上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6321号原告：王红旗，男，1976年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婷，上海东炬律师事务所律师。被告：程海成，男，1989年9月28日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。委托诉讼代理人：季雨苇，上海徐松婷律师事务所律师。第三人：龚艳红，女，1980年4月13日出生，汉族，户籍地上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：乐辉，男，1977年7月2日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告王红旗诉被告程海成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙崧、被告委托诉讼代理人徐松婷、季雨苇到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加龚艳红为本案第三人。本案于2020年10月20日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙崧、被告委托诉讼代理人季雨苇、第三人委托诉讼代理人乐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红旗向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告2019年8月31日至2020年5月1日房屋租金人民币11万元；二、判令被告返还原告押金2万元；三、判令被告返还原告转让费10万元；四、判令被告赔偿原告装修款56,000元；五、判令被告支付原告2019年8月31日至2019年12月11日房屋占有使用费2万元。事实和理由：2019年5月12日，原、被告签署《转让合同协议》，约定被告将位于青浦区秀泉路XXX号房屋出租给原告，同时也将一品生鲜超市转让给原告。2019年5月16日，被告出具《收据》一份，确认收到上述房屋2019年5月26日至2020年5月1日租金152,500元，并明确商铺经营权转让费10万元、房屋押金2万元。原告依约通过现金和转账的方式向被告支付了转让费和房屋押金。后原告突然收到法院传票，房屋所有权人龚艳红将房屋承租人上海栖居信息科技有限公司与原告起诉至法院要求腾退并支付租金、占有使用费等。原告才知道二房东案外人上海栖居信息科技有限公司租赁期限至2019年8月底且无转租权，并拖欠第三人租金长期未付。而被告仍将涉案房屋出租给原告并将商铺经营权转让给原告有明显的主观恶意。因第三人的起诉行为，并阻挠原告继续经营，为了减少损失，原告无奈向第三人支付2万元占有使用费，并于2019年12月11日腾退，第三人也撤回了对原告的起诉。原告主张返还2019年8月31日至2020年5月1日期间的房屋租金，按照原告支付的租金，计算11个月零5天，原告要求按照同样比例金额，折算月租金为13,750元，计算8个月。原告实际使用房屋至2019年8月31日，之后就被第三人赶出来。故2019年8月31日之后的租金应当返还。原告认为，原告向被告承租房屋并支付房屋租金、押金、经营权转让费并对房屋进行了装饰装修，现因被告的原因导致原告无法继续使用房屋，商铺也无法继续经营。故被告应退还未使用部分的租金以及押金，经营权转让费也应退还，相关装修损失应由被告赔偿。因原告已向被告支付一年房租，原告无奈向第三人支付的占有使用费理应由被告承担。第三人起诉原告，要求腾退并支付占有使用费。原告迫于压力，只得向第三人支付2万元使用费，实际上2万元针对的租期所对应的租金，原告也已向被告支付，故要求返还。原告现在所提供的证据押金条，该押金条载明，2019年5月27日由案外人上海栖居信息科技有限公司作为收款人收到原告支付押金2万元。双方的租赁合同未继续履行，被告应当退还押金。被告程海成辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，确认收到原告支付的租金，但是被告不同意返还。双方之间并非房屋租赁合同纠纷，双方之间的实际法律关系是买卖合同纠纷，而买卖合同已经结束。被告将系争房屋内的水果、货品等物品出售给原告。从工商信息可以看出，原告与案外人上海栖居信息科技有限公司已经签订的租赁合同。原告的起诉案由错误。