吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初2344号原告：王新国，男，1977年12月25日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。被告：刘鹏，男，1976年1月1日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。被告：刘东国，男，1978年10月5日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。原告王新国与被告刘鹏、刘东国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新国的委托诉讼代理人唐加丽、被告刘鹏及其委托诉讼代理人郭鹏云、被告刘东国及其委托诉讼代理人金春生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新国向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的关于吉林市××区平房（建筑面积约为120平方米）《房屋租赁合同》；2.要求刘鹏、刘东国向原告交还房屋；3.要求刘鹏向原告支付违约赔偿金2万元；4.要求刘鹏、刘东国从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止，按年租金2.5万元的标准向原告交付房屋使用费；5.要求刘鹏、刘东国承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月1日我将位于吉林市××区的附属临时建筑房屋（其中包括建筑面积约120多平方米的一处房屋、七处车库及八处彩钢结构的临时建筑)及房屋所涉土地使用权出租给刘鹏，约定年租金为8万元，租赁期限为2019年7月1日起至2020年6月30日止,如有一方违约，违约方向守约方支付违约金2万元。现租赁期限已经届满，我出租给刘鹏的所有房屋中，有一处建筑面积120多平方米的房屋被刘东国占用使用(据悉该处房屋被刘鹏以年租金2.5万元的价格转租给刘东国)，对该处房屋刘鹏既不向我缴纳租赁费，也不向我缴纳房屋租金，我多次向刘鹏催要未果，我告知刘鹏如果再不缴纳房屋租金就收回房屋。故为维护自身合法权益，诉至贵院，要求解除《房屋租赁合同》；刘鹏、刘东国向我交还房屋;刘鹏向我支付违约赔偿金2万元;刘鹏、刘东国从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止,按年租金2.5万元的标准向我交付房屋使用费且刘鹏、刘东国承担本案的诉讼费用。望贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。庭审中，王新国撤回第一项诉讼请求。刘鹏辩称，2019年7月1日甲方范洪剑代表王新国与乙方刘鹏签订的房屋租赁合同，期限为2019年7月1日至2020年6月30日，合同已经自动终止，并不用王新国要求解除。2019年9月2日我将案涉1-4号平房转租给刘东国，合同签订后案涉房屋一直由刘东国占有使用，因此王新国诉请要求支付2020年7月1日至实际交还房屋之日的租金应当由刘东国负担，交还房屋的责任也应由刘东国承担。我租赁王新国的房屋已经长达两三年，在此期间，我将与王新国合同约定的房屋对外分租，并向实际承租户收取水电费等情况，王新国完全知情，2020年4月28日王新国已经要求刘东国等实际承租方如要求续租必须与其联系，刘鹏已经通过电话微信面谈等方式将实际情况通知刘东国，并要求刘东国按期交纳房租，支付电费，通知刘东国清理不在合同内的后院场地，刘鹏已经尽到合同中相应的义务，在此过程中刘鹏不存在违约行为，因此刘鹏不应承担王新国诉请要求承担的违约金。相反按照2019年9月2日房屋租赁合同，由于刘东国逾期交付租金，应当支付相应的逾期租金滞纳金，综上请法庭查明事实，支持刘鹏的答辩理由。刘东国辩称，刘东国不是本案适格的被告，王新国是基于房屋租赁合同关系要求解除王新国与刘鹏之间的协议，刘东国不是合同相对人，原告无权对刘东国提起诉讼，原告不是本案适格当事人。有证据表明虽然案涉房屋登记王新国名下，王新国仅是替他人顶名，不是真正房屋所有权人。