浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6184号 原告（反诉被告）：嘉兴信源酒店管理有限公司，住所地：嘉兴市中创电气商贸园35幢501室，统一社会信用代码：913304020753271632。 法定代表人：苏岩松，执行董事。 委托代理人：俞振宇、王**鸣，浙江中格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司，住所地：嘉兴市南湖区中创电气商贸园35幢301室，统一社会信用代码：91330402MA28A22B0C。 法定代表人：杨云婷，执行董事。 委托代理人：汤潍丞，浙江万宝律师事务所律师。 原告嘉兴信源酒店管理有限公司（以下简称信源公司）因与被告嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司（以下简称嘉粤汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年9月7日受理后，被告嘉粤汇公司提起反诉，本院一并受理后，由审判员陈前独任审判，于2020年11月18日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）信源公司的委托代理人俞振宇、王**鸣及被告（反诉原告）嘉粤汇的委托代理人汤潍丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信源公司起诉称，原告为信源大酒店的所有权人，被告系酒店餐饮管理公司。2015年10月27日，原被告签订《信源大酒店整体租赁合同》一份，合同约定：“原告将信源大酒店的全部物业及经营收益权整体租赁给被告，租赁期限10年，从2015年12月15日起至2025年12月14日止，租赁费用为第一年人民币550万元，以后每年递增50万元，10年总计租赁费用为7750万元；被告须在每年4月15日前和10月15日前各支付半年租赁费用，即提前二个月支付，先付后用；被告逾期支付租赁费用超过45天的，原告有权解除本合同；合同有效期间，被告擅自终止合同或违约情形造成原告单方面解除合同的，履约保证金不退还，被告同时须承担当年租赁费用50%的违约金”。合同签订后，原告按约履行，而被告未按约定于2020年4月15日前支付半年租赁费用375万元，被告至今仅支付了411914.37元，原告多次向被告催讨，被告均拖延不付，原告已于2020年9月7日解除与被告签订的《信源大酒店整体租赁合同》。为维护原告合法权益，故诉请判令：一、被告限期腾退位于嘉兴市南湖区××路××号××期××幢的信源大酒店并移交原告；二、被告立即支付拖欠的租赁费用1396304.81元（暂计算至2020年9月10日，实际数额按每日租金20547.95元，自2020年6月15日起计算至实际腾退之日止），并判令被告支付逾期付款利息21828.26元（暂以1396304.81元算至2020年9月10日，实际数额以实际拖欠的租赁费用为基数，按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月16日起计算至实际清偿之日止）；三、被告支付违约金1500000元（2020年租赁费用的20%）；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，信源公司增加一项诉讼请求：解除双方之间的《信源大酒店整体租赁合同》。 被告嘉粤汇公司答辩称，一、被告在和原告签订租赁合同时交纳了3000000元的保证金，在被告欠租的情况下原告可暂扣保证金，故尚未拖欠租金；二、原告在履行租赁合同期间的种种主观恶意行为是造成被告经营困难无法按期交付租金的重要原因。首先，原告交付的租赁物存在大量工程遗留问题，包括空调、电源箱、宽带网络、排水、电梯等等，严重影响被告正常经营，被告多次与原告沟通解决，原告均不予理睬，被告无奈自行维修、建造，由此造成被告经营收入的减少及维修费用损失。其次，被告在经营期间，被嘉兴国际电气城经营管理有限公司多次滋扰，包括拉闸停电、恶意举报等，自2015年来无故多收取被告水电费270余万元。针对此事，被告已通过诉讼维权，原告与嘉兴国际电气城经营管理有限公司系同一集团公司实际控制，原告主观恶意直接影响了被告正常缴纳房屋租金。三、被告无法按期缴纳房屋租金是受不可抗力因素影响。受新冠肺炎疫情影响，国内外各行各业均遭受重创，酒店行业受到的打击更是首当其冲。根据最高院的指导意见，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持。故请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告嘉粤汇公司起诉称，2015年10月27日，原被告签订了《信源大酒店整体租赁合同》一份，信源公司将信源大酒店的全部物业及经营收益整体租赁给嘉粤汇公司，租赁期限自2015年12月15日起至2025年12月14日止。