北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23027号原告：戴桃英，女，1982年9月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司员工。原告戴桃英与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴桃英、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴桃英向本院提出诉讼请求：1．判令被告龙源地产公司立即支付违约金12932．77元；2．判令被告龙源地产公司退赔侵占面积所收取的费用23702．17元；3．判令被告龙源地产公司赔偿原告戴桃英被侵占面积所付款项的贷款利息8106．14元；4．判令被告龙源地产公司赔偿原告戴桃英契税利息7079．36元；5．被告龙源地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2013年9月13日签订的《北京市商品房预售合同》。合同第22条约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方约定自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金。龙源地产公司已于2014年6月14日将房屋交付给我方，自交付房屋之日起满720日，龙源地产公司仍未按照合同约定期限办理房屋权属证明，逾期日从2016年6月3日开始起算，到2017年8月25日，龙源地产公司已经逾期满1年，应当承担违约责任，支付我方已付房款的1%一年的违约金12932．77元。双方在合同中约定，我方购买一套商品房，建筑面积60．02平方米，总房款1293277元，其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为1．1平方米。2014年6月14日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，龙源地产公司未告知我方缺少公共卫生间的事实，反而一直在占用我方购房时所付公摊面积的款项，应当赔付试用期间的利息。龙源地产公司于2014年6月14日收取我方交纳的契税38798．31元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2017年6月28日才交给相关部门，该期间一直由龙源地产公司使用，其应当支付我方利息。被告龙源地产公司辩称，针对第一项诉请，应当根据其交纳房款及收楼时间、产权登记时间来计算，另外应当根据合同第22条约定计算违约金。对戴桃英诉请的退赔面积及金额不同意，应当按照我方提供的测绘报告当中记载的公共卫生间面积及该楼层的整层套内面积具体核算戴桃英所享有的公摊面积价款；我方不同意对方主张的贷款利率计算标准及期限，即便退赔，也应当按照同业拆借利率的标准计算及对方应当提交证据证明该段贷款时间的天数依据计算；关于双方契税款项的交付问题，戴桃英同意我方代为缴纳契税并将该部分款项交付给我方占用，是其同意我方占有该部门款项所产生的利息。另外，在双方约定由我方代为其交纳契税的约定当中，并未约定我方应当何时完成缴纳契税，仅约定我方应当完成交纳契税的这一结果，我方按照双方约定按时完成缴纳契税，现戴桃英主张该部分款项利息不符合合同约定，也不公平，且戴桃英主张的契税利息已经超过诉讼时效。本院经审理认定的事实如下：2013年9月13日，戴桃英（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼8层房屋；预测建筑面积60．02平方米，其中，套内建筑面积45．22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．8平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米28404．93元，总价1284471元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后戴桃英实际向龙源地产公司交纳房款1293277元（含面积补差款），于2013年10月7日交纳房款644471元，于2014年5月30日通过按揭方式交纳房款640000元，于2014年6月14日交纳房款8806元。龙源地产公司向戴桃英开具了该部分款项的发票。龙源地产公司于2014年6月14日向戴桃英交付涉诉房屋，戴桃英于2017年8月25日取得《不动产权证书》。涉诉房屋的所在的原6号楼现已变更为7号楼，涉诉房屋的实际建筑面积60．21平方米，套内建筑面积为45．53平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计3010．65平方米；卫生间、走道实测建筑面积共计73．19平方米。戴桃英收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。另查，戴桃英于2014年6月14日向龙源地产公司缴纳契税38798．31元，龙源地产公司于2017年6月28日将该部门契税缴纳至税务机关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于逾期办证违约金，龙源地产公司于2014年6月14日将涉诉房屋交付给戴桃英，应当按照约定在2016年6月3日前办理完毕涉诉房屋所有权证书，但龙源地产公司直至2017年8月25日才办理，已经逾期447天，其应当按照合同约定承担违约责任。现戴桃英主张龙源地产公司支付违约金12932．77元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有公共卫生间、通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于戴桃英来说其被占用的公摊面积应为1．1平方米（73．19平方米/3010．65平方米*45．53平方米≈1．1平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给戴桃英。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出戴桃英被占用的1．1平方米对应房款为23627．38元（1293277元/60．21平方米×1．1平方米≈23627．38元）。因龙源地产公司实际上多收了戴桃英房款23627．38元，本院按照该核算金额予以支持。龙源地产公司多收取戴桃英的房款，必然造成戴桃英的利息损失，现戴桃英主张龙源地产公司支付自2014年6月14日起至2020年6月13日止的期间的利息，于法有据，本院予以支持，但需要明确的是按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准的计算，本院在合理范围内予以支持。龙源地产公司在收取戴桃英交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2014年6月14日就已经收取了戴桃英的契税款38798．31元，但直到2017年6月28日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用戴桃英支付的契税款确已给戴桃英造成了相应的损失。本院对戴桃英主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告戴桃英逾期办证违约金12932．77元；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告戴桃英房款23627．38元，并赔偿相应利息（以23627．38元为基数，自2014年6月14日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年6月13日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额最高不超出8106．14元）；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告戴桃英自2014年6月14日起至2017年6月28日的契税利息6184．24元；四、驳回原告戴桃英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由原告戴桃英负担17元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担531元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 宇