋海平、牛昊军、李忠民追偿权纠纷一案，国兴公司诉请：1.判令亿达公司立即偿还代偿款18147122.43元及违约金816620.50元（以18147122.43元为基数，按日0.5‰，自201,7年10月10日起至代偿款全部付清之日止，现暂计算至2018年1月10日）；2.判令盛宇公司、杨树彬、宋海平、牛昊军、李忠民就亿达公司应支付的代偿款、违约金承担连带清偿责任；3.判令国兴公司就盛宇公司提供的抵押物优先受偿；4.判令六被告承担律师代理费66132.50元、案件受理费、保全费。现该案正在审理之中。另查明，盛宇公司向本院提供了由伊通满族自治县住房和城乡建设局委托，吉林汇通房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年1月14日作出的《房地产估价报告》，该报告显示伊通满族自治县范围内的18个楼盘（不包括案涉盛宇豪庭）的最低价、最高价及均价价格，其中18个楼盘中“圣一富苑”的住宅最低价为2130.00元/平方米、最高价2730.00元/平方米、均价2540.00元/平方米。与盛宇豪庭相邻的“城明别苑”的多层住宅最低价2630.00元/平方米、最高价2730.00元/平方米、均价2680.00元/平方米，高层住宅最低价2550.00元/平方米、最高价3250.00元/平方米、均价3180.00元/平方米。盛宇公司还向本院提供了关于盛宇豪庭小区《房屋面积测绘报告》，该报告显示，盛宇豪庭小区1#-4#、8#-18#、21#-23#、26#、33#、35#、36#所有房屋的建筑面积共计约为174000余平方米。又查明，长春国兴信用担保投资有限公司于2019年1月24日变更名称为长春国兴融资担保投资有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十一条：查封、扣押、冻结被执行人的财产从其价额足以清偿法律文书确定的债权额度及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的部分财产的查封扣押冻结。但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。最高人民法院发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中规定：“严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。……。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施。”本案中，因本院查封时为轮候查封，故查封的房屋数量和面积较多，但现已绝大部分变为首封。因此，参考盛宇公司提供的《房地产估价报告》中各楼盘的价格、《房屋面积测绘报告》中载明的案涉房屋的总体建筑面积、本院针对于本案所采取的其他查封冻结措施，再结合国兴公司诉讼标的额，即便存在违约金浮动递增，本院的查封已经明显超过诉讼标的，超过部分应当予以解除查封。综上，异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：异议人伊通满族自治县盛宇房地产开发有限公司的异议成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省高级人民法院申请复议。审判长 黄晶审判员蒋振华审判员邢春鹤二〇二〇年十二月三十日书记员 赵      若      冰