吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初502号 原告：张某1，住吉林市。 委托诉讼代理人：丁某，吉林银鹰律师事务所律师。 被告：王某，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：张某2，吉林远耀律师事务所律师。 被告：姜某，住吉林市。 原告张某1与被告姜某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日作出（2018）吉0202民初763号民事裁定，裁定：驳回张某1的起诉。原告张某1不服，向吉林市中级人民法院提出上诉。吉林市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）吉02民终1933号民事裁定书，指令本院审理本案。本院于2019年5月9日作出（2018）吉0202民初2778号民事裁定书，裁定：驳回张某1的起诉。原告张某1不服，向吉林市中级人民法院提出上诉。吉林市中级人民法院于2019年10月10日作出（2019）吉02民终2112号民事裁定书，指令本院审理本案。本院于2020年4月1日立案，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张某1及其委托诉讼代理人丁某、被告王某及其委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼，被告姜某经本院依法公告送达，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：一、判令被告姜某和被告王某之间的房屋买卖合同无效，恶意串通损害第三人利益；二、判令原告张某1和被告姜某之间签订的房屋买卖合同有效，继续履行合同；三、判令被告姜某、被告王某三日内协助原告张某1到产权主管部门办理更名过户手续，将坐落于吉林市××区的产权变更登记至原告张某1名下；四、全部诉讼费用、保全费（含保全保函费）及案件所发生的一切费用由被告承担。事实与理由：2017年6月被告姜某先后向原告张某1借款合计人民币15万元并于2017年6月12日签订《房屋买卖合同》,约定被告姜某将其所有的位于吉林市××区房屋以34万(含一切税费)的价格卖给原告张某1。后因被告姜某无力偿还原告张某1欠款,故双方口头约定履行《房屋买卖合同》。2017年7月10日,原告张某1向被告姜某支付了购房款共计21万元,其中185496.49元用于被告姜某提前偿还贷款。2017年7月21日,案涉房屋的他项权利已经消灭,原告张某1和被告姜某到房产交易中心办理过户手续,原告张某1交纳了个人所得税3155.68元,契税3155.68元，被告姜某将案涉房权证交予原告张某1。当天因房产中心临近下班无法办理更名过户手续,故原告张某1和被告姜某约定于下周一(即2017年7月24日)继续办理更名过户手续。后被告姜某以各种借口推托不配合原告张某1办理更名过户手续。2017年8月21日,被告姜某到吉林市不动产登记中心办理不动产权证书遗失手续,吉林市不动产登记中心公告作废了原告张某1手中持有的案涉房屋的房权证,并向被告姜某补发不动产产权证,被告姜某取得不动产权证后于2017年10月10日将该房屋抵押给吉林市义诚和信典当贷款有限公司,并办理抵押登记。2018年3月6日案涉房屋的抵押权注销后,于2018年3月7日过户给被告王某。现原告张某1已经合法占有并使用案涉房屋,被告王某在明知案涉房屋存在上述情况下仍与被告姜某签订《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续,故被告王某与被告姜某签订《房屋买卖合同》无效,双方的买卖行为无效。后经吉林市中级人民法院(2019)吉02民终2112号,民事判决认定：原告张某1与被告姜某之间是否成立房屋买卖合同法律关系,关键在于双方之间是否具有房屋买卖的真实意思表示。