北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73369号原告（反诉被告）：北京五环通用航空有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村北。法定代表人：王斌喜，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓刚，北京恒都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市朝阳将台乡农工商总公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥。法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）与被告（反诉原告）北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称将台公司）、被告北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，北京市第一中级人民法院于2020年11月20日作出（2020）京01破180号之一民事裁定书，裁定：一、宣告琼华公司破产；二、终结琼华公司破产程序。该裁定自即日起生效。2020年12月4日，琼华公司管理人之负责人孙某到庭表示退出琼华公司作为共同被告的诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。五环公司委托诉讼代理人刘娟、余晓刚，将台公司委托诉讼代理人杨伦，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五环公司向本院提出诉讼请求：1.确认五环公司、将台公司及琼华公司于2016年7月27日签订的《协议书》无效；2.判令将台公司向五环公司返还852.5万元。事实和理由：将台公司系北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地及房屋的所有权人，琼华公司与将台公司合作经营园区，后经朝阳法院(2015)朝民初字第12716号民事判决（琼华公司上诉后撤诉，该判决于2016年3月7日生效）确认，双方签订的《联营协议》被确认无效，琼华公司需向将台公司支付占地使用费等4152.5万元。2016年1月19日，五环公司与琼华公司签订《协议》，约定由五环公司以自己的名义与将台公司签订北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地及房屋的租赁协议，协议内产生的所有债权债务及风险均由琼华公司承担，交纳租金的义务也由琼华公司承担，琼华公司负责一切管理经营；园区项目对外所有债权债务均由琼华公司承担，均与五环公司无关。2016年2月4日，五环公司向将台公司转账500万元，该500万元就是《协议》约定的五环公司代琼华公司向将台公司支付的欠缴的部分占地使用费。2016年7月27日，五环公司与将台公司签订《房屋使用合同》，约定由五环公司承租北京市朝阳区酒仙桥北路大环内土地上的建筑物及建筑设施（面积为139424.578平方米，以下简称涉案场地），租赁期限为20年，年租金为1025万元（每3年递增5%），每年8月15日前支付下一年度房租。同日，五环公司与将台公司、琼华公司签订《协议书》，约定五环公司承担琼华公司应向将台公司支付占地使用费等4152.5万元的义务，琼华公司承担连带还款责任。该《协议书》还约定，如五环公司逾期付款超过3个月，将台公司可随时主张解除其与五环公司签订的《房屋使用合同》。此后，琼华公司欠缴将台公司租金，五环公司于2017年6月27日向将台公司转账352.5万元，并通知琼华公司已代其支付了352.5万元，琼华公司未承诺还款日期，只是一再声称自己无力还款，主观上也不愿还款，故五环公司决定与案外人北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创公司）合作来经营园区。2017年7月底，五环公司与荣创公司签订《管理、运营、经营委托合同》及《补充协议》，签订合同后五环公司不清楚荣创公司具体何时进入园区经营及如何经营。2017年8月及12月，荣创公司向将台公司分别转账支付了房屋租金及原应由琼华公司支付的占地使用费欠款。将台公司收取上述款项后，均足额开具了抬头为五环公司的发票。2018年8月，荣创公司及五环公司多次向将台公司转账支付房屋租金，将台公司均拒收退回。2019年6月10日，将台公司在园区内张贴《解除合同通知书》、《告知书》及将台乡政府的《强制拆除决定书》，以五环公司拖欠房租、擅自转租构成违约为由通知单方解除合同，并以相关建筑系违建为由通知强制拆除。2019年6月30日，园区西区的建筑已经全部拆除。五环公司认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，关于承租使用并无建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的园区房屋的合同均属于无效合同。《协议书》的合同目的及全部条款内容均与五环公司承租使用园区房屋有关，故《协议书》应属于无效合同。将台公司应将五环公司基于《协议书》所约定的代琼华公司还款所支付的852.5万元返还于五环公司。将台公司辩称，应当查明《房屋使用合同》与《协议书》的效力问题，五环公司存在违反约定擅自转租的情形，并且长期拖欠租金。