吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1575号上诉人（原审原告、案外人）：车红岩，男，1985年9月27日生，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：王泽浩，四川和普律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：长春农村商业银行股份有限公司前进大街支行，住吉林省长春市长春高新技术产业开发区前进大街2255号。负责人：唐颖，该支行行长。委托诉讼代理人：孙伟，该支行职员。委托诉讼代理人：葛仲彰，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：罗广艳，女，汉族，1968年11月21日生，住吉林省德惠市。原审第三人（被执行人）：孙亚林，男，汉族，1968年6月5日生，住吉林省德惠市胜利街供热委3组。上诉人车红岩因与被上诉人长春农村商业银行股份有限公司前进大街支行（以下简称长春农商行）、罗广艳，原审第三人孙亚林案外人执行异议之诉一案，不服长春新区人民法院（以下简称新区法院）（2019）吉0193民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人车红岩及其委托诉讼代理人王泽浩，被上诉人长春农商行的委托诉讼代理人孙伟、葛仲彰到庭参加诉讼，被上诉人罗广艳及原审第三人孙亚林经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。车红岩上诉请求：一、撤销新区法院（2019）吉0193民初1825号民事判决第二项；二、改判解除对德惠市中央公馆E5栋3单元1002室房屋（以下简称案涉房屋）的查封并由上诉人继续居住，具备办理产权条件时，被上诉人罗广艳配合办理产权变更登记；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清。2017年9月16日，上诉人与被上诉人罗广艳签订《按揭楼房买卖协议书》，协议约定：1、罗广艳将德惠市中央公馆E5栋3单元1002室房屋以总价款480000元卖给上诉人，上诉人先支付首付款100000元给罗广艳，2017年9月20日再次支付30000元，2017年10月20日支付83000元。剩余按揭贷款付给银行；2、待上诉人付清全部按揭贷款后，罗广艳将楼房的全部手续交给上诉人；3、罗广艳须无条件协助上诉人办理过户手续。协议签订后，上诉人严格按照协议的约定履行，罗广艳于当天将房屋交付给上诉人，双方办理了物业等更名,上诉人即入住该房屋，并且上诉人也严格按照双方的约定，积极偿还银行贷款。上诉人在本次交易中，不欠罗广艳任何房款，所欠的仅仅是住房公积金款。在长春农商行将案涉房屋查封后，上诉人无法按月偿还房贷，只能与长春市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）协商三个月一还房贷。本案中，在一审庭审过程中，一审法院询问的是是否同意将执行款项支付给长春农商行，上诉人表示不同意的原因是目前上诉人已经不欠罗广艳房款，并且也明确说，如果一审法院能够解除公积金管理中心对于该部分费用的主张，上诉人同意将该费用交付给一审法院，但是一审法院并未有答复，直接认定上诉人不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，明显显失公平。本案中，如果上诉人交付了该笔10多万元，还得偿还银行的贷款，则将导致当事人所支付的房款超出上诉人与罗广艳约定的价格，也远远超过现在房屋的价值了，明显是显失公平。一审法院认定该房屋未办理过户登记不属于非因买受人原因是错误的，因为本案中，案涉房屋尚未办理产权登记，即使不存在银行抵押贷款一事，也无法办理产权变更登记。综上，新区法院作出的(2019)吉0193民初1825号民事判决认定事实有误，请求依法支持上诉人的上诉请求。长春农商行辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1、上诉人陈述其已不欠罗广艳购房款并不属实，上诉人与罗广艳签订的买卖协议书约定的购房款总价是48万元，上诉人现只支付了部分房款，余下的房款双方约定由上诉人向公积金管理中心支付，这只是关于余下房款支付方式的改变，并不能改变余下房款是上诉人欠付罗广艳房款的性质。2、在本案中，上诉人并不同意将余下的房款按照法院要求交付执行。3、上诉人在与罗广艳签订买卖协议书当时，就明确知道案涉房屋罗广艳并未办理所有权登记，且存在银行的抵押预告登记，存在诸多影响案涉房屋办理过户登记的权利限制，因此上诉人对于案涉房屋未能办理过户登记存在明显的过错，并非其所述的非因其自身原因导致案涉房屋未能办理过户登记，所以本案不符合最高人民法院关于办理执行异议案件所述的法律要件。车红岩向新区法院一审起诉请求：1、确认原告与被告罗广艳签订的《按揭楼房买卖协议书》有效，德惠市中央公馆E5栋3单元1002室由原告继续居住，具备办理产权条件时，被告罗广艳配合办理产权变更登记；2、判决解除对德惠市中央公馆E5栋3单元1002室的查封；3、本案的诉讼费由被告承担。新区法院一审认定事实：2017年9月16日，原告车红岩与被告罗广艳签订《按揭楼房买卖协议书》，约定被告罗广艳将其购买的坐落于德惠市中央公馆E5栋3单元1002室，面积为97.6平方米按揭贷款楼房一处，卖给原告，该合同第二条约定该楼房总价款为人民币肆拾捌万圆整（¥480000元），乙方首付给甲方楼房款人民币壹拾万圆整（¥100000元），2017年9月20日乙方支付给甲方楼房款人民币叁万圆整（¥30000元），甲方将楼房交付给乙方；2017年10月20日乙方将剩余楼房款人民币捌万叁仟圆整（人民币83000元）付清给甲方，下欠银行楼房按揭贷款人民币贰拾陆万陆仟柒佰捌拾圆整（人民币266780元）由乙方每月20日向银行偿还（建设银行卡号：×××，卡名：罗广艳）（凭双方交款收据为准）。