湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12544号原告：章熙冬，男，1962年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：梁旭光（特别授权代理），湖北光靓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响（特别授权代理），湖北光靓律师事务所律师。被告：李毓平，男，1963年8月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：朱志奎（特别授权代理），北京德恒（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢菡（特别授权代理），北京德恒（武汉）律师事务所实习律师。被告：刘艳秋，女，1964年9月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：朱志奎（特别授权代理），北京德恒（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢菡（特别授权代理），北京德恒（武汉）律师事务所实习律师。原告章熙冬诉被告李毓平、刘艳秋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，原告章熙冬向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2019）鄂0102民初12544号民事裁定书，裁定冻结被申请人李毓平、刘艳秋的银行存款127万元或查封扣押同等价值的财产。本院公开开庭进行审理。原告章熙冬的委托诉讼代理人梁旭光、李响，被告李毓平及被告李毓平、刘艳秋的共同委托诉讼代理人朱志奎、谢菡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章熙冬向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年3月3日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令两被告共同向原告退还购房款45万元；3、请求判令两被告共同偿还原告房屋升值差价损失77万元；4、请求判令两被告共同偿还原告房屋装修损失5万元；5、请求判令两被告承担本案有关的案件受理费、评估费、保全费等全部费用。事实及理由：被告李毓平与刘艳秋系夫妻关系。2014年3月3日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定“甲方(即被告李毓平)自愿将其坐落于湖北省武汉市江岸区二七街二七路316号金涛翰林苑4栋2单元17层2室(建筑面积64.17平方米)的房屋出售给乙方(即原告)。乙方一次性付款450000元，甲方在乙方支付全款后将房屋交付乙方。该房屋在办理过户手续过程中所需纳的税费由乙方承担。甲方积极配合乙方办理过户手续。甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。在办理过户过程中如单方违约导致最终不能办理过户手续的，违约方承担办理过户手续所产生的费用。甲方退还乙方所交房款并赔偿。”合同签订当日，原告章照冬通过中信银行转账的方式向被告刘艳秋支付了全部购房款45万元。2013年12月，被告刘艳秋将房屋钥匙交付于原告，后原告对该房屋进行装修并自2014年初开始入住一致延续至今。由于该房屋属于拆迁还建房，在签订购房合同时，该房屋尚未办理房屋产权证。因此，原告同意在可以办理房产证后与两被告办理过户手续。然而,2019年10月，原告突然得知该房屋已经被登记在第三方袁榆青名下并被主张搬离住处。原告认为，原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告已一次性支付了全部房款并对该房屋进行了装修及入住，而两被告不向原告履行房屋过户义务的行为已经构成了根本性违约，且合同目的无法实现两被告的行为对原告的身心造成了巨大的损害及经济损失，原告为维护自身合法权益，现诉至本院。被告李毓平、刘艳秋共同辩称：原告所诉情况与事实不符。两被告并非案涉房屋的所有权人也未获授权处分该房屋，原、被告双方的房屋买卖合同关系无法成立。1、原告诉称“2014年3月3日，原被告签订了房屋买卖合同…”不符合事实。第一、原被告双方自始就没有签订《房屋买卖合同》(以下简称合同)。