安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初2718号 原告：淮南市鸿锦商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区文山南村会所，统一社会信用代码91340400MA2PU0G09F。 法定代表人：李雪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨波，安徽竞合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏慧，安徽竞合律师事务所律师。 被告：鄢发泉，男，1967年8月30日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：宋选平，湖北邦法律师事务所律师。 原告淮南市鸿锦商业运营管理有限公司（以下简称“鸿锦公司”）与被告鄢发泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告鸿锦公司的委托诉讼代理人杨波、夏慧，被告鄢发泉的委托诉讼代理人宋选平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿锦公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告房屋租金377099元（租金自2019年5月1日至2020年11月1日），给付综合管理费49618元（自2019年5月1日至2020年11月1日，按每月2756.57元计算），赔偿违约金79516.5元，合计506233.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告名下有位于谢家集区“鸿朗•红街”商铺。2018年11月20日，经原告与被告协商，双方签订了《租赁合同》，合同约定：原告自2019年5月1日起将“鸿朗•红街”第3、6、Ｓ1-2层232、233、234、235、236、237、238、239、240、241、242、243、244、245、247、248、249、250、251、252商铺租赁给被告用于商业经营，租赁期限为五年，每年租金318066元。每月被告向原告按每平方2.6元支付综合管理费。房屋租金每半年给付一次，每次需提前一个月缴纳当期租金，如被告逾期缴纳租金，需按逾期租金的1%，以实际违约天数向原告交付滞纳金。如被告违约，原告有权解除合同，被告需赔偿3个月的租金。双方签订合同后，原告如期向被告交付了房屋，依据以上合同约定，被告应在2019年11月1日前向原告交付当年房屋租金，但被告仅向原告支付10万元租金后，一直以各种理由拖欠原告房屋租金，且拒绝与原告进行协商。被告不履行合同义务，侵犯了原告的合法权益，应继续履行合同义务并承担相应的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告鄢发泉辩称，原、被告之间的合同已经解除，双方之间再无合同关系，权利义务已经消灭；其在合同期间内没有拖欠房租，没有违约情形，原告认为其存在违约，应当在合同期限内向法院或者仲裁机构主张权利，或者与其进行书面沟通；原告非法扣押其近200万元的财产达六个月之久，至其损失巨大，其保留信访诉讼的权利；请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告鸿锦公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3.租赁合同，证明被告从原告处租赁商铺经营，双方约定了租期、租金以及给付期限的事实。被告对原告提交的证据1、证据2无异议，本院予以认定；证据3，被告对真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，提出该份证据不能证明原告拖欠房租、存在违约等情形，相反可以证明原告多次违约。经审查，原、被告签订的该份租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 被告鄢发泉为支持其答辩意见，向本院提交了（2020）皖0404民初1804号民事判决书，证明原、被告的合同已经解除。被告对该份证据的真实性无异议，经审查，该份民事判决书于2020年10月22日作出，系生效判决，本院对该份证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，鄢发泉（乙方）与鸿锦公司（甲方）签订租赁合同，承租甲方位于淮南市谢家集区“鸿朗•红街”3,6，Ｓ1-2层232-245、247-252铺位，建筑面积1343.77㎡（其中实际签约建筑面积1060.22㎡，赠送面积283.55㎡），用于经营迪乐尼儿童主题乐园；租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止（共五年，60个月），前三年的年租金均为318066元，第四年租金为333969元，第五年租金为350636元；同时，甲方给予乙方免租期12个月，即第一年和第二年各免六个月租金，租赁费用六个月为一个支付周期，先支付后使用，乙方在签订合同后7日内向甲方支付首期租金159033元，并按照2.6元／月／平方米的标准向甲方缴纳综合管理费（含物业管理费和公共区域能耗公摊费），缴纳方式同租金；房屋交付日期暂定于2019年1月1日前，具体交付日期以房屋交付确认书为准，甲方拟计划于2019年5月1日开业，若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日延迟，则甲方提前60日书面通知乙方，并承诺乙方的开业准备期、租期等相应顺延；此外，租赁合同还对续租、装修、物业、合同的解除、违约责任、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，被告于2019年5月21日向原告支付了10万元租金。2019年6月28日，案涉商铺所在的鸿朗休闲生活广场开业，被告经营的迪乐尼儿童主题乐园也开始正常营业，直到2020年春节期间，被告回湖北老家过年，恰逢疫情爆发，受其影响，所有娱乐场所必须暂停营业，在未能营业的这段时间，案涉商铺内因排水管道漏水造成了场地和设备被污染，被告返回淮南后双方就排水管道漏水问题进行协商，但未能达成一致意见，2020年5月17日起原告将被告经营的场地加锁，致被告无法正常使用租赁的场地。2020年7月8日，鄢发泉诉至本院，要求解除与鸿锦公司之间签订的租赁合同，该案于2020年9月24日开庭审理，庭审中鸿锦公司表示同意解除与鄢发泉之间签订的租赁合同，本院对此予以确认。