青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2936号原告（反诉被告）：李得军，男，回族，现住西宁市。委托诉讼代理人：梁洪娟，北京策略(西宁)律师事务所律师。被告（反诉原告）：马玉梅，女，回族，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：赵福龙，男，回族，系马玉梅丈夫。委托诉讼代理人:祁晓倩，青海乾润(化隆)律师事务所律师。第三人：青海博蕴房地产营销策划有限公司，住所：西宁市城东区。法定代表人：马晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：马清，该公司店长。原告李得军与被告马玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案。2020年8月24日，马玉梅依法申请追加青海博蕴房地产营销策划有限公司（以下简称博蕴公司）为第三人。2020年10月19日，马玉梅依法提起反诉。现本诉反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，李得军及委托诉讼代理人梁洪娟、马玉梅的委托诉讼代理人赵福龙、祁晓倩、博蕴公司的委托诉讼代理人马清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李得军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告承担违约金67800元，并承担已付房款一倍的赔偿责任226000元；3.判令被告双倍返还定金28000元；4.判令被告承担损失17448元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年3月1日，原告与被告在第三人博蕴公司处签订了位于西宁市××区房屋的买卖合同，双方约定房屋出售价格为800000元。随后，原告向被告支付了14000元定金、向第三人支付了16000元中介费（包括被告中介费8000元）。2020年5月5日，原告向被告提供的中国银行卡转账支付了226000元房屋首付款。但被告却表示拒绝履行合同，通过银行转账将原告支付的首付款退还。后原告通过第三人得知，被告在与原告签订完房屋买卖合同后仍继续向外出售案涉房屋；且案涉房屋尚未达到二年交易期限，需要交纳大税，被告为规避该规定告知原告待12月再办理房屋过户手续；案涉房屋还存在抵押贷款。原告认为，被告的上述行为系典型的一房二卖，违背诚实信用原则，应当承担违约责任，故依法起诉，请求判如所请。马玉梅辩称，同意解除双方房屋买卖合同，其他诉讼请求不予认可。本案中自始违约方是李得军，是李得军的违约行为导致合同目的不能实现，并且给马玉梅造成了损失，故李得军的上述诉讼请求没有事实依据，请求依法予以驳回。马玉梅向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付违约金12000元；3.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2020年3月1日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同一份，约定反诉原告将案涉房屋出售给反诉被告，房屋价款为800000元，合同签订后反诉被告应当支付首付款240000元，如逾期付款超出30日反诉原告有权解除合同，并要求支付逾期应付款5%的违约金。但合同签订后，反诉被告并未如约向反诉原告支付首付款。现反诉原告依照合同约定决定解除双方签订的房屋买卖合同并主张违约金，故依法起诉，请求判如所请。针对反诉，李得军辩称，马玉梅所述不属实，导致案涉买卖合同不能继续履行的是马玉梅，应由马玉梅承担违约责任。针对本、反诉，第三人博蕴公司述称，案涉房屋买卖合同并未记载明确的支付房屋首付款时间，双方口头约定的是合同签订后30日内李得军向马玉梅支付首付款240000元。后因疫情影响和马玉梅仍继续向外出售案涉房屋的事实，考虑到履行风险，李得军未再继续付款。而此时，马玉梅已明确告知要求解除合同，并强行向我公司退还定金14000元。因此，本案违约方系马玉梅，请求依法判决。李得军就本诉、反诉一并提交如下证据：1.《西宁市存量房屋买卖合同》，欲证明马玉梅故意隐瞒案涉房屋在银行抵押的事实，并出售给第三方，致使李得军合同目的不能实现，应当按照约定支付违约金；2.