湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初1853号原告：王书明，女，汉族，1956年10月29日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：唐平，男，汉族，1953年12月18日出生，住荆州市沙市区，系原告之夫。委托诉讼代理人：陈恳，湖北祥平律师事务所律师。被告：荆州市藻林房地产开发有限公司，住所地：荆州市沙市区南湖路**亚太商务大酒店**。法定代表人：龚荣华。委托代理人：张成芳，女，汉族，1983年2月2日出生，住湖北省洪湖市，系被告公司员工。第三人：湖北湘金融资担保有限公司，住，住所地：荆州市江津东路附****/div>法定代表人：陈诚。委托诉讼代理人：万叶宏、吕军，湖北吕军律师事务所律师。原告王书明诉被告荆州市藻林房地产开发有限公司（以下简称“藻林公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理；2020年9月10日，原告王书明以其购买的房屋已网签备案到湖北湘金融资担保有限公司名下为由，申请追加湖北湘金融资担保有限公司（以下简称“湘金公司”）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，并于2020年9月18日向湘金公司投递了《参加诉讼通知书》、《举证通知书》、《开庭传票》等法律文书。2020年10月14日，依法由审判员黄云枝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王书明的委托诉讼代理人唐平，被告藻林公司的委托诉讼代理人张成芳，第三人湘金公司的委托诉讼代理人万叶宏到庭参加了诉讼。因被告和第三人的委托诉讼代理人在法庭调查时，对本院提出的涉及本案事实的提问不能做出确定性回应。休庭后，本院就相关问题向被告藻林公司的法定代表人龚荣华进行了调查询问，并依据调查询问线索收集了与本案有关的证据。2020年12月21日本案复庭审理，复庭审理时，原告申请将“判令被告协助原告办理房屋产权登记手续”的诉讼请求细化为“请求判令解除被告与第三人网签的涉案房屋网签合同，判令被告与原告补办网签合同，被告与第三人协助原告办理房屋产权预告登记”。原告王书明的委托诉讼代理人陈恳，第三人湘金公司的委托诉讼代理人万叶宏到庭参加了诉讼，被告藻林公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书明向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告与第三人网签的涉案房屋网签合同，判令被告与原告办理网签合同，被告与第三人协助原告办理房屋产权预告登记；2、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月29日，原告丈夫代其与被告藻林公司签订房屋认购协议书，约定将位于荆州区××路与××路交汇处××都尚××小区××单元××房屋出售给原告，约定房屋价款为846387元，并向被告交纳了10000元认筹金。原告于2019年1月21日分别向被告支付购房款21万元（90000+120000），按照被告指示向湖北金为开代理记账有限公司的李世翠账户支付280000元，向湖北秋杰建筑服务有限公司支付346387元。原告已经全额支付了购房款，被告至今未将房屋登记于原告名下，连房屋网签备案手续也未办理。为维护原告合法权利，依法提起诉讼。被告藻林公司辩称：原告诉讼请求没有事实法律依据。原告与被告没有签订房屋买卖合同，原告没有向被告支付1万元认筹金，原告将1万元认筹金打入银都公司账户，与被告没有关系，原告的28万元购房款打入李世翠个人账户以及收条均与被告没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。第三人湘金公司述称：目前未达到担保解除条件，且原被告之间的交易发生在被告与第三人的委托保证关系之后，若支持原告的诉讼请求，必然严重侵犯第三人的合法权益。原告王书明围绕诉讼请求提交了以下证据材料：一、证明原被告诉讼主体证据材料：1、原告《公民身份证》复印件。2、被告《营业执照》复印件。二、证明房屋买卖合同民事法律关系证据材料：3、《认购协议书》复印件。