广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15971号原告：杨秋凤，女，1989年8月20日出生，汉族，住广东省阳东县，原告：缪祖宏，男，1983年12月6日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，两名原告的共同委托诉讼代理人：唐斌，广东中佳律师事务所律师。被告：徐振伟，男，1994年8月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：徐国辉，男，1969年2月3日出生，汉族，系被告徐振伟的父亲。第三人：广州房当家置业投资有限公司，住所地广东省广州市花都区凤凰北路27号1-5栋116商铺，统一社会信用代码91440101MA5ATQEU9C。法定代表人：黄秋伶，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴建鸿，男，1997年6月4日出生，汉族，该公司工作人员。原告杨秋凤、缪祖宏与被告徐振伟、第三人广州房当家置业投资有限公司（以下简称房当家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告杨秋凤、缪祖宏及其共同委托诉讼代理人唐斌，被告徐振伟及其委托诉讼代理人徐国辉，第三人房当家公司的委托诉讼代理人吴建鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秋凤、缪祖宏向本院提出诉讼请求：1.判令徐振伟返还杨秋凤、缪祖宏购房款14400元；2.判令徐振伟向杨秋凤、缪祖宏支付逾期交房违约金46800元；3.诉讼费用由徐振伟承担。事实和理由：杨秋凤、缪祖宏与徐振伟和房当家公司于2020年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定：徐振伟向杨秋凤、缪祖宏出售广州市花都区大华一路22号2栋*房，建筑面积106.7平方米，成交总价1300000元，交付物业日期为2020年8月15日前。逾期交付物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价1‰支付违约金。交易过程中，房当家公司多次向徐振伟确认房产是否满5年和唯一住房，徐振伟均表示已满5年且是唯一住房，且在合同附件和《客户信息确认表》中确认持有房产证年限已满5年和唯一房产。为办理过户登记手续，杨秋凤、缪祖宏与徐振伟和房当家公司还签订《广州市存量房买卖合同》，约定房价款1440000元，但杨秋凤、缪祖宏、徐振伟实际履行《房屋买卖合同》，徐振伟因此应退还杨秋凤、缪祖宏98000元。合同虽约定杨秋凤、缪祖宏承担税费，但前提是徐振伟出售房屋满5年且是唯一住房，因根据国家规定，可以免征增值税和个税。杨秋凤、缪祖宏在办理房屋过户登记手续过程中发现房产证持有年限不满5年，为此告知第三人要求徐振伟承担税费。徐振伟一开始同意承担，但又反悔。房当家公司多次积极要求徐振伟返还杨秋凤、缪祖宏差价款98000元，但徐振伟拒不返还。徐振伟隐瞒真相，导致房屋过户产生额外税费，应由徐振伟自行承担。2020年7月27日，杨秋凤、缪祖宏与徐振伟和房当家公司办理房屋过户到杨秋凤、缪祖宏名下。杨秋凤、缪祖宏要求徐振伟将房屋及时交付，但徐振伟迟迟不搬离房屋。合同约定，徐振伟应在2020年8月15日前交付房屋，但徐振伟到2020年9月21日才交付房屋，逾期36天，应向杨秋凤、缪祖宏支付逾期交房违约金。杨秋凤、缪祖宏于2020年9月16日委托律师事务所向徐振伟发送律师函，要求退还98000元及支付预期交房违约金。徐振伟收到律师函后已退还83600元，拒不支付其余款项。原告杨秋凤、缪祖宏为证明主张，提供证据：1.《房屋买卖合同》；2.《广州市存量房买卖合同》；3.不动产权证，不动产登记簿查册表；4.《客户信息确认表》，《房屋状况说明书》；5.收款收据；6.微信记录；7.律师函，EMS快递寄件回执。被告徐振伟辩称，请求驳回杨秋凤、缪祖宏的全部诉讼请求。事实与理由：1.徐振伟与杨秋凤、缪祖宏、房当家公司于2020年5月1日协商以1300000元购买广州市花都区大华一路22号2栋*房的细节及签订合同。房当家公司于2020年5月1日仅是口头向徐振伟确认房屋是否满五年和唯一住房，没有指引徐振伟到房屋管理部门查核并提供证据，即要求徐振伟在《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》、《客户信息确认表》上签名。因房产证是于2018年9月11日补办遗失的新证，不能明确购买已满五年，徐振伟于2020年4月5日和2020年5月1日已新房产证交给房当家公司查看，系出于对房当家公司的信任，才在上述合同和确认表上签名。徐振伟不存在欺骗意图。2020年7月7日办理过户登记手续时，房屋管理部门告知2016年3月21日转让房屋，不满五年需缴纳14400元税费。徐振伟坚持按约定实收1300000元，拒绝支付税费。三方协商未果，为免影响过户，徐振伟先行代缴税费14400元。2020年7月16日办理过户登记手续时，房屋管理部门告知因杨秋凤、缪祖宏只持有花都区绿卡，没有购买第二套房产资格。