新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初876号 原告：和静万合物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：王微，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丰源，男，该公司职员。被告：邢紫涵，女，1971年5月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。被告：冯明，男，1971年2月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。二被告共同委托诉讼代理人：吴文平，新疆天雪律师事务所律师。原告和静万合物业服务有限公司（以下简称万合物业公司）诉被告邢紫涵、冯明合同纠纷一案，本院于2018年10月1日作出（2017）新2827民初1092号民事判决。原告万合物业公司、被告冯明均不服该判决，向巴州中级人民法院提起上诉。巴州中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）新28民终1656号民事裁定，发回本院重审。本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万合物业公司的委托诉讼代理人刘丰源，被告冯明及二被告的共同委托诉讼代理人吴文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万合物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告邢紫涵、冯明立即连带向原告支付拖欠的物业费170000元，暖气费280590元，采暖设备改造费102385.36元，电梯维保费27200元，消防检测维护费27745.2元，保险费23741.25元及损失25266.47元，合计656928.28元。2、要求被告承担本案诉讼费、送达费等一切诉讼费用。事实与理由：2011年12月5日，被告冯明与原巴州麦得隆房地产开发有限公司和静县分公司签订了《房屋租赁合同》约定：租赁位于××县地下室(面积约4000平方米)用于经营超市，租赁期限从2012年3月1日至2021年2月29日止。合同约定租赁期间由被告承担出租房屋的水电费，煤气费，电话费等相关费用。合同签订后，被告自2011年12月使用该房屋至今，该房屋的所有物业服务均由原告实施，截至2016年12月30日，被告尚欠原告物业费170000元，暖气费280590元，采暖设备改造费102385.36元，电梯维保费27200元，消防检测维护费27745.2元，保险费23741.25元及损失25266.47元。上述费用经原告向被告索要多次未果。故此，原告依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，起诉要求被告邢紫涵、冯明连带支付拖欠费用合计631661.81元及逾期支付利息25266.472元(按照中国人民银行同期贷款利息0.06年息计算，时间从2017年1月计算至2017年8月共计8个月)。综上，原告恳请人民法院查明事实，分清责任，依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告万合物业公司的部分诉讼请求变更如下：电梯维保费19800元，消防检测维护费14768元，保险费35307元及损失20410元，综上合计为643260.36元。被告邢紫涵、冯明辩称，1、原告与被告之间没有签订过物业服务协议，原告也从未给被告提供过任何物业服务，原告提起的诉讼，无任何事实和法律依据，且主体不适格；2、被告经营区域内无任何采暖设施，原告未提供过供热服务，无权要求被告提供采暖费和采暖设施改造费；3、电梯维保费、消防检测维护费、保险费，收费主体并非原告，无权要求被告支付。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月5日，被告冯明与巴州麦得隆房地产开发有限公司和静县分公司（以下简称麦得隆房产和静分公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“由被告冯明承租阿尔夏特西路811号‘亿家广场’商住楼地下室（建筑面积暂定4000㎡），用于经营超市，租赁期限自2012年3月1日至2021年2月28日。年租金为60万元，租金从第三年起按10%递增，合同签订之日起七日内付租金30万元，2012年3月31日付完剩余30万元，以后九年（即2013年-2021年）提前一个月付清全年租金。2012年-2013年租金为60万元，2014年为66万元，2015年为72万元，2016年为79万元，2017年为85万元，2018年为91万元，2019年为97万元，2020年为103万元，2021年为109万元。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、卫生费和物业费、消保费等费用。