上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10670号原告：上海飞骏实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阮尧坤，执行董事。委托诉讼代理人：赵德义，上海市长江律师事务所律师。委托诉讼代理人：周忆，上海市长江律师事务所律师。被告：上海善洽堂市场营销策划有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙铁光，总经理。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海飞骏物业管理有限公司，住所地上海市青浦区联民路**********。法定代表人：阮洪军，总经理。委托诉讼代理人：张巍，男。原告上海飞骏实业有限公司(下简称飞骏公司)诉被告上海善洽堂市场营销策划有限公司(下简称善洽堂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告飞骏公司申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案分别于2020年6月22日、7月21日两次公开开庭进行了审理，原告飞骏公司的委托诉讼代理人周忆、被告善洽堂公司的委托诉讼代理人戴佐江均到庭参加诉讼。审理中，本院依法通知上海飞骏物业管理有限公司(下简称飞骏物业)作为第三人参加诉讼。本案于2020年11月13日第三次公开开庭进行了审理，原告飞骏公司的委托诉讼代理人周忆、被告善洽堂公司的委托诉讼代理人戴佐江、第三人飞骏物业的委托诉讼代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞骏公司向本院提出诉讼请求判令：1.自2020年5月13日起解除原、被告于2017年3月1日签订的《租赁合同》及原、被告、第三人于2019年7月30日签订的《补充协议》；2.被告支付原告租金人民币101,438.56元(自2019年8月10日至2020年5月12日止)及逾期付款违约金(以101,438.56元为基数，自2020年5月13日起，按每日千分之五计算至实际付款日止)；3.被告支付至实际交还房屋日止的房屋占用使用费(自2020年5月13日起，按房屋日租金2.7元平方米两倍计算)；4.被告支付三个月房屋免租期房屋租金159,486元；5.被告支付提前解除租赁合同违约金147,632.22元；6.被告支付垃圾清运费73,536元；7.本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费(无合同约定)由被告承担。审理中，原告申请撤回第6诉请。事实和理由：2017年3月1日，原告、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号恒润大厦内的第11层01、03室出租给被告，租赁面积为728.25平方米，租期自2017年3月10至2021年3月9日，并约定了租金、违约责任等。原、被告及第三人于2019年7月30日签订《补充协议》，约定自2019年8月10日起被告承租面积缩减至607.54平方米，并约定了租金、违约责任。合同签订后，原告按约履行，被告拖欠自2019年8月10日至2020年5月12日的租金共计101,438.56元。根据租赁合同约定，被告需每天按未付款金额日千分之五向原告支付逾期付款违约金。被告拒付租金显属违约，双方协商未果。2020年5月12日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称自2020年5月5日起单方解除与原告于2017年3月1日签订的《租赁合同》及于2019年7月30日签订的《补充协议》，被告于2020年5月5日搬离房屋并撤销入户门禁，原告可随时接收房屋，放弃屋内物品。然，被告实际未撤销入户门禁，至今原告无法收回房屋。根据租赁合同约定，租赁期内被告提起退房，应提前两个月书面通知原告，并赔偿三个月租金作为违约金，同时不再享有免租期待遇，应向原告支付已免除的三个月免租期租金，遂原告诉至法院作如上诉请。