江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初3301号原告：韩朝荣，男，1974年3月15日生，住盐城市亭湖区。被告：盐城博联商业管理有限公司，住所地盐城市开发大道388号7。法定代表人：邱秀金，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙桐童，朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告韩朝荣与被告盐城博联商业管理有限公司（以下简称博联公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭,于同年12月21日公开开庭进行了审理。原告韩朝荣、被告博联公司的委托诉讼代理人孙桐童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩朝荣向本院提出的诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的认购书无效；2、判令被告向原告退还预收款10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告听取被告公司销售员工的语言介绍和口头保证后，未见到图纸，未见到具体隔墙，在被告员工要求下，于2019年10月4日下午18点03分(通过支付宝转账的方式)转账现金¥10,000.00元至被告公司员工李某某(现己离职)的个人账户后，前往南洋机场办事。原告的妻女于当日(2019年10月4日19点左右)到天街博联查看出租房产的情况后，自行到天街售楼处，被告要求原告的妻女在格式条款上签字，原告的女儿在未有委托授权的情形下签字。期间，原告一直催促被告确定房屋的真实构造，直至2019年12月12日,原告才得知真实房屋构造与销售人员描述存在重大误差，立即向被告提出异议，要求退还预收款，被告以种种理由拒绝。2019年12月26日，原告报警，由亭湖区新洋派出所出警。原告向被告一直积极索要预付款，原告依然拒不归还。原、被告所签订的认购书存在重大误解和疏漏，被告拒还原告预收款的行为，严重损害了原告的合法权益。故特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请。被告博联公司辩称，1、认购书合法有效，自原告支付定金及签订认购书之日起生效，并无法定无效及约定无效的情形。故原告关于认购书无效的主张不成立；2、原告于2019年10月4日向被告支付了1万元定金，已以自己的实际行动表明了认购案涉房屋，并交付定金的意图。被告收取定金的行为也表明了双方就原告认购房屋达成合意，双方的认购合同关系已实际成立，根据合同法第八条约定依法成立的合同对双方有约束力。认购合同第五条也约定了如因认购方放弃认购书规定中的协议未在七日内交纳首付款，签订商品房买卖合同，则定金不予退还。故原告无权随意要求解除认购合同，退还定金。3、原告所认购的房屋，应属于夫妻共同财产，其妻子有权签订合同，或对其女儿签订合同的行为进行授权或追认。原告虽主张签订合同的是其女儿并非他本人，但其亦承认合同签订是其妻子在场应视为对其女儿签订合同的行为进行了认可及授权。故案涉认购书是合法有效的。4、本案中原告一家三口共同看房，原告支付了定金，后原告有事先走，让其妻女去签订认购书。在原告已支付定金，三人共同看房、签字人与原告是父女关系情况下，被告有理由认为其女儿有权代表原告签字。故该行为至少构成表见代理，认购书合法有效，定金不予退还。本院经审理认定事实如下，2019年10月4日，被告博联公司（出售方）与原告韩朝荣（认购方）的女儿韩佳丽签订一份《博联·天街商铺认购书》。认购物业15#106，建筑平方52.79平方米，认购价，单价：11165.3元∕平方，总价589416元，该认购书认购条款载明：“双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并愿意一无例外的承受。2、认购方缴付认购定金¥10000元整，签订《商品房买卖合同》时，此定金自动转为房款。3.本商铺采取实名制销售，自本认购书签订后，未经卖方同意，认购方不得将其转让给他人。4.认购方须于签订此认购书之日起7日内，携带此《认购书》、购房定金收据、身份证件至博联天街接待中心签署《商品房买卖合同》，并支付剩余首付房款。（按揭客户须带齐按揭所需证件及证明材料)。5.如自出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内认购方未能向出售方缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金及其它费用，并有权将该物业另行出售，无需通知认购方………8.本认购书须由认购方亲自签署，如由他人代签须提供有效委托文件。9.本认购书一式四份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废。”同日，原告按约向被告支付了定金1万元。后原告以案涉认定书非原告本人所签、真实房屋与被告描述存在重大误差要求返还定金的问题未能与被告协商一致，原告遂诉至本院。本案经本院主持调解，因双方分歧较大致调解未果。本院认为：关于案涉认定书的效力问题。所谓商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《认购书》中明确记载了认购被告公司所开发的号商铺，且原告交付了定金1万元。首先，从当事人的行为来看，上述行为表明双方当事人经过磋商对认购书签订之日起至七天内签订《商品房买卖合同》达成了合意，并以1万元定金作为将来订立《商品房买卖合同》的担保。其次，从原、被告签订的上述《商品房认购书》的内容来看，该认购书显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而符合商品房预约合同的特征。虽然案涉认购书由原告的女儿韩佳丽代原告和被告所签，原告对此不予认可，但原告于当日向被告公司支付定金1万元，且原告在诉状中陈述签订认购书当日原告的妻子和女儿在现场，原告与其妻子亦未离婚，被告作为善意方有理由相信原告女儿代其签字是得到原告认可的、同意的。故原、被告之间签订的认购书属于商品房预约合同，该商品房预约合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行。（二）关于定金是否返还的问题。出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。现因原告的原因未能订立商品房买卖合同，已构成违约，故原告要求返还定金1万元的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告韩朝荣的诉讼请求。案件受理费50元，由原告韩朝荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 祥人民陪审员  倪昌群人民陪审员  王学新二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  程 萍附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。