青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初4780号原告：谢万新，男，1956年4月21日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：李占财、李雯君，青海言度律师事务所律师。被告：谢嵘，女，1986年1月26日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：刘春林，青海磐瑞律师事务所律师。原告谢万新与被告谢嵘确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，经被告申请，不公开开庭进行了审理。原告谢万新及其委托诉讼代理人李占财、李雯君，被告谢嵘及其委托诉讼代理人刘春林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告谢万新向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原、被告于2013年3月27日签订的《西宁市房屋买卖契约》无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告的独生女儿，因被告无西关街小学、南大街小学学区的房产，故其婚生子无法享有西关街小学的入学名额，为其婚生子今后在西关街小学、南大街小学上学，遂原、被告协商通过虚假的意思表示签订房屋买卖合同，将原告名下的××街房屋“卖”给被告，2013年3月27日，原告将名下的××街房屋过户于被告。被告婚生子穆童因此享有了该学区的入学资格，后顺利进入西关街小学上学。原告将自己名下的××街房屋虚假“卖”与被告，供被告婚生子穆童上学，后又资助被告先后购买了西宁市城东区翠雍天地9号楼2单元6楼261室的房产（建筑面积100平方米左右）、西宁市城西区新华联小区13号楼2单元2011室的房产。购买翠雍天地的房产后，经原、被告协商，由原告居住在该套房产内。2020年7月28日，被告突然更换门锁，不让原告进家门，也不让原告在××街及购买的新华联小区的房屋内居住。加上案涉房屋，被告名下有三套房屋（含原告的××街房屋），原告今无住处，借宿在城南新区逯家寨市场内的一个简易房内。现原告年近七旬，身体状况较差，经青海大学附属医院诊断，原告患有高血压、气管炎、头痛、慢支炎、双肺下叶坠积性改变、右肺上叶前段实性结节，右肺中叶内侧段磨玻璃结节、左眼翼状胬肉、左眼白内障，建议手术治疗。但原告现居无定所，老无所依，无经济能力住院治疗。被告作为原告的独生女儿，将原告赶出家门，其行为违背公序良俗，也违背了诚实信用的基本原则。实际上，原、被告签订房屋买卖合同系为了被告的婚生子穆童顺利入学西关街小学，且穆童也已使用案涉学区房入学。双方签订的房屋买卖合同仅是各方为了实现穆童入学的目的而采取的伪装行为，表现在：从合同内容看，该合同仅约定了成交价格12万元，未约定定金、付款方式、付款期限、交房时间、违约责任等重要条款，且约定的成交价格显著低于市场价格；从合同履行看，合同签订当日，在未支付购房款的情况下，涉案房屋即过户至被告名下，且在此之后，原告未向被告主张过购房款；从案涉房屋的使用情况来看，房屋过户后仍以原告的名义缴纳案涉房屋保温款等。综合上述情况，原、被告之间不具有出卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系。原、被告所签订的房屋买卖合同系以虚伪的意思表示所为的民事法律行为，故应认定为无效。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告谢嵘辩称：一、原告的诉讼主张已过诉讼时效。《民法总则》实施前我国法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务之日起计算。原告在诉状中明确表示2013年3月27日，其将名下位于西宁市××街房屋过户与被告（产权证载明的登记时间是2013年5月6日），故表明原告是主动将案涉房屋过户与被告且原告主张权利的保护时间应起于2013年5月7日，止于2015年5月6日，期间原告没有向被告主张过房款，诉讼时效丧失5年后的今天，原告向人民法院提起诉讼已无时效可言。二、原告在诉状中陈述的事实与本案不符。1、案涉房屋系原告自愿赠与被告的住房。