广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3542号 原告：叶汝彬，男，汉族，1962年12月25日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海市地产开发公司，住所地：北海市广场东里。 法定代表人：林国起。 被告：北海市住房和城乡建设局，机构地址：北海市海城区北海大道建设大厦，统一社会信用代码：1xxxxxxxxB。 负责人：陈敬恩，局长。 委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁国强，男，汉族，1977年6月12日出生，住广西北海市海城区，系该局的工作人员。 原告叶汝彬与被告北海市地产开发公司（以下简称“市地产公司”）、北海市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告叶汝彬的委托诉讼代理人朱文静、被告市住建局的委托诉讼代理人吴裕成、梁国强到庭参加诉讼，被告市地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶汝彬向本院提出诉讼请求，判令：两被告协助原告将位于北海市海城区的土地使用权过户至原告名下，办证相关费用由原告承担。 案件审理过程中，原告当庭变更诉讼请求为“两被告协助原告办理位于北海市海城区不动产的不动产权证至原告名下，办证相关费用由原告承担”。 事实和理由：被告市地产公司原系北海市土地管理局下属单位，1997年经向原北海市土地管理局申请，北海市土地管理局作出北土批字[1997]011号文件，同意在黄海路西，湖海路北出让3553.86平方米国有土地使用权给被告市地产公司作为徐屋南商住楼建设用地，土地用途为综合用地，使用年限为五十年。1997年4月17日，被告市地产公司与原北海市土地管理局签订了北土合字（1997）第005号《国有土地使用权出让合同》，并取得了建设用地批准书，建设用地规划许可证和建设工程临时许可证等相关证件。被告市地产公司对上述土地享有合法使用权，建设项目亦系合法依规进行。1999年9月16日，原告与被告市地产公司签订《宅基地买卖协议书》，约定被告市地产公司将其开发的位于徐屋南商住楼项目中的徐屋南十一区2栋8号地块以人民币155100元的价款转让给原告，签订协议当天预付定金人民币100000元，待被告办妥手续后，原告将余款交清。被告市地产公司负责“三通一平”，即水电通至门口，有下水道接和平整土地。被告负责办理过户的一切手续，并负责相应费用（包括土地、房产证）。合同签订后，原告依约向被告市地产公司支付了土地转让款人民币100000元。被告亦将土地交付给原告建房，原告自房屋建好后一直居住至今。但被告市地产公司至今未为原告办理案涉房地产的土地证和房产证。经原告核实，现案涉土地仍登记在被告市地产公司名下。被告市地产公司原系北海市土地管理局设立的全民所有制企业，2009年5月13日北海市机构编制委员会以文件形式将被告市地产公司更名为北海市人民政府征地拆迁管理办公室。2011年12月31日，北海市机构编制委员会办公室作出《北海市人民政府土地房屋征收管理办公室主要职责，内设机构和人员编制规定》（北编（2011)84号文件），将北海市人民政府征地拆迁管理办公室更名为北海市人民政府土地房屋征收管理办公室。2019年1月24日，中共北海市委员会及北海市人民政府又以文仵形式确认不再保留承担行政职能的事业单位市人民政府土地房屋征收管理办公室，将该土地房屋征收管理办公室的行政职能划归市住建局。被告市地产公司现在处于吊销营业执照状态。原告认为，签订《宅基地买卖协议书》的主体系被告市地产公司，其虽已被吊销营业执照，但仍具有诉讼主体资格。同时由于历史原因，市地产公司又被市政府有关单位多次以文件形式进行更名并撤销，最后其相关职能划归市住建局。因此，作为最终接收市地产公司相关职能的市住建局，应当负有与市地产公司共同为原告办理案涉房地产权属证书的义务。但经原告多次交涉，两被告至今未为原告办理案涉房地产的权属证书。为此原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告市住建局辩称，请求法院驳回原告对被告市住建局的起诉。理由：1、被告不是本案适格的被告。经查，原告与被告市住建局之间不存在任何合同关系，双方之间不存在任何合同权利义务关系。根据原告提供的证据材料《宅基地买卖协议书》反映出，涉案协议的双方当事人是原告与被告市地产公司，而市地产公司是具有独立法人资格的企业，并且经查工商登记信息，市地产公司只是被吊销而不是被注销，根据民事诉讼法司法解释第六十四条“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未经依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，市地产公司才是本案适格的被告，被告市住建局不是本案适格的被告。