云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5481号原告（反诉被告）：孙林，男，汉族，云南省澄江县人，现住玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：陶声文，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：沈朝田，男，汉族，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：赵影武，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）孙林与被告（反诉原告）沈朝田土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙林及其委托诉讼代理人陶声文，被告（反诉原告）沈朝田及其委托诉讼代理人赵影武，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙林向本院提出诉讼请求：1.判决确认孙林与沈朝田2019年10月26日签订的《大石洞下寨村民小组新塘坝水库转租协议》无效；2.判决沈朝田退还孙林租金160000元，并赔偿孙林经济损失161973元，共计321973元；3判决本案的诉讼费用由沈朝田承担。事实和理由：2019年10月26日，孙林与沈朝田签订转租协议约定，沈朝田将其与文山市新平街道新平坝社区大石洞下寨村民小组租赁的位于大石洞下寨村民小组新塘坝73亩坝塘转租给孙林，转租范围中明确约定包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、修建水池、场房、仓库、办公室、住宿等经营，协议同时对租期、租金支付方式以及双方权利义务等进行了约定，承租前孙林已向沈朝田说明承租为建盖临时性建筑物。孙林按照协议约定支付了租金160000元，后孙林得知其承租的坝塘区域没有取得相关临时建筑审批手续，不能建设场房、仓库、办公室、宿舍等临时性建筑物，且孙林与沈朝田签订的转租协议具有改变土地使用性质，违反法律的相关规定。2020年7月25日前孙林多次与沈朝田协商解决无果，并将坝塘移交给沈朝田，但是沈朝田至今未退还以及赔偿孙林的经济损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判令支持孙林前列诉讼请求。孙林针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.转租协议，证明（1）沈朝田将2019年8月25日取得的大石洞下寨村民小组新塘坝水库转租给孙林，租金每年160000元。（2）该协议的内容具有改变土地使用性质，违反法律的相关规定，协议应为无效；2.收条、银行转账记录，证明孙林已支付160000元租金；3.收据、支持说明、收条，证明双方签订转租协议后，造成孙林经济损失，具体为：栽藕2400元，测绘10000元，平整土方5000元，钢板订金1000元，拉藕费1600元，买藕种费15980元，陆成、李明顺、李国平运费2100元、5400元、550元，打捞水葫芦费3100元，柏金武管理费、工资2000元、3250元，装载机费用18000元，熊敏个人费用16300元，9月5日、6日、7日挖机油费11400元、41593元、22300元；4.通知书，证明孙林于2020年7月25日前口头与沈朝田协商解决此事，并将坝塘移交给沈朝田，2020年8月26日又再次书面通知沈朝田；5.邮政快递单截图，证明2020年10月14日孙林委托云南壮乡苗岭律师事务所以律师函要求沈朝田退还租金、赔偿损失，沈朝田已签收文件但一直未予答复；6.现场照片，证明孙林平整地面、种植荷藕，未建盖建筑物。经质证，孙林对沈朝田提交的证据1三性无异议，但是不认可证明观点，该组证据证明该合同改变土地性质系无效的观点不能成立；证据2、6无异议；证据3三性不认可，不能作为本案的定案依据，收条都是与个人白条形式书写真实性无法核实，相对人收取款项应开具相应的发票或有效凭证不具有合法性，支出是否用于原告转租水库没有关联性；证据4三性不认可，不认可证明观点，经当庭向被告核实未收到过原告也没有交纳过，不能作为本案的定案依据；证据5的真实性签收邮件无异议，但是邮件内并没有律师函，并不是孙林所主张的内容，孙林的证明观点不是事实。沈朝田答辩称，沈朝田没有违反合同约定，孙林起诉确认合同无效，主张退还租金并赔偿损失没有事实和法律依据，双方签订的转租协议是双方真实意思表示，没有违反合同法第五十二条规定，是合法有效的合同。一、孙林主张的“承租前已向沈朝田说明承租为建盖临时性建筑物”的观点没有事实依据。《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》明确约定了沈朝田把大石洞下寨村民小组新塘坝的使用经营权转租给孙林，转租范围为自由使用，没有限制性的约定为建盖临时性建筑物，没有出现不能实现合同目的的情形。1.