被告上学期间与现任丈夫相识，被告有意毕业后随丈夫去东北安家。2012年5月30日，被告与丈夫在西宁领取了结婚证书，同年8月18日在西宁举行了婚礼，随后便随丈夫回西安继续学业，2012年10月受孕，2013年7月28日在辽宁锦州生产，直到2014年2月27日才从锦州回到西宁。2013年5、6月间，原告电话告知已将其名下房屋送给被告，并已完成过户手续。在原告过户案涉房屋的时间段，被告的婚生子尚未出生，不存在孩子上学一说。2、被告与母亲并非无端更换门锁。原告与离异的母亲张红联于1984年10月11日登记结婚，当时原告出现了一些状况，母亲为了保护被告，于1996年11月26日与原告在西宁市城西区人民法院调解下，解除了双方的婚姻关系。尽管原告当时无经济收入，但母亲对其不离不弃与其一直居住生活在一起，不知内情的人根本不知道原告与母亲离异的事实。被告为了回报原告和母亲，2012年5月28日，在西宁巿城东区翠雍天地小区，以按揭的形式购买了一套住房，装修好后，让原告和母亲共同居住；每年还带父母二人出外旅游、检查身体，多年来一家人和睦相处，其乐融融。2020年7月，被告母亲发现原告与其他女人同居的事实后，虽万念俱灰，还是劝其回心转意，但在多次劝说无效的情况下，才想着结束这段痛苦且无名无分的“婚姻”。鉴于当时沸沸扬扬的浙江杀妻案出现在所有的新闻媒体上，母亲非常惧怕，在明确告知让原告与有染女人去共同生活后，才更换了门锁，而非被告或母亲将其无端赶出家门。三、案涉房屋系原告赠与被告的，而非出卖与被告。1、被告与母亲、原告系“一家人”，没有必要从原告处购买房屋。如前所述，尽管母亲和原告从法律上解除了婚姻关系，但双方都是离异不离家，被告根本就没有父母亲离异的意识，也没有从原告处买房的动机和必要。2、案涉房屋系原告自愿赠与被告的。2013年5月间，被告尚在求学期间，经济来源不稳定，且在2012年5月以按揭方式购买了翠雍天地小区的住房，无经济能力再去购买案涉房屋，原告知晓该事实。房屋过户时，被告在锦州，原告一人将案涉房屋过户给被告，纯属其一厢情愿，符合赠与的形式要件和实质要件；案涉房屋系原告亲自办理，并过户到被告名下，不符合房屋买卖的形式要件和实质要件。房屋买卖系双务行为，须卖方和买方亲自协商、并在协商一致的基础上签订《买卖合同》。案涉房屋的整个过户流程，被告自始至终既不知情，更未参与，不存在买卖关系。综上所述，原告的诉求已过诉讼时效，其诉状无事实依据，确认无效之诉无法律依据，故请求人民法院在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益。原告谢万新为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋所有权证存根、西宁市房屋买卖契约，证明：为被告婚生子今后在西关街小学或南大街小学上学，原、被告协商通过虚假的意思表示签订房屋买卖合同，将原告名下的××街房屋“卖”给被告；2013年3月27日，原告将名下的××街房屋过户与被告。原、被告所签订的房屋买卖合同系虚伪的意思表示所为的民事法律行为，根据法律规定，应认定该买卖合同无效。证据二、案涉房屋保温款等缴纳凭据，证明：案涉房屋过户后原告仍以自己的名义缴纳案涉房屋保温款等，取暖费等费用仍登记在原告名下，原告没有出卖房屋的意思表示。证据三、为穆童入学分班托人信息，证明：被告婚生子穆童因被告享有该学区房，顺利进入西关街小学上学，原告还曾为被告婚生子入学分班托人的事实。证据四、青海大学附属医院门诊病历、CT检査报告单，证明：原告年近七旬，身体状况较差，经青海大学附属医院诊断，原告患有高血压、气管炎、头痛、慢支炎、双肺下叶坠积性改变、右肺上叶前段实性结节，右肺中叶内侧段磨玻璃结节、左眼翼状胬肉、左眼白内障，建议手术治疗。现原告居无定所，老无所依，无经济能力住院治疗，应当确定合同无效。证据五、城西区人民法院(96)西民初字第537号民事调解书，证明：原告与被告母亲张红联于1996年11月26日在西宁市城西区人民法院达成离婚协议，被告于同日确认由原告抚养，原告抚养被告直至其成年独立生活。证据六、短信记录，证明：原告与被告、被告母亲就为被告婚生子顺利入学西关街小学而虚假买卖房屋的事实进行沟通，多次要求被告返还原告的唯一住房。证据七、（2017）京03民终8291号判决、法院评析，证明：北京第三中级人民法院认为当事人签订房屋买卖合约以此实现入学的隐藏行为，应认定所签订的房屋买卖合同系虚伪的意思表示所为的民事法律行为应属无效。