北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5416号原告（反诉被告）:北京悦思宏展文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区知春路113号1号楼B座4层511室。法定代表人：张志刚，经理。委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玲，北京市金栋律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京嘉轩房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街甲2号。法定代表人：胡瑞芬，执行董事。委托诉讼代理人：闻琳，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕊芳，北京市中闻律师事务所律师。原告北京悦思宏展文化传媒有限公司（以下简称悦思宏展公司）与被告北京嘉轩房地产开发有限公司（以下简称嘉轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦思宏展公司的委托诉讼代理人钟红、赵玲，被告嘉轩公司的委托诉讼代理人闻琳、李蕊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦思宏展公司向本院提出诉讼请求：1、判令嘉轩公司继续履行《北京市商品房现房买卖合同》，协助我办理北京市海淀区知春路xxx号x幢x层x单元xxx号房屋权属转移登记；2、判令嘉轩公司支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金(按已付购房款5635693元的每日万分之零点五计算,自2020年1月20日起至实际办理转移登记之日止)。本案的诉讼费由嘉轩公司负担。事实和理由：我公司支付定金270000元欲购买北京市海淀区知春路xxx号x幢x层x单元xxx号房屋。2019年1月24日，我公司与嘉轩公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同签订后，我公司按约定支付了购房款及装修款，但嘉轩公司拒绝协助我公司办理房屋权属转移登记，故我诉至法院。嘉轩公司辩称，由于我公司内部原因，鼓励我公司员工进行内部认购。悦思宏展公司的法定代表人张志刚的爱人傅燃曾是我公司的工作人员。傅燃于2019年1月2日签署了《房屋认购书》，涉案房屋的购房款总价为7726155元。傅燃离职时利用职务之便将已签署的《房屋认购书》取走。现悦思宏展公司仍拖欠我公司购房款、装修款，已构成严重违约，其无权要求我公司过户房屋。综上，我公司不同意悦思宏展公司的诉讼请求。嘉轩公司向本院提出反诉请求：1、判令解除我公司与悦思宏展公司于2019年1月24日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、判令悦思宏展公司支付违约金2376548元。本案的反诉费由悦思宏展公司负担。事实和理由：悦思宏展公司未依照合同约定支付购房款、装修款，且不配合我公司办理相关手续。悦思宏展公司已经严重违反了合同约定，给我公司带来巨大的经济损失，故我公司诉至法院。悦思宏展公司针对嘉轩公司的反诉辩称，我公司已经全部履行了合同约定的义务，不存在违约行为。嘉轩公司存在严重违约行为，无权要求解除《北京市商品房现房买卖合同》。综上，我公司不同意嘉轩公司的反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月24日，嘉轩公司（出卖人）与悦思宏展公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定，商品房地址北京市海淀区知春路xxx号x幢x层x单元xxx号；抵押人嘉轩公司，抵押权人中国银行股份有限公司北京朝阳支行，买受人累计支付房款至60%后，出卖人承诺在180日内办理完毕该套商品房银行解押工作；出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2017年11月16日至2021年11月30日，自买受人支付房屋全额购房款之日起，该房屋的租金收益归买受人所有；该商品房总价款为4709942元，买受人应当于2019年4月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款4635693元应当于2019年1月30日前支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；出卖人应当于签约当日内向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证书的，出卖人应自约定的转移登记期限届满之日起，按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，直至为买受人办理完毕产权证之日。