湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初4379号原告邹传保，男，1969年9月9日出生，住随州市曾都区。委托诉讼代理人张军仁，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为调解、和解；代签、代领法律文书、代为申请执行。委托诉讼代理人窦德安，系原告邹传保的投资合伙人。代理权限同上。被告湖北顺泰商贸有限公司，住所地：随州市经济技术开发区望城岗村九组。法定代表人李传宗，公司总经理。委托诉讼代理人袁太友，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理，即代为出庭诉讼，代收法律文书等。原告邹传保与被告湖北顺泰商贸有限公司（以下简称顺泰商贸公司）土地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孙晓明独任审理，公开开庭进行了审理。原告邹传保的委托诉讼代理人张军仁、窦德安，被告顺泰商贸公司的法定代表人李传宗及其委托诉讼代理人袁太友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹传保诉称，2017年10月9日，经原、被告协商，被告同意将其公司位于随州市××岗村××组的顺泰物流中心的土地及其地上附属物一并转让给原告。原告同意受让。双方协商转让价格为1700万元。并于当日签订了《不动产转让协议》。协议约定了转让土地及地上附属物设施的位置、面积、转让价格等。协议还约定了双方同意按土地收储招拍挂作为不动产转让的最终方式。协议签订后双方共同组织进行招拍挂手续，且被告必须确保原告按总地价1700万元摘牌，若超出约定总价款，由被告负责解决或承担。协议签订之日，原告应付1200万元作为预付款，被告确保原告在2017年12月底前摘牌，余款500万元待被告将土地性质进行招拍挂变更为商住土地后，原告摘牌并在第二笔出让金返还后一并结清。若被告不能在协议约定的时间内由原告摘牌或者挂牌不成，或若被告违背本协议的约定视为被告违约，被告应在双方约定的时间内（即原告于2017年12月底前摘牌后10日内）返还原告的预付款1200万元，且被告应承担日千分之一的违约金。原告于2017年10月10日通过个人账户分两笔向被告的基本账户转入1200万元转让款。2017年11月8日原告又向被告的基本账户转款100万元。原告按协议约定超额100万元履行了付款义务。被告在收到款后，却迟迟不能按协议约定办理涉案土地的招拍挂手续，也未能确保原告于2017年12月底前摘牌，严重违反了《协议》约定，构成违约，至今已超过3年之久，经原告多次催要，被告于2020年9月7日返还原告200万元，尚欠原告1100万元转让款及应支付的利息和违约金，导致原告的合法权益严重受损。因原告不能实现合同的目的，为此，请求：1、依法解除原、被告于2017年10月9日签订的《不动产转让协议》；2、判令被告立即返还原告支付的土地转让费1100万元及资金占用利息（按月息2%计算标准，以1200万元为基数，自2017年10月10日起计算至2017年11月8日止；以1300万元为基数自2017年11月9日起至2020年9月7日止；以1100万元为基数，自2020年9月8日起计算至付清之日止）；3、判令被告按《不动产转让协议》约定的日千分之一标准向原告支付违约金；4、本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。被告顺泰商贸公司辩称，一、被告与原告签订的《不动产转让协议》没有对转让款利息进行任何约定，而且本案是不动产转让合同关系，不是借贷合同关系，不适用民间借贷关于逾期利息的规定，因此，原告诉请利息无事实和法律依据，该项诉请应予以驳回；二、《不动产转让协议》中涉及部分土地使用权属于农村集体土地，不属于被告所有，被告对该部分土地无转让权。被告与原告共同选择以招拍挂的方式作为不动产转让的最终方式，但在进行招拍挂程序之前，双方已经对招拍挂的范围、单价、总价款等实质性内容进行了约定并签订了《不动产转让协议》，该协议的主要条款违反了《招投标法》第四十三条的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（五）项之规定以及《民法典》第一百五十三条的规定，《不动产转让协议》应属于无效协议，协议中的违约金条款也应无效，原告请求被告支付违约金的诉请不应支持；三、根据《合同法》第五十八条和《民法典》第一百五十七条的规定，合同无效或被撤销后，被告同意返还原告已支付的转让款。