广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初2286号 原告（申请执行人）：蒙小梅，1986年5月11日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：吴承杰，广西港天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶忠广，广西港天律师事务所律师. 被告（案外人）：吴文亮，男，1966年7月7日出生，汉族，住浦北县。 委托诉讼代理人：黄云，广西桂展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑科，广西桂展律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吴科言，男，1978年5月1日出生，汉族，住浦北县。 第三人（案外人）：苏业清，女，1956年7月8日出生，汉族，住浦北县。 原告蒙小梅与被告吴文亮、第三人吴科言、苏业清申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒙小梅的委托诉讼代理人叶忠广，被告吴文亮的委托诉讼代理人郑科到庭参加诉讼。第三人吴科言、苏业清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒙小梅向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；二、判决撤销浦北县人民法院作出的（2020）桂0722执异50号执行裁定书；三、恢复对位于浦北县的房产［产权证号:房权证浦字第××号、房权证浦字第××号、浦国用（2004）字第××号］的执行。在诉讼过程中，蒙小梅变更诉讼请求为：准予对位于浦北县的房产［产权证号:房权证浦字第××号、房权证浦字第××号、浦国用（2004）字第××号］的执行。事实和理由：（2020）桂0722执异50号执行裁定书认定事实错误。1、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》属于以虚假的意思表示所订立的买卖合同，双方并没有实际发生买卖关系，依法属于无效的合同。根据《物权法》的规定不动产的生效要件以登记为准，仅凭一份《房屋买卖合同》不能发生不动产所有权变动的效果，也不能阻却原告对涉案房屋的强制执行。2、被告没有证据证明在人民法院查封之前已经合法占有涉案不动产。3、被告提出已经支付了52万元价款，没有提交相应的证据来证实该笔款项是否实际发生交付，被告也没有证据证明有相应的款项是用来支付购买涉案房屋的价款。4、如果按照被告提出其与第三人之间的房屋买卖行为发生在2019年4月17日，那么直至原告于2020年5月6日申请执行，在这一年多的时间里，按照正常的交易习惯，被告完全有条件有能力把涉案的房屋办理变更登记至自己名下，但是在原告申请执行以后，法院的执行工作人员已经查实了第三人资产的情况下，才匆忙办理一系的手续，为的就是帮助第三人逃避债务，因此被告提出的异议不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。被告对登记在第三人名下的不动产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十八条的规定，该规定要求四种情形均满足的情况下才能排除原告对于涉案房屋的强制执行 ，但被告的异议申请均不符合上述四种情形。综上所述，(2020)桂072执异50号执行裁定书认定被告通过虚假的买卖行为提出异议申请成立是明显错误，依法应当予以撤销，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 吴文亮辩称，吴文亮与第三人吴科言、苏业清签订的《房屋买卖合同》合法有效，蒙小梅的诉请求没有事实和法律依据。首先，第三人吴科言、苏业清将位于浦北县河村委楼屋地）的房地产［产权证号:房权证字第××号、房权证浦字第××号、国用（2004）字第Ａ0014号］转让给吴文亮，双方于2019年4月17日签订了《房屋买卖合同》。当日吴文亮支付定金50800元给吴科言、苏业清，并于次日通过银行转账方式转账45万元至苏业清账户，至此吴文亮按合同约定支付了苏业清、吴科言购房款52万元，由苏业清出具了收据。吴文亮与吴科言、苏业清均为完全民事行为能力人，该《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该买卖行为合法有效。其次，吴文亮并不存在与第三人吴科言、苏业清恶意串通以虚假意思表示签订买卖合同的事实。从蒙小梅与第三人吴科言民间借贷纠纷一案（（2019）桂0722民初2862号）查明的事实来看，蒙小梅与第三人吴科言的借贷行为发生在2019年11月4日，该借贷行为发生在吴文亮与第三人吴科言、苏业清房地产买卖行为之后，借款行为距离房地产买卖行为已经过去半年之久，而且蒙小梅在借款之后不到一个月的时间就起诉第三人吴科言偿还借款，吴文亮认为不排除蒙小梅与第三人吴科言恶意串通虚构债务的事实以逃避履行将该房地产过户给吴文亮的义务。综上所述，吴文亮与第三人吴科言、苏业清双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，吴文亮依法享有该房地产所有权的权利。二、吴文亮已按照合同约定支付部分价款且承诺将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。吴文亮按照合同约定已经支付了52万元，而且在执行 异议过程中，承诺在办理好不动产权属转移登记之日起五天内将购房余款100000元交付至人民法院。吴文亮已经合法占有该房地产，不能完成过户是非因吴文亮自身原因未办理过户登记，该房地产权属所有人为吴文亮。2020年5月29日经浦北县自然资源局作出［浦自然资函［2020］51号］批复，同意吴文亮按合法权属面积办理原小江镇交通二巷64平方米划拨国有建设用地使用权的出让、转让手续，浦北县自然资源局于当日与吴文亮签订了《国有建设用地使用权出让合同（合同编号:浦北自出字（补）［2020］23号）。吴文亮于2020年6月4日向浦北县自然资源局缴纳了该地块的土地出让金147136元，于同年6月9日就该地块申请办理新的不动产登记证，于同年6月17日缴纳了国有士地使用权出让契税及印花税、房屋买卖交易契税及印花税，至此，吴文亮就该房地产的买卖交易以及变更登记手续已经履行完毕所有法律义务。