上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16859号原告(反诉被告)：管玉连，男，1981年5月14日出生，汉族。原告(反诉被告)：王俊，男，1987年2月3日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海味柯实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林烜烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱樑，德恒上海律师事务所律师。原告(反诉被告)管玉连、王俊(下称管玉连二人)与被告(反诉原告)上海味柯实业有限公司(下称味柯)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管玉连及王俊、两原告共同委托诉讼代理人虞许承、被告委托诉讼代理人朱樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管玉连二人向本院提出诉讼请求：(1)撤销管玉连二人与味柯所签《租赁合同》；(2)味柯退还管玉连二人依据《租赁合同》所付租金人民币94,000元、押金人民币141,000元及装修改造费人民币100,000元共计人民币335,000元；(3)味柯就上述第(2)费用偿付管玉连二人利息(自2019年10月28日起、按银行同期贷款利率、计至实际还款日止)；(4)味柯赔偿管玉连二人中介服务费损失人民币25,000元。事实和理由：2019年10月28日，管玉连二人经居间方介绍与味柯签订《租赁合同》，约定管玉连二人现味柯承租位于上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼21#及23#商铺用于经营，租期至2021年10月27日共计2年。签约后，管玉连二人向味柯实际支付2个月租金人民币94,000元、押金人民币141,000元及装修改造费人民币100,000元共计人民币335,000元，并向居间方支付中介服务费人民币25,000元，但味柯未能按照所作承诺于2019年年底前交付商铺。2020年4月下旬，管玉连二人方才得以进入商铺现场，此时发现承租商铺面积仅有40平方米，与合同约定60平方米之承租面积严重不符。鉴于管玉连二人对于《租赁合同》中商铺面积相关陈述内容存在重大误解，管玉连二人就此以重大误解为由诉请要求撤销所签《租赁合同》，同时要求味柯退还管玉连二人所付款项并赔偿管玉连二人因该合同所遭受之损失。味柯辩称，《租赁合同》中对于商铺面积明确约定系建筑面积而非使用面积，管玉连二人称此面积应为使用面积，并就此认为对承租面积存在重大误解之说辞难以成立，故对管玉连二人诉请均不予认可。味柯向本院提出反诉请求：(1)确认味柯与管玉连二人所签《租赁合同》于本判决生效之日予以解除；(2)味柯不予退还管玉连二人所缴租金、押金及装修改造费共计人民币335,000元；(3)管玉连二人支付首期租金中尚欠1个月租金人民币47,000元(实际应抵作2020年6月23日至同年7月22日期间租金)；(4)管玉连二人就上述第(3)项欠租偿付滞纳金(自2019年10月29日起、按每日千分之五、计至实际支付日止；暂计至2020年7月10日止之滞纳金为人民币60,160元)；(5)管玉连二人支付第二期租金人民币141,000元(即2020年7月23日至同年10月22日期间租金)；(6)管玉连二人就上述第(5)项欠租偿付滞纳金(自2020年7月10日起、按每日千分之五、计至实际支付日止；暂计至2020年7月10日止之滞纳金为人民币2,820元)；(7)管玉连二人支付违约金人民币141,000元(按3个月租金数额计)；(8)管玉连二人承担味柯所支出之律师费人民币24,000元；(9)管玉连与王俊之间就上述义务承担连带责任。事实和理由：味柯与管玉连二人所签《租赁合同》中对于具体交房日期未作明确约定。签约后，因新冠疫情影响，合同约定装修免租期及租金起计日期均予以顺延，但管玉连二人在味柯发出商铺交付通知后始终不予入场装修，该行为应予视为擅自退租违约行为。除此，管玉连二人亦未能按照合同约定履行付租义务。