北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初2941号原告（反诉被告）：阮爱民，男，1961年3月11日出生。委托诉讼代理人：孙芳芳，北京振铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：张宝花，女，1966年12月14日出生。委托诉讼代理人：何竹兰，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）阮爱民与被告（反诉原告）张宝花租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阮爱民及其委托诉讼代理人孙芳芳与被告（反诉原告）张宝花及其委托诉讼代理人何竹兰、南珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮爱民向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》；2.判令张宝花将租赁的位于×号院及×号院的院落及房屋恢复原状，拆除私自搭建的亭子；3.判令张宝花立即将租赁院落腾退给阮爱民；4.本案诉讼费由张宝花承担。诉讼过程中，阮爱民变更诉讼请求为：1.请求判令解除阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》；2.判令张宝花将租赁的位于×号院及×号院的院落及房屋立即腾退给阮爱民；3.判令张宝花按照每月2083元的标准自2020年4月1日至实际腾退之日止支付阮爱民占用费；4.判令张宝花将阮爱民放置在租赁院落内的属于阮爱民的物品返还；5.判令张宝花将租赁院落恢复原状。6.本案诉讼费由张宝花承担。事实和理由：2016年初，张宝花经朋友介绍联系阮爱民，称欲租赁阮爱民房屋居住、享受郊区田园生活。阮爱民考虑到自己位于×号和×号两个院落的房屋空闲，便同意将上述房屋租赁给张宝花居住使用。双方于2016年4月1日签订《房屋租赁协议》，约定张宝花租赁阮爱民位于×号和×号两个院对应的房屋和院落，建筑面积分别以房产证记载为准，租赁期限为30年，自2016年4月1日至2056年3月31日，租金两个院共计每年25000元。付款方式为两年付一次，同时约定张宝花装修改造需在原建筑基础上，且经阮爱民同意，租赁期内不得改变主体结构，如需装饰装修需与阮爱民协商，租赁期内不得在房屋内进行违法活动和储藏违法物品及危险品，如有违约租金不退，各项款项不退。协议签订后，阮爱民即将上述房屋及院落交付张宝花居住使用。2020年4月，阮爱民发现张宝花在未与其协商，也未经其同意的情况下，擅自装修改变房屋主体结构，且同时私自在×号院落内搭建亭子，违反协议约定，属违约。同时，阮爱民得知张宝花在未办理、领取任何工商登记营业执照、卫生许可证、环保申请、税务登记、消防合格证、从业人员健康证等合法经营手续的情况下，私自违法进行农家院经营，违反了房屋租赁协议约定，同时也违反了法律规定，属违约违法经营。阮爱民就张宝花违约及违法行为多次与其沟通未果，为维护阮爱民的合法权益，特诉至法院。张宝花辩称，一、同意《房屋租赁协议》于2020年4月1解除，并且我们认为，因为阮爱民的拒收房租，其实质性为根本违约，双方之间已经解除合同了。二、腾退房屋没有异议，这是合同解除之后相对应的法律后果。三、不认可从2020年4月1日到实际腾退之日止给付占用费。首先，租金不是我方不交纳，而是阮爱民拒收，但是我们确实在2012年4月1号之后还在使用涉案房屋和院落，考虑到在2020年的5月中下旬，阮爱民认可擅自拆除了涉案院落水表，该行为致使涉案房屋不具备使用条件，但因我方没有准确的时间，所以就以2020年5月20日我方到现场发现水表被拆走为准，占用费只同意支付到2020年5月20日，超出上述期限的占用费因涉案房屋不具备使用条件，不认可。