安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0403民初2236号 原告：周宝庆，男，1991年10月11日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：程韦伟，安徽大潜律师事务所律师。 被告：淮南莱迪商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道家乐福时代广场商业家乐福超市负一楼85号，统一社会信用代码91340400MA2T4X9D2N(1-1)。 法定代表人：席秋岩，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙巷，男，该公司法律顾问。 原告周宝庆与被告淮南莱迪商业运营管理有限公司（以下简称莱迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告周宝庆及其委托诉讼代理人程韦伟到庭参加了诉讼，被告莱迪公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 周宝庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除周宝庆与莱迪公司于2019年12月15日签订的《时尚莱迪购物广场租赁合同》；2、判令莱迪公司返还周宝庆房屋租金46000元、物管费4086元、保证金5000元、装修押金1000元、预存水费500元、预存电费5000元及电表费用500元,合计62086元;3、判令莱迪公司赔偿周宝庆装修损失20860元（包括门头装修3200元、水电600元、刷墙500元、移门758元、灯箱柜体11803元、收银机3999元）、物料损失16025元;4、判令莱迪公司赔偿周宝庆违约金5000元;5、本案诉讼费用由莱迪公司承担。事实和理由:2019年12月15日周宝庆与莱迪公司签订了《时尚莱迪购物广场租赁合同》,由莱迪公司将坐落于淮南市商铺租赁给周宝庆用于经营“布朗熊与可妮兔”品牌水吧使用,租赁期限三年,自2019年12月25日起至2022年12月24日止,装修免租期30天,另给予周宝庆6个月的经营免租期,在装修免租期内及6个月的经营免租期内,周宝庆均无须支付租金。合同签订后,周宝庆随即按照合同约定向莱迪公司支付了相关费用并接手房屋进行装修,2020年3月18日周宝庆到租赁房屋内接收装修移门时,发现店里的电被停了,随即联系莱迪公司解决,莱迪公司却一直未能解决供电的问题,导致周宝庆一直未能经营。后周宝庆加入了莱迪公司的一个微信客户群,得知淮南赛格市场管理有限公司（以下简称赛格公司）早已正式发函给莱迪公司解除其与莱迪公司的租赁关系,并于2020年4月11日要求各租户限期搬离。周宝庆认为,由于莱迪公司未能履行合同义务,导致周宝庆合同目的无法实现,加之赛格公司与莱迪公司的合同解除,致使周宝庆与莱迪公司之间租赁合同的履行已无现实可能性,故周宝庆为维护自身合法权益,特依据相关法律规定向法院起诉，请依法判如所请。 莱迪公司未到庭参加诉讼，但于开庭前提交了书面答辩状称： 1、周宝庆要求提前解除双方于2019年12月15日签订的房屋租赁合同，莱迪公司同意。2、莱迪公司没有构成违约，双方于2019年12月15日签订合同后，莱迪公司按照合同的约定于12月25日将租赁房屋交付给周宝庆经营使用，周宝庆因为生意冷淡，经营不善，不愿意经营，于2020年7月份左右关门撤出场地。3、租赁合同约定租期三年，从2019年12月25日至2022年12月24日，第一年是没有免租期的，免租期从2020年12月25日至2021年6月24日，所以周宝庆只交纳了第一年的租金46000元，按照租赁合同第12条第二款约定，周宝庆擅自提前退租的，莱迪公司不退还已经缴纳的费用（包括但不限于租金、物业费、水电费等），保证金将不予退还。4、周宝庆要求返还房屋租金、物业费、保证金、装修押金、预存水费、预存电费电表费没有法律依据；按照合同的约定，周宝庆擅自提前退租的，所收的费用将不予退还。另外周宝庆实际经营了，必然产生水费、电费和物业费等相关费用；已经用了的费用，无法返还。5、周宝庆的第三项诉讼请求没有事实和法律依据；周宝庆自己装修经营，莱迪公司没有强迫周宝庆装修；另外，按照合同的约定，装修由周宝庆自行处理。实际上周宝庆诉请的装修都被周宝庆自行拆除搬回家了。物料损失更没有事实和法律依据，周宝庆自己购买的物料，属于产品；购买的数量及用途无法查实。6、周宝庆要求赔偿违约金没有事实和法律依据；莱迪公司从来都没有撵周宝庆，是周宝庆自己经营不善，擅自提前解除合同；所以莱迪公司不承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法驳回周宝庆的诉讼请求。 周宝庆围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、周宝庆身份证复印件、莱迪公司企业查询单，证明：周宝庆与莱迪公司的基本情况，双方具备诉讼主体资格。本院认证意见：本院对该份证据予以认可。 