浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0402民初5614号 原告：方一婷，女，1989年10月28日出生，汉族，住海盐县，现住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：张律伦、郭娟娟，浙江海威特律师事务所律师。 被告：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。 法定代表人：董利华。 委托诉讼代理人：顾涛、吴鉞春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告方一婷因与被告浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，于2019年11月13日依法作出（2019）浙0402民初6155号民事判决。被告龙润公司不服判决向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）浙04民终202号民事裁定：撤销嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6155号民事判决，发回嘉兴市南湖区人民法院重审。本院于2020年8月17日以（2020）浙0402民初5614号对本案予以重新立案，依法另行组成合议庭，分别于2020年9月2日、12月2日公开开庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告方一婷起诉称，2013年12月26日，原告与被告（时称浙江中成实业有限公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于××路××路××幢××号房屋，建筑面积439.09平方米；单价为7970.82元／平方米，商品房总价格为3500000元；付款方式为合同签订后两日内支付3000000元，余款500000元在交房后三日内支付；被告应于2014年9月30日前交付房屋，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行的，则从约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告承诺于2015年3月30日前取得并交付土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。合同签订后，原告按约交付房款3000000元。2013年12月27日，原、被告双方就上述房屋买卖向嘉兴市南湖区房地产管理处办理了预购商品房预告登记，登记号为嘉房预南字第0××5号。另，据原告了解，案涉房产已通过了竣工验收并办理了竣工验收备案手续，已符合法律规定的交付使用条件。故原告诉请判令：一、被告向原告交付中港名都78幢1号房屋并将该不动产产权转移登记至原告名下；二、被告支付原告逾期交房违约金1039800元（以已付款3000000元为基数，自2014年10月1日起按每日万分之二暂计算至2019年6月30日，之后计算至实际交付房屋时止）；三、本案诉讼费由被告承担。 被告龙润公司答辩称，一、该合同名为商品房买卖合同，实为借贷担保合同，应为无效合同。原告及其近亲属在原告购房同日共计购买七套住房，且低于当时的市场价格，缺乏合理性，从而说明双方间实际上为借贷合同关系；二、原告有关违约金的诉请已超过诉讼时效。 针对自己的主张，原告向本院提供如下证据： 1.浙江省商品房买卖合同、收款收据及中国农业银行个人结算业务申请书各一份，证明原、被告于2013年12月26日签订商品房买卖合同，原告向被告购买中港名都78幢1号房屋，双方就购房价格、支付方式、交房时间、违约责任等事项作出约定；原告于合同当天按约支付第一部分分期购房款3000000元，被告确认收到的事实。 2.预购商品房预告登记一份，证明2013年12月27日，原告就中港名都紫澜苑78幢1号房屋办理了预购商品房预告登记，登记号为嘉房预南字第0××5号。 经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为实际上是对双方间民间借贷关系的掩盖，所谓购房款即为被告向原告的借款。 3.催告函一份，证明原告于2016年3月14日催告被告要求履行交房义务，该函经被告法定代表人董利华签字。 4.催告函、邮寄单及邮件跟踪查询结果各一份，证明2019年1月13日，原告再次向被告发函，要求交付涉案房屋。 