第三条约定，协议签订后，乙方必须每月20日向银行足额还清楼房按揭贷款，逾期还款，视为乙方违约。第四条约定、待乙方将下欠楼房按揭贷款还清后，甲方将此楼房的相关手续全部交给乙方。第五条约定，甲方无条件协助乙方办理产权登记过户手续，并提供此楼房相关资料，否则视为违约，办理过户所需费用由乙方承担。第六条约定，物权转移前，此楼房发生的各项税费由甲方承担，楼房交付之后，楼房所产生的税费由乙方承担。第七条约定，甲方保证该楼房没有作任何抵押、出租、出让、转让、赠与、债务抵押及重复出售等行为，如出现产权争议由甲方承担违约责任。合同签订后原告车红岩按照约定交付了购房款项并且对该房屋尚欠建设银行的按揭贷款以被告罗广艳的名义继续支付偿还。2018年3月4日，因被告罗广艳欠付被告长春农商行欠款，该院做出（2018）吉0193民初112号民事裁定书，在诉讼过程中采取保全措施，对案涉房屋进行预查封。原告车红岩对此提出案外人执行异议，认为其对案涉房屋享有的权利可以排除执行行为，要求该院解除对案涉房屋的预查封。2019年6月24日该院做出（2019）吉0193执异58号执行裁定，驳回案外人车红岩的异议请求。原告车红岩与被告罗广艳于2019年6月10日在德惠市建设街道办事处新城社区居民委员会签订了证明，证明内容为车红岩，男，220183198509273858，户籍：吉林省德惠市菜园子镇大泡秀村刘发屯6组。自2017年9月16日至今居住于中央公馆小区E5栋3单元1002室。庭审过程中经该院明确询问是否同意将被告长春农商行的申请执行款项支付给该行，原告明确表示不同意，并主张：“现在案涉房屋尚欠住房公积金22万余元，我方尚欠房款也是22万余元，如果我方偿还被告农商行的执行款后，法院能够解除住房公积金关于该款项的请求我方可以同意给予一定的时间超前支付，否则我方如果支付后，所支付的房款将远超双方购房合同的约定。”新区法院一审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告车红岩与被告罗广艳签订的《按揭楼房买卖协议书》在该院依法对房屋采取查封措施之前，且原告已提交德惠市建设街道办事处证明其已合法占有该房屋，但该房屋全部价款并未完全支付，尚有部分银行贷款未结清。在此情况下，原告又明确表示，不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。同时，因原告在与罗广艳签订《按揭楼房买卖协议书》中，对该房屋在银行存在贷款抵押一事明知，为对房屋存在他人权利障碍的忽略，故该房屋不属于非因买受人的原因未办理过户登记的情况。故现原告主张停止对（2018）吉0193执808号执行裁定书对案涉房屋的查封及执行，无法律依据，但原告车红岩与被告罗广艳于2017年9月16日签订的《按揭楼房买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。现该合同所约定的由原告车红岩购买的案涉房屋已依法被人民法院采取强制措施，无法办理更名过户手续，故对原告主张其继续在案涉房屋居住并在具备办理产权条件时由被告罗广艳配合其办理更名过户的主张已无实现可能，故对原告该主张不予支持。但原告车红岩可向被告罗广艳主张其不能交付房屋所产生的违约责任或侵权责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告车红岩与被告罗广艳于2017年9月16日签订的《按揭楼房买卖协议书》有效；二、驳回原告车红岩的其他诉讼请求。案件受理费8500元，由被告罗广艳负担。二审期间，经本院审理查明的事实与新区法院一审认定的事实一致。另查明，二审时车红岩同意将余款交付法院用于支付案涉房屋所欠贷款。《按揭楼房买卖协议书》签订后，车红岩多次向罗广艳转账用于偿还房屋贷款，亦多次向公积金管理中心罗广艳的贷款账户偿还贷款。2017年10月31日，车红岩向德惠市正德供热有限公司缴纳采暖费2538元。本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，车红岩与罗广艳在新区法院查封案涉房屋之前已签订《按揭楼房买卖协议书》；结合车红岩提交的德惠市建设街道办事处证明及其2017年10月31日向德惠市正德供热有限公司缴纳采暖费的收据，可以认定其在法院查封之前合法占有案涉房屋；案涉房屋在法院查封时尚不能办理产权登记，即使车红岩将案涉房屋贷款全部还清亦无法办理产权变更登记，故非因车红岩自身原因未能办理房屋过户登记；车红岩已经按照合同约定支付了部分房款，并一直代罗广艳偿还其所欠银行贷款，虽然车红岩并未将案涉房屋贷款全部还清，但剩余房款并不属于罗广艳，长春农商行无权申请执行该款项，且贷款方并未要求一次性结清剩余贷款，故法院不应要求贷款人或案外人提前结清案涉房屋剩余贷款。综上，上诉人车红岩对案涉房屋享有的实体权利足以阻却法院对案涉房屋的执行。二、因案涉房屋无法办理产权变更登记，故对车红岩主张在具备办理产权变更登记条件时由罗广艳配合其办理更名过户的请求本院不予支持。综上所述，车红岩的部分上诉请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、维持长春新区人民法院（2019）吉0193民初1825号民事判决第一项，即“原告车红岩与被告罗广艳于2017年9月16日签订的《按揭楼房买卖协议书》有效”；二、撤销长春新区人民法院（2019）吉0193民初1825号民事判决第二项，即“驳回原告车红岩的其他诉讼请求”；三、不得执行德惠市中央公馆E5栋3单元1002室房屋；四、驳回上诉人车红岩的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计17000元，由被上诉人罗广艳负担。本判决为终审判决。审判长 张东宇审判员蒋振华审判员邢春鹤二〇二〇年十二月二十五日书记员 于      斯      淼