北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1613号原告:北京洛伊斯教育咨询有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路10-3号2A018。法定代表人：马嘉茜，执行董事。委托诉讼代理人：周秀娟，北京市中银律师事务所律师。被告：北京华夏文远体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡乙2号院2号楼1层07。法定代表人：阴梦菲，执行董事。委托诉讼代理人：李恒源，北京市时代九和律师事务所律师。原告北京洛伊斯教育咨询有限公司（以下简称洛伊斯公司）与被告北京华夏文远体育文化发展有限公司（以下简称华夏文远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员丁颖独任，公开开庭进行了审理。原告洛伊斯公司的法定代表人马嘉茜及委托诉讼代理人周秀娟，到庭参加诉讼。被告华夏文远公司的委托诉讼代理人李恒源到庭参加质证。本案现已审理终结。洛伊斯公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《租赁合同》及其补充协议于2019年6月26日解除；2.请求判令被告向原告返还已支付的费用884428.41元，其中房屋履约保证金375014.4元，预付租金252434.01元，水表押金1000元，电表押金1000元，空调施工费145540元，消防施工费109440元；并支付逾期返还上述费用的滞纳金5664元（以884428.41元为基数，自2019年6月27日计算至实际清偿之日，其中2019年6月27日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款利率的1.5倍为标准，暂计5664元；2019年8月20日至实际清偿之日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.请求判令被告向原告赔偿装修装饰损失395400元；4.请求判令被告向原告赔偿解约损失1090920.43元，其中员工离职补偿金89953元，会员退费150967.43元，易贝乐品牌加盟费850000元；5.本案全部诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2018年6月21日，被告作为出租人、原告作为承租人，就北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场二层2A018号房屋的租赁事宜签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：租期自2018年6月21日至2023年5月23日，原告经营类别为“儿童英语”，经营品牌为“易贝乐”。《租赁合同》签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了履约保证金、预付租金等合同约定的费用，对房屋进行了装修、装饰，招聘了若干工作人员开展经营工作，并严格履行与北京易贝乐科技文化股份有限公司（以下简称“易贝乐公司”）签订的《特许经营协议》。2019年5月12日，被告及被告的房东北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称“新岩凯利公司”）以加门锁、贴封条、派保安看守的方式强行收回了包括2A018号房屋在内的所有二层房屋，原告及二层商户均被迫停止经营。新岩凯利公司在北京月恒正大新生活广场二层张贴了《解除房屋租赁合同通知书》及《通告》，称新岩凯利公司与被告的租赁合同因被告拖欠费用于2019年5月12日解除。此后，原告多次与被告协商返还房屋，被告均未给予准确答复。2019年6月6日，原告委托北京市中银律师事务所向被告致送《律师函》，书面要求被告返还2A018号房屋。被告于2019年6月10日收到上述《律师函》，但没有回复。因房屋被封，原告无法营业也无法确定恢复营业的时间，导致会员纷纷要求退费、员工也被迫遣散。2019年6月17日，易贝乐公司向原告致送《关于解除的通知》，原告彻底失去了在2A018号房屋经营易贝乐品牌的可能性，《租赁合同》的根本目的已经确定无法实现。2019年6月24日，原告向被告致送《关于解除房屋租赁合同及其补充协议的通知》，通知其解除《租赁合同》及其补充协议，要求其返还房屋履约保证金、预付租金、水表押金、电表押金，并赔偿对原告造成的各项损失。被告于2019年6月26日收到上述通知，仍然没有回复。原告认为，被告没有按照《租赁合同》的约定向原告提供可以正常使用的租赁场所，其行为已经构成根本违约。