被告善洽堂公司辩称，涉案合同为无效合同，原告提供的产权证来看，本案系争房屋没有单独产证，房屋用途是工业厂房，但原告自行分割改建为办公，违法城乡规划法第43条，被告未看到涉案房屋土地性质、房屋用途规划变更的文件，涉案合同违反法律效力性、强制性规定而无效。如合同有效，不同意原告诉请，被告在2020年4月23日已经微信告知原告被告要退租，2020年5月5日搬离涉案房屋，2020年5月12日发出书面解除通知书，涉案合同已于2020年5月5日解除。签订补充协议后，被告支付租金至2020年5月16日，被告搬离涉案房屋时不拖欠租金。被告搬出房屋时已拆除入户门禁，在2020年5月12日发函告知原告随时可交接房屋，屋内未搬离物品原告可自行处置。由于疫情不可抗力影响，涉案房屋所属的大厦在2020年3月9日才允许进入，此前被告无法进入开展生产经营。被告多次与原告协商减免租金，但原告未同意，被告才要求解除合同并搬离。被告告知原告随时接收并进入房屋，不存在占有使用费，且占有使用费标准过高。针对违约金及免租期租金，违约金约定过高，应酌情降低。合同未约定要支付担保费用，不同意支付。第三人飞骏物业述称，同意原告诉请。第三人只收取物业费及电费，原告诉请是针对租金及违约金，与第三人无关。被告欠付第三人电费，但第三人在本案中不主张，保留诉权。经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇明珠路**房屋权利人为原告，土地权属性质为国有建设用地使用权。房屋幢号为3幢，室号或部位为全幢，建筑类型为工厂，用途为厂房，总层数12层。2017年3月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将涉案房屋内的第11层01、03室(详见附件一)出租给乙方，乙方承诺该房屋仅作办公用途。乙方租赁的房屋建筑面积经双方共同确认为728.25平方米(包括公用公共部分经分摊的面积)。乙方对于租赁标的的状况、产权性质及其内外环境均已了解和掌握，并同意按租赁房屋现状承租。二.1.乙方租赁房屋的第一年和第二年租金为637,944元，月租金为53,162元，第三年租金为691,104元，月租金为57,592元；第四年租金为717,696元，月租金为59,808元。实际租赁时间不足或不足月的，则按月或按日计收租金，其中月租金的计算方法为：年租金/12；日租金的计算方法为年租金/365。2.乙方应在2017年3月1日前将三个月的首期租金159,486元支付给甲方。3.在乙方不提前退房(租)的情况下，甲方同意乙方享受3个月的免租期，免租期分2次享受(第一次自2017年3月10日至2017年5月9日；第二次自2019年2月10日至2019年3月9日止)如乙方提前退租，则免租期不予享受，乙方应向甲方支付已享受3个月免租期的租金共计159,486元。5.乙方应在2017年3月1日前向甲方缴纳二个月的租赁保证金106,324元。当合同期满，乙方办理完退租手续、并结清所有各项费用后，凭保证金收据原件办理保证金退款手续，保证金不计利息，非经甲方书面同意，乙方不得以保证金抵付租金或其他应付费用。6.若出现乙方拖欠租金或甲方为乙方垫付的任何费用时，甲方有权从租赁保证金中进行相应抵扣，若甲方行使抵扣权导致保证金减少的，乙方应在接到甲方通知后三日内补足。四.1，租赁期为四年，自2017年3月10日至2021年3月9日。3.如中途解除合同或当本合同终止不续约时，乙方应按甲方要求及时办理退租、移交手续。租赁关系解除或终止之日至完成移交手续之日期间，乙方应按日租金两倍标准按日向甲方支付房屋使用费。乙方应在合同解除或终止日前，将属乙方的财物搬迁，乙方搬迁时应保持租赁物原状，不得损坏房屋结构、装潢及设施，若有损坏，乙方应予以赔偿。八.2，乙方须按时支付租金及物业管理费和其它应缴费用，乙方不得以物业管理不符合其要求等任何理由拖欠或拒付租金、物业管理费和其它应缴费用。否则除支付欠缴费用外，另按欠付金额每日千分之五的比例支付逾期支付违约金。九.2(1)，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成续租合同而与其不交还该房屋的，每逾期一日，乙方须按租赁期限届满日或按本合同条款提前解除之日的日租金标准的二倍向甲方支付房屋占用费。