北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初62135号原告（反诉被告）：北京京威房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区工体北路**。法定代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。被告（反诉第三人）：北京创造力文化发展有限公司，，住所地：北京市朝阳区酒仙桥东路**院**楼102（电子城科技园集中办公区**）法定代表人：林祥，总经理。委托诉讼代理人：王安心，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林月，北京市亿达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京一人一杯餐饮有限公司，住所，住所地：北京市朝阳区工人体育场北路****等地下部分****div>法定代表人：林祥。委托诉讼代理人：王安心，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林月，北京市亿达律师事务所律师。被告（反诉第三人）：林祥，男，1983年9月29日生，汉族，北京创造力文化发展有限公司及北京一人一杯餐饮有限公司的法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王安心，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林月，北京市亿达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司（以下简称京威地产公司）与被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司（以下简称一人一杯餐饮公司）、被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司（以下简称创造力文化发展公司）、被告（反诉第三人）林祥（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京威地产公司的委托诉讼代理人李绍波、李乃亮，林祥及其委托诉讼代理人王安心（兼一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司的委托诉讼代理人）、林月（兼一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京威地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认创造力文化发展公司与一人一杯餐饮公司签订的《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》于2018年11月9日解除；2.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付自2017年2月15日起至2017年5月14日止的三个月租金183832.74元（月租金为61277.58元）；3.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付自2017年6月15日起至2017年9月14日止的三个月租金183832.74元（月租金为61277.58元）；4.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付2017年9月15日至2018年11月9日期间拖欠的租金801714.99元及相应的逾期付款违约金（按欠付各期租金金额0.1%/日的标准，计算期间：自逾期支付之日起至实际支付之日止）；5.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付2017年5月15日至2018年11月9日拖欠的管理及空调费235358.10元及相应的逾期付款违约金（按欠付各期管理及空调费金额0.1%/日的标准，计算期间：自逾期支付之日起至实际支付之日止）；6.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付2017年8月1日至2018年11月9日拖欠的电费107574.48元及相应的逾期付款违约金（按欠付各期电费金额0.1%/日的标准，计算期间：自逾期支付之日起至实际支付之日止）；7.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付2017年8月1日至2018年11月9日拖欠的水费5500.5元及相应的逾期付款违约金（按欠付各期水费金额0.1%/日的标准，计算期间：自逾期支付之日起至实际支付之日止）；8.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付已逾期支付的租金、管理及空调费产生的违约金4706.56元；9.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付为解决本案纠纷而支付的律师费84800元；10.一人一杯餐饮公司向京威地产公司支付自2018年11月9日合同解除之日起至实际退还承租房屋之日（即2018年11月23日）止的房屋占用费114384.82元（按照4085.172元/日的标准计算）；11.一人一杯餐饮公司向京威地产公司赔偿三个月房屋空置费损失183832.74元；12.创造力文化发展公司、林祥对一人一杯餐饮公司上述第2项至第11项诉讼请求项下的义务承担连带责任；13.确认合同解除后京威地产公司无须向一人一杯餐饮公司退还押金225073.53元。事实和理由：2017年2月13日，京威地产公司与创造力文化发展公司签订《盈科中心裙房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），京威地产公司将其所有的北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层119单元出租给创造力文化发展公司。合同附表二约定，租期为36个月，自2017年2月15日至2020年2月14日，创造力文化发展公司应于每月第一天前提前支付租金，管理及空调费，电费、通讯费等应在收到缴费通知后十四天内缴纳。合同第38条约定，创造力文化发展公司逾期履行本合同之支付义务的情况下，自逾期之日起，应向京威地产公司每天支付应付金额0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日止；京威地产公司因向创造力文化发展公司催讨租金、管理及空调费或其他费用而产生的费用，或因创造力文化发展公司违约造成的一切费用（包括但不限于律师费），也应由创造力文化发展公司承担。2018年1月24日，京威地产公司与一人一杯餐饮公司签订《承租权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：京威地产公司同意由一人一杯餐饮公司取代创造力文化发展公司成为涉案房屋的新承租人，且创造力文化发展公司同意为一人一杯餐饮公司的租赁事宜承担连带保证责任。自2017年2月15日起，创造力文化发展公司将119单元的承租权转让给一人一杯餐饮公司，一人一杯餐饮公司将履行创造力文化发展公司《租赁合同》相应之义务（包括创造力文化发展公司在《租赁合同》项下应当履行而未履行之义务），并享受《租赁合同》相应之权利。创造力文化发展公司同意对一人一杯餐饮公司于《租赁合同》及《转让合同》项下的一人一杯餐饮公司的所有责任义务承担连带责任。京威地产公司依据《租赁合同》的约定交付了租赁房屋，并积极履行了其他义务，但创造力文化发展公司和一人一杯餐饮公司不仅逾期支付2017年10月至2017年12月期间3个月的租金及2017年2月的管理及空调费，更未支付2017年9月的部分租金和自2018年1月起至今的租金和自2017年5月起的管理及空调费、自2017年8月起的水费和电费。京威地产公司认为，《租赁合同》与《转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。创造力文化发展公司和一人一杯餐饮公司迟延、拒绝支付租金、管理及空调费等相关费用的行为，构成严重违约，应承担相应的违约责任，包括支付逾期付款违约金和承担京威地产公司为此支付的律师费。