江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初1616号原告：赣州万鹏置业有限公司，住所地石城县温坊工业园二期四标段（华昌矿山机械有限公司办公楼）。统一社会信用代码：913607350607596255。法定代表人：黄坚，董事长。委托诉讼代理人：黄锡珍、张俊华，福建联合信实（三明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：江丽红，女，1975年8月3日生，汉族，居民，住石城县。委托诉讼代理人：陈栋云、李爱林，广东华商（赣州）律师事务所律师。特别授权代理。原告赣州万鹏置业有限公司与被告江丽红不当得利纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后本院依法将本案审理程序变更为普通程序。本院对本案于2020年9月15日、2020年10月19日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告赣州万鹏置业有限公司的委托诉讼代理人黄锡珍、张俊华，被告江丽红及其委托诉讼代理人陈栋云到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告赣州万鹏置业有限公司的委托诉讼代理人黄锡珍、张俊华，被告江丽红及其委托诉讼代理人李爱林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告石城县状元府小区的2＃楼1-16商铺增设隔层面积房屋价款290944.11元及逾期付款利息55279.38元［利息按月利率0.5%计算，自2017年4月20日（石城县城乡规划建设局下达处罚通知之日）起暂计至2020年6月20日，此后逾期利息要求计至被告实际付清全部款项为止］，暂合计为346223.49元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告向原告购买位于石城县商铺，双方于2015年9月28日签订了合同编号为20150906544的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议。买卖合同约定建筑面积为37.06㎡，单价为7906.09元／㎡，合同总价为293000元。被告在商铺未竣工验收合格并交付其使用之前即占有、使用并擅自违章增设隔层。根据石城县城乡规划建设局2017年4月20日石规建字［2017］44号纪要第六项关于状元府一期商住小区违规建设行为处罚的有关事项，认定被告擅自增设的隔层（面积36.8㎡）已达建筑计容条件，原告在第三期办理工程规划许可时应核减等量的计容建筑面积。被告违章增设隔层的违规建设行为，使其购买的商铺建筑面积由37.06㎡增加至73.86㎡，同时使原告状元府三期计容建筑面积减少36.8㎡，属于不当得利。被告购买该商铺时，单价为7906.09元／㎡，增设隔层36.8㎡，合计取得不当利益290944.11元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。原告分别于2020年5月28日、2020年6月11日、2020年6月20日三次向被告发出催收补交加盖夹层房款函，要求被告在接到催缴通知的7日内补交购房款，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益特提起诉讼。被告辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.原告诉称被告在商铺未竣工验收合格并交付其使用之前即占有、使用并擅自违章增设隔层与事实不符，事实上被告是在原告交付房屋后在自己房屋空间内增设隔层。2.原告在未通过竣工验收条件下交付房屋，且明知被告增设隔层未提出任何异议，石城县城乡规划建设局明确对增设隔层免于处罚，核减原告状元府三期计容建筑面积是原告自己造成的。3.原告主张不当得利与事实和法律规定不符。被告是通过买卖关系取得房屋，并在自己房屋内出资添附，房屋及隔层的取得具有事实和法律依据。4.石城县城乡规划建设局于2017年4月20日作出相关处罚决定，而原告直到2020年5月28日才向被告发送催收补交加盖夹层房款函，本案已超过诉讼时效。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.