山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6990号上诉人（原审被告）：姜迎春，女，1974年3月9日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：袁礼民，男，1967年2月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：孙剑坤，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜美福，男，1946年5月24日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：姜春莉，女，1976年2月17日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人姜迎春因与被上诉人袁礼民、姜美福、姜春莉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据相关法律规定，涉案房屋自周淑玲去世后，遗产分割前应由姜美福、姜春莉、姜迎春三人共同共有。(2019)鲁0602民初8595号民事判决也认定涉案房屋为三人共同共有。因此，一审法院认定姜美福、姜春莉、姜迎春在房屋买卖合同签订前对涉案房屋构成按份共有，与事实不符。二、涉案房屋为三人共同共有，姜美福出售房屋应经姜春莉、姜迎春一致同意，而姜美福与袁礼民签订房屋买卖合同时并未通知姜迎春，姜迎春并不知情。且在姜迎春与姜美福和袁礼民都签有房屋租赁合同的情况下，姜迎春既是承租方也是出租方，不论是姜美福还是袁礼民理应告知房屋买卖的有关信息，但二人仍恶意串通欺瞒姜迎春，表示其没有购买房屋的意图。根据法律规定，姜美福与袁礼民的房屋买卖合同因损害姜迎春的利益，应为无效。三、本案中，姜迎春与姜美福、袁礼民签订的两份房屋租赁合同与姜美福与袁礼民签订的房屋买卖合同是连贯的、不可分割的法律关系。二者故意隐瞒买卖的事实，直接影响到上诉人的切身利益，因房屋买卖的原因，被上诉人袁礼民拒不支付房租，拖欠房屋滞纳金长达半年之久，严重损害了姜迎春的利益。袁礼民辩称，一、（2019）鲁0602民初8595号民事判决已对涉案房屋进行了分割，确认姜美福占2/3的所有权，姜春莉占1/6的所有权。按照《物权法》的规定，姜美福、姜春莉有权处分诉争房产。二、姜美福、姜春莉征询了上诉人的意见，上诉人放弃了优先购买权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。姜美福、姜春莉答辩称，同意一审判决。袁礼民向一审法院起诉请求：1.姜美福、姜迎春、姜春莉配合袁礼民将位于烟台市芝罘区房屋的不动产权属登记变更至袁礼民名下；2.诉讼费用由姜美福、姜迎春、姜春莉承担。一审法院认定事实：姜美福与周淑玲系夫妻关系，两人婚后育有两女即姜迎春、姜春莉。周淑玲于2014年9月24日去世，其父亲周子光与母亲姜桂兰均先于其去世。登记在姜美福名下、坐落于烟台市芝罘区产系姜美福与周淑玲参加房改售房所得，系两人的夫妻共同财产，两人各占50%的房产份额。2016年1月1日，姜迎春从姜美福处承租了涉案房屋，后于2016年3月20日将涉案房屋转租给袁礼民。2018年10月23日，袁礼民与姜美福签订房屋买卖合同，约定袁礼民以1300000元价格购买涉案房屋，签订合同时袁礼民支付定金100000元，余款待办理不动产登记过户手续时一次性支付；姜美福应于2019年3月20日前配合袁礼民不动产登记过户手续，过户费用依法分担，并于办理过户手续后10日腾房。合同签订后，袁礼民向姜美福支付定金100000元，姜美福出具了收条。2019年4月9日，姜美福将姜迎春、姜春莉诉至一审法院，要求判令涉案房屋由其继承所有。2019年7月5日，一审法院以（2019）鲁0602民初8595号民事判决书确认：登记在姜美福名下、坐落于烟台市芝罘区产中属于被继承人周淑玲的50%的房产份额，由姜美福及姜迎春、姜春莉各继承1/3。该判决现已生效。诉讼中，姜美福出具2019年7月15日其与姜春莉共同向姜迎春出具的通知书1份及EMS邮寄回执、查询记录各1份。