新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初660号 原告：李培田，男，1963年5月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：杲守斌，和静县和静镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘永梅，和静县和静镇法律服务所法律工作者。被告：和静豫新保温建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：刘训江，该公司经理。委托诉讼代理人：周月东，新疆云力律师事务所律师。被告：刘训江，男，1969年4月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。第三人：巴州新兴房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：唐秀荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张岩成，男，该公司工作人员，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：靳光明，新疆诺启律师事务所律师。原告李培田与被告和静豫新保温建材有限公司（以下简称建材公司）、被告刘训江、第三人巴州新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李培田及委托诉讼代理人杲守斌、刘永梅，被告建材公司的委托诉讼代理人周月东、被告刘训江、第三人新兴公司的委托诉讼代理人张岩成、靳光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李培田向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原告与被告建材公司签订的《商铺转让协议》；2．请求被告建材公司、被告刘训江连带返还购房款500000元，支付违约金15000元，并由被告建材公司与被告训江连带承担本案的诉讼费、保全费、保险费。事实与理由：被告在2014年10月份，将位于××县商铺从巴州新兴房地产开发有限公司顶账回后，以50万元价格转让给原告，双方签订了《商铺转让协议书》。在该协议书的第三条中约定“原告将房款付清后，被告给原告办理相关手续”。第四条中约定“如有一方违约要承担房款3%的违约金，或造成的其他费用”。原告在2017年11月21日向被告付清了购房款50万元，被告至今未按双方协议约定给原告办理该房屋相关手续。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十九条规定，应解除合同和赔偿损失。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。建材公司辩称，第三人新兴公司欠建材公司566518元工程款，同时原告在新兴公司预订了商铺。故三方协商，由原告李培田出资50万元购买新兴公司商铺，购房款由原告李培田直接付给建材公司，用于折抵新兴公司拖欠的建材公司566518元工程款。原告李培田以买受人身份与公司签订了购房意向书，新兴公司给原告出具了购房款收据，视为原告已经履行了向公司支付款房款的义务，新兴公司负责为其办理产权登记手续。建材公司不是房地产开发商，没有义务也没有权利为原告办理产权登记手续，新兴公司作为开发商有义务为原告办理房屋所有权登记手续。解除合同只能主张赔偿损失，而不是违约金。综上所述，原告请求缺乏依据不能成立，请求法院驳回原告请求。刘训江辩称，房子不退，由新兴公司给原告办理产权登记手续。新兴公司述称，原告李培田与我公司之间没有直接买卖合同关系，只是由于被告建材公司与我公司存在建材买卖合同关系，我公司抵给建材公司一套商铺。原告从被告建材公司处接收商铺，已实际使用并受益，将我公司追加为本案被告不合适。原告没要求我公司承担责任，我公司愿意为原告办理房屋产权登记手续，但需要一段时间。原告提出的其他请求，与我公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院认定如下：1．原告提交《商铺转让协议书》一份，用于证明被告建材公司、刘训江于2014年10月27日将××商铺以50万元价格出售给原告，被告给原告办理该房产证、土地证和相关手续，如违约支付房款3%违约金的事实。被告及第三人对证据真实性无异议，被告建材公司及刘训江认为该协议书实际是债务的转移协议，建材公司及刘训江仅领取房款；新兴公司质证协议所载商铺是新兴公司开发的，原、被告存在房屋转让关系。经审查，该协议书载明甲乙双方为刘训江与李培田，建材公司在甲方处盖章，无新兴公司盖章或签字，本院予以确认。2．原告提交《证明》一份，汇款、转款凭据八份，收条五张，证明原告向被告建材公司支付房款50万元，其中2000元是定金转为房款，实际收款人是被告刘训江的事实。被告建材公司、刘训江无异议，第三人新兴公司以与该公司无关为由不予质证。本院对该证据予以确认。3．