江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1525号原告：戴锦华，男，1976年9月8日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：朱刘恺，江苏扬子江律师事务所律师。被告：奚全能，男，1966年12月29日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：江苓华、陆海荣，江苏禾东律师事务所律师。第三人：奚邦仁，男，1931年4月15日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。原告戴锦华与被告奚全能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因奚邦仁与本案存在利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。原告戴锦华及委托诉讼代理人朱刘恺，被告奚全能及委托诉讼代理人江苓华到庭参加诉讼。奚邦仁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴锦华向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2013年6月16日签订的协议有效；2.判令被告将启东市协助原告办理产权登记至原告名下手续；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系外甥与舅舅关系。2013年6月16日，原、被告及奚卫忠等签订一份协议。协议内容为：奚全能房屋拆迁有一张(套)归还奚帮成(原告外公、被告父亲)所有，因奚帮成二间平房被奚全能评估拆迁后由奚全能所有，现奚全能拆迁后还给父亲奚帮成现安置房已签订为车城花园***室(施工号，公安编号为凯洪家园***室)，面积107平方米，经奚帮成提出奚全能还给奚帮成(父)一套，拆迁证卖给戴锦华，价格为17万元。奚帮成卖给戴锦华一套拆迁证，购房款和过户费都由戴锦华自己负责。上述协议签订以后，原告依约将17万元支付给奚帮成，并且将案涉房屋的购房款及相应配套费全部交清。目前，案涉房屋可办理产权登记，但被告经原告多次催促置之不理。奚全能辩称，本案涉及两个法律关系，一是被告与其父亲奚邦仁之间拆迁证返还法律关系，因协议中返还拆迁证约定有违反法律规定的事项应当认定无效，现双方已经达成拆迁证返还协议，目前被告无需向奚邦仁返还案涉拆迁证；二是奚邦仁与原告之间的拆迁证买卖关系，因奚邦仁非案涉拆迁证的权利人，故其无权出售给原告，两人之间的拆迁证买卖无法实际履行，由此产生的法律后果应当由原告与奚邦仁之间另行予以解决，或者依法追究奚邦仁为本案当事人一并处理，所以原告提起的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。奚邦仁未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：奚邦仁与原配生育原告戴锦华之母奚卫琴，二女儿朱亚琴。原配病故后，奚邦仁与蔡玉芳结婚，生育儿子奚卫忠、儿子奚全能、女儿奚红健。1994年12月，奚卫忠、奚全能签订协议，约定奚卫忠建三层楼房，由奚全能同意转让给奚卫忠合法建房报告面积40平方米。奚全能建楼房报告面积由父母亲全部面积归奚全能所有。协议签订后，奚卫忠在奚全能建房报告面积上盖三层楼房。2011年3月15日，启东经济开发区总公司作为甲方与奚全能作为乙方签订一份房屋拆迁补偿安置协议，陈亚琴代奚全能在协议上签字。2012年9月11日，启东经济开发区管委会作为甲方与奚全能、奚东一作为乙方签订房屋拆迁补偿安置补充协议。两份协议就奚全能位于的房屋拆迁事宜进行了约定。被拆除房屋即为上述奚卫忠在奚全能建房面积上所盖房屋。2013年6月14日，奚卫忠与奚全能均在开发区拆迁户定销房订房确认单上签字选取车城花苑***室房屋（施工号）。同年6月16日，奚卫忠、奚全能、戴锦华等签订一份协议，协议奚卫忠及奚全能各持一份。