湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1341号原告:彭媛，女，1989年4月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张琳，湖北今天律师事务所律师。被告:肖荣，女，1972年3月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市蔡甸区，被告:赵刚，男，1971年3月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告彭媛与被告肖荣、赵刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告肖荣在提交答辩状期间对管辖权提出异议，被告肖荣认为，依据原、被告双方签订《二手房居间买卖合同》中合同第十八条的约定，申请选择本案由武汉仲裁委员会仲裁。在本案审理过程中，被告肖荣坚持提出上述管辖权异议申请。2019年1月28日，本院以（2018）鄂0106民初9254号民事裁定书，裁定:驳回原告彭媛的起诉。彭媛不服，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。2019年7月16日湖北省武汉市中级人民法院以（2019）鄂01民辖终7664号民事裁定书，裁定:一、撤销武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初9254号民事裁定；二、本案指定武汉市武昌区人民法院审理。2020年8月26日，本院依法组成合议庭，本案公开开庭进行了审理。原告彭媛及委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。被告肖荣、被告赵刚无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭媛向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告之间签订的《二手房居间买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金230000元；3.被告向原告支付违约金244000元；4.判令被告承担本案诉讼费、诉前财产保全费、诉前财产保险服务费。事实与理由:原告与被告于2018年1月23日签订《二手房居间买卖合同》，约定原告购买被告名下位于武汉市武昌区中南路2-6号工行广场B、C栋C座18层G室、房产证号为武房权证市字第××号的房屋，成交价2440000元，购房定金230000元，2018年1月23日支付150000元，2018年1月26日前支付80000元，定金自动转为购房款。被告在收到购房定金80日内，配合原告办理房屋所有权过户手续，双方办理国有土地使用权过户手续当天，原告向被告支付购房款171万元，余款500000元在二手房贷款银行放款当日支付。原告依约向原告支付了定金，被告本应于2018年3月31日前履行房屋过户义务，但被告至今未按合同约定履行。2018年1月25日，被告上述所卖房屋被武汉市蔡甸区人民法院查封，本合同已无继续履行可能。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益特向贵院起诉，望判如所请。原告彭媛为支持主张，向本院提交如下证据：证据一、《二手房居间买卖合同》一份，拟证明，1.原、被告之间已就武房权证市字第××号房买卖及过户时间、交房时间、定金、购买金额、违约责任等约定明确;2.被告逾期过户及交房的事实。证据二、彭媛招商银行转账电子回单3张及收据2张。1、2018年1月23日原告彭媛已依约向被告肖荣通过银行转账两笔共计转款15万元;2、2018年1月26日原告彭媛向被告肖荣通过银行支付8万定金，拟证明，肖荣收到定金23万元的事实。3、2018年1月23日肖荣开具的收到彭媛人民币壹拾伍万元整（15万元），系购买定金。2018年1月26日肖荣开具的今收到彭媛购买位于中建广场C座18G的购房定金人民币捌万元整（8万元），系购买定金。证据三、武汉市不动产查封信息单2张，证明内容:1.2018年1月25日本案买卖房屋被蔡甸区人民法院查封，2019年11月18日本案买卖房屋系肖荣、赵刚共同所有位于武昌区中南路2-6号工行广场B、C栋C座18层G室(房产证号为武房权证市字第××号）房屋，被蔡甸区人民法院拍卖，已注销了该房屋的房屋所有权证。该事实是导致本案《二手房居间买卖合同》客观上已无法履行的事实。证据四、中国大地财产保险股份有限公司武汉中心支公司财产保险服务费发票、（2018）鄂0106财保936号民事裁定书、受理案件通知书、保全费发票、诉讼费发票，原告申请诉前财产保全，支付诉前保全费5000元，财产保险服务费4880元的事实；本案诉讼过程中，原告支付本案诉中所交的保全费2981.45元，诉讼费8410元，合计21271.45元应由被告承担的事实。