北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初20341号原告（反诉被告）：福邦金控控股有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街92号2层202室。法定代表人：纪山川，执行董事、经理。委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙哲丹，北京市兰台律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰康兴业投资有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇北京同心园保洁服务中心院内12号。法定代表人：邱建伟，执行董事。委托诉讼代理人：宋若宁，女，泰康兴业投资有限公司职员。委托诉讼代理人：马广淋，男，泰康兴业投资有限公司职员。原告（反诉被告）福邦金控控股有限公司(以下简称福邦公司)与被告（反诉原告）泰康兴业投资有限公司（以下简称泰康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序（非小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福邦公司之委托诉讼代理人王晓倩、孙哲丹，被告（反诉原告）泰康公司之委托诉讼代理人宋若宁、马广淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福邦公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告签署的《办公楼租赁合同》于2020年4月12日解除；2．请求判令被告返还原告已付的全部承租保证金1888204．5元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为日常办公经营，于2018年3月20日与被告签订《泰康国际大厦办公楼租赁合同》，约定原告承租被告坐落于北京市西城区xxx号的泰康国际大厦电梯楼层16层（实际自然楼层13层）的1605、1606单元，建筑面积为482．3平方米，用途为办公，房租起始日为2018年5月1日，承租期共计36个月，自2018年5月1日至2021年4月30日止。承租期内的租金标准为361725元／月，物业管理费用标准为15915．90元，按月支付，乙方应于合同生效之日起5日内支付2018年5月1日至2018年5月31日的首笔租金361725元、2018年4月1日至2018年5月31日的首笔物业管理费31831．80元。此外，租赁合同项下承租保证金合计1888204．50元，乙方应于合同生效之日起10日内一次性缴纳。《租赁合同》“标准条款”第15．1条对不可抗力作出约定，第9．6条约定对承租保证金退还作出约定。《租赁合同》签订后，原告依约向被告支付了承租保证金1888204．50元，并于此后每个自然月及时、足额地向甲方支付房屋租金。2020年2月以来，全国新型冠状病毒肺炎疫情以及国家、北京地区出台的一系列严格的疫情防控措施，导致承租方员工无法到工作场所正常办公，给承租方经营活动带来严重不利影响，且导致了租赁合同已实际无法履行，使用承租单元的合同目的无法实现。2020年3月，原告向被告发出《因不可抗力申请解除办公楼租赁合同的函》，致函被告请求解除合同并退还全部承租保证金。被告于2020年3月12日收到前述函件，按照《租赁合同》约定，双方《租赁合同》应自2020年4月12日起终止。2020年4月7日，原告收到被告发送的《关于终止〈租赁合同〉的通知》，被告要求终止租赁合同，并要求原告于2020年4月15日前将承租单元返还被告。原告收到前述函件后，即着手处理腾退及将承租单元恢复原状返还被告事宜。原告提出将承租单元内办公家具等自有物品自行搬走、将承租单元恢复原状却遭到被告拒绝，且被告强行扣押了原告存放于承租单元内的办公家具等物品。因被告原因导致原告迟迟无法办理退租、搬离自有物品，原告再发函告知被告，在被告发出腾退通知且拒绝配合原告搬离的情况视为在被告约定期限内原告已经将承租单元返还被告。后，被告于2020年5月7日才配合原告搬离自有物品，但被告拒绝退还保证金，侵害了原告权益，故起诉至法院。