十一.1，租赁期内，如乙方中途退房，须提前两个月书面通知甲方，并向甲方赔偿三个月的租金作为违约金(违约金的税费由乙方承担)。合同另对其他事项作出约定。同日，双方签订《房屋租赁使用交接书》，乙方确认甲方已按照租赁合同的约定完全履行该房屋的交付义务，房屋符合交房标准。2019年7月30日，原告、第三人(共同作为甲方)与被告(乙方)签订补充协议，内容为：一、关于租赁面积，原《租赁合同》约定的租赁面积为728.25平方米。现双方确认，租赁面积减少120.71平方米，从2019年8月10日起租赁面积为607.54平方米(详见附图1101室)。二、关于租金及租金支付，(一)自2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金，甲方同意给予适当减免。即该一年的租金调整为443,484元(已按减少后的面积607.54平方米计算)；自2020年8月10日起，租金标准仍按原《租赁合同》约定的租金标准执行,租赁面积为607.5471平方米。(二)2019年8月10日至2020年8月9日的租金合计443,484元，分二次付清。本协议签署后七天内光乙向甲方支付租金340,000元,剩余租金103,484元,乙方必须在2020年2月9目前付清物业管理费、电费等费用乙方均按原《租赁合同》及《用户手册》约定支付。三、关于违约责任，如乙方出现以下任一情形的：(1)乙方未按本协议约定足额支付租金的；……；(3)乙方要求提前退租的；……。则乙方应当：1、2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金不予减免，仍严格按原《租赁合同》约定的租金标准执行,乙方必须即三日内补足已减免部分的租金。五、其他所有条款仍严格按《租赁合同》及《用户手册》履行。六、本补充协议是《租赁合同》及《用户手册》有效组成部分，具有同等法律效力。七、本补充协议自甲、乙双方盖章，乙方按本协议约定时间付清340,000元租金后生效，若乙方逾期支付，则本补充协议自动废止。租赁合同签订后，被告支付原告租赁保证金106,324元，并按约支付租金。补充协议签订后，被告支付租金34万元，实际租金支付至2020年5月16日。2020年4月17日，被告向原告致送《公函》，内容为：我司于2017年3月10日与贵司就房屋租赁签订房屋租赁合同，经双方协商一致，又签署补充协议，受新型冠状肺炎疫情以及政府防控疫情措施的影响，恒润大厦直至2020年3月9日才允许进入使用，在此之前，我司一直不能使用租赁房屋开展生产经营活动。现基于公平原则我司特向贵司发出本函，申请减免自2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租租金共计73,913.83元。原告于2020年4月18日签收《公函》。2020年5月12日，被告向原告致送《解除合同通知书》，内容为：受本次新型冠状病毒肺炎疫情以及政府防控疫情措施的不可抗力影响,恒润大厦直至2020年3月9日才允许进入使用。在此之前，我司一直不能使用租赁房屋正常开展生产经营活动。由此造成我司无力承担如此大面积房屋的租赁成本。为此，我司多次就减免、缓交租金事宜与贵司协商，但贵我双方一直未能达成一致意见。基于公平原则以及公司生存困境的现实考虑,我司非常无奈地作出退租决定，并于2020年4月23日通过微信通知贵司招商部王经理(微信号WfXXXXXXXXX)。现我司再次书面通知贵司如下：一、《租赁合同》及其《补充协议》于2020年5月5日解除。二、我司已于2020年5月5日搬出租赁房屋，并已撤销入户门禁，贵司可随时接收租赁房屋。请贵司尽快寻找新的承租人，以避免扩大损失。三、租赁房屋内我司未搬走的物品，贵司均可自行处置。四、请贵司立即向我司返还租赁保证金106,324元。原告于2020年5月13日签收《解除合同通知书》。审理中，原、被告及第三人一致确认：第三人只向被告收取物业费及电费。以上查明的事实，由当事人的陈述、上海市房地产权证、租赁合同、使用交接书、补充协议、公函、解除合同通知书、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、关于涉案合同效力被告表示，被告承租前未看过产证，不知道涉案房屋是工厂。