福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5154号 上诉人（原审原告）：南林，男，1984年11月7日出生，汉族，住湖北省浠水县，现暂住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：张泽彬，福建道天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄锴，福建润金律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：凯歌（晋江）置业有限公司，住所地晋江市深沪镇通海路**，统一社会信用代码913505825509570342。 法定代表人：张亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑜，男，该公司员工。 上诉人南林因与被上诉人凯歌（晋江）置业有限公司（以下简称凯歌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初5395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南林上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持南林的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用全部由凯歌公司负担。事实与理由：一、凯歌公司在辩论环节终结后向一审法院补充提交部分证据（作为法院判决的重要依据），该部分证据业已逾期提交不应当予以采纳，一审法院未以书面副本形式送达南林、未组织庭审质证，径直采纳证据，剥夺了南林发表质证意见、提供反驳证据和辩论的权利，程序违法。二、讼争房屋所在项目尚未经竣工验收、消防验收，晋江市住房和城乡建设局亦对该事实作出确认，讼争房屋尚未达到法定、约定交付条件，一审判决认定事实错误。首先，凯歌公司提交的“竣工验收报告”系其为了诉讼炮制的证据，依法不应予以采信，讼争房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件。其次，讼争房屋未经消防验收合格，不具备交付条件。其一，《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》实施时间为2020年6月1日，讼争房屋所在建筑属于一类高层住宅建筑，不适用该规定中消防设计审查、消防备案制度，讼争房屋依法应进行消防验收，一审判决错误认定建筑类型、嗣后追溯2019年约定交付时间的项目，显然没有事实和法律依据。其二，消防验收不只对消防设备进行验收，还需要对消防逃生通道等涉及消防逃生内容的项目进行验收，并且系对标段多栋建筑之间消防设施、通道等项目进行统一验收，验收主管部门为消防大队。再者，晋江市住房和城乡建设局于2020年1月21日作出【晋建信［2020］8号】《信访事项处理答复意见书》显示：案涉房屋所在的4号楼及该项目7号楼在该文件作出时仍未达到交付条件，即案涉房屋尚未达到竣工验收、消防验收的法定条件，也未达到合同约定的经过房屋测绘、取得竣工备案证明书等条件，故一审判决认定事实错误、适用法律错误。最后，截止一审庭审当天，案涉小区整体施工尚未结束即小区绿化中庭等相关设施仍在施工，合围在同一小区部分楼房也仍在施工建设，一审的认定明显违反法律法规。三、讼争商品房买卖合同附件补充协议降低了房屋交付标准，不合理地加重了买受人的义务、不合理减轻出卖人的责任，应属无效条款，一审判决适用法律错误。其一，补充协议严重降低了商品房交付标准，将商品房交付标准降低为“经竣工验收合格”即可，而无视行政主管部门在主文中要求的需要取得备案证明书、房屋测绘报告、相关基础设施设备达标的标准。其二，补充协议直接剥夺了购房人解除合同的权利。其三，补充协议对于逾期交房的宽限期违反了公平原则、严重损害了购房人的合法权益。其四，补充协议有意规避具有行政规范性质的《商品房买卖合同》，在违反相关法律形状法规、规范的条款行为无效。因此，案涉《商品房买卖合同》附件“补充协议”依法应认定为无效，关于商品房交付标准、逾期交房违约金认定、购房人解除合同的权利，仍应以《商品房买卖合同》主文约定为准。四、凯歌公司未能举证因天气原因致使无法施工的情形，未能提供相应监理日志、施工日志进一步佐证，故本案不存在据实延期事由，一审判决认定事实错误、适用法律错误。本案中，合同约定交付时间为2019年6月30日，然讼争商品房至今仍不具备交付条件，凯歌公司发出的交付通知不产生通知效力，一审法院对此认定错误。此外，凯歌公司未能提交相应施工日志、监理日志与气象报告进行佐证，故本案不存在据实延期事由，不存在可扣除的延期天数，一审判决认定事实不清、适用法律错误。五、因凯歌公司逾期交房，其应按约向南林支付逾期交房违约金，一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予改判或发回重审。 凯歌公司辩称，一、本案庭审中，法庭要求庭后三天之内核实并补充提交相关案件材料，凯歌公司根据法庭要求补充提交了商品房两书和消防验收材料，合理合法。