北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15490号原告（反诉被告）:石长连，男，1952年7月24日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：程芳，北京市玖典律师事务所律师。被告（反诉原告）:杨宝林，男，1961年3月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人:胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人:苏均，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）石长连与被告（反诉原告）杨宝林农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石长连及其委托诉讼代理人程芳、被告（反诉原告）杨宝林及其委托诉讼代理人胡梦薇、苏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)石长连向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月1日至2027年12月31日期间的租金347520元；2.被告给付原告逾期利息（以347520元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。自2020年1月6日起算至款项实际给付之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月2日，原告与被告签订《土地租赁合同》。双方约定:原告将其承包石家营村的土地一块转让给乙方经营，土地面积合计10.86亩，租赁期限自2010年1月1日至2027年12月31日止,共计18年，租赁费用为每亩每年4000元，10.86亩每年租赁费用合计43440元。2010年1月1日至2019年12月31日，每年1月5日前交纳全年的费用；2020年1月5日前一次性交纳余下8年的全部租赁费,共计347520元。事实上，2010年1月1日至2019年12月31日期间的租金每年43440元，被告已按合同约定实际交纳，但2020年1月1日至2027年12月31日期间8年的租金347520元，被告却未实际交纳。被告（反诉原告）杨宝林答辩并反诉称：第一，涉案土地的土地性质为农用地，但《土地租赁合同》中显示双方同意在本案涉案土地上建设房屋进行经营，擅自改变土地用途违反了法律强制性规定。被告杨宝林无需履行2020年1月1日之后的租金支付义务。2010年3月，石长连与杨宝林签订《土地租赁合同》时，石长连将其承包地块租赁给杨宝林用于经营建厂，租赁期限为2010年1月1日至2027年12月31日，共计18年，土地租赁合同第六条（二）乙方的权利约定：“2.在签订合同后，乙方翻新改造、扩大生产的房屋、设施甲方无权干涉即可得。3.乙方因经营规模扩大水电不足，自行解决。”双方均明确杨宝林租赁涉案土地的用途为建厂生产经营而非进行耕种等农业用途，且在租金条款中有所体现。合同签订后，杨宝林依约在涉案土地上建设厂房并注册成立北京海林缘金属制品加工厂，共计投入费用100万余元.依据《土地管理法》第四十四条、第五十九条，《农村土地承包法》第十一条、第十八条的相关规定,农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用，未经依法批准不得将承包地用于非农建设，占用农用地的应当办理农用地转用审批手续。原、被告双方擅自更改涉案土地用途，将农用地用于非农建设且原告收取明显高于市场价的租金违反了法律强制性规定，被告杨宝林无需履行剩余租金的支付义务。第二，即使《土地租赁合同》有效，涉案土地上的厂房于2019年6月被马坡镇政府拆除，土地已荒废，没有利用价值，建厂经营的合同目的无法实现，经杨宝林通知，《土地租赁合同》已于2019年6月12日解除。退一步讲，即使原告认为《土地租赁合同》中未明确说明建厂的使用目的，但依据《土地租赁合同》中关于双方在合同中对涉案土地每亩每年4000元，10.86亩合计每年43440元租金的约定，在签订合同后，乙方对房屋设施翻新改造、扩大生产，甲方无权干涉，乙方因经营规模扩大，水电不足自行解决,说明原、被告双方在签订合同时租赁土地建厂是由村委会牵头、镇政府把关的项目，双方均明确知晓杨宝林租赁土地的实际用途是建厂生产经营而非耕种等农业用途且在合同条款中有所体现，而同村其他地块租金均价在每亩1000元至2000元浮动，杨宝林以每亩4000元租赁涉诉土地就是为了开设工厂进行经营。