河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8229号上诉人（原审被告）：洛阳市西工区舒苑宾馆，住所地：河南省洛阳市西工区凯旋东路**。经营者：宋玉洛。委托诉讼代理人：贾灿、尚远洋（实习），河南达兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳金港实业有限公司，，住所地：河南省洛阳市西工区凯旋东路**法定代表人：熊尚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：高磊、乔午珑，河南品缔晖诚律师事务所律师。上诉人洛阳市西工区舒苑宾馆（以下简称舒苑宾馆）因与被上诉人洛阳金港实业有限公司（以下简称金港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。上诉人舒苑宾馆的委托诉讼代理人贾灿、尚远洋、被上诉人金港公司的委托诉讼代理人乔午珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒苑宾馆上诉请求：1.依法撤销西工区人民法院（2020）豫0303民初5285号民事判决书第三项，改判上诉人不向被上诉人支付租金和逾期腾房占有使用费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审判程序违法，认定事实不清、适用法律错误，判决上诉人支付被上诉人租金和逾期腾房占有使用费没有事实和法律依据。一、一审法院审判程序违法。河南省特种设备安全检测研究院于2020年4月13日对上诉人租赁被上诉人房屋的附属电梯进行检验发现：该附属电梯存在补偿连磨损、门滚轮磨损、应急灯不起作用、第五方通讯不起作用等多项问题，加之该电梯至今已经使用17年有余，设备老化需要半年检验一次，最终该配属电梯被判定为“不合格”，按照电梯监督检验和定期检验规则的要求，该电梯被停止使用直至今日。众所周知，宾馆作为服务业，电梯是刚需、是不可缺少的配套设备，特别是对于上诉人承租的4-11这样的中高层，而被上诉人所提供的附属电梯由于存在多种问题被勒令停止使用，这对于上诉人的经营来说无疑是毁灭性的，这让刚经历过疫情影响的上诉人经营更是难以为继。一审庭审过后，上诉人向一审法院提交该特种设备检验意见通知书作为被上诉人违约的证据，一审法院拒不受理，该证据的提出虽然过了举证答辩期，但该证据有利于法院查清案件事实，正确适用法律，做出公平公正的判决，但一审法院拒不接受该证据，审判程序违法。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人承担租金和逾期腾房占有使用费没有事实和法律依据。一审法院拒不接收上诉人的特种设备检验意见通知书，对于被上诉人提供被勒令禁止使用电梯的违约行为不予认定，严重侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人的违约行为，对上诉人的经营影响极大，造成上诉人至今无法经营。综上，被上诉人违约在先，造成上诉人无法经营，其仍然索要租赁费的诉求于法无据，不应得到支持；一审法院拒不接收上诉人的特种设备检验意见通知书违法，错误的判决上诉人承担租金和逾期腾房占有使用费严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查清事实后予以改判。金港公司辩称，1.一审适用法律正确，判决公平公正。2.双方签订有电梯使用协议，上诉人所称的电梯是由上诉人承担电梯运行所产生的维保费、维修费等。由于电梯不能运行所导致的损失应由上诉人自行承担。金港公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签署的《租赁协议》及补充协议，并判令被告搬离、腾空洛阳市西工区凯旋东路60号，并判令被告支付租金、占用使用费至实际搬离、腾空之日止（2020年2月10日至2020年5月9日按95万/年计算，2020年5月10日至2022年5月9日按163.3万元/年计算，2022年5月10日至2024年5月9日按176.4万元/年计算，2024年5月10日至实际归还之日止按194万元/年计算），截止2020年7月21日租金为56.41万元；2.依法判令被告承租洛阳市西工区凯旋东路60号金港大厦房产内所有物品归原告所有（后附清单）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2015年5月10日，金港公司与舒苑宾馆签订《租赁合同》，合同约定舒苑宾馆承租金港公司位于洛阳市××工区××东路××大厦（××楼）的一层东厅（152㎡）及四层至十一层全部，地，地下**全部筑面积3900㎡。合同期限自2014年2月10日至2026年5月9日止，双方可根据本合同的约定提前终止或续期。前四年每年租金140万（其中场地及设施费30万元），以后六年每两年租金递增8%，最后两年递增10%（即2020年5月10日至2022年5月9日租金每年163.3万元，其中场地及设施费35万元，2022年5月10日至2024年5月9日租金每年176.4万元，其中场地及设施费37.8万元，2024年5月10日至2026年5月9日租金每年194万元，其中场地及设施费41.6万元）。双方约定租金结算周期为半年，付款日期分别为每年的5月10日及11月10日，舒苑宾馆应在付款日期前将下一期的租金汇入金港公司指定账户。2016年12月21日，双方签定第一份《补充协议》，将2016年5月10日至2018年5月9日租金变更为每年90万（其中场地及设施费20万），第五条约定：“如甲方（金港公司）行使合同解除权，应当向乙方（舒苑宾馆）发出解除合同的通知（通知方式包括但不限于：口头、书面、电子邮件等方式）；乙方应在收到解除合同通知15日内，将该承租房屋内可移动物品搬离，逾期未搬离，该房屋内所有物品将归甲方所有，由甲方自行处置。”第六条约定：“乙方承诺，如因乙方原因致使甲、乙之间原合同及本协议无效、被撤销、被解除的，对于该房屋中已形成符合的装饰装修及相关不可拆除或拆除后原本价值折损的相关设施，甲方无须折价回收或向乙方补偿，所有权归甲方所有。”