广东省东莞市第某1人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1210号原告：陈鸿飞，男，1992年11月13日出生，汉族，住广东省遂溪县××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××358。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。被告：东莞海富物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA4UPJW70M。法定代表人：李某1。被告：李某1，女，1963年7月7日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县国营白沙农场作业区七队12号，公民身份号码：460××××××××××××823。被告：东莞市康和建业房地产有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××208Y。法定代表人：李某2。上述三被告共同委托诉讼代理人：杨小春，广东金桥百信律师事务所律师。被告：李康，男，1958年12月12日出生，港澳证件号码：K123045(A)。委托诉讼代理人：邝苑霞，广东莞港晟律师事务所律师。被告：彭正生，男，1969年4月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区×××××××××××巷4号，公民身份号码：440××××××××××××951。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。原告陈鸿飞诉被告东莞海富物业管理有限公司（以下简称“海富公司”）、李某1、东莞市康和建业房地产有限公司（以下简称“康和公司”）、李康、彭正生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，后依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2020年6月9日公开开庭进行了审理，后原告申请追加康和建业公司为被告参加本案诉讼，本院予以准许后，于2020年8月5日第二次公开开庭进行了审理。原告陈鸿飞及其委托诉讼代理人陈训华，被告海富公司、李某1的委托诉讼代理人杨小春，被告李康的委托诉讼代理人邝苑霞，被告彭正生的委托诉讼代理人何志健到庭参加第某1、第二次庭审。被告康和公司的委托诉讼代理人杨小春到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈鸿飞向本院提出如下诉讼请求（依据民事起诉状、追加被告申请书、2020年3月12日申请书、2020年6月12日申请书）：一、五被告返还原告合作建房交付款391699元和资金占用费（从2016年11月1日起，资金占用费按照月利率2%计算，直至清偿建房款和占用费为止）。二、本案诉讼费、保全费由五被告共同承担。事实与理由：第某1，2016年11月1日，原告（乙方）与被告海富公司（甲方）签订《石排“太和中心”项目共同出资建房合同书》，约定“甲方享有位于东莞市××××××××××“太和中心”项目的土地使用权，乙方同意出资391699元，乙方取得“太和中心”项目B栋801号房屋的使用权（户型为3房2厅，建筑面积为106.1㎡），甲方在收到乙方按合同第二条约定支付的出资款后，于2017年11月30日前将双方约定的房屋交付乙方使用。乙方对房屋享有使用权的年限为50年，自2017年1月1日起计算”。原告按合同支付款时，获知“太和中心”实际投资人李康、彭正生发生股权争议“（2019）粤19民初5号”，造成被告海富公司未按期履行交房，原告暂停未支付尾款。被告海富公司通知交房，彭正生阻拦交房，被告海富公司未按期交付房屋，构成违约。第二，经调查确认，海富公司是自然人独资的有限责任公司，李某1是海富公司的法定代表人及股东，与本案有法律上的利害关系。原告经信访了解，（香港）康江投资有限公司与东莞市石排镇政府签订涉案土地开发协议，李康、彭正生及江精健共同投资“太和中心”项目；李康、彭正生二人发生股权转让纠纷，李康起诉到东莞市中级人民法院【案号：（2019）粤19民初5号】，法院驳回起诉；由于股权转让纠纷，彭正生封堵已建成的房屋，海富公司无法交付房屋。因此，李康、彭正生是“太和中心”项目实际投资者、股东，原告交付的资金（太和中心项目）全部流向李康和彭正生，二人也是本案的实际责任人、权利义务关系承担者，均未履行交付房屋，应承担违约责任，与本案具有利害关系。第三，经第某1次开庭审理，海富公司提交“房地产租赁委托书”，证明海富公司合作建房合同，系受康和公司委托代为租赁，海富公司不是合作建房的权利人，康和公司与本案具有利害关系。综上，原告与被告海富公司自愿签订合同，原告完成支付义务，因李康、彭正生发生股权纠纷，海富公司未交付房屋，构成违约。为此，原告依民事诉讼法规定起诉，请予裁判。被告海富公司、李某1答辩称：一、其作为合同相对方已经按照合同的约定，履行其义务，案涉合同双方已经履行完毕。