第一，原告张某1主张与被告姜某之间存在2017年7月10日关于案涉房屋买卖的口头协议,综合本案证据与查明的事实,不应确认该口头协议与2017年6月12日双方签订的《房屋买卖合同》是主、从合同关系。第二，原告张某1与被告姜某于2017年6月12日签订了《房屋买卖合同》,该合同签订时双方均认可是为被告姜某借款提供担保,一审法院认定该合同实质上是以房屋买卖形式为姜某的借款行为提供担保并无不当。但2017年7月10日,原告张某1替被告姜某偿还了房屋剩余贷款185496.49元,加上双方之间的借款15万元，原告张某1交付的款项已与《房屋买卖合同》中约定的房屋价款相差无几,而且双方于同年7月21日到吉林市不动产登记中心办理过户更名手续,虽然最终没有完成该手续,但双方交纳个人所得税及契税的行为可以证实双方是在履行《房屋买卖合同》。第三,原告张某1提交的其与被告姜某的通话录音可以证明。2017年10月被告姜某在与原告张某1的通话中多次承认双方进行案涉房屋买卖的事实,被告姜某虽在当时多次通话中亦曾表示签订《房屋买卖合同》仅是对借款的担保,但不能推翻其之前多次承认出售房屋的表示。第四，在被告姜某同意及配合下,原告张某1已经实际占有使用案涉房屋。为维护原告张某1的合法权益,特诉至贵院,请求判如所请。 被告王某辩称，本案是对于原告张某1诉被告姜某和王某房屋买卖合同纠纷案，昌邑法院的（2018）吉0202民初2778号民事裁定书裁定：驳回张某1的起诉，原告张某1不服，提出上诉，市中院作出（2019）吉02民终2112号民事裁定：撤销一审裁定，指令一审法院审理。现昌邑法院再次开庭审理本案。现原告张某1的民事起诉状，除说明原告张某1、被告姜某之间借款和签订《房屋买卖合同》的过程之外，是以市中院的二审裁定所认定的事实作为其诉讼的事实与理由，即二审裁定第5—6页所认定的四个方面的事实。被告王某认为，二审裁定认定的四个方面的事实都是错误的，是根本就站不住脚的，是二审裁定在本案中失去公平、公正，偏袒原告张某1一方的具体表现。被告王某针对二审裁定认定的四个方面的事实的错误和问题作如下说明：一、原告张某1与被告姜某双方借款关系自始至终都存在，没有证据证明原告张某1所说的2017年7月10日的口头协议确实存在，该口头协议即使存在，其也不能改变2017年6月12日《房屋买卖合同》是担保合同的法律性质。二、裁定根据张某1所说的2017年7月10日的口头协议和该协议的履行，认定：“不应确认该口头协议与2017年6月12日双方签订的《房屋买卖合同》是主、从合同关系”。并同时认定双方是以实际行动履行《房屋买卖合同》。从而否定了原告张某1与被告姜某借款担保关系的继续存在。被告王某认为，二审裁定和原告张某1的说法是根本不能成立的。对于客观存在着的房屋买卖和金钱借贷两种关系，原告张某1认为，双方2017年6月12日签订《房屋买卖合同》一个月之后的2017年7月10日，口头协议变更了该合同，原民间借贷关系已经转化为房屋买卖合同关系。之前的借款变为购房款，之后支付和代付的款项都是购房款。被告姜某已经把房屋产权证和房屋交付给原告张某1，也曾经与原告张某1去到房产部门办理房屋过户手续。原告张某1已经实际占有、使用诉争房屋。民间借贷关系已经转化为房屋买卖合同关系；被告王某不认可这种转化关系的事实存在，房屋买卖合同一直是金钱借贷的担保，被告姜某的某些房屋买卖行为并不是其真实的意思表示。所以，本案最重要、最关键的争议焦点是2017年7月10日的口头协议是否确实存在和民间借贷关系是否已经转化为房屋买卖合同关系。二审是对一审进行审理，一审法院已经审理查明并无争议的案件事实是无理由否定的。2017年11月24日庭审笔录58—61页已把上述的问题和事实调查、审理。针对一审法院已经审理查明的事实，现提出如下问题：1.没有证据证明2017年7月10日关于涉案房屋买卖口头协议的确实存在。对2017年7月10日关于涉案房屋买卖口头协议，原告张某1根本就没有提供证据予以证明，如何确认这个口头协议的确实存在。2.没有任何证据证明原告张某1所提出的2017年7月10日关于涉案房屋买卖口头协议，把为被告姜某向原告张某1借款提供担保的2017年6月12日《房屋买卖合同》，改变成纯粹的房屋买卖合同。