北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32430号原告：东北制药集团有限责任公司，住所地沈阳经济技术开发区昆明湖街。法定代表人：邹本伟，董事长。委托诉讼代理人：刘晓明，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雯雯，北京市隆安律师事务所律师。被告：潘哲，男，1959年5月7日出生，汉族，无业，住丰台区。第三人：王春梅，女，1962年5月4日出生，汉族，东北制药集团有限责任公司退休职工，住丰台区。被告及第三人委托诉讼代理人：潘璇（潘哲之姐），1955年6月23日出生，住沈阳市和平区。原告东北制药集团有限责任公司（以下简称东北制药集团）与被告潘哲，第三人王春梅合同纠纷一案，本院于2019年8月30日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。本案原告东北制药集团委托诉讼代理人陈雯雯，被告潘哲，第三人王春梅，潘哲及王春梅委托诉讼代理人潘璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东北制药集团向本院提出诉讼请求：1、确认邸学纯与潘哲于2003年4月2日签订的《房屋买卖合同》无效及向潘哲转让602号房屋的交易行为无效；2、潘哲与王春梅给付租金损失737554.68元；3、潘哲、王春梅给付律师费150000元；4、诉讼费用由潘哲负担。事实及理由：我公司原名为东北制药集团公司，全民所有制企业，后改制为国有控股有限公司。1996年4月15日，因受当时北京住宅房产政策限制，我公司委托北京市东药医疗器械经营部（以下简称东药经营部）主任马港的配偶侯佑明以个人名义与北京富丰高科技发展总公司（以下简称富丰公司）签订《丰泽居房屋买卖合同》，我公司购买602号房屋，价款932480元。后，该房屋一直由马港、侯佑明占有。2003年，我公司委托潘哲向马港及侯佑明索要602号房屋。潘哲利用上述便利，与时任我公司办公室主任邸学纯串通，双方于2003年4月2日签署了《房屋买卖合同》，以482700元价格将房屋卖给潘哲。随后，潘哲到富丰公司将侯佑明与富丰公司签署的《丰泽居房屋买卖合同》上的买受人变更为潘哲，并于2004年取得了房屋所有权证书。2018年，潘哲将602号房屋部分产权转让给配偶王春梅。2019年4月15日，潘哲与我公司签署《承诺书》，承诺其与王春梅将房屋返还给我公司，但至今未履行。我公司认为，602号房屋属于国有资产，我公司及其上级主管部门从未批准将该房屋转让给潘哲，亦未授权邸学纯与潘哲签订合同。邸学纯与潘哲在未经审批、评估的情况下，以明显不合理低价转移国有资产的行为，违反了法律、行政法规，损害我公司及国家利益，《房屋买卖合同》应为无效。因此，我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告潘哲辩称：不同意东北制药集团的诉讼请求。因邸学纯已经去世，东北制药集团觉得没有证据才起诉。602号房屋是东北制药集团卖给我的，我是唯一北京办事处的人，当时单位甩卖资产，把房子卖给我是合理合法的，中间有20多个人知情，花了16个月才办理下来房产证。第三人王春梅述称，我的意见同潘哲。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘哲与王春梅系夫妻关系，二人1985年登记结婚。北京市东药医药器械经营部（以下简称医药经营部）系东北制药集团投资，马港系该经营部法定代表人。2003年3月，东北制药集团有限公司改制后更名为东北制药集团有限责任公司，投资人包括沈阳工业国有资产经营有限公司、中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司，系国有控股的有限责任公司。现，东北制药集团投资人为沈阳产业投资发展集团有限公司。1996年4月15日，侯佑明（马港配偶）与富丰公司签订《丰泽居房屋买卖合同》，侯佑明购买602号房屋，价款932480元。4月18日，富丰公司开具购房发票，购房单位处载明东药集团。2003年4月2日，邸学纯代理东北制药集团（甲方）与潘哲（乙方）签订《房屋买卖合同》，东北制药集团将602号房屋出售给潘哲，价款482700元。第4条约定“双方协议签字当日，乙方一次性给付甲方200000元购房款。乙方于2003年6月30日前向甲方支付剩余的282700元。乙方以现金方式支付”。该合同东北制药集团并未签章，但首页有时任法定代表人陈刚签字。庭审中，双方当事人均称无法提交合同原件。签订合同当日，潘哲给付东北制药总厂200000元。东北制药集团称虽然当时集团是东北制药总厂的股东，但时间久远已经无法核实款项性质，且潘哲提交的票据上仅是注明往来款，并未注明是房款。