北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初38583号原告（反诉被告）：王新，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩（王新之兄），男，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，经理委托诉讼代理人：朗爽，男，1982年9月25日出生，满族，该公司员工。被告：北京丰贸投资经营管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台镇东大街33号。法定代表人：张达，经理。委托诉讼代理人：姚文军，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，女，该公司员工。原告（反诉被告）王新与被告（反诉原告）物美公司（以下简称物美公司）、被告北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称丰贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新的委托诉讼代理人罗超、王岩、被告物美公司的委托诉讼代理人朗爽、被告丰贸公司的委托诉讼代理人姚文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的《专柜租赁合同》；2．判决被告退还原告押金81000元、租金40412元(2019年6月1日至6月30日期间)，并赔偿原告装修损失695934．52元、设备损失款116740元；3．判决被告支付经济损失242472元（六个月的租金）；4．判决被告承担律师费30000元、鉴定费20000元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月1日开始，原告与物美公司签订《专柜租赁合同》，物美公司将位于北京市丰台区东大街店一层（使用面积130平方米）店面出租给原告，店面用途为：经营餐饮。之后，从2014年开始，每年一签合同，直至2019年。目前每月租金为40412元，支付方式：押三付三。2019年5月29日，物美公司在丰贸公司指使下，私自通知原告，要求腾房。由于原告证照齐全，经营合理。物美公司从2019年6月3日断水断电，影响原告正常经营。如果腾房，将会给原告造成巨大经营损失以及装修损失。目前，由于合同目的无法实现，物美公司私自要求腾房的行为，应属于违法违规。物美公司应立即退还原告押金81000元、一个月租金40412元，并赔偿王新半年的租金242472元、装修损失700000元。为此，原告多次与物美公司协商，并出具《律师函》，告知其目前情况，要求解除合同，退还租金以及赔偿相关款项，物美公司拖延回复，不予理睬。丰贸公司与物美公司是股份合作关系，腾房的决定权在于丰贸公司，原告交付款项都是给物美博兰特公司，因此，丰贸公司应当承担共同赔偿责任。原告认为，被告的上述行为，使得双方租赁合同目的无法实现，因此，被告已经构成违约，应当解除双方合同，被告赔偿原告的全部损失。物美公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。原告所述事实与理由与客观实际不符。原被告曾多次签订租赁合同，最后一期签订的租期为2018年1月1日至11月30日，之后未签订其他书面合同。根据法律规定，物美公司与原告后续应属于不定期租赁，物美公司有权提前解除合同。在物美公司通知原告解除合同后，原告未能依约返还场地，给物美公司造成了巨大损失，因此原告应赔偿相应场地占用费。同时，根据合同约定，被告无需退还原告押金。设备原告可自行取回，不存在损失。针对第三项中的经济损失，原告应预见到合同解除，但未能采取相应措施避免，相关责任应由原告承担，此项请求无法律或合同依据，不同意承担。在无法律或合同约定情况下，律师费及鉴定费不同意承担。丰贸公司辩称，我方与原告无任何事实与法律上的关系，原告所述物美博兰特公司亦与我方无关。另，我方亦并未指使物美公司断水断电，原告所述需证据支撑。物美公司向本院提出反诉请求：1．判令王新清空并腾退租赁场地；2．判令王新支付从合同终止之日（2019年6月3日）起至实际腾退场地之日（2020年10月28日）止的占用费（场地占用费2591元/日，仓储费100元/日）；3．判令本案反诉费由王新承担。事实和理由：双方曾多次签订《专柜租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于北京市丰台区东大街店一层的营业场地。