西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0117民初4039号原告：代向华，男，汉族，1954年4月8日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：惠勇，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告：史美丽，女，汉族，1971年3月29日出生，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：孙晓斌，男，汉族，1973年10月5日出生，住西安市高陵区，系被告史美丽表弟。被告：刘跃进，男，汉族，1958年8月18日出生，住西安市雁塔区。被告：年莉莉，女，汉族，1962年6月16日出生，住西安市雁塔区。被告：陕西进元广房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610000779947029C。法定代表人：刘跃进，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：严展利，男，汉族，1975年9月27日出生，住西安市周至县，系陕西进元广房地产开发有限公司法务。原告代向华诉被告史美丽、刘跃进、年莉莉、陕西进元广房地产开发有限公司（进元广公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代向华及委托诉讼代理人惠勇，被告史美丽的委托诉讼代理人孙晓斌，被告刘跃进、年莉莉、进元广公司的共同委托诉讼代理人严展利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代向华向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告代向华与被告刘跃进、年莉莉于2008年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效，西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋属原告代向华所有；2、请求依法解除对西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋的查封并中止执行；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年12月2日，原告与被告刘跃进签订《房屋买卖合同》一份，被告刘跃进将自己名下的位于西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋以100万元出售给原告代向华，合同对双方的权利和义务均作了约定。2008年12月3日，原告代向华依照合同约定将100万元购房款支付给被告年莉莉，被告将房屋交付给原告，因被告刘跃进原因一直未办理过户。2020年9月29日，原告以书面形式向西安市高陵区人民法院提出执行异议，请求撤销西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初925号民事裁定书，解除对西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋的查封并中止对该房产的执行。2020年10月29日，西安市高陵区人民法院作出（2020）陕0117执异38号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为，原告代向华与被告刘跃进、年莉莉于2008年12月2日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反国家的有关法律法规的强制规定，该合同合法有效，应受法律保护。同时，原告在购买了涉案房屋后，虽然未办理过户登记手续，但是原告依据合同约定已支付了全部房款并实际占有该房屋至今。根据《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但这并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得对该房产查封、扣押冻结。综上所述，人民法院对原告合法购买的所有的涉案房屋的强制执行，已严重侵害了原告的合法权益，请求依法查明事实，判如所请。被告史美丽辩称：被告刘跃进位于西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋直至目前依然处于刘跃进名下，未发生任何交易及过户，被告刘跃进从未对所谓“房屋买卖合同”作出任何履约行为。刘跃进自2009年至2018年多次以该套房产为抵押向银行贷款。原告代向华在“房屋买卖合同”约定的房屋交付之日起至答辩人申请执行案涉房产之前，也从未针对“房屋买卖合同”主张过任何权利。《物权法》第十四条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告代向华与被告刘跃进签订的房屋买卖合同第六条约定，“如甲方（刘跃进）在2009年6月1日前未向乙方交付新的房屋权属证书，则乙方有权单方解除买卖合同。”即从2009年6月1日起，刘跃进已就房屋过户事项构成违约。原告针对违约情形既未主张解除合同，亦未要求履行合同，办理过户，属于主观上怠于行使权力，其主张因为房屋存在抵押未办理过户亦非房屋未能过户的根本障碍，不能说明其属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，因此原告要求解除查封并终止执行的诉求缺乏法律依据。综上，请法院驳回原告诉讼请求，继续对西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋查封并执行，依法保护答辩人合法权益，诉讼费由原告承担。被告刘跃进、年莉莉、进元广公司共同辩称：原告代向华所述与事实相符，我们认可，但是房屋已实际交付，并且原告实际占有并使用，造成今日诉讼的原因是被告史美丽，所以被告刘跃进、年莉莉、进元广房地产开发公司不应承担诉讼费，也不应成为本案的被告。经审理查明：被告史美丽与被告刘跃进、年莉莉及进元广公司民间借贷纠纷一案，在审判阶段，经当事人申请本院依法保全查封了被告刘跃进名下的位于西安市雁塔区雁塔西路159号4幢10101室房屋一套。该案（2020）陕0117民初925号民事判决书生效后，被告史美丽申请执行，随后原告代向华于2020年9月29日向本院提出异议，称：涉案房屋为其2008年12月2日在被告刘跃进处购买，约定房屋价款100万元。买卖双方签订有书面的合同，且通过银行转账支付完毕100万元购房款。涉案房屋交付后，因房屋抵押于银行原因未办理过户，但其已经作为房东收取房租多年。根据法律规定，请求法院中止不当裁定，解除查封，停止拍卖。本院（2020）陕0117执异38号执行裁定书裁定：驳回异议人代向华的全部异议请求。原告代向华不服该裁定，以致成诉。以上事实，原告代向华提供的证据有：西安市高陵区人民法院（2020）陕0117执异38号执行裁定书、房屋买卖合同、收条、转账凭证、租赁合同、银行转账、情况说明；被告史美丽提供的证据：西安市高陵区人民法院（2020）陕0117执异38号执行裁定书、协助查询通知书，并有庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：原告代向华是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，原告代向华与被告刘跃进2008年12月2日签订的《房屋买卖合同》，该合同第二条约定，“乙方（代向华）对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书…”，而该产权证书已载明有抵押（权利价值100万元），抵押权人为高陵县姬家农信社。由此得知，原告代向华在购买房屋时已明确知晓案涉房屋存在抵押；且该合同第六条约定，“…如甲方（刘跃进）在二00九年六月一日前未向乙方交付新的房屋权属证书，则乙方有权单方解除买卖合同…”。即从2009年6月1日起，被告刘跃进已就房屋过户事项构成违约。而原告代向华针对违约情形既未主张解除合同，亦未要求履行合同，办理过户手续，属于主观上怠于行使权利，其主张因为房屋存在抵押而未办理过户手续的理由不成立。原告代向华对案涉房屋未办理过户登记手续，属其自身原因所致，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，原告代向华的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告代向华的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告代向华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  贾红梅审判员  赵栋科审判员  武祎峰二〇二〇年十二月十日书记员  蒙 阳1