新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2452号 原告:孟希营,男,汉族,1962年4月16日出生,无业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告:新疆弘兴伟业房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城路西侧(北庭食品工业园区)。法定代表人:黄晓林,该公司总经理。委托诉讼代理人：苏静，男，该公司经理。委托诉讼代理人：章忠元，新疆北庭律师事务所律师。原告孟希营与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案，依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张燕荣、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏静、章忠元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟希营向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告置换房屋价值455000元;2、请求依法判令被告以655000元为基数自2015年10月30日起按月利率6‰承担违约金至赔偿之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年4月12日，原、被告签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，协议约定：被告拆迁原告住宅及院落一处，被告补偿价值655000元,即65㎡商铺一套（单价7000元/㎡，价值455000元），补偿现金200000元。双方并约定，被告每推迟一天向原告交付协议所涉及的安置房屋等,则向原告支付违约金,每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。协议签订后，原告领取了现金补偿200000元。后因被告不能按期交付房屋，故双方于2015年初再次签订了一份《拆迁补偿合同》，双方约定，将原交付时间顺延至2015年10月30日，但被告仍未能进行后期开发建设，致使合同约定的商铺至今无法交付。故诉诸法院。被告辩称，原、被告签订《棚户区改造拆迁补偿协议》属实，被告已经按双方约定履行了部分义务,但因政府城市建设规划多次调整,导致最初规划方案中的沿街门面房至今未建成。2020年吉木萨尔县人民政府确定了最终的规划方案,2021年可以动工建设。迟延交房是因政府规划调整所引起的,属于不可抗力的情形,不属于被告违约,故针对原告的各项诉讼请求具体答辩如下:1、原告第一项诉求是赔偿原告置换房价值455000元没有事实的法律依据,赔偿是基于侵害行为而产生的请求权,包括侵权损害赔偿和违约损害赔偿,原告首先应当明确是要求将应交付的转换房屋折价按现金方式给付,还是要求赔偿455000元的损失。被告不同意将转换的房屋进行折价给付,因为双方在《棚户区改造拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主,货币补偿为辅”,表明合同履行的基本原则是置换而非买卖,原告要求被告给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的,拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值,房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商是利用土地进行建设后可以使土地收益增加,用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本,将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意,变成了商品房的买卖,而原告手中根本就没有商品房存在,这属于用合法手段掩盖非法目的的行为,是民法所禁止的行为。如果原告想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》应当通过协商确定新的补偿价格,不能简单的《棚户区改造拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2、原告的第二项请求没有事实和法律依据,依据《棚户区改造拆迁补偿协议》第二条和第五条的约定,被告对原告所负的是交付65㎡商铺的义务，是特定物给付，原告选定的房屋是文明路旁大门西侧，即原规划的5号楼，现规划调整该部分作为历史街区永久保留，不进行拆迁建设，被告未履行给付义务是政府规划调整的不可抗力导致的,不属于违约,不应当承担违约责任,不应当向原告支付违约金。另外，原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中日万分之二的违约金过高，如果法院认定被告迟延交付构成违约,应当调整违约金,参照买卖合同司法解释的规定按银行间同业拆借利率的1.3倍计算,应为月利率4.17‰。3、原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中部分内容无效,原告的土地使用权证记载的土地使用面积为204㎡,协议第一条第(二)项约定“土地证记载的会用面积为290m”,其中86㎡原告无土地使用权,根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定原告对超出土地使用权证记载面积的86㎡土地不享有处分权,在签订合同时原告陈述多出的面积一直都是自己在使用国土局可以出证明,但至今未取得有效的证明,表明国有土地管理部门对原告处分86㎡土地的行为不追认,故应当认定《棚户区改造拆迁补偿协议》中超出土地使用证记载面积的86㎡土地的拆迁补偿无效,该部分土地被告又另行向国有土地管理部门交纳了土地出让金,原被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》多计算补偿金额86㎡×2259元=194274元，应当从拆迁补偿款总额中扣减。原告的各项请求均不能成立,应当予以驳回。原告就其主张，提供以下证据：1、《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》1份、补充协议1份，证明：被告拆迁原告房屋，拆迁总价为655000元，补偿方式为200000元现金和65㎡价值455000元商铺一套，商铺的交付时间由2015年10月1日后变更为2015年10月30日，商铺至今未交付。被告质证认为，两份合同的真实性认可，土地证记载的使用面积为204平方米，合同约定的面积是290平方米，被告认为原告多计算86平方米，该部分原告无处分权，多算的86平方米×2259元=194274元应该从补偿款中扣减。本院认证认为，对原告出示的以上证据的真实性予以确认。被告就其辩解向法庭提交以下证据：1、国有土地使用权证1份，证明：原告土地使用证记载面积204平方米，原告实际使用土地面积204平方米。原告质证认为，真实性认可，对被告证实的问题不认可。拆迁时拆迁的不止原告一家，拆迁是以整个院落计算的，是被告根据双方谈的总价填的面积，按照双方商定的面积按每平方米1200元、1300元、1500元、2300元不等计算，双方先确定了总价，然后在填的单价。2、兰亭河畔一期规划图7张，证明：兰亭河畔小区项目于2014年、2017年、2019年三次规划调整，商品房未交付属于政府原因。