北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9142号原告：方晓宇，女，1984年3月27日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京远山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村委会南140米。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。原告方晓宇与被告北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）商品房预售合同一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方晓宇、被告远山置业公司之委托诉讼代理人周吉川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方晓宇向本院提出诉讼请求：1．被告给付原告迟延交房违约金1100681元；2．被告赔偿原告因未能按时完成双路供电而多次停电造成的家电损伤损失5000元；3．被告赔偿原告因噪音超标另行租房的房租损失59880元；4．被告承担原告之子因所居住小区噪音超标造成耳聋基因突变、终生携带突变基因而产生的后续医疗费用10万元；5．被告立即安装全封闭地铁隔音罩；6．被告赔偿原告因小区噪音导致原告之子耳聋基因突变、进而给原告造成的精神损失费2万元；7．诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月26日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1953396）（以下简称《预售合同》）。原告向被告购买位于北京市房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块4#住宅楼的房屋（以下简称1001号房屋），房屋总价款为3614716元。被告交房后，原告发现涉案商品房使用的是临时电，严重影响了原告的正常生活使用，且该商品房存在严重的城铁噪音问题，与合同约定的标准及条件存在严重不符。根据《预售合同》第十二条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时需要满足合同约定的市政基础设施及其他设施的条件。根据《预售合同》第十三条约定，市政基础设施包括了市政双路供电，即2017年12月31日该商品房交付时具备使用条件。但是，从被告2017年12月31日交房之日到2019年8月，涉案房屋使用的一直是临时电。由于临时电电容量不足、电压不稳，随着小区入住率的提高和夏季用电负荷的增加，经常出现突然停电现象，给原告及家人的日常生活带来极大不便，家中电器损坏，对原告及家人的人身安全也带来巨大安全隐患。同时，根据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第十三条的规定，生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电或其他不符合要求的用电，……采用过渡性供电措施，需要保证用电的使用功能要求和使用安全。住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。此外，交房之日至今，涉案房屋下水一直未通市政，下水道和马桶不符合交付条件。一般商品房下水道为U形弯头，而原告所居住小区下水道是直的，导致卫生间反味严重和飞虫乱飞，给原告家庭卫生及身体健康带来极大的困扰。涉案合同附件十第8．3条也规定，出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人，买受人仍同意合同继续履行的情况下，出卖人应按照逾期时间承担违约责任，并依约支付违约金。被告交付的商品房未满足合同约定的条件，应依约向原告支付自2017年12月31日至2020年10月15日期间的逾期交房违约金。涉案房屋距离房山线项目30米左右，由于房山线环绕涉案小区的线段一直未安装隔音罩，地铁通过时，原告在室内听到的噪音很大，导致原告居住期间根本无法开窗，睡眠质量长期得不到保障。涉案房屋昼间噪声未满足《声环境质量标准》GB3096-2008中的4A类标准要求，夜间超标0．01-0．97dB(A)。2019年3月26日，房山区生态环境局对远洋新仕界小区进行噪声检测，检测结果显示夜间噪声超过了国家《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）排放限值。被告建设项目需要配套建设的环境保护措施未建成，主体工程投入使用后被房山区区生态环境局处以罚款。2020年5月19日，环保局再次来远洋新仕界三号楼和四号楼监测噪音，噪音值仍然超标。房山线早上5:15开始运行，晚上11:09结束运行，特别是早晚高峰时，地铁间隔时间短，3分钟一趟地铁，原告及家人每天都处在地铁噪音干扰中，严重影响了原告及家人的身心健康。