北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8628号原告：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区贡院街1号院1号楼二层206-33室。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚楠，北京市阳光律师事务所实习律师。被告：郭敏，女，1984年2月5日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京置能科技发展有限公司（以下简称置能科技公司）与被告郭敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告置能科技公司的委托诉讼代理人张传凤、王亚楠，被告郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置能科技公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于北京市丰台区蒲黄榆四里16号楼1-503号房屋腾退返还原告；2.请求判令被告向原告支付自2018年11月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的位于北京市丰台区蒲黄榆四里16号楼1-503房出租给被告，租期从2017年11月1日至2018年10月31日，租金标准为3500元/月。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应于房屋租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。合同签订后，原告将上述房屋交付被告承租，截止2018年10月31日合同到期后，原告多次发律师函、告知函通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋，但被告至今没有腾退上述房屋，且未支付房屋占用费。故诉至法院。被告郭敏辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，被告并非故意拖欠房租。2018年10月31日房屋租赁期满后，被告及被告母亲多次致电原告所指定的租房业务经办人周毅，表示希望可以续租该房屋，周毅均表示领导正忙，他会向上级领导请示，让我们等待他的答复，于是被告便一直等待周毅通知关于续租的确切消息。因之前也有过后补签合同的先例，所以被告于2019年1月向原告交纳了2018年11月1日至2019年1月31日的房租人民币10500元。之后，周毅一直不来续签合同，原告又以未续签合同，公司收到的房租不能入账为由，不许被告继续交纳房租。因此并非被告故意拖欠房租，而是原告不许被告交纳房租。被告同意随时按前合同月租金标准补交2019年2月1日至搬离房屋期间的房租。第二，被告不存在违约行为，并非无故不腾房，不应当承担违约责任。被告从2013年11月起承租该房屋，2018年11月房屋租期到期时已承租五年时间。2019年初被告怀孕行动不便，因此希望能继续租用该房屋。自2014年第一年租房合同到期之后，原被告的《房屋租赁合同》从未按时续签过，每次都是后补的，在周毅所谓的“方便时”，到小区来一次，同时与多家补签合同。但被告一直按时交纳房租，原告收取房租，双方始终保持事实租赁关系。由此可见，此前几年原告即使未与被告按时签订书面的租赁合同，被告继续交纳租金就自然续租房屋。此次租期到期后被告及被告母亲多次致电周毅，请周毅帮忙与单位领导约见，商谈房屋续租事宜，如商谈可续租，则签署新的租赁合同；如不能续租，则商谈搬离期限以及屋内物品处理等问题。周毅回答说原告单位要对出租房屋做调整，部分房屋要收回、部分房屋能保留，他可以和单位申请保留老住户，让被告等通知。被告还了解到，原告已收回的房屋，是交给第三方中介继续出租。被告一直积极主动与被告联系、沟通、协商该房屋的续租事项，等待原告明确答复，而被告明确表示过，如房屋交给中介继续出租，被告也可以与中介签署租房合同。被告始终态度积极、诉求明确，而原告始终没有任何确切答复和正式通知，直至被告接到法院电话得知原告已诉至法院。如果原告明确坚持不同意续租，被告愿意按时腾房。然而原告从未发出过让被告腾离房屋的正式通知，不曾面谈甚至不曾为此致电。原告亦从未履行过协助腾房的义务，对于房屋交接，屋内物品的处理等问题完全没有和被告有过任何沟通，被告从未被告知任何关于腾房的具体事项。原告单位内部管理混乱，有其他租户租期到期腾房后，原告也未去收取房屋钥匙，在该租户后来根本未使用其之前承租房屋的情况下，也一同被起诉，可见原告完全没有履行过协助腾房义务，导致被告根本不可能正常腾房。因此，被告不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。被告愿意腾退房屋，但目前疫情期间，北京市内各社区封闭管理，无法自由进出，亦不能随意搬家，因此待北京疫情结束后会立即腾退房屋。第三，原告向法院提交的《房屋租赁合同》并不是由被告本人签署，而是由原告自己签署，对于合同中的违约责任条款，被告不予认可。同时，虽然被告完全不承认违约责任条款，也不认为自己存在违约行为，但如果法院最终认定违约责任条款有效，被告存在违约行为，违约条款中约定被告按照月租金的200%支付违约金的金额也过高，被告请求法院予以减少。第四，本诉产生的责任在原告，被告不应承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：原告提交签订日期为2017年11月30日的《房屋租赁合同》，该合同上被告的签字为原告工作人员周毅代被告签署的，但原告未就被告授权周毅代为签署上述合同提交证据证明。