河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3763号 上诉人（原审被告、反诉原告）：国风群，男，1959年3月7日出生，汉族，农民，住邢台市临城县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张小四，女，1958年8月15日出生，汉族，农民，住邢台市临城县。 二上诉人委托诉讼代理人：刘哲，河北张瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张风海，男，1961年1月21日出生，汉族，农民，住邢台市临城县。 委托诉讼代理人：岳玉江，河北周正律师事务所律师。 上诉人国风群、张小四因与被上诉人张风海排除妨害纠纷一案，不服河北省临城县人民法院（2020）冀0522民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国风群、张小四委托诉讼代理人刘哲到庭参加诉讼，被上诉人张风海经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 国风群、张小四上诉请求：1、依法撤销临城县人民法院(2020)冀0522民初806号民事判决，改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院查清事实后予以改判或发回重审。1、一审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定认定上诉人丧失涉案房屋占有宅基地的使用权实属错误。第一，上诉人与被上诉人房屋买卖合同是在2000年11月7日签订，当时《中华人民共和国物权法》尚未实施，而一审法院依据该规定实属错误。根据《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，而被上诉人并非该集体经济组织成员，因此，上诉人系涉案宅基地使用权唯一合法的主体；第二、退一步讲，即使《中华人民共和国物权法》当时已实施，法院仍不应依据该法律做出判决，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资的前提必须符合法律规定，而涉案房屋买卖本身是违反国家法律强制性规定的，而且农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地的使用权。2、关于被上诉人一审所提交的房产证，尽管上诉人在行政诉讼中败诉，但法院并未认定该房产证合法有效。而只是因为上诉人的起诉超过诉讼时效而并非认定该房产证合法有效。房产证核发是行政行为，而行政行为的事实必须有法律规定作为依据，而并非法不禁止即可为，农村的房屋只要是在合法享有宅基地使用权的前提下，进行合法建设房屋即拥有该房屋的所有权和使用权，无需办理房屋产权证，房屋产权证只有在国有土地上的房屋才需要办理，涉案房产系农村集体土地上的房屋，依法无需办理房屋产权证，办理房屋产权证及过户完全是不符合国家法律规定的，依据土地管理法的相关规定办理涉案房屋过户手续严重侵犯了上诉人所在村集体的合法权益。3、一审法院认定被上诉人已向上诉人支付购房款19800元实属错误。上诉人与被上诉人于2000年11月7日签订了房屋买卖契约，并办理了房产证，但至今已有二十年，被上诉人仅支付房款12000元，至今仍欠上诉人房款21000元，与契约约定房款33000元相比，被上诉人只支付了当时房款的三分之一，属于合同大部分未履行，涉案合同应予以解除。4、由于被上诉人在契约签订开始只支付了12000元，后来从未支付房款，鉴于被上诉人大部分未支付购房款，二十年时间里上诉人一直占有和使用涉案房屋，后上诉人又在自己的宅基地内建了四间房屋，如今的房屋与当时的房屋状况也发生了重大变化。基于上述原因致使原合同无法履行，因此2000年11月7日签订的合同应当解除。另被上诉人在自己宅基地范围内建造房屋合理合情合法，一审法院判决上诉人拆除院内搭建的简易房实属错误。5、根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，只有该组织成员才享有宅基地使用权。退一万步讲，即使上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同合法有效，但涉案房屋宅基地的使用权仍归上诉人，上诉人的宅基地使用证以及（2018）冀05民终640号民事判决书可以证实涉案房屋宅基地使用权归上诉人。（2018）冀05民终640号民事判决书明确说明房产证和宅基地使用权证的效力应当由当时人民政府确定，目前涉案房屋的宅基地使用证仍系上诉人。二、一审法院程序违法。一审法院超诉讼请求认定剩余购房款被上诉人不应当再支付，实属程序违法且严重损害了上诉人的合法权益，关于被上诉人尚欠上诉人购房款21000元系不争的事实，一审张风海即没有诉求剩余购房款不再向国风群、张小四支付，国风群、张小四在反诉请求中也尚未主张剩余购房款，而一审法院判决认定剩余购房款被上诉人无需再支付，实属错误。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 张风海辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。 张风海向一审法院起诉请求：1、判令二被告归还原告坐落在临城县房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮），并腾清房屋内一切物品。2、判令被告排除妨害，拆除院内搭建的建筑物并恢复原状。3、判令二被告返还擅自出租房屋租金6万元。