福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5254号 原告：周祖明，男，1987年4月21日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：刘行星，福建创富律师事务所律师。 被告：张秋海，男，1962年3月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：胡绍全、丁宗杰，福建海山律师事务所律师。 原告周祖明与被告张秋海租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周祖明及其委托诉讼代理人刘行星，被告张秋海及其委托诉讼代理人胡绍全、丁宗杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周祖明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告装修损失226239.55元；2、依法判令被告返还原告押金50000元以及返还原告预交的租金19800元；3、依法判令被告支付原告违约金50000元；4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月11日原告与被告签订《租赁协议》，约定被告将福厦公路（324国道）旁2000平米左右的场地，其中包括空地和一栋展厅租给原告使用，租用时间由2017年4月20日开始至2023年3月20日止，总计租用时间6年，租金为每月18000元，每月租金在当月20日前付给被告，租金从第二年开始，每年递增5%，协议签订后原告向被告支付押金50000元。另外还约定由于被告方原因不能履行租期的，被告方应向原告方支付与押金同等金额的违约金，且由于城市管理需要或拆迁原因等被告方的责任，造成原告方场地、展厅、办公室装修损失的，被告方必须照价赔偿。2017年4月原告装修完毕后将场地作为江铃汽车、中国重汽豪沃汽车经营用地，2019年9月1日原告所租的场地被强制拆除，原告因此遭受巨大的装修损失，原告委托福建立信价格鉴定评估有限公司对本案厂房装修价值及搬迁费用进行价格评估，评估结果为原告场地的装修价值及办公室设备仓库等搬迁费用为人民币218281.55元，原告还因此花费评估费用7958元。2019年8月20日，原告预交的9月份租金19800元也应予以返还。原告认为根据双方所签订的《租赁协议》的约定，被告应当对场地、展厅、办公室被拆除而造成的装修损失照价赔偿给原告，且应返还押金及预交的租金，并支付协议中所约定的违约金，但至今，被告未向原告支付任何费用，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 张秋海辩称，1、原被告双方之间签订的租赁协议中第六条，该条款属于无效条款，对双方没有拘束力，原告提出有关装修损失赔偿的请求缺乏合同依据；2、案涉房屋被拆除是因为政府的行政行为依法，该政府行为属于不可抗力因素，根据规定，不可抗力的后果，双方予以免责，原告的请求缺乏法律依据；3、原告提供的其主张二次装修损失的证据也其私下单方委托的鉴定结论，不能认定其有产生装修损失和定案依据，该份鉴定报告，该结论不能作为认定基本事实的依据与客观事实相矛盾。其在事实经过描述中，自认案涉房屋是2019年9月1日被拆除，但其委托评估是2019年9月11日，可知其所评估的标的已经灭失，评估鉴定至少要有两名以上人员，该两名人员在附加评估人员中只有鉴定人员许龙文证件，没有李笃榕的证件信息，不符合有关评估鉴定人员资质的要求；3、其在评估鉴定中，存在大量的单方虚构项目，东侧有钢化玻璃；观察法确认成新率确认90%明显缺乏依据，与其自认的2019年9月1日拆除的相矛盾，该价格评估意见不能作为支持其主张以及定案依据。4、案涉系不可抗力因素，因政府不可抗力导致的后果双方依法免除法律责任，原告诉请被告承担相关赔偿责任缺乏事实法律依据。但被告本着实事求是原则同意向原告返还租金50000元以及将预付租金（2019.8.20至2019.9.19）扣除原告实际占有（2019.8.20-2019.8.30）期间的租金一并返还给原告，对于其他诉请被告认为其提供私自的鉴定，驳回原告对被告的相关诉请。 周祖明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁协议》、收款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、银行流水，本院予以确认并在卷佐证。对周祖明提交的福建立信价格鉴定评估有限公司价格评估意见书、评估费发票，该鉴定委托之时，标的物已经拆除且被告评估标的物权属尚不明确，其鉴定意见及鉴定费用本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，周祖明预付给张秋海租地款10000元，2017年4月11日，张秋海（甲方）与周祖明（乙方）签订了《租赁协议》，约定了租用时间6年，从2017年4月20日起至2023年3月20日止，张秋海将福厦公路旁2000平米的场地（包括空地和一栋展厅）租用给周祖明，租金每月18000元于每月20日前支付，租金从第二年开始，每年递增5%。2017年4月11日签订协议时，周祖明支付张秋海押金50000元，该款下在六年租期满后三个月内抵租金扣除；由于城市管理需要或拆迁原因等张秋海的责任，造成周祖明场地、展厅、办公室装修损失的，张秋海必须照价赔偿。合同签订后，张秋海向周祖明支付40000元押金后，按合同约定每月陆续支付房屋占用费给周祖明，最后一期占用费19800元，该费用系支付从2019年8月20日至2019年9月20日的占用费。张秋海于2019年8月30日从场地搬迁完毕。 另查，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，于2019年9月1日该场地被青口镇人民政府拆除。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。在庭审中，原、被告均承认租赁房屋未经审批，故双方签订的《租赁合同》为无效合同。因涉案合同无效,根据无效合同的处理原则,张秋海应当向周祖明返还押金50000元及部分房屋占用费，因至租赁物拆除时原告在其已预交一个月房屋占用费中应扣除其已使用了十天的占用费6600元，故被告应返还占用费13200元；对于周祖明要求张秋海支付违约金50000元的诉请，本案系无效合同，故对该违约金的诉请，本院不予支持。由于本案周祖明委托评估机构出具评估意见本院不予采信，故原告要求张秋海赔偿装修损失226239.55元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、张秋海应于本判决生效之日起十日内返还周祖明押金50000元及房屋占用费13200元； 二、驳回周祖明的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6491元，减半收取3245.5元，由张秋海负担690元，由周祖明负担2555.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑圣旺 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  黄镔彬 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。