广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26280号上诉人（原审被告）：陈亚巍（曾用名：陈巍），男，汉族，1970年9月16日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告）：沈彬，女，汉族，1972年6月20日出生，住所地：湖北省荆州市沙市区。被上诉人（原审原告）：李艳青，男，汉族，1981年4月22日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：邱文伟，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉祥，广东诚公律师事务所律师。上诉人陈亚巍、沈彬因与被上诉人李艳青返还原物纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初25814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈亚巍、沈彬上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、一审、二审诉讼费用全部由李艳青承担。事实和理由：一、2015年3月9日，陈亚巍、沈彬与李艳青签订了《房屋买卖合同》，将陈亚巍、沈彬所有的座落在深圳市龙岗区XX半山10栋703、803出售给李艳青，在办理过户手续时703被福田法院查封，无法过户，陈亚巍、沈彬也是不知情且是被动的。后李艳青于2015年11月20日起诉陈亚巍、沈彬，主动诉请解除双方之间的《房产买卖合同》，并赔付违约金。涉房703、803是一套双拼房，李艳青过户了803，却又主动要求解除703的合同，李艳青是明知而为的。二、李艳青以陈亚巍、沈彬未搬离803房屋为由进行起诉，缺乏事实和法律依据，从涉房803房屋过户给李艳青后，陈亚巍、沈彬多次要李艳青收房，并且李艳青是完全可以自由出入703到803房的，可是由于房型的原因和特殊性，李艳青不能方便入住和出租该房。2017年4月15日，李艳青带领多人从703上到803，对803进行毁灭性的破坏，当时李艳青殴打陈亚巍的母亲李德秀，坂田派出所民警曾出警调解，要求把703的大门钥匙给到万科物业管理处，陈亚巍、沈彬当天下午就放了703钥匙给到管理处，如果李艳青不能自由的进入803，他无法对803进行破坏，而李艳青破坏的803没办法住人，也更不可能出租，故一审法院判决的每月3500元的租金缺乏事实依据。李艳青辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李艳青向一审法院起诉请求：1、陈亚巍、沈彬停止侵占李艳青所有的位于深圳市龙岗区房屋，立即搬离该房屋并将房屋交付给李艳青；2、陈亚巍、沈彬向李艳青支付从2015年5月20日起至实际交付房屋之日止按3500元／月的标准计算的占有使用费；3、本案诉讼费用由陈亚巍、沈彬承担。一审法院认定事实：涉案703、803房屋系二层双拼房，陈亚巍、沈彬系夫妻关系，上述2套房屋分别登记在两人名下。2015年3月，陈亚巍、沈彬分别与李艳青签订《房产买卖合同》，将2套房屋出售予李艳青。2015年11月30日，李艳青向一审法院提起诉讼，要求陈亚巍支付延迟交付涉案803房屋的违约金。一审法院经审理后作出（2015）深龙法民三初字第2048号民事判决书，判决陈亚巍向李艳青支付从2015年6月7日起至一审判决生效之日止以1900000元购房款为基数按日万分之五的标准计算的逾期交房违约金。该判决书查明如下事实：2015年3月9日，李艳青、陈亚巍签订《房产买卖合同》及《补充协议》，约定李艳青向陈亚巍购买涉案803房屋，建筑面积为79.02平方米，购房总价为1900000元；卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后三日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理；如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。2015年3月9日，李艳青向陈亚巍支付定金150000元，2015年3月17日，李艳青将首期款420000元存入银行监管账户，2015年6月3日，李艳青支付剩余购房款1330000元。