《收据》（NO.2178392），欲证明2020年3月1日李得军向博蕴公司支付了中介费16000元的事实，按合同约定双方应各支付中介费10000元，而李得军为马玉梅垫付了6000元，现因马玉梅违约应当退还李得军6000元，并赔偿已支付的10000元；3.《收据》（NO.2178393），欲证明2020年3月1日马玉梅收取了房屋定金14000元的事实，根据定金罚则现应当返还28000元；4.银行转账凭证，欲证明2020年5月5日李得军通过银行转账向马玉梅支付房屋首付款226000元，履行了付款义务的事实；5.短信通信记录，欲证明李得军按约定将房款支付给马玉梅后，马玉梅明确表示不再履行合同，导致合同目的不能实现的事实。经质证，马玉梅发表如下意见：1.真实性认可，证明方向不予认可，认为双方交易时马玉梅已明确告知案涉房屋存在抵押的事实，且合同约定无法证明马玉梅违约的事实；2.真实性认可，证明方向不予认可，交款单位不清楚，16000元的用途不清楚，与本案没有关联性；3.认可；4.真实性认可，证明方向不予认可，认为李得军付款的时间是5月5日，已超过双方约定的付款时间；5.真实性认可，证明方向不予认可，认为该记录能够证明系因李得军违约在先，马玉梅才表示不再继续履行合同。第三人博蕴公司对李得军提交的上述证据均予以认可，并陈述各方协商后确定中介费为各8000元。马玉梅就本诉、反诉一并提交如下证据：1.《西宁市存量房屋买卖合同》，欲证明2020年3月1日双方签订房屋买卖合同，约定马玉梅将案涉房屋出售给李得军，房屋价款为800000元，合同签订后李得军应支付首付款240000元，如逾期付款超出30日马玉梅有权解除合同，并要求支付逾期应付款5%的违约金的事实；2.短信通信记录，欲证明因李得军未按约定支付房屋首付款，马玉梅告知其案涉房屋买卖合同解除的事实；3.视频两份，欲证明马玉梅将李得军支付的14000元交还于博蕴公司，并未实际收取的事实，及马玉梅已明确告知李得军案涉房屋存在抵押贷款，李得军表示知情并接受的事实；4.不动产权证书，欲证明不动产权证书中明确记载了案涉房屋抵押情况的事实。经质证，李得军发表如下意见：1.真实性认可，证明方向不予认可，认为合同中并未明确约定首付款支付时间；2.真实性认可，证明方向不予认可，认为通过短信记录能够反映出系马玉梅拒绝继续履行合同，构成违约的事实；3.与李得军的微信通信记录的真实性认可，证明方向不予认可，认为在双方签订合同时李得军并不知道案涉房屋存在抵押的事实，而之后李得军表示同意的前提是双方继续履行合同；对另一段视频不予认可，认为相对方不是李得军；4.真实性认可，证明方向不予认可，认为双方签订合同时李得军只着重查看了房屋所有权人，而房屋的重大瑕疵马玉梅应当明确告知，还应在合同中记载。第三人博蕴公司对马玉梅提交的合同、与其公司工作人员的交涉视频及不动产权证书的真实性认可，并陈述双方口头约定的首付款支付时间是30日之内，同意向李得军转交马玉梅退还的14000元；对短信通信记录及微信通信记录表示以当事人质证意见为准。第三人博蕴公司于庭后提交收条一份，欲证明其公司已向李得军转交马玉梅退还的14000元。经质证，李得军、马玉梅对收条均予以认可。当事人围绕各自的诉讼请求及辩称依法提交的证据，经本院组织各方进行质证，当事人对各方提交的证据的真实性均予以认可，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年3月1日，李得军（买方）、马玉梅（卖方）在第三人博蕴公司的居间下签订《西宁市存量房屋买卖合同》一份，约定：“1.卖方将名下位于西宁市××区，建筑面积96.34平米的房屋一套出售于买方。……3-1.经双方协商一致，该房屋成交价格为800000元；3-2.本合同签订后，买方向卖方支付购房款240000元，卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的时间、地点配合买方办理更名过户手续，不得以任何理由推脱，否则买方有权退房，卖方承担全部损失和价款支付之日起每天5%的利息。……”合同落款处，双方补充约定各向博蕴公司支付中介费8000元。同日，李得军向马玉梅支付房款14000元、向博蕴公司支付双方中介费16000元。2020年3月22日，马玉梅向博蕴公司退还李得军支付的房款14000元。2020年5月5日，李得军通过银行转账向马玉梅支付226000元，后马玉梅通过银行转账将前述款项退还李得军。2020年11月3日，博蕴公司向李得军转交了马玉梅退还的房款14000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，李得军与马玉梅均主张解除双方房屋买卖合同，该诉求符合上述法律规定，故本院依法予以支持。