陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初2982号原告：张某某，男，汉族。委托诉讼代理人：雷某某，陕西枫叶律师事务所律师。被告：陕西世纪新城物业管理有限公司。法定代表人：朱某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，系该公司法务。第三人：陕西大唐城建投资有限公司。法定代表人：牛某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏某某，男，汉族，系该公司员工。原告张某某与被告陕西世纪新城物业管理有限公司、第三人陕西大唐城建投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷某某，被告陕西世纪新城物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某某，第三人陕西大唐城建投资有限公司的委托诉讼代理人苏某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于泾阳县中心街与北极宫大街东北方大唐中心广场内4层4222号铺位返还给原告，并将该商铺恢复到第三人交房时的原状；2、判决被告返还租赁合同期内扣除原告的10%的租金7344元；3、判决被告向原告支付实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金为2774元，合计10118元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月23日，原告从第三人处购买了位于泾阳县中心街与北极宫大街东北方大唐中心广场内4层4222号商铺，面积为29.18平方米，购房款306000元，后第三人选定被告为物业服务公司，对外统一运营大唐中心广场的商铺，并由原告与被告签订《租赁合同》，该商铺由第三人在交房时直接交付给被告运营。原、被告双方所签《租赁合同》约定被告每年按照房价总额8%向原告支付租金，租金支付方式为预付，每季度的最后三日支付下季度租金，由被告将租金存入原告在被告指定银行开设的银行账号内。租赁期限为2015年12月31日至2018年12月31日。在合同期内被告按时支付了租金，但是以所谓的税费的名义将租金的10%予以扣除，三年总共扣除了原告10118元租金。在租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告实际使用原告商铺期间单方降低租金标准给原告支付了一季度的租金3346元，该季度支付的租金尚欠2774元。综上，原、被告双方租赁合同到期后因新合同的签订问题多次协商未能达成一致意见，依照《合同法》的相关规定，被告在租赁合同到期后应将租赁物恢复原状后返还给原告，并应按照原合同的租金标准向原告支付租金至实际返还商铺之日。故原告提起诉讼，请法院维护原告合法权益。被告辩称：原告诉请事实错误，合同履行期间是2016年4月1日至2019年3月31日，原告诉请10%基于合同约定直接扣除维修费用，不应在本案中进行处理。原、被告合同到期前后，被告已经明确要求各业主签订新的合同，被告明确表示到期后按照实际收益4.86%返还租金，被告也是按照4.86%返还租金，各业主在合同到期一年后也未提出异议，实际收取该租金，因此应按照该标准进行返还租金。被告已将2020年3月31日前的租金支付完毕，2020年6月30日前的租金在扣除因疫情影响的一个月租金后也已实际给付。故请驳回原告诉请。第三人辩称：第三人按照合同将案涉商铺交给运营商，第三人无责任，应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供的证据1购房合同、证据2租赁合同以及证据3银行流水，客观真实且与其陈述相互印证，本院予以确认。被告提交的证据1会议纪要4份、照片3张、致业主告知书1份，客观真实，本院对其真实性予以认可；证据2会议纪要2份系被告单方制作，无其他证据佐证且原告不予认可，本院不予采信；证据3维修总单1份、维修合同1份、维修清单3份，维修总单及维修清单系被告单方制作，均未加盖承接维修工程方签章，维修合同系被告与第三人签订，亦无其他证据佐证实际维修情况，故本院均不予采信；被告提交的证据4解除函1份、挂号单及中国邮政查询单5张列举了被告向5名业主邮寄了解除函，拟证明被告已经向全体业主发出解除函，要求业主前往办理手续，租赁合同已经解除，庭审中部分业主表示收到，部分业主表示未收到，因该组证据不符合合同法定解除条件，且未与业主达成约定解除，对该组证据的真实性本院予以确认，但对证明目的不予认可；证据5银行电子明细单1份，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可；证据6租赁合同汇总表与本案无关联，不予认定。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月23日，原告及案外人闫群与第三人签订《商品房买卖合同书》，购买第三人开发的位于泾阳县中心街世纪新城综合楼第1幢4层4222号房，建筑面积29.18平方米，总价款306000元。