真实情况是，合同上签字一方的李毓平于2014年2月16日至2014年5月31日期间在日本，原告举证的这份合同是2019年10月16日原告找到李毓平倒签的，随后在10月21日即向法院起诉，可见，《房屋买卖合同》是原告为了应付诉讼需要而炮制的一份证据；第二、原告在诉状中前后矛盾的表述也可看出端倪，原告在2013年12月5日就拿到房屋的钥匙开始装修，并于2014年年初入住，可见当时原告在没有签合同的情况下就已经占用并使用案涉房星；第三、合同第十一条的定：“协议经双方夫妻签字后生效”，因合同日期倒签，被告刘艳秋拒绝签字，合同在形式上也没有生效，双方的房屋买卖关系并没有成立。2、案涉房屋的所有权人均系案外人，2018年6月15日之前，房星所有权人为李永善。2018年6月15日至2019年9月30日期间，房屋所有权人是李良鹏，2019年9月30日以后，房屋所有权人为袁输青。两被告对案涉房屋自始至终都没有所有权和处分权，既无权出售该房屋给原告，也无法配合原告办理房屋过户登记手续。二、本案案由错误。本案原被告之间不存在房屋买卖合同关系。因案涉房屋是被告李毓平父母的拆迁房，两位老人在2010年又赠与给了李毓平之子李良鹏，在原告提出购买之前，该房屋由李毓平管控。因此李毓平误以为能代表房屋所有权人处分该房屋，其通过妻子刘艳秋收受原告45万元的行为，应属于基于善意获得的不当得利。本案案由应为不当得利纠纷。三、原告对案涉房屋并非善意取得，在交易过程中有重大过失，对其自身损失应承担相应的过错责任，不应由被告承担赔偿责任。1、原告与李毓平曾经是老同事，对于案涉房屋当时存在纠纷，原告是明知的。对案涉房屋不在被告名下且被告无权处分，原告也是明知的，却因为贪图低价甘愿承担不能买卖与过户的风险(案涉房屋交易价约为7000元/平方米，低于当时市场价格至少30%)。2、在2018年,房屋登记到李良鹏名下后，被告及时提醒原告办理过户手续，原告却为了节省过户税金而拖延不办，从而导致在被告不知情的情形下李良鹏又将房屋转卖他人的局面。综上，请求法院变更本案案由，被告愿意向原告返还不当得利45万元及孳息(根据同期人民银行基准存款利率)，同时判决驳回原告其他诉讼请求。经审理查明：2014年3月3日，甲方李毓平（出售方）与乙方章熙冬（购买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方自愿将其坐落于湖北省武汉市江岸区二七街二七路316号金涛瀚林苑4栋2单元17层2室（建筑面积64.17平方米）的房屋出售给乙方。甲乙双方协定上述房产的成交价为450000元。甲乙双方签订合同后，乙方向甲方一次性付款450000元。甲方自乙方支付全款后将房屋交付乙方。该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方承担，甲方积极配合乙方办理过户手续。甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担法律责任，因此给乙方造成的经济损失。甲方负责赔偿。本合同签订后，如一方违反本合同条款，属于违约，违约方应向对方支付违约金，在办理过户中如单方违约导致最终不能办理过户手续的。违约方承担办理过户手续所产生的费用、甲方退还乙方所交房款并赔偿。该合同还约定了其他内容。2014年3月3日，章熙冬向刘艳秋转账支付450000元。同日，李毓平出具收条一份，载明有“今收到章熙冬人民币房款450000元整（大写肆拾伍万元整）湖北省武汉市江岸区二七街二七路316号金涛瀚苑4栋2单元12层2室的房款”。2013年12月，被告将案涉房屋交付与原告，原告便开始对案涉房屋进行装修并于2014年开始实际居住、使用案涉房屋。位于武汉市江岸区二七街二七路316号（金涛瀚林苑）4栋2单元17层2室的房屋登记权利人现为袁榆青。审理中，因双方对案涉房屋的市场价及装修价值无法达成一致，原告章熙冬遂向本院提出鉴定申请。经本院委托，湖北坤横房地产评估有限公司于2020年5月22日出具房地产评估报告书一份，估价结果为房地产价格在2019年10月28日完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场价格为125.12万元。单价为19498元/平方米。为此，原告章熙冬向评估机构支付评估费5628元。上述事实有《房屋买卖合同》、收条、武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证、武汉市不动产产权登记信息查询单、视频录像及双方当事人陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为：李毓平与章熙冬签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，各方应诚信履行。