安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1824民初1395号 原告（反诉被告）：张家厚，男，1949年4月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李汉武，安徽经合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绩溪上河颐养产业投资管理有限公司，住所地安徽省绩溪县瀛洲镇上河徽院内养生公寓一号楼、二号楼，统一社会信用代码913418240875747272（1-1）。 法定代表人：宋兴旺，总经理。 委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。 原告（反诉被告）张家厚与被告（反诉原告）绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（以下简称上河颐养公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）上河颐养公司当庭提出反诉，请求解除合同，本院予以准许并于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张家厚及委托诉讼代理人李汉武，被告（反诉原告）上河颐养公司委托诉讼代理人方家杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张家厚诉讼请求：一、判决被告（反诉原告）上河颐养公司履行关于安徽省绩溪县仁里村大道旁养生公寓2幢331室一套房屋的租赁合同，并支付欠缴租金合计人民币63840元；二、案件诉讼费由被告（反诉原告）上河颐养公司负担。事实和理由：原告（反诉被告）张家厚与被告（反诉原告）上河颐养公司于2015年2月28日签订了关于安徽省绩溪县仁里村大道旁养生公寓2幢331室一套房屋租赁合同，合同期限为10年，至2025年2月28日，双方按原租赁合同履行。然后2018年2月28日至今被告（反诉原告）上河颐养公司未再支付过租金，双方多次协商未果，为维护原告（反诉被告）张家厚合法权益，特向法院起诉。 被告（反诉原告）上河颐养公司辩称：一、案涉租赁合同被告（反诉原告）未签字盖章，按约定合同不成立；二、如果法院认定双方合同没有成立，从事实租赁的角度从第四年开始只能参照前三年约定的标准给付租金；三、被告（反诉原告）只能给付到2019年的租金，因为2020年还没有届满；四、因今年疫情，按规定租金应该减少4-5个月；五、按《中华人民共和国民法通则》有关租金诉讼时效的规定，超过一年以上的已经超过诉讼时效，不应支持。 被告（反诉原告）上河颐养公司诉讼请求：请求法院依法判决解除租赁关系。事实与理由：反诉被告在本诉中提供的上河颐养租赁合同第十二条第二款明确约定，租赁合同自双方签字、盖章之日起成立，然该合同中反诉原告没有签字和盖章，故案涉租赁合同未依法成立。但双方之间形成了事实租赁关系，该租赁关系为不定期租赁关系。现反诉原告停止经营长达一年，早已无力支付租金。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）张家厚答辩：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在合法有效的书面合同，被告（反诉原告）以不定期租赁合同为由主张解除租赁关系没有事实和法律依据。根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《上河颐养租赁合同》可见，双方通过书面形式约定了租赁期限、租金及双方权利义务等，本案中原告（反诉被告）已经签字，被告（反诉原告）也在合同上盖章，且盖了较为专业的骑缝章，不仅确定了合同当事人，更确定了合同页数。鉴于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定本案租赁合同是依法成立并生效。另根据该法第八条规定被告（反诉原告）应当按照租赁合同的约定向原告（反诉被告）支付租金，不得擅自解除合同。本案租赁合同第十条虽然明确约定了解除合同的条件，但解除条件并未成就，故被告（反诉原告）无权解除合同。二、本案租赁合同与养老公寓销售合同为关联合同，二者为一体，不可单独解除。根据租赁合同第三条3.1项以及宣城市中级人民法院作出的生效判决（2020）皖18民终1233号民事判决书可见，养老公寓销售合同与租赁共同为关联合同，租赁合同是销售合同的附属合同，二者为一体，不可单独解除。另外，根据开发商安徽斯瑞投资集团有限公司在出售案涉房产时承诺为带租约销售，十年内以租金的形式返还原告（反诉被告）全部购房款，原告（反诉被告）系基于上述承诺才购买案涉房屋。本案中租赁合同与销售合同为关联合同，被告（反诉原告）与开发商为关联公司，如被告（反诉原告）解除合同，则变相的免除了开发商在销售商品房时承诺的十年租期及收益的义务，且因涉及案外人第三方，人民法院客观上也无法处理。