占用费标准为日租金69.4元。四、阮爱民主张返还的物品目前还存放在涉案院落当中，不存在遗失或者损坏的问题，可以返还，返还时间由法院来确定或者双方来协商。五、对于阮爱民方主张的恢复原状不予认可。首先，《房屋租赁协议》对于装修有明确约定，我方证据能够证明阮爱民配合了我方进行房屋及院落的装修改造及装饰，我们对房屋的装修装饰不属于破坏主体结构。根据合同约定和法律规定，合同解除时阮爱民无权要求张宝花恢复原状。其次，合同解除是阮爱民根本性违约行为所造成的，包括不收房租、没有对房屋墙体开裂、下沉及时进行修缮及私自拆除水表等行为，根据相关司法解释的规定，出租方要承担承租方对房屋进行装饰、装修相对应的现值损失。第三，《房屋租赁协议》第六条第二款明确约定，租赁期间，阮爱民不得无故收回房屋，如果违约，返还所有的房屋租赁款以及装饰、装修、家具款等款项，因此阮爱民没有任何合同当中的权利或者约定，可以要求张宝花恢复原状。如果阮爱民坚持要张宝花恢复原状的话，所有恢复原状的费用也应该由阮爱民来承担。六、关于阮爱民主张我方私自、违法经营问题，其没有提供任何证据，实际上我方也不存在经营行为，这是我自用的院落。合同没有约定租赁用途，法律也没有规定，阮爱民的主张是不能成立的。阮爱民屡次以他个人认为承租方装修的房屋超出了正常使用范围和自住的标准，认为我方就是将院落进行了经营，但其没有任何的法律法规、证据或者是证明能证明按照法律规定正常的自用标准是什么，如果法律没有相应的规定，是不是可以理解每个人根据自身和家庭的需求认为什么样的房屋装修成什么样作为自住最合适的标准就是自住标准。张宝花向本院提出反诉请求：1.判令确认张宝花与阮爱民2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除；2.判令阮爱民赔偿张宝花装修损失196500元；3.判令阮爱民向张宝花返还电表款2000元；4.判令阮爱民返还张宝花已经支付的2016年4月1日至2020年3月31日期间的租金100000元；5.判令阮爱民支付张宝花壁挂字画、水电线路、五金费用等共计357742元。6.本案诉讼费及反诉费由阮爱民承担。事实和理由：2016年4月1日，张宝花与阮爱民签订《房屋租赁协议》，主要约定以下内容，阮爱民自愿出租×号和×号前后双院给张宝花，租赁期限30年，自2016年4月1日至2046年3月31日，租金每年25000元，每两年一付。租赁期间，阮爱民不得无故收回房屋，如有违约应向张宝花返还所有租赁款及装饰、装修、家具等款项，阮爱民保证所有房屋上下水管道、供电设施、房屋主体结构的正常使用，租赁期间，阮爱民不得中途变更租金。2015年11月15号，阮爱民向张宝花出具两年房屋租金50000元的收条，2018年3月3日，阮爱民向张宝花出具前后院房租50000元的收条，在此期间，张宝花已花费八十余万元对房屋进行升级装修。2020年3月，因为疫情严重，张宝花数次向阮爱民索要银行账户支付租金，阮爱民均未提供，并数次提出增长租金，2020年4月14日，张宝花给阮爱民打电话送现金，欲将两年50000元租金支付，阮爱民以未予接收，并在通话中明确要求涨房租，张宝花拒绝阮爱民涨房租的请求。之后阮爱民擅自拆除了租赁房屋中的水表，对张宝花断水，而且阮爱民的房屋中有多处墙壁有较大断裂、裂缝迹象，张宝花多次要求阮爱民修缮均未予解决，使张宝花无法继续使用该房屋。阮爱民的上述行为严重违反房屋租赁协议，对张宝花造成巨大的心理恐慌及实际损失，为维护张宝花的合法权益，特提出反诉。阮爱民对张宝花的反诉辩称，一、同意第一项反诉请求。二、不同意第二项反诉请求，张宝花没有提供证据证明房屋进行的装修经过阮爱民同意，阮爱民交付房屋时已经具备居住条件，张宝花的装修已经超过正常居住范围。且没有经过评估，也没有具体数额的依据，装修残值无法确定，并且在我方的诉讼基础上无权要求赔偿。