福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1583号 上诉人（原审被告）：景城(南平)房地产有限公司,住所地建瓯市水西三江口花园****。 法定代表人：郑朝晖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓宝生，福建启新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游后新，福建启新律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：建瓯市腾飞物业管理有限公司,住所地建瓯市泛华小区**楼**。 法定代表人：张庆龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭木清。 上诉人景城（南平）房地产有限公司（以下简称景城公司）因与被上诉人建瓯市腾飞物业管理有限公司(以下简称腾飞公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省建瓯市人民法院（2020）闽0783民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 景城公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判景城公司仅承担34个空置店面的管理费55160元的40%（即22064元）及47幢空置别墅管理费364129元的40%（即145651.60元），两项合计管理费167715.60元。事实与理由：一、一审判决遗漏认定腾飞公司未管理好景城公司34个空置店面和47户空置别墅的事实。1.腾飞公司未管理好景城公司的34个空置店面，导致有的店面门窗损坏，有的店面被占用。因此，案涉34个空置店面55160元的物业管理费应按60%予以减免，腾飞公司主张的该部分违约金亦因其违约在先而不能成立。景城公司的34个空置店面既未使用，且店门均朝向小区之外，不应公摊小区内的水电费。另外，案涉两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）均未约定水电公摊费的逾期付款违约金，2019年8月的《补充协议》第3条也仅约定未及时缴纳水电公摊的业主需分摊电力部分加收的滞纳金。在无证据证明电力部门已收取滞纳金的情况下，腾飞公司要求景城公司支付该部分违约金，于法无据。2.景城公司未管理好47户空置别墅，导致有的别墅门窗损坏，有的被占用。因此，该部分物业管理费364129元应当按60%予以减免，且腾飞公司无权主张该部分的违约金。47户别墅与小区内的高层住宅相分离，为相对独立的区域，即便有公共水电也应当是47户空置别墅产生的水电费。但腾飞公司在一审提交的证据无法证实该部分物业欠付的公摊水电费。况且，案涉《物业服务合同》并未规定水电公摊费的逾期付款违约金和违约金的计算标准。二、一审法院按每个停车位每月80元的收费标准计算B区防空地下室的物业管理费显然错误。该区域并非停车场，不应缴纳物业费。三、即便景城公司应当支付相应的违约金，一审法院按月利息两分计算显然过高，最多应该按照一年期（LPR）贷款市场报价利率的4倍计算。 腾飞公司辩称，一、关于34个店面及47幢空置别墅。景城公司在一审以及二审中均未举证证明腾飞公司未尽物业管理义务，故其要求减免60%的物业管理费没有事实和法律依据。另，案涉《物业服务合同》和《补充协议》均有明确约定公摊水电费用，店面门面朝外并不影响景城公司缴纳该部分水电公摊费。二、电力部门是否收取滞纳金与腾飞公司依案涉物业服务合同约定收取违约金是两个不同的法律关系。三、B区防空地下室平时是作为停车使用，本案一审及（2019）闽07民终893号民事判决书对此均是认可的。四、关于违约金是否过高问题，腾飞公司起诉的时候是2020年2月20日，现行民间借贷上限标准是从2020年8月份开始启用的，一审法院按月利两分计算并无不当。 腾飞公司一审诉讼请求：1.景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2019年12月的空置店面管理费、公摊水电费合计61538.3元及违约金12246.6元；2.景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2019年12月空置别墅的管理费、公摊水电费合计386200.2元及违约金76266.8元；3.景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2019年12月空置住宅的管理费、公摊水电费合计50747元及违约金12748.5元；4.景城公司向腾飞公司支付开发商办公楼2017年8月1日至2019年12月31日管理费8524元、违约金2386.5元。B区停车位88个从2018年4月至2019年12月管理费147840元、违约金29568元。以上四项总计管理费654849.5元、违约金134216.4元。 一审法院认定事实：腾飞公司系物业服务企业，景城公司系建瓯市上峰景城小区的房地产开发商。2017年7月29日，以腾飞公司为“乙方”，景城业委会为“甲方”，订立《物业服务合同》。