山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初6456号原告：孙善良，男，1994年11月14日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：姜广杰，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵心华，山东大正泰和律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告孙善良与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙善良的委托诉讼代理人姜广杰、赵心华，被告绿地西河置业公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙善良向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金：自2018年5月18日至判决生效之日止，以购房款为基数，按日万分之一的标准计算；2、判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由:原、被告于2014年11月25日签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的房屋。合同签订后，原告按照合同的约定支付了全部款项。根据合同约定，被告应于2017年6月30日之前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给原告使用，但被告至今未按照合同的约定履行有效交付的义务。为维护原告的合法权益，现特依据民诉法的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法公正裁判。被告绿地西河置业公司辩称，被告已向原告交付了案涉住宅，被告向原告交付房屋之后的违约金不应支付。自被告向原告下发交房通知之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，原告因自身原因未能收房的，被告不应承担逾期交房的违约责任。涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在被告向原告交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，被告亦无需向原告支付违约金。退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。被告认为原告在接收房屋之后未产生任何实际损失，被告不应向原告支付交房之日以后的违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，孙善良作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区；商品房的用途为住宅，建筑面积88.33平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款784579元；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。孙善良与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，孙善良依约支付住宅房屋购房款784579元。2018年5月8日，绿地西河置业公司向孙善良发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C1地块3号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，绿地西河置业公司于2014年10月22日取得涉案3号楼的商品房预售许可证。涉案3号楼建筑工程已经过五大主体验收合格，并于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年11月1日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，2018年5月17日前的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付给原告孙善良。2018年6月1日，原告孙善良已经办理了涉案住宅的收房手续。本院认为，孙善良与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司尚未取得涉案房屋所在项目的《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，孙善良有权拒绝收房。本案中，涉案3号楼建设工程已经过建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方验收，消防工程、建筑节能等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。绿地西河置业公司向孙善良发出的收房通知书明确载明涉案房屋所在项目因高压线迁移及教育用地等原因暂未取得综合验收备案，告知孙善良可自愿收房。根据该通知书的内容，孙善良可以选择接收房屋，亦可拒收房屋，孙善良具有自主选择权。孙善良认可收到该通知书且知晓通知书的内容，并于2018年6月1日自愿办理了涉案房屋的收房手续，在孙善良明知涉案房屋尚未取得综合验收备案登记且自愿接收房屋情形下，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其收房后再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。故孙善良以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》为由要求绿地西河置业公司承担收房后的违约金，无事实依据，本院不予支持。如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。本案中，绿地西河置业公司已向孙善良支付涉案房屋的逾期交房违约金至2018年5月17日，孙善良已于2018年6月1日实际收房，对其主张的自2018年5月18日至2018年6月1日期间的逾期交房违约金本院予以支持；其主张2018年6月1日收房之后的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙善良逾期交房违约金：以购房款784579元为基数，自2018年5月18日起至2018年6月1日止，按日万分之一的标准计算。二、驳回原告孙善良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，由原告孙善良负担545元，被告绿地集团济南西河置业有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王延庆二〇二〇年十二月十日书记员  于 婷