北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10588号原告：北京御茗苑文化发展有限责任公司，住所地：北京市西城区阜成门内大街甲91号102室。法定代表人：茅向华，任董事长职务。委托诉讼代理人：房玉洲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭思雨，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司，住所地：北京市西城区阜成门内大街97号102、103。法定代表人：陈杰。被告：北京欧伦文化发展有限公司，住所地：北京市朝阳区广渠路36号院5号楼8层810。法定代表人：李岩。原告北京御茗苑文化发展有限责任公司（以下简称御茗苑文化公司）诉被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司（以下简称龙湾恒大餐饮公司）、北京欧伦文化发展有限公司（以下简称欧伦文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告御茗苑文化公司的委托诉讼代理人房玉洲、郭思雨，被告欧伦文化公司的法定代表人李岩到庭参加诉讼。被告龙湾恒大餐饮公司下落不明，本院在《人民法院报》刊登公告，向龙湾恒大餐饮公司公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，龙湾恒大餐饮公司未到庭应诉，亦无音信。本案现已审理终结。原告御茗苑文化公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认原告与被告龙湾恒大餐饮公司之间签订的租赁合同于2019年12月31日解除；2.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司支付租金2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金1640000元、2019年1月1日至2019年12月31日期间的水电暖费150155.28元；请求法院判令龙湾恒大餐饮公司以每期应支付的租金为基数，按照日千分之五的标准支付各期应支付之日起至实际支付之日止的滞纳金；请求法院判令被告欧伦文化公司对上述付款义务承担连带责任；3.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司支付违约金290000元，被告欧伦文化公司承担连带责任；4.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司支付2020年1月1日的房屋的占用费20000元，请求法院判令被告欧伦文化公司承担连带责任；5.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司承担律师费，请求法院判令被告欧伦文化公司承担连带责任；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年5月，原告与承租方江西庐山银河生态旅游度假有限公司签订《租赁合同》(编号:03#)，原告将其所有的北京市西城区阜成门内大街97号中的一部分(即《租赁合同》中的北京市西城区阜成门内大街93号的1号院)出租给江西庐山银河生态旅游度假有限公司，租期自2013年6月1日至2023年11月30日。2016年6月1日，原告与江西庐山银河生态旅游度假有限公司及二被告签署《之补充协议》，根据补充协议之约定，江西庐山银河生态旅游度假有限公司将其《租赁合同》的权利义务转移给被告龙湾恒大餐饮公司，并由被告欧伦文化公司对被告龙湾恒大餐饮公司履行合同义务承担连带责任保证。自2018年12月25日开始，被告龙湾恒大餐饮公司除了于2019年4月1日向原告支付100000元租金外，截止2019年12月31日，被告龙湾恒大餐饮公司拖欠原告租金、水电暖费合计1790155.28元。在此期间，被告龙湾恒大餐饮公司于2019年9月3日通过《延期缴纳申请书》的形式向原告承诺于2019年9月15日前还清所有欠款，原告于2019年12月4日向被告龙湾恒大餐饮公司发出《关于催缴房屋租金及欠费的函》催缴欠款，并于2019年12月25日发出《租赁合同解除通知书》，通知被告龙湾恒大餐饮公司根据合同约定于2019年12月31日与其解除租赁合同关系。综上，原告为维护自身合法权益提起诉讼，望贵院在查明案件事实的基础上，依法支持原告各项诉求。被告龙湾恒大餐饮公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告欧伦文化公司辩称，我公司原名称为北京中瑞普信息科技有限公司，2017年5月更名为现名称。