北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21690号原告：于福海，男，1971年8月8日出生，汉族，北京市通州区汽车联合驾校职工，住北京市通州区。被告：北京宏强房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区临河里路53号。法定代表人：赵强，总经理。委托诉讼代理人：李德雨，男，1994年8月16日出生，汉族，北京宏强房地产经纪有限公司职工，住北京市通州区。原告于福海与被告北京宏强房地产经纪有限公司（以下简称宏强经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告于福海，被告宏强经纪公司的委托诉讼代理人李德雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于福海向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告于2018年9月5日签订的《北京市房屋委托管理合同》；2、请求法院判决被告支付拖欠原告租金8000元，支付违约金8000元，支付水费160元、电费280元、燃气费399元；3、请求法院判决被告赔偿翻新房屋给原告造成的财物损失（灯600元、柜子2200元）及其它损失（包括房屋保洁1200元、通下水道800元、重新装修6000元）共计10800元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年9月5日签订了《北京市房屋委托管理合同》一份（实际为租赁合同），约定：原告将位于北京市通州区永顺镇乔庄西区x号房屋出租给被告。租赁期限自2018年10月9日至2021年10月8日，租金标准为4000元/月。2020年4月份起，被告应交付2020年第二季度租金时，一直以各种理由拖欠，2020年6月初，被告转租的租户搬出，将房门钥匙私自放到电表箱内，原告知情后与被告负责人通话，被告明确告知原告解除合同，不租了。基于上述事实，现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望法院依法裁判。被告宏强经纪公司辩称，被告与原告房屋租赁合同纠纷案，被告认为原告的诉讼请求不成立应予以驳回。理由如下：首先，原告起诉的内容不符合客观事实，被告与原告的房屋租赁关系，已经提前告知原告解除，不存在违约之嫌，因受新冠肺炎疫情影响，导致被告承租客户骤减，原告委托被告管理的房产已经丧失了利益期待可能性，2020年春节过后，涉案房屋一直空置，根本没有租户入住；被告潜在的客户因防控疫情的因素，无法出入相关小区实地看房，导致租赁成交量严重下滑，而且被告负责人也远在老家，根本无法返京，在这种情况下，被告以电话及微信的形式通知了原告，要求解除合同，这种情况系不可抗力导致的情势变更，被告已经尽到了告知义务，要求解除合同不构成违约。被告在今年的4月份提前通知了原告，租赁合同已经解除，并不存在原告提出的2020年6月初解除的事实，原告的房屋在被告处托管已经六年之久，合理的损耗纯属正常，因此其主张赔偿损失与客观事实不符，被告没有赔偿其损失的义务，相关事实被告有录音证据等予以佐证。总之，原告主张的租金、违约金、财产损失均不是客观事实，没有法律依据，疫情期间合同解除不构成违约责任，租金截止日期应在2020年4月份之前，没有拖欠的事实。综上所述，被告请求人民法院依法审查本案客观事实，并作出公正判决结果，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2018年9月5日，于福海（甲方）与宏强经纪公司（乙方）签订了《北京市房屋委托管理合同》（以下简称委托管理合同），甲方将位于北京市通州区乔庄西区x室委托给乙方管理，委托期限自2018年10月9日至2021年10月8日，固定租金回报标准为4000元，按季支付，第七次交纳租金的时间为2020年4月9日，租金数额为12000元，第八次的时间为2020年7月9日。委托管理合同第七条其他费用约定“（二）乙方承担：1、水费2、电费3、燃气费4、有线电视费5、电话宽带费等。”第十一条合同解除约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付固定租金回报7个工作日以上又无正当理由的；2、擅自改变房租的”第十二条违约责任约定“（二）委托期内乙方需要提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月固定租金回报的200%支付违约金。”