河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民再9号再审申请人(原审原告)：张秋红，女，汉族，1982年4月24日出生，住栾川县。委托诉讼代理人：卫伊光，河南廉贞律师事务所律师。被申请人（原审被告）：河南海建房地产开发有限公司,住所地栾川县城北大街。法定代表人：郭陕念。委托诉讼代理人：尤小玲，河南钼都律师事务所律师。张秋红与河南海建房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月18日作出（2014）栾民初字第149号民事判决，该判决已发生法律效力。本院于2020年9月27日作出（2020）豫0324民监3号民事裁定，裁定本案再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原审原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告诉称：2011年6月1日，被告与原告签订房屋买卖合同，将坐落于栾川县长春北路“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房卖于原告。原告按合同约定向被告支付了全部房款260763元。之后，原告准备装修时发现被告又将该套房屋卖于他人。原告找被告讨要房屋，被告一拖再拖，不给房子也不退还房款。无奈之下，特依法提起诉讼，请求法院依法判令被告退还原告房款，并向原告支付从购房之日起至退还房款之日止按同期人民银行贷款利率的利息及按合同约定的违约金。原审原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据:（1）被告与原告签订房屋买卖合同一份。（1）收据一张。以上证据拟证明被告与原告签订房屋买卖合同，原告按合同约定向被告支付了全部房款260763元的事实。原审被告河南海建房地产开发有限公司辩称，原告是诈骗犯罪的受害者，诈骗人是吕小宝个人，而不是河南海建房地产开发有限公司。因此，原告应向犯罪人吕小宝索要损失，而不应向被告河南海建房地产开发有限公司索赔。“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房早在2009年12月31日卖给了姜玲会，姜玲会于2009年12月31日、2010年4月7日分两次付清了该套房屋的首付100763元。而原告人的购房合同签订于2011年6月1日，是犯罪人吕小宝对原告实施了合同诈骗，与河南海建房地产开发有限公司无关。犯罪人吕小宝诈骗所得全部用于个人赌博挥霍，退赃理应由个人负责。同时原告人存在重大过错，应承担部分责任。购房是家庭重大开支事项，都会详细调查了解，但原告购房行为不符合交易习惯，没有详细调查，将十几万房款交与不相识的人，以至于上当受骗，原告自身存在重大过错，应承担部分损失。被告河南海建房地产开发有限公司向法庭提供收据一张。拟证明原告提供的收据上字迹系吕小宝模仿。经庭审质证，被告河南海建房地产开发有限公司对原告提供的房屋买卖合同不持异议。对原告提供的收据有异议。认为该收据不能证明原告所诉的数额。收据上出纳字迹是吕小宝模仿的笔迹，也没有加盖财务专用章。收据上的公司印章是吕小宝偷出公司行政章加盖上的。对此，被告河南海建房地产开发有限公司只承担公章管理不严的责任，只对加盖公章部分的160000元承担部分责任。至于收据上面备注的首付数额，无被告印章，也无首付收据，被告不予承认。原告对被告提供的证据的证明目的不予认可。对被告质证意见不予认同。认为，吕小宝是被告河南海建房地产开发有限公司的销售部经理，吕小宝的一切行为都是代表被告。有问题也是被告内部问题。原告作为消费者只认加盖公章的合同和收据。收据上面备注的内容，是被告销售部工作人员给原告出具收据时备注的。合同很明确证明首付金额，并且合同加盖有公章，收据上也有备注显示首付款已付过。这两项都有公章，完全可以证明已付首付金额，至于是谁拿走了，与消费者没有关系。原审确认以下事实：2011年6月1日，吕小宝任被告河南海建房地产开发有限公司销售部经理期间，以被告河南海建房地产开发有限公司名义与原告张秋红签订房屋买卖合同，将坐落于栾川县长春北路“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房卖于原告。原告于2011年6月1日签订购房合同时向吕小宝付首付房款150000元。2011年11月30日原告又向吕小宝付房款160000元。吕小宝给原告出示盖有河南海建房地产开发有限公司印章的收据一张，并在收据上面备注，付过首付100763元。后原告准备装修时发现该套房屋已被他人占有。后原、被告就退还房款未能协商一致。另查明，吕小宝系河南海建房地产开发有限公司的销售部经理，2013年5月，因职务侵占及诈骗犯罪被栾川县人民法院判处有期徒刑，现正服刑。