福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初5491号 原告：刘小龙，女，1975年7月31日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人:蔡仕澎,北京市京师(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈舒云,北京市京师(泉州)律师事务所律师。 被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场**，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。 法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董明祥，男，该公司员工。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**奥林匹克教学楼**统一社会信用代码91350100751381908A> 法定代表人：杨家勇，该公司执行董事兼总经理。 原告刘小龙与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称福州泰禾公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告刘小龙的委托诉讼代理人陈舒云律师、被告石狮泰禾管理公司的委托诉讼代理人董明祥到庭参加诉讼。被告石狮泰禾投资公司、福州泰禾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘小龙向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司向刘小龙支付自2019年12月1日至2020年10月12日期间的租金37433.83元；2.石狮泰禾管理公司立即向刘小龙支付违约金，违约金的计算方式为以房款总额449206元为基数分别自各季度租金逾期支付超过30日起按日万分之一计付至实际还清款项之日止；3.石狮泰禾投资公司、福州泰禾公司对石狮泰禾管理公司的上述两项债务承担连带清偿责任；4.由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月13日，刘小龙与石狮泰禾管理公司签订《商铺租赁委托合同》（合同编号：000264），约定刘小龙将址在石狮市宝岛中路339号石狮泰禾广场××幢××单元（建筑面积50.1平方米，以下简称案涉房屋）承租给石狮泰禾管理公司，委托租赁期限为十年，石狮泰禾管理公司保障刘小龙自起租日起可获得的租金为每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额相当于购房合同总价10%共计44920.6元；租金每三个月结算一次，石狮泰禾管理公司须在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月租金给刘小龙，依此类推。然截止至2020年9月10日，石狮泰禾管理公司已累计拖欠刘小龙2019年12月1日至2020年10月12日期间的租金37433.83元，根据《房屋租赁委托合同》8.4条约定：石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向刘小龙支付逾期违约金，石狮泰禾管理公司应当以购房款总价449206元的日万分之一支付逾期违约金。刘小龙多次催要租金，石狮泰禾管理公司均以各种理由拒付。石狮泰禾投资公司于2017年7月13日与刘小龙签订《担保协议》为履行合同提供担保，《担保协议》约定在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向刘小龙支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司愿意向刘小龙支付上述收益，故石狮泰禾投资公司应当向刘小龙承担相应责任。同时，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，石狮泰禾投资公司作为石狮泰禾管理公司的唯一股东，福州泰禾公司作为石狮泰禾投资公司的唯一股东，在不能证明财产独立的情况下，应当对本案债务承担连带责任。 石狮泰禾管理公司辩称,1.刘小龙主张的租金对应的租期应是2020年1月13日至2020年10月12日。2.刘小龙诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同第8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。3.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。2020年8月20日，最高人民法院召开新闻发布会，正式发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《规定》)。其中包含了调整民间借贷利率的司法保护上限，推动民间借贷利率与经济社会发展水平相适应，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的4倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限，取代原《规定》中“以24%和36%为基准的两线三区”的规定，大幅度降低民间借贷利率的司法保护上限。以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算为例，民间借贷利率的司法保护上限为15.4%，相较于过去的24%和36%有较大幅度的下降。本案中的租金明显属于非借款合同项下的纯金钱给付之债，其违约金甚至不应参照民间借贷的利息标准予以保护，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于刘小龙损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减，应调减为按所主张租金(欠付租金)的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。4.参照福建省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，石狮泰禾管理公司因新冠疫情造成停业5天，在商场内根据国家倡议减免商户租金15天，其中商场出现部分商户拒交租金(电影、文娱、餐饮等疫情影响无法正常营业)，提议业主根据疫情情况减免3个月租金。 石狮泰禾投资公司未作答辨。 福州泰禾公司书面辩称，1.刘小龙仅根据《公司法》第六十三条规定要求福州泰禾公司为石狮泰禾投资公司的债务和利息承担连带责任没有任何法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”若刘小龙以福州泰禾公司与石狮泰禾投资公司存在人格混同为由要求福州泰禾公司对其债务承担连带责任，则刘小龙应负基本的举证义务，证明两公司间人员、财务等混同，而福州泰禾公司仅负有限的举证责任。2.两公司之间不存在人格混同，福州泰禾公司对刘小龙的诉请不应当承担任何责任。首先，福州泰禾公司以及石狮泰禾投资公司自成立开始就建立了独立规范的财务制度，有独立的会计部门和会计制度。各公司之间具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，财务支付明晰，与福州泰禾公司之间不存在财产混同(附福州泰禾公司2018年、2019年年度审计报告)。其次，福州泰禾公司与石狮泰禾投资公司系完全相互独立的公司，二者法定代表人不同，注册资本不同，成立日期不同，经营范围不同，注册登记机关不同，经营场所不同、员工体系不同、组织机构不同，同时也不存在一组人马一个机构两套牌子的情况。再次，对本案债权债务关系，福州泰禾公司完全不知情，福州泰禾公司享有股东权利，承担有限责任，并不直接干预和参与石狮泰禾投资公司的具体经营行为。