河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初1973号 原告涿州康乔房地产开发有限公司，住所地涿州市高铁新城鹏渤书香别苑小区S1商业楼。统一社会信用代码91130681336189898E。 法定代表人韩建，该公司总经理。 委托代理人邓岩，该公司职员。 委托代理人刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告马俊霞，女，1981年3月8日出生，住所地河北省廊坊市大城县。 委托代理人商艳霞，河北恩为律师事务所律师。 涿州康乔房地产开发有限公司（以下简称涿州康乔公司）诉被告马俊霞商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州康乔房地产开发有限公司的委托代理人刘然、邓岩，被告马俊霞及其委托代理人商艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州康乔房地产开发有限公司诉称，一、请求法院判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即办理银行按揭贷款，二、如被告不能办理银行按揭贷款，请求判令被告立即交纳购房款金额为480000元，并承担逾期付款的违约责任，三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于涿州市，建筑面积78.09平方米，购房单价为13149元每平方米，购房总价款1026805元。合同约定了付款方式，被告交纳购房首付款546805元，剩余房款480000元由被告向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告交纳首付款546805元，至今未按合同约定配合办理银行贷款手续，也未以其他方式支付余款。在此期间，原告多次通知被告继续履行合同，但被告均不予答复。2020年4月，被告向我公司邮寄了解除通知函，要求解除合同。我公司认为原告要求解除的理由并不合法，不同意解除合同。被告的行为严重违反了合同的相关约定，请求人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告马俊霞辩称，请法庭查明被告是否适格。我方并未与原告方签订17080532号合同，我方与原告方签订合同编号为A-769，且为2017年4月1日签订，建筑面积为80.55平方米，合同约定首付款为539152元。合同签订后我方已向原告方交付房款共计586805元，2017年4月1日交519152元、2017年3月26日交20000元定金、2017年6月6日交7653元，原告累计出具房款收据3份，共计收款546805元，剩余40000元款项由北京东方鼎石科技发展有限公司开具收据。被告购房房号确是九里京城住宅小区5栋1单元2105室。由于原告方严重违反双方签订的买卖协议约定的交房时间即2019年6月30日前交房，导致双方买卖合同目的不能实现，因此我方于2020年4月18日向被告方邮寄了解除商品房买卖协议通知函，解除了双方签订的买卖协议。被告方没有任何应当履行的义务，请法庭依法驳回原告的诉请或起诉。 经审理查明，2017年4月1日，原告涿州康乔公司与被告马俊霞签订《商品房买卖协议》一份，协议约定被告购买原告出售的位于涿州市房屋，单价为每平方米13149元，建筑面积80.55平方米，付款方式为支付首付款539152元，剩余房款520000元向银行申请按揭贷款，房屋交付期限为2019年6月30日前。2017年5月5日，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议一份。合同约定被告购买的房屋与2017年4月1日双方签订的《商品房买卖协议》一致，房屋建筑面积为78.09平方米，单价为每平方米13149元，房屋总价款为1026815元。第六条付款方式及期限约定，买受人已交齐首付款546805元整，剩余房款480000元整申请按揭贷款；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的1／10000的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条约定的交房时间为2019年12月31日前。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第2条约定，买受人应于合同签署之日（即签订认购书7日）内，将符合银行要求的真实、有效全部材料以及应交费用，提交银行或银行指定的律师；第3条约定，买受人应按照银行要求提交真实的按揭贷款申请材料，并配合贷款银行的审查工作。如买受人未能在上述日期限届满或银行作出不批准贷款决定中较早发生的情形之日起10日内提出新的付款方式。买受人变更付款方式的，全部房款付清之日应最晚不迟于买受人书面提出新的付款方式后的30日，否则视为买受人逾期付款。逾期期间，买受人应按主合同的约定承担逾期付款的违约责任。如买受人未能在上述45日期限届满或银行作出不批准贷款决定中较早发生的情形之日起10日内提出新的付款方式，或提出新付款方式，出卖人不能接受的，出卖人有权解除合同。补充协议第6项第3条约定了遇不可抗力、政府文件、重大国事活动等，交房时间可以顺延，无需承担违约责任。涉案房屋所在工程经竣工验收后，已于2020年9月办理交房手续。 另查明，上述《商品房买卖合同》签订前后，被告向原告方交付房款共计586805元，即2017年3月26日交20000元定金、2017年4月1日交房款519152元、2017年6月6日交房款7653元，原告累计出具房款收据3份，共计收款546805元。上述购房款项交付后，被告一直未能办理按揭贷款手续。2020年4月18日，被告向原告邮寄了解除商品房买卖协议通知函，要求解除双方签订的买卖协议，并要求原告返还被告已付购房款。本案审理过程中，被告明确表示已无力支付下欠房款。 上述事实，有原告的起诉陈述、被告的答辩陈述、原被告的庭审陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议各一份、解除商品房买卖协议通知函、河北省建设工程竣工验收备案证明书；被告提供的《商品房买卖协议》一份、转账凭证三份、收款收据三份、解除商品房买卖协议通知函一份等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，被告提供的《商品房买卖协议》属于案涉商品房买卖的预约合同。双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同约定的内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均按合同约定全面履行合同义务。被告在支付购房首付款后，一直未能办理涉案房屋的按揭贷款，也未能变更付款方式支付尾款，已构成逾期付款；只有享有法定或者约定解除权的当事人，才能以通知方式解除合同；不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。被告作为买受人，在出卖人迟延交付房屋且经催告后，在三个月的合理期限内仍未交付，方可主张解除合同，故被告虽向原告发出了解除商品房买卖协议通知函，但并未产生解除合同的效力。被告交纳首付款后，一直未支付下欠房款，本案庭审过程中，被告再次明确表示无力支付下欠房款。据此，原告可依照合同的约定以及法律的规定，主张解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。原告在本案中提出要求被告立即办理按揭贷款的诉讼请求，违反合同自由原则；双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议当中也没有关于买受人不能办理按揭贷款则必须支付下欠房款的相关约定，故原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告涿州康乔房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4250元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 健 二〇二〇年十二月十七日 书记员 李美贤