云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1580号上诉人（原审原告、反诉被告）：张友军，男，1987年10月14日出生，汉族，身份证登记住址为四川省资阳市安岳县，现住云南省勐腊县磨憨经济开发区。上诉人（原审原告、反诉被告）：许江南，男，1990年11月5日出生，汉族，身份证登记住址为云南省昭通市镇雄县，现住云南省勐腊县磨憨经济开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周伟，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗根深，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文君，男，1982年1月1日出生，汉族，身份证登记住址为四川省遂宁市安居区，现住云南省勐腊县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳紫煌娱乐有限公司，住所地云南省勐腊县磨憨经济开发区鑫岚国际5-4-1——5-4-10号。统一社会信用代码：91532823MA6L36BC80。法定代表人：陈文君，执行董事。上诉人张友军、许江南因与被上诉人陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司（以下简称紫煌公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张友军、许江南的上诉请求：1.维持一审判决第一项、第五项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判被上诉人陈文君、紫煌公司向上诉人张友军、许江南连带返还租金35万元，并支付资金占用费（该资金占用费以350000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年12月1日至全部款项付清之日止）；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实遗漏了被上诉人不履行合同先履行义务、上诉人享有先履行抗辩权等重要事实，且存在超双方当事人主张的事实认定，事实认定有误。一审判决未认定被上诉人的先履行义务。被上诉人自认未履行合同先履行义务，一审判决未予认定。被上诉人陈文君自认与紫煌公司存在人格混同的事实，一审判决未予认定。一审判决未认定紫煌娱乐KTV长期停止营业的事实。一审判决存在超双方当事人主张的事实认定。上诉人已经通知被上诉人接收紫煌KTV。—审判决事实认定部分存在错误，紫煌公司未在张友军、许江南持有的合同上加盖公章，该合同中无一字提到紫煌公司；一审判决第12页第11行勐腊县文化和旅游局复函载明“2019年12月19日”应当为“2019年12月11日”。一审被上诉人证据《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明变更主要负责人的，应当申请变更消防安全检查的有关事项，一审判决对此未予认定。二、一审判决适用法律错误，忽视了上诉人享有的先履行抗辩权，保护了违约方的利益，导致守约方承担了违约责任，明显有违公平原则；该判决存在遗漏责任主体，分配举证责任不当等情况。被上诉人违约，其拒不履行注销或变更登记等先履行义务，致使合同目的无法实现，上诉人享有先履行抗辩权，有权拒绝支付租金。一审判决将租金支付时间计算至判决生效之月止，明显有违公平原则，严重损害了上诉人作为守约方的利益。一审判决将使守约方向违约方支付巨额租金，使守约方承担了违约责任。一审庭审中，被上诉人称2020年2月开始，紫煌娱乐KTV开始停止营业，其原因是疫情防控，由此可见，被上诉人认可紫煌娱乐KTV已经长期停止营业的事实，只是不认可停止营业的原因和起算时间。一审判决上诉人支付自2019年1月1日至判决生效之月止的租金，超出了双方当事人主张的事实，明显不公平，也违反了民事诉讼法的相关规定。被上诉人陈文君应当对被上诉人紫煌公司的违约责任承担连带责任。上诉人在此通过本上诉状，再次向被上诉人发出了接收紫煌娱乐KTV的通知，如被上诉人不接收，则一切责任由被上诉人负责。本案合同目的自始至终无法实现，自租赁合同签订之日起，上诉人就不应当支付租金，被上诉人应当返还租金。被上诉人陈文君、紫煌公司辩称，张友军、许江南自合同签订之日起就开始经营紫煌娱乐KTV至今，上诉人未按照一审判决中的第二、三条判决执行，截止开庭之日共计366天，上诉人欠付款项为101232.88元。上诉人至今未将紫煌娱乐KTV的钥匙交还给紫煌公司，也未对紫煌娱乐KTV内的设施、设备进行交接。上诉人使用中所产生的物业费、水电费、电梯年检费用等其他与其经营相关的费用也未结清。答辩人请求应驳回上诉人全部诉求，维持原判。张友军、许江南向一审法院起诉请求：1.判决解除张友军、许江南与陈文君、紫煌公司签订的《紫煌娱乐KTV租赁合同》；2.判决陈文君、紫煌公司连带返还张友军、许江南租金350000元及资金占用费（该资金占用费以350000元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年12月1日至全部款项付清之日止）；3.