上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初17307号原告：上海创智天地发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈丽丹，董事长。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海明匠智能科技研发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈俊。原告上海创智天地发展有限公司诉被告上海明匠智能科技研发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告上海创智天地发展有限公司之委托诉讼代理人叶明锴到庭参加诉讼。被告上海明匠智能科技研发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告上海创智天地发展有限公司(以下简称创智天地公司)提出诉讼请求：1.请求确认双方就上海市杨浦区政学路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX室所签的《上海市房屋预租合同》于2019年7月17日解除；2.被告向原告支付2019年6月1日至2019年7月17日期间拖欠的房屋租金254,759.11元以及逾期利息(自2019年6月2日到实际支付之日止每日按本金162,612.2元的千分之一即日162.61元计算；自2019年7月2日到实际支付之日止，每日按本金92,146.91元的千分之一即日92.15元计算；3.被告向原告支付自2019年6月1日至2019年7月17日拖欠的物业管理费51,454.05元以及逾期利息(2019年6月2日到实际支付之日止，每日按本金26,772.4元的千分之一即日26.77元计算；2019年7月2日到实际支付之日止，每日按本金14,681.64元的千分之一即日14.68元计算)；4.被告向原告支付2019年4月、5月、6月拖欠的电费5,492.40元；5.被告向原告支付房屋复原费190,135.92元；6.判令被告支付解约违约金457,836.59元；7.被告向原告支付律师费26,000元；8.诉讼费同被告承担。事实理由：2018年6月26日，原、被告就上海市杨浦区政学路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX室房屋租赁事宜签订了《上海市房屋预租合同》，租赁面积为955.98平方米，被告承租房屋仅限用作办公使用；租赁期限自2018年7月12日至2020年7月31日。根据附表第1条约定，租赁房屋的租金为5.4元/平方米/天，每月应付租金=租金×(1+增值税税率)，被告应于每月第1天或之前支付当月租金以及对应的增值税。根据附表五第2条约定，租赁房屋的物业管理费按24.53元/月/平方米计算，被告应于每月第1天或之前支付物业管理费以及相应的增值税；租赁期内，原告有权调整管理费，但必须提前一个月书面通知被告。根据合同第4.3条约定，租赁期间内被告必须承担租赁房屋内所发生的水、电、煤气或天然气(如有)、电讯和电话等公用事业费及相应的增值税。根据第7.2条约定，在租赁合同提前终止日，被告必须将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物(无论被告对租赁房屋的装修、装饰、改建或安装是否已得到原告的同意)按附表三回复原状，在良好的、清洁的和正常的维修状态下交换给原告。第13.1条约定，若被告拖欠应付租金、物业管理费、公用事业费等应付费用的，原告有权要求被告支付滞纳利息(该滞纳利息从应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)以及原告向被告追讨欠款而支付的诉讼费、律师费。第13.3条约定，若被告拖欠租金、物业管理费、公用事业费等应付费用超过7天或擅自退租的，原告有权立即提前终止租赁合同，被告已支付保证金不予退化，且应向原告支付相当于租赁期满被告应付未付的租金总和之金额的违约金。2019年7月4日，被告向原告发送《关于提前退租的函告》，明确其因经营困难而要求提前退租。2019年7月17日，因原告逾期支付租金、物业管理费、公用事业费等应付费用超过7天等原因，原告于2019年7月12日函告被告租赁合同于2019年7月17日提前终止。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除租赁合同并根据相关约定主张被告的违约责任。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判允上列诉讼请求。被告上海明匠智能科技研发有限公司(以下简称明匠公司)未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对本案事实，认定如下：2018年6月26日，创智天地公司(甲方)与明匠公司(乙方)签订《上海市房屋预租合同》约定，创智天地公司将上海市杨浦区政学路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX室租赁给明匠公司办公使用。第十三条违约责任13.1约定：若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋并立即提前终止本合同，乙方已经支付保证金不予退还，且乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用)并应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金。如甲方能在本合同租赁期间内将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少。(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金。唯乙方支付租金及上述(1)、(2)条款项之总额不超过本合同租期到期终止时乙方应支付的租金总和。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用超过7天；13.3.4乙方擅自退租的。附表五(租金、管理费、保证金、其他费用及支付方式)本合同约定的房屋租金、物业管理费、车位费(若有)及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税，乙方应按本合同约定的期限内支付，租赁期内，若该房屋所在地增值税税率或征税率发生调整并致使甲方税费增加的，乙方同意承担由此增加的所有增值税，乙方应在甲方通知的时间内支付。如乙方未按上述约定支付款项的，则甲方有权按乙方未按约支付的金额而追究其违约责任。1.租金：(1)乙方必须在签署本补偿条款时预付一个月的租金以及对应的增值税。租赁期内，该房屋租金(不含增值税)按如下计算方式支付：-租金(不含增值税)按人民币【5.40】元/天/平方米(建筑面积)；-每月应付租金=租金*(1+增值税税率)；(2)乙方应于每月第1天或之前支付当月租金以及对应的增值税。(3)该房屋【建筑面积】为【955.98】平方米。2.保证金：(1)乙方应向甲方支付保证金为人民币【569,183.73】元，即相当于三个月的租金和现行物业管理费之总和，以及前述总和费用之相应的增值税，并可按照本合同第5.2条进行调整。