山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0282民初6285号 原告：青岛伟东瑞德教育科技有限公司，住所地青岛市即墨区鳌山卫街道办事处新民村**，统一社会信用代码91370282MA3BX6P40C。 法定代表人：王端瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖雨，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛坤宝汇实业发展有限公司，住，住所地青岛市即墨区鳌山卫街道办事处新民村**伟东国际云教育产业园内一社会信用代码：91370282MA3MRLDP4K。 法定代表人：付玉景，总经理。 原告青岛伟东瑞德教育科技有限公司（以下简称伟东公司）与被告青岛坤宝汇实业发展有限公司（以下简称坤宝汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟东公司的委托诉讼代理人周重骏、肖雨，被告法定代表人付玉景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟东公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的两份《伟东国际云教育产业园物业管理服务合同》（咖啡厅区域、商服区域）；2.判令被告支付其自2017年10月11日起自合同解除之日止欠付的管理服务费（暂计算至2019年12月20日欠付的费用为4350739.9元，自2019年12月21日至合同解除之日止的管理服务费标准仍按合同约定的标准计算）。3.请求判令被告向原告支付违约金1305221.97元；4.诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年10月1日分别就伟东国际云教育产业园2号楼（认证中心）1楼商服区域（建筑面积3206平方米）及伟东国际云教育产业园2号楼（认证中心）1楼咖啡厅区域（建筑面积400平方米）签订了《伟东国际云教育产业园物业管理服务合同》，由原告为被告提供物业管理服务。合同期限2017年10月11日至2037年12月31日（商服区域）及2017年10月11日至2038年5月31日（咖啡厅）。合同约定管理服务费是由物管费和特约服务费组成，2017年10月11日至2018年10月10日的管理服务费和特约服务费仅收取物管费，收取标准为3.6元/月/平方米，特约服务费及其他费用标准也在合同中做了明确约定。双方同时约定，被告拖欠管理服务费或者其他各项费用累计达30天或累计金额达到十万以上时，原告可要求被告支付剩余管理服务费总额30%的违约金。合同签订后，原告如约向被告提供了物业管理服务，但是被告自2018年6月1日起未按约定支付管理服务费，原告虽多次向被告催收，但是被告一直托词不理，暂计算至2019年12月20日欠付的费用已达4350739.9元。被告拖欠管理服务费的行为，已经严重侵害了原告的利益，给原告造成了严重的经济损失。现为维护自身合法权益，原告具状起诉，请求判如所请。 伟东公司在庭审中明确诉讼请求，1.确认原被告双方签订的两份《伟东国际云教育产业园物业管理服务合同》已经于2019年12月30日解除；2.判令被告支付其自2017年10月11日起自合同解除之日止欠付的管理服务费（暂计算至2019年12月30日欠付的费用为2035580.87元，其中物业费88289.2元、特约服务费1947291.67元）。3.判令被告向原告支付违约金1305221.97元；4.诉讼费、律师费由被告承担。 被告坤宝汇公司答辩称，1.被告不同意解除两份物业管理服务合同，因为被告不欠原告任何费用，应当支付的物业费及水电费已经支付，原告在2019年12月20日给被告强行断水断电，导致被告无法正常经营，给被告造成重大经济损失。关于原告主张的管理服务费请原告明确是物业服务费还是特约服务费，还请原告明确是如何计算的。2.关于违约金，因被告不欠原告任何费用，故不应当支付违约金。 经审理查明，2017年10月伟东公司（甲方）与坤宝汇公司（乙方）分别签订两份《伟东国际云教育产业园物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》）。 第一份合同涉及的标的为伟东国际云教育产业园2号楼（认证中心）1楼咖啡厅，面积为400平方米。合同期限自2017年10月11日起至2038年5月31日止。收费标准及缴纳方式：管理服务费由物管费和特约服务费组成，2017年10月11号至2018年10月10号的管理服务费仅收取物管费，收取标准为3.6元/月/平方米，本年度物管费按照每半年支付为8640元（大写：捌仟陆佰肆拾元整），自合同签约之日起10日内付清，之后每次付清时间需再约定付款期限前15日；本年度之后的物业管理服务期满前15日甲方有权根据实际情况以书面形式通知乙方调整管理服务费。特约服务费标准为2017年10月11日至2018年5月31日特约服务费为0元，2018年6月1日-2019年5月31日特约服务费100000元，自签约日起10内付款10万元；2019年6月1日-2020年5月31日特约服务费200000元，2018年9月15日前付款20万元；2020年6月1日-2021年5月31日特约服务费200000元，2019年9月15日前付款20万元。