湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初10201号原告（反诉被告）：张燕，女，1981年4月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：瞿松，湖北百嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹江城，男，1956年6月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：向姣英，武汉市武昌区楚天法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张燕与被告（反诉原告）曹江城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张燕及其委托诉讼代理人瞿松被告（反诉原告）曹江城的委托诉讼代理人向姣英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张燕向本院提出诉讼请求：1.确认张燕与曹江城签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除；2.判令曹江城返还租金、保证金以及协拆费用合计377000元；3.判令曹江城承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：张燕与曹江城于2019年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定曹江城将其位于武汉市江汉区万松园小区47栋一楼、二楼面积共计750平米的商用房屋出租给张燕作为餐饮营业之用，租赁期限为5年，自2019年12月28日起至2024年12月27日止，租金采取固定递增比例的方式确定，第一年的租金为585000元。合同签订后，张燕依约向曹江城支付了首期租金、保证金以及协助拆除租赁门面原有装饰物的费用合计377000元，其中包括保证金15万元及协助拆除费用5万元。合同签订后，武汉发生新冠疫情，餐饮业受到严重影响，张燕与合伙人再三考虑后，决定放弃经营餐饮店的计划及时止损。同时，张燕并未开始进行任何装饰装修，也未对曹江城继续出租造成任何影响。张燕向曹江城提出解除合同并退还租金、保证金合计327000元，但双方协商未果。为此，张燕诉至法院，请求判如所请。曹江城辩称，请求法院驳回张燕的全部诉讼请求。曹江城只收取了张燕的押金15万元，曹江城在收取租金时已经免除了装修拆除费18000元，总共收取原告327000元，双方合同并没有解除。曹江城向本院提出反诉请求：1.判令张燕向曹江城支付租金82333.33元；2.判令张燕返还拆除费用18000元；3.判令张燕承担违约金15万元；4.判令张燕对诉争房屋恢复原状并支付垃圾清运费3000元；5.本案反诉费及其他与本案相关的一切费用均由张燕承担。事实与理由：双方签订了租赁合同，曹江城依约交付了房屋，但张燕以疫情为由单方解除合同，并私自将案涉房屋内部装修破坏致使房屋受损。依照约定合同终止时，张燕应拆除内部装修及添加物，以毛坯房状态交还曹江城。张燕没有按约定交还房屋，导致曹江城不能正常出租，遭受巨大损失。曹江城不同意解除合同，要求继续履行合同，如单方解除，应按合同约定承担相应的违约责任。张燕针对反诉辩称，1.张燕已于2020年5月11日明确向曹江城发函解除合同并愿意在其损失范围内承担责任，且张燕通过法院速调等多种方式与曹江城反复沟通解除合同及后续事宜，曹江城均置之不理故意拖延。2.曹江城要求张燕支付的租金及拆除费用没有任何法律和事实依据，且张燕要求返还的拆除费用是5万元。3.张燕并未对案涉房屋进行任何装饰装修及曹江城所称的破坏活动，曹江城所述与事实不符。4.曹江城要求支付违约金没有事实和合同依据，即便有违约金也应在曹江城的损失范围内合理确定，曹江城主张的违约金过高。本院查明，2019年12月，承租方张燕（乙方）与出租方曹江城（甲方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于武汉市江汉区万松园小区47栋一楼、二楼（一部分）面积合计750平米的房屋出租给乙方作为餐饮使用，租赁期限为5年，自2019年12月28日起至2024年12月27日止，免租期3个月；乙方须向甲方交付租房保证金合计15万元；租金采取固定递增比例的方式，第一年（2019年12月28日至2020年12月27日）的租金合计为585000元（已扣除3个月免租期）；乙方对原有房屋进行装修前的拆除，甲方承担18000元拆除费用，从乙方首次付款中扣减；合同终止时，除保留燃气、烟道、水、配电房及消防设施设备外，乙方需拆除内部装修及其他添附物、以毛坯房状态交还甲方，拆除费用双方各承担50%，若不拆除，则乙方返还甲方原18000元拆除费，此费用由甲方从乙方保证金中扣除；乙方承租期间所发生的物业管理费、水、电费等其他乙方为使用房屋而需要承担的费用，由乙方承担并由乙方依据相关规则直接向有关单位缴纳；2019年12月28日前乙方支付保证金及租金（前3个月为免租期），扣减拆除费用18000元后，乙方实际需支付合计327000元；自2020年6月28日起，双方每一个季度结算一次租金，乙方应于每季度提前7天向甲方交纳租金（如：2020年6月21日前支付2020年6月28日至9月27日租金）；在合同期内，除不可抗力及国家政策调整因素外，甲乙双方均不得提前解除合同；乙方提前解除合同的，装修及涉及人工费用由乙方自行承担，甲方不予补偿，保证金不予退还，且收回租赁房屋；在甲方收到乙方全额支付的首期租金和租房保证金后，本合同生效。