广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28082号原告：广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××726X。主要负责人：李绍威，总经理。委托诉讼代理人：梁富康，男，公司员工。委托诉讼代理人：冯业敏，女，公司员工。被告：陈广湘，男，1975年10月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××318。被告：张利娟，女，1977年7月31日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××027。原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司（以下简称敏捷物业公司中山分公司）与被告陈广湘、张利娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告敏捷物业公司中山分公司委托诉讼代理人冯业敏，被告陈广湘、张利娟到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告敏捷物业公司中山分公司向本院提出诉讼请求：1.陈广湘、张利娟支付2017年3月至2020年3月期间的物业服务费17807.73元；2.陈广湘、张利娟自逾期之日起至给付日止每日按欠物业管理费用的千分之一承担违约金。事实和理由：陈广湘、张利娟系位于中山市××××××××锦绣海湾城(三期)翔海园6座107房业主。2009年12月11日，敏捷物业公司中山分公司与锦绣海湾城开发商中山市翠恒房地产开发有限公司（以下简称翠恒公司）签订前期物业服务合同，接受开发商的委托，为海湾城(三期)翔海园提供物业管理服务。陈广湘、张利娟于2009年12月11日购买涉案房屋，并于2012年5月1日收楼，按陈广湘、张利娟签订前期物业服务协议约定涉案房屋自交付使用之日至本物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由敏捷物业公司中山分公司提供物业管理服务，陈广湘、张利娟应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五号。敏捷物业公司中山分公司在履约期间已按约提供物业管理服务，但陈广湘、张利娟自2017年3月起至今未按约缴纳物业管理费，经敏捷物业公司中山分公司多次催告，陈广湘、张利娟仍拒绝缴纳物业管理服务费用。陈广湘、张利娟的行为已构成违约，严重损害原告的利益。根据前期物业服务协议第十一条第二款约定，敏捷物业公司中山分公司有权要求陈广湘、张利娟自逾期之日起每日按应缴费用千分之一承担违约金。原告敏捷物业公司中山分公司向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.业主身份证；3.物业交接表；4.前期物业服务合同；5.前期服务协议；6.欠费明细表；7.催收律师函；8.不动产登记资料查询结果；9.照片。被告陈广湘、张利娟辩称，自2011年1月收取房产，至2017年2月6年多期间，尽管对物业有种种不满，却有全部缴纳物业费。但近3年来物业管理越发缺失，未履行服务合约。在接到法院通知后，其于2020年8月17日立即前往锦绣海湾城，与敏捷物业的员工沟通，并提交现场拍摄照片证明敏捷物业公司中山分公司未履行服务合约。从第一组照片看出，公共垃圾桶放置在本房产名下的107号大门旁，且所属物业93号车库正中位置，大门入口旁及车库内垃圾漫天飞，车库都无法使用；从第二组照片看出，首层公共区域及公共楼梯间，遍地垃圾，公共区域内各种墙砖剥落及水渍，未见有处理；公共楼梯间内还有各种不明废纸箱存放；从第三组照片看出，尚未入住的房间内有不明粪便。敏捷物业公司中山分公司未履行服务合约，作为业主一方，却需按约缴纳费用，实在难以接受，请法官酌情处理。被告陈广湘、张利娟向本院提交的证据有：1.照片3组；2.录音。本院经审理认定事实如下：广州完全房地产物业管理有限公司（以下简称完全公司）于2019年4月12日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为广州敏捷新生活物业管理有限公司（以下简称敏捷物业公司）。陈广湘、张利娟是中山市×××××××××××××××××的业主，涉案房屋的建筑面积为218.77平方米。2009年12月11日，翠恒公司与陈广湘、张利娟签订中山市商品房买卖合同，购买涉案物业。2012年5月1日，翠恒公司将涉案物业交付陈广湘、张利娟使用。同日，翠恒公司（甲方，房地产开发公司）与陈广湘、张利娟（乙方，业主）签订前期物业服务协议，约定：甲方按照法律、法规和有关规定，采用招标、协议的方式选聘完全公司中山分公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2.2元收取；业主从办理收楼手续的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的15日；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。该协议还约定了其他事项。