吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1451号 上诉人（原审被告）:韩会林，男，1963年2月28日生，汉族，个体,住通榆县。 委托诉讼代理人:李金辉，系吉林金辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王询，系吉林景云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告):葛俊岭，男，1964年10月29日生,汉族,职员，住通榆县。 上诉人韩会林因与被上诉人葛俊岭买卖合同纠纷一案，不服吉林省通榆县人民法院（2020）吉0822民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩会林的委托诉讼代理人李金辉、王洵，被上诉人葛俊岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩会林上诉请求：1、申请撤销通榆县人民法院（2020）吉0822民初2822号民事判决书第一项、第二项，依法改判韩会林不承担6万元的锅炉房的赔偿责任和3万元南侧空地及利息的赔偿责任。2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，诉讼时效起算时间点应该从2011年起算。2011年葛峻岭承接的葛峻岭的浴池，在办理过户登记手续的时候就应当知道锅炉房等附属设置无法办理产权登记手续，转让锅炉房属于地上物的买卖，依据民法总则应该适用三年的诉讼时效的规定。三年内对方没有起诉，在1年的解除合同的除斥期间没有行使解除权，所以葛峻岭丧失胜诉权。通过调取葛峻岭和通榆县燃料公司的房产信息和一审庭审中可知，被上诉人葛俊岭明知此锅炉房和空地办理不了物权登记，依然购买。所以，案件的时间起算点为2011年。二、一审法院对关键证据没有认定和做出解释说明。且签署《购房合同》当天，为防止发生争议，葛俊岭和本案葛峻岭韩会林又签订了，一份《协议书》其中约定：葛俊岭将鹤源洗浴的经营权交给乙方，把洗浴的相关手续也交给乙方，甲方韩会林从签订之日起，不在承担任何与鹤源洗浴有关的法律责任，包括经营不当，房屋、设备改造造成各种经济损失。韩会林认为此份协议是双方真实意思表示，这份合同的效力也是合法有效的。一审法院没有对此做出任何合理的解释。三、锅炉房和南侧空地已经交付10年，一审判决合同无效于法无据，判决给付利息于法无据。在转让锅炉房、及南侧空地使用权时已经告知其无法办理过户手续，《购房合同》第二款约定，由丙方葛峻岭负责办理产权有关手续，甲方乙方只负责提供相关材料。所以葛峻岭不能将锅炉房等没有办理过户为由，要求韩会林方赔偿。且锅炉房里有一台供水锅炉、一台取暖锅炉，且葛峻岭已经使用了10年。已经从中取得了经济利益。即便锅炉房属于违建，也不应该否定合同效力。依据《物权法》的规定，是否办理过户登记手续，属于物权公示范畴，只产生对方第三人的效力，不影响买卖合同效力。最高人民法院（2013）民申字第50号裁判要旨，违章建筑无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。请依法改判，支持上诉人的上诉请求。 葛俊岭辩称，第一点,我不知道锅炉房办理不了,其他附属房我认为就没有必要办理，所以不知道不能办，也到现在也没办。第二点，签合同的事，我与韩会林签订这份合同,所表达的意思是指经营上的一些事宜,以及其他管理部门的一些事宜,根本没有提到房产和附属房的一些手续可不可以办理相关房产手续,这次政府拆除违建锅炉房和收回南侧空地,政府认为空地是消防通道,锅炉房属于违法建设,强令拆除,给我造成了很大的损失。此时我已承包给吴长军,承包期还没有到,所以我请求一审的原告赔偿我的一年的承包费13万元。 葛俊岭向一审法院起诉请求：1、被告退还购买鹤源洗浴锅炉房款80,000元、利息50,760元、鹤源洗浴南空地30,000元、利息19,035元（利息计算依据：国家2011年7月7日贷款利率5年期以上基准利率为7.05％，期间9年）；2、补偿因锅炉房被拆除浴池停业的损失130,000元（一年的租金）。 一审法院认定事实：对于当事人双方无争议的事实，一审法院予以确认。对当事人双方有争议的事实，原告提供了如下证据：1、2011年8月2日与被告签订的购房合同及收据两份（80,000元与30,000元）。证明在韩会林处购买的锅炉房和南侧空地（3.5米＊17米）。2、原告与吴长军签订的浴池承包协议书一份。证明原告已经把浴池发包他人，合同还没到期，给承包方造成损失130,000元由原告承担，故要求被告承担2020年7月27日锅炉房被通榆县政府拆除当年的损失130,000元。3、违法建设认定书。证明通榆县政府把锅炉房认定为违建并已经拆除。被告提供了下列证据:1、2011年8月2日原被告双方签订的补充协议书一份。证明为防止以后有争议，双方补充签订协议明确约定，从本协议签订之日起被告不再承担与鹤源洗浴有关法律责任,包括房屋设备所造成的各种经济赔偿事宜。