安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民初118号 原告：黄山市自然资源和规划局，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路203号，统一社会信用代码11341000MB176714XY。 法定代表人：徐东海，该局局长。 委托诉讼代理人：吕泽民，安徽。 委托诉讼代理人：方歆，安徽。 被告：朱鸿武，男，1969年3月15日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 第三人：黄山港荣酒店投资管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路12号，统一社会信用代码91341000557830693K。 法定代表人：郭育林，该公司执行董事兼总经理。 原告黄山市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）诉被告朱鸿武、第三人黄山港荣酒店投资管理有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。原告资源规划局的委托诉讼代理人吕泽民、方歆到庭参加了诉讼，被告朱鸿武、第三人港荣公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资源规划局向本院提出诉讼请求：一、撤销（2020）皖10执异12号执行裁定；二、按（2020）皖10执2号执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1004号房产继续查封；三、按（2020）皖10执2号之一执行裁定书的裁决内容，对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1004号房产继续执行评估、拍卖；四、本案诉讼费由朱鸿武承担。 事实和理由：2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案,向黄山仲裁委员会递交仲裁申请书。2019年11月12日，黄山仲裁委员会对资源规划局与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，并依法向资源规划局和港荣公司送达。但港荣公司未按该裁决书的裁决履行。2020年1月2日，资源规划局就该裁决书向黄山市中级人民法院申请执行，黄山市中级人民法院立案后依法作出（2020）皖10执2号执行裁定和（2020）皖10执2号之一执行裁定，查封、评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆，包括案涉利港尚公馆3-4幢B1004号房产在内的26套不动产。2020年7月29日，朱鸿武对黄山市中级人民法院依法查封、评估、拍卖港荣公司屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1004号房产提出书面异议。黄山市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）皖10执异12号执行裁定，中止对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1004号房产的执行。 根据物权法第九条规定，朱鸿武虽与港荣公司签订商品房买卖合同并支付全部购房款，但尚未办理产权过户手续，案涉房产仍登记在港荣公司名下。作为买受人的朱鸿武仅享有请求港荣公司办理房屋登记的债权请求权，对案涉房产不享有所有权。同时案涉房产不属于住宅。故黄山市中级人民法院依法有权对港荣公司拥有的案涉房屋予以查封、评估、拍卖，（2020）皖10执2号执行裁定和（2020）皖10执2号之一执行裁定合法有效。 朱鸿武、港荣公司未发表意见。 资源规划局为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：资源规划局统一社会信用代码证书。证明资源规划局的主体资格。 证据二：港荣公司的工商登记信息。证明港荣公司的主体资格及从业范围。 证据三：仲裁申请书、黄山仲裁委员会（2018）黄仲裁字第115号裁决书、执行申请书。证明资源规划局申请对案涉房屋的执行具有合法的执行依据，且已经申请执行；案涉房屋不属于住宅性质。 证据四：黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号执行裁定书、（2020）皖10执2号之一执行裁定书。证明案涉房屋仍登记在港荣公司名下，黄山市中级人民法院依法有权采取相应的执行措施。 证据五：黄山市中级人民法院（2020）皖10执2号协助执行通知书。证明案涉房屋性质均为商业服务，不属于住宅。 证据六：黄山市中级人民法院（2020）皖10执异12号执行裁定书。证明案涉房产仍然登记在港荣公司名下，依法可予执行，黄山市中级人民法院（2020）皖10执异12号执行裁定书适用法律错误，应予撤销；朱鸿武与港荣公司签订商品房买卖合同后，朱鸿武因自身原因未能及时办理过户登记。 本院认证意见为：对上述证据的真实性予以认定。 本院经审理查明：2013年11月15日，朱鸿武与港荣公司签订一份《商品房买卖合同》，约定港荣公司将位于屯溪区房屋出售给朱鸿武，合同于2013年11月19日备案。案涉房屋购房款朱鸿武已全部支付给港荣公司。案涉房屋已交房验收，2015年12月9日朱鸿武缴纳相关契税。 另查明：2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，资源规划局向黄山仲裁委员会递交《仲裁申请书》。黄山仲裁委员会于2019年11月12日作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，裁决：一、港荣公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》的《合同补充条款》第一条约定的义务，即将案涉项目建设成为“国际一流品牌的五星级酒店”；二、自本裁决书作出之日起港荣公司停止销售利港尚公馆2-7#楼的所有集中商业房产；三、港荣公司于收到本裁决书之日起30日内支付资源规划局违约金人民10434.3957万元；四、资源规划局的其他请求不予支持。仲裁案件受理费535200元、处理费80000元，合计人民币615200元，由资源规划局负担61520元，港荣公司负担553680元，该款已由资源规划局预付，港荣公司在履行该裁决时一并给付资源规划局。 因港荣公司未按上述裁决履行，2020年1月2日，资源规划局就该裁决书向黄山市中级人民法院申请执行。黄山市中级人民法院于2020年1月6日作出（2020）皖10执2号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨港荣公司银行存款人民币105069935元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押同等价值的其他财产；二、冻结港荣公司银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2020年4月28日，黄山市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）皖10执2号之一执行裁定，裁定：评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆26套不动产。该26套不动产包含了朱鸿武购买的案涉房屋。2020年7月21日，朱鸿武对黄山市中级人民法院依法查封、评估、拍卖案涉房屋提出书面异议。黄山市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）皖10执异12号执行裁定，裁定：中止对屯溪区滨江东路12号利港尚公馆3-4幢B1004号房产的执行。 本案争议的焦点为：朱鸿武就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱鸿武于2013年11月15日就案涉房屋与港荣公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，后双方办理了房屋交接手续，由朱鸿武占有使用案涉房屋，同时，根据现有证据亦不能认定未办理过户登记应归责于朱鸿武。因此，朱鸿武就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。资源规划局主张朱鸿武对案涉房屋仅享有债权请求权，但因朱鸿武已经依约支付了案涉房屋的全部价款以及交纳了相关税费，港荣公司作为出卖人已经将案涉房屋的占有、使用、收益及部分处分的物权权能让渡给了朱鸿武，并将案涉商品房买卖合同办理了备案手续，朱鸿武基于房屋买卖合同享有的一般债权已经转化为对案涉房屋的物权期待权，该权利优先于资源规划局的普通债权，故对资源规划局的该主张，本院不予采纳。资源规划局主张案涉房屋不属于住宅，但朱鸿武提出执行异议的理由系基于对无过错不动产买受人物权期待权的保护，案涉房屋的性质与本案无关，对资源规划局的该主张，本院亦不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于使用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十条第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告黄山市自然资源和规划局的诉讼请求 案件受理费80元，由原告黄山市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  宋浩之 审判员  黄继顺 审判员  戴英杰 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理陈梦瑶 书记员陈莹 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于使用的解释》 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。