四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终2032号 上诉人（一审被告）：刘颖，女，汉族，1989年3月15日生，住四川省泸州市龙马潭区。 上诉人（一审被告）：赵乃群，女，汉族，1963年2月28日生，住四川省泸县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：肖文远，四川远智律师事务所律师。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：魏定，四川远智律师事务所律师助理。 被上诉人（一审原告）：胡方鑫，男，汉族，1956年4月26日生，住四川省泸县。 被上诉人（一审原告）：胡巧玲，女，汉族，1976年11月15日生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：胡方鑫（系胡巧玲之父），男，汉族，1956年4月26日生，住四川省泸县。 上诉人刘颖、赵乃群因与被上诉人胡方鑫、胡巧玲物权保护纠纷一案，不服四川省泸县人民法院(2020)川0521民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘颖、赵乃群的共同委托诉讼代理人肖文远、魏定，被上诉人（即被上诉人胡巧玲的委托诉讼代理人）胡方鑫及胡巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘颖、赵乃群提起上诉，请求撤销原判，改判驳回胡方鑫、胡巧玲的诉讼请求；一二审案件受理费由胡方鑫、胡巧玲负担。 事实及理由：一、一审程序错误。1.胡方鑫和胡巧玲并非必要共同诉讼人，在同一案件中作为共同原告错误；2.胡方鑫与胡巧玲签订《集资建房协议》，但胡巧玲并未实际占有门市，应向胡方鑫主张交付门市，鉴于二人的利害关系，不应在同一案件中处理。二、一审判决认定事实错误。1.一审认定胡方鑫与胡巧玲签订《集资建房协议》的时间是2002年1月1日，房监所的卷宗资料里《集资建房协议》载明时间是2003年12月30日；2.争议房屋所在的4号楼至今未通过竣工验收备案，一审判决认定竣工验收无证据支持；3.一审判决认定胡巧玲于2002年7月2日办理房产证时间错误，实际办证时间是2005年7月26日，也即房屋产权证上登记的时间；三、一审判决适用法律错误，与生效判决矛盾，裁判错误。1.刘颖对房屋的占有是依据合同的合法占有。刘颖与泸县太伏农贸市场之间签订合同书，交付了建房预付款，两级法院确认了前述合同的效力，刘颖对争议门市享有物权期待权，并且刘相贵将门市交付刘颖占有，属于合法占有，即使胡巧玲取得了房产证，相应的权利也需要通过通知、诉讼向相对方主张，不能从办证之日起计算赔偿金额；2.胡巧玲应根据合同的相对性向胡方鑫主张案涉房屋未交付所产生的损失，胡巧玲在诉讼前也未向刘颖主张权利，刘颖不存在侵权行为；3.刘颖于2012年将涉案房屋转让给赵乃群也属合法转让，赵乃群依据合同占有案涉门市，不存在侵权行为；4.刘相贵与胡方鑫之间签订的《共同筹资联建房屋工程承包合同书》约定的权利义务不能约束刘颖和赵乃群；5.生效文书（2015）泸泸民初字第597号认定胡巧玲无权向门市承租人罗远方主张赔偿门市租金，应向协议相对方胡方鑫主张权利。四、一审判决认定的租金损失过高。一审依据胡巧玲提交的租赁合同认定太伏农贸市场的门市租金为800-1000元不等错误，该协议系胡巧玲单方制作，三性不认可，同时租赁是否实际履行应有其他证据予以佐证，多份法院生效判决【（2012）龙马民初字第366号民事判决、（2012）泸民终字第373号民事判决、（2013）泸民终字第518号民事判决】酌定太伏农贸市场租金金额为200元／月，本案酌定房租损失为400元／月、700元／月过高。 胡方鑫及胡巧玲共同答辩称，一、刘颖、赵乃群关于胡方鑫、胡巧玲诉讼主体及权属来源的上诉理由不成立。案涉门市房屋权属来源于2000年1月政府批文和2001年8月刘相贵与胡方鑫的合同约定，本案房屋权属在分户之前属于胡方鑫，分户登记后属于胡巧玲，刘颖在未经权利人准许的情形下，非法占有房屋并对外出租、出售，构成对所有权人的侵害，应当承担赔偿责任。