四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0192民初4105号 原告：林方涛，男，1979年2月23日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张兴涛，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏廷滨，四川蜀鼎律师事务所律师。 被告：川开实业集团有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段1632号。 法定代表人：简兴福，董事长。 委托诉讼代理人：王孝甜，女，1990年1月27日出生，汉族，住四川省泸县，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘东，男，1984年4月4日出生，汉族，住四川省双流县，系公司员工。 原告林方涛与被告川开实业集团有限公司（以下简称川开集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林方涛的委托诉讼代理人张兴涛和苏廷滨、被告川开集团的委托诉讼代理人王孝甜和刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林方涛向本院提出诉讼请求：1.判令川开集团立即为林方涛办理房屋不动产权证书；2.判令川开集团向林方涛支付从2017年8月3日起至实际取得案涉房屋不动产权证书之日止的迟延履行违约金（以林方涛已交集资款66584.9元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，从2017年8月3日起暂计算至2020年8月3日为9488.35元）。庭审中，林方涛明确其前述第1项诉请系请求判令川开集团协助其办理不动产权证书。事实与理由：林方涛系川开集团的前身四川开关厂的职工，2005年1月6日，双方签订《职工集资建房协议》，约定由四川开关厂为职工建房，职工集资购房，四川开关厂负责建设征地和建设施工，并负责组织集资，负责为林方涛办理房屋产权（全产权）。协议签订后，林方涛向四川开关厂交纳了集资款共计66584.9元，四川开关厂将XXX号房屋（后林方涛更正为2栋3单元6层9号）交付林方涛，林方涛占有、使用该房屋至今已有10年以上。而川开集团违反协议约定至今未为林方涛办理房屋权属证书。2007年10月17日，案涉房屋所在楼栋取得了房屋权属初始登记，房屋所有权人登记为四川川开实业发展有限公司（2014年12月11日，四川川开实业发展有限公司登记名称变更为川开集团），登记地址为××街道××村××社，至此为林方涛办理权属转移登记的条件已成就。但经林方涛多次催问，川开集团一直推诿拖延，至今未办，川开集团的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，林方涛特起诉至法院，望判如所请。 川开集团辩称，林方涛与川开集团之间没有集资建房关系，林方涛无权要求川开集团协助办理房产证，更无权要求支付违约金。根据《职工集资建房协议》，协议的甲方集资单位为四川电气开关集团公司，该公司和川开集团没有关系，且该集资建房协议没有四川电气开关集团公司的盖章，该协议没有成立且没有生效，林方涛以和四川电气开关集团公司之间没有成立且没有生效的协议来约束川开集团纯属张冠李戴，所以川开集团与林方涛之间没有集资建房关系，林方涛的诉请不能成立。 经本院审理查明，林方涛系原四川开关厂的关联公司川开电气有限公司的职工，林方涛陈述其于2005年1月前后与简兴福签订《职工集资建房协议》，但协议被公司以办证名义收回，协议内容与雷智平、刘万均、贾伦、高翅、何刚、李勇、袁凤彬、李德壮等当庭提交的与简兴福签订的《职工集资建房协议》相同。雷智平、刘万均、贾伦、高翅、何刚、李勇、袁凤彬、李德壮等职工当庭提交的《职工集资建房协议》标题均为《四川开关厂职工集资建房协议》，抬头均为“单位：四川电气开关集团公司（甲方）；集资户：公司职工（乙方）”，协议末尾甲方单位盖章处均未加盖公章，法人代表均由简兴福签字，乙方处由雷智平、刘万均、贾伦、高翅、何刚、李勇、袁凤彬、李德壮等签字按手印并填写身份证号码；协议中均主要约定：1.乙方集资购房位于华阳二江街；2.甲方负责建设征地、建设施工，甲方负责为乙方办理房屋产权（全产权）等，乙方集资购房后，对住房有完全的产权、所有权、继承权，乙方有义务在甲方规定的时间缴纳水、电、气等各种属于乙方应该缴纳的费用等；3.甲方在集资建房时应明确个人集资的金额，每平方米价格，办产权证的契税，手续费、工本费等。 《集资建房协议》中约定的案涉房屋于2002年10月10日竣工验收，2002年职工陆续按照3楼和4楼520元/㎡、2楼和5楼490元/㎡、6楼470元/㎡的标准向四川开关厂缴纳购房款。