悦思宏展公司主张，傅燃与其公司法定代表人张志刚系夫妻。傅燃曾系嘉轩公司员工，职务是董事长办公室集团常务副总裁助理，于2019年9月离职。傅燃未与嘉轩公司签订《房屋认购书》。双方口头约定涉案房屋的购房款为4709942元，装修款为3016213元；其公司于2018年12月31日支付定金270000元，于2019年1月30日分三笔共计支付4365693元，于2019年5月31日支付1000000元；其公司认为已支付购房款4709942元、装修款925751元；因双方未签订补充协议，且房屋被查封，故其公司未支付剩余款项，双方也未约定装修款支付时间；其公司同意在房屋过户时支付全部剩余款项。涉案房屋为简装修，嘉轩公司于2019年1月25日交付涉案房屋，现房屋由嘉轩公司出租，根据双方约定，自其公司支付全部购房款起租金收益归其公司所有。悦思宏展公司为证明其主张，提供付款手续。上述手续显示：傅燃于2018年12月31日转账支付给嘉轩公司270000元，嘉轩公司于2019年1月2日给傅燃出具购房订金收据；悦思宏展公司于2019年1月30日分两笔向嘉轩公司转账支付2555965元，转账摘要为房款，嘉轩公司于当日向悦思宏展公司出具房款收据；悦思宏展公司于2019年1月30日向北京美易丰禾装饰有限责任公司转账支付1809728元，转账摘要为装修款，北京美易丰禾装饰有限责任公司于当日向悦思宏展公司出具装修款收据；悦思宏展公司于2019年5月31日分20笔向嘉轩公司转账支付1000000元，转账摘要为剩余房款，嘉轩公司于当日向悦思宏展公司出具房款收据。嘉轩公司认可上述证据的真实性。悦思宏展公司提供业主收楼确认书、交房通知书。上述证据显示：嘉轩公司于2019年1月24日通知悦思宏展公司办理交房手续，悦思宏展公司于2019年1月25日接收涉案房屋。嘉轩公司认可上述证据的真实性。悦思宏展公司提供声明。该声明显示涉案房屋的承租人北京未名优学教育科技有限公司放弃优先购买权。嘉轩公司认可该证据的真实性。悦思宏展公司提供嘉轩公司于2019年1月30日出具的收据。该收据显示嘉轩公司收到悦思宏展公司房款1809728元（美易丰禾代收）。嘉轩公司认可该证据的真实性。悦思宏展公司提供通知函及投递手续。上述证据显示悦思宏展公司于2020年1月16日致函嘉轩公司，要求嘉轩公司办理房屋权属转移登记。嘉轩公司不认可上述证据真实性，表示从未收到过该证据。悦思宏展公司提供涉案房屋的不动产登记簿。上述证据显示：抵押权人为中国银行股份有限公司北京朝阳支行的抵押权于2019年10月15日注销；廊坊经济技术开发区人民法院于2019年1月28日查封涉案房屋，于2019年6月11日解封；北京市第三中级人民法院于2019年2月27日查封涉案房屋，于2019年9月30日解封。嘉轩公司认可上述证据的真实性。嘉轩公司主张，傅燃与悦思宏展公司的法定代表人张志刚系夫妻。傅燃原系其公司员工，担任前期经理，于2019年9月30日离职。傅燃曾与其公司签订了《房屋认购书》。涉案房屋毛坯房款为4709942元，装修装饰及设备设施款3016213元；悦思宏展公司于2018年12月31日支付定金270000元，于2019年1月30日分三笔共计支付4365693元，于2019年5月31日支付1000000元；其公司认为悦思宏展公司支付购房款3825965元、装修款1809728元；双方未约定装修款支付时间。涉案房屋为精装修，其公司未向悦思宏展公司交付房屋，房屋现由其公司出租。嘉轩公司为证明其主张，提供傅燃的劳动合同书。该劳动合同书载明傅燃的工作岗位为前期经理。悦思宏展公司认可该证据的真实性。嘉轩公司提供他人的《房屋认购书》。上述认购书显示：房屋总价款均分为毛坯房款及装修装饰设备设施款；认购书仅约定了定金及首付款的支付时间，未约定后续款项支付时间；同时，该认购书约定本认购书经认购人签字及加盖出卖方公司章即生效，并于签订《商品房买卖合同》时由出卖方收回；另外，上述认购书中仅有相关人员签字，并未加盖嘉轩公司公章。