北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8049号原告（反诉被告）：王兴谋，男，1993年5月6日出生，汉族，北京中振源印务有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王颗颗，北京市达奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委员会东50米。法定代表人：张俊峰，经理。委托诉讼代理人：项毅，男，北京梨园李老公庄服装市场有限公司运营总监。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。原告（反诉被告）王兴谋与被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称“李老公庄服装公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王兴谋及其委托诉讼代理人王颗颗，被告李老公庄服装公司的委托诉讼代理人项毅、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兴谋向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《李老生活广场租赁合同》无效；2、判令被告退还并赔偿原告以下费用：履约保证金131765元、取暖费2478元、物业费12483元、装修管理费18513元、燃气及灶具安装费70000元、消防改造费8500元、施工队吸烟罚款4000元、33天房租（因被告原因导致营业执照无法办理）71478元、装饰装修损失433083元、燃气损失3248元、电费损失1790元，以上合计757338元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2019年7月9日签订《李老生活广场租赁合同》（合同编号TZLL201904），被告将位于北京市通州区梨园地区李老公庄村委员会东50米的1015号商铺出租给原告。合同签订后，原告陆续支付了六个月租金（其中33天因被告原因导致无法办理营业执照而没有使用）、履约保证金、取暖费、物业费、装修管理费、燃气及灶具安装费、消防改造费、施工队吸烟罚款、装饰装修费等费用。因《李老生活广场租赁合同》（合同编号TZLL201904）违反法律规定，属于无效合同。故原告于2020年2月22日致函被告，要求被告于收到告知函之日起三日内立即退还原告上述履约保证金131765元、取暖费2478元、物业费12483元、装修管理费18513元、燃气及灶具安装费70000元、消防改造费8500元、施工队吸烟罚款4000元、33天房租（因被告原因导致营业执照无法办理）71478元、装饰装修损失433083元、燃气损失3248元、电费损失1790元，以上合计757338元。被告不同意。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。李老公庄服装公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、双方签订的《商铺租赁合同》为有效合同。1、李老生活广场用地为建设用地，涉案楼房建设取得镇政府及区政府同意，北京2005年前存在乡镇规划，李老生活广场土地取得规划许可，房屋建设经过镇政府和区政府批准应认定为经过审批；而且房屋建成后就该房屋证照办理，区政府专门召集工商、消防等部门开协调会解决实际困难，也表明上级政府对房屋的建设是许可的。2、涉案楼房具备办理工商、消防等经营必须的验收手续和证照，房屋作为经营使用不存在任何障碍，也不存在安全隐患，可以达到租赁合同的目的。3、合同签订前，被告已经将房屋情况充分告知原告并且在合同第十五条已经将租赁物为集体产权及工程规划的情况予以说明，原告已承诺不以产权和规划问题主张合同效力问题，现原告为掩盖自己违约问题恶意转嫁损失，严重违背诚实信用原则，这种行为不应获得支持。4、李老生活广场涉及商户众多，为当地解决大量就业问题，而且李老生活广场租金为李老村委会集体组织主要经济来源，如果贸然判决合同无效将会给其他商户带来示范效应，从而产生一系列不良社会反应，希望法院综合考虑农村土地上建设房屋的现状和历史沿革，依法驳回原告诉请。5、事实上北京市各级法院针对本案类似情况已有大量支持租赁合同有效的判例，满足在农村建设用地上建成的房屋，取得上级政府批准并且具备办理工商、消防等一系列经营手续的前提，支持租赁合同有效不违反法律强制性规定。同时，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条关于“在一审辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应认定有效”的立法精神。二、被告积极协助原告办理工商手续，不存在因被告原因给原告造成损失的情况。