北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13970号原告：李东伟，男，1985年2月16日出生。委托诉讼代理人：刘萍，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘盟，北京市中友（天津）律师事务所律师。被告：解双，女，1986年10月11日出生。委托诉讼代理人：刘晓颖，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳力，北京市致诚律师事务所实习律师。被告：武小心，男，1985年7月9日出生。委托诉讼代理人：王琮玮，北京市京师（延吉）律师事务所律师。原告李东伟与被告解双、武小心确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告李东伟的委托诉讼代理人刘萍，被告解双及委托诉讼代理人刘晓颖、王艳力，被告武小心及委托诉讼代理人王琮玮通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。李东伟向本院提出诉讼请求：1.要求确认解双与武小心于2020年3月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于2020年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判决武小心协助解双将丰台区广安路280号院3号楼21层1单元X房屋转移登记至解双名下；3.判决解双在取得丰台区广安路280号院3号楼21层1单元X房屋的不动产登记证明后协助李东伟将该房屋转移登记至李东伟名下；4.诉讼费、保全费、评估费由解双、武小心承担。事实和理由：我与解双原系夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间，以解双名义与丰台区城市建设综合开发公司签订了《北京市丰台区卢沟桥六里桥城乡一体化项目搬迁安置住宅用房协议书》，购买北京市丰台区广安路280号院3号楼21层1单元X房屋（以下简称X房屋），2016年6月28日，我与解双办理离婚登记手续并在离婚协议中约定X房屋归我所有。2019年12月4日，解双取得涉案房屋的不动产登记证明，随后我与解双协商按照离婚协议的约定将X房屋转移登记至我名下，但解双没有积极办理。当月，我将解双起诉至法院，要求解双办理不动产转移登记手续，双方在法庭的调解下进行调解未果，该案现正在审理中。2020年3月24日，在毫无征兆的情况下，我接到武小心的电话声称解双已经将X房屋出售给其本人，随后我到不动产登记中心查询发现X房屋确实已经转移登记至武小心名下。我认为，根据离婚协议的约定，X房屋归我所有，解双擅自将我的房屋出售给武小心的行为属于无权处分，解双与武小心恶意串通的行为已经严重损害了我的合法利益，该行为违反了法律的相关规定，该房屋买卖合同应属无效。解双辩称，李东伟陈述的与事实不符，我与李东伟原是夫妻关系，双方婚姻关系存续期间，并没有购买X房屋，该房屋所有权人是我母亲王凤兰，房屋来源是王凤兰在丰台区六里桥南里74号的宅基地拆迁而来的，拆迁补偿安置协议书是以王凤兰的名义签订的，与我无关。我于2019年12月才办理房产权，我母亲将该房屋赠与我，并在丰台区城市建设投资开发公司处签订了赠与手续，将该房屋赠与给我，登记在我的名下。疫情期间，因我急于卖房还债，给儿子做手术，当时市场不好，需要全款，故低于市场价是正当合理的。我与武小心并未恶意串通，是通过房天下中介交易的房屋，我实际拿到手的房款是3200000元，还有50多万元的税费，当时约定是武小心支付。武小心辩称，李东伟不具备诉讼主体资格，其主张我与解双之间的房屋买卖行为，解双是无权处分，理由不成立，根据物权法的规定，不动产以变更、登记、消灭，经依法登记为准，离婚协议当中约定房屋归李东伟所有，其与解双之间关于房屋处分的约定，但并没有作变更登记，不发生物权变更的法律效力，也不具有对抗第三人的法律效力，离婚协议是离婚时对财产的处分，是债的关系，李东伟不具有要求确认买卖合同无效的主体资格；我在与解双签订买卖合同中履行了基本的注意义务，因为我只是一个普通人，对于购房过程中需要的材料并不清楚，委托中介办理相关的手续，购房过程中对房屋状况进行了查询，也按照中介要求提交了相应的材料和手续，中介对双方买卖的资格进行了审核，包括交易的资料也进行了审核，办理了过户，目前我只有这一套房屋，目的就是为了居住；之前我与解双也不认识，没有恶意串通的行为，双方交易是在2020年3月份，疫情严重，大家都不出门，看房的比较少，当时解双要求全款，且税费由我承担，条件苛刻，基于这样的条件，双方商定了价格，办理了过户手续，我们的交易都是正当合法的，没有任何违法行为，请求驳回李东伟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：李东伟与解双原为夫妻关系，2016年6月28日，二人协议离婚，并达成《离婚协议书》，对子女抚养、财产分割、债权债务处理等达成一致意见：一、子女抚养：婚后2孩子，长女：李欣颖，出生日期2007年10月29日，归男方抚养。