河北省衡水市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀11执复139号 复议申请人（申请执行人）：王根起，男，1942年5月13日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 复议申请人（申请执行人）：薛春改，女，1956年2月8日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 利害关系人：衡水鸿宇房地产开发有限公司，住所地：衡水市开发区永兴西路1889号宝云别墅D3号。 法定代表人：曹端锋，总经理。 被执行人：衡水市铪福投资管理有限公司，住所地：衡水市桃城区和平西路1854号1-2层。 法定代表人：李玉江，总经理。 被执行人：衡水丽城房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区大庆路化工厂家属院沿街门店四楼。 法定代表人：孙振中，董事长。 被执行人：李玉江，男，1982年7月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被执行人：王兆跃，男，1991年11月10日出生，汉族，现住故城县。 河北省衡水市桃城区人民法院（以下简称桃城法院）在执行申请执行人王根起、薛春改与被执行人衡水市铪福投资管理有限公司（以下简称铪福公司）、衡水丽城房地产开发有限公司（以下简称丽城公司）、李玉江、王兆跃民间借贷纠纷一案中，利害关系人衡水鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）向桃城法院提出执行异议。桃城法院于2018年9月17日作出（2018）冀1102执异178号执行裁定。申请执行人王根起、薛春改对该裁定不服，向本院申请复议，本院于2018年11月20日作出（2018）冀11执复111号执行裁定，撤销了桃城法院（2018）冀1102执异178号执行裁定，发回桃城法院重新审查。桃城法院于2019年4月15日作出（2019）冀1102执异70号执行裁定，利害关系人鸿宇公司不服，向本院申请复议，本院于2019年6月11日作出（2019）冀11执复47号执行裁定，撤销桃城法院（2019）冀1102执异70号执行裁定，发回桃城法院重新审查。复议申请人王根起、薛春改不服桃城法院作出的（2020）冀1102号执异91号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 鸿宇公司向桃城法院提出的异议请求：请求停止向申请执行人支付被执行人王兆跃应当向异议人支付的191000元，为异议人扣留191000元，该191000元异议人享有优先受偿权。事实与理由：异议人因被执行人王兆跃被执行一案，向桃城法院提出异议。桃城法院已经对王兆跃登记备案的位于衡水市房产进行拍卖。该房产系被执行人王兆跃于2015年8月17日在异议人处购买，房屋总价款343317元，2015年8月17日，王兆跃向异议人交纳购房首付款152317元，剩余房款191000元办理银行按揭贷款，在异议人为其办理登记备案后，被贷款银行告知，由于王兆跃个人原因，桃城法院对案涉房产进行了查封，不能办理银行按揭贷款。异议人认为，依据《物权法》规定，王兆跃对已经拍卖的案涉房产不享有所有权，在拍卖所得价款内，异议人对被执行人王兆跃欠付异议人的191000元购房款享有优先受偿权。桃城法院在执行王兆跃时，查封并拍卖位于衡水市房产，因该财产属于异议人所有，为维护异议人合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请法院向异议人支付191000元。为证明自己的主张，异议人提交证据如下： 证据一、异议人与王兆跃签订的《限价商品房买卖合同》一份，证实王兆跃购买了异议人开发建设的被拍卖的房产，王兆跃向异议人交纳首付款152317元，剩余房款191000元需向银行贷款的事实。 证据二、异议人为王兆跃开具的销售不动产统一发票一份，证实王兆跃向异议人交纳购房款首付款152317元。 证据三、王兆跃身份证复印件一份、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份、中国银行股份有限公司衡水河西支行出具的证明一份、王兆跃于2016年12月6日签署的房地产抵押权设立登记申请书一份、异议人与王兆跃签署的预购商品房预告登记约定书一份及设立申请书一份、抵押权预告登记书一份、王兆跃出具的委托书一份及代领委托书一份，该组证据证实王兆跃向异议人交付首付款后，就剩余款项191000元向中国银行股份有限公司河西支行申请贷款的事实，2016年12月6日办理抵押登记时因被拍卖的房产于2016年10月14日被本院依法查封，该笔贷款未批准。 申请执行人王根起、薛春改辩称：1、按照法院拍卖被执行人王兆跃备案的位于衡水市桃城区房产时，《竞买公告》第七条“对上述标的权属有异议者，请于拍卖开始五个工作日前与法院联系”的规定，上述房产拍卖开始时间为2018年6月11日，而异议人向法院提出异议的时间为2018年7月17日，早已超出《竞买公告》规定的期限，故法院不应当受理异议人提出的异议。2、按照异议人鸿宇公司与王兆跃签订的《限价商品房买卖合同》，王兆跃购买的该房产是现房，鸿宇公司在签订合同后已将房产交付了王兆跃，并在住建局做了备案登记，王兆跃在收到房子钥匙后已经将房子装修。