本案案涉房屋“买卖”行为与该案一致，法院应充分参考该案判决，依法认定原被告间的房屋买卖合同无效。被告谢嵘质证认为：对证据一的真实性无异议予以认可，对证明方向有异议不予认可，案涉房屋过户时孩子尚未出生，故该房屋过户并非为了孩子上学，而是原告赠与被告的。对证据二的真实性及证明方向有异议不认可，案涉房屋的窗户和保温层是被告自己出钱更换的，且该组证据与本案无关联性。对证据三的真实性及证明方向有异议不认可，该证据是一张白条，无任何人的签字。对证据四的真实性无法判定，该组证据与本案无关联性。对证据五的真实性无异议予以认可，对证明方向有异议不予认可，被告的母亲虽与原告离异，但是离婚没离家，被告的抚养是被告的母亲尽了更多的义务。对证据六不知情，无法质证，不能证实原告向被告主张要房的事实。对证据七不能作为证据，判决中载明的目的很明确，本案原告将案涉房屋过户到被告名下时，被告的孩子尚未出生，不存在孩子上学的情况。本院依据原告举证、被告质证，认证如下：原告提交的证据一，被告对其真实性无异议，对其证明方向有异议不予认可，结合双方陈述的事实，经本院审查，能够证明：2013年3月27日，因被告不在西宁居住，在被告未参与的情况下，原告自行制作《西宁市房屋买卖契约》，并于2013年5月6日将其名下所有的位于西宁市××区房屋过户至被告谢嵘名下；对此本院予以确认。原告提交的证据二、三、六，无其他证据佐证，对其要证明的内容本院不予采信。原告提交的证据四，能够证明现原告患有疾病，需要治疗；对此本院予以确认。原告提交的证据五，被告对其真实性无异议予以认可，对其证明方向有异议不认可，结合双方陈述的事实，经本院审查，能够证明：1996年11月26日，原告与被告母亲张红联在西宁市城西区人民法院通过调解解除婚姻关系，并作出(96)西民初字第537号民事调解书，被告作为双方的婚生女由原告抚养。原告提交的证据七，与本案无关联性，本院不予采信。被告谢嵘为支持自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、原告和被告母亲张红联的结婚证、西宁巿城西人民法院（96）西民初字第537号民事调解书、独生子女证明、被告与其母亲共同生活的照片8张、被告与其母亲在翠雍小区居住和生活照片13张，证明：原告与被告母亲的结婚时间是1984年10月11日，虽然在1996年11月26日解除婚姻关系，但原告和被告母亲仍然居住在一起，被告是原告的独生女儿。证据二、毕业证书、认购书及首付款支付凭证，证明：案涉房屋过户时，被告尚未毕业，没有经济能力购买案涉房屋，故该房屋是原告赠与被告的房产。证据三、被告婚生子出生证明，证明：案涉房屋过户时，被告在东北待产，与婚生子就读西关街小学没有任何联系。证据四、体检报告两份、西宁市第一人民医院就诊记录一份，证明：1、被告出资带原告进行过体检；2、原告身体健康，没有诉状中陈述的疾病，更没有丧失自理能力。证据五、账户交易明细和社保卡，证明：原告退休后具有固定收入，就医亦有保障。证据六、相片五张、光盘一张，证明：1、原告在宁城佳苑有固定住所；2、原告与她人有染并居住在一起的事实。原告谢万新质证认为：证据一与本案无关，对照片的真实性及证明方向均不予认可，原告与被告母亲确已离婚，且案涉房屋系原告婚后取得的个人财产。对证据二的真实性无异议认可，对其证明方向有异议不予认可，案涉房屋过户给被告不是赠与行为，是虚假的买卖行为，且案涉房屋是由原告购买的。对证据三的真实性无异议认可，对其证明方向有异议不予认可，案涉房屋是3月份，即被告怀孕快生产时过户的，孩子出生户口就落户到涉案房屋。对证据四中2018年体检报告的真实性无异议认可，对2020年的体检报告不认可，对证明方向有异议不予认可；原告曾经体检身体健康，不能证明之后身体不会生病。对证据五的真实性无异议认可，对其证明方向有异议不予认可，原告具有固定收入和就医有保障，不应认定过户的房屋是赠与行为。对证据六的真实性及证明方向有异议不予认可，该证据不能证明房屋的所有权人，亦不能证明原告在宁城佳苑有住房，更不能证明原告与其他女人有染。本院依据被告举证、原告质证，认证如下：被告提交的证据一，原告认为与本案无关且对照片的真实性及证明方向均有异议不予认可，结合双方陈述的事实，经本院审查，能够证明：1984年10月11日，原告与被告母亲张红联登记结婚，被告谢嵘于1986年1月26日出生，系原告与张红联的独生女。