北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初8465号原告：吕永平，男，1955年9月28日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：赵立永，北京永言律师事务所律师。被告：北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋2层218号。（统一社会信用代码：91110000633712278Y）法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：李广才，男，1990年11月2日出生，北京首钢房地产开发有限公司员工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：马雪林，男，1985年7月24日出生，北京首钢房地产开发有限公司员工，住该单位宿舍。原告吕永平与被告北京首钢房地产开发有限公司（以下简称：首房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张鸣独任审理，公开开庭进行了审理。原告吕永平及其委托诉讼代理人赵立永、被告首房公司委托诉讼代理人李广才、马雪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕永平向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告立即将北京市石景山区xx号房屋交付给原告。二、请求贵院判令被告即日给付原告因逾期交房产生的违约金人民币432.6075元/天，共计129349.64元。(共计金额为自2019年7月1日起至2020年4月24日。实际违约金计算至办理交房手续之日止，每日按交付房款的万分之五计算)。三、请求贵院判令被告承担因逾期交房产生的物业费、取暖费用,自办理交房手续之日起计缴。四、请求贵院判令被告将厨房窗户按同类型厨房的窗户尺寸改过来，宽由600毫米改成900毫米。五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年8月10日与被告签署了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，原告购买被告开发的金铸阳光6号楼2单元1102号限价商品房一套。（合同编号Y2037369、法人代表吴林）合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2017年8月10日将首付款人民币185215元、于2018年1月8日将贷款人民币680000元付于被告帐户，合计总房款865215元，已经全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。合同第十二条约定,被告应当在2019年6月30日前向买受人交付该限价商品住房。2019年6月20日原告接到被告的收房通知，要求在6月24日办理收房手续。原告于2019年6月24日按约到金铸阳光苑收房现场办理验、收房手续，并在《金铸阳光苑业主收楼确认单》签了字。验收房屋时原告发现同样类型厨房窗户的宽度不一样，于是告知被告。被告的工作人员在《金铸阳光苑业主收楼确认单》中注明“厨房窗户小”,并带原告找到现场组织交房工作的北京首钢房地产开发有限公司领导，他们说回去查一查，然后通知原告。再没有继续为原告办理其他手续。原告等了一个月都无人理睬。自2019年8月起多次找被告的相关部门联系，两次去被告单位找主要负责的领导，并给被告的法定代表人发了《催交房函》、《催办函》及《律师函》。至今被告仍未将房屋交给原告。原告在2020年3月15日下午5点多接到被告发来的《律师函》，3月16日上午接到被告电话通知，原告于3月16日下午去售楼处办理收房手续，对方明确告知领导不让办理。2020年4月3日再次去售楼处，大门紧锁仍无人办公。被告在4月17日上午接到原告的《律师函》后，于当日晚上18点32分通知原告收房。原告于4月18日上午去售楼处办理收房手续，却发现锁门无人交房，导致原告至今不能办理收房手续和入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖延不交房。依据合同相关条款约定，要求被告立即交房、支付违约金、补偿差价。原告多次向被告提出按照合同约定交房并支付违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，拒不交房。原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规向贵院提起诉讼。综上所述，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告首房公司辩称，一、关于交房无异议，我方随时可以交房。二、诉求2，我公司已经按照《北京市商品房预售合同》约定通知原告办理收房，但原告收房提出窗户小，我方已经向原告解释不存在窗户小情形，施工和设计均符合要求但原告拒绝交房。2020年3月14日向原告发送律师函通知办理收房，原告拒绝。