山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10571号原告：山东基石物业管理有限公司，住所地：山东省济南市法定代表人：张永涛，董事长。原告：张永涛，男，汉族，1972年10月5日生，住山东省淄博市，身份号码：。两原告共同委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：山东三威置业有限公司，住所地：山东省济南市法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：宋江涛，国浩律师（济南）事务所律师。原告张永涛、山东基石物业管理有限公司（以下简称基石公司）与被告山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永涛、基石公司共同委托诉讼代理人王亚男、孟庆超，被告三威公司的委托诉讼代理人宋江涛、吴蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基石公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修工程款4959590.84元及利息（利息计算方式：以4959590.84元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；嗣后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）；2.判令被告赔偿原告经济损失8021868.44元及利息（利息计算方式：以8021868.44元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；嗣后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费等均由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，山东基石物业管理有限公司（时名：山东基石置业有限公司)与山东三威置业有限公司签订《合作协议》一份，协议就三威公司委托基石公司对汇隆广场部分区域进行“商改办”运营事宜达成协议。协议对商改办范围及建设计划做出约定：1、汇源大厦5层、6层（2018年1月29日至2018年3月31日）；2、汇阳大厦5层、6层（2018年3月1日至2018年4月30日）；3、汇隆广场5层、6层南区（2018年4月1日至5月30日）；4、汇隆广场5层、6层中庭（2018年3月1日至2018年6月30日）；5、适合商改办的汇隆广场其他区域（2018年7月1日前开始规划实施）。协议对合作模式做出约定：1、三威公司将商改办范围内的房产租赁给基石公司，由基石公司设计装修后，对外招租。2、具体约定：（1）基石公司提出“商改办”总体设计方案，经三威公司审核后予以实施。（2）一区一合同，根据建设计划和总体规划，具备开工建设的区段，双方洽谈商务细节，签署房屋租赁合同。各个区域的租赁合同均为5年期，5个月的免租期，综合双方利益形成价格。（3）三威公司负责商改办区域的空调、消防、公区隔墙、配电、新风、网络、电梯等公共设施建设，负责公共区域的走廊、卫生间、电梯间装修，负责拆除非公共区域的无关设施。三威公司的施工可以委托基石公司完成，以租金冲抵工程款。（4）乙方负责非公共区域的隔间、地面、吊顶、配电、灯光、配网等建设，资金自筹。合作期限自协议生效之日起，至商改办所形成的租赁合同全部履约完毕为止。此后，张永涛与三威公司分别于2018年1月31日、2018年3月6日、2018年4月9日、2018年9月13日、2018年9月14日就合作协议约定的房屋签订了《房屋租赁合同》，并对涉案房屋投入了大量资金进行装修改造。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》之规定，五份《房屋租赁合同》依法被确认系无效合同，三威公司应支付两原告公共区域部分工程款和赔偿因装修改造产生的损失。为维护两原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院依法提起诉讼，望判如所请。三威公司辩称，基石公司诉请支付装修工程款及利息、经济损失及利息均无事实依据和法律依据，相关诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费等均应由基石公司承担，其诉讼请求均应予以驳回；本案须以另案审理结果为依据，而另案尚未审结，应中止诉讼。一、基石公司诉请支付装修工程款、经济损失及利息没有事实依据和法律依据，应予驳回。1、双方《合作协议》第二条第（3）款约定，“甲方负责商改办区域的空调、消防、公区隔墙、配电、新风、网络、电梯等公共设施建设，负责公共区域的走廊、卫生间、电梯间装修，负责拆除非公共区域的无关设施。甲方的施工可以委托乙方完成，以租金冲抵工程款”（其中甲方即三威公司，乙方即基石公司）。