上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12889号原告：胥斌，男，1979年7月4日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：季炜斌，上海翊鸿律师事务所律师。被告：李火泉，男，1984年12月9日生，汉族，住福建省。原告胥斌与被告李火泉间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胥斌及其委托诉讼代理人季炜斌到庭参加诉讼。被告李火泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告胥斌向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的《商铺租赁合同》于2020年4月14日解除；2、判令被告注销登记在案涉商铺内的营业执照并将商铺恢复原状，在结清水、电、煤等费用后归还原告；3、判令被告按照月租金的两倍19,600元向原告支付违约金；4、判令被告支付占用商铺期间的使用费9,800元(自2020年3月18日起至实际归还之日止，暂计至2020年4月18日)，并结清水、电、煤等费用。诉讼过程中，原告申请撤回第2项诉请及第4项诉请中关于水电煤费用的请求，并明确第4项诉请为判令被告支付占用商铺期间的使用费13,066元(按9,800元/月的标准，自2020年3月18日起计算至2020年4月28日止)，其余诉请不变。事实与理由：2019年3月8日，原、被告间签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于上海市嘉定区海川路XXX号中间(2)的商铺(下称涉案商铺)出租给被告作为饮食店(环保烧烤)使用，租赁面积约70平方米，租赁期限为自2019年3月18日起至2021年3月17日止，租金为9,800元/月。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后原告依约交付了商铺，被告经营使用至今，并以案涉商铺为地址注册了公司营业执照，期间被告共支付过两次商铺租金。2020年3月3日，被告应依约支付2020年3月-9月期间的租金，但原告考虑到疫情影响，告知被告可延后15天支付租金。15天到期后，原告多次联系被告要求支付租金，被告不予理睬。为减少损失，原告于2020年4月14日函告被告，要求解除合同，并要求被告立即归还商铺，但被告仍置之不理。为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告李火泉未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、上海市房地产权证复印件、产权人金晓光与原告间的商铺租赁合同，证明原告有权出租案涉商铺；2、原、被告间的商铺租赁合同，证明原告与被告存在租赁关系，合同对双方权利、义务和违约责任做了约定；3、微信转账截图，证明原告与被告之间房屋实际使用及支付租金的情况；4、律师函、快递单回单，证明原告已函告被告因其违约，要求解除合同并要求其搬离，被告于2020年4月15日签收，但至今未履行其义务。经对当事人提供的证据进行审查，并结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，胥斌(甲方)与李火泉(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将位于上海市嘉定区海川路XXX号中间(2)的商铺(下称涉案商铺)出租给乙方作为饮食店(环保烧烤)使用，租赁面积约70平方米，租赁期限为自2019年3月18日起至2021年3月17日止，租金为9,800元/月。合同4-4约定：在签订本合同的同时，乙方须支付合同保证金10,000元。12-1约定：在租赁期内，乙方有以下行为之一的，甲方有权向乙方提出口头警告，责令乙方限制进行改正。若乙方在规定的期限内不能改正的，则甲方有权采取停止供水、供电等手段直至收回商铺，并有权没收乙方预付的全部费用及合同保证金：……(六)逾期七天以上未支付租金、物业管理费、水、电、通讯设备费用的；或未按本合同的规定重新支付合同保证金的……乙方接到终止合同的通知七天内必须将全部货物撤离商铺。如故意拖延或延期，乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金；乙方物品若有遗失、毁坏、变质，概与甲方无关。合同另就付款方式等作了约定。后胥斌依约将商铺交付李火泉经营使用，李火泉以案涉商铺为地址注册了公司营业执照，并按约支付商铺租金以及租赁保证金。2020年3月3日，李火泉依约应支付2020年3月18日至9月17日期间的租金，但未支付，在胥斌给予15天宽限期后，其至今仍未支付。2020年4月14日，胥斌向李火泉寄送律师函，载明：依据《商铺租赁合同》约定，因您存在严重违约，故委托人于2020年4月14日与您解除《商铺租赁合同》，同时要求您三日内将商铺清场并恢复原状后归还委托人，同时要求您三日内支付拖欠的房租及占用期间的商铺使用费至实际归还之日止。该律师函于2020年4月15日被签收，物流信息显示为本人签收。胥斌认为李火泉已严重违约，为维护其合法权益，遂诉至法院。经查，1.庭审中，胥斌表示李火泉于2020年4月28日自行搬离了案涉商铺，其于当天收回了商铺，故商铺占用期间使用费仅主张至2020年4月28日止。并表示因律师函于2020年4月15日被签收，其同意解除合同的日期确定为2020年4月15日。2.庭审中，因胥斌主张的欠付租金期间承租人经营的烧烤店或受到新冠肺炎疫情影响，法庭询问胥斌是否同意减免疫情期间的租金，胥斌表示由法院酌情确定，但亦希望法院酌情考虑其系二房东，大房东未对其减免疫情期间的租金，且案涉商铺目前仍处于空置状态，其亦有损失的情况。3.庭审中，胥斌表示其主张的违约金19,600元，包含了合同解除后李火泉未按期搬离物品、返还房屋的违约金及解约违约金双重性质，并同意将李火泉已支付的保证金10,000元用于先行冲抵租金或违约金。本院认为，胥斌与李火泉间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。胥斌已按约将案涉商铺交付李火泉使用，李火泉理应按合同约定支付租金，但李火泉未按约支付2020年3月18日至9月17日租金，且在胥斌给予宽限期并催告后至今仍未支付，显属违约，应承担相应的违约责任。胥斌于2020年4月14日向李火泉寄送了合同解除函，该函于2020年4月15日实际送达，后李火泉自行搬离了案涉商铺，故本院认定双方租赁合同于2020年4月15日解除。关于2020年3月18日至2020年4月28日期间的租金及房屋占有使用费，该期间,全国范围内爆发了新冠肺炎疫情，考虑到疫情对李火泉经营的饮食(环保烧烤)店可能带来的影响，本院在结合胥斌的意思表示及双方实际损失后，酌情减免李火泉15天租金。关于胥斌主张的违约金19,600元，鉴于李火泉违约给胥斌造成的损失，及合同中关于违约责任的约定，本院对该诉请依法予以支持。李火泉已付的保证金10,000元，可先行用于抵扣应付款项。诉讼中，李火泉经本院合法传唤，无正当理由未参与诉讼，表明其放弃了质证、辩论等诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胥斌与被告李火泉就上海市嘉定区海川路XXX号中间(2)商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告李火泉应于本判决生效之日起十日内支付原告胥斌欠付的租金及房屋占有使用费共计8,166元；三、被告李火泉应支付原告胥斌违约金19,600元，与其已付的保证金10,000元相折抵后，被告李火泉应于本判决生效之日起十日内支付原告胥斌违约金9,600元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费617元，减半收取308.50元，公告费560元，合计诉讼费868.50元，由原告胥斌负担130.50元，由被告李火泉负担738元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十二月四日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。