黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2074号原告：金相宗，男，1972年10月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：金子，黑龙江金马律师事务所律师。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。第三人：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告金相宗与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、第三人郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金相宗的委托诉讼代理人金子、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、第三人郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。金相宗向本院提起诉讼请求：1.停止强制执行双城区灏丽新城小区16号楼1单元201室房屋；2.确认双城灏丽新城小区16号楼1单元201室房屋归金相宗所有；3.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司承担。事实和理由：2017年10月27日，宏兴公司出具了加盖灏丽新城项目部公章的收据，金额为380,589元。2018年4月17日，（2018）黑01民初312号民事裁定书，查封宏兴公司名下住宅98套，商服8套。其中包含案涉争议房产。金相宗对此次查封提出书面异议，2020年8月25日，金相宗收到（2020）黑01执异86号执行裁定书，裁定驳回金相宗的异议请求。金相宗认为，金相宗享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，能够排除强制执行。因此，金相宗根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起诉讼，请求依法支持金相宗的诉讼请求。实发公司辩称，一、结合金相宗自认，应当认定金相宗不是从宏兴公司购买的案涉房屋，也没有向宏兴公司交付购房款，更没有与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同。二、金相宗向贵院提交的证据不能证明其是从姚宏杰处购买的抵账房屋，且金相宗出示的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能够排除强制执行。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金相宗为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、《建设工程施工合同补充协议》《授权委托书》《灏丽新城二期顶工程款房源表》《姚宏杰工程款》，拟证明：1.宏兴公司与案外人哈尔滨天宇建筑安装有限公司（以下简称天宇公司）于2017年4月26日签订建设工程施工合同补充协议，约定天宇公司承包宏兴公司开发建设的灏丽新城二期项目土建、采暖等工程，宏兴公司以本项目房屋抵付全部工程款，并按照天宇公司施工进度分批开具房源；2.宏兴公司于2013年9月28日为郭富军出具授权委托书，授权其代表公司处理灏丽新城项目一切相关事宜；3.2017年10月13日，宏兴公司灏丽新城项目部出具抵账房表，称灏丽新城二期16号楼4、5单元已开7套抵账房，其他单元另开4套，天宇公司实际负责人姚宏杰承包的土建施工款以4、5单元为基准，最后算总账，先期按施工进度为其开具房源，郭富军等签字确认；4.金相宗购买的灏丽新城二期16号楼1单元201室房屋是宏兴公司按补充协议约定向天宇公司负责人姚宏杰交付的抵账房，姚宏杰将其卖给金相宗以获取工程款，该交易行为有事实及法律依据。证据二、《银行交易明细》2张,拟证明：金相宗于2017年10月27日分两笔提取共计27万元现金，用于支付购房款。证据三、《收据》（编号为NO.0002288）《收据》《关于灏丽新城二期16#-1-201工程抵账房证明材料》,拟证明：1.2017年10月27日，金相宗以现金支付方式向案外人姚宏杰支付了27万元购房款；2.宏兴公司向金相宗出具了房款收据。证据四、《证明》2份,拟证明：1.案涉房屋是宏兴公司向天宇公司负责人姚宏杰交付的抵账房，用于抵付工程款；2.宏兴公司及项目部在金相宗支付全部购房款后，为其开具了合法收据；3.宏兴公司及项目部没有为金相宗出具购房合同，但承诺在入住时补签；4.金相宗不能入住、不能办理过户手续是由于郭富军涉嫌刑事案件，本项目无法如期完工导致，非因金相宗自身原因未办理入住及过户登记手续；5.宏兴公司并未约定用于抵押的具体楼号，仅约定本项目一部分住宅用作抵押的房源。证据五、《不动产登记信息查询结果证明》,拟证明：金相宗名下无其他用于居住的房屋。证据六、照片一张,拟证明：1.