北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7845号原告（反诉被告）：金瑞雄，男，1986年3月1日出生，满族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：安然，男，1983年1月17日出生，回族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：温玉洁（被告之妻），女，1982年1月7日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）金瑞雄与被告（反诉原告）安然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金瑞雄、被告（反诉原告）安然之委托诉讼代理人温玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金瑞雄向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除原、被告签订的租房合同；2．请求判决被告退还房屋押金10000元；3．请求判令被告退还2018年供暖费1259．52元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2019年1月9日与被告安然签订租赁合同，租下位于昌平区×路底商。双方合同及口头约定房屋退租时退还押金10000元。但退租需要提前30天告知对方，本人于2019年10月18日告知被告要退租，有微信截图记录。本人于2020年1月14日下午退租，搬出所有房屋内物品，房屋正式交接给被告。但是被告以各种理由拒不退还押金10000元。原告多次与被告主动协商押金问题，被告拒绝返还，有微信截图记录。原告认为押金是为了保证房屋租赁费用正常收的一种保障措施，性质不等同于违约金，原告按时缴纳房租，并没有违约行为，押金应该予以返还。签订的合同属于被告单方面出具的合同，其中有多处条款属于不平等条款，而且条款有相互矛盾冲突的地方并不严谨和合理。按照双方合同约定，被告应该承担供暖费，原告己经缴纳2018年冬季取暖费，原告有供暖费收据和刷卡凭条作为凭证。被告没有按照约定缴纳费用，供暖费被告应当给予原告。被告安然辩称，因为原告的原因导致租房合同无法履行，我同意解除合同，不同意退还押金。2019年1月9日，答辩人与原告签订《2018年标准版租房合同》(以下简称租房合同)，合同约定答辩人将其所有的位于北京市昌平区×街道办事处底商出租给原告，房屋租赁期限自2019年1月9日至2021年1月8日。租赁期共计3年。租金年付，租金标准为每年4万元(即月租金约为3333．3元),支付日期为每年12月9日。合同押金1万元。一、依据租房合同约定，原告押金应优先折抵拖欠房租、欠缴各项费用以及逾期付款违约金，因此答辩人无需退还原告押金。合同签订后，答辩人依据合同约定进行了房屋交付，并全面履行了合同义务。原告向答辩人支付了2019年1月9日至2020年1月8日的房租共计40000元,缴纳了房屋押金即履约保证金10000元。2019年10月，原告单方面向答辩人提出解除租房合同，答辩人依据合同第七条约定，正式向原告回复不同意解除合同，但原则上同意原告进行涉案房屋转租。鉴于合同约定每年12月9日为租金付款期限，因此自2019年12月起，答辩人多次通过电话、当面清欠等方式要求原告支付逾期租金及拖欠的水电费、物业费等费用。但原告一直置之不理，拒绝支付任何费用。根据租房合同第九条违约责任约定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的20%向甲方即答辩人支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同第八条约定乙方违约行为明确为：乙方不按照约定支付租金达7日的，乙方(即原告)欠缴各项费用达2000元的。截止至今，原告已拖欠答辩人2020年1月9日至2021年1月8日的房租共40000元，拖欠的水电费、物业费等费用共计约3000元。因此，原告上述逾期付款行为已构成违约，应按照合同约定向答辩人支付违约金月租金3333．3元的20%，即约667元。因此，依据租房合同第四条第二款约定：房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。按照上述计算依据，原告缴纳10000元租金远远不够抵扣其应缴纳的房屋租金以及相关费用，不足以抵扣其逾期付款违约金，因此答辩人不但不应该向原告返还押金，还有权向原告主张其拖欠的房屋租金以及逾期付款的违约及赔偿责任。二、原告单方提起解除合同，答辩人依据合同约定无需退还原告押金。依照租房合同第四条第二款约定：房租期满前解除合同，甲方不予退还乙方押金。即双方针对押金退还的必要前置条件为合同期满前解除合同的，押金不予退还。