办理营业执照需由村委会及镇政府在《地址确认书》上盖章，需要先经村委会再经过镇政府各个科室签字审批，最后由镇长签字，镇政府盖章，这个时间被告无法控制。镇政府在2019年8月27日盖章，被告取得后立即和原告办理工商手续。原告公司在2019年8月29日注册成功。整个过程，被告积极配合，从其他商户执照办理情况看，也属于合理用时，不存在原告所述问题。三、因原告违约导致合同被解除，原告无权向被告主张任何损失，相反原告的违约行为给被告造成了巨大经济损失。李老公庄服装公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉原、被告双方租赁合同于2020年4月8日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告2020年2月19日至2020年4月10日租金151620元；3、判令反诉被告支付反诉原告2019年7月10日至2019年8月18日免租期租金（占用费）85647.25元；4、判令反诉被告支付反诉原告违约金395295元；5、判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年7月9日，反诉原、被告签订《李老生活广场租赁合同》，反诉被告承租北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米1015号商铺，建筑面积228平米，承租期限5年，自2019年7月10日至2024年7月9日，免租期为2019年7月10日至2019年8月18日，租金每6个月支付一次，应于上一期租金对应租期届满前30日交纳。合同履行过程中，反诉被告经反诉原告催告未按期交纳租金已经达到根本违约。并且反诉被告罔顾事实，以合同无效为理由拒绝继续履行合同，索要赔偿意图转嫁损失。在此情况下，反诉原告于2020年4月7日依据合同约定向反诉被告发送《解除合同通知书》，解除双方租赁合同。鉴于反诉被告存在严重违约行为并且该行为已经给反诉原告造成巨大经济损失。为维护反诉原告合法权益，特向法院提出反诉。王兴谋就反诉辩称：双方签订的租赁合同依照法律规定属于无效合同。原告已经于2020年2月22日通知被告该合同无效，要求被告退还原告所有保证金、取暖费、物业费等损失。因为是无效合同，所以不存在解除，2020年2月22日原告已经告知被告该合同无效，而原告已经将租金支付至2020年2月18日，所以无需支付后面的租金。根据合同约定，原告不需要支付免租期租金，原告不存在违约情况，不同意支付违约金。经审理查明：2019年7月9日，王兴谋（乙方）与李老公庄服装公司（甲方）签订《李老生活广场租赁合同》（合同编号TZLL201904），约定王兴谋承租李老公庄服装公司位于北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米1015号商铺（以下简称涉案商铺），面积228平方米，租赁期限自2019年7月10日至2024年7月9日，免租期为2019年7月10日至2019年8月18日，第一年租金标准为每平方米9.5元/日，月租金为65882.5元，物业费标准为每平方米0.3元/日，取暖费标准为47元/平方米/取暖季，电费标准为1.5元/度；在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方补交该期间的全部租金；合同签订后三日预付开始计付租金时至2020年2月18日的租金，此后以6个月为一个交租期，乙方应于上一期租金对应交租期届满的30日之前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）乙方向甲方支付下一期租金；乙方于合同签订当日向甲方交纳履约保证金131765元，如乙方违约导致合同解除保证金不予退还；乙方逾期超过15日未支付或延迟支付租金、物业费或其他应付给甲方的费用的，乙方欠付上述费用总额累计超过5000元的甲方有权提前解除合同；乙方在签订本合同前知悉租赁场所为集体产权，无房屋所有权证、规划许可证，乙方承诺不以租赁场所的产权、规划情况为由对合同效力提出任何异议。双方亦约定了其他内容。协议签订后，李老公庄服装公司于2019年7月9日向王兴谋交付涉案商铺；王兴谋于2019年7月9日向李老公庄服装公司交纳履约保证金131765元，于2019年7月10日向李老公庄服装公司交纳2019年7月10日至2020年7月9日期间物业费24966元，于2019年7月10日向李老公庄服装公司交纳2019年8月19日至2020年2月18日期间的租金395295元，于2019年7月17日向李老公庄服装公司交纳装修管理费18513元，于2019年8月13日向李老公庄服装公司支付“两人室内吸烟罚款”4000元，于2019年10月17日向李老公庄服装公司交纳2019年11月15日至2020年3月15日期间取暖费10716元。王兴谋就涉案商铺于2019年8月5日向黎宝英（施工队人员）支付燃气改造费70000元；于2019年8月2日、2019年12月28日向北京国泰恒安建设工程有限公司支付消防改造费共计8500元。