湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12511号原告：陈偲，男，1984年5月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:曹亮，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人:张瞻，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽备班楼**。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师原告陈偲与被告湖南百合百乐商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈偲及其委托诉讼代理人张瞻，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的委托诉讼代理人颜海燕、周玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈偲向本院提出诉讼请求：1、判令解除《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》及《长沙西中心购物广场物业管理合同》；2、判令被告退还履约保证金21600元、装修保证金5000元、综合管理费及3个月租金、物业费、保证金共26600元、装修清理费1440元、水电卡押金100元、施工期间出入证相关费用60元、预存的水电费700元，共计55500元；3、判令被告赔偿原告违约金33750元及实际损失110383元，共计144133元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年10月24日签订了一份《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》及《长沙西中心购物广场物业管理合同》，约定原告承租被告位于长沙市岳麓区××路××号××购物中心××广场××层××号商铺，建筑面积45平方米，实际面积为24平方米，经营品牌为大通冰室，业态为饮品小吃，租金标准为每月4050元计算，履约保证金21600元，并约定物业管理费为每月35元每平方米，即每月物业管理费为1575元。合同双方约定营业日为2016年12月23日，但直至2019年7月10日，原告向被告提出解除租赁合同，被告商场仍未如期开业。现在由于被告退出商场经营，故原告要求被告退还原告履约保证金21600元、装修保证金5000元、综合管理费及3个月租金、物业费、保证金共26600元、装修清理费1440元、水电卡押金100元、施工期间出入证相关费用60元、预存的水电费700元，共计55500元；同时，根据《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》第25.1条之约定“自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金和物业费标准计算的六个月租金和物业费数额的违约金”。现被告严重违反合同约定，提前终止合同，原告有权要求被告赔偿6个月租金和物业管理费即33750元违约金及实际损失110383元（装修费60383元及加盟费5000元），共计144133元。以上诉求标的额共计199633元。原告陈偲为维护自身合法权益，根据我国民事诉讼法之相关规定特此依法提出诉讼，希准许为盼。被告湖南百合百乐商业管理有限公司辩称，1、根据双方的租赁合同，被告无任何违约行为，根据合同约定被告可以追究原告支付租金的义务；2.本案被告将租赁物已经交付，原告将店面也装修完毕，完全可以自己经营，但因自身原因未经营，又加之疫情原因等一系列因素而未经营，这确实与被告无关，被告也无法控制；3被告自身也因为众多商户未交租金变为巨大的受害者，被告欠付案外人即物业所有人长沙综合交通枢纽综合建设有限公司起诉支付租金及运营管理费，该案在长沙市中级人民法院已经判决被告支付2300余万元，因此本案应当是原告欠付被告的租金及相关费用，而非被告欠付原告的相关费用。被告本身又要向案外人支付欠付的租金及运营管理费，在被告不仅未收到原告租金的情况下还要向原告支付或者赔偿款项，这无论如何都显失公平；4、被告现在的企业早已负债累累濒临破产，本身也是该案的受害者，请求法庭谨慎核实本案相关事实，依法秉公判决。5、上述原告有些店铺曾经经营一段时间，有些可能也在经营，需庭后核实，但无论如何被告是不存在违约之处的，不应当承担本案的诉请责任。经审理查明：2016年10月24日，原、被告签订《长沙市西中心百乐广场商铺租赁合同》，合同约定：原告承租被告长沙市岳麓区长沙西中心百乐广场购物中心5层A5-03号商铺，经营品牌为大通冰室，业态为饮品小吃。商铺建筑面积45平方米，实际面积为24平方米。租期为2016年12月24日至2019年12月23日，共计36个月。租金标准为每月每平方米人民币90元计算，每月租金为人民币4050元。第三年开始递增5%，免租4个月，分别为计租期前4个月季度的第一个月。6.2条运营管理费标准为每月每平方米人民币35元计算，每月运营管理费为人民币1575元第三年开始递增5%，免租4个月，分别为计租期前4个月季度的第一个月。6.3物业管理费物业管理费折后按35元每平方米收取，即每月物业管理费1575元。乙方租约年应交纳物业管理费共为18900元。6.3.4乙方进场时需缴纳一次性综合管理费5000元。6.8履约保证金约定：原告须向被告缴纳履约保证金及质量保证金（相当于3个月的租金、物业管理费和运营管理费）21600元。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8、采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第20条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第24条“乙方单方解除”中约定：24.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（a）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；……。25.1乙方依据本合同的约定解除合同时，甲方应支付乙方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。2016年10月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长沙西中心购物广场物业管理合同》，约定甲方有权依据本协议向乙方收取物业服务费及其他服务费用。原告实际向被告缴纳装修保证金5000元，商场保证金21600元。原告还缴纳了履约保证金共26600元，经本院询问，该26600元包含一次性综合管理费5000元、三个月租金、物业费、运营管理费21600。另查明，原告支付了施工保证金及工本费60元，装修清理费1440元，电卡押金50元，水卡押金50元，预存水电费700元。原告在庭审时陈述为装修该涉案商铺共支付装修费60380元，因商场未按约如期开业，原告并未实际使用涉案商铺，但商铺已于2016年12月23日前装修完毕。经本院询问，原告对装修残值不申请评估。以上事实有原告提交的《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》与《长沙西中心购物广场物业管理合同》、微信聊天记录、收据等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，陈偲与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》与《长沙西中心购物广场物业管理合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，双方约定的租赁期限为2016年12月14日至2019年12月23日止，即合同约定的租赁期限已经届满，本院认为涉案租赁合同已无判决解除之必要，故对陈偲主张解除双方的《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》与《长沙西中心购物广场物业管理合同》的诉讼请求，不予支持。本案中，原被告提交的证据均不足以证实涉案商铺的实际交付使用情况，且原告并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动。故根据本案合同的约定及履行情况，本院对原告的诉请认定如下：对于原告诉请被告返还商场保证金21600元，装修保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告陈述已于2016年12月23日前对涉案商铺装修完毕本案，因装修期间的服务费用被告已实际提供，对于装修清理费1440元及施工期间出入证相关费用60元，预存的水电费700元，本院不予支持。关于水电卡押金，原告庭审中陈述已返回给被告水电卡，但被告未予认可，故本院酌情支持50元。对于原告另缴纳的26600元（即一次性综合管理费5000元、三个月租金、物管费及运营管理费21600元），考虑到本案被告在合同履行过程中存在违约行为，原告亦并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动，本院酌情支持被告退还原告7980元。对于原告诉请其实际损失110383元，原告主张由加盟费50000元及装修费60380元构成，本院认为因证据不足，不予支持。关于原告主张的违约金33750元，本院认为虽被告在租赁合同的履行过程中存在违约行为，但原告亦并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动，且关于被告的违约行为本院已在原告应缴纳的房屋租金及物业管理费中予以考虑，应能弥补原告之损失，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈偲履约保证金21600元，装修保证金5000元,水电卡押金50元,租金及物业管理费7980元；二、驳回原告陈偲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2146元，由被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月十五日法官助理林青曼书记员解秋阳