综上，本案不管根据双方书面合同约定还是案件事实，被告（反诉原告）上河颐养公司都无权解除租赁，请求依法驳回被告（反诉原告）上河颐养公司的反诉请求。 原告（反诉被告）张家厚为支持其诉讼请求，向本院提交了5份证据： 1.原告身份证复印件，证明原告的身份情况。 2.借记账户历史明细清单，证明被告方给了租金的事实。 3.租赁合同，证明1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在合法有效的合同，在合同中，双方明确约定了合同履行期限、租金等，上述合同经原告（反诉被告）签字以及被告（反诉原告）盖章确认，不属于不定期租赁合同，被告（反诉原告）作为违约方，无权解除合同；2、租赁合同第三条3.1项以及第十条明确约定租赁合同依附于原告（反诉被告）与开发商安徽斯瑞投资集团有限公司签订的养老公寓销售合同，租赁合同是销售合同的附属合同，故在主合同未解除前，被告（反诉原告）无权单独解除租赁合同；3、租赁合同中合同解除的条件已经明确约定，被告（反诉原告）解除租赁合同的条件未成就。 4.商品房买卖合同，证明案涉的房子系原告（反诉被告）购买的事实。 5.开发商安徽斯瑞投资集团有限公司广告宣传页、宣城市中级人民法院作出的（2020）皖18民终1233号民事判决书等，证明1、本案租赁合同系养老公寓销售合同的关联合同，且被告（反诉原告）与开发商安徽斯瑞投资集团有限公司为关联公司；2、本案租赁房屋为投资性房屋，十年租约所得租金系开发商收益承诺，因租赁合同依附于养老公寓销售合同，被告（反诉原告）无权解除租赁合同。 经质证，被告（反诉原告）对证据1、2、4无异议；对证据3认为达不到原告方的证明目的，该租赁合同没有成立；对证据5认为与本案无关联性。 被告（反诉原告）上河颐养公司未向法庭提交任何证据。 经审核，原告（反诉被告）提交的证据1、2、4，被告（反诉原告）无异议，本院予以认定。证据3、5符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，对其证明目的是否采纳在本院认为部分再作阐述。 本院认定本案事实如下：2014年10月16日，原告（反诉被告）张家厚与安徽斯瑞投资集团有限公司（当时法定代表人为宋兴旺）签订商品房买卖合同，原告（反诉被告）购买该公司开发的位于绩溪上河徽院养生公寓2幢331室。后张家厚又与绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（法定代表人为宋兴旺）签订上河颐养租赁合同，合同期限为10年，自2015年2月28日起算，其中合同3.1约定“本合同依附于对应的养生公寓销售合同，租金具体约定如下：第1年至第3年，为152000元5%，计每年租金7600元；第4年至第6年，为152000元10%，计每年租金15200元；第7年至第8年，为152000元12%，计每年租金18240元；第9年至第10年，为152000元15%，计每年租金22800元；房屋总租金合计150480元，大写壹拾伍万零肆佰捌拾元整。”3.2约定“乙方支付甲方租金首次时间为：甲方将房屋交付乙方之日起三个月内计算第1年租金，甲方取得房屋产权证书后，乙方将租金存入甲方指定账户；第2年租金支付为乙方支付首次租金次年同月同日支付给甲方；第3年租金支付时间为乙方支付第2年租金下一年同月同日支付给甲方，其余支付租金时间以此类推。”11.2约定“本合同自双方签字、盖章之日起成立。”张家厚在合同尾部甲方处签名，合同乙方处内容为空白，但上河颐养公司在该合同（共5页）加盖骑缝章（系该公司的合同专用章）。上河颐养公司分别于2015年5月22日、2016年6月7日、2017年7月26日，以转账形式给付了张家厚7220元（合计21660元），并注明系返租费，此后未再给付租金。 另查明：上河颐养公司在本院涉多起诉讼。其之前也向本院提起过多起解除租赁合同的诉讼（与本案解除依据的事实和理由不同），本院经审理后均予以驳回其诉讼请求，其不服一审判决，上诉于宣城市中级人民法院，宣城市中级人民法院于2020年7月作出二审判决：驳回上诉，维持原判〔参阅（2020）皖18民终1233号等判决书〕。 本院认为：本案的关键焦点在于张家厚与上河颐养公司订立的租赁合同是否成立。庭审中查明，在该合同尾部乙方位置上河颐养公司未盖章，法定代表人也未签字，同时该合同11.2约定“本合同自双方签字、盖章之日起成立。”上河颐养公司正以此为由向本院提起解除合同。本院认为双方之间订立的租赁合同依法成立。理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方采用了书面形式订立合同，上河颐养公司也主动履行了三年租金给付义务，按“举重以明轻”民法解释原理，案涉租赁合同显已成立。2、结合该合同3.1部分约定“本合同依附于对应的养生公寓销售合同”及（2020）皖18民终1233号判决书本院认为部分陈述，即“一是斯瑞公司与上河颐养公司为关联公司；二是上河颐养公司应诺包租十年及递增租金数额，与斯瑞公司对外销售案涉房产为配套式销售；三是王翔系投资性购房，投资收益主要体现为租金收入，且其对上河颐养公司践诺支付十年租金具有合理期待；四是双方对解除合同条件及免责的约定，不包括上河颐养公司的商业风险。”