2015年8月10日，原、被告签订《租赁合同》，就上述商铺达成租赁合意，并约定：1、被告每年按房价总额的8%向原告支付租金；2、自房屋实际交付之日起每三个月的最后三日为租金支付日，支付下季度租金；3、租赁期限为三年，自2015年12月31日至2018年12月31日止，具体起租期限以实际交付之日所签订的交付确认书为准并顺延至三年；4、租赁期限届满前六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，被告有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，原告不得拒绝签约；5、被告未按期支付租金，逾期十五日后，应按月租金的万分之一支付原告违约金，超过30日以上，原告有权解除本合同，并要求被告按月租金的百分之一支付违约金。2016年4月1日，被告接收案涉商铺并开始运营。2016年4月1日至2019年3月31日期间的租金，被告按房价总额的8%的90%已向原告支付，未支付的金额为7344元。合同到期后被告向原告支付了2019年第二季度租金3346元、2019年第三季度租金3346元、2019年第四季度租金3346元、2020年第一季度租金3346元、2020年第二季度租金2231元，以上合计15615元。被告在支付2020年第二季度租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。双方就涉案租赁合同三年租期届满后续租及租赁费事宜至今未达成书面协议而产生争议，原告遂诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：原告是否为本案适格主体？被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费？被告应否返还扣除的10%的租金？1、关于原告张某某是否为本案适格诉讼主体。原告张某某与闫群系夫妻关系，两人共同购买案涉商铺，原告张某某以自己的名义出租该商铺，被告对此也无异议，张某某作为租赁合同主体提起本案诉讼主体适格。2、关于被告应否立即返还承租原告的案涉商铺并支付占用费。原、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同。该《租赁合同》签订之目的在于营造商业氛围，提高地段商业价值，对“大唐中心广场”商铺进行统一规划、统一招商、统一经营管理，以最大发挥商铺利用价值，被告有权根据整体运营招商需要对承租房屋进行整体装修、整体出租或转租。案涉商铺并非有墙有顶相对封闭的独立空间，众多业主所购买的面积在平面上紧密相连，在空间上没有分割墙体，业主之间的空间权利无法区分，处于交织状态，很难将业主购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现得不十分清楚，客观上难以实现独立价值。只有当“大唐中心广场”所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义和价值才可以得到充分体现。原告购买商铺时，已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，只有服从大多数业主的整体意志，才能实现共赢。虽双方租赁合同已到期，但案涉商场业主众多，意见不一，当事人及在相关部门协助下的协商并未完全破裂，被告也主动履行部分租金，尚无证据表明大部分业主拒绝延长租赁期限，目前该商铺无法实际分割，返还该商铺可能会侵害其他业主的利益。综上所述，本案暂不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的诉讼请求目前不宜支持。本案起诉的根本原因在于合同到期后被告因经营状况不佳按其测算标准拨付租金引起业主不满，而协商、调解是化解此类纠纷、实现当事人利益最大化的最佳途径，但原、被告至今仍未达成新的租金标准合意。被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用涉案商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合同继续有效的立法精神，应判令被告按双方签订的原租赁合同的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告扣除一个月的租金，并无不妥。执行时应扣除被告已支付金额及因疫情产生影响的一个月的租金2040元（306000×8%÷12=2040）。3、关于被告应否返还扣除的10%的租金。被告提出扣除的10%租金为代为实施维修的费用之抗辩意见，经本院审查，被告提供的相应证据反应的支出内容大部分为满足商业经营的改造费用支出，即使存在少部分维修也无法证明扣除10%租金是适当的，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳，对原告诉请被告支付10%租金一节，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张某某支付租赁费7344元；二、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张某某支付2019年4月1日后产生的商铺占用费（按双方2015年8月10日签订的《租赁合同》约定的年租金标准即306000×8%＝24480元计算,执行中应扣除被告陕西世纪新城物业管理有限公司已履行金额15615元及因疫情影响应当扣除的一个月的租金2040元）；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元（原告张某某已预交），减半收取计26.5元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 妍费苗1