安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1833号 原告：黄来明,男,汉族,1980年7月5日出生。 委托诉讼代理人：戴丹丹,安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：皮兴兰,安徽润天律师事务所律师。 被告：聂爱涛,男,汉族,1962年7月23日出生,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：岳甫军，安徽王良其律师事务所律师。 被告：莫玉玲,女,汉族,1963年6月3日出生,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：岳甫军，安徽王良其律师事务所律师。 被告：聂爱年，男，汉族，1950年5月18日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：胡亚榴，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时鹏宇，安徽徽商律师事务所律师。 原告黄来明与被告聂爱涛、莫玉玲、聂爱年房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄来明及其委托诉讼代理人皮兴兰，被告莫玉玲、聂爱涛共同委托诉讼代理人岳甫军，被告聂爱涛，被告聂爱年及其委托诉讼代理人时鹏宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄来明向本院提出诉讼请求：一、确认黄来明与聂爱涛、莫玉玲之间签订的《购房合同》合法有效;二、本案诉争房屋为黄来明所有，聂爱涛、莫玉玲、聂爱年配合将房屋登记至黄来明名下；三、若诉争房屋未能直接登记至黄来明名下，因过户产生的费用均由聂爱涛、莫玉玲承担；四、本案诉讼费用等由聂爱涛、莫玉玲承担。 原告黄来明当庭撤回上诉第三项诉讼请求。 原告黄来明诉称的事实与理由：2010年3月14日，经胡某与聂爱年介绍，黄来明购买聂爱涛位于合肥市蜀山区的房屋。经证人胡某与聂爱年一致确认购房合同中为聂爱涛本人签字后，黄来明向聂爱年现金支付购房款20万元，聂爱年向黄来明出具收款收据一份。合同签订后，聂爱年将诉争房屋的原始购房收据、钥匙交付给黄来明，并将聂爱涛的户口本原件交给黄来明复印留存。黄来明另向聂爱年支付见证费用1万元。黄来明一家拿到钥匙装修入住至今。2019年底,XX小区的房屋具备办理房屋所有权证书的条件,黄来明一直催促聂爱涛、莫玉玲配合办理相关手续,但其迟迟未能履行。 被告聂爱涛、莫玉玲共同辩称：我方未与黄来明签订过购房合同，也未委托任何人出售案涉房屋，也未收过黄来明20万房款，即我方与黄来明不成立房屋买卖合同关系，双方没有买卖房屋的事实。对黄来明违法侵占我方名下房屋的行为，我方保留诉讼的权利。黄来明与聂爱年就案涉房屋出售协商一事与我方无关，黄来明应向聂爱年主张权利，因此本案黄来明的诉讼请求没有事实和法律依据，我方不是本案的适格被告，请法庭依法驳回黄来明对我方的诉讼请求。聂爱涛并未在购房合同中签字，我方可以申请笔迹鉴定。 被告聂爱年辩称：第一，我方不是诉争房产的权利人，不是过户的相对人，本案中诉讼主体不适格，黄来明的诉请对我方不成立。第二，买卖合同订立过程中，未取得权利人的同意，合同不发生效力。第三，我方并未获得授权，代理人的身份不成立。案涉买卖合同中指定了我方为出卖人的代理人，但是这和我方取得授权以后，待签合同是两回事，本案中没有另行提供授权文件，给予代理人身份，事后也没有通过签字、按手印或者追认代理权。第四，本案不构成表见代理，我方虽掌握着钥匙等物品，但并不等于可以为权利人全权做主，我方并不具有处分的资格，买卖房屋必须经过房主的同意或者授权，本案当中没有单独的授权，也没有直接在合同中签字确认或者事后追认。第五，事实上黄来明作为购买人，具有很大的投机心理和过错，并非是完全善意和无过失的。黄来明明知合同价格较低，在我方对于款项处置具有直接利害关系的情况之下，合同订立过程中自始至终没有见过房主，没有和房主直接沟通见面，让两个第三方确认房主的签字，并直接把款项交给了我方，如果黄来明是一种负责任的态度，自己去找房主签字，或者说一起去找房主签字并付款，必然不会产生本案的分歧。两个见证人可某受人不能亲自去，这种解释是荒谬的。第六，案涉房屋是拆迁房，无法直接登记在买受人的名下，只能先登记在原始的权利人名下，要求出卖人承担过户的费用没有法律依据。第七，本案的合同文本显失公平，合同文本内容为买受人所提供，内容为买受人自行填写条文的内容，明显不公平，案涉房屋是通过向安置部门补交9万元所取得，如果以20万元扣除该款，仅仅剩余11万元，买受人主张承担过户的费用，完全抹杀了被安置人的安置利益，按照这种意见，被安置人对此房屋基本上没有利益可言，显失公平。综上，案涉合同无效，请法院驳回。 当事人绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：聂爱涛与莫玉玲系夫妻关系，聂爱涛与聂爱年系兄弟关系。因拆迁安置，聂爱涛与莫玉玲分得合肥经济技术开发区卧云小区安置房一套。 