河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初2802号原告：马芳芳，女，1981年10月20日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：明国正，北京康达（郑州）律师事务所律师。被告：张红军，男，1966年12月1日出生，汉族,住孟州市。委托诉讼代理人：乔成玉，孟州众诚法律服务所法律工作者。被告：张杨杨，男，1990年8月10日出生，汉族，住孟州市。被告：张芳，女，1985年8月1日出生，汉族，住孟州市。二被告共同委托诉讼代理人：邬集体，孟州众诚法律服务所法律工作者。被告：孟州市河雍办事处钱唐村村民委员会，地址：孟州市河雍办事处钱唐村。法定代表人：张发科。原告马芳芳与被告张杨杨、张红军、张芳、孟州市河雍办事处钱唐村村民委员会（以下简称钱唐村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马芳芳及其委托诉讼代理人明国正，被告张红军的委托诉讼代理人乔成玉，被告张杨杨、张芳的共同委托诉讼代理人邬集体到庭参加了诉讼，被告钱唐村委经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告马芳芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张杨杨签订的《房屋宅基地转让协议》，诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：确认原告与被告张杨杨签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；2、判令各被告连带返还原告购房款690000元，资金占用利息36660元（自2019年3月27日起暂计算至2020年4月26日，实际利息应支付至购房款返还完毕之日止，利率按年息4.9%计算），以上共计726660元整；3、本案诉讼费由各被告共同承担。事实与理由：原告与被告张红军经协商确定购买其建设的位于钱唐村××大街××处与赵唐村边界处的宅院。2017年5月18日，被告张红军指示其子张杨杨与原告签订了《房屋及宅基地转让协议》，被告钱唐村委在该协议上签字盖章。原告已按约定向被告张红军及其女儿张芳支付了690000元购房款。2019年3月26日，该房屋因属违建被相关行政部门拆除，原告多次要求各被告返还购房款，各被告均未返还。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的规定，原告特提起诉讼。被告张杨杨辩称，张杨杨系张红军儿子，2017年5月18日张红军任钱唐村党支部书记兼村委会主任时，原告和张红军就房屋和宅基地转让协商一致后，为了区别张红军的职务行为和个人行为，经原告同意张杨杨与其签订房屋转让协议，张杨杨对原告和张红军的房屋和宅基地转让一事不知情，张红军和原告房屋转让经孟州市人民法院（2019）豫0883刑初234号刑事判决书认定，张红军构成非法转让、倒卖土地使用权罪，与被告张杨杨无关，张杨杨不是本案适格被告，应依法驳回原告对该的起诉。被告张红军辩称，张杨杨、张芳不是本案原告所诉合同的相对人，原告在诉状中也明确了在这次非法交易中是和张红军一人达成，张杨杨只是受托行为。向张芳卡里转钱也是张红军指示原告转款的，当时卡在张红军处，张芳本人不知情。因此，该二人不应为本案被告。本案涉案标的不是房屋买卖及宅基地转让，而是非法转让、倒卖土地的行为。该案由已被（2019）豫0883刑初234号刑事判决书定性了。在这块地上同时建成六户宅院，原告是其中一户，另一户已在上述刑事案件中确定为非法交易，除了建房成本款外其余55万元全被罚没。本案涉案标的也应当是违法行为，违法的民事行为不受法律保护。《房屋及宅基地转让协议》是在2017年5月18日签订的，此时房已建成，实际上早在2016年初原告等六户与张红军就开始协商筹建房屋。在此期间，孟州市住建局对涉案房屋做出（2016）孟建规听告字002号行政处罚告知书。原告在明知是违法建筑的情形下仍付给张红军建房款，加速把房建成，导致该房被拆除的重大损失。因此，造成的后果应当由原告本人承担。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。