四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初3791号 原告：四川港联华茂物业服务有限责任公司，住所地成都市青羊区青羊大道**********。 统一社会信用代码：91510105765093499Q。 法定代表人：黄娟，总经理。 委托诉讼代理人：谭中华,四川法尊律师事务所律师。 被告：刘有财，男，汉族，生于1972年10月17日，住四川省达州市达川区。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司（以下至判决主文前简称港联物业）与被告刘有财物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港联物业的委托诉讼代理人谭中华，被告刘有财到庭参加了诉讼本案现已审理终结。 原告港联物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2013年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费及垃圾清运费10361.25元及违约金(以10361.25元为基数，按日1%o标准计算，从起诉之日起计算至清偿日止)；2.被告负担案件受理费。事实及理由:原告是中华花园小区物业服务单位。小区A1-12-2系电梯住宅，面积126.28m'，业主为被告。2007年02月09日签订的《前期物业服务协议》约定，电梯住宅的物业费标准为0.70元/月/平方米，生活垃圾处理费标准为4元/户/月。2014年12月14日签订的《物业服务合同》(合同期限为2014年12月01日—2017年1月30日)和2017年11月30日签订的《物业服务合同》(合同期限为2017年12月1日至2019年11月30日，均约定:电梯住宅的物业费标准为0.90元/月/平方米,生活垃圾处理费标准为4元/户/月；逾期未交物业相关费用，按日1%标准支付违约金至交清为止。2013年04月01日至2020年09月30日期间，被告欠物业费、垃圾清运费10361.25元(详见清单)。原告多次催收，被告拒绝支付。综上，为了维护自己的合法权益，原告依据《合同法》等相关规定，特提出以上诉求，望予支持。 被告刘有财书面答辩称，第一原告所收取的物业服务费与我所签订的价格标准不一致，2007年2月9日签订的约定物业标准为0.7元/月/平方米，2014年12月14日签订的《物业服务合同》(合同期限为2014年12月1日-2017年11月30日)和2017年11月30日签订的《物业服务合同》(合同期限为2017年12月1日至2019年11月30日)的约定，本人及家庭人员不知，本家庭自入住以来一年至少300天有人在家，没有任何人通知开会或签字，如果开了会的请出示会议记录、图片、会议签到册，如果签了字的请出示达到三分之二业主签字册，同时也未看到任何公告关于物业费提高的相关事宜。第二、我家中的储藏室由于隔壁水表房长期漏水，导致我家储藏柜腐烂，本人及家属多次向物业人员反映此事，保安人员还到我家中看过几次，而物业不理不问，期间由于本家庭未使用智能手机无法照相，没留下证据，本人于2013年4月重新进行改造，造成直接损失达7000元左右。第三、港联物业没有履行《物业服务协议》的约定，管理涣散。1.没有人性化的绿色通道，很多老人行动不便，上下梯子存在严重的安全隐患。2.消防通道常处于阻塞状态，各单元楼的消防设施无水，形同虚设。3.门卫管理同样形同虚设，没有严格实行出入登记管理制度，小区业主多家被盗。4.小区内的环境长期存在脏、乱、差现象。5.原告未履行物业管理协议，从未公布小区的收入、开支账目，而且小区任由物业使用。6.答辩人要求追加达州市侨兴房产有限公司同为本案被告，因为该公司未履行与答辩人签订的商品房买卖合同，拖延房产证的办理时间达3年之久，导致业主多次上访至达川区人民政府，后经达州电视台曝光此事，引起业主公愤，期间导致物业不敢上门催收业主的物业费，两家公司是否存在利益勾当，港联进驻中华花园就是由侨兴房产有限公司强行指定的，并未经过业主优选。第四、A栋房屋顶楼的加改造物业从未过问过，仅加大房屋载重量达百吨以上，业主随时担心事故的发生，给业主精神上造成极大压力。综合上述，答辩人申请物业解决家具损失及人工费用7000元。答辩人的所有行为均为正当行使权力的行为，申请人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权利。 本院经审理认定事实如下：刘有财系侨兴中华花园小区A1-12-2号房屋业主，房屋建筑面积126.28平方米。