福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1700号 上诉人（原审原告、反诉被告）：龙岩市公路局连城分局，住所地：福建省连城县莲峰镇城关东街（连宁南路24号），统一社会信用代码123508004909594164。 法定代表人：傅志浩，副局长。 委托诉讼代理人：熊金平，福建致平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李荣炜，男，1981年11月25日出生，汉族，住福建省连城县。 上诉人龙岩市公路局连城分局（下称连城公路局）因与被上诉人李荣炜租赁合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人连城公路局的委托诉讼代理人熊金平到庭参加诉讼，被上诉人李荣炜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连城公路局上诉请求：1、撤销一审判决的第二、三项内容，并判决被上诉人李荣炜支付自2020年7月1日起至实际腾退房屋之日止按每日118.66元标准计算的房屋占用使用费；2、判决被上诉人李荣炜承担本案的全部诉讼费用。事实及理由如下： 一、上诉人对于租赁合同的解除并无重大过错，根据租赁双方租赁合同第十条的约定和我国《合同法》有关规定，上诉人有权根据合同约定解除合同。1、上诉人事先并不知道房屋属于C级危房的状况，是在合同履行过程中经鉴定后才知道的，并且为防止发生房屋安全事故已在第一时间通知被上诉人李荣炜解除合同；2、房屋出租时的现状并不影响正常经营活动，事实上李荣炜在接到解除通知后，并不腾退房屋，仍继续占用房屋进行商业经营至今；3、双方所订立的合同经人民法院审理也确认属合法有效的合同。出现无法继续履行情况系出于安全考虑以及政府部门的要求，不能归咎于上诉人。 二、房屋虽经鉴定属危房，但不影响正常的经常使用，而且事实上被上诉人李荣炜自签订合同后一直在正常经营至今。根据公平原则和等价有偿的合同履行原则，李荣炜实际占用房屋进行商业经营期间的租金不应当返还，因双方合同系合法有效的合同，并且也不因房屋属C级危房而导致无法经营，其在接收房屋后已进行了实际的经营活动，收到上诉人的解除合同通知后仍占用房屋继续经营，如果不承担租赁经营及占用期间的费用，势必造成事实上的不公平，即租赁人即可以不支付租金又可占用房屋进行实际的经营活动牟利，这是有违公平和诚实信用原则的。李荣炜在合同解除前的租金应当按合同约定支付，合同解除后还应当参照合同约定的租金标准（每天135元）支付实际占用房屋进行经营的占用费。 三、一审判决上诉人应赔偿的9096元经济损失中绝大部分是没有事实根据的，依法不应当认定。系上诉人为出于息诉解决纠纷考虑才认可装修投入的损失为9096元的，实际并无事实依据。没想到李荣炜竟然在判决后又反悔提出上诉。因此对其损失应当依法重新认定。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，请求二审法院依法裁判。 被上诉人李荣炜未提供书面答辩意见。 连城公路局的一审诉讼请求：1、确认连城公路局与李荣炜于2020年3月2日签订的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除，李荣炜立即腾退店铺返还连城公路局；2、判令李荣炜支付自2020年6月19日起至实际腾退店铺之日的占用房屋使用费（占用房屋使用费按合同约定的租金标准每天118.66元计算）；3、由李荣炜承担本案的全部诉讼费用。 李荣炜的一审反诉请求：判令连城公路局承担违约金38448元，并赔偿李荣炜经济损失70167元。 一审法院认定事实：2020年2月份连城公路局将其坐落于连城县××镇××路××号的沿街第1间店铺向社会公开招租，李荣炜通过公开招投标的方式取得了连城县××镇××路××号沿街第1间店铺的经营权。2020年3月2日，连城公路局与李荣炜签订了一份《店铺租赁合同》。合同约定，连城公路局将连城县××镇××路××号沿街第1间店铺租赁给李荣炜经营水果生意，租赁期限为三年，自2020年3月18日起至2023年3月31日止，租金为每月3560元，按季交租等。合同签订后，李荣炜按合同的约定支付了2020年3月18日至2020年6月30日的店租12220元，店铺租金保证金3560元，并交纳给连城公路局投标报名费200元，连城公路局将上述租赁店铺交付给李荣炜使用，李荣炜承接店铺后开始对店铺进行装修，并使用至今。 在李荣炜承租上述店铺期间，根据政府及上级部门要求，连城公路局对其所有的房屋开展全面安全排查，并委托福建博海工程技术有限公司对涉案店铺进行房屋安全鉴定，鉴定机构于2020年3月28日出具检验报告，经鉴定李荣炜承租的店铺危险性等级综合评定为C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。由于李荣炜承租的店铺为C级危房，为保障租户人身、财产安全，消除安全隐患，连城公路局于2020年4月27日向李荣炜发出解除合同通知书，提出解除合同并要求于2020年5月12日前搬离房屋，遭李荣炜拒绝，连城公路局又于2020年5月18日再次向李荣炜发送书面通知解除合同并要求李荣炜及时腾还房屋，但李荣炜仍拒绝，并继续占用店铺经营至今，为此连城公路局诉至本院并提出上述诉讼请求。李荣炜反诉时主张租店后对店铺进行装修，花去费用21417元，2020年8月31日，连城县公路局到现场对装修费用进行了确认，连城县公路局认为装修费用为9096元。李荣炜同意店铺装修费用为9096元。另李荣炜主张为经营水果生意，在其他地方修建了一水果保鲜冷库花去39750元，花去4500元购买水果陈列柜，在水厂开户花去300元，花去450元安装宽带，花去开业期间宣传费4200元。 一审法院认为，连城公路局与李荣炜于2020年3月2日订立《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定行使权利和履行义务。连城公路局作为出租方应保证租赁的标的物即涉案店铺安全完好，现连城公路局出租给李荣炜的坐落于连城县××镇××路××号沿街第1间店铺经鉴定机构鉴定危险性等级综合评定为Ｃ级，房屋的部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，因此租赁物存在重大的质量安全隐患，属不能用于对外出租的房屋，如《店铺租赁合同》继续履行，可能给租赁双方带来无法预计的损害后果，从而使合同目的无法实现，出租方为避免产生无法预计的损害后果的发生，提出解除双方订立的《店铺租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持。