辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初3495号原告：王足旭，男，1993年1月8日生，汉族，住辽宁省盘锦市。委托诉讼代理人：徐晓娜，辽宁泰来律师事务所律师。被告：辽宁永利房地产开发有限公司，住所地：盘锦市双台子区。法定代表人：王志鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：于艳波，该公司法务。原告王足旭与被告辽宁永利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王足旭委托诉讼代理人徐晓娜，被告辽宁永利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于艳波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期办证违约金2万元；2．判令被告承担本案涉诉费用。事实及理由：2013年8月份，原告认购被告开发建设的辽河左岸文化城（C-1）13-101住宅，预测建筑面积200.67平方米，房屋总价款为210万元。2014年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应自该商品房交付之日起365日内协助原告取得该商品房的房屋所有权证书，但被告并未依约履行该项义务，直至2018年12月30日才通知原告可以办理房屋所有权证书。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令被告承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。被告辩称，1.被告与原告于2014年11月21日签订《商品房买卖合同》，被告将辽河左岸文化城C01区13#101号商品房出售给原告，被告于2015年4月27日将该房屋交付给原告使用。房屋交付后，原告自身违反规划管理法律规定，擅自用砖石砌墙封闭三楼露台，构成了违法建设行为，致使正在办理规划验收的辽河左岸C01园区无法通过规划验收。根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，规划验收合格是办理房屋首次登记的必要条件。由于原告违法加建，导致辽河左岸C01区无法在约定期限内完成房屋所有权转移登记。原告的违建行为与无法办理房屋所有权登记之间存在因果关系。因此，被告未能在约定期限内完成房屋所有权转移登记，是由于原告自身原因造成。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，但因政府行为、政策法规变化等原因造成，出卖人不承担责任。”因此，原告作为买受人，因其自身原因造成无法办理房屋所有权转移登记，责任不在被告，不能由被告承担违约责任。另外，原告违法建设的行为不仅造成自身未能及时取得不动产登记，还造成整个园区的规划验收无法通过，该小区其他业主也无法按约定时间办理不动产登记，给被告的经营造成负面影响和经济损失，所以原告要求被告支付违约金不符合合同或者法律规定，也不合理。同时，被告保留追究原告损害赔偿的权利。2．原告主张的违约金2万元，不符合合同约定，也没有事实及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，非因买受人的原因造成逾期办证的，出卖人不承担责任。退一步讲，即使出卖人存在违约，根据合同约定，“出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。所以，本案即使出卖方存在违约责任，违约金的金额应该是210万元×0.01%=210元，而非原告主张的2万元。如造成损失高于约定违约金数额的，当事人可申请追加，但应提供证据证明实际损失数额，而本案原告起诉主张2万元违约金，并未举证证明因逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金数额。3、被告积极与政府部门协调，要求妥善处理业主违建问题，履行了为原告办理不动产登记的义务。为解决原告违法加建导致C01业主不能办理不动产登记问题，被告经多方协调，多次要求政府出台特殊政策，允许业主办理不动产权证。2018年12月3日，盘锦市自然资源局出台了《盘锦市解决不动产登记历史遗留问题的若干意见》，允许在暂时缺少建设工程规划验收合格证的情况下办理不动产权登记。同日，官方网站公布了《辽河左岸外滩不动产首次登记公告》，公告通知拟对辽河左岸等260户办理不动产权登记。公告期满后，被告立即通知了包括原告在内的辽河左岸C01园区全体业主办理房屋不动产权登记。之后，原告取得了C01区13#101号房的不动产权证证书。自原告违法建造之日起至2018年12月26日可以办证之日，这期间是因原告造成不能办证，不应计算在合同约定的办证期限之内，剔除这一期间，被告不存在违约。综上所述，本案所涉房屋未能在交付之日起365日之内办理不动产登记并非被告的原因造成，无论是依据双方签订的合同还是法律规定，被告均不应承担违约责任，因此请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201411210009）。合同的主要内容：原告购买被告开发的位于双台子区的辽河左岸文化城（C01）13幢1-3层101号房屋。房屋预测建筑面积为200.67平方米，总价款为210万元。