福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初5330号 原告：杨帆，女，1981年7月31出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：欧善锥，福建熹平律师事务所律师。 被告：林存侠，男，1955年7月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈憾尘，福建秉峰律师事务所实习律师。 被告：王子明，男，1956年8月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：林德华，男，1950年12月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告王子明、林德华共同委托诉讼代理人：黄建灿，福建国富律师事务所律师。 被告：福州市恩顶茶场有限责任公司，住所地福建省福州市晋安区东门外恩顶村，统一社会信用代码913501001543911399。 法定代表人：林晓臻，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：夏朝晖，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王书倩，福建世好律师事务所律师。 被告：福州恩顶竹茶园山庄有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓岭乡恩顶村恩顶茶场，统一社会信用代码91350111770694010G。 法定代表人：朱晓璐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周莺，福建祥仲申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈勇，福建祥仲申律师事务所律师。 原告杨帆与被告林存侠、王子明、林德华、福州市恩顶茶场有限责任公司（以下简称恩顶茶场）用益物权纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，被告王子明申请追加福州恩顶竹茶园山庄有限公司（以下简称竹茶园山庄）作为被告参加诉讼，本院依法予以准许，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨帆的委托诉讼代理人欧善锥，被告林存侠的委托诉讼代理人陈恒峰、陈憾尘，被告王子明、林德华的委托诉讼代理人黄建灿，被告恩顶茶场的委托诉讼代理人王书倩，被告竹茶园山庄的委托诉讼代理人周莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨帆向本院提出诉讼请求：1.确认杨帆与被告林存侠、王子明签订的合作协议无效；2.要求被告林存侠、王子明、林德华、恩顶茶场返还出资额38万元整及装修费8万元；3.本案诉讼费用由被告林存侠、王子明、林德华、恩顶茶场共同承担。事实和理由：2015年被告林存侠与王子明、林德华共同投资恩顶茶场钢架房项目建设，其中林存侠占股50%，王子明占股30%，林德华占股10%。林存侠、王子明、林德华违章搭盖一栋三层高共计39套建筑，并于2016年3月对外售卖房屋使用权。2017年4月6日，杨帆与林存侠、王子明签订“合作协议”，合同约定杨帆出资38万占有使用位于福州市恩顶茶场内石头房东侧（原钢架铁皮房）C座楼X层X单元，于款项付清之日起交房入住。同年4月9日杨帆向林存侠转账20万元，4月10日转账20万元,4月11日转账6万元付清全部款项，其中包含出资额38万元、装修费8万元。2020年3月27日杨帆收到被告恩顶茶场的通知，要求清退物品限期搬离。杨帆了解情况后得知2016年福州市国土资源局晋安分局认为位于福州市恩顶茶场内石头房东侧（原钢架铁皮房）C座楼系违章建筑，进而作出行政处罚（榕国土晋罚【2016】88号），责令恩顶茶场限期拆除违章搭盖的三层钢砖结构建筑，该违章建筑已于2020年6月被拆除。