文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初14084号原告：黄伟，男，1971年5月11日出生，汉族，住重庆市潼南。委托诉讼代理人：耿麒维，重庆纵达律师事务所律师。被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾**，统一社会信用代码9150010676889251XE。法定代表人：李志盛，职务不详。被告：童怡倩，女，1972年1月17日出生，汉族，住重庆市江**。原告黄伟与被告重庆沛东房地产开发有限公司、童怡倩合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄伟及其委托代理人耿麒维到庭参加了诉讼。被告重庆沛东房地产开发有限公司、童怡倩下落不明，经本院公告传唤，现公告期限届满仍未到庭应诉，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄伟向本院提出诉讼请求：1.确认童怡倩与黄伟签订的转费协议无效。2.重庆沛东房地产开发有限公司立即退还转让费60000元及利息，该利息以60000元为基数，从2009年12月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.童怡倩立即双倍还定金20000元及利息，该利息以20000元为基数，从2009年12月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4.重庆沛东房地产开发有限公司对童怡倩退还转让费60000元及利息承担连带责任。5、诉讼费由重庆沛东房地产开发有限公司、童怡倩承担。事实与理由：1.2007年11月9日,童怡倩与重庆沛东房地产开发有限公司签订了房屋买卖协议，向重庆沛东房地产开发有限公司递交了《职工集资购房申请表》，购买重庆沛东房地产开发有限公司在江北区54.07平方米的经济适用房。2007年11月9日，重庆沛东房地产开发有限公司收取了童怡倩60000元购房款。2.2009年12月1日，童怡倩与黄伟签订了《换房申请单》。2009年12月2日，童怡倩、黄伟、中介公司恒诚房地产顾问有限公司签订了《协议书》：约定房屋认购费60000元、转让费60000元、中介费5000元。同日，童怡倩收黄伟10000元定金。2009年12月16日，童怡倩收黄伟转让费60000元、订购费50000元，共计110000元。3.2012年11月14日，重庆沛东房地产开发有限公司与黄伟签订了《协议》，黄伟每年都向重庆沛东房地产开发有限公司、童怡倩追要房屋、转让费均未果。4.2019年，黄伟向重庆市江北区人民法院提起诉讼，2019年9月5日，重庆市江北区人民法院作出（2019）渝0105民初654号民事判决，判决黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司签订的《协议》无效，重庆沛东房地产开发有限公司退还黄伟房屋购房款60000元，该判决已生效并申请了执行。综上所述，为维护黄伟的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告重庆沛东房地产开发有限公司未作答辩。被告童怡倩向本院递交答辩状辩称：1.关于黄伟诉请第一条，童怡倩认为，合同签订符合《合同法》的相关规定，双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法自愿订立合同，是双方真实意思表示。合同内容不违反法律规定或行政法规的强制性规定，也未损害国家、社会公共利益或第三人利益，不存在法律规定的合同无效的情形。即合同是合法有效的。2.关于黄伟诉请第二、三条，根据《民法总则》第188条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。黄伟和童怡倩于2009年12月2日签订了一份房屋转让协议书，黄伟于2010年得知此经济适用房将变更为拆迁房，无法取得。当月，黄伟联系了童怡倩后，与童怡倩协商由重庆沛东房地产开发有限公司为黄伟解决相关事宜。此后的10年间均未联系童怡倩，也未主张自己的权利。童怡倩向法院提出诉讼时效抗辩。3.黄伟和童怡倩于2009年12月2日签订的房屋转让协议书中对双方权利义务有明确约定，童怡倩并未违反合同中约定的任何款项，且双方权利义务已经履行完毕。黄伟要求童怡倩赔付双倍定金以及三倍中国人民银行同期贷款利率的诉讼请求无法律依据亦无相关证据佐证支持。关于黄伟诉请第四条，童怡倩认为无法律依据甚至无相关请求权。综上所述，请求法院判决驳回对黄伟的所有诉求，且由黄伟承担诉讼所产生的全部费用。本院经审理查明事实如下：位于重庆市江**项目，系、重庆沛东房地产开发有限公司开发建设的经济适用房项目。2007年10月26日，重庆沛东房地产开发有限公司制定《内部员工集资购房优惠政策》，将前述经济适用房项目的房屋向其内部员工出售，并确定了价格、首付款等其他事项。2007年11月9日，童怡倩与重庆沛东房地产开发有限公司签订《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》，由童怡倩申请购买54.07平方米房屋一套。同日，童怡倩向重庆沛东房地产开发有限公司交纳了认购金60000元，重庆沛东房地产开发有限公司向童怡倩出具收据一份。