2、租赁合同一份，证明：（1）2019年12月15日周宝庆与莱迪公司签订租赁合同，莱迪公司将坐落于淮南市商铺租赁给周宝庆，租赁期限3年，租赁房屋用于经营“布朗熊与可妮兔”品牌；（2）双方约定了30天的装修免租期，该期间内周宝庆无须支付租金；（3）合同对租金、履约保证金以及违约责任等事项进行了约定。本院认证意见：本院对该份证据予以认可。 3、莱迪公司收据7张，证明：周宝庆向莱迪公司缴纳了46000元的房屋租金，物管费4086元，保证金5000元，装修押金1000元、预存水费500元、预存电费5000元及电表费用500元。本院认证意见：本院对该份证据予以认可。 4、证明及竹帘（移门）收据各一份，证明：周宝庆对所租赁房屋进行装修，装修门头支付了3200元的装修费以及758元的移门费用。本院认证意见：本院对书面证明予以认可；对于竹帘收据，因其收款收据上客户名称一栏署名周柯宇，盖章为宜兴市太华易华竹帘厂，与本案无关，本院不予认可。 5、单店合作服务协议书、项目标识使用协议书各一份、收款收据5张以及“田家庵区可妮兔奶茶店”营业执照一份，证明：2019年12月7日周宝庆与南京味驰企业管理有限公司签订合作协议，成为南京味驰企业管理有限公司“布朗熊与可妮兔”品牌的加盟店，并向南京味驰企业管理有限公司支付了加盟费62464元、灯箱柜体款11803元，收银机款3999元及物料款16025元，并且办理了营业执照。本院认证意见：本院对该份证据予以认可。 6、周宝庆与莱迪公司法人席秋岩微信聊天截图3页（周宝庆当庭播放该微信聊天记录），证明：受疫情影响，莱迪公司同意免除周宝庆一个月租金的事实。本院认证意见：经审查，本院对该份证据予以认可。 7、告知函、通知各一份以及群微信聊天截图3页，证明：莱迪公司一直未解决供电问题，导致周宝庆无法继续装修，莱迪公司存在违约行为。赛格公司与莱迪公司解除租赁合同收回商铺，并通知莱迪广场各商户限期于2020年4月13日搬离。现租赁房屋已经拆除，合同履行已无现实可能性。本院认证意见：本院对该份证据予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月15日，莱迪公司作为甲方与周宝庆作为乙方签订了《时尚莱迪购物广场租赁合同》，合同主要内容为：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在淮南市商铺，租赁之面积为22.7平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为水吧使用，商号及／或所经营商品的品牌类别为：布朗熊与可妮兔。3.1交付日：暂定为2019年12月25日。具体的交付日期以双方签署的《房屋交接书》上载明的为准。乙方未在甲方通知的时间内进行交接的，视为甲方按现状交付，甲方书面通知的交接日为实际交付日。3.2租赁期限共3年，自2019年12月25日起至2020年12月24日止。3.4装修免租期为30天。装修免租期内，乙方无需支付租金，但应支付其他费用如装修管理费及使用期间所产生之有关费用，包括但不限于水、电、煤气（若有）等公用事业费、通讯费、垃圾清运费等费用。3.7根据双方协商，考虑到乙方经营情况，给予乙方6个月经营免租期，自2020年12月25日起至2021年6月24日止，免租期内乙方无需……。4.1租赁期内，乙方按照本合同约定按12个月为一期支付租金，首期租金及物业费自签订本租赁合同后当日内支付，以后每期租金到期日前45日支付下一期租金。其标准为年租金46000元，本期应缴租金46000元。4.2.1物业管理费：该房屋物业管理费总额为每年人民币4086元。4.2.4其他费用：水费收费标准／吨，电费1.2元／度。5.1自本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金。履约保证金金额为5000元。12.6若租赁期内因甲方无故解约造成乙方无法继续经营的，甲方应按本合同约定的保证金金额标准向乙方支付违约金。合同签订后，周宝庆向莱迪公司缴纳了租金46000元、物管费4086元、保证金5000元、装修押金1000元、预存水费500元、预存电费5000元、电表费500元。2019年12月7日，周宝庆与南京味驰企业管理有限公司（以下简称味驰公司）签订《单店合作服务协议书》和《项目标识使用协议书》，约定双方开展布朗熊与可妮兔项目店铺合作。2019年12月17日，味驰公司收到周宝庆购买收银机款3999元。2019年12月21日，味驰公司收到周宝庆购买灯箱与柜体款11803元。2019年12月25日，味驰公司收到周宝庆购买材料全款16025元。2020年3月30日，潘集区泥河镇亚美装饰出具证明一份，证明周宝庆于2020年元月份装修店面花费3200元。2020年3月13日，莱迪公司发出告知函，告知其已经收到赛格公司的解除函。2020年4月11日，淮南家乐福时代广场发出通知，告知莱迪广场各租赁商户:由于赛格公司与莱迪公司已经解除租赁合同并收回商铺，现通知莱迪广场内各商户，限期于2020年4月13日前搬离各自店内物品。逾期未搬离……。2020年6月3日，周宝庆以其与莱迪公司之间房屋租赁合同无履行可能为由向本院提起诉讼。 