吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初3686号 原告（反诉被告）：姜云杰，女，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：柳月利，辽源市法律援助中心法律援助律师。 被告（反诉原告）：彦波，女，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：亓传琳，广东广和（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑力铭，广东广和（长春）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）姜云杰诉被告（反诉原告）彦波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姜云杰及其委托诉讼代理人柳月利、彦波及其委托诉讼代理人亓传琳、郑力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜云杰向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方2016年4月1日和2016年5月1日签订的房屋租赁合同进行解除；2.被告给付原告拖欠的水、电费6,396.00元；3.被告将租赁的房屋进行恢复原状，如不能进行恢复则赔偿给原告造成的经济损失暂定200,000.00元，具体数额以鉴定为准；4.被告给付原告2020年5月1日至2020年7月20日期间发生的房屋租赁费155,616.43元；5.诉讼费、鉴定费由被告进行承担。事实和理由：被告于2016年4月1日和2016年5月1日与原告先后签订了两份房屋租赁合同，承租了原告所有的位于长春市××区和收发室大厅，用于开办博硕学校。租赁期限均为6年，其中办公楼的租赁期限自2016年5月1日起至2022年5月1日止，收发室大厅的租赁期限自2016年4月1日起至2022年4月1日止。租金办公楼前三年每年度650,000.00元，后三年每年度700,000.00元，收发室大厅年租金10,000.00元。租金双方约定实行上打租，于每一年度租赁期限届满前1个月进行预交。租赁期间产生的水费、电费、租赁税等由被告承担，供热费由原告承担。合同签订后原告依约将房屋交付给了被告方进行使用，被告也将租金交付至2020年5月1日之前，水、电费截止到2020年4月30日欠缴6,396.00元。2020年4月29日被告在无任何征兆的情况下，突然将学校进行迁出，迁出前还将租赁房屋的48个房门进行了拆除，另有50个门框也被其损坏。原告认为被告在房屋租赁合同履行期间内，以其实际行为明确表示不再履行合同主要义务，且拒绝缴纳下一年度房屋租金，还在搬迁前将租赁房屋的配套设施房门（私自更换）进行拆除，原有的门框也被其毁损严重。按照《合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方的合同已经无法继续履行，请求判决予以解除，同时将房屋恢复至原状，如不能进行恢复，则按鉴定价值赔偿给原告造成的实际经济损失。 彦波辩称：一、要求解除合同的诉请缺乏事实与法律依据。1.原、被告于2010年5月1日至2022年5月1日多次签订房屋租赁合同，约定彦波承租姜云杰位于长春市××区和收发室大厅，用于承办面授教育，租赁期限12年，并对租金和交付方式进行约定。依据合同法第44条规定，房屋租赁合同合法有效。被告已经履行合同义务10年之久，对租赁房屋精心装修累计投入100余万元装修费，对房屋内设施耐心呵护，并未拖欠原告房屋租赁款，由于2020年初受新冠肺炎疫情影响，2020年1月至7月11日，未响应国家号召学校宣布全国一律停课，停课期间被告遭受无法弥补的巨大损失。原告于4月21日电话索要被告2021年房费，被告阐明可否延期几天及可否根据国家疫情政策商议适当减免房租，原告不予认可，并于4月24日下午张贴房屋出租信息，并告知被告有朋友承租此房用于开设宾馆，被告3次电话催促5月1日必须搬离，4月30日上午8点原告阻止被告搬离，并言语不逊、撕扯谩骂被告员工，阻止员工带走个人生活用品及教学设施，并用钢筋将入户门封死，阻碍被告搬运物品和拆卸学校自行购买安装的门禁打卡系统，时长3个多小时，原告先行报警，无效后才自行收敛停止。依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条二款，参照《吉林省人民政府关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施的通知》（十八）的规定，承租人在本次纠纷中没有违约且无过错。2.根据合同法第108条规定，出租人在与承租人协商租金未果后，以电话方式限承租人5月1日搬离房屋，后在4月24日将租房信息张贴广而告之，在出租人明示预期违约的情况下，承租人有权决定是否接受预期违约，承租人接受其行为，解除合同。