北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14786号原告（反诉被告）：熊巍，男，1981年11月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：翟珊珊，北京振持律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨小林，女，1951年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张旭红，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓光，北京嘉润律师事务所律师。第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：赵如东，总经理。原告（反诉被告）熊巍与被告（反诉原告）杨小林、第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。熊巍及其委托诉讼代理人翟珊珊，杨小林的委托诉讼代理人张旭红、李晓光到庭参加诉讼，泛城置地公司经本院依法传唤明确表示不参与诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。熊巍向本院提出诉讼请求：1.确认熊巍、杨小林之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月16日解除；2.判令杨小林返还2017年6月20日至2017年8月20日房屋租金人民币14000元及租赁保证金人民币7000元；3.判令杨小林支付电费2196元；4.判令杨小林支付违约金人民币7000元；5.判令杨小林承担寻找新房屋居住（2017年6月20日至2017年8月20日之间）的租金7000元人民币每月，总计两个月14000元人民币、支付该房屋暖气调试费人民币200元；支付2017年6月18日搬家费用人民币1820元；支付通知书邮寄费用人民币13元；6.本案诉讼费用由杨小林承担。事实和理由：2016年5月31日，熊巍与杨小林经泛城置地（北京）房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：杨小林将其位于北京市昌平区北七家镇王府花园XX园XX号联XXX的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给熊巍。涉案房屋的租期为2016年8月20日至2018年8月19日止，月租金为人民币7000元，租金自合同签订之日起24个月内不变。租金按每六个月为一期支付，2017年2月10日前已缴纳房租至2017年8月20日。熊巍自住进该房屋后，发现房屋屋顶经常性掉落瓦块，威胁熊巍及其家人的生命安全。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。熊巍经多次电话短信与杨小林沟通修理无果后向杨小林寄出房屋租赁合同终止通知书并搬出了该房屋。2017年6月19日熊巍、杨小林、中介一同来到该房屋进行设备清点，杨小林未在清点说明上签字，只有熊巍和中介签字证明了房屋三方检验完毕。综上，熊巍为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持诉讼请求。杨小林辩称，合同于2017年8月20日解除，解除原因是熊巍长期拖欠租金，导致合同事实上无法继续履行，该日期前合同仍然有效，熊巍没有将房屋交付给杨小林，不同意退还租金14000元。租赁保证金同意在双方结清相关费用、并由熊巍赔偿损失后余额可以退还。电费、燃气费结清后互为给付。不同意支付违约金，是熊巍违约，关于新房屋租金损失及搬家费和收房通知邮寄费用是熊巍自行单方解除合同产生，应由熊巍自行承担。暖气费需要核实，在刮大风的情况下，确实瓦片会掉落，但瓦片较小，不会影响熊巍的安全，熊巍走后，新租户未反应安全问题情况。杨小林向本院提出反诉请求：1.确认熊巍、杨小林签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月20日解除；2.判令熊巍向杨小林支付违约金7000元；3.判令熊巍赔偿杨小林物品损失15000元；4.判令熊巍支付杨小林水费957元，燃气费2294.88元；5.案件受理费由熊巍承担。事实与理由：2016年5月31日，原被告签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定租期自2016年8月20日起至2018年8月19日止；合同第五条的5.1约定水费、电费、燃气费由熊巍承担；合同第八条违约责任约定，如任意一方未按照本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同。2017年6月16日，熊巍向杨小林发出书面通知，以房屋掉落瓦块影响租赁安全为由要求解除租赁合同并交接房屋。杨小林于2017年6月19日到达租赁房屋，试图友好协商解决相关事宜，但熊巍对三张床垫大额财产的丢失拒不理会，双方未能达成一致。