鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初2828号原告：河南无限极房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区南阳路324号院3号楼14层10号。法定代表人：沙志伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖利强，河南奥博律师事务所律师。代理权限为变更、放弃诉讼请求，进行和解，代领法律文书。被告：鹤壁市强丰房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黎阳路。法定代表人：张日民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敬翔，男，1990年6月16日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。原告河南无限极房地产营销策划有限公司（以下简称河南无限极公司）与被告鹤壁市强丰房地产开发有限公司（以下简称鹤壁强丰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南无限极公司委托诉讼代理人肖利强，被告鹤壁强丰公司委托诉讼代理人王敬翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南无限极公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告鹤壁强丰公司按销售代理合同支付佣金454163元；2、要求被告鹤壁强丰公司支付违约金（以454163元为基数，按照日利率1％，自2019年12月10日计算至清偿完毕之日）；3、本案诉讼费由被告鹤壁强丰公司承担。诉讼过程中，原告河南无限极公司变更诉讼请求为：1、要求被告鹤壁强丰公司按销售代理合同支付佣金394163元；2、要求被告鹤壁强丰公司支付违约金（以454163元为基数，按照日利率1％，自2019年12月10日计算至清偿完毕之日）。事实及理由：2019年5月6日，我公司与被告鹤壁强丰公司签订《营销代理合同》，我公司作为鹤壁独家销售代理，销售被告鹤壁强丰公司开发的帝景蓝湾小区商品房，截止2020年6月，被告鹤壁强丰公司共欠我公司佣金454163元，为维护我公司的合法权益，故诉至法院。被告鹤壁市强丰房地产开发有限公司辩称，原告河南无限极公司销售我公司房屋3套，价值1152000元，未向我公司支付购房款，我公司已将销售佣金超额支付完毕。原告河南无限极公司要求支付佣金的最后4套房屋，未按合同约定履行销售义务，我公司不应当支付最后4套房屋的销售佣金。我公司会计以现金形式向其支付100000元，且要求原告河南无限极公司将承诺业主的空调以及销售人员工资、销售人员提成支付到位。本院经审理认定事实如下：2019年7月24日至2019年12月9日期间，被告鹤壁强丰公司向原告河南无限极公司出具收据18份，金额共计181000元。2019年5月6日，被告鹤壁强丰公司（甲方）与鹤壁市盛隆建筑安装工程有限公司（以下简称鹤壁盛隆公司）（乙方）、原告河南无限极公司（丙方）签订《帝景蓝湾全程营销代理合同》，由甲乙双方委托丙方独家销售代理，约定销售底价、销售代理佣金标准、佣金结算方式、结算时间以及甲乙双方权利与义务，并约定对于按本合同规定结算丙方服务佣金，甲方需按期支付，否则每推迟一日，甲方除向丙方支付应付的佣金外，还应按日向丙方支付1％的违约金。2019年12月10日，被告鹤壁强丰公司（甲方）与原告河南无限极公司（乙方）签订《帝景蓝湾3期销售代理合同变更确认函》，主要内容为：“帝景蓝湾3期全程营销代理合同（2019年5月6日签订版）因鹤壁盛隆公司退出合同关系，鹤壁盛隆公司享有的权利义务全部转移给鹤壁强丰公司。现鹤壁强丰公司与河南无限极公司重新签订销售代理合同，原三方代理合同在重新签订双方代理合同之日起即失效，以双方重新签订的全程代理合同为准明确合作双方权利和义务。自三方销售代理合同签订之日起至2019年12月6日，河南无限极公司共销售帝景蓝湾3期房源21套，其中因其他原因退房2套，剩余19套签订认购书（见附件）。依据三方销售代理合同，鹤壁强丰公司应付河南无限极限公司591736元，依据合同保留佣金为47568元，甲方已支付181000元，剩余363168元未付，现甲乙双方核实无误。综上所述为三方销售代理合同期间所产生的费用，现甲乙双方确认后，三方销售代理合同所约定的权利和义务即失效，甲乙双方权责以重新签订销售代理合同为准。”2019年12月10日，原告河南无限极公司（甲方）与被告鹤壁强丰公司（乙方）签订《帝景蓝湾三期营销代理合同》，主要内容为：“一、销售房源三期所有剩余房源统一为销售范围，甲方委托乙方为独家销售代理。二、销售底价、销售代理佣金标准1、销售底价甲、双方经协商后共同制定帝景蓝湾3期销售底价为2750元/m2。如乙方当月定房数量未达到10套，计算销售佣金的底价调整为2800元/m2。如乙方当月定房数量达到10套，计算销售佣金的底价按照2750元/m2计算。2、销售代理佣金标准甲方给予乙方佣金为：溢价佣金。溢价佣金：超出销售底价部分200元/m2（含200元/m2）以内溢价全归乙方所有，超出200元/m2以外的乙方按照50％的比例提取。超出溢价佣金由乙方承担50％税金，剩余50％的税金由甲方承担。三、佣金结算方式、结算时间1、佣金结算时间甲方需在乙方销售成交客户缴纳首付款到达甲方账户且签订抵押合同当天结算乙方销售该房源销售溢价佣金90％，按揭款到账当日，甲方结算乙方剩余佣金。……六、违约责任2、对于按本合同规定结算乙方服务佣金，甲方需按期支付，否则每推迟一日，甲方除向乙方支付应付的佣金外，还应按日向乙方支付1％的违约金。2019年12月10日、2019年12月16日，被告鹤壁强丰公司向原告河南无限极公司出具收据2分，金额共计60000元，原告河南无限极公司认可收到该60000元。另查明：2019年6月21日、2019年7月30日，原告河南无限极公司向案外人伟利锋出具金额共计1152000元放款收据2份，但鹤壁盛隆公司出具声明证明该房款由其公司收取，原告河南无限极公司并未收款。