广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9401号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄本奇，男，汉族，1957年12月4日出生，住湖南省武冈市×××××××××7×，公民身份号码为432××××××××××××512。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社。住所地：广东省东莞市××××××××民小组。负责人：张业民。委托诉讼代理人：黄志华，广东信达律师事务所律师。上诉人黄本奇因与被上诉人东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社（以下简称卧龙合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄本奇向一审法院提起诉讼，请求：1.确认黄本奇、卧龙合作社于2019年4月1日签订的商铺租赁合同书为无效合同；2.卧龙合作社向黄本奇返还2019年4月1日至2019年7月底的已交租金47424元；3.卧龙合作社负担本案诉讼费。卧龙合作社反诉请求：1.黄本奇向卧龙合作社支付2019年8月1日至实际腾空返还前述商铺期间的占有使用费；2.黄本奇向卧龙合作社支付2019年8月1日至实际腾空返还案涉商铺期间的物业管理费、维修资金、垃圾处理费、滞纳金（计算至实际返还案涉商铺之日止）；3.黄本奇负担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认黄本奇与卧龙合作社于2019年4月1日签订的商铺租赁合同无效；二、黄本奇应于判决发生法律效力之日起三日内向卧龙合作社腾退竹塘商住小区D15栋二层A203号商铺；三、黄本奇应于判决发生法律效力之日起三日内向卧龙合作社支付2020年1月起至实际搬离之日止的占有使用费11856元/月；四、黄本奇应于判决发生法律效力之日起三日内向卧龙合作社支付物业费556元/月、维修资金69.5元/月、垃圾处理费230元/月，合计855.5元及滞纳金（以855.5元为基数，按日利率0.3%，从当月25日开始计算至付清之日止）；五、驳回黄本奇的其他诉请；六、驳回卧龙合作社的其他诉请。本案本诉受理费986元、反诉受理费1466元，由黄本奇负担本诉受理费986元、反诉受理费800元，由卧龙合作社负担反诉受理费666元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4115号民事判决。黄本奇不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）黄本奇在本案起诉之后已经将所有物品搬离，于2019年8月一审立案时已经将案涉商铺腾退，卧龙合作社是否接收与黄本奇无关，黄本奇没有责任。且案涉商铺在2020年9月做了关于商铺装修价值的司法鉴定，由卧龙合作社开锁让法院鉴定人员予以鉴定，鉴定完毕后也是由卧龙合作社将案涉商铺重新锁好，该事实证明卧龙合作社实际掌控了该商铺。（二）就算是黄本奇还占用案涉商铺，案涉商铺因为没有报建也没有经过一次消防验收，并不具备出租资格和条件，没有市场价值，一审判决不应机械按照无效租赁合同纠纷判令黄本奇支付占用费。（三）本案因合同无效存在的损失还包括黄本奇之前缴纳的租金及不能经营的损失和装修损失，综合以上因素应由卧龙合作社承担最主要的过错责任。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第二至第五项，改判确认黄本奇已于2019年8月向卧龙合作社腾退了竹塘商住小区D15栋二层A203号商铺；2.案件诉讼费由卧龙合作社负担。卧龙合作社辩称，（一）案涉商铺一直没有在卧龙合作社的掌控中，虽然2020年5月卧龙合作社对案涉商铺进行过上锁，但黄本奇很快即更换门锁。卧龙合作社之后再没有实际控制过案涉商铺，黄本奇也没有通过其他方式告知卧龙合作社要腾退案涉商铺。直至2020年11月9日在另案（2020）粤1973民初1709号开庭时，黄本奇才明确向法庭说要将案涉商铺腾退给卧龙合作社，且确认案涉商铺里面的所有物品均属于遗弃物。（二）（2020）粤1973民初1709号一审判决由彭瑞珍向黄本奇赔偿案涉商铺的因合同无效导致的损失380409.4元。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：（一）黄本奇与案外人彭瑞珍于2018年12月18日就案涉商铺签订了《商业租赁合同书》。黄本奇在（2020）粤1973民初1709号案件中提起起诉，诉请彭瑞珍返还保证金、租金、支付装修损失，并要求卧龙合作社承担连带责任；在该案中，东莞市第三人民法院委托广东南天司法鉴定所对案涉商铺装修剩余价值进行评估，鉴定价值为543442元，广东南天司法鉴定所于2020年9月15日进行了现场勘查。（二）卧龙合作社在二审法庭调查中陈述2020年11月9日起案涉商铺由卧龙合作社实际控制，黄本奇仍有物品在案涉商铺内，但黄本奇在（2020）粤1973民初1709号案件中已经承诺所有物品均属遗弃物。黄本奇则称没有物品在案涉商铺中。（三）卧龙合作社称合同对于卧龙合作社收取黄本奇物业管理费、维修资金、垃圾费没有约定，卧龙合作社也没有为黄本奇垫付物业管理费、维修资金、垃圾费，但物业公司在之后会要求卧龙合作社支付上述费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人黄本奇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:黄本奇应向卧龙合作社支付的占有使用费数额如何确定，黄本奇应否向卧龙合作社支付物业费、维修资金、垃圾处理费。首先，案涉商铺未取得建设工程规划许可证，双方签订的商铺租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。卧龙合作社诉请黄本奇参照租赁合同约定租金标准支付占有使用费，本院予以支持。黄本奇主张于2019年8月已经搬离案涉商铺，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。卧龙合作社确认其在2020年5月更换了案涉商铺门锁，但主张黄本奇又将门锁更换，对此卧龙合作社未提交证据予以证明。本院认定2020年6月起案涉商铺实际由卧龙合作社控制。即使如卧龙合作社主张的2020年5月后黄本奇仍有物品在案涉商铺，黄本奇于2019年8月1日起就未再支付案涉商铺占有使用费，并在2020年2月提起本案诉讼，以其实际行动明确表示不再租赁案涉商铺，而卧龙合作社在此之前一直未主张权利，2020年5月后的占有使用费属于扩大损失，卧龙合作社诉请黄本奇支付2020年5月后的占有使用费，本院不予支持。黄本奇应支付卧龙合作社2019年8月至2020年5月占有使用费11856元10个月=118560元。案涉商铺已由卧龙合作社控制，一审判决黄本奇腾退案涉商铺不当，本院予以纠正。其次，卧龙合作社主张黄本奇应向其支付物业费、维修资金、垃圾处理费，既无合同约定又无垫付事实，本院不予支持。综上，上诉人黄本奇的上诉理由部分成立，对其有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及上述援引司法解释的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4115号民事判决第一项、第五项及诉讼费负担的决定；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4115号民事判决第二项、第四项、第六项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4115号民事判决第三项为：黄本奇于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社支付2019年8月至2020年5月占有使用费118560元；四、驳回东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费986元（黄本奇已预交），由黄本奇负担936元，东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社负担50元。东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社应负担的二审受理费50元，由东莞市凤岗镇竹塘卧龙股份经济合作社迳付给黄本奇。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年十二月二十五日书记员  曾楚莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。