安徽省亳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖16民终2865号 上诉人（原审被告）：亳州市中远物流有限公司，住所地安徽省亳州市木兰大道以东药都大道（东段）南侧。 法定代表人：李雪峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王磊，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁克东，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马志芳，男，1969年10月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：邓颜静，安徽黄金律师事务所律师。 上诉人亳州市中远物流有限公司（以下简称中远公司）因与被上诉人马志芳合同纠纷一案，场不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中远公司的委托诉讼代理人王磊、祁克东，被上诉人马志芳及其委托诉讼代理人邓颜静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中远公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回马志芳的诉讼请求；2.马志芳负担本案一二审案件受理费、财产保全费。事实和理由：一、案涉《房屋使用权转让合同书》合法有效，马志芳主张该合同无效和一审判决确认该合同无效均没有法律依据。2017年3月17日中远公司与马志芳签订《房屋使用权转让合同书》，马志芳依约向中远公司付清了上述总款的90%即1095570元，中远公司依约将案涉房屋交付马志芳使用至今。从上述合同约定可见，该合同条款涉及两种法律关系，即：（1)先期合同价款的90%作为房屋使用权转让费支付后，双方之间形成房屋使用权转让关系，房屋使用权转让期限截至该房屋占用土地使用期限届满；（2)该房屋使用权转让期间，如果受让方要求取得房屋所有权，则双方配合办理房屋过户登记，受让方补交合同价款10%余款，双方之间形成房屋买卖关系。案涉《房屋使用权转让合同书》签订于2017年3月17日，对该合同效力应当依据当时有效实施的《民法通则》《合同法》《物权法》及相应司法解释的规定进行审查。案涉《房屋使用权转让合同书》双方具有完全民事行为能力、意思表示真实、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。因此，无论将该合同性质认定为房屋所有权转让（即房屋买卖）还是房屋使用权转让，该合同均为有效合同。根据《物权法》第三十九条规定，中远公司作为案涉房屋的所有权人，有权转让该房屋的使用权和所有权。退一步讲，即便马志芳主张案涉房屋产权依法不能转让过户理由成立，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，马志芳以案涉房屋不能办理产权过户为由主张涉案合同无效的诉讼请求，人民法院也不应支持。二、一审判决援引《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确认案涉《房屋使用权转让合同书》无效，系适用法律错误。一审判决将案涉合同性质认定为商品房预售合同，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，以中远公司未取得商品房预售许可证明为由，确认中远公司与马志芳签订的《房屋使用权转让合同书》无效。中远公司是仓储物流企业，不是房地产开发企业。涉案合同约定的转让标的也不是尚未建成或者已竣工的房屋，而是已经取得不动产权证书的房屋。根据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，中远公司作为转让方无论是转让其房屋使用权，还是转让其房屋所有权，均不适用该商品房买卖合同司法解释，中远公司转让案涉房屋所有权无需申请商品房预售许可。三、案涉纠纷系房屋使用权转让纠纷，而非房屋所有权转让（即房屋买卖）纠纷。本案是在双方签订《房屋使用权转让合同书》后，马志芳依约支付合同价款90%房屋使用权转让费、中远公司依约将房屋交付马志芳使用的情况下发生的纠纷。案涉合同名称为房屋使用权转让合同，合同约定转让标的是房屋使用权，合同约定中远公司收取的首期90%合同价款系房屋使用权转让费，中远公司向马志芳出具的收款收据也载明收取的是房屋使用款。因此，双方之间的纠纷是房屋使用权转让纠纷，而非房屋买卖纠纷。本案双方之所以签订《房屋使用权转让合同书》，而未签订《房屋买卖合同》，是因为中远公司取得案涉房屋建设使用的土地使用权时,与亳州市国土局签订的《建设用地出让合同》补充条款约定“该宗地产权不得分割出售”。双方签订案涉《房屋使用权转让合同书》时，对案涉房屋产权能否转让过户不能确定。故此，双方约定先交付90%合同价款作为房屋使用权转让费，先行转让房屋使用权，待确定该房屋产权能够转让过户时，再履行合同约定的房屋买卖条款。事实上，本案合同签订前，中远公司已经完成涉案房屋产权分户登记，取得了涉案房屋的《不动产权证书》，只是按土地使用权出让合同约定仍将土地使用权登记由各房屋分割户共有。