湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16330号原告：长沙浏阳河产业带建设有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道二段300号。法定代表人：谭卿，总经理。委托诉讼代理人：孙华隆，湖南君卓律师事务所律师。被告：湖北省电影发行放映总公司，住所地武汉市江岸区胜利街218号。法定代表人：陈敦亮，总经理。委托诉讼代理人：邓岗，男，1979年6月5日出生，汉族，住武汉市江岸区，系公司职工。被告：长沙酷映兴乐影院管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道二段305号“浏阳河婚庆文化园”A1-3号。法定代表人：邓岗。委托诉讼代理人：窦伟丽，女，1981年7月6日出生，汉族，住山东省沂水县，系公司经理。原告长沙浏阳河产业带建设有限公司（以下简称浏阳河公司）与被告湖北省电影发行放映总公司（以下简称湖北电影发行公司）、被告长沙酷映兴乐影院管理有限公司（以下简称酷映公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浏阳河公司的委托诉讼代理人孙华隆、被告湖北电影发行公司的委托诉讼代理人邓岗、被告酷映公司的委托诉讼代理人窦伟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳河公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告酷映公司向原告支付租金及管理费2788301.78元（暂计算至2020年9月2日，后续租金及管理费按照合同约定支付），违约金1000万元，共计12788301.78元；2.判令被告湖北电影发行公司对酷映公司上述义务承担连带偿还责任；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年12月4日，原告与湖北电影发行公司签订《物业租赁合同》，合同约定，原告将位于湖南省长沙市芙蓉区浏阳××道××段××号××共计5412平方米的部分物业（以下简称涉案房屋）出租给湖北电影发行公司使用，租期15年。自起租日起6个月为免租装修期，期满后湖北电影发行公司按照合同约定向原告支付相应的租金，如其违反合同约定，将承担一千万元违约金。后原告与酷映公司、湖北电影发行公司达成三方协议，自2012年12月4日起，将原告与湖北电影发行公司的租赁合同中承租方变更为酷映公司，原合同的商务条款不变，湖北电影发行公司为酷映公司在租赁合同中的义务承担不可撤销的连带担保责任。合同生效之后，双方依约履行，但自2020年1月起，酷映公司未按照约定时间向原告支付租金，截止到2020年9月2日，酷映公司欠缴租金已达2788301.78元。经原告方催缴，二被告仍未履行。故，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告酷映公司辩称：1.酷映公司不存在违约故意，也不存在违约行为，《物业租赁合同》的履行遭遇不可抗力，已经中止履行。酷映公司签订《物业租赁合同》承租涉案房屋用于经营万达电影城。2020年初，新冠肺炎疫情突袭，给全国各行业带来了巨大冲击，电影院线行业也不例外。2020年1月23日，酷映公司接到中共长沙市委宣传部下发《关于印发当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：位于长沙市芙蓉区浏阳河大道二段300号“浏阳河”系原告公司经营管理。2012年12月4日，原告（甲方）与湖北电影发行公司（乙方）签订《物业租赁合同》，合同约定，原告将位于湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道二段300号“浏阳河”A1-3室（以下简称涉案房屋）共计5412平方米的部分物业出租给乙方使用；租赁物业的租赁期限为15年，自起租日起十五年；乙方自起租日起享有6个月免租装修期；自起租日开始，乙方应按照本合同约定向甲方支付租金；租期内，租金按每财年净票房提成租金与每财务年度保底租金取其高，保底租金第1-3年为300万元/年，第4-6年为320万元/年，第7-9年为350万元/年，第10-12年为380万元/年，第13-15年为400万元/年；乙方应于每月10号前支付当月保底租金给甲方；租赁期内，乙方应向甲方或其指定的商业管理公司按人民币8元/平方米/月的标准支付当月的管理费，即该涉案房屋每月的商业管理费为43296元；乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方支付履约保证金50万元；乙方违约或违法提前解除本合同的或未履行本合同之约定致使甲方的本合同根本目的无法实现，并造成重大经济损失，乙方应向甲方交纳违约金1000万元。合同还约定了其他事项。