安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初2239号 原告：杨保芬，女，1974年10月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：张军，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亮亮，安徽华汉众赢律师事务所律师。 被告：陈永龙，男，1960年1月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被告：李成珍，女，1958年3月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被告共同委托诉讼代理人：徐付忠，安徽颍南律师事务所律师。 被告共同委托诉讼代理人：李茂，安徽颍南律师事务所律师。 被告：张虎，男，1966年7月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告杨保芬与被告陈永龙、李成珍、张虎执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序。审理中，因被告张虎涉嫌犯罪正在刑事诉讼中（上诉），于2020年4月17日中止诉讼，2020年11月11日恢复审理，公开开庭进行了审理。原告杨保芬委托诉讼代理人张军、周亮亮，被告李成珍及被告陈永龙、李成珍共同委托诉讼代理人徐付忠，被告张虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨保芬向本院提出诉讼请求：依法撤销阜南县人民法院（2020）皖1225执异2号执行裁定书；依法查封被告张虎所有的位于阜南县间两层（上下两层楼房六间），房屋所有权证号为第6180号的房屋，并依法予以评估、拍卖。本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告申请执行张虎、阜南县昊南商贸有限公司一案，案件执行期间，经原告申请，阜南县法院于2019年1月7日查封了张虎所有的位于阜南县间两层（上下两层楼房六间），房屋所有权证号为第6180号的房屋，陈永龙、李成珍提出异议，阜南县人民法院作出（2020）皖1225执异2号执行裁定书，裁定：中止对张虎位于阜南县鹿城镇运河路一巷上下三间两层（上下两层楼房六间），房屋所有权证号为第6180号房屋的执行。原告不服阜南县人民法院（2020）皖1225执异2号执行裁定，特根据《民事诉讼法》第227条提起诉讼，具体理由如下：一、张虎、李月娥和陈永龙、李成珍签订的房屋购买协议是虚假的，双方存在故意转移财产的行为。阜南县鹿城镇解放社区运河一巷位于阜南县县繁华区，紧邻阜南县第四小学，房屋的价格不可能很低，而张虎所有的位于阜南县间两层（上下两层楼房六间）的房屋，面积为196.20平方米，张虎、李月娥和陈永龙、李成珍签订的房屋购买协议中房屋的总价为500000元，每平方仅2500多元，明显低于市场价，而且陈永龙、李成珍提供的转款凭证既不能反映付款人，也不能反映收款人，无法证明支付了500000元。所以房屋购买协议是虚假的，双方存在故意转移财产的行为。二、涉案的房屋没有交付给陈永龙、李成珍，陈永龙、李成珍没有实际占有涉案的房屋。阜南县人民法院查封涉案的房屋时，查明涉案的房屋一直由张虎父母居住，所以涉案的房屋没有交付给陈永龙、李成珍，陈永龙、李成珍没有实际占有涉案的房屋。三、陈永龙、李成珍不具有排除执行的权利，（2020）皖1225执异2号执行裁定书适用法律错误。1、《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。规定不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案，涉案的房屋系不动产，只有办理不动产物权的变更登记，才能发生所有权变更的效力，由于涉案的房屋没有办理所有权变更登记，所以张虎、李月娥仍然是涉案房屋的所有权人。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条法律规定是四种情形同时具备，并具有排除执行的权利，法院才能予以支持，本案，由于陈永龙、李成珍不同时具备上述法律规定的四种情形，所以陈永龙、李成珍不具有法律规定的排除执行的其他情形。综上所述，原告认为阜南县人民法院（2020）皖1225执异2号执行裁定书，认定事实错误，使用法律错误。请求贵院查清事实，依法撤销裁定，以维护原告的合法权益。