德阳市罗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0626民初952号 原告：德阳上亿商业管理有限公司，住所地四川省德阳市罗江区上亿商贸城。 法定代表人：齐楚秦，执行董事。 委托诉讼代理人：潘春萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：俞潇，女，该公司员工。 被告：邵开强，男，1972年4月18日出生，汉族，个体工商户，住四川省德阳市罗江区。 原告德阳上亿商业管理有限公司（以下简称上亿公司）与被告邵开强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上亿公司的委托诉讼代理人潘春萍、俞潇，被告邵开强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上亿公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将承租的上亿?商贸城A区6号楼101-107#、122-129#商铺返还给原告；2.被告支付拖欠的租金28378元及物业费1664元；3.被告支付占用费（按1.13元/平方米/天的标准，自2020年9月1日起至被告实际返还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审当日增加诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付违约金116000元（逾期缴纳租金的违约金23000元、逾期缴纳物管费的违约金5400元、逾期装修的违约金87600元）。事实和理由：2018年3月30日，原告与被告签订了编号为8018的《德阳?上亿商贸城商铺租赁合同》，合同第3条第1款约定：“租赁期限自2018年3月30日起至2020年8月31日止。”现合同期限已届满，但被告拒不腾退也拒不支付拖欠的租金及物业费。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。 被告邵开强辩称，1.2018年3月30日，被告已经依约支付了61692元租金、18308元履约保证金，2019年4月27日签订《补充协议》后，被告向原告缴纳租金，原告不收，被告不存在违约，履约保证金应当退还并抵扣租金；2.租赁合同约定2018年5月1日开始试营业，但由于原告的原因，导致至今尚未营业，试营业延期，合同期限也应当顺延，合同尚未到期；3.双方约定，被告自行填补6号楼一楼与二楼之间所有楼板空洞，原告免收被告2018年3月30日至2021年3月29日期间的物业费，故被告不差原告的物业费；4.如果解除租赁合同，原告应当退还被告三年的物业费。 本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《德阳?上亿商贸城商铺租赁合同》，主要约定：“1.甲方将德阳?上亿商贸城的6号楼一层26间商铺总面积为1076.97平方米租赁予乙方经营。2.租赁用途为经营帅康厨卫。3.租赁期限自2018年3月30日起至2020年8月31日止。4.免租期限：乙方在2018年3月30日前签订租赁合同交足3个月租金的，并在签约10日内准时开工装修（门头优先安装）可享受17个月的免租优惠期，试营业时间为2018年5月1日，乙方保证在试营业前完成装修并于开业日按时营业，如乙方未按时完成装修并营业的，甲方有权取消免租优惠期，并向乙方追缴免租优惠期期间的租金及物业费等费用，每逾期一日，乙方按照每年租金总额的1%向甲方支付违约金，超过三十日仍未营业的，甲方有权终止合同，并收回该商铺，造成的一切损失由乙方承担。5.每年租金为219702元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整，下一合同租金每年涨幅不超过10%，不包括乙方因经营合同产生的费用；本合同签订之日，乙方应向甲方缴付一个月的应收租金18308元作为履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁期内，如乙方违反法律规定、本合同约定的义务，甲方有权以履约保证金冲抵租金、物管费、违约金等；乙方违约提前解除合同，所支付的履约保证金不予退还，乙方还需另外支付两个月的租金给甲方作为违约赔偿金。”该合同附件1约定物业费每月为2元/平方米，每三个月支付一次，合计人民币6462元。被告于2018年3月30日向原告缴纳租金61692元、履约保证金18308元。实际承租的商铺面积为489.04平方米。 原告未按照合同约定的时间试营业，被告采取拉横幅等方式要求原告解决，原告通过发律师函与被告交涉，被告对自己的过激行为表示歉意。2019年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商达成《补充协议》，协议主要约定：“应缴的租金、物业费的起算时间从试营业之日开始计算，并在试营业之日一次性缴清一年租金和物业费，免租优惠期不变；租赁期限到期后，乙方有优先承租权；乙方不得以首批入驻商贸城的商家身份，额外强行以各种理由要求甲方给予其他优惠政策补偿或现金补偿等无理要求；同意增加恒洁卫浴业态、沁园净水器、居里亚橱柜业态；物业费按季度支付。”实际试营业时间为2019年10月11日。原告多次因合同到期事宜要求被告续签合同或解除合同，双方未能达成一致意见，原告遂于2020年10月19日向本院提起诉讼。 