随后，陈亚巍办理了涉案803房屋的赎楼手续。2015年5月14日，深圳市房地产权登记中心向李艳青出具了《受理通知书》，证实该中心收到李艳青提交的更正登记涉案803房屋的申请材料并予以受理。2015年5月20日，涉案803房屋登记至李艳青名下。2015年6月9日，李艳青向XX半山物业管理处发出通知，陈述其依据约定接收涉案803房屋，要求管理处配合办理相关物业过户手续，但该物业管理处未予办理。因陈亚巍不服上述判决，提起上诉，本院于2017年3月14日作出（2016）粤03民终22418号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月2日生效。该判决生效之后，李艳青向一审法院申请强制执行，要求陈亚巍支付违约金632700元，以及加倍支付迟延履行期间的债务利息及执行费8727元。该执行案件案号为（2017）粤0307执6752号。在执行过程中，李艳青认为涉案803房屋属于陈亚巍、沈彬的夫妻共同财产，因该房产买卖所产生的债务属于夫妻共同债务，遂于2018年1月15日向一审法院起诉沈彬，要求沈彬对（2015）深龙法民三初字第2048号生效判决所确定的债务承担连带清偿责任。一审法院审理后作出（2018）粤0307民初1297号民事判决书，判决沈彬对（2015）深龙法民三初字第2048号民事判决书中陈亚巍所应支付的逾期交房违约金632700元承担共同还款责任。随后，李艳青就该判决向一审法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0307执10226号。因703房屋被法院查封，李艳青与沈彬签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，李艳青于2015年11月20日向一审法院起诉沈彬，诉请解除双方之间的《房产买卖合同》，并要求沈彬返还购房定金50000元、支付违约金123000元、赎楼费用50000元、房屋延迟过户费54000元。一审法院审理后作出（2015）深龙法民三初字第1987号民事判决书，判决解除李艳青与沈彬签订的《房产买卖合同》、沈彬向李艳青返还定金50000元、支付违约金123000元和赎楼费用25000元。该判决生效后，李艳青向一审法院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0307执2748号。因陈亚巍、沈彬拖欠招商银行深圳分行的贷款，深圳市福田区人民法院依据招商银行深圳分行的执行申请，通过司法网络拍卖平台拍卖了沈彬名下的703房屋。2019年4月16日，李艳青以2668927.2元的价格竞得703房屋。深圳市福田区人民法院于2019年4月28日作出（2016）粤0304执恢375号之二执行裁定书，裁定沈彬名下的703房屋归李艳青所有。2019年6月24日，深圳市福田区人民法院作出（2016）粤0304执恢375号执行财产分配方案，对703房屋的拍卖价款进行分配。其后，陈亚巍、沈彬对上述分配方案提出执行异议，该异议案件正在审理过程中。因陈亚巍、沈彬以执行异议程序尚未完结为由拒绝向李艳青交付703房屋，故李艳青于2019年7月4日向一审法院院提起诉讼，诉请陈亚巍、沈彬搬离703房屋，并支付从2019年5月30日起暂计至起诉之日止的占有使用费3500元。一审法院于2019年11月21日作出（2019）粤0307民初13798号民事判决书，判决陈亚巍、沈彬搬离703房屋并支付2019年6月29日至2019年7月4日期间的占有使用费600元。现李艳青又以陈亚巍、沈彬未搬离涉案803房屋为由，诉至一审法院。在本案审理过程中，李艳青于2020年6月9日向一审法院提交书面的情况说明，陈述陈亚巍、沈彬已于2020年5月27日搬离涉案803房屋，该房屋已处于李艳青实际控制之中，相应的占有使用费应计算至2020年5月27日。一审法院认为，涉案803房屋于2015年5月20日过户至李艳青名下，故李艳青系该房屋的所有权人，依法享有排他性的占有、使用、收益、处分的权利，陈亚巍、沈彬理应按双方约定的时间及时交付房屋。陈亚巍、沈彬一直占有使用该房屋，致使李艳青直至2020年5月27日才实际取得房屋控制权，侵害了李艳青的合法权益，故李艳青诉请陈亚巍、沈彬支付无权占有房屋期间的使用费，合法有理，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”依据上述规定，李艳青因陈亚巍、沈彬逾期交付803房屋的行为仅能择一主张陈亚巍、沈彬承担违约责任或侵权责任。