三、第三项反诉请求不同意，电表是阮爱民进行报装，并且支付的费用，我方未收取张宝花电表钱，收取的是其要求我方更换电线规格，用于更换电线和人工费。2000元收条只有签字是我方签的，内容不是我方写的。四、第四项反诉请求不同意，现在是张宝花违约，未经阮爱民同意进行了装修，且违法经营，而且在2016年4月1日至2020年3月31日期间是实际使用，无权要求阮爱民返还租赁费。五、第五项诉讼请求不同意，相关的物品张宝花已经使用多年，现完全可以自行移除，自行使用，无权以当时支付时的价格要求阮爱民承担损失。但是对于煤改电费用，花实际费6000元，按照10年折算，张宝花已经使用4年，我方同意给付张宝花3600元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阮正和与李秀英系夫妻关系，婚后生育四名子女，分别为阮爱民、阮爱华、阮爱军和阮爱国。1993年12月，原怀柔县人民政府向阮正和发放编号为×号及×号的两份集体土地建设用地使用证，地址均为怀柔县北宅乡北宅村。2003年2月16日，阮正和、阮爱民、阮爱华、阮爱军和阮爱国签订《关于北宅老家房产处理问题的协定》，载明，北宅老家两所房产正房九间（含两间小房），因年久失修，现在坍塌、房屋渗漏严重，急需整理、维修和翻建，父母出资确有一定困难，集资修建又因四个儿子的经济条件和其他各方面的情况大不相同，为了尽快解决老家的房产维修问题，父母提议（爱民赞成）《把老家两所房产划归三子爱民一人所有，两所房产作价叁萬元，由爱民出资叁萬元，此项资金的分配办法为：分给每个儿子肆仟元，共为壹万陆仟元，父母留壹万肆仟元，作为母亲日常生活另花销的费用》，通过充分商定都一致赞同，因此，特立字为证，自签字之日起生效。2015年11月15日的收条显示，今收到前后房屋租金伍万元整（两年租金），阮爱民。2016年4月1日，阮爱民作为出租方（甲方）与张宝花作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定，一、租赁房屋位置及建筑面积为空白。二、租赁期限30年，自2016年4月1日至2046年3月31日。……四、装修改造，在原建筑基础上，经甲方同意，乙方有权院内封顶，安装暖气，改造隔间、卫生间，门窗加护及其他装修改造，费用由乙方出资，甲方协助工程质量。五、租金每年前后双院共计25000元，付款方式每两年付款一次。……六、甲方的义务和责任，2、租赁期间甲方不得无故收回房屋，如有违约应向乙方返还所有租赁款及装饰、装修、家具款等款项。……4、租赁期间，甲方不得中途更换租金。七、乙方的义务，1、租赁期内，不得改变主体结构，如需装修装饰需向甲方协商。2、租赁期内乙方不得无故违约，如有违约租金不退，工程款、装饰款、家具款等款项不退。3、租赁期内爱护房屋主体结构，中途不得变更房屋租金。4、租赁期内不得在房屋内进行违法活动或储藏违法物品及危险品。后双方按照约定履行协议。庭审中，张宝花提交的证据显示，“2017.9.20，收电表款2000，贰仟元整，阮爱民。”阮爱民表示上述费用为应张宝花要求改造电路的费用，并非电表款。2018年3月3号的收条载明，今收到北宅租赁阮爱民前后院房租款伍万元整，租期2018年4月1号至2020年3月31号止。阮爱民。2020年4月1日后，双方因为交纳房租等问题产生争议，2020年4月14日张宝花与阮爱民的通话录音显示，张宝花要求交纳房租，阮爱民要求适当涨点房租，张宝花要求按照协议履行，并表示如果当面收取不方便，可以采用转账等方式，阮爱民表示因为疫情无法收取，等五一之后再协商。后当天双方还是在租赁房屋见面，张宝花表示按照合同约定交纳房租未果。2020年5月21日，张宝花发现租赁房屋院外的水表被拆走，庭审中，阮爱民认可租赁房屋院外的水表系其在未通知张宝花的情况下于2020年5月16日拆除，原因是在4月14日见面协商房租问题时发现出租房屋被张宝花私自装修、改造，并在院内建设了假山和亭子，在西厢房加装了两个烟囱，其他房屋的改造已经严重超出了一般自住的范围，且在房屋内发现张宝花私自经营农家院，严重违反协议约定，当场要求解除合同，张宝花拒绝。