广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5138号原告：广州益铭房地产发展有限公司，住所地广东省广州市增城区增江街纬五路首层19号。法定代表人：李志荣。诉讼委托代理人：侯晓，广东滨都律师事务所律师。被告：颜民，男，1980年4月29日出生，汉族，住湖南省桂阳县。第三人：中国银行股份有限公司广州增城支行，住所地广东省广州市增城区荔城街挂绿路11号。负责人：吴刚。原告广州益铭房地产发展有限公司诉被告颜民、第三人中国银行股份有限公司广州增城支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，公开开庭进行了审理。原告广州益铭房地产发展有限公司（以下简称益铭公司）的委托诉讼代理人侯晓到庭参加诉讼，被告颜民以及第三人中国银行股份有限公司广州增城支行（以下简称中国银行广州增城支行）经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告益铭公司向本院提出诉讼请求：一、确认益铭公司与颜民签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2018年9月1日解除；二、确认涉案房屋所有权归益铭公司所有；三、颜民在本案判决书发生效力后10日内协助益铭公司办理编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续；四、颜民在本案判决书发生效力后10日内办理涉案房屋预告登记注销手续；五、颜民赔偿益铭公司因担保责任造成的损失115973.25元；六、颜民向益铭公司支付因未按约定到房地产交易登记机构注销涉案房屋预售合同手续的违约金301901.2元（总房价1050091元×0.0005×575天，时间暂自2018年9月11日计算至2020年4月10日，最终金额以实际天数为准）；七、益铭公司有权在颜民应承担的第五项至第七项、第九项律师费的诉讼请求中的金额直接抵销颜民己付的定金、房价款；八、颜民与中国银行广州增城支行共同涂销涉案房屋的抵押权登记；九、颜民承担本案的诉讼费、保全费、评估费、律师费55000元等费用。事实和理由：益铭公司和颜民于2015年9月2日签订了编号为201509107739的《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》。该房屋坐落于增城区观园广场住宅（自编号连城.观园壹号A4-A9栋），房屋价格1050091元。2015年10月22日，颜民、益铭公司与中国银行广州增城支行签订了编号为JG5YAA20150573号《个人一手住房贷款合同》，益铭公司为颜民的担保人。后颜民既未依约支付益铭公司首付款，也未依约支付银行贷款。2018年8月14日，颜民和益铭公司双方在增城区法院的调解下达成《民事调解书》，调解书约定颜民在2018年8月31日前履行完毕（2018）穗仲案字第21991号裁决书裁决的付款义务，则益铭公司和颜民继续履行编号为2011509107739《广州市商品房买卖合同（预售〉》，否则该合同予以解除。但付款期限届满后，颜民仍未履行调解书中约定的付款义务。2018年12月30日，益铭公司作为颜民的保证人替其偿还所欠中国银行广州增城支行的全部贷款700472.65元，并产生相应利息及费用115973.25元，共计816445.9元。颜民的违约行为致使颜民遭受经济损失，为此诉至法院。被告颜民未到庭，未答辩。第三人中国银行广州增城支行未到庭，未答辩。经审理查明：2015年9月2日，益铭公司（甲方、卖方）与颜民（乙方、买方）签订一份编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七），合同载明“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城市石滩镇观园北街2号1203房……第七条计价方式和价款该商品房以套出售，……总金额1050091元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价的30.48%，金额320091元。除首期款外，剩余房款金额730000元，须于2015年9月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州增城支行。……附件七《本合同补充协议》约定：……第二条付款及付款期限……5、乙方的按揭申请获批后，若乙方不按期偿还银行按揭贷款，致使按揭银行要求甲方履行回购担保责任的，乙方应在接到按揭银行或甲方书面通知之日起5内配合甲方办理解除本合同的手续，并配合办理注销备案和涂销抵押的手续同时承担相关费用；逾期未办理的，甲方有权要求乙方每日按甲方履行的回购总额0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未办理的，甲方有权解除合同。6、因乙方违约行为，造成甲方要求解除合同的，乙方除应承担上述延迟付款或延迟办理约定事项的违约金以外，还应按照乙方应付未付款总额的20%向甲方支付违约金，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款扣除上述全部违约金后退还给乙方；若乙方已支付房价款不足以支付上述全部违约金，甲方保留进一步追索的权利。……第十条合同解除、担保责任1、乙方或甲方根据法律、行政法规规定或约定行使解除权的，乙方应于10日内主动配合甲方前往房地产交易登记机构办理解除（注销）本合同手续，并将购买该房屋的相关资料、文件原件移交甲方，逾期则按总房价款每日万分之五向甲方支付违约金。该房屋经甲方查询已重新登记在甲方名下和该房屋已交还甲方接管后，甲方应于10日内退还乙方应得之全部款项。办理该房屋退房所产生的全部费用，由责任方承担（双方另有约定除外），依法或按约定乙方应承担的全部费用由甲方在退款时直接抵扣。2、乙方如果是以按揭贷款的方式支付购房款的，因乙方未能按按揭贷款合同约定支付供楼款而导致甲方需履行担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿，且甲方因实现该权利在2007年1月10日起施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由乙方承担，且乙方还应按甲方已承担担保金额的20%向甲方支付惩罚性违约金。