广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30302号原告：肖世英，女，1968年11月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区,委托诉讼代理人：何荣新，广东君南律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰传阳，广东君南律师事务所实习人员。被告：陈慧仪，女，1968年8月4日出生，汉族，户籍地址广东省广州市海珠区,委托诉讼代理人：江健勋，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：吴剑锋，男，1989年3月4日出生，汉族,身份证住址广东省电白县，委托诉讼代理人：陈祝阶，广东安国律师事务所律师。第三人：丁红，女，1966年10月25日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区,第三人：潘谷英，女，1952年5月29日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区,委托诉讼代理人：江健勋，北京大成（广州）律师事务所律师。原告肖世英与被告陈慧仪、吴剑锋、第三人丁红、潘谷英共有纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖世英的委托诉讼代理人何荣新、兰传阳，被告陈慧仪及其与第三人潘谷英的委托诉讼代理人江健勋，被告吴剑锋的委托诉讼代理人陈祝阶到庭参加了诉讼，第三人丁红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖世英向本院提出诉讼请求：1、被告陈慧仪立即向原告支付2019年5月1日至2020年9月30日期间租金123277.2元及至实际清偿日止的利息（以123277.2元为基数，自2020年10月1日起按同期同类贷款市场报价利率的四倍计算）；2、被告吴剑锋自2020年10月1日起将案涉房屋月租金42000元中的17%迳行支付给原告；3、被告陈慧仪承担保全服务费700元；4、两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告与被告陈慧仪、第三人丁红和潘谷英四人，是位于广州市白云区*1642号101铺的产权人，四人为按份共有，原告占17%的份额。由于该房屋为四人按份共有，且陈慧仪在广州居住生活，故陈慧仪提出房屋由其代为出租，租赁税费由租客承担，陈慧仪收到房屋租金后，按照个人占有房屋的份额将各自应享有的租金转账支付给各产权人，原告表示同意。陈慧仪每月20日左右支付当月租金给原告，其依约支付了2019年4月30日之前的租金。自2019年5月1日起的租金，陈慧仪无正当理由拒不支付。根据两被告提供两人之间的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》以及吴剑锋向陈慧仪支付2019年5月1日至2020年9月30日期间租金的情况，经计算，陈慧仪收到的租金中应支付给原告的金额为123277.2元。陈慧仪无正当理由，拒不按照以往惯例于每月20日左右向原告付清原告应享有的17%的租金。对于陈慧仪擅自调低租金价格及签订补充协议的效力，以及该行为对原告造成的损失，原告保留另案起诉的权利。被告陈慧仪辩称：陈慧仪实际是代案外人陈文伟持有房屋份额，原告实际是代案外人彭可雯持有房屋份额。房产证登记在陈慧仪、肖世英、丁红、潘谷英四人名下，四人的产权份额比例为17:17:33:33。涉案商铺购买后，各产权人原本应当共同管理商铺，但由于彭可雯在香港，于是彭可雯就委托陈慧仪和陈文伟代为管理商铺，包括招商、出租、维修、备案和街道消防等工作。至于丁红、潘谷英在广州，他们参与管理，不需要委托代为管理。其后，陈慧仪把每月收到的商铺租金的17%转给了彭可雯或者肖世英，至2019年4月底为止。2019年5月起至2020年9月，涉案的1642号商铺及各方共同购买的另一1644号商铺的租金共计1799300元，该总租金对应的17%是305881元。但是，该租金在支付给彭可雯、肖世英之前，应当扣除有关金额，包括：（1）扣除彭可雯委托陈慧仪管理商铺的报酬263276元。因彭可雯委托陈慧仪代为管理商铺，根据合同法405条的规定，彭可雯应向陈慧仪支付报酬，但其一直没有支付，因此应当在彭可雯租金中扣除报酬。根据广东省高级人民法院发布的广东省人身损害赔偿计算标准中“租赁业”近五年的平均工资计算，应付报酬为8632元/月，该报酬由彭可雯、陈文伟各承担一半，从2015年9月至2020年9月共61个月，彭可雯应当支付的报酬为263276元，该金额应当在其应收租金中扣除。（2）扣除彭可雯收取的商铺保证金64770元。案涉商铺及1644商铺在2017年6月、7月出租给承租人后，两商铺的承租人分别按合同交纳了保证金162000元（1642号商铺）、219000元（1644号商铺），保证金合计381000元，陈慧仪收到这些保证金后，也按17%的比例即64770元转给了肖世英或彭可雯，但这些钱不是租金，是保证金，所以彭可雯应当转回给陈慧仪，该金额应当在应收租金中扣除。