江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1003民初3474号 原告：杨艳，女，1978年3月21日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：王飞，江苏金景律师事务所律师。 被告：饶友永，男，1972年6月13日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 原告杨艳与被告饶友永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，并于2019年11月12日依法作出（2019）苏1003民初5126号民事判决。后原告杨艳提起上诉，扬州市中级人民法院经审理认为一审判决对基本事实认定不清，于2020年5月17日作出（2020）苏10民终213号民事裁定，撤销（2019）苏1003民初5126号民事判决，发回本院重审。本院于2020年6月5日再次立案受理，并依法另行组成合议庭于2020年8月4日、2020年11月19日公开开庭进行审理。第一次庭审原告杨艳的委托诉讼代理人王飞，被告饶友永到庭。第二次庭审原告杨艳及其委托诉讼代理人王飞，被告饶友永到庭。本案现已审理终结。 原告杨艳原审中向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济（购房）损失费542744元（涉案房屋所在小区2019年5月份的房价与原、被告合同中约定的房价之间的差价）；2.判令被告向原告双倍返还定金4万元；3.判令被告承担原告因诉讼产生的交通费、住宿费共计2041元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年3月5日，经案外人扬州市维扬区宇航房屋中介服务中心介绍，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于扬州市邗江区万元的价格卖给原告。合同生效后，原告按合同约定于2017年3月5日通过江苏银行汇给被告定金2万元。被告收到定金后，因房价飙升，被告反悔。原告认为依法成立的合同，双方应全面履行，被告未与原告协商单方毁约，构成违约，给原告造成相应损失，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告饶友永辩称：1.认可收到原告2万元定金，愿意双倍返还原告4万元。2.合同上原告的签名是由原告的哥哥杨正代签的。合同签订后至2017年6月，其约原告重新签订一份详细的合同，原告均未出现，其遂于2017年7月电话告知原告不同意出卖售涉案房屋。3.签订合同时明确了不卖房子双倍退还定金，并未说要赔偿，合同中约定被告不卖房应当承担赔偿责任是格式条款。其没有收到原告的房款，原告没有损失，原告主张赔偿损失，不应支持。4.对于原告主张的交通费、住宿费不予认可。5.原告在前期诉讼中，经法院释明未变更诉讼请求，导致产生本次诉讼，故本次诉讼产生的诉讼费用不应由被告承担。 本院经审理查明： 2011年3月1日，饶友永（乙方）与案外人扬州市江阳拆迁有限公司（甲方）签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容为：因城市建设需要，需拆除乙方西湖镇房屋，实测面积564.13平方米；确认合法建筑面积为230平方米，产权证件为村镇房屋所有权证；安置房总建筑面积为327.8平方米，安置地点为。 2017年3月5日，杨艳（乙方）与饶友永（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方自愿将座落在房产（房屋建筑面积87.15平方米、毛坯房）出售给乙方；上述房地产成交价格为人民币38万元（甲方净得），付款方式为现金+抵押贷款；2017年3月5日，乙方向甲方付购房定金人民币2万元；第四条约定：本协议在履行中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金；如甲方悔约，甲方应在违约之日起当日内将定金双倍退还给乙方；第八条约定：甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有相关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。合同第十条约定：1.双方在中介方约定的时间内去相关部门签约，否则视为违约；2.甲方净得房款为38万元；3.