北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20559号原告：李煜群，男，1991年3月13日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何根平，天津华先律师事务所律师。被告：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路**兴海大厦**。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴红钢，北京市盈科律师事务所律师。原告李煜群与被告北京海盈房地产开发有限公司（以下简称：海盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李煜群的委托诉讼代理人何根平、被告海盈公司的委托诉讼代理人李天嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李煜群向本院提出诉讼请求：1、请求法院判定海盈公司拆除圈占公共绿地围挡，向李煜群交付合格的公共设施，即向李煜群交付不受限制、完全开放的公共绿地；2、请求法院判定海盈公司向李煜群承担自合同约定交房之日起至公共绿地整改完成之日违约金27840.9元(以4640150元为基数，按日万分之二的标准，暂计至2020年7月30日，实际计算至海盈公司全部完成公共绿地整改之日)3、请求法院判定海盈公司安装噪音防护措施，解决噪音污染问题；4、请求法院判定海盈公司立即解决李煜群采光问题，向李煜群交付合格的房屋（将门廊整改至不遮挡李煜群的正常采光为止）；5、请求法院判定海盈公司向李煜群赔偿因无法正常采光而造成的经济损失10000元；6、请求法院判定海盈公司承担本案的诉讼费用。以上合计:37840.9元。事实和理由：2018年7月9日，李煜群与海盈公司签署《北京市商品房预售合同》，购买瀛海府规划文件备案名为“瀛锦苑”商品房。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定：“出卖人承诺本合同项下商品房所在楼栋的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致”。根据海盈公司在北京市自然资源规划委员会大兴分局报批及竣工备案的规划文件，瀛海府项目规划及备案文件均显示公共绿地是完全开放的区域，没有任何圈占和围挡。根据合同第二十五条第3款约定，海盈公司在合同中明确承诺不处分共用部分和设施。根据《物权法》第七十条规定及《物权法》第七十三条规定：小区公共绿地属于业主共有，海盈公司无权处分，不得剥夺李煜群作为共有人的权利。李煜群认为海盈公司将小区公共绿地违法圈占，严重违反法律规定和规划设计文件的规定，严重违反了购房合同约定。因此，海盈公司应该拆除圈占小区绿地的围挡，向李煜群交付符合规划设计的合格的公共设施。购房合同第十一条约定海盈公司应当于2020年6月30日前向买受人交付房屋及合格的公共设施；第十二条约定“逾期交付房屋的，应自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。因此，海盈公司应向李煜群支付逾期交付合格公共设施的违约金，暂计算至2020年7月30日，直至海盈公司全部、完整的履行完合同义务为止。根据购房合同附件七《民用建筑隔声设计规范》4.1.1规定卧室昼间噪音≤45DB，夜间≤37DB；客厅≤45DB。瀛海府项目合同约定的噪音标准值高于《民用建筑隔声设计规范》规定的标准值，应该按照不高于45DB的标准判断噪音问题。2018年9月20日，地铁，地铁**线三工程珠市口站以南到瀛海站区段开始空载试运行，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十七条，《北京市环境噪声污染防治办法》第二十一条之规定，海盈公司应当对瀛海府项目室内声环境质量问题进行整改，及时加建有效的隔音防护设施，解决李煜群面临的噪音问题。海盈公司立即解决李煜群采光问题，将门廊整改至不遮挡李煜群的正常采光为止，海盈公司在房屋销售过程中，始终未向李煜群提及房屋存在采光被遮挡的不利情形。根据行业惯例及相关规范要求，商品房销售企业在销售房屋的过程中，应对所售房屋。房屋内设备设施的真实情况、不利因素，应履行充分告知义务；海盈公司不仅违反诚实信用原则，误导李煜群在选购房屋时做出不利于自己的选择，而且房屋存在质量瑕疵。无论基于法律规范还是合同约定，海盈公司均应及时采取补救措施，对遮挡李煜群采光的门廊进行整改，保障李煜群的正常采光。海盈公司向李煜群提供的的房屋存在严重的质量瑕疵，应向李煜群赔偿因无法正常采光而造成的经济损失，现房屋存在严重的质量瑕疵，李煜群的正常采光无法实现，客观上会造成房屋价值贬损，给李煜群造成了无法挽回的影响，因此海盈公司应向李煜群赔偿因无法正常采光造成的经济损失。综上所述，海盈公司的行为严重违背契约精神，违反合同义务，损害了李煜群的合法权益，为有效维护李煜群的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。海盈公司辩称，不同意李煜群的诉讼请求。一是房屋已经完成了规划验收和竣工验收，属于验收合格的房屋，已经满足交付条件，李煜群已经办理了收房手续；二是房屋实际交付符合合同约定，海盈公司并不存在违约情形。合同已经注明，外墙饰面及设施以现场情况为准，不存在违约情形；沙盘、样板间、宣传材料等均不构成合同的组成部分；最终情况以设计审批规范文件为准，实际情况与图纸一致，李煜群对此约定已经认可；三是案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍。四是李煜群并不存在实际损失，其诉讼请求并无事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，李煜群（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“购房合同”），约定买受人购买位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼2层2单元-202号房屋，项目名称：瀛锦苑；房屋预测建筑面积共87.55平方米，其中，套内建筑面积67.75平方米，分摊共有建筑面积19.8平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米68489.3元，总价款4640150元；该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，并且满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房；合同附件七约定该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》（GB50118）最低要求标准，并明确所在地声环境状况为：“项目东侧地铁八号线三期南延通车后：昼间53.0dB（A）～67.8dB（A）,夜间42.7dB（A）～67.2dB（A）。其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东侧，预测昼间将会达到67.8dB（A），超过（超过/优于）本地声环境质量标准适用区域标准12.8dB（A），夜间将会达到67.2dB（A），超过（超过/优于）本地声环境质量标准使用区域标准22.2dB（A）；合同附件十二约定销售市场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用，限于比例尺寸的制约，沙盘可能未全部覆盖本项目内所有的建筑物、构筑物，沙盘所示的楼栋位置关系、外立面等可能与规划设计存在差异，沙盘所示的单户外窗、阳台、露台、设施设备等可能与实际规划存在差异，买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利，关于项目的上述信息均以政府相关部门批准的规划设计为准。购房合同签订后，李煜群依约支付了购房款。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼符合《建设工程规划许可证》。(2018规(大)建字0007号)批准的内容。2019年10月12日，大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块项目4#住宅楼在北京市大兴区住房和城乡建设委员会完成工程竣工验收备案。现李煜群已办理涉案房屋的入住手续。庭审中，李煜群提交:1.涉案小区内照片证明绿地被圈占情况；2.购房合同证明合同中确定的涉案小区在八号线南延通车后的声噪环境状况超过了《民用建筑隔声设计规范》规定的噪声标准；3.涉案小区变电站照片及沙盘照片证明证明海盈公司在销售时存在虚假宣传。海盈公司认为:1.并不存在圈占绿地的行为，且绿地属于所有业主共有，李煜群个人起诉不具有主体资格；2.购房合同上关于噪声的相关内容系对室外噪声的披露，并无证据证明室内噪声超标；另外，李煜群提交照片一张证明厨房窗户被遮挡的情况，海盈公司认可202室厨房窗户被遮挡的事实，亦认可二层房屋与三层房屋售房价格相同。经询问，海盈公司称涉案小区二层房屋被门头遮挡的情况基本一致。为核实情况，本院对相关房屋进行了现场勘查，现场可见该小区内相关二层房屋厨房窗户朝北，其所在单元楼的门头装饰距离厨房窗户约为40cm，窗户宽度约55cm,遮挡厨房窗户最宽处约33cm，遮挡厨房窗户面积近三分之二。另查明，李煜群所购案涉房屋预测建筑面积共87.55平方米，其中，套内建筑面积67.75平方米，分摊共有建筑面积19.8平方米，其中厨房套内4.62平方米。李煜群称厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，影响厨房的采光和通风，造成视觉和心理障碍。认为海盈公司履行合同不符合约定，依法应该承担违约责任。海盈公司称案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍，并提供了项目效果图，并称从项目效果图中可看到房屋外立面单元门头的建设和位置情况，没有隐瞒或欺骗及违约行为。在案件审理过程中，李煜群要求对涉案房屋窗户被遮挡所导致的安全性、舒适性下降和通风采光受影响等综合因素作用下涉案房屋的折价进行综合评估鉴定，本院曾向具有相应资质的评估鉴定机构咨询，部分评估鉴定机构回复称仅能就遮挡对于房间采光问题的影响度进行鉴定，本院将该情况向李煜群释明后，李煜群不申请做此类评估鉴定。本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不具有原告主体资格。本案中，涉案小区的绿地属于业主共有，针对小区噪音安装的防护设施属于小区公共设施，根据海盈公司提交的相关证据，涉案小区已经通过竣工验收和规划验收，李煜群提出的关于小区内绿地及噪音的整改及相应违约金的诉求均涉及该小区内所有业主的公共利益，其以个人名义起诉主体不适格，应当予以驳回。关于李煜群要求海盈公司立即解决采光问题，并向其交付合格房屋或将门头装饰建筑物整改不遮挡李煜群采光为止，因本院向其释明关于采光鉴定的问题，李煜群未提出采光方面的鉴定，无充分的证据证明该门头装饰建筑物影响其采光的程度；故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于李煜群主张的有关因门头装饰建筑物遮挡无法正常采光造成的经济损失10000元，李煜群所购房屋北向厨房窗户确实存在被近距离门头遮挡的事实，而窗户的设计目的在于满足房屋居住人对于通风、采光的需求，该遮挡瑕疵不应存在于常理意义上的符合正常使用标准的房屋；海盈公司称在售房时已口头告知李煜群所售房屋存在门头遮挡窗户的情况，但并无证据佐证，且双方签订的合同中亦未对该特殊情况予以明示，而李煜群所购房屋售价与无遮挡的三层房屋售价相同，其房屋交付标准亦应当保持一致。故综合以上情况判断，对于李煜群的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京海盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付李煜群赔偿金10000元二、驳回李煜群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元，由李煜群负担348元（已交纳）北京海盈房地产开发有限公司负担25元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年十二月二十一日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