奚卫忠所持的协议内容为：奚全能房屋拆迁有一张（套）归还奚帮成（应为奚邦仁）（奚卫忠、奚全能父亲）所有，因奚帮成二间平房被奚全能评估拆迁后由奚全能所有，现奚全能拆迁后还给奚帮成。现安置房已签订为车城花园**室，面积107平方米，经奚帮成提出奚全能还给奚帮成（父）一套，拆迁证卖给戴锦华，价格为17万元。在奚全能上拆迁款一共约437000元左右，由戴锦华负责归还奚全能9万元，15万元归奚帮成，剩余部分归奚卫忠所有，账上银行利息归奚帮成、奚全能所有。奚帮成卖给外甥戴锦华一套拆迁证，购房款和过户费都由戴锦华自己负责。奚帮成原有一套安置房在富源二村***室归奚全能所有。凯洪家园***室归奚卫忠所有，大家绝不反悔。奚全能所持的协议内容为：奚全能有一套房屋拆迁证归还奚帮成所有，因奚帮成二间平房被奚全能评估拆迁后由奚全能所有，现奚全能拆迁后还给父亲奚帮成。现安置房已签订为车城花园8号楼1706室，现在房子拆迁证转让给戴锦华，转让款为壹拾捌万元整。在奚全能拆迁证上一共有约437000元整，由戴锦华负责归还奚全能9万元，奚帮成15万元整（包括利息），剩余归奚卫忠所有。关于该**室房屋购房后由奚全能过户给戴锦华，过户费等一切费用由戴锦华负责。2017年12月16日，奚全能微信联系奚卫忠，其中提及“还有我这张，你这张补贴我6万元肯定嫌少，现在的拆迁证实事求是讲贴给戴锦华40万元，就当40万元的话，你这张拆迁证至少和我对开，你贴我6万元肯定嫌少，你总归再加点，弟兄之间好讲话，我说实话这几日需要钱用。”2017年12月18日，奚卫忠与奚全能签订一份协议，内容为：“经奚卫忠、奚全能兄弟俩协商房产补差，奚卫忠补给奚全能115000元，还款计划在2018年12月15号晚前付叁万元，其余捌万伍仟元，过户付清。双方签字为正，双方绝不反悔。”2019年3月5日，奚全能登报声明定销房订房确认单遗失，定销房安置地段：车城花苑***室。奚卫忠于2019年3月14日起诉来院，要求确认启东市（原车城花苑，施工号***室）归其所有。本院审理后认为，奚全能名下拆迁证权利已经转给奚卫忠。首先，奚卫忠与奚全能各持2013年6月16日协议一份，虽双方协议内容大体一致，但就案涉拆迁证所涉房屋约定，双方存在争议。奚卫忠持有的协议中约定的“凯洪家园**室归奚卫忠所有”字样，奚全能持有的协议中并无相关约定。但奚卫忠提供的协议上亦存有奚全能等人签字，且签字位置、笔迹与多出的“凯洪家园**室归奚卫忠所有”字样并不存在明显矛盾，且鉴于双方协议除该内容外亦非完全一致，现奚全能未能提供其他证据否定奚卫忠提供协议的真实性，故对于奚卫忠提供的协议，本院予以采信。其次，即使没有上述协议内容，结合2013年6月14日的订房确认单上被拆迁户确认签字的前后顺序、奚卫忠提交的2017年12月16日微信聊天内容及2017年12月18日协议内容能够印证奚卫忠、奚全能就案涉拆迁证权利处理进行过协商，奚卫忠对奚全能进行房款补贴，而奚全能名下拆迁证权利由奚卫忠享有。奚全能辩称因奚全能与其父亲奚帮成调换房屋之间存在差价，且造成该结果的原因在于奚卫忠，故奚卫忠对其进行补贴。但奚全能与其父亲奚帮成作为独立的民事主体，是否调换房屋及是否进行补贴均应独立于奚卫忠，且奚全能未能提供其父亲奚帮成的任何证明，故对奚全能的上述抗辩意见，不予采信。综上，案涉拆迁证的权利已由奚全能转让给奚卫忠。但不动产权利应以产权登记机关权利登记为准，庭审中经法院释明后奚卫忠已变更诉讼请求，故奚卫忠诉请依法有据，本院予以支持。对于剩余房款，奚卫忠愿意支付，本院予以确认。本院于2019年6月10日作出（2019）苏0681民初2097号民事判决，判决：1.奚卫忠与奚全能就启东市（施工号：车城花苑**室）拆迁证协议有效；2.奚全能办理坐落于启东市房屋初始登记手续。（办理初始登记所需的购房款等费用由奚卫忠支付）；3.奚全能于协助奚卫忠办理坐落于启东市房屋产权过户登记手续至奚卫忠名下。奚全能不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审中，奚全能提交证据：1.