河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6585号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冯杰，男，1974年5月21日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：韩冰、陈更显，河北沧狮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：沧州泰古房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市新华区开发区银光大街**。 法定代表人：张宝明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘建平、迟晓龙，河北海岳律师事务所律师。 上诉人冯杰因与被上诉人沧州泰古房地产开发有限公司（以下简称泰古公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯杰上诉请求：一、撤销沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1296号判决书，依法改判支持上诉人的一审全部诉求。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实不清、事实认定错误。1、关于上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系的形成和履行。2011年9月5日，上诉人购买了被上诉人开发的位于沧州市开发区房屋，上诉人按照约定支付了首付款103799.3元，被上诉人为上诉人开具了销售不动产统一发票，根据双方约定，房屋、交付时支付余全部房款。自始，双方房屋买卖关系成立，一审法院判决认可双方买卖合同关系的成立且已履行。但是一审判决认为“《商品房买卖合同》未经原被告双方签章确认，合同内条款对双方不产生约束力，不能作为本案的定案依据”，这一认定是错误的。一审中上诉人提交的《商品房买卖合同》是依法在不动产登记中心调取，系被上诉人提交的涉案房屋的备案合同，合同条款均是被上诉人制定，且审庭中被上诉人亦提交了该份《商品房买卖合同》，且合同中被上诉人进行了签章，被上诉人认可该合同且依据合同履行并依据该合同主张相关诉求，故合同条款对被上诉人生效并具有约束力。故一审判决认定事实错误。一审判决认为商品房买卖合同备案是国家为保障房屋买受人权利，对房地产开某的行政管理行为，与本案中双方合同的成立生效与否并无实质关联，是错误的。商品房买卖合同备案是被上诉人作为开某履行与房屋买受人合同的必要条件，出卖人（开某）转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，并将该关系在相关权力部门登记，确认物权效力的一种方式，故双方买卖合同关系成立、生效、且已履行。2、一审判决认定上诉人在合同履行过程中先行违约是错误的。按照约定，上诉人支付了部分购房款，被上诉人开具了发票，并进行了涉案房屋的兴建，后又出具了备案合同及相关备案手续向不动产部门进行了登记备案，将涉案房屋物权登记在了上诉人名下，履行了部分合同义务。涉案房屋物权所有人为上诉人，一审上诉人提交的不动产登记信息查询结果明确显示，开发区银光大街**泰古香槟郡**1-1603物权权利人为上诉人，不动产状态为已确权、已备案，该证据充分证实涉案房屋物权人为上诉人，物权效力确认。双方之间目前仅存在合同之债，不存在物权之争，物权所有人为上诉人。根据法律规定和备案合同约定，被上诉人有义务在涉案工程竣工验收后向买受人即上诉人交付钥匙，但是被上诉人虽然于2013年10月向其他业主交付了钥匙，但是至今未向上诉人交付，上诉人通过上访、找有关部门投诉等多种方式向被上诉人要求交付房屋钥匙，但是被上诉人无故未交付，是被上诉人违约，上诉人的义务仅是在被上诉人交付房屋后支付剩余房款的义务。根据双方约定，上诉人先行支付103799.3元购房款，剩余的150000元待房屋交付后支付。一审判决认定上诉人未积极向被上诉人主张过交接房屋，其行为有悖于房产买卖交易，这一认定歪曲事实，主观臆断。作为一个普通百姓，拿出毕生血汗钱购买了一套房屋，当得知房屋可以交付时，怎能不满生欢喜的去交接新房、一审判决认定有悖于人之常情。