广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41169号原告：刘洋，女，1979年10月2日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托代理人：文毅，系广东育资律师事务所律师。委托代理人：杨龙，系广东育资（广州）律师事务所律师。被告：广州市佳都电子科技有限公司，住所地广州市天河区软件园建工路4号701室，统一社会信用代码91440101747593289D。法定代表人：李旭，执行董事。委托代理人：满望，系该司职员。第三人：广州颐和酒店投资管理有限公司，住所地广州市白云区颐和北街63号6002房，统一社会信用代码91440101054506648W。法定代表人：何建梁。第三人：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，经理。第三人：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房，统一社会信用代码91440101231252184A。法定代表人：何建信。第三人：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码91440700714720210B。法定代表人：王国雄。第三人：广东华兴银行股份有限公司广州分行，营业场所广州市天河区金穗路62号侨鑫国际金融中心第32、33层全层、金穗路62号之一侨鑫国际金融中心商业裙楼第1层09单元，统一社会信用代码91440101583394346G。负责人：段欣。原告刘洋诉被告广州市佳都电子科技有限公司（以下简称“佳都公司”）、第三人广州颐和酒店投资管理有限公司（以下简称“颐和公司”）、第三人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称“东湛公司”）、第三人广州元阳房地产开发有限公司（以下简称“元阳公司”）、第三人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称“台山颐和公司”）、第三人广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称“华兴银行”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托代理人许雨柔，被告佳都公司的委托代理人满望到庭参加了诉讼，第三人颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、华兴银行经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘洋诉称：原告刘洋与第三人东湛公司存在合法有效的房屋买卖合同，并已实际占有、使用广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街17号14栋1404号房（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋买卖合同的价款已实际履行完毕，非因原告的原因未办理入户。广州市天河区人民法院在2019年6月21日作出的（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定书中对案涉房屋的查封行为严重损害了原告对该商品房的财产性权利，原告已向法院提出执行异议，现提起执行异议之诉。原告认为：1.在人民法院查封之前原告已与第三人东湛公司签订合法有效的书面买卖合同。原告与广州东湛房地产开发有限公司于2014年10月11日签订了《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》，约定原告以人民币743943元购买颐和盛世花园的商品房，并对于房屋基本状况、销售方式、交付时间、建筑面积、面积差异的处理方式、付款方式等内容进行了详细约定，已满足了《商品房买卖合同》的条件。原告与第三人东湛公司已就案涉房屋达成合法有效的书面买卖合同。2.原告已完成了房屋买卖合同中约定的付款义务。原告于2014年10月11日交付定金20000元及房款459458元，2014年12月29日支付房款50000元，2015年6月17日支付房款214485元，共计743943元，原告已于2015年6月17日支付完全部价款。3.原告已办理了收楼手续，按时交纳物业管理费和水电费，实际占有使用案涉房屋至今。2016年6月30日原告签署了《入住合约》办理了收楼手续。自2016年6月30日起，实际占有使用案涉房屋至今。4.由于第三人东湛公司迟迟未交齐在房管局的资料，原告无法对案涉房屋进行过户登记，原告对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，原告对案涉房产已经享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房产享有优于普通债权的物权期待权。因此，原告诉至法院，请求判令：1.解除对广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街17号14栋1404号房屋的查封措施；2.确认广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街17号14栋1404号房屋为刘洋所有；4.本案诉讼费由被告承担。被告佳都公司辩称：不同意原告的诉讼请求。认为原告提交的证据无法证明其在身份证所在地是否具有其他房屋，其配偶是否在广州或其身份证所在地有无唯一住房。第三人颐和公司未作答辩。第三人东湛公司未作答辩。第三人元阳公司未作答辩。第三人台山颐和公司未作答辩。第三人华兴银行未作答辩。经审理查明：广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年11月28日查询的案涉房屋信息显示，案涉房屋地址为广州市花都区颐和盛世五街17号1404房【颐和盛世花园颐和盛世五街17号（颐和盛世花园E区14栋）14层1404房】，权属人为广州东湛房地产开发有限公司，产权登记号为18登记03429408，占有份额为全部，所有权性质为国有，权属来源为自建，总面积为143.73平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅；2019年6月24日被广州市天河区人民法院以（2019）粤0106民初21464号案有效查封、2019年6月28日被广东省高级人民法院以（2019）粤执保147号案轮候查封。2014年10月11日，原告刘洋（认购方、乙方）与东湛公司（发展商、甲方）签订了一份《颐和盛世认购书》，约定：一、认购单元情况为颐和盛世E区14栋1404号住宅，建筑面积约143.14平方米。二、单元价格。该房地产价格为人民币1259632元，乙方选择一次性付款方式，获一次性折扣优惠，优惠后总房价为人民币743943元。实行一口价的计价方式，双方确定互不追究面积补差款，互不进行多退少补。四、付款计划。1、乙方于签署认购书时交付定金人民币20000元整（在首期房款中抵扣）；2、乙方于签订认购书之日起5日内，即2014年10月16日前付清全部房款即人民币743943元整及第三条所列2-5项的综合费用。十、本认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力等内容。上述《颐和盛世认购书》签订当天，刘洋与东湛公司另签订了一份《颐和盛世协议书》，亦约定刘洋向东湛公司购买案涉房屋。