安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初3294号 原告：杨磊，男，1994年10月生，汉族，住马鞍山市花区。 委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。 被告：马鞍山市建华房地产开发有限公司，住所地马鞍山市花山区。 法定代表人:邢数峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宣贺，安徽浩谦律师事务所律师。 被告：马鞍山市万高置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：沙道兰，该公司总经理。 原告杨磊与被告马鞍山市建华房地产开发有限公司（以下简称建华地产公司）、马鞍山市万高置业有限公司（以下简称万高置业公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨磊及其委托诉讼代理人余七子，被告建华地产公司委托诉讼代理人陈琦，被告万高置业公司法定代表人沙道兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨磊向本院提出诉讼请求：1.请求判决停止执行位于安徽省马鞍山市花山区地产，并予解封；2.请求依法判决万高置业公司履行涉案房产过户义务；3.请求判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年3月15日，杨磊与万高置业公司签订《悦城景苑认购协议书》。协议约定：杨磊认购位于马鞍山市地产，建筑面积95.35平方米，价格640752元，享受9.6折；杨磊于2011年3月15日支付房款50000元、2011年7月21日支付房款300000元，且杨磊对涉案房产进行了装饰装修已经入住。万高置业公司至今未办理房产过户手续。建华地产公司与万高置业公司及案外人马鞍山市永信金属材料有限公司（以下简称永信公司）、沙维彬民间借贷纠纷强制执行案件中，查封、评估、执行位于安徽省马鞍山市花山区地产，杨磊提出执行异议，涉案房地产属于杨磊所有，建华地产公司无权要求执行该房地产，被裁定驳回执行异议请求。遂提起民事诉讼，请依法支持杨磊诉讼请求。 建华地产公司辩称：杨磊并非权利人，不能够排除执行。一、杨磊在与万高置业公司签订认购协议书时未成年，其行为能力受到限制，显然不能从事如此大额的房屋买卖。二、杨磊在履行认购协议时自身存在违约情形，至今尚欠290752元购房款未付，这也导致了其与万高置业公司没有签订商品房预售合同，更谈不上取得不动产的产权，请求依法驳回其诉讼请求。 万高置业公司辩称，沙道兰于2016年才成为万高置业公司法定代表人，对之前公司情况不清楚。 杨磊围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对杨磊提交的（2020）皖0503执异55号《执行裁定书》，各方均无异议，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.杨磊提交的身份证复印件，用以证明杨磊作为原告的身份事项。建华地产公司质证认为，对其真实性不持异议，但杨磊在买房时为未成年人，系限制行为能力人。万高置业公司质证认为，无异议。本院认为，未成年人的民事行为可由其法定代理人代理，对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 2.杨磊提交的《悦城景苑认购协议书》，用以证明杨磊认购位于马鞍山市雨山区地产，建筑面积95.35平方米，价格640752元，享受九点六折，折后价615121.92元。建华地产公司质证认为，该协议的认购方是杨磊，其在买房时未成年，该协议本身无效。杨磊未在规定的期限内向出售方交付首期购房款和签署商品房预售合同，也视为认购方违约，出售方有权不予退回认购方已交定金，并有权将物业另行出售。虽然签了认购协议，但是双方并没有达成商品房买卖，亦未备案。万高置业公司质证认为，整个过程均不清楚，没有意见。本院认为，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认定，能否达到杨磊的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。 3.杨磊提交的发票与支付凭证，用以证明杨磊于2011年3月5日支付房款5万元，于2011年7月21日支付房款30万元。建华地产公司质证认为，对其真实性不持异议，但是发票备注“此票不予办证”，杨磊父母代为支付房款表明其没有履行能力。万高置业公司质证认为，没有意见。本院对该组证据的真实性予以认定。 4.杨磊提交的照片一组，用以证明该房屋已有杨磊装潢并入住。建华地产公司质证认为，对其真实性不持异议，但不具有关联性。万高置业公司质证认为，没有意见。本院对该组证据的真实性予以认定。 5.建华地产公司提交不动产登记信息表一份，用以证明杨磊目前名下有两套房产，一套是坐落在花山区，一套坐落在花山区。杨磊质证认为，花山区虽登记在杨磊名下，但实际是由其父母在居住；位于香榭园11栋206室住房由杨磊奶奶居住和使用。