北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32471号原告：香江（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩英杰，董事长。委托诉讼代理人：李小波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳倩，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：张某某，男，1976年4月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。原告香江（北京）物业管理有限公司（以下简称香江公司）与被告张某某（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。香江公司的委托诉讼代理人李小波，张某某的委托诉讼代理人李平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。香江公司向本院提出诉讼请求：1.判令张某某支付2016年4月1日至2020年10月31日的物业管理费138435元；2.判令张某某支付2016年1月16日至2020年8月31日的水费、空调费、电费合计36264元；3.判令张某某支付滞纳金41132.66元计算至2019年7月（自2019年7月按每月2040.2元的标准计算至实际支付之日）；4.判令张某某支付手续费700元；5.判令张某某支付律师费8000元。事实和理由：张某某为北京市朝阳区XX北路1号XX幢房屋（以下简称涉案房屋）所有权人，香江公司为涉案房屋提供物业服务。2016年3月31日，香江公司与案外人北京XX房产开发有限公司签订《XX前期物业合同》，约定涉案房屋的物业费由香江公司负责收取，涉案房屋建筑面积为199.14平方米，管理费每月每平方米12.1元。香江公司为涉案房屋提供了物业服务，但张某某未支付物业管理费及其他费用，香江公司多次催缴未果，故诉至法院。张某某辩称，我与原告没有签订过物业服务合同，2016年7月北京XX别墅房产开发有限公司曾起诉过我，并经法院调解结案，我们按调解书约定交纳了2016年3月31日之前的各项物业费用，故香江公司只能主张2016年4月1日之后的相关物业费用。我不交纳物业费的理由是，香江公司提供的物业服务不达标，小区存在违章建筑，对我生活影响很大，故不同意按照高档小区的收费标准计算物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月17日，张某某与案外人北京XX别墅房产开发有限公司签订《北京XX房屋管理、使用及维修公共契约》及《承诺书》，约定各业主须即时清付因其拥有专有使用权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收、摊派费用和支出。2011年4月1日，香江公司作为乙方与案外人北京XX别墅房产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定由香江公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，前期物业服务期限自2011年4月1日至2016年3月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直到新物业服务企业接管为止。物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳，标准为别墅每月每平方米12.1元。乙方应业主要求对房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。2016年3月25日，香江公司作为乙方与案外人北京香江花园别墅房产开发有限公司签订《物业服务合同补充说明》，载明合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直到新物业服务企业接管为止。2016年3月25日，香江公司作为乙方与案外人北京香江花园别墅房产开发有限公司签订《香江花园前期物业服务合同》，约定由香江公司继续为涉案房屋所在小区提供物业服务，前期物业服务期限自2016年4月1日至2021年3月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直到新物业服务企业接管为止。自2016年4月1日起，物业服务资金的收取由乙方负责。此前业主欠缴甲方的物业服务资金甲方授权乙方代为追缴。物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳，标准为别墅每月每平方米12.1元。物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。每位业主须预付一个季度的物业服务费作为押金。入住后按每月交纳。业主须在每月第一个工作日，预交当月的物业服务费。业主未按期缴纳物业服务费，乙方有权按照欠缴费用的2%每月收取利息。并按照《临时管理规约》的相关规定，按照700元的标准收取手续费。在业主发生欠缴物业服务费、滞纳金等费用时，乙方可以委托律师提起诉讼，追索欠款，所产生的律师费等费用，乙方有权要求业主进行赔偿。关于滞纳金，香江公司表示没有按照契约和合同约定的标准主张。关于水费，香江公司表示按照京发改[2014]865号文件收取，第一阶梯用水量不超过180立方米，水价为每立方米5元；第二阶梯用水量在181-260立方米之间，水价为每立方米7元；第三阶梯用水量为260立方米以上，水价为每立方米9元。按照水表显示的吨数收取，抄表后向张某某发送账单，并提供账单予以佐证。关于电费，香江公司表示按照京发改[2012]831号文件收取，第一档电量为不超过240千瓦时的电量，电价标准维持现价不变；对城乡“低保户”和农村“五保户”设置每户每月15千瓦时的免费用电量。第二档电量为241-400千瓦时之间的电量，电价标准比第一档电价提高0.05元/千瓦时。第三档电量为超过400千瓦时的电量，电价标准比第一档电价提高0.3元/千瓦时。按照电表显示的用电量收取，抄表后向张某某发送账单，并提供账单予以佐证。关于空调费，香江公司表示按照京发改[2015]2620号文件，空调费自2016年1月16日起按照0.49元/千瓦时收取，按照京发改[2018]2470号文件，空调费自2018年12月16日起按照0.57元/千瓦时收取。空调费是基础费用加上每月的用电量计算。另查，涉案房屋登记的产权人为张某某，该房屋的面积为199.14平方米。经询，香江公司表示按照建筑面积199.14平方米向张某某主张费用。张某某就其抗辩，提供照片以及（2014）朝民初字第29665号民事调解书、（2016）京0105民初14358号民事调解书予以佐证，其中关于交费时间，（2016）京0105民初14358号民事调解书明确张某某物业费、空调费、水费、电费交至2016年3月31日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京香江花园别墅房产开发有限公司与香江公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，张某某应当受上述合同的约束。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，现香江公司按照约定提供了物业服务，张某某所拥有的房屋在物业服务的范围内，故张某某应当按照约定交纳相应的服务费。现香江公司要求张某某支付2016年4月1日至2020年10月31日期间的物业管理费，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于香江公司主张的水费、电费、空调费，香江公司按照约定提供了相应的代收代缴服务，并提供了账单予以佐证，张某某作为涉案房屋的产权人，应当承担上述费用。张某某对于上述费用应当承担继续支付的义务。因（2016）京0105民初14358号民事调解书明确张某某物业费、空调费、水费、电费交至2016年3月31日，故本院支持香江公司2016年4月1日至2020年8月31日要求张某某支付水费、电费、空调费、维修费。关于香江公司主张的滞纳金，因张某某并非恶意欠缴物业费，本院对该诉讼请求不予支持。香江公司主张的手续费、律师费，基于上述原因，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张某某于本判决生效之日起七日内给付原告香江（北京）物业管理有限公司2016年4月1日至2020年10月31日的期间的物业管理费138435元；二、被告张某某于本判决生效之日起七日内给付原告香江（北京）物业管理有限公司2016年4月1日至2020年8月31日的水费、电费、空调费共计32084.37元；三、驳回原告香江（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4668元，由原告香江（北京）物业管理有限公司负担1123元（已交纳），由被告张某某负担3545元【原告香江（北京）物业管理有限公司已交纳，被告张某某于本判决生效之日起七日内给付原告香江（北京）物业管理有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘鹏审判员  柯岩审判员  李珑二〇二〇年十二月三十日书记员  佟飞