林存侠、王子明、林德华在未取得建设许可的情况下违章搭盖建筑，隐瞒真实情况对外出售违建房屋使用权。根据《中华人民共和国公司法》第52条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订的合作协议系无效合同。恩顶茶场认为被告恩顶茶场有限责任公司在明知林存侠、王子明、林德华未取得建设许可的情况下仍同意违章搭盖建筑，且在收到晋安分局的处罚决定后隐瞒真实情况默许林存侠、王子明、林德华继续对外出售违建房屋使用权，对合同无效有着不可推卸的过错，应共同承担还款责任。 林存侠辩称，一、杨帆与王子明签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方订立不动产物权合同，自合同成立时生效。本案中，案涉改造房虽未经审批，被认定为违章建筑，但法律也没有将违章建筑出资行为定为无效行为的规定，违章建筑的违法性不能阻却双方签订《合作协议》的有效成立。违章建筑只是无法进行物权登记，影响物权变动，但并不影响《合作协议》的效力。二、《合作协议》是双方意思自治行为，法院不应干涉。根据投资风险承担原则，杨帆应当承担其住房被拆除的全部损失，王子明无需返还出资款也无需支付装修款。王子明与杨帆的真实意思是共同出资，并不是买卖房屋，有协议为证。王子明与杨帆签订《合作协议》时，杨帆已明确知道案涉房屋系危房加固改造，王子明也明确告知杨帆房屋产权归福州恩顶茶场所有，这明显不可能是买卖关系。并且，根据《合作协议》，杨帆出资38万元就能得到110㎡的房屋，与当地同类房屋价格差距悬殊，可知案涉房屋根本不可能有不动产权证。杨帆明知案涉房屋无产权证，可能随时被拆除的情况下，还愿意与王子明合作投资取得案涉房屋，应当由其承担住房被拆除的全部损失。因此，王子明无需返还杨帆出资款38万元，装修款8万元。三、恩顶茶场与竹茶园山庄应当承担相应的责任。1.恩顶茶场应承担相应责任：危房改造是在原厂房的基础上进行的，并没有对原厂房的面积、高度及四至进行任何变动；从福州市国土资源局晋安分局作出的“榕国土晋罚[2016]88号”行政处罚内容来看，案涉房屋被拆除的根本原因是恩顶茶场非法使用土地，而不是危房改造本身，因此，这是恩顶茶场的过错，其应当承担相应责任。2.竹茶园山庄亦同意将案涉改造项目交由王子明改造并无偿取得300㎡改造房屋的使用权，也存在一定过错，应承担相应的责任。请求驳回杨帆对王子明的诉讼请求。 王子明辩称，一、杨帆与林存侠、王子明签订的《合作协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。2014年8月10日，恩顶茶场与王子明签订《协议》，约定将恩顶茶场办公楼东侧钢架铁皮房（原铁厂车间）出租给王子明，由于该房屋已被福州市××房××房，王子明必须自己出资予以加固维修改造，在确保安全的情况下使用。2015年至2016年期间，王子明在危房原址上按高度、宽度不变的原则改造一座三层钢砖结构的建筑物。2017年4月9日，林存侠、王子明与杨帆就恩顶茶场危房改造共同出资事宜签订《合作协议》，约定由杨帆出资38万元占有、使用位于恩顶茶场内石头房东侧（原钢架铁皮房）Ｃ座楼X层X单元，并享有40年的居住权。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，双方订立的不动产物权合同自合同成立时生效，案涉房屋是否是违章建筑不影响合同的效力。二、即使确认《合作协议》无效，杨帆投入的所有损失应由其自行承担。首先，林存侠、王子明不存在隐瞒、欺骗的行为。林存侠、王子明在签订协议过程中，已明确告知杨帆案涉危房加固改造是向恩顶茶场承租的，改造后房屋的产权仍归恩顶茶场所有，杨帆仅享有该房屋的居住使用权，使用期限为40年。杨帆明知案涉房屋是无产权房，存在一定的风险，仍愿意出资38万元进行改造。其次，案涉房屋位于晋安区鼓岭风景区，杨帆投资的主要目的是为了避暑及休闲度假居住使用，且投资金额不高，故案涉房屋被政府拆除后的损失应由杨帆自行承担。请求驳回杨帆的诉讼请求。 林德华辩称，一、杨帆提交的《合作协议》并没有林德华的签名确认，林德华不是合作协议的相对方，与杨帆不存在合作（合同）法律关系。