苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初5013号本诉原告（反诉被告）：魏波，男，汉族，户籍所在地江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴荣，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：徐全林，男，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：唐敬刚，江苏政纬律师事务所律师。本诉被告：徐良花，女，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：唐敬刚，江苏政纬律师事务所律师。第三人：苏州启恒不动产经纪有限公司，住所地苏州工业园区娄葑东延路116号1幢119室。法定代表人：汪辉。委托诉讼代理人：杨苗，公司员工。本诉原告魏波与本诉被告徐全林、徐良花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼过程中，本院依法追加苏州启恒不动产经纪有限公司（以下简称启恒公司）为第三人，诉讼过程中徐全林提出反诉，本院一并受理。原告魏波（参加第二次庭审）及委托诉讼代理人王兴荣，被告徐良花、徐全林（参加第二次庭审）及委托诉讼代理人唐敬刚，第三人法定代表人汪辉及委托诉讼代理人杨苗（参加第二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告魏波公司提出诉讼请求：1、判决原告与被告徐全林于2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》解除；2、判决两被告返还原告定金2万元；3、判决徐全林、徐良花赔偿原告合同违约金25.3万元；4、本案诉讼费用由徐全林、徐良花承担。事实和理由：2020年3月22日，原被告在居间方的见证下签订了房屋买卖居间合同，合同约定由被告徐全林将位于苏州工业园区莲花新村四区69幢101室的房屋含车库出售给原告。两被告承诺已经取得所有共有人同意。合同签约当日，原告向两被告支付定金2万元，两被告出具收款收据一份。买卖双方约定于2020年4月10日前提供相应的合法证件并进行资金托管。后两被告以房屋拆迁安置共有人之一徐林娟不同意出卖案涉房屋为由，拒绝提供资金托管手续合法证件，致使合同无法履行，两被告的行为构成违约，原告诉至法院本诉被告徐全林辩称：徐全林作为涉案房屋的所有权人，一直积极履行合同义务，并向第三人提交了相应的合法证件，积极配合办理相关手续，反而是魏波于2020年4月2日通过中介公司即第三人向被告提出不愿意购买房屋的意愿，并联合中介公司向被告索要赔偿遭到被告拒绝后于2020年4月9日向被告出具律师函，催告被告办理相关手续。魏波这一做法不符合常理，因为合同约定的过户时间还没到。其这种做法无非是想制造被告违约的情形，以掩盖其先行违约的事实，但被告自始至终都履行合同，并于2020年4月10日也就是魏波的律师函约定的时间到达中介公司，要求办理相关手续，但是魏波并未出现，中介公司又拒绝配合办理相关手续。正是由于原告与第三人之间的恶意串通，以各种理由阻止办理网签、资金托管以及过户手续，才导致合同最终无法履行。在整个合同履行过程中，被告是守约方，本诉原告魏波才是真正的违约方。本诉被告徐良花辩称：本诉被告徐良花并非涉案房屋的共有人，也未在房屋买卖合同上签字。其与被告徐全林系父女关系。当时仅陪同父亲徐全林一起卖房。由于被告徐全林年龄已大没有微信，由被告徐良花代为收取定金而已，所以被告徐良花并非本案的适格主体。反诉原告徐全林提出反诉诉请：1、请求法院判决魏波赔偿徐全林违约金253000元；2、本案反诉费用由魏波承担。事实和理由：2020年3月22日双方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定位于苏州工业园区莲花新村四区69幢101室房屋含车库出售给魏波，后2020年4月2日，原告通过中介其告诉徐全林不愿意购买案涉房屋并联合中介方，要求赔偿遭到徐全林拒绝后，其在约定的过户时间到期之前通过律师函催告徐全林办理相关手续，无非是想制造徐全林违约的假象，但徐全林自始至终都积极配合履行合同。我方认为魏波存在违约行为，应当承担相应的违约责任。反诉被告魏波的反诉答辩意见：我方自始不存在违约情形。反诉原告的诉请内容显不属实，且缺乏相应的事实和法律依据，请求驳回反诉诉请。第三人启恒公司述称：案涉房屋涉及拆迁房，需要拆迁安置表中的所有人员到场签字，后因缺徐林娟的证件及其未到场，导致无法办理相关手续，合同无法继续履行。我方联系不到徐林娟，房管局无法办理托管、网签等相关手续。本院经审理认定事实如下：魏波（乙方）与徐全林（甲方）于2020年3月22日签订了《房屋买卖（居间）合同》，居间方为第三人，合同约定：甲方将坐落在园区莲花新村四区69幢101室的房屋出售给乙方，建筑面积为45.7平方米，房屋附属设施包括空调一台，除租客带走的其他相关装修家具全留，另附车库7.14平方米，成交价格为1265000元整，个税由乙方承担，增值税甲方承担，契税由乙方承担，其他相关税费由乙方承担。配套设施过户的相关税费由乙方承担。