北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20125号原告：北京卫蓝时代新能源汽车销售服务有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：范针强，经理。委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。被告：梅梹，男，1971年8月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京慧百金汽车销售有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈华，总经理。被告梅梹、北京慧百金汽车销售有限公司共同委托诉讼代理人：郭航宇，北京市中闻律师事务所律师。被告梅梹、北京慧百金汽车销售有限公司共同委托诉讼代理人：魏玲，北京市中闻律师事务所律师。原告北京卫蓝时代新能源汽车销售服务有限公司（以下简称卫蓝时代公司）与被告梅梹、北京慧百金汽车销售有限公司（以下简称慧百金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告卫蓝时代公司的委托诉讼代理人尚西国，被告梅梹、慧百金公司的共同委托诉讼代理人郭航宇、魏玲通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。卫蓝时代公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与梅梹、慧百金公司签订的《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》于2020年5月6日解除；2.判令梅梹、慧百金公司向我公司支付自2018年12月26日至实际腾退之日止所欠房屋租金（2018年12月26日至2019年12月25日按年租金130万元计算，2019年12月26日至2021年12月25日按年租金136.5万元计算）；3.判令梅梹、慧百金公司向我公司支付违约金287万元（根据合同第六条第2款）；4.判令梅梹、慧百金公司腾退位于北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号的祥龙物流场地西区；5.判令梅梹、慧百金公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月26日，我公司与梅梹、慧百金公司签订《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》，协议约定我公司将位于北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号的祥龙物流场地西区提供给梅梹、慧百金公司作为（新能源）汽车租赁、维修及对应的仓储基地使用，期限为4年，自2017年12月26日至2021年12月25日止，每2年分为一个周期，第二周期费用分摊价格要比第一周期进行一定比例的上浮，第一周期即2017年12月26日至2019年12月25日期间，梅梹、慧百金公司承担的土地及房屋使用费为每年130万元，第二周期即2019年12月26日至2021年12月25日，梅梹、慧百金公司承担的土地及房屋使用费在前期费用的基础上增长5%，故2019年12月26日至2021年12月25日每年租金系136.5万元。协议签订后，经我公司多次催促，梅梹、慧百金公司仅将应付费用支付至2018年12月25日，2018年12月26日至今的费用均未给付，并且违反协议第五条第二款第二项约定，将本案场地转租给他人使用并一直享有租金收益（每年达120万元），严重违反了协议的约定。2020年5月6日，我公司向梅梹、慧百金公司送达《解除合同通知书》，与梅梹、慧百金公司解除了《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》。综上，梅梹、慧百金公司迟延履行合同，经我公司多次催告后在合理期限内仍未履行，拒不支付租金。故起诉。梅梹、慧百金公司辩称，一、梅梹不是合同当事人，不是本案的适格被告。在双方签订的《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》中，梅梹是作为慧百金公司的联系人和授权代表人与卫蓝时代公司签订合作协议。该合作协议是双方协议，并不是三方协议。签订主体甲方是卫蓝时代公司，乙方是慧百金公司。梅梹并不是该合同的签订主体，因此梅梹不是本案的适格被告。二、卫蓝时代公司与慧百金公司签订的合作经营协议为无效协议。卫蓝时代公司出租给慧百金公司的土地和房屋没有取得建设工程规划许可证。根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，案涉租赁房屋未办理建设工程规划许可证，案涉合作经营协议应为无效协议。