广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初3513号原告：台山市佳顺物业有限公司。住所地：台山市台城环市×××××××××卡。法定代表人：周国，该公司董事。委托诉讼代理人：吕月娥，该公司员工。委托诉讼代理人：伍泳仪，该公司员工。被告：韦世平，女，1976年3月8日出生，汉族，住台山市××××办事处环市东路东方豪苑53号1007房，公民身份号码420××××××××××××4。被告：胡昆生，男，1996年1月9日出生，汉族，住台山市××××办事处环市东路东方豪苑53号1007房，公民身份号码420××××××××××××7。原告台山市佳顺物业有限公司（以下简称佳顺公司）与被告韦世平、胡昆生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。佳顺公司的委托诉讼代理人吕月娥、伍泳仪到庭参加诉讼。韦世平、胡昆生经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳顺公司向本院提出诉讼请求：判令韦世平、胡昆生向佳顺公司支付拖欠的物业管理费15994.36元及违约金85383.80元（自2009年9月30日起暂计至2020年3月31日止，按日利率3‰计算），合计101378.16元。事实和理由：2009年5月28日，韦世平、胡昆生与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：台德2009-xxx），约定购买台山市××××环市×××方豪苑号xx房xx房。台山市德祥房地产有限公司与佳顺公司签订《【东方豪苑】前期物业服务合同》，约定由佳顺公司为东方豪苑提供前期物业服务。按照合同约定，韦世平、胡昆生应按建筑面积每月每平方米1元的标准交纳物业服务费，该房屋建筑面积为139.08㎡，韦世平、胡昆生应在每季度首月的30日前交纳当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他费用；韦世平、胡昆生未按约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，佳顺公司有权要求韦世平、胡昆生补交，并从逾期之日起按欠费总额每天3‰向佳顺公司支付违约金。因台山市德祥房地产有限公司的优惠活动，2009年9月1日至2012年12月31日期间的物业服务费按每月0.7元/㎡的标准收取。韦世平、胡昆生自2009年9月起拖欠物业服务费，截至2020年3月31日，韦世平、胡昆生共拖欠物业服务费15994.36元；2009年9月30日起暂计至2020年3月31日止的物业服务费所对应的违约金按日利率3‰计算为85383.80元；合计101378.16元。韦世平、胡昆生在法定期限内既没有答辩，亦没有参加本院的庭审。佳顺公司围绕诉讼请求提交了如下证据：《【东方豪苑】前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》（合同编号：台德2009-xxx）、《欠费金额明细表》、《催费登记表》、催收记录。韦世平、胡昆生无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，佳顺公司提供的证据经查证属实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月28日，韦世平、胡昆生与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：台德2009-248），约定购买台山市××××环市×××方豪苑xx号xxxx房。2008年10月9日，台山市德祥房地产有限公司与佳顺公司签订《【东方豪苑】前期物业服务合同》，约定由佳顺公司为东方豪苑提供前期物业服务。按照合同约定，韦世平、胡昆生应按建筑面积每月每平方米1元的标准支付物业服务费，该房屋建筑面积为139.08㎡，韦世平、胡昆生应在每季度首月的30日前交纳当季度的物业服务费；韦世平、胡昆生未按约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，佳顺公司有权要求韦世平、胡昆生补交，并支付违约金（从逾期之日起每日按所拖欠物业服务费的3‰计付）。2009年9月1日至2012年12月31日期间的物业服务费按每月0.7元/㎡的标准收取。佳顺公司依约向韦世平、胡昆生提供物业服务，但韦世平、胡昆生未支付物业服务费。另查明，根据本院依职权调取的《台山市房地产登记信息查询》，涉案房产所有权的登记时间为2010年5月17日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。台山市德祥房地产有限公司与台山市佳顺物业有限公司签订的《前期物业服务合同》有效,应受法律保护。韦世平、胡昆生自2010年5月17日起至今为台山市××××环市×××方豪苑xx号xxxxx房的所有权人。根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《【东方豪苑】前期物业委托服务合同》对韦世平、胡昆生有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，韦世平、胡昆生作为业主应依照约定全面履行交纳物业服务费用的义务。此外，佳顺公司提供的证据难以证明韦世平、胡昆生的实际收楼时间，因此，佳顺公司请求韦世平、胡昆生支付2010年6月1日至2020年3月31日的物业服务费用15118.12元，本院予以支持。对于佳顺公司请求的物业服务费超出部分本院不予支持。韦世平、胡昆生没有按照约定支付物业服务费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。本案《【东方豪苑】前期物业服务合同》中约定了违约金的计算方式，但该约定过高，本院予以适当调整，酌定自逾期支付当月物业服务费的第2个月的1日起计至2020年3月31日止，分别以每月实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故自2019年8月20日起，韦世平、胡昆生应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向佳顺公司支付违约金。对于佳顺公司请求的违约金超出部分本院不予支持。韦世平、胡昆生下落不明，经本院公告传票传唤，期限届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、韦世平、胡昆生应自本判决生效之日起十日内向台山市佳顺物业有限公司支付物业服务费15118.12元以及违约金（自2010年6月1日起至2020年3月31日止，每以当月需交纳物业服务费为基数，分别从逾期支付当月物业服务费的次月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月31日止）；二、驳回台山市佳顺物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2327.56元,由韦世平、胡昆生负担442.24元、台山市佳顺物业有限公司负担1885.32元；台山市佳顺物业有限公司多预交的受理费442.24元由本院予以退回，韦世平、胡昆生应向本院补缴受理费442.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余雄民人民陪审员  伍艳梅人民陪审员  陈振弟二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  代梦颖书 记 员  余智安