北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63821号原告（反诉被告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：张娜，女，1981年6月18日出生，汉族，该公司员工。被告（反诉原告）：李小丽，女，1966年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘刚（被告李小丽之夫），男，1960年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司（原名称为北京市均豪物业管理有限责任公司,于2011年10月28日变更名称为现名称，以下简称均豪公司）与被告（反诉原告）李小丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）均豪公司的委托诉讼代理人张娜，被告（反诉原告）李小丽及委托诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。均豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令李小丽向均豪公司支付2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费16007.33元；2.判令李小丽支付滞纳金2635.2元；3.判令李小丽支付均豪公司2018年7月1日至2020年12月31日的垃圾清运、处理费182元。事实和理由：均豪公司负责为北京市朝阳区清河营东路3号院（以下简称涉案小区）提供物业服务，李小丽为该小区8号楼某某室房屋（以下简称涉案房屋）业主。2009年12月12日，均豪公司与案外人北京某某房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定了物业服务费的标准为每月每建筑平方米3.3元，物业费按年度预先收取。业主未按时足额交纳物业服务费，应按照应交纳物业服务费总额的日万分之五的标准支付滞纳金。均豪公司为涉案房屋提供了物业服务，经均豪公司催要，李小丽仍未交纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费及垃圾清运、处理费，故均豪公司诉至本院。李小丽辩称：不同意全额支付物业费，同意支付垃圾清运、处理费，不同意支付滞纳金。均豪公司提供的服务不符合前期物业服务合同约定的北京市住宅物业管理服务三级标准，物业服务与物业费标准不匹配。案外人北京某某房地产开发有限公司擅自在小区公共绿地修建围栏，破坏原有绿化，造成草坪、植被等损毁，均豪公司对上述行为不予阻止，未尽到管理义务；均豪公司对小区内的垃圾清运不及时、不到位，垃圾清运过程中未使用专用的清洁车，不能防止垃圾汤水的遗洒，处理垃圾也不能满足物业服务三级标准的要求；楼梯间存在杂物堆积、私存乱放的情况，均豪公司管理不善；小区存在小商贩、中介人员随意进出小区的情况，安保不到位；均豪公司对小区内的绿化维护不到位，导致小区大量绿植死亡，小区景观遭到严重破坏；均豪公司擅自扩大收费范围，违规收费；均豪公司对小区楼顶天台、屋顶积水清理不及时，导致蚊虫滋生；均豪公司私自将公共区域的公告栏、电梯等进行广告出租，且没有公示广告收益等公共收益的收支情况；涉案小区未开发建设完成，开发商未按照约定完成小区设施、景观大道、楼前绿地、主要南北出入口等合同约定的设施，到目前仅开发建设了四栋楼，不足合同约定服务面积的一半，故均豪公司在服务数量方面存在相应的减少和缩水，不应当向业主全额收取物业费，应当仅收取一半，已经收取的也应当退回一半。物业公司不解决问题反而起诉我方，导致我方在业主心中形象受损，精神和情绪受到伤害，均豪公司应向我赔礼道歉。李小丽向本院提出反诉请求：1.判令均豪公司退还2016年7月1日至2018年7月31日的物业费6402.48元；2.判令均豪公司赔偿精神损害抚慰金2万元并赔礼道歉。事实和理由：我是涉案小区的业主，均豪公司为该小区物业服务企业。涉案小区规划为10栋楼，但是目前只建好交付4栋。均豪公司没有尽到催促开发商完善小区设施、景观大道、完善绿化及开通出入口等义务，均豪公司没有尽到养护绿化、综合服务、门卫管理等义务，均豪公司提供的服务不达标。物业服务合同约定的服务面积为65万平方米，目前交付使用的面积不足一半，物业服务缩水，所以均豪公司应该减半收取物业费。均豪公司采取不正当的手段向我收取物业费，经常每天晚上8点到11点之间上门骚扰并且录像，导致我失眠、焦虑，精神抑郁，均豪公司应赔偿我精神损失并向我赔礼道歉。均豪公司就反诉辩称：李小丽入住涉案房屋时对于当时小区的状况是认可并交纳了相关的物业费，现要求退还物业费的依据不足。不同意赔偿李小丽精神抚慰金，我方的行为没有造成李小丽的精神损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月12日，均豪公司作为乙方与案外人北京某某房地产开发有限公司作为甲方签订《北京市前期物业服务合同》，约定由均豪公司为涉案小区提供物业服务，前期物业服务期限自本合同期限签署之日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签定合同之日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅每月每平方米3.7元，高层住宅每月每平方米2.9元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按年度物业费交纳，具体时间为办理入住手续后一年。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。