河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2375号原告：董传亮，男，1964年9月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：马帅帅，男，1992年9月30日出生，汉族，住河南省陕州洛宁县。委托诉讼代理人：马玉青，男，1973年7月26日出生，汉族，住河南省洛宁县。与被告马帅帅系叔侄关系，代理权限为特别授权。原告董传亮与被告马帅帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告董传亮到庭参加诉讼。被告马帅帅经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董传亮向本院提出诉讼请求：1．要求解除原告董传亮与被告马帅帅之间的租赁合同。2．被告支付原告租赁费5.5万元。3．被告承担物业费8800元。4．被告支付原告违约金3万元。5．承担本案涉讼费用、律师费、差旅费等全部费用。事实和理由：被告马帅帅于2018年11月13日与原告签订《房屋租赁协议》。该协议约定，出租面积（包括公摊面积）约为200平方米。房屋租赁期限为三年，从2018年11月13日起至2021年11月13日止；租金每年为6万元；租金采用预付式，先缴后用。租金交纳时间：第一次的交纳时间为合同签订之日，一次交纳半年；以后租金的交纳时间为当年月租到期时间提前1个星期交清。事实上，签订《房屋租赁协议》后，自2019年12月13日以来，被告马帅帅分文未付各项费用，电话也不接，微信不回。2020年5月30日夜17点到22点24分，马帅帅雇佣豫Ｃ×××××和豫Ｍ×××××二车偷偷盗走抵押给我的电脑数十台。被告行为已严重违约，按照《房屋租赁协议》的约定，应支付原告违约金3万元，租赁费5.5万元，物业费8800元和按约定的损失。上述损失包括直接损失、间接损失，以及追索损失的诉讼费、律师费、差旅费等全部费用。故诉至法院。被告马帅帅未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，董传亮、徐树娟与三门峡顺昌房地产开发有限公司签订《购房协议》1份，购买位于三门峡市中心商务区甘山路××、××以南；顺昌大厦B座16层整层，建筑面积1526.62平方米。为经营游戏公司，马帅帅从董传亮处承租本案涉讼房屋。2018年11月13日，董传亮、徐树娟（甲方）与马帅帅（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，载明：“1．租赁房屋位于三门峡市湖滨区迎宾大道与周公路交叉口顺昌大厦十六楼北半部卫生间东三间，面积200平方米。2．乙方承租甲方房屋主要作为办公室使用，独立承担租赁房屋所产生的一切费用和法律责任。在租赁期间，乙方不得将房屋质押、抵押贷款、私自转租他人。如需转租需经甲方书面同意。3．房屋租赁期限为三年，从2018年11月13日起至2021年11月13日止。4．租金每年按照200平方米×25元/㎡×12个月=60000元，该租金不包括第六条约定的费用。2021年11月13日房屋租赁期满后仍续租的，租金由甲、乙双方根据市场行情协商议定。议定不成的合同自动解除。租金采用预付式，先缴后用。第一次的交纳租金时间为合同签订之日，一次交纳半年；以后租金的交纳时间为当年月租到期时间提前1个星期交清。逾期未交纳租金，甲方有权解除合同将房屋收回。根据约定，乙方向甲方交纳房屋租赁押金5000元整。于本合同签订之日交纳。租赁到期归还房屋及相关物品且不欠任何费用，双方无异议，甲方退还乙方剩余押金。5．租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，水电费、卫生费、物业管理费、车位费、税费及乙方所发生的装修费等各种生活、经营必须支出的费用、行政事业性收费等由乙方自行承担，若需缴纳税费必须开具符合国家规定及乙方要求的正规发票。6．承租人的权利与义务。乙方接受甲方委托的物业公司的管理，遵守物业公司的规定，租赁房屋使用过程中发生的物业管理、水、电、气、车位费、税费等各项费用，由乙方按照有关标准根据使用量按时、足额向相关单位缴纳。乙方应按本合同约定按时支付甲方租金，不得拖欠。7．合同的变更和解除，经双方协商一致可以变更合同条款；经双方协商一致可以解除合同。乙方出现下列情况的，甲方可以单方面解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；（1）拖欠租金7日以上经催促仍然拖欠的；（2）擅自将承租房屋整体转租他人的；（3）故意损坏承租房屋的；（4）从事违法活动或出现违约行为造成甲方损失的。8．违约责任，乙方已交的租金对应的租期已满，但乙方既没有按合同约定缴清祖金，又不主动通知甲方腾退房屋，或者乙方背着甲方私自转移出租房屋内的财产的，甲方除有权没收乙方押金。此外，任何一方因违反本合同约定导致对方解除合同的，除赔偿给对方造成的损失外，还应当向对方承担违约金3万元。本条约定的损失包括直接损失、间接损失及追索损失的诉讼费、律师费、差旅费等全部费用”。该房屋租赁协议由董传亮在甲方处签字并加捺手印，由马帅帅在乙方处签字并加捺手印。董传亮称，马帅帅承租本案涉讼房租后，依约交纳了第一年租金及第二年第一个月的租金，自2019年12月14日起，马帅帅未支付租金。董传亮提交马帅帅房屋租赁费收据一份，载明：“收到马帅帅交来顺昌大厦16楼东北房屋租赁费2018年11月23日-2019年11月23日止，4万元”。