文书内容江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初1080号原告：项某某，男，1964年5月25日生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：旷伟华，江西荆龙律师事务所律师。被告：吴某某，男，1962年12月1日生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：罗珠宝，江西文冠律师事务所律师。原告项龙德与被告吴函天租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告项龙德及其委托诉讼代理人旷伟华，被告吴函天及其委托诉讼代理人罗珠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项龙德向本院提出诉讼请求：1判决被告吴函天赔偿原告损失3000000元;2、本案诉讼费、保全费由被告吴函天负担。后原告增加诉讼请求为：判决解除原告项龙德与被告吴函天订立的《租赁合同》。事实与理由：2018年12月27日，被告吴函天手持吉安县人民法院(2016)赣0821执12号裁定书称，其以吉安县第二建筑工程公司的名义实际承建了吉安福圆食品有限公司工程。因吉安福圆食品有限公司拖欠工程款被强制执行，查封了厂房及土地使用权等。为挽回其损失，他已经和法院说好，该厂房及土地由其使用或出租。原告听了其介绍的相关情况后，与其签订了为其三年的租赁合同。基于对被告的信任，原告等投资开办了吉安普晶石英砂有限公司。直到2020年3月25日吉安县人民法院发出公告，原告才知道该厂房及土地使用权已拍卖至他人，并要求原告腾退。为此，原告找到被告解决此事，被告只同意赔偿原告损失600000元。但原告投资办厂工程中的设备以及安装调试，环保评估及设施，厂房路面硬化，补偿员工工资等还不包括利润损失就超过了300余万元。故原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。被告吴函天辩称:1、承租人知道租赁物已被查封，则损失由承租人自己负担。这个事实本案原告在起诉状中也承认，即原告所述的手持查封裁定书与被告协商租赁厂房的过程中知道租赁物已经查封，因此原告对承租所带来的风险是明知的且是自愿的。意思自治是指当事人按照自己的理性判断去设计自己的生活，管理自己的事务。从积极方面来讲是指自主参与、自主选择;从消极方面来讲是指自己责任，即自己要为自己的判断、选择承担责任。若承租人知道或应当知道租赁物已被查封却仍然与出租人订立租赁契约，这是他自主选择，其后果与他人无关，由此带来的风险只能由他自己承担。在本案中，因原告项龙德在缔约时知道房屋已被查封的事实，应当知道租约有不能履行的风险却仍然与被告吴函天订立租约，这一风险只能由原告自己承担，其损失也只能由原告自己负担。2、原告项龙德没有损失，也无证据证明原告有损失，第三人吉安普晶石英砂有限公司的损失与被告无关。租赁合同的双方是原、被告，租赁合同的第三条约定未经被告的同意不得转租于他人，原告私自转租次承租人陈明红开办吉安普晶石英砂有限公司。那么根据合同的相对性，吉安普晶石英砂有限公司的损失是向承租人的原告项龙德主张，现也查明吉安普晶石英砂有限公司的股东陈明红持100％股份，原告项龙德不是股东，这也与项龙德转租给第三人吉安普晶石英砂有限公司相吻合。3、我国法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，因此，在本案中，项龙德与吴函天的房屋租赁合同是合法有效的，被告有权要求原告支付剩余期限的租金。4、第三人吉安普晶石英砂有限公司生产所需的环境评估被告也没有通过，吉安县环保局多次要求原告停产整顿，截至环境评估未通过。其停产的损失自己承担。经审理查明，涉案厂房、宿舍坐落于吉安县凤凰工业园吉安福圆食品有限公司院内，系吉安福圆食品有限公司于2012年11月3日建设发包，由被告吴函天挂靠吉安县第二建筑工程公司承接施工的建筑工程项目。被告吴函天对外是吉安县第二建筑工程公司该工程项目部经理，于2014年2月完成了涉案厂房、宿舍的主体施工。因吉安福圆食品有限公司拖欠吉安县第二建筑工程公司该施工工程款，吉安县第二建筑工程公司于2015年10月21日向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，主张吉安福圆食品有限公司支付拖欠的工程款。2015年12月8日，本院作出（2015）吉民初字第1708号民事判决书，判决：吉安福圆食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吉安县第二建筑工程公司工程款人民币9484244.23元及相应利息（利息从2014年5月1日起按月利率２％计算至实际还款日止）。