山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6507号上诉人（原审原告）：曹兴常，男，1962年9月15日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：贺淑文，女，1983年7月8日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。上诉人曹兴常因与被上诉人贺淑文房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹兴常上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由贺淑文负担。事实和理由：(一)曹兴常、贺淑文于2017年10月19日签订《房屋租赁合同》，曹兴常将坐落于济宁市任城区金水湾小区B栋2902号房屋出租给贺淑文，每月租金1000元，后双方口头协议达成一致，将租金改为每月1200元。2019年3月19日以后租金应每半年一付。在2017年8月份，曹兴常交付贺淑文房屋钥匙，贺淑文交付曹兴常4000元的租金后，至今租期已近两年半，期间曹兴常多次提醒、要求贺淑文按时履行房屋合同交纳租金，但贺淑文清欠租金，故请求法院支持曹兴常解除租房合同，收回房屋的请求。由于贺淑文拒不依约支付租金给曹兴常，致使曹兴常合同目的无法实现。这些故意推托的对话，都有微信对话记录等通讯信息为证。2020年4月，曹兴常被迫递交诉状，贺淑文才往曹兴常银行卡打了1万元，但是距他们所欠租房合同费用仍差11600元(2020年3月19日之前欠的一年租金14400元加2020年3月19日到2020年9月17日应预交的的半年租金7200元，共计11600元)。本案中贺淑文长时间拖欠租金，一再催促未果的事实清楚，证据充足，曹兴常、贺淑文在法庭审理过程均充分肯定，无争论。贺淑文辩称，截止至2020年7月19日实际尚欠曹兴常6000元，曹兴常予以认定。只是贺淑文2020年4月往曹兴常银行卡打1万元时，曹兴常已提起诉讼的事实被忽略了，并且贺淑文之前长期拖欠的事实被掩盖了。另外，截止至2020年7月19日，贺淑文还有应预交的租赁费用应该算进欠交的费用中。本案审判前一天与判决书下达后，贺淑文分别往曹兴常的银行卡打来了截止至2020年7月19日的欠交的房租和法院判决的违约金及判其承担的诉讼费，但是，应预交的租金至今未交付。依据经验判断，曹兴常会很自然认为贺淑文有极大可能会故伎重演，再继续拖欠。前期催交房租已给曹兴常造成了很大的精神负担，曹兴常不打算纠缠其中，再继续通过诉讼清欠租金。(二)贺淑文强调装修了房屋，但那是他们自愿的行为，况且当时双方协商一致，已经给他们免交一年房租作为抵消装修费用过，在此贺淑文根本不应该再次拿出来作为拖欠房租的借口。贺淑文长达近两年拖欠房租，早已经超过法律规定房屋租赁合同作废的时限。违约在先是事实，从贺淑文及其丈夫济宁市运河派出所民警李广军从微信等通讯对话上一拖再拖，找各种借口拒交房租的表现证明：这是蔑视法律、违背了合同约定和法律规范，同时对曹兴常精神上也造成很大的伤害。曹兴常以优惠的价格，长期租赁房屋于贺淑文，最初看着是运河派出所民警就相信了他们而粗略签订了合同，说好的有事好商量友好协商等等，之后曾通过协商重新达成了新的合同文本，可是贺淑文为了赖账而拒签。贺淑文一直装作态度友好的拖拉不交房租，曹兴常无奈被迫提起诉讼后，贺淑文就拒绝再跟曹兴常任何沟通。这种处事态度根本无法继续履行原合同。曹兴常请求法院判决贺淑文交清之前拖欠的房租，一周内退出租房给曹兴常，不得损毁原房屋结构及设施，不然按其原价加倍赔偿。(三)本诉讼是由于贺淑文恶意拖欠房租所致，因此贺淑文应负担全部诉讼费用。贺淑文辩称，贺淑文已按照合同履行了相应义务，不存在解除合同及拖欠租金的情形。曹兴常主张双方约定的房租从1000元改为1200元，不是事实。从双方合同约定的合同租期2017年11月19日起到2020年12月19日止，共计37个月，贺淑文应支付房屋租金3.7万元。贺淑文实际支付租金情况为：1.2017年8月交付钥匙时，支付4000元；2.贺淑文装修改造房屋，装修改造费用冲抵一年房租12000元；3.2020年4月17日支付1万元；4.2019年7月13日支付租金6000元；2020年12月13日支付租金6000元，实际共支付房租3.8万元。房屋租赁合同并未约定预交租金、截止到二审开庭贺淑文并不存在拖欠租金的情形。贺淑文保留对维护自身合法权益进行诉讼的权利。曹兴常向一审法院起诉请求：1.判令贺淑文向曹兴常支付欠交的房屋租赁费21600元（一年半租金），赔偿所欠曹兴常租金滞纳金（所欠租金21600元的3‰计64.80元、同期所欠租金产生的利息1080元）及精神损失费共计2万元整；2.