天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8474号原告：天津融能教育科技有限公司，注册地天津市西青区中北镇万卉路3号新城市中心写字楼C座3楼01号，实际经营地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能城购物中心三层。法定代表人：李启凡，执行董事。委托诉讼代理人：史鹏飞，男，该公司经理。被告：天津鲁能置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心第9层。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。被告：天津鲁能置业有限公司商业管理分公司，住所地天津市南开区水上东路绿荫广场1和2号。负责人：柳世春，总经理。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告天津融能教育科技有限公司（以下简称融能教育公司）与被告天津鲁能置业有限公司(以下简称鲁能置业公司）、天津鲁能置业有限公司商业管理分公司（以下简称鲁能置业商管分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融能教育公司的委托诉讼代理人史鹏飞，被告鲁能置业公司、鲁能置业商管分公司共同的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融能教育公司向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》；2.要求减免2020年1月25日至2020年6月30日期间的物业费212578.92元，2020年1月25日至2020年7月31日期间的市场推广费36832.57元，退还已支付的168121.49元。事实和理由:2020年1月25日至2020年3月13日，被告商场全面暂停营业，2020年3月14日至2020年6月11日商场恢复营业，但原告被要求继续停业。2020年6月17日至7月1日，受南开区康莱德酒店确诊新冠影响，商场客流量锐减。此外，被告以原告在疫情期间有欠费为由在2020年7月至9月期间拒绝为原告提供宣传推广服务。原告要求被告给予物业费及市场推广费的相应减免，但被告拒绝，并以原告欠款为由，发出《解约函》，故成讼。被告鲁能置业公司、鲁能置业商管分公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。由于原告未支付租赁合同项下的物业费及市场推广费，根据租赁合同第8条第6款的约定已经达到解约条件，鲁能置业公司有权根据约定提出解约。因受到疫情影响，鲁能置业公司根据市政府应对疫情一级响应，于2020年1月25日至3月13日期间停止营业，直到3月14日恢复营业。停业期间，鲁能置业公司和鲁能置业商管分公司在采取疫情防控措施的同时，对商场进行了维护管理。鲁能置业公司作为国有企业积极响应政府对中小型企业房租优惠的措施，根据津政办发（2020）1号文件，承租国有资产企业实行减三免三政策，对原告2020年2月1日至6月1日期间的租金予以全部免收，6月2日至7月31日期间租金减半收取。上述文件仅仅规定了对中小型企业减免租金的优惠政策，并未对物业费及市场推广费等费用有相应减免的规定，因此双方仍应履行合同的相关约定，原告应当履行上述费用的给付义务。根据最高院相关规定，鲁能置业公司作为国有企业按照国家有关政策，对原告免除一定期限的租金，但由于原告未足额支付物业费及市场推广费等费用，违反合同约定，达到解除合同的条件，故出租人有权解除合同。另由于原告系民办教育培训机构，需遵守相关教育主管部门的要求延期开学或暂停培训。2020年1月30日，天津市教委关于进一步加强民办培训机构疫情防控工作的通告，明确要求培训机构一律停止线下服务。另根据天津市××疫情防控指挥部关于2020年春季学期第四批学生复课开学的通告，6月2日起校外培训机构可以提出线下开班申请，经有关部门核验合格后可有序恢复线下培训。故原告停业是基于疫情防控需要，并非基于鲁能置业公司的要求。原告于2020年5月27日向鲁能置业公司申请复工，6月2日实际复工，其所述6月11日恢复经营是否经南开区教育部门核验，被告对此不知情。关于解约，由于原告在解约函发出前曾欠付物业费、管理费，鲁能置业商管分公司多次发函催缴，但原告超过5日仍未支付，故于2020年7月24日发出解约函要求解除合同，但原告拒收。租赁合同第21条约定，特快专递发出3日后视为有效送达，根据合同法第96条规定，双方合同于2020年7月27日解除。