四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初996号 原告：潘华，女，1982年3月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：胡勇超，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹英，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：成都信新置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳美岸路一段66号9栋3楼1号。 法定代表人：郭勇，职务：董事长。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 原告潘华与被告成都信新置业有限公司（以下简称信新置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。潘华及其委托诉讼代理人胡勇超、邹英、信新置业公司委托诉讼代理人丁维、曹骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘华向本院提出诉讼请求：判令信新置业公司赔偿潘华购买商铺的差价损失879450元及贷款利息损失（以820000元为基数计算至实际付清全部差价损失之日止，截止2020年3月2日，利息损失暂计27378.16元）、资金占用利息（以59450元为基数自2019年7月14日起，按一年期贷款市场报价利率ＬＰＲ标准计算至实际付清全部差价损失之日止，截止2020年3月20日暂计1737.9元）。事实与理由：2019年5、6月，潘华欲购买餐饮商铺做投资、自用，经了解得知信新置业公司开发的位于天府新区××街道××村××组中海锦江城2-2地块项目（下称“该项目”）开盘，前往中海锦江城售楼部，向销售人员告知自己购买餐饮商铺的意愿。销售人员介绍，该项目只有少部分商铺配备烟道，可用于餐饮经营，但开发商对这类餐饮商铺的定价高于同地段的非餐饮商铺。为了实现购买餐饮商铺的目的，潘华反复确认案涉商铺是餐饮商铺后，选择并购买了价格很高但可用于经营餐饮的案涉商铺，并于2019年6月22日向信新置业公司转账支付了商铺购买定金10万元。2019年6月23日，信新置业公司再次向潘华明确说明案涉商铺可用作经营面馆、中餐、冷淡杯、烧烤、夜宵等，并强调经营餐饮主要是排烟，潘华定购的案涉商铺已配备烟道，该商铺就是餐饮商铺。2019年6月26日，签订正式购房合同前，信新置业公司反复向潘华承诺案涉商铺就是餐饮商铺，并以中海地产的信誉和实力进行保证，之后双方签订了《商品房买卖合同（现售）》及《中海锦江城2-2地块补充协议及相关附件》（以下统称购房合同与补充协议），约定：（1）由潘华购买信新置业公司开发的位于天府新区××街道××村××组××幢××层××号房屋；（2）房屋用途为商业；（3）房屋实测建筑面积为53.3平方米；（4）单价为每平方米38000元，总价为2025400元。购房合同签订后，潘华按约支付了全部购房款，履行了购房者的全部义务。2019年7月16日，信新置业公司向潘华再次确认案涉商铺已配备烟道，具备排烟条件，是餐饮商铺，可用于经营餐饮。案涉商铺交房后，潘华于2020年1月5日与案外人陈刚伟签订《商铺租赁合同》，约定（1）潘华将案涉商铺出租给陈刚伟用于面馆经营之用；（2）租金为每月每平方米200元，每月租金为10660元；从第三年开始逐年递增6%；（3）租赁保证金为10000元。同日，陈刚伟向潘华支付了首期租金、首期物业费及租赁保证金共计43898元。2020年1月6日陈刚伟到该项目物业办理装修手续时，被物业告知：案涉商铺非餐饮商铺不能用于经营餐饮，物业不同意办理商铺装修手续，随即潘华协助陈刚伟办理个体工商户（申请餐饮）的相关证照时，按照街道办等相关部门的要求，申请信新置业公司提供“专用烟道证明、专用烟道图纸并加盖开发商鲜章”等申办资料，但信新置业公司作为开发商均不提供。虽经原、被告多次沟通、协调，信新置业公司至今没有提供任何资料，案涉商铺无法办理餐饮经营的相关手续，无法用于餐饮经营，案外人陈刚伟租用案涉商铺经营面馆的合同目的不能实现，陈刚伟与潘华解除了《商铺租赁合同》，潘华迫于无奈退还了陈刚伟首期租金、首期物业费及租赁保证金共计43898元。案外人退租后，潘华多次找到信新置业公司理论，但其一直没有提出切实可行的解决方案，并反复推诿。近日，经潘华多方调查，才得知天府新区成都管委会规划建设局在2017年4月27日关于信新置业公司该项目《环境影响报告表的审查批复》（天成管规建城复［2017］97号）中就已明确：该项目“商住楼商业用户不得引入可能产生油烟的饮食服务业及歌舞、游艺等娱乐项目”，即案涉商铺根本不符合经营餐饮的相关规划条件，不可能用于餐饮。自然，开发商也无法提供案涉商铺可用于经营餐饮的相关资料。