泰康公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：2018年3月30日，原、被签署《泰康国际大厦办公楼租赁合同》后，被告将承租单元提供给原告使用，但自2020年2月20日起，原告未缴纳租金及物业管理费。经被告于2020年2月21日、3月03日、3月17日多次催缴，原告仍未缴纳，根据《租赁合同》标准条款第14．2条约定，被告于2020年4月3日向原告发送《关于终止租赁合同的通知》，原告于4月7日签收，根据通知内容双方租赁合同于4月10日终止。依据《租赁合同》“标准条款”第14．5条，被告有权要求原告承担合同解除的责任，同时要求原告承担租金、物业费及各项损失，根据《租赁合同》第9．3条约定，被告有权从租赁保证金中予以抵扣，原告欠缴费用和应该支付的违约金等已经超出保证金的数额，抵扣后，被告仍有权向原告就未结清的欠付费用进行追偿。此外，依据《租赁合同》标准条款第13．4条约定，原告未将承租单位恢复原状，被告有权要求其承担恢复原状费用。基于上述事实和理由，泰康公司提出反诉请求：1．请求确认反诉原告与反诉被告签署的《泰康国际大厦办公楼租赁合同》于2020年4月10日解除；2．请求判令反诉被告支付拖欠的租金、物业管理费和滞纳金、违约金等因提前终止合同给泰康兴业造成的全部经济损失共计3035470．97元（具体计算方式为：（1）2020年3月1日至4月10日租金482300元、物业管理费21221．2元、租金滞纳金128412．4元、物业管理费滞纳金5650．14元、利息6720．97元；（2）2020年2月1日至4月26日的电费及车管费1602．57元；（3）2020年4月26日至5月7日滞留金296427．8元；（4）违约金1132923元；（5）装修期租金361725元；（6）中介费351948．8元；（7）恢复原状补偿款246539元）;3．请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。福邦公司针对泰康公司的反诉辩称，同意支付2020年2月1日至4月26日期间的电费、车位管理费1602．57元，不同意被告的其他诉讼请求。双方合同是因不可抗力导致解除，并非被告行使单方解除权，根据合同约定双方均不承担责任，我方不应支付违约金，原告已按照合同腾退并返还房屋，被告也并未因此发生实际损失，被告主张的违约金过高，不同意支付2020年3月1日之后的租金、物业管理费、滞留金，且在被告已主张滞纳金的情况下再行主张利息，缺乏依据。被告支出的中介费是自身经营需要，无权要求原告承担。原告未能在2020年4月15日腾退是因被告阻挠，因此发生的费用应由被告自行承担，原告同意将承租单元恢复至入驻前的状态，被告主张的恢复原状补偿款只是预估并未发生，原告不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，泰康公司（出租人、甲方）与沈阳福邦金控控股有限公司（后变更为福邦公司）泰康公司（承租人、乙方）签订《泰康国际大厦办公楼租赁合同》，内容有：承租单元位于北京市西城区xxx号的泰康国际大厦电梯楼层16层（实际自然楼层13层）的1605、1606单元（以下简称涉案房屋），建筑面积为482．3平方米，用途为办公，承租期共计36个月，自2018年5月1日至2021年4月30日止，起租日2018年5月1日，双方同意乙方租满36个月承租期的前提下乙方享有2018年4月1日至4月30日一个月的装修期，若因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应补缴装修期租金，租金每月361725元，物业管理费用每月15915．90元，按月支付。若乙方未能按本合同约定按期足额向甲方支付租金，甲方有权自乙方应付未付的次日起每日按乙方应付未付租金总额的千分之五的标准向乙方计取滞纳金，直至乙方全数付清应付的租金的本金、滞纳金之日止。若乙方未能按本合同约定按期足额向物业管理机构支付物业管理费，物业管理机构有权自乙方应付未付的次日起每日按乙方应付未付物业管理费总额的千分之五的标准向乙方计取滞纳金，直至乙方全数付清应付的物业管理费的本金、滞纳金之日止。自合同生效之日起10日内乙方向甲方交纳租金保证金1808625元、向物业管理机构交纳物业费管理保证金79579．5元，合计1888204．