上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20452号原告：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王一中，董事长。委托诉讼代理人：冯丽娟。委托诉讼代理人：傅霞，上海市邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海俞金餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：ryusungyoung，执行董事。被告：上海董金餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：kimheeyoung，执行董事。委托诉讼代理人：金峥，上海必和律师事务所律师。原告上海承望资产管理有限公司(以下至本判决主文前简称承望公司)与被告上海俞金餐饮管理有限公司、上海董金餐饮管理有限公司(以下至本判决主文前分别简称俞金公司、董金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，因疫情影响于2020年4月8日起中止审理，于2020年7月3日恢复审理，于2020年7月3日至2020年9月3日依法向俞金公司公告送达诉讼文书，并于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告承望公司的委托诉讼代理人冯丽娟、傅霞及被告董金公司的法定代表人kimheeyoung、委托诉讼代理人金峥均到庭参加了诉讼。被告俞金公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告承望公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的物业租赁合同及补充协议于2019年4月15日解除；2.判令被告俞金公司支付2019年2月1日至2019年4月15日的租金135,337元；3.判令被告俞金公司支付2019年3月1日至2019年4月15日的管理费38,973元；4.判令被告俞金公司支付逾期付款滞纳金(以12,724元为本金，自2018年12月26日起至实际支付日止，按照日万分之五标准计算；以161,586元为本金，自2019年2月26日至实际支付日止，按照日万分之五标准计算；5.判令被告俞金公司支付迟延归还租赁场地的占用费323,172元；6.判令被告俞金公司支付拆除复原费用37,000元；7.判令被告俞金公司支付原告律师费29,000元；8.判令被告董金公司对上述被告俞金公司的付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年11月26日,原告与被告董金公司在上海市浦东新区浦东南路XXX号签订《物业租赁合同》及补充协议，董金公司承租位于上海市浦东新区浦东南路XXX号第5层01室经营餐饮“钟路商会”。租赁期限自2014年11月28日起至2020年11月27日止，计租起始日自2015年2月28日起计，管理费的交付起始日自2014年11月28日起计。2018年11月28日起月基本租金81,742元，月管理费25,982元。董金公司先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费。每月25日为董金公司最后付款日期。2015年1月，原告和被告董金公司、俞金公司签订《租赁合同主体变更协议》，承租人由董金公司变更为俞金公司，董金公司承担担保责任。租赁期间，俞金公司屡次拖欠租金。2019年4月10日，原告发出《解约通知》，提出合同于2019年4月15日解除，要求俞金公司于2019年4月15日前将租赁场地恢复原状后交还，结清截止至2019年4月15日前的所有费用，于2019年5月15日前完成租赁区域证照的注销或迁移手续，其余按合同约定执行。2019年4月10日，俞金公司的法定代表人书面承诺于2019年4月15日前支付2月份租金欠款57,724元，解决厨房漏水至四楼商铺问题，如到期未完成，合同解除，承担一切违约责任。2019年4月10日后，俞金公司共支付了45,000元。2019年5月16日，原告向俞金公司送达了《清场通知》，要求俞金公司在2019年5月21日前交还租赁场地，否则视作俞金公司放弃所有物品，自行收回租赁场地。2019年5月31日，原告委托上海海布建筑工程有限公司实施拆除复原，发生费用37,000元。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告俞金公司未作答辩。被告董金公司辩称：不同意原告诉请。2019年2月25日是合同的解除日。仅同意支付2019年2月1日至2019年2月25日期间的租金，对原告主张的租金金额不认可。不存在拖欠管理费的问题。对原告计算逾期付款滞纳金本金的依据不认可。2019年2月前，被告俞金公司已经处于停业的状态，原告控制场地可以自行收回房屋。原告主张的复原费过高，不同意支付。不认可律师费。变更协议中的担保内容没有经过被告董金公司股东的认可，故变更协议中涉及担保的条款是无效条款，被告董金公司不应当承担责任。