大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3549号原告：赵为海，男，1969年7月3日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郑海青、李永娟，辽宁兴中律师事务所律师。被告：金波，男，1968年2月10日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：大连友谊集团奥林匹克购物广场有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区奥林匹克广场1号。法定代表人：李永军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵婷，女，1983年6月2日生，蒙古族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。原告赵为海与被告金波、第三人大连友谊集团奥林匹克购物广场有限公司（以下简称友谊集团）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用普通程序，分别于2020年9月27日、2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告赵为海委托诉讼代理人郑海青、李永娟，被告金波，第三人大连友谊集团奥林匹克购物广场有限公司委托诉讼代理人邵婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告餐厅转让款12万元；2、被告支付原告向第三人垫付的餐厅10月份租金、物业费、水电煤气费等合计69075.74元；3、被告支付以上两项的利息，以本金189075.74元为基数，自2019年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，现暂计至2020年6月16日为4853.21元。事实和理由：原告于2017年5月18日注册个人独资企业大连意海食尚餐厅。2017年6月19日，原告与第三人签订《租赁合同》，租赁大连市西岗区奥林匹克购物广场地下二层A01-3.A05号位，经营意海食尚美食城，租赁期限2017年7月1日至2019年12月31日。缴纳了履约保证金（押金）10万元，合同约定期限届满或终止，出租人将履约保证金全部或扣除出租人损失后的剩余履约保证金无息返还承租人。2019年9月10日，大连意海食尚餐厅（甲方）与被告（乙方）签订《转让协议书》，将意海食尚美食城整体转让给被告。约定转让费20万元，2019年9月20日前交10万元，2019年10月31日前再交10万元，另甲方原在商场保证金10万元由甲方负责过到乙方名下，乙方在2019年11月31日前与甲方核算押金剩余数据后，将剩余交于甲方。即被告应支付原告的全部转让费用为以30万元为基数扣减核算押金等费用。协议第五、六条约定：协议自2019年9月1日起开始执行，乙方接管该美食城经营时间2019年9月1日，此前一切债权债务由甲方负责。第三条约定“由于法人因工作需要不能到场签署协议，由甲方指定其妻子（初彬彬）及美食城负责人（刘坤）与乙方签订本协议。”协议由大连意海食尚餐厅及原告盖章，授权代理人初彬彬与被告签字。原告于2019年9月1日将美食城交接给被告经营，协议签订后，被告先后支付给原告转让费共计8万元，欠付12万元。另，因被告接管美食城后未按时向第三人交纳2019年10月份租金、物业费等，在原告向第三人申请退还保证金时，第三人从原告保证金中扣除了2019年9月相关费用69075.74元，此费用为原告代被告垫付，应由被告承担。至此，被告合计欠付原告189075.74元。原告多次向被告催要被告欠付的款项，被告均以各种理由拒绝，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。被告金波辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告并未按照转让协议的约定履行相关的义务，给被告造成损失。原告未按照合同约定及时履行工商变更、税务登记及商场物业方面的过户手续，导致被告无法正常对外正常经营。原告没有按照约定负责帮助被告与第三人商场签订三年租期的合同，影响正常的招租经营，与合同价值不符。原告在没有转租他人的权利的前提，将案涉经营场地转租，存在欺诈、欺骗的行为，双方合同应予解除。其次，关于转让款应扣除保证金。