原告于2019年6月怀孕，因担心地铁噪音影响胎儿，于2019年8月16日至2020年8月15日在小区外租房居住，房租为4990元/月。原告在怀孕前三个月在涉案房屋居住期间饱受噪音干扰，而80分贝以上会影响胎儿发育。因孕期噪音导致原告之子耳聋基因突变，终生携带此基因，给原告家庭造成重大生活负担。《预售合同》第二十条约定，商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施，并承担全部费用，因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。据此，被告应赔偿地铁噪声给原告及家人造成的损害。被告远山置业公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。被告已经按照合同约定的期限和条件向原告交付了房屋，原告要求被告承担迟延交房违约金缺乏依据。首先，涉案房屋及其所在小区已在合同约定的期限之前取得了规划验收意见（合格）书、竣工验收备案表等文件，符合合同约定的交房条件，并在约定期限前向原告交付。原告也已办理了收房和入住手续。涉案《预售合同》并未约定在交房时必须接通市政双路供电，而是约定可由被告采取其他方式保证原告正常生活使用。被告亦已提供了临时供电措施保证原告能按时完成装修及正常生活所需，并由被告为其支付电费。原告在收房时就没有领取供电公司的电卡，已经明确知道房屋没有接通市政供电，也未提出异议。涉案合同约定房屋交付时下水具备使用条件，未约定下水要接入市政排水设施，同时还约定同意由被告采取其他方式保证原告正常生活使用。而涉案房屋的下水可以正常使用，且被告自2018年5月起与专业公司签订清掏合同，保证该小区未出现过满井、冒井或管线堵塞等情况。涉案房屋下水具备使用条件。原告关于被告交付的涉案房屋未满足合同约定条件的主张不能成立。上述供电及下水问题均非因被告原因所致，被告不应为此承担责任。被告自2016年5月开始就向供电公司申请报批供电方案，电力公司确认后，双方签署了供电方案确认协议，完成了工程设计和图纸审核，被告也进行了施工建设。涉案房屋在交付时未接通正式双路供电是由于电网政策等非被告的原因造成的。而下水未接通市政系因小区周边道路未移交市政管委会，不具备办理小区下水接通市政排污的条件。涉案房屋不存在原告所称频繁断电的情况，原告也未提供足够证据证明其家用电器因临电措施受损，被告不应支付其家电损失。在提供临时供电措施期间，被告承担了所有电费，也足以弥补其损失。被告自费对下水进行清掏，未出现堵水、冒水情况，并未给原告造成损失。原告未提供证据证明其所购房屋噪音超标，也未提供证据证明其所主张的租房费用和噪音超标之间存在因果关系。原告未提供证据证明其所主张的医疗费用已经支出，也未提供证据证明其子的基因突变系因噪音造成。隔音措施不是合同约定的交房条件。涉案房屋建筑物隔声情况符合相关标准。原告提供的证据无法证明其所购买的房屋隔声不达标。涉案合同已明确告知原告涉案房屋所在小区整体环境噪音情况，且被告已采取进一步措施降低噪音。被告在房屋交付之前就已经采取了使用降噪玻璃、积极推进地铁隔音罩安装等措施，以进一步降低涉案小区的噪音。目前，半封闭地铁声屏障已经建设完成，故应当驳回原告关于隔音罩安装的诉讼请求。本案是合同纠纷，原告要求精神损害赔偿应属于侵权纠纷项下诉求，且缺乏事实和法律依据，应当驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，被告（出卖人）与原告（买受人）针对涉案房屋签订《预售合同》。合同约定：房屋用途为普通住宅，房屋预测建筑面积92．1平方米，其中套内建筑面积72．23平方米，总价款3614716元，买受人在2016年9月28日支付1084716元，在2016年10月27日前将按揭贷款253万元足额支付至出卖人指定账户。《预售合同》第十二条为交付条件条款，该条款约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付房屋，房屋交付时该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人同时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。《预售合同》第十三条为市政基础设施和其他设施的承诺条款，该条款约定：上水、下水在该商品房交付时具备使用条件，市政双路供电在该商品房交付时具备使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人的正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担，非因出卖人的原因致使市政基础设施未在约定时间内达到约定条件的，出卖人不承担责任。《预售合同》第十四条逾期交房责任和附件十补充协议约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付给买受人的，买受人同意合同继续履行，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日支付；逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日支付。