本院认为，周宝庆与莱迪公司签订的《时尚莱迪购物广场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，不损害社会公共利益，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定诚信地履行义务。本案中，结合周宝庆提交的告知函、通知、微信聊天记录可知，莱迪公司在租赁期间内存在违约行为致使不能实现合同目的，已构成违约。依据法律规定，周宝庆有权要求解除合同，周宝庆于2020年6月3日起诉时要求解除其与莱迪公司的租赁合同，莱迪公司于2020年10月29日提交书面答辩状同意解除双方之间签订的合同，故本院确定涉案租赁合同已经解除。导致合同解除的过错在莱迪公司，莱迪公司应当返还租金、物管费、保证金、装修押金、预存水费、预存电费、电表费。租赁房屋交付日期为2019年12月25日，结合“莱迪”微信群内聊天记录及周宝庆庭审中自认搬离（退场）时间为2020年4月13日。在2019年12月25日至2020年4月13日期间（共计110天），周宝庆接受了莱迪公司提供的物业管理，故本院酌定莱迪公司应退还的上述款项为：1.租金39698.63元＝46000-46000÷365×（110-30-30）（30天装修免租期、免一个月租金）；2.物管费2854.60元＝4086-4086÷365×110；3.保证金5000元；4.装修押金1000元；5.电表费500元（周宝庆应当在收到该款项时将电表交付给莱迪公司）；以上五项合计为49053.23元。在2019年12月25日至2020年4月13日期间（共计110天），周宝庆使用了一定量的水费和电费，但周宝庆未向法庭举证证明其水电使用情况，故对于其返还预存水、电费用的主张，本院不予处理，其可持票据据实结算或另行起诉。根据合同约定，若莱迪公司违约，应按合同约定的保证金金额标准向周宝庆支付违约金，即莱迪公司应向周宝庆承担违约金5000元。周宝庆主张的门头装修损失3200元，有书面证明予以佐证，对其该项损失，本院予以支持。关于周宝庆向莱迪公司主张的其购买味驰公司材料款、收银机款、灯箱与柜体款，本院认为由于周宝庆庭审中自认其已经出售部分材料，其庭后提供的物料清单系其单方制作且并不能直观反映出所售材料的具体明细，故对其该项诉请，本院不予支持，其可以自行处置；由于莱迪公司违约行为导致周宝庆无法继续营业，对于其购买的收银机周宝庆当庭表示不再使用，且该收银机有收款收据及庭后提交的转账凭证予以佐证，故对周宝庆诉请收银机款3999元，本院予以支持，但是周宝庆应当在收到莱迪公司该项履行款后将收银机交给莱迪公司；灯箱与柜体系莱迪公司违约行为导致周宝庆无法使用，有收款收据及庭后提交的转账凭证予以佐证，故对周宝庆诉请11803元灯箱与柜体款，本院予以支持，但是周宝庆应当在收到莱迪公司该项履行款后将灯箱与柜体残存交给莱迪公司。综上，莱迪公司因违约应赔偿周宝庆违约金5000元、装修损失3200元、收银机款3999元、灯箱柜体款11803元，退还周宝庆租金39698.63元、物管费2854.60元、保证金5000元、装修押金1000元、电表费500元，以上合计73055.23元。 综上所述，周宝庆的诉讼请求，本院部分予以支持。莱迪公司经本院依法送达开庭传票拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，依法应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周宝庆与被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于2019年12月15日签订的《时尚莱迪购物广场租赁合同》； 二、被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于判决生效后十日内退还原告周宝庆租金39698.63元、物管费2854.60元、保证金5000元、装修押金1000元、电表费500元，合计49053.23元； 三、被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告周宝庆违约金5000元、装修损失3200元、收银机款3999元、灯箱柜体款11803元，合计24002元； 四、原告周宝庆在收到对应款项后，应将电表、收银机、灯箱与柜体残存交付给被告淮南莱迪商业运营管理有限公司； 五、驳回原告周宝庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2379元，由原告周宝庆负担759元，被告淮南莱迪商业运营管理有限公司负担1620元。被告淮南莱迪商业运营管理有限公司于判决生效后十日内向本院交纳（开户行：徽商银行淮南龙湖支行，户名：淮南市田家庵区人民法院，账号：18×××89）。逾期交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 刘 芳 人民陪审员 李 龙 人民陪审员 谢培仁 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员 魏 宁 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。