文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初8258号原告：马小玲，女，汉族，1978年9月25日生，住重庆市巴**。委托代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。委托代理人：杨巍，重庆索通律师事务所律师。被告：联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道**附**，统一社会信用代码915001076814852681。法定代表人：葛明，该公司董事长。委托代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。委托代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。原告马小玲诉被告联发集团重庆房地产开发有限公司(以下简称联发公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员邓均担任审判长，与人民陪审员刘卫平、周欣组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文忻，被告的委托代理人邱仕洁、梁成平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马小玲向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金18459元；2、判令被告支付原告房屋价值损失195000元。事实及理由：原、被告于2017年12月5日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区盛龙路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1318506元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告逾期向原告交付房屋，构成违约，应当承担逾期交房违约金。此外，被告隐瞒案涉房屋紧靠交通主干道的重大不利情况，违反了合同的披露义务。被告在销售现场宣传的“私家庭院、、地下室及屋顶花园”对原告购买房屋的意愿及房屋价格有重大影响该宣传内容应当作为房屋买卖合同的一部分，但被告违反其承诺内容，导致案涉房屋的使用功能及使用面积缺失，造成原告房屋价值损失。同时，案涉房屋所在项目现有公共区域、配套设施存在问题，与被告前期宣传存在重大差异，原告在二次交易房屋时的可期待利益也将遭受明显损失。故被告应当向原告赔偿相应的房屋价值损失，包括房屋使用价值的损失、原告合同目的无法实现的损失及房屋交易价值损失，原告酌情主张按照总成交金额的15%计算损失。被告联发公司辩称，首先，被告于2019年7月8日向原告邮寄了接房通知，要求原告于2019年7月24日接房，故被告应承担自2019年7月1日起至2019年7月24日期间的逾期交房违约金，认可按照已付房款为基数，按日万分之五计算违约金，违约金金额应为15822.07元；其次，原告所称的私家庭院、、地下室及屋顶花园不属于案涉合同及补充协议约定的内容对双方不产生约束力，双方在签订合同时已经明确将宣传信息排除在外；再次，案涉房屋周边道路属于红线范围之外，且被告的项目沙盘中已有体现，被告在销售房屋时也就相关不利因素进行了公示，不存在原告所称的隐瞒重大不利情况的行为；最后，原告主张的房屋二次交易价值损失没有事实及法律依据。原告与被告签订房屋买卖合同的目的是购买并使用案涉房屋，并未明确是通过转售赚取差价，原告主张的二次交易可期待利益存在极大不确定性，被告无法预见也不能预见转售的差价数额。综上，原告主张被告赔偿房屋价值损失无事实及法律依据，请求驳回，被告仅应支付原告逾期交房违约金15822.07元。经审理查明，2017年12月5日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区盛龙路X号X幢X单元X-X号房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积113.06平方米，其中套内建筑面积97.23平方米；总成交金额1318506元，2017年12月5日付清首付款718506元，剩余房款600000元直接由银行支付；属预售商品房，甲方应当在2019年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋交付乙方使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，每日按照已付房款万分之五向乙方支付违约金，并于实际交付之日起30日内向乙方支付。原、被告双方于同日签订《合同补充协议》，载明：乙方确认，在与甲方签订本合同前，已经实地对该小区的地理位置、周边环境状况等作了了解，并对合同标的物有相当的认识和判断，乙方基于自身独立的认识和判断签订本合同；乙方在签订合同时已知悉所购买物业以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，对此物业无任何异议，签订《重庆市商品房买卖合同》后不应以交付使用与销售介绍及合同不一致为由向甲方主张索赔；甲乙双方在签署合同及本补充协议前，甲方已向乙方明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购贷款政策及实施细则等依法应向乙方出示的全部规定，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》以及《重庆市商品房买卖合同》示范文本(含所有附件及本补充协议)、《前期物业合同》、《临时管理规约》等，且在售楼处公示项目红线内外情况说明看板；乙方声明在签订合同及补充协议前，已认真阅读了合同及附件、本补充协议等全部内容，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，乙方明确理解全部合同条款的含义；乙方确认对于合同订立以及对所购商品房价格有重大影响的因素已充分知悉且无异议；双方确认：合同及本补充协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理加重乙方责任、排除乙方权利内容的情况，双方应予遵守，乙方承诺不得以此为由对合同及本补充协议提出异议或要求解除合同及本补充协议书或宣告合同及本补充协议书的条款无效；第十二条关于广告宣传等的补充约定第1款约定：甲方与乙方的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入合同、附件及补充协议之中的，对甲方均无约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求。