重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初25798号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号（汇景苑），统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人：杨三，董事长。委托诉讼代理人：季泽林，男，该公司工作人员。被告：胡德萍，女，1963年6月16日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市仁德物业管理有限公司（以下简称仁德物业公司）与被告胡德萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仁德物业公司的委托诉讼代理人季泽林及被告胡德萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡德萍支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费3166.80元；2、判令被告胡德萍支付2017年1月1日至2020年6月30日的公摊费210元；3、判令被告胡德萍支付逾期缴费违约金500元（以当月欠付物业费为基数，从2017年2月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍累加计算）。事实及理由：2011年12月20日，我司与案外人重庆望江工业有限公司（以下简称望江工业公司）、四川正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源房地产公司）订立了为期2年的《前期物业服务合同》，并从2011年10月30日服务至今。我司按照约定为案涉小区提供了保安、保洁、水电设施、地下地上管网等管理及维修服务工作，履行了合同约定的义务。胡德萍无故不缴纳物业服务费，经我司书面催收未果。为维护自身合法权益，现诉至法院。被告胡德萍辩称，一、对欠费的时间段及收费标准无异议，但是从2016年至今，我长期不在案涉房屋居住，每年仅回去一两次，我找仁德物业公司协商减免物业费事宜，但其工作人员不予理会；二、仁德物业公司每月对每个车位收费200元，但是不知道该款项用到了哪里，且小区内车辆乱停放；三、今年洪水过后，配电房进水，原因是仁德物业公司不作为。嗣后，仁德物业公司未经过业主同意，私自挪用190万元大修基金进行维修。综上，应当驳回仁德物业公司的诉讼请求。本院经审理查明，2011年12月21日，望江工业公司（甲方）、正源房地产公司（甲方）与仁德物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：本合同所指物业是由望江工业公司和正源房地产公司联建，望江工业公司负责山涧水岸小区住宅的前期物业及正源房地产公司负责山涧水岸商业及车库的前期物业；甲方通过招标方式选聘乙方就山涧水岸小区事实本物业区域的物业管理服务；物业服务的内容主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部分（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的通路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通秩序维护与车辆停放的管理，协助做好物业管理公共区域内的公共秩序维护工作，物业档案资料管理，装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理，法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业服务费的收费标准（按建筑面积计算）住宅物业费（三楼以上含三楼）为0.8元/月▪平方米，住宅物业费（一楼二楼）为0.6元/月▪平方米，商业物业为1.6元/月▪平方米，车位物业为50元/月▪个车位，住宅物业改为办公的按住宅物业的2倍计收物业服务费，住宅改为商业的按住宅物业的3倍计收物业服务费，公共能耗费据实分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收滞纳金；乙方利用属于全体业主共用部位、共有设备设施进行经营（如设置商业广告招牌），应当征得甲方的同意，所得收益（扣除管理等成本后）归小区业主，该类收益，原则上用于小区公共建设、社区文化建设、开展业主娱乐活动等，在小区业主委员会未成立前，由乙方每月向甲方报告收益情况，甲方有权对乙方的收益报告进行查实；本合同为前期合同，期限为2年，自2011年10月30日起至2013年10月29日止；在山涧水岸业主委员会未成立前，按该合同时限执行，业主委员会成立时起，该合同自动作废，乙方将与业主委员会签订正式的《物业服务合同》，如在该合同到期而业委会没有成立时，合同顺延。2020年5月28日，重庆市江北区郭家沱山涧水岸社区出具《情况说明》，主要载明，仁德物业公司于2011年通过公开招标方式，于2011年12月20日与望江工业公司、正源房地产公司签订《前期物业服务合同》，合同期限2011年10月30日至2013年10月29日，合同到期后延续小区物业服务（事实物业服务）至今。在整个物业服务期间内，仁德物业公司严格按照合同标准提供质价相符或提供超值物业服务（小区电梯房物业费单价：1、2楼按0.6元/月▪平方米，3楼以上0.8元/月▪平方米）。多年来的物业服务工作总体良好，得到大多数业主的认同、支持，业主多次赠送感谢锦旗等，收费率多年达93%以上。仁德物业山涧水岸小区客服中心按公司要求对小区欠费业主每月均进行电话、入户上门催收物业服务费，并在欠费业主门上、小区公示栏张贴催费通知。仁德物业公司为涉讼小区提供了物业服务，胡德萍系该小区6号25-8住宅房屋业主，建筑面积为94.3平方米。胡德萍缴纳了截至2016年12月31日的物业服务费、公摊费，之后未再缴纳物业服务费、公摊费。2020年7月13日，仁德物业公司向胡德萍寄送《律师函》，催收其欠缴的自2017年1月1日至2020年6月30日期间产生的物业费3166.80元、公摊费210元。仁德物业公司举示的《专用收款收据》显示，高层住宅公共能耗费即公摊费为每月5元。上述事实，有《前期物业服务合同》、《情况说明》、《重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果》、《电梯维护保养合同书》、《化粪池维护托管服务合同》、《项目合同》、《消防通道整改通知书》、《安全通道整改通知书》、《山涧水岸控制室主板维修的函》、《关于望江山涧水岸消防报警系统故障维修的函》、《消防系统整改报价》、《重庆市建筑消防设施首次维护保养报告》、《重庆市建筑消防设施维护保养报告》、《建筑消防设施维护保养合同》、《装修整改通知单》、《报案巡逻签到表》、《报事、报修登记表》、仁德物业公司工作人员服务工作照片、《专用收款收据》、山涧水岸公共收益公示照片、《关于郭家沱街道山涧水岸小区公共收益公示及使用办法的通知》、《关于山涧水岸小区公共地面停车管理试行办法的公告》、《物业服务情况说明》、《律师函》、国内挂号信函收据及当事人陈述在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。本院认为，仁德物业公司与山涧水岸小区开发企业望江工业公司、正源房地产公司签订的《前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对该小区全体业主具有约束力。前述合同期限届满后，仁德物业公司为涉讼小区提供物业服务至今，郭家沱山涧水岸社区对此出具了《情况说明》，本院对此予以确认。胡德萍作为涉诉小区的业主，应依约交纳物业服务费等相关费用。对于胡德萍陈述的其不常住在案涉小区房屋，要求仁德物业公司减免物业费的意见，本院认为，该意见无事实及法律依据，故不予采纳。对于胡德萍陈述的仁德物业公司停车管理及挪用大修基金的意见，仁德物业公司举示了相应的证据能够证明其履行了小区停车管理义务，且对公共收益进行了公示，而胡德萍对己方主张并未举证证明，故本院对胡德萍的该辩称意见不予采纳。2017年1月1日起，胡德萍未缴纳物业费及公摊费，已构成违约。现，仁德物业公司要求胡德萍支付截至2020年6月30日的欠付物业服务费3166.80元及公摊费210元，该金额未超出合同约定，本院予以支持。对于仁德物业公司的违约金请求，因其举示的证据无法表明其已全面充分地提供了物业服务，故对仁德物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡德萍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3166.80元；被告胡德萍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的公摊费210元；三、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡德萍负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 韶二〇二〇年十二月三十日法官助理  段静强书 记 员  彭俊豪