备注：另，预付款2万元，合计6万元整。董传亮提交其与马帅帅之间的微信聊天记录显示其通过微信多次催要租金。董传亮申请周辉、李佩涛出庭作证，周辉提供书面证言称：“自从2019年1月开始，我在上班，从那时起16楼乐享游公司很少有人，偶尔看见公司老板马帅帅回去公司巡视，并和房东董传亮聊天，态度都挺友好的，每两三个月都会来一次，每次时间都不短。2019年年底，马帅帅来顺昌大厦16层频率比往常要高一点，到过年前，公司开始有人上班。到2020年5月30日下午，马帅帅和一名男性朋友到16楼，马帅帅和董传亮在房东办公室沟通了很久，董传亮将他送出来时候，态度都挺好的。第二天到公司，看见马帅帅公司电脑、打印机全部没有了，房东知道后，调取了相关监控，并让物业提供了相关地库、电梯监控，并拨打110报警”。李佩涛提交书面证言称，我在顺昌大厦16楼工作，据我所知16楼东北角游戏公司从2018年11月开始在16楼使用办公室。大致在2018年的年末和2019年的年末由员工在这边做互联网业务。期间，在电梯上遇见过马帅帅和其家人多次，态度都挺好的。2010年初，马帅帅与房东沟通过几次，从办公室看的时候，双方态度都挺不错。在2020年5月31日，看到东北角房间已经搬空，原先房间内的电脑及其他设备都被带走，办公室内的地面乱糟糟的”。2020年8月28日，三门峡鹏程物业服务有限公司出具《证明》1份，载明：“三门峡市顺昌大厦B座16楼整层房屋产权属于董传亮、徐树娟二人所有，二人在自用房屋之外将剩余房屋对外出租，能按时缴纳物业费及相关费用。2020年5月底原租房者马帅帅来大厦将所租房屋内电脑拉走（豫Ｃ×××××、豫Ｍ×××××），物业已经向业主提供相关监控视频”。董传亮提交相应的监控视频予以佐证，马帅帅自2020年5月30日起已经离开并腾空房屋。董传亮提交马帅帅缴纳物业费的收据2份，显示马帅帅交纳物业费至2019年11月13日，共计12个月的9600元物业费。该物业费交费标准为4元/平方米/月，200平方米每月物业费800元。2020年8月28日，三门峡鹏程物业服务有限公司出具《证明》1份，载明：“今证明顺昌大厦B座16楼物业费已交到2021年3月20日，此前物业费已经按约定全部交清”。2020年10月初，本案涉讼房屋已经出租他人。另查明，徐树娟和董传亮系夫妻关系，徐树娟出具授权委托书全权委托董传亮办理房屋出租事宜。本院认为，原告董传亮与被告马帅帅于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照该合同约定享有权利，履行义务。一、原告董传亮按约将租赁房屋交付给被告马帅帅使用，被告马帅帅应按照约定支付租金，被告马帅帅自2019年12月13日起未支付租金，已属违约行为。之后，被告马帅帅未与原告董传亮进行交接就于2020年5月30日晚搬离租赁房屋，其已经以实际行为表示不再履行租赁合同并已腾空房屋。依照租赁合同约定，原告董传亮有权解除与被告马帅帅之间的房屋租赁合同关系。本院支持原告董传亮与被告马帅帅于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除。二、关于租金，本案涉讼房屋自2019年12月13日起至其搬离之日2020年5月30日止共计5个月零17天，仍处于被告马帅帅占有、使用中，被告马帅帅应支付此期间的租金，根据双方约定，按照租金6万元/年，被告马帅帅应支付原告董传亮租金共计27833.33元。三、关于物业费，被告马帅帅应支付原告董传亮垫付的自2019年11月14日起至2020年5月30日止共计6个月零16天的物业费，按照物业费800元/月计算，共计5226.67元。四、关于违约金，若被告马帅帅按照合同履行，自2020年6月起至2020年9月底的租金收益为原告董传亮可以获得的收益，但被告马帅帅违反双方约定，损害了原告利益，该部分收益及原告董传亮实际支出的期间物业费3200元，可作为确认原告董传亮损失的依据。兼顾双方当事人过错、预期利益、新冠疫情等多重因素，本院认为原告董传亮主张3万元违约金过高，依据公平原则，支持23200元违约金较为适宜。五、关于原告董传亮主张的其他直接损失、间接损失、律师费、差旅费等诉讼请求，其并未提交证据证明其发生的客观性及合理性，故该部分诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告董传亮与被告马帅帅于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除。二、被告马帅帅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董传亮租金27833.33元。三、被告马帅帅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董传亮垫付的物业费5226.67元四、被告马帅帅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告董传亮违约金23200元。五、驳回原告董传亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，由被告马帅帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭 路人民陪审员  姚雨佩人民陪审员  李 锋二〇二〇年十二月十五日书 记 员  李 倩