后因夫妻双方感情破裂，张联红起诉至西宁市城西区人民法院要求离婚，1996年11月26日，经过人民法院调解双方达成调解协议，解除了双方的婚姻关系；对此本院予以确认。被告提交的证据二、三，结合双方陈述的事实，经本院审查，能够证明：案涉房屋过户时，被告尚未毕业，没有经济能力购买案涉房屋，原告自行制作了《西宁市房屋买卖契约》，并自行办理了案涉房屋过户至被告名下的过户手续；2013年7月28日，被告婚生子在辽宁省锦州市出生，原告办理案涉房屋过户时此子尚未出生；对此本院予以确认。被告提交的证据四、五、六，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谢万新与被告母亲张红联于1984年10月11日登记结婚，1986年1月26日生育一女即本案被告谢嵘。后因夫妻双方感情破裂，张联红起诉至西宁市城西区人民法院要求离婚，1996年11月26日，西宁市城西区人民法院作出（96）西民初字第537号民事调解书，协议如下：“一、原告张红联与被告谢万新双方自愿离婚；二、婚生女谢嵘（1986年1月26日出生）由父方抚养，母方每月给付抚养费一百元整（自1996年11月起至孩子十八周岁）；三、……”。另查明，2013年3月27日，被告不在西宁居住，在被告未参与的情况下，原告自行制作了《西宁市房屋买卖契约》一份，主要约定：“原告谢万新（卖方）自愿将其座落在西宁市××区的房屋出售给被告谢嵘（买方）；双方经协商一致，均同意上述房屋转让价格为人民币壹拾贰万元，买方于2013年3月27日前支付人民币120000元，……”。2013年5月6日，原告将其名下所有的位于西宁市××区房屋过户登记至被告谢嵘名下。案涉房屋过户时，被告尚未毕业，没有经济能力购买案涉房屋。庭审中，原、被告双方均认可《西宁市房屋买卖契约》中被告谢嵘的签字系原告代为签署，案涉房屋的过户手续均系原告一人办理，且被告谢嵘未向原告支付过任何案涉房屋的购房款。2013年7月28日，被告婚生子在辽宁省锦州市出生，原告办理案涉房屋过户时此子尚未出生。再查明，现原告患有疾病，需要治疗。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项：“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；”之规定，本案中，在被告未参与的情况下，原告自行制作了《西宁市房屋买卖契约》，并自行办理了案涉房屋过户至被告名下的过户手续；庭审中原、被告均认可该契约中被告谢嵘的签字系原告谢万新代为签署，被告自认案涉房屋过户时，被告尚未毕业，没有经济能力购买案涉房屋，且自认没有购买案涉房屋的意思表示和必要。该契约虽然仅约定了房屋价款120000元，但被告未给原告支付过购房款。综上所述，原告与被告之间不具有出卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系并就此履行相应的义务，故原告与被告签订《西宁市房屋买卖契约》的行为并非其真实意思表示，应属无效民事行为，故原告请求确认原、被告于2013年3月27日签订的《西宁市房屋买卖契约》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩称原告的诉讼主张已过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”之规定，因本案涉及不动产物权，故原告的诉讼主张未超过诉讼时效，被告的该项抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百九十六条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:确认原告谢万新与被告谢嵘于2013年3月27日签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。案件受理费50元，由被告谢嵘负担（此款原告已预交，被告在本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康二〇二〇年十二月十五日法官助理 邹 燕书记员 俞 珍附：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。