根据案涉合同约定，原告支付购房款，其提供符合合同约定的交楼标准的房屋，即“太和中心”案涉房屋。其已经按照合同的约定，建好了楼盘，安装好了水电、燃气管道等，具备合同约定的一切交楼条件，已按合同约定履行义务，其并未违约。二、原告起诉所请求的延迟交楼的违约金，没合同依据，亦无法律依据，不动产的交付以登记为准。另一方面，其并不违约，已按规定通知业主收楼装修，原告不能收楼是合同第三方侵权所致，应该按因果责任予以分清。三、李某1并非案涉合同主体，不因公司行为承担违约责任。海富公司是具有经工商登记成立，具有房地产交易资格，有独立的人格及独立的财产。案涉合同主体是以公司名义签订，且公司代表签名处并非李某1。四、本案原告无法按时收楼，其主要原因是彭正生侵权行为所致。本案应为排除妨碍纠纷为妥，而非合同纠纷。鉴于其与原告均已履行双方签订的《石排“太和项目”共同出资建房合同书》，故本案的争议焦点并不在案涉合同本身，而是因为第三方侵权。原告无法如期收楼，乃彭正生在外围建筑围墙堵截所致，与案涉合同的履行并无任何关系。且其亦被彭正生纠集一群人驱赶出太和中心，无法正常营业，目前该纠纷已在东莞市中级人民法院立案审理过程中。另一方面，原告的起诉状中，提及了李康和彭正生存在股权转让纠纷，这一法律关系与本案无直接关系，不应混为一谈。综上所述，其认为原告的案由定性错误以及以其的诉讼请求缺乏事实和根据，请示合理界定本案的案由以及驳回原告对于其的全部诉讼请求，或由原告变更诉讼请求再另行审理。被告李康答辩称：一、其非本案适格的被告，东莞市中级人民法院（2019）粤19民初5号民事裁定书已审理清楚并认定其非案涉“太和中心”项目工程的真正权利义务主体，因此还驳回了其起诉。案涉“太和中心”项目工程所在地块能为3800㎡为（香港）康江投资有限公司（以下简称“香港康江公司”）于2011年6月28日以5700000元从东莞市石排镇人民政府购买所得（详见其提交的《转让合同书》）。为开发案涉“太和中心”项目工程，香港康江公司授权其先后于2011年11月23日与案外人江精健签订《合作建房合同》、2015年8月10日、2016年9月20日与案外人江精健、本案被告彭正生签订两份《协议书》。在履行前述协议书义务的过程中，其经香港康江公司委托向彭正生支付了2560万元（其中1560万是代彭正生向江精健支付）。因此，其与彭正生、江精健签订协议书及付款行为均代表了香港康江公司，履行的是受委托人的义务，其非本案适格的被告。二、原告（业主）未能进入案涉房屋居住和使用责任在于彭正生，彭正生采取野蛮措施-砌墙堵门、派人阻拦的方式禁止业主进入，为维护广大业主及自身权益，香港康江公司于2019年1月3日委托其向东莞市中级人民法院提起诉讼（2019）粤19民初5号，诉请彭正生退出太和中心项目并交还香港康江公司，后因其并非案涉“太和中心”项目工程的直接权利义务主体被法院驳回起诉。三、业主属于善意第三人，为了保护善意第三人的合法权益及维护社会稳定，更为了避免长期未交楼扩大损失，其认为法院应裁定排除彭正生的妨碍让广大业主收楼居住，香港康江公司与彭正生基于合同产生的纠纷应另案处理。四、原告诉请逾期交楼的损失计算没有合同依据。退一步说，原告在（2019）粤19民初5号案件中也递交了《请求书》确认“彭正生强占物业导致业主未能收楼”这一事实（详见海富公司提交的《请求书》），因此根据谁侵权谁赔偿承担责任的法律规定，原告的相关损失应由彭正生承担。五、李康不认识原告也从未与原告签订任何合同或协议，原告与案外人吴亚保之间的经济纠纷与其无关。六、本案没有任何证据显示其收取了原告的任何款项。七、原告主张收据原件在其手上不是事实，原告没有任何证据予以证实。根据本案原告提交的证据《收款收据》的内容可知，案涉款项为海富公司收取。原告作为一个健康的成年人与海富公司签订合同并将相关款项交付海富公司是最正常不过的事情了。被告彭正生答辩称：一、要求原告明确本案案由，如原告坚持以房屋买卖合同纠纷起诉，其与原告之间并不存在任何房屋买卖合同关系，其并非合同相对方，原告将其列为本案被告，属起诉主体错误。《石排“太和中心”项目共同出资建房合同书》（下称“案涉合同”）为原告与海富公司双方签订。根据合同内容，案涉合同虽名为“共同出资建房”，实为房屋买卖。案涉地块是香港康江公司从东莞市石排镇人民政府受让所得，香港康江公司主张康和公司为香港康江公司的项目公司。根据海富公司提供的《房地产租赁委托书》，案涉项目房屋是康和公司委托海富公司进行代理销售。对于房屋的委托代理销售，房屋买卖合同的出卖方仍应为委托方，即建设方香港康江公司或康和公司，而非由海富公司作为出卖方。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，现海富公司以自己的名义与原告签订案涉合同，案涉房屋又因未依法办理合法建设手续而无法交付，海富公司应向原告披露项目建设单位康和公司或香港康江公司，由原告自行选择海富公司或康和公司、香港康江公司作为相对人主张权利，并相应追加或变更被告。二、案涉合同所涉房屋并未依法取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，案涉合同为无效合同。