北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初14415号原告：北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层B区。负责人：徐晋，总经理。原告：北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层106室。法定代表人：徐晋，总经理。二原告之委托诉讼代理人：李梦璇，女，北京搜厚物业管理有限公司员工。二原告之委托诉讼代理人：李毅，女，北京搜厚物业管理有限公司员工。被告：北京十字星通商贸有限公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院6号楼3层342。法定代表人：刘利峰。原告北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司、北京搜厚物业管理有限公司与被告北京十字星通商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人李梦璇到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求为：1.判决被告向原告支付2018年7月1日至2018年10月16日期间的物业费共计人民币5832.2元；2.判决被告支付自2018年7月6日期至实际支付之日止的滞纳金（以5832.2元为基数自2018年7月6日起计算至实际支付之日，按日千分之三计算）；3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告受北京凯恒房地产有限公司委托自2012年12月1日起对其开发的银河搜候中心项目实行物业服务管理，并签订了前期物业管理服务合同，后又续签了物业管理服务合同。被告购买的银河搜候中心X号商铺面积为55.29平方米，收费标准为每月每平方米30元，被告应于每半年的第一月的前5日内交纳该半年的物业费。现被告拖欠自2018年7月1日至2018年10月16日的物业费。此外，根据被告承诺遵守的《商铺业主临时管理规约》，被告未按照公约、物业服务合同交纳物业费的，每逾期一日，按照应交费的千分之三加收滞纳金。故原告提起本案诉讼，诉如所请。被告未作答辩，亦未参加庭审。本院经审理认定事实如下：2011年1月15日，被告与北京凯恒房地产有限公司签订北京市商品房预售合同，约定由被告购买东城区小牌坊胡同甲X号银河搜候中心X层X号房屋（现房产地址变更为东城区南竹杆胡同X号X幢X，下称涉诉房屋），合同中“前期物业服务”条款中约定选聘的物业服务企业为北京锦融物业管理有限公司（于2016年9月20日名称变更为北京搜厚物业管理有限公司），物业费每月每平方米30元（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。原告按照半年收取物业费，买受人应当分别在每年的1月5日前和7月5日前缴费；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。北京凯恒房地产有限公司制定银河搜候中心商业《临时管理规约》，公约中确定商铺的物业服务费每月每建筑平方米30元，除首期物业服务费外，业主应每半年交纳一次物业服务费，即分别在每年的1月5日前和7月5日前预付半年的物业服务费，超过此日期即为逾期。业主、使用人未按照规约、物业管理合同交纳与物业有关的任何费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。同时，物业服务企业可向人民法院申请追缴，或以其它合法方式进行追缴。被告于2012年12月11日在承诺书上签章，同意遵守本规约内的一切条款，如有违反，愿承担由此引发的一切法律责任。2017年12月1日，北京凯恒房地产有限公司（甲方）与北京搜厚物业管理有限公司（乙方）续签订“银河SOHO项目”之《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方提供银河搜候中心的物业管理服务，期限自2017年12月1日起至业主委员会成立，并于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。商铺的物业服务费按照建筑面积每月每平方米30元的标准向业主或物业使用人收取。全体业主应在约定的交付之日向乙方预交半年的物业服务费，此后乙方每半年向业主或物业使用人收取物业管理费，业主或物业使用人应在每半年第一个月的前5日内履行交纳义务。业主逾期支付物业服务费、能源费等费用时，乙方有权采取合法的方式追缴，业主每逾期一天，应当按照应付而未付金额的万分之三支付滞纳金，直至业主付清全部款项之日止。北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司系北京搜厚物业管理有限公司的下属分公司，受公司委派进行物业管理及收取物业费。北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司曾多次向被告催缴物业服务费，但被告并未按期支付。另查一，北京市国旭小额贷款有限公司与李炜、刘利峰、北京十字星通商贸有限公司公证债权文书纠纷一案，北京市国旭小额贷款有限公司依据已经发生法律效力的（2017）京中信执字第1980号执行证书向北京市西城区人民法院（下称西城法院）申请执行。执行过程中西城法院依法查封了被执行人北京十字星通商贸有限公司名下位于北京市东城区南竹杆胡同X号X幢X的房屋，即涉诉房屋，并对该房产进行司法拍卖。2018年9月28日武明以184万元的最高价竞得。拍卖公告上载明涉诉房屋上可能存在的物业费等欠费不详，不需由买受人承担。2018年10月17日，西城法院出具（2018）京0102执3968号执行裁定书，裁定登记在北京十字星通商贸有限公司名下的北京市东城区南竹杆胡同X号X幢X房产的所有权及相应的其他权利归买受人武明所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人之日起转移。武明交纳了涉诉房屋2018年10月17日之后的物业服务费。据此，自2018年7月1日至2018年10月16日期间，该房屋仍登记在被告名下，建筑面积55.29平方米。另查二，被告按照原告主张的物业服务费标准交纳了2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费9952.2元。本院认为，根据已查明的事实，自2018年7月1日至2018年10月16日期间，被告系涉诉房屋的业主。北京搜厚物业管理有限公司系售房单位选定的前期物业服务企业，售房单位与北京搜厚物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，该《物业管理服务合同》对被告具有约束力，据此，本案作为原告的权利主体应为北京搜厚物业管理有限公司。北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司作为原告的分支机构仅是受北京搜厚物业管理有限公司委派进行物业管理及收取物业费，与被告不存在物业服务合同关系，故北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司的诉讼请求，本院不予支持。针对银河搜候中心的《临时管理规约》，在《北京市商品房预售合同》有明确约定，且被告在承诺书上签章认可，被告应当知悉规约条款内容，故被告应当履行上述服务合同及规约的规定，按期交纳相关的物业管理费用。现被告无故拖欠物业费，违反了合同约定，属违约行为。现原告北京搜厚物业管理有限公司主张被告拖欠的自2018年7月1日至2018年10月16日期间的物业费共计5832.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，原告主张的数额偏高，本院根据实际情况予以酌减。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京十字星通商贸有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京搜厚物业管理有限公司自2018年7月1日至2018年10月16日期间的物业费共计5832.2元；二、被告北京十字星通商贸有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京搜厚物业管理有限公司滞纳金500元；三、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、公告费560元，由被告北京十字星通商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李燕二〇二〇年十二月二十三日书记员  赵旭