上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初20415号原告(反诉被告)：阮传孝，男，1975年9月10日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：史金花，总经理。委托诉讼代理人：李宗如，男。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告阮传孝诉被告上海龙金建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。于2020年11月6日依法受理反诉原告上海龙金建材市场经营管理有限公司诉反诉被告阮传孝房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月6日、2020年12月22日公开开庭进行了合并审理。原告阮传孝及其委托诉讼代理人姚强，被告委托诉讼代理人李宗如、林静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮传孝针对本诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2020年1月10日起至2020年3月31日期间的租金人民币(下同)1,760元；2、判令被告退还押金2,000元；3、判令被告赔偿装修损失100,000元；4、判令被告赔偿经营损失36,000元(2020年1月10日起至2020年3月31日，按每天2,600元计算)；5、判令被告赔偿搬迁费20,000元。事实与理由：2005年7月开始，原告向被告承租位于上海市环城东路XXX号内C区8-9号，主要经营石材橱柜生意。原告向被告支付租金至2020年3月31日。原告经营到2019年12月7日时，收到房东上海龙华企业(集体)有限公司的通知其与被告的租期到2019年12月30日到期，要求包括原告在内的其他商户自2020年1月10日前搬离店铺。原告为经营该店铺投资了大量装修及人力、物力，为维护原告合法权益，故原告诉讼来院。被告上海龙金建材市场经营管理有限公司(以下简称龙金公司)针对本诉辩称，关于诉请1，认为不存在租金的返还，原告主张已支付的费用其实是管理费，不是租金。原告实际上支付租金至2019年9月2日，之后一直未再支付租金。对于诉请2，原、被告双方最初开始租赁的时候签订的合同丽是有押金2,000元，但是在租赁期限为2018年4月25日至2019年4月24日的那份合同中，原告的押金2,000元冲抵了一个月租金，所以在之后的合同中没有再约定押金或者有任何关于支付押金的表述，所以押金已经不存在了。关于诉请3、4、5，双方的租赁关系到2019年9月2日终止，是原告至今都拒不搬离，所以不存在上述赔偿。根据合同以及原告在租赁期限支付的款项到期后，原告应该是无条件搬离的，故不存在上述赔偿。同时反诉原告龙金公司针对反诉向本院提出诉讼请求：判令阮传孝支付房屋占有使用费46,986.10元(自2019年9月3日起至2020年5月4日，按年租金70,000元计算)。事实与理由：2018年4月25日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：龙金公司将环城东路XXX号内C区8-9号场地租赁给阮传孝经营使用，租赁期限为一年，自2018年4月25日起至2019年4月24日止；本着先付后用的原则，阮传孝一次性缴纳一年租金，租金为70,000元；如下半年阮传孝还有意再继续租赁龙金公司的房位，必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但阮传孝必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由阮传孝承担；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的阮传孝店内财产归龙金公司所有，阮传孝不得进入龙金市场内；补充下期房租涨一万元，需提前一个月交清。租赁合同期满，阮传孝与龙金公司未续签合同，经龙金公司多次催讨，阮传孝仅陆续支付了租金25,000元，即租赁期延长到2019年9月2日，在阮传孝与龙金公司之间形成了不定期租赁关系。2019年9月2日，在阮传孝与龙金公司不定期租赁关系到期后，龙金公司多次告知阮传孝应立即搬离，但阮传孝并未按合同约定搬离。2019年12月7日，上海华龙企业(集团)有限公司(以下简称华龙公司)发出《通知》，因与龙金公司租赁关系于2019年12月31日期满结束，故要求各租赁商户在2020年1月10日前自行搬离。后因正值春节，故华龙公司并未关闭市场清退商户。其后，龙金公司多次书面及上门告知阮传孝应立即搬离事宜，但阮传孝仍占用系争场地进行经营且拒不搬离。至2020年4月8日，华龙公司再次发出《公告》，明确市场将于2020年4月16日起正式关闭，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止至2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。在该《公告》发出后，以及龙金公司的再次催促下，阮传孝仍拒绝搬离。为减少不必要的损失，龙金公司不得不于2020年5月5日凌晨，在第三方见证下，打开阮传孝店铺大门，发现其店内货物及设施基本已经被其自行搬离，就余留了附着在墙上的几个吊柜和摆放在中间的几个不值钱的柜子，龙金公司将可搬离的柜子搬离并保管在位于上海市奉贤区光明中心路XXX号仓库，剩余仍在系争店铺内未作处理。