2017年6月12日《房屋买卖合同》是为被告姜某向原告张某1借款提供担保的合同，原告张某1的起诉状和二审裁定都已确认，没有证据改变上述担保合同的法律性质，原告张某1在一审庭审时，对2017年7月10日口头协议的明确说明为：“之所以没有重新签订房屋买卖合同是因为之前已经签过了，双方仅对房屋价款进行更改，其他方面并无修改”。“仅对房屋价款进行更改”即仅把34万元改成40万元。此口头协议仅房款数额增加一些，怎么就能将书面合同的法律性质改变了呢？没有证据予以证明，只是单方的口头说明，凭什么就能够成立呢？又凭什么就说“不应确认该口头协议与2017年6月12日《房屋买卖合同》是主、从合同关系”呢？1.原告张某1收取被告姜某7月15日起至7月25日止共计3400元借款利息的事实，确实、充分的证明双方借款关系的继续存在，同时也证明2017年6月12日《房屋买卖合同》是担保合同的法律性质没有改变。2.二审审理原告张某1上诉时存在问题，对于一审庭审笔录第58—61页的内容，特别是原告张某1收取被告姜某7月15日起至7月25日止共计3400元借款利息的事实，二审法官是清楚的，对于其所证明的问题也是明确的。在市中院（2019）吉02民终2112号卷宗第29—33页笔录中审判员问：上诉人，在2017年7月11日至7月25日姜某向你还过钱吗？张某1回答：记不清了。在询问了其他问题后，审判员又提出这个问题：上诉人，在正卷一审庭审笔录第61页你承认2017年7月11日至2017年7月25日姜某偿还过你钱，和你这次的陈述不一致，如何解释？张某1却答：“我俩以前借过钱，他全额还我了，所以有了信任，才有了这次说借钱，我如果还不上你，我还有个房子，这房子给你，这个房子就是案涉房屋。”对于关系到原告张某1收取被告姜某7月15日起至7月25日止共计3400元借款利息的事实，二审时审判员两次向原告张某1提问，原告张某1是采取完全回避和所问并非所答的方法对待，二审审判员没有当庭追问，使得此问题没有当庭弄清楚。此问题在二审裁定中也没有涉及，如此重要、关键的问题，就被原告张某1和二审审判员隐瞒了。不仅如此，审判员还有如下的提问：上诉人，在二审诉讼中是否有新的证据提交？上诉人，你是否曾与姜某约定姜某将借款及利息全部偿还后你在再将房屋更名回姜某名下。上述问题，张某1都回答没有。而事实上张某1在上诉状中明确说明上诉人有新的证据。另一个问题一审笔录中也记录得很清楚，上诉人张某1都回避，审判员也明知却并不追问到底，使得此问题不能弄清楚，在二审裁定中也无体现。可见二审裁定及其审判员是有问题的。三、关于原告张某1已经实际占有使用涉案房屋的事实能证明什么问题，二审裁定认定事实：“在姜某同意及配合下，张某1已经实际占有使用涉案房屋”，我认为，二审裁定如此认定本案事实，与实际的事实是完全不一致的。在原告张某1占有诉争房屋之前，是被告姜某的父亲在房屋中居住着，若被告姜某是自愿出售房屋并交付给原告张某1，理应对自己父亲和房屋中的所有物品，进行正常合理安排，看如下的事实：1.在原告张某1提供的其与姜某通电话的录音整理出的书面材料中，第11页全部内容（系2017年10月20日原告与姜某通电话两段内容的第2段的全部内容。说明是原告没有经过姜某同意，就强行的占用了涉案房屋），2.在一审法院2018年5月11日法庭笔录第8页，姜某对原告张某1证据12（2017年10月18日录音3段，内容是原告对涉案房屋换锁等情形）的质证意见和对原告张某1证据13（2017年10月20日录音2段，内容是原告通知姜某把案涉房屋的个人物品取走）的质证意见可以证明，原告张某1是采用暴力方式，强行占有房屋。四、原告张某1提交的其与被告姜某通话录音能证明什么问题，二审裁定的第三条认定：“张某1提交的通话录音可证明姜某承认进行房屋卖买的事实，姜某虽多次通话表示签订《房屋买卖合同》仅是对借款的担保，但并不能推翻其之前多次承认出售房屋的意思表示”，二审裁定这样认定本案件的事实，是其完全失去公平、公正，偏袒原告一方的表现。