北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23599号原告：北京杨记兴餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路2号2号楼1层133。法定代表人：杨金祥，经理。委托诉讼代理人：王贺，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽，女，1989年2月7日出生，汉族，北京杨记兴餐饮管理有限公司员工，住北京市大兴区。被告：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司。法定代表人：李春英，总经理。委托诉讼代理人：曲滨，男，1983年11月30日出生，汉族，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司员工，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：唐黎明，男，1977年6月13日出生，汉族，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司员工，住北京市丰台区。原告北京杨记兴餐饮管理有限公司（以下简称“杨记兴公司”）与被告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司（以下简称“同昌盛业新荟城贰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨记兴公司的委托诉讼代理人王贺、孙丽，同昌盛业新荟城贰公司的委托诉讼代理人曲滨、唐黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨记兴公司向本院提出诉讼请求：1.杨记兴公司与同昌盛业新荟城贰公司签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》”）及《关于之补充协议》（以下简称“《补充协议》”）于2020年4月13日解除；2.同昌盛业新荟城贰公司返还杨记兴公司2020年2月份租金及各项费用共计87879.20元；3.同昌盛业新荟城贰公司退还杨记兴公司租赁保证金302875.2元；4.诉讼费由同昌盛业新荟城贰公司承担。事实和理由：2018年8月31日，杨记兴公司和同昌盛业新荟城贰公司签订《商铺租赁合同》，约定同昌盛业新荟城贰公司将位于北京市丰台区×19号“×购物中心”3层3F-7号商铺租赁与杨记兴公司用于经营餐饮，2019年10月31日双方签订《补充协议》，就租金及各项费用进行约定。合同签订后，杨记兴公司按照约定支付了租赁保证金及租金，同昌盛业新荟城贰公司交付了案涉商铺。自2020年1月底开始，受新冠肺炎疫情的影响，杨记兴公司经营严重受损，遂无力支付租金，致使合同目的不能实现。2020年4月10日，杨记兴公司通知同昌盛业新荟城贰公司《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年4月13日解除，杨记兴公司将于当日搬离并向同昌盛业新荟城贰公司交付案涉商铺，请同昌盛业新荟城贰公司协助杨记兴公司搬出自有物品并退还租赁保证金，同时请同昌盛业新荟城贰公司将商铺另行出租，以避免损失扩大。2020年4月13日，同昌盛业新荟城贰公司不接收商铺，并且阻止杨记兴公司搬出商铺内大件物品。2020年6月23日，杨记兴公司向同昌盛业新荟城贰公司发送《离场暨合同基础通知书》并邮寄电卡、燃气卡。2020年6月26日，杨记兴公司搬出商铺内物品时再次受到同昌盛业新荟城贰公司的阻止。2020年8月14日，同昌盛业新荟城贰公司免除杨记兴公司2月份租金。双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》已经于2020年4月13日解除，同昌盛业新荟城贰公司应当退还杨记兴公司租赁保证金。同昌盛业新荟城贰公司辩称，不同意杨记兴公司的诉讼请求。第一，杨记兴公司无权解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，同昌盛业新荟城贰公司已经另案提起诉讼，要求确认上述合同及协议于2020年8月14日解除。第二，上述合同及协议尚未到期，2020年2月份租金不予退还。第三，按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定，杨记兴公司擅自退租的，已支付的租赁保证金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月31日，出租人（甲方）同昌盛业新荟城贰公司与承租人（乙方）杨记兴公司签订《商铺租赁合同》，约定：“……1.8租赁保证金：指乙方在签订本合同时，为保证履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的按租期内最高基本租金的年度的当年基本租金、管理服务费和推广费标准计算的保证金。该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金、收银机使用费、管理服务费、推广费等其他约定费用和应由乙方赔偿的损失，并且此行为不影响甲方行使任何其他补救权利。该保证金由甲方保管，不计利息。1.9购物中心：指位于中国北京市丰台区×路19号的“×中心”……2.1甲方将位于中国北京市丰台区×路19号的“×中心”3层3F-7号商铺（以下简称“该商铺”，该编号为暂定编号）出租给乙方使用。