因甲方具备领证条件未曾领取，领证前产生的任何费用由甲方承担；4.甲方领到不动产证时，交易开始正式办理……；合同第十一条约定：甲乙双方在签订本合同以后签订的房地产买卖契约，若与本合同有抵触之处，以本合同为准。合同尾部杨艳的签名由杨正代签。 合同签订当天，杨艳向饶友永支付购房定金2万元，饶友永向杨艳出具收条。 本院（2018）苏1003民初9551号民事判决书审理查明：1.合同签订后，饶友永未办理涉案房屋房产证。因饶友永不愿意继续出售讼争房屋，杨艳于2018年3月8日向本院提起诉讼要求饶友永继续履行合同。经审理，本院于2018年6月7日作出（2018）苏1003民初1915号民事判决，确认双方房屋买卖合同有效，并判决双方各自履行案涉房款和房屋的交付义务。饶友永不服该判决结果，向扬州市中级人民法院提起上诉。2018年10月16日，扬州市中级人民法院依法作出(2018)苏10民终2356号民事裁定，裁定撤销本院（2018）苏1003民初1915号民事判决，并裁定将该案发回本院重新审理。2018年11月13日，本院重新立案受理，并另行组成合议庭审理该案。2.扬州市邗江区西湖镇金槐村村民委员会出具《证明》一份，内容为：经核实，我村原被拆迁房屋是由村民饶金友与其妻子村民王正英（已于2007年3月24日去世）以及与其儿子村民饶友永和其儿媳妇胡礼美于1996年8月20日在原宅基地上共同翻建，共计二层实测建筑房屋564.13平方米，合法建筑面积230平方米。是其家庭拆迁安置房屋，目前该房屋尚未办理不动产权属登记，该份材料由村委会调查、核清事实后出具。3.1991年11月18日《江苏省村镇建设许可证》中记载：西湖乡西庄村饶庄组房屋的申请人为饶金友。1998年村镇管理所发放的西庄饶庄组的土地使用者为饶金友。4.扬州市中级人民法院及本院的谈话笔录中，被告饶友永的妻子胡礼美、父亲饶金友、姐姐饶友华均陈述，在饶友永签订房屋买卖合同后，才知道卖房子的事，他们均不同意卖房。胡礼美陈述，饶友永与其结婚后对原来的房屋进行了翻建。饶友金陈述，原饶庄组24号房屋由其建筑，其中有饶友华的出资，后被告饶友永和胡礼美进行了扩建，拆迁时的方案其没有同意，后拆迁公司要求饶友永签订拆迁安置补偿协议。5.本院依法向原告释明，讼争房屋的其他权利人不同意继续履行合同，是否变更诉讼请求，要求被告赔偿损失，原告明确陈述不予变更。本院认为，讼争房屋系家庭共有，饶友永在未经其他共有人同意的情况下，出卖讼争房屋系无权处分，因其他共有人明确表示不同意出卖讼争房屋，故虽杨艳、饶友永签订的协议有效，但无法履行，应予解除；但该案中，经本院释明，杨艳明确表示不变更诉讼请求，故本院于2019年4月29日依法作出（2018）苏1003民初9551号民事判决：一、确认杨艳与饶友永于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、驳回杨艳的其他诉讼请求。该判决已生效。 2020年3月25日，扬州市中级人民法院《询审笔录》记载，审判员问原告代理人王飞：被上诉人是否7月份就提出来他不卖房子了？王飞称：这个时间是双方在电话里面谈的，实际上是在10月份提出来的。 审理过程中，原告申请对涉案房屋2017年10月底的价格进行评估，被告申请对涉案房屋2017年7月份的价格进行评估。本院委托江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司对涉案房屋2017年7月、2017年10月的价格进行评估，后原告未交纳评估费。该评估公司于2020年9月30日作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋在价值时点2017年7月房地产市场总价为人民币602081元（取整至元），折合住宅建筑面积市场单价为6908.56元/m2。被告因此产生评估费7667元。 本案争议焦点：本案争议焦点为：1.原告主张被告赔偿房屋差价损失是否应支持？2.若应支持，被告应支付的损失额？3.原告主张的交通费、住宿费是否应支持？ 针对争议焦点1，本院认为，原告主张被告赔偿房屋差价损失应当支持。理由：原告杨艳与被告饶友永签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同约定内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同经（2018）苏1003民初9551号民事判决确认合法有效，原、被告均应依据合同全面履行义务。