河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2745号原告：马爱玲，女，1975年6月21日出生，汉族，户籍所在地：沁阳市，现住：沁阳市。委托诉讼代理人：马艳萍，河南太华律师事务所律师。被告：河南裕华圣景置业有限公司。住所地：沁阳市产业集聚区沁南园区（沁阳市沁园办事处曹村）。法定代表人：王良，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟青，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。原告马爱玲与河南裕华圣景置业有限公司（以下简称：裕华圣景公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马爱玲的委托代理人马艳萍、被告裕华圣景公司的委托代理人翟青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马爱玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告迟延交房违约金17273元；2、依法判令被告支付原告迟延取得办房地产权属证违约金3821元。以上共计21094元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年5月16日，原告购买被告开发的瑞发花园小区5号楼1单元701房屋一套，合同约定：（1）建筑面积122.09平方米，房屋总价382142元；（2）产权登记面积小于合同约定面积，被告返还误差比例在3%以内的房价款；（3）被告应当在2016年12月31日前交付房屋；（4）如被告逾期交房，逾期超过60日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金；（5）被告应在房屋交付使用后360日内办理产权登记，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告不仅不按期交房，而且不按期办理产权证书，且被告对其相应违约行为拒不承担赔偿责任。故依法起诉于法院，要求公正判决。被告裕华圣景公司辩称：被告在施工期间，因遇93阅兵、大气污染防治、蓝天工程以及其他诸多原因，被政府有关部门要求停止施工，停工期限累计在180日以上。上述因素属于不可抗拒的，由此导致交房迟延。另一方面，被告在2017年6月份，竣工验收合格，且经备案后，曾经多次以多种方式，通知包括原告在内的100多户业主，绝大多数业主均按通知的2017年7月1日交房日期收房，只有极少部分业主收到通知后未按时收房，此责任不在被告。另外，原告起诉要求逾期交房违约金以及迟延取得办房地产权属证违约金也已超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的诉求和答辩理由，本院归纳以下争议焦点：1、原告的起诉是否超诉讼时效；2、如原告的起诉没有超出诉讼时效，原告的诉求是否合理合法，应否予以支持。围绕争议焦点，原告提供以下证据：1、原告身份证复印件一张；2、商品房买卖合同一份，证明2016年5月16日，原告购买被告开发的瑞发花园小区5号楼1单元七层701号房屋一套，合同约定:（1）建筑面积122.09平方米，房屋总价382142元;（2）产权登记面积小于合同约定面积，被告返还误差比例在3％以内的房价款;（3）被告应当在2016年12月31日前交付房屋;（4）如被告逾期交房，逾期超过60日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金;（5）被告应在房屋交付使用后360日内办理产权登记，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1％向买受人支付违约金；3、被告收据一份。证明2016年5月18日，原告按合同向被告交付了房款382142元；4、供用水合同一份，证明2017年8月15日，原告与自来水公司签订了供水合同，迟延交房违约金计算至该日；5、沁阳市不动产登记中心档案管理一份。证明：（1）沁阳不动产中心调取档案尾页显示:沁阳市住房和城乡建设局收到被告工程验收备案文件的收讫时间未确定，而被告提供的工程竣工验收备案表是2017年6月20日，说明被告提供证据的虚假性；（2）不动产中心调取的“沁阳市城乡规划管理局建设工程规划核实意见书”，显示的通过时间是2017年11月7日，说明工程工验收备案表应该在2017年11月7日之后。被告裕华圣景公司对原告证据1、3无异议，对证据2真实性认可，但从买卖合同中可以看出原告在2016年12月31日就已经知道自己的权利受到侵害，至起诉时就已经超过诉讼时效。另外，证据2第15条显示，出卖人应在商品房交付使用后，360日内将办理权属登记，需出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，360日指的是出卖人提供的资料报备期限，而不是办证期限。原告无证据证明因被告的责任导致其不能在规定的时间内取得房产证书，由此说明，原告起诉时均已经超过诉讼时效期间；对证据4的真实性无异议，但是恰好说明了原告在2017年8月15日签订供水合同之前，就已经实际收房。对迟延交房违约金均不存在，因在被告施工期间，遭遇不可抗力因素，导致停工，交房期限相应顺延，逾期办证违约金也不存在；对证据5中的备案证书有异议，住建部门向被告颁发的备案证书显示该工程的竣工验收文件已于2017年6月20日收齐，文件齐全，准予备案。对证据5中的规划核实意见书真实性没有异议，但不认可原告主张的证明目的。