信新置业公司在明知案涉商铺不符合经营餐饮的相关规划条件、不能用于经营餐饮的情况下，多次将非餐饮商铺作为餐饮商铺向购房者进行说明，允诺案涉商铺可用于经营餐饮，并以此作为卖点误导购房者将案涉商铺作为餐饮商铺进行购买，达到其高价出售非餐饮商铺、获取超额利润的非法目的；潘华基于对中海地产品牌及信新置业公司承诺的信任，选择购买中海系的公司开发的餐饮商铺，按照餐饮商铺的价格支付了案涉商铺的全部购房款，却不断受到信新置业公司的蒙蔽和坑害。由于信新置业公司一直未办妥可用于餐饮的有关审批手续，致使案涉商铺不具备经营餐饮的条件，并直接导致案涉商铺的可经营范围缩小，利用价值降低，潘华因此遭受了巨大的经济损失，包括案涉商铺可经营餐饮与不可经营餐饮的高额差价损失及资金占用利息损失等。信新置业公司将案涉商铺作为餐饮商铺向原告作出说明、允诺，将商铺可用于餐饮经营作为卖点，但其实际支付的标的物与其说明、允诺不符。综上，被告在销售过程中向购房者明确介绍案涉商铺就是餐饮商铺，该商铺的定价及销售价格都是按照餐饮商铺的标准确定的，而且被告在销售过程中作出的案涉商铺带有烟道，该商铺就是餐饮商铺的说明和允诺对原告是否作出购买行为、是否以明显过高甚至翻倍的价格购买案涉商铺都具有重大影响，被告所作的说明和承诺虽未载入合同文本，依法也应当属于买卖合同的组成部分，对被告具有法律约束力。因此，被告应当向原告交付具备餐饮功能和用途的餐饮商铺，但是，被告实际交房后却不能提供《专用烟道证明》、《专用烟道图纸》（加盖开发商鲜章）等资料，导致案涉商铺不能办理餐饮经营手续，被告实际交付的商铺是不能用于餐饮经营的非餐饮商铺。信新置业公司的行为系以次充好、以假乱真的不诚信行为，其行为严重违背了诚实信用原则，严重损害了中海地产的商业信誉，严重侵害了潘华的合法权益，潘华为维护自身合法权益，提起诉讼。 信新置业公司答辩称，潘华主张信新置业公司赔偿的房屋差价损失及资金占用利息损失，缺乏事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、信新置业公司不存在违约行为，不应承担违约责任。本案是合同纠纷，潘华诉讼请求成立的基础是信新置业公司存在违约行为（即不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为），但本案中，信新置业公司并不存在违约行为。1.双方对标的物的约定如下：根据购房合同第三条、第八条、第十条，补充协议第二条，《关于中海锦江城2-2号地商业销售的重要信息提示》第一条的约定，双方交易的标的物是：已经取得建设工程竣工验收备案证明文件其规划用途为商业的商品房，交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书。经营业态由原告自行决定，原告应根据相关规定，自行办理并取得开业经营所需之全部行政审批手续。房屋的构造不构成信新置业公司对原告将来一定能够使用所购房屋从事某一特定商业经营活动的许诺。2.合同已经如约履行：潘华支付完毕购房款，信新置业公司依约交付房屋给潘华使用，双方的合同主要义务已经如约履行，信新置业公司不存在违约行为。并且，潘华在收房之后，已将房屋出租给商家使用；二、原告主张的损失并不存在。1.房屋差价并不存在。信新置业公司遵循一铺一价的市场规律对商铺定价，不存在潘华所称的差价损失。原、被告之间是商品房买卖合同关系，商品房的销售是市场行为。根据《价格法》的规定，商品房销售价款属于市场调节价，即案涉商铺本身是一种充分自由竞争的商品，信新置业公司作为出卖人有权考虑商铺的地段位置（临近小区出入口、马路十字路口或学校商场周边等）、客流消费动线、户型方正程度、铺内是否有柱体遮挡、商铺层高、面积大小、尺寸开间、广告昭示性等差异的情况下，自行定价，买方了解价格之后，有权选择买或者不买。其次，经过信新置业公司核查，带有烟道的商铺价格在2万元-5万元/平方米不等。同时，在不带烟道的商铺中，其售价也从2万元-5万元/平方米不等，并不存在其主张的巨大差价。因此，潘华在诉讼请求中主张的差价损失，以及在事实与理由中描述的“该商铺价格更贵等”并无事实依据。2.贷款利息损失、资金占用利息并不存在。原告主张的贷款利息损失、资金占用利息建立在差价损失的基础上，差价损失不存在，上述损失亦不存在。3.房屋已经实际出租，租金损失并不存在。信新置业公司的合同义务是向潘华交付符合合同约定的房屋，至于业态系根据双方的约定由潘华自行决定，公司已经履行了交付义务，该房屋经营何种业态，并不在信新置业公司的控制范围内，更非公司的约定义务。2020年1月，潘华已经将房屋出租给他人经营，租赁合同在持续履行中。另外，租金也是市场调节价，租金的确定受到诸如商铺位置、户型、租期长短、当事人双方谈判水平等因素的影响，商铺的租金、餐饮租金就会高于其他业态，本案当事人将房屋出租给房屋中介公司，其租金就高于出租给餐饮经营者的租金。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。 潘华为证明其诉请，提交了如下证据证明： 1.原告身份证、被告工商信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格； 2.