文书内容昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2919号原告：李果琼，女，1953年9月10日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚，云南同胜律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南博鼎物业服务有限公司，住所地：昆明市呈贡区博鼎上城****物业服务中心。法定代表人：包律。委托诉讼代理人：吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告李果琼与被告云南博鼎物业服务有限公司（以下简称博鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。本案依法报延审限六个月。原告李果琼的委托诉讼代理人王敏、太永刚，被告博鼎物业公司委托诉讼代理人王海娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李果琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还给原告多收取的物业服务费、二次调压费及设备运行费共计1139元（2017.9.1-2018.10.23期间视为未接房，此期间的费用全退）；2.判令被告立即退还给原告多收取的电费585元；上述项1、2合计1724元；3.判令被告支付给原告自2017年11月1日至实际支付日的利息损失（以1724元为基数，按照年息6%计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年5月30日，出资129133元购买了套内建设面积18.69平方米的博鼎上城A1-2地块的商品房的一套，并于2017年11月1日与被告签订了《前期物业管理服务合同》。同日，被告收取了原告的物业服务费、二次调压费及设备运行费及电费押金。但开发商于2018年10月23号才依法交房，故2018年10月23日之前的物业费、电费等应由开发商交纳，被告应退还给原告多收的此项费用，望法院判如所请。被告博鼎物业公司辩称，退回2017年9月1日到2018年10月23日期间，视为未接房的物业费用，我方不同意。根据合同相对性原理，原告接房以后，双方签订了物业服务合同，被告也按照合同的约定提供了物业服务，原告应该按照合同的约定支付物业费，不得以其与博鼎房地产公司的商品房买卖合同的纠纷对抗被告。原告所述的博鼎房地产逾期交房所涉的事项，按照之前的生效判决书，法院均已判令博鼎房地产公司向业主支付逾期交房的违约金，此次再以逾期交房为由主张不支付物业费，对被告也显失公平。针对第二项诉请，被告并不存在多收取原告电费的情形，涉案的房屋的用电模式为转供电，除向云南电网支付的电费之外，被告还需投入供电的设施、设备，且产生了人工费、线路损耗费、电力市场化服务费等等。根据国家发展改革委关于降低一般工商业电价有关事项的通知，商业综合体等经营者应该按照国家规定的销售电价向租户收取电费，相关的共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。被告按照国家文件及物业服务合同收取的综合电费属于合理范围，而且每个月也公示了电费的缴纳和支出情况，并不存在原告所述的多收取电费的行为。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并附卷佐证，对原、被告双方当事人提交的证据真实性均予以确认，至于能否证实其观点，本院在后文予以综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年11月1日，博鼎物业公司（甲方）与李果琼（乙方）签订《博鼎.第七街区前期物业管理服务合同》约定，甲方按照本合同的约定对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共区域及公共设施设备等项目进行维护服务；根据相关政府规定，本合同、《业主用户手册》的约定，向乙方收取物业服务费用及其他费用。前期物业服务内容包括：房屋共用部位共用设施设备的运行、维护，按国家《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》等相关法律法规及本合同的约定执行；环境卫生管理：楼道、公用道路及公共设施设备的清洁、垃圾的定点收集、清理；安全管理：维护公共秩序，包括对安全监控、不定时巡视等方面的管理，建立治安防范管理制度和紧急事件处理措施，协助治安管理部门处理物业区域内各类突发事件。违约责任：乙方违反本合同约定逾期交纳相关费用的，甲方有权暂停部分物业服务内容，要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰标准向甲方支付滞纳金，同时甲方有权暂停供水供电服务；若因乙方违反本合同约定逾期缴纳相关费用，甲方通过诉讼途径进行追收的，因乙方的违约而导致甲方产生的一切费用，如律师费等费用由乙方承担；本合同期限为三年，自工程竣工并经政府有关部门验收合格，开发商发布的商品房公告交房之日起计。原告李果琼于2017年11月1日向被告博鼎物业公司交纳房屋2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费423元、二次调压费120元，设备运行费433元。物业服务费用及其他费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）见下表:            物业管理综合服务费              收费项目              收费标准              费用说明              收缴时间及期限                  公寓              1.30元/平方米              电梯、消防运行、设备维护及电费              接房时按一年计价收取                  1.27元/平方米              物业服务费用                  商铺              4.59元/平方米/月              物业及设备运行费                  代收代缴              车库、车位              30元/个/月              车库照明及卫生                  生活垃圾清运费              10元/月/户              装修验收完毕后一个月自来水不代收情况下物业代收                  装修垃圾清运费              2.5元/平方米，墙体拆除按40元/平方米              办理装修时收取                  二次供水调压费              10元/户/月              接房时按一年计价收取                  电加热水费              9元/吨              户内有配套加热设备的业主自行到物业充卡开通                  押金              电费押金              1000元/户              接房时一次性收取      另查明，案涉房屋的开发商在春城晚报公告接房时间是2017年6月29日、30日。经已生效的昆明市中级人民法院（2019）云01民终10173号民事判决书确认，案涉房屋经组织验收合格的时间为2018年10月18日，原告李果琼于2017年11月1日办理接房手续。本院认为，本案争议的焦点为博鼎物业公司收取物业管理费的时间起点是房屋竣工验收备案还是开发商通知接房。案涉房屋经生效判决确认，经组织验收合格的时间为2018年10月18日，开发商通知的接房时间为2017年6月29日、30日，根据案涉前期物业服务合同约定，合同期限自工程竣工并经政府有关部门验收合格，开发商发布的商品房公告交房之日起计。博鼎物业公司主张，优惠减免两个月物业管理费后从2017年9月1日开始收取物业管理费，此时的房屋并未经组织验收合格尚未达到约定的交房条件，原告并未接收房屋，如开始收取物业管理费则违反物业服务合同的前述约定。原告李果琼自愿于2017年11月1日接房，并与博鼎物业公司签订《前期物业管理服务合同》，此时房屋仍未达到交房条件，但原告李果琼实际接受了物业管理公司的服务，且开发商逾期交房的问题，原告仍可通过其他法律途径解决。本院综合平衡物业管理公司与业主的利益，依法认定原告李果琼应于实际接收房屋时开始交纳物业管理费及相关费用，被告博鼎物业公司应退还2017年9月1日至2017年11月1日的物业管理费70.5元、二次调压费20元、设备运行费72元，共计162.5元。对于原告主张的利息，原告主张按照年利率6%从2017年11月1日开始计算至实际支付之日为止，本院予以支持。此外，因电费及押金系预交，实际产生才扣除，且原告提交的证据也不足以证实，被告存在违反规定超额收取电费的情况，故，电费不予退还。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南博鼎物业服务有限公司在本判决生效后十日以内向原告李果琼退还物业管理费70.5元、二次调压费20元、设备运行费72元，共计162.5元并支付从2017年11月1日开始至实际退还之日为止按照年利率6%计算的利息；二、驳回原告李果琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由原告李果琼承担45元，由被告云南博鼎物业服务有限公司承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年十二月一日书记员 黄馨漫