同时，一人一杯餐饮公司为一人公司，林祥系该公司唯一股东，根据公司法第六十三条规定，林祥应就一人一杯餐饮公司的债务承担连带责任。故提出上述诉讼请求。一人一杯餐饮公司、创造力文化公司、林祥辩称：一、同意京威地产公司的第一项诉讼请求。二、认可京威地产公司提出的第二项诉讼请求中的租金金额，但该期间为免租期，是京威地产公司原因导致一人一杯餐饮公司始终没有实现合同目的，所以免租期应继续延长。三、针对京威地产公司提出的第三项诉讼请求，地铁没有开通，按，地铁没有开通25%的租金，一人一杯餐饮公司也支付了25%的租金。四、针对京威地产公司提出的第四项诉讼请求，尽管没有支付2017年9月15日至2018年11月9日期间的租金，但用代金券抵扣了部分租金，具体而言：（1）2017年9月15日至2017年10月1日期间，因地铁未开通，双方协商，尽管期间需要支付租金，但京威地产公司通过签订外卖补偿协议的方式对一人一杯餐饮公司进行补偿，即一人一杯餐饮公司提供代金券抵扣该期间的租金及物业费，2017年1月，一人一杯餐饮公司向京威地产公司提供了15万元代金券（含已经消费的30310元及租金32681.38元）抵扣了2017年9月15日至2017年10月1日期间的租金及物业费；（2）根据《免费优惠补充协议》和《免费优惠补充协议（二）》约定，2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金按照50%计算，地铁没有开通之前，地铁没有开通之前按照25%支付，地铁开通后12个月内补齐剩下的25%4月1日至2018年11月9日，虽然没有续签补偿协议，但双方在交涉中，应该还是按照之前的标准履行，即租金标准是全部租金的25%。五、针对京威地产公司提出的第五项诉讼请求，认可京威地产公司主张的金额，确实没有支付管理及空调费，但有60多平方米的承租区域没有装空调，故不同意支付全部空调费。六、针对京威地产公司提出的第六项和第七项诉讼请求，认可电费和水费数额，确实没有支付。七、针对京威地产公司提出的第八项诉讼请求，认可租金支付情况及逾期天数、支付金额，但不认可应支付违约金，京威地产公司违约，我方有权晚付。八、针对京威地产公司提出的第九项诉讼请求，合同确实有约定，但不同意支付，亦不认可律师费金额。九、针对京威地产公司提出的第十项诉讼请求，我方于2018年11月9日签收《合同解除通知》，双方于2018年11月23日达成腾退协议，我方同意支付5万元拆除费，京威地产公司主张房屋占用费无事实依据，不能算我方占用房屋。十、针对京威地产公司提出的第十一项诉讼请求，房屋空置费与我方无关，是京威地产公司未达到其承诺的条件。十一、认可创造力文化发展公司和一人一杯餐饮公司承担连带责任，但林祥不同意承担连带责任，京威地产公司无证据证明一人一杯餐饮公司财务不独立。十二、押金数额无异议，但是京威地产公司造成当前情况，故京威地产公司不退还押金没有依据。一人一杯餐饮公司向本院提出反诉请求：1.确认一人一杯餐饮公司与创造力文化发展公司、京威地产公司签订的《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》于2018年11月9日解除；2.京威地产公司退还房租押金225073.53元；3.京威地产公司退还装修押金9791.44元；4.京威地产公司支付违约金225073.53元；5.京威地产公司赔偿装修损失505293.48元。事实和理由：京威地产公司以地铁通道开通为前提进行恶意欺诈，我方在受骗的情形下签订合同，非我方真实意思表示。如果地铁通道不开通，我方不会冒着零客流量的风险，选择在涉案承租场地开店。自京威地产公司强行要求我方营业至今，我方投入损失已将近300万元。2016年1月26日，京威地产公司工作人员于湛瑶给我方发邮件，表示将餐饮店铺安排到B1，因地铁出入口经过这一层，人流量最大，邀请我方入住B1层商业，并附B1地铁通道布局图。2016年11月22日，我方工作人员林祥和朋友薛垚再次考察现场。此时，地铁通道口已经装，地铁通道口已经装饰完毕祥再次询问于湛瑶关于签署保证地铁通道开通时间补充协议的问题，于湛瑶明确表示，地铁通道已经修好，地铁通道已经修好需要再签补充协议。2017年5月9日，我方追问于湛瑶地铁通道开通事宜，于湛瑶表示地铁通道计划五六月份开通，但遇到消防问题，需要拖到七八月份开。我方提出暂时不开业的要求，京威地产公司表示不得停业，周末也不能休息，地铁通道会很快开，地铁通道会很快开通iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>在与京威地产公司总经理王爱东就地铁通道问题的会议中，王爱东承认一直承诺地铁通道将在商业开业前开通使用，未能如约的解决方案是购买代金券及减免租金。王爱东还表示地铁通道将在2017年底开通。京威地产公司的高管罗璟禧承认地铁通道未能如约开通的责任在京威地产公司，并提出减免50%租金及每月购买5万元代金券的组合解决方案。因无法确认地铁开通时间，故每三个月一签合同。双方为此签订了《免费优惠补充协议》及《代金券购买合同》，约定，京威地产公司减免我方50%的租金，地铁开通前，我方，地铁开通前地铁开通后，支付，地铁开通后我方按照京威地产公司要求印制代金券5万元/月，每三个月签一次，共计15万元。2017年12月的代金券被京威地产公司使用完毕，剩余119650元未付。2017年10月，签订《外卖服务费补偿协议》，京威地产公司支付我方外卖服务费补偿款，共计36335.1元，至今未付。2017年10月1日至2018年10月31日期间，京威地产公司共拖欠我方655985.1元，具体包括：1、2017年10月1日至2017年12月31日已消费代金券119650元；2、2018年1月1日至2018年10月31日应支付代金券50万元；3、2017年10月1日至2018年10月31日应支付外卖服务费补偿款36335.1元。综上，京威地产公司未能履行其招租时承诺的地铁开通条件，后与我方签订相关补充协议进行补偿，但又拒绝支付餐券对价，不回应续签合同，我方十分不安。经了解得知，京威地产公司招商的目的是为了提升盈科中心整体的商业价值，进而达到其于2018年高价转售股份的目的，因此才隐瞒事实，以开通地铁通道为由，诱惑欺骗我方入住盈科中心，并在我方提出异议的关键时刻，再次欺骗我方，仅以每三个月一签的短期合同形式补偿，并拖欠代金券款项，在其转卖后起诉我方。故提出上述反诉请求。针对反诉，京威地产公司辩称，一、同意第一项反诉请求；二、不同意其他反诉请求。我公司从未承诺过涉案地铁通道开通的具体时间，不存在欺诈，一人一杯餐饮公司应自行承担商业风险。我方一直积极协调地铁开通事宜，但据了解地铁未开通是因为兆龙饭店不配合开通通道紧急出口，主管机关未通过消防验收导致。一人一杯餐饮公司在原承租人已经营业半年后受让取得承租权，故其对地铁通道的开通情况非常清楚。地铁通道的开通对。地铁通道的开通对租赁双方都属于已知并应自行承担的商业风险无权以地铁通道目前暂未开通而单方解除合同，并借此拒付租金等费用。一人一杯餐饮公司逾期支付各项费用导致合同解除，其无权主张退还房屋租金、装修押金、装修损失和违约金。针对反诉，创造力文化发展公司、林祥述称，同意一人一杯餐饮公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认，并认定事实如下：2017年2月13日，京威地产公司作为出租人与创造力文化发展公司作为承租人签订《盈科中心裙房租赁合同》，约定：第一章租期、租金及其他费用第1条承租单元1.1出租人同意将其坐落于附表二第一部分所述之物业单元（下称“该单元”）出租给承租人使用，承租人同意承租该单元。该单元的用途列于附表二第七部分，承租人不得用作其它用途……第3条租期该单元之起租日和租期（下称“租期”）列于附表二第二部分。除本合同另有约定外，承租人在租期届满前不得提前终止本合同。第4条租金及其它费用4.1本合同双方同意该单元的租金（下称“租金”）、管理费、空调费（下称“管理及空调费”）及其它费用，以及支付时间等约定，己列于附表二。管理及空调费及其它费用可按照本合同的规定不时作出调整……4.2承租人于以下日期（起租日，或物业实际交付日，以较早者为准）之前，向出租人预先支付一个月的租金，作为起租日开始后第一个月的租金。此外，承租人同时应向出租人预先支付起租日开始后第一个月的管理及空调费、及其它费用……第6条水费、电费及电话费等承租人须按该单元独立记录表所示，或按出租人向承租人提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后十四天内支付该单元的水费、电费和电话费用等。