广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初1670号 原告：张强，男，1987年3月25日出生，汉族，住广西钟山县。 原告：陈桂兰，女，1987年12月18日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人:黄贤敬，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗扬权，广西汇豪律师事务所实习律师。 被告：广西和润投资有限公司，住所地钟山县钟山镇滨江路2号。 法定代表人：林钦俤，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈永福，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人:钟沐辰，广西众望律师事务所实习律师。 原告张强、陈桂兰与被告广西和润投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂兰及两原告的共同委托诉讼代理人黄贤敬、罗扬权，被告广西和润投资有限公司的委托诉讼代理人陈永福、钟沐辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张强、陈桂兰提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金（以459165元为基数，按每日万分之一计付，从2020年1月2日起直至被告交付房屋止，暂计至2020年9月15日共258天11846.46元）；2.判决被告支付占用维修基金费期间利息（以8167.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率1年期（LPR)3.85%计付，从2018年2月6日起直至被告将维修基金存入钟山县住建局开立的住宅专项维修资金专户之日止，暂计至2020年9月15日共939天820.2元）；3.判决被告支付逾期交房导致的原告利息损失（以28万元为基数，按年利率5.635%计付，从2020年1月2日起直至被告交付房屋之日止，暂计至2020年9月15日共258天11307.57元）；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更第2项诉讼请求的计算截止时间为2020年6月23日。事实与理由：2018年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于钟山县钟山东路北侧的和润•皇庭名郡小区商品房。案涉商品房建筑面积116.68㎡,合同单价3935.25元／㎡，总价459165元，采用首付加贷款的方式付款，首付款179165元，剩余28万元采用抵押贷款的方式支付，经向银行抵押贷款后已支付完毕。合同约定案涉商品房交付时应当取得“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，于2020年1月1日前交付，逾期交付超过90日并继续履行合同的，出卖方按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。截止起诉止，被告仍未能向原告交付房屋，构成违约，应依据合同约定向原告承担违约责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条之规定，在办理房屋入住手续前应当将专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，但被告在原告交购房首付款时就向原告代收了维修基金，被告代收后没有按规定存入住宅专项维修资金专户，而是挪作他用。专项维修资金是业主的财产，被告未经同意挪作他用，应当向原告赔偿案涉维修基金占用期间的利息损失。因被告不能按时交房，原告仍需按时向银行支付贷款28万元的月供及相应利息。根据贷款合同第四十三条的规定，原告银行贷款年利率为5.635%,被告现持续违约，应当向原告支付逾期交房导致原告的利息损失。综上，为维护原告合法权益，现诉至法院，请依法判决。 被告广西和润投资有限公司辩称，一、原告不按合同办理按揭手续，被告有权顺延相应交房时间。双方签订《商品房买卖合同（预售）》明确约定：买受人应当在签订合同后5天内提交办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需要的费用，并在接到通知的五个工作日内办理完成所有按揭手续，否则构成违约。原告于2018年2月5日签订《商品房买卖合同（预售）》，直至2018年7月2日，被告才收到银行放款，对比同样使用银行按揭借款的其他业主（系列案原告覃启源从签订合同至放款仅70天），超出合理办理期间，明显违约。原告是先履行合同义务的一方，由于其不按合同约定办理贷款手续，也没有向被告支付违约金，被告作为后履行一方，依法有权拒绝交付房屋。二、被告已经实际履行交房义务，无论原告是否办理房屋交接手续，都不能否认被告已于2020年6月27日履行交房义务的客观事实。按《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，被告依法取得了竣工验收证明、测绘报告及住宅使用说明书、住宅质量保证书后，完全具备交付条件。按照双方约定的送达方式，被告在《贺州日报》刊登交房公告，通知业主2020年6月22日起可以办理交房手续。同时，被告给每位业主寄送挂号信，并向留有微信的业主发送信息，履行了通知义务，无论本案原告是否已经办理交房手续，均不能否认被告于2020年6月27日履行交付义务的客观事实。三、被告没有按合同约定时间交房是事实，但应按合同约定扣除不可抗力影响。《商品房买卖合同（预售）》的专业术语解释不可抗力：是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。