合同第八条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有相关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，现因共有人对饶友永出售案涉房屋行为不予认可，致合同无法履行，被告应承担相应的违约责任。在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案原告在与被告签订合同后，有理由相信被告会按约定履行合同义务，从而丧失了按照合同约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，被告应赔偿因房价上涨造成原告预期可得利益的损失。根据合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。现原告主张赔偿损失的同时，要求返还双倍定金，不符合法律规定，鉴于原告因被告违约造成的损失大于被告应双倍退还的定金，对原告要求双倍返还定金的主张不予支持。原告主张返还已交纳的定金2万元，符合法律规定，应予支持。 针对争议焦点2，本院认为，原告在签约时未尽到合理注意义务，综合原告的过错程度，确认原告承担30%的责任，由被告赔偿原告155456.7元。理由：根据原告2020年3月25日在扬州市中级人民法院庭审时的陈述，可以认定被告已于2017年7月电话告知原告不再继续履行合同。《房地产估价报告》确定涉案房屋在价值时点（2017年7月）的市场价值为602081元，与涉案房产合同约定的转让价款38万元，两者的差价222081元应为原告的预期可得利益损失。根据相关政策规定，拆迁安置房屋的安置对象为家庭成员，涉案房屋为拆迁安置房，涉及到房屋共有权人的问题，交易风险有别于普通商品房交易，原告作为买受人应对购买拆迁安置房的交易风险有所预见，在购买时应尽到合理审查义务。本案原告明知涉案房产未取得产权证书、权属不明确与被告签订买卖合同，签订合同时亦未对房屋共有权人的情况进行审查，合同第八条虽约定被告应保证上述房地产权属清楚，但该约定并不能免除原告应尽的合理注意义务，原告对于合同无法履行存在一定过错。综合全案，确认原告承担30%的责任，故被告应赔偿原告损失155456.7元（222081元*30%）。原告起诉时主张参照本案原审起诉时间（2019年5月）涉案房屋所在小区网上交易价格10588元/m2计算房屋差价，并提供网上打印的二手房交易价格图片一张，法庭辩论终结后原告又主张，因其2018年3月诉至法院要求被告继续履行合同，应当参照2018年3月涉案小区房价9389.67元/m2计算房屋差价，并提供案外人2018年2月26日签订的房地产买卖合同一份。本院认为，因被告于2017年7月已表达了拒绝继续履行的意思表示，此时原告交纳的房款仅有2万元，原告完全可以重新与他人缔约从而减少损失，原告主张以2019年5月或2018年3月作为确定涉案房屋的价值时点，于法无据，不予支持。原告提供上述时间涉案小区房屋交易价格的证据，其中网上打印的房屋价格非权威机关发布，亦无法看出户型、楼层，原告提供的案外人之间订立的房地产买卖合同中所涉房屋为精装修房，户型、面积、楼层亦与涉案房屋不一致，上述证据对本案确定房屋价格并无参考作用，原告的主张无法律依据，不应支持。 针对争议焦点3，本院认为，原告主张被告赔偿因参加历次诉讼产生的交通费、住宿费损失计2041元，因双方对此并未作出约定，原告该项主张无事实及法律依据，不予支持。 被告因评估支出的房屋评估费7667元，根据原告的过错程度，应由原告承担2300元（7667元*30%），与被告应赔偿原告的房屋差价损失155456.7元相抵扣，被告尚应赔偿原告房屋差价损失153156.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告饶友永应于本判决生效之日起十日内返还原告杨艳定金2万元，并支付原告杨艳房屋差价损失153156.7元，合计173156.7元； 二、驳回原告杨艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9648元，由原告负担6781元，被告饶友永负担2867元（被告应负担的部分原告已预交，原告同意其预交的案件受理费，被告向其直接支付，本院不再退还，由被告张发军在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  石敬梅 人民陪审员  毕维真 人民陪审员  张 磊 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  杜露露