原告张某1提交的通话录音中，被告姜某对涉案房屋买卖的意见根本是不一致的，是相互矛盾的，说法矛盾的意见是不能作为案件证据的，而被告姜某在一审多次开庭时的答辩意见、回答法官提问的意见及公安人员调查时的意见，都是一致的，这在一审卷宗中记录清楚、明白。二审裁定只看张某1提交的不一致、相互矛盾的通话录音内容，而不看一审卷宗中记录的清楚、明白、意见一致的内容。五、被告姜某关于涉案房屋的实际行动，明确表示出其何种意见，被告姜某是在与原告张某1到市不动产登记中心办理房屋过户手续不成，并把房屋的产权证书交付给原告张某1之后，以自己的房屋产权证书丢失为由，通过规定的程序，办理了相关的手续，在市不动产登记中心补办理了房屋产权证书，然后与被告王某签订了《房屋买卖合同》，收取了被告王某的房款，并及时的与被告王某办理了房屋转移过户手续。现在，被告王某已经合法取得涉案房屋的房屋产权证书。被告姜某上述一切行为表明了自己的真实意思。六、本案原告张某1曾经提起的行政复议申请案件、被申请人的不予受理通知、吉林市政府的行政复议决定和之后其提起的行政诉讼及撤诉，证明了什么问题，原告张某1的行政复议申请和行政诉讼案件的情形，证明了对于本案的涉案房屋，原告张某1提出来的“姜某已经以40万元的价格卖给自己，并已全部支付了房款，自己已实际占有使用了该房屋”的事实与理由，在行政复议申请和行政诉讼案件中没有得到吉林市人民政府和有关机关、昌邑法院等的支持。 被告姜某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 本案当事人双方争议的焦点问题是：1.原告张某1和被告姜某是否存在房屋买卖的真实意思表示；2.原告张某1的诉讼请求是否应予支持。 针对本案的焦点问题，原告张某1向本院提交如下证据：证据1，房屋买卖合同一份、证明2份。证明（1）原告张某1与被告姜某签订《房屋买卖协议》，约定被告姜某将吉林市昌邑区大红领域4号楼1303室房屋卖给原告张某1，（2）买卖协议约定的吉林市××区为同一房屋；证据2，中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单1张，中国建设银行利息回单1张，中国工商银行凭证1张、中国工商银行个人业务凭证（填单）1张，中国工商银行个人贷款提前归还凭证2张、支付宝转账记录（5.5万元）、银行流水一份。证明原告张某1总计向被告姜某支付购房款39万元，因被告姜某不能偿还原告的欠款，故同意将其名下的房屋以40万元的价格卖给原告张某1，其中先前的15万元借款抵扣了一部分房款，2017年7月10日通过汇款方式支付了17.5万元，支付宝转账了5.5万元，2017年7月21日提现10000元，以上合计39万元（未含已经支付6311.36元税费）；证据3，房屋所有权证1份、国有土地使用权证1份，证明2017年7月21日，被告姜某与原告办理房屋更名过户手续，诉争房屋的银行抵押权在当天被注销，被告姜某把房子和土地的权属证书交付了原告，用于办理房屋更名过户手续；证据4，宗地图1张、税收完税证明2张，证明2017年7月21日，原告张某1与被告姜某到产权交易中心办理了更名过户手续，产权部门为原告张某1出具了宗地图，记载了原告张某1为土地使用权人，进行了土地使用权变更登记，并核定了原、被告应当支付的契税和个人所得税，且原告张某1支付了契税3155.68元，个人所得税3155.68元，共计6311.36元，但因临近下班，更名过户手续未全部办完；证据5，电话录音两段（2017年10月17日）。证明原告与被告口头约定房屋买卖价格为40万元，双方也是按照此约定履行的，被告姜某自认其实际上向吉林市义诚和信典当有限公司抵押房屋实际借款金额为17万元，且其无力偿还外债，原告与被告姜某就转移房屋达成合意；证据6，小区正门、电梯的钥匙扣、房屋的燃气费、电费、采暖费票据。证明被告姜某将房屋交付给原告使用，且原告一直居住至今，已经超过三年；证据7，房地产权登记信息1份。