50元，其中租金、租金保证金由乙方支付给甲方，物业管理费、物业管理费保证金由乙方支付给泰康之家（北京）投资有限公司。在本合同期限内，除本合同规定的免责情况外，乙方违反本合同约定的，甲方及/或物业管理机构有权从承租保证金中直接扣除相当于乙方拖欠甲方或物业管理机构的任何费用及相关滞纳金、违约金、赔偿金的金额，直至扣除全部承租保证金。尽管甲方和物业管理机构各自就其收取的部分承租保证金出具不同金额的收据，但甲方和/或物业管理机构均有权以承租保证金总额为基数，从承租保证金中扣除乙方拖欠的款项。在租赁届满或本合同被提前终止时，如乙方不存在任何违约情形，甲方和/或物业管理机构应在乙方按照本合同的规定将承租单元交还给甲方并经甲方/物业管理机构验收合格、办理完成全部返还承租单元的手续且乙方将其或其相关单位的工商注册地址从承租单元迁出，结清本合同项下的所有款项之日起一个月内，将承租保证金无息退还给乙方。双方在13合同终止及承租单元的归还中约定：自本合同承租期届满或被提前终止之日起，乙方不得再使用承租单元并应按照本合同约定将承租单元返还甲方，且乙方应在本合同终止之日起的十五日内将工商注册地址从承租单元迁出。当本合同提前终止或承租期满时，乙方可以选择（1）将承租单元及甲方所提供的公共设备设施恢复至其收房时的原貌后交还甲方，但乙方恢复原状的施工方案和恢复标准须经甲方和物业管理机构事先书面认可和确认；或（2）向甲方支付承租单元恢复原状补偿款后将承租单元以装修现状交还给甲方。乙方以保留承租单元现状的方式向甲方交还承租单元的，其向甲方支付的承租单元恢复原状补偿款应相当于甲方自行或委托其他方将承租单元恢复至收房时原貌所需要支付的工程款项。除本合同另有规定外，乙方未能在承租期届满之日或提前终止之日满十五日将承租单元恢复原状交还给甲方并已将其相关单位的工商注册地址从承租单元迁出的，则自第十六日起，乙方须向甲方缴纳滞留金，滞留金计算标准为乙方每逾期交还承租单元或逾期从承租单元中迁出全部工商注册地址之一日，应向甲方缴纳相当于2倍的日租金及2倍的日物业管理费之和的滞留金，同时甲方还有权要求乙方赔偿其因延迟交还承租单元给甲方和物业管理机构造成的全部损失。因乙方原因导致本合同提前终止的，或甲方依据本合同规定提前终止本合同的，甲方有权要求乙方一次性向甲方支付相当于3个月租金和3个月物业管理费之和金额的违约金且甲方有权以乙方已缴纳的该等承租保证金冲抵违约金，同时，甲方还有权要求乙方赔偿/补足甲方装修期的租金、相关中介费用及因提前终止本合同给甲方和物业管理机构造成的全部经济损失。上述租赁合同签订后，泰康公司向福邦公司交付了租赁房屋。福邦公司向泰康公司交纳了租赁保证金共计1888204．50元，并交纳租金、物业管理费至2020年2月29日，交纳电费和车位管理费至2020年1月31日。泰康公司向福邦公司发送了多份催款函，要求福邦公司支付租金。福邦公司于2020年3月4日作出《因不可抗力申请解除办公楼租赁合同的函》，以疫情导致其员工无法到涉案房屋正常办公为由要求解除合同、退还保证金。4月3日，泰康公司作出《关于终止的通知》，以福邦公司拖欠租金为由通知福邦公司双方租赁合同于送达本函之日起第三日终止，福邦公司最迟应于4月15日返还承租单元，并支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、房屋恢复费用等。福邦公司表示其于4月7日收到该通知。4月22日，福邦公司作出《通知函》，告知因泰康公司阻碍福邦公司搬离物品并禁止福邦公司进入涉案房屋恢复原状，因此4月15日视为福邦公司被动返还涉案房屋，请泰康公司收到本函后三日内配合福邦公司搬运物品，否则一切责任后果由泰康公司承担。泰康公司于4月26日收到该函件。5月7日，福邦公司将涉案房屋腾空并交还泰康公司。福邦公司主张受疫情影响导致其合同目的无法实现，泰康公司不予认可，并提交了2020年2月12日至3月10日期间其每日向政府有关部门报送楼宇内企业复工情况台账及门禁刷卡记录，证明疫情防控期间福邦公司员工可以到涉案房屋办公，福邦公司认可刷卡记录中人员为己方员工，但表示上述台账及刷卡记录系泰康公司单方制作，对真实性不予认可，并表示上述证据反而证明了楼宇内很多企业均未复工，且其复工员工不足以维持企业的正常运行。泰康公司主张福邦公司搬离时吊顶缺了一块矿棉板、网络地板有破损、墙面窗帘有老化、灯具损坏、隔断未拆除，福邦公司应予赔偿恢复原状补偿款246539元。