安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初13784号 原告：张力真，女，1982年6月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：尹佃阳，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈应辉，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：高勤珍，女，1981年3月10日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王可华，安徽卓泰律师事务所实习律师。 原告张力真与被告高勤珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张力真及其委托诉讼代理人陈应辉，被告高勤珍及其委托诉讼代理人查达胜、王可华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 张力真向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款1275000元；2.判令被告向原告支付违约金259000元(以1295000元为基数，按照20%的标准计算)；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：被告于2019年7月23日与原告签订房屋买卖合同,以总房价1295000元购买原告位于合肥市庐阳区公园路59号玉翠园14幢1708室(产权证号:合庐字第**),付款方式为按揭付管资金之日款;其第四条第五款约定,买卖双方应于出卖人可领取托管资金之日(买受人申贷机构放款到达资金托管账户之日)起10个工作日内互相配合,共同前往房屋资金托管中心庐阳分中心领取售房款。第九条第三款第三项买受人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的构成根本违约,应当以该房屋总价款的20%向出卖人支付违金，2019年8月7日被告与原告网签《存量房买卖合同》,其第十一条第二款：本合同第二条第三款约定的乙方支付贷款部分购房款的时间以实际贷款银行放款时间为准。2020年2月6日,中国工商银行发放商贷金额680000元，根据合同约定，被告最迟应当于2020年2月20日前陪同原告前往房屋资金托管中心庐阳分中心领取售房款。时至今日，房屋已过户到被告名下，但被告却迟迟不予配合,导致原告无法领取售房款1275000元。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。 高勤珍辩称：1、被告已经于2019年7月23日支付定金2万元，2019年8月12日支付购房款59.5万元至托管账户，于2020年2月8日支付购房款68万元至托管账户，至此被告已经按照合同约定支付全部购房款，并不存在逾期支付并没有违约；2、双方在资金全额存入托管账户以后在中介的带领下办理了房屋交接之前的验房手续，验房过程中发现该房屋墙体多处漏水，墙体损毁严重，根据合同约定办理资金托管房款的手续的同时是需要交付房屋的，但是原告至今没有将房屋漏水情况进行维修并通知被告前去验收。因此被告有权行使同时履行抗辩权，要求原告修葺房屋完毕后配合办理领款手续，因此被告并不存在违约行为是根据合同约定履行自己正当权利。所以无需支付违约金；3、双方之间的资金托管协议明确约定了银行需要支付利息的，在双方争议尚未解决之前，托管的资金并没有产生任何损失，我们认为无论双方是否办理了领款手续由于房屋所有权已经归属被告，因此通过托管资金内的账户以及归属原告，所以原告要求支付购房款127.5万元的诉请没有任何依据，其请求应当是要求被告配合原告办理托管资金的领取手续，而领取手续属于行为之诉，支付购房款属于财产之诉，两者的诉讼费差异巨大，因此产生的1万多元的诉讼费应当由原告自行承担。4、即使本案房屋不存在漏水情况，合同约定的违约金也严重过高。5、办案中是原告没有按照合同约定履行房屋的修缮手续，是原告原因导致房屋不具备交付条件，且导致被告无法办理房款领取手续。所以过错在与原告，即使违约也应当是原告违约，但考虑到存量房交易中手续复杂诉讼周期很长，希望原告及被告可以协商解决本案，及时办理托管资金的领取收取，就漏水的修葺及赔偿事宜达成一致，妥善解决双方纠纷。 本院经审理认定事实如下：2019年7月23日，张力真与高勤珍经中介公司介绍，签订《房屋买卖业务签订文件合订本》一份，约定：张力真将其所有的位于合肥市庐阳区公园路59号玉翠园14幢1708室(产权证号:合庐字第130:合庐字第**珍，成交总价1295000元；高勤珍于2019年7月23日支付定金20000元，于过户当日支付525000元，剩余750000元以商业贷款方式申办抵押贷款并实行托管，双方于可领取托管资金之日起十个工作日内互相配合，共同前往房屋资金托管中心庐阳分中心领取售房款；张力真确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）存在漏水（漏水至房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况；若该房屋主体结构内存在漏水情况，张力真应当在交付房屋之前完成修复，如张力真未予修复，高勤珍在房屋交付后自行维修的，张力真应当承担全部维修费用；因维修房屋影响高勤珍使用的，张力真应当赔付高勤珍因此所受的实际损失；张力真应当于拿到全部购房款当日将该房屋交付给高勤珍；双方应于2019年9月3日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 当日，高勤珍向张力真支付了定金20000元。 2019年8月7日，双方签订《存量房买卖合同》一份并办理了网上备案登记，约定：高勤珍于2019年10月23日支付615000元，于2019年12月18日支付680000元，并对逾期付款的违约责任进行了约定。 2019年8月12日，双方办理资金托管手续，托管金额为1275000元。当日，高勤珍向托管账户汇入595000元。 2019年12月27日，双方相约办理了房屋过户手续。 2020年2月8日，高勤珍贷款的680000元存入托管账户。 2020年4月，双方协商一致办理验房及托管资金领取手续。交房时，高勤珍以房屋主体结构存在漏水、不符合交房条件为由，拒绝办理交付房屋和配合领取托管资金事宜。之后双方多次协商无果。 审理过程中，张力真将诉请第一项变更为：判令高勤珍协助张力真办理托管资金领取手续。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》、《存量房买卖合同》、《合肥市存量房交易资金托管协议》、《合肥市存量房交易资金托管凭证》、中介APP内容截图、照片、视频、调解不成告知书、律师函、EMS快递单，被告提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》、《存量房买卖合同》、《合肥市存量房买卖合同网签确认单》、《合肥市存量房交易资金托管协议》、《合肥市存量房交易资金托管凭证》、借记卡账户历史明细清单、工商银行个人借款凭证、不动产权证书、照片、视频、调解不成告知书、证人证言，法院制作的谈话笔录等证据予以证实。 本院认为，《存量房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据合同约定：张力真确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）存在漏水（漏水至房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况；若该房屋主体结构内存在漏水情况，张力真应当在交付房屋之前完成修复，如张力真未予修复，高勤珍在房屋交付后自行维修的，张力真应当承担全部维修费用；因维修房屋影响高勤珍使用的，张力真应当赔付高勤珍因此所受的实际损失；张力真应当于拿到全部购房款当日将该房屋交付给高勤珍。高勤珍在交房当日发现房屋存在漏水情况，双方后期也就房屋漏水的原因、维修金额等进行多次沟通协商，但一直未达成一致意见。但房屋现已登记在高勤珍名下，因前述问题导致房屋交接、资金领取一直无法继续办理，不利于合同的继续履行。因合同中约定了如房屋主体结构内存在漏水情况高勤珍可以在交付后自行维修的，由张力真承担维修费用。故为利于合同继续履行，减少双方的损失，高勤珍应协助张力真办理托管资金领取手续。张力真要求高勤珍协助办理托管资金领取手续，本院予以支持。本案中，高勤珍并未对案涉房屋漏水原因申请鉴定，也未对房屋维修费用进行主张和举证，其可在接收房屋后另行主张。因案涉房屋存在原因不明的漏水情形导致合同未继续履行，现房屋漏水原因尚不明确，责任归属亦不明确，故张力真要求高勤珍支付违约金的诉请本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告高勤珍于本判决生效之日起十日内协助原告张力真办理托管资金领取手续； 二、驳回原告张力真的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为9303元，由原告张力真负担1303元，由被告高勤珍负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 郑明民 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。