北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初15289号原告：北京市海淀区韦伯时代中心大厦业主委员会，住所地韦伯时代中心大厦c座-2层。负责人：郭敬海，主任。委托诉讼代理人：曹斌，北京市京伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，北京市京伦律师事务所律师。被告：北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园6号楼旁办公楼。法定代表人：张有，执行董事。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钢，北京市绅特律师事务所律师。原告北京市海淀区韦伯时代中心大厦业主委员会（以下简称韦伯时代业委会）与被告北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦伯时代业委会的委托诉讼代理人曹斌、李涛，被告国豪公司的委托诉讼代理人齐集、王钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦伯时代业委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令国豪公司撤出韦伯时代中心大厦物业管理区域；2、请求法院判令国豪公司向我业委会移交韦伯时代中心大厦物业管理用房以及相关物业管理资料、设备设施；3、请求法院判令国豪公司承担本案全部诉讼费用。现我方变更诉讼请求为：1、请求法院判令国豪公司向我业委会移交韦伯时代中心大厦相关物业管理资料,具体内容为：根据北京市物业管理条例第七十一条1-6项，物业管理资料包括六部分，（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主名册；（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；2、国豪公司承担诉讼费。事实和理由：国豪公司系韦伯时代中心大厦开发商选聘的前期物业管理企业，一直为韦伯时代中心大厦提供物业服务。2019年6月25日，我业委会在紫竹院街道办事处及社区居委会的指导监督下成立，7月23日，我业委会在北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处备案。2019年10月，韦伯时代中心大厦业主大会临时会议形成决议在公共区域进行公示并备案；解聘国豪公司前期物业服务合同和事实服务；授权我业委会通过公开招标方式选聘新物业服务企业、签订物业服务合同。后我业委会委托招标公司公开招标确定三名物业服务中标候选人。2019年12月份，韦伯时代中心大厦业主大会临时会议形成决议在公共区域进行公示并备案：选定案外人北京金地格林物业管理有限公司作为本大厦最终物业服务单位。2019年12月18日，我业委会将上述决议通过发函方式告知国豪公司，并要求国豪公司60日内完成物业交接、撤出物业管理区域。2020年1月17日，我业委会与案外人北京金地格林物业管理有限公司签订物业服务合同。截止起诉前，国豪公司一直拒绝进行物业交接并拒绝撤出韦伯时代中心大厦物业管理区域。我方认为，国豪公司的行为侵犯了韦伯时代中心大厦全体业主的合法权益，故诉至法院。国豪公司辩称，一、我公司不认可韦伯时代业委会的主体资格，以及业主大会召开、投票决议事项的真实性。1、韦伯时代业委会成立备案材料造假，召开业主大会紫竹院街道办事处和居委会并没有到场进行业务指导，业委会成立大会投票现场，仅有部分业主到场投票，其他业主通过视频等其他方式投票，并没有公证机关或街道办事处、居委会人员进行现场监督并核实投票人投票资格，投票程序存在严重瑕疵。2、2019年9月19日北京市海淀区韦伯时代大厦业主委员会发出的韦伯时代中心大厦业主大会临时会议召开方案公告，公告列明召开时间为2019年10月23日至2019年10月25日，表决事项为（一）解聘我公司前期物业合同和实施服务；（二）如果通过议题（一），则授权业委会聘请有资质招标代理机构以公开招标方式选聘新物业服务企业；（三）招标物业服务范围：地上包括B座邮局、C座大厦，不包括人教社（韦伯时代A座）楼内及地上院内部分等等。根据《物业管理条例》第十三条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”2019年9月19日北京市海淀区韦伯时代大厦业主委员会发出，韦伯时代中心大厦业主大会临时会议召开方案公告尾部仅有五名业委会成员签名，公告中并没有陈述本次临时会议是由20%业主提议，也没有附20%业主提议附件，所以本次临时会议召集程序违法。3、我公司通过问询部分业主，韦伯时代业主委员存在冒用业主名义投票，因此2019年6月25日的成立，以及2019年10月的表决事项不符合法律规定应属无效。二、韦伯时代业委会与韦伯时代中心A座大业主人民教育出版社相互勾结操纵选聘的金地格林物业公司并免除人教社物业费提高韦伯时代C座业主物业费，严重损害其他业主合法权益，其选聘金地格林为新物业公司行为无效。