北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11782号原告：张宏，女，1960年2月19日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：薛韬，北京市开创律师事务所律师。被告：李玮，男，1955年4月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡芙兰，北京兴银律师事务所律师。被告：李昂，男，1981年8月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，北京市仁杰律师事务所实习律师。被告：王治洪，男，1961年4月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张尘，北京富尔律师事务所律师。原告张宏与被告李玮、被告李昂、被告王治洪确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张宏及其委托诉讼代理人薛韬、被告李玮的委托诉讼代理人胡芙兰，被告李昂的委托诉讼代理人彭鹏、张磊，被告王治洪的委托诉讼代理人张尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏向本院提出诉讼请求：1．判决确认李玮与李昂2020年5月29日就大兴区旧宫镇润星家园*号楼*层*-101号房屋（以下简称：101室）签订的《赠与合同》无效；2．判决确认李昂与王治洪2020年6月9日就101室签订的《北京市存量房买卖合同》无效；3．判决王治洪将101室过户至李昂名下；4．判决李昂将101室过户至李玮名下；5．本案诉讼费用、保全费、保全保险费由三名被告承担。事实和理由：张宏与李昂之父李玮于1991年同居以夫妻名义共同生活，2005年11月10日双方登记结婚，二人均系再婚。李昂系李玮与其前妻婚生子，与张宏系继母子关系。101室系张宏与李玮使用共有资金及银行贷款购置的共有房产。2014年，李玮因与他人婚外情，被他人丈夫追杀而离家出走，2018年6月及10月，张宏及李玮先后提起离婚诉讼，后均撤诉。2019年10月8日，李玮诉至本院要求离婚，该案尚在审理中。2020年6月5日，李昂带人来到张宏居住的101室，以李玮已将101室赠与过户给其为由强行更换门锁，并将张宏打伤。同年6月9日，一位声称是101室房主女儿的女子带领数名社会人员来到张宏居住的101室，以其父已购买该房屋为由要求张宏腾房，张宏报警后，红星派出所出警介入协调，该名女子带人离去。次日，该女子又带领数名社会人员到101室要求张宏腾房，并将101室房门卸下，阳台砸毁，并身着内衣裤在101室驻扎吃饭、喝酒、大声喧哗，导致张宏无法正常居住，张宏报警后，民警未能有效制止上述行为，张宏被迫离开101室至今。张宏经查询发现，为达到让张宏无法分得应有的夫妻共同财产的目的，李玮在张宏不知情的情况下于2020年5月29日与李昂签订《赠与合同》，将101室过户至李昂名下。2020年6月9日，李玮、李昂以138万元的价格签订101室的《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日将该房屋过户至王治洪名下。张宏认为，101室系张宏与李玮的共同财产，为让张宏无法在离婚诉讼中分得夫妻共同财产，李玮与李昂恶意串通将101室以赠与方式转移过户至李昂名下，李昂又与王治洪恶意串通，以严重低于市场价的价格将101室以所谓的买卖方式将该房屋转移过户至王治洪名下，试图让张宏无法在离婚诉讼中分得应有的共同房产，其行为严重侵害了张宏的利益。而且，王治洪购房既不委托中介也不看房，过户当天不与卖主李昂正常交接，而是带人上门强制清房，种种反常行为表明李昂与王治洪并非正常买卖房屋，王治洪所谓购房行为绝非善意。综上，李昂与王治洪签订的《北京市存量房买卖合同》无效，张宏特诉至法院，恳请法院判如所请。李玮辩称，张宏陈述的情况有一部分是不真实的，张宏陈述的双方1991年同居与事实不符，2014年李玮与他人有婚外情被人追杀也与事实不符。张宏陈述的李昂与李玮恶意串通与事实不符，双方是父子，不存在恶意串通，赠与是李玮的真实意思表示。