其后，林方涛向四川开关厂以现金形式交纳30000元购房款，四川开关厂向林方涛出具收据。此外，林方涛庭审过程中陈述其已以现金形式交纳其余购房款36584.9元，但收据已遗失，无法向法庭提交。 川开集团于2005年向签订集资建房协议的林方涛等职工交付案涉房屋，根据案涉房屋的水电气交费收据，林方涛等职工亦实际占有并居住使用案涉房屋至今。林方涛居住使用的房屋为成都市天府新区XXX号。 另查明，案涉房屋所在土地于2007年10月17日取得房屋权属初始登记（XXX）（土地不动产单元号：XXX；房屋不动产单元号：XXX），登记房屋坐落于××街道××村××社，房屋所有权人登记为四川川开实业发展有限公司。该宗土地共建有80套住宅房屋，其中18套作为原双流机械厂（后被四川开关厂兼并）职工房改房的安置房，在当时双流县政府的协调下根据双流县住房委员会办公室的相关文件，四川川开实业发展有限公司已配合申请和协助为该18户办理了房屋产权登记，剩下62户至今未办理。 经本院前往成都天府新区不动产登记中心调取相关资料，已办理的产权登记收件清单和备案资料有以下文件：《关于成都市双流机械厂修建职工住宅综合楼立项报告的批复住宅立项的批复》（双计经计[1997]249号）、建筑工程施工许可证（双施编号190号）、建设用地规划许可证（编号（05）082）、建设工程规划许可证（编号[2001]第175号、214号）、双流县规划管理局建设工程规划验收合格证（双规验证字（2007）第053号）、房产测绘技术报告书（报告编号：双房测[2005]153号）、房产测绘成果报告书（报告编号：双房测[2005]153号）、竣工验收备案表（备案编号：2003-045）、土地用途面积分摊分户信息分表、杨永贵等18户（四川川开实业发展有限公司）分户表、《双流县房改资金管理中心（证明）资金证明书》（双房资（2007）9号）、《关于办理原双流机械厂23户职工住房房屋产证有关问题的协调会议纪要》等。 上述建设工程规划许可证（编号［2001］第175号、214号）、竣工验收备案表（备案编号：2003-045）上载明的工程名称为：川开集团机械厂职工住宅楼2＃楼、1＃楼，建设位置为：华阳镇二江街，工程用途为：集资住宅楼，建设单位为：四川开关厂；上述土地用途面积分摊分户信息分表、杨永贵等18户（四川川开实业发展有限公司）分户表上载明的国有土地证号为双国用（2007）字第0××2号，地籍号为XXX，开发单位名称为：四川川开实业发展有限公司，住宅用地终止日期为2072-01-14，土地用途为：住宅用地，使用权类型为：出让，房屋坐落于成都市天府新区华阳二江路二段XXX。 根据《双流县房改资金管理中心（证明）资金证明书》（双房资（2007）9号）、《关于办理原双流机械厂23户职工住房房屋产证有关问题的协调会议纪要》（双流县人民政府办公室2007年6月7日第50期）记载，双流县机械厂在2007年11月26日之前已被四川开关厂兼并，房改问题作为历史遗留问题处理，原双流机械厂23户职工中的18户，即有房屋产权的搬迁户，由川开公司于2008年2月1日前为其办理好房屋产权证，其余5户职工办理产权证享受川开公司同类员工待遇。已办产权证18户的房屋坐落地址与林方涛等居住及使用至今的案涉房屋地址一致。根据四川开关厂于1999年8月8日出具的《职工安置房确认书》、《承诺书》，以及《关于原双流机械厂23户搬迁购房户请求办理房屋产权证的报告》，上述办理产权证享受川开公司同类员工待遇的其余5户职工系赖贤春、朱正英、姚双贵、袁凤彬、何刚。 经向成都天府新区不动产登记中心去函询问：1.案涉房屋所在宗地是否具备办理分户不动产登记证书的条件；2.案涉62套房屋在当初川开集团办理房屋权属初始登记时是否有相关备案手续；3.如果具备办理分户不动产登记证书的条件需要完善什么手续，如何确定对应的房号。成都天府新区不动产登记中心回函称：1.该宗地案涉62套房屋暂不具备办理分户不动产登记证书的条件；2.案涉62套房屋在不动产登记档案中无备案相关材料；3.如需办理分户，请先行完善案涉宗地用地手续。房号的确定事宜，需买卖双方共同确认。 2020年10月12日，林方涛的委托诉讼代理人于天府新区公安分局通济桥派出所调取的地址证明载明：“根据《成都市门（楼）牌管理办法》规定，经核实现地址为：四川省成都市天府新区××路××段××号××栋××栋，更改前地址：××街道××村××号××栋××栋。”2020年12月2日，林方涛的委托诉讼代理人前往天府新区公安分局通济桥派出所调取的成都市天府新区XXX号川开宿舍房屋情况表显示，案涉房屋的地址、房号与林方涛一直居住并要求办证的成都市天府新区华阳二江路二段XXX号房屋信息一致。 同时查明，四川开关厂的企业名称在2004年被核准变更为四川川开实业发展有限公司，四川川开实业发展有限公司的企业名称在2014年被核准变更为川开实业集团有限公司。