北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25903号原告：张燕钧，男，1965年8月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京富力城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，北京富力城房地产开发有限公司职员。原告张燕钧与被告北京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）商品房现房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕钧、被告富力城公司的委托诉讼代理人朱方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕钧向本院提出诉讼请求：1、判令变更原被告双方签订的购买北京市朝阳区X大街5号院地下车库F一、二区-2层295号车位的北京市商品房现房买卖合同；2、判令被告退还原告购买北京市朝阳区X大街5号院地下车库F一、二区车位款人民币74650元。事实和理由：原告张燕钧自2019年分次向富力城公司购买了位于北京市富力城D区地下车库的多个车位，单价为26万元/个，打双95折后计234650元。起初为张燕钧主动购买车位，目的是车位可以保值可以出租。在张燕钧第二次购买车位时，富力城公司并未向张燕钧说明车位要降价，而是在张燕钧办理购买手续时积极向张燕钧推销，说还有几个车位是对外禁售的，考虑您是老客户可以照顾您向您出售。张燕钧了解当地一些情况便听信了富力城公司销售人员的话，在已基本无经济能力的情况下，克服了重重困难多方筹措资金购买了这些车位。但在办理这些车位手续时富力城公司的销售人员又称，您若能够买下剩余车位，我们可以为您申请非常低的价格购买。此时原告张燕钧即产生疑虑，富力城公司为何不一次性向原告推荐并说明清楚全部情况呢？但原告张燕钧对这些话并未当真，且因购买被告推荐的车位原告已拼凑拆借了所有资金再无购买能力。但在原告办理购买车位手续的第二天，富力城公司销售人员即给原告发来信息称有剩余车位一百余个，单价为每个16万元，可以整体购买。原告接此信息顿感错愕，第一感觉就是自己的车位买亏了似乎被骗了。第二是没有想到被告方对于车位能有这样大的差价幅度，整整差了三分之一的价格。对于刚刚交完大量车位款的原告如鲠在喉，竟有些不知所措。当问明富力城公司不能退回已购买车位只能继续购买后续车位来平衡之前购买车位价格后，原告一方面希望极力挽回差价损失，另一方面就后续车位购买一并将前期购买的车位统一为16万元价格与富力城公司进行了反复沟通和确认，富力城公司称可以考虑张燕钧统一价格的请求，还特意提示张燕钧先不要办理产权，称一旦过户就不好办了。原告张燕钧于是停办了签约车位、缴纳公共维修基金等后续一切手续。原告张燕钧多方寻找朋友欲合作购买后续车位，原被告双方仅就整购车位付款方式暂未达成一致。后当原告张燕钧告知富力城公司自己已具备双方洽商中的各项购买条件和能力，并再次要求富力城公司明确对所提方案的回复意见时，富力城公司韩总却突然告知原告：被告富力城公司已与他人签订了协议。原告对此感到震惊和愤怒。原告张燕钧在富力城公司销售过程中，并未首先追究被告富力城公司的不当行为，而是出于善意和诚意与富力城公司积极协商解决方案，并努力协助和配合富力城公司完成后续销售工作，力求双方就前后销售事宜统一达成合意。但富力城公司在未告知及回复原告张燕钧所提方案意见的情况下即与他人径行签订了车位销售协议，严重损害了原告张燕钧的合法权益。富力城公司前后一系列销售行为造成了张燕钧对双方买卖行为的重大误解，并且已签订的购买车位合同价格显失公平。原告张燕钧与被告富力城公司商讨由于被告与他人另行签订车位销售协议，导致双方无法完成后续销售工作，故要求被告富力城公司退回原告已购车位款或变更合同以公平价格补足车位。对此被告富力城公司一会儿说领导没人敢拍板，一会儿说已进行了网签没法退了。另外，原告张燕钧已签约购买的车位有多个无法正常使用，至今一直未予修复甚至无法修复。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，张燕钧要求变更双方签订的买卖车位合同，退还显失公平的车位款项。