江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初4908号原告：南京市秦淮区酒玖九烟酒销售中心，住所地南京市秦淮区中华路444号。经营者：刘善龙，男，汉族，1949年7月26日出生，住南京市秦淮区。实际经营者：刘平，男，汉族，1978年5月11日出生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张静，江苏显明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓慧（系刘平妻子），住南京市建邺区。被告：南京市秦淮区华语商贸中心，住所地南京市秦淮区中华路444号。经营者：胡学功，男，汉族，1970年6月9日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：谢军，江苏宁通律师事务所律师。原告南京市秦淮区酒玖九烟酒销售中心与被告南京市秦淮区华语商贸中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员沈小军独任公开开庭进行了审理。原告南京市秦淮区酒玖九烟酒销售中心（以下简称销售中心）的委托诉讼代理人张静、朱晓慧，被告南京市秦淮区华语商贸中心（以下简称商贸中心）经营者胡学功及委托诉讼代理人谢军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告销售中心向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告签署的《承包协议》；2、解除原被告签署的《转让协议》；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：刘平系原告销售中心的实际经营者，胡学功系被告商贸中心的经营者。2017年，原告因经营需求需要承租门面房，故与被告签署房屋租赁合同，承租被告两间门面房，合同一年一签，但被告非该房屋的所有权人，原告认为被告既然能出租就没有问题。2019年12月，被告多次到原告店里闹事，将门店的水电全部停掉严重影响原告的正常经营，为此，刘平及刘平的妻子多次报警，但被告不曾收敛。当时正值年末，原告生意比较忙，而被告趁火打劫，给原告发通知让原告三日内搬走，原告逼不得已找被告协商。2020年1月1日，被告草拟两份协议，一份是《承包协议》，另一份是《转让协议》，让原告签，若不签被告就要求原告立马走人，而原告是开店做生意并不像普通租客说搬就搬、说走就走，但如果原告不走，被告便继续停电停水不让原告正常经营，原告迫不得已签下两份协议。原告与被告签署完协议后，被告仍多次找原告的麻烦，影响原告的正常经营。后报警，由该房的所有权人江苏海天实业总公司（以下简称海天公司）出面协调，指定两间门面房原被告一人一间，并于2020年1月3日签署了房屋租赁合同。2020年4月20日，被告将通往卫生间的门以及卫生间全部封锁不让原告使用，违反了协议约定，且被告侵占属于原告的地方。原告与被告协商多次无果，被告的行为严重侵害原告的合法权益。被告商贸中心辩称，前期涉案房屋装修好以后就空在那里，刘平找到被告要租这个地方，被告当时说不会租太长，如果要长久租就要13万元。当时房子空了1年多，被告还交了十几万的钱。承包协议本来签的是1年，后来房东说涨租金，双方就发生了矛盾，后来合同到期了，双方没有谈好，才停的水电。被告认为，原告没有解除权。原被告是协商签订的协议，不存在被迫签协议，且双方的协议是由海天公司出面签的。原告围绕自己的诉讼请求，提供了原被告间签订的《承包协议》、《转让协议》、支付《承包协议》的55000元的转账凭证、海天公司与原告签订的《房屋租赁合同》、报警记录数份、现场照片8张及光盘等证据；被告针对自己的抗辩意见提供了2017年7月1日胡学功与刘平签订的《合作协议书》复印件、2018年7月1日胡学功与刘平签订的《商铺租赁合同》复印件、2019年7月1日原告与被告签订的《承包协议》复印件、《告知书》两份、执法公开信息材料、接处警记录登记表、2015年3月18日海天公司与南京邦瑞贸易有限公司签订的《租赁协议书》、2015年12月14日海天公司与胡学功签订的《租赁协议书》、2016年3月16日海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