宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4269号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙娓玲，女，1973年9月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：杨锦明，北京中盈（西安）律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区宝湖中路402号天嘉公司办公楼。 法定代表人：于新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁雪峰、赵静，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：宁夏天嘉人和物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市经济开发区金凤工业园402号天嘉电线电缆公司办公楼。 法定代表人：王浩，该公司总经理。 被上诉人(原审第三人)：宁夏兆丰广盛商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区戴楼南街银基2号综合楼。 法定代表人：冯国兴，该公司总经理。 被上诉人(原审第三人)：冯国兴，男，1963年8月7日出生，宁夏兆丰广盛商贸有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人：宁夏天嘉电线电缆有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市经济技术开发区金凤工业园区A区402号。 法定代表人：马骏骑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁雪峰、赵静，宁夏辅德律师事务所律师。 原审第三人：马骏骑，男，1968年8月14日出生，回族，宁夏天嘉电线电缆有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：丁雪峰、赵静，宁夏辅德律师事务所律师。 原审第三人：于新，女，1969年2月9日出生，汉族，宁夏骏宁房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：丁雪峰、赵静，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人孙娓玲、宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）因与被上诉人宁夏天嘉人和物业服务有限公司（以下简称天嘉物业公司）、宁夏兆丰广盛商贸有限公司（以下简称兆丰公司）、冯国兴、原审第三人宁夏天嘉电线电缆有限公司（以下简称天嘉电线电缆公司）、马骏骑、于新商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天嘉电线电缆公司针对一审判决亦提起上诉，但天嘉电线电缆公司在一审诉讼中系无独立请求权第三人，且一审法院未判决其承担民事责任，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第八十二条规定，该公司无权提起上诉，本院变更天嘉电线电缆公司为原审第三人参加诉讼。上诉人孙娓玲的委托诉讼代理人杨锦明，上诉人骏宁房地产公司的委托诉讼代理人丁雪峰、赵静，被上诉人兆丰公司的法定代表人冯国兴及被上诉人冯国兴，原审第三人天嘉电线电缆公司的法定代表人马骏骑、原审第三人马骏骑、原审第三人于新及原审第三人天嘉电线电缆公司、马骏骑、于新的共同委托诉讼代理人丁雪峰、赵静到庭参加诉讼。被上诉人天嘉物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙娓玲上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判支持孙娓玲要求骏宁房地产公司依据购房合同约定交付涉案房屋及地下储藏室、为孙娓玲开具购房发票、办理交房入住手续、提供房屋水卡、电卡及天然气卡、入户门钥匙的诉讼请求；2.维持一审判决第一项关于支付逾期交房违约金的判决结果；3.骏宁房地产公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决未支持孙娓玲提出要求骏宁房地产公司依据购房合同约定交付涉案房屋及地下储藏室、开具购房发票、办理交房入住手续的诉讼请求，应当予以改判。