北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14086号原告：李倩，女，1987年4月3日出生，汉族，北京市丰台区人民政府公务员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所律师。被告：北京嘉源京大房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路**。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺惠，北京金诚同达律师事务所实习律师。原告李倩与被告北京嘉源京大房地产开发有限公司（以下简称嘉源京大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李倩委托诉讼代理人杨丽莎、黄鹏，被告嘉源京大公司的委托诉讼代理人田滨、陈艺惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李倩向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告办理位于丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁房屋）2-7#住宅楼21层2单元—2-2101房屋的产权过户手续；2.请求依法判令被告支付原告房本延迟办理违约金（自2018年7月3日起至房屋权属转移登记至原告止，按房屋总价款万分之一/日的标准，计算至实际办理之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月26日，原告与被告签订了合同编号为Y1685753的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称涉案合同），约定原告购买被告开发的位于丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-7#住宅楼21层2单元—2-2101房屋，总价款为9640519元。合同第二十二条约定，因出卖人的责任，买受人（原告）未在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应按日向原告支付房屋总价款的万分之一作为违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，2016年7月3日被告向原告交付房屋，但至今为止，原告尚未取得涉案房屋的所有权证书。另，对于违约金约定不得超过合同付款总金额百分之一的约定属于格式条款，该条款有违合同相对性，卖方逾期办证的违约金有上限约定，但是买方逾期违约金则没有上限约定，且有违住建部门颁布的行业合同示范文本及最高院典型案例的精神，因此该条款违反公平公正原则而无效。现被告恶意不履行合同约定的办证义务，请求被告在判决生效之日向原告支付上述违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告嘉源京大公司辩称，我司现可以协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，办理产权证无现实障碍。对于违约金的数额，我司有如下意见：第一，商品房买卖合同中已对逾期办理房产证的违约责任进行了明确约定，原告主张的违约金超出了合同约定的违约金上限。根据双方签订的涉案合同第二十二条规定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但累计不超过房屋总价款的百分之一，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。基于此，合同中对于逾期办理房屋所有权证的违约金的约定应对双方均有法律约束力，也应受到法律保护。而原告无视合同约定另行提出的违约金计算方式不应获得支持。第二，原告未能证明存在损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，双方当事人约定的违约金数额为出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但累计不超过房屋总价款的百分之—，该条款系双方当事人自愿签订且合法有效，故对双方当事人均有法律约束力。原告若要提高该违约金的标准必须举证证明逾期办理产权证给其造成了实际损失，且该损失明显高于违约金约定标准。由于原告未能证明存在损失，因此并不能适用增加违约金的情形。第三，涉案合同第二十二条合法有效。该条款虽然对被告自身设定了上限，但是并未免除自身逾期办证的责任，亦未排除原告的主要权利，购房人的主要权利应为收取房屋、办理产权证的权利，本案中双方已对办证事宜进行了合理约定，因此被告并未在合同中排除原告的主要权利；且双方在签订涉案合同前均有权对合同条款进行修改，被告认为在涉案合同签订前双方已充分了解自身及对方的权利，该合同能体现双方真实意思表示，合法有效，不存在无效情形。本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，李倩（买受人）与嘉源京大公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买坐落为北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-7#住宅楼21层2单元-2-2101的商品房一套。该合同第十二条第（一）款约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条第（二）款约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同…买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之壹的违约金，但累计不超过房屋总价款的百分之壹，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。此后，李倩支付了9574596元购房款，嘉源京大公司于2016年7月3日交付涉案房屋。不动产登记资料查询结果证明显示，截至2020年7月6日，涉案房屋无房屋登记信息。2020年8月3日，北京市丰台区房屋管理局向本院复函载明：经我局核实，北京嘉源京大房地产开发有限公司建设的坐落于丰台区西四环中路112号（卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁房屋））2-6#住宅楼和2-7#住宅楼均未向我局申请房屋实测绘备案。庭审中，嘉源京大公司称截至庭审日，涉案小区所有楼栋均已通过竣工验收，现具备进行测绘条件，预计将于2021年2月完成实测绘备案，申请行政地址等手续，办理楼栋产权进而可协助原告进行产权登记。涉案房屋无查封、无抵押。李倩称因嘉源京大公司延迟办理房屋产权证，导致其无法出售涉案房屋、腾出购房指标进而购买西城区学区房，严重影响子女就学，遭受损失难以衡量。对此，嘉源京大公司不予认可，称该部分损失无具体数额，且子女就学问题与本案无关，被告未就入学问题作出承诺。本院认为，李倩与嘉源京大公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现嘉源京大公司当庭表示涉案房屋办理产权登记已不存在现实障碍，同意协助李倩办理涉案房屋的产权过户手续，本院不持异议。对于违约金一节，因嘉源京大公司未能依据合同约定如期为李倩办理涉案房屋权属转移登记，故嘉源京大公司应依约承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李倩主张嘉源京大公司自2018年7月3日起至房屋权属转移登记至原告之日止，按房屋总价款万分之一/日的标准支付违约金，对此，本院认为，涉案合同已明确约定了违约金计算方法，李倩未能举证证明嘉源京大公司逾期办理涉案房屋权属转移登记给其造成的实际损失，本院结合涉案房屋的所在地址、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确认违约金的数额以累计不超过房屋总款的百分之一为限。现嘉源京大公司在庭审中自认可协助李倩办理涉案房屋权属转移登记，在此情况下，若仍依合同约定待买受人实际取得权属证明之日起60日再支付违约金，将明显损害买受人的权益，对买受人一方显失公平，且依据合同可以明确计算出本案的违约金数额，因此本院确定违约金的支付时间为本判决生效之日起十日内。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助李倩办理位于丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁房屋）2-7#住宅楼21层2单元—2-2101房屋的产权过户手续；二、北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李倩违约金95745.96元；三、驳回李倩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由北京嘉源京大房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 宇审 判 员  李婍婧审 判 员  郭翠翠二〇二〇年十二月十八日法官助理  郭婧芳书 记 员  赵家爽