河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初2954号 原告：李士坡，男，1975年10月12日出生，汉族，住河北省保定市南市区。 委托诉讼代理人：骆雪东，河北奎步律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。 原告李士坡与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李士坡及其委托诉讼代理人骆雪东，被告委托诉讼代理人张娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李士坡向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告给付原告房屋建筑面积误差比以内部分（2.82平方米）的房价款10998元，超过房屋建筑面积误差比部分（2.05平方米）的双倍房价款15990元（共计26988元）及利息；二、请求依法判令被告返还原告因房屋面积误差所多支付的产权费7833.83元，公共维修基金379.86元（共计8213.29元）及利息；三、原告诉请被告返还有线电视初装费198元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》取消新装模拟有线电视用户初装费，故原告诉讼请求退还初装费198元，共计198元及利息。四、判令被告向原告交付冀（2018）保定市不动产权第××号不动产登记证书，并自2015年6月27日至产权证办理之日按日万分之一支付违约金；五、判令被告退还原告交纳的天然气费用3675，并自2013年6月28日起按银行同期贷款利率支付利息。事实与理由：原告于2010年12月26日与被告签订了订房合同书，合同编号：第20130009，该合同约定：“原告向被告购买保定市朝阳南路朝阳花园东区，该房屋建筑面积94平方米，单价3900元，购房总金额366600元。”第十一条，房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。2018年11月30日原告取得了该房屋不动产权证书，冀（2018）保定市不动产权0061384号，证书显示房屋建筑面积为89.13平方米，比双方合同约定的筑面积94平方米减少了4.87平方米。按照合同约定，被告应当返还原告部分房价款，但至今被告依旧未履行退还多收购房款的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定，在商品房买卖合同中没有约定或者约定不明确的情况下，房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。合同约定的多退少补是指面积误差在3%以内情况。现被告应按规定返还原告所购房屋面积误差房价款26988元。另外，被告按照合同中标明的房屋建筑面积收取的相应的产权费11309.9元，根据国家规定契税缴纳标准：若面积低于90平米，按房款的1%征收，超过90平米按房款的1.5%征收。被告现应退还原告房屋面积误差相应费用7833.83元。另外被告代为收取相应的公共维修金7332元，现应退还多收原告房屋面积误差相应的公共维修基金379.86元。综上所述，原，被告签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。被告交付使用的商品房实际建筑面积小于合同约定的面积，被告未按照合同约定赔偿原告的损失，已经构成违约，被告提供的格式合同条款，在发生争议时应作出不于被告的解释。为此，原告依照《合同法》第107条之规定提起诉讼，请求法院依法查事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告保定市春雨房地产开发有限公司辩称，1、超出房本面积的房款同意退还但不同意双倍；2、产权费多退少补，公共维修基金待房管部门收取后多退少补；3、燃气初装费、防盗门费、壁挂炉费及电视初装费属双方约定收取费用，依诚信原则，原告无权要求退还，并且已经实际安装，且超过诉讼时效，应当驳回诉请；4、逾期办证违约金已经超过诉讼时效且被告不存在违约行为，驳回诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价3980元，购房总金额374120元，付款方式：2010年12月26日交付购房首付款174120元，余款200000元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，当日原告向被告缴纳购房首付款174120元、防盗门费1500元。 2013年6月28日原告向被告缴纳剩余购房款192480元、公共维修基金7332元、产权费用11308.9元、挂壁炉费3800元、有限电视初装费198元、天然气费用3675元。 2014年8月25日原告与被告就上述房屋换签了《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价每平方米3900元，购房总金额366600元。面积确认及面积差异处理双方约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前将达到入住条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。 另查明，被告于2013年6月28日向原告交付案涉房屋。房屋交付后，保定市国土资源局于2018年11月30日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，不动产面积为89.13平方米。庭审中，被告提交了税收完税证明，案涉房屋应当缴纳的房屋买卖契税3476.07元。 上述事实，有双方当事人陈述、订房合同书、商品房买卖合同、商品房买卖补充合同、房款收据、有线电视初装费收据、防盗门费收据、公共维修基金收据、产权费用收据、挂壁炉费收据、天然气费用收据、不动产权登记信息查询记录等可以证实。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差4.87平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。”依据上述约定，建筑面积与合同约定相差4.87平方米，折合房款18993元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房屋贷款利息没有法律依据，本院不予支持。涉案房屋缴纳的产权费为11308.9元，原告应当缴纳的契税为3476.07元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告7747.83元，原告主张的利息，因原、被告双方对此并未约定，本院不予支持。 原告诉请被告返还因房屋面积出现差异，被告多收部分公共维修基金，因涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。” 根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费198元及利息，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告请求被告返还线电视初装费198元，本院予以支持，原告主张的利息，因原、被告双方对此并未约定，本院不予支持。 根据商品房买卖合同约定，在房屋交付两年内，被告协助原告办理房屋所有权登记，在约定期限内原告未取得房屋权属证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2013年6月28日起两年内，即截止至2015年6月27日，涉案房屋于2018年11月30日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。对于被告辩称该违约损失请求权已经超过诉讼时效，本院认为该违约损失请求权的诉讼时效应自原告起诉之日自2020年9月3日倒退3年为违约损失计算起算日，即本院支持被告应自2017年9月3日起至2018年11月30日，按照原告已交纳的房款总额366600元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李士坡购房款18993元、有线电视初装费198元、房屋产权费7747.83元，合计26938.83元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李士坡逾期办理房屋权属证书违约金（以366600元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年9月3日起至2018年11月30日止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费684元，减半收取342元，由原告负担100元，由被告负担242元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  王 莉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  郭雅纯 书 记 员  张英茹 特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07。