广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2984号原告:佛山市玫瑰商业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇季华西路168号C区****1室，统一社会信用代码91440********0850E。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：胡敏芝，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾茜，广东天地正律师事务所律师。被告：陈雄飞，男，1967年1月27日出生，澳门特别行政区居民,澳门永久性居民身份证号***（3）。第三人：欧爱华，女，1956年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************226。第三人：关长炎，男，1955年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************010。第三人：罗华杰，男，1956年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******************，公民身份号码440************016。原告佛山市玫瑰商业有限公司（下简称玫瑰公司）诉被告陈雄飞、第三人关长炎、欧爱华、罗华杰合同纠纷一案，本院于2020年1月23日受理后，依法适用普通程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾茜、胡敏芝到庭参加了诉讼，被告陈雄飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人关长炎、欧爱华、罗华杰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玫瑰公司向本院提出诉讼请求：1.陈雄飞协助玫瑰公司涂销佛山市南海区************第四层房地产的抵押登记[房地产权证：粤房地证字第C14***6号、国有土地使用权证：佛府南国用（2011）第0***8号、他项权证：***68]；2.陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰协助玫瑰公司将佛山市南海区************第四层房地产过户至玫瑰公司名下；3.本案诉讼费用由陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰承担。事实与理由：一、基本情况。南海市桂城佛平路北侧、南四路东侧贵都酒店第四层（即佛山市南海区************第四层）登记在南海市城建贸易发展有限公司（即佛山市南海区城建经贸发展有限公司，下称城建经贸公司）名下[房地产权证：粤房地证字第C14***26号、国有土地使用权证：佛府南国用（2011）第01***8号]。2011年9月，广州仲裁委员会作出（2011）穗仲案字第539号仲裁裁决：城建经贸公司、佛山市南海区城建设房地产总公司（下称城建设房地产总公司）应在收到剩余购房款之日起10日内，为欧爱华办理南海市桂城佛平路北侧、南四路东侧贵都酒店第四层（即佛山市南海区************第四层）的所有权变更登记。该裁决已生效。2012年4月30日，城建经贸公司、欧爱华、陈雄飞三方签订《协议书》，约定：欧爱华拖欠陈雄飞债务；根据仲裁裁决，欧爱华为案涉不动产的权属人；城建经贸公司在收齐欧爱华款项后的两天内需配合欧爱华到相关部门办理抵押登记手续，将案涉不动产抵押给陈雄飞，为欧爱华欠陈雄飞的债务进行担保。之后，城建经贸公司与陈雄飞签订《抵押合同》。2012年6月4日，城建经贸公司将案涉不动产抵押给陈雄飞。2013年3月23日，陈雄飞与欧爱华签订《债务清偿协议书》，约定：欧爱华拖欠陈雄飞47472945.33元债务；欧爱华将案涉不动产所享有的合法债权转让（作价抵偿）给陈雄飞，以抵偿部分债务。欧爱华向城建经贸公司发出《债权转让通知书》，通知书送达城建经贸公司后，陈雄飞有权处分（包括但不限于出售、过户、抵押、出租、使用等）案涉不动产，处分所得收益归陈雄飞所有。同日，欧爱华向城建经贸公司、城建设房地产总公司发出《债权转让通知书》。2013年4月19日，玫瑰公司与陈雄飞签订了《债权和物业权益转让协议书》，约定陈雄飞将案涉不动产权益转让给玫瑰公司，转让对价为800万元。依据该协议，办理案涉不动产过户的方式有三种，分别为：方式一：陈雄飞向城建经贸公司出具《债权转让通知函》，并协助将案涉不动产办理二次抵押登记至玫瑰公司指定的人名下，之后，陈雄飞解除已有抵押；由玫瑰公司通过办理抵押的方式实际控制案涉不动产，之后玫瑰公司自行办理过户手续；方式二：陈雄飞负责与城建经贸公司协商，将案涉不动产过户至玫瑰公司（或玫瑰公司指定的人）名下；方式三：陈雄飞起诉欧爱华、城建经贸公司，对案涉不动产主张优先受偿权并启动司法拍卖程序，玫瑰公司参与竞拍。