……2.3该商铺的租赁面积为295.2平方米，如双方实际测量面积与前述面积的误差在5%（含本数）以内，则租金、管理服务费、推广费及相关其它费用等应按照上述租赁面积计算；如双方实际测量面积与前述面积的误差大于5%，则租金、管理服务费、推广费及相关其它费闲等以实际测量面积计算。……4.1租赁期限为5个租赁年度，具体为2019年2月21日至2024年2月21日。自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。4.2租金4.2.1乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月税金，两者中以高者为准。营业额提成数额将以乙方每月营业额（税前）为基数乘以营业额提成扣率计算得出。第1个租赁年度，基本租金标准为216元/月/平方米，月基本租金为63763.2元/月，营业额提成扣率为9%。第2个租赁年度，基本租金标准为216元/月/平方米，月基本租金为63763.2元/月，营业额提成扣率为9%。第3个租赁年度，基本租金标准为238元/月/平方米，月基本租金为70257.6元/月，营业额提成扣率为10%。第4个租赁年度，基本租金标准为238元/月/平方米，月基本租金为70257.6元/月，营业额提成扣率为10%。第5个租赁年度，基本租金标准为262元/月/平方米，月基本租金为77342.4元/月，营业额提成扣率为11%。4.2.2上述租金并不包括乙方需交付之管理服务费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。（租金含税）4.2.3乙方应自租金起算日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。除首月基本租金于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月基本租金。首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以每日基本租金标准。最后一个月的基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日基本租金标准。甲方于每月15日前向乙方出具下个月租金及费用账单。……4.3租赁保证金4.3.1乙方租赁保证金金额为租期内最高基本租金的年度的当年度3个月的月基本租金、管理服务费及推广费，保证金金额为人民币302875.2元（大写：叁拾万贰仟捌佰柒拾伍元贰角整），由乙方在签署本合同之日向甲方交纳。租期内管理服务费和推广费如有变化的，租赁保证金随之调整，调整后保证金的差额部分由乙方子支付当年度首月租金的同时向甲方补足。4.3.2本合同签订后，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣（但不影响甲方对乙方该等违约行为同时行使任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述该书面抵相通知的10日内将被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方该应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。因甲方的原因导致本合同无法继续履行或因甲方违约导致乙方解除本合同的，则甲方应双倍返还租赁保证金，同时，甲方还应按本合同约定的其他条款向乙方支付违约金并承担其他违约责任。……4.4管理服务费、装修费用等4.4.1自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费、管理服务费按该商铺租赁面积计算，管理服务费收费标准为人民币70元/月/平方米。每月共人民币20664元（大写：贰万零陆佰陆拾肆元整）……4.4.2首月管理服务费于本合同签订之日支付，其余月份于每月20日前支付下月管理服务费。……4.5推广费……4.5.2自租金起算日期，乙方应交纳推广费。推广费为人民币10元/月/平方米。……除首月推广费于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月推广费。……4.6.1乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用（包括装修阶段的临时水电费等）。其中，水、电费按甲方独立为商铺安装的水、电表度数和政府规定取费标准加上损耗标准按月收取，由乙方在每月20日前向甲方交纳以上费用。水电气费为代收费性质，甲方只提供收据及甲方向外支付的发票复印件。……4.7乙方依据本合同应支付的租金、管理服务费及其他费用应当以银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方提供相应发票或收据。……13商铺交还13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺，并将其添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除：经甲方同意保留商铺现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。……16.乙方违约责任16.1乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2款处理。16.2乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和/或管理服务费和/或保证金和/或临时场地租赁费和/或水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付违约金。