新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2441号 原告：李育芳，男，1953年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。法定代表人:黄晓林,该公司总经理。委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。原告李育芳与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序,于2020年12月23日公开开庭审理,原告的委托诉讼代理人张燕荣、被告的委托诉讼代理人王君霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李育芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告置换房屋价值350000元;2.判令被告以350000元为基数自2016年12月30日起按月利率6%承担违约金至赔偿之日止;3.判令被告支付原告过渡费38500元(2015年6月30日至2020年12月30日止，5.5年，7000元/年）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年6月8日，原、被告签订《拆迁补偿合同》一份。合同约定被告拆迁原告住宅及院落一套,补偿原告100㎡住宅一套及50㎡商辅一间，双方还约定了违约责任。协议还约定被告于2016年12月30日将以上置换房屋及商铺交于原告，如被告未按期交房，给付原告过渡费7000元/年。后原告按照协议约定交付了房屋，但被告只交付了置换住宅一套。因未能开发修建商铺,被告不能按协议交付置换的商铺，也未支付未交付期间的过渡费。故为维护原告合法权益,现诉诸法院，请求判令所请。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，原告第一项诉讼请求是赔偿置换房价值350000元没有事实依据和法律依据。被告不同意转换的房屋进行折价给付，原告要求给付现金没有合同依据。被告没有给付是政府规划调整，不属于违约，不应该承担违约金。双方未约定过渡费，不同意承担违约金。原告向本院提交拆迁补偿协议1份，证明：被告拆迁原告房屋，补偿价值100平米住宅一套和50平米商铺一套，约定房屋交付时间是2016年12月30日，住宅已经交付。过渡费约定每年7000元，被告应该向原告支付2015年6月30日-2020年12月30日5.5年的过渡费。被告对该证据认可。本院对该证据予以采信。被告向本院提交以下证据：1.民事起诉状1份，证明：原告自认是房屋置换。原告对该证据的真实性认可，起诉书是依照合同内容制作的。本院对该证据真实性予以采信。2.规划设计平面图、规划说明共4页，证明：商业门面未按时交付是因为规划调整。原告对该证据的真实性认可，是被告公司的规划图，第一份规划是2014年，第二份是2017年，第三份是2019年，只能证明是被告公司在变更，不能说明是政府调整，约定交房时间是2015年10月1日，第二次变更是2017年，如果按照合同约定时间开工建设，是可以按时交付房屋的。本院对该证据真实性予以采信。经审理查明：2015年6月8日，原、被告签订一份《拆迁补偿合同》，约定被告拆迁原告位于××县的土地面积为203.95平方米的院落，由被告补偿原告100㎡的住宅一套及50㎡的商铺一套；被告于2016年12月30日将补偿房屋交付给原告；被告未按协议交付房屋或支付补偿金按所及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给原告。该合同备注：1.商铺位置在7#小区西门北侧，3号-5号选1间50㎡；2.如果到期未能交房，给过渡费7000元/年。庭审中，原、被告均认可，商铺的单价按7000元/㎡计算。被告于2017年向原告交付住宅一套，但双方约定的50㎡的商铺一套未交付。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。本案争议焦点如下：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金是否符合法律规定；3.原告主张的过渡费能否得到支持。本院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告50平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定被告应交付商铺面积50平方米，双方当庭均认可每平方米7000元，价值350000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失350000元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，双方约定被告未按协议交付房屋或支付补偿金按所及房屋或欠款每月万分之二支付违约金给原告。原告称，在签订拆迁补偿合同时，被告未向其说明也未向其提示违约金为月万分之二。因此，由于双方签订的《拆迁补偿合同》为格式合同，被告对违约金内容未向原告作出说明和提示，该条款不产生效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告的损失实际为利息损失，原、被告约定按每万分之二支付违约金，明显低于被告造成的损失，故原告要求按月利率6‰计算利息，符合法律规定，本院予以支付。另，原告要求以总补偿价值584000元为基准计算违约金，不符合法律规定，原告主张的违约金应当以实际赔偿数额315000元为基准，自约定的商铺交付之日即2015年10月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。关于争议焦点3，双方在合同中备注要向原告按7000元/年支付过渡费，截至目前被告仍未向原告交付约定的门面房，故原告主张自2015年6月30日起至2020年12月30日止的过渡费38500元，有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告李育芳损失350000元，并以350000元为基准，自2016年12月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日支付原告李育芳过渡费38500元；三、驳回原告李育芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8627.5元，减半收取4313.75元（缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院的生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   陶新芳二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 日书  记  员   陈国玲