也就是说在满足合同履行期满且扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任后，如果尚有剩余部分，则应如数返还乙方。三、答辩人不应返还原告2018年房屋冬季供暖费。答辩人与原告于房屋合同期限为2019年1月9日起至2021年1月8日，事实上原告承租该房屋为原合同承租人转租取得，针对供暖费相关约定已由原告和原房屋承租人协商后一并纳入原告转租费用，对此原告完全知情，且原告同意把支付2018年房屋冬季供暖费作为与答辩人签订租房合同的签约条件。换句话说，2018年原告尚未签订租房合同，对于毫无关系的两个平等主体，原告无缘无故支付涉案房屋供暖费，逻辑上无法解释。答辩人并不是供暖费收款人，因此原告无权主张答辩人返还上述供暖费。最后，答辩人认为依据《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告违反合同约定，逾期支付房租及各项费用，应依照合同约定在押金中予以扣除，不足部分原告应另行承担补充及赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告安然向本院提出反诉请求：1．要求反诉被告支付2020年度物业费843元及2019年度至2020年度供暖费862．11元；2．要求反诉被告支付违约金16008元；3．本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2019年1月9日，反诉人与被反诉人签订《2018年标准版租房合同》(以下简称租房合同),合同约定反诉人将其所有的位于北京市昌平区×街道办事处底商出租给被反诉人，房屋租赁期限自2019年1月9日至2021年1月8日，租赁期共计2年。租金年付，租金标准为4万元每年(即月租金约为3333．3元),支付日期为每年12月9日。合同押金1万元。被反诉人恶意拖欠反诉人水电费、物业费，依照合同第五条约定：租赁期内的下列费用，水费、电费、物业管理费均由乙方承担。被反诉人应当支付反诉人水费、电费、物业管理费约共计3000元。被反诉人逾期支付租金的违约行为按照合同约定应向反诉人承担违约责任。自2019年12月起，反诉人多次通过电话、当面清欠等方式要求被反诉人支付逾期租金及拖欠的水电费、物业费但被反诉人一直置之不理，拒绝支付任何费用。根据租房合同第九条违约责任约定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失,合同第八条约定乙方违约行为明确为：乙方不按照约定支付租金达7日的，乙方欠缴各项费用达2000元的。截止至今，被反诉人已拖欠反诉人2020年1月9日至2021年1月8日的房租共计40000元,拖欠的物业费、取暖费共计约1643元。因此，被反诉人上述逾期付款行为已构成违约，应按照合同约定向反诉人支付违约金，违约金每个月的为月租金的20%即667元，需要支付24个月的违约金，共计16008元。综上，请求贵院支持反诉人请求，维护反诉人合法权益。反诉被告金瑞雄辩称，不同意支付违约金，合同约定提前退租需要提前三个月告知对方，我方已经提前一年多告诉对方，所以不同意支付违约金。同意按照合同约定一个月的租金计算给被告667元的违约金。合同约定供暖费应当由被告承担，所以供暖费我不同意支付，2019年的物业费我已经交给被告了，原告要求支付2020年物业费我不同意，因为我方未在那住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月9日，安然（出租人、甲方）与金瑞雄（承租人、乙方）签订《2018年标准版租房合同》，合同约定：金瑞雄从安然处租用坐落于北京市昌平区×镇底商的房屋；房屋租期从2019年1月9日至2021年1月8日，共计3年，甲方应于2019年1月9日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式为年租金40000元，支付日期为每年12月9日；押金为10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，房租期满前解除合同，甲方不予退还乙方押金；租赁期内的水费、电费、上网费、物业管理费由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。合同第八条对合同的解除进行了约定，双方约定（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的，2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，2．欠缴各项费用达2000元的，3．擅自改变房屋用途的……合同第九条违约责任进行约定，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的20%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的20%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按20%标准支付违约金。