文书内容江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0903民初4600号原告：张耀，男，1984年2月28日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：杨军，江苏营造律师事务所律师。被告：祁兆娟，女，1988年10月20日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被告：许发，男，1986年7月25日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。第三人：盐城市润德房地产经纪有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道南港村明珠苑17幢112室。法定代表人：李亮，该公司总经理。原告张耀与被告许发、祁兆娟、第三人盐城市德润房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月16日立案后,依法适用简易程序,于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告张耀及其委托诉讼代理人杨军，被告许发的委托诉讼代理人周某、被告祁兆娟、第三人盐城市润德房地产经纪有限公司的法定代表人李亮到庭参加诉讼。被告许发和被告祁兆娟提出反诉，但未在规定期限内缴纳反诉费，故本院其反诉请求不予处理。本案现已审理终结。原告张耀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告祁兆娟履行房地产转让合同，并办理产权过户手续；2、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2020年2月13日，经第三人盐城市润德房地产经纪有限公司介绍，张耀与许发、祁兆娟签订了1份房地产转让合同，合同约定，张耀购买许发和祁兆娟位于盐城市盐都区的房屋，总价为815000元。合同还约定，购房定金为50000元，双方于2020年3月31日前办理过户手续并支付全部房款，同时约定了违约金为合同总价的20%。合同签订时，张耀人在深圳。签订当日，张耀支付了50000元定金。合同签订后，因新冠疫情的影响，张耀无法于2020年3月31日前回到盐城。张耀在微信中向祁兆娟说明了原因，因祁兆娟表示急需用钱，故张耀于2020年3月30日提前支付了200000元购房款给祁兆娟。2020年4月27日，新冠疫情有所缓解，张耀回到盐城并随即通知祁兆娟办理过户手续，但她拒不理睬。张耀与许发、祁兆娟签订的房屋转让合同合法有效，双方均应依约履行合同。因新冠疫情影响，导致张耀无法在合同约定的时间回到盐城办理房产过户手续，属于不可抗力，并不属于违约。在疫情缓解后，张耀便立即回到盐城办理房产过户手续，但祁兆娟拒不配合，应属违约。综上，请求法院依法判决支持张耀的诉讼请求。被告祁兆娟辩称，我与张耀签订房屋转让合同的情况属实。我们之所以低价卖房是因为许发拖欠银行贷款以及外债，只能通过卖房来尽快偿还欠款，减少利息损失。但是张耀未按合同约定在2020年3月31日前将全部购房款转入托管中心账户或者我的银行账号，张耀的拖延导致我们我签订《房地产转让合同》的目的无法实现，构成根本违约。张耀提出的新冠疫情不能回盐城的理由是不成立的，签订合同时张耀就没有在场，而是委托他人代签。即使张耀在2020年3月31日不能回盐城办理不动产变更手续，其仍可通过银行转账的方式将购房款汇至托管中心账户或者我的银行账户，但其并未汇款。2020年4月24日，我通过微信语音的方式通知张耀解除了双方的买卖合同，因此本案合同已经解除。张耀主张履行已经解除的买卖合同没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回张耀的诉讼请求。被告许发的辩称同被告祁兆娟一致。第三人盐城市德润房地产经纪有限公司述称，张耀与许发、祁兆娟是在我们公司的居间下签订的合同，合同约定2020年3月31日到市区房产交易中心办理交税、过户手续，同时张耀将全部房款划入托管中心账户或许发、祁兆娟指定银行账户。根据交易习惯，张耀须将全部房款划入托管中心账户，然后双方办理过户手续，手续完成后，托管中心将钱划到许发、祁兆娟的账户。张耀汇款到托管中心账户时必须本人在场，或者出具公证书委托他人办理，否则无法办理。双方签订合同时约定的购房款是符合当时的行情的，不存在低价出售的情况，今年三四月份都没有涨价，直到五六月份房价才上涨，目前该房屋上涨了大概十几万。本院经审理认定事实如下：2020年2月13日，张耀与许发、祁兆娟签订了1份《房地产转让合同》，合同中介方为盐城市德润房地产经纪有限公司，合同签订时张耀人在广东省深圳市宝安区，合同为张耀委托他人代签，双方对此均无异议。合同约定，许发、祁兆娟将其所有的位于盐城市盐都区产出售给张耀，许发、祁兆娟所售房屋净得总金额为人民币815000元，在签订合同时，张耀支付购房定金50000元，许发、祁兆娟将相关权证交予盐城市德润房地产经纪有限公司保管。