合同签订后，杨宝林依约在涉案土地上建设厂房并注册成立北京海林缘金属制品加工厂并共计投入100万余元，原告对上述情况均知情且认可。2019年6月12日涉案土地上建筑被认定为违建，后由马坡镇政府依法拆除，杨宝林无法经营加工，也无法在农用地上继续建设经营，双方合同目的无法实现，合同履行陷入僵局。关于本案可参考北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》第十二条，“房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予以支持”。因此，杨宝林要求解除合同应予支持。关于合同的解除时间，由于涉案土地距离石长连家仅有百米距离，工厂被强拆一事，其完全知情，在房屋拆除后，杨宝林已口头通知石长连解除《土地租赁合同》。因此，从2019年6月12日开始，《土地租赁合同》已经解除并且从杨宝林所提供的日记记载显示，在2019年12月，杨宝林多次通过村委会出面与石长连协商合同解除事宜均遭到拒绝。合同解除后至今，杨宝林从未实际使用过涉案土地，无需向石长连支付任何租金。第三，石长连以1.2万元价格从石家营村经济合作社取得涉案土地30年承包权，却以每年43440元的价格出租给杨宝林。自双方合作以来，杨宝林按时履约，已缴纳10年的租金达434400元，现因违建拆除，杨宝林遭受重大损失，涉案土地已无法继续开展经营，若继续履行合同对杨宝林显失公平，为平衡双方目前及长远利益，从公平诚信原则出发，杨宝林有权解除《土地租赁合同》。涉案土地以商业用地性质和价格进行租赁并建设厂房，系通过村委会、镇政府牵头，杨宝林所经营公司就注册在涉案土地上，经调取工商档案显示，当时的经营场所证明中加盖了村委会及镇政府印章，说明涉诉土地属于商业用房。因此，杨宝林在涉案土地进行建厂和经营，不存在任何过错，杨宝林一直诚信按时履约交付租金，现遭遇强拆要求解除合同也并非杨宝林恶意违约。现已查明涉案土地属于农业用地，不得经营建厂，若继续按照商业用地价格履行合同，对杨宝林显失公平。可参考合同法第110条：“违约方继续履行”除外情形规定以及《九民会纪要》第48条违约方起诉解除的规定，“在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方起诉解除合同，对双方不利。在满足：一、违约方不存在恶意违约的情形；二、违约方继续履行合同，对其显失公平；三、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则，上述三个前提下，违约方请求解除合同的，人民法院应予支持。”本案中，杨宝林与石长连签订的土地租赁合同陷入合同僵局，继续履行对杨宝林显失公平，有违诚实信用原则，为平衡双方目前及长远利益，从公平诚信原则出发，杨宝林有权要求解除《土地租赁合同》，石长连存在中大过错，给杨宝林造成损失368000元，应当依法予以赔偿。杨宝林特提起反诉，请求：1.确认《土地租赁合同》于2019年6月12日解除；2.石长连退还杨宝林2019年7月至2019年12月的土地承包费总计21720元；3.石长连退还杨宝林围墙款1万元；4.反诉费用由石长连承担。原告（反诉被告）石长连针对上述反诉请求辩称：不同意杨宝林的各项反诉请求。《土地租赁合同》不具有法定解除和约定解除的条件。现杨宝林主张解除的理由是因为地上物被强拆后不能使用，但根据双方《土地租赁合同》约定，石长连将土地承包给杨宝林使用，并不涉及地上物。目前的现状是涉诉土地仍具备使用的条件，合同应当继续履行。本院经审理认定事实如下：1997年11月16日，马坡乡石家营村经济合作社（甲方，以下简称石家营合作社）与马坡乡石家营村经济合作社社员石长连（乙方）签订《废弃鱼池承包合同书》并约定如下内容：“一、甲方经社员代表讨论决定将本村北沙坨地废弃鱼池东西长103米，南北宽80米（面积8240平方米）发包给乙方经营管理。二、承包期限：自1998年1月1日起至2027年12月31日止，有效期为30年。三、承包费金额及给付办法：1.承包费金额：面积8240平方米，30年，承包费为1.2万元。2.给付办法：承包费1.2万元自本合同正式签字之日起一次性付清。