广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初54773号原告：深圳市金地物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道福保社区红柳道2号顺丰工业厂房3层，统一社会信用代码91440300192215507U。法定代表人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦露文，广东鹏讯律师事务所律师。54757、54758、54760-54773号案被告曹某等（身份信息详见附表一）。上列被告共同委托诉讼代理人：丁倚健，广东圣马律师事务所律师。上列原告深圳市金地物业管理有限公司与被告曹某等物业服务合同纠纷十六案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱莎、麦露文，被告刘俊桃、吉英及十六案被告共同委托诉讼代理人丁倚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.十六案被告分别支付拖欠碧海云天小区的物业费、专项维修资金、排水费、水费、垃圾处理费、有偿维修费等（各案具体金额详见附表二）。2.十六案被告分别支付滞纳金，滞纳金自各案被告拖欠费用之日始以各案被告拖欠的物业费、专项维修资金、排水费、水费、垃圾处理费为基数，按照每日万分之五的标准计算至全部费用付清之日止（各案具体金额详见附表二）。3.十六案诉讼费、保全费由各案被告承担。在审理过程中，原告变更54765号案件的诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的物业费、专项维修资金共计19012.82元及暂计至2019年3月13日的滞纳金4352.96元（滞纳金自2016年11月13日始以被告拖欠的物业费、专项维修资金为基数，按照每日万分之五的标准计算至前述费用付清之日止）；2.诉讼费、保全费等费用由被告承担。十六案被告共同辩称，一、原告要求答辩人承担54757、54761-54763、54765-54769、54772、54773号共11案从起始时间到2017年7月24日之间的物业费已经过诉讼时效，答辩人无须支付该期间的物业费。二、被答辩人与原碧海云天业主委员会签订的2012年及2016年物业服务合同违反法定程序，对答辩人不发生法律效力，答辩人无需支付滞纳金。根据深圳市福田区人民法院（2018）年粤0304民初37777、37778号民事判决书已查明的事实显示，原碧海云天业主委员会在2012年及2016年与被答辩人签订物业服务合同未在深圳市福田区沙头街道办事处和深圳市福田区住房和建设局备案，也没有就碧海云天小区与被答辩人签订的物业服务合同召开业主大会的相关决议记录。根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定，选聘物业服务企业属于全体业主共同决定的事项须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被答辩人与原碧海云天业主委员会签订的2012年及2016年物业服务合同违反法定程序，未得到全体业主的同意，原业主委员会也未获得全体业主的合法授权。因此，2012年及2016年的物业服务合同对答辩人不发生法律效力，被答辩人依据未发生法律效力的物业服务合同要求答辩人承担滞纳金没有事实和法律依据。三、被答辩人负有先履行的义务，因被答辩人提供的物业服务不合格，未达到服务质量要求，答辩人有权不支付物业费。根据答辩人提交的证据和碧海云天小区的现状，被答辩人提供的物业服务没有可取之处，单按被答辩人提供的物业服务标准来检测其物业服务都不能达到其自行设计的服务标准，更不用说是深圳市住房和建设局制定的参考标准。答辩人就被答辩人提供的物业服务从2016年的车库管理到如今的物业各个方面都提出了宝贵意见，但是被答辩人置若罔闻、不予理睬、敷衍了事，至今都未处理碧海云天小区存在的问题，从车库管理、环卫安保、违建等都存在巨大问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由此被答辩人提供物业服务是先应履行的义务，答辩人支付物业费是后履行的义务，被答辩人提供不符合约定的物业服务，答辩人有权拒不支付物业费。四、被答辩人提供的物业服务不合格，导致答辩人的经济损失，答辩人拒不支付物业费希望以此来促使被答辩人能够按照其自行制定的物业服务标准或者住建局制定的参考标准提供合格的物业服务，是有事实和法律依据的。本案相关情况案涉物业均位于深圳市福田区华侨城东路以西白石洲路以北碧海云天小区一期，各案被告均系案涉物业拖欠物业费用期间的所有权人,原告系案涉小区物业服务企业。根据原告提交的深圳市福田区碧海云天业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》载明：物业服务期限为2016年2月3日至2019年2月2日，乙方根据甲方委托和有关法律、法规及本合同约定，在物业区域内提供物业管理服务并向业主及物业使用人收取物业服务费，一期带电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积2.8元/月，本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月交纳一次，交纳时间为每月12日前，业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的万分之五的滞纳金。业主应当按《深圳市物业专项维修资金管理规定》等相关规定，及时交纳物业专项维修资金，甲方有义务督促业主缴交物业专项维修资金并配合维护工作；业主拖欠物业专项维修资金的，由乙方按拖欠物业管理服务费用的规定办法进行处理。受业主、物业使用人委托，乙方可对业主、物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修养护及其他特约维修保养服务，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到本合同规定的服务目标或直接造成对方名誉或经济损失并经当地物业管理主管部门认定，守约方有权要求违约方限期整改，违约方不予整改或无法整改，违约方应予补偿。碧海云天业主委员会分别于2006年、2009年、2012年与原告签订了《物业服务合同》，约定一期带电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积2.8元/月。2018年9月19日，被告吉英与案外人戴怡分别作为原告诉至本院，请求确认2016年签订的《物业服务合同》及2012年签订的《物业服务合同》无效，本院于2018年12月4日作出(2018)粤0304民初37777、37778号民事判决认为：“（碧海云天）业主委员会未经法定程序与被告续签的物业服务合同对作为业主的两原告不具有法律意义上的约束力。