4、由被告承担本案的诉讼费用。 国风群、张小四向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即将坐落在临城县临城镇北街村xx号房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）拆除清理；2、本案反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2000年11月7日原告张风海与被告国风群签订房屋买卖契约，国风群将坐落在临城县房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）出卖给张风海，双方并于当日在临城县城建局办理了房产过户登记手续，2000年11月7日临城县人民政府为张风海颁发了临房权证县直字第××号房屋所有权证。张风海分六次支付购房款19800元。协议签订后，国风群将房屋交付张风海，张风海出资对房屋进行了装修。因当时国风群无房居住，经双方协商，张风海同意暂时让国风群居住在涉案房屋。后张风海多次要求国风群搬出房屋，国风群总以种种理由拖延，拒不搬出，并不再接受剩余房款，还擅自对外出租房屋至今，并且未经张风海同意擅自在院内建起了四间简易房，涉案房屋一直由国风群占有使用收益至今。该房屋的宅基地使用证登记在国风群名下，未办理过户手续，宅基地使用证仍在国风群手中。宅基地使用证记载的面积、四至与张风海的房屋所有权证记载一致。国风群在院内搭建的简易房是在双方签订房屋买卖协议和办理房产过户手续后所建，不在宅基地使用证和房屋所有权证记载之内。 2017年11月24日，张风海向本院提起诉讼，要求国风群返还讼争房屋，并立即搬出房屋腾清房屋内一切物品。本院作出(2017)冀0522民初1044号民事判决书，以张风海的诉求应在另行提起房屋买卖合同之诉中解决为由，判决驳回张风海的诉讼请求。张风海不服提起上诉，河北省邢台市中级人民法院经审理认为，“2000年11月7日双方签订买卖协议，于当日办理了房产过户登记手续，并为张风海颁发了房屋所有证，而该处宅基使用证在国风群名下，该房屋使用证和宅基使用证均是当地人民政府所颁发，该两证的效力应当由当地人民政府确定，该纠纷应找当地人民政府解决”。2018年3月16日，河北省邢台市中级人民法院作出(2018)冀05民终640号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2018年5月17日，国风群、张小四以临城县人民政府为被告，张风海为第三人向宁晋县人民法院提起行政诉讼，要求撤销临城县人民政府于2000年11月7日为当事人张风海核发的临房权证县直字第××号房屋所有权证。2018年11月15日，宁晋县人民法院作出（2018）冀0528行初23号行政判决书，判决：撤销临城县人民政府于2000年11月7日为第三人张风海核发的临房权证县直字第××号房屋所有权证。临城县人民政府、张风海均不服该判决书，均提起上诉。2019年5月22日，河北省邢台市中级人民法院作出（2019）冀05行终93号行政裁定书，以“根据国风群自认的事实，2004年国风群、张小四已经知道临城县人民政府为张风海颁发房屋所有权证，至今已十余年之久，且不存在‘不属于起诉人自身原因超过起诉期限’的情形，因此国风群、张小四提起本案行政诉讼，超过法定起诉期限，依法应予驳回起诉。”为由，裁定：“一、撤销河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528行初23号行政判决；二、驳回原审原告张小四、国风群的起诉。” 2019年6月11日，国风群、张小四向本院提起诉讼，要求确认2000年11月7日国风群与张风海签订的房屋买卖契约无效。本院认定“2000年11月7日原告国风群与被告张风海双方签订了房屋买卖协议，并于当日在临城县城建局办理了房产过户登记手续。张风海分六次支付购房款19800元。合同签订后张风海出资将房屋装修。2000年11月7日临城县人民政府给张风海颁发了房屋所有权证。”的事实，认为，“原、被告房屋买卖合同是在2000年11月7日签订，当时《城市房屋权属登记管理办法》没有实施，双方虽不是同一经济组织成员，但当时的法律、法规并没有禁止农村房屋买卖。临城县人民政府为被告颁发的房屋所有权证合法有效，原、被告在公平自愿的基础上签订的房屋买卖协议，没有违反法律规定，且系双方真实意思表示，合法有效。原、被告自房屋买卖协议签订至今已近二十年之久，临城县人民政府依据双方的房屋买卖协议为被告颁发了房屋所有权证，颁发房屋所有权证距今也已近二十年之久，被告在取得该房屋后对其进行了装修，故原告要求确认房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据，对其请求依法应予驳回。”作出（2019）冀0522民初694号民事判决书，判决：驳回国风群、张小四的诉讼请求。国风群、张小四对该判决不服，提起上诉。河北省邢台市中级人民法院经审理认为：“关于双方之间的合同是否有效问题，双方签订房屋买卖合同的时间是在2000年11月7日签订，当时《城市房屋权属登记管理办法》没有实施，就本案诉争房屋，临城县人民政府已为被上诉人颁发房屋所有权证，双方签订房屋买卖合同合法有效。”2019年11月20日，河北省邢台市中级人民法院作出（2019）冀05民终2907号民事判决书，判决：“驳回国风群、张小四上诉，维持原判。”国风群、张小四对该判决不服，向河北省邢台市中级人民法院申请再审，河北省邢台市中级人民法院仍以“双方签订的房屋买卖合同有效”为由，于2020年6月9日作出（2020）冀05民申46号民事裁定书，裁定：驳回国风群、张小四的再审申请。 