第7条押金7.1签署本合同时，承租人须按附表二第六部分的约定向出租人支付押金。押金不是承租人预付的租金、管理及空调费或其他任何应付费用，仅作为承租人履行本合同义务的保证，承租人不得要求出租人将押金用于抵销其任何应付款项，唯此条文无损出租人因承租人不履行本合同而扣减押金的权利。在整个租期内，押金由出租人保管，出租人无须向承租人支付押金的利息。7.2如承租人违约或不遵守或不履行本合同的时候，则出租人有权从押金中扣除承租人应支付的费用或违约金。出租人抵扣全部或部分押金的情况下，承租人应在收到出租人书面要求后的十四天内，把扣减之押金补足，本合同方能继续履行，否则，出租人有权立即终止本合同。7.3因承租人违约或不遵守或不履行本合同的时候，承租人无权要求出租人返还押金，出租人有权按照本合同的约定终止本合同，并提前无偿收回该单元、并出租人有权要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用并承担违约责任及其他赔偿。7.4除本合同另有约定外，如果由于承租人提前终止本合同，则承租人无权要求出租人返还押金，并出租人有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用并承担违约责任及其他赔偿。7.5承租人按本合同约定履行各项义务及按照本合同的约定交还该单元后的六十天内，在承租人按照出租人要求提供退款账号及由出租人出具的押金收据等出租人要求的所有文件后，出租人将押金或余款（如有）无息退还给承租人……第六章违约责任第37条终止合同在不影响出租人因承租人违反、不遵守、不履行本合同因而向承租人行使任何起诉权利的前提下，出租人有权在下列任何时间发生后的任何时间，终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿，承租人无权向出租人要求支付或赔偿任何费用，包括但不限于该单元涉及的装修装饰费用等。该等事件为：1）承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用……第38条违约赔偿除没收押金罚则外，承租人还应按照本条规定承担违约责任。承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付应付款金额0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日为止。承租人出现其它违约情形时，自违约行为出现至纠正或补救之日为止，承租人应按实际违约天数，每天向出租人支付双倍日租金，如给出租人或第三方造成损失的，还应赔偿该损失。出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿……第42条租期结束如果承租人在租期届满或本合同提前终止后仍继续占用单元，承租人应在其续占单元的期间，每占用一天，承租人应向出租人支付相当于日租金（日租金按月租金／当月天数计算）两倍的费用作为占用费，直至该单元实际返还出租人之日。如因承租人继续占用给出租人造成其他损失的，包括出租人因未能向第三方按期交付物业遭到的一切违约索赔，均由承租人承担。附表二约定：第一部分承租单元坐落：创造力文化发展公司承租北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层119单元（以下简称119单元）。承租面积：162.11平方米……第二部分租期：36个月，起租日至租期届满日期：自2017年2月15日起至2020年2月14日止（包括首尾两日）。第三部分租金：1、租金计算方式分别为基本租金或提成租金，以其中较高者为准，具体如下：自2017年2月15日起至2018年2月14日止：基本租金单价每月人民币378元每平方米承租面积，按承租面积162.11平方米计算，每月基本租金共计人民币61277.58元（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第2项“基本租金的调整”进行调整）；或每月提成租金为：该月总营业额*（12%*（1+5%））（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第3项“提成租金的调整”进行调整），两者取其高。自2018年2月15日起至2019年2月14日止：基本租金单价每月人民币378元每平方米承租面积，按承租面积162.11平方米计算，每月基本租金共计人民币61277.58元（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第2项“基本租金的调整”进行调整）；或每月提成租金为：该月总营业额*（13%*（1+5%））（如适用，应按照附表二第三部分“租金”条款第3项“提成租金的调整”进行调整），两者取其高……支付方式及提成租金的相关约定：租金按月支付：1.承租人应按月于月的第一天前提前以人民币形式将每月的基本租金支付给出租人。随后比较当月的基本租金和提成租金的金额：若基本租金高于或等于提成租金，则以基本租金为准：若基本租金低于提成租金，则以提成租金为准，承租人应按照下一条的约定向出租人支付该笔提成租金多出基本租金的金额……装修期：出租人为承租人提供3个月的装修期：2017年2月15日（“装修期起始日”）至2017年5月14日（“装修期终止日”）用以承租人进行内部装修。装修期内，承租人不需支付租金，但应于该单元交付前或装修期开始之日前（以较早者为准）全额支付管理及空调费，并应全额支付其它费用。该单元之交付日即装修期起始日……若本合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本条规定的装修期，且对于已使用的装修期，承租人应于收到出租人的付款通知后七天内按照本合同附表二第三部分规定的租金的标准将装修期（即3个月）全额租金向出租人予以全额缴纳。第四部分管理费及空调费：每月人民币84.80元/平方米承租面积，签约之日，管理费及空调费共计为每月人民币13746.93元，按承租面积162.11平方米计算，每月管理及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司……第五部分其它费用：水费：人民币9.5/立方米；电费：人民币1.493/千瓦时；电费押金：人民币10.4/平方米承租面积……除电费押金应于以下日期（本合同签订之日、起租日、或该单元实际交付日，以较早者为准）之前由承租人支付给管理公司外，其余各月的费用，承租人应在收到出租人或管理公司的缴费通知或查表记录后14天内缴纳。第六部分押金：承租人应于以下日期（本合同签订之日、起租日、或该单元实际交付日，以较早者为准）之前，向出租人支付相当于三个月的租金和三个月的管理及空调费的总和作为履行本合同的押金，共计人民币225073.53元……第七部分承租单元用途：该单元在商业用途的范围内，只限于用作餐饮用途……第九部分承租人在装修前需要向管理公司支付的其他费用：……（4）装修押金：人民币50元/平方米承租面积（如装修期间单元或其他设施没有损坏，此押金在装修完成3个月后将无息退还）。2018年1月24日，京威地产公司作为甲方（出租人）与创造力文化发展公司作为乙方（原承租人）、一人一杯餐饮公司作为丙方（新承租人）签订《承租权转让合同》（裙房B1层119单元），约定：鉴于：甲方与乙方于2017年2月13日签订了《盈科中心裙房租赁合同》（以下称“主合同”），甲方将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层119单元（“该房屋”），出租给乙方，租期从2017年2月15日至2020年2月14日。现乙、丙双方请求甲方同意由丙方取代乙方成为该房屋的新承租人，并且乙方同意为丙方的租赁事宜承担连带保证责任，为此，各方特签署本合同如下：1．自2017年2月15日（以下简称“转让日”）起，乙方将该房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该房屋的新承租人，履行承租人在主合同项下应负之相应之义务（包括乙方在主合同下应当履行而尚未履行之义务），并享受相应之权利……3……丙方同意对乙方于主合同及本合同项下的一切义务（包括但不限于支付一切应付费用）承担连带责任，且该连带责任不因主合同或本合同的变更而消灭。对于乙方支付的转让日后的租金、管理及空调费及其它所有应付款项，三方同意自动转作主合同项下丙方应支付的相应费用，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算。4.