北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16859号原告（反诉被告）：北京海丰博展商贸有限公司，住所地北京市海淀区学院路七号裙楼东侧一层107室。法定代表人：张洪荣，董事长。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，经理。被告：北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8039房间。法定代表人：许少川，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，汉族，该公司法务。二被告共同委托诉讼代理人：朗爽，男，1982年9月25日出生，满族，该公司法务。原告（反诉被告）北京海丰博展商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告（反诉原告）北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）、北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告商贸公司的委托诉讼代理人孙庆和，被告物美超市和物美集团公司的共同委托诉讼代理人韩文倩、朗爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月22日签订的的《租赁合同》和《补充协议》；2、要求被告退还原告2020年1月28日至2020年2月29日的租金和管理费共计13200元、办理营业执照费2000元、履约保证金42159元、五节费1500元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月22日，原告与被告签订了专柜租赁合同，租赁位于北京市通州区云景东路一号贵友大厦地下一层物美超市。双方约定租赁期限为2018年5月2日起至2020年4月30日止，租期为2年，月租金为11253元，押金36460元，后因专柜扩大双方于2019年4月8日签订补充合同，约定月租金增至12700元。原告因疫情期间超市没有客流，此商品不是必需品，全民防疫封锁在家不能出门，无法正常营业。因疫情期间零销售额，原告特向被告提出申请函要求被告减免租金，被告说有利好政策出台，让我们等待回音。但是，2020年3月24日，被告公司发来催告函强行交纳足月租金，并且实施停水停电及封闭营业场所等行为要挟原告交纳租金，现被告强行将原告清退出场。被告的行为已经给原告造成严重的经济损失，故起诉至法院。被告物美超市、物美集团公司辩称：一、本案租赁房屋为非国有性质，被告作为转租人并未享受租金减免优惠，原被告双方就疫情期间租金减免事宜并未协商一致，其要求退还租金及物业管理费缺乏事实及合同依据。疫情期间疫情减免政策针对的承租房屋应为国有企业房产，对于非国有企业的房产，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。本案租赁房屋为非国有性质房产，不符合前述租金减免标准。被告作为转租人并未享有出租人租金减免优惠，原被告双方就租金减免事宜也并未协商一致。因此，原告要求被告退还2020年2月租金及物业管理费13200元的主张缺乏事实、政策及合同依据，应予驳回。二、原告欠付履约保证金、租金及物业管理费，并且在租赁合同期限内延期支付租金及物业管理费，已经构成严重违约，被告有权不予退还履约保证金，原告应当按照合同约定支付相当于3个月租金的违约金。租赁合同第3.4款约定，租金按季度交纳，原告应于每季度9日前交纳下季度租金，原告实际于2020年3月31日撤场，且逾期支付租金及物业管理费29天，经被告催告后仍欠付3月份租金12700元及物业管理费500元，已经构成严重违约。另外，租赁合同第6.1条约定，原告应在签订合同的同时交纳履约保证金36460元，而原告一直未交纳。根据租赁合同第11.8条约定，被告有权采取停水停电措施催缴款款项，并不予退还履约保证金，原告应承担违约责任，向被告支付相当于三个月租金的违约金。三、原告在租赁期限内单方解除合同，擅自撤场，已经构成根本性违约，应承担违约责任，被告有权不予退还履约保证金。原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方应切实积极履行义务，任何一方违反约定单方解除合同的应当承担违约责任。在租赁合同期限内，被告一直正常经营、诚信履约，原告在逾期支付租金及物业管理费且欠付履约保证金的情况下擅自解除合同并撤场的行为给被告造成极为不利的商业影响，已经构成根本性违约。根据租赁合同第13.1条约定，原告无权要求退还履约保证金，并应承担违约责任。四、本案租赁房屋由原告自主经营，营业执照事宜也由原告自行办理并承担费用，相关费用并非被告收取，原告要求被告退还办营业执照费2000元没有事实依据，应予驳回。根据租赁合同第9.9条约定，原被告双方另行签订协议由原告交纳五节费1500元，系原告正常履行合同义务，故其无权要求被告退还。综上所述，原告的诉讼请求缺少事实、法律及合同依据，请求法院予以驳回。