云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终3128号上诉人（原审被告）：唐文艺，女，1980年5月14日出生，汉族，云南省盐津县人，住云南省昭通市盐津县，现住云南省昭通市盐津县。被上诉人（原审原告）：盐津晨辉物业服务有限责任公司。法定代表人：杨道瑾，公司执行董事兼总经理。住所地：云南省昭通市盐津县。原审第三人：四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司。住所地：云南省昭通市盐津县盐井镇新建街（原盐津茶厂）。法定代表人：魏小平，公司负责人。上诉人唐文艺因与被上诉人盐津晨辉物业服务有限责任公司（以下简称“晨辉物业公司”）、原审第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司（以下简称“泰和泰房产盐津分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省盐津县人民法院作出的（2020）云0623民初932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人在二审中均未提出新的事实、证据或者理由，合议庭决定书面进行审理，本案现已审理终结。唐文艺上诉请求：1.请求撤销一审法院(2020)云0623民初932号第一部分，由唐文艺支付物业服务费3368.16元的判决，以及其它相关费用。2.请求判决由被上诉方承担本案一、二审诉讼费用。其主要事实和理由：一、证据认定部分的错误。开发商两次更换物业公司均未听取业主意见，业主们认为侵害业主权利，《交房通知》列明了物业单价年费1296.00元。一审法院对证据不予采信，理由不足。二、认定事实的错误。一审认定“唐文艺未与晨辉物业公司签订书面的《前期物业服务合同》，但一直享受着物业服务，对物业服务未提出任何异议。”上诉人明显是持有异议的却认定为不持异议。三、本案忽略掉的重要法律依据问题。1.“根据《物业管理条例》第24条”“可以采用协议方式选聘物业服务企业”，前提是经“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。”没有政府管理部门的允许协议方式批文，进入程序不能认为合法。2.《临时规约》讲不属于必须征求业主意见和建议范畴，法院认定听取全体业主意见也不符合客观实际，不具有法律的客观严肃性。3.法律明文讲有业主委员会的要实行市场指导价，没有业主委员会的住宅小区实行政府指导价，而晨辉物业公司公示实行的刚好就是自己制定的市场指导价，不适合于没有业主委员会的小区。业主本人对《昭通市物业服务收费管理实施细则》自2013年5月15日以昭市发改价格[2013]312号文发布7年以来，就已经明确了没有业主委员会的住宅小区要实行政府指导价，并对服务等级标准在《细则》第十条作了明确的规定。没有哪个条文授权住建部门可以在应当实行政府指导价的小区批准物业企业自行核算的收费价格。住建部门不对自由选择的市场价格进行干预，只有备案行为，没有批准价格的法律授权。被上诉人及原审第三人未作二审答辩。晨辉物业公司一审诉讼请求：1.判令唐文艺向晨辉物业公司支付拖欠的物业服务费24月×1.2元/月/㎡×120.01㎡=3456.28元（2018年4月1日-2020年4月1日，按年计收服务费）；2.判决唐文艺向晨辉物业公司支付物业服务费违约金360天×1728.144元×3‰=1866.39元（2018年）；360天×3456.288元×3‰=3732.79元（2019年）；合计1866.39元+3732.79元=5599.18元（从逾期之日按天计算，合同约定）；3.判令唐文艺向晨辉物业公司支付两项费用合计9255.46元；4.案件受理费由唐文艺承担。一审法院经审理确认的法律事实是：2016年11月29日，第三人泰和泰房产盐津分公司（甲方）与唐文艺（乙方）签订商品房购销合同，乙方向甲方购买位于盐津县中对面）住宅面积为120.01㎡的泰和山水第**第**第****房。合同第十六条关于物业管理的约定：该商品房交接后，乙方承诺遵守小区（楼宇）管理委员会委托的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会选举产生之前，甲方自行管理或委托物业管理公司管理期间，乙方应遵守被委托管理单位的物业管理规定。2016年12月29日，第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司向业主发出交房通知书，其上载明物业管理费0.90／㎡／月。2017年3月9日，唐文艺签署了第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司出具的泰和山水业主（临时）规约，第二十四条规定前期物业服务期间物业公司的变更由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司。2018年4月1日，晨辉物业公司在泰和山水公示栏处对该公司进驻小区提供物业管理服务进行公示，公示内容载明住宅物业费为1.20元／㎡。2018年5月10日，晨辉物业公司向盐津县住房和城乡规划建设局申请物业服务收费备案，高层住宅申请备案标准为1.20元／㎡。