贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6811号原告肖敏，女，1983年7月23日生，汉族，住本市云岩区。委托代理人沈万江、何雪（实习），北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区友谊路**。法定代表人：姜勇，该公司执行董事。委托代理人叶娜、周美君（实习），贵州天筑律师事务所律师。原告肖敏与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖敏及其委托代理人沈万江、何雪，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、周美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告提供办理房屋权属证书所需资料，协助原告到房屋登记机关办理原告所购买的“百灵·时尚天地”25-6号商品房的房屋产权证；2、被告以原告支付的购房款851703元为基数，按照每日万分之0.5的标准支付原告自2017年5月14日起至2020年5月14日止（从起诉之日起，按三年诉讼时效往前倒推三年计算）的逾期办证违约金（至2020年5月14日为46673元）；3、被告以原告支付的购房款851703元为基数，按照每日万分之1的标准支付原告自2012年10月31日起至2013年5月30日止（共计211天）的逾期交房违约金；4、被告承担本案诉讼费。庭审后，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告支付851703元购房款，被告将贵阳市瑞金中路77号“百灵·时尚天地”25-6号商品房售予原告。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2013年5月向原告交付房屋。然而，被告未按照合同第十五条的约定协助原告办理房屋产权证，被告的行为违反合同约定，应承担违约金，合同对违约金的约定是按照固定房价款的0.3%计算，被告对此约定没有采取足以引起原告注意的文字、符号、字体进行标识，致使双方权利义务不对等，请求以购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算。合同第八条约定被告应于2012年10月30日前将房屋交付原告使用个，被告未按期交房，直至2013年5月30日才交房。被告应支付2012年10月31日至2013年5月30日期间的逾期交房违约金。被告嘉黔房开辩称：原告主张按每日万分之零点五计算逾期办证违约金无事实依据，原告主张的逾期办证违约金及逾期交房违约金已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年8月31日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地”25层6号房屋。合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第叁种方式计算该商品房价款：3、按套计算，该商品房总价款为851703元整。4、备注：其中7万元属优惠折扣价（备注加盖被告公章）”。第六条约定“买受人于2010年8月31日支付人民币851703元进入资金监管账户”；第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……庭审中，原被告双方均认可原告实际付款金额为合同价款上优惠7万元，即原告实际支付房款781703元。并均认可被告于2013年5月30日将案涉房屋交付给原告。另查，2020年8月19日，被告取得涉案房屋初始登记，并于2020年8月22日在贵州都市报刊登一则《关于办理贵州嘉黔房地产开发有限公司“百灵时尚天地”物业产权手续的通知》。庭审中，原告还提交短息记录一份，拟证明2017年8月20日，原告与被告公司的经理就逾期交房向被告主张过权利，被告也对逾期交房事实予以认可，该债权诉讼时效未过。被告对该证据三性均不予认可，认为无法核实身份，关于短信中表述的滞纳金与本案逾期交房违约金是否相同无法核实，不能达到原告的证明目的。被告提交以下证据：房屋托管协议、返租明细各一份，拟证明原被告同时签订《商品房买卖合同》及《房屋托管协议》，涉案房屋为商业用房，原告将其用于投资获得高额回报，在逾期办证期间没有产生任何损失。原告认为托管协议与本案无关。被告不能以另案法律关系来抗辩在商品房买卖合同中应当承担的义务。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否已超过诉讼时效；2、本案违约金标准是否应予调整。对于焦点一，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365日前，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年5月25日起倒推三年，即自2017年5月25日起算违约金，之前的违约金，因原告未提交证据证明其向被告主张过，故2017年5月25日之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。关于逾期交房违约金，被告抗辩称已过诉讼时效，原告提交短信记录以证明其向被告提出过逾期交房违约金主张，即便该短信真实，但其所提交的短信内容中的滞纳金是否系逾期交房违约金，原告无其他证据佐证，故不能达到其证明目的。案涉房屋于2013年5月30日交付，现原告向被告主张逾期交房违约金已过诉讼时效，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。对被告的该辩解意见，本院予以采纳。对于焦点二，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已余6年有余，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，本院酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算，原告诉请计算至2020年5月14日，本院从其自愿。综上，被告应向原告支付的违约金为：781703元*日万分之0.5*1085日=42407元。对原告主张超过该金额的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告肖敏逾期办证违约金42407元；二、驳回原告肖敏其余诉讼请求。案件受理费708元（已减半收取），由原告负担244元（已预交），由被告负担464元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十二月十七日书记员  刘航