同时，被告提出反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《专柜租赁合同》及补充协议；2、判令被告支付欠付租金12700元、管理费500元、履约保证金36460元；3、判令原告承担违约金38100元；4、反诉费由原告承担。原告商贸公司针对反诉辩称：认可第一项反诉请求，但是我公司认为合同解除时间应为2020年1月28日。对于剩余反诉请求不予认可，履约保证金应当予以退还，我公司没有违约行为，不同意支付违约金。案件受理费和反诉费应当由物美超市承担。本院经审理认定事实如下：2018年3月22日，物美集团公司（甲方）与商贸公司（乙方）签订《专柜租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于北京市通州区梨园店B1层，编号为XXXX-XX-XXX-X的营业场所及甲方同意的附属设施，建筑面积为29.4平方米，使用面积为24.5平方米，以下简称“商铺”。乙方的经营范围限为珠宝，租赁期限为2018年5月2日起至2020年4月30日止。乙方须按本合同约定向甲方支付租金，本合同的计租日即开始计算租金的起始日期为2018年5月2日。乙方按季度交纳租金，每月交纳租金金额为11253元，坪效为15.11平方米。乙方应交纳合同期内的租金总额为281247.1元，年递增8%。乙方应于每季度9日前交纳下季度租金及其他应交费用。如逾期，每逾期一日，甲方将按应收取租金和其他应交费用总额的5%计算，收取违约金。逾期三日以上未交纳，按本合同第11.8条约定执行。乙方承担商铺内的水、电及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量（实际发生量以甲方定的数字为准）按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准：水费11.3元/吨、电费1.5元/度，交费时间为每月月底9日前交纳。前述标准涨幅将随北京市政府主管单位的规定调整。乙方应于本合同签订之日向甲方交纳管理促销费500元/月。乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金36460元，并交付首期租金33759元。乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，乙方应在三日内补齐扣除部分的保证金。甲方有权在法定节假日（如春节、五一劳动节、国庆节、元旦等）、店庆、周年庆或中外传统节日或销售高峰期间加收部分租金，具体内容（包括增加幅度及时间）双方另行签订协议约定。协商不成按甲方规定的标准收取，乙方未按时交纳的，甲方有权从乙方销售款或保证金中扣除。乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其它费用、违约金和损失赔偿以及按本合同应付的其他款项。不得以任何理由拒交。无论任何原因，乙方违反本合同任何约定的责任和义务，甲方有权要求乙方限期纠正；逾期未予纠正时，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准5%的迟延违约金；乙方迟延纠正超过15日，甲方有权解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、管理费、履约保证金、水、电等公用事业费或其它应付款项，逾期十天以内的，除交齐租金或者其他费用外，每逾期一日，按当月租金的5%向甲方缴纳违约金；逾期或累计逾期十日及以上的，甲方有权停止水、电等供应，并不承担乙方的各项损失，甲方同时有权终止合同，不退还乙方保证金，乙方应支付相当于三个月租金的违约金。如不能弥补甲方损失的，甲方有权追偿。不可抗力或国家政策变更导致乙方无法继续经营的，双方互不承担违约责任，且共同协商解决方式。甲、乙双方特别明确，本合同约定的违约金标准均为甲乙双方充分协商后确定，公平合理不存在违约金畸高问题。本合同中计算违约金标准的“日租金”“月租金”除本合同另有特别约定外，是指合同解除当日或当月的日租金或月租金，如果合同解除当日或当月尚未开展开始计租的，则以第一个租约年的日租金或月租金为准。本合同生效之日起，除本合同有明文规定外，甲、乙双方均不得无故提前解除本合同。甲方无故提前解除本合同的，须返还乙方已付保证金；乙方提前解除本合同的，无权要求甲方返还其保证金，甲方并有权要求乙方支付本合同剩余期限内的租金作为违约金并要求乙方赔偿甲方因此造成的损失。其他约定：宣传推广费2450元、装修管理费735元。2019年4月8日，物美超市（甲方）与商贸公司（乙方）签订《补充协议》，约定：为规范商铺编号、面积、品项、起租时间，甲方已通过商友系统一录入乙方相关信息，现甲乙双方就《专柜租赁合同》（以下简称“主合同”）签订补充协议如下：一、将主合同中对应条款修改为：甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市通州区梨园店B层，铺位编号为XXXX-XX-XXXX的营业场所及甲方同意的相关附属设施，使用面积为29平方米，建筑面积为59.16平方米，以下简称商铺。乙方经营的范围为珠宝古玩，合同期限自2019年4月10日起至2020年4月30日止。乙方按使用面积交纳租金，每年递增8%。第一个租赁年度的日租金为12元/平方米，月租金为12700元。