原告于2020年8月向法院起诉，双方合同效力待定，原告仍占有使用房屋，故应当向鲁能置业公司支付相应租金等其他费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，鲁能置业公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的案外人天津融玺教育科技发展有限公司（以下简称融玺教育公司）签订《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》，约定融玺教育公司承租天津鲁能城购物中心3F-01/18号商铺，该商铺只限于用作儿童业态，经营谷斯妈妈品牌，经营项目为谷斯妈妈国际早教中心；商铺按租赁面积739平方米计算相关租赁费用，包括但不限于保证金、租金、物业费、推广费及其他相关费用；租赁期限为5年，自商场开业日起算，并相应顺延，商铺约定交付时间为2017年10月，最终以双方签订《商铺交付确认书》所载为该商铺之实际交付日；作为该房屋的承租人，融玺教育公司应当自计租日起向鲁能置业公司或鲁能置业公司委托的物业服务公司交纳该房屋的物业服务费；物业服务费的收费标准为，按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月55元，即每月物业服务费标准为40645元；物业服务的内容及相关权利义务关系由融玺教育公司与鲁能置业公司委托的物业服务公司签署《物业服务合同》加以约定；在合同签署日，物业服务公司名称为北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司。合同另约定，鲁能置业公司将不时为该商场进行商业推广活动，融玺教育公司同意接受鲁能置业公司的推广活动并承诺为此向鲁能置业公司按时支付推广费每月每平方米8元，合计每月5912元；推广费按季预付；租赁期第一个月及最后一个月的推广费以融玺教育公司在该月实际租赁的天数乘以推广费计算；租赁期间，鲁能置业公司有权根据实际情况调整该商场推广费收费标准，每次调整前，鲁能置业公司须提前30内以书面形式通知融玺教育公司，并另行签订相关补充协议；未免异议，融玺教育公司不得以鲁能置业公司未进行推广活动为由拒绝或迟延支付租金及物业管理费等相关费用；融玺教育公司在此理解并接受，鲁能置业公司有权自行决定推广费的使用方式和推广活动的开展方式、频率、规模，而无需征得融玺教育公司的同意；鲁能置业公司并未就推广活动的开展方式、频率、规模或效果向融玺教育公司作出任何的承诺或保证，亦不承担任何的责任。合同还约定，融玺教育公司须按先付款后使用的原则，在每个自然季度最后一个月的25日（即3月25日、6月25、9月25日、12月25日）前（如遇节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下季度应付的租金、物业管理费、推广服务费及其他费用支付到账；若融玺教育公司违反本合同前述费用支付约定，未在约定日期内全额缴纳租金、物业管理费、推广服务费、能源费及其他一切应付费用，鲁能置业公司有权每日向融玺教育公司按所欠费用的5‰计算收取定额违约金；若融玺教育公司迟延缴纳前述款项任何一项超过5日或该合同年内累计迟延缴纳任何款项超过3次，则视为融玺教育公司重大违约，鲁能置业公司有权解除本合同并按违约条款执行；若因不可抗力造成无法履行本合同，双方均不承担违约责任；遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻该不可抗力可能造成的损失；但在一方迟延履行后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除；不可抗力的持续时间超过三十日，任何一方均有权解除本合同，并不承担任何违约责任，因解除本合同造成的损失，由双方各自承担。鲁能置业商管分公司与融玺教育公司及案外人北京鲁能物业服务有限责任公司天津分公司（以下简称鲁能物业天津分公司）另签订《天津鲁能城购物中心物业管理服务合同》，约定鲁能置业商管分公司委托鲁能物业天津分公司对鲁能购物中心及包括融玺教育公司承租的商铺进行物业管理服务；融玺教育公司作为商铺的承租人，应根据租赁合同的约定向鲁能置业商管分公司交纳物业管理费；由鲁能物业天津分公司为融玺教育公司提供物业管理服务；物业管理费的收费标准为每平方米每月55元，融玺教育公司按承租商铺的租赁面积缴纳物业管理费，采用预付形式，合同签订10日内支付三个月90天物业管理费，物业管理费为每月40645元，一个支付期为121935元，自商铺计租日起开始计费；物业管理费支付方式三个月为一个支付期，在每个支付期的最后一个月的25日前一次性足额支付下个支付期的物业管理服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）；物业管理费中包含以下费用：1.管理服务人员的工资、社会保险和按相关规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护（小修）费用；3.物业管理公共区域清洁卫生费用；4.物业管理区域日常生活垃圾清运费用（不包括泔水）；5.物业管理区域绿化养护费用；6.物业管理区域秩序维护费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备财产险、公共责任险费用；9.物业办公费用的分摊；10.相关税费及物业服务企业合理利润；三方应全面履行本合同，任何一方违反本合同约定的，应当按照约定承担违约责任。