王新国如果认为王新国与刘东国2019年9月2日签订的房屋租赁协议无效，应另行告诉，且通过刘鹏答辩意见可以得出结论，刘鹏代理王新国签订协议时，王新国是知道的，如此协议合法有效，并且协议没有到履行结束期间，应继续履行，王新国要求刘东国向其支付房屋使用费用没有事实依据，刘东国若未履行合同有违约情况应由合同相对人刘鹏告诉，不应是本案原告告诉，综上应驳回王新国对刘东国的告诉。本院经审理查明：坐落于吉林省吉林市××区房屋｛不动产权证号：吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号，建筑面积1073.19平方米｝房屋所有权人为王新国，该房屋由一处平房、七处车库以及钢结构的临时建筑构成，房屋由王新国通过本院执行拍卖程序在淘宝网司法拍卖网以最高价竞得。2019年7月1日，王新国（甲方）与刘鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：经双方协商同意，就房屋租赁事宜订立本协议书，以共同信守。一、甲方将坐落在吉林市××区的附属临时建筑房屋及房屋所涉土地使用权出租给乙方使用，租赁期限为自2019年7月1日起至2020年6月30日止，协议租赁期限为一年。每年租金为人民币捌万元（￥80,000.00元)。租金合同签订后分两次付，第一笔为伍万元整（￥50,000.00元)，于2019年7月6日结清;第二笔为叁万元整（￥30,000.00元)，于2019年9月30日结清。二、甲方保证:(1)其为该出租的房屋的所有权人，如果该房屋有其他共有人,签订该协议时必须取得该共有人的书面同意意见;(2)该房屋无权属纠纷,如该房屋产生纠纷对租赁期内的损失（乙方的损失包括营业损失、装修费用、主张损失所产生的律师费等相关诉讼费用）由甲方承担，乙方有权主张解除该协议书;(3)甲方保证该房屋在租赁期内不对外出售或者转租该房屋。三、租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。四、租赁期内，租赁的房屋及所涉土地出现被征占等行为而无法使用时,乙方享有向相关部门及单位主张营业损失等的权利，甲方有义务予以配合。同时甲方需退还乙方未租赁期的租赁费。五、乙方在承租期间发生的水费、电费、供热费由乙方承担。六、租赁期内，甲方负责房屋的修缮，包括屋顶防水、室内外连接的管线、电线的维修等。七、本租赁合同是双方真实意思的表示,不存在任何欺诈、胁迫、显示公平等情形,除本合同第二条外任何一方不得单独解除、撤销本合同。八、如果一方违约，应向守约方赔偿因此受到的损失;如果损失无法确定应向守约方支付违约金人民币贰万元。王新国的代理人范洪剑代王新国在上述合同上签字，刘鹏也在该合同上签字。刘鹏又将吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号房屋中的平房出租，2019年9月2日，刘鹏（甲方）以王新国的名义与刘东国（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋坐落于××街平房房前屋后给乙方经营使用。该房屋用途为经营使用。租赁期限自2019年9月1日至2020年7月1日,租期为十个月,房费共计贰万伍仟元整;2020年7月1日后每年房费为贰万伍仟元（￥25000元);如乙方转租转让需保证甲方房租为叁万元（￥30000元）每年,方可转租转让。甲方对产权的承诺：甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。本合同租赁期限为长期有效。租赁期间，如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。租赁期间乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。如动迁乙方有权得到装修及经营损失;本合同签订之日起,每年无需另行签订协议，如需签订协议或合同,内容以本合同为准,此合同继续有效,不受签订日期所限制。刘鹏代王新国在该租赁合同上签字并摁手印，刘东国也在该合同上签字并摁手印。租赁期满后，2020年7月16日王新国向刘鹏发送短信，短信内容为：“刘哥，我是房主王新国，嫩江街新育胡同1-4号平房合同2020年6月末到期。合同以解除，即日起三日内与现租户刘东国协商退还该房屋。”2020年7月16日刘鹏给刘东国发微信，微信内容为：“刘东国，嫩江街新育胡同1-4号平房合同2020年7月1日已经到期。即日起三日内缴纳房租或退还该房屋。”庭审中，刘东国自认现嫩江街新育胡同1-4号房屋的平房由其在使用。