河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0581民初8524号原告：李银朝，男，1978年9月4日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：潘树华、范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。被告：河南港隆置业有限公司，住所地：林州市龙山区东环路南段68号。法定代表人：李**芳，系该公司经理。被告：李**芳，女，1988年4月5日出生，汉族，住林州市其林台村艾家庄自然村南区。原告李银朝与被告河南港隆置业有限公司（以下简称港隆置业公司）、李**芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人潘树华、范泽、被告李**芳（河南港隆置业有限公司法定代表人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李银朝向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告河南港隆置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》，向房屋登记机构提交办理权属转移登记所需要的相关手续，并协助原告办理房屋权属转移登记；2、请求依法判令被告河南港隆置业有限公司向原告支付逾期办理房屋权属登记违约金64614元（违约金以全部房价款538000元为基数按照日万分之一的标准自2017年1月20日暂计算至2020年8月3日，之后的违约金请求判付至完成房屋所有权登记之日止）；3、请求判令被告河南港隆置业有限公司退还原告按揭贷款保证金16000元及利息2560元（以16000元为基数按照年利率，按照年利率6%的标准自2017年12月3日暂计至2020年8月3日，之后的利息请求判令至实际偿付之日）；4、请求依法判令被告李**芳对第二项和第三项请求承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告港隆置业公司成立于2010年5月11日，公司注册资金为800万元，企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人均为被告李**芳。2017年1月20日，原告作为买受人与被告港隆置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告购买被告港隆置业公司开发的位于兴林路西端路北世纪花园3幢2单元17层1703号商品房一套。房屋面积147.9㎡，房屋总价款为人民币538000元（大写：伍拾叁万捌仟元整）。被告港隆置业公司应于房屋交付之日起90日内，为原告办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证书。如因被告港隆置业公司责任，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意延期270天办理，逾期仍未取得的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告港隆置业公司按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告作为买受人已经按约支付了购房款，但被告港隆置业公司至今未为原告办理房屋所有权转移登记。经原告多次催促，被告港隆置业公司均以各种理由推脱。依照合同约定，被告港隆置业公司应当向原告承担违约责任。同时，被告违法收取的银行按揭贷款保证金16000元应予退还。被告李**芳作为一人有限责任公司港隆置业公司的股东和法定代表人，依据《公司法》及相关规定，应当对被告港隆置业公司的违约行为承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告河南港隆置业有限公司辩称，原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》向房屋登记机构提交办理权属登记所需要的相关手续，协助其办理房屋权属转移登记，并承担违约赔偿责任的事实与理由不能成立。1、合同签订后，被告积极履行合同约定，交付房屋，及时为原告办理房屋产权转移手续，但原告没有给被告提供办理房屋产权转移登记的相关纸质手续（身份证、结婚证、维修基金票据等）。经核实，原告至今未缴纳房屋维修基金。因原告未缴纳房屋专项维修基金，已构成合同违约，致使被告未能及时办理房屋权属转移登记；2、河南港隆置业有限公司开发的世纪花园项目始于2011年，当时全国正处于小产权和大产权过渡时期，开工售卖的各种手续不规范。为了解决房屋权属登记问题，结合林州实际，市委市政府成立了“两违办”规范房产开发市场。被告积极处理，截至目前，已基本完成规范手续。加之当前不动产登记制度改革，今年的疫情，现房验收机构职能改革等不可抗因素，严重影响房屋权属登记的办理。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，结合双方签订的《商品房买卖合同》第七条之规定，被告不存在违约。被告李**芳辩称，不应把李**芳列为被告。原告在诉状中提到“被告李**芳作为一人有限责任公司港隆置业的股东和法定代表人，依据《公司法》及相关法律规定，应对被告港隆置业有限公司的违约行为承担连带责任的理由”不予认可。根据《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》及相关法律法规，一人有限公司只是有一个自然人股东或者法人股东的有限责任公司，属有限责任公司，有限责任公司股东以其的出资额为限对公司承担有限责任，李**芳作为一个有限公司的股东和法定代表人，积极履行出资人义务和法定代表人义务，未出现滥用股东权利损害公司利益，也未出现滥用公司法人独立地位，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情况，且公司目前处理运行正常，财务制度健全，不应当将李**芳列为被告，更不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月20日,原告李银朝与被告港隆置业公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于林州市××路××北世纪花园××单元××号房××套,总价款为538000元,原告首付218000元,剩余房款320000元向中国银行贷款形式支付。其中第十一条关于房屋交付期限约定:应当在2017年1月20日前将本合同约定的商品房交付使用;第二十条关于产权登记的约定:买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意延期270天办理，逾期仍未取得的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告港隆置业按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十八条约定:本合同未约定或约定不明的内容,可由双方约定后签订补充协议(附件十一);合同附件与本合同具有同等法律效力。同日,李银朝与港隆置业公司又签订《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件十一,其中第一条规定，李银朝应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修基金8878元。买受人同意按第1种方式交存，即自行交存，买受人在本合同约定的房屋交付使用日期前将上述款项直接存入房屋专项维修资金账户。买受人未及时交存房屋专项维修资金，出卖人因办理房屋初始登记需要代买受人交存的，买受人应当按照同期银行定期存款利率向出卖人支付利息。另查明，原告依约交纳的首付房款218000元，剩余部分通过按揭方式向中国银行贷款将房款付清。被告于2017年1月20日交付房屋。原告未缴纳房屋专项维修基金。开庭前，原告自愿放弃退还保证金的诉讼请求。以上事实,有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、河南增值税普通发票等予以证实。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告主张被告协助办理不动产权证的诉讼请求,符合双方合同约定,且被告也称涉案房屋已具备到产权登记机关备案的条件,故对于原告的该项主张,本院予以支持。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定,应当在商品房交付使用后360日内,持办理权属登记需要提供的资料到产权登记机关备案。原告未按合同约定缴纳专项维修基金，被告未按约办理房屋产权登记，双方均构成违约。鉴于办证涉及不同部门工作交接,又涉及原告未尽到交纳专项维修基金、提供办理产权登记所需材料的配合义务,故导致被告无法办理产权登记。原告提交的证据不足以证实被告在办证过程中存在过错,因此导致原告至今未能取得产权证书。所以,原告主张被告支付逾期办证违约金,证据不足,本院不予支持。原告要求被告李**芳承担连带责任，被告李**芳主张系职务行为，应由被告港隆置业公司承担责任，原告亦未提供相关证据，故对原告要求被告李**芳承担连带责任的请求，本院不予支持。原告自愿放弃退还保证金的请求，是其真实意思表示，本院予以准许。对原告未提供证据的请求，本院不予支持。综上所述,原告诉讼请求的合理部分,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告河南港隆置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李银朝办理位于林州市兴林路西段路北世纪花园3幢2单元17层1703号房屋的不动产所有权登记证书；二、驳回原告李银朝的其他诉讼请求。案件受理费939.67元，由被告河南港隆置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审判员  卢晓军二〇二〇年十二月二十一日书记员  黄庆伟