贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初8838号 原告:赖力，男，1988年11月1日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：雷俊，贵州泳清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李和江，贵州泳清律师事务所律师。 被告:贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张英，贵州权衡律师事务所律师。 原告赖力与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖力的委托诉讼代理人雷俊、李和江，被告云盛房开的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖力向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告支付原告718012.6元，其中退还原告房屋价款671133元、退还相应费用13323元、支付违约金33556.6元;3.请求判令被告支付购房款利息损失直至所有购房款退还完毕之日止（按照购房款671133元，以人民银行发布的2020年8月20日LPR一年期贷款利率3.85%，从2018年5月22日起，暂算至起诉日为60361.9元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月22日，原告赖力与被告云盛房开签订了合同编号为2018008308的《商品房买卖合同》，购买被告开发的兴义市××××号房。合同约定该商品房建筑面积为159.3平方米，总价款为671133元。付款方式为一次性付款。合同签订当日，原告即通过银行卡转账的方式，将购房款671133元一次性支付给了被告。同时，还支付给了原告房屋维修专项维修基金9558元、有线电视开户费265元、天然气开户费3500元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第12页第十一条约定了房屋交付时间和条件。其中，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第15页约定了被告逾期交房责任。其中，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。合同约定交房期限过后，原告多次与被告公司协商沟通交房时间。被告公司多次借口拖延。鉴于被告延迟交房的事实已严重违反《商品房买卖合同》约定，同时其延期交房的行为已构成根本性违约。原告特诉至人民法院，请求人民法院判决解除《商品房买卖合同》，并判决被告向原告退还费用和支付违约金、支付购房款同期贷款利息损失。请求人民法院判如所诉! 云盛房开辩称，我方同意解除与原告签订的商品房买卖合同，并退还原告的购房款、房屋维修专项维修基金、有线电视开户费、天然气开户费.对于原告主张的违约金与利息，都是原告因解除合同遭受的损失，原告主张该两项诉请系重复主张，且主张金额过高，请求人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，赖力向云盛房开支付20000元。2018年5月22日，赖力作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市××××号房屋一套，建筑面积159.30平方米，套内建筑面积121.13平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价5540.60元，房屋总价款为671133元；采取一次性付款，买受人应当在2018年5月22日前支付全部房价款；合同第十一条约定出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他购房事项进行了约定。另在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十八条约定：“其他约定3【特别提示】关于单方面解除合同的补充：……（2）买受人行使主合同约定的单方解除合同的权利时，必须在房屋交付之前提出，否则视为放弃该权利。（3）买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。” 2018年5月22日，赖力向云盛房开支付660691元，同日，云盛房开向其出具金额为9558元房屋维修基金的《收据》，贵州云盛物业管理有限公司向其出具金额为265元有线电视开户费的《收据》一张、金额为3500元天然气开户费的《收据》一张。2018年6月6日，云盛房开向其开具金额为671133元的发票。2018年6月8日，赖力向兴义市地方税务局交纳了契税9151.82元。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记。 本院认为，赖力向云盛房开购买其开发建设的兴义××××号房屋，并签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。赖力作为买受人，取得房屋并入住系其主要合同目的，云盛房开作为出卖人，按时交付商品房系其主要合同义务。双方在合同中明确约定：“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房，且交付时应满足下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：还应提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等”，但云盛房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，云盛房开至今未向赖力交房已构逾期交房行为，赖力作为买受人的主要合同目的因此也未能实现。2019年6月30日至起诉之日2020年9月7日期间逾期交房已超过90天，根据双方在合同中的约定“逾期交房超过90日后，买受人有权退房”，即赖力从2019年9月29日起就享有解除权。现云盛房开自愿明确表示同意解除与赖力签订的《商品房买卖合同》，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故双方签订的《商品房买卖合同》依法予以解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现赖力基于解除合同，要求云盛房开退还已支付的购房款、天然气开户费、公共维修基金、有线电视开户费。对于已付购房款671133元，已由云盛房开收取，基于上述法律规定，应予退还。对于房屋维修基金9558元，因公共维修基金是小区业主为住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护缴纳的专项基金，是业主必须履行的义务。云盛房开退还后可向下一位购房者收取而得到救济，且云盛房开亦同意退还，故对赖力主张退还公共维修基金9558元，予以支持。对于天然气开户费3500元及有线电视开户费265元，非云盛房开收取的费用，且赖力已支付至贵州云盛物业管理有限公司，合同解除后，由赖力到贵州云盛物业管理有限公司自行办理退还事由。 关于赖力主张的违约金和购房款利息损失，两者都是基于云盛房开违约导致合同解除这一行为产生，在性质上、功能上相当，不能同时并用，应优先适用合同约定的违约金条款。《商品房买卖合同》约定了在合同解除的情况下，出卖人应按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，即671133元×5%=33556.65元。而赖力诉请的购房款利息损失也属于云盛房开违约导致合同解除后其所遭受的实际损失，该损失远高于双方约定的违约金数额，故可基于此对违约金作出适当调整，调整为购房款利息损失，故以购房款671133元为基数，从2018年5月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还完毕之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解除赖力与贵州云盛房地产开发有限公司于2018年5月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018008308）； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还赖力购房款671133元、公共维修基金9558元； 三、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赖力购房款利息（以购房款671133元为基数，从2018年5月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返还完毕之日止）； 四、驳回赖力的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费10164（其中案件受理费11504元，减半收取5752元，诉讼保全费4412），由赖力负担524元，由贵州云盛房地产开发有限公司负担9640元（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付给赖力）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈 莹 莹 二〇二〇年十二月四日 法官助理 刘 明 发 书 记 员 陈程（代）