江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0721民初2318号 原告:李一真，男，汉族，1964年11月23日生，住江西省赣州市赣县区。 原告:钟小燕，女，汉族，1968年3月19日生，住江西省赣州市赣县区。 委托代理人：刘佐江，江西宋城律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赣州华晨房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇章贡路12号，统一社会信用代码：913607210790352807。 法定代表人：刘福平，该公司执行董事。 委托代理人：蔡世雄，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理。 原告李一真、钟小燕诉被告赣州华晨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李一真、钟小燕及其委托代理人刘佐江、被告赣州华晨房地产开发有限公司的委托代理人蔡世雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李一真、钟小燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2019年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，至2020年8月21日止的违约金为95118.32元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月14日，原告与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同编号：201791400331。合同中约定由而原告购买被告开发建设的位于赣州市赣县区建筑面积121.05平方米的住宅一套，住宅房价款为914580元，二原告通过支付首付款和商业贷款方式付清了这914580元住宅房价款。在与被告签订住宅购房合同的同时，而原告还购买了地下车位（编号Ｆ050）一个，支付了价款58000元。原被告签订的商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付满足第九条约定条件的商品房，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照预期时间分别处理（1）和（2）不作累加；（2）逾期超过180日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同约定交房的时间届满，被告未按时交房给二原告。直到2020年8月14日，被告才向原告出具书面的《交房通知书》，同意在2020年8月21日交付住宅和车位。原告要求被告出示符合第九条约定商品房交付条件的证明材料，被告出示不了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》因此原告拒收房屋和车位。在不存在不可抗力因素的情形下，被告到通知交房时止逾期交房已达326天仍然无法按条件交房，应按合同第十二条第1项第（2）的约定承担违约责任。 被告赣州华晨房地产开发有限公司答辩称：一、原告要求全部按照万分之三计算逾期交房违约金不符合合同约定，且车位费不属于合同约定的房价款，不应计算违约金。二、2020年8月15日，被告已将案涉房屋正式交付，逾期交房违约金应计算至2020年8月15日。 原告李一真、钟小燕围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息与诉讼主体资格。2、被告企业登记信息，拟证明被告的工商登记信息与诉讼主体资格。3、赣州市商品房买卖合同、预收款收据、收据、车位刷卡单，拟证明原被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定了房屋的金额、交付时间、违约责任等事项，二原告还购买了地下车位一个，支付了价款58000元。4、交房通知书、温馨提示，拟证明被告至通知交房时止逾期交房已达326天，仍然无法按条件交房，应承担违约责任。 被告赣州华晨房地产开发有限公司对原告提供的证据1、2三性无异议。对证据3的三性无异议，对证明目的有异议，其仅能证明该买卖合同所涉房价款为914580元，车位的58000元系其在房屋买卖合同签订前单独购买的，不在合同约定范围内，车位费不在总价款之内，该合同恰好可以证明逾期违约金的计算方式分别处理不做累加的，即180日内的违约金按每日万分之一计算，超过部分按万分之三计算。对证据4的关联性和证明目的有异议，该证据恰好证明在房屋大道交付条件后被告通知了原告收房，且该温馨提示是物业公司发的，不是被告发的。 被告围绕其答辩向本院提交的证据有：1、工程建设项目联合验收意见单；2、交房通知书；3、彩虹城微信公众号交房通知；4、快递单复印件；5、快递投递流程截图。以上共同证明目的：案涉房产已于2020年8月7日达到交付条件，8月15日开始正式交付使用。6、关于彩虹城二期竣工验收备案的说明，拟证明涉案房产具备交房条件。 