北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15422号原告：王凤明，男，1960年6月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。被告：亢廷树，男，1958年2月10日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，北京陆源律师事务所律师。第三人：北京市顺义区杨镇汉石桥村经济合作社，住所地北京市顺义区×××号，统一社会信用代码N2110113778623970C。法定代表人：王佳俊，社长。委托诉讼代理人：栾桂军，北京茂行律师事务所律师。原告王凤明与被告亢廷树、第三人北京市顺义区杨镇汉石桥村经济合作社（以下汉石桥合作社）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王凤明的委托诉讼代理人张嵩磊、被告亢廷树及其委托诉讼代理人陆玉红、张琳、第三人汉石桥合作社的委托诉讼代理人栾桂军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王凤明向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令原告与被告于2011年1月19日签订的《协议书》无效；2．判令被告退还原告支付的建筑物款22万元并赔偿原告损失300万元（暂计）。事实和理由：原、被告系亲戚关系，被告长期承租第三人41亩土地，其中涉案8亩土地被告曾建造房屋等附属设施用于养猪经营。因经营不善，2011年被告意欲对其进行转让，原告对此有意购买并用于养蜂经营，为此双方签订了《协议书》，协议约定：“一、甲方同意一次性将承包本村41亩土地的其中8亩地转让给本村村民王凤明……二、乙方同意一次性付给甲方附表内所有建筑物及270棵杨树，上述财产折合人民币24万元，即建筑物22万元，树木2万元……”协议签订后原告基于信赖对涉案土地进行了平整，对相关房屋进行了翻新、装潢、加建以便于生产经营管理，为此原告投入大量资金与人力物力。经营过程中原、被告因生活、生产经营等产生矛盾并逐步激化，2020年9月原告被土地部门调查通知称有人拨打12345市长热线举报涉案土地存在违章建筑，要求予以拆除处理。原告购得被告涉案土地及建筑物实系经营所需，对此被告均知晓，土地每年租金也系原告交付被告，而被告出售的房屋等建筑物并未取得建设工程规划等许可，转让涉案土地也未经第三人认可且无权处分，该协议应属无效。现原告面临无法继续经营，合同目的无法实现，而被告明知涉案土地用途为种植业不得改变土地使用性质，仍将土地及房屋等建筑物转让原告，允许原告用于养蜂等生产经营，原告基于信任大量投资投入，现面临无法经营等问题，原告损失严重，双方无法就赔偿问题协商一致，为维护原告合法利益，特诉至法院。被告亢廷树辩称：1．2011年1月9日签订《协议书》是双方真实意思的表示，是有效的。被告之前的房屋是农业设施用房及猪圈，建房时间是2001年，《城乡规划法》是2008年1月1日开始实施，根据法不溯及既往原则，被告的建房不需要规划许可证。村委会知晓被告已把涉诉8亩地转让给原告，原告是本村村民，且原告已经营多年，村委会已知晓。且村委会原书记还帮忙向原告催缴租金。2．被告不同意返还22万元也不同意赔偿300万元的损失费。原告已实际使用房屋十年，且获取国家的资金支持并挣得高额利润；每年租金10万元，原告王凤明应该支付被告占有使用费100万元。即使双方合同无效，原告所谓的损失费也是自己造成的，与被告没有关系。原告把原来的猪圈给改成房屋的行为，需要向有关部门申请建设规划许可证，原告未申请，是原告的过错，是原告自己扩大损失，被告不同意赔偿。同时，根据双方协议第八条的约定：“如遇国家征地或占用附表内的土地及建筑物，补偿部分及其他损失，完全由乙方所得或承担。”