(2)乙方应于本合同签署之日支付部分保证金人民币【80,259.71】元；原乙方承租该房屋时已支付的保证金人民币【488,924.02】元在本合同起租日时将扣除乙方的应付未付租金、管理费等应付费用(如有)后直接转为本合同之保证金部分，如有扣除部分，乙方应于本合同起租日补足。3.物业管理费：(1)甲方已委托【上海丰诚物业管理有限公司】对大厦进行物业管理与服务，并委托该物业公司收取物业管理费。(2)签署本合同时，该房屋物业管理费(不含增值税)按人民币【24.53】元/月/平方米(建筑面积)计算并收取，乙方应于每月第1天或之前支付物业管理费以及相应的增值税。签署上述预租合同后在履行租赁合同过程中，明匠公司于2019年7月4日向创智天地公司发出《关于提前退租的函告》称：贵我双方于2018年6月26日签订了《上海市房屋预租合同》，由我公司承担贵司位于上海市杨浦区创智天地企业中心政学路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX室房屋，租赁期限自2018年7月12日起至2020年7月31日。由于我司经营状况出现困难，人员缩减，我司已不再需要租赁房屋的超大面积，而租赁房屋的高额租金，我司也无力承担。鉴于此，为避免双方损失的进一步扩大，我司特发函告知贵司：我司将于2019年7月4日提前退租，租赁合同自2019年7月4日提前终止。(注：我司已于2019年6月26日实际搬离租赁房屋)。望贵司基于客观情况的考虑，免除我司的相关违约及赔偿责任，我司愿意积极配合贵司搬离租赁房屋的交接手续。2019年7月12日，创智天地公司向明匠公司发出《终止函》：根据合同约定，若贵司拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按该合同约定应当支付的费用超过7天，我司有权提前终止该合同并收回该房屋。贵司于2019年7月4日向我司提出退租要求，我司多次与贵司协商但未达成一致意见。由于贵司已拖欠该房屋2019年6月份及7月份的租金及物业管理费，且该房屋实际无人办公，因此贵司已无履行该合同之意愿。鉴于贵司上述违约行为，为保障我司合法权益，现特此知会贵司：1、该合同于2019年7月17日(“终止日”)终止，我司将通知物业管理公司停止对该房屋的供电、供水及其他物业管理服务。2、请贵司按该合同约定向我司返还该房屋。如贵司逾期归还该房屋，我司有权按该合同约定收回该房屋并处置遗留物品、及/或要求贵司承担逾期返还该房屋的占用费/复原费。3、请贵司于2019年8月16日前注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证。如贵司未能及时办理相关注销手续的，则须向我司承担赔偿责任。4、贵司根据该合同已经支付的该房屋保证金(人民币569,183.73元)，我司不予退还。5、我司保留进一步通过法律途径向贵司追究违约责任的权利，包括但不限于向贵司追索欠费、违约金以及贵司在该合同下或法律法规下的其他违约赔偿责任。2019年12月，创智天地公司分别与案外人上海华晖消防机电工程有限公司签订了两份《上海市杨浦区创智天地广场四期5号楼403C、404、405单元原“明匠”消防拆除复原工程》，由上海华晖消防机电工程有限公司拆除并复原租赁房屋，两份合同总价分别为40,350.3元以及149,785.62元。另查，明匠公司租赁期间拖欠2019年4月、5月、6月的电费5,492.40元尚未支付。为提出本次诉讼，创智天地公司聘请了上海邦信阳中建中汇律师事务所的律师并支付了律师费26,000元。审理中，创智天地公司认可已收被告支付的租赁保证金569,183.73元。对于该款，创智天地公司要求不予退还。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。明匠公司延迟支付租金并以自身经营不善为由提前退租，显属违约。创智天地公司因此行使约定的解除权并主张对方承担违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。明匠公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证、陈述、辩论等权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海创智天地发展有限公司与被告上海明匠智能科技研发有限公司就上海市杨浦区政学路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX室所签的《上海市房屋预租合同》于2019年7月17日解除；二、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付2019年6月1日至2019年7月17日期间拖欠的房屋租金254,759.11元；三、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付自2019年6月2日到实际支付房屋租金之日止每日按162.61元计算的房屋租金逾期付款违约金；四、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付自2019年7月2日到实际支付房屋租金之日止每日按92.15元计算的房屋租金逾期付款违约金；五、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付2019年6月1日至2019年7月17日的物业管理费51,454.05元；六、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付自2019年6月2日到实际支付物业管理费之日止按每日26.77元计算的逾期付款违约金；七、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付自2019年7月2日到实际支付物业管理费之日止按每日14.68元计算的逾期付款违约金；八、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付2019年4月、5月、6月拖欠的电费共计5,492.40元；九、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付房屋复原费190,135.92元；十、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付解约违约金457,836.59元；十一、被告上海明匠智能科技研发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海创智天地发展有限公司支付律师费26,000元；十二、准原告上海创智天地发展有限公司已收被告上海明匠智能科技研发有限公司支付的保证金569,183.73元不予返还。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14,877元，公告费560元，由被告上海明匠智能科技研发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙 幸 冬二〇二〇年十二月三十日法官助理 周 靖 雯书 记 员 季宇张艳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。