江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初905号原告：孙建群，男，1978年7月20日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张丙升，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。被告：郭顶利，男，1955年10月10日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李海燕，徐州市泉山区老年人法律援助中心法律工作者。原告孙建群与被告郭顶利合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙建群的委托诉讼代理人张丙升、被告郭顶利及其委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告孙建群向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告位于徐州市鼓楼区征收编号为*的房屋拆迁补偿款1463000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月18日，原、被告签订建房协议书，被告提供刘楼村的土地一处，由原告出资建造二层楼房，双方约定该房屋建好后双方各一半。为此，原告当年出资建成该房屋后交给被告居住使用至今，被告没有提出任何异议，现房屋被征收，按照法律规定及双方约定，根据实际建造的房屋面积560平方米，按照征收部门的拆迁补偿标准5088元/平方米计算，被告应赔付原告拆迁补偿款1424640元。2004年，经徐州市人民政府批准，刘楼村的土地划拨为国有土地，90%的刘楼村的村民都办理了国有土地使用证。本次拆迁征收政策是按照国有土地和集体土地折中的方案进行的，并且对没有宅基地证或没有审批的房屋也进行了征收补偿。原、被告签订建房协议时，涉案土地已经划拨为国有土地，刘楼村规划入鼓楼区，刘楼村的村民身份已经转变为城镇居民，故双方协议并未违反法律相关规定，应属合法协议，双方应按约定对房屋征收的利益进行平均分配。即便涉案协议被认定为无效，也应当根据诚信原则对房屋征收利益进行合理的分配。综上，请求法院依法支持原告诉请。被告郭顶利辩称，原告的诉请，缺乏基本的事实及法律依据，应依法驳回其诉请。第一，原、被告双方签订的建房协议，违反国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。涉案地块系农村集体所有的土地，被告提交了农村居民宅基地审批表足以证明涉案土地的性质系农村集体土地，而拆迁部门的审批表标明的宅基地截止到拆迁时间段应被理解为政府仍然认定涉案地块为农村集体组织用地。徐州市人民政府办公室于2014年8月11日发布的徐州市人民政府征收土地方案公告显示，2014年8月涉案鼓楼区九里街道刘楼村集体建设用地才被征收为国有。故原、被告签订建房协议时，涉案土地为集体建设用地。按法律规定只允许使用权人即被告在该地块上建造房屋，而不得非法出租、买卖或变相买卖。原告与被告并非同一集体经济组织成员，且原告家庭已拥有过一户宅基地，按照政策其根本没有资格再另购宅基地或变相购买。即使双方签订了建房协议，即便双方是真实意思表示，也不代表原告拥有涉案宅基地的合法使用权，更不用提宅基地的拆迁收益了。通过被告出地，原告建房的形式，致使涉案建房用地的权属发生了变更，实质上是土地使用权转让的一种特殊形式，是非法变相的购买房产或宅基地。这与国家的土地征收、拆迁补偿政策不相符。原告也没有依法取得规划、建设等施工许可手续，擅自建房也违反了有关房屋建设规划审批流程管理规定。被告通过宅基地的形式取得涉案土地使用权，是被告作为该集体经济组织成员享有的专属权益，与特定的成员身份相关联，不允许转让或出让给集体组织之外的他人使用。因此，原、被告之间的建房协议因违反法律强制性规定而归于无效。第二，被告是在原告及中间人反复诱导之下签署的建房协议，且该协议并没有实际履行完毕。原、被告之前并不认识，原告得知被告家中院子很大，托中间人多次找被告提出合作建房，并口头承诺拆迁时其动用关系可以获得较多赔付，被告在此情况下才在协议上签了名。但事实上，涉案地块每户征收的合法面积是以宅基地面积的1.4倍来确定的，超出部分均只按280元/平方米赔付。这是政府赋予宅基地使用权人的权利，且与原告加盖的违建大小没有任何关系。如原告主张按照合法面积单价计算、分配其所建的560平方米房屋拆迁款的一半，显然侵害了被告关于自有土地的合法权益。原告没有证据能够证明被告合法面积的补偿不包括土地而仅仅是土地上的建筑物及附属物，且涉案协议中也没有关于土地收益也分给原告一半的约定。