被告肖荣、赵刚未到庭应诉并向本院提交证据，视为放弃答辩、举证、质证权利。上述双方当事人提供的证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对上列证据，依照法定程序，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小全面、客观地审核，独立进行判断。经审理，本院认定本案事实如下：2018年1月23日，彭媛（买方）与肖荣、赵刚（卖方）签订《二手房居间买卖合同》一份，合同约定概括如下：1.卖方所售房屋(以下简称该房屋)位于武汉市武昌区中南路2-6号工行广场B、C栋C座18层G室,该房屋所有权证证号为:武房权证市字第××号,建筑面积为119.3平方米。2.卖方保证对所售房屋享有完全处分权，且本次出售房屋已经获得其配偶、其他共有权人同意。卖方保证所售房屋符合上市转让条件、卖方所售房屋已设定抵押、未被司法机关查封，也未涉及任何经济纠纷和法律纠纷。若卖方陈述存在不实，则卖方需向买方赔偿由此给买方造成的全部经济损失。3、本合同生效当天，买方向卖方支付该房屋成交价为2440000元。4、本合同生效当天，买方向卖方支付购房定金230000元，卖方收到买方所付购房定金，不得再将该房屋转售他人。5、卖方收到购房定金后80日内，配合买方在武汉市或区的房产交易中心办理该的房屋所有权证的过户手续，买方取得该房屋交易的买卖登记收件单后的二手房贷款银行放款后当天，买方向卖方支付购房款50万元整，买方付款后，买方此前支付的购房定金直接冲抵购房款。6、买卖双方办理该房屋的国有土地使用权证过户手续后的当天，买方向卖方支付购房款171万元整。7、若卖方逾期配合买方办理房屋所有权证的过户手续或未能按约及时将所售房屋交付给买方，则卖方构成违约，每逾期一日卖方应以该房屋成交价款为基数，按照每日1%的标准向买方支付违约金。若卖方逾期配合买方办理过户手续连续超过30日、或者逾期交房连续超过30日、或者因卖方原因（例如卖方涉及纠纷导致所卖房屋被司法机关查封）导致该房屋无法办理过户手续，则卖方构成重大违约，买方有权选择单方面解除本合同并追究卖方违约责任，卖方需向买方支付相当于本合同总价款10%的违约金，且卖方需向买方赔偿由此给买方造成的全部经济损失。该《二手房居间买卖合同》签订后，2018年1月23日、1月26日，原告彭媛作为买方依约通过银行转账方式向卖方即本案被告肖荣共计转款23万元。2018年1月23日、1月26日，被告肖荣分别向原告彭媛出具《定金收条》二张，其中2018年1月23日《收条》内容如下“今收到彭媛人民币壹拾伍万元整（￥150000元）系购房定金。收款人肖荣，2018.元.23”。其中2018年1月26日《收条》内容如下“今收到彭媛购买中建广场C座18G的购房定金捌万元整（￥80000元）。收款人肖荣，2018.元.26”。此后，按本案案涉《二手房居间买卖合同》的约定，被告肖荣、赵刚未在2018年4月16日前履行本案案涉买卖房屋过户义务，经原告彭媛到武汉市不动产登记中心查询得知，被告肖荣、赵刚名下上述案涉所卖房屋即位于武汉市武昌区中南路2-6号工行广场B、C栋C座18层G室房屋已于2018年1月25日被武汉市蔡甸区人民法院查封。2018年5月22日，彭媛为维护其合法权益，向本院提起诉讼，诉请如前所述。本案争议焦点问题如下:关于原、被告在签订、履行本案案涉《二手房居间买卖合同》中被告肖荣、赵刚是否违约的问题。本院认为，2018年1月23日，原、被告签订的上述案涉《二手房居间买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该二手房屋买卖合同有效，各方当事人应按上述案涉二手房屋买卖合同的约定，各自完全履行的各项义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，转移标的物所有权的义务”的规定和现今二手房屋买卖合同交易的基本目的和交易习惯，二手房房屋买卖合同是一种典型的双务合同，卖房人与买房人互为给付，双方都享有一定的权利，又都负有相应的义务。卖房方负有交付二手房房屋并转移其所有权于买房人的义务，买房方也同时负有向卖方支付价款的义务。一方的义务也正是对方的权利。对于卖房人来说交易的基本目的是受领所卖二手房房屋对价价款，同时，卖房人应当按合同约定或者交易习惯向买房人交付买卖标的物(即房屋)和提取标的物单证以外的有关单证和资料(即房屋相关单证和协助买房人办理并提供所卖二手房房屋权属、登记变更、抵押等所需资料)。这也是卖房人的基本合同义务和从合同义务。