经审理查明，2017年10月9日，顺泰商贸公司（甲方）与邹传保（乙方）就顺泰商贸公司物流中心土地及附属建筑物等相关资产处置事宜签订了《不动产转让协议》。协议约定：一、甲方欲将对外转让所属公司所在地的不动产位于随州××新区××岗××（交通大道××号）顺泰物流中心(1、门面房:571.4m2,其中397m2有证,174.4m2元证);2、仓储：5494.29m2无证(两层);3、地下室冷库:2018m2无证;4:住宅3814m2无证(24套);5、会议室:600m2无证(框架结构)6、土地13161m2(代征地2997m2,净地10164m2,其中7561m2有证)、7、供电、供水施设备;8、单栋卫生间:30m2无证;9、有不可移动设施及附属物;10、工业土地16亩。以上10项都是以实测为准及所涉土地的地上附属物等不动产,乙方自愿同意受让上述所有资产。二、经甲乙双方协商一致,上述“一”不动产转让价格为人民币壹仟柒佰万元整。折为土地106.25万元/亩,具体以土地部门实测为准进行计算总款,除土地契税外,其它一切费用均由甲方承担。三、甲乙双方同意按土地收储招拍挂作为不动产转让的最终方式,签订此协议后,甲乙双方共同组织进行招拍挂手续。甲方负责容积率达2.8(商业不少于总建筑面积10%),商业40年和住宅70年的使用权年限,确保乙方正常摘牌。四、甲方须确保乙方按双方约定的总地价1700万元摘牌,若超出约定总价款项,甲方负责解决或承担。五、乙方以甲方名义(乙方自行成立新公司或乙方自然人)进行摘牌,摘牌后,土地以乙方新成立公司办理土地使用证。摘牌当日起十天内甲方须将土地、地上附属物等及前述“一”10项不动产移交乙方,若有经济和法律纠纷,均由甲方协调解决,并承担一切经济和法律等责任,在不影响乙方开发建设情况下,甲方需租现有物产,另行签订租赁协议。六、土地和不动产出让金支付和周转,乙方组织资金支付周转，第一笔土地不动产出让保证金支付后,甲方须负责在摘牌后,十天内返还给乙方，作为第二笔土地和不动产出让资金支付到市财政后,甲方须在支付之日起三十天内返还给乙方,并结清甲乙双方约定地价总款和超出的出让资金，若逾期从第三十一天起开始按日千分之一计算违约金,由甲方支付乙方,至结清为止。七、本协议签订之日,乙方应付甲方壹仟贰佰万元作为预付款,甲方确保乙方在2017年12月底前挂牌,余款伍佰万元待甲方将所属土地性质进行招、拍、挂变更为商住土地后,乙方摘牌后在第二笔出让金返还后一并结清余款,多余部分出让金在结清后第二天全部返还给乙方。八、乙方通过招拍挂形式取得甲方商住土地后,甲乙双方约定时间内,若乙方不付清余款视为乙方违约,甲方有权解除合同,乙方有义务返还甲方所出售给乙方的不动产,并承担预付款月息3分的违约金,甲方若不能按前述约定的时间内由乙方摘牌或摘牌不成,或若甲方违背前述甲乙双方约定视为甲方违约,甲方应在甲乙双方约定时间内返还乙方预付款壹仟贰佰万元,甲方应承担日千分之一的违约金。九、本合同未尽事宜,由甲乙双方另行协商,并签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同履行若发生争议,由甲乙双方友好协商解决，协商不成时,由该房屋所在地人民法院管辖依法解决。十一、本合同自双方签字之日起成立,物权转让协议签订之日起生效。甲方：顺泰商贸公司、法定代表人签字：李传宗。乙方：邹传保签字按手指印。2017年10月10日，原告邹传保通过工商银行随州滨湖支行分两次向顺泰商贸公司转款计1200万元（1000万元、200万元），同日，顺泰商贸公司向邹传保出具收据，收据载明：交款单位：邹传保，收款方式：转账，人民币壹仟贰佰万整￥12000000.00元，收款事由：购望城岗土地及地上建筑物预付款，顺泰商贸公司财务专用章。同年11月8日，邹传保又通过工商银行随州滨湖支行向顺泰商贸公司转款100万元，当日，顺泰商贸公司向邹传保出具收据。收据载明：交款单位：邹传保，收款方式：转账，人民币（大写）壹佰万整￥1000000.00元，收款事由：购望城岗土地款，顺泰商贸公司财务专用章。邹传保共向顺泰商贸公司支付购土地款1300万元，后因双方未能按协议中约定的共同组织进行的招拍挂手续，且超过了双方约定的2017年12月底的期限，原告向被告要求解除合同，返还其已支付的土地款，被告于2020年9月7日返还原告土地款200万元，尚欠1100万元。为此，原告于2020年10月30日诉至本院。另查明：一、随开国用（2007B）第01号土地使用权证上载明：土地使用权人：随州市顺泰商贸有限公司，坐落：随州市经济技术开发区望城岗村，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，使用权面积7561m2。