浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初4016号 原告：新城商会大厦业主委员会，住所地浙江省舟山市定海区临城街道港航路50号新城商会大厦A座402室。 负责人：余建国，主任。 委托诉讼代理人：杨开平，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：浙江富联置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道临城街166号，统一社会信用代码91330901689115448F。 法定代表人：沈阗畦，执行董事。 委托诉讼代理人：张海军，浙江民鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马国海，浙江民鸿律师事务所律师。 原告新城商会大厦业主委员会诉被告浙江富联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2020年2月3日，本案受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，诉讼活动不能正常进行，案件中止诉讼。同年6月18日，本案恢复诉讼。审理中，本案因疑难复杂转为普通程序审理，并因此延长审限三个月。2020年10月20日，本院组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告浙江富联置业有限公司的负责人余建国、委托诉讼代理人杨开平，被告浙江富联置业有限公司的委托诉讼代理人张海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新城商会大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：1.被告浙江富联置业有限公司对新城商会大厦卫生间的抽水马桶（包括蹲坑）管线进行重新安装，以达到安装规范要求，并修复因漏水而损坏的卫生间地坪、墙壁及房顶。2.被告浙江富联置业有限公司赔偿原告为修复卫生间而支付的费用265917元。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.被告浙江富联置业有限公司对新城商会大厦的134间卫生间（具体如下，A座卫生间为：401室男女卫生间、402室男女卫生间、601室男女卫生间、702室男女卫生间、801室男女卫生间、802室男女卫生间、901室男女卫生间、902室男女卫生间、1001室男卫生间、1002室男女卫生间、1101室男女卫生间、1102室男女卫生间、1201室女卫生间、1202室男女卫生间、1301室男女卫生间、1302室男女卫生间、1401室男女卫生间、1402室男女卫生间、1501室男女卫生间、1502室男女卫生间、1801室女卫生间、1802室女卫生间、1901室男卫生间、1902室男女卫生间、2001室男女卫生间、2002室男卫生间、2101室男女卫生间、2102室男女卫生间、2201室男女卫生间、2202室男女卫生间、2301室男女卫生间、2302室男女卫生间、2401室女卫生间、2402室男女卫生间、2501室男女卫生间、2502室男女卫生间；B座卫生间为：402室男女卫生间、501室男卫生间、502室女卫生间、601室男女卫生间、602室男女卫生间、701室男女卫生间、702室男女卫生间、801室男女卫生间、802室男女卫生间、1001室男女卫生间、1002室女卫生间、1101室男女卫生间、1102室男女卫生间、1201室男女卫生间、1202室男女卫生间、1301室男女卫生间、1302室男女卫生间、1401室男女卫生间、1402室男女卫生间、1601室男女卫生间、1602室男女卫生间、1701室男女卫生间、1702室男女卫生间、1801室男女卫生间、1802室男女卫生间、1901室男女卫生间、1902室男女卫生间、2001室男女卫生间、2002室男卫生间、2101室男女卫生间、2201室男卫生间、2202室男女卫生间、2301室女卫生间、2302室女卫生间、2401室男女卫生间、2402室男女卫生间、2501室男女卫生间、2502室男女卫生间）中的抽水马桶排水管线进行重新安装，装上TOTO牌橡皮圈，以达到安装规范要求，并修复因漏水而损坏的卫生间地坪、墙壁及房顶，使其可正常使用。2.被告赔偿原告为修复卫生间而支付的费用101201元。事实和理由：新城商会大厦由被告浙江富联置业有限公司开发建设，由浙江弘业建设有限公司(以下简称弘业公司)进行施工，于2013年6月竣工，2013年8月交付使用。