玫瑰公司、陈雄飞协商采取《债权和物业权益转让协议书》中第一种方式实现过户。2013年4月19日，陈雄飞向欧爱华发出《债权和物业权益转让通知书》，告知其案涉不动产权益已转让给玫瑰公司。欧爱华签收后未提出异议。2013年4月23日，玫瑰公司已根据陈雄飞提供的《划款委托书》向佛山市华和合亿投资有限公司支付上述《债权和物业权益转让协议书》中约定的全部价款800万元。陈雄飞开具收款收据。2013年4月，陈雄飞与玫瑰公司签订《物业移交确认书》，确认案涉不动产及相关权属证明原件已移交玫瑰公司、转让款800万元已收齐。在玫瑰公司履行全部付款义务后，陈雄飞未履行办理二次抵押及涂销抵押登记的义务，也未协调将案涉不动产过户至玫瑰公司名下，构成严重违约。二、陈雄飞依法应协助涂销案涉不动产抵押登记。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《债权和物业权益转让协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，且玫瑰公司已履行全部合同义务。陈雄飞未依约涂销抵押登记，构成严重违约。依法依约，玫瑰公司有权要求陈雄飞协助涂销案涉不动产抵押登记。三、陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰应协助将案涉不动产过户给玫瑰公司。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条规定：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”民法总则第七十条规定：“法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。清算义务人未及时履行清算义务，造成损害的，应当承担民事责任；主管机关或者利害关系人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。”依据玫瑰公司查询，城建经贸公司已清算、注销，清算组成员为关长炎、罗华杰。案涉不动产登记在城建经贸公司名下，欧爱华为前手买受人。依法，在连环买卖中，最终买受人有权以合同相对人陈雄飞为被告、以前手为第三人，诉请协助办理所有权转移登记。依据（2011）穗仲案字第539号仲裁裁决、《债权和物业权益转让协议书》等，玫瑰公司有权要求陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰协助将案涉不动产过户至玫瑰公司名下。综上，陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰未解押及办理过户，已严重损害了玫瑰公司的合法权益。玫瑰公司有权要求其涂销抵押登记并将案涉不动产过户至玫瑰公司名下。恳请法院判如所请。陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰未到庭答辩。玫瑰公司围绕诉讼意见提交了证据材料，陈雄飞、欧爱华、关长炎、罗华杰未到庭参加诉讼亦未举证推翻，对玫瑰公司举证本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2012年4月30日，城建经贸公司（甲方）与欧爱华（乙方）、陈雄飞（丙方）签订《协议书》，对就如何履行广州仲裁委员会（2011）穗仲案字第539号裁决书的相关事宜达成协议：一、乙方向甲方支付剩余购房款1054622元及利息738712元、2001年至2012年物业管理费400000、反请求仲裁费6681元，双方同意甲方向乙方支付的仲裁费40263元在上列款项中扣除，协议生效后20天内，乙方向甲方支付2159752元完毕视为乙方已完全履行了裁决书的义务；二、根据《仲裁书》裁决，抵押物的所有权属乙方，甲方在收齐乙方款项后的两天内需配合乙方到相关部门办理抵押登记手续，将位于佛山市南海区桂城贵都酒店四楼的物业作为抵押物办理他项权登记到丙方名下，为乙方欠丙方的债务进行担保。乙方与丙方之间的债权债务与甲方无关；三、甲方在收齐乙方款项后需将物业过户到乙方名下，现甲方双方对上述裁定作出约定如下：1.乙方有权要求甲方将该物业抵押给第三人，甲方应予以配合；2.乙方有权要求甲方将该物业过户到乙方（或乙方指定的人）名下，过户税费按下列约定承担：1）以《裁决书》中所确认的物业交易总价为基数，以本合同签订时的计税方式计算，应交税款由甲乙双方各付各税；2）甲方所承担的税费以上述约定为上限。如因乙方原因推迟过户或乙方要求甲方将该物业过户第三人的名下而导致应付税金增加的，甲方的应付税金在上款约定范围内的由甲方承担，超出部分由乙方承担。乙方的应付税金自行承担。