四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初3445号 原告：王荣萍，女，生于1963年1月20日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：张颖，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 原告：陈洪友，男，生于1952年12月24日，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：张颖，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 被告：泸州万旭置业有限公司，住所泸州市江阳区蓝田兰安东路9幢115—117号，统一社会信用代码915105023094267043。 法定代表人：王昌云。 委托诉讼代理人：王睿媛，四川贤辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙震宇，男，汉族，泸州万旭置业有限公司员工。 原告王荣萍、陈洪友与被告泸州万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王荣萍、陈洪友的委托诉讼代理人张颖，被告万旭公司的委托诉讼代理人王睿媛、孙震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣萍、陈洪友向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金8077元及2018年1月1日至2018年7月23日期间的物业管理费560元；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年6月21日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于江阳区××道××段××号××号楼××号商品房××。该合同第十一条约定被告应该在2017年12月31日前向原告交付其购买的商品房，商品房交付应当具备下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.已取得房屋面积实测报告书。但直至2018年7月23日，被告才完成商品房所在项目的建设工程竣工验收备案。被告逾期交房的行为已构成违约，根据该合同第十三条的约定，被告应当自约定的交付期间届满次日起（即2018年1月1日）至2018年7月23日止，按日向原告支付全部房款万分之一的违约金。同时，2018年1月1日至2018年7月23日期间的物业管理费应当由被告承担。 被告万旭公司辩称，1.原告签订商品房买卖合同，其目的是占有和使用该商品房。被告在商品房买卖合同约定的交房时间内，案涉商品房各分项验收（含竣工验收）已完成，此时的商品房已经可以供原告使用。此时，竣工验收备案书虽尚未取得，但对原告实现合同之目的并未造成任何障碍；被告逾期交房行为仅是轻微违约行为，应不予追究并承担违约责任或调低违约金标准；2.针对未取得竣工验收备案书时接房的客户，原告在被告交房时并未拒收房屋，应视为接受了被告房屋的交付，事实上是原、被告双方以实际行为变更了原合同约定的交房行为，客观上被告不存在交房逾期，故被告无需再承担违约责任；3.因逾期交房违约金在本案中属补偿性质，原告并未因被告逾期交房行为受到损失；4.原告诉请违约金和物管费的主张存在重合，本案中的违约金是用以弥补被告逾期交房给原告造成的各项实际损失（含原告诉请的物管费损失），被告系轻微违约，并未给原告造成损失，且原告亦未举证证明其因此受到损失，故原告要求支付逾期交房违约金的请求应不予支持。同时，原告应对物管费的实际发生并支付承担举证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《商品房买卖合同》，物业费《发票》，《不动产权登记证》，被告于2017年12月26日刊登在川江都市报的《交房通告》，被告于2017年12月28日刊登在川江都市报的《特别声明》，原告购房的《税收完税证明》和《四川增值税普通发票》，《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。 被告围绕其抗辩理由依法提交了下列证据：《商品房买卖合同》，《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，《四川省建设工程施工图设计文件审查合格书》，《桩基础工程质量验收报告》，《地基于基础分部工程质量验收报告》，《主体结构分部工程质量验收报告》，《设计文件质量检查报告》，《勘察文件质量检查报告》，《宅工程质量分户验收汇总记录表》，《住宅质量分户验收记录》，《项目竣工验收报告》，《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，《业主消防安全责任书》，《承诺书》。 对原、被告各方提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以采证并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院经审查评判后认定事实如下： 原、被告于2016年6月21日签订合同编号ＹＳ194649的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告以395945元的总价款向被告购买坐落于泸州市江阳区××道××段××号××号楼××层××号房屋（该商品房所在建筑区划的核准名称为“西熙里Ｂ区”）。该《买卖合同》第十条“逾期付款责任”第一款1按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。其中，（1）“逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”，第十一条“交付条件”（一）“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；（二）“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房屋面积实测技术报告书……”；第十三条“逾期交房责任”载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：即1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起120日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。同时，第十五条“交接手续”又载明“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同签订后，原告按约定于2016年7月22日支付了房款295945元，2018年5月26日，支付房款86381元。房屋建成后，被告于2017年12月26日在川江都市报发布“交房通告”,以“（西熙里Ｂ区）项目商品房2＃现已具备交房条件，兹定于2017年12月31日正式交房”，通知原告等购房业主接收房屋，2017年12月28日，被告在川江都市报发布“特别声明”栏目，以“（西熙里Ｂ区）项目商品房，原定于2017年12月31日交房通告作废，……现更改为：1.交房地点……2.交房时间：2018年1月15日”。嗣后，原告与其他购房业主于2017年12月31日前往接收房屋，并按要求向泸州和润家园物业服务有限公司交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费计988元，由于被告不能提供建设工程竣工验收备案文件等资料，原告未入住。2018年7月23日，被告取得西熙里Ｂ区竣工验收备案书。此后，原、被告因逾期交房违约金等问题发生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告自愿订立的商品房买卖合同，系双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当遵照诚实信用的原则自觉履行合同义务。在履行合同的过程中，被告虽然按照合同约定的期限通知原告接收房屋，但原告接收房屋时，被告未取得建筑工程竣工验收备案文件等合同约定交房必备的资料。按照该买卖合同第十三条第1项第（2）目和第十五条第（一）款约定，被告违规交房已经违约，应当按照约定承担违约责任。被告辩称逾期交房行为系轻微违约，未给原告造成任何损失，原告主张的违约金请求不应支持或调低的主张，未向本院提供相关依据，应承担举证不能的法律后果。关于被告辩解称物管费系重复计算损失，不应得到支持问题，本院认为，被告本应在案涉房屋验收合格后再向买受人交付，但被告提前将未经验收合格的房屋交付买受人，且在迟延交付基础上增加了买受人物管费负担并造成原告损失，该损失系因被告的违约行为产生，被告应对原告损失承担责任，故被告前述抗辩理由不成立，本院不予采纳和支持。 综上所述，自2018年1月1日起至2018年7月23日止，被告共计逾期204日，按实际交付房款295945元计算，被告应当支付原告逾期交房违约金295945元×0.1‰×204日=6037元（取整），自2018年5月26日起至2018年7月23日止，被告共计逾期59天，被告应当支付原告逾期交房违约金86381元×0.1‰×59日=510元，合计6547元，其超出部分主张，本院不予支持；被告应当赔偿原告的损失为前述期间已支付的物业管理费，按房屋面积68.69平方米，1.2元∕月∕平方米计算，损失为68.69平方米×1.2元∕月∕平方米÷30天∕月×204天=560元（取整）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告泸州万旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王荣萍、陈洪友逾期交房违约金6037元； 二、被告泸州万旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王荣萍、陈洪友损失费560元； 三、驳回原告王荣萍、陈洪友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10.00元，由被告泸州万旭置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋零玲 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  邓 艳