河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0622民初1579号原告（反诉被告）：王海宾，男，1974年1月29日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：王中明，淇县卫都街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：冯保乐，男，1988年1月2日出生，汉族，住淇县。被告（反诉原告）：宋海芬，女，1987年11月17日出生，汉族，住淇县。二被告的委托诉讼代理人：何正发，鹤壁市淇县淇水法律服务所法律工作者。被告：淇县恒博房产经纪中心，住所地淇县朝歌街道下关线厂西10米。经营者：介恒旺，男，1966年6月9日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：李迎华，男，单位员工。原告王海宾与被告冯保乐、宋海芬、淇县恒博房产经纪中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海宾及其委托诉讼代理人王中明、被告冯保乐及二被告的委托诉讼代理人何正发、被告淇县恒博房产经纪中心经营者介恒旺及其委托诉讼代理人李迎华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海宾向本院提出诉讼请求：1、请求确认2020年10月10日三方签订的房屋买卖合同无效；2、请求判令三被告共同双倍返还原告定金80000元并退还居间服务费2500元；3、本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告第一项诉讼请求变更为：请求解除2020年10月10日三方签订的房屋买卖合同。事实与理由：2020年10月10日，原告王海宾（乙方）与被告冯保乐、宋海芬（甲方）、被告淇县恒博房产经纪中心（丙方）三方签订房屋买卖合同。合同约定：甲方自愿出售位于鹤壁市淇县三海村××房产，房产面积94.67㎡，房产权证号为00××50号，产权人冯保乐，共有人宋海芬。房屋成交总房款贰拾叁万元整。甲方义务：甲方应保证对该房产有完整处置权，出售房产不侵犯第三人权利，并保证该房产无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此引起的一切法律及经济责任由甲方自行承担。其他详见合同。签订合同当日，原告向被告冯保乐支付定金40000元，并向淇县恒博房产经纪中心支付居间服务费2500元。事后原告到房产局查询，得知该房屋已被贵院财产保全，该房屋无法过户，也无法居住。依据合同约定，三被告应当共同返还原告双倍定金80000元及退还居间服务费2500元。为此诉至法院，请求判如所请。冯保乐、宋海芬辩称，同意解除合同。原告与三被告签订的房屋买卖合同，合法有效。原告未能在约定时间支付房屋余款，构成违约，定金不应退还。在合同签订前，冯保乐多次告知原告其和邻居存在纠纷及房屋被查封情况，并承诺交房时把一切事宜处理完毕。10月26日，冯保乐到执行局办理相关手续，贵院出具了解封裁定，解封了房屋，纠纷已经全部解决。原告诉称签订合同后得知涉案房屋查封不属实，是单方毁约，请求法院依法驳回原告的诉请。淇县恒博房产经纪中心辩称，原告和被告冯保乐、宋海芬都清楚涉案房屋存在纠纷，签订合同时说房屋不能过户，原告给付被告冯保乐、宋海芬尾款后，由冯保乐去解决房屋纠纷问题。房屋的情况原告都知情，签完合同后，原告去房产局了解房屋的情况，也清楚不能过户，但是原告也没有说不要房。冯保乐、宋海芬向本院提出反诉请求：请求判令王海宾支付冯保乐、宋海芬违约金，自2020年11月3日起按230元/日计算至实际给付之日止；2、要求王海宾立即返还房屋产权证书。事实与理由：2020年10月10日，原告与三被告签订房屋买卖协议，约定将冯保乐位于朝歌街道办事处三海村海中路42号的房屋出售给原告，总房款230000元。原告交纳40000元定金后，双方约定余款于10月30日前付清，如原告违约，原告应每日按成交价的1%承担违约责任，定金不退。原告未按时交付尾款，构成违约，应当承担违约责任，请求法院支持反诉请求。王海宾辩称，1、原告和被告签订房屋买卖合同时，房屋存在经济纠纷被查封，不能过户，没有土地证，被告和房屋中介公司根本没有告知。原告交付定金后，到房产中心查询办理过户手续时得知房屋已被法院查封四年。