胡方鑫、胡巧玲分别主张各自权属期间的损失，并无不当。二、本案案涉房屋已经于2003年9月竣工验收，12月竣工验收备案，2005年6月完善归档备案，有相应的竣工验收、备案文件证明。三、胡方鑫将自己所有的23间门市一并转让给胡巧玲并签订合同的时间是2002年1月1日，相关协议已报政府部门核准，房监所卷宗里的《集资建房协议》是为了办理分户产权登记，按要求另与胡巧玲按照一房一份协议原则作存档材料，存档协议并不影响原协议的履行，也未损害他人利益。四、原判认定房屋租金损失有多份租赁合同为依据，并结合实际情况酌情考虑判决，并无不当。五、刘颖与太伏农贸市场的《集资建房协议》，实质是案外人刘相贵为骗取所得，擅自以太伏农贸市场的名义与年仅13岁的女儿刘颖签订的虚假集资诈骗合同，该合同与本案无关。六、上诉中提到的生效文书涉及的侵占房屋时间、侵害程度及诉讼主张与本案均不一致，不能作为本案裁判参考。七、刘颖未取得产权人同意擅自转让房屋，属于侵权行为；赵乃群在被骗租用期间和刘颖签订协议前，胡方鑫、胡巧玲多次告知房屋权属情况，且经江阳区法院2007年多次通知、公告，明知产权归属，仍恶意交易、侵占房屋、构成侵权，均应承担侵权损害责任。八、本案系侵权损害赔偿纠纷，并非合同纠纷，赵乃群与刘颖的转让合同，刘颖与案外人的集资建房合同应当另行主张权利，与本案无关。 胡方鑫、胡巧玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令刘颖、赵乃群停止侵占、连带修复并返还胡巧玲所有的位于泸县太伏农贸市场周边第四号楼底层0103号（房产证号0××8号）门市；2.判令刘颖赔偿胡方鑫从2002年8月5日至2005年7月26日期间的房租损失14000元；3.判令刘颖、赵乃群连带赔偿胡巧玲从2005年7月27日至返还房屋之日止的房租损失144000元；4.诉讼费由刘颖、赵乃群承担。 一审法院认定，胡方鑫与胡巧玲系父女。泸县太伏农贸市场系胡方鑫的个人独资企业。2000年1月28日，胡方鑫经泸县计划委员会批准取得泸县太伏农贸市场及周边集资房工程项目建设资格。2001年8月2日，胡方鑫与筹资修建承包人刘相贵签订《共同筹资联建房屋工程承包合同书》该合同载明工程名称为泸县太伏农贸市场周边总图第四栋，双方约定：胡方鑫享有刘相贵筹资修建施工并经竣工验收备案的合格产品地下室和一层门市（地下室8轴至11轴3.6米宽门市除外）全部房屋（含本案讼争门市）和二层P轴至S轴屋面；其余房屋含地下室8轴至11轴3.6米宽门市归刘相贵所有。2001年10月26日，泸县太伏农贸市场向刘相贵出具授权委托书，授权刘相贵负责联系四号楼（案涉工程）集资联建住房户，对其住宿房屋和底层8-11轴线两间门市的集资价格与集资户面议。 2002年1月11日，胡方鑫与胡巧玲签订《集资建房协议》，约定胡方鑫将该幢集资房底层除8-11轴线外的全部门市11间和一层除3-6轴线外的全部门市12间出售给胡巧玲，胡巧玲以每平方米1380元的价格支付集资价款给胡方鑫。2003年9月，案涉工程竣工。2003年12月，胡方鑫向有关部门报送竣工验收备案申请。2005年4月20日，泸县发展计划局出具关于补下胡方鑫等集资联建房名单的函，该函载明胡巧玲系集资联建户。2005年6月30日，案涉工程通过竣工验收备案。胡巧玲于2005年7月27日办理了含案涉门市在内的23间门市的产权登记，案涉门市产权证号为泸县房权证太伏镇字第0××8号。 2002年8月5日，刘相贵以泸县太伏农贸市场名义与刘颖签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》约定刘颖以40000元价格购买四栋底层11号门市，即案涉门市。刘颖之母周宗会（刘相贵前妻）代签该合同。刘相贵出具收款收据，载明收到刘颖支付的预交购房款40000元。 案涉门市建成后由刘相贵及刘颖占有管理。2012年10月11日，刘颖与蔡正友、赵乃群签订《转让协议》，约定蔡正友、赵乃群以总价234000元的价格购买案涉门市，购房款分期支付，签订协议时支付70000元，2013年5月1日前支付80000元，余款在办理产权过户时付清。