后双方因《协议》履行、房租及损失赔偿问题产生争议，阮爱民诉至法院。诉讼过程中，张宝花提出反诉。案件审理过程中，本院组织双方当事人进行现场勘查。经查，租赁房屋位于×号及×号，×号院在南，×号院在北，由×号院南院门进入北房后由后门进入×号后院，目前由张宝花使用，水表尚未恢复安装，前后两院北房西侧房屋改造为多间卧室含卫生间浴室，东厢房改造为多间KTV、卧室含卫生间浴室，北院院内建设一座木质凉亭，北院西厢房北数第一间西墙外墙建有两个铁质烟囱。南院院内建有一座假山，北房中间一间北墙开有后门，双方均认可该后门在出租时便存在，阮爱民提出因张宝花将后院院门改造为储藏室无法通行，因此才私自将后门加宽，用于通行，张宝花不认可。北院东北角向东开有院门，目前由张宝花改造为储藏室，无法通行，阮爱民表示系张宝花私自改造，导致必须加宽后门，张宝花提出北院东门因阮爱民与东侧邻居矛盾激化，租赁时就无法通行，改造的储藏室没有改变结构，随时可以恢复。另，1、庭审中，张宝花提出因为阮爱民违约，要求赔偿装饰装修、家具等残值损失并申请价值评估，后北京大展资产评估有限公司受理此案并进行了现场勘查，2020年11月17日，北京大展资产评估有限公司出具《不予受理通知书》，指出申请人张宝花并未在该公司发送的电子缴费函规定的期限内缴纳评估费用，因此该公司将不予受理此案。2、对于阮爱民主张的租赁房屋中属于其所有的物品，张宝花表示目前还存放在租赁房屋内，同意在腾退租赁房屋时一并腾退。3、对于×号北院东院门通行问题，阮爱民提交了判决书、调解协议等证据，用以证明该东院门可以正常通行，张宝花表示不认可。4、张宝花提交了收条、发票、收据、发货单等证据证明其装修、装饰及家具家电损失，阮爱民不认可，提出不知情，且部分票据上没有注明使用地点，无法核实真实性，不认可全部用在租赁房屋内。5、对于租赁期限超过20年部分的效力问题，阮爱民表示由法院裁判，张宝花表示尚未履行至超过20年部分，最终由法院裁判。上述事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁协议》、收条、电话录音、《不予受理通知书》等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人协商一致，可以解除合同。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，阮爱民与张宝花签订的《协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。但对于《协议》超过二十年部分的，应为无效。现双方均同意于2020年4月1日解除《协议》，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方一致同意解除《协议》，根据相关法律规定，张宝花有义务将租赁房屋返还给阮爱民，故阮爱民主张返还租赁房屋的请求，本院予以支持。另，因张宝花表示阮爱民主张的自有物品现均存放于租赁房屋内，且同意在返还租赁房屋时一并返还，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，阮爱民主张张宝花私自装修、违法经营且改变租赁房屋主体结构，系根本违约，应承担返还租赁物、恢复原状并赔偿损失的义务，但其就上述主张并未提供充分证据证明，其主张的改变房屋主体结构的位置并未构成对建筑主体和承重结构的变动或扩建，综合双方提供的证据、《协议》的相关约定及本案查明的事实，阮爱民亦认可曾经在租赁期内协助张宝花修理租赁房屋东侧卫生间下水问题，故可以认定阮爱民对张宝花在租赁房屋内的装饰、装修工程是知晓和默认的，又因《协议》并未约定租赁房屋用途，因此对其该项诉讼请求本院不予支持。