广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12110号原告：招商银行股份有限公司清远分行，住所地：清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园21号楼二层部分及22号楼二层全部、22号楼首层05-09号铺。负责人：侯毅。委托诉讼代理人：庄煜成，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓梅，广东中肯律师事务所律师。被告：蔡振成，男，1985年2月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************，公民身份号码441************217。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区*****************03号。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱嘉欣，系该公司职员。原告招商银行股份有限公司清远分行诉被告蔡振成、清远市金炜达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人庄煜成、张晓梅，被告清远市金炜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼，被告蔡振成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蔡振成、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2015年4月23日签订的《个人购房借款及担保合同》（编号：8150*****6006）；2、判令被告蔡振成向原告清偿借款本金190583.61元及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息暂计至2020年10月16日为377.20元；此后利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》约定计至贷款本息还清之日止）；3、判令被告蔡振成承担原告为实现本案债权发生的律师费16500元；4、确认未经原告同意转移清远市**********************屋的不动产所有权或设置其他物权的不发生法律效力；5、判令被告清远市金炜达房地产开发有限公司对上述第2、3项的被告蔡振成债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告负担。上述第2、3项合计207460.81元。事实和理由：2015年4月23日，以原告为贷款人，以被告蔡振成为借款人、抵押人，以被告清远市金炜达房地产开发有限公司为保证人三方签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》，编号：8150*****6006），约定原告向被告蔡振成发放贷款360000元用于购买清远市**********************屋（以下简称案涉房屋），贷款期限为120个月，每月1日按月等额本息还款。贷款利率为放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率，当时执行利率为年利率5.9%;贷款利率调整方式为从每年的放款日对应日开始执行中国人民银行公布的最新基准利率。如被告未按时足额还款，原告有权按照《借款合同》第5.6条收取罚息、复息。被告以案涉房屋提供抵押担保，《借款合同》第25条约定抵押担保范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、律师费、诉讼费等。案涉房屋己办理了预告抵押登记，原告是预告抵押登记权利人。《借款合同》第四章第33条、第34条约定，被告清远市金炜达房地产开发有限公司对被告蔡振成本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、律师费等承担连带保证责任。2015年5月05日，原告依被告蔡振成授权将360000元转入被告清远市金炜达房地产开发有限公司账户，被告蔡振成立写借据交原告收执。《借款合同》第45条约定，《借款合同》第1条所确定的地址“广东省清远市清城区***************”为被告蔡振成送达地址，“清远市**********江明珠28层C号”为被告清远市金炜达房地产开发有限公司送达地址。2020年10月，贵院向原告发出（2020粤1802执4613号《询价通知书》，载明被告蔡振成未履行生效判决被强制执行，贵院将依法对涉案房屋评估拍卖。经查，被告蔡振成因民间借贷纠纷，由清远市中级人民法院作出（2020粤18民终1141号《民事判决书》，判决被告蔡振成清偿债务本金218000元及利息。另，被告蔡振成签订《借款合同》后自2016年7月起开始多次逾期还款。截至2020年10月16日止，被告欠原告本金190583.61元、欠利息377.20元。原告为实现本案债权委托律师代理，因此发生律师费16500元。被告蔡振成没按约定还本付息，案涉房屋至今未办妥正式抵押且因被告蔡振成原因导致案涉房屋被查封拍卖，严重影响原告合同权益，违反了《借款合同》第40.1.3条、第40.3.2条、第40.3.5条、第28.2条的约定。原告依据《借款合同》第41.1条、第28.4条之约定，请求解除《借款合同》，宣布《借款合同》项下所有债务全部提前到期被告应当立即清偿；依据第39.4条之约定，被告蔡振成应承担原告的律师费。因被告清远市金炜达房地产开发有限公司的原因导致案涉房屋至今未办妥由售房人转抵押人名下的过户手续，以至未达到申请办理正式抵押权登记的条件，被告清远市金炜达房地产开发有限公司违反了《借款合同》第28.4条、第40.2.4条的约定，根据第34条、第35条、第41.3条的约定，被告清远市金炜达房地产开发有限公司应对本案借款本息及律师费承担连带清偿责任。案涉房屋于2015年办妥了原告为预抵押权人的预告抵押登记证明，现有效存续，因被告清远市金炜达房地产开发有限公司原因导致案涉房屋至今未办妥由售房人转抵押人名下的过户手续，以至未达到申请办理正式抵押权登记的条件。2020年，案涉房屋被贵院以（2020）粤1802执4613号案预查封，贵院预查封登记在预抵押登记之后。依据《中华人民共和国物权法》第20条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一》第4条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”，及国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规（2016）[6]号）第14.1.6第七款“有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记。”等规定，案涉房屋己办理了原告为预告抵押权人的登记，现有效合法存续，在后的预查封登记不影响原告办理预抵押转抵押权登记，原告对案涉房屋拍卖价款的优先受偿权应得到依法保障。原被告签订的合同合法有效，各方应全面履行，被告未依约定期限按月还款且涉诉、案涉房屋又被依法拍卖，本合同项下担保发生了不利于贷款人贷款债权的变化。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条及第三十四条，向贵院提起诉讼，祈望判准诉讼请求。被告蔡振成未作出答辩意见也未提供相关证据。被告清远市金炜达房地产开发有限公司答辩称：有抵押物的应当先处置抵押物，答辩人仅在不足部分承担责任。本院经审理认定事实如下：对于原告陈述的事实，有其提供的相关证据予以证实，故对原告的陈述的事实本院予以确认。本院认为，债务应当清偿，故对于原告的诉讼请求本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司清远分行与被告蔡振成、被告清远市金炜达房地产开发有限公司于2015年4月23日签订的《个人购房借款及担保合同》（编号8150*****6006）；二、被告蔡振成应当在本判决生效之日起七日内向原告招商银行股份有限公司清远分行偿还借款本金190583.61元及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息暂计至2020年10月16日为377.20元；此后利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》约定计至贷款本息还清之日止）；三、被告蔡振成承担原告为实现本案债权发生的律师费16500元；四、确认未经原告同意转移清远市**********************屋的不动产所有权或设置其他物权的不发生法律效力；五、被告清远市金炜达房地产开发有限公司对上述第二、三项判决确定的还款责任承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元，由被告蔡振成、清远市金炜达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 邓 楠二〇二〇年十二月十一日书记员 吴杰升附：判决书中引用到的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。