原告提交从国家企业信用信息公示系统查询打印信息一份，用于证明被告刘训江与被告建材公司承担连带责任的事实。被告建材公司对证据不认可，被告刘训江及第三人新兴公司无异议，经审查，被告刘训江对与被告建材公司承担连带责任无异议，本院予以确认。4．原告提交保全申请费缴款书一份，中国平安财产保险增值税普通发票一份、诉讼保全责任保险单一份，用于证明原告申请诉前保全已缴纳保全费以及投保保全责任险产生的费用的事实，各方对该组证据的真实性无异议，本庭予以确认。5．被告建材公司提交《外墙保温施工合同》一份，用于证明2014年新兴公司拖欠其工程款566518元的事实。原告对该合同真实性无异议，但认为与本案无关；第三人新兴公司无异议，本院对该证据予以确认。6．被告建材公司出示《购房意向书》、《收款收据》各一份，用于证明原告与新兴公司于2018年3月28日签订该《购房意向书》，新兴公司将位于和静车城的商铺以566518元的价格卖于原告。原告对《购房意向书》真实性无异议，同时提交原件，但认为意向书未履行，《收款收据》是假的。新兴公司对《购房意向书》真实性认可，是为了方便原告办营业执照签订，《收款收据》是为了给原告办证制作，没有原告的签字，原告没有向新兴公司交房款，《收款收据》是交给被告的。本院经审查，《购房意向书》有新兴公司盖章，《收款收据》有新兴公司盖章及工作人员签字，交款人签章处空白，本院予以确认。7．第三人新兴公司提交《关于巴州新兴房地产开发有限责任公司××汽车城项目用地规划选址意见的批复》、《关于办理××汽车城商户相关手续的函》、《××县企业基本建设投资项目备案证》、《建设用地批准书》，用于证明涉案汽车城开发单位是新兴公司，根据政府的批复、办理相关手续函的内容，政府允许新兴公司在建设过程中补办相关手续，现新兴公司汽车城的建设已经取得了项目建设备案、建设用地批准证书相关手续。各方对该组证据无异议，本院予以确认。8．第三人新兴公司提交2018年11月7日新兴公司会计徐正兰与本案被告刘训江结算形成《证明》一份，用于证明本案所涉案房屋在结算单中，实际上就是欠被告建材公司、刘训江的材料款钱未付清，剩余的款项用本案所涉房屋冲抵。原告无异议。被告建材公司对证据真实性认可，但未付的材料款不是用房屋抵账而是用房款抵账。本院对该证据的真实性予以确认。9．原告按庭审调查要求提交2014年12月22日《购房意向书》一份，被告建材公司、刘训江无异议，新兴公司对该证据的真实性无异议，但认为不代表新兴公司与原告有购买关系。本院对该证据真实性予以确认。10．本院依法向不动产登记中心调取本案汽车城不动产登记情况，新兴公司未向权属登记部门申请办理不动产首次登记，商户无法办理相关产权手续，各方当事人无异议，本院予以确认。本案经审理认定案件事实如下：为配合天鹅湖路沿街拆迁，推动水景带建设，根据县2013年度城市发展规划，新兴公司实施了城北汽车城（以下简称汽车城）项目，2014年，项目一期达到使用条件，部分商户已入驻，但项目用地尚在审批中。原告李培田于2014年到新兴公司询问欲购买汽车城的商铺，并向新兴公司交付确认金2000元，被告刘训江得知后找到原告，在表示建材公司在汽车城有新兴公司的顶账房，可以给原告，双方于2014年10月27日签订一份《商铺转让协议书》合同，甲方刘训江签字，乙方李培田签字，合同记载“兹有甲方给汽车城施工顶账房，现经甲乙双方友好协商，汽车城美居物流园××商铺（以下简称××商铺）达成如下协议：一、……面积72.6平方米，单价总价50万元。二、付款方式：自从签字之日起，乙方向甲方预付定金17万元，到2014年12月31日前再交房款13万元。2015年年底付10万元，2016年付清所欠款10万元。三、甲方自房子交工后把钥匙交给乙方出租或使用，乙方把房款付清后，甲方才能给乙方办理相关手续。四、甲乙双方互相遵守本合同，自签字之日起，如有一方违约者，要承担房款的3%的违约金或造成的其他费用。五、房子的相关手续由甲方帮乙方办理。如房产证、土地证，费用由乙方承担……”落款处甲方刘训江签字，建材公司盖章，乙方李培田签字并捺印。合同签订后，2014年10月28日原告依约向刘训江支付了17万元，2014年12月22日原告李培田与新兴公司签订《购房意向书》，甲方新兴公司，乙方李培田，意向书记载“……一、房屋坐落、面积，乙方己选中并决定购买甲方开发的位于天鹅湖路西侧和静县汽车城房屋（以下简称“该房屋”）××号，愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。2、该房屋建筑面积约为72.26平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。二、房屋单价、总价及付款方式1：该房屋的单价为人民币9800元/平方米（建筑面积），暂定总价款为人民币708148元……2、……优惠后的单价为人民币7840元/平方米（建筑面积）暂定总价款为人民币566518.4元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。3、本意向书签订的之时，乙方应交纳房屋确认金人民币2000元。签订商品房买卖合同时认购定金可自动转为房款……5、乙方可选择一次性付款、银行按揭或分期付款三种方式付款，甲方按不同付款方式给予响应优惠。