福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3940号 原告：王春明，男，1983年6月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林潘林（系原告妻子），住福建省福州市台江区。 被告：刘贵发，男，1970年8月28日出生，汉族，住福建省建瓯市。 原告王春明与被告刘贵发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王春明的委托诉讼代理人林潘林和被告刘贵发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春明向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2016年12月21日签订的《房产租赁居间合同》和《补充协议》；2．判令被告立即腾空搬离并归还原告香开新城20#303单元的房屋；3．判令被告向原告支付按3,300元/月计算的自2020年5月8日起至实际归还租赁房屋之日止的租金和自2020年1月1日起至实际归还租赁房屋之日止物业费、水电费、水电公摊费（计算至2020年5月17日的物业费829元、水电公摊费244.1元）以及违约金3,300元和房屋整改的费用。事实和理由：原告将坐落于福州市晋安区岳峰镇化工路南侧与后浦路东侧交叉处香开新城xx#xx单元房产租给被告使用，具体详细内容参见《房产租赁居间合同》（合同号：20161210008）及《补充协议》。被告从2020年5月8日至今拒绝支付房租，也拒绝搬出原告的房屋，同时拖欠物业费、水电公摊等。 被告刘贵发辩称，一、原告提出解除双方于2016年12月21日签订的《房产租赁居间合同》及《补充协议》，要求被告立即腾空搬离租赁房屋既无约定的解除事由，也无法定的解除事由，该主张依法不能成立。首先，双方签订的《房产租赁居间合同》及《补充协议》明确约定香开新城20#303单元房产出租给被告用于隔套出租使用，被告将上述房屋用于群租房出租使用，原告在签订合同时系同意、认可的。但是自2020年3月开始，福州市开展住宅小区群租房排查整治百日攻坚专项行动，并公布了《福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》，因政府政策原因导致被告承租的隔套出租房屋被强制拆除，无法正常出租使用，被告曾多次与原告沟通，希望原告能够与同楼层的其他出租人一样，考虑到政府专项整治行动的原因，适当减免租金，但是原告始终拒绝。其次，根据我国《合同法》第九十四条规定，有权行使解除权的应该是被告，而非原告。被告完全可以该条款第一条“因不可抗力致使不能实现合同目的”为由向原告主张解除合同，但是被告为了能够和原告友好协商，并未行使该项解除权。因此，本案纠纷的产生系因政府政策原因导致，属于不可抗力因素，并非被告单方面无故违约，原告主张解除合同毫无依据，依法应当被驳回。二、被告于2016年12月21日承租香开新城20#303单元房产后，已花费高额装修费用，原告现要求被告按照原约定的标准支付租金及水电公摊、违约金及房屋整改的费用明显于法无据，于理不合。1．双方在《房产租赁居间合同》第十一条中约定“因不可抗力因素甲乙双方无法履行本合同以及造成的损失，双方互不承担责任”，不可抗力是指在合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同的，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任的条款。政府通知被告对租赁房屋进行整改是一种政府强制性政策，是被告不能预见、不能避免、不可控制，且不能抗拒的情形，属于不可抗力的情形。双方的租赁合同因政府政策原因导致无法履行，属于不可抗力的情形，被告不应再支付租金。既然双方合同约定了不可抗力，且不可抗力情形出现，应当按照合同约定履行，况且，原告当初在签订合同之时出租给被告的房屋系毛坯房，被告在这期间已花费高额装修费用，原告要求被告立即搬离、腾空该房屋严重损害了被告的合法权益。因此，原告向被告主张违约金系不合理的、不合法的。2．根据《福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》内容显示，自收到《限期整改通知书》起15日内，由房屋产权人负责自行拆除恢复原状，消除安全隐患，也就是说，自行拆除恢复原状的责任主体系房屋的产权人而非房屋的承租人。因此，原告要求被告承担房屋整改费用，依法不成立。综上所述，被告认为我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，原告应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。