证明诉争房屋银行抵押权在2017年7月21日被注销，2017年8月21日，被告姜某以诉争房屋不动产证书丢失为由，补办了不动产权属证书，该不动产权证于2017年9月19日下发，2017年10月10日，被告姜某将诉争房屋抵押给吉林市义诚和信典当有限公司，2018年3月6日，诉争房屋抵押权解除并于第二天办理了房屋更名过户手续，房屋更名过户至被告王某名下；证据8，（2018）吉0211刑初287号刑事判决书、张春博的供述与辩解、毛天顺的供述与辩解、情况说明。证明证人张春博与被告王某均从事小额贷款业务，张春博为王某的领导，在一起非法拘禁案件中，二人为共同犯罪，张春博为主犯供述涉案的大旭为被告王某，涉案案情为张春博等人强迫被害人签订房屋协议，并索要费用，张春博已被判处有期徒刑，因警方未核实到被告王某身份，所以没有对其采取刑事强制措施。本案的证人张春博也涉嫌包庇被告王某，其在庭审中的证人证言没有向法庭如实供述其职业，因为其在刑事判决中可看出张春博是贷款公司的经理，结合被告姜某在一审的陈述并没有将房屋卖给被告王某的事实，可以看出，被告姜某与王某不存在房屋买卖的真实意思表示；证据9，2018年5月11日庭审笔录、张春博证人证言（2018年5月11日）、被告姜某与王某签订的《房地产买卖契约》复印件。证明被告姜某与张春博约定将涉案房屋更名过户至被告王某名下，但并非真正的房屋买卖，王某不是涉案房屋的买受人。张春博与王某二人均从事小额贷款业务人员，且张春博为王某的领导，房屋买卖契约约定的数额是30万元，明显低于市场价格，且王某并没有支付实际对价。在庭审笔录第5页第11-12行中载明，姜某自认与王某之间没有买卖合同关系，且没有书面买卖合同；笔录第15页，姜某自认与张春博或王某没有签订房屋买卖或抵债协议，即没有签订房屋买卖及以房抵债的真实意思表示。 被告王某对原告张某1上述证据发表质证意见：对证据1，我方没有进行实际调查，不能确定两个房屋是否是系同一房屋；对证据2，由于是原告张某1给被告姜某的钱，被告王某不清楚，笔录中确认过39万元的事；对证据3，从笔录中看，被告姜某确实将房屋产权证和土地证交付给原告张某1，但不能证明原告张某1所要证明的问题，被告姜某与原告张某1签订过房屋抵债协议，但是不是被告姜某的真实意思表示无法认定，被告姜某确实与原告张某1到不动产中心重新办理房产证，但后来又卖给被告王某，能够证明被告姜某不是自愿将证件给原告张某1的；对证据4，质证意见同证据3；对证据5，被告姜某前后表述矛盾，不能作为证据，其中有一段录音，证明原告张某1虽然取得房屋使用权和居住权，但不是被告姜某自愿给他的；对证据6，对票据真实性无异议，不能证明是被告姜某自愿交付的；对证据7，真实性无异议；对证据8，该证据看不出被告姜某与被告王某有关系，且该案与本案无关；对证据9，笔录中陈述不真实，被告姜某与王某没有房屋买卖协议是错误的，房产更名过户档案中是有协议的。 被告王某向本院提交如下证据：证据1，《房地产买卖契约》、收条、《吉林市个人住房信息查询结果》、房屋所有权证及《不动产权利及其他事项登记信息》。证明姜某于2018年在与张某1到市不动产登记中心办理房屋过户手续不成，并把房屋的产权证交付给张某1之后，以自己的房屋产权证书丢失为由，通过规定的程序，办理了相关的手续，在市不动产登记中心补办理了房屋产权证书。然后与王某签订了《房屋买卖合同》，收取了王某的房款，并及时与王某办理了房屋转移过户手续。现在王某已经合法取得了涉案房屋的房屋产权证书的证据；证据2，一审法院2017年11月24日的法庭笔录第58-61页，证明姜某2017年6月13日之后向张某1借款39万元，借款的利息有三分利、五分利和一毛五。从2017年7月15日起至7月25日，姜某向张某1共计支付利息3400元。也证明张某1明确说明“姜某与张某12017年6月12日签订《房屋买卖合同》的本意是为了作为姜某偿还借款的担保。一个月后的2017年7月10日的口头协议，之所以没有重新签订房屋买卖合同是因为之前已经签订过了，双方仅对房价进行了更改，其他方面并无修改。”且无法证明口头协议存在；证据3，一审法院2017年11月24日和2018年5月11日的法庭笔录中被告姜某的答辩意见和其回答审判人员的提问。证明被告姜某对本案的争议问题的意见是清楚、明确、一致的。