原、被告于2015年9月28日签订的《赣州市商品房买卖合同》（含补充协议等附件）复印件一份。用于证明被告向原告购买位于石城县，约定建筑面积为37.06㎡，单价为7906.09元／㎡，合同总价为293000元。2.石城县城乡规划建设局于2017年4月20日印发的石规建字[2017]44号文件复印件一份。用于证明被告擅自增设的隔层（面积36.8㎡）已达建筑计容条件，被告的违规建设行为导致原告状元府三期计容建筑物面积减少36.8㎡，属于不当得利。3.状元府2幢楼预测算面积表、状元府2幢楼实测算建筑面积表及已登记在原告名下的案涉1-16商铺的不动产权证复印件各一份。用于证明被告所购买的商铺预测算建筑面积为37.06㎡，因被告擅自增设隔层的行为使其购买的商铺建筑面积增加至73.86㎡，属于不当得利。4.催收补交加盖夹层房款函、中国邮政快递单复印件各3份。用于证明原告分别于2020年5月28日、2020年6月11日、2020年6月20日三次向被告发出催收补交加盖夹层房款函，要求被告在接到催缴通知的7日内补交购房款即返还不当利益290944.11元，被告已签收。5.备案价情况表复印件一份及状元府一期1#、2#、3#、5#，第二期7#、8#、9#，第二期二阶段（三期）6#、10#、11#、12#楼商品房销售价格公示复函及销控表复印件一组。用于证明状元府项目各期销售价格备案情况，其中三期商铺销售价格备案为3万元/㎡；住宅价格备案为6000-6200元/㎡。6.实际成交的三期商品房（住宅）销售合同复印件四份。用于证明状元府三期住宅实际销售价格情况，该四份销售价格分别为5227.66元/㎡、4896.74元/㎡、4988.45元/㎡、4957.75元/㎡。7.状元府项目建筑规划设计方案、二期二阶段（三期）建筑设计调整方案及验收总平面图复印件各一份。用于证明因状元府一期商铺购房户擅自加盖隔层，导致项目三期被核减等量计容建筑面积。被告质证后认为，对证据1的三性均无异议，但该份证据恰恰证明以下事实：被告向原告购买的房屋面积为37.06㎡；根据合同第六条的约定，面积误差在超过3%的，买受人有权利选择退房或继续履行本合同，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房款，由出卖人承担，产权归买受人，故原告请求被告双倍支付购房款违反合同约定；合同体现出的被告购买原告的为商铺，但被告搭建的隔层并无商用价值，故原告要求双倍支付购买商铺的款项显然不合理。对于证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；该处罚是由原告自身造成的，原告在未竣工验收之前交房本身就存在违法行为，被告在实际取得房屋后装修及添附并无不妥，且该证据中已经明确相关部门对增设隔层免于处罚。对证据3的合法性、关联性有异议，在合同约定购买面积之外多出的面积部分，系被告出资搭建而形成，原告未出分文，且该隔层并非商铺，故被告对原告单方办理该证不予认可，且不存在不当得利的说法。对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据能够明显证明原告主张权利的诉讼时效已经超过法定的期限。对证据5、证据6的真实性没有意见，但是备案单价和实际销售价格不符。对证据7的真实性没有异议，但对其关联性有异议，导致原告项目三期被核减容积率的原因并不是被告擅自加盖隔层，被告在原告已交付房屋且明确告知被告已取得当地建设主管部门核发的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表》的基础上对房屋进行装修及添附，被告没有过错，原告在未取得验收备案表的情况下提前交付，是导致被相关部门处罚的根本原因。被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.申请证人刘某、张某出庭作证。用于证明被告增设隔层的时间等事实。刘某陈述的主要内容为：我是泥工，2016年下半年开始给被告做了几个月事，到了冬季就做好了；我做工的隔层是在山河馨城对面的状元府商铺；我做事期间，没有人来阻止我们做事，没有开发商或物业说不能做，只是有很多人来围观；被告、林叶锋、赖松根、赖大荣四家相连的商铺增设隔层都是我帮他们一起做的；当时商铺里是否有水记不清楚了，倒楼板需要三相电，接的是开发商的。