北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3880号原告（反诉被告）：昂特教育咨询（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：贾志奎，董事长。委托诉讼代理人：丁伟，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄须龙，北京市嘉安律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：京荟通文化产业发展（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李万新，经理。委托诉讼代理人：钱星竹，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：高思雨，北京市百瑞律师事务所实习律师。原告昂特教育咨询（北京）有限公司（以下简称昂特公司）与被告京荟通文化产业发展（北京）有限公司（以下简称京荟通公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昂特公司的委托诉讼代理人丁伟、庄须龙，被告京荟通公司的委托诉讼代理人钱星竹、高思雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昂特公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租赁押金1712641.32元；2.被告退还2018年2月至5月房屋租金1712641.32元；3.要求被告赔偿装修损失4911927元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月6日签署了《京荟广场房屋租赁合同》，原告承租位于北京市丰台区卢沟桥乡小屯路和梅市口路路口西北京荟广场文化产业园小屯村梅市口路133号A座的整栋房屋，作为开办幼儿园之用，租期为15年，即2017年10月1日至2032年9月30日。根据双方上述合同，出租人负责该租赁房产于2017年10月1日或之前交付房屋时通过商业一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收。但直至原告解除上述合同前，被告仍未将承租房屋通过一次消防验收，亦未向原告提供符合约定的一次消防验收手续，被告的上述违约行为已经构成根本性违约，直接导致原告不能办理二次消防验收，进而无法合法使用该房屋。双方于2018年6月29日协商解除了《京荟广场房屋租赁合同》。被告应赔偿给原告造成的全部损失。此外，在原告向被告催讨符合约定一审消防验收手续时，被告于2018年1月19日给原告的回函中承诺：会按照合同约定提供一次消防文件，让原告装修按计划推进，如二次消防问题仍不能解决，影响原告公司开业，被告不按照合同履行义务，被告承担原告的经济损失。现被告不按照合同履行义务，给原告造成重大损失，故诉至法院。被告京荟通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告于2017年7月6日签署《京荟广场房屋租赁合同》合法有效，被告依约履行了合同义务，没有违约行为。原告擅自改变承租房屋租赁用途，因自身调整经营策略从而导致原告要求解除合同，合同解除的责任应由原告承担。（一）被告对承租房屋性质知悉且认可，被告已经按照《租赁合同》约定将集体建设用地房屋产权的一次消防验收意见书在原、被告双方办理房屋交接时一并交付原告，被告不存在违约情形。原、被告双方签署《房屋租赁合同》时，被告明确告知原告房屋性质为：集体建设用地（无产权证），属于政府认可的建筑产权，无房产证，无建设工程规划许可证，无建筑工程竣工备案。原告承租房屋应按政府认可的集体建设用地房屋产权办理开业前消防安全检查验收手续，即不需要进行竣工验收备案的公众聚集场所的办理程序提交验收资料，装修现场须达到规范的消防验收标准等办理备案、验收手续，原告对前述内容知悉并认可。如原告对租赁房屋合同约定的集体建设用地（无产权证）的消防备案、验收程序不予认可，按原告提出的应按有房产证或建筑规划许可证的程序办理消防建审备案、验收，原告应在租赁房屋后，装修开工前办理消防设计审核意见书进行消防建审备案，通过消防建审合格后，方可进行房屋室内装修。但原告于2017年10月1日收房后未办理前述手续便开始对承租房屋进行装修，这充分说明原告自租赁房屋装修之前已明确知悉应按集体建筑用地（无产权证）的房屋办理开业前消防安全检查验收手续的事宜，也认可双方租赁合同约定的集体建设用地房屋产权（无产权证）的消防备案、验收程序。