内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初86号   原告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东北区。   法定代表人：邹文义，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告（执行案外人）：韩荣，女，回族，1993年6月11日出生，个体，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：周文伏，北京市京师（银川）律师事务所律师。   被告（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。   法定代表人：张光东，该公司董事长。   原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告韩荣、阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人杨世杰、被告韩荣的委托诉讼代理人周文伏到庭参加诉讼。金泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   城投公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行登记在金泰公司名下位于阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-107号商铺；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，阿拉善盟中级人民法院对城投公司诉金泰公司借款合同纠纷一案作出（2019）内29民初4号民事调解书，该民事调解书第五项确认城投公司对金泰公司提供的抵押物享有优先受偿权。（2019）内29民初4号民事调解书生效后，金泰公司未能按调解书履行清偿义务。城投公司于2020年5月19日向阿拉善盟中级人民法院依法申请强制执行，阿拉善盟中级人民法院于2020年5月20日立案执行并作出（2020）内29执10号执行裁定，2020年7月3日，阿拉善盟中级人民法院发出查封公告，查封登记在金泰公司名下塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商业-103、45B-商业-101、45B-商业-103、45B-商业-104、45B-商业-105、45B-商业-106、45B-商业-107、45B-商业-108、45B-商业-109、45B-商业-110、45B-商业-111、45B-商业-112、45B-商业-113、45B-商业-114、45B商业-115、45B-商业-116、45B-商业-117、45B-商业-118、45B-商业-119、45B-商业-120、45B商业-121、45B-商业-122共计25套房产。2020年7月15日，案外人对塞外城府45B-107号商铺的查封提出执行异议。2020年7月29日，阿拉善盟中级人民法院作出（2020）内29执异9号执行裁定：中止对案外人韩荣塞外城府45B-107号商铺的查封执行。原告认为，案外人韩荣提供的证据材料未经依法确认无法判断是否构成善意取得，案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。原告公司作为抵押权人，基于（2019）内29民初4号民事调解书申请执行抵押房产，对该抵押房产享有优先受偿权，符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。除非案外人证明其享有足以排除执行的民事权益，否则不能排除执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，执行异议的标的物为不动产且登记在金泰公司名下，案外人并未取得不动产登记证，也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人，所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款（一）项之规定，无法确认其是否为权利人。三、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人虽主张从周军处购买涉案房产，但不能证明周军与金泰公司之间是合法有效的房屋买卖合同关系，而且案外人并未提供与周军之间合法有效的买卖合同及全额支付购房款的银行转账凭证，且未经所有权确认，无法判断是否构成善意取得。案外人提供的2019年2月25日与金泰公司签订《商品房买卖合同》，晚于抵押权设立；案外人没有提供全额支付购房款的银行转账凭证，大额支付收据无法认定案外人已经支付了全部购房款；案外人与金泰公司签订《商品房买卖合同》前该房产已经抵押，案外人购买时应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与金泰公司签订《商品房买卖合同》，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。商品房买卖合同系债权合同，案外人不能基于该合同对其所购房屋享有物权。因此，本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，案外人就涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。综上所述，案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。   韩荣辩称，金泰公司将涉案房屋2015年12月2日以922050元实物支付工程款方式转让给案外人周军，双方签订合法有效的商品房买卖合同。2016年韩荣从周军处购买其合法所有的涉案商铺，并以实物车辆现金等方式支付周军房款903900元，周军协助韩荣到金泰公司将原商品房买卖合同，收款收据变更至韩荣名下。结合上述基本事实，金泰公司在并非涉案商铺真实权利人的情况下，于2016年5月30日以涉案商铺设定抵押向本案原告担保，属于无权处分人处分他人财产的行为，其抵押行为无效。同时原告作为专业的投资公司，在审查担保时未予审慎审查，存在过失，不能善意取得涉案商铺抵押权。（2019）内29民初4号民事调解书确认原告对涉案房屋享有优先受偿权，但是该调解书是基于协商而形成并未实质审查涉案商铺真实权利人，实际已经侵犯涉案商铺真实权利人的合法权益。周军在涉案商铺抵押之前已合法取得涉案商铺并实际占有，韩荣基于周军和金泰公司签署的涉案商铺买卖合同及金泰公司出具的收款收据再结合周军实际占有房屋的事实，已经尽到审慎的注意义务。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求人民法院驳回原告诉讼请求。   金泰公司未提交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2015年12月3日，金泰公司与案外人周军签订《商品房买卖合同》一份，约定金泰公司以922050元的价格将其开发的塞外城府45B-107号房屋出售给周军，并向周军出具了交付全部购房款的收据。2016年3月24日，周军将案涉房屋出售给了被告韩荣，并向韩荣出具了收到购房款903900元的收据。2019年2月25日，周军协助被告韩荣到金泰公司重新签订了商品房买卖合同，金泰公司向韩荣出具了收到购房款903900元的收据。   另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府住宅小区45B号楼自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。   还查明，2015年12月,金泰房公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。韩荣案涉塞外城府45B-107号商铺在上述查封公告范围内,韩荣向本院提出执行异议，本院于2020年7月29日作出（2020）内29执异9号执行裁定，中止对案涉45B-107号商铺的查封执行。城投公司不服提出执行异议之诉。   上述事实由双方当事人提供的证据在卷证明，原告城投公司提交证据：在建工程抵押登记证明、民事调解书一份、《商品房买卖合同》；被告韩荣提交证据：《商品房买卖合同》及收据两份、周军身份证复印件、收据、水电暖费用票据。   本院认为，本案的争议焦点是：韩荣是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰公司于2015年12月3日与周军签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的塞外城府45B-107号房屋出售给周军，并向周军出具了交付全部购房款的收据。后周军又将案涉房屋出售给了被告韩荣，金泰公司与韩荣重新签订了商品房买卖合同，并出具了收到购房款903900元的收据。韩荣提供的水电费、暖气费收据能够证明其已经实际占有使用。阿拉善左旗不动产登记中心《关于不动产首次登记相关事宜的函》证实，因金泰公司原因，致使韩荣在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，韩荣提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告城投公司主张继续执行案涉“塞外城府”小区45B-107号商铺的请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费12839元，由原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。     审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 张佰济   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 刘 蕊   附法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；