虽涉案两份合同对两原告不具有约束力，但不具约束力的合同并不必然导致合同无效，两原告主张业委会与物业公司续签物业服务合同未经法定程序，违反物权法第76条的规定，应属无效合同。但物权法第76条属于管理性规定，并非效力性强制性规定。两原告也未举证证明被告与业委会签订的物业服务合同存在其他合同无效的事由，两原告诉请确认合同无效，本院不予支持”，故驳回其全部诉讼请求。各案被告向本院提交照片、视频等证据主张原告提供的物业服务存在较大问题，车库管理、卫生、绿化、小区容貌、消防、安防等服务质量不达标，违建问题突出。原告对此回应称，拍摄内容仅仅为案涉小区某部分角落，拍摄人未能全面、客观地反映涉案小区真实的管理情况。无法确认视频拍摄时间，照片也仅是某一时点拍摄，不能说明原告起诉期间案涉小区的真实情况。即使小区存在部分照片、视频内反映的问题，原告也已经积极的进行整改和修缮，拍摄人未如实反映客观情况。小区2003年投入使用至今已十余年，小区内部分外墙存在老旧情形属于正常现象。小区内乱停乱放、有晾晒场等问题，是需要业主与原告共同来解决的，物业只能起到督促整改的作用，被告不能以部分业主的不合理行为作为要求降低物业服务费的依据。原告确认十六案被告尚拖欠的物业费、专项维修资金、排水费、水费、垃圾处理费（具体金额详见附表三）。判决结果本院认为，十六案均系物业服务合同纠纷。参照本院(2018)粤0304民初37777、37778号民事判决确定的内容，案涉《物业服务合同》对各案被告亦不具有法律意义上的约束力，但原告一直为碧海云天小区提供物业管理服务,各案被告作为小区业主实际已接受了原告提供的物业服务,故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。一、关于诉讼时效。54757、54761-54763、54765-54769、54772、54773号共11案被告辩称从起始时间到2017年7月24日之间的物业费已经过诉讼时效，但根据原告提交的EMS邮单和投递记录显示（催缴时间详见附表二），原告均在诉讼时效期间内向各案被告催缴物业费用，已构成诉讼时效的中断，故上述被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。二、关于物业服务费的标准。因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务,其收取的物业服务费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等,物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,往往涉及整个小区业主的共同利益,业主拒交物业服务费,不仅损害了物业服务企业的利益,也是对其他业主利益的侵害,业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，而不应因此拒绝交纳全部的物业服务费用。物业收费标准是物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同确定的，是当事人的意思自治内容，当事人变更相应的收费标准应当通过协商或者诉讼的方式对物业服务合同作出变更，在物业服务合同作出变更之前，属于当事人意思自治的内容，人民法院不宜调整。本案中，虽然案涉《物业服务合同》对各案被告亦不具有法律意义上的约束力，但原告已实际为各案被告提供了物业管理服务，原告主张参照案涉《物业服务合同》约定按每月每平方米2.8元的标准支付物业服务费，并不未违反法律规定,故本院予以支持。三、关于物业管理服务的瑕疵。根据各案被告提交的照片、视频等反映出案涉小区在卫生、绿化、违建等方面存在一定的问题,虽然有些问题存在的原因是多方面的,但原告提供的物业管理服务亦存在瑕疵。从整体而言,原告按约定完成了主要的物业管理事务,并确保了大多数管理服务的质量,各案被告应当如期缴纳物业费。原告作为物业管理服务的提供者,也应当在今后的物业管理服务中不断提高服务质量,提升物业员工的服务意识和责任意识,加强与业主的沟通交流,积极落实服务承诺和服务标准，高度重视小区业主包括各案被告所反映的问题,尽快妥善解决,维护全体小区业主的合法权利，依法依约全面履行好物业管理服务义务。四、关于原告诉请的各项费用和滞纳金。根据《深圳经济特区物业管理条例》第九十一条规定,业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十条规定,日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户,定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户,并将业主交存情况报送市、区管理机构。根据上述规定,各案被告均应按照相关标准向原告交纳日常收取的专项维修资金。被告刘俊桃辩称其未缴纳水费的原因为水费存在乱收费、错误计量、混乱的情况严重，但其仅以以往用水量和水费情况进行对比。结合生活常识，居民用水量一般会根据用途、居住人数、生活习惯、天气等产生变化，故家庭用水量的浮动并不能单独证明水费计量的错误，因缺乏其他证据佐证，故对其辩解理由，本院不予采信。被告刘俊桃认为水表计量存在问题，可予以校准或者更换解决。在审理过程中，原告确认部分被告支付了部分费用，并确认了各案被告尚欠的物业费、专项维修资金、排水费、水费、垃圾处理费（各案具体金额详见附表三），各案被告亦未举证证明原告确认的各项费用与实际产生的费用不符,故关于原告的上述主张，本院予以支持。原告主张被告吴珊珊支付有偿维修费30元，有缴费通知单为证，被告吴珊珊亦未提交证据予以反驳，本院予以支持。对于原告超出上述诉讼请求的部分，本院不予支持。关于滞纳金，因《物业服务合同》对各案被告不具有约束力，原告依据该合同要求被告支付滞纳金缺乏事实依据。另外，原告在提供物业服务过程中确实存在服务不到位的情况，各案被告未及时缴纳相关费用的初衷也是为了督促原告改进服务质量。综上所述，原告主张各案被告支付滞纳金，依据不足，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、各案被告应在本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司支付案涉物业的物业服务费、专项维修资金、排水费、水费、垃圾处理费、有偿服务费等（各案具体金额详见附表三）；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费以及负担情况详见附表三。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  江文龙二〇二〇年十二月三十日书记员  蒋 莹