云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5119号上诉人（原审被告）：昆明万达企业管理咨询有限公司（原昆明万达房地产有限公司），住所地云南省昆明滇池国家旅游度假区（红塔东路**）。法定代表人：吕正韬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：字香聪、牟红平，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：金纪鹏，男，1971年12月30日生，汉族，住山西省灵石县。委托诉讼代理人：王文印、李思妍，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：尹文娟，女，1963年4月29日生，汉族，住云南省昆明市，现羁押于山西省新康监狱。上诉人昆明万达企业管理咨询有限公司（以下简称“万达公司”）因与被上诉人金纪鹏、原审第三人尹文娟商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初11049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万达公司的委托诉讼代理人字香聪、牟红平，被上诉人金纪鹏的委托诉讼代理人王文印、李思妍到庭参加诉讼。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人万达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并未与被上诉人建立商品房买卖合同关系。案涉房屋购房款由原审第三人全额支付，与被上诉人无关，被上诉人本人并无购房的意思表示，合同成立要件欠缺；原审第三人陈述该房屋系其本人购买，上诉人有合理理由相信。2.一审对购房主体是否变更的问题认定逻辑错误，自相矛盾。原审第三人将客户名称为“金纪鹏”的发票原件交回，系说明被上诉人同意更名的意思表示，上诉人不是职能部门，只能尽到形式审查义务，一审对《归还产权证承诺书》的证明内容认定错误，上诉人既不是该委托购房行为的当事人，更不应该为双方间的权利义务承担责任，上诉人没有重复收款。3.本案诉讼已超过诉讼时效。4.一审未对案件受理费进行合理分配，不符合法律规定。被上诉人金纪鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人尹文娟未发表诉讼意见。金纪鹏向一审法院起诉请求：1.被告向原告返还已付购房款1036374元及利息（利息计算方式：自2008年9月1日起至返还全部购房款之日止，按年利率6%计算，现暂时计算至2018年9月1日起诉时共计621824元）；2.被告向原告赔偿一倍的购房款1036374元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年8月26日，被告（甲方）昆明万达房地产有限公司与原告（乙方）金纪鹏签订《房产认购协议书》（编号：橡树庄园51-2号）约定，1.乙方自愿认购甲方开发的位于昆明市滇池旅游度假区房屋，该房屋建筑面积212.29平方米，套内建筑面积204.82平方米；2.该房屋价格为每平方米（建筑面积）单价为9789.19元，房款总价为2078149元；3.付款方式：担保贷款（按揭贷款），首期款比例不低于40%，乙方须在与甲方签订《商品房购销合同》时提供完备的按揭贷款资料；4.乙方在签署本认购协议书时，应向甲方支付定金50000元，该定金在双方签署正式《商品购销合同》后，即转为乙方在《商品房购销合同》项下应付的房价款的组成部分；5.乙方应在签署本认购协议后7日内，即2008年9月2日前，按照甲方《签约须知》列明的要求，携带证件及相关文件至甲方售楼处与甲方签订正式的《商品房购销合同》后，即转为乙方在《商品房购销合同》项下应付的房价款的组成部分；6.如乙方未在前述期限内与甲方签署《商品房购销合同》，则甲方有权将该房屋另行出售，定金不予返还。如甲方在上述约定期限内未经乙方同意而与第三方另行订立该房屋的买卖合同，则乙方有权要求双倍返还定金；7.乙方确认，在签定本认购协议书时，已知晓并接受甲方在销售中心公示的双方将要签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的全部条款内容，在本协议签订之后，乙方对商品房购销合同及合同补充协议的内容又持异议，而未能在本认购协议第五条约定的期限内签约的，视为乙方自动放弃认购，甲方有权将该房屋另行出售，定金不予返还。8.乙方在签署《商品房购销合同》前，如属直系亲属（父母、夫妻、子女）可以免费更改姓名／名称一次；9.《商品房购销合同》签署前乙方要求换房，甲方有权拒绝。如甲方同意乙方换房要求的，则甲方有权收取1000元／次的手续费。2008年8月26日，第三人尹文娟开立于银行的38×××11账户（卡号为：43×××77）向被告账户转款36374元，被告同日开具销售收款通知单两份及收款专用发票两份，其中，销售收款通知单记载，购房人为金纪鹏14243319711230037；房号为橡树庄园51-2；交款情况说明为定金30000元和房款6374元；交款方式为刷卡；收款专用发票的内容与销售收款通知单内容相对应。2008年9月10日，第三人尹文娟开立于银行的38×××11账户向被告账户转款1000000元，被告同日开具销售收款通知单及收款专用发票各一份，其中，销售收款通知单记载：购房人为金纪鹏14243319711230037；房号为橡树庄园51-2；交款情况说明为房款1000000元；交款方式为刷卡；收款专用发票的内容与销售收款通知单内容相对应。