《预售合同》附件九载明：项目立项时所在地周边可能对本项目产生噪声或振动影响的为项目东南侧的城市轨道交通房山线（地面段），项目建成后所处区域整体环境噪声预测值为昼间53．1dB(A)-61．9dB(A),夜间37．7dB(A)-45．4dB(A)，其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东南侧，预测昼间将会达到66．3dB(A)，优于本地声环境质量标准使用区域标准3．7dB(A)，夜间将会达到64．9dB(A)，优于本地声环境质量标准使用区域标准2．1dB(A)，能够满足《城市区域环境振动标准》（GB10070-88）居民、文教区的要求，即昼间70dB、夜间67dB，城市轨道交通房山线（地面段）振动对本项目影响较小。《预售合同》附件十一《不利因素特别提示》中载明：可能存在的噪音源：周边道路、地块东南侧城市轨道交通房山线（地面段）……出卖人在制定销售价格时已充分考虑以上不利因素的影响。《预售合同》第二十条为建筑隔声情况条款。该条约定：出卖人承诺该商品房建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）、《建筑外窗空气隔声性能分级及其检测方法》（GB8485-87）、《隔声门》（HCRJ019-98）标准，对该商品房所在地声环境状况的描述真实准确。商品房建筑隔声情况未达到标准的，出卖人应当按照规划设计的要求补做建筑施工隔声措施并承担全部费用，因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。《预售合同》还对其他权利义务作了约定。2016年9月28日，被告（出卖人）与原告（买受人）还签订了《装修工程合同》，约定由被告委托有资质的装修工程施工单位对原告购买的涉案房屋进行室内精装修，不再就装修工程收取费用，装修工程施工单位按照《预售合同》约定的日期和方式代理原告与被告办理毛坯房屋的交接事宜，被告应于2018年9月30日前完成工程施工并通知原告验收。同日，原告出具《授权委托书》，委托远洋国际建设有限公司办理涉案房屋交付、装修改造的相关手续和事宜。原告依据《预售合同》的约定向被告给付了房屋价款3614716元。房山区拱辰街道及长阳镇09-05-10地块（良乡高教园区4号地）4#住宅楼，于2017年6月20日经规划验收合格，于2017年6月27日完成竣工验收备案，于2017年12月27日取得《房屋面积测算技术报告书》。2017年12月30日，远洋国际建设有限公司对涉案房屋进行毛坯房的查验并与被告办理了交接，后对房屋进行装修。2018年9月29日，原告办理了入住手续。就前述4#住宅楼，被告在2015年6月向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称房山供电公司）提交报装供电方案的项目申请，同月确认供电方案。房山供电公司于2019月8月正式供电。在正式供电前，被告使用临时用电向小区供电。为缓解用电高峰时期电力紧张局面，被告还曾租用发电车作为供电补充。在临电使用期间，小区内出现了比较频繁的停电现象。自收房后到正式供电期间，原告未缴纳过电费，电能消耗产生的费用由被告负担。2017年12月8日至2020年10月30日期间，被告与清洁服务公司签订《化粪池清掏合同》，并支付相关费用，以保证入住业主的正常生活排污。被告在2015年6月取得原北京市环境保护局《关于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品住房”）项目环境影响报告书的批复》（以下简称《批复》）。该《批复》要求：固定噪声源须合理布局，临西侧高教园区二十二号路、南侧长虹东路和东侧东环路厂界噪声执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中4类标准限值，其他厂界噪声执行1类标准限值。对地铁房山线本项目段安装半封闭式声屏障。住宅销售前须如实公示当地环境质量及隔声窗等防护措施的性能指标。后被告由于未按照环评要求建设涉案项目需要配套建设的环境保护设施（对地铁房山线本项目段安装半封闭式声屏障），于2019年受到行政处罚。同年8月，被告开始在地铁房山线良乡大学城北站至良乡大学城站区段之间建设半封闭式声屏障，至2020年10月建成。但该设施截至本案庭审结束前尚未获得环保检测结果。另查，原告于2019年5月27日怀孕，于2020年3月1日分娩。怀孕期间，原告与其配偶在北京市海淀区西北旺镇六里屯村租赁一居室房屋居住。该租赁房屋面积为45平方米，租赁期限自2019年8月16日至2020年8月15日。原告方为此支付了房租共计59980元。原告分娩后即携子返回涉案房屋居住，其配偶自行在租赁房屋内居住至租期届满。同时，原告之子未能通过新生儿耳聋基因筛查。