黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6991号上诉人（原审原告）：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。法定代表人：李传业，总经理。委托诉讼代理人：常路平，男，1995年8月11日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：杨春生，男，1962年8月3日出生，汉族，黑龙江九三康诺有机农产品科技有限公司综合部经理，住哈尔滨市香坊区。上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人杨春生房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初6416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持恒隆公司一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定恒隆公司与杨春生签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任系格式条款为无效条款，系事实不清。违约条款系合同必备条款，且该条款系恒隆公司与杨春生真实意思表示，不违反法律规定，一审法院认定该违约条款为无效条款系认定事实不清。恒隆公司于2020年6月14日向杨春生发送通知，于2020年8月向一审法院提起诉讼，在此期间杨春生仍未为案涉房屋办理贷款或交付全部尾款，恒隆公司实际上已经给杨春生足够合理的期限，一审法院认定恒隆公司未给予杨春生合理支付购房款时间系明显认定案件基础事实不清。恒隆公司虽有延期交房行为，但在本案诉讼之前，恒隆公司与杨春生多次协商，杨春生明确表示不退房，后双方签订正式《商品房买卖合同》约定交房期限为2018年12月31日。一审法院认为恒隆公司未在约定期限内交付房屋构成违约，却不认可杨春生未按约定时间交付购房款的违约行为，系明显偏袒杨春生。杨春生积极办理贷款行为并不影响其违约的事实，且杨春生现已无继续履行案涉《商品房买卖合同》的能力，如案涉合同不解除，只会增加恒隆公司与杨春生的违约责任负担。杨春生辩称：一、一审认定事实清楚。本案事实是：2010年底前，杨春生在恒隆公司开发的恒隆华府（原名农垦新城）购买了一处住房和一个车位，并在当年11月9日预售的情况下签订了购房协议，交纳了50%的首付款，其中房屋款253,909元、车位款75,000元，合计328,909元。协议中约定恒隆公司于2012年底前交付房屋，尾款用农垦公积金贷款。2012年底前，房屋没有正常交付入住。2014年4月29日，双方签订退房补充协议书，恒隆公司未能兑现。2017年双方签订退房协议书，恒隆公司也未兑现。直到2018年10月10月，恒隆公司电话通知杨春生来办理入住，但至今未将案涉房屋向杨春生交付使用。2018年10月25日，杨春生在恒隆公司办理了更换购房协议手续，签订了正式购房合同。此后直至2020年6月初，杨春生一直没有收到恒隆公司的房屋贷款通知书，更未办理入住手续。此时，杨春生已经预交房款十年了，但房屋一直未能入住。2020年4月9日，杨春生在等待无果的情况下，主动与恒隆公司联系如何解决此房尾款贷款事宜，恒隆公司财务人员答复可以去与其有商务协作的嵩山路建设银行办理。杨春生到银行咨询后，银行答复称需要首付款的财务凭据，且杨春生目前的贷款额度不够。杨春生向恒隆公司财务说明了情况，财务人员为杨春生出具了当年交款的财务原始记账复印件，请示恒隆公司法定代表人李传业，李传业同意将杨春生所购车位款75,000元转成房屋首付款，剩余款项即可满足贷款条件，让杨春生等通知，并称需到恒隆公司指定的大庆市一家银行办理，之后让办公室于主任通知杨春生何时办理。2020年5月15日，杨春生接到恒隆公司售楼处李总监通知让其到售楼处取办理贷款所需材料，称相关材料经李总监审核将车位款变更为购房首付款后，再办理贷款。2020年5月17日下午，杨春生去恒隆公司办理相关贷款事宜，办公室于主任说李传业不同意将车位款转为首付款了，建议杨春生再找李传业谈一谈。此后，杨春生多次找李传业商谈贷款事宜，李传业最终同意将车位款转为购房首付款。后杨春生去恒隆公司办理贷款时，恒隆公司又要加收逾期交付尾款的违约金，杨春生认为因恒隆公司造成房屋和车位拖延十年未交付，致使杨春生年龄增大而贷款额度不足，尾款未交付的责任不在杨春生，是恒隆公司造成的，应由恒隆公司承担相应责任，故不同意交违约金。2020年8月19日，杨春生到恒隆公司售楼处找负责销售的李总监询问贷款答复情况，李总监说恒隆公司已经起诉要求解除购房合同。二、一审适用法律正确。恒隆公司违约在先，在其逾期交房后，双方协商办理贷款期间从未说杨春生逾期，在协商能够贷款后，又向杨春生索要违约金，不交纳违约金就不为杨春生办理车位款转首付款事宜。正是由于恒隆公司多次违约在先，造成杨春生贷款办不下来，杨春生不存在主观恶意拖欠恒隆公司尾款不交的情形，对逾期付款没有过错。恒隆公司向一审法院起诉请求：1.解除恒隆公司与杨春生签订的合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，并判令杨春生从哈尔滨市香坊区恒隆华府12号楼4单元20层2号房屋迁出；2.判令杨春生向恒隆公司支付58,390.9元违约金。一审法院认定事实：杨春生于1962年8月3日出生。2010年11月9日，杨春生向恒隆公司支付252,000元首付款，恒隆公司向杨春生开具了销售收款票据，票据载明该款系用于购买农垦新城小区12号楼4单元2002室，总房款为583,909元。