江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1125民初1223号原告（反诉被告）：陈伟，男，汉族，1987年10月15日出生，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：程康，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：程伏平，男，汉族，1984年5月19日出生，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：刘土根，江西省横峰县法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陈伟与被告（反诉原告）程伏平房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年11月25日立案后，被告程伏平向本院提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。原告陈伟的委托诉讼代理人程康及被告程伏平的委托诉讼代理人刘土根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求法院依法判决被告支付原告房屋租金80000元（该房屋租金计算至2020年11月20日，后续产生租金计算至被告退出租赁房屋交还给原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年3月24日，被告因经营需要与原告签订房屋租赁合同一份，根据合同约定，原告将其位于上饶市横峰县的房屋租赁给被告作为健康体育运动培训使用，租赁期限为2018年1月至2023年1月1日止。被告依约在2018年至2021年期间，房租支付时间为每年的10月1日，2020年10月1日，被告没有依约将租金支付给原告，原告截止至起诉之日多次向被告催收租金无果，被告的行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告诉请。被告程伏平向本院提出反诉请求并答辩称：1、请求判令被反诉人也就是本诉的原告减免2020年2月1日至2020年4月1日期间因不可抗力的疫情因素导致反诉人不能正常使用该房屋的使用权要求减免三个月的租金，每个月按照7500元计算，合计是22500元；2、反诉人同意解除与被反诉人之间的房屋租赁合同，但要求判令被反诉人补偿反诉人房屋的装修费用5万元整。3、要求判令被反诉人承担本诉与反诉案件的诉讼费用。事实与理由：原被告双方与2018年3月24日签订了本案的房屋租赁合同其租期是从2018年1月1日起至2023年的1月1日止，租期为五年，租金为每年9万块钱。协议并且约定每年的租金在10月1日支付。从2020年的支付日期改为当年的1月1日协议第七条、第八条第一款还约定免责条款的内容是因发生严重不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，一方可以免责。由此可见，2020年以来，全球发生大面积的疫情致使被告所租赁的房屋不能正常开学，县教育部门也向被告发送了不准予开学的通知类似于原被告双方这种租赁关系的情况。全国大部分地区包括企业和其他私人租赁的产业，都减免了相应的厂房和房屋租金，因此被告要求原告减免三个月的租金，是因为不可抗力的因素导致的，请求法庭依据事实判令原告减免被告三个月了房屋租金合计22500元。此外，被告在租赁原告房屋使用期间，装修共花费各种材料费等合计为275309元整。其中有一部分原告本人也参与了该项装修当中实际所花费的装修费用。原告也比较清楚。既然原告在本案中起诉要求与被告解除房屋租赁合同，依据我国相关法律规定，原告应向被告补偿5万元装修费用，从道理上和法理上都是讲得过去的，希望法庭能够采纳。反诉被告陈伟反诉答辩称：根据反诉原告的诉请，2020年2月1日至2020年4月1日，总计应当是两个月，而非反诉原告所说的三个月。另外根据江西省关于积极应对疫情影响，加大对个体工商户扶持力度的若干措施的通知。对于减免房租这一块，主要针对的是对承租国有资产类生产经营用房的个体工商户，而且相应的政策也是第一个月房租免收，第二个月房租减半。对于租赁其他类型的生产经营用房，应当由承租方和出租方在平等自愿的情况下进行协商也就是说反诉被告在法律义务上没有任和义务，应当对反诉原告进行房租减免。反诉原告要求反诉被告对其房租进行减免也没有任何法律依据。第二点，关于装修补偿首先截止到开庭之日止。反诉被告未收到过反诉原告在装修过程中产生的所有费用开支的任何正规票据和开支证明另外，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。第11条，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中导致反诉被告提起诉讼要求解除原被告之间的租赁合同的原因是因为被告陈伏平没有按照合同约定支付房租，构成根本违约所导致的。也就是说系因承租人单方原因导致合同无法继续履行。作为承租方的原告没有任何义务和责任对被告装修损失进行赔付。为证明原告的主张成立，原告向本院提交了下列证据，1、原告陈伟的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格适格；2、原被告之间的房屋租赁合同一份，证明原告至2018年1月1日到2023年1月1日将涉诉房屋租赁给被告，房屋租金为9万元，2018年至2021年期间的支付租金方式和日期为一年一付，支付时间为每年的10月1日；3、原被告之间的短信往来，证明被告在超出合同约定的期限未支付房租的情况下，原告多次向被告催收房租等，被告均未予理会，也未支付任何房租构成对租赁合同的违约。被告程伏平对对原告提交的证据1、证据2无异议，但认为2018年9月28日又补充了一条协议，补充协议是租金为当年的1月1日支付；对证据3有异议，被告在原告起诉之前，双方还经常联系要求原告允许被告的房租分期支付原因是今年的疫情导致原被告导致被告三个多月时间没有开学；因为原告的车辆经常停放在被告使用的房屋过道上，致使被告不能正常使用，影响学员进出入的交通不存在被告不理会原告一说。原告认为因停车困难原告会偶尔将自有车辆停在涉诉租赁物的场地内，但是并没有影响到被告的正常经营。