四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3647号 上诉人（原审被告）：四川万兴置业有限公司，住所地四川省广元市利州东路文化街919号，统一社会信用代码915108007383102836。 法定代表人：黄秀梅，执行董事。 委托诉讼代理人：柯长青，四川源正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄光华，职员。 被上诉人（原审原告）：夏晓荣，女，1970年1月6日出生，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审原告）：潘绍林，男，1970年4月27日出生，汉族，住四川省阆中市。 二被上诉人委托诉讼代理人：晁勇，四川省阆中市思依法律服务所法律工作者。 上诉人四川万兴置业有限公司（以下简称万兴公司）因与被上诉人夏晓荣、潘绍林商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万兴公司上诉请求：请求驳回夏晓荣、潘绍林的诉讼请求。事实及理由：一、一审认定部分事实错误。万兴公司提供国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地交付表、报告、申请等均证明不能给夏晓荣、潘绍林等业主按时办理商品房不动产权登记证书的原因，系阆中市自然资源和规划局（原国土资源局）未能完成拆迁安置，导致万兴公司开发房屋不能办理竣工验收备案及土地清容所致。二、一审适用法律错误。一审认定合同约定如因政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证，出卖人不承担责任无效，适用法律错误。理由：1、该格式合同系四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的合同。案涉《商品房买卖合同》通过审查登记备案，条款的合法性、有效性得到了行政机关的确认，一审否认该条款内容的有效性，有损行政行为的严肃性及该合同效力的普遍性。2、该条款已加粗提示。3、双方明知该条款内容并不违法。夏晓荣、潘绍林未提出异议，该条款未加重夏晓荣、潘绍林的责任，是约定的不可归责任何一方应当免责的情形，是不可预测和左右的原因，属于合同双方之外的客观因素和原因。万兴公司已提供充分证据证明未能给夏晓荣、潘绍林如期办理不动产权证书的原因（前述原因），属于双方合同约定的情形，不属万兴公司的责任，万兴公司遭受的损失远超购房业主。一审判决万兴公司承担违约责任，显失公平公正。三、夏晓荣、潘绍林明显恶意诉讼，万兴公司办理产权后通知其领取，夏晓荣、潘绍林未领取。根据以上事实和理由以及大量类似案例，万兴公司不应当承担违约责任。 夏晓荣、潘绍林答辩称，一、案涉《商品房买卖合同》约定了交付期限、办理房屋产权证期限及逾期未办证的违约责任。合同签订后，夏晓荣、潘绍林支付全部购房款及代办权属证费等，并提交了办证的相关资料。万兴公司应该在房屋交付之日（2016年3月31日）起270天内为夏晓荣、潘绍林办理房屋所有权证，但万兴公司办证时间是2020年7月2日，交付产权证时间为同月27日。二、万兴公司提出《商品房买卖合同》约定“如因政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证书，出卖人不承担责任”有效不应承担违约责任于法无据。案涉《商品房买卖合同》系万兴公司提供的格式合同。该条款文字字体既未加粗又未加黑，也没有履行告知说明义务，应当认定该格式条款无效。阆中市自然资源和规划局在工作职责范围内不能完成对该宗土地上的拆迁安置工作，导致该宗土地不能清容，并非不可抗力。夏晓荣、潘绍林要求办证，万兴公司一直推诿，夏晓荣、潘绍林有权进行维权，并非恶意诉讼。请求驳回上诉，维持原判。 夏晓荣、潘绍林一审起诉请求：一、万兴公司立即办理位于阆中市七里街道××路××小区××幢××层××号房屋的不动产权证书；二、万兴公司从2017年12月1日起按照每日48.80元支付夏晓荣、潘绍林违约金至实际办证之日止。诉讼中，夏晓荣、潘绍林放弃第一项诉讼请求。 一审查明，2014年1月6日，夏晓荣、潘绍林、万兴公司签订《商品房买卖合同》，约定夏晓荣、潘绍林以479415元的价格购买位于阆中市七里街道××路××小区××幢××层××住房一套。合同第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房”。第二十条第（二）款约定：“……（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）若超过约定期限270日内，买受人同意不追究出卖人违约责任，合同继续履行；超过约定期限270日后，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……如因政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证，出卖人不承担责任。”合同签订后，夏晓荣、潘绍林向万兴公司付清了全部购房款480261元（含补交房款），并支付了房屋维修基金、代办权属证费、契税、印花税，并提交了相关办证资料。 2020年7月2日，万兴公司给夏晓荣、潘绍林办理了不动产权证书【川（2020）阆中市不动产权第0××1号，川（2020）阆中市不动产权第0××2号】，并当庭交付给夏晓荣、潘绍林。 一审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限的”。本案中，夏晓荣、潘绍林委托万兴公司向房地产管理机关申请办理房屋权属转移登记，并约定了办理房屋所有权登记的期限。