浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2457号原告（执行案外人）：吕正党，男，1971年7月9日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：林正俊，浙江锦焕律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小凤，浙江锦焕律师事务所律师。被告（申请执行人）：李圣英（曾用名李圣音），男，1972年7月13日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告（被执行人）：李景步（曾用名李景叶），男，1978年12月3日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：胡启锐，男，1957年9月2日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：倪志庄，男，1954年4月26日出生，汉族，住浙江省平阳县。第三人：李爱华，女，1960年9月8日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告吕正党与被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、倪志庄、李爱华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告吕正党的委托诉讼代理人林正俊，第三人倪志庄到庭参加诉讼。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕正党向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与第三人倪志庄于2004年11月初八签订的关于××镇××路××号××单元××室房屋的买卖合同有效；2.依法停止对原告所有的××镇××路××号××单元××室的房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：第三人胡启锐、李爱华系夫妻关系。被告李景步因老房拆迁取得龙港镇池浦村地基一间，后于1999年9月2日将该地基转让给胡启锐两夫妻。胡启锐两夫妻于1999年12月22日将地基转让归倪志庄所有。之后，由倪志庄建房取得坐落于龙港镇池浦路87-109号二单元201室、401室房产和坐落于龙港镇池浦路97号（一层）房产。倪志庄于2004年11月初八将××镇××路××号××单元××室房屋以时值176800元的价格出售归原告吕正党所有，双方在签订卖尽契时款契各自收讫。之后，原告对该房屋使用至今。因原告并非池浦村村民，无法办理产权过户登记手续。现因被告李圣英与李景步之间的民间借贷纠纷一案，龙港市人民法院于2020年5月21日对××镇××路××号××单元××室房屋作出裁定，对该房屋行使执行拍卖措施，业已损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告于2020年6月22日提出执行异议，法院于2020年6月28日作出驳回异议的裁定。综上所述，原告认为××镇××路××号××单元××室房屋实际所有人系原告，人民法院裁定查封该房屋，在事实上及法律上无任何依据，恳请人民法院查明事实，依法停止对该房屋的执行。第三人倪志庄辩称，××镇××路××号××单元××室的房屋是第三人倪志庄从第三人胡启锐处购买地基，盖好之后卖给原告。第三人胡启锐也是从他人处购得地基。原告向第三人倪志庄购买房屋时，双方约定购房款为168000元，但原告只给了163000元，还有5000元作为办理土地证的押金。但第三人倪志庄办好土地证，向原告索要上述5000元押金时，原告拒绝支付，便没有办理过户登记。龙港镇池浦路87-109号公寓房二单元一共12间房屋，一楼店面、2层、4层、6层的房屋归第三人倪志庄，其将一楼店面卖给妹妹倪碎莲，201室卖给钟传想，401室卖给原告吕正党，601室卖给小舅子陈友相。第三人倪志庄出售涉案房屋时，还没有门牌号，故将房屋坐落写为龙港镇池浦路95至97号楼上第四层贰间套房。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华均未作答辩。原告吕正党围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的身份信息；2.人口信息，用于证明被告及第三人的身份情况；3.苍南县国土资源局苍土资［2003］127号文件、代表议案、城镇居民建造拆、扩房屋申请表、专用收据，用于证明被告李景步于1998年9月取得龙港镇池浦村地基一间，该地基经政府部门审批建房；4.