三、证明原告全部履行支付购房款义务的证据材料：4、《银行汇款凭证》复印件、《客户回单》复印件、《个人跨行通存通兑业务委托书》复印件、《收条》复印件；5、《湖北增值税普通发票》复印件。6、《尚上名筑水电、消防工程付款说明》。被告藻林公司质证意见：证据1、2无异议；证据3真实性、合法性、关联性有异议：原告认购的是银都尚上名筑房屋，与被告无关，公章怀疑是伪造的，申请对该公章进行司法鉴定；原告认筹金1万元是银都集团有限公司收取，与被告无关；证据4有异议，汇款给李世翠的28万元购房款关联性、合法性、真实性有异议，没有证据证明被告委托李世翠收取购房款，收条与被告没有关系；证据5有异议，记载的不是购房款，不能证明原告支付了全部购房款。证据6不清楚。第三人湘金公司质证意见：证据1、2无异议；证据3有异议，不清楚原被告交易的情况，对真实性、合法性、关联性、证明目的有异议，该合同签订时间2018年9月29日，发生在被告与第三人建立委托保证关系之后；证据4三性有异议，收据开具的时间2018年9月29日，汇款定金2018年10月1日支付，如果交易真实，交易发生在被告与第三人建立委托保证关系之后，部分购房款没有支付给被告公司；证据5有异议，税票开具日期2019年1月21日，三性有异议，税票的税额和税率记载不清楚，没有开票人的信息。证据6三性有异议，签名无法核实是否是法人本人签字，也没有加盖公司法人的个人印章，即使代付资金真实，也发生在被告与第三人建立委托保证关系之后。被告藻林公司未提交相关证据材料。第三人湘金公司围绕述称意见提交以下证据材料：1、《商品房预售资金监管使用五方协议》复印件；2、《委托保证合同》复印件；3、《反担保保证合同》复印件；4、《履约担保函》复印件；5、《团购协议书》复印件；6、《收据》复印件、7、《湖北省商品房预售许可证书》复印件。证明双方约定验收备案后才能解除担保，该项目因为被告的责任目前未及时办理验收，目前未达到担保解除条件。原被告之间的交易发生在被告与第三人的委托保证关系之后，若支持原告的诉讼请求，必然严重侵犯第三人的合法权益。原告王书明质证意见：证据1-7不清楚，与原告没有关系。被告藻林公司当庭未发表质证意见。本院于2020年11月27日、12月3日先后两次向被告藻林公司法定代表人龚荣华进行了调查询问，当庭宣读笔录。本院当庭出示依职权调取的以下证据：1、湖北金为开代理记账有限公司向被告藻林公司出具的《工商服务业统一收款收据》复印件；收据载明收款金额为28万元，时间为2019年1月21日；2、被告藻林公司与荆州市津江消防工程有限公司订立的《消防、水电工程施工承包合同》；3、本院（2019）鄂1002民初1062号《民事判决书》，判决主文载明藻林公司应向荆州市津江消防工程有限公司支付工程款1832884元，履约保证金逾期返还利息184000元，违约金174085元。4、荆州市住房和城乡建设局房地产市场监管科出具的《商品房备案信息查询结果》；载明原告王书明主张的位于尚上名筑小区2栋1单元2304号房屋，于2018年10月9日已备案到湘金公司名下，合同备案号：20181000256。对原告王书明和第三人湘金公司出示的证据材料，各方当事人无异议的本院予以确认，并在卷佐证；对有异议的证据本院认证如下：一、关于原告王书明提交的《银都.尚上名筑认购协议书》复印件、《银行汇款凭证》复印件、《收条》复印件、《客户回单》复印件、《个人跨行通存通兑业务委托书》复印件、《收条》复印件、《湖北增值税普通发票》复印件、《尚上名筑水电、消防工程付款说明》的真实性、合法性和关联性问题。本院认为，原告王书明于2018年9月22日，通过银行转账的方式向工程施工方湖北银都建设集团有限公司建设银行账户转账1万元，被告藻林公司于当日（9月22日）向王书明的委托代理人唐平出具《收条》；2018年9月29日，原告王书明的委托代理人唐平以自己的名义与被告藻林公司签订《银都.尚上名筑认购协议书》，2019年1月21日原告王书明分别通过建设银行账户和汉口银行账户向被告藻林公司开户行为荆州市农村商业银行股份有限公司小北门支行，帐号为82×××83银行账户转账9万元人民币，12万元人民币；通过汉口银行向被告藻林公司指定的李世翠在农业银行湖北分行的个人银行账户转账28万元，向被告藻林公司指定的收款人湖北秋杰建筑服务有限公司支付340678元。被告藻林公司于2019年1月21日向原告王书明出具了《湖北增值税普通发票》；2019年1月31日，被告藻林公司法定代表人向原告王书明出具《尚上名筑水电、消防工程付款说明》，对要求原告王书明向李世翠、湖北秋杰建筑服务有限公司支付购房款的原因进行了说明。