李玮不同意张宏的诉讼请求，101室是李玮个人名下的房屋，不属于夫妻共同财产，是李玮婚前购置的婚前个人财产。李昂辩称，本案是确认合同无效纠纷，确认的是房屋买卖合同无效，现在张宏又追加要求确认赠与合同无效，这应该是两个诉讼。101室是李玮婚前购买，购买时间是2004年10月8日，李玮与张宏结婚登记日期是2005年11月10日，所以101室是李玮婚前购买，婚后有部分还贷。张宏只是在结婚后有一部分还贷，离婚诉讼现在还在进行，李昂认为房屋是李玮个人财产，李玮有权处置，李昂将房屋出售不存在任何恶意串通的行为，应驳回张宏的诉讼请求。王治洪辩称，不同意张宏的诉讼请求，张宏在本案中不是适格诉讼主体。本案合并审理后是审理了两个法律关系，就买卖合同而言，101室出售时已经是李昂个人所有，该房屋产权已经属于李昂，因此101室与张宏无关，张宏不具有本案的适格主体身份，即使结合张宏所提起的赠与合同无效，也可以看到该房屋在赠与时是个人无偿赠与，该房屋系属于李玮个人所有，因此张宏在无任何法律文书确认其有房屋权益的情况下提起诉讼，其与该房产不具有利害关系。王治洪从李昂出购买房屋，除张宏提供的价格为1380000元的在建委备案的买卖合同外，双方签有真正的房屋买卖合同，在建委备案的买卖合同只是为了完税，王治洪支付购房款一共4880000元，已经取得房屋所有权证书，与李昂间不存在恶意串通行为，该行为合法有效应予以保护。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李玮、张宏系夫妻关系，二人于2005年11月10日登记结婚，李昂系李玮与其前妻所生之子。李玮、张宏在婚后生活中产生矛盾，2019年，李玮将张宏以离婚纠纷的案由诉至本院，李玮提出判决其与张宏离婚，并分割夫妻共同财产等诉讼请求，现该案正在审理过程中。2004年10月8日，李玮（买受人）与北京红星房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买101室；房屋建筑面积为110．19平方米；购房总价款为482832元；签订购房合同时买受人将首付款102832元一次性交付给出卖人，余款380000元，买受人以银行贷款方式，到出卖人指定银行办理贷款手续，并将余款一次性支付到出卖人指定的账户上。2005年1月6日，李玮（甲方、借款人、抵押人）与北京市丰台区农村信用合作联社（乙方、贷款人、抵押权人）、北京红星房地产开发有限公司（丙方、保证人）签订《个人住房借款合同》，约定乙方向甲方提供贷款380000元；贷款期限自2005年1月6日至2015年1月6日；甲方从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期。2006年3月1日，101室登记至李玮名下。此后，李玮按月偿还贷款；2005年11月11日，张宏向李玮转账205000元，2005年11月18日，李玮偿还房屋贷款本息共计201239元；2015年1月14日，380000元贷款全部还清。2020年5月29日，李玮（赠与人）与李昂（受赠人）签订《赠与合同》，约定李玮自愿将101室无偿赠与给李昂所有，份额为100%。同日，101室转移登记至李昂名下。2020年6月9日，李昂（出卖人）与王治洪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为101室，房屋建筑面积为107．39平方米；房屋成交价格为1380000元，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人应当于2020年6月8日前付清房款。同日，101室登记至王治洪名下。2020年6月10日，王治洪叫人来到101室清房，张宏于当日搬离101室。庭审中，张宏主张其与李玮自1991年起即以夫妻名义共同生活，并提交其子李**的户口簿、羊坊店派出所证明信、李**的初中入学登记表、生活照片、2018年8月张宏在北京市西城区人民法院起诉李玮离婚诉讼的谈话笔录佐证。其中证明信显示李**原名荣研，更名时间为1994年6月14日；李**的入学登记表显示，李**的住址为大兴区黄村枣园东里**号楼*单元401（以下简称：401室），其父为李玮；北京市西城区人民法院的谈话笔录载明：“？：有无夫妻共同财产需要法院处理？