江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4423号原告：姚超群，女，1979年3月26日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王继军，徐州市云龙区子房法律服务所法律工作者。被告：赵曙东，男，1970年10月26日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙景习，江苏金华星律师事务所律师。第三人：徐州中川房地产开发有限公司，住所地铜山新区9#路西。法定代表人：孙勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤雪，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑世海，男，1981年12月26日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。原告姚超群与被告赵曙东、第三人徐州中川房地产开发有限公司侵权纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚超群的委托诉讼代理人王继军、被告赵曙东及其委托诉讼代理人孙景习、第三人徐州中川房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤雪、桑世海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚超群向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因其侵占原告承租幼儿园期间的损失费用20万元。事实和理由：原告得知，徐州中川房地产开发有限公司开发所有的位于云龙区楚岳山庄20号楼的“徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园”，因经营者不再继续经营，而放弃继续承租。原告姚超群联系徐州中川房地产开发有限公司，了解到此前承租人、经营人、被告赵曙东同徐州中川房地产开发有限公司签订的合同期限至2019年1月7日，且被告赵曙东明确表示不再续租合同。故原告同徐州中川房地产开发有限公司经过协商于2018年11月8日签订《房屋租赁合同》，租赁期间自2019年1月11日起至2024年1月10日止。但被告赵曙东因装潢补偿等事宜迟迟没有迁出幼儿园，故在2019年1月10日三方在徐州中川房地产开发有限公司达成关于徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园的移交补偿（原经营人赵曙东添置的设备及装修补偿等）和占用赔偿（赵曙东占用幼儿园，导致新承租人无法入驻经营造成损失的赔偿），三方达成一致意见：由原承租人赵曙东与新承租人姚超群直接具体协商，徐州中川房地产开发有限公司不再参与。被告赵曙东提出先行协商移交补偿事宜，原告同意先行协商移交补偿事宜，再协商占用赔偿问题。可是被告赵曙东在同原告姚超群达成《徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园移交协议》后，却拒不就其占用赔偿事宜进行协商。原告认为，在三方达成协议以及原被告达成《移交协议》，且被告在2019年1月11日至2019年2月25日存在违法占用的事实的情况下，被告赵曙东拒绝就占用赔偿事宜进行协商、赔偿，并以徐州中川房地产开发有限公司是原告的合同相对人为由，让原告去起诉徐州中川房地产开发有限公司。三方协议与徐州中川房地产开发有限公司无关，为避免异议原告承诺不让第三人作出赔偿，故原告诉至贵院，请求依法维护原告的合法利益。被告赵曙东辩称，原告诉请没有事实和法律依据，应予驳回，在原告与被告达成涉案幼儿园移交协议前，幼儿园属于被告所有，不存在所谓的原告、被告与中川公司三方达成一致意见，更不存在占用赔偿，以上理由是原告不想支付第二次补偿款的借口。第三人徐州中川房地产开发有限公司述称，争议的产权本公司先后租给原、被告双方，原被告双方争议的移交意见是原被告双方自行协议达成，协商过程中第三人不知情且双方一致要求第三人不参与双方的协商过程，故该争议与第三人无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，原告姚超群（乙方、承租方）与第三人徐州中川房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于楚岳山庄20#楼一、二、三层的房屋在目前的状态下出租给乙方使用，乙方已对该房屋的现状做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋租赁期限自2019年1月11日起至2024年1月10日止。另约定：该房屋2019年1月11日至2020年1月10日的月租金为人民币37500元整；2020年1月11日至2021年1月10日的月租金为人民币39500元整；2021年1月11日至2022年1月10日的月租金为人民币41500元整；2022年1月11日至2023年1月10日的月租金为人民币43500元整；2023年1月11日至2024年1月10日的月租金为人民币45500元整。乙方每次支付给甲方三个月租金，先付租金后使用。首期租金必须在签订本合同时付清，以后必须在应付租金前十天付清下三个月租金，以此类推。乙方迟付租金在7日之内的，应每日向甲方支付3000元的违约金；迟付租金超出7日的，本合同自动解除，甲方不再书面通知乙方，乙方应主动交回该房屋，押金不予退还。2019年1月10日，原告姚超群出具承诺书一份，载明：基于三方达成一致意见，关于楚岳山庄幼儿园交接和占用赔偿，由我和赵曙东一方直接商谈，就赔偿事宜，不再涉及徐州中川房地产开发有限公司。