且被告转让给原告的上述货品，原告也已转让给案外人，其诉请无法律依据。第三人与案外人上海栖居信息科技有限公司之间的合同至2023年解除，是原告自愿支付的2万元。被告收取原告的钱款是原告应当支付给案外人上海栖居信息科技有限公司的租金，当时原、被告双方及案外人上海栖居信息科技有限公司均在场，为了便利，故原告直接将钱款支付给被告。针对诉请二，不同意返还押金2万元，被告向案外人上海栖居信息科技有限公司支付租金至2020年5月1日。根据被告提供的证据，认可收到原告支付被告押金2万元，上述同样理由，押金也是同租金一样，押金由被告收取。针对诉请三，不同意返还转让费。被告确认收到转让费10万元。理由在于双方之间的买卖合同关系，根据证据第9页，即10万元的组成明细。双方约定上述货品等作价10万元转给原告。根据转让协议，除水果外，其余物品均转让给原告，故不存在再返还义务。针对诉请四，不同意支付装修费，与被告无关。针对诉请五，不同意支付占有使用费，与被告无关。原告有权将房屋转让给案外人，证明原告对房屋有支配权。第三人龚艳红述称：针对原告的诉状，第三人是系争房屋的实际权利人。第三人与案外人上海栖居信息科技有限公司之间存在房屋租赁合同关系，原告伪造了房东的委托书去办理营业执照，第三人与原告之间也不存在房屋租赁合同关系。鉴于原告伪造委托书，第三人也不同意转租，之后市场监督局发现后注销了原告的营业执照，也出具了相应的行政处罚决定书，最终导致原告无法经营。此外，由于原告一直占有使用系争房屋，故第三人之前曾在另案中起诉过案外人上海栖居信息科技有限公司，之后在另案中与原告协商，协商结果是原告支付两万元占有使用费，2019年12月11日原告腾退系争房屋，当时郑剑飞律师在场见证第三人与原告房屋交接，关于房屋交接凭证，第三人可以提供。2019年12月11日之前原告仍在使用系争房屋，非法营业。针对原告诉请，不发表其他意见，与第三人无关。经开庭审理查明：2019年5月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《转让合同协议》，该协议载明：青浦区秀泉路648一品生鲜超市(程海成)，经双方友协商，本店除水果之外，其余不变，转让给乙方(王红旗)。甲方协助乙方办理店铺营业执照，与房东签订租赁合同。乙方向甲方缴纳转让定金1,000元整。备注：即日起，甲方不以任何理由转让他人。2019年5月16日，被告(甲方)与原告(乙方)共同签字确认收据一份，该收据载明：现收到王红旗转账金额152,500元，作为2019年5月26日至2020年5月1日房租。转入账号为程海成建设银行。备注：王红旗应付而未付款项为：1、商铺经营权转让费：10万元整；2、商铺押金2万元整；3、甲方协助乙方办理营业执照；4、达成房东共识。以上条约经双方友好协商，达成共识，不能违约与虚假，如双方协商不通(比如虚假信息)可以友好解决合约。现被告确认已经收到上述钱款，被告也将系争房屋交付给了原告，原告于2019年6月21日办理了营业执照。再查明，第三人龚艳红作为原告以房屋租赁合同纠纷为由起诉上海栖居信息科技有限公司、上海市青浦区尚品水果店、王红旗，请求判令：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月25日解除；2、被告支付2019年9月8日至2019年9月25日的租金人民币(以下币种均同)7,890元(按照年租金160,000的标准计算18天，160,000÷365*18)；3、原告没收被告支付的押金10,833元，并由被告支付2019年9月8日至2019年9月25日逾期支付租金的滞纳金9,600元(160,000÷12*4%*18)；4、被告支付2019年9月26日至2019年12月11日的房屋占有使用费13,752元(按照年租金160,000元的标准，计算77天，再扣除已支付的20,000元)；5、被告支付逾期返还房屋的违约金65,753元(从2019年9月29日计算至实际交付之日，160,000÷365*75*2)。本院于2019年11月7日立案受理，案号为(2019)沪0118民初21889号。审理中，原告龚艳红撤回了对上海市青浦区尚品水果店、王红旗的起诉。经庭审查明，2017年3月8日，龚艳红(出租方、甲方)与上海栖居信息科技有限公司(承租方、乙方)就上述房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2017年3月8日起至2023年4月7日止，租期6年，租金1-2年13万元/年，3-4年16万元/年，5-6年19万元/年，租金先付后用，每年分2期支付，半年期提前一个月支付下半年租金。