重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8482号上诉人(原审原告)：王丽，女，1963年9月12日出生，汉族，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：蔡阳英，重庆泽渝律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆千山万水置业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路141号，统一社会信用代码91500222565611730Q。法定代表人：翁国正，执行董事。委托诉讼代理人：綦欣，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**光，重庆言实律师事务所律师。上诉人王丽因与被上诉人重庆千山万水置业有限公司(以下简称千山万水公司)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初5105号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王丽的一审诉讼请求，千山万水公司承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定事实不清。千山万水公司在一审庭审中自认案涉附属空间未交付，一审既认定案涉附属空间的约定虽未载入案涉商品房买卖合同，但应视为合同内容，又仅仅以案涉附属空间面积未计入案涉商品房买卖合同中的商品房面积，认定王丽不享有案涉商品房买卖合同中约定的解除权，系认定矛盾。王丽既享有因房屋面积差异形成的解除权，也享有因千山万水公司逾期交付形成的解除权。二、王丽购买一个使用面积为120平方米的商铺目的明确，案涉商铺包含附属空间合计房屋使用面积为120平方米，二者系一套房屋，是不可分割的整体。且王丽为附属空间部分支付了相应对价，该附属空间不管从物理位置、使用功能、房屋价值都是与该商铺形成了一个整体，千山万水公司不能如约交付附属空间导致王丽购买一个实际使用面积为120平方米的商铺目的落空。故按照法律规定，王丽享有法定解除权。千山万水公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王丽上诉请求，维持原判。王丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王丽与千山万水公司于2017年8月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：*-*-*)；2.判令千山万水公司返还王丽购房款1740815元及其资金占用利息（以1740815元为基数，自2017年6月20日起按照年利率5.88％计算至本息还清为止）；3.判令千山万水公司返还王丽税费1400元（按揭印花税15元、合同印花税810元、权证印花税25元、转移登记费550元）、契税48609元、大修基金3983元，合计53992元及其资金占用利息（以53992元为基数，自2017年6月20日起按照年利率5.88％计算至本息还清为止）；4.判令千山万水公司返还王丽物业费3237元；5.判令千山万水公司支付王丽提前还按揭贷款违约金2425.06元；6.判令千山万水公司支付王丽违约金17408.15元；7.判令千山万水公司赔偿王丽损失60000元。一审经审理查明：2017年6月19日，重庆笃行房屋营销策划有限公司(甲方)与王丽（乙方）签订《“千山·美郡”项目团购协议》约定：乙方自愿参加甲方组织的“千山·美郡”项目商业团购优惠活动，自愿缴纳100000元作为认购该项目商业物业的团购房定金，此定金在签约时转为乙方已交购房款；乙方自愿购买甲方所代理包销的“千山·美郡”项目12号楼1单元1层2号商业物业（以下简称该物业）。该物业建筑面积79.66㎡，原总价1970960元，折后总价1740815元；乙方凭本协议享受以上优惠折扣，甲方保证乙方能以不高于上述第二条提及的折后总价购买该物业，否则甲方无条件退还乙方所交团购房定金。同日的《供款时间表》中成交信息中的折扣说明部分载明：……-附属空间租。王丽于2017年6月19日支付千山万水公司120510元，收据载明的收款事由为案涉商品房附属空间租金。王丽另于2017年6月19日支付案涉商品房契税48609元、大修基金(商业)3983元、按揭印花税15元、合同印花税810元、权证印花税25元、转移登记费550元。千山万水公司于2017年6月20日出具收据，收到王丽案涉商品房首期房款1320305元。王丽于2019年8月21日提前偿还案涉商品房按揭贷款，并支付违约金2425元。