该判决生效后，吉安福圆食品有限公司未自动履行该判决。2016年1月5日，吉安县第二建筑工程公司向本院提出执行申请。2016年4月12日，本院作出（2016）赣0821执12号执行裁定书，裁定查封了吉安福圆食品有限公司证号为吉国用（2012）第凤凰005号（土地面积为67281.21㎡）的国有土地使用权，查封期间为三年。涉案厂房、宿舍未办理不动产权证，其所占地在该宗土地中。2016年5月30日，本院作出（2016）赣0821执12号执行裁定书，裁定终结本院（2015）吉民初字第1708号民事判决书的本次执行程序。被告吴函天是吉安县第二建筑工程公司委托参与该诉讼及执行案的代理人。2018年12月26日，原告项龙德经案外人陈明红同意，以陈明红为显名股东及涉案厂房、宿舍所在地为住所地，注册成立了吉安普晶石英砂有限公司，该公司工商登记经营范围为：石英砂加工、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2018年12月27日，由被告吴函天为出租方即甲方与为乙方即承租方的原告项龙德签订了《厂房租赁合同》一份。该合同约定：出租厂房面积共4000平方米(如有出入以实际为准)；该厂房租货期共3年，自2019年3月1日起至2022年28日止；乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作为生产使用，不得擅自变更其它用途；该厂房每月不含税租金总额为4000㎡×5元／㎡﹦20000元／月，每年租金为24万元人民币；由于仓库没有水、电、门窗，地面没有平整，甲方同意出资40万元用于完善，分三年每次在乙方交纳的房租中抵扣13万元。厂房租金第一年2019年1月20号前支付6万元，余款2019年3月1号前支付当年的剩余的6万元租金。第二年起，每年3月1号前一次性付清当年的全部租金11万元。2021年3月1日在原租金递增20％，即壹元／㎡。每两年递增一次。租赁期满，乙方如要求续租，如果租赁的主动权还是甲方做主，则需无条件让乙方续租，重新签订租赁合同；宿舍租金：面积885㎡，每平方米每月伍元（5元／月㎡），885×5﹦4425元／月，即每年53100元，大写伍万叁仟壹佰元。租金支付方式和租金递增方式同上；双方可以协商变更或终止本合同。厂房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租厂房：⑴未经甲方书面同意，转租、转借承租厂房。⑵乙方不得改变本合同约定的厂房租赁用途。⑶利用承租厂房存放危险物品或进行违法活动；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；在合同租赁期间，甲方出售或转让，不得影响乙方租赁期间的使用；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或向厂房所在地调解机构申请调解，调解不成可由任意一方依法向吉安县人民法院提起诉讼。合同订立后，原告按约向被告支付了厂房、宿舍租金分别为110000元、53100元。同时，原告按吉安普晶石英砂有限公司生产经营需要，投资对涉案厂房路面进行了硬化、为涉案厂房及宿舍安装了门窗、在涉案厂房建设了环保设施工程及购置安装了生产机器设备，之后进行了石英砂产品的加工与销售。2019年3月20日，吉安县第二建筑工程公司申请本院对吉安福圆食品有限公司该国有土地使用权继续查封。2019年4月12日，本院以（2016）赣0821执12号之一执行裁定书，裁定继续查封该宗土地三年。2019年12月9日，本院裁定拍卖吉安福圆食品有限公司该宗土地及地上建筑物，并于2020年1月17日入淘宝网司法网络平台进行公开拍卖。2020年2月24日，吉安县肉联厂以13454000元的最高价竞得。2020年3月25日，本院发出公告，责令占用该宗土地的相关人员在2020年4月15日前退出该土地。为此，原告找到被告协商赔偿未果，遂向本院提起本案诉讼。2020年6月2日，经原告申请，本院依法对外委托江西鹭洲工程造价咨询有限公司与吉安市共创资产评估事务所分别对原告投资开办的吉安普晶石英砂有限公司的环保设施工程、厂房路面硬化、门窗安装等工程造价进行鉴定，对投入的生产、环保等设备进行价格鉴定及现存残值鉴定。2020年9月29日，江西鹭洲工程造价咨询有限公司作出江西鹭洲工程造价咨询有限公司[2020]造价鉴字第48号《建筑工程造价司法鉴定报告书》，结论为：对项龙德投资开办的吉安普晶石英砂有限公司的环保设施工程、厂房路面硬化、门窗安装等工程造价进行鉴定的金额为人民币1192135.06元。2020年9月10日，吉安市共创资产评估事务所作出吉共创评估字（2020）第20号《资产评估报告书》，结论为：原告项龙德投资开办的吉安普晶石英砂有限公司中投入的生产、环保等设备的评估净值为1755639元，现存残值无法评估。