濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初5477号原告（反诉被告）：申杰伟，男，汉族，1972年7月15日出生，住河南省濮阳市华龙区。原告（反诉被告）：申志本，男，汉族，1951年3月7日出生，住河南省濮阳市华龙区。二原告共同委托诉讼代理人：鲁继龙，河南尊严律师事务所律师。被告（反诉原告）：谷令发，男，汉族，1966年2月2日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：谷静静，女，汉族，1987年11月18日出生，住河南省濮阳市华龙区。被告（反诉原告）：金二龙，男，汉族，1984年2月16日出生，住山东省莘县。二被告共同委托诉讼代理人：郭红，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）申杰伟、申志本与被告（反诉原告）谷令发、金二龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申杰伟、申志本及其委托诉讼代理人鲁继龙与被告（反诉原告）谷令发委托诉讼代理人谷静静、金二龙及其委托诉讼代理人郭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年左右，原告将位于华龙区丽都路义乌商贸城后面的四间房屋出租给被告使用，房屋面积大约200平左右，2018年，原告准备翻盖涉案房屋，2018年4月18日，原被告签订备忘录，房屋翻盖完毕后由被告继续租赁使用，每平方租赁费25元，2018年6月1日，原告将翻盖好的房屋交付被告，被告共计使用622.08平方，每平方25元，年租金186624元，原告给被告了三个月的装修期，租金从2018年9月1日开始计算，2018年9月1日至2019年9月1日的租金被告已支付，2019年9月1日至今的租金未支付。原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告租金163296元（自2019年9月1日至2020年7月15日）、诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称，1、2019年6月，长庆路办事处人员告知其所租用的商铺近期要拆除并通知原告到现场、口头通知登记备案，2019年7月10日收到中原办及长庆办下发的综合治理搬迁拆除通知书，2019年9月6日，收到综合执行局、国土资源局、中原路办事处、长庆路办事处搬迁通知；2、政府催促搬迁期间（2019年6月至9月），被告已陆续处理店内物品，并告知原告，期间，原告多次进店查看已搬迁的情况；3、自2019年6月以来，被告多次和原告协商返还房租及赔偿装修等损失，原告以各种理由推脱；4、2019年9月6日，被告已搬迁，并未实际使用房屋；5、涉案房屋为违章建筑，原告明知此地已被国家征收，领取赔偿款，仍继续出租给被告，与被告签订租赁合同备忘录，原告应当承担由此产生的各项损失。故被告提出反诉，请求：1、确认原被告2018年4月签订的备忘录无效；2、原告返还被告已缴纳租金18万元及装修押金10000元；3、原告赔偿被告装修费损失487000元及因拆迁导致货物低价抛售损失75000元，停产停业部分搬迁损失费80000元；4、原告返还被告安装室内楼梯护栏12000元；5、反诉费、律师费、评估费及其他费用由原告承担。反诉被告申杰伟、申志本辩称，1、2018年4月签订的备忘录租赁合同是在双方充分协商表达意见以后的真实意思表示，合法有效，被告反诉称原告利用欺骗手段骗取其签订合同与事实不符，也无任何证据证明双方在签订合同时存在欺诈情况，根据《合同法》第五十二条规定，原被告签订的合同只有在欺诈损害国家利益的时候才会无效，故被告所称合同无效与事实不符；2、被告已经实际使用原告的房屋经营至今，原告不应返还租金，根据双方意见，双方均认可：被告承租了原告622.08平方的房屋，租金25元/平方米，月租金15552元，年租金186624元，每年的9月1日交纳下一年度租金，因当时交租金时被告各种耍赖把零头刨除，收取了其180000元，其反诉称装修7个月后接到《濮阳市城市综合执法局》、《濮阳市华龙区国土资源局》等通知不属实，被告交纳的租金是2018年9月1日至2019年9月1日，而拆迁通知书显示的时间是2019年9月6日，故被告是在使用满一年以后接到的通知，在该年度内已经正常经营使用原告的房屋，故不能再主张返还租金；3、就涉案土地性质，濮阳市人民政府于2010年10月8日下达的（2010）15号常务会议纪要，涉案土地调整为生活保障用地（商业），故在该文件的指示下，原告在自己的土地上自建房屋用于商业出租经营，2019年9月6日下发拆迁通知后，原告等村民已积极维权，阻止无理拆迁；被告也系本村村民，在租赁涉案房屋之前对房屋状况等租赁事宜已经充分了解，故与原告签订了备忘录，备忘录第四条明确说明有可能出现政府行为导致其无法使用，原告是不承担其装修费损失等任何损失的，如政府赔偿装修费用，该费用归被告，故被告对拆迁行为是知悉的，被告所称的原告故意隐瞒、欺诈等不属实，且下达搬迁通知后，政府也未采取任何强制措施，政府也未实施拆迁行为，被告及相邻的商户均未停止营业，即使被告停止营业，也与原告无关。综上，政府未实施拆除行为，被告也无实际损失，被告反诉请求不存在，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告申杰伟、申志本围绕诉讼请求提交了如下证据：1、备忘录租赁合同，2、照片、收到条、抄表记录，3、濮阳市人民政府（2010）15号常务会议纪要、濮阳市华龙区中原路街道办事处东白仓社区居民委员会出具的证明、生产小组土地分配登记簿存根，4、证明，用于证明，原告对涉案房屋享有占有、处分、收益的权利，并将涉案房屋出租给被告使用，被告实际已占有、使用涉案房屋的事实。