经质证，被告对原告提供的证据3，真实性没有异议，但对待证事实有异议，该催告函签收是在原告已承认为借贷关系的情况下，要求被告签收该催告函，其并非真实意思表示；对原告提供的证据4，真实性没有异议，但对待证事实有异议，双方系民间借贷关系，原告单方面发送催告函要求交房的行为，被告对此不认同。 5.装饰工程设计合同，证明原告购房当时聘请第三方设计，原、被告之间是商品房买卖合同关系，并不是借贷关系。 6.付款凭证，证明原告母亲依约代付的设计费35000元。 经质证，被告对证据5、6的三性均不认可，两份证据均为复印件，原告所证明目的仅为单方行为，并无被告方书面认可或相关证据证明。如果该两份证据是原件，对三性也不认可，证明目的与本案无关，本案房屋应当以原告及其原告父亲依据借款所涉的七套房屋共同处理，并不能以单套原告单方行为来证明双方为房屋买卖合同关系。 针对自己的答辩，被告龙润公司提供如下证据： 1.同时期被告与其他购房者签订的商品房买卖合同一份，证明合同签订当时的房屋市场价12666.73元/平方米，高于原告的购房价7970.82元/平方米，从而说明原告举证的买卖合同仅是对原、被告实际达成的借贷关系的掩盖。 2.原告亲属方跃伦、方培伦与被告签订的商品房买卖合同四份，证明在原告购房同日，其近亲属另外向被告购买了四套房，具有明显的不合理性。 经质证，原告对被告提供的证据1真实性有异议，并认为即使该证据真实，也不能体现被告的证明目的，两份合同虽然均为别墅，但购房时间、房屋位置、付款方式均有不同，何况商品房的价格本来就是随市场行情波动的。对证据2的真实性无异议，但这属于正常房地产投资行为，并无不当。 3.询问笔录（方跃伦、方一婷）（2020年2月22日与2020年7月31日），证明原告与被告之间系民间借贷关系，涉案房屋为借贷担保，原告并未支付涉案“房款”，而是由原告父亲一次性支付借款，并且由被告以涉案7套房屋进行担保。证明原告原诉讼代理人沈雪军系全程参与本次借贷行为，对双方实际情况均知晓的情况下代理本案，原告原诉讼代理人沈雪军涉嫌虚假诉讼。 4.询问笔录（沈雪军），证明原告原诉讼代理人沈雪军已收到被告支付的中介费，金额为按借贷金额的1%即175000元。 5.讯问笔录（沈志燕），证明原、被告真实关系为借贷关系，经办人均已明确房屋“网签”的实际目的为借贷担保，并且涉案7套房屋价格均为一致，与实际房屋买卖情况不符。 经质证，原告对被告提供证据3、4、5的真实性没有异议，原告及原告父亲、沈雪军的笔录中明确都是房屋买卖，并非是借贷。沈雪军的笔录讲到中介费问题，沈雪军也讲得很清楚是介绍去买别墅，至于居间行为是否合适，至于该不该收取居间费与本案无关。关于沈志燕的笔录，沈志燕是被告员工，笔录的真实性值得怀疑，7套房屋沈志燕说的房价一致，成批购买，现在房地产调控的情况下，房产公司资金紧张是存在的，当时以这个价格成批出售房屋很正常，成批购买不一定是借贷。原告认为被告的证明目的是不成立的。 6.情况说明、视频、图片。视频是林剑民对情况说明的陈述。证明原告的父亲在公安笔录中提到本次融资操作是其与林建民进行，故由林建民来陈述当时发生的事情经过以及案件实情。双方2013年底真实目的是民间借贷而非商品房买卖。 经质证，原告认为情况说明实质是证人证言，作为证人证言证人应当到庭作证。林建民是中成公司的原负责人，该情况说明真实性请法庭考虑。而且林剑民在该份情况说明中讲到回购协议、回购利息，到现在原告代理人也没有看到回购协议，回购利息是多少也不知道，也没有看到相关依据。原告与方跃伦虽是父女，但是不同民事主体，林建民与方跃伦的关系不能适用本案原告真实的想法和目的。本案房屋是原告的婚房，还投入了装修。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4，经被告质证对真实性均无异议，故本院对原告提供的上述证据真实性均予以确认；原告提供的证据5、6，与本案无关，本院不予确认。被告提供的证据1与本案缺乏关联性，本院不予确认；被告提供的证据2、3、4、5，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据6，虽然林剑民未到庭，但根据被告提供的视频，可以确认系林剑民所出具，故对其真实性予以确认。 