福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3778号 原告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第23层的编号为01的单元，统一社会信用代码91350100572982812D。 法定代表人：龙宇飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韩晓恬，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：福建星华岚教育科技有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路36号鸿达大厦2层01店面-9，统一社会信用代码91350100MA349EHR2W。 法定代表人：曾溢丰，总经理。 委托诉讼代理人：林克塔，福建闽润律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄晓兰，福建闽润律师事务所实习律师。 原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）与被告福建星华岚教育科技有限公司（以下简称星华岚公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人王弯、韩晓恬，被告星华岚公司的委托诉讼代理人林克塔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令星华岚公司立即将福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼××层××商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）商品房腾空、恢复原状并返还泰禾公司；2.判令星华岚公司向泰禾公司支付房屋占有使用费1533290元（占用房屋面积为583平方米，按10元／平方米／日，自2019年10月20日起暂计至2020年7月9日止，共计263天，实际金额计算至星华岚公司交还商品房之日止），当庭变更第二项诉讼请求为判令星华岚公司向泰禾公司支付房屋占有使用费1820832元（占用房屋面积为583.6平方米，按10元／平方米／日，自2019年9月1日起暂计至2020年7月9日止，共计312天，实际金额计算至星华岚公司交还商品房之日止）；3.判令本案受理费由星华岚公司负担。 事实与理由：2013年6月6日，案外人邝光爱、刘松余与其签订《商品房买卖合同》，购买其开发的福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼××层××商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）商品房（以下简称案涉房产），建筑面积614.13平方米，后因前述案外人违约，其通过诉讼方式解除前述购房合同，并已办理完毕前述购房合同的网签备案及不动产预告登记的注销手续。至此，其系前述商品房的所有权人。但自2019年9月1日起至本案起诉之日，其发现星华岚公司擅自占用案涉房产并将房屋装修用于开办教育机构，且未向其支付任何费用，其为此多次与星华岚公司沟通协商，均无果。据此，其于2019年12月11日委托律师向星华岚公司发函，告知星华岚公司于指定期限腾退案涉房产、支付房屋占有使用费等事项，但星华岚公司对此仍置之不理。综上，星华岚公司占用其所有的案涉房产且未支付任何费用，已构成非法侵占，导致其遭受重大的经济损失。为此，其诉至法院，望判如所请。 星华岚公司辩称，1.泰禾公司请求其返还案涉房产，没有事实基础与法律根据。2019年4月，其与邝光爱签订房屋租赁合同，邝光爱向其出示案涉房产房屋买卖合同原件、购房发票以及房产预登记等材料，并将房屋的买卖合同复印件交给其，基于此，双方签订了房屋租赁合同，约定装修免租期为3个月。2019年7月5日，其法定代表人向邝光爱转账186720元，此后双方再次确认其承租案涉房产的第二层，一层暂由其在过渡期间使用，每月租金为50元/平方米。因为当时支付12万元押金时是以总共三层作为标准，实际却只是承租二层，双方约定多余的押金款项转为租金付至2019年4月，期间共计10个月的租金153720元，押金变为33000元。根据福州市中级人民法院发给福州市不动产登记和交易中心的协助执行通知书，落款时间为2019年9月4日，也就是在此之前该房产的《商品房买卖合同》的备案以及预告登记为邝光爱。此外，根据泰禾公司提交的不动产登记信息查询表显示直到2020年4月29日才注销该房产的《商品房买卖合同》的备案以及预告登记。因此，其与邝光爱签订房屋租赁合同，已经尽了注意义务，属于善意，租赁合同具有法律效力，根据买卖不破租赁原则，其享有合法租赁权。2.泰禾公司请求返还原物及要求其支付占用费没有事实根据，亦没有法律依据。如上所述，其是与邝光爱签订租赁合同，并且支付租金至2020年4月止，且尽到了注意义务，该租赁合同是具有约束力，根据买卖不破租赁的原则，该合同应当继续履行。除外，要求其支付占用费的问题，首先，关于租金标准应当以其与邝光爱签订租赁合同约定的租金作为支付标准，即每月租金为50元/平方米，泰禾公司主张每日支付租金10元/平方米没有事实根据，也无合同依据，依法不能支持。因此，其尚欠的租金的起算点为2020年5月1日，标准为每月租金为50元/平方米，其与泰禾公司依法应当按照这个标准继续履行合同。3.根据合同相对性原则，本案应当将邝光爱列为第三人参与诉讼。