原告应向海富公司、康江公司或康和公司主张返回房屋购买价款，并要求赔偿损失。第二次庭审中，彭正生称原告要求合同款项返还的责任应由款项收取方海富公司承担。被告康和公司答辩称：一、案涉地块是其依照石排镇政府规定购买、报建手续，并缴纳相关费用，合规合法。根据海富公司提供的证据可以证实，案涉地块系向石排镇政府购买的，东莞市作为地级市，下设的镇政府理应相当于县一级的人民政府。根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第五十九条的规定，石排镇政府是具备城乡规划的职能，有权力签订相关土地使用权的转让协议。根据信赖利益保护原则，其选择相信政府，至于镇政府迟迟不办理手续，不应该由公司承担责任。既然镇政府也承认手续正在办理中，其也应该依物权法的规定取得用益物权，可以占有、使用、收益该涉案地块。二、原告在签订合作建房协议时，理应预测到案涉房屋的风险。案涉合同是合作建房协议，意味着案涉房屋是其出地、原告出钱，委托彭正生对案涉房屋进行施工。案涉合同第8条约定可以看出，原告签订合同时明知案涉房屋正在办理相关报建，对案涉房屋是否取得相关规划手续，早有心理预期。并且其已经按案涉合同约定，建好了楼盘，安装了水电、燃气管道等。现在原告要求返还合作建房交付款，显然是想将相关风险全部转移到其身上，显属无理。三、本案的民事责任应由原告及彭正生共同承担。原告明知案涉房屋具有一定的报建、规划证取得风险，仍然与海富公司签订合作建房协议，在合同签订负有过错。至于彭正生，从（2019）粤19民初5号裁定的事实可知，其所收取的案涉合作建房款项，均转交给彭正生，由彭正生承建案涉房屋。原告所交付的合作建房款也好，案涉房屋也罢，均在彭正生控制之中。综上所述，其依法依规取得案涉地块的使用权，并向镇政府缴纳报建费，属于善意方。且与原告签订合作建房合同时，原告亦知晓案涉地块及所建房屋的现状，其按合作建房协议实际履行全部合同义务，具备交楼条件。而且，原告所交付的合作建房款，其已全部转账给彭正生，由彭正生直接控制案涉款项及案涉房屋。故本案的民事责任应由原告及彭正生共同承担。经审理查明，2016年10月3日甲方（出售方）海富公司与乙方（认购方）陈鸿飞签订《松湖·太和中心楼宇认购书》，乙方认购物业位置和名称：东莞市×××××××××××交汇处太和中心（以下简称“该物业”），乙方认购单位：B栋801号房/铺，定价407808元，成交价391699元，付款方式定金20000元须于签署本认购书时付清，此定金于乙方支付首期款时予以抵扣。按揭或分期付款：首期房款50%，即201699元（含定金），须于签署认购书后七个工作日内即2016年10月9日之前付清。剩余购房款50%，即190000元，由乙方自签署《太和中心使用权转让合同》之日起5年内分60期付清，每月之9日前付款，每月还款3166.6元，分期手续费30400元于2016年10月9日前付清……海富公司于2016年10月3日收到原告支付的松湖·太和中心B栋801室定金20000元，于2016年11月1日收到原告支付的松湖·太和中心B栋801单位首期181699元，于2016年11月30日收到原告支付的松湖·太和中心B栋801室尾款租金190000元。海富公司、李某1、康和公司、李康对原告提供的定金、首期款、尾款收款收据的三性予以确认，康和公司称正好说明根据合同相对性，与康和公司无关，李康称案涉款项系海富公司收取，案涉纠纷与李康无关。彭正生对原告提供的定金、首期款、尾款收款收据的真实性予以确认，但认为无法证明原告已支付案涉楼款，且其并非收款方，与其无关。2016年11月1日甲方海富公司与乙方陈鸿飞签订《石排“太和中心”项目共同出资建房合同书》，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就共同出资建房事宜订立本合同条款，双方均已全面了解该房屋和用地的性质和现实状况，并愿意全面履行本合同所约定的各项权利义务。一、甲方享有位于东莞市××××××××××“太和中心”项目的土地使用权。二、乙方同意出资391699元，并按分期支付的方式支付出资款，乙方应在本合同签订之日支付首期出资款201699元，余下分壹期付清，具体为于签订本合同之日起日内支付。出资款金额以甲方开具的收款收据（加盖公司财务章）为准，甲方收到乙方支付的出资款后，开具加盖甲方财务印章的收款收据给乙方。三、乙方依约向甲方履行上述全部出资义务后，从甲方处取得“太和中心”项目B栋801号房屋的使用权（户型为3房2厅，建筑面积106.1㎡）。除此之外，甲方建设经营“太和中心”项目小区过程中产生的全部经营风险、债权、债务均由甲方自行承担和享有，与乙方无关。四、“太和中心”项目小区的交楼条件按毛坯房交付，具体的交楼标准为：3、楼层层高一层为6米，二层至四层为4.5米，六层至二十四层为2.7米……五、甲方在收到乙方按合同第二条约定支付的出资款后，于2017年11月30日前将双方约定的房屋按合同第四条的标准交付给乙方使用……六、乙方付清出资款后对本合同约定的房屋拥有完全的使用权，有自主占有、使用、收益的权利；但根据目前的土地和房屋政策，尚无法办理乙方名下的房地产权属登记手续。