北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初83423号原告：北京京茂房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路21号楼1层102内F1-23B。法定代表人：李伟杰，董事长。委托诉讼代理人：王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。被告：蔡建华，男，1982年2月16日出生，汉族，无业，户籍地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。第三人：李**，男，1969年10月18日生，汉族，山西省塑料集团董事长，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张继伟，山西熙力律师事务所律师。原告北京京茂房地产开发有限公司（以下简称京茂房地产公司）与被告蔡建华（以下简称姓名）、第三人李**（以下简称姓名）商品房销售合同纠纷一案，本案依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员于婷独任审理。京茂房地产公司的委托诉讼代理人王颖宁、蔡建华、李**及其委托诉讼代理人张继伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京茂房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令京茂房地产公司与蔡建华于2012年12月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于起诉之日2018年9月10日解除；2.请求法院判令蔡建华配合京茂房地产公司办理北京市朝阳区工体北路21号楼6层3单元609号房屋买卖合同的网签解除手续；3.请求法院判令在办理完毕北京市朝阳区工体北路21号楼6层3单元609号房屋买卖合同的网签解除手续之日，扣除京茂房地产公司代为垫付的贷款本息2629063.43元、诉讼费28602元、执行费23364元及上述款项的利息（自2018年8月27日起至蔡建华足额偿还上述贷款本息、诉讼费、执行费之日止，按照中国人民银行公布的商业银行同期商业贷款利率的标准4.75%计算，截止到2020年9月24日为264956.46元）后，京茂房地产公司返还蔡建华剩余购房款；4.请求法院判令李**腾空并返还给京茂房地产公司北京市朝阳区工体北路21号楼6层3单元609号房屋。事实和理由：2012年12月13日，我公司与蔡建华签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定蔡建华向京茂房地产公司购买北京市朝阳区工人体育场北路21号6层3单元609号房屋（以下简称609号房屋），购房总款为人民币4561271元，蔡建华支付首付款2281271元，以按揭贷款形式支付剩余房款。为此，2013年1月8日，蔡建华与中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）签订《借款合同》，蔡建华向建行北京分行申请个人住房贷款人民币228万元，用于购买609号房屋，借款期限120个月，自2013年1月9日至2023年1月8日止，由京茂房地产公司为蔡建华承担阶段性保证责任。2013年1月9日，建行北京分行向蔡建华发放228万元借款，蔡建华自2013年11月开始逾期偿还上述贷款。2015年，建行北京分行将蔡建华诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）。法院以(2015)东民（商）初字第06717号民事判决书判决，解除上述借款合同，并由蔡建华向建设银行北京分行偿还借款本息、罚息，京茂房地产公司承担连带保证责任。后该案件生效进入到执行程序，京茂房地产公司得知上述房屋由第三人实际控制并已对外出租。2018年8月27日，京茂房地产公司在上述执行案件中履行了保证责任，向建行北京分行支付款项2657665.43元及执行费23364元，该执行案件结案。京茂房地产公司认为，根据蔡建华签订的《北京市商品房现房买卖合同》中《附件五》第二条第4、5款的约定，由于蔡建华的违约行为被银行提前收回贷款且由京茂房地产公司代为偿还的，京茂房地产公司有权解除合同并对其进行追偿。