该条明确约定了有损失费乙方即原告王凤明自己承担，有补偿费也是乙方自己得到。故，风险和利益都是王凤明承担，即使合同无效，地上物的损失费也是王凤明自己承担。双方协议第九条：“…如遇各种天灾及各种安全事故和一切法律责任完全由乙方王凤明自己负责…”。就是说双方转让之后，一切的风险责任都由原告王凤明承担，即使是因违建被拆除，也和被告没有关系。故，被告不同意原告的第二项诉讼请求。3．原、被告确实是亲戚关系，但被告一直养猪经营的很好，是原告没有地方养蜂，看到被告的地理位置好，有利于养蜂，原告欺骗被告以低价出售猪，许诺高价给被告，但原告却连土地租金都不及时支付。原告自己为了获取国家的资金支持，大规模的建房且没有合法手续，任何一个公民都有权打12345举报电话，不管被告打不打电话，房屋被拆除都和被告没有关系。若原告的房屋本身合法，即使打电话，原告的房屋也不可能拆除。所以是不是违建，是原告自身的问题。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人汉石桥村经济合作社述称：原、被告之间的合同纠纷与我们没有关系，我们尊重法院判决。对于原、被告双方签订的协议我们不知情，双方都没向村里告知，也没有向村里备案，我们村里也不追认原、被告对涉诉土地的转包行为，现在汉石桥合作社社长王佳俊是2019年刚上任的，对于之前的情况不清楚。被告和村里签订的合同截止时间是2018年12月31日，期限届满后就没有再补签合同，被告从2019年1月1日至今就没有向村里交过土地承包费。涉诉土地属于种植地，2011年涉诉土地是一般农用地，2012年调整规划后，涉诉土地被调整为林地，现在土地规划用途也是林地。原告所转包的涉诉土地和地上物有没有作为违建进行认定和拆除，现在村里还没有收到有关通知，原告的地上建筑物现在有没有被拆除村里不清楚。本院经审理认定事实如下：2011年1月19日，亢廷树（甲方）与王凤明（乙方）签订《协议书》并约定以下主要内容：“一、甲方同意一次性将承包本村41亩土地的其中8亩土地转让给本村村民王凤明合法经营（地理位置见附表）包括附表内的所有建筑物及范围内的270棵树木，甲方承包大队41亩地之外的（西边道西侧）21棵，也包括在270棵树木之内，房后东西第1行30棵杨树除外（归甲方所有）。二、乙方同意一次性付给甲方附表内的所有建筑物及270棵杨树，上述财产共折合款项人民币24万元，即：建筑物22万元，树木2万元整。三、乙方必须保证附表西侧的道路畅通，道路两侧不得堆放杂物及障碍物。四、如甲方接装自来水，通过乙方任何方位，乙方必须无条件答应。如甲方用电，线路设计安装，甲方找大队电工，线路走向，乙方无条件答应。五、土地承包金，甲方负责2011年全年土地承包费（2011年1月1日至2011年12月31日），自2012年1月1日起，如甲方继续承包本村的41亩土地，其中包括附表内的8亩地，乙方必须按当时村委会制定的土地承包价，在每年的12月31日前付给甲方土地承包费（附表内）即交款土地承包期限由村委会制定，以后每年乙方付甲方土地承包费同上。直至大队土地承包合同变更，即：村委会与甲乙双方各自签订土地承包合同，土地承包费甲乙双方各自交纳村委会之日止。六、如乙方在条件允许的情况下，将附表之内的8亩地单独与村委会签订土地承包合同，甲方无条件服从。七、如乙方需要砍伐附表内的树木，一切审批手续甲乙双方通力协作，甲方无条件支持办理，如乙方未经有关部门审批，私自砍伐，所造成的后果，全部由乙方自己负责。八、如遇国家征地或占用附表内的土地及建筑物，补偿部分及其他损失，完全由乙方所得或承担。九、乙方自主经营，自负盈亏，一切债权债务完全由乙方承担。如遇各种天灾及各种安全事故和一切法律责任完全由乙方自己负责。乙方在合法经营期间，甲方无权干涉乙方正常生产经营。十、付款方式，经甲乙双方及证明人签字后，乙方一次性付清甲方人民币24万元整，并作收款凭据。”该协议书落款处有亢廷树（甲方）与王凤明（乙方）及证明人孟福春、许长营签字确认。