因为其是与邝光爱签订的案涉房产租赁合同，根据合同相对性原则，邝光爱是本案所涉租赁合同的相对方，同时，为了查明案件事实，亦应追加邝光爱为本案第三人参与诉讼。综上所述，泰禾公司对其提起的本案诉讼，没有事实基础和法律依据支持，依法应当驳回泰禾公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于泰禾公司提供的58同城·房产截图、福州东二环泰禾广场物业管理服务手册，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月6日，泰禾公司与邝光爱、刘松余签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××24），约定邝光爱、刘松余以32055112元的总价款购买泰禾公司开发的位于福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼××层××商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房即案涉房产，建筑面积614.13平方米。此后，邝光爱、刘松余支付16055112元首付款（含定金），剩余1600万元以按揭贷款方式支付，案涉房产还办理了预告登记手续（预告登记证号：榕房预ＹＲ字第1××7号）。2013年10月，以邝光爱为借款人，以建行福建省分行为贷款人，以邝光爱、刘松余为抵押人，以泰禾公司为连带保证人，就1600万元签订一份《个人住房借款合同》。2014年12月12日，建行福建省分行依约向邝光爱发放贷款1600万元。 2017年8月1日，泰禾公司以邝光爱未按月偿还贷款，使其履行保证人责任，且截至2017年6月29日，其已向贷款银行垫付了按揭款共计1578667.56元为由以邝光爱、刘松余为被告，以建行福建省分行为第三人向福州市中级人民法院提起诉讼，请求解除与邝光爱、刘松余签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××24），同时请求邝光爱、刘松余返还其代垫的款项及利息并承担违约责任，同时要求邝光爱、刘松余配合泰禾公司办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续等。2017年11月7日，泰禾公司向福州市中级人民法院申请财产保全，同日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民初823号民事裁定，查封案涉房产。2018年5月15日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民初823号民事判决：解除泰禾公司与邝光爱、刘松余签订的《商品房买卖合同》；邝光爱、刘松余应于本判决生效之日起三十日内配合泰禾公司办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；……。该案已于2019年5月16日生效。在该生效判决中查明：2017年3月20日，泰禾公司向邝光爱发出《还款通知书》，通知邝光爱归还泰禾公司代垫的按揭款及合同约定的利息等。2017年7月25日，泰禾公司向邝光爱、刘松余发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知邝光爱、刘松余解除双方签订的《商品房买卖合同》及偿还贷款垫款、违约金等。2019年9月4日，福州市中级人民法院向福州市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书［（2019）闽01执1046号］，请求协助执行以下事项：解除泰禾公司与邝光爱、刘松余签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××24），撤销《商品房买卖合同》备案，注销预告登记。2019年11月15日，福州市自然资源和规划局向泰禾公司发出通知（收件编号：ＦＺＤＪ19344552）,称案涉房产在其中心登记备案（合同号：×××24），现予以注销该合同的登记备案。截至2020年4月29日，未查询到案涉房产存在合同备案及权证登记信息。 另查，邝光爱作为甲方与星华岚公司的法定代表人曽溢丰作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，载明：“一、房屋坐落在福州市晋安区××广场××期××号楼××建筑面积为614.13㎡，第一层面积为307.65㎡每平方米100元，第二层为307.65㎡每平方米50元，办公场所目前仍登记在甲方名下及亲属名下。并甲方实际拥有权，现出租给乙方使用。二、租期：自2018年4月2日至2025年4月1日止，共84个月。每四年一递增，第五年开始递增5%。三、月租金：人民币（大写）肆万陆仟零伍拾玖元（小写）46059.75元。四、付款方式：乙方六个月付一次房租，现金支付。乙方付款时间：每月七日前支付。五、甲方收取乙方房租押金人民币（大写）￥壹拾贰万元整（小写）￥120000.00元。……”。该合同未载明具体签订日期。2019年7月5日，曽溢丰通过个人名下建设银行账号向邝光爱转账186720元，并在转账附言中注明：“东泰禾广场7号楼1层2层3层房租金”。案涉房产一层现作教育机构培训使用，二层尚未装修。2019年12月11日，北京大成（福州）律师事务所向星华岚公司住所地福州市晋安区××镇××路××号××大厦××层××店面××邮寄（邮件编号：1023655065433）送达一份文件，该邮件的内件品名一栏载明“（2019）大成榕律字第628号律师函”，次日09：05：27，该邮件状态体现已被签收，他人代收。