新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初1821号 原告：新疆恒顺房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南工业园昌吉路2区12丘23幢。统一社会信用代码：916523255847767099法定代表人：马维亮，系该公司经理。委托代理人:任振宇，系新疆大典律师事务所律师。委托代理人:薛三丽，系新疆大典律师事务所实习律师。被告：李志强，男，汉族，1971年10月2日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县天山南路166号3幢2单元203室。被告：刘菊萍，女，汉族，1975年10月13日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉州奇台县天山南路166号3幢2单元203室，系被告李志强的妻子。二被告共同委托诉讼代理人:王建勇，系新疆新蓝天律师事务所律师。原告新疆恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房产公司）与被告李志强、刘菊萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日作出（2018）新2325民初字1694号民事判决，被告李志强、刘菊萍对该判决不服提出上诉。昌吉回族自治州中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）新23民终432号裁定书发回本院重审。本院于2020年11月17日立案后，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告恒顺房产公司的委托诉讼代理人任振宇、薛三丽，被告李志强及其委托诉讼代理人王建勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告新疆恒顺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付房屋欠款1213393.76元；2、请求依法判令被告支付逾期还款利息265084.98元（1213393.76X6%/365X1329,2017年4月12日-2020年12月1日，年利率6%）；3、请求依法判令被告以本金为基数，按照年利率6%，向原告支付从12月2日至款项支付完毕之日的利息；4、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月4日，被告购买原告所开发的东方明珠国际社区的2#-2-15、16、17、18号商铺，因资金不足向原告借款1600000元，用于支付该房款。2015年9月15日，被告为经营需要，增加购买面积，达成购房补充协议，经委托第三方测量机构测定，被告四间商铺的实际建筑面积953.99平方米，每平方米单价4975.89元，根据实测面积总价款为4746950.62元。被告陆续付款，根据原告财务显示，2015年9月12日前付款1023557.48元，恒顺公司收到被告按揭款204万。2015年9月后被告陆续付款47万，目前欠款1213393.76元。经原告多次向被告催要无果，诉至法院，请求支持。被告李志强、刘菊萍辩称，购买商品房属实，但购买的商铺的面积为832.71平方米，现原告主张的面积953.99平方，比合同约定的多出了121.28平米，对多出的面积和价款不予认可，被告始终同意按照合同的面积履行，所以不存在逾期不付款的行为。不同意原告多主张的房屋价格及利息。原告向法庭提供以下证据拟证明诉讼请求成立:（1）2013年9月7日被告购买4个商铺的房屋买卖合同4份，证实房屋买卖合同法律关系、房屋允许有误差以第三方检测后的面积给付价款的约定，四个商铺合同面积832.71平方米，实测面积953.99平方米，合计总价4746950.62元的事实。被告对于四份买卖合同均认可，并且愿意按照合同约定的面积和单价履行，不同意对增加的面积的履行。本院对该证据真实性予以确认。（2）借款协议1份，证实2013年9月4日被告向原告借款160万元用于购买房款，后被告办理了按揭，实际上现在借款已经不存在了。被告对真实性无异议，但认为从本质上讲，并不是借款，是房屋买卖的关系，所以借款也是无效的。本院对该证据真实性予以确认。（3）公证书复印件1份，证实2014年3月21日昌吉州公证处出具编号为（2014）昌州证经字第2094号公证书证实被告购买的房屋作为被告人贷款抵押给银行，原告进行信用担保的事实。被告没有异议，但认为与本案没有关系。本院对该证据真实性予以确认。