该大厦物业管理单位为舟山市锦盛物业管理有限公司(以下简称锦盛公司)。大厦地上总建筑面积约71527.44平方米，地下建筑面积10685.74平方米，共有写字楼88户，商铺45户。每户写字楼配套男、女卫生间各一间，卫生间在房屋交付前已由被告装修完毕。 自2016年下半年起，陆续有新城商会大厦业主向物业管理单位反映卫生间地坪有渗漏漫水，仅报修登记的就有32间有余。为此，原告要求物业管理单位查清渗漏原因。锦盛公司工程部现场查勘后认为卫生间渗漏原因是：抽水马桶安装时未安装橡皮圈，水渗到楼下，锈蚀集成顶与楼板。该渗漏系施工单位安装不当所造成。 事后，物业单位根据业主要求曾二次致函被告修理。但被告却以施工安装单位认为保修期已过为由，拒绝修复。原告只好让锦盛公司先予修复，锦盛公司至今修复了36间卫生间，发生维修款101201元。而大部分漏水卫生间因资金缺乏无法维修，给广大业主生活带来了不便。 原告认为，新城商会大厦卫生间渗漏系施工单位当初施工不当、不符合规范造成，属于房屋施工质量问题，而非保修期间出现的问题。被告应予重新安装，以达到相关建筑安装规范要求。同时，被告需修复因漏水而损坏的卫生间地坪、墙壁及房顶，赔偿已修理的款项。考虑到本案涉及业主较多，且卫生间管线属于公共部位，系物业管理事项，故以原告新城商会大厦业主委员会名义提起诉讼。 被告浙江富联置业有限公司辩称，一、原告新城商会大厦业主委员会起诉主体不适格。原告系基于商品房销售合同纠纷案由提起法律诉讼。被告认为，双方基础法律关系应当为商品房销售合同所产生的法律纠纷。本案商品房销售合同关系发生于被告与买受业主之间，被告与原告并不存在商品房销售合同关系。根据我国现有法律规定，业主委员会并不享有就商品房销售合同纠纷代表买受业主起诉的权利。因此，根据合同相对性原理，原告并非本案商品房销售合同纠纷之适格主体。二、案涉卫生间竣工验收合格，达到规范设计要求，原告起诉要求修复的诉讼请求已经超过法定保修期限。新城商会大厦由被告建设开发，弘业公司承包施工。2013年5月16日，新城商会大厦施工结束，经五方主体结构验收合格，于2013年5月27日通过建设局竣工验收备案。根据《建设工程质量管理条例》及《商品房买卖合同》的约定，电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。新城商会大厦于2013年8月份交付，至原告所反映卫生间管道渗水时，已经超过2年保修期。三、原告主张案涉卫生间系房屋施工质量问题的主张，缺乏证据支持。新城商会大厦经竣工验收合格后，符合交付使用条件，已交付各业主使用。案涉的卫生间工程也经竣工验收合格，并且至今已达到《建设工程质量管理条例》所规定的工程合理使用年限。原告在案涉卫生间工程超过保修期后，以工程施工质量存在问题为由提起诉讼，其应当就案涉工程存在施工质量问题承担举证责任。在原告无法举证证明工程存在质量问题的情况下，要求被告承担重作及赔偿的责任，显然缺乏法律依据及事实依据。综上所述，被告认为原告起诉主体不适格，且在工程超过质量保修期限后，以工程施工质量存在问题为由提出的诉讼，缺乏证据支持，不能成立，应当予以驳回。 经审理查明：2008年9月28日，舟山市新城商会（舟山市定海区临城街道商会）与舟山中联房地产有限公司（以下简称中联公司）、浙江德邦控股集团有限公司（以下简称德邦公司）签订了一份《新城商会大厦合作开发协议》，约定：舟山市新城商会（舟山市定海区临城街道商会）为甲方，中联公司为乙方，德邦公司为丙方；三方合作开发舟山新城商会大厦项目；乙、丙作为合作方，参照代建模式，负责项目开发、销售和售后服务等事宜；甲方协助乙方通过招投标方式取得项目用地，土地出让款项目建设资金由甲方负责向定向销售客户筹措，乙方不负责；以乙方名义摘取挂牌出让土地，并同丙方联合成立新城商会大厦项目开发有限公司（具体公司名称另确定），并将项目用地使用权直接登记到项目公司名下；新城商会大厦项目由项目开发公司建设、销售，对上述过程中的所有行为及法律责任，全部由项目公司承担；甲方负责向会员认购单位筹措建设资金，并及时向丙方支付；乙、丙方负责项目用地投标，办理前期各项行政审批手续，负责项目工程勘察、设计、监理、施工和材料设备等招标和签订合同，负责工程质量、进度和投资管理，组织竣工验收、综合验收，订立销售合同，办理交付使用，以及其他房地产开发建设的全部工作。除此之外，《新城商会大厦合作开发协议》还对其他事项进行了约定。 2013年5月27日，被告作为建设单位就新城商会大厦工程办理了竣工验收备案登记手续。被告与各买受人就大厦内的各处不动产签订了《浙江省商品房买卖合同》，并于2013年8月，将各不动产交付买受人使用。 锦盛公司系新城商会大厦物业管理服务单位。