2018年5月10日，双方签订第二份《补充协议》，将2018年5月10日至2020年5月9日租金调整为每年95万（其中场地及设施费20万），其他内容同第一份《补充协议》。上述租赁合同及补充协议签订后，舒苑宾馆向金港公司支付了2020年02月10日以前的租金，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，舒苑宾馆因疫情停业，于2020年4月恢复营业，2020年02月10日以后的租金一直没有支付。2020年04月13日，金港公司向舒苑宾馆发出《催交租金通知》，通知舒苑宾馆于4月30日前交清2020年2月10日至5月9日期间租金（因新冠疫情减免其一个月租金），并办理租金减免手续。2020年04月23日，舒苑宾馆给金刚公司出具说明，提出因疫情的原因，宾馆至今没有开始正常经营，无法缴纳房屋租金。2020年5月22日，金港公司向舒苑宾馆发出《通知》，要求解除双方签订的租赁合同，并承诺若舒苑宾馆在收到通知15日内将承租房屋内可移动物品搬离并经金港公司查验合格后交付，可免除舒苑宾馆2020年02月10日到2020年03月31日前的租金，舒苑宾馆在接到通知后，既未搬离涉案租赁房屋又未缴纳租金。金港公司遂起诉来院，引起本案诉讼。另，金港公司提供租赁房屋内《物品清单》一份，包括1、空调107台；2、电视机96台；3、家具96台；4、气能热水1套；5、前台大厅沙发1套、电脑1台；6、餐厅桌椅若干；7、会议室桌椅若干。一审法院认为，金港公司与舒苑宾馆签订的《租赁合同》以及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法认定为有效。在合同履行过程中，我国发生新冠肺炎疫情，全国各地采取了一系列疫情防控措施，包括停工、停产、交通出行管制等，舒苑宾馆在疫情期间处于停业状态，无法实际经营，没有营业收入，新冠肺炎疫情及相关防控措施是合同双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，要求舒苑宾馆继续支付停业期间的租金对其明显不公平。2020年4月份，舒苑宾馆恢复营业，但此时新冠肺炎疫情刚刚得到控制，疫情防控措施仍未完全解除，疫情影响尚未结束，舒苑宾馆的营业收入明显减少，履行合同存在明显困难，并不构成迟延履行，虽然金港公司分别于4月13日、5月22日发出催缴租金通知、解除合同通知，但解除合同的通知不生效力。截至金港公司起诉时，新冠肺炎疫情已得到控制，相关防控措施业已解除，商户均恢复正常营业，在金港公司同意减免部分租金的情况下，舒苑宾馆仍然未向金港公司支付租金，构成违约，金港公司诉求解除《租赁合同》，并要求舒苑宾馆搬离、腾空租赁房屋，予以支持。两份《补充协议》已履行完毕，不再解除。鉴于新冠肺炎疫情影响，酌定对舒苑宾馆2020年02月10日到2020年05月09日期间应支付给金港公司的租金予以免除，2020年05月10日至搬离所租房屋期间的租金和逾期腾房的占有使用费仍按95万元/年计算。现因舒苑宾馆迟延支付租金致使合同解除，依据合同约定，租赁房屋内已形成附合和装饰装修及相关不可拆除或拆除后原本价值折损的相关设施归金港公司所有，金港公司无须向舒苑宾馆进行补偿，依据金港公司提供的《物品清单》，清单上物品均可独立拆除，并未与租赁房屋形成附合，故《物品清单》上所列物品仍归舒苑宾馆所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除洛阳金港实业有限公司与洛阳市西工区舒苑宾馆于2015年5月10日签订的《租赁合同》；二、洛阳市西工区舒苑宾馆于判决生效后十五日内搬离、腾空洛阳市西工区凯旋东路60号；三、洛阳市西工区舒苑宾馆于判决生效后十五日内支付洛阳金港实业有限公司2020年05月10日以后到搬离所租房屋以前的租金和逾期腾房占有使用费，租金、逾期腾房占有使用费按95万元/年计算；四、驳回洛阳金港实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4720元，由洛阳市西工区舒苑宾馆负担。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明：本院二审期间，舒苑宾馆提交河南省特种设备安全检测研究院出具的特种设备检验意见通知书1份，拟证明在2020年4月23日对宾馆内的电梯进行检验时证实该电梯不合格。金港公司质证意见：该证据仅能证明电梯质量存在瑕疵，并不能证明该电梯的日常维护是由金港公司承担，且该证据不能视为新证据。金港公司提交金港公司与舒苑宾馆于2014年3月18日签订的电梯使用协议1份，拟证明该电梯的维护是由舒苑宾馆承担，舒苑宾馆电梯不能正常运行是由其本身的过错导致的。舒苑宾馆质证意见：该份协议约定的是维修维保费用由乙方承担，但根据我方提交的检验结论通知书中显示内容，说明金港公司没有按照电梯使用协议的约定确保电梯在2014年通过检验合格。另外补偿链磨损和电梯的损害程度应该是要更换，这不属于维修的范畴，从4月23日以后，舒苑宾馆没有营业的责任应该是除了疫情之外还有金港公司提供的电梯不合格也导致舒苑宾馆无法继续营业。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。金港公司与舒苑宾馆签订的《租赁合同》以及两份《补充协议》合法有效，舒苑宾馆已实际占有使用涉案租赁物，应按照合同约定履行交付租金的义务。舒苑宾馆上诉主张金港公司提供的电梯被禁止使用致使其无法营业，故其不应向金港公司支付租金和逾期腾房占有使用费。根据金港公司与舒苑宾馆签订的电梯使用协议约定，该电梯已于2014年3月18日交付舒苑宾馆使用，并由舒苑宾馆负责维保、维修，如果该电梯产生质量问题，舒苑宾馆应与金港公司协商解决，而支付租金系舒苑宾馆的主要合同义务，电梯不合格并非舒苑宾馆拒付租金的抗辩依据。综上，舒苑宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6357元，由上诉人洛阳市西工区舒苑宾馆负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月二十二日法官助理石昕书记员王洋洋