四、甲乙双方的权利义务：（二）乙方的权利义务：1.乙方承包甲方村北沙坨地废弃鱼池东西长103米，南北宽80米，面积8240平方米，有经营权、管理权、收益和分配权，甲方不得干涉，但乙方只能做养殖业，不能种植各类树木。2.乙方的承包费1.2万元于本合同正式签字之日起一次性付清。3.乙方在承包期间不得擅自转让承包权，否则甲方有权终止本合同……”2010年3月2日，石长连（甲方）与杨宝林（乙方）签订《土地租赁合同》并约定以下主要内容：“因甲方石长连无力继续经营其所承包的土地，根据《合同法》《农村土地承包法》及有关规定，经甲乙双方协商，甲方石长连同意将所承包的土地转让给乙方杨宝林。为明确双方的权利义务，经双方协商，达成一致意见，签订本合同如下：一、租赁土地。甲方将其承包石家营村的土地一块转让给乙方经营。二、租赁土地的数量及四至情况。土地数量：东西平均103米，南北平均70.3米，合计10.86亩。四至为：东至北京毅荣鼎盛有限公司西墙外10.96米，西至董文峰东墙外6米，南至石家营村空地，北至道。三、租赁期限。乙方租赁土地期限从2010年1月1日起至2027年12月31日止，共计18年。四、租赁土地的价款及给付办法。乙方租赁的土地费用为每亩每年4000元，10.86亩年合计43440元。2010年1月1日至2019年12月31日，每年1月5日前交纳全年的费用；2020年1月5日前一次性交纳余下8年的全部租赁费，共计347520元。该块土地自2020年1月1日起与石长连再无任何关系。五、乙方一次性买断甲方103米围墙款1万元。六、双方的权利义务。（一）甲方的权利：1.有权在合同签订后收取土地租赁费。2.原有土地上的地上物，自合同签订之日起，甲方需在2010年3月底前全部拆完，甲方不愿带走的无偿归还乙方。甲方的义务：在合同签订之日向乙方提供租赁地。（二）乙方的权利：1.有权在租赁期内按约定使用租赁地。2.在签订合同后，乙方翻新改造、扩大生产的房屋、设施甲方无权干涉及可得。2020年1月1日后的一切事宜与甲方再无任何关系。3.乙方因经营规模扩大水电不足，自行解决。乙方的义务：1.在约定的期间内给付租赁费。2.租赁期间，乙方每月按时交纳当月水电费。七、违约责任。2.乙方不按时给付租赁费，构成违约。乙方违约，赔偿甲方相应经济损失。”庭审中，杨宝林称认可涉诉土地确实是农用地，其称其作为石家营村人，其知晓涉诉土地为废弃鱼池，该情况全村人都知道。庭审中，本院询问双方签订《土地租赁合同》时，对于涉案土地的用途如何约定。石长连称双方并未商议杨宝林租赁土地的用途，合同中也未涉及。杨宝林称，当初是杨宝林自己找到石家营村支部书记胡国卿称其要建厂，胡国卿帮其找到石长连的地，胡国卿告知涉诉土地正在办理农用地转集体建设用地的手续，但到2018年杨宝林才知道该地块的集体建设用地使用权证办不下来。杨宝林称，双方签订《土地租赁合同》均由胡国卿操作，杨宝林与石长连基本没有私下沟通。石长连称，涉诉土地为养殖用地，根本不可能转为集体建设用地。关于土地交付和使用情况，石长连主张：涉诉土地是由空地和一个废旧鱼池组成，其中鱼池占地面积占80%；石长连把鱼池填平之后建了砖混平房90平米左右，种有七八十棵果树，打了一眼机井，装了三箱电，建了一面围墙。石长连、杨宝林签订《土地租赁合同》时，双方约定除围墙保留，其他地上物全都拆除，故石长连依约将围墙保留，其他地上物全部拆除，果树也拔走了。杨宝林主张：石长连交付给杨宝林的是空地，树也被石长连拔走；地上的围墙保留；石长连原有的砖混平房，石长连只把房顶拆除，其他的房屋主体结构，杨宝林在没有告知石长连的情况下保留了下来；杨宝林接收未被拆除的房屋后，自行加盖了房顶；自2010年3月2日签完《土地租赁合同》后，杨宝林就开始在涉诉土地新建房屋，其新建房屋1000平米左右，其中包括钢结构厂房800平米左右、砖混楼房二层；除上述房屋，杨宝林还硬化了2000平米左右土地用作金属结构的加工场所；对石长连交付的围墙拆除一部分，加建70米长、高2.5米左右的砖混围墙，使涉诉土地形成独门独院。杨宝林称其于2010年年末完成上述建设，其没有办理土地规划和房屋建设审批手续，在地上物被拆违之前也没有去申请补办相关手续。对于杨宝林陈述的涉诉土地后续使用情况，石长连表示认可。诉讼中，杨宝林提交北京沙渔旅游有限公司工商信息打印件、工商登记备案的经营场所证明、个体工商户经营场所实地勘察函、工商所实地勘查报告。上述证明载明：1.北京沙渔旅游有限公司成立于2010年3月31日。