《四川省商品房买卖合同（现售）》、【中海锦江城2-2地块】补充协议及相关附件、户型图及2-2号地块商铺条件明细表，拟证明（1）2019年6月29日，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议,约定：由原告购买被告开发的位于天府新区××街道××村××组××幢××层××号房屋，房屋用途为商业，房屋实测建筑面积为53.3平方米，单价为每平方米38000元，总价为2025400元；（2）被告向原告承诺案涉商铺为餐饮商铺，并说明开发商专门为案涉商铺配置了烟道，商铺条件明细表中标识有“生活废气”条件的商铺就是配置了烟道的商铺，即具备“生活废气”条件的商铺就是具备餐饮条件的餐饮商铺； 3.购房发票、付款凭证、公证书（贷款）、公证费专用收据、个人贷款支付凭证、中国建设银行还款明细，拟证明（1）2019年6月22日，原告向被告支付了商铺购房定金100000元；2019年6月29日，原告向被告支付了1010000元；2019年7月14日，原告向被告支付了95400元；2019年7月19日，原告向被告支付了820000元。即原告按照合同约定了支付了全部购房款2025400元，履行了购房者的全部付款义务；（2）原告为购置案涉商铺而向中国建设银行贷款并为此支付贷款利息、贷款服务费（贷款合同公证费1000元）； 4.被告销售人员余和强的名片、余和强手机号132××××0525绑定的支付宝账号截图、原告与被告销售人员余和强之间的微信记录，拟证明（1）为实现购买餐饮商铺的目的，经被告反复确认案涉商铺是餐饮商铺后原告才选择并购买了价格更高但可用于经营餐饮的案涉商铺；（2）2019年6月23日，被告再次向原告明确承诺案涉商铺可用作经营面馆、中餐、冷淡杯、烧烤、夜宵等，并强调经营餐饮主要是排烟，原告定购的案涉商铺已配备烟道，该商铺就是餐饮商铺；（3）2019年7月16日，被告向原告再次确认案涉商铺已配备烟道，具备排烟条件，而且被告作为开发商只会为餐饮商铺设置烟道，也已经为案涉商铺配置了烟道，案涉商铺就是餐饮商铺，可用于经营餐饮；（4）直到2020年1月底，被告仍向原告确认出售的就是餐饮商铺，而且锦江城项目涉及购买餐饮商铺的业主众多；故被告在销售过程中一直将案涉商铺可用于餐饮经营作为卖点，并向原告承诺案涉商铺可用于经营餐饮，被告所作的关于商铺可用于经营餐饮的内容是被告对商铺价值的说明和允诺，对原告签订合同及确定商铺价格具有重大影响，前述承诺和说明对被告具有法律约束力。在证据100页，余和强明确在聊天的时候说“7号楼…”且发了个图，其中7号楼11-15号商铺，其中存在笔误，把7号楼写成了6号楼，102页，原被告正式签订合同之前，原告向被告发问“小余，你把…”余说“你指的业态分析……”，后余和强答“面馆、中餐、冷淡杯…烧烤、夜宵之类都可以做的”；证据103页，原告问被告的销售人员“生活排烟…”余和强说“做餐饮的才有…”，这个是购房之后向被告销售人员确认的，原告的铺子出租以后办不了餐饮，不出专用烟道证明及相关材料的时候，原告找余和强说“就是因为可以做餐饮才买的…”，余和强说“不可能物业一句话…哪个业主都不会同意的”，案发后，被告销售人员一再强调出售给原告的铺子就是餐饮商铺并且可以做餐饮； 5.原告潘华与案外人熊永洪之间的微信聊天记录，拟证明原告和案外人熊永洪都是为了购买餐饮商铺才到被告处购置商铺，且二人在购买前已经商议好购买相邻商铺，交房之后将两间商铺打通，一起用来经营餐饮，为此，二人特意选择、并购买了相邻的商铺；潘华与熊永洪之间的聊天记录与原告和被告销售人员余和强之间的聊天记录相互印证，证明原告购房目的是为了购买餐饮商铺，而被告在销售过程中也明明白白的向原告承诺带烟道的商铺能够经营餐饮，带烟道的商铺就是餐饮商铺。基于此，原告才与被告建立了买卖关系，并向被告支付了高达2025400元的购房款，其中820000元还是银行贷款，原告至今仍在支付贷款利息； 6.原告与案外人陈刚伟之间的微信记录、《商铺租赁合同》、个体工商户（申请餐饮）申办资料、国内标准快递单、快递查询记录、《商铺租赁合同》之解除协议书、中国民生银行个人账户对账单，拟证明（1）2020年1月5日，原告与案外人陈刚伟签订《商铺租赁合同》，约定：原告将案涉商铺出租给案外人陈刚伟用于面馆经营之用，租金为每月每平方米200元，每月租金为人民币10660元；从第三年开始逐年递增6%，租赁保证金为10000元。同日，案外人陈刚伟向原告支付了首期租金、首期物业费及租赁保证金共计43898元。案外人按照约定向原告支付了首期房屋租金、租金保证金及首期物业费共计43898元；（2）2020年1月6日，案外人陈刚伟到案涉商铺所在项目物业办理装修手续时，被物业告知：案涉商铺非餐饮商铺不能用于经营餐饮，物业不同意办理商铺装修手续。随即原告协助案外人陈刚伟办理个体工商户（申请餐饮）的相关证照时，按照街道办等相关部门的要求，于2020年2月19日通过EMS快递方式，书面申请被告提供“专用烟道证明”、“专用烟道图纸并加盖开发商鲜章”等申办资料，但被告作为开发商均无法提供；（3）经原告与被告多次沟通、协调，被告始终没有提供任何资料，案涉商铺无法办理餐饮经营的相关手续，无法用于餐饮经营，案外人陈刚伟租用案涉商铺经营面馆的合同目的不能实现。2020年2月27日，陈刚伟与原告解除了《商铺租赁合同》，原告迫于无奈退还了陈刚伟首期租金、首期物业费及租赁保证金共计43898元； 7.