北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9107号原告（反诉被告）：魏雄辉，男，1964年1月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：段晓林，北京瀛和律师事务所律师。被告（反诉原告）：王贵帅，男，1978年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡素梅，北京法旺律师事务所律师原告（反诉被告）魏雄辉与被告（反诉原告）王贵帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏雄辉之委托诉讼代理人段晓林，被告王贵帅及委托诉讼代理人胡素梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。魏雄辉向本院提出诉讼请求：1．判令王贵帅支付未按约定支付房租的违约金37000元；2．判令王贵帅支付未提前通知解除合同的补充金37000元；3．判令王贵帅支付欠付的房租8016．67元；4．判令王贵帅支付欠付的水费及燃气费273元；5．判令王贵帅赔偿私自带走的三角柜、两架床、茶几、地毯损失6154元；6．判令王贵帅赔偿损坏的窗帘、墙壁、席梦思等房屋设施11000元；7．判令王贵帅赔偿房屋清洁费2000元；8．判令王贵帅赔偿律师费6000元。诉讼过程中，魏雄辉变更第五项诉讼请求为：判令王贵帅赔偿私自带走的三角柜、两架床、茶几、地毯损失4394元。事实和理由：2018年12月5日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定我将自己名下海淀区三才堂水清木华园3号楼3门2层X号房屋租赁给王贵帅，租期自2019年2月21日至2020年1月20日，月租金18500元，各季度租金应提前7天支付。但王贵帅违反合同约定提前退租，自2019年12月1日起至2019年12月13日一直未交纳租金，且欠付水费、燃气费，并于2019年12月13日提前搬走，其在租赁期间，在多面墙上乱写乱画，损坏了窗帘、墙壁、席梦思等房屋设施设备，搬离时未清洁，家具脏污，房屋凌乱，并在搬走时，私自带走我的三角柜一个、两架床、茶几、地毯，其应该赔偿我的损失，为维护我的合法权益，故诉至法院。王贵帅辩称，我在租赁期内的前三个季度都如约按时足额支付了房租，最后两个月的房租没有提前支付是因为魏雄辉不及时交纳暖气费和物业费，导致租赁房屋内暖气不热，暖气公司也不愿上门检修，我在小区停车受阻，魏雄辉违约在先，我于2019年11月20日通过微信的方式明确告知魏雄辉妻子提前解除合同的意向，魏雄辉妻子表示同意，双方确认房租支付依据为“住到哪天就付到哪天”。我于2019年12月13日搬离。2019年12月16日，魏雄辉妻子发给我的结算单足以证明双方就剩余未付房租从押金中扣除一事达成合意。自从我提出解约意向后，魏雄辉妻子两次称其房屋租金已涨价，催促我尽快搬离，其已联系中介看房，并要求我配合其他租户看房。综上，我不存在违约行为，故不同意支付违约金和补偿金；我认可欠付12天房租；认可欠付水费及燃气费273元；认可带走三角柜、两架床、茶几，不认可带走地毯，就上述物品我同意补偿4394元；认可窗帘存在一定损耗，同意补偿300元，关于墙壁的损坏，属于正常租赁损耗，我认为可以恢复原状，墙面修复用立邦漆1000元就能修好，不认可关于席梦思的损坏描述；同意补偿房屋清洁费320元；不同意负担律师费。以上我认可的款项要求从我支付的18500元押金中扣除。王贵帅向本院提出反诉请求：1．魏雄辉支付未按约定及时交纳供暖费、物业管理费的违约金37000元；2．魏雄辉支付未按合同约定在房屋交付之前办妥房屋抵押相关事宜的补偿金37000元；3．魏雄辉退还剩余押金8863．33元；4．反诉费由魏雄辉承担。事实和理由；魏雄辉在租赁期内未及时交纳物业费和取暖费，且房屋上设有抵押，抵押权人两次深夜上门影响我的正常生活，属于违约，应承担违约责任。另外，我支付了18500元押金，在扣减完相关费用后应予以退还。魏雄辉针对王贵帅的反诉辩称，第一，我方从来都是按时交纳供暖费和物业费，王贵帅没有证据证明我没有按时交纳上述费用，且其亦未提交证据证明租赁房屋内供暖不达标。王贵帅于2019年12月13日搬离涉案房屋，即便如王贵帅所述房屋不热，也可能是由于刚开始供暖，温度可能有所波动。第二，王贵帅未提交证据证明我将房屋抵押影响其生活、健康及财产安全，根据常识房屋抵押与租住人并无太大关系。