山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终4383号 上诉人（原审原告）：冯亮，男，1974年4月17日生，汉族，居民，住邹平市。 委托诉讼代理人：杨英俏，山东天健律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东富而通置业有限公司邹平分公司，住所地邹平市经济开发区。 负责人：赵友亮，经理。 委托诉讼代理人：邓永明。 委托诉讼代理人：马凤文，公司职工。 上诉人冯亮因与上诉人山东富而通置业有限公司邹平分公司（以下简称富而通置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯亮上诉请求：1.依法撤销邹平市人民法院（2020）鲁1626民初4882号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人房屋租金20000元并支付5250元赔偿金；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人要求解除涉案《房屋租赁合同》系被上诉人违约导致。涉案房屋租赁合同明确约定，上诉人租赁涉案场地系用于经营烧烤，被上诉人在明知上诉人欲从事餐饮业务的情况下，收受租金后，应本着诚实信用的原则，并结合交易习惯，向原告交付符合经营餐饮业基本卫生、安全条件的商铺。直至本案一审开庭前，被上诉人也未将涉案场地交付给上诉人使用，根据上诉人一审提供的照片和视频可清楚地看到，该场地仍堆放了大量杂物，相邻商铺之间的深沟处也未安装防护网，且相邻商铺已规划用于停放国际商贸城的垃圾场和垃圾车，即使不是被上诉人规划，被上诉人也没有出面协调阻止，上诉人租赁的商铺根本无法用于经营餐饮业务。被上诉人的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定“甲方保证按时将上述商铺交付乙方使用、保证在合同期内该商铺的正常使用”，属于根本违约。上诉人起诉要求解除合同，系因为被上诉人未履行合同义务违约在先，被上诉人应退还上诉人全部租金并按合同约定支付违约金。二、一审法院判决错误。一审法院判令被上诉人返还上诉人部分房屋租赁费用系判决错误。上诉人虽与被上诉人于2020年5月7日签订合同，但合同履行期限自2020年6月1日起，2020年5月7日至2020年5月30日既不在合同履行期内，上诉人也未实际占有使用涉案场地。上诉人曾于2020年10月14日之前联系被上诉人解除合同，被上诉人承诺解除合同，返还租金。双方在一审开庭前已就该事宜达成一致意见，并不存在上诉人“未及时将涉案所租赁场地返还被告或通知被告收回”的情况。因此，一审法院扣除部分租赁费是错误的。综上，请求在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 富而通置业公司辩称，富而通公司不存在任何违约的行为，依据双方签订的合同第三项、第四项明确了租用场地的用途以及使用期限。使用期限自2020年6月1日至2022年5月31日止，这充分说明了我公司已将上诉人所租赁场地进行了交付。同时合同第七条明确规定了合同期内乙方如果因甲方违约擅自解除合同时，应向甲方另支付三个月的房租费作为赔偿。乙方所付保证金及其他费用不予退还。对于上诉人在上诉状所称的2020年10月14日联系我公司解除合同，经询问我公司人员并不知情，因此，上诉人的上诉理由显然不能成立。请求法庭依法驳回。 富而通置业公司上诉请求：1.二审人民法院依法查明事实，撤销邹平市人民法院作出的（2020）鲁1626民初4882号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院利用职权枉法裁判，严重违反了合同法的立法精神。《中华人民共和国合同法》第四十四条明确规定了，依法成立的合同，自成立时生效。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，下列情形之一的当事人可以解除合同，被上诉人主张解除合同其行为不具备合同解除的法定情形。双方签订的场地租赁合同明确规定了，乙方冯亮如非因甲方富而通公司违约原因擅自解除合同时，应向甲方另支付三个月的房租费作为赔偿，乙方所付保证金及预付的其他费用不予退还，双方签订后富而通公司不存在任何违约行为，并按照合同签订的时间交付给了冯亮合同中的租赁物，而由于被上诉人个人的原因至今未曾使用该场地，在时隔半年之余而提出解除合同，而原审法院在没有考虑到上诉人的损失的情况下，利用职权违背合同法的规定，认为被上诉人的主张符合《合同法》第九十四条的规定，判决解除了被上诉人和上诉人2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》，显然是利用职权枉法裁判。综上，请求二审人民法院查明事实，依据事实、法律、法规依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。 冯亮辩称，一审法院判令解除涉案房屋租赁合同正确。上诉人不应支付任何赔偿金。请求法院驳回上诉人富而通公司的上诉请求。 冯亮向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租金20000元并支付5250元赔偿金；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年5月7日，冯亮与富而通置业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方：山东富而通置业有限公司邹平分公司乙方：冯亮一、甲方将其所管理的商铺（房屋）交给乙方使用，乙方向甲方缴纳安全责任保证金、房屋租赁费、水电费及管理服务费等有关费用。二、商铺概况该商铺位于国际商贸城AB幢9#-1空地，建筑面积300平方米，其中商铺现状：甲乙双方认可的现状为准。三、商铺经营用途乙方将该商铺用作烧烤经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途。四、商铺使用期限使用期自2020年06月01日起至2022年05月31日止，共计24个月。……六、房租费及支付方式1、房租费收费标准为：……建筑面积为：300平方米，年租金共计：肆万贰仟元整（￥42000）。合同期内2020年06月01日起至2022年05月31日，总房租费共计：肆万贰仟元整（￥42000）。