广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初289号 原告：上海永升物业管理有限公司南宁分公司，住所地：广西壮族自治区南宁市江**沙井大道**南宁华南城**物流区**广场**第****共享工位**，统一社会信用代码：91450105MA5N4F3C7R。 负责人：王兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。 被告：桂林市德天房地产开发有限公司，住所，住所地：广西壮族自治区桂林市环城南二路**社会信用代码：91450300742050576K（1-1）。 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石东燊，上海市芮德渱齐律师事务所律师。 原告上海永升物业管理有限公司南宁分公司（以下简称原告）与被告桂林市德天房地产开发有限公司（以下简称被告）委托合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李树欣、被告委托诉讼代理人石东燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的委托管理服务费203689.34元；二、被告向原告支付因拖欠委托管理服务费产生的违约金，暂计至2020年8月31日止为134786.35元（2020年8月31日之后的违约金以203689.34元为本金，按日千分之一的标准计算至被告实际清偿之日）；三、原告因本案诉讼支出的律师费30000元由被告承担；四、本案的诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2019年3月1日，原告与被告签订一份《桂林德天国际广场物业委托管理合同》（以下简称案涉合同），约定被告委托原告为其开发的桂林德天商业广场（二期）项目（以下简称案涉广场）提供物业管理服务，合同期限一年。根据案涉合同约定，合同期内被告应向原告支付委托管理服务费用548568元（该费用由包干服务费用250000元以及人员费用298568元两部分构成）。其中服务费用分四期分别在2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日、2020年3月7日支付，每期支付62500元；人员费用按月支付，第一笔费用在2019年4月1日支付，之后各期在每月的最后一天支付当月费用，每期支付24880.67元。合同第五章第一条第2项约定，被告逾期支付费用的，须按照应付未付费用的日千分之一向原告支付违约金。逾期超过一个月仍不支付的，被告除须按照前述标准向原告计付违约金外，还须向原告一次性支付违约金100000元。案涉合同签订后，原告已依约履行了合同义务，但被告仅向原告支付的前三期服务费用及前十期人员费用，第四期服务费用及第十一、十二期人员费用至今仍未向原告支付。案涉合同本应于2020年2月29日到期，但原告基于被告请求，继续为案涉广场提供服务至2020年4月30日，在原合同基础上延长两个月的服务期限。截至目前被告共拖欠原告服务费用本金203689.34元。因被告拖欠原告费用，原告多次催告其付款未果，原告唯有提起本案诉讼，并因此承担了律师费30000元，该律师费用属于因被告违约导致的原告额外支出，应由被告承担。综上，被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，原告未履行涉案合同第二章的第1、3-11、16-17小点内容，第四章第四条的管理团队及制度未完成，且收取物业费未达到95%，应扣除相应的费用；违约金和律师费不应由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。 原告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、《桂林德天国际广场物业委托管理合同》，拟证明原告、被告之间存在物业委托管理合同关系，被告依约应向原告支付物业管理费用； 2、桂林市德天房地产开发有限公司关于延长服务期的来函、《的回函》，拟证明原告履行了涉案物业服务合同义务，并依照被告要求在合同到期之后继续为其提供物业管理服务； 3、《永升物业工作移交协议》，拟证明原被告于2020年4月30日对涉案合同工作进行了交接，被告确认应向原告支付剩余的服务费用； 4、《诉讼（仲裁）法律服务合同》、增值税发票，拟证明原告因本案支出的律师费。 被告对原告所提供证据的质证意见是：认可证据的真实性，但对证明目的不认可。原告没有履行完所有的合同义务，证据2无法证明被告认可原告的服务，证据3仅是工作移交，不代表对原告工作的认可，原告不应承担律师费。 被告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、桂林市德天房地产开发有限公司《通知函》，拟证明被告向原告发函告知其未履行合同义务； 2、《关于的回函》，拟证明针对移交协议被告明确表示对原告工作不认可，原告没有履行完合同义务。 原告对被告提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，证据2的真实性有待核实。两份函件为被告单方制作，没有原告盖章，不能证明原告认可。被告按照合同约定支付了前期产生的费用，从未向原告提出异议；被告发出服务的要求，可见被告是认可原告的服务的；双方已签订工作移交协议，对移交内容、费用结算盖章予以确认；被告临近支付最后一期的服务费用才提出原告服务不到位，是因为被告存在资金紧张问题，意图以该理由免于支付费用。 本院对当事人提供证据的分析：原告提供的证据客观、真实，客观呈现了本案待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案定案之依据。对被告提供的证据的真实性认可，但通知函和回函都是双方2020年4月30日办理移交工作后出具，且未能提供其他证据佐证原告提供的物业服务内容与合同约定不符，故对该证据的证明目的不予认可。 