天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初11153号原告：谢双双，女，1986年12月2日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：天津宇傲福地房地产开发有限公司，住所地天津市武清区大孟庄镇大程庄村。法定代表人：诸葛海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍建美，天津云樯律师事务所律师。原告谢双双与被告天津宇傲福地房地产开发有限公司(以下简称宇傲公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢双双、被告宇傲公司委托诉讼代理人霍建美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢双双向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与宇傲公司于2018年10月6日、2018年10月21日、2019年8月19日签订的3份《庄胜家园项目认购书》；2.判令宇傲公司返还其支付的定金220000元；3.判令宇傲公司赔偿其自2018年10月6日至款项付清之日止资金占用的利息（以220000元为基数，自2018年10月6日至2019年8月19日按照中国人民同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实及理由：2018年9月份，其经了解知晓宇傲公司正在预售位于武清区××镇××路××庄××的房屋，且可以获得天津市户口。基于宇傲公司的宣传，其于2018年10月6日前往宇傲公司售楼处咨询。专门就购房资格问题咨询了售楼工作人员。答复是宇傲公司可通过其他途径让其落户天津，之后可取得购房资格。在宇傲公司售楼处工作人员的说服下，其于2018年10月6日向宇傲公司支付了20000元购房定金，并签订了《庄胜家园项目认购书》，认购书约定，其认购位于天津市武清区××镇××路××庄××号楼××单元××层××号商品房，建筑面积为129.66平方米，总房价为1159938元。协议签订后，其又于2018年10月21日和2019年8月19日分别向宇傲公司各支付了100000元定金。合同签订后，其多次与宇傲公司售楼处工作人员及负责人联系沟通落户购房事宜，但宇傲公司多次推脱，最后告知其无法办理落户及签订商品房买卖合同。在得到宇傲公司的告知后，其多次联系被告要求退还购房定金，宇傲公司虽口头同意退款，但却总是以各种理由拖延。至今仍未将购房定金向其返还。综上所述，宇傲公司在明知天津限购及其不具备购房资格的情况下，以购房赠天津户口进行宣传，并与其签订了《庄胜家园项目认购书》。后因其不具备购房资格导致无法签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的可以解除合同。合同解除后，宇傲公司应当返还其支付的购房定金，且宇傲公司以购房赠户口进行宣传，致使其签订购房合同，具有明显的过错行为，应当赔偿购房款占用期间的利息损失。现为维护其合法权益，故起诉，望判如所请。宇傲公司辩称，不同意谢双双的诉讼请求。事实和理由如下：一、宇傲公司未承诺为谢双双办理落户天津事宜。二、宇傲公司与谢双双确实于2018年10月6日、2018年10月21日、2019年8月19日签订了3份《庄胜家园项目认购书》，认购书中对于双方商品房的具体楼号、门牌号、楼层、面积等进行了确认。对商品房买卖合同的基本条款已达成一致意见。该认购书应视为双方买卖合同，宇傲公司不同意解除。如谢双双单方强行要求解除认购书，宇傲公司不应返还所收取的定金。理由是：谢双双在明知其不具备天津购房资格的情况下与宇傲公司签订认购书，具有主观过错。三、根据担保法关于定金的相关规定，如谢双双不再购买上述房屋，已经支付的定金可不予退还。四、合同解除是由于谢双双的原因所致，故谢双双要求宇傲公司支付利息的请求，不应予以支持。谢双双围绕诉讼请求提交了下列证据：1.聊天记录，用以证明宇傲公司销售人员向其承诺解决其购房资格问题，其才交的定金；2.收据及转账记录，用以证明其给付宇傲公司20000元定金及200000元预付款；3.认购书3份，用以证明其与宇傲公司签订3份认购协议；4.售楼处现场照片，用以证明宇傲公司销售宣传买房落户；5.天津市人民政府办公厅文件，用以证明2017年3月31日天津市发布了关于实施限购的政策规定。经质证，宇傲公司一方的质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，微信聊天人员无法确认是宇傲公司销售人员；对证据2、3真实性、数额没有异议，不认可谢双双所讲的证明目的；对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明谢双双所讲的证明目的；对证据5真实性、合法性无异议，也证明谢双双对于其不具备天津市购房资格是知情的。宇傲公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1.《庄胜家园项目》认购书3份，用以证明双方对商品房的具体楼牌号等达成一致意见，该认购书应视为双方的商品房买卖合同，在认购书中明确约定谢双双交付的款项为定金；2.收据复印件，用以证明谢双双缴纳定金的数额。