本院在休庭后调查询问被告藻林公司法定代表人龚荣华时，称《尚上名筑水电、消防工程付款说明》“是本人所写”，直接承认了被告藻林公司与原告王书明的房屋买卖合同的民事法律关系，同时也确认了原告王书明出示的相关证据材料真实性、合法性、关联性，证据之间形成了完整的链接；本院对原告王书明出示的证据予以采信，作为认定本案事实的依据。被告藻林公司作为房屋买卖合同一方，已确认房屋买卖合同事实，买卖的房屋是否已经作为被告藻林公司委托第三人湘金公司保证的担保物，不影响原被告之间就该房屋订立的房屋买卖合同及相关民事行为的真实性、合法性、关联性。第三人湘金公司对原告王书明出示的证据提出的异议本院不予采纳。二、关于第三人湘金公司提交的《商品房预售资金监管使用五方协议》、《委托保证合同》、《履约担保函》、《团购协议》、《收据》、《湖北省商品房预售许可证》的真实性、合法性、关联性问题。本院认为，原告王书明在质证时，提出的质证意见是“不清楚，与原告无关”，被告藻林公司未当庭发表质证意见。本院在休庭后，调查询问被告法定代表人龚荣华时，龚荣华称，订立五方协议就是为了保证施工方利益，保证公司资产不流失；与湘金公司签订协议，将房屋网签到湘金公司名下，是一种保护措施，并没有真正将房屋卖给湘金公司，湘金公司承诺提供的借款也没有到位，代付的635.6802万元土地出让金也于2019年5月偿还了，还按照2%月息支付了103827.6元利息。本院认为，被告藻林公司法定代表人龚荣华在接受本院调查询问时对相关证据的表述，是对藻林公司与第三人湘金公司上述合同的意思表示真实的异议，不属于本案审查范围。被告藻林公司与第三人湘金公司、相关单位订立的五方协议，与第三人湘金公司订立的《委托保证合同》、《团购协议》，与本案不属于同一法律关系；被告藻林公司与第三人湘金公司建立的民事法律关系，被告藻林公司与原告王书明建立的民事法律关系是两个独立的民事法律关系，相互之间不存在民事合同效力上的对立；第三人湘金公司提交的《商品房预售资金监管使用五方协议》、《委托保证合同》、《履约担保函》、《团购协议》、《收据》所证明的事实与本案事实不存在关联性，不能作为认定本案事实的证据采信，《湖北省商品房预售许可证》真实合法，与认定本案事实存在关联性，予以采信。湘金公司作为对本案处理结果有利害关系的第三人，所提交的用于对抗本案原告王书明主张的，没有被本院采信证据材料，本院在裁判理由中予以适当评价。依据本院采信、依职权调取的证据，查明事实如下：2018年9月22日，原告王书明以认筹的方式，通过银行转账向工程施工方湖北银都建设集团有限公司建设银行账户转账1万元，被告藻林公司于当日（9月22日）向王书明的委托代理人唐平出具《收条》，收条载明的收款金额为1万元，收款事由为“尚上名筑认筹”；2018年9月29日，尚上名筑小区开盘前夕，原告王书明的委托代理人唐平以自己的名义与被告藻林公司签订《银都.尚上名筑认购协议书》。协议书约定，原告王书明认购位于荆州区××路与××路交汇处××都尚××小区××单元××房，房屋面积121.2平方米，优惠后单价为每平方米6988元，总价款846387元。2019年1月21日，原告王书明分别通过建设银行账户和汉口银行账户向被告藻林公司在荆州市农村商业银行股份有限公司小北门支行的银行账户（帐号为82×××83）转账9万元人民币，12万元人民币；通过汉口银行向被告藻林公司指定的李世翠农业银行湖北分行的个人银行账户转账28万元，向被告藻林公司指定的收款人湖北秋杰建筑服务有限公司支付340678元。加上认筹款，原告王书明合计向被告藻林公司支付购房款846387元。被告藻林公司于2019年1月21日向原告王书明出具了《湖北增值税普通发票》；发票载明付款金额为846387元，服务名称为“销售不动产（尚上名筑住宅）”。2019年1月31日，被告藻林公司法定代表人向原告王书明出具《尚上名筑水电、消防工程付款说明》，说明主要内容为：“经荆州市藻林房地产开发有限公司、湖北省荆州市津江消防工程有限公司、湖北秋杰建筑服务有限公司三家公司协商一致同意，将尚上名筑水电、消防工程款项直接支付给湖北秋杰建筑服务有限公司，所有税票和财务手续由秋杰建筑服务公司负责。王书明代我公司付湖北金为开代理记账有限公司财务服务费28万元，并将此款转入李世翠名下。”