江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初5112号原告：上饶市永安行物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道99号，统一社会信用代码913611007697824513。法定代表人：李敬雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪敏，江西梦企航律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘燕飞，江西梦企航律师事务所律师，特别授权。被告：刘愿霞，女，1979年7月1日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告刘愿霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市永安行物业管理有限公司委托诉讼代理人洪敏、被告刘愿霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市永安行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6,093元、电梯运行费1,038元，合计7,131元（欠费暂计算至2020年7月31日）；2.判令被告从逾期之日起每日按照应缴纳费用千分之三向原告支付违约金，违约金暂计为1,500元，违约金暂计算至2020年9月15日，后续违约金计算至逾期物业费还清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月29日，被告因购买上饶市信州区凤凰大道米兰春天商品房（面积143.71平方米）与原告签订了前期物业服务协议。按照合同约定，被告需按照每月每平方米0.8元的标准向原告支付物业管理费（不包含电梯运行费，电梯运行费用每月进行分摊，包含电梯运行费、维修保养费、年检费）。同时，合同还约定被告若未能按照支付物业费的，需按照从逾期之日起每日加收缴纳费用千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告一直在向被告提供物业费（目前原告仍然向被告提供物业服务），但是被告却未能按约向原告支付物业服务费用。2016年3月1日开始，被告却一直未缴纳物业管理费用，截至2020年7月31日，被告累计欠物业费6,093元、电梯运行费1,038元，合计7,131元。被告的行为已经构成违约，现原告为维护自身的合法权益依法向法院起诉。被告刘愿霞辩称，其是从2016年3月25日开始欠物业费的，还有1,000元的装修保证金原告既没有退也没有抵扣物业费，装修的时候有一个电梯能耗费原告收的235元，其认为实际就是电梯运行费，其没有交物业费是因为公共设施维护不到位，其购买房屋是两部电梯，一直到2020年8月份才两部电梯运行，以前一直是一部电梯运行，消防设备不健全，监控摄像头都是坏的，公告卫生清扫有瑕疵，其家门口的地多数是自己打扫的，房屋建筑质量存在问题（房屋外墙渗水，其认为有可能是空调滴水滴到期家外墙导致渗水）物业公司未尽到维修义务，向物业公司报修物业公司没有解决，物业履行管理责任不到位（所购房屋一楼架空层被做成出租房，来历不明人员经常出现打架斗殴，甚至违规用火导致火灾，楼道电动车乱停乱放给人身安全造成隐患），物业公司从未公布账目，侵犯了业主的知情权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的公司日常服务部分照片（33张），证明原告按约提供了正常的物业服务。被告质证认为照片拍摄的真实性不清楚，时间不详，也没有其楼道打扫的照片，这些照片不能证明原告达到了物业服务合同约定的标准。本院经审查认为，对该组证据真实性本院予以确认。原告提交的电梯定期检验报告51份，证明原告每年对电梯进行了维护。被告质证认为该证据不能证明其所在的单元电梯正常运行。本院经审查认为，对该组证据真实性本院予以确认。被告提交的收据照片（4张）、视频（2段），证明被告房屋外墙渗水、公共卫生有瑕疵、消防不健全等物业服务不到位的问题。原告质证对房屋渗水的视频关联性有异议，房屋渗水是侵权问题，物业服务企业只是提供一些物业服务，对照片的证明对象有异议，不能证明原告物业服务不到位，不能证明是被告自己在打扫，架空层的照片，物业无权去管理开发商出售的问题，不能证明物业服务不到位，相反架空层内部电动车摆放的很整齐，证明原告对物业服务管理相关工作很好。本院经审查对该组证据真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告刘愿霞系上饶市信州区凤凰大道99号（米兰春天小区）房屋业主，房屋建筑面积143.44平方米。2015年3月29日，原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告刘愿霞签订了一份《前期物业服务协议》，双方约定由原告为米兰春天小区提供物业管理服务；该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理；服务范围包括房屋共用部位、共用设施及其运行的维护和管理，小区环境卫生、安保，维护交通秩序与车辆停放，请专业技术人员管理养护绿化，定期修剪、打药、浇水、施肥；承诺对各项消防设施定期检查，使用正常；被告于每月10日前交纳物业费，物业费收取按商铺1.2元/㎡/月、小高层住宅0.8元/㎡/月（不含电梯运行费，电梯运行费每月进行分摊，电梯运行费包括：电梯运行电费、维修保养费、年检费）；若被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起加收应缴纳费用千分之三的违约金；合同还对双方的权利义务等做了约定。2019年8月9日，原告（乙方）与米兰春天业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，其中约定：由甲方选聘乙方对米兰春天小区提供物业服务；服务期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止；物业费收费标准为小高层住宅0.8元/㎡/月，商业物业1.2元/㎡/月；物业费按季交纳，具体时间为每季度首月10日前；若业主未按时足额交纳物业服务费的，应当按每日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方的物业服务范围包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理，电梯、智能系统等设备的运行服务，环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，等等；合同还对双方的权利义务等做了约定。被告房屋系小高层住宅，应按0.8元/㎡/月支付物业服务费，被告从2016年3月起未按时交纳物业费，被告未按时交纳物业费，原告向被告催收物业费，未果。另查明，原告物业服务期间小区在环境卫生、公共场所管理、电梯等公共设施设备方面均存在不同程度的服务管理瑕疵。本院认为，原告上饶市永安行物业管理有限公司与上被告刘愿霞签订的《前期物业服务合同》及原告与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，被告与原告形成物业服务合同关系，对双方都有约束力。原告作为物业公司，虽然原告提交了33张照片日常服务的照片，但是该照片大部分照片注明的拍摄时间为2020年12月3日，该证据并不能证明原告的服务已达到合同约定的标准，另原告提供的51份电梯定期检验报告仅为米兰春天小区部分电梯检验报告，米兰春天小区共有76部电梯，原告提供的该证据既未包含该小区的全部电梯也未包含原告服务的全部年限，因此，原告该证据不能证明其对该小区的电梯进行了全面的维护，原告的服务存在瑕疵，其行为亦构成部分违约，因此，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综上，结合原告收取物业费的收费标准，应扣减部分物业费，本院酌定扣减10%的物业费，故原告要求被告支付物业服务费的主张，本院部分予以支持。综上，被告应交纳的物业费为143.44㎡×0.8元/平方米/月×53个月×90%＝5,473.67元。原告要求被告支付电梯运行费的诉讼请求，虽然原告与被告签订的《前期物业服务合同》对电梯运行费做了约定，但原告并未提供证据证明其收取的电梯运行费符合合同约定即电梯运行电费、维修保养费、年检费的具体金额及计算方法，且原告与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》也并未对电梯运行费做约定，故原告的该诉讼请求本院不予支持。由于原被告均存在违约，故原告要求被告承担逾期违约金，本院不予支持。被告称其交给原告1,000元装修保证金原告并未退还，但没有证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告刘愿霞在判决生效后五日内支付原告上饶市永安行物业管理有限公司2016年3月1日至2020年7月31日的物业服务费5,473.67元；二、驳回原告上饶市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘愿霞负担16元，由原告上饶市永安行物业管理有限公司负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  杨立二〇二〇年十二月十六日法官助理李倩书记员杨晨曦子