北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26353号原告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路********。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，满族，北京东方长安房地产开发有限公司职员。被告：北京吉渡弘文化传媒有限公司，住所，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼**2910div>法定代表人：李杉林。原告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京吉渡弘文化传媒有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人吴梦娇到庭参加诉讼。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付剩余房款4400000元；2．请求判令被告向原告支付逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付清之日止；3．请求判令被告支付公共维修基金9138元，面积补差款86306元；4．案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原告与被告签订编号为Yxxxxxxx的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定被告购买原告开发的富力惠兰美居Cxx公建楼（配套商业）x层xxx房屋，总房款5513224元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期方式付款。《预售合同》附件五约定了付款期限。《预售合同》签订后，被告仅支付定金及首期房款，剩余4400000元房款至今未交纳。《预售合同》第十一条约定，如被告逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期付款的万分之二向原告支付违约金。2016年10月21日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积91．38平方米，同时通知被告支付剩余房款4400000元、公共维修基金9138元、面积补差款86306元。经原告多次催款，被告仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未答辩。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2016年10月14日，原告与被告签订《预售合同》（合同编号：Yxxxxxxx），约定被告购买原告坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）Cxx#公建楼（配套商业）x层xxx，涉案项目暂定名为富力惠兰美居，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0，地下**用途为配套商业，预测建筑面积为89．51平方米，套内建筑面积为84．96平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米64892元，总价款为5513224元，付款方式为分期付款。《预售合同》附件五付款方式及期限的约定，被告于2016年8月5日交纳定金5万元，剩余房款分六期支付，首期于《预售合同》签订当日，即2016年10月14日，交纳1113224元（含定金5万元），二期于2016年12月14日前交纳1100000元，三期于2017年2月14日前，交纳550000元，四期于2017年8月14日前，交纳1100000元，五期于2018年2月14日前交纳1100000元，六期于2018年8月14日前，交纳550000元。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达至日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。《预售合同》第十二条约定，被告应于2016年10月30日前向原告交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十五条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人公式其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积数据与《预售合同》第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。《预售合同》第十六条交接手续约定，买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、供暖费。《预售合同》附件九补充协议第十条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同第十六条第（五）2中约定的费用（即专项维修资金、契税、供暖费）、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则出卖人有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由买受人自行承担。补充协议第十二条约定，房产交易过程中所发生的公共维修基金由买受人缴纳。原告的法定代表人李杉林于2016年8月5日向被告支付10万元，于2016年10月14日向原告支付了两笔款项，分别为1063224元和5535元。原告于2016年10月14日向被告出具了房款收据，载明代收印花税2757元。2016年10月20日原告又向被告出具了两张总金额为1113224元的增值税发票。2016年10月21日，原告向被告邮寄富力惠兰美居交付使用通知书，主要内容为：被告购买的房屋已经验收合格，可以交付使用，现确定正式入住时间为2016年10月28日，从2016年10月28日开始，被告可携带相关资料和款项办理相关手续，付款明细部分载明总房款5513224元，已付款1113224元，实测建筑面积91．38平方米，实测套内面积86．29平方米，实测套内面积与预测套内面积差额为1．33平方米，房价余款为4400000元，面积补差款86306元，实测总房款为5599530元，公共维修基金为9138元，住宅交付使用通知书应收款合计4495444元。2019年3月6日，原告向被告发出催款函，主要内容为：被告购买惠兰美居Cxx商业-xxx房屋，被告未按照合同约定付款，原告要求被告于2019年3月22日前到原告处一次性付清全部剩余房款及违约金。2020年6月3日，原告再次向被告发出催款函，要求被告于2020年6月15日前到原告处一次性付清全部剩余房款及违约金。庭审中，原告陈述，双方签订《预售合同》后，被告只向原告支付了首期房款1113224元及2757元的印花税，此外未支付任何费用。关于原告向被告发出的两份催款函，原告表示2019年的催款函被告没有签收，2020年的催款函被告已经签收，但被告没有回复原告。关于公共维修基金的计算标准，原告主张根据相关规定，按照建筑面积每平方米100元计算，涉案商铺建筑面积为91．38平方米，公共维修基金为9138元。庭审中，原告陈述，对于原告通知被告收房的行为，仅是告知被告涉案房屋已经通过竣工验收，被告应当交付全款后再收房。原告表示，被告可以按照《预售合同》的约定分期支付房款，但只要被告不付清全款，原告则不会交房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人对自己的主张，有责任提供充分的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案中，原、被告双方于2016年10月14日签订了《预售合同》，约定被告购买原告开发的涉案商铺，并约定了明确的付款及交房日期。按照双方约定，被告应于2016年10月14日支付首期房款1113224元（含定金5万元），于2016年12月14日前支付二期房款1100000元，原告应于2016年10月30日前向被告交付涉案商铺，双方履行合同义务存在先后顺序。现，原告认可其已收到被告支付的首期购房款1113224元及印花税2757元，按照《预售合同》约定，被告已履行了支付首期房款义务，原告应向被告交付涉案商铺，但原告却未履行交付涉案商铺的义务。原告主张，根据《预售合同》附件九补充协议第10条约定，被告应在付清涉案商铺全款，包括全部房款、违约金、面积差价款及税费等全部款项后才能收房，否则原告有权拒绝交付涉案商铺。对此，本院认为，《预售合同》附件九补充协议第10条系原告提供的格式条款，该条款系对合同中原告交付房屋条件的重大变更，存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，且原告并未向本院提交证据证明其已采取合理方式提醒被告注意该条款，该条款应为无效。故对于原告的此项主张，本院不予采信。现因原告未向被告交付涉案商铺，未履行合同义务，原告要求被告支付剩余房款、逾期付款违约金、公共维修基金、面积补差款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回北京东方长安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费24941元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月三十日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