北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初16015号原告（反诉被告）：胡鹏飞，男，1988年7月16日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：赖辉辉，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昊然，北京中昂律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曹雪燕，女，1972年11月4日出生，汉族，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：张芯，男，1968年12月27日出生，汉族，住北京市石景山区。二被告之共同委托诉讼代理人：柴娟，北京市华泰（太原）律师事务所律师。第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：赵晨辉，执行董事。委托诉讼代理人：马海峰，男，该公司总经理。原告（反诉被告）胡鹏飞与被告（反诉原告）曹雪燕、张芯，第三人北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称联合家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡鹏飞之委托诉讼代理人赖辉辉、孙昊然，被告（反诉原告）曹雪燕、张芯及其共同委托诉讼代理人柴娟，第三人联合家美公司之委托诉讼代理人马海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令曹雪燕、张芯继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋交付胡鹏飞使用；2.由曹雪燕、张芯承担本案诉讼费用。诉讼过程中，胡鹏飞变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令曹雪燕、张芯返还胡鹏飞支付的购房款200000元；3.判令曹雪燕、张芯向胡鹏飞支付违约金2770000元；4.判令曹雪燕、张芯向胡鹏飞支付房屋中介费50000元；5.判令曹雪燕、张芯支付胡鹏飞律师费30000元；6.由曹雪燕、张芯承担本案的诉讼费用。事实和理由：胡鹏飞与曹雪燕于2017年12月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》，张芯亦出具了《同意出售证明》，约定胡鹏飞以2770000价格购买曹雪燕位于北京市海淀区×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋），曹雪燕、张芯应于2018年2月24日向胡鹏飞交付涉案房屋，但在实际履行过程中，胡鹏飞履行了购房款支付义务，但曹雪燕、张芯拒绝将涉案房屋交付给胡鹏飞使用。2019年3月6日，曹雪燕向法院提交分家析产诉讼材料，并表示涉案房屋尚不能确定，胡鹏飞遂向法院申请中止审理。现已确认曹雪燕、张芯不享有涉案房屋所有权，且曹雪燕、张芯于2019年4月23日向法院提起诉讼，要求撤销《北京市房屋买卖合同》，曹雪燕、张芯的行为属严重违约行为，曹雪燕、张芯应承担民事责任。曹雪燕、张芯辩称：第一，曹雪燕、张芯认为双方的《北京市存量房屋买卖合同》是可撤销的；第二，曹雪燕、张芯同意返还20万元的购房款；第三，双方合同无法继续履行属于非任何一方责任，而是由于不可抗力造成，而法律规定违约方应有过错存在，但曹雪燕、张芯不存在过错，本案不适用违约金条款；第四，联合家美公司具有重大过错，中介费不应由曹雪燕、张芯负担，且双方买卖合同并未实际成交，中介费不应由任何一方进行支付；第五，既然本案不能适用违约金条款，则承担律师费也没有法律及合同依据，且胡鹏飞也没有提交律师委托合同及发票，其主张的律师费数额也不合理。第六，曹雪燕、张芯也不同意承担诉讼费。曹雪燕、张芯向本院提出反诉请求：1.判令撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.由胡鹏飞承担反诉费用。事实和理由：2017年12月，曹雪燕由于长期照顾生病在床的老父亲，经济拮据，不得已想对外借款，后经他人介绍胡鹏飞可以帮忙。胡鹏飞在得知曹雪燕正有房产分割诉讼纠纷后，为了使其借款有保证，让曹雪燕贱卖有可能诉讼分配成功的一套一居室。同时胡鹏飞找到联合家美公司的法定代表人马海峰作为居间方。曹雪燕当时急需钱款周转，不得已在同月24日与胡鹏飞签订了一份所谓的《北京市存量房屋买卖合同》。该合同存在重大疑点及缺陷，不具备生效条件，应予以撤销，具体为：其一，涉案房屋当时并未实际判与曹雪燕，能否判到其名下，属未知状态，胡鹏飞、马海峰都十分清楚该情况，对该房产的产权产生了错误的认识，属于重大误解；其二，胡鹏飞自始至终未与曹雪燕、张芯针对涉案房屋进行过任何沟通与协商，包括20万元定金也是通过马海峰支付。可见，胡鹏飞和马海峰关系非同一般。