在京茂房地产公司为蔡建华的贷款对银行承担阶段性保证责任期间，因蔡建华原因导致《北京市商品房现房买卖合同》解除的，蔡建华同意京茂房地产公司将已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除蔡建华应支付给京茂房地产公司的违约金以及京茂房地产公司在代为偿还按揭贷款本息及滞纳金后直接退还贷款银行，不足部分由蔡建华不足，剩余款项在蔡建华配合京茂房地产公司完成七月有关约定后无息退还给蔡建华。现609号房屋由李**对外出租，故提出上述诉讼请求。蔡建华辩称：1.认可与京茂房地产公司之间的房屋买卖合同关系以及与建行北京分行之间的借款合同关系。2015年建行北京分行向东城法院提起的诉讼案件未和解原因是我在看守所无法履行。2.认可京茂房地产公司帮我向建行北京分行偿还的借款，但京茂房地产公司明知我与银行间的案件在执行阶段，我受到刑事处罚，其代我偿还贷款属于扩大损失。3.2012年12月13日办理网签登记，2013年5月7日，京茂房地产公司将609号房屋交付给我，合同约定应在90天内办理房屋产权转移登记手续，2013年我也多次提出过办理过户，但京茂房地产以手续不完备、证件不齐为由未能办理，由此导致609号房屋没能在市场正常交易买卖，京茂房地产公司应对此负全部责任，因我本人失去自由而产生的所有额外费用均由京茂房地产公司负全部责任并承担。如京茂房地产公司要求解约，需退还我付给京茂房地产公司的首付款228万元、银行还款2571428元。我本人失去自由，不能视为违约，如京茂房地产公司解除合同，其产生的一切费用应由其自行承担，我不同意承担，我并非恶意欠款，所以我不同意承担京茂房地产公司主张的各项额外的高额不明费用，我一直没有使用过609号房屋，仅在2013-2014年借给朋友用过，目前609号房屋由谁控制使用，我不清楚。4.我与李**的刑事案件正在申诉过程中，609号房屋是我自己全款购买的，与李**无任何关系，李**提交的尾号为9272的银行卡的钱，我并未用作购房使用，2012年12月11日的100万元是用于青海煤矿项目的款项，与本案无关，购房合同原件等都在609号房屋抽屉内，房屋钥匙我也没有给过李**，我同意京茂房地产公司清出李**占房的行为，我也并没有给李**写过有关房屋的入住手续。609号房屋有查封，我和马俊、张存杰有借贷关系，张存杰给我提供的借款是购房款，马俊与我仅有借贷关系，与本案无关。李**述称：不同意京茂房地产公司的诉讼请求。1.京茂房地产公司系恶意诉讼，明知蔡建华获罪入狱无法偿还贷款，不是合同附件五认定的个人原因或其他原因；2.蔡建华欠我1220万元，用609号房屋抵了400万元，京茂房地产公司知晓蔡建华在2015年底将609号房屋交给李**以及双方到京茂房地产公司处补办手续、补交物业费等，蔡建华因诈骗罪入刑，被法院判决追缴赃款1220万元，该刑事案件涉及财产方面的执行，已将609号房屋查封。3.609号房屋涉及多起案件，已经被查封，且有的案件已经将609号房屋评估拍卖了。4.609号房屋已经升值，京茂房地产公司偿还建行北京分行的款项是恶意扩大民事债务的一种行为，这种行为带来的后果由京茂房地产公司称。5.京茂房地产公司主张我方腾房无法律依据，京茂房地产公司的退款应按房屋现价值减去代还的钱。6.京茂房地产的第3项诉讼请求是保证人履行完义务的追偿行为，与本案商品房买卖合同不能作为同一个案由审理。7.依据最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分的执行规定第10条规定，被执行人将赃款赃物投资置业，形成的财产和收益，人民法院应当予以追缴。第13条规定了被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任的顺序。本案中，609号房屋首付款是蔡建华诈骗李**的钱所购买，该房屋产生的收益应当追加，优先退赔给李**，蔡建华累计诈骗李**几千万元，2015年4、5月份，609号房屋由李**居住使用，水电费也由李**缴纳，购房发票也在李**手中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及本院经审查认定的证据材料，认定事实如下：2012年12月13日，京茂房地产公司（出卖人）与蔡建华（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF381915），约定蔡建华购买由京茂房地产公司出售的609号房屋，房屋及其所分摊的土地使用权均已设定抵押，第一顺位抵押权人为中国金谷国际信托有限责任公司；第二顺位抵押权人：兴业银行股份有限公司北京东外支行；第三顺位抵押权人：中国金谷国际信托有限公司，抵押登记日期为2012年8月7日。房屋总价款为4561271元，蔡建华以商业贷款方式支付房款，首期支付购房总价款的50.01%。