2007年2月9日，达州市侨兴房产开发有限公司（甲方）与港联物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定，第三条乙方提供的前期顾问方式及管理服务应达到的质量标准：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1、共用部位管理措施得当，维修及时。2、共用部位基本完好;二、物业共用设施设备的维修、养护和管理。1、共用设施设备完好率90%以上;2、设备急修60分钟内到现场。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1、共用部位整体干净、整洁;2、垃圾每日收取、日产日清;3、各种排污管道基本畅通。四、公共绿化的养护和管理。1、绿化养护、修剪及时;2、绿化整体生长良好。五、车辆停放管理。1、车辆停放有序;2、物业区域内交通畅通。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。1、协助公安机关对物业区域进行安全防范;2、全天24小时电子安全监控和人员巡逻;3、小区内非业主出入实行身份证登记和联系业主登记制度。七、装饰装修管理服务。1、规范装修手续办理；2、每天至少3次巡查装修现场制止违规装修;3、对装修按规定质量进行验收。八、消防管理。1、消防设施设备完全好，运行正常；2、加强消防安全巡查；3、建立有火灾事故应急预案。后附《物业管理日常运作服务》是检查乙方服务质量的具体标准，甲方及业主有权监督乙方的日常管理。第四条、服务费用：本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅0.7元/平方米/月。 2014年12月14日，中华花园业主委员会（甲方）与港联物业（乙方）签订了《中华花园物业服务合同》。合同对物业服务委托事项等内容进行了约定，物业服务期限为2014年12月1日至2017年11月30日。并约定按照商品房电梯住宅按照0.9元/平方米/月的标准收取物业服务费。业主应主动按时缴清物业服务费，不得拖欠。逾期未缴纳物业服务费等相关费用的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应缴纳总额的千分之一计算，直至欠费业方缴清欠费为止。 2017年11月30日，中华花园业主委员会（甲方）与港联物业（乙方）续签订了《中华花园物业服务合同》。合同对物业服务委托事项等内容进行了约定，物业服务期限为2017年12月1日至2019年11月30日。并约定按照商品房电梯住宅按照0.9元/平方米/月的标准收取物业服务费。业主应主动按时缴清物业服务费，不得拖欠。逾期未缴纳物业服务费等相关费用的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应缴纳总额的千分之一计算，直至欠费业方缴清欠费为止。 同时查明：一、庭审后，原告港联物业向本院提交了《证明》一份，载明：2017年11月30日，中华花园业主委员会与四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司签订了《中华花园物业服务合同》，合同期限为2017年12月1日至2019年11月30日。此合同期限届满后，双方未续签书面合同，但双方同意按以上合同继续履行物业服务，由第二届业委会成立后续签物业服务合同，从2019年12月1日起至现在，四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司仍是本小区的物业服务单位。 二、自2013年4月1日起，刘有财未向港联物业交纳物业服务费，截止2020年9月30日，被告下欠物业服务费和垃圾清运费一共是10325.37元，（其中：1.被告从2013年4月1日开始下欠垃圾清运费计算至2020年9月30日，垃圾清运费共计下欠90个月为360元。2.房屋面积为126.28平方米，从2013年4月1日计算至2013年12月31日物业费按照0.7元每平方米计算9月为759.56元，从2014年1月1日计算至2020年9月30日共计81月，物业费按照0.9元每平方米计算9月为9205.81元。共计下欠物业费为9965.37元）。 三、庭审中，被告刘有财提供十三张照片等证据证实原告港联物业在物业管理过程中存在很多不到位的情形，小区没有绿色通道、小区车辆管理涣散和生活垃圾乱放、消防通道严重堵塞及改变消防通道用途、D栋的三单元四单元小区至今没有单元门、A栋顶楼加盖物影响疏散、小区物业公司在公共设施上乱设置充电装置为了物业公司增加收入等。