湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2737号上诉人（原审被告、反诉原告）：范仁改，女，1963年12月6日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：周林（范仁改的丈夫），1957年12月8日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余东，男，1990年10月5日出生，汉族，住湖北省丹江口市。上诉人范仁改因与被上诉人余东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭，现已审理终结。范仁改上诉请求：1、撤销与被上诉人之前的转租行为，被上诉人返还向上诉人收取的货物、货架、门面房租、押金40,900元以及赔偿由此所受到的损失；2、上诉费用由被上诉人承担。其理由如下：2019年11月4日，原告刻意隐瞒他与房东所签租赁合同中不允许转租约定，向上诉人转租了本案争议的门面，当时店内货物、货架，在不知情的情况下，上诉人就此转让向被上诉人出具了转让金40,900元的欠条，余东并且说，租房期限还有一年半（18个月），中途如果出现任何问题，我出头露面解决。于是，我就接收了此店。一月之后，市场监督管理人员到店检查，发现营业执照与当事人不符，要重新办证，需要房东的房产证和租房协议，我立马给余东打电话、发信息他都不接，今拖明，明拖后，始终不给解决，一直拖到发生了疫情。疫情解封（三月下旬）市场监督管理人员再次来到了商店说，抓紧时间办证，否则关门。此时多次与余东联系，无奈余东这才提供了房东亲戚电话，我与他联系办证需要房产证、租房协议，第二天房东委托的亲戚周德军来到商店，问：咋，余东将商店私自转给你们，而我与他签的租房合同上明明写的三年内不得转租，现在他违约了，我要收回房子，扣除押金，限期搬出。突如其来的问题出现了，上诉人为此多次与被上诉人联系，但被上诉人置之不理。为了处理商店内商品，上诉人向房东求情，房东得知我也是被余东所骗，出于同情宽限我一个月，四月份房东已经将房子收回，但是有的货物廉价处理，没有处理完的现存放在自家房间，还有的过期，货架暂放到别人的地下室。在此期间，被上诉人置身事外，不仅没有积极协调解决，反而对上诉人进行各种辱骂。被上诉人背着房东，在不知房东不允许转租的情况下，擅自将本案争议门面转租给毫不知情的上诉人，发生纠纷后，被上诉人不仅不积极协调承担责任，反而逃避推责，对上诉人进行辱骂和威胁。因被上诉人的欺骗行为，导致上诉人花了4万余元只租了五个月的门面就被房东收回（期间还因为疫情三个月无法开店经营）。被上诉人的行为是名副其实的欺诈，也给上诉人带来了较大的经济损失，故向法院提起上诉。1、被上诉人余东欺诈行为是事实。房东亲戚周德均说协议找不到了，但我与他通话录音的意思“协议上有三年内不得由乙方转租的条款”。租期还有13个月，房东收回了房子，这是事实，判决书上2,000元扣除，这些都证实了协议上有“三年内不得由乙方转租”的信息是有的，这难道不是隐瞒欺诈还是什么？2、第一次庭审时，原告余东当场将他转租我清单撕去4页6面，并且说后面几页是范仁改自己写的。如果说后面几页是我写的，那40,900元转租金从何算起？根本就没有。法官问余东这一份复印清单与你那一份一样吧，余东说一部分一样，一部分不一样，这充分说明了他隐瞒欺诈。3、余东将房东亲戚周德均的电话是在2020年3月下旬，疫情解封后，在我多次的催促下给的，不是转租时给的。要是当时给的，我取得联系，房东不会让我接收这个商店，更不会有这样的结果。4、租期未到，还有13个月，如何处理？且不说店内商品廉价处理，亏损存物11,634.56元，这难道不是他给我带来的经济损失吗？余东向一审法院提出诉讼请求：1、要求范仁改立即支付原告余东剩余货款、房租、房屋押金等合计18,434.5元，并要求范仁改自逾期付款之日起按照年利率18%的标准向余东支付利息；2、案件受理费由范仁改负担。范仁改提起反诉，请求：1、撤销与反诉被告余东之前的转租行为，反诉被告余东返还向反诉原告范仁改收取的货物、货架及门面房租、押金40,900元；2、反诉费用由反诉被告余东承担。一审法院认定：2019年10月底，余东打算转租其位于丹江口市右岸翡翠城小区大门口对面的思源副食店，同年11月10日范仁改接手余东转租的副食店，余东将货物、货架等交付给范仁改，两人盘点后范仁改复印货物清单共18页，清单原件由余东保存，庭审时余东当庭提交货物清单原件，其中用红色圆圈标号“61”的一页上范仁改书写了一份清单，载明“杂货：12,821.9元，烟：5,970.62元，酒：13,116.26元，货架：4,970元，电费：14元，房租：2,083元（5个月），押金：2,000元，总计：40,900元”。同日，范仁改向余东出具欠条一份，内容为：因余东将其本人所有位于右岸翡翠城小区大门口对面思源副食店内所有货物、货架、房租、房屋押金等价值40,900元转让给范仁改，范仁改欠余东转让金40,900元，范仁改于2019年11月13日前付给余东，逾期不结清，范仁改愿负法律责任。自约定还款日2019年11月13日至起诉之日，范仁改总共支付给余东22,465.5元，剩余18,434.5元尚未支付。