中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5438号 原告：滨州万科置业有限公司，住所地滨州市滨城区黄河四路**，统一社会信用代码913716000629957367。 法定代表人：孙合军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘卫东，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴艳，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。 被告：陈冰，男，1983年1月7日出生，汉族，住滨州市。 被告：刘姝，女，1985年1月10日出生，汉族，与原告陈冰系夫妻关系，住址同上。 委托诉讼代理人：陈冰（与被告刘姝系夫妻关系），住址同上。 原告滨州万科置业有限公司（以下简称万科公司）与被告陈冰、刘姝商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科置业公司委托诉讼代理人刘卫东、李兴艳，被告刘姝委托诉讼代理人暨被告陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告房屋价款56916.28元，逾期支付违约金6161元（自2019年4月19日起至2020年4月15日止），并按日万分之三的比例支付违约金至全部付清之日止；2.判令两被告支付原告已代付的燃气开口费3080元、暖气开口费8000元、有线开口费250元，合计11330元，并承担自2016年7月26日起至起诉之日迟延支付的利息2549元，并继续按年利率6%支付利息至实际履行之日；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是滨州市黄河四路万科国际商务中心的开发企业，两被告系该住宅小区2幢2单元8层2-802号房屋的买主。2013年5月22日，案外人山东省特种设备检验研究院滨州分院(后改称滨州市特种设备检验研究所，以下简称特检院)代表全体职工与原告达成商品房买卖协议，由特检院职工购买原告开发的住宅，特检院代表被告等购房者对建设过程进行深度管理。被告系特检院职工，从而获得购买资格。2014年12月12日，原告与两被告签订商品房买卖合同，约定两被告购买上述住宅小区2幢2单元8层2-802号房屋。合同附件三约定房屋交付条件为毛坯房。附件四约定应购房方要求的变更所增加的费用由购房者承担，交房日相应顺延。同时，合同约定被告迟延支付房屋价款，应按日万分之三向原告支付违约金。此前，特检院代表包括两被告在内的各购房者指令原告对住宅楼的设计进行变更，包括阳台增加给排水、电源插座，厨房增加给水热水管，窗户材料变更为隔热断桥铝合金、电梯厅相应区域增加地砖墙砖等设施，各户内增加地砖，卫生间、厨房、阳台卫生瓷粘贴。2015年6月26日，特检院书面确认了上述变更方案。原告依确认的方案施工，经核算，两被告所购房屋增加支出56916.28元。现两被告所购房屋已经交付，上述变更所形成的房屋价值已被两被告受领和享有。2019年4月，原告书面通知两被告支付上述费用，但两被告一直未支付至今。另外，原告已向相关机构支付了燃气开口费、暖气开口费、有线开口费。上述费用被告应承担的部分，被告应向原告支付。原告已于2016年7月22日通知被告支付，但被告拒绝支付至今。原告认为，两被告应按照购房合同及附件的约定向原告支付因设计变更增加的房屋价款，两被告迟延支付，应向原告支付违约金至全部付清之日。两被告应向原告支付其应承担的各项开口费用，被告迟延支付，应承担逾期支付的利息。 被告陈冰、刘姝共同辩称，原告各项诉讼请求均不成立，请求法院予以驳回。原告对于房屋价款增加的主张超过诉讼时效，根据原告在起诉状中陈述的在2015年6月26日确认方案并核算出增加的费用，至今已经有五年，期间原告从未按照商品房买卖合同附件四第三条第一款的约定向被告寄发收取相关费用的正式通知。原告对于开口费的主张超过诉讼时效，根据原告在起诉状中陈述的在2016年7月25日已确认该费用，至今已经有三年零11个月，原告从未按照商品房买卖合同附件四第三条第一款的约定，向被告寄发收取相应款项的正式通知。根据民法总则第一百八十八条的规定，原告两项诉讼请求已经超过三年民事权利保护的诉讼时效期，因此应驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。 原告在起诉状中的部分描述是错误的。1.原告称特检院代表全体职工与原告达成商品房买卖协议，由特检院职工购买原告开发的住宅，这是错误的。实际上是原告以2650元每平方米低价卖给了特检院，随后原告又以3100元每平方米高价卖给部分职工。而且特检院140多名职工，实际购买者只有41户，64套住房仍有23套不是卖给特检院职工。2.原告称特检院代表被告等购房者对建设过程进行深度管理是错误的。两被告在2014年12月12日才签署商品房买卖合同，在此之前没有选定房屋，没有任何合同约定，在此之后也没有委托特检院实施管理行为，更没有签署过委托代理合同。3.原告称特检院指令原告进行变更，称特检院书面确认了上述变更方案。说明原告主张的房屋不是应购房方即两被告的要求变更的。因此不适用于商品房买卖合同中附件四应购房方要求的变更所增加的费用由购房者承担的条款。4.原告称变更所形成的房屋价值已被两被告受领和享用是错误的。原告证实的地面和窗户的变更给被告后期的装修和使用造成了极大的不便。原计划安装的木地板等无法进行安装，后期通过装修达到附件三约定的标准，需要费用差价53789元。按照商品房买卖合同第十三条条出卖人交付使用的商品房装饰达不到附件三约定标准的，出卖人应赔偿双倍的装饰差价，原告应赔偿被告107578元。因此原告诉讼请求不成立。而且原告的违约行为给被告造成了很大的损失。