安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初8098号 原告：宋庭翠，女，1965年8月11日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被告：合肥文怀物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇龙王社区居委会A区移民安置区7幢2号，统一社会信用代码：913401000967386663（1-1）。 法定代表人：尹文云。 原告宋庭翠诉被告合肥文怀物业服务有限公司（以下简称文怀物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋庭翠，被告法定代表人尹文云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋庭翠向本院提出诉讼请求：1.被告侵犯原告的知情权监督权,判令被告公示或让原告查阅企业资质证及物业服务人员的资格证书及物业管理资料等；2.文怀物业公司管理人员配置不符合相关规定、从业人员无物业管理资质证书,属于非法行为损害了业主的合法权利,判令文怀物业停止侵害撤离状元府小区；3.判令文怀物业与荣成置业公司签订的状元府小区物业服务合同为无效合同；4.判令被告赔偿因没有资质非法执业且物业管理不作为乱作为造成的损失9999元并承担本案诉讼费用。 事实和理由:根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《中华人民共和国合同法》《物业服务企业资质管理办法》等法律法规,本案诉讼请求的事实与事由如下:一、合肥文怀物业侵犯了状元府小区全体业主的知情权和监督权根据《物业管理条例》等相关的法律法规,物业服务企业必须公示或让业主查阅相关证件及资料,文怀物业侵犯了业主的下列知情权:(1)要求公示文怀物业公司各类管理人员配置及数量资质证书及上岗人员的资格证书和上岗证。(2)小区建筑区域总平面图管理人员及工作人员持证上岗的上岗证。(3)小区的管理规约,服务人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制。(4)物业服务合同物业服务等级物业服务内容服务标准。(5)收费项目收费依据收费方式计费起始时间。(6)价格举报电话公共安全应急预案以及公共小区的公共区域公共部位公共设备设施的收益明细公共区域部位及设备设施的养护记录。(7)设备设施的年检手续。(8)建筑物共区域及其附属设施的维修基金筹集使用情况(9)配套设施和地下管网工程竣工图竣工验收的资料，物业用房及全体业主的公共区域的建筑物及附属设施设备。(10)小区停车管理方案人员配置。(11)业主对物业公司满意度的调查表、满意度的明细。(12)相关部门的检査情况，疫情期间物业防控方案管理机制人员配置，相关政府职能部门的巡查检查情况、年检审评价结果的文件。(13)对公共区域的绿化部位的养护记录。(14)对楼体外墙楼顶防水的养护记录，物业服务用房的使用情况等。(15)材料必须是原始记录，如有异议将采取笔迹氧化时间的陈旧性鉴定，如若伪造承担提供伪证的法律后果。知情权是行驶监督权的前提条件，文怀物业2014年以来一直侵犯着全体业主以上的14项知情权，同时侵犯剥夺了业主的监督权。请求法院依法判如所请，判令被告公示或让业主査阅相关企业资质证及物业服务人员的资格证书及物业管理资料等，依法维护业主实现以上14条权利的知情权和监督权。二、文怀物业公司管理人员配置相关人员上岗证书等不符合相关法律法规的规定根据《物业服务企业资质管理办法》，文怀物业提供的营业执照复印件注册资本是100万元，注册资本在50万元以上300万元以下为三级资质，三级物业服务公司资质的人员配置应为10人，其中应有5个中级职称(如:会计师，经济师，工程师等);5个物业管理上岗证(建设部发的)物业管理专业人员安照国家有关规定取得职业资格证书。根据文怀物业诉原告的民事案例中所提供的公司及法人的相关副本中未见到三级物业服务公司所必须具备的相关资质证书。状元府小区仅有门卫及环卫人员2人不仅没有物业管理资质证书日常工作也没有统一着装且年龄偏大均60岁以上，门卫白天正常工作时间睡觉大门敞开不管什么人什么车都可随便进出，业主意见很大多次向相关政府职能部门反映，但均未见公司法人及三级物业公司所要求的具有相关资质的管理人员过来管理监督整改。小区不管出现什么问题都无人处理，大到房屋漏水财物被盗疫情期间小区进出设卡等防理，小到不需要任何技术含量常人可举手之劳的楼梯路灯坏了的更换推诿不予及时处理，无奈业主直接找文怀物业的法人总经理尹文云，她的回答让人诧异:我不是领导只是收费员，这个事不要找我、充分暴露了所谓的文怀物业服务公司，其实只是个欺骗业主的皮包公司，她们惯用各种违法手段如私创民宅辱骂威胁等不服务不尽责只收钱，因此合肥文怀物业在状元府小区的物业管理服务是非法行为，其长期的不作为乱作为妨碍了小区业主的正常生活及工作，侵害了业主的合法权益，给小区业主造成了较大的损失，请求法院判令文怀物业停止侵害尽快撤离状元府小区并赔偿业主损失。三、文怀物业提供的《肥东状元府物业服务合同》为无效合同首先根据《合同法》第五十二条，有下列情形之一合同无效:(-)方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通损害国家集体或者第三人利益;(三)以合法形势掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。文怀物业提供的《肥东状元府物业服务合同》违反了《合同法》第五十二条第(5)项的规定:违反法律、行政法规的强制性规定.其次根据《物业管理条例》物业服务合同符合下列情形，业主有权请求人民法院确认合同无效:物业服务合同中免除物业服务企业责任或业主责任、排除业主权利的条款;物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行或赔偿损失等法律责任。