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、身份证1份。证明：原告诉讼主体资格。 2、土地证、房产证各1份。证明：涉案的房屋登记在张虎名下，属于张虎所有。 3、阜南县人民法院（2018）皖1225执1600号、（2018）皖1225执1600号之二执行裁定书各1份。证明：阜南县人民法院于2019年查封涉案的房屋时，查明涉案的房屋一直由张虎父母居住。 被告陈永龙、李成珍质证意见为：对原告提供的证据1无异议；对证据2的异议理由为证明目的有异议，证件登记在张虎名下，但已经出售给了陈永龙、李成珍，房屋的所有权不再属于张虎所有，同时，房产证所对应的房屋与现有房屋并不是同一处房屋，现有房屋是在房产证对应的房屋被拆除后翻建的房屋，陈永龙、李成珍对法院查封的房屋享有足以排除执行的民事权益；对证据3的理由为证明目的有异议，虽然法院查封时涉案房屋临时由张虎父亲居住，是因李成珍与张虎妻子李月娥为同胞姐妹关系，基于这种亲情由李成珍临时允许其居住，但不能以此否定房屋所有权转移的事实和房屋实际交付的事实。 被告张虎质证意见为：对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的异议理由为当时其已在看守所，不清楚。 被告陈永龙、李成珍辩称，陈永龙、李成珍系夫妻关系，李月娥、张虎系夫妻关系，李成珍与李月娥是姊妹关系；2017年10月26日，陈永龙、李成珍与李月娥、张虎所签订的《房屋购买协议》为双方真实意思表示，合法有效，是在赵兴武、杨少东的见证下，双方所签订；购买的是张虎旧房在原址上又翻盖的房屋，是三间2层，一边有间厨房，未办理新的房产证，房款是500000元，是合同签订当天陈永龙、李成珍通过其子陈绪海分五笔每笔100000元将购房款转账（徽商银行）至阜南县昊南商贸有限公司公司账户内，张虎是该公司的法定代表人；付款当天，张虎就将房屋所有权证、国有土地使用证原件交与陈永龙、李成珍；房价与当时的同地段的价款基本相当，又因双方系亲戚关系，房价与当时市场价即使存在一定差异也属于正常现象；陈永龙、李成珍没有实际居住涉案房屋，是因张虎的父母年龄大，张虎要求临时由其父母居住，视为交付，半年以后其让他父母腾出房屋，但至今张虎父母也没有搬走，陈永龙、李成珍为此一直要求张虎、李月娥尽快搬出房屋，将房屋交付给陈永龙、李成珍，张虎、李月娥一直让等等，等张虎把阜南县昊南商贸有限公司房屋装修好就搬走并立即交房；陈永龙、李成珍为了尽快取得房屋，提出执行异议后曾向贵院起诉，要求张虎、李月娥搬出房屋，立即将房屋交付给陈永龙、李成珍，因张虎母亲年龄大，不宜强制执行，故至今未取得房屋的居住权；房产没有办理过户是因当时阜南政策的原因无法办理房产过户；陈绪海与张虎、阜南县昊南商贸有限公司之间无任何经济纠纷。 被告陈永龙、李成珍为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、身份证2份。证明：被告陈永龙、李成珍身份。 2、房屋购买协议1份、张虎的身份证1份。证明：陈永龙、李成珍在赵兴武、杨少东的见证下与张虎、李月娥签订房屋购买协议，约定购买涉案房屋及房屋的价款。 3、银行交易存根、房屋所有权证、国有土地使用证各1份。 证明：陈永龙、李成珍已全额向张虎支付购房款、张虎已将涉案房屋交付给陈永龙、李成珍。房屋购买协议已实际履行完毕。 4、阜南县人民法院（2019）皖1225执异15号民事裁定书1份。证明：经法院生效裁定书认定，陈永龙、李成珍与张虎所签订的房屋买卖合同有效，陈永龙、李成珍的异议成立，并裁定中止对涉案房屋的执行。 原告质证意见为：对陈永龙、李成珍提供的证据1无异议；对证据2的异议理由为房屋购买协议中的房屋位于阜南县城繁华区，紧邻阜南四小，协议房屋的面积129.60平米，而房屋的价格约定为500000元，每平方仅为2000多元，明显低于市场价，所以该协议存在虚假，银行明细是无证据证明陈绪海与陈永龙、李成珍之间的关系，陈绪海虽于2017年10月26日通过POS机消费500000元，但没有对方账号及户名，同日张虎账号虽转入500000元，便对方账号和户名不是陈绪海，双方之间无相互转账记录，不能证明是陈永龙、李成珍支付的购房款且与张虎自认的款转入其公司不相符，房产证、土地证权属登记均为张虎，涉案房屋为张虎所有；对证据3的异议理由为裁定虽赵兴武没有提出执行异议，属于赵兴武放弃自己的权利，不能证明张虎与陈永龙、李成珍之间的买卖合同有效，也不能证明陈永龙、李成珍的异议成立。 被告张虎对被告陈永龙、李成珍提供的证据均无异议。 