认定以上事实的证据有：（2015）昌民执字577号卷宗材料、不动产权证书、房屋租赁合同两份、2020年7月16日短信截图、2020年7月16日微信截图以及当事人的当庭陈述。关于刘鹏举证的2020年4月28日通知，证明王新国在案涉房屋范围内张贴多份该通知，但庭审中王新国否认该通知是其所发出，且该份证据为复印件，本院不予采信；关于刘鹏举证的与刘东国微信语音音频，真实性本院予以确认。关于刘东国举证的两份案外人房屋租赁协议，与本案无关；关于刘东国举证的录音及视频，王新国、刘鹏对该份证据的真实性均有异议，也无法证明王新国不是涉案房屋所有权人的事实；关于刘东国提供的证人证言，王新国与刘鹏均认为证人与刘东国具有利害关系，本院对证人证言不予认定。本院认为，物权依法成立，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权属证书是权利人享有物权的证明，所有权人对其所有的不动产依法享有占有、使用的权利。本案中，坐落于吉林市××区房屋，登记的所有权人为王新国，由此可见王新国应为涉案房屋的权利人。王新国与刘鹏签订的2019年7月1日《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，未违反国家法律法规强制性规定，王新国有处置该房屋的权利，故该房屋租赁合同合法有效。关于王新国要求刘鹏、刘东国交还房屋的诉讼请求，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中王新国与刘鹏签订的房屋租赁期已于2020年6月30日届满，租赁期间届满后，承租人刘鹏应当承担向王新国交还房屋的义务。刘东国作为案涉房屋的次承租人，庭审中刘东国也自认案涉房屋现由其在使用，承租人和出租人之前的租赁合同关系自然终止后，刘东国对涉案租赁房屋继续占有、使用的合法性基础已不复存在。刘东国未及时将涉案租赁房屋腾空并返还给王新国，侵犯了王新国的权益，由此刘东国亦负有交还房屋的民事责任。故对王新国主张刘鹏、刘东国交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于王新国要求刘鹏支付违约金2万元的诉讼请求，刘鹏将吉林市昌邑区嫩江街新育胡同1-4号房屋中的一处平房转租给刘东国，而涉案房屋所有权人为王新国，王新国与刘鹏签订的房屋租赁合同中未约定该房屋可以转租，在未取得王新国同意的情况下，刘鹏转租的行为系无权处分，在转租过程中具有过错。同时在租赁期满后，次承租人刘东国未如期向王新国交付房屋，此行为系转租过程中而产生的，刘鹏的行为已构成违约。根据王新国与刘鹏签订的《房屋租赁合同》中第八条约定：“如果一方违约，应向守约方赔偿因此受到的损失;如果损失无法确定应向守约方支付违约金人民币贰万元。”王新国主张刘鹏支付违约金2万元，本院予以支持。关于王新国要求刘鹏、刘东国支付房屋使用费的诉讼请求，刘鹏在王新国与刘鹏签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期届满的情况下，庭审中刘东国自认涉案房屋现由其在使用，刘东国无权对涉案租赁房屋继续占有、使用，刘东国占有房屋的行为导致王新国无法继续获取涉案租赁房屋的出租收益权，侵犯了王新国合法的权益。假设本案租赁关系合法，实际使用人刘东国也应向房屋所有权人支付租金。综上，刘东国对王新国负有支付房屋占用使用费的民事责任。刘鹏已不再使用涉案房屋，不应承担涉案房屋的使用费。综上，刘东国应从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止，按年租金2.5万元的租金标准向王新国支付房屋使用费。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告刘鹏、刘东国于本判决生效之日起十五日内将位于吉林省吉林市××区平房（建筑面积120平方米）交还给原告王新国；二、被告刘鹏于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告王新国违约金2万元；三、被告刘东国于本判决生效之日起十五日内向原告王新国支付自2020年7月1日起至实际交还房屋之日止按年租金2.5万元的标准计算的房屋使用费；四、驳回原告王新国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告刘鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 于佳二〇二〇年十二月十日书记员 陈颖