2017年8月6日，千山万水公司作为甲方，王丽作为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：*-*-*)约定，甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：綦国土房管（2015）预字第（00083）号；商品房座落为重庆市綦江区文龙街道通惠大道19号千山半岛国际*区*幢*-吊*-商业*；本商品房建筑面积79.66平方米，其中套内建筑面积76.6平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积3.06平方米；本商品房为清水房，总成交金额1620305元，建筑面积单价为20340.26元/平方米，套内建筑面积单价为21152.81元/平方米；付款方式为按揭付款，于2017年6月20日支付房款1320305元，余下房款300000元乙方于2017年7月1日前办理银行按揭；属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同同时约定了面积确认及面积差异处理、甲方逾期交房的违约责任等。合同附件一为《房屋面积分户汇总表》，载明：*幢*-吊*-商业*套内面积76.6平方米、分摊面积3.06平方米、建筑面积79.66平方米。附件二为《房屋分层平面图及分户户型平面图》。附件五为双方同日签订的《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》。2017年9月5日，王丽(甲方)与程平（乙方）签订《千山地产租赁合同》及《补充协议》。前述租赁合同载明：甲方同意将座落于千山半岛国际*区千山美郡*负*-*商铺出租给乙方，经营建材使用；乙方承租的商铺建筑面积为79.66平方米，租赁期共两年（自2016年11月17日起至2018年11月16日止）。前述补充协议载明：甲乙双方在已签订的租赁合同的基础上，经友好协商并共同制定补充协议，本协议为“主合同”不可分割的组成部分，具有同等法律效力，与“主合同”有冲突之处以本协议约定为准；“主合同”约定的租赁房屋后有部分可使用面积（详见平面示意图），甲方可租赁给乙方使用，该可使用面积约40.17平方米，月租金为1607元，可使用面积的交付时间由甲方确定，计算租金的时间从交付之日起计算；可使用面积按现状交给乙方，乙方自行负责该剩余使用面积的包括但不限于开通水、电、气、安装消防等基本设施及装修。“千山地产商业销售部”作为申请部门于2018年1月22日制作《重庆千山地产开发有限责任公司工作事项申请单》载明：申请事项为关于千山美郡*号楼已售商业附属空间延期交付的租金补偿请示，申请理由为“兹有千山美郡12号楼已售商铺11个，均带有附属空间，前期销售过程中按合同约定其附属空间应于2018年1月1日交付使用，目前因工程进度问题，该部分附属空间暂不能如期交付，需要延期至2018年7月1日方可交付，现将该栋已售商铺统计如下，并请示按照合同约定予以租金补偿。”其中，统计表格载明：房号**-*-*-*、业主姓名王丽、附属空间建筑面积40.17平方米、延期时间2018年1月1日至2018年6月30日、补偿月租金1607元。王丽于2018年12月24日收到千山万水公司支付的延期交房补偿金15187元。2020年1月16日，王丽打开附属空间发现面积不足40.17平米，只有20平方米左右。王丽陈述附属空间于2018年10月30日交付。后王丽因附属空间交付面积不足多次与千山万水公司销售部经理袁泉电话协商换铺、退铺事宜。“营销中心”作为申请部门、“袁泉”作为申请人于2020年4月3日根据王丽的要求制作《重庆千山房地产开发有限公司工作事项申请单》，载明：申请事项为关于千山美郡商铺*-*-*-*王丽退铺申请，申请事由为“兹有客户王丽，于2017年6月12日以带租约按揭购买千山美郡*-*-*(吊*)-*号，总价为1740815元，代收费53992元，客户于2019年8月21日提前还清按揭。该商铺为带租约销售，租期为2017年9月17日至2018年11月16日，累计租金55762元。该商铺空置到2019年12月，客户准备自营时，发现该商铺附属空间面积与实际面积不符。经与销售中心多次协商，调换相同的铺面，仍未找到相同的铺面，客户现在坚持要求退铺并赔偿损失共计：2031654.85元，其中首付款1440815元，贷款金额300000元，代收费53992元，物业费3237元，利息赔偿299014.85元，合计2097058.85元。客户应退还所收租金55762元，附属空间补偿金9642元，合计65404元。退铺所产生的其他过户交易等费用均由我司承担。客户要求4月17号前退房退款，届时未退，则需要另加收一个月的利息，5月17号前未退，则加收两个月利息，依此类推。外加拖延损失费每月5万。申请人：王丽……”。千山万水公司于2020年5月14日向王丽送达《协商函》，内容为，其已于合同签订之日对该房屋进行交付，就王丽提出的该房屋附属空间交付面积不足、租金收取标准等遗留问题特协商如下：其所销售的房屋系正规、合法、合标建设的商品房，双方于2017年8月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；该房屋后附属空间已于该房屋交付之日起一并交付，附属空间不足部分其同意按40元/月的租金标准补偿租金差额部分合计22400元（补偿时间段为2018年1月1日至2020年5月31日，计28个月，补偿面积为20㎡）；其将于2020年5月31日前在其所有车库面积里补足附属空间面积不足部分（补足面积位于该房屋正后方）。王丽一审庭审中提供从重庆市綦江区规划和自然资源局调取的商铺所在平面图，平面图载明：案涉商铺正后方往该方向延伸4米之后为车库，且规划设计为沉沙隔油池。拟证明：千山万水公司已经交付的附属面积履行不当，未交付部分存在履行不能，车库车道后是沉沙隔油池，已交付的附属面积是违法占用车库车道，双方协商要补足面积是占用车库沉沙隔油池。