聂爱涛、莫玉玲（出卖人、甲方）与黄来明（买受人、乙方）拟签订一份《购房合同》，合同中约定：经甲、乙双方协商，甲方将合肥合肥市包河区XX小区X栋X层建筑面积为97.7平方米的房屋出卖给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；成交价格为200000元；付款时间与办法，甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2010年3月14日将首付款190000元交付给甲方，付首款付款当天甲方开具收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；第二笔房款10000元于2010年3月14日付给甲方；关于房屋交付，甲方应在交房当日（2010年3月14日）将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿使用时交易的房产及其附带防盗门的钥匙全部交付给乙方；关于产权登记的约定，本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，经甲乙双方协商，按以下约定：因本房建房售房及甲方原因，此房房屋产权证、土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方，但在办理此房房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内（60天）将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方黄来明名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后10天内交与乙方，所有费用由乙方承担；如因甲方原因不能将此房房屋产权证、土地证直接办理为乙方黄来明名下，甲方须为乙方办理房屋产权证，土地证及其过户手续，所有费用由甲方承担；乙方如在本房屋合同成立后，无论办理房屋产权证、土地证及其过户后续与否，将此房出租出售，甲方不能以任何方式阻挠，在办理房屋产权证、土地证及其过户手续时，甲方应提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠；乙方在合同成立后，房产证拿到前，此房产生拆迁等补偿利益属于乙方，甲方所有提供资料不得挂失。 因《购房合同》并未与聂爱涛、莫玉玲当面签订，亦未见到聂爱涛、莫玉玲授权聂爱年出卖案涉房屋的相关资料，故黄来明委托聂爱年、胡某前往寻找聂爱涛、莫玉玲对上述合同签字确认。聂爱年、胡某等人确实前往聂爱涛所在的养鸡场要求其签字。后带回出卖方（甲方）处“聂爱涛、玉林”已经手签完毕的《购房合同》。双方2010年3月14日完成合同的签订，合同见证人为聂爱年、胡某。 同日，黄来明与聂爱年、胡某签订《见证人见证协议》，为保证合肥市包河区卧云新村x栋xx室房屋交易公平、公正性，确保原房屋交易合同的执行，避免以后产生由合同理解及其他原因导致的纠纷，特委托聂爱年、胡某为此项交易合同见证人，此二人为原合同甲、乙双方共同委托，其公正人身份无异议。见证人职责：1、证明原房屋交易合同真实性，并在公平，友好的基础上签订；2、督促确保原房屋交易合同的执行，原合同发生异议时应主动协调处理，如因单方面终止或违背原交易合同，见证人有义务协助另乙方完成原合同赔偿条款…… 黄来明认为购房合同已经由聂爱涛完成签字确认，故向聂爱年支付全部购房款200000元。聂爱年出具《收条》予以确认。因聂爱年的见证过程，黄来明向聂爱年支付见证费10000元，聂爱年于2010年3月15日出具《收条》予以确认。 聂爱年向黄来明交付了房屋钥匙及房屋，黄来明装潢后入住至今。 另查明，2019年11月29日，聂爱涛办理了合肥经济技术开发区卧云路689号卧云新村x幢安置楼xx房屋的产权证，不动产权所有权人登记为聂爱涛。 聂爱年陈述其自拆迁安置时的村长处领取了案涉房屋的钥匙。 胡某陈述系聂爱涛本人在落款甲方处签字确认。聂爱年陈述其仅前往寻找聂爱涛，并将合同交给聂爱涛，但并未亲眼见证聂爱涛是否签字。 本院认为：黄来明购买案涉房屋，签订了《购房合同》，履行了支付房屋对价款的义务。聂爱涛、莫玉玲虽未当面签订《购房合同》，但聂爱年、胡某确实前往寻找聂爱涛要求其签字确认。聂爱涛已经知晓房屋及涉及出售的事实，对于房屋实际存在，黄来明意图购买已经全部知悉。胡某陈述系聂爱涛亲手签字确认。聂爱年陈述其将合同交给聂爱涛，并要求聂爱涛签字，该事实经过聂爱涛确认。虽然聂爱涛主张其拒绝签字，但聂爱年、胡某确实将已经完成签字的《购房合同》带回。同时聂爱年也完成了代表聂爱涛领取房屋钥匙并交付的行为。聂爱年系聂爱涛的兄长，村长有理由相信其能够代表聂爱涛领取房屋钥匙，黄来明亦有理由相信聂爱年带回的《购房合同》系聂爱涛亲笔签名，并已经委托聂爱年办理房屋交付的相关手续。聂爱涛在2010年3月14日就明知聂爱年正在代其出售案涉房屋，既不干涉也不自行维护权利，其对自身权利维护状态的放任应自行承担不利后果，其对权利维护不利，交易对手方不应利益受损。同时黄来明多年实际居住使用案涉房屋，聂爱涛从未向其提出异议。聂爱涛实际亦以自身的行为确认了其知晓房屋已经出售，进而无法使用房屋或进行获利的事实。聂爱年交易期间进行合同磋商、收取房款、交付房屋，在诉讼中主张无授权代为处理出售事宜，行为与陈述逻辑矛盾。聂爱年主张案涉房屋因需要向安置部门补交9万元房款，实际所剩房款过少，显失公平，但200000元房款对应的是安置房屋的97.7平方米面积，并非对应原始安置面积。故黄来明要求确认《购房合同》合法有效，案涉房屋所有权为其所有，并要求聂爱涛将涉案房屋产权转移登记至其名下，于法有据，本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，判决如下： 一、原告黄来明与被告聂爱涛、莫玉玲于2010年3月14日签订的《购房合同》合法有效； 二、合肥经济技术开发区卧云路689号卧云新村24幢502室房屋为原告黄来明所有，被告聂爱涛应于本判决生效之日起十日内配合原告黄来明将上述房屋产权转移登记至原告黄来明名下； 三、驳回原告黄来明的其他诉讼请求。 案件受理费200元，保全费5000元,由被告聂爱涛、莫玉玲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年十二月十日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十三条当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。 当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。 当事人故意作虚假陈述妨碍人民法院审理的，人民法院应当根据情节，依照民事诉讼法第一百一十一条的规定进行处罚。