江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初259号原告（反诉被告）：韩先山，男，1983年12月10日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴晓东，江苏汇方律师事务所律师。被告（反诉原告）：段洪祥，男，1971年3月1日生，汉族，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：邹玮玮，江苏海辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：段尊艺，男，1997年4月24日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：邹玮玮，江苏海辉律师事务所律师。原告（反诉被告）韩先山与被告（反诉原告）段洪祥、段尊艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩先山及其委托诉讼代理人吴晓东，被告（反诉原告）段洪祥及其与段尊艺共同的委托诉讼代理人邹玮玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩先山向本院提出诉讼请求：1.判令确认其与段洪祥、段尊艺之间的签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.段洪祥、段尊艺返还无锡市新吴区房屋；3.判令段洪祥、段尊艺支付违约金11.9万元；4.判令段洪祥、段尊艺支付自2018年10月20日起至实际搬离房屋止按每月2000元标准计算的房租；5.判令段尊艺、段洪祥赔偿损失3.73万元；6.本案的全部诉讼费用由段洪祥、段尊艺承担。诉讼中，韩先山将前述第一项诉请变更为判令确认双方签订的《房屋买卖合同》已失效，将前述第五项诉请变更为判令段洪祥、段尊艺赔偿损失2.2万元，并将前述第三项诉请撤回。事实和理由：2018年10月8日，其与段洪祥、段尊艺签订了关于无锡市新吴区房屋（以下简称案涉房屋）的买卖合同，约定由其将案涉房屋以119万元的价格出售给段洪祥、段尊艺，段洪祥、段尊艺应于2019年7月31日前办理完全部手续并支付全部房款，双方据此约定案涉房屋买卖合同的有效日期为2018年10月8日至2019年7月31日，若到期段洪祥、段尊艺未付清房款则合同解除，其将收到的房款退还给段洪祥、段尊艺，且段洪祥、段尊艺需要按每月2000元的租金标准向其支付房屋使用费。合同签订后，段洪祥、段尊艺怠于配合房产中介办理贷款申请，致使其迟迟拿不到房款，也导致其另购新房的计划落空，并使其承受购房定金损失，故为维护其合法权益，诉至法院。段洪祥、段尊艺辩称：其与韩先山签订的房屋买卖合同有效，合同签订后其一直在全面履行合同义务，考虑到贷款额度问题还在2019年9月3日向韩先山追加支付了10万元购房款，其一直在积极配合中介公司办理各项贷款手续，其所需履行的义务是提供资料并保证资料的真实性，并无违约行为，后系因韩先山未按约定办理过户手续导致贷款无法及时发放，其并无过错。韩先山在2019年9月仍在接受其支付的房款，故买卖合同并未解除仍然有效，应该继续履行。综上，请求驳回韩先山的诉讼请求。段洪祥、段尊艺向本院提出反诉请求：1.判令韩先山继续履行房屋买卖合同并配合完成过户手续；2.判令韩先山支付违约金11.9万元；3.韩先山承担诉讼费用。诉讼中，段洪祥、段尊艺表示撤回前述第二项诉请。事实与理由：其与韩先山于2018年10月8日签订了关于案涉房屋的买卖合同，其按约向韩先山支付定金2万元，并于2018年10月18日、19日向韩先山支付房款共计48万元，在后期贷款办理过程中其又于2019年9月3日向韩先山支付了10万元房款，双方一直在积极配合办理后续贷款、过户等事宜，但在贷款审批通过后，韩先山又以其未在2019年7月31日前办理完贷款为由拒绝配合办理过户手续，故请求韩先山继续履行合同义务。段洪祥、段尊艺同时表示剩余房款现已自筹资金随时可以支付。