合同第三章[物业管理服务用的收取]第四条约定：收费标准为物业管理费，在遵循当地政府规定的物价标准指导下，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取。具体收费标准如下：1.住宅、联排别墅1.5元/每平方米/每月；2.商业1.5元/每平方米/每月，写字楼、办公场所1.5元/每平方米/每月；3.停车服务费按室内私人车位每辆小车每月80元；……；5.电梯年检、维保费、运行电费、机油、黄油、照明配件等常规费用预收200元/户/年；6.公摊水电费预收200元/户/年；7.电子门维保费60元/户/年，以起用开始计费。第二十条约定:1.小区未售出空置房由开发商缴纳；2.业主、物业使用人应于每季第1个月10日前缴纳物业管理费，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,每天加收3‰的逾期付款违约金。合同有效期自2017年8月1日至2019年7月31日止。该合同还约定了其他事项。2019年8月1日，腾飞公司与景城业委会续订《物业服务合同》一份，约定：……5.房屋交付使用--指业主收到书面入住通知并办理完结开发商指定的相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。第三章[物业管理服务费用的收取]第四条约定：物业管理服务费，在遵循当地政府规定的物价标准指导下，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1.住宅、电梯房0.7元/平方米/月；2.商业1.5元/平方米/月，联排别墅1.5元/平方米/月；3.停车服务费车库车位80元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；……5.电梯年检、维保费、运行电费、机油、黄油、照明配件等常规费用预收200元/户/年；6.小区安防监控、电子门禁维保保费60元/户/年，以启用开始计费。第十八条约定：业主、物业使用人应于每季第一个月10日前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳的按每天加收3‰的逾期付款违约金。第二十八条约定：本合同有效期自2019年8月1日起至2021年12月31日止，共计29月。嗣后，双方又签订《补充协议》一份，约定：1.上峰景城小区公共区域用水，用电由业主分摊，即公摊水、电费甲方（景城业委会）委托乙方（腾飞公司）代收代缴；2.物业公司按实际分摊各业户，每季度分布一次；3.未及时缴纳水电公摊的业主分摊电力公司发票上的滞纳金。截至2019年12月31日，景城公司未出售的上峰景城小区空置店面34个、空置别墅47幢、B区停车位88个。一审法院另查明，腾飞公司主张的15户空置住宅中，A5#905单元、B10#101单元、A10#1701单元、A10#1402单位、A4#1703单元、B11#1601单元等六户景城公司已依约向业主交付相关商品房。2018年8月3日，腾飞公司曾向一审法院起诉要求景城公司支付尚未支付的上峰景城小区的空置房屋、店面、别墅、车位等的物业管理服务费水电公摊费、电梯维保费、电子门公摊费等费用。一审法院于2019年5月10日作出（2018）闽0783民初1835号民事判决书。景城公司对上述判决不服，向南平市中级人民法院提起上诉。2019年9月11日，南平市中级人民法院依法作出（2019）闽07民终893号民事判决，载明：“关于违约金的计算标准问题，因景城公司未缴纳物业费所造成的损失仅为资金占用的损失，一审将约定标准由日3‰调整为年利率24%，属于一审自由裁量范畴，亦无不当，本院予以支持。” 一审法院认为，景城业委会作为代表小区全体业主共同利益的自治机构，与腾飞公司于2017年7月29日、2019年8月1日签订的两份《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。景城公司作为建瓯市上峰景城小区未售出或未交付的物业的所有权人，其亦为建瓯市上峰景城小区的业主，故该两份《物业服务合同》对景城公司具有法律约束力。现景城公司未按上述合同约定履行支付物业管理服务费及缴纳逾期付款违约金的义务，已构成违约，故对腾飞公司要求景城公司按约支付物业管理服务费及逾期付款违约金的主张，予以支持。对于景城公司提出的物业费计算错误、违约金标准过高以及腾飞公司未尽管理职责，故应减免物业管理服务费等抗辩意见，一审法院评判如下：首先，在两份《物业服务合同》及《补充协议》中均明确约定公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费属于物业管理服务收取的项目类型，景城公司主张不支付上述费用，与合同约定不符，不予支持。关于47户空置别墅水电费及B区88个停车位的物业管理服务费，无证据证明双方有约定47户空置别墅的水电费应单独核算，亦无证据证明景城公司已将B区88个停车位对外出售或腾飞公司有向使用车位的业主收取相应管理费用，故景城公司应按约向腾飞公司支付相应物业管理服务费。其次，虽然《物业服务合同》中约定的逾期付款违约金计算标准为日3‰，但腾飞公司已将该计算标准调整为月2%，而该调整后的标准已经一审法院及南平市中级人民法院作出并已发生法律效力的民事判决书所确认，故予以支持。