江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初2596号原告：吉安市井开区财茂物业服务有限公司。住所地吉安市井开区君山大道198号。法定代表人：刘辉龙，总经理。委托诉讼代理人：罗珠宝，江西文冠律师事务所律师。被告：刘建军，男，1981年11月2日生，汉族，吉安县人，住井冈山经济技术开发区。被告：胡元香，女，1981年12月8日生，汉族，吉安县人，住井冈山经济技术开发区。原告吉安市井开区财茂物业服务有限公司（以下简称财茂公司）诉被告刘建军、胡元香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财茂公司的委托诉讼代理人罗珠宝、被告刘建军到庭参加诉讼，被告胡元香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告财茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费2796元，其中包含2017年9月1日至2020年9月30日的物业管理服务费2552元、违约金639元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月5日，原、被告签订了前期物业服务协议及承诺书等书面文件，合同约定由原告向被告位于吉安的龙腾府邸小区住房提供物业管理服务。原告按照协议的约定提供了物业管理服务，被告未按约定缴纳物业管理服务费，原告催收未果，现诉至法院。被告刘建军辩称，原告未按照合同约定对小区的设施设备、卫生、安全、消防、绿化等进行维护和保养，小区发生火灾，消防管道没有水，物业公司的保安殴打业主，小区发生入室抢劫案，小区电梯经常困人，特种设备未及时保养等等；原告不履行合同约定的义务，业主可以不交或少交物业管理费；原告被约谈时承诺过如果没有整改好，就按照房子总价的千分之一赔偿给业主，答辩人认为原告没有整改好，应当赔偿以上费用用于抵扣物业费；小区部分业主免了物业费，应当给予答辩人相同待遇；装修押金应抵扣物业费。被告胡元香在法定期间内未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系龙腾府邸小区开发商指定的提供前期物业服务合同的物业公司。原告在2014年间入驻龙腾府邸小区，2020年9月30日终止提供物业服务并撤出小区。被告刘建军为井冈山经济技术开发区的业主，房屋为高层住宅，面积为89.87平方米。2016年8月2日，被告刘建军收房时在业主收楼手册中的《龙腾府邸承诺书签约页》上签名，确认其已详细阅读《前期物业服务协议》，同意遵守协议全部条款和内容，等等。《龙腾府邸前期物业服务协议》约定，原告为龙腾府邸小区提供前期物业服务；原告履行的合同义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、环境保护、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告的义务主要是按时交纳物业管理各项费用、遵守《业主临时管理规约》和物业管理制度等；原告提供前期物业管理服务内容主要是对房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等房屋共用部位的维护和管理，对共用的给排水管道、落（雨、下）水管、水箱、加压水泵、电梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性主体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，绿化管护，协助公共秩序维护、安全防范等工作，交通秩序与车辆停放管理，房屋共用部分、共用设施设备小修和急修，开展社会文化活动，房屋装饰装修服务；被告交纳物业服务费的时间为按季于每季尾月5日前预交下季度的物业服务费、专项服务费；物业服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，高层住宅的业主按面积分摊电梯综合运行费，高层住宅的电梯运行费为1层至5层按0.39元／月／平方米预收、6层至10层按0.43元／月／平方米预收、11层至19层按0.47元／月／平方米预收、19层至33层按0.51元／月／平方米预收；高层住宅单元门（含单元门锁）及对讲机专项维护费用每户预收200元，此费用用完后，原告向被告第二次续收；装修保证金为每户1000元，被告装修完毕，在入住1个月后未出现任何问题无息退还；等等。同日，原告向被告收取了装修押金1000元，并按每月每平方米1.04元（其中物业费0.65元、电梯运行费0.39元）的标准收取了2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理服务费1122元。此后，被告装修入住，再未向原告交纳物业费，原告亦未向被告退回装修押金。现原告诉至法院，要求被告支付2017年9月1日至2020年9月30日的物业管理服务费用，收取标准为每月每平方米1.04元（包含物业服务费0.65元、电梯运行费0.39元）。另查，被告装修入住时，龙腾府邸小区的监控设备、消防通道、门禁等公共设施没有完善。原告提供物业服务期间，对消防设施、二次供水设备、排污设施、公共照明设施、电梯及走廊墙面等公共设施设备未善尽管理维护义务。本院认为，一、被告作为龙腾府邸小区的业主，收房时在《龙腾府邸承诺书签约页》上签名，确认其与原告就物业管理达成协议，原、被告间形成物业服务合同关系。原告进驻小区提供了物业服务，被告应按约支付相应的物业管理服务费用。二、本案所涉的物业管理服务费包含物业服务费、电梯运行费。协议约定的高层建筑的物业服务费用为每月0.70元/平方米，原告实际是按照每月0.65元/平方米收取该项费用，被告对此未提出异议，物业服务费用标准以原、被告实际履行为准。原告主张的电梯运行费每月0.39元/平方米，与合同约定一致，本院予以确认。从合同约定的物业服务内容来看，物业服务费主要是指小区公共设施设备维护、保洁保安的费用。原告在提供物业服务期间对小区的公共设施设备未善尽管理维护之责，部分设备生锈、老化，部分公共照明设施不能使用，公共部位的墙皮脱落没有维修等等，其履行合同存在瑕疵，对该部分费用应予以适当核减，本院酌定被告按照75%交纳该项费用。本院经核算确定被告在2017年9月1日至2020年9月30日期间应交纳的物业管理服务费为2918元，计算方法为89.87平方米×（0.65元/平方米×75%+0.39元）×37个月，原告主张该期间的物业费用为2552元，其主张不足部分视为放弃。原、被告均同意以装修押金抵扣相应金额的物业费用，本院照准。故被告尚需向原告支付物业管理服务费1552元。三、原告提供的物业服务存在瑕疵，且未提交证据证实其向被告进行了催缴，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。四、被告所说的整改承诺由小区的开发商作出，与原告无关。五、原、被告间的权利义务由双方签订的《龙腾府邸前期物业服务协议》约定，是否免除业主的物业管理服务费属于原告自由处分的权利范围，无法定理由被告不得干涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘建军、胡元香应在本判决生效之日向原告吉安市井开区财茂物业服务有限公司支付物业管理服务费1552元；二、驳回原告吉安市井开区财茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘建军、胡元香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 肖 焰二〇二〇年十二月二十四日书记员 曾叶华附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。