被告张芳辩称，张芳系张红军女儿，原告与张红军就涉案房屋协商好后，为了区别张红军的职务行为和个人行为，经原告同意张芳仅为张红军提供其名下的银行卡，供张红军使用，张芳对张红军和原告房屋转让一事不知情。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告马芳芳对涉案购房协议无效有无责任，应否承担相应的损失；2、被告张杨杨、张芳是否是本案适格当事人，原告主张张杨杨、张芳返还购房款有无法律依据。围绕争议焦点原告向本院提交如下证据：第一组证据：《房屋及宅基地转让协议》，证明1、2017年5月18日被告张杨杨和原告签订房屋买卖协议，将位于钱唐村××大街××处与赵唐村边界处自东向西第六户，自西向东第一户，坐南向北宅院售予原告，约定价格为70万元人民币。2、被告张杨杨作为本案合同签订主体，应当对原告购房款返还及损失承担连带责任。第二组证据：1.河南省农村信用社账户历史交易明细单1页、2.中国银行交易流水明细单3页、3.中国银行现金取款单1页、4.收条4页（2016年10月14日20万元、2016年4月7日30万元、2017年4月14日5万、2017年9月23日11万元，2020年4月29日3万元，共计69万元），5.原告和陈春梅、马趁义身份关系证明（户口本），上述证据证明：（1）.2016年4月6日，陈春梅（原告母亲）通过河南农村信用社向张红军指定代收人张红礼转账30万元。同年10月14日，陈春梅通过上述信用社向张红军女儿张芳转账10万元。合计40万元。（2）、2016年11月6日、2017年4月1日、2017年7月2日，原告马芳芳通过中国银行向张红军女儿张芳分别转款10万元、5万元、10万元，合计25万元。（3）、2017年10月13日，原告马芳芳从中国银行取款4万元交给张红军。（4）、陈春梅系原告之母，马趁义（被告张红军笔误为意）系原告父亲，陈春梅代原告支付购房款，马趁义代原告接受张红军出具收到条，金额为69万元，张红军给原告优惠房款1万元。第三组证据：1、孟州市城管局公众号图文7页。2、孟州市人民法院（2019）豫0883刑初234号刑事判决书一份，证明：（1）、2019年3月26日，孟州市城管局与河雍街道办事处、公安部门联合执法，将涉案房屋拆除，理由是该房屋属于“双违”建筑，即为违法用地、违法建设的建筑。（2）、2019年8月30日，张红军因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪被孟州市人民法院判处有期徒刑十个月，该判决书涉及涉案房产。另外，张红军在2016年3月份就因涉案房产为违规建筑而被处罚，但张红军并未告知原告，故意隐瞒“双违”建筑事实。张红军理应对原告承担全部退款责任。（3）、本案所涉合同为无效合同，被告张红军以及主要家庭成员共同开发、出售房地产业务，张红军组织领导，其子张杨签订合同，其女张芳收款，三人分工合作。该三人在本次交易中起到不同作用，均应当对原告购房款返还及损失承担连带责任。（4）、张红军在刑事判决书（倒数第4页）承认不以自己名义进行开发涉案房屋，主要理由因其担任钱唐村党支部书记，既怕村民有意见，也怕政府部门查处。而在建设阶段则以李红光的名义进行，而在销售阶段，以其家庭成员名义来进行（家庭成员从事出售房产重要行为如签订协议、收受款项）。因此，认定此次交易为张红军等家族成员共同完成是有充分证据的，其承担连带责任也有充分依据。被告张杨杨、张芳对原告提交证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，该协议是张红军和原告双方协商后，张红军指示张杨杨与原告签订的合，原告知道张杨杨仅是代张红军签合同，张杨杨对合同内容及双方协商房屋、宅基地转让事宜不知情；对第二组证据真实性无异议，原告汇到张芳名下银行卡的钱，张芳本人未使用，也不知道银行卡的钱用来干什么，张红军为原告出据的收款条，证明张芳银行卡的钱是张红军用来建房使用；对第三组证据真实性无异议，但不同意原告的证明指向，原告与张红军就涉案房屋宅基地转让，已经被孟州市人民法院刑事判决认定是张红军个人非法转让、倒卖土地使用权与张芳、张杨杨无关。被告张杨杨、张芳对孟州市城管局公众号图文不知情，不予质证。被告张红军对原告提交证据的质证意见为：对原告三组证据真实性均无异议，对三组证据的证明指向均有异议，除了张芳、张杨杨代理人质证意见外，补充质证为：原告与张杨杨签订的购房协议实际是补签协议，在协议签订前涉案房屋已建好，签订协议是为了把房屋交付原告并确定该房的明确位置，相当于小产权证明。