另查明，2018年3月30日，原告物业部（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定：“甲方承诺免乙方三年物业费（起始日从签订租赁合约当日即2018年3月30日起至2021年3月29日止）；乙方承诺自行填补6号楼一楼与二楼之间所有楼板空洞，并确保安全使用无安全隐患，乙方在签订租赁合同后十个工作日内开始填补楼板空洞，十五个工作日完成装修图纸并交由甲方备案审核。”被告按照约定，填补了楼板空洞。被告交纳装修押金2000元，原告物业部向被告办理装修许可证。被告于2019年12月20日缴纳了2019年12月1日至2020年8月31日的物业费8803元。 以上事实，有当事人的当庭陈述、身份信息《商铺租赁合同》及附件、微信聊天截图、律师函、检讨书、商铺照片、2019年4月27日的《补充协议》、试营业照片、被告试营业费用清单、续签合同的决定、合同期届满的通知、律师函、收款收据、《承诺书》、2018年3月30日的《补充协议》、装修许可证加以证实。 本院认为，本案有四个争议焦点：（一）被告是否享有免租优惠期，原告与被告之间的商铺租赁合同是否已到期。（二）被告是否应当向原告支付租赁期间的租金和占用期间的占用费及标准。（三）被告是否应当向原告支付物业费。（四）被告是否应当向原告支付逾付租金的违约金、逾付物业费的违约金、逾期装修的违约金。（五）履约保证金是否应当退还并抵扣租金。 原告认为，双方的合同期限自2018年3月30日起至2020年8月31日止，现合同已到期，被告未续租，应当向原告返还商铺；被告未按照2019年4月27日签订的《补充协议》，在实际试营业之日即2019年10月11日一次性缴纳一年的租金，不再享有免租优惠期，应当支付自2019年10月11日起至2020年8月31日的租金，扣除被告已支付的租金61692元，被告还应当支付28378元租金。合同到期后，被告仍占用商铺，应当按照现在的收费标准1.13元/平方米/天支付自2020年9月1日起至实际返还商铺之日止的占用费；2018年3月30日的《补充协议》与原告无关，原告没有刻制过德阳上亿商业管理有限公司物业部的印章，谢俊也不是原告公司的员工，没有权限代表原告对外签订合同，被告不能以此对抗原告，应当支付从2019年10月11日起至2020年8月31日止的物业费；被告逾期支付租金、逾期支付物业费、逾期装修，已构成违约，应当向原告支付违约金，履约保证金不应当退还并抵扣租金。 被告认为，因原告原因未能在2018年5月1日试营业，试营业推迟，租赁期限理应顺延，因此，合同尚未到期。按照约定，被告享有17个月免租优惠期，从原告主张的实际试营业之日即2019年10月11日计算，免租优惠期至2021年3月11日，故被告不应当支付租金，不构成违约，更不应该支付违约金。2018年3月30日的《补充协议》与《商铺租赁合同》系同一天签订，且签约代表均是谢俊，也有德阳上亿商业管理有限公司物业部盖章，被告也按照约定填补了6号楼一楼与二楼之间的所有楼板空洞，按照约定，原告依约应当免收被告自2018年3月30日起至2021年3月29日止的物业费，被告不应当支付物业费，不构成违约，更不应当支付违约金。约定的装修条款是霸王条款，在几天时间内无法完成装修，且原告先违约致使试营业推迟，被告不存在逾期装修，即使逾期装修，也不会给原告造成损失，故被告不应当支付逾期装修违约金。被告按照租赁合同约定于签合同当日缴纳61692元租金，不存在违约，履约保证金应当退还并抵扣租金。 本院认为，根据原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》约定，合同期限已届满，双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，被告应当向原告返还所承租的商铺。因被告未按照《补充协议》约定，在试营业之日一次性缴纳一年的租金，不再享有免租优惠期，应当从试营业之日起开始支付租金，被告应当支付尚欠的租金，已交的租金予以扣除。合同届满后，被告继续占有使用商铺，应当支付占用费，本院按照原租赁合同约定在原标准基础上上浮10%即18.7元/平方米/月的标准进行计算。关于物业费，虽然原告不认可2018年3月30日签订的《补充协议》，但作为公司代表的谢俊与被告在同一天签订了租赁合同，租赁合同有效，补充协议亦应当有效，该《补充协议》对双方具有法律约束力。被告也按照该协议约定填补了楼板空洞且缴纳了8803元物业费，对原告主张的超出8803元以外的物业费不予支持。原告违约导致试营业推迟，被告按租赁合同约定交纳租金、履约保证金、部分物业费并填补楼板空洞，已经履行大部分合同义务，且无不正常营业或提前解除合同的行为，基于诚实信用原则和公平原则，原告关于逾期支付租金违约金、逾期支付物业费违约金、逾期装修违约金、履约保证金不予退还的主张，不应得到支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告邵开强于本判决生效之日起二十日内向原告德阳上亿商业管理有限公司返还所承租的德阳?上亿商贸城A区6号楼101-107#、122-129#商铺； 二、被告邵开强于本判决生效之日起二十日内向原告德阳上亿商业管理有限公司支付租金10064.87元及占用费（占用费的计算标准：从2020年9月1日起至实际返还商铺之日止，以489.04平方米为基数，按照18.7元/平方米/月进行计算）； 三、驳回原告德阳上亿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2218元，由被告邵开强负担483元，原告德阳上亿商业管理有限公司负担1735元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  何明蓉 二〇二〇年十二月十一日 书记员  胡声巧 附：租金计算方式：489.04平方米×17元/平方米÷30天×325天－61692元－18308元=10064.87元。