另外，根据原告所提交的《北海市机构编制委员会关于调整北海市征地拆迁管理机构和人员编制的通知》（北编（2009)27号）显示，虽然市编制委员会在2009年5月发出该通知将市国土资源局下属地产公司更名为北海市人民政府征地拆迁管理办公室，但是根据工商登记显示2010年7月22日，市地产公司仍然在进行工商变更登记，由国有企业改制为公司，变更经营范围，至今在工商登记显示市地产公司并未注销，原告诉称市地产公司被市政府有关单位多次以文件形式更名并撤销，与事实不符。并且，原告所提交的证据《中共北海市委员会、北海市人民政府关于印发的通知》（北发[2019]2号）和《中共北海市委员机构编制委员会关于调整市住房和城乡建设局职责编制的通知》（北编[2019]46号）充分反映出市委市政府将事业单位市人民政府土地房屋征收管理办公室划归市住建局的仅仅是行政职能，而原告与市地产公司之间的民事合同纠纷，不涉及合同主体的行政职能，与市住建局没有任何权利义务关系，市住建局不是本案适格被告。2、原告请求判令市住建局协助将涉案房屋的土地使用权过户至原告名下的诉讼请求没有事实及法律依据。根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，不动产的登记是依买卖双方当事人的共同申请而进行登记的，而从原告所提供的证据材料《宅基地买卖协议书》反映出，涉案协议的双方当事人是市地产公司与原告，市住建局并非涉案合同的当事人，并且涉案协议也约定了办理涉案土地过户手续的协助方为市地产公司，并非市住建局，因此原告请求判令市住建局协助将涉案房屋的土地使用权过户至原告名下的诉讼请求没有事实及法律依据。 被告市地产公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告市地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 1999年9月16日，原告（乙方）叶汝彬与被告（甲方）市地产公司签订《宅基地买卖协议书》一份，主要约定：经市有关部门同意，甲方将位于徐屋南十一区2栋8号宅基地（用地面积为75㎡，建筑面积按规划局确定，规格7.5米×10米）转让给乙方。甲乙双方商定上述宅基地成交价格为155100元整，签订协议当天预付定金100000元，待甲方办妥手续后，乙方将余款交清。甲方负责“三通一平”即水电通至门口，有下水道接和平整土地。甲方负责办理过户的一切手续，并负责相应费用（包括土地、房产证）。该协议书还约定了其他内容。 同日，被告市地产公司向原告出具了《收款收据》一份，载明收到原告叶汝彬交来宅基地款100000元（备注：）。 关于涉案土地，原告庭审时称其已按《宅基地买卖协议书》约定的数额向被告市地产公司支付了相应款项，并在涉案宅基地上建好房屋并入住至今，但被告至今仍未协助办理不动产权证。 另查明，1997年3月27日，北海市土地管理局向被告市地产公司作出《关于北海市建设用地的批复》（北土批字［1997］011号），载明：同意在黄海路西、××北出让3553.86㎡国有土地的使用权给市建设用地，土地用途为综合用地，使用年限为五十年。自签发《建设用地批准书》之日起一年内市地产公司必须依法动工兴建主体工程，逾期则按规定收取土地闲置费，逾二年未使用则依法收回土地使用权。同意市地产公司交纳出让金后办理有关用地出让手续。 1997年4月7日，被告市地产公司（受让方、乙方）与中华人民共和国广西壮族自治区北海市土地管理局（出让方、甲方）签订《国有土地使用权出让合同》（北土合字［1997］第005号）一份，主要约定：甲方出让给乙方的宗地位于黄海路西、××北，面积为3553.86平方米。本合同项下的土地使用权出让年限为五十年，自领取该宗地的《中华人民共和国建设用地批准书》或《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设徐屋南商住楼项目，土地用途为综合用地。该宗地的土地使用权出让金、征地费为每平方米4元，总额为17443元。乙方应在签订本合同后六十日内，支付完全部土地使用权出让金和有关税费。乙方在向甲方支付完全部土地使用权出让金和其他税费后十五日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国建设用地批准书》（或《中华人民共和国国有土地使用证》），取得土地使用权。乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资（不含出让金、征地费、配套费）的25%以上后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。该合同还约定了其他内容。 