王兴谋与北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司于2019年7月12日签订《商业装修装潢合同》，约定由北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司对涉案商铺实施装修，工程造价约为330000元，最终结算以实际发生为准。截至2020年6月10日，王兴谋向北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司支付装修款共计360460元。2019年8月1日，王兴谋与北京鑫博斯幕墙装饰材料有限公司签订《产品定制合同》（合同编号20190808001）、《产品定制合同》（合同编号20190804001），约定北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司对涉案商铺进行照明装修，所涉费用王兴谋均支付给北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司。2020年2月23日，王兴谋向李老公庄服装公司发出《告知函》，载明双方签订的租赁合同为无效合同，并要求李老公庄服装公司退还履约保证金131765元、取暖费2478元、物业费12483元、装修管理费18513元、燃气及灶具安装费70000元、消防改造费8500元、施工队吸烟罚款4000元、33天房租（因被告原因导致营业执照无法办理）71478元、装饰装修损失400000元，以上合计719217元，并配合办理交接手续（房屋、水、电、暖）。李老公庄服装公司庭审中承认于2月25日左右收到该函件。2020年4月7日，李老公庄服装公司向王兴谋发出《解除合同通知书》，载明王兴谋应于2020年1月18日支付2020年2月19日至2020年8月18日期间租金，已拖欠49日，故依据双方签订租赁合同第13.5条第3款，李老公庄服装公司有权解除合同，且要求王兴谋5日内清空1015号商铺物品并将商铺退还。王兴谋于次日收到上述《解除合同通知书》。本案审理过程中，王兴谋承认于2020年4月10日将燃气灶具、桌椅、板凳、餐具等物品搬离涉案商铺，李老公庄服装公司同意按照王兴谋于2020年4月10日搬离涉案商铺计算（相应费用）。截至王兴谋搬离涉案商铺之时，涉案商铺燃气余额为3248元、电费余额为1790元。2019年7月16日，李老公庄服装公司与涉案商铺的装修施工单位北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司签订《李老生活广场装修协议》，其中“安全保卫制度”一节约定：“3.禁止在商场内抽烟和使用明火，否则一次罚款1000元。”该协议亦约定了其他事项。另查，涉案商铺所在楼房在2007年左右建设，建设在北京市通州区梨园镇李老公庄村集体土地上，建设前取得了相应的《建设项目规划意见书》《建设用地规划许可证》。2019年5月22日，北京市通州区公安消防支队对该楼房进行了消防安全现场检查，并于2019年5月31日出具《消防安全现场检查意见书》，载明“经检查，该场所符合消防安全技术要求”等。上述事实，有《李老生活广场租赁合同》《收据》《电子回单》《商业装修装潢合同》《装修报价单》《产品定制合同》《告知函》、视频、照片、《建设项目规划意见书》《建设用地规划许可证》《催款单》《解除合同通知书》《李老生活广场装修协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商铺所在的楼房于2007年左右建设在集体土地上，建设前取得了相应的《建设项目规划意见书》《建设用地规划许可证》，亦通过了消防验收，能正常经营使用。王兴谋在签订本合同前知悉涉案商铺情况，并在《李老生活广场租赁合同》中明确承诺不以租赁场所的产权规划情况为由对合同效力提出任何异议。综上，本案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不宜被认定无效。王兴谋要求确认《李老生活广场租赁合同》无效依据不足，且违反诚实信用原则，故本院不予支持。王兴谋与李老公庄服装公司均应按照合同约定全面履行己方义务。按照《李老生活广场租赁合同》4.3.1约定，王兴谋应于2020年1月19日之前交纳后六个月租金，但王兴谋未按期交纳，属于违约行为；且王兴谋在租赁期限未届满前单方提出解除合同，并撤离涉案商铺，根据合同第五条约定，因王兴谋违约导致李老公庄服装公司提前解除合同的，李老公庄服装公司有权没收履约保证金而不予退还，故王兴谋要求李老公庄服装公司退还履约保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。在王兴谋违约的情况下，李老公庄服装公司于2020年4月8日向其送达了《解除合同通知书》，符合解除条件，故对于李老公庄服装公司要求确认《李老生活广场租赁合同》于2020年4月8日予以解除，本院不持异议。