使用经营权包含的范围是宽泛、不固定的，从双方签订的转租协议第一条转租范围即可看出，沈朝田把案涉新塘坝73亩转租给孙林自由使用（包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、建设水池、厂房、仓库、办公室、宿舍等经营），转租经营范围是广泛的，自由使用，即可种植、养殖、修建道路等，从租赁使用范围上看，没有出现不能实现合同目的的情形。2.双方并没有在协议中限制性的约定案涉地块用来建盖临时性建筑物，更没有约定由沈朝田承担因没有取得相关审批手续不能建盖临时性建筑造成的损失，故沈朝田没有违反协议约定。3.转租协议中明确约定：孙林经营期间，必须遵守国家法律法规。故孙林即使因为经营需要，要在案涉地块上建盖临时性建筑物如厂房、仓库、办公室、宿舍等，必须按照国家法律法规和合同约定，必须经审批才能建盖的，那么必须按照相关主管部门的审批结果进行，不能违反国家法律法规规定，且孙林对该审批程序也明知的。4.沈朝田的转租范围没有超出出租人的出租范围。沈朝田与出租人文山市新平街道新平坝社区大石洞下寨村民小组签订的《租赁合同书》上所约定的租赁范围和本案转租协议约定的租赁范围完全一致，均是转租自由使用（包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、建设水池、厂房、仓库、办公室、宿舍等经营）。二、孙林主张的2020年07月25日，双方已经协商解除《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》，并移交坝塘给沈朝田，但是沈朝田至今未退款以及赔偿孙林的损失的观点错误。沈朝田从没有与孙林协商达成解除转租协议的一致意见，故该转租协议没有解除，更不存在坝塘已移交给沈朝田以及约定相关退款和赔偿事宜的事实。孙林主张退还租金160000元没有法律依据；其次，没有充分的证据证实孙林产生了161973元的经济损失。综上所述，双方订立的转租协议是合法有效的合同，孙林主张确认合同无效并退还租金并赔偿损失没有事实和法律依据，恳请法庭驳回原告的诉请，继续履行合同。沈朝田向本院提出反诉请求：1.判令确认孙林与沈朝田2019年10月26日签订的《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》有效；2.判令本案诉讼费由孙林承担。事实和理由：2019年10月26日，孙林与沈朝田签订《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》，约定沈朝田把位于文山市新坝塘的73亩坝塘转租给孙林，该坝塘是沈朝田从大石洞下寨村民小组承租而来。该协议明确约定了转租范围为自由使用（包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、建设水池、厂房、仓库、办公室、宿舍等经营）；约定了乙方（反诉被告）在经营期间必须遵守国家法律法规；违约责任条款明确约定了双方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，否则承担责任。违约方须向守约方支付违约金贰拾万元，由此给守约方造成的一切经济损失，由违约方承担全部赔偿责任。合同履行后，沈朝田按照合同约定履行了该坝塘的交付义务。但是，孙林告却借口该坝塘没有取得相关临时建筑审批手续，不能建设厂房、仓库、办公室、宿舍等临时性建筑物，沈朝田不能协调解决，不能实现合同目的，向贵院起诉要求确认合同无效，并要求沈朝田退还租金及赔偿损失等。沈朝田认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，没有违反《合同法》第五十二条合同无效的规定，是合法有效的合同，应受法律保护，故提起反诉，要求法院确认该合同有效，继续履行合同，以维护反诉原告的合法权益，望法院依法判决。沈朝田针对其答辩、反诉请求，提交了以下证据：1.租赁合同书，证明2019年08月25日，沈朝田与出租人大石洞下寨村民小组签订《租赁合同书》，约定由沈朝田承租位于文山市新坝塘的73亩坝塘，沈朝田是合法的承租人；2.大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议，证明2019年10月26日，沈朝田与孙林签订该《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》，约定了转租范围为自由使用（包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、建设水池、厂房、仓库、办公室、宿舍等经营）；约定了乙方（孙林）在经营期间必须遵守国家法律法规；违约责任条款明确约定了双方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，否则承担责任。违约方须向守约方支付违约金贰拾万元，由此给守约方造成的一切经济损失，由违约方承担全部赔偿责任。