江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1430号原告：屯世伟，男，1987年12月1日生，汉族，住徐州市沛县。委托诉讼代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。被告：徐州如富教育咨询有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧雷鸣大厦**。法定代表人：赵磊，总经理。原告屯世伟与被告徐州如富教育咨询有限公司（以下简称如富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告屯世伟的委托诉讼代理人陆召旸到庭参加了诉讼，被告如富公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屯世伟向本院提出诉讼请求，一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告返还原告已付的购房款560000元及利息（以560000元本金为基数，自2019年1月11日起至2019年8月19日按同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令被告赔偿原告560000元；四、诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2019年1月11日，原告给付被告560000元，用于购买徐州市泉山区房，由于该房是现房，被告告知原告付款后两个月内办理房屋按揭手续及办理权属证书。但时至今日，被告未能办理，原告多次找被告协商未果，故诉至法院。被告如富公司未到庭，也未向法庭提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月11日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同约定：项目名称为，商品房规划用途为商业，现定名为，原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的房。建筑面积116.8平方米，其中套内建筑面积91.64平方米，分摊共有面积2.56平方米。商品房层高5米，商品房单价为每平方米9589元，总价款为1120000元；买受人分期付款，在签订合同时付款560000元，办理产权证之前付款560000元。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，鉴于买受人需将该商品房委托第三方管理经营，故出卖人不再向买受人进行形式上的交付，自双方签订本合同，且买受人按照约定支付了全部购房款时即为向买受人交付该商品房之日。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，买受人不追究出卖人的违约责任；(2)逾期超过180日后，买受人继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款金额的银行同期活期存款利率的违约金。与商品房有关的包括但不限于土地使用权及在建工程上是否存在他项权利等情况，出卖人已如实告知买受人，买受人对此已明确知悉，并不予追究出卖人的相应责任。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任。关于产权登记的约定出卖人应当在商品房签约后365个工作日内，为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，同时按已付款的10%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按照银行同期利率向买受人支付违约金。合同还约定了其他事宜。在合同签订前及当日，原告按照合同约定于2019年1月3日、1月7日、1月11日共计向被告付房款560000元，被告于2019年1月7日、1月11日出具收款收据。后原告要求被告协助办理按揭及房屋过户手续，但被告迟迟不予办理。另查明，徐州市中级人民法院受理的（2018）苏03民初802号原告莱商银行股份有限公司徐州泉山支行与被告如富公司、江苏中源电力燃料有限公司、江苏中源矿业集团有限公司、徐州安妮儿妇产医院有限公司、徐州安妮儿月子服务有限公司、徐州安妮儿明皓口腔门诊部有限公司、江苏安妮儿医院管理有限公司、徐州顺美机械设备有限公司、上海尊康企业发展股份有限公司、张敏、赵磊金融借款合同纠纷一案中查明：2018年4月11日，如富公司作为借款人与莱商银行作为贷款人签订借款合同一份（编号：号），约定主要内容为：第二条：借款金额为人民币166000000元；第三条：借款期限共96个月，自2018年4月11日起至2026年4月11日止。2018年4月11日，如富公司作为抵押人与莱商银行作为抵押权人签订最高额抵押合同（编号为：号）一份，约定主要内容为：第一条：被担保的主债权为债务人自2018年4月11日起至2026年4月11日止，在莱商银行办理约定业务所形成的的债权。被担保的主债权的最高余额不超过人民币159532400元；第二条：抵押担保的范围包括主合同项下全部债务本金、利息、复利、罚息和违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等莱商银行实现债权的所有费用；第三条：如富公司同意以编号的《抵押物清单》所列财产为本合同项下抵押物，该清单为本合同组成部分；后莱商银行办理了苏（2018）徐州市不动产证明第号不动产登记证明，该证明记载的最高债权数额为15953.24万元，“附记”中载明：“最高额抵押泉山区共31套不动产共同抵押”。2019年11月6日，徐州市中级人民法院作出判决：被告如富公司偿还原告莱商银行借款本金166000000元及利息；被告赵磊就如富公司的上述债务承担连带清偿责任；如被告如富公司不能按期履行上述义务，原告莱商银行有权就苏（2018）徐州市不动产证明第号不动产登记证明项下财产以拍卖、变卖所得价款在15953.24万元范围内优先受偿。……上述判决已生效。另，涉诉房产除已被徐州市中级人民法院保全查封外，尚有其它法院及公安机关轮候查封。原告在庭审中陈述，被告是将抵押物清单中已抵押的房子又重新隔开若干空间予以出售，因此和抵押物清单中已列举抵押的房产位置不能对应。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，虽然被告先将房屋抵押后又出售，且未将出售事实告知抵押权人，但在当事人没有行使撤销权的情况下，该合同应是有效的，双方均应按照合同约定予以履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；本案中，被告在出售房屋时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，虽然合同第十条有约定，但被告并没有告知原告他项权利内容所指，被告提交的是格式合同，第十条并非商品房买卖合同通用条款，对涉及买受人重大利益事项没有特别说明及标识，现涉诉房屋已被抵押、查封，原告以合同目的不能实现而行使解除权，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还已付的购房款560000元及利息损失（以560000本金为基数，自2019年1月11日起至2019年8月19日按同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，赔偿原告损失560000元，本院认为，被告隐瞒了具体的房屋抵押事实，且房屋已被法院查封，导致了合同履行的不能，应当承担赔偿责任。但原告在购买房屋时知道或者应当知道出售房屋的价格和市场实际交易价格严重背离，有一定的交易风险；且出售房屋房号与已被告登记的房屋权属证书房产房号也不能对应，原告对于具体购买的是那处房屋没有尽到买受人的注意义务，对于实际是二手房买卖疏于考察，故原告对于交易的不能也有一定的责任，本院考虑到实际情况及原告的成本以及本地区房屋价格的上涨情况，酌定按照已付款项的30%即168000元，支持赔偿原告的损失。被告经法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告屯世伟与被告徐州如富教育咨询有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告徐州如富教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告屯世伟返还已付的购房款560000元及利息损失（以560000元为基数，支付自2019年1月11日起至自实际付清之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计）；三、被告徐州如富教育咨询有限公司赔偿原告屯世伟损失168000元；四、驳回原告屯世伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10160元，保全费5000元，公告费460元，合计15620元，由被告徐州如富教育咨询有限公司负担；其中案件受理费10160元，保全费5000元，合计15160元，被告徐州如富教育咨询有限公司于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 许 晨人民陪审员 王 莉人民陪审员 班开玲二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 吴 静