广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初649号原告（反诉被告）：钟国栋，男，1977年8月13日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：刘颖，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡翠培，广东泽正律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：韦淼鑫，男，1982年4月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告（反诉原告）：韦毓蛟，男，1981年8月6日出生，汉族，住广东省普宁市，两被告共同委托诉讼代理人：王燕妍，广东尹远律师事务所律师。原告钟国栋诉被告韦淼鑫、韦毓蛟，被告韦淼鑫、韦毓蛟反诉原告钟国栋房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。钟国栋的委托诉讼代理人刘颖、胡翠培，韦毓蛟及韦淼鑫、韦毓蛟的共同委托诉讼代理人王燕妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟国栋向本院提出本诉请求：1.解除双方于2019年8月13日签订的商铺租赁合同；2.韦淼鑫、韦毓蛟支付租金62540元及相应的延期支付滞纳金5628.6元（租金自2019年11月15日起暂计至2019年12月14日，租金最终计算至实际腾房之日止，滞纳金按照日3‰计算，暂计算至2019年12月14日，最终计算至实际应支付之日）；3.没收韦淼鑫、韦毓蛟交纳的租赁保证金及水电保证金共计135080元；4.韦淼鑫、韦毓蛟支付违约金125080元给钟国栋；5.本案诉讼费由韦淼鑫、韦毓蛟承担。本诉事实与理由：2019年8月13日，钟国栋与韦淼鑫签订了商铺租赁合同，约定钟国栋将位于广州市黄埔区萝岗公路街138号的萝岗干部楼首层出租给韦淼鑫作为商业用途。韦毓蛟系商铺实际承租人之一，与韦淼鑫共同承租了案涉商铺，具体商谈租赁事宜及租金支付事宜，均是韦毓蛟实际执行。合同签订后，钟国栋在2019年8月15日按照约定交付了案涉商铺，韦淼鑫、韦毓蛟在2019年10月18日通过银行转账支付了2019年10月15日至2019年11月14日期间的租金，之后就没有再支付过任何款项。钟国栋在2019年12月3日发出催告通知书，韦淼鑫、韦毓蛟拒收，拒收时间为2019年12月7日。自韦淼鑫、韦毓蛟拒收通知书开始，超过了合同约定的15天期限，仍没有履行支付义务，根据合同约定，钟国栋有权解除合同，没收保证金，收回出租物业，有权要求韦淼鑫、韦毓蛟支付所欠租金、水电费、物业管理费等及相应的滞纳金，并要求韦淼鑫、韦毓蛟支付相当于两个月租金的违约金。韦淼鑫、韦毓蛟就本诉辩称，请求法庭驳回钟国栋的全部诉讼请求。1.案涉租赁合同为无效合同，钟国栋在起诉时未提交案涉商铺的任何报建手续和规划许可证明，钟国栋在开庭时当庭提交了黄埔区萝岗街荔红社区居委会出具的场地出租使用证明，显示的地址与合同约定地址不一致，且记载是临时作为生产场所使用，也就是并无相关报建手续。韦淼鑫、韦毓蛟认为该合同为无效合同。居委会提供的证明并不能代替报建手续。钟国栋在明知该场所是临时的生产场所，并且该地块的使用证是农村的宅基地使用证的情况下，与韦淼鑫、韦毓蛟签署商铺租赁合同，违背诚实信用原则，致使合同无效，钟国栋应承担缔约过失责任，并赔偿韦淼鑫、韦毓蛟基于该信赖利益所产生的损失，以及履行合同过程中支出的费用。2.如果最终法院认定租赁合同有效，那么本案违约方实际上是钟国栋而非韦淼鑫、韦毓蛟。