2020年1月22日，案外人韩东亮与被告鹤壁强丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定韩东亮购买帝景蓝湾17号楼1单元1-6-1号房屋，预测建筑面积为125.6平方米，每平方米3050元，总价款383324元，根据合同约定，买受人应当于2019年11月26日前支付首期房价款123324元，余款260000元于2020年2月29日前向河南浚县农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。2020年4月7日，案外人白振平与被告鹤壁强丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定白振平购买帝景蓝湾15号楼1单元1-10-1号房屋，预测建筑面积为125.51平方米，每平方米3000元，总价款376530元，根据合同约定，买受人应当于2020年1月20日前支付首期房价款76530元，余款300000元于2020年5月30日前向河南浚县农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。2020年1月20日，原告河南无限极公司向被告鹤壁强丰公司出具收据1分，主要内容为：兹收到鹤壁市强丰房地产开发有限公司交来售房佣金人民币壹拾万元。收款单位：工商银行户名刘青，郑州郑汴路支行，6212****6647”，但原告河南无限极公司否认收到转账或现金。2020年1月22日之后，原告河南无限极公司未进行销售工作。被告鹤壁强丰公司认可2020年6月与其他公司签订了销售代理合同。2020年9月10日，本院向被告鹤壁强丰公司送达本案应诉通知书等法律文书。以上事实由原、被告双方的陈述及收据、《帝景蓝湾3期销售代理合同变更确认函》、《帝景蓝湾三期营销代理合同》、《商品房买卖合同（预售）》等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告河南无限极公司与被告鹤壁强丰公司签订营销代理合同和变更确认函，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。《合同法》第九十四条第二项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”2020年6月，被告鹤壁强丰公司与其他公司签订代理销售委托合同，已表明不再履行《帝景蓝湾三期营销代理合同》，故本院确认该合同已于2020年9月10日解除。截至2019年12月6日，被告鹤壁强丰公司应付原告河南无限极公司佣金363168元，扣除原告河南无限极公司认可收到的60000元，尚欠佣金303168元。关于原告河南无限极公司主张2019年12月10日后所销售四套房屋佣金的问题，根据被告鹤壁强丰公司提交的《商品房买卖合同（预售）》,可以证明案外人韩东亮所购房屋合同签订时间为2020年1月22日，且该合同已备案，应视为已实际成交，被告鹤壁强丰公司应支付原告河南无限极公司支付该套房屋佣金28278元[125.68/m2×200元＋（3050元/m2-2800元/m2-200元/m2）×125.68/m2×50%=28278元]。案外人白振平所购房屋合同签订时间为2020年4月7日，但合同约定首付款支付时间为2020年1月20日之前，根据原告河南无限极开展工作情况可以认定对该房屋履行了销售义务，但不能证明原告河南无限极公司对签订购房合同和抵押合同履行了义务，本院酌定被告河南无限极公司应支付该套房屋全部佣金的50%，即12551元[125.51/m2×（3050元/m2-2800元/m2）×50%=12551元]。因原告河南无限极公司未提交证据证明销售其他两套房屋，本院对另外两套房屋佣金不予支持。综上所述，被告鹤壁强丰公司应支付原告河南无限极公司售房佣金343997元（303168元+28278元+12551元=343997元），超出部分本院不予支持。关于原告河南无限极公司要求被告鹤壁强丰公司支付违约金的诉讼请求。《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告双方签订的变更确认函未约定付款时间，但之后签订的《帝景蓝湾三期营销代理合同》约定客户缴纳首付款到达账户且签订抵押合同当天结算销售该房源销售溢价佣金90％，按揭款到账当日结算剩余佣金，综合原告河南无限极公司履行合同情况，本院确定违约金起算时间为2020年1月22日。原、被告双方约定违约金按日支付1%明显过高，且原告河南无限极公司提交证据不足以证明其损失，综合本案实际情况，本院酌定违约金按照一年期贷款市场报价利率的四倍计算，故被告鹤壁强丰公司应以343997元为基数，按照一年期贷款市场利率的四倍支付原告河南无限极公司违约金，自2020年1月22日计算至清偿完毕之日，超出部分本院不予支持。关于被告鹤壁强丰公司主张以现金形式向原告河南无限极公司支付佣金100000元的答辩意见。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，原告河南无限极公司向被告鹤壁强丰公司出具1份100000元的收据，并载明收款账号，但被告鹤壁强丰公司未提交证据证明将现金交付原告河南无限极公司，且该支付方式已不符合双方交易习惯，故对被告鹤壁强丰公司的该答辩意见本院不予采信。关于被告鹤壁强丰公司主张原告河南无限极公司出售3套房屋但未给付售房款1152000元的答辩意见，被告鹤壁强丰公司虽提交了原告河南无限极公司出具的收款收据，但鹤壁盛隆公司出具的声明能够证明原告河南无限极公司并未实际收取款项，对被告鹤壁强丰公司的该答辩意见本院不予采信。关于被告鹤壁强丰公司主张其公司代原告河南无限极公司支付工资、提成以及空调费用的答辩意见，因提交的证据不足以证明其公司主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告鹤壁市强丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告河南无限极房地产营销策划有限公司佣金343997元并支付违约金（以343997元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年1月22日计算至清偿完毕之日）；二、驳回原告河南无限极房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7212元，减半收取3606元，由原告河南无限极公司负担574元，被告鹤壁市强丰房地产开发有限公司负担3032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  周勇瑞二〇二〇年十二月三日书记员  李嘉锜