广东省博罗县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1322民初5595号原告：刘林，男，汉族，1991年2月23日出生，住湖南省武冈市**************。被告：刘未来，女，汉族，1957年6月29日出生，住深圳市福田区*********。委托诉讼代理人：林志晖、林春艳，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告：惠州市信辉置业有限公司（简称信辉公司）。住所地：博罗县*************。法定代表人：林浩萍，经理。委托诉讼代理人：唐水纳，系公司员工。委托诉讼代理人：林佳庆，系广东广法律师事务所律师。原告刘林诉被告刘未来、信辉公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘林、被告刘未来的委托诉讼代理人林志晖和林春艳、被告信辉公司的委托诉讼代理人唐水纳和林佳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年7月1日,经被告信辉公司居间服务,原告(买方)与自称受“王大槐”(卖方，身份证号：430**********553)委托的被告刘未来及被告信辉公司(居间方)签订《房地产买卖及居间合同》（NO：0000018）。合同约定：原告向“王大槐”购买位于博罗县罗阳镇保利山水城4期8栋302房的房产（建筑面积为89.5㎡），转让价格为61万元。其中第三条付款方式：1.定金：买方于2020年7月1日前向卖方支付购房定金3万元。2.除定金以外的转让款卖方同意买方按下列第C种方式支付：C、银行按揭付款（转让款由定金、首期款、银行按揭贷款三部分组成，相关税费另计）:(1)首期款（不含定金）：18万元(转让价=定金+首期款+银行承诺贷款金额）。本次交易首期款不做资金监管，买方于按揭银行同意贷款后以银行审批为准，剩余的首付款直接支付给卖方，买卖双方自愿承担由此而产生的风险。(2)除定金及首期款外的转让款由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担，买方采用商业贷款。买方须于本合同签署之日起10日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（卖方应递交房地产权证原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，卖方需承担违约责任）。如买方征信不良或买方其它原因导致无法贷款又或贷款额度不足的，买方必须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者在征得卖方同意的情况下分期付款，否则视为买方违约并应承担违约责任，卖方有权选择继续履行合同，产权过户时间顺延至买方付清说购房余款之日止。第十条特别约定2.如本合同由买方或卖方的代理人代为签订，代理人应催促被代理人在约定期限内以书面形式确认本合同的效力，否则因此导致本合同无法履行，代理人应按本合同约定承担相关违约责任及赔偿居间方服务佣金损失。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后,原告依约向被告信辉公司支付了购房款5000元及向“王大槐”支付了25000元，合计3万元作为定金，并于当天向被告信辉公司递交贷款申请、贷款所需真实资料等。但“王大槐”却未能在合同约定的时间内递交房地产权证、户口本、婚姻证明原件等文件。经原告多次催促无果，且作为受托人的被告刘未来的联系方式也已变更无法联系，致使原告无法办理相关贷款按揭手续等，已构成根本违约。同时从被告刘未来提供的委托人“王大槐”的身份证号430**********553，经本人向公安机关报警核实是虚假的身份信息。本案中被告刘未来故意虚构委托人有关的重要信息,隐瞒真相与原告签订了《房地产买卖及居间合同》,骗取原告的定金。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,被告刘未来在签订合同过程中,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,故意提供虚假信息,采取欺诈的手段,致使原告在支付定金款项后却未能达到预期合同目的,严重损害原告的合法权益。被告信辉公司作为居间方未认真审核出卖方的相关信息有一定过错，应当对被告刘未来上述债务承担连带责任。为维护原告的合法权利，恳请法院判决：1、解除2020年7月1日签署的《房地产买卖及居间合同》；2、被告刘未来向原告双倍返还定金计6万元；;3、被告信辉公司对上述债务承担连带责任;4、本案诉讼费用由二被告承担。原告为其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《房地产买卖及居间合同》；2、《收据》、微信支付转账凭证、转账账单详情；3、《承诺书》。被告刘未来辩称，一、答辩人不是本案的适格被告，案外人王大槐等人应当作为本案的当事人参加本案诉讼。