陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14146号上诉人（原审原告）：周荣道，男，1954年1月24日出生，汉族，无业，现住西安市高陵区。被上诉人（原审被告）：曹刚宁，男，1979年1月10日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘安华，陕西陈兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，陕西陈兵律师事务所实习律师。上诉人周荣道因与被上诉人曹刚宁房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周荣道上诉请求：1.判决曹刚宁给付拖欠的房租费400382元和违约金4万元，合计440382元；2.确认《关于解除【房屋出租合同】的函告》合法有效；3.一、二审诉讼费由曹刚宁负担。事实和理由：2015年7月25日，双方签订房屋出租合同，合同依约正常履行至2018年8月31日。在曹刚宁拖欠房租一年多后，2019年10月18日，其为帮助曹刚宁走出困境，双方签订《关于房屋租赁合同终止的协议》，但由于曹刚宁违约致使协议无法交接和履行，合同目的无法实现。次日，在宾馆尚未交接及协议尚未履行的情况下，其对该协议行使了合同的法定解除。协议解除后，曹刚宁仍实际控制着宾馆且未支付房租。一审判决认定“双方已实际履行该协议，故该协议应当认定为合法有效”无事实和法律依据。曹刚宁提供的证据《物业公司收款收据》可证明曹刚宁在协议法定解除后11天才去交费，实属怠于履行，但曹刚宁对终止协议关键条款第三条和第六条至今未履行。其进行注册登记是为挽救协议恢复收款码，而注册只是政府批准，不代表实际履行。 曹刚宁辩称，其与周荣道自愿签订的《关于房屋租赁合同终止的协议》，系双方真实意思表示，合法有效，且协议内容已全部实际履行。双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月18日依法解除。终止协议签订当天，其已将房屋交付给周荣道，XX道XX户XX宾馆。一审庭审中，周荣道也确认房屋已再次出租，终止协议已实际履行，合同目的已实现。终止协议已就租金、违约金等事项作出约定，其无需再支付周荣道租金与违约金。周荣道对于《合同法》第九十四条“法定解除”理解有误，其无任何违约行为，周荣道无合同解除权，周荣道单方在2019年10月19日向其发送的《关于解除【1018协议】的函告》无效。周荣道向一审法院起诉请求：1.曹刚宁给付拖欠的房租费400382元和违约金4万元，合计440382元；2.裁定《关于解除房屋出租合同的函告》合法有效；3.诉讼费由曹刚宁负担。 一审法院认定事实：2015年7月25日，周荣道（甲方）与曹刚宁（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将坐落在银池品智天下B座13层的房屋，建筑面积768㎡出租给乙方使用。租赁期限共120个月，甲方从2015年10月1日起将此房屋交付乙方使用，至2025年9月30日止。年租金230400元，交纳方式为半年付，由乙方在2015年7月27日交纳给甲方，先付后用，应在付款期末前30天支付。合同还对双方权利义务、违约责任等条款进行了约定。2019年6月3日，陕西成信房地产开发有限公司向曹刚宁发出告知函一份，载明“银池品智天下B座13层使用客户：2015年7月25日贵使用方与出租方周荣道签订的房屋出租合同，XX道XX层面失去权益，望贵使用单位谨慎行事”。2019年10月18日，周荣道（甲方）、曹刚宁（乙方）签订《关于房屋租赁合同终止的协议》，约定：“1.对2015年7月25日签订的《房屋出租合同》终止；2.乙方自2018年10月1日至2019年10月17日，乙方未向甲方支付原合同租赁单价的房屋租赁费用，经甲乙双方协商后确认未付房租费按一年计算，每平方27元，合同建筑面积768平方米，合计年租金248832元。原《房屋出租合同》中第七条甲方收取乙方押金19200元，甲方不退还给乙方；3.