因此，张杨杨签订合同不具备合同项下相对人所有功能，只是签字行为，张杨杨不是本案适格被告，不应承担相应的合同责任；对原告向张芳银行汇款，张芳本人不知情，也未用过卡里的钱，张红军将钱取走后用于建房；相反证明，张红军将张芳卡里钱取走后给原告出具收条，说明原告向张芳转款就是给张红军用于建房，与张芳无关；刑事判决书中认定了涉案的建房是张红军个人行为与他人无关，同时证明张红军建房违法所得55万元已被罚没，其中包括原告在内的部分款项。刑事判决书第6页倒数第2行显示：孟州国土局2016年3月已经发现涉案建筑没有办理相关手续，之后，原告于2016年4月至2017年10月一直向张红军付钱，证明国土局向该地段下发停建通知书，原告应该明知。围绕争议焦点，被告张芳、张杨杨向本院提交如下证据：钱唐村委证明一份，证明被告张杨杨、张芳和被告张红军的身份关系。原告对被告张芳、张杨杨提交的证据无异议。围绕争议焦点，被告张红军向本院提交如下证据：第一组证据：（2019）豫0883刑初234号刑事判决书一份，证明（1）、涉案建房用地被判定为非法转让、倒卖土地使用权，（2）、涉案六户（含原告）其中的一户支付的55万款项已被认定为非法所得，被罚没的事实。（3）、张红军非法转让、倒卖土地使用权罪已被认定，与张芳、张杨杨无关；第二组证据：孟州市住建局做出的（2016）孟建规先告字002号行政处罚听证告知书。证明涉案建筑在2016年7月12号之前建房初期已被确定为违法建筑；第三组证据：照片七张。证明：张红军把原告给付的款用于建房，建成的房被政府部门拆除的事实。原告对被告张红军提交证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，对证明目的第1、2项无异议，但原告认为刑事判决书并没有认定本案售房协议的交易情况，被罚没的55万元违法所得，不包括本案原告交付的房款，被认定的一套房产法院并未对受害人（××）的民事权利进行救济和保护，××的权利还处于待保护状态，与本案的原告权利救济没有关系。对证明目的3有异议，虽然张红军被以非法转让、倒卖土地罪认定处理，但并不意味着张杨杨、张芳没有刑事和民事责任，因刑事责任证明标准和民事责任的标准不同，因此，并不意味着对张红军的刑事处理可以取代张杨杨、张芳对本案所承担的民事责任；对第二组证据真实性无异议，该告知书和上述刑事判决书认定张红军假借李红光名义进行房地产开发，相互印证系同一行为，该告知书是对张红军作出的严厉惩罚，要求其限期拆除违法建筑，否则予以罚款48114元，恰能说明张红军及张杨杨、张芳等明知其开发房产为“双违”建筑，依然在一年后和原告签订售房协议，并未告知原告违建处罚的事实，充分证明张红军父子对原告存在欺诈行为，应承担法律责任；对第三组证据真实性无异议，但原告认为涉案房屋被拆除的行为系国家行政部门对张红军父子违法行为的否定评价，该行为与原告没有任何关系，原告不应对房屋被拆除承担任何责任。本院对原、被告提供的证据进行综合分析后，作如下认定：原、被告双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院对原、被告双方提交证据的真实性均予以认定。根据上述有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：被告张红军2004年3月至2018年3月任钱唐村党支部书记兼村委主任，2016年年初，被告张红军在未取得合法手续的情况下，以李红光名义开始在钱唐村东边建六套小院，在施工期间，孟州市住房和城乡建设局于2016年7月12日向李红光送达（2016）孟建规听告字第002号行政处罚听证告知书，拟做出：1、限期15日内自行拆除。2、逾期不拆除并处罚款人民币48114元的处罚。被告张红军在建房期间，原告即与张红军协商购房事宜，2017年5月18日，被告张红军子张杨杨（甲方）与原告马芳芳（乙方）签订了《房屋及宅基地转让协议》，协议载明：一、甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体位置：钱唐村××大街××处与赵唐村边界处自东向西小宅院第六户，自西向东第一户，坐南向北，长23米，宽10米，门口大街7米，北至理想城边界处。二、甲、乙双方协商的上述房屋价值为人民币70万元，包括水、电、路三通。