河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初7118号原告张某豫，男，汉族，1951年7月26日生，住信阳市浉河区。被告信阳荣盛置业有限公司。法定代表人荣继明，公司经理。委托代理人张少亮，河南善济律师事务所律师。原告张某豫诉被告信阳荣盛置业有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某豫、被告荣盛公司委托代理人张少亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某豫向本院提出诉讼请求：1、被告将双方购房合同中虚假金额更正为真实的金额。即每平米3000元，购房总金额483000元整；2、被告因没有按期交房，赔偿原告从2016年6月1日至2020年11月30日的违约金79356.90元，原告保留对2020年11月30日以后产生的违约金的追索权；3、被告赔偿原告向健康花园物业公司交付的2017年至2020年物业费7084元；4、原告要求被告向原告交房；5、由被告承担全部诉讼费。诉讼事实：2012年8月，信阳市卫生局组织商品房团购，并设置了团购办公室负责实施。原告的母亲娄瑞华作为遗属得到了一个购房指标。经原告家庭内部协商，决定由原告用这个指标购房。8月20日在团购办组织选房时，原告选定了羊山新区新二十二街健康花园3号楼2单元1703号房，并交付购房款10000元。后来被告确定该房建筑面积为161平米，每平米单价为3000元，总房价为483000元。按团购办的通知，原告于2012年9月7日交购房款133000元；2013年1月5日交购房款109000元；2015年9月14日交购房款231000元。至此，483000元购房款已全部交清。并于当日交了购停车位款45000元、购储藏室款10000元。以上款项除第一笔是现金外，其余全部是用现金直接存入被告指定的其公司帐户。2015年9月15日原告到被告公司签合同，被告方人员坚持要原告将原来交款的收据交给他们，所有收款收据重新开，并说是与团购办商量确定的。被告将购房总金额483000元的四笔款，改成三张收据，金额分别为:158620元；231000元；93380元。另外还开据了购车位款收据45000元和购储藏室款收据10000元。随后，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《健康花园车位预订单》和《健康花园储藏室预购单》三个文件。在签订《商品房买卖合同》时，原告发现被告方在合同中将该房每平米单价写成2420元，房屋总价格写成389620元，少写了93380元。原告当场提出异议，并说：这是偷逃国家税收的行为，是违法的，要求更正。被告方说是与市卫生局商定这么办的，坚持不改。原告只好先签合同，再找市卫生局要求更正。后来多次向市卫生局分管领导和团购办反映，一直没有解决。2016年12月，原告被选为业主委员会委员，在市卫生局分管领导参加的业主委员会成立会议上，原告提出了三个问题：一、购房合同中所写金额少于实际交款金额将产生偷逃国家税收问题。二、开发商将小区院内土地划成车位出售是违法问题。三、储藏室建设没有批准，应当向预购者退还收取的10000元问题。但问题还是没有解决。2017年1月原告收到市卫生局团购办交房的《通知》，原告对这个《通知》心有疑虑。因为按照法律规定原告与被告签订了《合同》，这个《通知》应当由被告发出。原告到健康花园向被告方负责交房的人员询问：“房屋取得建筑合格证没有?”对方含糊其辞的答：“应该有吧！”原告到3号楼察看发现其楼梯间安装井没有封闭，楼梯间消防灭火设施没有安装，房屋的建筑工程根本没有完工，不符合法定交房条件，便没有接收所购房屋。后来由于很多接收了房屋的业主对没完成的工程一直拖延反映强烈，3月份召开了由市卫生局分管领导和团购办、业主委员会、被告方代表参加的联席会议。从会上对3号楼存在消防装置没有安装，安装井没有封闭等问题进行讨论，原告对被告方代表说：“我今天的意见请你一定要带回公司。一、合同所写购房金额少于实际金额是违法犯罪行为。二、将小区院内土地划分成车位出售给部分业主是违法的。应当退还购买者的45000元购车位款。三、储藏室无法得到建设主管部门批准，应当尽快退还购买者的10000元购买款。四、被告没有按照约定时间交房应当给予购房者的违约金问题。请尽快给予以解决。”