合同正文第三条第2项第（5）款约定，嘉粤汇公司在每次支付租赁费用5日内，信源公司须提供等额的房屋租金发票和设备租赁发票给嘉粤汇公司。2019年11月7日，嘉粤汇公司按期支付了2019年下半年房租375万元，信源公司却未开具发票给嘉粤汇公司。由此导致嘉粤汇公司未能在2019年底税费申报过程中正常抵扣，多缴纳税费178571元，故嘉粤汇公司诉请判令：一、信源公司赔偿嘉粤汇公司税费抵扣损失178571元；二、本案诉讼费用由信源公司承担。 反诉被告信源公司答辩称，发票确实没有开具，原因是嘉粤汇公司迟延支付当期租金，且没有购买相应的保险，在待信源公司代为购买相应保险后也没有支付垫付款，信源公司同意开具发票，但是不同意补偿其抵扣损失。 针对自己的主张和抗辩，信源公司和嘉粤汇公司均提供了证据。 信源公司提供了下列证据： 1．信源大酒店整体租赁合同，证明原被告之间存在租赁合同关系以及租赁合同的费用、付款方式、违约责任等。 2．银行转账凭证，证明嘉粤汇公司2020年至今仅支付了411914.37元的事实。 经质证，嘉粤汇公司对证据真实性无异议。 嘉粤汇公司提供了以下证据： 1、保证金缴纳凭证，证明嘉粤汇公司交纳保证金，拖欠的租金可以暂扣。 2、水电费催收函、回复函、人民调解协议、拉闸现场视频、报警记录、水电费案受理通知书、诉状等，证明信源公司作为出租人，无故刁难嘉粤汇公司，多次拉闸停电，严重影响嘉粤汇公司的正常经营。作为同一控制人的电气城经营管理公司，多次收取嘉粤汇公司水电费270余万元，直接阻碍了嘉粤汇公司房租的缴纳。 3.信源大酒店整体租赁合同，证明双方之间的房屋租赁关系。 4.汇款凭证2份，证明嘉粤汇公司支付2019年下半年房租3750000元。 5.财税[2016]36号文件附表（三），证明嘉粤汇公司预缴税款计算方式为含税销售额÷（1+5%）×5%，故嘉粤汇公司税费抵扣损失为3750000÷1.05×0.05=178571元。 6.2020年1月16日增值税纳税申报表，证明嘉粤汇公司当期纳税195054.75元，未能抵扣178571元。 7.增值税发票一份，2019年6月12日增值税纳税申报表，举例证明由信源公司开具的一份10万元增值税发票，嘉粤汇公司按照上述计算方式成功抵扣100000÷1.05×0.05=4761.9元。 8.情况说明4份，证明嘉粤汇公司不断受到恶意干扰。 9.国家税务总局的文件一份，证明即使现在信源公司补开了发票，嘉粤汇公司也抵扣不了。 10.税款支付凭证，证明嘉粤汇公司支付税款的情况。 经质证，信源公司对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，嘉粤汇公司已经严重违约故保证金不退；对证据2的真实性无异议，但是在2017年之后信源公司与电气城经营管理公司不是同一控制人了，与本案无关；对证据3、4无异议，但是款项迟延交付了；对证据5的真实性无异议，对计算方式也没有异议，但不能达到证明目的；对证据6的真实性有异议，系单方出具的；对证据7的真实性无异议；对证据8的真实性无异议，但与本案无关；对证据9的真实性无异议，但是不能达到证明目的；对证据10，信源公司没有异议。 本院认证如下：信源公司提供的证据及嘉粤汇公司提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10经对方质证，真实性均无异议，故本院对真实性予以认定；嘉粤汇公司提供的证据5，系其单方制作且对方不予认可，故本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下：2015年10月27日,信源公司与嘉粤汇公司签订了《信源大酒店整体租赁合同》，约定：信源公司（甲方）将位于嘉兴市南湖区××路××号××期××幢总面积约19700平方米的信源大酒店的全部物业及经营收益权整体租赁给嘉粤汇公司（乙方），租赁期限为10年，从2015年12月15日起至2025年12月14日止；租赁期满乙方应无条件返还租赁场所及物品，并结清租金、水电费等费用，租赁期满乙方如需续租的，享有优先权。本次租赁乙方应付甲方租赁费用，租赁费用第一年550万元，以后每年递增50万元，本合同10年总计租赁费用为7750万元。租赁费用乙方须在每年4月15日前和10月15日前各支付半年租赁费用，即提前二个月支付，先付后用，乙方在每次支付租赁费用后5日内，甲方需提供等额的房屋租金发票和设备租赁发票给乙方。乙方未按期缴纳的，须按逾期交纳租赁费用按日支付千分之一的违约金给甲方。逾期45日仍未支付的，甲方有权解除本合同。为确保本合同的全面履行，乙方应于2015年11月16日前向甲方缴纳300万元履约保证金。以下情况甲方不再退还乙方履约保证金：非因甲方原因或不可抗力，乙方未能履行完本合同规定的期限，甲方书面同意的除外；因乙方严重违约，甲方单方面行使解除本合同权利的情形。