广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2380号原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司（原碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司），住所地肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914××××××××722333G。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：罗佩卿、陈晓颖，该公司员工。被告（反诉原告）：钟金莲，女，1964年2月5日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××××××，公民身份号码442×××××××********。委托诉讼代理人：赵小京，广东君鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园公司）诉被告（反诉原告）钟金莲物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人罗佩卿、被告钟金莲的委托诉讼代理人赵小京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2012年1月1日至2020年8月9日的物业服务费17，721.15元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区商铺陶然一街009号商品房。原、被告双方于2011年7月11日签订《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月172.05元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2012年1月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2020年8月10日欠款金额累计17，721.15元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告钟金莲答辩称，一、本案商铺还未符合使用条件，不具备使用功能，商铺也未交付使用，被告依法无需交纳物业管理费。二、《肇庆碧桂园•山湖城前期物业服务协议》为原告提供的格式合同，约定物业服务费的标准过高不合理，明显加重了被告的责任，依法当属无效。三、退一步讲，原告并未提供相应的物业服务，收取高额服务费无事实依据。四、再退一步讲，原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。反诉原告钟金莲向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《肇庆碧桂园•山湖城前期物业服务协议》第四条无效；2.确认反诉原告与反诉被告签订的《肇庆碧桂园•山湖城前期物业服务协议》第六条无效；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用（包括本诉、反诉费用等）。事实和理由：一、《肇庆碧桂园•山湖城前期物业服务协议》第四条第一点第二款“甲方（即反诉原告）交纳物业服务费的标准按……每月每平方米3元计收”，明显加重了反诉原告的责任，依《合同法》第四十条的规定，该条款当属无效。反诉原告购买的商铺，是独立于住宅小区的，与住宅小区无关联性，商铺无需经过小区，也不能进入小区使用享受小区的设备设施及小区的公共绿化等服务，而协议第四条第一点第二款约定的物业管理费用，却包含了“……本园区共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用，本园区公共绿化养护费用，本园区公共环境清洁卫生费用，本园区公共安全防范及秩序维护费用，乙方的办公费用和固定资产折旧费用，开展社区文体活动费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，法定税费”等，而本园区是指建设单位负责开发建设的肇庆碧桂园•山湖城商品住宅区，可见，反诉被告强行将与反诉原告无关的整个住宅的相关费用加入到反诉原告的管理费中，明显大大加重了反诉原告的责任，违反了法律规定。二、根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”，根据该规定，物业管理费以建设单位实际将商品房交付之日开始计算，但《肇庆碧桂园•山湖城前期物业服务协议》第六条“甲方（即反诉原告）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起……全额交纳物业服务费”，反诉被告以商品房买卖合同约定的交楼日作为计收管理费，明显加重了反诉原告的责任，违反了法律的规定，依《合同法》第四十条的规定，该条款当属无效。反诉被告碧桂园公司答辩称，一、反诉原告所持物业在肇庆碧桂园•山湖城小区红线范围内，与小区其他物业存在共用设施设备，无法独立区分，系反诉被告管理的物业范围内，反诉被告与反诉原告签订协议约定物业服务费收费标准并无不妥。二、反诉被告与反诉原告约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起……全额交纳物业服务费”无任何不妥。反诉原告与开发商签订的商品房买卖合同中约定，反诉原告应于2011年12月30日收楼，在反诉原告购买的商铺已达到交付条件的情况下，开发商及反诉被告多次要求反诉原告前往收楼，但反诉原告一直拒绝收楼，在此情况下，视为反诉原告已收楼。本院经审理认定事实如下：2011年7月11日，钟金莲与高要市碧颐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定钟金莲向高要市碧颐房地产有限公司购买肇庆碧桂园•山湖城陶然一街9号商铺，合同约定该房屋建筑面积57.35平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积为1.35平方米；合同并约定出卖人应当在2011年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同一日，钟金莲为甲方，碧桂园公司为乙方，双方签订《肇庆碧桂园•山湖城商铺前期物业服务协议》,协议约定由碧桂园公司进行前期的物业管理。协议第四条约定甲方交纳物业服务费的标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米3元计收，该物业的套内面积和公用分摊面积合计的建筑面积为57.35平方米，甲方应按172.05元/月向乙方交纳物业服务费。协议第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交付物业服务费。”该服务协议还约定了其他事项。碧桂园公司主张，根据商品房买卖合同的约定，钟金莲应于2011年12月30日收楼，但钟金莲自2012年1月1日起至今未交纳过物业管理费用。钟金莲则认为开发商一直未通知其收楼，其也一直未与开发商办理房屋交付手续，至今仍没有接收商铺。碧桂园公司认为商铺达到交付条件后，开发商及碧桂园公司多次要求钟金莲收楼，但钟金莲一直拒绝收楼。但碧桂园公司没有举证开发商已通知钟金莲接收商铺的证据，只举证了碧桂园公司于2017年10月22日邮寄收楼通知书和催缴物业管理服务费函给钟金莲，钟金莲否认收到该两信函。此外，诉讼过程中，双方当事人向本院提出申请，要求给予一个月的时间让双方庭外进行协商以解决本案纠纷，但期满后双方仍未能达成和解协议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条规定:“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”综合上述规定,业主交纳物业管理费的起算点应为房屋交付之日,即业主接收房屋后,因实际取得了房屋使用权,故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。钟金莲购买涉案商铺后，主张至今未接收商铺，碧桂园公司没有证据证明涉案商铺的开发商高要市碧颐房地产有限公司有书面通知钟金莲办理收楼手续和双方已办理案涉商铺的房屋交付手续，也没有证据证明钟金莲占有使用案涉商铺。故碧桂园公司主张钟金莲支付物业管理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于钟金莲反诉请求确认《肇庆碧桂园•山湖城商铺前期物业服务协议》第四条、第六条无效的问题。本院认为，《肇庆碧桂园•山湖城商铺前期物业服务协议》第四条约定的是碧桂园公司收取物业管理费的标准以及管理费使用开支的约定，涉案商铺属于肇庆碧桂园•山湖城小区管理范围，钟金莲没有证据证明碧桂园公司收取其物业管理费加重了其责任，钟金莲没有证据证明碧桂园公司按照协议约定收取物业管理费违反法律和相关行政法规的规定，并且，开发商在销售中心及物业服务中心对物业服务收费标准已作公示，钟金莲也应当知道物业服务收费标准。为此，对钟金莲请求确认协议第四条无效的诉讼请求，本院不予支持。关于协议第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交付物业服务费。”依据协议约定，不论开发商是否交付物业给钟金莲，钟金莲也应按商品房买卖合同约定的物业交付之日起交付物业管理费，该约定显然违反了《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，也与《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定相违背。同时，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，该协议第六条的规定明显加重了业主的责任、排除了业主主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定”的规定，对钟金莲请求确认该条款无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第一款第五项，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条第一款第二项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法关于适用的解释》九十条的规定，判决如下：一、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司的诉讼请求；二、确认反诉原告钟金莲与反诉被告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司签订的《肇庆碧桂园•山湖城商铺前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交付物业服务费”的条款无效；三、驳回反诉原告钟金莲其他反诉请求。本诉案件受理费122元，反诉案件受理费50元，合共172元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 彭 洪二〇二〇年十二月二十五日书记员 龙楚欣