违约责任：2021年合同期满，出租人在本合同正常履行完之前如将承租人经营的房屋转让或抵押，本合同正常继续履行，租金及其他不发生任何改变，如不能正常履行视为出租方违约，按合同金额的五倍赔偿给承租人；如因承租人经营不善或其他原因，不能按合同年限履行完，承租人按合同金额五倍赔偿给出租人。其他约定事项：出租人向承租人提供竣工验收报告及消防验收报告，如因消防设备设施在经营期间损坏（除人为原因）由出租人负责维修。如出租人对‘亿家广场’进行采暖改造，如承租人采用出租人供暖，承租人出部分改造费用。”2011年12月30日，麦得隆房产和静分公司委托巴州西域房地产价格评估事务所对和静县“亿家广场“商住楼产权面积进行测绘，总建筑面积为30461.25㎡，其中：商业面积（地上三层、地下一层）为17218.43㎡，负一层（经营超市）建筑面积为4922.61㎡。被告承租地下室经营的超市名称为“和静县合盛元超市”，个体工商户营业执照注册时间为2012年5月9日，经营者为被告邢紫涵。原审时，原告起诉的主体为和静县合盛元超市，由于2017年11月10日，合盛元超市营业执照注销，本院将被诉主体变更为邢紫涵。2013年5月14日，冯明注册“和静县冯明办公用品店”字号并领取个体工商户营业执照，在承租的地下室增加日用品、办公用品等经营范围。被告冯明不仅是租赁合同的签订人而且与邢紫涵是共同经营人。2011年10月9日，麦得隆房产公司与和静县蓝天热力有限责任公司签订《供暖协议》由热力公司暂时为“亿家广场”整栋商住楼提供2011年冬季供热，麦得隆房产公司支付全年采暖费580399.27元。2012年9月18日，麦得隆房产和静分公司将企业名称变更为巴州亿山房地产开发有限公司和静县分公司（以下简称亿山房产和静分公司）。2013年4月1日，亿山房产和静分公司出具《物业服务委托及相关债务转让声明》，内容为：“亿山房产和静分公司作为和静县亿家广场综合楼及住宅楼的开发商，为了给该楼业主更专业优质的服务，现就前期物业服务管理等相关事项委托给和静万合物业服务有限公司。并将和静县亿家广场综合楼及住宅楼自2011年10月起的暖气费、物业费、水电费、电梯及消防、锅炉修建及改造费用、保险费等所有相关债权债务全部转移给和静万合物业服务有限公司”。2013年9月-11月间，原告因自行供暖修建彩钢锅炉房支出29000元、购买锅炉并安装支出费用368000元、支出天然气入户费219000元。被告在经营超市期间共使用两部（上、下行）自动扶梯，2012-2013年系扶梯质保免费期，2014年被告向原告交纳电梯维保费9900元，原告在本案中主张的2015-2016年电梯维保费，被告未交纳。2014年7月24日，被告向原告交纳当年消防检测费7384元，消防维护费7384元。2015年9月4日向原告交纳当年消防检测费7384元，消防维护费7384元。原告在本案中主张的2016年消防检测费7384元、消防维护费7384元被告均未交纳。2014年7月24日，被告向原告交纳2013年1月1日-2014年12月31日消保费170000元。原告表示：按照商业物业费3元/㎡/月收取，被告租用面积4922.61㎡，每年物业费应当为177213.96元，后经双方协商，最终按每年85000元收取，开票时按消保费项目收取；被告表示经与原告协商将合同中物业费划除，取代物业费的是消保费，每年交纳85000元。2014年9月-2017年11月，原告为商业区（地下一层、地上三层）购买了公众责任险和财产综合险，共支出保险费127152元。2014年11月5日，因水管爆裂致被告经营超市货物损失，保险公司理偿被告损失22500元；2015年5月3日，因顾客在超市购物后乘上行扶梯时不慎摔伤，保险公司理偿被告损失18000元；2015年6月28日，因下大雨超市物品受损，保险公司理偿被告损失4300元；2015年8月31日因下大雨超市物品受损保险公司理偿被告损失3500元。上述事实由《房屋租赁合同》，《房屋面积测绘报告》，《供暖协议》，《物业管理委托合同》，《物业服务委托及相关债务转让声明》，《常压燃气锅炉承包合同》，《彩钢板房承包合同》，《电梯维保合同》，《建筑消防设施检测合同》，《建筑消防设施维护保养合同》，保险单若干，发票、收据若干，《个体工商户设立登记申请书》及原、被告当庭陈述在案证实，事实清楚，足以认定。本院认为，麦得隆房产和静分公司与被告冯明在平等自愿、协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同当事方均应秉持诚实信用原则积极履行各自义务。麦得隆房产和静分公司将企业名称变更为亿山房产和静分公司后，该分公司出具《物业服务委托及相关债务转让声明》将相关权利让与原告万合物业公司。被告冯明不仅是租赁合同的签订人而且与邢紫涵是共同经营人。原告基于自身物业服务职能以及受让的权利可依法向被告冯明、邢紫涵主张相应权利。本案的焦点问题是原告要求二被告共同支付拖欠的物业费170000元，暖气费280590元，采暖设备改造费102385.36元，电梯维保费19800元，消防检测维护费14768元，保险费35307元，及相应损失20410元，有无事实和法律依据。