杨帆未提供足够的证据证明林德华与被告林存侠、王子明存在合作关系，共同投资案涉危房改造项目。故杨帆将林德华列为被告明显属于错误，应驳回起诉。二、如前所述，林德华与杨帆不存在合同法律关系，也不是案涉危房改造项目的投资人，杨帆要求林德华共同承担还款责任没有事实和法律依据。 恩顶茶场辩称，一、恩顶茶场与竹茶园山庄合作改造的项目并非杨帆诉称的违建项目，被告王子明从改建到出售从未征得恩顶茶场的同意，且恩顶茶场与杨帆及被告王子明之间都不存在任何合同关系，亦未获得任何利益，杨帆诉请要求恩顶茶场承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。首先，案涉房屋与恩顶茶场合作参与的危房改造项目无关。恩顶茶场与竹茶园山庄合作的危房改造项目早在2013年就已经竣工投入使用且至今都未被拆除，而案涉王子明的违建行为发生在2015年，且案涉房屋已经被拆除，与恩顶茶场和竹茶园山庄合作的危房改造项目无任何关联。其次，恩顶茶场从未同意王子明擅自违建并出售案涉房屋。案涉房屋所在土地及地上物，早在2005年开始由竹茶园山庄承包、经营管理和使用，竹茶园山庄享有充分自主经营权。竹茶园山庄自行（或其许可孙胜利）将原本一座小的石头房改建为一座单层钢架铁皮房作为仓库使用，而孙胜利又将该铁皮房转让给了被告王子明，王子明又擅自拆除铁皮房并建造案涉房屋出售，此过程中恩顶茶场并没有同意包括王子明在内的任何人可以违法建房。再次，恩顶茶场除按约收取承包费外，未获得其他任何利益。恩顶茶场分别于2005年5月18日与被告竹茶园山庄签订了一份《承包合同》、于2012年6月30日与孙胜利签订了一份《岭头门、竹仔崙茶园承包合同书》，分别将一处400亩茶园和一处95亩茶园承包给了被告竹茶园山庄和孙胜利。对于被告王子明支付的29万元款项的性质，已在2015年9月18日由孙胜利、王子明及恩顶茶场共同签订的《协议》中确认，系孙胜利指定王子明将铁皮房的29万元转让费支付给恩顶茶场以抵作其应当支付的承包费，故该29万元既不是恩顶茶场收的租金也不是转让费，恩顶茶场与王子明之间并无任何合同关系。恩顶茶场除按前述合同约定收取承包费外，未向本案原告及其他被告收取过任何款项，也未从王子明违建及出售案涉房屋中获利。鉴此，恩顶茶场既不是案涉房屋的建造方，也不是出售方，相关主体违建、出售等系列行为自始至终都未征得恩顶茶场的同意，恩顶茶场与原告及被告王子明之间没有任何合同关系，原告诉请恩顶茶场承担连带赔偿责任没有任何依据。二、案涉房屋系王子明擅自违法建造，原告购房时未尽合理审查义务，恩顶茶场对王子明出售牟利的行为没有任何过错，原告无权要求答辩人承担连带赔偿责任。首先，恩顶茶场作为发包方与竹茶园山庄的《承包合同》中已明确约定竹茶园山庄对400亩茶场及地上物仅享有经营使用权，无所有权，且不得对外出售、抵押。其次，王子明从孙胜利处受让取得铁皮房时，相关《协议》也明确约定王子明只能加固改造并在确保安全情况下使用，并未授权或同意其违法建房并出售。根据2015年9月18日《协议》的约定，孙胜利仅仅只是同意王子明加固改造铁皮房，并未同意王子明拆除铁皮房重建，更未同意其违建出售。而且，恩顶茶场自始至终都未同意竹茶园山庄、孙胜利或者王子明等可以违法建造案涉房屋并对外出售。众所周知，在国有土地上建造任何房屋，都必须获得政府相关部门的批准，何况王子明建造的是面积超过1400平方的三层楼房，即便恩顶茶场同意王子明拆除铁皮房重建，王子明也不能未经政府审批而违建，更不能向原告出售违建的案涉房屋。再次，恩顶茶场原场长吴孔明擅自帮助王子明违建的行为是其个人违法犯罪行为，并不是职务授权，故不能代表恩顶茶场，恩顶茶场也无需对吴孔明的违法犯罪行为承担责任。虽然吴孔明的违法犯罪行为在客观上帮助了王子明的违建行为，但原告购买案涉房屋实际是基于对王子明的信赖，而不是基于对吴孔明的信赖，况且《合作协议》也不是恩顶茶场或吴孔明与原告签订的，而吴孔明的行为既不能改变违建事实，也不能掩盖违建事实，不足以导致原告对违建事实产生错误认识。原告主观上系明知或应当知道王子明违建事实，其在购房时就应当预见到案涉房屋存在可能被拆除的巨大风险，其自身具有重大过错，理应承担相应的责任。