二人在明知曹雪燕需要资金周转的危机时刻签订房屋买卖合同，明显属于乘人之危；其三，由于曹雪燕、张芯当时急需资金周转，所售房款远远低于当时同地段同期的房屋单价且约定是应付全款，马海峰及胡鹏飞乘人之危压低房价，属于显失公平；其四，马海峰与胡鹏飞恶意串通，在没有核实该房屋产权的情况下，与曹雪燕、张芯签订所谓的合同，损害曹雪燕、张芯的合法权益，法院应查明严判。联合家美公司作为房屋中介机构，以所谓的合法形式掩盖非法目的，存在违法，理应对整个交易承担不可推卸的责任。胡鹏飞针对曹雪燕、张芯的反诉请求辩称，胡鹏飞不同意曹雪燕、张芯的全部反诉请求，理由是：双方合同是在2017年12月24日成立并生效，而针对曹雪燕、张芯的撤销事由，当时是曹雪燕主动要求卖房，而非胡鹏飞主动找曹雪燕，曹雪燕、张芯并未存在重大误解，双方是第一次合作，不管曹雪燕、张芯是否存在危困，胡鹏飞都不清楚，也不会用这种危困去胁迫对方。拆迁时间为2013年，曹雪燕、张芯当时就应当知道安置房屋的产权是不确认的，即使其产生了重大误解，其也超过了三个月的撤销期。本案为房屋买卖合同，曹雪燕、张芯作为成年人，具有完全民事行为能力，其对房屋的市场价格有明确认知，曹雪燕、张芯之所以低于市场价格出售给胡鹏飞，是因为这是期房，房屋尚未下来，不好再出手，如果找到了价格更高的其他买家，那么曹雪燕、张芯肯定不会出售给胡鹏飞。另外，恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，不是撤销合同的法定事由。联合家美公司述称，联合家美公司同意胡鹏飞的诉讼请求，不同意曹雪燕、张芯的反诉请求。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2017年12月24日，胡鹏飞（买受人）与曹雪燕、张芯（出卖人）经联合家美公司居间，就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：“第一条房屋基本情况：……该房屋建筑面积55.54平方米（备注：交房面积无论增大或者减少，上述总房款不变）。……第三条成交价格、付款方式：（一）该房屋成交价格为：人民币2770000元。注：双方授权居间方依据政府指导价网上签约，如任何一方提出异议，因此导致增加的税费由异议方依法承担。（二）具体的付款方式及其付款期限为：1、2017年12月24日支付定金200000元。2、2018年2月24日前（交钥匙当日）支付房款2070000元。3、出卖人的不动产权证下发后，若买受人尾款为全款支付双方30日内完成过户手续，过户当日结清尾款500000元；若买受人尾款选择贷款支付，贷款额不足的，在过户当日剩余部分用现金支付，但过户时间不得超过90日。出卖人收款账号信息：……第四条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋为法律允许交易的且没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第五条房屋的交付：出卖人应当在2018年2月24日前将该房屋交付给买受人。注：本房为毛坯房未入住，办理入住相关费用均由买受人承担。……第七条权属转移登记：（一）出卖人在收到首购房款后，将一手购房合同、发票以及楼书等原件一并交付给买受人。（二）交易房屋取得一手房屋产权证后，出卖人同意依据买受人书面通知的时间将该房屋过户至买受人指定的第三人名下。……第九条违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（二）买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日其七日内退还合同的另一方全部财物，并承担百分之二十违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人、抵押、或其他行为，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按成交价的一倍支付违约金（但如该违约金低于前款约定的违约金，出卖人应按照前款约定向买受人支付违约金）。若买受人不买，已付款不退，并向出卖人支付成交价的一倍违约金。（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”同日，张芯出具《同意出售证明》，声明同意曹雪燕出售涉案房屋。同日，胡鹏飞（买受人）、曹雪燕、张芯（出卖人）、联合家美公司（居间人）签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定联合家美公司就涉案房屋的买卖事宜提供居间服务，买受人支付佣金5万元。同日，马海峰向曹雪燕汇款20万元。曹雪燕、张芯出具《收条》，确认收到胡鹏飞支付的涉案房屋的购房定金20万元。另查，2013年，曹雪燕之母韩某作为被腾退人签订《北京市宅基地房屋腾退安置补偿协议书》（以下简称《协议书》），其中约定：经认定的居住人口4人，分别是户主韩某，户主曹某、之女曹某1，户主曹雪燕，共置换安置房包括涉案房屋在内的6套房屋。2018年2月，曹雪燕等将韩某等诉至本院，要求分割上述安置房屋及周转费。本院经审理后于2018年11月14日作出（2018）京0108民初12669号民事判决书，其中判决涉案房屋的权益由韩某享有。