2013年6月14日，刘相贵之妻陆洪涓出具收条载明收到购房款150000元。 2015年、2016年，胡巧玲将其在泸县太伏农贸市场的其他门市出租给他人使用，月租金800-1000元不等。 同时查明：2006年胡巧玲以刘相贵为被告，向泸州市江阳区人民法院提起财产损害赔偿系列诉讼，要求向其交付案涉门市并赔偿损失。泸州市江阳区人民法院以（2006）江阳民初字第640号民事判决审结。该判决生效后，胡巧玲申请执行，江阳区法院向刘相贵以及泸县太伏镇农贸市场各租赁户发出公告，要求在2007年3月30日前腾空交付。此后，刘相贵向检察机关提出申诉后，泸州市人民检察院提起抗诉，泸州市中级人民法院指令泸州市江阳区人民法院再审，泸州市江阳区人民法院于2010年5月立案再审，作出（2010）江阳民再初字第10号民事判决撤销（2006）江阳民初字第640号民事判决，驳回胡巧玲的诉讼请求。胡巧玲不服提出上诉，后胡巧玲以另行、另案向侵害人主张权利为由，申请撤回起诉和上诉。泸州市中级人民法院以（2011）泸民再终字第11号民事裁定予以准许，并撤销（2006）江阳民初字第640号民事判决、（2010）江阳民再初字第10号民事判决。（2011）泸民再终字第11号民事裁定载明：胡巧玲于2002年7月27日依法办理了坐落于泸县××镇××市场××号楼户号为0103门市的房屋所有权证，所有权证号为泸县房权证太伏镇字第0××8号，该证合法有效。 另查明：案外人陆洪涓以胡巧玲与胡方鑫串通签订《集资建房协议》将其在泸县太伏农贸市场购买的门市产权办理至胡巧玲名下为由以泸县太伏农贸市场、胡巧玲为被告向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，请求确认其与泸县太伏农贸市场签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》有效，胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》无效。泸州市纳溪区人民法院以（2013）纳溪民初字第321号民事判决确认陆洪涓与泸县太伏农贸市场签订《集资修建泸县太伏农贸市场周边的联建房屋四号楼合同书》有效，胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》有效。陆洪涓不服，提出上诉。泸州市中级人民法院审理后确认前述两份协议均有效。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案门市根据胡方鑫与刘相贵之间的《共同筹资联建房屋工程承包合同书》本应属于胡方鑫享有，胡方鑫先于刘相贵将涉案门市处置给胡巧玲，且涉案门市已经登记在胡巧玲名下，该产权登记至今未被撤销或者未经法定程序宣告无效，刘颖、赵乃群也未提交充分证据否认胡巧玲对涉案门市的所有权，故胡巧玲在其所有权被侵害时有权提起诉讼，请求侵害人返还房屋、赔偿损失。赵乃群目前占有、使用涉案门市，应当腾空返还。刘颖现未占有、使用该门市，不具有腾空返还的义务，一审法院对胡巧玲请求刘颖、赵乃群连带修复返还门市的请求不予支持。 涉案门市办理产权登记前，胡方鑫系太伏农贸市场的投资人，即建设业主，享有涉案门市的权利，胡巧玲对此没有提出异议，故胡方鑫可以就涉案门市2005年7月26日前的租金主张权利。 对于胡方鑫、胡巧玲提出的门市租金损失，一审法院认为，涉案门市于2003年9月竣工，租金损失的起算时间应当从该月计算，而不是胡方鑫主张的2002年8月5日。2012年10月11日前涉案门市实际由刘颖以及其父刘相贵占有管理，则2003年9月至2012年10月11日前的租金损失应当由刘颖赔偿；2012年10月11日后赵乃群占有使用该门市，则此后的租金损失应当由赵乃群赔偿。胡方鑫与刘相贵因联建太伏农贸市场产生纠纷并自涉案门市办理产权登记后发生一系列诉讼，在当地影响重大，为众所周知，且人民法院发出了相关公告，刘颖仍将该门市再进行转卖，其对造成胡巧玲租金损失具有共同过错，应当对2012年10月11日后的租金承担连带赔偿责任。