黑龙江省绥棱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1226民初1259号原告：绥棱县茂业商业管理有限公司，住所地黑龙江省绥棱县西北社区2委温州商厦**A2037。法定代表人：孙富，该公司董事长。委托诉讼代理人：王巍巍，女，汉族，1989年4月9日出生，该公司经理，住黑龙江省大庆市。被告：李贵成，男，汉族，1964年3月1日出生，个体，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：黄志新，女，汉族，1988年2月25日出生，个体，住黑龙江省绥棱县。原告绥棱县茂业商业管理有限公司（以下简称绥棱茂业公司）与被告李贵成物业服务合同纠纷一案，本案于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人孙富、委托诉讼代理人王巍巍，被告委托诉讼代理人黄志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥棱茂业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付自2019年12月24日至2020年12月24日按160元/平/年标准计算产生的物业服务费及取暖费，共计为9945元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为绥棱县温州商厦物业管理单位，按照与黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司签订的《绥棱县温州商厦经营承包合同》约定，该商场商铺的物业服务费收取标准为按建筑面积每平米120元，按年收取，供热费收费标准为按建筑面积每平方米40元，按年由原告收取。2016年12月7日至今被告将在绥棱温州商厦自有房产B-2036号和B-2037号，建筑面积共计64.86平方米商铺用于开办服装店至今。原、被告已经形成物业及供暖服务关系，在此期间被告也享受了原告提供的所有服务，原告决定免收被告一个月的供热费，虽经原告多次主张权利被告始终拒绝支付。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请法院依法给予支持。李贵成辩称，原告诉讼被告欠物业费和取暖费无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。1.原、被告之间没有签订合同，没有形成权利义务关系，原告只是与黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司签订的合同，被告是合同的第三人，对被告没有约束力，被告不是义务人，不具备被告的主体资格；2.既使合同成立，原告也不能按照与黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司签订合同来确定物业费和取暖费的价格标准，只能由物价部门确定；3.原告没有证据支持被告欠其物业费和取暖费，未经物价部门批准和同业主协商同意，原告没有制定价格的权利；4.退一步讲，由于今年疫情因素，温州商厦自1月27日起政府就不让营业，一直到4月10日才恢复营业，期间的物业和取暖费应该扣除，属于不可抗力致使被告无法营业，而不是被告的因素造成；5.原告的物业管理和取暖管理极差，消防通道被出租，租金揣进原告腰包，存在安全隐患，没有告知业主的情况下更改取暖系统，导致没有提供正常供暖，供暖不达标，使顾客减少，收入下降。绥棱茂业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行质证。原告绥棱县茂业商业管理有限公司提交证据和被告质证如下：证据一、原告与绥棱县温州商厦的开发企业“黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司”签订的经营承包合同一份，主要证明原告对温州商厦有物业管理权、收费权、以及收费标准。被告质证认为该证据是原告与同德丰泰房地产开发有限公司签订的委托合同，但是被告没有和原告签订过服务合同，只是签订了温州商厦自营铺位管理服务合同，该合同自2016年12月份开始到2019年12月份就到期了，原、被告之间没有形成权利义务关系。证据二、2020年温州商厦物业费缴纳通知书，证明2019年7月25日原告向被告李贵成催缴过涉案费用。被告质证认为，没有收到催缴的短信，但认可手机号137××××****是李贵成所有。证据三、李贵成费用明细一张，主要证明诉讼请求的计算来源，商场里近200商户都是按此标准收取的。被告质证认为，不清楚原告所说的每平米物业费120元的收费标准、取暖费40元标准是如何确定的。证据四、2019年12月至2020年10月份水费、电费、电梯维保、保险费、物业维修费用票据各一组、监控系统维保合同一份、员工工资表一组、电梯常年保养合同一份、消防设施维护协议一份、费用明细表一份，主要证实原告在此期间实际对温州商厦提供了物业及供暖服务。被告质证无异议。证据五、温州商厦商户缴纳物业费明细表一份、原告与其他业主及商户签订的合同四份、2020年度合同期商户缴费票据四份，分别为业主A1102孙博（租户邓松雪）、业主B1013/B1022/B1023王春秋（租户孙国庆）、业主G106/G107/G108/G109王雪峰（租户魏巍）、自营业主A2080-A2087王珠慧。主要证明其他商户已经如数向商场缴纳了物业费及供热费以及收费标准的认可。无论是自营还是租赁都按照此标准缴纳了物业费及管理费。被告质证认为，此证据只能代表个人，与被告李贵成无关。并且原告提供的多数都是租赁的，不是自营的。证据六,李贵成与前管理商黑龙江同德丰泰贸易股份有限公司签订的自营铺位管理服务合同一份，证明商户使用的商铺面积以及在前合同期此商户也是按照此标准进行缴费的并对收费标准无异议，所以被告应向原告缴纳物业费用。被告质证认为，缴纳费用高，商铺买卖合同上显示的是64.86平米，但是实际使用面积是31.82平米。费用应当按照使用面积给，不应当按照建筑面积给，原告把公摊面积租赁出去了，并且签订的合同已经到期了。