我方在2020年十一期间发现我公司成为被告，2020年10月13日上午到法院办理了应诉手续，我方从未听说过原告公司，也没有听说过被告龙湾恒大餐饮公司，不清楚原告与被告龙湾恒大餐饮公司租赁合同事宜，也从未提供过担保。补充协议显示的盖章时间，我公司的公章及所有的材料都委托一家小微企业北京阳光证照公司代理事务所办理，工商变更事项等都是该公司给我公司办理。2016年我公司没有进行过任何经营活动，我方不同意原告要求我方承担连带责任的请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告御茗苑文化公司是北京市西城区阜成门内大街97号房屋的产权人，房屋建筑面积4836.86平方米。2013年，御茗苑文化公司（出租方，甲方）与案外人江西庐山银河生态旅游度假有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》（编号为03#），约定：一、租赁房屋概况：1.1北京茗苑项目位于北京市阜成门内大街93号，该项目正在建设中，相关证照也在办理中。1.2甲方依法享有对该项目内房屋的出租、管理及收益权利，现拟与乙方建立租赁关系。二、租赁房屋及面积2.1乙方承租的房屋为该项目现状的1号院，面积为884平方米；三、租赁用途：3.1乙方承诺，租赁该房屋作为会所、字画、餐饮、茶具使用。四、租金：4.1租金（含物业管理费）乙方同意向甲方支付租金如下：2013年6月1日至2013年11月30日为装修免租期。2013年12月1日至2016年11月30日年租金174万元，2016年12月1日至2019年11月30日年租金179.22万元，月租金149350元；2019年12月1日至2023年11月30日年租金184.5966万元，月租金153830.50元，上述租金不包括通讯费、电费、水费、该物业内的其他相关费用等。租金支付方式为每三个月一付为一期，先付后租。乙方必须于前一期最后一个月25日前支付下一期的租金。五、租赁期限、续租、免租装修期5.1租赁期限：租期10年6个月，自2013年6月1日起至2023年11月30日止。七、保证金7.2保证金应为两个月的租金，首期保证金金额为29万元，若租金上涨则乙方应补足保证金至租金上涨后的两个月租金。……7.3在租赁期内，甲方有权不按顺序的从保证金中扣除乙方应付而未付给甲方的本合同项下的任何款项，包括但不限于逾期租金、违约金、赔偿金、滞纳金等。在未经甲方同意的情况下，乙方不得以保证金冲抵其他应承担的任何款项。9.3租赁期满或合同提前终止或解除的，若乙方未按约定如期返还房屋，则应按2万元/天的标准向甲方支付房屋占用费，并支付实际发生的其他各项费用。十四、合同的终止、解除和违约：14.4在下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的2倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分、同事，守约方有权书面通知违约方解除本合同：……8、乙方逾期不支付租金或合同项下应付款累计超过15天的，经甲方书面催告仍未缴纳的；……14.9若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同第14.4第（8）项规定提前终止本合同并支付违约金外，还可以采取下列一项或多项措施：⑴、要求乙方就迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金及其他费用之滞纳金按每日0.5%计收。⑵、甲方有权扣除全部或部分保证金抵偿乙方欠缴的任何应付款项。在甲方按本合同规定用保证金充抵乙方的应付款项后，所持保证金少于本合同第7.2条规定数额时，乙方应按本合同的约定补足。2016年6月1日，御茗苑文化公司（甲方，出租人）、案外人江西庐山银河生态旅游度假有限公司（乙方，原承租人、担保人）、被告龙湾恒大餐饮公司（丙方，租赁关系受让方）、北京中瑞普信息科技有限公司（现更名为欧伦文化公司，丁方，担保人）签订《租赁合同》之补充协议，约定：鉴于1、2013年，就乙方承租的甲方位于北京市西城区阜成门内大街93号“北京茗苑项目”的1号院的房屋，签订了《租赁合同》，后因门牌号码变更，目前该房屋的门牌号为北京市西城区阜成门大街97号。2、截至2016年6月30日，乙方欠付甲方租金1491000元、水电费201990.61元、供暖费29762.43元，合计1722753.04元，前述金额均尚未计算违约金、滞纳金和利息。3、乙方因自身经营情况考量，拟将原合同项下的各项权利义务，包括但不限于房屋的承租权全部转让给丙方。