上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21375号原告：陈涌，男，1988年12月18日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：鲍修城，男，1967年1月9日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被告：张锦，女，1985年10月4日出生，汉族，户籍所在地福建省。被告：上海和禾农业种植专业合作社，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄蕴睿，理事长。原告陈涌诉被告张锦、上海和禾农业种植专业合作社(下称“和禾农业合作社”)其他合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人鲍修城、齐小静、被告张锦、被告和禾农业合作社法定代表人黄蕴睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈涌向本院提出诉讼请求如下：1、判令原、被告签订的《资产购买和土地管理前置协议》无效；2、判令两被告退还原告资产转让费人民币(以下币种均为人民币)24万元；3、判令两被告赔偿原告损失暂计20万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《资产购买和土地管理前置协议》无效；2、判令被告张锦退还原告资产转让费24万元；3、判令两被告赔偿原告损失暂计20万元。事实和理由：两被告为合作关系，被告张锦在被告和禾农业合作社土地上有资产，原告购买被告张锦资产且继续与被告和禾农业合作社合作。原被告于2016年10月21日签订《资产购买和土地管理前置协议》，约定被告张锦向原告转让资产，包括8*40米农业三层保温大棚21个、生产菌包工作彩钢大棚370平方米、冷藏库两间61平方米、双彩保温房、原菌钟培养房20平方米、二三级菌种培养房(内层架式)438平方米、冷却房、接种房、仓库及附属设施用房约计120平方米、烘菇房2.6平方米、灭菌蒸锅两个、打包机一个、翻料机一个、采菇蓬100个，金额共计24万元。原告支付转让费后，由于被告未清理场地，直至2017年3月份被告才完成交付。交付后几天，原告即被告知原告购买的该场地所涉资产为违章建筑，原告未投入使用即被拆除。被告明知出售给原告的资产为违章建筑，且在合同签订前即被相关部门了确认为违章建筑，仍出售违章建筑，原被告的买卖行为无效，被告应退还原告支付的转让费用。原告受让资产后，为正常生产购买了大量的生产资料，现违章建筑已被拆除，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告张锦辩称：不同意原告诉请。张锦出售的是大棚，被认定为违建的建筑是赠送的，张锦已履行了合同义务；大棚是原告自行拆除的。被告和禾农业合作社辩称：不同意原告的诉请。原告与和禾农业合作社之间的合同已经法院认定有效，且被告法定代表人黄蕴睿是原告向张锦购买大棚的见证人，原告购买之后一直在进行生产。经开庭审理查明：2016年10月21日，和禾农业合作社(甲方)与张锦(乙方)、陈涌(丙方)签订《资产购买和土地管理前置协议》，约定：甲乙双方合作并且乙方有资产在甲方土地上，目前丙方全资购买乙方资产且继续与甲方合作。1、甲方认可丙乙方合作，且同意继续与丙方合作。甲乙双方解除协议，丙方与乙方签订资产购买协议，丙方与甲方签订合作协议。2、丙方按照丙乙方转让资产约定，在最终甲方和丙方协议以及丙方和乙方协议生效，并于12月15日给付，乙方购买资产款项总计15万元，丙乙双方转让资产款共计24万元，余款在丙乙双方交接清楚之日付清。3、第二条情况若违反，乙方可以单方结束此合同，所产生的后果由丙方承担。4、为确保甲方及乙方权益，并考虑生产情况，以上约定，丙方承诺无误，且在此协议签署时支付甲方和乙方共计定金3万元，此定金自动转为丙方购买乙方资产款项，甲方乙方开始操作解除协议及有关其他工作。5、甲方乙方协议，乙方丙方协议基本确定草案，请参见约定附件。资产附件清单乙方丙方确认。协议附件：1、乙方出售资产清单(甲方与丙方查实签字)；2、甲方与丙方续签合作协议(丙方背书确认)；3、乙方丙方协议(双方确定签字)；4、乙方提供上一年度客户销售清单及联系方式；5、乙方二个冷库不得拆，可拆一台冷机。