宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6016号原告：李国刚，男，汉族，甘肃省庆阳市人，群众，住甘肃省兰州市。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗静，女，汉族，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司法务，群众，住宁夏回族自治区贺兰县。原告李国刚诉被告宁夏润景房地产开发有限公司(以下简称润景房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国刚、被告润景房地产公司的委托诉讼代理人罗静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已付购房款322984元；2.案件受理费由被告承担。被告辩称,作为商品房买卖合同主体，原告的主要义务是支付房款，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定了原告支付房款的期限，而原告仅按约定支付了1至4期房款，最后一期到期房款未按约支付，被告在2020年7月15日、2020年9月14日通过快递方式向原告预留地址发出了催缴款通知，但原告始终未履行付款义务，结合《合同法》第94条规定，原告迟延履行主要债务，经被告催告后仍未履行，原告已以自己的不作为方式明确表示将不履行主要债务，后被告又于2020年10月16日向原告预留地址寄发解除合同通知书，根据双方签订的商品房买卖合同附件11第3条2款的规定，如原告逾期付款，每逾期1天需按未付款总金额万分之一向被告支付违约金，原告逾期180天仍未支付的，被告有权单方解除合同，原告按已付款50%向被告支付违约金。原告逾期付款行为应承担相应的违约责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.2019年4月20日原告与被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》，约定原告自愿向被告认购恒大御景半岛11-1-1602号房，建筑面积123.85㎡，单价8692.86元／㎡，总房款为1076611元，原告选择分期付款并同意在签署认购书时支付2万元作为定金。后原被告双方签订了《银川市商品买卖合同（预售）》，该合同中约定的房号、面积、单价、总房款及付款方式均与《川恒大御景半岛商品房认购书》中内容一致。合同约定原告于2019年4月20日前支付首期房款53831元，于2019年7月16日前支付53831元，于2019年10月16日前支付107661元、于2020年1月16日前支付107661元，余款753627元于2020年4月16日前付清。合同第八条逾期付款责任中约定，买受人未按照约定时间付款，逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。该合同附件十一补充协议第二条第（二）项约定，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。2.原告于2019年4月20日认购当天向被告支付首期款53831元（含定金2万元），2019年7月16日支付53831元，在2019年10月16日支付107661元，2020年1月14日支付107661元，共支付房款322984元。3.因分期支付房款有优惠故原告选择以分期付款方式购买涉案房屋，现其自述因受“新冠肺炎”疫情影响家庭收入减少及自身患有疾病无力支付下剩购房款753627元，但愿意以逾期未付款的日万分之一向被告支付违约金。4.2020年10月13日，被告出具《解除商品房买卖合同通知书》并于2020年10月16日向被告邮寄送达，通知书主要载明原告未支付第5期房款753627元，已逾期180天，根据商品房买卖合同补充协议的约定，特致函原告：1.原告与被告签署的《商品房面合同》已解除；2.原告于收到通知书之日起7日内配合被告到房屋行政主管部门办理注销合同备案等取消交易的手续。原告自认于2020年10月18日收到上述解除合同通知函，原被告均认可涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除。5.2020年10月24日，被告润景房地产公司与案外人魏某签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》将涉案房屋出售。另查明，因无力支付剩余房款，原告于2020年年初联系被告润景房地产公司置业顾问屈书弘，要求将剩余房款转为按揭贷款方式支付，被告称因原告户口不在银川不符合被告公司分期付款转按揭贷款的条件故未能办理。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第八条约定买受人应在约定时间付款，如逾期未付款超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同应当书面通知买受人。根据该规定，原告已逾期180日未支付房款，故被告享有合同解除权，被告亦于2020年10月16日向原告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》通知解除双方签订的涉案商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告自认于2020年10月18日收到该《解除商品房买卖合同通知书》，故该日原被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》解除，原被告双方亦予以认可，对此本院予以确认。合同解除后，被告收取的购房款322984元应向原告退还。原告作为未按约定支付房款的违约一方，起诉至法院要求被告退还其已付购房款，被告提出应扣除原告逾期支付房款的违约金，本院认为，原告作为违约一方，应向被告支付违约金，被告虽未提出反诉或另行诉讼主张该违约金，但为减少当事人诉累，方便案件处理，本院在原告愿意支付被告逾期付款违约金的情况下就原告诉请与其应支付给被告的违约金事宜一并处理。本案争议焦点在于违约金如何计算？根据原被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，买受人未按约定期限支付房款超过180日的，应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款。但该合同附件十一补充协议第二条第（二）项约定，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。被告要求原告按照已付款的50%即161492元（322984元×50%）承担违约金，原告认为该违约金过高，愿意以未付款753627元的日万分之一向被告支付违约金。本院认为，《银川市商品房买卖合同（预售）》中关于逾期付款违约金的约定不一致，且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，50%的违约金约定过高，加之该条约定的前提为“出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同”，结合本案，涉案最后一笔房款753627元的支付时间为2020年4月16日，正值“新冠肺炎”疫情期间，很多企业未复工复产，当事人收入必不可少会受到影响，另外，涉案房屋被告已另行出售他人，故综上以上情况本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%自原告逾期付款之日2020年4月17日计算2020年10月18日，违约金为14627元（753627元×3.85%÷365天×184天）。以上被告应退还的房款和原告应支付的违约金相抵顶后，被告退还原告308357元（322984元-14627元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的第三条之规定，判决如下：被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告李国刚购房款308357元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元(已减半收取)，由被告宁夏润景房地产开发有限公司负担2933元，原告李国刚负担139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张红梅二〇二〇年十二月二十一日书记员 吴小璐附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。