文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初5049号原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县南宾镇万寿大道39号，统一社会信用代码9150024058148513XU。委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：陈文峰，男，1968年1月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称璟鑫物业）与被告陈文峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人曾启洪、高亚，被告陈文峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加了诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。璟鑫物业向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的物业服务费7843.92元、公摊能源费660.78元，合计8504.70元；并从2016年2月1日起至实际支付之日止每日按其拖欠的物业服务费的3‰支付违约金。事实及理由：2014年2月28日石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称汇景龙湾业委会）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定住宅按建筑面积0.80元/月/平方米收取物业服务费；公用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限内为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年12月，被告未向原告交纳2014年1月至2019年12月期间共计70个月的物业服务费和公摊能源费，在此期间原告多次电话和书面催收，被告仍未交纳该费用，被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。被告陈文峰经本院传票传唤未到庭，但向本院提交了书面的答辩状，其辩称：1.汇景龙湾20栋屋顶雨水管道是安装在某房屋阳台的内，造成被告家阳台常年漏水损毁屋内墙面，被告曾三十几次向原告反映此情况，原告迟迟不处理，2019年7月至8月才来整改，现仍未完全整改好。依据《汇景龙湾小区物业管理服务合同》约定物业负责共有部分的维护，也明确了共用的雨水管；2.原告请求支付违约金，不应支持。房屋进水是整栋楼的屋顶雨水管道破裂所致，原告不作为，不履行合同约定，并非房屋质量问题；3.被告常年收取小区共用停车位车费，需全额如数退还；4.原告诉请的物业服务费已超过诉讼时效。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系汇景龙湾小区某房屋（建筑面积140.07㎡）的业主。2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第三条规定：甲方委托乙方提供物业共用部分的日常维修、养护和管理（包括雨水管）。第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.80元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.60元/月/㎡。第七条规定：共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。原告提交的《物业服务合同备案证明存根》显示，2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对汇景龙湾小区的物业服务合同进行了备案，委托单位为“汇景龙湾小区业委会”，物业服务企业为“重庆璟鑫物业管理有限公司”。原告提交了关于“汇景龙湾小区物业服务收费公示牌”的照片，用以证明原告已将汇景龙湾小区的物业服务收费标准在物业服务中心予以了公示，其中住宅物业服务费和日常维护费的收费标准为0.80元/㎡/月，公共设施设备水电费的收费标准为10.00元/㎡/月。被告尚欠公摊能源费660.78元。原告2019年10月17日向被告邮寄催收2010年11月1日至2019年9月30日的物业服务费和公摊水电费，同日的投递结果反馈为“本人签收”。2020年5月5日再次邮寄书面催收2010年11月至2019年12月费物业服务费和公摊水电费，同日的投递结果反馈为“退回妥投”。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第（二）项规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，汇景龙湾业主委员会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告系汇景龙湾小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业主委员会所签《物业服务合同》的约束，应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主未交物业服务费的，物业服务企业应当进行书面催交。原告提交2019年10月17日被告签收的证据，故本院认定原告最早于2019年10月17日向被告书面催收了物业服务费。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，认定本案诉讼时效中断时间为2019年10月17日。根据《中华人民共和国民法总则》是一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”之规定，原告主张的2016年10月17日之前的物业服务费超过了诉讼时效，故对原告请求被告支付2016年10月31日前的物业服务费，本院不予支持。被告辩称原告未尽到物业管理义务。被告提交了其室内共用雨水管导致室内墙面漏水是不争的事实，而《物业服务合同》中明确约定了共用雨水管维护属于原告物业服务的主要内容之一，共用雨水管导致被告房屋内墙面损坏。根据权利义务对等原则，本院根据物业服务企业提供服务的瑕疵情况酌情调减30%的物业费。被告辩称要求原告全额退还小区的停车费，本院认为停车费是被告的单方陈述，是否有停车费尚不明确，即使有停车费，停车费的具体数额、每一户业主折抵多少金额的物业服务费尚不明确，本案也不宜一并处理，被告可另案主张。综上，本院应支持的物业服务费的期间为2016年10月17日至2019年12月31日止共计39个月，又因本案被告提供证据证明原告提供的服务有瑕疵，故被告实际应向原告支付的物业服务费3059.13元（0.80元/㎡/月×140.07㎡×39个月×70%=3059.13元）及2016年10月17日至2019年12月31日的公摊能源费316.50元。关于违约金的问题。因原告存在服务瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后顺序的，应当同时履行。一方在对方未履行之前有权拒绝其要求，本案中，原告应在及时尽快处理好共用雨水管导致被告房屋漏水的情况，然而原告迟迟不处理，导致被告墙面损坏，现原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈文峰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2016年10月17日至2019年12月31日期间的物业服务费3059.13元及公摊能源费316.50元，共计3375.63元；二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆璟鑫物业管理有限公司负担15.00元，被告陈文峰负担10.00元。本判决为终审判决。审判员 刘 玲二〇二〇年十二月二十九日（院印）书记员 陈燕秋