我国现行法律、行政法规没有限制该类房屋转让的规定。案涉合同也没有约定转让方应当为受让方分割转让房屋所在物流市场的土地使用权。因此，涉案合同无论是转让房屋使用权的条款，还是转让房屋所有权的条款，均不违背中远公司取得土地使用权时所签《建设用地出让合同》的约定，涉案《房屋使用权转让合同书》所涉房屋产权过户条款能够履行，依法能够办理房屋不动产权证书。四、马志芳违背诚实信用的民法原则，一审判决认定案件事实有失客观公正。1.马志芳违背诚实信用的民法原则。案涉《房屋使用权转让合同书》明确约定双方转让的是物流仓储用房，而非住宅房屋。从案涉合同约定价款金额看，案涉房屋的使用权转让费（即合同价款总额的90%)为1095570元、房屋面积为329平方、房屋使用权转让期限（合同签订日2017年3月17日至房屋占用土地使用权届满日2054年9月10日）为13691天（即450个月），据此计算，每月每平方米房屋使用费为7.4元（即：房屋使用权转让费总额1095570元÷总面积329平方÷445个月）。加之合同约定房屋使用权转让期间的拆迁或者征收补偿款的收益权归作为受让方的马志芳享有。因此，案涉合同约定的房屋使用权转让价格明显低于当地物流仓储市场每月每平方米10元的租赁价格。可见，双方当事人签订本案合同转让房屋使用权公平合理。而马志芳无视合同这一事实，在当前物流市场暂时萧条情况下，试图通过诉讼主张案涉合同无效，转嫁商业风险，使用中远公司房屋长达三年多不支付费用，获取返还房屋使用权转让费及利息、房屋装修费、房屋增值收益等不当利益。马志芳这一做法，明显违背诚实信用的民法原则。2.一审判决认定案件事实有失客观公正。在案书证2017年2月10日中远公司在亳州晚报刊登的公告，清楚记载中远公司告知己付定金的客户，案涉房屋已经完全能够使用，通知相关客户到其公司办理房屋的相关手续。而一审判决将该通知内容篡改为“到其公司办理购房相关手续。”一审判决将马志芳单方委托作出的房屋装修费、房屋价格鉴定报告作为判决依据，明显有失公正。一审判决在确认合同无效系双方过错的前提下，判决中远公司向马志芳返还合同价款、赔偿所谓装修损失和房屋升值收益。那么，马志芳占有使用中远公司房屋多年为什么不支付使用费呢？马志芳改变案涉房屋主体结构、拆除消防设施进行破坏性装修给中远公司造成的损失为什么不承担赔偿责任呢？马志芳违反合同约定单方终止合同履行，为什么还享有房屋增值收益呢？一审法院错误认定本案合同性质，违背当事人意思自治原则，错误认定案件事实，作出有失公正的判决，严重损害中远公司的合法权益，造成双方当事人利益严重失衡。综上，请求二审法院判如所请。 马志芳辩称，中远公司上诉称《房屋使用权转让合同》合法有效，马志芳不予认可。《房屋使用权转让合同》实际为房屋买卖合同关系，从中远公司自2015开始即向马志芳预售房屋，收取房屋定金。至2017年2月10日公开在亳州晚报上刊登房屋已竣工验收，前期缴纳定金的客户前来办理房屋所有权益的《公告》。根据日常生活经验和逻辑，马志芳不可能在房子未交付时就预付房屋使用费。且其向马志芳出具的收据中也包含了已经支付的购房定金。明显马志芳与中远公司之间达成的系房屋买卖合同关系。正因为中远公司明知无法即刻为马志芳办理过户登记，又希望马志芳交付绝大部分购房款才想出的欺骗手段。但即使如此《房屋使用权转让合同》上已明确提出过户登记，该合同性质根本不具有同时满足是房屋使用权转让关系，又是房屋买卖关系的谬论。购买并享有房屋的所有权才是被上诉的真实意思表示。根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，中远公司作为经营范围不包括房地产开发的法人企业，其在明知其没有经营权限，未取得《商品房预售许可证》的情况下，仍向马志芳预售房屋，收取房屋定金，已违反了法律强制性规定，《房屋使用权转让合同》当然无效。即使依中远公司所述以合同签订的时间为准，合同约定转让标的不是尚未建成或者已竣工的房屋，而是已经取得不动产产权证书的房屋，那也不是能够作为合法出售的现房，所谓现房是已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房，且依旧要取得商品房销售许可证具有房地产开发资质的法人企业。显然中远公司也不具备该资质与许可证。更何况在中远公司向马志芳出具的定金收据上已经明确了预购房屋的坐落位置及价格，之后签订的名使用权转让合同实为购房合同只是再次对房屋坐落位置及价款的确认。二、中远公司违背诚实信用原则，应依法赔偿马志芳损失。中远公司向马志芳隐瞒其未取得房屋预售许可资质的事实，向马志芳隐瞒其土地为整体受让而不得分割销售的事实，向马志芳隐瞒无法为马志芳办理房产过户登记的事实都足以说明中远公司严重违背诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容，本案中远公司显然违反了上述规定，应返还已付购房款及利息、赔偿损失，马志芳并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审已按照过错程度，减轻了中远公司的责任。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 马志芳向一审法院起诉请求：1.确认马志芳、中远公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效；2.