上述合同及补充协议签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，原、被告对已付购房款1318506元无异议。2019年6月26日，联发公司发出《延期交房公告》，载明：由我司开发建设的“联发·龙洲湾1号”一期B组团项目，因现场环境原因导致原定交房时间延期，我司将根据《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》关于逾期交房的相关规定承担违约责任。2019年7月24日，被告通知原告接房，双方确认逾期交房违约金的计算期间为2019年7月1日至2019年7月24日，共计24天。2020年1月20日，重庆市巴南区市场监督管理局作出《关于对联发业主投诉举报的回复》，载明联发公司为了促销B、D组团“联发江山墅”，在销售期间先后印刷了户型宣传折页、发布了桁架广告、利用微信公众号进行宣传推介，发布了“拥有私家庭院、、地下室及屋顶花园”、“地下室54米，一层变两层”、“7.2米大阳台”等内容广告，广告宣传与事实不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款之规定，根据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，本局责令联发公司在相应范围内消除影响，并处罚30万元。审理中，原告向法庭举示销售现场沙盘照片以及项目现场照片，拟证明销售现场沙盘显示临近原告房屋的道路为内部道路，且不对外贯通，而实际道路为市政公共道路，连接交通主干道，且案涉房屋所在项目主要道路缺少无障碍通道，不符合建筑设计规范，在公共绿地设置排烟管道，造成项目整体价值贬损。被告对照片的真实性认可，但认为被告在销售房屋时通过不利因素公告牌及沙盘已经将原告所购房屋旁边存在公路的事实告知了原告，原告清楚该情况，而照片无法证明原告所称项目主要道路缺少无障碍通道且不符合建筑设计规范。为此，被告向法庭举示了合同公示栏照片、不利因素公告牌照片、售楼部沙盘照片、户型模型照片，拟证明被告将合同及补充协议在售楼部进行了公示，案涉房屋紧靠交通道路的情况在不利因素公告牌及沙盘模型中均有体现，被告不存在隐瞒的情况。原告认为其在销售现场未看到上述公示内容。原告认为被告在前期宣传过程中对项目及房屋的承诺是明确具体的，对原告购买意向及交易价格有重大影响，应视为合同的一部分，被告无法履行该部分承诺构成违约。被告所称补充协议关于广告宣传的约定属于格式条款，是对被告交付房屋的主要义务的免除，同时也没有采用合理的方式向原告说明，属于无效条款。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《延期交房公告》、《关于对联发业主投诉举报的回复》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方在自愿基础上的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、行使权利。根据合同约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付房屋，现原、被告均确认实际交付时间为2019年7月24日，故被告应当承担逾期交房的违约责任，被告应当支付原告逾期交房违约金15822.07元(1318506元×0.0005×24天)。原告以被告在销售房屋时存在违约行为为由主张房屋价值损失，应当对被告存在原告所称违约行为以及原告因该违约行为造成的损失承担证明责任。原告主张被告的违约行为包括未按宣传广告承诺的内容交付房屋、隐瞒案涉房屋紧邻交通主干道的不利情况、项目主要道路缺少无障碍通道、公告绿地设置排烟管道，本院作如下评述：首先，关于被告所作宣传广告是否应视为合同内容的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该规定针对的是未载入商品房买卖合同的具体确定的说明和允诺，并不排斥当事人自行约定合同内容范围及表现形式并在合同中予以明确。本案中，双方在《合同补充协议》中明确约定原、被告之间的权利义务及责任均以合同及补充协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以合同及补充协议约定的内容为准，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入合同、附件及补充协议之中的，对被告均无约束力，原告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求。同时，原告在《合同补充协议》中确认在签订合同前，被告特别就补充协议中的免责或限制被告责任的条款作出特别提示，已提请原告特别注意。因此，虽然被告在销售房屋过程中对外发布的宣传广告存在虚假宣传的情形，但双方在《合同补充协议》中明确约定被告的广告宣传不构成合同内容，且被告对该条款向原告履行了提示注意义务，故原告主张被告的宣传属于合同内容，上述《合同补充协议》的条款为无效格式条款，被告未按宣传内容履行义务构成违约的意见，本院不予采信。其次，关于被告是否隐瞒案涉房屋紧邻交通主干道的重要信息的问题。原告在《合同补充协议》中确认在与被告签订合同前，已经实地对该小区的地理位置、周边环境状况等作了了解，并对合同标的物有相当的认识和判断，已知悉所购买物业以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况。被告举示的不利因素公告牌照片、售楼部沙盘照片能够证明向原告告知了案涉房屋的不利因素情况，原告主张被告隐瞒案涉房屋紧邻交通主干道的重大不利因素的意见，本院不予采信。再次，关于原告主张案涉房屋主要道路缺少无障碍通道，不符合建筑设计规范，且公共绿地设置排烟管道造成项目整体价值贬损的意见。因原告所述内容属于小区公共设施的范围，上述内容并未在原、被告的合同中进行约定，原告主张被告违约并无依据，本院不予采信。因原告无证据证明被告存在原告主张的违约行为，亦无证据证明原告因此造成的损失的具体金额，应当承担举证不能的不利后果。对原告要求被告向其赔偿房屋价值损失195000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告联发集团重庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起给付原告马小玲逾期交房违约金15822.07元；二、驳回原告马小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4502元，由原告马小玲承担4000元，由被告联发集团重庆房地产开发有限公司承担502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓 均人民陪审员  刘卫平人民陪审员  周 欣二〇二〇年十二月九日法官 助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