湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终3975号上诉人（原审原告）：襄阳盛品商业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：余杰，该公司董事长。委托诉讼代理人:贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘原，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈彦红，男，1980年10月7日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。上诉人襄阳盛品商业管理有限公司（以下称盛品公司）因与被上诉人陈彦红租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。盛品公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判令被上诉人陈彦红向上诉人支付铺位租金和物业费66352元；判令被上诉人陈彦红向上诉人赔偿违约金51678元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定陈彦红进场装修期间免交租金和物业费，该认定属认定事实不清。《房屋租赁合同》第二条第一款明确约定了租赁期限和装修期限，装修期限包含在租赁期限内。案涉租赁合同并未约定装修期内免收租金，按照合同约定，陈彦红应当从2018年5月份开始交纳租金，虽然陈彦红在第一次交付租金和物业费时，上诉人注明交付期间为2018年8月份的费用，对5至7月份的费用暂未提及，但上诉人未提及该费用并不代表上诉人自愿放弃，上诉人也从未表示免除陈彦红在装修期间的租金和物业费，且上诉人提起诉讼时，诉讼时效也未届满，上诉人完全有权要求陈彦红补齐租金。二、一审法院认定陈彦红搬离市场的行为取得了上诉人的认可，不存在擅自搬离市场，构成根本违约的情形，不应当承担违约金。该认定属认定事实不清，适用法律错误。（一）合同约定的租赁期限自2017年8月1日至2020年4月30日止。2019年4月份，陈彦红未经上诉人同意，私自搬离市场，扰乱了商场的正常经营，上诉人得知该情况后，认为其行为构成违约，遂立刻组织工作人员对其进行了阻拦并惊动了派出所，派出所出警后要求上诉人通过法律途径解决，上诉人未能通过私力救济途径维护自身的合法权益，遂及时向法院提起诉讼，即上诉人对陈彦红搬离市场的行为是明确反对的。（二）对陈彦红来讲，在上诉人未根本违约及明确同意其解除合同的情况下，陈彦红既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。陈彦红在合同履行期限届满前搬离市场，其真实意思表示为不再继续履行合同义务，同时陈彦红也未按时支付租金和物业费，上述两种行为均构成违约，陈彦红根本不享有解除权，反而是上诉人有权解除合同。故上诉人认为双方合同并未解除，遂请求法院解除合同并要求陈彦红承担违约责任。一审法院一方面认定双方未办理合同解除手续，一方面又将上诉人解除合同的请求当作对陈彦红离场行为的认可，进而认定陈彦红搬离市场行为得到上诉人的认可，不构成违约并确认合同已于2019年4月23日解除，一审法院的上述认定本身就自相矛盾，这显然属于认定事实不清，适用法律错误。（三）陈彦红擅自搬离的违约行为给上诉人造成巨大损失，上诉人主张的违约金不仅不高反而无法弥补上诉人的损失。一方面商铺租金的损失，另一方面陈彦红擅自撤场，影响其他商户的正常经营活动，也影响到了上诉人对商场的整体布局和长远规划。综上请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈彦红辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。盛品公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；2.判令陈彦红向盛品公司支付铺位租金和物业费共计66352元；3.判令陈彦红向盛品公司支付违约金51678元；4.诉讼费用由陈彦红承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，盛品公司与陈彦红签订《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：盛品公司将位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场内××楼的商铺租赁给陈彦红经营家具使用，计租面积为319平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止。入场装修时间为2018年5月1日至7月31日。租金单价27元/平方米/月，合计每月租金为8613元。租金按月支付，每月20日前缴纳。还约定签订合同时应交付商铺租赁押金25000元。若未按时缴纳租金，甲方可从押金中直接扣除。还约定合同履行中，如甲方违约，甲方应赔偿乙方三个月租金；如乙方违约，应向甲方支付年租金总额的30％或六个月租金的违约金。《物业管理协议》约定：物业费单价25元/平方米/月，合计每月7975元。按月交付，并在每月20日前交清。按协议约定，每月的房屋租金和物业管理费合计为16588元。进场后电费由商户持卡向盛品公司购买，等等。物业协议还对其他管理进行了约定。陈彦红签订协议后即进场装修商铺并于2018年8月按时开店经营。期间在2018年11月5日向盛品公司交付2018年8月租金和物业费合计16588元，2018年11月26日向盛品公司交付2018年9月、10月租金和物业费合计33176元，2018年12月26日向盛品公司交付2018年11月、12月租金和物业费合计33176元，2019年3月5日向盛品公司交付2019年1月、2月租金和物业费合计33176元，2019年3月25日向盛品公司交付2019年3月租金和物业费合计16588元。因整体市场经营不景气，陈彦红于2019年4月23日停止经营，并撤离市场，未交付2019年4月份租金和物业管理费。双方也没有办理租赁解除手续。另查明，本案诉争商铺系由案外人襄阳金鹿源公司委托授权盛品公司进行租赁经营、管理。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》，是双方充分协商后签订的，为真实意思表示，不违反法律规定，属有效法律行为，应受法律保护。按照该合同约定的期限为三年，截止时间应为2021年4月30日。陈彦红经营至2019年4月23日停止经营，并自动撤离商铺，以行动表示提前终止合同。对此，盛品公司在起诉中也明确提出解除双方签订的合同请求，对陈彦红的行为表示了认可。