原告张秋红所购“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房原系姜玲会所买，姜玲会仅付了首付房款100763元。2011年5月，姜玲会不愿再要该房屋，托吕小宝将该套房屋转卖，因房屋涨价要求多退20000元。后原告张秋红到“海建-都市雅园”小区买房，吕小宝将该套房屋介绍给原告，要求原告付首付100763元房款退还姜玲会，另因房屋涨价向姜玲会多退50000元。原告同意购买该套房屋并付定金20000元。几天后吕小宝通知原告张秋红到被告售楼部双方签订了“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房屋的买卖合同，原告并付清其余首付款130000元。2011年11月30日付清下余房款160000元（见栾川县公安局吕小宝、姜玲会、张秋红询问笔录）。原审经本院审判委员会讨论认为：当事人双方依法签订的合同应当切实履行，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告河南海建房地产开发有限公司对与原告张秋红签订房屋买卖合同的真实性不持异议，应认定双方存在合法有效买卖法律关系。因被告河南海建房地产开发有限公司内部管理问题造成合同履行不能，属违约行为。应当解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。被告河南海建房地产开发有限公司应退还房款并按约定承担违约责任。对原告张秋红要求被告河南海建房地产开发有限公司退还房款其中的160000元并按照合同约定承担违约金的请求予以支持。对原告张秋红要求被告河南海建房地产开发有限公司退还房款中的首付房款100763元并要求被告支付从购房付款之日起至退还房款之日止按同期人民银行贷款利率的利息的请求，因原告未提供交付首付的证据、也未提供支付利息的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除被告河南海建房地产开发有限公司与原告张秋红签订房屋买卖合同。二、被告河南海建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张秋红购房款160000元，并按合同约定向原告张秋红支付从2011年11月30日付款之日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止的日罚万分之5的违约金。三、驳回原告张秋红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告张秋红负担1950元，被告河南海建房地产开发有限公司负担3250元（先由原告垫付，执行中一并返还）。再审中再审申请人张秋红向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销栾川县人民法院2014栾民初字第149号民事判决书第三条，依法再审并判决支持申诉人诉求。由被申诉人退还购房预付款并按合同约定向申诉人支付自交款日期到实际退款之日止的合同约定违约金。（按合同预定日罚总房款的万分之五计算）；2、原审诉讼费申诉人支付部分由被申诉人承担。被申请人河南海建房地产开发有限公司辩称：针对申诉人张秋红的再审申诉书，答辩人依据事实和法律提出如下答辩意见：一、河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决书认定事实错误，适用法律错误，答辩人同意撤销该判决重新审理此案，同时，请求人民法院依据事实和法律依法驳回张秋红的诉讼请求。1、海建公司没有收到张秋红购房款260763元，及溢价款49237元，也没有向张秋红出具过房款收据，更没有与张秋红签订过房屋买卖合同。张秋红在原审起诉状中称：2011年6月11日，海建公司与张秋红签订了房屋买卖合同，将坐落于栾川县长春北路“海建—都市雅园”小区5号楼2单元202号房卖于张秋红，张秋红按合同约定向海建公司支付了全部房款260763元；张秋红在申诉状中称张秋红购房实际付款31万元，其中合同款260763元，超合同金额为房屋溢价款49237元，无论是原审起诉状或者是现在的申诉状，张秋红的陈述均不是事实。涉案房产海建公司已于2009年12月31日卖给了姜玲会，姜玲会于2009年12月31日、2010年4月7日分两次付清了该房屋的首付款100763元，在姜玲会没有到海建公司办理房产更名手续之前，该房产是属于姜玲会的，海建公司无权处分该套房产，海建公司自始至终没有收到张秋红购房款260763元，没有收到房屋溢价款49237元，也没有向张秋红出具过任何房款收据，更没有与张秋红在2016年6月1日签订购房合同。2、原判决书认定吕小宝是海建公司销售部经理，认定事实错误。