呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4460号   上诉人(原审原告)：呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司。   法定代表人：金勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘雨琪，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：金东方，女，该公司员工。   被上诉人(原审被告)：王玉兰，女，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：韩志勇（系王玉兰配偶），男，个体，住呼和浩特市。   上诉人呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司（以下简称恒大宏泰公司）因与被上诉人王玉兰房屋买卖合同纠纷，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人恒大宏泰公司的委托诉讼代理人金东方，被上诉人王玉兰及其委托诉讼代理人韩志勇，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   恒大宏泰公司上诉请求：1.撤销(2020)内0103民初1992号民事判决书第三项,改判王玉兰承担合同解除后的违约责任,即房屋总价款10%的违约金159081.4元;2.本案全部诉讼费用由王玉兰承担。事实和理由：双方协商一致于2018年5月3日签订《商品房买卖合同》,王玉兰以按揭贷款的方式购买恒大宏泰公司开发的恒大翡翠华庭××楼房屋,总价为1590814元,建筑面积为148.51平方米。根据合同第七条约定,王玉兰应向按揭银行申请1110000元按揭贷款,但因王玉兰资质问题一直无法办理按揭贷款,根据合同附件十一补充协议第二条第3项约定,如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的,买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款。否则视为逾期付款,逾期办理按揭申请手续逾期20天以上的,视为买受人单方解除本合同,买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。王玉兰未按合同约定办理按揭贷款,根据上述约定,恒大宏泰公司有权解除合同,王玉兰应按合同约定支付违约金。恒大宏泰公司已于2020年5月13日向王玉兰发出解除函,且王玉兰已签收。恒大宏泰公司已履行通知义务,因此王玉兰应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。   王玉兰辩称，双方是2018年5月签订的合同，首付是分期付的，我在交首付款的时候也说了我经济紧张的情况，所以付首付款的时候也支付了未按期交纳首付款的违约金。之后，我一直按恒大宏泰公司提供的银行去办理贷款，但都办不下来。当时我不知道个人资信有问题，要是知道的话也不会买房子。我提出房子贷款办不下来，让恒大宏泰公司给退首付款，但恒大宏泰公司一直提出要我承担10%的违约金。我方也不是故意违约，恒大宏泰公司未在贷款之前审查我方是否有贷款资质，恒大宏泰公司存在欺诈行为，合同里也没有关于办不了贷款和逾期办理贷款违约期限的约定。   恒大宏泰公司向一审法院起诉请求：1．判令解除恒大宏泰公司与王玉兰签订的《商品房买卖合同》；2．判令由王玉兰承担合同解除后的违约责任，即房屋总价款10％的违约金159081.4元；3．判令王玉兰承担案件诉讼费。   一审法院认定事实：2018年5月3日，恒大宏泰公司（出卖人）与王玉兰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王玉兰购买位于呼和浩特恒大翡翠华庭14-2-602号房屋一套，总价款为1590814元，王玉兰应当于2018年5月3日前支付首付款480814元，余款1110000元向按揭银行申请贷款支付。买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。王玉兰向恒大宏泰公司支付首付款480814元后，未向恒大宏泰公司支付剩余房屋价款。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，恒大宏泰公司要求解除合同，王玉兰亦表示同意，因此对于恒大宏泰公司主张解除合同的主张，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”恒大宏泰公司应向王玉兰退还已支付的首付款480814元。对于恒大宏泰公司主张的违约金，根据合同约定“银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则，视为逾期付款。”但恒大宏泰公司未向法庭出示银行、公积金中心或恒大宏泰公司通知王玉兰支付剩余款项的相关证据，恒大宏泰公司主张王玉兰因逾期付款而承担违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定规定，判决：一、解除呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司与王玉兰于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司于判决生效之日后十日内一次性向王玉兰返还首付款480814元；三、驳回呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半计1740元，由呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，恒大宏泰公司提交了“关于逾期不支付剩余购房款解除合同的函”（落款时间为2020年5月13日）及邮寄信息，拟证明恒大宏泰公司于2020年5月13日向王玉兰发出解除合同的函，王玉兰已签收，恒大宏泰公司完成解除合同的函发出的义务。王玉兰对恒大宏泰公司二审出示的解除合同的函真实性认可，对拟证明的问题不认可。二审王玉兰陈述，银行不给办理按揭贷款的原因是其已经存在其他房贷，银行不给办理第二次按揭房屋贷款。二审查明，双方于2018年5月3日所签《商品房买卖合同（预售）》附件十一中约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：恒大宏泰公司上诉主张王玉兰承担合同解除后的违约责任,即房屋总价款10%的违约金159081.4元的上诉理由是否能够成立。恒大宏泰公司与王玉兰所签合同中虽约定了关于买受人按揭申请未获审批同意后的违约责任，但本院认为该约定属格式条款，对本案买受人不发生法律效力。首先，本案恒大宏泰公司上诉请求王玉兰承担违约责任所依据的合同条款系格式条款。本案中，恒大宏泰公司提供的合同是其在与买受人订约以前就已经预先制定出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来；该协议适用于与恒大宏泰公司订约的不特定的买受人，恒大宏泰公司未能举证证明，其在与买受人订立合同时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意，并与之进行协商。其次，该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。本案买受人选择以按揭贷款的方式购买房屋就是因其不具备短期支付全部购房款的能力。而本案买受人王玉兰在订立合同、交付首付款后亦积极向恒大宏泰公司所提供的银行申请按揭贷款，但因其存在其他房屋贷款，未能获取按揭贷款。在此情况下，双方所签合同无法继续履行。而恒大宏泰公司对此提供的合同条款却载明：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。该格式条款的设置意味着合同一经签订不论买受人按揭贷款是否办理成功，不论买受人有无能力支付剩余购房款，买受人必须在10日内交清剩余房款，否则承担相应的违约责任。恒大宏泰公司利用格式条款使自己居于有利地位，而加重了买受人在按揭贷款办理不成情况下的违约责任。因此，恒大宏泰公司以此主张王玉兰承担房屋总价款10%的违约金的上诉理由不能成立。   综上所述，呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3480.0元，由呼和浩特市恒大宏泰房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十二月十六日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