夏晓荣、潘绍林按约定全面履行了自己的义务，而万兴公司因自己的责任，未按约定的时间在实际交付房屋之日（2016年3月31日）起360日内，代为夏晓荣、潘绍林办理涉案商品房不动产权证书，应当承担违约责任，但考虑到违约金过分高于造成的损失，酌定降低至按夏晓荣、潘绍林已付房款（480261）每日万分之零点四（19.21元）标准计算违约金，即从2017年12月21日（2016年3月31日起+360日+270日办证时间）起至2020年7月2日止，共计924天，违约金为17750.04元。万兴公司辩解合同约定如因政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证，出卖人不承担责任，而该宗土地是因阆中市自然资源和规划局未完成该宗土地上的拆迁安置工作，导致该宗地不能清容，万兴公司不能按照法定程序为包括夏晓荣、潘绍林在内的业主办理不动产权登记证书的意见，但该条导致延迟办证的约定，非法律规定的不可抗力，且约定明显是减轻提供格式合同一方万兴公司的责任，加重买受人责任，该条款无效，故，原审不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:万兴公司于本判决生效后十日内支付夏晓荣、潘绍林逾期办理不动产权证书的违约金17750.04元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由万兴公司负担（夏晓荣、潘绍林已经垫付，由万兴公司直接给付夏晓荣、潘绍林）。 二审经审理对一审查明事实予以确认。 另查明，万兴公司于2017年1月9日制作《关于“金色维也纳”商住小区二期项目拆迁问题导致无法验收的报告》并向阆中市国土资源局递交。该报告载明，万兴公司开发的“金色维也纳”商住小区二期项目，该项目坐落于（2010）062号地块，根据《国有建设用地使用权出让合同》该地块为净地交付。本项目原规划设计共为12幢楼，由于该地块拆迁房贵局至今未完成拆除，现只开发完成11幢楼。目前该11幢楼与业主合同约定办证时间已超，由于拆迁问题导致已经开发完成的11幢均无法进行竣工备案。为规避业主集体上访情况发生，维护社会安定，请贵局同意办理已经开发完成的11幢楼的竣工备案，请贵局给予支持，望批准为盼。阆中市国土资源局及阆中市人民政府七里街道办事处等工作人员签字“情况属实”并加盖印章。 2019年5月10日，案涉工程进行了工程竣工验收备案。 万兴公司于2019年5月14日制作《申请》并向阆中市自然资源和规划局递交。该申请载明，万兴公司开发的“金色维也纳”商住小区除拆迁户外已开发完毕并交付使用。（2010）062号地块根据《国有建设用地使用权出让合同》为净地交付，但是自2010年我司购买并取得该地块土地使用权证后贵局至今未将该地块上拆迁问题落实完成，导致原已规划设计了12幢的商住楼等待多年仍无法实施，迫使我公司重新找设计单位设计施工图，现已开发了11幢。其中9、10、11、12、13号楼共计243套房建筑面积27940.81平方米已交付业主使用多年，且合同约定办证时间已超，为促进社会和谐，特向贵局申请先办理该5幢已交付使用且远起合同约定办证时间的房屋不动产权证书，后续待拆迁后将已报批的施工图修建完毕再办理土地清容。阆中市自然资源和规划局地籍科人员批注，该用地范围内尚有拆迁未完成不能整体清容，该项目分一、二期开发，二期住宅452，连同两期商业已入驻多年，业主多年上访要求办证，建议暂行办理二期住宅150户。利用股人员批注：建议先行办理二期部分分户证，待该宗地全面开发完成后整体清容。该局领导批注：为化解信访矛盾，维护社会稳定，同意利用股、地籍股建议意见，先办理二期住宅，待该宗地开始完成后再整体清容，请按规定程序另外办理。 2019年8月29日，万兴公司取得了不动产权登记。2020年6月16日，阆中市不动产登记中心受理万兴公司为夏晓荣、潘绍林不动产登记的申请。2020年7月2日，阆中市自然资源和规划局为潘绍林、夏晓荣办理了不动产权登记。 本院认为，案涉房屋小区工程通过竣工验收，万基公司按合同约定将案涉房屋交付给潘绍林、夏晓荣。万基公司提供的证据反映出原阆中市国土局未完成案涉小区的拆迁致无法进行竣工备案等。2019年5月10日，案涉项目进行竣工验收备案后，于2019年8月29日进行了初始登记。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但案涉房屋未能办理初始登记并非万基公司责任，同时，双方在合同中明确约定如因政策变化或政府部门原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证，出卖人不承担责任，该约定以下划线的形式予以了提示，因此，该条款并不存在无效情形，万基公司不应承担未能取得房屋初始登记的违约责任。2020年7月2日，阆中市自然资源和规划局为潘绍林、夏晓荣办理了不动产权登记。根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日办结不动产登记手续”的规定，万基公司应从取得房屋初始登记次日起30个工作日（即2019年10月16日）后至阆中市自然资源和规划局为潘绍林、夏晓荣办理了不动产权登记日止承担逾期办理转移登记的违约金。鉴于违约金主要体现为补偿性，原审酌定以已付购房款为基数按日万分之四的标准计算并无当。通过计算，万基公司逾期办理转移登记的期间为259天，万兴公司应支付逾期办证违约金4975.50元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 变更四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初3101号民事判决为，四川万兴置业有限公司于本判决生效后十日内支付夏晓荣、潘绍林逾期办理不动产登记证违约金4975.50元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，由夏晓荣、潘绍林负担275元，四川万兴置业有限公司负担25元；二审案件受理费600元，由夏晓荣、潘绍林负担550元，四川万兴置业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十二月十六日 书记员  程丹丹