上述两套住房，杨磊只是借名登记。庭后，杨磊补充提交梨苑社区证明，证明花山区住房由杨磊父母长期居住。万高置业公司质证认为，没有意见。本院对该组证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年3月15日，杨磊之母孙永芳作为其委托代理人，与出售方万高置业公司签订《悦城景苑认购协议书》，认购坐落于悦城景苑1栋403号房屋，建筑面积95.35平方米，认购价640752元。与本案争议有关是付款方式和认购条款约定。其中，付款方式约定：定金5万元于签署协议后银行转账或刷卡的形式付清；首付房款须于2011年3月22日前付清，并签署《商品房预售合同》（勾选一次性付款9.6折）。认购条款约定：……2.如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴付首期购房款和签署《商品房预售合同》，即视为认购方违约及放弃出售方销售前对认购方承诺的全部优惠，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金，并有权将该物业另行出售，无需通知认购方。……。 另查明，杨磊作为付款方，先后于2011年3月15日支付定金50000元、2011年7月21日支付房款300000元，合计支付350000元，尚欠290752元。 再查明，2018年8月6日，本院立案受理建华地产公司与永信公司、沙维彬、万高置业公司民间借贷纠纷一案。2019年4月8日，本院作出（2018）皖0503民初3997号民事判决：一、永信公司、沙维彬于判决生效之日起十日内归还所欠建华地产公司借款350万元整，并支付以350万元为基数、按年利率24%的利率标准计算支付自2014年1月18日起至款项实际还清之日止的利息；二、万高置业公司承担连带清偿责任。该判决生效后，因永信公司、沙维彬、万高置业公司等在该生效判决所确定的期限内并未履行所负义务。申请执行人建华地产公司于2019年6月5日向本院申请，要求对被执行人永信公司、沙维彬、万高置业公司等予以强制执行。本院立案后，编立执行案件(2019)皖0503执1231号，并向被执行人永信公司、沙维彬、万高置业公司下达了《执行通知书》、《当事人缴纳款项通知书》和《报告财产令》等执行法律文书，要求其履行（2018）皖0503民初3997号民事判决所确定的义务。在执行中，本院查封了坐落于悦城景苑1栋403号房屋。杨磊于2020年4月26日提出执行异议，要求本院停止对诉争房屋的执行并予以解除查封执行措施。本院于2020年5月22日作出（2020）皖0503执异55号执行裁定，驳回杨磊的执行异议请求。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：杨磊对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，杨磊主张停止执行马鞍山市花山区悦城景苑1栋403号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨磊于2011年3月15日，由其母亲孙永芳作为其委托代理人，与出售方万高置业公司签订《悦城景苑认购协议书》，并先后交付房款合计350000元，虽尚欠290752元，但其已在本院查封之前办理入住手续，合法占有使用本案争议房屋。根据庭审查明事实，万高置业公司存在股东违法犯罪、管理层更换等问题，不能因此而将未能完成交付房款、办理过户手续等责任单方归咎于杨磊。此外，杨磊亦属于购房消费者，虽其名下具有其他房产，但不能将其父母通过过户赠与等行为，就否认其不具有消费者的物权期待权。因此，杨磊的购房行为符合上述司法解释的内在规定，其权利能够排除执行，应予支持。此外，杨超诉请本院判令过户登记，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向人民法院提起案外人执行异议之诉，人民法院应当就停止执行或许可执行审查相关法律关系，故杨超要求本院依据其与万高置业公司签订认购协议，要求协助办理过户手续的诉请不属本案审查范围，本院依法不予审查，其可以通过其他合法途径寻求救济。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 一、停止对原告杨磊购买的位于安徽省马鞍山市花山区屋的执行，并解除对该房屋的查封措施； 二、驳回原告杨磊其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告马鞍山市建华房地产开发有限公司、马鞍山市万高置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 本院（2020）皖0503执异55号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  童映光 人民陪审员  邵增萍 人民陪审员  周建军 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  丁 敏