安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初12564号 原告：房文先，男，1978年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：陈琰,上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被告：许红，男，1973年1月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：冯涛，男，1982年3月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 两被告共同委托诉讼代理人：杨冰，北京百瑞（合肥）律师事务所律师。 原告房文先与被告许红、冯涛合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房文先及其委托诉讼代理人陈琰、两被告共同委托诉讼代理人杨冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房文先向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年3月10日签订的《转让合同》;2、判令两被告退还房屋押金10万元,转让费32万元;3、判令两被告赔偿装修费损失242602元、营业利润损失41.2万元;4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月10日,原告与两被告签订一份《转让合同》,两被告将其经营的位于合肥市蜀山区酒店转让给原告,将酒店所在房屋转租给原告。酒店转让费32万元、房屋租金每年27万元,押金十万元。租期为3年,自2017年8月20日至2020年8月20日。合同签订后,原告按照约定向被告支付了押金、转让费及相应租金。该房屋原系合肥市蜀山区井岗镇蜀山社区居民委员会办公地点,后因居委会搬迁,该房屋闲置后,由居委会出租给李长聪。李长聪又转租给被告许红,许红及其合伙人冯涛又将该房屋转租给本案原告。2019年1月,原告突然接到居委会通知,蜀山社居委与李长聪租期到期,不再续租,将收回案涉房屋。此时,原告才知道两被告的租赁期限只到2019年1月31日。两被告在转租房屋时,并未向原告告知此情况,隐瞒了与合同相关的重要事实。此后原告一直要求两被告向社居委办理续租手续,但未能成功,2019年7月26日,蜀山社居委收回了该房屋,原告无法继续使用。原告认为,两被告在转租房屋时,对原告隐瞒了其真实的承租期限,反而与原告签订了长达3年的租赁合同。原告基于能够经营三年的背景,才愿意向被告支付32万元的转让费,承租使用该房屋,并花费24万余元对房屋进行装饰装修、添置设备。如果明知只能经营一年,原告不可能花费如此代价受让该房屋经营使用。被告隐瞒重大合同交易情况,导致原告无法继续使用该房屋,合同目的无法实现,原告有权要求解除合同,被告应当退还原告支付的相应款项,并赔偿其给原告造成的所有损失。故诉至贵院,请求依法维护原告的合法权益。 两被告共同辩称：一、答辩人在合同签订和履行过程中不存在欺诈和违约行为。《转让合同》第三条明确约定：“如因国家政策在约定租赁期内需征收该地，则本合同自然终止，双方均无任何违约责任”并且答辩人也将井岗镇蜀山社居委与李长聪签订的原始租赁合同复印件提供给被答辩人。可见答辩人在合同签订过程中充分告知标的物的状况，不存在欺诈或隐瞒情形，被答辩人对于所租赁门面房的现状非常清楚。在后续的合同履行过程中，答辩人也没有任何违约行为。因此，答辩人不应当承担被答辩人所主张的合同责任。二、被答辩人解除合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，根据前文所述，《转让合同》在事实上已经终止，一个已然终止的合同谈何解除？其次，被答辩人在诉状中称，答辩人“隐瞒了其真实的承租期限”，那么被答辩人应当以答辩人存在欺诈为由请求撤销合同，而非解除合同。再次，《转让合同》并未约定解除权，而被答辩人所称的事实也不符合《合同法》第94条关于解除权的规定，因此被答辩人请求解除合同，缺乏事实和法律依据。三、被答辩人的第2、3项诉讼请求缺乏依据。首先，导致合同终止的原因是政府征收门面房用地，属于不可抗力，并且该风险在合同签订时已为被答辩人明确知晓。答辩人不应当承担由此而产生的合同责任。其次，被答辩人主张的退还10万元房屋押金，答辩人予以认可，但退还32万元的转让费缺乏依据。收取转让费是店面市场的交易管理，是前店面经营人在店面装修、口碑营造、客户发掘等方面对原始店面价值的提升。