包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3525号 原告：李树依，女，1988年5月10日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告：李树昀，1993年5月18日出生，住内蒙古自治区包头市。 二原告委托诉讼代理人：李俊峰（系二原告父亲），男，住内蒙古自治区包头市。 二原告委托诉讼代理人：李臻，内蒙古塞星律师事务所律师。 被告：包头市青山区幸福商城业主委员会。 负责人：田晓青。 第三人：田晓青，男，1965年6月15日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告李树依、李树昀与被告包头市青山区幸福商城业主委员会（以下简称幸福商城业委会），第三人田晓青委托合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树依、李树昀的共同委托诉讼代理人李俊峰、李臻，被告幸福商城业委会，第三人田晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李树依、李树昀向本院提出诉讼请求：1、依法解除二原告与被告签订的××区两个铺位的《授权委托书》；2、判令被告和第三人按照年租金为幸福商城一层-A1和-A2号铺位购房价460224元的12%标准，向原告支付从2013年9月15日至2016年6月14日期间所欠房屋租金88976.64元；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更第二项诉讼请求为：要求被告和第三人按照购房价511360元的12%标准支付剩余租金107387元。事实和理由：二原告系同胞姐弟，于2011年12月20日同时从呼和浩特铁路局房地产开发公司购买了青山区××两个摊位，后于2012年1月20日取得两个建筑面积相同的房屋所有权证。2013年6月12日，二原告与被告签订的《授权委托书》约定，二原告委托被告代为协商铺位出租、代为与承租方签订租赁合同，代为收取租金并转交给二原告；租赁期为10年，自2013年6月15日至2023年12月31日；租金标准为第一、二、三年按购房价12%收取房租，第四、五、六年按购房价的13%收取房租，年租金按两次支付，每年6月和12月底各支付一次。2013年3月19日，被告代表二原告与案外人包头市有道商贸公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁必须履行先付后租的原则，租金从起租日起按半年支付。上述委托书和租赁合同签订后，原告按约定向被告交付了摊位。但被告未按照委托书的约定向原告足额支付租金，致使原告的合法权益受损。原告得知，被告与案外人包头市有道商贸公司签订了自2013年6月25日起至2016年2月2日的租赁合同，案外人共给被告支付10284287.36元租金。被告分三次给二原告转交租金共计76702元（即2013年9月7日、2014年9月21日给李树依银行卡分别打款30681元、15340元；2013年9月7日给李树昀银行卡打款30681元）。按《授权委托书》约定，被告每年应转交给二原告租金61363.2元（511360元×12%），三年应支付184089.6元，扣除被告已返还的76702元，尚欠107387元未返还。现原告依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告包头市青山区幸福商城业主委员会、第三人田晓青辩称，同意解除授权委托书，实际也已解除。2016年1月19日有道公司撤走时欠付业委会半年租金，委托合同就已不存在，业委会也没有对外承包。需要看一下二原告房本上的登记日期。二原告手中一直持有购房款收据，但办理房本时应将收据交回并换取不动产发票。呼铁局是幸福商城的开发商。幸福商城全部业主除了本案的二原告都有不动产发票，不动产发票在呼铁局及不动产登记中心处均有留存，我们同意按照不动产发票上的购房价计算租金。无论不动产发票是原件还是复印件，业委会都会按照发票载明金额的12%返还租金。因有道公司只支付了2013年6月27日至2015年6月26日的租金，故业委会只同意支付两年的租金。若二原告不提供不动产发票，那么对购房合同中确定铺位单价为每平米6800元不认可，理由如下：1、商场从2001年建造完成后一直到原告2011年购买商铺时尚有400平方米未售出，后由周文哲，史永飞、胡海涛等人按照4500元/平方米的价格购买。也就是说在二原告购买商铺后，其余人的购房价也没有二原告购买时价位高。2、与二原告铺位相邻的幸福商城一层A4铺位的购买单价为3139元/平方米，面积34.607平方米，总价款117935元。3、幸福商城所有铺位和单独底店都没有超过5800元/平方米。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 原告李树依、李树昀提供第一组证据：1、呼和浩特市铁路局房地产开发公司出具的购买铺位收据原件1份。2、李树依、李树昀、李俊峰的身份证复印件。3、房屋所有权证原件2份。4、李树依和李树昀与包头市青山区幸福商城业主委员会签订的授权委托书。5、租赁金接收账户存折复印件。6、包商银行业务受理单原件2份及个人客户业务申请书原件2份。