安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初7064号 原告:冯毅,男,1963年9月8日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：蒯多友，安徽金六州律师事务所律师。 被告:杨运全,男,1989年10月5日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：余城城，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁乐，安徽嘉树律师事务所实习律师。 原告冯毅与被告杨运全房屋租赁纠纷一案，本院于2020年12月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯毅及诉讼代理人蒯多友，被告杨运全的特别授权代理人余城城、祁乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯毅向本院提出诉讼请求：依法判令解除原被告2018年11月6日签订的商铺租赁合同;判令被告支付拖欠的房租款暂计21250元（先计算至2020年11月6日,后计算至租赁合同实际解除之日止)；判令被告支付原告修复房屋原有设施费用17000元或者恢复原状;判令被告支付违约金15000元;判决本案诉讼费用全部由被告承担。 事实与理由:被告于2018年11月6日与原告签订了整套商铺（140.28平方米）商铺租赁合同。合同规定:租期五年,自2018年11月6日起至2023年11月5日止。每年支付租金75000元人民币,自2020年11月5日起,下一年度年租金总额增加7%。并按照先付租金后使用原则,乙方严格按约支付甲方租金。同时乙方交付甲方商铺租赁合同保证金人民币5000元。若乙方违约,甲方不退还乙方租金及保证金,乙方并负责赔偿一万元的违约金,乙方应恢复房屋原状。原告为了与被告合作顺利,在各个方面给予被告照顾,双方一直相处很好。2019年10月底,被告向原告请求2019年11月6日-2020年11月5日商铺租金由原来一年一付暂时改为一个月一付,原告体谅被告就同意了他的请求。2019年11月6日-2020年5月14日被告均正常按月支付租金。至6月上旬,原告听商铺周边人说,现在政府允许商铺门前出摊了,被告可能另找房子了。6月12日原告发短信给被告,要求被告支付房租余额和征求被告是否续租,被告一直未给予答复。7月31日被告电话告诉原告,被告准备转租19-110商铺,并请原告给予支持,请求配合被告收取第三租赁人转让费。原告体谅被告,再次同意了他的请求。一直到8月份,被告既占用着原告商铺也不支付房租。8月12日原告再次催被告交房租,但被告拒付房租要无条件退租,原告无法接受。8月20日原告收到被告一条“收回商铺钥匙,否则后果自负”短信后,从此被告拒绝见面商谈。据此,为维护原告的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院,请依法支持原告的诉请。 杨运全辩称，一、答辩人同意解除双方签订的租赁合同，且答辩人已于2020年8月12日已通知解除合同，将案涉房屋清空交付给被答辩人，钥匙也已经被被答辩人取走。双方的租金应计算至2020年8月12日；根据双方签订的租赁合同约定租金为75000元每年，2018年11月6日-2019年11月5日的租金已付清，2019年11月6日至2020年8月12日（9个月零6天）的租金是57500元，答辩人已付6万元，答辩人已经付清了所有房租，不存在拖欠被答辩人房租，经计算被答辩人应返还答辩人租金（租金计算至2020年8月12日答辩人要求解除双方租赁合同）2500元；答辩人因疫情影响生意亏损严重，实在无法继续经营，答辩人自2020年6月开始多次向被答辩人要求解除租赁合同，要求退场，多次发消息要求其拿钥匙，但被答辩人一直借故拖延，故意扩大损失，因此对于其自身原因导致的房租，被告不应当承担；被答辩人主张恢复房屋原有设施费用没有事实和法律依据，答辩人对房屋没有任何毁损，且被答辩人将钥匙拿回后，也未对房屋提出异议，答辩人将房屋清空交付，不存在修复费用；被答辩人主张的违约金过高，没有事实和法律依据，答辩人无法继续经营系受到不可抗力“新冠疫情”影响无法经营，答辩人本身没有过错，即使法院认定本案存在违约金，根据最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）第29条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，但被答辩人并无实际损失，故而违约金不应当得到支持；答辩人签订合同时也缴纳了5000元的保证金，应当予以返还。综上所述，请求法院依法判决。 冯毅提供的证据： 1、身份证、户籍信息，证明原被告身份情况； 2、《商铺出租合同》，证明（1）第二条、第三条约定：2018年11月6日与原告签订了整套商铺商铺租赁合同。合同规定：租期五年，自2018年11月6日起至2023年11月5日止。每年支付租金75000元人民币，自2020年11月5日起，下一年度比上一年度年租金总额增加7%。