2.落款日期为2010年2月26日的《经营场所证明》载明:“企业名称为北京海林缘金属制品加工厂，经营场所为北京市顺义区马坡镇石家营村村委会西500米，产权人证明：同意将位于上述地址1000㎡的房屋以租赁方式提供给该个体工商户使用，使用期限5年。需要证明情况：该房屋产权归石家营村委会所有，尚未办理房产证，属商业用房。产权单位盖章处加盖石家营村委会公章，证明单位处加盖马坡镇政府公章。”3.落款日期为2010年2月26日《工商所实地勘查报告》载明：“北京海林缘金属制品加工厂（个体工商户名称）经营场所拟注册在上述地址，由于该场所表述不明确，经现场勘查并与房屋人石家营村委会核实，该个体工商户经营场所应明确表述为北京市顺义区马坡镇石家营村村委会西侧500米。”针对上述证据，石长连称上述材料中所写地址“北京市顺义区马坡镇石家营村村委会西侧500米”确实是涉诉土地的位置，但是当时涉诉土地上并无《经营场所证明》中所写的1000平米房屋，且村委会以产权单位出具该证明与石长连无关，石长连认为这以上材料仅是村里和镇里配合杨宝林办理工商注册登记出的手续，与客观事实不符，上述手续出具时，石长连与杨宝林之间尚未建立土地承包关系。杨宝林称，北京海林缘金属制品加工厂后变更为北京沙渔旅游有限公司，《经营场所证明》中所写的1000平米房屋是杨宝林将来想建这么大规模的厂房，并不是说当时就有这么多房。2019年1月10日，石长连向杨宝林出具《证明》并载明：“今收到杨宝林承包石长连土地2019年1年土地承包款肆万叁仟肆佰肆拾元整。”庭审中，石长连确认涉诉土地的承包费交至2019年12月31日。2019年2月25日，马坡镇政府出具[2019]第80号《限期拆除通知书》载明：“杨宝林：经规划部门确认，你（单位）于马坡镇石家营村北侧所建的砖混结构，建筑面积约1600平米、硬化地面约2250平方米建筑物、构筑物在乡、村庄规划区内未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令你（单位）于2019年2月29日之前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。”2019年5月7日，马坡镇政府出具[2019]第14号《催告书》并载明：“杨宝林：因你（单位）于石家营北侧所建的砖混结构，建筑面积为约1600平方米、硬化约2250平方米的建筑物、构筑物，未取得北京市规划行政主管部门的许可手续，马坡镇依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，于2019年2月25日对你（单位）作出限期拆除通知书[2019]第80号，要求你（单位）于2019年2月27日之前自行拆除，而你（单位）至今未履行。现告知你（单位）如下事项：1.请于本催告书送达之日起3日内履行上述义务；如对履行义务有陈述、申辩意见，请在前述期限内向马坡镇提出。2.无正当理由，逾期仍不履行义务，马坡镇将依法决定行政强制执行。”2019年6月8日马坡镇政府向杨宝林发出《强制拆除公告》，2019年6月10日马坡镇政府向杨宝林发出《强制拆除决定书》，载明马坡镇政府将于2019年6月12日对违法建筑实施强制拆除。庭审中，杨宝林称涉诉地上建筑物于2019年6月12日起被强制拆除直至2019年6月17日拆除完毕，除围墙保留，其他地上建筑物全部被拆除。石长连确认涉诉地上物于2019年6月12日被强制拆除，确认拆除之后地上仅剩围墙。杨宝林提交其本人日记，并主张2019年12月5日其口头通知石长连要求解除涉诉《土地租赁合同》，且地上物被拆除后，杨宝林即不再使用涉诉土地，应视为将土地交还石长连。石长连辩称在本案杨宝林提起反诉前，石长连从未收到过解除合同的通知。对于杨宝林提交的日记，石长连认为此属于杨宝林单方陈述，不能作为证据使用，且辩称双方并无土地交接手续。石长连认为，其发包给杨宝林的仅为土地，并不包含地上物，如果杨宝林合理利用涉诉土地其合同目的是可以实现的。针对杨宝林主张的涉诉土地租金高于农用地承包费标准亦高于石长连向村集体缴纳标准一节，石长连称其1997年承包该废弃鱼池时是一次性付清承包费，当时有能力支付的人不多，石长连是在经济条件允许的情况下才承包的涉诉土地，且涉诉土地有水有电，条件成熟。