乙方按季度按期交纳租金，每期租金金额为38100元，乙方须于本合同签订当日交纳首期租金38100元，以后每期乙方应于每季度最后一个月的9日前向甲方交纳下一季度的租金。乙方逾期交付租金的，甲方将按应收租金总额的5%计算按日收取违约金。乙方应于本合同签订之日向甲方交纳物业管理费500元，其后每期乙方应于每季度最后一个月的9日前交纳下季度的物业管理费。本补充协议为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议未作约定的，仍以主合同约定为准。合同还约定了其他内容。物美集团公司对物美超市与商贸公司签订的补充协议认可，并表示由其承担本案的相应责任。上述合同签订后，双方即开始实际履行。商贸公司向物美集团公司和物美超市交纳租金和管理费至2020年2月29日，交纳五节费1500元。关于履约保证金，商贸公司表示其与物美超市曾经就另一场地签订过租赁协议，因升级改造而将原场地变更涉案场地，履约保证金由上一合同直接并入本案合同中。为了证明上述事实，商贸公司提交了2016年6月物美集团公司出具的金额为39000元收据1张和物美超市出具的金额为3159元收据1张。物美集团公司和物美超市对此不予认可，表示商贸公司未交纳履约保证金。关于办理营业执照费用，商贸公司表示交纳给了物美超市但未能提交证据予以证明。物美超市对此不予认可。双方各执一词。商贸公司表示其于2020年1月27日向物美超市提交了申请书，申请即日免租停业。物美超市表示收到了该申请书但未同意减免租金和要求商贸公司停业。双方各执一词。2020年2月22日，物美超市招商经理孙国栩在微信群中发送信息，内容为：1、所有的商户，租金没有缴纳的，总部要求明天上午12点之前全部交上来，如果没有按着要求缴纳的商户，待疫情结束之后无法享受物美的帮扶政策。2、之前所有提报闭店的商户，总部要求尽快复工，特殊行业国家有规定不能开业的，请出示红头文件，如果没有复工的商户，帮扶政策出台之后同样享受不了，有问题请大家克服一下，请明天开始原闭店的商户把正常营业的照片发给李静雨或者我，我提报给总部，做登记……。2020年3月9日，物美超市向商贸公司发送了商户缴费通知单，要求商贸公司接到通知后尽快支付欠付的2020年2月和3月的租金和管理费。2020年3月25日，物美超市招商经理李静雨在微信群中发送信息，内容为：今日截至最后一天补齐之前租金，今日过后再交款的将不享受保证金抵的政策。所有未交纳租金的商户限明日全部搬离撤场。商贸公司于2020年3月31日搬离租赁场地。2020年3月31日，商贸公司向物美超市邮寄了《告知函》，载明：因贵公司于2020年3月24日向我方发送《催告函》，要求我方撤离场地等问题，我方现就北京市通州区物美梨园店海丰博展（诚雅阁）李霞与贵方协商解除租赁合同相关事宜，特致函如下：我方于2018年3月22日与贵方签订场地租赁合同，约定承租贵方商铺，租赁期限自2018年5月2日起至2020年4月30日止，合同签署后我方一直按照合同约定履行义务，按时缴纳租金及物业管理费用。自2020年1月24日起，北京市启动重大突发公共卫生事件，本次疫情属于不可预见、不可克服、不可避免的不可抗力情形。疫情期间我方按照国家要求处于隔离状态，且我方因店铺面积较小，无法避免跟顾客保持一米以上距离和密切接触，自2020年1月27日起至今两个多月不能营业。期间多次与贵公司沟通关于租金减免等问题，贵公司答复让等待政府及贵公司出具的扶持政策，但在至今仍没有实质政策的情况下，贵公司突然告知我方要继续缴纳2020年3月和4月份的租金，且通知因未缴纳租金要求我店2020年3月31日前停止营业撤场。我方应贵公司“不能缴纳房租的商户三月底撤场，合同关系解除”的要求，在双方就租金问题未协商一致的情况下，只能选择撤场。我方认为，因疫情导致员工滞留外地、招工困难、并且需要隔离等客观因素，导致无法正常营业，且客流量和收入大幅减少已经不能实现经营目的，继续按照原有约定支付租金对我方明显不公平，故未支付租金，也并非属于我方违约，贵公司扣除押金不予返还，没有事实依据。综上，现告知贵公司我店已于2020年3月31日撤场，店铺已恢复原样，物品均已经清理完毕，原与贵公司签订的场地租赁合同于2020年3月31日解除，贵公司应返还我方押金。恳请贵公司能依法维护我方合法权益，尽快与我方就解除事宜进行协商。商贸公司于2020年3月31日搬离租赁场地。庭审中，商贸公司与物美超市、物美集团公司均认可合同解除日期为2020年3月31日。关于五节费，物美超市和物美集团公司表示五节费除了合同约定的内容外，还包括其在国庆节、春节等重要节日因客流量增多而收取的场地服务费和促销费等。商贸公司表示五节费系因节假日期间流水增多而收取的费用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，商贸公司与物美超市签订的《专柜租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，商贸公司应于每季度最后一个月的9日前支付下一季度的租金，但商贸公司未能按期履行。2020年3月9日，物美超市向商贸公司发送租金催缴函。2020年3月25日，物美超市招商经理李静雨在微信群中发送消息要求未交纳租金的商户限期搬离。商贸公司未能交纳租金并于2020年3月31日搬离。