奚全能与戴锦华于2019年3月1日的微信聊天记录，证明在戴锦华持有的协议书和奚全能持有的协议书内容一致，但是与奚卫忠持有的协议书内容不一致，戴锦华认为这是大家签字后奚卫忠自己加上去的；2.奚全能和启东经济开发区管委会工作人员交谈视频，证明一审中黄河珍所出具的情况说明是假证，且在该份情况说明上有一个姓谢的人员，并无此人。奚卫忠质证认为，微信聊天记录不是新证据，戴锦华和奚全能之间有利益关系，内容的真实性、合法性、关联性都不予认可。南通中院审查后认为，奚全能以戴锦华在微信聊天时的陈述作为证据使用，戴锦华系案外人，其实质是证人证言，证人无正当理由未到庭接受质询，其陈述内容的真实性无法确认，故对该份证据证明力不予确认。视频资料未能提供录制时的原始载体，真实性无法确认，且该证据与本案不具有关联性，故对该份证据不予采信。一审法院查明的基本事实属实，予以确认。奚卫忠持有的案涉协议，系各方真实意思表示，经奚卫忠、戴锦华、奚全能签字确认，内容真实，合法有效，各方应当按约履行。奚卫忠据此主张奚全能协助其办理案涉房屋产权登记过户手续，依法有据，本院予以支持。奚全能上诉认为“凯洪家园**室归奚卫忠所有”字样系事后添加，但从形式上看，前后字样并不存在明显矛盾，奚全能也未能提供有效证据否定该份协议的真实性，其上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，奚全能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南通中院于2019年11月22日作出（2019）苏06民终3371民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2019年3月25日，原告戴锦华向启东腾飞建设工程综合开发有限公司转账460259元，作为凯洪家园***室购房款。同日，启东腾飞建设工程综合开发有限公司开具江苏增值税普通发票，其中名称奚全能，不动产款448914元，电子门等费用5097元。又缴纳房屋公用设施和维修资金6048元。再查明，2011年3月15日，启东经济开发区总公司作为拆迁人、甲方，奚全能作为被拆迁房屋所有权人、乙方签订《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁房屋坐落于，总建筑面积203.79平方米，应享受房屋拆迁补助的权利人数3人，乙方合计应得房屋拆迁补偿款378969元，乙方选择产权调换方式的安置房地点为开发区定销房。2019年12月25日，启东经济开发区社区局安置办出具情况说明1份，奚全能、奚东一父子于2011年拆迁，当时奚东一系大龄，父子同一张拆迁补偿安置协议，该房应安置面积为222.33平方米，订房面积为312平方米。现奚全能已订凯洪家园***室，面积84.54平方米，另一套**（室），面积107.92平方米，奚东一已订***（室），面积107.92平方米，合计300.38平方米。3套安置房于2019年5月可以网签。2019年4月2日，奚邦仁、蔡玉芳夫妇出具收条1份，收到戴锦华购买凯洪家园***室（原施工号8号楼）订房确认单一套房协议总价17万元，在2016年2月25日付余款14万元。奚帮成、蔡玉芳在收款人栏内签名，奚卫忠在证明人栏内签名。署明时间2020年1月18日，奚邦仁、蔡玉芳、奚全能签订协议，内容为关于2013年6月16日订立的协议，由于父亲奚邦仁原二间平房被二儿子奚全能拆迁，奚全能安置到富源二村***室（是联建房，没有产权证），与奚全能归还给奚邦仁的拆迁证（凯洪家园***室有产权证）市场价值相差巨大，更重要的是该套拆迁证是奚全能、陈亚琴、奚东一一家三口3个人的共同财产，奚全能在归还该本拆迁证给奚邦仁、蔡玉芳给奚邦仁时并没有经得陈亚琴、奚东一同意。基于上面情况，双方一致同意解除凯洪家园***室的拆迁证归还协议，双方决不反悔。奚帮仁、蔡玉芳签名捺印、奚全能签名。2020年4月1日，陈亚琴、奚东一向本院出具申明，内容为因涉案拆迁证是2011年、2012年拆除北新镇老宅而取得，该宅系其三人家庭共同财产，拆迁证是三人共同权益，对奚全能未经陈亚琴、奚东一同意私自承诺将该拆迁证返还奚邦仁，表示不同意。