湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0822民初1012号 原告：谷红珠，女，1966年3月6日出生，白族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：熊廷发，张家界市桑植县华联法律服务所法律工作者。 被告：邹明群，女，1970年5月28日出生，土家族，住湖南省桑植县。 被告：邹自坤（曾用名邹自豪），男，2011年2月28日出生，土家族，住湖南省桑植县，学生，系邹明群与周杰之子。 法定代理人：邹明群，女，1970年5月28日出生，土家族，住湖南省桑植县。 共同委托诉讼代理人：王彩凤，张家界市桑植县澧源法律服务所法律工作者。 被告：周慧敏，女，1993年10月10日出生，白族，住湖南省桑植县，系谷红珠与周杰之女。 被告：彭清娥，女，1940年5月1日出生，汉族，住湖南省桑植县，系周杰母亲。 第三人：彭云波，男，1963年3月1日出生，土家族，住湖南省桑植县。 原告谷红珠诉被告邹明群、邹自坤、周慧敏、彭清娥及第三人彭云波合同纠纷一案，本院于2020年3月31日作出（2020）湘0822民初227号民事判决，驳回谷红珠的诉讼请求，谷红珠不服提起上诉，湖南省张家界市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）湘08民终429号民事裁定，裁定撤销（2020）湘0822民初227号民事判决且本案发回湖南省桑植县人民法院重审。本院于2020年7月1日立案后组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷红珠及其委托诉讼代理人熊廷发、被告邹明群（即邹自坤法定代理人）及共同委托诉讼代理人王彩凤、被告周慧敏、被告彭清娥到庭参加诉讼，第三人彭云波经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谷红珠向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告邹明群之夫周杰于2012年6月19日签订借条之中包含的《房屋买卖合同》；2.请求判决由被告承担案件受理费。2020年7月9日，谷红珠向本院提交申请，变更诉讼请求为：1.请求判决原告谷红珠与被告邹明群之夫周杰于2012年6月19日在《借条》之中约定的房屋买卖合同不成立；2.请求判决被告邹明群偿还原告谷红珠代为偿还担保彭云波的借款及利息20200元；3.请求判决原审及发回重审的案件受理费由被告邹明群承担。 事实与理由：原告谷红珠与周杰于2004年8月18日离婚，并在离婚协议书中约定坐落于桑植县澧源镇八斗溪电站70平方米左右的房改房所有权归谷红珠所有。2010年7月2日，被告邹明群与周杰登记结婚。2011年下半年，谷红珠在女儿周慧敏（系谷红珠与周杰之女）的协调下同意周杰和邹明群在八斗溪电站的房屋中租住。 2012年1月23日，被告邹明群因家庭琐事与周杰发生争吵，将八斗溪电站的房屋烧毁。在邹明群被公安机关采取刑事羁押期间，周杰为求得谷红珠的谅解从而减轻邹明群的刑事责任，向本案第三人彭云波借款20000元用于赔偿邹明群烧毁谷红珠房屋的损失。同时彭云波为确保债权的实现，要求周杰提供担保，最终在女儿周慧敏的协调下谷红珠同意用八斗溪电站的房屋的所有权证作质押并签字同意担保。周杰拿到彭云波的20000元借款后，与谷红珠协商确定邹明群烧毁房屋的损失为14000元，谷红珠拿到14000元后，同意谅解并表示不再追究邹明群的刑事责任，周杰于2012年6月19日打印了《证明》，谷红珠在该《证明》上签字捺印。2012年7月12日周杰因交通事故身亡，2012年7月13日邹明群被取保候审后为周杰办理丧葬事务。彭云波知道周杰死亡后便要求担保人谷红珠偿还借款，并称若谷红珠一周内未偿还20000元借款，便按借条上的约定处理该房屋。谷红珠于2012年7月23日偿还了周杰借彭云波的20000元借款，拿回了质押的房屋所有权证。彭云波没有给谷红珠借据，而是称要将借据退给邹明群让其知晓该债务已偿还，所以让谷红珠在借据上注明了“此款已还，该借据已无效。2012.7月23日”的文字。