北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17910号原告（反诉被告）：北京博尊昊驰互动科技有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼5层2单元0601。法定代表人：陈曦，总经理。委托诉讼代理人：朱慕华，北京鑫道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振，山东道义为范律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告北京博尊昊驰互动科技有限公司（以下简称科技公司）与被告北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告科技公司的委托诉讼代理人朱慕华、李振、被告管理公司的委托诉讼代理人郝伟、舒秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁房屋所缴纳的房屋租赁保证金449778元；2.判令被告免除2月、3月、4月的租金及管理费，5月、6月减免一半租金。诉讼过程中，科技公司变更诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁房屋所缴纳的房屋租赁保证金449778元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元，共计598439元；2.判令被告免除2月1日至5月18日期间的租金、物业管理费、市场推广费，免除5月19日至7月10日的房屋占用费用，免除费用合计861253.67元。事实和理由：原告与被告自2018年8月13日签订《房屋租赁合同》及附属合同，约定原告自2018年10月1日至2020年9月30日租用被告02层02号场地经营QUEENSTOYS（本宫娃娃）－游戏机，合同期2年，合同签订后，原告即依约履行了合同义务，交付了相应钱款，合法依规经营。然，2020年1月24日，一场突如其来的疫情席卷全国，导致原告经营受到重大影响，原告自2020年1月27日开始闭店无法经营，2020年4月3日配合商场整体经营重新开业。商场基本没有客流，业绩寥寥无几。疫情期间，被告单方调整营业时间，导致原告经营雪上加霜。不得以，原告多次向被告发出减免申请，被告都是以各种理由搪塞，直至5月12日被告作出，“5月18日仍未支付2、3、4、5月份租金，采取停水、停电供应措施”，原告经营亏损巨大，疫情期间属于不可抗力，高额的租金及员工工资已使原告负债累累，故依据民事诉讼法、合同法等提出前述诉请，期待法院予以合理支持，以便让原告的损失进一步降低。管理公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告在疫情期间已经减免了原告的租金，根据双方签订的租赁合同，租赁期限是2年，自2018年10月1日至2020年9月30日，2020年疫情爆发，双方都因疫情遭受损失，被告在疫情期间也没有享受政府补贴，也承担着巨大经营成本，在此情况下被告依然给原告减免了1月25日至2月17日的租金等，原告的费用没有支付，目前法律法规对于减免租金没有强制性规定，由双方依据公平原则协商确定，疫情基本结束的情况下，原告依然没有支付费用长达七个月之久。原告的主张有违公平原则，2020年4月疫情基本稳定，4月开始商场恢复正常营业，从10点到22点，原告要求减免费用等于把疫情所有风险转嫁给被告，风险应该由双方共同承担，被告在疫情期间没有停业和人员裁减，在众多商铺拖欠租金的情况下，被告仍然要如期偿还贷款并支付费用，发放工资，按照防疫要求进行消杀，承担企业责任的同时也承担了社会责任。被告就欠缴费用与原告沟通，原告未支付任何费用，被告承担巨额经营成本，原告在疫情稳定后没有支付过任何费用，构成根本违约，被告有权解除合同，原告支付的保证金等有权不予退还，原告应当向被告支付房屋占用费，2020年7月1日被告向原告发出解约函，原告应当按合同约定将房屋交还被告，经过多次沟通，原告也未将房屋恢复原状并支付2020年7月1日至10日的房屋占用费。管理公司向本院提出反诉请求：1.判令双方租赁合同于2020年7月1日解除；2.判令原告向被告支付欠缴的2020年2月至6月租金646577.71元、物业管理费53881.47元、市场推广费8980.24元、电费3937.67元，共计713377.09元；3.判令原告向被告支付逾期付款违约金126822.77元；4.判令原告向被告支付违约金899557.20元；5.判令原告向被告支付房屋占用费147876.58元；6.判令原告向被告支付房屋拆除费60000元，以上共计1947633.64元；7.判令原告已经支付的租赁保证金449778.60元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元，共计598439.60元不予退还。诉讼过程中，管理公司变更第6项反诉请求：判令原告向被告支付房屋拆除费41072.42元，第2项至第6项反诉请求的金额合计为1928706.06元。事实和理由：2018年8月13日，双方签署《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场的“凯德MALL·西直门-商场”02层02号房屋，租赁期限为2年，自2018年10月1日至2020年9月30日。《房屋租赁合同》生效后，被告按照约定全面履行了合同义务，但原告自2020年2月1日起，以疫情为由开始不予支付租金及各项费用，在疫情稳定后，被告虽多次发出催缴通知，催告原告缴纳各项费用，但原告均未按照合同约定缴纳各项欠款。多番沟通无果后，2020年7月1日，被告向原告发出《解约函》，解除租赁合同，要求原告交还房屋并支付各项欠费。原告尚拖欠被告的各项费用具体如下，2020年2月21日至3月20日电费50.88元，3月21日至4月20日电费1562.12元，4月21日至5月20日电费2323.64元，5月21日至6月20日电费1.03元，电费共计3937.67元。2020年2月1日至2月29日租金100011.31元，物业管理费8334.27元，市场推广费1389.04元；3月1日至3月31日租金136641.60元，物业管理费11386.80元，市场推广费1897.80元；4月1日至4月30日租金136641.60元，物业管理费11386.80元，市场推广费1897.80元；5月1日至5月31日租金136641.60元，物业管理费11386.80元，市场推广费1897.80元；6月1日至6月30日租金136641.60元，物业管理费11386.80元，市场推广费1897.80元，原告共计欠费713377.09元。