七、乙方对本合同约定房屋享有使用权的年限为50年，自2017年1月1日起计算。八、如今后政府出台政策，本合同项下乙方的房屋可以办理房地产权属登记手续的，由甲方配合乙方办理相关申报或登记手续……十、在甲方将房屋移交给乙方后，房屋灭失的风险由乙方承担。如政府征收、征用该建筑物，乙方房屋的补偿款按照政府的相关规定由乙方享有……海富公司、李某1提供《海富公司营业执照》、《房地产租赁委托书》，证明海富公司具有独立的房地产中介资质，海富公司是有权代理太和中心物业销售。《海富公司营业执照》显示：东莞海富物业管理有限公司于2016年5月16日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为李某1，经营范围物业管理、房地产中介。《房地产租赁委托书》由康和公司出具，记载：现我司将位于东莞市××××××××××的我司所属的“太和中心项目”房屋，委托给东莞海富物业管理有限公司代为租赁，落款日期为2016年9月25日。原告、李康、彭正生对《海富公司营业执照》三性予以确认。原告对《房地产租赁委托书》的真实性无法确认，从原件来看，是新打印的，无法判断真伪。李康对《房地产租赁委托书》的三性予以确认。彭正生对《房地产租赁委托书》的真实性确认，合法性、关联性不予确认，认为案涉合同实际为房屋买卖合同，海富公司是受康和公司委托代理，销售案涉房屋，案涉合同的销售方应为康和公司或康江公司，而非海富公司，原告应选择具体的相对人主张权利。海富公司、李某1提供《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《石排镇规划建设办证明》，证明太和中心经过合法报建手续，是合法建筑，石排镇政府已收取康和公司案涉地块基础设施配套费823934元，案涉地块已经有偿转让给康和公司，太和中心项目相关手续正在办理中。《东莞市建设用地规划批准书》记载：申请单位东莞市石排镇人民政府，地块名称石排镇塘尾古城片区13-01地块/2012年石排镇第007地块，用地位置东莞市×××××，强制性指标：用地性质C21（商业用地）、用地面积3036.84平方米，最大层数4层、最大高度12米。《行政事业性收费统一票据》显示：由东莞市石排镇人民政府规划建设办公室于2012年1月16日出具，记载：缴款单位为东莞市康和建业房产有限公司，项目名称为基础设施配套费832924元，备注埔心村商住楼。《石排镇规划建设办证明》显示：由石排镇人民政府规划建设办公室于2011年10月10日出具，记载：兹证明我镇政府于2011年6月份将位于我镇石排太和西路（原石排中学宿舍）面积约为3800平方米地块使用权有偿转让给（香港）康江投资有限公司。康江公司于今年8月份在大陆成立了一间名为“东莞康和建业房地产有限公司”的新公司，用于开发该地块项目，项目定名为“太和中心”，有关建设手续正在办理当中。原告对《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》的真实性、合法性确认，关联性有异议，认为《东莞市建设用地规划批准书》记载的申请单位是石排镇人民政府，用地位置与案涉房屋位置不一致，且建设的楼层是四层，最大高度是12米，案涉房屋有大约70米，《行政事业性收费统一票据》交款单位是康和公司，与本案海富公司签订的合同主体不同，内容是基础设备配套费，备注是埔心村商住楼;对《证明》的真实性、合法性确认，关联性不确认，康和公司的投资主体是李某2。李康对《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《石排镇规划建设办证明》的三性予以确认。彭正生对《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《证明》的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为批准书第二点明确载明用地单位取得东莞市土地使用权交易成交确认书后，须凭本批准书正式办理规划用地手续，因此批准书不等同于建设用地规划许可证，无法证明案涉项目为合法规划审批建设的项目,另康江公司已在另案当中提供了土地行政处罚告知书，确认案涉项目并未依法办理建设用地审批手续。基础设备配套费的缴纳并不能否定案涉项目未依法办理合法报批手续的事实。《证明》出具时间为2011年，实际上案涉项目至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等合法手续。海富公司、李某1提供《太和中心建筑物完工照片》、《低压水电工程项目完工报告》、《低压水电工程验收申请函》、《水电工程竣工验收报告》、（2019）粤19民终8279号民事判决书，证明案涉楼盘的主体已完工；水电安装工程已完成，具备交楼入住条件，可以交付使用。原告对上述证据中除《民事判决书》外的证据的三性予以确认，对《民事判决收》的关联性不予确认，认为案涉房屋是李康、彭正生本人投资建设的。李康对上述证据的三性予以确认。