现鸿锦公司要求鄢发泉支付拖欠的租金、综合管理费并承担违约责任。 另查明，案涉商铺所在的商业楼于2019年6月10日竣工验收，对于鄢发泉承租商铺的实际交付时间，双方各执一词，但均未提交相关证据予以证明。本院于庭前通知鸿锦公司的负责人李庆九来院了解情况时，对于案涉商铺租金从何时起算的问题，其表示因为商铺延迟交付，租金可自2019年6月28日起算。 本院认为，原告鸿锦公司与被告鄢发泉之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同虽然已经解除，但不影响合同一方要求相对方履行未尽的合同义务。 关于租金的计算标准问题。根据双方签订的租赁合同，前三年的年租金均为318066元，第四年租金为333969元，第五年租金为350636元，因原告给予被告免租期12个月，即第一年和第二年各免六个月租金，则首年和第二年的租金均为159033元，对于提前解除合同，租金是否给予减免，双方未作约定，因此，租金应按照合同中已作约定的减免后的标准进行计算。 关于租金以及综合管理费计算的起止时间。按照租赁合同约定，房屋交付日期暂定于2019年1月1日前，租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，若交付日延迟，则开业准备期、租期等相应顺延。因案涉商铺实际交付日延迟，对于租金的起算时间，本院于开庭前和庭审中分别征询了双方的意见，原、被告均同意租金自2019年6月28日起算，对此本院予以确认。因年初疫情爆发，受其影响，所有娱乐场所必须暂停营业，对于鸿朗休闲生活广场的各营业性商铺何时可以恢复营业，本院责令原告于庭后三个工作日内提交相关材料，但原告至今未提交；虽然自疫情爆发后二月余的时间各商铺即开始有序恢复营业，但结合案涉商铺的经营性质系室内儿童娱乐场所，针对儿童的学习、娱乐场所对疫情防控的要求应更加严格，受疫情影响的时间本院酌定为90天，对于该期间的租金损失，因双方未能达成一致意见，按照公平原则，本院认定由双方共同承担。因疫情期间案涉商铺内管道漏水，原、被告对此未能协商一致，自2020年5月17日起原告将被告经营的场地加锁，导致被告无法正常使用租赁的商铺，由此造成的租金和综合管理费损失，应由原告自行承担。鄢发泉曾于2020年7月8日诉至本院，要求解除与鸿锦公司之间签订的租赁合同，该案件于2020年9月24日开庭审理时鸿锦公司表示同意解除，双方对于解除租赁合同达成一致的意思表示，可以认定自2020年9月24日起鸿锦公司与鄢发泉之间签订的租赁合同解除。综上，原告依据租赁合同主张租金的计算起止时间应自2019年6月28日至2020年9月24日（共455天），扣除受疫情影响双方共担风险的时间（90天÷2=45天）以及原告将被告场地加锁的时间（2020年5月17日至2020年9月24日，计131天），本院确认原告应交纳租金的为159033元÷365天×279天＝121562.21元，扣除已支付的100000元租金，被告尚欠原告租金21562.21元。关于综合管理费，原告诉请要求按照实际签约面积计算（2.6元/月/㎡×1060.22㎡=2756.57元），不违反法律规定，本院予以确认；按照租赁合同“同租赁费用的缴纳方式”的约定，计算起止时间亦为2019年6月28日至2020年9月24日，扣除原告将被告场地加锁的时间，被告应向原告缴纳的综合管理费为2.6元/月/㎡×1060.22㎡×12个月÷365天×324天＝29363.16元。合同解除之后如产生场地占用期间的使用费或其他费用，原告当庭表示将保留诉权另行诉讼，故本案不予处理。 关于违约金，原告表示其诉讼请求的违约金79516.5元系依据租赁合同18.1条“在租赁期限内，乙方逾期交付租赁费用、管理费、水、电、气及其他应付费用，经甲方书面通知，仍未能于10个工作日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金”的约定认定被告违约，并按照16.3条“因提前解除合同，使一方遭受到损失的，有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定）”的约定以未减免的年租金318066元计算得来（318066元÷12个月×3个月=79516.5元），但合同18.1条已明确约定逾期付款违约责任的计算标准，原告混以16.3条关于提前解除合同的违约责任标准计算违约金，系适用标准错误，本院不予支持。若按照租赁合同18.1条约定的标准计算逾期付款违约金，年利率将高达365%，该约定标准过高，与现行法律及相关司法解释精神相悖，但被告逾期付款，确实给原告造成了资金占用期间的利息损失，本院酌情支持以欠款本金50925.37元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的逾期付款利息；关于逾期付款利息的起算时间，因双方于2018年11月20日签订租赁合同时，对于租赁费用的支付方式明确约定为“乙方在签订该合同后7日内向甲方支付首期租金人民币¥159033.00元”，但原告延迟交付房屋近半年，且于诉状中自认：“被告应在2019年11月1日前向原告交付当年房屋租金”，因此，本院确认逾期付款利息自2019年11月1日起计算至欠款清偿之日止，但逾期利息总额不得超过原告诉请的79516.5元。 因被告鄢发泉本人未到庭参加诉讼，庭审中法庭问及综合管理费是否已经支付或部分支付，其代理人表示不知情，本院责令鄢发泉本人于庭后来院核实相关情况，但其至今未到法院也未提交书面情况说明，视为其放弃相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告鄢发泉于本判决生效之日起十日内一次性向原告淮南市鸿锦商业运营管理有限公司支付拖欠的租金21562.21元、综合管理费29363.16元，合计50925.37元，并支付逾期利息【以50925.37元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年11月1日起至欠款清偿之日止（逾期利息总额以79516.5元为限）】； 二、驳回原告淮南市鸿锦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8862元，减半收取4431元，由原告淮南市鸿锦商业运营管理有限公司负担3985元，被告鄢发泉负担446元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  王健雯 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  江 露 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。