连城公路局于2020年4月27日向李荣炜发出解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同通知书送达对方时合同解除，因此连城公路局与李荣炜订立的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除。合同解除后，李荣炜应将因《店铺租赁合同》取得的租赁物连城县××镇××路××号沿街第1间店铺腾空并退还连城公路局。因连城公路局用于出租的租赁物不符合合同约定安全质量要求，属违约行为，故连城公路局要求李荣炜支付自2020年6月19日起至实际腾退店铺之日的占用房屋使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。因连城公路局的违约从而使合同目的无法实现，并因此解除《店铺租赁合同》，连城公路局对合同的解除有过错，连城公路局应根据《中华人民共和国合同法》的规定，赔偿李荣炜因合同解除所造成的损失，李荣炜的损失有装修费用9096元。李荣炜主张的水果保鲜冷库39750元、4500元水果陈列柜损失，在租赁合同解除后，李荣炜仍可继续使用，不属于合同解除所造成的损失。李荣炜主张的在水厂开户花去300元，花去450元安装宽带，开业期间花去宣传费4200元，李荣炜未提供证据证明，不予认定。李荣炜要求连城公路局支付其违约金38448元，因本院已对李荣炜的损失作出了处理，故对李荣炜要求连城公路局支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，连城公路局的诉讼请求，予以部分支持。李荣炜的反诉请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龙岩市公路局连城分局与李荣炜于2020年3月2日订立的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除，李荣炜应于本判决生效之日起三日内将坐落于连城县××镇××路××号的沿街第1间店铺腾空并退还给龙岩市公路局连城分局；二、龙岩市公路局连城分局应于本判决生效之日起五日内退还李荣炜3500元保证金、12220元租金、200元报名费；三、龙岩市公路局连城分局应于本判决生效之日起三日内赔偿李荣炜经济损失9096元；四、驳回龙岩市公路局连城分局的其他诉讼请求；五、驳回李荣炜的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由龙岩市公路局连城分局负担。反诉费50元，减半收取25元，由龙岩市公路局连城分局负担5元，由李荣炜负担20元。 二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。 对于一审判决认定的事实，上诉人连城公路局没有异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、被上诉人李荣炜是否应当向上诉人连城公路局支付实际占用承租店面期间的租金；2、上诉人连城公路局是否应当赔偿被上诉人李荣炜经济损失9096元。对此，本院作如下分析与认定。 本院认为，案涉《店铺租赁合同》的租赁物即连城县××镇××路××号的沿街第1间店铺经鉴定机构鉴定为Ｃ级，该房屋的部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第（二）项“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定，上诉人连城公路局与被上诉人李荣炜签订的《店铺租赁合同》应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李荣炜应将其租赁的店铺返还给连城公路局，连城公路局应将李荣炜已经交纳的租金、保证金及报名费退还李荣炜。因双方签订租赁合同的时间在危房鉴定之前，连城公路局对于造成合同无效在主观上没有过错。但因租赁物经鉴定系危房，属于不得出租的房屋，连城公路局将房屋出租的行为客观上存在过错，故连城公路局还应赔偿李荣炜因此造成的经济损失。一审期间，双方当事人已分别确认案涉店铺的装修费用为9096元。现连城公路局上诉主张该损失金额没有事实依据，本院不予采纳。本案租赁合同系因案涉店铺属于危房，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而确认无效，该无效情形区别于将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋进行出租，以及将未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑进行出租而被认定为无效的情形。危房本身属于应当及时修复或者拆除的建筑，不应再使用或者作为租赁标的，当然也不能据此再获得任何收益，且如继续使用危房将给他人生命健康及财产安全带来隐患。法院若认定危房在被他人占有使用期间仍应获得收益，则不利于规范房屋租赁市场行为，并可能因此衍生安全隐患。据此，连城公路局上诉要求李荣炜支付占用案涉店铺期间的费用，本院不予支持。李荣炜在收到连城公路局发出的解除合同通知书后，应当及时搬离并返还店铺，但李荣炜明知案涉店铺系危房，仍然继续占用，由此可能产生人身安全及财产损失的风险，应由其自行承担。 综上所述，连城公路局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。但一审案件反诉费计算有误，予以纠正。李荣炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由龙岩市公路局连城分局负担。一审案件受理费100元，减半收取50元，由龙岩市公路局连城分局负担。反诉费2472元，减半收取1236元，由龙岩市公路局连城分局负担99元，由李荣炜负担1137元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 吴英琼 审 判 员 童寿华 审 判 员 郭胜华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 邹 晖 书 记 员 钟少娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。