已经过了半年多了，没人给原告任何答复，更没有人出面解决问题，原告在万般无奈的情况下，不得不通过诉讼方式解决问题。原告于2017年10月向浉河区法院起诉了被告。2018年4月原告收到浉河区法院决定5月7日开庭审理的传票。被告找了市卫健委(原市卫生局)领导，市卫健委领导提出一定解决原告提出的全部问题，并要求原告撤诉。原告听信了领导的承诺，于4月24日向浉河区法院申请撤诉并得到批准。撤诉后，原告多次找市卫健委领导要求解决问题。市卫健委领导指定团购办同志陪同原告到被告单位找被告解决问题。二年多的时间，被告仅于2019年9月向原告退还购停车位款四万五千元，购储藏室款一万元。其它问题一直拖着不予解决。问题不能无限期的拖延下去，原告不得不重新起诉被告，通过诉讼解决问题。诉讼理由：一、原告实付购房款483000元，被告在合同中写389620元。经原告多次提出异议要求更正，被告坚持不予更正。原告不愿意坑害国家、偷逃国家税收，请求法庭强制被告将双方购房合同中的金额更正为每平米单价3000元，购房总价款483000元整。二、从2017年1月6日原告接到市卫生局团购办《交房通知》至今，坚持不接收所购房屋的理由：(1)双方购房合同第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告至今也没有收到被告交房的通知。(2)在原告与被告房屋买卖的过程中，市卫生局团购办是中介的身份，在原告与被告签订了购房合同之后，在没有明确约定的情况下，团购办的通知不具有任何法律效力。(3)时至今日，原告所购的健康花园3号楼的建筑工程没有完成。(4)《城市商品房预售管理办法》第十二条预售商品房交付使用之日起，承购人应当依法到房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。众所周知：购房办理产权的房屋要五证齐全，即：土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证、房屋建筑合格证、房屋销售许可证。原告所购买的房屋，显然不具备法定交付房屋的条件。已经接收房屋近四年的业主，至今没有能够办理房屋的产权证书，也间接证明了原告所购房屋不具备法定的交付条件。三、被告赔偿原告违约金79356.9元。双方合同第八条约定原告所购房屋交付时间为2016年5月31日前。从2016年6月1日起计算到2020年11月30日，被告违约逾期1643天；双方合同第九条约定被告逾期交房，被告按照已付购房款的万分之一向原告支付违约金。原告向被告支付了483000元的购房款，被告每日应当付给原告48.3元违约金。483元乘1643天，等于79356元。四、《河南省物业管理条例》第三十条建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。被告在健康花园建筑物及其综合设施没有经过综合验收合格的情况下，将该物业交给业主委员会是违法的，理所当然的应当承担因此所产生的物业费。所以，原告要求被告赔偿原告向健康花园物业管理公司交付的2017至2020年度的物业费7084元。五、原告要求被告向原告交房。双方合同约定2016年5月31日前交房，已过约定四年多了，被告留着那么个工程小尾巴不管，又去别处开发新的项目，这足以证明，工程迟迟完不了工，完全是被告恶意拖延造成的。2019年6月市卫健委分管领导召开由团购办、业主委员、参与购房的二级机构负责人参加的会议，分管领导说；被告没钱，健康花园工程无法完工。提议由市卫健委借给被告几百万元，工程可以完工，二个月之内，可办房产证。同意借款的文件由业主委员会成员签字同意。原告坚决反对。理由是购房户已交清了购房款，没有借款给被告的义务。工程用款应由被告自己设法解决。会上一些人对原告进行了围攻，原告坚称，谁同意谁签字，这个字原告绝对不签。有些原来同意签字的业主委员也省悟，拒绝签字，会议不欢而散。这件事也证明了被告恶意拖延工程的不良用心。原告因家庭变故，已经离婚，无房居住。由于被告迟迟不交房，现被迫租房居住。原告微薄的退休金，增加了房租的开支，造成了原告的生活困难，故原告要求被告立即向原告交房。六、在原告与被告整个购房过程中，全部的矛盾纠纷都是由于被告的违法违规行为造成的，被告应当依法承担全部的责任，故应当承担全部的诉讼费用。综上所述，被告的一系列违法、违约、违规行为，严重侵害了原告的合法权益。