黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5680号上诉人（原审原告）：王宏海，男，1968年2月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙婧，黑龙江永拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市恒大兴业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区胜利街杨光公寓******。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：李蓉，女，1969年2月10日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。上诉人王宏海因与被上诉人哈尔滨市恒大兴业房地产开发有限公司（以下简称恒大兴业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。王宏海上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审法院忽略恒大兴业房地产公司作出的“无理由退房”的承诺，简单的以《商品房认购书》条款认定案件事实。恒大兴业房地产公司作出的“无理由退房”承诺真实、合法，有效、排他且不违反法律法规规定，亦不侵害他人合法权益。恒大兴业房地产公司在广告宣传中作出“无理由退房”的承诺，是其为售卖房屋作出的真实意思表示，如果此承诺是虚假的，恒大兴业房地产公司的行为则涉嫌发布虚假广告、欺骗消费者；恒大兴业房地产公司在宣传广告明显位置无附加条件的注明“无理由退房”，表明其自愿放弃相关权利，排除一切与“无理由退房”相悖的条款，从其表面意思理解，购房者在合同履行终结前均有权随时单方解除合同且无需承担任何违约责任，在普通老百姓看来，就是不需要有任何理由，随时可以退房，恒大兴业房地产公司自己赋予了“无理由退房”的排他效力；我国现行法律法规未禁止在广告宣传及销售过程中作出“无理由退房”的承诺，恒大兴业房地产公司“无理由退房”的承诺是合法的。“无理由退房”是恒大兴业房地产公司处于销售自己所有的房屋而作出的广告宣传，是基于有处分权的情况下作出的，未侵害他人的合法权益。王宏海作为接受该“无理由退房”承诺的一方，善意的、有理由的相信恒大兴业房地产公司作出的“无理由退房”是真实、合法、有效的，恒大兴业房地产公司应对“无理由退房”宣传的后果承担法律责任。二、一审法适用法律错误。1.“无理由退房”是对消费者购买房屋具体且确定的承诺，“无理由退房”应作为合同条款约束合同双方当事人。恒大集团“无理由退房”这一宣传标语在全国各大城市一直作为区别于其他开发商的独特性、专有性宣传标语，其宣传免除了购房者买房难、退房更难的后顾之忧，在民众心中产生强大的信任感。按照一般公众的理解，“无理由退房”是购房者可以单方面解除合同而无需承担违约责任。在这样的前提下，此“无理由退房”的承诺已经对商品房买卖合同的订立产生重大影响，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传广告应当视为承诺式要约，成为合同内容。本案中，王宏海在对恒大城“无理由退房”承诺充分信任的情况下，签订了《哈尔滨恒大城商品房认购书》，向恒大兴业房地产公司支付定金人民币20,000元，签订《哈尔滨恒大城商品房认购书》后，却被告知只有离婚才能办理贷款，王宏海对美满婚姻有着美好憧憬，这种贷款方式不仅违背王宏海真实意愿，也是《民法总则》第八条所禁止的。恒大兴业房地产公司应将“无理由退房”承诺作为合同内容严格履行，将定金返还给王宏海。2.在恒大兴业房地产公司未向一审法院提交其向王宏海明示“无理由退房”存在限制条件的证据下，一审判决单纯的以“一方原因未订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”适用法律错误。在恒大兴业房地产公司未尽到了解释说明及告知义务，且存在“无理由退房”承诺的情况下，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人共和国合同法》第六十条进行裁判，恒大兴业房地产公司应返还王宏海定金20,000元。3.恒大兴业房地产公司自愿放弃《哈尔滨恒大城商品房认购书》中定金条款的相关权利，且该条款为无效条款。双方签订的《哈尔滨恒大城商品房认购书》中关于定金条款的约定，与“无理由退房”的承诺相冲突，因“无理由退房”的排他效力，被上诉人在作出“无理由退房”时已明确对不特定的公众放弃在即将履行的房屋买卖交易过程中关于合同解除对己不利的权利，且提供此格式合同的恒大兴业房地产公司，排除王宏海主要权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的法律规定，此定金条款应认定为无效。三、一审法院作出判决时应当进行类案检索，同案同判。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第二条规定，王宏海向一审法院提交了裁判文书网中查询的（2019）晋0802民初3477号、（2019）豫0191民初31118号2份生效民事判决书，一审法院未采纳是错误的。