3.基于合法有效的房屋租赁合同第六条，原告违背约定，以合同外的不友好、不和谐手段逼迫被告交付租金，使被告感到原告无诚信可言，如继续承租缺乏基本安全感，故解除未履行的剩余2年部分合同。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条规定，被告租赁房屋时在原告同意下，对承租房屋进行了大面积翻新装修，并未约定合同解除后的处理方案，被告不应对拆除房门承担损害赔偿责任，相反构成添附的原告对被告的装修费用进行适当的补偿。三、返还学校及老师个人物品。基于出租人明示逾期违约，应当将承租人的财产以及学校工作人员的个人物品予以返还，逾期不返还或对上述财产造成损坏的，将承担财产损害赔偿责任，如涉嫌构成侵占罪的将依法追究出租人刑事责任，综上请求驳回原告第一、三、四项诉请。补充：1.同意解除双方2016年4月1日、2016年5月1日签订的租赁合同；2.同意原告的第二项诉请。 彦波向本院提出反诉请求：原告对被告在承租房屋期间装修费用总价200,000.00元的添附进行折价补偿。事实和理由：被告与原告就争议房屋有十年租赁合同关系，2010年-2022年共签署三次合同，双方于2010年5月1日协商一致签订《房屋租赁合同》，约定长春市朝阳区万宝街1227号办公楼的4-7层和收发室大厅，用于承办面授教育，至2022年5月1日止。合同履行期间，为改善经营环境经协商一致，于近10年租赁期间每年投入资金进行装修，2018年6-9月第三次进行装修期间对所有承租的房屋进行改造和装修花费二十多万元，施工后原告对被告施工行为未表示任何异议。2020年4月末未到约定租期被原告三次电话索要房费，并正式通知如当天不缴纳下一年租金将收回房屋，5月1日必须搬出，其4月24日将招租公告公示。在合同履行期间，原告允许被告对所承租房屋进行改造和装修，已构成我国民法规定的添附，双方就此添附归属无约定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理无约定又协商不成，能够拆除的可以责令拆除，不能拆除的也可折价归财产所有人。 针对彦波的反诉姜云杰辩称：一、双方在签订房屋租赁合同时从未就租赁物的装修及合同解除时装修物归属进行约定，发生争议时应按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行执行，即优先考虑承租人对租赁房屋进行装修时是否征得出租人同意，及合同解除原因是出租人违约还是承租人违约导致。在确定损失时还应考虑租赁期限和残值，对于因承租人违约导致的合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案无证据证明被告在对房屋进行装修时与原告进行过协商或者征得过原告同意，故即使存在过装修也是私自装修，与原告无关，原告不同意接收装修物，更不同意进行补偿。二、本案租赁合同解除的原因是被告违约造成，因其拒不按期缴纳租金，且在合同履行期间私自搬出，拒绝接听原告电话，以其实际行为明确表示不再与原告履行合同，合同约定和法定条件成就而进行解除，再行要求原告承担装修损失明显与最高院的司法解释规定不符，不应予支持。三、损失是否客观存在证据不足。被告称2018年装修花费了二十多万元费用，但现场所见，东西全部被其搬空，就连与建筑物进行附和的房门都进行了拆除，根本没有遗留下任何有价值的物品。按照民诉法的规定，必须承担举证不能的不利后果，不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、2016年4月1日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将自有的位于长春市万宝街1227号办公楼收发大厅出租给乙方作为学校使用，租期自2016年4月1日至2022年4月1日，年租金10,000.00元，上打租，每年支付一次租金，2022年4月1日前分六次交完，每次10,000.00元；租赁期间甲方应保证乙方对租赁房屋的正常使用，乙方如需改造和增设用电、用水设施，应征得甲方同意，否则一切后果自行承担；在不损坏建筑安全结构的前提下，乙方在征得甲方同意后，可对所租赁房屋在使用功能上进行必要的改变；2016年4月1日每年乙方提前一个月交房租，如不按时交房租，甲方有权收回房屋；如乙方在应付租金后10天内不能付清应付租金，视为提出解除本合同，租金的给付可宽限10天，但应支付日租金10%的滞纳金，超过宽限期仍不能支付租金及滞纳金，甲方有权终止合同，可随时收回房屋，并有权追索拖欠租金及滞纳金；乙方日常生活所用水费、电费均由乙方自行承担。 