根据《北京市商品房预售合同》第六条第二款约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，出卖人已经按照约定向买受人履行了交房义务，退一步讲，即便买受人在过程中提出房屋质量问题，按照附件10补充协议第六条第一款约定，出卖人应给与及时保修，但保修事项不作为买受人拒绝收房并要求出卖人承担逾期交房的理由。故原告自身原因未收房，我方不承担责任。三、诉求3，物业费和取暖费不是交给我方的。按照《北京市商品房预售合同》附件10补充协议第六条第二款约定因为原告自身原因未收房，因为买受人自身原因未收房应以入住通知书确定的日期为出卖人向买受人交付房屋的日期，从该日期的第二日起买受人需承担该房屋的各项管理的费用及其他费用，故原告主张实际办理手续之日起计算费用我方不认可。四、诉求4、依据涉案房屋工程质量表和竣工表，足以证明我方交付的涉案房屋设计、施工符合国家要求，以及设计公司关于窗户小的回复，不存在窗户小情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2017年8月10日，出卖人首房公司与买受人吕永平签署《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y2037369），约定房屋坐落为石景山区首钢铸造厂南区限价商品住房项目xx号（以下简称：涉案房屋）；预测建筑面积共59.67平方米，套内建筑面积44.65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.02平方米；房屋单价为每平方米14500元；第十二条交付条件，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该限价商品住房，（二）该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该限价商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……第十四条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续，（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格……（三）该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第十七条，出卖人交付的限价商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照未达标的部分补偿差价。具体装饰和设备标准的约定见附件六。该合同附件六装饰和设备标准的约定中第7门窗：（1）外窗结构尺寸为：×。附件十，补充协议，第六条，出卖人应当在交付日期前，向买受人交付《入住结算通知单》。签订合同后，吕永平交纳185210元，2017年8月23日，首房公司出具增值税发票，后吕永平通过银行贷款680000元。2019年6月，首房公司向吕永平发送《入住通知书》，载明购买的xx室限价商品住房已具备交付条件，可以按照预售合同的约定进行房屋交付，提供的预约收房时间是2019年6月24日16时00分。2019年6月24日，双方办理房屋交接时，吕永平提出厨房窗户尺寸存在问题，双方因此未在当天完成房屋交接。2020年3月13日，首房公司委托北京本度律师事务所向吕永平发送《律师函》，载明：2017年8月10日，您与首钢地产公司签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称合同），合同约定您购买首钢地产公司开发的座落于北京市石景山区首钢铸造厂南区限价商品住房项目6#住宅楼11层2单元-1102室房屋。依据合同第十二条约定，您购买的房屋于2019年6月30日前已具备交付条件。首钢地产公司已于2019年6月20日通知您于2019年6月24日16时办理收房入住手续，但您至今未办理。首钢地产公司将视同您购买的房屋于2019年6月30日前已交付。房屋交付后产生的一切费用及风险均由您承担，从2019年7月1日起您购买的房屋所产生的相关费用应由您承担。现通知您，请您于2020年3月31日前准时办理收房入住手续，并缴清所欠费用。届时，您未办理收房入住手续不影响您承担房屋交付后产生的相关费用。吕永平自认于3月15日收到该律师函。2020年3月15日，吕永平通过EMS向收件人吴林邮寄《催交房函》，载明：“北京首钢房地产开发有限公司吴林你好：你我双方签订的xx房间的购房合同(Y2037369)约定2019年6月30日交房。至今你方没有把房屋交给我。已经逾期半年多了。请你们赶紧解决问题、交房并按照合同约定支付违约金。情况简述:1、你方通知我2019年6月24日收房。我按约定到金铸阳光办理验、收房事宜。在验收房屋时发现同样类型的厨房窗户的宽度不一样。于是我提出疑问并在《金铸阳光苑业主收楼确认单》注明“厨房窗户小”。当时也找到现场房地产工程部的同志提出疑问，他们答复回去査一査，然后给我答复。之后没有人理我。2、我于2019年8月初就多次拨打合同上的电话88292268和上网企业信息的电话88295659，告知是空号。