广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32886号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区××××××××××××,统一社会信用代码:914××××××××220342M。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：邓达财,系原告公司物业部主管。被告：姚春光，男，1967年10月23日出生，汉族，住山东省沂源县×××××××××××××××，公民身份号码：370××××××××××××076。原告广州万宁物业管理有限公司与被告姚春光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序，由审判员梁宁独任审理本案，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓达财、被告姚春光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付2020年3月1日起至10月31日期间的物业管理费5122.28元、2019年1月1日起至2020年10月31日期间的花园绿化费9955元,被告向原告支付违约金3996.25元（以物业管理费及花园绿化费所欠费用为基数自欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂计至2020年9月30日止，实际计至清偿之日，依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第二十五条）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对诉讼请求具体明确为：①本案请求物业管理费计费周期为2020年3月1日至2020年10月31日，按2元/每月/每平方米，案涉房屋建筑面积365.85平方米计算，每月别墅物业服务费为731.7元，共计8个月，依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第六条。花园绿化费的计算周期为自2019年1月1日至2020年10月31日，按每月每平方米0.5元，按花园面积905平方米计算，每月花园管理费为818.35元，共计22个月，依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第六条主张。②违约金根据依据原告与开发商签订的物业服务委托合同第二十五条，以物业管理费及花园绿化费所欠费用为基数自欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，物业管理费自2020年4月1日开始、物业服务费自2019年1月开始计算每期物业服务费、花园绿化费的逾期违约金,暂计至2020年9月30日，合计为19073.53元。事实和理由：原告是一家具有一级资质的物业管理企业，自2004年起入驻穆天子山庄，并与佛山市南海佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司(下称“房地产公司”)签订了《穆天子山庄前期物业服务委托合同》(下称“物业服务合同”)，原告为该山庄提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供相应的物业服务，被告购买位于该小区的房屋后享受了原告提供的服务，但被告自2019年1月1日起拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据案涉物业服务合同的约定，被告购买的房屋属于别墅，带有花园，别墅物业管理费为2元/月/平方米，花园绿化管理费为0.5元/平方米/月，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主;业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付于2020年3月1起至2020年10月31日和2019年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费、花园绿化费及违约金等费用共19073.53元。为了维护原告及其他业主的合法权益，特提出此诉讼请求。被告答辩称：（一）被告对于物业管理费的计收标准无异议，但应以房屋登记的建筑面积即365.84平方米进行计收。（二）被对于花园绿化费，被告购房时上手业主交房时除了房屋外还有私家花园，交付时该私家花园属于独立、封闭的由被告专用的区域。对于该花园的面积，被告认为不动产查询结果反映独用土地面积为869平方米，应以该面积减去房屋的建筑面积365.84平方米除以2即182.92平方米，后计得的686.08平方米为花园面积。对于原告主张的0.5元/月/平方米计收无异议，对计收期间2019年1月1日至2020年10月31日亦无异议。但被告认为原告并无入内管理，故不同意支付花园绿化费。（三）对于违约金第一部分即物业管理费违约金无异议；对第二部分即花园绿化费的计算基数有异议，应按被告提出的花园绿化费作为第二部分计算基数；对于违约金的计算标准无异议，但被告认为原告并无入内管理，更不同意支付花园绿化费的违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、原告法定代表人身份证、原告法定代表人身份证明书、被告身份证（均复印件）。2.原告与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司签订的前期物业服务委托合同（复印件）。3.欠费明细（原告盖章打印件）。4.2020年9月18日律师函（复印件）、邮单（原件）、妥投证明（复印件）。被告没有提交证据。经审查，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。综合以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2011年11月19日，原告与佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司签订《穆天子山庄前期物业服务委托合同》及《补充协议书》，原告受委托对穆天子山庄进行物业管理。合同约定：别墅按建筑面积以2元/月/平方米标准、别墅及多层洋房（含复式）的私家花园按0.5元/月/平方米的标准计算；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及原告代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际清偿之日止，每日按欠费总额的千分之一的标准向原告缴交滞纳金；被告应于每月的月底前缴纳当月物业管理费，次月1日起按本合同的约定计迟延违约金。根据上述协议，原告按2元/月/平方米的收费标准收取物业管理费、按0.5元月/平方米的标准收取花园绿化费。被告是位于广东省佛山市南海区狮山镇穆天子山庄椰树泉32号房的产权人，房屋属于别墅，房屋建筑面积为365.84平方米、独用土地面积为869平方米。本院认为：涉讼《穆天子山庄前期物业服务委托合同》及《补充协议书》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，原告依该合同为涉讼小区住户提供物业管理服务,被告应按该合同约定的收费标准、期限、违约责任规定支付各项费用及违约金。原告主张被告拖欠2020年3月1日起至2020年10月31日的物业服务费，被告亦无异议，原告诉请被告支付上述费用理据充分；其中物业服务费应按被告房产登记建筑面积核算为5853.44元（2元/平方米/月×365.84平方米×8个月），原告仅主张5122.28元，是对自身权利的处分，本院予以照准。关于花园绿化费，被告抗辩称原告未入内进行管理，因此其无需支付该项费用。从前述对涉案合同的效力的认定可见，双方就该私家花园部分的自有面积计收费用属于双方的合意，被告的抗辩理由缺乏依据，本院不予支持。对于该项费用的计算，被告对原告主张的计费周期及杳标准（2019年1月1日至2020年10月31日共计22个月，0.5元/平方米/月）无异议。双方的争议焦点在于花园绿化费的计收面积如何认定，原告主张按905平方米计收，被告认为应按686.08平方米计收。经查，原告未能就其主张的计收面积提交证据证明，亦未能举证证明双方对此形成合意，而被告根据独用土地面积减去房屋单层建筑面积计得的面积，更为合理且理据充分，本院予以采纳。经核算花园绿化费为7546.88元（0.5元/平方米/月×686.08平方米×8个月），原告超出上述核定范围的花园绿化费诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付物业服务费、花园绿化费的逾期付款违约金。其中2020年3月1日至2020年10月31日期间的物业管理费根据涉讼合同应于当月月底前缴清，被告未依约缴纳已构成违约,应按涉讼合同约定以上述欠费期间各月物业管理费731.68元为基数，各期从次月1日起计至当期费用实际清偿之日止。原告主张按每日千分之一的标准计算，本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，原告实际产生的损失为资金被占用的损失，结合原告主张的综合利率水平（达年利率36.5%）等因素考虑，原告主张的违约金过分高于造成的损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算。同理，2019年1月1日至2020年10月31的花园绿化费亦以上述利率水平及上述欠费期间各月花园绿化费343.04元为基数，各期从次月1日起计至当期费用实际清偿之日止。原告超过核定范围的违约金诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、姚春光应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费5122.28元，以及2020年3月1日起至2020年10月31日管理费相应逾期违约金（违约金以各月管理费731.68元为基数，各期从次月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至管理费实际清偿之日止）予广州万宁物业管理有限公司；二、姚春光应于本判决发生法律效力之日起十日内支付花园绿化费7546.88元，以及2019年1月1日起至2020年10月31日花园绿化费相应逾期违约金（违约金以各月花园绿化费343.04元为基数，各期从次月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至费用实际清偿之日止）予广州万宁物业管理有限公司；三、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计138.42元（原告已预交），由原告负担46.48元；由被告姚春光负担91.94元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 梁 宁二〇二〇年十二月二十五日书记员 徐国君