房屋所有权载明：随州市房权证城区字第××号，房屋所有权人：湖北顺泰商贸有限公司，房屋坐落：随州市经济技术开发区望城岗村九组1-2幢1层号、3幢1层号、4-5幢1层号，规划用途：921.72m2厂房，77.76m2住宅，397.83m2住宅；二、对外转让土地13161m2中包含代征地2997m2，属望城岗村九组的集体土地；三、随州市顺泰商贸有限公司于2009年2月27日经湖北省工商行政管理局核准变更为：湖北顺泰商贸有限公司。本院认为，原、被告签订的《不动产转让协议》虽是双方当事人的真实意思表示，但转让协议中有关转让的土地及转让方式违反了有关法律的规定。一是转让的土地中有代征土地2997m2，该土地属望城岗村村民集体所有，在被告未征用取得土地使用权之前，无权对其进行转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；……”和第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的强制性规定；二是原、被告在《不动产转让协议》中约定“甲乙双方同意按土地收储招拍挂作为不动产转让的最终方式”，但原、被告在未进行招拍挂程序之前，双方已经对招拍挂的标的物范围、内容、总价款等内容进行了约定并签订了《不动产转让协议》，其行为违反了《中华人民共和国招投法》第四十三条“在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判”的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据以上法律的规定，原、被告签订的《不动产转让协议》应属于无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。根据该条法律的规定，原、被告签订的《不动产转让协议》自签订之时起就无效，对双方不具有法律约束力，故原告无需请求解除与被告于2017年10月9日签订的《不动产转让协议》。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”。根据该条法律的规定，被告依据《不动产转让协议》所取得原告支付的土地转让费应依法予以返还，且被告也同意返还。原告请求被告自付款之日起至返还完毕之日止，按月利率2%支付资金占用利息，被告为商贸企业，日常需要资金周转，若向金融机构申请贷款，或向其他人、法人、其他组织借款，均要支付利息。而被告占用原告支付的资金一千多万元长达三年之久，只会从中受益，不会受损，但原告要承担利息的损失。因此，原告请求被告按月利率标准2%支付资金占用利息，合情合理，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”的规定，根据原、被告签订的《不动产转让协议》中转让的内容及其约定，在本案中，原、被告均有过错，但被告在协议约定的期满不能履行该协议时，未能及时返还原告的土地转让款而引起纠纷，其有主要过错，应承担60%的责任，原告应承担40%的责任。本院依据原、被告的过错大小，由被告自收到原告的土地转让费之日起至返还完毕之日止，按月利率1.2%支付原告的资金占用利息，原告自担月利率0.8%的资金占用利息。原告请求被告按《不动产转让协议》中约定的日千分之一标准支付违约金，如上所述，原、被告签订的《不动产转让协议》属无效协议，协议中的约定对双方不具有法律约束力，因此，该约定也属无效，被告不构成违约，其诉请无法律依据，本院依法不予支持。被告辩称部分理由成立，本院予以采纳，但其辩称不支付资金占用利息的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款，《中华人民共和国投标法》第四十三条之规定，判决如下：一、被告湖北顺泰商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告邹传保土地转让款1100万元及支付资金占用利息（自2017年10月10日起至同年11月8日止，按1200万元、月利率1.2%标准计算；自2017年11月9日起至2020年9月7日止，按1300万元、月利率1.2%标准计算；自2020年9月8日起至返还完毕之日止，按1100万元、月利率1.2%标准计算）。二、驳回原告邹传保的其他诉讼请求。案件受理费87800元，减半收取为43900元，财产保全费5000元，合计48900元，由被告湖北顺泰商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  孙晓明二〇二〇年十二月十八日书记员  黄运涛