一审庭审中被上诉人没有证据证实其向上诉人通知交房并交付相关证明文件，事实上被上诉人违约没有按照约定交付合格的商品房，至今未向上诉人交付房屋钥匙，致使上诉人至时至今日不能住进新房，被上诉人构成违约，应依法承担违约责任。3、一审判决解除双方关于沧州市开发区银光大街一号泰古香槟郡12-1-1603房屋的买卖合同是错误的，本案不符合合同解除的情形，不应解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，根据合同法第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该法律明确规定了合同一方解除权的行使，被上诉人在法律规定的期间没有行使解除合同的权利，其本案提出依法不应准许，且一审法院已经认定被上诉人提出解除合同超过了法律规定的期限，但是一审法院却以“房价多倍上涨继续履行，严重影响泰古公司的利益，若要求守约的被告在原告长期违约后还需经催告程序才能解除合同，实属苛求，显失公平，应当允许被告在本案中解除合同”这一认定视法律为无物，严重违反法律的规定做出毫无依据的认定，法律规定了解除权的行使，被一审判决基于对被上诉人无由的同情据弃。另外，既然一审判决在前述论述中（Ｐ4“本院认为”第一段）商品房买卖合同对双方不生效，那么其又基于什么认定上诉人长未予履行支付尾款的义务？双方约定的支付尾款是在交付钥匙后，但是被上诉人一直未向上诉人交付房屋钥匙，那么，一审法院基于什么理由作出的此认定？ 二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定行使法定解除权期间已过，被上诉人不享有合同解除权，双方的房屋买卖合同关系应继续履行，故依法被上诉人的反诉请求不能得到支持、一审判决未适用该条款进行判决属于法律适用错误。综上，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，判决错误。请求二审法院在查明事实后依法改判。 沧州泰古房地产开发有限公司答辩称，被上诉人认同一审法院判决合同解除的结果，但是对于上诉人的上诉请求不予认可，无论是上诉人的起诉还是被上诉人反诉，其前提基础是双方网签了商品房买卖合同进行备案，在此基础上才会产生继续履行和解除合同的问题，根据网签备案合同附件四约定，上诉人应在付清首期还款后五日内携带办理贷款全部有效资料到出卖人指定的银行和贷款公司进行办理手续，如逾期每日加收贷款额的千分之一的违约金，逾期超过三十日视为买售人单方面解除合同，买售人向出卖人支付总房款百分之五的违约金，自解除合同之日起十日内买售人到售楼处办理退房手续，全部退房手续办理完毕后三十日内买售人到出卖售楼处办理已交付款扣除违约金的零款手续，该条款是约定了一个合同解除的条款，只要约定的解除合同条款成立合同自然解除，而不是约定的解除权，所以不适用合同法规定的单方解除权的法律规定，只要该解除条件成立，无需出卖人进行通知，合同自然解除，所以该合同在2011年10月5日就因为符合合同附件四的约定法定解除，所以上诉人要求继续履行合同是没有法律依据的，上诉人的上诉请求与其一审中的诉讼的理由不一致，从上诉中的内容上看他认可在房管局备案的网签合同，也就是网签合同中的所有内容，而在一审中上诉人一直认为其因为没有在网签上签字所以认为没有书面合同，所以法院才进行了按照没有书面合同进行处理。但是事实上，网签合同是双方都认可的合同，所以应该适用合同附件四的约定进行审查，通过合同附件四非常明显能看出来违约方是上诉人，上诉人并没有在交付首付款的五日内办理贷款手续，也没有采取其他的补救措施，所以至今首付款之外的其余房款15万元上诉人并未交付，上诉人与被上诉人也从未口头约定过交房时将剩余款项给付出卖人，上诉人的这方面主张没有证据支持，从交易习惯上讲，被上诉人作为房地产开发公司，不可能做这样的约定，同时也从未与任何小区的买房人做过这样的约定，所以不存在交房时交付剩余房款的情况，综上，因为上诉人的违约导致了合同早已解除，上诉人要求继续履行合同不能成立。 冯杰向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付位于沧州市开发区房屋钥匙；2、依法判令被告支付逾期交付使用房屋的损失暂定66000元，从2012年6月16日开始计算，直至被告交付涉案房屋钥匙之日止。时间是从2012年9月15日计算，直至取得涉案房屋所有权证书；3、判令被告支付逾期交房的违约金20842.9元（暂计算至2020年7月1日，从2015年1月1日开始计算直至房屋交付使用之日止）；4、依法判令被告协助原告办理涉案房屋的房屋权属证书；5、被告支付逾期办证违约金。