金相宗在法院查封之前已着手装修、合法占有案涉房屋；2.由于本项目因故停滞，至今未开通水电、采暖等基础设施，不具备居住条件，金相宗无法入住。证据七、房产查询信息，拟证明：金相宗及家人名下无其他房产。实发公司对金相宗提交证据的质证意见为：对证据一《建设工程施工合同补充协议》《授权委托书》《灏丽新城二期顶工程款房源表》《姚宏杰工程款》的真实性及证明问题均有异议，因实发公司不是本组证据的当事人，无法核实其真实性。1.补充协议仅是约定以房抵工程款，但没有约定具体以哪些套房屋换工程款。2.因宏兴公司和张某、范国玉、郭富军三位股东及投资人在2013年9月28日之后曾出具多份文件，对2013年9月28日授权委托书的内容进行了修改和补充，应当结合2013年9月28日之后的文件内容，特别是灏丽新城项目部粘贴在售楼处玻璃上的公告，来综合认定张某的行为是否能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人，还是张某无权代理的个人行为，而不应仅依据2013年9月28日的授权委托书就认定张某的所有行为都能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人。3.通过2017年10月13日有张某、范国玉、郭富军三人签名及加盖灏丽新城项目部章的文件，能够证明姚宏杰或天宇公司已经知道2017年5月10日灏丽新城项目部粘贴在售楼处玻璃上的公告，并按公告事项和流程取得了该文件。但该文件不能确定具体哪套房屋冲抵工程款。4.姚宏杰工程款表格没有任何个人或单位签章，不符合证据形式要件，不能证明金相宗主张的房屋由宏兴公司或经张某、范国玉、郭富军三人同意，冲抵天宇公司工程款。对证据二《银行交易明细》的真实性无异议，对证明问题有异议。该交易明细只能证明案外人陈立峰于2017年10月27日从其两个账户内分两笔取现27万元，但仅凭此交易明细不能证明此款项用于支付购房款，也不能证明此款项交付给姚宏杰或天宇公司。对证据三《收据》（编号为0002288）、《收据》、《关于灏丽新城二期16#-1-201工程抵账房证明材料》的真实性和证明问题均有异议。1.编号为0002288的收据开具日期为2017年7月3日，记载内容显示是从张某更名至郑立华，又更名至金相宗，金额为380,589元，但不是金相宗主张的270,000元，收款事由显示为预售，且加盖有现金收讫章。基于该收据内没有任何冲抵工程款的文义记载，因此该收据记载的内容与金相宗的主张明显矛盾，无法证明金相宗的主张成立。2.收据及关于灏丽新城二期16#-1-201工程抵账房证明材料均为姚宏杰个人出具，没有宏兴公司及张某、范国玉、郭富军三人签章确认，无法证明案涉房屋用于冲抵姚宏杰或天宇公司工程款，更无法证明金相宗向宏兴公司支付了购房款。对证据四《证明》2份的真实性和证明问题均有异议。首先，实发公司无法核实该两份证明的真实性，即使该两份证明是真实的，也是宏兴公司在2018年4月17日查封公告作出后，宏兴公司的追认，但该追认行为不能阻却查封行为。其次，该证明能够证明宏兴公司至今没有与金相宗签订合法有效的书面商品房买卖合同。对证据五《不动产登记信息查询结果证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该证明只能证明金相宗在哈尔滨市双城区没有查询到金相宗办理住宅类不动产登记，但不能证明与金相宗同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明金相宗及与金相宗同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记。对证据六照片的真实性及证明问题均有异议。结合灏丽新城16号楼没有竣工的客观实际，及金相宗自认案涉房屋至今未开通水电、采暖等基础设施，不具备居住条件的事实。显然，金相宗是没有通过正常程序进入案涉房屋，并在发布查封公告后违法进入案涉房屋并违法占有、装修房屋。对证据七的质证意见同证据五。本院认证意见为：对金相宗举示的证据一、证据四，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；金相宗举示的证据二，因证据二为案外人陈立峰的银行交易明细，在金相宗未举示其他证据证明证据二与本案具有关联性的情况下，本院对证据二不予确认；金相宗举示的证据三中编号为0002288的收据，因实发公司虽对该证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对该证予以确认；金相宗举示的证据三的中姚宏杰出具的收据及证明材料，因在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对该证据不予确认；金相宗举示的证据五、证据七，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对证据五、证据七予以确认；金相宗举示的证据六，因该证据系照片，照片内容未显示拍摄具体地点，不能证明其予证明的对案涉房屋已实际占有的证明问题，本院对证据六不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该《公告》粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。