陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  （2020）陕01民初679号 原告（执行案外人）：杨元贵，男，1986年2月9日出生，汉族，西安市周至县辛家寨乡大东村南一街24号村民，住西安市周至县加州阳光南区9号楼4单元10楼101室。委托诉讼代理人：张团兴，陕西省周至县148法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：谈金玄，女，1968年12月13日出生，汉族，自由职业者，住西安市雁塔区枫林路2号210室。第三人（被执行人）：陕西金丝路置业有限公司周至分公司，住所地西安市周至县工业路摩托城6排1号。负责人：孙毓鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：项万胜，男，1971年11月9日出生，汉族，陕西金丝路置业有限公司周至分公司项目经理，住西安市雁塔区丁白路81号。第三人（被执行人）：陕西金丝路置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西斜七路东段2号。法定代表人：刘爱玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：项万胜，简况同上。第三人（被执行人）：孙毓鸿，女，1968年12月29日出生，汉族，住西安市碑林区盐店街副三十七号南楼西单元1层1号。委托诉讼代理人：项万胜，简况同上。原告杨元贵与被告谈金玄、第三人陕西金丝路置业有限公司周至分公司（以下简称金丝路周至分公司）、陕西金丝路置业有限公司（以下简称金丝路公司）、孙毓鸿案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨元贵及委托诉讼代理人张团兴，被告谈金玄，第三人金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿的共同委托诉讼代理人项万胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨元贵向本院提出诉讼请求：1．判令不得执行周至县工业路东段加州阳光南区9号楼41001号房产；2.确认位于周至县工业路东段加州阳光南区9号楼41001号的房产归原告所有；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，西安市中级人民法院就谈金玄与金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿之间的民间借贷纠纷一案作出(2018)陕01民初1271号民事判决，判决：1．孙毓鸿、陕西金丝路置业有限公司周至分公司偿还被告借款10662225元及利息：2．陕西金丝路置业有限公司对该笔债务承担连带清偿责任。在案件审理中，西安市碑林区人民法院于2017年4月10日作出(2017)陕0103执保41号执行裁定，保全查封了本案所涉房产。在执行中，西安市中级人民法院又于2020年4月2日以(2019)陕01执298号之三裁定查封了涉案房产。2019年6月3日，原告对执行标的提出书面异议。西安市中级人民法院于2020年6月23日作出(2020)陕01执异240号执行裁定，驳回原告提出的异议请求。原告不服，提起执行异议之诉。本案基本事实为：2012年9月19日，原告与第三人金丝路周至分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买金丝路周至分公司开发销售的加州阳光项目南区9号楼4单元10层1号房产（编号：41001号），建筑面积95.79平方米，单价每平方米2557.49元，总金额244982元。原告于签订合同当日支付房款146989元，2012年12月15日之前支付房款73495元，余款24498元在交房时付清。第三人金丝路周至分公司于2014年6月1日将房屋钥匙交予原告，原告对房屋装修后入住。因第三人金丝路周至分公司的问题未能办理不动产登记，该涉案房产仍登记在第三人金丝路周至分公司名下。以上事实有《商品房买卖合同》、购房款收据、购买天然气发票、物业费收据、物业证明等证据予以证实，与西安市中级人民法院在执行过程中查明的事实能够相互印证。以上事实可证明：1.在人民法院查封之前，原告与第三人金丝路周至分公司已经就该房产签订了合法有效的书面买卖合同：2．在人民法院查封之前，原告已合法占有该房产：3.原告已支付全部价款：4．该房产非因原告自身原因未办理过户登记。以上事实符合《异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除对该房产的执行。原告认为应适用《异议复议规定》第二十八条的规定，而不应适用第二十九条的规定。理由为：根据《最高人民法院理解与适用》的精神与相关法理，第28条与第29条应当是选择适用的关系。该规定第29条是对商品房消费者物权期待权保护的特殊规则，其虽具有特殊保护功能，但与第28条并非“普通法”与“特别法”的关系，应当赋予房屋买受人以选择权，选择适用对其最为有利的规则。本案中，原告购买商品房是为了改善居住条件，在其名下有其他用于居住的房屋时，适用第29条明显对其不利，完全可以第28条为请求权基础主张自己的权利，而不应拘泥于第29条限制其权利的行使。原告的异议虽不满足《异议复议规定》第29条规定的条件，可以满足第28条规定的条件，仍旧享有排除强制执行的民事权益。对此，最高人民法院的案例也有明确的意见。庭审中，原告增加诉讼请求：解除对案涉房产的查封措施。被告谈金玄辩称，不同意原告的诉讼请求，本案核心牵涉原告是怎么买房的，要有真实的付款凭证，要有真实的付款行为，不能因为借钱给第三人，现在占有涉案房屋就说买房了。第三人金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿述称，同意原告的诉讼请求，原告所购买的商品房事实清楚，并实际占有使用房屋，也按照合同约定交付了房产，所以原告对该房屋享有所有权，支持原告的诉讼请求。