2018年5月15日，盐津县住房和城乡规划建设局作出盐建复{2018}7号文件，批复如下：一、同意你公司在盐津县行政区域内物业服务执业备案……三、每年3月上甸汇报上年度的物业服务情况。同时，将物业服务收费情况向价格监管部门报告备案2019年1月5日、2019年3月31日、2019年4月8日、2019年11月26日，晨辉物业公司先后向唐文艺所居住房屋发出物业管理费缴费通知。另查明，晨辉物业公司系泰和山水项目第三家物业管理公司，泰和山水小区至今尚未成立业主委员会。唐文艺所购买的第二幢第二单元第6层1号房自2018年4月l日起未缴纳物业费。晨辉物业公司进场服务时在小区对泰和山水收支预算进行了公示，其上载明公共区域水费月支出100.00元（预计）、年支出1200.00元（预计）。一审法院认为，根据晨辉物业公司诉称及唐文艺答辩，本案双方的争议焦点问题是：一、晨辉物业公司与唐文艺之间是否存在物业服务法律关系及唐文艺是否应当支付物业费；二、物业费的计算标准问题及唐文艺是否应当支付违约金；三、唐文艺是否应当按每年100.00元支付晨辉物业公司公共用水耗能费。一、对晨辉物业公司与唐文艺之间是否存在物业服务法律关系及唐文艺是否应当支付物业费的问题。晨辉物业公司自2018年4月1日入住小区提供物业服务，2018年5月15日盐津县住房和城乡规划建设局对其申请的收费标准作出批复，同意晨辉物业公司在盐津县行政区域内物业服务执业备案。泰和山水小区自建设至今并未成立业主管委会，不具备建设单位选聘物业服务公司听取全体业主意见的前提条件。泰和山水包括唐文艺在内的所有业主自晨辉物业公司提供服务之日起，就实际享受了物业服务，双方虽未签订书面合同，但已经产生了事实上的物业服务法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，双方之间形成物业服务合同关系，故唐文艺应当支付晨辉物业公司相应物业费。二、关于物业费的计算标准问题。唐文艺主张按照0.90/㎡／月，晨辉物业公司主张按照1.20元／㎡／月计算。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，，住宅小区实行政府指导价非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，，住宅小区及非住宅均实行市场调节价”第十条规定“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（市、区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。”《昭通市物业服务收费管理实施细则》第十一条规定“业主大会成立前的物业服务收费标准，物业服务企业须报所在县区价格主管部门审批，由所在县区价格主管部门按照等级制定或调整收费标准（政府指导价）。”本案中，“泰和山水”小区至今未成立业主大会，按照上述规定，该住宅小区的物业服务费应实行政府指导价。诉讼中查实，自2017年8月起，昭通市发改委将制定住房前期物业服务收费标准的权限移交昭通市住建局，市发改局予以配合。但至今盐津县发改委（价格主管部门）和盐津县住房和城乡规划建设局（住房和城乡建设主管部门）未对前期物业服务费制定政府指导价。2018年5月3日晨辉物业公司向盐津县住房和城乡规划建设局提出物业服务执业备案申请，并附上《物业服务收费备案表》，备案表中明确载明小区占地面积、建筑面积、商铺面积、高层住宅物业费标准（1.20元）、户数、车位物业费收费标准等内容。经审查后盐津县住房和城乡规划建设局依法作出批复，同意晨辉物业公司的物业服务执业备案，并在《物业服务收费备案表》上签字盖章。可见，在没有政府指导价的前提下，晨辉物业公司就收取住宅物业费的标准已向有权限的职能部门进行了报批，盐津县住房和城乡规划建设局并未对物业费收费标准提出调整及整改意见，并作出同意批复及备案，视为晨辉物业公司的物业费收费标准（其中高层住宅物业费1.20元／平方米／月）已经过了审批。同时，晨辉物业公司曾于2018年4月在入驻小区后对物业费收费标准进行了公示，小区业主（包括唐文艺）并未提出异议。2019年4月晨辉物业公司按照盐津县住房和城乡规划建设局的要求将上年度（2018年4月1日至2019年3月31日期间）的物业费收支情况在小区内进行公示，唐文艺未提供证据证明其向第三人提出异议，现唐文艺以不同意晨辉物业公司从事小区物业管理及物业服务费过高为由，拒绝支付物业服务费，理由不成立，不予支持。唐文艺名下系120.01㎡高层住宅，应当按照1.20元／平方米／月为标准缴纳自2018年4月1日起至2020年4月1日的物业服务费共计3456.28元。对晨辉物业公司主张的违约金，因晨辉物业公司与唐文艺双方对未按期缴纳物业费的行为未进行明确约定，晨辉物业公司亦未能提供证据证明双方之间关于违约金的约定，应承担举证不能的责任，唐文艺不应向其支付晨辉物业公司所主张的违约金。三、关于唐文艺是否应当按每年100.00元支付晨辉物业公司公共用水耗能费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分应承担义务，公共用水属于小区服务建设刚性需求，业主应对其费用承担支付义务。晨辉物业公司进场服务时已经公示了泰和山水收支测算，其上载明公共区域水费月支出100.00元（预计）、年支出1200.00元（预计）。