被告张虎辩称，陈永龙、李成珍系夫妻关系，李月娥、张虎系夫妻关系，李成珍与李月娥是姊妹关系；与陈永龙、李成珍签订协议卖房是因张虎当时做生意急需用钱，房款500000元签订协议时，陈永龙、李成珍家用银行卡于协义签订当日通过银行转账至其公司（阜南县昊南商贸有限公司），张虎已实际已收到该款；房价500000元按照当时房情，比周边的房子稍微便宜一点，但涉案房屋地势比较低洼，房子是翻盖的、成本较低，考虑双方又是亲戚，其又急需用钱，李月娥与李成珍谈的价；房子当时因陈永龙、李成珍家庭都在外地打工，张虎父母年龄较大、瘫痪，经对方同意，暂时由张虎父母居住；卖房前张虎与父母一直都住在涉案房，父母不知道卖房，卖后张虎听说父亲不愿意，与陈永龙、李成珍有争执，还起诉了，具体什么争执不清楚，但父母一直在那住着；房子没有及时过户，是因当时陈永龙、李成珍家庭在外地打工，张虎比较忙，考虑到双方是亲戚，所以暂时没有过户，后来张虎就出事了，故一直也未能办理过户；涉案房子房产证、土地使用证原件签订购房协议对方打款后，张虎就交给陈永龙、李成珍了；房产证是没有翻盖房子之前的老房产证，但是在原土地使用证上翻盖的房子，翻盖后未办理新的房产证；陈永龙、李成珍与李月娥、张虎无其他经济纠纷。 被告张虎未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 杨保芬与张虎、阜南县昊南商贸有限公司民间借贷纠纷一案（杨保芬于2018年5月3日起诉），本院于2018年6月7日作出“（2018）皖1225民初2721号”民事判决书，判决：张虎、阜南县昊南商贸有限公司于本判决生效之日起十日内共同偿还杨保芬借款本金200000元，支付利息9000元（利息自2018年1月30日起，按照月利率1.5%计算至2018年4月28日止，以后利息计算至实际付清之日止），合计209000元。 上述判决书生效后，张虎、阜南县昊南商贸有限公司未履行判决书义务，杨保芬向本院申请执行。在执行过程中，查明张虎所有的位于阜南县拥有上下两层楼房六间，无产权证，暂由张虎父母居住，于2019年11月26日作出“（2018）皖1225执1600号之二”执行裁定书，裁定：查封张虎所有的位于阜南县上下两层楼房六间，查封期限为三年。 陈永龙、李成珍对执行标的提出书面异议，本院于2020年4月3日作出“（2020）皖1225执异2号”执行裁定书，裁定：中止对被执行人张虎位于阜南县间两层楼房共六间房屋的执行。 2017年10月26日，陈永龙、李成珍（乙方）与张虎、李月娥（甲方）签订《房屋购买协议》，内容为：双方经平等自愿协商，就甲方自愿将位于住宅给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋作了充分了解。一、该套房面积为196.2平方米，双方同意买卖价格为500000元整（￥伍十万元整）。二、付款方式：买卖协议签订后乙方一次性付清房款。三、今后无论房屋升值或贬值以及转让给他人，均与甲方无关，甲方无权干涉。四、以后办理房产证的所有费用都由乙方自己承担。五、以上协议双方均已看过，无任何争议。六、本协议壹式贰份，双方各执一份，签字生效。张虎、李月娥在甲方处签字捺印确认，陈永龙、李成珍在乙方处签字捺印确认。赵兴龙、杨少东在见证人处签字确认。 协议签订当日，陈永龙、李成珍通过其子陈绪海分五笔每笔100000元将购房款转至张虎账户；付款当天，张虎将房屋所有权证、国有土地使用证原件交与陈永龙、李成珍；协议房为原土地使用证上翻盖的房子，翻盖后未办理新的房产证；陈永龙、李成珍购买涉案房后一直由张虎父母居住至今；该房屋一直未办理过户手续。 涉案房屋国有土地使用证（证号：国用（95）字第248号;时间：1994年11月30日）：土地使用者：张虎；地址：运河路；地号：212701209149；用途：住宅。四至：北邻：路，西邻：路，南邻：路，东邻：张德峰；用地面积319平方米。 涉案房屋原房屋所有权证（证号：字第**；1994年11月30日）：所有权人：张虎；所有权性质：私；房屋坐落：解放居委会；间数/层数：3/01；建筑结构：砖木；建筑面积：64.2平方米；使用土地面积：192.6平方米。 另查明：赵兴武与张虎民间借贷纠纷一案经判决生效后并经赵兴武申请执行，在执行过程中，亦查封了涉案房屋。 陈永龙、李成珍对执行标的提出书面异议，本院于2019年5月7日作出“（2020）皖1225执异15号”执行裁定书，裁定：中止对被执行人张虎位于阜南县间两层（房屋所有权证号为第6180号）的房屋的执行。 