骏宁房地产公司在银川市金凤区人民法院生效判决中自认涉案房屋已经具备交付条件。事实上涉案房屋早已交付其他住户使用。即便一审法院已经查明涉案房屋不具备交付条件，也应当判决骏宁房地产公司在合理期限内将具备交付条件的房屋交付给买受人，或者判决待房屋取得合同约定的交付条件时及时交付房屋。一审判决驳回孙娓玲要求交付房屋的诉讼请求，会导致骏宁房地产公司在故意不履行交付义务时，买受人将无法依据一审判决申请法院执行，对于上诉人的权利救济不完整。孙娓玲与骏宁房地产公司基于以房抵债所签订的购房合同合法有效且已备案登记，具有物权公示性质，孙娓玲所主张的物权交付请求应当受到法律保护。 骏宁房地产公司辩称，2016年1月21日，时任骏宁房地产公司法定代表人马骏骑与兆丰公司法定代表人冯国兴签订协议书约定：“由冯国兴为骏宁房地产公司开发的楼盘介绍购房客户，成交后马骏骑给予冯国兴一定的报酬。”该批案件中，各买受人购买涉案房屋均是由冯国兴介绍，每套房屋冯国兴也都出具了介绍信。各买受人经冯国兴介绍与骏宁房地产公司签订商品房买卖合同后，至今未向骏宁房地产公司支付购房款，其行为已严重违反合同约定，骏宁房地产公司有权依据合同约定解除涉案商品房买卖合同，因此，骏宁房地产公司不负有向其交付房屋、开具发票等义务。 兆丰公司、冯国兴述称，上诉人孙娓玲的上诉请求应当予以支持。 天嘉电线电缆公司述称，与骏宁房地产公司答辩意见一致，2009年5月开始，天嘉电线电缆公司根据兆丰公司的指定，陆续向兆丰公司法定代表人冯国兴及兆丰公司指定的宋云芳、孙兆献、倪秀梅、王文政、沈学兰、吴金燕、岳保梅等人偿还借款本息。截止2014年5月5日，天嘉电线电缆公司通过转账方式偿还兆丰公司借款共计137363160.8元，所涉借款天嘉电线电缆公司已清偿完毕，双方不存在任何债权债务关系。孙娓玲与骏宁房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年，此时天嘉电线电缆公司与兆丰公司已不存在任何债权债务关系，因此不存在兆丰公司所述的天嘉电线电缆公司、骏宁房地产公司与其合意以房抵债的事实。一审中，兆丰公司及冯国兴多次确认兆丰公司常年通过其职工及股东集资款项，并通过其职工及股东向包括天嘉电线电缆公司在内的债务人提供借款，因此，根据2020年8月20日最高院发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第14条“具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（二）以向其他营利法人借贷，向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的”，故天嘉电线电缆公司向兆丰公司的借款及双方2013年3月6日签订的《结算及还款协议》应属无效。而本案在超出其审查及审理范围的情况下对天嘉电线电缆公司与兆丰公司借款及《结算及还款协议》的效力及有关事实作出了相反的认定，不符合现行法律的规定。虽然骏宁房地产公司与天嘉电线电缆公司在某一时间段其法定代表人存在重合的情况，天嘉电线电缆公司曾经是骏宁房地产公司的股东之一，但是其企业经营范围、管理人员及财务均相互独立，一审法院不应该仅凭上述情况就直接认定天嘉电线电缆公司与骏宁房地产公司存在关联关系，而在各方均没有任何以房抵债意思表示的情况下直接认定骏宁房地产公司用其房屋为天嘉电线电缆公司抵顶欠付的借款。 马骏骑述称，与骏宁房地产公司、天嘉电线电缆公司答辩意见一致。 于新述称，与骏宁房地产公司、天嘉电线电缆公司答辩意见一致，孙娓玲的上诉请求不能成立，应当驳回其上诉请求。 骏宁房地产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回孙娓玲的一审全部诉讼请求，支持骏宁房地产公司的一审反诉请求或将案件发回重审；2.孙娓玲承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定骏宁房地产公司以房屋抵顶欠款属事实认定错误、适用法律错误，无任何事实根据及法律依据。涉案房屋是孙娓玲经冯国兴介绍购买，骏宁房地产公司与孙娓玲之间属于正常的商品房买卖关系。骏宁房地产公司与兆丰公司、冯国兴之间没有任何债权债务关系，天嘉电线电缆公司、骏宁房地产公司与孙娓玲也从未达成任何抵顶协议或以房顶账的意思表示。一审法院超出本案审查范围，对天嘉电线电缆公司与兆丰公司、冯国兴的借款关系作出了实质审查，且在债权债务关系主体都未区分清楚的情况下就认定涉案房屋买卖合同为以房抵债，认定事实错误。