内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初92号   原告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东北区。   法定代表人：邹文义，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告（执行案外人）：徐剑青，女，汉族，1979年12月14日出生，个体，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：韩承旭，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。   法定代表人：张光东，该公司董事长。   原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告徐剑青、阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人杨世杰、被告徐剑青的委托诉讼代理人韩承旭到庭参加诉讼。金泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   城投公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行登记在金泰公司名下位于阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-120号商铺；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，阿拉善盟中级人民法院对城投公司诉金泰公司借款合同纠纷一案作出（2019）内29民初4号民事调解书，该民事调解书第五项确认城投公司对金泰公司提供的抵押物享有优先受偿权。(2019)内29民初4号民事调解书生效后，金泰公司未能按调解书履行清偿义务。城投公司于2020年5月19日向阿拉善盟中级人民法院依法申请强制执行，阿拉善盟中级人民法院于2020年5月20日立案执行并作出（2020）内29执10号执行裁定，2020年7月3日，阿拉善盟中级人民法院发出查封公告，查封登记在金泰公司名下塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商业-103、45B-商业-101、45B-商业-103、45B-商业-104、45B-商业-105、45B-商业-106、45B-商业-107、45B-商业-108、45B-商业-109、45B-商业-110、45B-商业-111、45B-商业-112、45B-商业-113、45B-商业-114、45B商业-115、45B-商业-116、45B-商业-117、45B-商业-118、45B-商业-119、45B-商业-120、45B商业-121、45B-商业-122共计25套房产。2020年8月12日，案外人对塞外城府45B-120号商铺的查封提出执行异议。2020年8月20日，阿拉善盟中级人民法院作出（2020）内29执异20号执行裁定：中止对案外人徐剑青塞外城府45B-120号商铺的查封执行。原告认为，案外人徐剑青提供的证据材料未经依法确认无法判断是否构成善意取得，案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。原告公司作为抵押权人，基于（2019）内29民初4号民事调解书申请执行抵押房产，对该抵押房产享有优先受偿权，符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。除非案外人证明其享有足以排除执行的民事权益，否则不能排除执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，执行异议的标的物为不动产且登记在金泰公司名下，案外人并未取得不动产登记证，也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人，所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款（一）项之规定，无法确认其是否为权利人。三、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人虽主张从吴国存处购买涉案房产，但不能证明吴国存与金泰公司之间是合法有效的房屋买卖合同关系。案外人并未提供与吴国存之间合法有效的房屋买卖合同、全额支付购房款的银行转账凭证，且未经所有权确认，无法判断是否构成善意取得。案外人提供的2017年9月11日与金泰公司签订《商品房买卖合同》，晚于抵押权设立；案外人没有提供全额支付购房款的银行转账凭证，大额支付收据无法认定案外人已经支付了全部购房款；案外人与金泰公司签订《商品房买卖合同》前该房产已经抵押，案外人购买时应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与金泰公司签订《商品房买卖合同》，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。商品房买卖合同系债权合同，案外人不能基于该合同对其所购房屋享有物权。因此，本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，案外人就涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。综上所述，案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。   徐剑青辩称，城投公司起诉的事实及理由依法不能成立，阿拉善盟中级人民法院就本案作出执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。