被告富力城公司辩称：双方系在自愿平等的基础上签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），且已全部网签备案，合同订立时不存在重大误解或显失公平的情形，原告张燕钧无权要求变更合同并退还相应款项，请求法院依法驳回原告张燕钧的全部诉讼请求。具体意见如下：一、案涉合同系双方真实意思表示，合法有效。双方于2019年8月27日签订了编号为XF829591的《买卖合同》，约定由张燕钧购买富力城公司开发的北京市朝阳区X大街5号院地下车库F一、二区车位，车位总价款234650元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。二、案涉合同订立时不存在重大误解或显失公平的情形。案涉合同在双方自愿平等的基础上订立，合同订立过程中不存在张燕钧所称的重大误解或显失公平的情形。张燕钧在案涉合同签订后向富力城公司表达出希望继续购买剩余全部车位的意愿，双方就合同价款等进行过磋商，但并未最终达成一致，更未签订认购书或其他书面文件，剩余车位后续价格高低均与张燕钧无关，张燕钧以后续车位销售价格相对较低便认为案涉合同构成重大误解、显失公平缺乏事实和法律依据。在涉案合同不存在可撤销或变更事由的情况下，理应被缔约双方尊重并遵守。三、案涉合同主要权利义务已履行完毕。根据《买卖合同》及附件补充协议的约定，由于张燕钧原因导致该商品房未能按期交付的，视为富力城公司已按期把房屋交付张燕钧，张燕钧应在付清全部房款后10日办理完毕房屋交接手续，逾期不办理的，由张燕钧承担全部责任及相应损失。现张燕钧已交付完毕全部车位价款，其因自身原因未及时办理交接手续，应视为案涉车位已交付张燕钧，合同约定的主要权利义务已履行完毕，张燕钧无任何约定或法定理由要求变更合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月至11月期间，张燕钧分三次陆续从富力城公司购买坐落于北京市朝阳区X大街5号院地下车库共计24个（第三次购买12个），就24个车位购买事宜双方分别签订了《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《买卖合同》）并已网签备案，每个车位的价款均为234650元，张燕钧已将24个车位的价款全部付清，只是尚未办理后续车位交接和产权过户登记手续。张燕钧认为双方合同系处在协商变更过程中，富力城公司否认双方合同处在协商变更过程中，认为案涉合同依法成立有效且主要权利义务已履行完毕。张燕钧称2019年11月11日富力城公司的销售人员项鹏发来信息称富力城D区负三层F库未售车位128个，按照16万元/个计算共计2048万元，询问张燕钧能不能购买，如果可以其去申请价格。张燕钧回复“收到！我回去看下……”。2020年2月3日，张燕钧给项鹏发送微信要求帮其标注几个预留的车位，双方的微信聊天记录如下（张燕钧简称“张”，项鹏简称“项”）：张：“小项上班了吗？请再帮我标注下几个预留车位好吗”，项：“张哥，好的您发我”，张：“211、266、280、269、270、271、272、296、297”，项：“好的，张哥”。张燕钧称由于280车位漏水，其不打算要了，故在第一项诉求中未主张该车位。对于143、145、146、179、180车位预留的要求，张燕钧表示在其与项鹏的微信聊天记录中没有体现。经询问，就13个预留车位后续是否购买及价款等问题，张燕钧表示双方就后续问题未再单独洽商，因为一直在沟通整购128个车位的事情，128个车位包含该13个预留车位。张燕钧称为减少损失，其与富力城公司的韩英联系，商谈按照16万元每个车位的单价整购128个车位的事宜。其与韩英的微信沟通内容如下：张：“韩总我根据目前能够把控的能力结合我跟您谈的想法说说具体方面：……”，韩：“张先生，付款方式没办法接受。”张：“韩总很理解您反馈的意见明白公司看中资金到位情况……只是你们急于全款或多付款我能理解那样我们方面风险加大我得两方面考虑！我再努力认真想想看！”韩：“好的，张先生。”张：“韩总……我还是先从正面提出三点积极的意见……”韩：“我电话您吧。”据此，张燕钧认为：富力城公司存在不诚信行为，在其购买第三批车位不久，该公司销售人员项鹏发来信息称剩余车位有一百余个，单价16万元，与其所购车位单价234650元价差悬殊，差距较大；李建荣于2020年5月购买的E385号车位，虽然与张燕钧购买的第三批次车位同属项鹏所谓的“禁售”车位，但李建荣所购车位单价仅为16万元，后经了解，富力城公司所称的禁售车位实际系难以处理的车位，并非是为了照顾张燕钧；富力城公司与其洽商整购事宜，除付款方式外双方均已达成合意，富力城公司最后却拒绝再向张燕钧出售洽商过的车位，在未事先告知张燕钧的情况下，富力城将全部车位委托第三方公司出售，亦不再以每个车位16万元的价格向张燕钧出售预留车位，同时第三方公司售卖车位存在违法向业主收取服务费的情形。