福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初1789号 原告：福建省恒通房地产开发有限责任公司，住所地：福建省南平市浦城县梦笔大道梦笔人家**幢6跃层602-1。 法定代表人：祝松建，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。 被告：浦城县仙楼嘉园业主委员会，住所地：浦城县正大路**仙楼嘉园**楼**。 负责人：黄剑，职务：主任。 委托诉讼代理人：蔡思斌，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐山，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告福建省恒通房地产开发有限责任公司（以下简称恒通公司）与被告浦城县仙楼嘉园业主委员会（以下简称仙楼嘉园业委会）车位纠纷一案。本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人陆斌与被告仙楼嘉园业委会负责人黄剑及其委托诉讼代理人蔡思斌、唐山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒通公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认恒通公司享有坐落于浦城县正大路205号仙楼嘉园×××93号非人防区地下车位的所有权；2、请求依法确认恒通公司享有坐落于浦城县正大路205号仙楼嘉园224-290号人防区地下车位的使用、收益权。事实与理由：2013年5月27日，浦城县国土资源局与恒通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，即浦城县国土资源局将坐落于浦城县正大路西侧（正大路205号）、宗地编号为浦土拍2013-01＃地块、总面积17731㎡、土地用途为其他普通商品住房用地、其他商服用地的国有建设用地使用权出让给了恒通公司，由受让人依据建设部门核准的规划设计条件，用于房地产开发建设。恒通公司受让上述国有建设用地后，依法在该宗土地上按照合同约定开发建设仙楼嘉园建设项目，亦按照浦城县人防空办公室作出的2013年11月20日浦人防［2013］13号《浦城县人民防空办公室关于仙楼嘉园项目修建防空地下室的审核意见》投资建设防空地下室。2014年4月3日、2014年7月22日、2016年1月8日，浦城县住房保障和城乡规划建设局经审查批准，分别向恒通公司核发仙楼嘉园1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃楼以及仙楼嘉园地下车位、杂物间（地（地下车位193个、地下杂物间69间品房预售许可证，其中地上住宅建筑面积37964.97㎡、商铺建筑面积4302.06㎡，地，地下非人防区地下车位用于预售的地下车位193个、车位编号×××93）建筑面积7291.86㎡、杂物间建筑面积712.61㎡，其内不含非预售的地下建筑中物业、社区管理用房等建筑面积2152.75㎡，地，地下建筑中配电房等建筑面积7299㎡以及恒通公司投资建设的人防区地下车位（车位编号224-290.共67个）4636.01㎡。即不论是上述193个非人防区地下车位、还是67个人防区地下车位的建筑面积，均未计入或分摊到地上建筑面积或地下其他建筑面积中，包括核准预售的商品房等建筑中。同时恒通公司投资建设的地下人防工程，其竣工验收结论亦于2016年5月9日得到人防部门的同意认可。恒通公司依法开发建设仙楼嘉园建设项目，共计投资建设编号×××93号非人防区地下车位，并取得该地下车位的商品房预售许可证，恒通公司依法应享有仙楼嘉园×××93号非人防区地下车位的所有权。另外，恒通公司将其投资建设的防空地下室作为地下停车场使用，并设计224-290号人防区地下位67个，对此恒通公司依法享有该人防区地下车位的使用、收益权，同时恒通公司与购房方签订的合同中约定地下停车场（车库）、底层储存间、底层车位、商铺及其他等未纳入公摊面积分摊的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物的占有、处置、使用、收益的权利。进一步说明了恒通公司对其投资建设的67个人防区地下车位有使用、收益权。但是，仙楼嘉园相关业主却以地下室非人防区地下车位、地、地下室人防区地下车位为小区业主共有为由直阻挠恒通公司对地下车位的占有或使用管理等，严重侵犯了恒通公司的合法权益，故特此诉至法院，请求法院依法裁判。 仙楼嘉园业委会辩称，一、恒通公司诉请非人防车位所有权属行政机关审查登记范畴，不属于人民法院受理范围，依法应予以驳回该项起诉；房地产开发是要式法律行为。