宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初4198号 原告：张某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某，宁夏巨梦律师事务所律师。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司。 法定代表人：金某。 委托诉讼代理人：路某。 原告张某诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、被告的委托诉讼代理人路某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款280304元，并支付利息损失115009元（以购房款280304元为基数，参照年利率6%的标准，计算自2014年1月2日起至全部还清之日止，现暂计算至2020年11月2日，即280304X6%÷365X2496天），以上合计395313元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：双方于2013年8月21日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县房屋，房屋交付日期为2015年1月31日前，同时也约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告缴纳了部分购房款，又从案外人中国银行解放街支行贷款11万元。2014年1月2日案外人将贷款发放至被告名下。因涉案房屋至今不具备合同约定的交付使用条件，且经常停水停电无法居住。现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求法院判令支持原告的诉请。 庭审中原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款280304元，并支付利息损失96784元（以购房款280304元为基数，参照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.9%的标准，自2014年1月2日起算至全部还清之日止，现暂计算至2020年12月3日，即280304X4.9%÷365X2572天）；3.判令被告支付原告逾期交房违约金29880元（标准为日万分之0.5自2015年2月1日起算至2020年12月3日即280304元X0.00005X2132天），以上合计406968元；4.本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、双方签订的《银川市商品房买卖合同》不应当被解除。1.2015年5月12日，被告向原告交付了涉案商品房。按照合同约定原告在2015年3月1日起取得解除权，在取得解除权后须受《合同法》第九十五条解除权消灭的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的限制。原告以延期交房为由的解除权应当在2016年3月1日前行使，现原告解除权已经消灭，其不能再以延期交房为由解除合同；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但《城市房地产开发经营管理条例》在2018年和2019年进行了两次修改，已将原第三十三条规定修改为“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款”。因此，依据该司法解释解除合同的依据也显然不足。就算可以依据该解释，也应当受《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定适用诉讼时效的限制。依据该解释解除合同显然已过诉讼时效；3.涉案商品房已经原告使用多年，其已经实现了合同的主要目的，如该合同被解除必将对银川市商品房市场造成极其严重的不利影响。二、原告诉请退还购房款、利息损失没有事实依据。综上所述，合同在不应当被解除的条件下，原告只能按照合同约定的违约责任条款要求被告承担相应的违约责任。且原告该项诉讼请求明显和第三项诉请冲突。三、原告诉请的逾期交房违约金，按照合同约定及交房的事实，也应当计算至2015年5月12日即原告实际取得房屋为止。 原告围绕诉讼请求向法庭提交了：一、《银川市商品房买卖合同》、购房发票各一份，证明双方于2013年8月21日签订合同，对房屋的价款、交付日期、交房条件、逾期交房的违约责任做了明确约定及原告已付清全部房款280304元的事实；二、《个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、永宁县预售商品房抵押登记备案证明、贷款还清申请解除抵押函各一份，证明原告于2014年1月2日向案外人贷款11万某至被告名下购买涉案房屋，2017年4月27日原告将贷款还清，涉案房屋贷款时进行了抵押登记的事实；三、永建函（2015-84、85号）永宁县住房和城乡建设局函、永宁县人民政府专题会议纪要各二份（复印件），证明被告将未取得竣工验收备案手续的涉案房屋交付给原告，包括原告在内的涉案小区业主多次到政府相关部门主张权利的事实；四、解除合同通知书、EMS快递查询单各一份，证明至今涉案房屋不具备合同约定的交付条件也不具备法律规定的交付使用条件，原告于2020年11月17日向被告发出解除合同通知书，要求被告三日内退还已付购房款的事实；五、永宁县人民法院（2016）宁0121民初2718号民事判决书、银川市中级人民法院（2020）宁010民终3146号民事判决书各一份（打印件），证明在同类案件中，经人民法院审理认为因涉案小区房屋至今不具备交付条件，按双方所签合同的约定，买受人有权解除合同的事实。经法庭质证，被告对证据一的三性没有异议，对证明目的有异议，认为原告的解除权已经消失；对证据二的关联性和证明目的有异议，认为原告不能以贷款计算损失；对证据三的关联性和证明目的有异议，认为违约责任不应当全部由被告承担；对证据四不予认可，认为在2015年5月12日交房时原告没有提出异议；对证据五的三性没有异议，但不认可法院的判法，已向高院提出再审。被告围绕抗辩主张提交了：一、（2016）宁民初14号宁夏高级人民法院民事判决书一份（复印件），证明涉案小区的延期交房及延期办证不能完全归责于被告的事实；二、（2015）宁民提字第33号宁夏高级人民法院民事判决书一份（打印件），证明宁夏高院在2015年曾向永宁县住房和城乡建设局调取该局于2015年10月10日下发的通知，并就永宁县实施“新建住宅交付使用证制度”进行了调查，确认在2015年10月10日前永宁县确未实施新建住宅使用证制度。涉案房屋在交付时，客观上根本不可能向买受人提供《新建住宅使用证》。