》、2018年3月5日海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》、2018年11月28日海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》的复印件、海天公司与原告签订的《房屋租赁合同》、落款为阮玉宝的证明1份及银行卡转账记录数份、邦瑞公司出具的声明、录音等证据，本院组织双方进行质证，现本院经审理，认定事实如下：原、被告一致认可本市秦淮区中华路444号商铺（以下简称444号商铺）的不动产权属于海天公司，双方曾单独或者分别与海天公司就该商铺签订了租赁协议，原、被告间也签订了一些与该商铺有关的《承包协议》《转让协议》《合作协议书》。但是原、被告在履行双方之间的合同时多有争议，不仅对于合同的对价、具体的权利义务有争议，甚至对于《转让协议》是否存在可供转让的内容亦有争议，致本案成诉。原、被告在庭审过程中一致认可444号商铺共分两间。2020年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《承包协议》，约定：由被告提供444号商铺南边一间（以下称商铺南间）给原告经营酒水、食品、批发、零售所用；承包期限1年，自2020年1月1日至2020年12月31日；自签订当日原告即向被告交纳12个月承包费用55000元；本承包协议只能原被告双方知晓，不能透露给第三方（包括大房东）。同日，胡学功（甲方）与刘平（乙方）签订《转让协议》，约定：胡学功将租赁的444号商铺北边一间（以下称商铺北间）转让给刘平使用；刘平支付胡学功转让费20万元，因不能一次付清，胡学功同意刘平每年分期支付转让费27500元，共计付8年；刘平在支付完20万元转让费后，如继续承包使用胡学功门面，每年支付承包费13750元给胡学功；后面仓库胡学功同意划分一部分给刘平经营；444号商铺大厅刘平使用，厕所、厨房、二楼（阁楼）均由胡学功使用，刘平不得以任何理由影响胡学功使用。该《转让协议》“甲方”和“乙方”处分别加盖了被告和原告的公章。关于2020年1月初原、被告双方与海天公司就444号商铺签订合同的情况如下：1月3日，原告与海天公司就商铺北间签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租商铺北间，交付状态为该房屋的装修及设施现状，租赁期限自2020年1月1日至12月31日，租金为55000元，原告在合同签订之日支付全年租金。同日，南京邦瑞贸易有限公司（以下简称邦瑞公司）与海天公司签订《房屋租赁合同》，约定由邦瑞公司承租商铺南间，租赁期限自2020年1月1日至12月31日，租金为55000元，合同载明邦瑞公司的法定代表人为被告的经营者胡学功。对此，邦瑞公司在本案诉讼中出具声明1份，言明其于2015年开始与海天公司就444号商铺签订多份租赁协议，对于本案被告或者胡学功的签订的关于中华路××门面房的协议予以认可，原告对该声明不予认可，认为系被告“单方出具”。关于在2020年1月之前原、被告双方就444号商铺签订的其他合同的大致情况如下：2017年7月1日，原、被告的经营者刘平和胡学功就444号商铺签订《合作协议书》，约定胡学功将444号商铺提供给刘平使用，合作期为1年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，合作金为13万元；2018年7月1日，胡学功与刘平签订《商铺租赁合同》，约定胡学功将444号商铺提供给刘平使用，租赁期为1年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，租赁费为132500元，双方各自在合同尾部甲方、乙方处签名，胡学功还加盖了商贸中心的公章；2019年7月1日，原告与被告签订《承包协议》，约定由被告将444号商铺提供给原告承包使用，承包期5个月，自2019年7月1日起至2019年11月30日止，承包费55833元，双方约定承包协议内容不能透露给第三方（包括大房东）知晓。该《承包协议》原、被告均盖章。