故张燕钧要求继续以每个车位16万元的价格购买预留的13个车位并要求富力城公司赔偿因其未能整购128个车位所造成的经济损失1791600元。富力城公司对此不予认可，称张燕钧购买24个车位后，双方曾就车位整购事宜确实进行过磋商，但最终未达成合意；预留车位需交纳定金、签订认购书，且要在十日内签约，对于张燕钧所主张的预留车位其从未交过定金，亦未签订认购书，故其仅据此即认为富力城公司与其已建立后续128个车位的买卖合同关系，无事实和法律依据；要求富力城公司赔偿其未能整购128个车位所造成的经济损失亦无事实和法律依据，因为双方虽然就后续车位整购事宜进行过洽商但最终未达成合意，亦没有给张燕钧造成任何损失。双方已网签并付款的车位买卖合同系依法成立的有效合同，不存在合同变更的约定或法定事由，因此富力城公司不同意张燕钧的诉求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的或者在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，张燕钧与富力城公司签订的编号为XF829591的《买卖合同》系出于自己的真实意思表示签署并已付款的合同，且未违反法律及行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。现张燕钧起诉要求变更案涉合同，本院应就张燕钧行使合同变更权的请求能否得到支持予以判断确定。对于张燕钧以重大误解、显失公平为由，请求变更案涉合同的请求是否能够得到支持的问题。本院认为，首先，应判断确定涉案合同在订立时是否存在重大误解。张燕钧对于自愿购买富力城公司车位并无异议，但认为富力城公司工作人员的推介销售行为构成其对于后续购买车位行为存在重大误解。因双方合同协商内容的实质就是富力城公司向张燕钧出售相关车位，而张燕钧全过程参与了买卖车位合同的洽商且为其真实意思表示，故张燕钧所提出的富力城公司向其销售车位价格相比之后售价过高及其与富力城公司关于后续购买车位的协商等问题，只能证实双方曾就后续128个车位的买卖进行过缔约洽商但未达成合意，但不能以此认定为富力城公司对张燕钧构成欺诈，或张燕钧对涉案合同内容存在重大误解。其次，涉案合同是否在订立合同时显失公平的问题。判定合同是否显失公平应针对合同约定内容进行评价，不能以合同的实际履行情况来评判订立合同时是否显失公平。涉案买卖合同的标的物价格是否显失公平，既应考虑签约各主体签订合同时的主观因素，亦应考虑合同条款是否违反公平、等价有偿原则。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据本案查明的事实，涉案合同确定的交易金额等条款是合同双方协商订立的，张燕钧应该对合同的订立尽到注意义务。富力城公司在签约时并不存在利用优势或者利用张燕钧没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，故不应认定涉案合同订立时显失公平。由此可知，双方在订立涉案车位买卖合同时，并不存在重大误解、显失公平的情形，不存在张燕钧行使合同变更权的事实依据。据此，对于张燕钧要求变更其与富力城公司于2019年8月27日签订的编号为XF829591的《买卖合同》的诉讼请求，因无事实依据且与法律规定不符，依据不足，故本院不予支持；对于张燕钧要求富力城公司退还其购买北京市朝阳区X大街5号院地下车库F一、二区-2层295号车位的差价款人民币74650元的诉讼请求，因双方既无此约定，也没有事实和法律依据，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十条、第二十一条、第三十条、第五十四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回原告张燕钧的诉讼请求。案件受理费833元，由原告张燕钧负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月二十九日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