三、原告起诉要求返还出资款及赔偿损失的依据系其与被告王子明签订的《合作协议》，而因签订、履行协议过程发生的纠纷，实质上属于合同纠纷，按照合同纠纷案件的处理规则，应当由签订合同的各方对因合同无效产生的损失，按各自过错承担责任，恩顶茶场并非签订《合作协议》的当事人，原告无权要求恩顶茶场承担连带清偿责任。综上所述，恳请驳回原告对恩顶茶场的诉请。 竹茶园山庄辩称，一、被告王子明追加竹茶园山庄为被告，主体不适格，原告没有起诉竹茶园山庄，对竹茶园山庄没有诉求，二被告无反诉，不能因其申请就追加。二、竹茶园山庄与恩顶茶场之间的协议项目并非原告诉称项目。竹茶园山庄与恩顶茶场之间合作建设的房屋为A、B座，业已验收合格，同时也不属于违建项目，原告诉称案涉房产为C座，系其与王子明私下违章建设。三、原告与王子明之间的合作协议，与竹茶园山庄没有任何关联，根据合同相对性原则，原告应找王子明主张。四、竹茶园山庄对原告与王子明之间的合作协议不知情，也未从中获得任何收益。综上所述，竹茶园山庄在本案中，不存在合同相对性，也并无侵权事实，并非所争议的民事法律关系的主体，不是本案适格的被告，且原告对竹茶园山庄无诉求，不应作为被告参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 恩顶茶场原名福州市恩顶茶场，于2019年8月12日变更为现名，其主管部门（出资人）原为福州市农工商（集团）总公司，于2019年5月11日变更为福州市农垦集团有限责任公司。 2005年5月18日，恩顶茶场与竹茶园山庄签订一份《承包合同》，约定恩顶茶场将其场区内茶园400亩及地上物交由竹茶园山庄承包经营和管理，经营承包期为40年，从2005年5月18日至2045年5月17日止；前十年的承包金为每年8万元，此后每十年承包金递增5000元；恩顶茶场固定资产作册移交竹茶园山庄经营使用，竹茶园山庄仅有经营使用权，无所有权，未经恩顶茶场同意，竹茶园山庄不得出售、抵押；承包期间，竹茶园山庄自主经营，自负盈亏，经营过程所产生的一切债权债务与恩顶茶场无关，同样竹茶园山庄不负责恩顶茶场承包前原有债权债务；竹茶园山庄付清风险抵押金5万元及当年承包金后生效。彼时恩顶茶场的主管单位福州市农工商（集团）总公司亦在该合同下方加盖了公章。 2009年11月20日，福州市人民政府就晋安区恩顶村石头山的土地使用权向恩顶茶场颁发了国有土地使用证［证号：榕国用（2009）第0××9号］，其中载明地类（用途）为农场，使用权类型为划拨，使用权面积为272912.70平方米。 2011年8月，恩顶茶场与竹茶园山庄就恩顶茶场内三座危房改造事宜签订一份《合作协议》。协议载明，该项目原为七十年代建造的二层石结构预制楼板集体宿舍（建筑面积约为5000平方米），屋顶楼板等均已塌陷，经有关权威机构鉴定为危房，根据福州市住房保障工作目标责任书需对茶场内三座危房进行改造，拟建2座三层的住宅，约为75套，每套建筑面积约为60平方米。双方商定以恩顶茶场的名义进行建设，由双方共同出资，各占总投资的50%份额，总建筑面积约为4500平方米（以实际为准）。 2012年3月21日，恩顶茶场与竹茶园山庄针对上述《合作协议》签订一份《补充协议》，约定上述项目共建设4800平方米，2座三层住宅楼、72套单元，产权归恩顶茶场所有并由恩顶茶场负责处理；恩顶茶场同意将其中36套房屋（具体位置另行商定）租赁给竹茶园山庄使用40年，时间从房屋竣工交付起算，同时竹茶园山庄享有与职工一样租赁房屋同等的其他应享权利（包括配套、停车、水电、道路等）。 2012年6月30日，恩顶茶场与案外人孙胜利签订一份《岭头门、竹仔崙茶园承包合同书》，约定：恩顶茶场将岭头门、竹仔崙两片茶园及其间山什地承包给孙胜利经营使用；地点面积为加头顶至岭头门的岭头门片80亩、竹仔崙片15亩，合计95亩；承包期为五十年，自2006年1月1日起至2055年12月21日止，如果承包期高于现行国家法律法规最高期限，应以现行国家法律法规规定的最高期限为准；承包金为每年38000元，每年一付，承包金每10年递增10%；本承包地仅限孙胜利作农业开发使用；合同期满孙胜利在承包地投入地面不动产无偿归恩顶茶场所有。 