虽然该协议约定三威公司的施工可以委托基石公司完成，以租金冲抵工程款，但是三威公司对于上述施工内容并未委托基石公司进行施工，基石公司诉请支付装修工程款及利息无依据。双方签订的《合作协议》第二条第（4）款约定，“乙方负责非公共区域的间隔、地面、吊顶、配电、灯光、配网等建设，资金自筹。”因此，对涉案房屋非公共区域的建设资金是由基石公司自行筹集和承担的，基石公司诉请经济损失及利息无合同依据。2、五份《房屋租赁合同》第八条或第九条约定为“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。”五份《房屋租赁合同》第十一条或第十二条约定“有下列情形之一，出租人有权解除合同，收回此房，并按第十三条追究违约方责任。……5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、……”上述约定是双方一致确认并写入合同条款的出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物的范围，因此，对涉案房屋无论公区还是私区的装修和改善范围均需有三威公司书面审核同意的装修、装饰方案，但基石公司并没有向法庭提交三威公司审核同意的装修、装饰方案的证据。根据上述约定，基石公司支出的装修或扩建费用应由其自身承担。3、双方《合作协议》约定的“总体模式”为“甲方将商改办范围内的房产租赁给乙方，由乙方设计装修后，对外招租。”该协议约定的权利义务为租赁关系，其中关于装饰装修、物业服务质量要求、人员引流规划、不将房产另租他人等约定均属于租赁合同的正常附属内容，无法改变合同的性质。从租赁合同的履行来看，也是基石公司装修后对外招租，与合同约定一致。对于双方因房屋租赁使用形成的法律关系，不可能进行割裂评价，如五份《房屋租赁合同》无效，则《合作协议》及相应条款亦属无效，其中关于区分公私区、租金冲抵工程款的约定亦应属于无效条款，基石公司的诉讼请求及其所提交的区分公私区鉴定报告均无依据。基石公司在（2019）鲁0102民初7009号租赁合同纠纷案提交的《民事反诉状》，也载明“请求法院依法确认山东基石物业管理有限公司与山东三威置业有限公司于2018年1月31日签订的《合作协议》无效”。4、基石公司在涉案资产所进行的重大装饰装修，应由具备相应资质的设计单位和施工单位进行设计施工，并依法经过承重测试，及验收确认质量后，方可投入使用，基石公司工程不具备合格条件，该等装饰装修工程不具有利用条件，存在极大安全隐患，无使用价值，应予拆除，基石公司请求支付工程款或赔偿经济损失无依据。二、基石公司的诉讼请求金额没有依据。基石公司诉请的工程款及经济损失，以在（2019）鲁0102民初7009号案件中的两份鉴定报告数据为依据，不符合有效证据要求及法律规定。1、（2019）鲁0102民初7009号民事判决书明确载明，“本院对外委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定，现双方当事人均对其出具的报告提出异议，截至本案庭审辩论终结前异议尚在处理中。此后基石公司、张永涛申请撤回反诉请求，本院予以准许。”可见原7009号案件的鉴定程序并未完成，所形成的鉴定报告不具有证据效力。2、如前所述，三威公司没有委托基石公司进行工程施工；基石公司的装修扩建及其方案没有经三威公司审核同意，非公区装修损失与本案无关；如果房屋租赁合同及合作协议被确认为无效合同，则公私区区分、以租金抵工程款约定亦属无效；装修改建工程不合格，不具有利用条件，应当予以拆除。所以，本案没有鉴定的必要性，在原7009号案件中三威公司曾多次提出不需要鉴定，该案的鉴定已经是浪费了大量的时间成本和司法资源。3、三威公司坚持认为本案基石公司诉讼无理，无需鉴定，仅从（2019）鲁0102民初7009号案已经进行的司法鉴定工作而言，存在多个重大问题，造成该案已进行的司法鉴定工作失去价值。（1）7009号案中法院委托鉴定的委托内容为，涉案房屋的“公共区域的改造、装修工程造价”及“非公共区域的改造、装修现存价值”，而鉴定机构确定公私区、基石公司施工内容等鉴定范围时，按照基石公司提交的鉴定材料进行确定，造成鉴定结论有失偏颇，相关争议事项的界定也超出了鉴定机构的专业能力范围，有明显的“以鉴代审”倾向。（2）从鉴定本身而言，对于已发生工程款的确定属于对已发生事实的审核确认，应当采取核对已支出款项凭证等财务资料、核实现场等据实审计方式，确定争议事项实际支出款项金额，而不应采取对人工及材料等按定额价格或信息价统算的造价鉴定方式，否则，鉴定结论无法体现实际发生的款项金额。（3）7009号案鉴定报告存在鉴定基准日错误、将非附合物错误纳入鉴定范围、成新率错误、公私区区分错误、审定依据错误等大量问题，三威公司提出异议后，在7009号案中并未能处理。三、本案须以另案审理结果为依据，而另案尚未审结，应中止诉讼。