广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1202民初2218号 原告：覃安勇，男，壮族，1970年7月8日出生，住广西河池市金城江区。 原告：韦孟兰，女，壮族，1969年9月10日出生，住广西河池市金城江区。 上列原告共同委托诉讼代理人：覃涨，广西皓辰律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：覃雨虹，广西捷鑫律师事务所律师。 被告：广西龙昌房地产开发有限公司，住所地：河池市乾宵路869号，注册号：451200200005987。 第三人：莫铜，男，1983年8月6日出生，住河池市金城江区。 第三人：钟秀群，女，汉族，1983年10月3日出生，住址同上。 原告覃安勇、韦孟兰诉被告广西龙昌房地产开发有限公司（以下简称龙昌公司）、第三人莫铜、钟秀群商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理后，因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭于2020年12月1日第二次公开开庭进行了审理。原告覃安勇、韦孟兰及其委托诉讼代理人覃雨虹到庭参加诉讼，被告龙昌公司、第三人莫铜、钟秀群经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉。本案缺席审理，现已审理终结。 原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即将位于河池市办理不动产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助两原告将该房屋转转移登记至两原告名下；2、判令被告支付逾期办证违约金5490.29元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月21日，被告与第三人莫铜、钟秀群签订《商品房买卖合同》，两案外人购买被告开发的位于河池市。房屋买卖成交的总价款为366019元。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（被告）应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定将商品房交付买受人使用，第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。”另外，被告还向两案外人收取了2万元更名费。2013年11月7日，原告、莫铜、钟秀群及被告三方协商，被告同意莫铜、钟秀群退房，并为原告办理更名手续。原、被告重新签订了本购房合同，合同第六条载明，原告在签订本合同同时一次性付清所有房款。 现房屋已经交付使用多年，原告多次联系，督促被告为原告办理房产证，但被告均以各种理由拒绝、拖延，至今仍拒绝为原告办理房屋产权证书。综上，为维护原告合法权益，提起此诉讼，望人民法院依法判如所请。 被告龙昌公司未提交答辩意见、未提供证据、未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。第三人莫铜、钟秀群未提交书面的陈述意见或证据，未到庭参加诉讼，视为其放弃发表陈述意见、举证、质证权利。 经审理，本院认定案件关联的法律事实如下：第三人龙昌公司系一家成立于2008年6月20日经营房地产开发经营、对水利电站、公路、桥梁的投资等有限责任公司。2011年5月21日，龙昌公司（出卖人）与第三人莫铜、钟秀群签订了《商品房买卖合同》，合同约定龙昌公司（出卖人）将以出卖方式取得位于河池市（预售商品房）第2幢1单元602号房以总金额366019元价格出卖给第三人莫铜、钟秀群。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定，出卖人应于商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任原告未能在前述期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。2011年5月24日，第三人莫铜、钟秀群交给被告办房产证费用。第三人向被告支付总房款366019元。被告向第三人交付上述商品房。 2013年8月9日，原告覃安勇现场看房后看中第三人购买的上述房屋，于是，第三人莫铜（出卖方，简称甲方）与原告覃安勇（购买方，简称乙方）签订《房屋买卖协议书》，内容为“甲方莫铜自愿将位于河池市方覃安勇，房屋价为：肆拾万零叁仟元整（￥403000.00元）；过户手续费：贰万元整（￥20000.00元）；共计肆拾贰万叁仟元整（￥423000.00元）。现乙方覃安勇已付房款：贰拾陆万叁仟元整（￥263000.00元），剩余房款：壹拾陆万元整（￥160000.00元）在2013年11月10日内付清所有房款。双方如有一方违约，赔偿已付房款的两倍作为违约金付给对方。双方各执一份。”覃安勇在付款人处签字，莫铜在收款人处签字，双方留下联系电话，注明日期。同时，莫铜出具《收条》一份，内容为“今收到覃安勇交来河池市龙昌新居小区2号楼1单元602号房房款：贰拾陆万叁仟元整（263000.00元）”。2013年11月7日，原告韦孟兰将16万元房款转至第三人莫铜银行账户上。 2013年11月17日,二原告、第三人莫铜携带其与被告2011年5月21日签订的《商品房买卖合同》一起找到被告，三方协商一致后，决定办理涉案房屋更名手续，即二原告与被告就涉案河池市龙昌新居小区2号楼1单元602号又签订了一份《商品房买卖合同》，二原告作为上述涉案房屋买受人，被告作为出卖人，房款总价仍然是366019元，付款方式为“买受人在签订本合同时一次性付清所有房款”，房屋交付时间为2012年10月30日前。出卖人应于商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任原告未能在前述期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。莫铜将其与被告签订的《商品房买卖合同》原件交给二原告，该合同上注有“该合同已退房”。 二原告办完上述手续后接收了涉案房屋，并装修房屋一直居住至今。