诉讼费由陈文君、紫煌公司承担。陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判决张友军、许江南向陈文君、紫煌公司支付2020年7月15日至2021年11月30日期间的租金550000元；2.判决张友军、许江南向陈文君、紫煌公司支付押金100000元；3.判决张友军、许江南支付逾期付款利息（以550000元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月20日至全部款项付清之日止）；4.判决张友军、许江南支付违约金132000元（以550000元的24%计算）；5.判决张友军、许江南承担反诉费、保全费、律师费及其他费用。一审法院认定事实：2019年11月26日，陈文君与张友军、许江南签订《紫煌娱乐KTV租赁合同》，约定张友军、许江南自愿租用陈文君紫煌娱乐KTV四楼（共10个包间，1个慢摇吧大厅，1个接待大厅）进行经营。租赁期限二年，即自2019年12月1日至2021年11月30日止。每年租金为450000元，从2019年12月1日起算租金。第一年的租金于2019年12月1日付300000元，2020年1月20日付150000元；第二年的租金于2020年9月1日付300000元，2021年3月1日付150000元。陈文君积极配合张友军、许江南在租赁期间合法行为的各项手续办理。张友军、许江南按时向陈文君交租赁费用，不按时交纳，陈文君有权阻止张友军、许江南的一切经营活动。张友军、许江南服从陈文君所在地相关部门的统一管理，各部门的相关手续张友军、许江南自己办理完善。在租赁期间，本场地如被相关部门勒令永久不得经营娱乐场所，张友军、许江南负责赔偿陈文君三年租金。如陈文君未按协议履行提前终止协议，则一次性赔偿张友军、许江南两年租金。如张友军、许江南未按协议履行提前终止协议，陈文君不退还已缴的剩余租金，并赔偿陈文君两年的租金作为补偿。双方还对其他事项进行约定。陈文君、张友军、许江南在合同上签字按印。合同签订后，西双版纳紫煌娱乐有限公司在合同上加盖公章。张友军、许江南自合同签订之日起就开始经营紫煌娱乐KTV。至今，张友军、许江南已支付租金350000元。现张友军、许江南以合同目的不能实现为由于2020年4月20日诉至一审法院。另查明，紫煌娱乐KTV属紫煌公司经营的量贩式KTV。西双版纳紫煌娱乐有限公司的法定代表人为陈文君。2019年12月11日，勐腊县消防救援大队作出腊消即字（2019）第0160号《责令立即改正通知书》，责令西双版纳紫煌娱乐有限公司对存在的消防安全违法行为和火灾隐患立即改正。2020年6月29日，勐腊县文化和旅游局出具的复函中载明2019年12月19日，勐腊县文化和旅游局与磨憨实验区消防救援大队联合执法过程中向张友军口头提醒，如要将紫煌娱乐KTV从紫煌公司法定代表人陈文君处承包，就要根据《娱乐场所管理条例》第十二条的规定，需变更投资人员，并向原发证机关申请重新核发娱乐经营许可证，不然对违法违规事项可依法作出行政处罚。一审法院认为，本案系张友军、许江南向陈文君、紫煌公司租赁紫煌娱乐KTV而产生的纠纷，因此该案系租赁合同纠纷。关于陈文君的诉讼主体资格是否适格问题。从庭审查明的事实可以证实陈文君与张友军、许江南签订《紫煌娱乐KTV租赁合同》时，其是以紫煌公司法定代表人的身份签订，事后也经紫煌公司追认并加盖公司公章，且紫煌娱乐KTV系紫煌公司经营的量贩式KTV，紫煌公司才有权向他人出租，虽然张友军、许江南手中持有的《紫煌娱乐KTV租赁合同》未加盖紫煌公司的公章，但并不影响紫煌公司对该租赁合同的认可。故一审法院认为《紫煌娱乐KTV租赁合同》系陈文君代表紫煌公司与张友军、许江南签订的租赁合同，陈文君作为本案被告的主体资格不适格。关于《紫煌娱乐KTV租赁合同》是否达到解除条件的问题。根据庭审查明的事实及张友军、许江南提交的勐腊县文化和旅游局出具的复函可以看出，经营娱乐场所是需经过行政部门许可并办理相关经营许可证才可以经营。而张友军、许江南在经营紫煌娱乐KTV时，紫煌娱乐KTV的实际经营者已从紫煌公司变为张友军、许江南，根据相关法律规定，张友军、许江南及紫煌公司就应向原发证机关申请重新核发娱乐经营许可证，并向公安部门备案，办理变更登记。现紫煌公司的法定代表人陈文君在庭审中已明确表示不会办理变更登记，张友军、许江南在紫煌公司不将紫煌娱乐KTV的经营许可证进行变更的情况下就无法经营，故一审法院认为紫煌公司不办理变更登记的行为构成违约，张友军、许江南向紫煌公司租赁紫煌娱乐KTV经营的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之下的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，虽然紫煌公司不同意解除《紫煌娱乐KTV租赁合同》，但张友军、许江南要求解除《紫煌娱乐KTV租赁合同》的主张并未违反法律规定，对张友军、许江南主张解除《紫煌娱乐KTV租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。