重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初3764号原告：李兴，男，1976年1月6日出生，住重庆市武隆区。被告：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道30号，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司经理，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆宇昌海实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道30号，统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。原告李兴与被告重庆天珠物业管理有限公司（以下简称重庆天珠公司）、第三人重庆宇昌海实业有限公司（以下简称宇昌海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员李朝宾独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告李兴、被告重庆天珠公司的委托诉讼代理人虞竹霖均到庭参加了诉讼，第三人宇昌海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李兴向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金19600元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求：请求人民法院依法判令被告向原告支付2019年11月16日至2023年10月15日期间的租金78400元。事实与理由：原告于2013年10月9日购买第三人宇昌海实业有限公司的销售房屋，以返租捆绑销售的形式，与被告重庆天珠物业管理有限公司于2013年10月9日同时签订了书面的《房屋租赁合同》，租赁合同约定原告将位于武隆区仙女山镇石梁子村天秀仙居B2-2-2-5号房屋租赁给被告用于酒店经营使用，并确定租赁时间为10年，从2013年11月16日至2023年10月15日，该合同约定租金为16000元，被告应于每年9月30日前将一年的租金一次性向原告支付。另外，如果原告按照合同约定不入住(节假日及旺季周末约定1个月)的话，折算租金向原告再行支付3600元。合同签订后，原告交付房屋给被告装修使用(装修费用要求由甲方承担)、开展正常的营业，但被告以各种理由拖欠房租，严重背离诚实信用原则，损害了原告的合法权益，为此，原告特请贵院判决诉请。被告重庆天珠公司辩称：1.双方于2013年10月9日签订《房屋租赁合同》，在签订后被告按合同约定按时支付租金，从未逾期。并且，原告在6年的合同时间内已收回65%的房款，投资回报达8%/年；2.2020年1月，全国突发新冠肺炎疫情，重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。武隆政府关闭了仙女山旅游景区，并责令仙女山各酒店不得对外开放，被告公司为春节旅游高峰所作的准备也付之东流。今年4月，仙女山酒店才开始陆续复工，于6月才允许恢复接待外地游客。但受疫情影响，没有游客敢在此期间出门旅游，以至于被告公司经营的酒店仍处于关闭状态。现目前只有3名工作人员维持物业服务，所有租赁服务全面停摆，没有租赁收入及经营能力，无力支付原告租金。为了使得原告的利益得到最大保障，被告希望根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，变更合同内容，在不获取利润的情况下，可重新组织人员对其房屋进行管理并对外营业，所获利润全部归原告，被告公司保证不收取利润，直至疫情结束；3.被告诉求支付租金的时间条件未成就，支付时间应为2020年12月31日及2021年9月30日，原告当庭要求一次性支付后四年租金的诉讼请求与原合同相悖，不应得到支持。第三人宇昌海公司未到庭参加诉讼，也未向法院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，原、被告于2013年10月9日签订了《房屋租赁合同》，约定原告李兴将位于重庆市武隆区的房屋一套租赁给被告重庆天珠物业公司用于酒店经营使用；租期10年，自2013年11月16日至2023年10月15日；每年租金16000万元，在每年9月30日前将一次性支付一年的租金；第五条甲方的义务和权利第（四）项规定，甲方可享受返租房每年30天免费入住天数（限业主本人及直系亲属），在国家规定的法定节假日及每年的6、7、8、9月的周五、周六期间可以入住6天，在其他时间可以入住24天，每次入住时间均不能超过2天，如甲方在国家规定的法定节假日及每年的6、7、8、9月的周五、周六期间没有入住，按照每天200元返还，在其他时间没有入住的，按照每天返还100元计算。合同签订后，原告李兴按约将房屋交付被告重庆天珠公司使用，被告重庆天珠公司按约向原告李兴支付了自2013年11月16日至2019年11月15日期间的年租金，其中2014年9月27日支付13131.23元、2014年10月27日支付1235元、2014年12月31日支付3932.31元；2015年9月30日支付15088元、2015年12月31日支付3394.8元；2016年9月30日支付15088元、2016年12月31日支付3394.8元；2017年9月30日支付16000元、2018年1月2日支付3600元；2018年9月30日支付16000元、2018年12月31日支付3600元；2019年9月30日支付16000元、2019年12月31日支付3600元，所有转账备注均为房租、租金或返租金。2020年2月1日，被告重庆天珠公司向原告发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，原告李兴于2020年4月15日向本院起诉，请求确认该告知函无效，本院于2020年6月19日作出判决：判决被告重庆天珠公司2020年2月1日向原告发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效。被告天珠公司不服该判决而提起上诉，二审法院维持了一审判决。2020年11月18日，原告以被告重庆天珠公司拖欠一年租金为由，提起本案诉讼。庭审过程中，原告变更诉讼请求：要求被告重庆天珠公司支付自2019年11月16日至2023年10月15日的租金78400元。但经本院当庭告知需7日内补缴增加租金58800元的诉讼费后，原告未在规定时间内补交案件受理费。另查明，原告李兴所出租的该套房屋是在第三人宇昌海公司处购买的。2019年11月16日至2020年11月15日期间，原告李兴未曾到过该套房屋居住。上述事实，有原、被告的陈述及答辩，并有《房屋租赁合同》、民事判决书、对私客户账户明细、发票及收据等证据在案为凭，第三人拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经庭审举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，原、被告双方于2013年10月9日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告签订房屋租赁合同后，原告李兴已按约将房屋交付被告重庆天珠公司使用，被告重庆天珠公司也应按合同约定履行支付租金的义务。关于欠付的租赁时间，原告虽在庭审中将诉讼请求变更为被告重庆天珠公司支付自2019年11月16日至2023年10月15日期间的4年租金78400元，但并未在规定时间内补缴案件受理费，故本院对其要求被告重庆天珠公司支付自2020年11月16日至2023年10月15日期间的租金请求不予评判，按撤回处理。关于应付的房屋租金，受年初突如其来的疫情影响，给社会生活及各行各业都带来了不同程度的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，本案被告重庆天珠公司租赁房屋的目的是作为酒店经营使用，且租赁房屋位于武隆区仙女山街道，是国家AAAAA级风景区所在地，酒店经营与旅游业息息相关，鉴于疫情及管控措施对经济社会产生的影响，当事人双方应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关，结合本地及该行业的情况，故本院对疫情防控期间的租金依法适当调整，即2020年1月16日至2020年4月15日期间的3个月租金，酌情按合同约定数额的50%予以支持；对其余9个月时间段的租金，被告重庆天珠公司仍应按照合同约定支付。因此，本院结合查明的原告李兴未在2019年11月16日至2020年11月15日期间居住的客观事实，确认被告重庆天珠公司应付1年租金为17600元（16000元/年÷12月×3个月×50%+16000元/年÷12月×9个月+3600元）。另外，结合现有证据判断，原告李兴主张与其无房屋租赁合同关系的第三人宇昌海公司也承担相应的支付责任，并以被告和第三人的法定代表人为同一人及对方是以返租形式进行销售的理由，但根据合同相对性原则，其主张并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告重庆天珠物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李兴租金17600元；二、驳回原告李兴的其余诉讼请求。如果被告重庆天珠物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费290元，减半收取145元（原告已预交），由被告重庆天珠物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 员 李朝宾二〇二〇年十二月二十八日法官助理 何开亮书 记 员 胡陶燕