一审中凯歌公司提供的证据B5是商品房质量保证书和使用说明书（简称“两书”），两书由凯歌公司自行填制，在正常情况下是在买卖双方实际交接房屋时再予以提供。因一审中南林声称没看到两书，由此质疑交房条件不具备，所以法庭让凯歌公司庭后补充提供两书以便补强证明。一审中凯歌公司提供的证据B6是消防验收的手续资料，是法庭要求凯歌公司庭后核实并提交的。本案中，因为是否经过消防验收并非案涉双方争议的焦点问题，双方并未过多关注，所以凯歌公司并未对此有针对性地进行举证。法庭从司法审判实践的需要出发，为查明案件事实，要求凯歌公司庭后予以补充提供。因此，凯歌公司根据法庭的要求补充提供两组证据的行为并无不当。即便凯歌公司在本案中逾期举证，也不会构成证据失权而不被采信。根据《民事诉讼法》第六十五条的规定，我国民事诉讼的举证时限制度并未采取绝对的逾期证据失权原则，对于逾期提交的证据，人民法院可以视情形决定是否采纳。本案中，一审法院根据查明事实之需，要求凯歌公司庭后补充提交与本案争议的基本事实相关的证据，并未违反法律规定。二、本案中，五方竣工验收作为商品房质量验收合格的交房依据，有法定和约定的依据，合法有效，南林应受其约束。根据《商品房买卖合同》附件十一第六条第二款的约定，案涉双方一致同意，将合同第九条中该房屋的交付条件变更为：甲方作为建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，且将该条件作为该房屋交付的唯一条件。从凯歌公司在本案一审中举示的第二组证据材料来看，涉案房屋已于2019年9月20日竣工验收合格，满足了合同约定的交房条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第16条的规定，取得五方竣工验收的房屋质量合格，就可以交付使用。目前并无法律法规对验收报告的骑缝章等外观格式有明确具体的要求，况且五方竣工验收由凯歌公司主导发起并主持进行，凯歌公司没有伪造竣工验收报告的动机和必要。《信访事项处理答复意见书》未能见到原件进行核实，不便评判。但是案涉商品房是否达到交付条件，并不由住建局作出认定，也不在其行政职责范围之内。本案中凯歌公司举示的证据足以否定和推翻《信访事项处理答复意见书》里的说辞。永隆·翡翠湾项目总占地面积为85462㎡，依法依规分期开发建设，区分不同期的楼栋号逐栋交房，并在实务中已经据此操作，并无不当。三、《商品房买卖合同》附件十一并非格式合同条款，即便是格式合同也不构成无效。（一）附件十一是对主合同未尽事宜的合理说明和补充，系双方协商后自愿达成，不具备格式条款的法律在、特征。第十八条“特别提示”内容在附件十一文本中的位置靠近各方当事人签章支出，应当能够引起南林的注意，且南林为完全民事行为能力人，亦应能够理解该项内容及其签名确认的法律意义和后果。买卖双方是平等的交易主体，南林对附件十一的补充协议条款可以与凯歌公司协商，也可以选择接受或者不接受，不能仅以合同文本是被告与预先拟定为由主张附件十一的条款为格式条款。（二）即便附件十一属于格式合同条款，也合法有效。1．凯歌公司作为格式合同的提供方，已经向南林尽到了对条文内容进行解释、说明的义务。附件十一对于免除或者限制被告责任的内容，均使用加粗、加黑和施以下划线的方式，履行了法定的提示、说明义务。2．附件十一的条款不存在无效的情形。附件十一约定将房屋交付作出变更并给予卖方因天气因素导致的不可抗力可顺延交房和90天的交房宽展期属于行业惯例，从条款的内容看，五方验收符合法定的房屋质量验收规定，可顺延交房仅是对交房日期作了向后延长的安排，并无约定卖方由此可免于向买方交付房屋或免于向买方承担延迟交楼的违约责任，故南林的主张不成立，其据此请求确认附件十一无效，法律依据不足。四、因天气因素可延期交房的约定，在本案中并未触发适用，故凯歌公司无需就此以施工日志或监理日志作为补强证据。《商品房买卖合同》第十一条中约定90日的宽展期，据此凯歌公司可以在2019年9月30日前交房。附件十一第六条第7款第7项中所约定的天气因素的不可抗力可以顺延交房，只是在统计凯歌公司可以最终计算延迟交房最后日期时所采用的计算依据，在本案中作为后手预备措施，并未实际得到应用。况且法律法规均未要求需要以施工或监理日志作为不可抗力天气因素的补强证据。五、凯歌公司在案涉房屋竣工验收后，于2019年6月29日发出交房通知，告知南林于2019年9月23日起可以正式交房，足足提前了将近两个月的时间交房。因为本案不存在凯歌公司逾期交房的情形，南林诉求逾期交房的主张不能成立。请求维持原判，驳回南林的上诉请求。 南林向一审法院起诉请求：一、判令凯歌公司支付逾期交房违约金（以购房款596217元为基数，自2019年7月1日起按日万分之二的标准计算至实际交房之日止）；二、案件受理费由凯歌公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月22日，南林与凯歌公司签订《商品房买卖合同》，约定南林向凯歌公司购买由凯歌公司开发建设的位于晋江市××镇××村××幢××号房屋，建筑面积117.67㎡，购房款总价596217元，合同约定凯歌公司应于2019年6月30日交房，并约定了因不可抗力顺延交房时间的条件及90天的宽限期。南林已支付全部购房款。