江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初3019号原告：左兴余，男，1967年12月6日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘银川，江苏丁晓芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铖，江苏丁晓芳律师事务所实习律师。被告：唐宇鹏，男，1991年3月29日出生，汉族，户籍地通州市，现住靖江市。委托诉讼代理人：唐季新，系被告之父，1964年4月3日出生，户籍地通州市，现住靖江市。原告左兴余与被告唐宇鹏为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘银川、陈铖，被告委托诉讼代理人唐季新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年12月20日签订的《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还原告定金100万元，并赔偿律师费损失8万元。事实和理由：原告与被告的父亲系朋友关系。2018年10月27日，原、被告口头约定由被告将其所有的位于靖江市靖城镇碧水华庭9幢110号房屋（以下简称110号房屋）以275万元的价格出售给原告，原告先行支付定金50万元，余款225万元在被告解除房屋抵押登记并协助原告办理房屋过户登记手续时付清等。当天，原告让儿媳朱萍转账支付定金50万元至被告父亲经营的靖汾酒类有限公司账户。同日，被告将110号房屋交付原告使用。随后，原告对110号房屋进行了装修并实际使用至今。因被告称110号房屋的房产证遗失在补办，故原告要求与被告补充签订书面协议。2018年12月20日，原、被告在110号房屋内签订书面《房屋买卖合同》1份，约定位于靖江市靖城镇碧水华庭9幢110号房屋（建筑面积183.94平方米，套内建筑面积179.47平方米）系被告单独所有，目前除在江苏靖江农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）存在抵押贷款外，无其他抵押、质押，其中一楼无租赁，二楼已出租给众合人寿保险股份有限公司泰州支公司；原告同意以275万元的价格受让被告上述房屋，原告已支付定金50万元，余款225万元于被告涤除抵押并协助原告至不动产登记部门办理变更登记完成之日付清或由被告协助原告至不动产登记部门办理变更登记后由原告代为直接向不动产登记簿载明的抵押权人支付用以涤除抵押；被告应于签订合同之日起三十日内涤除抵押并协助原告办理不动产变更登记手续或被告于签订本合同之日起三十日内协助原告至不动产登记部门办理相关变更登记手续的签名，由原告代被告直接向不动产登记簿载明的抵押权人支付款项；若被告违反合同约定，应当赔偿原告经济损失，包括但不限于原告因主张权利而产生的诉讼费、财产保全费、财产保全保险费、律师代理费等。上述合同签订后，被告一直称房产证未办好，而原告可以正常使用110号房屋，故未催促被告协助办理房屋过户登记手续。2020年五、六月份左右，案外人到110号房屋内主张权利，原告才知晓110号房屋被抵押给农商行后，又被抵押给了龙肯（上海）商务咨询有限公司。而在签订房屋买卖合同时，原告并不知晓110号房屋除抵押给农商行外还有其他权利负担。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。据原告了解，靖江市人民法院已经准备拍卖110号房屋，故原告客观上无法取得110号房屋的所有权，原告与被告签订房屋买卖合同的目的无法实现，请求解除合同；被告双倍返还定金并赔偿原告律师代理费损失。被告辩称：原告所述原、被告签订《房屋买卖合同》、原告已支付被告50万元，并实际使用110号房屋至今的情况属实。签订合同时，原告对110号房屋抵押给农商行和龙肯（上海）商务咨询有限公司的情形是明确知晓的。本案诉讼过程中，龙肯（上海）商务咨询有限公司对110号房屋享有的抵押权已经解除，现房屋仅抵押给了农商行。且被告已与农商行协商一致，除原告需支付的剩余购房款外，由被告另行支付农商行20万元，即可解除抵押。故被告同意按照《房屋买卖合同》的约定继续履行合同，将房屋过户登记至原告名下，不同意解除合同、赔偿损失。事实上，原告交付50万元后即一直占有、使用110号房屋，并收取房屋租金，并不存在损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：据原告了解，被告与农商行并未协商一致，且被告至今尚未向农商行交纳20万元。而被告目前尚有其他债务处于诉讼之中，110号房屋亦被法院查封，故原、被告之间的房屋买卖合同根本无法继续履行。被告将110号房屋交付原告后，原告对房屋进行了装修，现原告无法取得房屋所有权必然会产生损失，包括装修损失，但因原告已经主张双倍返还定金，故对于装修等其他损失不再重复主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提供的房屋买卖合同、中国民生银行个人账户对账单打印件、增值税普通发票、委托代理合同、省物价局、省司法厅关于印发江苏省律师服务费管理办法的通知打印件、不动产产权情况表无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，载明“被告同意将其单独拥有位于靖江市靖城镇碧水华庭9幢110号房屋转让，原告亦同意受让，现房屋已于2018年10月27日交付给原告使用（时被告称因产权凭证的原件遗失，需补办致当日未能签订书面的合同）。