答辩人与案外人王大槐为亲戚关系，王大槐因妻子患重病急需医疗资金，拟出售其所有的位于博罗县罗阳镇保利山水城4期8栋302房，但因其在江苏南京，无法亲自办理出售房产的相关手续，故委托答辩代为处理。2020年7月1日，答辩人作为王大槐的委托诉讼代理人与原告、被告信辉公司签订《房地产买卖及居间合同》。合同约定原告通过信辉公司购买王大槐的涉案房屋，建筑面积89.85㎡，转让价格为61万。原告于2020年7月1日前向答辩人支付定金3万元。合同另约定除定金及首期款外的转让款由原告向银行申请贷款，原告须于合同签署之日起10日内递交贷款申请、贷款所需真是资料及签署相关法律文书。《合同》签订后，答辩人依约配合原告、被告信辉公司看房、提供经公证的授权委托书，并按约将银行需要的卖方资料送交被告信辉公司指定的华润银行。随后答辩人多次催促原告、被告信辉公司一起去银行面签，但原告、被告信辉公司却始终拖延，甚至在各方约好8月10日到华润银行面签的情况下，答辩人等待数小时原告、被告信辉公司始终未现身。后经询问该银行的工作人员才得知，原告、被告信辉公司根本未向银行提交过按揭贷款的申请资料。此后答辩人多次催促，但原告、被告信辉公司始终未予理睬。至9月14日，被告信辉公司明知卖方王大槐无法脱身的情况下，又通知要求卖方王大槐到兴业银行面签，且必须王大槐亲自到场。而就更换贷款银行一事，原告、被告信辉公司从未与答辩人或者王大槐有过任何沟通。此时，距离合同约定的原告应当向银行提交贷款申请资料的截止时间(2020年7月11日)已经整整两个多月。答辩人认为，原告、被告信辉公司逾期履行合同义务的行为已构成根本违约，依据《合同》第九条第一款“如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的：(2)逾期超过十五天，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任．．．．．．”，以及第二款：“……如因买方原因构成违约，已付的定金归卖方所有，同时向居间方支付买卖双方应支付的服务佣金……”、第九条第五款：“守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用(包括但不限于律师代理费等费用)均由违约方承担”的约定，以及《中华人民共和国担保法》第八十九条：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”和《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十条之规定，原告无权要求返还定金，且需承担因其违约造成的一切违约损失。二、被告信辉公司无权收取我方所有资料原件，我方的资料应当由具有资质的银行进行办理。被告刘未来对其辩称向本院提交如下证据：1、《公证书》；2、《结婚证》；3、《不动产权证》；4、《房地产买卖及居间合同》；5、照片；6、《民事委托代理合同》、律师费发票；7、刘未来与王大槐微信聊天记录；8、刘未来与信辉置业公司员工、王大槐与信辉置业公司员工唐水纳的微信聊天记录；9、原先与信辉置业公司员工唐水纳微信聊天记录。被告信辉公司答辩：一、答辩人不是本案适格的被告，应驳回原告的诉讼请求。原告起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，答辩人仅作为居问方，并非本案合回相对方。答辩人提供的仅是居间服务并非房屋买卖合同的主体，答辩人与原告及被告刘未来之间仅存在居间关系，并非房屋买卖合同关系。因此，答辩人不是本案适格的被告。二、答辩人为本案房屋买卖双方之间提供居问服务，并己履行了居间方应尽的义务，不应承担任何赔偿责任及诉讼费。1、原告与答辩人的员工唐水纳之间系朋友关系，双方均从事房产中介服务工作，原告希望唐水纳为其物色房源。而本案所涉房屋所有权人系王大槐，因其常年在南京生活，欲将涉案房屋出售，便将房源放于答辩人处。为此，经答辩人向双方推荐，原告与王大槐已有初步交易的意向。因房屋所有权人王大槐常年在南京生活且已有一定年纪，便向答辩人提出委托其小姨子(即本案被告刘未来)代办房屋交易后续手续。2、2020年7月1日经各方对被告刘未来提供的身份证、房产证原件进行了核实，被告刘未来亦通过微信向答辩人、原告出具了房产所有权人王大槐的身份证信息。上述信息均经原告核实后，三方才共同签署《房地产买卖及居间合同》。且合同签订当日，各方已协商一致，在银行办理面签之日共同查询房屋的档案。原告当日向房屋所有权人王大槐转账支付购房定金25000元，通过微信转账向答辩人支付了5000元定金，共计30000元。依照《合同》第七条第二款的约定：“卖方自愿从定金中预留交楼押金人民币3000元托管于居间方。”故答辩人在收到原告支付的5000元定金中扣下3000元作为购房保证金进行托管。将其余2000元通过微信转账给被告刘未来。而答辩人从推荐双方认识至今仍，未收取过任何居间服务费用。根据《合同》第一条第二款第五项：“在签署本合同之日及之前，居间方已充分介绍了买卖双方及该物业现状，如因买卖双方陈述或提供资料不实，造成任一方损失的，由买卖双方各自承担责任，居间方不承担责任。”以及第三条第一款：“定金由买方直接支付给卖方，因此产生的风险买卖双方各自自愿承担，与居间方无关。”