广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终2257号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西恒源利置业有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区科园大道27号科技大厦1206号。统一社会信用代码：91450100669736634N。 法定代表人：吕勇华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨宏基，广西科悦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河池市科学技术协会。住所地：广西壮族自治区河池市金城江区西环路63号。 法定代表人：黄雷，该协会主席。 委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：河池市人民政府。住所地：广西壮族自治区河池市金城江区百旺路17号。 法定代表人：唐云舒。 委托诉讼代理人：滕秋银，河池市司法局政府法律事务科科长。 委托诉讼代理人：唐名利，河池市司法局政府法律事务科干部。 上诉人（原审第三人）：河池市自然资源局。住所地：广西壮族自治区河池市颐园路120号。统一社会信用代码：11451200008045158A。 法定代表人：莫绍乾。 委托诉讼代理人：谢新育，河池市自然资源局干部。 委托诉讼代理人：罗政岐，广西政岐利律师事务所律师。 上诉人广西恒源利置业有限责任公司（以下简称恒源利公司）与上诉人河池市科学技术协会（以下简称市科协）、上诉人河池市人民政府（以下简称市政府）、上诉人河池市自然资源局（以下简称市自然资源局）合同纠纷一案，均不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2731号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人恒源利公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判市科协支付购房款 5396886元以及逾期支付购房款违约金1367303.4元（共计6764189.4元），违约金计算至2019年11月26日，以后另计。2、本案全部诉讼费由市科协承担。事实和理由如下：一、按照恒源利公司与市科协2017年1月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》第六条约定，讼争商品房最终成本价以审计部门的审计结果为准，最终总价款以实测建筑面积计算确定。本案恒源利公司和市科协已委托第三方对成本价进行审计为3227.92元/㎡，并对建筑面积进行实测为3982.22㎡，根据双方于2017年1月24日签订补充协议的约定，最终结算面积按3100㎡计算。因此商品房的总价款应为3227.92元/㎡×3100㎡=10006552元，市科协尚欠的购房款为10006552元-4609666元=5396886元。一审法院认定本案两份合同（协议）均有效，其内容如有约定不一致的，应以后一份合同的内容为准。一审法院在认定市科协应付购房总价款时却又不以后一份合同（即商品房买卖合同）的约定进行计算，实属认定错误。二、按照前述合同约定，市科协应当支付逾期付款的违约金具体如下：1、首期房款4609666元逾期29天，第二期房款5396886元逾期786天，按照每天0.65‰计算，违约金总计为1367303.4元（2019年11月26日之后的违约金另计）。一审判决仅认定逾期支付首期购房款的违约金86893.2元错误，应予纠正。三、在2017年1月19日之前，本案商品房的回购价格确实存在争议，但在2017年1月初拟填《商品房买卖合同》约定各条款时，在政府主导协调下，经反复修改，于2017年1月19日正式签订《商品房买卖合同（预售）》，至此该争议归于结束，因此应按1月19日的合同进行认定。四、土地出让方案第四条的约定，内容相互矛盾，属于“强买强卖”，不能作为确定双方权利义务的依据，应为无效协议。五、关于本案25套安置房的问题，25套安置房原为25套安置门面，2012年恒源利公司与市科协签订变更协议，落款处虽然只有市科协五名职工签名而未加盖有单位公章，但市科协是知情的，且在双方在《商品房买卖合同（预售）》中亦有关于该25套安置房的约定。2017年4月18日，市科协向恒源利公司发出《关于按交付25套安置房的函》，要求恒源利公司将25套安置房的钥匙交给市科协，由其向单位职工进行分配，因此一审法院认定上述25套安置房系恒源利公司交付给市科协职工个人错误，综上，涉案的购房款应由市科协支付给恒源利公司。 