江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民再1号 原审原告：梁小平，男，汉族，1961年4月28日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。 原审被告：景德镇市昌明房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市林荫大道状元楼。 法定代表人：占明。 委托诉讼代理人：詹景毓，系该公司工作人员（同时为该公司法定代表人占明儿子）。 第三人：王慧琴，女，汉族，1964年8月28日出生，现住江西省。 第三人：刘旻杰，女，1991年12月24日出生，汉族，现住江西省。 第三人：孟红梅，女，汉族，1979年12月11日出生，现住江西省。 第三人：计芦花，女，汉族，1973年7月20日出生，现住江西省。 第三人：杨巧义，女，汉族，1966年3月10日出生，住江西省景德镇市珠山区。 以上第三人共同委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师。 原审原告梁小平与原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2016年9月22日作出（2015）昌民一初字第130号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月26日作出（2020）赣0202民监2号裁定，再审本案。本院于2020年5月20日依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告梁小平及其委托诉讼代理人张敏，原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司委托诉讼代理人詹景毓到庭参加诉讼，本案审理过程中，王慧琴、刘旻杰、孟红梅、计芦花、杨巧义等人申请作为第三人参与本案诉讼，本院予以准许，并通知第三人参与诉讼。五名第三人共同委托诉讼代理人李俊亦到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论并做出决定，现已审理终结。 原审原告梁小平向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、要求被告开具位于昌邮公寓第1幢104号，1208号、1601号1602号;第二幢102号、201号购房发票，发票金额为人民币2706132元，并将上述房屋全部交付给原告。3、要求被告协助原告办理位于昌邮公寓第1幢104号，1208号1601号、1602号;第二幢102号、201号房屋所有权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年8月27日签订了六份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于昌邮公寓第1幢104号、1208号、1601号、1602号;第二幢102号、201号六套房屋，合同总价款为人民币2706132元，合同签订后，原告陆续支付了全部房款，并到景德镇房地产管理部门办理了网上签约备案手续。时至今日，被告未将该房屋全部交付给原告，也未开具发票、办理产权登记手续。被告的此种行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至贵院，望判如所请。 原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司辩称，本案属于借贷关系，不属于买卖，詹明因西马克公司资金周转，向原告借款用于周转，涉案房子在借原告钱之前已经卖掉了，只是作为抵押。 第三人王慧琴、刘旻杰、孟红梅、计芦花、杨巧义共同陈述，本案不属于买卖合同，上述房产系用于借款的担保；涉案房屋在和原告签订合同之前已经出售给了第三人，请法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的商品房买卖合同六份、转账记录、网签证明，被告及第三人均有异议，认为不属实，原告与被告系民间借贷关系。本院依被告申请，调取了被告法定代表人占（詹）明的相关银行交易流水，并不能反映出被告所说的在原告转账后被告每月偿还原告利息的情况，故对于原告主张本案系民间借贷纠纷不予认定。被告并未否认原告提供的合同及转账记录真实性，本院对该组证据予以认定。2.对原告提供的派出所笔录两份、二手房买卖合同及证人胡某证人证言，拟证明原告向被告买房，被告还将部分涉案房屋转卖他人等事实。被告及第三人表示笔录真实性无异议，但关联性有异议，被告法定代表人占（詹）明并未与案外人杨茂红签订买卖合同，证人胡某不是当事人不能证明本案实际情况。由于当事人对派出所笔录真实性无异议，本院予以认定。占（詹）明与案外人杨茂红签订的合同，由于双方并非本案当事人，各方当事人亦未申请其作为证人出庭作证，本院对该合同真实性无法确认，故不予认定。证人胡某作为证人出庭接受质询，向法庭保证如实陈述，本院对其证人证言予以采信，即原告系证人胡某介绍到被告处买房，涉案房屋原告并未实际全部查看，当时就已知其中一套房装修了是占（詹）明儿子的婚房。3.对被告提供的占（詹）明视频光盘和借条复印件，由于占（詹）明系被告法定代表人，其陈述应当视为证人证言或当事人陈述，其本人不到庭接受质询，本院对该视频光盘不予认定。对借条复印件，证人胡某认可借条属实，但与本案无关，由于该借条双方并非本案当事人，被告提供的证据不足以证明该借条与本案有直接关联，本院对该借条不予认定。4.对第三人提供的商品房买卖合同五份及相关收款票据、入住证据含水电费物业费票据和入住照片，原告质证称对五份合同真实性有异议，只有第三人刘旻杰有银行转账记录，其他人是否实际付款不可查，杨巧义执行异议说的时间和合同时间不一致，可能制假，对水电物业票据无异议、入住照片无异议，但照片仅显示当前入住情况，水电票据也是在原告买房之后，不能达到第三人证明目的。本院对各方认可的孟红梅、王慧琴、刘旻杰实际入住照片和水电物业费票据予以认定，对计芦花的增值税发票予以认定，对第三人提供的五份合同及收据的认定将在后文进行分别阐述。 