双方同意在2015年11月16日前甲方将信源大酒店整体移交给乙方，并由乙方开始经营管理。本合同履行期间，有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁范围内的全部内容：……乙方逾期缴纳租赁费用超过45天的……等内容。 2015年11月16日，嘉粤汇公司向信源公司交纳保证金3000000元。嘉粤汇公司交纳租金至2020年6月14日。根据双方合同约定，嘉粤汇公司应于2020年4月15日之前交纳2020年6月15日至2020年12月15日之间的租金，但嘉粤汇公司未缴纳。2019年11月7日，嘉粤汇公司支付了2019年下半年的房屋租金375万元，但信源公司未开具发票。 本院认为，本案的争议焦点为：一、信源公司与嘉粤汇公司之间的租赁合同是否应解除；二、嘉粤汇公司是否应支付违约金；三、信源公司是否应赔偿嘉粤汇公司税费抵扣损失。 关于争议焦点一，双方的租赁合同中约定，嘉粤汇公司逾期45日未缴纳房租的，信源公司有权单方面解除合同。本案中，嘉粤汇公司应于2020年4月15日前交纳2020年6月15日至2020年12月15日之间的租金，但截至判决日仍未交付，欠付的租金已超履约保证金3000000元，嘉粤汇公司明显未在合理期限内交付租金，信源公司有权行使合同解除权，故信源公司要求解除合同并且要求嘉粤汇公司腾退场地的诉请，本院予以支持。租赁合同解除后，嘉粤汇公司应支付欠付的租金及占有使用费，信源公司以每日20547.95元的标准主张租赁费用及占有使用费未超过双方约定，本院予以支持。 关于争议焦点二，嘉粤汇公司未在合理期限内交付租金的情形属于违约行为，应当承担相应的违约责任。信源公司主张履约保证金不退还并由嘉粤汇公司承担年租赁费用20%即1500000元作为违约金，本院认为履约保证金及违约金均系承担因违约的责任，故该违约责任过高，本院酌情参照因嘉粤汇公司逾期未付租金导致合同解除从而导致信源公司损失的情况，确定相当于两个月租金的违约金即1250000元，逾期付款利息损失本院不予支持。履约保证金3000000元，可用于抵扣嘉粤汇公司所应支付给信源公司的租赁费用及违约金。关于嘉粤汇公司认为受疫情影响未按期支付租金无需承担违约责任的抗辩，信源公司主张未付租金的租赁期系2020年下半年度，此时疫情影响甚微，故该抗辩本院不予采纳。 关于争议焦点三，根据双方签订的租赁合同，信源公司应在嘉粤汇公司付好租金之后向其开具等额的房屋租金发票，然信源公司未开具，因2020年疫情税收政策变化，提供生活服务等纳税人免征增值税，故对嘉粤汇公司上述租金支出的税费已无法抵扣产生抵扣损失，该损失的金额应为3750000÷1.05×0.05=178571元，该损失应由信源公司对嘉粤汇公司进行补偿。 关于嘉粤汇公司在庭审结束后提出的要对其承租酒店后全部资金投入进行清算问题，嘉粤汇公司对该部分清算没有明确具体的诉讼请求，且系在辩论终结后提出的，本案中不作审查，双方可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除嘉兴信源酒店管理有限公司与嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司于2015年10月27日签订的《信源大酒店整体租赁合同》； 二、本诉被告嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于嘉兴市南湖区××路××号××期××幢房屋腾退并交还本诉原告嘉兴信源酒店管理有限公司； 三、本诉被告嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司于房屋腾退的同时支付本诉原告嘉兴信源酒店管理有限公司房屋租金及占有使用费（按20547.95元/日，自2020年6月15日计算至实际腾退之日止）； 四、本诉被告嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告嘉兴信源酒店管理有限公司违约金1250000元 （本诉被告向本诉原告交纳的履约保证金3000000元可以抵扣本诉被告的第三、四项付款义务）； 五、反诉被告嘉兴信源酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司税费抵扣损失178571元； 六、驳回本诉原告嘉兴信源酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取15073元，财产保全费5000元，合计20073元，由本诉原告嘉兴信源酒店管理有限公司负担2750元，由被告嘉兴嘉粤汇酒店餐饮管理有限公司负担17323元；反诉受理费减半收取1936元，由反诉被告嘉兴信源酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈前 二〇二〇年十二月四日 书记员  杨菲