综上，双方的租赁合同已于2019年9月2日到期，阮传孝理应按照合同约定在已交费用期内搬离。现阮传孝在租赁关系到期后拒绝搬离，经龙金公司及华龙公司多次催告，以及奉浦信访办多次协商下仍拒绝搬离，以此来达到索要赔偿的目的，显然于法无据。龙金公司为防止损失进一步扩大，在提前告知的情况下对可搬离部分采取另行保管的方法并不违反法律规定，也未损害阮传孝的权益。阮传孝针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。不认可从2019年9与3日起未付租金的说法，阮传孝2019年11月13日还在正常支付租金，阮传孝提供的证据也能证明2020年1月之前的租金已经结清。2020年1月至3月的租金，阮传孝提供一份收据，证明经过双方协商一致，由于房东要求清理租户，龙金公司口头承诺可以正常经营，所以双方协商按照三个月2,000元的标准打包计算租金。2020年4月开始整个市场都已经没法经营了，实际上阮传孝也没有经营，所以不存在租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：龙金公司提供的2020年3月16日《告知书》一份及2020年4月16日《限期搬离通知》一份，证明龙金公司多次通知阮传孝搬离，给予了充足的搬离时间，但阮传孝不予理睬，一直未搬离。阮传孝对此不予认可，认为这些告知和通知都没有看到过，也没有当场收到过，由于市场已经关门，阮传孝没有经营，所以没有去看过。对此本院认为，阮传孝虽称没有收到过上述告知书及通知，但其自己向法庭提供的证据(系争房屋大门封条照片)上亦可看到上述两份告知书和通知，也在庭审中认可其他租户通过微信已将照片发送给阮传孝，故本院对上述证据的真实性依法予以确认。本院经审理认定事实如下：阮传孝亦自称彭传孝，租赁过程中存在以彭传孝的名字签订合同的情况，阮传孝及龙金公司对此均无异议。2010年4月20日，阮传孝与龙金公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：龙金公司将环城东路XXX号内C区8-9号橱柜摊位租赁给阮传孝经营使用；租赁期限为一年，自2010年4月20日起至2011年4月20日止；本着先付后用的原则，阮传孝一次性交纳一年租金，租金包含房租金35,000元，配套费600元，应付总额35,600元；本协议一经签订阮传孝即向龙金公司支付协议保证和电费保证金2,000元，作为履行本协议的保证金，保证金在租赁期满后归还阮传孝，阮传孝违反本协议任何条款时，龙金公司可从保证金扣缴阮传孝应支付的款项，如款额不足由阮传孝再如数补交；如下半年阮传孝还有意再继续租赁龙金公司的房位，阮传孝必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但阮传孝必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由阮传孝承担；补充：上期押金转过来，合同到期凭押金退款。后阮传孝持续租赁上述房屋。2016年4月25日，阮传孝与龙金公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：龙金公司将环城东路XXX号内C区8-9号摊位租赁给阮传孝经营使用；租赁期限为一年，自2016年4月25日起至2017年4月24日止；本着先付后用的原则，阮传孝一次性交纳年租金，租金包含管理费2,400元，合计应付总额65,000元；该协议未约定保证金；如下半年阮传孝还有意再继续租赁龙金公司的房位，阮传孝必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但阮传孝必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由阮传孝承担；补充：请于房租到期前一个月交付房租，否则加收15%的违约金。在上述租赁合同履行期间，阮传孝于2016年9月8日出具《欠条》一份，载明：今欠龙金市场(剩余)房租20,000元。2018年4月25日，阮传孝与龙金公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：龙金公司将环城东路XXX号内C区8-9号摊位租赁给阮传孝经营使用；租赁期限为一年，自2018年4月25日起至2019年4月24日止；本着先付后用的原则，阮传孝一次性交纳一年租金，租金包含房租金70,000元，管理费2,400元，卫生费2,400元，应付总额84,800元；该合同中对保证金未进行约定；如下半年阮传孝还有意再继续租赁龙金公司的房位，阮传孝必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但阮传孝必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由阮传孝承担；补充：下期房租涨10,000元，需提前一个月付清。上述最后一份合同到期后，双方未续签合同，但阮传孝在合同到期后陆续通过微信向龙金公司支付租金，于2019年4月28日支付5,000元，于2019年6月6日支付15,000元(阮传孝自行备注房租15,000元半年少2,500元)，于2019年7月19日支付2,000元(阮传孝自行备注店货涉水扣500元付清)，于2019年11月13日支付10,000元(阮传孝自行备注龙金市场房租10,000元)。