吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7065号 原告：延边德坤房地产中介有限公司公新分公司，住所地为吉林省延吉市。 负责人：武玉鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩金姬，该公司店长。 委托诉讼代理人：徐金华，吉林罗天律师事务所律师。 被告：张小飞，女，X年X月X日出生，汉族，户籍所在地为吉林省延吉市新兴街。 被告：延吉德源房地产中介有限公司参花街分公司，住所地为吉林省延吉市。 负责人：付继臣，该公司总经理。 被告：延吉德源房地产中介有限公司，住所地为吉林省延吉市。 法定代表人：李旗，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：黄哲涛，该公司总经理。 第三人：王艳，女，X年X月X日出生，汉族，户籍所在地为吉林省公主岭市范家屯镇。 第三人：朴民，男，X年X月X日出生，朝鲜族，户籍所在地为吉林省延吉市河南街。 原告延边德坤房地产中介有限公司公新分公司（以下简称德坤公新分公司）与被告张小飞、延吉德源房地产中介有限公司参花街分公司（以下简称德源参花街公司）、延吉德源房地产中介有限公司（以下简称德源公司）、第三人王艳、第三人朴民居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告德坤公新分公司委托诉讼代理人韩金姬、徐金花，被告张小飞、被告德源参花街公司的负责人付继臣，德源公司的委托诉讼代理人黄哲涛到庭参加诉讼，第三人王艳、朴民经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德坤公新分公司向本院提出诉讼请求：1.要求张小飞、德源参花街公司共同返还X万元及资金占用期间利息，比要求德源公司承担补充责任；2.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年9月德坤公新分公司通过张小飞的微信广告获知房屋（房主朴民）出售的信息，遂与张小飞联系取得房屋销售的代理权，德坤公新分公司以中介的身份将房屋出售给宫某。德坤公新分公司收取宫某X万元定金后将其中的X万元转账给张小飞。2019年8月15日，王艳作为案外人朴民（房主）的委托代理人与德坤公新分公司补签了房屋独家代理销售合同。约定由德坤公新分公司独家代理房屋销售事宜，委托期限至2019年11月30日，佣金X元。在履行房屋买卖合同中因银行贷款原因，宫某通过诉讼方式解除了与德坤公司分公司的买卖合同，德坤公新分公司返还给宫某X万元定金。德坤公新分公司与宫某的房屋买卖合同解除后，张小飞、德源参花街公司、德源公司即丧失了根据代理合同收取定金的权利，收取的X万元定金应返还给德坤公新分公司。另王艳违反独家代理约定，于2019年11月初将房屋出售，给德坤公新分公司造成损失。因张小飞、德源参花街公司的违约行为致使德坤公新分公司不能获取预期的X元佣金收益。原告多次找王艳、张小飞要求返还收取的定金，但称定金已经交给了德源公司，不能退。张小飞与王艳系德源公司的员工，也是本次纠纷的直接参与者，张小飞是收取德坤公新分公司定金的人；王艳是与德坤公新分公司签订独家代理合同的当事人；德源公司是诉争定金的实际占有者。三方应该对返还定金承担连带责任。为维护德坤公新分公司的合法权益，故诉至法院。 张小飞辩称，我是德源公司的职工，对外发布房屋信息并收取卖房定金都是履行职务行为。 德源参花街公司辩称，2019年11月15日判决书上，德坤公新分公司应于2015年10月15日前审核通过诉讼房屋的银行贷款，但该日期前，德坤公司分公司没有证据证明宫某的银行贷款已审核通过，也没有约定过户后再办理银行贷款审核和按揭贷款手续，宫某有理由拒绝先行办理过户手续，德坤公新分公司未促成合同成立，德坤公新分公司要求支付佣金X元的主张，不予支持，德坤公新分公司在另案中败诉不是德源参花街公司卖给第三方导致的，是德坤公新分公司自己原因，同时在2019年11月15日在房产局过户当天，本案涉及人宫某与德坤公新分公司在房产局发生争执，导致宫某当场要求退还定金，本公司认为德坤公新分公司在服务客户过程当中没有做到应尽的服务本分，没有做到与客户详细解释及沟通，在宫某问德坤公新分公司办件人员贷款是否真正审批时，德坤公新分公司办件人员回复要求过户，与宫某发生口角说：想买你就过户，不想买定金退不了，没有耐心解释，及无法出示银行的贷款审批手续，并且没有带客户到审批银行进行询问，导致双方发生争执，故宫某要求退还定金，解除合同，后又导致宫某及德坤公新分公司大闹银行，故本公司认为德坤公新分公司在与宫某经纪合同中没有履行服务义务，导致德坤公新分公司败诉。