李艳青曾先后向一审法院提起（2015）深龙法民三初字第2048号和（2018）粤0307民初1297号案件，诉请陈亚巍、沈彬支付延迟交付803房屋的违约金，该两案已判决陈亚巍、沈彬支付从2015年6月7日起至判决生效之日（2017年4月2日）止的逾期交房违约金，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，即李艳青已通过主张违约责任的方式获得了2015年6月7日至2017年4月2日期间其因陈亚巍、沈彬逾期交房而造成损失的补偿，而2015年5月20日至6月6日又系陈亚巍、沈彬依据《房产买卖合同》的约定合法占有使用涉案803房屋的时间，故李艳青再次提起本案主张陈亚巍、沈彬承担2015年5月20日至2017年4月2日期间的侵权责任，没有法律依据，一审法院不予支持，故李艳青主张的占有使用费应从2017年4月3日起计算至2020年5月27日。一审法院参照深圳市政府发布的同期租金指导标准，酌情确定涉案803房屋的占有使用费按50元/平方米/月的标准计算，故涉案803房屋每月占有使用费为3951元（50元/平方米/月×79.02平方米），李艳青自愿按照3500元/月的标准计算占有使用费，属于对其自身权利的处分，一审法院予以支持，陈亚巍、沈彬应支付的占有使用费为132417元（3500元/月×37个月＋3500元/月÷30天×25天）。陈亚巍、沈彬辩称其已及时将803房屋腾空，并于2017年4月15日将703房屋钥匙交至物业管理处，以证明其有积极配合交付803房屋。一审法院认为，涉案803房屋与703房屋系上下层结构的双拼房，在物理结构上无法分开使用，故陈亚巍、沈彬应将2套房屋一并交付使用。陈亚巍、沈彬一直居住在703房屋，即使其曾将703房屋钥匙交至物业管理处，该行为也无法确保李艳青能够独立地、正常地使用803房屋，故陈亚巍、沈彬并不能以此证明其实际履行了803房屋的交付义务。陈亚巍、沈彬又辩称李艳青未取得703房屋的所有权，在2套房屋无法分开交付的情况下，其未交付803房屋不存在主观过错。一审法院认为，703房屋在过户过程中被深圳市福田区法院查封从而导致李艳青未能按期取得所有权，该查封事实系因陈亚巍、沈彬与招商银行深圳分行的纠纷所致，故陈亚巍、沈彬系李艳青无法取得703房屋所有权的过错方。陈亚巍、沈彬明知已与李艳青签订房屋买卖合同，理应保证在合同履行期间不会出现履行障碍，其因自身过错产生纠纷致使703房屋被司法查封，故李艳青未取得703房屋所有权并非陈亚巍、沈彬拒绝交付803。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈亚巍、沈彬于判决生效之日起十日内向李艳青支付2017年4月3日至2020年5月27日期间占有深圳市龙岗区房的使用费132417元；二、驳回李艳青的其他诉讼请求。案件受理费15024元（李艳青已预交），李艳青负担13273元，陈亚巍、沈彬负担1751元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷案件，根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为陈亚巍、沈彬是否应支付李艳青涉案803房屋的使用费。本院认为，涉案803房屋于2015年5月20日过户至李艳青名下，故李艳青作为房屋的所有权人，享有占有、使用、收益、处分的权利。陈亚巍、沈彬应按照双方约定的时间交付房屋。由于陈亚巍、沈彬一直占有使用该房屋，李艳青直到2020年5月27日才实际取得803房屋的控制权，因此，一审判决陈亚巍、沈彬支付李艳青2017年4月3日至2020年5月27日期间的占有使用费，处理正确，本院对此予以维持。综上，陈亚巍、沈彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2948.34元，由陈亚巍、沈彬负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月七日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。