江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9498号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈平，男，1974年1月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：季卫民，江苏简文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨春英，女，1982年8月31日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：季卫民，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金鑫房地产有限公司，住所地江苏省苏州高新区索山新苑商业房3-1幢F号。法定代表人：高金鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文倩，江苏迈图律师事务所律师。原审被告：司树伟，男，1978年12月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原审被告：郭格云，女，1980年9月23日生，汉族，户籍地湖南省长沙县，现住江苏省苏州市吴中区。上诉人陈平、杨春英因与被上诉人金鑫房地产有限公司（以下简称金鑫公司）及原审被告司树伟、郭格云居间合同纠纷一案,不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2001号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月15日立案后，依法适用独任制程序进行了审理。本案现已审理终结。陈平、杨春英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并支持陈平、杨春英的反诉请求。2.一、二审诉讼费由金鑫公司负担。事实和理由：一、司树伟对购买案涉房屋不知情、不同意，中介在居间服务中存在明显瑕疵。二、陈平、杨春英及郭格云分别与金鑫公司签订的《佣金确认书》载明买卖双方合计需支付佣金达房款的4%，但一审中陈平及杨春英提交了金鑫公司承诺佣金不超过3%的证据，且“德佑”系全国连锁大公司，其亦承诺不成功会退中介费，一审法院均未审查。三、金鑫公司只是撮合陈平、杨春英与买家签订了买卖合同，连网签合同都未签订，嗣后的协助办理贷款、过户手续等系列工作均未产生，故一审认为金鑫公司已经履行主要居间义务系错误的。四、房屋买卖合同因金鑫公司失职致解除，却判决陈平、杨春英承担172500元居间费，缺乏事实及法律依据。金鑫公司辩称，一、金鑫公司作为房屋中介，为双方提供中介服务没有任何瑕疵及错误，郭格云作为房屋买方，具有完全民事行为能力，具备购房资格，即使仅夫妻一方买房，亦不影响买卖合同效力。二、关于金鑫公司收取的佣金，双方在房屋交易合同以及佣金确认书中，对于佣金的标准和条件都有明确的约定，本案已经按照合同约定以及佣金确认书中确定的义务，完成了中介服务。三、郭格云、司树伟单方违约导致买卖合同未履行，陈平、杨春英亦获得了相应赔偿，故金鑫公司的居间服务未产生道德风险或是存在骗取中介费的目的，也未让卖家遭受风险。因此，一审判决应当维持。金鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令司树伟和郭格云支付中介费115000元及滞纳金暂计21045元(自2019年7月5日计算至起诉之日共计183天)，合计136045元；2.判令陈平和杨春英支付中介费295000元，滞纳金暂计53985元(自2019年7月5日计算至起诉之日共计183天)，合计348985元；3.判令司树伟、郭格云、陈平、杨春英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：玉江南花园33幢1室由陈平、杨春英共同共有，陈平与杨春英系夫妻关系。2019年7月5日，在金鑫公司居间服务下，陈平、杨春英与郭格云签订《苏州市存量房买卖合同》一份，该合同的抬头部分注明：出卖人陈平、杨春英，买受人郭格云、司树伟（二人系夫妻关系）。该合同载明了出售房屋为玉江南花园33幢1室，建筑面积430.33平方米。房屋价款为900万元，买受人于2020年3月5日前一次性支付900万元。双方还对包括违约责任在内的其他事项进行了约定。该合同出卖人签章落款处由陈平、杨春英签名，买受人签章落款处由郭格云签名，并代司树伟签名。