上诉人依据合法有效的商品房买卖合同提起反诉，要求被上诉人孙娓玲支付涉案房屋的购房款，应当予以支持。 孙娓玲辩称，一审判决认定骏宁房地产公司以房屋抵顶欠款事实认定清楚，法律适用正确。具体理由如下：一、骏宁房地产公司系由天嘉电线电缆公司全资出资设立，法定代表人均系马骏骑，责任主体混同。骏宁房地产公司开发建设了天嘉人和里小区，骏宁房地产公司因其股东天嘉电线电缆公司与兆丰公司之间存在借贷关系，各方为了偿还借款，由骏宁房地产公司与孙娓玲签订了《商品房买卖合同（预售）》及地下储藏室使用协议，并对涉案房屋进行了登记备案。故孙娓玲已享有该房屋的物权期待权，骏宁房地产公司应按合同约定履行交付义务及其他合同附随义务。二、一审法院并未超出审查范围。一审法院围绕各方诉讼请求，归纳了本案的争议焦点为涉案房屋是否系骏宁房地产公司抵顶给兆丰公司、冯国兴，进而抵顶给一审原告。天嘉电线电缆公司、马骏骑与兆丰公司、冯国兴之间的债权债务关系以及相互之间的借款关系虽系另一法律关系，但对本案以房抵债的事实关系重大。一审法院认定天嘉电线电缆公司、马骏骑在欠付兆丰公司、冯国兴借款未还清的前提下，骏宁房地产公司存在以房抵债的债权债务基础。各方达成以房抵债抵顶合意后签订了《商品房买卖合同（预售）》。骏宁房地产公司在未收到孙娓玲的购房款的情况下对涉案房屋进行了登记备案，且骏宁房地产公司未提交证据证明其向孙娓玲主张过购房款，故骏宁房地产公司与孙娓玲之间的合同履行模式符合以房抵债的支付习惯，一审法院认定事实正确。三、本案存在以房抵债事实，不存在被上诉人向骏宁房地产公司支付购房款、储藏室使用费的前提。请求依法驳回骏宁房地产公司的上诉请求。 兆丰公司、冯国兴辩称，对骏宁房地产公司上诉请求不予认可。一审认定事实清楚，应当予以维持。 天嘉电线电缆公司述称，认可骏宁房地产公司的上诉请求。 马骏骑述称，认可骏宁房地产公司的上诉请求。 于新述称，认可骏宁房地产公司的上诉请求。 天嘉物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 孙娓玲向一审法院起诉请求：1.请求判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司依据购房合同约定向原告交付位于银川市××区建筑面积11平方米的地下储藏室；2.请求判令被告宁夏骏宁房地产开发有限公司承担逾期交房违约金59559元(自2016年12月31起计算至2018年12月31日止)；3.请求判令被告宁夏骏宁房地产有限公司为原告开具购房发票；4.请求判令被告宁夏天嘉人和物业服务有限公司配合原告办理房屋交接入住手续,为原告提供房屋水卡、电卡及天然气卡、入户门钥匙;5.请求判令骏宁房地产公司为原告孙娓玲办理位于银川市××区建筑面积11平方米的地下储藏室的房屋所有权证；6.请求判令骏宁房地产公司向原告孙娓玲支付逾期办理房屋所有权证违约金40957元(自2017年10月1日起至2019年2月11日止);7.请求判令被告承担本案诉讼费。 骏宁房地产公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与被告于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同(预售)》及《地下储藏室使用协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金16317.5元(按总房价款815875元的2%计算)；3.本案案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月15日、8月15日、12月29日，原告孙娓玲分别向案外人沈学兰提供借款300000元、200000元、200000元，并出具借据。2016年2月2日，第三人兆丰公司与原告孙娓玲、案外人沈学兰签订《协议书》一份，约定兆丰公司将其所拥有的银川市金凤区天嘉人和里小区5-1-1301住房及编号为5（-1）-104室的地下储藏室抵顶给孙娓玲，用以抵顶沈学兰欠孙娓玲的债务，其中房屋面积143.64平方米，每平米单价5168.8元，总价742446.4元；地下储藏室面积11平方米，每平米单价2400元，价格为26400元，以上房屋及地下储藏室共计768846.4元。协议签订后，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司为原告孙娓玲办理所抵顶房屋的《商品房买卖合同》签订。