中介服务费及支付以签订的佣金确认书为准。乙方于2020年3月22日交付定金2万元。甲乙双方约定以110万元进行资金托管，差额部分16万元（含定金2万元）资金托管当天付清，尾款5000元，交房当天付清。并约定丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应当如实传递甲方或者乙方的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或者是租赁权的过户手续，甲乙双方需要在2020年4月10日前提供相应的合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于全款结清当天腾空该房屋，并将房屋钥匙交付给乙方。甲方承诺于过户前办理完毕户口迁移手续。以上约定的日期，如果有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方承担该房屋的成交价的万分之五的违约金，超过7日，按照第六条承担违约责任。第六条中违约责任约定，甲乙双方任何一方解除合同或者拒绝履行合同或者发生本条约定的1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另外一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%的违约金，实际损失超过该违约金的，责任方应据实赔偿，双方的中介费及其他费用由违约方承担，丙方收取的中介信息服务费一律不予退还。甲方拿到房屋的全款交房当天结清水、电、煤、物业费等费用。甲、乙双方配合中介方完成过户手续。甲方承诺学区未用。苏州工业园区莲花新村四区69幢101室的拆迁安置人员为徐全林、徐银妹、徐林娟、徐良花。该房屋建筑面积45.7平方米。就本案房款支付情况，魏波于2020年3月22日支付定金2万元，并由徐良花出具收据。见证方为第三人，载明今收到魏波关于案涉的相关款项定金2万元。对此被告徐良花陈述上述收据系被告徐良花代徐全林出具。另查明，徐良花与杨苗微信记录，2020年4月2日徐良花：你和他说请律师要多少钱，到时候只能拿到多少钱？本身他就是要钱，合同也有问题。就看他要多少钱吧。杨苗：不买房子了，时间上就不赶了。杨苗：违约方承担中介费和违约金。徐良花：合同本来就有问题，大家都需要解决问题的，看能不能找到合适价位。2020年4月10日上午11:35，杨苗：你好，魏先生夫妇到了，麻烦你同父母姐姐四个人带上各自身份证、结婚证、户口本，原件及复印件继续办理。徐良花回复我们今天上午9:00已经按照魏波先生约定时间到了中介处办理，但是魏波没来，不配合办理，我们将产权为徐全林、徐银妹的产证原件交给你们中介方，按合同约定我们已经提供了合法证件。现在你们中介方要到现在都未进行网签合同，请你方及时出具网签合同，并向房产交易中心预约办理手续。杨苗：因缺少徐林娟的身份证、户口本原件及复印件，导致网签、资金托管、过户无法进行。请把徐林娟的材料提交给我们，否则一切后果你们自己承担。合同约定的很清楚甲方出售房屋已经征得了共有人的同意，并为此承担相应法律责任。甲方保证权属无争议。该房屋如果为共有房屋，甲方必须保证在签订合同时已经取得其他共有人同意并有权代表其他人签订本协议，且甲方有权将该房屋上市交易，否则一切的法律和经济责任由甲方承担。徐良花：合同是这么约定的，但是你们再看看产权证，共有人是徐全林和徐银妹，夫妻都同意的，而且合同条款是你们拟定的格式条款，你们要负法律责任。魏波提供的日期为2020年3月27日三方的录音资料，其中徐良花：我们肯定会还给你，补偿点给你的。……我有一个姐姐，她是嫁出去的，一定要四个人签字才能房子卖掉，现在的问题她不肯签字。实在抱歉。原告：你们这边想办法协调。徐良花：我们是很想卖的，就是那个人一直不肯签。我们也没办法……昨天我们去协调了，她还打架了。你的意思是实在签不了，一定要？我们给你找中介费我给你出。走不下去，只能承担违约金，你要不找那个女的，我们可以把字签下去。……之前都说好的我们也没办法。对上述录音内容，徐良花解释因之前没把动迁安置表调出来，也没说要提供我姐姐的材料。就签约经过各方陈述如下：魏波陈述：我是想解决小孩子上学，通过中介联系到案涉房屋出售，中介方的杨苗打给汪辉确认该房屋没有问题，到了中介面谈，我说我去看一下房屋。我和杨苗去了房屋查看，当时该房屋有租客，我说没有问题，回到中介面谈时汪辉也说该房屋是安置房，所有被安置人要来签字，当时徐全林和其女儿徐良花在并说没问题。签约时候我还特意问了违约条款。当时中介还单独跟徐良花解释合同该条款，让他确保四个人来签字。因为徐全林年龄大，所以我支付给了徐良花2万定金。签约后一周左右被告告诉我徐全林有两子女，徐全林的另一个女儿之前说好但是现在反悔不肯签字了。两被告让我重新看房子，他出中介费，我不同意。徐良花、徐全林陈述：签约当天，一开始徐全林在，后来徐良花也来了，因为徐全林年龄大了，徐良花去收取定金。《房屋买卖（居间）合同》上徐良花没签字，徐全林一个人签字了，且产证上徐全林夫妻两人，也没让其配偶签字。后来签完之后，他们带徐全林拉动迁安置表，说让徐林娟也签字，因我方认为该房屋与徐林娟无关，我也去找过徐林娟，她认为房子不是他的，不肯签。2020年3月26日，徐良花就告诉启恒公司徐林娟不肯签。