针对恒源利公司的上诉，上诉人市科协答辩称，一、原审法院认定河池市文化广电体育和 旅游局（原河池市文化广电新闻出版体育局，以下简称市文广局）与市科协回建房屋总价款最高限额为2500万元正确，恒源利公司认为土地出让合同的约定属于“强买强卖”于法无据。二、市科协认为《商品房买卖合同（预售）》及《 上诉人市政府答辩称，一、《商品房买卖合同（预售）》及《 上诉人市自然资源局的答辩意见，与市政府一致。 上诉人市科协亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持一审判决第一项；2、确认市科协与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《部分内容的补充协议》属于无效合同，集资户无权处理不属于其名下的国有资产，上述协议书也不应作为《商品房买卖合同（预售）》以及《 将严重背离法律适用的社会效果。 上诉人市政府上诉请求：1、确认市政府系本案有独立请求权第三人；2、市科协与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《 上诉人市自然资源局上诉请求：1、确认市自然资源局系本案有独立请求权第三人；2、市科协与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《 保证国家对土地资源享有的物权。 针对市科协、市政府、市自然资源局的上诉，恒源利公司统一答辩称，《商品房买卖合同（预售）》以及《 恒源利公司一审起诉请求：1、判决市科协支付购房款5396886元以及逾期支付购房款违约金1367303.4元（共计6764189.4元），违约金计算至2019年11月26日，以后另计。2、本案诉讼费由市科协承担。 市科协一审反诉请求：1、判决确认市科协与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2、判决恒源利公司补偿市科协损失5850万元及违约金900万元；3、本案诉讼费由恒源利公司承担。 一审法院查明事实：市科协及市文广局为配合市政府做好旧城改造建设，同意将位于河池市平方米的国有建设用地使用权对外公开出让。2012年5月30日有意参加片区旧城履行开发的企业身份的恒源利公司作为乙方与市科协作为甲方签订一份《拆迁补偿协议书》，协议约定：回建被告单位办公用房1500平方米毛坏房及原2个集资户的安置和干部集资门面（25户）1600平方米营业面积进行补偿（原则上安置在一层门面，不足部分安置在二三四层用房，乙方负责为甲方集资户办好房产证和土地使用证）。2012年12月20日市科协与恒源利公司签订《关于变更部分内容的协议》，将5月30日的拆迁协议中1600平方米营业面积变更为2500住房面积，乙方置换给甲方的2500平方米的住房面积分为25套住房，每套100平方米。变更拆迁协议未加盖被告单位公章，落款处有恒源利公司和市科协五名职工的签名。 2012年7月21日河池市国土资源局（现更名为河池市自然资源局）作出《河池市城区号地块国有建设用地使用出让方案》并报河池市人民政府批复（2012年8月7日），出让方案明确出让地块的基本 情况、规划条件、出让地价的设定、竞买人资格条件、竞买申请人范围。其中方案的第四条特别约定（该条内容为黑体字）：竞买申请人在报名时必须书面承诺同意向河池市体育局及河池市科学技术协会提供办公用房、商铺、职工宿舍及体校学生宿舍、食堂、体育运动活动用房等，并提供书面承诺书。第四条项下有6点分别对市体育局及市科协安置、回建面积、体育大厦建设要求、受让人违约的处置、受让人开发建设方案具体要求、成本价回购及无偿提供房面积都详实罗列。之后，市自然资源局按程序向社会公开出让，恒源利公司通过资格审查，且于2012年9月18日向原市国土资源局出具《承诺书》，承诺书的内容照抄上述方案第四大点的全部内容外，还加上必须承诺人与竞买人为同一人，如未能履行上述承诺条款，河池市国土资源局有权解除该宗地国有土地使用权出让合同，市政府无偿收回该宗土地使用权及宗地上建筑附着物。2013年1月7日恒源利公司作为受让方与河池市国土资源局签订了编号：桂土出字（河池）2012033号《国有建设用地使用权出让合同》，出让面积7384.07平方米，总价3380万元（出让地价设定3300万元），出让合同第十三条第二款规定其他土地利用要求：1、以行政规划主管部门审批为准2、按受让人2012年9月18日《承诺书》2012年5月31日《拆迁补偿协议书》2012年12月28日《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》要求开发建设。