上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31917号原告：田启坤，男，1990年6月2日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曾令娟，上海君澜律师事务所律师。被告：陈华强，男，1991年10月25日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：周霞，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：万小珊，上海德禾翰通律师事务所律师。原告田启坤与被告陈华强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序,由审判员顾建新独任审理。本院于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告田启坤的委托诉讼代理人曾令娟，被告陈华强及其委托诉讼代理人杨俊到庭参加诉讼；2020年12月17日本院再次公开开庭审理，原告田启坤的委托诉讼代理人曾令娟到庭参加诉讼，被告陈华强撤销对诉讼代理人杨俊的委托，由委托诉讼代理人周霞、万小珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田启坤向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2020年5月8日签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金24,427元；3、判令被告返还原告押金27,480元；4、判令被告赔偿原告设备及其他损失共计23,160元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2020年5月8日签订了《房屋租赁合同》,约定由被告将位于闵行区宝秀路XXX号的部分柜台分租给原告,租金为9,160元每月,付三押三。合同签订后,原告按约支付了三个月租金及押金,并于2020年5月20日开业,但开业仅三日后,被告称生意不好,并告知原告其会将门店整体转租,2020年6月1日门店关张,目前该店已被被告转租给了他人经营。原告多次向被告讨要剩余租金及押金,被告一直以各种理由推诿不予退还。现原告为了维护自己的合法权益,只得向法院提起诉讼,望法院在查明事实的基础上,支持原告的上述诉讼请求。被告陈华强辩称，门店一直都是在经营的，直至8月6日被告从大房东处退租。其也没有让原告不经营，是原告自行搬走的。对于转租都是双方协商好由被告张贴的，原告对此事知情。本院经审理认定事实如下：2020年5月8日由原告作为承租方(合同乙方)、被告作为出租方(合同甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条房屋基本情况：甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于上海市闵行区宝秀路**；第二条房屋用途：该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外,乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限：租赁期限自2020年5月8日至2022年5月7日止。第四条租金：该房屋月租金为9,160元整。租赁期间,如遇到国家有关政策调整,则按新政策规定调整租金标准;除此之外,出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式：乙方按付三押三支付租金给甲方。第六条交付房屋期限：甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方。第七条甲方对房屋产权的承诺：甲方保证拥有房屋产权,在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。第八条维修养护责任：房屋交付前由甲方对房屋安全隐患进行排除,对水电进行维护修理。正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修费用由乙承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间,防火安全,门前三包,综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第九条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付：1.水费;2.电费;第十条房屋押金：甲、乙双方自本合同签订之日起,由乙方支付甲方三个月房租作为押金。第十一条租赁期满：1、租赁期满后,如乙方要求继续租赁,甲方则优先同意继续租赁；2、租赁期满后,如甲方未明确表示不续租的,则视为同意乙方继续承租;第十二条因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。第十三条本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。第十四条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十六条本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方可向人民法院起诉。第十七条本合同自甲、乙双方签字之日起生效,一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。上述合同签订后，原告支付给被告押金以及三个月租金55,000元，庭审中被告对于收到上述55,000元不持异议。另查明，庭审中原告确认其于2020年5月20日开张营业，在涉案商铺内经营一个月后即2020年6月20日搬离，故同意支付一个月租金9,160元，但表示其在6月4日已经将涉案商铺的钥匙交还给被告方。被告表示其在2020年6月15至20号左右知道原告搬离，但原告具体搬离时间不清楚。原告租赁系争房屋柜台后，为开店投入设备及安装成本41,160元，6月初以18,000元价格将上述设备转卖。针对以上事实及诉请，原告田启坤向本院提供了如下证据：证据1、《房屋租赁合同》，证明原、被告权利义务，租金为每月9,160元。证据2、收条，证明原告已按合同约定将付三押三的租金及押金支付给了被告。证据3、聊天记录截图及照片，证明在营业数天后，被告关张，原告也无法再继续营业，现门面已由被告转给他人使用。证据4、购销协议、安装清单及付款记录，证明原告租好柜台后特地购买了设备并安装，设备费用为35,000元，安装费用为6,160元。证据5、聊天记录及转账记录，证明因被告关张，原告无法继续经营，只得将设备以18,000元低价卖出，损失较大。被告陈华强对原告田启坤所提供的证据经质证后认为：证据1、《房屋租赁合同》没有异议。证据2、收条无异议，载明的55,000元钱款收到。证据3、聊天记录及照片真实性无异议，当时他们原告问被告还做不做，被告表示你们可以做。证据4、购销协议、安装清单及付款记录其不清楚原告自行购买的事实及价格。证据5、聊天记录截图及转账记录不认可，不是跟被告聊天，也不是给被告转账。被告陈华强针对其上述辩称，向本院提供证据水电费收据，证明被告缴纳了2020年6、7、8月份水电费，店铺实际经营时间一直持续到8月份。原告田启坤针对被告所提供证据经质证后认为：对水电费缴纳收据真实性无法认可，且与本案无关，大房东是谁原告并不知道，与其无关。原告水电费、房租都是交给被告的，也并不能证明原告违约。本院结合原告田启坤、被告陈华强对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原、被告所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制规定，合同当属有效，原、被告均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按照租赁合同约定支付了相应的租金及押金，但原告仅实际使用租赁商铺一个月，在此期间原告也与被告及其他店内柜台租户共同协商，由被告贴出了转租广告，同时原告也很快将经营所用器材转售止损，并且原、被告在此期间也均不在系争商铺内继续经营，可以认为双方达成了解约合意，被告与此同时也一直在与大房东协商退租事宜，直至8月6日退租。据此，原、被告在涉案商铺继续履行租赁合同不再具有可能性，同时考虑到原、被告均对涉案商铺失去了控制权，故双方所签订之租赁合同理应予以解除，故本院确认双方所签订的租赁合同于2020年6月20日解除。依据原告庭审确认的事实结合被告方陈述，原告实际使用租赁商铺的期限为一个月，故对应的租金理应支付给被告，而原告实际支付给被告三个月租金，故在租赁合同解除的前提下，被告理应退还剩余两个月的租金18,320元，本院对该项诉请予以部分支持。上述租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故基于此，本院认为原告有权要求被告返还相应的房屋租赁押金27,480元，对该项诉请予以支持。针对原告诉请的设备损失，双方合意解除合同，商业经营之风险理应自理，原告也已将设备自行处理挽回部分损失，剩余设备投入作为成本应由原告方自行承担，故本院对该项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告田启坤与被告陈华强于2020年5月8日所签订的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；二、被告陈华强于本判决生效之日起十日内返还原告田启坤租金18,320元；三、被告陈华强于本判决生效之日起十日内返还原告田启坤押金27,480元。四、驳回原告田启坤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计838.34元，由原告田启坤负担326.95元，被告陈华强负担511.39元，。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾建新二〇二〇年十二月十八日法官助理 杨 程书 记 员 杨 程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。