江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2400号原告：无锡金鹏物业有限责任公司春江分公司，住所地无锡市锡山区东亭街道春江花园348号。负责人：丁益，该公司经理。委托诉讼代理人：钱琳，江苏金汇人律师事务所律师。被告：马靖，女，1977年8月16日出生，汉族，户籍地新沂市。原告无锡金鹏物业有限责任公司春江分公司（以下简称金鹏公司）与被告马靖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告金鹏公司的委托诉讼代理人钱琳、被告马靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令马靖支付物业管理费合计17699.58元，并承担逾期支付物业管理费的违约金18476.2元（自2012年1月起，按月利率2%计算，暂计至2019年12月31日）；2.本案诉讼费用由马靖负担。事实和理由：2009年3月24日，马靖和第三人无锡聚江房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买春江花园第11幢2单元7层702号房。2010年7月2日，马靖与金鹏公司签订《前期物业管理服务协议》，合同就物业费收取、缴费时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，马靖未按约支付物业管理费，经金鹏公司多次催缴均置之不理。金鹏公司为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告马靖辩称，1.《前期物业管理服务协议》、《春江花园业主临时公约》是格式合同，约定内容免除金鹏公司责任，加重业主责任，金鹏公司也没有对其履行说明义务，应为无效，其中的违约金条款也无效，其拒交物业费也是由于金鹏公司违约行为造成，其是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任，要求驳回关于违约金的诉讼请求，即使法院判决其应承担违约金，该违约金的标准过高，要求调整；2.金鹏公司在起诉前未催收过物业费，金鹏公司主张三年前的物业费已过诉讼时效，要求驳回相应的诉讼请求；3.金鹏公司物业服务缺失，未达到《前期物业管理服务协议》约定的标准，物业费应相应降低。本院经审理认定事实如下：一、马靖于2009年3月24日购买无锡市锡山区××花园××期××幢××单元××室房屋，于2010年7月2日办理房屋入住手续。马靖陈述房屋面积为112.88平方米，二、2010年7月2日，金鹏公司与马靖签订《前期物业管理服务协议》、《春江花园业主临时公约》，《前期物业管理服务协议》约定：“甲方金鹏公司，乙方374-702，甲方是指委托的物业管理企业，乙方是指购房人（业主）。建筑面积112.88平方米。甲方的权利义务：1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…7.编制物业管理服务及财务年度计划，8.每半年向乙方公布物业管理费用收支账目…物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：四、环境卫生：（1）干净整洁，地面无垃圾、无积水、外墙无乱贴乱挂，（2）垃圾日产日清；五、绿化：(1)草坪平整，造型美观，各种花木长势茂盛；六、交通秩序与车辆停放：（1）园区内道路无阻塞，（2）停车场（库）内车辆停放有序…。物业管理收费标准：带电梯住宅按建筑面积底层每月每平方米1.10元，二层以上收公共水电费、电梯使用费0.5元，乙方交纳费用时间为每季度收一次，每月5日前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。”三、金鹏公司陈述，马靖未缴纳2012年2月至2019年3月的物业服务费17699.58元，产生相应违约金18476.2元。马靖对金鹏公司主张的物业费的计算方式及金额无异议，违约金不认可。四、金鹏公司向马靖寄送了律师函，马靖于2020年1月10日签收，该律师函中载明了物业费支付期限为收到律师函后三日内，如及时支付物业费本金，金鹏公司可放弃违约金。五、关于物业服务。马靖陈述：物业确实打扫了楼道，垃圾箱内的垃圾确实每天清理，但是垃圾箱外的垃圾数月不清理，物业确实提供了前期物业管理服务协议中的部分服务，但是大部分服务没有达到标准。马靖提交了照片打印件，照片拍摄时间为2019年及2020年，欲证明：1.其房屋外墙渗水，物业应当针对反映的问题及时到现场了解情况，并配合业主解决问题；2.小区环境卫生差；3.景观绿化无人打理；4.车辆乱停乱放，物业规划车位不合理，没有按照实际停车距离规划，只追求数量，但角度、距离设置不合理，车辆难以入位，导致经常发生碰擦事故；5.安全消防措施不到位，几乎每个楼道都私拉电线，消火栓处设置停车位，消防通道经常停放汽车；6.私搭乱建现场严重，物业没有及时制止和处理；7.物业在小区内投放了商业广告，但物业未将收入进行公示。马靖陈述，因金鹏公司提供的物业服务不达标，故未交物业费。对此，金鹏公司陈述：马靖的房屋漏水系与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，物业区域内的车位并非金鹏公司规划，景观绿化带内废弃车辆，其并非所有权人，无法自行处理；对于乱搭乱建行为，其进行过规劝，但其无强制执法权，无法对乱搭乱建强制执法。其已按照约定实际履行了物业服务合同，提供了与物业费定价相符的物业服务，因物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主或特定区域，为其提供特定的服务，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意是不客观的，马靖提供的照片仅为个例，并不能由此证明金鹏公司物业服务不到位，同时，金鹏公司限于人力、物力、财力等客观原因，尽管没有达到尽善尽美的服务质量标准，但已竭尽所能为全体业主提供尽可能优质的物业服务，针对马靖陈述的金鹏公司在提供物业服务时存在的瑕疵，金鹏公司已组织人员进行相应的改善修整。另，正是由于马靖等业主无故拖欠物业费，尤其是马靖已拖欠长达9年之久，严重影响了金鹏公司的正常运转，也影响了金鹏公司提供高效物业服务的能力，故即便是金鹏公司在提供物业服务时存在少许瑕疵，也并非有意而为之，实在是因财力、人力等条件所限。小区内投放的商业广告收入，金鹏公司均按规定对此部分收支指定账册并进行公示。以上事实，有金鹏公司提供的商品房买卖合同中的部分复印件、《前期物业管理服务协议》、《春江花园业主临时公约》、房票、律师函及EMS邮寄凭证复印件等，马靖提供的照片打印件，庭审笔录及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，金鹏公司与马靖签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对马靖未向金鹏公司缴纳2012年2月至2019年3月的物业服务费17699.58元无异议，本院予以确认。马靖辩称金鹏公司主张三年前的物业费已过诉讼时效，本院认为，《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第第十五条规定：“物业服务人要求业主给付物业费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。”本案中，金鹏公司提供连续性的物业服务，其主张的物业费未过诉讼时效，马靖的该抗辩意见本院不予采纳。马靖辩称金鹏公司物业服务缺失，物业费应相应降低，本院认为，本案中，马靖提供的照片可以证明金鹏公司提供的物业服务存在瑕疵，虽然照片拍摄时间为2019年、2020年，但照片中反应的部分物业服务瑕疵并非短时间形成，故本院酌情对物业费予以扣减，本院酌定按《前期物业管理服务协议》约定收费标准的80%计算马靖的物业费，故马靖应向金鹏公司支付物业费14159.67元（17699.58元*80%）。对于金鹏公司主张的违约金，因金鹏公司提供的物业服务存在不足，亦构成违约，故金鹏公司的该请求，本院不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马靖应于本判决生效之日起10日内向无锡金鹏物业有限责任公司春江分公司支付物业服务费14159.67元；二、驳回无锡金鹏物业有限责任公司春江分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元（已减半），已由金鹏公司预交，由金鹏公司负担214元，马靖负担138元，马靖应负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内支付（付款至户名：无锡市锡山区人民法院，开户行：中国农业银行中国农业银行无锡锡山支行营业部，账户：6228××××7261）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  吴 坚二〇二〇年十二月一日法官助理  高苑梦书 记 员  过 瑶