湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初13421号原告：李赞荣，男，1957年7月10日出生，汉族，居民身份证登记住址武昌区，现住武汉市武昌区，原告：李赞富，男，1968年3月8日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，被告:武汉市武昌区房地产公司，住所地武汉市武昌大成路乃园126号，主要办事机构所在地武汉市武昌区公正路18号。法定代表人：邱忠东，总经理。被告：武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所，住所地武汉市武昌区后补街83号。法定代表人：吴俊超，所长。两被告共同委托代理人：马家强、黄莹，湖北谦顺律师事务所律师（特别授权）。原告李赞荣、原告李赞富诉被告武汉市武昌区房地产公司、被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2020年10月12日本院立案受理，2020年11月30日依法适用简易程序对本案进行审理。原告李赞荣、原告李赞富，被告武汉市武昌区房地产公司、被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所（以下简称粮道街房管所）共同委托代理人马家强、黄莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李赞荣、原告李赞富向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照同区位商品房现行价格给予补偿（18.02平方米*2万元=36.04万元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系武昌区粮××街××号户主李英尹(父亲，已于1980年7月病逝)和黄运梅(母亲，已于2006年3月病逝，原房屋产权所有者)夫妇之子李赞荣、李赞富,现就武昌区房地产公司粮道街房管所于2001年12月29日按武汉市拆迁主管部门[武拆许字(2001)第113号]文件批准，对原告的父亲李英尹和母亲黄运梅坐落在武昌区粮××街××号的私有产权房屋实施拆迁过程中产生的纠纷提出民事诉讼。根据武汉市城市房屋拆迁安置条例要求，粮道街房管所与黄运梅就房屋拆迁签订了《房屋拆迁调换产权协议书》。根据协议规定，黄运梅所有的位于粮××街××号的房屋面积221.16平方米为有产权证明的面积，21平方米为自建面积，拆迁采取同区还建的方式进行房屋置换，通过协商具体情况通过实地查看认证，约定还建于后补街50-72号房屋建筑面积82.29平方米两室一厅一套、70平方米两室一厅一套、49.25平方米一室一厅一套以及武昌区粮道街225号紫晋公寓D栋建筑面积71.90平方米两室一厅一套;四套房屋按照协议约定总面积为250平方米，协议约定超过置换面积22.44平方米，由原告按照每平方米1500元的价格向被告支付。原告按照协议约定，已分别于2002年2月8日、2003年9月3日和2016年12月21日分三次向被告共缴纳27390元的超面积房款，余款经甲乙双方协商(因房屋设施缺少电表、水表、电线和插座、无烟机灶台和窗户，按照设计图纸阳台应该是不封闭的，为何要封闭?还要收取材料费，另外屋顶多处漏水而且是毛坯房)所以余下尾款与搬迁费、过渡费和维修费、材料费等费用相抵消，至此，原告已按协议搬迁经过过渡后搬入还建房，但被告在实际还建过程中，未能按照协议完成约定内容。第一，被告于2002年2月8日和2003年9月3日分别对原告还建了位于后补街50-72号建筑面积为75.9平方米住房一套(应还建面积为82.29平方米)、70.90平方米住房一套和49.28平方米住房一套;此三套房屋均由粮道街房管所开发，但因其在开发过程中的种种违规原因，房屋竣工后原告要求办理《房屋不动产产权证》迟迟未果，一直到2016年政府出台了《关于解决历史遗留问题》的相关文件，在还建16年以后才得以为原告办理三套房屋的《不动产产权证》(已公证);且还建的三套房屋有一套与协议约定的面积不符，还建面积比协议面积少了6.39平方米;被告还建给原告的第四套房屋位于武昌区粮道街225号紫晋公寓D栋701室。原告再次要求被告根据协议约定办理还建于武昌区粮道街225号紫晋公寓D栋701家建筑面积为71.90平方米的《房屋不动产产权证》时，一直没有得到被告的明确答复。被告于2019年通过武昌区人民政府区长签批的《关于协调解决粮道街紫晋公寓李赞荣房屋办证的问题报告》才得以顺利办理了该套还建房的《房屋不动产产权证》(已公证)。通过办理产权证明，原告发现被告还建给原告的第四套房屋实际面积为60.28平方米，与协议约定的还建面积71.90平方米相差11.62平方米，对于该问题被告一直未给予原告一个明确而合理的答复。