云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13803号原告（反诉被告）：云南中豪置业有限责任公司。住所：昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋，经理。委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：纪元淳然，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：吴秀玲，女，1963年2月23日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪置业公司”）与被告（反诉原告）吴秀玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，被告吴秀玲于2020年11月4日提起反诉，本院于2020年11月5日立案受理。依法于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中豪置业公司的委托诉讼代理人蒋婷，被告（反诉原告）吴秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中豪置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告补足实际产权登记面积大于合同约定建筑面积的房款92907.56元，契税2786.73元，印花税46.33元，共计95740.62元；2.请求判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年11月27日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告向原告购买位于昆明市官渡区房屋一套。《合同补充协议》第三条明确了房屋计价方式与价款及面积误差的处理：乙方所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，最终面积以产权登记机关确定的为准；产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款，《商品房购销合同》及本补充协议继续履行。《合同补充协议》第十条明确了被告应向原告支付的代收款项和配套费及其计价方式、代收金额。据案涉房屋有法定资质的测绘机构出具的房屋建筑面积计算书显示，本案房屋产权登记面积大于合同约定建筑面积，故按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《合同补充协议》的约定，被告应向原告补足差额面积的房款差价及相应契税、印花税差价。基于上述事实，原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。庭审中，原告将第1项诉讼请求中的契税减少为2654.01元，印花税变更为需退还被告132.84元。被告（反诉原告）吴秀玲辩称：一、被答辩人无权要求答辩人补足房款。1.《商品房购销合同》第五条第二款明确约定：“按套计价，按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”。又根据该合同第四条第2款，涉案的该商品房（下文统称“该房屋”）是按套计价，故即便面积存在误差，被答辩人也无权要求答辩人补足房款。2.根据《合同补充协议》第六条第1款的约定，被答辩人向答辩人交付该房屋可以被视为答辩人已经按《商品房购销合同》及《合同补充协议》的全部约定支付完毕所有相关款项，故被答辩人无权再要求答辩人支付其他任何费用。二、被答辩人起诉补足房款等费用的计算金额没有事实和法律依据。1.答辩人已经按照双方约定足额支付完毕购房款等相关费用。根据《合同补充协议》第三条第7款的约定，被答辩人在交付该房屋前应委托具有法定资质的测绘机构出具该房屋面积测绘报告，双方按照该报告所载明的建筑面积进行产权申报和价款结算。故答辩人按照《商品房购销合同》《合同补充协议》（以下统称该合同等”）约定的建筑面积和价款支付房款没有不当，符合双方合同约定。其次，该合同等文本均是被答辩人提供的格式文本，被答辩人对该合同等文本的内容应比答辩人有更多的注意义务，在该合同等文本中载明的建筑面积是由被答辩人及被答辩人提供的测绘机构确认的，故即使载明的建筑面积与实际面积有误差，也不应由答辩人承担补足误差的责任。2.被答辩人主张的实际产权登记面积尚不明确，即被答辩人计算的面积差额没有依据。(1)根据《合同补充协议》第三条第8款的约定，在暂不讨论该条款是否有效的情况下，只有在产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，双方才有义务根据产权登记面积及该合同等所列单价另行结算该房屋购房款。而截至被答辩人起诉时，被答辩人仍没有办理不动产产权登记证，故该房屋的实际产权登记面积尚不能明确，当然，计算也就没有依据。故被答辩人应当继续办理不动产产权登记证，至少待办理完毕后，再根据产权登记证记载的面积确定是否应向被告主张权利。从现有的《商品房买卖合同登记备案表》来看，所登记载明的该房屋面积仍为合同所约定的面积，不存在实际面积与合同约定的面积不一致的情况。(2)答辩人认为《合同补充协议》第三条第8款属于格式条款中的无效条款。因为被答辩人作为提供格式条款文本的一方，利用该条款把一些本应由己方承担的责任推向了答辩人，加重了答辩人的责任，且未对答辩人进行明释，故答辩人认为该条款应不产生效力。