甲方将该物业过户到乙方名下或乙方指定的第三人名下后，视为甲方已经完全履行了（2011）穗仲案字第539号裁决书中的义务。同日，陈雄飞（甲方）与欧爱华（乙方）签订《债务清偿协议书》，协议书载明甲乙双方于2011年11月29日签订借款合同，甲方已向乙方提供了借款本金30000000元，暂计至2013年3月11日止，乙方已向甲方支付了利息共计7900388元，乙方尚欠甲方借款本金30000000元、利息17472945.33元。并约定：一、根据广州仲裁委员会（2011）穗仲案字第539号裁决书，乙方对城建经贸公司享有合法债权，有权要求城建经贸公司按乙方的指示处理位于佛山市南海区桂城贵都酒店四楼整层的物业【房地产证号：粤房地证字第C14***6号、使用权证号：南府国用（2001）字第特01***0号】，处分所得款项归乙方所有。二、城建经贸公司在本协议签订之前与甲方签订了《抵押合同》，以标的物业为抵押物就乙方上述借款向甲方提供抵押担保并到相关部门办理了相应的抵押登记；三、乙方为清偿欠甲方的债务，经甲乙双方协商同意，乙方将对城建经贸公司就上述标的物业所享有的合法债权转（作价抵偿）给甲方，以抵偿部分债务。即本协议签订后，由乙方依法向城建经贸公司发出债权转让通知，通知书送到城建经贸公司，甲方有权处分该物业（包括但不限于出售、过户、抵押、出租、使用等），处分所得收益归甲方所有。上述债权转让中，甲乙双方同意抵偿方案如下为：如乙方能按本协议第四条约定还款的，标的物业的债权作价合共12000000元，其中5000000元用于抵偿借款本金、其余7000000元用于抵偿借款利息；如乙方未能按本协议第四条约定还款，标的物业的债权作价合共8000000元，其中5000000元用于抵偿借款本金、3000000元用于抵偿借款利息。三、标的物业的债权转让并抵偿债务后，乙方尚欠甲方借款本金25000000元；四、乙方承诺于2013年8月30日前分期再向甲方清偿借款本金25000000元；五、如乙方2013年8月30日前能向甲方清偿借款本金25000000元，甲方同意免除乙方支付余下全部借款利息的义务，甲乙双方上述《借款合同》的合同权利义务终止。同日，欧爱华向城建设房地产总公司、城建经贸公司发出《债权转让通知书》，通知其于2013年3月23日与陈雄飞签订了债务清偿协议书。根据协议约定，欧爱华将对城建经贸公司就上述标的物业所享有的合法权益全部转让给陈雄飞，自收到本通知时起，陈雄飞有权处分（包括但不于出售、过户、抵押、出租、使用等）位于佛山市南海区桂城贵都酒店四楼整层的物业，处分所得收益全归陈雄飞所有。并明确该通知为不可撤销债权转让通知。佛山市南海区************第四层，土地使用权人为城建经贸公司，国有土地使用权证为佛府南国用（2011）第0***号。房屋座落于南海市桂城佛平路北侧、南四路东侧贵都酒店第四层，权属人登记为城建经贸公司，房地产权证为粤房地证字第C1406726号，土地使用权证号为南府国用（2001）字第特0***70号。他项权登记情况抵押权利人为陈雄飞，登记时间为2012年6月4日，房产证号为粤房地证字第C1406726号，土地证号为：佛府南国用2011第***8号。2013年4月19日，陈雄飞（甲方）与玫瑰公司签订《债权和物业权益转让协议书》，协议约定：一、甲方出让涉讼物业及相应土地使用权，包括共用分摊面积及附属设施；二、甲方以实收8000000元的价款整体转让甲方持有的对城建经贸公司该物业享有的合法权益予乙方，办理该物业国土证和房地产权过户所产生的一切税费（包括契税、印花税、交易手续费、营业税及附加、企业所得税和土地出让金或诉讼费、评估费、律师费、拍卖费等）由乙方负担；甲方负责办理解除对该物业的抵押登记和解除法院对该物业的查封。乙方对甲方拟转让的上述物业实物已全面、充分了解清楚，并自愿以上述价款整体购买该物业；三、甲方在收到乙方的款项后，负责向城建经贸公司出具《债权转让通知函》并经其确认，甲方负责与城建经贸公司协商，协商办妥该物业登记抵押给乙方指定的人（暂定为陈必龙）并取得二次抵押登记的他项权证；甲方负责解除原有自己在该物业上的抵押登记；第五条：如因城建经贸公司原因导致无法按第四条第3项约定办理二次抵押登记的，乙方有权选择：1.乙方按有关法律及政策规定，承担涉讼物业过户的一切税费，由甲方负责与城建经贸公司协商人，将标的物业直接过户予乙方名下；2.由甲方根据其与欧爱华签订的借款合同及与城建经贸公司签订的抵押合同，向法院提起诉讼，对涉讼物业主张优先受偿权并依法启动司法拍卖程序。由乙方在执行阶段以竞买人身份参与对物业的竞拍，如乙方通过竞拍得物业的，甲方保证在收到关于标的物执行款后2个工作内，将该执行款全部退回给乙方。合同签订当日，陈雄飞向玫瑰公司出具划款委托书，确认上述协议约定的8000000元，由玫瑰公司存入佛山市华和合亿投资有限公司于工商银行佛山市南海大沥支行的20130226********532的帐户中。