（3）扣除陈文伟在2020年8月20日转给肖世英的租金56747.14元。（4）扣除应由彭可雯或肖世英承担的商铺日常修理、材料等费用3000元/年，五年共计15000元。扣减上述款项后，肖世英或彭可雯尚应向陈慧仪、陈文伟支付93912.14元，实际上陈慧仪就不需要再支付租金给原告了，故原告的该项诉讼请求没有依据。被告吴剑锋辩称：我方无需支付租金给原告。至于从2020年10月开始的租金支付到具体哪个账号至今还没有明确，但是我方已经支付了从承租之日起到2020年9月份的租金。原告不承认补充协议的内容，不同意降低租金，但是其在诉讼请求中又以租金42000元的17%支付，这也就说明原告一方面不同意该补充协议，一方面又要求按照补充协议进行履行，存在矛盾。我方支付租金给陈慧仪是有合同依据的，双方在签订商铺租赁合同时，已经明确约定支付方式，并且一直是按照该方式进行支付。原告虽然陈述其没有签过商铺租赁合同以及没有签订过补充协议，但是从原告起诉的内容可以显示其对该合同的内容是予以追认的，也即表明双方约定支付的方式应当为直接支付到陈慧仪的账户而非原告的账户。如果我方直接将17%的租金支付给原告，势必会对我方造成一定的影响，其他的共有人后期也可能因为其内部存在争议的时候，各自要求我方各自支付相应的份额，这会给我方经营带来困难。商铺是作为一个整体，陈慧仪与被告所签订的补充协议降低租金的行为是经过了产权人超过2/3的份额，远高于原告的17%的份额。在补充协议没有经过撤销或者确认无效之前，我方有权将月租金直接支付到陈慧仪的账户上。本案的纠纷起因共有产权人内部矛盾引起的，与我方没有实际关联性，我方不应承担本案诉讼费、保全费及保全服务费。第三人丁红书面述称：我同意把商铺出租给现在的承租人，同意此前因疫情、市场环境等原因调减租金。第三人潘谷英述称：与陈慧仪意见一致。原告就1644号商铺起诉的另案原告的诉讼请求主张月租金是70730元，实际上双方已经将月租金降低为54000元，主要是疫情和市场经济的原因和影响。经审理查明，陈慧仪、肖世英、丁红、潘谷英是位于广州市白云区*1642号101铺的共有产权人，四人占有的产权份额依次为17/100、17/100、33/100、33/100，该房产于2015年8月14日办理产权登记。自2015年8月至2019年4月底期间，涉案商铺由陈慧仪实际管理，有出租给他人，每月租金由陈慧仪收取后，将其中的17%支付给肖世英。肖世英确认曾口头委托陈慧仪出租涉案商铺，但表示从未约定需向其支付管理涉案商铺的相应报酬，陈慧仪对此亦未能提供证据证实。陈慧仪确认在2019年4月30日前向肖世英支付的租金中未扣除过其所主张的管理涉案商铺的报酬。2017年6月7日，陈慧仪以其与肖世英、丁红、潘谷英四人（甲方）的名义共同与吴剑锋（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给吴剑锋，租赁期限为2017年7月28日至2020年7月31日，其中2017年7月28日至2017年8月6日为免租期，2017年8月7日至2017年8月31日期间的月租金为43200元，2017年9月1日至2018年7月31日期间的月租金为54000元，2018年8月1日至2019年7月31日期间的月租金为55080元，2019年8月1日至2020年7月31日期间的月租金为57834元；甲方账号：62×××71，开户行：工商银行广州市天河维多利支行，开户名：陈慧仪。租赁保证金162000元，须于签订合同当天缴付给甲方；租金不含租赁税费，租赁税费乙方每月只需负责支付800元。陈慧仪确认该合同甲方落款处肖世英的签名是其代签。上述合同签订后，吴剑锋依约交纳了租赁保证金162000元，实际承租涉案商铺至今。2019年6月26日，陈慧仪向吴剑锋发出《申请书的回复函》，同意调降月租金，自2019年7月1日起至2020年7月31日止，月租金调至￥50000元/月（实收）。2020年3月30日，陈慧仪以其与肖世英、丁红、潘谷英四人（甲方）的名义与吴剑锋（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定基于2020年出现新型冠状病毒疫情影响，双方同意延长租赁期限为2020年4月1日至2023年3月31日止，其中2020年2月1日至2020年2月29日期间免租，2020年3月1日至2020年3月31日期间租金减半为每月25000元，2020年4月1日至2021年3月31日期间的月租金为40000元，2021年4月1日至2023年3月31日期间的月租金为42000元。陈慧仪确认该合同甲方落款处肖世英的签名是其代签。诉讼中，陈慧仪与吴剑锋一致确认：自2019年5月、6月期间吴剑锋每月实际支付的租金为55080元，自2019年7月至2020年1月期间每月实际支付的租金为50000元，2020年2月因疫情原因免租，2020年3月实际支付的租金为25000元，自2020年4月至2020年9月期间每月实际支付的租金为40000元（不含税费800元、水费60元，其中最后支付的2020年9月份租金的时间为2020年9月6日）。