北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38677号原告：北京飞仕诺格科技有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：周世瑞，董事长。委托诉讼代理人：张桐，女，1981年10月10日出生，汉族，北京飞仕诺格科技有限公司职员，住北京市密云区。被告：刘迎新，男，1976年2月9日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：冯键，山西金贝（临汾）律师事务所律师。原告北京飞仕诺格科技有限公司（以下简称飞仕诺格公司）与被告刘迎新（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。飞仕诺格公司的委托诉讼代理人张桐，刘迎新的委托诉讼代理人冯键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。飞仕诺格公司向本院提出诉讼请求：判令刘迎新支付2018年11月19日至2020年7月1日期间的房屋占用费194512.5元。事实和理由：2018年11月19日，我公司与刘迎新签订《东星时尚广场租赁合同（餐饮服务类）》（以下简称租赁合同），约定飞仕诺格公司将位于北京市朝阳区xx号商铺（以下简称涉案商铺）出租给刘迎新用于经营餐饮活动，品牌为鱼尾狮，租赁期限自2018年11月19日至2021年11月18日，免租期25天，租金年一至年二8元/天/平方米。合同签订后，刘迎新支付押金21900元，安全用水保证金为10000元。自2018年11月19日进场至2020年7月1日，刘迎新应支付房屋占有使用费424800元，已支付230287.5元，尚欠194512.5元，为维护我公司的合法权益，故提起本次诉讼。刘迎新辩称，2019年10月29日，飞仕诺格公司已经丧失对于涉案商铺的出租权和管理权，其主张收取房屋占有使用费缺乏依据。2019年11月中旬我方已经停业，2020年1月18日完成撤场，租金我方已足额交纳，不同意飞仕诺格公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，北京东星xx公司（以下简称东星景城公司，出租方、甲方）与飞仕诺格公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租东星xx房屋，租赁期限15年，自2017年10月1日起至2032年9月30日止。2018年11月19日，刘迎新（乙方）与飞仕诺格公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方同意出租而乙方同意承租涉案商铺，租赁面积为90平方米，合同起始日期即甲方交付商铺日期为2018年11月19日，结束日期为2021年11月18日。自甲方交付商铺之日起25天为商铺免租装修期，免租装修期内免交租金及物业管理费，但须支付水费、电费及其他发生的费用。起租日为2018年12月14日。乙方承租商铺须用于商业服务业经营活动，经营类别为新加坡特色美食（海南鸡饭），品牌为新加坡鱼尾狮，商号名称为新加坡鱼尾狮。乙方应于本合同签订时，向甲方交纳押金、首期（二个月）的租金；以后每期三十日前，乙方须向甲方支付本期租金和物业管理费。租金和物业管理费的起算日期为起租日，按日历月的实际租赁天数计算，租期内的第一个月和最后一个月，租赁天数不足一个月的，乙方应按当月实际租赁天数支付租金和物业管理费。租金标准为每满2年递增6%，年一至年二8元/平方米/天，2018年11月19日至2020年11月18日期间，月租金21900元，二期租金25800元（43800元-25天免租18000元=25800元）。押金21900元，安全用水保证金为10000元。同日，刘迎新向飞仕诺格公司支付押金21900元、安全用水保证金10000元。此后，刘迎新按期向飞仕诺格公司支付租金，其中支付2019年5月19日至2019年7月18日期间的租金15600元，支付2019年7月19日至2019年9月18日期间的租金43800元，支付2019年9月19日至2019年12月18日期间的租金57487.5元。经询，刘迎新称因装修问题，飞仕诺格公司口头承诺给予4个星期的免租期，故2019年5月19日至2019年7月18日期间仅支付租金15600元，飞仕诺格公司对此不予认可。2019年10月29日，东星景城公司向飞仕诺格公司发送《解除合同通知书》，记载：“按照房屋租赁合同第49条约定，未经我公司同意，贵公司将承租房屋转租视为根本违约。鉴于贵公司存在未经我公司同意而将租赁房屋转租等行为，故而我公司根据合同法第224条的规定及房屋租赁合同第49条之约定，决定自通知发出之日起即刻解除房屋租赁合同，并要求贵公司在15日内完成房屋的腾退。贵公司应在收到本通知书10日内结清全部欠款，同时向我公司支付6个月的租赁费用作为赔偿。”2019年12月17日，东星景城公司向飞仕诺格公司的商户发送《通知》，告知商户已经解除与飞仕诺格公司的房屋租赁合同，并且已经将租赁区域收回，飞仕诺格公司不再对原租赁区域享有任何权利，更无权进行管理。督促少数未与该公司签订租赁合同的商户签订合同或者尽早腾退离场。该公司将协助商户通过法律途径追回交予飞仕诺格公司的押金，追回之前不另行收取押金。经询，刘迎新表示未和东星景城公司签订房屋租赁合同，亦未向东星景城公司交纳租金。经询，飞仕诺格公司称2019年11月17日东星景城公司将其在东星时尚广场的办公室封门，无法进入租赁区域，但通过微信群对商户进行管理，刘迎新经营至2020年7月1日。刘迎新对此不予认可，并称其于2019年11月中旬停止营业，2020年1月18日完成撤场。另查，东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据庭审查明的事实及现有证据，涉案商铺所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故刘迎新与飞仕诺格公司签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，飞仕诺格公司作为出租方，亦系综合商业体的经营管理者，其对涉案商铺所在建筑性质的知晓程度应当高于承租人，其在出租时未充分知晓或者告知刘迎新，应当对合同无效承担主要责任。另一方面，刘迎新承租涉案商铺用于经营，自身应有审慎的注意义务，但其在签署合同时未核对涉案商铺产权文件或了解房屋真实情况，其亦应当承担部分责任。租赁合同签订后，飞仕诺格公司已于2018年11月19日将涉案商铺交付刘迎新使用，故在合同被确认无效后，双方依据合同取得的财产应相互返还，飞仕诺格公司应向刘迎新返还租金、押金、保证金，刘迎新应将涉案商铺腾空后交付飞仕诺格公司。鉴于刘迎新已经撤场并将涉案商铺腾退交还给东星景城公司，本院不再判决刘迎新交还房屋。根据本案查明的事实，因飞仕诺格公司与东星景城公司之间就房屋租赁合同履行发生争议，飞仕诺格公司自2019年11月17日起未实际管理涉案商铺，东星景城公司已将租赁区域收回管理，故合同无效后，飞仕诺格公司无权收取2019年11月17日之后的房屋占用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘迎新在免租期内实际使用了涉案房屋，应当支付飞仕诺格公司房屋占有使用费，但考虑到双方对于合同无效均负有过错责任，本院根据涉案房屋面积、租金标准、免租期间以及双方过错程度等因素酌情予以确定。关于2019年11月17日前刘迎新拖欠的房屋占用费，本院将该笔费用与刘迎新已交纳的押金及飞仕诺格公司应当退还刘迎新的租金相抵扣，不再另行判决刘迎新支付房屋占用费。2019年11月17日后，刘迎新虽实际占有使用涉案商铺，但飞仕诺格公司已非租赁区域的实际管理者，其主张刘迎新支付房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告北京飞仕诺格科技有限公司与被告刘迎新于二〇一八年十一月十九日签署的《东星时尚广场租赁合同（餐饮服务类）》无效；二、驳回原告北京飞仕诺格科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4190元，由原告北京飞仕诺格科技有限公司负担3427元（已交纳），由被告刘迎新负担763元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二〇年十二月三十日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