广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4348号 上诉人（原审被告）（原审反诉原告）：柳江县恒大房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区拉堡镇柳邕路259号l栋。统一社会信用代码：91450221MA5KCA8H7P。 法定代表人：沈某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，该公司员工。 委托诉讼代理人：董某，该公司员工。 被上诉人（原审原告）（原审反诉被告）：李某2，男，1986年6月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人柳江县恒大房地产开发有限公司因被上诉人李某2商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人柳江县恒大房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人除解除合同之外的其余诉请，支持上诉人的全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、涉案停车位所占土地的使用年限为法律法规明确规定，非开发商所能左右。无论《商品房买卖合同》约定，均不影响停车位买受人实际享有的70年使用年限，被上诉人解除买卖合同的理由不能成立。城镇建设用地的所有权属国家所有，但国家可以依法出让使用权，同时根据出让土地的不同用途，规定了出让土地的不同使用年限。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”停车位是配套的供停车使用的设施，其所占用土地使用年限与该项目的使用年限一致。因此，无论双方在《商品房买卖合同》约定的使用年限是多长，均不影响行政主管部门对于涉案停车位的土地使用年限的依法核定，涉案项目主要是住宅功能，停车位的土地使用年限也应当是与住宅土地使用年限一致的70年。案涉《商品房买卖合同》签订之时，原本约定停车位的土地使用年限为70年，其后因为上诉人的工作人员对车位使用年限政策有误解，而错误将被上诉人持有的那份《商品房买卖合同》修改为40年，但该修改无法否定70年使用年限的法律规定，目前断定交易目的无法实现显然为时过早。二则该修改尚未对被上诉人造成任何的实际损害。而且被上诉人多次表态愿意恢复原买卖合同约定的70年使用年限。总之，上诉人方面不构成违约，被上诉人要求解除合同的理由不能成立。 二、涉案《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人未依约支付车位款，构成违约，应承担违约责任。如前所述，涉案《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人所谓使用年限40年的解除理由不能成立，其应当按照约定支付车位款，未按照支付，已构成违约。按照双方于2018年1月7日签订的《商品房买卖合同》，涉案车位 总价为120000元，采取分期付款的方式支付房款；被上诉人应于2018年1月10日前支付首期房款20001元，2019年1月7日前付清房款18000元，2020年1月7日前付清房款18000元，2021年1月7日前付清房款18000元，2022年1月7日前付清房款18000元，2023年1月7日前付清房款27999元。实际履行中，被上诉人仅支付2018年1月10日、2019年1月7日两期房款计38001元，其余后几期房款至今未付，已明显构成违约，上诉人的反诉请求有事实和法律依据，应当得到支持。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第2款约定，若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方。可见，被上诉讼人未在合同约定期限交付车位，是被上诉人未足额付清车位款所致，因此造成的后果，包括所谓的停车费损失，理应由被上诉人自己承担。 三、一审判决重复认定违约责任。暂且不论被上诉人诉请停车费损失是否正当，仅就一审判决既让上诉人支付利息损失，还要求上诉人赔偿停车费而言，明显属于重复认定违约责任，加重了上诉人的责任，没有法律依据，对上诉人非常不公平。一审判决中资金占用利息的起算时间存在明显错误。在正常的合同有效期间，双方因合同的履行对资金的占用不产生利息。 综上，一审判决在认定事实和适用法律方面存在重大错误，明明是被上诉人找借口不想履约，拒绝支付购房款，构成违约，一审判决却认定上诉人违约和承担违约责任，实属颠倒黑白的错误判决，应当予以纠正。为维护自身合法权益，特上诉请判如所请。 被上诉人李某2辩称：一审判决正确，请求维持原判。 被上诉人李某2向一审法院起诉请求：1.解除李某2与恒大房地产公司于2018年1月7日签订的《商品房买卖合同》（编号为lzyylF058号）；2.判令恒大房地产公司返还李某2已付车位款38001元及支付资金占用期间的利息4430元（资金占用利息计算至实际返还车位款之日止。现暂以20001元为基数，从2018年1月7日计算至起诉之日即2020年6月7日，共计882天，按年利率6%计算为2900元；以18000元为基数，从2019年1月7日计算至起诉之日即2020年6月7日，共计517天，按年利率6%计算，共1530元，利息合计4430元）；3.判令恒大房地产公司支付从2019年4月l日至2020年3月30目期间停车费经济损失3600元；4.案件受理费由恒大房地产公司承担。 上诉人恒大房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.解除恒大房地产公司与李某2于2018年1月7日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:lzyylF058)；2.判令李某2在判决生效后10日内配合恒大房地产公司办理注销商品房买卖合同登记备案；3.判令李某2支付恒大房地产公司违约金19000.5元。4.本案诉讼费用由李某2承担。 