丙方同意，本协议鉴于条款第2条项下乙方欠付的各项款项全部由丙方承担。4、乙方自愿对丙方偿付本协议鉴于条款第2条项下的各项款项承担连带保证责任。5、丁方自愿对丙房偿付本协议鉴于条款第2条项下的各项款项，基本协议签订后丙方胺原合同约定应付未付的租金及其他费用承担连带保证责任。有鉴于此，甲、乙、丙、丁四方经友好协商，本着平等、自愿的精神，达成以下约定，以资各方信守。一、原合同权利义务的转让1.1自2016年7月1日起，由丙方承继原合同项下乙方所有的权利和义务，原合同作为本协议的附件。丙方承诺，丙方已在本协议签订前，清晰知悉原合同项下的各项约定，丙方将严格遵守原合同项下的各项约定。1.2丙方承诺，本协议签订前乙方已经充分披露了有关租赁该房屋的各项事宜，除原合同外，乙方曾就使用该房屋和甲方或其他第三人达成的所有有关物业管理、水、电、供暖等各项约定均由丙方承继，丙方必须严格履行，不得以不知情等理由进行抗辩。1.3甲、乙、丙三方同意，原合同项下乙方支付的租赁保证金，在原合同租赁期间届满后，由甲方根据原合同的约定直接退还给丙方，由丙方和乙方自行结算，与甲方无涉。1.4丙方应当按照原合同的约定支付租金及其他各项费用，丙方应当于2016年6月25日前向甲方支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金，共计43.50万元。1.5若在本协议签订前，丙方已经以其名义替乙方支付过任何款项的，则该款项视为乙方支付，由乙、丙两方自行进行结算，与甲方无关，且该款项应独立于本协议项下的款项。二、欠费的承担及还款安排2.1甲、乙、丙三方同意，本协议鉴于条款第2条项下乙方欠付的各项款项，共计人民币1722753.04元，全部由丙方承担。……三、担保条款3.1乙方自愿为丙方本协议第二条项下的全部债务承担不可撤销的连带保证责任。保证范围包括但不限于丙方应向甲方支付的欠款本金、利息、滞纳金、违约金、诉讼费、律师费和因甲方主张债权而支出的其他合理费用。保证的期间自本协议签订之日起至丙方完全履行前述保证范围项下全部债务之日止。3.2丁方自愿为丙方本协议第二条项下的全部债务及2016年7月1日起丙方应承担的租金及其他费用、滞纳金、违约金、诉讼费、律师费和因甲方主张债权而支出的其他合理费用。保证期间自本协议签订之日起至丙方完全履行前述保证范围项下全部债务之日止。该协议下方加盖了四个公司的公章，但没有相关人员签字。2019年9月3日，龙湾恒大餐饮公司向御茗苑文化公司递交《延期缴纳申请书》，龙湾恒大餐饮公司承诺于2019年9月15日前还清所有欠款。2019年12月4日，御茗苑文化公司向龙湾恒大餐饮公司发出《关于催缴房屋租金及欠费的函》：你公司截止到2019年12月1日欠缴房屋租金164万元，欠缴水、电、暖费用费为154845.57元，欠费总计1794845.57元，要求龙湾恒大餐饮公司尽快支付欠款。2019年9月29日，御茗苑文化公司与龙湾恒大餐饮公司签订《备忘录》，龙湾恒大餐饮公司确认拖欠御茗苑文化公司截止到2019年9月30日的租金及截止到2019年8月31日的水电费共计1323396.40元，御茗苑文化公司同意给予龙湾恒大餐饮公司付款宽限期，双方达成以下约定：1、龙湾恒大餐饮公司必须于2019年10月31日前，向御茗苑文化公司支付2019年第四季度的租金435000元。2、龙湾恒大餐饮公司必须于2019年12月31日前，向御茗苑文化公司支付租金拖欠的租金及水电费1323396.40元。3、2019年10月1日起，龙湾恒大餐饮公司必须按时足额支付每月的水费、电费及因使用房屋所产生的其他费用。2019年9月份的水电费在具体金额明确后，龙湾恒大餐饮公司应按照御茗苑文化公司要求的时间进行支付。4、双方同意，2019年9月30日双方的租赁关系不终止，双方应继续履行原合同项下的约定。5、双方同意，若龙湾恒大餐饮公司违反本备忘录第1条、第2条、第3条项下任意一条付款义务的，御茗苑文化公司有权立即解除双方的租赁关系，同时，即使本备忘录约定了御茗苑文化公司同意给予龙湾恒大餐饮公司付款宽限期，但御茗苑文化公司仍然有权要求龙湾恒大餐饮公司按照原合同的约定承担违约责任，所有违约金的起算时间均按照原合同向下约定的应付未付款项的应付日起次日进行计算。6、双方均知晓并理解，御茗苑文化公司给予龙湾恒大餐饮公司付款宽限期的前提是龙湾恒大餐饮公司必须严格按照本备忘录第1条、第2条、第3条项下的约定履行付款义务，否则御茗苑文化公司有权随时撤销给予龙湾恒大餐饮公司的宽限期。7、本备忘录为对原合同的补充，本备忘录未涉及之事宜均按照原合同的约定执行，若本备忘录与原合同有不一致的，则以本备忘录的约定为准。此后，龙湾恒大餐饮公司并未按照备忘录的承诺向御茗苑文化公司支付欠款。