广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6257号原告：许望钧，男，1940年2月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨俊圣，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钰滢，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州中粤天河物资开发公司，住所地广州市广州大道北5号大院19号301*SH*，现下落不明。法定代表人：黄文。第三人：交通银行股份有限公司广州越秀支行（历史名称交通银行广州分行越秀支行），住所地广州市越秀区广卫路4号。负责人：邱伟。第三人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（历史名称中国信达资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：杨景，职务总经理。委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻晓，广东正大联合律师事务所律师。原告许望钧与被告广州中粤天河物资开发公司（以下简称中粤公司），第三人交通银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称交行越秀支行）、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨俊圣、李钰滢，第三人信达广东分公司的委托诉讼代理人李华元、喻晓到庭参加诉讼；被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人交行越秀支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，协助原告办理广州市越秀区海珠中路XXX号xxxx房的房屋过户登记手续，协助原告到第三人交行越秀支行处办理按揭贷款手续或原告一次性支付合同剩余款项给被告。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理广州市越秀区海珠中路XXX号xxxx房的房屋过户登记手续，协助原告到第三人交行越秀支行处办理按揭贷款手续或原告一次性支付合同剩余款项369207元给被告；2.判令第三人交行越秀支行、信达广东分公司办理涉案广州市海珠中路XXX号xxxx房的涂销抵押登记手续，向法院申请解除涉案房屋的查封。事实和理由：1998年5月5日，原告和被告签订《房建大厦购房合同》（合同编号：980133），合同约定许望钧向中粤公司购买广州市海珠中路XXX号xxxx房，房屋总价款566704元，原告以银行按揭付款的方式支付房款，由中粤公司负责办理银行按揭手续和房产证转名手续，相关费用由申请人承担，合同还约定装修标准以及其他合同条款。签订合同当天，原告许望钧按合同约定支付了首期款170011元，税费24652元，手续费2834元。同日，被告中粤公司将该房钥匙交付给原告，并和原告办理了收楼和入住手续。但是，被告中粤公司却未按合同约定及时办理银行按揭手续和房产证转名手续。虽经原告多次催促，被告总是以各种理由推脱，仍拒不办理，至今未果。后被告在1998年12月30日将包括涉案房屋在内的海珠中路XXX号39套房抵押给第三人交行越秀支行，并因此和交行越秀支行发生纠纷。广州市中级人民法院作出的（2000）穗中法经初字第276号《民事调解书》，确认交行越秀支行与中粤公司自愿达成协议，其中第五条为:未完成按揭售楼手续的广州市海珠中路XXX号2012房（穗房地证字第××号）、xxxx房（穗房地证字第××号），共145.76平方米，由原告（交通银行广州分行越秀支行）提供按揭售楼服务，所收款项归原告所有，用以抵作被告（中粤公司）欠原告的贷款本息。但是，被告仍拒不履行合同义务，不配合原告办理按揭手续和过户手续。在被告和第三人交行越秀支行借款合同纠纷案执行案中，原告一直坚持主张对涉案xxxx房的合法权益，主张涉案合同是合法有效的，原告是合法的购买人和实际使用人。综上，原告认为，原告已按合同约定履行义务，但被告行为却严重违反合同约定，严重违背了诚实信用原则。为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。第三人信达广东分公司述称：我方不同意原告全部诉讼请求，原告诉讼请求不明确，也遗漏了本案关键利害关系人即拍卖买受人潘某乾，原告诉讼请求中原告一次性支付剩余款项给被告，明显侵害了我方的权利，我方认为本案已经无执行回转的可能性，由于涉案房屋经拍卖，现房屋实际拍卖买受人是潘某乾，本案没有将潘某乾作为当事人参加诉讼，必定会引起其他纠纷，至此本案也无法执行，故我方请求法院驳回原告全部诉讼请求。