同时被告于2017年9月22日合法取得村集体建设用地房屋产权的一次消防验收（见《北京市丰台区公安消防支队建设工程消防验收意见书》），具有消防验收合格证明。原、被告双方于2017年10月1日办理房屋交接时已一并提供给原告，原告认可接收后，开始进场施工装修。（二）原告擅自改变承租房屋使用用途，构成违约。原告擅自将房屋使用性质变为幼儿园，红黄蓝幼儿园事件爆发，北京市教委对新办幼儿园的教学审批资质基本停滞，原告因自身经营方向不明确，且预调整经营战略是导致《租赁合同》无法履行的根本原因，而非被告未向原告提供承租房屋一次消防验收手续，故原告应对其损失承担全部责任。原、被告签署《租赁合同》附件一第2条约定：承租人承租该房屋实际用于：儿童教育、培训。原告认为幼儿园产业蓬勃发展，因此擅自决定将承租房屋用途改为幼儿园，并在事先未告知被告的情况下擅自按照幼儿园用途对承租单元进行装修。随着红黄蓝幼儿园事件曝光，教委对新办幼儿园的审批资质基本停滞。原告决定调整经营战略，但此时承租房屋已经按照幼儿园的标准装修，导致原告无法使用承租房屋开展其他业务。原告为减少损失遂以被告无法办理二次消防验收手续为由单方提出解除合同。此外，原告在单方提出解除合同并擅自搬离后于2018年7月30日向被告提出再次承租房屋，不再经营幼儿园，再次调整为儿童教育、培训。但双方多次沟通，无法达成一致。二、被告未按照约定协助原告办理完毕二次消防备案、验收是原告自身原因导致，与被告无关。（一）原、被告双方签订的《房屋租赁合同》用途为儿童教育、培训，原告擅自改变承租房屋用途为幼儿园，根据集体建设用地（无产权证）的消防备案、验收程序的实际操作，幼儿园消防备案、验收更为严格。（二）针对原告的发函，我方已函告如因原告报验手续未完成等原因导致二次装修消防备案、验收延误的，由原告承担责任。原告收到此函，已经知悉此事，但未办理消防报验，也未提出质疑，且装修处于停滞状态，最终导致无法通过二次消防验收。与原告经营范围类似的承租方均已办理完成二次消防验收手续。承租房屋土地性质为集体建设用地，与常规有产权房屋的消防办理流程存在不同，但由于原告擅自改变租赁房屋用途、不熟悉集体建设用地房屋产权的消防手续办理流程、中途停工停止装修，使承租房屋不具备开业前消防验收标准、也未配合被告提供办理二次消防验收的相关文件，致使原告一直无法办理相关消防验收手续，该责任应由原告自己承担，与被告无关，原告要求被告赔偿损失的主张不能成立。三、（一）原告擅自改变房屋用途，未按期缴纳租金，构成违约。被告有权将所收租金、押金不予退还，并要求原告支付迟延金。（二）原告无故解除合同，不享受免租期优惠，应补足5个月租金。四、原告要求的装修损失金额过高，与事实严重不符。自2018年6月1日起，原告一直未按期缴纳房屋租金。经被告多次催收原告仍拒绝支付。原告于2018年6月21日发函告知被告不再租赁上述房屋，单方与被告提前解除《房屋租赁合同》。原告单方解约行为己违反了《房屋租赁合同》约定，基于双方再无合作可能，被告于2018年6月25日回函确定同意解除《房屋租赁合同》，双方确认《房屋租赁合同》解除，原告擅自于2018年6月29日全部搬离。鉴于《房屋租赁合同》已于2018年6月25日解除，为避免被告损失进一步扩大，被告有权将上述房屋再行出租。因此被告通知原告，要求原告协同被告一起选定双方认可的第三方评估机构对原告己进行装修部分的造价进行评估，如原告未协同被告选定评估机构，则认定原告同意由被告确定的专业第三方评估机构对房屋已进行装修部分造价进行评估，且原告对该评估机构及评估结果无任何异议，但原告未作任何回应。鉴于此，为了明确原告对承租房屋的装修价值，2018年8月27日，被告委托第三方评估机构对原告实际装修价值进行评估并出具《房地产估价报告》，该估价报告表明：原告承租单元房屋装修价值为188.23万元。同时，为了客观反映原告搬离承租单元后该房屋现状，2018年8月30日被告委托北京市海诚公证处对原告承租单元内的现状进行保全证据公证。现原告在起诉状中要求被告赔偿其装修损失为4911927元，该金额远远高于第三方评估机构对该房屋装修价值的评估。因此，原告的诉讼请求与事实严重不符，缺乏合理性。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。京荟通公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付欠缴2018年6月1日至2018年6月25日的房屋租金469216.75元；2.判令被反诉人向反诉人支付装修期对应的2017年10月1日至2018年2月28日免租期期间的租金2834069.17元；3.