金相宗对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一的关联性及证明的问题有异议。股东会纪要为公司股东内部召开的股东会形成的书面文件，仅有对内效力，没有对外效力，该纪要不具有关联性。对证据二报纸声明的合法性、关联性及证明的问题均有异议。根据相关法律规定，公章类声明应在当地省市级报纸刊登，中桥信息报并非省市级报纸，甚至不属于正式报刊，仅为双城区纸媒广告栏，该声明发布程序违法，不具有合法性，该份声明发布于2017年12月10日，发生在金相宗10月27日购买案涉房屋之后，声明的内容对金相宗没有约束力，该份声明不具有关联性，也无法证明实发公司予证明的问题。对公告及照片的真实性有异议，该份证据未显示公告于2017年5月粘贴在灏丽新城项目现场，无法证明公告发布时间，金相宗当时并未见过，周围的邻居也没见过，该份证据不具有真实性。公章的效力问题不能对抗善意购买人，金相宗在项目部现场当场交付全部全款，项目部当场为其出具收据，金相宗有理由确信项目部在收据上加盖的公章为真实印章。对证据三、证据五无异议。对证据四因证人未到庭，无法质证，其书面证人证言不应作为认定案件事实的依据，且该证言材料出具日为2018年5月2日，并非证人为证明本案相关事实而提供的证人证言，更不应未经质证予以采信。对证据六合法性及证明问题有异议，根据法律规定，单位向法院提供的证明材料要有负责人制作人签名盖章加盖单位公章，是该类证据形式要求。该证据仅有单位公章没有负责人签名和制作人签名不符合法律规定的形式要求不具有证据资格。灏丽新城项目部公章没登记备案，实发公司没有提供金相宗持有的收据加盖的印章是伪造的其他证据，仅凭项目部出具的不符合证据要求的情况说明主张公章伪造不足以证明问题。金相宗举证中包含2份项目部出具的证明，承认其为金相宗出具收据并且承认收据上公章是真实有效印章。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因金相宗对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：金相宗主张从案外人姚宏杰处购买案涉房屋，姚宏杰系以工程款抵顶的方式取得案涉房屋。宏兴公司为金相宗出具案涉房屋交款《收据》，《收据》记载日期为2017年7月3日，房款金额为380,589元，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章，宏兴公司与金相宗就案涉房屋未签订书面买卖合同。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套，其中包含案涉灏丽新城小区16号楼1单元201室房屋，金相宗作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异86号执行裁定书，裁定：驳回案外人金相宗的异议请求。金相宗不服该裁定，提起诉讼。另查明，哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年10月13日为金相宗及其妻子陈立莉、儿子金芳旭出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理住宅类不动产登记。双城区房产住宅局于2020年10月13日为金相宗及其妻子陈立莉、儿子金芳旭出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。本院认为，本案的争议焦点是金相宗是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，金相宗主张其作为商品房消费者享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，金相宗自认未与宏兴公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件未满足。其次，金相宗举示《收据》及案外人陈立峰的银行交易明细予证明其以现金形式支付房屋的全部价款，但金相宗未举示证据证明其与案外人陈立峰之间的关系，亦未举示证据证明案外人陈立峰的银行交易明细所显示的取款款项与金相宗交付的房款系同一笔款项，金相宗作为购房人仅提供宏兴公司出具的《收据》及案外人陈立峰的银行交易明细，尚不足以认定金相宗交付房款的条件已满足。据此，根据现有证据无法认定金相宗享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，金相宗的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告金相宗的诉讼请求。案件受理费7,008.83元，由原告金相宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天