李世翠所在的湖北金为开代理记账有限公司向被告藻林公司出具了收款收据，湖北秋杰建筑服务公司向被告藻林公司出具了收条。另查明：1、被告藻林公司于2017年1月3日与荆州市津江消防工程有限公司签订《消防、水电工程施工承包合同》，湖北秋杰建筑服务有限公司是该工程的实际施工人；2020年1月15日，本院做出（2019）鄂1002民初1062号民事判决，判决被告藻林公司应向湖北省荆州市津江消防工程有限公司支付工程款1832884元，履约保证金40万元及利息184000元，违约金174085元。2、原告王书明主张的位于尚上名筑小区2栋1单元2304号房屋，已于2018年10月9日备案到湘金公司名下，合同备案号：20181000256。3、尚上名筑工程项目已经取得房屋预售许可，但工程尚未办理竣工验收，未达到办理房屋产权初始登记条件。本案争议焦点是：一、原被告之间的房屋买卖合同是否真实有效；二、原告请求判令解除被告与第三人网签的涉案房屋网签合同，判令被告与原告补办网签合同，被告与第三人协助原告办理房屋产权预告登记请求是否应该得到支持。本院认为：一、原告王书明与被告藻林公司房屋买卖合同真实有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告王书明是具有完全民事行为能力的自然人，被告藻林公司是尚上名筑项目房屋预售法人，双方均为房屋买卖民事法律行为的合法主体；原告王书明与被告藻林公司虽然签订的是《银都.尚上名筑认购协议书》，但该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且买卖的商品房已经取得商品房预售许可，被告藻林公司作为商品房出售人已经收受了原告王书明支付全部购房款。同时，双方订立房屋买卖合同亦属于真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。二、原告请求判令解除被告与第三人网签的涉案房屋网签合同不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期间届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，合同解除是合同当事人意思自治体现，合同解除权是由法律规定或者当事人约定的合同当事人的权利，合同当事人之外的第三人没有合同解除权，人民法院亦不能主动干预。原告王书明关于请求人民法院判令解除被告与第三人网签的涉案房屋的网签合同的主张，没有法律依据。三、原告请求判令被告与原告办理网签合同，并办理房屋产权预告登记的主张。本院认为：（一）被告藻林公司与第三人湘金公司，没有房屋买卖的合意。第三人湘金公司与被告藻林公司于2018年9月14日订立的《委托保证合同》，该合同第一条约定：“甲（湘金公司）方所担保的主债权为：乙方就其建设开发的尚上名筑项目的全部商品房预售资金按照荆州市房产管理局要求只用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费等之用，并优先担保支付农民工工资、工程材料款和法定税费，甲方就此行为向荆州市房产管理局提供履约担保”。第三人湘金公司与被告藻林公司订立的《反担保合同》第一条约定：“乙方依据荆州市房产管理局对缴存的商品房预售资金的监管要求，所收的全部预售资金首先用于农民工工资、工程款及相关税费，直至工程竣工验收，甲方就此行为向荆州市房产管理局提供履约担保，乙方（藻林公司）将其建设开发的尚上名筑1#-5#号楼的商铺6141.77平方米和住宅53935.25平方米，共计面积60077.02平方米的房屋网签给甲方作为担保物向甲方提供反担保，乙方并向甲方提供连带责任保证。”第三人湘金公司于2018年9月30日向荆州市房产管理局出具的《履约担保函》，担保函第一条：“我公司承诺，如果该项目因我公司对预售资金管理不力出现违规使用资金并导致购房者损失的，我公司将在收到贵方书面通知后，以违规使用金额为限向贵局承担保证责任。”第三人湘金公司与被告藻林公司签订《团购协议书》后，第三人湘金公司未按照协议履行支付购房款的义务；第三人湘金公司与被告藻林公司订立的上述合同约定的内容，已经明确了“网签”行为的目的，是第三人湘金公司保证被告藻林公司接受行政主管部门对房屋预售资金监管义务，由被保证人藻林公司提供的反担保，双方订立《团购协议书》是为了履行在相关部门办理预售合同备案登记的手续，并未形成房屋买卖的真实合意。