贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初7352号原告：罗全，男，汉族，1968年10月18日生，住贵州省六盘水市钟山区。原告：张文琼，女，汉族，1969年1月17日生，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：李鸿、张仁政（实习），贵州民族律师事务所律师。被告：贵州锡酉房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区半边街31号。法定代表人：徐庆龙，职务：总经理。委托代理人：肖国举、刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。被告贵州通联房地产开发有限公司，地址：本市云岩区贵乌中路55号。法定代表人：李林。原告罗全、张文琼诉被告贵州锡酉房地产开发有限公司（以下简称“锡酉公司”）、贵州通联房地产开发有限公司（以下简称“通联房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭审理了本案。原告罗全、张文琼的委托诉讼代理人李鸿、张仁政，被告锡酉房开之委托代理人肖国举、刘如越到庭参加诉讼。被告通联房开经本院传票传唤，逾期无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗全、张文琼提出以下诉讼请求：1、请求判令被告1赔偿原告逾期交付商品房权属转移登记有关文书违约金人民币40810.84元；2、请求判令被告2承担连带赔偿责任；3、请求判令被告退还原告独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3773元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2013年4月14日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告已按合同约定支付相应的购房款，被告未按照合同约定向原告交付相关的产权证书，直至2017年3月1日才向原告交付商品房权属转移登记的有关文书。被告的行为已经严重违反合同约定。此外，被告向原告收取了独立电、独立燃气费和有限电视费共计3773元，违反相关规定，应予退还。被告锡酉房辩称：1、对于逾期交付文书违约金，因已过诉讼时效，应不予支持；2、原告主张的三通费系房屋建设成本，不包含在合同价款中，应由原告承担，原告无权要求被告返还。被告通联房开未答辩。经审理查明：原告因购买二被告修建的云岩区宅吉路麻冲地块住宅楼的房屋，于2013年4月14日与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照煤气公司规定，达到规定的入住率后，由煤气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十二条约定“出卖人承诺于2014年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：…2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。附件十二《补充协议》第三条约定：“合同第十二条所涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋。后原告向二被告支付设施费3773元，其中包括电开户费520元、燃气费2988元、闭路电视费265元，二被告向原告出具了《收款收据》。原告于2017年4月14日取得诉争房屋《不动产权证》。另，本院受理的案涉小区同一违约行为的处理中，认定了被告在2017年2月28日完成了取得商品房所有权初始登记，于同日通知业主自2017年3月1日开始办理案涉小区不动产权证，并要求业主提供相关必要材料。庭审中，原告提交贵州瑞泰实业有限公司出具的《证明》、首钢水钢总医院于2020年3月15日作出的《诊断证明书》（目前诊断：急性上呼吸感染）及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一），拟证明本案存在诉讼时效中止的情形，原告病情是三月底结束。被告认为对于证明的真实性、合法性不予认可，盖章不清晰，无法看出是什么单位。关于诊断证明书，原告三月份结束隔离，五月份才起诉，按照隔离时间结束之日诉讼时效也已经经过。另，关于新冠疫情不能外出，并不是主张权利的唯一途径，原告可以通过电话、短信或者邮件等其他方式主张相应权利，原告所提的新冠疫情并不属于民法总则第194条第1款规定的相应诉讼时效中止的情形。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告于2017年2月28日取得案涉房屋初始登记，并发出通知。2017年2月28日至原告起诉时间已经超过三年。现被告提出诉讼时效抗辩，该抗辩成立，故对原告要求被告支付逾期交房商品房权属转移登记有关文书违约金的诉请，不予支持。原告提交的证据不足以证明二原告因疫情或疫情防控措施不能行使请求权，对其主张本案存在诉讼时效中止情形的意见，不予采纳。对于原告的第三项诉请，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。按照煤气公司规定，达到规定的入住率后，由煤气公司开通。有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第3条有关缴纳电、燃气、电视费用的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第3条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳电、燃气、电视费用等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述电、燃气、电视费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，对原告的该诉请，于事实法律有据，本院予以支持。合同条款被确认无效后，被告因此收取的原告费用应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗全、张文琼电开户费、燃气费、闭路电视费共计3773元；二、驳回原告罗全、张文琼的其余诉讼请求。案件受理费457元，由原告罗全、张文琼承担418元，由被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司承担39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  吴静二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘航