广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13545号原告：广州市科发咨询服务有限公司，住所地广东省广州市天河区天阳路132-138号216房，统一社会信用代码91440101725013028D。法定代表人：梁仕成，系该司董事长。委托诉讼代理人：黄国华、雷毓雯，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市家库创建装饰工程有限公司，住所地广东省广州市天河区天阳路132-138号西201房，统一社会信用代码9144010179739312XL。法定代表人：李乐维。原告广州市科发咨询服务有限公司诉被告广州市家库创建装饰工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄国华、雷毓雯到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市科发咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费303949.39元（从2007年7月1日至2013年5月31日）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2007年原告与被告签订物业管理合同，约定由原告向被告提供物业管理服务，服务期限自2007年3月1日至2013年2月28日，该物业管理合同所涉物业位于广州市天河区天润路333号二层裙楼（西201），使用面积1100平方米，物业管理合同同时对物业费的标准进行了约定。2012年5月双方重新订立服务管理合同，约定由原告向被告提供物业管理服务，服务期限自2012年5月1日至2017年4月30日，该合同所涉物业位于广州市天河区天润路333号二层自编西区20IE室，建筑面积为232平方米，物业管理服务费为3480元/月。然而自2007年3月起至2013年5月双方解除物业管理合同止的物业管理费，被告至今仍未向原告足额缴纳，经核算，被告尚欠原告物业管理费303949.39元，其中从2007年7月1日至2010年2月28日期间每月应缴管理费为16500元，2010年3月1日至2011月2月28日期间每月应缴管理费为17325元，2011年3月1日至2012年2月28日期间每月应缴管理费为18191.25元，2012年3月1日至2012年4月30日期间每月应缴管理费为19100.81元，2012年5月1日至2013年5月31日期间每月应缴管理费为3480元。被告广州市家库创建装饰工程有限公司未到庭应诉答辩，亦未提交证据。经审理查明：原告为证明其相关诉请，向本院提交如下证据：1.显示由原告（甲方）与被告（乙方）于2007年4月18日签订的《物业管理合同》[原件，约定：物业位置为广州市天河区天润路333号二层裙楼（西201），使用面积1100平方米；合同期限自2007年起至2013年2月28日止；租赁期间管理费用：2007年3月1日至2010年2月28日月金额16500元，2010年3月1日至2011年2月28日月金额17325元，2011年3月1日至2012年2月28日月金额18191.25元，2012年3月1日至2013年2月28日月金额19100.81元；由合同的计租日起，甲方开始按《广州市房屋租赁合同》（附件一）中的有关装修费用总额中抵扣乙方的物业管理费，直至剩余两个月物业管理费作为承租保证金，由该月的收租日起，被告再以现金或转账的形式续交物业管理费；乙方应在每月5日前向甲方交纳物业管理费，逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金；物业管理费按《房屋租赁合同》（附件一）中规定的有关公共部分装修费用总额抵扣期满后的第一个月交纳；本合同正本连同附件共两页，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力等]；2.显示由原告（甲方）与被告（乙方）签订的《服务管理合同》[原件，约定：物业位置为广州市天河区天润路333号二层自编西区201E室（广州建设工程交易中心）（建筑面积232平方米）；合同期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止；物业管理服务费为3480元/月；乙方应在每月5日前向甲方交纳当月物业管理费，逾期交纳的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金等]；3.银行进账单、中国建设银行电子汇划收款凭证、现金交款单（均为原件，显示被告于2007年12月至2013年1月期间多次向原告支付款项，金额合计332382.23元）。