商铺现场照片、公证书，拟证明被告为使原告相信所购案涉商铺是餐饮商铺、能够经营餐饮，为案涉商铺配置了烟道，与被告在销售过程中作出的开发商专门为餐饮商铺配置烟道的说明和承诺一致。但事实上，中海锦江城2-2号地块7幢商铺的业主及租户在办理餐饮经营手续时，被告作为开发商却一直都不能提供应当由开发商提供的《专用烟道证明》、《专用烟道图纸》（加盖开发商鲜章）等办理餐饮经营手续的相关资料。截至目前，被告仍未提供相应资料，案涉商铺至今不能用于餐饮经营； 8.（2020）川成证民字第1608号《公证书》及公证费发票，拟证明（1）被告一再向原告承诺案涉商铺就是餐饮商铺，但被告作为开发商却一直提供不出应当由开发商提供的《专用烟道证明》、《专用烟道图纸》（加盖开发商鲜章）等办理餐饮经营手续的相关资料，也没有提出切实可行的解决方案，反而反复推诿、推脱责任；（2）原告经多方了解、调查后得知天府新区成都管委会规划建设局在2017年4月27日关于被告成都信新置业有限公司该项目《环境影响报告表的审查批复》（天成管规建城复[2017]97号）中就已明确：案涉商铺所在项目“商住楼商业用房不得引入可能产生油烟的饮食服务业及歌舞、游艺等娱乐项目”，即案涉商铺根本不符合经营餐饮的相关规划条件，根本不可能用于经营餐饮；（3）被告在销售过程中一再承诺并说明案涉商铺就是餐饮铺，并将其作为餐饮商铺出售给原告，但实际上，案涉商铺的规划用途明确禁止经营餐饮，故被告根本无法提供案涉商铺可用于经营餐饮的相关资料；原告基于被告关于案涉商铺就是餐饮商铺、可用于餐饮经营的承诺和说明支付了购买餐饮商铺的高额房款，而被告实际交付的却是不能经营餐饮的案涉商铺。故原告诉请被告赔偿原告所购案涉商铺可经营餐饮与不可经营餐饮的差价损失及资金占用利息损失，于法有据，应当得到支持。 9.被告销售人员郭状斌与购房户之间的微信聊天记录、被告销售经理周鑫的微信主体截图、被告销售经理周鑫与张嘉之间的聊天记录、购房户张嘉手机号186××××6456绑定的支付宝账号截图、被告销售人员唐云川手机号134××××0891绑定的支付宝账号截图、2020年3月16日，购房户张嘉和被告销售人员之间的通话录音（含文字翻译）、微信聊天记录及中海锦江城商铺条件，拟证明（1）被告在销售包括案涉商铺在内的2-2号地块商铺的过程中，被告销售人员，包括余和强、唐云川、郭状斌等都明确告知购房者被告在房屋开发、建设过程中就已经为餐饮商铺设计、安装了烟道，具备餐饮条件，并反复地向包括原告在内的众多购房者进行对比说明并允诺只有餐饮商铺才有烟道，其他非餐饮商铺都没有烟道；（2）被告作为开发商，在确定商铺销售价格时，会根据商铺的功能和用途等因素进行综合定价；而且对于已经安装了烟道的商铺，因该商铺能够用于经营餐饮，功能、用途更广，故被告对该类商铺的销售定价明显高于非餐饮商铺；（3）就本案诉争商铺而言，被告在开发建设过程中就已经安装了烟道，而且被告不仅在案涉商铺内安装了烟道，还在商铺屋顶设置了屋面公共烟道，该屋面公共烟道一端与商铺内安装的烟道相连，另一端与设置在7栋墙体内的排烟道相连，且与该楼栋内住宅用户使用的排烟道不是同一个排烟道，是专门用于商业餐饮经营的排烟道。即案涉商铺在设施、设备的配置上都与被告销售过程中作出的带烟道的商铺就是餐饮商铺的说明和允诺相互印证，明确指向案涉商铺就是餐饮商铺，即被告向原告销售的是餐饮商铺，而且被告在销售过程中也是按照餐饮商铺的价格向原告收取的高额购房款；综上，被告在销售过程中向购房者明确介绍案涉商铺就是餐饮商铺，该商铺的定价及销售价格都是按照餐饮商铺的标准确定的，而且被告在销售过程中作出的案涉商铺带有烟道，该商铺就是餐饮商铺的说明和允诺对原告是否作出购买行为、是否以明显过高甚至翻倍的价格购买案涉商铺都具有重大影响，被告所作的说明和承诺虽未载入合同文本，依法也应当属于买卖合同的组成部分，对被告具有法律约束力。因此，被告应当向原告交付具备餐饮功能和用途的餐饮商铺，但是，被告实际交房后却不能提供《专用烟道证明》、《专用烟道图纸》（加盖开发商鲜章）等资料，导致案涉商铺不能办理餐饮经营手续，被告实际交付的商铺是不能用于餐饮经营的非餐饮商铺，被告的行为违反了约定，严重损害了原告的合法权益； 10.业主维权照片、业主现场维权视频（含文字翻译），拟证明（1）原告等众多购买了餐饮商铺的业主在购房过程中都是明明白白告诉被告是来买餐饮商铺的，买商铺的目标就是餐饮商铺，不是单纯的买个商铺而已；（2）被告在销售过程中向所有购房者都明确说明带烟道的商铺能够做餐饮，是餐饮商铺，所以原告等众多购房者才愿意花高价购买带烟道的餐饮铺子；被告按照餐饮商铺的价格向原告等众多购房者收取高额购房款后，实际交付的商铺却是不能经营餐饮的普通商铺，被告的行为与其销售过程中作出的说明和允诺不符，严重侵害了原告的合法权益。 信新置业公司发表质证意见如下： 1.对《四川省商品房买卖合同（现售）》及其附件、补充协议、户型图、商铺条件明细表真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，被告与原告签订买卖合同中，并未向原告承诺案涉商铺为餐饮商铺，根据双方签订的合同补充协议第2.6条明确被告未对业态向原告进行许诺，原告所购房屋的经营业态由其自行决定并且由其自行取得行政审批手续，该组证据无法达到原告的证明目的； 2.