彭正生认为照片没有提供原始载体，无法确认三性，依照《中华人民共和国建筑法》第61条第2款，房屋的交付是以竣工验收合格为标准，并非以主体是否完工为标准，应由住建主管办门出具竣工验收备案证书，而非私人企业出具的竣工验收报告，案涉房屋未依法办理合法的建设手续，也不可能取得竣工备案证书，在法律上也不符合交付使用的条件。海富公司、李某1提供《房屋被封锁围堵的照片》、《请求书》证明案涉房产纠纷是彭正生强占物业所致。原告对上述证据的三性予以确认，案涉房屋建成后被他人封锁、围堵。李康对上述证据的三性予以确认。彭正生认为照片没有原始载体，无法确认三性，对请求书的三性不予确认，请求书的内容仅为业主主张，并无事实依据，也与本案原告主张的法律关系毫无关联。李康提供旧石排中学宿舍楼周边地块土地使用权《转让合同》，证明案涉“太和中心”项目工程所在地块为（香港）康江投资有限公司于2011年6月28日从东莞市石排镇人民政府购买所得，香港康江公司对案涉工程地块拥有开发权。该《转让合同》由甲方（转让方）东莞市石排镇人民政府与乙方（受让方）（香港）康江投资有限公司于2011年6月28日签订，甲方同意转让位于东莞市石排镇旧石排中学宿舍楼及周边地块总用地面积约为26505㎡（附用地红线图）的土地使用权给乙方。原告对《转让合同》的三性予以确认。海富公司、李某1对《转让合同》的三性予以确认，证明案涉地块是有偿转让，石排政府是基层的人民政府组织，根据组织法规定，镇政府对其辖区内的经济、城市规划建设均是有权的。彭正生对《转让合同》的三性予以确认。李康提供《合作建房合同》、2份《协议书》、《（2019）粤19民初5号民事裁定书》证明一、为开发案涉“太和中心”项目工程，香港康江公司授权李康先后于2011年11月23日与案外人江精健签订《合同建房合同》、2015年8月10日、2016年9月20日与江精健、彭正生签订两份《协议书》；二、与彭正生签订协议书后，为了履行合同义务香港康江公司与原告签订案涉合同书、交付案涉物业并无不妥，而彭正生强占物业阻碍业主收楼已严重违反合同约定；三、彭正生与其合作就相当于承建商的角色，其是发包方，根据海富公司、李某1提供的证据，政府唯一承认的是康和公司为案涉地块和案涉房产的所有人。四、李康经香港康江公司委托与彭正生、江精健签订合同、协议书并向其两人付款，李康的行为代表了香港康江公司。李康非案涉太和中心项目工程的真正权利义务主体。彭正生强占物业阻碍业主收楼，香港康江公司为维护业主权益曾向东莞市中级人民法院提起诉讼。原告对《合作建房合同》、《（2019）粤19民初5号民事裁定书》的真实性、合法性予以确认，对关联性有异议，认为李康与江精健共同建设案涉房屋，没有表明是康江公司委托李康代理，实际上其只认识和与李康联系建房事宜，裁定书认定李康没有主体资格是不当的。对2份《协议书》的三性予以确认，但权利义务由法院认定，案涉房屋是李康参与建设，与康江公司没有联系。海富公司、李某1对《合作建房合同》、2份《协议书》、《（2019）粤19民初5号民事裁定书》三性予以确认。彭正生对《合作建房合同》、2份《协议书》、《（2019）粤19民初5号民事裁定书》的真实性、合法性予以确认，对证明内容不予确认，认为李康主张彭正生侵占物业，并非事实，也不是本案的审理范围，根据第二份2016年9月20日协议书，康江公司仍有尾款37602元至今未向彭正生支付，且按照该协议书的约定，彭正生有权为案涉项目的整个开发经营销售过程进行全程的现场监督。该生效裁定已认定康江公司才是两份协议书的权利义务主体，康江公司主张康和公司是其项目公司，康和公司又委托海富公司代理销售案涉房屋，因此案涉房屋的出卖人应当是康江公司或康和公司，原告应一并起诉康江公司或康和公司。另查，东莞市康和建业房地产有限公司于2011年8月31日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为李某2，股东为李某2。本院依职权向东莞市石排镇规划管理所、东莞市××××××××××调查案涉租赁物的有情况，东莞市石排镇规划管理所向本院出具了《关于的回复意见》，该回复意见记载：经查核，松湖·太和中心楼宇未办理《建设工程规划许可证》。东莞市××××××××××查询回复的《不动产登记信息查询结果》显示“东莞市×××××××××××交汇处太和中心”地址没有相关的房屋产权证明。原告对《回复意见》与《不动产登记信息查询结果》的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，认为案涉房屋的后续手续正在办理中，故查询结果中反映不全。海富公司、李某1对《回复意见》与《不动产登记信息查询结果》的三性确认，认为虽未办理规划许可证，但已收取报建费，没有办理是政府的事情。李康对《回复意见》与《不动产登记信息查询结果》的三性确认，海富公司、李某1提交的证据显示相关报建手续仍在处理当中，这属于历史遗留问题，《回复意见》显示未办理与海富公司、李某1提交的证据没有冲突。关于《查询结果》，康江公司相信政府的公信力而购买案涉地块，并无不妥，至于政府为何没有将权利人登记在康江公司名下，责任不应由康江公司承担，因为康江公司已支付对价。