关于被告或邦瑞公司与海天公司就444号商铺的合同签署情况，被告提供了如下证据：2015年3月18日，海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》，租期1年，租金5万元；2015年12月14日，海天公司与胡学功签订的《租赁协议书》，租期为2016年1月1日至2017年12月31日，年租金为55000元；2016年3月16日，海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》，租期为2016年4月1日起至2017年3月31日止，年租金5万元；2018年3月5日，海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》，租期为2018年4月1日起至2019年3月31日止，年租金5.25万元；2018年11月28日，海天公司与邦瑞公司签订的《租赁协议书》，租期自2019年1月1日至12月31日，年租金9.69万元。原被告在合同履行过程中，双方逐渐产生争议且始终未能妥善解决以至不止一次报警。原、被告在2020年之前签订的协议期满后，双方未继续延续以往不向大房东透露444号商铺由原告实际使用的合作方式。被告认为其于2019年12月19日、25日向原告发出告知书，要求原告腾空房屋，原告表示自己未收到该告知书。本案审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求“解除原被告签署的《转让协议》”变更为“判令撤销原、被告签署的《转让协议》”，其理由为：在签订时受到了胁迫；协议显失公平且具有重大误解，2019年双方的租赁合同到期，原告想继续承租，但是被告趁机要求增加租金，多次协商未果，被告控制水电开关并利用自已的优势要求原告签署关于靠近海天大门的门面房（指商铺北间）租赁合同；签订时原告处于危困状态、缺乏判断力。原、被告就444号商铺整体签订的《承包协议》期限至2019年11月30日止。即，至少无明确的约定或者协议确定原告自被告或者海天公司手中取得444号商铺的2019年12月份的承租权或使用权，但是原告在此1个月期间实际控制444号商铺且未交纳租金。对此，原告当庭表示其之所以未交纳租金是因为用押金抵租金，但其未提供证据证实其向被告正式提出以押金抵租金，也未提供证据证实押金主要就是为了抵租金之用而非同时考虑到其他通常需要考虑的因素。另外，原告当庭表示其虽然在2019年12月没有交纳租金且拒不搬走，但是“合情合理”，因为其想续租，况且被告把水电停掉了。本案审理过程中，被告向本院申请追加海天公司为第三人。本院至海天公司进行了调查并制作了谈话笔录，该公司明确表示：其并不知晓原、被告之间签订的《转让协议》，被告亦无优先承租权。被告对该笔录虽持异议，但未提供证据证实该笔录所载内容不实。本院认为，当事人在民事交往中应遵循诚实信用原则。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院予以撤销。现原告请求撤销原、被告签署的《转让协议》，理由主要是显失公正、重大误解、被告滥用优势地位、原告处于危困状态、缺乏判断力。但是，其观点显然不能成立，主要理由如下：一、在2019年12月1日至31日前，被告与海天公司之间存在合法的租赁协议，其有权在协议约定的范围内行使自己的权利，包括要求原告搬离。虽然原、被告就444号商铺在2019年底之前签订过多份协议，甚至还约定协议内容不能透露给第三方（包括大房东）知晓，但是2019年7月1日双方签订的《承包协议》的承包期自2019年7月1日起至2019年11月30日止，即，无论双方在2019年11月30日前签订并履行的性质为转租协议的效力如何，在2019年12月间，原告未取得法定或者约定的使用权，其理应搬离并腾空444号商铺，不存在处于危困状态之说，本院不能理解为何原告未在合同期满后自行搬走。当然，对于任何可能的断水停电行为，本院均明确表示反对。二、原告表示签订该协议系重大误解、原告缺乏判断力，该观点显然不能成立。双方在2020年1月初签订《承包协议》《转让协议》后，原告继续承租使用444号商铺，该状态与2019年时一致，况且，该《转让协议》所指向的商铺为商铺北间，该商铺后由原告与海天公司直接签订了租赁协议，即，即便存在原告被迫承租某间商铺的可能性，该商铺也不应该是《转让协议》所指向的标的物，因为双方在签订《转让协议》后，原告立即与海天公司签订了关于《转让协议》所指向的标的物的租赁合同，因为原告明显很想获得该标的物的使用权，所以原告不存在对于该《转让协议》的签订过程存在重大误解。