综上，不同意王贵帅的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2018年12月5日，魏雄辉（出租方、甲方）与王贵帅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落于北京市海淀区三才堂水清木华园3号楼3门二层X号房屋（以下简称X号房屋）出租给乙方使用，房屋租赁期自2019年2月21日至2020年1月20日，月租金（税后）为18500元，按季度结算，第一期租金共计55500元，应于甲方将钥匙交给乙方之前全部付清，以后各季度租金应提前7天支付，先付后住，如未付视为违约，甲方有权收回。甲方应于本合同生效之日起至2019年2月21日前，将该房屋交付给乙方。甲方保证拥有房屋产权，提供相关证明。在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担，因乙方保管不当或不合理使用，导致该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。在房屋租赁期内，水电费、燃气费等由乙方支付，供暖费、物业管理费由甲方支付。本合同保证金为18500元，租赁期满后，乙方迁空点清，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，经甲方确认，房屋内设施无损坏后应将保证金无息退还给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金，并退回剩余房租款及押金：1．迟延交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；1．不按照约定支付租金达7日的；2．欠缴各项费用达1850元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或者不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损坏公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给第三人的。租赁期间，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付补充金给对方，甲方应退还乙方已交纳且未实际承租期间的租金。上述合同签订后，王贵帅已实际支付租赁期内前三个季度的房租，并支付房屋押金18500元。2019年11月20日，王贵帅通过微信告知魏雄辉提前解除合同。2019年12月12日，王贵帅将房屋钥匙交还魏雄辉，并于2019年12月13日搬离X号房屋。庭审中，双方均认可王贵帅欠付2019年12月1日至2019年12月12日期间的12天房租，并欠付水费、燃气费273元。双方均同意王贵帅就搬离时带走的房屋内的三角柜、两架床、茶几等家具作价赔偿4394元。魏雄辉主张王贵帅存在如下违约行为：1．未按约定支付房租；2．违反合同约定单方提前退租，且未提前30天通知。王贵帅对此不予认可，认为双方是协商无责解约，双方均同意后续产生的房租从押金中扣除，最后产生纠纷是因为魏雄辉提出的结算单中的各项费用过高。王贵帅就其主张，向本院提交了如下证据：1．王贵帅与魏雄辉爱人2019年11月20日的微信聊天记录，微信中王贵帅表示“回家我商量一下，是否还继续租，前几天我老婆说暖气不行”，魏雄辉爱人表示“好，你看吧，尽早决定，最近房价上涨23000了。”王贵帅回复“你看这样可以不，我现在开始找房子，争取20天内搬家”，魏雄辉爱人语音回复主要内容为：“你要不跟我说一声你不租了，然后你不交那个房租，然后就赶紧清房腾房，然后我这边就那个啥，准备带人看房子好吧”，“那咱俩都处的不愉快的话，那就这样吧，您尽量搬走吧，我们就是按刚才说的您住到哪天就把房租付到哪天，你说这个暖气不热，我不认为去年不热，今年为什么不热，我不清楚您有没有找那个物业的人过来放水或放气什么的，因为去年不存在不热这个问题，说实在的，去年我都一直都好好的，我不知道到您这儿怎么它就不热了”。2．王贵帅与魏雄辉爱人2019年11月21日的微信聊天记录，微信中王贵帅发语音表示“刚才一个人打电话说看房，是个中介，让他看吗？”魏雄辉爱人回复“让他看”。3．王贵帅与魏雄辉爱人2019年12月16日的微信聊天记录，魏雄辉爱人向王贵帅发送了322结算单，结算单显示，抵扣完押金后，王贵帅还需支付2279．67元，魏雄辉爱人微信中表示“还有你拉走的我的两张床，一张算600一张算400共1000，你转我2380就完了，电卡费我不收你的”。经质证，魏雄辉认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。本院采信上述证据的真实性，证明力另行评述。王贵帅认为魏雄辉存在如下违约行为：1．租赁期内未及时交纳物业费和取暖费；2．X号房屋上设有抵押，抵押权人两次深夜上门查看房屋情况影响其正常生活。