涉案房屋幢号是全幢，原告自行分割但未经过规划许可。原告擅自改变用途，也未就变更用途履行报建手续进行举证，故涉案合同和补充协均违反城乡规划法的效力性规定而无效，故关于违约责任的约定也无效。为此，被告提供了涉案房屋建筑设计说明(一)、建筑设计说明(二)、七~十二层平面图，可对比现状。原告表示，对真实性无异议，但不认可证明目的。涉案房屋已通过竣工验收，原告取得涉案房屋产权证，层高面积与产权证载明一致。被告未举证原告进行分割改建，也未举证原告改变规划建造。如果原告擅自改变土地性质和规划用途的后果是无法取得房屋产权证，但原告已经取得产权证，可见原告未擅自改变房屋用地性质和规划用途。租赁合同约定被告签约时对房屋状况、产权性质及内外环境有所了解和掌握，同意按现状承租。为此，原告提供了上海市建设工程竣工规划验收合格证、徐泾镇政府情况说明、场所经营证明。被告认为规划验收合格证中，规划面积与产证面积不一致，厂房建筑、消防标准与办公标准不同；经营场所证明没有原件，真实性无法核实，不能证明消防验收合格，建筑物规划用途改变不是镇级行政机关可以决定的。本院认为，涉案房屋规划用途为厂房，被告表示原告擅自改变涉案房屋规划，分割后建成办公用房，未取得规划变更许可，然原告已就涉案房屋提供竣工规划验收合格证并取得上海市房地产权证。被告承租后作为办公用途，法律、行政法规并未规定违反规划用途所订立的房屋租赁合同无效，且本案不存在违反国家利益或社会公共利益的情况，无违反法律、行政法规效力性、强制性规定的情形，被告关于涉案合同及协议无效的抗辩意见，本院难以采纳。故涉案合同及协议均系各方当事人真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。二、关于合同解除、房屋交接、租金计付原告称，涉案大厦是由原告及第三人管理，被告人员在2020年2、3月份还进出涉案大厦，第三人制作了被告人员进出轨迹。原告是在2020年5月12日收到被告解除通知书，要求确认次日解除涉案合同及协议。收到解除通知书后，原告去房屋查看，门为关闭状态，与被告联系开门，被告未理睬。5月16日，被告员工进入房屋搬物品，房屋仍由被告控制。7月3日，原告无法进入房间，在该日申请公证保全。因被告未结清物业费、电费，保证金不予退还，不同意抵扣被告欠付的费用。为此，原告提供了被告人员进出登记轨迹、视频(监控拍摄)、照片(监控录像截录)、公证书，公证书载明对明珠路XXX号三幢11楼的现状通过拍摄方式予以证据保全。被告对人员进出轨迹真实性不认可，即使真实，2月份也是一两个人进出，无法正常办公；对视频、照片的真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明是涉案房屋，也无法证明是被告员工，车辆也并非被告或被告员工所有；对公证书真实性无异议，但不认可证明目的。被告称，退租是因房租太高又遇到疫情，且原告未同意减免租金，被告在2020年4月23日通知原告，被告将于5月5日搬迁。被告在5月5日拆除门禁，将门禁遥控器放在房屋前台。被告在5月12日表示原告可以收房，被告放弃物品所有权，故原告可采取任何方式收房。6月22日，原告代理人在庭审结束当天前往现场，就开门问题与被告代理人交涉，被告告知原告可通过断电方式开门，但原告未采取任何措施，原告当日也确认门禁拆除。6月23日被告人员上不去涉案大厦。7月3日公正视频中看出通道已经被原告封锁。7月21日，双方前往涉案房屋，电梯无法直达11楼，人行消防通道用木板从内部封闭，原告关闭11楼电闸后，入户玻璃门开启，原告至房屋前台取走遥控钥匙。因物业费、电费是支付给第三人，第三人表示保留诉权，故原告应将保证金退还被告。为此，被告提供了：1、原告招商部王经理和被告负责运营的徐江龙微信聊天记录，证明告知退租。2、原、被告代理人之间的微信聊天记录，证明被告在6月22日告知可以断电开门。原告认为王经理微信聊天没有原件，无法发表质证意见，退租都是赵经理。对原被告代理人聊天真实性无异议，但不完整，被告未提供正常进入房屋的方式，原告认为断电交接不合适，要求现场交接。本院认为，被告承租之后为办公，新冠肺炎疫情发生后，在一定时间段内会对被告使用房屋造成客观影响，为此，原、被告可针对减免租金进行友好协商，后被告向原告发函要求减免租金未果。