2009年12月2日，黄伟（乙方、购房人）与童怡倩（甲方、售房人）、恒城房地产顾问有限公司（丙方、中介方）签订《协议书》。协议约定，经甲乙双方协商，甲方将位于江北区房屋出售给乙方，套内面积：54.07平方米（实际面积以房地产权证为准）。由于该房屋属于经济适用房，并且是期房。为了维护甲乙双方平等的权利和义务，甲乙双方特此约定以下几条：l.甲方将该房屋转让给乙方，乙方支付给甲方转让费人民币60000元，该转让费在本套房屋的开发商处更名时支付。乙方在签订本协议书同时支付给甲方定金人民币10000元；双方约定在2009年12月18日前到开发公司办理更名手续。2.甲方将本协议书所列房屋出售给乙方，乙方支付给甲方购买本套住房时已经支付的首期款（认购费）人民币60000元。3.该房屋每平方米转让套内单价为人民币3200元／平方米，甲方转让给乙方后，由乙方直接与开发商签订合同，尾款由乙方补足。4.该房屋在开发商处正式签订合同时，如套内单价超过3200元／平方米，由甲方自行补足超出部分金额，甲方补足差价后不算甲方违约。5.如甲乙双方单方违约，违约方按照十倍订金金额赔付给未违约方。6.本协议所列房屋后期所需缴纳款项（如契税、大修基金、五通费等）由乙方负责承担。7.本房屋交易所需中介费用人民币5000元由甲乙双方在开发商处更名后由乙方支付。同日，黄伟向童怡倩支付定金10000元，童怡倩向黄伟出具收条一份。该收条载明：“今收到黄伟购北房屋定金10000元。”2012年11月14日，黄伟（乙方）与重庆沛东房地产开发有限公司（甲方）签订《协议》。该协议约定，乙方与重庆沛东房地产开发有限公司于2007年11月9日签订的内部购房申请表为31--3号，建筑面积63.21平方米。现由重庆沛东房地产开发有限公司于2012年11月14日转定为11--1号，建筑面积79.30平方米。一、甲方保证在2013年元月底前，完成北陆新居经济适用房项目拆迁，2013年8月办理购买登记手续，确保乙方能够取得该房的居住权，并保证乙方购买的住宅的价格按照物价管理部门核实的基准价格不上浮购买。甲方预计北陆新居经济适用房项目2014年5月前达到交房标准。二、乙方在甲方为其办理相关购买经济适用房手续时，乙方承诺符合重庆市经济适用房购房条件，如果乙方不符合重庆经济适用房申购条件，甲方不承担上述责任。甲方在承建经济适用房项目期间，乙方承诺不参与任何形式的上访或集会。三、本协议甲、乙双方自愿达成，甲、乙双方应保守本协议相关内容，乙方绝不得向其他任何第三方透露该协议相关内容及协议所涉及相关信息，若乙方违背上述承诺事项，则视为违约，此协议自行作废，甲方不承担任何责任。2019年，重庆市江北区人民法院受理黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司经济适用房转让合同纠纷一案。黄伟提出诉讼请求：1.判决确认黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司之间签订的协议无效；2.判决重庆沛东房地产开发有限公司退还购房款60000元及利息。2019年9月5日，重庆市江北区人民法院作出（2019）渝0105民初654号民事判决。该判决认为，经济适用住房是指由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售，经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。黄伟是否是重庆沛东房地产开发有限公司的正式职工，以及黄伟是否在签订协议时符合购买经济适用住房的资格，黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司均应按前述的方式和流程进行买卖经济适用住房。童怡倩与重庆沛东房地产开发有限公司签订《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》并交纳了认购金，该申请表系房屋买卖预约合同。后童怡倩将该资格转让给了黄伟，且重庆沛东房地产开发有限公司同意合同当事人的变更，故黄伟成为了房屋买卖预约合同的一方当事人。事后，黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司未经前述方式，签订《协议》买卖经济适用房房屋，扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用住房的社会保障功能，侵犯了社会公共利益，该《协议》无效。重庆沛东房地产开发有限公司作为经济适用房项目的开发建设者，应对经济适用房的开发目的、销售方式及相关法律规定等有充分的认识，仍然与黄伟签订该申请表，对造成该协议无效存在过错。黄伟签订协议时，明知其购买的为经济适用房，未按经济适用房购买的流程向相关部门申请，仍径直与重庆沛东房地产开发有限公司签订协议，对造成该协议无效亦存在过错，对黄伟主张利息的诉求不予支持。遂判决：一、黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的《协议》无效；二、重庆沛东房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内退还黄伟房屋购房款60000元；三、驳回黄伟的其他诉讼请求。2020年8月12日，黄伟提起本案诉讼。