期间吴文亮并不知晓该房产存在被查封的情况，而且根据浦北县人民法院于2020年6月10日作出的（2020）桂0722执566号之三执行裁定书，于2020年6月11日送达浦北县不动产登记中心协助执行查封，但吴文亮在申请办理不动产登记证的过程中浦北县产被查封的事实，更加没有收到过任何查封该房产的信息。吴文亮在房屋交易期间已经尽到了买卖合同双方的合理注意义务，不能过户是非因自身原因造成的，但不影响吴文亮对该房地产的所有权。综上所述，吴文亮认为浦北县人民法院作出的（2020）桂0722执异50号裁定书事实认定清楚，法律适用正确，吴文亮对该房地产提出执行异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当予以维持，蒙小梅的诉讼请求没有事实理由和依据，应予驳回其诉讼请求。 第三人吴科言、苏业清没有向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下： 吴科言、苏业清所有的位于浦北县河村楼（刘）屋地）一幢房屋，房产证登记在吴科言、苏业清的名下（吴科言房屋所有权证的证号为房权证浦字第××号，苏业清房屋所有权证的证号为房权证浦字第××号）；土地证登记在苏业清的名下（国有土地使用证号为浦国用（2004）字第××号）。 2018年12月，苏业清与吴文亮达成转让涉案房产的口头协议，吴文亮向苏业清支付了定金50800元。2019年4月17日，吴文亮与吴科言、苏业清签订《房地产转让合同》，约定吴科言、苏业清将涉案房地产以62万元的价格转让给吴文亮；合同签订当天支付52万元，余款在办理好不动产登记后三日内付清；吴科言、苏业清收到吴文亮首期付款52万元后，协助吴文亮办理过户登记手续；吴科言、苏业清在吴文亮办理好不动产证并交清余款的三日内交付房屋。合同签订次日，吴文亮通过银行汇款450000元给苏业清，并向苏业清支付现金19200元。苏业清收款后立写收到吴文亮购房款520000元的《收条》给吴文亮。2020年5月29日，浦北县自然资源局作出浦自然资函[2020]51号《浦北县自然资源局关于同意原小江镇交通二巷64平方米划拨国有建设用地使用权出让的批复》，同意吴文亮办理涉案房地产的64平方米划拨国有建设用地使用权的出让、转让手续，并于当天与吴文亮签订了浦北自出字（补）[2020]23号《国有建设用地使用权出让合同》，约定以出让价147136元的价格将上述64平方米国有建设用地使用权出让给吴文亮。2020年6月4日，吴文亮向浦北县自然资源局缴纳了土地出让金147136元。2020年6月9日，吴文亮与吴科言、苏业清申请办理不动产变更登记。 本院在执行蒙小梅与吴科言民间借贷纠纷一案中，于2020年6月10日作出（2020）桂0722执566号之三执行裁定书，查封吴科言名下的位于浦北县的房地产［产权证号:房权证浦字第××号、房权证浦字第××号、浦国用（2004）字第××号］，并于次日通知浦北县不动产登记中心协助 查封了上述房地产。吴文亮于2020年9月8日以涉案房地产权属其所有为由向本院提出执行异议，要求本院裁定中止执行涉案房地产。本院于2020年9月22日作出（2020）桂0722执异50号执行裁定书，裁定中止对涉案房地产的执行。蒙小梅不服，向本院提起本诉。 另查明，涉案房产现还是吴科言、苏业清出租，租金由吴科言、苏业清收取。 以上事实，有原、被告提供的证据以及庭审笔录予以证实。 本院认为，围绕各方当事人的诉辩意见,确定本案争议焦点为:吴文亮是否享有涉案房地产的所有权、是否享有足以排除执行的民事权益。目前我国关于案外人执行异议之诉制度的法律和司法解释规定较为原则,故实践中参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非买受人自身原因未办理过户登记”。该四项条件必须同时满足,才能够排除执行。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下四点进行分析：第一、吴文亮与吴科言、苏业清签订了《房地产转让合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，合同签订后吴文亮按合同的约定支付了部分价款，因涉案房产的土地属于划拨土地，吴文亮按规定进行报批，并得到了土地行政管理部门的批复，因此，双方当事人签订的买卖合同是合法有效的。第二、吴文亮与吴科言、苏业清签订《房地产转让合同》后，苏业清虽然将涉案房屋的土地证和房产证交给吴文亮，但双方至今没有进行 房屋交接，吴文亮也没有入住，涉案的房屋还是苏业清出租，因此，吴文亮没有合法占有涉案房产。第三、吴文亮在签订书面买卖合同之前支付了购房的定金，签订书面买卖合同之后按合同的约定支付了首期购房款，在执行异议审查和本案审理过程中，吴文亮同意将购房尾款交付法院执行。第四、吴文亮支付首期购房款后，因涉案房产的土地属于划拨土地，吴文亮已向土地行政管理部门申请报批并经同意后，已依法缴纳了土地出让金，之后申请办理不动产变更登记，只是因为涉案房产被本院查封而不能办理房产变更登记，因此，未办理涉案房产过户登记非吴文亮自身原因。综上四点分析，吴文亮虽然在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记也非吴文亮的自身原因，但吴文亮对案涉房屋未合法占有,因此吴文亮请求排除执行不能得到支持。由于吴文亮对案涉房屋不享有物权期待权,仅享有普通债权,基于债权的平等性原则,其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、准许执行吴科言名下的位于浦北县河村楼（刘）屋地）［产权证号:房权证浦字第××号、浦国用（2004）字第××号］的房产； 二、本院（2020）桂0722执异50号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费10000元，由吴文亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人 的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁斯林 人民陪审员  黄 清 人民陪审员  范源先 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  黄秋萍 书 记 员  庞力畅