……”。其后，益铭公司（甲方）和颜民（乙方）签订一份《补充协议》，约定，益铭公司和颜民于2015年9月2日签订《广州市商品房买卖合同》，对于该合同达成以下补充约定，1、合同约定的房屋总价款为1050091元，益铭公司同意给予优惠170000元，即实收房屋总价款880091元。2、上述优惠金额直接抵减买卖合同中约定的购房款，抵减后剩余首期房款为150091元，并同意将房屋扣除定金20000元的剩余首期房款130091元的付款方式改为分期付款，自2015年9月2日起，每月为一期，共十二期，每期10841元。3、若颜民未按照本协议约定的期限支付各期房款，益铭公司有权要求颜民每日按未付房价款0.05%标准支付违约金；经催告逾期超过30日仍未支付的，益铭公司有权解除合同，颜民按照商品房总价款的20%向益铭公司另付违约金。2018年5月10日，因颜民逾期偿还涉案房屋的贷款，中国银行广州增城支行作为申请人，以颜民和益铭公司作为被申请人向广州仲裁委员会提起仲裁。2018年7月17日，广州仲裁委员会作出（2018）穗仲案字第21991号裁决书，该裁决书事实认定部分载明，2015年10月22日，颜民、益铭公司与中国银行广州增城支行签订《个人一手住房贷款合同》，借款金额73万元；还款情况为截至2018年6月15日，颜民尚欠借款本金700472.65元，利息2116.24元。该裁决书裁决如下，一、解除颜民和中国银行广州增城支行签订的《个人一手住房贷款合同》；二、颜民向中国银行广州增城支行偿还借款本金700472.65元及利息、罚息；三、颜民向中国银行广州增城支行补偿财产保全费4307元、律师费37200元；四、本案仲裁费22732元由颜民承担；五、中国银行广州增城支行对颜民位于广州市增城区石滩镇观园北街2号1203房的房屋拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；六、益铭公司对上述第二、第三、第四项裁决确定由颜民应付款项承担连带清偿责任。2017年5月8日，益铭公司以颜民为被告，向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0183民初2999号。2018年8月14日，经本院主持调解，益铭公司和颜民达成调解，本院作出（2017）粤0183民初2999号民事调解书，记载调解协议内容为，一、颜民在2018年8月31日前履行完毕（2018）穗仲案字第21991号裁决书裁决的付款义务，则益铭公司与颜民继续履行双方于2015年9月2日签订的编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》，否则编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》予以解除。二、编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》继续履行的情况下，颜民在2018年8月31日前支付首期房款130091元给益铭公司。三、无论编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》是否继续履行，颜民都需在2018年8月31日前支付违约金176018.2元及律师费损失10000元给益铭公司。四、案件受理费6300元，由颜民承担。该费用，益铭公司已预交，由颜民在履行付款义务时一并支付，益铭公司不再另行向法院申请退费。2018年12月20日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01执4657号结案通知书，内容为中国银行广州增城支行、颜民、益铭公司之间金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会作出（2018）穗仲案字第21991号裁决已经发生法律效力。因颜民、益铭公司未履行上述裁决确定的义务，根据中国银行广州增城支行的申请，于2018年9月19日立案执行。执行过程中，经依法扣划益铭公司的银行存款816445.9元，本案所涉款项全部执行到位。因申请执行人申请执行的事项已全部执行完毕，本案作执行结案处理。2020年4月7日，广东滨都律师事务所向益铭公司开具律师费发票，金额为55000元。2020年10月19日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具的涉案房屋的产权情况表显示，涉案房屋产权人为颜民，是否缮证为否，合同状态为预告；抵押状态为合同抵押，他项权利人为中国银行广州增城支行，登记日期为2016年2月6日；涉案房屋于2019年1月11日被湖北省武汉市武昌区人民法院依据（2019）鄂0106财保9号民事裁定书查封，查封期限至2022年1月10日。在本案的审理过程中，益铭公司陈述以下，一、其撤回第二项诉讼请求；其第一项诉讼请求依据是民事调解书第一项调解协议。第三、四项诉讼请求的合同依据是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第10.1条。第五项诉讼请求的金额的计算方式为执行款816445.9元减去借款本金700472.65元，合同依据是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第10.2条。第六项诉讼请求的合同依据是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第10.1条。第七项诉讼请求的合同依据是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第10.2条。由于颜民已经支付定金、房款30000元及向中国银行广州增城支行偿还了贷款29527.35元（73万元-700472.65元），因此要求在第五项、第六项诉讼请求金额以及第九项诉讼请求中的律师费金额中抵销上述59527.35元，即颜民仍须向益铭公司支付款项413347.1元。第八项诉讼请求的依据是益铭公司已经代颜民向中国银行广州增城支行还清了按揭贷款及相关的利息费用。