河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6239号原告（案外人）：河南正商经开置业有限公司，住所地：郑州市经济技术开发区航海路与第九大街交汇处东经开广场物业服中心101室。法定代表人：刘振强，总经理。委托诉讼代理人：郑永川，该公司员工。委托诉讼代理人：申涛，该公司员工。被告（申请执行人）：郑州金鼎钢铁有限公司，住所地郑州市管城区文治路与姚庄南路交叉口紫东钢铁企业园第10号楼3层3号房。法定代表人：宋志杰，总经理。委托诉讼代理人：许帅，河南三融律师事务所律师。第三人（被执行人）：徐静秋，男，1969年5月10日出生，回族，住郑州市金水区。原告河南正商经开置业有限公司（以下简称“正商经开公司”）与被告郑州金鼎钢铁有限公司、第三人徐静秋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南正商经开置业有限公司的委托诉讼代理人申涛，被告郑州金鼎钢铁有限公司的委托代理人许帅、第三人徐静秋到庭参加。本案现已审理终结。原告河南正商经开置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、停止对郑州经济技术开发区××大街、××北××楼××单元××1708的房屋的执行并解除预查封；2、请求确认位于郑州经济技术开发区××大街、××北××楼××单元××1708的房屋归原告所有；3、本案诉讼费用全部由被告承担。在诉讼过程中原告将第一项诉讼请求明确为：停止对郑州经济技术开发区××大街、××北××楼××单元××1708的房屋的执行并解除预查封、停止拍卖。事实和理由：涉案房屋未办理按揭贷款，涉案房屋合同总价2956809元，被执行人仅缴纳了15%的房款即456809元。办理完预告登记后，第三人徐静秋（被执行人）申请银行贷款没有审批通过，原告（案外人）并未收到按揭款。在解除与被执行人房屋买卖合同后，案外人同意该部分房款提存至法院。涉案房屋尚未办理物权转移登记，其所有权仍属于案外人。预告登记不是物权登记，涉案房屋尚未办理物权转移登记，徐静秋不享有涉案房屋的所有权。被执行人对涉案房屋不享有所有权，实践中亦无法将房屋出售过户给其他人，法院的强制执行措施不应超越被执行人对涉案房屋享有的权能，不能对涉案房屋进行拍卖。徐静秋并不享有涉案房屋的所有权，在案外人将房屋的所有权转移登记至徐静秋名下前，徐静秋本人无法自行将该房屋过户给他人，法院对涉案房屋的拍卖无异超越了徐静秋本人的权利。法院对涉案房屋的查封属于预查封，而非正式查封，在预查封的情况下对涉案房屋进行拍卖，违反了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百八十六条之规定，被执行的房产非经查封人民法院不得处分。涉案房屋未转移登记至名下徐静秋，徐静秋也未实际占有涉案房屋。法院对案涉房屋进行拍卖不符合法律规定，损害了案外人作为房屋所有权人的合法权益。法院未依法处置涉案房屋，损害了开发商享有的合法权益。依据原告与徐静秋签订的《商品房买卖合同》，原告享有要求购房人支付欠款的权利，徐静秋逾期偿还欠款的，原告可以依据《商品房买卖合同》的约定，对购房人要求交房、办理产权证等主张提出抗辩，同时原告亦有权解除《商品房买卖合同》。原告的上述权利，有相应的合同依据，且完全符合法律的规定。法院强制拍卖未办理物权登记的预售商品房，原告原来就涉案房屋享有的抗辩权并未凭空消失，因此，这是对案外人正当享有的合法权益的损害。综上所述，涉案房屋尚未办理物权转移登记，其所有权仍属于案外人，预告登记不是物权登记，涉案房屋尚未办理物权转移登记，徐静秋不享有涉案房屋的所有权，法院的强制执行措施超越了被执行人对涉案房屋享有的权利。法院未依法拍卖涉案房屋，损害了开发商的合法权益，故诉至法院。被告郑州金鼎钢铁有限公司辩称，一、本案争议房产全部房款被执行人已经缴纳完毕，在对争议房产进行查封、议价、挂拍的过程中，答辩人已经与被执行人进行了充分的沟通，对争议房产也进行了充分的了解：被执行人徐静秋与他人合作承接了被答辩人的工程，该房产系被执行人抵账所得，争议房产用于抵偿被执行人应得的工程款。故争议房产的全部房款被执行人已经缴纳完毕；二、预告登记应属于物权的登记方式，不应排除本案的执行，预告登记是虽然不是完全意义上的产权登记，但也是《物权法》以及建设部《房屋登记办法》上规定的一种物权的登记方式，也产生物权公示的公信力；三、被答辩人的诉请无事实及法律依据，应驳回其诉请；四、原告诉请第2项属于确权纠纷，与本案执行异议之诉无关，本案的诉讼费不应当由答辩人承担。综上，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人徐静秋述称，2018年6月朋友承揽原告的项目，当时有个房屋抵扣活动，首付款交四、五十万元然后剩下的按揭，按揭银行是郑州银行，当时我的征信还能通过。因为我干工程的情况，征信一直有问题。当时跟正商营销简单签署了一些东西，2020年6月份管城执行局找到我，问我名下有几套房产，我说只有一套房产。但是执行局说在网上查的我在经××还××套写字楼，我当时房款根本就没交齐，所以在我认为这个房子根本就不是我的房子。当时被告和执行局强行要求查封、拍卖该套房产。我认为，我虽然交了四五十万元，但是没有交够首付，房子确实不是我的。而且当时郑州银行退出什么贷款政策了，换了其他银行之后我的征信就不能通过了。根据当事人的陈述和经证据审查确认，本院认定事实如下：关于金鼎公司与徐静秋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日作出（2019）豫0104民初5796号民事调解书，双方当事人达成和解协议如下：1.