首先，该合同签订之时，韦淼鑫、韦毓蛟是基于将案涉商铺进行分租，并且在签订合同之前已经告知钟国栋，但是韦淼鑫、韦毓蛟在承租过程中，将案涉房屋进行分租时发现案涉商铺的基础水电设施是不能转租给他人的，另外案涉商铺上一手欠付的税金一直未支付，韦淼鑫、韦毓蛟将案涉商铺的其中一个铺位引进美宜佳，在美宜佳办理备案手续时，因上一手税金未解决一直无法办理，最终是美宜佳交付了上一手税金才能办理。根据双方签订的租赁合同第五条第五款、第七条第三款的约定，韦淼鑫、韦毓蛟认为钟国栋存在违约。3.钟国栋要求韦淼鑫、韦毓蛟同时缴纳滞纳金、违约金，没收租赁保证金、水电保证金，金额过高，没有相应的法律依据。如果法院最终认定韦淼鑫、韦毓蛟违约，请求对没有依据的金额予以扣减。本案中，钟国栋并没有实际的损失，韦淼鑫、韦毓蛟承租后将其中的一个店铺引进美宜佳，美宜佳的押金、租金、入场费均由钟国栋收取。在本案中，韦淼鑫、韦毓蛟存在较大损失。基于与钟国栋签订合同，韦淼鑫、韦毓蛟对案涉商铺的水电等基础设施进行了改造，支付了押金和水电保证金135080元。在租赁合同之初支付了茶水费30000元。在付出很多后却不能分租案涉商铺，利益受损。请法院根据公平原则依法判决。韦淼鑫、韦毓蛟向本院提出反诉请求：1.钟国栋与韦淼鑫于2019年8月13日签订的商铺租赁合同无效；2.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟返还租赁保证金及水电保证金135080元；3.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟赔偿投入基建建设费用145007元；4.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟返还已支付商铺租金62540元；5.钟国栋向韦淼鑫、韦毓蛟返还支付的茶水费30000元；6.由钟国栋承担本案反诉费用。反诉事实与理由：韦淼鑫、韦毓蛟经彭总介绍与钟国栋于2019年8月13日签订了商铺租赁合同，彭总要求韦淼鑫、韦毓蛟支付30000元茶水费。合同签订后，韦淼鑫、韦毓蛟按照合同约定向钟国栋支付了135080元租赁保证金和水电保证金，支付1个月租金62540元，并且经过钟国栋的同意对案涉商铺进行基础设施及水电项目的修建，共投入资金145007元。韦淼鑫、韦毓蛟原计划将案涉商铺承租后再分租给他人，在办理相关分租备案手续，要求钟国栋配合办理相关手续时，发现案涉商铺无报建手续，无房产证，且上手的税金未交付，无分租证明，无法继续对案涉商铺再进行分租，根本无法实现其承租的目的。钟国栋就反诉辩称，不同意反诉请求。1.双方签订的商铺租赁合同合法有效，案涉房屋不属于违建，且双方签订合同时承租人表示商铺用于开办超市，并未告知案涉商铺用于分租，且本栋部分店铺已经取得工商资料，不影响房屋的使用目的。2.韦淼鑫、韦毓蛟要求返还租赁保证金、租金等，没有事实和法律依据。按照合同第七条第一项的约定，韦淼鑫、韦毓蛟拖欠房租超过十五天，钟国栋有权解除合同，且没收保证金。而且之所以收取135080元保证金是因为双方签订租赁合同时，钟国栋免除了韦淼鑫、韦毓蛟两个月的房租，也就是2019年8月15日至10月14日是免租的，假如法院最终认定商铺租赁合同无效，此保证金应折抵两个月房租。另外，基建建设费是韦淼鑫、韦毓蛟自己装修的费用，与钟国栋无关。3.钟国栋没有收到过茶水费30000元，也不应由钟国栋承担。经审理查明，2019年8月13日，钟国栋（甲方）与韦淼鑫（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将萝岗干部楼首层，地址萝岗公路街138号，建筑面积约590平方米出租给乙方作为商业（包括用作经营场地、办公写字楼等其他合理商业用途，餐饮除外）。承租方式，甲方按照租赁物业之现状出租租赁物业给乙方，乙方承租后进行独立经营管理，自行申请营业执照及经营所需的各种证件并建立独立的银行账户，自行交纳所有政府部门规定的营业所需的相关费用和一切税费。