葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0592民初1046号原告（反诉被告）：余先华，男，1977年1月7日出生，汉族，户籍所在地湖北省秭归县。原告（反诉被告）：刘功桂，女，1969年3月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省兴山县。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**，统一社会信用代码91420500695135314J。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）余先华、刘功桂与被告（反诉原告）湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）鄂05民辖546号民事裁定书，指定本案由本院审理，本院于2020年11月19日立案后，依法由审判员张浴阳、胡丹、人民陪审员顾莹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余先华、刘功桂的共同委托诉讼代理人丁雪莲，被告（反诉原告）宇星置业的委托诉讼代理人刘毅、黄晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余先华、刘功桂向本院提出诉讼请求：1.判令宇星置业将江南星城20号楼1单元20层012002号房屋（产籍号：04-0002-0383-012002）交付给余先华、刘功桂，并以504577元为基数，自2017年3月1日起按照日万分之二向余先华、刘功桂支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止（截至2020年8月1日违约金共计147336元）；2.诉讼费由宇星置业承担。事实与理由：2015年9月19日，余先华、刘功桂与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，由余先华、刘功桂购买宇星置业建设的位于××点军区××星城小区××楼××单元××编号为××号的房屋一套，房屋总价款为504577元，房屋的交付时间为2017年2月28日前。宇星置业若逾期交房超过30日，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，按日向余先华、刘功桂支付已交付房价款万分之二的违约金。余先华、刘功桂已付清全部房款，但宇星置业至今未将房屋交付余先华、刘功桂。因此，余先华、刘功桂为了维护自身合法权益诉至法院。宇星置业辩称：1.案涉商品房买卖合同的签订是基于宇星置业与宜昌市点军区人民政府签订的两份协议，但由于宜昌市点军人民政府两份协议显失欺诈且没有履行两份协议才导致延期交房；2.宇星置业延期交房的直接原因是小区未铺设市政供水管道，不能正常供水，无法通过验收，属于因政府临时决定等非正常原因，宇星置业无需承担延迟交房的违约责任；3.应依法追加宜昌市点军区人民政府为本案的第三人；4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”延迟交房是由于政府违法所造成的，只有政府的行政案件得到解决，才能一并解决。综上，本案应当驳回余先华、刘功桂的诉讼请求或中止审理。宇星置业向本院提出反诉请求：1.判令余先华、刘功桂向宇星置业支付违约金24500元；2.判令诉讼费由余先华、刘功桂承担。事实和理由：按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定，余先华、刘功桂应当于2015年10月19日向宇星置业支付所有房款504577元。逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。余先华、刘功桂于2015年9月19日支付154577元，于2016年3月8日支付350000元。应当自2015年10月19日起至2016年3月8日以350000元为基数，按照日万分之五计算支付违约金24500元。余先华、刘功桂逾期付款违约在先，宇星置业不应承担逾期交房的违约责任。余先华、刘功桂针对宇星置业的反诉请求辩称：1.宇星置业的诉讼请求已过民法总则规定的三年诉讼时效，余先华、刘功桂贷款发放时间为2016年3月8日，宇星置业应于2019年3月8日前向余先华、刘功桂主张权利；2.即便余先华、刘功桂存在违约，也应该计算至余先华、刘功桂向银行申办贷款的时间；3.合同约定逾期交房违约金为日万分之二，逾期付款违约金为日万分之五，根据公平原则，即便余先华、刘功桂逾期付款，也应按照日万分之二标准计算违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月5日，刘功桂与宇星置业签订《江南星城认购协议》，刘功桂支付定金20000元。2015年9月19日，余先华、刘功桂（买受人）与宇星置业（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》约定，余先华、刘功桂向宇星置业购买位于点军区××龙××路××星城小区××楼××单元××商品房××套；该商品房单价5056元，总金额为504577元；买受人采取贷款方式付款；逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2017年2月28日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件六合同补充协议对按揭贷款、公积金付款等内容进行了补充约定：剩余房款350000元，由买受人采取银行按揭贷款方式一次性支付。