浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初17122号原告：张友福，男，1992年11月2日出生，苗族，住贵州省三都水族自治县。被告：潘政春，男，1987年3月2日出生，水族，住贵州省三都水族自治县。第三人：浙江津旺化纤有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道创业路。法定代表人：杨旭光。原告张友福与被告潘政春、第三人浙江津旺化纤有限公司（以下简称“津旺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告张友福、被告潘政春均到庭参加诉讼，第三人津旺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张友福向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就位于诸暨市××街道××路××号商铺的转租合同无效；2.判令被告返还原告转让费32660元。事实和理由：被告潘政春与第三人津旺公司就绍兴市诸暨市××街道××路××号商铺签订租赁合同，租期自2019年9月1日至2020年8月31日，被告潘政春将该商铺用作经营早餐小吃。2020年5月，被告潘政春与原告张友福口头协商，由原告以32660元从被告处转让该商铺，原、被告达成转租合同前，原告张友福要求看被告潘政春与第三人津旺公司签订的商铺租赁合同，但被告以各种借口不予出具，且被告与其表哥共同向原告承诺：“该商铺可以转租，且保证自己与出租人的租赁合同租赁期届满后，保证原告一定能与出租人续签此租赁合同......”。原告信以为真，答应以32660元转让费从被告手中转租该商铺，并于2020年5月17日、29日分别向被告微信转账2660元、800元、8500元和现金支付20700元，原告向被告支付转让费共计32660元。2020年8月6日，第三人津旺公司向被告潘政春发告知函：“浙江津旺化纤有限公司决定将您所使用的店铺予以收回，请您于2020年8月31日前付清水电费，并与我司办交接手续”。此时原告才得知被告与出租人签订的租赁合同明确约定：“承租期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人”。收到此函后，原告张友福告知被告潘政春，被告多次以找其表哥处理为由推脱之前对原告“保证可以续租”的承诺，被告与其表哥一直未处理此事，现该商铺已经被出租人收回。原告于2020年5月底从被告处转让该商铺后，自2020年6月开始经营，至8月31日商铺被收回，仅经营3个月。被告潘政春辩称，1.原告起诉状中所述与事实不符，应当驳回原告的诉讼请求。2020年4月，经朋友介绍双方认识，原告听说被告准备回家发展，便找到被告商量，将被告从第三人津旺公司承租的绍兴诸暨市××街道××路××号商铺转让给自己经营。被告看在双方是老乡，便同意转让。在转让之前，被告已经明确告知原告租赁商铺的实际情况，该商铺是一年一租，2020年8月31日到期。原告在知情的情况下，仍表示愿意接受。被告在转让商铺时，并未向原告做任何承诺，更不可能向其保证其能与出租方续签租赁合同。以上情况，当时双方商谈转让事宜时，其旁边店铺老板亦在场，可以证实以上所述属实。2.双方之间的合同合法有效，投资有风险，原告不能因无法与出租方续租而要求被告承担赔偿责任，应当驳回原告的诉讼请求。原告在被告已经明确告知该商铺的租赁情况，即将到期的真实情况下，其仍自愿接手该商铺进行经营，双方之间的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告依约交付该商铺，并保留冰箱、餐具、消毒柜等原有设备设施给原告，此后原告接手该商铺并进行经营，被告为了让其尽快适应，还在其店铺上班六天，投资有风险，原告明知该店铺于2020年8月31日到期的情况下，自愿接受转让，在此之后所得利益和所遭受的损失，属于投资风险范围，与被告无关，依法应当自行承担相关损失。三、假如双方之间的合同无效，原告依法应当赔偿被告的相关损失，共计17905元，在原告已付款项中抵扣。假如双方的合同无效，原告实际承租了该商铺三个多月，并在此期间进行经营，原告应当支付此期间租金6875元。如合同无效，其商铺内所有设备的所有权仍归被告所有，原告在接到出租方收回店铺的通知后，原告已将被告原先留在店铺里的设备设施据为己有或变卖，其价值为9950元，原告依法应当赔偿被告。此外，被告在原告经营初期，在其所经营的店铺上班六天，其工资为1080元，原告未支付。第三人津旺公司未到庭应诉，但是向本院提供书面意见，内容如下：1.第三人津旺公司与被告潘政春于2019年8月2日签订《房屋租赁合同》一份，合同中双方约定将第三人所有的位于诸暨市××街道××路××号的房屋租赁给被告使用，租期一年，自2019年9月1日至2020年8月31日止，合同第九条第2款还约定了“承租期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人。”