居间方处由金鑫公司盖章确认。同日，陈平、杨春英与郭格云同样以出卖人陈平、杨春英（甲方），买受人郭格云、司树伟(乙方)的名义签订《补充协议》一份，主要内容为:乙方支付甲方交易首期款250万元，该款项由乙方于2019年7月5日支付5万元，于2019年8月5日支付45万元，于2019年11月5日支付200万元。甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和为1150万元。同时，双方对其他方面进行了约定。司树伟的名字仍为郭格云代签。同日，陈平、杨春英在金鑫公司的房地产经纪佣金确认书上签字，主要内容为：涉案房屋成交价1150万元，佣金金额345000元，应于签订存量房买卖合同当天支付上述佣金。若未根据支付日期及时付款，每逾期一日，则应按佣金千分之一支付滞纳金，若因此产生的诉讼费及律师费由客户方承担。郭格云亦在金鑫公司的房地产经纪佣金确认书上签字，主要内容为：涉案房屋成交价1150万元，佣金金额115000元，应于签订存量房买卖合同当天支付上述佣金。若未根据支付日期及时付款，每逾期一日，则应按佣金千分之一支付滞纳金，若因此产生的诉讼费及律师费由客户方承担。同日，郭格云向陈平、杨春英支付涉案房屋定金5万元。后，郭格云又于2019年8月5日向杨春英转账支付45万元。陈平、杨春英于2019年8月5日出具收据收到房屋买受人（郭格云、司树伟）交来的房款共计45万元，含上次房款5万元，计50万元。2019年8月5日，陈平向金鑫公司支付中介费5万元。一审庭审中，金鑫公司称，2019年7月5日签订存量房买卖合同之时，其司约买卖双方到其门店签约。郭格云单独过来后，其司工作人员徐阔再次向郭格云提醒，问她丈夫是否同意，郭格云明确答复她丈夫同意并出去又打了电话后，再次告知她丈夫同意购买涉案房屋，并同意让她代为签字。郭格云支付完第一期款项共计50万元后，郭格云于2019年10月27日联系徐阔，告知她要带家人再过去看下房子。后，徐阔带领司树伟、郭格云、两人的儿子及其他家人实地看房，司树伟对房屋很满意，并亲口对他人说“这么好的房子马上就是我的了”。为此，金鑫公司提供了徐阔于2019年10月27日拍摄的涉案房屋内部的照片，照片中司树伟手持手机在房屋内拍照，其儿子也在身旁。司树伟称，2019年其和妻子郭格云想买学区房，其就让郭格云在外面看房，但郭格云签订涉案房屋买卖合同时并未与其商量，亦未告知其。后来，郭格云于9月左右告知其她已在木渎购买房屋，要其付款，其即表示要购买学区房，不同意购买涉案房屋，遂于当月让郭格云去退房。其一次都没有看过涉案房屋。其对金鑫公司员工拍摄的照片真实性认可，表示因郭格云告诉其已经退房赔偿，故其于2019年10月27日再让郭格云陪他去看下所退涉案房屋是什么样的房屋。司树伟、郭格云、陈平、杨春英为证明其主张，提供如下证据：1、涉案店面照片两张，证明金鑫公司系德佑公司加盟店，以德佑名义对外经营并接受德佑的管理。2、其他德佑加盟店张贴的德佑服务收费标准、交易流程图，墙上标注的《德佑安心服务承诺》其中一项为交易不成退居间费,《佣金收费标准》为买方最高1%，卖方最高2%。3、德佑官网发布的《德佑安心服务细则》，其中第一条、第四条第一项载明德佑加盟商承诺交易不成功退居间费。经一审质证，金鑫公司对上述证据真实性不认可，认为双方的佣金标准及支付时间由佣金确认书明确记载，其司并非德佑公司，即使被授权使用德佑品牌，每家加盟店均为独立经营，对交易细则可作额外约定。一审法院认为，陈平、杨春英与郭格云签订的苏州市存量房买卖合同及金鑫公司分别与陈平、杨春英和郭格云签订的房地产经纪佣金确认书系双方真实意思表示，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效。有效的合同，双方应全面履行。苏州市存量房买卖合同内容包括了房屋的价款、支付方式、支付时间等房屋买卖合同应具备的主要条款，故金鑫公司已促成陈平、杨春英与郭格云方订立房屋买卖合同，应认定其已履行了居间合同的主要义务。根据金鑫公司提供的司树伟嗣后看房的照片及对买卖合同双方签约情况的描述，司树伟当时理应知晓涉案房屋买卖合同的签订。退一步讲，即便郭格云未将涉案房屋买卖合同签订事宜告知司树伟，但郭格云、司树伟系涉案房屋购买方而非出卖方，此情形并不影响涉案房屋的出卖，故司树伟、郭格云、陈平、杨春英所作金鑫公司的居间服务有瑕疵的辩称，一审法院不予采纳。涉案司树伟、郭格云、陈平、杨春英辩称的金鑫公司作为德佑加盟商所收佣金标准过高所依据的证据并非涉案店面张贴的收费标准，一审法院对该辩称不予采纳。