原告采取贷款方式购买该房屋，首付款63万元，其余购房款147万元以银行贷款方式支付，原告已于2015年2月6日前支付该商品房的全部价款，并由被告向原告开具销售不动产统一发票。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内获得房地产权证书的，双方同意按照“3、买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金，但因政府行为、政策法规变化等原因造成的，出卖人不承担责任”处理。2015年4月27日，原告办理入住手续。入住后，原告自行用砖石建造门斗、封闭阳台。因该房屋未取得相关部门验收合格证明，原告无法就所购买的房屋办理不动产权证。2017年4月18日、2018年11月12日，被告两次向盘锦市规划局双台子区分局提交“关于办理辽河左岸文化城C区C011#--43#项目规划验收的申请”。2018年12月21日，盘锦市规划局双台子区分局对被告提出的申请进行了答复，其内容为1．有关职能部门应对建设单位的违法行为进行处罚。2．建设单位应提交人防部门的相关意见。3．辽宁永利房地产开发有限公司应责成小区物业管理部门要求业主自行拆除封闭阳台，恢复原有建筑形式，待达到规划审批要求后，重新申请规划核实。2018年9月29日，盘锦市人民政府办公室印发盘政办发［2018］63号《盘锦市解决不动产登记历史遗留问题的若干意见》文件，被告所建项目可以办理不动产权登记。2018年12月3日，盘锦市不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，对被告开发建设的辽河左岸外滩不动产项目进行首次登记公告，规定于2018年12月25日之前如无人提出异议或所提异议不成立的，对该项目予以办理产权登记。2018年12月28日被告将可以办理产权登记的情况以书面通知的方式告知原告，原告已于2019年办理产权登记。另查明：双盛街道办事处辽河左岸社区于2020年10月13日出具《情况说明》，因辽河左岸文化城（C-1）小区房屋所有权证未能及时办理、物业问题、取暖问题、车库进水问题一事，辽宁永利房地产开发有限公司不能给出合理解释及解决方案，故小区业主代表刘春明、高艳华、张洪雷、王同春、宋江涛、李晓东、王足旭等人于2017年至2020年多次要求社区调解，社区组织双方进行沟通协商，仍不能妥善解决此事，之后社区带领业主到信访局反映此事，信访局亦未能妥善解决此事。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、发票、关于办理辽河左岸文化城C区C011#--43#项目规划验收的申请、原告房屋外部照片一组、关于辽河左岸文化城（C区）C011#--43#项目规划核实的答复、《盘锦市解决不动产登记历史遗留问题的若干意见》、《＜盘锦市解决不动产登记历史遗留问题的若干意见政策＞解读》打印件一份、辽河左岸外滩不动产项目进行首次登记公告在卷为凭，经本院审查，予以采信。本院认为：原告王足旭与被告辽宁永利房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，按买受人已付房款的0.01%支付违约金。2015年4月27日，原告办理了入住手续，但该商品房缺少规划验收，造成原告无法办理不动产登记。因此，按照合同约定，被告应当承担办证不能的违约责任。对于逾期期限，盘锦市不动产登记中心于2018年12月3日进行首次登记公告，被告于2018年12月28日通知原告可以办理产权登记，本院依法认定双方约定的办证义务履行期间为2015年4月27日至2015年7月26日。被告未能在上述期间协助原告取得房屋产权属证书，应当承担逾期办证的违约责任，违约金为210.00元（总房款2,100,000.00元×0.01%）。对于原告提出的逾期办证违约金约定过低，应予调整为2万元的主张，本院认为，因该房屋已实际交付使用，被告履行了合同的主要义务，原告已办理了房屋产权证，且未在法律规定的期限内主张合同撤销之诉，结合被告的违约情况、违约原因、过错程度，被告应当按照合同约定承担违约责任。原告认为该约定低于实际损失请求调整，应当提供证据予证明，原告未能提供证据加以证明的，对其主张本院不予支持。对被告辩称的无法取得验收合格手续的原因是因原告封阳台、扩大房屋面积所导致，被告应对其陈述的事实承担举证责任，但被告未提供证据予以证明，故本院对被告抗辩观点不予认可。另，被告辩称原告的诉请已经超过诉讼时效，因双盛街道办事处辽河左岸社区出具的《情况说明》载明在2017年至2020年间，曾多次组织双方进行调解。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”因纠纷调解期间诉讼时效中断，故原告提起诉讼主张权利的时间2020年10月15日并未超过诉讼时效，被告关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告辽宁永利房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告因逾期办理房屋所有权证的违约金210.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由被告辽宁永利房地产开发有限公司负担25.00元，由原告负担125.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  任亚妮二〇二〇年十二月三十日书记员  于 洋