在合同中约定保证金是归被告所有，原因是原告撤场的时候所有的业户保证金未予返还，保证金是用于保证原业户退场返还保证金所用，原业户退场时，是被告垫付的业户保证金，商场将退还的保证金给予原告，原告未退给被告。再次，关于租金和物业费，原告在8月份的时候已经收走业户9、10、11月份的租金，被告在这3个月份的运营实际上是被告自己垫付的，至于原告说他代替我垫付了10月份的费用是从保证金中扣除，被扣除的保证金部分是由被告补充上去的，被告向第三人交纳了补充缴纳了5万元。综上，被告未按合同履行义务，造成我方损失，希望法院判令原告按照协议履行，或者解除本协议，由原告赔偿被告的经营损失，包括原告已收8万多元商户租金、为了维护商场的正常经营人员工资等各项费用共计14万元以及替原告支付原商户退场保证金4万元。第三人友谊集团辩称，商场与原告签订的租赁合同是2019年12月末到期，2019年12月前的责任由原告承担的。按照合同约定，上月收取下一个月份的租金，商场没有收到10月的租金和物业费用及水电费，故在保证金中予以扣除，剩余的保证金已在2020年3月份返还给了原告。2019年10月，商场与被告签订了租赁合同，被告向商场交纳了5万元保证金。经审理查明，2017年5月18日，原告注册个人独资企业大连意海食尚餐厅，经营范围为餐饮服务，于2020年5月8日注销。2017年6月19日，原告（承租人）与第三人（出租人）签订一份《租赁合同》，约定第三人将奥林匹克广场内地下二层A01-3.A05号位，面积为357.8㎡的经营场地出租给原告，用途为餐饮，租期自2017年7月1日起至2019年12月31日闭店时止，租金标准为自2017年7月1日至2017年12月31日每平方米每日租金为2.6元；自2018年1月1日至2018年12月31日每平方米每日租金为2.81元；自2019年1月1日至2019年12月31日每平方米每日租金为3.02元；物业管理费每平方米每日1.5元，每月租金、提成租金、物业管理费在每月9日之前（遇节假日顺延）向出租人支付，水、电及设施费用承租人应于费用发生后的次月9日前支付给出租人。承租人应于本合同生效之日起五日内，一次性向出租人支付履约保证金总计人民币10万元，承租人不得擅自分租、转租、转让、转借租赁场地，否则，出租人有权单方解除租赁合同且不予返还履约保证金，给出租人及其他任何第三方造成的损失由承租人承担。该《租赁合同》对营业要求、人事管理、租赁区域管理、违约责任及解约等事项进行了详细的约定。2019年9月10日，大连意海食尚餐厅（甲方）与被告（乙方）签订一份《转让协议书》，约定经双方协商同意，甲方于2019年10月1日将位于奥林匹克购物广场西地下二层意海食尚美食城整体永久性转让给乙方，甲方负责配合乙方办理与物业及工商等部门更名过户等过户手续，在整体转让付款完毕后将原有的所有证照的法人代表移交乙方。双方约定转让费为人民币20万元，被告在2019年9月20日前交付10万元整，2019年10月31日前付10万元整。甲方在商场保证金10万元由甲方负责过到乙方名下，乙方在2019年11月31日（合同存在笔误，应为2019年11月30日）前与甲方核算押金剩余数据后，将剩余交予甲方，甲方交给商场的保证金归乙方所有，甲方不得在向乙方收取其他费用。经双方协商，本协议自2019年9月1日起开始执行，同日甲方将意海食尚美食广场所有权交给乙方，由乙方接手经营，在此之前一切债权债务由甲方负责，乙方不承担任何责任，意海食尚美食广场现有装饰，装修，设备等移交给乙方归乙方所有。乙方接管该美食城经营时间：2019年9月1日。甲方与商场的合同到期日2019年12月31日，届时由甲方负责帮助乙方与商场再签订三年合同（2020年1月至2023年12月31日），经营期间所发生的相关费用都与甲方无关，乙方负责缴纳。合同期一切有关餐厅发生任何责任都由乙方负责。2019年10月，被告金波与第三人签订一份《租赁合同》，约定第三人将奥林匹克广场内地下二层A区01-305号位，面积为357.8㎡的经营场地出租给被告，租期自2020年1月1日起至2021年2月28日闭店时止。被告向第三人交纳保证金5万元。被告于2020年9月20日实际接管案涉美食城，被告自2019年9月10日至2020年1月1日期间分多笔向原告支付转让费合计8万元。因部分商户退出，被告向店铺商户返还押金48500元。原告从部分商户中收取9月份之后的租金52940元、物业费6500元，合计59440元。另查，原告于2019年8月向第三人给付九月份租金33016.68元，物业服务费17174.4元，合计50191.08元。