湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4166号原告：武汉市锦有成物业服务有限公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路182号华中国际广场一期/栋1单元13层10-20室，统一社会信用代码9142010276464595X2。法定代表人：秦克楚，总经理。委托诉讼代理人：陈进伍，湖北大诺律师律师事务所。委托诉讼代理人：郑玥，湖北大诺律师事务所律师。被告：武汉市戎和房屋开发有限责任公司，住所地武汉市东西湖区吴家山台商投资区吴南路4号，统一社会信用代码91420100728250168H。法定代表人：黄旺喜，总经理。委托诉讼代理人：沈震东，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：马昊，湖北山河律师事务所律师。原告武汉市惠友物业管理有限公司（以下简称惠友物业公司）与被告武汉戎和房屋开发有限责任公司（以下简称戎和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。本案后依法转为普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告惠友物业公司的委托诉讼代理人陈进伍，被告戎和公司的委托诉讼代理人沈震东、马昊到庭参加了诉讼。惠友物业公司于2020年4月15日变更为武汉锦有成物业服务有限公司，本院后依法将原告变更为武汉锦有成物业服务有限公司（以下简称锦有成物业公司）。本案现已审理终结。原告锦有成物业公司提出诉讼请求，判令被告戎和公司：1、支付物业费3545530.85元、车辆停泊服务费1783104元，并支付违约金（违约金以所欠物业费用、车辆停泊服务费为基数，分段计算至2019年7月31日为止为2148280.46元，2019年8月1日以后的违约金计算至欠款付清之日止，标准为月利率2%。）2、承担本案诉讼费用、保全费等。事实和理由：原告系具有二级资质的专业物业服务企业。2015年12月1日，通过招投标方式，原告与被告签订《武汉市前期物业服务合同（凯旋名居）》，合同约定：被告选聘原告为其开发的位于武汉市东西湖区金银潭大道7号的项目凯旋名居提供前期物业服务，该建筑总面积为155235平方米，其中高层住宅117411平方米、商业用房6595平方米。物业服务费采用包干制，高层住宅2.3元/月/平方米，商业物业费为3元/月/平方米，车辆停泊物业服务费按照露天车位72元/个/月、车库车位96元/个/月收取。前述物业服务费按年缴纳，被告应在每年7月1日前支付给原告，被告逾期支付的，应按未缴纳数额的千分之三支付违约金。合同签订后，被告通知原告于2017年10月1日进场提供前期物业服务至今，但是未能支付前述合同中约定的费用。经原告多次催要未果，特诉至法院，请求依法判决。被告戎和公司辩称，第一，凯旋名居项目于2018年7月24日才竣工验收备案，竣工验收备案前，未达到合同约定的物业承接条件，且事实上原告也未按合同约定提供前期物业管理服务，无权收取前期物业费。第二，凯旋名居1号楼为商业物业，至今尚未竣工验收备案，原告未对1号楼提供物业服务，另外2号楼和7号楼部分商业已交付业主使用，原告无权收取1号楼和2号楼、7号楼中已交付的前期物业的物业服务费。第三，四份承诺书项下，被告承诺代为催缴物业服务费的业主已基本上全部向原告缴纳该年度的物业服务费，原告仅仅应对其余尚未缴纳该年度物业费的业主承担代付义务。第四，《前期物业服务合同》地上车位及地下车位的停泊费均应当由车位使用人缴纳，被告并非交费主体，由于原告未按合同约定履行义务，导致被告两次自费委托第三方对地下车库进行开荒保洁，原告对被告造成的损失，应承担赔偿责任。根据以上事实，被告不应向原告缴纳任何物业服务费，也无需支付违约金。即使被告存在欠缴物业服务费的事实，被告欠付时间也在2019年7月以后，原告自2017年10月起计算违约金无任何依据。本院经审理认定如下事实：惠友物业公司于2020年4月15日变更为锦有成物业公司。2015年12月1日，戎和公司（甲方）与惠友物业公司（乙方）签订《武汉市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对凯旋名居小区提供前期物业服务，该物业建筑面积155235平方米。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.3元/月/平方米、商业物业3元/月/平方米。物业服务费不包含物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用和车辆停泊服务费。物业服务费用按每年交纳给乙方，甲方应在每年7月1日前履行交纳义务。停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，乙方从停车费中按露天车位72元/个/月、车库车位96元/个/月的标准提取车辆停泊服务费，剩余部分归甲方所有。甲方应当于2017年3月31日（至少在物业交付前60日），通知乙方承接查验物业，移交物业共用部位、共用设施和共用场地、场地服务用房及有关资料。乙方应当对上述物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化教育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规和行政管理部门规定的其他条件。甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额千分之三向乙方支付违约金。本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因而未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳。凯旋名居小区的高层住宅部分于2018年7月24日办理竣工验收备案手续，商业部分至今未办理竣工验收手续。该小区高层住宅建筑面积117411平方米，商业部分建筑面积6595平方米。小区共有露天车位256个，地下停车位757个。2017年10月29日，惠友物业公司向戎和公司发出《关于凯旋名居物业办公用房装修事宜的联系函》，称惠友物业公司于2017年10月25日派驻工程人员进驻现场，下月会继续安排客服、保安等相关工作人员投入到前期准备工作，但物业办公用地达不到办公标准，无法使用，要求戎和公司尽快完善物业配套用房。2017年12月31日，戎和公司向近100户业主交房。2018年7月30日开始，凯旋名居小区业主陆续开始办理收房手续。因戎和公司迟延交房，戎和公司曾向惠友物业公司承诺在迟延交房的业主中有65户业主先交房，物业服务费由戎和公司负责追收，如上述65户业主未按时交纳2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费，则由戎和公司在2018年10月31日前代上述业主交纳应交的物业服务费。经双方确认，65户业主中已自行交纳物业服务费的业主共计45户，尚有20户业主没有按时交纳物业服务费。20户业主的建筑面积共计2450.3平方米。商业部分共有5户交付业主，其余均未交付。另查明，戎和公司将757个地下车位中的81个地下车位使用权出租给业主，另将47个车位的使用权抵偿给施工单位。为小区地下停车场能正常使用，戎和公司聘请了保洁公司对地下停车场提供保洁服务，并自行安装车库道闸系统。因戎和公司长期未支付前期物业服务费，惠友物业公司诉至法院，要求如诉称。本院认为，原、被告签订的《武汉市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。虽然上述合同中约定戎和公司向惠友物业公司交付物业的时间为2017年3月31日，但因戎和公司的原因导致物业并未按时交付。从惠友物业公司提交的证据来看，惠友物业公司于2017年10月25日已有部分人员进场准备，故本院认定惠友物业公司正式开始提供前期物业服务的时间为2017年11月。戎和公司虽辩称小区高层住宅部分2018年7月24日才办理竣工验收手续，业主自2018年7月30日才开始办理收房手续，在此之前小区尚未完成基本供水供电，不具备交付条件，惠友物业公司不可能提供物业服务。但从查明的事实来看，尽管小区住宅部分于2018年7月24日才办理竣工验收手续，但仍有小部分业主在2017年12月31日已办理了收房手续，故惠友物业公司在小区竣工验收之前仍提供了部分物业服务。鉴于小区事实上不具备交付条件，惠友物业公司提供的服务范围和内容有限，故对交付之前的物业服务费本院酌情按照30%的比例支持惠友物业公司的诉讼请求。关于小区商业部分的物业服务费，因小区商业部分至今仍未办理竣工验收备案手续，仍不具备交付条件，故对小区商业部分的物业服务费本院酌情按照10%的比例支持惠友物业公司的诉讼请求。关于戎和公司承诺代部分业主支付的物业服务费。根据戎和公司出具的《承诺书》，戎和公司自愿为部分业主承担2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以准许。对惠友物业公司的该部分诉讼请求本院予以支持。关于车辆停泊服务费的请求。根据《武汉市前期物业服务合同》的约定以及《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，凯旋名居小区露天停车位属于全体业主共有，露天停车位的停泊服务费应由车位使用人支付，戎和公司并非车位使用人，故对惠友物业公司主张戎和公司支付露天停车位的车辆停泊服务费的请求本院不予支持。对于地下车库车位停泊服务费的问题，地下车库的所有权属于戎和公司所有，故惠友物业公司主张戎和公司支付地下车库停泊服务费的请求本院予以支持。但根据戎和公司提供的证据，地下车库757个停车位中已经对外处分了119个停车位，这部分已经处分的停车位停泊服务费应由物业使用人支付，对于未处分的停车位的停泊服务费应由戎和公司支付。关于支付违约金的请求。戎和公司未按时支付物业服务费和车辆停泊服务费，构成违约，对惠友物业公司主张支付违约金的请求本院予以支持。但双方签订的《武汉市前期物业服务合同》中约定的违约金标准过高，本院酌情调减，按照戎和公司欠付总额的20%确定违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉戎和房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市锦有成物业服务有限公司支付2017年11月至2018年7月31日期间的高层住宅物业服务费729122.31元、2017年11月至2020年6月30日期间的商业物业服务费63312元、代业主垫付的物业服务费67628.28元，以上共计860062.59元；二、被告武汉戎和房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市锦有成物业服务有限公司支付2017年10月1日至2019年7月31日期间的车库车位停泊服务费1347456元；三、被告武汉戎和房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市锦有成物业服务有限公司支付违约金441503.72元；四、驳回原告武汉市锦有成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64138元，诉前财产保全费5000元，以上共计69138元，由原告武汉市锦有成物业服务有限公司负担44940元，由被告武汉戎和房屋开游戏责任公司负担24198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  殷璇人民陪审员  姚慧人民陪审员  曾晨二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  高敏