在疫情期间，被告减免了原告2020年1月25日至2月9日租金、物业管理费、市场推广费的50％，减免金额共计40191.58元，已反映在2020年1月和2月的账单中，由于原告始终拖欠租金及各项费用，故减免部分用于抵扣各项欠款。根据《房屋租赁合同》10.2条之规定，每逾期一日，原告还应按照逾期款项的0.1%向被告支付违约金，暂计算至2020年9月30日共计126822.77元。根据租赁合同第10.2、12.2、12.2.4条的约定，原告欠付租金及各项费用已经长达数月，被告有权解除合同并要求原告承担相应的违约责任。因原告违约行为导致租赁合同解除，原告应向被告支付当年6个月的租金、物业管理费及市场推广费之和共计899557.20元作为违约金，同时原告租赁保证金449778.60元、公共事业保证金6326元，装修押金142335元，共计598439.60元不予退还。根据租赁合同第13.1条之约定，原告应当自合同解除之日将房屋恢复原状，并将房屋交还给被告，由此发生的费用由原告承担。按照租赁合同第21.5条之约定，原告应按照116.88元/日/平方米的标准向被告支付2020年7月1日至7月10日的房屋占用费共计147876.58元。被告在疫情期间从未停止营业或人员裁减，自身也负担着巨额的运营成本和损失。被告作为从事房地产经营管理的主体，维持正常运营需要支付巨额的成本，疫情同样给被告造成了巨大损失。科技公司针对管理公司的反诉，答辩称，同意租赁合同于2020年7月1日解除，科技公司没有违约，不同意其他反诉请求。2020年2月1日以后未向被告支付租金，从2020年5月18日被告停电，被告计算的欠费金额准确，与合同一致，但是被告同意减免也没有减免。电费金额认可，同意支付电费；房屋拆除费认可，同意支付；其他虽然认可欠款金额，但是不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，管理公司（甲方、出租方）与科技公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一部分通用条款。第三条合同价款。3.1乙方应向甲方支付，3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。4.2物业管理费及市场推广费。4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第五条收银系统。5.1.2若收银方式为租用甲方POS机的，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统POS机向顾客收取营业款，同时需按照约定向甲方支付POS机租用费用。第十条乙方的违约责任。10.2乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1％向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除。12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。第十三条房屋的交还。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。第二部分专用条款。第十九条出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门－商场”02层02号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为126.52平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“QUEENSTOYS（本宫娃娃）－电动游戏机”之用途。19.5本合同的收银方式为独立收银，无三方接口。第二十一条租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1.1.1自2019年10月1日至2020年9月30日的含税月保底租金额为每平方米1080元。含税月保底租金为136641.60元。21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金449778.60元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为11386.80元。21.5乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米116.88元的标准支付逾期期间的房屋占用费。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为1897.80元。21.10乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金142335元。21.13乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金6326元。2018年9月1日，管理公司将上述《房屋租赁合同》中涉及的位于北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门－商场”02层02号房屋（以下简称租赁房屋）交付科技公司，科技公司对案涉房屋进行装饰装修后用于经营电动游戏机。管理公司收到科技公司支付的租赁保证金449778.60元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元。至2020年1月14日，科技公司最后一次向管理公司支付款项，管理公司收到科技公司支付的截至2020年1月31日以前的全部租金及费用。自2020年2月1日起，科技公司停止支付租金及费用。2020年4月30日，管理公司向科技公司发出《催缴函》，告知因疫情减免租金并催缴截至2020年4月30日前的租金及费用。科技公司收到《催缴函》，未支付。2020年5月12日，管理公司致函科技公司，告知科技公司如未于2020年5月18日前缴纳2020年2月至5月租金及费用，管理公司将于2020年5月18日采取停电措施。科技公司称未收到函件，未支付。管理公司自2020年5月18日开始对案涉房屋断电。2020年6月16日，管理公司向科技公司发出《催缴函》，再次告知减免租金并催缴截至2020年6月30日的欠款及管理公司有权停止能源供应并收房。科技公司称未收到函件，未支付。2020年7月1日，管理公司向科技公司发出《解约函》，管理公司以科技公司未支付2020年2月至6月租金及费用，通知科技公司解除合同，于2020年7月10日前拆除设备设施并搬离案涉房屋。科技公司于2020年7月3日收到了上述《解约函》，并于2020年7月10日前腾空了案涉房屋，未拆除装饰。