押金：甲方同意，乙方已经向甲方支付的主合同项下的该房屋的押金在甲方收到乙方退还的押金收据原件（如有）后自动转作丙方在主合同项下就承租该房屋的押金，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算……6.尽管已签署本合同，但乙方同意对主合同及本合同项下的丙方的所有责任义务承担连带担保责任，如甲方和丙方在本合同签订后对主合同和本合同作出修订或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续租合同或补充合同，无须通知乙方，乙方均应对丙方就该房屋所签署的合同及修订或补充后的合同或续租合同项下的责任和义务承担连带责任……9．任何一方不能以口头承诺的方式修改或补充本合同条款，任何以口头承诺的方式修改或补充本合同的行为均属无效行为。10.因履行本合同产生争议的解决方式适用主合同的约定。11.除本合同的规定之外，主合同所有条款维持不变，继续有效，在本合同生效后继续适用于甲方、乙方和丙方。本合同与主合同构成不可分割的整体，与主合同具有同等法律效力。本合同的内容与主合同内容有不一致处，以本合同为准。2018年1月30日，京威地产公司作为出租人与一人一杯餐饮公司作为承租人签订《免费优惠补充协议》（裙房B1层119单元），约定：现经承租人申请，为支持承租人的商业经营，出租人同意给予承租人额外的免费优惠，为此，经出租人和承租人协商一致，特签署本《免费优惠补充协议》（以下简称“本协议”）如下：1.额外的免费优惠：出租人同意，为支持承租人的商业经营，在承租人的该单元的月租销比大于20%（月租销比的计算公式为：月基本租金除以月营业额）的情况下，出租人同意给予承租人以下的额外的免费优惠：1）2017年6月15日（“免费优惠起始日”）起至2017年9月14日止，上述期限内承租人不需支付租赁合同约定的每月基本租金，但应全额支付管理及空调费及其它费用；2）自2017年10月1日起直至2017年12月31日，上述期限内承租人仅支付租赁合同约定的每月基本租金的50%，剩余的每月基本租金的50%承租人不需缴纳，但承租人仍应全额支付管理及空调费及其它费用。对于承租人应支付的每月基本租金的50%，双方同意支付方式如下：承租人应按月于每月的第一天之前先支付每月基本租金的25%，对于剩余的每且基本租金的25%，承租人应于地铁开通之日起分12个月于每月的第一天之前予以补交，截止至地铁开通之日起第12个月的第一天，承租人应将该补交费用支付完。3）为避免歧义，双方进一步确认：自2017年9月15日起至2017年9月30日期间，无任何免费优惠，承租人应按照主合同的约定支付相应的租金、管理及空调费及其它费用……3.免费优惠的返还义务：……2）若主合同和本协议因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本协议规定的免费优惠，且对于已使用的免费优惠（如有），承租人应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免费优惠向出租人予以全额缴纳……4．任何一方不能以口头承诺的方式修改或补充本协议条款，任何以口头承诺的方式修改或补充本协议均的行为均属无效……6．除本协议所述之补充、变更外，主合同所有条款维持不变，继续有效。本协议与主合同构成不可分割的整体，与主合同具有同等法律效力。如本协议的内容与主合同内容有不一致处，以本协议为准。2018年3月22日，京威地产公司作为出租人与一人一杯餐饮公司作为承租人签订《免费优惠补充协议（二）》（裙房B1层119单元），约定：经承租人申请，为支持承租人的商业经营，出租人同意再次给予承租人额外的免费优惠，为此，经出租人和承租人协商一致，特签署本《免费优惠补充协议（二）》（以下简称“本协议”）如下：1.有效期：三个月，从2018年1月1日（“有效期起始日”）至2018年3月31日（包括首尾两日）。2.额外的免费优惠：出租人同意，为支持承租人的商业经营，在本协议第1条约定的有效期内，在承租人的该单元的月租销比大于20%（月租销比的计算公式为：月基本租金除以月营业额）的情况下，出租人同意给予承租人以下的额外的免费优惠：即：有效期内，承租人仅支付主合同约定的每月基本租金的50%，剩余的每月基本租金的50%承租人不需缴纳，但承租人仍应全额支付管理及空调费及其它费用。对于上述承租人应支付的每月基本租金的50%，双方同意支付方式如下：承租人应按月于每月的第一天之前先支付每月基本租金的25%，对于剩余的每月基本租金的25%，承租人应于地铁开通之日起分12个月于每月的第一天之前予以补交，截止至地铁开通之日起第12个月的第一天，承租人应将该补交费用支付完毕……4.免费优惠的返还义务：……2）若主合同和本协议因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本协议规定的免费优惠，且对于已使用的免费优惠（如有），承租人应于收到出租人的付款通知后七天内将已使用的免费优惠向出租人予以全额缴纳……5．任何一方不能以口头承诺的方式修改或补充本协议条款，任何以口头承诺的方式修改或补充本协议均的行为均属无效……7．除本协议所述之补充、变更外，主合同所有条款维持不变，继续有效。本协议与主合同构成不可分割的整体，与主合同具有同等法律效力。如本协议的内容与主合同内容有不一致处，以本协议为准。2018年11月8日，京威地产公司向一人一杯餐饮公司发送《解除合同通知书》，内容为：鉴于：1、2017年2月13日，出租人北京京威房地产开发有限公司（下称“我公司”）与承租人北京创造力文化发展有限公司（下称“创造力公司”）签署了《盈科中心裙房租赁合同》（下称“租赁合同”），我公司同意出租，并且创造公司愿意承租我公司位于北京盈科中心裙房B1层119单元（下称“租赁房屋”），租赁合同约定的租期自2017年2月15日起至2020年2月14日到期；2、2018年1月24日，我公司与创造公司、北京一人一杯餐饮有限公司（下称“贵公司”）签署了《承租权转让合同》，三方同意，自2017年2月15日起，由贵公司取代创造公司成为租赁合同项下的新承租人；3、2018年1月30日，我公司与贵公司签署了《免费优惠补充协议》：4、2018年3月22日，我公司与贵公司签署了《免费优惠补充协议（二）》。根据上述合同，我公司按照合同约定交付租赁房屋，并积极履行了其他义务，但是贵公司不仅逾期支付2017年10月至12月三个月的租金及2017年2月的管理及空调费，也没有支付2017年9月的部分租金和至2018年1月起至今的租金。此外，贵司也未支付至2017年5月起的管理及空调费及2017年8月起的水费与电费。贵公司的上述行为已构成严重违约，按照《租赁合同》第37条第1项等相关约定，现我公司正式通知贵公司：1、解除我公司与贵公司之间的《租赁合同》、《承租权转让合同》、《免费优惠补充协议》、《免费优惠补充协议（二）》，该合同于2018年11月9日解除；2、请贵公司收到本通知书后10日内向我公司交还租赁房屋；3、请贵公司立即按合同约定向我公司支付欠付的全部租金、空调费、管理、电费、水费及相应违约金等款项。特此告知。2018年11月9日，一人一杯餐饮公司收到该《解除合同通知书》。2018年11月23日，京威地产公司作为甲方与一人一杯餐饮公司作为乙方，林祥作为丙方签订《协议书》，约定：就乙方租用甲方房屋的装修拆除及腾退等事宜，各方约定如下：1.双方在履行租赁合同中发生争议，相关案件尚在北京市朝阳区法院审理过程中。根据甲乙双方之间租赁合同的约定，合同解除后，乙方应将所承租的北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层119单元房屋恢复原状后交还甲方。现双方同意，由乙方先行将所承租的北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心裙房B1层119单元房屋恢复原状后交还给甲方。为了方便执行，便于甲方收回房屋，双方同意，由乙方委托甲方拆除房屋装修，由乙方于本协议签订后三日内向甲方支付人民币5万元装修拆除工程的服务费（该款项为包干制，包含但不限于装修拆除费、围挡费、垃圾渣土清运费等，多不退、少不补，为一次性结清）（甲方将向乙方开具收据或服务费项目的增值税普通发票）。本协议签订后，待法院摇号指定鉴定单位对乙方商铺进行装修残值鉴定。现场鉴定完成（无需等待鉴定结果）后，在乙方按本协议第2条向甲方交还房屋所有钥匙、门卡（如有）且就该房屋交接完毕之次日起五日内为甲方拆除房屋装修时间，第六日视为乙方已经将上述房屋恢复原状并交付给甲方之日。