浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2104号原告（执行案外人）：汤继裕，男，1968年12月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告（执行案外人）：王小妹，女，1969年5月5日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列原告汤继裕、王小妹的共同委托诉讼代理人：李海湖，浙江法之剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：庄孔彩，男，1964年12月1日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告（被执行人）：庄林香，女，1968年2月11日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：庄孔开，男，1962年7月19日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：刘金妹，女，1963年11月1日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：李文乾，男，1974年12月3日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：王董华，女，1977年10月30日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告汤继裕、王小妹与被告庄孔彩、庄林香、庄孔开、刘金妹、李文乾、王董华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日第一次公开开庭进行了审理，后因两原告追加庄孔彩为被告，于2020年12月25日第二次公开开庭进行了审理。原告汤继裕、王小妹及其委托诉讼代理人李海湖，被告庄林香、庄孔开、李文乾到庭参加第一次庭审。两原告的共同委托诉讼代理人李海湖、被告庄林香、庄孔开到庭参加第二次庭审。被告庄孔彩、刘金妹、李文乾、王董华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤继裕、王小妹向本院提出诉讼请求：1.依法判决对坐落于龙港市××路××弄××号××单元××室的房屋产权停止强制执行，并解除查封；2.判决确认被告庄林香与庄孔开、刘金妹的地基转让行为合法有效，2007年5月12日被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订的《商品房卖尽契》合法有效，2014年10月27日被告李文乾、王董华与原告汤继裕、王小妹签订的《商品房卖尽契》合法有效；3.判决确认坐落于龙港市××路××弄××号××单元××室的房屋产权属归原告所有；4.判令被告庄林香、庄孔开、刘金妹、李文乾、王董华协助原告办理龙港市××路××弄××号××单元××室房屋产权过户登记手续；5.本案的诉讼费由各被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第1-5项诉讼请求为：1.依法判决对坐落于龙港市××路××弄××号××单元××室的房屋产权停止强制执行；2.本案的诉讼费由各被告共同承担。事实和理由：被告庄林香将金河村委审批分配所得的地基转让给被告庄孔开、刘金妹。被告庄孔开建房后，2007年5月12日，被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订《商品房卖尽契》，将坐落于××村××单元××室××，面积84平方米，出售给被告李文乾、王董华，房屋价款为227800元。2007年7月30日，被告庄林香依法办得土地使用权证，才将金河新村二单元东首边套名称确定为××镇××路××弄××号××单元××室。2008年5月21日，被告庄林香依法取得房屋所有权证书。被告李文乾、王董华搬入居住，并以庄孔开的名义办理电费缴纳卡，以自己的名义办理水费缴纳名称。2004年10月27日，被告李文乾、王董华与原告汤继裕、王小妹签订《商品房卖尽契》，将坐落于人民路551弄1-13号二单元302室，面积为83.4平方米的一间套房出售给原告所有。原告搬入居住后，于2015年6月将水费缴纳的名称改用原告汤继裕的名字。现经两原告了解，因被告庄林香与庄孔彩民间借贷纠纷一案，被告庄孔彩已申请法院强制执行。为此，两原告向龙港市人民法院提出执行异议，龙港市人民法院驳回两原告的异议。两原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告庄孔彩辩称，其系被告庄林香的兄长，对两原告的诉讼请求以及事实和理由没有异议。被告庄林香十几年前就向其告知涉案房子已卖给他人，因为是集体土地，无法办理过户。被告庄孔彩已在执行案件中向经办法官告知此事。被告庄林香辩称，原告所说属实，其申请到地基后，将地基卖给被告庄孔开，便没有管理后续的事情。因地基是以被告庄林香的名义申请，房产证及土地证也需要由其申请。被告庄孔开辩称，对两原告的诉讼请求以及事实和理由没有异议。其系被告庄林香的兄长，于2003年以100000元价格向被告庄林香购得地基，于2004年12月开始建房，于2005年5月建成。建成的房屋位于金河新村小区，构造比较特殊，每层只有3间套房，1楼、3楼、5楼从一单元过，2楼、4楼走二单元过。共同参与建房的人员对房屋进行分配，并自行对房屋进行编号，其中5楼的房子包给案外人李初交，剩余的房子由参与建房的6人抽签分配，按房子价格多退少补。