韩先山针对反诉请求辩称：因段洪祥、段尊艺未及时提供相关材料导致在有效期内双方没有完成过户，合同在7月31日即已失效，其本无继续履行的义务，但当时愿意继续履行系因中介公司告知2019年9月中旬可通过贷款审批，要求其在9月中旬左右配合办理过户手续，因考虑到中介公司称过完户后一周内即可拿到剩余房款，故而当时同意收取了10万元房款，但贷款直至10月16日左右才审批下来，至10月23日中介公司才告知其可以过户，且中介公司称款项可能需要至12月实际下发，其认为时间过长，遂向中介公司表示最迟需在11月15日前到账，否则需要段洪祥、段尊艺支付违约金5万元，但至10月25日左右，因出现新情况即其在安徽滁州购买的房屋因为资金未到位而产生违约情形，故其要求中介公司约三方于10月28日商谈，因段洪祥、段尊艺不愿承担10万元违约金其才未同意过户。故请求驳回段洪祥、段尊艺的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩先山提供了房屋认购书、告知书、收据、终止协议书、委托代理合同、律师费发票、微信聊天记录等证据。段洪祥、段尊艺提供了收条、微信聊天记录等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合证据及双方意见，认定事实如下：2018年10月8日，韩先山与段洪祥、段尊艺以及中介方无锡星星点灯房屋置换有限公司（以下简称中介公司）签订《房屋买卖合同》，约定：（1）韩先山将案涉房屋出售给段洪祥、段尊艺，面积为87.78平方米，房屋内部附属设施除韩先山主卧电脑以及生活吃饭用品之外全留。（2）房屋成交价119万元，房屋过户时产生的增值税、个人所得税、其他过户相关费用由段洪祥、段尊艺承担。（3）房款支付方式为商业按揭贷款，其中段洪祥、段尊艺应于2018年10月8日交付定金2万元，于2019年7月31日前交付房款48万元。若韩先山有贷款，则韩先山须于收到该笔首付后当日将该笔款项用于偿还韩先山尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权，不足部分由韩先山自行补足。双方须在签署本合同生效后七日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，韩先山同意段洪祥、段尊艺办理商业贷款69万元，该贷款部分见他证后由银行直接放给韩先山（具体时间以银行房贷为准），若段洪祥、段尊艺贷款数额有不足部分或贷款不成，由段洪祥、段尊艺在该房屋交易过户当日之前以现金方式补足。（4）韩先山承诺于2019年7月31日前腾空房屋，将该房屋（钥匙）交付于段洪祥、段尊艺，并于2019年7月31日前办理完毕户口迁移手续。（5）合同双方在办理房屋过户时，应积极配合。如合同双方的任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按中介公司通知时间过户手续，则每逾期一日按房屋成交价的万分之三向对方赔偿损失，逾期30日则视为违约方，产生的一切后果违约责任由违约方负责。（6）合同双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同中任何一项条款违约情况，均由违约方向另外一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据时赔偿。合同另备注：“段洪祥与段尊艺为父子关系，段尊艺履行所有该合同的条例。经韩先山承诺该房屋产权清晰，无抵押、查封纠纷等情况。段洪祥、段尊艺承诺符合无锡市贷款条件，合同期内韩先山无条件配合中介公司走贷款流程需求，不能有拖延等情况发生。段洪祥、段尊艺承诺愿意替韩先山偿还银行贷款，由甲乙丙三方共同到场，款项还清之后，韩先山配合段洪祥、段尊艺及中介公司做他项权登记。合同有效期为2018年10月8日至2019年7月31日。如因政策问题导致合同不能履约，则韩先山所收段洪祥、段尊艺钱款全额退还，段洪祥、段尊艺以租房形式支付韩先山，约定租金每月2000元”。合同落款处有中介公司经办人栏签字人为李**。合同签订后，段洪祥、段尊艺于2018年10月8日向韩先山支付2万元，于2018年10月18日、10月19日分别向韩先山支付23万元、25万元。韩先山于2018年10月20日将案涉房屋交付给段洪祥、段尊艺。韩先山于2018年11月1日注销房屋原抵押登记。此后该房屋办理了抵押权人为段尊艺的他项权登记，注销日期为2019年8月14日。