北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初17674号原告：青岛富安悦达国际物流有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江东路443号1栋1111室。法定代表人：赵松松，经理。委托诉讼代理人：高振秀，北京市格平律师事务所律师。被告：北京和美壹品商贸中心，住所地北京市大兴区黄村镇枣园小区40号楼1层11。经营者：王瑞芬，总经理。委托诉讼代理人：刘卫国，男，北京和美壹品商贸中心员工。原告青岛富安悦达国际物流有限公司(以下简称富安悦达公司)与被告北京和美壹品商贸中心（以下简称和美壹品）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富安悦达公司委托诉讼代理人高振秀、被告和美壹品的委托诉讼代理人刘卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富安悦达公司向本院提出诉讼请求：1.确认富安悦达公司与和美壹品签署的18号库、20号库《仓库租赁合同》无效；2.请求判令和美壹品退还18号库、20号库在2020年3月1日至2020年6月30日期间的库房租金91744元；3.判令和美壹品退还18号库、20号库在2020年3月1日至2020年6月30日期间物业费2400元；4.判令和美壹品赔偿仓库搬家费15600元；5.判令和美壹品承担本案全部案件受理费。事实和理由：2019年6月27日富安悦达公司与和美壹品签署《仓库租赁合同》，富安悦达公司承租和美壹品位于北京市大兴区狼各庄村东首带宝利园内D区南侧大库一层18号库和20号库，用于存放汽车配件，租赁期为2019年7月1日至2019年12月31日，保证金20000元，日租金标准为每天每平方米0.80元，租金每半年支付一次。上述租赁合同到期后，富安悦达公司续租上述库房至2020年6月30日。合同签署后富安悦达公司按期支付了所承租库房租金以及相关费用。和美壹品所出租的仓库未办理相关规划审批手续，并且在出租房屋时未向富安悦达公司披露库房存在违建的情况。在2020年3月1日和美壹品突然在“和美仓储”微信群中通知，库区内所有租户只能出货不能进货，仓库已经丧失仓储物流功能，并且和美壹品未告知具体原因。直至2020年3月12日，大兴区黄村镇人民政府张贴《通知》，富安悦达公司才知道所租赁库房为违章建筑，并且政府强制要求建设单位在4月30日前将违建全部拆除，各租户自行搬离货物。富安悦达公司所承租库区包含在《通知》所列违建拆除范围之内，致使富安悦达公司无法再继续使用库房。富安悦达公司多次与和美壹品进行沟通要求和美壹品退还租金、以及其他费用，但和美壹品均以没有钱为由拒不退还。富安悦达公司无奈，为减少损失，在2020年3月31日搬离库区。此外，疫情期间，富安悦达公司大部分人员未返京，库房寻找难度大，富安悦达公司花费大量的人力、财力、物力另外寻找合适的库房并进行搬家，为此富安悦达公司支付了巨额的搬家费等费用。富安悦达公司认为，和美壹品作为出租方，确保租赁物合法、适租是其重要义务及责任。和美壹品出租未经规划审批的租赁物致使合同无效，和美壹品不仅应退还富安悦达公司所支付的租金、保证金等相关费用，还应赔偿富安悦达公司因此造成的全部损失。为维护富安悦达公司的合法权益，特起诉至贵院，恳请判如所请。和美壹品辩称，不同意富安悦达公司的诉讼请求。富安悦达公司和和美壹品签订的合同有效。富安悦达公司的储存商品于2020年3月31日搬走清空，同意退还2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金68432元和3个月卫生费1800元。不同意承担富安悦达公司的搬家费，造成富安悦达公司搬家是政府行为，属于不可抗因素，合同第八条约定了免责条款。富安悦达公司陈述多次与和美壹品沟通退还租金不属实。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年6月27日，和美壹品（甲方）与富安悦达公司签订《仓库租赁合同》，约定：租赁库房的位置：北京市大兴区狼各庄村东首带宝利院内；乙方承租甲方18、20号库，使用面积940平方米；乙方储存商品为汽车配件；第二条租赁期限：乙方对甲方库房的租赁期限为半年，自2019年7月1日至2019年12月31日止（该条款处上方手写有：续租：2020.1.1-2020.6.30号止）；第三条租金交付方式：1.已缴费182.5天，自2019年7月1日起至2019年12月31日止；2.