次子：李欣垚，出生日期2013年12月31日，归女方抚养，双方互不支付抚养费，双方随时看望孩子。二、共同财产分割：丰台区广安路280号院3号楼1单元X归男方所有。三、债权债务处理：婚后无债权债务。2012年5月6日，王凤兰（被搬迁人、乙方）与北京市丰台区城市建设综合开发公司（搬迁人、甲方）签订《搬迁补偿安置协议书》，乙方搬迁的宅基地位于北京市丰台区六里桥南里74号，乙方在册人口5人，应安置人口5人，分别为户主王凤兰、之夫解世平、户主解双、之夫李东伟、之女李新颖。同日，解双与北京市丰台区城市建设综合开发公司签订《北京市丰台区卢沟桥乡六里桥村城乡一体化项目搬迁安置住宅用房协议书》，解双购买1号楼1单元X号房屋，建筑面积为83.09平方米，价款415450元，买受人同意购房款从搬迁所得款中支付。2016年4月26日，双方签订《补充条款》，约定：《北京市丰台区卢沟桥乡六里桥村城乡一体化项目搬迁安置住宅用房协议书》中的房屋的正式门楼牌号为丰台区广安路280号院3号楼1单元X号，实测建筑面积85.03平方米，最终结算金额为425150元。2019年12月4日，X房屋办理所有权登记证，登记在解双名下。2016年9月7日，李东伟与北京益联房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》，李东伟将X房屋委托北京益联房地产经纪有限公司出租，租期自2016年9月15日至2018年9月14日。租期届满后，双方续签合同，租期至2020年9月14日止。2020年3月10日，解双（出卖人）与武小心（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：解双将X房屋出售于武小心，房屋租赁情况：未出租，出卖人应于过户后2个月之内将该房屋交付买受人；双方通过北京存房房地产经纪有限公司居间介绍成交，房屋成交价格为1700000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1500000元；买受人支付定金400000元，于网签当日将第一笔定金800000元自行支付给出卖人，于过户当日将第二笔2000000元自行支付给出卖人，买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；房屋于过户后2个月之内交付买受人；本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担。《全款付款方式补充协议》中载明：买受人支付定金400000元，于网签当日支付购房款800000元，于过户当日支付800000元，于交房当日支付1200000元。《房地产经纪服务事项告知书》载明：交易房屋无抵押、无共有人、未出租。解双声明其本人婚姻状况为离异，该套房屋属于本人单独所有，不存在共有人。同日，解双（出卖人）、武小心（买受人）与北京存房房地产经纪有限公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定：买卖双方在居间方的居间服务下就坐落于X房屋签订《北京市存量房买卖合同》，买受方向居间方支付居间服务费20000元。上述合同签订后，武小心于3月10日向解双支付400000元，于3月11日支付800000元，于2020年3月20日支付800000元。2020年3月20日，X房屋所有权人变更登记为武小心。2020年3月11日，解双作出出卖人与武小心作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1884237），解双将X房屋出售于武小心，双方委托北京博金信诚房地产经纪有限公司作为房地产经纪机构成交，该房屋成交价格为1700000元，买受人采取一次性付款的方式支付。庭审中，武小心主张：1、其与解双之间不存在恶意串通，其与解双签订房屋买卖合同，系经朋友张某1介绍，由北京存房房地产经纪有限公司作为居间方，故申请证人张某1、张某2出庭作证。