双方《合作协议》及五份《房屋租赁合同》是否有效，是本案审理的基础，也是双方请求权的基础，原贵院审理的（2019）鲁0102民初7009号租赁合同纠纷案判决后，三威公司与基石公司均提起上诉，目前济南市中级人民法院正在二审审理期间，尚未判决，本案的审理需要以该案的审理结果为依据，本案应中止诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：基石公司提交证据：证据一、《合作协议》原件一份；证据二、《房屋租赁合同》原件五份，合同后附装修改造图纸；证据三、济南市自然资源和规划局出具的《关于申请历下区汇隆广场、大地锐城建设工程规划许可手续相关信息的答复意见》原件一份；证据四、《资产委托经营管理协议》原件一份；证据五、山东舜华房地产评估造价咨询有限公司（以下简称“舜华公司”）出具的鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号《鉴定报告书》原件三份；证据六、保全保险费发票原件两份、鉴定费发票原件两份；证据七、微信聊天记录截图一宗。三威公司提交证据：证据一、（2019）鲁0102民初7009号案件中基石公司和张永涛提交的民事反诉状，（2019）鲁0102民初7009号案件2019年11月6日庭审笔录；证据二、（2019）鲁0102民初7009号判决书，三威公司的上诉状；证据三、《合作协议》一份、《房屋租赁合同》五份；证据四、三威公司与徐荣签署的《大地锐城二期汇源大厦5层装饰工程施工合同》、三威公司与张珂签署的《大地锐城二期汇源大厦6层装饰工程施工合同》、三威公司与曹书雅签署的《大地锐城二期汇隆广场西区（影院南）6层公区装饰工程施工合同》；补充提交：（2019）鲁0102民初7009号案件中针对三份鉴定报告所涉及到我方提交的异议书两份、申请书一份以及山东华审工程咨询有限公司鉴定报告。本院认定，对于基石公司提交的证据一、二、三、四、六均系原件，且三威公司对其真实性无异议，本院予以采信；对于证据七，三威公司对其真实性有异议，但未就此提供证据予以证明，本院核实证据的原始载体后予以采信。对于三威公司提交的证据一、二、三均系原件，且基石公司对其真实性无异议，本院予以采信；对于证据四，三威公司未举证证明合同实际履行，本院不予采信。对于基石公司提交的证据五，三威公司主张鉴定程序未完成，舜华公司出具的三份鉴定报告不具有证据效力。2020年6月19日，舜华公司出具了鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号三份鉴定报告，报告送达双方后，张永涛、基石公司和三威公司分别于2020年6月30日、6月29日提出异议。（2019）鲁0102民初7009号民事判决书载明：“本院对外委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定，现双方当事人均对其出具的报告提出异议，截至本案庭审辩论终结前异议尚在处理中。”该案法庭辩论终结日期为2020年7月7日，舜华公司于2020年7月9日就双方提出的异议作出答复，答复维持了鉴定意见。本院认为，7009号民事判决书中对鉴定程序的表述并非鉴定程序未完成的依据。此外，三威公司在答辩意见中针对鉴定报告内容的异议，舜华公司在异议回复中已作出了书面答复。综上所述，对于舜华公司出具鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号三份鉴定报告，本院予以采信。对于三威公司委托山东华审工程咨询有限公司于2020年6月30日出具的造价编制书，因系其单方委托，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年1月31日，三威公司与基石公司签订《合作协议》一份，协议就三威公司委托基石公司对汇隆广场部分区域进行“商改办”运营事宜达成协议。协议对商改办范围及建设计划做出约定：1.汇源大厦5层、6层（2018年1月29日至2018年3月31日）；2.汇阳大厦5层、6层（2018年3月1日至2018年4月30日）；3.汇隆广场5层、6层南区（2018年4月1日至5月30日）；4.汇隆广场5层、6层中庭（2018年3月1日至2018年6月30日）；5.适合商改办的汇隆广场其他区域（2018年7月1日前开始规划实施）。协议对合作模式做出约定：1.三威公司将商改办范围内的房产租赁给基石公司，由基石公司设计装修后，对外招租。2.具体约定：（1）基石公司提出“商改办”总体设计方案，经三威公司审核后予以实施。（2）一区一合同，根据建设计划和总体规划，具备开工建设的区段，双方洽谈商务细节，签署房屋租赁合同。各个区域的租赁合同均为5年期，5个月的免租期，综合双方利益形成价格。（3）三威公司负责商改办区域的空调、消防、公区隔墙、配电、新风、网络、电梯等公共设施建设，负责公共区域的走廊、卫生间、电梯间装修，负责拆除非公共区域的无关设施。三威公司的施工可以委托基石公司完成，以租金冲抵工程款。（4）基石公司负责非公共区域的隔间、地面、吊顶、配电、灯光、配网等建设，资金自筹。合作期限自协议生效之日起，至商改办所形成的租赁合同全部履约完毕为止。