租赁期限为2019年8月15日至2027年6月29日。场地租金为62540元/月，从第三年起每年递增5%。从2019年10月开始，乙方应在每月10日前将当月租金交付甲方。经双方协定，为报办手续，装修期限给乙方两个月，不计租金。租赁保证金及水电保证金，在租赁合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳相当2个月租金的租赁保证金125080元，水电保证金10000元，共计135080元。除本合同另有约定外，该保证金在扣除乙方承担之费用后余款可于乙方交还租赁物业给甲方之日无息退还给乙方。该租赁保证金在合同有效期不得以任何方式和理由抵扣乙方应缴租金及其他费用。租赁期间，乙方拖欠甲方租金和甲方代付的水电费、物业管理费、使用杂费、综合服务费等均视为违约（其中甲方代付费用以甲方收费通知为准），每逾期一天，按照拖欠金额的3‰计算违约金，在甲方向乙方发出书面催告通知书规定的合理期限内仍未支付所欠费用，超过时间达15天者，甲方有权解除合同收回场地，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还，同时乙方还应按照本合同其他约定承担违约责任。合同签订后，韦淼鑫向钟国栋支付租赁保证金及水电保证金合计135080元。2019年10月18日，韦毓蛟向钟国栋支付租金62540元。韦淼鑫、韦毓蛟承租案涉商铺后对商铺进行了装修。韦淼鑫、韦毓蛟提交了项目清单报价表及收据、送货单等，拟证明其装修案涉商铺投入资金145007元。韦淼鑫、韦毓蛟提交的现场照片显示案涉商铺装修进行了批荡、砌墙等项目，但尚未完工。因韦淼鑫、韦毓蛟未按时交纳租金，钟国栋通过微信向韦毓蛟催租，并于2019年12月2日及12月26日向韦淼鑫、韦毓蛟发出了《商铺租金催收函》，要求韦淼鑫、韦毓蛟结清欠费，否则将根据租赁合同约定追究迟延履行违约金并解除租赁合同，没收交纳的保证金等。韦淼鑫、韦毓蛟主张其已于2019年12月将案涉商铺交还钟国栋，并提交案涉商铺的招租广告及抖音视频招租广告。钟国栋确认有发布招租广告，但称实际一直没有出租出去。庭后双方于2020年3月27日办理了案涉商铺的正式移交手续。为查明案件事实，本院依法向广州开发区规划和自然资源局黄埔分局调查案涉商铺的规划报建情况，广州开发区规划和自然资源局黄埔分局向本院复函称，查无案涉物业的规划报建审批记录。钟国栋对上述复函三性予以确认，并基于案涉商铺无报建手续，合同无效，其变更诉讼请求为：1.韦淼鑫、韦毓蛟支付占地使用费346256元（从2019年8月15日至2020年3月27日期间的占有使用费，扣减已经支付的一个月租金62540元以及代收的租金54000元）；2.韦淼鑫、韦毓蛟支付利息损失（以346256元为基数，自2020年3月27日起计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率为标准计算）；3.诉讼费由韦淼鑫、韦毓蛟承担。韦淼鑫、韦毓蛟辩称，钟国栋已经在2019年12月10日前对案涉房屋公开招租，证实其已经从2019年12月10日管理控制案涉房屋，因此占有使用费计算至2020年3月27日无事实依据。因合同无效，钟国栋要求利息无法律依据。上述事实有《商铺租赁合同》《商铺租金催收函》、微信聊天记录、银行转账记录、收据、复函等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，钟国栋主张韦淼鑫、韦毓蛟为《商铺租赁合同》的实际履行主体，韦淼鑫、韦毓蛟未提出异议，本院对此予以确认。根据广州开发区规划和自然资源局黄埔分局的复函，案涉商铺未经报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，钟国栋与韦淼鑫签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，韦淼鑫、韦毓蛟因履行合同交纳的租赁保证金及水电保证金应予返还，钟国栋对此亦无异议，本院确认钟国栋应向韦淼鑫、韦毓蛟返还保证金135080元。