证据七，委托明细表一份、一楼自营明细表一份、公司铺位明细表一份、铺位委托经营管理合同两份，主要证实温州商厦共计小业主223位，总面积29010平米，与原告签订委托经营管理协议人数为132人，与原告签订面积为15600平米，根据物业法第十二条规定，选聘物业公司有两种方式，任选其一：一、大会集体讨论形式;二、书面征求意见形式，但两种形式在物业管理区域内专有面积及人数必须双过半，原告采取第二种形式，所以原告有权对温州商厦进行物业管理，更有权收取物业费用，被告作为商铺持有人，以及商铺使用人，理应向原告缴纳涉案费用。其中两份委托经营合同是在委托经营业主中抽取出来的。这里面所提到的委托合同及自营合同，自营合同指即是业主也是商户，委托合同就是业主将自己产权商铺委托给原告经营管理。被告质证认为，委托合同各有不同，不是统一标准。被告李贵成提交证据和原告质证如下：证据一、证人刘某当庭证言，欲证实证言人是二楼和三楼的业主也是自营业户，去年商场在改造以后我们商场特别冷，从取暖期开始即10月15日就冷了。卫生间的设施也都不达标，比如正常有四个水池，只有一到两个水池可以用，前后期的物业公司服务都不到位。原告质证认为：对被告证人证言及证明问题均有异议，对于证人与被告是没有交付物业费的同类商户，所有证据法律不应采纳，证人所述是11月初温度不达标，情况属实，我们已经在被告费用里免除相应费用，同时也对商厦里所有商户都免除了相应费用，大家是同样政策，证人所述卫生间不到位，对被告以及证人有何影响。证据二，证人明某当庭证言，欲证实商厦一楼在去年从给暖气到2020年过完年之前温度都不达标，2020年过年后因为疫情就没在上过班，后来我因为自己原因也没有再去商场。原告质证认为：对被告证人证言及证明问题均有异议。证人与被告均属于商场内未向原告缴纳物业费业主，其中存在利害关系，证人所述商场温度只有十几度，全凭自己感觉，没有任何依据，原告不予认可。证据三，2036商铺买卖合同，主要证实交付时供暖符合标准，纳入城市供热系统，第十二条，建筑物区分所有权，建筑物的基础、承重结构、屋顶等基础结构部分、通道、楼梯、大堂、公共通行部分都归业主所有。建筑面积是64.86平、使用面积是31.86平，建筑面积剩余的50%包括公共通行部分和通道被原告租赁出去了。原告质证认为，对于证据及证明问题均有异议，此组证据是个空合同，没有任何人员签字并且复印的都已经看不清内容，与本案无关，所以原告对此组证据不予认可。证据四，彩色照片（五张），主要证实二楼整体公共通道被原告占用、租赁，位置有3D男装、八亿男人、一楼王丽服装店、小象Q比、巴拉巴拉，消防卷帘下摆放物品不合格。原告质证认为：对证据及证明问题均有异议，此组证据中原告只拍摄了店铺，不能证明店铺的所在位置，以及商铺的坐落位置。此组证据与本案无关，原告不予认可。证据五，与同德公司签订的合同，与茂业公司没有签署的合同（在其他业主处复印的合同，被告没有收到过类似合同），主要证实与温州商厦自营管理合同到期，与茂业商业管理合同没有签订。原告质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：绥棱县温州商厦由黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司建设并最初管理，2019年6月9日，原告与黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司签订了《绥棱县温州商厦经营承包合同》。合同中约定第四条约定了该商场商铺的物业服务费收取标准为按建筑面积每平方米120元/年，供热费收费标准为按建筑面积每平方米40元/年，由原告收取。温州商厦共有小业主及租赁业户223位，总面积29010平米，已经与原告签订委托经营管理协议人数为132人，与原告签订合同业户占地面积为15600平米，原告自2019年6月1日起对温州商厦物业管理及供热服务管理等开始服务。被告将在绥棱温州商厦自有房产B-2036号B-2037号，建筑面积共计64.86平方米商铺用于开办服装店至今。2016年12月7日被告与黑龙江同德丰泰贸易股份有限公司签订了自营铺位管理服务合同，期限是截至2019年12月7日。原告按照与黑龙江同德丰泰贸易股份有限公司签订的就温州商厦承包经营合同开始服务以来，被告没有与原告签订就物业管理服务等内容签订合同，但已经实际接受了原告的物业管理和取暖服务。另查明，温州商厦因疫情原因自2020年1月27日至2020年4月11日期间停止营业。本案主要涉及物业管理及供暖服务，原告与被告之间就物业管理、供暖服务等管理服务项目没有签订合同，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定,黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司作为开发方自有店铺及部分自营业主同意，已经达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的双过半要求，原告对绥棱温州商厦已经开始了相关服务，同时被告也接受了相关服务，可以认定原、被告之间已经形成了实质的服务合同关系，即原告与黑龙江同德丰泰房地产开发有限公司之间签订的经营承包合同的效力可以及于被告，视为原告与被告之间的服务合同已经成立。关于取暖管理服务中原告亦承认存在过不达标的情况且已经改善并相应扣除了部分费用，至于被告庭审中提及的原告改造商厦公共部分出租并收费自用的主张，其没有提供相应合法有效的证据，且该主张涉及温州商厦所有自营业户的权利和利益，与本案亦不是同一法律关系，被告以此作为抗辩理由不能予以支持，可另行主张权利。另外关于疫情的发生，按照相关司法解释只对租赁租金等费用有所调节，但物业服务和供暖服务并没有因为疫情而中止，其中虽然涉及不可抗力和政府行为，已接受服务就应该支付相应的费用。综上所综上所述，原告绥棱茂业公司的诉讼请求事实清楚，证据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：被告李贵成于本判决生效之日起五日内给付原告绥棱县茂业商业管理有限公司物业服务费及取暖费9945.00元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李贵成负担，同上款一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。如当事人在法定的期限内未提出上诉，本判决即发生法律效力，权利人可以向本院或其他有管辖权的人民法院申请执行，申请执行期间为二年。审判员  李树东二〇二〇年十二月三日书记员  郭 昊