关于诉争房屋的交付，双方约定京茂房地产公司应该在待银行贷款到出卖人账户后的30日内办理入住手续。京茂房地产公司应自商品房交付之日起730日内办理房屋所有权证书。双方在附件五对付款方式及期限进行了进一步约定：1.首期款：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付本合同约定全部房价款的50.01%，即人民币2281271元。2.剩余房款人民币228万元由买受人以银行按揭方式支付，买受人在签署《北京市商品房买卖合同》之日起5日内，提交办理按揭贷款所需的全部材料履行银行按揭所需的全部手续。如因买受人的原因或买受人未按时提交全部材料和履行全部手续的，则视为买受人逾期支付房款……4.如买受人在取得商品房按揭贷款之日起至出卖人解除阶段性担保责任之日止，连续两个月未还银行按揭贷款或由于买受人其他原因，致使出卖人对银行承担保证责任或其他法律责任而遭受损害的，须在出卖人向银行做出赔付之日起15日内将应还出卖人向银行支付的全部赔付款交于出卖人；连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同。5.在出卖人为买受人的贷款对银行承担阶段性保证责任期间，因买受人的原因导致该合同解除的，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除买受人应支付给出卖人的违约金以及出卖人代为偿还的按揭贷款本息及滞纳金后直接退还贷款银行，不足部分由买受人补足。剩余款项在买受人配合出卖人完成其余有关约定后无息退还给买受人。2012年12月13日，双方就诉争房屋的《北京市商品房现房买卖合同》办理网签。京茂房地产公司为蔡建华开具购房款发票，金额共计4561271元。2013年5月7日，京茂房地产公司向蔡建华交付609号房屋。609号房屋目前由李**占有使用。2013年1月8日，建行北京分行与蔡建华、京茂房地产公司签订借款合同，约定蔡建华向建行北京分行申请个人住房贷款，贷款金额为228万元，贷款期限自2013年1月9日起至2023年1月8日，京茂房地产公司对蔡建华的上述债务承担保证责任。蔡建华自2013年11月起开始逾期，未足额归还贷款本息，后，建行北京分行将蔡建华、京茂房地产公司诉至东城法院，东城法院于2015年11月19日作出（2015）东民（商）初字第06717号民事判决书，判决：一、解除建行北京分行与蔡建华、京茂房地产公司签订的借款合同；二、蔡建华偿还建行北京分行借款本金2008335.95及相应利息、罚息（截至2015年2月26日的利息、罚息共计59448.99元，自2015年2月27日起至实际给付之日止，按借款合同的约定计算）；三、京茂房地产公司对蔡建华的上述债务承担连带清偿责任；四、京茂房地产公司承担保证责任后，有权向蔡建华追偿。经建行北京分行申请强制执行，京茂房地产公司履行（2015）东民（商）初字第06717号民事判决书中确定的履行义务，支付贷款本息、诉讼费、保全费等共计2681029.43元（含罚息233897.64元、利息389950.26元、本金2005215.53元、诉讼费23342元、保全费5000元、公告费260元、执行费23364元）。2018年8月24日，建行北京分行出具《个人贷款结清证明》，显示蔡建华的个人贷款228万元于2018年8月24日结清。2020年10月21日，蔡建华收到本案起诉书。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：李**提交如下证据，用以证明蔡建华诈骗1220万元，609号房屋系蔡建华用诈骗李**的钱购买，刑事案件涉财产部分正在执行过程中，609号房屋是被执行财产，由李**实际居住使用：证据1.（2018）晋刑终118号刑事裁定书，显示：蔡建华犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年六个月，并处罚金人民币十万元；责令蔡建华退赔违法犯罪所得1220万元，返还被害人李**，用以证明蔡建华在服刑，欠李**1220万元；证据2.太原市中级人民法院执行案件卷宗资料、协助执行通知书；证据3.转账记录、银行流水复印件；证据4.发票、收据、电费、税费、取暖费等缴费记录。京茂房地产公司认可证据1-3的真实性，不认可证明目的，主张不能证明609号房屋属于太原市中级人民法院的执行对象；刑事裁定书中未认定609号房屋是赃款所得和赃物，不认可609号房屋是赃物的说法，首付款是蔡建华交的；认可证据4的真实性及证明目的。