广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39376号原告（反诉被告）：冯丽垣，男，1949年7月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告（反诉被告）：黄**文，男，1975年9月14日出生，汉族，住广东省揭西县。两原告（反诉被告）共同委托代理人：冯结好，女，1975年4月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两原告（反诉被告）共同委托代理人：石双，广东中轴线律师事务所律师。被告（反诉原告）：付彩霞，女，1978年9月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李俊波，广东达方律师事务所律师。第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司（曾用名广州市家家顺投资发展有限公司），住所地广州市天河区桃园西路616号105房，统一社会信用代码91440101304779666H。法定代表人：王宝玉，总经理。委托代理人：李杰，系该司职员。委托代理人：张泉涓，系该司职员。原告（反诉被告）冯丽垣、黄**文与被告（反诉原告）付彩霞、第三人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。冯丽垣、黄**文的委托代理人石双，付彩霞及其委托代理人李俊波到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。冯丽垣、黄**文诉称：2016年4月17日，冯丽垣及黄**文与付彩霞在乐有家公司签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为50303000831，以下简称“案涉合同”），交易房屋地址为天河区广州大道中900号3205房（以下简称“案涉房屋”），交易价格为人民币73万元。案涉合同约定：“卖方需于2016年9月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续”；“卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约”；“卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”。签订案涉合同时，黄**文与付彩霞口头约定：冯丽垣来不及赶到签订合同现场，因此冯丽垣委托黄**文代其签名，交易房屋将过户到冯丽垣名下。签订合同当天，冯丽垣、黄**文向付彩霞支付定金5万元（该5万元是由冯丽垣出资），付彩霞在收据上签字确认收到5万元定金。签订合同后，冯丽垣就开始准备申请按揭。因网签合同是办理按揭手续的必要文件，冯丽垣多次要求乐有家公司经办人陈凯斌、按揭经办人杨伟奇督促付彩霞办理网签手续。但两个经办人均反馈：付彩霞经常在国外，导致网签合同无法办理、按揭手续无法办理。迫于无奈，2016年10月13日冯丽垣、黄**文委托广东宏力律师事务所律师按合同约定地址发函给付彩霞，明确告知“网签合同是办理按揭手续的必需材料”，并约付彩霞“于2016年10月22日上午11时准时前往广州市天河区不动产登记中心就标的房屋办理二手房买卖的网签手续，并与委托人就首期款的支付签订资金监管协议，兹以继续履行案涉合同之约定”。2016年10月21日付彩霞收到律师函后短信回复，找各种理由推脱责任。2016年10月22日上午11时，冯丽垣准时到达广州市天河区不动产登记中心，等候至12时，但付彩霞未到达。冯丽垣拨打付彩霞手机，付彩霞未接听电话。2016年10月25日，黄**文分别联系了乐有家公司区域总经理丁嘉敏、店长陈照锦、吴灿新，请其督促付彩霞办理网签合同和按揭手续。2016年10月26日9时47分，冯丽垣再次发短信约付彩霞于2016年10月26日15时到天河区不动产登记中心办理网签手续。冯丽垣于2016年10月26日15时准时到达天河区不动产登记中心等候，陈照锦委托同事吴灿新督促付彩霞，吴灿新安排同事谢嘉健于2016年10月26日15时准时到达天河区不动产登记中心陪同冯丽垣一起等候。但付彩霞未到达，冯丽垣拨打付彩霞手机，付彩霞未接听电话。案涉合同是买卖双方真实意思表示，合法有效，冯丽垣、黄**文多次通过多种方式催告，但付彩霞不理不睬，不履行合同，属严重违约。综上所述，为维护冯丽垣、黄**文的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、付彩霞支付违约赔偿金146000元；2、付彩霞承担本案所有诉讼费。付彩霞辩称：我方不同意冯丽垣、黄**文的全部诉请。1、案涉合同是由黄**文与冯丽垣签署的，该二人是没有购房资格的，合同无法履行。2、冯丽垣、黄**文违反合同约定。案涉合同约定在2016年9月30日前冯丽垣、黄**文支付付彩霞21万元（包括5万元定金及16万元首期款），案涉合同第四条第二款第一项第二点有约定，合同签署后买方未在2016年9月30日把16万元支付到约定的账户即付彩霞的账户，付彩霞的账户及账号在合同第十六条中有约定，从该条款可知冯丽垣、黄**文已经违约，没有在2016年9月30日把16万元支付到付彩霞的账户。3、付彩霞没有违约。冯丽垣、黄**文所主张的付彩霞没有配合其网签，合同并没有约定在2016年9月30日前做网签，双方另行约定网签时间，由此而言付彩霞并未违约。事实上，付彩霞一直在配合中介和冯丽垣及黄**文办理按揭的各种证件，包括文件手续。付彩霞反诉称：2018年4月18日付彩霞作为卖方，冯丽垣及黄**文作为买方，第三人乐有家公司作为居间方，签署了案涉合同，该合同约定付彩霞将案涉房屋以人民币73万元转让给冯丽垣、黄**文。