胡方鑫、胡巧玲主张的租金损失标准，根据其提交的证据，结合当时当地的市场情况，综合考虑本案具体情况，一审法院酌情确定2003年9月至2005年7月26日期间的租金按400元/月计算，2005年7月27日起至返还门市之日止按700元/月计算。 本案中基于案涉门市所涉及的刘相贵以泸县太伏农贸市场名义与刘颖之间的合同关系、刘颖与蔡正友、赵乃群之间的合同关系所反映的权利性质系债权，不能对抗胡巧玲取得的所有权。故一审法院对赵乃群的辩解意见不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决：“一、被告赵乃群于本判决发生法律效力之日起10日内将其占有使用的泸县××镇××市场××号楼户号为0103门市（所有权证号为泸县房权证太伏镇字第0××8号）腾空返还给原告胡巧玲；二、被告刘颖于本判决发生法律效力之日起5日内按400元／月的标准赔偿原告胡方鑫2003年9月至2005年7月26日的租金损失，按700元／月的标准赔偿原告胡巧玲2005年7月27日至2012年10月10日的租金损失；三、被告赵乃群于本判决发生法律效力之日起10日内按700元／月的标准赔偿原告胡巧玲2012年10月11日起至返还门市之日止的租金损失，被告刘颖对被告赵乃群前述债务承担连带赔偿责任。四、驳回原告胡方鑫、胡巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1637.5元，由被告刘颖负担。” 本院二审期间，刘颖、赵乃群向本院提交了四份判决书，分别为（2012）泸民终字第373号民事判决书、（2013）泸民终字第518号民事判决书、（2015）泸泸民初字第597号民事判决书、（2012）龙马民初366号民事判决书，拟证明胡巧玲虽是产权人，但因房子一直未交付，胡巧玲不应向刘颖、赵乃群主张租金，同时生效文书认定的租金标准为200元/月。 经质证，胡方鑫、胡巧玲认为，四份判决书的真实性无异议，但不属于二审新证据，四份判决书处理的房产与本案无关，不能达到刘颖、赵乃群的证明目的。 经审查，前述生效文书处理的物权并非本案争议的门市，同时相应的租金为法院根据实际情况酌情认定，与本案没有直接关联，依法不予采信。 结合一审证据及二审庭审，对双方争议的事实，本院认定如下：1.关于胡方鑫与胡巧玲之间签订《集资建房协议》的时间问题。刘颖、赵乃群主张房间所卷宗里《集资建房协议》显示的签订时间是2003年12月30日，一审认定签订时间为2002年1月1日错误。经查，一审载明的2002年1月11日胡方鑫与胡巧玲签订《集资建房协议》系对胡方鑫集资房底层除8-11轴线外的全部门市11间和一层除3-6轴线外的全部门市12间出售给胡巧玲，该认定有生效文书以及胡方鑫与胡巧玲签订的《集资建房协议》予以证明，足以认定。胡方鑫、胡巧玲称刘颖、赵乃群主张的《集资建房协议》仅系针对每间门市的房屋办理产权证而补签的协议，在无相反证据的情形下，一审法院根据现有证据认定胡方鑫与胡巧玲整体转让门市的协议签订时间与备案的协议时间并不矛盾，对一审认定的协议签订时间，本院予以确认。2.关于胡巧玲房屋产权证办理时间的问题。一审载明泸州市中级人民法院（2011）泸民终字第11号民事裁定书认定胡巧玲于2002年7月27日办理房产证合法有效，该认定与生效裁定书认定的证书时间以及胡巧玲一审提交的房权证上的时间有出入，本院对此予以纠正并认定胡巧玲于2005年7月27日办理了争议门市的产权登记，并取得相应的房权证。3.关于争议门市是否已经竣工验收的问题。从胡巧玲实际取得门市的产权登记以及刘颖、赵乃群提交的原生效文书认定的事实，一审认定争议门市在2005年6月30日通过竣工验收备案并无不当，二审依法予以确认。二审审理查明的其余事实与一审查明一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系物权保护纠纷。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为一、胡方鑫与胡巧玲在本案中作为共同诉讼原告是否违反了法律的规定；二、胡方鑫与胡巧玲在本案中是否有权向刘颖、赵乃群主张权利；三、刘颖、赵乃群是否属有权占有或善意占有；四、本案房屋租金损失的具体金额认定。针对前述争议焦点，结合查明事实，本院综合评述如下： 关于胡方鑫与胡巧玲在本案中作为共同诉讼原告是否违反法律规定的问题。