西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           （2020）陕0103民初5733号 原告：西安和居置业有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：李振勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。被告：燕超凡，男，1985年4月8日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张海军，陕西大瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：任佳，男，个体工商户，住西安市新城区。原告西安和居置业有限责任公司诉被告燕超凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理。原告西安和居置业有限责任公司委托诉讼代理人侯智成及被告燕超凡委托诉讼代理人张海军、任佳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西安和居置业有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告赔偿房租损失39384元及电费10620元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月，原、XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同”，合同对商铺场地及设备的基本情况、租赁用途、交付、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告依约交付租赁场地及设备，被告以原告交付的场地注册了“西安市碑林区大将和风拉面店”并领取了营业执照、卫生许可证等相关证件。2019年6月18日，因被告未按期缴纳租金，原告解除了该合同。合同解除后，原告将该商铺再次出租给他人，但却发现被告并未注销以案涉商铺注册的卫生许可证，其他商户承租商铺后，无法重新以商铺地址注册卫生许可证，致使商户无法按期开业，为此，原告对商户的损失进行了赔偿。故现起诉请求依法判如所请。被告燕超凡辩称，1、其不存在违约行为。被告已按照双方签订的《商铺租赁合同》依约履行义务，向原告支付了租金和履约保证金，并按照餐饮业用途进行装修，累计已投入300000余元，然而被告在经营过程中得知环保局早在2016年9月18日就涉案项目环评批复中已告知被告项目裙楼商业部分不得引入油烟、废气等餐饮业。而在现实操作中，原告违反批复意见，与不知情的被告签订租赁合同，故涉案商铺用于餐饮业的条件不成就，不具备经营餐饮的条件，如果继续经营会存在违法经营的风险，必然随时导致环保部门的行政处罚甚至封店，导致合同目的无法实现。原告明知商铺不能进行带油烟、废气的经营行为，仍将案涉商铺出租给被告用于经营餐饮，违反了合同法的诚实信用原则，原告存在过错，应承担解除合同的全部责任。因此被告不存在任何违约行为。2、双方签订的合同中未约定合同到期或解除后承租人何时从工商注册地迁出，也没有相关法律规定，故原告诉被告“未及时”办理工商、卫生等相关手续的注销事宜，属于模糊性概念，没有任何的法律和合同依据；3、我国相关法律规定和地方文件中，未发现明确要“一址一照”的规定，故原告主张无合同依据也无法律依据；4、被告已履行交还房屋的义务，若原告还要求其支付违约损失，有显示公平之嫌，出租人应采取相应措施来避免损失扩大；5、终止合同后工商、卫生注销手续需要合理期限，原告未提供证据证明被告故意拖延时间不办理，故要求承担赔偿责任没有依据。故应驳回原告的诉讼请求。反诉原告燕超凡向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人2017年6月18日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月18日解除；2、依法判令被反诉人立即向反诉人返还履约保证金（也称租赁押金）20000元；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月18日，其与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定承租反诉被告所有的西安市碑林区XX路XX座XX街的2号楼1层10113号商铺用于经营餐饮，年租金为184248.96元，每半年交纳租金一次。同时还约定：双方签订合同当日，反诉原告需向反诉被告支付合同履约保证金20000元。合同签订后，其依约履行义务，支付了租金及履约保证金，并进行装修，总投入30余万元，然而在其经营过程中得知，反诉被告明知涉案项目裙楼不得引入产生油烟、废气等餐饮业，仍冒着违法的风险与其签订租赁合同由其经营餐饮，故案涉商铺用于餐饮业的条件不成就，合同目的无法实现的责任在反诉被告，反诉被告应当承担解除合同的全部责任。反诉被告无视环保局的批复、隐瞒实情与其签订合同，存在过错，应向其赔偿相应损失，故应退还履约保证金。反诉被告西安和居置业有限责任公司辩称，合同目的不存在无法实现的情形。反诉原告撤场是因为自身经营不善，在未向原告说明理由的前提下强行撤场违反合同约定，故无权要求退还保证金。交纳租金应该是整月交纳，故认为解除合同的时间应该是2019年6月30日。经审理查明，2017年4月15日，原告（出租方 甲方）与被告（承租方 乙方）签订《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》一份，约定甲方将坐落于西安市碑林区XX路的“XX座XX街”的场地、设备出租给乙方，该商铺位于XXX项目的X号楼X层XXX号商铺，商铺面积为75.45平方米，租赁用途为经营餐饮，甲方于2017年4月17日前向乙方交付该商铺及设备，租赁期限为2017年6月18日起至2025年6月18日止，年租金为184248.96元，租金两年内不变，第3、4年递增5％，之后每2年一个递增期，租金及服务费半年交付。并约定签订合同当日，乙方须向甲方交纳20000元履约保证金，合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归乙方；租赁期间，非合同约定的情况乙方中途擅自退租的，甲方所收取的乙方的合同履约保证金不予退还，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，乙方已支付的尚未到期的租金甲方不予退还，同时乙方应向甲方支付年度租金的10％违约金。