该公司于2017年3月31日致函被告，称新城商会大厦卫生间自2016年下半年起，已有数十户业主（使用人）反映卫生间蹲坑或马桶位顶部滴水，滴水已造成卫生间集成顶不同程度局部锈蚀，要求被告到现场勘查并尽快维修。2017年4月5日，被告复函锦盛公司称，其收悉锦盛公司提出的滴水问题后，已联系施工安装单位弘业公司，但施工单位以保修期已过为由拒绝前来现场勘查及维修。2018年5月22日，锦盛公司再次致函被告，要求被告就卫生间顶部滴水问题进行现场勘查并维修。同年5月24日，被告复函锦盛公司，称其已将卫生间滴水问题告知施工单位弘业公司，但施工单位拒绝前往现场勘查和维修。 滴水情况发生后，原告为了对部分卫生间进行维修，与舟山市十分空间装饰工程有限公司（以下简称十分装饰公司）签订了一份《卫生间维修工程合同》，约定由十分装饰公司对商会大厦的卫生间地面、墙面进行翻修，对集成顶进行安装等，工程造价为265917元，十分装饰公司包工、包全部材料。 2020年12月17日，本院组织原、被告对新城商会大厦卫生间进行现场勘查。被告经本院通知，未到场参加勘查。本院在该次勘查中，随机抽取了大厦A、B座各5间卫生间进行检查，具体为，A座：802室男卫生间、1102室女卫生间、1402室女卫生间、2101室男卫生间、2401室女卫生间，B座：601室男卫生间、801室女卫生间、1202室女卫生间、1901室男卫生间、2301室女卫生间。经检查，抽检的10间卫生间中仅A座1102室女卫生间抽水马桶底部与排水口连接处安装了密封圈，其余9间均未安装。本院在勘查中发现，新城商会大厦卫生间抽水马桶上方天花板确存在滴水情况。勘查启动前，本院对原告方制作了一份笔录，原告在笔录中确认上述10间卫生间抽水马桶的打开和修复费用由其自行承担。 原告系经新城商会大厦各业主选举产生的组织，其在舟山市住房保障和房产管理局进行了备案登记。本案起诉前，原告就提起本案诉讼向各业主征询了意见。新城商会大厦全体业主中，半数以上的业主同意提起本案诉讼，该部分业主享有所有权的不动产专有部分面积占新城商会大厦建筑总面积的50%以上。 另查明，新城商会大厦交付使用时，各卫生间均安装了TOTO牌抽水马桶。 上述事实有原、被告陈述及原告提交的《新城商会大厦合作开发协议》、《浙江省商品房买卖合同》、《卫生间维修工程合同》，《新城商会大厦卫生间维修提起法律诉讼的意见征询表》，被告提交的竣工验收备案表、《浙江省商品房买卖合同》、《关于要求修复新城商会大厦部分卫生间顶部滴水的函》、《工作联系单》、《关于舟山市锦盛物业管理有限公司要求修复新城商会大厦部分卫生间顶部滴水的函的回复》、《关于要求修复新城商会大厦部分卫生间渗漏问题的函》，本院录制的现场勘查光盘等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据我国民事诉讼法及其司法解释的规定,合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案原告是在基层政府指导下,经业主选举依法成立的社会组织,其在舟山市住房保障和房产管理局进行了备案，有一定的组织机构和财产，故原告具有作为民事诉讼的主体资格。原告作为新城商会大厦业主大会的执行机构,具有对外代表全体业主,对内具体实施与物业管理有关行为的职能,其行为的法律效果及于全体业主。案涉卫生间属于公用设施，各业主也已经投票决定由原告就卫生间维修事宜进行诉讼，投票表决程序亦符合法律规定。因此，原告系为执行业主大会依法作出的决定而提起的本案诉讼，原告主体适格。 根据本案现有证据，尚无法认定被告是否系中联公司和德邦公司为新城商会大厦项目开发所联合成立的项目公司。但被告确系以新城商会大厦工程建设单位的身份进行了工程竣工备案登记，其与各买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》也系按照商品房买卖的相关流程所签订，双方具有真实的买卖意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，无论被告是否系中联公司和德邦公司联合成立的目标公司，均不影响被告与各买受人即业主之间的买卖合同关系。双方之间就新城商会大厦不动产所签订的买卖合同应属合法有效，本案应当适用买卖合同相关的法律法规。 根据我国卫生设备安装规范的要求，抽水马桶安装时，其底部与排水口连接处应当安装密封圈。结合本院2020年12月17日现场勘查的情况，抽检的10间卫生间中，有9间的抽水马桶底部与排水口连接处未安装密封圈，即90%的抽检卫生间抽水马桶安装不符合规范要求。被告作为新城商会大厦的建设单位，有义务确保抽水马桶安装均符合规范要求。