乙方逾期支付上述费用连续超过10日的，甲方有权中断乙方的水、电、燃气、空调等一切能源供应，由此造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。逾期支付上述费用连续超过l5日或累计超过30日（无论是否正式追索）的，甲方有权向乙方索赔或解除合同并按本合同17.2款处理。……16.4若乙方需于本合同约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断、停止其业务累计超过3日的，甲方有权向乙方索赔或解除合同并按本合同第17.2款处理。……17合同的变更和解除……17.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，退还乙方支付但未发生的费用（如有）。乙方已支付的租赁保证金不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应在收到甲方告知函后的10个工作日内补足甲方损失额与违约金之间的差额。……17.2.6逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的；17.2.7未经甲方书面同意乙方擅自退租的；……”。合同还就双方其他权利义务及违约责任进行了约定。2019年10月31日，同昌盛业新荟城贰公司（甲方）与承租人杨记兴公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“……1、乙方；己支付的广告服务费其中人民币61080元，用于抵扣乙方根据原合同约定应向甲方支付的2019年12月至2020年2月的租金、管理服务费及推广费等应缴费用，其中每个月抵扣人民币20360元。抵扣后乙方每月须根据原合同约定的时间，向甲方补足每月剩余的应缴金额。2、乙方未履行本协议约定任意条款的，乙方除须向甲方正常支付2019年12月至2020年2月的租金、管理服务费、推广费等原合同约定的应缴费用，甲方还有权根据原合同及原协议约定追究乙方违约责任。……”庭审中，双方均认可杨记兴公司已支付同昌盛业新荟城贰公司租赁保证金302875.2元和2020年2月份房屋租金及各项费用等共计87879.2元，且认可杨记兴公司于2020年3月19日自行停止营业。杨记兴公司提交其于2020年4月10日出具的《解除合同通知书》，载明：“现新冠肺炎疫情致使我方无法正常使用贵方出租的房屋进行经营，且何时能正常营业依旧无法预判，造成了我方经营巨亏，无法再继续进行经营，故我方认为目前发生了客观上贵我双方在签订商铺租赁合同时无法预见、无法避免的重大变化，继续履行商铺租赁合同时我方明显不公平，且无法实现合同目的。鉴于此，依照商铺租赁合同和《合同法》等规定，特此函告如下：一、解除贵我双方签订的新荟城购物中心商铺租赁合同。二、对于合同解除之前已履行部分的费用，请据实结算有关费用后，将我方已交费用中剩余费用返还我方。三、我方已将店铺关停，请贵方协助我方将店内原材料及设备（附清单）撤离，如因贵方原因导致无法撤离的，造成的损失将由贵方负担。以上，望贵方收函后3日内回复我方意见，期望贵我双方相互理解，共度时艰！”同昌盛业新荟城贰公司认可于2020年4月13日收到上述通知书。杨记兴公司提交其于2020年6月22日发出的《新荟城购物中心商铺租赁合同离场暨合同解除通知书》，载明：“依照《商铺租赁合同》和《合同法》相关规定，根据利益平衡及促进社会资源的有效利用原则，特此再次函告如下：一、贵我双方签署的《商铺租赁合同》于2020年4月13日解除。二、贵公司应当于2020年4月13日收回3F-7号商铺，与我公司完成房屋交接工作。鉴于贵公司始终拒绝收回，我公司已经在2020年6月23日将房屋所有附属物品电卡、燃气卡已经通过京东快递的形式发给贵司的负责人刘永佳，电话：135XXXXXXXX请贵司查收。三、自2020年4月13日起，我公司不再承担有关该商铺的一切费用，包括但不限于租金、管理服务费、推广费、水电费、电话费、燃气费。贵公司可以并应当立即着手将3F-7号商铺另他人，避免损失扩大。因公司怠于另租导致的租金损失，我公司不承担任何责任。四、因贵公司保安人员阻拦我公司搬出物品，目前，3F-7号商铺内尚有40张桌子、60把椅子、2台电视、6台冰箱等部分物品未能搬出，该物品系我公司所有，我公司将于2020年6月26日将前述物品搬出，届时，请贵公司予以配合。请贵公司理解：我公司已经实际完成了搬离撤场，《商铺租赁合同》已经解除，不会再支付后续租金费用，扣留前述物品将影响贵公司另租，且毁损灭失须赔偿，所以并无实际意义。如因贵公司再次阻拦等原因导致前述物品无法搬出，由此造成的一切损失由贵公司承担。”此外，杨记兴公司还提交视频，用于证明案涉商铺现状及同昌盛业新荟城贰公司阻止杨记兴公司搬出商铺内物品的情况。同昌盛业新荟城贰公司提交其于2020年2月11日出具的《通知》，载明：“对贵司承租×的商铺予以租金及部分费用减免的支持，具体如下：1.减免2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，物业费及其他费用照常收取。2.将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%。3.已支付的3月、4月租金的商户，将在下一账期应付租金中一次性扣减免除的2月份的租金及推广费。”提交其于2020年2月20日出具的《通知》，载明：“我司给予贵司2月租金及推广费的减免政策是以贵司正常履行租赁合同为前提。如贵司不履行租赁合同约定，未能于2020年3月5日前向我司支付前述未免除之应付费用，则贵司不再享有我司给予的2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费减免政策。”