2、房租费具体支付方式如下：……2）、2020年06月01日起至2021年05月31日期间的房租费为人民币：贰万元整（￥20000）。乙方于合同签订之日向甲方支付房租费总额。3）、2021年06月01日起至2022年05月31日期间的房租费为人民币：贰万贰仟元整（￥22000）于2021年05月31日前付清。……十、出售、转让使用权、续签合同4、乙方因合同期满或在合同期内终止合同进行资产转移时，须与甲方结清相关费用，办理准予放行手续后，方可搬迁。十一、违约处理1、乙方逾期未交付相关费用时，每逾期一天，甲方按乙方实际欠费总额的1％加收滞纳金，乙方累计拖欠费用超过15天的，甲方可提前终止合同，收回商铺，没收乙方保证金，同时甲方有权扣留乙方的物质财产并有权继续向乙方追缴所欠款项，直至乙方付清全部欠款为止。……6、合同期内，甲方非因乙方违约原因而擅自解除本合同提前收回商铺时，甲方应将房屋租赁费保证金及乙方实际超期预付的费用退还乙方，并向乙方支付三个月的房屋租赁费作为赔偿。7、合同期内，乙方如非因甲方违约原因擅自解除合同时，应向甲方另支付三个月的房租费作为赔偿，乙方所付保证金及预付的其他费用不予退还。……”上述合同签订后，冯亮于2020年5月7日向富而通置业公司交付了2020年6月1日起至2021年5月31日期间的房租费20000元。2020年11月2日，冯亮向一审法院提起诉讼，要求解除上述合同，返还已交纳的房租20000元，并赔偿经济损失5250元。庭审中富而通置业公司不同意冯亮解除涉案《房屋租赁合同》的请求，要求冯亮继续履行合同。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原被告签订的《房屋租赁合同》是否符合法定解除情形；2.原告主张的被告返还租赁费用并支付违约金的请求是否符合法律规定。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，根据庭审查明的事实，冯亮在2020年5月7日签订涉案《房屋租赁合同》并向富而通置业公司交付了2020年6月1日至2021年5月31日期间的房租费20000元后，其并未实际使用合同中约定的国际商贸城AB幢9#-1空地，且冯亮于2020年11月2日向一审法院提起诉讼，其诉讼请求第1项即明确请求“解除原被告于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》”，由此可见，原告冯亮已明确表示不再继续租赁涉案场地，该情形符合上述法律规定的法定解除事由，涉案原被告签订的《房屋租赁合同》应予解除。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据庭审原被告的陈述，原告冯亮租赁的系被告位于国际商贸城AB幢9#-1空地一处，原告计划用于经营烧烤生意，庭审中被告亦同意原告继续经营，原告亦未举证证实被告存在阻扰或限制原告经营使用涉案场地的情形，因此，原告自2020年5月7日至本案庭审结束时，未及时将涉案所租赁场地返还被告或通知被告收回，该段时间内的场地租赁费用，原告应予承担，根据原被告签订的《房屋租赁合同》的约定，上述期间内的租赁费用为10630.14元（20000元÷365天×194天），即涉案《房屋租赁合同》解除后，被告尚需返还原告冯亮租赁费用为9369.86元（20000元－10630.14元）。关于原告冯亮主张的违约赔偿款问题，根据庭审原、被告的陈述及举证情况，原告提交的证据并不足以证实导致原告冯亮提出解除涉案《房屋租赁合同》的原因系被告富而通置业公司违约所致，被告富而通置业公司对此亦不予认可，因此，原告冯亮在本案中主张被告应支付原告赔偿金5250元，证据不足，不予支持。综上所述，原告冯亮的部分诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除原告冯亮与被告山东富而通置业有限公司邹平分公司于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告山东富而通置业有限公司邹平分公司于本判决生效后十日内返还原告冯亮租赁费用9369.86元；三、驳回原告冯亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由原告冯亮负担100元，被告山东富而通置业有限公司邹平分公司负担116元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人冯亮与上诉人富而通公司之间的房屋租赁合同关系，有涉案《房屋租赁合同》为证，事实清楚，证据充分。该合同中载明，“其中商铺现状：甲乙双方认可的现状为准。”即表明，诉讼双方在签署涉案合同时已经对涉案商铺现状作出了认可。上诉人冯亮上诉主张，其未使用涉案商铺的原因是上诉人富而通公司并未向其交付涉案商铺，且涉案商铺的实际情况是即便交付也无法正常经营；租金计算应以涉案《房屋租赁合同》载明的租赁时间为准。首先，涉案商铺系一处空场地，不存在形式上的交付要求，涉案《房屋租赁合同》签订后即已经实际交付；其次，冯亮亦未提交充分证据证实，其未使用或无法使用涉案场地系因富而通公司的行为所致。因此，一审法院认定冯亮需支付自2020年5月7日至本案一审庭审结束时的租金，并驳回其关于违约金的诉请，并无不当。上诉人冯亮的上诉主张，理由及证据不充分，不予支持。 上诉人富而通公司上诉主张一审法院判决解除涉案《房屋租赁合同》不当，并认为即便解除合同，冯亮亦需向其支付违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案属于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情况，属于法定的解除合同情形。冯亮一直未使用涉案商铺，并以富而通公司一直未向其交付涉案商铺，商铺不符合使用条件为由诉至一审法院要求解除合同。基于此事实，一审法院判决解除涉案《房屋租赁合同》，并无不当。至于违约金问题，其未于本案中提起反诉要求冯亮支付违约金，故不属于本案的审理范围。因此，上诉人富而通公司的上诉请求，于法无据，不予支持。 综上所述，上诉人冯亮与上诉人山东富而通置业有限公司邹平分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费862元，由上诉人冯亮负担431元，上诉人山东富而通置业有限公司邹平分公司负担431元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