商品房（含车位）建设开发均属依法进行，讼争车位的所有权认定及登记应当由有权行政机关根据房地产开发文件及申请人的申请材料依法确认并进行初始登记，属于行政机关审查受理范畴，并不属法院受理范围。在行政机关未进行审查的前提下，由开发商通过诉讼方式予以确认所有权，是对行政机关职权的干涉。二、讼争《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第3款属于格式条款，排除业主主要权利，依法无效。恒通公司提供《商品房买卖合同》系其事先拟好，可重复利用的格式合同，在订立合同时并未与业主进行协商，也未履行口头和书面上的提示与说明义务。案件中讼争条款的字体比基础的商品房买卖合同正文字体更小，应认定该格式条款无效。三、坐落于浦城县正大路205号仙楼嘉园×××93号非人防地下车位属于仙楼嘉园小区附属设施，其土地权属依附于仙楼嘉园商品房土地使用权上，且其未计容无法成为专有部分，依法应属仙楼嘉园小区业主共同共有。浦城县自然资源局的回复件显示，讼争的仙楼嘉园×××93号并未计入计容建筑面积，无法办理不动产登记手续。由此可见，仙楼嘉园×××93号非人防车位系依附在仙楼嘉园小区商品房的土地使用权范围内。且案件中原告主张其对非人防车位具有所有权，但未提供相关建筑成本审计证据证实相关非人防车位已经独立核算，未摊入小区商品房建筑成本之中。现仙楼嘉园小区土地使用权已基于仙楼嘉园业主购买商品房的行为转移至全体业主名下，则相应的地下空间土地使用权亦一并转归全体业主所有，故讼争×××93号非人防车位作为商品房的附属设施亦归仙楼嘉园业主共同共有。讼争×××93号非人防车位位于仙楼嘉园的负一层，相关电梯和楼梯亦与地上的商品房紧密相连，消防管道、消防设施等都设置在该区域内，其使用也利用到小区的公用道路，由此其在构造及利用上不具有独立性，且上述车位无法办理不动产登记手续亦表明其不能成为享有专有权的专有部分。四、修建防空地下室系原告应履行的法定义务，人防工程作为仙楼嘉园小区的配套设施，归全体业主管理、使用。浦城县人民防空办公室对仙楼嘉园项目人防地下室审核意见是仙楼嘉园小区应修建防空地下室3364㎡。对防空地下室需按审核过的施工图施工并经竣工验收。结合人防工程使用应申请人防工程平时使用许可证，但本案中恒通并未提供。据此可知，仙楼嘉园作为2015年城市新建民用建筑，其小区地下人防室（人防工程）修建系对恒通公司的强制性要求，属小区应当配套建设项目。开发商再向小区业主出售商品房，随着房屋产权的转移，实际上开发商亦不再是最终意义上的投资主体，投资者随之变为全体购房业主，因此非人防车位理应归全体业主管理、使用。 经审理查明，2013年5月27日，浦城县国土资源局与恒通公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》一份，浦城县国土资源局作为出让人将坐落于浦城县正大路西侧（正大路205号）、宗地编号为浦土拍2013-01＃地块、总面积17731㎡、土地用途为其他普通商品住房用地、其他商服用地的国有建设用地使用权出让给了恒通公司。2013年4月1日，浦城县住房保障和城乡规划建设局发布了浦建规［2013］29号文件，《关于浦城县浦土拍2013-01号拟出让地块的规划设计条件》，上述土地用地位置及性质为商住用地，规划设计定位为精品住宅小区。2014年4月3日、2014年7月22日、2016年1月8日，经浦城县住房保障和城乡规划建设局审查批准，分别向恒通公司核发仙楼嘉园1＃、2＃楼、仙楼嘉园3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃楼成套住宅、店面、商业营业用房以及仙楼嘉园地下车位、杂物间商品房预售许可证。2013年11月20日，浦城县人民防空办公室发布了浦人防［2013］13号《浦城县人民防空办公室关于仙楼嘉园项目修建防空地下室的审核意见》，其主要的审核意见为：一、恒通公司开发建设的仙楼嘉园项目，经审核应建防空地下室建筑面积3364平方木；二、同意恒通公司在仙楼嘉园项目中按国家标准修建战时可用于防空的地下室设计方案，防护等级为乙类常六级，防空地下室建筑面积3364㎡，有效面积3220㎡，掩蔽面积2565㎡，分2个防护单元。主要功能：平时作为车库，战时为二等人员掩蔽所；三、在施工中要严格按照审核过的施工图进行施工，不得随意更改、变动和减少面积，并按国家强制性条文规定和福建省人防工程质量监督南平分站关于《修建防空地下室质量监督管理规定》的要求内容实施，确保工程质量等内容。2016年5月9日，浦城县人民防空办公室出具了一份《防空地下室竣工验收认可文件》，内容为：建设单位恒通公司的项目浦城县仙楼嘉园人防地下室（位于浦城县正大路西侧（正大路**））验收时间为2016年5月5日，防空地下室建筑面积为3664㎡，地，地下室层数地下**015年10月17日，恒通公司委托浦城县精密测绘有限公司对恒通公司所有的（坐落：浦城县正大路205号仙楼嘉园）的房屋进行实测。