中远公司返还马志芳购房款1095570元；3.中远公司支付马志芳资金占用利息，截止起诉之日止204585.93元（分别以100000元为基数自2015年12月19日起至2017年3月6日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以1095570元为基数自2017年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；4.中远公司赔偿马志芳对房屋装修损失费250000元及房屋增值部分的差价损失493500元；5.本案诉讼费、评估费、保全费等由中远公司承担。后马志芳申请将第三项诉讼请求变更为：中远公司支付马志芳资金占用利息截至2020年2月19日起诉之日止204585.93元至全部履行完毕之日止（分别以100000元为基数自2015年12月19日起至2017年3月6日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；以1095570元为基数自2017年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款付清完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；将第四项诉讼请求变更为：中远公司赔偿马志芳对房屋装修损失费81300元及房屋增值部分的差价损失592529元。 一审法院查明事实：中远公司成立于2013年7月4日，经营范围为道路普通货物运输、仓储服务、货物中转、农产品加工、农副产品购销、农作物种植。2013年8月8日，中远公司作为受让人与作为出让人的亳州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3416002013ＧＧ023），该合同项下的出让宗地坐落于木兰大道以东、药都大道（东段）南侧。宗地编号为：2013-23，出让宗地面积为29170.10平方米。《国有建设用地使用权出让合同》第五条约定：本合同项下出让宗地用途为：仓储用地（物流仓储）。另外，补充条款中约定：该地块产权不得分割出售。后，中远公司向马志芳出售在上述宗地上所建造的房屋，并允诺为马志芳办理所购买房屋的房屋产权证书。2015年12月19日，马志芳向中远公司交纳购买房屋定金100000元。2017年2月10日，中远公司在亳州晚报刊登声明，声明称：中远公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，所有已交付定金的客户，应于2017年3月10日前到中远公司办理购房相关手续，逾期不办理视为自动放弃该房屋的所有权益，中远公司将房屋另行处理。马志芳得知该消息后，遂与中远公司交涉购房一事，并于2017年3月17日与中远公司签订《房屋使用权转让合同书》。该合同第一条约定：该房屋坐落于亳州市中远.中药农产品物流中心6栋楼103号房，皖（2016）亳州市不动产权第××号，不动产单元号：341602400003ＧＢ00005Ｆ00130003。总共三层，面积329平方米。第二条：房屋使用期限：该房屋由乙方永久使用（按照国家规定的使用期限为准）。如有政策性变动（包括房屋拆迁、征收等），乙方（马志芳）应享有该房屋变动的所有权益。第三条：房屋款：该房屋使用权转让费总款为1217300元，人民币大写：壹佰贰拾壹万柒仟叁佰元整，乙方使用时，首先需缴纳使用款总款的90%：1095570元，人民币大写壹佰零玖万伍仟伍佰柒拾元整，下余10%：121730元，人民币大写壹拾贰万壹仟柒佰叁拾元整。甲方将乙方的产权登记手续办妥，乙方一次性交清下余费用。第四条：违约责任:该合同签订后，双方应严格按照合同约定办理，如一方违约，应承担相应的法律责任。马志芳在合同签订时已将90%的购房款1095570元交付给中远公司，中远公司亦将案涉房屋交付马志芳，马志芳装修后一直居住，但至今案涉房屋未办理产权变更登记手续。依马志芳申请，一审法院于2020年1月21日作出（2020）皖1602财保81号民事裁定书，裁定：查封被申请人中远公司名下位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心6＃物流配送103号（产权证号：皖2016亳州市不动产权第××号）不动产，期限为三年。保全费5000元，由申请人马志芳预付；2020年4月29日，一审法院作出（2020）皖1602民初1606号民事裁定书，裁定：查封被申请人中远公司位于307省道东侧、昌升中药城南侧亳州市中远中药农产品物流中心4＃物流配送109号【产权证号：皖（2016）亳州市不动产权第0008993号】房产一处，期限三年。另查明：案涉房屋权利人为中远公司，产权证号为：皖（2016）亳州市不动产权第××号，权利类型为：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：仓储用地／原证书用途。案涉房屋经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估：位于亳州市谯城区东侧、昌升中药城南侧亳州市中远.