双方最后一期书面《专柜租赁合同》约定租赁期限为2018年1月1日至2018年11月30日，反诉被告向反诉原告交纳履约保证金81000元，按季支付租金，月租金为39412元。前述最后一期合同期满后，双方未再续签，后反诉被告继续支付租金至2019年5月30日。在此期间，反诉原告先后两次通知反诉被告解除合同，限期腾退，反诉被告直至2020年10月28日才完成腾退。根据合同约定，反诉原告有权要求反诉被告支付未腾退期间的占用费（2591元/日）和仓储费（100元/日），并不退还反诉被告的履约保证金。因反诉被告未支付上述占用费与仓储费，故反诉原告提起反诉请求。王新针对物美公司的反诉辩称，不同意物美公司的反诉请求，是物美公司违约在先，2019年6月3日涉案房屋断水断电至今，导致我方无法正常经营，给我方造成巨大损失，物美公司未对我方进行合理赔偿之前，我方有权占用房屋。同时，我方对涉案房屋进行了大量装修，物美公司应当赔偿。我方曾告知物美公司涉案房屋断水断电情况，并要求解除合同退还租金等，但其拖延回复，不予理睬，责任应在物美公司。物美公司行为使得双方租赁合同目的已无法实现，我方同意解除合同，但物美公司需赔偿我方全部损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月15日，王新与北京物美商业集团股份有限公司签订《专柜租赁合同》，约定由王新承租物美公司位于丰台东大街店一层商铺，后双方陆续签订多份《专柜租赁合同》。2016年11月1日，王新与物美公司签订《专柜租赁合同》，租赁房屋仍为上述丰台东大街一层商铺。按照前述所签合同约定，王新于2014年3月21日至2017年6月20日期间陆续向北京物美商业集团股份有限公司及物美公司交纳履约保证金共计81000元。2017年10月31日，物美公司（甲方）与王新（乙方）签订《专柜租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：1．1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市丰台区东大街店一层，客户编号为225306的营业场地及甲方同意的相关附属设施，面积约为建169平方米，使130平方米，以下简称商铺（专柜）。2．该商铺（专柜）内，乙方经营的范围限为餐饮。2．1本合同租赁期限为自2018年1月1日至2018年11月30日，租期为拾壹个月。2．3本合同期满后，如乙方欲继续在该场所经营，应在合同期满之日前三个月向甲方提出书面申请，甲方如同意，则双方应在协商一致的基础上，在本合同期限届满前签订新的租赁合同。3．1乙方须按本合同约定向甲方支付租金，本合同的计租日即开始计算租金的起始日为2018年1月1日。3．2乙方按季度交纳租金，每月交纳租金的金额为33400元，坪效为6元/平方米。3．3乙方应交纳合同期内的租金总额为367400元。3．4甲乙双方确认，本合同租金缴纳方式为上付制，租金支付时间为乙方应于每季度9号前交纳下季度租金及其它应交费用。如逾期，每逾期一日，甲方将按应收取租金和其它应交费用总额的5%计算，收取违约金。4．2乙方承担商铺（专柜）内的水、电、及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量（实际发生量以甲方定的数字为准）按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准：水费11．3元/吨；电费1．5元/度，交费时间：每月月底9日前交纳。6．1乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币100200元，并交付首期季租金100200元。乙方交纳保证金后应把甲方财务出具的有效票据交甲方店铺专柜主管验证并留档。……乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金。本合同终止之日起六个月（珠宝、手机、家电项目、售卡项目本合同终止十二个月）后，如乙方无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉/索赔和其它商品或服务问题，并将营业执照注销手续办理完善后，刷卡机完好归还后，持保证金收据原件向甲方申请退还保证金（保证金不计利息）。9．9甲方有权在法定节假日（如春节、五一劳动节、国庆节、元旦等）、店庆、周年庆或中外传统节日或销售高峰期间加收部分租金或管理促销费，具体内容（包括增加幅度及时间）双方另行签订协议约定，协商不成按甲方规定的标准收取，乙方未按时交纳的，甲方有权从乙方销售款或保证金中扣除。