西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18986号原告：刘一沫子，女，1997年7月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胡斌，陕西云达律师事务所律师。被告：西安市浐灞生态房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：武海靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小龙，陕西金镝律师事务所律师。原告刘一沫子与被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱华独任审理，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告刘一沫子的委托诉讼代理人胡斌、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司（以下简称“浐灞房地产公司”）的委托诉讼代理人王宁、王小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘一沫子诉称，2018年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发建设的位于西安市雁塔区XX街XX小区XX幢XX单元XX层成套住宅一套（联排别墅），预测建筑面积472.78平方米，房价款7874803元，合同第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定：“(一)出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付该商品房；(二)交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第十二条处理，第十二条约定出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第十条约定，车库（位）在2018年9月1日未达到使用条件的，逾期三个月之后的物业费由出卖人承担，合同第二十条约定买受人未按时取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同签订后，原告依约按期向被告履行了全部付款义务（包括首付款和银行按揭贷款)，但被告并未按照合同约定履行义务，至今未取得满足交房条件的证明文件（建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告），更谈不上向原告出示上述证明文件，已经建设的车库（位）在合同约定期限2018年9月1日并未达到使用条件，直至现在也未达到使用条件，且被告未在《商品房预售管理办法》规定的交房后90天期限内为原告办理完毕并取得房屋所有权证书，构成违约，也造成原告损失，此外，被告尚有多项违约行为。故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告雁鸣墅语小区11幢1单元1层成套住宅一套（联排别墅）房屋办理完毕并出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；2、被告向原告支付 2018年9月2日至2020年5月31日期间不符合交房条件的违约金502412.24元，并自2020年6月1日起每日向原告支付不符合交房条件的违约金787.48元；3、被告立即为原告所购买的雁鸣墅语小区11幢1单元1层成套住宅一套（联排别墅）房屋办理房屋所有权证书；4、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金431539.04元(截止2020年5月31日)，从2020年6月 1日起按照每日787.48元向原告支付违约金，直至办理完毕房屋所有权证书之日止；5、被告立即将雁鸣湖雁鸣墅语小区车库达到使用条件，被告赔偿原告不能使用车库造成的损失 41400元；被告从2020年6月1日起每月向原告赔偿不能使用车库损失2300元，直至满足车库使用条件；6、诉讼费用由被告承担。被告浐灞房地产公司辩称，一、在被告已经向原告实际交付涉案商品房的前提下，原告主张逾期交房违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明之日无事实及法律依据。经被告书面通知，原告于2019年6月12日经验收后签字收房，并正常使用至今。自原告收房之日起，涉案商品房未发生任何房屋质量问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被告已履行完毕商品房交付义务。涉案《商品房买卖合同（预售)》第十一条已明确对不能提供第九条约定的证明文件的责任进行了约定，即原告有权拒绝收房。然而，客观事实是原告在了解、知悉商品房实际情况后，仍选择接收该房屋，该接收行为是其真实意思表示，合法有效。经被告与业主代表多次沟通后，被告已于2020年5月向全体业主发出通知，主动对合同约定至实际收房之日止的逾期交房行为依合同约定进行赔偿，业主可在物业办公室办理相关手续领取逾期交房违约金，至本案开庭之日已有近80%业主办理完上述赔偿手续。对于原告主张合同约定至实际收房之日止期间内的违约责任，被告予以认可，但原告主张实际收房之后的逾期交房违约责任，既无合同约定，亦无法律规定，贵院应当依法予以驳回。二、原告主张交房后90天内取得房屋权属证书与原、被告双方的约定不符，被告不应据此承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条虽规定了办理权属登记的大原则，但亦规定了双方另有约定的除外条款。涉案《商品房买卖合同（预售)》第二十条明确约定商品房办理权属登记的时间为交房之日起850日，该约定并不违反相关法律禁止性规定，合法有效，因此在前述期限届满前，被告不应承担所谓逾期办理权属证书的违约责任。