（4）补充协议1份，拟证实2015年9月12日经双方结算截止出具协议书之日，被告还应付款127万，并做了分期偿还的约定的事实。被告对真实性无异议，但认为被告购买的房屋本来打算是开宾馆的，但是被告把设计变更了，被告购买的房屋设计里面有楼梯，但是原告擅自拆掉了楼梯，经过双方协商加装的二楼的楼梯平台赠送给了被告使用，现在原告把赠送的楼梯平台面积计算在合同中要求被告付房款，所以原告的诉讼请求是不成立的本院对该证据真实性予以确认，对证明的问题综合本案其他证据予以确认。（5）测绘报告书，证实被告购买房屋实际的面积，被告所购买的实际953.99平方米这和最开始约定的暂定面积有出入，面积增加了的事实。被告对该证据的证明效力不予认可，认为这份报告不是合法真实的，是原告作假，出具报告的人已经出具声明，称这份测绘报告是无效的。本案所争议的房屋面积，应该有双方共同委托测绘，但是这份报告是原告自行委托测绘的，当时就没有通知被告到场，争议的房屋不是期房，在购买的时候已经主体完工，原先楼梯设计在里面，导致二楼上不去，后面原告私自改动，本来不愿买，但是原告承诺给重新设计楼梯并且使用楼梯的平台才签订了补充协议。本院对该证据综合全案证据认定。（6）15张票据（核对原件提交复印件），证实总共付款1493557.48元，总计价款4746950.62元，被告陆续付款，根据原告财务显示，2015年9月12日前付款1023557.48元，公司收到被告按揭款204万元，2015年9月后，被告陆续付款47万元，目前欠款1213393.76元的事实。被告对交款的真实性无异议，但认为遗漏了3万元，对欠款的总数额不认可。本院对上述证据真实性予以确认。（7）昌吉州嘉和物业公司证明1份（核对原件提交复印件），证实4个商铺面积953.99平米，之前的物业被告未交物业费，物业费也是按照953.99平米来收取物业费、被告将房屋转租给月子中心的事实。被告面积不予认可，认为在法院一审完毕后，物业公司让自己交付暖气费，是按照953.99平米交付的，因为当时他们说的后面按照法院出的判决多退少补，所以才按照953.99平米交的暖气费，但对房屋面积不认可。本院对该证据综合本案证据予以认定。（8）昌吉回族自治州中级人民法院(2019)新23民终1361号民事判决书一份，证实驳回被告解除合同的诉讼请求，支持了原告诉请的事实。被告对真实性无异议，但认为与本案没有关系，判决书审理的是合同能否解除的问题，本案争议的房屋面积的问题。被告提供以下证据证明抗辩理由成立：（1）2013年9月3日签订的购房协议书4份（核对原件，提交复印件），证实与被告协商时房屋总面积是832.71平方的事实。原告对真实性认可，但不认可被告的意见，1、认购协议书是邀约，买卖合同签订后，邀约就作废了；2、建筑面积中有备注以实测面积为主，购房协议书中这是期房，房屋面积有差距原告是清楚的，认购书是9月4日签的，房房屋买卖合同的权利和义务被告是清楚的。本院对该证据的真实性予以确认。（2）房屋设计图纸3份，证实整体布局和交工的房屋是完全不一样的，对房屋整体结构进行改变的事实。原告对打印件不认可，认为不是原件，上面的内容没有显示恒顺公司和东方明珠小区的证明，任何一个工程都会发生变化，不能证明被告所证明的问题。本院对该证据综合全案证据予以认定。（3）收据2张、交房通知书一份（复印件与原件一致），证实遗漏被告交的3万元，第一笔2013年8月18日交的2万元定金，第二笔是2015年11月10日通过刷卡交的8万元的房款，但原告给被告开了7万元的票据，并且在交房通知书中备注预留1万元押金交房时退，但至今没有退也没有计入房款的事实。原告对交房通知书以及收房款7万元的事实认可，但认为恒顺公司和华宇祥房地产经纪有限公司合作，由华宇祥公司代为销售，被告把房款给付了华宇祥公司，原告只是收到了7万元，其余一万元不知情。2万元的票据知道这件事情，但是这是不是和本案有关无法确认，因为被告在购买住宅的时候也交付过1万元的定金。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年9月3日，被告李志强订购原告开发的的位××县的商铺，双方分别签订《奇台县东方明珠国际社区购房协议书》四份，分别订购2#-2-15号商铺，建筑面积243.77平方米、单价4988元/平方米、总房款1213423.68元，定金115000元；2#-2-16号商铺，建筑面积252.96平方米、单价4988元/平方米、总房款1261764.48元，定金115000元；2#-2-17号商铺，建筑面积179.53平方米、单价4988元/平方米、总房款895495.64元，定金95000元；2#-2-18号商铺，建筑面积156.45平方米、单价4988元/平方米、总房款780372.6元，定金175000元、、、、。协议中约定定金在签订房屋买卖合同是可抵作部分房款，接到甲方通知之日起5日内，签订《商品房买卖合同》，同时支付首期款（含定金）。