德坤公新分公司提出的独家代理合同问题在德坤公新分公司已经收取定金后，与宫某发生争执时，起诉至法院后德坤公新分公司员工宋某找到我公司员工王艳后，要求补签一份独家代理协议，与宫某打官司时使用，故该独家代理合同是后补的不生效，并且我们有证据证明，委托合同只收取定金没有其他义务。 王艳述称，该房屋是案外人朴民委托我卖房，我有代理权限，德坤公新分公司与买房宫某在贷款无法办理的情况下，房屋买卖合同目的无法实现，第三人有权将房屋出售给他人。 朴民未到庭但通过电话称，案涉房屋原本是由朴民所有，因朴民欠付案外人刘铁的款项，刘铁为朴民找到购房者，朴民与购房者办理委托手续，购房者将房款直接交付个刘铁，之后并没有参与任何其他售房活动，房屋买卖合同以及房屋独家代理销售合同都不是朴民本人的签字，之后的事情都跟朴民无关；具体想不起来受托人是谁（朴民始终认为，房屋买卖已完成，后续的事情与其无关，德坤公司与德源公司之间的事务也不知情，也没有收到过定金X万元）。 本院经审理认定事实如下：落款日期为2019年8月15日的房屋独家代理销售合同，委托人（甲方）为朴民（由德源参花街公司王艳代签），受托人为德坤公司，合同载明的主要内容为甲方自愿将其坐落于延吉市西山街XX山庄X号楼X，用途为住宅，建筑面积为42.41，房产证号为X的房屋，独家全权委托给乙方销售，并代理签订房屋买卖合同书；甲方委托乙方出售房屋的价格确定为金额X万元；过户手续各项税、费由甲方承担；甲方全权委托乙方转让期限2019年11月30日止，不包括办理过户及银行贷款所需时间；乙方在转让过程中，不赚差价，透明交易，只收取委托人1.5%佣金共计X元；其他约定事项（另辅）受托人可以代签买卖合同，并收取成交价格定金。审理中，德源参花街公司提出该合同系因德坤公新分公司与宫某打官司而补签的合同。 2019年9月20日，宋某作为朴民（甲方）的委托代理人与宫某（乙方）、德坤公新分公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿出售位于延吉市西山街XX山庄X号楼X号的房产给乙方，房屋产权证号为X号，房屋所有权人为朴民，产别为买卖，房屋建筑面积为42.41平方米；成交价格为X万元整；定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金人民币X万元整，甲方自本合同签订时将定金50%与房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；付款方式为乙方于2019年9月24日前，将首付房款X万元整存入丙方指定银行甲方的银行账户，剩余房款X万元整，在银行发放贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，经甲乙双方协商一致，乙方在无法追加首付房款条件下，甲方定金如数返还，不予赔偿违约金；乙方同意应在办理过户当日办理手续之前向丙方支付佣金总房款的百分之1.5%，佣金费人民币共计X元；甲乙双方应在本合同签订之日起五日内，委托并协助德坤公司办理包含房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第九条规定追究违约方责任；补充协议：乙方贷款购房，若甲方违约不出售此房屋，由委托代理人赔付违约金、定金的双倍，乙方不购买，定金不退还，银行审核贷款于2019年10月15日审核未通过返还定金和首付款。签订合同当日，宫某给宋某支付定金2万元。宋某把该定金交给德坤公司公新分公司后，X万元转账给张小飞，剩余X万元德坤公司公新分公司未支付。 2019年11月14日，德源参花街王艳作为朴民的委托代理人将案涉房屋出售给案外人李花，并办理存量房网签合同备案。 另查，2017年7月3日，案涉房屋设立抵押权登记；2019年10月15日，案涉房屋办理注销抵押权登记。 另查，宫某起诉德坤公新分公司、宋某、德坤公司、朴民，要求解除宫某与朴民之间的房屋买卖合同；要求德坤公新分公司、宋某共同返还宫某定金X万元。