2、证人宣某证实:我与原告没利害关系，与被告是连襟关系。我是原通榆县燃料有限责任公司的经理,是公司法定代表人。我公司2009年开发了百合佳苑住宅楼及商业楼,2010年被告购买其中一处1-3层共562.77平方米,其中1-2楼门市楼427.24平方米,3楼住宅135.53平方米。被告购买不到一年将楼卖给原告了，由于当时刚建完还没办理楼房产权证，当时为了加快办证速度，原告说自己去办理相关产权手续,所以以我公司名义给原告出具的买卖合同及收据，收据日期往前写到了2010年10月10日，也就是被告从我公司购买的日期。南侧空地原来是人员过道和排水通道,被告买楼房的时候想开浴池和我商量使用过道放煤，我同意了。当时还有两个车库，没有任何手续，一起卖给被告了。当时明确告知被告车库和空地都办不了手续，只有主楼能办理产权手续，被告因为要开浴池把两个车库改成了锅炉房。被告将浴池卖给原告时找过我,我们三方在一起于2011年8月2日上午签订了三方协议，当时我已经明确告知原告车库办不了产权手续，原告要求在空地处建楼，我说办不了手续，要能建我就建了，原告说你要办不了我自己去办，你负责给我出手续，因为想办手续必须要有燃料公司出具的票据,所以我公司给原告出具了买车库票据及三方手续，我们只是出手续，钱是被告收的。当天下午被告找我又签订一份补充协议，让我和邓子峰见证。经质证，被告对原告提供的证据1原告2011年8月2日与被告签订的购房合同及收据两份、证据3违法建设认定书没有异议，对这两组证据本院予以采信。被告对原告提供的证据2原告与吴长军签订的浴池承包协议书有异议,该证据证实了原告将浴池发包他人的事实，对该事实本院予以确认。原告对被告提供的证据1原被告双方于2011年8月2日签订的补充协议书的真实性没有异议，对被告欲证明的问题有异议，对该证据的真实性本院予以确认。原告对被告提供的证据2证人宣某的证言中有关“锅炉房及南侧空地办不了手续已提前告知原告及原告想在空地上盖房”的证实有异议，对其他部分证实没有提出异议，且经过庭审对原被告的调查，证人宣某的其他证实与双方当事人认可的事实一致，故对证人证言中原告无异议部分予以采信。 一审法院认为，虽然原告提供的购房合同中标注的甲乙丙三方的甲方通榆县燃料有限责任公司为卖方，丙方原告为买方，但实际上真正的出卖方是被告韩会林、购买方是原告葛俊岭，之所以如此标注，是因为通榆县燃料有限责任公司将562.77平方米楼房及没有任何审批手续的两个车库出售给被告后，同意车库南侧空地由被告使用。被告为了开浴池，将两个车库自行改建成锅炉房，并于2011年8月2日将上述562.77平方米楼房及锅炉房63平方米、南侧空地（3.5米×17米）出售给原告，三方约定为了方便原告自行办理相关产权手续，以开发商通榆县燃料有限责任公司的名义与原告、被告签订了购房合同，原告将购买锅炉房款80,000元、南侧空地款30,000元于同日交给了被告，但出具的两份收据时间标注为被告从通榆县燃料有限责任公司购买的时间。一、关于原被告之间买卖锅炉房的合同效力。被告出售给原告的锅炉房是被告从通榆县燃料有限责任公司购买的两个车库改建的，而通榆县燃料有限责任公司在没有取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续的情况下既对外出售，被告购买两个车库后在没有补办任何合法建设手续的情况下又私自改建成锅炉房并出售给原告，2020年6月22日被告私自改建锅炉房行为被通榆县人民政府认定为该建设行为严重影响城乡规划无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法行为，并于2020年7月27日被拆除，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”、第六十四条关于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正……；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除………”的规定，原被告双方签订的锅炉房买卖合同无效，双方当事人对买卖的锅炉房明知无任何合法建设手续却仍然进行交易，现在锅炉房因系违建被强行拆除，因此造成的损失，双方均有责任。原被告发生争议的时间可认定为锅炉房被认定为违建并被拆除之日，原告起诉不超过诉讼时效。二、关于原被告之间买卖锅炉房南侧空地的合同效力。因被告从通榆县燃料有限责任公司购买562.77平方米楼房及两个车库后，私自将两个车库改建成锅炉房，南侧空地经通榆县燃料有限责任公司同意用于堆放锅炉用煤，通榆县燃料有限责任公司并没有将空地出售给被告，只是允许被告使用，被告在没有取得该处空地合法土地使用权的情况下无权将其出售给原告，原被告对此处空地的买卖合同无效，被告对此过错较大，原告明知被告对该处空地没有合法土地使用权仍然购买，亦有一定过错。