截止2019年，被告还建给原告的四套房屋虽已完成了不动产产权证，但延误了19年之久，且还建的房屋面积与协议约定中的两套房屋面积不符，且总面积也不相符。由于双方协商多年未达成一致，遂根据被告和黄运梅于2001年12月29日签订的《房屋拆迁调换产权协议书》中约定的内容，双方同意通过司法途径寻求解决上述问题。为此，诉至法院，要求判如所请。被告武汉市武昌区房地产公司、被告粮道街房管所共同辩称，1、原告主体不适格，其无权单独提起本案诉讼；2、原告主张拆迁面积差异，原告对于差异部分并非权利人，且差额部分并非属于遗产范围，原告李赞荣及案外人胡国兰仅对案涉房屋后补街50-72号A栋1-7-2室即案涉房屋一享有继承权，原告李赞富及案外人徐敏仅对案涉房屋二紫晋公寓D栋2-7-1室已办证面积60.28平米享有继承权，对于原告李赞荣案涉房屋一差欠6.39平米，李赞富对其主张案涉房屋二差欠11.62平米，对原告主张存在还建面积差异所涉权益属于原告之母黄运梅，及原告之父的遗产中尚未进行分配财产，如果对该权益主张的话需要先进行析产，同时，案涉房屋一、二产权人胡国兰、徐敏未作为本案原告提起诉讼，根据相关诉讼法规定，遗漏必要共同原告，无权单独提起本案诉讼。2、即使全部原告参与诉讼，根据黄运梅与粮道街房管所签订协议约定应适用仲裁条款，不属于人民法院主管范围，案涉的争议房屋差异均源于黄运梅与粮道街房管所签订的协议，所以理应受其约束。3、被告已履行全部合同义务，原告诉讼请求无事实和法律依据，首先，本案并非房屋差异面积违约之诉，而属于结算问题的退还，本案中黄运梅与粮道街房管所并非以超面积数额确定还建面积，而是在确定还建面积为250平米基础上对预估的超面积部分以支付超面费方式进行结算，按照合同约定，黄运梅被拆迁房屋是242.16平米，房管所同意还建面积为250平米，超过的22.44平米，不是房管所义务，只是预估的超面积，双方按照协议价格据实结算。2001至2002年房管所已交付4套房屋，面积共计255.93平米，已超约定面积交付还建房履行还建义务，无任何违约。其次，协议中出现面积差异时按照结算面积1500元每平米据实结算，再次，在2002年四套房屋还建后，双方办理面积结算时，按照265.76平米，收取超面费并非按照签订合同预估的272.44平米，进一步说明是面积结算问题，房管所多退少补。此外，最后一次缴纳超面费是2016年12月1日，粮道街房管所仍然按照1500元每平米收取超面费，并非按照2016年商品房现价收取超面费，进一步证明是双方面积预估误差导致结算问题。4、要求被告按照同区位商品房现价补偿显失公平，缺乏依据，被告已经履行完毕合同义务，不存在违约，即使按照原告诉称存在还建面积差异，除案涉房屋一、二外被告已还建另外两套房屋预估超出面积也是按照1500元每平米收取。其次，黄运梅已拆迁房屋242.16平米约定预估还建面积250平米，签订合同时按照住户要求预估超面积22.44平米，交房时预估面积265.76平米，实际办证面积255.93平米，并按照1500元每平米实际收取黄运梅缴纳超面费22455元，即原告花22455元多还建了13.77平米，现原告主张证载面积存在18.02平米要求被告退还36.04万元显然不公平不合理。经庭审举证、质证及本院认证，本院确认如下事实：原坐落于武汉市武昌区兴兴隆巷××＃建筑面积221.16㎡）登记所有权人为黄运梅。2001年12月29日，黄运梅（乙方）和粮道街房管所（甲方）签订《房屋拆迁调换产权协议书》，约定：经武汉市拆迁主管部门武拆许字[2000]第113号文批准，甲方在粮粮××街××＃、××＃施拆迁，乙方坐落在在兴兴隆巷××＃屋属拆除范围；根据《武汉市城市房屋拆迁安置条例》（以下简称《条例》）和有关规定，甲、乙双方就房屋产权调换达成协议如下，乙方房屋计1栋，建筑面积221.16㎡，调换产权结算如下：1、现订后补街50-72号82.29平方米还建面两室一厅一套、49.25平方米还建面一室一厅一套、71.90平方米还建面两室一厅一套；2、住户要求房管所尽力调整解决后补街50号70平米还建面两室一厅一套，四套房屋按照协议约定总面积为250平方米，超面积22.44平方米，由乙方按照每平方米1500元的价格向甲方支付；如出现面积与本协议书差异等问题再据实结算；因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方协商不成时，双方同意提交武汉仲裁委员会仲裁（如双方不愿提交仲裁，可在本条款后注明，向有管辖权的人民法院起诉）。2002年2月8日，武昌区粮道物业有限责任公司出具《湖北省武汉市统一收款收据》，载明：收到黄运梅超面费14576元，手续费50元，水费储蓄100元。2003年9月3日，武昌区粮道物业有限责任公司出具《湖北省武汉市统一收款收据》，载明：收到黄运梅后补街超面费1万元。