北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23962号原告：侯闯，男，1976年7月15日出生，汉族，北京x传媒广告有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈丽霞（系侯闯之妻），住北京市大兴区。被告：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路****。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦茜，北京市天元律师事务所律师。原告侯闯与被告北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称中信逸海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯闯的委托诉讼代理人陈丽霞，被告中信逸海公司的委托诉讼代理人王择、王梦茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯闯向本院提出诉讼请求：1、判令中信逸海公司赔偿履约费用502133.38元（代办服务费本金700元、契税利息损失30422元、装修损失15827元、银行贷款利息455184.38元）；2、判令中信逸海公司赔偿房价上涨损失1881200元；3、判令中信逸海公司赔偿贷款利率上涨机会损失2715089.49元；4、判令中信逸海公司赔偿诉讼、维权交通费及误工费共计50000元；5、本案评估鉴定费37072元、诉讼费47839元由中信逸海公司负担。事实和理由：2018年12月28日,北京市大兴区人民法院依法对侯闯诉中信逸海公司商品房预售合同纠纷案作出（2018）京0115民初7902号民事判决书，对预售合同的效力进行了确认，认定在商品房交易过程中，因中信逸海公司在房屋认购环节的故意欺诈行为，使侯闯陷入认识错误，对预售合同产生重大误解而依法撤销合同，原预售合同无效。侯闯作为无过错方，中信逸海公司为完全过错方。该判决于2019年3月22日生效。由于当时双方对合同效力争议较大，在（2018）京0115民初7902号案件中仅围绕合同效力展开。目前合同效力已经确定，中信逸海公司的欺诈行为给侯闯造成了巨大的经济损失，故诉至法院，望判如诉请。中信逸海公司辩称，第一，侯闯在诉讼过程中多次变更诉讼请求、拖延审理程序，侯闯的行为有违诚实信用原则，严重损害了中信逸海公司的合法权益；第二，在简易程序审理过程中，经释明，侯闯表示不申请房屋现值鉴定。在普通程序审理过程中，侯闯当庭提出房屋鉴定申请，中信逸海公司表示反对，但是法院仍然启动了鉴定程序，法院未驳回侯闯的鉴定申请损害了中信逸海公司的合法权益；第三，关于契税利息损失，中信逸海公司并非契税款项的占用方。侯闯在涉案预售合同被撤销后，未依法向税务机关主张退税，反而长期占有使用银行贷款，甚至将因其不积极行使权利导致的损失转嫁于中信逸海公司，直到2020年10月22日侯闯才提交退税材料。办理退税手续并不需要中信逸海公司配合，故侯闯主张契税利息损失不应得到支持；第四，关于装修设计及材料采购费损失，即便不考虑相关费用是否真实发生，该费用的发生与扩大系由侯闯自身原因造成。涉案房屋自2017年10月28日收房以来，侯闯一直拒绝收房，但上述建材采购及装修设计发生在2017年11月期间，且大部分产品为预售，于2017年12月发货及完成交易。侯闯可以选择退货或退款减少损失，但却没有采取措施避免损失扩大；第五，关于房款占用利息（自2019年4月2日起），已生效的法律文书已经判令中信逸海公司承担2017年5月2日至2019年4月1日期间产生的资金占用利息，在此之后产生的利息完全因侯闯自身原因造成，与中信逸海公司无关；第六，关于交通费、误工费，无法律依据，应承担举证不能的法律后果；第七，关于房屋差价损失，房屋差价损失不属于本案缔约过失责任范畴，且中信逸海公司已经按照生效判决将购房款及利息返还完毕，侯闯无权主张差价损失。暂且不考虑是否存在差价及中信逸海公司是否应当承担此部分差价，侯闯主张的评估时点无法客观准确反映损失数额。涉案商品房预售合同是由于侯闯发生重大误解而被撤销，中信逸海公司应承担的是缔约过失责任，侯闯只能请求中信逸海公司赔偿信赖利益损失，而房屋差价损失属于履行利益损失，根据《合同法》第113条规定，履行利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿，与本案情形不符。侯闯取得房屋差价的前提是支付购房款及利息，但同一购房款本金客观上无法实现既产生资金占用损失，又产生房屋差价损失。侯闯已经在另案中主张了购房款的利息损失，且得到了生效法律文书的支持，现侯闯主张房屋差价损失，属于重复主张。侯闯坚持将评估的结点定在2020年7月29日无事实依据，双方商品房预售合同于2019年3月22日被撤销，侯闯具备购买二套住房的资格。但侯闯一直不积极通过法律的途径解决购房资质问题，反而企图将因其怠于行使权利而产生的损失转嫁于中信逸海公司。第八，关于利率上涨机会损失，已在7902号案件中予以处理，该项诉讼请求构成重复起诉，应予以驳回。另外，侯闯主张二套房贷利率损失的前提是侯闯必然丧失首套房贷款资格以及侯闯具有二套房购房资格，但上述两个前提条件均不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，侯闯以商品房预售合同纠纷为由将中信逸海公司诉至本院，要求：1、判令撤销侯闯与中信逸海公司签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令中信逸海公司退还侯闯已支付定金和购房款，并承担同期银行贷款利息（自2016年12月19日计算至实际退还之日止）；3、判令中信逸海公司支付赔偿金880万元；4、本案诉讼费由中信逸海公司承担。本院审理后，于2018年12月28日作出（2018）京0115民初7902号民事判决书（以下简称7902号判决书），判决：“一、撤销侯闯与北京中信新城逸海房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还侯闯购房款14500000元，并支付购房款占用期间的利息（以1450000元为基数，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止。以4350000元为基数，自2017年3月8日起计算至实际支付之日止。均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回侯闯的其他诉讼请求。”在7902号判决书中认定，侯闯对于误解的发生并无过错，完全是由中信逸海公司的在先行为所引起。中信逸海公司与侯闯均未针对7902号判决书提起上诉。2019年9月2日，侯闯以商品房预售合同纠纷为由将中信逸海公司诉至本院，要求：1、退还侯闯870万元购房款所产生的利息793666.44元；2、本案诉讼费用由中信逸海公司承担。