该通知书载明：根据（2019）鲁0602民初8595号民事判决书，姜美福对涉案房屋享有三分之二的产权，姜春莉享有六分之一产权，现姜美福、姜春莉拟将房屋以108.3万元将二人对上述房产享有的份额转让给袁礼民，款项自即日起7天内支付，在同等条件下如你愿意购买二人对上述房产享有的份额，二人将优先出售给你，是否愿意购买请于接到本通知后15日内回复，逾期未回复视为你不购买。姜迎春认可收到该通知，但辩称袁礼民与姜美福是在姜迎春不知情的情况下先签订了房屋买卖合同，后才于2019年7月通知了姜迎春；收到通知后姜迎春没有找姜美福和姜春莉，但询问过袁礼民为何在租赁期买了房但不通知姜迎春。姜美福则辩称，2018年9月姜美福就告知姜迎春其想出售涉案房屋，后来10月份袁礼民购买了涉案房屋并交付了定金，但未能过户成功，2019年元月姜美福又与姜迎春商量让其配合过户，但姜迎春不同意；直至2019年7月姜美福与姜春莉一同询问姜迎春是否愿意购买按1300000元计算出姜美福、姜春莉的房产份额（共六分之五）的价格即1084000元购买姜美福、姜春莉的房产份额，但姜迎春未明确作出购买的意思表示。庭审中，经一审法院询问，姜迎春明确表示不愿意以同等价格购买，仅愿意按700000元的价格购买。一审法院认为，姜美福、姜迎春、姜春莉的法定继承纠纷，经判决确认姜美福、姜迎春、姜春莉对涉案房屋属于被继承人周淑玲的50%的房产份额的继承份额后，姜美福、姜迎春、姜春莉对涉案房屋已经构成按份共有，即姜美福享有涉案房屋的三分之二的份额，姜迎春、姜春莉各占六分之一的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。本案中，姜美福与袁礼民签订房屋买卖合同出售涉案房屋时虽未征求其他按份共有人姜迎春、姜春莉的同意，但姜春莉庭审中明确表示同意过户给袁礼民，而姜美福、姜春莉共同享有涉案房屋的六分之五份额，故姜美福出售涉案房屋已经占份额三分之二以上的按份共有人同意，而姜迎春明确表示放弃优先购买权。因此，袁礼民主张姜美福、姜迎春、姜春莉将烟台市芝罘区房屋的房屋不动产权属登记转移至袁礼民名下，理由正当，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限姜美福、姜迎春、姜春莉于判决生效之日起10日内协助袁礼民将登记在姜美福名下、坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权属登记转移至袁礼民名下。案件受理费100元减半收取50元，由姜美福、姜迎春、姜春莉负担。二审中，上诉人提交其与袁礼民的通话录音主张袁礼民不想购买涉案房屋。袁礼民主张其已经以实际行动做出要购买涉案房屋的意思表示，该录音无法证明上诉人的主张，也不能否认袁礼民与姜美福房屋买卖合同的效力。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案房屋经一审法院生效判决认定姜美福、姜迎春、姜春莉共同继承周淑玲的50%的房产份额后，姜美福占有涉案房屋2/3的份额，姜迎春、姜春莉各占1/6份额。虽然，姜美福与袁礼民签订房屋买卖合同出售涉案房屋时未征求其他共有人姜迎春、姜春莉的同意，但姜春莉一审中明确表示同意过户给袁礼民，而姜美福、姜春莉共同享有涉案房屋的六分之五份额，故姜美福出售涉案房屋已经占份额三分之二以上的按份共有人同意，且姜美福、姜春莉也告知姜迎春同等条件下可以行使优先购买权，而姜迎春明确表示放弃优先购买权。因此，姜迎春主张姜美福与袁礼民恶意串通签订房屋买卖合同损害其合法利益，与事实不符，本院不予支持，其主张涉案房屋买卖合同无效，缺乏事实依据，本院对其主张不予支持。关于袁礼民是否拒付房租，不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上所述，姜迎春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百五十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜迎春负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十二月十五日书记员  于嘉源