河南省栾川县人民法院（2013）栾刑初字第34号刑事判决书已确认：2010年5月份，原审被告吕小宝受郑州众志房地产营销策划有限公司委派到河南海建房地产开发有限公司“海建—都市雅园”项目部任销售经理，据此吕小宝的身份是郑州众志房地产营销策划有限公司的销售经理，而不是海建公司的销售经理。原判决书认定吕小宝是海建公司的销售经理，从而判决海建公司承担退款义务，并支付违约金显然有误，故，原判决错误。3、原判决书认定张秋红与海建公司双方存在合法有效的买卖法律关系，认定事实错误。张秋红向法庭提交的购房合同是无效合同，从合同签订之日起即无效，海建公司不存在违约责任。张秋红在原审开庭时，向法庭提供的两份证据，一份是海建公司与张秋红签订的房屋买卖合同一份，一份是收据一张，购房合同和收据上虽然加盖了海建公司的印章，但该印章均是吕小宝采取秘密窃取的方式偷偷加盖上去的，其行为已构成刑事犯罪（详见吕小宝在公安机关的讯问笔录和（2013）栾刑初字第34号刑事判决书），吕小宝因此也被栾川县人民法院判处有期徒刑七年。依据《合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同”，《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”及《民法总则》第一百五十五条“无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，张秋红向法庭出具的房屋买卖合同和收据不是海建公司的真实意思表示，为无效合同、无效收据，无效合同不存在着违约责任问题，张秋红与海建公司双方不存在合法有效的买卖法律关系。原判决认定张秋红与海建公司存在着合法有效的买卖法律关系，判令海建公司退回购房款并支付违约金与事实不符，于法无据，判决显然错误。4、吕小宝是受姜玲会的委托出售涉案房产，与姜玲会之间形成委托代理关系，该房产买卖属于二手房买卖，与海建公司无任何关系，海建公司不应当承担民事法律责任。张秋红在原审时向法院提交的购房合同房价是260793元，在申诉状中称自己付了31万元房款，房屋溢价49237元，张秋红为什么要多付49237元？吕小宝在公安机关供述中讲的很清楚，吕小宝在替姜玲会卖房时已告诉张秋红，姜玲会要在原房价上加价，现在要卖31万元，张秋红已知道他要买的房子是姜玲会的房产，属于二手房，260793元房款和溢价款均由吕小宝收取，尤其是溢价款49237元吕小宝已告知张秋红是付给姜玲会的，与海建公司无任何关系，海建公司无退款义务。二、撤销河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决书，驳回张秋红的诉讼请求，并责令张秋红退回海建公司已被执行的款项247410元，并承担同期银行贷款利息（从2014年10月17日起计息至退回款之日）。吕小宝是郑州众志房地产营销策划有限公司职工，不是海建公司的销售经理，吕小宝因刑事犯罪而产生的民事后果，海建公司无义务承担，吕小宝在销售“海建—都市雅园”小区5号楼2单元202号房产时，是受姜玲会的委托，属于二手房买卖，吕小宝与姜玲会之间形成了委托代理关系，张秋红向吕小宝支付的31万元，均由吕小宝个人收取，公司没有收到一分钱，张秋红手持的购房合同、房款收据均是吕小宝个人行为，与海建公司无任何关系，16万元的收据和购房合同上加盖的公章均是吕小宝通过违法犯罪行为加盖上去的，不是海建公司的真实意思表示，海建公司与吕小宝之间构不成表见代理，原判决认定事实错误，适用法律错误，应当依法撤销，张秋红诉海建公司房屋买卖合同纠纷，证据不足，应当依法驳回张秋红的诉讼请求，栾川县人民法院依据该判决向海建公司执行的款项247410元，张秋红应当返还，并从收到该款项之日起，即2014年10月17日起支付同期银行贷款利率至退回全部款项之日止。本案原审诉讼费、再审费和执行费均由张秋红承担。再审申请人张秋红为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：第一组：海建-都市雅园房屋买卖合同一份，买受人为张秋红，房屋为5号楼2单元2楼202户，日期为2011年6月1日。（原审已经提交）。证明目的：证明原、原审被告签订的房屋买卖合同合法有效，房屋价款为260763元，若原审被告违约，自2010年6月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方交付房价款万分之五的违约金。第二组：河南海建房地产开发有限公司报案材料一份。证明目的：证明吕小宝任海建-都市雅园项目部销售经理，具体负责销售事宜，其一切行为均代表原审被告河南海建房地产开发有限公司。第三组：1、吕小宝询问笔录一份；2、吕小宝供述材料一份；3、栾川县公安局出具的吕小宝收取客户房款一览表一份；4、栾川县公安局出具的“经核对吕小宝收取客户房款后存入自己银行账户的有以下几笔”材料一份。