显然，鸿宇公司是认可合同效力并履行了合同义务。现鸿宇公司提出王兆跃尚未交付清购房款而交付房屋不符合常理。3、按照异议人鸿宇公司与王兆跃签订的《限价商品房买卖合同》，该合同并未约定王兆跃未付清房款，鸿宇公司仍享有该房产的所有权条款，也没有对该房产拍卖享有优先受偿权条款，《中华人民共和国物权法》也无此规定。该房产已在住建局备案登记在王兆跃名下，房产的所有权人为王兆跃本人，而非鸿宇公司。故鸿宇公司主张对该房产拍卖款享有优先受偿权于法无据。4、如王兆跃确实拖欠鸿宇公司购房款，也应当由鸿宇公司按照双方签订的《限价商品房买卖合同》的约定，向王兆跃主张权利，要求王兆跃承担违约责任，另行诉讼解决，而不应在执行异议审查中对另一个法律关系进行实体性审判，并直接裁定从该执行拍卖款中直接扣留。 为支持自己的主张，申请执行人王根起、薛春改提供证据如下： 证据一、法院查封房产协助执行通知书复印件一份，证实该涉案房产查封时间为2016年10月14日； 证据二、河北增值税普通发票一份，证实申请执行人交的评估费用为3000元； 证据三、拍卖公告、竞买公告一份，证明该涉案房产拍卖公告发布时间是2018年4月24日及确定的拍卖时间为2018年6月11日10时至2018年6月12日10时及拍卖房产详情; 证据四、2018年4月25日河北省衡水市中级人民法院出具的收条一份，证明拍卖房产事宜已在河北法制报登报; 证据五、评估委托书及资产评估报告书两页，证明中院已委托评估; 证据六、领款收条复印件一份，证明申请执行人只领取了拍卖款中的488021元; 证据七、衡水市桃城区人民法院通知书一份，证明异议人已对拍卖余款191000元提出执行异议，要求优先受偿; 证据八、答辩材料一份，是申请执行人对证据七通知书的答辩意见; 证据九、2019年7月30日申请执行人提交的调查证据申请书及实事补充一份。 被执行人王兆跃辩称：一、限价商品房对我来说是比较便宜的，经人介绍才在这个房产公司买的涉案房产，二、2015年年初向异议人交了14万多首付款，后来又补交了一部分，余款准备贷款。后来房产面积有变动，实测面积比预测面积小了，贷款数额变成了191000元。当时办贷款时才知道该房产已被景县法院查封，没办下贷款。景县法院解封后，2016年12月我又开始办理贷款手续，中国银行给我办的贷款手续办下来后，去房管局做抵押手续的时候才知道又被桃城区法院查封，所以抵押手续没办成，中国银行也没有放款，抵押合同也没签。三、我的房产只交了首付款，还欠尾款191000元，这个事我跟主办法官、申请执行人王根起都说过，拍卖之前我也跟房地产公司说了房子拍卖的时间，他们也说这191000元不能再跟我要了，我就同意拍卖涉案房产，法院要说不把191000元给房地产公司，房地产公司当时就提执行异议了。 申请执行人对异议人提交的证据发表质证意见为：对证据一中的合同真实性没有意见、对证据二中的销售不动产统一发票没有意见，对证据三中的王兆跃的身份证复印件无意见，但对证据三中其他证据与本案无关，均不予认可。 异议人对申请执行人提交的证据发表质证意见为：对证据一、二、三、四、五、六、七的真实性均无异议，尊重贵院对涉案房产作出的查封、评估、拍卖的行为及结果，但涉案房产没有登记在王兆跃名下，仅仅是备案登记在王兆跃名下，王兆跃对涉案房产并不享有所有权，贵院在查封、评估、拍卖过程中未向异议人送达任何相关手续。对证据八应当视为申请执行人王根起、薛春改的陈述内容，不应当作为证据提供，对此不发表质证意见，对其答辩内容不予认可。依据物权法第九条规定，涉案房产并不归王兆跃所有，该房产仅备案至王兆跃名下，申请执行人王根起等认为王兆跃即享有了房产所有权是错误的。对证据九当中调取证据申请书没有意见，异议人也已经提供了与王兆跃关于涉案房产交易的全部材料。对于事实补充的内容异议人认为与本案不具有关联性，对此不予认可。 被执行人王兆跃对异议人提交的证据发表质证意见为：对异议人提交的上述证据均无异议，合同是我签的，我知道我认可。 被执行人王兆跃对申请执行人提交的证据发表质证意见为：对证据一至七没有异议，对证据八不认可，我一直没贷下款来，不欠银行钱，只欠开发商的钱。证据九是王根起自己写的调查申请及事实补充不认可，我没有银行流水、买卖房产税票，完税收据等。 桃城法院审查查明，申请执行人王根起、薛春改与被执行人铪福公司、丽城公司、李玉江、王兆跃民间借贷纠纷一案，桃城法院于2016年8月16日作出（2015）衡桃民二初字第465号民事判决书，判决：被告衡水市铪福投资管理有限公司于本判决生效后五日内偿还原告王根起、薛春改借款本金86.5万元及利息、违约金（利息、违约金自2015年6月11日起，按月利率2%计算至判决确定给付之日止），被告衡水丽城房地产开发有限公司对其中的借款本金82万元及利息、违约金承担连带责任。本案案件受理费13737元，由被告衡水市铪福投资管理有限公司负担，被告衡水丽城房地产开发有限公司承担连带责任。判决生效后，被执行人未按生效判决确定的期限履行给付义务，经权利人申请，本案进入执行程序，执行案号为（2016）冀1102执1891号。2016年10月12日，桃城法院作出（2016）冀1102执1891号之一执行裁定，于2016年10月14日查封王兆跃名下位于衡水市。异议人鸿宇公司提交的证据显示，被执行人王兆跃于2015年8月17日从鸿宇公司签约购买，并已在房产登记机关办理备案登记。王兆跃与鸿宇公司签订的《限价商品房买卖合同》约定付款方式为：买受人于2015年8月17日首付房款152317元，银行贷款191000元。