商贸公司未按照合同约定交纳租金的行为构成违约，物美超市通知其限期搬离系行使合同约定解除权的行为。庭审中，双方均认可《专柜租赁合同》于2020年3月31日解除，本院对此不持异议。商贸公司辩称新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同约定因不可抗力导致停止经营合同解除，系不可归责于双方的原因，其不构成违约。对此，本院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。从合同约定、现有证据及审理情况来看，新冠肺炎疫情确实对商贸公司的经营活动造成一定的影响，但不足以导致合同解除，故本院对商贸公司的上述辩解意见不予采信。关于租赁保证金的交纳情况，商贸公司表示其与物美超市之前的合同中交纳的租赁保证金自动转入涉案合同，故其已经履行了交纳义务，对此本院认为，商贸公司与物美超市之前签订的合同与涉案合同并非同一合同，亦非同一法律关系，故本院对商贸公司的该项意见不予采信。商贸公司未交纳涉案合同的租赁保证金，故本院对其要求物美超市退还租赁保证金的诉讼请求不予支持。因涉案合同已经解除，故本院对物美超市要求商贸公司交纳租赁保证金的反诉请求不予支持。商贸公司与物美超市若因其他合同有纠纷，双方可另案解决。新冠肺炎疫情对原被告均造成一定程度的影响，双方应当携手共度难关，本院根据公平原则，对商贸公司要求退还2020年1月28日至2020年2月29日期间一半租金和管理费共计6600元的诉讼请求予以支持，对其过高的诉讼请求不予支持。商贸公司实际使用涉案租赁场地至2020年3月31日，应当按照合同约定支付相应的租金，现商贸公司欠付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金和管理费的行为不妥，本院综合考虑商贸公司要求减免的意见，对物美超市要求商贸公司支付上述期间一半的租金和管理费共计6600元的反诉请求予以支持，对其过高的反诉请求不予支持。关于商贸公司主张退还五节费的诉讼请求，根据已经查明的事实，五节费系物美超市在国庆节、春节等重要节日因客流量增多而收取的场地服务费和促销费等，考虑到受新冠疫情影响且双方合同于2020年3月31日解除，物美超市并未提供全年的服务，故本院对商贸公司要求物美超市退还五节费750元的诉讼请求予以支持，对其过高的诉讼请求不予支持。关于商贸公司要求物美超市退还办理营业执照费的诉讼请求，因其未提交证据予以证明，故本院对该项诉讼请求不予支持。商贸公司未缴纳租金的行为构成违约，但考虑到违约行为较轻且商贸公司要求予以酌减的意见，故本院综合考虑合同约定、物美超市的实际损失及新冠肺炎疫情因素，对物美超市要求商贸公司支付18230元违约金的反诉请求予以支持，对其过高反诉请求不予支持。庭审中，物美集团公司表示由其承担给付义务，本院对此不持异议。因商贸公司与物美超市签订的《补充协议》中将合同主要权利义务的主体变更为物美超市，物美集团公司对此亦予以认可，故本院对商贸公司要求物美集团公司、物美超市共同承担给付义务的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告北京海丰博展商贸有限公司与被告北京物美商业集团股份有限公司于2018年3月22日签订的《专柜租赁合同》和原告北京海丰博展商贸有限公司与被告北京物美超市有限公司于2019年4月8日签订的《补充协议》均于2020年3月31日解除；二、被告北京物美超市有限公司、被告北京物美商业集团股份有限公司退还原告北京海丰博展商贸有限公司2020年1月28日至2020年2月29日的租金和管理费共计6600元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告北京物美超市有限公司、被告北京物美商业集团股份有限公司退还原告北京海丰博展商贸有限公司五节费750元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、原告北京海丰博展商贸有限公司支付被告北京物美超市有限公司2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金和管理费共计6600元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、原告北京海丰博展商贸有限公司支付被告北京物美超市有限公司违约金18230元，于本判决生效之日起7日内执行清；六、驳回原告北京海丰博展商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告北京物美超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由原告北京海丰博展商贸有限公司负担193元（已交纳），由被告北京物美超市有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费997元，被告（反诉原告）北京物美超市有限公司负担869（已交纳），由原告（反诉被告）北京海丰博展商贸有限公司负担128元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇二〇年十二月三十日法官助理  邹金宏书 记 员  孙嘉慧