广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初4417号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司，住所地：茂名市电白区×××××××水东湾碧桂园综合楼**，统一社会信用代码：914××××××××××××113。负责人：彭定博，总经理。委托诉讼代理人：杨雅媛、吴秋萍，系该公司员工。被告：李娥，女，1974年12月27日出生，汉族，身份证住址：广东省茂名市电白区××××××××，现住：广东省茂名市电白区××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园水东湾分公司）诉被告李娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园水东湾分公司的委托诉讼代理人杨雅媛到庭参加诉讼，被告李娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园水东湾分公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年9月30日的物业服务费共计人民币：10792.52元；二、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年10月3日的违约金共计人民币：16676.81元;三、请求法院判令被告向原告支付自2018年5月起至2020年9月止的电梯电费分摊、楼道照明分摊、消防监控电费分摊、公共水费分摊、路灯照明电费分摊用共计人民币：295.93元；四、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月28日，茂名市×××××××地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司水东湾分公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司水东湾分公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年5月12日购买碧桂园城市花园绿中海二十三街2号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于2015年6月20日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币：469.24元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年11月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月拖欠的款项己经达27469.33元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2018年5月起代被告支付公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用共计人民币：295.93元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求。被告李娥没有到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩及提供证据材料。经审理查明，原告碧桂园水东湾分公司系取得物业服务企业一级资质的公司，2019年7月1日，广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司，2020年7月23日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司。2012年9月28日，茂名市×××××××地产开发有限公司与原告（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。2013年5月12日，被告李娥与原告碧桂园水东湾分公司（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》之后，被告李娥于2016年3月18日与茂名市×××××××地产开发有限公司签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》及《入住登记表》，其中载明合同收楼日期为2015年6月20日，实际收楼日期为2015年7月11日。《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告应按469.98元/月向原告交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，原告采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，原、被告之间的物业服务协议还约定了该小区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由原告按实际费用和协议约定方式和标准向被告李娥和其他业主、物业使用人分摊。2020年10月13日，原告以被告李娥拖欠从2018年5月至2020年9月止的物业服务费和水费、路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊、公共电费分摊、垃圾处理费（用水量）及违约金为由，向本院提起诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告李娥应受《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告李娥应按469.98元/月向原告交纳物业服务费，原告主张按469.24元/月计算，本院予以照准。被告李娥未按合同约定向原告交纳物业服务费10792.52元及水费、路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊、公共电费分摊、垃圾处理费（用水量）共计人民币295.93元，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告李娥支付上述费用，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰（即每月15%）交纳违约金，该违约金约定过高，本院酌情调整违约金为按年利率24%计算。故原告请求按《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的标准计算违约金，对该违约金超出年利率24%的部分，本院不予支持。被告李娥经本院合法传唤不到庭，视为主动放弃诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告李娥自本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付自2018年11月1日起至2020年9月30日止的物业服务费共计10792.52元及违约金[从2018年11月1日起，以当月所欠物业服务费469.24元为计算基数，以次月的11日为逾期之日起算（即2018年11月的物业费逾期之日为2018年12月11日，以此类推），按年利率24%计至被告付清款之日止]；二、限被告李娥自本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付自2018年5月1日起至2020年9月30日止的水费、路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊、公共电费分摊、垃圾处理费（用水量）共计人民币295.93元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247.07元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司负担99.3元，被告李娥负担144.77元。本判决为终审判决。审 判 员 邵健鹰二〇二〇年十二月一日法官助理 谭 棉书 记 员 车欣霞