一审法院认定事实如下：2018年1月7日，李某2与恒大房地产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:lzyylF058)，合同第一条第二款，该地块土地面积为50548.88㎡，规划用途为城镇住宅用地、其他商服用地，土地使用年限2016-08-16至2056-08-15。合同还约定，恒大房地产公司将位于柳邕路259号恒大雅苑1号地下室F058号建筑面积为12.72平方米的车位出售给李某2，恒大房地产公司应当在2019年3月31日前，将取得房屋建筑工程竣工验收备案登记的车位交付李某2使用，约定土地使用年限为70年，售价为120000元；李某2须于2018年1月10日前支付首 期房款20001元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年1月7日前付清18000元，于2020年1月7日前付清18000元，于2021年1月7日前付清18000元，于2022年1月7日前付清18000元，于2023年1月7日前付清剩余款项，即27999元；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付房款的50％向出卖人支付违约金等。 合同签订后，李某2于2018年1月7日支付恒大房地产公司第一期车位款20001元，于2019年1月7日支付第二期车位款18000元，合计38001元。由于恒大房地产公司申请办理登记备案，登记的土地使用年限为“2016-08-16起至2056-08-15”，即将双方约定的70年使用年限变更为40年，双方为此发生纠纷。由于协商未果，李某2未按合同约定支付2020年1月7日前应付款项18000元。恒大房地产公司于2020年3月4日向李某2发出《催款通知书》，要求李某2支付第三期款项即按合同约定2020年1月7日前应支付的18000元。李某2于2020年6月20日向恒大房地产公司发出律师函，要求解除与恒大房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并要求恒大房地产公司退还车位款及赔偿相应损失。因协商未果，李某2提起诉讼，恒大房地产公司则向一审法院提起反诉。在庭审过程中，李某2与恒大房地产公司均同意解除《商品房买卖合同》，李某2同意配合恒大房地产公司办理注销商品房买卖合同登记备案。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李某2与恒大房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。恒大房地产公司在双方签订合同时约定车位使用年限为70年，而根据《商品房买卖合同》第一条 第二款规定，该车位涉及的土地使用年限为40年，且恒大房地产公司在办理备案登记时实际使用年限也为40年，违反了合同的约定，致使李某2未能实现合同目的。恒大房地产公司辩解可以办理车位使用年限为70年，未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。李某2要求与恒大房地产公司解除《商品房买卖合同》，恒大房地产公司无异议，一审法院予以确认。合同解除后，恒大房地产公司应返还李某2前期支付的车位款38001元及资金占用期间的利息。其中2018年1月7日至2019年1月6日期间的资金占用利息为1200元（20001元×6％）,2019年1月7日至2019年8月19日期间的资金占用利息为1406.25元（38001元×6％÷365天×225天），2019年8月20日之后的资金占用利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即2019年8月20日至2019年9月19日期间的资金占用利息为134.59元（38001元×4.25％÷12），2019年9月20日至2019年10月19日期间的资金占用利息为133元（38001元×4.2％÷12），2019年10月20日至2019年11月19日期间的资金占用利息为133元（38001元×4.2％÷12），2019年11月20日至2019年12月19日期间的资金占用利息为131.42元（38001元×4.15％÷12），2019年12月20日至2020年1月19日期间的资金占用利息为131.42元（38001元×4.15％÷12），2020年1月20日至2020年2月19日期间的资金占用利息为131.42元（38001元×4.15％÷12），2020年2月20日至2020年3月19日期间的资金占用利息为128.25元（38001元×4.05％÷12），2020年3月20日至2020年4月19日期间的资金占用利息为128.25元（38001元×4.05％÷12），2020年4月20日至2020年5月19日期间的资金占用利息为121.92元（38001元×3.85％÷12），2020年5月20日至202 0年6月19日期间的资金占用利息为121.92元（38001元×3.85％÷12），上述资金占用期间的利息共计为3901.44元，2020年6月19日之后的资金占用期间的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还车位款时止。由于恒大房地产公司未按合同约定期限交付车位，已构成违约，导致李某2额外支付停车费3600元。李某2要求恒大房地产公司支付停车费损失3600元，一审法院予以支持。李某2未支付之后的车位款系恒大房地产公司未能按合同约定的车位使用年限办理备案登记，且于2020年6月20日向恒大房地产公司提出解除合同，李某2未支付之后的车位款项并不构成违约。恒大房地产公司未能按约定的车位使用年限办理备案登记，违约在先，故恒大房地产公司反诉要求李某2支付违约金19000.5元，于法无据，一审法院不予支持。