2020年7月10日，管理公司收回案涉房屋，管理公司为拆除科技公司对案涉房屋的装饰装修支出费用41072.42元。自2020年2月1日至2020年6月30日期间的案涉房屋的租金及费用金额合计753568.67元（含2020年2月21日至3月20日的电费50.88元；2020年3月21日至4月20日的电费1562.12元；2020年4月21日至5月20日的电费2323.64元；2020年5月21日至6月20日的电费1.03元），其中，每个月的费用金额合计为149926.20元（租金、物业费、市场推广费）。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。诉讼中，科技公司、管理公司确认合同解除的日期为2020年7月1日。管理公司就其第2项反诉请求明确为：减免了2020年1月25日至2月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费的50％是40191.58元，这个费用在我们第2项反诉请求中已经核减。本院认为，管理公司与科技公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、关于解除合同科技公司承租案涉房屋用于经营电动游戏机，疫情或者疫情防控措施使得客流减少或停止，进而使科技公司的营业收入减少而资金周转困难，因此，管理公司以科技公司未按约定支付租金发出的解除合同通知，虽到达科技公司，但不产生合同解除的法律后果。鉴于双方于诉讼中就解除合同达成一致意见，符合“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，本院准许，对管理公司之解除合同的反诉请求，本院予以支持，合同解除日期以双方诉讼中确认日期为准。二、关于租金、租金减免、违约金、租赁保证金、公共事业保证金由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对科技公司从事的休闲娱乐行业造成了一定的影响，属于当事人订立合同时无法预见且不属于商业风险的重大变化，对科技公司之减免疫情期间租金的主张，本院予以支持。科技公司没有按照约定的期限支付租金是疫情或者疫情防控措施导致营业收入明显减少，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，管理公司采取断电措施并不适当，由此导致科技公司无法使用租赁房屋期间的各项费用不应由科技公司负担。由于科技公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，对管理公司要求科技公司偿付违约金、不退还已收款项（租赁保证金、公共事业保证金、装修押金）的反诉请求，本院不予支持。对科技公司要求管理公司返还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金的诉讼请求，本院予以支持。综合科技公司的用电情况，其二至三月份及五至六月份的用电量过分低于三至四月份及四至五月份，表明二至三月份经营受疫情影响严重，五至六月份因断电所致，三至四月份及四至五月份存在经营情况，故就减免金额，本院结合疫情及管控措施的影响、经营情况、管理公司对案涉房屋断电等实际情况，酌情免除科技公司2020年2月1日至2020年6月30日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费。就科技公司给付金额，在案涉房屋自2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金及费用金额合计753568.67元中，去除2.5个月的租金、物业费、市场推广费374815.50元，科技公司应给付金额为378753.17元，对双方超出本院确定金额的部分诉讼请求及反诉请求，本院均不予支持。三、关于房屋占用费、房屋拆除费科技公司在诉讼前即已搬离案涉房屋，且于诉讼中同意解除合同，就合同解除日期为双方在诉讼中确认日期，鉴于合同解除非因科技公司违约所致，故对管理公司要求科技公司支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。拆除费用属管理公司将案涉房屋恢复原状实际支出的费用，诉讼中，科技公司负担此项费用，符合合同约定，对管理公司要求科技公司支付房屋拆除费的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京博尊昊驰互动科技有限公司与北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司二○一八年八月十三日签订的《房屋租赁合同》于二○二○年七月一日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司返还北京博尊昊驰互动科技有限公司租赁保证金449778元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元，合计598439元；三、免除北京博尊昊驰互动科技有限公司与北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司二○一八年八月十三日签订的《房屋租赁合同》中二○二○年二月一日至二○二○年六月三十日租赁期间北京博尊昊驰互动科技有限公司应交纳的房屋租金、物业费、市场推广费合计金额374815.50元；四、本判决生效之日起五日内，北京博尊昊驰互动科技有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金、物业费、市场推广费、电费合计金额378753.17元；五、本判决生效之日起五日内，北京博尊昊驰互动科技有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费41072.42元；六、驳回北京博尊昊驰互动科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17936.66元，由北京博尊昊驰互动科技有限公司负担4404.11元（已交纳）；由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担13532.55元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13508.58元，由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担9709.89元（已交纳）；由北京博尊昊驰互动科技有限公司负担3798.69元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理  陈 欢书 记 员  苏晓明