北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19363号原告：北京易然教育科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路**北京化工大学**楼**。法定代表人：李宁，总经理。委托诉讼代理人：单兴华，男，北京易然教育科技有限公司员工。被告：北京隐形翅膀教育科技有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区青塔东里**楼******v>法定代表人：薛双锁，总经理。委托诉讼代理人：田杰，男，北京隐形翅膀教育科技有限公司监事。原告北京易然教育科技有限公司（以下简称：易然教育公司）与被告北京隐形翅膀教育科技有限公司（以下简称：隐形翅膀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易然教育公司的委托诉讼代理人单兴华，被告隐形翅膀公司委托诉讼代理人田杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易然教育公司向本院提出诉讼请求：北京易然教育科技有限公司要求隐形翅膀公司缴纳2019年12月1日至2020年3月31日期间共四个月的房屋租金340666元整。事实与理由：隐形翅膀公司与易然教育公司于2019年9月20日签订了《北京市房屋租赁协议》，房租支付到2019年11月30日，从2019年12月1日至今未支付任何房屋租金。隐形翅膀公司答辩称，我方希望以我方缴纳的押金抵租金，并且我还单独交纳了一万元的租金，希望以此来抵消。我方承租对方的房屋用于教育，受疫情影响较大。我方于2019年9月20日缴纳了2019年10月1日至2019年11月31日期间两个月房屋租金及两个月房屋租金作为押金，共计340666元。因原告没有向我们出具其可以对外出租房屋的资质，因此我们怀疑易然教育公司是否有资格出租中华文化园的房屋，我们心里有顾虑，没有继续缴纳房租。2020年5月我去文化园涉案房屋去看，楼房里易然教育公司的桌椅板凳都放在外边了，文件也没有了，保安说他们已经搬走了。2019年12月31我公司处于放假的状态，但是后来因为疫情我们一直没有进去，中华文化园封园至5月，也禁止外来人员进入。2020年9月北京市政府允许开园了，但是中华文化园依旧不让我们进去并且将楼房出租给他人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月20日，易然教育公司（甲方）与隐形翅膀公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定由乙方承租甲方位于北京市大兴区黄村镇芦花路40号1号教学楼3层，建筑面积为933.33平方米，租赁1号教学楼3层整层，共计11间。租赁用途：教育培训。（一）房屋租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日，共计1年。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准：3元／平／天。支付方式：2019年10月01日-2019年11月31日支付2个月租金及2个月押金共计340666元;2019年12月01日-2020年2月31日支付3个月租金255500元；2020年03月01日-2020年5月31日支付3个月租金255500元；2020年6月01日-2020年9月31日4个月租金:340666元。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、擅自改变房屋用途的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人庄常工作、生活的。5、擅自将房屋转租给第三人的。6、迟延交付甲方租金等各类费用达15日的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按房屋实际租金标准支付违约金。第十一条其他约定事项。甲方规定2019年10月1日-2020年9月31日给予乙方3元／平／天的租金标准，2020年10月1日-2022年9月31日给予乙方3.2元／平／天的租金标准后续再约定，甲乙双方可以在教育培训运营期间不限于课程，师资，招生，品牌，联合办学，资源拓展，公益助学，商业项目共同开发等。双方均认可隐形翅膀公司自2019年12月1日起拖欠租金。双方均认可隐形翅膀公司于2019年9月20日缴纳了2019年10月1日-2019年11月31日期间的房租及两个月押金，共计340666元。涉案场地系北京优龙会议中心有限责任公司单独所有，2018年其作为出租方将场地出租给北京康喜文化有限公司（以下简称：康喜文化公司），租赁期限为2019年3月1日起至2039年2月28日止。2019年6月8日，康喜文化公司与易然教育公司签署《校区资源投资入股协议书》，约定康喜文化公司具备对北京市大兴区黄村镇中华文化园内建筑面积合计18044平米（后续建设中面积以实测为主）的西南校区20年（2019年3月至2039年2月）的运营权。康喜文化公司将校区资源整体运营权转让给易然教育公司，易然教育公司可以对全部校区资源做出合理规划，除自己使用面积外，其他部分可自主分租给符合园区规定、康喜文化公司认可的合作商户，并负责物业管理、安全管理、项目管理等职责。隐形翅膀公司称其于2020年7月及2020年9月陆续搬离园区，但是没有彻底搬完，文化园以未结清保安的工资为由拒绝其腾退。隐形翅膀公司称其于2020年5月开始通过电话或者微信通知的对方搬家以及交纳房租等相关事宜。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据易然教育公司提交的证据以及本案庭审中查明的事实，易然教育公司对涉案场所进行出租时具备相应的出租权利。本案中，易然教育公司与隐形翅膀公司签订《北京市房屋租赁合同》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。现易然教育公司认可康喜文化公司已经与其解除合同，且隐形翅膀公司已经无法进入涉案场地继续使用租赁场地，该租赁合同不适宜继续履行，本院认定易然教育公司与隐形翅膀公司之间的房屋租赁合同解除。现双方均认可隐形翅膀公司实际缴纳房屋租金至2019年11月31日，易然教育公司要求隐形翅膀公司支付自2019年11月31日至2020年3月31日期间的房屋租金，庭审中隐形翅膀公司称于2019年12月23日向易然教育公司校长王默识转款10000元缴纳2019年12月的房租，易然教育公司称庭下核实是否转给王默识，但是未向法庭提交书面的核实意见，视为易然教育公司认可该笔转账。本案中隐形翅膀公司承租涉诉场地用于教育培训，考虑到新冠肺炎疫情对其营业存在明显负面影响，综合考虑疫情等实际情况，酌定由隐形翅膀公司支付易然教育公司2019年12月1日至2020年3月31日期间的租赁费用为150000元;关于隐形翅膀公司称因不知道易然教育公司是否有出租涉案场地的权利所以没有支付租金的抗辩，不应成为拒绝缴纳租金的理由，本院不予采信；关于隐形翅膀公司称其缴纳了两个月押金，以押金折抵租金，因易然教育公司不同意以押金折抵租金，且押金的性质系担保违约责任，因此本院对隐形翅膀的公司的主张本院不予采纳；关于隐形翅膀公司于2020年12月6日向法庭提交因易然教育公司提前收回房屋，应按照月租金50%支付违约金等主张，因未提起反诉，本院不予处理，其可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京隐形翅膀教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付北京易然教育科技有限公司2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金150000元；二、驳回北京易然教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6410元，由原告北京易然教育科技有限公司负担3110元（已交纳），由北京隐形翅膀教育科技有限公司负担3300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源