江苏省南京市溧水区人民法院民 事 裁 定 书(2018)苏0117民再10号之一原审原告：樊行华，男，1975年7月16日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：魏冬华，江苏方胜律师事务所律师。原审被告：南京航空瑞华置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇城郊村。法定代表人：程希杰，南京航空瑞华置业有限公司总经理。原审第三人：南京宏昌建设工程有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇栖凤路**。法定代表人：孙先保，南京宏昌建设工程有限公司董事长。原审原告樊行华与原审被告南京航空瑞华置业有限公司（以下简称瑞华公司）、原审第三人南京宏昌建设工程有限公司（以下简称宏昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月19日作出（2013）溧民初字第1671号民事裁定书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，本院于2018年2月6日作出（2017）苏0117民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。原告樊行华起诉请求：判令被告按约协助原告办理房屋国有土地使用权、房屋所有权转让过户手续，并享有优先受偿权。本院原审认定案件事实如下：本案争议标的南京市溧水区永阳镇栖凤中路33号天胜花苑的涉案房屋因其他案件均已被法院依法查封并处于执行阶段。本院原审认为，为充分保护申请执行人和案外人的利益，原告作为其他案件的案外人对该标的物主张实体权利，认为法院的执行侵害其合法权益，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定先行对执行标的提出书面异议，而非直接提起普通民事诉讼。本案原告直接对执行标的提起普通民事诉讼不当，应驳回其起诉。故本院于2014年9月19日作出裁定，驳回了原告的起诉。本院再审认定案件事实如下：2008年9月17日，宏昌公司与瑞华公司签订《建设工程施工合同》，约定由宏昌公司承建瑞华公司开发的溧水天胜花苑小区1-7幢土建、水电安装及消防工程。2009年12月8日，瑞华公司（甲方）与宏昌公司（乙方）签订《协议书》，载明因甲方尚欠乙方工程款，为了乙方支付民工工资，甲方将其在溧水开发的天胜花苑楼盘中共13套房产（含相应的产权及土地使用权）抵偿给乙方，抵偿甲方欠乙方的工程款人民币5220766元。因房产现抵押于银行，甲方承诺待下述房产解押后并具备过户条件时办理房产过户手续至乙方名下。在上述《协议书》签订之后，2009年12月10日-13日，瑞华公司、宏昌公司与原告樊行华等7人就涉案房屋天胜花苑04幢403室签订房屋订购单，房屋面积与价款与上述《协议书》一致。房屋订购单上由三方签字盖章确认。2009年12月瑞华公司向各业主交付房屋，涉案购房人随即开始装修房屋并入住。2010年1月27日，天胜花苑01-06幢工程竣工验收合格。2010年3月16日，瑞华公司、宏昌公司与涉案房屋订购人分别签订连环抵债协议，确认三方之间以房屋抵债解决连环债务的事实，载明因宏昌公司欠7名个人建筑工程材料款及劳务费未付，故三方达成一致，将天胜花苑04幢403室抵偿给樊行华。连环抵债协议约定上述房产由宏昌公司负责转交付给个人，则瑞华公司与宏昌公司在《协议书》中约定的相应房产抵偿金额与宏昌公司和工人、材料商之间的上述金额债务同时消灭。三方约定各套房产过户采取瑞华公司与购房人直接签订《商品房预售合同》的方式，因房款已由抵债的方式支付，所以购房人不再另外支付任何购房款。瑞华公司负责及时为购房人办理网上签订备案手续。上述房产视为瑞华公司已交付给了购房人，对该商品房的质量保证、保修责任、办理房产过户责任等仍按《商品房预售合同》内容由瑞华公司直接向购房人承担。其中瑞华公司负责在2011年底前为购房人办理完毕房产过户手续和相应的国有土地使用权过户登记手续。2010年5月9日，瑞华公司与原告签订了《天胜花苑商品房预售合同》，后瑞华公司未办理银行解押、完善相关手续即去向不明，导致天胜花苑房屋不能办理过户，众多购房者向当地政府反映情况。