江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初11047号原告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道899号慧谷创意产业园味粽空间B座二层B1-69号，统一社会信用代码91360125056400695H。负责人：孙殿锋，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：石灿华，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云韬，男，系该分公司员工，住南昌市红谷滩新区。被告：罗某，男，汉族，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：蒋兴明，北京德恒（南昌）律师事务所律师。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人张云韬、被告罗某的委托诉讼代理人蒋兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠原告的2019年10月1日至2020年6月30日109室的物业费4386.33元；2.判令被告立即支付自2019年10月1日起按实际欠费金额日万分之五计算的物业费逾期违约金；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系原告提供服务管理的南昌绿地外滩城项目XX商业、办公楼XXX室业主，建筑面积84.03平方米，物业服务费5.8元/平方米。南昌绿地申翔置业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，选聘原告对南昌绿地外滩公馆提供前期物业管理服务。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但被告一直未缴纳2019年10月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，经原告工作人员多次催告，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告罗某辩称，1.原告未按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先，无权请求违约金，且违约金明显过高。2.被告在自己的门上张贴出租广告，原告多次阻拦，影响了被告行使出租权。3.楼上公寓空调外机长期滴水导致被告物业门口长期湿滑，严重影响租户经营。4.因原告不能适当履行物业服务义务，给被告及租户带来很多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，被告主张先履行抗辩权，在原告未正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。5.涉案房屋不是被告在使用，房屋已出租给叶远虹，物业费应由实际使用人交付。6.原告在提供物业服务过程中，因重大过失给租户造成重大损失（2019年10月8日，在物业组织试水的过程中，因原告未检查到位，消防喷淋头未安装，涉案商铺被水淹造成租金损失、商铺内手机等商品损失、装修损失8万元），应向被告赔偿。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务合同、南昌市商品房买卖合同、聊天记录截图、反映商铺喷淋头处喷水的视频资料、反映商铺门前空调滴水情况的视频资料、整改空调滴水工作图片及照片等证据，本院认定事实如下：2013年8月10日，原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司(原公司名称为成都嘉诚新悦物业管理有限公司南昌分公司)与绿地外滩公馆的开发商南昌绿地申翔置业有限公司签订《（绿地外滩公馆）前期物业服务合同》一份，约定：1.甲方（即南昌绿地申翔置业有限公司）选聘乙方（即原告）对绿地外滩公馆提供前期物业管理服务事宜；2.在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，共有绿地、花木等的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范事项的协助管理），物业档案资料管理，协助组织开展社区文化活动，装饰装修管理服务；3.乙方服务内容不含业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外；4.合同有效期为本建筑区划内物业首次正式交付使用之日前30日起至本建筑区划内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；5.物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业（不带中央空调）标准为5.8元/月·平方米，业主收房后次年度起每年分四期向乙方交纳物业服务费，每年1月1日至1月5日交纳第一季度物业服务费，每年4月1日至4月5日交纳第二季度物业服务费，每年7月1日至7月5日交纳第三季度物业服务费，每年10月1日至10月5日交纳第四季度物业服务费，业主违反约定逾期交纳物业服务费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向乙方支付逾期交纳违约金。合同签订后，原告依约为绿地外滩公馆提供前期物业管理服务。被告罗某于2019年1月与南昌绿地申翔置业有限公司签订南昌市商品房买卖合同购买绿地外滩城项目XX商业、办公楼XXX室商铺，商铺建筑面积为84.03平方米，商品房买卖合同中亦约定前期物业管理由原告提供，服务费为5.8元/月·平方米。原告以被告欠付该房屋2019年10月1日至2020年6月30日的物业费为由提起本案诉讼，案件审理过程中，被告对原告主张的欠费期间无异议，并陈述案涉房屋交付后已出租给他人。对于被告提出商铺门前有空调滴水的问题，原告陈述称已整改，被告认可滴水问题已整改，但提出滴水问题持续了一年多，直至2020年7月才整改。对于被告提出案涉商铺因消防喷淋头未安装被水喷淋的问题，原告认可案涉商铺发生过消防喷头漏水的问题，但认为是被告商铺的租户未按规范装修造成的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与开发商签订的《（绿地外滩公馆）前期物业服务合同》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对原告及业主均具有约束力。原告为绿地外滩城提供了物业服务，被告虽陈述称案涉房屋已出租给他人使用，但其作为业主仍应按约定的标准向原告支付南昌绿地外滩城项目XX商业、办公楼XXX室的物业费，故本院对原告要求被告支付案涉房屋2019年10月1日至2020年6月30日期间物业费4386.33元的诉请予以支持。被告抗辩称原告影响其对外出租，因其未能就此提供证据，本院不予采纳。被告称空调滴水影响商铺租户经营，本院认为，物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，被告如认为原告未完全履行物业服务合同约定的义务，可要求原告承担继续履行、采取补救措施等责任，以拒交物业费来消极对抗不利于整体物业管理，并且，根据庭审查明的事实，原告已就该问题进行了整改，故对被告以此为由拒绝向原告交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出案涉商铺在消防试水过程中被喷淋遭受损失的问题，被告在本案中并未提出反诉，本案中不予处理，被告可另行主张。鉴于原告提供的物业服务也有需要改善的地方，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗某于本判决生效之日起十日内向原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司支付2019年10月1日至2020年6月30日期间南昌市红谷滩新区绿地外滩城项目XX商业、办公楼XXX室的物业费4386.33元；二、驳回原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（已由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司预交），由被告罗某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年十二月十一日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。