熊巍将钥匙交给中介公司人员，未向杨小林交还房屋。2017年8月10日，熊巍未按租赁合同约定支付租金，双方签订的《北京市房屋租赁合同》事实上于2017年8月20日解除。2017年8月21日，中介公司将租赁房屋的钥匙交还杨小林，并一起对现场物品进行清点，发现新的损失及水费、燃气费等相关费用均未缴纳。杨小林认为，双方合同事实上于2017年8月20日解除，熊巍在无正当理由的情况下以单方解除合同为由拒付房屋租金并且在租住期间丢弃损坏租住房屋内财产，该行为构成根本性违约，熊巍依法应当向杨小林支付违约金并赔偿相关财产损失。故提起反诉，希望法院支持杨小林的反诉请求。熊巍对杨小林的反诉辩称，1.杨小林不享有本合同解除权。租赁合同第八条约定单方解除合同的条件。熊巍根本不存在拖欠租金事实，杨小林也并未按约向熊巍履行书面催告义务，杨小林不享有本合同解除权。2.杨小林提供的租赁物已危及熊巍的生命安全，熊巍依法享有随时解除本合同的权利，且无须承担违约责任。因涉案房屋屋顶长久失修，而脱落的瓦块经常性地掉落至厨房屋顶及院内地上，熊巍随时面临瓦块掉落砸伤的危险境地。熊巍多次与杨小林协商维护事宜，杨小林却因考虑成本问题，置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，承租人的生命权、健康权是第一位的，而本案杨小林提供的租赁物却将熊巍的安全放置于危险之中，且不管不顾，熊巍依法享有随时解除本合同的权利。3.租赁合同已于2017年6月16日书面通知解除。熊巍分别于2017年6月15日向杨小林短信发送、2017年6月16日向杨小林邮寄送达解除通知书。杨小林在反诉状自认6月16日收到熊巍邮寄的解除通知书。4.熊巍于2017年6月19日将涉案房屋腾退并交付后，便不再控制、管理涉案房屋，故杨小林在两个月后于2017年8月21日清点的物品损失与熊巍无关。杨小林在反诉状中自认，2017年6月19日，熊巍、杨小林、中介人员三方均在现场并对涉案房屋设施进行腾退交接清点，杨小林也认可当日熊巍已将涉案房屋钥匙交予中介人员。可见，熊巍已将涉案房屋腾退并交付完毕。5.水费计算期间应为2016年8月20日起租入住，到2017年6月19日腾退当天。6.根据租赁合同记载，起租时燃气卡字数877，2017年6月19日腾退时燃气卡字数288.57。综上，熊巍同意给付杨小林水费845元、燃气费1547元，杨小林的其他诉求毫无事实和法律依据，应依法予以驳回。第三人泛城置地公司对熊巍的诉讼请求和杨小林的反诉请求经本院询问，陈述对合同解除没有意见，其他请求与公司无关，不参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，熊巍（承租方，甲方）与杨小林（出租方，乙方）经泛城置地（北京）房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定杨小林将其位于北京市昌平区北七家镇王府花园XX园XX号联XXX的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给熊巍居住。租赁期限自2016年8月20日起至2018年8月19日止，共计24个月。租金每月人民币7000元，租金按6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年8月20日前付清。乙方需支付给甲方租赁保证金7000元。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。关于违约责任，双方约定：本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的100%。双方签订合同后，依约交付履行，熊巍于2017年2月10日前向杨小林交纳房租至2017年8月20日。因涉案房屋出现瓦块掉落的情况，熊巍于2017年2月20日微信向杨小林提出维修。后因杨小林未对房屋进行修理，熊巍向杨小林提出解除合同，交接房屋，并于2017年6月16日向杨小林发出《房屋租赁合同终止通知书》，要求于2017年6月19日在涉案房屋进行房屋交接，并主张退还押金及剩余房租。2017年6月19日，熊巍、杨小林以及泛城置地（北京）房地产经纪有限公司工作人员高杨到达涉案房屋，熊巍与中介方高杨出具《说明》：“熊巍把XX园XX号房屋与三方检验完毕记录如下：1、房屋所有家具及电器设备完好；2、少2张（业主认为3张垫子）床垫，1.8米一张，1.1米一张；3、电表2320元，燃气表288.57字；4、楼上（2楼）50X50桌一张表面划痕；5、熊巍2017.6.19日将钥匙提供给高杨；6、熊巍及高杨对上述问题无意见。”其后，熊巍与高杨就该说明签字。杨小林持有的房屋租赁合同退房确认部分，签写了交房日期2017年6月19日，但合同双方均未签字确认。2017年8月21日，高杨出具《证明》，证明：“王府花园XX园XX号房主杨小林于2017年8月21日从泛城置地工作人员高杨处取得XX园XX号房屋钥匙，正式接收使用。”并于当日制作《房屋接收物品缺失、损坏清单》：“1、床垫三个（内有八十年代邮票五版）；2、一楼小厨房水龙头剪断、一楼小厨房煤气灶未恢复；3、三层阳光缺瓦20块左右；4、一楼餐桌、二楼茶几2个，水晶损；5、三楼茶几损坏；6、三楼小电视一台丢失。”