现根据本院抽检的情况，不符合规范要求的抽水马桶占比高达90%，故本院推定除抽检卫生间外的其他卫生间的抽水马桶均未安装密封圈，本案应由被告举证证明该部分抽水马桶均按规范要求安装了密封圈。现被告未就此提供证据加以证明，被告应对此承担举证不利的后果。因此，本院认定新城商会大厦除抽检卫生间外的其他卫生间的抽水马桶均未安装密封圈。 被告作为新城商会大厦工程的建设单位，有义务在抽水马桶安装时对马桶底部是否安装密封圈进行检查，故本院认定被告在交付案涉不动产时应当知道卫生间抽水马桶未安装密封圈。因此，本案不应适用质量保证期的相关规定，被告提出的本案已经超过两年质量保证期，其无需承担责任的主张，本院不予支持。 根据本院认定的案件事实，被告交付的案涉不动产卫生间的抽水马桶不符合质量要求，原告有权要求被告对其诉称的134间卫生间抽水马桶进行重新安装。原告已确认抽检卫生间抽水马桶的打开和修复费用由其自行承担，因此，被告应当对原告诉称卫生间中除抽检的10间卫生间外的其余124间的抽水马桶进行重新安装，并按照不动产交付时抽水马桶的品牌，将该些抽水马桶底部与排水口连接处安装上TOTO牌抽水马桶的密封圈。被告需重新安装抽水马桶的卫生间具体如下，A座卫生间为：401室男女卫生间、402室男女卫生间、601室男女卫生间、702室男女卫生间、801室男女卫生间、802室女卫生间、901室男女卫生间、902室男女卫生间、1001室男卫生间、1002室男女卫生间、1101室男女卫生间、1102室男卫生间、1201室女卫生间、1202室男女卫生间、1301室男女卫生间、1302室男女卫生间、1401室男女卫生间、1402室男卫生间、1501室男女卫生间、1502室男女卫生间、1801室女卫生间、1802室女卫生间、1901室男卫生间、1902室男女卫生间、2001室男女卫生间、2002室男卫生间、2101室女卫生间、2102室男女卫生间、2201室男女卫生间、2202室男女卫生间、2301室男女卫生间、2302室男女卫生间、2402室男女卫生间、2501室男女卫生间、2502室男女卫生间；B座卫生间为：402室男女卫生间、501室男卫生间、502室女卫生间、601室女卫生间、602室男女卫生间、701室男女卫生间、702室男女卫生间、801室男卫生间、802室男女卫生间、1001室男女卫生间、1002室女卫生间、1101室男女卫生间、1102室男女卫生间、1201室男女卫生间、1202室男卫生间、1301室男女卫生间、1302室男女卫生间、1401室男女卫生间、1402室男女卫生间、1601室男女卫生间、1602室男女卫生间、1701室男女卫生间、1702室男女卫生间、1801室男女卫生间、1802室男女卫生间、1901室女卫生间、1902室男女卫生间、2001室男女卫生间、2002室男卫生间、2101室男女卫生间、2201室男卫生间、2202室男女卫生间、2302室女卫生间、2401室男女卫生间、2402室男女卫生间、2501室男女卫生间、2502室男女卫生间。如被告未在本判决指定的期限内按上述要求对上述卫生间内的抽水马桶进行重新安装，原告可自行安排人员进行安装，由此产生的合理费用由被告承担。 抽水马桶底部的密封圈主要起密封作用，以防止抽水马桶排水时出现渗漏情况。现新城商会大厦卫生间抽水马桶确实出现了滴水情况，结合日常生活常理，本院认定本案滴水情况确系抽水马桶未安装密封圈所致。原告未向本院提供证据证明因抽水马桶滴水而损坏的具体项目，对此原告应承担举证不利的后果，故对原告提出的要求被告对因漏水而损坏的卫生间地坪、墙壁、房顶进行修复的诉讼请求，本院不予支持。 卫生间系不动产日常使用中必不可少的基础设施，原告与十分装饰公司签订《卫生间维修工程合同》，对滴水卫生间进行维修具有其必要性，本院对原告所主张的维修损失的必要性予以确认。原告为证明已修复卫生间的损失金额，向本院提交了一张盖有十分装饰公司印章的收款收据复印件，该收据载明的收款金额为265917元，收款时间为2018年5月16日。庭审中，原告当庭撤回了对该份证据的举证，同时提交了四张金额合计33500元的增值税专用发票、四张金额合计10675元的收款收据和一张收款金额为57026元收款人为郑雄杰的收条。被告质证认为上述证据的真实性无法判断。对于上述证据本院认证如下：1.四张增值税专用发票均为原件，其载明的销售方为十分装饰公司，该证据可与《卫生间维修工程合同》相互印证，可以证明被告为维修卫生间支出了33500元，故对该部分损失金额，本院予以确认。2.四张金额合计为10675元的收款收据中，有两张加盖了十分装饰公司的发票专用章，金额合计2125元。另外两张加盖了舟山市普陀区浦西恒兴五金店的发票专用章，金额合计8550元，购买物品为集成顶。