对于购房发票、付款凭证、公证书（贷款）、公证费专用收据、个人贷款支付凭证、中国建设银行还款明细真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不认可，不能证明要求被告赔偿损失的请求； 3.对余和强的名片真实性无异议，对支付宝截图和微信记录三性不予认可，没有原件，关于余和强微信记录相关表述的内容，不予认可。 4.对于潘华与熊永洪之间的聊天记录不予认可，两人均为本案合并审理的原告，具有利害关系，证明力不认可，结合原告第六组证据，原告在2020年1月5日将该房屋租给第三方，也与其所谓的特意选购商铺用于餐饮的说法不符；该组证据本身的证明内容无法达到原告的证明目的； 5.对原告与陈刚伟的微信记录、《商铺租赁合同》、个体工商户（申请餐饮）申办资料、国内标准快递单、快递查询记录、《商铺租赁合同》之解除协议书、中国民生银行个人账户对账单三性和证明目的不予认可，系原告与第三方的合同纠纷； 6.对于商铺现场照片、公证书，对公证书的真实性合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，该组证据仅是对房屋现场状况的确认； 7.关于天府新区成都管委会规划建设局《环境影响报告表的审查批复》，对真实性合法性无异议，证明目的有异议。根据批复的内容来看，并没有不能经营餐饮的字样，从事实来看，商铺已经用于经营餐饮。根据《环境影响评价法》第2条、22条规定，该报告并不能改变土地的规划性质以及用途，该组证据不能达到原告主张该房屋不能用于经营餐饮的目的； 8.对于被告销售人员郭状斌与购房户之间的微信记录、周鑫的微信主题截图、周鑫与张嘉之间的聊天记录、购房户张嘉手机号186××××6456绑定的支付宝账号截图、被告销售人员唐云川手机号134××××0891绑定的支付宝账号截图、2020年3月16日，购房户张嘉和被告销售人员之间的通话记录（含文字翻译）、微信聊天记录及中海锦江城商铺条件，上述证据的三性不予认可，证明目的不予认可，该组证据为电子证据，相关的微信聊天记录仅是部分内容的截取，无法还原以及证明整个销售过程，并且该组证据未能提供相关的原件，无法对此进行确认，针对该组证据中的中海锦江城商铺条件，该微信聊天记录无法进行对应，且该记录未加盖被告公司公章，不予认可，原被告双方关于案涉房屋的约定应当以双方签订的商品房买卖合同为准； 9.对于业主维权照片、业主现场维权视频及文字翻译，真实性、合法性予以确认，关联性和证明目的不予认可，该组证据仅是对原告维权的现场照片，对于现场人员的身份无法确认，并且根据该视频文字翻译中原告认为的被告工作人员的说辞，也是明确未对房屋业态进行承诺。 信新置业公司为了支持其辩称，向法庭提交如下证据： 1.竣工验收备案表、现场照片，拟证明案涉房屋符合涉及规划要求，且案涉房屋楼上并无住户； 2.销售现场照片、商品房买卖合同及其附件、补充协议、《关于中海锦江城2-2号地商业销售的重要信息提示》，拟证明出卖人在销售现场明确告知购房过程中所有销售承诺均以书面合同为准，口头承诺无效；商品房买卖合同的第3条第1款商品房规划用途为商业，第10条约定了交付条件为取得竣工验收备案文件，最后一页即证据的第42页以加粗下划线加注，并且买受人对此无异议后签字；根据《商品房买卖合同补充协议》第1条第1款加粗的方式载明，第2条第6款明确买受人购房业态由买受人自行决定，房屋的构造不构成出卖人对买受人将来一定可以用来干什么的许诺，买受人对此无异议，这个条款也是加粗的条款，在补充协议最后一页，原告进行了两处的签字，其中下面这一处签字是对当时签约情况的确认，进行了逐条说明和解释，商品房买卖合同整个签约过程已经进行了体现，且符合相关法律要求。还有一份销售提示，在客户购买商铺之前，为了让客户进一步明确所购买的标的物项下的权利义务和标的物情况，特别制作提示，让客户阅读和签字，双方的书面文字有若干条款明确业态是由买受人自行决定的，出卖人没有对此进行承诺：第1.6款约定“买受人所购房屋的经营业态由买受人自行决定，买受人应当根据相关规定自行办理并取得开业所需之全部行政审批手续。房屋的构造、设施设备，并非构成出卖人对买受人将来一定能够使用所购房屋从事某一种特定商业经营活动的许诺，买受人对此表示完全知晓与接受。”除此之外，原告在重要信息提示中再次对此进行签字确认，即原告明确知晓并确认被告未对房屋的经营业态向原告作出承诺； 3.租赁合同、瑞都门头牌制作方案、工商公示信息，拟证明原告购买商铺并非用于其所称餐饮需要，且原告已经将案涉房屋出租给第三方成都瑞都不动产经纪有限公司经营使用，该房屋每月的每平方米的租金为260元。被告没有给原告造成损失，经营业态的餐饮才租了每平方米100多，房屋经纪就租了260元； 4.营业执照、四川省食品小经营店备案证、现场照片，营业执照显示的经营场所为案涉房屋的地址，经营范围明确载明为餐饮服务和食品销售；小食品备案证是依据《四川省食品小作坊小经营店及摊贩管理条例》规定由市场监督管理局颁发。面积在100平方以下经营餐饮的门面都是颁发该证件，该条例对应的是国家商务部颁发的无照经营餐饮管理办法。原告主张的完全不能办餐饮说法不成立。