洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1981号原告：戴丽群，女，1962年6月28日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈东平，男，1961年4月1日出生，汉族，住洛阳市西工区，系戴丽群丈夫。被告：洛阳广达置业有限公司。住所地洛阳市老城区道北路******。法定代表人：李平强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭建林，该公司工作人员。原告戴丽群与被告洛阳广达置业有限公司（以下简称广达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴丽群及其委托诉讼代理人陈东平、被告广达公司委托诉讼代理人郭建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴丽群向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付征收房屋过渡费20万元；2、判令被告给够回迁房门面9米宽度；3、判令被告赔付逾期不交房违约金787974元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年10月26日，原告和被告签订《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》一份，被告征收原告位于洛阳市老城区××院开发楼××单元××室，建筑面积119.39平方米，协议对补偿款、过渡费、逾期交房违约金都做了约定。协议签订后，被告付给原告一年的过渡费，时至2020年10月，被告仍未向原告交房，至今拖欠两年过渡费20万元，未予支付。2020年9月，被告邀请原告去现场看房，现场测量预交的房屋一层面积仅有6.4米宽，不符合协议约定的宽度。因门面房宽度不足9米，影响原告的经营使用，故要求被告交付的房屋一层门面应有9米宽。被告未按协议约定时间交付房屋，原告迟迟未取得该房屋，没能正常开业使用经营，造成极大的经济损失，被告应当按照约定支付逾期交房违约金。2017年10月，双方约定的房屋单价为15000元/㎡，房屋面积为119.39平米，2017年10月该门面房的总价为1790850元，从2019年1月1日起至2020年10月31日止，逾期22个月，违约金按国家规定的月息2%计算（低于协议约定的5%计月息），被告应支付逾期不交房的违约金为787974元。被告广达公司辩称，1、项目是2019年6月份竣工，当时通知过原告去接收房子，当时因为宽度双方有争议，原告一直未接收，原告要求的过渡费是应该计算到2019年6月还是计算到现在由法院依法裁判；2、因为涉及到人行通道，变更了设计，影响到了原告和其西相邻的丁兰英家的宽度，现丁兰英也要求保持现状接收房子，原告东邻的商铺没有改变设计，还是原设计；3、如果有过渡费的情况下，不应该支持违约金。如果支持违约金，也不能超过银行贷款利率4倍，达不到原告要求的月利率2%，更达不到双方合同约定的月利率5%；4、2018年《建筑设计防火规范》第7条灭火救援设施下的7.1.4条规定，有封闭内院或天井的建筑物，当内院或天井的短边长度大于24m时，宜设置进入内院或天井的消防车道；当该建筑物沿街时，应设置连通街道和内院的人行通道（可利用楼梯间），其间距不宜大于80m；5、本案是行政协议案件，不应按民事案件处理，应驳回原告的起诉。6、按照协议约定被告已按货币补偿一次性支付原告80万元，不应再给予房屋的调换补偿。本院经审理认定事实如下：2017年10月26日，广达公司（甲方）与戴丽群（乙方）签订《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》一份，内容为：被征收房屋位于洛阳市西工区××院开发楼××单元××室，证载建筑面积119.39㎡（套内面积）；置换房屋为套内面积119.39㎡（以甲乙双方确认的施工平面图的标注为准，图纸作为本协议的附件），（一层门面房自1-35向西保证至少九米），多退少补，多出面积按15000元/㎡；根据征收补偿安置方案，乙方自愿选择对上述被征收房屋实行房屋置换方式进行补偿；被征收房屋套内面积119.39㎡，补偿金额为陆拾万元整；自本协议签订之日起至交房之日，计算过渡费（100000元/年（壹拾万元整一年），不足一年的，按月平均计算），2017年12月31日前支付50000元（伍万元），2018年2月28日前支付50000元（伍万元）逾期不付由甲方支付利息，利率按银行同期贷款利率计算；本项目预计2018年12月31日交房，逾期不交房按总房价的5%计月息；甲方对乙方房屋的补偿款600000元，待土地出让金返还到账后（预计2017年12月31日前）由甲方5日内给予支付，逾期不付由甲方支付利息，利率按银行同期贷款利率计算双方还对其他责任和义务及争议解决方式进行了约定。合同最后，洛阳市老城区房屋征收办在见证方处加盖了公章。合同最后还附有施工平面图，显示戴丽群房屋所在地址为自1-35向西宽度为9米。合同签订后，戴丽群腾退房屋，广达公司向戴丽群支付了补偿款600000元，以及一年过渡费100000元。此后过渡费未再支付。2020年10月份，因涉案门面房实际净宽度为6.4米，与合同约定宽度不符，戴丽群拒绝接收房屋，双方协商未果，戴丽群诉至本院。庭审中，广达公司称案涉商铺所在楼房按照建筑设计防火规范第7.1.4条规定需要规划人行通道，因此造成变更设计，使戴丽群的门面房和其西邻的门面房未达到合同约定的要求，被挤占后，将这两家从中线分开，用界墙（非承重墙）隔开后形成现有的宽度。同时，广达公司向本院提交了洛阳市规划建筑设计研究院有限公司向广达公司出具工程设计变更通知一份及变更设计后的一层设计图纸（一层平面图），载明时间均为2020年9月，通知书还载明“应甲方要求，一层、二层商业分隔做局部调整，详见附图一、二”。一层平面设计变更图纸，该变更后的图纸显示自1-35向西的门面房与其西邻的门面房中间用界墙隔开，涉案房屋宽度与协议约定宽度不一致。戴丽群在庭审中表示不同意按现状接收房屋。另查明，涉案九鼎豫丰苑项目位于洛阳市老城区××与××交叉口东北角，系L型建筑，一层、二层为商铺，三层及以上为住宅。本院认为，原告戴丽群与被告广达公司签订的《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务，现被告广达公司未向原告戴丽群交付约定的房屋，构成违约，应当依法承担相应的违约责任。被告广达公司辩称变更设计的原因是原图纸未预留人行通道，根据建筑设计防火规范第7.1.4条规定需要规划人行通道，根据庭审查明的情况，洛阳市规划建筑设计研究院有限公司是应被告要求对一层、二层商业分隔做局部调整，被告证据不足以证明其有充分理由可以变更向原告戴丽群交付房屋的宽度，现原告戴丽群也不同意按现状接收房屋，被告广达公司应按照协议约定向原告交付符合约定的房屋。由于被告广达公司的过错，造成原告戴丽群无法接收房屋，其应承担逾期交房的违约金，根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中双方约定逾期不交房，按总房价的5%计月息，被告广达公司提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时应以实际损失为基础，同时应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院酌定逾期交房违约金以总房价即1790850元为基数，2019年1月1日起至2020年10月31日止按银行同期贷款利率的四倍计算。双方约定过渡费自协议签订之日起至交房之日止，因被告广达公司仍未向原告交付房屋，原告戴丽群请求被告广达公司支付自2018年10月27日至2020年10月26两年的过渡费200000元，符合双方协议约定，本院予以支持。被告广达公司辩称本案是行政案件的意见，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳广达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告戴丽群交付符合《洛阳市老城区九鼎豫丰苑房屋征收补偿安置（货币补偿）协议书》约定的房屋（自1-35向西的宽度9米、套内面积为119.39㎡）；二、被告洛阳广达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告戴丽群支付自2018年10月27日至2020年10月26日的过渡费200000元；三、被告洛阳广达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告戴丽群支付逾期交房违约金（以总房价1790850元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算；以总房价1790850元为基数，自2019年8月21日起至2020年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6840元，由被告洛阳广达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二〇年十二月三十日书记员  冯亚格