很显然，该《转让协议》的签订是被告放弃多年承租的商铺北间并由原告承租的环节之一，因为被告还自行从海天公司手中承租了与商铺北间相连的商铺南间并转给原告使用。所以双方对于协议的内容以及可能导致的后来的承租局面是很清楚的，也是双方当时所共同追求并促成的。简言之，在2020年1月初的几天，原、被告之间以及原、被告分别与海天公司签订的一系列合同是双方协商的结果，并最终达到了由原告单独使用两间商铺的目的，该目的明显也是原告所追求的，至少在那个时间点上如此。三、原告所称的显失公平的理由也不应成立。本院如此认为，并非认可若原告不能获得所涉商铺8年的承租权也需要完全履行支付20万元的转让费是公平的。显然，原、被告在签订《转让协议》时，被告并非协议所指向的商铺北间的合法承租人，因为其与海天公司的合同已经到期。本院之所以认为其在此前与海天公司存在租赁关系，是因为与海天公司实际签订协议的邦瑞公司与被告的负责人同系胡学功，邦瑞公司也出具了声明认可被告的相关行为，虽然原告对该声明不予认可，但其不认可的理由为“被告单方出具”，其潜台词显然是认可被告与邦瑞公司是一体的，否则何来邦瑞公司出具的声明系被告单方出具之说。被告未取得商铺北间的承租权，其自然无权转让承租权。不过，双方在合同中并未约定转让的是承租权，所以不能以被告未获得承租权所以不能转让承租权就认定被告并未向原告转让任何权益。其转让的并非承租权，更非所有权，但是原、被告作为两个精明的商人，在协商良久之后签订了一系列协议并各自达成自己的目的，如果认定其中的“转让”行为其实是没有实际内容的，似乎略显武断，如此认定甚至是对原、被告认知能力的不信任。本院通过庭审，相信原、被告的判断能力明显不低于普通民事主体。故，被告向原告转让的实际是一种向海天公司缔结租赁合同的承租机会，这一点极为明显，本院不予赘述。根据双方于2017年7月1日签订的协议，原告自被告手中获得两间商铺一年的使用权的对价为13万元，2018年7月1日的协议确定的对价为13.25万元，2019年7月1日签订的为期5个月的合同所约定的对价折合年使用费为13.4万元。而根据2020年1月初原告分别与被告和海天公司签订的协议，若双方严格依照协议履行且无其他第三方提出权利请求，原告获得两间商铺2020年全年的使用权的对价为13.75万元（5.5+5.5+2.75）。显然，依照原告请求撤销的协议的约定也并不会对原告的合法权利造成明显的损害，也谈不上显失公平。因为大房东不会也无权反对原告向被告支付所谓的转让费，大房东在知晓了其起初不知晓的《转让协议》内容后并未作出任何反对的表示。至少到本案法庭辩论终结前，原告的利益并未受损，即便到本年度底，依据其所认为的显失公平的合同进行履行，其利益也明显未受损。至于在以后的时间段，该合同的履行是否会造成对双方利益的明显失衡，并非在本案一审期间的2020年下半年所能确定。故，对原告要求以显失公平为由撤销协议的请求，本院不予支持。综上，原告目前请求撤销协议的所有理由均明显不能成立，本院对原告的诉讼请求不予支持。当然，若未来原告不能从海天公司手中继续承租涉案商铺或者与2020年1月初的合同状态相比，双方或者双方与其他相关方的履约形式发生明显变化以至于现状无法维持，原告是否依然应当继续向没有获得商铺承租权的被告支付所谓的转让费，不在本案评价范围之内。即，本案处理的是，在本案的证据材料证明的范围内，在本案诉讼期间，原告的诉讼请求能否得到支持的问题，而非对未来七八年甚至更长时间双方权利义务关系的确定，所以本院决定驳回原告的诉讼请求。关于被告申请追加海天公司为第三人的请求，本院认为无此必要。海天公司并非原、被告签订的合同的相对方，也没有任何证据证实其参与或主导了此事，其作为证人接受了本院的调查，也无必要纯粹为了调查案情而追加其为第三人，因为其已经履行了配合调查的义务。故，对被告的此申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南京市秦淮区酒玖九烟酒销售中心的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告南京市秦淮区酒玖九烟酒销售中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  沈小军二〇二〇年十二月九日见习书记员  王小格