三、基于合作经营协议为无效协议，卫蓝时代公司应退还慧百金公司已支付的租金150万元，卫蓝时代公司亦无权依据无效协议而要求慧百金公司支付2018年12月至2020年12月的租金及违约金。由于卫蓝时代公司出租给慧百金公司的土地和房屋没有建设工程规划许可证，导致慧百金公司不能办理营业执照，也无法正常经营。双方协议的无效是卫蓝时代公司的错误所导致。根据合同法第58条规定，卫蓝时代公司应退还慧百金公司已经支付的租金及押金150万元，且根据合同法第57条的规定，除了无效合同中争议解决的条款外，卫蓝时代公司无权基于无效合同中的其他条款要求慧百金公司支付2018年12月26日至2020年12月25日的租金以及违约金。四、即使慧百金公司需支付卫蓝时代公司占有使用费，应按照双方协议中租金价格大幅度酌减。双方约定的租金价格的前提，是卫蓝时代公司向慧百金公司提供的场地要符合正常经营的条件。但是卫蓝时代公司提供的场地一而再再而三地因为没有正当手续而被相关部门查封，慧百金公司从2018年12月4日之后就不能正常经营，由于不能正常经营，慧百金公司2019年的营业额只是2018年的34%，因此，2018年12月4日之后，即使慧百金公司需要支付占有使用费，应该按照租金大幅度酌减。五、卫蓝时代公司作为合同无效的过错方，应承担慧百金公司因合同无效而受到的损失1965750元。双方签订合同后，因经营需要，慧百金公司在取得卫蓝时代公司的许可下，投入了1965750元在涉案土地上加建了维修车间、烤漆房和办公室。其中加建和装修费用1734750元，购买设备231000元。根据合同法第58条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，慧百金公司是在卫蓝时代公司对涉案土地的真实情况隐瞒下签订了合作经营协议，慧百金公司属于无过错方，因此，卫蓝时代公司应赔偿慧百金公司因合同无效受到的损失，该损失慧百金公司将在另案中主张。综上所述，卫蓝时代公司作为出租方，将明知没有合法手续的土地和房屋出租给慧百金公司，导致慧百金公司无法办理营业执照，不能正常经营，给慧百金公司造成巨大损失。卫蓝时代公司基于无效合同中的条款要求慧百金公司支付租金及违约金没有法律依据；且双方合同的无效是卫蓝时代公司的过错所造成，卫蓝时代公司作为过错方，不仅应退还因无效合同而取得的慧百金公司租金和押金150万元，还应赔偿慧百金公司因合同无效而遭受的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卫蓝时代公司（甲方、授权代表人刘庆泽）与慧百金公司（乙方、授权代表人梅梹）签订《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》，甲乙双方就北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号的祥龙物流场地西区（周边四至以附图标线为准，其中独立办公用房2间45平方米、大厂房1间984.67平方米及内部一层二层办公用房5大+10小间、空地4800平方米），出于合作经营、共同开发赢利目的，提供给乙方作为（新能源）汽车租赁、维修及对应的仓储基地使用。合作经营期限为4年，自2017年12月26日至2021年12月25日止。每2年分为一个周期，第二周期费用分摊价格要比第一周期进行一定比例的上浮。经双方共同约定，由乙方独立承担上述房屋及地块的年度使用费用，并按期交由甲方汇总后一并交付土地产权方作为相关使用费用。第一周期（2017年12月26日至2019年12月25日）期间，乙方承担的土地及房屋使用费用为每年130万元，在第二周期（2019年12月26日至2021年12月25日），乙方承担的土地及房屋使用费用在前期费用的基础上增长5%。经双方协商一致，按押3付6的原则缴付场地分摊费用和安全责任保证金。安全责任保证金为3个月场地费用32.5万元，首期费用为65万元。考虑到乙方首期进场涉及较多的整备项目，资金缺口较大，经双方协商一致，甲方同意第一季度按每年80万元给乙方以优惠，即前3个月费用标准为20万元。按此约定，乙方须在本协议签订即付安全责任保证金32.5万元，第1季度（优惠后的）场地分摊费用20万元，第2季度正常的场地费用32.5万元，三项合计85万元。此后即按半年度时限，每次提前1个月预缴未来6个月费用。本协议终止时，乙方将该场地归还且经甲方验收，甲方应于15日内将乙方缴纳的安全责任保证金无息退还乙方。乙方在承租期间不得将甲方场地转租、转让、抵押或用于本协议约定用途以外其他任何目的。退租时应保持甲方场地的完好。本协议一经签订即产生法律效力，甲乙双方必须共同遵守各项条款。除本协议另有约定外，任何一方不得以任何理由单方面解除和违反本协议。如任何一方提前解除本协议或未完全履行协议致使本协议终止的，需向守约方支付违约金，违约金为年度总费用的10%。乙方逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日，应向甲方支付应付费用总额1%的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除本协议，乙方除支付上述违约金外，还需赔偿甲方由此产生的全部损失。