2016年2月2日，原告孙娓玲（乙方、买受人）与被告骏宁房地产公司（甲方、出卖人）签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告孙娓玲购买被告骏宁房地产公司开发的位于银川市××区，预测建筑面积143.64平米，单价5680元/平米，房屋总价款为815875元；付款方式约定为：买受人应当在2016年2月2日前一次性支付该商品房全部价款。同时约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告视为符合交付条件；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照买受人全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金，直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日；天嘉物业公司为前期物业服务企业。合同《补充协议》第二条约定：买受人未按本合同约定的付款方式和付款期限支付房款的，逾期则视为买受人违约，逾期不超过10日的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除本合同的，买受人向出卖人支付总房价款2%的违约金。同日，孙娓玲与骏宁房地产公司签订《天嘉人和里地下储藏室使用协议》，约定孙娓玲享有天嘉人和里5号楼（-2）层204号地下储藏室的使用权，面积为11平方米，使用费为27500元，于2016年2月2日一次性付清。以上合同签订后，被告骏宁房地产公司于2016年2月23日将涉案房屋备案至孙娓玲名下，截止目前，原告孙娓玲未向被告骏宁房地产公司交纳过房款，骏宁房地产公司也未向原告孙娓玲开具过收据或发票。后原告孙娓玲要求被告骏宁房地产公司交付涉案房屋及地下储藏室，被告骏宁公司以原告未交付购房款为由不予交付，原告与被告协商未果故诉至本院。被告骏宁房地产公司主张解除双方签订的房屋买卖合同，故提出反诉。另查明，2011年3月3日，马骏骑向沈学兰借款200万元，借款期限2011年3月3日至2011年5月2日，到期还本；2011年3月9日，马骏骑向沈学兰借款200万元，借款期限2011年3月9日至2011年5月8日，到期还本；2011年3月21日，马骏骑向沈学兰借款400万元，借款期限2011年3月21日至2011年4月20日，到期还本，逾期支付违约金。上述借款，均用于第三人天嘉电线电缆公司流动资金周转同时均为上述借款提供保证担保。2013年3月6日，冯国兴与马骏骑、天嘉电线电缆公司签订一份《结算及还款协议》，确认天嘉电线电缆公司欠付冯国兴借款本息13500万元，上述款项均来源于冯国兴授权的沈学兰等人转款，马骏骑为上述欠款提供连带责任保证。2014年3月5日，冯国兴与天嘉电线电缆公司签订一份《关于宁夏天嘉电线电缆有限公司缴纳土地出让金涉及的借款及转款流程协议》，约定马骏骑及天嘉电线电缆公司向社会拆借资金3000万元，由冯国兴出面联系，汇入天嘉电线电缆公司账户，由于新、马永建负责办理转款手续，由马骏骑及其天嘉电线电缆公司给冯国兴办理借款手续。再查明，天嘉电线电缆公司的法定代表人为马骏骑。马骏骑、张小宁于2014年8月18日出资设立骏宁房地产公司，法定代表人为马骏骑；2017年7月3日，骏宁房地产公司法定代表人变更为于新；2015年8月7日，天嘉电线电缆公司变更为骏宁房地产公司唯一投资人，后又进行了变更。兆丰公司的法定代表人为冯国兴。还查明，除本案涉诉纠纷外，一审法院还受理了郭小云、何兴明，焦艳玉，郝海燕、黄兴江、詹新娟、陆晓明、王建华、张鑫等22案起诉被告骏宁房地产公司商品房预售合同纠纷，当事人均主张通过冯国兴及兆丰公司抵顶取得涉诉房屋。 一审法院认为，原告孙娓玲起诉要求被告骏宁房地产公司向其交付房屋并承担逾期交房的违约责任。本案的焦点为涉案房屋是否系骏宁房地产公司抵顶给兆丰公司、冯国兴，进而抵顶给原告，备案至原告名下的房屋是否系抵账房。逐项进行分析：（一）关于合同效力问题。原告孙娓玲与被告骏宁房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《天嘉人和里地下储藏室使用协议》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。（二）关于原告孙娓玲与被告骏宁房地产公司之间是否存在以房抵债的事实。孙娓玲将70万元借款转入沈学兰账户，兆丰公司认可向原告孙娓玲借款的事实。第三人冯国兴系兆丰公司的法定代表人，马骏骑及天嘉电线电缆公司通过冯国兴及兆丰公司筹集资金用于支付土地出让金，筹集的资金通过沈学兰等人转入天嘉电线电缆公司账户，故孙娓玲与冯国兴、兆丰公司之间存在民间借贷的法律关系，冯国兴、兆丰公司与天嘉电线电缆公司之间存在民间借贷的法律关系。