我公司认为，根据《北京市物业管理条例》关于物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。我公司认为韦伯时代业委会与新物业公司北京金地格林物业公司签署的北京市韦伯时代中心大厦物业服务合同中关于物业费提价却不涉及贵司人教社，人教社作为占地面积最大的业主每年仅需支付23800元的绿化费，而将C座业主物业费由我公司收费标准5.86元/平方米月提升为17.36元/平方米月，这是业委会与人教社赤裸裸相互勾结通过加收其他业主物业费的方式免除人教社物业费严重损害其他业主合法权益的恶意串通行为。三、原告第一项诉请被告我公司撤出韦伯时代中心大厦物业管理区域；第二项诉请被告我公司向原告韦伯时代业委会移交韦伯时代大厦物业管理用房以及相关物业管理资料、设备设施的诉讼请求不明确，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条起诉条件“起诉必须符合下列条件（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。本案中原告的诉状以及证据并没有明确韦伯时代中心大厦物业管理区域范围，业主共有、公用分摊面积，以及需要移交的资料和设施设备清单，其诉讼请求并不明确。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。针对原告现明确了要求交接的物业管理资料的内容，经我公司核实，情况如下：（一）小区共有部分经营管理档案，我公司从未在开发商处取得任何管理资料，此部分无法进行交接；（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录，小区没有系统的监控，电梯、水泵、外墙干挂系统、消防设备设施等一系列文件，在2019年8月23日已经移交给原告副主任张军，也进行了签收，原告不能重复主张交接；（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告，可以提供；（四）住宅装饰装修管理资料，我公司未保留，无法交接；（五）业主名册，已经在2020年8月5日开庭时，作为证据向原告、海淀法院进行了递交；（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议，我公司没有与自来水公司的供水合同，也没有和供电局签署的供电合同，垃圾清运也没有书面协议，无法交接。（七）其他物业服务过程中的形成的与业主利益相关的其他资料，属于隐私和商业秘密，不同意交付。本意见仅是按照法庭要求回复，不代表我公司对原告交接资料的诉讼请求的认可，不能作为其他用途使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、北京市海淀区韦伯时代中心大厦业主委员会于2019年7月23日经北京市海淀区紫竹院街道办事处（以下简称紫竹院街道办）备案。根据《业主委员会备案单》物业项目基本信息载明：名称北京市海淀区韦伯时代中心大厦；类型为住宅、办公；建筑物总面积126990平方米，业主总人数176人。首次业主大会会议召开时间：2019年6月17日至2019年6月24日。业委会委员为：郭敬海（主任）、张军（副主任）、胡毅（委员）、刘亚辉（委员）及贾浩（委员），共5人。备案单位意见处，紫竹院街道办意见为：该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和行程决定的法定要求，符合备案要求，现予以备案。就业主大会决议成立业委会的过程，根据北京市海淀区2019年韦伯时代业委会成立备案材料以及韦伯时代业委会提交的证据显示，2019年5月8日紫竹院街道办社区建设科作出《关于同意韦伯时代中心大厦业主申请设立业主大会的批复》，指定赵雪玲为筹备组组长，同意业主开展业主大会筹备组的发起工作。2019年6月25日，韦伯时代中心大厦业主大会投票表决：《韦伯时代中心大厦业主规约》、《韦伯时代中心大厦业主大会议事规则》、业委会委员，有表决权的业主人数为176人，建筑物总面积126990平方米。共计发出选票176张，收回选票130张，均为赞成票，其中130人占业主总人数73.86%，占业主专有部分总面积67.10%，为78202.71平方米。其中《韦伯时代大厦业主大会议事规则》第二条：业主大会的议事内容包括：（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意……决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。第四条：有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议……。国豪公司主张，小区内有表决权的真实业主人数为316人，除韦伯时代业委会统计的业主人数176人外，还有从开发商处购买的地下室房屋以及车位的业主。