北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15403号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：李彬，男，北京万科物业服务有限公司项目负责人。委托诉讼代理人：魏铭，女，北京万科物业服务有限公司员工。被告：刘国良，男，1958年7月20日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告刘国良物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司之委托诉讼代理人李彬、魏铭，被告刘国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司向本院提出诉讼请求：1．判令刘国良向万科公司支付2020年1月18日至2020年10月31日拖欠的物业服务费1983．7元、违约金255．01元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据《清苑嘉园项目前期物业服务合同》，原告为物业服务企业，被告为北京市房山区长阳汇商东路一号院x号楼x单元xx室业主。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费义务。自2020年1月18日至2020年10月31日拖欠物业服务费1983．7元、违约金255．01元。经原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。刘国良辩称，一、答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。万科公司与涉案小区开发建设单位北京万年基业长阳置业有限公司（以下简称万年基业公司）签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》，是非法的，无效的。第一，该合同没有签署日期，不知何时何地签署的。第二、此合同的签署是不合法的。此合同第二章显示合同期限自2019年10月1日起至本小区成立业主委员会止，说明该合同是在2019年下半年接近10月份签署的此合同，我是2016年2月22日与万年基业公司签署的商品房预售合同，预售合同附件七明确约定物业管理公司是北京兴邦物业管理有限公司（以下简称兴邦物业），2017年4月30日答辩人收房拿钥匙，此时是兴邦物业的人员跟着收房，同时与答辩人签署了“清苑嘉园入住通知书、北京市居民供热采暖合同，天然气安全使用协议书、消防安全协议书”等，说明兴邦物业在合同上和事实上都是本小区的前期物业管理公司。答辩人不清楚万年基业公司何时与兴邦物业解除合同，与万科公司签订合同的。其没有告知答辩人，更没有与答辩人协商。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的约定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。所以万年基业公司在绝大部分房屋卖出后，只是业主之一，在没有通知和协商其他业主的情况下，万年基业公司单方面私下解聘兴邦物业、与万科公司签订合同非法，该合同是无效的。万科公司没有与业主大会及答辩人签订《物业服务合同》，所以起诉状中原告与被告没有服务与被服务的关系，被告主体不适格。二、应当由建设单位支付的费用不应当转嫁给业主。前期物业服务合同涉及的费用种类很多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，必须在合同中予以列明。根据答辩人与万年基业公司签署的《北京市商品房预售合同》附件七《前期物业服务合同》第九条规定，在完成物业共有部分交接前，万年基业公司不得向甲方收取物业服务费。本案中，涉案小区至今未完成公共区域的查验交接，不符合向业主收取前期物业服务费的前提条件。根据《中华人民共和国物权法》的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房等属于业主共有。根据现有证据证明，本小区的大部分道路、绿地、车库，以及出入门等公共设施不允许答辩人使用，万科公司和万年基业违法建设隔断、铁门等，为此部分业主诉至房山法院，已得到了法院的支持。三、涉案小区在未完成价格公示以前，被答辩人主张的物业费缺乏依据。依据商品房预售合同附件七的前期物业服务合同第七条约定，据测算，限价商品住房的物业服务标准为2．77元/平方米·月。物业服务内容和标准、收费标准和方式等应在物业区域内显著位置设置公示栏，如实公示，及时更新信息。依据《北京市物业管理条例》的约定，本案中，涉案小区《物业服务费用评估报告》，建设单位或者原告从未向任何业主出示过或公示过。被告对于物业费2．77元/平方米·月的测算依据不认可，被告收取物业费没有依据。四、物业费的收取应当质价相符，被答辩人主张的物业费收取标准缺乏支撑材料。根据相关规定，保障性住房项目选聘物业服务企业后应签订物业服务合同。