浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4212号 原告：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道世纪花城。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘祖国，该公司员工。 委托诉讼代理人：闻金秋，该公司员工。 被告：欧阳利，男，1973年11月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告桐庐县富春物业管理有限公司诉被告欧阳利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告桐庐县富春物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘祖国和闻金秋到庭参加诉讼,被告欧阳利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭（其妻子方晓雯到庭，但无授权委托书）。本案现已审理终结。 原告桐庐县富春物业管理有限公司的诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业管理费5690元；二、判令被告支付原告垫付的楼道灯费84元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据桐庐县物价局2003年12月19日《关于世纪花城物业管理收费标准的批复》，物业管理费用按住户的居住面积计算，小高层住宅收费标准为每月0.7元每平方米。被告系世纪花城3幢1001室业主，为小高层，实际建筑面积为96.78平方米，每月应缴纳物管费用67.75元，从2013年1月1日至2019年12月31日止，被告先后共拖欠物业管理费用5690元（96.78平方米×每月每平方米0.7元×84个月），被告楼道灯费84元（每月1元×84个月）由原告垫付，经原告多次催交，被告以各种理由拒绝支付。 原告桐庐县富春物业管理有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了：《桐庐世纪花城小区物业服务合同》、桐庐县物价局桐价费[2003]53号《关于世纪花城物业管理收费标准的批复》文件、《关于世纪花城第二届业委会部分成员资格调查情况的公告》、《解聘通知函》各一份，《催付物管费通知函》及《EMS邮寄凭证》和公告栏张贴图片各二份等证据。 被告欧阳利妻子方晓雯答辩称：一、2016年1月2日，居住在答辩人楼下的803室住户家中不慎失火，由于原告没有对消防设施进行正常维护和定期检查，失职造成灭火器过期十多年、楼道消防栓无水、消防通道不进行严格管理造成消防车被堵等事实，不但延误了救火宝贵时间，加大了火灾的损失，对答辩人的家庭财产和人身安全造成重大威胁和损害。事发后，原告并未认识到责任所在，而是百般推脱责任，拒绝对答辩人受损进行赔偿，为此造成答辩人从2016年以来拒缴物业费的事实。 二、答辩人于2011年11月26日开始对世纪花城小区3幢1001室进行装修，但装修期间发现主卧室卫生间漏水，找原告来修过二次后告知可以继续装修了。结果2012年9月入住新房后发现主卧室卫生间还是有渗水，与原告交涉时，对方提出解决方案是给答辩人物业费的标准由小高层降低为按多层的收费标准来收费。然而在2013年9月又发现洗澡时热水经常忽冷忽热，时好时坏，经热水器公司上门检查，发现有雨水从燃气排烟管道进入燃气热水器导致热水器损坏，原因是外墙落水管堵塞导致雨水大量集聚溢出，致大量雨水流入燃气热水器排气孔。经跟原告反应，原告借口是顶楼上的原因，他们无法上顶楼去查看原因，拖延无修。2014年，因床头墙体渗水发霉，导致答辩人女儿经常全身发痒。直到2018年原告才来刷了一下涂料便告知维修好了，但这是治标不治本，事实是照样渗水，造成答辩人家中这间房间至今无法住人和女儿留下皮肤永久性过敏的后遗症。因而造成答辩人的所谓的物业费“拒缴事实”。 三、答辩人居住的楼层共有12层的第11层，2017年4月电梯坏了（电梯运行极不稳定）老是发生事故，原告不进行维修达一年多，期间使答辩人和邻居们不敢乘电梯，被迫天天爬楼梯。答辩人爬楼梯时发现楼道卫生很差，楼梯扶手积满灰尘，楼梯垃圾成堆，窗户有蜘蛛网等。 四、原告对小区内公共绿化长期不维护，造成公共绿化普遍荒废，成为私人菜地，严重降低小区品质。 五、原告没有正常运转小区监控设备，整个小区的监控设备已经失修多年，至目前完全失效。在原告所谓服务小区期间，业主家中被偷盗钱财和小区内业主车辆刮擦事件频发难以破案，直接造成答辩人的人身和财产安全无保障。 六、自2020年1月1日新物业接管后，原告至今不向新业委会移交物业管理档案、人防设施、消防管理台帐及清单。原告撤离小区后，擅自拆除小区各大门的三幅道闸，并将小区内所有电瓶车充电桩及电线野蛮拆除，还强行拆走11幢全体业主共有的消控室消防消烟管道装置，毁掉装置的电缆线，并擅自将消控间和消防车道出租收取租金，还继续采取隐瞒手段私自出租小区公共用房侵吞租金等，直接造成答辩人的人身和财产安全无保障。 七、原告存在欺行霸市行为：1、原告从未向全体业主和物业使用人公布过管理费用收支帐目、车位管理费使用用途、管理人员的持证上网证、物业服务合同、服务等级、服务内容、服务标准、收费方式等。2、据资料显示，原告法定代表人方才花是中共党员、街道干部，同时还是世纪花城2010年3月成立的业主委员会副主任，但经答辩人了解，小区很多业主并未参与过这届业委会的选举，也没有召开过业主大会，更没有见过张贴公示。