2019年12月25日，御茗苑文化公司通过微信、快递方式向龙湾恒大餐饮公司发出《租赁合同解除通知书》，通知龙湾恒大餐饮公司双方租赁合同于2019年12月31日解除。龙湾恒大餐饮公司收到该通知后，通过微信要求御茗苑文化公司再给其一定的宽限期，但龙湾恒大餐饮公司在此后并未履行付款义务。2020年1月2日，御茗苑文化公司通过微信通知龙湾恒大餐饮公司2020年1月2日收房，龙湾恒大餐饮公司通过微信要求御茗苑文化公司先不要收房，御茗苑文化公司于当日收回了涉案房屋。本院另查明，北京中瑞普信息科技有限公司成立于2013年2月1日。2016年1月14日，该公司原股东阮瑞东、周林将各自持有的出资100万元、60万元分别转让给了薛钱鸣和李岩，变更后的投资情况：注册资本200万元，其中李岩实缴出资60万元，薛钱鸣实缴出资140万元。2016年2月2日，北京中瑞普信息科技有限公司股东变更为薛钱鸣、李岩，该公司法定代表人变更为薛钱鸣。《北京中瑞普信息科技有限公司章程》第八条规定：股东会由全体股东组成，是公司的权力机构。2017年5月24日，薛钱鸣退出北京中瑞普信息科技有限公司，公司股东变更为李岩、包坤，法定代表人由薛钱鸣变更为李岩。2017年11月22日，北京中瑞普信息科技有限公司名称变更为北京欧伦文化发展有限公司，公司股东变更为欧伦投资咨询（北京）有限公司、杨秀芝、李岩。2019年12月30日，北京欧伦文化发展有限公司股东变更为公司股东变更为欧伦投资咨询（北京）有限公司、李岩、北京欧伦致远管理咨询中心。薛钱鸣于2016年6月7日成为龙湾恒大餐饮公司的股东、法定代表人，并将该公司的注册地址迁至涉案房屋。2017年4月12日，薛钱鸣退出该公司。现御茗苑文化公司诉至本院，1.请求法院确认御茗苑文化公司与被告龙湾恒大餐饮公司之间签订的租赁合同于2019年12月31日解除；2.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司向御茗苑文化公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金1640000元、2019年1月1日至2019年12月31日期间的水电暖费150155.28元；请求法院判令龙湾恒大餐饮公司以每期应支付的租金为基数，按照日千分之五的标准支付各期应支付租金之日起至实际支付之日止的滞纳金；请求法院判令被告欧伦文化公司对上述付款义务承担连带责任；3.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司向御茗苑文化公司支付违约金290000元，被告欧伦文化公司承担连带责任；4.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司支付2020年1月1日的房屋的占用费20000元，请求法院判令被告欧伦文化公司承担连带责任；5.请求法院判令被告龙湾恒大餐饮公司承担律师费，请求法院判令被告欧伦文化公司承担连带责任；6.本案诉讼费由两被告承担。被告龙湾恒大餐饮公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被告欧伦文化公司主张该公司对于为龙湾恒大餐饮公司提供担保的事项概不知情，御茗苑文化公司提交的补充协议虽然加盖了该公司的公章，但补充协议上四家公司均无法人或代理人的签字，而御茗苑文化公司提交的其他合同均在盖章的同时有法定代表人或代理人的签字，因此，其对该份补充协议的真实性存有异议。经询问，御茗苑文化公司表示该公司在与龙湾恒大餐饮公司签订《租赁合同》之补充协议时，要求龙湾恒大餐饮公司提供担保，龙湾恒大餐饮公司实际控制人周华找来北京中瑞普信息科技有限公司提供担保。涉案《租赁合同》之补充协议签订时，北京中瑞普信息科技有限公司签约的人员并未提供身份信息，该公司不知道北京中瑞普信息科技有限公司的签约人叫什么名字，事后，该公司要求周华提供担保人的详细信息，周华带着薛钱鸣来到该公司，薛钱鸣提交了北京中瑞普信息科技有限公司、龙湾恒大餐饮公司的营业执照副本复印件及其本人的身份证复印件。欧伦文化公司认为御茗苑文化公司在庭审中的表述说明在《租赁合同》之补充协议盖章的丁方代表并未携带该公司的营业执照、法人的身份证、法人的授权委托书、该公司的股东会决议及盖章人的身份证，御茗苑文化公司在签署补充协议时未尽到注意义务，不能构成善意，该公司不应承担担保责任。本院认为，被告龙湾恒大餐饮公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。御茗苑文化公司与龙湾恒大餐饮公司及案外人江西庐山银河生态旅游度假有限公司之间关于就涉案房屋租赁合同权利义务转让的相关合同条款不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。