11．1除本合同有明文约定的以外，甲乙双方任何一方造成对方设施、设备损坏的，均负责赔偿。13．1本合同生效之日起，除本合同有明文规定外，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。甲方无故提前终止本合同的，须返还乙方已付保证金；乙方未经甲方同意提前终止本合同的，无权要求甲方返还其保证金，甲方并有权要求乙方支付本合同剩余期限内的租金作为违约金并要求乙方赔偿甲方因此造成的损失。13．2出现下列情形之一，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，乙方已缴纳保证金不予退还，甲方并有权要求乙方支付本同剩余期限内的租金作为违约金并要求乙方赔偿甲方因此造成的损失。13．2．1按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的。13．4甲方依据本合同约定解除或终止本合同的，乙方应在甲方要求的时间清空撤离租赁商铺（专柜），未按时清空撤离的，甲方有权按本合同第14．2的约定执行。13．7本合同期满后，如乙方欲继续在该场所经营，应在合同期满之日前三个月向甲方提出书面申请，甲方如同意，则双方应在协商一致的基础上，在本合同期限届满前签订新的租赁合同。14．2延期交还：如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，甲方并有权单方面在拍照或登记或请当地街道、派出所等部门在场确认乙方在租赁商铺（专柜）的全部物品。设施、设备及装修状态后，将乙方放在租赁商铺（专柜）的全部物品集中存放，乙方按100元/日支付仓储费，拆除乙方的设施、设备及装修，并将该场地另行出租，因此所发生的全部费用全部由乙方承担。由此给甲方造成的损失全部由乙方承担，乙方放弃一切向甲方主张赔偿的权利。14．3．2无论何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交换期限届满次日起付至实际交还之日止。14．3．3任何情况下，乙方在交还期限内均不得在租赁场所内从事任何经营活动，否则乙方应立即按照相当于合同终止时两倍日租金的标准，从开始经营活动当日起，每天向甲方支付占用费。14．7对于甲方需要乙方恢复原状的商铺（专柜），乙方应当将所租赁商铺（专柜）恢复原状，否则甲方有权不予办理乙方退租手续，不予退还乙方缴纳之保证金。乙方并应当向甲方缴纳相当于三个月的租金作为赔偿。2018年11月23日，王新向北京物美博兰特便利超市有限责任公司（以下简称物美博兰特公司）交纳宣传推广费13000元。涉案《租赁合同》到期后，王新与物美公司未续订新的书面租赁合同。2018年12月至2019年4月期间，王新陆续支付2019年1月至5月租金。2019年5月18日，物美公司向王新下发《商户缴费通知单》，载明王新应付固定租金及租金附加共计40412元（备注栏载明ZJ201905160004-王新-2019．06．01-2019．06．30）。后王新转账支付租金40412元。2019年5月29日，物美公司向王新下发腾退通知书并张贴在王新门店，要求王新于3日内搬离并交付租赁场所，否则将采取包括但不限于停水停电、有权强行搬离物品和诉讼等手段维护自身权益。2019年6月3日，物美公司对涉案房屋采取断电措施，后王新报警。2019年8月6日，物美公司向王新寄送腾退通知书要求王新3日内搬离涉案租赁场地并交付物美公司，还应支付房屋占用费，若未能按时搬离，物美公司将采取强行搬离或诉讼手段维护自身权益。因断电，王新无法经营，且协商未果，故王新诉至本院。另查明，目前物美公司已将涉案房屋交还丰贸公司。北京物美博兰特便利超市有限责任公司股东为北京惠达万家商业管理服务有限公司（占股80%）、北京丰贸投资经营管理有限公司（占股20%）；北京惠达万家商业管理服务有限公司系北京物美商业集团股份有限公司全资子公司；物美公司系北京惠达万家商业管理服务有限公司的全资子公司。涉案房屋所有权人为北京市裕丰投资经营公司。经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京博兰特食品工贸集团于2013年12月20日名称变更为北京丰贸投资经营管理有限公司。丰贸公司曾向王新经营店铺下发安全检查通知单，载明丰贸公司于2019年4月23日对王新店铺进行了安全监督检查。在本案审理期间，应王新申请，本院委托北京市高级人民法院摇号确定由北京中恒正源资产评估有限责任公司（以下简称中恒正源公司）对涉案店面装修及所有设备价值进行评估。