被答辩人接手店面后，利用现成的、良好的经营环境进行经营，省去了部分原本必须的市场营销工作。在合同终止之际，被答辩人又要求退还，显然不符合市场交易习惯。再次，被答辩人经营达两年有余，并非装修后未加使用，因此请求赔偿装修损失缺乏依据。四、被答辩人作为违约方反而请求守约方赔偿损失，显然不合情理。合同签订后至今，被答辩人仅仅支付答辩人半年的租金（即2017年7月14日支付的14万元）。其作为违约方在合同终止后，企图通过诉讼途径获取不正当利益，不仅违反诚实信用的合同法基本原则，也有违诚实守信的为商之道。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求严重缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法查明事实，公证判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于被告是否隐瞒原告案涉房屋真实的承租期限问题。从双方提交的证据和当事人陈述可以看出，原告在2017年3月10日签订《转让合同》时知晓案涉房屋的产权人为合肥市蜀山区井岗镇蜀山社区居民委员会，且《转让合同》在双方签名的上方载明“后附与社居委所签原始合同和补充协议”。2009年3月17日，合肥市蜀山区井岗镇蜀山社区居民委员会（甲方）与蜀秀苑老年公寓（乙方）签订《租房协议》，约定：由乙方承租社居委两层办公楼及门前房屋和场院（不包括大礼堂），租期自2009年3月18日至国家征收该地之日止，杨晓凤在乙方处签名。2014年1月13日，合肥市蜀山区井岗镇蜀山社区居民委员会（甲方）与蜀秀苑老年公寓（乙方）签订《租房补充协议》，约定：甲乙双方就乙方租用原蜀山社居委办公楼事宜，在原合同基础上更进一步规范，如遇国家征收，合同自然终止，需在三个工作日内无条件搬迁完毕，期满可优先续租等，李长聪在乙方处签名。从上述原告签订合同前的租房协议和租房补充协议可以看出，租期是不固定的，具体截至国家征收该地之日止，且原告在签订《转让合同》时对该租期应当知晓，故原告未提交确凿证据证明被告隐瞒了案涉房屋的真实承租期限。 本院认为：在合同履行期限内，案涉房屋被合肥市蜀山区井岗镇蜀山社区居民委员会收回，致使原告继续使用案涉房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除双方于2017年3月10日签订的《转让合同》的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告同意返还原告房屋押金10万元，系其真实意思表示，本院予以认定。原告是基于要承租案涉房屋三年及其以上期限的前提下才支付原告转让费32万元并进行装潢的，但原告实际使用案涉房屋的时间没有三年，原告实际使用案涉房屋时间自2017年8月20日至2019年7月26日止，故被告应当将未使用期间的转让费和装潢费返还给原告，经核算，原告应当返还被告转让费112000元，赔偿装修损失84910.7元。原告要求被告支付其营业利润损失，但未提交确凿证据予以证实，被告亦不予认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2017年3月10日签订的《转让合同》； 二、被告许红、冯涛于本判决生效之日起十五日内返还原告房文先押金10万元、转让费112000元； 三、被告许红、冯涛于本判决生效之日起十五日内赔偿原告房文先装修费损失84910.7元； 四、驳回原告房文先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14471元，减半收取7236元，保全费5000元，合计12236元，由原告房文先负担8932元，由被告许红、冯涛负担3304元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李中明 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王**梅 附证据目录清单： 原告提供如下证据：1、《转让合同》；2、银行转账凭证一张、收条四份；3、《房屋租赁合同》复印件、（2019)皖0104民初3361号民事调解书复印件；4、《补充约定》复印件；5、合肥市蜀山区房家寨羊肉餐馆营业执照复印件、食品经营许可证、2018年1月-2019年7月营业额报表截图打印件；6、合肥森和装饰工程有限公司营业执照复印件、收据复印件、森和装饰2017房家寨羊肉餐馆现金日记账。 两被告提供如下证据：1、租房协议复印件、租房补充协议复印件。 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。