蔡建华不认可证据1、证据2、证据3中转账记录以及证据4中“电费、税费、取暖费等缴费记录”的真实性；认可证据3中银行流水复印件、证据4中发票、收据的真实性，主张609号房屋购房款一部分现金，一部分转账，并非使用李**的钱购买，与李**无关，609号房屋的税费均由其交纳，不知晓李**交纳水电费、取暖费等情况。经询，京茂房地产公司主张因蔡建华逾期还款，被建行北京分行起诉，蔡建华到庭要求自行还款，但建行北京分行不同意，且609号房屋有很多查封，办不了过户登记。李**称，就以房抵债，未与蔡建华签订书面合同。另查，609号房屋登记在京茂房地产公司名下，抵押情况：抵押权人：中国金谷国际信托有限责任公司；被担保主债权数额：300000万元；2012年9月20日办理抵押登记；2014年9月16日注销抵押，原因：有查封不能变更主任同意部分注销。查封情况：2015年5月14日，北京市朝阳区人民法院，查封文号：京（2016）京0105民初1591-2号，查封日期：2015年5月13日起至2018年5月12日止，后于2018年4月3日延期查封，查封期限：2018年4月2日起至2021年4月1日止，查封范围：查封蔡建华购买的609号房屋；2016年2月5日，北京市朝阳区人民法院，查封文号：京（2016）京0105民初1591-2号，查封日期：2016年2月3日至2019年2月2日，查封范围：轮候查封蔡建华购买的609号房屋；2017年6月19日，北京市朝阳区人民法院，查封文号：（2016）京0105执20281号，查封日期：2017年6月19日至2020年6月18日，查封范围：轮候查封蔡建华购买的609号房屋；2017年8月16日，太原市中级人民法院，查封文号：（2016）晋01刑初97号，查封日期：2017年8月15日至2020年8月14日，查封范围：轮候查封蔡建华购买的609号房屋。本院认为，本案的争议焦点为京茂房地产公司是否有权要求解除合同并要求蔡建华承担违约责任。首先，京茂房地产公司与蔡建华签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照约定全面履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。京茂房地产公司与蔡建华签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定“如买受人连续3个月或累计6个月买受人未还银行按揭款或由于其他违约行为被银行提前收回贷款且由出卖人代为偿还的，出卖人有权解除合同”，现蔡建华逾期未还银行按揭款，建行北京分行提前收回贷款且京茂房地产公司代为偿还，蔡建华的违约行为已经达到合同解除条件，故京茂房地产公司有权要求解除与蔡建华签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求蔡建华配合办理网签合同的注销手续。其次，关于李**主张的“以房抵债；609号房屋系诈骗赃款购得；609号房屋为刑事案件执行标的，应优先退赔受害人”。第一，就“以房抵债”一节。李**主张蔡建华通过“以房抵债”的形式将609号房屋作价400万元抵偿蔡建华欠付其的相关款项，但蔡建华对此不予认可，而李**未提供充分证据予以证明，故对李**的该项主张，本院不予采信。第二，就“609号房屋系蔡建华用赃款购得”一节。李**主张609号房屋系蔡建华用诈骗其的1220万元款项购得，并提交银行流水等用以证明。但银行流水并不足以证明609号房屋系蔡建华系用诈骗所得购买，且（2018）晋刑终118号刑事裁定书亦未认定609号房屋系赃款购得或609号房屋首付款系赃款。蔡建华对此亦不予认可，故对该项主张，本院不予采信。第三，就“609号房屋系刑事案件被执行标的，应优先退赔被害人”一节。李**主张609号房屋系太原市中级人民法院刑事案件的执行标的，依据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条规定：“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产。债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第（一）项规定的医疗费用受偿后，予以支持。”609号房屋应优先退赔李**的损失。但该规定系关于刑事裁判涉财产部分执行的规定，对其中所涉执行顺位问题应在执行中予以考虑，本案系民事纠纷，仅处理京茂房地产公司与蔡建华就其所签《北京市商品房现房买卖合同》引发的民事债务问题，该规定并不影响京茂房地产公司合同解除权的行使，故对李**的该项主张，本院亦不予采纳。