三、自原告接收涉案房屋以来，被告及小区物业自始都将地面车位免费开放，从未收取物业费甚至车辆管理费，亦未因此影响原告正常使用。被告将商品房交付后，对小区内业主自用车辆均采取免费停放措施，被告及物业公司从未因车辆停放问题向原告或其他业主收取过任何费用，包括但不限于停车费、物业费、管理费等，故不存在原告所称损失，亦不存在需要补偿物业费情形。目前车位交付正在进行中。四、其余答辩意见待举证、质证后再行补充。经审理查明，2018年4月，原告支付给被告雁鸣墅语房款4734803元。2018年5月30日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积共472.78平方米，房屋总价款7874803元，合同对商品房交付条件与交付手续、合同备案与房屋登记等内容进行了约定。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起850日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。同年6月28日，中国建设银行股份有限公司陕西省分行就涉案房屋向原告发放贷款314万元（该款项直接支付给被告）。2019年6月12日，原告就涉案房屋办理了收房手续。庭审中，原告称被告未按合同约定按期交付车库（位），应按合同第十条约定向原告支付物业费每月2300元，针对该意见，原告提交物业费收据及《前期物业管理服务协议》予以证明。被告对上述证据真实性予以认可，对证明目的不认可，涉案合同第十条第二款第三项及处理方式的第三项约定的物业费仅指车位物业费，并不是全部的物业费，无论是被告还是物业公司，都从未向原告收取车位物业费，原告也没有因为车辆停放在小区的过程中产生过额外费用，原告不存在任何损失，其依据每月2300元向被告主张赔偿责任，无事实理由和法律依据。被告称其已向雁鸣墅语小区业主公告赔偿逾期交付违约金，且截至本案开庭之日，近80%业主已经正常办理了前述手续，被告承诺向业主支付合同约定至实际交房的逾期交付违约金，原告无诉讼的必要，故诉讼费应当由原告自行承担，针对该意见，被告提交通知书予以证明。原告对通知书的真实性及证明目的均不认可，称原告没有见过该通知书，被告所谓的近80%业主已正常办理了前述手续，但无证据予以证明。经询，被告称涉案房屋尚未办理完毕竣工验收备案及房屋测绘。另，原告称其尚未购买车位，当时原告想买车位，但被告称以后再谈。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。涉案合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时，合同第十一条也约定了被告在交付商品房时有向原告出示合同第九条约定的证明文件的义务，故被告应当向原告出示雁鸣墅语小区11幢1单元1层10101号房屋建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。关于逾期交房违约金一节，根据合同第十一条约定，出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付该商品房，被告实际于2019年6月12日才向原告交付涉案房屋，原告同意接收该房屋，说明其要求与被告继续履行合同，故被告应当按照涉案合同第十二条之约定支付原告自2018年9月2日起至2019年6月11日止的违约金222069.44元（基数为7874803，按日万分之一计算）。合同第十一条规定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。被告虽未向原告出示合同第九条约定的证明文件，但原告并未在被告交付房屋时拒绝接收，故其要求被告按照合同第十二条约定支付2019年6月12日起至2020年5月31日期间的违约金，不符合双方之间的约定，本院依法不予支持。原告第二项诉讼请求中“并自2020年6月1日起每日向原告支付不符合交房条件的违约金787.48元”的请求不明确，本院依法不予处理。关于办理房屋所有权证书一节，根据涉案合同第二十条之约定，被告应当确保原告在该商品房交付之日起850日内取得该商品房的房屋所有权证书，该约定不违反法律、法规的强制性规定，而涉案房屋的交付时间为2019年6月12日，至今未超出850日，且被告并非办理房屋所有权证书的有权机关，故对原告要求被告就涉案房屋办理房屋所有权证书的诉讼请求，本院依法不予支持。同理，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金，因上述办理期限尚未届满，本院依法不予支持。原告要求被告将雁鸣墅语小区车库达到使用条件，并赔偿其不能使用车库造成的损失，因原告尚未购买车位，故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘一沫子出示雁鸣墅语小区11幢1单元1层10101号房屋建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。二、被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘一沫子逾期交付房屋违约金222069.44元。三、驳回原告刘一沫子其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13554元，减半后由被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司承担2316元，原告刘一沫子承担4461元。鉴于原告刘一沫子已预交，被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将其应当承担案件受理费2316元一并支付原告刘一沫子。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员     朱      华 二〇二〇 年 十二 月 一 日 书 记 员     魏      艳