天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初229号原告：李**，男，1985年4月6日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李珊珊，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：高爽，天津得安律师事务所律师。被告：北京纽约建设发展有限公司，住所北京市房山区长阳万兴路86号D-232。法定代表人：孙林，总经理。委托诉讼代理人：王正军，法务经理。委托诉讼代理人：陈涛，河北昊正律师事务所律师。原告李**与被告北京纽约建设发展有限公司车位纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因疫情因素及当事人和解事由扣除部分审限。原告李**的委托诉讼代理人李珊珊、被告北京纽约建设发展有限公司（以下统一简称“北京纽约公司”）的委托诉讼代理人王正军、陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李**向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告签订的003号《地下车位使用权顺序号转让协议》无效;2.请求法院依法判令被告返还给原告车位款524450元,并支付利息损失（按同期贷款利率的标准计算损失自2018年2月9日起至实际清偿之日止）;3.本案产生的案件受理费、保全费、评估费由被告承担。事实与理由:原告与案外人天津中昂地产有限公司于2018年2月9日前达成合意,欲购买坐落于天津市静海区××道××路××花园××号楼××号商品房,该商品房建筑面积104.89平方米,单价每平方米12100元,房款总价1269169元。开发商承诺一楼带小院,但需另外签合同购买,原告同意,故与被告签订了《地下车位使用权顺序号转让协议》,合同价款共计524450元,并支付了对价。2019年10月交房时,原告发现房屋所带小院不能实现,案外人天津中昂地产有限公司以虚假承诺的方式承诺一楼带小院销售的行为,不仅造成原告巨额损失,还损害了社会公共利益。原告为维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向贵院提起诉讼,望贵院依法裁决。被告北京纽约公司辩称，对原告诉讼请求第一项、第二项均不认可，应由原告承担本案的诉讼费、保全费等。因为原、被告之间签订的《中昂.安纳西小镇车位使用权顺序号转让协议》是真实、有效的，不存在法定合同无效的五种情形，基于双方签订的协议真实有效，不存在退还车位款和利息，原告主张无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。原告李**为证明其主张的事实向本院提交证据如下：1.003号《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》,证明原告李**与被告北京纽约公司于2018年2月9日签订了中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号的转让协议，双方约定由原告一次性向开发公司账户支付车位顺序号使用权转让款524450元人民币,中昂公司于2020年10月30日前将车位顺序号交付乙方,车位使用期限为自该车交付之日起20年；2.银联小票三张与原告及其父亲李荣宝的中国建设银行个人账户交易明细，证明原告父亲李荣宝于2017年6月23日向北京友易家房地产经纪有限公司刷卡消费35万元,2017年7月25日向北京友易家房地产经纪有限公司刷卡消费62952元，原告本人于2018年2月9日向北京友易家房地产经纪有限公司刷卡消费111498元。以上三笔款项共计524450元；3.北京纽约公司出具的0808578号《收据》，证明北京纽约公司于2018年2月9日向原告李**(003)出具的0808578号《收据》:载明收到原告李**缴纳的车位使用权转让费524450元，收款人“陈域”；4.北京纽约公司与北京友易家房地产经纪有限公司的企业信用信息公示报告，证明北京纽约公司的法定代表人与北京友易家房地产经纪有限公司的监事均为孙林；北京纽约公司的监事与北京友易家房地产经纪有限公司的法定代表人均为支运峰；5.编号为2017-0155055号《天津市商品房买卖合同》，证明原告与天津中昂地产有限公司于2018年2月9日签订了编号为2017-0155055号《天津市商品房买卖合同》,合同约定原告李**以1269169元的价格购买中昂地产坐落于天津市静海区××道××路××花园××号房屋,房屋面积为104.89平方米,付款方式为一次性付款,要求原告于2018年2月16日前,一次性存入商品房全部价款1269169元；6.