被告庄孔开分得601室、现门牌号为302室的套房及1楼的一间房子，多出来的2单元602室卖了作为共同建房人员的共同财产。但在办理房产登记时，房产管理部门将所有中间的套房都归入二单元，一单元只有一户，并将该幢房屋地址从金河新村更改为人民路551弄1-13号。被告庄孔开分得的三楼东首套房原先自行编写的门牌号为301室，被房产管理部门改成302室。3楼西首套房分给李其相，中间套房分给李其盖。后因家庭资金需要，被告庄孔开将601室、302室及1楼的房子出售，涉案房屋以22万多元的价格卖给被告李文乾。被告李文乾辩称，其向被告庄孔开购买涉案房屋，有卖尽契为证，但不清楚后者如何取得涉案房屋，后者也没有交付其他凭证。被告李文乾购得涉案房屋后，办理了水费户头的更名手续，因电费户头需要房产证才能变更，故没有更改。被告李文乾、王董华将房屋出售给两原告时，指示两原告将购房款转给李小娜。被告刘金妹、王董华均未作答辩。原告汤继裕、王小妹围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明两原告的身份情况；2.被告的身份证、人口信息，用于证明被告的身份情况；3.土地使用权证、房屋所有权证，用于证明涉案房屋登记在被告庄林香名下的事实；4.《购房协议书》、《商品房卖尽契》，用于证明被告庄孔开、刘金妹将房屋出售给被告李文乾、王董华的事实；5.《房屋买卖协议书》、《商品房卖尽契》，用于证明被告李文乾、王董华将房屋出售给原告汤继裕、王小妹的事实；6.汇款凭证，用于证明两原告向被告李文乾、王董华支付房屋价款568000元的事实；7.电力服务卡、电费缴纳短信通知、用水情况查询清单，用于证明两原告自2014年以来一直居住在人民路551弄1-13号二单元302室并缴纳相关电费、水费的事实；8.协助执行通知书、执行裁定书，用于证明涉案房屋被查封的事实。其当庭提供证据9.套房分配表，用于证明两原告购买的3层边间东首边套现在产权房号登记为302室，用户名登记为被告庄林香，两原告与被告李文乾、王董华签订的《房屋买卖协议书》、《商品房卖尽契》和被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订《购房协议书》、《商品房卖尽契》所载明的房屋面积、位置相对应的事实。原告为证明被告庄林香、庄孔开就涉案房屋买卖的相关事实已在龙港市人民法院做了谈话笔录，向本院调取（2020）浙0383执异6号案件中被告庄林香、庄孔开的谈话笔录。因被告庄林香、庄孔开已当庭陈述相关事实，已无调取相关谈话笔录的必要，就此不予调取。被告庄孔开围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.收据，用于证明建房费用；2.分配表，用于证明房屋的分配及单间价格；3.电费明细，用于证明涉案房屋的电费户头为被告庄孔开的事实。被告庄孔彩、庄林香、刘金妹、李文乾、王董华均未提供证据材料。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘金妹、王董华拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。被告庄孔彩、庄林香、庄孔开、李文乾对两原告提供的证据1-9，两原告、被告庄孔彩、庄林香、李文乾对被告庄孔开提供的证据1-3，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告庄林香将其名下的一间地基以100000元的价格出售给被告庄孔开。后者与李初交、李其盖、李其象等人在包括该地基在内的土地上共同建成一幢6层的公寓房，被告庄孔开分得两间套房及一楼的一间店铺。2005年11月30日，被告庄孔开以个人名义办理用电账户，登记地址为××镇××路××号××村××单元××号。2007年5月3日，被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订一份《购房协议书》，约定被告庄孔开、刘金妹将坐落于××镇××村××单元××室房屋出售给被告李文乾、王董华，房屋建筑面积为84平方米，房价为227800元，当日付定金10000元，于农历2007年3月26日（即公历2007年5月12日）立卖尽契，余额待被告庄孔开、刘金妹家什全部搬清后全数付清。子孙包、钥匙包和其他一切包在内计1080元。被告庄林香由被告庄孔开、刘金妹叫到房管所签字红包302元。2007年5月12日，被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订《商品房卖尽契》，约定被告庄孔开、刘金妹将自己亲手所建的三层楼商品房，建筑面积84平方米，坐落于龙港镇××村××单元××室××以227800元的价格出售给被告李文乾、王董华，购房款随契付清。办理房产证、土地证费用由被告庄孔开、刘金妹负责，办理房产过户费用由被告李文乾、王董华负责。被告李文乾、王董华入住后，于2008年将用水户头变更为被告李文乾。该用水户头的地址为××镇××村××号××单元××。期间，被告庄孔开以被告庄林香的名义与李初交、李其盖、李其象等人签订一份人民路551弄1-13套房分配表，确认被告庄林香分得二单元302室、601室、一楼551弄13号店铺。案外人李其盖分得二单元301室，李其象分得一单元301室。2007年7月30日，被告庄林香取得坐落于××镇××路××弄××号××单元××室房屋的集体土地使用证，证号为苍集用（2007）第02-1218号，宗地图显示该幢公寓房位于金河新村地块。2008年5月21日，被告庄林香取得涉案房屋的房屋所有权证，证号为苍房权证苍字第0××6号，建筑面积为83.4平方米。