审理中，戴锦华提供了2018年4月16日，奚全能使用奚东一手机与戴锦华协商案涉房屋房款缴纳问题录音记录；2019年12月23日，戴锦华、奚全能、奚东一、奚邦仁在奚邦仁居住的启东市奚卫忠车库内对案涉房屋处理进行协商，奚全能认为戴锦华购买该房后价值上涨，应发15万元红包给他，因为房屋是他名下，其就配合办理过户手续，而戴锦华认为该房屋是奚全能将奚邦仁房屋拆迁后归还奚邦仁，要发红包也是给奚邦仁，双方未达成统一意见而未成的录音记录。庭审中，原告戴锦华认为奚邦仁所得其支付拆迁证17万元后，已分给子女，其中奚卫琴3万元、朱亚琴2万元、奚卫忠5万元、奚全能5万元、奚红健2万元。被告奚全能认可该分配，但认为该款是奚邦仁的拆迁补偿款。被告奚全能又认为其将奚邦仁二间平房拆迁所得的位于启东市，其与奚卫忠确认已归其所有，其装修入住已十多年，目前其夫妻及儿子夫妻3人共计五口人居住。本院认为，2013年6月16日，奚卫忠、奚全能、戴锦华等签订的关于因奚邦仁二间平房被奚全能评估拆迁后由奚全能所有，奚全能房屋拆迁有一张（套）归还奚邦仁所有，安置房为原车城花园***室，面积107平方米，现启东市拆迁证以17万元出售给戴锦华。拆迁款约43.7万元，由戴锦华负责归还奚全能9万元，15万元归奚邦仁，剩余部分归奚卫忠所有，账上银行利息归奚邦仁、奚全能所有。奚邦仁卖给外甥戴锦华一套拆迁证，购房款和过户费都由戴锦华自己负责。奚邦仁原有一套安置房在富源二村**室归奚全能所有。凯洪家园**室归奚卫忠所有的，该协议的真实性、有效性、合法性业经两级法院生效的裁判文书所确认，故原、被告各方应当按约履行。2019年4月2日，奚邦仁、蔡玉芳夫妇出具收条收到戴锦华购买凯洪家园***室订房确认单协议总价17万元且已将该款分割，原告戴锦华也已向启东腾飞建设工程综合开发有限公司交纳了案涉房屋的购房款，故被告奚全能应及时进行初始登记并将房屋过户至原告戴锦华名下。被告奚全能辩称其归还案涉拆迁证未得到共有人其妻子陈亚琴、儿子奚东一的同意且陈亚琴、奚东一也声明不同意归还，又提供其与奚帮仁、蔡玉芳于2020年1月18日签订的协议，解除其返还拆迁证。本院认为，从启东经济开发区社区局安置办提供的情况说明看，该户应安置面积222.33平方米中奚全能已订凯洪家园*/**室及案涉房屋**室，而其子奚东一已订凯洪家园24号楼1306室房屋，说明对拆迁房屋已作分割。再说，奚全能将奚邦仁的二间房屋拆迁并占有该拆迁房屋的安置房富源二村**室，在奚卫忠、奚全能、戴锦华三方协议中对拆迁款也作了分割，奚全能未在规定期限内对该协议提出异议，而陈亚琴、奚东一作为奚全能的家庭成员在得到利益时默认，在得知有可能损害其利益时就表示不知情，显然有悖于常理，也有违社会诚实信用及公平原则。至于审理过程中，奚邦仁、蔡玉芳与奚全能署明时间2020年1月18日签订的解除归还拆迁证的协议，未得到戴锦华、奚卫忠的签字确认，显然是为了对抗诉讼而作，本院不予确认。第三人奚邦仁经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍本院在查明事实的基础上依法裁判，同时对不到庭参加诉讼可能带来的不利法律后果，应由其自行承担。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告戴锦华与被告奚全能等人于2013年6月16日就启东市（施工号：车城花苑***室）的协议有效；二、被告奚全能应于本判决发生法律效力之日起十日内办理坐落于启东市初始登记手续；三、被告奚全能于上述第一项义务履行完毕之日起十日内协助原告戴锦华办理坐落于启东市房屋产权过户登记手续至原告戴锦华名下。（二、三项所需费用由原告戴锦华支付）本案受理费13800元（原告已预交），由被告奚全能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13800元。审 判 长  陈春花人民陪审员  顾杨华人民陪审员  蔡建辉二〇二〇年十二月十一日书 记 员  陈琳琳