山东省菏泽经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1791民初2552号 原告：栗银路，男，汉族，1963年11月4日出生，住菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：李巍，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭新，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。 被告：王效斌，男，汉族，1967年5月5日出生，住菏泽市。 委托诉讼代理人：赵云龙，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 被告：山东易成房地产服务有限公司，住所地菏泽市人民南路于丹阳路交叉口西北角。 法定代表人：刘彦丽，执行董事兼经理。 被告：王蕊，女，汉族，1985年4月16日出生，住菏泽市牡丹区 以上二被告共同委托诉讼代理人：商丽娟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 被告：菏泽领将房地产开发有限公司，住所地菏泽市开发区丹阳办事处。 法定代表人：史军，执行董事。 原告栗银路与被告王效斌、山东易成房地产服务有限公司（以下简称易成房产）、王蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依被告王效斌的申请，追加菏泽领将房地产开发有限公司（以下简称领将地产）为共同被告参加诉讼，于2020年11月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告栗银路的委托诉讼代理人李巍、郭新，被告王效斌的委托诉讼代理人赵云龙，被告易成房产、王蕊的共同委托诉讼代理人商丽娟，被告领将地产的法定代表人史军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栗银路向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王效斌、王蕊签订的房屋买卖合同；2.判令被告王效斌、王蕊返还购房款15万元、返还定金6万元、支付违约金15万元、支付利息4.5万元，被告易成房产承担连带责任；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年1月13日，原告与王效斌的委托代理人王蕊签订房屋买卖合同，约定原告购买领将地产开发的领将帅府15号楼2单元10005室，价款48万元。王蕊系易成房产员工，易成房产作为居间方在合同上签章。合同签订后；原告支付了定金3万元、首付款15万元。王蕊为原告出具了收条。双方约定在合同签署3个工作日办理房屋权属转移登记手续，但被告至今未办理权属转移登记，也未交付房屋。经查，被告将涉案房屋出卖给了第三人并办理了网签手续，致使合同无法履行，应当解除。故提起诉讼，请求判如所请。 被告王效斌答辩称，王效斌于2017年10月15日向领将地产认购涉案房屋，原被告签订的房屋买卖合同系将其享有的该房屋认购权的权利义务概括转让给原告，并已按照合同约定将认购款收据更名为原告，完成了合同义务。原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 被告易成房产答辩称，易成房产作为居间方已经完成全部合同义务，原被告在签订合同时对涉案房屋的当时现状均知情，双方在易成房产的辅助下完成了更名手续。易成房产非房屋买卖合同的相对人，且在居间服务中无过错，不是本案适格主体。 被告王蕊答辩称，王蕊实施的是职务行为，其本人不应承担任何责任。 被告领将地产答辩称，王效斌于2017年10月认购涉案房屋时，该房产已经具备签订正式商品房买卖合同及办理银行按揭的条件，王效斌只交纳了认购款而未签订商品房买卖合同，有明显的投资倾向；2018年1月13日王效斌与原告签订房屋买卖合同时，涉案房屋依然可以签订商品房买卖合同，但王效斌与原告仅要求领将公司在其持有的原收款单据上予以更名，直至2018年3月14日仍未到领将公司要求签订商品房买卖合同。领将公司对认购房屋一般不予更名，只有在熟人关系且没有超过认购期限的条件下，才考虑办理更名手续。后原告及王效斌均未要求签订商品房买卖合同，领将地产委托的销售公司方将涉案房屋出卖给案外人徐常显。领将公司在本案中不具有过错，不承担任何责任。 当事人围绕各自的诉讼主张向本院提交了《房屋买卖合同》、收条、房屋产权信息查询证明、通话录音光盘及文字整理材料、认购款收据影印件、银行转账凭证、授权委托书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证、认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日，王效斌通过尾号1565银行账户向领将地产法定代表人史军中国农业银行尾号3663账户转账汇款129946元，认购领将帅府15号楼2单元10005室商品房一套，领将地产同日出具收据（Ｎｏ.8385262）载明“交款单位王效斌收款方式转账人民币（大写）壹拾贰万玖仟玖佰肆拾陆元¥129946.00收款事由房款15-2-10005”。2018年1月2日，王效斌签署授权委托书，委托王蕊通过居间人将位于菏泽市牡丹区××路××号××房屋进行出售，授权王蕊可以以其名义签署买卖合同、收取定金、收取购房款，委托期限自2017年12月20日至2018年1月30日。2018年1月13日，出卖人王效斌的委托代理人王蕊与栗银路签订《房屋买卖合同》，将领将帅府15号楼2单元10005室房屋出售给栗银路。