福邦公司对上述损坏情况不予认可，但表示其承租涉案房屋后铺设了地毯、增加了地插并相应进行了电路改造，按照合同约定，其可以选择恢复原状，其同意将地毯拆除，同意将地插拆除并将电路恢复原状。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，泰康公司与福邦公司签订的《泰康国际大厦办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。福邦公司租赁涉案房屋系用于办公，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，国家针对疫情采取的限制复工复产等管控措施，确实会对福邦公司利用房屋产生一定影响，但考虑到双方租赁期限，该影响是暂时性的，福邦公司并未与泰康公司就租金变更及合同履行进行协商，即径行发送了解除合同通知，且其在本案中亦未提交证据证明疫情及相关管控措施导致其合同目的无法实现，因此，福邦公司以不可抗力造成其不能履行合同进而向泰康公司发出的解除合同通知，不能发生合同解除的法律后果。鉴于福邦公司以发送解除通知的形式明确表示不履行合同，泰康公司具有合同解除权，因此，双方租赁合同不再具备继续履行的条件，应认定双方租赁合同因福邦公司违约于2020年4月10日解除。根据合同约定，因福邦公司原因导致合同提前终止的，福邦公司应补缴装修期租金，泰康公司有权要求福邦公司支付“相当于3个月租金和3个月物业管理费之和金额的违约金”，故本院对泰康公司要求福邦公司支付装修期租金361725元的反诉请求予以支持，对于违约金，因福邦公司提出违约金约定标准过高，另考虑福邦公司已及时将涉案房屋交还泰康公司，采取了防止损失进一步扩大的措施，福邦公司违约解除合同的过错程度较轻，故本院酌定福邦公司向泰康公司支付两个月租金作为违约金，具体金额为723450元。因违约金本身具有弥补守约方损失的补偿性，在泰康公司未举证证明合同终止违约金不足以弥补其中介费损失的情况下，本院对泰康公司要求福邦公司支付中介费的反诉请求不再支持。关于泰康公司要求福邦公司支付2020年3月1日至4月10日租金、物业费及4月26日至5月7日滞留金的反诉请求，结合合同条款，该滞留金实为占有使用费，本院结合疫情及管控措施对福邦公司利用房屋产生的影响对租金和占用费酌情减免，减免后，福邦公司应向泰康公司支付2020年3月1日至4月10日租金180862．5元、物业费21221．2元、4月26日至5月7日占用费72345元，对泰康公司诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。福邦公司同意至付2020年2月1日至4月26日的电费及车管费1602．57元，本院不持异议，对泰康公司的相应反诉请求予以支持。关于恢复原状补偿款，因泰康公司并无提交证明损坏情况及系由福邦公司所致，且合同约定福邦公司有权选择恢复原状或赔偿费用，现福邦公司同意对其承租后的装修行为恢复原状，故本院对泰康公司的该项反诉请求不予支持，需要指出的是福邦公司应按照合同约定，将恢复方案报泰康公司同意后再行施工，双方在此过程中产生争议可另行解决。对于福邦公司要求泰康公司退还保证金的诉讼请求，因合同约定保证金应抵扣福邦公司欠付款项，故保证金抵扣上述费用后，泰康公司应退还福邦公司保证金526998．23元，本院对福邦公司该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认泰康兴业投资有限公司与福邦金控控股有限公司于二〇一八年三月三十日签订的《泰康国际大厦办公楼租赁合同》于二〇二〇年四月十日解除；二、于本判决生效之日起七日内，泰康兴业投资有限公司退还福邦金控控股有限公司保证金526998．23元；三、驳回福邦金控控股有限公司的其他诉讼请求；四、驳回泰康兴业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26439元（其中本诉案件受理费10897元，反诉案件受理费15542元），由福邦金控控股有限公司负担14826元，已交纳10537元，剩余4289元于本判决生效之日起七日内交纳，由泰康兴业投资有限公司负担11613元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王志伟书 记 员 苏晓明