原：登记于被告名下的位于北京市大兴区旧宫镇庑殿路润星家园*幢*-101房屋……。被：情况属实，……。？：如何处理上述财产？原：大兴的房屋和辽宁的房屋原、被告每人各占房屋产权份额的1/2；别克车辆归被告所有，被告给付原告车辆折价款1万元；债务20万元由原、被告各负担一半。被：同意上述财产分割意见。”“？：双方什么时间在一起共同生活？被：1994年左右开始在一起共同生活，2005年登记结婚。原：情况属实。”李玮对上述证据的真实性认可，但对证明目的均不认可，并认为101室系其个人婚前财产，2015年11月张宏转给李玮用于还贷的205000元系其婚前所购401室出售后的售房款。张宏称401室亦是双方共同生活期间购买，属于双方共有财产，为证明该事实，张宏申请调取了《药物研究所出售公有住宅楼房协议书》、单位出售公有住房房价计算表、中央在京单位职工住房档案管理信息系统查询打印件，上述证据显示，401室购买时李玮为已婚，购房款折算男方工龄23年，女方工龄15年。经询问，李昂对于张宏、李玮正在进行离婚诉讼的事实知晓，但其认为101室属于李玮的个人财产，其个人有权处置，李昂与李玮的赠与行为及与王治洪的房屋买卖行为均不存在恶意。王治洪称其与李昂于2020年6月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》仅是在建委备案的合同，该合同上的价格并非双方的实际交易价格。王治洪提交落款时间为2020年6月5日的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、购房款收据、付款凭证证明实际购房价款及支付情况。证据显示：1．2020年6月5日，李昂（出卖人）与王治洪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为101室，建筑面积为107．39平方米；房屋成交价格为4880000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付50000元；买受人应当于2020年7月21日前分2期向出卖人支付全部房价款，首期：买受人应当于2020年6月6日前向出卖人支付300000元，第二期：买受人应当于2020年7月21日前向出卖人支付4530000元；房屋内有第三方占用，买受人自行腾退；出卖人应当在本合同签订后三日前将该房屋交付给买受人。2．2020年7月21日，李昂（出卖人）与王治洪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，约定买受人已按约定向出卖人支付购房款4500000元，剩余380000元至迟于本补充协议签订后30日内付清，如按期支付，则出卖人同意不追究买受人逾期付款的责任，否则，自2020年7月21日起至全部款项付清之日止，买受人向出卖人承担逾期付款的违约责任。3．2020年6月5日，李昂出具定金收据确认收到王治洪现金50000元，同日，林**向李昂转账190000元；2020年6月6日，林**向李昂转账110000元；2020年7月21日，朱**分五笔向李昂转账共计4150000元；2020年8月13日，吴**分2笔向李昂转账380000元；2020年8月14日，李昂出具购房款收据确认收到全部购房款4880000元；2020年10月，林**、朱**、吴**分别出具代付款说明，称上述转账款项系代王治洪向李昂支付的购房款。张宏对于上述购房合同及补充协议的真实性均不认可，认为系王治洪为制造正常买卖房屋的假象而伪造；对于汇款凭证的真实性认可，但不认可系代王治洪支付的房款。关于购房过程，王治洪陈述案外人吴**是李昂的朋友，同时也是王治洪女儿的男朋友，李昂当时想卖房，所以找了吴**去清房，李昂告知吴**其父亲将101室给了自己，但是其父亲的前妻住在101室没有清出来，吴**认为房屋能清出来，所以让王治洪的女儿去看了房。具体看房时间为2020年6月5日，当时张宏在屋内不搬走，还与李昂产生了肢体冲突，因为李昂给王治洪一方看了101室的产权证，且吴**承诺能清房，所以王治洪一方认为101室只是存在清房问题，因为清房比较麻烦，当时房价还便宜了120000元。本案受理后，张宏申请对101室进行财产保全，张宏提供保函担保，为此，张宏支付保险服务费4000元。