浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初4368号 原告：周志贤，女，1978年8月7日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。 被告：宁波铁工置业有限公司，住所地象山县丹东街道大目湾新城御园聚才路61-63号，统一社会信用代码9133022556701936X0。 法定代表人：吴晓飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高原，浙江联吉律师事务所律师。 原告周志贤与被告宁波铁工置业有限公司（下称铁工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。2020年7月20日，原告申请财产保全，本院经审查于2020年7月27日作出（2020）浙0225民初4368号民事裁定，予以准许，并采取保全措施。2020年7月31日，被告向本院申请管辖异议，因其未按要求在规定时间内缴纳管辖异议费，本院通知被告对其管辖异议申请不作处理。2020年11月19日，被告向本院申请变更保全标的物，本院于2020年11月26日作出（2020）浙0225民初4368号之二民事裁定予以准许，并已采取了保全措施。审理过程中，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告周志贤的委托诉讼代理人陈志惠、被告铁工公司的委托诉讼代理人徐建君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志贤向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金105540元（以1113106.34元为基数，按日万分之三自2019年6月1日计至2020年5月12日止，共346天，扣除被告支付的10000元）；2.被告支付原告逾期交付权属证书违约金34888元（以1113106.34元为基数，按日万分之三自2019年12月1日起至2020年6月12日止，以后另计）；3.被告支付原告逾期交付1-A23号储藏间违约金1799元（以17335元为基数，按日万分之三自2019年6月1日计至2020年5月12日止）。审理过程中，原告变更第1、2项诉请为1.被告支付原告逾期交房违约金105455元（以1112279元为基数，按日万分之三自2019年6月1日计至2020年5月11日止，扣除被告支付的10000元）；2.被告支付原告逾期交付权属证书违约金43379元（以1112279元为基数，按日万分之二自2019年12月1日计至2020年6月12日止）。 事实与理由：原、被告于2017年10月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于象山县××幢××单元××号商品房，建筑面积134.44平方米，房屋总价1112279元；被告应于2019年5月31日前交付符合各项条件的商品房，被告逾期交房超过60日的，应自最后交付期限的第二天（2019年6月1日）起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房屋价款万分之三的违约金；被告应于2019年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付原告。被告不能在约定期限内交付权属证书，超过90日的，应自约定日期（2019年12月1日）至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如期交付了所有购房款。被告通知原告于2020年5月11日办理交房手续，但权属证书至2020年6月12日才交付。另，原告于2018年8月15日向被告购买1幢Ａ23号储藏间，支付价款17335元。被告因逾期交房在2020年春节前支付原告违约金10000元。案涉房屋交付时的实际面积为134.54平方米，房屋总价款变更为1113106.34元。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应如约履行。现被告逾期交付房产和权属证书，损害原告合法权益，特诉至法院。 被告铁工公司答辩称，1.案涉房屋未按期交房存在客观原因，被告不存在主观故意。案涉项目总包方中科建设开发总公司延迟支付部分分包项目的材料款、工程款等，导致该工程于2018年1月25日至2019年8月28日停工276天。现股东受让被告股权后，积极协调、支付拖欠款项，为恢复施工付出了巨大努力，并向400余户购房者各支付了10000元违约金，该款项应在本案中予以扣除。2.原告主张逾期交付房屋与逾期交付权属证书违约金计算标准，明显超过原告资金占用期间的贷款利息损失，结合被告在合同履行过程中不存在过错、总包方长期处于停工状态及疫情等不可抗力因素的影响，请求法院调低违约金计算标准。3.根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十条第三款的约定，逾期交付房屋的违约责任和逾期交付权属证书的违约责任不能同时计算。4.案涉合同履行过程中存在不可抗力因素，其中新型冠状病毒肺炎疫情应扣除60天，施工期间高温、暴雨、大风、台风等自然灾害应扣除30天。5.案涉项目于2020年4月27日通过竣工验收，被告于2020年4月30日通过快递、登报等方式通知原告于2020年5月11日－14日交房，被告于2020年5月31日前完成不动产权登记，于2020年6月2日在唯一正式的业主微信群通知业主办理产权证，故逾期交付房屋与逾期交付权属证书的时间应分别截止到2020年5月11日、6月2日。6.原、被告就储藏间的买卖单独签订了合同，该合同上没有约定交付时间，故被告不存在违约行为，即使构成违约，该合同亦未约定违约金的计算方式。综上，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的无异议证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月21日，原告周志贤与被告铁工公司签订《商品房买卖合同》一份，购买铁工公司开发的坐落于象山县××幢××单元××号房屋，合同约定：商品房建筑面积134.44平方米，房屋总价1112279元；买受人在合同签订之日支付首付款452279元，剩余房款660000元通过银行按揭贷款的方式支付。若买受人逾期付款不超过60日，应自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人应自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2019年5月31日前交付符合各项条件的商品房，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期。