张虎系阜南县昊南商贸有限公司法定代表人，公司代理销售伊利牛奶，因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2018年7月25日被刑事拘留，2019年12月2日经本院作出“（2019）南皖12**刑初430号”刑事判决书，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币叁拾万元，并经安徽省阜阳市中级人民法院于2020年5月12日作出“（2020）皖12刑终190号”刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。张虎现在狱中服刑。 陈永龙、李成珍提供的户口本记载陈绪海系陈永龙、李成珍之子。 陈绪海工商银行账号：62×××16，张虎徽商银行账号62×××15；陈永龙、李成珍提供的银行交易明细、交易存根记载陈绪海从自已的银行账户中于2017年10月26日用ＰＯＳ机分五笔每笔100000元共500000元转账至张虎账户。 本院认为，本案争议的主要焦点为:陈永龙、李成珍对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,作为提起执行异议的案外人陈永龙、李成珍应对其主张承担举证责任,若举证不能则应承担不利法律后果。审理中,陈永龙、李成珍提交了与张虎、李月娥签订的《房屋购买协议》、银行交易明细、交易存根、房屋所有权证、国有土地使用证，以证实张虎、李月娥于2017年10月26日将产权登记在张虎名下位于阜南县间两层楼房共六间房屋以500000元的价格出售给陈永龙、李成珍,同日陈永龙、李成珍通过银行转账方式支付给张虎500000元。杨保芬在质证中对陈永龙、李成珍与张虎、李月娥签订的《房屋购买协议》的真实性有异议,认为陈永龙、李成珍与张虎、李月娥签订的交易是虚假的，付款不真实，亦未实际占有该不动产。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在涉案房屋查封之前，张虎、李月娥与陈永龙、李成珍签订了《房屋购买协议》，赵兴武、杨少东作为见证人在该协议上签名确认，本院认定张虎、李月娥与陈永龙、李成珍于2017年10月26日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，为有效合同。陈永龙、李成珍提交的户口本、银行交易明细、交易存根记载陈永龙、李成珍之子陈绪海从自已的银行账户中于2017年10月26日用ＰＯＳ机分五笔每笔100000元共500000元转账至张虎账户客观真实，张虎亦明确其已收到，能够与双方签订的房屋买卖合同相印证,能够证实双方交易的真实性,且该交易发生在原告与张虎、阜南县昊南商贸有限公司民间借贷纠纷一案之前。同时，就购房价格陈永龙、李成珍辩称房价与当时的同地段的价款基本相当，又因双方系亲戚关系，房价与当时市场价即使存在一定差异也属于正常现象，张虎与陈永龙、李成珍购房后不到一年即被刑事拘留，后入狱服刑，其在庭审中就此辩称房价500000元按照当时房情，比周边的房子稍微便宜一点，但涉案房屋地势比较低洼，房子是翻盖的、成本较低，考虑双方又是亲戚，其又急需用钱而确定的房价，印证房价亦是双方交易时的真实意思表示。陈永龙、李成珍与张虎、李月娥签订《房屋购买协议》并支付购房款后，陈永龙、李成珍至今虽未实际占有该不动产房，但房屋的产权证、国有土地使用证张虎已交付与陈永龙、李成珍，陈永龙、李成珍与张虎就此陈述相互印证是因双方系亲戚关系，陈永龙、李成珍家庭当时都在外地打，张虎的父母年龄大，没有房子住，经陈永龙、李成珍同意，在张虎要求下临时由其父母居住，后经陈永龙、李成珍催要张虎父母至今仍未搬离；但张虎、李月娥早已搬离该房，只是在陈永龙、李成珍同意的情况下暂由张虎父母居住，说明涉诉房已经交付，陈永龙、李成珍已间接占有该房。杨保芬的主张不足以否定上述事实。 案涉房屋虽未办理过户手续,但并非陈永龙、李成珍一方原因所致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身的原因未办理过户登记。”陈永龙、李成珍所举证据能够证明其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 驳回原告杨保芬的诉讼请求。 案件受理费4300元（原告已预交）,由原告杨保芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  赵 宇 审 判 员  侯 涛 人民陪审员  李西凤 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  孙露妮