被告提供以下证据：1、沁阳市住房和城乡建设局通知10份，沁阳市人民政府文件3份，沁阳市住房和城乡建设局文件5份，沁阳市环境保护局文件2份，沁阳市蓝天工程行动领导小组办公室文件6份，沁阳市环境攻坚领导小组办公室文件1份，证明:因高考、70周年阅兵、大气污染防治、蓝天工程等诸多原因，被要求停工，停工时间共180天以上，交房期限应当相应顺延180天以上，故不存在原告所谓的逾期交房；2、建设工程规划许可证3份，竣工备案表3份，备案信息截图。证明:涉案房屋于2017年6月6日已经办理竣工验收手续，2017年6月20日经过备案审查，同日准予备案，符合约定的交房条件，工程验收备案前也已经通过建筑工程规划许可；3、证人证明材料1份，证人身份证复印件和劳动合同各1份，留存的部分短信往来截图1份，证人出庭陈述1份。证明:2017年6月，裕华圣景公司曾以电话及短信方式通知了所有业主2017年7月1日收房，短信往来截图说明本次起诉的11户业主，其中2户已经收到短信，其他业主短信通知因时间久远没有保留；4、沁阳市广播电视局证明1份，沁阳市电视台交房公告截图及播出费发票1份，焦作日报公告栏及广告费发票1份，裕华圣景公司在瑞发花园大门ロ及售楼部及其他多处张贴的交房公告4张。证明:裕华圣景公司于2017年6月以多种方式通知收房；5、领取钥匙登记表1份。证明:2017年7月1日以前，部分业主在交房之前已拿走钥匙，其他业主在发出收房通知后，迟迟不去领钥匙；6、沁阳市自然资源和规划局证明1份。证明:裕华圣景公司于2017年4月25日向沁阳市自然资源规划局提交了沁阳市瑞发花园住宅项目1-6楼及地下车库规划核实的申请，因沁阳市房地产开发项目众多，规划局在核实后因时间因素未及时下发规划意见书；7、本院(2016)豫0882民初1604号民事判决书复印件1份、广东省高级人民法院再审的商品房买卖合同纠纷案例。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为被告提供的一大部分是2017年1月以后的文件，由于本案交房时间是2016年6月31日，所以2017年以后的文件与本案无关，沁阳蓝天办文件不显示被告属于该文件范围，也与本案无关，唯一有关的是2015年8月25日的两个通知总计8天，但是不符合商品房合同第八条延期的条件，且不可抗力指的是地震、台风、军事行动，与本案有关的8天不属于不可抗力，且没有按60日通知买受人，所以该8天不符合合同约定，不应该扣除；对被告的证据2，规划许可证真实性无异议，对备案登记表的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为：1、该备案文件是虚假的，原告在沁阳不动产中心调取档案显示，被告提供的备案文件与不动产中心的备案文件不一致，具体是:尾页沁阳市住房和城建设局收到被告3号楼工程验收备案文件的收讫时间未明确，而被告提供的却载明有时间；被告提供的备案文件，显示的时间是2017年6月20日备案，但是原告从不动产登记中心调取的档案显示，被告向不动产登记中心申请的时间是2018年10月29日，既然该备案2017年6月20日已经通过，被告在2019年10月29日提供的备案文件，为什么没有日期，说明被告提供的备案文件是虚假的；2、根据河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第55条的规定，被告只有办理“沁阳市城乡规划管理局建设工程规划核实意见书”，才能去办理“工程竣工验收备案”；3、原告从不动产中心调取的“沁阳市城乡规划管理局建设工程规划核实意见书”显示的通过时间是2017年11月7日，说明工程竣工验收备案表应该在2017年11月7日之后。综上，被告主张争议商品房2017年7月1日具备交房条件不能成立。对统计表不认可，认为是电脑制作，不能证明被告主张。对被告的证据4，电视台的发票以及电视台的证明真实性无异议，但认为被告应提供滚动的影像资料证明。原告对售楼部的交房照片真实性有异议，认为不能证明该照片拍摄于2017年7月1日。原告对交房通知的报纸公告以及发票真实性无异议，但认为不能证明其证明指向。被告违反合同约定，没有书面通知原告交房，没有签署房屋交接单，也没有提供一表两书，被告根本没有完成合同约定及法律规定的交房义务；对被告证据5，小区业主领取钥匙名单的真实性无异议，但是对证明对象有异议，认为该证据只能证明原告临时使用钥匙，并不能证明被告已履行了交房行为；对被告证据6的真实性无异议，但认为只能证明被告于2017年4月25日向沁阳市自然资源规划局提出申请，并不能证明该申请什么时间通过；对被告证据7，判决书不是证据，不予质证，认为中国不适用判例法，该判决书与本案无关联性。本案诉讼过程中，经本院依职权向沁阳市住房和城乡建设局调查核实，案涉商品房备案时间在2017年6月20日。对原、被告提交的证据均与本案具有真实性、关联性，本院予以采信。根据原、被告的诉辩陈述及经本院审查确认的有效证据，本院对本案事实认定如下：2016年5月16日，原告购买被告开发的瑞发花园小区5号楼1单元七层701号房屋，建筑面积122.09平方米，房屋总价款382142元，双方并签订了相应的《商品房买卖合同》。合同第五条约定：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；第八条约定:出卖人应当在2016年12月31日前，将依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经规划竣工验收合格。2、该商品房经综合验收合格。……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2016年5月18日，原告向被告交付房款382142元。