事实上，本项目商铺在满足政府审批条件下，可以办理经营范围为餐饮服务的营业执照； 5.中海锦江城项目类似地块销售价格表、2-1地块10栋商铺位置图及部分网签备案合同、2-2地块7栋商铺位置图及部分网签备案合同、2-2地块6栋商铺位置图及部分网签备案合同、2-3地块2栋商铺位置图及部分网签备案合同，拟证明房屋的价格差异系商铺位置、朝向、房屋结构、面积大小不同导致，且被告在符合法律法规规定的情况下对房屋有自由定价的权利，案涉房屋不存在因烟道而与其他房屋存在价格差异，抽取的房屋制作了表格以明确，抽取的房屋已经卖出去了，不用再鉴定评估了； 6.《关于饮食业单位排气使用标准问题的复函》，该复函载明“若火锅店未采用烹炒、烧烤和油炸等方法加工食物，则不宜将其排气定性为含油烟气体。”火锅排出来的是水蒸气，不是油烟，油烟在环保法律法规里面有具体的定性，即不同类型的加工食物方式产生的含油烟气体成分有较大差别，买受人应当根据相关规定自行办理并取得开业所需之全部行政审批手续。 潘华对信新置业公司提交的证据发表如下质证意见： 1.关于竣工验收备案表，对真实性、合法性、关联性以及其证明目的均有异议。因为其第1页属于复印，并不是原件。且竣工验收备案表不能够证明案涉房屋符合设计规范的要求，且该份备案表以及现场的照片也不能够证明案涉房屋的楼上没有住户。现场照片拍摄时间是2020年6月11日，不具有真实性、合法性和关联性，不能够反映竣工验收时和销售时的真实情况，不能够证明其楼上并无住户，也不能够证明案涉房屋符合规划要求； 2.对商品房买卖合同及其附件、补充协议、重要信息提示的意见，虽然原告签过字，但是被告在销售过程中以及在销售房屋以后均做出了明确具体的说明和允诺，确定案涉房屋系设置了烟道的餐饮商铺，并且按餐饮商铺的价格销售给了原告，故该证据不能够达到被告的证明目的。另外，对于该组证据中销售现场的照片，其拍摄时间为2020年6月11日，不能够证明该照片的真实性，也不能够证明原被告签订买卖合同时有该照片上的内容。另外，原被告所签订的合同和补充合同中，被告免除了自己的义务，加重了原告的义务，同时该合同属于格式合同，按照最高人民法院关于适用中华人民共和国《合同法》若干问题的解释二第6条明确规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，提供格式条款的一方对已尽合理的提示及说明义务承担举证责任”，被告没有举证对案涉房屋买卖合同当中的格式条款履行说明义务，我方认为合同中免除己方义务加重对方义务的条款属于无效条款，不对原告产生约束力。原被告在签署合同时，被告没有给原告细读合同的机会，被告翻到哪一页让原告签字，原告就要在哪一页签字，若原告提出质疑需不需要明确具体内容的时候，被告明确说如果不签，那么预交的10万元定金不予退还； 3.对于租赁合同、瑞都门头牌制作方案、工商公示信息，均没有原件，该组证据不具有证据的三性，不能达到对方的证据目的； 4.对于租赁合同、营业执照、四川省食品小经营店备案证、现场照片，均没有原件。现场照片不具有真实性和合法性，不能够证明被告所提供的手机系该照片的原始载体。同时，由于被告不能提供营业执照和四川省食品小经营店备案证的原件，对该组证据的三性不予认可。其次，对其证明目的也不予认可。理由：照片上的营业执照所显示的经营范围并非如被告所说的是餐饮服务和食品销售，而是“餐饮服务：食品销售”，食品销售并非真正意义上的餐饮。其次，被告所称的所有四川省××平方米以内的餐饮服务企业都是办的四川省食品小经营店备案证，缺乏法律依据，也与客观事实不符。众多的100平方以内的真正的餐饮服务企业所办的都是食品经营许可证。特别需要说明的是，由于被告不能提供专用烟道证明及专用烟道图纸，以至于原告及其租户并不能够办到食品安全许可证以及排污许可证； 5.关于价格表以及备案合同，因为均不能够提供原件，故不具有证据的三性，特别是不具有与本案的关联性。其次，被告所选取的与2-2地块7栋无关的商铺进行比较，地段不相同，位置不相同，功能不相同。故不能达到被告的证明目的； 6.对该复函真实性、合法性无法予以确认，且与本案不具有关联性。该证据不能够达到被告的证明目的。 本院经审理查明，潘华为购买案涉商铺于2019年6月22日向信新置业公司转账支付定金100000元。2019年6月29日，潘华与信新置业公司签订了《商品房买卖合同（现售）》（以下简称购房合同）及其附件，购房合同明确约定：由潘华购买信新置业公司开发的位于天府新区××街道××村××组××幢××层××号房屋，房屋实测建筑面积为53.3平方米，单价为每平方米38000元，总价为2025400元；购房合同第三条约定该商品房的规划用途为商业；第十条为商品房交付条件，约定该商品房交付给买受人的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告书；第二十五条约定“补充协议”，“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”上述购房合同的附件十二为补充协议，补充协议全文均为黑体且文字加注下划线进行强调，全文内容包括不利因素告知书及三个条文，第一条为“本项目建设范围内不利的环境因素”，其中包括：…17.