2013年9月7日，双方分别签订商品房买卖合同四份，除房号、建筑面积、单价和总房款以外内容均相同，约定“…第三条，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号一附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第2幢2层15、16、17、18号商铺，建筑面积分别243.77平方米、252.96平方米、179.53平方米、156.45平方米…单价分别为每平方米4977.74元、4978.12元、4974.07元、4972.02元，价款分别为1213423.68元、1259265.24元、892994.79元、777872.53元。四套商铺面积共计832.71平方米，上述面积中包含公摊面积33.24平方米，价款合计4143556.24元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、双方自行约定：（1）最终以房产证面积为准，面积发生变更，单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息；（2）当面积发生差异时，不影响双方约定的其他条款履行……第六条第3款约定双方在签订合同三日内，买受人于2013年9月7日之前须向出卖人支付50%的房款小写（6134223.68、639265.24、452994.79、397872.53）元，剩余50%房款，小写（600000、620000、440000、380000）元以银行按揭贷款方式支付10年…第八条，出卖人应当在2014年10月30日前依照规定将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…第十八条…买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施…出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质…第二十一条，合同附件与本合同具有同等法律效力…”。2013年9月4日，原告公司与被告李志强签订借款协议，约定被告李志强借款1600000元用于购买案涉商铺，借期为2013年9月4日至2013年11月30日，借款于2013年11月30日之前偿还原告，分别于9月30日之前付600000元，于10月30日之前付600000元，于11月底之前付清376778.74元，按约定期限前还清全部借款的不承担利息，逾期未还款，按月利率2%计算借款利息，此外还应承担违约金按日千分之五计算。2014年3月21日，二被告与案外人中国建设银行股份有限公司昌吉州分行分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》四份，由原告公司作为保证人，二被告作为抵押人，并于同日三方签订《个人住房按揭贷款担保及回购协议》。同日，在昌吉回族自治州公证处办理公证，该公证处作出（2014）昌州证经字第2094号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。案涉四套商铺共办理按揭贷款2040000元。2015年9月12日，原告与被告李志强签订《购房补充协议》，约定：“一、2号楼2层的19号商铺原属于薛莹莹购买的，先开发商给协商原价卖给李志强，如协商不成，19号房通往楼梯过道的门，开发商负责拆除，封死，楼梯平台给李志强使用；二、李志强购买的4间商铺的上、下水主管道，双方都请相关工程师来，共同协商设计，拿出双方都能接受的方案，由开发商实施；三、李志强购买的商铺，有一间连接楼梯间，李志强可以安装门，作为消防通道使用，二层15号商铺的楼下临街进户门旁边的墙面归李志强做门牌使用，不指定第二家，二楼的楼梯平台也让与李志强使用；四、李志强应缴纳的剩余购房款127万，按照双方约定的协议支付，2015年9月20日支付50万，2015年10月20日支付30万，2015年11月20日支付20万，2015年12月20日支付27万。以上协议，一式两份，双方无异议，签字生效。”原告公司负责人邓祖益和被告李志强在协议落款签字。商品房买卖合同签订后，二被告向原告分别于2013年6月12日交款50000元，2013年7月1日交款50000元，2013年8月18日交款100000元，2013年9月3日交款300000元，2013年9月4日交款3557.48元，2014年1月10日交款40000元，2014年1月10日交款80000元，2014年3月24日交款200000元，2015年9月11日交款200000元，2015年9月30日交款79000元，2015年10月2日交款21000元，2015年11月5日交款200000元，2015年11月11日交款70000元，2017年2月10日交款50000元，2017年4月11日交款50000元，以上合计1493557.48元。