悦思宏展公司不认可上述证据的真实性。嘉轩公司提供告知函及投递手续。上述证据显示嘉轩公司于2019年9月18日函告悦思宏展公司办理纸质购房合同签署手续。悦思宏展公司认可上述证据的真实性。嘉轩公司提供抵押权人同意抵押房屋销售的声明。该声明于2019年9月16日出具。悦思宏展公司认可该证据的真实性。本院认为，悦思宏展公司与嘉轩公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。从本案查明情况看，本案产生纠纷的原因是悦思宏展公司与嘉轩公司将房屋总价款拆分为房款及装修款，且双方仅在买卖合同中约定了房款的金额及支付时间，而未明确约定装修款的支付时间。加之，双方对装修款支付时间在约定不明的情况下，未及时签订补充协议或通过事实行为进行弥补，最终导致本案纠纷发生。对此，悦思宏展公司与嘉轩公司均负有责任。关于《房屋认购书》一节。嘉轩公司虽主张傅燃曾签订认购书，但嘉轩公司针对该主张所提供的证据不足以证明其主张，且悦思宏展公司予以否认，故本院对于嘉轩公司的主张，不予采信。关于悦思宏展公司支付的1809728元的性质一节。嘉轩公司主张上述款项是装修款，但从悦思宏展公司的举证情况看，该款虽是支付给装修公司，装修公司出具的收据上载明为装修款，但同时嘉轩公司亦给悦思宏展公司出具房款收据，嘉轩公司对此未作出合理解释。在此情况下，本院无法判定上述款项的性质，故本院仅判定上述款项是房屋总价款的组成部分。关于悦思宏展公司迟延支付购房款一节。从悦思宏展公司的付款情况看，悦思宏展公司截止2019年1月30日支付4635693元，后于2019年5月31日又支付1000000元。悦思宏展公司迟延支付款项，有双方拆分购房款及装修款支付约定不明的原因，亦有嘉轩公司所出售的房屋存在查封，且签订房屋买卖合同时尚未取得抵押权人同意出售抵押物的声明的原因。悦思宏展公司出于交易安全及自身利益考虑，迟延支付款项，不能完全归责于悦思宏展公司，故不宜判定悦思宏展公司迟延支付款项构成违约。加之，悦思宏展公司迟延支付款项的金额较小，不足以影响合同的履行。鉴于此，本院对于嘉轩公司据此要求解除房屋买卖合同，要求悦思宏展公司支付违约金的反诉请求，不予支持。进而，本院对于悦思宏展公司要求嘉轩公司继续履行合同，办理涉案房屋权属转移登记的诉讼请求，予以支持。另外，现悦思宏展公司自愿在房屋过户时支付剩余购房款及装修款，本院对此不持异议。关于嘉轩公司逾期办理房屋权属转移登记违约金一节。嘉轩公司虽未按照合同约定时间办理权属转移登记，但原因亦如前文所述，故嘉轩公司的行为亦不宜判定为违约。鉴于此，本院对于悦思宏展公司要求嘉轩公司支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决如下：一、北京嘉轩房地产开发有限公司继续履行《北京市商品房现房买卖合同》，于本判决生效后30日内协助北京悦思宏展文化传媒有限公司办理北京市海淀区知春路113号1幢4层B单元511号房屋权属转移登记手续，将上述房屋过户至北京悦思宏展文化传媒有限公司名下。二、北京悦思宏展文化传媒有限公司于本判决生效后30日内支付北京嘉轩房地产开发有限公司购房及装修款2090462元。三、驳回北京悦思宏展文化传媒有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京嘉轩房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果北京悦思宏展文化传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京悦思宏展文化传媒有限公司负担2500元（已交纳），由北京嘉轩房地产开发有限公司负担2500元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费44480元，由北京悦思宏展文化传媒有限公司负担22240元（已交纳），由北京嘉轩房地产开发有限公司负担22240元，于本判决生效后7日内交至本院。反诉费44480元，由北京嘉轩房地产开发有限公司负担22240元（已交纳），由北京悦思宏展文化传媒有限公司负担22240元，于本判决生效后7日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜人民陪审员  巩煜龙人民陪审员  吴 健二〇二〇年十二月十六日书 记 员  王凤怡