协议甲方落款处由和禾农业合作社法定代表人黄蕴睿签字，乙方处由吴金水、周龙辉、张锦签字，丙方处由陈涌签字，并由和禾农业合作社员工写明“3万定金已收建(应为“见”)证人”。2016年12月7日，吴金水、张锦、周龙辉向陈涌出具收条，载明收到陈涌转让费12万元，由黄蕴睿见证为实。同日，陈涌(乙方)与和禾农业合作社(甲方)签订《合作协议》，约定甲乙双方就关于菌菇种植生产进行合作。乙方生产菌菇，甲方对于乙方生产提供场地、水电及统一管理，每年每亩管理费用为2,400元,乙方管理费使用前缴纳，应于当年11月1日前缴纳下一年费用，若当年12月1日仍不能缴纳下一年费用，视作乙方自行结束合同，甲方有权处置乙方有关资产及地上物。甲方收取乙方押金3万元，合作结束后全额退还押金(押金主要作为紧急情况下的环境保障及土地恢复及其他有关牵涉设施的保障，如果因乙方生产造成土地、水源破坏污染，原有关设施的直接或间接的损坏，甲方将视情况大小，向乙方说明情况，扣除有关押金)，乙方自行建设有关生产所需设施，仅限于农业生产的基本配套建筑，乙方承诺，土地硬化(可恢复)及临时建筑总面积不超过600平方米，在合作结束后恢复土地原状，清理土地杂物。如在合约期内产生政府拆动迁，则按照政府规定执行，所有损失与甲方无关。在合作结束后，乙方自行拆除有关设施及地面建筑。甲方承诺在协议期内乙方遵守协议情况下的正常生产不被干扰，甲方同意乙方所建设的连栋大棚不被拆除，若有违反，甲方承担有关责任及后果。合同签订当日，原告支付被告一年土地租金43,200元，押金3万元。2017年2月13日，吴金水、周龙辉、钱正旺(张锦丈夫)向陈涌出具收条，载明收到产地转让费5万元。2017年2月18日，吴金水、周龙辉、钱正旺(张锦丈夫)向陈涌出具收条，载明收到陈涌转让费余款4万元，至此双方转让费已结清，转让事已完成。2017年3月，系争场地上的违章建筑被列入拆违范围。和禾农业合作社(乙方)与上海青浦现代农业园区发展有限公司(甲方)签订《拆除违法建筑回购协议书》，其中载明拆除乙方违法建筑面积1,303.41平方米，其中彩钢板结构925.89平方米，铁皮棚377.52平方米，根据上述面积共计拆除违法建筑回购款122,790.60元。2017年12月29日，陈涌向和禾农业合作社发送《催讨拆违补偿款》，就案涉土地上建筑被铲除后的补偿款予以主张。2019年1月30日，练塘镇东厍村村民委员会向和禾农业合作社发送《告知》，载明：经过我单位核查，你处土地存在危险坍塌大棚拆除后的垃圾，其他等存在污染或者危险的情况，目前经我方实地核实检查，已经基本处理完毕。望你单位继续清除少量遗漏部分杂物，以确保清理完毕，不漏隐患。同时必须遵守国家有关法律法规，自觉保护农业土地土质良好及安全。另查明，2018年8月6日，本院以(2018)沪0118民初13574号立案受理了陈涌诉和禾农业合作社租赁合同纠纷一案，陈涌诉请为：1、判令和禾农业合作社退回陈涌2017年度租金43,200元；2、判令和禾农业合作社退回押金3万元；3、判令和禾农业合作社支付拆违补偿款94,691.60元；4、解除双方于2016年12月7日签订的合作协议。本院经审理后于2018年10月26日作出判决，判令：和禾农业合作社支付陈涌拆违补偿款79,268元；陈涌的其余诉讼请求不予支持。陈涌不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2019年4月2日依法作出判决，判令驳回上诉，维持原判。2019年8月8日，本院以(2019)沪0118民初14993号立案受理了陈涌诉张锦、和禾农业合作社合同纠纷一案，审理中，陈涌于2019年9月23日向本院撤回起诉，本院依法予以准许。以上查明的事实，由原、被告的陈述，前置协议、合作协议、收条、催讨拆违补偿款、告知、拆除违法建筑回购协议书、收据、民事判决书、民事裁定书、庭审笔录等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、由于原告自被告张锦处购买的地上资产是钢结构大棚、冷库等，但最主要的是钢结构大棚，已被认定为违章建筑，被拆除；上述建筑均系违章建筑，违反法律禁止性规定，故案涉资产转让前置协议应为无效；合同无效后，被告张锦应将其收取的转让费返还给原告，并赔偿原告损失；由于所有的违章建筑都建造在被告和禾农业合作社的土地上，而和禾农业合作社全程参与案涉前置协议的签署，但并未告知原告案涉建筑未经审批建造的事实，且所有的建造手续都应由和禾农业合作社负担，故所有的损失都是因和禾农业合作社导致的，其应与张锦共同赔偿原告损失20万元；2、原告的合同相对方为被告张锦，若法院认定合同相对方为张锦、吴金水、周龙辉，则在本案中仅要求张锦承担责任，并保留追究周龙辉、吴金水付款责任的权利；3、原告为履行双方的资产转让协议，产生的损失包括支付给被告和禾农业合作社2017-2018年的租金81,192元、冷库租赁费4.80万元、员工工资2万元、被偷物品损失等合计20万元；4、现案涉转让协议中的所有标的物均已灭失；5、合同无效后，无其他法律后果在本案中处理。