2013年，恩顶茶场、竹茶园山庄与福州南港建筑工程有限公司（施工单位）对职工宿舍危房改造A座及B座工程进行了验收。 2013年12月25日，恩顶茶场与竹茶园山庄针对双方签订的上述《合作协议》《补充协议》中就合作共建的2座危旧房改造成的套房分配方案签订一份《补充协议（二）》，约定：工程项目于2013年5月经恩顶茶场、竹茶园山庄及承建方共同进行竣工验收，所欠工程款由竹茶园山庄负责归还承建方；竹茶园山庄同意将B座（朝东）38套改造完成的套房于2013年12月31日前交付给恩顶茶场，由恩顶茶场负责分配安置等事项；竹茶园山庄应于2014年6月30日前全部还清恩顶茶场代垫的工程款，月息按7‰计算，计算时间从2013年1月1日起至还清欠款日止；A座（朝西）38套竹茶园山庄原则上按危旧房改造对象进行分配安置，不得对外买卖，在未还清恩顶茶场垫款前，需将A座的10套房交恩顶茶场监管，不得分配使用，待还清欠款和利息时，恩顶茶场将监管的该10套房屋交还竹茶园山庄；若竹茶园山庄于2014年6月30日前未能还清欠款及利息，视为竹茶园山庄自动放弃上述10套房屋，恩顶茶场有权将该10套房屋分配给茶场职工使用。 2014年6月18日，福州市危险房屋鉴定站受恩顶茶场委托对恩顶茶区××宿舍××宿舍××楼宿舍××幢房屋进行现场查勘与技术鉴定后作出榕房危鉴［2014］455号《关于福州市恩顶茶场恩顶茶区××宿舍××宿舍××楼宿舍××幢房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为职工宿舍、场部仓库、食堂、仓库、九间排宿舍及红砖楼宿舍房屋安全等级均为Ｃ级，构成局部危房，并建议将上述六幢房屋纳入危旧房改造计划，条件允许，予以拆除重建。 2014年8月10日，恩顶茶场与王子明就茶场办公楼东侧钢架铁皮房出租事宜签订一份《协议》，约定：恩顶茶场将钢架铁皮房租赁给王子明使用，面积为1600平方米；鉴于该房屋被鉴定为D级危房，存在安全隐患，王子明必须自己出资予以加固维修改造，在确保安全的情况下使用，如遇安全问题由王子明自负，与恩顶茶场无关；租赁期限比照竹茶园山庄租赁截止期，租赁期间王子明维修加固所投资的资产归恩顶茶场所有，王子明享有使用权；恩顶茶场依据钢架铁皮房从第三方转让的价格及现有价值确认租金总额为29万元；使用期间的维修加固改造费用由王子明自行承担；恩顶茶场为王子明提供相应的水、电等配套服务，费用由王子明承担。 2015年2月27日，恩顶茶场与王子明签署一份《福州市恩顶茶场钢架铁皮房移交单》，确认移交的钢架铁皮房位于茶场办公楼（石头房）东侧，四至范围为：东面从石头房东侧外墙延伸至81米处；南面与石头房南面外墙平行线；西面至石头房东面外墙；北面至后山坡。 2015年3月2日，王子明向恩顶茶场转账汇款29万元。 2015年5月25日，竹茶园山庄与王子明就恩顶茶场靠石头房旁钢屋架房一幢交由王子明改造使用事宜签订一份《协议书》，约定：竹茶园山庄同意将钢架房屋交给王子明使用，由于该房屋已达到危房状态存在严重的安全隐患，王子明必须出资予以仅限按原有高度加固改造，在房屋确保安全的情况下才能使用，如遇不安全隐患后果由王子明负责，与竹茶园山庄无关；房屋改造后，王子明无偿提供面积约为300平方米的房屋交给竹茶园山庄使用，位置在本幢二层靠东南角；该房屋使用期限为30年（即合同期限至2045年2月17日止）。 2015年9月18日，孙胜利与王子明就恩顶茶场办公楼东侧钢架铁皮房（原铁厂车间）转让给王子明的事宜签订一份《协议》，约定：孙胜利同意将整幢钢架铁皮房转让给王子明，面积约2300平方米，其中已拆除700平方米，废钢材出售14000元农场已收回，现状余有面积约1600平方米。根据孙胜利与恩顶茶场所签订的“补充协议”所定条约精神，此原孙胜利的岭头门竹仔崙茶园承包期8年（2012年1月1日至2019年12月31日止）的租金304000元由王子明代缴，此租金作为王子明支付给孙胜利的转让费（扣除恩顶农场已收回的14000元，王子明须向恩顶农场上缴金额29万元）；转让后，王子明所有一切活动与孙胜利无关，由王子明自行负责；鉴于该房屋已经鉴定为C级危房，存在安全隐患，王子明必须自己出资予以加固维修改造，如遇安全问题由王子明自负，与其他方无关；王子明使用期限为恩顶茶场与竹茶园山庄签订《承包合同书》的合同期限相同；使用期间的维修加固改造费用由王子明自行承担；孙胜利与恩顶茶场须为王子明提供相应的水、电等配套，费用由王子明承担。