广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复399号 复议申请人（案外人）：深圳市奥康德投资开发有限公司，住所地深圳市罗湖区人民北路天龙商业城2-129号，统一社会信用代码914403001921728855。 法定代表人：林燕武。 委托诉讼代理人：陈光宝，广东深长城律师事务所律师。 被执行人：陈**锋，男，1959年1月10日出生，住址深圳市罗湖区，现在服刑中。 复议申请人深圳市奥康德投资开发有限公司（以下简称奥康德公司）不服深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）作出的（2019）粤0303执异94号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理，并依法组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。 罗湖法院在执行被执行人陈**锋、朱业玲等财产刑一案[执行依据为深圳市中级人民法院（2005）深中法刑一终字第336号刑事附带民事判决书,执行案号为（2016）粤0303执1563号]过程中，向案外人奥康德公司送达执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人陈**锋、朱业玲以其子女陈某甲、陈某乙、陈某丙的名义购买的大世界商业城X多个铺位（以下简称涉案商铺）。 案外人奥康德公司不服对上述涉案商铺的查封行为，向罗湖法院提出异议称，陈**锋、陈某甲、陈某乙、陈某丙并不享有涉案商铺的产权，涉案商铺原本不是陈**锋等人直接向案外人认购，而是陈**锋私下向原先第一手认购人林某甲、陈某丁、刘某甲等人承接，并通过案外人重新签发认购书，确认陈**锋等人认购上述商铺的意向。但陈**锋仅向案外人的包销商深圳市文郁X公司（以下简称文郁公司）支付了部分首期认购款，其中：A号商铺支付了128513.25元，B号商铺支付了49077.98元，C号商铺支付了60562.5元，D号商铺支付了52117.76元，E号商铺支付了58588元，F号商铺支付了68833.8元，G号商铺支付了50000元，H-S号商铺共支付了325万元，总计付款人民币3717693.29元。至今为止，案外人没有与陈**锋等人签订《房地产销售（预售）合同》，没有向产权部门进行产权备案登记，没有将商铺交付给陈**锋等人。根据我国有关法律规定，不动产物权以登记为转移，故陈**锋在案外人处的权益只是一种债权，上述商铺的产权未发生转移，该产权仍然属于案外人所有。因此，将涉案商铺产权查封，缺乏事实和法律依据，请求法院解除对涉案商铺的查封。 为支持其主张，案外人奥康德公司提交了下列证据材料：一、认购书9份，证明原认购人向案外人认购涉案商铺，认购书约定案外人向认购人收取10%的购房款；二、售楼收款收据，证明案外人根据认购书的约定，向认购人收取10%的购房款；三、深圳市中级人民法院民事裁定书，证明涉案大世界商城于2000年因深圳大世界商城X公司（以下简称大世界商城公司）破产而停工，商城工程至今仍未完工，案外人未将涉案商铺交付认购人，也未进行产权备案登记。 罗湖法院查明，2005年9月1日，该院作出（2005）深罗法刑初字第639号刑事附带民事判决书，判决陈**锋、朱业玲犯组织、领导黑社会性质组织罪、非法经营罪、妨害公务罪、聚众冲击国家机关罪、故意伤害罪、聚众斗殴罪、寻衅滋事罪、窝藏、包庇罪，分别判处有期徒刑二十年和十六年，并处没收陈**锋、朱业玲的全部财产，上缴国库。2006年9月20日，深圳市中级人民法院作出（2005）深中法刑一终字第336号刑事附带民事判决书，判决维持对陈**锋、朱业玲的定罪量刑部分、附带民事赔偿部分和没收作案工具、违法所得部分。