彭正生对《回复意见》与《不动产登记信息查询结果》三性确认，两份材料充分证明案涉房屋所在项目未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证明，因此案涉项目为违章建筑，原告及康江公司没有案涉房屋物权的合法性。庭审中，原告称：1.案涉合同书的性质是合作建房合同，目的是取得房屋的使用权，签订合同时没有明确房屋所有权，第八条约定可以办理房地产登记手续，未来办理房产证后取得所有权，无论是使用权还是所有权均归属于原告。2.虽案涉房产未登记产权，但案涉房产土地是石排政府转让给康江公司，石排政府城建办出具相关证明，也收取城建费用，足以证明案涉房屋是符合石排镇规划，未来可以办理产权证明，康江公司联合他人共建房屋，与原告签订的《合同书》应当有效。3.原告向五被告共同投资建设房屋，被告收取了原告的款项，根据现有证据，案涉房屋是五被告违法建筑的房屋，不能取得所有权，五被告也没有按照合同交付房屋。根据合同法第52条规定合同无效应当返还所取得的利益，并承担原告所受到的损失，故诉请五被告返还款项。4.根据海富公司提供的证据，买卖房屋是由康和公司委托销售、租赁，李康是交易过程中的实际利益者，彭正生与李康之间是合作关系，共同投资案涉房屋，如果法院认定案涉合同书无效，五被告均要承担相应的责任，如果案涉合同书有效，则应交付房屋。法律依据是合同法第52条合同无效。五被告均是利益获得者，故诉请除海富公司外的其他被告承担责任。5.其不认可康和公司和海富公司的委托关系，海富公司与康和公司是混合关系，关联公司，坚持康和公司和海富公司共同承担责任。6.被告按照合同交楼，其就不会损失租金，且其支付的购房款是向他人借款支付3分的利息，故请求资金占有费。海富公司、李某1称：1.案涉《合同书》性质是租赁合同。案涉《合同书》第七条约定原告享有使用年限为50年，没有规定过所有权。期限满后还给其。2.案涉《合同书》是有效的，根据物权法第117条规定，用益物权是对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和权益的权利，其已支付对等的补偿款，可以有偿使用。海富公司、康和公司称：1.案涉楼盘开发商是康和公司，并以康和公司的名义进行报建。康和公司和彭正生共同委托海富公司出租以及销售。2.原告的案涉款项由海富公司收取，海富公司收到款项后给康和公司，康和公司按照约定给彭正生。根据李康提供的《协议书》第二条，收到的款项是交给彭正生，同时《（2019）粤19民初5号民事裁定书》也有记载。3.其愿意交房，但没有能力支付原告款项。4.海富公司没有房地产开发经营的资质，故海富公司与康和公司、彭正生是委托的关系。5.根据2016年9月20日《协议书》，其收取的销售房款打进共管账户，虽然《房地产租赁委托书》是由康和公司委托，但是售楼行为中彭正生是知情的，构成了默认的委托关系，况且该2650万元也是打进了彭正生的账户，所以是康和公司与彭正生共同委托海富公司。海富公司称：1.案涉土地是按石排政府规定缴纳相关费用及提交相关资料，石排政府也出具《证明》证明建设手续正在办理中，现未拿到建设工程规划许可证资料。2.海富公司销售租赁的行为是康和公司和彭正生委托的。康和公司称：1.对于原告及海富公司、李某1、李康、彭正生提交的证据的质证意见与海富公司的质证意见一致。2.案涉楼盘于2017年11月29日竣工，没有预售许可证，但根据《证明》正在办理中。3.李康与康和公司、海富公司没有任何关系，彭正生与康和公司是合作建房的关系。李某1称：海富公司系一人公司，无法提供会计审核报告证明其财产与海富公司财产独立。李康称：1.案涉《合同书》性质是租赁合同，合同书上第七条有明确约定。2.其认为案涉《合同书》是有效合同。3.其不是案件的适格被告，其从未在案涉工程获得任何利益，根据合同相对性，本案为原告与海富公司的纠纷，法院不应超出合同相对性工范围做出判决。4.彭正生与他人合作建房所产生的经济纠纷应另案处理，彭正生应拆除围墙将案涉房屋交付给业主使用。5.原告作为健康的成年人，案涉楼房是什么性质的早已清楚，因此，原告应该承担相应的商业投资风险，原告主张资金占用费没有依据。彭正生称：1.案涉《合同书》明为出资建房合同，实为房屋买卖合同，原告目的是取得案涉房屋的使用权及未来的所有权。2.其认为案涉《合同书》是无效合同。3.其对委托海富公司出租以及销售是知情的，但其没有签订任何合同给海富公司4.其均未以彭正生的个人名义出现在康和公司与原告签订的合同书及康和公司与海富公司签订的委托合同中，根本无法构成默认的委托关系，且事后彭正生对该委托关系并未追认5.其没有收取过原告的款项，原告的款项并没有设共管账户，《（2019）粤19民初5号民事裁定书》所记载的2650万元无法区分是否原告缴纳的款项，以《（2019）粤19民初5号民事裁定书》查明的为准。6.香港康江公司或康和公司与彭正生之间存在合作关系，具体法律关系以东莞中院另案中查明为准。7.原告主张资金占用费没有合同依据且原告主张资金损失按照法律规定应提供同地段的租金标准证据证明其已产生的实际损失。