房当家公司于2020年7月21日告知徐振伟，杨秋凤、缪祖宏有购买第二套房产资格后，三方于2020年7月24日办理过户登记手续，同时由徐振伟缴纳税费14400元。杨秋凤、缪祖宏于2020年7月27日已领取新房产证。徐振伟于2020年8月4日收到第一笔房款，9月4日收齐尾款。三方于9月11日协商9月20日交楼。杨秋凤、缪祖宏与房当家公司于9月20日晚上收楼，因未清理完垃圾，三方协商9月21日早上交楼。徐振伟于9月21日早上已将钥匙交给房当家公司。2.合同列明买方承担税费，徐振伟一直没有表明承担任何税费，也未提出不满五年由徐振伟承担税费的说法。房当家公司在交易前已查看新房产证，没有尽到房产中介的义务披露房产信息，损害杨秋凤、缪祖宏和徐振伟的利益，应当承担责任。徐振伟放盘和按照约定需实收房款1300000元，为此在差价款98000元中扣除代缴税费14400元，不是杨秋凤、缪祖宏主张的购房款14400元。3.合同约定8月15日前交楼是基于2020年5月1日签订合同，按照二手房屋交易过户和办理银行按揭贷款手续所需时间预计收齐楼款的前提而签订，是三方签订时的共识，不代表未收齐房款即交楼。合同列明房产交付时间为卖方收齐楼款当天。收齐尾款后，房当家公司于2020年9月11日首次要求徐振伟交楼，三方沟通共识于2020年9月21日交楼，并非徐振伟迟迟不搬离房屋。被告徐振伟为证明主张，提供证据：1.《房屋买卖合同》；2.《广州市存量房买卖合同》；3.不动产权证；4.微信记录；5.银行交易记录；6.收楼确认书。第三人房当家公司述称，徐振伟提过愿意承担税费，但交税后又反悔。第三人房当家公司为证明主张，提供证据：微信记录。经审理查明：徐振伟（卖方）、杨秋凤、缪祖宏（买方）、经纪方房当家公司于2020年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋位于广州市花都区大华一路22号2栋*房，建筑面积106.7平方米。第三条约定：卖方持有该物业之权属证明……保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失……由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续……，由卖方需赔偿买方的全部损失。第四条约定：该物业按套销售，成交价1300000元。第五条约定：买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业……产权情况……等均予以认可。第六条约定：此次交易所产生税费以“买方支付”的方式交付。税费等费用最终以相关政府部门的确认数额为准。第七条约定：卖方交付该物业予买方使用之日期为“8月15日前交楼”。第十条约定：卖方逾期交付该物业……每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期三十天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。第二十条约定：“8月15日交楼给客户（新房装修需要延迟交楼）”。附件第二条约定：⑴签订本合同时支付30000元作为定金。首期楼款（含定金）58万元应于取得房地产交易中心收缴证件当天内付清。银行同意贷款申请后7个工作天内，买卖双方应共同到房管局部门办理交易过户手续。交易过户手续需在本合同签订后70天内完成（以付清双方交易税费为准）。⑶720000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后7个工作天内办妥按揭贷款申请手续……该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额，由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。合同另约定其他事项。徐振伟（卖方）、杨秋凤、缪祖宏（买方）、经纪方房当家公司同日签订《广州市存量房买卖合同》，约定：按套出售，总金额1440000元。杨秋凤、缪祖宏、徐振伟、房当家公司同日签名确认《房屋状况说明书（三方）》，“重要说明”部分载明：“二、本房屋状况说明书第二部分内容的第1-12项的房屋状况由卖方负责说明……三、除本房屋状况说明书所列内容外，买卖双方如有其他事项要求房地产中介服务机构协助查核的，应另行约定，房地产中介服务机构应积极协助买卖双方进行查核，并将查核结果制作书面说明”。第二部分第3、4项截明“房产证已持有年限满五年，是唯一物业”。房当家公司备注：“房地产中介服务机构对上述第二部分信息没有核实”。杨秋凤、缪祖宏、徐振伟签名确认《客户信息确认表》，房产满五年且是家庭唯一房产。杨秋凤、缪祖宏同日向徐振伟支付定金30000元。徐振伟于2020年7月24日向国家税务总局广州市税务局缴付税费14400元。广州市花都区大华一路22号2栋*房登记原权属人徐振伟，建筑面积106.7平方米，因遗失于2018年9月11日补发不动产证，2020年7月27日登记权属人杨秋凤、缪祖宏。广州住房公积金管理中心于2020年9月4日向徐振伟的账户划付720000元。杨秋凤、缪祖宏委托广东中佳律师事务所通过EMS快递方式于2020年9月16日向徐振伟发出律师函，催促退还差额款98000元及2020年9月20日前交付房屋。