云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1744号上诉人（原审被告）：张应红，女，1973年8月18日出生，汉族，云南省广南县人，住云南省广南县。委托诉讼代理人：张阁麟，云南仁悦律师事务所执业律师。上诉人（原审第三人）：刘富，男，1988年3月5日出生，汉族，云南省广南县人，住云南省广南县，现住云南省广南县。委托诉讼代理人：郑召君，云南谣光（建水）律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：崔若，男，1981年9月15日出生，汉族，广东省电白县人，住广东省电白县，现住云南省广南县。委托诉讼代理人：吴开元，广南县纪元法律服务所法律工作者。上诉人张应红、上诉人刘富因与被上诉人崔若合同纠纷一案，不服云南省广南县人民法院（2020）云2627民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月3日组织双方当事人进行法庭调查和调解。上诉人张应红的委托诉讼代理人张阁麟，上诉人刘富及其委托诉讼代理人郑召君，被上诉人崔若及其委托诉讼代理人吴开元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张应红上诉请求：依法撤销云南省广南县人民法院（2020）云2627民初1301号民事判决，改判驳回崔若的一审全部诉讼请求。事实和理由：首先，张应红于2015年3月通过协议方式将修理厂转让给刘富后，已将此转让的相关事宜通知了崔若，崔若不仅自始未对该转让行为提出任何异议，相反以土地出租人身份实施了诸多积极行为，包括：崔若自2016年3月起便直接向刘富主张租金，而未向张应红主张，并且在此期间崔若与刘富之间为收取租金事宜发生多次纠纷争执，还曾为此报警，民警也曾多次出警处置；2015年7月，张应红因刘富未支付全部转让价款向广南县人民法院提起诉讼时，崔若明确答应可作为证人出庭作证，张应红与刘富纠纷案件进入执行阶段后，崔若亦积极配合执行法官进行强制执行工作。因此，崔若已经明确知晓张应红已将修理厂转让给刘富经营使用的事实，并以积极作为的方式认可此客观事实。其次，张应红与崔若之间的《土地租赁合同》属附解除条件合同，该合同已经于2016年3月15日因所附解除条件成就而自动解除，一审法院对此理解及认定明显错误。双方签订的《土地租赁合同》第二款约定：“一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地，如超期三天不交清租金的视为自动解除合同。”张应红将土地以及修理厂转让给崔若后，自2016年起未再向崔若支付租金，因此，根据《土地租赁合同》上述约定，合同已经于2016年3月15日失效并自动解除，合同权利义务即告终止。《土地租赁合同》于2018年3月11日期满后，不定期租赁合同项下的承租人系刘富，而非张应红，刘富长期、持续使用租赁物，崔若对此清楚知晓且没有提出任何异议，租金支付义务应由实际占有、使用的刘富承担及履行。第三，崔若所诉2016年3月11日至2020年3月11日期间共四年的租金240,000.00元系其怠于行使权利所致的扩大损失，应由其自行承担。综上，一审认定事实和适用法律均存在错误，恳请二审法院查明事实后依法改判。刘富上诉请求：依法撤销云南省广南县人民法院（2020）云2627民初1301号民事判决第一项，就本案发回重审，并依法驳回崔若该部分的一审诉讼请求。事实和理由：一、刘富系广南县莲城镇木季村租赁土地（以下简称争议土地）地上附着物的所有权人，一审法院判决张应红腾空争议土地的判决侵害到刘富的合法物权，且前后矛盾又无事实和法律依据，该部分判决依法应当予以撤销。根据本案一审判决以及（2015）广民一初字第246号民事判决书认定，张应红已经将争议土地上的设备、配件等转让给了刘富，且一审庭审张应红也证实转让的设备、配件等包括了地上的厂房，根据《物权法》等相关法律规定，刘富系争议土地地上附着物的所有权人，其合法权益应当得以保护，刘富属于有独立请求权的第三人。一审法院先是认可了设备、设施的转让行为，后又判决张应红腾空修理厂侵害刘富的所有权，一审法院的行为违反物权法的相关规定且与其认定事实前后矛盾。虽然刘富与张应红在《修理厂转让合同》中约定刘富不能拆除场内外设施，但不等同于张应红有权拆除。因此，应当依法撤销该部分判决，并驳回崔若的该部分诉讼请求。二、一审法院遗漏当事人，系严重违反法定程序行为，依法应当撤销一审判决发回重审。