福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初1435号 原告：阳光城集团福建有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌港苑****,统一社会信用代码913500005692895828。 法定代表人：徐国宏，职务董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：潘琳，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘明玲，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：薛文清，男，1986年10月4日出生，汉族，住福建省福清市。 原告阳光城集团福建有限公司（以下简称阳光城公司）与被告薛文清商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城公司的委托诉讼代理人潘琳与被告薛文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光城公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认其公司与薛文清双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（ＦＺ1512ＸＪ054762）已于2019年12月15日解除，案涉房产总价合计360000元；2.判令薛文清配合其公司办理预售合同网上备案（编号为：ＦＺ1512ＸＪ054762）、不动产预告登记（编号：榕房预ＦＺ购字第1××3号）的注销手续：3.判令薛文清支付解除《商品房买卖合同（预售）》的违约金72000元；4.判令其公司没收薛文清在《商品房买卖合同（预售）》项下的已付购房款80000元；5.判令薛文清赔偿其公司为本案支出的律师费3000元；6.判令薛文清承担本案的案件受理费、保全费、财产保全保险费、公告费等全部诉讼费用。阳光城公司主张的事实与理由：其公司与薛文清于2015年12月23日签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＺ1512ＸＪ054762），约定薛文清购买由其公司开发的台江区××街道××路××室××层××车位。《商品房买卖合同（预售）》第四条约定商品房总价款为360000元；合同第六条约定，薛文清应于2015年12月23日前向其公司支付定金20000元，应于2015年12月23日前支付剩余房款60000元；应于2016年3月31日前支付尾款280000元。合同签订后，其公司积极履行合同义务，并已于2016年3月18日为薛文清办理了案涉地下室车位的不动产预告登记证明（编号：闽榕房预ＦＺ购字第1××3号）。但截至本案起诉之日薛文清仅支付包括合同定金在内的80000元，一直未按合同约定向其公司支付剩余280000元购房款，巳构成严重违约。据此，其公司分别于2019年1月11日、2019年1月25日向薛文清发出《付款催告函》、《房款再次催告函》，敦促薛文清按照合同约定支付剩余房款，并向其公司支付逾期付款违约金。在薛文清经多次催告后仍未支付剩余房款的情况下，其公司于2019年12月13日向薛文清发出《协议解除函》，根据合同约定通知薛文清双方签订的《商品房买卖合同》巳解除，要求薛文清在收到该函后5日内按照协议约定向其公司支付逾期付款违约金以及协议解除违约金，并配合其公司办理合同备案注销等手续。根据案涉合同附件六《补充协议》第十三条，通知以邮寄方式投递的投递后48小时视为送达，故《协议解除函》送达之日为2019年12月15日。根据案涉合同第七条约定，薛文清逾期付款超10日后，薛文清在其公司书面催告5日后仍未支付应付款的，其公司有权解除合同。其公司解除合同的，薛文清应按累计应付款的20%向其公司支付违约金。同时，根据案涉合同附件六《合同补充协议》第十二条约定，《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，薛文清均应先行配合其公司办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续完结等），否则，其公司有权不予退还巳收到的购房款。根据其公司发出的《协议解除函》，薛文清应于2019年12月20日之前配合其公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案注销手续。但截至本案起诉之日，薛文清未向其公司支付违约金，也未配合其公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案注销。因此，其公司有权没收薛文清已付房款80000元，且薛文清应按照前述约定另行向其公司支付合同解除违约金72000元。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，薛文清还应赔偿其公司为本案支出的律师费3000元，并承担本案案件受理费、保全费、保全保险费、公告费等全部诉讼费用。综上，薛文清在合同履行中严重违约，为维护自身合法权益，其公司根据《民事诉讼法》及相关法律规定，提起诉讼。 薛文清辩称，其一直找阳光城公司索要贷款所需材料办理按揭，但该公司总以经办人员离职在办理交接等为由拖延直至2019年才交给其银行按揭贷款材料。其认为在可以协商的前提下同意于2021年1月前将剩余的购房款支付完毕，并在2020年12月31日前支付13至14万元，继续履行合同。