徐静秋共拖欠金鼎公司货款本金5178019.055元、截止2018年6月30日的利息1455027.51元以及以本金5178019.055元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起至实际清偿之日止的利息。上述款项徐静秋分别于2019年9月30日前偿还本金1000000元及利息（利息以本金1000000元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起计算至实际清偿之日止）；于2020年1月15日前偿还本金2000000元（利息以本金2000000元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起计算至实际清偿之日止）；于2020年6月30日前偿还剩余本金2178019.055元，利息1455027.51元以及以本金2178019.055元为基数按月息2分的标准自2019年2月4日起计算至实际清偿之日止的利息。金鼎公司自愿放弃其他诉讼请求；2.若徐静秋逾期履行上述任一期款项，视为未到期债务全部到期，金鼎公司有权就上述全部未履行债务申请强制执行。在诉讼过程中，金鼎公司向本院提起财产保全申请，本院于2019年3月22日预查封了涉案房屋。因徐静秋未按期履行生效裁决书所确定的法律义务，金鼎公司向本院申请强制执行。在执行过程中正商经开公司对上述涉案房屋的查封提出书面异议，本院于2020年8月13日作出（2020）豫0104执异172号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告不服提起本诉。另查明，2018年6月29日，原告正商经开公司（出卖人）与第三人徐静秋（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定，出卖人以出让方式取得位于经开第九大街东、经南二路北3幢2单元17层1708号房，出卖人经批准，商品房暂定名为正商经开广场；房屋建筑面积为229.21平方米；出卖人与××约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米12900元，总金额贰佰玖拾伍万陆仟捌佰零玖元整。付款方式及期限：××按约定金额：1486809元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-06-29，交纳比例：50.28%；约定金额：1470000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-07-29，交纳比例：49.72%。2018年6月20日，原告向第三人出具《收据》显示，第三人徐静秋交纳涉案房屋首付款456809元、维修基金14898元、不动产登记费550元。之后第三人徐静秋就涉案房屋未再缴纳任何费用。2018年8月16日涉案房屋预告登记在徐静秋名下。2020年3月30日，原告通过河南仟问律师事务所向第三人徐静秋送达《律师函》，催缴涉案房屋的首付款及剩余房款，逾期将与其解除《商品房买卖合同》。在诉讼过程中，原告提交一份豫（2018）郑州市不动产权第0393417号《不动产权证》，权利人河南正商经开置业有限公司、共有情况单独所有，坐落郑州经济技术开发区××3号楼2单元17层1708，房屋建筑面积230.38㎡，载明涉案房屋产权人为原告。原告提交郑州市公安局经开治安管理服务大队证明复印件（加盖郑州市不动产登记中心查询专用章）一份，载明经对正商经开公司开发的郑州正商经开广场项目申请门牌号材料审核，按照门牌编排原则，应为其编排门牌号为××，已报郑州市公安局备案。被告对上述二份证据均不予认可，称不动产权证上的房屋坐落位置与商品房买卖合同上的位置不一致，郑州市公安局经开治安管理服务大队证明系复印件，与本案无关。本院认为，根据原告提交的《不动产权证书》、《商品房买卖合同》、《缴费收据》、《律师函》等证据证实，涉案房产系第三人徐静秋于2018年6月29日从原告处购买，房屋总价款2956809元，合同约定：部分现金部分贷款，合同签订后，徐静秋实际支付456809元，占总房款15%，商业贷款因徐静秋个人征信问题未予履行。不动产登记查询显示：郑州市经济技术开发区××3号楼2单元17层1708，产权人系河南正商经开置业有限公司。预告信息：权利人徐静秋。由以上证据可知，第三人徐静秋购房后，只支付了1/4价款，徐静秋只是预告权利人，涉案房产的所有权人仍为原告。不动产所有权尚未发生转移。原告对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。故原告诉讼理由成立，本院予以支持。被告郑州金鼎钢铁有限公司辩称，徐静秋以工程款折抵房款的方式支付了全部购房款，享有涉案房屋所有权，但未提交相应证据，对其诉讼理由，本院不予采纳。原告要求确认对涉案房屋享有所有权，因房屋买卖合同尚未解除，该房屋尚有第三人徐静秋所交的部分房款，故本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、第三十条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：停止对郑州市经济技术开发区航海东路1507号3号楼2单元17层1708号房屋的执行。驳回原告河南正商经开置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费25120元，由被告郑州金鼎钢铁有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张志勇人民陪审员  郝秀琴人民陪审员  全金莉二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  夏 冬