如法院支持原告诉讼请求，房屋尾款应一次性支付给我方，我方才愿意办理涂销抵押登记手续。第三人信达广东分公司向本院提出诉讼请求：要求原告将房屋尾款396693元一次性支付给第三人信达广东分公司。事实和理由：原告与被告于1998年5月5日签订了《房建大厦购房合同》（合同编号：980133）2008年8月29日，广东省阳江中院作出（2008）阳中法执字第81-7号《执行裁定书》，裁定拍卖中粤公司名下位于海珠中路XXX号2012、xxxx房以偿债务。2009年9月15日由案外人潘某乾以62万元竞得涉案房屋。2009年10月21日，阳江中院向广州市房管局送达了（2008）阳中法执字第81-16号《执行裁定书》、（2008）阳中法执字第81-17号《协助执行通知书》。该《执行裁定书》内容为：一、中粤公司位于广州市海珠中路XXX号2012、xxxx房的房屋所有权归买受人潘某乾所有；二、买受人潘某乾应持本裁定书在30日内到市房管局办理产权过户手续。原告因不服阳江市中院拍卖涉案房屋的执行行为，于是向广州市中级人民法院申诉。2017年11月24日，广州市中院作出了撤销广东省阳江市中级人民法作出的（2009）阳中法执字第6号执行裁定书、（2008）阳中法执字第81-7号执行裁定书、（2008）阳中法执字第81-16号执行裁定书的裁定。2020年7月8日，原告起诉被告，要求被告继续履行合同，协助办理房屋过户登记手续，并一次性支付合同剩余款项给被告。但是我方认为，涉案房屋已由被告抵押给了交行越秀支行，而交行越秀支行已将债权转让给我方，所以我方才是本案真正的债权人，原告应当将房屋剩余款项一次性全部支付给我方。综上所述，请求贵院查明事实，判如所请。原告对第三人信达广东分公司的诉讼请求辩称：我方认为第三人信达广东分公司的诉讼请求主张数额过高，应为369207元更为妥当。原被告签订购房合同后，原告支付了首期款160011元、订金10000元，同时原告还支付了手续费2834元、税费（包括契税、印花税、权证综合费、交易见证共24652元，合同约定被告负责银行按揭及房产证转名过户手续，但被告怠于履行合同义务不仅未与原告办理过户手续，且一直未退还税费及手续费合计27486元，鉴于被告违约，其理应将27486元返还给原告，但被告从未返还，且根据目前情况，被告已经被吊销，两次均未到庭，被告现也无法按照原合同约定代缴税费，办理相关手续，因此原告尚需支付被告的购房款应当扣减原告先前支付给被告的税费及手续费，即原告支付的款项应为合同成交价566704元减去我方已交的170011元等于396693元，再减去27486元，等于369207元。2001年被告与第三人交行越秀支行达成民事调解书，涉案房屋抵押给第三人交行越秀支行之后，第三人交行越秀支行又将该笔债权转让给第三人信达广东分公司，信达广东分公司因债权转让获得该笔债权，现第三人信达广东分公司行使代位权，提起代位之诉，其主张应该是被告合理合法的债权，该债权实际数额为369207元，并非第三人信达广东分公司诉讼请求中的396693元。否则，原告因此遭受更大的损失，将对原告极其不公，不符合合同法的公平原则和精神。若法院支持第三人信达广东分公司请求，原告也愿意将剩余款项369207元直接支付给第三人信达广东分公司，但第三人信达广东分公司也应该办理涉案房屋抵销合同手续，若第三人信达广东分公司不履行上述行为也会对原告造成极大的经济损失，对原告不公。被告没有作答辩。第三人交行越秀支行没有作陈述。经审理查明：1998年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《〈房建大厦〉购房合同》，其中约定：一、甲方投资开发的越秀区海珠中路XXX号“房建大厦”19-25层经广州市国土局房地产管理局批准，己核发房地产证。二、乙方向甲方预购上述物业的第21层12单元，朝向：西北（以下简称“该物业”）。该物业的建筑面积为72.88平方米（含公共分摊面积）。房地产证号码：穗房地产证字第××号。三、该房地产的用途为住宅楼。六、甲、乙双方议定该房地产的总成交价格为：566704元。甲方同意乙方选择合同以下第（三）种付款方式向甲方支付购房款。3、银行按揭：签订本合同时缴付30%（含定金）即170011元，另6693在办好银行按揭手续之日付清，按政府规定缴交契税、印花税、权证综合费、交易鉴证费4.35％即24652元；余下70％390000元由银行提供七成二十年低息按揭，到时按甲方通知指定时间到银行办理银行按揭手续。银行按揭及房产证转名手续全部由甲方负责办理。