鉴于管玉连二人存在上述违约情节，味柯依据合同约定享有合同解除权，管玉连二人就欠付合同费用、擅自退租、导致合同提前解除等应予承担合同项下责任。管玉连二人针对反诉辩称，管玉连二人与味柯所签《租赁合同》因对于租赁面积存在重大误解而应予撤销，故对味柯提起之反诉请求均不予认可。另对于味柯所称合同解除一节，即使合同确属解除，所涉解除时间应系味柯提起反诉之日。至于味柯诉请之违约金存在约定过高情形，要求法院依法酌情调低。管玉连二人提供以下证据：(1)2019年10月28日《租赁合同》，以证明管玉连二人与味柯签订租赁合同，合同中对于租赁地址、租赁面积、租金支付方式及租赁期限等均作明确约定；(2)上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼设计平面图(比例为1：100)，以证明图纸显示管玉连二人所承租商铺面积共计60平方米；(3)中国农业银行交易明细单及收据，以证明管玉连二人于2019年10月28日向味柯支付2个月租金人民币94,000元、押金人民币141,000元及装修改造费人民币100,000元共计人民币335,000元；(4)居间方工作人员名片及收据，以证明管玉连二人就承租涉案商铺向居间方支付中介服务费人民币25,000元；(5)现场测量照片，以证明管玉连二人于2020年4月20日左右方才进入现场，此时方发现商铺实际面积与合同约定承租面积严重不符。味柯提供以下证据：(1)2019年10月28日《租赁合同》，以证明合同中约定面积均明确记为建筑面积而非实际使用面积，同时证明管玉连二人就违反合同约定应予承担违约责任；(2)2019年12月《商户装修手册》及2020年1月3日《进场确认书》，以证明管玉连二人签署所涉文件即表明味柯已交付涉案商铺，且涉案商铺可予以装修；(3)上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼设计平面图(比例为1：100)，以证明涉案商铺所注明之长度及宽度并无欺诈情节；(4)上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号产权证面积页，以证明涉案商铺所在商场二层之得房率与管玉连二人所承租之涉案商铺得房率相符；(5)收据，以证明管玉连二人逾期缴纳首期租金中1个月租金；(6)涉案商铺现状照片，以证明商场整体装修已经完工，且有其他商户进行装修，但管玉连二人仍然拒绝装修；(7)味柯所发《致所有商户信》，以证明味柯于2020年4月18日督促管玉连二人尽快进行装修，如不予装修，免租期自2020年3月23日起计；(8)律师费收款凭证，以证明味柯为本案诉讼所支出之律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年10月28日，管玉连二人与味柯签订《租赁合同》一份，约定(1)味柯将位于上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼编号为21#、23#之商铺(下称系争商铺)提供予管玉连二人用于经营牛肉面等，味柯授权管玉连二人使用系争商铺内建筑面积约60平方米之独立分割区域及外摆区域(如有)；(2)管玉连二人经营期限为2年，自2019年10月28日起至2021年10月27日至，具体起止日期以房屋交付单为准；(3)首年月租金为人民币47,000元，第二年月租金递增为人民币48,410元；(4)租金支付原则为先付后用，每3个月支付一次；(5)履约保证金为3个月租金(含物业费)，合同履行完毕，管玉连二人无违约行为且结清所有应付款项后，味柯予以无息退还剩余履约保证金；(6)首期租金及履约保证金应于本合同签订之日支付，之后每次(3个月一次)应于该次开始前15日支付；(7)装修改造费为人民币100,000元；(8)味柯给予管玉连二人之装修免租期为30日，自商铺交付次日起计(以房屋交付单为准)；(9)承租期满，合同履行完毕后，味柯确认管玉连二人无其他应付款项后，于期满沪60个工作日内，将履约保证金无息返还予管玉连二人；(10)管玉连二人在提交装修图纸、且取得味柯许可之情形下方可进场施工；(11)营业时间由味柯按照所在商场时间规定，管玉连二人不表示异议，亦不得随意停止营