注剩余房款抵工程款……三、违约责任……3、乙方与甲方签订此意向书后，乙方如若有正当理由不再购买该房屋的应以书面形式提交甲方，……4、乙方已知相关开发建设手续，包括《商品房预售许可证》等正在办理之中……5、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效……”新兴公司在甲方处盖章，李培田在乙方处签字捺印。2015年4月本案××商铺交付原告李培田使用。原告至2017年1月21日向被告刘训江付清了购房款50万元，其中包括原告向新兴公司交付的定金2000元。后原告催促办理相关权属登记。2018年3月28日原告李培田与第三人新兴公司又签订《购房意向书》，总价款直接记载为566518元，未填交纳房屋确认金，付房款时间为2018年3月28日，其他内容与2014年12月22日《购房意向书》一致。2018年11月7日新兴公司会计徐正兰与被告刘训江结算形成《证明》一份，记载2014年至2018年欠刘训江的材料款，已结算的包括“抵车城566518元”。另查，根据文件，2014年政府允许汽车城房地产先交易交付后办理相关手续，新兴公司于2016年3月取得汽车城建设用地批准书，至今仍拖欠土地出让金。新兴公司与被告建材公司、刘训江未就汽车城的商铺达成具体的顶账协议或买卖协议。新兴公司出具《收款收据》载明“2018年3月28日，今收到李培田和静汽车城A2-13号系付购房款人民币（大写）伍拾陆万陆仟伍佰壹拾捌元￥566518”。原告诉前申请保全花费保全措施申请费3095元、保全责任保险费2060元。新兴公司经被告建材公司申请作为被告参加诉讼，审理过程中原告坚持起诉的请求，不要求新兴公司承担责任，本院开庭时将新兴公司确定为第三人。本院认为，新兴公司按照相关发展规划文件建设了汽车城项目房地产，对该项目房地产享有权利，2014年包括本案××商铺在内的一期工程达到使用条件，已允许商户入驻，有关房地产转让应受关于商品房买卖合同法律法规的调整。关于《商铺转让协议》，2014年10月27日，原告与被告建材公司、刘训江签订协议时，建材公司、刘训江并未取得商铺的相关权利，属于无权处分。新兴公司于2014年12月22日与原告签订《购房意向书》，对××商铺的转让予以了确认。关于《购房意向书》，以上《购房意向书》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，即：当事人双方为甲方新兴公司乙方李培田；房屋的开发商、位置、具体是××号、面积72.26平方米等基本情况；经优惠确定总价款是566518.4元；付款方式剩余房款抵工程款；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；违约责任等，且之后在新兴公司认可下××商铺交付给原告使用，在原告向被告建材公司、刘训江支付完包括按《购房意向书》向新兴公司支付的2000元确认金在内的50万元后，新兴公司于2018年3月28日又与原告签订了一份相同样式《购房意向书》，出具《收据》记载收到房款表明按照约定收受购房款566518元，至此《购房意向书》依法应当认定为商品房买卖合同。《购房意向书》已经履行。原告主张《购房意向书》未履行，新兴公司主张《购房意向书》不代表购买关系，显然与事实不相符，本院不予支持。以上，本案的实际情况是：2014年新兴公司欠被告建材公司工程款，同意用汽车城不确定的商铺顶账。当得知原告欲从新兴公司购买××商铺时，被告刘训江联系原告表示可以通过被告建材公司的顶账以更优的价格取得商铺。后根据《购房意向书》，三方实际达成一致，最终通过买卖一手房的形式实现原告的目的：原告的566518元购房款由被告建材公司的工程款抵顶，原告只需按原《商铺转让协议》向被告建材公司支付50万元，且包括原告原来向新兴公司支付的确认金2000元，由开发商的新兴公司交付房屋并为原告办理房屋所有权登记。就本案××商铺，在原告与被告建材公司《商铺转让协议》的基础上，原告与新兴公司成立商品房买卖合同，《商铺转让协议》失去独立存在的意义。原告认为至今无法办理房屋所有权登记，欲解除合同，但不要求处置与新兴公司商品房买卖合同，而要求解除与被告建材公司之间《商铺转让协议》并返还购房款、承担违约金没有事实和法律依据。原告坚持仅就《商铺转让协议》诉建材公司、刘训江，不要求处理与新兴公司之间关系，则相对于原告的诉讼请求，新兴公司为第三人，本院对原告的诉讼请求不予支持，原告因此次诉讼产生保全措施申请费3095元、保全责任保险费2060元等损失自行负担。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李培田的全部诉讼请求。案件受理费9001.54元，减半收取计4500.77元，由原告李培田自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   王玉雍审  判  员   杜日再人民 陪 审员   申新喜二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 一 日书  记  员   潘引男