龙湾恒大餐饮公司承担原租赁合同的权利义务后，未按约定履行支付租金及相关水、电、暖费用的行为，构成违约，御茗苑文化公司依照合同的约定向龙湾恒大餐饮公司送达了解除合同通知书，现御茗苑文化公司要求确认其与龙湾恒大餐饮公司之间租赁关系解除于2019年12月31日解除的请求有事实及合同依据，本院予以支持。关于御茗苑文化公司要求龙湾恒大餐饮公司支付租金2019年1月1日至2019年12月31日期间租金1640000元及水、电、暖气费用150155.28元及违约金290000元的请求，龙湾恒大餐饮公司承租涉案房屋期间拖欠租金及水、电、暖气费用构成违约，现御茗苑文化公司要求该公司支付欠费并支付违约金的请求正当，本院予以支持。御茗苑文化公司基于龙湾恒大餐饮公司逾期付款的违约行为同时主张了违约金和滞纳金，本院考虑御茗苑文化公司在合同解除后及时收回了房屋，御茗苑文化公司未提交证据证明其损失超出违约金数额，故其主张的滞纳金属于重复主张，对御茗苑文化公司要求龙湾恒大餐饮公司支付迟延支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于御茗苑文化公司要求龙湾恒大餐饮公司支付2万元房屋占用费的请求，双方租赁合同解除后，龙湾恒大餐饮公司未及时将涉案房屋交还御茗苑文化公司，龙湾恒大餐饮公司应当根据合同约定按照每日2万元的标准支付房屋占用费，御茗苑文化公司的诉讼请求有事实及合同依据，本院予以支持。关于御茗苑文化公司要求欧伦文化公司承担担保责任的问题，我国公司法第十六条规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。根据本案查明的事实可知，在四方签订《租赁合同》之补充协议时，御茗苑文化公司对于担保方北京中瑞普信息科技有限公司参与合同签订的人员是否享有代理权及该公司的基本情况并不知情，御茗苑文化公司未尽到任何审查义务，御茗苑文化公司在事后虽要求龙湾恒大餐饮公司向其提供担保方北京中瑞普信息科技有限公司的信息，时任北京中瑞普信息科技有限公司法定代表人的薛钱鸣也向御茗苑文化公司提交了北京中瑞普信息科技有限公司和龙湾恒大餐饮公司的营业执照副本复印件，通过两份营业执照复印件，御茗苑文化公司应当知晓两公司的法定代表人均为薛钱鸣，但御茗苑文化公司并未进一步审查北京中瑞普信息科技有限公司有表决权的股东对于该次担保是否进行了表决，御茗苑文化公司未尽到应有的审查注意义务，本院据此不能认定御茗苑文化公司构成善意，因此，涉案补充协议中有关北京中瑞普信息科技有限公司的担保条款应属无效。本院对御茗苑文化公司要求欧伦文化公司承担担保责任的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京御茗苑文化发展有限责任公司与被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司之间的租赁合同于二〇一九年十二月三十一日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司给付原告北京御茗苑文化发展有限责任公司二〇一九年一月一日起至二〇一九年十二月三十一日期间的房屋租金1640000元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司给付原告北京御茗苑文化发展有限责任公司二〇一八年九月一日起至二〇一九年十二月三十一日期间的水、电、暖气费用共计150155.28元。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司给付原告北京御茗苑文化发展有限责任公司违约金290000元。五、自本判决生效之日起七日内，被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司给付原告北京御茗苑文化发展有限责任公司二〇二〇年一月一日的房屋占用费20000元。六、驳回原告北京御茗苑文化发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24161元，由原告北京御茗苑文化发展有限责任公司负担779元（已交纳），由被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司负担23382元；公告费（以实际发生额为准）由被告北京龙湾恒大餐饮文化发展有限公司负担，均自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年十二月四日法官助理 白指洋书 记 员 高 雅