乙方所经营的滇秦商务宾馆，从2019年10月18日起，乙方将所有滇秦商务宾馆的经营权及所有配备的设备设施转让给甲方，涉及到乙方对滇秦商务宾馆的装修、涉及的床、家具、电器、前台、前台配置的电脑、电脑软件、监控等设备设施，乙方的经营权及宾馆所有配置设施按乙方未向甲方付清的房款248832元进行冲抵，乙方不再承担甲方任何费用，甲乙双方不再发生任何费用；4.原《房屋出租合同》中涉及的违约金，乙方需承担4万元，经甲乙双方共同协商确定同意乙方不承担违约金，且乙方不向甲方支付该费用；5.2019年10月18日起由甲方自行经营，任何的经济收入、支出都与乙方无关；……7.乙方需清理物业所有相关费用，包括水费、电费、天然气费、物业费，物业费用清理至2019年10月底……”同日，周荣道、曹刚宁就布草进行了交接，并共同出具布草清单一份。庭审中，曹刚宁提交2019年10月30日陕西基安物业管理有限公司收款收据六份，证明其已将案涉房屋物业费用清缴至2019年10月，周荣道对该组证据真实性予以认可。另查明，2019年10月19日，周荣道向曹刚宁发出《关于解除1018协议的函告》，告知曹刚宁解除双方于10月18日签订的协议。2020年4月22日，周荣道又向曹刚宁发出《关于解除房屋出租合同的函告》，表明其自2020年4月30日起解除《房屋出租合同》。再查，2019年10月18日，周荣道作为经营者注册登记西安经济技术开发区泽秦商务宾馆，经营场所为西安市XX区XX路XX座XX单元XX,1302，三单元3-1302,1303。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，周荣道、曹刚宁曾签订《房屋出租合同》，约定周荣道将案涉房屋出租给曹刚宁，虽双方就周荣道是否具有出租权限、该出租合同是否有效产生争议，但其后双方又就相关争议达成《关于房屋租赁合同终止的协议》（以下简称协议），该协议对双方的权利义务及债权债务分配等进行了明确约定，可以确认双方对相关争议进行了协商解决，即只有在该协议无效情形下才涉及回溯《房屋出租合同》的效力问题，故本案争议焦点实为案涉《关于房屋租赁合同终止的协议》是否有效。该协议系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且结合陕西基安物业管理有限公司收款收据、西安经济技术开发区泽秦商务宾馆登记注册信息等证据，能够认定双方已实际履行该协议，故该协议应当认定为合法有效。周荣道虽在该协议签订后次日发出《关于解除1018协议的函告》，但系在案涉《关于房屋租赁合同终止的协议》有效且已履行的基础上单方作出的，故该函告实质系周荣道的反悔，且曹刚宁并未认可，故该函告应属无效。同理，其后发出的《关于解除房屋出租合同的函告》亦属无效，故其要求确认《关于解除房屋出租合同的函告》合法有效的请求，于法无据，不予支持。在上述合同终止协议中已明确对案涉房租费进行冲抵、违约金不再主张等进行了约定，周荣道请求曹刚宁支付拖欠的房租费和违约金，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：驳回原告周荣道的诉讼请求。案件受理费7905元（周荣道已预交），现由周荣道负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周荣道与曹刚宁签订《房屋出租合同》，周荣道将涉案房屋出租给曹刚宁，之后双方签订终止协议。现周荣道以曹刚宁未履行终止协议约定的义务为由，要求确认其发出的解除合同的函告有效及曹刚宁支付其租金、违约金。涉案终止协议系双方当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，且根据布草交接清单、物业公司的收款收据、秦泽商务宾馆登记注册信息等证据，双方的租赁合同已于2019年10月18日终止。故周荣道上诉称终止协议无效，无事实与法律依据，依法不予认定。因周荣道未提交充分证据证明在双方签订终止协议以后，曹刚宁仍在使用涉案房屋，故一审驳回周荣道的诉讼请求，并无不妥。综上所述，周荣道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7905元，由周荣道负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十二月二十二日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