云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初929号原告：徐某，男，1974年12月25日生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：周鸿麟，云南律晟律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明全拓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9153012456006634XD。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处黎阳路56号。法定代表人：刘绍忠，董事长。委托诉讼代理人：樊生，该公司员工。特别授权代理。原告徐某与被告昆明全拓房地产开发有限公司（以下简称全拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理，依法适用普通程序，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周鸿麟，被告全拓公司的委托诉讼代理人樊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除该商品房销售合同；2.被告向原告归还购房款328,003元；3.依法判决被告向原告支付以328,003元为基数，自2014年12月22日起，按人民银行规定的利率赔偿利息直至全部费用得到清偿。暂计算至起诉时共计94,668元；4.赔偿原告因被告一房二卖造成的经济损失自2015年6月30日起至起诉时共计55,800元；5.依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月22日签订“尚岛蝶院”《商品房购销合同》，被告将尚岛蝶院第一期第12幢2单元第8层802号，建筑面积65.82平方米出售给原告，购房款328,003元，已于同日由原、被告双方协商，作为冲抵昆明嘉美合房地产经纪有限公司的代理费用，由该公司向原告支付。2020年6月，原告得知合同标的物已经被被告出售给第三人，导致合同不能履行。原告不得已提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告全拓公司辩称，首先，商品房买卖合同成立的前提是到住建部门去备案，需要有被告方所出具的付款收据。现在原告只有一个《商品房购销合同》，而原告本身作为销售代理公司的法定代表人，他是清楚地知晓这套房屋在2014年之前就已经在其他人名下，所以我们觉得这套房屋的买卖是不成立的。其次，这套房子本身的债权是属于销售代理的佣金，原告之前另一个案件的起诉时间以及这个公司撤场时间是在2015年11月份，这笔债权已经过了法定的追诉的诉讼时效。原告徐某围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证明；2.被告工商登记信息复印件；3.《商品房购销合同》；4.《富民“尚岛蝶院”工作联系函》；5.《尚岛蝶院甲、乙双方结算明细清单》；6.内资企业登记表；7.《“尚岛蝶院”项目销售代理合同书》。经质证，被告对证据1、2的三性予以认可；对证据3的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可；对证据4、5的三性不予认可；对证据6的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可；对证据7认为没有原件，三性不予认可。被告对其辩解未提交证据。本院根据庭审，依法向富民县房地产管理所调取涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案表》，经质证，原告对该证据的三性予以认可，被告对该证据的真实性、合法性予以认可。综上，本院对双方在质证中无异议的证据予以采证并在卷佐证。质证过程中被告虽对原告提交的第4、5组证据的三性不予认可，但庭审中被告认可在“甲方签收”“甲方财务确认签字”处的“段丽萍”三个字系其公司财务人员段丽萍所签，故本院对其真实性予以确认；对于原告提交的第7组证据，虽系复印件，但庭审中被告认可双方存在代理关系，故本院对其真实性予以确认。根据庭审和质证，本院确认以下事实：原告徐某在2013年至2016年8月期间系昆明嘉美合房地产经纪有限公司（以下简称嘉美合公司）的法定代表人、股东，持股90%。2013年5月17日，被告全拓公司作为甲方就其开发的昆明市富民县尚岛蝶院项目与乙方嘉美合公司签订了《“尚岛蝶院”项目销售代理合同》，约定由嘉美合公司独家代理销售房屋，并对合同期限、工作内容、费用承担、代理费支付、双方的权利义务及违约责任等合同内容进行了约定，其中合同第四条第（一）款第4项约定：“为顺利完成销售目标，乙方需安排专人专管配合甲方进行客户催款、合同备案、银行往来、按揭资料完善、账务处理、税收策划等工作”。合同签订后嘉美合公司履行了合同约定义务，全拓公司也陆续向嘉美合公司支付了部分代理费。