被告在签订《商品房买卖合同（预售）》到实际交付房屋期间，遇到雷雨天气288天（政府文件明令禁止雷雨天户外施工）和新冠疫情（政府文件规定顺延50天）及突发的停水（17天）、停电（51天）都属于合同定义的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，属于不可抗力造成不能施工，应部分或者全部免除被告的违约责任。四、被告请求支付资金占用费没有事实和法律依据。2020年6月23日，被告已将住宅专项维修金存入钟山县住房与城乡建设局银行专用账户，符合《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，原告要求被告支付资金占用费没有法律依据。综上，原告没有按照《商品房买卖合同（预售）》的约定及时办理按揭手续，违约在先，被告依法行使后履行抗辩权，可以拒绝交付房屋，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802050006），约定被告将位于钟山县钟山东路北侧和润·皇庭名郡商品房预售给原告，房屋总价款为459165元。双方对付款方式及期限、交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记等亦做了约定。其中，合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；第十一条约定：“（一）出卖人应当自2020-01-01前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）…（1）该商品房符合交付条件，但买受人未按规定时间付清合同约定全部房款的，则该商品房交付时间相应顺延，顺延至出卖人收到买受人付清合同约定的全部房款及违约金之日起30日内；…”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.…。”。合同附件十一补充协议中第1条约定：“…（三）银行按揭付款或公积金贷款，买受人签署《商品房买卖合同》后5天内按银行公积金机构要求提供办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需的费用，并在接到银行（公积金机构）或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的五个工作日内到银行（公积金机构）办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第八条‘买受人逾期付款责任’追究买受人的违约责任。…”；附件十一第2条约定：“房屋交接：（1）房屋毁损、灭失的风险及其他风险自交接之日起由出卖人转移到买受人。房屋的验收和交接以出现以下情形之一者为准：①买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋；②领取房屋钥匙；③根据合同或本协议约定视为房屋已经交付的情形；④出卖人已发布本商品房的交房公告。（2）该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵情况由出卖人进行整改或有权要求出卖人在《住房质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但买受人无权拒绝办理房屋交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。（3）出卖人发出交楼通知之日起7日内，买受人应及时接收楼房，如因买受人原因逾期接收的，自通知到达之日起，视为买受人已接收，出卖人将房屋移交物业公司有偿保管：（a）该房屋的保修期从商品房经竣工验收合格之日开始计算；（b）按物业管理费的100%收取空房代管费。”；第4条约定，“送达：（1）双方同意本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按本合同第一章所列通讯地址或传真送达对方，或在报纸《左江日报》公告形式告知。（2）买受人确定上述写明的地址为真实有效的地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄达上述地址，时间计算以邮寄凭证或电报底稿为依据。如买受人的上述通讯地址或联系方法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址等不详、虚假或错误或未即时告知地址与联系方法发生变化而使出卖人无法送达书面通知、要求等的，其买受人未收到之后果由买受人自行承担。（3）任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送，或告知的应视作在下列日期被送达：如果是信函，则为挂号信发出后5个工作日；如果是传真或电报，则为发出之日；报纸公告，则为公告上报之日；如手机短信、微信、电子邮件，则为信息发出之日起计。”。合同签订后，原告交纳了首付款179165元，并通过贷款交纳280000元，共459165元。 另查明，2020年6月14日，被告开发的案涉商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收。被告于2020年6月17日在贺州日报刊登《和润·皇庭名郡小区2、3、5、8号楼、金街商铺以及天地楼交房通知》、于2020年6月18日通过寄挂号信方式向原告邮寄收楼通知书等材料，以及后续以微信等方式通知原告于2020年6月22日办理房屋交接手续。2020年9月3日钟山县住房和城乡建设局签署备案意见，出具建设工程竣工备案表。原告至今未与被告办理房屋交接手续。 再查明，2017年6月20日至2020年4月26日期间，钟山县的气象情况：小雨340天，中雨77天，大雨40天，暴雨15天，大暴雨2天，出现冰雹2天，雷暴298天。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于案涉房屋是否具备交付条件以及交付时间的认定？