原告与第三人合同到期后，第三人在原告已缴纳的10万元保证金中扣除未缴的十月份租金34097.24元，物业服务费17711.1元，八月的水、电、煤气等费用17267.4元，共计69075.74元，将剩余保证金30924.26元返还给原告。本院所确认的上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《转让协议书》、租金发票、物业费发票、水电费发票、企业信用信息公示报告、大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初785号民事调解书，被告提供的微信聊天截图、申请法人变更申请书、租赁合同、证人证言等证据及当事人陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、《转让协议书》的效力问题；二、本案各方当事人责任问题。一、关于《转让协议书》效力问题，案涉《转让协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。被告辩称原告无权转让且未按合同约定履行义务等，存在欺诈行为，主张合同予以解除。首先，原告与第三人的合同中虽约定不能转租，但第三人在知情后并未行使出租人解除权，且原、被告签订协议后，被告实际接收经营该美食城，被告以此为由要求解除合同的请求，本院不予支持。其次，营业执照不属于订立此类店铺转让合同的法律强制性规定，双方转让协议约定在整体转让付款完毕后将原有的所有证照的法人代表移交被告，被告作为先履行合同义务的一方，并未完全履行合同，原告依约享有先履行抗辩权，被告不能以此为由拒绝支付剩余转让款。再次，原、被告在合同中明确约定原告帮助被告与第三人签订三年合同，根据合同具有相对性，原、被告之间签署的转让协议仅能约束合同双方当事人，不能给第三方设立义务，且该协议写明原告仅有帮助、协助的义务，被告未能提供原告不予帮助的证据，故被告该抗辩意见，本院不予支持。二、关于本案各方当事人责任负担问题。原告作为转让方，原告已经在签订协议后将美食城实际交付给被告经营收益，被告作为受让方应履行给付转让费的基本合同义务，故被告应当支付原告剩余转让费及应交纳的租金及物业费。根据协议约定，被告仅按约定支付了8万元，尚有12万元转让款未支付。协议约定接管美食城经营时间为2019年9月1日，故9月后的租金、物业费应由被告支付。被告抗辩原告已收取9月以后的租金物业费，且合同中约定的10万保证金未予以过名。按照双方合同约定，原、被告核算押金剩余数据后，将剩余交予原告，原告交给商场的10万元保证金直接过被告名下。即店铺商户交给原告的押金以10万元保证金过名形式给付被告。为减少诉累，原告同意将被告返还商户的押金、9月后原告向商户收取的租金物业费及第三人向原告返还的剩余保证金与押金先予以核算后，剩余款项抵扣转让款及租金。综上，经抵扣后被告尚欠的款项数额为114059.42元【计算方式：12万元（剩余转让款）+50191.08元（9月租金物业费）+51808.34元（10月租金物业费）-48500元（被告已返商户押金）-59440元（原告已收商户租金物业费）】。关于水、电、煤气费，因原告提供的票据时间是2020年9月12日，根据第三人在庭审中所述及交易习惯，该笔费用交纳的应是7月20日至8月20日的水、电、煤气费，该笔费用发生于转让之前，不应由被告承担，故原告该诉讼请求，本院不予支持。关于利息，双方在协议中对于逾期给付转让款及租金利息部分并未约定，可从原告主张权利之日即2020年7月10日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算其利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告金波于本判决生效之日起十日内给付原告赵为海转让款租金及物业费合计114059.42元及利息（2020年7月10日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告赵为海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4179元（原告已预交），由被告金波负担2598元，原告赵为海负担1581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长 陈 佩人民陪审员 朱 宁人民陪审员 董存杰二〇二〇年十二月十日法官助理吴殿文书记员郎玉婉