综上，刘小龙应向合同相对人主张债权，而不能随意突破合同相对性原则，福州泰禾公司与石狮泰禾投资公司之间不存在财产混同，亦不能否认福州泰禾公司独立人格，刘小龙仅以福州泰禾公司系唯一股东为由要求承担连带责任没有任何事实和法律依据，应驳回刘小龙的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：石狮泰禾管理关系提供的商场空铺清单，因系其单方制作，刘小龙不予认可，且商铺空置风险应由石狮泰禾管理公司自行承担，与本案处理不具有关联性，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮泰禾管理公司于2017年2月1日成立，经营范围为商业运营管理、物业管理、房屋租赁（不含住宿），石狮泰禾投资公司系其唯一股东。编号为狮地税权证〔2017〕7977号福建省石狮市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明载明坐落于石狮市宝岛中路339号石狮泰禾广场××幢××单元的案涉房屋权属转移承受方为刘小龙。2017年7月13日，刘小龙作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订合同编号为000264的《商铺租赁委托合同》一份，载明甲方将案涉房屋（建筑面积即计租面积为50.1平方米）委托乙方代为处理租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），共计44920.6元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，刘小龙与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》一份，约定在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向刘小龙支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司愿意向刘小龙支付上述收益等内容。上述合同签订后，刘小龙依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司。因石狮泰禾管理公司未按约定支付2020年1月13日至2020年10月12日期间的租金33690.45元，刘小龙于2020年10月20日诉至本院。 诉讼过程中，刘小龙自认石狮泰禾管理公司尚欠2020年1月13日至2020年10月12日期间的租金33690.45元，同时表示认可石狮泰禾管理公司计算违约金起算日期的方式，并表示自愿放弃要求福州泰禾公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金承担连带清偿责任的诉讼请求。 本案的争议焦点为：1.违约金约定是否过高；2.应否减免3个月租金。对此，本院进一步予以分析、审查和认定。 一、关于违约金约定是否过高的问题 本院经审查认为，刘小龙因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《房屋租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向刘小龙支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金,延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%，延迟支付一年，相当于年度租金总额的36.5%，明显高于刘小龙所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的主张，本院予以采纳。根据案涉《房屋租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及刘小龙预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以当期逾期支付或尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。 二、关于应否减免3个月租金的问题 本院经审查认为，因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》）中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。 本院认为，刘小龙分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《商铺租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。刘小龙已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定时间、金额支付租金。刘小龙自认石狮泰禾管理公司尚欠2020年1月13日至2020年10月12日期间的租金33690.45元，系对于己不利事实的承认，本院予以确认。现石狮泰禾管理公司未按约定支付2020年1月13日至2020年10月12日期间的租金人民币33690.45元，且逾期已超过30日，已构成违约，故刘小龙诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金及相应的违约金，于法有据，本院予以支持，但租金应以刘小龙诉讼过程中明确的33690.45元为准。石狮泰禾管理公司主张应按《商铺租赁委托合同》4.2及8.4条的约定计算违约金的起算日期，刘小龙表示认可，根据《商铺租赁委托合同》约定，石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向刘小龙支付逾期违约金，故每一期租金逾期的起算日期应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日，即2020年1月13日至2020年4月12日期间租金的违约金应自2020年3月9日开始计算；2020年4月13日至2020年7月12日期间租金的违约金应自2020年5月31日开始计算；2020年7月13日至2020年10月12日期间租金的违约金应自2020年8月31日开始计算。故石狮泰禾管理公司应支付的逾期违约金为：以三个月租金11230.15元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月9日、2020年5月31日、8月31日起至实际付清款项之日止。刘小龙主张超过本院认定部分的违约金，本院不予支持。石狮泰禾管理公司系一人有限责任公司，石狮泰禾投资公司系该公司唯一股东，刘小龙主张根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的债务承担连带责任，对此石狮泰禾投资公司既未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明石狮泰禾管理公司财产独立于石狮泰禾投资公司财产，故刘小龙要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。刘小龙自愿放弃要求福州泰禾公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，系其对自己民事权利的处分，本院予以照准。 综上所述，对刘小龙的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘小龙租金33690.45元，并以三个月租金11230.15元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月9日、2020年5月31日、2020年8月31日起至实际付清款项之日止的违约金； 二、石狮泰禾广场投资有限公司对石狮泰禾商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回刘小龙的其他诉讼请求。 案件受理费1055元，减半收取计527.5元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林雪迎 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 支丁丁 书 记 员 蔡玉玲 速 录 员 蔡晓敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。