特别要指出的是被告为了偷逃国家税收，逼良为盗；利用无限期拖延工程，做为谋取不正当利益的筹码，手段极其恶劣。被告极大的损害了购房者的利益，造成原告无房居住的困难局面。原告提出的诉讼请求事实清楚，且有充分的法律依据，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，并判决被告履行。被告荣盛公司辩称，1、对本案基本事实是原告在单位参加了团购，购买了该单位与我们联合开发的健康花园小区3号楼2单元1703号房，我们和卫生局联合开发的方式是卫生局先拍得土地，然后委托我公司进行开发建设，然后卫生局再以团购的形式整体购回，然后在职工内部进行福利性的分配和销售，每个职工在享有购买房屋的基础上房价和市场上的房价是有所下浮的；2、我们公司在受卫生局委托开发的时候与卫生局签订的有委托开发的合同，同时也签订有团购协议，在这样的两份协议的基础上，参与团购的职工为了登记、交款、办证的需要，再另行签订一份商品房买卖合同，在商品房买卖合同中会约定房价、总房款、面积及交房的时间及办证的时间，但是这个商品房买卖合同是建立在我们公司与卫生局进行委托开发团购的基础上签订的；3、原告所购买的房屋总价款483000元属实，但是当时在签订买卖合同的时候，并没有按实际的每平方3000元进行填写，没有这样做的原因是因为在原告购买的房子中不仅有我公司的建房成本，还包括卫生局购买土地的成本，没有写的部分就是根据与卫生局商量以后，对于土地的成本这一块暂时不写入合同，暂时不开具发票，等到我公司与卫生局进行总体决算的时候，结合着双方的投入再进行确定，对于原告要求的把购房合同中没有写的金额写进去，如果按照合同法的规定，我们可以满足原告的条件和要求，也愿意在我们与卫生局没有核算成本的情况下，先为原告开具足额的发票，但是需要向原告解释的是如果我们这样写了，在契税这一块还会增加原告的成本，原告需要补交契税，同时，本小区的其他居民如果都这样做，其他业主也是每家每户都会增加多余开支；4、对于原告提出的没有按期交房，这个可能是原告的理解和团购存在着分歧，因为我们商品房买卖合同的履行必须以合作开发的合同及团购合同相配合，在团购和合作开发的合同没有完全顺利履行的情况下，商品房买卖合同确实也无法按照合同的文意进行履行，在合作开发过程中，我们也解决了该小区存在的很多问题，但是卫生局一这方至今一直不能按合同约定到位，也导致了停工，因为团购，小区的居民与卫生局之间也产生了许多分歧，因此，团购的合同也没有按照约定时间履行，鉴于这样共同开发的事实，实质我们并没有按期交房，而是说因为团购以及与卫生局的合同没有按照约定履行，导致了开发存在一定的延后，以至于交房延期了，实质来说我们认为原告在起诉的时候遗漏了必须参加诉讼的当事人，在团购合同签订的时候叫信阳市卫生局，现在叫信阳市卫健委；5、原告要求被告赔偿2017年-2020年物业费，我们认为没有事实和法律依据，但是从原告提出交纳物业费时间可以看出，实际原告对收房的事实、交房的事实都是明知的，对于原告提出的第四项诉讼请求，原告交了物业费了，就不存在我们向原告交房的情况了，按照法律规定和合同约定，如果开发公司和卫生局履行了通知交房的义务，而业主方不收房，这些是视为交房的，从原告自己交物业费的情况来看，这个房屋也是交付了，事实上整个小区已经交付，而且很多居民已经入住了，但是对于我公司来说，到目前卫生局还没有给我们核算总成本，我们公司对团购房开发整体亏损2000多万，个别业主认为车位和储藏室不能销售，我们预期利益没有实现，开发成本没有收回，再加上卫生局当时承诺将团购房南边位于新七大道边上的一块地，让我们开发，收回成本，这个是没有实现的，因此截止现在，我公司已经亏损2000多万，对于原告提出的五项诉讼请求，如果单凭商品房买卖本身，我们认为具有一定合理性，但是要结合福利分房、团购及卫生局委托我公司开发的事实，原告提出的诉讼请求不能成立，对于我公司来说却是太苛刻了，后面我们就团购房成本还要和卫生局进行诉讼。经审理查明，2012年12月8日原信阳市卫生局（现信阳市卫健委）与被告荣盛公司签订《信阳市卫生局商住房团购房协议》，被告荣盛公司开发位于信阳市羊山新区××街健康花园商住房，信阳市卫生局进行集中团购，被告荣盛公司为该项目办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。关于房屋价格约定为2600元/平方米，楼层间系数差价为50元/平方米，第九层为基准价（2600元/平方米），往上每升高一层的房价在第九层基准价基础上加50元/平方米。