本院审理后，于2019年11月21日作出（2019）京0115民初22769号民事判决书（以下简称22769号判决书），判决：“一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向侯闯支付利息（以8700000元为基数，自二〇一七年五月二日起至二〇一九年四月一日止，按合同编号为x的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准计算，利息数额以793666.44元为限）；二、驳回侯闯的其他诉讼请求。”中信逸海公司对该文书不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）京02民终2284号民事判决书，该文书认定“根据7902号判决认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司。从2017年5月2日至2019年4月1日，中信逸海公司实际占有侯闯的购房贷款870万，在870万应当予以返还的基础上，中信逸海公司应当赔偿由于占有该870万资金给侯闯带来的利息损失。至于损失的数额问题，因侯闯在2017年5月2日至2019年4月2日期间一直按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准实际向银行支付每期利息，故该部分利息属于侯闯因中信逸海公司占有870万资金所产生的支出，一审法院按照《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》约定的利率标准判决中信逸海公司向侯闯支付利息，并无不当”。另查，7902号判决书生效后，中信逸海公司于2019年4月2日退还侯闯购房款14500000元及利息582701.37元。22769号判决书生效后，中信逸海公司于2020年8月27日退还侯闯8700000元购房款所产生的利息724255.84元。侯闯于2017年11月7日缴纳契税207142.85元，税务部门于2020年11月5日将上述契税退回。另查，北京银行于2020年7月21日出具《贷款结清证明》，载明侯闯于2020年7月9日将借款合同项下的全部债务清偿完毕，利息合计1190551.88元。在本案审理过程中，侯闯申请对房屋现值进行鉴定。经释明，侯闯坚持以2020年7月29日作为鉴定时点，鉴定结论为房屋总价16381200元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据7902号判决书认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销的过错在于中信逸海公司。本案争议的焦点是侯闯要求中信逸海公司支付房屋差价损失应否支持问题。侯闯坚持其损失依据为涉案商品房预售合同不能实际履行造成的损失。中信逸海公司认为商品房预售合同被撤销后，损失赔偿范围仅为信赖利益损失，房屋溢价损失不属于信赖利益损失。本案中，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑商品房预售合同被撤销的原因、双方过错程度、侯闯具备另觅交易机会的合理期间、房地产市场价值等情况，中信逸海公司应赔付侯闯因合同被撤销后产生的全部损失，但需要指出的是，中信逸海公司的赔偿范围应以侯闯所受损失为限。结合中信逸海公司赔付利息及侯闯占用贷款利息等情况，在已赔付金额不足以弥补侯闯经济损失的情况下，侯闯可以主张房屋差价损失，但应将中信逸海公司已赔付利息及候闯占用的贷款利息在差价损失中予以扣除。综上，本院酌情确定中信逸海公司赔偿房价上涨损失880000元。关于中信逸海公司辩称房屋差价损失属于信赖利益损失，不属于经济赔偿范围的答辩意见，需要指出的是，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。中信逸海公司已赔付的利息损失不足以填补侯闯因合同撤销后造成的损失，故对于上述答辩意见，本院不予采信。关于侯闯要求中信逸海公司给付代办服务费700元的诉讼请求，证据充足，本院予以支持；关于侯闯要求中信逸海公司支付契税利息损失30422元的诉讼请求，侯闯于2017年11月7日缴纳契税207142.85元，税务部门于2020年11月5日将上述契税退回。鉴于侯闯自认系由于贷款合同未解除影响退税进程，贷款合同未及时解除侯闯负有责任；中信逸海公司未提供充足的证据证明注销网签合同时间属于合理时间，中信逸海公司亦对利息损失的产生负有责任，故本院酌情确定中信逸海公司给付契税利息损失12000元。关于侯闯主张装修损失15827元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于侯闯主张银行贷款利息455184.38元的诉讼请求，涉案商品房预售合同共产生银行贷款利息1190551.88元，7902号判决书于2019年3月22日生效，中信逸海公司于2019年4月2日退还侯闯购房款14500000元，贷款合同的目的已无法实现，侯闯作为借贷人负有及时处理其在北京银行贷款事宜的义务。本院结合侯闯收到中信逸海公司的退款时间，给予侯闯办理贷款结清事宜的合理期限，酌情确定中信逸海公司承担贷款利息61941元，超出该部分的利息损失，本院不予支持。关于侯闯主张中信逸海公司赔偿贷款利率上涨机会损失2715089.49元的诉讼请求，侯闯在7902号民事案件中主张丧失首套贷款资格损失及增加的房贷利息损失，已被生效法律文书予以驳回，其在本案中再次主张上涨机会损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于侯闯主张中信逸海公司赔偿诉讼及维权交通费50000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还侯闯代办服务费700元；二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侯闯契税利息损失12000元；三、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿侯闯贷款利息损失61941元；四、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付侯闯房屋差价损失880000元；五、驳回侯闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47839元，由侯闯负担27839元（已交纳），由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费37072元，由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  刘琳琳二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  高 奡