河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初8914号原告（案外人）：王丽平，女，1967年11月5日出生，回族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：姚莉莉，河南律旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：任园园，河南律旗律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：高亚伟，男，1991年5月10日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：秦可，河南啸谦律师事务所律师。第三人（被执行人）：马上威，男，1996年4月24日出生，回族，住河南省襄城县。原告王丽平与被告高亚伟、第三人马上威案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽平及其委托诉讼代理人姚莉莉、被告高亚伟的委托代理人秦可到庭参加诉讼，第三人马上威经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王丽平向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××楼××号房屋（合同号：××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月5日被告马上威向被告高亚伟出具借条，后被告高亚伟因与马上威的借款纠纷起诉至法院，并通过胜诉判决申请强制执行位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××楼××号的房屋。原告王丽平就涉案房屋提出执行异议，郑州市管城回族区人民法院作出裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告王丽平与被告马上威于2018年6月20日签订《房屋转让协议》，协议约定被告马上威将阳光城丽景湾22号楼4层405号房屋转让给原告，后原告与开发商办理了交接手续，并缴纳了物业费，房屋贷款也长期由原告实际偿还。原告与被告马上威的《房屋转让协议》签订在前，被告马上威与被告高亚伟的借款合同签订在后，且该房屋也一直由原告偿还房贷，涉案房屋的真实所有权人系原告，被告高亚伟无权强制执行属于原告的房屋。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望法院依法查明事实，判如所请。高亚伟辩称，1.原告并非涉案房屋的权利所有人，其不能排除案号为（2020）豫0104执恢249号一案的执行；2.原告王丽平未在法院查封之前合法占有涉案房屋。综上，原告王丽平对涉案房产享有的权利不足以排除执行且其至今未合法占有涉案房产，其要求停止对涉案房产的执行程序并立即解除查封的请求没有法律与事实依据支撑，驳回原告的诉讼请求。马上威未到庭无述称意见。根据当事人的陈述和经证据审查确认，本院认定事实如下：关于高亚伟与马上威民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月12日作出（2019）豫0104民初7272号民事判决书，判决：马上威偿还高亚伟欠款10万元并按年利率24%的标准支付自2018年12月6日起至实际清偿之日止的利息。因马上威未履行生效法律文书，高亚伟向本院申请强制执行。在执行过程中本院于2020年4月27日查封了涉案房屋，并于2020年5月19日裁定对涉案房屋进行拍卖。在执行拍卖过程中王丽平对上述涉案房屋的查封、划扣提出书面异议，本院于2020年10月20日作出（2020）豫0104执异234号执行裁定，裁定驳回王丽平的异议申请。原告不服提起本诉。另查明，2017年6月5日，郑州市旭天盛房地产开发有限公司（出卖人）与马上威（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：××购买出卖人位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××单元××号商品房；建筑面积73.56平方米，商品房单价为8291.2元/㎡，总金额人民币609923元；××按约定金额：183923元，付款方式：现金，约定付款时间：2017年6月5日，缴纳比例30%。约定金额426000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017年7月5日，缴纳比例70%按期付款。2017年6月5日郑州市旭天盛房地产开发有限公司出具《收据》二份，显示收取马上威阳光城丽景湾购房款壹拾捌万叁仟玖佰贰拾叁元整（183923.00元）及维修基金肆仟柒佰捌拾壹元整（4781.00元）。另查明，原告王丽平系马上威亲姨，2017年4月6日原告与马上威签订《借款协议》一份，载明：马上威借款贰拾万元整，以现金形式一次性支付给马上威，借款用途：买房急需一笔资金，借款期限：2017年4月6日-2018年6月6日。2018年4月15日，双方又签订一份《借款协议》，载明：马上威借王丽平陆万元，借款以现金形式一次性支付给马上威，借款用途用于投资，借款期限：2018年4月15日-2018年6月15日。因马上威归还不了借款。原告王丽平（乙方、受让方）与马上威（甲方、转让方）于2018年6月20日签订《房屋转让协议》一份，载明：因甲方无力偿还乙方欠款，经双方协商达成一致，甲方将自己合法拥有的位于阳光城丽景湾22号楼4层405号房屋通过抵押合同抵押给乙方；双方商定该房屋转让价格为￥260000元。原告提交营业执照、部分银行交易流水、部分销售清单、店铺和仓库照片，用于证明其自2016年以来一直从事钢材生意，具备向马上威出借现金借款的能力。原告提交的上海浦东发展银行郑州分行银行流水显示，自2018年2月-8月、2018年11月-2019年5月期间，每月不同金额的向马上威中国银行打款。原告提交的中国银行股份有限公司银行交易明细显示，自2019年9月-2020年8月期间王丽平账户向马上威中国银行账户有不同金额的转款，交易名称显示系贷款还款。被告认为营业执照、部分销售清单、店铺和仓库照片，与本案无关联性。对浦发银行交易流水的真实性无异议，证明目的有异议。该流水并未连续显示每月按时向马上威转房贷，因此无法证明其将银行贷款还款账户关联至原告名下。原告提交证人证言、钥匙留用确认书（客户单）1份及钥匙1套、pos签购单、201907信用卡账单、阳光城物业服务有限公司郑州分公司《丽景湾小区22-405收房情况》、河南金雀电气服务有限公司充值卡、阳光城丽景湾物业服务卡、物业工作人员与原告的聊天记录、购房合同、购房款收妥声明，用于证明涉案房屋距原告及家人工作地点较远，原告名下尚有其他房屋在使用，原告并未入住涉案房屋，涉案房屋2020年12月才具备通天然气的条件，原告缴纳了物业费，原告王丽平已经于2019年6月30日实际占有涉案房屋。被告对除证人证言外的证据真实性无异议，但是只能证明物业费已经缴纳，钥匙留用确认书（客户单）只有业主马上威的签字，并不能证明该房屋已归原告所有，不能证明原告已经实际占有涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的房款超过合同约定总价款的50%。经审查，1、原告与马上威签订的《房屋转让协议》仅是个人之间的协议并非河南省工商局、河南省建设厅统一制发的《商品房买卖合同》，未经网签备案，且原告与马上威系亲戚关系，故协议的真实性无法认定。2、根据原告提供的商品房买卖合同房屋总价款为609923元。开发商收据显示，2017年6月5日马上威交款183923元，占合同总额30%。其余房屋价款70%实行贷款交纳。但原告未提交贷款合同和马上威交纳贷款的证据，故不能确定原告或马上威已支付房屋贷款的数额及所占房屋总价款的比例。3、涉案房屋并非原告的唯一房产，原告本人亦认可未在涉案房屋实际居住。4、证人马某证明，为给儿子马上威办结婚买房，首付款18万，自己出了17万，房子所有权应归自己所有。马上威因借王丽平的钱，把房子抵押给王丽平。综上所述，原告并未提供充分的证据清楚的证明其本人是涉案房产的所有权人，其执行异议能够满足排除法院执行的条件。故原告的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：驳回原告王丽平的诉讼请求。案件受理费11100元，由原告王丽平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张志勇人民陪审员  王爱娟人民陪审员  张玉莉二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  夏 冬