具体理由如下：根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，债权债务执行中，对登记在被执行人名下的不动产，执行异议符合下列情形：在查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封前，已经合法有效占有该房；已支付全部购房款的价款；非因买受人自身原因未办理产权登记。本案中，原告申请人民法院查封涉案房屋的时间是2020年7月3日。在2020年7月3日之前被告已经支付了全部购房款，签订了房屋买卖合同，并且实际占有使用该房屋多年。被告已经向人民法院提交证据证实涉案房产因开发商原因直至2020年4月才可以办理房证，故被告依法享有就涉案房产的所有权。其权利能够阻止执行申请，被告的执行异议应当受到支持。本案中原告与金泰公司于2016年5月30日在阿左旗房管局办理在建工程抵押登记，其办理在建工程抵押登记时，涉案房屋已经于2014年11月16日转移给案外人吴国存，金泰公司及原告无权就已经转移所有权的房屋设定抵押，其抵押行为是无效的。根据不动产登记暂行条例及实施细则规定，国土资源部门负责不动产登记，原告与金泰公司办理在建工程抵押登记的登记机关是阿左旗房管局。另外阿盟中院的民事调解书是因为金泰公司未说明涉案房产已于2014年11月16日出售的事实。在此情况下，金泰公司与被告自行达成的调解协议，不能成为执行依据，故应驳回原告的全部诉讼请求。   金泰公司未提交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2014年11月，金泰公司与吴国存经协商一致，以其开发的“塞外城府”小区22套商铺共计2660.02平方米房屋（其中包括案涉45B-20号商铺，后因测绘备案原因房号变更为45B-120号商铺），以每平方米8800元的价格抵顶吴国存投资款。2014年11月16日，吴国存与金泰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：金泰公司将案涉45B-20号商铺（建筑面积122.94平方米，后实测面积120.52平方米）每平方米8800元，总计1081872元的价格出售给吴国存，并于2015年10月30日前将案涉房屋交付吴国存。2017年9月10日吴国存委托其亲属李卒以62万元的价格将案涉房屋45B-120号商铺出售给本案被告徐剑青，当日徐剑青向李卒支付了购房款10万元，2017年6月23日通过王婧向吴国存转账支付30万元，2017年7月9日转账支付22万元。2015年7月9日，徐剑青与李卒在金泰公司办理了45B-120号商铺的商品房买卖合同更名变更手续，金泰公司与徐剑青重新补签了《商品房买卖合同》，并由金泰公司向徐剑青出具了购房收款收据。   另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府住宅小区45B号楼自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。   还查明，2015年12月,金泰公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。案外人徐剑青案涉塞外城府45B-120号商铺在上述查封公告范围内,徐剑青向本院提出执行异议，本院于2020年7月28日作出（2020）内29执异20号执行裁定，中止对徐剑青案涉45B-120号商铺的查封执行。城投公司不服提出执行异议之诉。   上述事实依据原告城投公司提交的在建工程抵押登记证明、本院（2019）内29民初4号民事调解书，被告提交的2010年5月14日吴国存与金泰公司签订的《融资开发协议》、《收条》、2013年1月3日金泰公司向吴国存出具的《承诺书》、《还款计划》、《抵押承诺书》、2014年11月16日吴国存与金泰公司签订的《商品房买卖合同》、《收条》、《顶账房屋面积误差明细》；吴国存证言、2017年9月11日徐剑青与金泰公司签订的《商品房买卖合同》、《收据》、吴国存向李卒出具的《授权委托书》、王婧身份证复印件及证明、王婧蒙商银行支付业务回单12张、2017年7月9日徐剑清向王婧付款的阿拉善左旗方大村镇银行回单、阿拉善农村商业银行回单等证据予以认定。   本院认为，本案的争议焦点是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰公司于2014年11月16日与吴国存经协商一致，以其开发的“塞外城府”小区案涉45B-120号商铺抵顶了吴国存投资款，双方签订了《商品房买卖合同》，后吴国存授权其亲属李卒将案涉房屋出售给徐剑青，徐剑青提供了原房主吴国存与金泰公司于2014年11月16日签订的房屋买卖合同及交房款的收款收据以及变更后由徐剑青本人与金泰公司签订的商品房买卖合同和收据予以证明，并提供了向吴国存支付购房款的转账凭证，徐剑青缴纳物业费、暖气费等票据等均能证实其已经实际占有。阿拉善左旗不动产登记中心《关于不动产首次登记相关事宜的函》证实因金泰公司原因，致使徐剑青在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，徐剑青提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告城投公司主张继续执行案涉“塞外城府”小区45B-120号商铺的请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费14345.18元，由原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。     审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 张佰济   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 刘 蕊   附法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；