对陈文君、紫煌公司提出的其只有协助办理义务，且张友军、许江南是租赁“紫煌娱乐KTV”并不是购买，不存在投资人员变更问题，陈文君、紫煌公司没有违反《娱乐场所管理条例》规定的抗辩，与查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于张友军、许江南应继续支付租金还是由紫煌公司返还张友军、许江南支付的租金及相应资金占用利息的问题。因张友军、许江南与紫煌公司签订的《紫煌娱乐KTV租赁合同》已被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，紫煌公司应将张友军、许江南多支付的租金予以返还。从张友军、许江南与紫煌公司签订的《紫煌娱乐KTV租赁合同》可以看出，双方约定每年的租金为450000元，租赁期限自2019年12月1日开始计算。对张友军、许江南主张返还已支付的租金350000元的诉请，一审法院认为张友军、许江南自签订合同之日，即2019年11月26日起就开始经营紫煌娱乐KTV，至今张友军、许江南仍在占用紫煌娱乐KTV，张友军、许江南也未提交证据证实其已将紫煌娱乐KTV交还紫煌公司。张友军、许江南作为承租人，有按期支付租金的法律义务，张友军、许江南应按照合同约定支付自2019年12月1日至今的租金。故对原告主张返还已支付的租金350000元的诉请，一审法院支持350000元在扣减按照原租赁合同约定的450000元/年计算自2019年12月1日至判决生效之月止的租金后由紫煌公司返还给张友军、许江南。对张友军、许江南主张的资金占用利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，紫煌公司不办理变更登记的行为构成违约，应当承担违约责任。因张友军、许江南未提交证据证实紫煌公司违约对张友军、许江南造成的损失的数额，故一审法院确认张友军、许江南的损失为逾期利息损失。对张友军、许江南主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息损失的诉请，因未超过法律规定，一审法院予以支持。对逾期利息的起算日，因在本案中才确定紫煌公司需返还张友军、许江南的租金金额，故一审法院以张友军、许江南起诉之日，即2020年4月20日开始计算逾期利息。一审法院支持以350000元扣减按照原租赁合同约定的450000元/年计算自2019年12月1日至判决生效之月止的租金为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年4月20日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期利息。对陈文君、紫煌公司主张的张友军、许江南应继续支付550000元租金的反诉请求，因合同已被解除，该反诉主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于陈文君、紫煌公司主张的反诉请求是否合理的问题。因签订的合同已被解除，且张友军、许江南的行为也未构成违约，故对陈文君、紫煌公司主张的由张友军、许江南支付逾期利息、违约金132000的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院均不予支持。对于陈文君、紫煌公司主张张友军、许江南支付押金100000元的反诉请求，因无约定，陈文君、紫煌公司也未举证证明张友军、许江南需向其支付押金的事实，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除张友军、许江南与西双版纳紫煌娱乐有限公司于2019年11月26日签订的《紫煌娱乐KTV租赁合同》；二、西双版纳紫煌娱乐有限公司于判决生效之日起10日内退还张友军、许江南以350000元扣减按照《紫煌娱乐KTV租赁合同》约定的450000元/年计算自2019年12月1日至判决生效之月止的租金；三、西双版纳紫煌娱乐有限公司于判决生效之日起10日内支付张友军、许江南以350000元扣减按照《紫煌娱乐KTV租赁合同》约定的450000元/年计算自2019年12月1日至判决生效之月止的租金为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年4月20日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期利息；四、驳回张友军、许江南的其他诉讼请求；五、驳回陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司的诉讼请求。案件受理费6548元，由张友军、许江南负担6314元，紫煌公司负担234元；反诉受理费5810元，由陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司负担。二审中，上诉人张友军、许江南提交短信截屏1份。被上诉人陈文君、紫煌公司质证认为，交接房屋不是发个短信就可以，还要当面清点设备，并且要交接清楚使用期间的物业费、水电费，所以当时并未移交成功。