福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3840号 原告：莆田市涵江区塘北新丰物业管理服务中心，住所地福建省莆田市涵江区涵东塘北街****。 法定代表人：林玉东，主任。 委托诉讼代理人：吴木林，男，1969年9月30日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告：姚瑞英，女，1957年8月28日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：许德兴，男，1970年8月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告莆田市涵江区塘北新丰物业管理服务中心(下简称新丰物业中心)与被告姚瑞英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新丰物业中心的委托诉讼代理人吴木林、被告姚瑞英及其委托诉讼代理人许德兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新丰物业中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令姚瑞英支付物业费1499.04元及违约金（以749.52元为基数自2019年7月1日起至付清之日止按月利率2%计算；以749.52元为基数自2020年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算）；2.本案诉讼费用由姚瑞英承担。事实和理由：姚瑞英系“塘北一期安置房”的业主，涵江区塘北片区指挥部涵东街道征迁工作小组为其安置的房子为X区X幢XXX单元，面积为104.1㎡。2018年6月中旬，涵江区政府将姚瑞英的安置房交付给新丰物业中心，同年6月27日，涵江区塘北片区指挥部涵东街道征迁工作小组通知新丰物业中心为姚瑞英办理交房手续。双方于同年12月24日补签了《前期物业服务合同》，其中第四条约定：“物业服务费及装修期间费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳，具体明细如下：1.住宅：1.2元/月/平方米，预收一年，以上费用不包含公摊水费、电费”；第六条约定：“业主应于政府将安置房交付物业公司之日起交纳物业服务费用。业主应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费及水电代收代缴周转金（500元/户），之后按每半年公示平摊交纳，业主或物业使用人应在每半年起1至5日内履行交纳义务”；第十五条约定：“业主或物业使用人违反本协议，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期金额每千分之三的标准向乙方支付违约金。拒不交付，可以依法追讨或向人民法院起诉”。自2020年5月1日起，姚瑞英便以各种理由拖欠、拒交物业费，经新丰物业中心多次催讨，姚瑞英均置之不理。同年6月20日，新丰物业中心在小区内张贴物业费催缴公告，但姚瑞英至今仍未交纳，截至目前共欠物业费1499.04元，其行为已构成违约，侵害了新丰物业中心的合法权益，故诉至法院。 姚瑞英辩称：1.新丰物业中心存在违规收费，未经物价局批准备案，擅自扩大收费范围；2.新丰物业中心违背合同约定，至今扣押其交纳的装修保证金3000元拒不返还，该保证金足够抵扣物业费；3.新丰物业中心向其收取的敲墙押金、搬运押金500元缺乏法律依据，至今未返还，违约在先，其有正当理由拒绝缴纳物业费；且新丰物业中心拒绝向其开具发票，存在偷税漏税的行为；4.今年因疫情不可抗力导致无法履行交纳义务，依法应当免除该义务。 本院经审理认定事实如下，2018年7月1日，涵江区塘北片区改造工程指挥部涵东街道征迁工作小组将塘北一期安置房X区移交新丰物业中心实行物业管理服务。同年12月24日，涵江区塘北片区改造工程指挥部涵东街道征迁工作小组委托新丰物业中心为姚瑞英办理安置房（X区X#XXX、XXX）交房手续。同日，姚瑞英与新丰物业中心签订了《前期物业服务合同》，将其所有的前述XXX房产委托新丰物业中心实行物业管理服务，并于同日缴纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1499.04元。合同约定：物业服务的主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业服务区域内共用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护，公用绿地水体、花木等的养护和管理，公共场地卫生，车辆行驶与停放秩序的管理服务，装饰装修管理服务，提供门岗执勤、定时巡视、安全管理防范服务等；物业服务费按业主拥有物业的产权面积计算，住宅每月1.2元/平方米，预收一年；业主应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费及水电代收代缴周转金（500元/户），之后按每半年公示平摊交纳，业主或物业使用人应在每半年起1日至5日内履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按逾期金额每日千分之三的标准向新丰物业中心支付违约金；该合同还对新丰物业中心的权利义务等内容作出约定。姚瑞英系莆田市涵江区塘北一期安置房X区X幢XXX单元房产的业主，该房产建筑面积为104.1平方米，属新丰物业中心的物业服务范围。新丰物业中心向姚瑞英催讨2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费未果，遂于2020年9年11日向本院提起诉讼。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。姚瑞英与新丰物业中心于2018年12月24日签订《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同的约定履行相应的义务。新丰物业中心已经为该小区提供物业服务，姚瑞英也接受该服务，姚瑞英作为该小区业主应支付给新丰物业中心物业服务相关费用。依照合同约定，姚瑞英应付2019年7月1日至2019年12月31日期间物业费749.52元（1.2元/平方米/月×104.1平方米×6月），应付2020年1月1日至2020年6月30日期间物业费749.52元。故新丰物业中心请求姚瑞英支付物业费1499.04元，于法有据，予以支持。《前期物业服务合同》约定业主每半年起1至5日内履行交纳物业服务费义务，若未按期足额缴纳物业服务费用的，按逾期金额每日千分之三的标准支付违约金，即姚瑞英应在2019年7月1日至5日交纳2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业费，应在2020年1月1日至5日交纳2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费；姚瑞英逾期未缴纳物业费，应向新丰物业中心支付违约金。新丰物业中心就低请求姚瑞英支付以749.52元为基数按月利率2%计算的违约金，于法有据，本院予以支持，但起算时间有误，应以749.52元为基数分别自2019年7月6日起至还清之日止及自2020年1月6日起至还清之日止按月利率2%计算违约金。姚瑞英认为新丰物业中心存在违规收费、偷税漏税等行为，并非本案审理范围，其可向相关管理职能部门反映；姚瑞英提出新丰物业中心扣押其交纳的装修保证金3000元、敲墙押金、搬运押金500元拒不返还，可在提供证据后，另行诉讼；另外，姚瑞英还主张因疫情不可抗力导致无法履行交纳义务，依法应当免除该义务，经查，今年我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应的疫情防控措施，但这并不影响姚瑞英对合同的履行，姚瑞英不能以此为借口逃避合同义务。故其上述主张均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下： 一、姚瑞英应在本判决生效后五日内支付给莆田市涵江区塘北新丰物业管理服务中心物业服务费1499.04元及该款按月利率2%计算的违约金（其中以749.52元为基数自2019年7月6日起计算至还清之日止；以749.52元为基数自2020年1月6日起计算至还清之日止）； 二、驳回莆田市涵江区塘北新丰物业管理服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由姚瑞英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 林艳红 二〇二〇年十二月九日 法官助理 陈清清 书 记 员 翁林燕 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。