镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1737号原告(执行案外人)：朱进，男，汉族，1967年10月27日生，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：王从兵，江苏中坚汇律师事务所律师。被告（申请执行人）：张朝圣，男，汉族，1966年10月26日生，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈宝，男，汉族，1968年12月16日生，住江苏省。原告朱进诉被告张朝圣、沈宝案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告朱进及其委托诉讼代理人王从兵，被告张朝圣的委托诉讼代理人刘向阳、韦伟、第三人沈宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令终止对镇江国际工业品城B05幢104室及302室不动产的执行并解除查封；2、确认原告享有镇江国际工业品城B05幢104室及302室不动产的的所有权。事实和理由：因第三人拖欠原告款项，双方达成以房抵债意向，自2014年起原告就居住在案涉房产内，并装修上述房产。原告与第三人在法院查封之前就与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，以第三人拖欠原告的款项作为全部购房款，因第三人的原因导致上述房屋一直无法办理过户登记手续。2020年6月24日，根据被告张朝圣的申请，法院预查封了第三人名下的位于镇江国际工业品城BO5幢104室及302室房产，原告向法院提出执行异议，法院于2020年10月23日作出（2020）苏1191执异93号执行裁定书，驳回了原告的异议，驳回的理由为原告和第三人之间的债权债务未经法院依法认定，仅有《商品房买卖合同》不足以证明已支付相应购房款，且目前镇江国际工业品城B05幢104室及302室仍登记在镇江润扬国际商贸城开发有限公司名下。原告认为其与第三人之间的债权债务关系在查封之前已经丹徒区人民法院调解确认，不存在虚假的债权债务关系，既然上述不动产目前仍然登记在镇江润扬国际商贸城开发有限公司名下，法院不应当作为第三人的财产进行处置。因此原告不服上述裁定提起了本次诉讼。被告张朝圣辩称：法院作出的（2020）苏1191执异93号执行裁定书事实清楚，结论正确，应当驳回原告的本次诉讼请求，理由主要为：1、原告未能依法取得案涉房屋的所有权，不享有能够排除执行的实体权利，原告与第三人签订的房屋买卖合同，不具有合法性，且原告未实际支付价款，也不能实际取得房屋的所有权；2、原告和第三人之间签订的房屋买卖协议损害了包括被告张朝圣在内的其他债权人的权益。据我方了解，第三人位于镇江市房屋在原告和第三人签订房屋买卖协议之前已经被法院多次查封，第三人欠债较多，无法排除存在第三人与原告恶意串通的行为。第三人沈宝述称：我与原告自2014年开始就存在真实的债权债务关系，涉案不动产查封前我就与原告签订了还款协议，约定将涉案两套不动产抵偿原告的债务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。本院经审理认定事实如下：张朝圣与沈宝、案外人江苏华飞建设集团有限公司劳务合同纠纷一案，本院经审理后于2016年8月16日作出（2015）镇经民初字第01641号民事判决书，判决内容为“一、被告沈宝于本判决生效后十日内支付原告张朝圣工资款152000元及逾期付款利息103280元；二、驳回原告张朝圣的其他诉讼请求。案件受理费5162元、公告费606元，共计5768元，由被告沈宝负担。”上述民事判决书生效后，沈宝未履行该判决确定的义务，张朝圣向本院申请强制执行，本院于2017年1月16日立案受理，案号为（2017）苏1191执116号。2017年12月20日，因双方达成和解，该案终结执行。镇江国际工业品城B05幢104室及302室不动产（以下简称两套涉案不动产）的开发商为案外人镇江润扬国际商贸城开发有限公司（以下简称润扬公司）。2017年7月10日，镇江市润州区人民法院裁定受理了润扬公司的破产申请并于2017年12月20日裁定宣告润扬公司破产。2009年7月1日，润扬公司与沈宝签订了两份《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记，分别约定润扬公司将两套涉案不动产出售给沈宝。上述商品房买卖合同签订后，沈宝向润扬公司支付了全部购房款，润扬公司亦将不动产交付给了沈宝。2009年7月13日，两套涉案不动产进行了房屋所有权预告登记，登记的权利人为沈宝。2009年12月9日，两套涉案不动产办理了房屋权属初始登记，登记权利人为润扬公司。沈宝于2019年4月19日向镇江市润州区人民法院起诉润扬公司，镇江市润州区人民法院于2019年6月3日作出（2019）苏1111民初2203号民事判决书，判决内容为”被告润扬公司于本判决生效后十日内协助原告沈宝将座落于镇江国际工业品城B05幢0104号、B05幢0302号房屋不动产权过户至原告沈宝名下。”上述判决生效后，润扬公司未将两套涉案不动产过户至沈宝名下，沈宝亦未向镇江市润州区人民法院申请强制执行。被告得知镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初2203号民事判决书的内容后，于2020年6月24日向本院申请恢复执行。