本案审理过程中，原告为证明其诉请的计算方式还向本院提交《家库欠付物业管理费一览表》显示：2007年3月1日至2007年6月30日期间合同约定月管理费、应计管理费、实收物管费、欠交管理费均为0元，备注免租期；2007年7月1日至2010年2月28日，合同约定月管理费16500元，应计管理费528000元，实收物管费28275元，欠交管理费499725元；2010年3月1日至2011年2月28日，合同约定月管理费17325元，应计管理费207900元，实收物管费0元，欠交管理费207900元；2011年3月1日至2012年2月28日，合同约定月管理费18191.25元，应计管理费218295元，实收物管费174222.58元，欠交管理费44072.42元；2012年3月1日至2012年4月30日，合同约定月管理费19100.81元，应计管理费38201.62元，实收物管费75911.26元，欠交管理费-37709.64元；2012年5月1日至2013年5月31日，合同约定月管理费3480元，应计管理费45240元，实收物管费53973.39元，欠交管理费-8733.39元；小计应计管理费1037636.62元，实收物管费332382.23元，欠交管理费705254.39元；实收物管费355000元，欠交管理费-355000元，备注抵扣装修费；实收物管费46305元，欠交管理费-46305元，备注退租补偿；合计应计管理费1037636.62元，实收733687.23元，欠交管理费303949.39元。原告就本案相关问题发表如下意见：1.《物业管理合同》第三条所约定的装修费用总额中抵扣被告的物业管理费的情况，涉案场地交付给被告时是未装修和清理干净的毛坯状态，由被告清理现场并进行装修，所以当时业主、原告与被告共同协商，被告就装修所投入的费用可以抵扣其应缴纳的租金及物业管理费，但没有明确具体应抵扣的租金及物业管理费的期间，根据被告缴纳租金及物业管理费的情况及双方协商的情况，原告就2007年7月1日至2013年5月31日期间减免了被告应支付的管理费355000元，原告诉讼请求中的金额已将该减免的管理费进行了扣除，且在被告退租前，原告也减免了被告应缴纳的物业管理费46305元，该费用也在原告诉讼请求中进行了扣除；2.2007年3月1日至2007年6月30日期间属于业主与被告约定的免租期，原告也免除了被告该期间的管理费，但双方并未就此签订书面合同；3.关于被告曾在个别月份多支付物业管理费的原因，在实际履行过程中，原告没有与被告仔细对数，确认被告所缴管理费涉及的区间，原告在本案诉讼中，仅是对应缴纳费用总额及被告实际缴款总额进行计算得出诉讼请求；4.关于原、被告于2013年5月解除物业管理合同的情况，涉案场地的业主单位是广州公共资源交易中心，该中心在2013年5月需收回场地自用，被告与业主单位解除了租赁合同，所以原告与被告解除物业管理合同，原告与业主单位在2013年5月与被告协商费用清理问题，被告发现存在欠费便不再露面，最后由原告协助业主单位在2013年7月之后自行收回了涉案场地；5.提起本案诉讼前原告一直通过电话方式催促被告支付欠付款项，近期发现被告准备办理工商注销登记，原告向工商部门申报了债权，工商部门表示只有提起诉讼才能阻止被告办理工商注销登记，遂原告提起本案诉讼，对于原告多次催促被告的情况，因原告是通过电话催告，且被告的住所地就是涉案场地，原告无法通过函件形式催缴，故无法提供证据予以证明。本院认为：原告已提交显示由其与被告签订的《物业管理合同》及《服务管理合同》对双方间成立的物业服务合同关系进行举证，本案中对于上述法律关系进行审处。关于原告要求被告支付拖欠的物业管理费的诉讼请求。原告主张被告自2007年7月1日起至2013年5月31日止共欠付物业管理费303949.39元。被告作为上述费用的支付义务方应对其付款情况承担举证责任，而其经本院合法传唤未到庭应诉、答辩及举证，应自行承担举证不能的不利后果。原告相关诉请符合双方间合同约定，原告并提交证据对于被告的历史付款情况进行举证，同时就款项的扣减情况进行充分说明，其提交的相关证据及作出的说明可以形成较为完整的证据链，本院予以采纳作为定案依据，现原告诉请被告支付欠付的物业管理费合法有据，本院予以支持。结合已查明事实，本院认为原告主张按合同约定扣减被告已支付的款项及双方约定的扣减数额进行最终核算并无不妥，因此被告应向原告支付自2007年7月1日起至2013年5月31日止的部分物业管理费用303949.39元（16500元/月×32个月+17325元/月×12个月+18191.25元/月×12个月+19100.81元/月×2个月+3480元/月×13个月-332382.23元-355000元-46305元）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告广州市家库创建装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市科发咨询服务有限公司支付物业管理费303949.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5859元，由被告广州市家库创建装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  苏 琴人民陪审员  雷洪驹二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  谢丽军欧珊珊