综上所述，文怀物业公司所提供的《状元府物业服务委托合同书》没有物业服务的具体内容、服务标准、服务细则、管理体系、监督机制、考核标准、投诉渠道、投诉电话等主要条款:物业服务合同还免除了物业服务企业的责任、排除了业主的相关权利如知情权监督权等，违法了《合同法》第五十二条第五款:违反法律法规的强制性规定及《物业管理条例》等法律法规。请求法院判令合肥文怀物业公司与合肥荣成置业公司签订的《肥东状元府物业服务合同》为无效合同。四、判令文怀物业偿非法行为造成的损失承担本案的诉讼费2014年以来文怀物业服务不作为，无论白天黑夜不管什么人什么车都可随便进出车辆乱停乱放小区道路上也可随意停放，小偷猖獗数辆电瓶车被。卫生状况差楼道堆放垃圾堵塞楼梯污水横流均无人管；很多人家里屋顶漏墙体开裂等向文怀物业反映，他们不理不睬只管要钱，并且态度恶劣，尹文云带人数次私闯民宅辱骂威胁业主等。妨碍和扰乱了业主的正常生活和工作，有的业主被逼无奈不得不逃离家园等，文怀物业公司严重侵害了原告的合法权利，请求法院判令被告赔偿原告损失9999元，承担本案诉讼费。综上所述，合肥文怀物业公司：(1)侵犯了状元府小区全体业主的知情权和监督权；(2)管理人员配置及相关人员上岗证书等不符合相关法律法规的规定；(3)文怀物业与荣成置业签订的《肥东状元府物业服务合同》为无效合同；(4)文怀物业公司的非法行为严重侵害了原告的合法权利、妨碍和扰乱了业主的正常生活和工作。原告为了保护自身合法权益和家人的正常生活，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《中华人民共和国合同法》《物业服务企业资质管理办法》等法律法规的有关规定，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告文怀物业公司辩称:1、原告起诉我文怀物业服务公司侵犯知情权，我司入住状元府小区需要在县物业办、房产局、物价局备案；我司有营业执照、资质证，因为状元府全年物业费收入只有六七万，只能管理层有资质，保安保洁只能用退休的工作人员；我司入住七年98%都交费过，宋庭翠本人还交过半年物业费。2、原告诽谤我司人员无执业证书，事实胜于雄辩。3、原告污蔑我司于开发商签订的合同是无效合同，两家合法在营业的公司签订的合同期限内会无效吗？连肥东县法院都判定合法的，原告的诽谤我司保留反诉的权利。4、综上，原告诉求毫无依据。 原告宋庭翠举证：证据一：原告身份证复印件，证明原告身份情况；证据二：被告营业执照、身份证复印件，证明被告状况及被告的身份情况；证据三：物业管理服务合同复印件，证明此合同违反强制性规定；证据四：文怀物业管理公司违反法律法规物业服务不作为的相关照片15张，证明文怀物业服务管理不作为违反相关规定，侵害了业主权利造成一定的损失；证据五：业主联名向政府职能部门反映文怀物业管理不作为材料，证明文怀物业服务长期以来违法违规不作为乱作为侵害业主权益引起公愤；证据六：证明2014年至开庭前一直都是同一个保安，被告提供的是为了应付庭审，被告把我们的个人的起诉信息公开发在群里。 被告文怀物业公司质证：原告只交过572元物业费，没有交费怎么提供有价值的服务，原来保安有70岁，现在已经换了，从2014年至今，保洁已经换了4批，保安换了5、6批；我们和合肥荣城置业有限公司的合同是有效的，另外在2016年我们打了官司，肥东法院也认为有效，我们全年收费6、7万元，无法维持保安保洁的费用支出。 被告文怀物业公司举证：证据一：营业执照。证据二：资质证书。证据三：房产局，县物业办备案表。证据四：物价表（备案后才可以发放）。证据五：管理层执业证书。证据六：保安，保洁身份证复印件。证据七：与开发商签订的服务合同。证据八：开发商荣成置业公司现在营业中的证明。证据九：肥东县人民法院（2016）皖0122民初2814号判决书。证据十：原告宋庭翠2015年交费记录收据存根。 原告宋庭翠质证：对被告提交的证据均不认可，被告现提交的物业服务人员都是假的，是为了应付法院临时聘的人员；被告换的保安和保洁没有超过半个月，这是文怀物业不作为，因为房子漏水没人管，所以才不交物业费。 根据当事人陈述和经庭审查明的事实，本院认定事实如下：合肥荣成置业有限公司开发了状元府小区。2014年9月13日，合肥荣成置业有限公司与合肥文怀物业服务有限公司签订《状元府物业服务委托合同书》，双方约定合肥文怀物业服务有限公司对案涉房屋进行物业管理。被告依法办理了相关手续并领取了服务价格登记证。原告作为业主购买了状元府小区A栋602室房屋。原告曾于2015年1月11日交纳了6个月的物业费。被告依法办理了物业服务价格登记证。 以上事实有当事人身份信息、《状元府物业服务委托合同书》、服务价格登记证及当事人陈述等证据载卷证明。 本院认为，开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对业主具有约束力。本案中，该小区至今未成立业主委员会选聘新的物业服务企业，故该小区物业仍属于文怀物业公司管理。原告认为被告的物业服务有瑕疵，其可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可通过成立业主委员会,召开业主大会根据法律、法规的规定解聘物业服务企业或者要求物业公司承担相应的违约责任。原告主张开发商合肥荣成置业有限公司与被告签订的物业服务委托合同无效，证据不足，本院不予支持。原告要求文怀物业公司公示有关事项的诉请与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系,可另案处理。原告的其他诉请亦证据不足，本院亦不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宋庭翠的所有诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告宋庭翠负担。 如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  钟成胜 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理夏露 书记员吴金鑫 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。