北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初17066号原告：李有江，男，1964年11月29日出生，汉族，户籍地北京市大兴区。委托诉讼代理人：魏国英，北京正如律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦晓，北京正如律师事务所实习律师。被告：姚良仁，男，1968年1月27日出生，汉族，户籍地广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：石玉成，北京友恒律师事务所律师。原告李有江与被告姚良仁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李有江及其委托诉讼代理人魏国英、王梦晓，被告姚良仁的委托诉讼代理人石玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李有江向本院提出诉讼请求：1.判令姚良仁配合李有江办理受让两套房屋（位于北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼1层2单元102室、北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼3层3单元302室）的所有权过户变更手续，登记至李有江名下；2.本案诉讼费由姚良仁承担。事实与理由：李有江与姚良仁于2008年1月10日签订《房屋转让协议书》，依据该协议书约定，姚良仁将其购买位于北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼1层2单元102和北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼3层3单元302的两套回安置房转让给李有江，两套房屋总价款110万元，李有江通过银行转账方式付清全部房屋价款。双方在2008年8月2日达成补充协议，姚良仁确认收到全部房屋价款。2011年5月，姚良仁将涉案房屋交付李有江使用至今。姚良仁于2020年1月20日取得涉案两套房屋的不动产权证书，李有江已向姚良仁支付全部购房款并且一直占有使用涉案房屋至今，姚良仁已经取得不动产登记，也完全具备过户条件，李有江也在起诉前多次电话通知姚良仁要求其配合过户变更手续，但姚良仁始终以各种理由推辞，拒不履行过户义务，故起诉至法院。姚良仁辩称，不同意配合李有江办理涉案两套房屋的所有权过户变更手续，姚良仁不认可《房屋转让协议书》的合法性，因为房屋转让协议书涉及到案外人的利益；李有江有违约行为，《房屋转让协议书》中约定当日支付房款，但是李有江当日没有支付，属于违约；姚良仁认为李有江要求过户涉案两套房屋违反北京市政府限购政策，北京市政府限购政策规定京籍家庭名下有房屋的，只能再购买一套房屋，而李有江购买了两套房屋，违反了限购政策。本院经审理认定事实如下：2008年1月6日，北京兴海创业投资管理有限公司（出卖人，以下简称兴海公司）与姚良仁（买受人）签订《回迁安置房买卖合同》（编号为036-3），约定：买受人自愿购买北京市大兴区瀛海镇11号楼3单元302室，房屋设计建筑面积为84.86平方米；总价款210453元，买受人用拆迁补偿款210453元来缴纳购房款，不足部分入住时一次性补齐；出卖人应当于2009年6月30日起40日内向买受人交付该房屋。同日，兴海公司（出卖人）与姚良仁（买受人）还签订了编号为036-4的《回迁安置房买卖合同》，房屋坐落为北京市大兴区瀛海镇11号楼2单元102室，房屋设计建筑面积为84.86平方米；总价款189238元，买受人用拆迁补偿款189238元来缴纳购房款；其他合同条款与上述编号为036-3的《回迁安置房买卖合同》一致。2008年1月10日，姚良仁（甲方）与李有江（乙方）签订《房屋转让协议书》，甲乙双方经友好协商，并经三槐堂村委会见证同意，双方达成以下协议：一、甲方将名下的两套拆迁安置房转让给乙方，房号一套为东区11号楼2单元102号、面积为84.86平方米，另一套为东区11号楼3单元302号，面积为84.86平方米，甲方保证转让的房屋真实有效，在乙方付清房款后该房屋的产权归乙方所有，并且在付清款后将安置房协议一并交付给乙方，今后房屋按实际面积所进行的多退少补由乙方负责，与甲方无关；二、甲方名下的该两套房屋按每平方米6500元作价出让，在协议签订的当日乙方将款项一次性付清，甲方出具收款收据，两套共计1103180元，甲方同意少收3180元，实际只收房款110万元，如有过户费、税收、物业费、办证费等全有乙方负责，乙方保证甲方净得房款110万元，三槐堂村委会鉴证费1万元由甲方交纳；三、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交由三槐堂村委会一份，未尽事宜双方协商解决。该协议有姚良仁和李有江签名捺印，见证方加盖有北京市大兴区瀛海镇三槐堂村民委员会公章，并有两名见证人签名。姚良仁认可《房屋转让协议书》的真实性，认可系其签订。李有江陈述该协议是在村委会的见证下签订的。姚良仁认可村委会工作人员拿去盖章的事实。2008年8月2日，姚良仁（甲方）与李有江（乙方）签订《补充协议》，约定：1.原协议称18个月安置交房，起始期按甲方拆迁安置协议规定起算，若超期交房，拆迁人对安置人员的补偿属乙方部分的补偿归乙方所有，甲方配合领取；2.甲方在原协议签订之时，甲方已全部收取乙方的购房款，即110万元，特此说明。该协议有姚良仁、李有江签名。姚良仁对《补充协议》的真实性称记不清了，其陈述其对自己是否签了该《补充协议》没印象了。诉讼中，姚良仁认可于2008年收到了李有江给付的购房款110万元。李有江陈述姚良仁自交房之日即2011年5月1日起就将涉案房屋交付给李有江，涉案房屋由其居住使用至今。李有江提交的北京市三槐堂物业管理中心出具的证明记载：瀛泰路6号院2-2-102、瀛泰路6号院2-3-302业主李有江2011年5月1日至2020年4月30日缴纳物业费、取暖费、垃圾费共计50134.96元。姚良仁认可已将涉案房屋房门钥匙交给了李有江。诉讼中，李有江还向法庭出示了涉案房屋的不动产权证书原件（京（2020）大不动产权第0002118号、京（2020）大不动产权第0002119号），记载：北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼1层2单元102房屋和北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼3层3单元302房屋现登记在姚良仁名下，为单独所有，权利性质为商品房。李有江陈述，不动产权证书办理下来后，村委会直接将证书交给了李有江，让其拿着证书找姚良仁过户。姚良仁认可村委会直接将不动产权证书原件交给了李有江，并没有通知其领取。另查，李有江属于本市户籍居民家庭，其家庭名下拥有住房为0套，李有江具有购买住宅房屋资格。本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李有江与姚良仁于2008年1月10日针对大兴区瀛泰路6号院2号楼1层2单元102房屋和大兴区瀛泰路6号院2号楼3层3单元302房屋买卖事宜所签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明事实，李有江已履行支付购房款的义务，因此姚良仁应当按照约定履行协助李有江办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务。涉案房屋在2020年已取得不动产权证书，登记在姚良仁名下，现已具备办理过户条件。姚良仁辩称涉案房屋涉及到案外人的利益，但该房屋系由姚良仁签订《回迁安置房买卖合同》购买而来，且房屋已交付给李有江使用多年，双方签订的《房屋转让协议书》不具备履行不能的情形，姚良仁应当继续履行合同。因此，对于李有江提出的要求姚良仁协助办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：姚良仁于本判决生效后十五日内协助李有江办理位于北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼1层2单元102房屋和北京市大兴区瀛泰路6号院2号楼3层3单元302房屋的不动产权转移登记手续，将上述房屋登记至李有江名下。案件受理费13800元、保全费5000元，由姚良仁负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月二十五日法官助理  曾晨威书 记 员  郑少杰