应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房买卖合同、收款收据、滨州万科国际住宅小区装饰装修管理服务协议、滨州物业费收费单、告知书、购房协议、管理制度、关于住宅楼厨房设计变更的申请、万科国际商务中心住宅楼部分工程变更确认事项、宅楼交房流程表一宗、滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终92号民事判决书，本院认定事实如下： 2014年12月12日，原被告签订商品房买卖合同，约定出卖人应在2015年12月31日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。2017年12月2日，被告向原告交付涉案商品房，此时涉案商品房仍未经综合验收。 陈冰、刘姝以万科公司逾期交房、逾期办证为由诉至本院。本院作出（2019）鲁1602民初2972号民事判决后，万科公司提出上诉。滨州市中级人民法院作出（2020）鲁16民终92号民事判决，该判决认定：万科公司与特检所之间存在合作关系；包括被告在内的特检所职工购买原告开发的涉案商品房系特检所组织的团购；在涉案商品房开发环节中，与通常的商品房开发不同的是，特检所参与了整个开发过程，并参与了设计方案变更、增项及门窗、装饰等材料品牌的确定；涉案商品房开发过程中确实存在设计变更和增项，对此代表陈冰在内的购房户利益的特检所亦予以确认。对于设计变更、增项内容的具体实施和品牌确定，特检所也参与了意见；双方商品房买卖合同中约定的交房标准为毛坯，陈冰实际接收的房屋为增加了阳台给排水、电源插座、地、地面砖等项目的部分精装修房屋/div> 涉案商品房施工过程中，特检所对设计变更事项均出具了书面的确认书。另，就涉案商品房卧室铺装地板材质，由各业主进行了书面确认。陈冰对原告提交的地板选择登记表复印件中记载为“陈冰，全瓷砖”字样的字迹不认可，原告未能提交该登记表原件。 涉案商品房系由山东新城建工股份有限公司（以下简称新城建工公司）承建。涉案住宅楼增加的项目和升级的材料所增加的工程款，该公司出具了《施工图预（结）算书》，其中三个卧室不贴地砖的用户的造价为42781.18元，三个卧室均贴地砖的用户造价为56916.28元。万科公司与新城建工公司对上述费用进行了书面确认。 2015年、2016年，原告委托滨州市美盛物业有限公司分别按每户8000元、250元、3080元的标准向有关单位交纳了涉案小区的供热配套费、有线开口费、燃气配套费。就上述各项开口费用，原告于2017年12月2日接收房屋时未支付。在（2019）鲁1602民初2972号民事案件中，陈冰、刘姝承诺会自行缴纳，但至今未交。 2019年4月2日，被告向涉案住宅楼业主发出告知书，告知业主于2019年4月19日前交纳税费、增项部分费用，为业主办理产权登记。 诉讼过程中，被告曾提出反诉，要求万科公司支付因达不到约定交付标准的赔偿金107578元。 本院认为，根据生效判决的认定，在涉案商品房开发环节中，与通常的商品房开发不同的是，被告陈冰所在单位特检所参与了整个开发过程，并参与了设计方案变更、增项及门窗、装饰等材料品牌的确定。涉案商品房设计变更、增项属客观情况，且特检所已出具书面的确认书。但依据本院查明的事实，就卧室铺装地板材质除由特检所出具确认书外，亦由各业主亲自进行了书面确认。原告未能提交被告陈冰的书面确认材料。故特检所出具的确认书中除卧室贴瓷砖的事项外，对作为特检所职工参加团购的陈冰发生法律效力。对该部分事项所对应的费用42781.18元，陈冰、刘姝应承担支付责任。原告主张两被告按三个卧室均贴地砖的造价56916.28元向其支付增项费用，无事实及法律依据，本院不予支持。原告通知被告应于2019年4月19日前交纳，但两被告未交纳，应承担原告因此引起的利息损失。该利息以42781.18元为基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。截止2019年8月19日利息为2517.49元。 对涉案商品房所对应的各项开口费用11330元，依商品房买卖合同约定，应由被告承担。原告已进行了垫付，两被告应偿还原告。但两被告未交纳，应承担原告因此引起的利息损失。该利息损失以11330元为基数，自被告接收房产之日2017年12月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。截止2019年8月19日利息为934.33元。原告主张利息自2016年7月26日起算，因此时涉案商品房不符合交房条件，两被告有权拒绝接收房产。被告的该项主张，本院不予支持。两被告提出原告的诉讼请求均超诉讼时效的辩解意见。本院经审查认为，就设计变更及房屋增项费用何时确定与原告何时支付无关联性。万科公司于2019年4月19日发出告知书要求被告支付，被告未付，原告的本次起诉诉讼请求不超出《民法总则》规定的三年的诉讼时效期间。就各项开口费用，被告应于2017年12月2日支付而未付，原告的本次起诉诉讼请求亦不超出《民法总则》规定的三年的诉讼时效期间。两被告的该项辩解意见，本院不予采信。 关于陈冰提出的反诉请求，因需进行鉴定，不宜在本案中一并处理，其可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈冰、刘姝于本判决生效后十日内向原告滨州万科置业有限公司支付设计变更及增项费用42781.18元并支付利息（截止2019年8月19日利息为2517.49元；后续利息以42781.18元为基数，自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告陈冰、刘姝于本判决生效后十日内偿还原告滨州万科置业有限公司垫付的各项开口费11330元并支付利息（截止2019年8月19日利息为934.33元；后续利息以11330元为基数，自2019年8月20日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告滨州万科置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1724元，减半收取862元，财产保全费820元，共计1682元，由原告滨州万科置业有限公司负担437元，被告陈冰、刘姝负担1245元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  吕 冰 二〇二〇年十二月九日 法官助理  宋传媛 书 记 员  敬晓彤