嗣后，本院预查封了位于镇江国际工业品城B05幢104室及302室不动产（以下简称涉案不动产），查封期限为三年，自2020年6月24日至2023年6月23日止。另查明：朱进诉沈宝买卖合同纠纷一案，镇江市丹徒区人民法院于2019年6月20日作出（2019）苏1112民初1741号民事调解书，内容为“一、截止2019年6月20日，被告沈宝欠原告朱进货款1042000元及利息8000元，上述款项由被告沈宝于2019年7月1日前给付50000元，剩余款项于2019年12月31日前全部付清；二、如被告沈宝未能按上述期限及金额履行，则视为全部债权到期，被告沈宝需承担自2019年7月1日起，以未还款本金为基数按照年利率18%计算至实际付款之日的违约金；三、本次纠纷至此处理完毕，双方今后无涉。案件受理费减半收取7125元，由被告沈宝负担（此款原告已垫付，由被告于2019年12月31日前直接给付原告）。”因沈宝未履行镇江市丹徒区人民法院作出的（2019）苏1112民初1741号民事调解书中的相应义务，朱进与沈宝于2019年7月1日签订《商品房买卖合同》，约定：1、沈宝将两套涉案不动产（建筑面积合计为147.23平方）作价809470.55元出卖给朱进,购房款以沈宝所欠朱进的1042000元债务相抵；2、沈宝应于30个工作日内协助朱进办理房产变更手续，所需税费由沈宝承担，若因房屋存在瑕疵导致无法办理过户，则该房屋自协议签订之日所有权及使用权归朱进所有；若因沈宝原因导致房屋被有关机关查封或拍卖，由沈宝负责解决，与朱进无关等……庭审中，朱进提交了案外人江苏芳满庭家居科技有限公司出具的2020年度的水电费收据，拟证明其已实际入住两套涉案不动产。本院认为：本案的争议焦点为：一、两套涉案不动产权属归属问题；二、原告对两套涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。一、两套涉案不动产产权归属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。本案中，根据镇江市不动产登记交易中心出具的不动产登记信息查询结果证明可以看出，两套涉案不动产初始登记在案外人润扬公司名下。因此，从物权公示的角度来看，案外人润扬公司是两套涉案不动产的所有权人。原告提交了水电费收据，可以证明其实际占有使用涉案两套不动产，但不能据此认定原告取得了两套涉案不动产的所有权，故对原告要求确认其为两套涉案不动产所有权人的诉讼请求，本院不予支持。二、原告对两套涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。实践中的不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待保护条件的，人民法院也不能执行该财产。物权期待权从性质上虽然仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，如果案外人已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护案外人的物权期待权。本案中，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》系基于原告与第三人之间的买卖合同货款抵账行为，上述商品房买卖合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭原告对第三人的债权而非单纯的房屋买卖。原告与第三人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是第三人履行债务的变通方式，不必然引起不动产权属的变动，且第三人至今未将两套涉案不动产过户至原告名下（两套涉案不动产目前仍登记在案外人润扬公司名下）。在涉案两套不动产权属变更登记之前，不能认为原告与第三人之间的以物抵债协议形成优于其他债权的利益，否则将违反债权平等受偿的原则，亦会损害其他与第三人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径。因此原告并不能基于以物抵债协议而享有物权期待权，故对原告认为其对两套涉案不动产享有物权期待权，请求终止对两套涉案不动产执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。关于本院对两套涉案不动产采取的处置措施是否得当的问题。如前所述，原告并非两套涉案不动产的所有权人且对两套涉案不动产不享有物权期待权，本院对两套涉案不动产采取何种处置措施与原告无关，故在本案中没有审查处置措施是否得当的必要。两套涉案不动产的所有权人以及其他利害关系人对本院的处置措施有异议的，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱进的全部诉讼请求。案件受理费收取11895元，由原告朱进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 龙人民陪审员  孙荣生人民陪审员  赵桂生二〇二〇年十二月十八日书 记 员  朱华蓉附援引的相关法律法规规定：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-85319026）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。