河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0822民初2422号 原告：王海伟，男，1983年10月18日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：杨珖，河北汇林律师事务所律师。 被告：刘淑伶，女，1970年9月19日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：张付余，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马立艳，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：周福全，男，1966年5月5日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：张付余，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马立艳，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 原告王海伟与被告刘淑伶、周福全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。本案当事人原告王海伟及其委托诉讼代理人杨珖，被告刘淑伶、周福全及其委托诉讼代理人张付余、马立艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王海伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告间的房屋买卖合同有效；2、请求判令二被告将兴隆县（兴字02801号）房屋交还给原告；3、请求判令二被告协助原告办理上述不动产转移登记手续；4、请求判令被告赔偿原告违法占用期间损失暂计30000.00元；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年被告周福全因着急用钱，欲出售其位于兴隆县房屋一套，2014年1月1日，经联系人陈志兴介绍，原、被告签订了房屋买卖合同，约定将被告周福全位于兴隆县的房屋卖给原告王海伟，该房屋建筑面积80.25平方米，总价款300000.00元，陈志兴代王海伟将300000.00元现金交给周福全后，周福全和刘淑伶当场签订了房屋买卖合同。后来二被告搬出该房屋，并将房产证，土地证等材料交给了原告，原告换锁后居住一段后因工作原因外出打工。2020年二被告直接砸坏原告的锁并强行霸占了涉案房屋，原告找被告沟通、协调，报警均没有结果。据此，提出上述诉讼请求。 被告周福全、刘淑伶辩称，1、该买卖合同与周福全向陈志兴借款合同签订是同一天，买卖协议是为担保借款按时偿还；另从款项的支付看，王海伟并没有实际支付其购房款，其表示由陈志兴代为支付，但陈志兴并没有替他人支付过300000.00元购房款。陈志兴与周福全、刘淑伶之间存在借款事实，并因此支付过借款，为担保借款按时偿还，双方签订了涉案房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故应驳回原告的起诉。2、在签订该借款和买卖合同时，出借人陈志兴与周福全口头约定，如还款期限届满，周福全不能偿还借款，房屋归出借人陈志兴所有，此种约定属流压合同，应属无效条款，故该买卖合同应认定无效。3、该买卖合同的实际相对人是陈志兴与周福全、刘淑伶。因陈志兴不具有兴隆县集体组织成员资格。陈志兴借用王海伟名义与周福全、刘淑伶签订了买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》五十二条第三款规定以合法形式掩盖非法目的的情形，属于典型的以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效。4、王海伟与周福全、刘淑伶之间没有买卖房屋的合意，其买卖协议实际上只是一个担保，周福全、刘淑伶并没有出卖房屋的真实意思表示。其次，周福全、刘淑伶在签订该房屋买卖协议之前并未与王海伟有过任何关于房屋买卖的协商，买卖房屋对任何人都是大事，双方没有过任何磋商就签订合同，这不符合常理，也不符合周福全、刘淑伶行事风格。再次，王海伟并没有支付购房款300000.00元，另，2014年1月份该房屋市值100多万元，再加之，该房屋因涉及到拆迁，当时评估价格200万左右，周福全不可能将该房以300000.00元的价格出卖，这不符合常理。综上，应当认定该买卖合同无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：原告提交的1号证，系2014年1月1日原告王海伟与被告周福全、刘淑伶签订的房地产买卖契约复印件一份。用以证实2014年1月1日双方针对本案争议房产订立了买卖合同，约定房款300000.00元，支付方式为现金，同时约定当天交付房屋，甲方周福全、刘淑伶需协助乙方办理过户，如违约应支付30%房款违约金，即90000.00元。