贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0525民初3822号原告：贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路99号，统一社会信用代码91520103MA6E7NPMOP。法定代表人：黄贵文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黄朝云，贵州水西律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鑫，贵州水西律师事务所实习律师。被告：李某，男，1995年8月5日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被告：贵州大都汇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海花园D-2幢（D2）1单元1层2号，统一社会信用代码915201903227035937。法定代表人：张黔顺，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张某进。被告：纳雍县天都房地产有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县文昌街道办事处天都龙城06-1号楼，统一社会信用代码91520525050802036H。法定代表人：许光栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：帅某。原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称“宸宇公司”）与被告李某、贵州大都汇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“大都汇公司”）、纳雍县天都房地产有限公司（以下至判决主文前简称“天都公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄贵文及其委托诉讼代理人黄朝云、邹鑫，被告李某，被告大都汇公司的委托诉讼代理人张某进、天都公司的委托诉讼代理人帅某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宸宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李某向原告支付佣金523676元，并按月利率0.6％的标准支付资金占用利息（以523676元为基数，从2018年5月16日计至佣金付清之日止，截至2020年10月15日的利息为75933元）；2.判令被告大都汇公司、天都公司对上述债务承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告将请求支付的佣金数额变更为443676元，计息基数相应变更为443676元。事实和理由：2018年1月，被告李某称其从大都汇公司处获得商品房代理销售业务，遂与原告协商合作销售天都公司开发的位于纳雍县“天都龙城”项目房产。原告与被告李某于2018年1月21日签订《分销合作协议》，协议约定原告代销纳雍县“天都龙城”项目，合同约定了销售佣金计算方式及支付方式。合同签订后，原告组织团队进场销售。2018年4月1日，原告与李某进行结算，2月份原告销售房屋26套，应得佣金为256281元，3月份原告销售房屋40套，应得佣金440643元。2018年4月1日，原告又与被告李某签订《分销合作协议》，继续销售房屋，4至5月共计销售15套，该15套的佣金未结算，之后原告未再销售。以上原告共计销售房屋81套，应得佣金共计970132元，几被告已支付佣金526456元，尚欠佣金443676元。原告多次催要无果，特诉至法院，望判如所请。被告李某辩称，1.以实际成交的数据为准，如果大都汇公司、天都公司承认原告提供的售房数据及欠款金额，我就认可。2.天都公司称有客户退房退款的情况，一直未将实际成交的客户量提交给大都汇，大都汇也未提交给我，所以原告的实际成交量不清楚，我与原告未结算。3.原告称已经支付的佣金数额属实。被告大都汇公司辩称，1.我公司与原告并无合同关系，我公司是将“天都龙城”项目的商品房销售业务委托给李某，并非委托给原告。2.根据我公司与李某签订的《销售合作协议》，我公司已经向李某支付了大部分佣金。3.被告李某实际销售的数量并非如原告所述，相应的退订客户数据在天都公司有记载。3.截至目前，被告李某与我公司未结算。我公司应结算后才向李某支付余下的销售佣金。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告天都公司辩称，我公司仅将商品房的销售业务承包给大都汇公司，与原告无合同关系，对原告诉请的佣金不承担支付责任。经审理本院认定如下事实：2018年1月4日，天都公司为甲方与大都汇公司为乙方签订《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》，约定天都公司将其天都龙城项目07地块商住楼委托给大都汇公司销售。之后，大都汇公司又将该商住楼的房屋销售业务承包给被告李某，双方签订有《销售合作协议》。2018年1月21日，被告李某为甲方与原告的法定代表人黄贵文为乙方签订《分销合作协议》，协议约定被告李某将从大都汇公司承包来的天都龙城项目商住楼销售业务转委托给原告销售，甲乙双方商定的销售提成服务费含团购服务费和销售金额提点，其中团购服务费按销售套数计提，团购费（咨询服务费）住宅5000元/套，商业10000元/套；销售金额提点按1.5%-2%结算（住宅：20套以内1%，20套及以上40套以内1.5%，40套以上2%；商业：200万元以内1%，200万元以上300万元以内1.5%，300万元及以上2%），销售提成服务费计算公式为：销售套数×团购费＋销售金额×1%、1.5%或2%。协议约定销售提成支付方式为：原则上每自然周结算一次，乙方所销售的单位签订《商品房买卖合同》并支付相应购房款后（注：按揭客户需要收齐银行相关按揭资料方可结算，结算时按佣金总额的50%结算，剩余50%银行下款后7个工作日之内结算，一次性付款客户按全额结算，团购服务费一次性结算），乙方于每周一将上周符合结款条件的销售明细表报甲方审核，甲方于下周三前结算上周销售佣金，若未和房开协商一致，则按揭客户按实到结佣，剩余部分按客户银行签订合同结佣。合同期限从2018年1月21日至2018年3月30日，双方约定业绩的认定标准以客户实际签约为准，若客户退订、退房的，最终未能达成购买的，乙方已结相应佣金须3日内退回，相应业绩进行实际调整，乙方多结算佣金也一并退回。2018年4月1日，原告的法定代表人黄贵文与被告李某对2、3月份的客户成交量进行确认，原告共计销售房屋66套，应得佣金为256281元+440643元=696924元，同时在成交确认书上注明“若存在客户退房或退款，但是因黄贵文原因不包含因房开原因或李某原因的，该套的佣金退还李某，特殊情况除外。