2020年1月21日，本院作出（2019）吉2401民初6822号民事判决书，判决：解除2019年9月20日德坤公新分公司以朴民名义与宫某签订的房屋买卖合同；德坤公新分公司于判决书生效后立即向宫某支付X万元；德坤公司承担补充责任。德坤公新分公司因不服上述判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，因德坤公新分公司撤回上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2020）吉24民终X号民事裁定书，裁定：准许德坤公新分公司撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 另查，德坤公新分公司宋某与德源参花街公司张小飞通过微信，针对案涉房屋出售事宜进行过沟通，沟通内容涉及房屋意向金（张小飞要求签意向金）、看房屋、过户手续、定金（宋某通过微信说“那这房子我肯定就是要么就让他买，要么就定金咱不给他退”；张小飞答复“好的，知道啦，老弟辛苦啦”；之后张小飞询问客户情况，宋某答复“跟她沟通了，就是不想要房子了，找事情退定金呢”、“让她折腾吧”，张小飞答复“那我就继续卖了”，宋某回复“好，我这也卖这”）、继续看房的问题。 另查，本庭与朴民通话时，朴民并不能确认其委托谁进行房屋出售，经庭审，查明王艳为委托书的委托代理人，具体房屋款项是由德源参花街分公司负责人付继臣所出。 认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、房屋独家代理销售合同、微信聊天记录、（2019）吉2401民初X号民事判决书、微信聊天记录九组以及当事人出庭陈述。 本院认为，德坤公新分公司宋某以卖房人朴民名义从买房人宫某处收取X万元房屋定金后，将其中X万元支付给德源参花街公司张小飞，虽然张小飞、德源参花街分公司提出德坤公新分公司宋某在微信中同意不退还定金并同意继续出售房屋，但微信聊天内容系在案外人宫某通过诉讼向德坤公新分公司要求退还X万元定金之前，且宋某不同意退还定金针对的是宫某，双方并没有对德坤公司分公司退还宫某X万元定金的情况下，交付给德源参花街公司的X万元该如何处理的问题进行确认，现房屋买卖合同已通过生效判决予以解除，德坤公新分公司已向宫某返还X万元，双方之间达成房屋买卖合同的目的不能实现，德源参花街公司占有基于宫某之间的买卖合同而收取的定金X万元没有依据，德源参花街分公司亦未能提供证据证明其占有案涉X万元的合理合法性，故德坤公新分公司要求德源参花街公司返还X万元的诉讼请求，本院予以支持；关于德坤公新分公司要求自2019年9月20日起支付X万元资金占用期间利息的主张，本院认为，案涉房屋定金系为实现房屋买卖合同目的而支付的，德坤公新分公司主张利息没有法律依据，故本院不予支持；关于德坤公新分公司要求张小飞与德源参花街分公司共同支付X万元的主张，本院认为，张小飞收取定金的行为，系履行德源参花街公司的职务行为，故张小飞在本案中不承担责任；关于德源公司是否承担责任的问题，本院认为，虽然庭审中德源参花街公司与德源公司均表示参花街分公司系独立法人、独立结算、独立承担风险，但未能提供相应的证据予以佐证，故德源参花街公司作为德源公司的分公司，德源参花街公司以其独立财产承担责任后，由德源公司作为总公司，承担相应的补充责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告延吉德源房地产中介有限公司参花街分公司于本判决发生法律效力后立即向原告延边德坤房地产中介有限公司公新分公司支付X万元； 二、被告延吉德源房地产中介有限公司对本判决第一项内容承担补充责任； 三、驳回原告延边德坤房地产中介有限公司公新分公司其他诉讼请求。 如被告延吉德源房地产中介有限公司参花街分公司、延吉德源房地产中介有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费X元（原告已预交），减半收取计X元，由被告延吉德源房地产中介有限公司参花街分公司、延吉德源房地产中介有限公司负担X元，由原告原告延边德坤房地产中介有限公司公新分公司负担X元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  尹永杰 二〇二〇年十二月三十日 书记员  金丽娜