2008年8月26日，原告向案外人田勇强出具《付款委托书》，载明：因本人金纪鹏购买云南省昆明市的需要，本人金纪鹏委托受托人田勇强代为向指定收款人账号转账购房款人民币陆万元。指定收款人：尹文娟（身份证号码：5301031963********），中国建设银行账号：43×××77。同日，田勇强向第三人尹文娟的账户转款60000元，第三人尹文娟收到田勇强存入的现金60000元。第三人尹文娟开立于中国建设银行43×××77账户于2008年8月28日收到案外人马丽的转款2000000元、于2009年10月27日收到马丽的转款150000元、2011年1月5日收到马丽的转款400000元。原告向案外人马丽出具《付款委托书》三份，落款时间分别为2008年8月26日、2009年10月26日、2011年1月4日，载明：因本人金纪鹏购买云南省昆明市的需要，本人金纪鹏委托受托人马丽代为向指定收款人账号转账购房款2000000元、150000元、400000元；指定收款人：尹文娟（身份证号码：5301031963********），中国建设银行账号：43×××77。尹文娟的该账户收到马丽的转款分别为2008年8月28日的2000000元、2009年10月27日的150000元、2011年1月5日的400000元。2009年2月16日，被告与第三人尹文娟签订合同编号为橡树庄园51-2号的《商品房购销合同》约定，第三人购买被告位于云南省昆明市西山区，该房按套内建筑面积计价，套内建筑面积为230.32平方米，单价为每平方米人民币10044.338元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额2313412元整。付款方式：第三人采用银行按揭贷款方式支付购房款。乙方应在签定本合同时支付首期款，即购房总价款之30%（713412元），并需按照贷款银行要求提供完备的按揭贷款资料；剩余购房款乙方应于2009年2月16日前办理完毕银行按揭手续；甲方应于2009年12月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。2009年3月13日，第三人尹文娟向中国民生银行按揭贷款1600000元支付购房款。剩余房款，被告将收到原告支付的上述1036374元变更为第三人尹文娟支付，并于2009年3月26日，被告扣除第三人首付款713412元后，剩余款项322962元退还了第三人尹文娟。2009年9月30日被告向第三人交付了涉案房屋。2011年1月11日，第三人取得了房屋的所有权证。2014年10月9日，第三人出具《归还产权证承诺》，载明：我于2010年受山西金纪鹏委托购买滇池××城橡树庄园51-2房产，随后办理了产权证，未经金纪鹏允许私自将房产证用于向私人抵押借款，造成房产证不能归还房主，现承诺于2015年3月31日前归还，并承诺此套房产产权完好，否则愿承担一切责任。第三人尹文娟担任山西省灵石通宇实业有限公司驻云南办事处副主任期间，因职务侵占罪被山西省灵石县人民法院于2017年3月12日判处有期徒刑六年零十个月。一审法院认为，本案主要争议的焦点为：一、原告与第三人之间是否形成了委托购房的合同关系？二、被告、原告及第三人是否达成了变更购房主体的合意？三、被告是否存在一房二卖的情形？四、本案是否已经超出诉讼时效？一、原告与第三人是否存在委托合同关系？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调取收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。涉案《房产认购协议》成立的时间为2008年8月26日，第三人尹文娟收到案外人田勇强汇款60000元、马丽转款2000000元的时间为2008年8月28日，第三人尹文娟的账户2008年8月26日向被告转款36374元、9月10日再次向被告转款1000000元，被告2008年8月26日、9月10日出具的发票载明的购房人为原告金纪鹏并附有原告的身份证号，此时，第三人与被告间并未签订过涉案房屋认购协议，第三人也未以本人的名义向被告支付过购房定金，而上述事实紧密关联，且第三人出具的《归还产权证承诺》中也明确载明，受金纪鹏委托购买滇池××城橡树庄园51-2房产。因此，可以确认原告委托第三人尹文娟向被告购买涉案房屋，并通过案外人向第三人尹文娟转款用于支付购房款的事实成立。二、对于购房主体是否已经变更的问题？被告认为原告与第三人共同要求将购房人变更为第三人，故被告将出具给原告的发票作了换票处理，并重新向第三人出具发票并签订购房合同的辩解，因原告及第三人不予认可，且被告作为房屋的销售方，对于购房人更名的问题，涉及各方当事人的重大利益问题，应有严格的程序要求，但被告未向法庭提交原告、第三人的更名申请或是原告、第三人与被告达成的更名协议证明被告的主张，故对被告的该项主张不予采信。三、对于被告是否一房二卖的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人”、《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。依据上述法律规定，涉案《房产认购协议》的内容尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条中第五项至第十三项规定的内容，因此尚不具有商品房买卖合同的性质，原、被告双方没有成立房屋买卖合同的法律关系，原告要求被告赔偿一倍的购房款1036374元的请求，不符合法律规定，不予支持。对于被告在收到原告的部分购房款后，又将涉案房屋卖予第三人尹文娟，现原告要求被告返还已付购房款及按年利率6%计算的利息符合法律规定，予以支持。