山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初7378号 原告：王成海，男，1962年12月1日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：武涛，山东鲁南律师事务所律师。 被告：沈士文，男，1962年4月14日出生，汉族，住平邑县。 被告：谢洪菊，女，1964年1月13日出生，汉族，住平邑县。 二被告共同委托诉讼代理人:孟凡军，平邑地方法律法律服务所法律工作者。 第三人：平邑县地方镇甘草峪村民委员会，住所地平邑县地方镇甘草峪村。 法定代表人：屈京富，该村主任。 原告王成海与被告沈士文、谢洪菊、平邑县地方镇甘草峪村民委员会（以下简称甘草峪村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告王成海，被告沈士文及其与谢洪菊的共同委托诉讼代理人孟凡军，第三人甘草峪村委的法定代表人屈京富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王成海向本院提出诉讼请求：判令沈士文、谢洪菊支付王成海楼房款38000元及利息。事实和理由:2009年12月5日，王成海与甘草峪村委签订《楼房开发合同书》，开发建设住宅楼，每位楼房为二层楼140平方，全部由王成海投资开发并支付了土地征用补偿款20万元，楼房建成后，由王成海对外出售，后委托甘草峪村委代为出售。2012年下半年，沈士文、谢洪菊通过甘草峪村委购买王成海的楼房一处，价款为138000元，支付了100000元，尚欠38000元，甘草峪村委收到100000元后转交给王成海，沈士文、谢洪菊已入住该楼房，但拒不支付剩余购房款。 沈士文、谢洪菊辩称，原告主体不适格，其诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。王成海与甘草峪村委签订楼房开发合同，由王成海建设二层楼房，王成海不具备相应的建设工程施工资质，也不具有出售的权利，合同应为无效合同，且案涉楼房未取得相关土地使用手续、建设规划许可手续、准建手续等相关手续，应为违法建筑，案涉买卖合同应为无效合同。沈士文、谢洪菊是向甘草峪村委购买的楼房，楼房的实际所有人是甘草峪村并非王成海，根据合同相对性原则，也应由甘草峪村催要拖欠楼房款，王成海无权向二被告主张欠款。案涉楼房存在严重质量问题，已向甘草峪村委提出明确表示，二被告多次要求解除合同，但甘草峪村委一直未处理。综上，请求法院依法驳回王成海的诉讼请求。 甘草峪村委述称，现任法定代表人屈京富是2018年上任的，知道2009年签订过合同，但具体事项不清，甘草峪村委认可由王成海主张购房款 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对王成海提交王成海、张延平与甘草峪村委签订的《楼房开发合同书》、甘草峪村委证明、李某出具的收到条一份，甘草峪村委认可上述合同，对该组证据的真实性，本院经审查予以确认；2.对王成海提交的《合伙投资开发协议》、张延平出具的委托书、张延平出具的证明，因张延平未出庭作证，对上述证据的真实性，本院不予确认；3.对王成海提交的对李某的调查笔录，李某未出庭作证，对该份证据，本院不予确认；4.对沈士文、谢洪菊提交的照片五张，该照片未显示拍摄时间和地点，对该组证据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月5日，王成海、张延平与甘草峪村委签订《楼房开发合同书》，合同约定“一、甲方（甘草峪村委）从户家出土地8.04亩，征用20年开发建楼，两栋7000平方，乙方（王成海、张延平）支付20万元补偿款，二、建筑工程开发投资由乙方负责，资金土地补偿、人工、建筑材料。三、施工期间，甲方配合乙方用电、用水、土地赔偿。四、房地产开发完工后，如造成经济损失时，甲方不承担责任，均由乙方自负”。张延平、王成海、甘草峪村委法定代表人李某分别在该合同中签名捺印并加盖甘草峪村委公章。 2009年12月10日，甘草峪村委收到张延平20万元，李某出具收到条一份，同时为张延平出具证明一份，证明内容为：“证明，我于2009年12月10日，收取张延平现金贰拾万元（200000.00元）用于农户土地承包补偿费用，该地块位于平邑县××镇××东邻，东邻水泥路，北邻一组农户土地，南邻谢本祥，东西长110米，面积6600平方米，因该地块位于村张延平开发的一套楼房北面，由12户农户承包，为了妥善安置补偿农户，与农户签订补偿合同协议，补偿费和承包费不作它用，相关费用均已发放到农户手中，特此证明，证明人李某，2009年12月10号”。