本院经审理，由原告、被告董金公司对《物业租赁合同》及补充协议、租赁合同主体变更协议、解约通知、承诺书、清场通知、工程承包合同书、发票及转账凭证、聘请律师合同及发票、支付凭证、转账凭证等证据进行举证、质证，并由本院对原告、被告董金公司的陈述记录在案，本院对上述证据及原告、被告董金公司的陈述分析认证后认定以下事实：2014年11月26日,原告、被告董金公司在上海市浦东新区浦东南路XXX号签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》(以下简称《租赁合同》)，《租赁合同》约定：董金公司承租位于上海市浦东新区浦东南路XXX号第5层01室房屋(以下简称系争房屋)经营餐饮“钟路商会”；租赁期限自2014年11月28日起至2020年11月27日止，计租起始日自2015年2月28日起计，管理费的交付起始日自2014年11月28日起计；2018年11月28日起月基本租金81,742元，月管理费25,982元；董金公司先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；每月25日为董金公司最后付款日期；为保证履约的诚信，董金公司在本合同签订之日即2014年11月26日后向原告支付租赁押金218,250元作为履约保证；在租赁期间内如发生俞金公司拖欠在本合同项下应支付的包括租金、管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费或其他应付费用等在内的各种费用不能足额支付连续达二十天的，视作为董金公司因此愿意承担本合同第二十九条的违约责任，原告有权要求董金公司付清欠款、滞纳金、违约金并继续履行合同；董金公司不能足额支付应付租金、管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费或其他应付费用等在内的各种费用连续超过三十天时，视作董金公司擅自终止合同，董金公司因此应承担本合同第二十九条的违约责任，原告有权采用合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失或避免本方损失的进一步增加，如不再向董金公司租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务，同时，原告有权要求董金公司付清欠款、滞纳金、违约金并继续履行合同，原告亦有权终止本合同，并安排租赁场地清场，董金公司因此应承担本合同第二十九条相关的违约责任；因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括不限于律师费、诉讼费等。合同第二十九条第6款约定，在租赁期限内，因董金公司逾期支付租金及各项费用而违约，原告有权依约向董金公司追索违约责任；第二十九条第6款第(4)项约定，逾期(支付租金及各项费用等)超过四十天，视为董金公司擅自提前终止合同，则董金公司应当缴清欠款并向原告支付滞纳金和违约金，滞纳金为应付金额×0.05%/日×逾期天数，违约金相当于终止合同前交付缴付的3个月的租金(含管理费)，同时董金公司无权要求返还押金。合同第二十九条第8款第二项约定，如董金公司擅自终止合同而又不交还场地的，从擅自终止合同之日起每延期交还场地一天应向原告支付相当于三倍的当期租金与管理费的场地占用费；延期未归还租赁场地天数超过三十天，违约金为当期三个月的租金和管理费，并视作董金公司放弃租赁，系争房屋内的所有物品，由原告处理；第三十条第3款约定，因履行本《合同》发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本案诉讼发生的包括但不限于律师费、诉讼费等。2015年1月，原告和董金公司、俞金公司签订《租赁合同主体变更协议》，承租人由董金公司变更为俞金公司，董金公司对俞金公司及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。被告2018年12月25日起拖欠2019年2月份的租金，2019年2月25日起拖欠2019年3月1日起的房租。2019年4月10日，原告向俞金公司发出《解约通知》，提出合同于2019年4月15日解除，要求俞金公司于2019年4月15日前将租赁场地恢复原状后交还，结清截止至2019年4月15日前的所有费用，于2019年5月15日前完成系争房屋内相关证照的注销或迁移手续，其余按合同约定执行。同日，俞金公司的法定代表人书面承诺于2019年4月15日前支付2月份租金欠款57,724元，解决厨房漏水至四楼商铺问题，如到期未完成，合同解除，承担一切违约责任。之后，俞金公司共支付了45,000元。2019年5月16日，原告向俞金公司送达了《清场通知》，要求俞金公司在2019年5月21日前交还租赁场地，否则视作俞金公司放弃所有物品，自行收回租赁场地。2019年5月31日，原告委托上海海布建筑工程有限公司实施拆除复原，发生费用37,000元。原告聘请律师代理本案诉讼花费律师费29,000元。本院认为，原、被告间就系争房屋签订的《租赁合同主体变更协议》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告与俞金公司应按照《租赁合同》的约定履行各自的权利义务，董金公司应对俞金公司及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。因三方对董金公司的担保方式未作明确约定，依法应当认定董金公司承担担保的方式为连带担保责任。关于合同解除。