高杨于该清单签字证明。另，依据熊巍提交的《北京市房屋租赁合同》，熊巍已经于2017年6月13日另行租赁了房屋。2020年11月6日，本院至涉案房屋现场勘验，涉案房屋屋顶已经进行重新维护处置，并铺设防水沥青。本院认为，双方争议的焦点如下：一、熊巍有无合同解除权。熊巍与杨小林于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在房屋租赁合同中，出租人不仅负有交付房屋的义务，而且还应当保障出租的房屋在质量和性能等方面符合合同的要求，符合房屋租赁合同所约定的使用目的。结合熊巍提供的照片以及杨小林的自述，房屋租赁期间确实存在瓦片脱落的情形，且在熊巍告知杨小林对房屋进行修缮后，杨小林未对房屋进行维护修复。从法院现场勘验的情况看，房屋修缮前确实存在瓦片掉落至地面的可能，杨小林辩称未发生瓦片砸人且瓦片砸人的可能性低并不能否定房屋存在危害承租人安全或者健康的风险。本案中，熊巍主张租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人有权利单方解除合同的意见，本院予以采纳。关于合同解除的时间，熊巍主张其于2017年6月16日发送ESM要求解除合同，但是对于杨小林收到该解除通知的具体时间，双方均不能确认，鉴于原被告及泛城置地公司人员均于2017年6月19日到达现场进行交接，故确认双方合同于2017年6月19日解除。二、合同解除后双方的损失如何承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋交接的时间，熊巍主张是2017年6月19日交接，杨小林主张是2017年8月21日。依据本院查明的事实，2017年6月19日，杨小林、熊巍以及中介工作人员高杨均到达现场，从当日熊巍及高杨签字的《说明》记录上看，双方对于床垫数量存在争议，说明杨小林参与了当日房屋交接的检验，且杨小林所持有的合同对于交接日期进行了填写。原被告双方虽就合同解除后果未达成一致，但不影响当日进行交接的事实。因此，交接时间以2017年6月19日为准。熊巍主张返还剩余房租14000元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于熊巍主张违约金一节，本案中，《房屋租赁合同》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准为一个月的月租金，杨小林认为违约金约定过高，请求予以降低，本院综合熊巍已经于2017年6月13日另行租赁了房屋、当事人的过错程度以及合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定杨小林支付熊巍违约金的数额为2000元。对杨小林要求熊巍支付违约金7000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于物品损失赔偿的问题，本案结合2017年6月19日交接的《说明》及熊巍的自述认定。涉案房屋丢失床垫的品牌及个数，双方均未充分举证证明，熊巍自认拿走床垫两张，但又未就床垫的价值进行举证，其自愿赔偿1000元，本院酌定为赔偿3500元。关于桌子的划痕的赔偿，本院酌定为100元。熊巍自行拿走水龙头及灶具后恢复的费用，杨小林主张修复费用300元，本院予以认可。另，关于熊巍主张的暖气调试费200元，经本院询问杨小林，杨小林表示认可。故，杨小林应当返还熊巍保证金3300元。关于电费，杨小林认可应当给付熊巍2196元，本院不持异议。关于水费和燃气费，依据现有的证据材料和双方认可的计算标准，本院酌定为水费872元，燃气费1547元。熊巍主张的搬家损失、另行租房损失及邮递费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、熊巍与杨小林以及泛城置地（北京）房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月19日解除；二、杨小林于本判决生效后十日内返还熊巍租赁费14000元、租赁保证金3300元；三、杨小林于本判决生效后十日内支付熊巍违约金2000元；四、杨小林于本判决生效后十日内支付熊巍电费2196元；五、熊巍于本判决生效后十日内支付杨小林水费872元，燃气费1547元；六、驳回熊巍的其他诉讼请求；七、驳回杨小林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，由熊巍负担521元，已交纳；由杨小林负担435元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费216元，由熊巍负担50元，于本判决生效后七日内交纳；由杨小林负担166元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  施万玲人民陪审员  梁 宁二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  李圣楠