审理中，童怡倩、重庆沛东房地产开发有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。上述事实，有当事人提供的《重庆沛东房地产开发有限公司内部员工集资购房申请表》《协议书》《协议》、（2019）渝0105民初654号民事判决书、收条，当事人陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，已经发生法律效力的（2019）渝0105民初654号民事判决认定童怡倩将涉案房屋购买资格转让给了黄伟，且重庆沛东房地产开发有限公司同意合同当事人的变更，故黄伟成为了房屋买卖预约合同的一方当事人。经济适用住房是指由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售，经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。现黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司未经前述方式买卖经济适用房房屋，扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用住房的社会保障功能，侵犯了社会公共利益，黄伟与重庆沛东房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的《协议》无效，遂判决重庆沛东房地产开发有限公司退还黄伟房屋购房款60000元。黄伟与童怡倩于2009年12月2日就涉案房屋的指标转让所签订的《协议书》，交易标的物为经济适用房指标。买卖经济适用房指标的行为扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用住房的社会保障功能，侵犯了社会公共利益，应认定为无效。《协议书》中的定金条款系合同履行的担保合同，属从合同，在《协议书》无效的情况下，该定金条款亦无效。因此，本院对黄伟要求童怡倩双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。无效合同至始无效。当事人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故童怡倩因无效合同向黄伟收取转让费60000元（含定金10000元）应当返还黄伟。童怡倩抗辩黄伟要求的利息无法律依据亦无相关证据佐证，不同意向黄伟支付利息。本院认为，童怡倩自2009年12月16日起占用60000元，即导致黄伟遭受利息损失，该利息损失应当按照双方的过错程度进行分担。本院认为黄伟与童怡倩明知所购买的房屋指标为经济适用房仍签订《协议书》，对造成该《协议书》无效负有同等责任，故应当从2009年12月17日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的50%；从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的50%计算利息损失。对童怡倩提出的诉讼时效抗辩，本院认为黄伟与童怡倩于2009年12月2日签订的《协议书》因违反法律强制性规定而无效。无效合同的本质在于其违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此就确认合同无效请求权而言，是不适用诉讼时效的。但合同被确认无效后，所产生返还财产、赔偿损失请求权在合同被确认无效之日计算诉讼时效。故本案黄伟的诉讼主张未超过诉讼时效，本院对童怡倩主张的诉讼时效抗辩不予支持。黄伟未提供证据证明其将该60000元转让费支付给重庆沛东房地产开发有限公司，故本院对黄伟要求重庆沛东房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。童怡倩、重庆沛东房地产开发有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳黄伟主张的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二第第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，第一百四十四条的规定，判决如下:一、确认原告黄伟与被告童怡倩于2009年12月2日签订的《协议书》无效。二、被告童怡倩于本判决发生法律效力后三日内返还原告黄伟转让费60000元，并以60000元为基数，从2009年12月17日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的50%；从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的50%赔偿原告黄伟利息损失至本判决发生法律效力时止。三、驳回原告黄伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，公告费600元，共计2400元(原告已预交1275元),由原告黄伟负担500元，被告童怡倩1900负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  龚陵川人民陪审员  甘华刚人民陪审员  肖庭容二〇二〇年十二月六日书 记 员  张 立