因办理银行按揭购房而引致的评估费、保险费、查案费、律师手续费等费用由乙方负责支付应付部分；等。广州市黄河房地产代理有限公司（以下简称黄河公司）在合同落款的甲方处加盖了印章。合同上并注明已交锁匙。同日，原告支付了首期购房款160011元、订金10000元、手续费2834元、税费24652元给黄河公司。1998年5月22日，原告支付用电负荷费1520元、电表安装费50元、抄表费1000元给广州市红书房建工程公司。1998年5月22日，原告支付门牌28元、防盗门450元、有线电视300元给广州市越秀区红书物业管理有限公司。1998年12月30日，中粤公司与交行越秀支行签订《借款抵押合同》，将包括xxxx房在内的位于海珠中路XXX号的39套房屋抵押给交行越秀支行。之后，中粤公司与交行越秀支行因纠纷成讼。2001年4月26日，广州市中级人民法院作出（2000）穗中法经初字第276号《民事调解书》，确认交行越秀支行与中粤公司自愿达成的以下协议：一、原告（即本案交行越秀支行）与被告（即本案中粤公司）一致确认截至2001年4月25曰被告共欠原告借款本金1700万元及自1998年12月30日起至1999年6月28日止的利息、自1999年6月29日起至清还款日止的逾期利息;二、被告将其所有的广州市海珠中路XXX号33个套间共计3020.74平方米的房产全部过户给原告，并按每平方米3500元的价格折款10572590元，以抵偿欠原告的上述借款本金；不足部分的本金及被告所欠利息，被告在本调解书生效之日起5年内偿还；三、办理上述房屋产权过户所发生的税费按国家的有关规定各自承担；四、广州市海珠中路XXX号2001房（穗房地证字第××号）、2002房（穗房地证字第××号）不作抵债处理，原告于本调解书生效之日起一个月内发还2001房、2002房的房产证给被告，并协助被告办理有关的房屋过户手续；五、未完成按揭售楼手续的广州市海珠中路XXX号2012房（穗房地证字第××号）、xxxx房（穗房地证字第××号），共145.76平方米，由原告提供按揭售楼服务，所收款项归原告所有，用以抵作被告欠原告的贷款本息……。2001年11月6日，交行越秀支行向广州市中级人民法院递交《申请执行书》，申请执行内容：“办理抵债房产过户手续（执行民事调解书第二项内容）”。2001年11月30日，广州市中级人民法院立案执行，案号：（2001）穗中法执字第1789号。2002年5月20日，广州市中级人民法院向广州市国土房管局发出《协助执行通知书》，要求该局协助将中粤公司位于海珠中路XXX号2003房等33个套间过户给交行越秀支行。之后广州市中级人民法院对案件裁定中止执行。2006年，广州市中级人民法院对该案恢复执行。同年11月6日，广州市中级人民法院作出裁定，变更中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称“信达广州办”）为申请执行人。2007年12月，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法执指字第1616号《指定执行决定书》，将案件指定给阳江中院执行。阳江中院以（2008）阳中法执字第81号立案执行。2008年8月29日，阳江中院作出（2008）阳中法执字第81-7号《执行裁定书》，裁定拍卖中粤公司名下位于海珠中路XXX号2012、xxxx房以偿还债务。2008年12月26日，许望钧向阳江中院提出案外人异议，认为xxxx房是其向中粤公司购买所有，已支付30%的购房款及税费，已买际入住使用，且对未办理过户登记手续不存在过错，根据最高院《查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，阳江法院不得查封该房产。2009年4月8日，阳江中院作出（2009）阳中法执异字第6号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议申请人许望钧的异议请求。本裁定为终局裁定”。2009年9月15日，阳江中院委托广东迅兴拍卖有限公司按现状（不交吉）公开拍卖2012、xxxx房，由案外人潘某乾分别以59万、62万元竞得。2009年10月21日，阳江中院向广州市房管局送达了（2008）阳中法执字第81-16号《执行裁定书》、（2008）阳中法执字第81-17号《协助执行通知书》。该《执行裁定书》内容为：一、中粤公司位于广州市海珠中路XXX号2012、xxxx房（房产权证号分别为37××00、37××88号）的房屋所有权归买受人潘某乾所有；二、买受人潘某乾应持本裁定书在30日内到市房管局办理产权过户手续。该《协助执行通知书》的内容是：一、解除对广州市海珠中路XXX号2012、xxxx房的查封;二、注销权证号码为37××00、37××88号《房地产证》；三、将位于广州市海珠中路XXX号2012、xxxx房所有权过户到竞买人潘某乾名下。