恩顶茶场作为见证方在该协议下方加盖了公章。 2017年4月6日，王子明与杨帆签订一份《合作协议》，约定：恩顶茶场内石头房东侧（原钢架铁皮房）加固改造后楼名为C座楼，杨帆分配在该楼二层210号单元，由杨帆出资38万元；王子明仅负责公共区间的装修，其他均为毛坯，装修等由杨帆自行处理；该房屋产权归恩顶茶场所有，杨帆仅享有居住权；使用年限依据恩顶茶场确认的孙胜利与王子明签订的《钢架铁皮房转让协议》以及恩顶茶场与竹茶园山庄签订的危房改造《补充协议》中约定的租赁期限；杨帆居住期间所产生的水、电、物业等费用均由杨帆承担；如遇国家征用该地块，双方应无条件服从，拆迁赔偿按国家有关规定执行；本协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得对外公开协议内容；同时协议约定款项汇入林存侠的中国工商银行福州铜盘支行账户。林存侠在该协议下方“经办人签字”处签名。此后，杨帆于2017年4月9日、10日、11日向林存侠账户分别转账12万元、20万元、6万元，于2017年4月9日向林德华转账8万元。 2018年11月16日，福州市农垦集团有限责任公司向福州市鼓岭（鼓山）改造提升指挥部办公室、中共福州市委鼓岭旅游度假区工作委员会提交一份《关于我司所属恩顶茶场涉及鼓岭旅游度假区“两违”问题整改方案落实情况的报告》，其中关于对“两违”建筑的现场调查中载明“整改责任清单中恩顶茶场的一座违建建筑物，位于恩顶茶场场部内，为一座三层钢砖结构建筑，面积4335平方米。该建筑物原系单层简易钢结构，钢管屋架，轻钢板屋面，轻钢板围护的铁皮房（详见附件1，国有土地证图纸），面积约1500平方米，于2014年8月由恩顶茶场租赁给王子明（承租方）使用，租期至2045年5月止。2014年6月经福州市危险房屋鉴定站现场勘查并鉴定安全等级为C级（详见附件2，榕房危鉴[2014]455号）并建议将其‘纳入危旧房改造计划，条件允许，予以拆除重建为宜’。2015年4月，承租方在该危房原址上，按高度、宽度不变的原则，未办理相关审批手续进行了改造，并于2015年底改建成一座三层钢砖结构建筑……改造后的建筑物产权归恩顶茶场所有，承租方仅有使用权，使用期至2045年5月止”，建议在不影响鼓岭整体规划的前提下，该建筑物暂时予以保留。 2020年1月6日，恩顶茶场向福州市晋安区宦溪镇清理整治违法建设领导小组办公室提交一份《关于福州市恩顶茶场涉嫌违建的情况反馈》称，2015年4月经茶场场务会研究决定将钢皮房改造成一座三层钢砖结构建筑物，用于解决改善部分职工和在场务工人员的居住条件，当时按危房进行改建，没有向有关部门报批或备案，建议在不影响宦溪镇整体规划的前提下，对该建筑物予以保留。 2020年3月27日，恩顶茶场在案涉建筑物处张贴了一份《通知》，内容为：“我场于2019年12月20日收到福州市晋安区宦溪镇清理整治违法建设领导小组办公室发出的《责令限期拆除违法建设的通知》。福州市恩顶茶场一处占地1445平方米的三层钢砖结构建筑做出行政处罚（榕国土资晋[2016]88号）。处罚内容：当事人违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定、第六十二条第三款，构成了未经批准非法占用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，责令福州市恩顶茶场自行拆除在上述非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，退还非法占用的土地。现我场按通知要求，请各住户自行清退物品，人员搬离”。 2020年5月28日，宦溪镇清违办在案涉建筑物处张贴《通知》，要求住户于五日内对屋内的物品予以清空搬离，若逾期未履行，产生后果由住户自行负责。此后，案涉房屋被强制拆除。 庭审中，王子明与林存侠确认系合伙关系。 