2017年12月21日，慧百金公司向卫蓝时代公司转账80万元并支付5万元现金。现卫蓝时代公司认可慧百金公司交纳租金至2018年12月25日止。卫蓝时代公司表示《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》系该公司与慧百金公司、梅梹共同签订，慧百金公司、梅梹对此不予认可，表示梅梹系慧百金公司联系人和授权代表人，合作经营协议是卫蓝时代公司、慧百金公司签订的双方协议，梅梹并非本案适格被告。另查，2018年3月1日卫蓝时代公司与北京祥龙物流（集团）有限公司货场服务分公司签订《场地租赁协议》，北京祥龙物流（集团）有限公司货场服务分公司同意将位于北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号场地，租赁面积约25119平方米租赁给卫蓝时代公司作为新能源汽车充电场站建设，新能源租赁及物流车辆停放、维修及对应的仓储、物流基地使用，场地上已有的建筑物（注：该建筑物无房屋产权手续）卫蓝时代公司可以无偿使用（其中房屋429平方米、库房984.67平方米、小库房480平方米）。租赁期限为4年6个月，自2018年3月1日至2022年8月31日止。2018年3月1日至2020年2月29日期间，年租金为208万元，后每两年增长5%。在承租期间卫蓝时代公司不得将场地转租、转让。再，2009年1月7日，北京祥龙物流（集团）有限公司货场服务分公司出具《关于丰台区沙岗村122号场地情况的说明》：“北京市丰台区卢沟桥沙岗村122号场地是北京市政府因修建抗日战争纪念碑和雕塑园占用原北京市运输公司二场位于卢沟桥的场地，在北京市政府主持下，北京市运输公司与北京市宛平房地产开发有限责任公司于2000年4月7日签订《协议书》，协议约定北京市宛平开发公司将已征用土地37.68亩提供给北京市运输公司使用，双方又于2000年7月26日签订了《补充协议》，协议约定37.68亩土地，在暂未办理使用权过户的情况下，改变为该地租赁给北京市运输公司使用，租期70年（即自2000年5月1日起至2070年4月30日止）。该处场地于2003年1月1日划入北京祥龙物流（集团）有限公司，现由北京祥龙物流（集团）有限公司货场服务分公司管理。2013年11月26日，北京市丰台区卢沟桥乡卢沟桥村村民委员会给货场分公司送来通知，通知要求我公司于一周内腾退位于北京市丰台区卢沟桥沙岗村122号的场地，并拆除该处场地上的所有建筑。接到通知后，货场分公司及时将情况上报物流公司并查询资料，并及时与卢沟桥村村委会、丰台区卢沟桥乡、北京市运输公司、北京市宛平房地产开发有限责任公司等部门单位进行了沟通联系、沟通。经咨询北京市测绘院、丰台区国土分局、丰台区规划局等单位，现北京市丰台区卢沟桥沙岗村122号的场地已经被征为国有土地，由北京市宛平房地产开发有限责任公司代征，规划性质为绿地，但未办理征地结案、土地证件等相关手续。经查询北京市城市建设档案馆查询城市建设用地管理档案证明一份及规划图纸复印件，1997年6月26日（97）规地字120号文批准北京市宛平房地产开发有限责任公司在丰台区卢沟桥南里建设用地。地上建筑物（约1600平方米）是由拆迁款中北京市运输公司批示由市运二场建设的，新建的建筑物经丰台区政府协调各有关部门同意，但未办理手续。”本案审理过程中，卫蓝时代公司向本院提交《中华人民共和国建设用地规划许可证》及附件，显示用地单位为北京市宛平房地产开发有限责任公司，用地项目名称：建设用地（居住、工业及撤队代征）面积242135平方米、代征用地（城市道路用地）面积92570平方米、代征用地（城市绿化用地）面积89212平方米、其他用地（工业用地、二期用地、撤队代征、撤队边角地）面积201663平方米，合计625580平方米，用地位置丰台区卢沟桥南里，用以证明土地有规则许可。慧百金公司对此不予认可。庭审中，卫蓝时代公司表示因慧百金公司未按约定交纳2018年12月25日之后的租金并将承租场地转租，违反了《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》的约定，故卫蓝时代公司于2020年5月6日向慧百金公司、梅梹发出《解除合同通知书》，现要求确认卫蓝时代公司与慧百金公司、梅梹签订的《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》于2020年5月6日解除并要求慧百金公司、梅梹支付租金、违约金及腾退场地。