原告起诉时主张卫生间维修损失金额为265917元，并提交了十分装饰公司出具的收款收据复印件，该收据载明的金额为《卫生间维修工程合同》约定的全部对价。从该复印件的外观形式可以判断，该复印件系复制于原件，但原告未提交原件，亦无法对该证据的来源、撤回举证的原因等作出合理解释。根据该收款收据复印件所示内容，原告于2018年5月16日即已付清《卫生间维修工程合同》约定的全部价款。在此情况下，原告无需再支付价款，十分装饰公司也无必要再出具收款收据。现原告另行提交了十分装饰公司于其他时间出具的两张收款收据，明显有违常理。故对原告提交的金额合计2125元的两张收款收据的真实性，本院不予确认。3.根据《卫生间维修工程合同》的约定，十分装饰公司系包工包料完成卫生间的维修，原告无需自行购买相关材料。而根据舟山市普陀区浦西恒兴五金店出具的收款收据所载内容，原告购买了集成顶，该材料购买情况与《卫生间维修工程合同》约定不符，且原告未提供其他证据证明该批材料系因卫生间滴水而支出的维修费用。因此，本院对该部分损失亦不予确认。4.原告未提供证据证明郑雄杰系代十分装饰公司收取了收条所载明的57026元款项，也未申请郑雄杰出庭对该部分款项支出的相关情况进行说明，仅该证据尚不足以证明原告因卫生间滴水向郑雄杰支付了57026元维修款。综上，本院认定原告就已维修卫生间所支出的维修费损失为33500元。该款应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、第一百五十八条、第二百七十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江富联置业有限公司于本判决生效之日起二十日内对新城商会大厦124间卫生间的抽水马桶进行重新安装，将该些抽水马桶底部与排水口连接处安装上TOTO牌抽水马桶的密封圈。需重新安装抽水马桶的卫生间具体如下，A座卫生间为：401室男女卫生间、402室男女卫生间、601室男女卫生间、702室男女卫生间、801室男女卫生间、802室女卫生间、901室男女卫生间、902室男女卫生间、1001室男卫生间、1002室男女卫生间、1101室男女卫生间、1102室男卫生间、1201室女卫生间、1202室男女卫生间、1301室男女卫生间、1302室男女卫生间、1401室男女卫生间、1402室男卫生间、1501室男女卫生间、1502室男女卫生间、1801室女卫生间、1802室女卫生间、1901室男卫生间、1902室男女卫生间、2001室男女卫生间、2002室男卫生间、2101室女卫生间、2102室男女卫生间、2201室男女卫生间、2202室男女卫生间、2301室男女卫生间、2302室男女卫生间、2402室男女卫生间、2501室男女卫生间、2502室男女卫生间；B座卫生间为：402室男女卫生间、501室男卫生间、502室女卫生间、601室女卫生间、602室男女卫生间、701室男女卫生间、702室男女卫生间、801室男卫生间、802室男女卫生间、1001室男女卫生间、1002室女卫生间、1101室男女卫生间、1102室男女卫生间、1201室男女卫生间、1202室男卫生间、1301室男女卫生间、1302室男女卫生间、1401室男女卫生间、1402室男女卫生间、1601室男女卫生间、1602室男女卫生间、1701室男女卫生间、1702室男女卫生间、1801室男女卫生间、1802室男女卫生间、1901室女卫生间、1902室男女卫生间、2001室男女卫生间、2002室男卫生间、2101室男女卫生间、2201室男卫生间、2202室男女卫生间、2302室女卫生间、2401室男女卫生间、2402室男女卫生间、2501室男女卫生间、2502室男女卫生间。如被告未在本判决项指定的期限内按本项要求对上述卫生间内的抽水马桶进行重新安装，原告可自行安排人员进行安装，由此产生的合理费用由被告承担。 二、被告浙江富联置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告新城商会大厦业主委员会卫生间维修损失33500元。 三、驳回原告新城商会大厦业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2324元，由原告新城商会大厦业主委员会负担1555元，被告浙江富联置业有限公司负担769元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长 郑 杰 人民陪审员 徐 芬 人民陪审员 任杏芝 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员 李吉鑫