浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初3922号原告（执行案外人）：陈祥潘，男，1977年6月30日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：李洪武，浙江泽瓯律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行，统一社会信用代码91330327597235768M，住所地浙江省龙港市荣御府5幢101室。负责人：周智，该支行行长。委托诉讼代理人：陈荣前，男，该公司员工。被告（被执行人）：李绍朋，男，1978年11月6日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告陈祥潘与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行（以下简称苍南农商银行龙港支行）、李绍朋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告陈祥潘及其委托诉讼代理人李洪武，被告苍南农商银行龙港支行的委托诉讼代理人陈荣前到庭参加诉讼。被告李绍朋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告申请的证人李某到庭陈述。本案现已审理终结。原告陈祥潘向本院提出诉讼请求：一、依法停止对位于××镇××路××号××单元××室房屋的执行；二、本案诉讼费用由被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行承担。事实和理由：农历2008年12月27日，经中间人李某介绍，原告陈祥潘与被告李绍朋签订《套房转让协议书》，原告向李绍朋购买位于××镇××路××号××单元××室房屋，支付了全部的房款228800元，即搬入居住至今，并将案涉房屋的水、电等过户到原告妻子陈少林的名下。由于被告李绍朋因与浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行金融借款合同纠纷一案，龙港市人民法院依被告苍南农商银行龙港支行的申请，查封登记在李绍朋名下的案涉房屋。原告认为，案涉房屋虽登记在李绍朋名下，但实际已经出卖给原告陈祥潘所有，陈祥潘已经支付了全部的购房款，并已实际居住至今，并将案涉房屋的水、电费等证件过户到原告妻子陈少林名下，为此依法提起执行异议，但龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异24号裁定驳回了原告的执行异议，并告知原告有权依法提起执行异议之诉。故原告诉至法院，请求依法判决停止对案涉房屋的执行。被告苍南农商银行龙港支行辩称，一、法院查封的案涉房屋地址是××镇××路××号××单元××室，原告提供的《套房转让协议书》上房屋地址是××镇××路××号××单元××室，《用水情况查询清单》上的地址是洪宫路236-238号三单元201室，是否是同一房屋有待考证。二、原告并未提供合法有效的其作为房屋买受人的书面买卖合同，即使提供了《套房转让协议书》，但协议书为他人代写，未有原告签字捺印等相关确认信息，不构成合同成立的形式要件和实质要件，效力有待考证。三、原告未提供房款支付的相关记录，缺乏支付对价的客观性证据，案涉房屋买卖真实性存疑。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。退一步讲，即使买卖真实存在，原告于2008年12月27日订立《套房转让协议书》，至案涉房屋查封之日也有10余年，原告在10年多时间里一直怠于行使过户的权利，对此也存在过错。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋一直登记在李绍朋名下，原告与李绍朋私下交易损害我方债权，即使交易真实存在，原告并未签订合法有效的房屋买卖合同，房款支付存在疑问，对未办理过户登记手续也存在过错。被告李绍朋未作答辩。原告陈祥潘围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告诉讼主体资格；2.被告企业信息及身份信息，用于证明被告诉讼主体资格；3.套房转让协议书，用于证明原告购买套房并签订套房转让协议的事实；4.结婚证及陈少林身份证，用于证明原告与陈少林夫妻关系的事实；5.水证及用水情况查询清单，用于证明案涉房屋水证登记在陈少林名下及原告占有、使用案涉房屋的事实；6.苍南县邮政局水电代收专用收据及历月电费明细，用于证明案涉房屋电费户名登记在陈少林名下及原告使用房屋的事实；7.（2020）浙0383执异24号裁定书，用于证明原告提起执行异议被驳回的事实。被告苍南农商银行龙港支行、李绍朋均未提供证据材料。本院依原告申请，准许证人李某出庭陈述。证人李某陈述，被告李绍朋系其弟弟，经其介绍，原告陈祥潘与被告李绍朋于2008年签订《套房转让协议书》，协议书系由其书写的。购房款20多万，在签订协议时原告陈祥潘通过现金支付给被告李绍朋。对原告提供的上述证据及证人证言，本院组织当事人进行了质证。