2016年5月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的位于长春市××街房出租给乙方作为学校使用，租期自2016年5月1日至2022年5月1日，前三年年租金650,000.00元，后三年年租金700,000.00元，上打租；2022年5月1日前分六次交完，每次650,000.00-700,000.00元；2016年5月1日每年乙方提前一个月交房租，其余条款同前述合同约定。 二、被告于2018年5月1日支付原告2018年5月1日至2019年5月1日房费650,000.00元、于2019年5月1日交付2019年5月1日至2020年5月1日房费700,000.00元。截至2020年4月30日，被告尚欠水、电费6,396.00元未交纳。2020年4月21日原告方向被告催要房租，并于4月24日在租赁房屋张贴出租案涉房屋的广告。原告于2020年4月30日用铁栅栏将案涉房屋大门入口封堵，被告于当日搬离，房屋由原告收回。 三、原告提供照片一组，主张被告私自拆除房屋内48个房门，门框和室内部分设施被损坏。被告对照片真实性不予认可，同时主张仅拆卸了37个房门，且房门未构成建筑的附着物，将此拆除不违反合同约定，同时主张房屋的门均由被告购买，非原告原有。被告提供收据、购货凭证一组，主张承租房屋装修价值270,000.00元，原告对证据的真实性、关联性均不予认可。 四、庭审中，原告明确第三项诉讼请求中“恢复原状”指的是“房屋出租时的状态，当时的房门是防盗门和实木门，进户门是白钢门，将原来的安装上就可以，门框修复到原始状态”，“经济损失”指的是“原来的房门、门框破坏的损失和安装费用”。被告对原告主张的接受租赁房屋时房屋状态的陈述不予认可。原告申请对被拆除的48个房门及50个被损坏的门框价值进行评估（包括安装费），经本院依法委托，吉林嘉泰资产评估有限责任公司、吉林长兴资产评估有限责任公司均以拆除前状况无从知晓、没有实物，无法结合拆除前状况进行评估为由，退回鉴定申请。 另查明，长春市教育局官方网站于2020年7月2日发布《长春市教育局印发的通知》，载明，经市县两级教育行政部门审批、在民政部门或市场监管部门登记的校外培训机构，在完成开班前准备工作后，可向属地教育行政部门申请恢复线下课程。 本院认为，一、原、被告分别于2016年4月1日、2016年5月1日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。因双方当庭就两份合同的解除达成一致，本院对此予以支持。同时，因被告对原告主张的水、电费6,396.00元予以认可，本院对此予以保护。二、被告依约交纳了2020年5月1日前的房屋租金，并应于2020年4月1日交纳下一年度的房屋租金，但因受新冠肺炎疫情影响及疫情防控工作要求，被告无法依约使用租赁房屋，故其逾期交纳下一年度房租的行为，不应认定为违约，根据双方约定，被告未按期交纳房租，原告亦有权收回房屋，故双方对合同的解除均不存在过错，均无需对此承担违约责任。原告已于2020年4月30日收回房屋，故其要求被告支付2020年5月1日至2020年7月20日期间房屋租金的请求，于法无据，本院不予支持。三、原告未能就其向被告交付房屋时屋内设施情况提供证据，证人与原告之间存在利害关系，其证言亦无其他证据佐证，且被告对原告关于房屋原状的陈述不予认可，故原告要求被告恢复原状或赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。四、被告虽提供了部分装修材料的购买和安装单据，但不足以证明所载材料确系用于案涉房屋的装修，且原告对单据的真实性及证明问题均不予认可，故被告要求原告支付装修费200,000.00元的主张，依据不足，本院不予支持。 基此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）姜云杰与被告（反诉原告）彦波于2016年4月1日、2016年5月1日签订的两份《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）彦波于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）姜云杰水、电费6,396.00元； 三、驳回原告（反诉被告）姜云杰其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）彦波的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,730.00元，由原告（反诉被告）姜云杰负担6,680.00元，由被告（反诉原告）彦波负担50.00元；反诉费2,198.00元，由被告（反诉原告）彦波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  谢省伦 人民陪审员  马云涛 人民陪审员  邢晓冬 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  程 喆