2010年7月5日，根据南京隆鑫物业管理有限公司（以下简称隆鑫公司）的申请，江宁法院作出了（2010）江宁商初字第396号民事裁定书，查封了瑞华公司名下的包括本案案涉7套房屋在内的房屋共12套。同年9月15日江宁法院作出了（2010）江宁商初字第396号民事调解书，确定瑞华公司应于2010年10月15日前一次性支付隆鑫公司投资款400万。2010年12月，隆鑫公司向江宁法院申请执行，在执行过程中原告等7人及案外人共11人以自己是房屋的实际所有人为由，向执行法院提出执行异议，要求解除对房屋的查封措施。2011年6月1日，江宁法院作出（2011）江宁执异字第8号民事裁定书，江宁法院认为，异议人未在房屋管理部门办理房屋登记手续，异议理由不成立，驳回了异议人的请求。2013年，在有关部门协调下，涉案房屋被解除了银行抵押，完善手续，具备了办理过户登记的条件。同年8月原告等7人向本院提起诉讼，要求办理过户手续。2014年9月19日，本院作出裁定，裁定驳回了原告等7人的起诉。2014年9月23日，宏昌公司向江宁法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封措施。2015年4月20日江宁法院作出了（2015）江宁执异字第15号裁定，同样认为异议人未取得房屋的所有权，法院查封符合规定，驳回了宏昌公司的异议请求。2015年5月4日，宏昌公司向江宁法院提起诉讼，诉讼请求：一、确认宏昌公司对涉案房产享有优先受偿权；二、协助办理房产及土地的过户手续。江宁法院受理后认为管辖不当，将诉讼退还。同年5月20日宏昌公司向我院提起诉讼，诉讼过程中宏昌公司变更诉讼请求：一、停止执行涉案房产；二、确认宏昌公司对涉案房产享有优先受偿权和所有权。同年10月22日本院以该案性质为执行异议之诉为由，将案件移送江宁法院审理。2015年11月5日，江宁法院受理该案。审理后认为，瑞华公司与宏昌公司签订以物抵债协议及房屋交付的时间均早于隆鑫公司申请查封房产的时间，房屋无法过户原因不在宏昌公司，故宏昌公司在法院查封房产之前应享有涉案房屋所有权，足以排除强制执行的民事权益。最终以（2015）江宁民初字第4986号民事判决书，作出了不得执行涉案房屋的判决。判决作出后隆鑫公司不服，提出上诉。2016年11月24日，市中院立案。市中院认为，隆鑫公司申请执行涉案房屋与原告等7人权利发生冲突，原告等7人如对执行有异议，应以自己的名义向执行法院提出，故宏昌公司诉讼主体不适格，一审法院判决不当，应予以纠正。市中院于2017年6月21日作出了（2016）苏01民终9731号民事裁定书，裁定撤销江宁法院的民事判决，驳回宏昌公司的起诉。2019年9月16日，江宁法院启动执行监督程序，作出裁定：1、撤销（2011）执异字第8号民事裁定书（原裁定内容系驳回原审原告要求解除涉案房屋查封的异议请求），2、另行组成合议庭重新审查。同年12月，江宁法院作出内容为“中止涉案房屋执行”的民事裁定书。隆鑫公司不服该裁定，向江宁法院提起执行异议之诉，请求准许执行涉案房产在内的11套房产。2020年8月28日，江宁法院作出驳回隆鑫公司诉讼请求的民事判决。另查明，本院经查询涉案房产除江宁法院查封外，还被秦淮法院（2013）白执字第17-3号执行案件查封。本院再审认为，原告樊行华作为其他案件的案外人对该标的物主张实体权利，认为法院的执行侵害其合法权益，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定先行对执行标的提出书面异议，而非直接提起普通民事诉讼。涉案房屋的首封法院依职权启动了执行监督程序，中止了涉案房屋的执行，但因涉案房屋还被其他法院轮候查封，本案原审原告直接对执行标的提起普通民事诉讼不当，原审裁定驳回起诉并无不当，应予维持。据此，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条之规定：维持本院（2013）溧民初字第1671号民事裁定。本案案件受理费7329元，原告樊行华已交2500元，缓交4829元，本院将已交的2500元退还给原审原告樊行华；案件公告费300元，由原审原告樊行华负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判长  李宏伟审判员  杨 庆审判员  尹庆华二〇二〇年十二月十四日书记员  解 宇