河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再56号再审申请人（原审原告）：赵治伟，男，汉族，1958年7月22日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘雍，河南吉凯隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王竹雯，河南吉凯隆律师事务所律师。被申请人（原审被告）：安留军，男，汉族，1962年7月4日出生，住汝阳县。委托诉讼代理人：刘畅，河南航星律师事务所律师。原审被告：洛阳云外楼房地产开发有限公司，住所地：宜阳县寻村镇段村。法定代表人：马社子，该公司董事长。再审申请人赵治伟与被申请人安留军、原审被告洛阳云外楼房地产开发有限公司（以下简称云外楼公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院本院(2016)豫03民初288号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审,河南省高级人民法院于2020年5月20日作出（2020）豫民申789号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人赵治伟委托诉讼代理人王竹雯、被申请人安留军委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。原审被告洛阳云外楼房地产开发有限公司经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵治伟申请再审称，请求：1.依法撤销洛阳市中级人民法院的（2016）豫03民初288号民事判决；2.改判解除对于案涉房屋的查封，停止采取评估拍卖、变卖等强制措施，请求依法改判案涉房屋归冯延伟所有，并由云外楼公司继续履行合同，为申请人办理本案登记并办理房产证，本案一审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1.马虎令案件经过河南省高级人民法院和最高人民法院的判决和裁定，确认申请人可以排除执行，申请人于2019年9月得到上述判决情况，提出再审申请不超过六个月期限。2.本案与上述案件的内容、法律关系等相关事实相同，上述案件的判决应作为新证据，对原审判决进行再审。申请人在法院查封之前与云外楼公司签订房屋买卖合同，支付了全部购房款和实际占有房产，由于出卖人原因未办理备案申请人无任何过错。3.申请人于2012年5月与云外楼公司签订了《商品房买卖合同》，如期付清了全部房款申请人被申请人云外楼公司随即将房屋交付给了申请人，由申请人实际占有，并由长期对外出租，水电费、物业费也同期缴纳。合同签订后催促云外楼公司办证被推脱，根据合同约定出卖方应在180日内办理备案登记手续，由于出卖人的原因未能给予备案，申请人无任何过错。4.原审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，驳回申请人诉讼请求，系适用法律错误，本案应适用该规定二十七条和二十八条的规定，申请人享有排除执行的权益。同时根据《物权法》解释第二条的规定，根据查明的事实已经能够认定申请人是涉案房屋的真正权利人。安留军辩称，原告请求法院不予执行，解除执行措施，并确认执行标的为原告所有的诉求没有事实及法律依据。1.关于本案事实问题。原审原告提供的证据不能证明其关于案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并对案涉房产合法占有。首先，按照正常的交易习惯，买卖合同的双方一般均应先签订书面购买合同，买方才能按照合同约定的付款日期支付购房款。而结合原审原告提交的《商品房买卖合同》签订时间及支付房款的时间，交款时间在先，签订合同日期在后，且签订合同日期恰好为合同约定的最后一笔购房款支付时间，上述情形明显违背交易习惯。同时，结合左玉龙案件的《商品房买卖合同》最后一页签订时间部分的内容为空白的情况，有理由相信原审原告的《商品房买卖合同》系是事后由其单方填写、倒签成立时间的合同。其次，从原审原告签订《商品房买卖合同》未办理备案登记的原因，系原审原告怠于行使主张备案登记权利所致，并非因自身原因未办理过户，不能一味将责任都推给开发商。原审原告称云外楼公司与答辩人恶意串通办理了房产证及抵押他项权证，但原审原告始终无法提供答辩人与云外楼公司恶意串通的证据。相反，答辩人直至申请执行过程中才知晓云外楼公司与原审原告之间存在合同纠纷，答辩人作为善意债权人，并已对案涉房产进行了不动产抵押权登记，答辩人的抵押权是善意抵押权人并已对涉案房产进行了不动产抵押权登记，答辩人的抵押权系善意取得，按照法律规定，其他物权的善意取得参照所有权的善意取得，善意取得的抵押权足以构成对抵押财产所有权的负担和限制，不论抵押财产是否属原审原告所有，答辩人对案涉房产的抵押权，均可对抗原审原告主张所有权的异议请求。2.关于本案适用法律问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条系担保物权的申请执行人能够对抗案外人普通债权的优先受偿权的一般规定，根据法律的适用规则，首先适用一般法律规定，如存在特殊法律规定时，应适用特殊法律规定。《执行异议规定》第二十九条正是为保护商品房消费者而设立的规定，原审原告在再审申请中认可自己作为购买商品房的消费者，原审适用《执行异议规定》第二十九条并无不当。3.关于本案程序问题。首先，原审原告等人在原审判决作出后，并未在一审判决作出后的15日内提起上诉，自2016年12月至2019年12月的三年时间里，也未再对案涉争议采取过任何措施。而与原审原告情况相同的马虎令与答辩人经历过了二审、再审申请等程序，在马虎令的裁判文书作出后，原审原告才又通过再审申请主张权利，原审原告在再审中称2019年9月才得知马虎令的最高院裁定，而该（2018）最高法民申4090号民事裁定在2018年9月25日即作出，并于2019年1月14日发布于裁判文书网，因此原审原告应当知道该裁定的日期应以发布日为准，不能以其自称的实际知道日为起算点既不符合《民事诉讼法》关于“申请再审应当判决、裁定发生法律法律效力后六个月内提出”的时间规定，也不符合按照《民事诉讼法》第205条的规定，符合第200条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。因此原审原告提出再审申请的时间已经超过法律保护，应当驳回其再审申请。