并按照先付租金后使用原则，乙方严格按约支付甲方租金；（2）第九条约定：同时乙方交租房合同保证金人民币5000元。若乙方违约，甲方不退还保证金五千元，乙方另负责赔偿一万元的违约金；违约金合计金额为15000元；（3）第八条约定：乙方不再租赁应恢复房屋原状； 3、照片一张，证明2018年11月6日本案商铺的原状； 4、不动产权证一份，证明原告系本案商铺的所有人； 5、微信聊天记录两页，证明被告违约的事实； 6、租赁费给付记录，证明被告自2020年8月至今的商铺租金没有支付。 杨运全的质证意见：对证据1三性无异议；对证据2的真实性无异议，关于合法性，合同条款中对违约责任的约定违反了合同法及相关司法解释对于违约金规定的最高标准，约定1万元明显过高，且被告也不欠原告租金，在合同中约定的保证金与违约金存在重复，且被告缴纳的5000元保证金也是高于原告实际损失的，对关联性，认为被告因新冠疫情造成合同无法履行，不属于违约因素，违约金的计算及保证金的退还都应当本着公平原则进行确认。根据合同法的规定，因不可抗力因素双方的合同可以解除；对证据3的真实性、合法性无异议，被告已于2020.8.12清空并交付房屋，原告也已将钥匙取回，没有提出任何异议。若原告因此证明存在修复费用，被告认为该证据不能达到原告主张17000元修复费用的证明目的；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议，微信聊天记录中可以反映出被告一直向原告主张因不可抗力影响无法继续履行合同，表示要解除合同，并请求原告将钥匙收回，不能证明被告违约；对证据6三性无异议，但不能达到其证明目的，被告自8月便将商铺交付，没有实际占有，对于因原告自身原因造成的扩大损失应由其自行承担。 杨运全提供的证据： 1、微信转款及银行转款记录，证明自2019年11月开始被告陆续向原告交付租金6万元，至2020年8月12日被告向原告交付房屋，被告不拖欠原告租金； 2、微信聊天记录，证明因受新冠疫情影响，被告已向原告表示不可抗力影响，无法经营，没有履行合同能力，且自2020年8月开始被告及时向原告表示解除合同，并已清空交付要求原告将钥匙取回，否则其扩大损失自行承担的事实。 冯毅的质证意见：对证据1三性无异议，但对证明目的有异议，租金给付到7月底，8月至今的租金未给付；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告的退租原因是被告个人能力有限，属于被告单方不再租赁房屋，单方违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明的事实，2018年11月6日，原、被告双方就原告所有的整套商铺签订了《商铺租赁合同》一份，合同规定:租期五年,自2018年11月6日起至2023年11月5日止。每年支付租金75000元人民币,自2020年11月5日起,下一年度年租金总额增加7%。并按照先付租金后使用原则,乙方严格按约支付甲方租金。同时乙方交付甲方商铺租赁合同保证金人民币5000元。若乙方违约,甲方不退还乙方租金及保证金,乙方并负责赔偿一万元的违约金,乙方应恢复房屋原状等。合同签订后，原被告双方按约履行了合同。2019年10月,经原告同意，2019年11月6日后的租金改为一月一付，疫情发生后，被告多次提出解除租赁合同，双方协商未果，至2020年7月，被告共支付房屋租金60000元。2020年8月13日，被告通过微信向原告提出解除《商铺租赁合同》的申请，引起纠纷，原告遂提起诉讼。 本院认为：合同自通知到达对方时解除。本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》在被告的解除通知到达原告时解除，即在被告于2020年8月13日将解除通知用微信方式送达原告时解除，故原告请求的租金应当计算至2020年8月13日合计57800元，比除已付60000元，被告多支付租金2200元；原告请求被告支付违约金符合相关法律规定，但双方约定的违约金过高，本院酌定为7200元；原告请求被告支付修复房屋原有设施费用17000元或者恢复原状，由于原告没有提供修复费用的有效证据，被告在使用过程中，改变了租赁房屋原状，依照合同约定，应当恢复原状，故原告请求被告恢复原状的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告冯毅与被告杨运全签订的《商铺租赁合同》于2020年8月13日解除； 二、被告杨运全于本判决生效之日起十日内支付原告冯毅违约金7200元，比除被告缴纳的保证金5000元和多付租金2200元，双方互不相欠； 三、被告杨运全于本判决生效之日起三十日内将原告所有的位于六安市整套商铺恢复原状； 四、驳回原告冯毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1130元，减半收取565元，由被告杨运全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  卢继宏 二〇二〇年十二月三十日 书记员  管颖颖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。