关于原告主张物业费170000元的问题。庭审中原告表示：按照商业物业费3元/㎡/月标准，被告租用面积4922.61㎡，每年物业费为177213.96元，后经双方协商，最终按每年85000元收取，开票时按消保费项目收取；被告表示：经与原告协商将合同中物业费划除，取代物业费的是消保费，每年应交纳85000元。本院认为，经双方协商将收取物业费的名目变更为消保费，每年按照85000元收取。根据2014年7月24日原告向被告开出的收据，被告交纳的2013年1月1日-2014年12月31日的170000元现金在收据中记载为消保费，可以证实，被告每年应当向原告交纳85000元“物业费”，只是将物业费名称变更为消保费而已。本次诉讼中，原告主张的是2015-2016两年的物业费实际就是被告所称的消保费，本院将收费名称认定为消保费，被告应当予以交纳。关于原告主张采暖设备改造费102385.36元的问题。被告与麦得隆房产和静分公司签订的合同第十五条规定，如房产公司对亿家广场进行采暖改造，如被告采用房产公司供暖，被告出部分改造费用。从本案查明的事实看，被告承租的地下室未安装采暖设备，原告该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张2012年-2016年5年暖气费280590元的问题。亿家广场地上三层商业区及住宅区由原告供暖（第一年由热力公司集中供热）。被告经营的超市后门由其安装的电热风幕供暖，超市前门即下行扶梯与一楼商业区贯通，原告给一楼供暖的热量势必会通过一楼楼体及空气对流将一部分热量传递给地下超市，客观上增大了原告供热消耗，同时在一定程度上减少了被告电热风幕供热消耗，原告冬季供暖使得被告从中受益。在供暖费用上被告应当给予原告一定补偿。根据楼体结构以及被告获益程度，本院酌情支持20%的补偿标准，即由被告向原告支付采暖补偿费93529.59元（4922.61㎡×19元×5年×20%）。原告多主张的部分，本院不予支持。关于原告主张2015年、2016年两年电梯维保费19800元的问题。2012年-2013年电梯系免费维保期。2014年被告向原告交纳电梯维保费9900元。2015年《电梯维保合同》约定每部自动扶梯收费4500元，被告使用两部电梯应支付2015年电梯维护费9000元；2016年《电梯维保合同》约定每部自动扶梯收费3250元，被告应支付两部电梯维护费6500元。即被告应向原告支付两年两部电梯维保费15500元。原告多主张的部分，本院不予支持。关于原告主张2016年消防检测、维护费14768元的问题。2014年7月24日被告向原告交纳2014年1月-12月消防检测费7384元，消防维护费7384元，合计14768元；2015年9月4日被告向原告交纳消防检测维护费合计14768元。被告应当向原告交纳2016年消防检测维护费14768元。对原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张2014年、2015年、2016年三年保险费35307元的问题。原告为化解商业区（地上三层、地下一层）经营风险投保了公众责任险及财产综合险。被告在经营期间因人身伤害及财产损失获得了保险理赔，其应当按照经营面积比例承担相应保险费。原告要求被告按面积比例承担涉案三年保险费35307元的请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。另外，从被告自2014年起向原告万合物业公司交纳消保费、消防检测、维护费、电梯维保费的行为看，说明被告对亿山房产和静分公司于2013年将债权转让给原告万合物业公司的事实是明知的，亿山房产和静分公司依法履行了转让债权的通知义务。被告辩称债权转让未通知被告，不发生效力，原、被告主体不适格的意见，与事实不符，不能成立。综上所述，被告应当向原告支付各项费用为合计为329104.59元。原告按照月利率5‰主张2017年1月-8月利息应当为13164.18元。原告多主张的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邢紫涵、冯明于本判决生效后十日内向原告和静万合物业服务有限公司支付各项费用329104.59元；二、被告邢紫涵、冯明于本判决生效后十日内向原告和静万合物业服务有限公司支付利息13164.18元；三、驳回原告和静万合物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10232.6元，由原告和静万合物业服务有限公司负担4788元，被告邢紫涵、冯明负担5444.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   董 中 斌审  判  员   杜 日 再人民 陪 审员   李 建 民二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   萨仁通力克