北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2754号原告（反诉被告）：李少敏，男，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京玲珑花园物业发展有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园中心会所一层。法定代表人：郑连营，董事长。委托诉讼代理人：钟宇清，北京市高界（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）李少敏与被告（反诉原告）北京玲珑花园物业发展有限公司（以下简称玲珑花园物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李少敏，被告玲珑花园物业公司之委托诉讼代理人钟宇清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李少敏向本院提出诉讼请求：1、判令玲珑花园物业公司履行与我签订的北京市外销商品房预售期约第十五条约定，为我办理海淀区蓝靛厂南路×号×号楼×号（即购房合同标注的玲珑花园乙×A）房屋的过户手续和房产证；2、诉讼费由玲珑花园物业公司负担。事实及理由：我与玲珑花园物业公司于1998年3月25日签订了《北京市外销商品房预售契约》和《之补充协议》，按照《补充协议》第七条第一款“经甲、乙双方办理完预售、预购登记之日起生效”的约定，该《预售契约》于1998年6月22日在北京市土地管理局完成预售预购登记，预售契约当日生效。1999年8月9日，我与玲珑花园物业公司就《预售契约》付款方式达成新的补充协议，该协议作为《预售契约》的一部分，按照约定于签字当日生效。《预售契约》第十五条约定了房屋过户时间和条件，即“双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续”。关于房屋交付，第六条约定“甲方须于1998年11月1日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》”。由于玲珑花园物业公司建设工期一拖再拖，到2000年4月，才具备基本居住条件，将房屋正式交给我。但没有按购房《预售契约》提交《工程质量竣工核验证书》。我向玲珑花园物业公司多次索要该证书，以便计算延迟交楼时间和违约金金额后，与未付房款进行冲抵，多退少补。截止2000年7月，我向玲珑花园物业公司支付购房款累计达2413702.89元人民币，玲珑花园物业公司向我开具购房发票25张，其中一张定金发票和两张分期房款发票存在发票抬头笔误、未注明房号等错误。从2000年至2002年，我反复找玲珑花园物业公司协商解决方案，玲珑花园物业公司不同意我的计算和赔偿方式，提出从2002年起减免十年物业管理费，再加上低价出售一套同户型相邻房屋作为延迟交房赔偿的方案，我同意了。经过协商，于2001年7月3日原告用儿子李某的名义，与玲珑花园物业公司签订了《北京“玲珑花园”认购书》，并支付了5000元人民币房款定金，以每平米人民币10800元、总价2804112元的价格，购买同一单元乙×B房屋。该房价比我的合同价低约960元。认购书签订后，玲珑花园物业公司再次违约，拒绝与我签订正式购房合同，很快将该房以每平米11500元的价格卖给了我的邻居，使得我与玲珑花园物业公司达成的赔偿协议落空了。另外，玲珑花园物业公司从2002年4月起，没向我收取物业管理费，但未到十年又恢复收取物业费了。由于后来房价上升幅度大，玲珑花园物业公司的违约给我造成巨大预期利益损失，玲珑花园物业公司一直回避我的赔偿要求，后来以时效已过不再理睬我。作为自我救济方式，我被迫于2000年8月停止支付余下约三年的房屋分期付款。双方后来都未向对方提出房款和违约金赔偿，形成了事实上的相互抵销，双方默认的结果。但当我去年要求办理房产证时，玲珑花园物业公司却违反合同约定，要求我支付房屋尾款后才给办理房屋过户手续，闭口不谈对我的一系列违约赔偿。综上所述，根据上述购房契约以及事实理由，请求法院支持我的诉讼请求。玲珑花园物业公司辩称，我公司不同意李少敏的诉讼请求。按照合同，我公司是协助办理过户的责任，李少敏无法办理产权证的原因，是因其没有交纳公共维修基金和契税。没有公共维修基金和契税的凭证就无法办理产权证。只有在实现我公司反诉的情况下，李少敏才有条件完税。李少敏按实际支付有发票的2413702.89元结算房款是不能成立的，按合同约定是300余万。双方在2019年10月28日签署了房价确认书，房价确认书确定的总房款3046641元。此款项比李少敏写的241万多了77万。李少敏不交纳77万，是开具不了发票的，李少敏的诉讼请求也无法确认。现我公司提出反诉，反诉请求：1、李少敏向我公司支付购房款770539.4元；2、李少敏向我公司支付购房款2003年2月10日前的利息136449.3元，并按日万分之五支付从2003年2月11日到实际付清之日止的延期付款违约金，计算至2020年10月14日为2486915.91元，以上购房款和利息及延期付款违约金合计3393904.61元；3、李少敏承担本案全部诉讼费。反诉的事实和理由：根据双方签订的《北京市外销商品房预售契约》、《之补充协议》、《协议》，双方就房款支付，利息支付和延期付款违约金均有明确约定。按照《协议》约定，李少敏尚欠购房款770539.4元，截至2003年2月10日前的利息136449.3元，根据《协议》第一条约定，本息应于2003年2月10日前支付完毕。此后应按照《北京市外销商品房预售契约》第四条约定，按日万分之五支付延期付款违约金，从2003年2月11日计算到2020年10月14日为2486915.91元，以上购房款和利息及延期付款违约金合计3393904.61元。李少敏无法办房产证的原因是没有缴纳公共维修基金和契税，而不缴清房款就无法完税，责任在其自己。