上述判决生效后，在执行过程中，该院于2017年3月31日作出（2016）粤0303执1563号执行裁定书，裁定查封被执行人陈**锋、朱业玲以其子女陈某甲、陈某乙、陈某丙名义购买的大世界商城X多个铺位，查封期限为三年，自2017年3月31日至2020年3月30日止。同日，该院向案外人送达上述执行裁定书、协助执行通知书，告知案外人非经该院许可，不得对涉案商铺有转移、买卖、租赁、赠与等处分行为。 另查，案外人提交的编号为“深罗房许字（1998）X号”《房地产预售许可证》显示，案外人为大世界商城[奥康德公司部分]项目的发展商，项目座落地点为罗湖区解放路，项目土地使用权出让合同书号为“深地合字（1997）X号”，有效期为1998年6月1日至1999年6月1日。 案外人在该院听证过程中确认，涉案商铺都是由被执行人陈**锋签订认购书且都有支付对价，但被执行人陈**锋仅支付了少部分价款。涉案商铺属于大世界商城的一小部分，大世界商城是由大世界商城公司、深圳巨邦X公司（以下简称巨邦公司）、深圳土产X公司（以下简称土产公司）、深圳海鹏X公司（以下简称海鹏公司）及奥康德公司按份享有开发权及产权，五家公司共同委托大世界商城公司负责商城项目的开发及施工建设。2000年初，因大世界商城公司资金短缺，商城停工。2000年9月，大世界商城公司进入破产程序。至此，有关商城的一切商业活动、行政申报、行政审批、诉讼程序等均中止。 罗湖法院认为，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”在本案中，该院在执行过程中裁定查封了涉案商铺，案外人认为该商铺属其所有，而非被执行人的财产，对上述异议请求，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。关于本案涉案商铺的权属问题，第一，案外人虽提交“深罗房许字（1998）X号”《房地产预售许可证》以证明其为涉案商铺的开发商，但该预售许可证已过有效期，且其仅载明项目座落地点，同时案外人确认，涉案商铺属于大世界商城的一小部分，大世界商城是由大世界商城公司、巨邦公司、土产公司、海鹏公司及奥康德公司按份享有开发权及产权，案外人仅为开发商之一，其提交的证据无法证明其为涉案商铺的实际产权人。第二，根据认购书、收款收据、刑事附带民事判决书及案外人陈述，涉案商铺已由被执行人陈**锋认购并支付部分款项，但因大世界商城公司破产而无法交付，足以证明涉案商铺与被执行人陈**锋有直接关系，被执行人陈**锋应对涉案商铺享有相应权益。涉案商铺并未进行预售备案登记和不动产登记，案外人提交的证据未能证明其为涉案房产的实际产权人，该院向案外人送达执行裁定书，要求对涉案商铺进行查封并禁止案外人处分并无不当，案外人的异议请求没有依据，该院不予支持，遂作出（2019）粤0303执异94号执行裁定书，裁定驳回案外人奥康德公司的异议请求。 复议申请人奥康德公司不服上述异议裁定，向本院申请复议称，一、大世界商城由复议申请人及大世界商城公司、巨邦公司、土产公司、海鹏公司五家公司按份享有开发权，五家公司共同委托大世界商城公司进行开发。复议申请人于1998年取得《房地产预售许可证》并开始预售，但未与认购人签署正式的买卖合同，亦未进行产权转移备案登记。2000年中，因大世界商城公司破产，工程项目停工至今。2000年7月，“冠丰华”犯罪组织不具备任何合法手续，在商城尚未完工、未竣工验收的情况下，强行进入商城并强占商铺，违法改建出租牟利。2002年初，部分认购人迫于无奈，将认购的商铺转让给陈**锋，陈**锋仅向复议申请人支付了极少数认购款，未与复议申请人签订预售合同，更未办理产权转移备案手续，涉案商铺产权不属于“冠丰华”组织、陈**锋等人所有；二、行政主管部门确认了涉案商铺的产权属于复议申请人，才会向复议申请人颁发《房地产预售许可证》，复议申请人方可销售。