福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初9788号 原告：南安市能源工贸投资发展集团有限公司，住所地福建省南安市美林街道南金路21号，统一社会信用代码：91350583779629653K。 法定代表人：黄文辉，任董事职务。 委托诉讼代理人：陈鸿纬，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴燕芯，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师。 被告：黄奕贝，男，1969年6月12日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢文默，福建匡海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宝梅，福建匡海律师事务所律师。 原告南安市能源工贸投资发展集团有限公司（以下简称南安工贸公司）与被告黄奕贝租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告南安工贸公司的委托诉讼代理人陈鸿纬，被告黄奕贝的委托诉讼代理人黄宝梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南安工贸公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决黄奕贝立即支付给南安工贸公司尚欠租金838900元及逾期交租滞纳金（滞纳金：自2017年11月25日起至2018年11月24日止，每月按270600元的3%计算，滞纳金为97416元；自2018年11月25日起至2019年11月24日止，每月按541200元的3%计算，滞纳金为194832元；2019年11月24日起至实际还清款项之日止，每月按838900元的3%计算），暂计至起诉时租金及滞纳金为1407985元；2.本案诉讼费用由黄奕贝承担。事实和理由：2014年11月25日，南安工贸公司与黄奕贝签订《房屋（店面）租赁协议书》。双方约定，黄奕贝向南安工贸公司承租址在××街××楼××楼××楼房屋，租赁期限自2014年11月25日至2022年11月24日止；前三年每年租金246000元；第四、五年每年租金270600元，后三年每年租金297700元，应在每年的11月25日前一次性付清当年度的租金，凡不按时缴交租金，每拖延一个月加收3%的滞纳金，超三个月未缴交的，甲方有权解除本协议，收回出租房（场地）。根据协议约定，黄奕贝尚欠2017年11月25日至2020年11月24日租金838900元未付。现经南安工贸公司催讨，黄奕贝拖而未付。为维护南安工贸公司的合法权益，特向法院起诉，望判若所请。 黄奕贝辩称，1.黄奕贝承租时有对租赁物进行装修，花费了大量装修款，维修义务应由出租人履行，故请求装修费用予以抵扣租金；2.黄奕贝承租期间，租赁物的消防验收无法通过，黄奕贝也花费资金进行消防安全维护，该费用也应予以抵扣租金；3.南安工贸公司出租给黄奕贝的租赁物面积并未达到当时招投标的面积产权，面积差值过大，租金金额应予以下调；4.今年疫情期间，国家有相关房租减免政策，相应租金应予以减免；5.南安工贸公司主张的滞纳金没有法律依据，应当不予支持。即使法院认为该滞纳金属于合同违约金的形式，依照相关规定，该违约金应当不超过其损失的30%。南安工贸公司主张的滞纳金金额过高，应当依法调整。 本案经审理查明：南安工贸公司原名南安市贸工农投资经营有限公司。2013年3月23日，经南安市人民政府同意，南安市溪美街道社区卫生服务中心主楼、附属楼地面建筑物资产移交给南安工贸公司管理，资产出租收益收缴南安工贸公司，南安工贸公司所属的武荣街第二招待所主楼2-6层与南安市溪美街道社区卫生服务中心主楼、附属楼地面建筑物的资产整合管理，由南安工贸公司公开招租，实现国有资产的保值增值。2014年11月25日，南安工贸公司（作为出租方、甲方）与黄奕贝（作为承租方、乙方）签订一份《房屋（店面）租赁协议书》，主要约定：1.黄奕贝向南安工贸公司租用溪美武荣街第二招待所主楼2-6楼及溪美卫生院1-6楼；2.租赁用途为商用；3.租赁期限为八年，自2014年11月25日起至2022年11月24日止；4.租金及付款办法为前三年每年租金246000元，第四、五年每年租金270600元，后三年每年租金297700元，应在每年的11月25日前一次性付清当年度的租金，凡不按时缴交租金，每拖延一个月加收3%的滞纳金，超三个月未缴交的，甲方有权解除本协议，收回出租房屋（场地）；5.乙方对承租的房屋（场地）负有维护保养的责任，在租用期间不得随意改变原建筑物的结构，保持原建筑物的完整性，使用中造成房屋损坏的，要及时维修保养，并负担维修费用；6.乙方租用时如需装修必须征得甲方同意，在不破坏房屋建筑结构，影响房屋质量之前提下，按消防部门的消防安全管理要求等相关规定进行装修，并经消防部门验收合格后方可使用经营，合同期满后应恢复原状；7.乙方应按消防部门规定的标准配齐配足消防器材设施，做好消防安全保卫工作，消防安全责任实行“谁使用、谁负责”的原则；等等。双方共同确认，租金已支付至2017年11月24日。现双方为租赁事宜产生争议，南安工贸公司向本院起诉。 上述事实有当事人庭审中的陈述及南安工贸公司提供的《房屋（店面）租赁协议书》1份、南安市财政局文件签发传阅单、文电呈阅件、《关于南安市土地储备中心收储的原溪美卫生院建筑物资产移交南安市贸工农国投公司管理的请示》（南国资办﹝2013﹞2号）为证，上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，并作为定案依据。 综上事实，本院认为：南安工贸公司与黄奕贝之间签订的房屋租赁合同主体资格合法，双方意思表示真实，主要内容不违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护，双方皆应按合同约定履行该租赁合同。因黄奕贝未能按照合同约定的时间支付自2017年11月25日起至2020年11月24日期间的三年租金，黄奕贝存在违约的情形，应承担相应的违约责任。