2003年10月10日，东北制药集团给北京富丰物业管理公司出具《通知函》，大意为公司将602号房屋转让给潘哲，由潘哲负责办理相关手续并取得房屋所有权。2003年10月14日，东北制药集团出具委托书，委托潘哲调查索取相关证据，办理602号房屋产权手续，落户于潘哲名下，办理有关诉讼事宜。2004年3月4日，侯佑明出具证明“在1995年东北制药集团在京购房作为集团办事处，因当时特定原因，经集团公司研究决定用侯佑明名义购房。2003年东北制药集团又研究决定将丰台区科学城恒富中街6号院3号楼1-601（602）号转让给潘哲，现本人侯佑明服从东药集团决定，协助办理过户手续”。2004年5月10日，侯佑明（甲方）与潘哲（乙方）签订《协议书》，侯佑明将602号房屋买受人权利转让给潘哲。后，潘哲与富丰公司就602号房屋重新签订《北京市内销商品房买卖契约》，价款932480元。后，潘哲取得602号房屋所有权。2018年，潘哲与王春梅离婚，602号房屋归王春梅所有。2019年4月复婚，602号房屋再次变更为二人共有。2019年4月15日，潘哲出具《承诺书》，同意将602号房屋退还。潘哲在该《承诺书》上称“邸学纯主任代表东药集团和我签了房屋买卖协议，将东药集团在北京丰台区购买的190多平方米房产，以482700元的价格转让给我，我当时交了200000元现金，交到东北制药财务处，余款没有支付”。东北制药集团主张602号房屋系借用侯佑明名义购买，房款系东北制药集团支付，故该房屋实际所有权人应为东北制药集团。因集团系国有企业法人独资的有限公司，故602号房屋应属国有资产。依照《国有资产评估管理办法》（以下简称《评估办法》）第三条，转让国有资产应当进行评估，同时结合《国有资产评估管理办法施行细则》（以下简称《实施细则》）第十条“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效”的规定，以及《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》、《国家经济贸易委员会体改委1994年经济体制改革实施要点的通知》、《国家经济贸易委员会关于印发转换国有企业经营机制建立现代企业制度的若干意见的通知》、《国家国有资产管理局关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》等法律文件，《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规强制性规定。同时，该房屋在2003年时的价格远高于482700元，邸学纯与潘哲恶意串通损害了国家利益、东北制药集团的利益，因此《房屋买卖合同》应为无效。东北制药集团对上述主张提交《2004年北京市房地产年鉴》予以佐证。依据年鉴载明数据602号房屋市场价不低于800000元。潘哲、王春梅不同意东北制药集团上述意见。二人主张602号房屋是驻北京办事处使用，后东北制药集团当时需要处置相关资产，而潘哲是当时驻北京办事处唯一的工作人员，潘哲亦未享受过福利分房，并考虑到房屋未取得所有权证书以及尚欠水电费用等情形故将602号房屋以480000元价格出售给潘哲。《房屋买卖合同》不存在无效情形。东北制药集团主张合同无效后，潘哲、王春梅系无权占有602号房屋，故应当给付2003年4月至2019年6月的租金损失。庭审中，潘哲称签订《房屋买卖合同》时未看到邸学纯出示东北制药集团的委托书。东北制药集团就《通知函》、《委托书》质证称，认可两份文件的真实性，但称均是邸学纯利用职务之便与潘哲恶意串通所为。经本院再询问后，东北制药集团、潘哲均称邸学纯已死亡，东北制药集团另称侯佑明亦不愿到庭取得联系。本院询问东北制药集团《房屋买卖协议》复印件上陈刚签字的真实性，东北制药集团核实后称对陈刚签字真实性不持异议，但称陈刚基于对邸学纯的信任，并未注意协议内容。审理过程中，东北制药集团主张《房屋买卖合同》无效，但不要求将房屋转移登记至东北制药集团名下。东北制药集团不就2003年时房屋价格进行评估，亦不就房屋租金标准进行评估。经本院询问，东北制药集团称第一项诉讼请求就是要求确认“邸学纯无权代理我们签订的房屋买卖合同无效”，诉讼请求中“及向潘哲转让602号房屋的交易行为无效”指的就是“2003年4月2日房屋买卖合同无效”。本院认为：国家出资企业，是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。依据现有证据可以认定，东北制药集团在签订《房屋买卖合同》时属于上述范畴。国有资产，指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。权益不仅包括物权，也应当包括债权。虽然602号房屋未登记在东北制药集团名下，但依据现有证据可以认定该房屋系1996年东北制药集团借侯佑明名义购买，购房款系东北制药集团支付，东北制药集团本享有要求侯佑明将602号房屋转移登记至东北制药集团的权利，该权益应当属于国有资产范畴。