对此欠款数额，余东与范仁改均表示认可。范仁改从余东手中转承租思源副食店经营5个月后，于2020年4月26日，在房东的要求下腾退了房屋。截止腾退之日，范仁改称尚有4,994.56元货物没有卖出，其他容易过期的货物已被廉价处理，货架搁置在翡翠城小区的车库里未处理。范仁改庭审时陈述，思源副食店的房东委托其亲戚周德军出租房屋并收取租金，周德军与余东之间签有书面租房协议，并向法庭提交了与周德军联系时的电话录音，拟证明周德军是因为得知其违反了“三年内不能转租”的约定才通知腾退的房屋，对此转租行为，余东存在欺骗性，要求撤销与余东之前的转租行为。对此录音证据，余东不予认可，辩称和周德军签订的书面租房协议现在找不到了，不记得协议上如何约定的。电话录音中周德军认可与余东签有书面协议，但现在不知道放什么地方了。一审法院认为，关于余东要求范仁改支付剩余货款、房租、房屋押金等18,434.5元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，“债务应当清偿。”余东主张的欠款18,434.5元，有范仁改出具的欠条予以证实，且双方对于欠款数额无争议，余东与范仁改之间债权债务关系明确，范仁改应当偿还原告欠款18,434.5元。根据有关法律规定，双方自愿将所欠款项转化为借款的，在不违反法律规定的情况下，应认定双方构成民间借贷关系，但本案中被告出具的欠条上未约定，双方并未达成合意将欠款转化为借款，因此余东要求范仁改自逾期付款之日起按照年利率18%的标准支付利息的诉讼请求不予支持。关于范仁改要求撤销与余东之间的转租行为，并返还向范仁改收取的货物、货架及门面房租、押金40,900元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”本案中，范仁改主张余东隐瞒“三年内不能转租”的情况，存在欺诈，仅提供与房东亲属之间的电话录音为证，不能达到其证明目的。范仁改作为承租人在租赁他人转租的房屋时，自身应当尽到审慎的注意义务，在余东未提交与房屋所有人签署的房屋租赁合同、未向房屋所有人核实的情况下仍与余东签订合同，应当视为自愿订立口头租赁合同的意思表示。因范仁改未提交充分、有效的证据证明其在与余东口头约定转租协议时余东故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使其作出错误意思决定，故其要求撤销转租行为的诉讼请求，不予支持。且余东与范仁改之间的转租行为已经发生，范仁改已实际经营副食店5个月，货物清单中载明的“5个月房租2,083元”范仁改应当支付；腾退门面时副食店的大部分货物已卖出或廉价处理，货物不能返还；货架因余东与范仁改之间无法达成一致的折旧价格意见，也无法返还；押金2,000元是余东租房时向房东交纳的，应向其主张权利，不能在转租时将该款项转嫁给范仁改；故范仁改要求余东返还向其收取的货物、货架及门面房租、押金40,900元的诉讼请求支持余东应向范仁改返还收取的押金2,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）范仁改在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）余东欠款18,434.5元；二、驳回原告（反诉被告）余东的其他诉讼请求；三、反诉被告余东在本判决生效之日起十五日内返还反诉原告范仁改押金2,000元；四、驳回反诉原告范仁改的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费260元，减半收取130元，由被告（反诉原告）范仁改负担；反诉案件受理费411元，由反诉原告范仁改负担361元，反诉被告余东负担50元。二审中，双方均未提供新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，余东将涉案门店转租给范仁改时，双方将货物、货架等盘点后向范仁改出具货物清单共18页，并出具欠条一份，内容为：“因余东将其本人所有位于右岸翡翠城小区大门口对面思源副食店内所有货物、货架、房租、房屋押金等价值40,900元转让给范仁改，范仁改欠余东转让金40,900元，范仁改于2019年11月13日前付给余东，逾期不结清，范仁改愿负法律责任”。该转让金40,900元虽名称为转让金，但该40,900元双方认可实际包含5个月房租2,083元及押金2,000元，剩余是商品及货架的价值。故该40,900元实际是双方就商店货物等价值达成的买卖协议，现买卖协议已履行完毕。虽范仁改称余东隐瞒涉案房屋不能转租的事实，且不配合其应尽的义务，但范仁改作为承租人也负有审查租赁标的的义务，另其作为承租人也未签订租赁协议，而唯一的书面协议欠条双方均认可只有5个月房租，而5个月房租已履行完毕。即范仁改未能举证余东违反了其与余东的租赁协议中的约定。另，转租行为双方均已履行完毕，故其请求撤销双方的转租行为及双方买卖协议的理由不能成立。综上，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费411元，由范仁改负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  徐恩田二〇二〇年十二月三日书记员  李大旭