原告以被告未按约交付房屋或交付房屋不符合合同约定为由解除合同及要求被告承担延期交房违约金缺乏依据的事实；三、《建设工程竣工验收报告》一份（复印件），证明涉案房屋在2015年5月14日竣工，2019年7月15日经过了验收，结论为“符合国家质量保证，同意使用”，房屋质量符合国家质量标准，符合交付使用条件，完全能够满足原告的使用要求，能够实现商品房买卖合同的合同目的。经法庭质证原告对证据一的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，根据合同相对性原则，被告应承担相应责任；对证据二的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，即使永宁县没有新建住宅交付使用证制度，起码也应具备竣工验收备案表，但至今被告仍未取得竣工验收备案表；对证据三的真实性、合法性没有异议，但房屋应经政府相关部门组织验收取得竣工验收备案表，而该报告是被告自行组织相关单位做的初步验收，不具有对外的法律效力。本院审查认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，故予以采信。被告提交的证据与本案有一定的关联性，但不能证明被告不承担责任和涉案房屋符合合同约定的交付条件的事实。根据认定的证据，本院查明如下事实：2013年8月21日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县房屋，建筑面积49.05平方米，房屋总价277588元，付款方式为当日首付167588元，其余110000元办理银行按揭贷款支付。第九条约定交房期限2015年1月31日前，住宅交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》；第十条（2）约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60日内退还全部房款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的自约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；第十二条约定交接时所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十七条（一）约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款X%向买受人支付违约金。2.买受人不退房合同继续履行，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告支付了首付款167588元，2014年1月2日原告在中国银行解放街支行贷款11万某清了购房款。2015年5月12日原告补交了房屋实测面积的差额后，被告给原告出具了280304元的不动产统一发票，并向原告交付了房屋钥匙。2015年9月21日、10月28日永宁县住房和城乡建设局向被告致函，对其开发的蓝山俊园A、B座项目未组织竣工验收而擅自交付使用，要求尽快完成各项工程内容，组织相关单位进行竣工验收，完善备案手续。蓝山俊园小区业主因停水、停电、物业管理等问题多次到相关部门上访，为此，永宁县人民政府召开专题会议进行了研究，形成了会议纪要。2020年11月17日原告以房屋没有竣工验收，不具备法律规定的交付使用条件，合法权益无法保障为由，通知被告解除合同，要求被告收到通知三日内退还购房款，并以快件邮递给被告。被告收到后没有退款，原告遂提起诉讼。 另查明，宁夏高级法院在审理（2015）宁民提字第33号李嘉宁与宁夏鑫荣房地产公司商品房销售合同纠纷再审一案中，判决书认定2015年10月10日前永宁县未实施新建住宅交付使用证制度。 本院作出的（2016）宁0121民初2718号及（2020）宁0121民初1477号民事判决书，均判决解除了原告与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的购买蓝山俊园小区房屋的《银川市商品房买卖合同》，并由被告退还原告交纳的购房款。（2020）宁0121民初1477号民事判决书，被告不服提起上诉，被（2020）宁01民终3146号银川市中级人民法院的民事判决书，判决维持。 目前，涉案的蓝山俊园B座住宅楼工程，被告已组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行竣工验收，准备通过政府相关部门的审核备案。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》不违反法律规定，系有效合同，各方应遵照执行。原告向被告全额支付了购房款，但被告不能按合同约定的时间向原告交付房屋、办理权属证，其行为构成违约。被告应当承担逾期交房的违约责任。虽然永宁县在2015年10月10日之前没有实施新建住宅交付使用证制度，但是，被告于2015年5月12日向原告交付房屋钥匙时，并没有取得涉案小区工程竣工验收备案手续，且至今仍然没有取得，不能视为被告已经履行了交付房屋的义务。被告仍应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告支付以购房款280304元为基数，按日万分之0.5计算自2015年2月1日计算至2020年12月3日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告接收房屋钥匙时，已经超过了合同约定的被告交房期限，且超过了合同约定和法律规定的原告可以要求解除合同的期限，原告仍然接收了房屋，并没有提出解除合同。现在原告要求解除合同，该权利已经消灭，本院不予支持。原告要求退还购房款并支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。本院作出的解除另二案原告与被告签订的购买蓝山俊园小区房屋《银川市商品房买卖合同》的判决书，因案情不同，故不予同判。被告辩称房屋已经验收，逾期交房违约金应算至原告接收房屋之日的主张，与本院查明的案件事实不符，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张某支付逾期交房违约金29880元（自2015年2月1日至2020年12月3日280304元×0.00005×2132天）； 二、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7406元，减半收取计3703元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担274元，由原告负担3429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  江新科 二〇二〇年十二月十五日 书记员  丁永侠 附：本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。