上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14538号原告(反诉被告)：王黎杰，女，1989年5月14日生，汉族，现住宝山区顾村镇菊泉街XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：孟凡涛，上海申申律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈玉春，女，1985年12月23日生，汉族。委托诉讼代理人：朱一菲，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊文敏，上海融孚律师事务所律师。原告(反诉被告)王黎杰与被告(反诉原告)陈玉春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王黎杰的委托诉讼代理人孟凡涛，被告陈玉春及其委托诉讼代理人朱一菲、樊文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王黎杰向本院提出诉讼请求：1、判令陈玉春赔偿王黎杰房屋装修费5万元；2、判令陈玉春支付王黎杰违约金1万元。事实和理由：2019年12月29日，王黎杰与陈玉春签订《房屋租赁合同》，约定由王黎杰承租上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限5年，租金每月3,000元，押金3,000元。合同签订后，王黎杰支付了押金3,000元和租金9,000元，陈玉春将系争房屋交付给王黎杰。2020年1月5日，王黎杰开始对系争房屋进行装修。同年3月17日，王黎杰经小区居委会与房屋产权人王**联系，才知晓系争房屋是陈玉春租赁而来。同年3月18日，陈玉春承诺退还王黎杰交付的租金、押金，并赔偿装修费。同年3月21日，三方进行商谈，因王**不同意陈玉春转租，并要求解除与陈玉春的租赁合同，陈玉春退还了王黎杰房租、押金共计12,000元。三方另约定，次日商谈装修款赔偿事宜，但之后陈玉春未到场，并向王黎杰发送了《解除租赁合同通知》，要求解除合同并同意承担违约责任。上述期间，系争房屋尚未装修完毕，王黎杰尚未实际入住，并为装修花费了5万元。王黎杰认为，陈玉春无权转租，致房东要求收回系争房屋，陈玉春的行为构成违约，故为此涉讼，请求判如所请。审理中，王黎杰表示，装修损失以鉴定意见为准，变更第一项诉讼请求为：要求陈玉春赔偿王黎杰房屋装修费37,741元。陈玉春反诉并辩称，不同意第一项诉讼请求，5万元明显偏高。装修清单系手写的，要求提供发票和有效凭证，数量和单价明显偏高，清单金额仅为29,187元，对未形成附合的装修费不承担赔偿责任；不同意第二项诉讼请求，违约金没有依据。确认收到押金3,000元及租金9,000元，王黎杰装修过程中，因房东的原因，双方就协议解除了涉案租赁合同，12,000元是赔偿装修损失，押金3,000元在本案中愿意退给王黎杰，但王黎杰使用系争房屋应当支付租金，故陈玉春反诉请求：判令王黎杰向陈玉春支付自2020年3月22日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。审理中，陈玉春变更反诉请求为：判令王黎杰向陈玉春支付自2020年4月10日起至2020年5月16日止的房屋占有使用费(按每月3,000元计算)。王黎杰针对反诉辩称，请求驳回陈玉春的反诉请求，王黎杰的租金支付至2020年4月9日，起算时间应为同年4月10日，涉案租赁合同已于同年3月22日解除，且陈玉春与房东之间的租赁合同也已解除，不能再算占有使用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年12月29日，承租方(乙方)王黎杰与出租方(甲方)陈玉春签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋；室内装修情况为毛坯；租赁期限为5年，自2020年1月10日起至2025年1月9日止；每月租金3,000元，租金按三个月为一期；押金3,000元等。双方还补充约定，甲方同意乙方进行装修，不得破坏房屋整体结构等。上述合同签订后当日，王黎杰支付了押金3,000元和租金9,000元。陈玉春出具了收条，并将系争房屋交付给王黎杰。同日，王黎杰通过微信要求陈玉春提供产证，陈玉春表示产证好久不用，找到后再拍给王黎杰，同时表示让王黎杰放心装修，5年时间可以保障。后，陈玉春将产证拍给了王黎杰，并表示户主王**是陈玉春丈夫的叔叔，让王黎杰放心装修。2020年1月4日，王黎杰微信通知陈玉春系争房屋开始装修，要陈玉春搬走相关物品。2020年2月底至3月初，因疫情排查，房东方发现转租情况，对此提出异议。王黎杰因此停止装修。同年3月21日，房东的女儿王歆悦、陈玉春的丈夫李奇以及实际承租人王黎杰三方进行协商。当晚，陈玉春向王黎杰转账12,000元，转账凭证中备注为装修费赔偿。同年3月22日，陈玉春向王黎杰发送《解除租赁合同通知》，主要内容为：由于房东要收回房屋，自同年3月22日起解除双方的房屋租赁合同，陈玉春同意承担违约责任，赔偿王黎杰装修费用，并已先行赔付了12,000元装修费，要求王黎杰提供装修费用凭证，按凭证金额多退少补，同时要求王黎杰见通知后7日内将房屋钥匙交给房东。审理中，王黎杰与陈玉春均确认涉案房屋租赁合同于该日解除。同年3月24日，房东方向陈玉春发送解除通知，主要内容为：因陈玉春擅自转租，通知解除租赁合同，并要求陈玉春搬离房屋，并将房屋恢复为原始房屋状态、返还原有家电。同年5月16日，王黎杰将系争房屋交还给了房东方。2、关于装修费用。为证明己方主张，王黎杰另提供了装修协议、清单及收据(复印件)，证明王黎杰与案外人张某某于2020年1月5日签订了装修协议，并支付了装修费用5万元现金，清单列明了装修内容、数量和价格，并备注部分材料费、人工费另计。