其次，协议内容均为原告填写，协议所载的700平方米与实际所建面积差异巨大，经实际勘查，原告实际所建面积为560平方米。且原告是在被告老宅里加盖的，沿用了被告的原地基、老墙等，建房主材石材是拆除被告的老院墙而来，建成的房屋也一直没有安装窗户和门，是被告自己购买安装的。故原告主张系由其包工包料独立建造涉案房屋，属虚假陈述。第三，涉案协议中没有约定原告可享有拆迁补偿。协议仅约定原告房子建好后双方各得一半，即原告建造的房子中一半的面积其可以独自使用，但是并没有关于如遇拆迁，补偿款数额如何进行分配的条款。原告所建房屋均为毛坯并未装修，原告亦未在该房居住过，如遇拆迁其也不能获得装潢费、提前搬家奖、过渡费等补偿。第四，认定合同无效后的处理方式为返还财产、赔偿损失。原告系在被告房屋基础上建房，当时的建设成本一般为220元/平方米，扣除被告原有的基础、墙面、石材、门窗等建设成本，原告建设涉案房屋的成本应认定为150元/平方米较为公平。据此原告的建设成本应认定为84000元（560平方米×150元/平方米），加上利息损失，按年利率6%计算9.5年为47880元，合计131880元。被告愿意返还原告建房时投入的成本。但对于被告取得的拆迁利益，因拆迁补偿与被拆迁者户口、宅基地大小均具备关联性，实际上包含国家对被征收土地农民的福利和保护政策，原告没有享有该部分利益的正当基础。原告主张的拆迁利益在双方协议中没有约定，也与国家土地征收拆迁补偿政策不符。国家补偿政策的出发点是保障和补偿失地农民的合法生存权益，原告诉求一半拆迁利益系获取与其身份不相符的国家土地征收拆迁补偿利益，原告在签订协议时主观上存在重大过错，其目的明显具有不正当性，其诉请不应受到法律保护。关于损失，原告未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，涉案协议违反国家强制性法律规定，属于无效协议。本次拆迁补偿方案系以宅基地面积为基础。原告作为集体经济组织以外的成员，无权享有宅基地使用权人的权益。故请求法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月18日，原告作为乙方，被告作为甲方签订建房协议书，约定：经双方协商后，在甲方原宅基地，由乙方出资甲方出地皮，共计建筑面积（700）平方米，房子建好后每家各分一半，即每户各50%。本案审理过程中，经现场勘查，原、被告双方一致确认实际建成房屋的建筑面积为560平方米。2019年12月6日，徐州市鼓楼区住房和建设局作为房屋征收部门（甲方）与被告郭顶利作为被征收人（乙方）签订房屋征收补偿协议（征收编号L1-83），约定甲方征收位于徐州市鼓楼区房屋，建筑面积727.65平方米，用地面积519.75平方米，土地性质集体，土地用途宅基地。甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权。乙方被征收房屋补偿总额为3702610元，其中房屋价值3419955元，附属物121831元，搬迁、过渡、奖励等费用160824元。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为3600951元，乙方补偿总款3702610元，差价款101659元由甲方支付乙方。协议签订后被征收房屋已拆迁完毕。庭审中，原、被告均陈述，因原告申请财产保全，上述拆迁协议约定的差价款未领取，产权调换房屋亦未签订认购协议或交付。庭审中，原、被告一致确认，被告的宅基地面积为519.75平方米，总建筑面积为921.11平方米，征收部门确认的合法住宅面积为727.65平方米，该面积大小系按照宅基地面积的1.4倍确定的。超出宅基地面积1.4倍以外的部分为193.46平方米，其中自建房188.01平方米，简易棚5.45平方米。此外还有起脊保温层78.98平方米。合法住宅面积房屋补偿款按照4700元/平方米计算，超出部分自建房按照280元/平方米计算，简易棚及起脊保温层按照130元/平方米计算。本院认为，关于原、被告之间协议的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，但违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准。国家禁止城镇居民占有农民集体土地建住宅。原告主张涉案地块已于2004年划拨为国有土地，但被告否认曾取得涉案地块的国有土地使用证。原告未能提供充分证据予以证实涉案土地为国有土地，也未能提供充分证据证实其对划拨土地的使用经过了相关国家机关的批准。故对于原告主张涉案房屋系建造在国有土地上，并未违法法律、行政法律的强制性规定，本院不予采信。