庭审中，张宏要求三名被告承担该笔费用。本院认为，虽然张宏与李玮于2005年11月10日才登记结婚，但张宏提交的其子李**的户口簿、羊坊店派出所证明信、李**的初中入学登记表、生活照片、2018年8月张宏在北京市西城区人民法院起诉李玮离婚诉讼的谈话笔录等优势证据足以证明张宏与李玮自1994左右就开始一起共同生活，故虽然101室系李玮于双方登记结婚前购买，但基于张宏、李玮长期共同居住生活且之后登记结婚共同还贷的特殊情况判断，101室购房款应当来自于双方常年共同生活积累的所得，且在双方北京市西城区人民法院离婚诉讼的谈话中，李玮对于张宏将101室作为夫妻共同财产分割的主张并未提出异议，故该101室应当属于张宏、李玮共同共有之财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方许可将大额共同财物赠与第三人的，另一方可主张请求确认该赠与行为无效，返还财物，除非受赠人有理由相信赠与行为为夫妻双方共同意思表示。李玮在未经张宏允许的情况下将101室赠与给李昂，侵犯了财产共有人张宏的合法权益，且李玮、李昂明知李玮与张宏离婚诉讼正在审理过程中，仍然对涉及张宏利益的101室通过赠与行为进行处分，存在明显恶意，根据相关法律规定，该赠与行为应属无效，张宏要求确认李玮与李昂2020年5月29日就101室签订的《赠与合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于李昂与王治洪之间的房屋买卖行为是否有效，本院认为，首先，虽然从购房款上看，案外人陆续向李昂账户转账4830000元，且案外人均书面陈述系代王治洪支付购房款，但101室于2020年6月9日即转移登记至王治洪名下，王治洪2020年6月10日就实际占有房屋，在此之前，仅有案外人林**转账给付的300000元及李昂签字确认收到的现金50000元，即在仅支付极小部分房款的情况下，出卖人就协助买受人办理了房屋的过户登记并交付房屋，此种交易行为明显有违常理，不符合正常市场交易习惯。其次，王治洪陈述其女儿于2020年6月5日去现场看房，而当时李昂与张宏正因房屋问题产生冲突，且王治洪明知该101室系李昂之父赠与给李昂的房产，即使房屋已登记至李昂名下，但张宏占有房屋不同意清房，明显系就房屋权属问题有争议，在此情况下，王治洪仍愿意购房并强制清房明显与一般善意购房人的购房逻辑不符。综上，虽然民事诉讼证据规则对恶意串通的事实采取了较高证明标准，但综合考虑本案具体情况，本院认定李昂与王治洪在签订101室的房屋买卖合同时存在恶意串通行为，且损害张宏利益，李昂与王治洪所订立房屋买卖合同应属无效，张宏要求确认李昂与王治洪2020年6月9日就101室签订的《北京市存量房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争合同被确认无效，故应将诉争房屋过户回原登记人名下，故对于张宏要求将房屋过户至李昂名下，再由李昂过户至李玮名下的诉求，本院予以支持。张宏要求三名被告负担因其申请财产保全提供担保所产生的保险服务费，但该费用并非张宏因三名被告的房产交易行为所必然产生的损失，亦非诉讼费用，其诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零九条规定，判决如下:一、确认李玮与李昂于二〇二〇年五月二十九日就大兴区旧宫镇润星家园*号楼*层*-101号房屋所签订的《赠与合同》无效；二、确认李昂与王治洪于二〇二〇年六月九日就大兴区旧宫镇润星家园*号楼*层*-101号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；三、李昂、王治洪于本判决生效后十五日内配合张宏将登记在王治洪名下的大兴区旧宫镇润星家园*号楼*层*-101号房屋转移登记至李昂名下；四、李玮、李昂于大兴区旧宫镇润星家园*号楼*层*-101号房屋转移登记至李昂名下后十五日内配合张宏将该房屋转移登记至李玮名下；五、驳回张宏的其他诉讼请求。案件受理费17220元、财产保全费5000元，均由李玮、李昂、王治洪连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年十二月二十八日书记员 张思竹-2--1-