河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6168号 上诉人（原审原告）：余亮，女，1983年11月25日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：卿正科，北京大成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦，统一社会信用代码911310002360777257。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣万家生活服务股份有限公司（原廊坊荣盛物业服务有限公司），，住所地廊坊市香河县蒋辛屯镇大香线东侧和园路北侧（香河现代水业有限公司）院内，统一社会信用代码91131001601143496M。 法定代表人：刘勇罡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭立琛，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶立民，河北听韬律师事务所律师。 上诉人余亮因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）、荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人余亮及委托诉讼代理人卿正科，荣盛公司的委托诉讼代理人郝影、梁德柱，荣万家公司的委托诉讼代理人郭立琛、陶立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余亮上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人和被上诉人荣盛公司签订的《商品房买卖合同》，荣盛公司返还上诉人购房款215,760元和契税9,730元，支付自2014年11月26日截止实际偿清之日的同期银行贷款利息；判令被上诉人荣万家公司返还上诉人维修基金2,040元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决未能查明或遗漏《商品房买卖合同》第十五条约定的办理产权证期限。荣盛公司应当在交付之日起730日期满前（2018年1月1日前）办理产权证。在“规定期限”内不能办理的，按照协商方式解决。该条款属于购房合同格式条款，如协商未果的，应当作不利于被上诉人的解释。2、一审未能查明双方协商未果的事实。上诉人已经多次反映、投诉产权证逾期两年多的事实，起诉后又通过法院庭前调解一个多月未果。由于双方对产权证办理不能协商达成一致意见，应按照合同法或相应司法解释予以解除处理。3、一审将本案涉及的两个不同合同关系即购房合同和购房后委托运营合同进行错误混同处理。上诉人没有和开发商、第三方运营公司签署三方《委托运营合同》，三方没有作出一致的变更原购房合同产权证办理时间的书面约定。4、上诉人购买商铺的重要目的包括取得产权证。购房过程中，荣盛公司隐瞒不能办理产权证的事实，欺骗购房人购买商铺。荣盛公司辩解因为委托运营原因拆除围合结构导致不能办理产权证，不能提供相应证据证实，一审单方面采信开发商的陈述。5、关于荣万家公司在原收费经纪公司注销后是否返还参团费问题，一审判决不予以任何分析和论证，直接予以驳回，且一审法院无正当理由拒绝出具调查令调查荣万家公司认缴出资设立信易成（北京）房产经纪公司和工商注销档案，导致事实未能查明。6、荣盛公司及运营公司长期拒绝支付返租，不按合同约定通知上诉人租金的税金缴纳金额和提供相应的缴税资料，导致上诉人无法准确及时的缴纳国税。 荣盛发展公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。荣盛公司与上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人依约交付了案涉房屋，上诉人委托了商管公司进行运营，商管公司在运营过程中进行了招商改造，并如期向上诉人支付了投资收益。上诉人委托商管公司运营并取得收益，其投资购房的合同目的已经实现，在此过程中，被上诉人并无违约行为。 荣万家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。荣万家公司与上诉人之间仅存在物业服务合同关系。荣万家公司已经积极履行了物业服务协议内容，并已将代收的公共维修基金交至房管局的公共维修基金账户。荣万家公司不是上诉人所诉的参团费的收费主体。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。 余亮向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告之间的关于格林郡府项目的《商品房买卖合同》；2、判决荣盛发展公司返还原告购房款215,760元和契税款9,730元，支付自2014年11月26日截止实际清偿之日的同期银行贷款利息；3、判令荣万家公司返还原告购房维修基金2,040元，以上合计227,530元人民币；4、诉讼费等均由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月25日，原告认购“格林郡府”商铺一套，并预交契税款9,730元。2016年5月22日原告与荣盛发展公司签订《商品房买卖合同》，约定购买荣盛发展公司开发的格林郡府36-1-333号房屋,购房款总额为215,760元。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，余亮依约向荣盛发展公司支付了房款。2016年7月14日，原告与廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤商贸公司）签订了《委托经营合同》，甲方余亮、乙方荣坤商贸公司，约定将购买的房屋交由荣坤商贸公司统一招商运营，委托期限为2016年8月8日至2026年8月7日。委托期限第一年至第三年，甲方无偿委托乙方经营管理；第四至第五年，乙方按合同款的5%向甲方支付租金回报，第六年至第九年，乙方按合同款的6.3%向甲方支付租金回报；第十年，乙方按合同款的7%向甲方支付租金回报。