北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0102民初10201号原告：北京信安成投资管理有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-497。法定代表人：刘阳，执行董事。委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。被告：朱洋，男，1969年11月24日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：蒋玉利，女，1977年2月18日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。原告北京信安成投资管理有限公司（以下简称投资公司）与被告朱洋、蒋玉利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告投资公司的法定代表人刘阳及其委托诉讼代理人钟红、被告朱洋、蒋玉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与二被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令二被告连带支付原告欠缴的租金26万元；3.判令二被告连带支付原告自2019年7月1日至实际腾退之日止的租金（每月2万元计算，不含物业费），暂计算至2020年6月30日为24万元；4.判令二被告立即将北京市西城区广安门外大街305号X区X号楼X层X房屋腾空后返还给原告。事实和理由：2017年10月，原告购买被告所有的位于北京市西城区广安门外大街305号X区X号楼X层X房屋，2017年10月24日原告取得房屋的产权证书。双方约定被告租赁原告所有的房屋，租金每月2万元。2019年5月20日，原被告补充签订书面的租赁合同，租赁期限至2019年7月1日。并且原被告签订房屋买卖补充协议，确认截至2019年7月1日被告欠原告租金26万元。租赁到期后，被告仍继续在房屋中居住，未缴纳租金。根据租赁合同约定，被告已经构成违约。朱洋、蒋玉利辩称，不同意原告诉讼请求。因为我方签合同是在哄骗、恐吓情况下签的，而且具体一些细节，请跟派出所联系。房屋以前是朱洋的，房屋目前涉刑事案件，按照国家法律应该是现刑事后民事。租赁合同是被强迫签字是虚假的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：登记日期2015年1月23日X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》记载：坐落于北京市西城区广安门外大街305号X区X号楼X层X房屋（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人为朱洋，房屋性质为商品房，规划用途为办公；附记有该房屋于2015年2月4日抵押给张志力抵押借款金额为400万元。朱洋、蒋玉利出示的2015年2月2日《借款及担保合同》内容为：“出借人张志力，北京信安成投资有限公司（甲方），借款人朱洋（乙方），服务方北京鸿诚祥兆投资担保有限公司（丙方）。甲方同意依据合同约定向乙方提供短期借款，用于个人消费，借款金额为400万元，借款期限自2015年2月2日起，至2015年5月1日止。借款利率为月息1.8％，乙方须每月向甲方支付利息72000元，向丙方支付综合咨询服务费28000元。抵押房产为案涉房屋。”案涉房屋档案材料：一、签约日期2017年9月30日《存量房屋买卖合同》（合同编号CWXXXXXX号）内容有“出卖人朱洋，委托人刘阳；买受人投资公司，法定代表人刘阳，委托代理人施仲昇。出卖人所售房屋为案涉房屋，成交价款为380万元。”合同落款出卖人处朱洋签名为投资公司法定代表人刘阳代签；买受人处盖有投资公司印章。二、2017年9月30日《存量房交易结算资金自行划转声明》内容有“甲方朱洋，乙方投资公司。兹有乙方购买甲方案涉房屋，房价款380万元，甲方委托他人办理转移登记手续，乙方委托他人办理转移登记手续。”该《存量房交易结算资金自行划转声明》落款甲方处朱洋签名为投资公司法定代表人刘阳代签；乙方处盖有投资公司印章。三、2017年10月16日《不动产登记申请书》内容有“登记申请人权利人投资公司，委托代理人施仲昇；义务人朱洋，委托代理人刘阳。不动产情况，案涉房屋。”该《不动产登记申请书》落款权利人签名处有施仲昇签字；义务人签名处朱洋为投资公司法定代表人刘阳代签。投资公司出示的签订日期2017年10月10日《协议书》内容有：“甲方朱洋，乙方张志力，丙方投资公司。鉴于，1.甲方向乙方借款，以其名下案涉房屋作为乙方债权抵押担保，并办理了抵押登记。2.甲方及其配偶蒋玉利委托刘阳办理该上述房屋出售事宜，后甲方与刘阳所属公司即丙方达成买卖合意，并签订存量房买卖合同。为了保证乙方债权实现，以及顺利完成甲方与丙方房屋转让，经三方友好协商，达成如下协议，一、本协议签订时，甲方尚欠乙方借款本息472.50万元，其中借款本金450万元，借款利息22.50万元，且均已构成逾期。乙方作为京（2016）西城区不动产证明XXXXXX号登记证明的权利人，对案涉房屋享有优先权。二、甲方将上述抵押房产以580万元的价格出售给丙方。该房屋转让的税费及有关花费由甲方承担，丙方先行垫付并在房款中进行扣除。该出售价格为双方商定最终价格，若双方为办理转让登记所签署其他文件，包括2017年9月30日网签合同（编号CWXXXXXX号，成交价格380万元）与本协议不一致的，以本协议约定为准。三、甲方同意并承诺，本协议第二条约定的售房款优先支付乙方，用于偿还甲方所欠乙方的借款本息472.50万元。