慧百金公司认为卫蓝时代公司出租的土地和房屋没有取得建设工程规划许可证，故《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》应为无效，并向本院提交2018年12月4日宛平城地区城建科约谈通知、2018年12月4日丰台区环境保护局环境污染现场检查约谈通知单、2018年12月4日丰台区环境保护局环境保护查封、扣押决定书、2018年12月4日丰台区环境保护局现场监察记录表、2018年12月4日厂房被丰台区环境保护局查封照片、2019年5月15日丰台区环境保护局现场监察记录表、现场检查（勘验）笔录、2019年3月5日、2019年5月4日、2019年9月25日宛平城地区城建科约谈通知、2019年9月25日厂房被宛平地区社会治安综合治理委员会查封的照片，表示因卫蓝时代公司未按承诺提供营业执照及资质，导致慧百金公司自2018年12月4日始，涉案经营场地被查封和约谈，致其无法正常经营。卫蓝时代公司表示该公司无需提供相应的资质，慧百金公司是自负盈亏，慧百金公司系以自己名义对外经营。案件审理过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局调查，该局表示未查询到北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号的《建设工程规划许可证》。卫蓝时代公司认可地上房屋的确没有建设工程规划许可，但表示出租的除了房屋，还有4800平方米院落并称根据1997年6月26日《中华人民共和国建设用地规划许可证》可证明土地有规划许可。慧百金公司对此不予认可，表示涉案土地亦没有相关规划，称祥龙公司出具的说明中亦表示未办理征地结案、土地证件等相关手续。且1997年6月26日的建设用地规划许可证无法确认其真实性，附件中也主要是对代征用地的许可并不是对后期建筑的许可。且位置有误，无法证明是涉案场地的位置。经本院释明，卫蓝时代公司坚持要求确认《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》解除。慧百金公司则表示对于其损失不在本案中主张，会另行起诉。现慧百金公司表示由其使用涉案场地。本院认为，本案争议焦点之一为梅梹是否为本案适格被告。根据《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》，梅梹仅在该协议落款的授权代表人处签字，而向卫蓝时代公司支付保证金、租金并实际使用涉案场地的主体为慧百金公司，慧百金公司、梅梹均否认梅梹系该协议的当事人，现卫蓝时代公司称上述协议系该公司与慧百金公司、梅梹签订，没有法律依据，故本院认定《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》系卫蓝时代公司与慧百金公司签订，梅梹并非本案适格被告。本案争议焦点之二为卫蓝时代公司与慧百金公司签订的《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，卫蓝时代公司要求确认《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》于2020年5月6日解除，解除合同的基础为合同有效，但卫蓝时代公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，且本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局调查结果亦显示北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号没有《建设工程规划许可证》，卫蓝时代公司称上述场地有土地规划许可，但根据北京祥龙物流（集团）有限公司货场服务分公司出具的说明，亦表示北京市丰台区卢沟桥乡沙岗村122号场地未办理征地结案、土地证件等相关手续，卫蓝时代公司提交的1997年6月26日建设用地规划许可证载明的用地位置与涉案场地并不对应。故，卫蓝时代公司与慧百金公司签订的《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》应为无效。经本院释明，卫蓝时代公司坚持要求解除该协议，本院对此不予支持。就房屋腾退、装饰装修损失等争议当事人可另行主张。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本院当庭释明慧百金公司若法院认定协议无效，慧百金公司是否主张相关损失，该公司在庭审过程及答辩意见中均明确表明不在本案中主张，另行起诉主张，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京卫蓝时代新能源汽车销售服务有限公司与北京慧百金汽车销售有限公司签订的《丰台区西道口祥龙物流场地合作经营协议》无效；二、驳回北京卫蓝时代新能源汽车销售服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费60100元，由北京卫蓝时代新能源汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十二月二十八日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