本案买房人彭媛依约于2018年1月23日、26日向卖房人肖荣、赵刚支付了购房定金23万元，履行了上述《二手房居间买卖合同》中作为买房人应尽的合同义务。本案卖方肖荣、赵刚在本合同履行过程中，应按照本案上述《二手房居间买卖合同》中“卖方收到购房定金后80日内，配合买方在武汉市或区的房产交易中心办理该的房屋所有权证的过户手续，……”和“若卖方逾期配合买方办理过户手续连续超过30日、或者逾期交房连续超过30日、或者因卖方原因（例如卖方涉及纠纷导致所卖房屋被司法机关查封）导致该房屋无法办理过户手续，则卖方构成重大违约，买方有权选择单方面解除本合同并追究卖方违约责任，卖方需向买方支付相当于本合同总价款10%的违约金，且卖方需向买方赔偿由此给买方造成的全部经济损失”的约定，因本案卖房人肖荣、赵刚于2018年1月26日收到本案买方人彭媛支付的购房定金23万元后80日(2018年4月16日)内，没有配合买方彭媛在武汉市或区的房产交易中心办理本案案涉买卖房屋所有权证的过户手续。致使本案二手房买方即原告彭媛在约定期间无法办理完成本案案涉二手房过户登记等后续手续，且被告肖荣、赵刚隐瞒了上述案涉所卖二手房屋即位于武汉市武昌区中南路2-6号工行广场B、C栋C座18层G室房屋，已于2018年1月25日由武汉市蔡甸区人民法院查封的事实。本案卖房人肖荣、赵刚上述不履行合同的行为，己构成根本违约行为。故被告肖荣、赵刚理应承担相应的违约责任。本案案涉《二手房居间买卖合同》的解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定。本案中，被告肖荣、赵刚在合同约定的履行期限届满之前，未履行主要合同义务，在合同约定的限制解除期限内也未解除本案案涉房屋的限制情形，已构成根本违约。原告彭媛有权解除本案《二手房居间买卖合同》。故对原告彭媛要求解除原告与被告之间签订的《二手房居间买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、关于原告彭媛要求被告肖荣、赵刚支付违约金的数额问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和本案《二手房居间买卖合同》中“若卖方逾期配合买方办理过户手续连续超过30日、或者逾期交房连续超过30日、或者因卖方原因（例如卖方涉及纠纷导致所卖房屋被司法机关查封）导致该房屋无法办理过户手续，则卖方构成重大违约，买方有权选择单方面解除本合同并追究卖方违约责任，卖方需向买方支付相当于本合同总价款10%的违约金，且卖方需向买方赔偿由此给买方造成的全部经济损失”的约定，本案被告肖荣、赵刚在合同约定的履行期限届满之前，未履行主要合同义务，导致了本案案涉二手房买卖合同无法继续履行，应当承担合同约定的违约责任。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”、第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总数额不应高于违约造成的损失”规定之精神，可知违约赔偿的目的在于止损，由于被告肖荣、赵刚仅收取了原告购房定金23万元，且原告彭媛其诉讼主张中，既要求被告肖荣、赵刚返还购房定金23万元，同时又要求被告肖荣、赵刚支付违约金244000元。原告彭媛上述两项的诉讼请求，虽符合本案《二手房居间买卖合同》中“则卖方构成重大违约，买方有权选择单方面解除本合同并追究卖方违约责任，卖方需向买方支付相当于本合同总价款10%的违约金，且卖方需向买方赔偿由此给买方造成的全部经济损失”的约定，但过分高于违约造成的损失，故对于该项诉讼请求本院酌情部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十六条；最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除2018年1月23日原告彭媛与被告肖荣、赵刚签订的《二手房居间买卖合同》；二、被告肖荣、赵刚于本判决生效之日起十五日内向原告彭媛返还购房定金23万元;三、被告肖荣、赵刚于本判决生效之日起十五日内向原告彭媛支付违约金23万元。四、驳回原告彭媛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉前受理费8410元，诉前保全费5000元、诉讼保全费2981.45元、公告费560元，合计16951.45元，由被告肖荣、赵刚承担(此款原告已垫付，由被告肖荣、赵刚随同上述款项一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  阳 春人民陪审员  何红艳人民陪审员  杨小彬二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  熊建菊