2014年12月22日，原、被告签订“尚岛蝶院”《商品房购销合同》，被告将尚岛蝶院第一期第12幢2单元第8层802号，建筑面积65.82平方米出售给原告，购房款328,003元，作为冲抵全拓公司欠嘉美合公司的代理费用。2015年11月13日经嘉美合公司与全拓公司财务人员对账，在双方签字确认的《尚岛蝶院甲、乙双方结算明细清单》中载明：2014年12月22日已结算费用32.8万元，结款事由为：房款抵扣代理费用（以徐某名义抵扣本项目房源12-2-802号）。另查明，本案所涉房屋尚岛蝶院第一期第12幢2单元第8层802号，被告全拓公司以合同总金额281,470元出售给案外人滕连荣，并于2019年12月7日办理了商品房买卖合体登记备案，合同登记号：FM201912071425。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房购销合同》应否解除？2.被告应否返还原告购房款并支付资金占用利息及赔偿损失？本院认为，针对争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据审理查明事实，被告因欠付嘉美合公司的代理费用，于2014年12月22日用其开发的案涉房屋以物抵债方式抵扣欠嘉美合公司的代理费用，并于同日与徐某（嘉美合公司法定代表人）签订了《商品房购销合同》，双方虽未签订抵房协议，但在2015年11月13日被告财务人员签字确认的《尚岛蝶院甲、乙双方结算明细清单》中已明确代理费抵扣房款并已计入已付款项，从而消灭了相应的代理费。由此可知原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。但审理中查明，被告全拓公司已将涉案商品房出售给案外人，并于2019年12月7日办理了商品房买卖合体登记备案，原、被告间为了抵扣欠嘉美合公司的代理费而签订的《商品房购销合同》目的已不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，或者出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同，返还房款及利息、赔偿损失。”的规定，本院对原告请求解除双方签订的《商品房购销合同》的诉求予以支持。针对争议焦点2，原告虽与被告签订了《商品房购销合同》，但原告实际并未向被告支付购房款，而是基于被告与嘉美合公司之间所负债务，双方同意抵扣签订了《商品房购销合同》，且在嘉美合公司与被告结算代理费时已对该部分代理费予以扣减，故在《商品房购销合同》解除后，被告应返还原告抵房款328,000元。其次，双方签订的《商品房购销合同》第十三条第（六）项约定：“本合同签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案”，但涉案合同自2014年12月22日签订后达数年之久未进行登记备案，原告作为嘉美合公司的法定代表人，在明知其与全拓公司签订《商品房购销合同》后，全拓公司未在合同约定的期限内进行登记备案的情况下，仍怠于采取其他途径或方式维护自己的权利，从而导致2019年12月7日该房屋被登记备案在他人名下，故对原告请求由被告承担自2014年12月22日至2019年12月7日期间利息的诉求不予支持，但被告应承担自涉案房屋登记备案在他人名下即2019年12月7日起的资金占用利息。再者，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，原、被告双方签订《商品房购销合同》长达数年之久未进行登记备案，致该物权的变动不发生效力，且双方多年中未对该以物抵债事宜作出处理，本院确认原告怠于行使或履行各自的权利义务。原告虽提出期间多次催促被告交房，但无相关证据与之印证。综上对原告主张赔偿一房二买的经济损失55,800元的诉求本院也不予支持。另，庭审查明原告于2019年12月7日将涉案房屋出售并登记备案在他人名下，此时应视为，原告知道或者应当知道合同目的不能实现，此时诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，本院对被告委托诉讼代理人提出已超过诉讼时效的答辩意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自判决生效之日解除原告徐某与被告昆明全拓房地产开发有限公司于2014年12月22日签订的《商品房购销合同》；二、被告昆明全拓房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内返还原告徐某抵房款328,000元；并以328,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担自2019年12月7日起至款项付清之日止的利息；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8478元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李庆芬人民陪审员  唐长平人民陪审员  张保留二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  周勇晶