张某1出庭陈述，其分别与解双、武小心为朋友关系，2020年3月，解双提到其因家庭条件较拮据，孩子身体不太好，需看病，想卖房，正好朋友武小心想买房，其就介绍解双、武小心认识，他们互留了电话，互相联系，之后的事情其就不清楚了。张某2出庭陈述，其为北京信亿伟业房地产经纪有限公司员工，对外均称房天下公司，其为解双与武小心房屋买卖代办的业务员，其店铺在丰台建委附近，解双与武小心到其店内咨询，双方看好了房，因中间程序较为麻烦，不想自己在中间操作，就找其公司代办，在交易过程中，其公司的服务内容就是办理过户手续，其他的都不负责，未看过房。经质证，李东伟表示对张某1所述不予认可，X房屋系拆迁安置得来，涉及到家庭共有，双方见面有谈，如果确实通过张某1介绍认识，无论是张某1还是解双至少会将房屋拆迁的情况告诉武小心；认为张某2的陈述证明了中介公司并未带双方看房，违背了房屋交易的规则。解双对上述证人所述无异议；2、其尽到了注意、审查的义务，因疫情期间，X房屋租户不在，故其看了解双母亲家与X房屋同户型的房屋，提交了照片。经质证，李东伟对其证明目的不予认可，不能证明其实际看房的情况，即便是确实有看解双母亲的房屋，但认为房屋和房屋之间是有很大的差距，包括装修，是否存在出租、共有情况，正常买房时要实地看房，且当时疫情期间，小区之外的人是不能进入小区的，事后将照片发给武小心的可能性也极大。解双对照片的真实性认可，因租户不在家，其母亲家与X房屋是同一单元同一户型，故只能去其母亲家看房。在审理过程中，经李东伟申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对X房屋于2020年3月10日的市场价值进行评估，经评估，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，载明该房屋在2020年3月10日的市场价值估价结果为4599300元，折合楼面单价为54090元/平方米，李东伟为此支付评估费13998元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，解双明知X房屋的性质，且与李东伟在《离婚协议书》中亦对房屋的所有权进行了约定，仍于2019年12月4日在取得不动产登记证书后短时间内于2020年3月未经李东伟同意，将X房屋出卖于武小心，存在主观上的恶意。武小心主张与解双订立房屋买卖合同时系经朋友介绍，并非恶意串通，且经中介介绍成交，其尽到了审查、注意义务；对此，首先，武小心作为买受人，在购买重要生活资料的房屋时，对房屋的性质、是否存在共有权利人未得以充分的了解；其次，武小心明知房屋存在出租的情形下，未能核实租赁期限、承租人等具体情况，亦未实地查看房屋状况；再次，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》确定的房屋交易价格为3200000元，虽在疫情期间，但仍明显低于市场价值，且双方在过户之前，仍有大量尾款未给付，与正常的房屋交易行为相悖；最后，其所称通过中介居间交易，但依据中介业务员张某2的陈述，中介所提供的服务仅为代办过户。在买卖双方素不相识的情况下，上述买卖行为均不符合一般正常交易过程，故本院无法认定武小心为善意购房人。故，李东伟要求确认解双与武小心之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求将X房屋变更登记至解双名下，于法有据，本院予以支持。李东伟要求将X房屋变更登记至其名下的诉讼请求，与本案非同一法律关系，其应另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、解双与武小心于二〇二〇年三月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于二〇二〇年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、武小心于本判决生效之日起十日内协助解双将坐落于北京市丰台区广安路280号院3号楼21层1单元X房屋变更登记至解双名下；三、驳回李东伟的其他诉讼请求。案件受理费32400元，由解双、武小心分别负担16200元；保全费5000元，由解双、武小心分别负担2500元；评估费13998元，由解双、武小心分别负担6999元；以上费用均于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二〇年十二月二十二日书记员  王跃佳