第3.3条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方按月租金的4%收取滞纳金，逾期15日仍未支付的，甲方有权立即解除本合同并向乙方追究违约责任。甲方解除合同并向乙方追究违约责任不影响甲方要求乙方支付逾期支付租金所产生的滞纳金。第7.1条约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除本合同，没收押金，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿：(1)未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；……(4)乙方拖欠甲方租金、水费以及其他与房屋使用或乙方相关经营费用累计超过15日以上的。第7.3条约定，本租赁合同终止或提前终止的，乙方应在以终止日为起始日的三日内交还房屋。如逾期归还，则每逾期一日按日租金的两倍向甲方支付违约金。2017年5月1日，上海栖居信息科技有限公司与王红旗签订《租赁合同》，将系争房屋出租给王红旗，租赁期自2017年5月10日至2022年6月10日。2020年3月25日，本院作出民事判决：一、龚艳红与上海栖居信息科技有限公司于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；二、上海栖居信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付龚艳红自2019年9月8日起至2019年9月25日的租金7,890元；三、上海栖居信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付龚艳红自2019年9月26日起至2019年12月11日的房屋占有使用费13,752元；四、龚艳红收取上海栖居信息科技有限公司的押金10,833元不予退还；五、上海栖居信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付龚艳红逾期支付租金滞纳金、逾期返还房屋违约金共计5,000元。该判决现已经生效。上述上海栖居信息科技有限公司与王红旗签订《租赁合同》，将系争房屋出租给王红旗。该合同落款日期2017年5月1日，同时标注转让日期为2019年5月25日。还查明，第三人龚艳红作为原告以排除妨害纠纷为由起诉上海市青浦区尚品水果店、王红旗一案，本院于2019年12月2日受理，案号为(2019)沪0118民初23512号。龚艳红于2019年12月13日向本院提出撤诉申请，本院予以准许并于2019年12月23日出具民事裁定书。另查明，位于青浦区赵巷镇秀泉路XXX号商铺已经办理了产权登记，登记权利人为龚艳红。以上查明的事实，有原、被告陈述，转让合同协议、收据、营业执照、(2019)沪0118民初21889号民事判决书、(2019)沪0118民初23512号民事裁定书、上海市房地产权证等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，原告为主张其各项诉请，并坚持认为原被告之间是房屋租赁关系，还提供了银行转账凭证、微信转账手机截屏、银行交易流水、原、被告之间的通话记录、收条、说明、微信转账截图、押金条等证据予以证明。被告除了对押金条真实性无异议之外，对原告的上述其他证据的真实性均不予确认。第三人除了对说明、微信转账截图证据真实性无异议之外，对原告的上述其他证据的真实性均不予确认。被告认为，房屋的权利人即大房东是龚艳红，大房东龚艳红将房屋出租给二房东上海栖居信息科技有限公司，双方之间的房屋租赁合同租期自2017年3月8日至2023年4月7日止。上海栖居信息科技有限公司于2017年5月10日出租给被告，双方之间的租赁合同期间自2017年5月10日至2022年6月10日止。被告于2017年5月1日向出租人上海栖居信息科技有限公司支付押金2万元，于2019年3月31日向上海栖居信息科技有限公司交纳了2019年5月1日至2020年5月1日期间的租金16.50万元。2019年5月25日，被告与上海栖居信息科技有限公司终止租赁合同，原告于2019年5月25日与上海栖居信息科技有限公司的租赁合同生效，原告与上海栖居信息科技有限公司的之间的租赁合同至2022年6月10日结束。关于费用，原告与上海栖居信息科技有限公司签订合同时，被告已经将截止2020年5月1日之前的一年租金16.50万元支付给上海栖居信息科技有限公司。