业，1个月内累计超过5次或3个月累计超过15次不开门营业则作为自动退房处理，视为管玉连二人自愿放弃，在收讫味柯解约通知后3日内，管玉连二人腾空商铺，且已缴租金及履约保证金不予退还；(12)本合同期限届满之日或提前解除之日，管玉连二人应于清结系争商铺所有费用后3日内搬离，并将系争商铺按交付时之原状返还予味柯；(13)管玉连二人逾期付费，则每逾期1日按应付费用之日千分之五向味柯支付滞纳金，自收到味柯催款通知之日起超过7日仍不予支付，则视为根本违约，味柯有权立即收回系争商铺，终止本合同，并将已缴租金及履约保证金作为违约金予以收缴而不予退还管玉连二人；(14)味柯未按合同约定日期向管玉连二人交付系争商铺，则自该交付之日起逾期30日，味柯须承担违约责任，管玉连二人有权解除合同，并有权按所遭受之实际损失要求味柯予以赔偿；(15)非本合同规定情形，管玉连二人擅自退租的，须向味柯支付不低于3个月租金及物业管理费之违约金，如违约金不足以抵付味柯损失的，管玉连二人应予补足。签约当日，管玉连二人向味柯支付租金人民币94,000元、押金人民币141,000元及装修改造费人民币100,000元共计人民币335,000元。2020年1月3日，王俊签署《进场确认书》，其中明确(1)管玉连二人已签署/签收“商户装修手册”，该手册等同于进场通知单；(2)管玉连二人已办妥进场装修前相关事宜，经味柯及大楼物业管理方共同确认可予进行施工作业。之后，因新冠疫情影响，管玉连二人未于后续及时进场装修。2020年4月18日，味柯发出《致所有商户信》(下称《商户信》)，称(1)针对积极配合并于2020年4月22日之前入场装修及办理证照、可与味柯同步开业之商户，味柯给予装修免租期相应延长，并享受开业后营业免租期优惠政策；(2)对于上述限期内未予入场装修之商户，如无特殊情况，均不享受前述优惠政策，装修免租期亦不予延长，即自2020年3月23日起正式计算30日装修免租期，并于同年4月23日正式计算租期及租金。对此，管玉连二人始终未予入场装修。审理期间，管玉连二人提供中介服务费收据，称其为承租系争商铺而实际支出中介服务费人民币25,000元。味柯则提供2020年6月23日律师费转账凭证，称其为本案诉讼而实际支出律师费人民币24,000元。综上，现管玉连二人称其向味柯承租之系争商铺面积应为60平方米，但其于2020年4月20日左右至现场查看发现系争商铺实际面积仅有40平方米，管玉连二人称其误以为《租赁合同》中所述面积60平方米系属实际使用面积，基于对于系争商铺实际使用面积存在重大误解导致管玉连二人与味柯签订《租赁合同》，管玉连二人就此要求撤销所签《租赁合同》、返还已缴款项人民币335,000元并赔偿所支出之中介服务费人民币25,000元。对此，味柯则称因管玉连二人欠付租金及擅自退租，味柯就此有权行使合同解除权，管玉连二人须清偿合同费用并承担合同项下违约责任，味柯并以此为由，提起反诉，味柯反诉状副本于2020年8月12日送达至管玉连二人。本院认为，本案所涉《租赁合同》系管玉连二人与味柯据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，管玉连二人及味柯作为签约方均应恪守合同约定之义务。管玉连二人称其对合同所约定之租赁面积存在重大误解，鉴于合同中明确约定60平方米系属建筑面积，而建筑面积与实际使用面积之区别系属正常认知范围，再则，管玉连二人作为经营人员对此更应具备较强认知度，鉴此，本院对管玉连二人所称重大误解一节依法不予采信，并对管玉连二人要求撤销合同之诉请依法予以驳回。对于管玉连二人基于合同撤销前提而提起之其他费用诉请，本院亦依法予以驳回。对于味柯提起之反诉请求，现作如下分析。一、味柯要求解除所签《租赁合同》之反诉请求(一)味柯解约理由之一系管玉连二人逾期付租。结合本案，合同于2019年10月28日签订，签订当日，管玉连二人支付2个月租金人民币94,000元、履约保证金人民币141,000元及装修改造费人民币100,000元，依据合同约定，管玉连二人就首期款项尚有1个月租金人民币47,000元未予支付，鉴此，管玉连二人在签约当日既已发生逾期付费违约行为。(二)味柯解约之另一项理由系管玉连二人擅自退租。