据一审法院查明，争议土地所有权人系崔坤并非崔若，一审法院认定的证据及内容，足以证实崔若至今没有取得崔坤就处理争议土地的授权，其与张应红签订的《土地租赁合同》的效力属于待定，该合同属于效力待定合同。一审法院明知该情节仍然认定该合同有效且判决支持崔若的诉讼请求显然不妥。该判决不仅侵害崔坤的合法权利，更重要的是张应红以及刘富可能还面临崔坤向其主张权利承担责任的后果和风险。三、崔若2016年、2017年度的租金主张已经超过了诉讼时效。从张应红及崔若签订的合同看，本案中崔若没有提供任何其向张应红主张权利的证据，其起诉2016年、2017年的租金已经超过诉讼时效，对其该请求应该予以驳回。综上，恳请二审法院依法撤销原判，发回重审，判决张应红腾空争议土地侵害了刘富物权，崔若的该部分诉讼请求应当予以驳回。刘富针对张应红的上诉辩称，刘富自始至终只与张应红存在转让关系，与崔若没有任何合同关系，张应红上诉状中称刘富与崔若形成不定期的合同是错误的，合同解除权是形成权，应该是守约方提出，并且有一年的除斥期，但在一年的除斥期没有任何人提出异议。张应红针对刘富的上诉辩称，通过刘富的上诉状可以明确得出本案争议的合同相对应的土地实际使用人是刘富。崔若针对张应红和刘富的上诉辩称，一、张应红的上诉理由无法无据。张应红称崔若明知修理厂转让给刘富经营的事实，还积极作为的方式认可，这一说法不符合本案的客观事实。事实上，崔若是在张应红转让修理厂后才知晓的，张应红与刘富所签订的转让合同上第五条中“如转租转让必报之甲方同意”是张应红私自加上的内容，双方所签的原合同上根本没有，可见，张应红的行为就带有欺诈性。关于张应红称与崔若所签的合同因解除条件成就而自动解除的说法根本站不住脚。虽然合同上有此约定，但是，在2016年3月第一年租期届满时崔若向张应红追要下年度的租金时，张应红才告知崔若由于其将修理厂及土地一并转让给刘富，双方正在打官司，法院判决刘富支付张应红租金，已经进入执行程序，这就是本案的客观事实，而并非张应红理解的“超期三天不交清租金视为自动解除合同”结果。因为张应红更换电话号码无法取得联系，致使问题搁置到今年3月。对于张应红诉称“土地租赁合同期限届满后，不定期租赁合同项下的承租人是刘富”，崔若同意其观点，但不同意就应该由崔若直接向刘富主张权利或直接收取租金。关于张应红诉称“240,000.00元的租金是由于崔若怠于行使权力所致的扩大损失，应由其自行承担”的说法纯属无稽之谈。崔若无法与张应红取得联系，找刘富协商，刘富以没有与崔若签订任何合同而无法协商，土地就这样一直被刘富使用至今。二、刘富称是涉案土地地上附着物的所有人，就理所当然是该土地所有权人，其理由依法不能成立。首先，本案诉争的是土地租赁合同纠纷，不涉及所有权的问题，假如刘富认为自己权利被侵害，刘富完全可以另案起诉主张权利。其次，在刘富与张应红签订的《修理厂转让合同》中，也清楚该厂的土地是每年支付60,000.00元租金，怎能仅凭一份合同就认为自己就是该争议土地所有权人？一审判决腾空土地归还权利人崔若并无不当。刘富关于一审程序遗漏当事人，并要求发回重审的理由不能成立。崔坤是崔若的父亲，作为家庭成员且属于成年人的崔若有权出租父亲名下的土地，并未违反国家相关规定和损害他人利益。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。崔若向一审法院起诉请求：1.判决解除崔若与张应红于2015年3月11日签订的《土地租赁合同》，责令张应红及时搬出修理厂所有设施，腾出所租赁的土地返还崔若；2.判决张应红及时支付拖欠崔若的租金240,000.00元。一审法院认定事实：2014年7月，徐俊（系张应红前夫）与崔若达成口头协议，由崔若出场地，徐俊投资共同合伙经营修理厂。徐俊与崔若因故解除合伙协议后，张应红于2015年3月11日与崔若经协商一致后，自愿签订《土地租赁合同》，合同约定：“甲方（崔若）自愿将位于广南县的土地一宗出租给乙方（张应红）经营汽车修理厂，该宗地紧靠洗车场围墙内，面积大约400平方米。租期为三年，第一年租金为60000.00元，第二年开始每年递增5%，自签订合同之日至2018年3月11日止；租金一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地，如超期三天乙方不交清租金的视为自动解除合同，甲方有权收回土地。”合同还约定“甲方只提供所租用的土地，国家收取的税费及相关费用均由乙方承担。合同期内必须依法经营不得转租。”