陈玉春发表如下质证意见：对上述证据不认可，王黎杰在前案中提供的收据金额是53,000元，支付方式是微信30,000元和支付宝23,000元。为证明己方主张，陈玉春另提供了部分装修材料的市场价格，证明清单中的材料价格不合理。王黎杰发表如下质证意见：对上述证据不认可。审理中，王黎杰申请对系争房屋内的装饰装修造价进行司法鉴定。经委托，上海申元工程投资咨询有限公司出具了鉴定意见书，鉴定意见为：无争议部分装饰装修原值27,430元(小计22,150.23元、规费3,014.72元、增值税2,264.85元)；无争议部分安装工程原值9,433元(小计7,930.01元、规费723.76元、增值税778.84元)；争议部分原值879元(小计738.33元、规费68.04元、增值税72.57元)，上述合计原值37,741元、残值33,338元。为此，王黎杰支付鉴定费用2,000元。对上述鉴定意见，王黎杰予以认可。陈玉春认为，王黎杰是个人承包，不存在公积金、增值税、社保等费用；打洞实际发生，但租赁合同约定不允许打洞；找平是陈玉春方做的；砌墙本来就有，并非王黎杰施工；系争房屋是简装，使用的建材也比较差，鉴定单位的估值过高；涉案装修进行了19天，鉴定单位认定的工日不合理。鉴定单位答复称，价格是以上海市发布的建设工程价格市场信息，根据现场情况，结合现场材料进行判定；本次鉴定是套用定额方式计价，包括主材、人工、辅材，不存在人工重复计算的情况；工日是系数，并非单纯的总天数；税金的计算前提是施工方是企业；施工方是个人也会产生安全防护费、文明措施费等费用；砌墙、找平和打洞现场是存在的，但是哪一方施工无法判断。3、关于12,000元款项。审理中，王黎杰表示，该款是陈玉春同意退还的押金及3个月房租，并向本院提供了王歆悦出具的情况说明，同时申请王歆悦作为证人出庭作证。王歆悦作如下陈述：由于疫情排查发现系争房屋被转租，王歆悦方不同意转租，因此找到了陈玉春。2020年3月21日时，三方在民警协调下进行协商，陈玉春的丈夫李奇电话联系陈玉春后，陈玉春同意退还押金和3个月房租共12,000元，并约定次日再协商。后，陈玉春未到场。对上述说明及证言，陈玉春表示，已支付的12,000元是装修赔偿款，不是退的押金和房租，没有同意过退租金。本院认为，王黎杰与陈玉春一致认可涉案租赁合同于2020年3月22日解除，本院予以确认。本案的主要争议焦点在于装修赔偿款金额的认定。陈玉春同意赔偿王黎杰装修费用，但认为王黎杰主张的金额明显偏高。王黎杰为证明己方主张，提供了协议、清单及收据，陈玉春不予认可。为此，根据王黎杰申请，本院委托鉴定单位对装饰装修造价进行司法鉴定。对鉴定意见中无争议的部分，本院予以确认。关于争议项的部分，陈玉春认为合同约定不得打洞，砌墙非王黎杰方施工，找平系陈玉春方施工，故不予认可。本院认为，鉴定单位确认砌墙、找平、打洞现场是存在的，现陈玉春也未提交充分证据证明上述内容系陈玉春方施工所为，再结合涉案租赁合同中载明室内情况系毛坯，双方约定的租期为5年等情节，本院认为陈玉春要求扣除上述三项内容，依据不足，本院不予采纳。关于厨卫内的台盆、热水器、油烟机等，本院认为，上述物品均属形成附合的装修物，鉴定单位计入鉴定范围并无不当。关于增值税、社保、公积金，根据鉴定单位意见，施工方非企业不发生上述费用，故本院予以扣除。关于安全防护、文明措施费等，陈玉春要求扣除依据不足，本院不予采纳。关于折旧及残值，因王黎杰尚未装修完毕，也未实际入住使用，故不作折旧考虑。因此，本院认定，装修赔偿款的金额为30,819元。关于已付款12,000元。本院认为，王黎杰应提交充足的证据证明双方就退还押金及全部房租已达成一致意见。从现有的证据来看，陈玉春在支付12,000元当时就已明确备注该笔款项为装修赔偿款，可见陈玉春并未同意退还押金和全部房租，故王黎杰的上述主张，依据不足，本院不予采纳。本院认定该笔12,000元系装修赔偿款。综上，陈玉春还应向王黎杰支付装修赔偿款18,819元。关于租金及房屋使用费。王黎杰承租系争房屋，应向陈玉春支付租金。涉案租赁合同解除后，也应及时返还系争房屋。现房东及王黎杰均确认于2020年5月16日返还房屋，故陈玉春要求王黎杰支付自2020年4月10日起至2020年5月16日止的房屋使用费，于法有据，可予准许。审理中，陈玉春同意退还押金3,000元，本院予以认可。关于违约金，涉案租赁合同未对违约金作具体的、明确的约定，王黎杰主张违约金依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈玉春于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王黎杰赔偿装修损失18,819元；二、被告(反诉原告)陈玉春于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)王黎杰返还押金3,000元；三、原告(反诉被告)王黎杰于本判决生效之日起十日内，按月租金3,000元的标准，向被告(反诉原告)陈玉春支付自2020年4月10日起至2020年5月16日止的房屋使用费；四、驳回原告(反诉被告)王黎杰的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为497元，反诉案件受理费收取为25元，合计522元，由原告(反诉被告)王黎杰负担326元，由被告(反诉原告)陈玉春负担196元。鉴定费2,000元，由原告(反诉被告)王黎杰负担767元，由被告(反诉原告)陈玉春负担1,233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十二月十六日法官助理  张紫嫣书 记 员  朱梦娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……