经质证，谢双双的质证意见为：对证据1、2真实性均无异议，不认可宇傲公司所讲的证明目的。根据宇傲公司对谢双双提交的证据的质证意见及谢双双对宇傲公司提交的证据的质证意见，对双方提交的证据综合分析，本院认为，上述证据相互印证，具有真实性、合法性、与本案相关，予以采纳。根据双方当事人的陈述及予以采纳的证据，本院认定事实如下：谢双双基于宇傲公司关于庄胜家园开发商免费办理过户的宣传（作为乙方），与宇傲公司（作为甲方）签订《庄胜家园项目认购协议》。该认购协议共3份，签订时间分别为2018年10月6日、2018年10月21日、2019年8月19日，3份协议中，除第三条3.1约定应交纳的定金数额不同外，其余内容均相同。其中协议第一条约定：乙方所购商品房的基本情况。乙方自愿认购天津市武清区××镇××路××庄××1号楼1单元6层602商品房（以下简称“该房产”），建筑面积为129.66平方米，其中套内面积为108.89平方米，分摊的公用面积为空平方米（以上所有面积描述均以产权登记部门实测面积为准，多退少补）。第二条乙方所购商品房价格，该房产单价为8946元／平方米，总房价为ＲＭＢ1159938元，大写壹佰壹拾伍万玖仟玖佰叁拾捌元。第三条3.1约定定金作为双方签订《天津市商品房买卖合同》及其附件（该合同及其附件在以下统称“购房合同”）的担保，该定金在乙方签订购房合同时抵作房款。上述认购协议签订后，谢双双分别于2018年10月6日向宇傲公司交付20000元，2018年10月21日向宇傲公司交付100000元，2019年8月19日向宇傲公司交付100000元。宇傲公司分别给谢双双开具了收据，加盖了宇傲公司的财务专用章。3份收据写的都是收的“定金”。根据谢双双的聊天记录可以看出，谢双双与涉案所认购房屋的销售人员谈到了谢双双落户不了天津，退还认购房款的问题，销售人员让谢双双去找开发商宇傲公司退款。庭审中经询问，谢双双表示其知道不能购买涉案房屋，在涉案所认购房屋的销售人员答应开发商宇傲公司能先把户口落到大孟庄镇集体户口上，能落户到天津的情况下其才认购的。至今，因限购政策原因，双方未能进行网签。另查明，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。谢双双的户籍地为河南省孟津县××镇××村。经询问，谢双双表示其一直在北京工作，未在天津缴纳过社会保险。本院认为，本案争议焦点有二：一、涉案3份《庄胜家园项目认购协议》应否予以解除的问题；二、宇傲公司应否向谢双双返还“定金”220000元及应否给付谢双双涉案资金占用利息的问题。关于第一个争议问题，本案中，谢双双与宇傲公司签订的3份《庄胜家园项目认购协议》，从其内容来看，应当认定为预约合同。因限购政策原因谢双双无本市购房资格，谢双双与宇傲公司之间无法签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约合同的目的无法实现。因此，谢双双请求与宇傲公司解除3份《庄胜家园项目认购协议》，符合法律有关规定，应予解除。关于第二个争问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，谢双双与宇傲公司签订的3份《庄胜家园项目认购协议》是在2017年3月31日天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策后签订的。宇傲公司作为房地产开发公司明知天津市房屋限购政策，仍以购房办理落户为由，吸引非本市居民签订《庄胜家园项目认购协议》，从而导致其与谢双双不能签订正式商品房买卖合同，合同目的无法实现，宇傲公司存在过错，谢双双在和宇傲公司签订《庄胜家园认购协议》时，对其不具备购买涉案房屋资格是知情的，其未尽到应有的注意义务，导致其与宇傲公司不能签订正式商品房买卖合同，合同目的无法实现，谢双双也存在一定过错，在此情形下，宇傲公司应退还向谢双双收取的“定金”220000元，但谢双双请求宇傲公司赔偿220000元资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。综上，谢双双请求解除与宇傲公司签订的3份《庄胜家园认购协议》及请求宇傲公司返还其“定金”220000元，于法有据，予以支持。谢双双请求宇傲公司赔偿220000元资金占用期间的利息，于法无据，不予支持。本案调解未果。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项，第九十七条规定，判决如下：一、谢双双与天津宇傲福地房地产开发有限公司于2018年10月6日、2018年10月21日、2019年8月19日签订的3份《庄胜家园项目认购协议》于本判决生效之日起予以解除。二、天津宇傲福地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还谢双双220000元。三、驳回谢双双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由天津宇傲福地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  冯永先二〇二〇年十二月二十二日书记员  李雪飞附判决所依据法律法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。