依据《合同》约定及事实证明，答辩人己尽到必要的信息审查义务，提交双方的身份信息及房产资料均系房屋买卖双方履行合同的义务。答辩人不是公安机关或房管部门，只能尽到资料表面审查义务，无法对资料真实性进行核实。且合同签订当日，各方己协商一致，在房管局办理过户之日共同提供身份资料及房产资料办理过户。另原告提交的《承诺书》，恰恰证明答辩人己向原告尽到了应尽的告知义务。再者，原告作为一个具有完全民事行为能力的成年人且意识清醒，并拥有从事房屋中介服务经验，在房屋买卖过程中理应对卖方的身份信息及房屋产权进行核实后，才会与卖方签订买卖合同并且支付定金。原告如未经核实卖方情况便与之签订房屋买卖合同并支付定金，显然不符合逻辑，有违常理。侧面证明，原告对此事知情，并且认可。3、因原告与被告刘未来之间拒绝相互配合完成房屋贷款手续导致双方停止交易，并非答辩人的过错。《合同》签订之后，答辩人督促原告准备贷款申请、贷款所需真实资料等，并督促刘未来准备房产证原件、户口本等资料。答辩人同时告知原告与被告刘未来贷款资料己提交华润银行审批，待审批通过便可办理面签、贷款手续等后续事宜。基于被告刘未来选择的华润银行迟迟未能通过审批，答辩人为此多次与华润银行联系，并己推荐双方可选择兴业银行办理贷款等后续事宜。原告经答辩人推荐并己向兴业银行提交贷款申请，但因被告刘未来拒绝到华润银行以外其他银行办理贷款手续，其双方之间拒绝相互配合，导致未能办理后续交易手续，并非答辩人的过错，答辩人已尽居间义务。综上，答辩人作为居间方，已履行居问方义务，促成合同买卖双方签订房屋买卖合同，房屋买卖双方已实际进行交易，卖方己实际支付定金。答辩人并不存在过错，原告以答辩人未尽居间义务为由，要求答辩人承担连带赔偿责任于法无据。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。另补充，房地产买卖居间合同第三条C款第二项约定，此条款在实际操作中是买卖双方将所需资料递交给我司，由我司审核后递交给银行办理贷款。因此被告刘未来绕过我司将资料直接递交给银行，违反了中介的服务流程。被告信辉公司对其辩称向本院提交如下证据：1、《收据》（No.2984056）、《微信支付交易明细证明》；2、信辉公司工作人员唐水纳与涉案房产所有权人王大槐的微信聊天记录截图；3、信辉公司工作人员唐水纳与被告刘未来的微信聊天记录截图；4、信辉公司工作人员王世超与涉案房产所有权人王大槐的微信聊天记录截图。本院经审理查明，2020年6月30日，原告在被告信辉公司了解到涉案房屋的待售信息，并经现场看房后，当天向被告信辉公司表示想购买涉案房屋。尔后，被告信辉公司的员工唐水纳与涉案房产的所有权人王大槐进行联系，并促成与原告达成交易，随后通知双方于2020年7月1日下午到被告信辉公司签订买卖合同。2020年7月1日下午，涉案房产的所有权人王大槐因居住在南京，便委托被告刘未来与原告在被告信辉公司居间下，三方签订《房地产买卖及居间合同》。在签订合同前，被告刘未来向原告和被告信辉公司出示了王大槐通过手机发送给被告刘未来的授权委托书。根据上述《《房地产买卖及居间合同》的约定：原告以按揭方式购买案外人王大槐的涉案房屋，价格61万元，建筑面积89.85㎡。由原告在签订合同前支付定金3万元，再支付首期购房款18万元，剩余40万元由原告委托被告信辉公司指定贷款银行申请按揭贷款后支付。尔后，被告信辉公司为原告指定了惠州华润银行为按揭贷款银行，但原告的贷款申请未获批准。后来，被告信辉公司又为原告找到兴业银行申请贷款，并通知原告和被告刘未来于2020年9月7日到兴业银行面签，但被告刘未来没有按时间到兴业银行面签。因此，双方的交易手续至今未完成。另查明，原告在2020年6月30日以微信方式向被告信辉公司的法定代表人林浩萍支付5000元、2020年7月1日向王大槐直接支付25000元。被告信辉公司于2020年7月1日向原告出具3万元的定金收据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，2020年7月1日，原告与被告刘未来、被告信辉公司三方签订《房地产买卖及居间合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。因涉案房屋的权利人是案外人王大槐，被告刘未来在与原告和被告信辉公司签订涉案买卖及居间合同时，已出示了王大槐的授权委托书。在庭审中，原告和被告信辉公司对此是没有异议的，且原告在签订合同当天直接向王大槐转账支付25000元定金，证明原告是知晓涉案《房地产买卖及居间合同》的主体是案外人王大槐。根据民法总则第一百六十一条的规定，被告刘未来的行为产生的法律后果应案外人王大槐承担。故被告刘未来与本案没有利害关系。根据民事诉讼法第一百一十九条第一款第（一）项的规定，原告起诉被告刘未来，不符合法律规定，本院予以驳回。原告与案外人王大槐的法律关系可另案处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告刘林的起诉。本案受理费4950元，原告已预交，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈国新二〇二〇年十二月十七日法官助理 张慧婷书 记 员 陈亮淇