韩某等不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）京01民终2232号民事裁定书，裁定撤销一审判决，并发回重审。本院重审后，于2020年9月28日作出（2019）京0108民初28954号民事判决书，其中判决涉案房屋的权益由韩某享有。该判决已生效。另，曹雪燕、张芯于2019年4月23日向本院提起诉讼，要求撤销《房屋买卖合同》，后撤回起诉，合并到本案中一并处理。胡鹏飞于2019年12月3日提交变更诉讼请求申请书，本院于2020年8月26日通过线上询问方式向各方确认诉讼请求。双方对于合同效力、胡鹏飞的损失存有争议。一、关于合同效力，曹雪燕、张芯向本院提交如下证据：1、曹雪燕与马海峰的微信聊天记录，对话时间为2018年10月27日，对话内容为：“马：那您把钱退到这个卡上吧。您把您先期答应给的25万打给我吧。剩下那些我找拆迁办。我实在烦透了。客户天天找我麻烦。”；2、房价资料，显示2017年学院路房价的均价在8万元以上；3、微信截图，显示：个人身份证照片，并在下面有如下文字“下面这是个大骗子，此人做案在古城、苹果园、金顶街一带，做案手法，以出售北辛安回迁。若有受害者可以联系我”；4、短信记录，显示：收件人为胡飞，电话为185…9796，发送内容为“加上微信，我刚从你家出来。看得出来两位老人都是非常老实本份的人。我们也一样从未有过想骗人的想法，只是情况特殊，马海峰从未让你我单独联系，所以明天见个面把事情解决了吧？我们双方都是老实人，所以不存在谁恶意坑谁，希望双方能相互谅解一下。”；5、照片，内容为合影照。经质证，胡鹏飞的质证意见为：对证据1，真实性无法核实，证明内容不认可，合同是双方签订的，要协商解除也应当是与胡鹏飞协商，同时该证据也证明曹雪燕、张芯是认同合同成立，与其反诉请求相悖；对证据2，真实性、关联性均不认可；对证据3，真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4，真实性无法确认，证明内容不认可，均是曹雪燕的一面之词；对证据5，真实性、证明内容均不认可。联合家美公司的质证意见为：对证据1，真实性认可，但证明目的不认可，这是协商解约的事情；对证据2，关联性不认可，涉案房屋没有房本，曹雪燕提交的数据是有房本的二手房价格；对证据3，不认可；对证据4，不认可；对证据5，真实性认可，确实是胡鹏飞的照片，但不认可证明目的。经询问，曹雪燕表示当时双方达成了解除合同的协议，其答应退还的是购房定金20万元及相应利息。联合家美公司表示当时处于居间调解状态，双方初步意思是曹雪燕、张芯退了购房定金20万元和支付佣金5万元就完事，但曹雪燕、张芯迟迟没有给钱。经释明，曹雪燕、张芯坚持同时主张涉案合同可撤销。本院对上述证据的认证为：对证据1、2、4、5，采信真实性，相关证明力另行评述；对证据3，不论其是否真实，与本案无关，本院不予采信关联性。二、关于损失，胡鹏飞向本院提交如下证据：1、收据，显示胡鹏飞于2017年12月24日向联合家美公司支付5万元；2、发票，显示北京中昂律师事务所向胡鹏飞开具发票，服务名称为律师服务费，金额为3万元。经质证，曹雪燕、张芯的质证意见为：对证据1，真实性不认可，正规的居间公司应当提供发票；对证据2，没有代理委托合同，且律师费数额不合理。联合家美公司的质证意见为：对证据1、2，均没有异议，按照行规，佣金一般是出具收据，如果当事人没有要求出具发票就不会出具发票。本院对上述证据的认证为：本院对上述证据的真实性、关联性均予以采信，并确认胡鹏飞向联合家美公司支付了佣金5万元、胡鹏飞向北京中昂律师事务所支付了律师费3万元的事实。另诉讼中，经本院释明，曹雪燕、张芯申请酌减违约金。经询问，胡鹏飞表示其损失为20万元的占用利息、涉案房屋再出售或另行购房的差价损失、涉案房屋的租金损失等。庭审中，经确认，各方均认可涉案房屋在扣除需要补交的土地出让金后的现值为404万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，结合双方诉辩内容，本案的争议焦点为：1、双方的《房屋买卖合同》是否可撤销；2、曹雪燕、张芯是否构成违约；3、双方的《房屋买卖合同》的解除方式及时间；4、曹雪燕、张芯的违约责任如何承担。关于争议焦点一，本院认为，根据法律规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方当事人以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，根据本案查明的事实，涉案房屋在双方签约时并未取得产权证，房屋产权性质等内容均未确定，其价格低于同地段的二手商品房的市场价格，符合交易习惯，不属于显失公平情形，且曹雪燕、张芯提交的其他证据也不足以证明存在重大误解、欺诈以及乘人之危的情形，而恶意串通及以合法形式掩盖非法目的，亦非撤销的法定事由。因此，本案所涉合同不符合可撤销的法定事由，曹雪燕、张芯的有关撤销的反诉请求，本院不予支持。本案所涉合同合法有效，可以作为确认双方权利义务的依据。关于争议焦点二，本院认为，如前所述，双方在签约后均应按照合同约定内容全面履行自己的义务。本案中，根据合同约定，曹雪燕、张芯应当在2018年2月24日将涉案房屋交付给胡鹏飞，但其未按期交房。