张宝花反诉称阮爱民违反《协议》约定增加租金，无故收回房屋系根本违约，根据其提交的电话录音，阮爱民确实向其表示了增加房租的意思，因双方未能协商一致，阮爱民诉讼要求解除《协议》，在本院认定阮爱民实际知晓或默认张宝花对租赁房屋进行装饰装修的情况下，阮爱民的上述行为构成了《协议》第六条第2项约定的无故收回房屋的情形，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张宝花反诉要求阮爱民返还所有租赁费和装饰、装修、家具款等款项，其该项主张关系到《协议》第六条第2项的约定性质问题，阮爱民认为属于对违约责任的约定，张宝花不认可系对违约责任的约定，但根据《协议》全部条款及该条款约定的内容，可以认定该“返还所有租赁费和装饰、装修、家具款等款项”的约定系对出租方无故收回房屋的违约行为的责任承担方式的约定，实质上是出租方违约行为对承租方造成的损失，属于违约责任的范畴，应受“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定的限制。现张宝花提供的装修、装饰、家具款等损失的证据存在瑕疵，阮爱民亦不认可，且尚有部分装饰、家具等属于可移动设施，又因张宝花的原因致使租赁房屋装饰、装修及家具的价值评估未能进行，目前本院无法确定张宝花对租赁房屋装饰、装修及家具款的购买价、现值或残值，故对张宝花的该项反诉主张，本院在本案中无法处理，其可在补充证据后另行诉讼解决。至于张宝花主张的返还电表款以及阮爱民同意折价补偿煤改电损失3600元的意见，因其属于装饰、装修及家具损失的内容，与该问题一并处理为宜，本案亦不予处理。至于阮爱民提出的占用费，因《协议》解除后张宝花仍然占有使用租赁房屋，其虽辩称阮爱民私自拆除水表导致租赁房屋丧失使用功能，但用水仅为使用房屋的部分条件，并非拒绝全额支付占用费的充分理由，故阮爱民要求张宝花支付《协议》解除后的占用费的请求，本院予以支持。对于支付占用费的期限及标准，因张宝花装饰装修及家具损失无法在本案中处理系其自身原因，故对其辩称仅支付至2020年5月20日期间的占用费的意见，本院难以采信，考虑到张宝花的损失尚未处理，租赁房屋不宜在诉讼中返还，故阮爱民要求张宝花支付自2020年4月1日至实际腾退之日止的占用费的诉讼请求，本院予以支持。但占用费的支付标准，因张宝花同意按照租金的标准支付2020年4月1日至5月20日的占用费，本院不持异议，至于2020年5月21日至实际腾退之日止的占用费，本院参照租金标准，考虑违约责任及租赁房屋不具备用水条件等情况，酌情按照一半的租金标准计算该时段的占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过20年的部分无效；二、阮爱民与张宝花于2016年4月1日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除；三、张宝花于2021年6月30日前将位于×号院落、×号院落腾退给阮爱民，将存放于租赁房屋内的皮质沙发一套三个、木质沙发一套三个、电视一台、柜式空调一台、电视柜一个、展示柜一个、梳妆台一个、燃气灶一台、整体橱柜一套、桌子一张及配套的四把椅子返还给阮爱民；四、张宝花于本判决生效之日起十日内给付阮爱民2020年4月1日至2020年5月20日期间的房屋占用费3425元；五、张宝花自2020年5月21日起至实际腾退之日止，按照每日34元的标准，支付阮爱民房屋占用费；六、驳回阮爱民的其他诉讼请求；七、驳回张宝花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由阮爱民负担（已交纳）。反诉费213元，由张宝花负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨菲菲二〇二〇年十二月三十日法官助理 严亮亮书 记 员 于 燕