为此，原告分别向江西鹭洲工程造价咨询有限公司与吉安市共创资产评估事务所分别支付鉴定费25000元。35000元。2020年6月22日，原告按本院通知腾退了涉案厂房、宿舍。上述事实有原告与被告的陈述，原告提供的《厂房租赁合同》、本院（2016）赣0821执12号执行裁定书、本院公告、吉安普晶石英砂有限公司《营业执照》和《股权代持证明》、鉴定费票据；本院对外委托江西鹭洲工程造价咨询有限公司与吉安市共创资产评估事务所分别作出的江西鹭洲工程造价咨询有限公司[2020]造价鉴字第48号《建筑工程造价司法鉴定报告书》与吉共创评估字（2020）第20号《资产评估报告书》；被告提供的吉安普晶石英砂有限公司公司公示信息等证据及庭审笔录在案佐证，可以证明。本院认为：一、涉案《厂房租赁合同》的效力问题？本案原告虽主张解除该涉案《厂房租赁合同》，而被告对原告该主张也未持异议，但审查合同效力是案件审理的基本前提。涉案厂房、宿舍，系吉安福圆食品有限公司所建设，其所有权依法属于吉安福圆食品有限公司。该涉案厂房、宿舍虽由被告挂靠吉安县第二建筑工程公司承接并完成施工，但被告与吉安福圆食品有限公司形成的是以工程款为标的的债权债务关系，被告仅就吉安福圆食品有限公司欠其工程款的范围内对涉案厂房、宿舍享有优先受偿权，且该涉案厂房、宿舍已由本院依法裁定查封。故被告对该涉案厂房、宿舍无权处分。因此，原告与被告订立的由被告将涉案厂房、宿舍出租于原告的涉案《厂房租赁合同》依法无效。合同无效，自始无效，不发生合同解除的法律后果；二、对原告关于被告赔偿其3000000元损失的主张应否支持的问题？依法合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据涉案《厂房租赁合同》载明的“租赁期满，乙方如要求续租，如果租赁的主动权还是甲方做主，则需无条件让乙方续租，重新签订租赁合同”内容，可确认被告系以其有权做主出租涉案厂房、宿舍之名，对外出租其无权处分的涉案厂房、宿舍，因此，对涉案《厂房租赁合同》无效，被告存在主要过错，应对该无效《厂房租赁合同》造成的相关损失承担主要责任。而原告应当知道被告无权处分涉案厂房、宿舍，仍向被告承租涉案厂房、宿舍，也有过错，应对该无效《厂房租赁合同》造成的相关损失承担相应责任。原告按其开办的吉安普晶石英砂有限公司生产经营需要，投资对涉案厂房路面进行了硬化、为涉案厂房及宿舍安装了门窗、在涉案厂房建设了环保设施工程，该投资已与涉案厂房及宿舍形成不可拆卸附合，应属造成原告的损失。经本院依法委托，江西鹭洲工程造价咨询有限公司出具的江西鹭洲工程造价咨询有限公司[2020]造价鉴字第48号《建筑工程造价司法鉴定报告书》，对该部分损失的鉴定为1192135.06元，本院予以确认。原告还投入了生产、环保等设备，吉安市共创资产评估事务所出具的吉共创评估字（2020）第20号《资产评估报告书》，结论为：原告项龙德投资开办的吉安普晶石英砂有限公司中投入的生产、环保等设备的评估净值为1755639元，是对该生产、环保等设备现值的评估，由于原告为腾退涉案厂房，已将该生产、环保等设备搬离涉案厂房，该生产、环保等设备的现存残值,原告未提供证据证明，故原告关于该生产、环保等设备的损失的主张，依据不足，本院不予支持。综上，本院根据原、被告各自对造成涉案《厂房租赁合同》无效的过错程度，结合司法鉴定结论，酌定由被告赔偿原告损失834494.54元（1192135.06元×70％）。原告主张被告赔偿损失3000000元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告项龙德与被告吴函天于2018年12月27日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告吴函天于本判决生效之日起十日内向原告项龙德赔偿损失834494.54元；三、驳回原告项龙德的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35800元，财产保全费5000元，共40800元，由原告项龙德负担25842元，由被告吴函天负担14958元；鉴定费60000元，由原告项龙德负担18000元，由被告吴函天负担42000元.如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  曾玉华人民陪审员  刘奇清人民陪审员  段安萍二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李珂怡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。            《中华人民共和国民事诉讼法》      第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。