恒大房地产公司要求李某2在合同解除后，配合办理注销商品房买卖合同登记备案，李某2无异议，未违反法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，依照《 中华人民共和国合同法 》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除李某2与柳江县恒大房地产开发有限公司于2018年1月7日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:lzyylF058)；二、柳江县恒大房地产开发有限公司返还李某2车位款38001元并支付李某22018年1月7日起至2020年6月19日期间的资金占用利息3901.44元，2020年6月19日之后的利息以38001元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还车位款完毕之日止；三、柳江县恒大房地产开发有限公司支付李某2停车费损失3600元；四、李某2配合柳江县恒大房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》(合同编号:lzyylF058)登记备案；五 、驳回李某2的其他诉讼请求；六、驳回柳江县恒大房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案受理费2861元（李某2已预交），减半收取1430.5元，由李某2负担30.5元，由柳江县恒大房地产开发有限公司负担1400元；反诉费1540元，由柳江县恒大房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人围绕上诉请求提供了新证据：《建设工程规划许可证》、《建设工程规划审批单》、《建设工程施工许可证》，共同证明涉案楼栋的地下车位在建设时与连同住宅一起报批申请规划建设。地下车位属住宅配套车位，其产权与住宅一致均为70年产权。被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行质证，被上诉人对以上证据的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性，对于证据的证明目的，将综合全案予以考量。 经二审审理查明，1.上诉人与被上诉人二审中均认可2018年1月7日双方签订《商品房买卖合同》第一条第二款中，原来约定涉案车位的土地使用年限为70年，之后上诉人私自变更为40年。对于合同被修改的时间，被上诉人称合同签订后不久，上诉人将其合同原件收回用于登记备案，退还时未发现合同已被修改，直至其他业主提起诉讼，大概系2020年6月初才发现该合同条款被修改。2.对于被上诉人未按时付款的原因，二审中被上诉人陈述未按时交款的原因是受疫情影响，资金周转不灵。一审法院认定2020年1月7日前被上诉人李某2未按合同约定交款18000元，原因是上诉人私自修改合同。对此，被上诉人不能举证证实2020年1月7日前与上诉人协商修改或解除合同事宜，结合被上诉人二审中自认因疫情影响无法正常交款，以及被上诉人一审庭审中表示即使上诉人可以按照70年办理登记备案也不同意继续履行合同。综上，一审认定被上诉人未按期付款的原因有误，本院予以更正。一审认定的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方当事人应按约定各自全面履行合同权利义务。合同签订后，上诉人以备案登记为名收回合同原本，并单方修改合同主要条款，将涉案车位涉及的土地使用年限70年变更为40年，且未告知被上诉人，构成根本性违约，被上诉人有权要求解除合同并不承担相关逾期付款的违约责任；而被上诉人未能按照合同约定的履行期限支付购买车位款项，且经被上诉人发出《催款通知书》后仍未付清，同样构成违约。虽然上诉人的违约行为在先，但被上诉人逾期付款时并不知情，且即使知情也应当通过合法的方式与上诉人协商解决或者解除合同。在合同未解除的情况下，被上诉人应当按照合同约定履行付款义务，而不能以此作为违约的理由。由于双方都存在违约行为，且双方均要求解除合同，因此一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院综合全案，根据双方具体的违约性质、情节、后果，判决上诉人返还被上诉人已付的购买车位款38001元，利息从2020年6月20日被上诉人通知上诉人解除合同之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于上诉人修改合同违约在先，因此上诉人请求被上诉人支付逾期付款违约金，本院不予支持。由于被上诉人未按时付款，且请求解除合同，因此其主张上诉人支付停车费损失没有事实和合同依据，本院不予支持。一审判决被上诉人配合上诉人办理注销《商品房买卖合同》登记备案，双方均无异议，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持，其余部分，本院予以驳回。一审认定事实不清，判决有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初1810号民事判决第一项、第四项； 二、变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初1810号民事判决第二项为：柳江县恒大房地产开发有限公司返还李某2车位款38001元以及利息（利息计算：以38001元为基数，从2020年6月20日至支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初1810号民事判决第三、五、六项； 四、驳回柳江县恒大房地产开发有限公司其他上诉请求； 五、驳回柳江县恒大房地产开发有限公司其他反诉请求； 六、驳回李某2其他诉讼请求。 上述有给付义务的当事人限于本判决指定期间内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2861元（李某2已预交），减半收取1430.5元，由李某2负担；反诉费1540元，由柳江县恒大房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4410元（柳江县恒大房地产开发有限公司已预交），由柳江县恒大房地产开发有限公司2210元，李某2负担2200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 龙  昀 审 判 员 曾 庆 斌 审 判 员 谭 皓 匀 二〇二〇年十二月二十四日 代书记员 梁李静荷