案涉合同第四条第二款第一项约定买方须于2016年9月30日之前将首期款（不含定金）人民币16万元整支付至居间方的托管账户，托管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与成章方秘签的资金托管协议或类似文件而定。该合同第十二条违约责任第二款约定如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日0.5‰的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金即146000元。合同签署后冯丽垣、黄**文仅在2016年4月17日支付定金人民币50000元，但未在约定日期支付首期款，按照合同约定已属违约，应承担合同约定的违约责任。冯丽垣、黄**文违约后付彩霞于2016年10月28日通知其解除案涉合同并被拒收。为维护付彩霞合法权益，现提起反诉，请求法院判令：冯丽垣、黄**文支付违约金人民币96000元（抵扣冯丽垣、黄**文已经交付的定金50000元）。冯丽垣、黄**文针对付彩霞的反诉辩称：冯丽垣、黄**文没有违反案涉合同的约定，付彩霞不享有合同的解除权。依据案涉合同第四条双方约定的首期款是在居间方托管，双方在合同签署当日，放弃资金监管，合同关于首期款的资金监管在合同第四条第二项（首期款的支付方式），冯丽垣、黄**文认为首期款的支付方式有两种，既然放弃了资金监管，不管冯丽垣及黄**文选择资金监管还是不监管，付彩霞均没有权利在9月30日之前收取案涉房屋的首期款。第三人乐有家公司提交书面的《情况说明》：2016年4月18日，冯丽垣、黄**文与付彩霞在第三人居间下，确认产权无抵押、无查封状态下，签订了案涉合同及相关附件，约定付彩霞出售案涉房屋给冯丽垣、黄**文，合同总价为73万元整。双方签署了《信息告知书》，对交易房产状况、流程办理、所需资料等进行了解确认，同时签署《放弃办理资金监管声明书》，变更案涉合同关于将定金16万元托管在第三人处的约定，明确已知悉交易风险，仍选择放弃办理资金监管，声明自担风险。同日，黄**文支付定金5万元给付彩霞，付彩霞签署收据。案涉合同第四条第二款约定，买方须于2016年9月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为人民币52万元整（具体金额以银行承诺发放贷款为准）。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需材料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。交易过程中，双方就签署网签合同和办理按揭贷款手续的履行问题产生分歧，第三人沟通无果。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在双方发生争议后一直积极协调。第三人希望双方协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈无果。请法院依据事实，公正判决。经审理查明：2009年12月10日，房管部门登记付彩霞为案涉房屋的权属人，房产证号为粤房地权证穗字第××号，房屋所有权取得方式为购买，规划用途为住宅，共有情况为单独所有，建筑面积为21.79平方米。2016年4月18日，冯丽垣及黄**文作为买方、付彩霞作为卖方签订了案涉合同，约定：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产为案涉房屋，房地产证号为09××69，房地产用途为住宅，建筑面积为21.79平方米。第二条【转让价款】该房产转让总价款为人民币730000元。第三条【交易定金】该房产交易定金共计人民币50000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金共计人民币50000元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定。第四条【付款方式】买卖双方协商一致约定由买方以按揭付款的方式支付楼款（不含定金）。（1）买方须于2016年9月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为人民币520000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准）。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。…（2）买卖双方一致同意首期款（不含定金）的支付方式为买方须于2016年9月30日之前将首期款（不含定金）支付至居间方的托管账户，托管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定。第十二条【违约责任】1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。第十六条【备注】（备注条款与签署条款不一致的，以备注条款为准）①卖方的收款账户是中国银行，账户名为付彩霞，账号为62×××16。在案涉合同下方，付彩霞出具收据一份，载明“兹收到买方冯丽垣、黄**文交付购房定金人民币50000元整”，收款日期为2016年4月17日。另，2016年4月18日，冯丽垣及黄**文作为买方、付彩霞作为卖方还签订了一份《放弃办理资金监管声明书》，约定案涉房屋的交易双方共同声明“放弃办理房产交易资金监管服务，因此产生的一切风险及损失皆由我们自行承担，均与家家顺公司无关”。