广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初38042号 原告董秋莲，女，汉族，1967年7月4日生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人尚建民，广东深桦律师事务所律师。 被告深圳市红百年投资管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道办上水径综合楼7－I室，统一社会信用代码91440300082458559K。 法定代表人张玉华。 被告姜烈华，男，汉族，1986年10月16日生，户籍地址江西省丰城市。 被告张玉华，男，汉族，1951年2月28日生，户籍地址江西省丰城市。 上列原告董秋莲诉被告深圳市红百年投资管理有限公司（以下简称红百年公司）、姜烈华、张玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，由审判员陶敏独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚建民到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年1月19日，原告与被告红百年公司签订《商铺有偿使用合同》和《商铺委托经营合同》，合同约定被告红百年公司将位于布吉街道上水径吉华路333号布吉义乌小商品城的商铺供原告有偿使用，使用期限为自合同签订之日起至2032年12月31日止。2014年5月1日至2017年4月30日期间，该商铺由原告委托被告红百年公司经营管理，被告红百年公司每年向原告支付商铺使用费的8%作为委托经营回报，扣除三年委托经营回报率（总额24%）的收益后，原告按商铺实际有偿使用费总额向被告红百年公司支付商铺使用费。由于该商铺所在建筑物至今未取得建设工程规划许可证，原告与被告红百年公司签订的前述合同应为无效。被告姜烈华在合同签订时为被告红百年公司的法定代表人，收取了部分分期付款的原告每月支付的租金，存在个人财产与公司财产混同的情形。2016年底，被告红百年公司的法定代表人变更为被告张玉华，被告张玉华收取原告部分租金，也存在个人财产与公司财产混同的情形。被告姜烈华、张玉华应当与被告红百年公司承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告红百年公司签订的《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》无效；2、被告红百年公司向原告返还商铺使用费及利息手续费共计226416元（人民币，下同）；3、被告红百年公司向原告支付利息（以226416元为基数，按银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至实际支付之日止）；4、被告姜烈华、张玉华对被告红百年的上述债务承担连带清偿责任；5、三被告承担本案所有诉讼费用。 三被告未应诉、答辩。 经审理查明，2015年1月19日，原告作为乙方，被告红百年公司作为甲方签订《商铺有偿使用合同》，约定：被告红百年公司将深圳市龙岗区布吉街道上水径吉华路333号布吉义乌小商品城首层某号商铺出租给原告，有偿使用期限自合同签订之日起至2032年12月31日止（2013年1月1日至2014年4月30日为委托经营的筹备期，扣除三年委托经营回报率（总额24%）的收益后，计算商铺实际有偿使用费总额为210800元，至2032年12月31日后，原告有权无偿使用该商铺至2037年12月31日等内容。同日，原告与被告红百年公司签订《商铺委托经营协议》，约定：原告将上述商铺委托给被告红百年公司招商、经营、管理，期限2014年5月1日至2017年4月30日，该商铺的使用权、收益权归被告红百年公司享有，被告红百年公司已将原告应享有的收益支付给原告等内容。关于商铺使用的付款方式，原告与被告红百年公司签订了《补充协议》，约定原告先支付首期款105800元，剩余款项105000元分两期支付，第一期于2016年1月20日支付分期款52500元，第二期于2017年1月20日支付分期款52500元。上述合同签订后，原告向被告红百年公司支付了上述商铺有偿使用费210800元、分期手续费及利息15616元，被告红百年公司均向原告出具了《收款收据》，其中52500元由原告转账至被告姜烈华个人账户（账号：62×××88），分别为2016年1月29日转账20000元、2016年3月29日转账20000元、2016年4月3日转账12500元，另外52500元由原告于2017年7月23日转账至被告张玉华个人账户（账号：62×××60）。 另查，2016年3月16日熊金龙向本院起诉，要求确认其与被告红百年公司于2014年9月25日签订的商铺有偿使用合同无效，并要求被告红百年公司返还使用费31万元。2016年8月29日，本院作出（2016）粤0307民初4037号民事判决书：确认合同无效，返还上述使用费。被告红百年公司不服上述判决提起上诉，2017年7月10日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终19785号民事判决书：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。该生效判决查明：涉案商铺在内的建筑物位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路333号，系由深圳市上水径股份合作公司（下称上水径公司）提供土地、深圳市丽生宝迪投资发展有限公司（下称丽生宝迪公司）出资而合作建设的综合楼，丽生宝迪公司从2008年2月1日至2033年1月31日享有25年使用权，25年使用期满后地面建筑物全部无偿归上水径公司所有；丽生宝迪公司将建筑物负一层、第一至四层出租给被告，期限为2013年1月1日至2037年12月31日，被告红百年公司承租后将整体租赁物运营为义乌小商品城；该建筑物无产权证书，未申报“三规”，现状为地下1层、地上11层半，占地约2000平方米，总建筑面积约2.5万平方米；该建筑物未取得建设工程规划许可证，其所持编号Ｌ02Ａ-0017《复工通知书》的项目名称为上水径综合停车楼，工程名称为停车综合楼1栋，涉及层数5层，总建筑面积12100平方米；上水径综合楼的地上1到5层属审批范围内的建筑，其余属审批范围外的建筑等内容。