中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5776号 原告：冯小伟，男，1986年2月22日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 被告：滨州天场物业管理有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河一路与新立河西路交叉口南300米，统一社会信用代码913716025599333629。 法定代表人：宋志强，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：颜东山，山东开言（北海开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉明，山东开言律师事务所律师。 原告冯小伟与被告滨州天场物业管理有限公司（以下简称天场物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯小伟、被告天场物业公司委托诉讼代理人陈广礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯小伟向本院提出诉讼请求，1.判令被告向原告返还自2017年9月1日至2020年5月18日止，全额物业费的40%即3298.12元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月20日,原告在天场瑞府小区购买房屋一套。2017年9月1日房屋交付至原告手中，2020年5月18日原告入住。2017年9月1日至2020年5月17日，房屋一直处于空置状态，但被告一直全额向原告收取物业费。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，被告应当减收物业费。原被告协商未果。 被告天场物业公司辩称，1.根据被告与原告2017年7月9日签订的物业管理服务协议，第五章第二条第二款约定，无论房屋空置与否，原告均应向被告按时足额缴纳物业管理服务费。该协议是原被告真实的意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。2.原告所购涉案房屋不存在空置的情况，自2017年8月4日至2020年5月20日涉案房屋一直处于装修状态，不存在空置的情况。被告于2017年7月9日向原告交付房屋。因装修事宜原告于2017年7月30日向被告提交装修申请，被告于8月2日予以审批，原告于当年的8月4日正式开始房屋装修。2020年5月20日，经原告申请通过竣工验收。上述期间，原告多次充值水费电费且一直处于用水、用电状态，装修过程中上料、装修、拿钥匙、看房等诸多过程均需要通过被告协调或配合，期间并有大量的物业服务记录。因而涉案房屋不存在空置的问题。3.《山东省物业服务收费管理办法》自2018年7月1日起正式实施，对2018年7月1日之前的物业收费及服务不具有法律效力。该办法实施后，即便存在房屋空置的问题，也应当按照程序申请房屋空置，并办理相应的空置手续。原告未按照法定程序办理房屋空置的情况下，不自动享有房屋空置的权利。该办法第十七条，虽然规定房屋空置，应当减收相应物业收费。但是该条仅为原则性的规定且该条明确规定办理空置的程序和具体减收比例，由设区的市、县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定。那么根据《滨州市住宅物业管理条例》第三十八条的规定，业主长期空置物业的，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的维护、维修、管理以及出现紧急情况时的处置等事项，与物业公司协商可以签订代管协议，物业服务收费标准由双方协商确定。根据上述规定，即便原告房屋出现长期空置的情况，原告也应当按照办理空置的程序告知被告，并针对上述事宜与被告协商。上述事宜，协商确定后，原告的房屋才会被认定为空置，并按照空置房屋的标准交付物业费。因而在原告长期享有被告提供的物业服务且原告未履行办理空置程序的情况下，应当按照双方签订的物业管理服务协议的约定支付物业费。综上，无论按照双方的合同约定，还是按照法律规定，原告的诉讼请求均不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：物业管理服务协议、收款收据、天场瑞府室内装修申请审批表、室内装修竣工验收表、充值记录打印件，本院确认事实如下： 2017年7月9日，原被告签订物业管理服务协议，约定，被告为原告所有的天场瑞府5号楼1单元1701室提供物业服务，产权面积122.53平方米；被告提供物业服务内容包括房屋及共用设施设备日常维修养护管理，卫生保洁服务，环境秩序服务包括外来人员、车辆出入登记，绿化管理养护，物业档案资料管理及根据业主所需提供特约服务、有偿服务；物业费用按产权面积每月每平方米2元；物业费用入住时预交一年，期满后按照半年或每年预交物业管理服务费；原告有自觉按时按规定足额交费的义务，房屋无论闲置与否，均按全额交纳物业管理服务费。 同日，原告向被告交纳2017年9月1日至2018年8月31日的物业费2940.72元及装修垃圾清运费。 2017年7月30日，原告向被告申请进行室内装修，2017年8月2日审批通过后，原告开始装修。 诉讼过程中，原告自认其于2020年5月18日入住涉案房产。2020年5月20日，原告向被告交纳2018年9月1日至2020年6月30日物业费5399.68元。同日，原被告对涉案房屋的室内装修进行了竣工验收。 原告分别于2017年7月23日、2018年4月25日、2019年10月15日、2020年5月9日、2020年5月18日在被告处充值50元、50元、50元、5元、5元水费。2018年4月25日充值99.54元电费。 山东省人民政府颁布的《山东省物业服务收费管理办法》自2018年7月1日起施行，该办法第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。 《滨州住宅物业管理条例》于2019年10月1日起施行，第三十八条规定，业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的维护、维修、管理以及出现紧急情况时的处置等事项与物业公司协商，可以签订代管协议，物业服务收费标准由双方协商确定。前期物业服务的空置物业、空置时间超过六个月的，物业服务收费不得超过收费标准的百分之六十。 本院认为，原被告签订物业管理服务协议后，在合同履行过程中，《山东省物业服务收费管理办法》颁布并施行。该办法系为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人及物业服务企业的权益而制定，系物业服务领域的行业性规范。该办法第十七条明确规定了住宅物业交付使用后空置达六个月以上其前期物业公共服务费应当减收。依据《滨州市住宅物业管理条例》第三十八条规定，原被告应办理房屋空置手续。本案中，被告作为专业的物业公司主张其已通知各业主可以办理房屋空置手续，但未提交有效证据予以证实。其提交管家部来电来访记录表欲证实其已通知原告可办理空置手续，但原告不予认可。从该记录表内容来看仅能表明其与原告进行过通话，具体通话内容无法证实。原告接收涉案房屋并进行装修后，涉案房屋处于空置状态。依据《山东省物业服务收费管理办法》规定，被告应退还其收取的2018年7月1日起至2020年5月17日止的物业费的40%，计2290.92元。原告主张退还2018年7月1日之前收取的物业费的40%，无法律依据，本院不予支持。被告主张涉案房产自原告接收后至2020年5月一直处于装修状态，未提交有效证据予以证实，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告滨州天场物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还冯小伟物业服务费2290.92元； 二、驳回原告冯小伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告滨州天场物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  宋传媛 书 记 员  刘瑶瑶