物业服务合同期限一般不超过3年。服务企业应按照物业服务合同约定的服务标准，为业主提供质价相符的服务。商品住房与保障性住房实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。根据商品房预售合同中附件七的前期物业服务合同的约定，列举涉案小区公共服务设施部分未建成、部分未对答辩人开发使用。在另案中年，房山法院通过现场勘验认定“涉案小区内的隔离设施在事实上妨碍了限价商品住房业主对小区内较好设备、公共设施使用的权利”，即便第三方物业服务评估监督机构已经评估测算，但是由于其测算时不是依据涉案小区的现实情况，对其认定的2．77元/平方米·月的收费标准无法形成有效的支撑，涉案小区不符合2．77元/平方米·月的收费标准。五、被答辩人的物业费与服务水平不符合相适应的原则。被答辩人承诺为小区提供事实物业服务为二级物业服务标准。包含被告在内的涉案小区业主现有居住环境完全看不到有这么高标准的物业配套服务。被答辩人主张高额的物业服务费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。具体情况包括：1．被答辩人不给保障房业主配发小区南门、北门等小区主出入口门禁卡，保安阻拦保障房业主进入小区南门、北门。致使保障房业主无法使用小区公用绿化及大部分公用道路，严重损害了答辩人使用公用较好设施的权利。同时也使答辩人实际使用的公用设施没有达到《前期物业服务合同》中约定的标准，不允许答辩人按照合同使用却要求答辩人按照合约约定标准收费，也违反了《中华人民共和国合同法》公平、诚实信用的原则。2．涉案小区没有环形消防道路、消防通道常年关闭，并用铁链锁死。被答辩人在消防通道前设置水泥墩、金属地桩等障碍物。违反了消防法的规定，给小区业主生命财产带来重大安全隐患。3．在新冠疫情防控期间，被答辩人消杀防控工作极不认真、极不负责、极不专业，严重影响涉案小区业主的生命健康权益。六、被答辩人主张的违约金过高，而且缺乏依据。本案答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，更未对违约金条款进行约定。被答辩人主张收取的是2020年1月18日至2020年10月31日的物业服务费，由于答辩人与被答辩人之间并未约定交纳物业费的时间期限，2020年尚未结束，被答辩人不符合收取滞纳金的条件。此外，相关法律对于拖欠物业费是否支付滞纳金也没有规定，且本案中原告主张的违约金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。因此，本案被答辩人违约金的主张缺乏合同和法律的依据。综上所述，鉴于被答辩人提供物业管理服务、收取物业费及标准无合法合规依据，答辩人无需支付被答辩人主张的物业费及违约金。双方应当按照合同约定及小区现有实际情况，在涉案小区达到由被答辩人收取物业费的条件后，通过合规流程并遵循质价相符原则的前提下，再向答辩人收取物业费。由于被答辩人的放任，对涉案小区内的违法建设行为未以制止，直接违背了包括答辩人在内的保障房业主的意愿并严重损害了保障房业主的合法权益，答辩人保留要求被答辩人返还已交纳物业费、索要赔偿的权利，并恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万科公司向本院提交如下证据：1．前期物业服务合同；2．律师函；3．季度服务报告；4．更换物业服务公司的公告照片。刘国良对万科公司提交的证据1、3的真实性、关联性和合法性均不予认可，对证据2予以认可，对证据4质证称没有见过。本院对上述证据的真实性予以认可。被告提交如下证据：1．北京市商品房预售合同附件七前期物业服务合同及临时管理规约；2．责令改正通知书；3．隔断等非法建筑的照片；4．北京市房山区长阳镇18-02-13等地块项目总平面图；5．清苑嘉园入住通知书、北京市居民供热采暖合同，天然气安全使用协议书、消防安全协议书；6．快递柜安装位置问题。万科公司对证据1的真实性予以认可，对关联性不予认可；对证据2-5的真实性和关联性均不予认可，对证据6称入住小区提供物业服务前就已经安装完了。本院对上述证据的真实性予以认可。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年10月1日，开发建设单位万年基业公司（甲方）与万科公司（乙方）签订《清苑嘉园项目前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在清苑嘉园小区普通商品房、限价商品房、商业等提供前期物业服务；服务期限为自2019年10月1日起至本小区成立业主委员会止；物业服务收费为包干制方式，业主按照拥有物业的建筑面积交纳，普通商品房5．68元/月·平方米（含税）；限价商品房2．77元/月·平方米（含税）；商业用房5．00元/月·平方米（含税）；物业费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交年度首月最后一日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由甲方全额交纳。