另，阮传孝于合同到期当日2019年4月24日支付12,000元(阮传孝子自行备注现金3,000元合计15,000元)。阮传孝于2020年1月18日向龙金公司支付管理费2,000元，由龙金公司开具收据，载明：收款事由为管理费从2020年2月份至3月31日止。又查明，系争房屋权利人为案外人华龙公司，龙金公司与华龙公司签订有《租赁合同》一份，由龙金公司向华龙公司租赁包括系争房屋在内的位于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号部分房屋。2019年12月7日，案外人华龙公司在系争房屋所在市场张贴《通告》一份，向该区域租赁经营户告知：根据政府对该地块的整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：环城东路XXX-XXX号功德楼区域市场自2020年1月1日起，不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起，要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场等准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还本公司。三、本公司将于2020年1月11日起正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其它人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。2020年3月16日，龙金公司向龙金建材市场店主发布《告知书》，告知：一、南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场西门在2020年3月16日零点开封闭，(房租没到期的店主可凭出入证进出)，2020年4月1日中门封闭，厕所封闭。(龙金公司2020年1月份以来一直在贴钱交水费、电费、卫生费，现在交不起了，所以停电停水。二、华龙集团2020年4月15日开始收回房屋，封闭环城东路XXX号东门。三、龙金建材市场统一搬店费标准：50元每平方米，龙金公司再无其他补偿。四、龙金建材市场统一搬店费标准：50元每平方米(50元乘以店面面积，得出的钱数就是你方搬店费用)，龙金公司再请无其他补偿。五、龙华集团、龙金公司关于4月15日前搬走的店主，将酌情收取2020年房屋使用费，对待2020年4月15日没有搬走的店主发律师函起诉至法院，收取2020年全部房屋使用费。六、龙金建材市场内所有的店主，在2020年4月15日后搬清店内物品的将没有50元每平方米搬店费。2020年4月16日，龙金公司在系争房屋处张贴发布《限期搬离通知》一份，载明：自2019年12月起，龙金公司即通知阮传孝搬离事宜，至今已四个多月，现根据华龙公司的公告，系争建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请阮传孝于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由阮传孝自行承担；现通知一、若阮传孝在2020年4月30日前自行搬离的，可享受50元每平方米的搬店补偿，且龙金公司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费；二、若阮传孝不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何搬店补偿，且龙金公司将按租赁协议标准计收实际欠付的全部房屋占有使用费；三、从2020年5月1日起，龙金公司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由阮传孝自行承担。2020年4月22日，龙金公司向阮传孝发送短信一份，载明内容与2020年4月16日《限期搬离通知》内容一致。2020年4月9日阮传孝从系争租赁房屋内搬离物品，并由阮传孝锁门，但未与龙金公司办理房屋交接手续，也未交钥匙。2020年5月5日，龙金公司将系争租赁房屋内的阮传孝滞留的样品搬出并存放于上海市奉贤区光明村中心路XXX号仓库内，并拍摄视频。2020年5月6日，龙金公司在系争租赁房屋大门上张贴封条。2020年5月9日，阮传孝向上海市公安局奉贤分局奉浦派出所报警，称：2020年2月至今，龙金公司负责人与租户未就商铺退租产生的退款事项达成协商，现龙金公司将建材市场关闭，近期有租户反映，商铺门被撬，损失不清，涉及租户22家，现22家租户准备联名起诉龙金公司。阮传孝的上述报警至今没有处理结果。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。双方的书面租赁合同于2019年4月24日到期，后双方未续签租赁合同，但阮传孝向龙金公司支付合同到期后的部分租金，龙金公司亦予以接受，故双方成立不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，双方均可随时解除。龙金公司于2020年3月16日向阮传孝发送《告知书》，要求阮传孝搬离系争房屋，明确表达了解除租赁合同的意思表示，故本院认为双方之前的租赁合同关系于2020年3月16日解除。