（以103799.3元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2015年4月开始计算直至原告取得涉案房屋的所有权证书）；6、原告向被告支付剩余房款15.01万元；7、诉讼费等一切费用由被告承担。 沧州泰古房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、请求确认泰古香槟郡2-1-1603商品房的买卖合同已于2011年10月15日解除；2、请求判令被反诉人办理退房手续，收回首付款；3、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金12689.9元赔偿损失；4、判令本诉和反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2011年9月5日，冯杰欲购买沧州泰古房地产有限公司开发的位于沧州市开发区房屋，面积88.71平方米，并按照单价2861元／平米，交付了预售购房款103799.3元。泰古公司同日为冯杰开具了相应数额的发票。后泰古公司在沧州市不动产登记中心就上述房屋做了备案登记，现该房屋登记在冯杰名下。诉讼中冯杰向本院申请调查令，向沧州市不动产登记中心调取了备案的《商品房买卖合同》，该合同在出卖人、买受人处未显示冯杰和泰古公司的签字、签章。冯杰庭上称，双方未签订《商品房买卖合同》，是在泰古公司提交反诉状后得知《商品房买卖合同》的存在。泰古公司在庭上称，房屋所在的小区在2013年就交付了其他业主，2013年至起诉前冯杰并未要求过交付房屋。冯杰在诉状中认可其他业主房屋交付时间是2013年10月，至今，冯杰除交付预售购房款103799.3元外，未补交剩余150000元购房款，对以上事实本院予以认定。 一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”。但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，原告已经交付了案涉房屋“预售购房款”，占全部房款的40.9%，履行了支付房屋首付款的义务，被告泰古公司收受了该笔首付款并开具发票，且办理了备案手续将案涉房屋登记在原告名下，故本院认为双方房屋买卖合同实质上已经成立。关于案涉《商品房买卖合同》是否对双方生效，本院认为该合同未经原、被告双方签章确认，合同内条款对双方不产生约束力，不能作为本案的定案依据，商品房买卖合同备案是国家为保障房屋买受人的权利，对房地产开某的行政管理行为，与本案中双方合同成立生效与否并无实质关联。 本案系因购置房产这种大宗商品而发生的争议，虽然双方没有签订正式的书面的《商品房买卖合同》，但冯杰作为具有完全民事行为能力的成年人，理应对自行购买的房屋的单价、总价、首付款、剩余尾款数额及应先付清房款后交付房屋的常识和房产买卖的交易习惯有清晰明确的认知，但冯杰自2011年支付完首付款后，在明知2013年该小区多数业主已经办理房屋交付手续的情况下，仍旧多年迟迟不履行支付剩余房款的义务，且未提供证据证明其曾积极向泰古公司主张过交接房屋，其行为有悖房产买卖的交易习惯，其长期怠于履行支付尾款的义务，其迟延履行影响双方合同目的不能实现，实质上已先行构成违约，应对不能交付房屋承担责任。泰古公司在冯杰违约的情形下，可以选择继续等待冯杰履行支付尾款的义务，也可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定行使法定解除权，但泰古公司既未提供证据证明其曾向冯杰催告付款，也未在诉讼发生前向冯杰提出过解除合同的意思表示。守约一方行使法定解除权一般经过催告程序。本案自冯杰支付房屋首付款至今长达9年的时间，这期间房地产市场行情发生重大变化，如今房价较9年前已呈多倍的幅度上涨，继续履行，明显严重影响泰古公司的利益，若仍要求守约的泰古公司在冯杰长期违约后还需经催告程序才能解除合同，实属苛求，显失公平，应当允许泰古公司在本案中解除合同，退还冯杰已支付的首付款103799.3元及资金占用期间的利息，该利息应以103799.3元为计算基数，自2011年9月5日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前的利息，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。