关于李得军的其他诉讼请求。首先，李得军主张马玉梅应承担的违约金67800元，其明确主张依据为合同第3-2条约定。本院认为，马玉梅于2020年3月22日向博蕴公司退还李得军支付的房款14000元时，已明确表示不再继续履行双方房屋买卖合同；而2020年5月5日李得军才向马玉梅支付房屋首付款226000元，且在双方通信记录中马玉梅再次明确告知不再继续履行合同。现李得军根据上述事实要求马玉梅承担违约责任，并不符合双方合同第3-2条的约定，即上述违约事实无法适用合同第3-2条约定。因此，李得军的此项诉求无事实依据，本院依法不予支持。其次，李得军主张马玉梅应承担已付房款一倍的赔偿责任226000元，其明确主张依据为合同第7条约定：“本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。”但李得军并未举证证明存在马玉梅在双方合同履行期间将案涉房屋出售于第三人的事实。因此，李得军的此项诉求无证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果，本院依法不予支持。再次，李得军主张马玉梅应双倍返还的定金28000元。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定。而本案中，双方当事人并未签订书面的定金合同，也未在案涉房屋买卖合同中约定定金条款，现李得军仅以收据中书写的“定金”二字证明双方定金合同约定，不符合上述法律规定；而李得军实际支付的房款14000元也已退还。因此，李得军的此项诉求无事实和法律依据，本院依法不予支持。最后，李得军主张马玉梅应承担的损失17448元，其明确其中16000元为李得军已支付的中介费，另1448元为资金占用期间的利息。本院认为，双方在案涉房屋买卖合同中约定合同签订后李得军应向马玉梅支付房屋首付款240000元，但合同签订当日李得军并未支付该款项，从双方合同履行过程来看马玉梅对此亦是同意的。但关于双方实际约定的首付款支付时间，李得军与马玉梅均未提交证据予以证明，也未能达成一致陈述，故本院采信第三人博蕴公司的陈述，即为合同签订后30日内支付房屋首付款240000元。而马玉梅于2020年3月22日即向博蕴公司退还李得军支付的房款14000元并明确告知不再继续履行合同，其行为构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定承担违约责任，赔偿李得军的损失。根据本院已查明的事实，李得军已向第三人博蕴公司支付中介费16000元，而博蕴公司以居间已完成为由不同意退还该费用，则该16000元即为李得军因马玉梅违约而造成的损失，此款马玉梅应当予以赔偿，本院依法予以支持。李得军主张的利息1448元，双方并无相关约定，且马玉梅已向其退还226000元,故李得军的此项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于马玉梅主张的李得军应承担的违约金12000元，其明确主张依据为合同第9-2-2条约定。本院认为，如前所述，在双方约定的付款期限尚未届满时，马玉梅已明确表示不再继续履行合同，故其现主张李得军承担违约责任，无事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李得军与被告（反诉原告）马玉梅之间的《西宁市存量房屋买卖合同》依法予以解除；二、被告（反诉原告）马玉梅于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）李得军损失16000元；二、驳回原告（反诉被告）李得军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马玉梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6389元（李得军已预交），由马玉梅负担，随上述款项一并给付李得军；反诉案件受理费50元，由马玉梅自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马雪莹人民陪审员 王 跃人民陪审员 董 勇二〇二〇年十二月八日法官助理 卢丹洁书记员 马小花附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。