江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0725民初1160号原告：邱全树，男，1985年7月18日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。原告：卢静，女，1988年12月16日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。共同委托诉讼代理人：邱联均，男，1960年3月19日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县，系原告邱全树、卢静之父。被告：江西海泰置业发展有限公司，住所地：江西省赣州市崇义县阳岭大道**，统一社会信用代码913607250962038136。法定代表人：邹春雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹经传，男，该公司出纳。原告邱全树、卢静与被告江西海泰置业发展有限公司（以下简称海泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱全树、卢静及其委托诉讼代理人邱联均，被告海泰公司的委托诉讼代理人邹经传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱全树、卢静向本院提出诉讼请求：1.被告海泰公司向原告支付逾期交房违约金18600元（房屋总价620000元×0.0001元/日×300日）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2016年9月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发建设的海泰国际小区13栋2单元1402号商品房，原告按约定向被告交清了购房款620000元，被告应于2018年8月31日向原告交付房屋，但被告是在逾期10个月之后的2019年7月才实际交付房屋。《商品房买卖合同》第九条约定了商品房的交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列第1.2.3项数列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定条件；3.该商品房已取得《房屋测绘报告》。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当于2018年8月31日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。从2019年10月29日崇义县自然资源局核发给原告《不动产权证书》登记的“权利其他状况”栏中可以证明，被告“房屋竣工时间为2019年4月1日”，逾期7个多月，《房屋（分层）平面图》显示原告购买的13栋楼住宅制图日期为2019年6月14日，《宗地图》的制图日期为2019年7月24日，逾期10个多月。因此原告现按逾期10个月计算违约金，请法庭依法支持原告的诉讼请求。被告海泰公司辩称，请求法庭判决海泰公司向原告支付逾期交房违约金不超过3000元（1000元/月×3个月），本案诉讼费由原告负担。海泰公司与原告于2016年9月17日签订《商品房买卖合同》，约定海泰公司应于2018年8月31日前按约定交付房屋。但由于客观原因，房屋于2018年10月30日才交付，原告也于2018年11月30日收房，实际逾期交房时间为3个月，而非原告主张的9个月，有原告签字确认的交房登记表和原告交纳的物业费、装修履约金、装修垃圾清运费收款收据存根为证。根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第3条、第4条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第16条之规定，原告已实际收房，逾期交房时间为3个月，且合同约定逾期违约金比例过高，应当适当减少，以当地房屋市场租赁价格为参考，以1000元每月为宜。本院经审理认定事实如下：2016年9月17日，原告邱全树、卢静（合同买受人）与被告海泰公司（合同出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告邱全树、卢静以总价620000元购买被告海泰公司开发建设的海泰国际小区预售商品房13幢2-1402号房。《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得《房屋测绘报告》。”第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交房日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件……交付该商品房时人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”原告按合同约定支付了房屋价款，但被告未按合同约定于2018年8月31日前交房。2018年11月30日，原告从被告处领取了案涉房屋钥匙并办理了物业入伙手续。根据案涉房屋不动产权证载明的内容，房屋竣工时间为2019年4月1日。庭审中，原告承认在领取房屋钥匙及办理入伙手续时已知晓案涉房屋尚未取得竣工验收备案表。上述事实，有当事人提交的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、预收款复印件、不动产权证书复印件、入伙手续书复印件、收款收据复印件3张、承诺书复印件、钥匙领取清单复印件为证及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，被告海泰公司承认逾期交房的事实，本案争议焦点为：一、案涉房屋实际交付时间如何确定；二、案涉房屋逾期交付违约金如何计算。关于第一个争议焦点，被告海泰公司提出原告明知案涉房屋没有取得竣工验收备案表等材料仍然同意领取钥匙并办理入伙手续，应视为案涉房屋在该时间节点已完成实际交付；原告陈述办理入伙手续时知道没有取得竣工验收备案表等材料，且已口头提出拒绝接收房屋，但没有相关书面证据，交纳物业费、装修履约金以及装修垃圾清运费并不等于原告同意接收房屋。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。根据该约定，原告有权在被告海泰公司未能提供竣工验收备案表等材料的情形下拒绝接收房屋，但原告却在明知上述材料不齐全的情形下仍然领取了钥匙并办理入伙手续，应当视为对上述权利的放弃，故本案涉案房屋的交付时间应当为原告领取钥匙及办理入伙手续的时间，即2018年11月30日。被告海泰公司逾期交房期间为3个月（2018年8月31日起至2018年11月30日止）。原告主张领取钥匙和办理入伙手续时口头提出拒绝接收房屋，但未提交相关证据，该主张本院不予采纳。关于第二个争议焦点，原告主张被告按照《商品房买卖合同》第十二条约定向原告支付按日计算全部房价款万分之一的违约金，被告提出违约金约定过高，但同意参考当地房屋市场租赁价格按每月1000月计算。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定以房价款总额为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未明显过高，被告要求按每月1000元调整违约金，本院不予准许。被告应当按照合同约定的违约金计算方法向原告支付逾期交房违约金5580元（房屋总价620000元×3个月×每月30天×日利率0.0001）。原告主张违约金超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江西海泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱全树、卢静支付逾期交房违约金5580元；二、驳回原告邱全树、卢静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，减半收取计133元，由原告邱全树、卢静负担93元，被告江西海泰置业发展有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟素芳二〇二〇年十二月四日法官助理肖平书记员刘深萍