如乙方未能按时支付前述款项，则甲方有权要求乙方支付该款项，或选择解除本协议。2.各方确认，本协议签署时，乙方已将其全部设备设施和其他财产搬出上述房屋，乙方不得再对房屋进行任何改动或损坏。乙方应于现场鉴定完成当日（无需等待鉴定结果）将房屋所有钥匙、门卡（如有）交还甲方。自现场鉴定完成当日（无需等待鉴定结果），乙方所属人员不得再进入上述房屋，不得对房屋进行任何损坏……4.双方所争议之租金、管理及空调费、押金等费用的支付、退还问题，因相关争议已在法院诉讼中涉及，故与本次腾退租赁房屋的行为无关。除本协议约定事项，本协议的前述并不意味着任何一方对另一方其他诉讼主张的同意或确认……6.乙方按本协议约定完成向甲方交还恢复原状的房屋之日以前的房屋占用费或租金，由乙方向甲方支付，但支付方式、支付标准及支付金额，以人民法院裁判结果为准。7.丙方对乙方在本协议项下的义务和责任向甲方承担连带责任。2017年2月22日，创造力文化发展公司支付房租押金225073.53元。2017年3月8日，创造力文化发展公司支付装修押金及费用共计16275.84元（其中，含装修押金8105.5元、电费押金1685.94元）。关于租金支付情况：期间应付租金应付时间支付租金（元）支付时间支付主体2017年2月15日至2017年5月14日002017年5月15日至2017年6月14日61277.58二〇一七年五月十五日61277.58创造力文化发展公司2017年6月15日至2017年9月14日002017年9月15日至2017年9月30日30683.792017年9月15日02017年10月1日至2017年10月31日15319.402017年10月1日45958.202018年2月2日一人一杯餐饮公司2017年11月1日至2017年11月31日15319.402017年11月1日2017年12月1日至2017年12月31日15319.402017年12月1日2018年1月1日至2018年1月31日15319.402018年1月1日02018年2月1日至2018年2月28日15319.402018年2月1日02018年3月1日至2018年3月31日15319.402018年3月1日02018年4月1日至2018年4月31日61277.582018年4月1日02018年5月1日至2018年5月31日61277.582018年5月1日02018年6月1日至2018年6月30日61277.582018年6月1日02018年7月1日至2018年7月31日61277.582018年7月1日02018年8月1日至2018年8月31日61277.582018年8月1日02018年9月1日至2018年9月30日61277.582018年9月1日02018年10月1日至2018年10月31日61277.582018年10月1日02018年11月1日至2018年11月9日18383.272018年11月1日0总计631204.1107235.8关于管理及空调费支付情况：期间应付金额（元）支付金额（元）支付主体2017年2月15日至2018年11月9日286394.3851243.21创造力文化发展公司经询，各方当事人均一致认可，一人一杯公司欠付管理及空调费共计235358.10元、水费5500.50元、电费107574.48元。2018年11月23日，一人一杯餐饮公司将租赁房屋腾退并返还给京威地产公司。各方当事人亦一致认可涉案《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》已经于2018年11月9日解除。另，京威地产公司作为出租人与一人一杯餐饮公司作为承租人于2018年2月24日签订《外卖服务费补偿协议》，约定：“鉴于：A.2017年2月13日，出租人与北京创造力文化发展有限公司签署了《盈科中心裙房租赁合同》……B.2018年1月24日，出租人与北京创造力文化发展有限公司、承租人签署了《承租权转让合同》……上述合同在下文中将统称为‘主合同’。为增加承租人在该单元经营的营业额，承租人特增加了在第三方订餐平台上开通外卖的业务。经出租人和承租人协商一致，出租人同意对承租人为在该单元经营该外卖业务而给予的第三方订餐平台的服务费进行补偿，为此，双方特签署本《外卖补偿协议》……有效期：三个月：自2017年10月1日起至2017年12月31日止。2.补偿安排：在符合下列条件下，对于承租人参加任何一个第三方订餐平台（网站或APP均可）（以下简称‘第三方平台’）而产生的支付给第三方平台的关于外卖业务的服务费，出租人将给予本合同第3条约定的服务费补偿，承租人应符合的条件如下……3.服务费补偿：1）服务费补偿：为经出租人确认的且承租人已支付第三方平台的符合本合同项下有关‘外卖收入’相对应的服务费的实际金额，但每月的服务费补偿最高不得超过每月基本租金的25%，即人民币15319.40元，超过该数额的部分由承租人自行承担。2）每次出租人付款之时，承租人应同时提供等额的合法的增值税普通发票，否则出租人可以拒绝支付相应款项，且不视为出租人违约。4.如出现承租人欠费的情况，则出租人有权不支付欠费当月的服务费补偿，直至承租人将欠费及相应的逾期付款违约金全部支付完毕之后，方可恢复该月的服务费补偿的支付。5.若主合同因承租人的原因而提前终止，则承租人不得享受本合同规定的服务费补偿，且对于已享受的服务费补偿，承租人应于主合同解约之日起七个工作日内将已收取的服务费补偿向出租人予以全额返还……”双方还于2018年5月9日签订《代金券购买合同》，约定：“鉴于：A.2017年2月13日，出租人与北京创造力文化发展有限公司签署了《盈科中心裙房租赁合同》……B.2018年1月24日，出租人与北京创造力文化发展有限公司、承租人签署了《承租权转让合同》……上述合同在下文中将统称为‘主合同’。为增加承租人在该单元经营的营业额，出租人特给予承租人商业上的支持：除出租人已完成的介绍客户在该单元进行用餐/宴请活动……之外，出租人同意向承租人购买代金券，为此，双方特签署本《代金券购买合同》……有效期：三个月：自2017年10月1日起至2017年12月31日止。2.代金券：出租人将向承租人购买总金额为119650元（以下简称‘代金券总金额’的代金券，每张代金券的金额为人民币50元，共2393张……3.代金券的使用：1）代金券将由出租人分发给出租人的客户，由出租人的客户持券至该单元消费。承租人应无条件接受客户交付的代金券，不得以任何形式拒收，且不得设置任何消费门槛或障碍，代金券应以一比一的比例代替实际金额的支付（如：50元的代金券将视为50元的现金支付），但代金券不得找零，不可兑换现金……3）代金券的使用有效期截止至2018年1月31日。4.代金券的结算与支付：1）本合同签署之后，承租人将已收取的有效的代金券交付给出租人之后（有效的代金券应为本合同第2条约定的编号范围内的代金券），出租人将代金券总金额一次性全额支付给承租人。2）每次出租人付款之时，承租人应同时提供等额的合法的增值税普通发粟，否则出租人有权拒绝支付相应款项，且不视为出租人违约。5．双方确认，本合同项下出租人给予的向承租人购买代金券的优惠为出租人给予承租人的特殊优惠，若租赁合同因承租人的原因而被提前终止，则出租人仅有义务按照2018年2月份之前承租人已收取并已交付给出租人的有效的代金券的金额与承租人进行结算和支付，但对于2018年2月份之前承租人未收取的代金券或未交付给出租人的代金券，出租人无支付义务。若出租人已向承租人支付了全额的代金券总金额，则对于代金券总金额和2018年2月份之前承租人已收取并已交付给出租入的有效的代金券的金额之间的差额，承租人应向出租人予以全额返还……”对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于地铁通道开通问题（一）一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司、林祥提交2017年9月29日王爱东、于湛瑶、林祥的录音；2017年10月11日罗璟禧、王爱东、于湛瑶、林祥的录音；2018年6月15日王爱东、于湛瑶、林祥的录音；2018年7月24日王爱东、于湛瑶、林祥的录音（其中，2017年10月11日罗璟禧、王爱东、于湛瑶、林祥的录音内容显示：“林祥：……你们当时就知道地铁开不了，那为什么还要让我们开业，为什么不告诉我们？罗璟禧：当时我们不知道……王爱东：……我们都认为就能开……林祥：……为什么没有签补充协议？就是因为我看到地铁是这个样子。后来我问你们，你们说一切都OK了，只要我们一开业。是你们告诉我们现在地铁开不开是你们说了算。