1998年7月27日，被告市地产公司取得了北海市城市规划局颁发的位于的建设用地规划许可证（编号1998-0135），用地项目名称为住宅，用地面积为3553.86平方米。 1998年8月19日，被告市地产公司取得了东至上海路南至徐屋南小区西至徐屋南小区北至空地的建设用地批准书[北海市[1998]北土建字第030号]，用地批准文号为北土批字〔1997〕011号，批准用地面积为3553.86平方米，土地权属性质为国有，土地用途为综合，本批准书有效期为：自1998年8月至2000年8月。 2000年1月5日，被告市地产公司取得了徐屋南以东、的北海市建设工程临时许可证［北规临证建（2000）001号］，报建项目为商住，栋数为3栋，层数为4层。 2009年5月13日，北海市机构编制委员会作出《北海市机构编制委员会关于调整北海市征地拆迁管理机构和人员编制的通知》（北编[2009]27号），将市国土资源局下属市地产开发公司更名为北海市人民政府征地拆迁管理办公室，并整合北海市城市房屋拆迁管理办公室的机构和职能，列为市人民政府直属财政全额拨款事业单位等。 2011年12月31日，北海市机构编制委员会办公室作出《北海市人民政府土地房屋征收管理办公室主要职责、内设机构和人员编制规定》（北编[2011]84号），将北海市人民政府征地拆迁管理办公室更名为北海市人民政府土地房屋征收管理办公室，为市人民政府直属财政全额拨款事业单位，负责全市土地房屋征收管理工作等。 2019年1月24日，中共北海市委员会、北海市人民政府作出《中共北海市委员会、北海市人民政府关于印发的通知》，将事业单位人民政府土地房屋征收管理办公室的行政职能划归市住房和城乡建设局。不再保留承担行政职能的事业单位市人民政府土地房屋征收管理办公室等。 再查明，被告市地产公司于2010年7月22日由国有企业改制为公司，经营范围变更为房地产开发经营（凭有效资质证经营）；市政配套设施基础的投资管理工作。2012年2月29日，被告市地产公司由于其他违法行为被吊销营业执照。 还查明，北海市自然资源局于2020年12月15日出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年12月15日17时28分，［1998］北土建字第030批准书，用地单位为北海市地产开发公司，坐落、湖海路北，现无抵押登记记录、现无查封登记记录。 本院认为，原告叶汝彬与被告市地产公司于1999年9月16日签订的《宅基地买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。《宅基地买卖协议书》约定宅基地成交价格为155100元整，签订协议当天预付定金100000元，余款55100元待被告办妥手续后交清。根据原告提交的《收款收据》可知，原告已按合同约定支付了100000元，被告市地产公司应当按约协助原告办理涉案不动产的土地使用权证及房产证。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告市地产公司应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否具有建设工程规划许可证以及是否经过验收合格等，故被告市地产公司应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。被告市地产公司履行完其协助义务后，原告应当依约向被告市地产公司付清涉案余款。关于办理不动产权证费用由谁负担的问题，原告表示愿意自行承担，本院对此予以确认。 关于原告要求被告市住建局协助办理涉案不动产的不动产权证至原告名下的诉讼请求，因现有证据仅能证明被告市地产公司经多次更名后其行政职能被划归被告市住建局，无其他证据证实被告市住建局继受了被告市地产公司相应的民事权利义务，且被告市住建局亦非涉案《宅基地买卖协议书》的合同当事人，故本院对于原告关于被告市地产公司历经数次更名并被撤销、最后相关职能划归被告市住建局，被告市住建局有义务协助原告办理涉案不动产的不动产权证至原告名下的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、位于北海市海城区不动产具备办证条件时，被告北海市地产开发公司协助原告叶汝彬将该不动产的不动产权证办理至原告叶汝彬名下，办理不动产权证的费用由原告叶汝彬负担； 二、驳回原告叶汝彬的其他诉讼请求。 案件受理费3402元，公告费260元，合计3662元，由被告北海市地产开发公司负担（该费用原告已预交，被告北海市地产开发公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3402元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  杨换胜 人民陪审员  刘汝全 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  刘美珍