判令被反诉人向反诉人支付延迟支付租金的违约金11730.5元（以469216.75元为基数，按每日千分之一，自2018年6月1日至2018年6月25日）；4.被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：双方于2017年7月6日签订《京荟广场房屋租赁合同》，根据上述合同附件一租赁合同主要条款第2条、第3.4条、第6.2.1条、第8.4.1条、第4.7条对承租房屋用途，租金支付方式，解除权的行使、免租期等内容均有约定。2017年10月1日，我方按照约定将房屋交付给昂特公司，但昂特公司擅自按照幼儿园的用途装修房屋。反诉人于2018年6月5日、2018年6月19日、2018年6月25日多次向昂特公司催缴2018年6月1日至2018年8月31日的房屋租金，但昂特公司一直未交纳，并于2018年6月21日通知我方不再承租房屋，单方解除合同。我方于2018年6月25日向昂特公司发函要求解除双方租赁合同，双方确认租赁合同于2018年6月25日解除。昂特公司擅自于2018年6月29日搬离承租房屋。故提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日甲方（出租人）京荟通公司与乙方（承租人）昂特公司签订房屋租赁合同，第一条，1.租赁房屋位于丰台区卢沟桥乡，小屯路和梅市口路路口西北，京荟广场文化产业园内。出租人保证：4）该房屋土地为集体建设用地，可用于商业，可办理工商营业执照；5）该房屋符合商业验收标准，且交付时已完成消防验收并合格，具有消防验收合格证明。第三条，2.如承租人未能按照本合同约定支付应付款项或未能赔偿因其违约对出租人或物业管理公司造成的损失，出租人或物业管理公司有权从押金中扣除相应的应付款或直接用押金抵扣相应损失，出租人或物业管理公司扣除押金后，承租人应在扣除押金之日起3日内予以补足。第四条，1.本合同签署时，承租人已对承租单元、园区的周边环境及道路、大厦附属设施、权属状况、政府审批状况及该等现状对承租人使用承租单元所可能产生的影响等进行了考察和充分了解，并无异议，除本合同另有约定外，承租人同意出租人按照现状交付承租单元。2.承租单元的土地性质为集体建设用地（无产权证），房屋可用于商业、办公等用途，政府机关可出具经营住所证明，可办理工商营业执照。4.出租人负责该租赁房产于2017年10月1日或之前交付房屋时通过商业一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收。6.出租人完成一次消防验收双方办理房屋交接手续，开始计算装修期，承租人开始进场施工。7.双方确认，合同约定的装修期是出租人基于承租人在履行本合同过程中不会出现违约情形的前提下给予承租人的优惠。在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的，则承租人不享受上述优惠，承租人应按照本合同约定的标准（日租金标准*装修期天数）向出租人补足该期间租金。第五条，5.承租人享有装修免租金期限为5个月，在此期间承租人无需交纳房屋租金，但应交纳所发生的水电费及空调费用。第六条，1.（6）承租人为使用承租单元而需办理的工商注册、卫生（若需）、环保审批（若需）、消防在内的全部审批手续均由承租人自行负责，如办理上述审批手续需要出租人提供承租单元的房屋住所证明文件的，出租人应及时提供。2.（1）承租人应按照本合同约定的实际用途使用承租单元，未经出租人同意，承租人不得擅自改变承租单元的实际用途。第八条，1.双方协商一致，可以解除本合同；3.出租人有下列违约情形之一的，承租人有权单方解除合同，出租人应无息退还承租人已付的租金押金余额，并支付承租人相当于本合同解除前最近一个月的月租金三倍的金额作为违约金，或按承租人的实际损失予以全部赔偿：……（3）不履行合同义务致使承租单元整体无法使用达到30天的；4.承租人有下列违约情形之一的，出租人有权单方解除合同，所收租金、押金不予退还，造成其他损失的，承租人应予赔偿：（1）不支付或者不按照约定支付租金或其他应付款项达15日或者欠缴各项费用及款项累积达到人民币10000元的；……。5.承租人逾期支付租金及其他款项的，则应按照应付未付款项每日千分之一的标准向出租人及物业管理公司支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。合同附件一租赁合同主要条款：第一条，承租单元位于北京市丰台区小屯村梅市口路133号A座的整栋房屋，租赁面积为5213.52平方米（建筑面积）。第二条承租单元租赁期限为15年，即2017年10月1日至2032年9月30日止。