此后，依据《合作协议》三威公司（出租人）与基石公司法定代表人张永涛（承租人）分别于2018年1月31日、3月6日、4月9日、9月13日、9月14日签订了五份《房屋租赁合同》，2018年1月31日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇源大厦5层，建筑面积1436.31平米；租赁期限自2018年2月1日至2023年6月30日，房屋交付之日至2018年6月30日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.2元/平日，年净租金共计629103元；租金每三个月预付一次，每次提前30天预付，优先采取“等价冲抵”的方式，用出租人应付承租人的工程款，抵作承租人应付出租人的租金；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物；装修、改善增设他物的范围以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。2018年3月6日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场西区6层，建筑面积1995.38平米；租赁期限自2018年3月6日至2023年8月5日，房屋交付之日至2018年8月5日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.1元/平日，年净租金共计801145元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同上述合同。2018年4月9日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场南区5-6层，建筑面积3449.23平米；租赁期限自2018年4月9日至2025年9月8日，房屋交付之日至2018年9月8日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费（物业、水、电、空调等费用执行汇源大厦收费标准，按照建筑面积4577.5平收取）；第一年日租金为1.35元/平日，年净租金共计1699608元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同上述合同。2018年9月13日《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇阳大厦5层，建筑面积1264平米；租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日，房屋交付之日至2018年12月31日为免租期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.4元/平日，年净租金共计645904元；租金每三个月预付一次，每次提前30天预付，优先采取“等价冲抵”的方式，用出租人应付承租人的工程款，抵作承租人应付承租人的租金和分成；关于房屋装修的约定同上述合同。2018年9月14日《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场中庭5-6层，建筑面积4024.6平米；租赁期限自2018年8月31日至2025年9月1日，房屋交付之日至2019年2月1日为免租期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费（物业、水、电、空调等费用执行汇源大厦收费标准，按照建筑面积4754.2平收取）；第一年日租金为1.5元/平日，年净租金共计2203469元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同2018年9月13日合同。以上《房屋租赁合同》附件中包含相应租赁房屋的设计图纸。三威公司将涉案房屋交付原告后，基石公司对涉案房屋进行了装饰改造。2019年1月31日，三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司签订《资产委托经营管理协议》一份，协议约定：双方就三威公司委托山东基石商务服务有限公司运营资产和物业管理事宜达成协议。其中委托商业运营资产包括：汇隆广场（含商城、超市、汇隆厚街、百家店、地下停车场、地上停车场、沿街商铺，不含影院）汇源大厦1-5层、汇阳大厦1-7层商业运营资产。委托期限为15年，自2019年2月12日至2034年2月11日止。协议第十五条第五款约定，三威公司与山东基石商务服务有限公司的实际控制人张永涛签署的汇源大厦5层、汇隆西区6层、汇隆南区5-6层、汇阳大厦5层、汇隆中庭区5-6层等《房屋租赁合同》，在本协议生效时失效，该等合同中的资产纳入本协议委托资产之中，执行本协议约定。三威公司不再承担上述《房屋租赁合同》应当承担的上述楼层的公共区域装修费、公共设施建设或改造费用，张永涛不再向三威公司缴纳租金。协议第二十六条第六款还约定，本协议自甲、乙双方法定代表人签字并加盖公章后生效。