三、本案已过诉讼时效。《商品房购销合同》第七条明确约定了被答辩人应当于2011年11月30日交房。后双方实际于2013年6月27日完成交付，至今答辩人已实际使用该房屋达7年之久。又根据《商品房购销合同》第十二条的约定，被答辩人应当于2013年12月26日前完成办理产权证的义务，而被答辩人一直怠于履行此义务，故由其自身原因，本案的诉讼时效已经经过。综上所述，答辩人认为被答辩人提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。恳请法院查明事实，维护答辩人的合法权益，依法驳回其全部诉讼请求。被告（反诉原告）吴秀玲向本院提出如下反诉请求：1.请求判令被反诉人支付昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢×××号商铺延期办理房产证违约金155,313.75元；2.请求判令被反诉人返还多收的昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢×××号商铺的维修基金9647.20元，并按同期银行贷款利息的标准支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金；3.请求判令被反诉人退还收取的昆明螺蛳湾国际商贸城二期1×××号商铺配套费2000元，并按同期银行贷款利息的标准（每年）支付资金占用费及相应的罚息、滞纳金；4.请求判令本案反诉费等所有费用由被反诉人承担；5.反诉人申请退房。请求法院裁定被反诉人的销售行为存在重大违规、违约，请求判令反诉人的退房请求有效，解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令由被反诉人承担违规、违约责任，在全额退回反诉人购房款及相关已缴纳税金、费用的同时，按反诉人购买本商品房总价（包括已支付的税金、费用），按购房时反诉人为购买该套房屋在银行取得的贷款利率赔偿反诉人相应损失。同时，依法追究被反诉人的上述违规责任。事实及理由：1.被反诉人与反诉人于2011年11月27日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，由反诉人向被反诉人购买其开发建设的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期1×××号商铺，合同签订当日，反诉人向被反诉人一次性全额支付了购房款、契税、印花税、工本费、维修基金、配套费等各项费用。其中，合同第十二条约定，在反诉人支付完相关费用，办理了接房手续，提交了相关资料后，被反诉人于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。2013年6月27日前，反诉人已如约的支付完相关费用，办理了接房手续，提交了相关材料，但被反诉人至今仍没有办理产权证，其行为给反诉人造成极大损失，应当承担相应的违约责任。被反诉人应当按照《商品房购销合同》第九条的约定按反诉人已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。反诉人与被反诉人2011年11月27日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中，被反诉人根据补充协议第十条的约定，代收契税18,713元、印花税312元、工本费650元、专项维修基金12,475元，总计32,150元。约定不足部分予以补足，多余部分应及时退还。至今，反诉人仍没有领取到房屋产权证，产权手续并未转移，所有权未发生变更，契税、工本费未实际产生，被反诉人代收依法无据。按照昆明市专项维修资金的收费标准，为90元/平方米，被反诉人所收费用属违规收取，多收部分应当退还。根据有关规定和房屋总价，反诉人已缴纳了维修基金，但被反诉人又依据《合同补充协议》第十条收取了配套费2000元，反诉人未见收取的政策依据，属违规收费，应当予以退还并支付相应资金占用费。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，涉案房屋的面积误差比绝对值远高于3%，应当由被反诉人承担，而且从测量面积来看，公摊面积增大，套内面积缩小，公摊率过高，对反诉人极为不公平，不排除被反诉人存在欺诈反诉人进行销售的行为。综上，反诉人反诉依法有据，为维护反诉人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，特向贵院提起反诉，恳请法院依法支持反诉人的全部反诉请求。庭审中，被告明确反诉请求中第2项、第3项计算资金占用费、罚息、滞纳金的起始时间为交费之日。原告（反诉被告）中豪置业公司辩称：被告的反诉请求存在矛盾，应当予以明确，也就是其所主张的第1、2、3项与第5项矛盾。针对反诉请求第1项，原告在本诉部分提交的证据当中已经载明了反诉原告补交材料的时间。反诉被告应当在反诉原告补齐材料之后才申请办证，所以反诉被告不承担逾期办理房产证的违约金。针对反诉请求第2项，根据相关规定，维修基金的收取政策已经变更，反诉被告予以确认。补充协议第十条约定，税费标准如发生变化，以实际缴纳时相关政府规定为准，不足部分被告应及时补足多余部分，原告应及时退还，不计利息，所以在补充协议已明确约定不计利息的情况下，反诉原告主张利息没有事实和法律依据。针对反诉请求第3项，反诉被告认为不应当退还配套费2000元。首先，在交付房屋的时候，相关的配套设施已经有了；其次，根据补充协议第十条规定，相关费用是不计利息的。