被上诉人陈文君、紫煌公司未提交新证据。本院认为，陈文君、紫煌公司认可收到该短信，本院予以采信。上诉人张友军、许江南认为，一审遗漏认定被上诉人自认未办理营业证照未经规定注销或变更登记，该事实是上诉人自认由于其原因导致合同目的无法实现；一审判决错误的认定上诉人长期经营紫煌娱乐KTV，根据双方在一审中的陈述可以确定，至少2020年2月起紫煌娱乐KTV未营业；一审判决遗漏了被上诉人证据，公众聚集场所投入，使用营业前消防安全行政许可中的一个记载事项；上诉人持有的租赁合同中没有紫煌公司的公章；一审判决存在笔误，勐腊县文化和旅游局的回复里的日期是2019年12月11日。被上诉人陈文君、紫煌公司对一审法院认定法律事实无异议。本院对一审法院确认法律事实予以确认。另查明，一审中陈文君曾明确表示“紫煌娱乐KTV”是紫煌公司注册成立的，张友军、许江南只是租赁，不是投资人，不能直接将经营者变更为张友军、许江南。张友军、许江南持有的租赁合同上仅有陈文君签名、捺印，并无紫煌公司名称或印章，张友军、许江南支付的租金全部系支付给陈文君。勐腊县文化和旅游局出具的复函中载明勐腊县文化和旅游局与磨憨实验区消防救援大队联合执法的时间是2019年12月11日。本院认为，根据勐腊县文化和旅游局出具的复函可知，经营娱乐场所需经过行政部门许可并办理相关经营许可证才可以经营。而张友军、许江南在经营紫煌娱乐KTV时，紫煌娱乐KTV的实际经营者已从紫煌公司变为张友军、许江南，根据相关法律规定，张友军、许江南及紫煌公司就应向原发证机关申请重新核发娱乐经营许可证，并向公安部门备案，办理变更登记。紫煌公司的法定代表人陈文君在一审庭审中明确表示不会办理变更登记，且在庭审中称“当时双方谈过就经营者变更问题，未达成一致”，据此本院认为，张友军、许江南与陈文君、紫煌公司在起诉前就已就经营者变更问题进行过商谈，但双方未能达成一致意见。张友军、许江南在紫煌公司拒绝变更紫煌娱乐KTV的经营许可证的情况下无法进行合法经营，张友军、许江南向紫煌公司租赁紫煌娱乐KTV经营的合同目的不能实现，但因双方对是否解除合同，未能达成一致意见，一审判决解除双方签订的《紫煌娱乐KTV租赁合同》并无不当。关于租赁费用的计算，张友军、许江南、所举证据不能证实张友军、许江南就经营者问题向陈文君、紫煌公司提出磋商的最早时间，亦不能确定陈文君、紫煌公司拒绝变更经营者的最早时间。因陈文君在一审庭审中明确表示不会办理变更登记，且在庭审中称“当时双方谈过就经营者变更问题，未达成一致”，本院认为根据陈文君的上述陈述，确认双方在张友军、许江南起诉之前就已经对经营者的变更问题进行过协商，但未能达成一致意见，故本院按张友军、许江南向一审法院提起诉讼之时，即2020年4月24日作为陈文君、紫煌公司明确拒绝变更经营者的时间，张友军、许江南向陈文君、紫煌公司支付租赁费用到该时为止，张友军、许江南应支付租赁费用为18万元，因张友军、许江南已支付35万元给陈文君，剩余17万元从2020年4月25日起按一年期贷款市场报价利率计算资金占用费至款项清偿之日止。关于退还租赁费用及支付资金占用费的主体的问题，因张友军、许江南持有的合同上乙方为陈文君，而陈文君、紫煌公司持有的合同上有加盖紫煌公司公章，在张友军、许江南支付的租金全部由陈文君个人收取，在陈文君没有举证证实其已将收取的租赁费用支付给紫煌公司的情况下，陈文君、紫煌公司对于退还租赁费用及支付资金占用费均应承担责任。综上所述，张友军、许江南的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初694号民事判决第一项、第五项，即“解除张友军、许江南与西双版纳紫煌娱乐有限公司2019年11月26日签订的《紫煌娱乐KTV租赁合同》”“驳回陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司的诉讼请求。”；二、撤销云南省勐腊县人民法院（2020）云2823民初694号民事判决第二项、第三项、第四项；三、陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司于判决生效起十日内向张友军、许江南退还17万元并从按一年期贷款市场报价利率支付从2020年4月25日起至款项清偿之日止的资金占用费。；四、驳回张友军、许江南的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6548元，反诉受理费5810元，由张友军、许江南负担3368元，陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司负担8990元。二审案件受理费6548元，由张友军、许江南负担3368元，陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司负担3180元。张友军、许江南预交案件受理费，法院不另清退，由陈文君、西双版纳紫煌娱乐有限公司径付张友军、许江南。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年十二月三十一日书记员  郭力菲