乙方租金为137240元整；第四条保证金：甲方收取乙方库房的保证金为20000元整；第五条其他费用：水费11.50/吨，电费1.90元/度；物业费600元/月，缴费月数6月，共计3600元整；第八条免责条款：因不可抗（战争、地震、天气原因）其他不可归责于双方的责任或国家占地政府拆迁用地等，政府有关部门按照有关规定禁止经营时，甲乙双方免责，按照政府要求腾退，甲方应退还乙方剩余租金，甲方不向乙方提供任何经济补偿。应自甲方承诺本合同，解除1个月后，退还乙方保证金，甲方不承担赔偿，如果场地无法复原，本合同自动解除，甲方退还乙方剩余租金并自甲方承诺，本合同解除之日起1个月后退还保证金，双方互不承担责任。合同签订后，富安悦达公司交纳租金137240元至2020年6月30日，交纳卫生费即诉讼请求中的物业费3600元至2020年6月30日。2020年3月12日，北京市大兴区黄村镇人民政府发布通知，载明：“北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司、各承租单位：疫情防控期间，黄村镇政府对北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司院内进行了疫情防控措施落实情况和安全工作检查。经查，存在以下三方面问题：……三、部分房屋未能出示相关规划手续，属违法建设。1.A、B、C、D库存在顶层加建行为。2.消防站、锅炉房北侧库房、D库南侧库房属于新建。3.东门西侧汽修厂、食堂、锅炉房存在改扩建行为。4.B库与D库之间加盖遮雨棚。经黄村镇政府研究决定：一、北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司立即整改疫情防控相关问题，落实公司主体责任，抓好整改工作。二、各违法建设责任人于2020年4月30日前，将违法建设自行拆除。三、各承租单位七日内将安全隐患整改完毕。限期整改期间，各仓储承租户可自行搬离货物，避免造成更大损失。逾期未整改完毕，黄村镇政府将协调区有关部门依据相关法规规定实施强制措施，消除安全隐患。”双方均认可涉案库房系和美壹品自北京首带宝利工贸有限责任公司大兴分公司承租后转租给富安悦达公司，富安悦达公司承租库房位于D库南侧。富安悦达公司主张涉案合同无效，和美壹品坚持认为合同有效。双方均认可仓库自2020年3月1日起不能进货，只允许出库。富安悦达公司于2020年3月31日搬离涉案库房，双方当日办理了交接。和美壹品已退还富安悦达公司保证金20000元，同意退还2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金68432元及物业费1800元。富安悦达公司提交15600元的搬家费收据1份对其主张的搬家费予以证明，和美壹品对该证据不认可，称富安悦达公司自己有车，2020年3月31日只搬走了6车半的货，造成搬家是政府行为，非和美壹品原因。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故本院确认富安悦达公司与和美壹品于2019年6月27日签订的《仓库租赁合同》无效。对富安悦达公司要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但富安悦达公司占有使用租赁库房期间，应给付占有使用费。双方均认可涉案库房于2020年3月1日起不能正常使用，只能出货不能入库，富安悦达公司于2020年3月31日搬离，故本院酌情确定和美壹品返还富安悦达公司2020年3月1日至2020年6月30日期间的占有使用费80056元及物业费2100元。对富安悦达公司主张的搬家费，本院依法酌情支持和美壹品给付其搬家费10920元。对富安悦达公司超出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、青岛富安悦达国际物流有限公司与北京和美壹品商贸中心于2019年6月27日签订的《仓库租赁合同》无效；二、北京和美壹品商贸中心于本判决生效之日起十日内退还青岛富安悦达国际物流有限公司2020年3月1日至2020年6月30日期间占有使用费80056元、物业费2100元，共计82156元；三、北京和美壹品商贸中心于本判决生效之日起十日内给付青岛富安悦达国际物流有限公司搬家费10920元；四、驳回青岛富安悦达国际物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，由青岛富安悦达国际物流有限公司负担184元（已交纳），由北京和美壹品商贸中心负担1063元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维