本项目以下位置设置有排烟道，对相邻商铺墙体有一定的温度影响，可能会引起墙体或室内温度升高，可能存在一定的使用影响：6＃、7＃、8＃、4＃西侧、1、2＃楼东侧…18.…本项目以下位置规划有商业用房，可能存在噪音、灯光、气味、屋面烟道等影响：1、2、6、7、8号楼一层位置；…第二条为“本小区周边不利的环境因素”，第三条为“项目交易信息提示”，第（二）项关于信息传递和查询约定：“出卖人要求工作人员热情、详尽、周到的向买受人介绍项目信息，但由于口头传递和查询信息的不确定性，出卖人要求所有传递和查询的信息以书面资料或书面回复为准。上述与本项目相关的重要信息，出卖人已尽充分告知义务，认购协议或商品房买卖合同一旦签订，视为买受人接受上述信息。买受人对此认为无异议后，予以签字认可。上述与本项目相关的重要信息，出卖人已尽充分告知义务，商品房买卖合同一旦签订，视为买受人接受上述信息。买受人对此认为无异议后，予以签字认可。”潘华在此约定下签字捺印。 同日，双方签订《中海锦江城2-2地块补充协议及相关附件》，包括《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）及补充协议附件。补充协议第一条全文均为加粗字体，内容如下“第一条信息披露与陈述保证1.出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。…双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和本补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定，不构成合同内容。买受人确认：对于合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的，应由买受人在购房前主动告知出卖人，合同的签署，视为出卖人已满足买受人的各项要求。”第二条为“对房屋基本情况的补充约定”，其中第二条第6款为加粗字体强调内容“买受人所购房屋的经营业态由买受人自行决定，买受人应当根据相关规定，自行办理并取得开业经营所需之全部行政审批手续。房屋的构造（如烟道等）、设施设备（如可能位于房屋附近的燃气预留接驳点等），并非构成出卖人对买受人将来一定能够使用所购房屋从事某一特定商业经营活动的许诺，买受人对此表示完全知晓与接受”，第三条为“关于房屋交付的特别约定”，补充协议共十九条，原告潘华在该补充协议第一条、第二条、第三条之后的重点提示区域签字捺印确认本人对前述全部内容均已知晓并予以认可。第十六条约定“如买卖双方在房产管理局网上签订的合同与双方书面签署《商品房买卖合同》及附件不一致的，以双方书面签署的《商品房买卖合同》及其附件为准。双方同意将《商品房买卖合同》第二十五条的全部内容变更为：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议。合同及补充协议条款减轻、排除或加重、免除一方权利、义务的，按《合同法》的规定处理。”补充协议最后一篥第十九条约定“本补充协议自双方签订之日起生效，本补充协议与主合同有不一致之处，以本补充协议为准”。潘华与信新置业公司在补充协议尾部签字捺印、盖章予以确认。文末在双方签字部分增加用黑体字加粗的特别说明如下：“出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及本补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明及与解释（尤其是黑体部分），履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可”，在特别说明部分，潘华签字捺印予以确认。 购房合同含附件及补充协议及附件签署后，潘华分别于2019年6月29日、7月14日、7月19日转账支付了剩余购房款共计1925400元。2020年1月，案涉商铺交房后，潘华要求信新置业公司协助办理餐饮商铺经营证照未果，双方产生纠纷诉至法院。 本院认为，双方争议焦点是信新置业公司交付的商铺是否不符合约定餐饮用途因而构成违约。双方均认可已签订的书面合同及补充协议并未约定餐饮用途，分歧在于潘华主张销售人员口头承诺餐饮用途、商铺结构带有烟道，二者构成信新置业公司对商铺用途的说明与允诺，对双方争议焦点分析如下： 一、关于案涉争议事实的认定 1.关于商铺结构带有烟道的事实。潘华提交合同附图及表格，载明潘华购买的商铺标注有“生活废气”字样；公证书及所附照片，内容为案涉商铺内部结构带有烟道的照片及外部楼顶平台的公共烟道照片，上述证据能够证明案涉商铺带有烟道。 2.关于原告主张销售人员口头承诺的事实。潘华提交如下证据材料：（1）信新置业公司销售人员郭某某与购房户之间的微信聊天记录截图复印件；信新置业公司销售经理周某发送销售员唐某某手机号给购房户张某的截图及张某和唐某某的通话录音文字翻译（附上述人员手机号码截图），其中，郭某某陈述电子版户型图标注了有烟道的房屋；唐某某陈述：“我们拿的那个指标就是有烟道，就是说相当于就是餐饮铺...领导就这么说的...”