广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12186号原告（反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小玲，女，1985年4月13日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）与被告陈小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告捷骏公司的委托诉讼代理人柳听克，被告陈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2018年9月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》、于2019年8月27日签订的《关于及的补充协议》、于2020年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月30日解除；2、判令被告向原告支付2020年2月1日至4月30日的租金12645.05元（其中2020年2月1日至2月29日为2964.05元，3月、4月租金是每月4840.5元）；3、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准、自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4、判令被告向原告赔偿6个月租金损失29043元（按每月租金4840.5元计算）；5、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费6000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月28日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于荔湾区宝华路133号地库一层3050号铺，承租期限为2018年10月10日至2020年10月9日。后双方于2019年8月27日签订《关于及的补充协议》。双方于2020年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年1月24日至2月15日签订的租金按原合同约定标准减半收取。上述文件签订后，因被告经营不善，自2020年2月1日起拖欠租金，于2020年4月30日擅自撤场。被告的行为已经严重损害原告的合法权益。被告陈小玲辩称，同意原告的第一、二项诉讼请求，不同意第三至第六项诉讼请求。理由如下：1、疫情发生之前，我方正常缴纳租金至2020年1月。2月发生疫情，商场没有派发缴费单，我方才没有缴纳租金。在疫情期间初期，商场仅开放两个门口，且18时就关门，顾客无法进入商场，我方无法经营。到了后期，商场即使开放，顾客需扫二维码才能进入。商场的大部分商铺都没有经营，且原告遇到租户欠租就停电，我方无法经营。疫情发生后，租户均向原告申请减免租金，并向街道申请协调，捷骏公司仅同意十多个租户全退押金和撤场的要求，但没有给予我方同样的优惠。2、我方在3月底向原告申请退铺，但原告一直不给予答复，在原告不同意减免租金的情况下，我在2020年4月21日撤场，但同意4月30日解除合同。3、我向捷骏公司缴纳了租赁保证金，捷骏公司可以用保证金抵扣欠租，故我不同意支付滞纳金。4、因为疫情原因，我在经营上有损失，捷骏公司已在7月将商铺另行出租，不存在6个月租金损失情况，故不同意赔偿租金损失和律师费损失。5、装修还原押金可以抵扣其他费用。陈小玲向本院提出反诉请求：捷骏公司返还装修还原押金4410元。事实和理由与上述答辩意见一致。捷骏公司对陈小玲的反诉辩称，因陈小玲违约在先，故不同意陈小玲的反诉请求。本院经审理认定事实如下：捷骏公司是广州市荔湾区宝华路133号-147单号场地的产权人。2018年9月28日，捷骏公司（甲方，出租人）与陈小玲（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件，约定:乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号地库一层3050号房作商业用途，租赁期限自2018年10月10日至2020年10月9日止，其中2019年10月10日至2020年10月9日期间每月租金为5145元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年10月19日之前开业，自开业日后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用；附件三：保证金（押金）为15435元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。2019年8月27日，捷骏公司（甲方，出租人）与陈小玲（乙方，承租人）签订《关于之的补充协议》，约定因商铺面积的调整，将原2019年10月10日至2020年10月9日的租金变更为每月4840.5元，将原租赁保证金（押金）调整为14521.5元。上述材料签订后，捷骏公司将商铺交付给陈小玲使用。陈小玲向捷骏公司交纳了租赁保证金14521.5元、装修还原押金4410元，并向捷骏公司支付租金至2020年1月31日止。2020年2月发生新冠疫情后，双方在2020年3月24日对减免租金问题协商一致后签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年1月24日至2月15日期间的租金减半收取。陈小玲称于4月21日撤出涉案商铺，但同意在4月30日解除合同。捷骏公司确认已在2020年8月将涉案商铺另行出租；另外，为证明已支出律师费6000元，捷骏公司向本院提交了《民事委托合同》及《发票》。陈小玲对该证据的真实性无异议。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，捷骏公司与陈小玲签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、《关于之的补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除问题，双方同意于2020年4月30日解除，本院予以准许。对于租金问题，陈小玲同意支付，本院予以准许。对于陈小玲要求用押金抵扣欠租的问题，由于陈小玲在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，根据合同约定，租赁保证金本应归捷骏公司所有，考虑到本案纠纷是因疫情引起，根据公平原则，本院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金即7260.75元，剩余50%的保证金可与欠租12645.05元抵扣。抵扣后，陈小玲仍需支付租金5384.3元。对于装修还原押金的问题，因陈小玲已对商铺进行了还原，故捷骏公司应返还该押金4410元。陈小玲同意以该押金抵扣租金，本院予以准许。抵扣后，陈小玲最后还需支付租金974.3元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见陈小玲未及时支付2020年2月1日至4月30日期间的租金并无主观故意，故对捷骏公司的该请求，本院不予支持。对于租金损失的问题，由于陈小玲欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，陈小玲应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定陈小玲应向捷骏公司赔偿两个月的租金损失，即9681元。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故捷骏公司主张陈小玲支付律师费6000元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与陈小玲在2018年9月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、在2019年8月27日签订的《关于之的补充协议》、在2020年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年4月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈小玲向广州捷骏房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间剩余的租金974.3元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈小玲向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失9681元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈小玲向广州捷骏房地产开发有限公司支付律师费6000元。五、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费556元、反诉案件受理费25元，由陈小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋嘉杰卢健华