二被告质证认为，对证据的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，2014年1月1日被告周福全、刘淑伶在仟喜龙后面租房居住，并未在家居住，签订该房屋买卖协议并非在兴隆县，在兴隆县签订，协议签订时仅有周福全一人，目的为担保周福全向陈志兴借款300000.00元如数偿还，是具有担保功能。从契约原件看刘淑伶、周福全签字所用笔及形成时间不相同，如当场签订合同，不可能允许刘淑伶用油笔签字，可以证实协议的形成、地点并非涉案房屋所在处。原告在虚假陈述，达不到原告的证明目的。二被告虽对原告提交的1号证，关联性、合法性有异议，但未能提交充分证据予以反驳，原告提交的1号证具有真实性、合法性且与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的2号证，2-1号证，系被告周福全的兴字第02801号房屋所有权证复印件，2-2号证，系被告周福全的集建（）字第316号集体土地建设用地使用证复印件。用以证明被告当时已经自愿履行了合同义务，并实际交付了房屋。二被告质证认为，对原告提交的2-1号证、2-2号证真实性没有异议，对关联性与证明目的有异议。该证据仅能证明原件在原告手中持有，不能证明被告履行合同内容及交付房屋，该原件是陈志兴出借300000.00元现金给周福全时，要求周福全提供担保并要求将该原件交付陈志兴的。二被告虽对原告提交的2-1号、2-2号证关联性和证明目的有异议，但未能提供充分证据予以反驳。原告提交的2-1号证、2-2号证具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的3-1号证，系2020年10月26日兴隆县村民委员会出具的证明，3-2号证，系王海伟常住人口登记卡。用以证实原告王海伟系兴隆县村民，且在本村名下无宅基地，可以购买本村住宅。二被告质证认为，对3-2号证，原告王海伟常住人口登记卡无异议，对3-1号证有异议，根据最高人民法院的最新规定单位出具证明有出具人及负责人的签字，没有签字盖章的不能作为证据使用，故该份证据不予认可。原告提交的3-1号证，不具有合法性，本院不予采信。原告王海伟的证人周某当庭证实，2014年年初，王海伟找我说要买周福全的房子钱不够，我找到陈志兴核实，陈志兴说确有此事，欠钱还不上，经周福全和刘淑伶同意将房子卖了。我钱也不够从黄酒管崔金才处借款200000.00元，实际房屋我是替原告花费400000.00元购买的，合同上写的300000.00元，100000.00元是好处费。我和崔金才拿300000.00元到周福全的房屋住处，给陈志兴300000.00元现金，当时交完钱，陈志兴将房屋的钥匙、房屋产权证和土地使用证交给了我，我当时换了把锁，离开后我把手续交给了王海伟。原告质证认为，对证人的证言真实性没有异议，二被告质证认为，对证人证言的真实性不予认可，周某与被告存在债权债务关系，应当排除证言的真实性。2014年1月1日周福全与陈志兴产生债权债务关系，二人没有约定还款期限，此时证人陈述陈志兴已经产生到期债务，明显存在虚假陈述，对证人证言不予采信。二被告对周某的证言虽有异议，但未能提供充分证据予以反驳，对证人周某的证言予以采信。二被告提交1号证，系（2014）兴刑初177号刑事侦查卷宗第10页上数2-6行，（2014）兴刑初177号刑事侦查卷宗第25页下数4行-26页上数第1行，（2014）兴初177号刑事侦查卷宗第34页上数1行-35页上数第6行，（2014）兴刑初177号刑事侦查卷宗第40页上数2行-13行。证明，协议签订的地点及借款金额800000.00元，其中500000.00元用于合伙土地作为抵押，300000.00元用涉案房屋作为抵押。原告质证认为，上述侦查卷宗中对于被告在什么地点签字，原告不知情，但被告的陈述恰恰印证了原告的陈述。2014年1月1日原告通过介绍人陈志兴转交合同时，周福全已经实际搬离了西关村的住宅，当时是陈志兴实际占有。陈志兴和周福全发生资金总额的用途原告不知情，但是在周福全的询问笔录里明确已经发生了300000.00元的资金交付。原告方认为，300000.00元购房款周福全已经收到。二被告提交的1号证，达不到其证明目的。被告周福全提交的2号证，系2020年12月7日事情经过打印件。用以证实2013年年初因兴隆县程达工程机械租赁有限公司资金短缺向工商银行职员李明林借款倒短，年底我没有还上李明林，李明林称此款是跟别人借的。我又临时跟陈志兴借款，陈志兴利息高无法承受，李明林跟我说他可以少点，李明林说6分就行。我说6分我也承受不了。李明林说他承担2分的利息，到3月初再把钱借回还给陈志兴，我就答应了。2014年1月1日李明林将我带到十四顷村东头马震办公室，他给陈志兴我俩互相介绍一下，陈志兴跟我说跟我借钱你的抵押物必须做买卖协议还要给我打借条和买卖协议收款条，房屋买卖协议必须两口子都得签字。我说我妻子没在家得过几天回来。陈志兴说回来必须签字。我问陈志兴借一笔钱打这么多条，他让我放心，只要按时给利息，本金可以用，等还上本金时将一切手续还给我。李明林说没事，有他证明。