广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5784号 原告：韦钢，男，1973年1月10日出生，汉族，住南宁市。 原告：何桂芬，女，1975年8月15日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区。 委托诉讼代理人：韦钢（系何桂芬丈夫），住南宁市。 被告：王**，男，1976年10月10日出生，汉族，住南宁市。 被告：王立华，女，1981年9月28日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：王**（系王立华丈夫），住南宁市。 被告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道嘉和城观澜馆2层。统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 -2- 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 原告韦钢、何桂芬与被告王**、王立华、南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何桂芬的委托诉讼代理人暨原告韦钢、被告王立华的委托诉讼代理人暨被告王**、嘉和物业公司的委托诉讼代理人彭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦钢、何桂芬向本院提起诉讼请求：1、三被告连带赔偿两原告修复房屋和更换家具以及因被告王**、王立华共有在南宁市兴宁区严重漏水导致两原告共有在南宁市兴宁区嘉和城温莎小镇5栋601房的财产物权损害和其他损失的赔偿款48980元；其中恢复原状及人工费30180元、无法入住白交的物业费、公摊水电费、车位管理费共5000元，误工费5000元，租房费用8800元；2、被告王**、王立华排除在南宁市兴宁区的积水和消除可能产生积水的危险；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：一、1、两原告是夫妻关系,对位于南宁市区拥有共同共有的合法产权。二原告在2014年底基本装修好上述房屋并且陆续购置家具,当时并没有发现房屋有问题。但是在2015年11月准备入住之时,却发现已经装修的柜子、房屋天花板及樯体、吊顶和厨柜发黑、发霉,多数灯具多次无故烧坏（甚至于有滴水）,当时以为是装修或者材料的问题。但是在经过两次返修和更换灯具等材料之后（分别在2015年11月和2016年1月要求装修公司返工维修）,发现相关问题仍然存在。到了2016年3月初，才发现真正导致原告房屋产生相关问题的的原因是楼上（ -3- 701房)室内有大量的积水。平均深度有七到八公分,而且墙壁四周长满了青苔。之后原告与被告经过多次协商(有几次就在物业协调下,在物业办公室,在物业当班经理参与下协商),协商当时王**承认由于他房子(701房)大量长期漏水严重渗透到楼下新装修等待入住601房,导致601房天面、墙面、避柜、吊顶、房门等损害表示愿意赔偿,王**说这种损害物业也要承担责任,但是王**和物业一直没能就双方承担责任比例达成协议。期间经过多次交涉,但是之后一直没见到王**和物业具体的赔偿行为和措施。物业之后也没有组织协商。去年王**最后说法是他没有钱赔偿要告就告到法院。无奈之下原告决定寻求法律途径救济。2、受潮损坏的物体及家具有：①厨房受损物品：天花板及墙体霉变、吊顶龙骨锈蚀、瓷砖膨胀易脱落、灯具更换、消毒柜失灵；②大厅（客厅）受损物品：天花板及墙体霉变有水印、石膏装饰线、灯具更换；③小厅（餐厅：含大门入口）：天花板及墙体霉变有水印、石膏装饰线、灯具更换；④卧室一：天花板及墙体霉变有水印、木质组合柜受潮变色、灯具更换;⑤卧室二:天花板及墙体霉变有水印、木质组合柜受潮变色、灯具更换;⑥卧室三:天花板及墙体霉变有水印、木质组合柜受潮变色、灯具更换;⑦廊道:天花板及墙体霉变有水印(艺术吊顶)、木质门受潮变色(三个:分别在三个卧室)、灯具更换（筒灯）;⑧公共卫生间：吊顶霉变有水印、吊顶龙骨锈蚀、灯具更换；⑨主卧室卫生间：吊顶霉变有水印、吊顶龙骨锈蚀、灯具更换；⑩阳台：因大量漏水溢出导致阳台墙上排插、龙头锈蚀严重。3、请求权依据：赔偿损失、排除妨害。嘉和物业公司没有及时发现并采取相关防范措施制止701房积水导致侵害楼下房屋积水事故是存在过失的，因此也应当承担赔偿责任。二、赔偿数额：原告所共同共有房屋及家具受到不同程度的侵害。根据观察和初步的预算，需要赔偿的项目及数额有三个部分：1.恢复原状需要的材 -4- 料及人工费：30180元；2.无法按照入住白交的物业费，2016年3月原告本可以入住却没有能按时入住，可是物业费和公摊水电费、车位管理费却—直在交，总计5000元；3.误工费:原告工作地点在桂黔之交的百色隆林，交通极为不便。为此事从事发起至今多次向工作单位请假而与物业交涉，往返于工作岗位与嘉和城之间。产生误工费总计5000元；4.维修受损房屋另外租房屋产生的间接损失两原告需要请工人和施工队对受损的房屋进行大面积的维修，因此两原告和家属不能正常在家居住，只能另外租房屋居住。产生的租房费用需要被告来承担。