北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62780号原告：张晶，女，1972年3月22日出生。委托诉讼代理人：陈阵，男，1972年2月11日出生。被告：赛特国际物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安华里****楼**3503。法定代表人：陈英柳，董事长。被告：赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司，营业场所北京市朝阳区建国门大街22号。负责人：高建卓，项目经理。二被告共同委托诉讼代理人：兴奇，北京厚坤律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨帆，北京厚坤律师事务所律师。原告张晶与被告赛特国际物业管理有限公司（以下简称赛特公司）、被告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司（以下简称赛特阳光上东分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晶及其委托诉讼代理人陈阵，被告赛特公司及赛特阳光上东分公司的委托诉讼代理人兴奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张晶向本院提出诉讼请求：1、要求赛特阳光上东分公司赔偿财产损失57393元、装饰装修损失284500元。2、要求赛特阳光上东分公司赔偿清洁类费用17484元、误工费用27000元、住宿交通费用360000元、涉诉房屋空置期间的供暖费5687元。3、判令赛特公司对上述损失赔付承担连带责任。事实和理由：张晶系某某号房屋业主，赛特阳光上东分公司系该小区的物业服务企业。2019年1月10日，因为赛特阳光上东分公司的日常工作不利、管理不善，导致张晶的房屋厨房及家中厅卧木地板被下水道主管道厨余垃圾水返逆漫灌，污水从水槽流入家中，严重污染水槽，厨房的操作台、抽屉、橱柜、柜中食药物、餐具、厨房墙地面及大厅木地板、、地面家具物品等均被泡污水还深入卧室木地板，油污水高度曾达5cm以上，导致全屋恶臭弥漫。1月10日物业公司吸水机抽走污水3桶，11日物业公司出动大型管道疏通车作业一小时并吸出大量污泥。因为至今数月过去，异味仍未散去。屋内返水的原因系因为赛特阳光上东分公司物业管理服务不到位导致，给张晶造成了非常严重的损失。经多次与赛特阳光上东分公司协商未果，故张晶诉至本院。赛特阳光上东分公司、赛特公司共同辩称：第一，我方不是直接侵权人，也没有直接侵害张晶的财产的故意，在得知张晶家中漏水后，我方也是第一时间赶到进行处理，我方没有任何过失，张晶家中漏水与我方无关，我方定期对管道进行疏通和管理，尽到了相应的维护义务，管道系楼上居民共同使用的，楼上居民对公共管道使用不当导致了管道返水，楼上居民系侵权主体，并非我方。第二，张晶的装修以及物品均是十多年前的，即使应当赔偿，对方的物品和装修也存在着贬值和消耗的情况，事件发生后，我方也找了专业的保险公司进行勘验、定损，故超出保险公司定损范围的财产损失我方认为与本次事件没有因果关系，不应当由我方赔偿。第三、关于清洁费，我方认为是没有实际发生，故不能作为赔偿请求。第四、关于住宿费，张晶表示其居住在自己的另外一套房屋中，其不用单独支付住宿费，故其没有损失。第五、关于误工费，并非是张晶的误工费，而是其配偶的误工费，与本案无关。需要处理家中被淹的行为不必然导致误工，故污水倒灌与张晶配偶误工没有必然联系。第六、对于供暖费，张晶没有居住，不代表不需要供暖。房屋至今不能居住不是漏水直接导致的。第七，我方认为张晶处理此事存在不当，发生漏水时张晶家中无人，是张晶楼下报修张晶家中漏水，我方也及时通知了张晶，但是张晶没有及时返回家中处理，才导致了这样的结果，张晶亦有过错，故存在一定的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张晶系朝阳区某某号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房屋建筑面积189.57平方米，赛特阳光上东分公司系阳光上东小区的物业服务企业。庭审中，张晶表示2019年1月10日在外地出差期间，接到了赛特阳光上东分公司的电话，告知楼下业主说涉诉房屋窗口在往下滴水，询问何时能够回家。其表示会让亲友区看一下，也会密切关注事情的发展情况。第二天，邻居表示又不漏水了。2019年1月13日，张晶回到家中，发现脏水漫灌，经查看，污水是从洗碗池的水槽返逆漫灌导致，厨房已经被污水漫过，水也流到了客厅。当时即向赛特阳光上东分公司报修，赛特阳光上东分公司到场进行查看，并进行了处理，用吸水机吸走了3大桶污水，其查明返水原因为涉案房屋厨房主管道堵塞，导致往屋内返水。经询，张晶表示堵塞的管道为主管道，属于房屋的共用部位，应当由赛特阳光上东分公司负责维护和管理，现该管道发生堵塞，导致涉案房屋出现返水，造成其家中被泡，产生了损失，系赛特阳光上东分公司维护不到位导致，故主张由赛特阳光上东分公司予以赔偿。赛特阳光上东分公司对此不予认可，表示其每年都会对主管道进行疏通和维护，造成厨房污水水管堵塞的原因是因为整个楼的业主往管道中倾倒造物不当使用导致，也可能是集中用水导致水流量太大，无法排出导致。赛特阳光上东分公司在接到楼下业主的通知后及时告知了张晶，在张晶返回家中报修后及时进行了处理，已经尽到了物业服务义务。故不应当承担赔偿责任。