文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初14513号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼。负责人：刘娟，经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：丁世超，男，1976年9月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）诉被告丁世超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托代理人周桂生，被告丁世超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付从2011年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业服务费16665.6元、水电公摊费1140元。事实及理由：原告系重庆市九龙坡区黄杨路奥园康城小区的物业服务企业，被告系重庆市渝中区黄杨路10号5幢XX号房屋业主，从2011年1月1日开始，被告就没有向原告缴纳物业服务费以及水电公摊费等费用。鉴于原告提供事实物业服务，原告要求被告支付的物业费按照1.5元/月/平方米的标准计算，水电公摊费是按照中院的终审判决认定的标准10元/月/户计算，共计为17805.6元。被告在享受物业服务的同时就应当履行相应的缴纳物业费、水电公摊费的义务，被告不缴纳物业服务费、水电公摊费的行为，不仅侵害了小区其他业主的合法权益，同时也侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告丁世超辩称，被告是在2009年与开发商签订的房屋买卖合同，并与广东雅博物业服务有限公司重庆分公司签订了前期服务管理协议。2010年入住涉案小区，在接房时向雅博公司交纳了物业费，被告是从2011年1月开始未支付水电公摊费，2011年3月开始未支付物业费。原告与被告并无合同关系，原告起诉被告的诉讼主体资格不适格，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告当庭提交的通过EMS邮寄的催收函，但未提交被告签收邮件的回执单，达不到原告的证明目的，其前置证据不足以证明原告进行了催收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，未向业主进行书面催缴物业费直接起诉的，应当驳回起诉。本案原告诉讼请求是从2011年1月1日至2020年6月30日，已经超过了3年的诉讼时效。原告进驻涉案小区违反法律强制性规定，进驻小区采取强制性服务，被告及全体业主日常生活需要得不到保障。事实服务的条件是以物业服务合同为基础，涉案小区从未召开业主大会，也未公开招投标选聘过物业公司，更没有双过半业主投票表决同意与原告形成物业服务关系，认定事实服务没有法律依据。在物业费收费标准上，原告采用双重标准，且未经被告以及全体业主协商同意，单方面参照雅博公司的收费标准收取物业费和水电公摊费。综上，原告进驻被告小区没有法律依据，不是本案适格主体当事人，原告与被告从未形成物业服务合同关系，事实服务无法律依据，被告也不接受原告违法进驻小区采取其强制性服务。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下，丁世超系重庆市渝中区黄杨路10号5幢XX房屋的权利人，该房屋建筑面积99.23平方米。丁世超作为奥园康城的业主与广东雅博物业服务有限公司重庆分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定：住宅物业服务费：电梯高层物业费按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则，住宅从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.2元/平方米/月计收，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算，当年实际发生平均数与上年之间的差额部分和面积核算前后甲方收取的公摊水电费差额不作退补。物业服务费、公摊水电费按月缴纳，在当月15日之前将费用缴清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。丁世超作为奥园康城的业主又签署了《奥园康城临时管理规约》，约定由广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司提供案涉小区的物业服务。2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区人民法院于2019年10月31日作出的（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。上述案涉判决支持了中奥物业重庆分公司请求的物业服务费及公摊水电费。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中奥物业重庆分公司称其公司为该小区提供物业服务至今，提供了欠费明细表，要求丁世超按照1.5元/月/平方米的标准缴纳物业服务费，并按照10元/月/户的标准缴纳公摊水电费。中奥物业重庆分公司在庭审中举示了重庆市电力公司电费发票，拟证明在2010年10月25日曾为涉案小区缴纳公共电费，其自2010年就开始为被告所在小区提供了物业服务，丁世超质证认为该证据真实性无异议，但不具有关联性，不能达到证明目的。审理中，丁世超举示了广东雅博物业服务有限公司重庆分公司律师函、小区现状照片、重庆市公安局案接报回执、行政处罚决定书、重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会对案涉小区业主申请政府信息公开的答复等证据，拟证明涉案小区系由广东雅博公司重庆分公司提供服务，中奥物业重庆分公司并非合法的物业服务企业，且现涉案小区环境状况差，中奥物业重庆分公司主张物业服务费、公摊水电费无事实及法律依据。2020年4月22日，中奥物业重庆分公司通过EMS向丁世超邮寄了书面催缴函，邮件交寄单载明了收件人的姓名为丁世超，文件的内容为诉讼前置程序催缴函，该邮件经查询显示速递易妥投。丁世超称其没有收到邮寄的该催缴函。中奥物业重庆分公司还举示了2016年9月22日、2018年1月29日的邮件交寄清单，拟证明曾向丁世超进行书面催款，丁世超质证对该证据真实性不予认可，也未收到邮寄的催缴函。中奥物业重庆分公司另举示了时间为2012年12月10日、2014年6月10日、2015年6月10日的催款函照片打印件，拟证明曾通过上门张贴催缴函的方式向丁世超催收物业服务费，丁世超对该证据真实性无法确认，在涉案小区2-6房屋有很多家，从照片上无法看出是被告的房屋，丁世超也没有看见过该三张催缴函。审理中，中奥物业重庆分公司自愿将公摊水电费的请求期间变更至2020年2月份，是其权利的处分且不违反法律的规定，本院予以准许。以上事实，有不动产登记信息表、邮寄清单、发票、前期物业管理服务协议、民事判决书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并未未按照法律法规规定签订正式物业服务合同，其管理案涉小区缺乏法律依据，但原告事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且原告在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。被告提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。原告已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳物业服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项。被告以原告进场手续不合法、双方无合同关系等进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予采信。鉴于案外人广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了案涉小区物业交接以及人员交接，故本院认定原告提供事实服务的期间从2011年10月16日起算。就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，原告现要求按1.5元/月/平方米的标准向被告主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，原告的此项主张并无不妥，本院予以支持。关于被告辩称的诉讼时效问题，参照广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》约定，物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清，原告应自被告欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自被告欠费当月16日开始计算。原告举示的时间为2012年12月10日、2014年6月10日、2015年6月10日的催款函照片打印件，被告不予认可，原告未提供照片形成时间、原始载体等其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。原告举示的时间为2016年9月22日、2018年1月29日的邮件交寄清单，被告不予认可，该清单没有载明被告的地址、邮寄的内容，也没有签收情况，故本院对该证据不予采信。综上，原告举示的上述证据，均不能达到诉讼时效中断的效力。原告在庭审中举示了时间为2020年4月22日，收件人为被告丁世超的邮件交寄单，载明了被告的详细地址、邮寄的文件名称，并查询了邮件的签收情况，符合书面催收的前置程序。因物业服务费按月计算，每个月的物业服务费可以单独计算其诉讼时效，故2020年4月22日起倒推3年内的物业服务费、公摊水电费未超过诉讼时效。但2017年5月之前的物业服务费、公摊水电费，因原告未举示充分的证据证明未超过诉讼时效，故对于2011年1月1日至2017年4月期间的物业服务费、公摊水电费，本院依法不予支持。被告应向原告支付从2017年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5654.4元（99.23平方米×1.5元/月/平方米×38个月）；关于公摊水电费，鉴于原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为至2020年2月止，故被告应向原告支付从2017年5月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费340元（10元/月/户×34个月）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告丁世超于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务5654.4元、2017年5月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费340元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计123元，由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司负担98元，被告丁世超负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周绍月二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