2020年9月4日，中恒正源公司作出中恒正源评报字[2020]第1044号评估报告：北京市丰台区东大街店一层（使用面积130平方米）店面装修及所有设备价值市场价值评估结果为812674．52元（店面装修评估值为695934．52元、所有设备评估值为116740元）。2020年10月27日，物美公司将王新店铺内物品搬离并存放于自己库房，王新发现后报警。本院认为：王新与物美公司2017年10月31日所签《租赁合同》于2018年11月30日届满后，双方未再续签书面租赁协议，双方对于此后的租赁期限亦未确定，故双方之间的租赁关系转为不定期租赁。物美公司有权随时解除《租赁合同》，但应在合理期限之前通知王新，自通知到达之日起双方之间的《租赁合同》解除。经庭审可查，2019年5月29日物美公司曾向王新发出腾退通知书，并在王新门店进行了张贴，王新当庭亦表示认可，故本院确定双方《租赁合同》已于2019年5月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王新应及时进行腾退并将涉案房屋交还物美公司。现王新要求双方解除租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。物美公司要求清空并腾退租赁场地的反诉请求，本院应予支持。经本院审查，物美公司已于2020年10月27日将王新店内物品设施拉至其库房保管，且涉案房屋装修等均已清理改造，已无清空腾退履行之必要。鉴于合同解除后，双方未及时协商善后事宜，物美公司未给予王新合理的腾退时间，而采取断电等激化矛盾的不当方式，王新亦未及时积极腾退交还涉案房屋。且自2019年6月3日物美公司断电后，王新亦无法实际经营，双方在此过程中均具有过错，故对于王新要求物美公司支付六个月租金损失的请求，本院不予支持；物美公司要求王新给付2019年6月3日至2020年10月28日场地占用费（含仓储费）的反诉请求，本院亦不予支持。王新所交2019年6月租金在扣除相应占用期间的费用后，物美公司应予返还。经本院核算，物美公司应返还王新租金金额为37718元。王新要求全额返还2019年6月租金的诉讼请求，本院不予支持。王新要求退还所交押金的诉讼请求，本院予以支持。关于装修损失，合同解除后，相关装修应由王新自行拆除，鉴于在本案审理中，物美公司在本院判决前擅自拆除涉案房屋装修等设施，损害了王新的合法权利，故物美公司应酌情赔偿王新相应损失50000元。同时，物美公司应向王新返还评估报告《固定资产-设备评估明细表》中所列31项设备，若无法返还，则应给予相应赔偿。王新要求给付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于丰贸公司应否承担连带责任，在本案审理过程中，物美公司认可系其于6月3日对王新店铺采取了断电措施，丰贸公司仅认可有正常的断电维修行为，现王新主张系丰贸公司指使物美公司采取断电措施，缺乏事实依据，本院不予采信。鉴于丰贸公司并非本案租赁合同的相对方，故王新起诉丰贸公司，认为其应承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认王新与物美公司二○一七年十月三十一日签订的《专柜租赁合同》于二○一九年五月二十九日解除；二、北京物美便利超市有限公司于本判决生效之日起十日内给付王新租金37718元、押金81000元、装修损失50000元，以上共计168718元；三、北京物美便利超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还王新相应物品（以中恒正源评报字[2020]第1044号评估报告《固定资产-设备评估明细表》中所列31项设备为准），若无法返还，则按上述评估报告《固定资产-设备评估明细表》中所列单价折价赔偿；四、驳回王新的其他诉讼请求；五、驳回北京物美便利超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15839元，由王新负担12092元（已交纳），北京物美便利超市有限公司负担3747元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8588元，由北京物美便利超市有限公司负担（已交纳）；司法评估费20000元，由王新负担15897元（已交纳），由北京物美便利超市有限公司负担4103元（于本判决生效之日起七日内给付王新）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年十二月三十一日书记员 郑磊茜