由此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告收取原告的锅炉房款80,000.00元，因锅炉房已经拆除，因此造成的损失，双方应按照过错程度承担相应的损失。被告收取原告购买锅炉房南侧空地款30,000元，因被告的无权出售行为，应当予以返还并承担资金占用期间的合理利息。原告要求被告补偿因锅炉房被拆除浴池停业的损失130,000元，因该项损失并非原被告双方履行买卖锅炉房、南侧空地合同所造成的直接经济损失，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告韩会林于判决生效后五日内赔偿原告葛俊岭锅炉房款60,000元；二、被告韩会林于判决生效后五日内返还原告葛俊岭锅炉房南侧空地款30,000元，并自2011年8月2日起至还清之日止，以此为本金按2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、驳回原告葛俊岭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2973元，由原告葛俊岭负担2109元，由被告韩会林负担864元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示通榆县老旧小区改造房屋及附属物征收货币补偿协议。证明葛俊岭及妻子胡雅娟与通榆县住房和城乡建设局之间签订的协议,胡雅娟得到了锅炉房补偿款107,168元。说明被上诉人对双方当事人买卖当中涉及到的拆迁房屋已经得到补偿，再次提起诉讼于法无据。被上诉人质证后，认为这个是政府对拆迁的补偿,跟我买锅炉房给我造成的损失,是应该是两码事。南侧空地消防通道一分钱也没给。评议认为，因被上诉人对证据的真实性没有异议，对证据的真实性予以确认。上诉人出示通榆县房产部门调取的葛俊岭的原始登记的房产证,登记时间为2011年9月23日，证明问题诉讼时效的起算时间点应从2011年视为葛俊岭知道或应当知道。其权利是否受到侵害。被上诉人质证后，认为房产证只能证明我那个主楼的相关手续,就是锅炉房与南侧当时我也没想办，也没办。说明不了锅炉房和南侧空地当时就办不了手续，这个根本就不知道。评议认为，证据不能证明上诉人所要证明的事实，不予采信。上诉人出示起诉状一份。起诉状是被上诉人妻子胡雅娟于2020年8月20日，向通榆县人民法院提起的诉讼。诉讼的诉讼请求和内容与被上诉人起诉的完全一致。说明被上诉人在向法院提起诉讼之时,就知道自己已经得到政府的补偿。被上诉人质证后，认为当时政府说当时公安局的杨胜海,他说是当时是说给。后期追问了很多次,就是说我这属于法律违建不给，一直到我起诉的时候,他起诉的时候一审起诉的时候也没给，但是是近期今年11月末的时候给了，直接打到我卡里。评议认为，因被上诉人对证据的真实性没有异议，对证据的真实性予以确认。 二审认定的事实：通榆县燃料有限责任公司将面积为562.77平方米楼房及没有审批手续的两个车库出售给韩会林，并同意车库南侧空地由韩会林使用。韩会林于2011年8月2日将其在通榆县燃料有限责任公司处购买的楼房及锅炉房（韩会林购买的两个车库由其自行改建而成）63平方米、南侧空地（3.5米×17米）出售给葛俊岭，并以通榆县燃料有限责任公司的名义与葛俊岭、韩会林签订了购房合同，葛俊岭将购买锅炉房款80,000元、南侧空地款30,000元于同日交给了韩会林，但出具的两份收据时间标注为韩会林从通榆县燃料有限责任公司购买的时间。 本院认为，葛俊岭购买韩会林的案涉锅炉房，现因被通榆县城乡规划服务中心认定为违法建筑，并已经拆除，胡雅娟（与葛俊岭系夫妻关系）与通榆县住房和城乡建设局之间签订了《通榆县老旧小区改造房屋及附属物征收货币补偿协议》，葛俊岭因此领取了案涉锅炉房补偿款，故葛俊岭要求退还购买案涉锅炉房款及利息的诉讼请求没有事实和法律依据，不予保护。因案涉锅炉房南侧空地韩会林经通榆县燃料有限责任公司同意允许其使用，韩会林在没有取得该处空地合法手续的情况下无权将其出售，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故韩会林与葛俊岭对案涉空地的买卖合同无效，葛俊岭因购买案涉锅炉房南侧空地支付的30,000元钱款，韩会林应当予以返还。因葛俊岭对案涉锅炉房南侧空地有使用情形，应当支付使用费,该费用可与韩会林应付锅炉房南侧空地款的利息，相互抵销,故韩会林仅须返还购房款,而无须支付锅炉房南侧空地款的利息。 综上所述，韩会林的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省通榆县人民法院（2020）吉0822民初2822号民事判决； 二、韩会林于判决生效后五日内返还葛俊岭锅炉房南侧空地款30,000元； 三、驳回葛俊岭的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费5023元，由韩会林负担487元，葛俊岭负担4536元。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张 琨