关于张晶主张的物品损失和装修损失，张晶向本院提出鉴定申请，案件审理过程中，本院依法委某1公司进行评估。评估结果为资产损失评估价值共计为55350元，资产评估明细表示中列明了各项明细的评估价值，其中客厅实木复合地板13700元、客厅踢脚线1190元、厨房橱柜（含水槽）31200元、客厅墙面5150元、客厅鞋柜100元、红酸枝沙发600元、餐桌椅500元、餐边柜150元、大理石押条110元、厨房、客厅清洗费（含炉灶）1150元、垃圾清运费1500元。评估明细标备注中载明：“另有24.48平方米的地板面积有异议”。本案庭审中，经询，张晶表示该24.48平方米的地板亦是因为本次返水事故引起的损坏，赛特阳光上东分公司对此不予认可，表示该24.48平方米并没有被浸泡，不会产生修复费用。根据鉴定报告显示，，地板的修复费用为240元每平方米另，张晶表示厨房橱柜、红酸枝沙发的评估价格过低。而赛特阳光上东分公司则主张厨房厨房橱柜的评估价格过高。另，张晶表示因此次鉴定发生鉴定费用5000元，已由其支付给鉴定机构。另，张晶表示因此事漏水家中被泡导致其无法在房屋内居住，只能居住其所有的另外的房屋内，但是导致该另外的房屋不能对对外出租，产生了租金损失和交通损失360000元，为处理漏水事宜其配偶陈阵产生误工费27000元，清洁房屋产生清洁费用17484元，并表示该部分清洗费主要是清洗窗帘、衣服以及保洁员的费用，与鉴定报告中的清洁费的性质不同。另，张晶表示因涉案房屋无法居住，导致无法享受供暖服务，产生供暖费5687元，张晶表示上述费用均应当由赛特阳光上东分公司负担。本院认为：按照规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。承担民事责任的方式主要有恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失等。本案中，赛特阳光上东分公司作为小区的物业服务企业，对房屋公共部位、共用设备设施负有维护、修缮、管理的责任。现涉案房屋因下水管堵塞导致张晶家中出现返水的情形，并导致涉案房屋家中物品受损。根据本院查明的事实可知，堵塞的下水管道联通楼上同一单元相同位置的所有住户，其在构造上不具有独立性，属于公共管道，应当属于小区房屋的共用部位，故赛特阳光上东分公司具有维护、修缮、管理责任，现涉案房屋内出现返水情形，说明其未尽到管理和维护义务，故其应当对涉案房屋的损失承担相应的赔偿责任。对于涉案房屋的装修修复和物品损坏的损失，鉴定机构出具了鉴定报告，虽然双方对于鉴定报告的中部分估价不予认可，但是并未有证据证明上述鉴定结论不具有合理性，故对于鉴定报告，本院予以采信。对于鉴定报告中双方有争议的地板部分，结合本案的漏水的实际情况，本院认定上述部分赛特阳光上东分公司亦应当承担赔偿责任。关于装修修复损失和物品损失的赔偿金额，因赛特阳光上东分公司未对房屋共用部位尽到维修和管理责任是本次漏水事故发生的主要原因，故赛特阳光上东分公司应当承担主要责任。同时，张晶作为涉案房屋业主，在漏水事情发生时未及时回家进行处理，导致了损失的扩大，其对涉案房屋出现上述问题也存在一定过错，亦应承担相应的责任。故本院结合鉴定报告结论和双方的过错程度，酌情确定装修修复损失和物品损失的赔偿金额为50000元。关于张晶主张的租金损失和交通损失360000元以及清洁费17484元，因涉案房屋出现返水，可能会导致张晶无法居住在涉案房屋内，并发生清洁费用，故对于上述费用中合理的部分本院予以支持，结合双方的过错程度，本院酌情确定清洁、租金、交通损失共计12000元。关于张晶主张的误工费27000元，供暖费5687元，无事实和法律依据，故本院对张晶主张的该两项费用亦不予支持。因赛特阳光上东分公司系赛特公司的分公司，不具有独立的财产，故对赛特阳光上东分公司应当支付的赔偿金额，赛特公司应当承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司、被告赛特国际物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张晶财产损失和房屋装修损失50000元；二、被告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司、被告赛特国际物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张晶清洁、租金、交通损失共计12000元；三、驳回原告张晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11321元，由原告张晶负担10388元（已交纳）；由被告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司、被告赛特国际物业管理有限公司负担933元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费5000元，由原告张晶负担1000元（已交纳），由被告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司、被告赛特国际物业管理有限公司负担4000元（被告被告赛特国际物业管理有限公司北京阳光上东园分公司、被告赛特国际物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张晶）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年十二月三十日书记员  张 晨