按照目前南宁市三房一厅的租金约两干二百一个月，维修房屋需要四个月的时间（包括拆装工具、更换天花板及墙体及对油漆物的晾干时间）产生的费用如下：2200×4=8800元。 被告王**、王立华辩称：一、被告房屋交付标准是毛坯房，该房于2013年下半年交付。从接手房屋至今，房间的水电总闸一直处于关闭状态。2015年9月5日被告在嘉和物业交物业费的时候没有产生任何水费，收费单上也没有产生任何的水费，因为当时被告在凭祥一直没有入住。二、2015年9月5日没有产生水费，嘉和物业公司也明确告知没有入住也没有装修所以没有产生水费，至2016年3月5日被告上南宁交物业费，发现收费单上从2015年6月1日到2016年1月31日有127.40元的水费需要交，被告当时就向嘉和物业公司提出疑问，后被告到房间检查的时候发现房间有大量积水。从交房至今被告都没有进行装修，嘉和物业公司交付的水管接头应该是质量不合格，而且物业公司在明知701房没有人居住的情况下产生水费没有采取措施，所以物业公司有责任，应当承担全部后果。原告要求的物权损害和其他损失48980元，请求赔偿的数额过高且没有法律依据。原告的损失有可能是回南 -5- 天气导致返潮，不完全是房间渗水产生的问题，30180元恢复原状需要的材料及人工费也是原告单方面的预算，且未考虑到回南天及折旧原因的影响。原告要求赔偿物业费公摊费车位管理费5000元没有事实及法律依据，上述费用是根据原告与物业公司签订的合同关系产生的物业管理费用，与被告王**、王立华无关，且被告王**、王立华购买的701房一直未装修入住，上述费用也一直向物业公司缴纳。原告要求赔偿的误工费及维修期间租房费用也不合理，被告没有逃避解决问题，也多次请假从凭祥赶到南宁和原告到物业公司协商解决，未能友好协商解决的原因是嘉和物业公司推脱责任。这期间被告也产生了大量的餐旅费用和住宿费用，责任应在物业公司。从2013年底交房至今，被告都没有对房屋进行装修，一户一表的水阀总开关也在室外，原告要求被告王**、王立华消除可能产生积水危险的诉讼请求没有事实及法律依据。基于以上理由原告要求赔偿的请求过高，没有证据支持，亦没有法律依据，赔损责任的承担主体应该是被告嘉和物业公司，请求人民法院依据依法查清案件事实，判令被告嘉和物业公司对原告的合法损失承担赔偿责任。 被告嘉和物业公司辩称：一、嘉和物业服务公司并非本案的适格被告，应当作为第三人。二、原告要求嘉和物业公司承担其损失没有事实和法律依据，根据侵权责任法相关的规定，原告产生的损失应当由具体实施的侵权人赔偿，而本案中通过原告及被告的表述，具体实施的侵权人应当为被告王**、王立华，并非南宁嘉和物业公司。三、原告要求所产生的赔偿48980元并没有提供相关的票据、租房的费用误工费的产生是如何进行计算的，这些所要求赔偿的数额均没有相关的证据予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇5栋60 -6- 1号房系原告韦钢、何桂芬共同共有；南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇5栋701号房系被告王**、王立华共同共有。被告嘉和物业公司系南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇的物业服务公司。 被告王**、王立华所有的房屋为毛坯交付，至今尚未装修入住，该房自2015年6月即开始产生水费，嘉和物业公司的物业缴费通知单显示从2015年6月1日到2016年1月31日有127.40元的水费需要交纳。2016年3月初，被告王**发现其所有的上述房屋内有大量的积水，积水原因系其房屋内水管堵头破裂漏水所致。后被告嘉和物业公司即协助被告王**清除房屋内积水。 因两原告所有的房屋2015年底即发现已装修的柜子、房屋天花板及樯体、吊顶和厨柜发黑、发霉，多数灯具多次无故烧坏等情况，原告韦钢、被告王**即在嘉和物业公司的协调下就原告房屋的损害赔偿事宜进行协商，但原、被告三方分歧过大，协商未能成功。后原告诉至本院，所请如前。 经两原告申请，本院委托广西方成资产评估有限公司对本案所涉南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇5栋601号房因漏水造成室内装修受损部分工程的市场价值进行资产评估，该评估机构于2020年10月14日作出方成资评[2020]第169号资产评估报告，评估结论为：南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇5栋601号房大门、厨房、客厅、走廊、卧室1、卧室2、卧室3、卫生间、餐厅等各部分损坏共计29799元。为进行此次评估，原告预付评估费3000元。 本案在审理过程中，原告主张其自2016年3月原本可以入住却一直没有入住，但物业费、公摊水电费、车位管理费一直再交，共计5000元。 -7- 本院认为：一、关于侵权主体的问题。结合原、被告双方提供的原告房屋受损的状况以及视频资料，可知原告房屋受损系因被告房屋内水管漏水产生积水所致。被告王**、王立华对其所有的房屋具有管理义务，现被告王**、王立华房屋内的水管漏水造成原告房屋受损，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”的规定，被告王**、王立华应当承担侵权责任。