双方在合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，安然认可金瑞雄向其支付了2019年1月9日至2020年1月8日的租金40000元、押金10000元、2019年度物业费843元。庭审中，金瑞雄向本院提交了其与安然的微信聊天记录，根据该记录记载：2019年10月18日，金瑞雄通过微信告知安然其将不再承租涉案房屋并将涉案房屋对外转租，安然表示同意金瑞雄将涉案房屋对外进行转租，要求转租成功后向其进行告知；2020年1月14日，金瑞雄与安然就退还押金问题进行沟通。金瑞雄表示其已通过微信告知安然解除了双方签订的租房合同，安然对微信聊天内容的真实性予以认可，但表示只同意金瑞雄进行转租，未同意解除合同。金瑞雄向本院提交了供热专用收据用以证明其于2018年11月10支付了涉案房屋2018年至2019年度的采暖费1259．52元。安然对此予以认可，但安然认为其未收到该笔供热费用，同时该笔费用交纳时其与金瑞雄的房屋租赁关系并不存在，故不同意支付金瑞雄该笔费用。金瑞雄提交微信转账记录，证明其于2019年1月10日向安然支付2019年度物业费843元，安然对此予以认可。安然向本院提交了供热专用收据及北京市立昌物业管理服务有限责任公司出具的收款收据，用以证明其交纳了涉案房屋2019年至2020年度采暖费862．11元及2020年度物业费843元。金瑞雄认为其已于2020年1月14日搬走，只同意支付一半的采暖费，不同意支付物业费。经询问，金瑞雄与安然均表示金瑞雄于2020年1月14日搬离涉案房屋，安然于2020年1月14日收回涉案房屋。上述事实，有2018年标准版租房合同、微信聊天记录、供热转移收据、银行交易记录、微信转账记录、收款收据及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，金瑞雄与安然签订的《2018年标准版租房合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法成立有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在合同期限未届满前金瑞雄向安然表示不再租用涉案房屋并于2020年1月14日搬离涉案房屋，该合同已无继续履行可能，金瑞雄向本院请求解除其与安然签订的《2018年标准版租房合同》，安然同意解除该合同，故本院对金瑞雄要求解除租房合同的诉讼请求予以支持，合同解除的时间是安然在诉讼中知悉并同意金瑞雄主张解除合同之日，即2020年8月21日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。合同解除后，金瑞雄要求安然退还押金10000元，安然认为双方已通过租房合同约定房租期满前解除合同不予退还押金，所以其不同意退还押金。本院认为，双方在租房合同中关于若金瑞雄提前解除合同，安然不予退还房屋押金的约定，系双方关于提前解除合同违约责任的约定，本院认为因承租方根本违约导致租赁合同解除，承租方承担的违约金应考虑出租人的房屋空置损失，故本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，对安然不予退还10000元押金的抗辩意见予以采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安然要求金瑞雄承担违约责任，但安然未向本院提供证据证明其损失的具体数额，同时考虑到本院对其不退还押金的抗辩意见予以采信，故对安然要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于金瑞雄要求安然退还2018年至2019年度供暖费的诉讼请求，根据金瑞雄提交的证据，其在缴纳该笔供暖费时并未与安然形成租赁合同关系，同时该笔供暖费亦未由安然收取，故对于该诉讼请求本院不予支持。根据双方约定，水费、电费、上网费、物业管理费由金瑞雄承担，供暖费用应当由安然承担，庭审中金瑞雄表示愿意支付一半的供暖费，对此本院不持异议。关于2020年度物业费，因安然于2020年1月14日将涉案房屋收回，故其主张金瑞雄支付该笔费用无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、金瑞雄与安然于2019年1月9日签订的《2018年标准版租房合同》于2020年8月21日解除；二、金瑞雄于本判决生效之日起七日内支付安然采暖费431元；三、驳回金瑞雄全部诉讼请求；四、驳回安然其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82元，由金瑞雄负担（已交纳）；反诉案件受理费244元，由安然负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  余淼