徐振伟于2020年9月19日向杨秋凤、缪祖宏指定收款人王永汉的账户转付83600元。杨秋凤、缪祖宏、徐振伟、房当家公司于2020年9月21日签订《收楼确认书》。微信记录显示：徐振伟没有披露不动产权证未满五年，房当家公司转达告知徐振伟在办理房产抵押前先返还差额款项98000元，徐振伟提出扣除税费14400元，收到全部房款后返还83600元。在诉讼过程中，杨秋凤、缪祖宏、徐振伟、房当家公司确认：履行《房屋买卖合同》。杨秋凤、缪祖宏、徐振伟确认：2020年7月24日办理过户登记手续。徐振伟已收杨秋凤、缪祖宏1398000元，已退83600元。杨秋凤、缪祖宏主张：其基于徐振伟承诺房产证已满五年且是唯一住房，而约定其负担税费，因不满五年而多产生的税费应由徐振伟负担。约定交楼条件是7月7日支付首期款648000元，交楼日期是8月15日。广州住房公积金管理中心于2020年7月7日向徐振伟划付首期款648000元。其与房当家公司催促徐振伟交房，没有免除徐振伟的逾期交房责任。徐振伟主张：其办理过户登记时才知道房产证未满五年。其签订合同时出于对房当家公司的信任才签名，没有约定如不满五年由其负担税费。其经协商后代缴税费14400元，应由房当家公司负担代缴税费。约定70日内即8月1日前收齐房款，8月15日交楼，即收齐房款后交楼。其2020年8月4日收到首期款。杨秋凤、缪祖宏在其收到首付款后一直与其协商返还差价款，自9月11日起才催促其交房，与其于9月11日协商9月20日交楼，系杨秋凤、缪祖宏不配合办理银行按揭贷款手续，故意拖延交房，导致其没有收齐房款。如其逾期交房，其认为约定的逾期交房违约金合理，但其没逾期交房，其不应该支付违约金。房当家公司主张：约定徐振伟收到首期款后一周内搬清。徐振伟确定房产证已满五年且是唯一住房，经协商，徐振伟同意负担税费，而不是代缴税费。徐振伟经其多次催促仍拖延交房。本院认为，杨秋凤、缪祖宏与徐振伟及房当家公司签订的《房屋买卖合同》，依法成立，具有法律约束力。对于本案争议焦点，本院归纳评析如下：一、关于税费14400元的负担问题。经查：1.在二手房交易习惯中，当事人持有房产证是否已满五年和房产属于家庭唯一住房，系影响当事人选择和决定交易房产以及确定过户登记税费负担的重要因素，应当如实披露。2.《客户信息确认表》、《房屋状况说明书》及微信记录证明，徐振伟签订《房屋买卖合同》时签名确认持有房产证已满五年且是家庭唯一住房，客观上，与事实不符。3.杨秋凤、缪祖宏主张，其系基于徐振伟承诺已持有房产证满五年且是家庭唯一住房而约定其负担税费，与上述证据反映的事实相符，也具有合理性，本院予以采纳。4.《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。徐振伟没有遵循诚实信用原则，没有及时履行如实披露的义务，造成杨秋凤、缪祖宏在签订合同的合理预期以外，因办理过户登记得另行负担的税费，应当由徐振伟负担。二、关于逾期交房的违约责任问题。经查：1.各方当事人确认履行《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定2020年8月15日前交付房屋，附件二约定按揭付款，没有约定收齐房款后交房。杨秋凤、缪祖宏主张约定2020年8月15日前交付房屋，与合同约定相符，本院予以采纳。徐振伟抗辩系约定收齐房款后交房，没有合同依据，本院不予采纳。2.上述约定是各方当事人的意思表示，具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐振伟自2020年8月16日起逾期交房，2020年9月21日向杨秋凤、缪祖宏交付房屋。杨秋凤、缪祖宏主张徐振伟逾期交房共36天，具有事实依据。3.徐振伟于2020年7月24日缴付税费14400元，同日与杨秋凤、缪祖宏共同向房屋管理部门申请办理过户登记，404房于2020年7月27日已过户登记至杨秋凤、缪祖宏名下。4.《房屋买卖合同》约定，逾期交付房屋的，每日按照成交价1‰的标准支付违约金。在诉讼过程中，徐振伟主张其不应支付违约金，但认为约定违约金合理。徐振伟逾期36天，按照成交价1300000元1‰的标准计算，应当支付违约金46800元（1300000元×1‰×36天）。综上，徐振伟收取杨秋凤、缪祖宏1398000元，约定购房款1300000元，已返还83600元，应当继续返还14400元。徐振伟逾期交房，应当支付逾期交房的违约金46800元。杨秋凤、缪祖宏主张的诉讼请求，本院均予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告徐振伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨秋凤、缪祖宏返还14400元；二、被告徐振伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨秋凤、缪祖宏支付逾期交房违约金46800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，由被告徐振伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十二月十四日书记员  叶敏婷