湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0192民初1924号原告：长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心），住所地：武汉市江岸区黄孝河路特**。法定代表人：郑承泽，该院院长。委托诉讼代理人：叶小豹，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振，湖北谦顺律师事务所律师。被告：武汉红鹰经贸发展有限公司，住所地：武汉市江岸区铭新街**。法定代表人：王沛霖。委托诉讼代理人：李梦俊，湖北佳元律师事务所律师原告长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）（以下简称：长江医院）诉被告武汉红鹰经贸发展有限公司（以下简称：红鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，适用普通程序，由审判员许加强担任审判长，与人民陪审员李红琳、李汉生组成合议庭审理，因被告红鹰公司法定代表人王沛霖涉嫌刑事犯罪，裁定本案中止审理。其后因工作调整，转由审判员邱敏担任审判长，与人民陪审员余绍义、王翔组成合议庭恢复审理，并于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告长江医院委托诉讼代理人叶小豹、赵振，被告红鹰公司委托诉讼代理人李梦俊均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告长江医院诉讼请求：1、解除原被告双方之间的租赁关系；2、判令被告红鹰公司向原告长江医院支付2016年度、2017年度、2018年度、2019年度及2020年4-6月场地租金共计127.50万元；3、判令被告红鹰公司向原告长江医院支付逾期付款违约金127.50万元；3、本案的诉讼费用由被告红鹰公司承担。事实和理由：原被告之间于2011年3月9日签订《租赁合同》，约定：1、原告长江医院将位于武汉市黄家大湾的长江疗养院院区及房屋出租给被告红鹰公司用于养老服务；2、租金标准为第1-3年20万元/年，第4-5年30万元/年；3、租金支付方式为每半年支付一次，先付后用，租金于每半年到期前一周一次性支付，如被告红鹰公司欠付租金，应按日租金的一倍缴纳违约金；4、租赁期内被告红鹰公司将自行承担所有的的安全、消防责任及经营产生的一切债务。签约后，双方履行了各自义务。该《租赁合同》到期后，被告红鹰公司继续使用原租赁场所及房屋开展养老服务，原被告口头约定租赁行为继续有效。被告红鹰公司自2016年4月以来，一直未能缴纳租金，原告长江医院于2016年、2017年多次向被告书面催收租金。被告红鹰公司也书面回复承认欠缴租金的事实，被告红鹰公司法定代表人王沛霖承诺于2016年4月、2017年6月足额支付欠付租金，但至今仍未缴纳2016年以来的租金。为维护原告长江医院合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告红鹰公司辩称，第一，被告红鹰公司客观上认为原被告双方的租赁关系并未到期，双方原合同约定的租赁期限为五年，自2011年3月20日至2016年的3月20日，补充协议约定2016年3月20日租赁期限到期之后，如双方没有签订新的租赁合同的话，那么按原合同执行，也应该是租赁期间增加五年，所以被告主张2021年3月20日到期，希望在到期之前不解除原被告之间的租赁关系，即便解除，因本案被告方客户仍居住在被告租赁案涉房屋的养老院之中，希望被告方的客户居住届满后再依法予以解除。第二，被告红鹰公司认为原告方主张的违约金金额过高，恳请依法予以调整。第三，被告红鹰公司在承租期间一共投入了1800多万元，原被告如解除租赁合同，应给予被告红鹰公司适当补偿。第四，由于被告红鹰公司法定代表人王沛霖涉案的原因，涉案房屋的养老院中老人现还留在养老院里居住，所以请贵院在审理此案时充分考虑到老人的合法权益。原告长江医院为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据一、《租赁合同》，拟证明：1、原被告于2011年3月9日签订《租赁合同》，约定原告长江医院将位于武汉市黄家大湾长江疗养院占地共计72亩、房屋建筑面积5402平方米的房屋出租给被告红鹰公司，租期自2011年3月20日起至2016年3月20日止，共5年，前三年每年租金为20万元/年，后两年每年租金为30万元/年。租金为每半年支付一次，先交租金后使用，如逾期则按合同第十一条第二款约定缴纳滞纳金。2、双方在补充协议中还约定，如合同到期，原告长江医院原则上同意被告红鹰公司继续租赁，双方租赁关系延续至今，如未签订新的租赁合同，则按原合同中约定执行。