合同签订后，张燕依约支付租房保证金15万元、首期租金195000元，扣减曹江城应承担的拆除费用18000元后实际支付327000元，曹江城将案涉房屋交付给张燕使用。张燕接受房屋后组织人员进场对案涉房屋原有装修进行拆除，至2020年1月23日因新冠××爆发武汉封城时，案涉房屋原装修部分基本拆除，但垃圾尚未清理，张燕未对房屋重新装修。2020年5月11日，张燕向曹江城发出《请求解约函》，表示因疫情影响武汉率先封城，直到2020年4月8日有条件解封，但到目前为止，餐饮业遭受很大冲击，许多老牌餐饮企业相继倒闭。为及时止损，请求正式解除合同，并愿意承担合理损失。关于门面房的交接随时等候电话通知。嗣后，张燕到武汉市东湖新技术开发区人民法院申请诉前调解，但双方未达成一致。2020年8月3日，曹江城向张燕发出《通知书》，载明按照合同约定，您应于2020年6月21日前支付下季度租金，2020年5月11日您单方提出解约，却未按合同约定将房屋恢复原状，腾退房屋，导致该房屋无法正常使用。在双方未能就合同是否解除达成一致意见的情形下，逾期支付租金已达43天，房屋长期处于闲置、空置状态。自本通知函发之日起5日后，我方将重新控制并接管房屋，避免损失进一步扩大，同时对于你方违约导致我方损失，将保留追究你方责任的权利。另查明，2020年6月11日，曹江城收到了张燕邮寄的案涉房屋的钥匙和煤气卡。为清理案涉房屋内拆除的垃圾，曹江城向劳务人员实际支出了垃圾清运费3000元。本院认为，张燕与曹江城签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应按合同约定履行义务。合同履行中，因疫情原因直接影响餐饮业的经营是客观存在的事实，在该不可抗力因素下，张燕提前解除合同不构成违约。张燕于2020年5月11日发出的《请求解约函》,双方并未就合同的解除达成一致，但曹江城于2020年6月11日收到了张燕邮寄的案涉房屋的钥匙和煤气卡，张燕以其行为表明不再履行合同，本院确认双方合同于2020年6月11日解除。张燕主张合同于2020年5月11日解除的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。由于疫情的影响，为支持中小微企业和个体工商户的发展，政府先后出台相应的帮扶政策，要求对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，免收3个月房租、6个月房租减半。本案中，案涉房屋属曹江城私人所有，应参照执行相关政策规定。对于疫情期间（2020年2月1日至4月30日三个月）的租金损失，双方各承担50%较为公平。合同约定2019年12月28日至2020年3月27日为免租期，不应支付租金。2020年3月28日至4月30日的租金，张燕应承担34667元[（65000+65000÷30×2）÷2]。2020年5月1日至合同解除之日即2020年6月11日的租金88833元（65000+65000÷30×11），应由张燕承担。张燕提前解除合同的行为不构成违约，曹江城收取的租房保证金15万元应予退还。因此，曹江城应向张燕返还203500元（327000-34667-88833），张燕要求返还租金、保证金等诉请，本院予以部分支持。关于曹江城的反诉请求。本院认为，双方合同已于2020年6月11日解除，案涉房屋的钥匙已交付，曹江城反诉主张支付自2020年6月28日起的租金，于法无据，本院不予支持。如前所述，张燕提前解除合同不构成违约，曹江城反诉主张支付违约金，本院一并不予支持。案涉房屋已由张燕组织人员进行拆除，但对拆除的垃圾未予清理，曹江城为此支付了垃圾清运费，该款应由张燕承担。曹江城主张张燕承担垃圾清运费的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对曹江城反诉主张返还拆除费18000元，因张燕已拆除原装修设施后并未重新装修，且承担了垃圾清运费，故该项反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）张燕与被告（反诉原告）曹江城签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、被告（反诉原告）曹江城于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张燕返还租金及保证金合计203500元；三、原告（反诉被告）张燕于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）曹江城支付垃圾清运费3000元；四、驳回原告（反诉被告）张燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曹江城的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3478元，由原告（反诉被告）张燕负担1601元，被告（反诉原告）曹江城负担1877元（此款张燕已预付本院，曹江城随同上述判决款项一并支付给张燕）。案件反诉费2550元，由原告（反诉被告）张燕负担30元，被告（反诉原告）曹江城负担2520元（此款曹江城已预付本院，张燕随同上述判决款项一并支付给曹江城）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇二〇年十二月十九日法官助理杨静书记员杨静