之后一、二审法院开庭，被告姜某缺席没有出庭；证据4，原告张某1提供的其与被告姜某的电话录音整理出来的书面材料，证明原告张某1是采用暴力方式，强行占有了涉案房屋，被告姜某关于房屋买卖的说法是不一致的，是相互矛盾的；证据5，吉林市人民政府吉市政复决（2017）71号行政复议决定书、吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202行初13号行政裁定书，证明对于本案的涉案房屋，张某1提出来的“姜某已经以40万元的价格卖给自己，自己已全部交付了房款，并实际占有使用房屋”的事实与理由，没有得到吉林市人民政府和有关机关、昌邑法院等的支持。 原告张某1对被告王某上述证据发表质证意见：对证据1,对房地产买卖契约有异议，不能证明姜某与王某之间存在买卖协议。对收条真实性有异议，因王某不能提供支付37万元的转账凭证，无法证实其支付了房屋对价。对个人住房信息查询结果真实性无异议，但不能证明王某是合法取得了房屋所有权证书；对证据2，姜某在庭审笔录中的陈述并没有证据予以支持，所以法院不应予以认定；对证据3，姜某在民事法庭笔录中的答辩意见，并没有证据予以支持，且被告王某也没有证据予以佐证，所以法院不应予以认定；对证据4，不能证实是张某1暴力强行占有涉案房屋；对证据5，行政诉讼的裁判认定事实应当以本案的民事诉讼事实为准，故原告撤诉并不能说行政诉讼撤诉而民事诉讼就予以否定。 结合庭审调查,本院对上述证据综合分析评判如下:被告王某对原告张某1证据3、4、5、6、7的真实性无异议，本院予以确认。对证据1，被告王某虽提出异议，但该证据能够证明两个房屋确系同一房产，本院予以确认。对证据2，结合被告姜某在本院（2018）吉0202民初763号案件2018年5月11日法庭记录中的陈述自认收到原告张某139万元，本院对该证据真实性予以确认。对证据8，该证据与本案无关，本院不予确认。对证据9，庭审笔录中被告姜某、王某的自认，对该陈述内容的真实性，本院予以确认，《房地产买卖契约》系被告姜某与王某在不动产登记中心签订，对此真实性，本院予以确认。 原告张某1对被告王某证据1的《吉林市个人住房信息查询结果》、房屋所有权证及《不动产权利及其他事项登记信息》真实性无异议，本院予以确认。对证据1的收条，因被告王某不能提供给付证明，本院对其真实性不予确认。对证据2原告张某1向被告姜某交付39万元的事实予以确认。对证据3被告姜某陈述的真实性，因无其他证据佐证，本院不予确认。对证据4电话录音的真实性予以确认。对证据5《吉林市政府的吉市政复决（2017）71号行政复议决定书》、《吉林市昌邑区法院的（2018）吉0202行初13号行政裁定书》的真实性予以确认， 通过对以上证据的分析、认定，结合庭审调查，本院确认如下事实：2017年6月，被告姜某先后向原告张某1借款共计15万元。2017年6月12日，原告张某1与被告姜某签订《房屋买卖合同》，约定：被告姜某将其所有的位于吉林市××区房屋卖给原告张某1，价格为34万元。后被告姜某与原告张某1口头协议约定房屋价款变更为40万元。2017年7月10日，原告张某1通过转账方式替被告姜某偿还了案涉房屋的剩余银行贷款185496.49元。2017年6月22日至7月21日期间，原告张某1通过支付宝给被告姜某转账共计5.7万元。至此，被告姜某收到原告张某1共计39万元。2017年7月21日，原告张某1与被告姜某到吉林市不动产登记中心办理案涉房屋更名过户手续，原告张某1交纳契税3155.68元，但未完成变更产权登记。当日，案涉房屋的房地产抵押登记他项权利注销，被告姜某将案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证交给原告张某1。原告张某1于2017年10月18日入住该房屋。 另查明，2017年9月19日，吉林市不动产登记中心为被告姜某补发了不动产权证。2018年3月6日，被告姜某与被告王某在吉林市不动产登记中心签订《房地产买卖契约》，约定被告姜某以37万元的价格将案涉房屋卖给被告王某。2018年3月7日，被告姜某出具收条一份，载明：昌邑区珲春中街666号红大领域1号楼4单元13层129号37万元。