为此，原告提供通知、消防安全检查通知，买卖协议、收条及购货清单、手写工资单、案件接报回执单作为证据。被告张锦对通知、消防安全检查通知表示不清楚，工资单里的看场费正好说明被告已将资产交付原告。被告和禾农业合作社对通知、消防安全检查通知真实性无异议，但认为与违章搭建无关；对买卖协议、收条及购货清单不予认可；手写工资单应该是被告员工于2017年3月15日给原告的，其中很多人自2016年12月底工作到2017年2月底，而原告对自己的物品负有看管责任，不应由被告负担。被告张锦确认收到24万元转让费，转让的标的为大棚，其他均为临时搭建，原被告签订的前置协议中并未写明具体转让的资产内容，原告提供的资产转让协议中的手写资产清单是其自行书写的；合同是张锦、吴金水、周龙辉共同作为乙方签订的，应由三人共同承担责任；张锦将资产交付原告后就离开了，对其他情况不清楚，但是原告一直是在案涉土地上经营的；如认定合同无效，无其他法律后果在本案中处理。为此，张锦提供水电费收据、航拍照片作为证据。原告对上述证据的真实性没有异议，但表示当时手写内容是在出让人在场的情况下写的，由于被告方的协议没有所以无法书写；水电费是因原告为减少损失租用和禾农业合作社冷库所产生。被告和禾农业合作社对上述证据无异议。被告和禾农业合作社表示：原告自和禾农业合作社处承租土地用于菌菇生产，合同效力已经法院生效判决确认为有效；合同履行过程中原告因生产需要，租用了和禾农业合作社的冷库进行生产并产生水电费；现案涉转让协议中的标的物仅余两个大棚的框架，已无法使用；如认定合同无效，无其他法律后果在本案中处理。为此，和禾农业合作社提供冷库租赁协议、收款收据作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但认为原告是为了减少损失而租赁的冷库并产生水电费。被告张锦对上述证据没有异议。根据庭审查明的事实，本院认为，原告未提供证据证明其持有的《资产购买和土地管理前置协议》中第五条手写部分经合同相对方确认，故本院认定《资产购买和土地管理前置协议》应以被告张锦方持有的内容为准。该前置协议乙方抬头栏虽仅载明为被告张锦，但落款处由吴金水、周龙辉及被告张锦共同签字并共同收取转让款、交付标的物，故本院认定案涉前置协议的乙方应为案外人吴金水、周龙辉及被告张锦。然原告明确表示本案中仅向被告张锦主张还款责任，系其对自己权利的处分，于法无悖，本院予以确认。案涉《资产购买和土地管理前置协议》既包括原告与被告张锦之间的资产转让条款，也包括了两被告间原有合作协议处置及原告与被告和禾农业合作社签订合作协议的条款，虽被告张锦未提供案涉转让标的的合法批建手续，但原告已基于该前置协议与被告和禾农业合作社签订了合作协议，该合作协议已经本院生效判决认定有效，故本院认定案涉《资产购买和土地管理前置协议》中关于资产转让部分的条款即第二至五条应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。转让条款无效后，被告张锦原应返还原告支付的转让费24万元并赔偿原告因合同无效产生的损失，但案涉资产已交付原告使用，并在原告使用过程中已灭失或无法使用，且原告已就部分被拆除资产获得补偿，故对原告要求返还转让款的诉请，本院不予支持。原告现提交的证据材料亦不能证明其因合同无效造成的损失，故对原告提出的要求被告赔偿其损失的诉请，本院不予支持。原告要求被告和禾农业合作社承担赔偿损失责任的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈涌与被告张锦、上海和禾农业种植专业合作社签订的《资产购买和土地管理前置协议》第二条至第五条无效；二、原告陈涌的其余诉讼请求不予支持。案件受理费7,900元，减半收取计3,850元，由原告陈涌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二〇年十二月三十日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。