最后，关于609号房屋上所涉预查封能否限制京茂房地产公司行使合同解除权。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或备案等预登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案中，609号房屋因蔡建华原因所涉预查封保全的仅是蔡建华基于商品房买卖合同对京茂房地产公司享有的不确定的合同权利，蔡建华享有的是在合同约定条件成就时可要求京茂房地产公司办理房屋过户登记的债权请求权。依据法律规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。现如前所述，因蔡建华违约，京茂房地产公司有权解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》，因此，蔡建华基于《北京市商品房现房买卖合同》对京茂房地产公司所享有的债权因合同被解除而消灭。而609号房屋虽登记在京茂房地产公司名下，但京茂房地产公司并非被保全人，在法律没有明确规定的情况下，预查封的效力不能及于京茂房地产公司对该房屋享有的权益，限制京茂房地产公司行使合同解除权，当事人的合同解除权不应因交易标的被预查封而被剥夺。合同解除后，京茂房地产公司应向蔡建华退还已付购房款，此时，预查封对象转变为京茂房地产公司应向蔡建华退还的购房款，其他债权人可申请执行该款项。故因蔡建华原因对609号房屋所设预查封不应阻碍京茂房地产公司依法行使其合同解除权。综上，对京茂房地产公司要求解除与蔡建华签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求蔡建华配合办理网签合同的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，本院确定为本案起诉书送达被告蔡建华之日，即2020年10月21日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，京茂房地产公司应返还蔡建华已付购房款4561271元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，《北京市商品房现房买卖合同》因蔡建华违约行为导致解除，京茂房地产公司垫付建行北京分行的本息、诉讼费、执行费系其实际损失，故本院对京茂房地产公司关于支付贷款本息、诉讼费、执行费的诉讼请求予以支持。关于利息，因609号房屋于2015年5月14日查封，而依据合同约定，京茂房地产公司应于房屋交付后730日内（即2015年5月7日前）办理过户登记手续，现蔡建华主张京茂房地产公司逾期过户导致其无法进行房屋交易，京茂房地产公司亦认可蔡建华曾在（2015）东民（商）初字第06717号案件中要求自行还款，故考虑到京茂房地产公司逾期过户行为确实可能会影响蔡建华偿还建行北京分行的贷款，故对京茂房地产公司主张垫付款利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告北京京茂房地产开发有限公司与被告蔡建华于二〇一二年十二月十三日签署的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇二〇年十月二十一日解除；二、被告蔡建华于本判决生效之日起七日内配合原告北京京茂房地产开发有限公司办理完毕《北京市商品房现房买卖合同》的网签注销手续；三、原告北京京茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告蔡建华购房款4561271元；四、被告蔡建华于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京京茂房地产开发有限公司代为偿还的本金和利息2629063.43元、诉讼费28602元、执行费23364元，共计2681029.43元；五、第三人李**于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区工体北路21号楼6层3单元609号房屋腾退并返还给原告北京京茂房地产开发有限公司；六、驳回原告北京京茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43290元，由被告蔡建华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 于 婷二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘冠男书记员 刘 月