该组证据均系复印件，无原件核对，对上述证据不予采信；（2）《中海锦江城2-1地块商铺条件》表格等，该组表格无制作单位及制作人名称，无任何签章，不符合证据形式，且无原件核对，无法查明真伪，对此证据不予采信；（3）余某某名片、微信聊天记录系复印件，虽无原件核对，鉴于已有与本案合并审理的另两案相关证据可以印证，对该聊天记录真实性予以确认。2019年6月23日聊天记录显示，潘华问：“烟道要签到合同里面的吗？”销售人员余某某回答：“附件合同，要签的”，潘华回复“那要好些，不然风险很高”、“2-2北侧铺子如果赌对了，应该也起得来，就看对面学校社区服务的人流量”，潘华继续问“租户可以用这个铺子来做些什么生意”，余某某回复“面馆、中餐、冷淡杯、中介门店，进口酒水、名贵茶叶这些”、“如果做社区店那就更多了”、“不过刚发的这些是比较针对口岸的”。上述内容，能证明销售人员余某某有提及商铺带有烟道、商铺预期可能做包括餐饮在内的多种业态，同时强调口岸的重要性。 3.关于原告主张房屋按餐饮商铺定价。信新置业公司否认其按餐饮商铺定价，辩称商品房销售价款属于市场调节价，其根据《价格法》的规定，有权遵循一铺一价的市场规律进行定价，每一商铺价格均不相同，并未按照餐饮与非餐饮区别定价，而是综合考虑商铺的地段位置、客流消费动线、户型结构、面积开间等差异情况自主定价，事实上带有烟道的商铺价格与不带烟道的商铺价格区间均相同，均在每平方米2万元-5万元区间之内。本院认为，原告起诉主张案涉商铺按照餐饮商铺的标准定价并销售，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告负有举证责任，现原告提交的销售人员聊天记录明确提及商铺可用于餐饮等各种业态，并未特指餐饮商铺，同时还强调商铺口岸的重要性，该份证据不足以证明原告主张，反而可印证被告辩论意见。 二、关于销售人员口头介绍与带有烟道的商铺结构是否构成要约，现分析如下： 1.视为要约的法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，说明和允诺视为要约应同时满足两个条件，一是具体确定，二是对合同订立及房价有重大影响。本案中，销售人员的口头说明并不属于允诺，烟道的存在也不能视为一种允诺； 2.书面合同、协议、提示中关于烟道的约定。(1)在购买房屋之前，潘华与信新置业公司签署了一份《关于中海锦江城2-2号地商业销售的重要信息提示》，该提示第1条约定“本项目商业交房后经营业态取决于政府相关政策规定，开发商不做任何承诺。买受人所购房屋的经营业态由买受人自行决定，买受人应根据政府相关规定，自行办理并取得开业经营所需之全部行政审批手续。房屋的构造（如烟道等）、设施设备（如可能位于房屋附近的燃气预留接驳点等），并非构成出卖人对买受人将来一定能够使用所购房屋从事某一特定商业经营活动的许诺，买受人对此表示完全知晓与接受。”，在该重要信息提示页面有一段放大加粗的黑体字强调“本人确认出卖人已向本人详细告知上述重要提示，承诺已认真阅读并理解了上述重要信息”，潘华在此处签字并捺印确认。(2)除该份书面重点提示文本之外，案涉合同及补充协议文本中亦多处出现并反复强调买受人的要求或补充要求均应以书面为准:“由于口头传递和查询信息的不确定性，出卖人要求所有传递和查询的信息以书面资料或书面回复为准”、“双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。”、“双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和本补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定，不构成合同内容。”，同时在补充协议中，重复强调了烟道不构成特定商业经营活动的许诺，本院认为，上述约定并非免除己方义务加重对方义务的无效条款，对双方产生约束力。 综上所述，书面合同、协议、提示中多次强调口头介绍不构成合同内容、烟道的存在亦不构成允诺，原告已在相关重要强调页面分别签字捺印，承诺已认真阅读并理解了上述重要信息，且销售人员与原告也在微信中交流过烟道需要签订到合同文本的话题。现原告提出销售人员口头介绍与烟道事实存在视为要约的主张，既违反书面约定，也不符合法律规定，对此不予支持。 本院认为，双方签订的购房合同（含附件）、《中海锦江城2-2地块补充协议及相关附件》、《关于中海锦江城2-2号地商业销售的重要信息提示》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，潘华已按照合同约定履行了付款义务，信新置业公司也履行了交房义务。潘华主张信新置业公司违约交付商铺缺乏合同依据，证据不足，其主张被告违约的事实不成立。因此，潘华诉请信新置业公司赔偿其由于该公司违约造成的房屋差价及资金占用利息等损失，缺乏法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告潘华的全部诉讼请求。 案件受理费6667元（适用简易程序，已减半收取），由原告潘华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余唯嘉 二〇二〇年十二月三日 书记员  李玉婕