同时，曹雪燕、张芯在取得涉案房屋一手房屋产权证后，应依据胡鹏飞的书面通知的时间完成涉案房屋的过户手续，但其未取得涉案房屋的权益，胡鹏飞作为买受人，亦没有取得涉案房屋所有权证的可能。曹雪燕、张芯虽抗辩此系法院判决致其无法取得涉案房屋所致，属于不可抗力，不应承担违约责任，但根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中，根据本案查明的事实，涉案房屋作为拆迁安置房屋，安置协议签署于2013年，且该协议并未明确包括涉案房屋在内的安置房屋的权利归属，而曹雪燕、张芯与胡鹏飞就涉案房屋签署《房屋买卖合同》的时间为2017年12月24日，此时涉案房屋仍未确定权属，后曹雪燕在2018年2月提起有关分家析产诉讼，曹雪燕对于诉讼结果应当有所预见，故后续法院判决结果，并不属于不可抗力，本院对其答辩意见不予采信。因此，曹雪燕、张芯的行为已构成违约。关于争议焦点三，本院认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《买卖合同》的约定内容，出卖人不按约定期限履行合同的，逾期超过十日，或者出卖人将涉案房屋出卖给第三人、抵押或其他行为，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人均有权解除合同。如前所述，曹雪燕、张芯的违约行为已满足双方约定的解除合同的条件，胡鹏飞享有单方解除权。曹雪燕、张芯虽主张双方协商一致解除了合同，但根据其提交的微信证据，仅能显示其与联合家美公司的马海峰的对话内容，不能证明各方就《房屋买卖合同》的解除事宜达成了一致意见，故对于曹雪燕、张芯的该项答辩意见，本院不予采信。另外，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，胡鹏飞在诉讼过程中变更诉讼请求要求解除合同，且如前所述，其享有的解除权成立，故合同解除时间为对方在诉讼中知悉解除权人主张解除合同之日，即2020年8月26日。关于争议焦点四，本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，首先，根据双方《房屋买卖合同》的约定内容，针对不同的违约行为，分别约定了成交价20%的违约金及成交价一倍的违约金。现胡鹏飞在曹雪燕、张芯同时存在不同违约行为的情况下，选择成交价一倍的违约金计算方式，符合合同约定；其次，胡鹏飞因曹雪燕、张芯的违约行为所导致的主要损失在于其另行购房或转售利益损失等可得利益损失，但鉴于涉案房屋现尚未取得产权证书，具体房产性质并未明确，双方虽就涉案房屋的现值达成了一致意见，但胡鹏飞获得该可得利益所支出的必要成本存在不确定性，同时胡鹏飞购买产权未明的房屋，其自身对于损失的产生亦存在一定过失。另外，双方合同中对于律师费、居间费的损失另行作出了明确约定，单独核算。因此，本院对于曹雪燕、张芯的酌减违约金数额的申请予以支持，具体违约金数额由本院根据曹雪燕、张芯的违约情况、胡鹏飞的过失情况、胡鹏飞所需支出的必要的交易成本情况以及本案的具体履约情况等因素酌情判定，判定为60万元；最后，关于律师费和佣金，如前所述，双方合同约定上述费用由违约方承担，而根据胡鹏飞所提交的证据，能够证明其已实际支付了律师费3万元及佣金5万元，曹雪燕、张芯不认可该事实，但未提供相应反证，本院对其答辩意见不予采信，上述费用应由曹雪燕、张芯负担。此外，曹雪燕、张芯同意向胡鹏飞退还已收取的购房款，本院对此不持异议，依法予以确认。综上所述，对于胡鹏飞要求解除合同、退还购房款、支付违约金、支付房屋中介费和律师费的诉讼请求，本院予以支持，其中解除合同时间、违约金数额以本院认定内容为准；对于曹雪燕、张芯要求撤销合同的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认胡鹏飞与曹雪燕、张芯于2017年12月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月26日解除；二、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞返还购房款200000元；三、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞支付违约金600000元；四、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞支付中介费50000元；五、曹雪燕、张芯于本判决生效后十日内向胡鹏飞支付律师费30000元；六、驳回胡鹏飞的其他诉讼请求；七、驳回曹雪燕、张芯的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28960元（胡鹏飞已预付），由曹雪燕、张芯负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费14480元，由曹雪燕、张芯负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  李 滨人民陪审员  雷 祎二〇二〇年十二月十五日书 记 员  蔡云飞