关于四川电气开关集团公司，并无该公司相关注册登记信息，四川开关厂对外亦称四川电气开关集团，简兴福一直是四川开关厂、四川川开实业发展有限公司、川开实业集团有限公司的法定代表人。 在庭审中，本院询问川开集团是否收到林方涛的全部房款时，川开集团陈述不清楚。 以上事实有《四川开关厂职工集资建房协议》，《期房款还款计划书》，收据，房屋权属初始登记证，成都市不动产登记信息查询结果，企业名称变更核准通知书，四川开关厂企业法人营业执照，地址证明，水电气缴费收据，《职工安置房确认书》，《承诺书》，《关于原双流机械厂23户搬迁购房户请求办理房屋产权证的报告》及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，且能够证明本案的案件事实，故本院予以采信。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、川开集团是否有义务协助林方涛办理不动产权证书；二、川开集团是否应向林方涛支付逾期办证的迟延履行违约金。对此本院分别评议如下： 关于川开集团是否有义务协助林方涛办理不动产权证书的问题。根据林方涛已向四川开关厂交清房款，四川开关厂向林方涛交付房屋，林方涛亦实际占有并使用案涉房屋的事实，本院对于林方涛与简兴福签订《职工集资建房协议》，但协议被公司以办证名义收回，协议内容与雷智平、刘万均、贾伦、高翅、何刚、李勇、袁凤彬、李德壮等当庭提交的与简兴福签订的《职工集资建房协议》相同的述称予以采信。川开集团庭审辩称，《集资建房协议》的甲方主体非川开集团，其主体不适格。而经本院核实，四川开关厂企业名称在2004年被核准变更为四川川开实业发展有限公司，四川川开实业发展有限公司企业名称在2014年被核准变更为川开实业集团有限公司，而简兴福一直是四川开关厂、四川川开实业发展有限公司、川开实业集团有限公司的法定代表人。案涉房屋的建设工程规划许可证（XXX）、竣工验收备案表（备案编号：XXX）上的建设单位均为四川开关厂，四川川开实业发展有限公司配合申请和协助原双流机械厂18户职工办理案涉房屋产权证时备案的土地用途面积分摊分户信息分表、杨永贵等18户（四川川开实业发展有限公司）分户表上载明的案涉房屋开发单位以及案涉房屋所在土地的权属初始登记所有权人亦均为四川川开实业发展有限公司，且修建的房屋信息与林方涛居住的房屋信息一致。综上，根据《集资建房协议》的载明和签署情况、案涉房屋的开发修建单位和位置、案涉房屋所在土地的所有权人以及川开集团的名称变更及其法定代表人等情况，《集资建房协议》应是简兴福代表甲方公司（即当时注册登记的四川开关厂现在变更为川开集团）与林方涛等公司职工签订的。林方涛陈述已以现金形式支付全部房款，但部分购房款收据遗失。本院认为，川开集团于2005年向林方涛交付案涉房屋，林方涛实际占有并居住使用案涉房屋至今，川开集团在林方涛占有使用期间也未向其催收过房款，加之庭审过程中，当问及川开集团是否收到林方涛的全部房款时，川开集团陈述不清楚，故现有证据能够达到高度概然性的标准，可以推定林方涛已实际履行支付房款的义务。现林方涛、川开集团已分别实际履行支付房款、交付房屋的主要义务，各自对对方履行的前述义务亦实际接受。双方签订的《集资建房协议》不未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。再根据《中华人民共和国合同法》第七十六条：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”之规定，川开集团应依法承担《集资建房协议》中约定的“甲方负责为乙方办理房屋产权（全产权）”的义务，即协助林方涛办理房屋产权证的义务。现案涉房屋已经于2007年10月17日取得房屋权属初始登记（权0250729），根据成都天府新区不动产登记中心的回函仅需完善案涉宗地用地手续，移交上述资料系川开集团在房屋建设完毕之后应向职能部门履行的法定义务，亦是协助林方涛办理房屋不动产权证的合同义务，故川开集团应予以提供并协助林方涛办理房屋不动产权证。 关于川开集团是否应向林方涛支付逾期办证的迟延履行违约金的问题。双方签订的《集资建房协议》未约定迟延办证违约金，林方涛也未举证证明其曾于何时要求川开集团协助其办理案涉房屋的不动产权证书，本院认定从本案起诉之日视为开始主张之日，但应给予川开集团一定期限的必要准备时间，因此，本院对于林方涛的违约金诉请不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告川开实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料，协助原告林方涛办理成都市天府新区华阳二江路二段82号2栋3单元6层9号房屋的不动产权证； 二、驳回原告林方涛的其他诉讼请求。 案件受理费851元，由被告川开实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月二十日 书记员  程悦