北京市门头沟区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0109执异96号异议人（案外人）：曹亚楠，男，1984年1月5日出生，汉族，住河北省石家庄市。委托代理人：马占峰，河北新雨律师事务所律师。申请执行人：郭兴国，男，1988年1月20日出生，住河北省石家庄市。被执行人：北京中骏房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路28号1号楼长安壹号会所。法定代表人：倪召兴，董事长。委托代理人：沈放，女，1974年8月31日出生，北京中骏房地产开发有限公司员工，住北京市石景山区。本院在执行郭兴国与北京中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏房地产公司）劳动报酬争议[执行依据：京门劳人仲字[2020]第505号调解书，执行案号：(2020)京0109执1619号]一案过程中，查封了中骏房地产公司名下位于北京市门头沟区石龙西路X号院41号楼-1至2层101[不动产权证书号：京（2016）门头沟区不动产权第XXXX号]的房屋（以下简称41号楼）。异议人曹亚楠以其为41号楼的买受人为由向本院提出书面异议，要求解除对41号楼采取的查封措施。本院依法由审判员闫洪升担任审判长、审判员吕彤儒、审判员谢耀宗组成合议庭，于2020年12月14日以公开听证的方式进行了审查。异议人曹亚楠的委托代理人马占峰、被执行人中骏房地产公司的委托代理人沈放到庭参加了听证，申请执行人郭兴国经本院传票传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人曹亚楠述称，请求法院解除对异议人所购41号楼的查封。2018年异议人与中骏房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》购买了41号楼。异议人支付了全额购房款，并于2019年3月12日完成网签备案手续（网签合同编号XXX），并对该房屋完成了二次装修。《北京市商品房现房买卖合同》第十七条约定，出卖人最晚应当于2019年12月31日前为异议人取得该商品房的不动产权证书，但是由于出卖人的原因，该房屋至今未能办结过户手续，因此异议人请求法院解除对41号楼的查封。申请执行人郭兴国未作答辩。被执行人中骏房地产公司辩称，我方认可案外人曹亚楠提出的异议，我方因与申请执行人之间的纠纷导致案外人购买的房屋被查封，我方确实将41号楼卖给了案外人曹亚楠。经本院查明，郭兴国与中骏房地产公司劳动报酬争议一案，北京市门头沟区劳动人事争议仲裁委员会于2020年5月25日作出京门劳人仲字[2020]第505号调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、中骏房地产公司于调解书生效之日起至2020年10月31日前分五期支付郭兴国2019年5月至2020年5月期间工资及补偿金等共计十三万九千二百五十三元五角三分，第一期于2020年6月30日前支付郭兴国三万八千六百四十元六分，第二期于2020年7月31日前支付郭兴国三万八千六百四十元六分，第三期于2020年8月31日前支付郭兴国三万八千六百四十元六分，第四期于2020年9月30日前支付郭兴国一万一千六百六十六元六角六分，第五期于2020年10月31日前支付郭兴国一万一千六百六十六元六角六分。因中骏房地产公司未履行上述生效法律文书确定的义务，郭兴国于2020年8月27日向本院申请执行，要求中骏房地产公司支付2020年6月到2020年8月期间拖欠工资共计十一万五千九百二十元二角。执行过程中，本院查明41号楼登记在被执行人中骏房地产公司名下，并于2020年9月7日查封了41号楼，查封期限为三年。2020年9月25日，本院在41号楼张贴查封公告。2020年11月11日，曹亚楠以其为41号楼的买受人为由向本院提出书面异议，请求解除对41号楼的查封措施。另查，曹亚楠与中骏房地产公司于2019年3月12日签订《北京市商品房现房买卖合同》（网签合同编号XXX），合同约定曹亚楠购买41号楼，房屋总价款为人民币9663.92万元。根据北京市规划和自然资源委员会出具的不动产登记信息查询结果告知单，曹亚楠在北京市无不动产登记信息。关于41号楼的房款支付情况，案外人曹亚楠主张已全额支付购房款，被执行人中骏房地产公司亦在听证中予以确认。案外人曹亚楠围绕异议请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2017年9月11日，辛集市澳森钢铁有限公司向中骏房地产公司支付银行汇票一张（金额5963万元），并于当天出具证明代曹亚楠付购房款5963万元。2017年9月12日，中骏房地产公司出具收条，确认收到上述款项。2019年3月22日，陈X代曹亚楠支付41号楼购房款共计3340.92万元，中骏房地产公司当日出具收条，确认收到上述款项。2019年3月25日，中骏房地产公司与曹XX（曹亚楠之父）、曹亚楠签订备忘录，载明“依据曹亚楠先生与我公司于2019年3月12日签订的《商品房买卖合同》之约定，曹亚楠先生尚需支付购房尾款人民币37009200元。截止到2019年2月28日，我公司拖欠曹XX先生借款利息人民币180万元。同时，我公司同意提前向曹XX先生支付2019年3月1日至2019年5月28日期间的利息人民币180万元。经三方充分协商，均同意两笔利息从曹亚楠先生应付购房尾款中直接扣除。故曹亚楠先生实际应付购房尾款为人民币33409200元。”另据曹XX（出借方）与中骏房地产公司（借款方）于2017年8月23日签订的借款合同，中骏房地产公司向曹XX借款人民币6000万元，年利率12%，借款期限为1年，按季度支付利息，待借款期限届满后，一次性归还借款本金。2018年8月20日，曹XX、中骏房地产公司、倪XX三方就上述借款合同达成补充协议，将原合同借款期限延长至2019年8月28日，中骏房地产公司承诺于2018年9月30日前向曹XX提前支付2018年8月28日至2018年11月28日的季度利息人民币180万元。后续利息支付时间按照原合同约定方式执行，即2019年2月28日前给付第二笔利息、2019年5月28日前给付第三笔利息、2019年8月28日前给付第四笔利息。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人曹亚楠在本院查封前已与中骏房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，并进行了网签备案，同时曹亚楠提供了其在北京市无不动产登记信息的证明。本案争议焦点在于曹亚楠已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。曹亚楠主张其由辛集市澳森钢铁有限公司代付房款5963万元、由陈X代付房款3340.92万元、通过其父曹XX与中骏房地产公司的借款利息抵扣房款360万元，共计9663.92万元，已全额支付41号楼的购房款，中骏房地产公司亦对此予以确认。申请执行人郭兴国未到庭参加听证进行质证，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃举证质证答辩的权利。综上，案外人曹亚楠所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对北京市门头沟区石龙西路X号院41号楼-1至2层101[不动产权证书号：京（2016）门头沟区不动产权第XXXX号]的房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  闫洪升审判员  吕彤儒审判员  谢耀宗二〇二〇年十二月二十五日书记员  马绍敏