2016年10月15日，湖北省武汉市黄鹤公证处作出《公证书》（2016）鄂黄鹤内证字第44467号，载明：申请人李宝珍、李赞荣、李赞华、李宝萍、李赞富、李赞贵因继承被继承人李英尹、黄运梅的遗产，于2016年10月9日向我处申请办理继承权公证，……现查明如下事实：被继承人李英尹、黄运梅分别于1980年7月9日和2006年3月16日因病在武汉市死亡。继承人李宝珍、李赞荣、李赞华、李宝萍、李赞富、李赞贵向本处申请继承被继承人李英尹、黄运梅遗留的财产有：坐落在武昌区兴隆巷62号，该房拆迁还建了三套房产：第一套坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋A栋1单元7层2室、建筑面积75.90平方米；第二套坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋B栋3单元4层4室、建筑面积49.23平方米；第三套坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋A栋1单元4层3室、建筑面积70.52平方米。被继承人李英尹、黄运梅的遗产应由其子女、父母共同继承。因李英尹、黄运梅的父母均先于其死亡，并且李宝珍、李宝萍、李赞富均表示放弃对被继承人李英尹、黄运梅的上述遗产继承权，因此兹证明被继承人李英尹、黄运梅的上述遗产应由其长子李赞荣、次子李赞华、四子李赞贵共同继承。同日，湖北省武汉市黄鹤公证处作出《公证书》（2016）鄂黄鹤内证字第44468号，载明：兹证明李赞荣、李赞华、李赞贵于2016年10月9日在本公证员的面前签订了前面的《继承分割协议》，当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，协议上当事人的签名均属实。内附《继承分割协议》载明：协议人李赞荣、李赞华、李赞贵的父母李英尹、黄运梅遗有一套房屋：坐落在武昌区兴隆巷62号，该房产拆迁还建了三套房产：第一套坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋A栋1单元7层2室、建筑面积75.90平方米；第二套坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋B栋3单元4层4室、建筑面积49.23平方米；第三套坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋A栋1单元4层3室、建筑面积70.52平方米。父母亲李英尹、黄运梅的上述遗产，并达成如下分割协议：李赞荣继承上述第一套房产；李赞华继承上述第二套房产；李赞贵继承上述第三套房产。2016年12月21日，粮道街房管所出具《武汉市服务业发票》，载明：付款单位黄运梅；补交房款后补街50-72号，2797.9元。2017年3月13日，坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋/栋A栋1单元7层2室房屋（建筑面积75.90㎡），所有权人登记为李赞荣、胡国兰，不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第号。2017年3月13日，坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋/栋B栋3单元4层4室房屋（建筑面积49.23㎡），所有权人登记为李赞华、李志立，不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第号。2017年3月14日，坐落于武汉市武昌区后补街50-72号A、B栋/栋A栋1单元4层3室房屋（建筑面积70.52㎡），所有权人登记为李赞贵，不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第号。2019年4月8日，湖北省武汉市黄鹤公证处作出《公证书》（2019）鄂黄鹤内证字第4048号，载明：申请人李宝珍、李赞荣、李赞华、李宝萍、李赞富、李赞贵因继承被继承人李英尹、黄运梅的遗产，于2019年4月3日向我处申请办理继承权公证……继承人李宝珍、李赞荣、李赞华、李宝萍、李赞富、李赞贵向本处申请继承被继承人李英尹、黄运梅遗留的财产有：原坐落在武昌区兴隆巷62号的房屋，该房拆迁还建安置于武昌区粮道街225号紫晋公寓D栋2单元7层1室，建筑面积60.28平方米，……因李英尹、黄运梅的父母均先于其死亡，并且李宝珍、李赞荣、李赞华、李宝萍、李赞贵均表示放弃对被继承人李英尹、黄运梅的上述遗产继承权，因此兹证明被继承人李英尹、黄运梅的上述遗产应由其三子李赞富一人继承。2019年4月10日，坐落于武汉市武昌区粮道街225号紫晋公寓D栋2单元7层1室房屋（建筑面积60.28㎡），所有权人登记为李赞富、徐敏，不动产权证号为鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0012011号。