山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初6412号原告：孙居花，女，1982年2月22日出生，汉族，无业，住济南市。原告：冯永良，男，1979年1月14日出生，汉族，无业，住济南市。以上两原告共同的委托诉讼代理人：韩景稳，山东垠鹏律师事务所律师。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司职员，住济南市。原告孙居花、原告冯永良与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告孙居花、原告冯永良共同的委托诉讼代理人韩景稳，被告源浩公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙居花、冯永良向本院提出诉讼请求：1、判令源浩公司支付孙居花、冯永良逾期交房违约金23642元（其中含车位违约金4095元）；2、本案诉讼费由源浩公司承担。事实与理由：2013年11月21日，双方当事人签订《商品房买卖合同》2份、《恒大滨河左岸车位认购书》1份，约定孙居花、冯永良购买源浩公司开发的位于济南市二环北路南侧、顺河高架路东地块北大时代朗润园小区xx号楼x单元xxxx房屋及该xx号楼x单元-x层-xxx号地下室、（2）-xxxx号一期地下车位各1套，源浩公司应于2016年6月30日将前述房屋、地下室及车位交付。其后，源浩公司未能按约交付前述房屋、地下室及车位，实际于2017年9月7日交付房屋及地下室，于2018年3月20日交付车位。就其违约交付的行为，源浩公司已向孙居花、冯永良支付了自2016年7月1日起至2016年12月15日止的违约金，但尚未支付自2016年12月16日起至实际交付房屋、地下室及车位之日止的违约金。为此，孙居花、冯永良提起本案诉讼。源浩公司辩称，1、孙居花、冯永良主张的逾期交房违约金已超诉讼时效，应予驳回。按合同约定，交房时间为2016年6月30日前，逾期交房违约金的诉讼时效应自2016年7月1日起算，至孙居花、冯永良提起本案诉讼之日已超3年的诉讼时效。2、源浩公司已按约向孙居花、冯永良支付了总房款2%的违约金16838元，已履行了合同义务，孙居花、冯永良亦已签字认可，其两人再次提起诉讼有违诚信原则，浪费司法资源。3、如孙居花、冯永良认为违约金低于损失，应举证证实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行证据质证及庭审调查，本院认定如下事实：2013年11月21日，孙居花、冯永良共同作为买受人，与出卖人源浩公司签订《商品房买卖合同》2份、《济南恒大滨河左岸车位认购书》1份。其中，2份《商品房买卖合同》主要约定：孙居花、冯永良购买源浩公司开发建设的位于二环北路南侧、顺河高架路东侧的北大时代朗润园xx号楼x单元xxxx号房屋（建筑面积112.16平方米）、-xxx号房屋（地下室，建筑面积17.31平方米）；按建筑面积计算，1804号房屋单价为每平方米6251元，总价款为701112元，-xxx号房屋（地下室）单价为每平方米2933元，总价款为50770元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》及符合合同约定的房屋（地下室）交付给买受人；如逾期交付房屋，逾期不超90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金；因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已支付房款的2%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，该2份《商品房买卖合同》附件5约定，出卖人可采取信函、电话等方式通知买受人，采用邮寄、挂号、特快专递的，在寄出2日后视为收讫。《济南恒大滨河左岸车位认购书》主要约定：买受人向出卖人认购济南恒大滨河左岸一期地下车位（2）-xxxx号车位，按套出售，价款为90000元。在该认购书中，双方当事人并未就车位的交付时间、逾期交付违约责任作出约定。上述合同及认购书签订后，孙居花、冯永良按约支付了购房款及车位款。2016年7月11日，源浩公司向孙居花、冯永良出具关于逾期交房违约金支付时间的通知，载明：因未能如期交房（含车位，车位交付时间按照2016年6月30日），延期交付产生的违约责任，源浩公司将按照约定的违约责任执行……。就此，截至2017年1月11日，源浩公司分次向孙居花、冯永良支付违约金共计16838元。且在于2017年1月11日支付违约金时，源浩公司于孙居花、冯永良签字确认领取违约金的确认表中特别对上述合同约定的违约责任进行了提示，且孙居花、冯永良单独在该提示下方签名确认。2017年8月31日，涉案房屋及车位取得《综合验收备案证明》。同日，源浩公司向孙居花、冯永良寄出交楼通知书，孙居花、冯永良于同年9月2日收讫。2017年9月7日，双方当事人就上述房屋（地下室）办理了交接手续。2018年3月20日，源浩公司将上述车位交付孙居花、冯永良。就源浩公司逾期交房（车位）事宜，孙居花、冯永良曾于2020年8月31日于山东法院电子诉讼服务平台申请立案。立案后于该案开庭时因孙居花、冯永良未到庭参加诉讼，故本院依法按撤诉处理，并作出（2020）鲁0105民初xxxx号民事裁定书。另查明，本院就贾滨与源浩公司商品房预售合同纠纷一案于2018年8月29日作出了（2018）鲁0105民初xxxx号民事判决书。济南市中级人民法院就该案作出的二审（2018）鲁01民终xxxx号民事判决书已生效，维持了原判决中关于逾期交房违约金的判项。于该案一审中，本院依法委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室、车位（住宅建筑面积为135.7平方米、地下室建筑面积为18.29平方米）在逾期交房期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格进行评估。