北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初57339号原告(反诉被告)：中旅旅游汽车有限公司，住所地北京市朝阳区湖光中街九号。法定代表人：李清满，总经理。委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬，女，1986年11月8日出生，汉族。被告（反诉原告）：北京三结义餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区湖光中街9号8号楼2层201。法定代表人：王鹤鹏，经理。委托诉讼代理人：张晓光，男，1982年10月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：王晓丹，北京市金洋律师事务所律师。被告：雍有广，男，1964年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李智永，男，1975年8月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王晓丹，北京市金洋律师事务所律师。原告(反诉被告)中旅旅游汽车有限公司（以下简称中旅公司）与被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司、被告雍有广、被告李智永（以下分别简称三结义公司、雍有广、李智永，一并提及称三被告）物权保护纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭，由审判员独任审理。中旅公司委托诉讼代理人王艳峰、刘冬，三结义公司委托诉讼代理人张晓光、王晓丹，李智永委托诉讼代理人王晓丹，雍有广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中旅公司向本院提出诉讼请求：判令三被告1、连带支付2017年9月1日至2019年8月31日期间占用房屋费用2129275元；2、连带支付房屋占用费的利息，以2129275元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月1日起计算至实际给付之日止；3、连带支付2019年8月水电及排污费4720元；4、连带赔偿中旅公司因收回房屋产生的费用64000元；5、赔偿中旅公司租赁物损失6000元。事实和理由：2009年9月1日，中旅公司与雍有广就位于北京市朝阳区湖光中街9号某房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年9月1日至2017年8月31日。租赁期限届满后，中旅公司就涉案房屋对外公开招租，案外人叶土妹租金报价最高，中旅公司与案外人叶土妹签订《房屋租赁合同》。中旅公司自2017年5月31日至2017年8月31日期间，先后多次向雍有广、三结义公司送达租赁合同期满终止和腾退房屋的书面通知，三被告拒不腾退涉案房屋，为维护中旅公司合法权益，故诉至法院。雍有广辩称，我和中旅公司合同到期之后，中旅公司说不用管我这个事了，之后的很多事情我都没有参与，中旅公司也知道我说的情况。我不同意承担费用，我没有实际使用涉案房屋，中旅公司明确表态中旅公司直接找餐厅，当时转租给李智永时，中旅公司是同意的，有授权书为证。李智永辩称，1、房屋使用费的标准参见三结义公司的标准，房屋占用费标准过高，应当由实际使用人三结义公司承担。我是三结义公司的之前的法定代表人，现在不是了。现在还是三结义公司的股东。2、利息没有法律依据，中旅公司不是金融机构，不是贷款，不能使用贷款利率。3-5不是雇佣正式保安公司，超出了必要自力救济的范围，费用不应承担。三结义公司辩称，1、占有使用费标准过高，我方是涉案房屋的实际使用人，涉案房屋经营茶楼、餐厅，应当由实际使用人三结义公司承担。李智永当时作为法定代表人签订了合同，以法人的身份签订的合同，是职务行为，由公司承担责任。2、利息没有法律依据，中旅公司不是金融机构，不是贷款，不能使用贷款利率。3-5不是雇佣正式保安公司，超出了必要自力救济的范围，费用不应承担。水费和排污费根据票据结算，有证据可以结算。三结义公司向本院提出反诉：判令中旅公司赔偿因暴力腾退和强行断水断电给三结义公司造成的损失419036.5元。事实和理由：我方从雍有广处承租涉案房屋，租期到2019年8月31日，直至2017年7月，我方才得知雍有广与中旅公司的租赁合同于2017年8月31日到期，我方多次沟通希望继续使用涉案房屋，当时我方与雍有广转租合同并未经法院确认无效，中旅公司并未立即采用合法途径解决争议，而是切断水电长达三个多月，2019年也强制停电，我方斥资租赁发电机维持运用，还雇佣社会人员暴力腾退，造成我方财产损失，中旅公司的暴力腾退和强行断水断电的行为，超出了自力救济措施的范围，给我方造成损失，应予赔偿。中旅公司对三结义公司的反诉辩称，1、三结义公司的诉讼主体问题，三结义公司和中旅公司没有任何法律关系，三结义公司没有任何关系使用涉案房屋，和雍有广之间存在转租关系，三结义公司的主张是因转租行为产生的，应向雍有广提出，而不应向中旅公司主张。三结义公司是侵权主体，按照侵权法，三结义公司主张的权益不是合法权益，是在侵权状态下向受害人主张的权利，是不受法律保护的。2、反诉请求主张的名称是暴力腾退和强行断水断电的损失不符合事实情况，诉请应当驳回。中旅公司向三结义公司多次告知租赁合同到期，收回房屋并且三结义参加了中旅公司公开的招租行为，进行了报价，对此公开招租的评比结果是知晓的，三结义公司明知中旅公司已经和叶土妹签订合同的情况下无权继续占有房屋，造成中旅公司无法向叶土妹交付房屋，这是恶意的侵权行为。