针对此，原告港联物业的质证意见为被告的照片模糊不清，不能反应是案涉小区，不能反应物业公司服务不到位，即使是存在某些情况，也只是某个时间点。在公共区域即使是有服务不到位的，也应该是业主委员会与物业公司沟通协商，不能成为被告不交物业费的理由。 四、庭审中，被告辩称，我家中的储藏室由于隔壁水表房长期漏水，导致我家储藏柜腐烂，本人及家属多次向物业人员反映此事，保安人员还到我家中看过几次，而物业不理不问及于2013年4月重新进行改造，造成直接损失达7000元左右。为此，被告向本院提交了购买材料清单一份予以证实。 本院认为，一、关于原告港联物业应收物业服务费用金额确定的问题。被告购买中华花园小区住房，原告港联物业与达州市侨兴房产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，后又与中华花园业主委员会先后签订了两份《中华花园物业服务合同》，从2019年12月1日开始《中华花园物业服务合同》到期后继续在该小区履行物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，故其业主委员会与原告签订的物业服务合同，对包括被告刘有财在内的业主均具有约束力，该物业服务合同内容合法，应认定有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。被告刘有财作为小区业主并入住该小区，接受原告港联物业的物业服务，应按合同约定交纳物业服务费用。被告从2013年4月1日至2020年9月30日止被告下欠原告物业管理费用共计9965.37元及生活垃圾处理费360元属实。此有庭审中原告提交的前期物业服务协议、物业服务合同、证明、物业费用催收资料、被告下欠物业费用清单等相关证据及双方当事人陈述予以证实。本院予以认可从2013年4月1日至2020年9月30日止被告下欠原告物业管理费用共计9965.37元及生活垃圾处理费360元，共计10325.37元。 二、关于被告辩称原告港联物业在物业管理过程中存在很多不到位等属全体业主共同面临的问题。庭审中，被告辩称小区没有绿色通道、小区车辆管理涣散和生活垃圾乱放、消防通道严重堵塞及改变消防通道用途、D栋的三单元四单元小区至今没有单元门、A栋顶楼加盖物影响疏散、小区物业公司在公共设施上乱设置充电装置为了物业公司增加收入等具体事宜，被告不应采取消极的长时间拒交物业服务费的方式来对抗原告，而应通过正常的途径与原告协商、沟通。如协商不成，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与原告沟通加以解决，还可通过业主大会解聘和重新选定物业服务企业或诉讼的方式解决。关于被告辩称，家中的储藏室由于隔壁水表房长期漏水，导致我家储藏柜腐烂，后于2013年4月重新进行改造，造成直接损失达7000元左右的辩称理由。本院认为被告向本院提交的购买材料清单一份不足以证实，且原告当庭予以否认。故对被告的该辩称理由，本院不予采信。同时，因漏水而产生的财产损失，因属于侵权责任赔偿的范畴，不属于物业服务合同处理的范围，可就该损失依法另行主张权利，本案不作处理，本院向被告刘有财予以了释明。同时本院会对被告辩称以拖延办证要求追加侨兴房产开发公司为本案被告，本院向被告刘有财也予以了释明，按照合同相对性原则，因其属实房屋买卖合同纠纷处理的范围，不属于物业服务合同纠纷处理的范围，被告刘有财可另行向侨兴房产开发公司主张权利，故本案不予追加侨兴公司为本案被告。 三、关于被告是否应承担违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”其立法本意旨在于以弥补损失为基准点。本案原告没有举证证明被告逾期未交物业费给其造成的实际损失。故原告主张的该违约金，理由不成立，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第六十二条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘有财于本判决生效后十日内给付原告四川港联华茂物业服务有限责任公司物业服务费9965.37元、生活垃圾处理费360元，共计10325.37元； 二、驳回原告四川港联华茂物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59元，由被告刘有财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  何有发 二〇二〇年十二月四日 书记员  贾秋菊