此后，第三人津旺公司于2020年8月6日向被告发出通知，表明在租赁到期后将收回房屋，不再出租。2.原告张友福于2020年11月5日向贵院提起诉讼，声称其从被告处转租该房屋，对该转租行为，被告潘政春从未告知第三人津旺公司，更未征得第三人的同意，根据房屋租赁合同中的约定以及我国法律规定，该转租行为对第三人不发生任何法律效力。因此，第三人没有任何过错，也不用承担任何民事责任。综上，被告潘政春未经第三人津旺公司同意私自转租房屋，该转租行为对被告不发生法律效力，其与原告张友福的纠纷与第三人无关，第三人收回出租房屋合理合法，请求法院依法判决。原告张友福为证实其诉讼主张向本院提供证据材料如下：1.营业执照；2.房屋租赁合同；3.原、被告之间的微信聊天记录、转账记录；4.告知函复印件；5.金立春与被告的微信聊天记录。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，认为被告收到了原告发送的告知函。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年8月2日，被告潘政春（乙方）与第三人津旺公司（甲方）签订了《房屋租赁合同书》一份，载明：“甲方自愿将其所有的坐落于陶朱街道创业路13号的房屋租赁给乙方，建筑面积约45平方米；乙方租赁房屋用作经营早餐小吃之用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋用途；租赁期限为壹年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止；租金为每年27500元，在签订本合同时一次性付清；承租期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给他人。”2020年5月30日，被告潘政春未经第三人津旺公司同意擅自将涉案房屋转租给原告张友福，原告张友福支付被告潘政春转让款32660元。2020年8月6日，第三人津旺公司发送告知函，内容如下：“潘政春，您与我司于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》将于2020年8月31日到期，公司决定将您所使用的店铺予以收回，现就相关事项函告如下：请您于2020年8月31日前付清水电费，将所使用的店铺清空，并与我司办理交接手续。特此告知。”后原告张友福搬离了涉案房屋。本案的争议焦点是：一、原、被告之间的转租合同是否有效？二、如转租合同无效，那么被告应当返还原告的款项是多少？原、被告之间的转租合同是否有效？本院分析如下：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条款可以反映出：承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。本案中，被告潘政春未经第三人津旺公司同意，擅自将涉案房屋转租给原告，原、被告之间达成口头转租合同，该转租合同应属无效。如转租合同无效，那么被告应当返还原告的款项是多少？本院分析如下：依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。审理中，原告张友福自愿在其已支付给被告潘政春的转让款32660元中扣除工资1080元及3个月租金6875元，合理合法，本院认定：被告潘政春应返还原告款项24705元。被告潘政春辩称，涉案房屋内的空调、冰柜等设备设施应由原告张友福折价支付给被告。本院认为，被告在庭审中陈述到原、被告之间没有约定房屋内的设备设施归原告还是归被告，而原告亦表示因为当时第三人要求腾空房屋，所以设备设施均已从涉案房屋中搬离，但是原告愿意把被告方的设备设施归还给被告；在本院的询问下，被告表示原告即使返还上述设备设施，被告也不会接收，而原告亦表示不需要涉案房屋内的设备设施。本院认为，双方当事人对租赁房屋中的财产归属没有约定，且无法达成一致意见时，应当将财产返还原所有人，考虑到被告当庭表示不愿意接收设备设施，故不宜在本案中一并处理返还设备设施问题，原、被告之间对于设备设施如何处理问题可自行进行协商或另案主张权利。第三人津旺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、确认原、被告就位于诸暨市××街道××路××号商铺的转租合同无效；二、被告潘政春应返还原告张友福款项24705元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告张友福的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费617元，减半收取308.50元，由原告张友福负担75.50元，被告潘政春负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长 何 婧二〇二〇年十二月十六日书记员 谢周成6