彭云波将该借条退给邹明群之后，邹明群以该借据上“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”之内容大做文章，并提起了行政诉讼，最终桑植县人民法院以房管局办理的转移登记的程序不合法而撤销了谷红珠的房屋转移登记。原告迫于无奈只好提起案涉房屋的民事诉讼。上述事实，都有证据证实。 综上，就买卖合同而言，签订合同的主体及出卖人是否具有所有权是合同生效的要件，而就合同成立要求必须符合法律规定。本案中，周杰与原告谷红珠在第三人的借款合同中约定一句购买房屋的内容完全不符合法律规定的成立要件，故依照《合同法》第十二条、第一百三十一条之规定，请求法院判决案涉房屋买卖合同不成立；原告作为借款合同担保人履行还款义务后有权向被告提出追偿，故依据《担保法》及最高人民法院的司法解释，被告邹明群应当偿还原告已履行的担保之债20200元。 被告邹明群辩称，1.原告与周杰所签的房屋买卖协议成立；2.原告自己赌博缺钱向第三人彭云波借款20200元，不应由邹明群来偿还；3.案件受理费也不应由邹明群承担；4.针对原告起诉的事实和理由，对离婚时房屋的归属邹明群没有异议，邹明群是因原告与周杰仍有密切的关系才将租的房屋烧毁。借条上原告同意用该房提供担保并不是原告的真实意思表示，周杰用两万元现金购买了原告的房屋，签订房屋买卖协议才是双方的真实意思表示。借条上有原告写的同意二字，借条是变相性购房合同，均具备合同生效要件。原告认为2012年6月19日借条上20000元是邹明群烧毁财产的价值，但仅凭周杰在公安局的口述材料不能证明烧毁的财产就是20000元。周杰给了原告14000元不是事实，原告前后陈述不一致。原告称“周杰死后彭云波要求原告偿还借款并声称一周内不还就处理房屋也不是事实”，在周杰死亡后他生前借的钱应当由妻子邹明群履行偿还义务，而不是原告。借条时至今日已经八年之久，已经过了诉讼时效。 被告邹自坤辩称意见同被告邹明群一致。 被告周慧敏辩称，案涉房屋根据父亲周杰和母亲谷红珠离婚时协议上的约定应归其所有。周慧敏不知晓存在房屋买卖的事情，房屋烧毁的损失大致可以看到。父母离婚后该房屋由周慧敏和母亲居住，后来在父亲周杰走投无路的情况下，才让他与邹明群居住，当时说是租住但是一直没有给租金。母亲谷红珠也没有赌博。彭云波和邹明群是亲戚关系，当时问他要借条原件但是他拒绝，说是在上面补一句话就行了，不然借条给了谷红珠他不好交差。邹明群烧毁房屋不但没有赔偿，还想要走房子，但房子不会卖这么便宜。 被告彭清娥辩称，周杰和谷红珠离婚时约定不给抚养费所以房子归其孙女周慧敏，当时周慧敏年纪小就没有过户，但房子就是周慧敏的。周杰曾亲自告诉彭清娥他平时向彭云波借钱，很多次还钱的时候他都不给周杰退借条。谷红珠把房产证压在彭云波那里，周杰丧事办完后，彭清娥跟着谷红珠一起去取房产证，看见谷红珠给彭云波还钱了但不退借条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1995年，原告谷红珠与被告邹明群之夫周杰处于婚姻关系存续期间，两人共同出资取得坐落于桑植县澧源镇八斗溪电站的房改房一套，该房屋1995年7月10日登记的所有权人为周杰。2004年8月18日，原告谷红珠与周杰办理离婚手续，离婚协议约定：婚生女周慧敏由原告谷红珠抚养，周杰承担一半的教育费，定期探望，且坐落于桑植县澧源镇八斗溪电站宿舍的70平米房改房所有权归原告谷红珠。原告谷红珠与周杰离婚后，该房屋由谷红珠与周慧敏居住。2010年7月2日，被告邹明群与周杰登记结婚。通过周慧敏从中协调，谷红珠同意与周慧敏搬出八斗溪电站宿舍的70平米房改房，将该房屋让给被告邹明群与周杰居住。2011年2月28日，被告邹明群与周杰生育一子邹自坤。2012年1月23日，邹明群因家庭琐事与周杰发生争吵将案涉房屋烧毁,邹明群因此涉嫌犯罪被刑事拘留。2012年6月19日，周杰向第三人彭云波借款两万元，彭云波要求用房屋作抵押，经周杰做工作，谷红珠同意用案涉房屋的房产证质押在彭云波处，周杰出具借条一份并签字，原告谷红珠在该借条上签名并书写“同意”两字。借条载明“今借到彭云波人民币贰万元整，借期壹年，用房产证作抵押，如发生意外，到期不能归还本金者，周杰在八斗溪电站家属房屋一套给彭云波，由彭云波处理。（此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋），另每月付给彭云波利息600元，此协议由周杰前妻谷红珠签字生效。”