经质证，孙林对沈朝田提交的证据1的关联性无异议，但是不认可真实性及合法性，村民小组并未出35000元；证据2的关联性无异议，但是不认可真实性及合法性，该组证据能够证明租水库租金160000元其真实目的是为了建盖临时建筑物，且该转租协议明确约定改变土地面貌具有违反法律相关规定，该协议应当认定为无效协议。孙林针对沈朝田的反诉答辩称，该合同签订的目的是建盖临时性建筑物，孙林在履行合同中无法实现目的，该协议具有改变土地性质的土地，违法法律规定，应认定该协议为无效。孙林针对反诉答辩未提交证据。本院对孙林、沈朝田提交的证据分析认证如下：孙林提交的证据1、2能够反映案件真实情况、来源和形式符合法律规定，对于合同效力，本院在评述部分进行阐述；证据3、4无其他证据相印证，对孙林的证明观点，本院予以采信；证据5、6能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。沈朝田提交的证据1、2能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：孙林与沈朝田2019年10月26日签订《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》，约定沈朝田将其通过竞价方式取得的文山市新塘坝73亩坝塘经营权转租给孙林使用（包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、建设水池、厂房、仓库、办公室、宿舍等经营），转租期限自2020年3月1日至2039年12月1日；租金为每年160000元；孙林经营期间，必须遵守国际法律法规；双方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行；孙林在开发该水库过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由沈朝田负责解决。在问题解决前，孙林有权延付租金并且不承担违约责任，如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，孙林有权解除合同并且不承担违约责任等权利义务进行了约定。该合同还附沈朝田与大石洞下寨村民小组《文山市新平街道新平社区大石洞下寨村民小组新坝塘水库租赁合同书》。2019年10月30日孙林通过银行转账向沈朝田支付了租金160000元。2020年10月14日，孙林通过邮政快递向沈朝田发出律师函，要求沈朝田退还租金160000元，并赔偿损失。2020年10月15日沈朝田签收快递。综合原、被告的诉辩主张，本案争议焦点是：1.双方签订的《大石洞下寨村民小组新塘坝水库转租协议》的效力问题；2.孙林主张返还租金160000元并赔偿损失161973元是否应支持。关于《大石洞下寨村民小组新塘坝水库转租协议》效力问题，本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第九条“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”以及《中华人民共和国物权法》第一百三十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”的规定，沈朝田通过竞价方式的取得的文山市新塘坝73亩坝塘经营权转租给孙林经营使用，未违反上述法律规定，双方签订的《大石洞下寨村民小组新塘坝水库转租协议》意思表示真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，该协议合法有效，本院予以确认。孙林诉称，协议第一条转租范围（包括但不限于改变土地面貌进行种植、养殖、修建道路、建设水池、厂房、仓库、办公室、宿舍等经营），该条约定改变土地性质，违反法律规定，应为无效，本院认为，该条约定属于概括性列举，孙林可以选择经营模式，同时协议第四条第8项约定了孙林经营期间，必须遵守国家法律法规，该条约定了孙林只能在法律法规允许的范围内进行经营，在签订协议时，孙林是知晓在经营期间不能建盖临时性建筑物，不能改变土地的农用性质，孙林以此为由要求确认协议无效，无事实依据，本院不予支持。关于孙林主张返还租金160000元并赔偿损失161973元是否应支持。本院认为，如前所述，孙林与沈朝田签订的《大石洞下寨村民小组新塘坝水库转租协议》有效，沈朝田已按协议约定向孙林交付承租的土地经营权，不存在违约行为，孙林主张沈朝田返还租金160000元，并赔偿损失161973元，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百三十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙林与沈朝田2019年10月26日签订《大石洞下寨村民小组新坝水库转租协议》有效；二、驳回孙林的诉讼请求。案件受理费6130元，反诉费200元，减半收取100元，合计6230元，由孙林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  赵俊斌审 判 员  罗 娅人民陪审员  张永达二〇二〇年十二月四日书 记 员  杨文娟