广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2745号原告：临仲（广州）法律服务有限公司，住所地：广州市南沙区丰泽东路**（自编**楼）X1301-G3524。法定代表人：林伯青。委托诉讼代理人：唐新全，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：郭海峰，男，1979年11月20日出生，汉族，住吉林省舒兰市。原告临仲（广州）法律服务有限公司（以下简称临仲公司）诉被告郭海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告临仲公司的委托诉讼代理人唐新全到庭参加了诉讼，被告郭海峰经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临仲公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告25个月租金37500元；2.请求被告支付原告未装修违约金16500元；3.请求被告返还原告赠与免去的租金16500元；4.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2018年8月19日签订0001096号《房屋租赁合同书》，约定将涉讼房屋出租给被告，租期3年，从2018年8月20日至2021年8月19日，每月租金1500元。约定免租期11个月，至2019年7月20日，条件是被告按普通装修标准完成房间装修。2019年8月20日，被告在免租期后1月，提出解除合同，违约退房。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告违约单方退房，未缴纳任何租金，且违约未装修致房子租不出去，应当赔偿原告预期25个月租金损失共37500元。根据双方合同第十三条特别约定，过完免租期未装修，赔偿装修费用，以11个月租金计算装修费用价值为16500元。免租期为基于合同3年整体而赠与的期间，《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务；第一百九十二条三款规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与；第一百九十四条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。据以上法条，要求被告返还11个月租金共16500元。基于上述情况，原告为维护自身合法权益，现依法向人民法院起诉。被告郭海峰无到庭及作出答辩。临仲公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明事实如下：位于广州市番禺区大石街XX二街51号940的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为35.56平方米，登记权利人为临仲公司，共有情况为单独所有，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第XX号，登记时间为2018年8月28日。临仲公司为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为林伯青。2020年2月20日，临仲公司以其司将涉讼房屋出租给郭海峰后，郭海峰未按合同约定对涉讼房屋进行装修且提前解约为由诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它送达方式无法与郭海峰取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见郭海峰与本院联系。庭审中，临仲公司提交了一份《房屋租赁合同书》（合同编号：0001096），拟证实其司与郭海峰之前存在租赁合同关系。该合同抬头处将林伯青列为出租方（甲方），将郭海峰列为承租方（乙方，该承租方处原写为“蒋XX”，后划改为郭海峰，身份证号码及地址均为郭海峰的登记信息），合同主要内容为：甲方同意将涉讼房屋出租给乙方，房屋用途为自住；租金为每月1500元，租金应于每月19日前由乙方交付给甲方；在本合同签订后1日内，乙方向甲方支付1个月的租金1500元，甲方应向乙方开具收据；在本合同签订后1日内，乙方向甲方支付相当于1个月租金的租赁押金，即1500元，甲方应向乙方开具收据；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方必须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租；等等。该合同第十三条“其他条款”手写约定：免租期为11个月，11个月后每月租金1500元，2019年7月20日正式收租；装修标准：阳台有通水、电、灯，卫生间有配洗手盆，开关实行双线，要满足住宅、生活需要；承租方在免租期内完成装修，如过完免租期违约未装修须装修完交还业主，若不装修需赔偿装修费用。上述《房屋租赁合同书》中的租赁期条款中存在划改痕迹，原内容为“租期为3年，自2018年8月19日至2021年8月18日止；甲方应当在2018年8月19日前将该物业交付给乙方使用”，划改后内容为“租期为2年，自2018年8月20日至2020年8月19日止；甲方应当在2018年8月20日前将该物业交付给乙方使用”。该合同落款处“出租方”一栏有林伯青签名确认并加盖了临仲公司的公章，“承租方”一栏有郭海峰签名并按捺指印确认。关于《房屋租赁合同书》中存在的上述涂改情况，临仲公司称原先的拟承租人是郭海峰的老板，后来实际承租人是郭海峰；租赁期是三年，租期确认是2018年至2021年，租赁期的痕迹处是因为是复写纸，出现的痕迹是其他印拓下来的，并非是涂改。关于涉案《房屋租赁合同书》约定免租期11个月的原因以及双方约定的装修标准问题。