上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22567号原告：上海邑邦物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：肖嘉莹，财务总监。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。被告：程正龙，男，1978年4月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张云沙，上海业盈律师事务所律师。原告上海邑邦物业管理有限公司与被告程正龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告上海邑邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莉、被告程正龙的委托诉讼代理人张云沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海邑邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费人民币4,494元；2、判令被告支付2019年9月16日至2020年3月15日的停车位物业服务费360元；3、判令被告支付违约金1,485元。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付违约金(以欠款为本金，按日千分之三标准，自2020年3月16日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年9月16日，原告与小区业委会签订《物业服务托管合同》，合同约定原告为小区提供物业服务，合同期为半年，自2019年9月16日至2020年3月15日，物业费用为多层每月每平方米3.50元，联排每月每平方米3.10元，物业服务费用按季度交纳，业主逾期交纳物业服务费、停车费的，按照日千分之三计违约金，合同对停车场的服务费用进行了明确约定。被告系房屋业主。原告履行了合同义务，对被告居住的小区提供了物业管理，但被告未交纳相应物业服务费用。原告多次催讨未果，故诉诸法院。被告程正龙辩称：对欠费期间及金额无异议，但不同意原告诉请。理由如下：1、85%的小区业主投票反对原告入驻小区进行物业管理及按照3.50元每月每平方米的标准计收物业费，故物业服务合同并非双方真实意思表示；2、原告只提供了合同约定的部分物业服务，且提供的物业服务，如车辆停放方面、公共照明方面、公用部位定期检查维护方面、电子门禁方面、公共区域清洁卫生方面、门岗登记管理方面、绿化方面等方面均未达到合同约定的标准，故物业费应做相应扣减；3、不同意支付停车位物业服务费，原告没有对车位进行服务；4、原告主张的违约金缺乏依据。被告不支付物业费，系由于原告违约在先。原告提供的物业服务质量过差，亦未按合同约定公布专项维修资金和共有部分收益的收支账目，故被告拒绝按照每月每平方米3.50元的标准支付物业费。本院经审理认定事实如下：被告程正龙系房屋的业主，该房屋建筑面积265.80平方米，其中地下建筑面积49.96平方米，属联排住宅。2019年9月16日，小区业主委员会与原告上海邑邦物业管理有限公司签订《物业服务托管合同》，约定由原告为小区提供物业管理服务；物业管理服务内容为物业共用部位的维护、物业公用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、物业公共区域的秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务；物业服务费收费标准为多层每月每平方米3.50元，联排(底层)地上面积每月每平方米3.10元、联排(底层)地下面积每月每平方米1.60元；停车位物业服务费为车库机动车车位每月每个60元；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一月的上半月履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应交费用的，按日千分之三的标准计违约金；合同为期半年，自2019年9月16日起至2020年3月15日止。因被告欠缴2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费及停车位物业服务费，故原告诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的《物业服务托管合同》、面积测算表等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告程正龙为证明其主张，向本院提供了2020年10月28日的电话录音光盘、表决投票照片及微信聊天记录截图、业主的投诉信息及照片打印件。原告质证意见如下：1、对光盘的真实性、关联性、证明目的均不予认可，原告是与业委会签订的合同、合法有效；2、对表决投票的照片不予认可，时间是2019年1月，照片也反映不出表决的具体事项，微信聊天记录不予认可；3、对投诉信息，内容不予认可，是业主单方陈述；4、对其余照片真实性不予认可，部分时间及地点不明。原告配备了安保和门岗，门岗每天对进出人员、快递收发有登记，原告只提供了部分材料。保洁每天进行服务，疫情期间也进行了消毒查杀。快递问题，原告每天有进行核实登记。疫情期间，快递不允许进入小区，故部分快递放在小区外面。门禁问题，门禁损坏系正常现象，原告均予及时处理。原告认为被告提供的证据不能证明原告的服务不符合合同约定，为此提供弱电、绿化、建筑装潢垃圾清运、保洁、水箱清洗、电梯维保、保安服务合同，报修、接待、维修记录，设施设备巡检记录，客服排班表，疫情期间境外抵青人员情况表，外来人员出入、车辆登记表，消毒记录表及工作人员消毒照片。被告质证意见如下：对证据真实性无法确认。1、合同是原告与案外人签订的，无法证明原告已按合同履行；2、巡检、消毒、报修记录系原告单方制作，且消毒记录中时间高度一致不合常理、巡检记录未公示、报修登记表中多项报修记录没有最终处理结果；3、排班表系原告单方制作，仅有四名客服分两班，服务时间不能满足业主需求；4、外来人员登记表，原告仅提供了疫情期间政府要求登记的四天记录，不能证明原告按合同约定在任何时间段均已提供此项服务。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告上海邑邦物业管理有限公司与业委会签订的《物业服务托管合同》依法对小区全体业主具有法律约束力，双方均应按合同约定履行。根据原告提供的证据及双方陈述可以确认原告在其服务期内提供了相应物业服务，被告理应按合同约定标准交纳物业服务费用，故本院对原告要求被告支付物业服务费及停车位物业服务费的诉讼请求予以支持。应该说物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，物业服务应予以改进，但正因物业服务具有持续性、长期性、综合性、专业性等特征，虽有服务瑕疵，不足以构成业主拒交物业费的正当理由。本案被告以原告入驻小区进行物业管理及按照3.50元每月每平方米的标准计收物业费遭85%小区业主反对为由，主张物业服务合同非双方真实意思表示，没有法律依据，本院不予采纳。另，被告主张在约定交费的标准上打折或减交物业费，但其提供的证据仅可反映出原告部分服务工作存在不尽如人意之处，却不足以证明原告的物业管理服务违反合同约定的主要义务，故本院难以采纳。根据被告抗辩事由及其证据，再结合所涉小区整体情况，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告程正龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邑邦物业管理有限公司2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费4,494元；二、被告程正龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邑邦物业管理有限公司2019年9月16日至2020年3月15日的停车位物业服务费360元；三、驳回原告上海邑邦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告程正龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 池人奇二〇二〇年十二月三十日法官助理 胡 晶书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。