广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19743号原告：杨业雄，男，住广东省深圳市南山区××××××××深圳湾科技生态园9栋B座8层10号房，公民身份号码441××××××××××××011。被告：广东广佛现代产业园开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该司员工。原告杨业雄与被告广东广佛现代产业园开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月12日受理后，被告对管辖权提出异议。本院经审查后裁定驳回被告管辖权异议。本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭审理了本案。原告，被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告签订的认购书；2.被告向原告返还房款100000元、定金50000元，装修改造费100000元，并赔偿违约金损失18375元（以250000元为本金按照年利率3.6%自原告支付房款100000元、装修改造费100000元之日即2018年5月29日起计至起诉之日即2020年8月12日止，为方便诉讼原告仅主张18375元）;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月29日，原告、被告签订房屋买卖认购书，约定被告将位于佛山市南海区××××××3××企绿色总部中心二期中企麟府B区位房卖予原告，并签订认购书，成交价1439387元，房屋交付日期为2019年2月28日。2018年3月29日，原告转账50000元定金，房款100000元和装修改造费100000元共250000元给被告。被告以公司资金链断为由至今不签订购房合同。因无法按时交楼，请求解除合约，退还全部款项，故起诉。被告辩称，一、被告确认与原告共同于2018年3月29日订的位于中企绿色总部中心项目二期中企麟府单元《[中企绿色总部中心]认购书》，该认购书是双方合意签订，且有效的合同。同时，被告与原告在签订认购书前，被告就本案房屋的预售栋号已于2014年12月10日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，被告就本案房屋的销售行为是符合相关法律法规的要求。二、因原告未能依照认购书的约定向被告支付房款。据此，被告同意原告的第1项诉讼请求，但解除原因归责于原告一方。三、被告对于原告第2项诉讼请求内容有异议，其主张的请求并无合同和法律依据。首先，被告确认于2018年3月29日收到原告支付的定金50000元，于2018年5月29日收到部分首期款100000元，上述两项已收取费用共计150000元。另关于原告向案外人所支付的装修改造费100000元款项。从法律关系上，是原告与案外人之间的另一层法律关系，与被告无关。从事实上，该款项也不是由被告收取的。从款项性质上，该款项也不是房款。其次，根据认购书第三条B款约定，原告应于2018年9月30日前，向被告付清首期房款729387元及相关税费45001.3元。后因原告资金周转困难的原因，其于2018年3月26日向被告申请分期支付首期房款的请求（具体详见《中企绿色总部中心特殊事项申请表》），但最终原告也没有依照该申请表的承诺履行其付款义务。再者，截止本案庭审前，原告仅向被告支付房屋首期房款150000元，但尚有剩余的首期房款579387元未予支付。故此，就双方未能签订最终的《商品房买卖合同》、办理房屋网签手续，甚至双方最后的买卖合同关系解除，在此过程中，主要责任应归责于原告。对于原告要求被告赔偿其违约金和损失，于理相悖。最后，被告与原告双方的相对义务而言，房屋的解除是基于原告未能依约付清首付房屋款所致，而并非被告未能履行交付房屋的义务。就目前而言，原告要求解除认购书，双方应就款项进行结算。同时，因原告存在严重违约，故被告要求按照认购书第四条第10款的约定，没收原告所支付的定金50000元。诉讼中，原告举证如下：1.身份证原件1份、企业信用信息打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.中企绿色总部中心认购书原件1份，用以证明原被告的房屋买卖合同关系；3.收据原件3张，用以证明原告支付款项的情况；4.微信聊天记录截图打印件1组，用以证明原告与被告的销售梁志强沟通不签订预售合同的事情；5.工商银行流水原件1份，用以证明装修款100000元与房款100000元是同一日支付给被告的。被告举证如下：广东省佛山市南海区商品房预售许可证复印件1份，用以证明本案房屋已于2014年12月10日办理预售许可证；中企绿色总部中心特殊事项申请表原件1份，用以证明原告因资金周转问题于2018年3月26日向被告申请在2018年9月30日前分期付清房屋首期房款，但原告未履行付款义务。经辩证、质证，当事人对对方举证真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院具体认定如下：1.原告举证3的收据（NO.1911844）的出具人为佛山市佳秀装饰工程有限公司，其并非本案当事人，款项性质为装修改造费，本院对该证据的真实性不作认定，对关联性将在本院认为部分具体阐述。2.