审理中，被告李毓平虽抗辩称该合同上尾部签字系倒签，且其是在不得已的情况下签署，合同应为无效，但被告李毓平作为完全民事行为能力人，理应对签字之后的法律后果有自己的认知与判断，现抗辩称其系不得已签署而无效，缺乏事实及法律依据，本院对其抗辩观点不予采纳。另，被告抗辩称因出卖人无权处分，买受人非善意，买卖双方恶意串通损害第三人利益，案涉买卖合同应属无效。因案涉房屋交易时，房屋尚未办理不动产权证书，但未办理产权证书的房屋交易行为并不因房屋未办理所有权登记而无效。案涉房屋系被告李毓平父母的拆迁还建房，原告有理由相信被告对房屋有或即将有处分权，双方在签署房屋买卖合同时，亦对房屋过户事宜进行约定。合同签订同日，原告将案涉房屋购房款450000元转账支付至被告刘艳秋账户时，被告李毓平向原告章熙冬出具收条时亦载明450000元确系购房款。上述行为足以表明被告是以对房屋所有的心理状态处分案涉房屋并收受购房款。故本院认为被告前述抗辩缺乏事实及法律依据，本院对其抗辩观点不予采纳。并确认该房屋买卖合同属于双方当事人的真实意思表示，各方均应诚信履行。关于被告刘艳秋的责任问题。尽管案涉房屋买卖合同的买卖双方为章熙冬与李毓平，但在签订合同当时，李毓平与刘艳秋系夫妻关系，且购房款450000元的收款人为被告刘艳秋。足见被告李毓平、刘艳秋均对出卖房屋一事明知。故被告刘艳秋理应承担共同清偿责任。关于原告提出的解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。因案涉房屋的所有权已经转移至案外人名下，合同已经无法履行，故本院对其该项诉请予以支持。关于原告提出的被告退还购房款450000元的诉讼请求。因合同已解除，故原告有权请求恢复原状并赔偿损失，原告章熙冬提出的被告返还购房款450000元的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于原告提出的被告赔偿原告房屋升值差价770000元的诉讼请求。因原告购买案涉房屋并于2014年实际入住，尽管未办理不动产权证书，但足以认定原告是以所有的心理预期实际占有、使用该房屋。原告因购买案涉房屋而在一定程度上丧失了购买其他房屋的机会成本，兼顾房屋本身的经济属性，原告有理由预见房屋将随时间的增长而不断增值。审理中，因双方对房屋现值无法达成一致，经鉴定，估价结果为房地产价格在2019年10月28日完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场价格为125.12万元，扣除房屋成交价450000元，房屋升值为801200元。故原告提出的被告赔偿原告升值差价770000元的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。关于原告提出的被告支付房屋装修损失50000元的诉讼请求。因案涉房屋评估的现价值已经包含房屋装修价值部分，且案涉房屋装修后，一直由原告实际居住使用，其为实际受益人，故本院对原告提出的被告赔偿房屋装修损失50000元的诉讼请求不再予以支持。关于原告提出的被告支付评估费的诉讼请求。因审理中，原告主张被告赔偿房屋升值差价损失770000元，被告对此提出异议，原告遂向本院申请对案涉房屋的市场价及装修价值进行评估，估价结果为房地产价格在2019年10月28日完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场价格为125.12万元。原告主张的房屋升值差价损失770000元与评估后的房屋的现价值基本吻合。故本院对原告提出的被告支付评估费5628元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、九十四条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告章熙冬与被告李毓平于2014年3月3日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告李毓平、刘艳秋于本判决生效之日起十日内向原告章熙冬返还购房款450000元；三、被告李毓平、刘艳秋于本判决生效之日起十日内向原告章熙冬支付房屋升值差价损失770000元；四、被告李毓平、刘艳秋于本判决生效之日起十日内向原告章熙冬支付评估费5628元；五、驳回原告章熙冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16230元、保全费5000元，由被告李毓平、刘艳秋负担。因上述费用已由原告章熙冬预交，故被告李毓平、刘艳秋应于本判决生效之日起十日内将上述费用一并支付给原告章熙冬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐耀辉人民陪审员  任 频人民陪审员  姚示毅二〇二〇年十二月二日书 记 员  史炎炎