上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77101号原告(反诉被告)：裴美君，女，1972年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。被告(反诉原告)：张中运，男，1955年9月9日出生，汉族，住山东省。原告(反诉被告)裴美君与被告(反诉原告)张中运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人隋好平，被告(反诉原告)张中运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴美君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年12月26日签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告支付原告2020年5月27日起至实际返还上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按3,500元/月标准计算；4.判令被告支付原告违约金100,000元；5.判令被告支付原告律师费3,000元；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年12月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租赁期限为2020年2月27日至2026年2月26日，月租金为3,500元，押金为3,500元。合同签订当日，原告即将涉案房屋交付被告，给予被告两个月的装修期。被告现仅支付原告三个月租金及一个月押金，未按照合同约定支付2020年5月27日起的租金。根据合同第八条约定，原告无需提供被告水、电、煤，但原告愿意配合，煤气公司上门安装时，被告并未配合，导致至今尚未安装煤气，被告不能以未安装煤气为由拒绝支付租金，为此，原告诉至法院，要求判如所请。张中运辩称，未付后续租金是因为原告不协助被告办理煤气开通手续，涉案房屋至今尚未通煤气，被告无法使用涉案房屋，所以系原告违约，不同意支付违约金及租金/房屋使用费。律师费不愿意支付。原告赔偿被告相关损失后同意解除合同，返还涉案房屋。根据合同第八条约定，所列设施原告均应提供，水、电、煤是生活必需品，应当提供，其他没提供也就不提供了，但原告实际没有向被告提供水、电、煤设施，故被告提起反诉请求如下：1.判令原告支付被告违约金100,000元；2.判令原告返还被告支付的2020年2月27日至2020年5月26日期间的租金10,500元及押金3,500元；3.判令原告赔偿被告装修损失55,000元。针对被告的反诉请求，原告辩称不同意，理由如下：1.2019年12月26日，双方签订合同并交付涉案房屋，合同对原告提供的房屋现状进行了约定且原告交付了房屋，被告已经支付了三个月租金及押金，可视为对合同的认可。原告是因本人事情比较多，才会签订本案合同。关于附随义务，被告承租涉案房屋系为了群租，一般来说就是使用电磁炉，煤气开通不是必然的，水电煤开通要求不一样，但原告也愿意配合开通，实际也予以了配合，现因被告需要将涉案房屋转租、群租、但没有达到自己的预期效益，才拒绝支付租金，被告应诚信履行合同。原告给予被告两个月免租期，被告不能因为市场变化拒绝支付租金。原告认为是被告根本违约，应由其承担违约责任，不同意支付违约金。2.不同意返还租金及押金，涉案房屋一直由被告管理使用、收益，被告作为承租方，应当支付租金。根据合同第九条约定被告不支付租金原告有权不返还押金。3.不同意支付装修损失，确认系被告进行的装修，但装修是基于合同履行被告所做的事情，对方违反合同约定，装修损失应由其自行承担，与原告无关，且原告已经为被告提供了两个月免租期，故不同意支付装修损失。针对原告的反诉答辩，被告表示：1.签订合同时看过涉案房屋，当时有煤气管道但没有煤气表，涉案房屋是毛坯房，不可能是开通好煤气的。不认可涉案房屋使用的电磁炉，不需要煤气，原告没有证据证明被告用来转租，合同约定的是居住，虽原、被告之间的微信聊天中被告称要转租，但只是因为房屋较多，被告用不了，准备出租一间，但实际未实施，被告需要用煤气，多次催促原告开通煤气，但原告均未配合，且被告还找了中介进行沟通，但仍沟通无果，原告的行为显属违约。2.合同约定原告应向被告交付水、电、煤，原告应当按照合同履行，涉案房屋没有办法居住使用，装修好之后就一直空置，原告的行为是违约行为。3.原告认为被告承租涉案房屋是用来群租无依据，被告装修涉案房屋在物业处进行了备案，是合法的，不存在违法行为。除非原告赔偿被告相关损失，否则被告不愿意返还涉案房屋。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为动迁安置房，原告为安置人员之一。2019年12月26日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告作为居住使用，装修期2个月，交房于2019年12月26日。租赁期限为2020年2月27日至2026年2月26日，月租金为3,500元，每三个月结算一次，提前七天支付下次租金，押金为3,500元。合同第七条第2款约定“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。”合同第七条第3款约定“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修、并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。”合同第八条约定“甲方可提供的设备如下(或另附清单说明)①电话/②淋浴器/③空调/④彩电/⑤冰箱/⑥洗衣机/⑦家具/⑧水/电/煤/。”合同第九条约定“甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金大写壹拾万，100,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金……”合同签订当天，原告即将涉案房屋毛坯交付被告。现因被告仅支付原告2020年2月27日至2020年5月26日期间的租金10,500元及押金3,500元，未再支付其他费用，故原告诉至本院，要求判如所请。本案起诉状及其副本于2020年10月16日送达被告。审理中，1.