该公司向本院提交车位买卖协议、房屋买卖协议、测绘报告并申请购买上述房屋及业主的代表柴国武、邹明慧、狄建平出庭作证，三人作证在2010年前后，通过观看广告或朋友介绍，直接从开发商处购买了地下室及车位。经询问确认，上述证人均非韦伯时代大厦写字楼业主，均为单独购买地下室或车位，所购买的地下室和车位部分自用、部分直接委托国豪公司进行出租经营，上述证人从购买至今，并未缴纳过物业管理费用。韦伯时代业委会对上述证人的证言真实性均不予认可。国豪公司提交测绘报告中列明了共有共用建筑面积范围，并主张除共用部分外，均为专有部分，开发商可以对外出售，韦伯时代业委会对测绘报告的真实性予以认可，对证明目的不予认可，其主张共用部分外，专有部分是否能对外出售，应以房屋管理部门认定能否办理产权证为准，且上述购买车位及地下室的买方并非涉案小区写字楼的业主，根据相关法律规定，车位应优先由业主购买，其他人无权购买车位，并不能取得业主身份。国豪物业公司主张，人民教育出版社不应参与韦伯时代中心大厦业主投票，该公司主张人民教育出版社所有的房屋管理由该单位自己负责，并未委托任何一家物业公司管理。据此，人民教育出版社虽为韦伯时代中心大厦的业主之一，但因其与本次业主大会讨论事项无关，故无权就大厦物业的解聘及选聘物业公司进行投票，应从有表决权的业主人数中去除，相应专有部分面积也应当去除。韦伯时代业委会对此不予认可，其主张人民教育出版社作为业主，自然具有表决权。2、2019年9月19日，韦伯时代业委会三位业委会委员郭敬海、张军、贾浩提议召开韦伯时代大厦业主大会临时会议，并提请业主大会表决解除国豪物业服务和委托业委会选聘新物业事项。同日，韦伯时代业委会发布《韦伯时代中心大厦业主大会临时会议召开方案》，并在公告栏公示：公示内容包括会议时间2019年10月23日至2019年10月25日、表决方式为书面征求意见方式（投票表决）、表决事项，其中表决事项包括：（一）解聘国豪公司前期物业服务合同和事实服务；（二）如果按照法律等相关规定通过议题（一），则授权业委会聘请有资质的招标代理机构以公开招标的方式选聘新物业服务企业，并授权业委会与中标企业签订物业服务合同。2019年10月25日，业主大会临时会议召开，表决通过上述表决事项。2019年10月31日，韦伯时代业委会委托安达（北京）招投标代理有限公司招标及评标后，“北京金地格林物业管理有限公司”、“北京远悦物业管理有限公司”及“北京利天物业管理有限公司”获得入选资格。2019年11月28日，韦伯时代业委会表决形成决议，召开业主大会临时会议。2019年12月16日，业主大会临时会议以117票赞成选定“北京金地格林物业管理有限公司”为小区的新物业服务企业。2019年12月，韦伯时代业委会将上述决议内容告知国豪公司。国豪公司认为2019年9月19日临时会议召开方案公告尾部仅有五名业委会委员签名，没有陈述本次临时会议是由20%业主提议，也没有附20%业主提议附件，所以本次临时会议召集程序违法，以及存在冒用业主名义投票的情况，故主张2019年10月的表决事项应属无效。本院认为，根据双方举证质证及法庭审理查明情况，本案双方争议的焦点主要为：1、韦伯时代业委会成立是否符合法律规定。2、业主大会临时决定解聘国豪公司物业服务是否符合法律规定。3、物业档案和资料是否应当交接及具体交接内容。现分别予以论述。1、韦伯时代业委会成立是否符合法律规定。韦伯时代业委会系经过紫竹院街道办2019年7月23日备案通过，备案的建筑物总面积126990平方米，业主总人数176人。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约……（四）选聘和解聘物业服务企业……。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，业委会的成立须满足业主人数过半、专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。根据北京市海淀区2019年韦伯时代业委会成立备案材料记载，针对成立韦伯时代业委会的业主大会，投赞成票的人数为130人，占业主总人数73.86%，对应的占业主专有部分总面积67.10%，为78202.71平方米，符合法律规定的双过半的要求。对于国豪公司提出的小区实际业主人数为316人，除韦伯时代业委会统计的业主人数176人外，还有从开发商处购买的地下室房屋以及车位的业主。《物业管理条例》中，并未对业主身份如何认定进行明确的规定，而《北京市物业管理条例》第二十五条对此规定为：房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本条例所称业主还包括：（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。