第三人徐州中川房地产开发有限公司提交被告向其出具的承诺书一份，载明：本人租赁属于徐州中川房地产开发有限公司的楚岳山庄20号楼一、二、三层的房屋（出租范围不含地下室部分，以下简称该房屋），租赁合同（合同编号：CZ101103）已到期，本人承诺2019年2月25日前，将该房屋内属于本人物品搬出该房屋，并保证2019年2月25日上午将该房屋钥匙交于徐州中川房地产开发有限公司。如逾期，未搬离出该房屋的所有物品，本人将放弃所有权，归徐州中川房地产开发有限公司所有，由徐州中川房地产开发有限公司自由处置，所产生的一切费用由本人承担。承诺人落款处有赵曙东签名字样，落款日期为2019年2月18日。原告（乙方）提供其与被告赵曙东（甲方）于2019年2月23日签订的《徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园移交协议》一份，约定为保障学龄前儿童权益，经甲乙双方友好协商，在平等互利基础上，就七彩阳光楚岳幼儿园(楚岳山庄22号楼1-3层)现有内外装修装饰、设备设施、地坪围墙、文件档案、台账资料和相关证件一次性整体移交事宜达成如下协议，双方共同遵守，确保幼儿园实现平稳过渡。约定：一、甲方保证幼儿园正常运行，设施设备、台账资料的完整移交(除园长和教师的私人物品外)，积极配合乙方办理各项需要变更的证照，变更费用由乙方承担。二、甲方协助对幼儿园现有教师职工、学生一次性整建制移交给乙方继续办学(签订本协议之日的现状)。教师和学生按照自愿原则，在3月15日后再自主决定去留，乙方保证提供方便。三、甲乙双方约定在协议签订后2个工作日内在教育主管部门的监督下完成前期交接和初步盘点。确定2019年2月25日为责任分界日。此前产生的一切责任和债权债务归甲方，此后产生的一切责任和债权债务归乙方。水电费用、教师工资社保福利、学生权益等至2月25日前都由甲方负责结算清晰后移交，2月25日以后的由乙方负责。四、双方商定移交补偿金为人民币78万元整。乙方在2019年3月1日前支付给甲方70%补偿金，计54.6万元；余下30%的钱款，在2019年7月18日前付清剩余23.4万元。如乙方逾期付款，分别自2019年3月2日和2019年7月19日起支付给甲方违约滞纳金3000元/天，至付清余款之日止。五、甲方负责原有学生退费工作，乙方重新组织学费收取。甲方书面向乙方提供指定银行账户信息，乙方在约定期限内汇款。原被告均在落款处签字。原告另提供固定资产登记表一份，该登记表上记载了物品名称和数量，落款处有赵曙东的签名，落款日期为2019年2月25日，另写有“已清点：姚超群”的字样。原告以此证明原被告双方在2019年4月12日达成移交协议，但该协议不包括被告占用幼儿园造成的损失以及被告存在从2019年1月11日至2019年2月25日违法占用的事实。原告于庭审中陈述，2019年1月11日至2019年2月24日期间双方都在经营，但经营所得是被告的，原告在场是为了交接，但系原告交的租金，2019年1月11日至2019年2月25日之间双方没达成协议，2019年2月25日之后由原告经营。移交协议不包含租赁费和给其造成的损失。被告陈述合同到期后一月份由被告经营到2019年2月24日，2月25日交给第三人，其不认可2019年1月11日至2019年2月24日期间是双方共同经营，该期间是被告在经营，原告并未经营因为没有进行移交。2019年1月11日至2019年2月24日期间的租赁费已经包含在移交协议的约定内，2019年2月25日是责任分界日，在此之前的权利和债权债务是被告承担，之后属于原告承担。第三人徐州中川房地产开发有限公司于庭审中陈述被告于2019年2月25日搬离涉案房屋，并提供了当日的钥匙交接单一份，载明今收到大门钥匙、玻璃门钥匙、办公室钥匙各一把。交接人：冯慧、桑世海、魏盼娜。原告主张20万元损失计算明细如下:210人*909元/人*2=381780元，总支出为员工工资68382元/月*2=136767元+伙食、水电、煤气等费用约40000元，两者之差为205016元，故主张损失20万元。本院认为，原告与第三人徐州中川房地产开发有限公司达成的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2019年1月11日起至2024年1月10日，租赁合同的相对方应为徐州中川房地产开发有限公司，但原告出具的承诺书中载明，关于楚岳山庄幼儿园交接和占用赔偿，由原告和被告赵曙东直接商谈，就赔偿事宜不再涉及第三人徐州中川房地产开发有限公司。该承诺书应视为原告放弃依据房屋租赁合同向第三人徐州中川房地产开发有限公司主张交接和占用赔偿的权利。本案中，原、被告签订的《徐州市云龙区七彩阳光楚岳幼儿园移交协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据原告主张的损失计算明细，系根据总投入与总支出之间的差额来计算，是对案涉幼儿园在2019年1月11日至2月25日期间的营利进行主张。双方在移交协议中明确约定：双方在协议签订后2个工作日内在教育主管部门的监督下完成前期交接和初步盘点，确定2019年2月25日为责任分界日。此前产生的一切责任和债权债务归甲方，此后产生的一切责任和债权债务归乙方。该约定系对交接义务、责任分界时点以及其他事项的综合性约定，在原告未举证证明该移交协议无效、被撤销亦或是双方达成新协议的情形下，双方均应受该协议条款约束。被告已经于责任分界日前将涉案幼儿园移交给原告经营，且原告并未提交证据证明在此期间的损失问题，故本院对原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚超群的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告姚超群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 吕  婷人民陪审员 林 长 华人民陪审员 沈 成 会二〇二〇年十二月二十九日法官 助理 欧阳广威书 记 员 侯 亚 菲