装修期为5个月，即2017年10月1日至2018年2月28日止。承租人承租该房屋实际用于儿童教育、培训，承租人应在楼体适当位置展示学大教育品牌。第三条，租金标准及支付方式：1.租赁房屋原始租金标准为3.6元/平方米/天（包含物业管理费、取暖、制冷费），房屋每月租金570880.44元。2.租赁房屋租金递增为前两年无递增，第三年起递增5%，第五年起每两年递增6%直至合同期满。租金按每三个月支付一次，承租人应于每三个月结束前15日内支付下三个月的租金。首期租金应于本合同签订之日支付。第四条，押金：1.承租单元的租金押金相当于承租单元第1年租期内三个月的租金，即1712641.32元，由承租人在签署本租赁合同之日向出租人支付。2017年7月10日昂特公司向京荟通公司支付押金1712641.32元。京荟通公司于同日向昂特公司出具收据。2017年7月13日昂特公司向京荟通公司支付三个月租金1712641.32元。京荟通公司于同日向昂特公司出具收据。2017年10月1日昂特公司与北京学大信息技术有限公司签订《委托装修协议》，昂特公司委托北京学大信息技术有限公司对其承租的丰台区卢沟桥乡小屯路和梅市口路路口西北京荟广场文化产业园的房产进行装修，装修费用由北京学大信息技术有限公司实际支付。北京学大信息技术有限公司累计支付装修、检测、装饰设计、厨房设备、空调及弱电改造等费用4911927元。另查，2018年1月12日，昂特教育公司向京荟通公司出具《关于丰台区京荟广场文化产业园二次消防备案及验收通知》，要求京荟通公司1、提供合法有效的一次消防验收手续，2018年3月1日前，二消能够在当地消防支队办理备案、验收；2、房屋经营范围符合幼儿园办园要求，亦可办理二次消防验收。2018年1月19日京荟通公司回函，载明：根据约定该房产已于2017年9月22日通过建设工程消防验收，并取得验收意见书。1、根据合同第四条第四款中约定出租人负责该房产通过一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收；贵司装修可以按照计划推进；2、我方承诺2018年3月18日能够在当地消防支队办理备案、验收；3、若二消问题仍不能解决，影响到贵司开业的，我方承担贵司相应的经济损失。2018年4月19日，京荟通公司向昂特公司发函《关于尽快提供办理二次消防报验相关资料的函》，敦促昂特公司办理二次消防验收报验手续。2018年4月28日，京荟通公司向昂特公司发函《关于尽快配合办理二次消防备案的函》，敦促昂特公司办理二次消防验收报验手续。2018年6月21日昂特公司向京荟通公司出具《关于京荟广场房屋租赁退租通知函》，认为因京荟通公司未能提供合法有效的一次消防验收手续，导致装修停工，不能顺利开业，故决定终止与京荟通公司的租赁合同：一、提前终止房屋租赁关系，并解除合同的时间为2018年6月29日，我方将不再缴纳该房屋相关的所有费用；二、我方决定于2018年6月29日搬离房屋，敬请贵方于2018年6月29日到所租赁的房屋现场进行退租交接，若贵方未按时到场交接，视为已完成交接，并将在一周内将钥匙退还至你处，请安排人员接收。2018年6月25日京荟通公司出具关于昂特教育《房屋租赁合同》违约的告知函，认为二次消防手续没有办理系昂特公司未协助配合，且2018年6月19日已经发函要求昂特公司缴纳2018年6月1日至2018年8月31日的租金。同月21日收到昂特公司的解约通知函，认为昂特公司已经单方违约。我方有权解除合同并对房屋进行收回处置。2018年6月29日昂特公司搬离承租房屋。2018年8月31日，受京荟通公司委托，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋装修价值进行评估，出具房地产估价报告，评估对象价值为188.23万元。2018年8月31日京荟通公司将房屋另行出租给他人。另查，涉案房屋的建设单位为北京国元通投资管理公司，项目名称为丰台区小屯体育健身休闲中心A座，于2010年12月1日取得北京市规划委员会临时乡村建设规划许可证，建设项目申报单位为北京国元通投资管理公司。2016年11月17日北京国元通投资管理公司与中金汇隆达投资基金管理（北京）有限公司签订《小屯村文化产业园租赁合同》，将涉案房屋出租，租赁期限自2018年4月1日至2038年3月31日。后甲方（出租方）北京国元通投资管理公司与乙方（转让方）中金汇隆达投资基金管理（北京）有限公司、丙方（受让方）京荟通公司签订《小屯村文化产业园租赁主体变更合同》，约定乙方所有权利、义务全部转让给丙方。2017年9月22日北京市丰台区公安消防支队向北京国元通投资管理公司出具京丰公消验［2017］第192号建设工程消防验收意见书，对北京国元通投资管理公司申报的体育健身休闲中心A座部分装修工程出具消防验收合格结论。