该证明加盖甘草峪村委公章。 《楼房开发合同》签订后，张延平、王成海在案涉土地建二层楼房7栋。2012年下半年，沈士文、谢洪菊购买楼房一栋，价款138000元，其将100000元购房款交给甘草峪村委。 王成海提交的《合伙投资开发协议》载明，2009年11月26日，王成海、张延平共同自觉、自愿在甘草峪村开发建社区楼两栋，双方同等承担投资数额，营利及亏损同等承担，张延平主管，王成海负责项目管理。 王成海提交的张延平《委托书》载明，2009年11月份，张延平、王成海给甘草峪村委建社区楼，已支付贰拾万现金，2018年10月10日，张延平委托王成海催要欠款。王成海提交的张延平自书《证明》载明，“2009年12月5日，我和王成海二人与平邑县地方镇甘草峪村委签订了《楼房开发合同书》，开发建设住宅楼，每位楼房为二层楼，140平方，独门独院，全部由我和王成海二人投资开发，并支付了全部土地征用补偿，楼房建成后，公开对外出售，沈士文、谢洪菊购买楼房一位，价格138000元，已支付100000元，下欠38000元，经我和王成海算账结算，沈士文、谢洪菊下欠38000元，全部归王成海所有，由王成海主张权利，证明人：张延平，2020年10月23日”。 庭审中，王成海主张，案涉楼房系王成海口头委托甘草峪村委代为出售，价款为138000元，沈士文、谢洪菊向甘草峪村委缴纳100000元，甘草峪村委收取该款后转交给王成海，沈士文、谢洪菊已装修入住。2018年王成海去找沈士文、谢洪菊催要剩余房款，当时确实提到了房屋质量问题，王成海当时称房屋质量是否有问题可以经过相关部门鉴定，不想要房也可以退房，如果退房应当支付租赁费。 庭审中，沈士文、谢洪菊称，案涉房屋当时存在质量问题，因此拒交剩余房款，后经协商，要求退房，2018年交涉时，王成海也同意了。现主张将房子退还给王成海，王成海返还已支付的房款100000元及利息和装修费用，合计130000元。 案经调解，双方未达成一致调解意见。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人按照约定交付标的物，买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中，张延平、王成海与甘草峪村合作建设楼房，张延平和甘草峪村委将所建楼房让予王成海主权权利，王成海将案涉房屋委托甘草峪村委代为出售，并将二被告所缴纳房款100000元转交给王成海，甘草峪村委认可由王成海主张购房款，是对合作开发合同项下权利的处分。沈士文、谢洪菊购买房屋并缴纳房款，王成海与沈士文、谢洪菊之间存在房屋买卖合同。庭审中，沈士文、谢洪菊陈述因当时对房屋质量有争议其要求退房，王成海也同意退房，现主张将房屋退还给王成海，与王成海在庭审中关于2018年退房未履行的陈述相印证，应视为2018年双方对案涉买卖合同达成新的协议，双方均同意解除案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。沈士文、谢洪菊应当将房屋返还王成海，王成海应当将沈士文、谢洪菊缴纳的购房款100000元返还。鉴于剩余房款未交付事出有因，且双方于2018年关于退房达成共识，二人对新协议未能及时履行各有过错，对因怠于履行造成的扩大损失，责任理应自负。沈士文、谢洪菊要求王成海支付利息和装修损失30000元，未提供有效证据证实，本院不予支持。王成海要求沈士文、谢洪菊支付租金损失，双方未有约定也未提供证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告沈士文、谢洪菊于本判决生效之日起十日内将其购买的位于平邑县地方镇甘草峪村的房屋一栋返还给王成海； 二、原告王成海于本判决生效之日起十日内返还沈士文、谢洪菊已缴纳的房款100000元。 三、驳回王成海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务。 案件受理费750元，减半收取375元，由原告王成海负担187.5元，由被告沈士文、谢洪菊负担187.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并缴纳上诉费用（最迟于上诉期限届满后七日内缴纳，不再另行通知，逾期即视为未提起上诉），并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张世刚 二〇二〇年十二月二十九日          法官助理彭玉龙 书记员王素素