内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1675号上诉人（原审被告）：辛那，女，1982年1月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：文平，内蒙古环通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张惠忠，男，1960年8月15日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：陈玉林，内蒙古铁源律师事务所律师。原审第三人：付其格，男，1967年4月3日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。原审第三人：焦键，女，1972年5月2日出生，汉族，出租车司机，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人辛那因与被上诉人张惠忠、原审第三人付其格、焦键案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。辛那上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回张惠忠的诉讼请求。事实和理由：一、张惠忠与付其格、焦键之间不存在房屋买卖关系。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，本案应当按照民间借贷纠纷进行审理。一审判决认定房屋买卖合同有效，撤销辛那对案涉房屋的查封错误。二、在付其格、焦键与罗某房屋买卖合同纠纷一案中，付其格、焦键明确表示案涉房屋已经出售给案外人罗某，与本案陈述明显矛盾。三、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。案涉房屋属于回迁安置房屋，尚未办理物权登记，属于未登记在被执行人名下的不动产，且没有转账支付等证据，不能认定已支付借款或者已交付房屋价款。综上，请求法院支持辛那的上诉请求。张惠忠辩称，付其格、焦键在2014年向张惠忠借款100万元，由于经营不善，未能及时还款。2018年，付其格、焦键回迁取得**小区一处楼房。张惠忠与二人签订此房屋的买卖合同，总价款120万元，以债务冲抵房款100万元，张惠忠另行交付了20万元。该房屋已交付张惠忠，张惠忠享有房屋所有权。**小区至今不能办理产权证书。请求二审法院驳回上诉，维持原判。付其格未提交书面意见。焦键述称，同意张惠忠的答辩意见。张惠忠向一审法院起诉请求：1.停止对海拉尔区**门市强制执行，解除查封；2.确认张惠忠与付其格、焦键签订的房屋买卖合同有效；3.确认海拉尔区**门市归张惠忠所有；4.判令付其格、焦键协助张惠忠办理产权过户手续。一审法院认定事实：一审法院于2018年3月1日受理辛那诉焦键、付其格民间借贷纠纷一案，于2018年4月24日作出（2018）内0702民初983号民事判决书，判决焦键、付其格返还辛那借款320640元。2018年6月12日，一审法院作出（2018）内0702民初983号民事裁定书，查封付其格、焦键位于海拉尔区**车库和**门市。2018年7月3日，一审法院作出（2018）内0702执保72号执行裁定书，保全完毕。张惠忠提出书面异议，主张**门市系其于2018年5月10日从付其格、焦键处购买，要求解除查封。2019年11月26日，一审法院作出（2019）内0702执异52号执行裁定书，驳回张惠忠的异议请求。2019年12月9日，张惠忠提起案外人执行异议之诉。经查，2014年11月6日、11月28日，焦键、付其格向张惠忠借款100万元。2018年5月10日，张惠忠与焦键、付其格签订房屋买卖合同，以120万元价格购买**门市，用100万元借款抵顶部分购房款。焦键、付其格收到120万元购房款后出具收条，将**回迁房产确认单及房屋交付给张惠忠，双方约定2014年11月份两张借据作废。2018年6月20日，张惠忠将该门市出租给他人。**门市非因张惠忠的原因未办理不动产权登记证书。一审法院认为，张惠忠与付其格、焦键签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。张惠忠支付全部购房款，付其格、焦键将房屋及回迁房产确认单交付给张惠忠，张惠忠系买受人，其提起案外人执行异议之诉，主体适格。在该房产被查封时，张惠忠与付其格、焦键已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款并实际占有，且该房产无法取得不动产权登记证书的原因不是张惠忠造成，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行。张惠忠主张确认**门市房归其所有及要求付其格、焦键协助办理产权过户手续的诉讼请求，因双方房屋买卖合同系债权法律关系，确认所有权系物权法律关系，且不动产所有权的确认是以登记为准，非依法登记不产生物权转移效力，现该房产不能办理不动产登记及过户手续，故对该诉讼请求不予支持。