另，案涉商铺办理按揭后，原告收到按揭款2040000元。二被告交房款合计3533557.48元。另查明二被告于2013年8月18日向原告交纳购房定金20000元，在2015年11月11日在交纳80000元房款时，在原告恒顺房产公司和新疆华宇祥房地产经纪有限公司出具的交房通知书上马刚备注“预留一万押金交房时退”。新疆华宇祥房地产经纪有限公司为原告聘用的商品房销售公司。在现场勘验中原告认可变更本案争议房屋相关施工图纸的设计，并于2018年3月14日经过昌吉回族自治州建筑工程施工图技术服务中心的审核。审查合格书的主要内容为：“…经审查，报送的奇台县东方明珠小区变更设计工程，奇台县东方明珠居住小区-5#楼工程施工图设计文件，符合地基基础和主体结构安全性、工程建设强制性标准及有关法律、法规、规章的要求。”本院在审理（2018）新2325民初28号民事案件过程中，案外人新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司向本院出具证明，内容为：“我公司测绘的新疆恒顺房地产开发有限公司开发的5号楼二层商铺（包括李志强、刘菊萍购买的1-2层商铺面积约1075平方米）由于新疆恒顺房地产开发有限公司采用欺骗隐瞒行为伪造假的白图纸一份，私盖昌吉州住建局审图中心审图专用章，导致我公司误测，现经我公司查验后，现已从房产部门、不动产部门撤回全部测绘报告，现已声明全部作废。（附：1、新疆恒顺房地产开发有限公司伪造的假图纸一份；2、说明：根据相关规定审图中心要审查图纸，必须是蓝色图纸，还要注明审图的面积、用途、不审白图，并且审查合格后要发图文审查合格证书，并且还要说明变更后的建筑面积。特此证明。新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司（盖章）。2018年1月28日”在（2018）新2325民初1646号民事案件审理过程中，该公司又出具说明一份，内容为：“奇台县东方明珠·国际社区5#商住宅楼，测绘报告编号为：新嘉测字［2016］奇123号。新疆恒顺房地产开发有限公司向我公司提供的房产变更图纸为白图纸不符合变更规范要求，后该房产公司重新提供审图中心审核过的蓝图，现撤回2018年1月28日向奇台县人民法院提供的证明。房产测绘报告经核对后实测面积与变更图纸面积相符，2016年6月12日我公司出具的实测报告面积真实有效。新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司（盖章）。2018年9月20日。”庭审中，对于诉争房屋面积，本院征询双方意见，均不申请鉴定，本院向原告释明后，原告仍拒绝申请鉴定。新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司对案涉房产作出的实测报告显示，15号商铺建筑面积为283.82平方米、16号商铺建筑面积为273.97平方米、17号商铺建筑面积为194.43平方米、18号商铺建筑面积为201.77平方米，总计953.99平方米。再查明，被告李志强、刘菊萍起诉本案原告请求解除签订的四份购房协议，本院审理后于2019年5月25日作出（2019）新2325民初500号民事判决，判决：“驳回原告李志强、刘菊萍的诉讼请求。”被告李志强、刘菊萍不服该判决提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院审理后，于2019年9月27日作出（2019）新23民终1361号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为，本案争议焦点为：1、被告购买原告的商品房是按照购房合同确定的面积832.71平方米计算还是按照原告请求的面积953.99平方米计算？2、被告提供新的证据证明的3万元是否在本案中折抵房款？3、原告主张的利息是否应当支持？针对本案的第一个焦点问题，本院认为，合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方对商品房买卖合同均无异议，本院予以确认。本案产生分歧的主要原因是双方于2015年9月12日签订的购房补充协议，因原告对房屋的工程设计进行变更，设计变更后需在二被告购买的四间商铺两边加装两个楼梯，否则无法上下二楼。从该补充协议的内容来看：一、原告要协商把属于案外人薛莹莹的二楼19号商铺协商卖给被告李志强，如协商不成，19号房通往楼梯过道的门，开发商负责拆除、封死，楼梯平台给李志强使用；三、李志强购买的商铺，有一间连接楼梯间，李志强可以安装门，作为消防通道使用……，二楼的楼梯平台也让与李志强使用。