北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19604号原告兼第三人王凤仪委托诉讼代理人：高丽，女，1981年8月4日出生，汉族，户籍地山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙慧，山东昶灏律师事务所律师。被告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：熊凯，男，北京青龙湖腾实房地产开发有限公司工作人员。第三人：王凤仪，男，1980年1月3日出生，汉族，户籍地山东省胶州市。委托诉讼代理人：谢满磊，山东昶灏律师事务所律师。原告高丽与被告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）、第三人王凤仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告兼第三人王凤仪委托诉讼代理人高丽及高丽委托诉讼代理人孙慧，被告青龙湖公司的委托诉讼代理人熊凯，第三人王凤仪的委托诉讼代理人谢满磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丽向法院提出诉讼请求：1.依法判令解除第三人王凤仪2016年9月4日与青龙湖公司签订的北京市商品房5×号、6×号房屋预售合同，合同编号分别为Y1942036和Y1942038；2.依法判令被告青龙湖公司扣除涉案房产×1号、×2号房屋付款中应当扣除的部分即违约金333238.6元，将剩余房款1732133.5元返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月4日王凤仪与青龙湖公司签订了北京市商品房预售合同，合同编号分别为Y1942036和Y1942038，购买了丰台区王佐镇魏各庄村A×地块20#办公、商业楼×层5×室，总房款为1666193元，并于2016年9月4日当天支付了房屋首付款共计346193元及涉案两套房产定金50000元，于2016年9月13日支付了第二笔购房款490000元；丰台区王佐镇魏各庄村A×地块20#办公、商业楼×层6×室，总房款为1666193元，并于2016年9月4日当天支付了房屋首付款共计346193元，于2016年9月13日支付了第二笔购房款490000元。王凤仪与高丽系夫妻关系。2019年6月13日王凤仪因犯非法吸收公众存款罪被依法判处有期徒刑六年十个月，并处罚金人民币50万元。高丽自2018年2月28日开始偿还贷款，截止2020年4月29日共计偿还贷款579348.58元。现在高丽一人带着孩子和双方父母四个老人共计6人生活，实在无力偿还上述北京市房屋的贷款，且王凤仪现已被判刑羁押，他也无偿还房屋贷款的能力。根据合同法司法解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现高丽及王凤仪均不具有偿还贷款的能力，按照上述法律规定的情势变更法律规定，高丽依法提起诉讼，请求法院依法判决。青龙湖公司辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院驳回。一、双方签订的商品房预售合同，房间号分别是5×、6×，已经履行完毕，原告已经将首付款和预付款支付我公司。后我公司按照担保合同，替原告、第三人偿还了银行贷款。目前我公司对原告、第三人有追偿权，但考虑到原告、第三人的实际情况，我公司未向原告、第三人催款。二、根据不动产登记查询结果，涉案房产已经被查封，鉴于此情况，解除合同对我公司不利。王凤仪述称：同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：高丽与王凤仪系夫妻，双方于2004年7月30日登记结婚。2016年9月4日，青龙湖公司（出卖人）与王凤仪（买受人）签订两份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号分别为Y1942036和Y1942038，出售的房屋分别位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A×地块20#办公、商业楼×层5×室和×层6×室（以下分别简称5×室房屋、6×室房屋），两套房屋的总价款均为1666193元。双方在合同第二十二条和附件九第十一条中约定，出卖人应在房屋交付后720日内为买受人办理房屋所有权转移登记，若因出卖人原因逾期未办理，则每逾期一天，出卖人按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金；若因买受人原因或其他非出卖人原因导致房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。附件九《补充协议》第二十条20.9中约定，合同一经签署，未经对方同意，任何一方均不得随意解除。除合同另有约定外，因一方原因导致本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金。2016年9月4日，王凤仪向青龙湖公司支付两套房屋的定金50000元及两笔首付款，各321193元。2016年9月13日，王凤仪向青龙湖公司支付两套房屋的售房款，两笔各490000元。2017年10月31日，王凤仪（借款人、抵押人）与北京银行股份有限公司中关村分行（贷款人、抵押权人，以下简称北京银行）、青龙湖公司（保证人、开发商）签订两份《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，合同编号分别为18801C170285、18801C170286，约定王凤仪就5×室房屋和6×室房屋分别向北京银行贷款各830000元，青龙湖公司为王凤仪的贷款承担阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年。合同签订后，北京银行分别于2018年1月29日、31日向王凤仪发放贷款各830000元，高丽、王凤仪自2018年2月28日起每月向北京银行还贷。2018年9月16日，青龙湖公司为王凤仪开具两套房屋的全款发票。2018年9月，青龙湖公司向高丽、王凤仪交付5×室房屋、6×室房屋。2020年7月，因高丽、王凤仪逾期还贷，北京银行要求青龙湖公司承担保证责任。青龙湖公司于2020年7月31日向北京银行付清5×室房屋、6×室房屋的剩余贷款各700642.27元、700794.95元，于2020年8月11日向北京银行支付利息104.86元。另查，2018年2月8日，王凤仪因涉嫌非法吸收公众存款被逮捕。2019年6月13日，广东省珠海市香洲区人民法院对王凤仪等人非法吸收公众存款罪一案作出（2016）粤0402刑初1140号刑事判决书，判决被告人王凤仪犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年十个月，判处罚金五十万元。该案经二审维持原判。经本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局调查，5×室房屋和6×室房屋已被广东省珠海市香洲区人民法院查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王凤仪与青龙湖公司就5×室房屋、6×室房屋签订了两份商品房预售合同，该合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现高丽、王凤仪主张其经济困难，无履约能力，要求解除合同。但根据合同履行情况，王凤仪已向青龙湖公司支付了两套房屋的定金及首付款，剩余房款王凤仪已通过办理房屋贷款的方式向青龙湖公司支付完毕，因此，高丽、王凤仪已于2018年1月31日向青龙湖公司履行完涉案两套房屋的全部付款义务。青龙湖公司根据担保责任为高丽、王凤仪偿还贷款，因而获得对高丽、王凤仪的追偿权，高丽、王凤仪所称无法履约，实际是指无法向青龙湖公司付清该笔欠款，而并非本案所涉房屋买卖合同的房屋价款。因此，高丽、王凤仪所称无法履行涉案房屋买卖合同的理由不成立。另，根据本院向房地产管理部门调查的情况，涉案房屋已被广东省珠海市香洲区人民法院查封，该查封并非由于青龙湖公司的原因所导致，根据双方在合同第二十二条和附件九第十一条中的约定，即使房屋因此不能办理过户登记，青龙湖公司亦无须承担责任，合同履行不能的后果应由高丽、王凤仪自行承担，高丽、王凤仪不享有合同解除权。综上，高丽、王凤仪要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回高丽的诉讼请求。案件受理费10195元，由高丽负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 薇二〇二〇年十二月三十日法官助理  王培松书 记 员  刘姝辰