且中介跟我说，原告要钱，不肯要这个房子了，双方没谈拢。启恒公司陈述：签约当时徐全林已告知原告安置人员有四人，徐全林说他是户主，他子女都是同意的，所以没有出具委托书，所以就徐全林一个人签字。签约后第二天即3月23日被告徐全林将相应的安置表提供给我方时，我方告知其缺少徐林娟的身份证，网签审核通过后也需要徐林娟前来签字的。徐全林跟我讲没法提供徐林娟的材料，徐林娟是嫁出去的，不配合提供。得知后我方告知原告魏波。后来我方一直在中间促成双方协商，但是被告徐全林一方仍就未配合提供徐林娟的相关证件，故案涉房屋最后没办网签，托管手续无法办理。托管当天也需要各方当事人都到场的。另我方明确签约当天我方将需要安置人员全部配合的情况，已经告诉徐全林，且其称会配合，安置表当天虽然没有提供给我方，但是其告知我有四个拆迁安置人，谈到该情况时候是大家一起谈的，原告也在场。因为徐全林年龄大了，我们让他女儿看看合同，至于为何徐良花未签字，系徐良花告诉我们他父亲是产权人，他父亲签字就可以了，所以没有让徐良花签字。且徐全林说没问题的。签约后第二天他们提供了三个人的证件，差一个徐林娟的，他们说家里要协商。直到最后徐全林告诉我方徐林娟无法到场，故未能继续履行案涉合同。庭审中，各方确认2020年3月26日徐良花通过微信告知第三人案涉房屋买卖居间合同因被安置人之一徐林娟不配合无法继续履行，同日第三人告知了魏波。各方确认以本案副本送达之日即2020年7月17日作为解除之日。以上事实由《房屋买卖（居间）合同》、微信记录等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，依法成立的合同关系，受法律保护，双方当事人均应诚信履行。并无证据表明上述原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》有违反法律、行政法规强制性规定或者违背公序良俗的情形，上述《房屋买卖（居间）合同》应被认定有效。双方一致确认案涉《房屋买卖（居间）合同》解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点为本案合同的违约方及应当承担相应的违约责任。据此，本院分析论证如下：上述合同约定，该房屋若为共有房屋，甲方出卖方须保证在签订本合同时已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。案涉房屋为拆迁安置房，被安置人分别为徐全林、徐良花、徐林娟、徐银妹。签约后，两本诉被告明确表示诉争房屋并未取得共有权人之一徐林娟的同意，且其拒绝履行案涉房屋买卖合同，故本诉被告一方构成违约，应当承担相应的违约责任。针对反诉原告的反诉诉请，结合中介陈述及庭审查明的情况，并无证据表明魏波在合同履行过程中存在拒绝履行合同等违约行为。相反，案涉房屋买卖居间合同未能履行，系因本诉被告未取得共有权人同意所致，故反诉原告主张因魏波存在违约行为，并据此提出要求魏波支付违约金253000元的反诉诉请，本院予以驳回。针对魏波主张徐全林、徐良花支付违约金253000元的诉讼请求，本院认为，签约当天虽然徐良花未在《房屋买卖（居间）合同》中作为出卖人签字确认，但徐良花也系诉争房屋被安置人之一，且签约当天其在现场，收取了定金2万元，在定金收据中签字确认，且其本人对案涉房屋出售给魏波不持异议，签约后，结合微信及录音等资料，其积极联系磋商并愿意承担相应的违约责任，故可以综合认定其对上述《房屋买卖（居间）合同》的效力予以追认。结合案涉房屋买卖居间合同的履行情况，两本诉被告于签约后不久即告知本诉原告签订房屋买卖居间合同未征得共有人之一徐林娟同意，且徐林娟无法配合继续履行房屋买卖相关手续，结合上述房屋买卖合同的履行情况、魏波已付定金金额、两本诉被告的违约情形等因素，案涉房屋购买期间及购买段后的一段时间，房价相对较为平稳，本诉原告主张上述违约金显著过高，应当依法予以调整，本院结合上述因素综合酌定徐全林、徐良花支付魏波违约金合计25000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认魏波、徐全林就苏州工业园区莲花新村四区69幢101室签订的《房屋买卖（居间）合同》解除；二、本诉被告徐全林、徐良花于本判决生效之日起十日内退还本诉原告魏波定金20000元；三、本诉被告徐全林、徐良花于本判决生效之日起十日内支付本诉原告魏波违约金25000元；四、驳回本诉原告魏波的其余本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告徐全林的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8093元，由本诉被告徐全林、徐良花负担3000元，本诉原告魏波负担5093元，上述款项已由本诉原告魏波预交，本院不再予以退还，由本诉被告徐全林于本判决生效之日起十日内支付本诉原告魏波。反诉案件受理费减半收取2548元，由反诉原告徐全林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 贞二〇二〇年十二月三十日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。