现原告没有证据证明除二被告购买的15至18号商铺外，还与被告签订了商品房买卖合同，同时在被告已经购买的四间商品房合同中分摊了33.24平方米的建筑面积后，还需要分摊公摊面积的证据。虽然双方于2013年9月7日签订的合同上对面积进行了约定：“最终以房产证面积为准，面积发生变更，单价不变，总房款多退少补，双方均无异议，退款与补款均不计息”。该约定是以房产证面积为准，原告单方委托新疆嘉诚房地产测绘有限责任公司对案涉商铺作出的测绘报告显示，被告购买的商铺建筑面积总计953.99平方米，但被告认为在测绘房屋面积过程中没有人通知自己到场，对该测绘结果不予认可，原告认为测绘该房屋面积不需要通知对方。经本院向原告释明，原告不申请对案涉四间商铺建筑面积进行鉴定。合同法第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。商品房的测绘面积一般在双方均认可的情况下，才能登记在房屋产权证上。同时，鉴定机构在出具测绘报告后，因房屋面积发生纠纷提起诉讼，向本院以证明的形式声明原测绘报告无效后，又以说明的形式撤回前一份证明，不符合鉴定的基本程序。而且测绘结果与购房合同的15号商铺面积增加了16.4%、16-17号商铺面积增加了8.3%、18号商铺面积增加了28.96%，有违常理和交易习惯。现原告不能证明二被告对购房合同以外的121.28平方米的房屋面积的认可，本院不予采信。对于剩余未交房款的金额，按照合同面积832.71平方米计算，总房款合计4143556.24元，原告证明被告已付购房款金额为1493557.48元，按揭贷款数额为2040000元，已付购房款金额合计为3533557.48元，剩余购房款为609998.76元。针对本案的第二个焦点问题，二被告提出有30000元实际付款未折抵房款，并提供了2013年8月18日向原告交纳购房定金20000元收据两份，和在2015年11月11日在交纳80000元房款时，在原告新疆恒顺房地产开发有限公司和新疆华宇祥房地产经纪有限公司出具的交房通知书上经办人马刚备注“预留一万押金交房时退”的证据，原告对真实性未提出异议，并且也未提供证据证明二被告订购了其他房屋，新疆华宇祥房地产经纪有限公司为原告聘用的商品房销售公司，出具的交房通知书上共同署名，应认定上述30000元为购房款，应当予以折抵购房款。被告实际未付剩余购房价款为579998.76元。针对本案第三个争议焦点，原、被告在购房补充协议中约定的最后付款期限为2015年12月20日，但二被告未按照购房合同面积的价款按照约定付清，二被告应当承担违约责任，按照同期中国人民银行发布的一年期以上基准年利率4.75%承担利息100311.98元，承担利息的期限自原告请求的2017年4月12日至2020年12月1日，并以未付购房款为基数承担利息至付清之日止。原告请求按6%的年利率计算利息没有法律依据，不予支持。据此，二被告未付的剩余购房价款数额为579998.76元，付款期限现已超过，故对原告主张要求二被告支付购房款中的579998.76元本院予以支持，对其超出购房合同面积的部分本院不予支持。原告请求的利息以579998.76元为基数，按照同期中国人民银行发布的一年期以上基准年利率4.75%计算，承担利息的期限自原告请求的2017年4月12日至2020年12月1日，利息为100311.98元，并以未付购房款为基数承担年利率4.75%的利息至付清之日止。综上所述，本案经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十四条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告李志强、刘菊萍于本判决生效后十五日内给付原告新疆恒顺房地产开发有限公司购房款579998.76元；二、被告李志强、刘菊萍于本判决生效后十五日内给付原告新疆恒顺房地产开发有限公司自2017年4月12日至2020年12月1日止，以欠款本金579998.76元为基数，按照中国人民银行同期贷款一年期以上基准年利率4.75%计算的利息100311.98元，之后的利息按照未付购房款为基数继续承担年利率4.75%的利息至付清之日止；三、驳回原告新疆恒顺房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18106元，由被告李志强、刘菊萍负担8328.76元，原告新疆恒顺房地产开发有限公司负担9777.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长翟玉宝人民陪审员刘闯人民陪审员徐秀莲二 0 二 0 年 十 二 月 二 十 四 日书  记  员   谢依达