7、二原告与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司于2011年12月8日签订的商品房买卖合同原件2份。8、二原告与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司于2011年12月9日签订的铺位租赁合同原件2份。9、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司幸福商城销售统计表。10、中国工商银行个人向对公往来户（同城）汇款回单。11、中国工商银行个人业务凭证（填单）汇款回单原件。12、呼和浩特铁路局房地产开发公司包头分公司提供的《银行收款凭证》。13、呼和浩特铁路局房地产开发公司包头分公司提供的中国工商银行个人向对公往来户（同城）汇款凭证。14、中国工商银行个人业务凭证（填单）原始件，联网核查结果证明打印件。15、中国工商银行个人活期交易明细流水原件。以上证据能够证明二原告实际支付购房款460224元，加上呼铁局返还一年的租金51136元，两个铺位的总价款是511360元。第二组证据：16、房屋租赁合同1份共5页。17、包头市青山区步行街幸福商城业主委员会租金明细表1份共2页。18、幸福商城2013-2023年业主返租金明细表。19、包头市有道商贸有限公司青山分公司幸福商城业委会支付租金的收款收据共5页。20、银行个人（结算）业务凭证，其中中国工商银行13份，中国银行1份，中国建设银行2份，交通银行1份。21、包头市有道商贸有限公司的赵智君与幸福商城业委会田晓青、田早霞资金往来流水表3页。用于证明有道公司已将租赁费支付给幸福商城业委会及田晓青，但是田晓青没有完全分配给业主。 被告及第三人发表质证意见为：二原告提供的证据1是收据，不认可，其他业主都有契税发票。对证据2的身份关系证明不发表意见。证据3的房本是真实的。对证据4的真实性认可，授权委托书上之所以标明面积没有写明价款，就是因为需要和发票核对购房款金额。证据5、证据6的真实性认可。对证据7购房合同的真实性不发表意见。需与购房发票相对应才认可。证据8、铺位租赁合同是原告和开发商签订的，二原告应当提供不动产发票予以佐证购房价的真实性。铺位租赁收据上没有公章，所以真实性不予认可。证据9、销售统计表里的铺位面积和价款总额正好可以证明二原告购买铺位的单价是不真实的，不可能为6800元/平方米。根据这个销售统计表，对外独立的底店单价都没有这么高的价位。对证据10-15不发表意见，原告应当提供购买铺位的不动产发票以证明其购买的价款。证据16真实性认可。不认可证据17的明细表，表中无第三人收款的明细，也没有返款的明细。原告在租金明细表中所列1000余万元，第三人并没有收到。第三人认可收取租金752万元，实际分发已经超过1000万元。认可证据18的真实性及证明目的。证据19中所有的收款收据都不认可。认可证据20中所有银行转账凭证。认可证据21关于有道公司打的租金用的第三人账户，田早霞是幸福商城的会计，原来是呼铁局的会计。 被告及第三人提供如下证据：1、包头市有道商贸有限公司的赵智君向第三人田晓青银行账户转款752万元银行流水，证明包头市有道商贸有限公司向第三人账户转账752万元，与原告主张的1000余万元不符。2、提供呼铁局报送的青山区幸福商城面积明细一份，主要证明李树依、李树昀的购房单价是最高的，这个问题是有道公司发现的。证据3、刘爱霞销售不动产统一发票一张，这个可以和幸福商城销售明细相对应。需要原告提供同样的不动产统一发票。证据4、关于从2014年12月份至今原告商铺没有出租出去，处于空置状态的录像光盘一份。 二原告对被告及第三人提供证据1的真实性认可，证明目的不认可，有道公司与幸福商城之间的汇款原告方无法核实。对证据2的真实性认可，房款与二原告举证说明的金额均是511360元。关于证据3，因原告方是委托呼铁局办理相关一切事宜，二原告手中未持有购房发票。对证据4的真实性原告方无法核实，原告了解到的是有道公司于2016年年底搬出。 本院经审理认定事实如下：李俊峰系原告李树依、李树昀的父亲。2011年12月8日，原告李树依、李树昀与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（曾用名：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、呼和浩特铁路局房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买位于包头市××铺位，建筑面积均为37.6平方米，商品房单价为6800元/平方米，两个铺位购房款共计为511360元。二原告均于2012年1月20日取得了上述两套商铺的所有权登记证书。2011年12月9日，原告李树依、李树昀与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司签订铺位租赁合同一份，约定二原告将位于青山区幸福商城购买的一层A1、A2号铺位，共计75.2平方米出租给内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司。年租金为51136元，承租方应于2011年12月31日前将租金一次性支付给出租方。租赁期限为2012年1月1日至2013年1月1日止。