凯歌公司分别于2014年7月1日、2016年6月2日就案涉分期项目进行消防备案，均未被确定为抽查对象。“永隆·翡翠湾”项目为分期建设项目，截至庭审当天，案涉项目小区整体施工尚未结束，案涉房屋所属的一期工程已经于2019年6月30日竣工，并于2019年9月20日经竣工验收合格。工程竣工后，凯歌公司就案涉分期工程4＃楼进行分部（分项）消防检测检查，并取得该分项消防检测检查合格报告。凯歌公司于2019年6月29日发出交房通知，告知南林自2019年9月23日起可以正式交房。工程施工期间符合不利天气因素延期交房条件的天数为54天，基于合同中延期交房天数及宽限期约定，凯歌公司交房期限顺延至2019年11月21日前。 一审法院认为，南林与凯歌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，《商品房买卖合同》的附件为合同整体的组成部分，附件内容虽为格式模板，但凯歌公司作为格式模板提供方已经通过字体加粗、加下划线、附件单独签章等合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并经南林单独就附件部分签章确认，故可认定该格式条款内容为双方真实意思表示，即本案《商品房买卖合同》内容及形式合法有效。根据合同约定的交房时间、工程施工期间符合不利天气因素延期交房天数及宽限期约定计算得出凯歌公司的交房宽限期限为2019年11月21日前。案涉房屋所属的一期工程2019年6月30日竣工，2019年9月20日经竣工验收合格，且凯歌公司已可出具商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书，并于2019年6月29日通知南林自2019年9月23日起可以正式交房，凯歌公司通知的正式交房时间并未超过交房宽限期限，不存在逾期交房情形，故南林主张凯歌公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国消防法》第十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回南林的诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南林提交了三组证据：证据一：晋建信［2020］8号《晋江市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》；证据二：晋建信［2020］182号《晋江市住房和城乡建设局关于晋［2020］025号信访事项答复意见书》；证据三：（2020）闽0582民初5395号《不准许延迟举证通知书》。凯歌公司附条件质证认为，对证据一、二的合法性和关联性均有异议，本案中，双方在附件十一第六条第2项有约定，不需要取得竣工验收，住建局提出的竣工验收表与双方合同约定的是不一致的，是否符合交房条件不是晋江住建局的职权范围，不由晋江住建局认定，在案证据足以证实已经达到约定的房屋交付条件。对证据三的真实性无异议，合法性和关联性有异议，凯歌公司是应法庭要求庭后核实提供材料，不是逾期举证，不构成证据失权。凯歌公司未提交新证据。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：南林提交的证据一、二，即晋江市住房和城乡建设局的信访事项答复件不能作为房屋是否可以交付的评判标准，故不予采信。对于证据三，结合一审庭审情况，对真实性予以确认。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于一审是否存在程序违法的问题，结合庭审情况来看，凯歌公司系应法庭要求为庭后核实而补充提交的商品房两书和消防验收材料等证据。晋江市人民法院于2020年7月31日通过电子送达方式将证据以照片的形式发送到南林代理人微信中，南林于2020年8月4日发表对补充证据的质证意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第二款的规定，凯歌公司非因故意或者重大过失逾期举证，对此应当采纳，本案一审审理并未存在程序违法。关于补充协议是否有效的问题，本院认为凯歌公司通过文字加粗并标注下划线的方式作了特别提示，已尽到提醒、说明义务，《商品房买卖合同》附件十一补充协议应认定为双方真实意思表示，是合法有效的，合同双方均应受其约束。关于案涉房屋是否符合交房条件的问题，根据《商品房买卖合同》及附件约定，房屋的交付条件仅为“建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格”，涉案房屋已于2019年9月20日竣工验收合格，满足了合同约定的交房条件，应认定交房条件已经成就。 综上所述，南林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由南林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月八日 法官助理 陈静岚 书 记 员 徐蓝蓉 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。