同时，虽然部分空置物业水电公摊费未具体约定逾期付款违约金及计算标准，但在《物业服务合同》中已就物业管理服务费逾期付款违约金及计算标准进行了约定，而上述费用均属于物业管理服务费范围，故亦应按该约定计算逾期付款违约金。此外，《补充协议》中关于水电费滞纳金的约定，从其含义上看，仅是对发生滞纳金后如何分担的约定，并非以滞纳金代替逾期付款违约金，且本案中腾飞公司亦未主张滞纳金。故对景城公司的该项辩称，不予支持。第三、景城公司并未提交证据证明其所称物业存在损坏、被占用以及系因腾飞公司未按约定管理造成。故对景城公司的该项辩称，不予支持。第四、2017年7月29日《物业服务合同》中虽有约定业委会应督促业主缴纳物业费，但并未将此作为业主缴纳物业费的前提条件，也即无论业委会是否有督促行为，景城公司均应依约缴纳物业费，否则就应承担逾期付款违约金。关于景城公司应支付腾飞公司物业管理服务费及逾期付款违约金的具体金额如下：一、空置店面（34个）：2018年4月1日至2019年12月31日管理费55160元、违约金11033.2元，2017年8月至2017年12月公摊水电1095.6元、违约金525.9元，2018年1月至2019年12月公摊水电5282.7元、违约金687.5元，空置店面管理费、公摊水电费合计61538.3元、违约金合计12246.6元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。二、空置别墅（47户）：2018年4月1日至2019年12月31日管理费364129元、违约金71772.8元，2017年8月至2017年12月公摊水电4192.4元、违约金2012.4元，2018年1月至2019年12月公摊水电17878.8元、违约金2481.6元，空置别墅管理费、公摊水电费合计386200.2元、违约金合计76266.8元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。三、开发商办公楼：2017年8月1日至2019年12月31日管理费8524元、违约金2386.5元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。四、B区停车位（88个）：2018年4月至2019年12月管理费147840元、违约金29568元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。上述费用系腾飞公司按照物业合同标准计算，符合双方约定及法律规定，予以确认。五、空置住宅（15户）：1、2017年8月1日至2019年12月31日管理费30073元、违约金8420.5元，2、2017年8月1日至2017年12月公摊水电3222元、电梯维保1411元、电子门铃464元，违约金2446.6元，3、2018年1月至2019年12月欠公摊水电9822元、电梯维保4315元、电子门铃1440元，违约金1881.4元，空置住宅管理费、公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费合计50747元、违约金合计12748.5元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。景城公司辩称腾飞公司主张的15户空置住宅中已有10户交付业主，且有部分已办理产权证，该10户物业管理服务费等费用不应由景城公司承担，应由10户业主自行承担，且景城公司只同意为未交付的5户空置住宅承担分摊的费用。一审法院认为，腾飞公司与景城业委会订立的两份《物业服务合同》均约定：“房屋交付使用--指业主收到书面入住通知并办理完结开发商指定的相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用”。景城公司仅向一审提交了A5#905、B10#101、A10#1701、A10#1402、A4#1703、B11#1601等6户的《移交房屋通知书》等，可认定上述6户单位已完成房屋交付使用的手续，故上述6户房屋交付使用后的物业管理服务费等费用不应由景城公司承担，应从腾飞公司要求景城公司支付物业管理服务费等费用中予以扣除，腾飞公司可另行向相关业主主张权利，而剩余未交付的9户单位的物业管理费等费用仍应由景城承担。已交付的6户单位应扣除的具体数额如下:①A5#905于2016年4月15日交付使用，应扣除其2017年8月1日至2019年12月31日费用合计2880元、违约金806.64元，合计3686.64元；②B10#101于2017年7月10日交付使用，应扣除其2017年8月1日至2019年12月31日费用合计3784元、违约金1061元，合计4845元；③A10#1701于2019年1月25日交付使用，应扣除其2019年2月1日至2019年12月31日费用金额1480.2元、违约金97.57元，合计1577.77元；④A#1402于2019年1月31日交付使用，应扣除其2019年2月1日至2019年12月31日费用金额1471.96元、违约金96.8元，合计1568.76元；⑤A4#1703于2019年2月22日交付使用，应扣除其2019年3月1日至2019年12月31日费用金额899.4元、违约金40.68元，合计940.08元；⑥B11#1601于2019年5月20日交付使用，应扣除其2019年6月1日至2019年12月31日费用金额832.55元、违约金36.25元，合计868.8元。