贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8669号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成虎，男，1971年8月18日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）：陈莉，女，1975年2月17日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人成虎、陈莉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人退回各项开户费的诉讼请求。事实及理由：合同第十四条特别约定了开户费由上诉人代为收取，代为向相关部门缴纳，办理开户开通使用。且一审庭审阶段被上诉人明确表示该费用确系上诉人为其转交到相关部门，开通使用，自己从未另行向相关部门缴纳过任何费用，办理任何开户手续。被上诉人主张的开户费并不属于建设安装费，上诉人一审中明确阐述了建设安装费与各项开户费的具体区别，一审法院根据《贵州省城镇房地产经营管理条例》的规定认定被上诉人主张的各项开户费属于该条例明文禁止的建设安装费，判决支持被上诉人的诉讼请求错误。同时，被上诉人并未就其主张的各项开户费提供证据予以支撑，一审中被上诉人只当庭出示购房合同、购房发票等逾期办证违约方面的证据材料，并未出示各项开户费相关证据，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应承担举证不利的法律后果，对于其主张的开户费不能支持。被上诉人成虎、陈莉未进行答辩称。成虎、陈莉向一审法院起诉请求：1．判决被告支付延期交房违约金6333.12元及该违约金实际占用期间的利息暂计150.05元（利息以6333.12元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2．判决被告退还三通费3861元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3861元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月3日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3．判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款541292元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月24日起计算2018年12月12日暂计50286.03元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月3日，以原告成虎、陈莉为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积163.76平方米，套内建筑面积136.47平方米。该商品房总价款为537472元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款327472元，余款210000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款541292元。同时，被告收取原告各项开户费及交易费3861元。2016年2月24日，被告实际将涉案房屋交付原告。2018年1月25日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通知原告提交办证所需资料。2018年12月12日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2016年2月24日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。即被告应于2016年3月2日前向原告支付违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩，原告于2019年11月14日提起诉讼，已超过三年的诉讼时效期间，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张，予以采纳，对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，不予支持。对于原告诉请逾期办理房屋权属证书违约金的请求。《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。双方虽未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年2月24日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年2月19日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案违约金起算时间为2017年2月20日，原告于2019年11月14日起诉未超过诉讼时效期间。故被告对该部分诉讼请求的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年3月16日。《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金符合法律规定，予以支持。综上，逾期办理房屋权属证书违约金应以原告已付购房款541292元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月20日计算至2018年3月16日。对于原告诉请判决被告退还开户费及利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请退还各项开户费的请求，予以支持3285元。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告成虎、陈莉逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款541292元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月20日计算至2018年3月16日止）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告成虎、陈莉各项开户费3285元；三、驳回原告成虎、陈莉的其他诉讼请求。案件受理费659元，由原告成虎、陈莉负担454元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担205元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人一审中提交了上诉人出具的代收各项开户费及交易费3861元的《收据》，上诉人主张被上诉人未出示各项开户费相关证据与事实不符，不予采纳。根据双方约定，“各项开户费和交易费”系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。对被上诉人主张返还“各项开户费和交易费”的请求，应予以支持。上诉人主张不予退还的理由不成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 高 进