《房产交易定金合同书》、卖尽契、《地基转让字契》、卖尽契、水电费清单，用于证明被告李景步后于1999年9月2日将该地基转让给第三人胡启锐，第三人胡启锐于1999年12月22日将地基转让归第三人倪志庄所有。之后，由第三人倪志庄建房取得坐落于龙港镇池浦路87-109号二单元201、401室房产和坐落于龙港镇池浦路97号（一层）房产。第三人倪志庄于2004年11月初八将××镇××路××号××单元××室房屋以时值176800元的价格出售归原告吕正党所有，双方在签订卖尽契时款契各自收讫，原告对该房屋使用至今的事实；5.（2020）浙0383执492号执行裁定书、拍卖预告，用于证明因被告李圣英与李景步之间的民间借贷纠纷一案，龙港市人民法院于2020年5月21日对××镇××路××号××单元××室进行查封的事实；6.执行裁定书，用于证明原告于2020年6月22日提出执行异议，法院于2020年6月28日作出驳回异议裁定的事实。其于庭后补充提供证据7.龙港市不动产登记信息查询，用于证明涉案房屋的集体建设用地使用权登记于被告李景步名下的事实；8.苍南县建设用地审查意见单、门牌证、保证书、龙港镇池浦路87-109号门牌分配表、苍南县私人住宅工程竣工规划专项验收材料、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，用于证明第三人倪志庄购买地基后获批建成公寓式住宅并以被告李景步名义分得房屋的事实。第三人倪志庄围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.欠据，用于证明原告向其购买涉案房屋后，尚欠其5000元办证费用，双方约定办完土地证后付清该款的事实；2.被告李景步与第三人胡启锐的卖尽契、第三人胡启锐与倪志庄之间的《地基转让字契》；3.第三人胡启锐、李爱华与倪志庄之间的《地基交易定金合同书》；4.专用收据及被告李景步的身份证复印件，前述证据2-4共同用于证明被告李景步将地基卖给第三人胡启锐，第三人倪志庄向第三人胡启锐购买地基的事实；证据5.城镇居民建造拆、扩房屋申请表，用于证明第三人倪志庄购买地基时拿到申请表的事实。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华均未提供证据材料。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。第三人倪志庄对原告提供的证据1、证据2、证据4的《房产交易定金合同书》、卖尽契、《地基转让字契》、卖尽契，原告对第三人倪志庄提供的证据1、证据2、证据4、证据5，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3、证据4中的水电费清单、证据5、证据6，第三人倪志庄均有异议，认为不清楚前述证据。第三人倪志庄提供的证据3，原告有异议，认为证据的三性应由法院审查。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3、证据4中的水电费清单、证据5、证据6，符合有效证据的基本特征，能够证明原告主张的待证事实，对此予以认定。原告补充提供的证据7、证据8，系从相关政府部门调取的档案件，符合有效证据的基本特征，能够与其他证据相印证，可以证明原告主张的待证事实，就此予以认定。第三人倪志庄提供的证据3，符合有效证据的基本特征，能够证明第三人倪志庄主张的待证事实，对此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年9月15日，被告李景步申请拆建坐落于××镇××村××路××砖混结构的房屋，龙港规划土地管理分局及龙港镇人民政府予以准许。1999年9月2日，被告李景步与第三人胡启锐签订一份卖尽契，约定李信君之子即被告李景步将一间坐落于龙港镇池浦路坐南朝北（龙江路口第二幢）的拆迁地基卖给第三人胡启锐，作价170500元，价款当面随契亲收完毕。1999年12月17日，第三人胡启锐与倪志庄签订一份《地基交易定金合同书》，约定第三人胡启锐将坐落于××镇××路××路××幢间数未定的地基出售给第三人倪志庄，作价176000元，当日付定金10000元，定于1999年12月22日立契写字付清地基款166000元，红包580元。第三人胡启锐同时应交出地基有效证件。1999年12月22日，第三人胡启锐与倪志庄签订《地基转让字契》，约定第三人胡启锐将一间坐落于龙港镇池浦路（门牌未定）的地基卖给第三人倪志庄，作价176000元，该地基坐南朝北龙江路西首第二幢间数未定。第三人李爱华在上述《地基交易定金合同书》及《地基转让字契》中签字捺印。后第三人倪志庄以被告李景步名义与其他共同建房人员在××镇××路××号××幢××层公寓式住宅，并分得二单元601室、401室、201室及一层97号房屋，其中二单元601、401、201室位于池浦路95-97号一层房屋上方。