本院认为，昂特公司与京荟通公司签订的《京荟广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，出租人京荟通公司应当负责租赁房产于2017年10月1日或之前交付房屋时通过商业一次消防验收，并提供给承租人一次消防验收手续供承租人装修后办理二次消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。京荟通公司仅向昂特公司提供涉案房屋部分装修楼层的针对装修工程的消防验收意见书，在双方往来函件中承诺2018年3月18日能够在当地消防支队办理备案、验收，若二消问题仍不能解决，影响到昂特公司开业的，京荟通公司愿意承担相应经济损失。但京荟通公司逾期仍未能按照合同约定及函件中承诺的是昂特公司于2018年3月18日前完成备案、验收，已经构成违约，应当承担违约责任。现双方均认可合同已经解除，昂特公司已经搬离承租房屋，京荟通公司亦认可收回房屋并另行出租给他人，故京荟通公司应将收取的押金退还给昂特公司。故对昂特公司退还押金的诉讼请求，本院予以支持。昂特公司要求京荟通公司退还2018年3月1日至5月31日的房屋租金，该段期间昂特公司仍占有使用租赁房屋，故应当向京荟通公司支付房屋租金。对昂特公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，依据合同约定，出租人完成一次消防双方办理房屋交接手续，开始计算装修期，承租人开始进场施工。昂特公司在京荟通公司未向其交付一次消防验收手续即开始进场装修，且在双方合同解除并搬离租赁房屋之后仍然持续支付装修费用，对于损失的扩大昂特公司应当承担一定的责任。综合考虑双方的过错，本院确定昂特公司承担30%的责任，京荟通公司承担70%的责任。京荟通公司在合同解除后自行对昂特公司装修残值进行评估，昂特公司对于估价结果不予认可，且该估价报告未涉及昂特公司主张的设计费用、新风系统费用、厨房设备费用等损失，故本院对于京荟通公司提供的估价报告不予认可。装修损失应当以昂特公司提供的相关装修合同、支付凭证及发票等为依据予以确定。关于反诉，京荟通公司主张昂特公司支付2018年6月1日至6月25日的房屋租金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。京荟通公司主张免租期的租金及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、京荟通文化产业发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还昂特教育咨询（北京）有限公司房屋押金1712641.32元；二、京荟通文化产业发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿昂特教育咨询（北京）有限公司装修损失3438348.9元；三、昂特教育咨询（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付京荟通文化产业发展（北京）有限公司2018年6月1日至6月25日的房屋租金429216.75元；四、驳回昂特教育咨询（北京）有限公司其他诉讼请求；五、驳回京荟通文化产业发展（北京）有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70160元，由昂特教育咨询（北京）有限公司负担21048元（已交纳）；京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担49112元（判决生效之日起七日内交纳）。反诉费33321元，由京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担24983元（已交纳）；昂特教育咨询（北京）有限公司负担8338元（判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由昂特教育咨询（北京）有限公司负担1500元（已交纳）；京荟通文化产业发展（北京）有限公司负担3500元（判决生效之日起七日内给付昂特教育咨询（北京）有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  丁 颖人民陪审员  王永新人民陪审员  鲍 萌二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  王梦璇书 记 员  刘晓伟