2010年6月，广东高院将案件再次指定回广州中院执行。2010年8月，广州中院重新立案，案号：（2010）穗中法执字第1915号。之后，阳江中院将拍卖款121万元划至广州中院。广州中院在扣除1.45万元执行费后，已将剩余的119.55万元发放给申请人信达广州办。2011年9月，广州中院裁定该案终结本次执行。2017年11月24日，广州中院作出（2015）穗中法执督字第6号裁定：一、撤销广东省阳江市中级人民法院于2009年4月8日作出的（2009）阳中法执异字第6号执行裁定书。二、撤销广东省阳江市中级人民法院于2008年8月29日作出的（2008）阳中法执字第81-7号执行裁定书。三、撤销广东省阳江市中级人民法院于2008年9月28日作出的（2008）阳中法执字第81-16号执行裁定书。该执行裁定书的“本院认为”部分其中内容为：“（2000）穗中法经初字第276号民事调解书对查封的中粤公司名下房产做了区别对待，即33个套间的房产全部过户给原告交通银行，折款10572590元以抵偿欠原告交通银行的借款本金（调解书第二项），而未完成按揭售楼手续的2012房、xxxx房，则由原告交通银行提供按揭售楼服务，所收款项归原告所有，用于抵作被告中粤公司欠原告交通银行的贷款本息（调解书第五项）。据此，阳江中院在执行中拍卖2012房、xxxx房，与执行依据—（2000）穗中法经初字第276号民事调解书的内容不符。阳江中院裁定驳回许望钧提出的异议并拍卖、过户2012房、xxxx房不当，应予撤销。综上所述，许望钧的申诉有理，本院予以支持……。”据2020年10月26日的《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区海珠中路XXX号xxxx房的权利人为被告，建筑面积72.8833平方米，规划用途为住宅，抵押权人为交行越秀支行，来函附注信息为解封该业，注销原房产证及抵押登记，将该业过户到潘某乾名下，解封并处分，广东省阳江市中级人民法院，协助执行通知书及执行裁定书影印件一份。本院认为：原告与被告自愿签订的《〈房建大厦〉购房合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告已经按约支付了30%的房款给被告，被告也将房屋交付给原告使用，鉴于第三人交行越秀支行与被告达成调解协议，未完成按揭售楼手续的涉案房屋，由第三人交行越秀支行提供按揭售楼服务，所收款项归第三人交行越秀支行所有，用于抵作被告欠第三人交行越秀支行的贷款本息。现第三人交行越秀支行没有为原告提供按揭售楼服务，原告表示同意将剩余购房款支付给被告，要求被告及第三人办理涂销抵押登记手续及转名过户手续合法有理，本院予以支持。同时，第三人信达广东分公司也应提供必要的协助。因第三人交行越秀支行所享有的债权已经转让给第三人信达广东分公司，第三人信达广东分公司据此请求将原告所要支付的剩余购房款归其所有合法有理，本院予以支持。因原告所支付的手续费××34元、税费24652元并非购房款，原告要求将该款项当作购房款本院不予支持。被告及第三人交行越秀支行没有到庭应诉，视为放弃对原告的陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州中粤天河物资开发公司及第三人交通银行股份有限公司广州越秀支行应于本判决发生法律效力之日起五日内，共同到房屋登记机关办理广州市越秀区海珠中路XXX号xxxx房的涂销抵押登记手续；第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司应提供必要的协助；二、于广州市越秀区海珠中路XXX号xxxx房的抵押登记涂销之日起五日内，被告广州中粤天河物资开发公司应协助原告许望钧到房屋登记机关办理广州市越秀区海珠中路XXX号xxxx房的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续；同时，原告许望钧应支付396693元购房款给第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；三、驳回原告许望钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17050元，由被告广州中粤天河物资开发公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  许碧宁人民陪审员  黄慧琴二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  徐珮仪