原告对被告提供的证据1的关联性有异议，被告在通知原告收房时并未依照合同约定提供工程竣工验收表；对证据3至5的三性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证明房屋已达到收房要求，且温馨提示和交房通知书是被告同时邮寄给原告的；对证据6的三性及证明对象均有异议，被告未提供证据原件，无法确定其真实性，该证据不能等同于《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，只能说明被告方2020年8月15日还在向区住建局申请办理备案登记的过程，且其时效性只有3天，3天过后即失去该材料存在的意义，时至今日，被告仍未提交合同约定交房条件的材料，不能证明符合商品房交付条件。 经审理查明：2017年9月14日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017091400331），约定将位于赣县章贡路西侧的华晨彩虹城2期3号楼2701房（建筑面积为121.05㎡）出售给原告，价格为914580元，原告通过按揭付款方式已将该全部房款在合同约定的合理期限内支付了被告。同时该合同约定向原告交房的时间为2019年9月30日前，合同第十二条对逾期交付责任约定为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.……”。2017年8月8日，原告在被告处购买了车位一个，花去58000元。被告于2020年8月14日16时58分向原告邮寄交房通知书，明确“交房手续办理地点设在彩虹城二期小区内4＃楼一楼彩虹城二期物管处办公室（从货场路小区栋入口进入，按现场标示导引）”。2020年8月14日，彩生活物业彩虹城二期物管处发出温馨提示，由于二期户数众多，为了能够顺利有序完成收房，拟分批办理交房入伙手续，其中3号楼21至28层业主共24户于8月21日交房入伙。2020年8月7日，华晨彩虹城二期—2＃、3＃、4＃楼工程通过工程建设项目联合验收。 本院认为，原、被告双方已签订了合法有效的商品房买卖合同后，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在合理期限内已完成自己的付款义务后，被告赣州华晨房地产开发有限公司应当按照合同约定及时交付验收合格的房屋,否则构成违约,应承担合同约定的违约责任。 关于交房时间的认定问题。依照原被告签订的商品房买卖合同第九条约定“该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告……”本案中，赣州市赣县区住房和城乡建设局于2020年8月15日出具说明，彩虹城二期—2#、3#、4#楼和1#、5#、6#、7#、8#、9#楼及幼儿园、公厕项目已经于2020年8月7日通过了联合竣工验收，已经具备了交房使用条件，因施工单位部分备案资料未盖章，及未在竣工验收备案表签字盖章，区住建局采取容缺办理同意该项目竣工验收备案；区住建局将督促施工单位配合建设单位继续完成工程竣工验收备案资料，已发函至施工单位，限定3天内完善相关备案材料。故涉案房屋应认定为符合交付条件，区住建局采取容缺办理同意该项目竣工验收备案。被告于2020年8月14日16时58分向原告邮寄交房通知书，并明确交房手续办理地点为物管处办公室。而彩生活物业彩虹城二期物管处同日发出温馨提示拟分批办理交房入伙手续，其中3号楼21至28层业主共24户于8月21日交房入伙。办理入伙手续是交房的必经阶段，原告按照物管处指定的时间办理入伙手续，而该物管处又是被告指定的办理地点，故本案中的交房时间应当是2020年8月21日，被告逾期交房的时间自2019年10月1日至2020年8月20日，共325天。 按照合同的约定，原告可选择要求被告继续履行合同，并要求被告支付逾期交房的违约金，逾期在180日之内的时间段，违约金按日应以全部房价款即914580元的万分之一的违约金计算，剩余145天则按日应以全部房价款万分之三的违约金计算。因此，原告要求逾期交房全部时间段应按万分之三计算的诉讼请求，本院不予支持。关于车位费是否应纳入商品房买卖合同总价款的问题。因原告购买车位时未与被告签订买卖合同，且车位费付款时间在案涉商品房买卖合同签订时间之前，故不宜认定购买车位系购买房屋的从合同，车位费不宜纳入商品房买卖合同的总价款。因此，原告要求车位款纳入房屋总价款计算支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条之规定，判决如下: 一、被告赣州华晨房地产开发有限公司应向原告李一真、钟小燕承担逾期交房违约金56246.67元（2020年3月28日前逾期180天内按总房款的万分之一每日标准计算，之后则按每日万分之三计算），该款限于本判决生效之日起七日内支付。 二、驳回原告钟小燕的其他诉讼请求。 案件受理费1090元（已减半收取），财产保全费990元，合计2080元，由原告李一真、钟小燕负担820元，被告赣州华晨房地产开发有限公司负担1260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  刘君琦 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理丁彦宾  书记员 谢 震 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。上诉费交至： 开户行：招商银行赣州市长征大道支行 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：140332010400004520000000000开户行：赣县农行赣东分理处