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经原、被告双方充分协商，自愿达成如下一致协议：一、转让标的物概况：位于靖江市靖城镇碧水华庭9幢110号房屋[房屋所有权证号：靖房权证城字第××号，建筑面积：183.94平方米，套内建筑面积：179.47平方米；土地使用权证号：靖国用（2010）第108-9-110号，使用权面积：36.9平方米，地类（用途）：商业]系被告单独所有，除目前在江苏靖江农村商业银行股份有限公司存在抵押贷款外，无其他抵押、质押，其中一楼无租赁，二楼已出租合众人寿保险股份有限公司泰州支公司使用。二、转让价格及给付期限：本合同第一条所列全部财产（包括但不限于房屋所有权、土地使用权及房屋内现有全部设施含装潢、门窗等），原告同意以275万元的价格予以受让。原告已于2018年10月27日支付了定金50万元（原告以朱萍名义汇入靖江市靖汾酒类有限公司），余款225万元于被告涤除抵押并协助原告至不动产登记部门办理变更登记完成之日付清或由被告协助原告至不动产登记部门办理变更登记后由原告代为直接向不动产登记簿载明的抵押权人支付用以涤除抵押[如原告应付余款高于抵押债权的，剩余部分由原告于变更登记完成之日付清；如原告应付余款低于抵押债权的，则差额部分由被告于原告代偿之日支付原告，如被告逾期支付，则按月利率2%计算利息]。三、房屋交付时间：被告已于2018年10月27日向原告交付了房屋（以交付日的现状为准）；自交付之日起二楼的房屋租金归原告所有；承租人已付租金中如包括了交付后的房屋租金，原告有权从房屋价款中扣减。四、协助办理不动产权证变更登记事宜：1.被告应于签订本合同之日起三十日内涤除抵押并协助原告办理不动产变更登记手续或被告于签订本合同之日起三十日内协助原告至不动产登记部门办理相关变更登记手续的签名，由原告代被告直接向不动产登记簿载明的抵押权人支付款项。2.不动产变更登记过程中所产生的税费……五、乙方承诺和保证……六、其他约定：1.如被告违反本合同的约定，则应当赔偿原告的经济损失（按原告已付房屋价款、每月5%计算）及其他损失（包括但不限于原告因主张权利而产生的诉讼费、财产保全费、财产保全保险费、律师代理费等）。2.本合同未尽事宜……”另查明：2018年10月27日，朱萍通过其6226220809351215账户转账支付50万元至靖江市靖汾酒类有限公司账户。2020年6月22日，原告与江苏丁晓芳律师事务所签订委托代理合同1份，约定江苏丁晓芳律师事务所指派刘银川律师主办原告与被告为房屋买卖合同纠纷一案等。又查明：2020年3月19日，江苏靖江农村商业银行股份有限公司马桥支行将江苏恒工电机有限公司、唐季新、唐菊英、唐宇鹏、靖江市恒工五金有限公司作为共同被告诉至本院，即本院受理的（2020）苏1282民初898号案件。同年3月27日，本院以（2020）苏1282民初898号民事裁定书查封了被告名下位于靖江市靖城镇碧水华庭9幢110不动产，查封期限三年，自2020年3月27日起至2023年3月26日止。5月15日，本院作出（2020）苏1282民初898号民事调解书。本案争议焦点：1.原告主张解除讼争《房屋买卖合同》能否得到支持；2.若讼争《房屋买卖合同》解除，被告是否应当双倍返还定金。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于争议焦点1，原告已支付购房定金，则被告应当按照合同约定及时协助原告办理房屋产权过户登记手续。然被告因债务问题产生诉讼致110号房屋被法院查封，进而导致该房屋在客观上无法办理产权过户登记手续，则原告签订讼争《房屋买卖合同》的目的已无法实现，符合法律规定的合同解除之情形。现原告要求解除双方于2018年12月20日签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告至今未能解除案涉房屋的抵押登记手续致案《房屋买卖合同》解除，而该合同中明确约定原告支付被告定金50万元，现被告作为收受定金的一方不履行合同约定的主要义务，原告可主张适用定金罚则，即要求被告双倍返还定金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告认可其收取了案涉房屋的租金收益，而原告未能取得案涉房屋的所有权，故合同解除后，原告应当将该租金收益返还被告。至于返还的具体金额，双方陈述不一，本院根据原、被告陈述及所举证据，参考我市房租市场行情及相类似地段房屋的租金标准，酌情确定为20万元。扣除此款后，被告仍需返还原告80万元。关于律师代理费，双方合同虽然约定了被告如违约，原告可要求被告赔偿因实现债权而导致的律师费损失，但原告未能举证证明其已产生律师代理费损失8万元，且原告代理人亦认可律师代理费尚未支付，故原告的该项损失尚未产生，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，判决如下：一、解除原告左兴余与被告唐宇鹏于2018年12月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告唐宇鹏于本判决生效后十日内返还原告左兴余80万元；三、驳回原告左兴余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,440元，保全费3020元，合计32,460元，由原告负担2460元，被告唐宇鹏负担30,000元（被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费、保全费合计30,000元，原告多预交的案件受理费、保全费合计30,000元由本院退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴长伟人民陪审员  高华银人民陪审员  张 艳二〇二〇年十二月十八日法官 助理  张 琪书 记 员  陈 雨附录：中华人民共和国合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。