若无法协商，其同意解除合同，但不同意承担阳光城公司诉请其支付的所有费用，其没有收到阳光城公司邮寄的材料，合同所留地址是其公司的地址，现已变更。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月29日，薛文清向阳光城公司缴交天御城地下一层B106#车位定金20000元，阳光城公司向薛文清出具《收款收据》（编号：0076936）确认收到上述款项。2015年12月7日，薛文清向阳光城公司缴交“天御城B1地下一层06#车位首付款”60000元。阳光城公司出具《收款收据》（编号0077104）确认收到上述款项。 2015年12月23日，阳光城公司（甲方、出卖人）与薛文清（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1512ＸＪ054762）。合同主要约定：1.薛文清购买阳光城公司预售的位于福州市台江区××街道××路××室××层××车位（以下简称讼争车位），建筑面积27.24平方米，交易总金额36万元；2.薛文清于2015年12月23日前付定金2万元；于2015年12月23日前付房款6万元；于2016年3月31日前付尾款28万元。3.薛文清如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，薛文清按日向阳光城公司支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，薛文清在阳光城公司书面催告五日后仍未支付应付款的，阳光城公司有权解除合同。阳光城公司解除合同的，薛文清按累计应付款的20%向阳光城公司支付违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4.阳光城公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付薛文清使用；5.薛文清的联系地址为福州市台江区升龙汇金中心903单元。此外，该合同附件六《合同补充协议》，部分约定为：1.薛文清付清全额购房款以及水、电费预存金、有线电视初装费、相关违约金等费用前，阳光城公司有权不将本合同项下商品房交付给薛文清，由此产生的不利后果由薛文清自行承担；2.薛文清中途更改付款方式的，应与阳光城公司另行签订新补充协议；3.《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，薛文清均应先行配合阳光城公司办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续完结等），否则，阳光城公司有权不予退还应返还薛文清的相应购房款；4.根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《合同》记载的内容为依据。上述合同还约定了其他事项。 2016年3月18日，薛文清取得讼争车位的《不动产登记证明》［榕房预ＦＺ购字第1××3号］，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。 2019年1月11日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向薛文清位于福建省福州市台江区××单元的地址寄出《付款催告函》，部分内容为：“……截至本函件发出之日，您已支付购房款（含定金）人民币80000元，但根据协议之约定，您还应于2016年3月31日前支付购房款人民币280000元。……您至今尚未支付完毕前述购房款。……现我司就您逾期未付款的行为进行书面催告，要求您于收到本函件之日起五日内付清剩余房款人民币280000元……”，上述邮件于2019年1月15日被退回妥投。 2019年1月25日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向薛文清位于福建省福州市台江区××单元的地址寄出《房款再次催告函》，部分内容为：“……截至本函件发出之日，您已支付购房款（含定金）人民币80000元，但根据协议之约定，您还应于2016年3月31日前支付购房款人民币280000元。……您至今尚未支付完毕前述购房款。……现我司就您逾期未付款的行为再次进行书面催告，要求您于收到本函件之日起三日内付清剩余房款人民币280000元……并按协议约定支付逾期付款违约金。否则，我司将根据协议约定单方解除合同，并依法要求您承担全部赔偿责任，……”，上述邮件于2019年2月1日被退回妥投。 2019年12月13日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向薛文清位于福建省福州市台江区××单元的地址寄出《协议解除函》，部分内容为：“……根据协议之约定，您应按期支付相应购房款，如您未按期支付相应购房款，我司有权要求您支付逾期付款违约金，并有权选择单方与您解除协议，要求您支付协议解除违约金。但协议签订后至今，经我司多次催告，您尚未付清相应购房款。现我司郑重通知您，您与我司签订的协议已经解除。请您收到本函后五日内按照协议约定向我司付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合我司办理合同备案注销等相关手续……”，上述邮件于2019年12月25日被退回妥投。 另查明，2020年3月18日，阳光城公司（委托方、甲方）与上海锦天城（福州）律师事务所（受托方、乙方）签订《诉讼案件委托代理合同》，部分约定为：1.根据甲方需求及委托，就甲方与薛文清商品房买卖合同纠纷一案争议解决，乙方依约代为办理一审程序、二审程序、司法强制执行程序相关各项法律服务工作；2.乙方指派承办律师负责本合同项下法律服务工作；3.