段洪祥、段尊艺于2019年9月3日向韩先山支付10万元，韩先山出具了收条。韩先山至今共已收到房款60万元，段洪祥、段尊艺在案涉房屋内居住至今。诉讼中，关于合同所载期限的理解：双方一致称在签订合同当时即知晓案涉房屋因韩先山领取房产证期限较短，需至2019年5月31日才可以上市交易，故需自该日起方可办理过户、银行贷款等手续，考虑到一定的办理时间，故当时中介公司在合同中所写的首付款、腾房、过户、有效期等的时间节点为2019年7月31日。韩先山认为应自满足过户条件后七日内办理贷款手续，最迟应当于2019年7月31日前完成银行的贷款审批及过户手续，至于银行贷款实际放款时间因不受双方控制可以等待一段时间，否则按照约定超过7月31日合同即失效。段洪祥、段尊艺认为合同中诸多时间点均有冲突，如交付首付款的时间、交付房屋的时间、合同有效期截止时间均为2019年7月31日，不具有可操作性，包括有效期的表述与法律意义上的概念是不同的，均是中介公司不专业不正规造成；合同约定首付款在2019年7月31日前支付，贷款一般都在首付款付清后办理，故应理解为2019年7月开始办理，双方并未约定在2019年7月31日前需完成贷款审批手续，且段洪祥、段尊艺也未按合同约定在收到首付款当日即办理注销抵押登记的手续，可见双方实际并非按合同约定时间履行。双方均表示2019年5月31日后即开始按照中介公司工作人员李静雯的要求配合办理相关贷款手续。诉讼中，双方提供了各自与李静雯的微信聊天记录，其中显示：2019年5月、6月期间段洪祥按李静雯要求陆续提交资料。7月11日，李静雯回复段洪祥审批还未下来，段洪祥回复“不是说一周左右吗？而且咱们额度也小了，还得麻烦你催催，看看还得啥时候能下来，抓紧办完利索了。”7月18日，段洪祥询问李静雯贷款情况，李静雯回复7月开始银监会严查、贷款比较难做。7月23日，李静雯表示之前提交的收入证明过期了，需要重新补一份，段洪祥当天寄出给李静雯。8月5日，段洪祥询问李静雯贷款情况，李静雯表示注销掉房屋他项权登记贷款即可审批下来、但段尊艺要下一周才有空。8月13日，段洪祥询问李静雯当天是否可做他项注销，李静雯回复可以。8月30日，段洪祥向李静雯表示一年银行流水已经寄出。9月2日，韩先山向李静雯发送消息表示要求尽快催促买方办理贷款，这个月再拿不到余款，就算违约不卖了，或要求至少补价10万元。后韩先山收到段洪祥支付的10万元房款并出具收条。9月3日段洪祥询问李静雯“现在怎么样了”。9月6日，段洪祥再次询问李静雯“现在还差什么了”，李静雯回复还有一份确认书需要去银行签字，已约了段尊艺周四去签字。9月9日，段洪祥再次询问李静雯还差什么，李静雯回复不差了，最迟周五可以过户。9月20日段洪祥再次询问过户时间。10月9日，韩先山询问李静雯“过户怎么安排的？这月能不能办完了？”。10月10日，李静雯联系段洪祥表示银行经理要求段尊艺补一份材料。当天段洪祥按李静雯要求将所需离婚协议发给李静雯。10月13日，段洪祥询问李静雯“协议可以吗”。10月14日，银行贷款审批通过，李静雯答复段尊艺最快次日下午可以拿到过户件。10月21日，段洪祥向李静雯表示需要补的资料已经收到并已回寄，李静雯表示过户时间等通知。10月21日，韩先山询问李静雯“马上月底了，过户的事还没有着落，这个月底怎么可能拿到钱”，李静雯回复称段洪祥已根据其要求当天邮寄了材料，预计明后天即可办理过户。10月23日，李静雯告知韩先山段洪祥邮寄的材料已收到，因段尊艺在外地需25日返回，故定于28日过户。韩先山遂询问“过户后要多久款到账”，李静雯表示“询问过客户经理，现阶段的政策的话你预期的时间是放不了的，起码要12月份”。韩先山表示等不了那么久。李静雯回复称之前确实是过户后一周左右即可放款，但十月份开始银行额度收紧了，每个月严格把控，故放款速度变慢了。韩先山向李静雯表示10月底必须拿到钱，否则就要赔偿其5万元定金损失。10月29日韩先山表示其底线为11月到账但需赔付10万元。11月1日，李静雯转告段洪祥后，段洪祥向李静雯表示“他没有跟我们说什么9月10月底线的事情啊，跟你说了，你没有告诉房东怎么回事啊？之前跟你的聊天不是这么说的啊，怎么又变了？”、“我们一直在配合，而且也答应你们提出的加速贷款的方法了，提出加付放款11月15日房贷下来的方法前，你们跟房东沟通他不是答应了，怎么又变了呢”。