5、判决书一份。证明目的：1、证明原审被告项目部销售经理吕小宝转卖给原审原告房屋，收受原审原告定金及购房款的事实成立；2、证明经栾川县公安局认定，原审被告项目部销售经理吕小宝将涉案房屋以31万元转卖给原审原告的事实成立；3、证明经栾川县公安局调查，原审被告项目部销售经理吕小宝于2011年5月10日，收到原审原告房屋定金20000元；于2011年6月01日，收到原审原告房款130000元；于2011年11月30日，收到原审原告房款160000元，共计31万元的事实成立；4、证明经栾川县公安局调查，原审原告于2011年5月10日交付给原审被告项目部销售经理吕小宝20000元，于2011年6月01日交付给原审被告项目部销售经理吕小宝130000元；于2011年12月1日交付给原审被告项目部销售经理吕小宝160000元，共计31万元的事实成立。第四组：1、收到条一张，金额为2万元，系原审原告购房定金款，收款人为都市雅园吕小宝，即原审被告项目部销售经理，日期为：2011年5月10日；（新的证据）2、收到条一张，金额为13万元，系原审原告购房款，收款人为都市雅园售楼中心吕小宝，即原审被告项目部销售经理，日期为：2011年6月1日；（新的证据）3、收据一张，金额为16万元，系原审原告购房款，加盖原审被告公章，日期为：2011年11月30日。证明目的：证明原审原告分别于2011年5月10日、2011年6月1日，2011年11月30日分别向原审被告交付定金、购房款共计31万元的事实成立。上述共计交付购房款31万元，（房屋合同价格为260763元）被申请人对再审申请人提交的证据进行质证并发表质证意见：对第一组购房合同不予认可，我公司没有跟原审原告签订过购房买卖合同，刑事判决书和吕小宝在公安的询问笔录已经证实公章是吕小宝采取秘密手段窃取的公章，不认可原审原告的证明方向。第二组证据的报案材料是我公司出具的，不认可原审原告的证明方向，单凭这份报案材料不能证明吕小宝是我公司的经理，他的行为不能代表我公司。第三组1号证据的真实性无异议，对原审原告的证明方向不认可，该份询问笔录的26页第13行已经表明吕小宝是郑州众志房地产营销策划有限公司的职工，该份笔录证实原审原告向法庭提供的收据和购房合同上的公章是吕小宝偷盖的，我公司没有收到原审原告的购房款，对2号证据的真实性无异议，对证明方向有异议，这份证据清楚的记录了姜玲会委托吕小宝买房的经过和销售房产的经过，该证据记录了吕小宝对原告说多要了原审原告提到的溢价款，购房收据是吕小宝从商店购买的，对3号证据的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据更加证实了吕小宝的违法事实，这是吕小宝的个人行为，与我公司无关，对4号证据的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据证明原审原告的钱是交付给了吕小宝个人，我公司没有收到原告的购房款，对5号证据的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据证明吕小宝是郑州众志房地产营销策划有限公司的职工不是我公司的销售经理。对第四组1号证据不认可，这是吕小宝与原审原告之间的个人行为，跟我公司无关，对原审原告的证明方向有异议，对2号证据的真实性和证明方向均有异议，该收据没有加盖公章，只能证明这是吕小宝个人行为，跟我公司无关，对3号证据的真实性和证明方向均不认可，这份收据加盖的印章是通过吕小宝犯罪行为加盖上的，我公司没有收到16万元的购房款，我公司不承担任何法律责任，原审原告向法庭提交的2万元和13万元的收据在原审开庭已经提交过复印件，原审原告为什么没有提交该组证据，原审原告是拿着16万元的收据让我公司承担吕小宝的犯罪后果，这三份收据的数额相加跟购房款是不相符的，通过对证据的质证和答辩，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。既然原审的判决书要求撤销，原审原告应该把以前执行的执行款退回。同意撤销原审判决书。被申请人向本院提交以下证据：一、《海建一都市雅园》销售代理合同书一份。证明：涉案房产“海建一都市雅园”所有房产已委托郑州众志房地产营销策划有限公司进行销售，海建公司并未直接销售涉案房产。二、河南省栾川县人民法院（2013）栾刑初字34号刑事判决书一份。证明：1、吕小宝是郑州众志房地产营销策划有限公司职工，不是海建公司销售部经理。2、吕小宝受姜玲会委托，在销售涉案房产时存在着违法犯罪行为。三、河南海建房地产开发有限公司收据两张。证明：涉案房产“海建一都市雅园”小区5号楼2单元202号房，已于2009年12月31日出售给姜玲会，姜玲会已于2009年12月31日、2010年4月7日分两次付清首付款100763元的事实。张秋红与海建公司不存在着买房卖房的法律关系。四、吕小宝在公安机关询问笔录一份。