天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11679号原告：中海物业管理有限公司天津分公司，住所天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔志平，天津冠达律师事务所律师。被告：冯明，男，1971年4月18日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：刘秀英，女，1941年12月3日出生，汉族，退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：冯明（母子关系），住天津市南开区。原告中海物业管理有限公司天津分公司（以下简称中海物业天津分公司）与被告冯明、被告刘秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业天津分公司的委托诉讼代理人孙雪珍，被告冯明、被告刘秀英的委托诉讼代理人冯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费用共计17566.64元及违约金11044.52元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由：2008年10月28日，原告与南开区×××园小区的开发商天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。被告为该小区××××的业主,房屋建筑面积是48.26平方米,物业管理服务费用总额为每建筑平方米每月3.5元,被告每月应缴纳物业费168.91元。原告一直依协议履行服务义务,但被告2011年10月1日至2020年5月31日期间欠缴104个月的物业服务费17566.64元及违约金11044.52元，故原告诉至法院，望判如所请。被告冯明、被告刘秀英共同辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告与天津中海兴业房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》被告并不知晓；2.被告认为应将天津中海兴业房地产开发有限公司列为第三被告，原告的诉讼主体有误；3.原告的部分诉请超过了诉讼时效；4.原告主张的违约金过高，属于高利贷的范围，请求法院依法将案件转至经侦支队或刑庭，原告涉嫌扫黑除恶范畴；5.原告的物业服务存在瑕疵，物业管理混乱。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2008年10月28日与建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对天津市南开区××××××××园（物业项目名称）进行前期物业管理服务；服务期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.44元的标准，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）公寓按建筑面积每月每平方米1.06元的标准，由业主每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费和机电设施费的缴纳标准、违约金等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。上述合同于天津市国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2010年9月26日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告对被告所有天津市南开区××××号房屋进行物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为每月每平方米3.5元；首次一次性交纳一年的物业服务资金及相关费用，以后应当按季度交纳。原告中海物业天津分公司依约为××××小区提供物业服务至今。另查，二被告系天津市南开区××××号房屋所有权人，房屋建筑面积48.26平方米。被告2011年10月1日至2020年5月31日期间未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费共计17566.64元。再查，原告曾分别于2013年7月18日、2017年4月5日、2017年9月26日通过挂号信形式向被告邮寄催费通知，于2019年6月27日通过特快专递形式向被告邮寄催收物业费律师函，邮寄地址均为天津市南开区××××××号，2017年4月5日邮寄的催收通知显示2017年5月10日逾期退回。被告否认收到挂号信和律师函。本院认为，原告与天津市南开区××××小区的开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，二被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费及机电设施费的义务。但原告主张的2011年10月1日至2015年5月10日期间的物业管理服务费及机电设施费已超过诉讼时效，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。鉴于本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减二被告需交纳的物业服务费用数额。同时对原告主张违约金的请求不予支持。故二被告应给付原告2015年5月11日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计9740元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告冯明、被告刘秀英给付原告中海物业管理有限公司天津分公司2015年5月11日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及机电设施费共计9740元；二、驳回原告中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费515元，减半收取计257.5元，由原告中海物业管理有限公司天津分公司负担169.5元，被告冯明、被告刘秀英负担88元。被告冯明、刘秀英负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付原告中海物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二〇年十二月十五日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。