中药农产品物流中心6＃物流配送103的仓储用房及装修（建筑面积329.00平方米）在价值时点的客观市场价值为189.11万元（其中房屋市场价值180.98万元，房屋装修市场价值：8.13万元），鉴定费11300元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。本案中，中远公司在无房地产开发销售资质、未取得商品房预售许可证的情况下,将其开发的仓储用房销售给马志芳，并与其签订《房屋使用权转让合同书》,且在马志芳起诉前仍未取得商品房预售许可证明,该《房屋使用权转让合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故马志芳要求确认《房屋使用权转让合同书》无效的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。因马志芳所提交的证据中远公司房产证权利性质一栏中显示“权利性质：出让／市场化商品房”，且《房屋使用权转让合同书》中明确约定中远公司将马志芳的产权登记手续办妥，故中远公司“原告所购房屋是物流用房，工业用地，不是商品房，不适用商品房销售有关法律规定的制约”之辩解，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故对马志芳要求中远公司返还马志芳购房款1095570元的诉讼请求，应予以支持。本案中，中远公司于2015年因出售案涉房屋而收取马志芳定金100000元，并于2017年2月10日在亳州晚报发表声明，其公司已办理完毕房屋的竣工验收相关手续，已交付定金的客户及时到被告处办理购房相关手续。此时，中远公司对其无房地产开发销售资质是明知的，对其于2013年8月8日与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款“该地块产权不得分割出售”的内容是明知的，对其所持有的皖（2016）亳州市不动产权第××号房屋所有权证中的内容“用途：仓储用地／原证书用途”亦是明知的。同时，马志芳作为案涉房屋的购买人，其在购买案涉房屋时未对中远公司是否具有房地产开发销售的资质、是否取得商品房预售许可证明未尽到审慎义务亦存在一定的过错。因马志芳、中远公司双方均存在过错，故，一审法院酌情认定马志芳对其所受到的损失承担20%的责任、中远公司对马志芳所受到的损失承担80%的责任。经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司鉴定，案涉房屋在价值时点的客观市场价值为180.98万元，马志芳所购房屋增值部分的价值为：533250元【90%×（1809800-1217300）】。中远公司应当承担的房屋增值部分的差价损失为426600元（533250×80%），应当承担的房屋装修损失费为：65040元（81300×80%）。因马志芳购房款已用于购买案涉房屋且案涉房屋增值部分的差价已由中远公司按照责任比例负担。故，马志芳要求中远公司支付资金占用利息的诉讼请求的时间起点，应从安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋的价值鉴定时点之次日起算。对马志芳要求中远公司承担“评估费”的诉讼请求，因该评估行为是查清涉案房屋实际价值的必经程序，对马志芳该请求，予以支持。判决：一、确认马志芳与中远公司于2017年3月17日签订的《房屋使用权转让合同书》无效。二、中远公司于本判决生效之日起十日内返还马志芳购房款1095570元及利息（以1095570元为基数，自2020年3月31日起至购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、中远公司于本判决生效之日起十日内赔偿马志芳房屋装修损失费65040元、房屋增值部分的差价损失426600元及评估费11300元。四、驳回马志芳的其他诉讼请求。案件受理费22800元,保全费5000元，合计27800元，由马志芳负担3613元,由中远公司负担24187元。 本院认为，虽然中远公司与亳州市国土资源局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款约定“该地块产权不得分割出售”，但案涉房产实际已经分割并单独办理了皖（2016）亳州市不动产权第××号权属登记证书。该房产能否交易及办理产权变更登记，需相关行政主管部门作出认定后,再依法处理。在有关行政主管部门作出处理前，马志芳迳行提起本案诉讼不当，本案纠纷暂不属于人民法院受理案件的范围,已经受理的应当驳回起诉。据此,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定,裁定如下: 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1606号民事判决; 二、驳回马志芳的起诉。 马志芳预交的一审案件受理费22800元予以退还，保全费5000元由马志芳负担；亳州市中远物流有限公司预交的二审案件受理费22800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  张贝贝 审判员  朱晓非 审判员  周甜甜 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  张宇楠 刘标（代）