判令贺淑文承担本案的诉讼费用420元及本次诉讼所产生的所有其他费用；3.判令贺淑文自法院判决下达之时3日内（包括周末及工作日）交清租住期间产生的小区物管、水、电、暖、气等所有相关费用，恢复房屋原貌，不得损坏原房屋结构与设施，打扫后交还曹兴常房屋。如有任何故意损毁，根据具体情况对损毁房屋结构及房屋设施等，必须按照原价值的双倍对曹兴常进行赔偿；4.判令法院判决下达3日内，贺淑文须按时退还曹兴常完整房屋，如有逾期不退等任何拖延时间的情况，请法院协助曹兴常监督贺淑文在3个工作日内依法强制执行房屋清退；或按照日租房价格以每天680元向曹兴常支付费用，直到贺淑文完整退还曹兴常房屋为止。一审法院认定事实：2017年10月19日，曹兴常、贺淑文签订《房屋租赁合同》。合同约定，曹兴常将位于济宁市任城区的房屋出租给贺淑文使用，租赁期限自2017年11月19日至2022年11月18日，月租金为1000元，已交付租金4000元（2017年11月19日至2018年3月19日）。2019年3月19日以后租金每半年一付。房屋租赁期间水、电、暖、天然气、物业费由贺淑文负担。合同亦约定，房屋为净房，由贺淑文装修，装修改造费用充抵一年房租（充抵房租日期为2018年3月19日至2019年3月19日）。双方对违约责任进行了约定，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后，曹兴常交付贺淑文房屋。贺淑文对房屋进行了装修，支出装修费用80460元。2020年4月17日贺淑文支付曹兴常租赁费1万元。贺淑文已付清租赁期间的水、电、暖气等费用。截止至开庭之日，贺淑文尚欠曹兴常房租6000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曹兴常、贺淑文签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。贺淑文未按约定及时交付房租，曹兴常要求贺淑文支付所欠房租6000元的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。贺淑文未按合同约定支付租金，违反合同约定，构成违约，应按合同约定支付违约金1200元（12000元×10%）。故曹兴常要求贺淑文支付违约金1200元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。曹兴常要求贺淑文支付利息、滞纳金、精神损失费的诉讼请求，无合同及法律依据，不予支持。曹兴常、贺淑文签订的房屋租赁合同的到期日为2022年11月18日，贺淑文对租赁房屋进行了装修，视为现租赁未到期，贺淑文虽有违约行为但并不构成根本违约，故曹兴常要求贺淑文退还房屋、恢复房屋原貌的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贺淑文于本判决生效之日起五日内支付曹兴常租赁费6000元及违约金1200元，合计7200元；二、驳回曹兴常其他诉讼请求。案件受理费840元，减半收取420元，由贺淑文负担61元，曹兴常负担359元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贺淑文提交转账凭证一份,证明2020年12月13日贺淑文向曹兴常支付租金6000元。曹兴常对该证据真实性予以认可，但认为贺淑文在开庭前才支付租金，存在主观故意，有被迫性。本院对该证据予以采信。本院认为，曹兴常、贺淑文签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规和其他强制性规定，该合同真实有效。曹兴常、贺淑文应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定2019年3月19日以后租金每半年一付，但未约定具体履行时间和履行方式，双方就具体履行时间也未达成一致，也未形成补充协议。根据交易习惯，本院依法认定房租应当先行支付，每次支付半年租金。考虑到疫情等原因，本院认为，贺淑文之前并未及时支付租金，且已经按照合同约定支付了违约金，并不构成根本违约。曹兴常主张解除合同，并要求贺淑文退还房屋、恢复房屋原貌，不予支持。在之后曹兴常正常履行了合同义务的情况下，贺淑文也应当按时按照先行支付，每次支付半年租金的方式全面履行自己支付租金的义务。综上所述，曹兴常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人曹兴常负担。本判决为终审判决。审判长  张思平审判员  史海洋审判员  扈 琳二〇二〇年十二月十五日法官助理曾宪峰书记员尹波