当天，谷红珠向公安机关出示《证明》一份，内容为邹明群已给予谷红珠烧毁财产的损害赔偿，谷红珠表示对邹明群谅解。2012年7月12日，周杰因车祸去世。2012年7月23日，原告谷红珠偿还了周杰向彭云波借款的20000及利息200元，彭云波将房产证退还给谷红珠，但没有将借条给谷红珠，但谷红珠在该借条上注明“此款已还，借据已无效”。2012年8月1日，邹明群向桑植县房地产管理局申请对案涉房屋进行产权限制。2013年3月20日桑植县房地产管理局依据原告谷红珠提出的产权变更登记申请，就案涉房屋给原告谷红珠颁发了编号713000609号《房屋所有权证》。因该房屋有产权争议且桑植县房地产管理局给谷红珠颁发编号713000609号《房屋所有权证》的行政登记行为存在违法情形，编号713000609号的《房屋所有权证》被桑植县人民法院作出（2015）桑行初字第73号行政判决撤销。2019年6月3日本院受理了（2019）湘0822民初895号原告谷红珠诉被告邹明群物权确认纠纷一案，后谷红珠以补充证据为由向本院提出撤诉申请，本院于2019年8月22日裁定准许原告谷红珠撤诉。在本院（2020）湘0822民初227号一案庭审中，谷红珠曾陈述在案涉房屋被烧毁后周杰有购买该房屋的意思表示，但谷红珠认为周杰拿不出8万元的购房款，若要购房需要先赔偿损失。 另查明，彭清娥系周杰母亲，周慧敏系谷红珠与周杰婚生女，邹自坤系邹明群与周杰婚生子。（2020）湘0822民初227号一案中因该案涉及财产性民事法律行为，周杰作为一方当事人已过世，追加其继承人彭清娥、周慧敏及邹自坤为被告。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条以及《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十一条的相关规定，房地产转让一般应当签订书面转让合同，原告谷红珠与周杰未签订书面房屋买卖合同，仅有周杰在向第三人彭云波借款的借条上记载有“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”字样，不能够说明谷红珠与周杰之间曾就买卖案涉房屋达成一定的合意，更不具有书面合同的形式。虽然《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。但在本案中，谷红珠与周杰是否就房屋买卖任何一方已经履行主要义务，对方是否接受等均无证据证明，且无法确定房屋总价款、房款支付时间及方式、房屋过户时间、房屋交付时间等房屋买卖合同的必备条款和主要条款，故谷红珠与周杰之间的房屋买卖合同尚未成立，对谷红珠提出的第一项诉讼请求本院予以支持。 关于谷红珠请求被告邹明群偿还原告谷红珠代为偿还担保彭云波的借款及利息20200元的问题。谷红珠于2012年7月23日偿还了周杰向彭云波的借款及利息20200元，邹明群对此事实予以认可，但认为偿还周杰的借款是其作为亡妻理应履行的义务，且该借条时间久远，已超过诉讼时效。本案中谷红珠作为担保人履行还款义务并无不可，但谷红珠代周杰偿还借款后，未在法定的诉讼时效内行使自己的权利，且未提供诉讼时效存在中止、中断及延长的相关证据。故对谷红珠的该项诉请，本院不予支持。 被告周慧敏辩称诉争房屋应归其所有，但未提交相应的证据予以证明，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、2012年6月19日周杰向第三人彭云波借款人民币20000元的借条中“此钱用于2012年6月19日购买谷红珠的房屋”的购买房屋协议内容不成立。 二、驳回原告谷红珠的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告谷红珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  刘 谊 人民陪审员  王春梅 人民陪审员  段年强 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  彭群健 书 记 员  张 强 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。