安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1102民初3949号 原告：谢军胜,男,1973年8月2日出生，汉族,经常居住地滁州市南谯区。 被告:滁州恩德置业有限公司，住所地安徽省滁州市西大街**。统一社会信用代码913411020608349719。（以下简称恩德置业）。 法定代表人:刘成敏,执行董事。 委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。 原告谢军胜与被告恩德置业商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告谢军胜、被告的委托诉讼代理人庞仁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢军胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除合同,返还原告已付购房款13万元及利息,赔偿原告六个月房租6000元,房屋拆迁货币补偿重新购房补贴39平方米乘以1500元每平方米补贴款58500元,调查房屋合法性造成的误工费6个月18000元,买此房高利贷所付高额利息3000元的直接经济损失,及被告承担13万元的赔偿责任；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本人于2019年12月在琅琊新区恩德广场售楼部咨询买房,工作人员出示五证并承诺恩德广场最快年底交房,迟些也不过二、三月份,但合同统一定到2020年4月30日交房,并证明开发商系符合政府法律、法规合法销售,本人交钱订立购房合同并告知购房原因及目的:1、本人因房屋拆迁需要居住,买房用来过渡并能节省每月1000元的房租费;2、本人拆迁,一年内买房出具房产证或网签合同给予拆迁面积内所购房屋面积1500元每平方米的补贴;三、本人告知最后两万元房款是借的高利贷,每月500元利息,工作人员承诺以最快速度保证本人换到网签合同;按合同约定交房日期2020年4月30日,至今开发商无人通知拿房,售楼部也已换人。经询问推迟到5月底交房,新接手的售楼部工作人员声称以前买房合同与他们无关,不承认本人与被告的购房合同,并说公章是假的,私刻的。这时候也听到有风声我买的房子根本就拿不到,也办不到网签合同,引起我高度警觉,开始调查被告的具体情况。本人几个月调查期间,打过无数次市长热线、市住建局、琅琊区住建局、工商行政管理、房管局、房地产市场监管科、质监局、质量安全检查站、琅琊区政府电话反映投诉问题,并带着合同亲自去各部门查找询问,恩德广场有无法院查封或资产抵押情况,均被以各种理由推诿敷衍,期间获得一条最有价值的信息即本人所购房屋不在政府允许的预售许可证范围内,也无门牌号,属于开发商私自违法销售,政府不承认。无奈之下,本人只得开始翻阅大量法律书籍开始维权。通过学习,断定被告方违反了《商品房销售管理办法》第三章第二十二条规定“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商房,不得向买受人收取任何预定款性质费用。”并应该承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第九条:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。综上,本人请求法院依法判决。 被告恩德置业辩称：1、对原、被告签订购房合同以及收据的盖章均无异议，但原告并未按照购房合同向被告支付房款，所以被告不存在退还房款；2、原告购房款系支付给案外人陈亮，目前公安依法追究陈亮的相关责任，原告的购房款如何退还，需公安机关在定性后才能确定如何返还；3、原告提出的房租费、补贴款等间接损失与被告无关；4、关于房屋合同是否解除，由原告根据情况自行确定，被告同意原告请求。 原告谢军胜为支持其诉讼请求举证下列证据： 证据一、房地产买卖合同及收据，证明原告与开发商具有购房协议，这个合同不是政府承认的合同；收据证明购房款已经全部付清。 证据二、微信聊天记录，证明原告在恩德广场售楼部的详细购房过程。 证据三、开发商的资质证书、土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、施工许可证等五证，证明原告买的房子不在预售许可登记范围内。 证据四、拆迁户证明，证明原告是拆迁户。 证据五、租房合同，证明原告的房租损失。 证据六、原告身份证复印件，证明原告主体适格。 证据七、借条一份，证明原告借了高利贷付房款。 证据八、付款的银行交易明细一份、微信转账记录一份，证明原告的13万元房款已经全部支付，在恩德售楼部按照销售员指定支付的。 上述证据经被告恩德置业质证，对证据一真实性无异议，但证明目的有异议，原告并未按合同约定将购房款支付给被告，被告至今未收到房款。证据二与被告无关联性。对证据三三的性无异议，但对证明目的不认可，因为根据原、被告签订的合同第一条、第五条规定五年办理房产证。对证据四、五、六真实性无异议，对证明目的不认可，与被告无关。对证据七真实性不清楚，证明目的不认可。对证据八真实性无异议，但证明原告房款支付给了案外人，与被告无关。 被告恩德置业未举证。 本院认为：原告谢军胜所举证的证据一、二、三、六、八具备证据的客观性、合法性、关联性，本院审查确认为有效证据。