同日，双方另签订《农垦新城房屋（内部）认购协议》，约定恒隆公司将位于哈尔滨市香坊区香福路44号的车位出售给杨春生，价款为150,000元，首付款为75,000元，并约定车位应于2012年10月31日前交付使用。同时杨春生向恒隆公司支付车位首付款75,000元。2014年4月29日，双方签订《补充协议书》，约定杨春生认购位于农垦新城12号楼2单元1501室的房屋，恒隆公司保证在2014年10月31日前交房进户。2017年3月16日，双方签订《农垦新城商品房退房协议书》两份，分别约定杨春生购房的房屋为农垦新城12号楼2单元1501室及车位，房屋已付金额252,000元、车位已付金额75,000元，恒隆公司保证在2017年10月31日之时进户，否则同意退房。2018年10月25日，双方签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定杨春生购买位于哈尔滨市××××号农垦新城12号楼4单元20层2号的房屋，房屋价款为583,909元，首付款为253,909元，按揭贷款330,000元，自恒隆公司书面通知办理按揭贷款之日起，7日内办理完毕。恒隆公司应当在2018年12月31日前将房屋交付使用。当日杨春生向恒隆公司补交首付款1909元，恒隆公司向杨春生出具了销售收款票据。2020年4月9日，恒隆公司向杨春生出具客户明细账及现金明细账。2020年6月14日，恒隆公司以短信形式向杨春生发送办理贷款通知书。庭审中，恒隆公司自认尚未向杨春生交付房屋。另查明，办理房屋贷款时，借款人需提供身份证件及户口簿，贷款到期日年龄不超过70周岁；且借款人需提供《商品房买卖合同》及首付款证明。一审法院认为，恒隆公司、杨春生签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。首先，关于案涉合同是否符合约定解除条件的问题。虽双方在案涉合同第七条中约定，逾期付款7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。但从该条款可以看出，恒隆公司未能给予杨春生合理时间支付购房款，加重了杨春生的责任，系格式条款。该条款字体字号与合同其他内容一致，恒隆公司亦未能举证证明其采取合理的方式提醒杨春生注意该条款，故上述约定解除合同的条款为无效条款，案涉合同不符合约定解除的条件，应当继续履行。故对恒隆公司主张解除合同的诉讼请求不予支持。其次，关于恒隆公司是否应对杨春生逾期交纳房款承担责任的问题。虽杨春生在接到恒隆公司书面通知后，未能按照恒隆公司的要求如期办理完毕按揭贷款手续，但杨春生于2010年11月9日向恒隆公司支付了购房款后双方即已确立了房屋买卖合同关系，此时杨春生为48周岁。因恒隆公司多次逾期交房，2018年10月25日，双方才签订《商品房买卖合同》，杨春生方取得办理案件贷款所必须的合同书，此时距离双方买卖关系成立已八年的时间，随着杨春生的年龄增长，贷款额度必然会大幅度降低，但签订合同时恒隆公司作为出卖人未对贷款额度重新进行试算，仍按2010年双方的约定与杨春生签订买卖合同，未告知杨春生按揭贷款无法按原额度办理的风险，存在过错。恒隆公司于2020年6月14日向杨春生出具书面《办理贷款通知书》，此时杨春生已经58周岁，距离其购买案涉房屋已经过十年的时间，此时办理按揭贷款额度必然会进一步降低。根据杨春生举示的证据及双方当事人的陈述能够看出，杨春生一直在积极办理贷款，但贷款未能如期办理完毕，杨春生未能按照约定向恒隆公司交纳购房款，与恒隆公司在十年间多次违约存在直接的因果关系，恒隆公司违约在先，无权要求杨春生承担违约责任。故对恒隆公司要求杨春生承担违约责任，支付违约金58,390.9元的诉讼请求不予支持。再次，关于恒隆公司要求杨春生迁出房屋的诉讼请求。恒隆公司自认尚未向杨春生交付房屋，其亦未能提供证据证明杨春生占用案涉房屋，且恒隆公司的该项主张的前提在于《商品房买卖合同》已经依法解除。一审法院未支持其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，杨春生亦未占用案涉房屋，故对于恒隆公司的该项诉请，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回恒隆公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审关于杨春生与恒隆公司于2010年11月9日确立了房屋买卖合同关系的认定正确，本院予以确认。杨春生在2010年向恒隆公司交付购房首付款后，双方就房屋买卖相关事宜先后签订《补充协议》、《农垦新城商品房退房协议》、《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”恒隆公司与杨春生自2010年即已形成房屋买卖合同关系，造成合同多次变更系因恒隆公司一直未按时交付房屋所致，依据合同履行的相关法律规定，恒隆公司主张解除《商品房买卖合同》依据不足。恒隆公司与杨春生于2018年10月25日签订了《商品房买卖合同》，至此杨春生才取得了办理贷款所需的合同书，而合同中关于首付款、贷款的约定与2010年双方约定的内容相一致，恒隆公司于2020年6月才通知杨春生办理贷款。因恒隆公司多次未按时交房而变更合同导致杨春生年龄增大明显影响其贷款额度，恒隆公司亦未举示证据证实杨春生存在恶意拖延办理贷款的情形，故对恒隆公司要求杨春生承担违约责任的主张不予支持。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1259.78元，由黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月十八日书记员  周小倩