后鲁能置业公司作为甲方、融玺教育公司作为乙方、鲁能置业商管分公司作为丙方、原告作为丁方签订《天津鲁能城购物中心3F-01/18谷斯妈妈铺位租赁合同权利义务概括转移协议》，约定鲁能置业公司与融玺教育公司曾签订《商铺租赁合同》，现融玺教育公司将上述合同所载权利义务概括转移给原告，由原告承继该合同；鲁能置业公司指定鲁能置业商管分公司为购物中心提供管理服务，并由其从事商场管理及与之有关的其他事项的权利；自本合同签订之日起，融玺教育公司将原合同中的全部权利义务概括转移给原告，原告以承租人身份承继原合同，原告承诺自本协议签订后取代融玺教育公司身份履行原合同约定的全部合同义务；原合同条款除涉及融玺教育公司身份的内容，其余不变，并由原告作为合同相对人对此概括承继；同时，原告同意鲁能置业商管分公司为购物中心提供管理服务，并由其从事商场管理及与之有关的其他事项的权利；该合同内容为合同的一部分，并对原告产生约束力；原告应将本合同项下除租金以外的其他费用，包括不限于物业管理费、推广服务费等相关费用，以人民币形式支付到鲁能置业商管分公司指定银行账户。协议签订后，鲁能置业公司依约将涉案商铺交付原告使用，原告向鲁能置业公司支付了租金，并向鲁能置业商管分公司支付了物业管理费及推广服务费。庭审中，原告表示2020年1月1日至4月31日期间及2020年7月1日至12月31日期间的物业管理费已全部支付；2020年1月1日至7月31日期间及2020年10月1日至12月31日期间的推广服务费已全部支付。鲁能置业商管分公司对于上述款项支付情况予以认可。原告另主张2020年1月25日至2020年6月30日期间的物业管理费及2020年1月25日至2020年7月31日期间的推广服务费应当全部减免，并将上述期间已支付的168121.49元返还原告。另查，受新型冠状肺炎疫情影响，2020年1月25日至2020年3月13日期间，鲁能城购物中心暂停营业，自2020年3月14日起恢复正常营业。原告从事教育培训行业，根据天津市教育工委、天津市教委的通知要求，自2020年1月25日起，天津市民办培训机构一律停止线下服务。2020年5月19日，天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部研究决定，自6月2日起，校外培训机构可向所在区提出线下开班申请，经所在区有关部门核验后可有序恢复线下培训。又查，2020年6月2日，鲁能置业商管分公司向原告出具告知函，载明为进一步缓解原告在疫情期间的经营压力，参照国家及地方相关政策指导，对原告提供以下支持，具体方案如下：免除原告2020年2月1日至解除限制经营期间租金，减半收取原告解除限制经营后至2020年7月31日期间租金；上述减免将优先用于抵扣商户未缴纳的合同款项。此后原告对疫情期间的物业管理费提出异议，但无果。鲁能置业商管分公司分别于2020年6月27日、7月17日、7月24日向原告发送解约函，函告原告延迟支付租金及其他应付费用构成重大违约，已满足合同约定的解除条件，双方之间以租赁关系为基础的全部合同均正式解除。庭审中，原告表示鲁能置业商管分公司邮寄的解约函纸质材料均被拒收，但原告通过微信知悉了解约函内容，现不同意解除双方合同，要求继续履行。庭审中，原告表示其于2020年5月27日向教育主管部门提出申请，经核验准许原告自2020年6月2日开始复工；6月17日受天津康莱德酒店××确诊病例的影响，鲁能城购物中心客流量锐减，7月1日起购物中心恢复正常客流量，原告才恢复正常营业；现有400多位家长及学生在接受教育培训，为维护经营稳定，要求继续履行合同。本院认为，融玺教育公司与鲁能置业公司签订的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》，融玺教育公司与鲁能置业商管分公司、鲁能物业天津分公司签订的《天津鲁能城购物中心物业管理服务合同》，原告与鲁能置业公司、融玺教育公司、鲁能置业商管分公司签订的《天津鲁能城购物中心3F-01/18谷斯妈妈商铺租赁合同权利义务概括转移协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应依合同约定履行各自义务。合同及协议签订后，原告概括承受了融玺教育公司所签订合同中的权利义务，鲁能置业公司依约将涉案商铺交付原告使用，原告亦应向二被告支付相应租金、物业管理费及推广服务费。关于原告主张继续履行商铺租赁合同及物业管理服务合同一节，合同履行期间，原告虽有未按约定支付物业管理费和推广服务费的情形，但系因受新型冠状肺炎疫情影响下双方在相应费用的减免问题上存有分歧，原告主观上并非恶意违约。鲁能置业商管分公司虽以被告欠付相关费用为由向被告发送了解约函，但并不当然产生合同解除的法律效果。此外，原告另于2020年9月支付了2020年第四季度的租金、物业管理费和推广服务费，二被告予以接收，亦未提出异议，继续接受了原告履行合同。