辛那提供的证据不足以对抗张惠忠买受人的权利，故不予支持。判决：一、撤销对海拉尔区**门市的查封及执行行为；二、确认张惠忠与付其格、焦键于2018年5月10日签订的房屋买卖合同有效；三、驳回张惠忠其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。二审接待时，张惠忠陈述除借款100万元抵顶房款之外，分两次给付付其格、焦键20万元现金，其中在签订房屋买卖合同之前给付10万元，在签订合同当日给付10万元。还陈述，双方签订房屋买卖合同后，付其格、焦键仍在该门市的第三层居住，3、4个月后，在供暖之前交付房屋钥匙，虽然房屋于2018年6月出租给他人，但晚了几个月才交给租户，因为该小区的房屋不好出租，所以免除了第一年租金。焦键认可张惠忠在签合同之前给付10万元现金，签合同当日给付10万元现金，因为付其格、焦键当时没有地方居住，所以在签合同几个月后，大约供暖之前才交付房屋。二审接待后，张惠忠提交书面材料，称签订合同当日，付其格就将房屋钥匙交给其，因为付其格还有东西在门市，所以付其格自己留了一把钥匙，张惠忠于2018年5月30日将房屋钥匙交给承租人李某，付其格与李某商量再给几天时间搬东西，李某同意付其格可以先住着，后期听李某说付其格在供暖之前才彻底搬走。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，张惠忠起诉要求“确认张惠忠与付其格、焦键签订的房屋买卖合同有效”以及“判令付其格、焦键协助张惠忠办理产权过户手续”的请求不属于案外人执行异议之诉的裁决范畴，本院对该两项请求不予审理。本案二审争议焦点为张惠忠对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，张惠忠应当同时满足以上四个条件，才能享有排除强制执行的民事权益。本院分析如下：第一，一审法院于2018年6月12日作出（2018）内0702民初983号民事裁定书，查封案涉门市。张惠忠与焦键、付其格于2018年5月10日就案涉门市签订房屋买卖合同，该合同不违反法律法规强制性规定，合法有效。张惠忠作为买受人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项情形。第二，张惠忠一审提交2018年6月20日《门市房租赁合同》，用以证明其实际占有使用案涉门市，并已出租给他人。本院认为，《门市房租赁合同》不能证实张惠忠从付其格、焦键处接收房屋的时间，张惠忠也未提供交房手续、水电费及物业费缴纳凭证等证据证明房屋交付时间，从其在二审接待时自述情况来看，张惠忠是在签订房屋买卖合同3、4个月之后才取得房屋钥匙，即于2018年8、9月份接收房屋。虽然张惠忠在后来提交的书面材料中否认了之前的陈述，但未能提交充分有效的证据推翻其自认事实，故本院对其在后陈述意见不予采信。张惠忠自认的接收门市时间系在人民法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项情形。第三，张惠忠与付其格、焦键签订的房屋买卖合同约定案涉门市售价120万元。张惠忠自述在签订房屋买卖合同之前给付付其格、焦键10万元现金，签订合同当日给付10万元现金，剩余100万元用付其格、焦键的欠款抵顶。焦键认可房款给付情况如张惠忠所述。张惠忠一审时提交的2014年11月6日借据、2014年11月28日借据、2018年5月10日收条可以佐证已支付全部房款的事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项情形。第四，一审法院查明，案涉门市尚不能办理不动产权证。张惠忠未能办理过户登记非因自身原因导致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项情形。因此，张惠忠虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，且非因自身原因未办理过户登记，但系在人民法院查封之后占有房屋，并未同时满足四个法定条件，依法不能享有排除强制执行的民事权益。张惠忠要求停止执行、解除查封以及确认案涉门市归其所有的请求不成立，本院不予支持。综上所述，辛那的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初210号民事判决；二、驳回张惠忠的诉讼请求。一审案件受理费12800元，二审案件受理费12800元，均由张惠忠负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 蒋忠顺二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘思淇附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”