恒大兴业房地产公司向一审法院提交的案例在裁判文书网中查无数据，是否为生效判决无从查证，且案件基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面均与本案无相似性，一审法院依据恒大兴业房地产公司提交的案例作出判决，同案不同判。恒大兴业房地产公司辩称，不同意王宏海的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。王宏海向一审法院起诉请求：判令恒大兴业房地产公司退还20,000元，给付利息（以20,000元为基数，自2019年10月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止）。一审法院认定事实：王宏海看到恒大兴业房地产公司的“无理由退房”户外宣传后，于2019年10月13日与恒大兴业房地产公司签订《哈尔滨恒大城商品房认购书》，主要内容：“甲（恒大兴业房地产公司）乙（王宏海）双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业情况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购认购哈尔滨恒大城楼盘53、54幢1-801单元房屋。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2.按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月22日前支付首期房款182,450元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》…；三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到哈尔滨恒大城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”签订认购书当日，王宏海依照认购书的协议支付了定金共计20,000元。后王宏海以不想因为买房贷款而办理离婚手续为由未交付首付款及签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。一审法院认为，王宏海与恒大兴业房地产公司签订的《商品房认购书》为预约合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。王宏海以恒大兴业房地产公司置业顾问告知需要离婚才可以办理房屋按揭贷款，其不想因为买房而办理离婚手续为由，故未交付首付款及签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，因该陈述无有力证据佐证，王宏海该陈述不能成立。王宏海主张恒大兴业房地产公司退还其认购时交付的20,000元，因双方已在《商品房认购书》中约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到哈尔滨恒大城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。王宏海不按认购书约定继续交付购房首付款及签订商品房买卖合同，系其违约在先。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，王宏海因个人问题不想继续购买房屋不属于法定的免责事由，故其要求返还定金，不符合法律相关规定，一审法院亦不能支持。王宏海称恒大兴业房地产公司在广告宣传时表示无理由退房，故应退还定金，王宏海虽因看到广告宣传到恒大兴业房地产公司欲购买房屋，但之后双方签订了商品房认购书，对定金问题进行了约定，应按双方约定履行合同，故对王宏海主张不予支持。综上，王宏海的诉讼请求，不予支持。判决：驳回王宏海的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，一审关于王宏海与恒大兴业房地产公司签订的《商品房认购书》性质的认定正确，本院予以确认。案涉《商品房认购书》对定金的交纳及处理、《商品房买卖合同》的签署时间、买受人购买房屋的付款方式等内容进行了明确约定，后王宏海未按约定缴纳购房首付款，亦未与恒大兴业房地产公司签署《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”王宏海主张系因恒大兴业房地产公司置业顾问告知其离婚才能办理贷款而其不愿离婚，因买受人购买房屋的付款方式与出卖人无关，王宏海对于房屋按揭贷款审批的付款方式应自行承担责任，王宏海因个人原因而未与恒大兴业房地产公司签订《商品房买卖合同》，故一审认定王宏海违约、依据案涉《商品房认购书》中关于定金的约定进行处理并无不当。关于王宏海主张恒大兴业房地产公司应按“无理由退房”返回其定金问题。王宏海虽主张其系因“无理由退房”的广告宣传而购房，但王宏海未能提供充分证据证实恒大兴业房地产公司向其承诺案涉房屋可无理由退房，恒大兴业房地产公司对此亦不认可，王宏海该主张无事实依据。综上所述，王宏海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王宏海负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月二十三日书记员  于文娟