房地产平面图显示该幢公寓房一楼为店铺，2楼至6楼为套房，一单元每层一间套房，二单元每层两间套房，登记房屋位于三楼东首。2014年10月7日，原告汤继裕、王小妹与被告李文乾、王董华签订一份《房屋买卖协议书》，约定被告李文乾、王董华将坐落于××镇××路××弄××号××单元××室房屋出售给两原告，房屋面积为83.4平方米。房价为568000元，于当日预付定金150000元，于2014年10月27日立契并支付购房款418000元，款项汇入案外人李晓娜名下农业银行的账户。两原告给被告李文乾、王董华子孙包、钥匙包、前后门包等各种红包合计2880元。房产证、土地证为集体性质，目前不能过户，原户主为被告庄林香，以后可过户时被告李文乾、王董华协助找被告庄林香来办理过户手续。同日，原告王小妹通过银行向李晓娜转账150000元。2014年10月27日，两原告与被告李文乾、王董华就前述房产签订《商品房卖尽契》一份，确定剩余购房款及房产证、土地证均已交付对方。原告王小妹于当日通过银行向李晓娜转账418000元。两原告入住后，于2015年6月将用水户头由被告李文乾变更为原告汤继裕，并支付水费至今。（2020）浙0383执179号申请执行人庄孔彩与被执行人庄林香民间借贷纠纷一案中，因被告庄林香未履行（2019）浙0327民初6477号民事判决，龙港市人民法院于2020年3月30日作出（2020）浙0383执179号执行裁定书，裁定查封登记在被告庄林香名下坐落于××镇××路××弄××号××单元××室的房产（房屋所有权证号：××，土地使用证号：2-2007-02-1218）。两原告于2020年5月25日对龙港市人民法院查封涉案房产提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年5月28日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异6号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。两原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，1.2003年9月27日，苍南县人民政府发布苍政地〔2003〕206号《苍南县人民政府关于同意李绍银等21户建房用地的批复》，同意李初交、李其象、李其盖、庄林香、何继会等21户建房（公寓式）21间，使用集体建设用地1725平方米，土地坐落龙港镇××路××人民中路后宅、金钗街后宅。2.涉案房屋位于××街××路××路）两条平行道路之间，入口为人民路549号、553号之间的弄堂。3.坐落于××镇××路××弄××号××单元××室的房屋（权证号0××7）登记于李其盖名下，坐落于××镇××路××弄××号××单元××室的房屋（权证号0××7）登记于李其象名下。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告庄林香与被告庄孔开口头达成的地基买卖合同，被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订的《购房协议书》、《商品房卖尽契》，两原告与被告李文乾、王董华签订《房屋买卖协议书》及《商品房卖尽契》，系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告庄孔开、刘金妹与李文乾、王董华签订的《购房协议书》、《商品房卖尽契》中载明的房屋地址××镇××村××单元××室东首边套，与涉案房屋的地址存在差异，但此时房屋尚未办理房产证及土地证，根据后续被告庄林香办理的房产证及土地证显示，涉案房屋所在的6层公寓房坐落于龙港镇金河新村地块，涉案房屋位于公寓房三层东首，与上述地址相符，且用水、用电账户载明的地址××镇××路××号××村××单元××号××村××号××单元××，结合两原告及被告庄林香、庄孔开、李文乾的陈述，相关证据及当事人陈述能够形成证据链，两原告及被告庄孔开陈述涉案房屋门牌号在办理房产证及土地证后由龙港镇××村××单元××室××变更为××镇××路××弄××号××单元××室，具有高度盖然性，就此予以采信。原告王小妹于《商品房卖尽契》签订当日付清剩余购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。本院于2020年3月30日裁定查封涉案房产。两原告搬入涉案房屋居住后，于2015年以个人名义办理了水费缴纳账户，在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年。此外，由于涉案房屋用地系集体土地，根据有关政策，尚不能办理过户手续，两原告向被告李文乾、王董华购买涉案房屋时，已知晓此事，非因两原告自身原因消极未予办理。综上，两原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对涉案房产的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。两原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对坐落于龙港市××路××弄××号××单元××室［房屋所有权证号：苍房权证苍字第0××6号，集体土地使用证号：苍集用（2007）第02-1218号］的房产的执行。案件受理费5800元，由汤继裕、王小妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  王立秋人民陪审员  朱植松二〇二〇年十二月二十九日代书 记员  陈秋琴相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。14-13-