基于以上理由，冯杰关于交付案涉房屋、协助办理房证、支付剩余房款（第一、四、六项请求）的诉讼请求，本院不予支持。关于冯杰主张的逾期交房、办证的违约金及损失的诉讼请求（即第二、三、五项请求），及泰古公司主张冯杰支付违约金的诉讼请求，虽双方均依据《商品房买卖合同》主张其诉求，但因双方未签订书面的《商品房买卖合同》，对合同中记载的交付房屋的时间、违约责任等条款，本院认为不能作为认定双方责任和损失的依据，且冯杰违约在先，泰古公司怠于履行救济行为，故对冯杰的违约金和损失部分的请求和泰古公司的违约金请求，本院均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百五十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，如下：一、确认原告（反诉被告）冯杰与被告（反诉原告）沧州泰古房地产开发有限公司之间的关于沧州市开发区房屋的买卖合同于本判决生效后解除。二、被告（反诉原告）沧州泰古房地产开发有限公司于原告（反诉被告）冯杰于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）冯杰房屋首付款103799.3元及资金占用期间的利息，该利息以103799.3元为计算基数，自2011年9月5日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前的利息，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3026.4元，由冯杰承担，反诉案件受理费1356.56元，由沧州泰古房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，上诉人提交证据一、挂号信的收据4页，证实我们在此期间向有关纪检监察部门多次反映被上诉人房屋交付不合格一事。提交证据二、2013年5月27日沧州开发区住宅小区业主上访事件处置工作小组会谈纪要一份（复印件），证实在被上诉人交付房屋后由于无法入住造成业主上访事件，主管部门的处置会议原则精神。提交证据三、请愿书（复印件）和通知书一份（复印件），该两份文件在被上诉人交付房屋时因为不符合入住条件业主们自发约定向被上诉人方讨要说法的文件。证据四、上诉人与被上诉人的主要负责人刘洋三次电话录音整理材料，证实上诉人在此期间一直就房屋交付之事和被上诉人方交涉。证据五、照片7张，证实双方产生纠纷的原因是被上诉人方交付的房屋不符合入住条件所致。 被上诉人质证称对于证据一挂号信，时间是2018年9月12日，该快递单不能证实上诉人的主张，其理由同对证人的质证意见。对于交付清单，只能证明有信函，但不能证明信函中的内容，也不能证明他在2018年进行上访就是主张权利，同时也不能证明其主张权利是合法的。对于证据二会议纪要，因没有盖章，真实性不认可，来源不认可，也与本案没有关联性，双方在一审中均认可的是2013年房屋都交付给其他业主了，除了冯杰的这套房子，而事实上确实是，与本案没有关联性，不能证实上诉人没有违约。对于证据三请愿书和通知书，真实性不予认可，没有业主签字，真实性不予认可，与本案没有关系。通知书三性均不予认可，上面没有签字盖章，不知道是谁通知的，如果是真实的，也是其他业主因为延期交房的问题产生的违约金，而违约金是否存在是否应该给付并没有后续的判决和其他政府部门的文件予以确认，事实上现在所有的业主都没有纠纷，2017年所有房屋都办理的房产证，除了冯杰以外的业主都已经入住，其他业主的纠纷与冯杰是没有关系的。冯杰在一审中也从未说过他进行了维权。对于证据四，希望上诉人提供原始载体，从笔录上证明了是因为他没有交剩余房款，合同就已经解除才不能给他交付钥匙。对于证据五，真实性不予认可，因为照片没有日期，不能证实是交钥匙的当时情况，上面的文字很显然是后期加上的，上诉人和被上诉人之间合同已经解除，所以不存在被上诉人向上诉人交钥匙情况，也更就不存在上诉人对交钥匙有异议，关于泰古业主这张照片是在人民政府这张照片，与交钥匙没有关系，这是关于取暖的问题，与本案没有关联性。 上诉人申请证人韩某、李某、郭某出庭作证，拟证实上诉人为解决双方之间的纠纷曾经通过各种关系和被上诉人方协调此事。