上述2019年5月至2020年9月期间吴剑锋实际支付给陈慧仪的涉案商铺的租金总额为725160元。肖世英现要求陈慧仪支付该部分租金的17%即123277.2元。2020年8月20日，案外人陈文伟向肖世英转账支付56747.14元。陈慧仪称该部分款项中包含涉案商铺在2019年5月1日至2020年4月期间的部分租金24128.7元，陈文伟对此亦出具《情况说明》予以确认。陈慧仪确认收到涉案商铺在2019年5月1日至2020年9月30日期间的租金后，有按产权比例向第三人丁红、潘谷英支付该期间的租金，但除陈文伟支付给肖世英的上述款项外，未再向肖世英支付过涉案商铺的租金分成。陈慧仪另表示其主张扣减的日常修理、材料等费用15000元的数额是酌定的，因丁红、潘谷英也有参与日常管理，故未要求其二人分担该部分费用。陈慧仪亦未能提供证据证实其在所主张的相关费用实际发生前后，曾告知肖世英、丁红或潘谷英，并要求三人分担该部分费用。肖世英表示陈慧仪之前一般在每月20日前向其支付应分得的上个月的租金。陈慧仪确认一般是收到租金后就向肖世英支付上个月其应分得的租金。另，本案诉讼中，肖世英向本院申请财产保全，浙商财产保险股份有限公司深圳分公司为该申请提供保单保函，肖世英为此支付诉讼财产保全责任保险费700元。以上事实，有房产证、《商铺租赁合同》、《申请书的回复函》、《商铺租赁合同补充协议》、微信聊天记录、银行付款凭证、保单保函、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为共有纠纷。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于欠付的租金。原告肖世英作为涉案商铺的按份共有人，对该房产按照其份额享有所有权，并有权按照其房产份额分得相应的租金收益。陈慧仪在实际收取涉案商铺的全部租金后，应按照肖世英享有房产份额比例即17%的比例将相应租金款项支付给肖世英。陈慧仪确认其已实际收取涉案商铺自2019年5月至2020年9月期间的租金725160元，肖世英可分得其中的17%为123277.2元。陈文伟于2020年8月20日曾转账支付给肖世英56747.14元，其在出具的《情况说明》中确认其中的24128.7元为涉案商铺在上述期间的租金，则该24128.7元款项应相应扣减，扣减后陈慧仪尚应向肖世英支付租金99148.5元。涉案商铺的现租赁合同是以包括肖世英在内的四名共有产权人的名义共同对外签订，则租赁保证金本就应为四名共有产权人共有，陈慧仪要求在应付租金中扣减保证金款项的抗辩意见于法无据，本院对此不予支持。陈慧仪并未提供证据证实双方有关于管理报酬的约定，双方在2019年4月之前的租金实际分配及支付习惯也无此做法，陈慧仪所称的日常修理、材料等费用也无充分证据证实，故其要求在应付租金中扣减该部分费用的抗辩意见本院亦不予支持。二、关于利息。陈慧仪在2020年9月7日前已收到上述租金款项，却未及时将肖世英应分得的租金支付给肖世英，现肖世英要求其赔偿自2020年10月1日起直至所欠租金实际付清之日止的资金占用利息损失符合法律规定，本院对此予以支持。双方未提供证据证实曾就该利息损失的计算标准作出过明确约定，本院酌定利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、关于2020年10月1日后的租金迳付事宜。本案为四名共有产权人内部关于共有房产产生的租金收益的分配纠纷，肖世英要求吴剑锋向其迳付2020年10月1日之后每月租金中17%，实际是其和其他共有人共同作为出租方与作为承租人的吴剑锋之间的租赁合同关系，与本案所涉法律关系不同，且此后的租金及租赁合同履行情况尚未发生，存在不确定性，不宜在本案中一并处理，故本院在本案中对肖世英的该部分诉请不予处理。肖世英可依法另行主张权利。四、关于财产保全服务费。肖世英未能提供证据证实其就该费用的承担事宜与陈慧仪作出过明确约定，现其要求陈慧仪承担该费用无事实与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告陈慧仪向原告肖世英支付2019年5月1日至2020年9月30日期间的租金99148.5元；二、自本判决生效之日起三日内，被告陈慧仪向原告肖世英支付利息（利息以99148.5元为基数，自2020年10月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述租金实际付清之日止）；三、驳回原告肖世英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1389.5元，由原告肖世英负担278.3元，被告陈慧仪负担1111.2元；财产保全费1367元，由原告肖世英负担567元，被告陈慧仪负担800元。被告陈慧仪负担的上述受理费、财产保全费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二〇年十二月二十二日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