协议载明双方系2019年1月31日签字盖章。该协议经我院作出的（2019）鲁0102民初5797号民事判决书和济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终9146号民事判决书，判决于2019年5月5日解除，三威公司对协议解除承担全部责任。2019年6月1日，三威公司因涉案的《合作协议》和五份《房屋租赁合同》与基石公司产生纠纷诉至本院，请求张永涛、基石公司支付租金并承担违约责任，本院受理后，张永涛、基石公司提起反诉，要求支付工程款并赔偿经济损失。在该案审理期间，基石公司、张永涛申请对涉案房屋公共区域和非公共区域的装修工程造价进行评估鉴定，即：“对汇源大厦5层，汇隆广场西区6层，汇隆广场南区5层、6层，汇阳大厦5层，汇隆广场中庭区（东区）5层、6层的公共区域的改造、装修工程造价进行评估鉴定；对上述房产非公共区域的改造、装修工程的2019年1月31日和2019年8月9日两个基准日的现存价值进行评估鉴定”。经原、被告共同选定，本院对外委托舜华公司对基石公司、张永涛申请事项进行鉴定。2020年6月1日，舜华公司出具了鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号鉴定报告征求意见稿，本院就三份征求意见稿组织听证，双方对征求意见稿各自提出了异议。2020年6月19日，舜华公司对双方针对征求意见稿提出的异议作出答复，并出具了鲁舜鉴字（2020）006号、007号、009号正式鉴定报告，鉴定报告针对双方提出的异议内容作出部分修改。最终，006号《鉴定报告书》审定公共区域改造装修工程造价（原值）为4959590.84元；007号《鉴定报告书》审定非公共区域改造装修工程造价（2019年8月9日现值）为7595070.18元；009号《鉴定报告书》审定非公共区域改造装修工程造价（2019年1月31日现值）为8021868.44元。三份鉴定报告正式稿送达双方后，基石公司和三威公司分别于2020年6月30日、6月29日提出异议，舜华公司于2020年7月9日就双方提出的异议作出答复，答复维持了鉴定意见。张永涛、基石公司支付了鉴定费用14.5万元。2020年7月5日，张永涛、基石公司撤回了反诉请求，本院予以准许，并作出（2019）鲁0102民初7009号民事判决书；此后，三威公司和张永涛、基石公司均上诉至济南市中级人民法院，二审法院就双方的上诉请求作出（2020）鲁01民终10299号民事判决书。（2019）鲁0102民初7009号民事判决书和（2020）鲁01民终10299号民事判决书均认定本案涉及五份《房屋租赁合同》系无效合同，《合作协议》合法有效，并判决基石公司、张永涛支付三威公司房屋占有使用费1483158.1元。涉案房屋装修改造施工期间，张永涛与三威公司工作人员柳文静、缪琳、张丽梅、陈建筑、柴秀华共同组建“汇隆商改办工程群”微信群，微信群用于沟通涉案房屋装修工程相关事宜。此外，张永涛通过微信与三威公司工作人员柳文静就汇源大厦5-6层、汇隆广场西区5-6层、汇隆广场南区5-6层、汇隆中庭5-6层、汇阳大厦5层的设计图纸进行过沟通；张永涛通过微信与三威公司法定代表人张辉就涉案房屋的设计和工程进展进行过沟通。2019年9月2日，张永涛、基石公司向中国大地财产保险股份有限公司山东分公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费13000元。2020年7月8日，张永涛、基石公司向国任财产保险股份有限公司济南中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费15000元。另查明，基石公司于2018年6月27日变更企业名称，由山东基石物业管理有限公司更为现名。山东基石商务服务有限公司成立于2019年1月31日，本案原告张永涛系其法定代表人。本院认为，本院系因履行《合作协议》和《房屋租赁合同》产生的合同纠纷，争议焦点主要有以下两点：一、关于原告主张的公共区域装修工程款问题。二、关于原告主张的经济损失的问题。关于焦点问题一。《合作协议》合法有效，双方均应履行合同义务。本院认为，涉案房屋公共区域的装修工程实际由基石公司完成，其依据《合作协议》第二条之约定要求三威公司支付涉案房屋公共区域的工程款4959590.84元，于法有据，本院予以支持。张永涛对该部分的诉请，无法律依据，本院不予支持。三威公司提出未委托基石公司施工，以及涉案房屋的装修、装饰方案需经过其审核同意的辩解意见，本院认为，首先，依据《合作协议》的约定，三威公司允许基石公司对涉案房屋进行设计装修；其次，涉案房屋装修改造施工期间，原、被告通过“汇隆商改办工程群”微信群、微信私聊方式就涉案房屋的装修改造工程进行沟通，沟通内容包括设计方案、设计图纸、工程进展等，三威公司对此未提出异议；最后，涉案房屋系三威公司开发，施工期间房屋所在的汇隆广场项目由三威公司运营管理，涉案房屋的装修改造的施工周期长、施工面积大，施工期间涉及施工作业、人员出入、物料进场、水电路改造等事宜三威公司理应知晓，对此三威公司亦未提出异议，因此，对于三威公司的抗辩理由，本院不采信。