云外楼公司未到庭亦未发表辩论意见。赵治伟向本院起诉称：1、请求依法解除对宜阳县滨河万嘉花园C1栋22号商铺的查封，停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施。2、确认宜阳县滨河万嘉花园C1栋22号商铺产权归原告赵治伟所有。3、判令被告云外楼公司继续履行合同为原告办理备案登记手续并办理房产证；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2014年5月14日，安留军与云外楼公司签订了借款抵押合同一份，约定由云外楼公司以其所有的宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产设立抵押（所有权证号码为：宜阳房权证香鹿山镇字第××号），以此作为之前借款的2000万元本金及相应利息的担保。2014年5月19日，安留军与云外楼公司就上述借款抵押合同所涉及的抵押权到房管部门办理了他项权利证书（证书编号为：宜阳房他权证香鹿山镇字第002067号）。因云外楼公司未及时履行还款义务，安留军将云外楼公司及马社子诉至本院。本院于2015年8月17日作出（2015）洛民三初字第51号民事判决，判令:“一、洛阳云外楼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告安留军借款2000万元及相应的利息（2014年11月19日前利息为100万元，2014年11月19日之后的利息按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）；二、安留军对洛阳云外楼房地产开发有限公司所有的宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产（所有权证号码为：宜阳房权证香鹿山镇字第××号）享有优先受偿权；三、马社子对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；马社子对上述款项予以清偿后有权向洛阳云外楼房地产开发有限公司追偿；四、驳回安留军其他诉讼请求。”被告云外楼公司及马社子不服该判决，提起上诉，后被告云外楼公司及马社子申请撤回上诉，河南省高级人民法院于2016年4月7日作出（2015）豫法民一终字第366号民事裁定书，裁定：“准许洛阳云外楼房地产开发有限公司、马社子撤回上诉，各方按原审判决执行。”因云外楼公司、马社子没有按照判决内容履行，安留军申请法院强制执行，本院于2016年6月12日查封了云外楼公司名下所有的位于宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产。2012年5月8日，赵治伟与云外楼公司签订了《商品房买卖合同》，购买了宜阳县滨河万嘉花园C1栋22号商铺，合同约定该商铺总价款为555000元，付款方式为一次性付款，于2012年5月8日前支付一次性房款555000元。赵治伟提交的交款票据显示：2012年2月12日赵治伟向云外楼公司支付该商铺定金3万元，于2012年5月8日支付该商铺房款525000元，以上共计555000元。在该案执行过程中，原告赵治伟提出了异议，认为其在本院查封前已出资购买该商铺，已实际占用和使用该商铺进行经营活动，故申请本院中止对涉案房产的执行程序。针对赵治伟提出的异议，本院作出（2016）豫03执异198号执行裁定书，该裁定书认定：依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十九条的规定，只有买受人在从房地产开发企业所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋时，才能排除执行，而本案中案外人赵治伟所购房屋为商铺，并非用于居住。其次，申请执行人安留军就涉案房产已到房地产管理部门办理抵押登记和他项权利证书，依法应对涉案房产享有能够对抗案外人的担保物权的优先受偿权，故案外人赵治伟所提出的异议，不能成立。裁定驳回赵治伟的异议请求。赵治伟不服该裁定，提起本次诉讼。一审法院认为：虽然在本院查封涉案房屋前，赵治伟与云外楼公司已签订购房合同并交付了房款，且使用涉案房屋进行经营活动。但安留军就涉案房产已到房地产管理部门办理了抵押登记和他项权利证书，生效的民事判决已确认安留军对涉案房产享有优先受偿权。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”赵治伟所购的涉案房产，并不符合该条所规定能够排除执行的情形。综上，原告赵治伟要求终止对涉案房产的执行程序，并要求确认该房产归其所有，由云外楼公司为其办理备案登记手续及房产证的主张，本院不予支持。原审判决：驳回原告赵治伟的诉讼请求。案件受理费9350元，由原告赵治伟负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，赵治伟在购买房屋之前案涉房屋已经取得了预售许可证，赵治伟与云外楼公司于2012年5月签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按照合同约定付清了全部购房款，且于人民法院查封前已经合法占有该房屋，目前无证据证明案涉房屋未办理过户的原因在于买受人，因此未办理过户的原因不能归责于买受人，且2014年5月19日房屋被设立抵押权后无法办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，赵治伟对于案涉房屋的权利能够排除人民法院的执行，人民法院不得执行案涉房屋，赵治伟的该再审理由成立。关于赵治伟是否享有涉案房屋所有权的问题，虽然赵治伟与云外楼公司签订了商品房买卖合同，亦交纳了房款，但根据目前查明的案件事实，对于涉案房屋是否具备办理房屋过户登记条件尚不明确，本案不宜对赵治伟关于确认其对涉案房屋享有所有权的请求进行处理。因赵治伟并未提出上诉，再审诉讼费用酌定由赵治伟承担。综上所述，赵治伟的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销本院（2016）豫03民初288号民事判决；不得执行位于河南省宜阳县滨河万嘉花园C1栋22号商铺，并解除对该商铺的查封；驳回赵治伟的诉讼请求。原审案件受理费9350元，由安留军负担；再审案件受理费9350元，由赵治伟负担。本判决为终审判决。审判长  焦丽娟审判员  李青青审判员  杨利云二〇二〇年十二月一日书记员  任晓梦