被告提出系租金太高加之疫情影响故退租，但并未举证证明因受疫情影响而导致涉案合同无法履行。被告不享有约定及法定解除权，其向原告发送的解除通知书并不发生解除合同之效力。现被告单方退租构成根本违约，原告有权解除合同。原告要求解除合同，合同解除时间，本院以被告收到原告主张解除合同诉请之日为准(2020年6月22第一次庭审日)。针对原告主张的占有使用费，被告已在解除通知书中明确要求原告收房、被告放弃房屋内物品所有权，故原告在收到解除通知书后理应及时收回房屋、及时止损。双方一致确认补充协议签订后，被告支付租金至2020年5月16日，故对原告主张的占有使用费，本院不予支持。三、关于原告主张的违约责任原告表示，解约违约金及补足免租期租金都是针对被告提前退租，租赁合同及补充协议约定被告享受了不同的优惠待遇，租赁合同第2.3条是被告不提前退租而享受3个月免租期，补充协议是针对缩小面积及下调租金享受优惠，不存在重复。补充协议第5条约定其他条款严格按原租赁合同履行，与租赁合同承担的违约责任是并列的，不是替代和变更。被告表示，涉案合同无效，违约责任也应无效。即使租赁合同和补充协议有效。租赁合同第11.1条约定被告提前解约，承担三个月租金的违约金，同时补足免租期租金。补充协议第3条约定被告提前退租应承担的违约责任，对2019年8月10日至2020年8月9日的租金不予减免，是变更原租赁合同关于违约责任的内容，即被告不应再支付原告三个月租金作为违约金及免租期租金，原告主张的违约责任存在重复。本院认为，本案系被告提前退租构成根本违约导致合同解除，原告有权依约向被告主张违约责任。针对被告提前退租的违约行为，租赁合同及补充协议均约定了违约责任承担方式。被告抗辩违约责任存在重复，且违约金过高。根据租赁合同之约定，鉴于被告已实际享受了免租期，故原告主张免租期租金损失具有合同依据，本院予以支持。针对解约违约金，本院以原告实际损失为基础，考量双方过错程度、实际使用情况、合同履行情况，基于公平合理原则，酌情确定为8万元。根据补充协议，如被告提前退租，对2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金不予减免。虽补充协议并未明确约定被告承担补充协议中的违约责任后即免除租赁合同中被告应承担的违约责任，双方也未就被告在补充协议中承担的违约责任替代或变更租赁合同中被告应承担的违约责任达成一致，但本院结合合同履行情况、实际使用情况、双方过错程度、疫情影响等因素，考量被告承担免租期租金及解约违约金之情况，对原告主张的补足2019年8月10日至2020年5月12日的租金及逾期支付租金的违约金，本院不予支持。涉案合同及协议均解除的情况下，双方就保证金抵扣未达成一致，第三人表示就被告拖欠的物业费等保留诉权，原告应将保证金返还被告。关于原告主张的诉讼保全担保保险费，无合同及事实依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海飞骏实业有限公司与被告上海善洽堂市场营销策划有限公司在2017年3月1日签订的《租赁合同》及原告上海飞骏实业有限公司与被告上海善洽堂市场营销策划有限公司、第三人上海飞骏物业管理有限公司在2019年7月30日签订的《补充协议》均于2020年6月22日解除；二、被告上海善洽堂市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞骏实业有限公司免租期租金损失159,486元；三、被告上海善洽堂市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞骏实业有限公司解约违约金8万元；四、原告上海飞骏实业有限公司其余诉请不予支持；五、原告上海飞骏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海善洽堂市场营销策划有限公司租赁保证金106,324元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,428元，减半收取计3,714元，由原告负担751元，被告负担2,963元；财产保全申请费2,167元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。