经审理查明，谈金玄与金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿等民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2018年12月4日作出（2018）陕01民初1271号民事判决，判决：一、被告孙毓鸿、金丝路周至分公司偿还谈金玄借款10662225元及利息；二、被告陕西金丝路置业有限公司对债务承担连带清偿责任。因金丝路周至分公司等未履行生效法律文书所确定的义务，谈金玄向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在案件审理中，西安市碑林区人民法院于2017年4月10日作出（2017）陕0103执保41号执行裁定，保全查封了案涉房产，在执行中，本院又于2020年4月2日以（2019）陕01执298号之三裁定续行查封了案涉房产。杨元贵对执行陕西省西安市周至县工业路东段加州阳光南区9号楼30702号房产(预售证号为201208，以下简称案涉房产)提出书面异议。本院经审查，作出（2020）陕01执异241号执行裁定，裁定：驳回案外人杨元贵提出的异议请求。杨元贵遂提起案外人执行异议之诉即本案。另查明，杨元贵与金丝路周至分公司于2012年10月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：杨元贵购买金丝路周至分公司开发销售的加州阳光项目南区9号楼4单元10层1号房产，建筑面积95.79平方米，单价每平方米2557.49元，总金额244982元，杨元贵于签订合同当日一次性支付房款146989元，12月15日前再支付房款73495元，余款24498元在交房时付清。截至2014年9月10日，杨元贵向金丝路周至分公司已付清全部购房款。杨元贵收房后于2015年装修了案涉房屋并入住至今。上述事实，有西安市中级人民法院(2018)陕01民初1271号民事判决书、（2020）陕01执异240号执行裁定书、商品房买卖合同、中国农业银行银行卡交易明细清单、西安银行个人活期账户明细、浦发银行交易流水、收款收据、购物票据、装修照片、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：杨元贵就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金丝路周至分公司与杨元贵在案涉房屋被查封前已经签订了《商品房买卖合同》，并已经将全部购房款交付给金丝路周至分公司，在案涉房屋被查封前，杨元贵已经接收了案涉房屋并装修入住至今，已取得对该房屋事实上的管理和支配权。金丝路周至分公司在将涉案房屋出售给杨元贵后未办理产权过户登记，不属于可归责于买受人杨元贵的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案杨元贵异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋现登记在金丝路周至分公司名下，杨元贵作为案涉房屋买受人，因其合同权利，现仅享有物权期待权，而非直接享有物权，杨元贵于本案中诉请判令确认案涉房产归杨元贵所有，不符合相关法律规定，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于周至县工业路东段加州阳光南区9号楼41001号房屋；二、驳回原告杨元贵其余诉讼请求。案件受理费4975元，原告杨元贵已预交，由原告杨元贵负担2487.5元，被告谈金玄负担2487.5元。被告谈金玄应负担的款项于本判决生效之日起十日内支付给原告杨元贵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月二十四日 书 记 员   刘  明  明 陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民初679号 原告：杨元贵，男性，1986年02月09日出生，汉族，住骆峪镇向阳村双家山北街44号，居民身份证610124198602098313。    被告：谈金玄，女性，汉族，住西安市雁塔区枫林路，户口薄。    第三人：孙毓鸿，女性，汉族，住西安市碑林区盐店街，户口薄。    第三人：陕西金丝路置业有限公司周至分公司，组织机构代码668677265。    第三人：陕西金丝路置业有限公司，组织机构代码91610000719759384Q。。原告杨元贵与被告谈金玄，第三人孙毓鸿、陕西金丝路置业有限公司周至分公司、陕西金丝路置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年07月07日立案后，依法适用普通程序，公开/因涉及……（写明不公开开庭的理由）不公开开庭进行了审理。原告杨元贵、被告谈金玄、被告/第三人孙毓鸿、陕西金丝路置业有限公司周至分公司、陕西金丝路置业有限公司（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨元贵向本院提出诉讼请求：。事实和理由：。谈金玄辩称，……（概述被告答辩意见）。孙毓鸿、陕西金丝路置业有限公司周至分公司、陕西金丝路置业有限公司诉/述称，……（概述第三人陈述意见）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．……；２．……（写明法院是否采信证据，事实认定的意见和理由）。本院认为，……（围绕争议焦点，根据本院认定的事实和相关法律，对当事人的排除对执行标的执行的请求或确权请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，……（对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述）。依照《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、……；二、……。（以上分项写明判决结果）案件受理费4974.73元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于。（判决不得对执行标的执行的，写明：）本院(××××)……执异……号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。  审判员      刘琪   二〇二〇年十二月二十四日 书  记  员   1