2016年8月8日-8月11日期间，微信聊天记录显示付彩霞应办理案涉房屋按揭贷款的经办人杨伟奇的要求提供了夫妻双方身份证、户口本、结婚证及银行卡的电子版。2016年10月19日，冯丽垣及黄**文委托广东宏力律师事务所律师向付彩霞发出了《律师函》，称自案涉合同签订后，冯丽垣及黄**文已经支付了50000元购房定金，因网签合同是办理按揭手续的必需材料，付彩霞尚未配合办理案涉房屋的网签手续致使案涉合同无法继续履行。要求付彩霞于2016年10月22日上午11时前往广州市天河区不动产登记中心就案涉房屋办理二手房买卖的网签手续，并与冯丽垣及黄**文就首期款的支付签订资金管托协议，以继续履行案涉合同。否则将按照案涉合同约定的以总房款730000元的每日万分之五的标准追究付彩霞迟延履行的违约责任。2016年10月21日，付彩霞发送短信给黄**文称其已收到上述《律师函》。并称在2016年9月30日之前未收到任何买方或居间方要求其就案涉房屋办理网签手续的通知，且2016年8月8日至8月11日之间，与居间方的工作人员杨伟奇有微信聊天提交了买方办理贷款所需的资料，内容未提及需要办理网签事宜等。2016年10月26日，黄**文发送短信给付彩霞催促其于10月26日下午15:00到天河区房产交易中心办理网签手续并到银行办理资金托管手续。2016年10月28日，付彩霞向冯丽垣及黄**文发送了《解除合同通知》，该通知被拒收。2017年8月3日，经广州市工商行政管理局核准，准予广州市家家顺投资发展有限公司变更名称为乐有家公司。冯丽垣及黄**文主张付彩霞违反案涉合同的约定，应赔偿其违约金。为此，提交了以下证据：1.《广州市二手房买卖及居间服务合同》（含收据）复印件；2.房产证复印件；3.照片；4.短信聊天记录；5.黄**文与乐有家公司丁嘉敏的微信聊天记录；6.黄**文与乐有家公司陈照锦的微信聊天记录；7.律师函。付彩霞主张冯丽垣及黄**文违反案涉合同约定，应赔偿其违约金96000元。并提交以下证据：1.与中介家家顺陈凯斌的微信聊天记录；2.与杨伟奇的微信聊天记录；3.与黄**文的短信聊天记录；4.快递单；5.《解除合同通知》。第三人乐有家公司提交以下证据：1.《信息告知书》；2.《放弃办理资金监管声明书》。庭审中，双方均确认以下内容：1、案涉房屋已经另行出售，现已不在付彩霞名下。案涉合同已经解除，无法实际履行了。2、对于付彩霞反诉称要求以违约金抵扣定金，冯丽垣及黄**文称若本案判决其支付违约金，则同意予以抵扣。本院认为：案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，双方均确认案涉合同已经事实上解除，无法履行。关于冯丽垣及黄**文要求付彩霞支付违约金人民币146000元的诉请。首先，案涉合同第四条第二项第二点已经约定“买方须于2016年9月30日之前将首期款（不含定金）人民币160000元支付至居间方的托管账户”，而虽然双方签署了《放弃办理资金监管声明书》承诺放弃办理房产交易资金监管服务，但同时案涉合同的备注部分手写备注了卖方的收款银行、账户名及收款账号，应视为双方对于案涉房屋首期款支付方式中支付账户做了变更，而上述合同条款中约定的首期款支付时间、支付金额等内容依然合法有效，即冯丽垣、黄**文应于2016年9月30日之前将首期款支付至付彩霞的上述收款账户。其次，即使认为双方对于首期款支付账户未做具体约定，买方作为合同中约定的负有履行支付首期购房款义务的一方也应在双方约定的支付时间即2016年9月30日前与卖方协商首期款支付事宜，但现有证据未显示作为买方的冯丽垣及黄**文在案涉合同签订后至2016年9月30日期间，向付彩霞支付首期款，付彩霞行使先履行抗辩权并无不当。再次，双方在案涉合同中未就办理网签事宜进行过约定，无证据显示冯丽垣及黄**文在案涉合同签订后至2016年9月30日期间曾联系付彩霞办理网签事宜并且遭到付彩霞的拒绝配合，且付彩霞提交的证据显示其已在2016年8月份向案涉房屋按揭贷款的经办人杨伟奇提供了夫妻双方身份证、户口本、结婚证及银行卡电子版等资料。故冯丽垣及黄**文认为付彩霞未配合其办理网签事宜致使合同无法继续履行，从而构成违约，理据不足，本院不予支持。关于付彩霞反诉要求冯丽垣及黄**文支付违约金人民币96000元的诉请。首先，如前所述，根据案涉合同的约定，冯丽垣及黄**文负有于2016年9月30日前履行支付案涉房屋首期款的义务，但其未能按时履行该项义务，影响了案涉合同的履行而构成违约，付彩霞根据案涉合同的约定要求冯丽垣及黄**文支付违约金并无不当，本院予以支持。其次，关于违约金的具体金额，考虑到房价在争议期间确实存在上涨的情况，鉴于公平原则，本院酌情将该部分违约金调整为50000元，并且因原被告在庭审中均同意以冯丽垣、黄**文已支付的购房定金50000元抵扣上述违约金，本院予以照准，故冯丽垣、黄**文已支付的定金50000元付彩霞无需退还，冯丽垣、黄**文亦无需再另行赔偿付彩霞违约金。第三人广州市乐有家房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百五十九条第一款、第一百六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告冯丽垣、黄**文的全部诉讼请求。二、驳回被告付彩霞的其他反诉请求。本诉受理费3220元，由原告冯丽垣、黄**文负担。反诉受理费1100元，由原告冯丽垣、黄**文负担573元，被告付彩霞负担527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  李婉君人民陪审员  诸静波二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  梁炎梅李愿