四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初1709号 原告：何友建，男，生于1986年10月28日，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张彬，上海川汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱志伟，上海川汇律师事务所律师。 被告：四川青龙工业经济开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区经济开发区青龙园区。统一社会信用代码：9151142277581347XW。 法定代表人：张成芳，总经理。 委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宇飘，四川华曙律师事务所实习律师。 原告何友建诉被告四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称：四川青龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告何友建的委托诉讼代理人张彬、钱志伟，被告四川青龙公司的委托诉讼代理人伍宏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何友建向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告退还购房款199428.00元；2.被告支付资金占用利息，计算方法：以购房款199428.00元为基数，从2013年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由，被告成立于2005年，系从事房地产开发业务的公司。2012年，被告对外宣称其开发的“青龙物流园商铺”投资回报高、使用范围广、旺铺、零风险。原告出于对被告宣传的信任，在商品房尚未建成的情况下，与被告签署了《商品房买卖合同》。签约过程中，被告将购房款拆分为两部分：一部分原告通过现金或转账支付占购房款比例为45%；另一部分购房款不体现在合同中，以所谓的一次性返还7年收益占购房款比例为55%。合同签署后，被告与原告签订补充协议，要求原告将所购商品房免费提供给被告使用7年，名为市场培育，实为7年返租。根据补充协议，返租期限已满，被告要求现状交房，先办手续后看房。经原告了解青龙物流园商铺，虽然用地是商业用地，但是其用途、格局却是仓库。被告要求原告收房的“商铺”内铺仅仅是停车位，外铺才有实体墙。同时，被告声明免费使用期满后的租金按照45%购房款的每年4%标准计算。原告认为，被告违反相关法律规定通过欺骗性宣传，误导原告签订了商品房买卖合同，被告可交付的商品房仅能用于仓储，构成价格欺诈，损害了原告的合法权益。故原告诉至法院提出以上诉讼请求。 被告四川青龙公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是自愿的、合法的，双方已经实际履行。被告已经履行了商品房买卖合同中约定的义务，原告已经实际取得了案涉房屋的所有权。原告无权要求被告退还任何购房款。合同签订的过程中，不存在任何的欺诈行为。被告仅仅收到原告支付的商品房买卖合同中约定的购房款，该款与原告诉请的购房款金额不符。若按照原告的陈述要求被告退还返租部分购房款，那么本案案由是租赁合同纠纷，而不应当为房屋买卖合同纠纷。另外，原、被告双方签订商品房买卖合同的时间为2013年，原告的起诉已经超过了诉讼时效。故请人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年1月21日，原告何友建与被告四川青龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：ＣＨ-01-0605，签约备案号19276。合同载明：出卖人为四川青龙公司，买受人为何友建；何友建所购青龙国际商贸物流城商品房位于××镇××道××号××幢××楼××号框架结构商业用房（以下简称：案涉房屋），建筑面积36.81平方米，单价4298.40元／平方米，总价158224.00元；商品房预售许可证号码为×××41，国有土地使用证号为彭国用（2012）第0××1号，建设工程规划许可证号为彭经建土建字第［2012］057号，建筑工程施工许可证号为××。其中，第五条付款方式及期限为买受人采取一次性付款方式付款；第十条交付条件出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同中，双方还约定了逾期付款责任、逾期交房责任、产权登记、争议解决方式等内容。合同的签章处有何友建在买受人栏签署的姓名和捺印，四川青龙公司及其法定代表人王康明在出卖人栏加盖的印章。 同日，原、被告双方签订补充协议一份，载明：甲方为何友建，乙方为四川青龙公司；甲方持有案涉房屋；甲方赞同乙方对于钢材城的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意案涉房屋从2013年11月1日至2020年10月31日止的使用权委托乙方，该期间所产生的收益及风险均由乙方承担，案涉房屋交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将案涉房屋交付相应承租商。协议中，双方还约定了物业管理费的承担、委托期满何友建对案涉房屋处分的选择权、权属证书的办理等内容。协议的签章处有何友建在甲方栏签署的姓名和捺印，四川青龙公司及其法定代表人在乙方栏加盖的印章。 之后，原告何友建向被告四川青龙公司支付了全部购房款，被告四川青龙公司向原告何友建交付了案涉房屋。目前，原告何友建已经取得了案涉房屋的权属登记证书。 以上事实有，原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、补充协议、当事人的陈述在卷佐证。 本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建设或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护；合同当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。本案中，原告何友建与被告四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，原告何友建依约定向被告四川青龙公司支付购房款158224.00元；被告四川青龙公司向原告何友建交付案涉房屋，并且原告何友建已经取得了案涉房屋的权属登记证书。本院认为，原告何友建已经履行了商品房买卖合同中约定的支付购房款义务，被告四川青龙公司已向原告交付了案涉房屋及产权登记证书。原、被告之间的商品房买卖合同已经履行完毕。 关于原告在庭审中提交的宣传册和价格演算表是否系商品房买卖合同的组成部分问题。首先，在商品房买卖合同和补充协议中并未约定宣传册和价格演算表为合同的组成部分。其次，宣传册、价格演算表中均无被告公司加盖的印章及经办人员的签字确认。再次，即便是被告在案涉房屋交易的过程中向原告提供过宣传册和价格演算表，也仅能表明双方在协商过程的一些具体行为，不能证明宣传册和价格演算表就是商品房买卖合同及补充协议的附加条款或者构成要件。最后，商品房买卖合同和补充协议是原、被告双方当事人意思表示的载体，载体中未予明示，当然不能成为其组成部分。 关于原告诉称的“一次性返还7年收益占购房款比例为55%”，即价格演算表中“7年55%租金199428元”是否属于案涉房屋购房款的问题。原、被告在商品房买卖合同中明确约定：案涉房屋，建筑面积36.81平方米，单价4298.40元/平方米，总价158224.00元。此款，原告向被告支付完毕，被告按约向原告交付了案涉房屋及权属登记证书，双方对此均无异议。而价格演算表中载明的金额，原告既没有直接支付，也没有委托第三人代为支付，更没有明确支付的主体、时间、方式。因此，价格演算表中“7年55%租金199428元”不属于案涉房屋购房款。 对原告提出的请求被告退还购房款并支付资金占用利息的主张。如前所述，商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，原、被告按照约定各自履行了相应义务，交易已经完成。原告已经取得了案涉房屋及权属登记证书后，再请求被告退还购房款并支付资金占用利息，于理不合，于法无据，本院不予支持。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何友建的诉讼请求。 案件受理费4288.00元，由原告何友建负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  李昌莹 审 判 员  宋 议 人民陪审员  袁天清 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  张 尧