贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1963号原告：谢秋玉，女，1977年2月12日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。原告：张宏远，男，1968年6月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201199310195547，特别代理。委托诉讼代理人：李黔豫，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。原告谢秋玉、张宏远与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告谢秋玉、张宏远，第三人众横城公司之委托诉讼代理人左为东、李黔豫到庭参加了诉讼，被告伟庭房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢秋玉、张宏远向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告团购款60000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月3日，原告购买花溪区贵州麒鑫房地产开发有限责任公司开发的新时代B区负一层B4-1401,1402两个商铺，由于贷款一直办不下来，经协商后，房开同意支付购房款及团购费，共计198292元。2019年7月4日已经收到退还房款138292元，但被告却以与麒鑫房开公司有纠纷为由，迟迟不肯支付。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭房开公司未答辩。第三人众横城公司述称，案涉“团购费”的内涵和实际资金走向，决定了“团购费”属于销售佣金的范畴，一、案涉“团购费”的内涵与人们平时所说的团购费含义不尽相同：1.根据《合作协议》的约定，伟庭公司委托众横城公司独家代理“花溪新时代”全部房屋的销售事宜，代理费就是销售提成服务费，销售服务费由电商费用、佣金、溢价三部分组成，“电商费用”是指伟庭公司委托众横城公司向市场收取“团购费”。换句话说，团购费是销售提成服务费的组成部分之一。2.根据比对，《独家销售代理合同》约定的“代理佣金”、“代理溢价”和《合作协议》约定的“销售提成服务费”存在巨大差额，为弥补此差额，伟庭公司委托众横城公司收取“团购费”。换句话说，“销售提成服务费”永远小于“代理佣金”、“代理溢价”。3.“销售提成服务费”之“电商费”或“团购费”的分配，根据《合作协议》的约定，“团购费”虽由众横城公司收取，但却由三方分配，即销售人员（置业顾问）80%、伟庭公司10%、众横城公司10%。事实上，众横城公司收到团购费后，就是按上述比例分配的。二、案涉“团购费”与人们平时所说的团购费含义相同之处就是：购买人实实在在获得了价格优惠。三、“团购优惠”得益于麒鑫公司牺牲房价、来源于众横城公司牺牲“销售提成服务费”。四、关于洪东，在《花溪新时代·麒鑫商业广场认购合同书》上，洪东作为代理人，代表麒鑫公司（盖章）。在《众横城居间服务协议》、《客户签约确认单》上，洪东作为置业顾问，代表众横城公司（盖章）。因此，麒鑫公司辩称原告没有享受优惠的观点，根本不成立。综上，案涉“团购费”与日常使用的销售“佣金”或“代理费”含义相同，原告享受了极大的价格优惠，其实际交易价格远远低于市场价。无论原告是否退房，众横城公司均无退还“团购费”的义务，原告以低价取得商铺、门面，在未退房的情况下，主张退还团购费，不仅没有事实依据，也没有法律依据，并且有悖诚实信用原则。根据《居间服务协议》的前后文可推断出：居间服务费就是团购费。因此，原告无权请求退还团购费。关于麒鑫公司、伟庭公司、众横城公司的关系，麒鑫公司与伟庭公司的关系为委托代理关系，并且，伟庭公司有转委托的权利。伟庭公司与众横城公司之间属于转委托关系。众横城公司的代理行为后果由伟庭公司承担，至于伟庭公司因众横城公司的行为导致的法律后果由谁承担，请法院依法判决。综上，原告诉请众横城公司退还团购费，没有事实依据，没有法律依据，并且违反诚信原则，恳请法庭依法查明本案基本事实，依法驳回原告对第三人众横城公司的诉请。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系案外人麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月3日，原告谢秋玉、张宏远向伟庭房开公司交团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到谢秋玉、张宏远B区负一层B4-1401,1402交来团购费陆万元整”。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据、立案通知书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由案外人麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费60000元。该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与众横城公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能提供证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谢秋玉、张宏远团购费60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 葛  坚人民陪审员 吴 长 英人民陪审员 令狐世德二〇二〇年十二月二十七日法官助理陈华伟书记员杨玉茹