答辩人质疑原告在2010年9月20日与业委会签订的《桐庐世纪花城小区物业服务合同》的合法性。3、当2018年新成立的业委会已经明确解聘原告，准备迎接新物业入驻时，新业委会主任在迎接新物业现场被原告方打伤，造成新物业无法进入小区服务。 综上，根据《消费者权益保护法》第十条的规定，原告未尽到物业义务，且严重违背物业人的职业道德，极大程度违约了物业服务合同，给本人精神上造成了很大的伤害，不能安居乐业，答辩人作为弱势群体，请求法院本着保护弱者的法律宗旨判决：1、答辩人少补交或抵消原告诉求的物业费及诉讼费；2、原告立即维修答辩人家中受损的墙面并解决造成的原因，赔偿维修室内受损墙面损失5000元；3、赔偿造成答辩人女儿皮肤过敏后遗症的损害赔偿费10000元；4、支付答辩人精神损失费3000元；5、归还答辩人2011年装修押金1000元。 被告欧阳利妻子方晓雯为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了：2012年11月4日物业费和楼道灯费《收款收据》、《电梯自筹款收款收据》、监控设备报废照片、11号楼消控室图纸、消防车道被改为商铺照片、《业主委员会成立备案表》各一份，过期灭火器照片、3幢门厅及墙面照片各二份，原告擅自拆走11幢楼消控室消防消烟管道设备照片三份，墙面渗水发霉照片五份等证据。 经审理查明：2003年12月19日，桐庐县物价局向原告作出桐价费[2003]53号《关于世纪花城物业管理收费标准的批复》文件，规定：一、物业管理费按住户的居住面积计算，其收费标准为：小高层每月每平方米为0.7元（不包括二次提水及电梯运行电费）；多层每月每平方米为0.4元。三、你公司收取物业管理费后，应免费提供以下服务项目：1、房屋公共部位、公共设施、设备的养护及维修等。 2010年9月20日，原告（乙方，受委托方）与桐君街道世纪花城业主委员会（甲方，委托方）签订《桐庐世纪花城小区物业服务合同》一份，约定：甲方通过选聘方式将世纪花城小区委托给乙方实行物业管理服务。第二条规定在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（按国家规定执行）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（按国家规定执行）等。第六条物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：小高层每月每平方米为0.7元（不包括二次提水及电梯运行电费）；多层每月每平方米为0.4元等。第十六条本物业按照国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定的保修期限和保修范围内的维修由开发建设单位承担。第十七条超出保修期限和保修范围的物业共用部位、共用设施设备等的维修、养护，按规定可以使用物业专项维修资金的，从物业专项维修资金中列支。第二十二条规定以下情况乙方不承担责任：2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因甲方或第三者故意、过失所致的损害等。第二十四条本合同期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止。第二十五条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为原合同的期限。 2019年8月30日，桐庐县世纪花城业主委员会向原告发出《解聘通知函》，告知在2019年12月31日终止与原告的物业管理服务聘用合同。 被告系桐庐县城南街道世纪花城3幢1001室房屋业主（小高层），房屋面积为96.78平方米，经原告书面催缴，被告未支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费96.78平方米×0.7元／平方米·月×84个月＝5690.66元和楼道灯费（即能耗费）每月1元×84个月＝84元，合计5774.66元。 庭审中，原告对被告主张的墙体渗水、电梯曾发生故障和2016年楼下失火的事实确认无异，本院予以认定，但原告认为对墙体渗水和电梯故障问题其当时已经进行维修，其已尽到责任。且对墙体渗水问题已于2012年予以减免物业费处理。 2012年11月4日，原告出具收到被告案涉房屋2012年1月1日至12月31日的物业费96.78×0.4×12＝464.6元和楼道灯费12元，合计476.6元的《收款收据》一份。 本院认为：原告要求被告缴纳物业服务费（含能耗费）5774元的主张符合法律规定，本院予以支持。对被告方提供的照片证据因没有具体的拍摄时间、地点和拍摄人，无法确认其真实性、合法性和关联性，且被告方主张赔偿损失和返还装修押金，与本案属于不同的法律关系，应当另行通过正当途径解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 被告欧阳利于本判决生效之日起十日内支付给原告桐庐县富春物业管理有限公司的物业服务费（含能耗费）5774元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告欧阳利负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；原告桐庐县富春物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审 判 员  陆如有 二〇二〇年十二月二十二日 代理书记员  庐 茜 附相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 8-