上述当事人提供的德佑网站上所载的交易不成功退居间费的承诺，并未记载于金鑫公司与他们之间的协议中，该承诺对金鑫公司及司树伟、郭格云、陈平、杨春英并无约束力，故一审法院对上述当事人以该承诺为由而拒交居间费的辩称，亦不予采纳。陈平、杨春英及郭格云分别与金鑫公司签订的佣金确认书明确了佣金金额及付款时间，陈平、杨春英及郭格云应分别向金鑫公司支付相应佣金。但考虑到陈平、杨春英与郭格云已解除了房屋买卖合同，金鑫公司实际并未履行后续的网签、过户等手续，而该些服务成本也包含于居间报酬之中，与已经提供的居间服务共同构成义务人付款义务的对价，故一审法院依据金鑫公司履行合同的实际情况酌定陈平、杨春英应支付金鑫公司中介费172500元，因陈平、杨春英已支付5万元，故还需支付剩余中介费122500元。一审法院酌定郭格云支付金鑫公司中介费80500元。司树伟并未在佣金确认书上签字，金鑫公司要求司树伟支付居间费，于法无据，一审法院不予支持。陈平要求金鑫公司返还已付中介费5万元，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决：一、郭格云于判决生效后十日内支付金鑫公司居间费人民币80500元；二、陈平、杨春英于判决生效后十日内支付金鑫公司居间费人民币122500元；三、驳回金鑫公司的其他诉讼请求；四、驳回陈平的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4288元、财产保全费1250元，合计人民币5538元，由郭格云负担2156元，陈平、杨春英共同负担1375元，金鑫公司负担2007元。案件反诉费人民币525元，由陈平负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，陈平、杨春英及郭格云与金鑫公司之间的居间合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。首先，本案中，金鑫公司已促成陈平、杨春英及郭格云之间成立有效的房屋买卖合同，故金鑫公司有权请求当事人支付居间报酬。本案中，买受人虽仅有夫妻一方签字，但买受人身份并不涉及不动产物权处分的问题，故买受人是否夫妻共同作出意思表示，不影响合同效力的认定，陈平、杨春英认为金鑫公司未审查买受人身份存在履行职务失当，依据并不充分。其次，关于陈平、杨春英主张金鑫公司系“德佑”品牌加盟店，“德佑”网站在《德佑安心服务承诺细则》中作出“交易不成，退还居间服务费”的承诺应当在本案适用的问题，因陈平、杨春英未有证据证明在合同订立之前双方就该条款进行磋商，亦未有证据证明该条款内容足以构成影响合同订立的原因，一审法院未予支持陈平、杨春英该项抗辩，并无不当。第三，基于诚信履行合同的原则，在二手房买卖的市场交易中，居间人除促成合同成立外，还需为当事人在办理网签、申请贷款、变更过户、交接房屋等过程中提供协助，故而当事人之间约定的居间费中应认为包含了后续服务的对价。本案当事人约定的佣金较高，而二手房买卖合同自合同订立至变更过户、完成交接通常有一定的周期，且需要居间人对办理流程节点进行良好管控，居间人对办理后续手续的过程亦更为专业，通常买卖双方亦是在居间人的指导和协助之下才能完成整个交易的过程。鉴于本案双方当事人在签订买卖合同之后即未再继续履行，综合全案，本院认定买卖双方合计应向金鑫公司支付交易金额的1.5%作为居间费，由郭格云承担0.7%，由陈平、杨春英承担0.8%。因此，陈平、杨春英合计应支付金额为92000元，扣除已经支付的5万元，还应支付42000元。综上所述，陈平、杨春英的上诉请求部分成立，应予支持，本院对居间费用的认定酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2001号民事判决第一项、第四项；二、撤销苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2001号民事判决第二项、第三项；三、陈平、杨春英于本判决发生法律效力之日起十日内支付金鑫房地产有限公司居间费42000元；四、驳回金鑫房地产有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为4288元，财产保全费1250元，合计5538元，由郭格云负担1647.5元，由陈平、杨春英负担860元，由金鑫房地产有限公司负担3030.5元；一审反诉案件受理费525元，由陈平负担。二审案件受理费3800元，由金鑫房地产有限公司负担850元，由陈平、杨春英负担2950元。本判决为终审判决。审判员  韩小安二〇二〇年十二月二十九日书记员  周媚荧