庭审过程中，于福海陈述其系在2020年5月5日收的房屋，其要求解除委托管理合同，宏强经纪公司同意解除合同，并称在4月份的时候就通知于福海解除合同了，但认为解除合同的理由为新冠肺炎疫情的原因，属于不可抗力，因此其不应该承担违约责任，且认为数额过高，于福海称其主张的租金系4月和5月两个月的，屋内的租户系6月份搬走的，本院要求宏强经纪公司委托诉讼代理人核实租户何时退房的，但至今未收到回复。关于押金，宏强经纪公司表示尚有押金2200元未退还，要求予以折抵，于福海表示押金是之前签订合同时交纳的。关于财产损失，其中灯的损失，于福海未提交证据，关于柜子损失，其认为宏强经纪公司在管理期间将柜子颜色改变了与房间不搭，影响其使用；关于保洁费，其表示系由于房屋收回时脏乱；关于重新装修的损失，其表示宏强经纪公司将房间变颜色了，需要重新粉刷所产生的费用，经本院询问，其表示房屋购买于2008年，2009年进行了装修，要求恢复到与客厅一个程度。关于电费，宏强经纪公司表示认可185元，燃气费认可133．5立方米，水费不认可，于福海表示电费包括之前交付房屋时的表底101．85元，后来的欠185．75元，燃气费399元系估算的，水费有欠费的票据为160元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的委托管理合同，于福海将房屋交付给宏强经纪公司，宏强经纪公司固定租金收益，符合房屋租赁合同的特征，应认定为房屋租赁合同。对于于福海要求解除委托管理合同的诉讼请求，宏强经纪公司表示同意，鉴于2020年4月时宏强经纪公司已与于福海协商过解除合同的事宜，且于福海于2020年5月5日收回了房屋，可以认定双方的合同于2020年5月5日解除。对于于福海要求给付租金诉讼请求，虽然于福海于5月5日收回了房屋，但其陈述房屋内有租户直至6月底才搬走，本院要求宏强经纪公司的代理人核实相关情况但未收到回复，故对于于福海的上述诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。关于于福海要求支付违约金的诉讼请求，宏强经纪公司确系提前要求解除合同，符合委托管理合同约定的违约金支付条件，故对其该项诉讼请求，本院予以支持，但对于宏强经纪公司认为其解除合同属于不可抗力不应承担违约责任的意见，由于其未提供证据，本院对此不予采纳。对于违约金的具体数额，考虑到疫情的实际影响，宏强经纪公司主张违约金过高的主张，于法有据，本院对此予以采纳，具体数额调整为一个月租金标准，对于于福海主张的财产损失，灯具损失未提供证据，故本院对此不予支持，柜子颜色虽有改变但未损坏或影响其实际使用，故对于该部分诉讼请求本院亦不予支持。对于其他损失，关于保洁费用，从于福海提供的现场照片情况来看，房屋内的情况确实比较脏乱，故对其该部分费用，本院予以支持，具体数额本院酌情确定为300元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持，关于通下水道的费用，于福海未提供证据证明系由于宏强经纪公司原因所致，故对其该项费用，本院不予支持。关于重新装修的费用，虽然于福海对房间颜色不认可，但房屋内的装修并不影响其实际使用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于于福海主张的水费、电费，于法有据，本院对此予以支持。对于于福海主张的燃气费，本院根据拖欠的数量结合市场价格确定为351元，对其主张的过高部分，本院不予支持。对于未退还的押金2200元，宏强经纪公司要求直接予以折抵，该主张于法有据，本院对此予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告于福海与被告北京宏强房地产经纪有限公司于2018年9月5日签订的《北京市房屋委托管理合同》于2020年5月5日解除；二、被告北京宏强房地产经纪有限公司给付原告于福海租金8000元，扣除被告北京宏强房地产经纪有限公司的押金2200元，再给付5800元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京宏强房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告于福海违约金4000元；四、被告北京宏强房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告于福海水费160元、电费280元以及燃气费351元；五、被告北京宏强房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告于福海保洁损失300元；六、驳回原告于福海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由被告北京宏强房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月二十二日法官助理 李熹明书 记 员 张博森-2--1-