以上事实，原告提交的《石排“太和中心”项目共同出资建房合同书》（复印件，原件在案外人吴亚保）、《楼宇认购书》、《收款收据》、《康和公司企业信用信息公示报告》（打印件），海富公司、李某1提交的《海富营业执照》、《房地产租赁委托书》、《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《石排镇规划建设办证明》、《太和中心建筑物完工照片》（打印件）、《低压水电工程项目完工报告》、《低压水电工程验收申请函》、《水电工程竣工验收报告》、《（2019）粤19民终8279号民事判决书》、《房屋被封锁围堵的照片》（打印件）、《请求书》，李康提供的旧石排中学宿舍楼周边地块土地使用权《转让合同》、《合作建房合同》、2份《协议书》、《（2019）粤19民初5号民事裁定书》，东莞市石排镇规划管理所出具的《关于的回复意见》、东莞市××××××××××出具的《不动产登记信息查询结果》及本院庭前证据交换笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于原、被告确认的事实以及无争议的证据，本院予以采信。本案的争议焦点为：一、案涉合同的性质以及是否有效。二、原告诉请海富公司、康和公司返还款项以及支付资金占有费是否有事实及法律依据。三、原告诉请李康、彭正生、李某1承担责任是否有事实及法律依据。关于第某1个争议焦点，案涉合同的性质以及是否有效。第某1，虽案涉《合同书》第七条约定“乙方对本合同约定房屋享有使用权的年限为50年，自2017年1月1日起计算。”，但根据案涉《合同书》第六条“乙方付清出资款后对本合同约定的房屋拥有完全的使用权，有自主占有、使用、收益的权利；但根据目前的土地和房屋政策，尚无法办理乙方名下的房地产权属登记手续。”、第八条“如今后政府出台政策，本合同项下乙方的房屋可以办理房地产权属登记手续的，由甲方配合乙方办理相关申报或登记手续……”、第十条“在甲方将房屋移交给乙方后，房屋灭失的风险由乙方承担。如政府征收、征用该建筑物，乙方房屋的补偿款按照政府的相关规定由乙方享有。”的约定，案涉《合同书》的目的是由原告取得案涉房屋的所有权，在原、被告未提出证据予以反驳的情况下，本院认为案涉《合同书》的性质为房屋买卖合同。第二，首先，李康提供的旧石排中学宿舍楼周边地块土地使用权《转让合同》上盖有东莞市石排镇人民政府的章，乙方处盖有康江公司公章，且原告、海富公司、李某1、康和公司、彭正生对该《转让合同》的真实性予以确认，故本院对《转让合同》的真实性予以确认。其次，虽《转让合同》真实存在，但需在上述土地上兴建有关建筑物仍需按照相关法律规定取得相关许可证。海富公司、李某1提供《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《石排镇规划建设办证明》予以证明“太和中心”经过合法报建手续，石排镇政府已收取康和公司案涉地块基础设施配套费，案涉地块已有偿转让给康和公司，太和中心相关建设手续正在办理当中。原告、康和公司、李康、彭正生对海富公司、李某1提供的《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《石排镇规划建设办证明》真实性予以确认，故，本院对《东莞市建设用地规划批准书》、《行政事业性收费统一票据》、《石排镇规划建设办证明》的真实性予以采信。但经向东莞市石排镇规划管理所、东莞市××××××××××调查，松湖·太和中心楼宇未办理《建设工程规划许可证》，“石排镇太和路与埔心二路交汇处太和中心”地址没有相关的房屋产权证明，海富公司确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，康和公司确认未取得预售许可证。综上，在原、被告未提供证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或出卖人取得商品房预售许可证明的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本院认定海富公司与原告签订的案涉《合同书》为无效合同。关于焦点二，原告诉请海富公司、康和公司返还款项以及支付资金占有费是否有事实及法律依据。第某1，因案涉合同订立双方为海富公司与原告，且根据原告提供的《定金、首期款、尾款收款收据》，案涉391699元由海富公司收取，结合案涉《合同书》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告诉请海富公司应向原告返还已付的合作建房交付款391699元，合法有据，本院予以支持。另，原告主张因被告未按照合同交楼导致其损失租金以及向他人借款损失利息（月息3%），诉请资金占用费以391699元为本金，按月利率2%从2016年11月1日起计至清偿之日止，但原告未举证证明其损失的情况，结合原告及海富公司的过错程度，本院酌情认定海富公司赔偿原告损失计算如下：分别以201699元、190000元为本金，分别从2016年11月1日、2016年11月30日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以391699元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。