综合全案证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：2019年3月1日，被告作为甲方与原告乙方签订《桂林德天国际广场物业委托管理合同》，约定被告委托原告为其开发的桂林德天商业广场（二期）提供物业管理服务，暂定合同期限一年，自2019年3月1日起合同生效。合同期内被告应支付委托管理服务费用合计548568元：1、包干制费用每年250000元；2、乙方派驻人员3人工资298568元。服务费用支付方式：服务费每季度支付一次，每次为62500元，2019年4月1日支付第一笔费用，第二、三笔费用支付时间为2019年7月1日、2019年10月1日，第四笔费用支付时间为服务完成后一周内；人员费用每月支付一次，每次24880.67元，2019年4月1日支付第一笔费用，之后在每月的最后一天支付当月费用。合同第五章第一条第1、2项约定，甲乙双方如违反本合同的约定，违约方应承担违约责任，并承担违约金10万元；甲方违反合同约定，逾期支付服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之一支付违约金。超过约定时间一个月仍不支付的，除按上述约定承担违约金10万元外，乙方有权解除合同。涉案合同签订后，原告依约履行了合同义务。 2020年2月25日，被告向原告发函称涉案合同即将到期，由于××病毒防疫期间公司响应政府号召，暂未完全复工，按国家政策原合同顺延到疫情结束止。由于没有复工费用无法支付，待疫情结束后再协商合同续签事宜。2020年4月22日，被告向原告发出《的回函》，称公司决定不再续签合同，请原告尽快安排人员与其进行工作交接；劳务费、服务费和4月相关费用，请原告尽快安排人员与其对接，并就结算金额达成一致。2020年4月30日，双方当事人办理物业工作移交手续，并签订《永升物业工作移交协议》，明确了移交工作、物品、资料内容，记载原告完成涉案合同的考核指标中物业管理费收缴率为95%，被告应于7个工作日内支付费用明细为：2020年1月人员工资24880.67元，2月人员工资24880.67元，3月人员工资24880.67元，4月人员工资24880.67元；2019年第四季度服务费62500元，2020年3月服务费20833.33元，4月服务费20833.33元，合计203689.3元。原、被告在该协议处落款处盖章予以确认。当日原告撤场。 另查明，原告委托广东泽康律师事务所代为办理涉案诉讼相关法律事宜，代理费30000元，2020年7月14日原告支付律师费15000元。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：双方当事人是否形成物业服务合同法律关系？原告诉请被告支付203689.34元委托管理服务费及违约金、律师费是否具有事实和法律依据？ 本院认为，原告与被告于2019年3月1日签订《桂林德天国际广场物业委托管理合同》，被告委托原告从签订合同当日起为其开发的桂林德天商业广场（二期）提供物业管理服务，期限为一年。合同签订后，双方当事人均按照合同约定享受合同权利，履行各自的合同义务，双方当事人之间形成物业服务合同法律关系。涉案合同于2020年3月1日到期后，应被告请求原告继续提供物业服务至2020年4月30日。2020年4月30日，双方当事人正式办理物业工作移交手续，并签订了《永升物业工作移交协议》，该协议明确了移交的具体内容，经双方确认被告应于2020年5月7日之前向原告支付服务费、人员工资共计203689.3元，但被告至今未予支付，已构成违约，依法应承担违约责任。被告主张原告物业服务不到位，但未能提供证据予以佐证。在案证据显示，在原告提供物业服务期间，被告对原告提供的服务内容、质量未提出异议，且在双方移交时原告亦未对此提出任何异议，故对被告提出原告服务不到位的主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告应向原告支付物业服务费等203689.34元及违约金。根据涉案合同约定，逾期支付服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之一支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案合同约定的违约金过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，从2020年5月7日起计至实际清偿之日止。 关于律师费的负担问题。双方当事人对违约方是否应当承担律师费没有明确约定，原告诉请被告支付律师费无合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告请求被告支付物业服务费和违约金事实和法律依据充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告桂林市德天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海永升物业管理有限公司南宁分公司支付委托管理服务费203689.34元及逾期付款违约金（违约金计算标准：以203689.34元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%从2020年5月7日起计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告上海永升物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6827元（原告上海永升物业管理有限公司南宁分公司已预交），由被告桂林市德天房地产开发有限公司负担6000元，由原告上海永升物业管理有限公司南宁分公司负担827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6827元（收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  闫 琴