被告李绍朋拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。被告苍南农商银行龙港支行对原告提供的证据1、2、4、7，均无异议。对证据3，真实性有异议。对证据5、6，只能证明陈少林使用房屋的事实。证人李某的证言，原告认为结合原告提供的证据可以相互印证，能够证明原告与被告李绍朋之间的房屋买卖事实清楚，买卖关系合法有效；被告苍南农商银行龙港支行认为证人李某与被告李绍朋具有利害关系，庭审陈述对具体购房款数额也不清楚，购房款是否已经足额支付存疑。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3与证据5、6能够形成锁链，足以证明原告陈祥潘从被告李绍朋处购买涉案房屋，结合原告陈祥潘的陈述及证人李某的证人证言可以认定原告以现金方式支付购房款的事实，也与本地房屋的交易习惯相符，在被告未提供相反证据予以反驳的情况下，本院对其证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于××镇××路××号××单元××室房产登记于被告李绍朋名下，房产证号为浙（2016）苍南县不动产权第0000368号。2008年12月27日（农历），原告陈祥潘与被告李绍朋经案外人李某介绍，签订《套房转让协议书》一份，约定：李绍朋以时价人民币228800元的价格将其所有的坐落于××镇××路××号××单元××室房屋转让给陈祥潘，买卖双方及代笔人李某在协议上签字。原告依约支付购房价款后，原告入住涉案房屋，但尚未办理房屋过户手续。浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行与杨小华、李绍朋、上官小雁金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月28日作出（2020）浙0383民初567号民事判决：一、杨小华于本判决生效后十日内偿还浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行借款本金70810.78元并支付逾期利息（以借款本金74000为基数，自2019年12月21日起至2020年1月18日止，以借款本金70810.78元为基数，自2020年1月19日起至实际履行完毕之日止，均按月利率13.5‰计算）；二、李绍朋、上官小雁对上述款项承担连带偿还责任，其在承担保证责任后，有权向杨小华追偿。该判决发生法律效力后，根据苍南农商银行龙港支行的强制执行申请，本院于2020年7月24日立案执行，案号为（2020）浙0383执730号。在该案执行过程中，本院于2020年8月4日依法查封登记在被执行人李绍朋名下的坐落于××镇××路××号××单元××室房产［房产证号：浙（2016）苍南县不动产权第0000368号］。并于2020年10月10日作出（2020）浙0383执730号之十六执行裁定书，裁定拍卖或变卖案涉房屋。原告陈祥潘于2020年10月20日向本院提出书面异议，要求中止对该涉案房屋的执行。本院于2020年10月23日作出（2020）浙0383执异24号执行裁定，驳回陈祥潘的异议请求。原告陈祥潘遂提起本案诉讼。另查明，被告李绍朋曾用名李绍。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告陈祥潘与被告李绍朋签订《套房转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告于协议签订当日付清购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。本院于2020年8月4日裁定查封涉案房产。原告在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已居住生活多年。被告苍南农商银行龙港支行辩称不能认定原告已购买并占有使用涉案房屋，原告陈祥潘怠于办理过户登记，系原告自身原因造成，不能对抗第三人，依据不足，本院不予采信。被告主张协议中房屋地址与原告起诉提交的证据中记载的房屋地址不符，经查明为地址表述不同的同一套房屋。本案现有证据足以表明原告对案涉房屋拥有实体权利，原告陈祥潘取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告陈祥潘过错所致，故应认定原告陈祥潘已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款之规定，判决如下：不得执行坐落于××镇××路××号××单元××室的房产［房产证号：浙（2016）苍南县不动产权第0000368号］。案件受理费5800元，由陈祥潘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  黄通利人民陪审员  余小仙人民陪审员  陈小英二〇二〇年十二月二十八日代书 记员  陈秋琴相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……10-9-