双方签订合同当天，张应红向崔若支付了第一年即2015年3月11日至2016年3月11日的租金60000.00元。涉案租赁土地权属证号为广国用【2005】第006469984号，登记的土地使用权人为崔若的父亲崔坤。同日，张应红又将其在涉案租赁土地上经营的修理厂转让给刘富经营，双方为此自愿签订《修理厂转让合同》，合同约定：“张应红自愿将位于广南县中银修理厂转让给刘富营业，所转让的修理厂包括设备、配件等，场地租期三年，刘富不能拆除场内外设施。转让费为178500.00元。”合同还约定：“修理厂转让后，场地租金由刘富支付，每年60000.00元，各种税费、水电及各种费用均由刘富自理。”张应红与刘富签订《修理厂转让合同》后，刘富即开始经营修理厂。2015年7月30日张应红以刘富不按照合同约定履行义务为由，向广南县人民法院起诉要求刘富支付修理厂转让费及租金。2015年10月20日广南县人民法院作出（2015）广民一初字第246号民事判决，判令刘富给付张应红转让费及租金67540.00元。该判决书生效后，刘富没有主动履行判决书确定的义务，致使张应红向广南县人民法院申请强制执行，但至今未强制执行完毕。刘富从与张应红签订《修理厂转让合同》后即在涉案土地上开始经营修理厂，刘富没有经营修理厂之后，仍在涉案租赁土地上居住并使用至今。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，崔若和张应红于2015年3月11日自愿签订的《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，且《土地租赁合同》内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故《土地租赁合同》属合法成立并生效的租赁合同，对崔若和张应红均具有法律约束力，崔若和张应红之间形成了合法有效的租赁合同关系。崔若主张并要求解除案涉《土地租赁合同》，张应红抗辩称《土地租赁合同》约定的解除条件“租金一次性交清当年的租金后方能使用下一年的土地，如超期三天乙方（张应红）不交清租金的视为自动解除合同”已经成就，《土地租赁合同》已经解除。本案中双方在《土地租赁合同》中约定了合同解除的条件且该条件也已经成就，但合同解除权是形成权，只有在权利人行使解除权的情况下，才产生相关法律后果，不存在合同自动解除的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十六条第一款的规定，张应红并未提交证据证明双方已经协商一致解除合同，也未提交证据证明其在合同约定的解除条件成就后通知了崔若解除合同，应当由其承担举证不能的法律后果，故涉案的《土地租赁合同》并未自动解除。涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限为三年，即从2015年3月11日至2018年3月11日，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，崔若和张应红约定的租赁期限届满后，张应红应当将承租的土地返还崔若，但其未将土地返还崔若，任由与其具有合同关系的刘富使用租赁物至今，崔若知道刘富使用租赁物后对此没有提出异议，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限三年届满后，因双方的行为致使租赁的期限变为不定期，涉案的《土地租赁合同》由固定期限的租赁合同变为不定期租赁合同。张应红未按约定支付租金，双方在《土地租赁合同》中约定合同解除条件已经成就，崔若可以行使合同解除权，且因《土地租赁合同》是不定期租赁合同，当事人可以随时主张解除合同，崔若现以向人民法院提起诉讼的方式，在合理期限内向张应红做出了解除合同的意思表示，故涉案的《土地租赁合同》已具备法律规定的解除条件，应予解除。合同解除，合同的权利义务终止，但合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，故张应红应当将租赁物即涉案的租赁土地腾空返还给崔若，并支付租赁期间的租金。涉案《土地租赁合同》由固定期限的租赁合同变为不定期租赁合同，租赁期限即从2015年3月11日开始计算，因与张应红存在合同关系的刘富使用涉案土地至今，崔若于2020年4月提起诉讼，其主张的租金计算期限从2016年3月11日至2020年3月11日亦在合理范围，涉案《土地租赁合同》中约定的第一年租金为60000.00元，次年开始每年递增5%，张应红支付了第一年即2015年3月11日至2016年3月11日的租金后，剩余的租金至今未付，崔若按照60000.00元的标准计算2016年3月11日至2020年3月11日期间共四年的租金为240000.00元，也未超出双方在合同中的约定，予以支持。张应红答辩主张其与刘富之间签订了《修理厂转让合同》并约定“修理厂转让后，场地租金由乙方（刘富）支付，每年陆万元”，张应红和刘富约定的租金承担事宜系合同双方当事人的约定，属于对合同债务承担的约定，在未取得债权人即收取租金的权利人崔若的同意的前提下，张应红与刘富关于租金的约定并不对崔若产生法律效力，但张应红并未举证证明崔若已经同意或者追认了张应红与刘富签订的《修理厂转让合同》中关于租金的约定，应当由其承担举证不能的法律后果。张应红还主张崔若知道张应红与刘富之间的修理厂转让事宜，刘富作为涉案土地实际使用人，已于2016年3月与崔若形成新的租赁关系，应当由刘富承担相应责任。根据合同的相对性原则，刘富是基于其与张应红签订的《修理厂转让合同》才实际使用涉案租赁土地，张应红也未能证明刘富和崔若之间存在新的租赁关系，故对张应红的答辩主张，依法不予采纳。崔若的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。判决：一、解除崔若和张应红于2015年3月11日签订的《土地租赁合同》，由张应红于本判决生效后十日内将《土地租赁合同》中约定的位于广南县的租赁土地腾空并返还给崔若；二、由张应红于本判决生效后十日内支付崔若2016年3月11日至2020年3月11日期间的土地租赁费240000.00元。案件受理费2450.00元，由张应红负担。本案二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经征询各方当事人对一审认定的本案法律事实的意见，各方当事人对一审认定的本案法律事实均无异议。但崔若提出一审遗漏认定崔若知道张应红和刘富之间的转让合同时间，因为崔若是之后才知道的。关于崔若提出遗漏事实的异议，本院认为，经二审庭审，张应红一开始将修理厂转让、转租给刘富的事没有征得崔若同意，崔若是在催要第二年租金时才知道张应红与刘富之间签订合同的事实存在，故本院对崔若提出的遗漏事实的异议予以采纳。经二审审理，本院除对一审认定的本案法律事实予以确认外，另补充认定：张应红未将其与刘富之间签订转让合同的事告知崔若，也未征得崔若同意，崔若是在催要第二年租金时才知道张应红与刘富之间签订合同的事。另查明，在2015年3月11日签订合同时，张应红是与刘富签订《修理厂转让合同》在先，与崔若签订《土地租赁协议》在后。综合各方当事人诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：1.崔若与张应红之间签订的《土地租赁合同》是否已经解除；2.刘富与张应红之间转让、转租是否征得崔若的同意，崔若的诉请是否应得到支持；3.一审是否遗漏当事人。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：一、关于崔若与张应红之间签订的《土地租赁合同》是否已经解除的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，当事人就合同解除可以约定并可以附解除的条件。约定解除是指当事人在订立合同中约定解除的条件，当该条件成就时，被赋予解除权一方或者双方就可以行使解除权，使合同发生解除的效果。解除权是一种形成权。本案中，虽然崔若与张应红签订的《土地租赁合同》中约定“如超期三天乙方不交清租金的视为自动解除合同”，张应红支付了第一年租金后至今未支付租金，符合双方约定解除的条件，但作为享有解除权的崔若在合同解除条件成就时，其并没有以法定方式通知违约方的张应红解除合同，而是继续追要租金，说明其以行为变更了双方约定的解除条款，其没有行使解除权，不能再依约定解除合同。故张应红关于双方之间的《土地租赁合同》属附解除条件合同，该合同已经于2016年3月15日因所附解除条件成就而自动解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于刘富与张应红之间转让、转租是否征得崔若的同意，崔若的诉请是否应得到支持的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，张应红上诉称其与刘富签订《修理厂转让合同》是崔若知晓并征得崔若同意，崔若、刘富对此均不认可，而经审理查明，张应红将修理厂转让、转租给刘富并未征得崔若的同意，且双方在《土地租赁合同》中约定“合同期内乙方必须依法经营不得转租”，张应红提交的《土地租赁合同》中有手写部分“如转租转让必报之甲方同意”系张应红自己私自书写，并不是双方在签订合同时的真实意思表示，说明双方约定张应红就涉案土地不能转租，张应红与刘富签订的合同并不能对抗崔若与张应红签订的租赁合同。