广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0502执异200号 案外人:岑菁，女，1978年1月16日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：岑运华，男，1944年4月15日出生，汉族，住北京市海淀区，系岑菁父亲。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 被执行人：李春玲，女，1982年3月22日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。 被执行人：广西亿海房地产开发有限公司，，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）与被执行人李春玲、广西亿海房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人岑菁于2020年9月24日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人岑菁称，2018年4月4日其与亿海房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买亿海公司开发的位于北海市，合同签订后，异议人向亿海房地产公司支付了所有购房款482680元，亿海公司在合同附加购房告知书上载明所购房屋为备案状态，并承诺2年内办理撤销备案预告手续，亿海公司已将上述房屋交付给异议人使用，其已缴纳物业费、燃气管道安装费、办证费对该房屋进行装修入住。根据法律规定，请求终止对该房屋的执行，亿海公司未能在2年内办理撤销预告手续，追究其违约责任。 案外人向本院提供了如下证据:1、购房合同，证明其在查封前已与亿海公司签订了该房屋的商品房买卖合同；2、购房款及物业费等收据，证明其已支付完全部购房款及物业费等费用；3、房屋入住相片，证明其在装修后已入住该房屋；4、不动产查询证明，证明其无不动产登记信息。 本院查明，2016年1月14日，亿海公司与李春玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00016672）一份，主要约定李春玲购买亿海公司开发的位于北海市，房屋总价款为607124元；付款方式为银行按揭贷款，李春玲须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即183124元，其余购房款424000元以银行按揭贷款方式支付给亿海公司,若因李春玲违约导致银行解除《借款合同》的，亿海公司有权解除与李春玲之间的商品房买卖合同等内容。2016年1月5日，亿海房地产公司与李春玲、工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款／担保合同》（Ａ房信购字北海分行云南路支行2016年048号）一份，主要约定工行云南路支行向李春玲发放个人购置住房贷款424000元，用于李春玲购买涉案房屋，李春玲以其购买的广东路××小区××单元××号房屋为案涉借款作抵押担保，亿海公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（编号：201601140900）及预购商品房抵押登记（抵押登记号：Ｎ北房预2016字第××号）。2016年1月25日，工行云南路支行依约将贷款424000元划入《个人购房借款／担保合同》约定的亿海房地产公司的账户。因李春玲未能按约归还贷款，工行北海云南路支行于2018年4月13日向亿海公司、李春玲出具一份《提前还款函》，载明“截止至2018年4月13日，李春玲已经连续1个付款期限未按时偿还贷款本息，累计16个付款期未按时偿还我行贷款本息，现有贷款余额410389.90元，已严重损害我行合法权益。我行根据借款合同的第十四条（14.1-14.2）约定，宣布解除借款合同，并限你在收到本函十天内，清偿所欠我行全部贷款本息（含未到期贷款本金）。否则，我行将向人民法院提起诉讼，而无须为正当行使前述权利所引起的任何损失负责。”。亿海房地产公司于2018年4月16日签收该《提前还款函》，2016年12月26日至2018年7月30日期间，亿海公司就案涉合同承担保证责任代李春玲偿还贷款本息合计46856.33元。 2018年5月11日，本院受理亿海房地产有限公司、李春玲、第三人中国工商银行股份有限公司云南路支行商品房预售合同纠纷一案，于2018年10月22日作出（2018）桂0502民初1595号民事判决书，判决：一、解除原告广西亿海房地产开发有限公司与被告李春玲于2016年1月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00016672）；二、被告李春玲偿还贷款本息46586.33元给原告广西亿海房地产开发有限公司；三、被告李春玲须协助原告广西亿海房地产开发有限公司注销商品房买卖合同（合同编号：YS00016672）；四、被告李春玲支付律师代理服务费2329.32元给原告广西亿海房地产开发有限公司；五、驳回原告广西亿海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年7月11日，本院受理工商银行云南路支行因与李春玲、广西亿海房地产开发有限公司金融借款纠纷案，于2019年11月17日作出（2019）桂0502民初2851号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告李春玲、广西亿海房地产开发有限公司于2016年1月5日签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号为：Ａ房信购字北海分行云南路支行2016年048号）；二、被告李春玲归还借款本金405314.76元及支付利息5258.19元［利息计算：按涉案《个人购房借款／担保合同》（合同编号为：Ａ房信购字北海分行云南路支行2016年048号）约定的执行标准，暂计至2019年3月21日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至实际清偿之日止］给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告李春玲赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现本案债权而支出的律师代理服务费18975.78元；四、被告广西亿海房地产开发有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿保证责任，被告广西亿海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李春玲追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。判决生效后，因李春玲、亿海公司未履行上述生效文书确定的给付义务，工商银行云南路支行向本院申请强制执行，本院受理后，在执行过程中作出（2020）桂0502执1990号执行裁定书，预查封被执行人广西亿海房地产开发有限公司开发的位于北海市屋【房屋预告登记权利人：李春玲】，案外人对查封不服向本院提出上述书面执行异议。 另查明，2018年3月12日，岑菁向亿海公司支付澜泊湾1-2-1403房定金50000元，亿海公司出具了收据；2018年4月3日，岑菁向亿海公司支付澜泊湾1-2-1403房款239088元，亿海公司出具收据；次日，岑菁与亿海公司签订一份商品房买卖合同，合同约定由岑菁购买亿海公司开发的位于北海市屋，合同总价款482680元等内容，并签订一份购房告知书，其中载明该房屋为备案状态，亿海公司承诺2年内办理撤销预告登记等内容；2018年5月15日，岑菁向亿海公司支付193592元购房款，亿海公司出具了收据，岑菁已支付完全部购房款，亿海公司将房屋交付给岑菁使用。 再查明，位于北海市预告登记，预告登记权利人为李春玲，登记号为：Ｎ北房预2016字第××号，2019年8月27日本院发（2019）桂0502执1013号协助执行通知书至北海市自然资源局注销李春玲与亿海公司签订的备案合同登记；截止2020年9月8日，岑菁在北海市名下无不动产登记信息。 本院认为，生效的判决应予执行，本院查封了预告登记至被执行人名下的房产,但被执行人与亿海公司签订的合同已经本院判决解除了商品房买卖合同，虽然双方就涉案房屋办理预告登记,但预告登记依据的买卖合同已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被执行人李春玲已确定不享有买卖合同期待的房屋权利，涉案房产属于亿海公司的财产，虽然亿海公司也属于被执行人，但亿海公司在本院查封前已与岑菁签订买卖合同，将该房屋出卖给岑菁，岑菁已支付完全部购房款，现房屋由岑菁占有使用，且岑菁在本地无其他登记的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人提出中止对涉案房屋执行，依法有据，本院予以支持；岑菁主张追究亿海公司的违约责任，并非执行异议审查范围，该请求本院不予审查；综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定如下： 中止对岑菁购买的位于北海市的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 陈培荣 审判员 陈 达 二〇二〇年十二月十日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。