若因客户后期退款，计算未达到20套的，黄贵文应退还超出佣金。本清单与双方签订的委托销售合同具有同等的法律效力”。2018年4月1日，以被告李某为甲方与原告为乙方签订《分销合作协议》，协议约定的销售提成服务费中的团购费计提方式不变，销售金额提点：住宅按1.5%结算。商业：200万元以内1%，200万元以上300万元以内1.5%，300万元及以上2%，销售提成服务费计算公式为：销售套数×团购费＋销售金额×1%、1.5%或2%。约定的销售提成支付方式为：原则上每自然周结算一次，乙方所销售的单位签订商品房认购协议，并支付相应首付款后甲方在7个工作日内结算总额50%佣金给乙方，一次性付款客户按全额结算，团购服务费一次性结算，乙方于每周一将上周符合结款条件的销售明细表报甲方审核，甲方于下周三前结算上周销售佣金。若未和房开协商一致，则按揭客户按实到款结佣金，剩余部分按客户银行签订合同结佣金。合同期限从2018年4月1日至2018年4月30日，双方约定业绩的认定标准以客户认购签约为准。协议签订后，从2018年4月1日-5月9日，原告共计销售房屋15套，3套为商业门面，12套为住宅。其中9套住宅签订商品房认购协议书后已经与购房人签订了备案登记的《商品房预售合同》，购买人分别为汪某、李某（后购买人变更为其妻子陈婷）、王某梅、文某海、宋某国、邹某华（后购买人变更为邹某某）、张某芬、邵某艳、邹某良，该9套住宅的销售总额为293514元+321750元+298231元+241358元+281675元+243750元+286523元+309125元+334950元=2610876元。1套商业门面签订商品房认购书后已经与购房人签订了备案登记的《商品房预售合同》，购买人为张某莲（后购买人变更为彭某、张某），该套商业门面的销售金额为1368000元。剩余3套住宅和2套商业门面仅签订商品房认购书，购买人为李某1、宋某、卢某、邹某、谭某，认购书显示的3套住宅的销售总额为428995元+274675元+299475元=1003145元，2套商业门面的销售总额为803369元+837855元=1641224元。综上，原告完成的住宅销售总额为2610876元+1003145元=3614021元，商业销售总额为1368000元+1641224元=3009224元。原告组织销售的过程中，上述15套房屋的购买人中有12人均与大都汇公司签订了《咨询服务协议》，其中住宅10套，商业2套。协议显示购买人须向大都汇公司交纳咨询服务费，其中住宅交纳1.5万元，商业门面交纳3万元。原告销售的该12套房屋应按约定提取团购费。根据双方约定的佣金计算方式，原告从2018年4月1日-5月9日应得的销售佣金为10套×5000元/套+2套×10000元/套+3614021元×1.5%+3009224元×2%=184394.8元。至此，原告应得的佣金总数额为696924元+184394.8元=881318.8元，已经领取佣金526456元，尚欠佣金354862.8元。另查明，2018年1月21日，被告李某与黄贵文签订《分销合作协议》时，知道黄贵文系宸宇公司的法定代表人，代表宸宇公司，其本意是与宸宇公司签订合同。2018年4月30日,原告与被告李某之间的合同到期后，原告仍继续履行合同义务，销售了部分房屋。2018年9月14日，被告天都公司取得天都龙城楼盘的《商品房预售许可证》。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《分销合作协议》、《2月份客户成交确认书》、《3月份客户成交确认书》、《咨询服务协议》、《商品房认购书》、《认购补充协议》、转账凭证、《商品房预售合同备案登记表》，被告李某提供的收据，被告天都公司提交的《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》、《商品房预售许可证》，这些证据已经庭审举证和质证，审查属实，相互印证，本院予以采信，作为本案定案依据。根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：1.若购房人未实际交纳团购服务费，原告主张被告支付团购服务费是否支持；2.原告请求支付佣金的条件是否成就，若成就，由谁承担支付责任；3.原告主张三被告系委托与转委托关系，对其佣金应承担连带支付责任的请求是否成立。关于焦点一，原告与被告李某之间关于团购服务费仅约定按销售套数计提，只要原告销售的客户与大都汇公司签订有《咨询服务协议》，原告就应当获得相应的团购服务费（即咨询服务费），该约定与购房人是否实际交纳团购服务费无关。根据约定，原告只要提交了购房人与大都汇公司签订的《咨询服务协议》，其就应获得相应的团购服务费，该费用计入佣金一并主张，被告李某在诉讼中对此未持任何异议。故原告要求支付团购服务费的主张，本院予以支持。关于焦点二，被告李某将其从大都汇公司处承接的楼盘销售业务委托给宸宇公司推销，属于正常的民事活动，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，双方签订的合同有效，对双方具有约束力。双方的合同目的是李某通过宸宇公司推销，尽快完成其承接的楼盘销售业务，宸宇公司通过推销楼房获得相应的报酬，被告李某从中获取利益。原告2018年2月、3月的销售数量及应得的佣金已与被告李某结算，2018年4月、5月的佣金虽未结算，但其已举证证明销售房屋的套数和销售金额，以此计提佣金。三被告并未举证证明合同约定的佣金支付条件不成就，且亦未举证证明因原告的原因导致客户退房退款须扣除相应的佣金。故原告请求支付佣金的条件视为已成就，本院予以支持。但宸宇公司请求支付资金占用利息，因合同对此未进行约定，本院不予支持。关于焦点三，根据查明的事实，被告大都汇公司从被告天都公司处承接其楼盘代理销售业务，之后大都汇公司将部分业务分包给被告李某，双方签有合同，被告李某又将其分包来的业务整体转包给原告，其从中赚取报酬差价，三被告之间并不是委托与转委托关系。故根据合同相对性原则，原告主张的佣金应由被告李某承担支付责任。原告称三被告系委托与转委托关系，应对其主张的佣金承担连带支付责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十五日内向原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司支付房屋销售佣金354862.8元；二、驳回原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9796元，适用简易程序审理减半收取4898元，由原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司负担2485元，由被告李某负担2413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  李云二〇二〇年十二月十日法官助理郭鹏书记员张丹