千山万水公司质证认为：对证据无异议，不认可证明目的。证言万树子千山万水公司陈述：案涉附属空间40.17平方米属于其自有车库所包含的面积，其确实未按双方租赁的约定完整地向王丽交付40.17平方米；案涉商品房出售时附属空间是其自行规划的，没有报相关部门规划审批，是其对自有房产进行规划、分配，不需要报相关部门审批。王丽陈述：商品房是2017年9月5日交付的，是带租约交付；附属空间大概是2018年10月30日交付的；附属空间和商品房是用隔墙隔起，千山万水公司怕检查不合格，后期才允许打开使用；附属空间交付时，其在山东并没有打开附属空间，其于2020年1月16日左右才打开附属空间发现面积不对。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，王丽为购买案涉商品房与千山万水公司签订《重庆市商品房买卖合同》。房屋系大价值财产，王丽作为完全民事行为能力人，在签订案涉商品房买卖合同时应当仔细审查房屋的面积、户型等内容。王丽购买的涉案房屋实为现房，且为带租约出售，案涉商品房买卖合同附件包含了《房屋面积分户汇总表》《房屋分层平面图及分户户型平面图》。王丽应当知晓案涉商品房买卖合同中的房屋与案涉附属空间的差异，应当知晓附属空间的性质。案涉附属空间面积并未计入案涉商品房买卖合同中的商品房面积，应当认定王丽并不享有案涉商品房买卖合同中约定的因房屋面积差异形成的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”王丽购买案涉房屋时，千山万水公司承诺于2018年1月1日前交付王丽案涉附属空间40.17平方米，并按3000元/平方米收取该附属空间“租金”，双方关于案涉附属空间的约定虽未载入案涉商品房买卖合同，但应当视为合同内容。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现有证据可以证明，案涉附属空间不符合商品房原规划设计，存在不能履行的风险，王丽签订《重庆市商品房买卖合同》时应当预知该风险的存在。千山万水公司对案涉附属空间的交付义务不能认定为千山万水公司的主要债务，千山万水公司未按约定交付王丽案涉附属空间并不致使王丽不能实现合同目的。千山万水公司实际交付王丽的附属空间面积不足40.17平方米，王丽不能据此享有法律规定的合同解除权。故对王丽要求解除合同，并基于解除合同提出的返还、赔偿请求，一审法院不予支持。王丽可另寻途径维护自身权利。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王丽的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计12168.67元，由王丽负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，王丽主张解除与千山万水公司于2017年8月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》，其依据是千山万水公司向其交付的附属空间面积严重不足，且属于违法占用消防通道，王丽无法使用该附属空间，千山万水公司的行为已经构成根本违约。首先，王丽与千山万水公司于2017年8月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王丽与千山万水公司签订的《重庆市商品房买卖合同》对于房屋面积、户型、价格均有明确约定，而附属空间并非该《重庆市商品房买卖合同》的标的物，《重庆市商品房买卖合同》也未对附属空间的面积、价格作出约定，王丽主张附属空间的交付不符合约定而解除双方买卖合同与《重庆市商品房买卖合同》约定不符。其次，王丽与千山万水公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的标的物是重庆市綦江区文龙街道通惠大道*号千山半岛国际*区*幢*-吊*-商业，该商品房建筑面积79.66平方米，其中套内建筑面积76.6平方米。王丽与千山万水公司签订前述买卖合同的主要目的是为了获得重庆市綦江区文龙街道通惠大道*号千山半岛国际*区*幢*-吊*-商业占有、使用、收益和处分的权利。即使千山万水公司向王丽交付的附属空间面积不足，也不影响王丽实现对重庆市綦江区文龙街道通惠大道*号千山半岛国际*区*幢*-吊*-商业的权利。故王丽未能证明其购买案涉商品房的目的不能实现，其不享有法律规定的解除权。再次，王丽于2017年6月19日支付千山万水公司120510元，收据载明的收款事由为案涉商品房附属空间租金。由此可知，该款项并非案涉商品房的购房款，即使双方曾就附属空间的使用达成过协议，在千山万水公司不能交付附属空间时，也不能构成王丽解除案涉商品房买卖合同的理由。综上，一审判决认定事实清楚，裁判正确，对王丽的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24337.34元，由王丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十二月二十二日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