此外，三威公司依据其与案外人山东基石商务服务有限公司签订的《资产委托经营管理协议》第十五条之约定，主张三威公司不应再承担涉案房屋的公共区域装修费用、公共设施建设和改造费用。本院认为，首先，依据合同相对性，《资产委托经营管理协议》系三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司签订，山东基石商务服务有限公司虽与基石公司存在关联关系，但三威公司并未举证证明该条约定的效力及于基石公司，依据合同相对性，本院对三威公司主张不予采信。其次，《资产委托经营管理协议》与《合作协议》并非同一法律关系，前者系委托合同关系，后者系部分包含租赁、委托施工内容的无名合同，两份协议签订的事实与法律基础不同。最后，依据（2019）鲁0102民初5797号和（2020）鲁01民终9146号民事判决书，该协议已于2019年5月5日解除，三威公司对协议解除承担全部责任。综上所述，本院认为，三威公司与案外人签订的《资产委托经营管理协议》不能免除其支付公共区域部分装修工程款的义务，对其主张本院不予采信。关于焦点问题二。对于非公共区域部分的装修工程，因五份《房屋租赁合同》系无效合同，本院认为，对于该部分诉请应依照合同法规定的合同无效的法律后果处理。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本院认为，对于合同无效后装饰装修物的处理，应从承租人是否同意装饰装修和是否同意利用两方面判断。对于三威公司是否同意装饰装修的问题，焦点问题一中已论述，此处不再赘述。对于三威公司是否同意利用装饰装修物的问题。本院认为，三威公司对涉案房屋的运营方式分两个阶段，第一个阶段为自2018年1月31日开始，三威公司与原告依据《合作协议》和《房屋租赁合同》形成的租赁合同关系，依据合同三威公司将涉案房屋交付原告使用，由原告占有使用并向三威公司支付租金。第二个阶段为自2019年1月31日开始，三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司依据《资产委托经营管理协议》形成的委托合同关系，和租赁合同关系不同，受托人依据委托的授权范围代委托人对包含涉案房屋在内的委托资产进行管理并向委托人交纳运营收益，委托人移交的仅是包含涉案房屋在内的委托资产的运营管理的权责，涉案房屋仍由委托人占有使用。依据《资产委托经营管理协议》第十五条第五款的约定，基石公司和张永涛自2019年1月31日该协议生效之日起即不再占有使用涉案房屋，自该日起三威公司将附带装饰装修物的涉案房屋委托案外人山东基石商务服务有限公司代其进行运营管理并收取了协议约定的运营收益，此时三威公司实际占有使用涉案房屋，并享有了装饰装修物带来的收益，应视为三威公司同意对装饰装修物的接收利用。因此，张永涛作为《房屋租赁合同》的相对方以2019年1月31日的现存价值为标准，要求三威公司赔偿涉案房屋非公共区域装饰装修损失8021868.44元，本院予以支持。因涉案房屋实际由基石公司占有使用，对于基石公司对该部分的诉请，未加重三威公司义务，本院予以支持。对于原告主张的诉讼财产保全责任保险费。本院认为，基石公司在（2019）鲁0102民初7009号案件中申请财产保全后又撤回反诉，系对其权利的处分，故因此产生的保全保险费应自行承担；因本案支付的保全保险费15000元，系原告产生的合理损失，且已实际发生，应由三威公司承担。对于鉴定费，本院认为，原告因申请对涉案房屋公共区域和非公共区域的装修工程造价进行评估鉴定，支付了鉴定费用14.5万元，该费用系原告实际产生的费用，应由三威公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第九条规定，判决如下：被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东基石物业管理有限公司装修工程款4959590.84元；被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张永涛、山东基石物业管理有限公司经济损失8021868.44元；被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张永涛、山东基石物业管理有限公司诉讼财产保全责任保险费15000元；被告山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张永涛、山东基石物业管理有限公司鉴定费145000元；驳回原告张永涛、山东基石物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113240元，减半收取计56620元，保全费5000元，由山东三威置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至济南市中级人民法院。审判员 宁 爽二〇二〇年十二月二十四日书记员 付新芮