上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15605号原告：苗正华，男，1945年7月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。被告：上海意泰建材市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。第三人：上海崇琥装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号楼123号G1-34。法定代表人：张纬全，经理。原告苗正华诉被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称意邦资产公司)、上海意泰建材市场经营管理有限公司(以下简称意泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院依据原告的申请依法通知上海崇琥装饰材料有限公司(以下简称崇琥公司)作为第三人参加诉讼。本案于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告苗正华、第三人崇琥公司的法定代表人张纬全到庭参加诉讼。被告意邦资产公司、意泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苗正华向本院提出如下诉讼请求：1、意邦资产公司支付苗正华2020年第一、二季度经营收益人民币32,212.12元；2、意邦资产公司支付苗正华逾期付款违约金(2020年第一季度违约金以16,106.06元的日万分之三自2020年1月29日起计算至实际支付之日止；2020年第二季度违约金以16,106.06元的日万分之三自2020年1月29日起计算至实际支付之日止)；3、解除苗正华与意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》；4、意邦资产公司支付苗正华违约金322,121.20元；5、意泰公司对意邦资产公司欠付苗正华2018年1月1日至2020年6月30日期间的经营收益承担共同支付责任或者连带责任。事实与理由：苗正华为位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号146室商铺(以下简称“系争房屋”)业主。苗正华与意邦资产公司(曾用名：上海意邦建材市场经营管理有限公司)签订《房屋委托管理协议》一份，约定苗正华将系争房屋委托意邦资产公司经营管理，委托期限为10年；自2018年1月1日至2024年12月31日期间意邦资产公司应按季度向苗正华支付保底经营收益，支付时间为每季度的第二个月30日前等。上述协议签订后，意邦资产公司一直拖欠费用。根据双方签订的《房屋委托管理协议》中第七条违约责任第二款“乙方逾期向甲方支付经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取逾期付款违约金；逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。”意邦资产公司已经构成根本违约，苗正华有权要求解除合同。另根据合同第七条第四款的约定，意邦资产公司应支付相当于五年的经营收益作为违约金。意邦资产公司接收房屋后，将房屋以意泰公司名义出租给第三人，由意泰公司收取租金。意邦资产公司和意泰公司系关联公司，意泰公司实际收取租金，理应共同支付苗正华经营收益。被告意邦资产公司书面辩称：同意解除《房屋委托管理协议》，但原告苗正华主张的合同解除违约金标准过高，要求法院予以降低。被告意泰公司未作答辩。第三人崇琥公司述称：对原被告之间的纠纷没有意见。崇琥公司与意泰公司签订租赁合同承租了包括系争房屋在内的4套房屋，租期已于2020年6月27日届满，之后没有续签合同。合同期内的租金已经支付给意泰公司，因为到期后不知道该向谁支付租金，故之后的租金未付。经开庭审理查明：系争房屋产权登记在苗正华名下，建筑面积为24.84平方米。2014年5月28日，苗正华(委托人，甲方)与意邦资产公司(受托人，乙方)签订《房屋委托管理协议》，约定由甲方将系争房屋委托乙方经营管理，由甲方每季度享有保底经营收益16,536元，委托期限自本协议签订之日起至2015年1月1日后十年。2018年1月1日起至2024年12月31日止，乙方应按季(于每季度第二个月30日即月底前)向甲方支付经营收益。第七条违约责任：2、乙方逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取逾期付款违约金；逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。4、乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于五年的经营收益作为违约金。协议另对其他事项作出约定。同日，苗正华(债权人)与意邦资产公司(债务人)、上海意邦置业有限公司(保证人，以下简称意邦置业公司)签订《保证合同》，约定意邦置业公司为上述《房屋委托管理协议》所发生的保底经营收益及逾期利息承担一般责任担保等。2016年12月1日，崇琥公司的法定代表人张纬全与意泰公司签订租赁合同，向意泰公司承租了青浦区北青公路XXX号三区G1-34房屋(包括系争房屋在内)，建筑面积151.37平方米，租期自2017年4月9日至2018年7月8日，租金3元/平方米/天等。2018年3月26日，崇琥公司与意泰公司续签合同，约定租期自2018年7月9日至2020年6月27日，租金共计299,770元等。上述合同到期后，崇琥公司与意邦资产公司未续约，目前系争房屋仍由崇琥公司占有使用。另查明，意邦资产公司拖欠苗正华自2018年1月起的保底经营收益。为此，苗正华多次起诉意邦资产公司和意邦置业公司。本案诉讼材料于2020年9月9日送达意邦资产公司。审理中，苗正华表示，仅要求法院判决解除合同，房屋返还问题由苗正华和崇琥公司自行协商处理。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及第三人的陈述，产权证、房屋委托管理协议、保证合同、房屋交接书、租赁合同、房屋(场地)使用合同，上述证据并经庭审出证和质证，本院予以确认。本院认为，苗正华与意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。苗正华已将房屋交付意邦资产公司使用，意邦资产公司理应按照协议约定支付经营收益，现意邦资产公司未支付2020年第一、二季度经营收益，故对苗正华主张的经营收益和逾期付款违约金予以支持，逾期付款违约金的起算时间应以合同约定为准。意邦资产公司长期拖欠经营收益，苗正华有权依据合同行使合同解除权，故对苗正华要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除时间为本案诉讼材料送达意邦资产公司之日即2020年9月9日。意邦资产公司违约，理应按照合同约定承担违约责任，意邦资产公司认为合同约定的违约金标准过高，本院依据合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情认定意邦资产公司应支付苗正华违约金33,072元。意邦资产公司与意泰公司在法律上是两个独立的主体，意泰公司与苗正华之间不存在合同关系，苗正华要求意泰公司承担共同付款责任或者连带责任依据不足，本院难以支持。意邦资产公司和意泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不参加庭审，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苗正华2020年第一季度和第二季度的保底经营收益32,212.12元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告苗正华逾期付款违约金(2020年第一季度违约金以16,106.06元的日万分之三自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；2020年第二季度违约金以16,106.06元的日万分之三自2020年6月1日起计算至实际支付之日止)；三、原告苗正华与被告上海意邦资产管理有限公司就位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号146室商铺签订的《房屋委托管理协议》于2020年9月9日解除；四、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苗正华逾期付款违约金33,072元；五、原告苗正华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,615元，减半收取计3,307.50元，由原告苗正华和被告上海意邦资产管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十二月二十二日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。