另查明，福建省闽清县人民法院于2018年9月25日对林存侠犯行贿罪一案作出（2018）闽0124刑初113号刑事判决，其中认定：2014年至2017年期间，林存侠在时任恩顶茶场场长吴孔明的帮助下，租用恩顶茶场场部内闲置的钢架厂房，并未经政府审批在厂房内违法建设一栋三层楼高共计39套的房屋对外出售牟取利益。福建省闽清县人民法院于2019年6月5日对吴孔明犯受贿罪、贪污罪一案作出（2018）闽0124刑初105号刑事判决，其中认定：2014年至2017年，吴孔明在担任恩顶茶场场长期间，利用职务便利，将恩顶茶场闲置的钢架厂房以29万元价格转让给林存侠使用，并默许林存侠等人在钢架厂内违法建房对外出售，为林存侠谋取利益。同时，林德华在上述两个案件的证人证言中自认其在2014年左右出资30万元与林存侠一起投资做恩顶茶场钢架房违章建房屋的项目，这个项目的股东有四人，其持股10%、林存侠持股50%、王子明持股30%，另一人持股10%。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第六十二条第四款规定：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。案涉房屋建造于恩顶茶场内，其所占土地的使用权人为恩顶茶场，地类（用途）为“农场”，使用权类型为“划拨”，王子明等人建造案涉房屋时未办理任何审批手续，违反了法律的强制性规定，故王子明与杨帆签订的《合作协议》属于无效合同。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。王子明等人未经审批违法建设包括案涉房屋在内的39套房屋用于谋利，具有过错。案涉房屋位于鼓岭旅游度假区内，结合上述《合作协议》中关于杨帆仅享有居住权以及“未经另一方许可，任何一方不得对外公开协议内容”的约定，可以认定杨帆在签订该协议时知道或应当知道案涉房屋存在因违建被强制拆除的风险，且杨帆亦未举证证明在签订《合作协议》过程中其已尽到合理审慎的义务，故杨帆亦具有过错。综合考量本案的实际情况，本院认定杨帆与王子明对上述合同无效各负有50%的过错，应当各自承担相应的责任。由于案涉房屋已被强制拆除，客观上返还不能，故对杨帆的出资款38万元，王子明与杨帆应各承担50%即19万元的责任。杨帆诉请赔偿装修款损失8万元，依据不足，本院不予支持。 林存侠、林德华与王子明系合伙关系，上述王子明的债务属于合伙债务，故杨帆诉请林存侠、林德华承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。林德华辩称其不是适格被告，与事实不符，本院不予采信。由于本案系因王子明与杨帆签订的《合作协议》引发的纠纷，恩顶茶场及竹茶园山庄均非该合同当事人，根据合同相对性原则，恩顶茶场及竹茶园山庄不对上述王子明的债务承担连带清偿责任，故杨帆对恩顶茶场的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告杨帆与被告王子明于2017年4月6日签订的《合作协议》无效； 二、被告王子明应于本判决生效之日起十日内返还原告杨帆出资款19万元； 三、被告林存侠、林德华对本判决第二项确定的被告王子明的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，由原告杨帆负担4813元，被告林存侠、王子明、林德华负担3387元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林国童 人民陪审员  黄 萍 人民陪审员  黄燕玲 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  黄学相 书 记 员  何海亮 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 2.《中华人民共和国民法通则》 第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。 合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。