2013年3月27日、2014年2月12日恒源利公司向市文广局并市科协发出《关于支付回建房款问题的函》，要求两单位以成本回购价2500万元分三次30%和在项目竣工验收合格后经审计部门审计得到回建房成本价后十天内结清全部回建房款（其中2014年2月12日直接写明最后一笔款为250万元）。由于恒源利公司对如何理解方案中第四条第六款“以上特别约定中房改房210平方米为无偿提供，余下的13450平方米均按成本价回购，成本价以审计部门的审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500元）”存在分歧而行文向河池市国土资源局进行询问，河池市国土资源局于2014年9月19日作出书面回复，明确方案的本意为“如回购13450 平方米的总价款低于2500万元，以审计的实际价款支付，审计结果高于或等于2500万元只能支付2500万元。”，并告知如恒源利公司理解有异议，可通过司法途径解决。 在市政府的主持沟通协调下，2016年7月22日形成政府会议纪要（第94期），内容为：1、请市文广局、市科协尽快与恒源利公司签订购房合同并按程序报市住房保障局备案，2、市财政局按土地出让方案约定的最高回购金额（2500万元）的80%拨付回购款由两单位按程序支付给恒源利公司。经过市政府的沟通协调，恒源利公司与市科协于2017年1月19日订立《商品房买卖合同（预售）》（经市法制办作形式上法律审查）。并于2017年1月24日签订《 2017年7月1日，经河池市金城房地产测绘所测绘并由河池市住房保障和房产管理局审核确定，25套安置住宅实测建筑面积，合计为2523.65㎡；第五层整层办公用房的实测建筑面积为3403.32㎡。由于第五层办公用房系由市科协与市文广局共同购买，因此归属于市科协购买的该层办公用房的实测建筑面积为：第五层整层房屋实测建筑面积3403.32㎡÷[市科协合同约定的第五层面积1500㎡＋市体育局合同约定的第五层面积2000㎡]×市科协合同约定的第五层面积1500㎡=1458.57㎡，因此，市科协购买的商品房最终面积为：3982.22㎡（25套住房2523.65㎡+第五层占比1458.57㎡）。2018年7月24日，恒源利公司、市科协及市文广局与广西华信会计师事务所签订《审计业务约定书》，由恒源利公司、市科协及市文广局共同委托该会计师事务所对“帝景华城”项目的开发成本费用情况进行审计。2018年11月26日，该所出具“帝景华城”项目开发成本费用专项审计报告。根据该报告，“帝景华城”项目成本价为3227.92元/㎡。恒源利公司以双方已自行协商确定按3100㎡交易为由，要求市科协以3100 ㎡按成本价计算支付房款，3100㎡（约定结算面积）×3227.92元/㎡=10006552.00元。要求市科协支付尚欠的购房款为：10006552元-4609666元=5396886元。 恒源利公司已将市科协单位职工2套安置房和门面置换房即25套住房交付给市科协职工（大部分已退休）个人领取并实际占用，25套住房中只有一套购房款是由职工个人出资，其余的职工均未实际付房款。 另查明，2001年6月28日河池地区科协（甲方）与职工（乙方）签订《河池地区科协办公楼旁场地开发承包协议书》将科协面积280㎡一宗地承包给职工，承包期三十年（2001年10月1日至2030年10月1日止）。该协议第2条约定职工自筹资金对承包的场地创建综合写字楼开发，并拥有该综合楼的房产权和经营权。第7条约定若房屋和场地产权需要出让或变更的由双方协商后按有关政策办理，并按法律政策规定给予相应补偿。2012年恒源利公司与市科协签订《拆迁补偿协议》，将科协回建分为办公楼、安置户、门面集资户三部分，25个集资户与恒源利公司签订《关于变更部分内容的补充协议》将1600㎡门面置换成2500㎡的住房。双方签订《商品房买卖合同（预售）》是基于河池市人民政府94期会议纪要和《关于变更部分内容的补充协议》。2012年5月30日签订的《拆迁补偿协议书》和2017年1月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》内容出现冲突，一审法院已于2020年5月8日函询市政府的意见，但未见答复。 一审法院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力，要根据诚实信用原则，合理解释合同条款，确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系。