以上费用合计11348.11元、违约金合计2138.94元。据此，景城公司应支付腾飞公司空置住宅管理费为50747元-11348.11元=39398.89元、违约金为12748.5元-2138.94元=10609.59元。综上所述，景城公司应支付腾飞公司管理费总计为643501.39元及违约金总计131077.49元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、景城公司应于判决生效之日起七日内向腾飞公司支付物业管理服务费等合计643501.39元及逾期付款违约金131077.49元；二、驳回腾飞公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11680元，减半收取5840元，由腾飞公司负担107元（已预交），景城公司负担5733元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除景城公司在上诉状中提及的争议事实外，双方当事人对一审法院认定的其他事实并无异议，本院对双方均无异议的一审法院认定事实予以确认。关于当事人二审争议的事实，亦属本案的争议焦点，本院将在下文裁判理由部分，结合二审证据一并予以分析、认定。另查明，本院作出的（2019）闽07民终893号民事判决中认定：“Ｂ区地下人防工程于2017年8月31日通过竣工验收，并于2018年5月22日在建瓯市××室办理备案认可，该地区可规划88个停车位，但至今未予划停车线。”“建瓯市××室登记备案的《防空地下室竣工备案认可文件》记载，平时用途为停车库，战时用途为二等人员掩蔽部。” 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉34个店面及47幢别墅物业管理费是否应当减免；2.景城公司是否需要承担34个店面及47幢别墅的水电公摊费；3.腾飞公司是否有权主张88个B区停车位管理费；4.一审法院确定的违约金计算标准是否得当。 关于争议焦点1。景城公司主张腾飞公司未尽职履约，导致案涉34个店面和47幢别墅被占用、门窗毁损等情形，并于二审提交照片一组。但根据案涉两份《物业服务合同》约定，腾飞公司提供物业管理服务事项主要是针对物业共有部分、共用设备设施、公共环境和公共秩序等方面。从景城公司提交的证据来看，当中显示小区外人行道、店面门口以及“被占用”或门窗毁损的别墅等，并非属腾飞公司物业服务范围，景城公司提供的证据也不能证明腾飞公司未尽物业管理职责。故景城公司以此为由要求减免物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点2。从腾飞公司一审举证情况及陈述看，案涉34个空置店面及47幢别墅有产生水电公摊费用且该部分费亦由腾飞公司先行垫付。案涉34个空置店面及47幢别墅属于腾飞公司提供物业管理服务的范围，故店面朝向如何、别墅是否独立于高层住宅，并不能作为拒缴物业费的依据，景城公司关于不应缴纳该部分费用主张，没有事实依据，本院不予采纳。 关于争议焦点3。案涉88个B区地下停车场属人防工程，各方均无异议。在没有证据证明腾飞公司有向使用车位的业主收取相应管理费用的情况下，根据本院（2019）闽07民终893号民事判决认定的“平时用途为停车库，战时用途为二等人员掩蔽部”等事实，并结合两份《物业服务合同》中“停车服务费按室内私人车位每辆小车每月80元”“小区空置房费用由开发商缴纳”等约定，腾飞公司要求景城公司支付该部分的物业管理费，符合合同约定。景城公司提出案涉88个B区停车位并非停车场，故腾飞公司无权主张该部分物业管理费的上诉理由，不能成立。 关于争议焦点4。案涉两份《物业服务合同》约定，逾期缴纳物业服务费，按每天加收3‰的逾期付款违约金。双方事先自愿约定的违约金计算标准，含有确保双方及时履约以及违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。结合本案中景城公司的违约原因、主观过错等因素，一审法院确定的违约金数额，并不过高。另外，2019年8月1日签订的《物业服务合同》虽然未将水电公摊费纳入物业费范畴且未约定逾期缴纳该费用的违约金。但鉴于该部分费用已由腾飞公司先行垫付，即腾飞公司增加了资金成本，故腾飞公司请求参照合同约定的违约金标准计算违约金，并无不当。 综上所述，景城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11546元，由景城(南平)房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢争春 审 判 员 熊建安 审 判 员 吴彦瑾 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 庄淑鸿 书 记 员 李 昱 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。