原最早规划的××路，在后期的第二次、三次、四次都取消了，原文明路没有规划建设，原供销社作为历史遗迹不拆迁，永久保留。6号楼的位置规划为小广场，原7号楼、8号楼规划为商业门面，从规划中取消，西门两侧的7、8号楼取消了。东门旁边的9号楼已经建成允许保留，10号楼在建设过程中被政府责令拆迁，停止建设，最新的规划是在原1、2号楼的北侧，中间的空闲楼调整完以后，空旷地带修建了9、10号楼安置拆迁户。原告质证认为，真实性认可，对证实问题部分不认可，都是被告公司自己做出的规划设计图，看不到被告所说的是政府规划变化而导致被告公司规划变化。第一次约定的交房时间是2015年10月1日，第二次是约定交房时间是2015年10月30日，但是2014年规划没有变化，如果按照2014年的规划修建，完全可以按期交付。被告公司等待这个地盘增值，这是商业行为，不是政府行为。3、（2020）新2327民初2173号案件民事起诉状1份，证明：该起诉状在事实理由部分写到以房屋补偿为主，现金补偿为辅标准补偿，该内容和合同中内容一样。原告明确清楚房屋的拆迁价值按照土地使用证的面积乘以单价得来的。合同中约定的290平方米与土地使用证的204平方米不一致，204平方米是实测面积，在签订拆迁补偿协议时，双方对拆迁价值计算方式是经过协商一致的。原告质证认为，真实性认可，当时制作起诉书是摘抄合同内容而来的，合同内容的填写是格式合同，是被告提供的格式条款，合同有几次变更，但是每次变更都是一致的。本院认证认为，对被告提交的以上证据1、2、3的真实性予以确认。根据原、被告的陈述以及审查认定的证据，本院确认以下事实：2014年4月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：第一条、被拆迁房屋现状：甲方征收拆迁乙方房屋位于××县房屋一套[吉国用（93）字第1061号]，土地使用证记载的实用面积为290平方米，被拆迁房屋无设置抵押权；第二条、房屋拆迁补偿方式为以房屋置换为主，货币补偿为辅的方式。甲方补偿乙方门面一套建筑面积为65㎡，每平方米价格为7000元，价值为455000元人民币；第三条、补偿标准：以该地区标准地价为依据，以土地证所注面积为基准，每平方米按2259元进行补偿，总补偿价值为655000元人民币，房屋置换后的实际补偿额为200000元人民币；第五条、以上置换房屋交付时间为2015年10月1日；第六条、乙方需于2014年4月14日将旧房交于甲方。第八条、违约责任：1.乙方每推迟一天向甲方交付本协议所涉及到的房屋等，则向甲方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。2、甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋等，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。第九条、双方约定的其他事项：1.乙方应在与甲方签订的购房合同约定时间内，办理所属房屋产权证，其所涉及的相关税费均由乙方自行承担。2、因不可抗拒力致使甲方无法履行合同造成的违约责任与损失均除外。2015年初原、被告又签订了一份《拆迁补偿合同》，双方约定：第二条、房屋拆迁补偿方式：（一）货币补偿（1）房屋货币补偿金额200000元（已付）；（二）房屋产权补偿：拆迁人补偿被拆迁人65㎡商铺一间；第七条、违约责任：1.被拆迁人每推迟一天向拆迁人交付本协议所涉及的房屋按每月万分之二支付违约金给拆迁人；2.拆迁人未按协议交付房屋或支付补偿金按所涉及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给被拆迁人；第十一条补充与附件：交铺时间为2015年10月30日。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。双方争议焦点：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金是否符合法律规定；3.被告要求按照土地使用登记面积给予原告补偿能否予以支持。本院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告65平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定，被告应交付商铺面积65平方米，每平方米7000元，价值455000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失455000元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，原、被告签订的《拆迁补偿合同》中约定：1.被拆迁人每推迟一天向拆迁人交付本协议所涉及的房屋按每月万分之二支付违约金给拆迁人；2.拆迁人未按协议交付房屋或支付补偿金，按所涉及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给被拆迁人。原、被告在签订上述合同中，将原合同中约定的“被告未按协议交付房屋，则以按拆迁总价款655000元每天承担万分之二的违约金”变更为“被告未按协议交付房屋，所涉及房屋或欠款按每月万分之二支付违约金。”原告称，在签订第二份拆迁补偿合同时，被告未向其说明也未向其提示违约金从日万分之二降低为月万分之二。因此，由于双方签订的《拆迁补偿合同》为格式合同，被告对变更后的违约金内容未向原告作出说明和提示，该条款不产生效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告要求以总补偿价值655000元为基准计算违约金，不符合法律规定，原告主张的违约金应当以实际赔偿数额455000元为基准，自约定的商铺交付之日即2015年10月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。关于争议焦点3，房屋拆迁中对被拆迁房屋面积的认定一般以产权登记为准，但在现实中，土地实际使用面积与土地使用证登记面积不一致的情况较多，不能简单的以土地使用证所载面积作为确定补偿面积的唯一标准。本案中，原告在办理土地使用证时，少报了面积，其虽然有过错，按照规定应补交税费并进行土地使用证的变更登记，但原告的房屋已被纳入征收范围，无法办理变更登记，另因土地管理部门也未认定原告土地使用证超出面积为非法用地，被告应该按照实际土地使用面积予以补偿安置。故被告辩称，其给原告支付的补偿款房款中应扣减超出土地证记载面积86平方米即194274元，本院不予支持。被告开发的兰亭河畔小区项目于2017年、2019年两次进行了规划调整，双方约定的房屋交付时间为2015年10月30日，被告如果按照2014年的项目规划修建，完全可以交付安置的商铺，因此被告认为由于项目规化调整属不可抗力，不构成违约且不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告孟希营损失455000元，并以455000元为基准，自2015年10月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10750元，减半收取5375元（缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   王建国二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 八 日书  记  员   石 倩