原告表示支付租金是被告义务，在原告向被告催讨租金后，被告提出安装煤气，且之后提出不租了，原告基于不安抗辩权有权要求被告先支付租金。原告实际配合被告开通煤气两次，但还是因被告原因未开通成功，提供其与被告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年4月12日，被告要求原告减免租金，原告不同意。2020年5月18日，被告要求开通煤气，但是按照合同约定被告应于2020年5月20日前支付下期租金，2020年5月21日，原告表示，被告把租金支付了就开通煤气，当天，原告向被告询问何时在涉案房屋，被告表示一直在涉案房屋，并表示涉案房屋一直不能租，还要交租金，认为不可能，拒绝支付租金。2020年6月11日，原告联系煤气安装人员。2020年6月12日，煤气安装人员到涉案房屋，但被告没有过去配合安装。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但认为原告所述与事实不符。被告确实要求原告减免租金，这是符合合同约定的，是被告与原告进行协商。原告称叫安装煤气的人员安装煤气，但被告在2020年6月12日在涉案房屋等了一上午，没有等到，被告要求原告将煤气公司工作人员电话号码给自己，但原告没有给，所以没有联系上煤气工作人员，原告也没有把被告号码给安装人员，所以未能安装成功。实际煤气工作人员是否到涉案房屋没办法确定。该聊天记录可以看出被告要求原告安装煤气，也通过中介协商过，但原告未同意。原、被告双方确认2020年4月12日被告提出要求后，原告截至2020年5月18日未回复。2.被告表示涉案房屋空置至今，床和家具都没有搬入，不存在转租。被告装修涉案房屋时在物业备案且支付过押金，现押金已经退还，说明装修是合格的，提供2020年10月23日拍摄的照片打印件4张，证明被告装修涉案房屋的现状，其装修涉案房屋支出55,000元，照片中也可以看出装修了煤气，但因未开通，无法使用。经质证，原告表示认可该份证据的真实性，通过邻居了解了涉案房屋的情况，确认被告装修过涉案房屋，认可照片内容，但不愿意折价使用涉案房屋内装修。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对本诉，原告要求解除合同，返还房屋。被告表示原告赔偿其相应损失后可解除合同，返还涉案房屋。双方的争议焦点主要在于被告是否可以未开通煤气为由拒绝支付租金。从合同签订过程来看，签订合同时被告看过涉案房屋，明确知晓涉案房屋为毛坯房，尚未开通煤气。从合同签订内容看，被告表示煤气开通的约定在第八条，但第八条“煤”后面手写“/”，并未约定原告必须提供煤气；从合同履行情况来看，原告作为出租方，交付房屋系其主要义务，其已于合同签订当日交付被告涉案房屋，开通煤气并非出租方的主要义务，且被告支付第一期租金及押金后即未再支付租金，原告在被告要求开通煤气后也进行了一定的配合，至于最终未开通成功的原因双方各执一词，但并不影响被告实际使用涉案房屋，故本院对被告以煤气未开通为由拒绝支付租金的意见不予采纳。被告未按照约定支付租金，原告以此要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除日期以起诉状送达被告之日即2020年10月16日为准。原告要求被告按3,500元/月标准支付自2020年5月27日起至实际返还房屋之日止的租金/房屋使用费。被告作为承租方，支付租金系其法定义务，故对原告要求被告支付租金/房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。原告另要求被告支付违约金100,000元，被告认为其未违约，不同意支付。根据合同第九条约定，如无故违约，违约方应支付守约方违约金100,000元，被告拖欠支付租金显属违约，应当向原告支付违约金，本院综合考虑合同履行情况、被告的违约程度及违约对原告的影响，酌情将违约金数额调整为7,000元。至于律师费，原告并无提供证据予以证明，本院不予支持。针对反诉，被告要求原告支付违约金100,000元。如前文所述，本案系被告原因导致合同解除，被告据此要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告返还已支付的租金10,500元。被告作为承租方，支付租金系法定义务，本院不予支持。被告要求原告返还押金，原告表示不愿意返还。根据合同第九条约定，被告违约，原告有权不返还押金，现被告拖欠支付租金显属违约，其要求返还押金的反诉请求，本院不予支持。被告另要求原告赔偿装修损失55,000元，无事实及法律依据，且原告表示不同意折价使用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)裴美君与被告(反诉原告)张中运签订的《租赁合同》于2020年10月16日解除；二、被告(反诉原告)张中运于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)裴美君上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告(反诉原告)张中运于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)裴美君自2020年5月27日起至实际返还上海市浦东新区运盐河路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按3,500元/月标准计算；四、被告(反诉原告)张中运于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)裴美君违约金7,000元；五、被告(反诉原告)张中运支付至原告(反诉被告)裴美君处的押金3,500元归原告所有；六、驳回原告(反诉被告)裴美君其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)张中运全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,430元，减半收取计1,215元，由原告(反诉被告)裴美君负担696元，被告(反诉原告)张中运负担519元。反诉案件受理费1,840元，由被告(反诉原告)张中运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十二月二十四日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。