证据二、《补充合同》，拟证明：原被告在补充合同中约定租赁到期后，原告长江医院原则上同意被告红鹰公司继续租赁，逾期未签订合同的，按原合同约定执行。证据三、《工作联系函》（办函2017-1、2、3、4号），拟证明：原告长江医院分别于2017年3月8日、4月26日、7月10日、9月25日向被告红鹰公司催要租金。证据四、《长江医院发文登记本》，拟证明被告红鹰公司签收了原告长江医院所发的催收函件。证据五、《工作函》，拟证明被告红鹰公司于2017年7月13日承认欠付租金事实并承诺尽快缴纳租金。证据六、《中国建设银行股份专用回单》，拟证明被告红鹰公司于2016年3月1日支付了最后一笔租金（2016年1-3月房租）75000元后，之后再没有缴纳租金。证据七、工作联系函（办函2018-3，2019-1、6、7、10），拟证明原告长江医院于2018年、2019年多次向被告红鹰公司发函追索租金，2019年开始告知对方2019年3月29日后不再续租，追索场地占用费等。证据八、长江医院发文函记录，拟证明被告方工作人员签收上述追索租金的函件情况。证据九、通告，拟证明原告长江医院2019年12月20日向被告红鹰公司追索拖欠租金并要求其退场。被告红鹰公司对于第一项证据租赁合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为原告长江医院主张的违约金过高，应依法予以调整。对第二项证据补充合同真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的也没有异议。对第三项证据工作联系函真实性没有异议，对它的证明目的有异议。对原告长江医院在工作联系函中的被告方应付租金金额，双方未予对账，因此被告红鹰公司对具体金额保持质疑。对第四项证据，长江医院发文登记本的真实性有异议，此证据是原告长江医院单方面作出的文件，因此被告红鹰公司无法予以查证，对它的证明目的有异议，被告红鹰公司认为此项证据原告长江医院主张的证明目的与本案没有关联性。对第五项证据工作函真实性没有异议，对证明目的有异议，被告红鹰公司认为原被告双方对所欠租金金额未经双方对账确认，因此对原告长江医院主张的所欠租金金额保持质疑。对第六项证据中国建设银行专用回单没有异议。被告对证据七真实性、合法性、关联性均没有异议，对在催收函中主张的逾期付款违约金的金额有异议，被告红鹰公司认为原告长江医院主张的逾期付款违约金金额过高，应依法予以调整。对第八项证据长江医院发文函记录的真实性有异议，此份证据是由原告长江医院单方面撰写提供，被告方无法予以查证。对证据七通告真实性有异议，对证明目的有异议，此份通告并不能证明长江医院是2019年12月20日发出。被告红鹰公司未向本院提交证据。经庭审举证质证，本院对当事人对其他当事人提交的证据真实性无异议的证据，依法确认其真实性，对其他证据结合案情综合认定。经审理查明：2011年3月9日，原告长江医院（甲方、出租人）与被告红鹰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“第一条，房屋的坐落位置与面积情况；1、甲方出租给乙方的房屋与院区坐落于武汉市青山区黄家大湾长江疗养院……第三条，租赁期限、用途；1、该房屋及院区租赁期为伍年，自2011年3月20日起至2016年3月20日止……第四条，租金及支付方式；1、该房屋第一年至第三年，每年租金为人民币20万元，第四年至第五年，每年租金为人民币30万元，租金总金额为120万元。2、房屋租金支付方式，本着先交租金后使用的原则，每半年支付一次，首次租金的交付日期是房屋与院区交付给乙方后，甲方给予的免费装修期结束后一周内，以后租期每届满半年乙方应提前一周交纳租金……第八条，合同的变更、解除与终止……4、租赁期满合同自然终止……第十一条，乙方违约责任……2、在租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金；等内容。”同日双方签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方协商一致，此件作为2011年3月9日租赁合同的补充合同，以资共同遵守；一、租赁合同执行期满后，如无国家政策性拆迁和上级管理机构另行规划需拆迁，甲方原则同意乙方继续租赁，新一轮租赁合同应在合同到期前二个月内签定；如逾期未签定合同的，按合同正本所列内容执行；等内容。”签约后，被告红鹰公司租用原告长江医院在黄家大湾长江疗养院土地及房屋开展养老业务。合同约定的租赁期届满后，被告红鹰公司继续租用原告长江医院土地及房屋，但双方未按照上述《补充协议》的约定，签订新一轮的租赁合同。被告红鹰公司向原告长江医院支付至2016年3月租金，2016年4月至今的租金尚未支付，故有本案诉讼。另，因被告红鹰公司法定代表人王沛霖涉嫌刑事犯罪，其使用案涉土地和房屋所经营东湖银龄安养院由其留守人员利用居住老人缴纳的生活费用自行维持运营，目前仍有70余名老人在该处居住生活。