在办理贷款手续过程中，由于该房产被法院查封而未能依法设立抵押，贷款未果，被执行人未再以其他方式补交购房款。 桃城法院先后两次恢复本案执行，恢复执行案号分别为（2017）冀1102执恢74号、（2018）冀1102执恢159号。恢复执行后，根据申请执行人的变更追加申请，桃城法院于2017年12月25日作出（2017）冀1102执异217号执行裁定，裁定变更、追加王兆跃、李玉江为本院（2017）冀1102执恢74号执行案件的被执行人。桃城法院查封的王兆跃名下位于衡水市房产，已在恢复执行后进行了评估、拍卖。拍卖成交后，买受人王宁宁已将拍卖价款679021元交至本院，申请执行人已经支取其中488021元，剩余191000元暂存本院账户。2018年7月16日，桃城法院作出（2018）冀1102执恢159号之一执行裁定书裁定：一、衡水市房产归买受人王宁宁所有；衡水市房产所有权自本裁定送达买受人王宁宁时起转移。二、买受人王宁宁可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 桃城法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案执行的标的房产系被执行人王兆跃从异议人处购买，虽已备案至王兆跃名下，但尚未办理所有权转移登记，王兆跃对该标的房产不享有所有权，只享有符合条件后请求办理所有权转移登记的申请权。异议人认为王兆跃对本案执行拍卖的房产不享有所有权的意见，予以采纳。王兆跃行使办理所有权转移登记申请权，其中一个必须条件即是按照约定足额缴纳购房款。限价商品房买卖合同约定的付款方式为支付部分首付款后，剩余191000元办理银行贷款，但因该房产被法院查封未能依法设立抵押致未能通过贷款审批，导致王兆跃未足额缴纳购房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”依据该规定，本案异议人即第三人有从诉争房屋拍卖价款中优先取得剩余价款的权利。故本案对诉争的被执行人王兆跃名下房产拍卖结束后，异议人以利害关系人身份，请求从拍卖价款中为其扣留王兆跃欠付的购房款，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第（四）项的规定，裁定异议人鸿宇公司请求在位于衡水市房产拍卖价款中为其扣留191000元的异议成立。 王根起、薛春改不服桃城法院作出的（2020）冀1102执异91号执行裁定，向本院提出复议，要求驳回鸿宇公司执行异议，将被扣留的执行款支取到位。事实及理由：1、案外人鸿宇公司主张的王兆跃未向其付清购房款的事实是否存在不得而知，鸿宇公司至今未提起民事诉讼要求王兆跃付清购房款。2、对执行异议审查的裁定不能越俎代庖的代替民事案件的审理判决，关于王兆跃是否欠鸿宇公司购房款的问题是否属于其双方之间房产买卖合同纠纷的实体权利，执行异议裁定书在执行异议审查程序中对该实体争议一并审查，并对争议执行款作出实体裁定结果，程序不当。3、该裁定书在“本院认为”部分引用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，其前提条件时被执行人未付清该全部价款的实体权利争议已经民事诉讼或仲裁审理查明并被生效法律文书或仲裁文书认定，鸿宇公司并未申请仲裁或提起民事诉讼向王兆跃主张权利要求其付清购房款，就想通过一纸执行异议申请书获得实体权利，可执行法院却恰恰违反程序在执行异议审查中作出裁定为其实现了这个实体权利，导致申请执行人的合法权益不能得到执行。综上，王根起、薛春改再次依法复议，撤销该裁定，驳回鸿宇公司的执行异议，将扣留执行款支取。 本院查明的事实与桃城法院查明的事实一致。 本院认为，根据执行法院查明的事实，鸿宇公司与王兆跃签订了购房合同，并在房地产管理部门进行了备案，但因房产被查封，拍卖前并没有登记过户到王兆跃名下，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，王兆跃不是案涉房产的所有权人。在执行过程中，鸿宇公司主张王兆跃的部分购房款未付清，要求从拍卖款中优先支取，如不能付清该款项则房屋仍归其所有，鸿宇公司的异议请求实质上系案外人在主张实体权利的基础上，又作为利害关系人对执行行为提出异议，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定的情形，即：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。桃城法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理本案，并赋予鸿宇公司复议的权利，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下： 一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院作出的（2020）冀1102执异91号执行裁定； 二、发回河北省衡水市桃城区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杜占奇 审 判 员 付肃郁 审 判 员 高 猛 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 李 宁 书 记 员 谌 田