新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初1368号 原告（反诉被告）:王丽，女，1975年5月6日出生，回族，邮政公司职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：周盛荣，新疆明笃律师事务所律师。被告（反诉原告）:周敬博，男，1986年8月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。被告:蒲海佳，女，1988年7月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。被告（反诉原告）:杨军，男，1984年12月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。被告:马莉，女，1989年8月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。四被告共同委托诉讼代理人：张广云，新疆邦达律师事务所律师。原告（反诉被告）王丽与被告（反诉原告）周敬博、被告（反诉原告）杨军、蒲海佳、马莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序于2020年11月26日公开开庭审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人周盛荣、被告（反诉原告）周敬博及四被告委托诉讼代理人张广云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王丽向本院提出诉讼请求：1.判令四被告支付房屋租赁费305000元；2.判令四被告支付转让费200000元；3.判令四被告承担违约金136250元；4.本案诉讼费、保全费、送达费由四被告承担。事实与理由:2019年6月1日,原告与被告周敬博、杨军签订一份《房屋租赁合同》,双方约定，原告将位于××县租赁给被告周敬博、杨军用于开办餐厅等业务,租赁期限为3年,自2019年6月1日至2022年5月28日止,租金每年为220000元,2020年的为21万元，第二、三年的租金是22万元，房租按年交清,在2019年6月1日缴清当年房租210000元,在2020年4月30日前缴清第二年房租220000元，在2021年4月29日前缴清第三年房租220000元。双方对违约金进行了约定。被告蒲海佳和被告马莉是火锅店的实际经营者，原告在2019年11月3日向被告周敬博送达了收款通知书，但被告仍未支付，故原告诉诸法院。四被告辩称，1、原告起诉的被告蒲海佳和被告马莉的主体不适格，其未在合同中签字，根据合同的相对性该二被告不是适格的主体；2、对于原告主张的违约金不认可过高，被告于2019年11月18日就已经搬离了该房屋，已经支付了22万元的房租。2019年11月18日已经向原告说明合同无法继续履行，原告交付的房屋存在瑕疵，被告不存在违约的情形，即便违约原告主张的违约金也过高，转让费在法律规定中没有相关依据，原告是房东，被告支付的租金包含装修的费用，不存在转让费。对于诉讼费按比例承担。同时被告周敬博与杨军提起反诉，请求：判令反诉原告周敬博、杨军与反诉被告王丽签订的《房屋租赁合同》自2019年11月18日开始即告解除。反诉被告辩称，反诉原告与反诉被告签订的《房租租赁合同》同意于起诉之日2020年7月6日予以解除。反诉原告认为双方已于2019年11月18日解除合同无事实依据，反诉被告不予认可。原告（反诉被告）就其主张向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明：原、被告存在房屋租赁合同关系；房屋租赁期间为三年即2019年5月1日至2022年5月2日，租金第一年是21万元，第二年和第三年是22万元，合同约定第一年的租金在当日付清，第二年的租金于2020年4月30日前付清；房屋的转让费分四笔付清；合同约定逾期支付租金和转让费的则承担违约责任。四被告质证认为，真实性认可，合法性和关联性不认可。租赁合同是格式合同，其中的部分条款加重了被告的责任，没有提到原告的责任。2、EMS快递单和催款通知书各1份，证实：2019年11月3日原告向被告周敬博送达了催款通知书，要求限期支付转让费和租金的事实。四被告质证认为，真实性认可，合法性和关联性不认可，该催款通知书中的235000元没有具体说明内容。本院认证认为，对以上证据1、2的三性，本院予以确认。被告就其辩解及反诉向本院提交如下证据：1、照片2张，证实：房屋的温度只有10-11度导致被告无法正常营业。原告质证认为，对其三性均不认可，不能证明原告出租的房屋未达到规定的温度。2、微信聊天记录1份，证实：2019年11月14日和原告丈夫李魁智与被告周敬博的聊天记录中，因温度低要求解除合同进行过协商。原告质证认为，对其三性均不认可，李魁智并非是合同的相对方，虽然是王丽的丈夫，但是合同是和王丽签订的，没有体现温度和房屋隐患的事实，双方意思表示不明确，没有提到解除的事情。3、证人金玉芝，证明：“我是周敬博和杨军雇佣的火锅店服务员，该火锅店经营到2019年11月底就停业了，原因是火锅店温度低，生意不景气”。原告质证认为，证人与被告之间是雇佣关系，存在利害关系，证人说是生意不景气才停业的。同层的楼都是热的不存在房屋不热的问题。本院认证认为，对以上证据1、2、3的真实性认可。根据原、被告双方陈述以及审查认定的证据，本院确认以下事实：2019年6月1日原告作为甲方与被告周敬博、被告杨军签订了一份《房屋租赁合同》双方约定：一、该二被告租赁原告位于××县经营火锅店；租赁期为三年，自2019年6月1日至2022年5月28日止，房租按年交清，在2019年6月1日交清当年全年房租，在2020年4月30日前将交清第二年全部房租，在2021年4月29日前交清第三年全部房租，第一年房租为210000元，第二年房租为220000元，第三年房租为220000元，乙方提前解除合同，乙方需向甲方交付房租30%的违约金。二、转让费200000元，双方签订合同先交100000元，剩余100000元分别于2019年9月30日交30000元，2019年12月30日前交30000元，2020年3月30日前交40000元，逾期不交或少交，由乙方支付甲方转让费30%的违约金。