提交其分别于2020年3月26日、2020年4月29日和2020年8月7日出具的《催款通知函》，均显示同昌盛业新荟城贰公司向杨记兴公司催缴其欠付的租金及其他各项费用。提交其于2020年4月13日出具的《解约通知书之回函》，载明：“贵司于2020年4月10日向我司发送的《解除合同通知书》已收悉，对此我公司回复如下：受新型冠状病毒肺炎疫情的持续影响，导致我司承租商户短时间内无法正常经营，租赁合同的实际履行在疫情防控期间受到限制。但疫情对租赁合同的影响是有合理限度的，疫情短期防控并不致使我司与贵司租赁合同根本无法履行，因此对于贵公司擅自解除租赁合同的行为不予接受。疫情期间我司的经营亦受到重创，然而本着与商户共克时艰的信念，我司已对贵司免除了2020年2月的租金及推广费，希望与贵司携手共克此次疫情。如贵司坚持在未经我司书面同意的情况下擅自解除租赁合同，我司仍旧可按照租赁合同的约定，追究贵司的违约责任。”提交其于2020年8月14日出具的《关于之解约通知函》，载明：“鉴于疫情影响，我司给予贵司2020年2月份租金的等费用的全部免除。……根据《原合同》第16.2条、第17.2条、13.1条、13.2条之约定，贵司须于收到此函后3日内，与我司办理解约事宜。”上述事实，有《商铺租赁合同》《补充协议》《解除合同通知书》《新荟城购物中心商铺租赁合同离场暨合同解除通知书》《通知》《催款通知函》《解约通知书之回函》《关于之解约通知函》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，同昌盛业新荟城贰公司与杨记兴公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于，杨记兴公司是否有权依法解除合同。本案中，同昌盛业新荟城贰公司与杨记兴公司签订的《商铺租赁合同》约定：“租赁期限为5个租赁年度，具体为2019年2月21日至2024年2月20日。”杨记兴公司主张，在商铺租赁期间，受新冠肺炎疫情影响，其经营严重受损，致使合同目的不能实现，故依据合同法的规定，杨记兴公司有权解除与同昌盛业新荟城贰公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。同时，同昌盛业新荟城贰公司亦认可于2020年4月13日收到杨记兴公司函告同昌盛业新荟城贰公司关解除双方签订的《商铺租赁合同》的《解除合同通知书》，故杨记兴公司请求确认双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年4月13日解除。庭审中，双方均认可杨记兴公司于2020年3月19日自行停止营业，但杨记兴公司未向本院提交充分证据证明案涉店铺系因疫情或者疫情防控措施停止营业，进而导致合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据双方在案的证据及当事人陈述，杨记兴公司确受疫情影响导致合同履行困难，当事人可以重新协商，变更合同履行期限、履行方式、价款数额等。在此情况下，杨记兴公司主张其有权解除合同尚缺乏事实和法律依据，同昌盛业新荟城贰公司亦不认可双方签订的《店铺经营合同》及《补充协议》于2020年4月13日解除，故对于杨记兴公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨记兴公司要求同昌盛业新荟城贰公司退还2020年2月份租金及各项费用共计87879.2元一节。庭审中，双方均认可杨记兴公司已经支付同昌盛业新荟城贰公司2020年2月份房屋租金及各项费用等共计87879.2元。杨记兴公司提交同昌盛业新荟城贰公司于2020年8月14日出具的《关于之解约通知函》载明：“鉴于疫情影响，我司给予贵司2020年2月份租金等费用的全部免除。”同昌盛业新荟城贰公司提交《通知》载明“将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%”。据此，同昌盛业新荟城贰公司免除2020年2月各项费用的方式应为自2020年3月、4月份租金中分别抵扣，而非直接退还，且上述《关于之解约通知函》和《通知》仅为同昌盛业新荟城贰公司单方意思表示，对当事人双方不具有法律约束力。此外，杨记兴公司主张根据北京市人民政府办公厅相关规定及最高人民法院相关司法解释，同昌盛业新荟城贰公司应当免除其2020年2月份及3、4月份的租金。由于上述规定及司法解释均适用于承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，故不适用于案涉店铺。故本院对于杨记兴公司要求同昌盛业新荟城贰公司退还2020年2月份房屋租金及各项费用共计87879.2元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于杨记兴公司要求同昌盛业新荟城贰公司返还租赁保证金302875.2元一节。如前所析，上述合同尚未解除，故返还租赁保证金可待双方的权利义务终止后，在合同结算和清理中另案解决。应当指出的是，从在案证据及当事人陈述可见，疫情确对杨记兴公司造成直接影响，鉴于同昌盛业新荟城贰公司已向本院另案提起诉讼，关于该合同继续履行或者予以解除涉及的其他问题，双方可在另案中予以解决。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回北京杨记兴餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3581元，由北京杨记兴餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年十二月二十四日书记员  贾茜