安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1623民初6166号 原告：合肥铭威物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县水湖镇吴山南路翰林苑小区，统一社会信用代码91340121664249407M。 法定代表人：郑义兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵立应，该公司利辛分公司经理。 被告：张克平，女，1962年3月27日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：郑飞（系被告丈夫）,住安徽省利辛县。 原告合肥铭威物业管理有限公司（以下简称铭威公司）与被告张克平物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告铭威公司的委托诉讼代理人赵立应，被告张克平的委托诉讼代理人郑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铭威公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张克平交纳拖欠铭威公司的物业费2136元和逾期交纳的滞纳金3120元，共计5256元；2、本案诉讼费用及相关费用由张克平承担。事实与理由：铭威公司是张克平居住的阳光学府的物业管理单位，张克平房屋面积为131.76平方米，每年6月份要向铭威物业交纳每平米0.45元的物业费，合计为每年712元。但张克平自2017年至今没有交纳，3年累计的物业费共计2136元，逾期缴纳滞纳金3120元，合计5256元。经铭威公司多次催要无果，为此起诉。 张克平辩称，原、被告没有形成服务合同，铭威公司也没有尽到物业管理的义务。1、铭威公司没有和业主们签订合同，也没经过全体业主（双过半）同意，擅自进入，强行劣质服务，非法成立业主委员会，非法伪造《补充协议文件》。从合同上看，法人代表不是同一人，业主委员会也不是同一个，公章不统一，合同有假；2、大量照片证明小区管理不当，草皮毁坏、公共设施没有维修、垃圾清理不及时等等，物业公司没有履行自己的义务，多次反映未果；3、铭威公司曾多次非法擅自停张克平家的电，张克平已经报案，派出所有备案。综上，铭威公司的行为已经违反了相关法律法规，侵犯到了广大业主的合法权益，张克平有权拒绝交纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、铭威公司举证的《小区物业服务合同》，证明铭威公司与阳光学府业主委员会及朱瓦房社区签订物业服务合同。张克平认为铭威公司和业主委员会签订合同没有经过业主过半数同意。经审查，该合同系2016年12月23日签订，甲方为利辛县阳光学府业主委员会，乙方为合肥铭威物业管理有限公司，合同内容是铭威公司与阳光学府业主委员会签订小区物业服务合同，约定由铭威公司为阳光学府提供物业管理服务。合同上的甲方签章为“利辛县朱瓦房社区阳光学府业主委员会”，乙方签章为“合肥铭威物业管理有限公司”，该合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。张克明的异议缺少证据支持，本院不予认可，但该合同主体是阳光学府业主委员会和铭威公司，不包括朱瓦房社区，因此，该证据仅能证明铭威公司与阳关学府业主委员会存在物业服务合同关系。 2、铭威公司举证的朱瓦房社区证明两张，证明阳光学府业主委员会是在朱瓦房社区原党委书记朱曙光主持的业主大会上选举成立的，程序合法，公平公正有效。张克平对该证据的真实性有异议，认为业主委员会成立不真实，有虚假。经审查，两份证明皆由利辛县朱瓦房社区委员会出具，一份下有朱瓦房社区居民委员会的印章，一份下有朱瓦房社区居民委员会与阳光学府小区业主委员会的印章，张克明认为业主委员会成立不真实，证据不足，不予认可，本院对该证据予以认定。 3、铭威公司举证的照片一组，证明铭威公司为业主提供了服务，业主赠送了锦旗。张克平对该证据的真实性有异议，认为该证据是虚假的。经审查，该证据包括业主赠送锦旗的照片，铭威公司提供物业管理服务的照片以及有关铭威公司的新闻报道等，张克平的异议缺少证据支持，本院对该证据予以认定。 4、张克明举证的照片12张，证明小区里车辆乱停，铭威公司没有管理，车辆压坏草坪，小区内的桂花树被砍。铭威公司辩称小区设计时只有80多个车位，现在业主有车500多辆，车位不够，所以业主占用草坪，砍伐的树都是死树。经审查，根据《小区物业服务合同》的规定，铭威公司确实存在管理不善的情况，违反了合同规定的管理目标，本院对该证据予以认定。 5、张克明举证的（2020）皖1623民初35号民事裁定书，证明铭威公司的起诉不合法。铭威公司辩称该裁定书内容是分公司的起诉主体资格不符，起诉被驳回。经审查，裁定书内容系铭威公司利辛分公司作为起诉主体不适格，驳回起诉，并不能证明本案中铭威公司的起诉不合法，铭威公司异议成立，本院对该证据的证明目的不予认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的相关陈述，本院审理查明的事实为：2015年8月，阳光学府业主委员会经业主大会选举成立，吴浩担任主任；2016年12月23日，吴浩代表利辛县阳光学府业主委员会与铭威公司签订《小区物业服务合同》，约定由铭威公司为阳光学府提供物业管理服务，物业交付委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿化的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理、车位划定等，多层每月每平方米建筑面积0.45元，对业主和物业使用人员逾期交纳物业管理费的，铭威公司可以从逾期之日起按应缴费用2‰按日加收滞纳金，合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，物业费每年第一个月预收一次。2018年5月14日，阳光学府业主委员会召开业主大会，选举更换了各栋楼长与业主委员会主任。张克平是阳光学府的业主，居住房屋面积为131.76平米，根据物业合同约定，业主每年6月份要向铭威公司交纳每平米0.45元的物业费，合计为每年712元。张克平自2017年至今没有缴纳，3年累计拖欠物业费共计2136元。经铭威公司多次催要无果，遂诉讼来院。 本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会签订的，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原告与阳光学府业主委员会签订的《小区物业服务合同》， 合同主体适格，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《小区物业服务合同》对阳光学府小区内的全体业主均具有约束力，《小区物业服务合同》约定“本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”，张克平作为阳光学府全体业主中的一员，也应当履行本合同。铭威公司为阳光学府小区提供物业服务，张克平作为该小区业主也应当按约定交纳相应物业费用，现张克平自2017年起至今没有交纳物业费，违反《小区物业服务合同》的约定，应承担相应的民事责任。张克平称铭威公司非法停电，未提供证据证明，法院不予认定；张克平称铭威公司未尽到物业服务之责，车辆停放在绿化带、草皮损害，但其提供的证据不足以证明铭威公司提供的物业服务所存在的瑕疵达到了减免物业服务费的程度；因此，铭威公司请求张克平交纳物业费2136元的诉请，本院予以支持。阳光学府业主委员会于2015年成立，2016年签订《小区物业服务合同》，2018年换届，因此前后公章不一致，张克平辩称业主委员会前后签章不一致，合同有假的异议不成立，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《小区物业服务合同》约定的滞纳金计算标准过高，且张克平未及时向原告交纳物业费，是因原告提供的物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠，故对铭威公司要求张克平因未交纳物业服务费应支付的滞纳金（违约金）3120元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告张克平于判决生效之日起五日内交纳原告合肥铭威物业管理有限公司物业费2136元； 二、驳回原告合肥铭威物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由合肥铭威物业管理有限公司承担15元，张克平承担10元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  周犇 二〇二〇年十二月七日 书记员  王猛