即使《协议书》被认定为无效，将台公司也不同意返还五环公司支付的852.5万元。因为，《协议书》实际上与《房屋使用合同》相关，是与涉案土地与房屋的使用相关，五环公司实际履行了《房屋使用合同》，并占有使用涉案的土地与房屋，所以应当支付占有使用费。将台公司向本院提出反诉请求:五环公司支付将台公司2018年8月1日至2019年6月10日期间占有使用涉案场地的占有使用费8817808.22元。事实和理由：将台公司与五环公司签订的《房屋使用合同》与三方签订的《协议书》存在必要的关联性，《房屋使用合同》约定五环公司使用涉案场地，合同签订后，将台公司将涉案场地交付给五环公司并由五环公司占有使用。因五环公司违反了合同约定，将台公司于2019年6月10日解除了《房屋使用合同》。后将台公司将涉案场地收回，并将位于西区的房屋予以拆除。自此，《房屋使用合同》已经实际终止履行。根据合同约定，将台公司应于2018年7月前支付2018年度至2019年度的使用费，但其至今未付，故将台公司提起反诉，望法院依法判决。原告就被告反诉辩称，一、《房屋使用合同》是无效的，涉案场地未取得建设规划许可证，属于建设农用地上的非农建设，应属于违法建设。已有生效民事判决书确认了违建事实，并判决违建应当予以拆除，违建也于2019年被拆除，所以《房屋使用合同》是无效合同。二、在《房屋使用合同》无效的情况下，承租人基于房屋租赁获得的利益只能以折价方式进行补偿,支付房屋使用费就是折价方式的体现,同时考虑到完全依照房屋租赁合同的标准计算房屋使用费在某些情况下与其占有获得房屋的利益不符合,可能会显失公平,应当根据案件具体情况将合同中约定的租金标准作为考量因素参照考量。不应当简单根据合同无效标准进行裁判，否则可能会出现无效按照有效处理的矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：将台公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地的使用问题，以合同纠纷为案由将琼华公司诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地并支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决（以下简称12716号判决），查明内容包括：2010年10月23日，将台公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；琼华公司接收该案的涉案土地及地上建筑物后，在涉案土地西侧开办了贝晶国际马球俱乐部，建设了马场、会所、公寓楼、物业楼以及其他建筑物，并在东侧场地原有建筑物基础上进行了相应的改建或扩建。在此基础上，本院判决：一、确认将台公司与琼华公司之间的《联营协议书》无效；二、琼华公司应将《联营协议书》项下土地上西侧部分（贝晶国际马球俱乐部，占地面积约274亩）的房屋及相关附属设施拆除，并将该部分土地返还将台公司；三、琼华公司应将《联营协议书》项下土地上东侧部分（占地面积约136亩）腾空并返还将台公司；四、琼华公司支付将台公司2009年10月至2015年10月期间的使用费4000万元（已酌减），并按每日2.5万元（已酌减）的标准向将台公司支付2015年11月起至实际腾退之日期间的使用费。该判决已生效。2016年7月27日，将台公司（甲方）与五环公司（乙方）签订《房屋使用合同》（以下简称涉案合同），约定：乙方承租使用涉案场地，合同期限为20年，第一年的使用费为1025万元，此后每3年递增5%。使用费为每年一付，乙方于每年8月15日前一次性支付下一年度的使用费。本合同所涉及的房屋所在的土地，经相关部门进行规划调整后，该土地的规划用途为农业用地。乙方对此知悉并了解该事项。现该土地上的房屋等建筑物在修建时，未取得政府主管部门的审批许可，该房屋及建筑设施等可能面临随时被要求拆除的政策风险。乙方对合同标的物享有使用权和收益权。未经甲方书面同意，乙方不得将合同标的物之全部或者部分转租、转借他人，或与他人调换使用，或以联营等名义变相转租、转借他人。2016年7月27日，将台公司（甲方）、琼华公司（乙方）与五环公司（丙方）签订《协议书》（以下简称三方协议），约定：因甲乙双方于2010年10月23日签订《联营协议书》已经朝阳区人民法院判决确认无效，甲、乙、丙三方对此予以认可。本协议书签订之日，乙方将《联营协议书》项下所包含的土地、该土地上的所有的土地建筑物及所有的设施、设备等全部无条件移交甲方，由甲方无偿收回。该《联营协议书》项下土地上的所有建筑物、设施、设备、物品的所有权及相关权益均归甲方所有。丙方承诺自愿承担乙方使用费等相关款项支付义务，乙方须承担连带还款责任，依据12716号判决第四项乙方支付土地使用费等合计4125.5万元（截止日期2015年12月31日）。2019年6月10日，将台公司收回涉案场地。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.五环公司主张三方协议仅约定其单独替琼华公司向将台公司还债，但其不可能同意单方承担还债义务，所以其认为涉案合同与三方协议具有关联性，两个合同为主从合同关系，其中涉案合同为主合同，三方协议为从合同。2.五环公司主张琼华公司于2016年年底向将台公司支付了半年的房屋使用费，即支付到2016年12月31日，将台公司向琼华公司的关联公司北京鸿禧嘉德文化有限公司（以下简称嘉德公司）开具了发票，备注载明替五环公司交纳。之后，琼华公司再未向将台公司支付使用费。