在诉讼中，居住于该养老院及在养老院购买床位的多名老人多次向武汉市民政局、武汉东湖生态旅游风景区管委会、武汉市黄陂区政府、公安机关等部门及本院反映情况，要求维护老人权益。2020年6月29日，武汉市社会养老服务体系建设领导小组办公室向武汉东湖生态旅游风景区管委会发出《关于恳请协调解决东湖银龄安养院有关问题的函》，就本案诉讼产生的情况“老人担心法院审判后长江医院可能会把房子收回去，把在院的70多名老人强行赶走，引发社会不稳定”，要求“为切实保障老年人合法权益，维护社会稳定，现将有关情况予以函告。请你们高度重视，主动协调法院、长江医院等涉事单位，制定处置方案，依法依规妥善处理。相关处置情况请及时报市民政局。”以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》等证据材料在卷作证。本院认为，原告长江医院与被告红鹰公司2011年签订《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。在该《租赁合同》约定的租赁期届满后，被告红鹰公司继续租用原告长江医院土地及房屋，根据双方此前《补充协议》的约定：“租赁合同执行期满后，如无国家政策性拆迁和上级管理机构另行规划需拆迁，甲方原则同意乙方继续租赁，新一轮租赁合同应在合同到期前二个月内签定；如逾期未签定合同的，按合同正本所列内容执行。”双方没有签订新一轮的书面租赁合同，被告红鹰公司仍继续租用原告长江医院的房屋，双方成立事实上租赁合同关系。对于原告长江医院主张解除租赁关系的诉请，被告红鹰公司经原告长江医院多次催要后，长期未能履行支付租金的主要合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，对原告该项主张本应予以支持，但考虑到七十余名老人仍在被告红鹰公司租用案涉土地和房屋所经营的养老院生活，如贸然解除原被告双方租赁合同关系，既可能损害老人们的权益，也可能会造成大量老人流落社会，无家可归，增加社会不稳定因素，造成较为严重的不良社会影响，同时也违背尊敬、关爱老年人的社会公序良俗；且在本案中，原被告双方及政府各部门均在积极协调，致力于妥善安置老人，因而在老人们未得到妥善安置前，本院认为不宜解除原被告双方事实上的租赁合同关系。故本院对原告长江医院该项诉请不予支持。关于被告红鹰公司所欠付租金的金额。根据双方此前签订的《租赁合同》的约定，第一年至第三年，每年的租金为人民币20万元，第四年至第五年，每年的租金为人民币30万元，房屋租金支付方式为先交租金后使用每半年支付一次。被告红鹰公司自2016年4月至今均未缴纳租金，而2016年3月20日后双方成立成立事实上的租赁关系，其相关约定参照原合同约定执行。但根据实际社会生活情况，在一般租赁合同中，租金普遍会根据租赁年限而逐年增加，双方原合同约定中的每年租金金额的变化也反映了这一点，故本院根据客观实际情况，考虑公平原则，酌定2016年3月20日后的租金标准为每年30万元，则原告长江医院所主张的2016年4月至2020年6月租金应为127.50万元。关于滞纳金。按照双方此前合同对于违约金责任“在租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金”的约定，该滞纳金标准过高，本院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情进行调整，酌定为38.25万元（127.50万元×30%）。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告武汉红鹰经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）支付欠付租金1275000元；二、被告武汉红鹰经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）支付滞纳金382500元；三、驳回原告长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27200元，由被告武汉红鹰经贸发展有限公司负担【此款原告长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）已预交，被告武汉红鹰经贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会长江医院（血吸虫病防治监测中心）支付27200元】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱 敏人民陪审员  余绍义人民陪审员  王 翔二〇二〇年十二月七日书 记 员  王 泽