反诉原告交纳费用的时间是2011年，至今已九年之久，已经超过了诉讼时效，所以该项主张不应当得到支持。针对反诉请求第4项，反诉被告不承担诉讼费用。针对反诉请求第5项，根据补充协议的约定，存在面积差的时候应当由反诉原告补齐面积差的价款，合同继续履行，所以不存在退房。关于逾期办证的违约金的时效问题，原告认为已经超过了诉讼时效，被告的交房时间是2013年6月27日，如果反诉原告认为反诉被告存在逾期办证的情况，应当按照合同的约定及时向反诉被告进行主张，但是到今天为止才以反诉的形式来进行主张，所以已经超过了诉讼时效。原告（反诉被告）中豪置业公司、被告（反诉原告）吴秀玲围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其他有异议的证据，本院认证如下：原告（反诉被告）中豪置业公司提交的《收据》《房屋建筑面积计算书》形式、来源合法，本院予以采信。经审理，本院依法确认本案如下法律事实：2011年11月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买由原告开发建设的位于昆明市官渡区，房屋总价款为623750元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋参考套内建筑面积为22.25平方米；面积误差处理的方式为按套内建筑面积计价。采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意按补充协议约定处理。原告应于2011年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告。被告支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等费用；办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；向原告交齐委托原告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书，购房发票等。被告办理完毕前述事项后，原告于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。原告向产权登记机关报送合格资料后即视为原告已经履行完毕协助及代为办理产权登记的义务。另，原告与被告就前述购销合同签订了《合同补充协议》，对前述房屋的计价方式与价款、面积误差处理约定如下：被告所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，建筑面积为31.42平方米，单价为每平方米19852.01元，总金额为623750元，其中套内建筑面积为22.25平方米，分摊的共有建筑面积为9.17平方米，最终面积以产权登记机关确定的为准；产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款；被告委托原告代办房屋产权登记，被告应向原告支付的代收款项和配套费包括代收契税（按购房款乘以国家规定税率3%计算）18713元，代收印花税（按房屋总价国家规定税率万分之五计算）312元以及代收产权证、共有权证代办工本费650元、代收专项维修基金12475元等，上述代收款项的税费标准如发生变化，以实际交纳时的相关政府规定为准，不足部分由被告及时补足，多余部分原告应及时退还（不计利息）。补充协议与《商品房购销合同》不一致的，以补充协议的约定为准。合同签订后，被告向原告支付了契税款18713元、印花税款312元、维修基金12475元。2013年8月14日，昆明市房兴测绘有限公司出具《房屋建筑面积计算书》，载明案涉房屋建筑面积为36.10平方米，其中套内建筑面积23.24平方米。2020年9月29日，税务机关开具的税收完税证明载明案涉房屋实缴契税21367.01元、印花税179.16元。现原告以交付被告房屋的面积与合同约定面积不一致，原告代缴了房屋相应税费为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。被告以原告逾期办理不动产登记等为由，提出前述反诉请求。本院认为：一、关于原告的诉请部分。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于案涉房屋房款的计价方式，原、被告签订的《合同补充协议》约定房屋建筑面积为31.42平方米，单价为每平方米19,852.01元，产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋房价款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方约定房屋价款以产权登记机关确定的最终面积以及补充协议约定的单价为准据实结算，现原告并未提交证据证明案涉房屋的产权登记面积，其所提交的《房屋建筑面积计算书》并不能代表不动产权证书，案涉房屋的产权登记面积尚不明确，故原告的该项主张依据不足，本院不予支持。对于原告主张要求被告支付多代缴的契税的请求，《合同补充协议》约定由原告代缴相应税费，被告按合同补充协议约定向原告支付了相应费用，但原告实际缴纳的契税超出被告已交纳的金额，故本院对原告要求被告支付多代缴的契税款的请求予以支持。原告实际缴纳的印花税少于被告已交纳的金额，故原告应退还被告多交纳的印花税款。二、关于被告的反诉请求部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房销售合同纠纷。