2019年6月20日，二原告缴纳契税6971.78元。至今，上述房屋未进行预售登记。 另查明，现被告就其开发的“龙昌新居”商品房至今未向不动产登记部门申办首次登记。龙昌公司法定代表人蒙子车已故，现公司登记的人员仅有股东（监事）蒙仲钾一人。该公司被列入经营异常名录和严重违法失信企业名单。于此，为了解案涉“龙昌新居”商品房与办证有关的资料报备及今后办证妨碍情况，本院向有关住房部门发出调查函，得出回复是被告尚未就涉“龙昌新居”商品房与办证有关的资料报备。 上述法律事实，有二原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件、第三人莫铜、钟秀群与被告签订的《商品房买卖合同》、原告覃安勇与第三人莫铜签订的《房屋买卖协议书》、收条、银行转账凭证、物业收费发票、不动产登记查询、河池市自然资源局复函、企业信用信息公示报告及庭审笔录等在卷为证。 本案争议焦点：二原告与被告龙昌公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。 本院认为，2011年5月21日第三人莫铜、钟秀群与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告也将房屋交付给第三人使用。2013年8月9日，第三人莫铜将未经权属登记的涉案房屋转让给本案二原告，二原告与第三人莫铜签订的《房屋买卖协议书》也是双方真实意思表示，是合法有效的。虽然没有证据显示莫铜转卖上述房屋经过钟秀群同意，考虑到莫铜、钟秀群系夫妻两，且二原告已支付合理的全部的房款给第三人莫铜，第三人莫铜也将涉案房屋交付给二原告使用至今，故二原告应善意取得涉案房屋。按照正常的程序，第三人应将涉案房屋过户到二原告名下，但第三人转卖房屋时尚未办理不动产权证，后二原告与第三人莫铜及被告协商一致，被告同意莫铜“退房”，由二原告就涉案房屋直接与被告签订2013年11月17日的《商品房买卖合同》。该合同看似为商品房买卖合同，但二原告并没有与被告房屋买卖的真实意思表示，二原告也并未向被告支付房款。该《商品房买卖合同》隐藏的行为是：二原告、莫铜与被告协商一致，由被告将对第三人莫铜、钟秀群尚未履行完毕的权利义务直接向二原告履行，即权利义务的转让。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故被告龙昌公司与二原告于2013年11月17日签订的《商品房买卖合同》就涉案房屋出卖人“应于商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任买受人未能在前述期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。”系三方真实意思表示，系合法有效的，被告当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告请求被告立即将位于河池市办理不动产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助二原告将该房屋转移登记至两原告名下的请求。按照正常程序，被告交房后应在约定期限内转移房屋所有权至第三人名下，第三人再将上述房屋所有权转至二原告名下，但是现三方协商一致由被告直接将涉案房屋不动产权证转移至二原告名下，被告应当按照约定履行上述义务。但商品房办证涉及两个环节，首先需在不动产登记部门完成楼盘的首次登记，该义务系房开商应当履行的义务，亦是办证先决条件，其次才是将商品房转移登记至买受人名下，该义务主要由买受人履行，房开商予以协助。然案涉“龙昌新居”商品房未进行行首次登记，原告的转移登记则无从办起，现作为房开商的龙昌公司客观上已无履行义务的能力，若对买受人的办证诉求简单拒之，则买受人的合法权益将无从保障。从本院发函不动产登记机关的情况来看，转移登记的前置未尽之处还是能够在今后履行中予以完善，故原告主张被告应尽其首次登记的义务并协助原告办理案涉商品房的转移登记至原告名下有事实和法律依据，本院予以支持。需要补充的是，二原告、第三人与被告之间就涉案房屋的买卖、过户涉及的税费问题各方应当按照法律规定及时足额向税务机关缴纳，否则自行承担相应的法律的后果。 关于原告请求被告承担逾期办证违约金366019元×1.5%＝5490.29元的问题。被告在将案涉商品房交付给第三人莫铜、钟秀群使用后，未在合同约定的360日内完成“龙昌新居”商品房的首次登记致二原告无法办理商品房转移登记取得房地产权属证书构成违约，其应按合同约定由本向第三人莫铜、钟秀群承担的违约责任直接向二原告承担。故原告的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十四条、第八十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西龙昌房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内将位于河池市龙昌新居第2幢1单元602号房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告覃安勇、韦孟兰将该房屋转移登记至原告名下； 二、被告广西龙昌房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告覃安勇、韦孟兰支付逾期办证违约金5490.29元。 案件受理费50元（原告已预交），由被告广西龙昌房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应如期履行，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费50元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王玉涛 人民陪审员  韦树龙 人民陪审员  罗蔓香 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  韦夏臻 书 记 员  罗 岚 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-22××××0