河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初5567号原告：许昌众筹文化传播有限公司，住所地许昌市魏都区南九曲街恒达东院5单元2楼北户。法定代表人：安中强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马忠良，河南君志合律师事务所。委托诉讼代理人：赵才风，河南君志合律师事务所。被告：许昌黄初曹魏古城运营管理有限公司，住所地：许昌市魏都区东大街18号东大办事处四楼。法定代表人：王玉琨，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜瑞云，河南世纪风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王战营，男，汉族，1982年7月29日出生，住许昌市襄城县，系公司员工。原告许昌众筹文化传播有限公司与被告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告许昌众筹公司的法定代表人安中强以及委托诉讼代理人马忠良、赵才风，被告曹魏古城管理公司的委托诉讼代理人姜瑞云、王战营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌众筹文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告经济损失421373.08元（其中装修损失416373.08元，鉴定费5000元）。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：在许昌市重点打造“曹魏古城”旅游项目开发过程中，原告响应被告的招商引资计划，积极入驻“曹魏古城”从事商业经营，并于2018年1月5日与被告签订《曹魏古城南大街商铺租赁合同》-份（合同编号：2018第0006号），合司约定：原告承租被告位于曹魏古城南大街西侧4号物业1-3层房屋（总面积924.165mf）用于民宿、餐饮经营，使用期限自2018年4月20日至2023年2月7日止，每年租金388149.30元。合同签订后，原告依约定交纳了押金2万元以及第一年的租金374132.83元，随即开始对租赁房屋装修，并准备在2018年“五一”期间对外开门试营业。但是，因为“曹魏古城”内房屋均是在上世纪的旧房基础上改造而成，基础设施陈旧，再加上前期整体改造施工不到位，因此原告在入驻装修后，租赁房屋陆续暴露出来许多问题，比如：供电线路杂乱无序、供水管道铺设未入户、配套门窗缺失、房屋漏水渗水等原因，造成原告虽占有租赁房屋但无法正常使用，也无法通过消防验收和特种行业的审批，更无法对外营业，以上各种原因导致原告承租该房屋经营住宿、餐饮活动的目的无法实现，在此情况下，原告提起了诉讼，法院判决解除租赁合同、退还租金及押金，但是由于被提供的租赁物不符合约定造成原告前期装修费用的损失，该部分损失经河南省立恒工程管理咨询有限公司鉴定为：416373.08元，并未得到赔偿。因此，为维护自身合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十八条之规定诉至贵院，望依法审理，判如所请。被告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司辩称，一、被告只应在违约责任范围内承担责任,且魏都区人民法院（2019）豫1002民初6521号民事判决书已判决被告退还原告押金及租金394132.83元，被告现已履行完毕。魏都区人民法院（2019）豫1002民初6521号民事判决书第4页本院认为部分：“由于被告不是对整体房屋对外租赁运营，导致房东与原告发生纠纷,被告未能协调解决,没有保证原告在本合同期限内合法使用房屋不受干扰,造成原告不能营业,不能实现合同目的.被告应承担违约责任。原告要求解除合同,退还押金及租金的诉讼请求合法有据,本院予以支持。被告要求赔偿损失属于侵权责任纠纷,房东不是本合同主体,没有参与本案诉讼,因此,该请求本案不予处理,由原告另行主张。”根据此判决查明的事实，导致本案租赁合同的解除主要是原告与原房东之间没有处理好相邻关系，因原房东居住的四楼排水不畅原因造成漏水渗水导致原告装修及物品损坏，故原房东才是直接侵权人，原告应向直接侵权人主张权利。被告因未能协调解决好原告与原房东的关系，在双方合同解除的过程中仅存在一定过错，且已经在（2019）豫1002民初6521号判决中承担并履行违约责任。二、被告对原告依据立恒公司作出的豫立恒（2020）鉴字第010号工程造价鉴定意见书要求赔偿其416373.08元装修损失不予认可。首先，该鉴定意见书系立恒公司及鉴定人在不具备相关鉴定资格期间作出的，不能作为定案依据；另该意见书还存在对鉴定依据描述前后矛盾、对被告的质证意见及书面反馈意见置之不理，不顾现场勘查的实际情况，完全依据被告不认可的被申请人单方提供的《东拓公司装饰合同书》为依据进行鉴定等程序违法问题，由此得出的鉴定结论明显依据不足，不能作为证据使用，被告将依法向贵院申请重新鉴定。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案租赁合同解除时，对于装修装饰部分应分别予以处理：首先未形成附合的部分，可由承租人拆除；对已经形成附合的部分，因双方没有约定，而本案合同的解除符合“（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除”的情形，双方应按照公平原则分担相应的装修装饰残值损失而不是全部装修装饰成本价值。综上，被告已经承担并履行违约责任，对本案原告装修装饰处理方面，未形成附合部分，应由原告拆除，形成附合部分应在确定残值损失的基础上由双方按照公平原则进行分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的（2019）豫1002民初6521号民事判决书，真实性本院予以认可，该判决书在本院认为部分明确写明：“由于被告不是对整体房屋对外租赁运营，导致房东与原告发生纠纷，被告未能协调解决，没有保证原告在本合同期限内合法使用房屋不受干扰，造成原告不能营业，不能实现合同目的。被告应承担违约责任。原告要求解除合同，退还押金及租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。”从以上内容可以看出，解除原、被告之间的租赁合同是由于被告未能保证原告在合同期限内合法使用房屋不受干扰，导致原告合同目的不能实现，应当承担违约责任，因此对该证据本院予以采信；对于原告提交的据《合同书》一份、图片14张、工程造价鉴定意见书一份、鉴定费发票一张，工程造价鉴定意见书是双方共同选择的第三方鉴定机构作出的专业鉴定，鉴定结果对双方均具有约束力，本院予以采纳，对于被告的重新鉴定申请，本院不予准许。经审理查明，2018年1月5日原被告签订《曹魏古城南大街商铺租赁合同》一份（合同编号：2018第0006号），合同约定：原告承租被告位于曹魏古城南大街西侧4号物业1-3层房屋（总面积924.165㎡）用于民宿、餐饮经营，使用期限自2018年4月20日至2023年2月7日止，每年租金388149.30元。合同签订后，原告依约定交纳了押金2万元以及第一年的租金374132.83元，原告对承租物业进行了装修，经河南立恒工程管理咨询有限公司鉴定，原告装修的造价为416373.08元，为此原告支出鉴定费5000元。另查明，2019年8月22日，原告诉至本院，要求解除原被告签订的《曹魏古城南大街商铺租赁合同》，退还已付押金及租金，并赔偿损失，本院于2020年2月28日作出（2019）豫1002民初6521号民事判决书，解除了原被告签订的《曹魏古城南大街商铺租赁合同》。以上事实由租赁合同、装修合同、工程早间鉴定意见书、照片、鉴定费发票及庭审笔录在卷为凭，足以证实。本院认为：因被告原因导致原告在合同履行期内无法正常使用承租物业，当初签订租赁合同的目的无法实现，合同被本院依法解除，原告在承租物业后，为了经营进行了装修，对于该损失被告应当承担。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：本判决生效之日期十日内，被告许昌黄初曹魏古城运营管理有限公司赔偿原告经济损失455918.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7621.00元，由……负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判长  吴正勤二〇二〇年十二月二十一日法官助理张志显书记员徐超书记员刘亚楠