合同履行期间，俞金公司未按期支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金及2019年3月1日至2019年4月30日期间的管理费，致使原告于2019年4月10日向俞金公司发出解约通知，通知俞金公司于2019年4月15日解除合同；俞金公司的法定代表人于2019年4月10日签收解约通知当日向原告承诺于2019年4月15日前完成支付2月份租金欠款57,724元并解决厨房漏水至四楼商铺问题，否则，合同自动解除，俞金公司承担一切违约责任。之后，俞金公司未履行承诺，仅向原告支付了2月份租金欠款45,000元,还欠原告2月份租金12,724元。故本院根据俞金公司的承诺认定原告与俞金公司之间的租赁合同于2019年4月15日解除。关于租金及物业管理费。合同解除后，俞金公司应当支付租用系争房屋2019年2月1日起至2019年4月15日期间的未付租金135,337元及2019年3月1日至2019年4月15日期间的未付物业费38,973元。关于逾期付款滞纳金及延期未归还租赁场地占用费。《租赁合同》约定，逾期超过四十天，视为董金公司擅自提前终止合同，则董金公司应当缴清欠款并向原告支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数，违约金相当于终止合同前交付缴付的3个月的租金(含管理费)，同时董金公司无权要求返还押金；如董金公司擅自终止合同而又不交还场地的，从擅自终止合同之日起每延期交还场地一天应向原告支付相当于三倍的当期租金与管理费的场地占用费，延期未归还租赁场地天数超过三十天，违约金为当期三个月的租金和管理费，并视为董金公司放弃租赁，物业内的所有物品，由原告处理。俞金公司未按期于2018年12月25日支付2019年2月份剩余租金57,724元，未按期于2019年2月25日支付2019年3月1日起的房租，应当按约向原告支付逾期付款违约金至合同解除之日。原告主张合同解除之后至本判决生效之日的逾期付款违约金与原告主张的解约违约金重合，不予支持。因俞金公司在合同解除之日起延期交还系争房屋，逾期超过三十天，应承担当期三个月的租金及管理费323,172元的违约金。原告主张的延期未归还租赁场地占用费323,172元，实际是俞金公司应当承担的解约后延期归还系争房屋的违约金，该主张符合合同约定和法律规定。因董金公司不同意承担违约金,本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益、原告已经依法没收了董金公司支付的租赁押金218,250元等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为日万分之三，将原告主张的延期未归还租赁场地占用费323,172元调整为107,724元。关于拆除复原费用37,000元及律师费29,000元。因董金公司不同意原告的全部诉讼请求，俞金公司支付的延期未归还租赁场地占用费107,724元以及原告不予退还的租赁押金218,250元，足以弥补原告的上述拆除复原费用损失37,000元、律师费损失29,000元及原告2019年4月16日至2019年5月31日期间一个半月的占用费损失，故原告再要求俞金公司支付拆除复原费用37,000元及律师费29,000元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于董金公司的担保责任。根据三方约定，董金公司对于俞金公司的权利义务承担连带担保责任。因此，原告要求董金公司对俞金公司的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。被告俞金公司经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海承望资产管理有限公司与被告上海俞金餐饮管理有限公司之间关于上海市浦东新区浦东南路XXX号第5层01室房屋的房屋租赁合同关系于2019年4月15日解除；二、被告上海俞金餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司2019年2月1日至2019年4月15日期间的未付租金135,337元及2019年3月1日至2019年4月15日期间未付物业费38,973元；三、被告上海俞金餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司逾期付款滞纳金(以12,724元为本金，自2018年12月26日起至2019年4月15日止，按照日万分之三标准计算；以161,586元为本金，自2019年2月26日至2019年4月15日止，按照日万分之三标准计算)；四、被告上海俞金餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海承望资产管理有限公司迟延未归还租赁场地占用费107,724元；五、被告上海董金餐饮管理有限公司对被告上海俞金餐饮管理有限公司上述判决主文二至四项付款义务承担连带责任；六、驳回原告上海承望资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,434元，由原告上海承望资产管理有限公司负担3,862元，被告上海俞金餐饮管理有限公司、上海董金餐饮管理有限公司负担5,572元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年十二月二十二日书记员  王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。