案涉商品房买卖合同及租赁合同为联立合同，彼时斯瑞公司与上河颐养公司法定代表人同为宋兴旺，该联立合同系一种商业经营模式，如没有租赁合同，则原告（反诉被告）也不可能购买斯瑞公司开发的商品房。3、租赁合同11.2约定“本合同自双方签字、盖章之日起成立。”上河颐养公司在庭审中据此认为租赁合同必须要有公司盖章及法定代表人签字合同才能成立。本院认为，从该条款的文义解释出发，无法得出上河颐养公司的结论，如按上河颐养公司的解释，张家厚也需在甲方处盖章，合同才能成立，这也与日常生活实践中合同订立的惯常做法明显违背。对此《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”再则本案租赁合同系由上河颐养公司为从事养老服务而与从斯瑞公司购买商品房的不特定购房者签订，从合同内容看，只有少量内容为人工填写，其余皆内容一致，应认定为上河颐养公司提供的格式化合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”即使合同条款意思存在争议，也应作出不利于上河颐养公司的解释。综上，张家厚与上河颐养公司存在有效的定期的租赁合同关系，而非事实租赁关系，也非不定期租赁关系，对被告（反诉原告）解除租赁的诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）辩称适用《中华人民共和国民法通则》有关租金一年诉讼时效的主张，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条明确规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”对该主张本院不予采纳。关于被告（反诉原告）辩称应免除2020年4-5个月租金的主张，本院认为，新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，系法律规定的不可抗力情形。绩溪县自2020年1月底起受疫情影响，餐饮、住宿等人员密集性行业被要求歇业，至2020年3月份虽然有序复工复产，但仍未能全部正常营业，被告公司经营的养老产业影响尤甚，根据公平原则及相关法律规定并结合本地实际，本院酌情减免被告（反诉原告）2020年租金4个月，即5066元（15200元÷12×4）。原告（反诉被告）63840元的租金诉请明显有误，原告（反诉被告）当庭也予以认可，本院认定上河颐养公司未给付的租金为3年（2018年、2019年、2020年），每年标准为15200元，合计45600元，扣除因疫情减免的租金5066元，被告（反诉原告）应给付原告（反诉被告）租金40534元。关于上河颐养公司辩称2020年未届满，不应给付该年度租金的主张，在双方订立的租赁合同3.2约定“乙方支付甲方租金首次时间为：甲方将房屋交付乙方之日起三个月内计算第1年租金，甲方取得房屋产权证书后，乙方将租金存入甲方指定账户；第2年租金支付为乙方支付首次租金次年同月同日支付给甲方；第3年租金支付时间为乙方支付第2年租金下一年同月同日支付给甲方，其余支付租金时间以此类推。”该公司最后一次给付租金为2017年7月26日，按合同约定，张家厚有权请求给付2020年度租金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张家厚租金40534元； 二、驳回原告（反诉被告）张家厚的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）绩溪上河颐养产业投资管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件本诉部分受理费1396元，减半收取698元，由原告（反诉被告）张家厚负担255元，由被告（反诉原告）绩溪上河颐养产业投资管理有限公司负担443元。反诉部分受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）绩溪上河颐养产业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  许家永 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理胡小萍 书记员刘蕊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。 无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。 一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国人民合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉 诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。