双方确认，本合同项下律师费按风险代理计收，即本合同项下律师费包括基本代理费和风险提成费两部分，其中基本代理费为3000元；4.本合同签订生效并获得本案案件受理通知书后15个工作日内，甲方向乙方支付本合同全部基本代理费。上述合同还约定其他事项。 2020年4月28日，上海锦天城（福州）律师事务所向阳光城公司出具《福建增值税普通发票》（NO.21948387），确认收到律师费3000元。阳光城公司在本案中支出公告费260元、财产保全费2320元,财产保全保险费1000元。 此外，双方确认案涉车位已交付使用，薛文清提出案涉车位至今在其处使用，如果解除合同，阳光城公司须向其返还购房款，其同意返还车位。 本院认为，阳光城公司与薛文清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均须依约履行。根据《商品房买卖合同》约定：薛文清如未按合同约定的时间付款，逾期超过10日后，薛文清在阳光城公司书面催告五日后仍未支付应付款的，阳光城公司有权解除合同。现薛文清未依约于2016年3月31日前支付购房款280000元，逾期超过10日，经阳光城公司书面催告五日后仍未付款，阳光城公司行使合同解除权的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，阳光城公司于2019年12月13日向薛文清发出《协议解除函》，该函于2019年12月25日被退回妥投。根据案涉合同约定：“本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。”据此，该函于2019年12月15日视为已向薛文清送达。阳光城公司主张合同解除时间为2019年12月15日符合合同约定，本院予以支持。薛文清辩称系因阳光城公司未将银行按揭材料交给其致其违约，但未提交相应证据，本院对其辩解不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。阳光城公司诉请薛文清配合办理讼争车位的预告登记注销手续以及《商品房买卖合同》网上备案的注销手续，本院予以支持。关于阳光城公司要求由其没收薛文清在《商品房买卖合同（预售）》项下的已付购房款80000元。其明确所依据为讼争车位买卖合同附件六补充协议第十二条，即：“《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续完结等），否则，出卖人有权不予退还应返还买受人的相应购房款。”就此，本院认为，该约定的效力仅在于赋予出卖人一种履行过程中的一时性抗辩权，而非产生永久性终局性的抗辩权，该约定并不产生出卖人有权没收购房款的法律效力，其诉请没收购房款无合同及法律依据，本院不予支持。基于本院上述认定案涉合同已解除，因此阳光城公司应向薛文清返还购房款，诉讼中，薛文清提出返还购房款同时同意返还案涉车位，阳光城公司亦表示要收回案涉车位，为减轻当事人讼累，本院予以照准，因此薛文清同时应向阳光城公司返还案涉车位。 关于阳光城公司诉请薛文清支付违约金72000元的主张，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定：阳光城公司解除合同的，薛文清按累计应付款的20%向阳光城公司支付违约金。本条中的逾期应付款指依照合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。薛文清累计应付款金额为280000元，应以此金额为基数计付违约金。鉴于阳光城公司已就薛文清的相关违约行为行使合同解除权，薛文清在失去所购车位的同时仍需承担高额违约金有失公平，且阳光城公司未提供证据证实其实际损失，综合公平合理原则，本院酌情将违约金数额调整为应付价款的10%，即薛文清应当向阳光城公司支付违约金28000元（280000元×10%）。阳光城公司诉请违约金超出本院上述确认部分，本院不予支持。 另，双方未就律师费及财产保全费、保险费负担进行约定，且该费用并非主张权利的必要性支出，故阳光城公司关于律师费及财产保全保险费的主张，本院不予支持。保全费、公告费依法由申请人负担，故阳光城公司该项诉请亦于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认阳光城集团福建有限公司与薛文清于2015年12月23日签订的编号为FZ1512XJ054762的《商品房买卖合同》于2019年12月15日解除； 二、薛文清应当于本判决生效之日起十日内向阳光城集团福建有限公司返还坐落于台江区××街道××路××室××层××车位，同时，阳光城集团福建有限公司向薛文清返还购房款80000元； 三、薛文清应当于本判决生效之日起十日内协助阳光城集团福建有限公司办理编号FZ1512XJ054762的《商品房买卖合同》备案注销手续； 四、薛文清应当于本判决生效之日起十日内协助阳光城集团福建有限公司办理“榕房预ＦＺ购字第1××3号”的不动产预告登记注销手续； 五、薛文清应于本判决生效之日起十日内向阳光城集团福建有限公司支付解除合同违约金28000元； 六、驳回阳光城集团福建有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，由阳光城集团福建有限公司负担1206元，薛文清负担5494元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锦 人民陪审员  曾美芳 人民陪审员  刘行秀 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  熊晓冰 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。