原告举证3未能显示聊天相对方的身份，微信内容也未能显示与本案的关联性，本院对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，被告（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订《中企绿色总部中心认购书》（以下简称认购书），约定：乙方向甲方认购佛山市南海区××××××3××企绿色总部中心二期中企麟府B区房（以下简称涉讼房屋），总建筑面积为170.98平方米，套内建筑面积为108.76平方米；成交价1439387元；认购书签订之日乙方向甲方支付50000元作为履行认购书的定金；于2018年9月30日前支付房款50%即729387元（含定金）及第四条第3款所列的契税、合同印花税、合同登记费合计45001.3元，并签署《商品房买卖合同》；乙方签署《商品房买卖合同》当天同时申办按揭贷款，贷款金额710000元；乙方必须于2018年9月30日前向甲方交付首期房款（含定金）、税费并与甲方签署《商品房买卖合同》以及向甲方及按揭银行提交《认购须知》中约定的全部签约资料及《按揭须知》中约定的全部按揭资料；若乙方没有在上述约定的期限内交清首期房款及税费并签署《商品房买卖合同》或未向甲方及按揭银行提交全部签约资料及按揭资料的，则甲方有权按成交价每日万分之五计收滞纳金，且甲方有权单方面解除本认购书，并有权在不知会乙方的情况下，将该物业另行出售，所交定金不予退还；该物业于2019年2月28日前竣工验收并交付使用，乙方在交齐该物业所有应交款项后（含银行批准的贷款到达甲方账号）后才能办理物业收楼手续；如甲方违反本认购书约定未将该物业出售予乙方，则甲方应双倍返还乙方已付之定金；如乙方违反本认购书约定，未在约定的时间内支付首期购房款，或未在约定时间内提供相关材料、缴纳相关税费并签订《商品房买卖合同》的，或选择按揭付款方式的，未按约定提供相关材料并向银行申请办理按揭贷款，则甲方有权没收定金，并有权将该物业另售他人；等等。2018年11月29日，被告工作人员黄良坚在该认购书下方手写备注因公司原因，签合同待通知。2018年3月29日，被告出具收款收据确认收到原告关于涉讼房屋的定金50000元；2018年5月29日，被告出具收款收据确认收到原告关于涉讼房屋首期款100000元。另查明，涉讼房屋已取得预售许可证；至庭审辩论终结之日，涉讼房屋至今未办理竣工验收手续。2020年8月12日，原告提起本案诉讼。2020年9月11日，本案起诉状等材料送达予被告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原被告签订的认购书是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。认购书虽约定原告应于2018年9月30日前签订商品房买卖合同和支付首期款,但并未约定支付首期款和签订商品房买卖合同的先后顺序。被告没有举证证明原被告已对先支付首期款后签合同作出协商一致，应认定双方对签订正式合同和支付首期款协商未作明确约定，且有交易惯例而言，支付首期款为买卖双方签订购房合同后的买方主要义务，在未能确定合同签订的最终时间的情况下要求原告先支付购房款，明显有失公平，故被告主张原告未按认购书约定日期支付首期款构成违约，理据不足，本院不予支持。认购书备注部分反映签订合同的时间由被告通知原告，至原告起诉之日，被告未举证已履行通知义务或原告拒绝签订正式合同，对于认购书未能继续履行，被告存在过错，原告有权解除认购书。原告要求解除认购书的意思表示于2020年9月11日送达予被告，本院认定原被告于2018年3月29日签订的认购书于该日解除。认购书解除后，原告根据认购书支付的购房款共计150000元，被告应返还予原告，对原告该项诉请，本院予以支持。原告主张的装修改造费100000元是向佛山市佳秀装饰工程有限公司支付，且本案案由为商品房预售合同纠纷，该款项属于装修装修费用，该款项的处理与本案并非基于同一法律关系，原告要求被告返还该款，本院不予支持，原告可另行主张权利。认购书因被告过错而解除，被告占用原告已付购房款，造成原告资金占用损失，原告主张被告应按已付购房款150000元为本金按年利率3.6%自2018年5月29日起至起诉之日即2020年8月12日止共807天计付利息予原告，经核算，被告应支付利息12105元予原告，原告利息主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨业雄与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2018年3月29日就佛山市南海区××××××3××企绿色总部中心二期中企麟府B区房签订的《中企绿色总部中心认购书》于2020年9月11日解除；二、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款150000元和支付利息12105元予原告杨业雄；三、驳回原告杨业雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8877.24元（原告杨业雄已预交9409.93元），由被告广东广佛现代产业园开发建设有限公司负担应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院予以交纳，逾期未能交纳的，本院将依法予以强制执行。对于原告已预交的9409.93元，于本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十二月三十日书记员  罗静雯