物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。北京市房山区长阳汇商东路一号院x号楼x单元xx室系刘国良与他人共同所有，其在庭审中陈述，愿意基于产权人之一的身份独立承担本案裁判的物业服务费用。因刘国良未交纳2020年1月18日至2020年10月31日期间的物业服务费用，万科公司诉至本院。刘国良与万年基业公司签订的商品房预售合同的附件七《北京市前期物业服务合同》中约定，经评估测算，【住宅】商品房4．52元/平方米·月，限价商品房2．77元/平方米·月。业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。在庭审中，万科公司提交公告照片显示，2019年9月26日，万年基业公司在小区公告栏发布《更换物业服务公司的公告》，公告载明：兴邦物业就本小区提供的物业服务截止至2019年9月30日，从2019年10月1日起，本小区将由万科公司提供物业服务。收费标准不变。我司将继续承担本小区的前期物业服务责任。2019年8月29日，北京市房山区住房和城乡建设委员会向万年基业公司发出京建法改（房住）字[2019]第690003号《责令改正通知书》，载明：你（单位）开发建设的广阳郡九号实施统一物业管理，商品房、保障性住房之间使用铁栏杆及绿植分割的行为违反了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》第十一条的规定，依据《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》第十六条的规定，现责令你（单位）于2019年9月13日前改正该行为，立即整改。在庭审中，另案被告陈庆仁提交北京市规划和自然资源委员会房山分局对其《信访答复》载明：1、关于核验问题。限价房11#、12#、13#、甲2#配套公建于2017年1月完成规划验收；商品房1#、2#、10#于2018年8月6日完成规划验收，3#、4#、8#住宅楼及地下车库，甲1#、甲3#、甲4#配套商业于2018年9月13日完成规划核验，5#、6#、7#、9#住宅楼于2018年9月30日完成规划核验。经核对，规划核验时的竣工图与审批图一致。2．关于小区道路被绿地覆盖问题。该问题请您向园林绿化主管部门或者城市管理综合行政执法部门反映。3、关于小区铁质隔离栏杆问题。目前，我分局已将该线索移送城市管理综合行政执法部门（市规（房）移送函【2019】第138号）和住建部门（市规（房）移送函【2019】第139号）。4、关于物业楼顶冷却塔及维护设施问题。已移送城市管理综合行政执法部门（市规（房）移送函【2019】第127号）。在庭审中，另案被告陈劲提交（2020）京0111民初3085号判决书，判决书载明，陈劲以商品房预售合同纠纷为由将万年基业公司、万科公司诉至本院，并提出诉讼请求称，1．判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的隔离铁栅栏、围挡、铁艺门拆除；2．判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区17号楼二层以上的建筑及冷却塔设施拆除；3．判令二被告将栽种在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的用于隔离的绿植移除；4．判令万科公司向原告发放业主一卡通（门禁卡），以保障原告在住宅人行主出入口（小区北门、南门）的通行权；5．判令万年基业公司自交房之日起至实际履行前述拆除行为之日止按照每年3万元的标准向原告进行损失赔偿；6．二被告承担本案诉讼费用。事实和理由部分载明，万科公司为清苑嘉园小区前期物业服务单位，该公司未按照《前期物业服务合同》的约定向3号楼、7号楼、11号楼的业主发放住宅人行主出入口（小区北门、南门）的门禁卡，严重影响小区业主在北门、南门的通行权利。万科公司为业主提供物业服务，应保障其拥有舒适的环境，但在其履行职责过程中，未尽到相关的管理、养护义务，对万年基业公司违法建设的行为，未进行阻止、规劝，其消极不作为的作法亦存在过失。本院认为部分载明，涉案小区隔离设施和17号楼楼顶的冷却塔降噪设施未经规划审批，相应行政主管部门已经发现此问题并正在行政处置过程中，在行政主管部门就上述事项作出生效行政行为之前，该事项不宜由法院通过民事诉讼予以处理。故对陈劲要求拆除铁栅栏、围挡、铁艺门、绿植和17号楼二层以上的建筑及冷却塔设施的请求，应予驳回。相关行政主管部门已经向万年基业公司出具《责令改正通知书》，而从现有证据来看，万年基业公司的举证不足以排除其整改义务，现涉案小区内的隔离设施在事实上妨碍了限价商品住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，万年基业公司作为房屋出卖人对此存在过错，应当承担赔偿责任。