系争房屋房东华龙公司于2019年12月7日发出《通告》，告知与龙金公司的租赁关系于2019年12月31日期满结束，要求阮传孝于2020年1月10日前自行搬离；龙金公司亦于2020年3月16日、2020年4月16日、2020年4月22日，分别以张贴告知书及发送短信的方式通知阮传孝搬离；但阮传孝均未予搬离，直到2020年5月5日龙金公司强行搬离，故阮传孝应支付占用房屋期间的租金或占有使用费。对于阮传孝辩称未能搬离受到疫情影响、以及市场关闭导致无法搬离的辩解意见，本院认为，阮传孝早已于2019年12月得知搬离通知，在龙金公司强行搬离前的一段时间内也可自由出入市场，甚至在2020年4月已将系争房屋内的物品搬离，但该段期间阮传孝仍占用系争房屋未交还龙金公司，其辩解意见与事实不符，本院不予采信。对于租金及占有使用费的标准，本院认为，因华龙公司发出通告告知于2020年1月11日起关闭市场，虽根据其他证据，市场当时并未完全关闭，但该通告的发出及部份大门的封闭，直接影响了阮传孝对系争房屋的正常使用，故本院认定自2020年1月11日起至2020年5月4日，阮传孝应当按原租赁合同约定租金标准的百分之二十支付租金及房屋占有使用费，共计4,410.80元。对于阮传孝已付租金的问题，本院认为，龙金公司主张阮传孝支付的租金系截止至2019年9月2日的租金，但经本院反复询问龙金公司，龙金公司均无法提供记账的依据或计算方式，阮传孝提供的五次转账依据中，合同到期当日2019年4月24日支付12,000元，在阮传孝无其他证据证明系合同期满后的预付租金的情况下，本院认定为合同期内的租金；其余四次转账支付均发生合同到期后，龙金公司未能提供其主张的反诉诉讼请求的记账依据或计算方式，故本院认定该四笔款项为合同到期后产生的租金。综上，阮传孝在双方不定期租赁期间共计支付租金32,000元，阮传孝已支付截止至2019年10月8日的租金。对于阮传孝在微信转账时的自行备注部分，因阮传孝未能提供证据予以证明存在该部分事实或双方有过约定，且龙金公司不予认可，故本院对阮传孝的意见不予采信。综上，阮传孝尚需支付龙金公司自2019年10月9日起至2020年1月10日的租金18,027元以及自2020年1月11日起至2020年5月4日的租金及房屋占有使用费4,410.8元，两项合计22,437.80元。对于阮传孝称2020年1月18日支付的2,000元为2个月租金的意见，本院认为，其一，根据双方之间签订多份的《房屋租赁合同》，均有关于阮传孝承担管理费的约定；其二，阮传孝在支付该款项时，自己备注的“付款方留言”为市场管理费；其三，龙金公司开具给阮传孝的收据上也载明为管理费；综上，本院对阮传孝该意见不予采信，该笔款项本院认定为阮传孝使用系争房屋期间的管理费，故对阮传孝要求龙金公司退还租金的诉讼请求，本院不予支持。对于阮传孝称双方实际约定的租金为每年65,000元而非合同写明的70,000元的意见，本院认为，龙金公司对此不予认可，且阮传孝未能提供证据证明双方对租金的数额进行了变更，也没有提供证据证明双方长期按照65,000元一年支付租金或进行结算，故本院对阮传孝该意见不予采信。对于龙金公司提出2016年9月8日阮传孝尚存在欠款20,000元的意见，本院认为，龙金公司在本案反诉诉讼请求中未主张该部分欠款，故本院不予处理。对于阮传孝要求龙金公司赔偿装修损失、经营损失、搬迁费的诉讼请求，本院认为，阮传孝在租赁合同期内进行的为自己经营所需的装修，其使用价值在合同履行期限内耗尽，双方签订的原租赁合同已到期，故阮传孝要求龙金公司赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。阮传孝在龙金公司多次通知搬离后未能搬离，阮传孝要求龙金公司赔偿经营损失及搬迁费的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。对于阮传孝要求龙金公司退还押金2,000元的诉讼请求，本院认为，阮传孝未能提供支付押金的收据，根据双方2010年4月20日签订的合同，约定“合同到期凭押金退款”，到双方2016年4月25日签订租赁合同时，该合同内容中已没有对于保证金(押金)的约定，最后一份2018年4月25日的合同中，也没有关于保证金(押金)的约定，综上，本院认为龙金公司所称阮传孝在租赁初期支付的押金已在前期履行到期的租赁合同中结算完毕，现在已没有在押金在龙金公司处的意见，与证据相映证，亦与事实相符，本院予以采纳。故本院对阮传孝要求龙金公司退还押金2,000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)阮传孝于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司自2019年10月9日起至2020年5月4日的租金及房屋占有使用费人民币22,437.80元。二、对原告(反诉被告)阮传孝的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,494元，减半收取，计人民币1,747元，由原告(反诉被告)阮传孝负担。反诉案件受理费人民币487元，由原告(反诉被告)阮传孝负担人民币243元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担人民币244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏 姝二〇二〇年十二月三十一日书记员 夏春凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。