上述事实，有预售合同、补充协议、通知、照片、微信截图、问诊信息、租赁合同、诊断证明、验收意见、验收备案表、面积测算报告书、装修合同、授权委托书、房屋验收证明、入住手续、供电方案、确认协议、临时供用电合同、租用合同、缴费通知单、转账凭证、清掏合同、付款回单、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，被告与原告在自愿基础上签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告和原告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据《预售合同》的约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，其中要求下水、市政双路供电在房屋交付时具备使用条件，如果在约定期限内未达到条件，双方同意由被告采取其他方式保证原告的正常使用。从查明的事实来看，被告在2017年12月30日向原告委托的装修单位交付了房屋。自交房之日至今，该房屋未能接通市政排水，被告自费雇佣清洁服务公司对原告所购房屋进行化粪池清掏。自交房之日至2019年8月，该房屋未能实现市政双路供电而是使用临时用电。被告所提供的下水及供电方式，不违反《预售合同》对于下水、供电方式包括替代性履行方式的约定。原告依据《预售合同》附件十中关于出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人时的违约金条款，要求被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告采用的临电辅以发电车的供电方式，在稳定性和安全性等方面与市政双路供电存在较大差异。从效果上看，临电使用期间较为频繁的停电现象也对原告的生活产生了不利影响。被告采用的供电方式，未能完全保证原告的正常生活使用，原告有权要求被告承担违约损害赔偿责任。本院以原告的举证情况为基础，综合考虑被告的履行行为、原告所购房屋的装修和实际入住时间以及被告已承担临电使用期间电费的事实，酌情确定被告向原告赔偿损失5000元。被告作为涉案房屋的出卖方，其在提供房屋的同时，也应具有向买受人提供与该房屋配套的良好生活环境的合同附随义务。根据查明的事实，环境主管部门早在2015年即已通过《批复》明确要求被告建设地铁房山线良乡大学城北站至良乡大学城站区段间半封闭声屏障。但被告迟迟未能按照环评要求建设项目所需配套环境保护设施，并因此于2019年被处予行政处罚。被告直至2019年8月才开始在上述地铁站区段之间建设半封闭式声屏障，至2020年10月才建设完毕。基于生活常识，在上述隔音设施未安装及未安装完毕期间，地铁噪音势必会对周边普通居民的正常生活品质带来一定影响。而孕妇及其胎儿，因处于特殊的生理时期，二者的身心健康和生长发育相较于普通居民，必然需要更优质的照顾和生活环境。原告于2019年5月27日至2020年3月1日期间处于孕期，其为了胎儿的健康成长另行租房居住，实际让渡了涉案房屋的居住使用权益，这与被告迟迟未能安装隔音设施之间具有密不可分的关系。故原告要求被告支付因此发生的房租损失，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，综合考虑原告实际租住房屋与涉案房屋的差异、涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准、原告的孕期、原告及其子的实际租住期间、被告的过错程度等因素，酌情确定被告应支付原告房租损失29940元。对原告主张过高部分的诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，该损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告依据涉案合同要求被告承担孩子耳聋基因变异所发生的医疗费损失以及原告因此所受精神损失。对此，本院认为，本案系合同纠纷而非侵权纠纷，而原告之子亦非涉案合同一方当事人，原告在合同纠纷项下主张的上述两项诉求缺乏依据，本院不予支持。原告及其子可在明确具体法律关系后另行解决。半封闭声屏障的安装系基于环境主管部门所作《批复》提出的要求。该项目现已建设完工，但其隔声效果尚未获得环评检测结果。原告现要求安装全封闭声屏障的请求缺乏依据，本院不予支持。如已安装完成的半封闭声屏障经有关部门检测后仍不能满足相关声环境标准要求，相关权利人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告北京远山置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方晓宇赔偿家电损失5000元；二、被告北京远山置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方晓宇赔偿租房损失29940元；三、驳回原告方晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16370元，减半收取计8185元，由原告方晓宇负担7848元（已交纳），由被告北京远山置业有限公司负担337元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二〇年十二月三十日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景