此后，均豪公司与案外人北京某某房地产开发有限公司签订《补充协议》，写明原合同第七条第1款变更为如下内容：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为花园洋房（b1-b10号楼）每月每平方米4.98元，北区高层住宅（c1-c4号楼）及南区高层住宅每月每平方米3.3元，C5-C8高层住宅每月每平方米2.9元。2016年7月6日，均豪公司与李小丽签订《临时管理规约》，约定业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。关于垃圾清运、处理费，均豪公司表示垃圾清运费依据京价（收）字（1999）第253号文收取，每户每年30元，垃圾处理费依据京政办发[1999]68号文收取，每户每月3元。庭审中，双方均认可李小丽为涉案房屋的所有权人，建筑面积为161.68平方米。庭审中，李小丽表示均豪公司在服务上存在其抗辩意见中表述的各种问题，并提交照片及微信记录予以佐证。均豪公司不认可李小丽的意见，表示每年三月份在小区公告栏就物业费、公共收益的收支情况进行公示；关于小区护栏的改造的问题，已经协调将护栏恢复原状，尽到了相关的管理义务；关于垃圾桶的问题，在地面上不设置垃圾桶，垃圾桶设置在地下一层，地面上设置的是果皮箱，且垃圾清运有规定的时间，已经增加了垃圾清运的频次。关于清运垃圾的车辆问题，清理可回收垃圾时使用的车辆，并不能说明清理生活垃圾不使用专业的车辆。关于楼道堆放杂物的问题，业主入住时已经签订了消防责任书，对杂物的堆放进行了提示、告知、催促的工作，但是没有执法权，不能强行进行清理。李小丽提供的照片显示的广告是开发商的售楼行为，不是第三方的广告。李小丽所述大量中介人员进入小区，并非中介人员，而是开发商的售楼人员。庭审中，李小丽表示已经全额交纳了2016年7月1日至2018年7月31日的物业费，现因涉案小区交付使用的面积不足一半，规划的十栋楼只建好并交付四栋，所对应楼前应该有绿化带和景观大道，所有门也应当能够正常出入，但是目前涉案房屋正南、正西均是工地，均豪公司未按照前期物业服务合同全面履行维护养护公共设施公共绿地的义务，物业服务缩水，均豪公司应该减半收取物业费，故要求均豪公司退还已交纳物业费的一半。经询，均豪公司认可收到2016年7月1日至2018年7月31日的物业费。庭审中，李小丽表示均豪公司在向其催收物业费时采取了不正当的手段，给其造成了精神损害，故要求均豪公司赔偿精神损害抚慰金并赔礼道歉。均豪公司对此不认可，表示在催收过程中没有采取推搡、辱骂等不正当的手段，且李小丽报警后，公安机关并没有就我方收取物业费的行为作出认定和处罚，没有给李小丽造成精神损害。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。均豪公司与案外人北京某某房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。各方均应当按照合同履行各自的义务，均豪公司为涉案小区提供了物业服务，李小丽应支付物业费。关于李小丽主张的开发商未将房屋全部交付，均豪公司不应当全额收取物业费的抗辩意见，李小丽在收房时对房屋未全部交付的事实应是知情的，而均豪公司在事实上也提供了物业服务，故对其抗辩意见本院不予采纳。关于李小丽主张的均豪公司在物业服务中存在其提及的其他各方面的问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从李小丽提供的现有证据而言，难以证明均豪公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。现均豪公司要求李小丽支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。现均豪公司按照《物业管理服务协议》主张物业费，并不违反法律规定，均豪公司要求李小丽支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于垃圾清运、处理费，李小丽当庭表示愿意支付垃圾清运、处理费，本院不持异议。关于均豪公司主张的违约金，李小丽系因物业服务中存在的问题与均豪公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于李小丽主张均豪公司退还其2016年7月1日至2018年7月31日期间物业费的反诉请求，虽然其主张涉案小区并未全部交付并使用，但李小丽已经实际入住并居住使用涉案房屋，均豪公司向李小丽提供了物业服务，李小丽亦接受了服务，合同已经履行完毕，其主张退还物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于李小丽要求赔偿精神损害抚慰金并赔礼道歉的反诉请求，其提供的证据不足以证明系均豪公司的行为导致其精神受损，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李小丽于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费16007.33元；二、被告（反诉原告）李小丽于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的垃圾清运、处理费182元；三、驳回原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李小丽的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费135元，由原告（反诉被告）北京市均豪物业管理股份有限公司负担19元（已交纳）；由被告（反诉原告）李小丽负担116元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费230元，由被告（反诉原告）李小丽负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年十二月二十九日书记员  卢伟明