结合本案，管玉连二人签订合同后，于2020年1月3日签署《进场确认书》，确认书中明确管玉连二人可办妥进场前相关准备事项，其中包括施工图纸报验等。之后因新冠疫情影响，味柯于2020年4月18日再次通知商户尽快入场装修，但管玉连二人始终不予实际接收商铺并进场装修。鉴此，应可依法认定管玉连二人实际以拒绝接收商铺之行为作出退租之意思表示。(三)依据前述分析内容，应可依法认定管玉连二人确实存在欠付租金及擅自退租之违约情节，但味柯在取得合同解除权后迟至本案诉讼期间方以反诉方式行使该项合同解除权，所签《租赁合同》虽于管玉连二人实际收讫反诉状副本之日即2020年8月12日予以实际解除，但味柯就怠于行使合同解约权应予自行承担扩大之相关租金损失。二、味柯要求收缴管玉连二人已付费用之反诉请求(一)2个月租金人民币94000元管玉连二人实际支付2个月租金人民币94,000元，依据味柯所发《商户信》，对于2020年4月22日尚未入场装修之商户，租金起计时间为2020年4月23日，管玉连所缴2个月租金可抵付截至2020年6月22日止之租金。前述已分析《租赁合同》解除时间为2020年8月12日，管玉连二人实际已付租至2020年6月22日止，对于2020年6月23日至解约日期间所涉租金，鉴于(1)味柯在管玉连二人未能按照《商户信》入场装修情形下，对于管玉连二人拒绝接收商铺一节应当具有明确认知，从而亦应知晓管玉连二人存在退租之意思表示；(2)味柯在明知管玉连二人拒收商铺、不予履行合同情形下，针对系争商铺始终空置却不及时行使解约权，味柯就不予及时止损而导致扩大之租金损失应由味柯自行承担；(3)结合案情，鉴于管玉连二人所缴租金可抵付至2020年6月22日，而味柯应于2020年5月既已明确知晓管玉连二人拒绝继续履约，但因管玉连二人就进场装修事宜曾于之前实际办妥相关准备事宜，味柯给予适当宽限期间再予行使解约权亦无不当；(4)综上，本院认为结合管玉连二人实际付款情节及不予入场装修情节，味柯最迟应于2020年6月23日行使解约权，现味柯迟至诉讼期间方才行使解约权，所签《租赁合同》虽于2020年8月12日予以实际解除，但2020年6月22日至同年8月12日期间租金应属味柯怠于行使解约权所扩大之损失，该部分租金应由味柯自行承担。鉴此，管玉连二人所缴2个月租金系属2020年4月23日至同年6月22日租赁期间应缴租金，该时段租金应由味柯实际收取，但并不属于收缴性质。(二)3个月履约保证金人民币141,000元合同约定，在管玉连二人违约并致合同提前解除情形下，味柯有权不予退还管玉连二人所缴履约保证金，故本院对味柯要求收缴履约保证金之诉请依法予以支持。(三)装修改造费人民币100,000元合同中对于该项费用性质及用途未予明确，但依据合同约定内容可以确定该项费用不属押金性质，鉴此，在合同提前解除情形下，该项费用应当依据实际租赁时段按比例折算后予以退还尚未履行期间所涉费用部分。至于管玉连二人要求味柯就应予退还之装修改造费偿付利息之本诉请求，鉴于《租赁合同》系于2020年8月12日方予提前解除，味柯在解约后即应将折算后剩余装修改造费退还予管玉连二人，味柯就逾期退还该项费用应自解约次日起向管玉连二人偿付实际利息损失。至于计息所采用之计算方式，鉴于合同中对此未作约定，故应当依据国家金融机构相关规定或者管玉连二人诉请方式中较低者予以计息。三、味柯要求支付首期未付租金人民币47,000之反诉请求前述已阐明管玉连二人所缴租金可实际抵付至2020年6月22日，而味柯最迟应于次日解除所签合同，鉴此，应可依法认定管玉连二人应于2019年10月28日支付3个月租金，但实际仅付2个月租金，尚欠1个月租金人民币47,000元应自次日即2019年10月29日起计滞纳金。另鉴于2020年6月23日系味柯行使解约权之合理期限，而后续租金系属味柯怠于行使解约权而导致之扩大损失，故管玉连二人应于承担之滞纳金仅可计至2020年6月22日止。综上，以管玉连二人欠付租金人民币47,000元为基数、以2019年10月29日至2020年6月22日期间共计238日、按每日千分之五计算，管玉连二人就该项欠租在合同项下应予承担之滞纳金为人民币55,930元，但味柯依法可获法律支持之滞纳金总额应当以管玉连二人欠付租金本金数额人民币47,000元为限。