2017年4月25日，被告向原沁阳市规划局申请对沁阳市瑞发花园小区1-6号楼规划核实；2017年6月6日，经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；2017年6月20日，通过沁阳市建筑工程质量监督站备案审查，同日，沁阳市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2017年6月，被告以短信、张贴交房公告、在焦作日报刊登交房公告、在沁阳市电视台连续播放交房公告等方式，通知了包括原告在内的瑞发花园小区1-6号楼业主于2017年7月1日交房。2017年7月1日以前，瑞发花园小区1-6号楼部分业主已经领取钥匙开始装修。原告于2017年5月22日领取所购房产钥匙。另查明，沁阳市瑞发花园小区1-6号楼在施工前均已取得原沁阳市城乡规划管理局颁发的建设工程规划许可证；原沁阳市城乡规划管理局于2017年11月7日作出建设工程规划核实意见书。本院认为：一、关于双方争议的交房条件即“经规划竣工验收合格”的理解。《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”据此，竣工验收以前并不需要规划条件核实，验收合格的标志就是建设、勘察、设计、施工、工程监理单位签章的《工程竣工验收报告》。《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”显然，规划条件核实，与《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定的综合验收所要求的第（一）项“城市规划设计条件的落实情况”，具有同一的指向。据此，规划条件核实应属综合验收的范畴。案涉商品房在施工前已取得建设工程规划许可证，根据被告举证的沁阳市自然资源和规划局出具的证明，说明被告已于2017年4月25日向沁阳市自然资源和规划局提交了案涉商品房的规划核实申请，且沁阳市自然资源和规划局在随后进行规划核实时，并未发现案涉商品房存在不符合规划条件的情形，因此，何时进行规划核实，并不影响案涉商品房的交付使用。虽然《河南省实施办法》第五十五条第二款规定“未经城乡规划主管部门核实或者经核实不符合规划条件和许可内容的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不得办理竣工备案手续，房产管理部门不得办理房屋产权登记手续”。但是并未规定建设单位在未经核实情况下组织的竣工验收应按无效处理，因此该条属管理性强制性规范，不属效力性强制性规范，并不否定竣工验收在民商法上的效力。本案当事人在商品房买卖合同第八条约定，出卖人交付的房屋应当经规划竣工验收合格。案涉商品房在施工前已取得建设工程规划许可证，且于2017年6月6日由建设、勘察、设计、施工、工程监理单位竣工验收合格，故符合商品房买卖合同第八条约定的交房条件。综上，因案涉商品房在施工前已取得规划许可，规划核实属综合验收范畴，双方约定的交房条件不是综合验收合格，故原告关于被告不符合交房条件的辩解，本院不予采信。二、关于案涉商品房的交付时间。根据证人吴某的证人证言及证明材料和留存的部分短信发送记录截图、沁阳市电视台交房公告截图及播出费发票、焦作日报公告栏及广告费发票、被告在瑞发花园大门口及售楼部及其他多处张贴的交房公告，均可以证明，2017年6月，被告以短信、张贴交房公告、在焦作日报刊登交房公告、在沁阳市电视台连续播放交房公告等方式，通知了包括原告在内的瑞发花园小区1-6号楼业主于2017年7月1日交房；另一方面，根据被告举证的领取钥匙登记表，说明部分业主在2017年7月1日以前就已经收到交房信息，并实际领取钥匙开始装修。据此，2017年7月1日应作为案涉商品房交付时间。同时，原告亦具备了应当知道交房的期限。三、关于原告起诉的诉讼时效问题。首先，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2016年12月31日（或2017年3月31日）前交房，那么被告在上述期限届满后未交房时，原告就应当知道自己按期收房的权利受到侵害。2017年6月，被告通知了包括原告在内的瑞发花园小区1-6号楼业主于2017年7月1日交房，故原告主张的逾期交房违约金权利的诉讼时效应从2017年7月1日起至2020年6月30日止，为合法的诉讼时效期间。原告于2020年9月17日起诉本案，已经超过了法定三年的诉讼时效。其次，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在交房后360日内将需要出卖人提交的资料报产权登记机关备案。据此，涉案商品房不动产登记证的办理，必然发生在交房之后，不能以交房时间作为原告主张的迟延办证违约金诉讼时效的起算点，至原告起诉时，原告主张的迟延办证违约金权利，并未超过三年的诉讼时效。四、关于原告主张的迟延办证违约金应否支持，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人所负合同义务为在商品房交付后360日内将向产权登记机关提供备案资料，而不是360日内确保买受人取得不动产证书；虽然，出卖人提供登记备案资料为买受人取得权属证书的必要条件，但不是唯一条件，买受人取得权属证书尚需满足登记机关的其他条件，更需要不动产登记机关的配合。目前证据尚不能证明因被告责任导致原告不能在规定的时间内取得不动产登记证书，故原告主张的迟延办证违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马爱玲的诉讼请求。案件受理费减半收取164元，由原告马爱玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  史建伟二〇二〇年十二月一日书记员  买晶晶