新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初817号原告：新疆新颐园房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟东路505号秀城4栋六号商铺。法定代表人：康海宽，该公司董事长。委托诉讼代理人：张世敏，新疆元正盛业事务所律师。被告：徐晓彬，男，1984年9月20日出生，汉族，无固定职业，住山东省莱西市。第三人：中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐兵团分行（原为中国农业银行股份有限公司新疆生产建设兵团分行营业部），住所地新疆乌鲁木齐市天山区解放南路173号。负责人：王庄，该行行长。委托诉讼代理人：王李红，女，该分行职员。委托诉讼代理人：李有为，男，该分行职员。原告新疆新颐园房地产开发有限公司（以下简称新颐园房产）与被告徐晓彬、被告中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐兵团分行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新颐园房产的委托诉讼代理人张世敏，被告农业银行的委托诉讼代理人李有为、王李红到庭参加了诉讼。被告徐晓彬未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新颐园房产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年1月20日签订的《商品房预售合同》；2、判令解除原告、被告与第三人于2013年2月22日签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告协助原告办理解除《商品房预售合同》备案登记及房屋预告登记手续；4、判令被告向原告返还位于乌鲁木齐市××区房屋；5、判令被告支付原告代偿的银行按揭贷款本息185,350.91元（暂时计算至2020年10月，最终计算至实际给付之日）；6、判令被告承担违约金103,183.2元；7、判令被告承担律师代理费16,740.99元；8、本案的诉讼费、公告送达费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年1月20日签订《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发建设的位于乌鲁木齐市××区秀城小区2-2-901室房屋，房屋总价款为687,888元。原告、被告和第三人签订《个人购房担保借款合同》，被告通过个人购房担保借款的方式从第三人处借款480,000元，原告对被告的上述借款承担了阶段性担保责任。因被告未按期向第三人偿还按揭款本息，第三人直接从原告的保证金账户划扣了共计185,350.91元。因被告的上述行为违反了原、被告签订的《商品房预售合同》及原告、被告于第三人签订的《个人购房担保借款合同》，因此，原告诉至法院，避免损失。第三人农业银行辩称，对于原告诉讼请求不认可，不同意解除三方签订的《个人购房担保借款合同》。同时我方作为第三人，提出独立诉讼请求：1、请求判令原告及被告偿还我行的剩余全部贷款本息421,732.06元；2、判令由原告及被告承担诉讼费及公告费。事实和理由：2013年2月22日，我行向徐晓彬发放一手房按揭贷款480,000元，期限30年，并签订《个人购房担保借款合同》，原告新颐园公司为徐晓彬提供了阶段性担保，所购房屋设定抵押，抵押房屋位于乌鲁木齐市××区秀城2-2-901室房屋，房屋建筑面积94.93平方米，依法办理房地产抵押预登记。合同签订后，我行依约发放了贷款，截至2020年7月7日贷款余额421,732.06元。现新颐园公司申请解除与徐晓彬签订的《商品房预售合同》及《个人购房担保借款合同》将导致我行合法权益受损，为维护我行合法权益，故提出上述诉讼请求。针对第三人的诉讼请求，原告新颐园公司辩称，首先原告认可与第三人签订《个人购房担保借款合同》事实，第二、因为第三人不同意解除《个人购房担保借款合同》，原告就剩余本息无法一次性支付，第三人计算贷款本息是到2020年6月1日，但是原告在7、8、9月仍然在替被告偿还贷款，我方认为第三人应该对金额做出调整。被告徐晓彬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人为证明其诉讼请求和辩称意见，向本院出示证据如下：一、原告新颐园房产提交《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《房产抵押合同》、预告登记证明、收款收据、个人贷款客户房款回单、农业银行还款明细、银行业务凭证，综合证明：被告购买原告开发的秀城××栋房屋，房屋总价款为687,888元，被告首付207,888元，剩余480,000元通过银行按揭贷款支付，《商品房预售合同》约定若被告逾期偿还贷款导致原告承担责任，原告有权解除合同，由此产生的费用由被告承担，同时被告应承担合同总金额15%的违约金。案涉房屋已经办理了预告登记和抵押贷款，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，被告自2014年12月20日起再未偿还贷款，原告共代被告代偿贷款182,824.17元，原告为本次诉讼共花费律师代理费16,740.99元。被告徐晓彬经本院传票传唤未到庭，视为其放弃质证权利。第三人农业银行对原告新颐园公司出示证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。本院对原告新颐园房产出示上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。二、第三人农业银行提交《个人购房担保借款合同》、贷款合约基本信息，综合证明：被告徐晓彬未按期还款，原告应当承担保证责任，被告现尚有本息421,732.06元未偿还我行。被告徐晓彬经本院传票传唤未到庭，视为其放弃质证权利。