合同约定：房屋产权证明为商品房买卖收据8385262（以王效斌与领将地产签订的《收据》）；成交价格为人民币肆拾捌万元整（480000.00元）；签订合同时支付定金壹万元整（10000.00元），并于2018年1月14日前补交定金贰万元整（20000.00元）；买受人在2018年1月16日办理房屋所有权属转移之前支付房款壹拾伍万元整（150000.00元），剩余房款由买受人向售楼部指定银行机构申办抵押贷款，贷款金额为叁拾万元整；如买受人申请住房贷款，在支付首付款后相关事宜由买受人直接与售楼部交涉；如因出卖人原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生一切法律及经济纠纷的，由出卖人及本合同签署人承担相应法律及违约责任；交房日期以售楼部实际交房日期为准，交房相关事宜由买受人直接与售楼部交涉；买卖双方同意于合同签署后3个工作日内共同向售楼部申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人负责办理更名事宜并承担相应费用；交付定金后，出卖人不论以任何原因提出终止合同，应双倍返还买受人所付定金。买受人不论以任何原因提出终止合同，其所付定金归出卖人所有；如因约定方不依约缴纳相关税费导致交易不能继续进行，其应当向对方支付房价款30%的违约金。如因一方过失不能按约定时间或条件办理权属转移登记的，守约方有权利退房；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款并按已付款的30%支付利息，并按买受人累计已付款的一倍支付违约金；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，双方同意并委托居间方在符合可网签情况下第一时间进行网签事宜。合同签订当日栗银路支付定金10000元；2018年1月14日栗银路支付定金20000元；2018年1月16日栗银路支付房款150000元。王蕊为栗银路出具了收条。后易成房产与交易双方到领将地产，在领将地产向王效斌出具的收据（Ｎｏ.8385262）上进行了更名。2018年1月21日，易成房产、王蕊将定金、房款共计18万元交付王效斌，王效斌出具了收到条。2018年3月14日，领将地产与案外人徐常显签订《商品房买卖合同》，将涉案房产（建设工程规划许可证号：××；施工许可证号：××；商品房预售许可证号：菏市**售证第**）以470400元的价款出售给徐常显，并于2018年3月26日办理了网签备案。2020年8月31日，原告经查询发现领将地产与徐常显关于涉案房产的网签备案信息，于2020年月日提起本案诉讼。 本院认为，原告栗银路与王效斌的委托代理人王蕊签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照该合同的约定行使权利，履行义务。本案的争议焦点是如何认定各方当事人之间的法律关系及涉案合同性质。王效斌向领将地产交纳款项，领将地产出具收据载明收款事由为“房款15-2-10005”，但双方并未签署《商品房买卖合同》，未就《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件进行约定，应视为系双方之间达成的进一步签署商品房买卖合同的意向，属于商品房买卖的预约合同，双方之间形成商品房买卖预约合同关系；王效斌签署授权委托书，委托王蕊通过居间人将涉案房屋出售，授权王蕊以其名义签署买卖合同、收取定金、收取购房款，王效斌与王蕊之间形成委托代理关系，王蕊在本案中的行为后果应由委托人王效斌承担；从栗银路与王效斌的委托代理人王蕊签订的《房屋买卖合同》的合同内容来看，双方均明确知晓合同标的现状，即王效斌与领将地产之间商品房买卖预约合同尚在履行中，王效斌依约享有与领将地产之间商品房买卖预约合同的合同权利并承担合同义务。栗银路与王效斌的委托代理人王蕊签订的《房屋买卖合同》明确约定：房屋产权证明为王效斌与领将地产签订的《收据》）......剩余房款由买受人向售楼部指定银行机构申办抵押贷款......如买受人申请住房贷款，在支付首付款后相关事宜由买受人直接与售楼部交涉......交房日期以售楼部实际交房日期为准，交房相关事宜由买受人直接与售楼部交涉......买卖双方同意于合同签署后3个工作日内共同向售楼部申请办理房屋权属转移登记手续。从上述约定均可看出，栗银路与王效斌之间所签订的《房屋买卖合同》的标的为王效斌与领将地产之间商品房买卖预约合同的更名，实际上是先由王效斌与领将地产解除原预约合同，然后再由栗银路与领将地产重新签订商品房买卖预约合同，系王效斌将其与领将地产之间的商品房买卖预约合同的权利义务一并转让给栗银路的行为，即合同的概括转让，而不是实质意义上的房屋转让。我国《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给被告”。王效斌与栗银路签订《房屋买卖合同》，将其享有的商品房买卖预约合同权利义务一并转让，系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定。领将地产虽然没有与栗银路、王效斌签订债权债务概括移转的协议，亦没有出具同意合同转让的书面文件，但其在王效斌的收据上更名，该行为即构成“以行为作出承诺”。因此，栗银路与王效斌之间《房屋买卖合同》为有效合同，并已经履行完毕，栗银路代替王效斌承受与领将地产之间商品房买卖预约合同项下的一切权利义务，栗银路与领将地产之间建立商品房买卖预约合同关系；易成房产作为居间方，与王效斌、栗银路之间形成居间合同关系。综上，原告栗银路与被告王效斌之间的合同权利义务转让已经履行完毕，原告本案中请求解除的合同实质为与领将地产之间建立的商品房买卖预约合同。 人民法院审理案件，应当以事实为依据，以法律为准绳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现栗银路在本案起诉时并未要求合同向对方领将地产承担责任，在本院追加领将地产为被告后，原告仍未变更诉讼请求，在此情况下，本院无法全案综合考量各方当事人在履行合同中应当承担的法律责任。因此，原告诉讼请求所依据的事实不清、证据不足，应予驳回。原告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告栗银路的诉讼请求。 案件受理费3687.5元（已减半收取），由原告栗银路负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  孙振鸿 二〇二〇年十二月七日 书记员  练 珊