北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初17326号原告：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼126室。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李壮志，男，明发集团北京房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：魏晶晶，女，明发集团北京房地产开发有限公司法务主管。被告一：储晚童，男，1987年12月14日出生，汉族，无业，住北京大兴区。被告二：马林，男，1987年12月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。共同委托诉讼代理人：刘林，北京市亿达律师事务所律师。原告明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称：明发北京公司）与被告储晚童、马林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发北京公司的委托诉讼代理人李壮志、魏晶晶，被告储晚童、马林及其共同委托诉讼代理人刘林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发北京公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金人民币342151元；二、被告向原告支付违约金（每逾期一日，按所属支付周期内的日租金标准支付，自逾期付款之日计至实际付款之日，暂计至2020年6月24日为254972.80元）。（上述金额暂共计为597123.8元）；三、被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月27日，明发北京公司与储晚童、马林签订《北京明发广场租赁合同》（编号：2018062729),约定由储晚童、马林承租明发北京公司位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目8号楼802室，总建筑面积为187.48平方米，租期共5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。租金标准：2018年9月1日至2019年2月28日，租金共计57025.16元；2019年3月1日至2020年8月31日，租金为5元／平米／日；2020年9月1日至2023年8月31日，租金为5.28元／平米／日。租金采用先付后用方式，被告应按6个月为周期支付租金。自第二期开始，租金应提前一个月支付，即在上一期的最后一个月前支付。且根据上述租赁合同第十三条第（三）款第2项约定，被告若未按约支付租金，每逾期1日，应按所属支付周期内的日租金标准向原告支付违约金。2019年8月14日，原告与被告签订《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，将房屋租赁日期调整为自2019年6月10日起至2024年6月9日止，租期共计5年。租金标准为：2019年6月10日至2019年12月9日，租金共计57025.16元；2019年12月10日至2021年6月9日，租金为5.0元／平米／日；2021年6月10日至2024年6月9日，租金为5.28元／平米／日。房号编号变更为北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目9号楼902室，实测房屋面积187.48平方米。租赁主合同及其附件中约定房屋面积与房屋编号的相关内容，均按变更后房屋编号、房屋面积履行。自原告依约将租赁物交付被告使用，至今被告仅向原告支付了2019年6月10日至2019年12月9日期间的租金费用（共计57025.16元），自2019年11月10日起至今被告累计欠付原告租金共计597123.8元。原告于2020年4月14日向被告发出《租金催缴通知书》，被告未对函件作出回应。截止起诉之日，被告仍未向原告支付前述款项。综上，被告的拖欠租金行为构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，应当依约承担相应的违约责任。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。储晚童、马林共同答辩称，不同意明发北京公司的诉讼请求。1、原告承诺商圈入住率高，但是实际入住率是很低，我们一直与原告沟通如何解决相关事宜，不存在恶意拖欠；2、违约金数额过高；3、受疫情影响，疫情期的租金应当予以酌减。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，明发北京公司（甲方）与储晚童（乙方）、马林（乙方）签订《北京明发广场租赁合同》（编号：2018062729),约定由被告承租原告位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目8号楼802室，总建筑面积为187.48平方米，租期共5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。租金标准：2018年9月1日至2019年2月28日，租金共计57025.16元；2019年3月1日至2020年8月31日，租金为5元／平米／日；2020年9月1日至2023年8月31日，租金为5.28元／平米／日。合同第十三条第（三）款第2项约定，乙方若未按约定期限支付租金，每逾期1日，应按所属支付周期内的日租金标准向甲方支付违约金。2019年8月14日，双方签订《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，该协议中显示将房屋租赁日期调整为自2019年6月10日起至2024年6月9日止，租期共计5年。租金标准为：2019年6月10日至2019年12月9日，租金共计57025.16元；2019年12月10日至2021年6月9日，租金为5.0元／平米／日；2021年6月10日至2024年6月9日，租金为5.28元／平米／日。房号编号变更为北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目9号楼902室，实测房屋面积187.48平方米。租赁主合同及其附件中约定房屋面积与房屋编号的相关内容，均按变更后房屋编号、房屋面积履行。庭审中，明发北京公司要求继续履行合同，储晚童、马林要求于2020年11月13日解除合同，称自从入住该商户以来人流量惨淡，双方一直协商解决未果，后值新冠疫情，商户经营困难，要求解除合同。双方均认可储晚童、马林自2019年12月10日起拖欠租金。双方均同意2019年12月10日至2020年1月25日期间的租金数额为71242.4元。庭后，本院就腾退事宜组织双方问话，储晚童、马林称其于2020年11月13日向明发北京公司递交了腾退申请，并于当天腾退完毕后，以电话的形式通知了李壮志。在本次问话过程中李壮志作为出庭人员兼明发北京公司的委托诉讼代理人之一并未对此否认，称认可对方提交腾退申请，也知晓对方腾退的事宜，但是具体什么时候搬走的，房屋目前的状态不清楚，接到储晚童、马林腾退电话并未前往现场进行勘验。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，明发北京公司与储晚童、马林签订《北京明发广场房屋租赁合同》及《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现储晚童、马林继续履行该合同困难，虽明发北京公司要求继续履行合同，但是根据本院查明的事实，该租赁合同不适宜继续履行，现储晚童与马林在庭审中要求合同自2020年11月13日解除，本院不持异议，因此本院认定明发北京公司与储晚童、马林之间签订的租赁合同于2020年11月13日解除。关于腾退时间，储晚童、马林称已经于2020年11月13日腾退，并通过电话的方式告知李壮志，李壮志作为本案的委托诉讼代理人，在庭审中并未否认该事实，因此本院认定，腾退时间为2020年11月13日。现双方均认可2019年12月10日至2020年1月25日期间的租金数额为71242.4元，本院不持异议；至于2020年1月26日至2020年11月13日期间的租金，储晚童、马林承租涉诉房屋用于经营餐饮，考虑到新冠肺炎疫情对其营业存在明显负面影响，综合考虑疫情等实际情况，酌定由储晚童、马林支付明发北京公司2020年1月26日至2020年11月13日期间的租赁费用为180000元;关于违约金，储晚童、马林迟延履行合同义务，应当支付违约金，双方在合同中约定的违约金数额过高，本院根据实际情况予以调整，酌定由储晚童、马林支付明发北京公司违约金数额50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、储晚童、马林于本判决生效后十日内支付明发集团北京房地产开发有限公司2019年12月10日至2020年11月13日期间的租金251242.4元；二、储晚童、马林于本判决生效后十日内支付明发集团北京房地产开发有限公司违约金50000元；三、驳回明发集团北京房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4886元，由原告明发集团北京房地产开发有限公司负担1977元（已交纳），由储晚童、马林负担2909元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源