广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初7058号 原告：柳州市万景房地产经纪服务有限公司。住所：广西柳州市柳邕路新翔小区6-3-5号。统一社会信用代码：91450204MA5NRPC17L。 法定代表人：吴炳昌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被告：冯海江，男，1976年11月25日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被告：罗海燕，女，1976年12月8日出生，布依族，住广西柳州市柳南区。 二被告共同委托诉讼代理人：辛华盛，广西和清律师事务所律师。 原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司（以下简称万景公司）与被告冯海江、罗海燕合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告万景公司的委托诉讼代理人娄婷，被告冯海江、罗海燕及其共同委托诉讼代理人辛华盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万景公司向本院提出诉讼请求：1.二被告共同向原告退还销售定金1000元；2.二被告共同向原告支付违约金16333.2元；3.二被告承担原告支出的律师费3500元；4.二被告赔偿原告的经济损失10000元；5.二被告向原告支付中介费5444.4元；6.二被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实与理由：原告与二被告于2020年3月1日签订《房地产速销协议》，约定二被告将其名下的位于柳州市房屋委托原告独家代理销售，房屋净销售总价为544440元，销售期限为120个工作日，并约定原告向被告支付代理定金1000元。此外，协议第五条约定：“甲方（二被告）积极配合乙方（原告）销售，如甲方恶意不配合乙方销售此房产，或私下与代理方客户成交，或代理合同期内终止销售该房，甲方则按该房屋代理总价3%作为违约金赔偿给乙方。如有争议可在柳州市柳南区人民法院起诉，律师费、诉讼费由违约方承担。”同日，原告依约将代理定金1000元支付给被告。此后，原告积极为被告寻找客户，待找到客户后，原告业务员通知被告配合办理房产过户的相关手续，经多次催告，被告均拒绝配合和不予理会，被告行为构成根本违约。因被告不配合卖房的违约行为导致原告需要双倍返还定金给买受人，造成原告经济损失10000元。原告与被告多次沟通无果，遂委托律师提起本案诉讼。综上，原告为维护其合法权益，根据相关法律规定诉至法院。 被告冯海江、罗海燕共同辩称，二被告已于2020年4月24日通过电话明确告知原告案涉房屋不再出售，但原告于2020年4月25日告知被告房屋已经出售要求二被告配合办理过户，故意编造被告违约的表象，并据此要求二被告赔偿，原告行为损害了二被告的委托人利益，原告不得要求被告支付报酬且应当承担赔偿责任。同时，原告在出售房屋前未如实向二被告报告房屋购买方、出售价格及买卖合同签订时间等有关合同重要事项，也违反了如实报告义务。对《房地产速销协议》中有关违约金、律师费的约定，该约定对被告显失公平，应当予以撤销；即便二被告违约，二被告也只应双倍返还代理定金，原告诉请的损失赔偿额超过二被告订立合同时可预见的损失。而《房地产速销协议》中关于不得终止委托的约定为无效约定，二被告有权随时解除合同。另对原告诉请10000元经济损失，该损失与本案无关。至于原告诉请的中介费，因案涉房屋并未成功销售，因此不应支付。此外，合同中的违约金条款和定金条款不能同时适用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对原告提交的《房地产速销协议》《定金收条》《房产证》《委托代理合同》《发票》，以及被告提交的《微信聊天记录》《柳州市不动产查档结果证明书》，当事人对其真实性均无异议，本院对此予以采信。对原告提交的《微信聊天记录》，其中2020年4月25日的聊天内容不完整，本院对该部分聊天内容以二被告提交的证据为准。对原告提交的《房屋委托买卖合同》《（2020）桂0202民初2023号民事调解书》《调解书收条》，该定金赔付义务由案外人柳州市仟晟房地产经纪有限公司履行，与原告无关，本院对其关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月1日，原告万景公司与被告冯海江、罗海燕签订《房地产速销协议》，协议约定二被告将其名下位于柳邕路174号怡华名都7栋1单元3-2号的房产全权委托给原告独家代理销售，房产建筑面积69.8平米，净销售总价为544440元，代理期限为120个工作日，原告为此支付代理定金1000元。如原告未能在代理期限内将房产出售，则该定金不予退还；如原告成功将房产售出，则该代理定金自动转为原告客户的购房定金。协议约定二被告授权原告代签房产买卖协议、代收定金及认购金，以及在原告通知下配合原告签订房产买卖协议和办理房产过户手续，相关房产过户的手续费用由买方承担。