浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初6977号 原告殷维伟，女，1988年1月27日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。 委托代理人王一凡，广东国晖（佛山）律师事务所律师。 被告邱云，女，1980年4月13日出生，汉族，住河南省郸城县。 原告殷维伟诉被告邱云房屋租赁合同纠纷一案，原告殷维伟于2020年9月10日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告殷维伟基于与两被告签订的《租房租赁合同》而起诉，认为被告擅自更换租赁房屋门锁并宣称占有屋内全部装修装饰物的行为，是以实际行为解除了租赁合同，构成违约。诉讼请求：1、判令被告退还租赁保证金3500元；2、判令被告赔偿原告已形成附合的装饰装修物损失40254元；3、判令被告赔偿租赁物内全部未形成附合的装饰装修物损失23761.75元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告邱云辩称：1、原告逾期支付租金，违约在先。2、原告曾委托他人撬开案涉房屋，双方发生争执，经公安机关调处。3、原告主张的装饰装修物损失依据不足，被告愿返还可移动的装修装饰物。4、被告在采取过激行动之前欲与原告沟通，但原告置之不理，才导致纠纷发生。综上，原告对争议发生负有主要责任，被告也存在次要责任，希望法院公正判决。 本案经审理查明的事实如下： 位于杭州市江干区××室房屋为被告邱云所有。 2018年5月31日，甲方邱云与乙方殷维伟签订《租房租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区××室房屋全权委托乙方代理出租；租期从2018年7月15日起至2021年7月14日止；每个月租金3500元整，付款方式按半年支付；乙方向甲方支付租赁保证金3500元整；乙方在上次所缴租金期满前提前10日向甲方支付下期租金；甲方应保证在租赁期内，该房屋可以被安全、正常使用；甲方同意乙方可以其名义进行出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等；甲方同意乙方对该房屋进行设计、装修；乙方需按时缴纳房租；合同期内，甲方不得提前收回房屋（除人力不可抗因素外），否则视为甲方违约；等等。 此后原告对案涉房屋进行了装修，并添置室内装饰物等。原告自述硬装投入40254元，软装投入23761.75元（包含投影仪一台2669元）。 原告已支付至2020年1月15日的租金，下期租金理应于2020年1月5日支付，但未能付清。 被告于2020年3月10日通过微信向原告催要租金。原告回复：“房租的事麻烦再等等吧，实在抱歉我们这几个月都没有任何收入，是真的没钱了……等四月份有一笔理财款下来我尽快给您。”被告问：“你们不是一直说不租了吗？”“确定没？”原告回复：“是不租啊，到（但）房租也要给啊。”此后被告通过微信多次向原告催要房租均未果。 2020年3月15日，原告委托朋友到案涉房屋取出物品，发现案涉房屋门锁已被被告更换。故原告的朋友擅自撬开门锁，因被被告发现，双方发生纠纷。后经公安机关处理，由原告朋友赔偿被告门锁费用，并保证不再未经允许的情况下撬锁。 2020年3月17日，双方就被告换锁事宜在微信进行沟通，被告认为原告已表明不租了，原告认为没有确定租不租、没有确定到底几号不租等。 2020年3月19日，被告通过微信向原告发送房租催缴通知书，表示原告欠2020年1月15日至2020年7月15日的房屋租金21000元，要求原告在2020年3月29日之前支付，逾期视为原告违约。被告回复：“你撬锁了，已经提前违约了，撬锁之后的租金可跟我一点关系都没有。”“本人因武汉疫情被困武汉城内，延迟支付房租系因武汉疫情不可抗力所致，经查实，你方已于2020年3月13日之前更换门锁，并拒绝向我方返还我方屋内之财产，是以实际行为提前收回了房屋，并解除合同。” 被告自述，2020年5月左右已将案涉房屋另行出租。