本院经审理查明，2013年12月26日，原告与被告（时称浙江中成实业有限公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于××路××路××幢××号房屋，建筑面积439.09平方米；单价为7970.82元／平方米，商品房总价格为3500000元；付款方式为合同签订后两日内支付3000000元，余款500000元在交房后三日内支付；被告应于2014年9月30日前交付房屋，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行的，则从约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告承诺于2015年3月30日前取得并交付土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。合同签订后，原告按约交付房款3000000元。2013年12月27日，原、被告双方就上述房屋买卖向嘉兴市南湖区房地产管理处办理了预购商品房预告登记，登记号为嘉房预南字第0××5号。 原告于2016年3月14日向被告（时称浙江中成实业有限公司）发送《催告函》，要求被告尽快将涉案合同项下的房屋交付，并承担相应违约责任。该函纸张下部由被告法定代表人董利华签名并写明：“收到”。2019年1月13日，原告再次向被告发出《催告函》一份，要求被告尽快安排涉案房屋的交付。该函经邮寄于2019年1月16日由被告签收。 另查明，2013年12月25日、26日，包括原告方一婷及其父母方跃伦、张琴华和方培伦在内与被告龙润公司签订了7份《浙江省商品房买卖合同》，每套房屋的面积虽不相同，但总价均为350万元/套，七套房屋总价2450万元，约定先付1750万元，余款700万元交房时支付。2013年12月26日、27日，原告方一婷等人共支付被告龙润公司1750万元。2014年4月1日，被告龙润公司根据方跃伦提供的银行账号通过嘉兴嘉斯茂商业管理有限公司财务人员向方培良汇款150万元（原告认为是支付回购款、被告认为是支付借款利息），同日，被告龙润公司通过嘉兴嘉斯茂商业管理有限公司又汇款给沈雪军居间费175000元。 另外，方跃伦在公安机关向其了解情况时称，2013年年底，因为大女儿方一婷在嘉兴市区工作，要在嘉兴定居结婚，所以到嘉兴看房子，一开始看的是有御上江南的别墅，后厂里的律师顾问介绍说紫澜别墅还有房子，当时还没有完工。沈雪军就带我们去找一个叫林剑民的老板，之后是一个平湖人紫澜别墅的销售经理带我们去看的。我去谈的时候准备买七套，本来想两个女儿各一套，我们夫妻两个各一套，剩下三套作为投资。本来紫澜别墅出售的价格在400万到420万一套，因为我买得比较多，最终和那个销售经理及林剑民谈好以350万元一套统价，购买七套别墅。因为没有造好，房产证还办不出，我们就预先支付了250万元一套，共计1750万元，说好等到交房再支付余款。手续都是我和沈雪军律师一起去操办的，当时签合同时大女儿方一婷名下一套，我和妻子张琴华名下各两套，我妹妹方培伦名下两套。具体购房细节上的情况只有我和沈律师清楚，我大女儿方一婷、妻子张琴华及妹妹方培伦都不清楚的，他们就是谈好之后我叫过来签了一下合同。后收到了销售方150万元的回购款，当时林剑民找我说，他们公司要回购我手上的一套房子，我就把方培良的帐号给了他们，让他们把回购的钱打到方培良的帐户上去。后续回购的钱没打给我，所以最后没有回购成功，当时没有签订书面的回购协议。后来我听沈雪军说他拿了对方一笔佣金。付了1750万元之后公司一直没有交给我们7套别墅，中间我们去了好多次，但一直找不到人，后来实在没办法，也怕要过诉讼时效，就联系了自己公司的律师沈雪军全权委托他去办理。考虑到诉讼成本，先起诉了一套。当时我女儿因为要结婚急于装修房子，还请了设计师来设计房子，而且销售方还把装修钥匙给了我们。 方一婷在公安机关向其了解情况时称，大概是在2013年年底或者2014年年初那段时间，我跟父亲方跃伦、母亲张琴华在嘉兴看房子，因为在嘉兴工作，所以想在嘉兴买个房子落户，最后看中了中港城边上的紫澜别墅的房子，本来想好要买三套，后来考虑到投资，我父亲先后一共买了7套别墅。钱是我父亲出的，具体的购买情况也都是我父亲去联系操办的，我就是一开始看房去了，还有买房的时候签字去了。具体的情况我其实是不清楚的，当时都是我父亲一手操办的。因为我买的房子一直没有拿到就起诉了，具体打官司都是沈律师去办的。当时我还请了设计师去看房子准备装修。 沈雪军在公安机关向其了解情况时称，大概六七年前的时候，方跃伦的女儿方一婷在嘉兴工作，但是他们家在嘉兴没有房产的，所以他们一直就在那边看别墅，想买一两套来给女儿还是他跟老婆自己住的，有一次我去方跃伦办公室玩，他说起了这个事情，然后我正好知道嘉兴中港城北面有一个别墅，那个楼盘的销售公司里我正好有一个认识的人。