原告新颐园公司对第三人农业银行出示证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。本院对第三人农业银行出示上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，原告新颐园房产（出卖人）与被告徐晓彬（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0269869，房屋代码：1132434），约定：被告徐晓彬以687,888.41元的价格购买原告新颐园公司开发的乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟东路505号秀城第2栋2单元9层901室房屋，建筑面积94.93平方米，套内建筑面积20.11平方米；买受人付款约定为，买受人于本合同签署的同时支付首付购房款207,888元，剩余购房款480,000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付；买受人逾期付款违约责任约定为，买受人须按照双方合同约定的时间节点付清房款，如买受人逾期，出卖人有权单方面解除合同，并将此商品房另行销售；关于解除合同、退房的约定为，本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支付的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应当按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人。买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房预售合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和赔偿金于《商品房预售合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人；对于抵销后买受人尚需向出卖人偿付的金钱给付，出卖人有权继续追讨。若出卖人发出的解除《商品房预售合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房预售合同》解除之日自动抵销。另查明，被告徐晓彬于2013年1月14日向原告支付50,000元定金，于同年1月15日支付54,888元房款，于同年11月06日支付房款103,000元，共计向原告支付了案涉房屋首付款207,888元。2013年1月21日，案涉房屋进行了预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告徐晓彬（乌房沙依巴克区预字第291049号）。2013年2月22日，原告新颐园公司（保证人）与被告徐晓彬（借款人、抵押人）及第三人农业银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》三方约定，借款人购买沙依巴克区仓房沟东路505号秀城小区第2栋2单元901号房，建筑面积94.93平方米，套内建筑面积为74.82平方米，购房合同编号为YS0269869；贷款币种与金额约定人民币480,000元，贷款期限为360个月；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人新颐园公司按照10.1和10.3的约定提供保证担保，由抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。后被告YS0269869（乙方抵押人）与第三人农业银行（甲方、抵押权人）又签订了一份《房产抵押合同（契约）》，双方约定乙方自愿将案涉房产抵押于甲方，作为乙方偿还银行贷款的保证；甲方愿意接受该房产抵押，作为乙方清偿银行贷款担保的抵押标的物。2013年2月22日，第三人农业银行向被告新颐园房产发放了贷款480,000元，该款项一次性支付至原告新颐园房产公司账户。自2013年3月22日至2014年12月30日，被告徐晓彬偿还涉案银行按揭贷款合计64,140.49元，其中本金9,534.40元，利息罚息复利54,606.09元。自2014年12月30日以后，被告徐晓彬再未偿还银行按揭贷款。自2014年12月30日以后，原告新颐园公司对被告徐晓彬逾期未付款项进行垫付，截至2020年9月30日，上述垫付款项本息合计金额为182,824.17元。再查明，因本案诉讼原告新颐园房产产生律师代理费16,740.99元。截至2020年7月7日，第三人农业银行尚有贷款余额421,732.06元未清偿。本院认为，原告新颐园公司与被告徐晓彬签订《商品房预售合同》以及原告新颐园公司与被告徐晓彬、第三人农业银行兵团分行签订的《个人购房担保借款合同》均为各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效。对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。1、关于《商品房预售合同》是否解除的问题，被告徐晓彬未按期偿还银行按揭款导致原告新颐园公司承担保证责任属无争议的事实，被告徐晓彬应按合同约定，承担相应的法律责任。双方在《商品房预售合同》中关于买受人逾期偿还银行按揭贷款的内容约定为：“因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿”。根据上述合同约定，原告新颐园公司承担了保证责任后，有权单方解除《商品房预售合同》，收回房屋，要求被告徐晓彬赔偿解除合同产生的损失并承担违约责任。故本院对原告新颐园房产公司请求判令解除《商品房预售合同》、请求判令被告向原告返还乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟东路505号秀城2号楼2单元901室房屋、请求判令被告承担违约金103,183.20元、请求判令被告承担律师代理费16,740.99元的诉讼请求，均予以支持。2、关于《个人购房担保借款合同》是否解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。”