原告遗留在案涉房屋内的硬装未变动，软装已搬离另行保管，但未发现原告所称的投影仪。被告愿就硬装部分折价使用，愿将软装部分归还原告或以合理价格折价使用。 以上事实有原告提供的租房租赁合同、微信聊天记录、租金支付截图、证人唐某的证言，被告提供的不动产权证、租房租赁合同、微信聊天记录、保证书，本院经原告申请调取的人民调解协议书、110处警现场情况登记表，及双方当事人的陈述为证。原告提供的软装物品清单、装修转账清单，因系原告单方制作，且被告亦有异议，故本院不予确认。原告提供的装修付款凭证截图，因缺乏付款发票、收据、装修及采购合同等印证，且被告存在异议，故与案件关联性难以确定，本院不予确认。原告提供的电费通知单、电费通知微信群聊天记录，欲证明案涉房屋已有人使用，但被告已自认已将案涉房屋另行出租，故对原告该两组证据不予确认。原告提供的室内照片，系其对外转租时所拍摄，不能反映双方发生纠纷时屋内设施设备现状，故本院不予确认。原告提供的证据李某的证言，欲证明被告在2020年3月13日已将案涉房屋门锁更换，因被告已自认在原告委托他人撬锁之前确实将案涉房屋门锁更换，而被告是在2020年3月13日更换还是2020年3月15日更换，对本案处理并无实质影响，故对证人李某的证言本院不再予以确认。 本院认为，本案原、被告签订的《租房租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方在合同中虽采用“委托”字样，但实质是被告将自有房屋出租给原告，并允许原告对外转租的意思表示，故双方建立了房屋租赁合同关系。 根据双方书面约定，原告理应在2020年1月5日前支付下期租金（2020年1月20日起的半年租期），但原告未能按时支付，而当时新冠肺炎疫情尚未对双方合同履行产生影响，故原告逾期支付租金行为已经构成违约。 在被告催促下，原告于2020年3月10日表达了提前退租的意向，但双方实际并未就合同解除事宜进一步进行协商，故不能视为双方已经解除了案涉租赁合同。 2020年3月13日至15日期间，被告对案涉房屋采取了换锁行为，因在3月15日被原告发现，双方产生纠纷。本院认为，被告虽然系案涉房屋的所有权人，但其已将案涉房屋出租于原告，在未经原告同意且被告也未通知解除合同意思表示的情况下，采取换锁的方式阻却了原告正常使用承租房屋，被告行为确实不妥。但在此后双方的微信沟通过程中，未能就继续承租还是提前退租达成一致方案，被告也未明确拒绝原告继续承租案涉房屋，故尚不能视为被告以其实际行动解除了双方的租赁合同。但此后双方就上述纠纷协商未果，被告也在2020年5月将案涉房屋另行出租，故双方租赁合同已经无法履行，实际已经解除。 对于原告要求被告返还保证金一项，因保证金本身即有担保原告按时支付租金及其他租赁期间产生费用的作用，而原告还有租金未能支付，故双方需要另行结算确定，本院不予支持。 对于原告主张被告赔偿已形成附合的装饰装修物损失一项，现被告在未经另行装修的情况下将案涉房屋出租，实际对原告进行的装饰装修进行了利用，故应当折价补偿原告。 对于原告主张被告赔偿未形成附合的装饰装修物损失一项，被告在庭审中表示愿意归还或折价补偿，而原告在庭审中明确表示不愿意接收该部分物品，故本院为减少当事人的讼累，一并考虑折价补偿。 对于以上已形成附合和未形成附合的装饰装修物补偿金额问题，双方对原值、现值均不能达成一致，本院综合考虑各方在履行合同过程中的违约情形、过错程度、合同履行时间，酌情确定被告总体补偿原告装饰装修物损失15000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告邱云补偿原告殷维伟装饰装修及装饰装修物损失人民币15000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告殷维伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1488元，减半收取人民币744元，由原告殷维伟承担人民币656.50元，被告邱云承担人民币87.50元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年十二月十日 代书记员 戴盛雅