2018年3月7日，案涉房屋所有权人变更为被告王某。 再查明，吉林市昌邑区红大领域4号楼1303室与吉林市昌邑区珲春中街666号红大领域1号楼4单元13层129号系同一房屋。 认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、中国工商银行凭证、房屋所有权证、土地使用权证、不动产权利及其他事项登记信息、房地产买卖契约、收条、不动产权证、（2018）吉0202民初763号2018年5月11日民事法庭记录等及当事人的当庭陈述。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条和第一百零七条之规定，结合本案，被告姜某向原告张某1借款15万元，双方签订《房屋买卖合同》以案涉房屋作为担保，后双方口头协议约定被告姜某将案涉房屋卖给原告张某1，原告张某1替被告姜某偿还案涉房屋剩余贷款185496.49元，被告姜某承认已收到原告张某1共计39万元，原告张某1交付的款项已和《房屋买卖合同》约定的房屋价款40万仅差1万元，综上可见，双方确实有买卖案涉房屋的合意，并已付诸履行行为，故《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效。原告张某1已履行支付案涉房屋价款39万元的合同义务，被告姜某应履行将案涉房屋更名过户至原告张某1名下的合同义务。故原告张某1主张其与被告姜某签订的房屋买卖合同有效，要求被告姜某协助办理案涉房屋更名过户手续的主张，本院予以支持。原告张某1与被告姜某约定的案涉房屋价款为40万元，原告张某1已向被告姜某支付39万元，剩余的1万元房款，原告张某1应在案涉房屋更名过户至其名下后向被告姜某支付。 关于被告姜某与被告王某之间签订的《房地产买卖契约》，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，结合本案，被告姜某在已将案涉房屋卖给原告张某1的情况下，又将案涉房屋卖给被告王某，属于一房二卖，该行为已构成恶意；被告王某抗辩其购买案涉房屋已支付房款且办理了案涉房屋的更名过户手续，但本院在审理过程中发现，被告王某对于购买案涉房屋的房款来源前后陈述不一致，除了收条，被告王某没有证据证明已经向被告姜某实际支付房款，其购买案涉房屋前未进行实地踏查，购房后亦不主张入住房屋，不符合一般人购房的常理，且被告王某在办理更名过户手续时明知案涉房屋契税证明显示纳税人名称为原告张某1，对于案涉房屋的所有权应当存疑，在此情况下，被告王某仍就案涉房屋办理更名过户手续，已构成与被告姜某恶意串通，恶意将案涉房屋更名过户至自己名下，损害原告张某1的利益。综上，被告姜某与被告王某之间签订的《房地产买卖契约》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，《房地产买卖契约》无效，被告王某因该合同取得的案涉房屋的所有权应当返还到被告姜某名下，故被告王某应将案涉房屋所有权更名过户至被告姜某名下。 关于保函费用，原告张某1庭后自愿放弃该部分诉请，系对自身权利的自愿处分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告张某1与被告姜某于2017年6月12日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告王某与被告姜某于2018年3月6日签订的《房地产买卖契约》无效； 三、被告王某应于本判决生效之日起十日内将坐落于吉林市××区房屋更名过户至被告姜某名下； 四、被告姜某应于本判决生效之日起十日内将坐落于吉林市××区房屋更名过户至原告张某1名下。 诉讼费6400元，保全费2200元，合计8600元，由被告王某、姜某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判长  王志国 审判员  马笑昆 审判员  高 博 二〇二〇年十二月十八日 书记员  杨 雯