协议约定如原告成功销售房屋，二被告支付给原告1%的中介服务费。协议还约定如二被告在代理期限内终止销售房产的，其应按房产总价的3%作为违约金赔偿给原告，如发生争议产生的律师费、诉讼费由违约方负担。同日，原告向被告冯海江交付代理定金1000元。 2020年4月25日，原告员工通知二被告案涉房产已成功代理销售，要求二被告配合办理房产过户手续，二被告称其已在2020年4月24日就告诉原告要终止合同的履行，并拒绝出售房产。 2020年10月10日，原告为本案纠纷与广西诺一律师事务所签订《委托代理合同》，并支出律师费3500元。 本院认为，原、被告于2020年3月1日签订的《房地产速销协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合同依法成立、生效并受法律保护。虽二被告辩称合同中关于违约金、律师费的约定对其显失公平，但二被告并未能证明其在合同签订时处于危困状态、缺乏判断能力等情形，不符合行使撤销权的条件，且经本院释明后二被告亦未要求在本案中提起反诉请求法院撤销该民事法律行为，故本院对二被告该辩解不予采纳。另对二被告辩称合同第五条中关于不得终止委托的约定无效的问题，合同第五条并未约定不能终止履行合同，而是对违约责任的约定；根据该《房地产速销协议》内容，二被告授权原告代理销售房产，并对交易金额、付款方式等作了约定，原告亦取得代二被告签订房屋买卖合同的授权，故原、被告之间实际形成委托合同关系；根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条，二被告虽作为委托人享有合同的任意解除权，但并不意味着委托人无需承担因擅自解除合同所产生的违约责任，现二被告于2020年4月24日向原告明确表示拒绝售房，实际已单方解除当事人之间签订的《房地产速销协议》以及所形成的委托合同关系，其行为已构成违约，故本院对二被告该免责抗辩亦不予采纳。 关于二被告应承担的违约责任。对原告主张的定金，根据《房地产速销协议》及《定金收条》，原告在订立合同时向二被告交付了1000元代理定金，现因合同解除，合同目的未能实现，故二被告应向原告返还该1000元代理定金，本院对原告该诉请予以支持。对原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，当事人可在合同中约定违约损失的计算方法，现合同第五条已对代理期间内终止销售房产的违约金作了明确约定，属当事人对自身合同权利的处分；至于二被告关于违约金过高的抗辩，根据合同第二条、第四条约定，双方在订立合同时可预见的损失包括原告为售房所发生的人工费用、宣传费用以及可获得的售房佣金，故本院认定合同约定以房产总价的3%即16333.2元（544440元×3%）作为违约损失在合理范围内，并未过高，故本院对原告该诉请予以支持；另对二被告辩解的原告重复适用合同定金条款及违约金条款的问题，原告仅选择适用了合同的违约金条款，并未同时主张双倍返还定金，故本院对二被告该辩解不予采纳。对原告主张的律师费，根据《房地产速销协议》第五条约定，如发生诉讼纠纷的律师费应由违约方承担，故本院对原告该诉请予以支持。对原告主张的赔付梁莎英的定金损失，如本院在质证部分论述，该费用非原告损失且二被告亦未对案外人柳州市仟晟房地产经纪有限公司的代理行为予以追认，故本院对原告该诉请不予支持。对原告主张的中介费，因案涉房产并未成功销售，且原告该部分可得利益实际已计入违约金范畴，故本院对原告该诉请不予支持。 综上所述，二被告应共同向原告退还定金1000元，支付违约金16333.2元、律师费3500元。此外，本案的诉讼费用由双方按原告诉请获支持比例各自负担相应部分。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告冯海江、罗海燕共同向原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司退还定金1000元； 二、被告冯海江、罗海燕共同向原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司支付违约金16333.2元； 三、被告冯海江、罗海燕共同向原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司支付律师费3500元； 四、驳回原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费706元，因适用简易程序减半收取计353元（原告已预交），由原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司负担150.28元，被告冯海江、罗海燕共同负担202.72元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 曾 锐 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 龙佳毅 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007