证人韩某作证称，在2016年冯杰找我在泰古香槟郡有套房让我通过关系协调一下，我找到的杨主任让他给协调一下，我把事情和杨主任说了，杨主任和开某刘洋沟通，让我等消息，等了一年多给我回消息说办不了，2019年冯杰又和我说找找关系，我找的是李明，李明找到刘伟，刘伟找到开某刘洋的弟弟，等了很长时间最后说办不了。证人李某作证称2014年冯杰找我说泰古香槟郡有套房与开某产生纠纷，托我找关系，我找的表哥许茂生进行协调，时间不短给我来消息说没有办成，我把事情与冯杰说了，事后找谁我就不知道了。证人郭某作证称，我一直想在泰古香槟郡买房，所以一直在关注该小区，我与冯杰经常电话联系，想一起买把价格压低，后来去过几次最后我也没买，2016年2017年打电话问我还买不买房子，2017年下半年给我打电话说幸好没有买这房子，各方面不达标，他说他现在遇到难题了，始终没有交钥匙，托我找关系解决这件事，我当时没有联系上，2018年下半年具体几月份记不清楚了，托朋友找的孙丽协调此事，等了好几个月，说与刘洋没有联系上，说秘书给回的话，以6800元价格这套房卖给冯杰，首付付了10万多，乘以2退给冯杰，我把这件事告诉冯杰，但是冯杰没有答应。 上诉人对证人证言发表意见称，以上证人证言是真实有效的，充分证实了上诉人一方自从和被上诉人一方产生纠纷以后，通过不同的形式和不同的人积极和被上诉人一方沟通协调纠纷，而并不像一审判决中认定的我方怠于主张交接房屋，一审判决认定事实是错误的。 被上诉人质证称对于证人证言的真实性不予认可，因为通过对证人的发问，他们共同的陈述的是找人协调此事，所听到的都是别人所讲的，传来证据，他们所找的人是否与被上诉人进行过协商，并没有其他证据支持，这些所谓的中间人并没有出庭来作证，从关联性上讲，并不能证实上诉人的主张，上诉人主张是因为质量问题没有达到交付条件所以没有受领房屋，但是按照其提供的证人所讲，是被上诉人不同意向其交付房子，而被上诉人之所以拒绝向上诉人交付房屋的原因是，上诉人并没有按照备案合同的约定办理剩余房款的按揭手续，也没有向上诉人交付剩余房款，以严重违约合同已经解除，所以如果是真的找了其他人协调，在合同已解除的情况下，被上诉人是没有义务向其交房子的，所以会出现要求其按现值重新交付房款，重新签订新的合同，所以三个证人在我方向其发问故意回避了此问题，故意回避不交付钥匙的原因是上诉人已违约。所以从关联性上讲，证人证言是不能证实合同不应该解除这一事实的。 二审查明事实与一审查明基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张付款方式为分期款项，交钥匙后再给付剩余房款，该主张被上诉人不予认可，就其主张上诉人亦未能提供证据证实，且其交款金额与被上诉人备案合同中约定的首付款金额一致。本案中双方均不能提供双方共签的书面合同，不能确定交付后续购房款的方式、日期，参考市场交易习惯，上诉人应通过自付或贷款等方式付清房款后，方能主张被上诉人履行交付房屋的义务，即上诉人负有先行给付房款义务。同时，就购买商品房事宜，上诉人仅提交了缴纳部分购房款的票据，其中虽然载明了单价和房屋面积等，但双方没有进一步约定具体交付日期、交付标准，以及后续房款支付等合同的重要内容，双方发生争议时无法依据约定及相应规定确定违约责任。结合本案实际，上诉人在交付部分购房款后，应当及时与被上诉人联系，进一步商定后续房款交付及交付房屋时间等，并签订书面合同，且其在明知案涉小区房屋已经交付其他业主的情况下，仍没有履行交付剩余房款义务，一审认定其先行构成违约并无不当。上诉人于2011年9月5日交付103799.30元部分购房款，之后上诉人长达数年未履行交纳剩余购房款的义务，原审结合上述事实、双方未签书面合同的事实、交易习惯及市场行情发生重大变化等情况，综合判定确认解除双方实际成立的房屋买卖合同并判定被上诉人返还购房款及资金占用期间的利息并无不当。本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对备案合同、合同解除、违约情况等争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，本院予以支持。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，冯杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,970.0元，由上诉人冯杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年十二月三十日 书记员  丁 娜