诉讼中，亢廷树称证明人孟福春长年担任汉石桥村的会计，所有村民签订协议书均要经过孟福春，许长营系王凤明、亢廷树共同的亲戚。汉石桥合作社认可孟福春曾经担任过村里的会计，但表示孟福春的签名行为仅代表孟福春个人。王凤明亦称孟福春的签字行为仅能代表其个人，不能代表村集体。关于合同签订后的土地及地上物交付情况，王凤明、亢廷树一致确认《协议书》附表中载明的地上物财产即为亢廷树当初交付王凤明的财产。该附表载明：涉诉土地共计8．04亩；西南角为一块鱼池；土地北面分东西两个院落；西北院内有猪圈20间、生活区5间、西房4间、东南角棚子1间、机井1眼、水泵1台、压力罐1个、机井房1间、电表箱1个；东北角院内有猪圈10间、生活区4间、西边棚子2间、机井1眼、水泵1台。诉讼中，王凤明提交亢廷树（承租方、乙方）与汉石桥合作社（出租方、甲方）于2018年1月1日签订的《顺义区农村土地租赁经营合同书》。该合同载明：“一、土地面积41亩。二、土地用途为种植业。四、租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。六、甲方权利义务：1．为乙方提供土地41亩，供其经营，土地的所有权不变。2．有权监督乙方依照合同用途经营土地，如发现乙方改变用途或弃耕撂荒，有权终止合同，损失乙方自负。3．按照规定标准及时间收取乙方租金。七、乙方权利义务、1．享有甲方提供41亩土地使用权。2．实行自主经营，独立核算，自负盈亏。3．依法经营，不撂荒、不私自改变土地使用性质。4．按照约定标准与时间向甲方缴纳租金。”亢廷树认可该合同的真实性，并称涉诉土地不单单用于种植，还可用于养殖，亢廷树从汉石桥合作社承包涉诉土地一直是从事养猪，且王凤明与亢廷树签订涉诉《协议书》时也见过亢廷树与汉石桥合作社的合同，王凤明知晓土地用途，村里也一直没有禁止从事养殖业。汉石桥合作社认可亢廷树从汉石桥承包涉诉土地确实养过猪。诉讼中，王凤明提交2张营业执照，一张显示企业名称为北京蜂为媒生物科技有限公司，法定代表人为亢玉霞，一张显示企业名称为北京农之翼养蜂场，经营者为王凤明。王凤明据此主张其将涉诉土地及地上物用于养蜂。亢廷树认可王凤明确实在涉诉土地上挂牌养蜂。诉讼中，针对王凤明接收涉诉土地及地上物后的使用情况，王凤明提交一组照片并主张：原《协议书》附表中西北院内的猪圈20间、生活区5间、西房4间没有拆除，王凤明在原有基础上进行加固装修、扩建，实际用于养蜂和办公，给养蜂工作人员住宿和办公用；西北院内的东南角棚子1间被拆除，水泵1台被拆除，压力罐1个被拆除，机井房1间被拆除；王凤明对东北院内的猪圈10间、生活区4间、西边棚子2间进行拆旧建新、加固建高装修，实际用于养蜂和车间使用；亢廷树交付的树木被王凤明砍伐一部分，王凤明后期又新种植了一部分树，涉诉土地上现有树木106棵左右；涉诉土地被王凤明硬化，添置了宣传栏、铁栅栏、围墙、雕塑、保温墙。王凤明称其对地上物进行装修建设并未办理相应的规划建设审批手续。汉石桥合作社确认王凤明的装修改建情况属实。亢廷树称对于涉诉土地及地上物使用现状，亢廷树从外面看过，与亢廷树当初交付情形完全不同。诉讼中，亢廷树提交涉诉土地自2005年10月3日至2020年6月14日期间的卫星航拍图照片。2005年10月3日至2010年11月19日期间卫星航拍图中红圈范围内土地上有少量建筑，自2012年开始起红圈范围内土地显示有大面积建筑和地面硬化，且西南角原有渔池被土地硬化。亢廷树主张王凤明对涉诉土地上的渔池进行填埋并改扩建。庭审中，经三方当事人比对，一致确认2020年6月14日航拍图中，红圈范围内西南角地块中的三个圆环对应的是王凤明提交照片中建雕塑的场地。诉讼中，王凤明称涉诉地上物尚未被拆除，王凤明亦未收到有关涉诉地上建筑物为违法建设的认定书或限期拆除决定书。王凤明申请撤回第二项诉讼请求中有关要求亢廷树赔偿300万元损失的诉讼请求，表示待实际损失发生后另行主张，其保留第二项诉讼请求中要求亢廷树退还建筑物款22万元的主张。