后原告与二被告签订《房屋租赁合同至主体变更协议》，协议约定，自2012年12月4日起，原告与湖北电影发行公司签订的《物业租赁合同》中的承租方由湖北电影发行公司变为酷映公司，原合同其他条款保持不变，酷映公司承诺其完全理解与接收原合同约定的条款，同意履行原合同变更后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任；湖北电影发行公司对酷映公司履行合同过程中及原合同终止或解除后应向甲方承担的责任无条件、不可撤销的承担连带清偿责任，连带担保责任范围不仅包括原合同、也包括酷映公司与原告签订的与原合同相关的其他补充协议、文件等。2013年1月1日原告与酷映公司签订《房屋交付确认书》，双方确认涉案房屋的交付时间为2013年1月1日。房屋交付后，浏阳河公司与酷映公司均依约履行。2020年始，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，酷映公司自2020年1月份开始欠付租金。2020年1月23日，中共长沙市委宣传部向各区县（市）委宣传部、市电影业协会、各公益电影放映单位、各商业影院、各点播影院发布《关于印发的通知》，通知各商业影院和点播影院在此特殊时期，从即日起，须暂停营业，并在门口醒目处张贴停止公告，并积极做好观众安抚工作，对已购票的观众，耐心解释，并为其办理退票改签手续。2020年7月17日，湖南省电影行业协会向各电影院发布湘影协[2020]11号关于印发《湖南省电影院恢复开放方案》《湖南省电影院恢复开放疫情防控指南》的通知，确定湖南省电影院于2020年7月20日恢复开放。后湖南省电影行业协会又于2020年7月24日向原告发出《关于建议免除暂停营业期间房屋租金的函》，建议原告免除酷映公司暂停营业期间的房屋租金。本院认为：原告与二被告签订的《物业租赁合同》及《房屋租赁合同之主体变更协议》系当事人真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原告与酷映公司、湖北电影发行公司三方签订协议约定将湖北发行电影公司在原租赁合同中的权利义务转让给酷映公司合法有效。本案中原告已经按照合同约定将涉案房屋交付给酷映公司，但酷映公司自2020年1月份开始欠付租金及管理费，已经构成单方违约，故本院对于原告请求酷映公司支付租金及管理费的诉讼请求予以支持，至2020年9月2日酷映公司已经欠付租金2342922万元（350万元/年/12月*8月+350万元/365天*1天），管理费347811.2元（43296元/月*8月+43296元/月/30天*1），以上共计2690733.2元，自2020年9月3日起被告应按合同约定继续支付租金。又因2020年始新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内爆发，全国各地相继采取封城、封路、停工停产等各类措施，各地人员、企业、商铺面临无法正常复工、开业、经营等情况，酷映公司也因疫情无法正常使用涉案房屋，且直至2020年7月20日才收到湖南省电影行业协会关于电影院恢复开业的文件，故本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款之规定，酌情确定由原告减免被告2020年1月-2月租金，故酷映公司还需向原告支付租金1759589元及管理费261219.2元，以上共计2020808.2元。本院对于原告请求被告支付租金及管理费2788301.78元的诉讼请求，本院在2020808.2元的范围内予以支持，超出部分不予支持。因原、被告三方签订的《房屋租赁合同之主体变更协议》约定湖北电影发行公司对酷映公司在履行合同过程中应向原告承担的责任承担无条件、不可撤销连带担保责任，故湖北电影发行公司应对酷映公司需支付原告2020808.2元的租金及管理费承担连带清偿责任。关于原告请求被告支付违约金1000万元的诉讼请求，本院认为，酷映公司不支付租金系由新型冠状病毒肺炎疫情影响不能营业所致，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定属于不可抗力，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定“出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故本院对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款、第六款之规定，判决如下：一、被告长沙酷映兴乐影院管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告长沙浏阳河产业带建设有限公司支付租金1759589元、管理费261219.2元（租金暂计算至2020年9月2日，后续租金应按合同约定继续支付）；二、被告湖北省电影发行放映总公司对本判决第一项确定的金额承担连带清偿责任；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98530元，由被告长沙酷映兴乐影院管理有限公司、被告湖北省电影发行放映总公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  柳满希人民陪审员  黄辉慧二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。