2019年10月28日，双方签署了《房价确认书》，确认李少敏应缴总房款为3046641元。这是双方的结算依据，李少敏有义务缴清，否则不具备办证条件。综上，请法院依法支持我公司全部反诉请求。李少敏对玲珑花园物业公司的反诉辩称，玲珑花园物业公司无权在本案中提出反诉。玲珑花园物业公司的反诉属于债权纠纷，我起诉属于合同纠纷。玲珑花园物业公司的反诉请求已经超过两年的诉讼时效。玲珑花园物业公司在涉案房屋买卖合同执行过程中不断违约，给我造成了2000余万元的损失。双方在合同执行过程中，玲珑花园物业公司存在延迟交房的行为，并拒不按合同履行。因玲珑花园物业公司的违约行为，致使我遭受了巨额损失。这也是玲珑花园物业公司一直没有索要剩余款项的原因。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1998年3月25日，玲珑花园物业公司（卖方、甲方）与李少敏（买方、乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》及《北京玲珑花园外销商品房预售契约》之补充协议，约定乙方自愿购买甲方的玲珑花园乙×A房屋，甲方已于1998年3月25日收到乙方预购房屋的定金五万元。双方同意上述预售房屋售价为每建筑平米11762.64元，价款总计308万元。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。该预售契约的附件二约定了付款方式：1、于签订本契约时，已交付定金5万元。2、签订本契约时，交付购房款25.8万元。3、1998年4月25日前交付购房款18.6万元。4、1998年5月25日前交付购房款17.6万元。5、1998年6月25日前交付购房款17.6万元。6、1998年7月25日前交付购房款17.6万元。7、1998年8月25日前交付购房款17.6万元。8、1998年9月25日前交付购房款17.6万元。9、1998年10月25日前交付购房款17.6万元。10、其余购房款153万元由开发商为乙方安排银行按揭。1999年8月9日双方就涉案房屋的付款方式签订协议，约定乙方所购房屋总楼款本金为308万元，至1998年10月已交房款155万元，其余房款153万元从1998年4月至2003年2月止分59个月付清，每月十日前支付当月应付房款本息，如遇节假日提前一天支付。双方确认在本协议签署之前的乙方已支付的分期付款月均还款额不再调整。若本协议内容与双方签订的“北京市外销商品房预售契约”及其“补充协议”中“付款方式”项下内容任何抵触，则以本协议为准。李少敏自1998年3月25日至2000年4月12日陆续支付房款本息共计2413702.89元（包含定金5万元）。庭审中，玲珑花园物业公司提交2004年给李少敏邮寄的《关于促请阁下尽快交付房款及办理房屋产权的函》，李少敏称未收到。2019年10月28日，玲珑花园物业公司与李少敏签订了房价确认书，内容为：北京市外销商品房预售契约编号为：×号，预售契约购房地址为：北京市海淀区玉渊潭乡善家坟玲珑花园乙×A(×)号房屋。经确认后现购房地址为：海淀区蓝靛厂南路×号×号楼×号房屋。合同的土地使用期是：自1994年7月28日至2064年7月28日止，应改为：2064年7月27日止。最终经房屋测绘所实测面积分别为：259.01平方米。购房人李少敏，楼号×号楼，房号×，实测面积259.01㎡，总房款3046641元。李少敏对房价确认书真实性认可，但表示因为玲珑花园公司迟延交房且虽然其先进行了装修，但双方一直未办理交房手续，故其提出索赔，所以其停止了支付分期的房款。后玲珑花园物业公司承诺免收十年物业费，且让其以每平米降低1000元的价格另外购买一套房屋来赔偿，但最终玲珑花园物业公司均没有履行，故李少敏自2000年7月10日起便不再支付分期房款，但李少敏表示玲珑花园物业公司从未向其主张过剩余房款，玲珑花园物业公司称其在2004年向李少敏发信主张过剩余房款及利息，且双方于2019年10月28日签订的房价确认书，但就2004年主张剩余房款及利息并未提交证据加以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，玲珑花园物业公司与李少敏签订《北京市外销商品房预售契约》系双方真实意思表示，依法有效。双方当事人应依约履行，玲珑花园物业公司应当积极履行合同义务，为李少敏办理房屋登记手续，故本院对李少敏的诉讼请求予以支持。对于玲珑花园物业公司反诉主张的要求李少敏支付购房款770539.4元及利息的诉讼请求。玲珑花园物业公司表示在2004年曾向李少敏发信主张剩余房款及利息，但未提交证据证明李少敏已收到函件。虽然2019年10月28日玲珑花园物业公司与李少敏签订了房价确认书，但只是对房价进行了最终的确定，该确认书中李少敏并未表示同意支付剩余房款。玲珑花园物业公司亦未提交证据证明其于2004年之后向李少敏催要欠款，故对于玲珑花园物业公司的反诉请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定，判决如下：一、北京玲珑花园物业发展有限公司于本判决生效后三十日内协助李少敏办理北京市海淀区蓝靛厂南路×号×号楼×号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于李少敏名下，办理房屋过户手续所产生的税费由李少敏负担；二、驳回北京玲珑花园物业发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费50256元（李少敏已预交），由北京玲珑花园物业发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费20058元，由北京玲珑花园物业发展有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  杨 梅人民陪审员  武剑辉二〇二〇年十二月十四日书 记 员  崔 维