原告主张的所有诉讼请求缺乏事实和法律根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原、被告在中介机构的居间撮合下签订一份《房产租赁居间合同》，合同约定：原告将坐落于福州市晋安区××号楼××单元房屋出租给被告使用；租赁期限自2016年12月22日起至2021年3月8日止，租金3300元／月，租金于每月8日前支付；原告收取被告3300元作为信用保证押金，待合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还；被告应按时缴纳租金，否则每日按租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处；被告应严格遵守政府法规法令，否则一切后果自负；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月租金；因不可抗力因素导致无法履行本合同及造成的损失，双方互不承担责任。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，双方又签订一份《补充协议》，协议约定：2016年12月22日起至2017年3月8日为装修期，原告不收取被告租金；在租赁期内，房屋内所产生的水、电、煤气、闭路、电话、宽带和物业管理等有关一切费用都由被告承担，若超过一个月未交，以被告违约处理，终止合同，并赔偿原告一个月房租；在租赁期内，不论被告以其他任何理由提出终止合同，被告赔偿原告3300元作为违约金，并不退还押金；被告逾期支付租金7天以上的，原告有权单方解除合同并收回房屋，并扣除押金；原告同意被告将房屋进行隔套装修出租，原告同意被告转租。上述合同与补充协议签订后，双方开始依约履行，被告将租赁房屋进行隔套装修后出租。2020年5月，租赁房屋的隔墙因“福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动”被有关部门强制拆除。被告未向原告支付自2020年5月8日起的租金，原告自行向租赁房屋所在小区的物业服务企业交纳了自2020年1月1日起至2020年4月30日止的物业服务费和公用水电费分摊共计1073.10元。2020年5月15日，原告通过微信通知被告：因被告超过一个月没有交纳物业管理费，双方之间的合同终止。被告对原告的该通知不予认可，未向原告返还租赁房屋，原告因此起诉。 本院认为，原、被告签订的《房产租赁居间合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。被告主张案涉租赁房屋的隔墙因“福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动”被有关部门强制拆除，属不可抗力。因政府的该行为是依据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《商品房屋租赁管理办法》和《福建省建筑装修管理暂行办法》等有关法律法规而实施，因此，被告在对租赁房屋进行隔断群租时，应当预见该行为可能违反上述规定，不属于“不能预见”的情形，故本院对被告的该主张不予采纳。合同约定被告逾期支付租金7天以上的，原告有权单方解除合同并收回房屋，现被告拖欠原告租金已远超过该约定，原告主张解除双方的租赁合同和被告腾空搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还给原告，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按时向原告支付租金，已构成违约，原告主张被告按3,300元/月计算支付自拖欠租金之日即2020年5月8日起至合同解除之日的租金，并支付违约金3,300元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告主张被告仍应按照合同约定的租金标准支付合同解除后至实际归还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。根据合同约定，在租赁期间产生的物业服务费和公用水电分摊费用由被告承担，现原告已向租赁房屋的物业服务企业垫付了自2020年1月1日起至2020年4月30日止的物业服务费和公用水电费分摊共计1,073.10元，原告主张被告承担该部分费用，本院予以支持。原告主张被告承担房屋整改费用，但原告该诉讼请求未能明确具体的金额，本院无法支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、解除原告王春明与被告刘贵发于2016年12月21日签订的《房产租赁居间合同》和《补充协议》； 二、被告刘贵发应于本判决生效之日起五日内腾空和搬离坐落于福州市晋安区××号楼××单元房屋，并将该房屋归还给原告王春明； 三、被告刘贵发应于本判决生效之日起十日内向原告王春明支付按3,300元/月计算的自2020年5月8日起至实际返还上述房屋之日止的租金和房屋占有使用费及自2020年1月1日起至2020年4月30日止的物业服务费和公用水电费分摊1,073.10元； 四、被告刘贵发应于本判决生效之日起十日内向原告王春明支付违约金3,300元； 五、驳回原告王春明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费734元，适用小额诉讼程序减半收取计367元，由被告刘贵发负担。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年十二月三日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。