张某陈述的主要内容为：我是做杂事的小工，2016年下半年开始穿两件衣服的时候帮被告在状元府的商铺做过事，前前后后做了有两三个月的时间，包括被告在内一连好几家的杂事都是叫我做；我做工的时间没有看见或听见开发商或物业通知被告不可以施工；施工需要三相电，一般是从开发商那里接的。被告对证人刘某、张某的陈述没有意见，当时的电是在物业接的，因为装修需要三相电，我们接三相电还付了电费；至于水是从我自己店里面接的，接的位置是在商铺后面与套房的水表装在一起的角落，当时水表开发商已经帮我们装好了。2.住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房交付使用交接单复印件各一份。用于证明原告在2015年10月17日就已将涉案商铺交付给了被告，且该交接单中明确写明已经取得相关部门的竣工验收备案表。3.购房发票复印件一份、收据复印件两份。用于证明装修保证金、垃圾清运费一般是在交房时才予以收取，原告向被告交房时已收取被告的装修保证金、垃圾清运费、契税、物业调节基金等费用。原告质证后认为，对证据1，两位证人是被告雇佣的工人，是为被告服务的，具有利害关系，其证言可信度低，证人证言关于开发商未阻拦的陈述不属实；2016年时候，状元府楼盘处于半烂尾阶段；不能认定开发商同意被告增设隔层；故其证言应综合其他证据综合认定；证人证言关于有四家相邻的商铺搭建隔层的陈述属实。对证据2的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，房屋交付时间等内容与本案没有联系，交房时间无法否认被告违规建设的事实，而因为被告擅自增设隔层导致原告计容面积被核减，同时使其购买的商铺增加了建筑面积，符合不当得利的情形。对证据3的真实性没有异议，对其证明对象有异议，该证据与本案没有联系，被告的过错行为与原告的损失之间存在因果关系。本院对上述证据认证如下：对当事人质证无异议的证据予以采信；对当事人持有异议的证据，鉴于本案案情，本院亦将其作为参考，并作综合认定。依据以上当事人陈述、举证、质证、证据评析及庭审情况，本院认定如下法律事实：2015年9月28日，原、被告就被告向原告购买2栋1-16号商铺签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定：商铺建筑面积37.06㎡、单价7906.09元/㎡、总价293000元；出卖人应当在2015年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；在该商品房交付时，已列入规划设计和已承诺建设的基础设施、公共配套建筑和配套设施设备，不能同时达到使用条件的，出卖人承诺其达到使用条件的期限为30天内通水、30天内通电、30天内通道路；买受人的房屋仅作住宅/商铺使用，使用期限买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，且应当按照《商品房使用说明书》的要求合理装修和使用。协议签订后，被告支付了全部购房款293000元及装修保证金、垃圾清运费、物业调节基金等费用。原告将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》送达给了被告。2015年10月17日，原、被告签订了《商品房交付使用交接单》，载明被告购买的状元府小区2栋16号商铺已取得当地建设行政主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。案涉商铺交付使用后，2016年下半年，原告对案涉商铺进行了增设隔层施工，由一层增设隔层为两层，建筑面积由37.06㎡增加至73.86㎡。2017年4月20日，石城县城乡规划建设局印发石规建字[2017]44号文件，就2017年4月17日局长办公室会议主要精神作出纪要，其中关于状元府一期商住小区违规建设行为处罚的有关事项载明“鉴于状元府一期2#商住楼店面内购房户擅自增设隔层，虽不严重影响规划，但已达建筑计容条件。同意对增设隔层免于处罚，但必须在第三期办理工程规划许可时，核减等量的计容建筑面积，确保整个小区竣工综合验收不超容”等内容。2018年3月，原告办理了案涉商铺的不动产权证，登记权利人为原告、建筑面积为73.86㎡。2020年5月28日、2020年6月11日、2020年6月20日，原告三次向被告发出《催收补交加盖夹层房款函》，要求被告补交购房款290944.11元（加盖面积36.8㎡×单价7906.09元/㎡）。