2019年1月5日，晨辉物业公司向唐文艺发出催交通知并张贴到唐文艺家门口，其催交内容包括二次供水100.00元（2018年度），唐文艺并未提出书面异议，且双方之间已形成事实上的物业服务法律关系，所以唐文艺应向晨辉物业公司支付其差欠的自2018年4月1日起至2020年4月1日的公共用水耗能费200.00元。综上，晨辉物业公司要求唐文艺支付物业服务费3456.28元、公共用水耗能费200.00元的诉讼请求成立，予以支持；要求唐文艺支付违约金的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由唐文艺支付盐津晨辉物业服务有限责任公司2018年4月1日至2020年4月1日期间的物业服务费3456.28元；二、由唐文艺支付盐津晨辉物业服务有限责任公司2018年4月1日至2020年4月1日的公共用水耗能费200.00元；上述款项限判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回盐津晨辉物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由盐津晨辉物业服务有限责任公司负担30.00元，由唐文艺负担20.00元。本院认为，本案中，上诉人对原审判决对事实和证据的认定提出异议。经审理，泰和山水《业主（临时）规约》第二十四条“前期物业服务期间发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司：（一）物业公司违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的；（二）物业公司提出解除合同；（三）物业公司因解散、破产等原因无法以履行前期物业服务合同的；（四）前期物业服务合同约定由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司的情形。建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司的，应根据本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等拟订选择聘物业公司的方案，拟定选聘方案，应事先听取业主意见或建议，选聘方案确定后应在建筑区划内公告。”本案中，第三人与其他物业公司签订前期物业合同，现另行选聘物业公司，虽然该小区并未成立业主委员会，对另行选聘物业公司方案并未经事先听取业主意见或建议，晨辉物业公司进驻时已有包括上诉人在内的部分业主入住，业主的权利应当受到保护，且《业主（临时）规约》属于第三人制作的约束业主的规定，具有格式合同性质，应当作出不利于该规约制作方的解释，一审认定“本案泰和山水小区属于协商选聘物业公司的情形，不属于规约中必须应当征求业主意见和建议的范畴”不当，本院予以纠正。关于物业服务指导价，是政府价格主管部门的职责，目前盐津县政府部门并未发布物业服务指导价，晨辉物业公司虽然向盐津县住建局提出物业服务执业备案申请，并附上《物业服务收费备案表》，备案表中明确载明小区占地面积、建筑面积、商铺面积、高层住宅物业费标准（1.2元）、户数、车位物业费收费标准等内容。盐津县住建局也经审查后依法作出批复，同意晨辉物业公司的物业服务执业备案，并在《物业服务收费备案表》上签字盖章。但盐津县住建局作出同意批复及备案，不能视为晨辉物业公司的物业费收费标准（其中高层住宅物业费1.2元/平方米/月）已经过了审批，原审判决中对该事实的认定不当，本院予以纠正。而关于本案的处理，第三人泰和房产盐津分公司未经征求业主意见和建议的情况下与晨辉物业公司签订物业服务合同对盐津泰和山水小区进行物业管理，程序上虽有不当，但因该小区未成立业主委员会，泰和房产盐津分公司委托晨辉物业公司为盐津泰和山水小区提供物业服务，进行物业管理，也是为了更好地保障业主的正常生活秩序。晨辉物业公司是经盐津县住建局登记备案的物业服务企业，具有从事物业服务的资质，自2018年4月1日起正式进驻泰和山水小区，事实中履行了物业服务的职责，已与包括上诉人唐文艺在内的业主形成事实上的物业服务关系，虽然与业主之间并无合同依据，但责任并不完全归咎于晨辉物业公司，也跟当地对物业管理方面的引导和规范分不开。业主享受了物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”晨辉物业公司请求支付物业服务费，应予支持，而关于费用标准，晨辉物业公司是根据与泰和房产盐津分公司签订《前期物业服务委托合同》收取，对该标准不符合政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准，上诉人并未提交相应证据证明，人民法院也无当地参考依据。上诉人若对该收费标准提出异议，可以向当地政府价格主管部门反映。因此，一审判决结果并无不当。综上所述，一审判决认定事实和适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，本院对瑕疵纠正后予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由唐文艺负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  戴红梅审判员  宋明涛二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈秋梅