2、原告于2020年10月23日向法院提起诉讼，按照双方合同约定10月30日前交付余款，原告不存在违约行为。3、按合同约定，该房屋无抵押、无查封，能够办理过户手续，但本案所涉及的房屋被查封，也无法办理过户。三被告违约，原告不存在违约行为，不应支付违约金。不应返还房产证，在双倍返还定金后，才应返还房产证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于淇县××办事处三海村××号，共有人宋海芬，土地性质为三海村集体土地。冯保乐欲出售该房屋，找到表亲戚王海宾，并将其与邻居有经济纠纷，该房产已被法院财产保全情况告知冯保乐，表示会积极办理解封事宜。2020年10月10日，冯保乐（甲方）与王海宾（乙方）通过房屋中介机构签订房屋买卖合同，约定：甲方将位于淇县三海村海中路42号房屋出售于乙方，房屋面积94.67㎡，产权证号为淇县朝歌镇字第00××50号，总房款贰拾叁万元整。合同签订时，乙方支付甲方定金40000元，剩余房款190000元于2020年10月30日前付清。当日，王海宾给付冯保乐定金40000元，并向淇县恒博房产经纪中心支付佣金2500元。涉案房产在（2016）豫0622民初69号冯保乐与案外人杨小新民间借贷纠纷一案中被本院查封，2020年10月28日，杨小新向本院申请恢复执行，冯保乐履行完毕债务后，本院于2020年10月30日作出（2019）豫0622执560号之一民事裁定书，解除对涉案房产的查封。以上事实有原、被告提交的房屋买卖合同、定金收据、佣金确认书、房产证、（2019）豫0622执560号之一民事裁定书及双方陈述在卷证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，土地使用权不得出让、转让。本案中，涉案房屋土地系三海村集体土地，属于村集体所有，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，王海宾并非三海村集体组织成员，不能依法受让涉案房屋的土地使用权，冯保乐与王海宾签订的房屋买卖合同，违反法律强制性规定，合同无效。合同无效后，冯保乐、淇县恒博房产经纪中心取得的40000元、2500元应予以返还王海宾，王海宾取得的房屋产权证书亦应予以返还冯保乐。宋海芬未在房屋买卖合同中签字，且亦未收取王海宾款项，故宋海芬不承担返还责任。根据查明事实，签订合同时，王海宾对涉案房屋无法变更产权登记的事实明知，涉案房屋在签订合同时虽处于查封状态，但签订合同后，冯保乐积极办理解封事宜，并于约定的余款交付时间2020年10月30日解封，说明冯保乐在积极促使该房屋买卖的完成，并不存在不出售的意思表示，故对王海宾要求冯保乐、宋海芬双倍返还定金的请求，本院不予支持。关于二被告要求王海宾自2020年11月3日起按230元/日支付违约金至实际给付之日的反诉请求，涉案房屋在签订合同时处于查封状态，被告冯保乐对涉案房屋无法变更产权登记的事实明知，签订合同时存在一定过错，故对二被告的该反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持，部分予以驳回。被告冯保乐、宋海芬的反诉请求部分成立，本院部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王海宾与被告冯保乐于2020年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告冯保乐于本判决生效之日起十日内返还原告王海宾40000元；三、被告淇县恒博房产经纪中心于本判决生效之日起十日内返还原告王海宾2500元；四、原告王海宾于本判决生效之日起十日内返还被告冯保乐淇县朝歌镇字第00××50号房权证书；五、驳回原告王海宾的其他诉讼请求；六、驳回被告冯保乐、宋海芬的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862.5元，减半收取计931.25元，由原告王海宾承担451.5元，被告冯保乐承担451.5元，被告淇县恒博房产经纪中心承担28.25元。反诉受理费50元，减半收取计25元，由原告王海宾承担12.5元，被告冯保乐承担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年十二月二十四日书记员 宋翠翠