就该部分款项，丙方仅对乙方承担给付义务，甲方不得要求丙方支付该部分款项，且不得以此为由拒绝履行本协议约定义务。其他剩余房款，由丙方取得房屋产权证后15日内，扣除房屋转让税费及有关花费后一次性支付给甲方。四、丙方同意按照本协议第三条约定向乙方承担付款义务，付款时间和付款方式与乙方另行协商确定，并且保证在取得本协议项下的房屋产权证后，应当及时为乙方办理房屋抵押登记，以确保乙方债权全部实现。五、本协议签订后，乙方同意配合甲方、丙方办理解除房屋抵押登记手续。在乙方债权全部实现之前，甲方、丙方应当就乙方的债权承担连带责任，但本协议项下房产过户登记至丙方名下后，甲方不再对乙方承担还款责任。六、本协议签订前，甲方及其爱人蒋玉利已经通过北京市中信公证处共同签署委托书，委托刘阳办理该抵押房屋的出售事宜。甲方确认，其夫妻二人均认可刘阳基于上述委托书授权，与丙方就该房屋买卖所签署的全部文件和全部活动，同意继续委托刘阳代理房屋过户登记事宜，并承担由此产生全部责任。九、本协议一式三份，三方各执一份，自各方签字或盖章后生效。本协议内容为各方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、误解等情形，对各方均具有拘束力。”2017年10月30日，施仲昇领取的案涉房屋登记日期2017年10月24日京（20XX）西不动产权第XXXXXX号《不动产权证书》记载：权利人投资公司。投资公司出示的2019年5月20日《房屋买卖补充协议》内容为：“甲方朱洋、蒋玉利（朱洋前妻）；乙方投资公司。鉴于2017年10月，乙方以580万元购买甲方案涉房屋，办理产权过户后，甲方向乙方租赁该房屋，现经双方友好协商，达成补充协议如下，1.现乙方向甲方支付30万元，分两期支付（签订协议当日）10万元，（签订协议10日内）20万元。甲方承诺收到全部款项后一个月内租约到期后搬离案涉房屋，在此之前甲方与乙方保持租赁关系。甲方对乙方房屋购买价格（580万元）及给付再无异议，并且乙方在甲方收到本次全部款项后（30万元）再无给付义务。若甲方到期未腾退并将房屋交付给乙方的，乙方有权要求甲方按照房屋买卖合同承担违约责任，并有权自行对甲方留存物品进行清理、处置，且无需承担任何责任。2.自2017年10月起，乙方取得了该房屋的所有权，甲方与乙方口头约定租住于案涉房屋，月租金2万元，租期为21个月。但尚未签订房屋租赁合同，今补签房屋租赁合同，租期为2017年11月1日至2019年7月1日。目前已付房租16万元，（2017年12月甲方向乙方转账10万元），剩余6万元现金为2018年间给付。甲方尚欠乙方房租26万元。”上述《房屋买卖补充协议》落款甲方处有朱洋、蒋玉利签名及捺印；乙方处盖有投资公司印章及刘阳签名。投资公司出示的2019年5月20日《北京市房屋租赁合同》内容有：“出租方（甲方）投资公司；承租方（乙方）朱洋，蒋玉利。第一条房屋基本情况，案涉房屋。第二条房屋用途。第三条交验身份。第四条使用与修缮。第五条租赁期限。（一）房屋租赁期自2017年11月1日至2019年7月1日，共计1年9个月。第六条租金。（一）租金标准每月20000元，租金总计：420000元；（二）付款方式转账或现金。第七条房屋租赁保证金。第八条其他费用。第九条房屋的交付及返还。（一）交付，甲方应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。第十条房屋及附属设施的维护。第十一条所有权变动。第十二条合同的解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，1.不支付或者不按照约定支付租金达10日的，加收滞纳金；2.欠缴各项费用达20000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.擅自将该房屋转租给第三人的；5.利用该房屋从事违法活动的；6.其他。第十三条违约责任。第十四条合同争议的解决办法。”上述《北京市房屋租赁合同》落款甲方处盖有投资公司印章及刘阳签名；乙方处有朱洋、蒋玉利签名。投资公司出示的2019年6月3日《房款收条》内容为：“甲方朱洋、蒋玉利；乙方投资公司。1.自2019年5月20日今甲方累计收到乙方（法人刘阳代付）购房款30万元，至此全部购房款580万元已结清。2.目前甲方（朱洋、蒋玉利）尚欠乙方（投资公司）房租26万元。”上述《房款收条》落款甲方处有朱洋、蒋玉利签名及捺印；乙方处盖有投资公司印章及刘阳签名及捺印。2019年11月16日，公安机关接朱洋报案称朱洋被刘阳敲诈勒索，现该案已为公安机关受理。诉讼中，本院进行询问，投资公司称“价款支付了，2017年12月11日给朱洋中银银行的卡支付69.50万，2019年5月22日给蒋玉利卡支付4万元，2019年5月31日给蒋玉利卡支付1万元，2019年5月20日给蒋玉利卡10万元，2019年6月3日给蒋玉利卡支付15万元，其余还有税费11.59万元是我支付的，还有之前被告欠张志力的钱本息合计470万（本金450万元，利息22.5万元）。470万元抵作我支付给被告的房款。2019年6月3日房款付清后朱洋、蒋玉利签的房款收条并且当时还有案外人在场。”本院认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案系投资公司与朱洋、蒋玉利因房屋租赁合同提起的诉讼，此前，朱洋因案涉房屋相关事宜涉嫌犯罪为由至公安机关报案且公安机关已于2019年11月16日受理，现该案正处于侦查阶段，根据“先刑后民”的原则，对投资公司的起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下：驳回北京信安成投资管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十二月十日法官助理  陈 欢书 记 员  郭莹莹