该合同载明“本租赁合同签订地点：蒲黄榆4里16-1-503。第三条租赁期限约定为，房屋租赁自2017年11月1日至2018年10月31日，出租方应于2017年10月31日前将房屋按约定条件交付给承租方。《房屋交割清单》经双方交换签字盖章并移交房屋钥匙后视为交付完成。租赁期满，出租方有权收回该房屋。承租方有意继续承租的，应提前30日向出租方提出续租申请，征得出租方同意后，双方重新商定租赁事宜并签订书面房屋租赁合同。第四条租金费用及押金约定为：租金标准：3500元/月，租金总计：人民币42000元/年，付款方式：上付。押金：人民币3000元，支付方式：租赁押金支付时间为正式交付房屋的同时，连同第一期房屋租金一并支付。押金用途：只作为房屋租赁履约保证金，租赁期满在已结清全部应缴费用后，无息退还承租方。第八条合同解除约定为，承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，出租方有权单方解除合同，并享有追究其违约和法律责任。第九条违约责任约定为，承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，应按月租金200%向出租方支付违约金。租赁期满，承租方未按时将房屋退还出租方的，按日租金200%赔偿出租方。第十条其他约定事项约定为，租赁期内，双方需保持通讯联络畅通，遇突发事件能够及时联系处理，如因联系不上，出租方有权自行进入房屋进行紧急处置。租赁期满，双方未重新签订租赁协议，承租方应在次日12点前将所租房屋完好交还出租方，否则视承租方同意出租方自次日12点起有权自行进入并收回房屋，视承租方自动放弃房屋内所留存物品，出租方可自行处理；如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，出租方有权追索赔偿”。被告不认可合同上签字的真实性，但认可其承租北京市丰台区蒲黄榆四里16号楼1-503号房屋，现房屋由其居住使用，其按照每月3500元的标准支付截至2019年1月31日止的房屋使用费。原告在起诉前并未明确告知其房屋不再出租，因其孩子较小且疫情期间情况特殊，暂时无法腾退涉诉房屋。同时，原告擅自将房屋租金由3000元提高到3500元，且受疫情影响，故其仅同意按照每月3000元的标准支付自2019年2月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。庭审中，原告提交《关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函》；中国水利电力对外公司与中国人民银行机关事务管理局签订的《谅解备忘录》《成方街33号院拆迁补偿补充协议》《房产置换及补偿协议书》以证明该公司有权出租使用涉诉房屋。被告对此予以认可。在案件审理过程中，原告称该公司曾张贴通知以告知被告租赁合同已到期并要求被告腾退房屋，故该公司认为双方于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》已终止。同时若法院认定双方之间存在不定期租赁关系，亦要求解除双方之间的不定期租赁关系，腾退并返还涉诉房屋。被告对此不予认可，原告从未明确通知其房屋不再出租。另查，水利电力出版社印刷厂于2017年10月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准名称变更为北京置能科技发展有限公司。本院认为，依据已查明的事实，自2018年11月1日起，原告与被告虽然没有签订书面租赁合同，但被告继续使用租赁物，可以认定双方存在事实上的租赁合同关系。由于双方没有明确约定租期，应当视为不定期租赁合同关系，原告作为出租方有权利随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。在租赁关系解除后，原告要求被告腾退返还涉诉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告承租涉诉房屋，应当缴纳房屋使用费，故对于原告要求被告支付自2019年2月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋使用费的标准，因被告自2017年11月1日至2019年1月31日一直按照每月3500元的标准支付房屋使用费，故对于被告要求按照每月3000元的标准支付房屋使用费的答辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。考虑到被告家庭情况及受疫情影响等特殊情况，故本院给予被告相应的合理期限以妥善处理腾退事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京置能科技发展有限公司与被告郭敏之间的房屋租赁关系于二〇二〇年十二月八日解除。二、被告郭敏于本判决生效之日起三个月内将位于北京市丰台区蒲黄榆四里16号楼1-503号房屋腾退返还给原告北京置能科技发展有限公司。三、被告郭敏于本判决生效之日起十五日内按照每月3500元向原告北京置能科技发展有限公司支付自二〇一九年二月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费。四、驳回原告北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郭敏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 梁 艳二〇二〇年十二月十六日书记员 刘靖轩