至于被告王**、王立华主张水管尚在保质期，由开发商负责的问题，本案系侵权纠纷，如该损失系因产品质量问题引发，被告王**、王立华可在赔偿后另行基于其他法律关系向相关当事人主张。关于嘉和物业公司是否系侵权主体的问题。物业公司应当就其所服务的小区房屋具有维修、养护、管理和维护义务。被告王**、王立华所有的房屋系毛坯状态，至今尚未装修入住，其交纳的物业费对比已入住的房屋并未减少，对该类未入住房屋与已入住的房屋相比，物业公司的管理成本更低，因此对于该类未入住房屋，物业公司应承担的物业管理责任应当比已入住的房屋更加谨慎，如此才能够与收取的物业管理费相适应。本案中，被告王**、王立华的房屋自2015年6月即开始产生水费直至2016年1月，长达半年时间内嘉和物业公司在巡查、制作水费单据时均未发现被告王**、王立华房屋的不正常用水，存在明显的疏漏，其疏忽大意造成两原告房屋损失的扩大，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”以及《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行 -8- 为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，现原告主张被告嘉和物业公司承担侵权责任，本院予以支持。被告王**、王立华与被告嘉和物业公司的共同侵权行为中，被告王**、王立华系直接侵权方，过错程度较大，被告嘉和物业公司作为物业管理方，其疏忽大意扩大了两原告房屋损失，其过错程度较小。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任”的规定，本院酌情认定被告王**、王立华承担原告损失70%的民事赔偿责任，被告嘉和物业公司承担原告损失30%的民事赔偿责任。 二、关于原告主张的排除积水危险的问题。被告王**、王立华所有的南宁市兴宁区所产生的积水系水管堵头破裂所致，现该房内积水均已清理完毕，至今尚未出现其他可能产生积水导致原告房屋再次受损的危险，故对于原告该项主张本院不予支持。 三、关于原告的房屋损失问题。广西方成资产评估有限公司出具的方成资评[2020]第169号资产评估报告可以证实原告房屋因漏水造成室内装修受损部分工程的市场价值共计29799元。双方虽均对该评估结论均持有异议，但均未能举证证实评估结论存在不能作为证据使用的情形，故本院对该评估结论予以采信，并认定原告房屋因漏水造成室内装修受损部分工程的市场价值共计29799元。 关于无法入住白交的物业费、公摊水电费、车位管理费的问题。原告主张其无法入住，但未提供相关证据证实其因房屋受损事宜所导致的具体延迟入住天数以及缴纳物业费、水电费及车位管理费的相关票据，故对该项费用本院不予支持。 -9- 关于误工费的问题。原告房屋受损，原告确有花费时间处理相关事宜，但其并未提供证据证实其产生误工所导致的收入减少的具体情况，故对该项费用本院不予支持。 关于租房费用的问题。原告在进行修复处理时并非全屋装修，原告所主张的将产生四个月的租房期间，本院不予采信。且该费用尚未产生，故该费用本院亦不予支持。 以上应当由被告赔偿的费用，根据赔偿责任比例，由被告王**、王立华赔偿20859.3元、被告嘉和物业公司赔偿8939.7元。 邻里和睦是社区治理、社会和谐的重要基础。本案原告与被告王**、王立华系上下楼邻居，俗话说“远亲不如近邻”，本案虽经多次调解无果，但望双方在后续生活中能够化解积怨，在微笑中拉近彼此距离，打造有真情、有温度的生活空间，提升邻里间的关系，形成和谐友善的社区生活环境。物业公司亦应当加强物业管理，将所服务社区变成邻里心灵相通、情感相亲、精神相依、守望相助的家园，促进邻里和谐，增强社区认同感，共建文明社区，共享和谐社会。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告王**、王立华赔偿原告韦钢、何桂芬南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇5栋601号房因漏水造成室内装修受损部分工程的损失20859.3元； -10- 二、被告南宁嘉和物业服务有限公司赔偿原告韦钢、何桂芬南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇5栋601号房因漏水造成室内装修受损部分工程的损失8939.7元； 三、驳回原告韦钢、何桂芬的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费512元，由原告韦钢、何桂芬负担240元，被告王**、王立华负担190元，被告南宁嘉和物业服务有限公司负担82元。 评估费3000元，由被告王**、王立华负担2100元，被告南宁嘉和物业服务有限公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 寒 -11- 二〇二〇年十二月三十日 书记员 陈朝婕 -12- 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。