故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》于2019年4月23日解除。盛品公司诉请合同解除后，陈彦红应向其支付2018年5、6、7三个月以及2019年4月共四个月的租金及物业费66352元，对此，一审法院认为，依据合同约定，2018年5、6、7三个月为陈彦红进场装修期，在此期间是否交纳租金和物业费，租赁合同及物业管理协议均未作出明确约定，从本案查明的事实看，陈彦红在向盛品公司第一次交付租金和物业费时，盛品公司已明确注明交付期间为2018年8月的费用，对之前的装修期间即5、6、7三个月费用是否交付未提出任何要求，之后的每月陈彦红交费时，盛品公司也从未提及。本案审理时，盛品公司请求陈彦红补交装修期间的租赁费和物业费，陈彦红辩称装修期间为免交费用，故不应交付。综合全案事实及相关情况，一审法院认定陈彦红进场装修的期间免交租金和物业费期间，故对盛品公司请求陈彦红交付此期间的费用，一审法院不予支持。陈彦红于2019年4月23日搬离市场，根据双方提交的证据，陈彦红的租金及物业费已交至2019年3月，盛品公司起诉要求陈彦红交付2019年4月的租赁费及物业费16588元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于盛品公司起诉要求陈彦红承担违约金51678元，对此一审法院认为，根据盛品公司起诉的陈述，陈彦红的违约主要是“未按照合同约定的期限交付租金和物业费，盛品公司多次催要，陈彦红拒绝交付。2019年4月陈彦红擅自搬离”。从一审法院查明的事实看，陈彦红进场经营后，每月均在足额的向盛品公司交付租金和物业费，不存在拒付问题。陈彦红自觉市场经营环境不好搬离市场，虽然没有得到盛品公司的书面许可，但从盛品公司起诉自认事实看，盛品公司对陈彦红2019年4月搬离市场是知道且认可的，因此不存在陈彦红擅自搬离市场，构成根本违约的情形。故一审法院对盛品公司请求陈彦红向其支付违约金的诉讼请求，因没有事实依据，一审法院不予支持。关于陈彦红交付盛品公司的25000元押金性质的问题。盛品公司称该25000元系《物业管理协议》第四条第二项约定的“经济责任保证金”，但盛品公司出具的收据上注明：“今收到得木行交商场押金25000元，”单从字面意思看，可理解为交给商场押金25000元。故盛品公司所称与收据所列事项不符，故陈彦红交付的25000元应理解为“商铺租赁押金”。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，陈彦红未按时缴纳租金，盛品公司可从押金中直接扣除抵付租金。陈彦红欠交盛品公司2019年4月的租金和物业费，可从该押金中扣除，余额盛品公司应当退还陈彦红。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条规定，判决：一、确认襄阳盛品商业管理有限公司与陈彦红之间的房屋租赁合同以及物业管理协议于2019年4月23日解除；二、陈彦红向襄阳盛品商业管理有限公司支付2019年4月的租金、物业费共计16588元（从陈彦红交付襄阳盛品商业管理有限公司的商铺押金25000元中予以扣除）；三、襄阳盛品商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈彦红商铺押金余额8412元（扣除租金和物业费16588元后的数额）；四、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取1330元，由盛品公司负担1145元，陈彦红负担185元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人盛品公司与被上诉人陈彦红签订的《房屋租赁合同》明确约定2018年5、6、7三个月为陈彦红进场装修期，陈彦红亦从2018年8月起向上诉人盛品公司逐月交纳租金和物业费，上诉人盛品公司并未提供证据证实其对此存有异议，亦未提供证据证实其在合同履行期间曾向与被上诉人陈彦红主张过装修期的租金，故一审认定2018年5、6、7三个月为进场装修免租期并无不当，上诉人盛品公司上诉认为陈彦红装修期亦应支付租金和物业费的上诉理由缺乏事实及法律依据，同时亦不符合社会常理，本院不予支持。关于本案合同解除时间问题。根据本案庭审查明的事实，2019年4月23日陈彦红退场之时，上诉人盛品公司保安人员曾表示“房租未接不许搬货”，故该意思表示应当认定上诉人盛品公司对陈彦红2019年4月23日退场并无异议，双方仅对2019年4月下欠租金存在争议，据此一审法院认定双方合同解除时间为2019年4月23日陈彦红退场之时亦无不当，上诉人盛品公司上诉认为其并未同意提前终止合同的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。上诉人盛品公司还认为陈彦红擅自搬离退场应承担违约责任，根据本案查明事实被上诉人陈彦红并无擅自退场行为，故对上诉人盛品公司主张违约金的上诉请求本院亦不予支持。二审中被上诉人陈彦红主动同意商铺押金25000元抵扣租金、物业费共计16588元后下余8412元予以放弃，故本院予以确认。综上所述，盛品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。因被上诉人陈彦红放弃部分权利，故本院对一审判决部分内容予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4609号民事判决第一、二项，即确认襄阳盛品商业管理有限公司与陈彦红之间的房屋租赁合同以及物业管理协议于2019年4月23日解除；陈彦红向襄阳盛品商业管理有限公司支付2019年4月的租金、物业费共计16588元（从陈彦红交付襄阳盛品商业管理有限公司的商铺押金25000元中予以扣除）；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4609号民事判决第三、四项，即襄阳盛品商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈彦红商铺押金余额8412元（扣除租金和物业费16588元后的数额）；驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求；三、襄阳盛品商业管理有限公司无需返还陈彦红商铺押金余额8412元（扣除租金和物业费16588元后的数额）；四、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求一审案件受理费2660元，减半收取1330元，由盛品公司负担1145元，陈彦红负担185元。二审案件受理费2660元，由盛品公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十二月二十八日书记员  周超群