罗璟禧：嗯，嗯……”2018年7月24日王爱东、于湛瑶、林祥的录音内容显示：“林祥：……本来说的开始说的这个7、8月会开，10月会开，12月会开，3月会开，5月会开，一直都不兑现。王爱东：嗯，嗯，嗯。”），证明京威地产公司承诺地铁会在B1商业开业之前开通，并承认已经告知商户地铁通道已经开通，承诺地铁通道会在2018年第一、二季度开通，京威地产公司的员工承认明确表示“地铁通道已经修好，并且可以投入使用，不需要再签署补充协议，并承认给出过多个地铁通道开通时间点”。京威地产公司不认可其真实性，称因王爱东、于湛瑶已经离职，无法核实其真实性。一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司、林祥提交2016年1月26日，发件人为SuziYu[mailto:suziyu@gcpcp.com]，收件人为CasperXSPu/CHN的电子邮件《转发：盈科中心B1店铺》（内容显示：“目前我们的餐饮店铺主要安排集中在B1，人流量是最大的，因地铁出入口会经过这一层……附件：B1店铺分格Model图片标识出“地铁出口，进入B1的餐饮区”）；北京盈科中心招商PPT文件（内容显示：地铁连接：直接连：地铁连接号线团结湖站，是通往三里屯太古里和三里屯SOHO最近的出口……）；B1地铁商业示意图及实拍图；林祥和“盈科Suzi”（于湛瑶）的微信聊天记录（内容显示：2017年5月9日14：57林祥：……我们地铁通道5.22也按之前说的开业时一起开是吗？“盈科Suzi”：……以前我们那个地铁通道是计划是五六月份开的。之前也是这么就是，但是呢，你知道那边我们是因为，跟兆龙饭店那边，因为要有一个消防疏散的一个出口才能开。然后呢，兆龙那边一直不配合……我们是，计划是七八月份开……我们就是整个餐饮，什么都正常，开业。林祥：啊，那不行啊。地铁不开，说白了。地铁不开赔钱的。“盈科Suzi”：……我们就关于地铁通道，这个事儿呢，我们肯定会尽快……你先不用担心，先正常的把店铺装修出来，然后咱们先正常开业，好吗。林祥：好的好的没问题，要这样的话，那我们还是按着二十二号来开业。但是，在地铁通道开放之前，我们肯定是啊，把人员都是减配的，要不然这个，说实话肯定不行，老包过周末，我们肯定不会开业，你看怎么样……），证明京威地产公司在邮件中确认了地铁通道会开在B1并附地铁口示意图，在PPT文件中明确指出地铁十号线直接连通地下一层，招商时地铁通道口使用透明卷帘门，且内部亮灯，当我方入驻后却彻底封闭，多处地铁通道指示标志至今仍在，京威地产公司向我方索要广告画面，分别于2018年5月、7月、8月多次承诺地铁开通，但至今广告画面尚未悬挂，其使用欺骗、隐瞒事实等手段明知多家租户均会因地铁通道未开通受到严重影响，但依然催促我方正常开业，并承诺会尽快提早开通，可见其为了稳住商户，便于其转卖公司，恶意磋商的事实。京威地产公司不认可电子邮件《转发：盈科中心B1店铺》、地铁通道入口照片、地铁通道入口照片及微信聊天记录的真实性性均予以认可，但不认可关联性和证明目的，称王爱东已经离职，电子邮件《转发：盈科中心B1店铺》和微信聊天记录的真实性无法核实，邮件内容为第三方沟通记录，并没有京威地产公司承诺地铁通道具体开通时间的相关内容。PPT文件内容并无承诺涉案地铁通道具体开通时间的内容。涉案地铁通道出入口目前仍然是透明卷帘门，该问题与本案无关。微信聊天记录并无京威地产公司承诺地铁通道具体开通时间的内容，与本案无关。经询，京威地产公司称于湛瑶曾系该公司工作人员，已经于2018年6月30日离职，其邮箱为suziyu@gcpcp.com。因京威地产公司虽不认可，但未提供证据予以反驳，故本院对前述录音、电子邮件、微信聊天记录等证据的真实性予以采信。（二）一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司、林祥提交书面证人证言，内容显示：“本人薛垚（身份证号：×××），于2016年11月22日下午陪同林祥（身份证号：×××）勘查盈科中心B1商业现场，在B1商业地铁通道出入口碰到盈科中心工作人员于湛瑶（Suzi）。林祥当时向于湛瑶询问地铁通道开通事宜并提出要求签订保证地铁通道开通的补充协议，于湛瑶明确表示地铁通道已经可以开通使用，现在只要商场把卷帘门打开就可以了，不需要再签署相关补充协议。以上事实，本人保证属实。证明人：薛垚2018年11月11日”。京威地产公司不认可真实性，称无法核实证人身份，京威地产公司和创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司签订合同时，各方均清楚地铁通道未开通的实际状况，所谓京威地产人员声称通道已经开通与事实明显不符，证人证言明显虚假。因证人并未出庭作证，京威地产公司亦不予认可，故本院对该证言不予采信。二、关于抵扣租金、管理费及空调费问题（一）一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司、林祥提交《代金券购买合同》、《免费优惠补充协议》、电子邮件等，证明代金券和外卖服务费协议的事实。其中，2018年8月15日发件人为SuziYu、收件人为huangfei@cupone.com.cn的《一人一杯代金券抵扣开具发票事宜》电子邮件内容显示：“黄小姐，您好！以下黄色部分为拟抵扣代金券的欠费（按欠费时间从前向后抵扣），如无问题，烦请贵司开具金额为RMB119650元的代金券发票，我们将为贵司开出黄色部分对应费用的同等额发票进行互抵，多谢！表格显示：2017年5月15日至2018年1月14日期间，应付管理费总计132654.4元，抵扣代金券金额总计119650元，抵扣后欠费余额6373.49元。”2018年8月20日发件人为SuziYu、收件人为huangfei@cupone.com.cn的《一人一杯代金券外卖补偿抵扣欠费》电子邮件内容显示：“黄小姐，您好！以下表格中绿色部分为外卖服务费拟抵扣的欠费，请尽快开具RMB6630.90元的发票，我们将出具同等金额管理费发票与之相抵，多谢！表格显示：2017年5月15日至2018年1月14日期间，应付管理费总计99973.01元、租金32681.38元，抵扣代金券金额总计119650元，抵扣外卖补偿服务费金额6630.90元，抵扣后欠费余额6373.49元。”京威地产公司称于湛瑶已经离职，故无法核实真实性，且对关联性和证明目的均不认可，邮件中明确要求一人一杯餐饮公司先开具119650元的代金券发票和6630.90元的外卖服务费发票，之后再由京威地产公司开具租金和管理费的发票，但是，一人一杯餐饮公司至今未作同意的反馈意见，亦未开具相应发票，京威地产无法进行抵扣，故双方并不存在用代金券抵扣租金的事实。京威地产公司虽不认可真实性，但未提供证据予以反驳，故对该证据的真实性，本院予以采信。（二）一人一杯餐饮公司、创造力文化发展公司、林祥提交2017年3月8日的电子邮件《盈科物业账单》（内容显示：林先生：烦请您查收附件物业相关账单，并请在进场施工前安排支付，届时即可办理相关施工手续，谢谢您。小于）及中国建设银行单位客户专用回单（显示：创造力文化公司向京威地产公司转账27493.86元，用途：管理费；时间：2017年3月10日），证明2017年3月8日收到京威地产公司发送的账单，于2017年3月10日付款。京威地产公司认可真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，认为一人一杯餐饮公司2017年3月13日才交款，已经逾期，应承担违约责任。结合京威地产公司质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信。三、关于律师费京威地产公司提交法律服务协议及发票，证明京威地产公司因本案纠纷支出律师费84800元。一人一杯餐饮公司、创造力文化公司、林祥不予认可。因京威地产公司提交了证据原件，故对该证据的真实性，本院予以采信。四、关于装修损失诉讼中，经创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司、林祥申请，本院委托北京求实工程管理有限公司就涉案租赁单元的装修残值（评估基准日为2018年11月9日）进行鉴定。一人一杯餐饮公司预交了鉴定费5万元。经鉴定，北京求实工程管理有限公司出具《工程造价意见书》，鉴定意见为：1.本案件装修费用为662682.60元；按折旧年限3年，每年的折旧费为209849.49元；按折旧年限4年，每年的折旧费为157387.12元。创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司、林祥认可鉴定意见。