双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束 力。如果前后两份合同（协议）对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同（协议）目的，可根据合同（协议）成立的时间先后，确定以后一合同确定的内容为准。 （1）关于本案的前后两份合同（协议）的效力问题。恒源利公司与市科协先后于2012年5月30日签订了《拆迁补偿协议书》和2017年1月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》，前后两份合同（协议）均是双方当事人在自愿的基础上所订立，合同内容没有违反国家法律禁止性规定，且均是在政府主导协调达成的，均属有效合同（协议）。 （2）关于集资职工门面补偿所获得25套住房问题。恒源利公司与市科协于2017年1月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》将职工集资门面补偿方式由原来的1600㎡一二楼门面改变为2523.65㎡25套住房，且该25套住房现已归职工个人使用。由于职工之前以承包方式利用单位的土地集资建设门面，承包期至2030年止,权利的享受是有时限性的，将门面补偿变更为个人住房交付职工个人使用却未设定房屋使用时限，单位利益是否受到侵害？根据法律规定，审理民事纠纷无权审核行政行为的合法性，无法核实当时相关行政部门是如何协调和确定等系列问题。结合市政府在诉讼阶段建议将该线索移送纪委监委核查的要求，一审法院将该25套住房问题线索移交相关部门查处。故对该25套住房（建筑面积2523.65㎡）部分一审法院不予审理。恒源利公司可等相关部门核查清楚后，对于不足2500万元部分另案起诉，向相关义务人主张权利。 （3）关于合同总价款问题。本案所涉及到的房屋回建项目，恒源利公司与市科协在旧房拆除前就已进行充分协商并达成《拆迁补偿协议》，恒源利公司自愿出具《承诺书》，自愿签订《国有土地出让合同》中设定的土地出让条件，明确对市文广局和市科协回购房总价均表述一致即“以上特别约定中房改房210平方米为无偿提供，余下的13450平方米均按成本价回购，成本价 以审计部门的审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500万元）”。包括恒源利公司后来向河池市土地资源局函询如何理解“（成本价回购最高不能超过2500万元）”，得到明确肯定是设定最高限额意见后，恒源利公司也没有通过司法途径解决，直到2017年恒源利公司催款无果后要求市政府出面协调，市政府的协调意见仍是坚持理解为回购总价不超过2500万元，且市政府会议纪要也安排财政局以总价2500万元按进度办理付款并从不动产产权移交角度考虑协调多个部门，最终形成《商品房买卖合同（预售）》，2018年政府会议纪要仍是按总价2500万元进行协调，多年来恒源利公司与市科协及市政府三方在全过程中意思表示都是连贯性，没有新的要约和新的承诺存在。恒源利公司现以《商品房买卖合同（预售）》没有标明“（成本价回购最高不能超过2500万元）”从而主张按评估成本价计算回购总价高达4000多万元与多年来双方所达成的合意相抵触，故一审法院不予支持。另外从常规文字表达习惯来看，约定“成本价以审计部门审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500万元）”，括号外是要求审计结果为准，用括号备注是对括号外的字面意思进行具体阐明，意思是如果审计的结果低于2500万元，就按实际审计结果支付，审计结果超出2500万元就按最高2500万元计算。综上，按照双方当事人意思自治及文字理解习惯判断，恒源利公司与市科协、市文广局约定回购的总价应该是设定了最高限额为2500万元。双方共同委托审计评估成本价后均未提出异议，且该结果也比较切合实际，一审法院予以采信，市科协、市文广局所得回购面积13675.7㎡以审计结果成本价3227.92元/㎡计算，总额已超出2500万元，一审法院只能按双方约定支持恒源利公司部分诉讼请求，超出2500万元部分不予支持，根据测绘结果，恒源利公司为市科协回建第五层办公房面积1458.57平方米。市科协目前应付总价款为：1458.57㎡/13675.7㎡=0.11，按2500万元11%比例为2750000元，市科协目前实际已支付给了恒源利公司购房款4609666.00元，包括另案被告市文广局已支付的房款，截止一审判决前 恒源利公司实际已经得到二单位付款总计23568773元，在25套住房还没确定付款义务主体情况下，恒源利公司实际获得房款已超出当前应得数额。 （4）关于恒源利公司主张的付款违约金问题。合同双方明确约定第一期房款数额和给付日期为2017年1月31日，市科协直到2017年3月1日才支付，已构成违约，合同约定违约金支付比例为每天万分之8，约定违约金过高，但恒源利公司已自行主张按每天万分之6.5（即0.65‰）计算，鉴于市科协也不要求调整，一审法院认可恒源利公司的主张按每日万分之6.5计算。因此，被告逾期支付首期房款的违约金为：4609666.00元×0.65‰×29=86892.20元，市科协应当承担。对恒源利公司主张第二期付款逾期违约金，因目前部分房屋面积处于权属待定状态，无法确定被告应付第二期款数额，且恒源利公司当前应得房款已实际获得，故对恒源利公司主张的第二期付款违约金一审法院不予支持。综上，市科协应付款的义务为房款2750000元和逾期付款违约金86892.20元，共计2836892.2元，市科协已付款4609666.00元超出应付款数额，恒源利公司再请求支付，应予驳回。 （5）关于反诉部分。市文广局以恒源利公司违反土地出让方案和承诺书，且后一合同未按政府会议纪要要求为由，主张合同无效并据此提出反诉赔偿请求，无事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百二条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条之规定，判决：一、驳回原告广西恒源利置业有限责任公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告河池市科学技术协会的反诉请求。本诉案件受理费59145元，本诉原告原告广西恒源利置业有限责任公司已预交29575元，由原告负担。反诉案件受理费408600元，由反诉原告河池市科学技术协会负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，市科协与恒源利公司于2017年1月24日签订了《 再查明，2020年12月25日，河池市纪委监委第九审查调查室出具《情况说明》一份，主要内容为：在调查相关案件中发现，在河池市城区地块项目（现帝景华城项目）开发中，原河池市体育局、河池市科学技术协会相关领导滥用职权，情节严重，且与开发商广西恒源利置业有限责任公司存在利益输送，造成国家利益损失，数额特别巨大。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、恒源利公司与市科协签订的《商品房买卖合同（预售）》及《 本院认为：一、恒源利公司与市科协签订的《商品房买卖合同（预售）》及《 二、关于本案购房款及违约金的数额是多少的问题。1、如前所述，涉案《商品房买卖合同（预售）》及《 合测绘面积，所支付的回建房款有事实和法律依据，应予认定。3、对于违约金，首先，《商品房买卖合同（预售）》及《 三、关于一审反诉费的问题。一审审理期间，市科协提出的反诉请求之一，是请求恒源利公司赔偿损失5850万元及违约金900万元，一审案件该请求数额计算反诉费正确，市科协认为应按非财产案件收取诉讼费于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人恒源利公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人市科协的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院查明事实部分清楚，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2731号民事判决书第一项； 二、撤销河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2731号民事判决书二项； 三、确认上诉人广西恒源利置业有限责任公司与上诉人市科协于2017年1月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》,于2017年1月24签订的《 四、驳回上诉人广西恒源利置业有限责任公司的上诉请求。 一审本诉案件受理费59145元，由上诉人广西恒源利置业有限责任公司负担，一审反诉案件受理费408600元，由上诉人市科协负担。二审案件受理费59449元（上诉人恒源利公司已预交59149元，上诉人市文广局 已预交100元，上诉人市政府已预交100元，上诉人市自然资源局已预交100元），由上诉人广西恒源利置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