贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2722民初1509号原告：覃群燕，女，1976年11月10日出生，布依族，住贵州省荔波县。委托诉讼代理人：吕泐延，广西博爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛明桂，广西博爱律师事务所实习律师。被告：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市经济开发区管委会五楼，统一社会信用代码91522701709665843W。法定代表人：黄俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：封小现，贵州北斗星律师事务所律师。原告覃群燕与被告贵州省嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃群燕及委托诉讼代理人吕泐延、被告嘉和公司的委托诉讼代理人张纯婷和封小现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃群燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的购房款7626.3元；2、判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分的购房款20794.38元；3、判令被告赔偿原告所购商品房屋高误差比3%部分的赔偿金7626.3元；4、判令被告双倍赔偿原告所购商品房屋高误差比超过3%部分的赔偿金1677.79元；5、判令被告赔偿原告多支付的垃圾清运费25.8元（4元×6.45㎡）；6、判令被告赔偿原告多支付的房屋维修基金232.2元（36元×6.45㎡）；7、判令被告赔付原告多支付的物业费315元（1元×7㎡×75个月）；8、判令被告赔付原告多支付的契税270.39元（商品房总额×1.5%÷商品房套内面积×6.45㎡）；9、判令被告支付原告资金占用利息6759.8元（商品房单价×6.45㎡×0.5%月息×75个月）；10、被告承担全部案件受理费、保全费等。事实和理由：2012年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告所购商品房用途为住宅，层高3米，面积为111.25平方米，其中套内面积90.96平方米；第七条约定，按套内面积计价为每平方米2794.75元，总价款254210元；第十五条约定，关于面积差异的处理，实测面积与预测面积发生误差的，根据合同第七条套内面积计价的约定，（1）按照套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）的，原告有权退房。原告不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告。合同签订后，原告交付了购房款（银行按揭贷款），被告已将房屋交付原告。2018年10月10日，原告得知其所购商品房套内建筑面积为84.51平方米，与约定预测套内建筑面积少6.45平方米，面积误差比绝对值为7.09%，依合同约定，原告应当返还部分房价款。另外，合同约定商品房层高3米，但实测为2.9米（净高+楼板厚度），比实际低了10厘米，导致原告房屋的实际使用空间减少3.33%。被告应当承担违约责任。因被告的违约，导致原告常年多支付垃圾清运费、物业费，还有多支付的房屋契税、房屋维修基金等费用，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告嘉和公司辩称：一、案涉房屋面积的减少被告无任何过错，不应承担双倍赔偿责任，且案涉房屋所在整栋的楼体面积无任何改变，被告未因此而获利，从原告实际享受的整体面积出发，被告也不应返还原告房款。被告在设计、建设过程中不存在任何过错，预测报告和实测报告也都是委托有资质的测绘单位出具的，不应承担双倍赔偿责任。虽然案涉房屋套内建筑面积虽然较合同签订时的预测面积存在减少的情况，但从7栋楼整栋楼的整体面积来看，与预测面积一致，2014年案涉房屋交付时，被告已向原告出具了房屋的面积实测报告，当时该份实测报告面积与预测报告面积一致，充分说明在计算方法一致的情况下，房屋面积不会有更改，只是在2019年实测报告出具时，测绘单位纠正了前两次测绘时对公摊面积和房屋专有面积的计算方法和理解上的误差，导致原告套内建筑面积虽然在数字上减少了，但实际享受的整栋房屋的面积权益并未改变，被告未因此获利，根据公平原则，原告也不应要求返还房款，即使法院要求认为被告应当承担房款返还责任，被告也仅愿意承担套内建筑面积增加部分一半房款的返还责任。二、原告已于2014年收房，表明其已对房屋的交付条件予以认可，且对层高的高度也从收房之日即知晓具体的高度，即使层高导致的赔偿责任，原告的诉请也已超过了诉讼时效，请求法院依法驳回原告该项诉请。即使，原告诉请没有过诉讼时效，但现有法律法规和相关司法解释并无关于层高误差的约定，原告直接引用商品房买卖合同司法解释第十四条属于对法律的错误适用；同时，案涉合同中也未对层高误差违约责任进行约定。在无法定和约定违约责任处理条款的情况下，原告应举证证明其因层高误差带来的实际损失，方可要求被告承担赔偿责任。但是我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）明确规定，住宅层高宜为2.80米，即使案涉房屋层高存在误差，也符合国家标准，并不影响原告居住、使用的功能性和舒适性，房屋价值也并不是因层高差导致贬值，市场房屋价值评估更多是按照建筑面积、房屋地段、户型特点等进行估值，层高的合理误差并不会导致原告产生任何实际损失。三、原告诉请的垃圾清理费、房屋维修基金、物业费、契税等费用的收取主体，亦非退费主体，原告可依据已办理的房产证到有关单位办理退费，并不会产生实际损失，因为原告要求被告赔付上述款项无事实及法律依据。