吉林省长春市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉01民初3912号 原告（案外人）：马超，男，汉族，1990年7月17日生，住河北省泊头市。 委托诉讼代理人：侯志涛，北京市中闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳霞，北京市中闻律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：长春建工集团有限公司，住所地吉林省长春市南关区。 法定代表人：王永君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李婉秋，吉林叙典律师事务所律师。 被告（被执行人）:吉林省同泽置业有限公司，住所地吉林省长春市农安县。 法定代表人：王汉福，该公司董事长。 原告马超与被告长春建工集团有限公司（以下简称长春建工公司）、吉林省同泽置业有限公司（以下简称同泽置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马超的委托诉讼代理人侯志涛、王艳霞，被告长春建工公司的委托诉讼代理人李婉秋到庭参加诉讼。同泽置业公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告马超向本院提出诉讼请求：一、撤销（2020）吉01执异101号异议裁定；二、中止对位于长春农安经济开发区合平路以北，海之恋台州大厦A座1502、1503、1504、1519、1208号房屋（该五套房屋以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封；三、确认马超对上述涉案房屋享有所有权，要求同泽置业公司协助办理房屋产权变更手续；四、诉讼费由长春建工公司承担。在本院审理过程中，马超自愿撤回了上述第三项诉讼请求。事实与理由：2017年5月马超与同泽置业公司、卢某签订《抵账协议》，约定同泽置业公司用五套台州大厦酒店式公寓代卢某支付欠付马超的租赁费162.5万元。2017年7月6日马超与同泽置业公司签订了五份《房屋认购意向协议书》，内容为马超购买同泽置业公司的上述五套涉案房屋，总价为162.5万元。当日同泽置业公司向马超出具了一张162.5万元的收据。2017年7月7日马超与同泽置业公司签订了五份《房屋租赁合同》，约定马超将涉案房屋反租给同泽置业公司，租期为2017年7月7日至2027年7月7日。因同泽置业公司拒不配合办理合同备案及产权手续，马超将同泽置业公司起诉至吉林省农安县人民法院（以下简称农安法院）。2018年4月23日农安法院作出（2018）吉0122民初1127号民事判决：一、确认马超与同泽置业公司签订的上述五份《房屋认购意向协议书》合法有效；二、同泽置业公司在判决生效后立即向马超交付涉案房屋……贵院在审理长春建工公司与同泽置业公司、吉林省同乐旅游服务有限公司建设工程施工合同纠纷一案时，于2018年12月3日作出（2018）吉01民初906号民事裁定及协助执行通知书，查封了海之恋台州大厦包括涉案房屋在内的共计291套房屋。该案进入执行程序后，马超提出案外人异议，贵院作出（2020）吉01执异101号异议裁定，驳回了马超的异议请求，马超不服，向贵院提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，马超已经在贵院查封前与同泽置业公司签订了合法有效的买卖合同，交付了全部购房款，并将涉案房屋反租给同泽置业公司使用，且对未办理更名过户无过错。马超对涉案房屋享有排除执行的实体权利。贵院异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项属于适用法律错误。马超与卢某之间已完成结算，马超与同泽置业公司之间是房屋买卖关系，马超对涉案房屋享有排除执行的物权期待权。马超对涉案房屋享有的物权期待权优于长春建工公司对同泽置业公司享有的债权。从权利性质上看，马超对涉案房屋享有的是物权、实体权利，优于长春建工公司享有的债权、程序权利。从内容上看，长春建工公司的债权未指向特定物，马超的物权特定指向了涉案房屋。从应交付时间看，农安法院判决要求同泽置业公司交付涉案房屋的时间早于长春建工公司查封时间。 被告长春建工公司辩称，一、马超对涉案房屋不享有排除执行的实体权利。1.马超与同泽置业公司签订的《房屋认购意向协议书》本质上是以房抵债协议，基础法律关系是债权债务关系，并非房屋买卖关系，因此该协议不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的书面买卖合同。2.涉案房屋现处于在建状态，根本无法占有使用。3.马超是将租赁费转化成房款的，从而完成以房抵债的过程，因此不存在支付房屋价款的事实。二、马超对涉案房屋不享有物权期待权。物权期待权是存在于不动产买卖法律关系中，是法律赋予不动产买受人的一种权利。本案马超与同泽置业公司签订的《房屋认购意向协议书》是以房抵债而来，不存在物权请求权的基础。 被告同泽置业公司经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院查明，本院在审理长春建工公司与同泽置业公司、吉林省同乐旅游服务有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依长春建工公司的申请，于2018年12月3日作出（2018）吉01民初906号民事裁定及协助执行通知书，查封了同泽置业公司开发的坐落于长春农安经济开发区合平路以北，海之恋台州大厦项目291套房屋（包括涉案房屋）。2018年12月12日，本院将上述民事裁定及协助执行通知书送达给农安县乡镇房屋产权管理中心。2019年7月4日，本院作出（2018）吉01民初906号民事判决书，判决：一、解除长春建工公司与同泽置业公司于2017年7月27日签订的《建设工程施工合同》以及2017年7月29日签订的《海之恋广场台州大厦工程施工合同补充协议书》；二、同泽置业公司于判决生效后立即给付长春建工公司工程款107,357,906元，并支付利息10,656,905.39元（利息计算截止至2019年5月17日）；三、同泽置业公司于判决生效后立即返还长春建工公司履约保证金30,000,000元，并支付利息5,053,333.34元（利息计算截止至2019年5月17日）；四、吉林省同乐旅游服务有限公司对上述二、三项付款金额承担共同清偿责任；五、长春建工公司在同泽置业公司欠付工程款107,357,906元范围内对案涉“海之恋广场台州大厦工程”所折价或者拍卖的价款优先受偿；六、驳回长春建工公司其他诉讼请求。上述判决生效后，因各被执行人均未履行该判决确定义务，长春建工公司向本院申请执行，案号为（2020）吉01执27号。后马超向本院提出案外人异议，本院以（2020）吉01执异101号异议裁定驳回其异议请求后，马超不服向本院提起本案外人异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”的规定，本案，据以执行的生效判决已经确认了长春建工公司的建设工程价款优先受偿权，并且直接确定了其优先受偿的不动产包含涉案房屋，马超对涉案房屋主张排除执行的异议实质上是对该生效判决的异议，应当通过审判监督程序主张权利，故马超提起执行异议之诉请求排除执行的，应当裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条规定，裁定如下： 驳回原告马超的起诉。 案件受理费19425元，由马超预交，予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 黄 晶 审判员 蒋振华 审判员 邢春鹤 二〇二〇年十二月三十日 书记员 赵若冰