三、交房前该房屋与土地的所有债权债务归甲方处理，交房后的债权债务归乙方处理。四、该房屋归马芳芳所有，享有永久居住权。五。原告马芳芳、被告张杨杨均在协议上签字，被告张红军在见证方项下签字，并加盖河雍办事处钱唐村村民委员会公章。2016年4月6日，原告母亲陈春梅向张红军指定的张芳银行账户转款30万元，同年10月14日，陈春梅向张芳转款10万元，原告于2016年11月6日向张芳转款10万元，2017年4月1日转款5万元，2017年7月2日转款10万元，2017年10月13日原告交付被告张红军4万元，以上共计付款69万元。被告张红军分别于2016年4月7日、2016年10月14日、2017年4月14日、2017年9月23日、2020年4月29日给原告出具30万元、20万元、5万元、11万元、3万元的收据，共计收到原告69万元。2019年3月26日，孟州市城管局组织联合执法行动，将包括涉案房屋在内的六所宅院内的违章建筑全部拆除。因被告张红军涉嫌犯罪，孟州市人民法院于2019年8月30日作出（2019）豫0883刑初234号刑事判决，认定“2016年年初，被告人张红军在未取得合法手续的情况下，私自在钱唐村东边建造六套小院，并将最东边的一套卖给毛红兵，非法获利15万元”等犯罪事实。被告张红军犯非法转让、倒卖土地使用权罪，被判处有期徒刑十个月。另查明，被告张芳已出嫁。本院认为，关于原、被告签订《房屋及宅基地转让协议》的效力问题：被告张红军利用其担任钱唐村委干部的职务便利，在未办理土地审批和建筑许可等合法手续的情况下，以他人名义私自在钱唐村东边建造六套小院，其子张杨杨与原告签订了《房屋及宅基地转让协议》，将其中一户以70万元的价格出卖给原告。该协议违反了《中华人民共和国土地法》关于“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的规定，及《中华人民共和国城乡规划法》关于申请办理建设工程规划许可证的规定，原、被告所签订的《房屋及宅基地转让协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为无效协议。关于原、被告双方在协议被确认无效后的责任分担问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。本案中，被告所建房屋因属违法建筑被政府部门强制拆除，该损失应由被告自行承担。被告张红军在本院刑事判决书中被罚没款项，不包括涉案房款，被告因该协议取得原告房款69万元，应当予以返还。原告在签订协议时，未审查被告是否取得土地使用权及建筑许可证，对导致协议无效存在过错，应承担相应的责任。故原告要求被告承担购房款利息损失，本院不予支持。关于本案各被告的责任承担问题：被告张红军在涉案房屋的建设及买卖中居主导地位，并且给原告出具了购房收据，应承担返还原告房款的责任；被告张杨杨系张红军儿子，其作为合同相对方与原告签订了《房屋及宅基地转让协议》，应依法承担合同无效的义务，且张红军从事房屋开发的出资及收益，不能证明系个人行为，张杨杨作为家庭成员及涉案房屋买卖的参与者，亦应承担共同返还原告房款的责任；被告张芳系张红军女儿，但已出嫁，原告转入张芳银行卡的款项均由其父张红军为原告出具收据，原告不能证明张芳参与涉案项目共同经营及取得相关收益。因此，原告仅以向张芳银行卡上转款，要求其承担返还房款的责任，证据不足，本院不予支持。被告钱唐村委作为协议的见证方，在协议上加盖了公章，被告张红军代表村委签字，说明被告张红军利用时任村村干部的职务便利从事违法行为。钱唐村委既未参加涉案项目的经营，也未收取原告的房款，因此，原告要求被告钱唐村委承担连带责任，没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：原告马芳芳与被告张杨杨于2017年5月18日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；被告张红军、张杨杨应于本判决生效后三日内返还原告马芳芳购房款690000元；驳回马芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11066元，减半收取5533元，由被告张红军、张杨杨共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年十二月二十六日书记员  杨 娟