由于大世界商城公司破产，商城停工，与商城有关的商业活动及行政审批等均暂停，以致预售许可证到期后无法续延，复议申请人无法与认购人签订买卖合同、完成产权转移备案登记，但这不能否定涉案商铺在出售及产权转移备案登记之前，其产权仍属于复议申请人这一事实。执行法院向复议申请人发出协助执行通知书，即是认定复议申请人为涉案商铺的开发商及产权人，但当复议申请人提出执行异议后，该院又以复议申请人并非产权人为由驳回复议申请人的异议，自相矛盾；三、被执行人陈**锋与涉案商铺原认购人虽签有合同，但这些合同是在“冠丰华”组织、陈**锋长期强占商铺、制造不法事端既成事实的前提下强迫原认购人签订的，复议申请人也被迫将原认购人收款收据上的客户名称更改为陈**锋之子陈某甲。陈**锋等人对涉案商铺的占有不是合法占有，而是通过违法强占等犯罪手段形成的非法占有，其并不享有对涉案商铺的合法产权。异议裁定认定陈**锋对涉案商铺享有相应权益，事实认定错误，若说复议申请人与陈**锋之间存在权益关系，也只能说是一般的债权债务关系，绝非产权关系。复议申请人作为陈**锋违法犯罪行为的受害人，理应得到法律保护，执行法院未加审核，错误查封复议申请人的商铺产权，并驳回复议申请人的异议请求，致使复议申请人的合法权益遭受再次侵害。综上，涉案房产不应作为被执行人陈**锋的财产进行处分，复议申请人愿意将被执行人陈**锋支付的款项作为被执行人的财产交由法院执行，请求撤销罗湖法院（2019）粤0303执异94号执行裁定书，解除对涉案商铺的查封。 本院经审查，罗湖法院查明的事实属实，本院予以确认。 在本复议案件审查过程中，根据复议申请人提交的房地产预售许可证、合作开发协议、铺位分配方案、认购协议书、收款收据等证据材料，经查阅刑事附带民事判决书以及刑事案件卷宗内相关证据材料，并向国土部门书面函询，本院查明以下事实： 一、被执行人陈**锋等人刑事犯罪一案，生效的刑事附带民事判决书认定，自1993年以来，陈**锋纠集多人组成结构稳定、人数众多、分工明确、控制严密的犯罪组织，该组织以“冠丰华集团公司”为名，从事多项犯罪活动。其中，2000年7月，该组织在未办理任何合法使用手续的情况下，以执行租赁协议为由，组织人员强行进入东门大世界商城，以威胁、恫吓方式逼走原建筑商留守人员，强占大世界商城，在不具备物业管理资质的情况下，采用要挟、欺骗的手段迫使已认购大世界商城一、二层个人业主将其认购的铺位交由该组织管理出租，强行收取管理费和租金；在该商城大楼三、四、五、六、七层尚未完工，未进行建筑方面检查验收的情况下，擅自对商城自行进行装修改造，违法搭建商铺收取租金；强占大世界商城地下停车场并违法改为仓库非法出租牟利；至案发时该组织获取非法收入约人民币5000余万元。判决载明，涉及该部分刑事犯罪的相关书证有：“1、深圳市规划国土局与深圳大世界商城X公司、深圳巨邦X总公司、深圳市土产X公司、海鹏X公司的土地使用权出让合同书、奥康德投资公司权益部分情况介绍及铺位分配方案、奥康德投资公司与深圳友谊X中心变更开发权益的协议、巨邦大世界商城面积分配协议书、海鹏公司报告及铺位分配报告等书证，证实该项目系由奥康德生资公司、奥康德投资公司、国银公司（后改为大世界商城公司）、深圳海鹏X公司、巨邦公司合作建设，各自分得了部分物业……7、陈**锋以其子陈某甲名义在大世界商城购买商铺的认购协议、收款收据，文郁公司提供的其包销大世界商城（奥康德部分）销售一览表以及林某甲、孙某甲、唐某甲、黄某甲、陈某丁、李某甲等人在1999年底至2000年初与奥康德公司签订的购买大世界商城的认购协议等书证，证实在2000年7月，被告人陈**锋强占大世界一层时，对于该物业无任何权益，其是在2002年5月份以后才认购部分物业，且只付了部分购房款。 