本院经审理认定事实如下：原告梁小平经案外人胡某介绍，与被告景德镇市昌明房地产开发有限公司于2013年8月27日签订了六份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于昌邮公寓第1幢104号、1208号、1601号、1602号；二幢102号、201号六套房屋，合同总价款为人民币2706132元。当天原告向被告法定代表人詹明（即占明）银行转账225万元，被告向原告开具载明购房款250万元的收据一份,同一天双方还就涉案六套房产在房管部门办理了网签手续。被告景德镇市昌明房地产开发有限公司法定代表人詹明原名占明，其子詹景毓称2008年换户口本，自己及父亲和爷爷都改姓为詹，此后占明就叫詹明。案外人程虹于2014年7月5日向景德镇仲裁委员会提请仲裁，请求判令景德镇市昌明房地产开发有限公司为其购买的昌邮公寓1栋1602室房屋办理产权证，该委于2017年9月20日作出景仲裁字（2014）第14号仲裁裁决书，裁决由景德镇市昌明房地产开发有限公司在裁决作出之日起30日内为申请人办理房屋产权证书，该裁决书于2017年11月26日送达给双方当事人。2014年7月7日，原告委托案外人胡某向景德镇市公安局昌江分局站前派出所报案，原告认为涉案昌邮公寓1栋1601室房屋被案外人杨茂红换锁占用。案外人杨茂红当日到该派出所接受询问，其陈述涉案昌邮公寓1栋1601室房屋由詹明于2013年5月11日卖给杨茂红，双方签订了二手房屋买卖合同，之前不知道该房屋卖给他人，派出所找到才知道。第三人刘旻杰于2012年5月7日与被告签订商品房买卖合同，约定由刘旻杰购买被告开发的昌邮公寓2栋201室房屋，刘旻杰之父刘华为其向被告转账支付部分购房款，并现金支付剩余购房款，被告向刘旻杰和刘华分数次开具收款收据。后刘旻杰办理水电入户手续，并交纳物业费，实际装修入住昌邮公寓2栋201室房屋。第三人孟红梅于2012年5月3日与被告签订商品房买卖合同，约定由孟红梅购买被告开发的昌邮公寓1栋104室房屋，孟红梅主张通过现金支付购房款，被告向其开具收款收据。后孟红梅办理水电入户手续，并交纳物业费，实际装修入住昌邮公寓1栋104室房屋。第三人计芦花于2012年5月28日与被告签订商品房买卖合同，约定由计芦花购买被告开发的昌邮公寓1栋1208室房屋，计芦花主张通过现金支付购房款，被告于2013年6月25日向计芦花开具购房款增值税发票。第三人王慧琴于2012年5月16日与被告签订商品房买卖合同，约定由王慧琴购买被告开发的昌邮公寓2栋102室房屋，王慧琴主张通过现金支付购房款，被告向其开具收款收据。后王慧琴实际装修入住昌邮公寓2栋102室房屋。 另查明，第三人杨巧义系被告法定代表人詹（占）明前妻，双方于2012年3月18日协议离婚，离婚协议中约定邮政大楼16层一套商品房（即本案诉争的房屋之一昌邮公寓1栋1601室）等归杨巧义所有。被告在本案中的委托诉讼代理人詹景毓系詹（占）明与杨巧义之子。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原审原告梁小平与原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，对于原审原告主张请求确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。原审原告还主张原审被告向其开具发票并协助办理房屋所有权登记手续，由于涉案房屋已经在2013年8月27日双方签订房屋买卖合同之前就由被告景德镇市昌明房地产开发有限公司出售给其他人，其他人已经陆续取得涉案房屋并占有使用，其中昌邮公寓1栋1602室房屋已经由生效仲裁裁决书确认为案外人程虹所有；昌邮公寓2栋201室、1栋104室、1栋1208室、2栋102室已经由本案第三人王慧琴、刘旻杰、孟红梅、计芦花早于原告梁小平购买并实际装修入住，本院对第三人王慧琴、刘旻杰、孟红梅、计芦花与被告签订的四份商品房买卖合同真实性予以确认；根据原告提供的证据显示昌邮公寓1栋1601室房屋由詹明于2013年5月11日卖给案外人杨茂红，案外人杨茂红实际接收该房屋并换了门锁占有该房屋。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”原告梁小平与被告就涉案六套房屋办理了网签手续，但网签登记并不产生不动产物权设立或变动的法律效果，故并不能对案外人及本案第三人主张的相应债权享有优先权，故对于原告该主张本院不能予以支持。本院在审理过程中向原告释明可以变更诉讼请求，向被告主张无法交房违约金等，原告拒绝变更诉讼请求，故本院依法驳回原告梁小平主张被告向其开具发票并协助办理房屋所有权登记手续的诉讼请求。另第三人杨巧义亦主张于2012年5月16日用现金购买昌邮公寓1栋1601室房屋，但根据杨巧义提供的离婚协议显示，其与詹明在2012年3月18日离婚协议中就已经约定该房屋由杨巧义所有，且被告景德镇市昌明房地产开发有限公司当前实际控制人为第三人杨巧义及其儿子詹景毓，故对于杨巧义是否实际支付对价向被告购买昌邮公寓1栋1601室房屋本院无法确认，对第三人杨巧义与被告景德镇市昌明房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同本院亦不予认定。被告景德镇市昌明房地产开发有限公司主张与原告系民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系，但被告未能提供相应证据佐证，本院对该主张不予支持。 综上所述，原审原告梁小平与原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的六份商品房买卖合同有效，驳回原审原告梁小平其他诉讼请求。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原审原告梁小平与原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的六份商品房买卖合同有效； 二、驳回原审原告梁小平其他诉讼请求。 案件受理费28449元，由原审被告景德镇市昌明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  方**民 人民陪审员  符贡人 人民陪审员  方 坛 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  徐正星