其中地上住宅建筑面积37964.97㎡、商铺建筑面积4302.06㎡，地，地下非人防区地下车位用于预售的地下车位193个、车位编号×××93）建筑面积7291.86㎡、杂物间建筑面积712.61㎡，以及恒通公司投资建设的人防区地下车位（车位编号224-290）4636.01㎡。恒通公司与购房者签订的《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第十二条第3款约定：买卖双方确认：在本社区内的有关设施，包括但不限于会所、建筑小品、地、地下停车场（车库）层储存间、底层车位、商铺及其他未纳入公摊面积分摊的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物的占有、处置、使用、收益的权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式。且合同在分摊面积建筑构成中备注：根据国家《房地产测绘规范》测绘标准构成其中分摊部分包括：楼梯、通道、外墙、设备用房和公共用房、电梯井。 另查明，非人防车位目前未办理产权证，非人防车位部分已经出租、出售，人防车位部分出租。 上述事实有当事人在法庭上的陈述以及提供的《国有建设用地使用权出让合同》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、审核意见、验收认可文件、汇总表、房屋建筑面积测量报告等证据予以佐证。 本院认为，根据测绘公司出具的小区建筑面积汇总，人防区地下车位以及非人防区地下车位不属于共有建筑面积和套内建筑面积，地，地下车位并未纳入公摊面积恒通公司销售给业主的房屋并不包括人防区地下车位以及非人防区地下车位。根据中华人民共和国建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地;地下工程应本着&lsquo投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。和《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定,非人防工程区域内的车位归属需原告与业主以出售、附赠或者出租等方式约定,故恒通公司与业主未进行车位归属约定之前,地,地下车库中非人防工程区域内的车位所有权属于作为开发商的恒通公司。仙楼嘉园业委会辩称《商品房买卖合同》关于地下停车场（车库）产权归属条款约定为无效条款，对此本院认为，因买卖合同已经在房管部门进行了备案，恒通公司作为仙楼嘉园的开发建设单位，其对于小区内非共有建筑区域或套内建筑区域，恒通公司作为处分权人，在销售合同中约定地下停车场（车库）等归恒通公司所有并未排除业主的主要权利或加重、免除业主方责任，故买卖合同中约定地下停车场（车库）为有效条款。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”之规定,该案中的人民防空工程系恒通公司投资建设,故对于该小区人民防空工程区域内的车位,由恒通公司使用管理,收益归恒通公司所有。 综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、依法确认福建省恒通房地产开发有限责任公司享有坐落于浦城县正大路205号仙楼嘉园×××93号非人防区地下车位的所有权（除恒通公司已出售车位外）； 二、依法确认福建省恒通房地产开发有限责任公司享有坐落于浦城县正大路205号仙楼嘉园224-290号人防区地下车位的使用、收益权（已由恒通公司出租或出让使用权的车位的占有、使用、收益权归承租人或使用权人）； 三、驳回福建省恒通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由浦城县仙楼嘉园业主委员会负担（浦城县仙楼嘉园业主委员会应于本判决生效之日起七日内，到本院立案大厅缴纳应负担的诉讼费，逾期未缴纳，将移送执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  吴晓维 人民陪审员  陈 雯 人民陪审员  郑瑞武 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  叶璐璐 书 记 员  徐杨宇 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国人民防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。