对于案涉房屋已经具备交付条件的主张，被告提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《钟山县房屋面积测绘报告（钟房实测[Z20200198]）》，欲证明案涉商品房已具备合同约定的交付条件，但原告不认可。本院认为，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。本案中，原、被告双方在合同第九条约定:“商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”，同时，在合同附件十一补充协议中第2条第（2）点还约定：“该商品房经竣工验收合格后，即达到交房条件，…”，故经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”。本案证据表明，2020年6月14日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后,案涉商品房已具备交付条件，被告完全有理由告知并催促原告收房。故被告主张其已于2020年6月27日履行了交付案涉商品房的义务，理据充足，本院予以确认。原告以被告所交付商品房未达到交付条件为由拒绝收房，之后的延迟交房违约责任不应由被告承担。因此，被告逾期交房的时间应从2020年1月2日起计算到2020年6月27日止（不包括当日），共177天。 二、关于违约金及贷款利息损失的问题。被告主张案涉建筑工程在建设期间，因雷暴导致延误工期288天，因停水、停电导致延误工期68天，该延误工期天数应予扣除。为此，被告提供了《气象资料》、防汛抗洪期间建设施工等相关政府文件、钟山县水利供水有限公司停水统计表、关于钟山县10KV县城1线停电情况证明等证据，该类证据来源合法，内容客观真实，与本案讼争事实具有关联性,可以作为认定本案案件事实的参考依据。被告提交的现有证据能够反映出房屋建设过程中，确因天气、停水停电等因素对施工造成影响。本院认为，案涉楼房从2017年开始动工至2020年竣工,历时三年多,期间钟山县内雷暴多达298天。上述恶劣天气以及停水停电等具体发生情况的不可预见性是不能否定的。同时，住建部门亦对大风、雷雨天气建筑施工作出严格要求和施工规范。连续下雨空气相对湿度过高会对室内外装饰装修工程的施工产生一定的影响，且雷暴也会影响施工安全,使施工时间增多。故被告在施工期间视天气情况采取必要的停工应予理解和支持，期间据实予以延期的天数可予从逾期交房的时间中扣除。关于被告主张延期交房的天数应将整个工程施工期间内因雷暴、停水停电停工的天数予以扣除，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前的发生事由。因此扣除据实延期的天数应在合同期间内计算而不是全部工程施工期间内计算，即从双方当事人签订合同之日至合同约定交房之日止。因此，对被告的该项主张，本院不予采纳。根据《施工日志》并结合《气象资料》等证据，经统计核算（扣除重复计算、法定节假日及不合理记录的部分），被告在合同约定的履行期间内，因雷雨停工77天，停水停电停工23天（当天停电超过4小时的部分），共100天。该100天可予从逾期交房时间中扣除。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，为此，举国上下皆有抗疫守土之责。考虑到新冠疫情的特殊性，疫情也确实给被告施工造成了一定影响，根据公平原则，本院酌情予以扣除50天。关于原告是否逾期办理贷款，应否顺延相应交房时间的问题。虽然原告签订按揭贷款合同的时间为2018年6月5日，但是众所周知，办理按揭贷款，一般均需要开发商与银行（公积金机构）先行协商，然后贷款银行（公积金机构）或开发商通知购房者办理按揭贷款，否则购房者无法办理按揭贷款，且每个贷款人的具体情况不尽相同，办理及审核的时间也不尽相同。本案没有证据证明被告或银行（公积金机构）何时通知原告办理按揭贷款，亦未有充分有效证据证明原告存在故意拖延办理贷款手续的行为，故被告认为原告逾期办理按揭及逾期支付房款构成违约无事实根据,该抗辩意见,本院不予采纳。综上，被告逾期交房已构成事实，违约天数为27天（177天-100天-50天）。被告应依约按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，即1240元（459165元×0.1‰×27天）。至于原告主张逾期交房期间的贷款利息，于法无据，本院不予支持。 三、关于应否支付维修资金利息的问题。住宅专项维修资金是业主为了本物业区域内公共部位和共有设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的资金至专项账户,维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立。本案中,被告从原告处收取该资金属于代收代缴行为,且被告已于2020年6月23日将该资金存入钟山县住房与城乡建设局专用账户。是否逾期缴纳维修资金应由房地产管理部门进行认定及处理,不属于本案的审查范围,故对于原告的该项诉讼请求,本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西和润投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张强、陈桂兰逾期交房违约金1240元； 二、驳回原告张强、陈桂兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199元，由原告张强、陈桂兰负担190元，被告广西和润投资有限公司负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陶修筠 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  严昱婷