上述事实，有原告石长连提交的土地租赁合同、废弃鱼池承包合同书、被告杨宝林提交的土地租赁合同、经营场所证明、工商所实地勘查报告、证明、限期拆除通知书、催告书、强制拆除公告、强制拆除决定书、照片及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：涉诉土地为废弃鱼池，1997年由石家营合作社发包给石长连经营。石长连于2010年3月2日将涉诉农用地10.86亩转包给杨宝林，双方虽签订《土地租赁合同》，但双方建立的法律关系实为农村土地承包合同关系。根据《土地租赁合同》中有关“乙方一次性买断甲方103米围墙款1万元。乙方租赁的土地费用为每亩每年4000元。甲方原有土地上的地上物，自合同签订之日起，甲方需在2010年3月底前全部拆完，甲方不愿带走的无偿归乙方。”可知，石长连向杨宝林转包的主要标的物为涉诉农用地。对于农村土地承包而言，一般情况下，承包合同前手向后手交付土地时，大多情况下土地上均附有少量配套的地上物或其他附属设施，完全是空地的情况极少。在此情况下，双方在土地承包合同中对附属设施的归属进行约定，属于农村土地承包合同的一部分，此符合农村土地承包的常理和逻辑，故对于围墙买断一节内容不应单独割裂开来单独认定合同的具体性质。《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”农村土地承包合同是否因将农用地发包用于非农业建设而认定无效，应以审查合同签订时的约定为准，而非依合同签订后的履行状况来判断。除非双方在合同中就农用地用于非农业建设形成明确意思表示，否则土地经营权人自身不当履约，对地上建筑和附属物翻建、改扩建未取得建设规划许可手续，导致地上物作为违法建设被拆除，相关风险和损失应由土地经营权人自行承担。本案中，石长连与杨宝林在《土地租赁合同》并未明确载明涉诉土地为何种用途，该合同第六条中约定：“甲方原有土地上的地上物，自合同签订之日起甲方需在2010年3月底前全部拆完，甲方不愿带走的无偿归乙方……在签订合同后，乙方翻新改造、扩大生产的房屋、设施甲方无权干涉及可得。2020年1月1日后的一切事宜与甲方再无任何关系。”可见，双方在签订合同时对于涉诉土地如何使用已经排除了石长连的意思表示，而由杨宝林自行决定。结合杨宝林庭审中有关“杨宝林也是石家营同村人，涉诉土地为废弃鱼池，全村人都知道。胡国卿告知涉诉土地正在办理农用地转集体建设用地的手续，但到2018年杨宝林才知道该地块的集体建设用地使用权证办不下来。双方签订《土地租赁合同》均由胡国卿操作，杨宝林与石长连基本没有私下沟通。”等陈述，本院难以认定石长连与杨宝林在建立农村土地承包合同关系时就涉诉农用地用于非农建设达成合意。杨宝林在签订《土地租赁合同》之前自行办理北京海林缘金属制品加工厂的工商注册登记，并将该厂地址注册在涉诉土地上，该行为系杨宝林自身行为，且行为发生于涉诉农村土地承包合同关系建立之前，与石长连无关。杨宝林在后期使用涉诉土地过程中，擅自建设厂房并经营金属加工厂，且未办理有关土地规划及建设审批手续，此属于杨宝林自身违约行为。因杨宝林自身违约导致涉诉地上建筑物被作为违法建筑拆除，由此造成的损失应由杨宝林自行承担。杨宝林据此要求解除其与石长连签订的《土地租赁合同》并退还租金、退还围墙款的反诉请求，本院不予支持。涉诉土地在被拆除违建后，作为农用地，杨宝林应当依照土地规划用途依法经营土地，并依约交纳承包费。石长连起诉要求杨宝林交纳2020年1月1日至2027年12月31日期间的承包费347520元并给付逾期利息，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨宝林给付原告（反诉被告）石长连2020年1月1日至2027年12月31日期间的土地承包费347520元，并给付逾期利息（利息以347520元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月6日起算至款项实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回被告（反诉原告）杨宝林的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）杨宝林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3257元、反诉案件受理费297元，均由被告（反诉原告）杨宝林负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王思思二〇二〇年十二月二十五日书记员  王丽媛