本案中，原、被告约定，由原告在被告的宅基地上建造房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效约定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。本案中，因涉案房产已被拆迁，且原告的建造行为亦投入了相应的劳务，故属返还不能的情形，返还不能时，被告应当折价补偿。关于原告为建造涉案房屋投入的款项数额。原告主张建造成本为500元/平方米，但未能提供证据予以证实，被告亦不予认可。被告自认建房成本为150元/平方米，主张原告的建房投入资金数额为84000元。故本院以该价款为基础，同时根据征收补偿方案确定的原告投入的财产的获益情况，综合考量予以确定补偿标准，以确保返还的公平性。征收补偿方案中关于合法建筑面积的认定是根据房屋实际面积与宅基地面积1.4倍相比较所确定的，若实际面积小于宅基地面积1.4倍，按实际面积认定，若实际面积大于宅基地面积1.4倍，则按宅基地面积1.4倍认定。涉案征收房屋因包含了原告所建的560平方米，总面积为921.11平方米，该实际面积是大于宅基地面积的1.4倍的。因原告建造房屋，被告最终按照宅基地面积的1.4倍认定合法建筑面积，获得相应征收补偿。故被告主张其获得的征收补偿与原告建造的房屋无关，原告不应分得征收补偿款的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于被告因诉争房屋被征收获得的征收补偿款。涉案地块上包含原告所建的560平方米在内的总建筑面积为921.11平方米，经征收部门认定的合法住宅面积为727.65平方米，该部分房屋补偿标准为4700元/平方米。关于自建房，原、被告一致认可系超出土地面积1.4倍以外的部分，因被告系土地使用权人，而原告并不享有土地使用权，故该部分自建房面积应计入原告建造的面积，故原告建造的560平方米中的188.01平方米应按照自建房的赔偿标准即280元/平方米计算征收补偿费，为52642.8元。因原、被告双方均未能提供证据证明5.45平方米的简易棚及78.98平方米的起脊保温层系何方所建造。故原告建造的其余的371.99平方米中，若包括上述简易棚，则该简易棚部分征收补偿费应按照5.45平方米×130元/平方米计算为708.5元，剩余的366.54平方米（371.99平方米-5.45平方米）应按照合法住宅面积的征收补偿标准4700元/平方米计算为1722738元，合计为1723446.5元；若原告建造的房屋中不包括该简易棚，则其余的371.99平方米的面积均按照合法住宅面积的征收补偿标准为1748353元。此外，若原告建造的房屋中包含起脊保温层，最多还能获得10267.4元（78.98平方米×130元/平方米）的征收补偿款。综上，被告因原告的建造房屋行为，额外获得的补偿至少应为1776089.3元（52642.8元+708.5元+1722738元），最多应为1811263.2元（52642.8元+1748353元+10267.4元）。对因此而多获得的补偿应在原、被告之间予以合理分配。征收面积的认定是确定征收补偿款数额的前提，相较于房屋建筑面积，土地面积在征收面积的确定因素中所起所用更大。故本院根据原、被告双方的过错程度，结合征收补偿方案中补偿面积与土地面积的倍数，及双方主张的建筑成本与房屋补偿标准之间的差异等，综合考量原告建房成本及房屋拆迁的获益情况，酌定被告应折价补偿原告450000元。原告仅建造了房屋，亦自认建成后未占有、使用该房屋，而搬迁、过渡、奖励等费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，故原告主张除房屋补偿款外的搬迁、过渡、奖励等费用亦应在原、被告之间予以分配的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上，被告应折价补偿原告450000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭顶利于本判决生效之日起十日内折价补偿原告孙建群450000元；二、驳回原告孙建群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17622元，保全费5000元，合计22622元，由原告孙建群负担9572元（已付），由被告郭顶利负担13050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  蔡鸣春审 判 员  匡 伟人民陪审员  孔 艳二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  朱淼淼书 记 员  江琼琼