二、1997年1月10日、2月28日，深圳市规划国土局先后与大世界商城公司、海鹏公司、巨邦公司、土产公司、奥康德公司签署“深地合字（97）X号”《土地使用权出让合同书》，将位于深圳市东门地块编号为X宗地出让给上述五家公司联合开发大世界商城房地产项目，合同载明该项目为旧城改造项目，建筑层数为七层，各受让方之间的产权分成按照各方签订的联合开发合同执行。1997年6月17日，深圳市规划国土局向大世界商城公司颁发“深规土建许字[1997]X号”《建设工程规划许可证》，载明项目名称为深圳大世界商城，建设单位为大世界商城公司。根据各方于1998年期间签订的《大世界商城面积分配总表》《大世界商城铺位分配方案》《关于大世界商城首、二层面积分配误差的调整协议书》约定，奥康德公司分得大世界商城每层480余平方米，总面积为3380余平方米的商铺，其中约定分配的铺位号为首层ABC号铺位，二层D号铺位，三层EFG号铺位，四层HIJ号铺位，五层KLM号铺位，六层NOP号铺位，七层QRS铺位。 1998年3月30日，奥康德公司与深圳友谊贸易中心（以下简称友谊中心）签订《关于变更“大世界商城”开发权益的协议》，约定奥康德公司将其在大世界商城项目中的权利和义务变更由友谊中心享有和承担，并协助友谊中心继续以奥康德公司的名义办理该项目的相关事宜。奥康德公司与友谊中心同为深圳奥康德集团公司的下属子公司。 1998年4月15日，奥康德公司与深圳建银房地产业咨询有限公司（以下简称建银公司）签订《深圳市“大世界商城”部分商铺包销合同》，约定奥康德公司将该司分得的商铺交由建银公司进行包销，由建银公司对外以奥康德公司的名义销售商铺。 1998年6月1日，深圳市规划国土局罗湖分局向奥康德公司颁发“深（罗）房许字（1998）X号”《房地产预售许可证》，载明项目名称为“大世界商城[奥康德公司部分]”，发展商为奥康德公司，批准预售建筑面积为商场3389平方米，有效期自1998年6月1日至1999年6月1日。 1999年1月18日，奥康德公司、建银公司、文郁公司签订《关于“深圳市大世界商城部分商铺包销”合同的补充协议》，约定由文郁公司承接建银公司在包销合同中的一切权利义务。 三、文郁公司在包销过程中，以奥康德公司的名义就部分商铺与认购者签订《大世界商城认购协议书（奥康德部分）》，其中与涉案商铺相关的销售情况如下：1、于1999年12月17日与林某甲就X商铺签订认购协议，合同价款1015200元，实际收取首付款100000元；2、于2000年1月11日与黄某甲就X号商铺签订认购协议，合同价款605625元，实际收取首付款60562.5元；3、于2000年4月10日与唐某甲就X号商铺签订认购协议，合同价款521177.58元，实际收取首付款52117.76元；4、于2000年4月11日与李某甲就X号商铺签订认购协议，合同价款585879元，实际收取首付款58588元；5、于2000年6月7日与孙某甲就X号商铺签订购协议，合同价款688338元，实际收取首付款68833.8元；6、于2000年6月7日与孙某甲就X号商铺签订认购协议，合同价款1285132.5元，实际收取首付款128513.25元；7、于2000年6月12日与陈某丁就X号商铺签订认购协议，合同价款490779.8元，实际收取首付款49077.98元。在2002年期间，上述涉案房产的原认购者要求退房，被执行人陈**锋遂从上述认购者手中承接上述涉案商铺，具体的支付方式为由陈**锋向原认购者支付原认购者先前已支付的款项，双方共同到文郁公司办理相关手续，由被执行人陈**锋以其子陈某甲的名义重新签订认购协议书，协议书落款日期仍为原认购者的认购协议书落款日期，文郁公司收回出具给原认购者的收据，并在该收据上将原认购者姓名手写更改为陈某甲。 