至于新冠疫情因素、管玉连二人后续无须承担该项租金是否对管玉连二人偿付上述滞纳金造成影响一节，鉴于管玉连二人于签约当日既已负有该项租金支付义务，故后续变化对管玉连二人于签约次日即应承担之滞纳金偿付责任并无关联。四、味柯要求支付第二期租金及其滞纳金之反诉请求前述已阐明味柯最迟应于2020年6月22日及时行使解约权，就此，管玉连二人对于上述日期后所涉租金并不负有支付义务，故本院对味柯该项反诉请求依法予以驳回。五、味柯要求偿付违约金人民币141,000元之反诉请求味柯该项诉请存在合同依据，但庭审中管玉连二人辩称违约金存在约定过高情形。结合本案，该项违约金首先用于弥补味柯因另寻新租户所可能遭受之商铺空置期间租金损失，但味柯已予收缴履约保证金人民币141,000元，故综合考量可能遭受之3个月期间合理空置损失、违约金之惩罚功能、味柯就全部租期而给予管玉连二人所享受之装修免租期优惠、味柯就本案诉讼所支出之律师费等诸多因素，本院对味柯诉请之该项违约金数额予以酌情调低后再予依法支持。六、味柯要求赔偿之律师费损失鉴于合同中对于律师费承担问题未作约定，而该项律师费损失可通过味柯所获违约金得以弥补，故本院对味柯该项律师费诉请依法予以驳回。七、味柯要求管玉连二人互相承担连带责任之反诉请求管玉连二人均系《租赁合同》之承租方，管玉连与王俊在合同项下之权利及义务并无二致，两人之间并不存在主债务人及提供连带责任担保方之关系，故管玉连及王俊基于承租人之相同身份应予向味柯共同承担合同义务。八、管玉连二人要求返还已缴款项人民币335,000元并赔偿中介服务费损失人民币25,000元之本诉请求前述已对管玉连二人所缴人民币335,000元之处理予以详细分析，在此不再予以赘述。对于管玉连二人所称中介服务费，鉴于管玉连二人所述重大误解情节无法成立，且合同系因管玉连二人违约而导致提前解除，管玉连二人作为合同解除之责任方无权向守约方味柯主张赔偿，故本院对管玉连二人该项诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海味柯实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告管玉连、原告王俊装修改造费人民币91,667元；二、被告上海味柯实业有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项装修改造费偿付原告管玉连、原告王俊利息(自2020年8月13日起、以尚未退还装修改造费数额为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、计至全部清偿之日止)；三、驳回原告管玉连、原告王俊的其他所有本诉请求；四、反诉原告上海味柯实业有限公司与反诉被告管玉连、反诉被告王俊于2019年10月28日所签《租赁合同》于2020年8月12日予以解除；五、反诉原告上海味柯实业有限公司不予退还反诉被告管玉连、反诉被告王俊已付租金人民币94,000元及履约保证金人民币141,000元；六、反诉被告管玉连、反诉被告王俊于本判决生效之日起十日内就首期未付租金人民币47,000元偿付反诉原告上海味柯实业有限公司滞纳金人民币47,000元；七、反诉被告管玉连、反诉被告王俊于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海味柯实业有限公司违约金人民币94,000元；八、驳回反诉原告上海味柯实业有限公司的其他所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,700元(原告管玉连、王俊已预缴)，原告管玉连、原告王俊共同负担人民币4,608元，被告上海味柯实业有限公司负担人民币2,092元；反诉案件受理费人民币5,695元(反诉原告上海味柯实业有限公司已预缴)，反诉原告上海味柯实业有限公司负担人民币2,185元，反诉被告管玉连、反诉被告王俊共同负担人民币3,510元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 严 奇审判员 王巍琦审判员 李 慧二〇二〇年十二月十五日书记员 芦 笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……