第二，关于康和公司是否需要承担责任的问题。海富公司、李某1提供《房地产租赁委托书》主张海富公司是受康和公司的委托代理太和中心物业的销售。康和公司对此予以认可,原告认为《房地产租赁委托书》无法判断真伪，真实性无法确认，不认可康和公司和海富公司的委托关系，主张海富公司与康和公司是混合关系，关联公司，坚持康和公司和海富公司共同承担责任。本院认为，首先，原告主张海富公司与康和公司是混合关系、是关联公司，但未举证予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告关于康和公司与海富公司是关联公司的主张不予采信。其次，虽从《合同书》订立过程和履行情况看，没有证据显示在本诉讼之前海富公司曾告知原告或者原告已经知晓海富公司是接受康和公司的委托订立案涉《合同书》，但在本案中海富公司、李某1提供了《房地产租赁委托书》予以披露委托人为康和公司，康和公司亦确认了与海富公司之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，原告可以向海富公司或康和公司主张权利，但本案中原告先是诉请海富公司承担责任，后以康和公司与海富公司系关联公司为由追加康和公司作为本案被告并诉请海富公司与康和公司共同承担责任，且庭审中原告不认可康和公司和海富公司的委托关系，并坚持以海富公司与康和公司为关联公司要求康和公司承担责任，故应视为原告选择海富公司作为相对人主张权利。因此原告诉请康和公司返还已付的合作建房交付款及资金占用费，本院依法予以驳回。关于焦点三，原告诉请李康、彭正生、李某1承担责任是否有事实及法律依据。原告主张李康、彭正生是“太和中心”项目实际投资者、股东，原告交付的资金（太和中心项目）全部流向李康和彭正生，故李康和彭正生是本案的实际责任、权利义务关系承担者，应承担违约责任。本院认为，案涉《合同书》相对方为原告与海富公司，而原告主张李康、彭正生承担责任的依据突破了合同的相对性，即使李康、彭正生之间就案涉太和中心项目存在《协议书》或《合作建房合同》，亦是约束李康与彭正生之间的权利义务，与本案无关。同时，李康在本案中提供的《合作建房合同》、2份《协议书》与（2019）粤19民初5号一案中提交的《合作建房合同》、《协议书1》、《协议书2》一致，（2019）粤19民初5号案件经审查认定虽案涉《协议书1》、《协议书2》均是以李康的个人名义签订，但是其实质是受香港康江公司的委托与彭正生、江精健等人签订协议，香港康江公司才是《协议书1》、《协议书2》真正的权利义务的主体。虽根据李康提供的2016年9月20日《协议书》约定“销售房款打入共管账户，该账户的款项除用来支付彭正生的股权转让款和借款及借款利息之外不得用作其他用途”，但该份《协议书》约定的亦系香港康江公司与彭正生之间的权利义务关系。综上，原告诉请李康、彭正生承担返还合作建房交付款，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。至于被告李某1是否应承担责任的问题。海富公司是一人有限责任公司，李某1是海富公司唯一股东，李某1未提供证据证明海富公司财产独立于其个人的财产，应承担举证不能的后果，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，李某1应对海富公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第某1百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞海富物业管理有限公司应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈鸿飞返还款项391699元及支付损失（分别以201699元、190000元为本金，分别从2016年11月1日、2016年11月30日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以391699元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告李某1对被告东莞海富物业管理有限公司的上述第某1判项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈鸿飞对被告李康、彭正生、东莞市康和建业房地产有限公司的全部诉讼请求；四、驳回原告陈鸿飞的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9597.15元（原告已预交），全部由被告东莞海富物业管理有限公司、李某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  庾少锋审判员  李慧仪审判员  陈 静二〇二〇年十二月九日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第某1百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。