从合同的现实履行情况看，现不存在合同无法履行的情形，考虑到实现合同目的的可能性，双方的履约成本明显低于合同解除后的救济成本，继续履行合同更有利于双方权益的保障，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张免除2020年1月25日至2020年6月30日期间的物业管理费并返还已交纳的物业管理费一节，结合本案，原告的主张分为三个区间段予以处理：第一区间段，2020年1月25日至3月13日期间，鲁能城购物中心暂停营业，但考虑疫情防控的实际需要和物业服务的成本支出，根据公平原则，本院酌情减免上述期间70%的物业管理费，即45708.97元（40645元×12个月÷366天×49天×70％）。第二区间段，2020年3月14日至6月1日期间，鲁能城购物中心已恢复营业，原告因教育主管部门的要求无法正常营业，但已逐步恢复正常的物业服务，考虑疫情防控的实际需要、物业服务的成本支出及双方的权利义务，本院酌情减免上述期间30%的物业管理费，即31982.95元（40645元×12个月÷366天×80天×30％）。第三区间段，2020年6月2日至6月30日期间，原告已复工复产并开始对外营业，物业服务企业亦正常提供物业服务，原告以受天津康莱德酒店××确诊病例的影响导致鲁能城购物中心客流量锐减为由要求继续减免物业管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张免除2020年1月25日至2020年7月31日期间推广服务费并返还已交纳的推广服务费一节，结合本案，原告的主张分为三个区间段予以处理：第一区间段，2020年1月25日至3月13日期间，鲁能城购物中心暂停营业，合同中虽约定鲁能置业公司有权自行决定推广服务费的使用方式和推广活动的开展方式、频率、规模，而无需征得原告的同意，但购物中心整体停业，推广活动无法正常开展，故该期间的推广服务费9497.97元（5912元×12个月÷366天×49天）应予减免。第二区间段，2020年3月14日至6月30日期间，鲁能城购物中心已恢复营业，购物中心的市场推广活动亦可逐步开展，考虑推广活动的持续性和多样性及双方合同的相关约定，原告该期间的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。第三区间段，2020年7月1日至7月31日期间，根据原告提供的微信聊天记录显示，由于原告未按合同约定全额支付第三季度推广服务费，被告方暂停了相应推广服务。综合考虑原告未依约足额付款的违约情形、被告方暂停相应部分推广服务的客观事实，以及推广活动的持续性与多样性及双方合同的相关约定，对该期间的推广服务费5912元酌减50%计2956元。上述应减免物业管理费金额为77691.92元（45708.97元+31982.95元），应减免推广服务费金额为12453.97元，合计90145.89元。按照合同约定标准，原告尚欠2020年5月1日至6月30日期间的物业管理费81290元。此外，原、被告均认可就2020年8月1日至9月30日期间的推广服务费在本案中一并解决，考虑该期间亦存在上述2020年7月1日至7月31日期间的相关情形，故参照前述酌定比例，原告应付2020年8月1日至9月30日期间的推广服务费5912元。原告欠付物业管理费及推广服务费合计87202元。减免部分超过欠费部分，故鲁能置业商管分公司应返还原告2943.89元（90145.89元-87202元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津融能教育科技有限公司与被告天津鲁能置业有限公司继续履行坐落天津鲁能城购物中心3F-01/18号商铺的《天津鲁能城购物中心商铺租赁合同》；二、原告天津融能教育科技有限公司与被告天津鲁能置业有限公司商业管理分公司继续履行坐落天津鲁能城购物中心3F-01/18号商铺的《天津鲁能城购物中心物业管理服务合同》；三、确认减免原告天津融能教育科技有限公司2020年1月25日至2020年6月1日期间的物业管理费77691.92元；四、确认减免原告天津融能教育科技有限公司2020年1月25日至2020年3月13日期间的推广服务费9497.97元及2020年7月1日至2020年7月31日期间的推广服务费2956元；五、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司商业管理分公司返还原告天津融能教育科技有限公司2943.89元；六、驳回原告天津融能教育科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040元，减半收取计2520元，由原告天津融能教育科技有限公司负担1609元，被告天津鲁能置业有限公司、被告天津鲁能置业有限公司商业管理分公司负担911元，被告天津鲁能置业有限公司、天津鲁能置业有限公司商业管理分公司负担部分于本判决生效后十五日内给付原告天津融能教育科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王骁骁二〇二〇年十二月二十三日法官助理金红双书记员尚俣杉附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。