合同第四条约定，乙方同意在2018年12月15日前向甲方支付物业管理服务费作为保证金，人民币拾万元整（￥100000元）。甲方向乙方出具收款凭证。合同关系终止时，甲方收取的房屋使用保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用、赔偿金、违约金、罚款等外，剩余部分无息归还乙方。第十一条第一项约定，乙方存续期间，任何一方不得无故终止合同，否则违约方应向守约方支付剩余管理服务费总额30%的违约金。乙方有下列情形之一的，甲方可以无条件要求乙方当即终止本合同，且乙方按上述约定支付违约金：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借或以股权转让方式导致房屋使用权发生转移的；（2）乙方利用所使用房屋进行非法活动的或损害公共利益的；（3）乙方拖欠管理服务费或其他费用累计达30天或累计金额达到十万元以上的；（4）未经甲方同意擅自装修、改造房屋或破坏房屋附属设施的。 第二份合同涉及的标的物为伟东国际云教育产业园2号楼（认证中心）1楼商服区域，面积为3206平方米。合同期限自2017年10月11日起至2037年12月31日止。收费标准及缴纳方式：管理服务费由物管费和特约服务费组成，2017年10月11号至2018年10月10号的管理服务费仅收取物管费，收取标准为3.6元/月/平方米，本年度物管费按照每半年支付为69249.6元（大写：陆万玖仟贰佰肆拾玖元零陆角），自合同签约之日起10日内付清，剩余69249.6元于2018年3月25日前付清；之后年度物管费每次付款时间需在约定付款期限前15日；本年度之后的物业管理服务期满前15日甲方有权根据实际情况以书面形式通知乙方调整管理服务费。特约服务费标准为2017年10月11日-2018年10月10日特约服务费为0元；2018年10月11日-2018年12月31日特约服务费410000元；2019年1月1日-2019年12月31日特约服务费1870625元，上述特约服务费自签约日起10日内付款特约服务费200000元；2018年1月15日前付款765937.5元；2018年6月20日前付款433187.5元；2018年7月至11月每月20日前付款100000元；2018年12月30日前付款381500元。合同第四条约定，甲、乙双方约定，签订本物业管理服务合同时，乙方同意向甲方支付物业管理服务费作为保证金，人民币拾万元整（￥100000元）。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。合同关系终止时，甲方收取的房屋使用保证金用以抵充本合同约定由乙方承担的费用、赔偿金、违约金、罚款（如有）等外，剩余部分无息归还乙方。合同第十一条第一项约定，乙方存续期间，任何一方不得无故终止合同，否则违约方应向守约方支付剩余管理服务费总额30%的违约金。乙方有下列情形之一的，甲方可以无条件要求乙方当即终止本合同，且乙方按上述约定支付违约金：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借或以股权转让方式导致房屋使用权发生转移的；（2）乙方利用所使用房屋进行非法活动的或损害公共利益的；（3）乙方拖欠管理服务费或其他费用累计达30天或累计金额达到十万元以上的；（4）未经甲方同意擅自装修、改造房屋或破坏房屋附属设施的。 合同签订后，坤宝汇公司共向伟东公司支付特约服务费550000元，保证金100000元。 2019年4月10日，伟东公司向坤宝汇公司送达《关于欠费催缴的函告》，其中载明截止2019年4月10号坤宝汇公司仅交纳特约服务费550000元，差额550205.35元未支付，要求坤宝汇公司尽快支付相关费用，坤宝汇公司法定代表人付玉景签收该函告。 2019年6月21日，伟东公司再次向坤宝汇公司送达《关于欠费催缴的函告》，其中载明“截止2019年6月30日，坤宝汇公司应付特约服务费为2580625元，已经付550000元，差额为2030625元。应付物业管理费为294278.4元，仅缴纳225028.8元，差额为69249.6元，故要求坤宝汇公司尽快缴纳特约服务费及物业管理费共计2099874.6元。” 坤宝汇公司对伟东公司的催款函作出回应，就还款节点作出承诺，并就个别经营问题与伟东公司进行商讨。 2019年12月30日，伟东公司向坤宝汇公司送达《合同终止函》，其中载明因坤宝汇公司拖欠伟东公司合同款项已经构成违约，故要求根据合同第十一条的约定，终止该合同并要求坤宝汇公司支付剩余服务费总额30%的违约金。坤宝汇公司于2020年1月1日签收该合同终止函。 伟东公司认可自向坤宝汇公司送达《合同终止函》后将坤宝汇公司承租的区域停水停电。 上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的《服务合同》两份，《关于欠费催缴的函告》两份、合同终止函、快递查询回执、被告提交的收款收据、发票、《商函》两份等证据在卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告伟东公司与被告坤宝汇公司签订两份《服务合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，依法应予全面履行。 