然后在2013年国庆左右的时候，我带方跃伦先去中港城那个楼盘看了，当时方跃伦感觉房子的位子蛮好的，然后我带方跃伦到那个我认识的人的办公室去了，算是介绍给方跃伦认识，当时方跃伦也没有说起要买还是不买。后来方跃伦跟家里人还去中港城北面那个楼盘看几次了，这些事情我都没有参与的直到后来我才知道方跃伦在那个楼盘订了七套别墅的，后来他跟房产公司签合同的时候也叫我一起过去了，看看合同是否正规，有无什么猫腻等，因为七套房子的买受人不是同一个人，需要买受人签字，签合同那天就去了好几个人。之后我收到销售公司方跃伦购房首付款的1%的佣金175000元。后来听方跃伦说起这个楼盘经常停工的，房子一直没有交付，中间方跃伦去过嘉兴好多次的，就是问房子交付的问题，我记得去年上半年我也陪方跃伦去过那个房产公司讨要说法的，他们公司一个姓郑的经理就说因为国家关于验收的规范有变化了，他们要整改，只需要三个月就可以了，后来我们等了三个月还是没有结果，然后方跃伦就找到我打官司。 沈志燕在公安机关向其了解情况时称，2000年至2014年年初左右，我在嘉兴嘉斯茂商业管理有限公司工作，公司老板是林剑民，我是林剑民的秘书。从我到嘉兴嘉斯茂商业管理有限公司开始，这家公司在嘉兴市区的主要业务就是给浙江中成实业有限公司开发的国际中港城这个项目的商业区做销售和运营业务。当时中港城商业区运行不好，业主拿不到租金就开始闹了，浙江中成实业有限公司为了筹集资金摆平这个事情就用紫澜别墅的房子作为抵押向银行、小贷公司及个人借款。有些人是通过我们公司老板林剑民介绍给浙江中成实业有限公司，这些人会先到我们公司找林剑民，林剑民再叫我带他们去浙江中成实业有限公司办手续。这些借款给浙江中成实业有限公司的人会去浙江中成实业有限公司销售部去办一个“网签”手续，但价格远低于房产本身的价值，按照当时的价格每套别墅的价格至少在五六百万以上，但是借款人去办“网签”手续的时候，每套房产不管大小、位置、朝向，统一都是250万元。 林剑民出具的情况说明：2013年年底，本人替龙润公司进行民间融资，经由沈雪军律师介绍，本人及龙润公司与海盐方跃伦（身份证号:330424196410××××）达成民间融资意向。龙润公司与方跃伦达成一致，由龙润公司向方跃伦借款1750万元。为保证借款及时偿还，龙润公司以7套紫澜别墅作担保，别墅均为随机选定，不考虑面积、位置和价格，以借款总金额配平7套房屋形成合同价格，并和方跃伦及其亲属签订购房合同以及办理网签手续。购房合同签完后，龙润公司和方跃伦签订了关于上述7套紫澜别墅的回购协议，约定到期由龙润公司在借款本金的基础上加上利息进行回购，方跃伦及其亲属届时将配合撤销房屋网签备案。之后，由嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司的出纳郑绍卿替龙润公司向中间人沈雪军支付中介费175000元，并且根据方跃伦的指示向方培良支付借款利息1500000元。上述流程均由本人替龙润公司与方跃伦操作完成。 本院认为，本案争议主要是原、被告系房屋买卖还是名为房屋买卖实为借贷担保的民事法律关系。根据本案当事人提供的证据及当事人的庭审陈述显示，原告方一婷及其家人一次性向被告龙润公司购买了七套别墅，这些别墅的面积、位置等虽不相同，但商品房买卖合同中约定的房价却均是350万元/套，该商品房的单价明显低于同期市场价和政府备案价，而且签订商品房买卖合同之后，被告龙润公司又支付给方跃伦150万元，这些均不符合常理，方跃伦等人所作的关于一次性购买七套别墅的相关解释难以让人信服。而被告龙润公司关于双方之间实际上系民间借贷关系，商品房的买卖是为借款所做担保的意见相较于原告的诉讼主张更为合理，也更符合当时的实际情况（即龙润公司当时需筹集资金而向他人借款）。本院在重新审理时已按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定向原告释明是否变更诉讼请求，原告明确表示仍按房屋买卖合同主张权利，拒绝变更诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年6月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下: 驳回原告方一婷的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  史彦权 人民陪审员  郜玉根 人民陪审员  武冬兰 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  季旭亮