出卖人逾期交房超过60日的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房屋价款万分之二的违约金。逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房屋价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2019年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，超过90日的，出卖人应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房屋价款万分之二的违约金等内容。该合同附件八补充协议内容第十条第三款约定：“如果发生本合同第九条及第九条补充的情况，导致出卖人延期交付的，买受人同意出卖人交付给买受人的房屋所有权初始登记、土地使用权初始登记（如有）的时间也可以予以同等时间的延期。”2018年8月15日，周志贤又与铁工公司签订《熙华府储藏间出让协议》一份，向铁工公司购买熙华府1幢Ａ23号储藏间一个，协议约定：买受人已向出卖人购买熙华府1幢1单元501室商品房一套，现就购买储藏间事宜达成协议；房屋价格为17335元；买受人对所购置的储藏间依法拥有独立的占有、使用、收益权，其权属登记依据政府规定办理，使用权期限与其住宅土地使用权期限一致；出卖人定于买受人所购买的商品房交付时将储藏间交付买受人等内容。上述合同签订后，周志贤按约支付了全部购房款。铁工公司通知周志贤于2020年5月11日办理房屋交付手续。2020年6月2日，铁工公司取得案涉房屋的不动产权登记凭证，并在业主群里发布可办理不动产权证书的通知。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《熙华府储藏间出让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同项下义务。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，但被告却迟至2020年5月11日通知原告办理房屋交付手续，至2020年6月2日才通知原告可办理不动产权证，已违反了合同约定，应依法承担违约责任。现原、被告争议的焦点主要在于：一是合同约定的违约金计算标准是否过高；二是合同附件八补充协议内容第十条第三款的约定是否有效；三是被告主张的疫情、自然灾害是否构成被告逾期交付房屋与逾期交付权属证书的正当理由；四是被告是否应当承担逾期交付储藏间的违约责任。对此，本院评析如下： 关于争点一。首先，《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，逾期交付房屋与逾期交付权属证书的违约责任亦由其拟定，被告明确知晓并愿意承担违约后果，现其又以违约金计算标准过高为由请求本院予以调整，有违诚实信用原则。其次，上涉合同约定原告延期支付购房款亦同样需承担日万分之二或日万分之三的违约责任，双方义务对等。再次，逾期交付房屋与逾期交付权属证书的违约责任属于独立的两项违约责任，不应以叠加后的标准来评判违约金是否过高。最后，根据上涉合同约定，被告在本案中应分别承担逾期交付房屋与逾期交付权属证书日万分之三、日万分之二的违约金，该违约金计算标准属合理范围，且被告亦未提交证据证明原告的损失，应承担举证不能的不利后果。因此，对被告要求调低违约金计算标准的请求，本院不予准许。 关于争点二。案涉合同附件八补充协议内容第十条第三款约定：“如果发生本合同第九条及第九条补充的情况，导致出卖人延期交付的，买受人同意出卖人交付给买受人的房屋所有权初始登记、土地使用权初始登记（如有）的时间也可以予以同等时间的延期。”该约定属于免除被告按时办证义务的无效格式条款，且该条约定并没有免除被告承担逾期交付权属证书违约金的义务，被告仍应根据合同的约定承担逾期交付房屋与逾期交付权属证书的违约责任。 关于争点三。根据合同约定，若遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人方可对交房日期作顺延处理。现被告提供的证据不足以证明存在因台风等恶劣天气确有造成停工并因此导致逾期交房的事实，亦未提交证据证明已按约履行告知义务，故本院对被告主张的在案涉商品房买卖合同订立后发生的恶劣天气等影响施工的期限在逾期交房天数中作相应扣除的意见不予采纳。此外，新型冠状病毒肺炎疫情发生时被告已处于违约状态，其此项抗辩没有法律依据，本院不予采纳。 关于争点四。原、被告签订的《熙华府储藏间出让协议》虽未约定逾期交付房屋的违约责任，但该协议亦明确储藏间的买卖是基于原告购买了案涉1幢1单元501号房屋，且该储藏间没有单独的产权证，故本院认为《熙华府储藏间出让协议》就《商品房买卖合同》具有从属性，违约责任可参照《商品房买卖合同》的相关约定。 据上，被告应按约承担逾期交付房屋与逾期交付权属证书的违约责任。根据《商品买卖合同》《熙华府储藏间出让协议》的约定，被告应于2019年5月31日前交付案涉商品房和储藏间，但其通知原告于2020年5月11日交付房屋，故应支付2019年6月1日至2020年5月11日期间逾期交付商品房和储藏间的违约金计117253.93元［（1112279+17335）元×0.03%×346天］，扣除被告已支付的10000元，被告尚应支付107253.93元；被告应于2019年11月30日前交付权属证书，但其于2020年6月2日通知原告可办理权属证书，应支付2019年12月1日至2020年6月2日期间逾期交付权属证书的违约金41154.32元（1112279元×0.02%×185天）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波铁工置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周志贤逾期交付象山县大目湾新城熙华府第1幢1单元1-501号商品房、1幢A23号储藏间的违约金107253.93元、逾期交付权属证书的违约金41154.32元，合计148408.25元； 二、驳回原告周志贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3313元，保全费1232元，合计4545元，由原告周志贤负担66元，被告宁波铁工置业有限公司负担4479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员 郑 波