后因段洪祥、段尊艺不同意承担违约金，韩先山不同意办理过户，贷款因此搁置，后韩先山诉至法院。另，关于韩先山主张的损失，韩先山提供的证据显示：1.韩先山于2019年5月30日认购了安徽省滁州市南谯区二道河陆89号南谯碧桂园十里春风观澜悦府11幢2单元202室房屋，约定签订认购书时需支付2万元定金，2019年5月30日前需支付37300元，2019年6月30日前需支付417195元，2019年9月30日前付290000元（银行按揭款）。2019年12月30日，韩先山与前述房屋的开发商签订了终止购房协议书，韩先山已支付的房款37300元被罚扣了10000元违约金。2.韩先山为提起本案诉讼产生律师费12000元。本院认为：韩先山与段洪祥、段尊艺关于案涉房屋于2018年10月8日签订的买卖合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中，双方的争议焦点在于：1.合同是否已失效？2.段洪祥、段尊艺是否存在违约行为？3.合同是否应当继续履行？买卖合同虽然约定了有效期，但从双方后续继续配合中介公司办理买方贷款事宜、协商过户、继续交付房款等情形来看，双方仍在继续履行合同，双方以实际行为对原合同约定的2019年7月31日的履行期限进行了延展，故韩先山认为双方之间的买卖合同于2019年7月31日已经失效的主张，本院不予采纳。双方延展履行期后，至2019年10月中旬中介公司通知韩先山可以办理过户之前，双方仍在为发放贷款前的过户手续做准备，故可以认定双方对贷款手续的办理期限延至10月中旬并无异议。至于贷款实际到账时间，合同中仅约定了放款时间以银行放贷时间为准，并未对贷款最迟到款期限进行约定；且根据韩先山庭审中的意见，按原合同约定段洪祥、段尊艺需在2019年7月31日前完成贷款审批手续，至于具体放款时间因双方不可控制不在此约定期限内；而至2019年10月底韩先山不愿配合过户前双方对于贷款最迟到款时间也未达成过明确一致的补充约定。按照贷款购房的一般流程，过户及他项权登记完成后至实际放款的期间受银行信贷政策等因素影响，一般也无法确定短期内到账的时间。双方对最迟到款时间未有约定又无法达成一致意见时，应给与对方合理的履行期间。而韩先山在已经完成银行审批的情况下要求立即收到房款并拒绝完成过户直接导致了合同履行中止。而根据现有证据及约定情况，段洪祥、段尊艺对合同中止履行并不存在违约情形，故韩先山主张二人承担22000元的损失赔偿责任理据不足，本院不予支持。现房屋早已交付完毕，房款支付过半，虽然贷款发放已中止，但现段洪祥、段尊艺表示已筹得资金随时可履行，从鼓励交易、促进合同履行、维护交易稳定安全考虑，本院认定案涉合同应当继续履行。段洪祥、段尊艺应继续履行交付剩余房款59万元的义务，韩先山应继续履行配合段洪祥、段尊艺办理案涉房屋的过户手续的义务。过户过程中如产生增值税、个人所得税、其他过户相关费用，依照合同约定由段洪祥、段尊艺承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、韩先山与段洪祥、段尊艺继续履行2018年10月8日签订的关于无锡市新吴区房屋的《房屋买卖合同》；二、段洪祥、段尊艺于本判决发生法律效力之日起五日内支付韩先山购房款590000元；三、韩先山于收到段洪祥、段尊艺支付的上述第二项款项后五日内配合段洪祥、段尊艺将无锡市新吴区房屋过户至段洪祥、段尊艺名下，过户期间产生的税费等费用由段洪祥、段尊艺负担；四、驳回韩先山的本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15510元（此款已由韩先山预交），由韩先山负担。反诉案件受理费减半收取7755元（此款已由段洪祥、段尊艺预交），由韩先山负担（段洪祥、段尊艺同意其预交的诉讼费用不要求法院退还，由韩先山于本判决发生法律效力之日起五日内直接支付给段洪祥、段尊艺）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华人民陪审员  顾秋英人民陪审员  王治生二〇二〇年十二月七日法官 助理  张浩宇书 记 员  房 宁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。