关于韦淼鑫、韦毓蛟主张的装修损失，本院认为，虽然《商铺租赁合同》无效，但从钟国栋提交的《商铺租金催收函》以及微信聊天记录可知，《商铺租赁合同》未能继续履行的真实原因在于韦淼鑫、韦毓蛟自行退租，其退租行为是导致装修损失的主要原因。虽然韦淼鑫、韦毓蛟退租后遗留的尚未完工的装修附着物可能存在部分使用价值，但其未提交证据证实钟国栋重新招租后对其进行了使用，享受了该装修价值，同时其在承租案涉商铺过程中未审慎审核案涉房屋的报建情况，对《商铺租赁合同》的无效亦存在过错。综上，本院对韦淼鑫、韦毓蛟要求钟国栋赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。至于韦淼鑫、韦毓蛟要求钟国栋赔偿其支付的茶水费30000元，本院认为该费用并非由钟国栋收取，故对其该项诉讼请求，不予支持。关于钟国栋要求韦淼鑫、韦毓蛟支付从2019年8月15日至2020年3月27日的占有使用费，韦淼鑫、韦毓蛟要求钟国栋退还已经支付的租金62540元。本院认为从韦淼鑫、韦毓蛟提交的招租广告以及钟国栋提交的《商铺租金催收函》可知，钟国栋于2019年12月开始已经知晓韦淼鑫、韦毓蛟未实际占有使用案涉商铺，其在此之后应及时收回案涉商铺，对于未能及时收回商铺而造成的空置损失应由其自行承担，故对于其要求韦淼鑫、韦毓蛟支付2019年12月15日之后的占有使用费，本院不予支持。韦淼鑫、韦毓蛟实际从2019年8月15至2019年12月14日占有使用案涉商铺，虽然《商铺租赁合同》约定了装修免租期，但给予该装修免租期的前提是韦淼鑫、韦毓蛟能长期履行《商铺租赁合同》，钟国栋要求韦淼鑫、韦毓蛟支付该期间的占有使用费有理，本院予以支持。参照《商铺租赁合同》约定的租金标准，韦淼鑫、韦毓蛟应向钟国栋支付2019年8月15日至2019年12月14日的占有使用费250160元，扣除韦淼鑫、韦毓蛟已经支付的62540元，以及钟国栋代收的租金54000元，韦淼鑫、韦毓蛟还应向钟国栋支付占有使用费133620元。至于钟国栋主张的占有使用费的利息，因《商铺租赁合同》无效，其要求利息无法律依据，本院不予支持。综上，钟国栋应当向韦淼鑫、韦毓蛟返还保证金135080元，韦淼鑫、韦毓蛟应向钟国栋支付占有使用费133620元，二者相抵后，钟国栋还应当向韦淼鑫、韦毓蛟返还剩余保证金1460元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）钟国栋与被告（反诉原告）韦淼鑫于2019年8月13日签订的《商铺租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）钟国栋于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）韦淼鑫、韦毓蛟返还保证金1460元；三、驳回原告（反诉被告）钟国栋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韦淼鑫、韦毓蛟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6494元，由原告（反诉被告）钟国栋承担3522元，由被告（反诉原告）韦淼鑫、韦毓蛟承担2972元。反诉受理费3445元，由原告（反诉被告）钟国栋承担1501元，由被告（反诉原告）韦淼鑫、韦毓蛟承担1944元。本诉、反诉受理费已分别由原告（反诉被告）及被告（反诉原告）预交，双方均同意由对方在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年十二月十一日法官助理钟陈书记员姚春华