此后，刘洋分批次支付了案涉房屋的购房款，截至2015年6月17日共支付《颐和盛世认购书》中约定的案涉房屋购房款743943元等内容。2016年6月30日，刘洋在广州颐和酒店物业管理有限公司颐和盛世花园物业服务处出具的《入住合约》上签名，表明其是案涉房屋业主，已收到《住户手册》并愿意遵守其条文，按时缴纳物业费等。本院于2019年10月23日作出（2019）粤0106执异915号《执行裁定书》，该裁定书已查明：佳都公司诉颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、第三人华兴银行企业借贷纠纷一案，本院以（2019）粤0106民初21464号立案审理。在审理期间，本院根据佳都公司的申请，于2019年6月21日作出（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定，裁定冻结颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司名下的银行存款41600000元或查封、扣押其等值财产。2019年6月24日，本院查封了东湛公司名下的房产一批（含案涉房屋）。刘洋遂向本院提出执行异议，请求解封案涉房屋，本院审理后，认为刘洋未能举证其购买案涉房屋是用于个人居住，且其名下无其他用于居住的房屋，因此，作出了（2019）粤0106执异915号《执行裁定书》，裁定驳回异议人刘洋的异议请求。刘洋对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。2019年12月31日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示刘洋名下查无房地产情况记录。2020年4月15日，刘洋户籍所在地宝丰县不动产登记中心出具《宝丰县不动产登记信息查询结果》称：经查询，现在登记在刘洋及其家庭成员名下的不动产登记情况为未查到任何不动产信息。同日，邻水县不动产登记局出具《邻水县不动产登记信息查询结果证明》称：经查询，刘洋丈夫谢潥的个人住房信息查询结果为无个人住房信息。2020年4月21日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示刘洋丈夫谢潥名下查无房地产情况记录。2020年11月4日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示刘洋及其丈夫谢潥名下均查无房地产情况记录。同日，广州市规划和自然资源局花都区分局出具《购房资格证明》称经核查，截至2020年11月4日，刘洋具备本市住房限购区域内住房购买资格。原告刘洋还提交了以下证据：1.《颐和盛世认购书》；2.《颐和盛世协议书》；3.银行流水及银联POS单据；4.单元维修金、能源周转金缴款收据；5.入住合约；6.物业费发票、水电及物业缴费通知及发票；7.2019年12月31日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》；8.《购房资格证明》；9.《宝丰县不动产登记信息查询结果》；10.社保缴费记录、结婚证；11.2020年4月21日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》；11.《邻水县不动产登记信息查询结果证明》；12.2020年11月4日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》。庭审中，原告刘洋、被告佳都公司确认如下内容：1.原告确认其于2016年1月30日入住案涉房屋至今；对此，被告佳都公司称其不确认、不清楚原告入住案涉房屋的时间。2.原告确认其已向东湛公司付清案涉房屋的购房款。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。刘洋因对本院作出的（2019）粤0106执异915号执行裁定不服，提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。关于原告刘洋的第一项诉讼请求。首先，本案中，原告刘洋与第三人东湛公司签订了《颐和盛世认购书》和《颐和盛世协议书》约定购买案涉房屋，则其与东湛公司之间存在房屋买卖合同关系，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。其次，原告刘洋于2014年10月11日便与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》，约定购买案涉房屋。此后，刘洋分批次向东湛公司支付了案涉房屋的购房款，截至2015年6月17日共支付《颐和盛世认购书》中约定的案涉房屋购房款743943元，并于2016年1月30日入住案涉房屋至今，而案涉房屋是2019年6月24日被查封。则，刘洋在案涉房屋被查封之前已与东湛公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付了超过合同约定总价50%的购房款。再次，刘洋提交了其本人及其配偶在广州市及户籍所在地经查询后的不动产登记信息查询结果，均显示刘洋及其丈夫谢潥名下无不动产信息，原告刘洋提供的证据足以证明案涉房屋系刘洋购买用于居住的，且刘洋名下并无其他用于居住的房屋。综上，原告刘洋对登记在第三人东湛公司名下的案涉房屋所主张的权益符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，本院认定原告刘洋对案涉房屋享有的权利足以排除执行，不得执行案涉房屋。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条的规定，本院作出的（2019）粤0106执异915号《执行裁定书》亦自动失效。至于原告要求裁定解除对案涉房屋的查封措施，因本案为案外人执行异议之诉，该诉请不在本案的处理范畴，本院不予审处，原告可另循法律途径主张权利。关于原告的第二项诉讼请求。如前所述，原告与东湛公司就案涉房屋签订了《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》，并依约向东湛公司支付了购房款，实际也入住案涉房屋多年，虽原告与东湛公司一直未能就案涉房屋办理过户登记，但原告对案涉房屋享有的权利属于能够排除执行的情形，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，原告请求确认案涉房屋为其所有理据充分，本院予以支持。第三人广州颐和酒店投资管理有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州元阳房地产开发有限公司、台山颐和温泉城地产开发有限公司、广东华兴银行股份有限公司广州分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、停止因广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21464号案对广州市花都区颐和盛世五街17号1404房【颐和盛世花园颐和盛世五街17号（颐和盛世花园E区14栋）14层1404房】的执行。二、确认广州市花都区颐和盛世五街17号1404房【颐和盛世花园颐和盛世五街17号（颐和盛世花园E区14栋）14层1404房】为原告刘洋所有。本案受理费11315元，由被告广州市佳都电子科技有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  田常国人民陪审员  胡雪军二〇二〇年十二月三十日书 记 员  梁炎梅李愿