另，在2002年期间，陈**锋以其子陈某甲的名义与文郁公司签订认购协议书，购买大世界商城X商铺，合同价款6604976元；以其女陈某乙的名义与文郁公司签订认购协议书，购买大世界商城X商铺，合同价款1447992元；以其女陈某丙的名义与文郁公司签订认购协议书，购买大世界商城X商铺，合同价款1833484元，总价款合计9886452元。上述认购协议书的落款日期均为2000年4月10日。自2002年5月至2003年6月期间，陈**锋向文郁公司逐月支付部分购房款，合计共支付购房款325万元。 四、由于大世界商城公司于2000年被裁定破产，致使大世界商城至今未能竣工并办理相关验收手续、未能办理产权登记手续，奥康德公司分配的商铺与认购人仅签订了认购协议书，未签订正式的房地产预售合同或买卖合同，未在国土部门办理相应的合同备案手续或产权登记手续。目前大世界商城正在整体重建中。 五、罗湖法院于2020年3月23日向复议申请人奥康德公司送达（2018）粤0303执恢250号执行裁定书和协助执行通知书，对涉案商铺继续查封，查封期限三年。 本院认为，本案审查的焦点为，涉案房产应否作为被执行人陈**锋的财产予以查封、处分。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第二款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，根据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”由上述规定可知，就不动产物权权属的判断，有登记的依登记，无登记的则应根据相关审批文件等材料综合判断。 本案中，涉案商铺并未办理产权登记，但根据在国土部门备案留存的土地使用权出让合同、合作开发协议及铺位分配方案等相关证据，可以认定复议申请人奥康德公司作为大世界商城的合作开发商之一，分得大世界商城部分面积的商铺，而涉案商铺包含在该司分得的商铺面积范围之内，奥康德公司为涉案商铺的最初产权人。虽然被执行人陈**锋与复议申请人奥康德公司就涉案商铺签订了认购协议书，但其仅支付了少部分的购房款，未对涉案商铺实际占有、使用，双方并未签订正式的商品房预售合同或买卖合同，未在国土部门办理合同备案手续，更未将涉案商铺产权登记至被执行人陈**锋名下，被执行人陈**锋对涉案商铺依法并不拥有物权。罗湖法院异议裁定认为被执行人陈**锋认购并支付部分款项，与涉案商铺有直接关系，对涉案商铺享有相应权益，复议申请人奥康德公司未能证明其为涉案房产的实际产权人，在认定上存在不当之处，本院予以纠正。 综合上述分析，因被执行人陈**锋对涉案商铺并不拥有物权，罗湖法院不应将涉案商铺作为被执行人陈**锋的财产进行处分，而应将陈**锋所支付的购房款作为其财产予以执行，对此，不仅符合法律规定，亦符合公平原则。复议申请人表示愿意将陈**锋所支付的款项交至法院，则在复议申请人按照执行法院的要求将相关款项交付至法院执行款账户后，执行法院可对涉案商铺解除查封。然而目前，解除对涉案商铺查封的条件尚未成就，在复议申请人尚未按照执行法院的要求向法院交付相应款项之前，就其请求解除对涉案商铺查封的复议请求，本院不予支持。罗湖法院异议裁定在论述部分存在不当之处，本院予以纠正，但由于目前解除查封的条件尚未成就，该院驳回复议申请人解除对涉案商铺查封的异议请求，裁定结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳市奥康德投资开发有限公司的复议申请，维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303执异94号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨伟军 审判员  张文佳 审判员  田 磊 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李秋霭