第三人湘金公司与被告藻林公司订立上述合同的真实意思表示担保与反担保。按照《中华人民共和国担保法》的有关规定，第三人湘金公司与被告藻林公司的担保与反担保民事法律行为存在重大瑕疵。荆州市房产管理局与被告藻林公司存在监管与被监管行政关系，行政监管权力并非民法上的债权，被监管人服从监管的义务也不是民法上的债务。荆州市房产管理局与被告藻林公司不存在民事法律关系上的主债权合同。第三人湘金公司与藻林公司订立《委托保证合同》、《反担保合同》，并以第三人的身份向荆州市房产管理局出具的《履约担保函》，双方是否构成担保与反担保的民事法律上值得商榷。本案中不做评价。（二）商品房买卖合同网签备案是行政管理行为，不具备物权效力。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。”按照法律规定，商品房备案登记是一种强制性行政管理制度，是商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监督职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务，接受资格审查的一项行政管理行为。第三人湘金公司为了配合荆州市房产管理局对被告藻林公司房屋预售资金的监管，与被告订立《团购协议书》，在相关部门办理了预售合同备案登记，该预售合同备案登记不产生物权效力，不能对抗原告王书明与被告藻林公司真实的，已经履行支付全部购房款义务的商品房买卖合同。（三）原告王书明按照被告藻林公司指示支付购房款，属于善意支付，未损害第三人利益。被告藻林公司与相关单位和第三人订立的五方协议以及被告藻林公司与第三人湘金公司订立的《委托保证合同》、《反担保保证合同》，是围绕行政主管部门对被告藻林公司预售房屋资金监管行为，原告王书明作为相关合同当事人之外的第三人，并不知晓合同内容，原告王书明按照房屋预售人指示支付购房款的行为，属于善意支付。按照荆州市房产管理局与被告藻林公司、第三人湘金公司等订立的五方协议，监管标的时藻林公司的房屋预售资金，并非预售房屋，未约束商品房预售人藻林公司对外销售的民事行为。原告王书明履行了支付购房款义务时，部分款支付到了监管账户，部分款项支付给了藻林公司指示的该项目水电、消防工程施工人和项目工程负责财务的公司，与《五方协议》约定的房屋预售资金账户监管目的一致，没有损害被告利益，也没有增加第三人对监管账户的监管保证义务。如果被告藻林公司指示原告王书明向代付水电、消防工程款、财务记账款没有经过第三人审核，增加了第三人湘金公司的监管保证义务，属于另一法律关系，不属于本案审理范围。第三人关于将涉案房屋登记到原告王书明名下严重损害其利益的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。（四）原告王书明享有对购买房屋的物权期待权，应依法保护。房屋买卖是物权变动的重要原因，原告王书明已经履行了支付全部购房款合同义务，所期待的物权利益受法律保护。虽然原告王书明与被告藻林公司订立的《银都.尚上名筑认购协议书》中未约定预告登记权利义务，但被告藻林公司开发经营尚上名筑住宅项目因尚未办理竣工验收，藻林公司尚不具备房屋所有权初始登记条件，不能办理房屋所有权转移登记，致使原告王书明的所期待的物权利益处于不确定状态。为了保护购房人王书明在被告藻林公司取得开发经营房屋所有权初始登记之前的合法利益，维护市场交易安全，被告及第三人应协助原告将涉案房产网签备案到原告名下，同时协助原告办理房屋产权预告登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告荆州市藻林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王书明将位于荆州区南湖路与曲江路交汇处银都尚上名筑2栋1单元2304号房屋（湘金公司预售合同备案号：20181000256）网签备案、预告登记到原告王书明名下，第三人湖北湘金融资担保有限公司予以协助。二、驳回原告王书明其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告荆州市藻林房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄云枝二〇二〇年十二月二十八日法官助理苏江峰书记员李安龙