本案的争议焦点为特约服务费的性质。原告主张《服务合同》中约定的特约服务费的性质即为租金。被告辩称，原告并未提供特约服务，不应当支付特约服务费。原被告签订《服务合同》约定管理服务费由物业管理费和特约服务费组成，但没有明确的租赁费。原告多次向被告催款，被告也同意支付特约服务费，被告亦未另行向原告支付租金，结合双方的约定及房屋租赁关系交易习惯，本院认定特约服务费的性质即为租金。 因坤宝汇公司拖欠伟东公司的管理服务费，根据双方签订的《服务合同》第十一条第一项（3）约定，乙方拖欠管理服务费或其他费用累计达30天或累计金额达到十万元以上的，甲方可终止合同且要求违约方向守约方支付剩余管理服务费总额30%的违约金。坤宝汇公司无正当理由拖欠伟东公司的已经构成根本违约，伟东公司解除与其的合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。伟东公司向坤宝汇公司送达《合同终止函》，坤宝汇公司于2020年1月1日签收，视为双方签订的两份《服务合同》于2020年1月1日解除。根据《服务合同》约定坤宝汇公司应当向伟东公司支付特约服务费及物业管理费。截止2019年12月31日，坤宝汇公司应支付特约服务费2497291.67元（咖啡厅216666.67元+商超区2280625元），已经支付550000元，尚欠1947291.67元未支付；坤宝汇公司应当支付物业管理费645896.8元（咖啡厅38369元+商超区307527.8元），已经支付257607.6元，尚欠88289.2元。坤宝汇公司称已经付清全部物业费和水电费，但是其提供的证据不能证明其已经交齐全部物业费，故本院对其抗辩意见不予采纳。 被告主张其向原告支付保证金100000元，要求原告退还保证金并赔偿损失。原告认为被告缴纳的100000元保证金优先抵顶违约金，抵顶后被告还应赔偿原告违约金1305221.97元。根据双方的合同约定，保证金在双方合同终止时用以抵充乙方应承担的费用、赔偿金、违约金、罚款（如有）等。本院认为被告缴纳的100000元保证金应当优先抵顶管理服务费，故被告尚欠原告管理服务费1935580.87元（1947291.67元+88289.2元-100000元）。被告要求原告赔偿其损失无事实及法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。 被告提交《蓝色硅谷创客创业孵化基地租赁项目合同书》，欲证明根据合同第七条约定原告应当将涉案房屋精装修交付被告，第九条约定被告只需要交纳水电费、物业费、及使用过程中的相关有偿费用。原告质证称，该证据系打印件，无法核实真实性，且该证据与本案无关。被告未能提交证据原件予以核对，本院对该证据不予采信，且该证据即使为真，也是伟东公司与案外人签订的租赁合同，与本案无关。 关于原告要求被告支付违约金1305221.97元，双方的合同第十一条约定，若一方违约，由违约方向守约方支付剩余管理服务费总额30%的违约金。伟东公司主张坤宝汇公司应当支付其剩余租赁年度管理费总额的30%作为违约金，原告仅主张1305221.97元。本院认为，涉案合同第十一条约定的管理服务费总额30%应理解为实际应付管理服务费（特约服务费+物业费）总额的30%，因坤宝汇公司尚欠伟东公司管理费总额为1935580.87元，故坤宝汇公司应向伟东公司支付违约金580674.26元。 关于原告要求被告承担律师费，本院已经认定坤宝汇公司需向伟东公司承担违约金，该违约金足以弥补原告的损失，故对原告要求的律师费不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告青岛伟东瑞德教育科技有限公司与被告青岛坤宝汇实业发展有限公司于2017年10月签订的《伟东国际云教育产业园物业管理服务合同》（咖啡厅区域）和《伟东国际云教育产业园物业管理服务合同》（商服区域）于2020年1月1日解除； 二、被告青岛坤宝汇实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛伟东瑞德教育科技有限公司管理服务费1935580.87元； 三、被告青岛坤宝汇实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛伟东瑞德教育科技有限公司违约金580674.26元； 四、驳回原告青岛伟东瑞德教育科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交案件受理费51392元，原告自愿降低诉讼请求，实际应收案件受理费33526元，剩余17866元退还原告 应收案件收费33526元，由原告负担6596元，由被告负担26930元。原告已预交33526元，本院退回26930元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费26930元，拒不交纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  王彬彬 审判员  刘平平 审判员  李林娟 二〇二〇年十二月十二日 书记员  王 卓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。