临仲公司称因为涉讼房屋是毛坯房，其司不想麻烦，就给了郭海峰装修时间，约定免租期11个月，该时间是郭海峰提出的，其司考虑到租期三年比较长并且房屋是毛坯房所以同意了；合同约定装修标准为阳台通水、电、灯，配置卫生间配备洗手盆，开关实行双线。关于涉讼房屋的交付使用情况。临仲公司称其司已于2018年8月20日前将毛坯状态的涉讼房屋交付给郭海峰使用，但郭海峰没有按正常装修水准进行装修，只是在房屋地面铺设地垫，墙壁刷灰水泥，没有油漆，安装了灯、简陋的洗手盆、座厕以及简单淋浴，只是达到自身居住最基本的生活条件；其司法定代表人曾联系郭海峰，郭海峰称是因为联系不到其司法定代表人，说找不到人，所以只是简单装修；其司认为存在三年租约，所以期间没有到涉讼房屋去查看；2019年8月20日，郭海峰通知其司已经搬离涉讼房屋，之后其司将房屋收回，并于2020年5月份开始进行装修，但至今还没有装修完。临仲公司并提交了其司法定代表人与郭海峰之间的微信聊天记录、照片、工程预算表拟证实其上述主张。关于郭海峰支付租金及其他费用的情况。临仲公司称郭海峰在2018年8月19日签订《房屋租赁合同书》时支付1500元作为押金，没有支付过租金，因为根据合同约定接下来是11个月免租期。对于该押金，临仲公司主张因郭海峰存在违约应予以没收。关于《房屋租赁合同书》的法律状态问题。临仲公司称该合同在郭海峰提出已经搬走的时候即2019年8月20日之日起已经解除，原因是因为郭海峰提前退租。本院认为，临仲公司为涉讼房屋的登记权利人，虽然涉案《房屋租赁合同书》抬头处将林伯青列为出租人，但林伯青时任临仲公司的法定代表人，临仲公司在该合同落款处盖章确认，即确认林伯青作为出租方的行为系代表其公司的职务行为，且无论临仲公司还是林伯青作为出租方，亦不影响郭海峰作为承租方的合同权利和义务，故本院合理采纳临仲公司提出其司为出租人的主张。临仲公司与郭海峰就租赁涉讼房屋签订的《房屋租赁合同书》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。郭海峰承租涉讼房屋，应按照前述合同约定的租赁期限进行承租并向临仲公司缴纳租金。对于双方约定的租赁期限问题，虽然临仲公司主张涉讼房屋的租期为三年，但根据《房屋租赁合同书》载明的内容，该条款所约定的日期已被划改为2年，即2018年8月20日至2020年8月19日，临仲公司解释称系其它复写纸印拓所致，但该条款出现更改的位置均相互对应，临仲公司未能对其该主张予以举证证实，故本院对于临仲公司主张的三年租期不予采纳。但即使是两年的租赁期限，现临仲公司主张郭海峰在2019年8月20日即两年租赁期限未届满前就通知临仲公司已搬离涉讼房屋，郭海峰对此未能举证予以反驳，故郭海峰的该行为已构成违约。基于临仲公司确认在2019年8月20日得知郭海峰搬离涉讼房屋后已自行收回房屋，双方就涉讼房屋签订《房屋租赁合同书》所建立的租赁关系实际已经解除。合同解除后，对于郭海峰缴纳的押金1500元，基于临仲公司已主张没收且该押金已在临仲公司处，并且临仲公司未在本案提出相关诉求，故不作判决处理。对于临仲公司主张的免租期租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”虽然双方签订的《房屋租赁合同书》约定了2018年8月20日至2019年7月19日为免租期，但从临仲公司在庭审中的陈述以及纵观合同的约定内容来看，双方对该长达11个月免租期的约定是基于涉讼房屋原为毛坯状态且承租人需对该房屋进行装修而给予承租人的优惠条件。由于郭海峰在免租期届满后就搬离涉讼房屋，已构成违约，故免租期适用条件丧失基础，因此临仲公司主张郭海峰支付免租期租金，符合公平合理原则，本院予以支持。本案中，根据临仲公司提交的照片等证据显示，郭海峰对上述房屋实施极为简单的装修，但确系接通了水、电，并安装了灯、洗手盆、坐厕以及淋浴等简单设施，考虑到损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本院酌情以郭海峰按照9个月的租金比例计算应补交的免租期租金。《房屋租赁合同书》虽然没有约定免租期租金的金额，但参照计租期的租金标准每月1500元来计算，郭海峰应补交的免租期租金共为13500元（1500元/月×9个月）。对于临仲公司主张的超出上述金额的部分，本院不予支持。对于临仲公司主张郭海峰支付未装修的违约金，基于本院已支持临仲公司没收押金以及郭海峰补交免租期租金的诉请，临仲公司的损失足以得到弥补，且临仲公司主张郭海峰未按正常装修水准进行装修，与双方在《房屋租赁合同书》中对于装修标准未详尽约定有关，临仲公司自身亦存在过错，故对于该违约金主张，本院不予支持。对于临仲公司诉请郭海峰支付25个月租金37500元的诉请，临仲公司主张郭海峰未向其支付过涉讼房屋的租金，郭海峰对此未能提交相关证据证实其已缴纳了涉讼房屋的租金，应承担举证不能的不利后果，故本院对于临仲公司的该主张予以合理采纳。现临仲公司自认郭海峰于2019年8月20日通知其司已搬离涉讼房屋，且其司亦已收回该房屋，基于涉讼房屋自2019年7月20日起租，故郭海峰应向临仲公司支付自2019年7月20日至2019年8月19日止1个月的租金1500元。对于临仲公司主张的其余租金，基于临仲公司在郭海峰通知搬离后已收回涉讼房屋，故该部分租金主张缺乏理据，本院不予支持。郭海峰经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭海峰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告临仲（广州）法律服务有限公司支付租金1500元并补交免租期租金13500元；二、驳回原告临仲（广州）法律服务有限公司的其余诉讼请求。如被告郭海峰未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1563元，由原告临仲（广州）法律服务有限公司负担1230元，被告郭海峰负担333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十日书记员  徐倩雯