西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16143号原告：马军，男，1970年2月18日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：程卫东，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏永科,陕西圣拓律师事务所律师。被告：王辉，女，1975年7月1日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：王珅，男，1973年9月8日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：杨恒，陕西新庆律师事务所律师。）共同委托诉讼代理人：闫小昆，陕西新庆律师事务所律师。被告：陕西宝徕房地产经纪有限公司，住所地:西安市浐灞生态区房。法定代表人：陈华,系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟亚刚，男，1995年3月2日出生，汉族，住陕西省兴平县，系该公司员工。原告马军与被告王辉、王珅、陕西宝徕房地产经纪有限公司（以下简称“宝徕地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马军的委托诉讼代理人程卫东、魏永科，被告王辉、王珅的共同委托诉讼代理人闫小昆、被告宝徕地产公司的委托诉讼代理人孟亚刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年8月31日签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》；2.判令被告王辉、王珅支付原告违约金100万元，被告宝徕地产公司承担连带给付责任；3.请求判令被告王辉、王珅赔偿因本案诉讼原告所支出的律师代理费5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告与被告王辉、王珅及被告宝徕地产公司签署了一份《房屋买卖合同》，约定:原告购买被告王辉、王珅共同所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号的房屋，房屋面积196.91平方米，双方商订的成交价为325万元。合同另约定:双方所交易之房屋现已设定银行抵押，被告王辉、王珅应于2017年9月30日之前办理银行抵押注销手续。合同第九条违约责任条款约定:本合同签署后，若任何一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行相应义务则视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价20％的违约金给守约方；违约方除承担上述违约责任外，还应当赔偿由此给守约方及居某某造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、保全费、诉讼保全担保费、诉讼费等。合同第十一条约定了争议解决方式为:本合同项下发生争议，由双方协商解决，协商解决不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。上述合同签订当日即2017年8月31日，三方又签订了一份《购房补充协议》，约定:1、原告于协议当日，向居某某支付定金6.5万元，追加25万元给宝徕地产公司；次日再追加75万元给被告宝徕地产公司，共计支付定金106.5万元；2、本协议签订之日起45个工作日之内被告王辉、王珅应办理完毕房产证撤压（押）手续，逾期应按成交价每日3％向原告支付违约金；3、三方约定在60个工作日内办理完过户手续，任何一方不积极配合视为违约；4、若非因被告王辉、王珅个人原因造成房屋无法正常交易，则视为被告王辉、王珅违约，被告王辉、王珅应在七个工作日内向被告宝徕地产公司退还100万元，被告宝徕地产公司在七个工作日内向原告退还106.5万元。除此外原告及被告宝徕地产公司有权依据买卖合同约定事项向被告王辉、王珅追偿违约金。上述合同及补充协议签订后，原告依约向被告王辉、王珅交付了106.5万元定金，并按协议约定由被告宝徕地产公司代收。但被告王辉、王珅未按约定办理交易房屋撤押注销手续，致使房屋买卖合同无法履行。为此，原告向各被告主张权利，被告宝徕地产公司向原告退还了100万元定金及6.5万元中介佣金，但三被告亦未按合同约定承担相应违约责任。原告为购买涉案房屋损失巨大，且按合同约定及履行情况，被告已构成违约，但各方未能协商一致解决争议，故为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求依法判决。被告王辉、王珅共同辩称，二被告系夫妻关系。1.同意解除购房合同及补充协议。原告主张要求支付违约金100万元依法无据，因为无论是定金还是根据房屋成交价格的20%计算违约金都不是100万元。2.房屋买卖合同签订后二被告非因主观意愿违约，二被告2017年陷入债务危机，将案涉房屋卖给原告，房屋存在抵押，双方约定在合同签订后解除房屋抵押，合同签订后解除抵押办理之前二被告又被他人诉至法院，导致房屋被查封、冻结，故无法办理房屋过户手续。3.违约金的目的在于补偿，100万元违约金明显高于原告损失，原告要求主张全部房款的20%支付违约金明显责任过重。被告宝徕地产公司辩称本案系二被告违约引起，被告公司不是违约方，原告主张被告公司承担连带责任，无法律及事实依据。经审理查明，2017年8月31日，原告马军（乙方、买受人）与被告王辉（甲方、出卖人）、被告王珅（房屋共有权人）以及被告宝徕地产公司（丙方，居某某）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，所售房屋坐落于西安市雁塔区XX路XX号（曲江观邸）第9幢2单元602室，建筑面积196.91平方米；第二条约定该房屋已设立抵押，甲方应于2017年9月30日前办理银行抵押注销手续；第三条约定房屋成交价格为3250000元，乙方应于本合同签订当日支付定金1070000元；第九条约定，本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照本合同约定履行或不完全按照本合同约定履行或不按居某某通知履行相应义务的视为违约，违约方赔偿等同于定金数额或相当于成交价20%的违约金给守约方。违约方除承担上述违约责任外，还应当赔偿由此给守约方及居某某造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、保全费、诉讼费等。当日，原告马军（乙方、买方）与被告王辉、王珅（甲方、卖方）以及被告宝徕地产公司（丙方，居某某）签订《购房补充协议》，约定支付定金变更为1000000元，办理解押手续时间变更为本协议签订之日起45个工作日内。上述合同签订后，原告马军依约支付了1000000元定金及65000元中介费。后因案涉房屋被法院查封，二被告王辉、王珅未依约办理解押手续，导致案涉购房合同无法继续履行。2017年11月20日，被告宝徕地产公司将案涉1000000元定金以及65000元中介费向原告马军退还。庭审中，被告王辉、王珅同意解除案涉《房屋买卖合同》及《购房补充协议》，二被告认为违约金过高请求降低。以上事实，有《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、银行转账凭证、《收条》及庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告马军与二被告王辉、王珅、被告宝徕地产公司签订的《房屋买卖合同》以及《购房补充协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于案涉《房屋买卖合同》及《购房补充协议》是否解除的问题，庭审中原、被告均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》，故原告要求解除《房屋买卖合同》以及《购房补充协议》的诉讼请求本院予以支持。关于违约金一节。因二被告王辉、王珅未及时依约办理案涉房屋的解押手续，二被告王辉、王珅的行为构成违约，按照《房屋买卖合同》的约定，二被告应向原告马军支付房屋总价款20%的违约金，经计算为650000元。二被告王辉、王珅主张违约金过高请求降低，因原告已于2017年11月20日收到案涉购房定金以及中介费，故案涉房屋买卖合同确定于2017年11月20日无法继续履行，结合合同的履行情况、2017年房价情况以及原告马军为本次诉讼支出的费用情况，本院酌情调整违约金数额为325000元。关于原告马军要求二被告王辉、王珅支付律师费的诉讼请求，因违约金中已包含各项损失，故该项诉讼请求本院不予支持。原告马军要求被告宝徕地产公司承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告马军与被告王辉、王珅于2017年8月31日签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》；二、被告王辉、王珅于本判决生效后十日内向原告马军支付违约金325000元；三、驳回原告马军的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32800元，由二被告王辉、王珅承担。因原告已预交，二被告王辉、王珅应于本判决生效后十日内连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  林圩垚人民陪审员  房文永人民陪审员  周 娟二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  康 黎打印：宋延校对：宋延2020年月日送达1