关于陈劲要求万科公司向其发放业主一卡通（门禁卡）的请求，本案案由为商品房预售合同纠纷，万科公司并非该法律关系的主体，对陈劲在本案中向万科公司主张权利不予支持。2020年10月28日，本院判决：万年基业公司赔偿陈劲3万元；驳回陈劲的其他诉讼请求。陈劲自称，万年基业公司已提起上诉。另，本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往清苑嘉园小区进行现场勘查，并录制了相关视频。调查情况如下：涉案小区3号楼、7号楼、11号楼为限价商品住房，关于小区隔离的情况：涉案小区限价商品住房和普通商品房被铁栏杆、2个铁艺门、绿植分割为东西两个区域，东侧为普通商品房，西侧为保障性住房，2个铁艺门分别建在限价商品住房3号楼、7号楼的东侧，两个区域设有门禁单独出入，限价商品住房业主出入口为小区西门。关于小区绿化情况：限价商品住房周围均有绿植，隔离绿植中有部分绿植已枯萎。关于小区卫生情况：在部分楼后存在已经被整理分类的可回收垃圾（万科公司陈述系小区某业主整理，会责令其清理），有专门的垃圾分类站，地面其他部分卫生良好。关于地下1-2层使用情况：3栋保障性住房地下空间连成一体；小部分房屋由社区服务中心、社区居民委员会和万科公司占有使用，其他房屋未被占有使用；有灯不亮的情况。2020年12月9日，本院与涉案小区居委会相关人员的谈话笔录载明，其于2020年5月到小区工作，据其了解，小区物业是2019年年底进入小区提供物业服务的，此前是兴邦物业提供前期物业服务。本院认为，本案的争议焦点有二：一是刘国良是否需要向万科公司支付物业服务费；二是刘国良应当按照何种标准向万科公司支付物业费。关于刘国良是否需要向万科公司支付物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。刘国良主张万科物业与万年基业公司签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》属于非法签订，应属无效，与其没有服务与被服务的关系。但根据本案查明的事实，万科公司实际为刘国良房屋所在的小区提供了物业服务，刘国良在事实上亦接受了该服务，无论该合同是否对其具有约束力，刘国良都应当向万科公司支付物业费，这也是诚实信用原则和公平原则的基本体现。故对刘国良的辩称，本院不予采纳。关于物业服务费收费标准。根据刘国良与万年基业公司签订的商品房预售合同附件七中的《前期物业服务合同》的约定，万年基业公司已就物业服务费进行评估测算，物业服务费标准为2．77元/平方米·月，万科公司与万年基业公司签订的《清苑嘉园项目前期物业服务合同》约定的收费标准与其约定一致，且两个前期物业服务合同约定的服务内容及标准并无明显差异，故对万科公司要求刘国良按照2．77元/平方米·月的标准支付2020年1月18日至2020年10月31日的物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。对刘国良关于收费标准未公示的辩称，本院不予采纳。关于违约金的诉讼请求，刘国良拒交物业费系因涉案小区存在违法建设隔断，并希望享受更好的物业服务，并不存在拖欠物业费的主观故意，故对万科公司要求刘国良支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。刘国良称涉案小区存在违法建设隔断等，公共设施未完全交付等，关于此问题，涉案小区部分业主已经另案起诉万年基业公司及万科公司，且相应行政主管部门已经发现此问题并正在行政处置过程中，该项辩称不能成为其拒交物业费的正当理由。关于物业服务质价不符等问题，根据本院查明的事实，虽然万科公司在绿化、保洁等方面存在一定瑕疵，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，现有证据不能全面、客观地反映万科公司提供物业服务的全部内容，万科公司亦提交了季度报告证明其履行了相关服务义务。综上，对刘国良合理的抗辩意见，本院予以采纳；不合理的抗辩意见，不予采纳。关于刘国良主张万科公司安装的快递柜影响其通风、采光等问题，要求尽快解决，被告可另行解决，本案中不予处理。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力。如业主对物业公司及现行物业服务费标准持有异议，应尽早召开业主大会，共同确定物业公司及物业服务费标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、刘国良于本判决生效后七日内支付北京万科物业服务有限公司2020年1月18日至2020年10月31日期间的物业服务费1983．7元；二、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘国良负担（已由北京万科物业服务有限公司预交，刘国良于本判决生效后七日内向北京万科物业服务有限公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二〇年十二月二十五日法官助理  董建平书 记 员  于 淼