根据《李老生活广场租赁合同》约定，王兴谋装修时应向李老公庄服装公司支付装修保证金并承担管理费用，王兴谋在签订《李老生活广场租赁合同》后即向李老公庄服装公司支付装修管理费18513元，现双方已不再继续履行租赁合同，装修管理费属于王兴谋装修期间李老公庄服装公司管理装修施工的费用，合同中亦无退还该费用约定，故王兴谋要求李老公庄服装公司退还装修管理费，依据不足，本院不予支持。关于王兴谋主张要求李老公庄服装公司赔偿燃气改造费70000元、消防改造费8500元及装饰装修损失433083元，该三项均为王兴谋向案外人支付，并未支付给李老公庄服装公司，依据不足，本院亦不予支持。关于施工队吸烟罚款4000元，本院认为根据李老公庄服装公司提供的其与北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司于2019年7月16日签订的《李老生活广场装修协议》，其中对于禁止在商场内抽烟和使用明火的处罚有明确约定，且王兴谋亦交纳了该罚款，应视为其代北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司履行了协议约定的义务，如王兴谋认为北京飞阳龙华建筑装饰工程有限公司应当负担该笔费用，其可以另行主张。故，对王兴谋在本案中直接向李老公庄服装公司主张退还吸烟罚款4000元，本院不予支持。关于取暖费2478元，因王兴谋自认于2020年4月10日将物品搬离涉案商铺，可见其已享受了2019年11月15日至2020年3月15日期间取暖服务，故本院不予支持。关于王兴谋主张物业费12483元（免租期届满至2019年9月20日期间33天），从王兴谋现有证据不足以证明该33天系由于李老公庄服装公司的原因造成其不能营业的状况，故本院不予支持。关于燃气损失、电费损失，截至2020年4月12日，涉案商铺相关仪表显示燃气费余额为3248元、电费余额为1790元，李老公庄服装公司亦认可以上余额，因王兴谋此时已退还涉案商铺，故李老公庄服装公司应当退还其剩余燃气费、电费。关于李老公庄服装公司主张王兴谋支付2019年7月10日至2019年8月18日免租期租金（占用费）85647.25元，本院认为，根据《李老生活广场租赁合同》3.3及4.3.1的约定，王兴谋在未按时交纳下一期租金的情况下，则不再享受免租金优惠，故对李老公庄服装公司的该项主张本院予以支持。关于李老公庄服装公司主张王兴谋支付的2020年2月19日至2020年4月10日租金151620元以及违约金395295元，本院认为，在本院不予支持王兴谋退还履约保证金的情况下，履约保证金可以适当弥补李老公庄服装公司的上述期间的租金及实际损失，另外虽然王兴谋迟延支付租金的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前（即2020年1月24日之前），但其此后在涉案商铺的经营活动必然会受到一定冲击，故本院对李老公庄服装公司主张的该部分租金及违约金酌情不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王兴谋与被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司签订的《李老生活广场租赁合同》（合同编号TZLL201904）于2020年4月8日解除；二、被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司退还原告（反诉被告）王兴谋燃气费3248元、电费1790元，共计5038元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、原告（反诉被告）王兴谋支付被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司2019年7月10日至2019年8月18日房屋租金（占用费）85647.25元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）王兴谋的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京梨园李老公庄服装市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5496元，由王兴谋负担5446元（已交纳），由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日交纳）。反诉费10126元，由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担8185元（已交纳），由王兴谋负担1941元（于本判决生效之日起七日内支付交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年十二月三十一日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