上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12756号原告：张亮亮，男，1993年5月8日生，汉族，户籍所在地江西省抚州市。原告：陈燕奎，女，1992年9月23日生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。上述二原告共同委托诉讼代理人：魏乃城，上海以恒律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：朱小芳，上海以恒律师事务所律师。被告：上海七欣科置业有限公司，住所上海市松江区。法定代表人：吴洪波，总经理。被告：上海晨景房地产经纪有限公司,住所上海市松江区泖港镇宾乐路XXX号C602-180。法定代表人：赵建军，总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：朱平，上海开伦律师事务所律师。原告张亮亮、陈燕奎诉被告上海七欣科置业有限公司(以下简称“七欣科公司”)、上海晨景房地产经纪有限公司(以下简称“晨景公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年9月28日公开开庭进行了庭审。原告陈燕奎及其与原告张亮亮的共同委托诉讼代理人魏乃城、被告七欣科公司及被告晨景公司的共同委托诉讼代理人朱平，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮亮、陈燕奎向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向二原告支付退款685,300元；2、判令二被告向二原告支付逾期付款利息(以685,300元为基数，自2020年5月29日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令二被告共同退还二原告购房款655,000元；2、判令二被告共同支付二原告利息损失30,300元。事实与理由：2017年12月2日，二原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定二被告将位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号XXX栋XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给二原告，并约定二被告应于2018年12月31日前交付系争房屋，且该合同第四条约定若二被告未能按时交房，二原告有权单方解除合同，且二被告应按照已收款的10%向二原告支付违约金。后二原告分三次付款，共向二被告支付全部租金共计655,000元，但二被告未能按约定交付该房屋。2020年4月29日，被告七欣科公司与二原告签订了《退房补充协议》，约定二原告申请退房，被告七欣科公司应在一个月内一次性向二原告支付退款共计685,300元，但截至起诉之日，二原告仍未收到退款。原告认为二被告已违约，且被告晨景公司获得被告七欣科公司的授权，代表其处理系争房屋的招商、租赁、运营等全部事宜，在与二原告租赁房屋的过程中，二被告共同参与签署了相关合同及收取二原告支付的款项，二被告关联关系密切，在系争房屋租赁过程中，二被告严重人格混同，故原告诉至法院，请求判如所请。被告七欣科公司、晨景公司共同辩称，对原告的诉讼请求均无异议；对二被告承担共同还款责任也无异议。本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，被告七欣科公司出具《授权委托书》一份，载明被告七欣科公司确认被告晨景公司为本公司授权管理经营企业。被告七欣科公司全权授权委托被告晨景公司代为负责其公司开发建设的位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号《上海七欣科工业园区配套综合楼》的招商、租赁、运营等全部事宜。2017年12月2日，被告七欣科公司作为甲方及二原告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁的房屋为上海七欣科工业园区配套综合楼，系争房屋的暂测建筑面积为41.41平方米(交房以实测面积为准，租金实行多退少补的原则)，系争房屋所属建设用地使用权的年限为50年，至2054年10月19日止；乙方于2017年12月2日前，支付房屋租赁定金100,000元，于2018年1月6日前，支付房屋租金449,500元，于2018年1月13日前，支付房屋租金40,000元，于2018年1月6日前，支付房屋租赁保证金65,500元；甲方于2018年12月31日前以“固定装修”形式交付系争房屋于乙方；根据现行法律规定，乙方向甲方以通过租赁形式获得该房屋同等甲方的使用权利，自交房日起至2039年10月19日止，免租期自2039年10月20日至2054年10月19日止。该免租期限届满后，甲、乙双方一致同意，乙方自动续租该房。租赁期限内乙方可随时转让租赁权，不需要承担任何违约责任，只需与受让方至物业与甲方变更本租赁合同即可……；系争房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖；甲、乙双方租赁关系到期后，乙方应按照政府相关部门的规定补缴相应的土地出让金，但不需要再支付租金给甲方.若乙方按照政府相关部门的规定补缴相应的土地出让金则甲、乙双方重新签订新一期的租赁合同，租赁期限以当时乙方所补缴的土地出让金约定的年限为准。乙方已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策……。另，该份合同对违约责任等有关事情做出了约定。同日，被告晨景公司向原告张亮亮分别出具收据各一份，载明收到系争房屋的定金100,000元及租金515,000元；2019年1月18日，被告七欣科公司、晨景公司共同向原告张亮亮出具收据一份，载明收到系争房屋租金40,000元。另查明，2019年12月17日，被告七欣科公司经核准登记为上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号17幢房屋的权利人，该房屋类型为工厂，用途为厂房，备注为上述房屋由生产及辅助用房转化为租赁住房，套数共计266套，面积13997.04平方米，转化使用期限6年(自2019年1月2日起，每6年为一个周期，到期后需提交延期申请)。2020年4月29日，被告七欣科公司作为甲方、二原告作为乙方签订《退房补充协议》一份，载明：甲乙双方于2017年12月2日签署《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，后因多种原因未能按照约定交房，乙方自愿申请退房。甲、乙双方经协商，达成如下退款协议：1.甲方将乙方所付的房租租金全额退还给乙方，并按房租租金全额的10%作为利息一次性补偿给乙方(如果甲方先前有过支付乙方款项将在总额中予以扣除)。乙方将交还所有的合同、收据等一切相关文件和资料。2.甲方在乙方签订协议和收到乙方交还所有的合同、收据等相关文件和资料复印件后，将在1个月内把房租和利息补偿一次性给乙方付清(付款当天乙方必须将所有的合同、收据等相关文件和资料的原件交还，甲方将审核无误，付清全部款项)。3.乙方已付租房价655,000元，补偿款65,500元，需扣除补偿款3,200元/月*11月合计为35,200元。合计退款价格685,300元。审理中，原、被告一致确认，系争房屋位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号17幢；双方签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实际为房屋买卖合同，系以租代售。原、被告双方对《房屋租赁合同》为无效合同均无异议。以上事实，有授权委托书、房屋租赁合同、收据、退房补充协议、上海市不动产登记簿、谈话笔录及当事人的陈述证实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效合同。本案，被告晨景公司受被告七欣科公司委托与原告所签订的《房屋租赁合同》，虽名为房屋租赁合同，但根据该合同条款约定，该份合同性质应为房屋买卖合同，对此，原、被告亦均无异议。而位于上海松江区涞寅路XXX号17幢房屋作为一个整体，物权登记于被告七欣科公司名下，其性质系工业用地上的工业用房，虽现经批准已转化为租赁住房，然而系争房屋作为其中的一部分，不能作为具有独立物权的单套房屋予以分割出售，故《房屋租赁合同》应属无效。本案，被告七欣科公司作为房屋所有权人，明知系争房屋不能单独出售仍然出售，应就合同无效承担主要责任；二原告作为买受人，签约前未谨慎审查标的物的相关情况，应承担次要责任。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告主张二被告共同告返还购房款655,000元及赔偿相应的利息损失30,300元，对此，二被告均无异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张亮亮、陈燕奎与被告上海七欣科置业有限公司于2017年12月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海七欣科置业有限公司、上海晨景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告张亮亮、陈燕奎购房款655,000元；三、被告上海七欣科置业有限公司、上海晨景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告张亮亮、陈燕奎利息损失30,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,733元，减半收取5,366.50元，由被告上海七欣科置业有限公司、上海晨景房地产经纪有限公司共同负担5,366.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇二〇年十二月二日书记员 诸金辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。