2004年10月17日，原告吕正党与第三人倪志庄签订一份《房产交易定金合同书》，约定第三人倪志庄将坐落于龙港镇池浦路97号第四楼套房卖给原告，作价176800元。原告支付定金20000元，于同年10月28日支付30000元。双方于2004年十一月初八签订卖尽契，付款126800元，暂扣5000元待办好土地证后付清。子孙包计820元。2004年十一月初八，原告与第三人倪志庄签订一份卖尽契，约定第三人倪志庄将其建造的坐落于龙港镇池浦路95至97号楼上第四层贰间套房卖给原告，共计176800元，款项当面随契付清。案外人陈香在上述《房产交易定金合同书》及卖尽契中签字捺印。同日，原告向第三人倪志庄出具一份欠据，确认欠购房款5000元，待办好土地证付清此款。原告入住涉案房屋后，自2017年9月以个人名义办理水表并缴纳水费至今，用水账户登记地址为××镇××路××号××单元××室。另自2017年6月起，以个人名义办理电表并缴纳电费至今。用电账户登记地址为××镇××路××单元××室。2001年2月23日，被告李景步向苍南县龙港镇池浦村民委员会交纳池浦路街道设施费24000元，并取得编号为128912的苍南县农村合作经济单位专用收据。2006年8月9日，被告李景步取得龙港镇池浦路97号房屋的门牌证。2008年6月10日，龙港镇池浦路87-109号公寓式住宅的共同建房人员签订保证书一份，约定因该幢房屋规划总平及验收为六层跃层，实际建设为七层，未经处罚。第六层、第七层全体住户同意对五层以下先予办理产权登记。同年8月4日，××镇××路××号××单元××室的房屋的集体建设用地使用权被登记于被告李景步名下，权证号为2××3。（2020）浙0383执492号申请执行人李圣英与被执行人李景步民间借贷纠纷一案中，因被告李景步未履行（2019）浙0327民初8352号民事判决，龙港市人民法院于2020年5月21日作出（2020）浙0383执492号执行裁定书，裁定查封登记在被告李景步名下××镇××路××号××单元××室的房产（土地证号：2××3）。原告于2020年6月22日提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年6月28日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异11号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，陈香在与本院谈话中陈述，其系第三人倪志庄的妻子，对第三人倪志庄购买地基、建造、买卖房屋一事不知情，在房屋买卖合同及卖尽契中签字只是作为见证，其不在家的时候第三人倪志庄就自行签字了。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告李景步与第三人胡启锐签订的卖尽契，第三人胡启锐、李爱华与倪志庄签订的《地基交易定金合同书》及《地基转让字契》，第三人倪志庄与原告签订的《房产交易定金合同书》、卖尽契，均系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋位于××镇××路××号楼上，且于2008年才办理集体建设用地使用权登记，结合相关证据及当事人陈述，原告及第三人倪志庄主张双方买卖的坐落于龙港镇池浦路95至97号楼上第四层贰间套房即涉案××镇××路××号××单元××室的房产，因买卖房屋时尚未办理产权登记导致房屋坐落存在差异，本院予以采信。原告于卖尽契签订当日付清剩余购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。至于原告与第三人倪志庄约定暂扣5000元购房款，待办好土地证后支付一事，双方可另行协商解决。本院于2020年5月21日裁定查封涉案房产。原告搬入该房屋居住后，于2017年以个人名义办理了水、电费缴纳账户并支付水、电费至今，在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年。由于涉案房屋用地系集体土地，根据有关政策，尚不能办理过户手续，非因原告自身原因消极未予办理。综上，原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对××镇××路××号××单元××室（土地证号：2××3）的房产的执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由吕正党负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  王晓华人民陪审员  余小仙二〇二〇年十二月三十日代书 记员  李彬彬相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……12-11-