二、《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房款为1050091元，后通过《补充协议》给予优惠，即购房款实际价格为880091元，其中按揭贷款730000元按约定是由中国银行广州增城支行支付。颜民没有偿还银行贷款，具体情况以裁决书为准。益铭公司承担了偿还义务，支付款项816445.9元。本院认为：关于第一项诉讼请求。从本案查明事实来看，颜民并未履行（2018）穗仲案字第21991裁决书的付款义务，因此按（2017）粤0183民初2999号民事调解书中调解协议第一项的内容，颜民和益铭公司之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》已予以解除。在该合同已解除的情形下，益铭公司再行主张要求确认《广州市商品房买卖合同（预售）》于2018年9月1日解除的诉讼请求，并无必要，本院不予支持。至于《补充协议》，在（2017）粤0183民初2999号民事调解书的调解协议中并无关于《补充协议》的相关约定，因此益铭公司主张依据上述民事调解书要求确认该《补充协议》于2018年9月1日解除，并无依据，本院不予支持。益铭公司自愿撤回第二项诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。关于第三、第四项诉讼请求。因益铭公司和颜民之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》已经解除，因此益铭公司主张要求颜民配合办理《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续以及房屋预告登记注销手续，理据充分，本院予以支持，但必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料。关于第五项诉讼请求。《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七第十条第二款约定“乙方如果是以按揭贷款的方式支付购房款的，因乙方未能按按揭贷款合同约定支付供楼款而导致甲方需履行担保责任的，甲方有权在承担担保责任的范围内向乙方追偿”，益铭公司因履行（2018）穗仲案字第21991号裁决书的连带清偿义务而支付了执行款816445.9元，据此主张颜民向其支付赔偿损失，有据可依，本院予以支持，但赔偿金额应为86445.9元（以816445.9元扣除贷款总额730000元）。益铭公司主张超出上述金额的部分，并无依据，本院不予支持。关于第六项诉讼请求。益铭公司主张按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七第十条第一款的约定，颜民应按总房款的每日万分之五支付逾期办理注销合同手续的违约金。对此，本院认为，双方在（2017）粤0183民初2999号民事调解书的第三项调解内容中已达成一致意向为，无论《广州市商品房买卖合同（预售）》是否继续履行，颜民都需在2018年8月31日前向益铭公司支付违约金176018.2元及律师费损失10000元。可见，双方已对于合同解除后颜民应承担的违约责任进行了重新约定，因此其据上述合同条款主张支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于第七项诉讼请求以及第九项诉讼请求中的律师费。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七第十条第二款的约定，益铭公司主张要求颜民赔偿律师费55000元，有据可依，本院予以支持。益铭公司自愿在颜民应向其承责的范围内扣减房款30000元以及颜民已支付的贷款29527.35元，是对其权利的自主处分，未违反法律法规规定，本院予以准许。即在颜民应向益铭公司支付赔偿损失86445.9元以及律师费55000元中扣除59527.35元，颜民须向益铭公司支付的款项为81918.55元。关于第八项诉讼请求。根据（2018）穗仲案字第21991号裁决书的裁决内容，裁决解除颜民和中国银行广州增城支行签订的《个人一手住房贷款合同》以及裁决颜民向中国银行广州增城支行偿还借款本金700472.65元及利息、罚息。根据（2018）粤01执4657号结案通知书的内容，已扣划益铭公司的银行存款816445.9元，所涉款项全部执行到位。因此益铭公司主张要求颜民和中国银行广州增城支行协助涂销涉案房屋的抵押权登记手续，有据可依，本院予以支持，必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料。颜民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告颜民与第三人中国银行股份有限公司广州增城支行于本判决发生法律效力之日十日内协助原告广州益铭房地产发展有限公司办理位于广州市增城区石滩镇观园北街2号1203房的抵押登记涂销手续，必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料；二、被告颜民于本判决发生法律效力之日十日内协助原告广州益铭房地产发展有限公司办理编号为201509107739《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续，必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料；三、被告颜民于本判决发生法律效力之日十日内协助原告广州益铭房地产发展有限公司办理位于广州市增城区石滩镇观园北街2号1203房的房屋预告登记手续，必须按照房屋管理部门的要求提供相应的申请资料；四、被告颜民于本判决发生法律效力之日十日内向原告广州益铭房地产发展有限公司支付款项81918.55元；五、驳回原告广州益铭房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7895元，由原告广州益铭房地产发展有限公司负担7365元，被告颜民负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十二月一日书记员  赵洁玲