魏雄辉对此不予认可，认为其一直按时交纳物业费和取暖费。关于房屋是否抵押与本案无关，不影响房屋正常居住使用。王贵帅就其所述未向本院提交证据。魏雄辉主张王贵帅租赁期内在多面墙上乱写乱画，在部分墙壁上敲出深坑，要求王贵帅赔偿修复费用，王贵帅认为墙壁属于正常损耗，用立邦修复漆1000元就可以修好。魏雄辉向本院提交了墙壁污损照片及装修报价单。王贵帅对上述证据的真实性、关联性均不认可。经询，魏雄辉称房屋墙面现已实际修复，因是房屋整体重新装修，故无仅墙面修复的支付凭证。关于修复费用，双方均要求由法院酌定。魏雄辉主张王贵帅租赁期内损坏室内窗帘、席梦思，要求王贵帅赔偿2000元，向本院提交了破损的照片，王贵帅认可对窗帘存在一定损耗，同意补偿300元，不认可损坏了席梦思。本院采信上述证据的真实性，证明力另行评述。魏雄辉主张王贵帅搬离时未作清洁，室内家具脏污，现场遗留大量垃圾，要求王贵帅支付家政清洁和垃圾处理费2000元，向本院提交了房屋现场照片，王贵帅认可搬离时未作清洁，但认为魏雄辉主张的费用过高，同意补偿房屋清洁费320元。魏雄辉主张为维权支付律师费6000元，向本院提交了委托代理合同和发票，王贵帅对此不予认可，双方合同没有约定律师费，不同意赔偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。魏雄辉与王贵帅签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于王贵帅是否存在违约行为，根据王贵帅提交的微信聊天记录来看，在王贵帅提出提前解除合同后，魏雄辉爱人表示同意，双方并就后续实际产生的房租从押金中抵扣及配合中介看房事宜协商一致。在双方就退租事宜磋商过程中，魏雄辉并未主张追究违约责任。在王贵帅搬离之后，魏雄辉爱人发给王贵帅的结算单中亦未提及违约金。综上，本院认为双方系协商一致无责解除了涉案合同。租赁期内，双方均认可王贵帅已按期支付前三个季度的房租，关于搬离前实际产生的房租，王贵帅未提前支付系因双方协商一致从押金中抵扣，故魏雄辉关于王贵帅存在未按约定支付房租的违约行为的主张本院不予采信。综上，本院认为王贵帅不存在违约行为，魏雄辉要求王贵帅支付违约金及补充金的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。关于魏雄辉是否存在违约行为，首先，关于供暖问题，王贵帅并未就其所述的室内暖气不热，室温未达供暖标准，供暖公司以暖气费未交为由拒绝维修等提交任何证据，本院对其上述主张不予采信；其次，关于物业费问题，王贵帅并未就其所述的魏雄辉未及时支付物业费，导致其无法正常使用房屋一节提交任何证据，本院对其该项主张不予采信；再次，关于房屋抵押问题，王贵帅既未举证证明存在抵押权人深夜上门的事实，亦未就房屋上存在抵押权影响其人身、财产安全提交任何证据，本院对此不予采信。综上，王贵帅主张魏雄辉存在违约行为，并要求其支付违约金及补充金的诉讼请求本院不予支持。庭审中，双方就欠付房租、水费、燃气费数额及三角柜、两架床、茶几等家具作价赔偿已达成一致，本院予以确认。关于墙壁的修复费用，双方均同意由本院酌定，从本案查明事实来看，墙壁确存在污损，本院结合墙壁受损情况、受损面积，结合市场关于墙壁修复的一般报价，酌情判定王贵帅赔偿魏雄辉墙壁修复费用3000元。关于窗帘，从本案查明事实来看，窗帘确实存在破损的情况，客观上影响实际使用，本院结合窗帘受损情况，酌情判定王贵帅赔偿魏雄辉窗帘修复费用500元。关于席梦思，魏雄辉主张存在损坏，但王贵帅对此不予认可，且魏雄辉就其所述未向本院提交证据，本院不予支持。关于垃圾清运费和保洁费，本院结合房屋现状及本市保洁人员上门从事同种工作一般劳务报酬标准酌情判定为1000元。魏雄辉要求王贵帅支付律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，在扣除王贵帅应承担的房租、水费、燃气费、三角柜、两架床、茶几、墙壁、窗帘、垃圾清运及保洁费之后，魏雄辉应当退还剩余押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、魏雄辉于本判决生效后七日内退还王贵帅房屋押金1933元；二、驳回魏雄辉的其他诉讼请求；三、驳回王贵帅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由魏雄辉负担1000元，已交纳；由王贵帅负担200元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费935元，由王贵帅负担915元，已交纳，由魏雄辉负担20元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十二月二十五日书记员 廖菡雯