对于被告要求原告承担逾期办证违约责任的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，根据《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对被告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，原告应自2013年6月27日起后推180个工作日履行合同项下向产权登记机关提交办理房屋产权登记需由被告提供的资料的义务。原告辩解其在被告补充提交完毕办证所需资料之后才申请办证，不应承担违约责任，但原告所提交的证据并不能证明其主张，故本院对原告的辩解意见不予采纳。原告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，故须承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，双方在合同中对原告迟延办理房屋权属证书的违约金计算标准未作约定，现被告主张要求原告以每日万分之一的标准向其支付违约金，该请求无事实和法律依据，本院仅支持按日万分之0.5计算。关于反诉被告抗辩的违约责任诉讼时效问题，本院认为，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约损失，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。换言之，2017年9月9日（本案立案之日倒推3年）之后产生的逾期办证损失尚处于诉讼时效保护期间内，而在此前产生的逾期办证损失已过诉讼时效。因被告已行使诉讼时效抗辩权，故对于已过诉讼时效的逾期办证损失，本院不予支持。对于计算逾期办证损失的截止时限，《不动产登记暂行条例》第二十条规定：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。本案中，反诉被告并未举证证明其报送办证资料的时间，而原、被告双方约定反诉被告向产权登记机关报送合格资料后即视为反诉被告已经履行完毕协助办理产权的义务，根据前述规定，本院认为逾期办证损失应计算至反诉被告向产权登记机关提交符合办证所需资料时止。对于反诉原告主张要求反诉被告退还多收取的维修基金，本案中，反诉被告向反诉原告代收了维修基金12,475元，其对多收部分同意退还，故本院对反诉原告的该主张予以支持。对于反诉原告主张要求反诉被告支付多收取的维修基金的资金占用费、罚息、滞纳金，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据上述法律规定，在合同对履行期限约定不明的情况下，反诉原告可随时向反诉被告主张退款，但需要给反诉被告必要的准备时间。本案中，反诉原告虽提交了反诉被告于2015年5月26日出具的收款凭证，但该证据仅能证明反诉被告收到了上述费用，不能反映反诉被告承诺过退款的时间，反诉原告也未能提交其它确凿、有效的证据证实在本案诉讼发生之前，其曾经催告过反诉被告要求其退还多收款项，故其现要求反诉被告承担逾期退款的违约责任缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还配套费及相应的资金占用费、罚息、滞纳金的主张，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告解除合同的主张，根据商品房买卖合同司法解释第十四条的规定，出现面积误差时应当优先适用约定，即出现面积误差时按照合同补充协议约定的价格据实结算房屋价款、合同继续履行，换言之，该约定并未赋予合同当事人合同解除权，故反诉原告主张解除合同无依据，本院不予支持。因反诉原告的其余诉请均以合同解除为前提，故对于反诉原告主张退房并要求反诉被告返还购房款、税金及支付贷款利息等费用的诉请，本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴秀玲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司案涉房屋契税差价2654.01元；二、原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）吴秀玲维修基金9647.20元、印花税132.84元；三、原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴秀玲自2017年9月9日起至其将办理案涉房屋产权登记需由原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司提供的资料报产权登记机关之日止的逾期办证损失（每日金额为购房价款623,750元的万分之0.5）；四、原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司、被告（反诉原告）吴秀玲的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2194元，由原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司负担2136元，被告（反诉原告）吴秀玲负担58元；反诉案件受理费1097元，由被告（反诉原告）吴秀玲负担855元，由原告（反诉被告）云南中豪置业有限责任公司负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇二〇年十二月八日书记员  邓义缤