原告张某豫使用其母亲娄瑞华的指标购买了该小区3号楼2单元1703号商品预售房，并于2015年9月15日与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》，房屋预售许可证号为信房预字第2015068号，预测建筑面积共161平方米，并写明商品房单价为2420元，总金额389620元，于2015年9月15日一次性付款；第八条交付期限：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.经法定五大主体验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担交房后所应产生的全部费用和风险。原告按照3000元/平方米的价格，支付总房款483000元，2015年9月15日被告为原告开具3张房款收据。2017年1月6日由健康花园临时业主委员会、健康花园团购办公司下发《健康花园交房通知》，告知业主健康花园于2016年12月6日进行初步验收，现已具备交房条件，要求已经交完全部房款的业主先交纳燃气初装费、物业管理费，再于2017年1月10日至20日前往健康花园物业办，由团购办、荣盛公司、物业公司、业主四方共同进行验收，对质量问题无异议的业主，在验收单上签名后领取钥匙，有异议的由开发公司进行整改。办证时间另行通知。原告于2017年4月29日、2020年9月15日向物业公司分别支付物业费1771元、5313元。被告提交其2012年9月21日致信阳市卫生局的工作函，主要内容为市卫生局未按双方约定支付工程款，协商未果，致使住宅楼工程全面停工，双方以此函作为停工清算时间依据，以证明并非被告原因导致延期交房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。一、关于原告要求更正合同价格的问题，因为合同条款是经双方当事人自行协商并达合意的结果，法院可以对其是否有效进行确认，但无权对具体条款进行修改，而原告也没有要求法院对双方所签订的合同中关于价格的约定条款来确认无效，因此，该项诉请，本院不予支持。二、关于逾期交房，出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，本案合同约定的房屋交付条件为经法定五大主体验收合格，健康花园临时业主委员会与健康花园团购办公室下发《健康花园交房通知》时，该房屋尚不具备合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋，根据庭审查明的事实，原告既未接收房屋，被告又未举证证明房屋经过备案验收，原告主张逾期交房违约金79356.90元（根据合同第九条，自2016年6月1日至2020年11月30日期间，按日以已付房款万分之一计算），并要求被告向其交付房屋，应予支持；被告辩称因信阳市卫生局未按期支付工程款导致延期交房，系被告与信阳市卫生局基于《信阳市卫生局商住房团购房协议》产生的法律关系，根据合同相对性原则，不能约束原告，不能作为被告向原告迟延交付房屋的法定免责事由，不能对抗原告，该抗辩意见本院不予采信。三、关于物业费赔偿问题，原告依据《河南省物业管理条例》第三十条请求赔偿，该条例自2001年5月1日实施，至2018年1月1日已经废止，自2018年1月1日起新实施的《河南省物业管理条例》没有就该项内容作出规定，原告该项诉请没有相应依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告信阳荣盛置业有限公司于本判决生效后三十日内，按照其与原告张某豫签订的商品房买卖合同约定标准向原告张某豫交付其开发建设的位于信阳市羊山新区新二十二街健康花园3号楼2单元1703号房屋；二、被告信阳荣盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某豫违约金79356.90元；三、驳回原告张某豫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费980元，由被告信阳荣盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  何俊二〇二〇年十二月十八日法官助理段月姣书记员陈翔