2017年5月11日，五环公司收到将台公司催款函，称房屋使用费一直拖欠，并且三方协议中的欠款也没有支付。在收到将台公司的催款函后，五环公司一直联系琼华公司支付上述款项。2017年6月至7月期间，琼华公司分多次向将台公司支付半年的房屋使用费，但没有完成支付，一直处于拖欠状态。三方协议约定352.5万元在2017年6月31日之前支付，但琼华公司没有支付，五环公司于2017年6月27日将352.5万元支付将台公司。因为琼华公司的违约行为导致五环公司无法继续履行合同，所以导致五环公司与荣创公司签订了《管理、运营、经营委托合同》。2017年8月14日，荣创公司的股东王玉红向将台公司转账1025万元,即2017年8月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费。2017年12月29日,荣创公司从自己账户中向将台公司支付500万元,即三方协议所约定的款项。另，五环公司基于三方协议第一期的付款计划，于2016年2月4日向将台公司转账支付500万元。五环公司基于三方协议共计向将台公司支付的款项是852.5万元。将台公司对上述款项支付情况予以认可，但主张五环公司未支付2018年8月1日之后使用涉案场地的占有使用费。五环公司主张荣创公司分别于2018年8月15日、8月17日、8月24日以自己的名义向将台公司支付1025万元的使用费，都被将台公司退回。2018年8月28日，荣创公司的财务和股东王玉红再次向将台公司转账1025万元，将台于8月30日将该笔款项退回。2018年8月31日，荣创公司分四次将共计1025万元的款项汇入五环公司的账户，当天五环公司将1025万元转账给将台公司，将台公司于2018年9月3日将1025万元退回五环公司。3.庭审中，五环公司就其主张提交其与荣创公司签订的《管理、运作、经营委托合同》（五环公司为甲方、委托方，荣创公司为乙方、受托方），约定：自2017年8月1日起，荣创公司承继五环公司在涉案合同中享有的权利和义务，并同时一次性向将台公司交纳涉案合同约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元，按约定支付此后的使用费。该合同附件包含12716号民事判决书及涉案合同等。将台公司对上述合同的真实性、合法性、关联性均不发表意见，并称从该合同可以看出是原告存在转租行为，该转租行为违反了双方关于禁止转租的约定。本院认为，根据庭审查明的事实，涉案合同约定的事项与三方协议所约定事项存在关联性，二者均基于涉案场地的租赁使用所产生的权利、义务关系及利益平衡而订立，因此，本院认为涉案合同与三方协议存在不可分割性，二者的效力问题应一并予以审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据12716号民事判决，该判决已生效，而该判决查明涉案场地所在土地为集体所有的土地，现无证据显示该土地上的建筑物及建筑设施经过建设规划及工程审批，因此，涉案合同及三方协议均应属无效。关于三方协议无效后的法律后果。五环公司系基于三方协议所约定的付款义务代琼华公司向将台公司支付了852.5万元的还款，现该还款义务的基础已经灭失，五环公司有权要求将台公司返还该852.5万元。关于将台公司提起的反诉。将台公司与五环公司签订的涉案合同约定由五环公司承租使用涉案场地，由五环公司对相关标的物享有使用权与收益权。虽然，五环公司主张其将涉案场地转租于荣创公司，但将台公司系将涉案场地交付于五环公司，且涉案合同的相对方为将台公司与五环公司，现双方均认可将台公司于2019年6月10日将涉案场地收回，故将台公司要求五环公司支付2019年6月10日之前占有涉案场地使用费的主张并无不当。经查明，五环公司未支付2018年8月1日后的占有使用费，故将台公司要求五环公司支付2018年8月1日至2019年6月10日期间占有涉案场地的使用费并无不当，本院予以支持。关于使用费的标准，考虑到涉案场地所在土地及地上建筑物、建筑设施的性质问题，本院将参考涉案合同约定的租金标准予以酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京五环通用航空有限公司与北京市朝阳将台乡农工商总公司于2016年7月27日签订的《房屋使用合同》无效；二、确认北京五环通用航空有限公司与北京市朝阳将台乡农工商总公司、北京琼华文化发展有限公司于2016年7月27日签订的《协议书》无效；三、北京五环通用航空有限公司于本判决生效后七日内支付北京市朝阳将台乡农工商总公司2018年8月1日至2019年6月10日期间的占有使用费差额13万元（北京市朝阳将台乡农工商总公司应返还北京五环通用航空有限公司支付的款项852.5万元，北京五环通用航空有限公司应支付北京市朝阳将台乡农工商总公司2018年8月1日至2019年6月10日期间的占有使用费865.5万元，二者予以折抵）；四、驳回北京市朝阳将台乡农工商总公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费71475元，由北京市朝阳将台乡农工商总公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费36735元，由北京市朝阳将台乡农工商总公司负担542元（已交纳），由北京五环通用航空有限公司负担36193元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  陈 扬审判员  李 珑二〇二〇年十二月三十日书记员  丁 楠