福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3313号 原告：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福州市台江区宁化街道祥坂路55号1#楼102室。 法定代表人：钟科，执行董事。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志灵，福建攻略律师事务所律师。 被告：江锦标，男，1970年5月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：练茂荣，福州麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李利祥，福州麦博律师事务所律师。 原告福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）与被告江锦标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月17日公开开庭进行了审理。良寓公司的委托诉讼代理人潘家城，江锦标及其委托诉讼代理人练茂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 良寓公司向本院提出诉讼请求：1.判令江锦标立即腾空搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区××＃楼××店面；2.判令江锦标向良寓公司支付自2017年12月24日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年3月24日房屋占有使用费为89640元）。3.本案的诉讼费用、保全费用由江锦标承担。诉讼过程中，良寓公司将第2项诉讼请求变更为：江锦标按4400元／月的租金标准向良寓公司支付自2017年11月24日起至2018年12月23日期间的租金，按照4850元／月的租金标准向良寓公司支付自2018年12月24日至2019年10月23日止期间的租金，按4850元／月的标准向良寓公司自2019年10月24日止的实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费。事实与理由：良寓公司、江锦标双方签订了《店面租赁合同》。良寓公司将福州市仓山区××大道××号××区生活配套房××＃楼××店面租赁给江锦标，租赁期自2012年10月24日至2015年10月23日。江锦标自2017年12月24日之后至今，实际占有使用案涉店面，既不移交，也不交纳房屋占用使用费。江锦标的行为已严重损害了良寓公司的权益。现提起诉讼，望判如所请。 江锦标辩称，一、良寓公司在明知租赁期限届满后，仍然与江锦标于2017年5月24日签订《租赁合同》，明显存在欺诈，双方签订的租赁合同无效，且良寓公司从未要求支付租金和腾空并搬离。1.良寓公司与福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）的租赁合同期限为2007年5月1日起至2017年4月30日止，良寓公司在租赁合同届满后，仍然与江锦标于2017年5月24日签订《租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”之规定，因合同无效的过错方是良寓公司，江锦标不存在逾期腾房的情况，江锦标也时刻准备将房屋交由国有房产公司。2.良寓公司自2017年12月至今，从未要求江锦标支付租金和腾房，江锦标也不存在逾期腾房的情形。二、良寓公司并非案涉房屋所有权人，其无权要求江锦标支付房屋租金与占有使用费。因当时合同已经无效，不存在需要支付租金的情形。向无权占有不动产者要求返还原物，以及房屋占有使用费的主体应为不动产所有权人，良寓公司无权要求江锦标支付房屋占有使用费及腾空房屋。三、良寓公司要求支付租金和占有使用费已经过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定及《民法通则》第136条第三项之规定“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年”，依据上述规定可知，良寓公司之前从未要求支付租金及其后期所谓的“占有使用费”，现在要求支付已过诉讼时效。四、任何人不应从自身过错行为中获益是民法的基本原则，良寓公司在租赁合同无效后未对租赁房屋进行管理经营，没有任何价值付出，且因租赁纠纷存在严重过错，良寓公司无权基于过错行为获益。1．在良寓公司明知租赁期届满且没有与国有房产公司续租的情况下，隐瞒事实与江锦标签订《租赁合同》，明显存在欺诈，江锦标在知道情况后行使不安抗辩权拒绝支付租金，等待与国有房产公司重新签订《租赁合同》；良寓公司此后从未通知江锦标支付租金及腾房，江锦标不存在过错。且良寓公司因其与国有房产公司租赁纠纷，造成江锦标租赁物长期处于不稳定状态，严重影响了商业经营，良寓公司负有明显过错。2．在法院判决良寓公司按照18.23元/平米/月向国有房产公司支付房屋占有使用费，良寓公司却要求江锦标按照诉请标准向其支付租金以及房屋占有使用费。属于从过错行为中获利的行为，于法无据。3．根据福建省财政厅福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知【闽财资函〔2020〕1号】，对承租省级国有资产类经营性房产的中小企业（不含国有独资、控股企业），免收一个月租金、减半收取两个月租金,减免租期原则上为2020年2月1日至4月30日。承租户为个体工商户的，可参照执行。因良寓公司与国有公司相互推诿，使经营户一直处于不稳定状态，同时无法享受到国家关于减免租金的优惠政策。五、退还押金及赔偿装修损失。1.因良寓公司欺诈导致合同无效，其至今未退回江锦标租金押金12030元，多次协商未果，江锦标要求其退还押金12030元。2.因良寓公司欺诈导致合同无效，其需要赔付江锦标的装修损失53355元。3.因良寓公司欺诈导致合同无效致使我方当事人无法与依思有限公司无法继续签订授权经营协议，导致保证金无法退还我方当事人，该损失因有良寓公司进行赔偿。因此，江锦标保留向良寓公司追究因良寓公司欺诈导致租金合同无效，造成案涉房产长期处于不稳定状态，而影响商业经营所造成损失的责任。退一步讲，即使需要支付租金和占有使用费，也是向国有房产公司支付，并按照18.23元/平米/月支付。综上，因良寓公司的欺诈行为，其与江锦标签订的《租赁合同》无效，且良寓公司此后均未要求江锦标支付租金和腾空房屋并搬离，江锦标不存在逾期腾房的情形；良寓公司也并非案涉房屋所有权人，无权要求江锦标支付房屋租金和占有使用费且已过诉讼时效。望依法驳回良寓公司全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以分析、认证如下：1.良寓公司有提交《店面租赁合同》、《收款收据》原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。2.良寓公司对江锦标提交的福州市中级人民法院（2019）闽01民终9003号民事判决书、《店面租赁合同》真实性无异议，对该份证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。江锦标未提交《通知》原件核对，真实性不予采信。江锦标提交的《室内装修工程合同》、《授权经营协议》与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 良寓公司、江锦标双方签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区××大道××号××区生活配套房××#楼××店面租赁给江锦标，租赁期自2012年10月24日至2015年10月23日。之后，双方就上述店面又签订《店面租赁合同》，约定租赁期自2017年5月24日起至2019年10月23日止，其中，2017年5月24日至2017年10月23日，每月租金4010元，2017年10月24日起每月租金4400元，2018年10月24日起每月租金4850元。诉讼过程中，良寓公司认可江锦标已支付费用至2017年12月23日，且已于2020年4月21日向良寓公司移交店面。 另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予本案江锦标。国有房产公司曾向本院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系自2017年11月30日解除。该案经本院一审后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽0104民终9003号二审民事判决，对上述解除事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条明确规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予江锦标，国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，而良寓公司与江锦标第二次签订的租赁合同的租赁期限却从2017年5月24日起至2019年10月23日止，良寓公司与江锦标之间自2017年12月1日起的租期已超过良寓公司与国有房产公司之间的租赁期限，该部分依法应当认定无效，良寓公司不得再要求江锦标支付自2017年12月1日起的租金。关于良寓公司诉请的占有使用费问题，如前所述，国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系在2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面已无使用权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向江锦标主张讼争店面的占有使用费。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求江锦标支付讼争店面的占有使用费。因在诉讼过程中，良寓公司已认可江锦标支付费用至2017年12月23日，故对良寓公司要求江锦标支付自2017年12月23日起的占用费的诉请，本院均不予支持。讼争店面已于2020年4月21日向良寓公司移交店面，故对良寓公司要求腾空并搬离店面的诉请，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下： 驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2040元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十二月四日 书记员  周靖玮 附注：本民事判决书引用的主要法律条文 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。