黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初3985号原告：丁志坚，男，2003年2月22日出生，汉族，哈尔滨市第一中学学生，住哈尔滨市南岗区。法定代理人：战某（系原告丁志坚母亲），女，1979年12月21日出生，汉族，哈尔滨南岗公路客运站售票员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨昌盛，黑龙江维鸿律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝大道******沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务总经理。委托诉讼代理人：程乐乐，女，该公司员工。原告丁志坚与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告丁志坚的法定代理人战某、委托诉讼代理人杨昌盛，润恒公司的委托诉讼代理人程乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁志坚向本院提出诉讼请求：1.要求润恒公司给付自2018年12月31日起至2020年9月15日止期间的逾期办证违约金207,985.2元及自2020年9月16日起至产权证交付之日止的违约金（以1,118,208元为基数，按照日万分之三计算）；2.要求润恒公司给付2018年至2020年期间的租金96,250元；3.诉讼费由润恒公司承担。事实和理由：2011年7月20日，丁志坚与润恒公司签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，约定润恒公司将位于松北区××北镇××村地块上的交易市场D1栋1、2层16号商铺转让给丁志坚；商铺转让总价款为1,164,800元，商铺转让净价款为849,838元。根据双方签订的《转让合同》，润恒公司于2011年12月31日前向丁志坚交付商铺，并于交付之日起一年半内取得商铺的权属证明。2018年3月26日，双方签订《哈尔滨润恒农副产品物流园补充合同》（以下简称《补充合同》），约定如润恒公司在2018年12月31日前没有为丁志坚取得商铺权属证明，则从2018年12月31日起按日万分之三给付违约金；润恒公司承租丁志坚商铺，租金35,000元/年，租期为2018年1月1日至2018年12月31日。润恒公司未给丁志坚办理商铺权属证明，且未支付租金。润恒公司辩称，丁志坚要求润恒公司给付逾期办证违约金无合理依据，即使给付违约金，违约金应以净价款849,838元为基数，并且违约金计算标准过高，请求法院调整降低。对于2018至2020年的租金，润恒公司已付2018年租金8750元，其他未续签合同的租金不认可，且润恒公司没有实际占有使用，双方不存在租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即A2黑龙江省单位往来资金结算票据，A3《哈尔滨润恒农副产品物流园补充合同》，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：对A1《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，该证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月20日，丁志坚与润恒公司签订合同编号为JYD1-16的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）及《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条项目建设依据，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场D1栋1、2层16号转让给丁志坚；第二条使用时限，该商铺使用时限为40年，用途为商业经营；第三条基本情况，该商铺预测建筑面积为128平方米；第四条计价方式，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9100元，转让总价款为1,164,800元；第五条付款方式及期限，付款方式为一次性付款：优惠4%，按照折后价减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为849,838元；第六条产权登记，润恒公司保证在交付该商铺之日起一年半内，取得该商铺的权属证明，如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，丁志坚有权退铺。丁志坚如不退铺的，自润恒公司应当取得该商铺的权属证明期限届满之次日起30日内，按日计算向丁志坚支付其已付款万分之三的违约金，同时双方另行签订补充协议，合同继续履行。第九条交付时间，润恒公司应当在2011年12月31日前向丁志坚交付该商铺。合同签订后，丁志坚于2011年7月20日交付商铺转让净价款849,838元，润恒公司开具了金额为849,838元的黑龙江省往来资金结算票据。2018年3月26日，丁志坚与润恒公司签订《补充合同》，约定润恒公司承租丁志坚商铺，租金为35,000元/年；租赁日期为2018年1月1日至2018年12月31日；租金给付时间为2018年9月30日前；商铺产权证办理时间变更为2018年12月31日前，润恒公司未能在约定时间（2018年12月31日）为丁志坚取得商铺的权属证明，则从2018年12月31日起按日计算向丁志坚支付实收房款万分之三的违约金。因润恒公司未能依约取得商铺权属证明，双方产生纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告丁志坚与被告润恒公司订立的合同，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后总价款为1,118,208元，与《转让合同》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定案涉商铺的转让总价款为1,118,208元。双方的《转让合同》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价849,838元之外的余款268,370元是以三年返租租金冲抵商铺转让款。双方签订的《补充合同》约定商铺产权证办理时间为2018年12月31日前,润恒公司未能在约定时间（2018年12月31日）为丁志坚取得商铺的权属证明，则从2018年12月31日起按日计算向丁志坚支付实收房款万分之三的违约金。现润恒公司未能按约定办理权属证明，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，润恒公司认为违约金约定过高，请求法院调整适当减少，符合法律规定，应予采纳。润恒公司的违约行为造成丁志坚的损失主要是利息损失。庭审过程中原告也未提供证据证明因被告的违约行为造成其可得利益损失的数额。结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金，以1,118,208元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至产权证交付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对丁志坚要求润恒公司给付自2018年12月31日起至2020年9月15日止期间的逾期办证违约金207,985.2元及自2020年9月16日起至产权证交付之日止的违约金（以1,118,208元为基数，按照日万分之三计算）的诉讼请求，本院予以部分支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2019年1月1日后，虽然双方未签订书面合同，但润恒公司未举证证明租赁期满后通知丁志坚收回房屋，且商铺钥匙未交给丁志坚，应视为其未将商铺交付丁志坚，双方成立不定期租赁合同关系。润恒公司已付2018年部分租金8,750元，未给付丁志坚其余租金，其应按照合同约定支付租金，故对丁志坚要求润恒公司给付丁志坚2018年至2020年期间租金96,250元的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。润恒公司的相关抗辩主张不符合合同约定和客观实际，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告丁志坚违约金（以本金1,118,208元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至产权证交付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告丁志坚2018年至2019年租金61,250元，并按照每日95.9元给付原告丁志坚2020年的自1月1日起至2020年实际返还商铺之日止的租金；三、驳回原告丁志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2997元，由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告丁志坚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年十二月二十五日法官助理刘思君书记员王建婷