该鉴定机构于2018年5月29日作出价格评估报告，鉴定意见为：上述逾期交房期间与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金分别为57元、2元、6元。本院认为，孙居花、冯永良与源浩公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《济南恒大滨河左岸车位认购书》，系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。依涉案《商品房买卖合同》约定，源浩公司应于2016年6月30日前将具备取得《分期综合验收备案证明》及符合合同约定的房屋（地下室）交付与孙居花、冯永良，但实际上源浩公司于2017年8月31日才取得《综合验收备案证明》，并于同日向孙居花、冯永良寄出交楼通知书，孙居花、冯永良于同年9月2日收讫。因此，源浩公司构成逾期交房，应承担违约责任。对于涉案车位，双方当事人于涉案《济南恒大滨河左岸车位认购书》中虽未约定交付时间，但于源浩公司向孙居花、冯永良出具的关于逾期交房违约金支付时间的通知中，却明确载明车位交付时间按2016年6月30日计算，在源浩公司已向孙居花、冯永良支付的违约金中也明确包含了车位的违约金，且因车位作为涉案房产及地下室的附属设施，在交付时间无特别约定的情形下，本应与涉案房产及地下室一并交付。因此，涉案车位交付时间应为2016年6月30日。依此，与上同理，因源浩公司实际向孙居花、冯永良交付车位的时间为2018年3月20日，亦逾期，应就此承担违约责任。对于逾期交付的期间，就房屋（地下室）而言，依涉案《商品房买卖合同》约定，采用邮寄、挂号、特快专递的，在寄出2日后视为收讫，而孙居花、冯永良又确系于同年9月2日收讫，故其该收讫之日应视为源浩公司的交房（地下室）之日。自2016年7月1日起计算，截至该日，源浩公司逾期交房（地下室）共计429天；就车位而言，自2016年7月1日起计算，截至2018年3月20日，源浩公司逾期交付车位共计628天。对于违约金的计算，涉案《商品房买卖合同》虽约定了上限，即不超已付房款的2%，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条亦规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。为减少当事人诉累及节约司法成本，参照本院于（2018）鲁0105民初1236号一案中委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室、车位在逾期交房期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格进行评估的价格计算，涉案房屋、地下室的日租金单价应为47.11元/天[57元/天×（112.16平方米÷135.7平方米）]、1.89元/天[2元/天×（17.31平方米÷18.29平方米）]；车位因系按套计算，故按6元/天计算。依此，涉案房屋（地下室）自2016年7月1日起至2017年9月2日止的期间的租金损失为21021元[429天×（47.11元/天+1.89元/天）]；涉案车位自2016年7月1日起至2018年3月20日止的期间的租金损失为3768元（628天×6元/天）。前述损失已远超源浩公司已付违约金16838元，应予调整。但是，因源浩公司就孙居花、冯永良于本案中的主张提出了诉讼时效抗辩，故还应参照诉讼时效来判定应予调整的违约金额。因孙居花、冯永良于2020年8月31日即曾向本院提起过诉讼，后该案本院虽按撤诉处理，但因当事人向法院提起诉讼即引起诉讼时效中断，故应以孙居花、冯永良该次向本院提起诉讼的时间为节点计算诉讼时效。依照一般诉讼时效为三年及诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算的法律规定，孙居花、冯永良主张的逾期交房（地下室）及车位的违约金损失的诉讼时效截止点应为2017年8月31日，于该日之前的违约金损失因已超三年的诉讼时效保护期间而不受法律保护。据此，涉案房屋（地下室）处于诉讼时效保护期间的违约金仅有3日的金额，即147元[3天×（47.11元/天+1.89元/天）]；同理，孙居花、冯永良主张的逾期交付车位的违约金损失诉讼时效截止点亦为2017年8月31日。据此，涉案车位处于诉讼时效保护期间的违约金仅有202天的金额，即1212元。因此，源浩公司应向孙居花、冯永良支付逾期交付房屋（地下室）违约金147元、逾期交付车位违约金1212元。源浩公司虽抗辩称其公司已在孙居花、冯永良签字确认领取违约金的确认表中特别对涉案合同约定的违约责任进行了提示，且孙居花、冯永良单独在该提示下方签名确认，但因该确认表中并未明确载明孙居花、冯永良自愿放弃要求源浩公司赔偿相关损失的内容，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失的法律效果，故源浩公司据该确认表主张应免除其违约责任的理由不成立，本院不予采纳。综据上述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿付原告孙居花、原告冯永良逾期交付房屋（地下室）违约金147元、逾期交付车位违约金1212元；二、驳回原告孙居花、原告冯永良的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元（已减半收取），由原告孙居花、原告冯永良负担185元，由被告济南源浩置业有限公司负担11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹新建二〇二〇年十二月二十三日书记员  高雪莲