马骏骑系天嘉电线电缆公司的法定代表人，其与张小宁于2014年8月18日出资设立骏宁房地产公司，原系骏宁房地产公司法定代表人，而天嘉电线电缆公司曾变更为骏宁房地产公司唯一股东，冯国兴、兆丰公司与天嘉电线电缆公司的借款转款负责人于新后变更为骏宁房地产公司的法定代表人，故说明骏宁房地产公司与天嘉电线电缆公司存在关联关系，根据2013年3月6日冯国兴与马骏骑、天嘉电线电缆公司签订的《结算及还款协议》显示，天嘉电线电缆公司欠付冯国兴借款本息13500万元，在欠付借款未还清的前提下，骏宁房地产公司存在以房抵债的债权债务基础。被告骏宁房地产公司与原告孙娓玲签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的付款时间为合同签订的前一日，且约定为全款付清，后骏宁房地产公司于2月23日对涉案房屋进行了备案，《地下储藏室使用协议》约定的付款时间为合同签订当日，如骏宁房地产公司未收到孙娓玲任何付款，却将涉案房屋备案至孙娓玲名下，显然不符合房屋销售的常理，且在孙娓玲起诉骏宁房地产公司前，骏宁房地产公司未提交证据证实其向孙娓玲主张过购房款，故原、被告之间合同的履行模式符合以房抵债的支付习惯。且除本案纠纷外，还受理了郭小云、何兴明等22起与本纠纷类似情况，当事人均主张与冯国兴、兆丰公司之间存在债权债务关系，通过抵顶取得涉案房屋，各涉诉案件房屋均约定一次性支付房款，并均在未收取任何购房款的情况下备案至各购买人名下，骏宁房地产公司辩解是为了履行合同不予采信，就其不符合商品房买卖交易习惯的行为未作出合理解释，故孙娓玲与骏宁房地产公司以房抵债的事实存在高度盖然性，对孙娓玲及骏宁房地产公司通过房屋抵顶欠款的事实予以确认。（三）关于双方诉讼请求是否应当支持的问题。合同约定涉案房屋取得了竣工验收备案证明及房屋测绘报告视为符合交付条件，孙娓玲及骏宁房地产公司均未提交证据证实涉案房屋已符合交付条件，故孙娓玲诉请要求交付房屋及地下储藏室、办理房屋交接入住手续，提供房屋水卡、电卡、燃气卡及入户门钥匙的诉讼请求不予支持。房屋交付后依合同约定协助办理权属登记，涉案房屋并未交付，骏宁房地产公司并非办理权属登记之行政机关，原告诉请骏宁房地产公司办理权属登记及支付相应违约金，不予支持。待房屋得合同约定的交付条件，骏宁房地产公司应及时向原告交付房屋。《银川市商品房买卖合同》约定骏宁房地产公司应于2016年12月31日交付房屋，现骏宁房地产公司逾期交房，应按照约定支付孙娓玲违约金，依照原告主张，2016年12月31日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金为59640（815875元×0.0001×731天），原告孙娓玲主张59559元不违反法律规定，予以支持。孙娓玲诉请要求骏宁房地产公司出具购房发票，双方合同中并未约定，且开具发票不属于民事案件的受理范围，对该项诉请不予支持。骏宁房地产公司主张孙娓玲未按合同约定交纳购房款，因购房款已通过抵顶欠款的方式支付，对其主张解除合同及《地下储藏室使用协议》、撤销备案登记及支付违约金的反诉请求均不予支持。被告天嘉物业公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）孙娓玲逾期交房违约金59559元；二、驳回原告（反诉被告）孙娓玲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）宁夏骏宁房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2113元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担1252元，原告孙娓玲负担861元；反诉案件受理费104元，由反诉原告（被告）宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.骏宁房地产公司与孙娓玲之间是否存在以房屋抵顶债务的事实，一审法院对天嘉电线电缆公司、马骏骑与兆丰公司、冯国兴之间的借款、结算等事实的审查是否超范围审理；2.骏宁房地产公司在未收到购房款的情况下将案涉房屋备案登记至孙娓玲名下是否可认定为其对天嘉电线电缆公司及马骏骑债务的部分清偿。3.如上述事实成立，涉案房屋是否符合合同约定的交付条件，应否予以交付。本院逐项分析如下：结合本案证据，可确认孙娓玲将借款通过兆丰公司员工及冯国兴出借给天嘉电线电缆公司、马骏骑。