并于2013年4月23日，陈雄飞向玫瑰公司出具收款收据，确认已收到玫瑰公司支付的《债权和物业权益转让协议书》约定的8000000元。2013年4月19日，陈雄飞向欧爱华送达债权和物业权益转让通知书，告知其已将涉讼物业权益包括债权和相应的物业权益转让给玫瑰公司。欧爱华于该通知书中签名确认。2013年4月，陈雄飞与玫瑰公司签订物业移交确认书，确认涉讼物业已移交给玫瑰公司投入装修使用，并确认涉讼物业的房地产权证及国有土使用证的原件均交付予玫瑰公司。陈雄飞亦确认，其与玫瑰公司签订的《债权和物业权益转让协议书》项下价款8000000元已全部收齐到帐，代收款人为佛山市华和合亿投资有限公司。本院查明城建经贸公司为有限责任公司，公司股东为关长炎、罗华杰，经营状态为注销。佛山市华和合亿投资有限公司的法定代表人为陈雄飞。另查明，佛山市南海区***************、首层及第二至三层、第六至第九层的土地使用权及房地产权属人均为玫瑰公司，证号分别为粤房地权证佛字第020***0341号及佛国土资南国用（2012）第0***76号。玫瑰公司庭审中确认，上述物业及涉讼物业现均由玫瑰公司用以经营佛山市玫瑰假日酒店有限公司。涉讼物业至2020年12月16日止除陈雄飞作为抵押权人的抵押登记之外，无其他权利限制。庭后，玫瑰公司补充提交陈雄飞于2020年11月17日出具的情况说明，同意协助将案涉不动产过户至玫瑰公司名下。欧爱华于2020年11月26日出具的情况说明,确认陈雄飞将涉讼物业所享有的合法债权转让给玫瑰公司无异议，同意协助将涉讼物业过户至玫瑰公司名下。本院认为：本案为合同纠纷，陈雄飞为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳民商事案件纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方均未选择适用的法律，虽然陈雄飞为澳门特别行政区居民，但合同履行地在内地，故根据最密切联系原则，本案适用内地法律作为准据法进行审理。民事活动应遵循诚实信用原则，涉讼当事人所签订的《协议书》、《债务清偿协议书》、《债权转让通知书》、《债权和物业权益转让协议书》《债权和物业权益转让通知书》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定为合法有效合同，各方当事人应按照合同约定履行义务。玫瑰公司已按《债权和物业权益转让协议书》约定向陈雄飞支付了合同约定8000000元转让款，陈雄飞应依据该协议书的约定就涉讼物业办理抵押登记注销手续。根据广州仲裁委员会（2011）穗仲案字第539号裁决，城建经贸公司负有将涉讼物业过户至欧爱华名下的义务。《协议书》中，城建经贸公司同意将涉讼物业过户至欧爱华指定的人的名下，该为城建经贸公司真实意思表示，本院予以确认。依据欧爱华向城建经贸公司发出的《债权转让通知书》、《债权和物业权益转让协议书》及该转让协议通知书，结合欧爱华庭后补充提交的情况说明，城建经贸公司理应按《协议书》的约定将涉讼房屋登记过户至欧爱华指定的第三方名下即玫瑰公司名下。城建经贸公司已注销，股东为关长炎、罗华杰，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（一）》第二十条，玫瑰公司主张关长炎、罗华杰协助将涉讼房产过户至其名下的请求，本院予以支持。欧爱华、陈雄飞同意协助玫瑰公司将涉讼房产办理过户登记至玫瑰公司名下，本院予以确认。欧爱华、陈雄飞、关长炎、罗长杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、陈雄飞应于本判决生效之日起五日内协助原告佛山市玫瑰商业有限公司办理将座落于佛山市南海区******侧***的房屋[权利证号：房产证号为粤房地证字第C14***6号，土地证号为：佛府南国用（2011）第0***8号]涂销抵押登记手续；二、关长炎、罗长杰应于上述第一项义务履行之日起五日内协助佛山市玫瑰商业有限公司办理将座落于佛山南海区***的房屋[权利证号：房产证号为粤房地证字第C1***6号，土地证号为：佛府南国用2011第01***8号]办理过户登记至佛山市玫瑰商业有限公司名下的手续；三、欧爱华、陈雄飞对上述第二项义务承担协助办理义务。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取67800元（原告已预交），本案中，原告并未能举证证明其有向各方催促办理过户登记，故对于该受理费的负担，分别由原告负担33900元、被告陈雄飞负担33900元并应于上述第一项判项期间内一并支付予原告，本院不另行收退。如不服本判决，原告佛山市玫瑰商业有限公司、第三人欧爱华、关长炎、罗华杰可在判决书送达之日起十五日内，被告陈雄飞可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇二〇年十二月二十五日本件与原本核对一致书记员龙文媛