2011年12月20日李俊峰向呼和浩特铁路局房地产开发公司包头分公司汇入460224元。2013年6月12日，二原告与被告幸福商城业委会签订《授权委托书》，约定:二原告委托被告幸福商城业委会代为协商铺位出租相关事宜、代为与承租方签订租赁合同、代为收取租金并转交委托人；租赁期10年，自2013年6月15日至2023年12月31日，租金标准为第一年至第三年按购房价的12%收取房租……，每年6月底和12月底各支付一次，租金由受托人直接打入委托人的包商银行个人结算账户。 2013年3月19日，被告幸福商城业委会与案外人包头市有道商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由包头市有道商贸有限公司承租幸福商城1-2层房产，租赁期限为2013年3月23日起至2023年6月22日止，共10年，其中2013年3月23日至2013年6月22日为免租金装修期；租金总额为4650万元；付款方式为先付后租，租金从起租日起，按半年支付。该合同同时对双方的权利义务及其他事项进行了约定。包头市有道商贸有限公司将租金支付至第三人田晓青账户，幸福商城业委会与有道公司之间的租赁合同履行到2016年2月已由生效判决确认。 庭审中，二原告提供其本人包商银行存折账户交易明细，显示李树依账户分别于2013年9月7日、2014年9月21日存入30681元、15340元，共计46021元，李树昀账户于2013年9月7日存入30681元，二原告共计收到租金76702元。三方一致认可包商银行账户是按照被告要求收取租金开立，上述款项为被告已支付的租金。 本院认为，原告李树依、李树昀与被告幸福商城业委会签订的《授权委托书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务。二原告作为委托人依照《授权委托书》的约定将其所有的商铺交付受托人幸福商城业委会代为出租，幸福商城业委会作为受托人应当按照委托人的指示收取租金转交委托人。依照《授权委托书》的约定，幸福商城业委会从2013年6月15日至2016年6月14日每年应按购房价的12%支付房租。现双方对购房价的金额出现争议。本院认为，一方面，根据二原告提供的《商品房买卖合同》《铺位租赁合同》、中国工商银行个人业务凭证及呼铁局房地产开发公司包头分公司银行收款凭证，2011年12月20日李俊峰向呼和浩特铁路局房地产开发公司包头分公司汇入460224元加上呼和浩特铁路局房地产开发公司应返还二原告的一年租金51136元正好与双方在《商品房买卖合同》中约定的两个铺位的总价款511360元相等。另一方面，被告幸福商城业委会已按《商品房买卖合同》中约定的购房价向原告李树依支付了18个月的房租46021元（购房价255680元×12%=30681.6元；每个月租金为30681.6元÷12个月=2556.8元；18个月的房租为2556.8元/月×18个月=46022.4元），向原告李树昀支付了12个月的房租30681元（2556.8/月×12个月=30681.6元）。现幸福商城业委会及第三人田晓青称按不动产统一发票中载明的购房价支付租金的辩解意见，本院不予采信。幸福商城业委会向原告李树依、原告李树昀分别支付房租至2014年12月14日、2014年6月14日。现二原告请求被告支付2013年6月15日至2016年6月14日间剩余的租金，其中截至2016年2月3日即幸福商城业委会与有道公司解除租赁合同前的租金为85404.13元（李树依的为：30681.6元÷365天×416天＝34968.62元；李树昀的为30681.6元÷365天×600天＝50435.51元），具有事实和法律依据，本院予以支持；从2016年2月4日至2016年6月14日的租金，二原告未对其商铺继续租赁提交证据，本院不予支持，该部分租金待二原告取得证据后，另行主张。二原告在庭后撤回解除与被告签订的××区两个铺位的《授权委托书》的请求，符合意思自治原则，本院予以确认。 幸福商城业委会是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构，没有独立的账号，有道公司将租金打入田晓青的账户，幸福商城业委会向有道公司出具的收据中收款人处签字也是田晓青，田晓青作为实际收到有道公司租金的幸福商城业委会负责人，应当与幸福商城业委会对上述债务互负连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告包头市青山区幸福商城业主委员会、第三人田晓青连带给付原告李树依、原告李树昀租金85404.13元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告李树依、李树昀其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2446元，简易程序减半收取1223元，由原告李树依、李树昀负担256元，由被告包头市青山区幸福商城业主委员会与第三人田晓青负担967元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  范琳琳 二〇二〇年十二月二日 书记员  王睿臻 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。