我给陈志兴写了500000.00元的借条，1张500000.00元的土地转让收款条，300000.00元的房屋买卖收款条。1张我个人前夕房屋买卖协议书。我问为什么写王海伟的名字。陈志兴跟我说我是利用他的名义，让我不用管了。做完手续后陈志兴给我现金752000.00元。扣除2014年1月份的利息48000.00元，我当时还给李明林500000.00元。我本人带走252000.00元。原告质证认为，被告周福全的陈述有一部分不了解，不发表质证意见。被告周福全提交的2号证，系其本人陈述，不具有合法性，本院不予采信。二被告提交的3号证，系光盘2张及整理材料打印件。证实陈志兴与周福全之间的担保买卖合同并有流压的相关约定，应认定无效，买卖合同的相对人是陈志兴与周福全，并非原告，该房屋在签订合同时市值100万元。原告质证认为，对证明目的不认可，被告节选了一小部分作为证据。我方认为被告挑最有利的作为证据使用，不全面。陈志兴与周福全的关系比较密切，部分叙述有偏向性。实际房屋是通过陈志兴做介绍人周福全直接卖给王海伟的。二被告提交的3号证不具有合法性，本院不予采信。 结合当事人的陈述和证据，本院对本案事实认定如下：原告王海伟与被告周福全、刘淑伶同是兴隆县人。被告周福全、刘淑伶系夫妻关系。2014年1月1日被告周福全、刘淑伶（卖方、甲方）与原告王海伟（买方、乙方）达成了房地产买卖契约。协议第一条“甲方自愿将坐落在兴隆县的房地产（房屋建筑面积80.25平方米，土地使用面积120.70平方米）出售给乙方，产权证号：兴字第02801号，用途住宅，结构砖混，所在层数1，四至界限为东至徐晓会，西至李国民，南至便道，北至胡同2.90Ｍ。乙方经过充分了解愿意购买该房产”。协议第二条“甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾万元整，￥：300000.00元。乙方由二0一四年一月一日前一次付清给甲方房款。付款方式现金”。协议第三条“双方同意于二0一四年一月一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”协议第六条“本契约经甲乙双方签章后生效。任何一方违约，由违约方向对方给付上述房地产价款百分之三十的违约金”。原告王海伟将300000.00元购房款付清后，被告周福全将兴字第02801号房屋所有权证和集建（）字第316号集体土地建设用地使用证交给了原告王海伟。现原告王海伟诉至本院，要求确认原、被告之间签订的房屋买卖契约有效，将涉案房屋交还给原告，协助原告办理不动产转移手续并赔偿损失。诉至本院。 本院认为，合同当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务，本案中，原告王海伟与被告周福全、刘淑伶系兴隆县村民，系同一集体组织成员，自愿订立房地产买卖契约，由被告周福全、刘淑伶将坐落于兴隆县的房屋卖给原告，是其真实意思表示，该行为未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、2014年1月1日原告王海伟与被告周福全、刘淑伶签订的房地产买卖契约为有效合同。 二、被告周福全、刘淑伶于本判决生效后十日内将坐落于兴隆县房屋［房屋所有权证号：兴字第02801号、集体土地建设用地使用证：集建（）字第316号］交还给原告王海伟。 三、被告周福全、刘淑伶于本判决生效后十日内协助原告王海伟办理上述不动产的转移登记手续。 四、驳回原告王海伟的其他诉讼请求。 案件受理费750.00元，由被告周福全、刘淑伶负担50.00元，由原告王海伟负担700.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长 刘中如人民陪审员王素荣人民陪审员韩晓凤 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 赵                 颖 附页 一、判决的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续等生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、上诉期限及方式 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院，同时预交上诉费750.00元（以上诉人名称预交至河北省承德市中级人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号：13×××02，向本院提交银行票据），逾期未交上诉状或者提交上诉状七日内未交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力，如不上诉本判决在送达之日起十五日后发生法律效力。 三、申请执行的期限以及不申请执行的法律后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期限为二年，本案原告于判决生效后，自动履行期限届满之日二年内向本院申请执行，逾期不申请执行，人民法院即不再强制执行。