原告已经依法行使合同解除权，《租赁合同》及其补充协议应于被告收到解约通知后解除。鉴于双方对合同解除后的后续处理事宜无法达成一致意见，原告特诉至法院，望判如所请。华夏文远公司发表意见称，我方并没有出现过错，不同意解除合同，认为合同可以继续履行，因此产生的诉讼请求2、3、4不予承担。原告与被告于2018年3月28日签订过更早的协议，起租期2018年4月10日-2023年5月23日，免租期三个月，约定开业时间2018年7月10日，根据这份协议，我们在2018年4月9日将本案所涉场地交给了对方实际占有人。我方认可原告提交的2018年6月21日签订的租赁合同，租期2018年6月21日-2023年5月23日，免租期三个月，其中约定开业时间2018年9月21日，且认可2019年3月28日签订的租金减免协议。基于此，对方实际交付场地是2018年4月9日，即使按照跟公司的合同开业时间是2018年9月21日，也不是12月底。原告并没有按照双方约定交纳租金，按照对方所述的，2019年4月20日-2019年6月26日，又经过了2个月零六天，原告所说的退还三个月租金也不成立。我方提供场地后，原告迟迟没有开业，相关损失应当自行承担，我方保留追责的权利。同时，原告陈述的不能正常营业的原因是由于案外第三人新岩凯利的侵权行为造成的，而不是我方提供场所不符合合同要求。被告与新岩凯利的诉讼也在法院审理当中，而本案的情况是原告取得了所有的经营许可执照，装修完毕并且开始营业。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2018年6月21日甲方（出租人）华夏文远公司与乙方（承租人）洛伊斯公司签订《租赁合同》，约定甲方就其持有的物业出租给乙方，物业指甲方所有的位于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场项目二层，乙方同意按照本合同的条款向甲方承租位于物业2A018铺位；租赁场所计租面积为608平方米；乙方仅在营业执照记载的经营范围内进行经营活动儿童英语，经营品牌为易贝乐；租赁期限自2018年6月21日至2023年5月23日，其中免租装修期3个月（自2018年6月21日至2018年9月20日止）。免租期内，乙方不须支付租金，但应支付管理费、推广宣传费、能源费和其他实际发生的费用；该租赁场所的开业日期为2018年9月12日，若该租赁场所提前开业，则乙方须从开业日起交付经营管理费、推广宣传费及能源费和其他实际发生的费用。甲方拟于2018年6月21日将租赁场所交付乙方，即约定交付日，合同约定的装修免租期起算期间自交付日开始计算；在本合同约定的租赁期限内，租金按以下方式计付：每年以365天计算，第一年（包括装修免租期）：自2018年6月21日起至2019年6月20日止，人民币4.55/日/平方米（含税），月租金人民币84144.67元/月（含税）。第二年：自2019年6月21日起至2020年6月20日止，人民币4.69元/日/平方米（含税），月租金人民币86733.73元/月（含税）……乙方应在本合同双方盖章生效后五日内，向甲方支付人民币416594.01元，作为装修免租期（三个月）期间的管理费及运营推广费，以及自2018年9月21日至2018年12月20日期间的租金、管理费及推广费；本合同约定租赁场所的经营管理费人民币35元/平方米/月（含税），合计21280元；推广宣传费10元/平方米/月（含税），合计6080元/月（含税）；消防施工费为180元/平米；空调施工费为380元/平米；履约保证金数额相当于租赁期限内最高的年平均月固定租金金额的3倍及3个月管理费、3个月推广宣传费之和，计人民币375014.4元；本合同届满或提起终止、解除时，乙方应按本合同约定交还租赁场所（交还行为及时间以撤场验收单登记日期为准），在乙方办妥以该租赁场所为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、且乙方己付清租金及其他甲、乙方认可的费用、违约金、赔偿金等款项后15日内，甲方将履约保证金无息退还乙方；乙方进场施工前向甲方缴纳施工保证金：30400元及施工管理费30000元；在租赁期间，除本合同约定外，甲方擅自解除合同的，应向乙方返还履约保证金并支付等额款项外，应另行支付相当于当时租赁年度内3个月租金的违约金。洛伊斯公司向华夏文远公司交纳履约保证金375014.4元，预付3个月租金252434.01、消防施工费109440元、空调施工费145540元、水表押金1000元，电表押金1000元。2018年6月20日洛伊斯公司与北京金泰家龙装饰装潢有限公司签订《建筑施工装修合同》，对承租场所进行装修。洛伊斯公司称2018年9月底装修结束。