三、违约责任：1、乙方违约不履行合同的，甲方对乙方装修投入不作补偿，因房租是按年缴纳，若乙方单方面解除合同，已交的房租不予退还；2、乙方逾期支付租金、物业费，逾期向有关部门缴纳水电、采暖费、房产税、土地使用税、个人所得税等缴纳不足的，逾期按应付金额的25%支付违约金。四、保证金约定：乙方向甲方交房时，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方将保证金折抵后剩余部分退还乙方。该合同签订后，被告周敬博、杨军给原告支付了第一年租赁费210000元中的125000元，尚欠第一年租赁费85000元，第二年220000元也未支付。2019年11月18日被告经营的火锅店停业。2019年11月3日原告给被告发出催款通知书，要求被告支付拖欠的租赁费和转让费，被告未予答复。在诉讼中被告提出反诉，要求与原告解除租赁合同，原告同意于起诉之日起即2020年7月6日解除双方签订的租赁合同。双方争议的焦点：1、被告蒲海佳、马莉是否应承担还款责任，租赁合同解除时间如何认定？2、被告周敬博、杨军欠原告租赁费如何确定？3、原告主张的违约金能否支持？本院认为，关于争议焦点1，原告与被告周敬博、杨军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当全面履行合同确定的义务。被告蒲海佳、马莉系被告周敬博、杨军的妻子，但其二被告未与原告签订租赁合同，原告也未提供证据证明该二被告系承租房屋的实际经营者，因此，被告蒲海佳、马莉在本案中不应承担还款责任。反诉原告周敬博、杨军要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，反诉被告王丽同意，本院予以准许。反诉原告认为其已将承租的房屋钥匙于2019年11月18日交于反诉原告，该交付时间应当视为双方已解除了房屋租赁合同，对此反诉被告不予认可，反诉原告也未提交证据证明，因此反诉原告认为，双方已于2019年11月18日解除了房屋租赁合同的辩解意见，本院不予支持。原、被告解除房屋租赁合同的时间应当认定为原告起诉之日起即2020年7月6日。关于争议焦点2，原、被告在租赁合同中约定：“房租按年交清，在2019年6月1日交清当年全年房租，在2020年4月30日前将交清第二年全部房租，在2021年4月29日前交清第三年全部房租，第一年房租为210000元，第二年房租为220000元，第三年房租为220000元，乙方提前解除合同，乙方需向甲方交付房租30%的违约金；转让费200000元，双方签订合同时先交100000元，剩余100000元分别于2019年9月30日交30000元，2019年12月30日前交30000元，2020年3月30日前交40000元，逾期不交或少交，由乙方支付甲方转让费30%的违约金；乙方逾期支付租金、物业费，逾期向有关部门缴纳水电、采暖费、房产税、土地使用税、个人所得税等缴纳不足的，逾期按应付金额的25%支付违约金。”二被告未按约定足额支付原告租赁费已构成违约应承担相应的违约责任。被告应支付原告租赁费自2019年6月1日至2020年7月6日（一年零1个月）即228300元（210000元+18300元），被告已支付125000元。尚欠原告租赁费103300元。原告要求被告支付租赁费305000元中的103300元，本院予以支持。原告主张的转让费200000元符合双方约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一百一十四条第二款规定的过分高于造成的实际损失。”的规定，原告主张的违约金过高于造成的实际损失，应当予适当减少。原告主张的违约金应当以85000元（210000元-125000元）为基准自2019年6月1日起至款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率6%承担违约金；以18300元（2020年6月2日至2020年7月6日的租金）为基准自2020年4月30日起至款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率6%承担违约金.依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告（反诉被告）王丽与被告（反诉原告）周敬博、杨军签订的《房屋租赁合同》于2020年7月6日予以解除。二、被告（反诉原告）周敬博、杨军于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）租赁费103300元，并以85000元为基准自2019年6月1日起至款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率6%承担违约金；以18300元为基准自2020年4月30日起至款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率6%承担违约金；三、被告（反诉原告）周敬博、杨军于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）转让费200000元，并自2019年6月1日起至款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率6%承担违约金；四、驳回原告（反诉被告）王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7731.25元，由原告王丽1731.25元，由被告周敬博、杨军负担6000元，反诉费25元由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院的生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   王 建 国人民 陪 审员   斯拉吉丁人民 陪 审员   梁 煊 若二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 六 日书  记  员   石  倩