被告与上海栖居信息科技有限公司解除合同，故上海栖居信息科技有限公司应退还相应的租金，原告与上海栖居信息科技有限公司重新签订合同。对于上海栖居信息科技有限公司收取被告的租金，按照正常流程，上海栖居信息科技有限公司应退还相应的租金给被告，再由原告支付给上海栖居信息科技有限公司租金。为了交易便利，故由原告直接支付向被告支付租金，视为原告将租金支付给上海栖居信息科技有限公司。2019年5月25日原告重新签订合同并将接收房屋后，2019年6月14日原告办理营业执照，也一直在使用系争房屋。2019年12月17日原告将系争房屋转让给案外人赵艾华经营水果店。原告确认被告陈述的上述过程，但坚持认为双方是租赁合同关系。被告认为，原被告双方之间不存在房屋租赁合同关系，是买卖关系。转让合同协议明确双方之间的买卖标的是秀泉路XXX号超市里除水果外其他物品。原告支付给被告的2万元实际上是原告支付给上海栖居信息科技有限公司。为此，被告还提供了解除合同协议书、租赁合同、押金条、银行转账凭证、收条、汇总表、淘宝购买记录、微信聊天记录、转账记录、微信名片就转账记录、一品生鲜超市图片、尚品水果店图片、艾华水果店图片、收据、装饰装修施工队伍责任书、装修负责人登记表、营业执照等证据，以进一步证明原告支付10万元转让费的构成系用于购买被告的货架、护栏、价格牌、收银台、监控系统、铝合金百叶窗帘、水果包装盒、音响系统、收银系统、中央空调等相关设备及装修的折价款。且上述设备目前仍在使用中，被告对系争店铺进行过装修，原告将系争房屋内的水果、货架、保险箱等设备设施转让给案外人使用并收取8万元转让费。原告除了对押金条、银行转账凭证、收条及收据证据的真实性予以确认之外，对被告的上述其他证据真实性均不予确认。关于装修费5.60万元，原告表示除了已经出示的证据之外，无其他证据。第三人对被告的上述其他证据的真实性均不予确认。第三人认为，第三人将房屋只出租给上海栖居信息科技有限公司，也不同意其转让，后续上海栖居信息科技有限公司将房屋转租给原告，由原告使用房屋，第三人对此不予认可，且发现原告为了在房屋内经营，在申请办理营业执照过程中，伪造了第三人的委托书，市场监督管理局发现后注销了原告的营业执照。为此，第三人还提供了青浦市场监督管理局书面答复、受理告知单等证据。原告对第三人的上述证据真实性均无异议。确认原告的营业执照注销了，具体时间不清楚。根据原、被告签署的收据载明，被告应为原告办理营业执照提供相关材料，原告不清楚被告提供虚假授权的委托书。被告对第三人的上述证据真实性均无异议。本案中，原被告均确认双方未签到书面的房屋租赁合同，原告坚持按照房屋租赁合同作为本案案由进行诉讼，清楚相应的风险及后果并自愿予以承担。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，第三人于2017年3月8日将系争房屋租赁给上海栖居信息科技有限公司，上海栖居信息科技有限公司于2017年5月1日将系争房屋租赁给被告，2019年5月12日，原告与被告签署《转让合同协议》，系争房屋交由原告经营使用。上海栖居信息科技有限公司与王红旗签订《租赁合同》，将系争房屋出租给王红旗。该合同落款日期2017年5月1日，同时标注转让日期为2019年5月25日。原被告均确认双方未签到书面的房屋租赁合同。被告虽确认收取了原告支付的相关款项，但被告认为，原被告双方之间不存在房屋租赁合同关系，是买卖关系。转让合同协议明确双方之间的买卖标的是秀泉路XXX号超市里除水果外其他物品。被告基于被告与上海栖居信息科技有限公司之间的房屋租赁合同关系，已经先行支付了租金、押金等费用，现转让给原告继续经营使用，由原告直接支付向被告支付租金、押金等费用，视为原告将租金、押金等费用支付给上海栖居信息科技有限公司。被告的上述意见有相应的事实依据，且与《转让合同协议》约定内容相符，故本院予以采纳。原被告均确认双方未签到书面的房屋租赁合同，原告坚持认为原、被告之间系房屋租赁合同关系，与庭审查明的事实不符，本院不予采信。原告以房屋租赁合同关系为由向被告主张的各项诉请费用，缺乏相应的依据，本院均不予支持。本案中，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王红旗的全部诉讼请求。案件受理费人民币5,890元，减半收取计人民币2,945元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十二月三日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。