审理中，经本院委托北京国融兴华资产评估有限责任公司对租赁场所装修价值进行评估，结论为装饰装修资产评估价值为39.54万元。2019年5月12日北京新岩凯利投资管理有限公司在月恒正大新生活广场贴出通告，载明：由于华夏文远公司单方违约，导致月恒正大新生活广场二层项目无法正常营业。我司已于2019年5月12日与华夏文远公司解除租赁合同。同日，北京新岩凯利投资管理有限公司在洛伊斯公司租赁铺位张贴封条。2019年6月4日洛伊斯公司向华夏文远公司发出《律师函》。2019年6月24日洛伊斯公司向华夏文远公司发出《关于解除房屋租赁合同及其补充协议的通知》另查，2019年8月13日北京新岩凯利投资管理有限公司起诉华夏文远公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日出具(2019)京0106民初29732号民事判决书，载明北京新岩凯利投资管理有限公司与华夏文远公司均认可双方之间的租赁合同于2019年5月12日解除。该判决查明，北京市机械施工集团有限公司（原名北京市机械施工公司、北京市机械施工有限公司）系丰台区西三环南路10-1、10-2、10-3号的房屋所有权人。北京市机械施工集团有限公司将上述房屋及周边场地出租给弘富实业有限公司，弘富实业有限公司将部分房屋转给武汉正大商贸有限公司（后承租主体变更为北京易初莲花连锁超市有限公司，又变更为北京卜蜂莲花连锁超市有限公司）用于经营购物中心。2016年7月13日，北京卜蜂莲花连锁超市有限公司委托北京新岩凯利投资管理有限公司经营月恒正大新生活广场。本院认为，洛伊斯公司与华夏文远公司就北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A018签订的《租赁合同》及《租金减免协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于合同解除的时间，因北京新岩凯利投资管理有限公司与华夏文远公司均认可双方之间的租赁合同于2019年5月12日解除，故洛伊斯公司与华夏文远公司之间的租赁合同及补充协议解除时间亦应为2019年5月12日。洛伊斯公司认可于2018年9月底完成装修，但否认开业经营，从其提供的员工劳动合同及会员授课情况及退费情况可知，2019年5月12日之前洛伊斯公司已经实际开业经营。依据双方所签《租金减免协议》，2019年4月21日前免租，2019年4月22日至2019年5月12日，洛伊斯公司应当向华夏文远公司支付房屋租金。合同装修损失参考评估报告结论，结合租赁期限及洛伊斯公司实际使用租赁物的时间予以确定。空调施工费、消防施工费结合租赁期限及实际使用时间予以确定。2019年5月12日北京新岩凯利投资管理有限公司在洛伊斯公司租赁场所张贴公告及封条，导致洛伊斯公司无法继续使用租赁物，对此，华夏文远公司应当向洛伊斯公司承担违约责任。洛伊斯公司与员工解约并支付赔偿金、向会员退费均系其实际损失，均应由华夏文远公司予以赔偿。洛伊斯公司主张加盟费，其提交的《特许经营协议》《主体变更协议》及《关于解除特许经营协议的通知》无法证明其实际损失了85万元加盟费，故洛伊斯公司要求赔偿加盟费85万元的诉讼请求，本院不予支持。洛伊斯公司主张滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、2018年6月21日北京洛伊斯教育咨询有限公司与北京华夏文远体育文化发展有限公司签订的《租赁合同》及《租金减免协议》于2019年5月12日解除；二、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京洛伊斯教育咨询有限公司履约保证金375014.4元、租金247593元、消防改造费88440元、空调改造费116540元、水表押金1000元、电表押金1000元；三、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京洛伊斯教育咨询有限公司装修损失317400元；四、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京洛伊斯教育咨询有限公司解约损失240920.43元；五、驳回北京洛伊斯教育咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25808元，由北京洛伊斯教育咨询有限公司负担8508元（已交纳）；北京华夏文远体育文化发展有限公司负担17300元（本判决生效之日起七日内交纳）；评估费6200元，由北京华夏文远体育文化发展有限公司负担（本判决生效之日起七日内给付北京洛伊斯教育咨询有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