亢廷树辩称，其在涉诉土地上建房时间为2001年，按照当初的政策不需要办理土地规划许可证。王凤明则认为亢廷树交付其的建筑系违章建筑且系处于连续存在状态，故2011年签订《协议书》时也应属于违法建筑，但王凤明没有证据佐证2011年涉诉地上建筑物被属地政府认定为违法建筑。亢廷树辩称其从建房至今，从未接到有关政府认定违法建筑的通知，双方签订的协议书在汉石桥村委会，王凤明在经营期间安装变压器必须征得村委会同意，且已建成的相关区域如新建、改扩建、翻建，村委会发现后需要及时报告。上述事实，有原告王凤明提交的协议书、农村土地租赁经营合同书、营业执照、照片、被告亢廷树提交的卫星航拍图片及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于王凤明与亢廷树于2011年1月19日签订的《协议书》是否应被认定为无效。首先，根据《协议书》约定内容，亢廷树的主要合同义务在于将涉诉8亩土地及地上物转交王凤明经营。对于王凤明而言，其主要合同义务在于缴纳转让费和土地承包金。涉诉土地为农用地，应当认定双方就涉诉土地及配套地上物建立了农村土地承包合同的法律关系。双方协商王凤明一次性给付亢廷树24万元买断附表内的所有建筑物及270棵树，其中建筑物作价22万元，树木作价2万元。对于农村土地承包而言，一般情况下，合同前手向后手交付土地时，大多情况下土地上均附有少量配套的地上物或其他附属设施，完全是空地的情况极少，养殖用地尤为如此。在此情况下，双方在土地承包合同中对地上物及附属设施的归属进行约定，属于农村土地承包合同的一部分，此符合农村土地承包的常理和逻辑，而不应将对地上物及附属设施的约定单独割裂开来看待，并单独认定合同的具体性质。其次，《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”农村土地承包合同是否因将农用地发包用于非农业建设而认定无效，应以审查合同签订时的约定为准，而非依合同签订后的履行状况来判断。综合双方签署协议以及庭审陈述可知，亢廷树将涉诉土地及地上配套附属设施交付给王凤明前，亢廷树将涉诉土地及地上附属设施用于养猪一节事实，王凤明、汉石桥合作社均知晓，且在《协议书》附表所列的附属配套财产中已经清晰列明养猪设施财产。从《协议书》约定内容来看，并无就涉诉农用地可用于非农建设的约定，双方之间约定的范围并未超出农业生产的用途，亦未违反《土地管理法》的效力性强制性规定。另外，双方签订的《协议书》中有汉石桥村会计孟福春签名见证，且涉诉土地转包行为持续多年，王凤明对涉诉土地进行改扩建用于养蜂，有关用水、用电必须要经过汉石桥村集体办理手续，该转包情况持续多年，且直至2018年汉石桥合作社仍然与亢廷树签订当年的41亩土地的承包合同，汉石桥合作社辩称孟福春签字行为不代表汉石桥合作社，其不知情王凤明与亢廷树之间的土地转包，亦不追认涉诉土地转包行为的效力，本院不予采信。第三，结合双方提交的证据及庭审陈述可知，王凤明对亢廷树交付的土地及地上物在使用经营过程中进行了大量的改扩建、新建，土地及地上附属设施的使用现状已与2011年1月19日《协议书》签订交付之初的状况大大不同。地上物在交付后已被王凤明新建、改扩建房屋设施吸收替代。王凤明自认涉诉地上物尚未被认定为违法建设，亦未被作为违法建设拆除，其要求亢廷树赔偿其损失，退还建筑物款缺乏依据，本院不予支持。王凤明对地上建筑和附属物新建、改扩建未取得建设规划许可手续，如日后地上物被作为违法建设拆除，系其自身不当履约导致，相关风险和损失亦应由王凤明自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王凤明的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告王凤明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王思思二〇二〇年十二月二十五日书记员  张晓红