买受人应当在合同签订后15日内签订贷款相关手续，如买受人未能按约签订贷款相关手续，导致买受人未按合同约定期限支付全部房款的，则买受人按照合同约定的逾期付款承担违约责任。买受人按揭申请在30日内未获得银行批准的，可在接到银行或出卖人通知之日起7日内与出卖人协商更改付款方式，逾期未答复的，自接到通知之日起第8天开始计算按揭款逾期付款违约金。第四条约定：对因遭遇不可抗力、自然灾害，由政府临时决定（以政府文件为准）造成出卖人无法正常施工等非出卖人所能控制的原因发生交付延误，买受人同意出卖人不再另行告知买受人，但买受人有权查阅上述延误交付原因的档案记录，对于上述原因发生交付延误，出卖人无需承担逾期交房的违约责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。合同签订当日，宇星置业向余先华、刘功桂开具金额为154577元的发票。2016年3月8日，贷款银行审批发放贷款350000元。宇星置业至今未向余先华、刘功桂交付房屋，且案涉房屋尚不具备交付条件。同时查明，2015年，宜昌市点军区搬迁安置办公室与宜昌市蓝天水务有限责任公司签订《点军区五龙大道外管网给水管道安装工程施工合同》，就五龙大道外管网给水管道安装工程的内容、价款、工期等进行了约定。2017年2月起，宇星置业陆续向宜昌市人民政府、宜昌市点军区人民政府（以下简称点军区政府）、区住建局等部门××因××路未铺设市政供水管道影响小区供水，导致小区无法按期交房，请求相关部门协调解决。另查明，宇星置业与点军区政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院于2019年3月18日已作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认点军区政府锁定宇星置业所开发的江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法，同时责令点军区政府对违法行为采取补救措施。本院认为，余先华、刘功桂与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。合同约定宇星置业应当于2017年2月28日前交付房屋，但宇星置业至今未交付房屋，构成违约，应当承担违约责任即自约定的房屋交付期限第二日起即2017年3月1日至实际交付之日止，按日向余先华、刘功桂支付已交付房屋价款万分之二的违约金。对于余先华、刘功桂要求宇星置业交付案涉房屋的诉讼请求，因该房屋尚不具备交付条件，本院不予支持。待案涉房屋具备交付条件后，双方应按照合同约定执行。对于宇星置业主张余先华、刘功桂承担逾期付款违约金的反诉请求，按照双方合同约定，余先华、刘功桂申请贷款及贷款实际发放时间确实晚于合同约定的期限，但宇星置业至迟在2016年3月8日即应当知道余先华、刘功桂逾期付款事实，但其于2020年12月16日才首次主张该权利，已超出诉讼时效期间，故该请求本院不予支持。点军区政府非商品房买卖合同的当事人，基于合同的相对性原理，宇星置业与其他部门之间的纠纷不能作为其逾期交房的免责事由，且依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故对宇星置业申请通知点军区政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。宇星置业辩称延迟交房直接原因系政府未铺设市政给水管道等非归责于宇星置业的因素，但宇星置业作为专业房地产开发商，应当对影响交房的因素进行充分考量，按照宇星置业的举证，宇星置业主张其早在2014年即向有关部门反映该情况，政府未铺设市政给水管道宇星置业事前知情，在双方约定交房日期时宇星置业应当充分考虑了上述因素，不属于不可抗力，也不属于宇星置业不能控制的逾期交房原因，宇星置业的故该辩称意见本院不予采信。宇星置业辩称其在余先华、刘功桂付清房款前，有不交付房屋的权利，本院认为，合同对房屋交付时间及房款支付时间系分别约定，双方并未约定在余先华、刘功桂付清房款前，宇星置业有拒绝交房的权利，且即便宇星置业行使不安抗辩权，也应当有确切证据并及时通知对方，故对宇星置业的该辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以余先华、刘功桂所交购房款504577元为基数，自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按照每日万分之二的利率标准向余先华、刘功桂支付逾期交房违约金；二、驳回余先华、刘功桂的其他诉讼请求；三、驳回湖北宇星置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10319元、反诉案件受理费206元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张浴阳审 判 员  胡 丹人民陪审员  顾 莹二〇二〇年十二月三十一日法官助理陈静书记员向亚琴