四、面积误差导致原告多支付房款的责任并不在被告，被告在房屋设计、施工和验收中均按照有关规定选定了具有资质的测绘单位、施工企业进行了案涉商品房的建设，也依法进行了竣工验收，被告在此过程中并无故意致使案涉房屋面积减少的行为，不应承担支付资金占用费。因此，原告诉请要求被告承担多支付房屋部分的资金占用费无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2012年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、原告购买被告开发的嘉和中央城7**号商品房，层高3米，建筑面积为111.25平方米，套内面积90.96平方米；2、按套内建筑面积计算，为每平方米2794.75元，总价款254210元；3、付款方式为原告合同签订之日向原告支付首期房款77210元，余款177000元由被告申请按揭贷款；4、实测面积与预测面积发生误差的，同意按照以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）时，原告有权退房。原告不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告退还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍退还原告。合同签订后，原告交付了购房款（含按揭贷款）。2014年2月28日，被告开始向7号楼业主交付房屋，原告已接收被告交付的房屋。根据被告的委托，贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司于2012年5月30日对7号楼进行测量，并制作《测绘报告（预测报告）》，被告遂将该《测绘报告（预测报告）》送荔波县房屋事业局备案，涉案房屋建筑面积为111.25平方米，套内面积为90.96平方米。2019年4月9日，贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司再次对7号楼进行测量，并制作《测绘报告》，被告亦将该《测绘报告》分别送荔波县房屋事业局、荔波县不动产登记中心备案，涉案房屋建筑面积为105.85平方米，套内面积为84.51平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，原告与被告经协商一致自愿签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。被告分别在荔波县不动产登记中心、荔波县房屋事业局备案的《测绘报告》载明：“涉案房屋建筑面积为105.85平方米，套内面积为84.51平方米。”该面积与被告第一次在荔波县房屋事业局备案的《测绘报告（预测报告）》记载的面积以及双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积不相一致，被告第二次提交《测绘报告》，系实测报告，其数据真实可靠，且系被告提交，可作为认定案件事实的依据,故本院认定涉案房屋建筑面积为105.85平方米，套内面积为84.51平方米。根据合同关于面积误差处理的约定，涉案房屋减少面积6.45平方米，面积误差比绝对值为7.09%，面积误差比绝对值在3%部分的，被告应退还多缴纳的购房款7626.3元（254210元总价款×3%=7626.3元）；对于超过3%的部分应双倍退还为20794.38元（254210元总价款×4.09%×2=20794.38元），故原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告关于本案不适用双倍返还的辩解无事实依据，依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和《商品房买卖合同》第十五条约定，原告可选择继续履行合同，也可以选择解除合同。原告选择解除合同时，可要求被告返还购房款及利息；如继续履行合同，只能要求被告按面积差异的约定承担违约责任，因双方并未约定违约需支付利息，故原告要求被告支付利息的诉请已超出当事人的约定，本院不予支持。关于层高不足约定高度的赔偿问题。虽然双方签订的商品房买卖合同中对层高进行了约定，但原告主张房屋层高未达合同约定没有充分的证据予以证实，且是否在法律或者行业允许的误差范围内，双方亦未举证证实。因此，原告该项诉请本院不予支持。被告就该项主张提出诉讼时效抗辩无事实依据，本院不予采信。原告主张的垃圾清运费、物业费，并非被告收取，其向被告主张权利无事实依据。原告可依生效裁判文书确认的房屋实际面积向收取该费用的物业公司请求予以返还，也可另案主张权利，故对原告该项诉请本院不予支持。原告虽主张房屋维修基金和契税，因该税费系国家机关以相关规定为依据，并依行政程序予以收取，原告对该税费收取数额存异议，可向征收机关提出申请，由征收机关依法予以审查并作出是否同意核减的决定，如原告对征收机关的决定不服，可依行政诉讼程序主张权利予以救济，因此，原告的该项诉请不宜在民事诉讼程序中处理，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告覃群燕退还商品房面积误差比3%的购房款7626.3元；二、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告覃群燕双倍支付商品房面积误差比超过3%的购房款20794.38元；三、驳回原告覃群燕的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，适用简易程序减半收取467元，由原告覃群燕承担211元，被告贵州省嘉和房地产开发有限公司承担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  姜文明二〇二〇年十二月十六日书记员  覃育希