南安工贸公司请求黄奕贝支付自2017年11月25日起至2020年11月24日止的三年租金并承担逾期付款的违约责任，合法有据，本院予以支持。 黄奕贝主张南安工贸公司交付的租赁物面积不够，造成房租多计算，并提供《房产分户图》复印件为据，因南安工贸公司不予认可，鉴于双方合同中约定租赁物为溪美武荣街第二招待所主楼2-6楼及溪美卫生院1-6楼整体出租，并非以房产面积来计算租金，且黄奕贝已实际租用该房产（场地）多年，并已按约定支付了前三年租金，仅凭黄奕贝自行委托他人测绘的《房产分户图》复印件无法证明南安工贸公司交付的租赁物不符合约定，故黄奕贝主张租赁物面积偏少应扣减租金，缺乏依据，本院不予支持。 黄奕贝主张其对租赁房产进行修缮及消防整改而花费了597337元应抵扣租金，并提供收款单据5张为据，因该相关单据未经南安工贸公司确认，且南安工贸公司不予认可，鉴于双方合同中约定承租人即黄奕贝对承租的房屋（场地）负有维护保养的责任，相关消防责任亦约定由使用者负责，故黄奕贝作为承租人应自行承担房产使用期间因修缮及消防整改所花费的相关费用，黄奕贝主张其对租赁房产进行修缮及消防整改所支出的费用应从租金中扣减，缺乏依据，本院不予支持。 黄奕贝主张应扣减因受疫情影响的租金，鉴于南安工贸公司主张的上述租金对应的租赁期间内，相关经营活动确受新冠肺炎疫情防控影响，参照《南安市财政局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》（南财﹝2020﹞117号）中“市级国有资产类经营性房产的中小企业（不含国有独资、控股企业），免收一个月租金、减半收取两个月租金，减免租期原则上为2020年2月1日至4月30日。承租户为个体工商户的，可参照执行”和《南安市财政局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》中“对承租市级国有资产类经营性房产的中小企业（含服务业小微企业，不含国有独资、控股企业）和个体工商户，按照《南安市财政局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》（南财﹝2020﹞117号），在免收一个月租金、减半收取两个月租金的基础上，继续减半收取5月、6月租金”的规定，本院酌情案涉租金应按照上述通知予以减免相应的租金，即应减免受疫情影响的3个月租金270600元÷12个月×3个月=67650元。 南安工贸公司主张合同约定按未付租金的月利率3%计算滞纳金，该约定滞纳金实为逾期支付租金的违约金，黄奕贝主张该违约责任偏高应予以调整。根据逾期付款违约金依法应与黄奕贝逾期支付租金给南安工贸公司造成的损失相当的原则，南安工贸公司请求黄奕贝依约支付违约金，其合理合法部分，本院予以支持，即该违约金本院调整为以未付租金为基数，自逾期之日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起计至付清租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算。 综上，黄奕贝应支付南安工贸公司尚欠2017年11月25日至2020年11月24日止的租金744150元（270600元/年×3年-67650元=744150元）及其逾期付款违约金（该违约金包含：1.以租金270600元为基数，自2017年11月26日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起计至付清该租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算；2.以租金270600元为基数，自2018年11月26日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起计至付清该租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算；3.以租金202950元为基数，自2019年11月26日起计至付清该租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算）。南安工贸公司诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告黄奕贝应于本判决生效后十日内支付原告南安市能源工贸投资发展集团有限公司租金744150元及其逾期付款违约金（该违约金包含：1.以租金270600元为基数，自2017年11月26日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起计至付清该租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算；2.以租金270600元为基数，自2018年11月26日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起计至付清该租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算；3.以租金202950元为基数，自2019年11月26日起计至付清该租金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算）； 二、驳回原告南安市能源工贸投资发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17472元，减半收取计8736元，由原告南安市能源工贸投资发展集团有限公司负担1851元，被告黄奕贝负担6885元，被告黄奕贝应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  曾海根 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  侯芬芬 附：一、本案适用的相关法律条文、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。