根据国豪物业公司提供的车位买卖协议、房屋买卖协议以及证人证言，确实反映开发商曾将部分地下车位及地下室出售他人，但上述出售部分是否符合房屋管理部门规定的可以合法出售的专有部分，仅根据测绘报告共有部分的排除法认定为专有部分明显依据不足，国豪公司并未提交证据证明开发商所出售的上述房屋及车位，取得相应的预售或者销售合法手续，同时根据购买上述车位及房屋的证人证言，从购买至今均未实际缴纳过物业管理费用，因此上述购买人的业主身份，依照现有证据无法予以确认。在此情形下，统计业委会成立是否符合双过半要求，并不能将上述人员及相应面积计算在内，依据现有的证据显示，韦伯时代业委会成立已经经过双过半数的业主通过业主大会同意并经紫竹院街道办备案，符合法律规定，其主体资格并不存在瑕疵。人民教育出版社作为涉案小区的所有权人之一，必然为该小区的业主，对于国豪公司主张该社不应行使业主的上述权利的辩称，与法律规定明显相悖，本院不予采信。2、业主大会临时会议决定解聘国豪公司物业服务是否符合法律规定。国豪公司认为临时会议程序存在重大瑕疵，对此国豪公司提出的主要理由为临时会议的召开，不符合《物业管理条例》及《北京市物业管理条例》规定的经20%以上的业主提议的前提条件。《物业管理条例》第十三条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《北京市物业管理条例》第三十五条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。上述规定确实明确了经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，对此本院认为，上述法律法规实际规定了20%以上的业主提议，业委会是应当组织召开业主大会临时会议，是对于业委会保护业主权利、履行业委会职责的强制性要求，但并未对业主自行决定召开业主大会临时会议的其他形式进行禁止。对于业委会履行职责的范围，《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。从中可以看出，业委会本身也具有召集业主大会会议的职责。而经过业主大会通过的《韦伯时代大厦业主大会议事规则》中，第四条规定：有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；（二）经业主委员会半数（含）以上委员提议……，结合业主大会、业主委员会的功能价值是鼓励业主更有效有序的维护自身权益，对于法律法规并未明确禁止的事项，应鼓励和允许业主进行自我管理，因此上述议事规则的内容，并不违反法律法规的规定。韦伯时代业委会根据《韦伯时代大厦业主大会议事规则》，由5个委员中过半数的3名委员提议召开业主大会临时会议，不应认定违反法律法规的规定。因此，据此召开的业主大会临时会议通过的解聘国豪公司的物业服务，亦应有效。3、物业档案和资料是否应当交接及具体交接内容。鉴于上述论述，韦伯时代中心小区业主已经通过决议解聘国豪公司的物业服务，后者应当向该小区业委会即韦伯时代业委会交接物业资料。具体内容韦伯时代业委会明确参照《北京市物业管理条例》第七十一条规定的内容交接，对此本院予以支持，但具体交接的资料应以国豪公司实际持有为前提。该七十一条规定的资料和档案有：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主名册；（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料，韦伯时代业委会明确要求国豪公司交接前（六）项内容，根据国豪公司核对后确认，（三）、（五）项其持有，其他除（二）项已经交接过外，其他资料其并不持有，因此，国豪公司应将（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告及（五）业主名册与韦伯时代业委会交接，因（五）业主名册在本案诉讼中国豪公司已经作为证据向法庭提交并送达韦伯时代业委会，已经不具备再行交接的实际意义，因此国豪公司应将（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告交接韦伯时代业委会。对于其他项目，依照现有情况，无法证实国豪公司实际持有，因此本院对于韦伯时代业委会的其他诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条、七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十三条、第十五条规定，判决如下：一、北京国豪物业管理有限公司于本判决生效后七日内，将韦伯时代中心大厦物业服务区域内的水箱清洗记录及水箱水质检测报告向北京市海淀区韦伯时代中心大厦业主委员会交接；二、驳回北京市海淀区韦伯时代中心大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费五十元，由北京市海淀区韦伯时代中心大厦业主委员会负担二十五元，已交纳；由北京国豪物业管理有限公司负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐铸人民陪审员  汉青人民陪审员  杨磊二〇二〇年十二月三十日书 记 员  宋窈