另外被告的经营状况不影响是属于被告自身的投资风险，而并非被告不按照合同约定支付租赁租金的合法理由，对原告提交的上述证据本院予以确认。为证明反诉原告的反诉理由成立，反诉原告向本院提交了房屋装修费用清单，证明被告在租赁该房屋以后，装修共用去费用是275309元整并附有该装修费用的详细清单以及部分发票。反诉被告质证认为，该装修明细清单是由被告单方面制作的，没有任何经办人员的签字和确认。该份证据的真实性、合法性和关联性均有异议至于被告提供的发票中均不是正规的装修发票提供的所有票据中，一也不符合合法的票据形式，原告要求被告在庭后将票据的明细进行统一汇总，并形成一个合法合规的财务报表。反诉原告认为，装修票据没有正常的税务费发票等等，是基于反诉原告所装修的场地是承包给个体个人装修的，不是承包给正规的装修公司装修的，反诉原告提供的相应票据都有现场实际施工人的签名和收据可以作证。本院认为，反诉原告提供的装修费用清单系反诉原告装修租赁物所花费的凭证，虽没有正式发票，但有施工人员或者装修材料销售人员的签名，对其真实性本院予以确认。综合原被告庭审陈述及答辩以及对证据的分析认定，本院确认事实如下：程伏平因经营需要，有意将横峰县岑阳镇阳光步行街72号附一号的房屋用于健康体育运动培训，2018年3月24日，陈伟与程伏平签订房屋租赁合同一份，约定，陈伟将横峰县岑阳镇阳光步行街72号附一号房屋及周边配套设施面积1606.4平方米租赁给程伏平作为健康体育运动培训使用，租赁期限为2018年1月至2023年1月1日止，租金每年9万元，房租在每年的十月一日支付；合同装修条款约定，如改建方案可能对房屋主结构造成影响，则应经出租方及原设计单位书面同意后方能进行；合同免责条款约定，因发生严重不可抗力致使任何一方不能履行合同时，（自然灾害、其他不能预见的、不能防止避免的）应立即通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，甚嚣尘上能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责。合同签订后，程伏平投入资金27万余元装修场地，建成了篮球场、跆拳道馆用于教学。2018年9月29日，程伏平与陈伟就租金的支付进行协商并变更为：2018年-2021年房租支付日期为当年的10月1日，2022年的支付日期为当年的1月1日。程伏平经营后，依约支付了2018-2019年的租金，2020年10月1日后，陈伟一直向程伏平催收当年的租金，程伏平提出分期支付，但陈伟未同意，双方就租金的收取发生争议，故诉致法院。另查明，被告程伏平经横峰县民间组织管理局批准于2017年6月28日设立横峰县青少年体育技能活动中心，经营跆拳道、球类、传统武术等培训，业务主管单位为横峰县教育体育局，为横峰县青少年培训跆拳道、球类、传统武术等技能，期间还为参加高考的艺考生提供技能培训。受2020年1月发生的新型冠状病毒影响，原告培训业务处于停业状态，直至2020年4月16日上饶市发电饶新冠指明电（2020）17号电文通知，作为校外培训机构在达到开班条件的基础上才能从5月7日开始开班培训。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈伟将自有房产租赁给程伏平开办健康体育运动培训，符合法律、行政法规的规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效，在合同履行期间，程伏平没有按照合同约定的方式、时间支付涉诉房屋租赁的租金，构成根本违约，陈伟因程伏平的违约行为请求依法判令解除房屋租赁合同，且该项诉讼请求程伏平予以认可，故陈伟的该项诉讼请求本院予以支持。根据双方约定2020年的租金支付期限为每年的10月1日，程伏平在合同约定的期限内未按时支付租金，应承担及时支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。故陈伟主张截至2020年11月20日，程伏平应付给陈伟的租金为8万元的诉讼请求符合法律规定。对此，程伏平答辩认为，因为疫情的原因，提出减免三个月的房租的反诉请求，本院认为，江西省人民政府因为疫情的影响，启动重大突发公共卫生事件一级响应，为促进经济发展减少疫情影响，江西省人民政府同意出台《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》鼓励市场运营方对个体工商户适度减免疫情期间的租金，对承租国有资产的个体工商户，一个月房租免收，2个月房租减半。作为校外培训机构，原告根据江西省《关于做好2020年春季学期全省学生返校学习有关工作的通知》，在达到开班条件的基础上从5月7日开始开班培训。本案中，租赁物为个人，并非国有资产，虽然原、被告合同约定按年计算租金，但双方合同约定遇有不可抗力的可以免责，因疫情2020年1月底开始封城到上级规定5月7日开班的实际情况，因此，对于程伏平提出免除三个月房租的答辩意见符合当时的情况，可酌情予以考虑免除2万元。对于程伏平提出的因合同未到期应由陈伟补偿五万元房屋装修费的反诉请求，因程伏平在本院通知的期限内无正当理由未向本院交纳反诉费，对程伏平的反诉请求按撤诉处理。合同解除后，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物的利用，原、被告可进行协商处理。综上所述，出租人、承租人均同意提前解除租赁合同的，合同应予解除，承租人应按照约定支付租金。因疫情造成承租人停工，承租人可要求出租人减免相应租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十九条第二款之规定，判决如下：一、原告陈伟与被告程伏平的房屋租赁合同从本判决生效之日起解除；限被告在生效后一个月内腾出房屋。二、被告程伏平在本判决生效后十日内向原告陈伟支付租金六万元。三、驳回原告陈伟的其他诉讼请求；四、反诉原告程伏平的反诉请求按撤诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元由被告程伏平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  童来旺二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘雅雯法律附页：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。