京威地产公司认可其真实性，但对部分鉴定意见不予认可，认为创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司、林祥向鉴定机构提交的鉴定检材与向法院提交的不一致，部分鉴定检材无原件，且不同意按照四年计算折旧费，双方约定租期三年，因长期拖欠租金等费用，一人一杯餐饮公司严重违约，不能适用租赁合同第三部分关于租期延期一年的约定，故折旧费用只能按三年计算。因该鉴定结论系有资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法、鉴定结论明确，京威地产公司虽不予认可，但未提供充分证据予以反驳，故本院采信该鉴定意见。五、关于林祥应否承担连带责任诉讼中，本院委托中天银会计师事务所有限责任公司就“一人一杯餐饮公司与林祥是否存在财务混同”进行审计，京威地产公司预交审计费用6万元。中天银会计师事务所出具中天银鉴字[2020]第43号《司法审计报告》及《补充说明》，《司法审计报告》结论为截止2019年9月，林祥应偿还一人一杯餐饮公司款项共计为人民币411061.85元。《补充说明》内容显示：“一、注册会计师对一人有限公司和股东财务混同的界定的实践总结是‘公司财产与股东财产是否存在可随时转化’。二、根据现有鉴定资料，公司没有提供证据证明，截止2019年9月公司应收股东林祥的其他应收账款411064.85元，系按照北京一人一杯餐饮有限公司财务制度规定支付给股东林祥的，北京一人一杯餐饮有限公司与股东林祥存在财务混同情况。”经询，京威地产公司认可审计结论及《补充说明》，创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司、林祥不认可该审计结论及《补充说明》。因中天银会计师事务所出具的中天银鉴字[2020]第43号《司法审计报告》系有资质的机构依据法律规范作出，程序合法、结论明确，创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司、林祥虽不认可审计结论，但未提供证据反驳，故对该审计结论，本院予以采信。本院认为，《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》系当事人真实意思表示，不具备法定无效事由，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点是京威地产公司和一人一杯餐饮公司是否存在违约行为，应否承担违约责任。一、关于京威地产公司是否构成违约一人一杯餐饮公司主张京威地产公司存在“以地铁通道开通”欺骗一人一杯餐饮公司签订租赁合同，并拒绝支付餐券对价，拒绝续签合同等违约行为。针对一人一杯餐饮公司的主张，首先，结合一人一杯餐饮公司提交的证据可以认定，京威地产公司在招商时对“B1商铺直接连通地铁10号线团结湖站”进行了宣传，并多次表示地铁通道很快就会开通的事实。而从一人一杯餐饮公司租赁场地所在位置看，地铁通道是否开通，地铁通道是否开通确实会对其商铺经营产生影响铁通道尚未开通之时，就在招商文件中宣传“B1商铺直接连通地铁10号线团结湖站”确属不当。但地铁通道能否开通需经有权机关审批，并非京威地产公司所能决定，一人一杯餐饮公司作为市场经济参与主体对此应当有一定认知，并承担相应的商业风险。且，根据现有证据并不能证明京威地产公司在合同签订时明确表示地铁通道已经开通，“地铁通道开通”亦非双方合同中约定的京威地产公司应负的合同义务，在地铁通道尚未开通时，京威地产公司与一人一杯餐饮公司签订租赁合同，合同履行过程中，地铁通道未开通，，地铁通道未开通产公司违约。其次，结合微信聊天记录、电子邮件等证据可知，一人一杯餐饮公司于2018年1月24日签订《承租权转让合同》时即知晓地铁尚未开通，后与京威地产公司另行签订《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》，通过由京威地产公司减免部分租金的方式解决地铁通道未开通给其造成的商业影响问题，即意味着一人一杯餐饮公司已经与京威地产公司就地铁未开通问题通过签订补充协议，减免部分租金的方式解决，现一人一杯餐饮公司又以“地铁未开通”为由主张京威地产构成违约，无相应依据。最后，一人一杯餐饮公司与京威地产公司所签《外卖服务费补偿协议》与《代金券购买合同》与本案非同一法律关系，故一人一杯餐饮公司对京威地产公司“拒绝支付餐券对价、拒绝续签合同”构成违约的主张，亦不能成立。综上，对一人一杯餐饮公司关于京威地产公司违约的主张，本院不予采纳。二、关于一人一杯餐饮公司是否构成违约京威地产公司主张一人一杯餐饮公司逾期支付2017年9月15日至2018年11月9日期间的租金；2017年5月15日至2018年11月9日期间的管理及空调费；2017年8月1日至2018年11月8日期间的水电费。一人一杯餐饮公司对京威地产公司主张的金额予以认可，但称以代金券和签订外卖补偿协议的方式抵扣了部分租金及物业费，地铁未开通之前应，地铁未开通之前应按照25%的租金标准支付赁区域未装空调，不应支付全部空调费。首先，根据《盈科中心裙房租赁合同》附表二第四部分“管理及空调费”的约定，管理及空调费用按承租面积计算，与空调覆盖范围无关，且一人一杯餐饮公司未举证证明其向京威地产公司提出过维修空调的问题，故对一人一杯餐饮公司关于不应支付全部空调费的抗辩主张，本院不予采纳。其次，尽管从一人一杯餐饮公司与京威地产公司所签《外卖服务费补偿协议》与《代金券购买合同》的具体内容中无法看出，双方就“以《外卖服务费补偿协议》与《代金券购买合同》两份协议项下的代金券和外卖服务费全部款项抵扣一人一杯餐饮公司应支付的租金及管理费、空调费”达成合意，但京威地产公司工作人员向一人一杯餐饮公司发送的电子邮件可以证明，京威地产公司曾作出“用代金券、外卖补偿服务费抵扣2017年5月15日至2018年1月14日期间管理费、租金（金额总计119650元）”的意思表示，故对该部分租金、管理费的抵扣事实，本院予以认定，应从一人一杯餐饮公司欠付的款项中予以扣除。最后，结合本案已查明的租金支付情况可知，一人一杯餐饮公司确实存在欠付2017年9月15日至2017年9月30日以及2018年1月1日至2018年11月9日期间租金，逾期支付2017年10月1日至2017年12月31日期间租金，欠付2017年5月15日至2018年11月9日期间的管理及空调费，欠付2017年8月1日至2018年11月9日期间的水电费的情形，且扣除前述抵扣金额119650元后，一人一杯餐饮公司仍存在欠付租金、管理费、空调费的情形。综上，一人一杯餐饮公司未按照《盈科中心裙房租赁合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》约定，及时支付租金、管理及空调费、水电费，逾期超过30天，导致京威地产公司无法实现合同目的，构成根本违约。京威地产公司有权依据双方签订的《盈科中心裙房租赁合同》第37条约定解除合同。故京威地产公司于2018年11月8日向一人一杯餐饮公司发送的《解除合同通知书》发生法律效力，现各方当事人一致认可涉案《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》已经于2018年11月9日解除，本院对此不持异议，确认京威地产公司、创造力文化发展公司、一人一杯餐饮公司之间签订的《盈科中心裙房租赁合同》《承租权转让合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》于2018年11月9日解除。三、关于违约责任的承担当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，现有证据不能证明京威地产公司存在违约行为，故对一人一杯餐饮公司以京威地产公司违约，要求其支付违约金的反诉请求，本院不予支持。一人一杯餐饮公司欠付租金、管理及空调费、水电费，构成根本违约，应承担相应的违约责任。（一）关于租金、管理费、空调费和水电费首先，关于租金，依据《盈科中心裙房租赁合同》《免费优惠补充协议》《免费优惠补充协议（二）》约定，2017年2月15日至2018年11月9日期间，一人一杯餐饮公司应付租金共计631204.1元，已付租金107235.8元，欠付租金523968.3元。其次，关于管理费、空调费、水电费，因各方当事人均认可一人一杯餐饮公司欠付管理及空调费共计235358.10元、水费5500.50元、电费107574.48元，故本院对此不持异议。