虽然《房屋买卖合同》为复印件，但合同双方均认可合同真实性，故本院对合同真实性予以认定。从合同内容来看，邸学纯系作为代理人与潘哲签订合同。东北制药集团确认合同上陈刚签字真实性，本院予以认定。虽然东北制药集团称陈刚基于对邸学纯的信任未确认合同内容即签字，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。因此，本院认定东北制药集团对《房屋买卖合同》的内容予以认可。依现有证据可以认定东北制药集团与潘哲签订《房屋买卖合同》后，潘哲与侯佑明签订《协议书》，侯佑明将《丰泽居房屋买卖合同》的权利义务一并转移给潘哲。后，潘哲与富丰公司就602号房屋重新签订《北京市内销商品房买卖契约》，潘哲依据该契约取得602号房屋所有权。即，潘哲通过与东北制药集团签订《房屋买卖合同》，获得了侯佑明与富丰公司之间的商品房买卖关系中买受人的权利义务，潘哲系602号房屋买受人，富丰公司系602号房屋出卖人。换言之，东北制药集团通过与潘哲签订《房屋买卖合同》，丧失了要求侯佑明继续履行借名买房协议，将房屋转移登记至东北制药集团的权利。合同无效应当以合同法第五十二条的规定作为依据。首先，因东北制药集团对《房屋买卖合同》是认可的，故此时再以恶意串通损害东北制药集团利益为由确认合同无效，本院不予支持。其次，所谓国家利益，应指未授权给公民、法人经营、管理的国家财产，显然602号房屋不属于国家利益，不存在恶意串通损害国家利益的情况。第三，违反法律、行政法规强制性效力性规范的合同为无效合同。东北制药集团提出的《评估办法》系行政法规，但该办法第三条应属管理性规范而非效力性规范。虽然《实施细则》提出未经评估转让国有资产的经济行为无效，但该细则系原国家国有资产管理局制订，效力层级上属于部门规章。东北制药集团提出的《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》、《国家经济贸易委员会体改委1994年经济体制改革实施要点的通知》、《国家经济贸易委员会关于印发转换国有企业经营机制建立现代企业制度的若干意见的通知》、《国家国有资产管理局关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》亦均不属于法律、行政法规层级。因此，本院对东北制药集团以《房屋买卖合同》违反法律、行政法规强制性规定为由确认合同无效，不予支持。第四，依照《评估办法》第三条规定，转让国有资产应当进行评估，参照《实施细则》第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，该经济行为无效。显然，东北制药集团将602号房屋出卖给潘哲的行为，应当适用《评估办法》第三条的规定，但东北制药集团并未进行评估。虽然《实施细则》的效力层级应为部门规章，达不到法律、行政法规级别，但本院认定东北制药集团与潘哲违反该细则第十条的内容实际损害社会公共利益。理由如下：首先，从考察规范对象来看，《实施细则》规范的对象是交易行为本身，即未经评估不得进行国有资产的转让行为。其次，从监管强度来看，《实施细则》属于《评估办法》的细化，《评估办法》第三十五条明确违反《评估办法》情节严重的，应当承担刑事责任。说明国家对转让国有资产的监管强度较强。第三，从社会影响来看，国有资产未经评估即随意进行转让，可能造成国有资产流失，故应当对该类行为进行否定性评价。第四，《房屋买卖合同》约定的价款为482700元，甚至低于多年前《丰泽居房屋买卖合同》的价格，仅是上述价格的一半，考虑房屋价格走势以及《2004年北京市房地产年鉴》的内容，本院认定价格明显偏低。因此，本院认定《房屋买卖合同》无效。因东北制药集团表示“及向潘哲转让602号房屋的交易行为无效”指的就是“2003年4月2日房屋买卖合同无效”，故对部分请求，本院不再重复确认。如前所述，潘哲对602号房屋的所有权并非直接基于《房屋买卖合同》取得，而是基于潘哲与富丰公司之间的《北京市内销商品房买卖契约》。虽然《房屋买卖合同》被认定为无效，但东北制药集团不能基于合同无效后的返还制度取得602号房屋所有权，故潘哲亦不直接因《房屋买卖合同》无效丧失602号房屋所有权。因此，本院在现有情形下对东北制药集团以潘哲无权占有602号房屋为由，要求潘哲给付租金损失，不予支持。东北制药集团要求潘哲、王春梅给付律师费没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、确认东北制药集团有限责任公司与潘哲于二〇〇三年四月二日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回东北制药集团有限责任公司其他诉讼请求。受理费12675元，由潘哲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 高 原二〇二〇年十二月二十五日书记员 辛明明刘雨