合同还约定双方于2020年3月31日前至市区房产交易中心办理交税、过户手续，同时张耀将全部房款划入到托管中心账户或许发、祁兆娟指定银行账户，但合同中并未对所谓的许发、祁兆娟的指定银行账户予以明确。合同签订当日，张耀支付了50000元定金。后张耀以受新冠疫情的影响，回盐城需要隔离为由，向祁兆娟表示在3月31日前无法回到盐城办理房产过户手续。祁兆娟表示资金周转困难，急需售房款来偿还贷款本金和利息，张耀遂于3月30日向祁兆娟支付了200000元购房款，祁兆娟收到该200000元后通过中介公司向张耀出具了收条。4月24日，祁兆娟在微信中表示不愿意继续履行合同，张耀不同意。4月27日，张耀回到盐城，并通知祁兆娟去房产部门办理过户手续，但祁兆娟未予理睬。4月28日，张耀书面通知祁兆娟于4月30日上午8时30分去办理过户手续，祁兆娟仍未理睬。另查明，张耀于2020年2月5日从盐城乘机前往深圳市宝安区上班，于4月27日从深圳返还盐城。根据深圳市卫健委官方微博（微博名称“深圳卫健委”）公布的信息，截止2020年3月30日24时，深圳市共有新冠××确诊病例450件，其中在院31件、出院416件、死亡3件，另有密切接触者395人正在接受医学观察。截止2020年4月5日，深圳市宝安区仍为新冠疫情中风险地区。又查明，案涉房产目前已变更到祁兆娟一人名下。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”今年爆发的新冠××疫情是百年来全球发生的最严重的××大流行，是新中国成立以来我国遭遇的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的重大突发公共卫生事件。新冠××疫情的防控工作关系到人民群众的生命安全和身体健康，关系到社会经济的发展和生活秩序的稳定。本案中，买卖双方约定于2020年3月31日前至盐城市房产交易中心办理交税、过户手续，根据房地产市场的交易习惯，办理购房款托管以及房产过户手续，均需要张耀本人到场。但截止到3月31日，张耀所在的深圳市宝安区的新冠××疫情防控形势仍然严峻，该地区仍属新冠××疫情中风险地区，贸然往返不符合疫情防控工作的要求。双方在签订合同时无法预见新冠××疫情能否得到控制，因此张耀因疫情原因未在约定时间回盐办理过户手续，符合法律规定的因不可抗力不能履行民事义务的情形。因案涉房屋买卖事宜一直是祁兆娟和张耀进行的沟通，故张耀有理由相信祁兆娟的行为代表其与许发两人。在无法按期回盐的情况下，张耀积极与祁兆娟进行沟通，要求延期办理过户手续。在祁兆娟表示资金周转困难后，张耀直接支付了200000元购房款，祁兆娟收取并使用了该款项，应当视为祁兆娟对张耀提出的延期办理过户手续的要求予以默认，即双方对合同延期履行形成了合意。在此情况下，祁兆娟于4月24日提出解除双方的合同于法无据，本案合同应当继续履行。合同变更后，双方未对履行期限作出重新约定，故双方均可随时要求对方履行合同，但应当给予必要的准备时间。张耀回到盐城后即通过口头和书面方式两次通知了祁兆娟于4月28日、4月30日去办理房产过户手续，应当认定其给予了祁兆娟必要的准备时间，但祁兆娟两次均未予以协助，祁兆娟的行为应属违约。根据第三人的陈述，在张耀回到盐城要求祁兆娟协助办理过户手续时，案涉房产的市场价格并未上涨，继续履行合同不会在当事人之间造成权益失衡。即使后期房产价格上涨，也是发生在祁兆娟违约之后，房产价格上涨的收益亦应当由张耀享有。综上，张耀要求继续履行房地产转让合同，并要求祁兆娟协助其办理产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。考虑到由于疫情原因导致履行延迟，给祁兆娟和许发带来了利息损失，本院酌情判令由张耀补偿祁兆娟和许发5000元，在支付剩余购房款时一并付清。对于祁兆娟与许发提出的其他辩称意见，无事实和法律依据，本院均不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第七十七条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张耀与被告祁兆娟、许发于2020年2月13日签订的《房地产转让合同》继续履行。二、被告祁兆娟于本判决生效之日起十五日内协助原告张耀将位于盐城市盐都区产过户到原告张耀名下，原告张耀在房产过户时一并向被告祁兆娟、许发支付《房地产转让合同》约定的购房款并支付5000元补偿款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11950元，减半收取计5975元，由被告许发、祁兆娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 王剑武二〇二〇年十二月十六日法官助理 陈付春书 记 员 郭 蔚附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2.《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。