四、本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定的，人民法院应予支持”。本案第三人在2014年10月9日向原告出具《归还产权证承诺》时，从承诺的内容看，原告尚不知道涉案房屋已由第三人向被告购买且取得所有权证，原告以其系在第三人尹文娟承诺的2015年3月31日不能归还房产证后，第三人于2015年9月15日被刑事羁押，经过查询方得知真实情况的主张符合常理，予以采信，现原告主张诉讼时效起算时间应从2016年初起算予以支持，本案原告于2018年9月20日向法院提起诉讼时，未超出三年的诉讼时效期间的规定，被告主张原告的诉讼已超出诉讼时效期间不予采纳。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告昆明万达企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告金纪鹏购房款人民币1036374元，并向原告金纪鹏支付此款自2009年9月10日起至实际付清款项之日止，按照年利率6%计算的利息；二、驳回原告金纪鹏的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“2008年8月26日，被告（甲方）昆明万达房地产有限公司与原告（乙方）金纪鹏签订《房产认购协议书》”提出异议，主张房产认购协议是尹文娟以金纪鹏的名义与万达公司所签订；2.“2008年8月26日，原告向案外人田勇强出具《付款委托书》……第三人尹文娟收到田勇强存入的现金人民币60000元”提出异议，主张《付款委托书》是诉讼发生之后所补，2008年8月26日不是具体的出具时间；3.“剩余房款，被告将收到原告支付的上述人民币1036374元变更为第三人尹文娟支付”提出异议，主张1036374元款项系尹文娟支付而非金纪鹏支付；4.“2014年10月9日，第三人出具《归还产权证承诺》……否则愿承担一切责任”提出异议，主张该承诺系尹文娟受胁迫所出具，并非其真实意思表示。同时要求补充确认：尹文娟与金纪鹏陈述双方不认识。针对上诉人所提事实异议1、事实异议2、事实异议3、事实异议4，被上诉人均不认可，认为一审认定正确。针对上诉人要求补充确认的事实，被上诉人予以认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对上诉人所提事实异议1，从双方当事人提交的有效证据看，可证实金纪鹏委托尹文娟向上诉人购买案涉房屋，并通过案外人向尹文娟转款用于支付购房款，同时房产认购协议及上诉人开具的销售收款通知单、收款专用发票上载明的购房人均为金纪鹏，一审据此确认房产认购协议为上诉人与金纪鹏签订，有事实依据，故对上诉人所提事实异议1本院不予采信；针对事实异议2，上诉人虽主张付款委托书的出具时间并非2008年8月26日，但对此未提交有效证据加以证明，金纪鹏又不认可，故不予采信；针对事实异议3，上诉人收取1036374元款项后出具的收款专用发票载明的购房人为金纪鹏，上诉人主张该款项系尹文娟支付，未提交有效证据加以证明，故不予采信；针对事实异议4，上诉人虽主张尹文娟出具的《归还产权证承诺》系受胁迫所出具，并非其真实意思表示，但对此未提交有效证据加以证明，金纪鹏又不认可，故不予采信。针对上诉人要求补充确认的事实，尹文娟与金纪鹏在委托购房前是否认识并不影响本案的审理，故不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否返还金纪鹏购房款并支付相应利息？如应返还及支付，金额如何认定？本院认为，根据双方当事人提交的有效证据及一、二审所作陈述，可证实案涉房屋系金纪鹏委托尹文娟向上诉人所购买，并通过案外人向尹文娟转款用于支付购房款。2008年8月26日上诉人与金纪鹏签订房产认购协议，收取了金纪鹏支付的1036374元款项（含3万元定金及1006374元房款）。房产认购协议第八条明确约定，金纪鹏在签署《商品房购销合同》前，如属直系亲属（父母、夫妻、子女），可以免费更改姓名/名称一次。2009年2月16日上诉人与尹文娟签订《商品房购销合同》，约定尹文娟向上诉人购买案涉房屋。2009年3月13日尹文娟向银行按揭贷款160万元支付购房款，对于剩余房款，上诉人将收到金纪鹏支付的1036374元变更为尹文娟支付，将其中的713412元作为尹文娟支付的首付款，将剩余的322962元退还给尹文娟，同时将出具给金纪鹏的发票作了换票处理，并重新向尹文娟出具了新的发票。尹文娟并非金纪鹏的直系亲属，上诉人虽主张当时系金纪鹏与尹文娟共同要求将购房人变更为尹文娟，但对此未提交金纪鹏、尹文娟出具的更名申请或是金纪鹏、尹文娟与上诉人达成的更名协议，加之金纪鹏、尹文娟对此均不认可，故上诉人应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人在未经严格审查的情况下，将金纪鹏支付的购房款变更为尹文娟支付，并与尹文娟签订《商品房购销合同》将案涉房屋售予尹文娟，同时向尹文娟交付房屋且办理了房屋所有权证，导致现金纪鹏无法购买案涉房屋，上诉人在办理购房款变更事宜过程中是存在过错的，金纪鹏据此要求上诉人向其返还已付购房款并支付相应利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于上诉人主张的诉讼时效问题，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28356元，由上诉人昆明万达企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十二月二十五日法官助理陈志远书记员武雨