上述律师函内容载明北京大成（福州）律师事务所接受泰禾公司的委托，就星华岚公司侵占商品房一事，由陈鹏律师致函如下：2018年5月15日，泰禾公司与邝光爱、刘松余通过诉讼方式解除双方于2013年6月6日针对案涉房产签订的《商品房买卖合同》,具体内容详见附件1：（2017）闽01民初823号民事判决书。随后，泰禾公司办理了《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续，泰禾公司退还了邝光爱、刘松余上述商品房的购房款。至此，泰禾公司与邝光爱、刘松余的债权债务关系已消灭，泰禾公司系上述商品房的所有权人。现星华岚公司基于与邝光爱、刘松余签订的《房屋租赁合同》占用上述商品房，该占用行为属于无权侵占。根据上述事实，陈鹏律师认为：星华岚公司侵占上述商品房的行为已构成侵权，严重侵害了泰禾公司的合法权益，已导致泰禾公司遭受重大的经济损失，鉴此，陈鹏律师经泰禾公司授权正式函告星华岚公司：“（1）请贵司于收到本律师函之日起5日内向泰禾公司腾退房屋；（2）向泰禾公司支付占有上述商品房的房屋占有使用费303160元。（3）若贵司仍未履行上述义务的，泰禾公司将通过诉讼等途径采取下列措施追究贵司的法律责任，包括但不限于：①向贵司主张支付房屋占有使用费、水电费等相关费用；②向人民法院提起诉讼；③符合法律规定的其它维权措施。（4）泰禾公司委托本律师发送本律师函主张权利，并不代表放弃依法可主张的其它权利。为避免上述不利影响，望贵司积极与泰禾公司取得联系，妥善处理纠纷，及时履行义务，避免不必要的诉累。特此函告！”。同时，在该函下方“附：1.（2017）闽01民初823号民事判决书；2.（2017）闽01民初823号民事裁定书”。现案涉房产仍由星华岚公司占有使用。 审理中，针对庭审中本院所询问题，泰禾公司在庭后向本院出具一份书面报告，称庭审中所述对案涉房产恢复原状的请求系指恢复至毛坯状态。 本院认为,物权所有权人有权对自己的物享有直接支配和排他的权利。案涉房产系泰禾公司所有已经生效法律文书判决确认，故泰禾公司作为案涉房产的所有权人有权要求对占有其房产的他人排除防碍，返还房产。泰禾公司主张星华岚公司立即将案涉房产腾空返还，于法有据，本院予以支持；星华岚公司辩称鉴于“买卖不破租赁”原则，案涉房产应继续由其租赁，于法无据，本院不予支持；鉴于星华岚公司对案涉房产的占有系在（2017）闽01民初823号民事判决生效前经租赁关系而合法占有，故泰禾公司主张星华岚公司需将案涉房产恢复至毛坯状态，于法无据，本院不予支持。对于租金支付问题，鉴于星华岚公司于2019年12月12日收到泰禾公司发出的律师函，且该函中称星华岚公司应在收到律师函之日起5日内将案涉房产腾空返还，故租金起算点应自2019年12月17日起计算，泰禾公司主张自2019年9月1日起计算租金，无事实与法律依据，本院不予支持。星华岚公司辩称其并未收到泰禾公司邮寄的律师函，其租金亦支付至2020年4月止，故应自2020年5月1日起计算租金，亦无事实与法律依据，本院不予采信。对于租金计算标准，泰禾公司主张按10元/平方米/日标准计算至星华岚公司交还商品房之日止，于法无据，本院不予支持，租金计算标准应以星华岚公司与邝光爱签订租赁合同中约定的月租金46059.75元标准计算为宜，星华岚公司辩称应以每平方米50元标准计算租金，无事实与法律依据，本院不予采信。案涉房产面积614.3平方米，现泰禾公司仅主张按583.6平方米标准计算租金，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，即星华岚公司应以每月43757.89元（46059.75元÷614.3平方米×583.6平方米，四舍五入取小数点后两位）标准向泰禾公司支付租金。另，庭后，星华岚公司于2020年9月29日向本院申请追加邝光爱为第三人，鉴于本案系返还原物纠纷，星华岚公司与邝光爱的租赁合同关系不影响本案判决，故本案无需追加邝光爱作为第三人参加诉讼，故对于星华岚公司的申请，本院不予准许。 综上所述，星华岚公司应向泰禾公司返还案涉房产，且应自2019年12月17日起按每月43757.89元标准计算租金直至星华岚公司返还案涉房产之日止。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项规定，判决如下： 一、福建星华岚教育科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内将福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房产腾空返还给福州泰禾新世界房地产开发有限公司； 二、福建星华岚教育科技有限公司应按每月43757.89元标准向福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付自2019年12月17日起至腾空福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房产之日止的租金； 三、驳回福州泰禾新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21188元，由福州泰禾新世界房地产开发有限公司负担15447元，由福建星华岚教育科技有限公司负担5741元。福建星华岚教育科技有限公司应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  郑宝团 人民陪审员  黄文钗 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  陈 晗 附：一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。