原告谢军胜所举证的证据四、五、七于本案无关联性，本院审查确认为无效证据。依据上述有效证据并结合本案庭审调查、辩论情况，本院认定以下事实： 2019年12月30日,原告谢军胜向被告恩德置业交纳预付购房定金20000元，付款以银行卡刷卡方式支付至全椒盛唐房地产经纪有限公司的银行账户，恩德置业向谢军胜开具加盖其财务专用章的收款收据一份。2020年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）正式签订《房地产买卖合同》一份,该合同约定：一、甲方自愿将座落在滁州市金山路与钟山路交汇处(恩德广场)D栋409号的房地产(房屋建设面积)39平方米,出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本协议附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解,愿意购买该房地产。二、甲乙双方于2019年12月30日议定的上述房地产成交总价格为人民币壹拾叁万元整(大写)¥130000元。三、付款方式及期限。乙方分期付款，于2020年1月18日定购此房屋,支付房款壹拾叁万元整(130000元)含定金贰万元。四、双方同意于2020年4月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方,房屋移交给乙方时,其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。五、甲方保证上述房地产在交房之日起五年之内配合乙方为乙方办理房地产产权登记手续(若乙方为分期需等分期房款全部到账后方能按时办理)。六、违约责任:乙方中途违约,乙方不得向甲方索还定金和房款。乙方不能按期向甲方付清购房款,且逾期一个月以上(含一个月)视为乙方根本性违约,甲方有权单方面终止协议。本合同终止后,乙方应将房屋完好地交还甲方。甲方不能按期向乙方交付房地产,每逾期一日,由违约一方向对方支付相当于上述房地产乙方已交房款万分之1的滞纳金。违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。谢军胜所购买的恩德置业开发的D栋409号房产的房屋用途性质为商业，滁州市房地产管理局于2016年元月22日颁发（2016）房预售证第005号《商品房预售许可证》许可预售。该买卖合同签订后，谢军胜又以上述方式先后3次支付购房款累计71000元，以微信付款方式先后3次累计支付37000元，以他人代交方式支付现金2000元，交纳购房款共计130000元。恩德置业于2020年1月22日向谢军胜开具加盖其财务专用章的30000元购房收款收据一份，于2020年3月31日又向谢军胜开具加盖其财务专用章的80000元购房收款收据一份。谢军胜已经按照合同约定支付完毕全部购房款，但恩德置业未能按照合同约定的期限交付房产，遂致成讼。 本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，合同一经成立即具有法律约束力，合同双方当事人均应当按照合同条款严格履行。原告已经按照合同约定全部履行了付款义务，而被告逾期不能交付房屋属于违约行为，应当承担相应的违约责任。原告要求解除该房屋买卖合同，被告当庭同意解除，本院对于原告该项诉讼请求予以支持，该合同应当自原、被告双方达成解除合意时即自2020年12月16日起解除，被告应当全额退还原告所支付的购房款。原告所购买的房屋在订立合同前已经房地产管理机关许可预售，被告在与原告签订买卖合同时亦出示了相关行政批准文书，因此被告在销售中不存在故意隐瞒没有预售许可的事实或者提供虚假预售许可证明的情形，故被告的违约行为不适用惩罚性赔偿条款，但应当承担合同约定的已交房款每日万分之一的违约金。原告所购买房屋的用途为商业性质，原告购买该房屋系商业投资行为，而非为生活消费目的，因此与其拆迁安置事宜没有必然的因果联系，原告主张的其他项损失均与被告的违约行为无法律上的因果关系，被告不负赔偿责任。原告将购房款支付给他人，被告已经及时出具收款收据予以追认，应当依法认定原告已经适当履行了付款义务，被告与代收款人之间的经济关系系案外另一层法律关系，与本案无直接利害关系，被告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、原告谢军胜与被告滁州恩德置业有限公司于2020年1月18日签订的关于恩德广场D栋409号房地产的《房地产买卖合同》自2020年12月16日起解除。 二、被告滁州恩德置业有限公司于判决生效后十日内返还原告谢军胜购房款130000元并支付违约金（违约金自2020年5月1日起按照每日万分之一计算至购房款还清之日）。 三、驳回原告谢军胜的其他诉讼请求。 如果被告滁州恩德置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6480元，减半收取3240元，由原告谢军胜负担1990元，被告滁州恩德置业有限公司负担1250元。于本判决生效之日起五日内微信扫码支付或缴纳至本案诉讼费账户（账号见附件）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  锁立兵 二〇二〇年十二月二十八日 代理书记员  张惟静 附法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。