3、从8月中旬开始我找过售楼处的工作人员催交房，多次找过前期部工作人员，也找过房地产工程部和营销部的工作人员，要求答复提出的问题并抓紧解决、交房，至今没有解决也无人理睬。上述是逾期交房的主要经过。我多次催促无果。现请您费心督办，尽快解决问题。并按合同约定支付逾期交房的违约金。”物流信息显示收件地址为北京市丰台区吴家村路首钢二通园区火车头广场，该快递于3月19日由门卫代收。2020年3月16日，吕永平向首房公司邮寄《催办函》，载明：“刚给您寄出《催交房函》邮政快递邮件号1187738320178，就收到了贵单位委托北京本度律师事务所(企业类别、组织形式:个人注册资本50万元;成立日期2016年12月6日:所在地:东城区;主管部门:东城司法局)的律师函。其内容颠倒黑白，与事实不符。这种做法是威胁我?还是要走法律程序?不知其意?今天再次致函你，是因为我多次找你都被保安和看家护院的阻止了，未能见到你。如果您了解此事那也只是一面之谈，未必是事实真相。请你在百忙之中抽出点时间，于2020年3月25日前我们面谈一次。按照你们所发《律师函》的要求:届时不谈，不影响由此产生的后果和费用。”物流信息显示收件地址为北京市丰台区吴家村路首钢二通园区火车头广场，该快递于3月17日由同事代收。2020年4月16日，受吕永平委托，北京市檀州律师事务所王玉娟律师向首房公司邮寄律师函，载明：“受吕永平先生委托，北京市檀州律师事务所指派律师王玉娟，根据《中华人民共和国合同法》等法律法规，就贵公司迟延交房一事，郑重致函贵公司如下：据委托人介绍：2017年8月10日委托人与贵方签订《北京市商品房预售合同》合同约定：委托人购买贵公司开发的金铸阳光6号楼2单元1102号房屋，并约定2019年6月30日交房。2019年6月20日我方接到收房通知，要求委托人在6月24日去收房。2019年6月24日委托人依约到金铸阳光办理验、收房事宜。但验收房屋时发现同样类型的厨房窗户的宽度不一样，于是提出疑问并在《金铸阳光苑业主收楼确认单》注明“厨房窗户小”。贵方工程部的工作人员及喻副总经理承诺回去查一查图，然后再给答复。2019年8月起委托人多次电话联系贵公司、又分别于2019年12月23日，2020年3月10日两次到公司来询问，并多次给贵公司发函要求交房并尽快给答复。但贵方均未给出任何答复，直至2020年3月31日才答复委托人，称委托人提的要求贵公司不能答应。在此期间委托人曾两次收到贵公司的交房通知，2019年11月5电话通知收房，委托人同意收房后，却再次接到贵方通知因收暖气费问题公司不能交房，2020年3月15日接到律师函要求我方去办理入住手续，3月16日到贵单位办理手续，又被告知无法交房。我方认为：我方在验房时发现问题，要求贵公司予以解释是合情合理，无论是否能更改贵公司都应第一时间给我方答复，并为我方办理交房手续，但贵公司一致拖延不给明确答复，我方多次去收房，贵单位以各种理由拒绝交房，“厨房窗户小”一事双方可以再协商，但贵公司迟迟不给我方办理交房手续，其行为已严重违约，按照合同约定，贵方应于2019年6月30日交房，但贵公司至今未交房，现要求贵公司三日内为我方办理交房手续，并支付我方逾期交房的违约金。如贵公司逾期仍未办理交房手续、支付违约金，委托人将通过诉讼解决双方之间的纠纷……”物流信息显示该快递于2020年4月17日由收发室签收。另查，2019年5月16日，建设单位、施工单位与监理单位对涉案房屋建筑结构外观尺寸偏差、门窗安装质量等内容验收合格，出具《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》。2019年6月19日，涉案房屋所在楼宇完成工程竣工验收备案。庭审中，吕永平表示同意补交面积补差款29225.38元。上述事实，有双方当事人庭审笔录、商品房预售合同、催收函、律师函、入住通知书、住宅工程质量分户验收表、工程竣工验收备案表等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。首房公司与吕永平签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。吕永平主张首房公司将涉案房屋向其进行交付，首房公司亦同意交付，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吕永平主张修改涉案房屋厨房窗户尺寸及逾期交房违约金的诉求，但未能提供相应证据证明该窗户的设计和施工违反合同约定，故本院对此均不予支持。关于物业费、供暖费的主张，与本案不属同一法律关系，且吕永平并未实际缴纳，首房公司亦未在本案中主张，故对于该主张，本院不予处理，其可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、北京首钢房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将北京市石景山区xx号房屋交付给吕永平；二、驳回吕永平的其他诉讼请求。案件受理费2888元，由被告北京首钢房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 张鸣二〇二〇年十二月十五日法官助理 郭浩书 记 员 史彤