该租金回报按季支付，乙方应当在每个支付周期结束之日起15个工作日内支付上一季度的租金回报，先用后付，甲方应在收取租金回报前向乙方开具房屋租赁发票给乙方。2016年7月14日，余亮与荣万家公司签订《物业管理服务协议》，并向荣万家公司缴纳维修基金2,040元。荣万家公司于2019年1月23日将格林郡府住宅专项维修基金4,584,670.20元交至廊坊市住房保障和房产管理局在廊坊银行新开路支行的公共维修基金账户中，其中包括余亮的公共维修基金2,040元。在审理中，荣盛发展公司向法庭提交电子银行回单，证实凡是按照委托经营合同约定提供发票的业主，商管公司均已支付租金收益。另查明，廊坊荣盛物业服务有限公司于2020年4月23日变更公司名称为荣万家生活服务股份有限公司。 一审法院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息等有无事实及法律依据。原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、返本销售、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。一审法院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、收取租金等各个阶段，余亮均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，且从2019年开始荣坤商贸公司已向业主按期支付租金，合同的订立和履行中荣盛发展公司并无根本违约行为。从购房合同、委托经营合同等合同的关联性看，格林郡府商业楼商铺整个项目系商业综合体，买方购买后统一交由荣坤商贸公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，既然合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重双方当事人的约定。案涉合同中约定了房屋交付后730日内办理房屋产权登记，但原告同意由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，荣盛发展公司主张在委托管理合同履行期间顺延办理房产证符合合同的履行需求，应予以支持。综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示。既为投资，则不可能只有获利的预期而无风险的预估，况且从合同履行看，荣盛发展公司完成了房屋建设和交付，接受了委托经营招商，业主均获得了投资收益，但原告余亮未按合同约定提供发票，所以未获得返还的收益。合同的订立及履行中不存在导致合同无效的情形，也不存在可撤销合同的法定条件，故对于原告解除合同、返还包括购房款及利息、维修基金、参团费等各项费用的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条规定，判决：驳回原告余亮的诉讼请求。案件受理费减半收取计2,356元，由原告余亮承担。 本院二审期间，余亮提交如下证据：1、通过行政主管部门网站查询案涉项目预售许可证的公证书，拟证明预售许可证是根据商铺的设计图纸由建设主管部门颁发，预售许可证记载案涉项目预售的商铺是70套，荣盛公司实际出售的商铺数量在500套以上，说明案涉商铺都没有相应的预售许可，更没有原始的围合结构，一审法院认定围合结构被运营公司拆除导致不能办理产权证错误。2、余亮与荣盛商管人员通话录音一份，拟证明余亮已经是按照合同约定交纳了租金对应的税费，但运营公司仅返了2020年前两个季度的租金，从第三个季度开始拒绝返还租金，双方诉讼并不是法定的拒付租金法定理由，说明余亮的合同目的之一返租无法实现。 荣盛发展公司质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但是其内容显示的预售面积大小与是否具有独立围合结构不具有必然的关联性，对该组证据的证明目的不认可。案涉商品房买卖合同已完成网签备案手续，而办理备案手续的前提条件就是取得预售许可证，达到销售条件，因此，合同正常的履行足以证明案涉项目的预售手续符合规定；证据2无法核实谈话相对方的主体身份，证据的真实性、合法性不予认可，录音内容也仅涉及租金支付的问题，且系余亮与案外人荣坤公司之间委托经营协议的内容，与本案合同是否解除不存在关联性，对证明目的不认可。荣万家公司质证认为，上述证据与该公司无关，不发表质证意见。 本院经审查认为，案涉项目已取得预售许可证，双方签订的合同也经房管部门网签备案，故证据1不能达到证明目的；证据2中对话的主体身份无法核实，真实性无法确认。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与荣盛公司就案涉房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》，双方明确案涉房屋为商铺性质，上诉人在购买后，委托荣坤公司统一经营管理，荣坤公司按照固定比例每年返利给上诉人。各方之间的房屋买卖及投资返利行为，不违反法律及行政法规的强制性规定，应依约切实履行。而荣坤公司因招商引资及统一经营管理需要，商铺必然不能存在独立的围合结构，上诉人与荣坤公司签订的《委托经营合同》亦授权荣坤公司根据经营管理模式对商铺进行改造，由此导致不能办理产权证，不能完全归咎于荣盛公司。上诉人主张荣盛公司与荣坤公司长期拒绝支付返租与事实不符，本案诉讼前荣坤公司依约支付了房租，而在上诉人诉请解除《商品房买卖合同》的情况下，即使荣坤公司暂停支付返租也属于行使不安抗辩权。故应认定上诉人已按照合同约定获得投资回报，合同目的已经实现，仅以案涉房屋未办理产权证为由诉请解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。在合同继续履行的情况下，上诉人主张返还公共维修基金及参团费没有依据，本院亦不予支持。 综上所述，余亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,713元，由余亮负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 牛紫薇