河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0602民初2952号 原告：李义彬，男，1976年6月18日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：苏缘圆、马泽鹏，北京市京师（保定）律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。 原告李义彬与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李义彬及其委托诉讼代理人苏缘圆、马泽鹏，被告委托诉讼代理人张娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李义彬向本院提出诉讼请求：一、退还不应当收取的燃气初装及点火费3675元、有线电视初装费198元、壁挂炉费3800元，防盗门费1500元；被告代收公共维修基金7200元，现应退还多收原告房屋面积误差相应的公共维修基金373元；按照国家契税缴纳规定，面积低于90平方米，按房款的1%征收，超过90平方米按照1.5%征收，被告按合同标明的94平方米收取相应的产权费5707.6元，遂被告现应退还原告房屋面积误差相应费用2107.6元。二、请求判令被告给付原告房屋建筑面积误差比以内部分（2.82平方米）的房价款10800.00元，超过房屋建筑面积误差比部分（2.05平方米）的双倍房价款15702.14元，总计26502.14元。并给付资金占用费按银行同期贷款年利率4.9%计算，自收取后至实际交付款项之日止暂定12986.05元。三、判令被告给付原告自交房之日满三月后的2013年9月14日，按银行逾期贷款年利率6%计算，至房屋产权部门制发不动产证书的日期2018年12月3日止暂定112793元；以上共计163934.8元。四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月25日，原告与被告签订合同编号为20100344的《订房合同书》一份，合同约定，甲方（被告）将开发建设的位于保定市朝阳南路朝阳花园东区，建筑面积94平方米。购房总金额360000元的房屋出售给乙方（原告），同时约定，2010年10月25日一次性付清购房款人民币360000元。合同签订后，原告2010年10月25日付人民币361500元（其中除房款外，另付1500元的防盗门费），履行了付款的合同义务。被告未按合同约定的2011年5月1日交付房屋，在2013年7月18日才交房，且未承担迟延交房的违约责任。另外被告交房时收取原告的有线电视初装费198元、产权费5707.6元，燃气初装及点火费3675元，壁挂炉费3800元，而且在交房后3个月内未办理房产证，且实际建筑面积比合同少4.87平方米，以上都应当依据合同约定和法律规定，承担退款和违约责任，故被告应给付原告款项共计163934.80元。综上，被告履行合同中的违法和违约行为给原告造成了经济损失。原告为维护其合法权益特向贵院起诉，请支持原告的诉讼主张。 保定市春雨房地产开发有限公司辩称，1、超出房本面积的房款同意退还但不同意双倍；2、产权费多退少补，公共维修基金待房管部门收取后多退少补；3、燃气初装费、防盗门费、壁挂炉费及电视初装费属双方约定收取费用，依诚信原则，原告无权要求退还，并且已经实际安装，且超过诉讼时效，应当驳回诉请；4、逾期办证违约金已经超过诉讼时效且被告不存在违约行为，驳回诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市。合同签订后，原告按约定交纳了房屋购房款360000元，防盗门费1500元。2013年6月7日，原告向被告缴纳其购买房屋的有线电视初装费198元、燃气初装及点火费3675元、公共维修基金7200元、壁挂炉费3800元、房屋产权费5707.06元。 2014年1月25日，原告与被告签订了商品房买卖合同、商品房买卖补充合同，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价3829.79元，购房总金额360000元；第五条面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定，房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。第八条交付期限，出卖人应当在2013年11月30日前将达到入住使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。 另查，上述房屋被告于2013年6月13日向原告交付，房屋交付后，保定市国土资源局于2018年12月3日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为89.13平方米，较合同约定建筑面积减少了4.87平方米。2018年10月25日案涉房屋原告缴纳契税的实缴金额为3413.49元。 上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充合同、房款收据、公共维修基金收据、房屋产权费收据、燃气初装及点火费收据、有线电视初装费收据、壁挂炉费收据、防盗门费收据、不动产权证书等可以证实。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差4.87平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差4.87平方米，折合房款18651元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房屋贷款利息没有法律依据，本院不予支持。案涉房屋缴纳的产权费为5707.06元，原告应当缴纳的契税为3413.49元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告2208.57元。 原告诉请被告返还公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费的诉讼请求不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费198元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告请求被告返还线电视初装费198元，本院予以支持。原告诉请被告返还壁挂炉费3800元，防盗门费1500元，依据双方签订的订房合同书约定上述款项应由原告负担，且自涉案商品房交付后，原告已实际使用上述设施，对本项诉讼请求本院不予支持。 根据商品房买卖合同约定，在房屋交付两年内，被告协助原告办理房屋所有权登记，在约定期限内原告未取得房屋权属证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2013年6月13日起两年内，即截止至2015年6月13日，涉案房屋于2018年12月3日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。对于被告辩称该违约损失请求权已经超过诉讼时效，本院认为该违约损失请求权的诉讼时效应自原告起诉之日自2020年9月3日倒退3年为违约损失计算起算日，即本院支持被告应自2017年9月3日起至2018年12月3日，按照原告已交纳的房款总额360000元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李义彬购房款18651元、有线电视初装费198元、房屋产权费2208.57元，合计21057.57元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李义彬逾期办理房屋权属证书违约金（以360000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年9月3日起至2018年12月3日）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3182元，减半收取1591元，由原告负担1000元，由被告负担591元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  王 莉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  郭雅纯 书 记 员  张英茹 特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07。