合同签订后，被告依约向原告交付履约保证金20000元及两个租期年度租金，并以涉案商铺为注册登记地办理了“西安市碑林区大将和风拉面店”工商登记手续及相关食品经营许可手续。2019年6月18日被告从涉案商铺处撤场，原告也于当日向被告发出解约通知。2019年10月17日被告为“西安市碑林区大将和风拉面店”办妥食品经营许可证的注销，截止庭审之日尚未办理“西安市碑林区大将和风拉面店”的工商登记注销手续。庭审中，原告称因双方合同约定租金应提前三十天支付，被告未按期支付租金并擅自撤场，其基于被告的违约行为无奈发出解约通知并根据合同约定不予退还履约保证金。还提供西安润德物业服务有限公司出具的缴款单，认为被告未付清2019年6月电费10620元，要求被告支付。被告则称，其看到环保局给原告的批复后认为无法继续经营，遂与原告工作人员口头协商，原告同意在不退还保证金的情况下与被告解除合同，故双方协商一致解约后其才撤场，所有费用已经结清。并对此提供西安市环境保护局碑林分局于2016年9月18日作出的环碑批复［2016］147号《关于西安和居置业有限责任公司学府首座项目竣工环境保护验收的批复》，其中第四条，经研究，同意该项目通过竣工环境保护验收，下一步应重点做好以下工作：（六）该项目裙楼商业部分不得引入产生油烟、废气的餐饮业，引入其它有污染的项目应另行办理环保审批手续。庭审中，原告主张其在被告撤场之后将案涉商铺出租给了案外人冯某某，但因被告未办理相关注销手续，为了配合冯某某办妥相关工商及食品卫生许可手续，原告重新与冯某某签订《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》，将涉案商铺的位置名称变更为首座项目的2号楼1层20113号。后冯某某于2019年7月24日以西安市碑林区XX路3号学府首座2号楼1层20113号为注册登记地办理了“西安市碑林区绿叶广式烧腊店”工商登记手续，并以该地址办理了相关食品卫生手续。原告还提供2020年1月3日其与冯某某签订的《补充协议二》及2020年1月13日其公司向冯某某转款39384元的转账记录，主张因被告未及时办理注销手续导致冯某某无法正常营业，其向冯某某赔偿2019年8月15日至2019年10月15日的租金。其中补充协议约定：在冯某某办理雲螺螺蛳粉食品经营许可证时，碑林区食品药品监督局经查原承租方大将面馆（承租人：燕超凡）未在停止经营后如期办理注销手续，原告多次交涉均未果，导致冯某某不能按期办理现店面的食品经营许可证，使开业经营时间延期，原告同意将租期改为自2019年10月16日至2023年10月15日，由于起租日期的变更，其需向冯某某退还2019年8月15日至2019年10月15日期间的租金39384元。以上事实，有庭审笔录，《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》、企业工商登记信息、《补充协议》、网上银行电子回单及《关于西安和居置业有限责任公司学府首座项目竣工环境保护验收的批复》等证据存卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。合同约定租期至2025年6月18日，被告于2019年6月18日撤场，故双方合同目的无法实现，合同应于2019年6月18日解除。因被告在合同到期前提前撤场，违反合同约定，原告按照约定对合同履约保证金20000元不予退还的行为，不违反法律规定。庭审中，被告认为原告未按照环保部门要求，在明知涉案商铺不得引入产生油烟、废气的餐饮业的情况下，仍与其签订租赁合同，致使其无法继续在此经营，故原告应承担合同解除的过错责任。对此本院认为，即使原告未按环保部门的要求将涉案商铺出租用于餐饮，应由相关行政部门对其进行处罚。被告尚未提供证据证明该环保部门的规定导致其与原告之间的租赁合同合同目的无法实现，故其主张合同解除的责任由原告承担，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采信。对于原告依据其对冯某某转款39384元的转账记录以及补充协议，要求被告对此承担赔偿责任的请求。本院认为，首先冯某某未到庭陈述赔款事实，仅凭原告提供的转账记录及补充协议，尚不足以证明向冯某某转款39384元与原告未及时办理相关登记注销手续之间的因果关系；其次，根据原告提供的证据，即使冯某某确实承租案涉商铺，但原告与冯某某已于2020年7月15日以另一房号签订《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》，并于2019年7月24日办理了营业执照，故其要求被告向其赔偿对冯某某2019年8月15日至2019年10月15日的租金，缺乏相应依据。但考虑在合同解除后及时注销在承租商铺上的相关登记手续系合同的附随义务，被告未履行，至今尚未注销工商信息，给原告再次出租商铺带来不便，应承担相应责任，故酌情判令被告赔偿给原告5000元。庭审中，原告提供西安润德物业服务有限公司缴款单，要求被告向其支付2019年6月的电费10620元，因其并非电费收款主体，该主张缺乏事实依据及法律依据，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告燕超凡于本判决生效之日起十五日内赔偿原告西安和居置业有限责任公司5000元；二、驳回原告西安和居置业有限责任公司其余诉讼请求；三、确认反诉被告西安和居置业有限责任公司与反诉原告燕超凡签订的《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》于2019年6月18日予以解除；四、驳回反诉原告燕超凡其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1200（其中本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费150元）,由原告西安和居置业有限责任公司负担945元，被告燕超凡负担255元（被告燕超凡于支付上述款项时直付原告西安和居置业有限责任公司105元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员     梁   媛   二〇二〇年十二月十六日  书  记  员      朱  敏       送达时间：20  年  月  日1