2020年7月10日，粮道街房管所向李赞荣发出《告知书》载明，2020年7月9日，您来访书面反映要求，就您母亲黄运梅（已故）与武昌区粮道街房管所在2001年12月29日签订《房屋拆迁调换产权》有争议，经双方多次友好协商仍协商不成，鉴于上述情况，根据原协议“双方均同意向管辖权的人民法院起诉”的意见，拟通过司法途径解决问题。2020年12月2日，本院询问李宝珍、李赞华、李赞贵、李宝萍对两原告李赞荣、李赞富主张的拆迁利益是否主张权利，李宝珍、李赞华、李赞贵、李宝萍均答复放弃继承权并不同意参加诉讼。粮道街房管所称其应收超面款15.76平方米×1500元/平方米=23640元，三套无烟灶台及塑钢窗费4905.20元，三套房屋独用电表和独用水表报装费1410元，合计29955.20元；粮道街房管所应付过渡费746.30元，搬家费600元，合计1346.30元；冲抵后粮道街房管所应收28608.90元；实际超面款缴纳情况14626元（2002年2月8日）+10000元（2003年9月3日）+2797.9元（2016年12月21日）=27423.9元，实际交款中超面积费27423.9元+1346.30元-6315.20元（三套无烟灶台及塑钢窗费4905.20元以及三套房屋独用电表和独用水表报装费1410元）=22455元，证载面积超面积款计算5.93平方米×1500元/平方米=8895元，应退还超面积款22455-8895=13560元。两原告称，实际只给了两套灶台，被告封闭了阳台不应该收取塑钢窗费，不应该扣除灶台费、塑钢费等其他费用。房屋漏水原告找被告修，被告不修，原告自付修理费用应予以抵扣。本院认为，粮道街房管所与黄运梅签订的《房屋拆迁调换产权协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。《房屋拆迁调换产权协议书》约定“因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方协商不成时，双方同意提交武汉仲裁委员会仲裁（如双方不愿提交仲裁，可在本条款后注明，向有管辖权的人民法院起诉）”。2020年7月10日，粮道街房管所向李赞荣发出《告知书》载明，根据原协议“双方均同意向管辖权的人民法院起诉”的意见，拟通过司法途径解决问题。依据该约定内容，本院对本案具有管辖权。两被告抗辩称武汉市武昌区房地产公司未同意采取司法途径解决本案相关争议，因两原告是就《房屋拆迁调换产权协议书》的约定内容产生争议提起本案诉讼，《房屋拆迁调换产权协议书》的签约方并无武汉市武昌区房地产公司，武汉市武昌区房地产公司同意与否，不影响本院对本案享有的管辖权，两被告该抗辩意见并无事实和法律依据，本院不予采纳。在黄运梅去世后，《房屋拆迁调换产权协议书》约定应由黄运梅享有的合同权益，尚未通过案涉公证书处置部分，两原告作为黄运梅法定继承人仍有权提起本案诉讼，且黄运梅其他法定继承人经本院询问均确认放弃相关权益且拒绝参加本案诉讼。两被告抗辩称两原告诉讼主体不适格，并无法律依据，本院不予采纳。《房屋拆迁调换产权协议书》约定粮道街房管所应向黄运梅还建总面积为250平方米，超面积22.44平方米，由黄运梅按照每平方米1500元的价格向粮道街房管所支付，对于出现面积与协议存在差异的问题，双方应据实结算。结合本案事实，双方并非以超面费数额确定房屋实际还建面积，而系在确定还建面积为250平方米之基础上对超出250平方米面积的部分以交纳超面费的方式进行结算。粮道街房管所合计就拆除黄运梅原坐落于武汉市武昌区兴兴隆巷××＃屋，还建4套房屋，面积合计255.93平方米，已依约履行全部合同义务，无违约行为。两原告主张按照超面费确定还建面积272.44平方米，被告已还建房屋面积还差18.02平方米，按照同区位商品房现行价格给予补偿（18.02平方米*2万元=36.04万元）的主张，本院不予支持。粮道街房管所实际向黄运梅还建房屋面积为255.93平方米，故超面费应以超出部分5.93平方米为标准计算。粮道街房管所预估还建面积为272.44平方米，并据此收取超面费，对于多收取的超面费13560元，粮道街房管所应当向黄运梅退还。两原告虽未在本案中主张，但粮道街对应退还的超面费13560元不持异议，为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所于本判决生效之日起三日内向原告李赞荣、原告李赞富退还超面费13560元；二、驳回原告李赞荣、原告李赞富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6706元，减半收取3353元，由原告李赞荣、原告李赞富负担3283元，由被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇二〇年十二月二日书记员  樊高