2014年4月1日，翠恒公司（甲方）与完全公司中山分公司（乙方）签订前期物业服务合同，主要约定：由完全公司为包含锦绣海湾城三期一区6座在内的物业项目提供物业服务，服务期限为2014年4月1日至2017年3月31日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，别墅标准为按每月每平方米2.2元收取；物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月第一个工作日前交纳；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向广州市仲裁委员会申请仲裁处理。合同还约定了其他事项。合同签订后，完全公司中山分公司依约提供了物业服务。2019年5月23日，敏捷物业公司中山分公司委托广东智奇诺律师事务所向陈广湘、张利娟发出的律师函载明：截至2019年4月30日，陈广湘、张利娟尚欠物业管理费12513.54元。庭审中，敏捷物业公司中山分公司确认陈广湘、张利娟已交纳2011年收楼后至2017年2月的物业服务费。陈广湘、张利娟主张敏捷物业公司中山分公司自2017年起未履行服务合约，并提交照片及录音拟证明其主张。从照片中反映2018年8月5日时，涉案物业公共楼梯间顶灯、应急灯不亮、门口楼梯间有水；2019年6月时，除了上述情况外，有一公共垃圾桶放在涉案物业的车库门口，公共楼梯间有灰尘及落叶、墙砖脱落、墙身有水渍等情况；2020年8月17日的照片显示，除了上述情况外，还显示有门把手脱落、公共楼梯间有玻璃、烂瓷砖、纸皮箱等情况；2020年11月3日的照片显示，上述问题依然存在。敏捷物业公司中山分公司对上述证据的真实性不予确认，认为陈广湘、张利娟反映的上述问题其已经整改完毕，并于庭后补充提交照片证明其主张。根据敏捷物业公司中山分公司提交的证据显示，公共楼梯间已经打扫干净，墙砖脱落已处理、应急灯可以正常使用、门把手已经维修好、涉案物业车库门口没有垃圾桶。陈广湘、张利娟认为敏捷物业公司中山分公司提交的照片只能反映在庭审后有进行部分整改，但敏捷物业公司中山分公司依然违约在先。陈广湘、张利娟主张其自2017年3月发现上述问题后，均有向物业反映。陈广湘、张丽娟提供的录音反映2020年8月17日陈广湘向敏捷物业公司中山分公司的工作人员反映相关情况，其工作人员表示会跟领导反映情况并请管家跟进。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。翠恒公司与完全公司中山分公司签订的前期物业服务合同的合同期限为2014年4月1日至2017年3月31日，但目前没有证据证明涉案小区有成立业主委员会，在该合同期限届满后，完全公司继续为涉案小区提供物业服务，翠恒公司及业主均没有提出异议，本院认为双方成立事实上的物业服务合同关系，该前期物业服务合同对合同双方依然有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述前期物业服务合同对陈广湘、张利娟具有约束力。该前期物业服务合同约定，双方约定发生争议时到广州市仲裁委员会申请仲裁，但根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条关于“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，敏捷物业公司中山分公司向本院起诉后，陈广湘、张利娟没有提出异议，故本院视为双方放弃仲裁协议，本案应由本院继续审理。如前所述，前期物业服务合同对陈广湘、张利娟有约束力，该前期物业服务合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。敏捷物业公司中山分公司根据上述协议约定对案涉小区提供物业服务，陈广湘、张利娟作为案涉小区的业主，应当按前期物业服务合同的约定如期缴纳物业服务费。陈广湘、张利娟主张敏捷物业公司中山分公司没有履行相应合同义务，并提交照片、录音拟证明其主张。上述照片中反映涉案物业公共楼梯间确实存在堆放垃圾、门把手脱落、瓷砖脱落等情况，且直到2020年11月3日依然存在。敏捷物业公司中山分公司于庭后补充提交证明其已整改完毕的照片，但陈广湘、张利娟认为是庭后进行整改的。本院认为，从双方提交的证据来看，敏捷物业公司中山分公司提供的证据只能证明陈广湘、张利娟反映的问题在2020年11月3日之后有整改，故本院认定敏捷物业公司中山分公司提供的物业服务存在瑕疵。由于前期物业服务合同没有约定逾期付款违约金，故本院对敏捷物业公司中山分公司要求陈广湘、张利娟支付违约金的诉讼请求不予支持。关于物业管理费的部分，本院酌情扣减5%，故陈广湘、张利娟应向敏捷物业公司中山分公司支付2017年3月至2020年3月的物业管理费共16917.48元[218.77平方米×2.2元/月/平方米×37个月×95%]。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈广湘、张利娟于本判决生效之日起七日内向原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司支付物业服务费16917.48元；二、驳回原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元（原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司负担20元，由被告陈广湘、张利娟负担125元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二〇年十二月十六日书记员 何浚欢黄晓玲