该判决认定涉案商铺并非地上建筑，不属于复工通知书审批范围内的建筑。 另查，此前已有与被告红百年公司签订了《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》的当事人将两被告诉至本院，根据（2019）粤03民终16715、16718-16746号民事判决书记载的判决结果均确认涉案《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》无效，并由被告红百年公司承担向当事人返还商铺有偿使用费及支付资金占用期间利息的付款义务。 另有（2019）粤0307民初17980号生效民事判决书载：该案原告曾文向被告红百年公司支付了商铺有偿使用费251776元（其中8笔转账、每笔9167元，由被告姜烈华名下中国工商银行深圳分行账户62×××88收取共计73336元），对此被告红百年公司向原告出具了相应的《收款收据》；被告红百年公司于2013年11月7日经工商注册登记成立，认缴注册资本总额1000万元，股东被告姜烈华认缴520万元占股52%、股东李小林认缴480万元占股48%，被告姜烈华任该公司执行董事兼总经理，李小林任监事，2016年10月12日，该公司股东变更为张玉华认缴600万元占股60%、熊新泉认缴400万元占股40%，张玉华任该公司执行董事兼总经理，熊新泉任监事；经该案原告提出调查取证申请，本院依法调取了被告姜烈华名下中国工商银行深圳分行账户62×××88自2014年5月15日至2017年4月30日、账户62×××68自2013年11月9日至2017年4月30日期间的交易流水，发现上述账户与被告红百年公司之间均有多笔资金往来；法院认为，该案原告向被告红百年公司支付涉案商铺有偿使用费中的73336元，由被告红百年时任法定代表人被告姜烈华名下账户收取，表明被告姜烈华在担任被告红百年公司法定代表人、股东、执行董事兼总经理期间，与被告红百年公司在该收取金额范围内存在财务混同，对此被告姜烈华应对被告红百年公司支付该73336元及相应利息范围内，向原告承担连带清偿责任，对原告该项请求与本院支持的差额部分，理由不足，本院不予支持，依法予以驳回。该案判决结果为：一、确认原告与被告深圳市红百年投资管理有限公司签订的《商铺有偿使用合同》无效；二、确认原告与被告深圳市红百年投资管理有限公司签订的《商铺委托经营协议》无效；三、被告深圳市红百年投资管理有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告返还商铺有偿使用费251776元；四、被告深圳市红百年投资管理有限公司应以251776元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向原告支付从2019年8月22日起至其还清前款之日止的资金占用期间的利息；五、被告姜烈华应对被告深圳市红百年投资管理有限公司应付73336元及相应利息（标准及起止日期同上）范围内，向原告承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。 本院认为，原告与被告红百年公司签订的《商铺有偿使用合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案商铺所在建筑物未取得相应的建设工程规划许可证或房屋所有权证，应认定该租赁合同无效，以此为基础另行签订的《商铺委托经营协议》亦当然无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。涉案《商铺有偿使用合同》是被告红百年公司以自己的名义与原告签订，原告所诉请的商铺使用费及分期费用是被告红百年公司基于该《商铺有偿使用合同》所收取，根据合同相对性原理，应由被告红百年公司作为合同相对方向原告承担返还费用及利息的责任。原告请求被告红百年公司返还商铺使用费及分期费用合计226416元（210800元+15616元）及从起诉之日起计算逾期利息，合法有据，本院予以支持。关于被告姜烈华、张玉华是否应承担连带还款责任，本案原告向被告红百年公司支付涉案商铺有偿使用费52500元，由被告红百年时任法定代表人被告姜烈华名下账户收取，经生效判决查明被告姜烈华在担任被告红百年公司法定代表人、股东、执行董事兼总经理期间与被告红百年公司存在多笔资金往来，在该收取金额范围内存在财务混同，因此，本案中，被告姜烈华应对被告红百年公司支付该52500元及相应利息范围内，向原告承担连带清偿责任，原告超额主张部分，本院不予支持。而原告仅提交向被告张玉华转账52500元的银行交易记录，不足以证明被告张玉华与被告红百年公司之间存在财务混同的情况，原告以此为由主张被告张玉华承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，自愿放弃申辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告董秋莲与被告深圳市红百年投资管理有限公司签订的《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》无效； 二、被告深圳市红百年投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告董秋莲返还商铺使用费及分期费用合计226416元； 三、被告深圳市红百年投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告董秋莲支付利息（以226416元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年9月30日起计算至款项还清之日止）； 四、被告姜烈华对被告深圳市红百年投资管理有限公司应支付的费用52500元及利息（以52500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年9月30日起计算至款项还清之日止）向原告承担连带清偿责任； 五、驳回原告董秋莲的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2348元（原告已预交），由被告深圳市红百年投资管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 陶 敏 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 徐慧婷