虽然崔若认可其在催要第二年租金时知道了张应红与刘富签订《修理厂转让合同》，根据法律规定，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，则推定出租人同意转租。但根据刘富的陈述“原告去找我时，只有我父亲在家，原告要求我们把设备等搬出去，土地是他的，原告并没有提到租金的问题”，说明崔若知道张应红将修理厂转让给刘富后，其叫刘富搬走，其并不同意张应红的转租行为，张应红未经崔若同意转租已构成违约。且根据双方合同约定，租赁期限是三年，租金第一年是60,000.00元，第二年开始每年递增5%，张应红交付第一年租金60,000.00元后就一直未交付租金，也构成违约，故崔若现要求解除双方之间签订的租赁合同符合法定解除的条件，应予支持。合同解除后，崔若要求张应红及时搬出修理厂的所有设施，腾出所租赁的土地返还崔若的诉请，亦应予以支持。至于刘富认为其是土地地上附着物设施的所有人，判决腾空设施侵害了其所有权的问题，本院认为，根据合同相对性原则，刘富因与张应红之间签订《修理厂转让合同》而产生的双方之间权利义务关系，属于另一法律关系，刘富可另行主张权利。关于崔若要求张应红支付拖欠租金240,000.00元的诉请是否应支持的问题。本案中，崔若与张应红之间签订的《土地租赁合同》约定租赁期限是三年，即从2015年3月11日至2018年3月11日，期满后，张应红依法应当将承租的土地返还崔若，但其未将土地返还崔若，任由与其具有合同关系的刘富使用租赁物至今，崔若知道刘富使用租赁物后未向张应红提出异议，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限三年届满后，因双方的行为致使租赁的期限变为不定期，涉案的《土地租赁合同》由固定期限的租赁合同变为不定期租赁合同。崔若要求张应红支付的拖欠租金即从2016年3月11日至2020年3月11日期间的租金，应予支持。根据崔若与张应红的《土地租赁协议》，从第二年开始每年租金递增5%，崔若仅主张每年租金60,000.00元，系其对权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。故张应红应支付崔若2016年3月11日至2020年3月11日拖欠的租金240,000.00元。一审予以支持该诉请并无不当，应予维持。张应红关于争议土地实际使用人系刘富，应由刘富支付租金的上诉理由，本院认为，因张应红与刘富之间签订《修理厂转让合同》而产生的债权债务关系，属于另一法律关系，张应红可另行主张权利。张应红的该上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于一审是否遗漏当事人的问题。本院认为，首先，根据合同相对性原则，签订《土地租赁合同》的是张应红和崔若，崔坤并不是合同相对人，崔若作为合同相对人提起合同纠纷主体适格；其次，虽然该涉案租赁土地权利人登记的是崔坤，但崔坤所享有的权利是物权，崔坤授权与否并不影响作为合同相对人的崔若主张权利；第三，刘富在一审中并未提出遗漏当事人，故一审不存在遗漏当事人，程序不当的问题。刘富关于一审遗漏当事人，应发回重审的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，关于刘富在上诉中提出崔若起诉的2016年、2017年的租金已经超过诉讼时效，对其该请求应该予以驳回的上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，刘富在一审审理时未提出诉讼时效抗辩，现在二审提出，应不予支持。综上所述，张应红的上诉请求不能成立，刘富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,900.00元，由张应红负担2,450.0元，刘富负担2,450.00元。本判决为终审判决。本判决书送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长  邹祖俊审判员  郭 琴审判员  贺雯琦二〇二〇年十二月二十九日书记员  伊寿芬