按照物权的自力救济，中旅公司多次到三结义公司告知收回房屋事项，三结义公司安排社会人员堵门不让中旅公司进入。中旅公司为了平安管理收回房产，委托了正规的保安公司，采取合法方式收回房屋，收回房屋前，中旅公司多次告知雍有广和三结义公司按期按规定腾空房屋，逾期视为放弃物品，做遗弃处理，在接受房屋的过程中，叶土妹已经准备装修。电费问题，三结义公司占有房屋没有合法依据，自行支付的费用事实不认可，请求也不认可，断电确实有过，三结义公司拒绝签署《安全管理协议》，为了预防用电、失火等事故，2017年9月中旬采取断电措施，2017年12月3日经派出所调解后恢复正常用电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:涉案房屋所属楼栋的房屋所有权人为中旅公司。为证明中旅公司主张，中旅公司提交：1、2009年9月1日，中旅公司与雍有广签订《房屋租赁合同》，约定中旅公司将涉案房屋出租给雍有广，租期自2009年9月1日至2017年8月31日，年租金为40-60万元递增，未经中旅公司同意不得擅自将房屋转租给第三方等内容；2、2017年5月16日的《房屋租赁合同》到期终止不续签通知函，显示中旅公司向雍有广发送，主要内容为通知到期、交付房屋等内容；3、雍有广2017年5月2日的续租申请；4、三结义公司向中旅公司出具的两份《关于房屋租赁合同续约的请示》，以证明三结义公司两次参与公开评比，其中2017年3月10日的续约申请为：租金5元/天，每三年递增5%，面积550平米，全年租金100万左右为宜等内容；5、2017年5月27日，中旅公司与叶土妹就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，约定租期自2017年9月1日至2022年8月31日，租金第一年976525元，第二年1063975元，第三年开始每年递增5%等内容；6、2019年8月份涉案房屋的水费、排污费、垃圾费收费通知单，显示应收金额为4725.4元；7、照片、告知函、告示、物品处理告知及视频光盘，以证明2017年8月31日中旅公司在涉案房屋张贴告知函，2017年9月6日委托保安公司强行收房，中旅公司先后多次到涉案房屋当面告知和沟通腾房情况等内容；8、保安合同两份及合计金额64000元的发票，显示中旅公司于2017年9月6日雇佣111名保安、2017年12月3日雇佣50名保安；9、配电柜照片、发票及结算单，证明三被告腾退房屋时将配电柜切断，中旅公司发生维修费用6000元；10、《安全管理责任协议书》空白文本及邮单，证明2017年涉案房屋到期后，因为没有租赁合同了，中旅公司找三结义公司签安全协议书，房子是非法管理，三结义公司也不签字，中旅公司停电是防止失火；11、《租赁合同补充协议》空白文本及邮单，以证明中旅公司向李智永、雍有广、张晓光邮寄的租赁合同及补充协议和空白协议的，证明中旅公司想让三被告按照叶土妹的合同标准再签订一个合同，继续管理涉案房屋，寄给三结义公司的，但是没有签收；12、租赁合同权利义务转让协议、补充协议及银行转账记录，证明叶土妹交了一个月保证金及租金，因涉案房屋一直无法收回，叶土妹转给了案外人孙奇丰，之后中旅公司将租金及保证金退还给了孙奇丰；13、2017年12月3日张晓明与中旅公司方人员签订的《协议书》，双方发生争议后前往南湖派出所，协议按照叶土妹的租金标准签订合同，租赁期限自2017年9月1日至2019年8月31日等内容。对以上证据，三结义公司、李智永称，1.房屋租赁合同真实性认可，关联性认可。2.真实性认可，关联性认可，是中旅公司单方出的函件，让三结义公司不得拆除房屋内的装修装饰，叶土妹要使用原装修，才导致租金高，叶土妹也是要经营茶楼。3.不发表意见。4.真实性认可。5.中旅公司和叶土妹的租赁合同真实性无法核实，关联性不认可，即使按照这个标准，和中旅公司的诉请也是有差额的，因为里面包含了我们的装修，租金标准高于市场价，不应以叶土妹的租金标准计算。6.拖欠的费用认可。7.真实性认可，关联性不认可，不是快递给我们的，通知函不能作为强制腾退的依据。8.真实性无法核实，合同中约定保安50名，已经超出必要合理的自力救济范围，这是暴力打砸的，是违法行为，费用不应由我方支付。9.配电柜不是我们损坏的，是雍有广装修时安装的，不是中旅公司的，中旅公司无权主张。10.11没收到过，不清楚；12.无法确认真实性、合法性；13.真实性认可，但张晓光当时并非法定代表人，没有授权，三结义公司并未追认。对以上证据，雍有广称，2.通知函不知道，没有见过。3.未签字的报价不认可，我的报价是续租申请中的涨价10%。5.中旅公司和叶土妹的合同有异议，我有优先承租权，我合同还没有到期，中旅公司2017年5月就和叶土妹签合同。12.真实性认可。13.没见过。其他证据意见同三结义公司的质证意见。为证明三结义公司的本诉答辩意见及反诉请求，其提交：1、2010年2月26日李智永与雍有广签订的《房屋租赁合同》，约定雍有广将涉案房屋出租给李智永，租赁期限自2010年3月1日至2019年8月31日等内容；2、2010年2月26日中旅公司出具的书面材料，写明同意雍有广新装修的茶楼以承包经营的方式，租赁给李智永，原于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》不变，仍由雍有广负责履行；3、电费通知单，证明中旅公司强制断电；4、案外人北京开元机械设备租赁有限公司开具的收据，以证明三结义公司为维持经营的额外开支；5、照片，证明中旅公司暴力腾退超出必要自力救济的范围。