马骏骑及天嘉电线电缆公司通过冯国兴及兆丰公司筹集资金用于支付土地出让金等。2013年3月6日，冯国兴与马骏骑、天嘉电线电缆公司签订的《结算及还款协议》显示截止当日，天嘉电线电缆公司仍欠付冯国兴借款本息13500万元。马骏骑系天嘉电线电缆公司的法定代表人，其与张小宁于2014年8月18日出资设立骏宁房地产公司。2015年8月7日，天嘉电线电缆公司成为骏宁房地产公司唯一股东。冯国兴、兆丰公司与天嘉电线电缆公司的借款担保人于新后变更为骏宁房地产公司的法定代表人。故马骏骑、天嘉电线电缆公司、于新及骏宁房地产公司存在频繁更换责任主体情形。在欠付借款未还清的前提下，骏宁房地产公司存在以房抵债的债权债务基础。2016年2月2日，兆丰公司与孙娓玲、案外人沈学兰签订的《协议书》，约定兆丰公司将银川市金凤区天嘉人和里小区5-1-1301室住房及编号为5-（-1）-104室的地下储藏室抵顶给孙娓玲，用以抵顶沈学兰欠孙娓玲的债务。2016年2月2日，孙娓玲作为买受人与骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》《地下储藏室使用协议》，购买上述房屋及地下储藏室的使用权。骏宁房地产公司与孙娓玲签订的上述协议，主体适格，协议内容不违反法律、法规，系双方真实意思表示，依法成立且合法有效。合同内容对双方当事人均具有约束力。骏宁房地产公司抗辩称孙娓玲未履行支付购房款的义务，孙娓玲主张涉案购房款以借款进行了抵顶。此情况下，一审法院对各方当事人是否存在借贷关系、涉案房屋是否存在以房抵债的基础法律关系进行审查并无不当。且一审判决仅表述各时间截点资金流转及各方结算情况，并未对各方最终债权债务进行确认，并不存在超范围审理问题。骏宁房地产公司与孙娓玲签订涉案商品房买卖合同约定买受人一次性支付房款，骏宁房地产公司未收到任何购房款即将案涉房屋备案登记至孙娓玲名下，不符合交易习惯亦有悖常理。故综合以上事实分析，骏宁房地产公司将其开发建设的银川市金凤区天嘉人和里小区房屋用于抵顶其法定代表人马骏骑及股东天嘉电线电缆公司欠付兆丰公司及其员工、冯国兴的债务以及兆丰公司、冯国兴又将案涉房屋抵顶给孙娓玲的事实具有高度盖然性。骏宁房地产公司将案涉房屋备案登记至上诉人孙娓玲名下可认定为其对天嘉电线电缆公司及马骏骑债务的部分清偿。一审法院对于孙娓玲与骏宁房地产公司通过房屋抵顶欠款的事实予以确认并无不当。骏宁房地产公司主张孙娓玲未支付购房款，要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于天嘉电线电缆公司辩称其已经清偿了兆丰公司、冯国兴的借款，本案不存在债务抵顶的事实基础问题，天嘉电线电缆公司提出2009年5月至2014年5月5日期间其通过转账方式偿还兆丰公司借款共计137363160.8元，但2013年3月6日冯国兴及兆丰公司与天嘉电线电缆公司三方结算及还款协议显示天嘉电线电缆公司及骏宁房地产公司、马骏骑尚欠兆丰公司、冯国兴借款本息13500万元，同时2014年3月5日，冯国兴与天嘉电线电缆公司又签订天嘉电线电缆公司关于土地出让金涉及的《借款及转款流程协议》，证明双方仍有大量借款债务未清偿。各方均未提供天嘉电线电缆公司与兆丰公司、冯国兴之间就其债权债务进行结算的最终依据，故天嘉电线电缆公司抗辩至商品房买卖合同签订时借款已经还清的理由不能成立，本院不予支持。 关于涉案房屋应否予以交付的认定，《银川市商品房买卖合同》约定涉案房屋取得了竣工验收备案证明及房屋测绘报告视为符合交付条件，孙娓玲及骏宁房地产公司均未提交证据证实涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，一审法院未支持孙娓玲要求交付房屋的诉讼请求，符合法律规定。综上，孙娓玲、骏宁房地产公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。被上诉人天嘉物业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4430元，由上诉人孙娓玲负担100元；由上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担2217元。原审第三人宁夏天嘉电线电缆有限公司预交的二审案件受理费2113元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张旭霞 审判员  岳 磊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。