反诉原告谷令发、金二龙围绕其反诉请求提交了如下证据：1、搬迁通知书、照片，2、停水通知、停电通知、拆迁通知、照片，3、装修合同、购买材料清单、转款凭证，4、征地补偿安置公告，用于证明，涉案房屋系违章建筑，被告无法正常经营使用涉案房屋，被告对涉案房屋进行装修的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：【2010】15号濮阳市人民政府常务会议纪要明确：将中原路南、黄河路北、马颊河西原规划的马颊河治理综合用地50余亩（以实际测量为准）和任丘路南、市体校西原规划已经省政府批准的农用地转用土地约38亩（以实际测量为准）划归东白仓村，作为村庄规划建设用地，用于解决村民住宅问题，将马颊河东、任丘路南、上届市政府已规划给东白仓村的75亩住宅用地变更土地用途，调整为商业用地，将任丘路南、环中路东20亩商业用地调整为生活保障用地（商业）。本案涉案房屋所在位置为任庆路南、丽都路（环中路）东，南边为金桥家具广场；2018年4月，本案原告（甲方）与被告（乙方）签订《备忘录》一份，主要内容包括：1、由于情况特殊，暂写备忘录，待房子盖好后，再写正式协议时，作为证据使用，根据2018年4月3日晚在志本家，由原被告四人商议以下内容；2、根据乙方意愿，乙方所租在原来的地点西三间，总面积约475平方，乙方所租只准乙方使用，不能转租；3、经双方商议，租赁价格定位25元/平方，执行三年，三年后，根据其他商户做涨价情况；4、装修期通常是乙方租赁甲方的房屋后，甲方让利一个月，为乙方的装修期，由于都是本村人，现甲方让利三个月，为乙方的装修期，即从房子盖起招商日起，由甲方通知乙方签协议，若乙方在七个工作日内不订协议，甲方视为乙方自动退出本备忘录；5、装修赔偿问题，一般是不赔偿的，装修期间如果征地或其他情况出现，赔偿装修费是你做的，不赔偿，双方损失，基于都是本村人，情况都知道，在装修费方面，甲方是不承担任何责任，乙方如果向征地要过来，赔偿装修费用，装修费归乙方；6、对于乙方刚装修好的两间房，乙方做价一万多元，甲方盖房需拆，甲方愿拿出一万元作为乙方的补偿。备忘录签订后，被告实际占有、经营、使用涉案房屋，并已向原告交付2019年8月之前的租金。原告称，被告未支付2019年9月以后的租金，故诉至本院，被告辩称，涉案房屋系违章建筑，故不同意支付租金并提出反诉，双方形成纠纷，诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当及时履行交付租赁物的义务，承租方应当按照合同约定及时履行支付租金义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经各方举证质证及陈述意见，本案争议焦点为：1、原告诉讼主体是否适格；2、原、被告双方各自提出的主张是否应得到支持。就诉讼主体资格问题，原告提交的备忘录、濮阳市华龙区中原路街道办事处东白仓社区居民委员会出具的证明、生产小组土地分配登记簿存根，均显示：原告对涉案房屋享有一定的民事权利，包括收益、处分，且被告实际已向原告支付2019年8月之间的租赁费用，故原告诉讼主体适格。就原、被告各自的诉讼请求问题，原告主张，被告应向其支付2019年9月以后的租金，被告反诉称，涉案房屋系违章建筑，涉案房屋无法正常经营使用，对此，结合原、被告双方系同村村民身份及各自提交的证据，所谓协议，系具备一定行为能力的民事主体基于彼此的利益，通过自愿、平等、协商而就某事项达成的合意，本案中，原告与被告均系完全民事行为能力人，均应对各自的利益包括期望、风险及所得所失有所估量及期望，并基于考量，做出符合本意及本心的选择，且应对彼此的选择承担相应的后果包括所得、所失，正如备忘录所写：“由于情况特殊，暂写备忘录，待房子盖好后，再写正式协议时，作为证据使用，双方损失，基于都是本村人，情况都知道”，以上内容足以看出，原、被告对涉案房屋的产权情况、风险及所得均有所衡量，原告将涉案房屋租赁给被告，用于经营以达到互利双赢的目的，被告也已向原告实际支付了2019年8月之前的租赁费用，现被告又称，涉案房屋系违章建筑并申请对装修损失、停产停业损失等损失进行鉴定，明显与备忘录的内容不一致，亦与事实不符，故本院对该申请不予受理。在双方租赁关系履行期间，因涉案房屋所在位置的敏感性及相关政策影响，对原、被告的预期收益造成了不同程度的影响，导致被告自2019年9月起陆续处理涉案房屋内的物品以止损，并于2020年5月重新注册登记字号以延续自身经营的初衷，也基于此，原、被告均在本案中提出各自的诉讼请求，以达到利益的最大化，但从原、被告提交的证据看，双方在备忘录中已就双方应尽到的责任、义务包括风险进行了约定，基于诚实守信、友善的民事活动基本原则，参照备忘录约定的租赁面积及费用标准，鉴于原被告各自的过失程度、被告投入成本、经营期限及新冠疫情市场形势，被告尚应支付原告2019年9月以后的租赁费53437.5元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）谷令发、金二龙支付原告（反诉被告）申杰伟、申志本租赁费53437.5元，于判决生效后10日内履行完毕；驳回原告（反诉被告）申杰伟、申志本及被告（反诉原告）谷令发、金二龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3566元，由原告（反诉被告）申杰伟、申志本负担1783元，被告（反诉原告）谷令发、金二龙负担1783元，反诉费12150元，由原告（反诉被告）申杰伟、申志本负担6075元，被告（反诉原告）谷令发、金二龙负担6075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓萍审 判 员  孙燕燕人民陪审员  马 迅二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李瑞雪