一审法院认为，2000年11月7日国风群与张风海签订的房屋买卖协议是双方的真实意愿表示，当时的法律、法规并没有禁止农村房屋买卖，且临城县人民政府已为张风海核发了涉案房屋所有权证，双方签订的房屋买卖合同合法有效。该事实已被生效的法律文书予以确认，法院予以采信。张风海诉请判令国风群、张小四归还涉案房屋、排除妨害，国风群、张小四反诉判令张风海拆除涉案房屋，由此证明国风群、张小四对涉案房屋的所有权人是张风海已予以认可，没有异议。《物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。据此，国风群、张小四占有张风海的房屋拒不返还的行为已构成侵权。张风海作为对涉案房屋享有物权的权利人，请求无权占有涉案房屋的国风群、张小四归还房屋、排除妨害，符合法律规定。法院予以支持。张风群购买国风群、张小四房屋后未办理宅基地使用证变更登记手续，不影响房屋买卖合同效力，不影响房屋所有权的归属，根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的“地随房走”的规定，涉案房屋占用的宅基地应归张风海使用，国风群、张小四在出卖房屋的同时已丧失对宅基地的使用权。故国风群、张小四反诉要求张风海拆除房屋，没有事实根据和法律依据，其诉请不能成立，法院不予支持。国风群、张小四在院内建造的简易房是在双方签订房屋买卖协议和房产过户后搭建，不在宅基地使用证和房屋所有权证记载之内，且未征得物权权利人张风海的同意，影响和妨害了张风海对物权的正常使用，其建造的简易房应当依法予以拆除。通过双方的陈述和各自提交的证据，根据本院（2017）冀0522民初1044号民事判决书、（2019）冀0522民初694号民事判决和河北省邢台市中级人民法院（2018）冀05民终640号民事判决书、（2019）冀05民终2907号民事判决确认的事实，可以确定张风海尚欠国风群、张小四购房款13200元没有支付，国风群、张小四自房屋买卖合同签订后一直居住在涉案房屋内，实际控制涉案的大部分房屋并对外租赁，其占有使用收益涉案房屋至今已有二十年，依据公平、等价有偿、诚实信用的原则，剩余的购房款张风海不应当再支付。张风海诉请国风群、张小四返还出租房屋租金6万元，因张风海对国风群、张小四出租房屋的租期长短、获利多少未能举证，故对张风海的此项请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（二）、（四）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条规定，判决：一、被告（反诉原告）国风群、张小四于本判决书生效之日起十日内，将坐落在临城县的房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）归还原告（反诉被告）张风海，并腾清房屋内一切物品；二、被告（反诉原告）国风群、张小四于本判决生效之日起十日内，拆除院内搭建的简易房并恢复原状；三、驳回原告（反诉被告）张风海的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）国风群、张小四的反诉请求。案件受理费1300元、反诉费100元，共计1400元，减半收取700元，由国风群、张小四负担。 本院二审期间，上诉人国风群、张小四提交证据：临城县房管所前所长李某证明，拟证明办理房屋过户手续需要出具正式的发票（交契税），而被上诉人所提交的契税费用为收据，证明被上诉人办理的涉案房屋房产证不合法。被上诉人张风海质证：对该证据真实性有异议，李振奇曾经是否是临城县房管所所长不清楚，仅代表李某个人观点，与要求上诉人归还房屋没有关联性。对上诉人国风群、张小四提交的证据，本院认定如下：二上诉人提交的证明系个人对房屋交易买卖办理程序的表述，不能证明其主张，本院不予采信。二审查明事实与一审一致。 本院认为，2000年11月7日张风海与国风群签订房屋买卖协议，双方并于当日在临城县城建局办理了房产过户登记手续，2000年11月7日临城县人民政府为张风海颁发了临房权证县直字第××号房屋所有权证。当时的法律、法规并没有禁止农村房屋买卖，且临城县人民政府已为张风海核发了涉案房屋所有权证，双方签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人国风群、张小四主张涉案房屋买卖合同应予解除的理由不成立，为减轻当事人诉累，一审法院根据案件事实及案卷证据材料，依据公平、等价有偿、诚实信用的原则，认定剩余的购房款张风海不应当再支付并无不妥。房屋具有依附于土地而存在的特性，虽然张风海购买国风群、张小四房屋后未办理宅基地使用证变更登记手续，但并不影响房屋买卖合同效力，亦不影响房屋所有权的归属，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，认定涉案房屋占用的宅基地应归张风海使用，国风群、张小四在出卖房屋的同时已丧失对宅基地的使用权亦无不当。据此，上诉人在院内建造的简易房未征得物权权利人张风海的同意，影响和妨害了张风海对物权的正常使用，故一审法院判决国风群、张小四拆除院内搭建的简易房并恢复原状并无不妥。国风群、张小四的上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，国风群、张小四的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人国风群、张小四负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二〇年十二月十八日 书记员  李晓敏