对以上证据，中旅公司称，1、房屋租赁合同，真实性无法核实，对于转租行为中旅公司是知道的。2、证明真实性认可，原合同是不变的，租期不变。3、票据真实性认可，证明目的不认可。4、真实性、关联性不认可，证明目的不认可。5、照片真实性认可，关联性、证明目的不认可，是在2017年12月3日中旅公司组织保安第二次收房过程中发生，是合法的手段。另查，三结义公司于2010年7月9日工商登记成立，李智永系法定代表人，2018年3月7日法定代表人变更为王鹤鹏。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，中旅公司作为涉案房屋所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。对于雍有广，中旅公司将涉案房屋出租给雍有广，租赁期限至2017年8月31日届满，雍有广在租赁期限届满后依法负有义务及时将涉案房屋返还给中旅公司，但是，雍有广怠于履行返还义务，且因雍有广将涉案房屋超期出租给李智永导致中旅公司发生占有使用费等损失，损害了中旅公司的物权权益，雍有广应当承担相应民事责任。对于李智永及三结义公司，雍有广将涉案房屋转租给李智永，租赁期限至2019年8月31日届满，这超出了雍有广从中旅公司处承租期限，按照法律规定转租期限超出剩余租赁期限的，超出部分无效，故李智永于2017年9月1日之后无权再继续占有使用涉案房屋。李智永当时系三结义公司的法定代表人，三结义公司认可李智永承租涉案房屋系职务行为，三结义公司亦认可其系涉案房屋实际使用人，故李智永的行为应由三结义公司承担责任，三结义公司于2017年9月1日之后继续占有使用涉案房屋缺乏合同及法律依据，损害了中旅公司的物权权益，应当承担相应民事责任。对于中旅公司各项诉求，详言之，1、对于2017年9月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费，鉴于雍有广及三结义公司于2017年9月1日之后均无权继续使用涉案房屋，故中旅公司主张雍有广及三结义公司连带支付于法有据，对于具体标准，本院综合考虑租金上涨情况、叶土妹及三结义公司的租金报价金额、合同履行情况、当事人主观过错及公平原则等因素，酌情按照100万元/年的标准判处；2、对于利息损失，雍有广及三结义公司在无权继续使用涉案房屋的情况下亦不及时支付房屋占有使用费，侵害了中旅公司基于物权获取收益的权利，中旅公司主张雍有广及三结义公司赔偿资金占用的利息损失并无不当，本院予以支持；3、中旅公司主张的2019年8月的水费及排污费用4720元具有票据佐证，本院依法判处；4、对于中旅公司因自行收回房屋产生的雇佣保安的费用64000元，根据查明事实及证据可知，中旅公司于2017年9月1日租赁合同到期之后未能及时收回房屋即应当知道权利受到了侵害，因雍有广及三结义公司占有使用涉案房屋所发生的纠纷并非情况紧迫且不能及时通过诉讼解决纠纷的情况，中旅公司雇佣160余名保安人员亦未举证证明其合理性及必要性，中旅公司在具备公力救济途径解决纠纷的条件下而选择私力救济，因此产生的相应费用其主张雍有广及三结义公司承担缺乏依据，本院不予支持；5、对于配电柜、配电箱更换费用6000元，中旅公司并未举证证明系三被告实施了损坏行为所致，本院不予支持。对于三结义公司的反诉请求，根据查明事实及证据可知，三结义公司于2017年9月1日之后无权继续占有使用涉案房屋且未及时支付占有使用费，中旅公司基于合法物权而针对三结义公司的侵权行为采取断电的私力救济方式，结合案情及相关证据判断应尚未达到侵权的程度，且三结义公司在断电之后亦未主动向法院提起诉讼或以其他方式避免或减轻损失，故三结义公司因断电产生的损失主张中旅公司负担依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司、被告雍有广于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)中旅旅游汽车有限公司支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的房屋占用使用费2000000元；二、被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司、被告雍有广于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)中旅旅游汽车有限公司赔偿利息损失(以2000000元为基数，自2019年9月1日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司、被告雍有广于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)中旅旅游汽车有限公司支付2019年8月的水费及排污费4720元；四、驳回原告(反诉被告)中旅旅游汽车有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24432元，由原告(反诉被告)中旅旅游汽车有限公司负担2432元（已交纳），被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司、被告雍有广负担22000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7586元，被告（反诉原告）北京三结义餐饮有限公司负担（于本判决作出后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二〇年十二月二十三日书记员  王安然