，现担保权人即本案第三人农业银行向本院提出了独立的诉讼请求，故《个人购房担保借款合同》可以与《商品房预售合同》在本案中合并审理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的予支持。”，现《商品房预售合同》已由本院判决解除，故《个人购房担保借款合同》应一并解除。3、关于原告要求被告协助办理解除《商品房预售合同》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，在《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》均解除的情况下，被告徐晓彬应协助原告新颐园公司向有关国家机关申请注销商品房预售备案登记及房屋预告登记手续。4、关于原告新颐园房产要求被告徐晓彬支付代偿银行按揭贷款本息185,350.91元（暂计算至2020年10月，最终计算至实际给付之日）的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，原告新颐园房产与被告徐晓彬之间系商品房买卖合同关系，被告徐晓彬负有向原告新颐园房产支付房款的义务，被告徐晓彬向原告新颐园房产支付房款通过两种方式完成，首付款207,888元、银行贷款480,000元，合计687,888元，被告徐晓彬与第三人农业银行之间系借款合同关系，原告新颐园房产为该借款提供担保，与第三人农业银行之间形成担保关系，第三人农业银行为担保权人，被告徐晓彬为债务人，被告徐晓彬将借款480,000元作为房款已向原告新颐园房产予以支付。在商品房买卖合同与商品房担保贷款合同均被解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及上述法律规定，原告新颐园房产、被告徐晓彬、第三人农业银行之间形成的法律关系可以恢复原状的应予以恢复原状，原告新颐园房产将收受购房款（包括480,000元借款）分别向被告徐晓彬、第三人农业银行返还系合同解除的法律后果之一。本案中，在商品房买卖合同与商品房担保贷款合同均被解除之前，在被告徐晓彬作为借款人不履行向第三人农业银行还本付息义务的情况下，原告基于担保人义务向第三人农业银行偿还借款本息被其在商品房买卖合同与商品房担保贷款合同均被解除后返还房款的终极义务所吸收，其收取的房款亦包括银行贷款，该还款数额并未超过其所收取房款，银行也仅仅是收回借款本息，至于被告徐晓彬违约给原告造成的损失，本院已在原告诉讼请求的合理部分予以支持，综上所述，对原告基于履行担保义务向借款人被告行使追偿权，要求判令被告徐晓彬支付代偿银行按揭贷款本息的诉讼请求不宜再予以支持。5、关于第三人农业银行请求判令原告、被告偿还截至2020年7月7日剩余全部贷款本息421,732.06元的诉讼请求，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，因此，原告新颐园房产应向第三人农业银行偿还剩余全部贷款本息截至2020年7月7日剩余全部贷款本息421,732.06元。第三人农业银行要求被告偿还剩余全部贷款本息421,732.06元无法律依据，同时双方亦无约定，本院不予支持。被告徐晓彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆新颐园房地产开发有限公司与被告徐晓彬于2013年1月20日签订的《商品房预售合同》；二、解除原告新疆新颐园房地产开发有限公司与被告徐晓彬、第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐兵团分行于2013年2月22日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告徐晓彬于本判决生效之日起三十日内配合原告新疆新颐园房地产开发有限公司办理注销位位于乌鲁木齐市××区秀城第2栋2单元901号房商品房预售合同备案登记及房屋预告登记手续；四、被告徐晓彬于本判决生效之日起三十日内向原告新疆新颐园房地产开发有限公司返还位于乌鲁木齐市××区秀城第2栋2单元901号房屋；五、被告徐晓彬支付原告新疆新颐园房地产开发有限公司违约金103,183.20元；六、被告徐晓彬支付原告新疆新颐园房地产开发有限公司律师代理费16,740.99元；七、原告新疆新颐园房地产开发有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐兵团分行截至2020年7月7日剩余全部贷款本息421,732.06元；八、驳回原告新疆新颐园房地产开发有限公司其他诉讼请求；九、驳回第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐兵团分行对被告徐晓彬的诉讼请求。以上原告新疆新颐园房地产开发有限公司、被告徐晓彬应付款项，限于判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告新疆新颐园房地产开发有限公司诉讼标的305,275.10元，判决给付标的119,924.19元，占诉讼标的39.28%。受理费5,879.13元，公告费1,240元，邮寄送达费40元，合计7,159.13元（原告已预交），由被告徐晓彬负担39.28%即2,812.11元，由原告新疆新颐园房地产开发有限公司负担60.72%即4,347.02元。本案第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐兵团分行诉讼标的421,732.06元，判决给付标的421,732.06元，占诉讼标的100%。本院减半收取受理费3,812.99元，公告费300元，合计4112.99元（原告已预交），由原告新疆新颐园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  孙俊伟人民陪审员  樊永登人民陪审员  陈 梅二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王文娟