综上，扣除京威公司自认需抵扣的代金券及外卖补偿服务费119650元后，一人一杯餐饮公司还需支付京威地产公司租金、管理及空调费共计639676.4元、水费5500.50元、电费107574.48元。（二）关于房屋占用费双方合同于2018年11月9日解除，而一人一杯餐饮公司于2018年11月23日腾退返还租赁房屋。故京威地产公司有权要求一人一杯餐饮公司支付该期间的房屋占用费28596.20元。（三）关于律师费依据《盈科中心裙房租赁合同》第38条约定“因承租人违约而引致出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费……”，结合京威地产公司提交的证据，其确实存在律师费损失84800元，故一人一杯餐饮公司应当予以赔偿。（四）关于房屋空置损失和逾期付款违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，一人一杯餐饮公司认为京威地产公司主张违约金过高并要求按照人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算逾期支付租金的违约金。《盈科中心裙房租赁合同》第38条约定，承租人应承担因其原因导致合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于下一任租户支付之前产生的空置费等，且考虑到因一人一杯餐饮公司根本违约导致合同解除，确实可能会给京威地产公司造成房屋空置损失，故对京威地产公司主张3个月的房屋空置损失，本院予以支持。而京威地产公司与一人一杯餐饮公司所签合同中关于全额支付装修期租金（2017年2月15日至2017年5月14日期间），优惠期租金（2017年6月15日至2017年9月14日；2017年10月1日至2017年12月31日；2018年1月1日至2018年3月31日）、以日租金两倍的标准支付房屋占用费、不退还押金以及逾期支付租金、管理及空调费的违约金等约定，实际均系双方对违约责任的约定，综合本案情况，京威地产公司在地铁尚未开通之时，即在招商文件中宣传“B1商铺直接连通地铁”，该行为亦有不妥，故，本院确定一人一杯餐饮公司已经支付的房租押金不予退还，对一人一杯餐饮公司要求京威地产公司返还房租押金的反诉请求不予支持，对京威地产公司的其余诉讼请求，本院亦不予支持。（五）关于装修损失根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案，因一人一杯餐饮公司违约导致合同解除，故对其要求赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。（六）关于装修押金《盈科中心裙房租赁合同》附表二第九部分约定，“如装修期间单元或其他设施没有损坏，此押金在装修完成3个月后将无息退还”，故对一人一杯餐饮公司要求退还装修押金的反诉请求，具有相应依据，本院予以支持。四、关于连带责任首先，关于创造力文化发展公司应否承担连带责任。《承租权转让合同》第6条约定：“尽管已签署本合同，但乙方（即创造力文化发展公司）同意对主合同及本合同项下的丙方（即一人一杯餐饮公司）的所有责任义务承担连带担保责任，如甲方和丙方在本合同签订后对主合同和本合同作出修订或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续租合同或补充全同，无须通知乙方，乙方均应对丙方就该房屋所签署的合同及修订或补充后的合同或续租合同项下的责任和义务承担连带责任。”故创造力文化发展公司应对一人一杯餐饮公司就涉案房屋所签署相关合同项下的责任和义务承担连带责任，且创造力文化发展公司同意承担连带责任，故本院对此不持异议，对京威地产公司要求创造力文化发展公司承担连带责任的诉讼请求，予以支持。其次，关于林祥应否承担连带责任。公司法第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，一人一杯餐饮公司系一人有限责任公司，根据中天银会计师事务所有限责任公司出具的中天银鉴字[2020]第43号《司法审计报告》及《补充说明》，一人一杯餐饮公司与林祥存在财务混同，故林祥亦应对一人一杯餐饮公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司与被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司于二〇一七年二月十三日签订的《盈科中心裙房租赁合同》、原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司与被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司、被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于二〇一八年一月二十四日签订的《承租权转让合同》、原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于二〇一八年一月三十日签订的《免费优惠补充协议》、原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于二〇一八年三月二十二日签订的《免费优惠补充协议（二）》于二〇一八年十一月九日解除；二、被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付欠付的租金、管理及空调费共计六十三万九千六百七十六元四角、水费五千五百元五角、电费十万零七千五百七十四元四角八分，被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司、被告（反诉第三人）林祥承担连带责任；三、被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付二〇一八年十一月十日至二〇一八年十一月二十三日期间的房屋占用费二万八千五百九十六元二角，被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司、被告林祥承担连带责任；四、被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付律师费八万四千八百元，被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司、被告（反诉第三人）林祥承担连带责任；五、被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司支付房屋空置损失十八万三千八百三十二元七角四分，被告（反诉第三人）北京创造力文化发展有限公司、被告（反诉第三人）林祥承担连带责任；六、被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司已经支付的押金二十二万五千零七十三元五角三分，原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司不予退还；七、原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司装修押金九千七百九十一元四角四分；八、驳回原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24448元，由原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司负担4448元（已交纳），由被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费12224元，由被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司负担（已交纳）。鉴定费110000元，由被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司负担[原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司已预交6万元，被告（反诉原告）北京一人一杯餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）北京京威房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长杨兵人民陪审员杨静田人民陪审员张丽丽二〇二〇年十二月三十日法官助理于婷书记员刘冠男