证明：1、原审张秋红向法庭提交的16万元收据和购房合同上加盖的海建公司的公章，是吕小宝通过违法手段加盖上去的，不是海建公司的真实意思表示，海建公司未收到张秋红购房款，该收据、购房合同无效。2、张秋红通过吕小宝购买的涉案房产属于二手房买卖，委托人是姜玲会，海建公司在没有收到张秋红的购房款情况下，不承担任何法律责任。五、转账凭证一张。证明：栾川县人民法院依据现已中止执行的法律文书河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决书，从海建公司账号60×××02上划走247410.00元现金并支付给张秋红是错误的，现要求张秋红返还该笔资金，并支付同期银行贷款利息。再审申请人对被申请人提交的证据进行质证并发表质证意见：对第一组证据的真实性无异议，对证明方向不认可，该合同更加证明众志房地产是代替海建公司销售房产，海建公司是委托方，法律规定委托人应对代理人的行为承担责任，众志房地产及其员工的行为应由委托方海建公司承担。对第二组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据证明吕小宝是销售部的经理，存在职务侵占，对职务侵占的犯罪后果承担责任。对第三组证据的真实性无异议，被告没有提交姜玲会的购房合同，也没有提交姜玲会的转账凭证，被告可能存在一房二买的行为。对第四组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，吕小宝是售房部的经理，出示收据的形式，收取购房款足以构成表见代理，买房人没有能力去验证公章的真假，买房人通过上述的行为可以证明吕小宝的行为。对第五组证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明：本院原审（2014）栾民初字第149号民事判决书发生法律效力后，双方当事人均未上诉。本院在执行过程中从原审被告账户中扣划247410元。原审原告称有新的证据：系吕小宝于2011年5月10日具写的载明“今收到张秋红都市雅园5#楼2单元202房定金贰万元整（20000元）”的收条原件一张，及于2011年6月1日具写的载明“今收到张秋红5#楼2单元202房款130000元整（壹拾叁万元整）”的收条原件一张。该两份收条复印件在原审卷宗中已提交。本案报经本院审判委员会讨论认为：再审申请人张秋红在再审中提交两份由吕小宝具写的收条原件，该两份原件在原审中未提交，但该两份收条的复印件在原审中出示，原审判决对该两份收条复印件所证明的事实给予认定，即原审查明“原告于2011年6月1日签订购房合同时向吕小宝付房款150000元”。再审申请人张秋红再审提交的两份收条原件是对原审判决认定事实的印证，而没有起到证明原审依据原有证据认定事实错误的作用，并不能足以推翻原审判决。当事人双方依法签定的合同应当切实履行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。河南海建房地产开发有限公司与张秋红签订房屋买卖合同应认定双方存在合法有效买卖法律关系。因河南海建房地产开发有限公司内部管理问题造成合同履行不能，属违约行为。应当解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。对再审申请人张秋红要求被申请人河南海建房地产开发有限公司退还房款其中的160000元并按照合同约定承担违约金的请求予以支持。对再审申请人张秋红要求被申请人河南海建房地产开发有限公司退还房款中的首付房款100763元并要求支付从购房付款之日起至退还房款之日止按合同约定违约金的请求，因再审申请人张秋红未提供被申请人河南海建房地产开发有限公司收到其交付首付房款的证据，故对再审申请人张秋红的诉讼请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决如下：驳回再审申请人张秋红的诉讼请求，维持本院（2014）栾民初字第149号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘小伟人民陪审员  康向辉人民陪审员  程红玉二〇二〇年十二月十八日法官助理仝燕子书记员黄亚男后附上诉须知：上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位，如一审原告XXX，并亦为其准备上诉状副本）。2、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。3、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-63158020若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。