刘颖、赵乃群主张胡方鑫与胡巧玲在本案中并非必要共同诉讼，二人因履行《集资建房协议》存在利害关系，一审法院将之作为共同诉讼原告错误。审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款之规定，共同诉讼包括必要共同诉讼与普通共同诉讼。本案中，胡方鑫与胡巧玲依据不同期间对同一门市享有物权提起诉讼，诉请均包括赔偿损失，其诉讼标的属于同一种类，胡巧玲对胡方鑫的权利亦无异议，在胡方鑫与胡巧玲同意该案一并审理的情形下，一审法院合并审理并无明显不当，刘颖、赵乃群的该点上诉理由不成立，本院依法不予支持。 关于胡方鑫与胡巧玲在本案中是否有权向刘颖、赵乃群主张权利的问题。刘颖、赵乃群上诉认为即使有相应的损失，胡方鑫应根据与刘相贵签订的《共同筹资联建房屋工程承包合同书》向刘相贵主张相应权利；胡巧玲未实际取得相应门市的占有权利，应根据其与胡方鑫签订的《集资联建协议》向胡方鑫主张相应权利，无权向刘颖、赵乃群主张权利。审查认为，胡方鑫、胡巧玲以妨害物权为由提起本案诉讼，并非合同纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十五、三十六条之规定，胡方鑫、胡巧玲向门市的实际占有、出租人提起诉讼主张排除妨害、赔偿损失，不违反法律的规定。 关于刘颖、赵乃群是否属有权占有或善意占有的问题。刘颖、赵乃群主张刘颖与泸县太伏农贸市场之间签订了合同书，交付了预付款，合同的合法性得到法院生效文书的确认，刘颖依据相应的合同对争议门市的占有属于有权占有，即使胡巧玲取得了房产证，也应通过诉讼、通知向相对方主张权利，不应从办证之日起就计算赔偿金额；同时刘颖将争议门市合法转让给赵乃群，赵乃群也是依据合同占有争议门市，不存在侵害胡巧玲权益的情形。经查，首先，刘颖父亲刘相贵以太伏农贸市场名义与刘颖签订的合同书效力并未经过生效文书确认，本院对上诉人的该点主张不予支持。同时，根据一审查明事实，刘相贵与胡方鑫在《共同筹资联建房屋工程承包合同书》中明确约定了争议门市属于胡方鑫所有，而刘相贵与自己年仅13岁的女儿刘颖签订案涉门市的集资建房合同，且门市实际由刘相贵及未成年女儿刘颖占有管理，该占有并非善意或有权占有，不能对实际产权人发生法律效力。在胡方鑫将案涉门市产权过户给胡巧玲之前，其系争议门市的实际产权人，享有相应物权，有权向恶意占有人提起赔偿损失的诉讼。其次，胡巧玲与胡方鑫签订《集资建房协议》并完成争议门市的产权登记，从2005年7月27日起，胡巧玲是争议门市的物权人，刘颖基于与太伏农贸市场的集资建房合同不能对抗合同之外的物权人胡巧玲，胡巧玲有权从取得物权之日起向无权占有人刘颖主张权利。刘颖明知其无产权的情形下，于2012年又委托刘相贵将争议门市转让给赵乃群，由于胡方鑫、胡巧玲与刘相贵的相应诉讼持续多年，且在2007年的执行过程中，赵乃群明知争议门市的产权人为胡巧玲，其与刘颖委托代理人刘相贵签订的转让协议主观并非善意，刘颖、赵乃群的行为侵害了胡巧玲的物权，应承担相应责任。综上，刘颖、赵乃群关于其基于合同占有争议门市的意见不成立，本院依法不予采信。 关于本案租金的认定标准问题，胡方鑫、胡巧玲提交了周边门市的租赁合同证明租金标准，一审法院根据现有证据酌情认定按400元／月赔偿2003年9月至2005年7月26日的租金损失，按700元／月的标准赔偿2005年7月27日以后的房租，并无明显不当。上诉人刘颖、赵乃群虽对此标准有异议，但并未提交相反证据予以证明，同时基于每个门市的位置、情况具有特殊性，且刘颖、赵乃群主张的生效文书也仅系法官酌定的租金标准，并无明确依据，故对刘颖、赵乃群主张本案租金标准认定过高的意见不予支持。 综上所述，上诉人刘颖、赵乃群的上诉意见不成立，本院依法不予支持。原审裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1637.5元，由上诉人刘颖、赵乃群负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 卓 波 审判员 张晓余 二〇二〇年十二月十八日 书记员 胡 月