因协商解决纠纷未果，现原告以被告增设隔层的违规建设行为使其购买的商铺建筑面积增加、同时使原告状元府三期计容建筑面积相应扣减，属于不当得利为由，诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。另查明，包括案涉商铺在内有四家相邻的商铺增设了隔层。经庭询，原告陈述案涉状元府一期项目的竣工验收备案表的取得时间为2017年6月23日。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案案由应当认定为不当得利纠纷。本案的争议焦点在于被告是否应当返还原告不当得利款290944.11元及其利息。对本案争议焦点所涉审判要点，审查认定如下：（一）案涉商铺交付及增设隔层的基础事实问题。根据业已查明的事实，原、被告于2015年10月17日签订的《商品房交付使用交接单》已载明案涉商铺已取得当地建设行政主管部门核发的竣工验收备案表，但根据原告的自认事实，原告直到2017年6月23日才取得竣工验收备案表。原、被告于2015年9月28日签订的《赣州市商品房买卖合同》明确约定商铺验收交接时原告应当出示竣工验收备案表。建设行政主管部门核发的竣工验收备案表是认定本案所涉商铺竣工验收合格的有效法定证明文件。可见，原告在远未取得竣工验收备案表之前即交付案涉商铺给被告，违反法律规定和合同约定。同时，原告能够稳定的进行增设隔层的施工，虽然不能直接证实施工征得了原告同意，但本案亦没有任何证据证实原告在施工期间表达过不准许施工的事实。（二）原告主张被核减等量计容建筑面积的损失与被告增设隔层之间的因果关系认定问题。案涉建设行政主管部门的会议纪要中关于状元府一期商住小区违规建设行为处罚的有关事项载明“鉴于状元府一期2#商住楼店面内购房户擅自增设隔层，虽不严重影响规划，但已达建筑计容条件。同意对增设隔层免于处罚，但必须在第三期办理工程规划许可时，核减等量的计容建筑面积，确保整个小区竣工综合验收不超容”等内容。建设行政主管部门同意对增设隔层免于处罚，案涉行政处罚的内容是核减原告三期项目等量的计容建筑面积。而2017年4月的行政处罚之所以针对原告作出的原因在于，即使到此时原告仍未取得竣工验收备案表这一认定案涉商铺竣工验收合格的有效法定证明文件。原告作为有资质的专业房地产开发企业，如能够按照法律规定和合同约定，在取得竣工验收备案表后交付商铺，则即使被告擅自增设隔层，亦不会成为行政处罚的相对人。因此，被告增设隔层的行为不是原告被核减等量计容建筑面积的根本原因，增设隔层经建设行政主管部门同意免于处罚，原告主张的被核减等量计容建筑面积的损失与被告增设隔层之间没有法律意义上的实质因果关系。（三）原告要求被告返还的款项是否属于不当得利返还范围中的被告取得利益问题。不当得利制度的首要功能是使得利人返还没有法律根据取得的利益，利益是认定不当得利的首要条件，所指向的是具体财产利益。原告并未举证证明其诉请的返还款项系被告所取得的利益。事实上，本案被告基于原告在交接单中书面告知商铺已取得竣工验收备案表的前提下，不可能预料到增设隔层的行为会引发针对原告的行政处罚，让被告承担案涉行政处罚的后果，显然不当，亦显失公平；于被告而言，其通过增设隔层旨在取得居住性利益，该居住性利益在性质上不宜与财产性利益作同一认定，直接认定本案行政处罚的后果对等于不当得利民事法律关系中的损失和利益没有充分依据。据此，被告所取得的利益不属于不当得利返还范围。综上所述，原告提起本案不当得利之诉，因原告所主张的被核减等量计容建筑面积的损失与被告之间没有法律意义上的实质因果关系、原告要求被告返还的款项不属于不当得利返还范围中的被告取得利益，不构成不当得利，原告要求被告返还不当得利款290944.11元及其利息的诉讼请求，本院依法不予支持。需要特别注意到的是，本案涉及到行民交叉问题，原告认为案涉行政行为的法律后果可以径行引起本案争议的不当得利请求权，该主张的依据并不充分。对于原、被告在本案中的商铺交接、增设隔层等争议及损赔救济问题，本院认为争议各方可通过合同关系另案依法主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告赣州万鹏置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6493元（原告赣州万鹏置业有限公司已预交），由原告赣州万鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈 宾人民陪审员  温昌明人民陪审员  王慧婷二〇二〇年十二月十一日法官助理黄静书记员王颖川