银联小票及中国银行交易流水明细清单，证明原告于2018年2月9日向天津中昂地产有限公司消费刷卡1269169元；7.发票，证明原告向天津中昂地产有限公司购买的泓丽花园1-1-102号房屋的房屋总价为1269169元；8.泓丽花园小区的照片，证明泓丽花园一楼的绿地上被栅栏围起,栅栏所围部分为小院,可证明天津中昂地产有限公司在出售一楼房屋时,有带小院出售的行为；9.原告父亲与微信号为×××5-，电话号码为133××××2506的微信聊天记录，证明天津中昂地产有限公司的经理刘东方在向原告出售房屋时承诺了带小院出售,并与原告父亲就后期如何将小院平米最大化进行协商；10.天津市静海区人民法院作出的(2019)津0118民初703号民事判决，证明天津中昂地产有限公司开发的泓丽花园项目的车位顺序号转让费为12万至19万5000元之间，远远低于本案原告缴纳的车位顺序号转让费。被告北京纽约公司对原告李**提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，但证明目的中不认可“向开发公司账户支付”，应该是向被告提供的账户支付；对于证据2真实性认可，证明目的不认可，先打款后签合同证明双方之间对车位已经沟通，对价款达成一致；对证据3真实性和证明目的认可；对证据4真实性和证明目的认可；对证据5真实性和证明目的认可；对证据6真实性认可；对证据7真实性认可；对证据8真实性认可，证明目的不认可，依据原告与天津中昂地产有限公司签订的买卖合同补充协议第20条约定小院是附赠，该图片与合同约定小院状况基本一致；对证据9的真实性需要核实，刘东方陈述的与原告所述扩大小院面积不相符；经核实被告发表质证意见如下：经查:微信号“渐行渐远”是天津中昂地产有限公司员工刘东方的微信名,刘东方职务为营销人员。首先,刘东方微信李**父亲(以下简称李父)目的是因为房屋(附赠小院)即将交付,为达到业主满意邀请业主前往现场进行确认。由于李父对房屋一侧变电箱位置不满意,双方也在沟通变电箱位置设置事宜,尽量征得李父意见后再做改动。刘东方自始至终没有承诺过小院面积,同时小院现状也与购房合同附赠小院状态描述一致。其次,由于购房的整个过程都是李父与刘东方联系,刘东方错误地认为李父能代表李**处理购房过程中的所有事情。后在微信沟通过程中,认识到需要实际购房人李**对小院进行确认,遂不再与李父沟通购房交房事宜。综上所述,被告对该证据真实性认可,但证明目的不予认可。微信聊天内容只反映了小院交付前,为达到业主满意,刘东方征求业主意见的一个过程,并未做任何承诺。对证据10真实性认可，证明目的不认可，判决书只是体现了一个车位的价格，不是所有车位的价格。被告北京纽约公司为证明其主张的事实向本院提交证据如下：1.以房抵款协议一份，证明中昂地产公司与被告之间因为工程款有一份协议，涉及到原告的房子和车位，在第六页第一个；2.照片8张，照片是由中昂地产公司提供，证明小院已按合同约定交付，不存在原告起诉所述小院不能实现的事实与理由。原告李**对被告北京纽约公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，该协议是被告与中昂的协议，双方就工程款抵扣问题与本案没有直接关联性，原告将车位款如数转给被告，该笔车位款实际是支付给中昂地产有限公司的小院的价款，至于中昂地产有限公司与被告之间的约定原告并不知情，但被告提交的该份证据恰好可以说明其系替案外人中昂公司收取的相关款项作为工程款，但因原告系与被告签订了地下车位协议，原告认为原告的主张符合法律规定；对证据2真实性认可，不同意证明目的。对证据的分析与认定：原告提交的证据3、4、5、6、7，被告予以认可，本院予以认定；原告提交的证据1，被告认可其真实性，本院对其真实性、合法性予以认定，但该证据不能证实甲方为中昂公司，该转让协议中记载的甲方为被告，交付顺序号的主体亦为被告；原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，对其真实性、合法性予以认定，该证据与原告提交的证据3、证据4相互印证，能够证实原告支付524450元的接受主体为被告而非天津中昂地产有限公司；原告提交的证据8，被告对其真实性无异议，对其真实性、合法性予以认定，结合原告提交的证据5中补充协议的约定，该证据不能证实天津中昂地产有限公司在出售房屋时有带小院出售的行为；原告提交的证据9，被告对其真实性认可，对其真实性、合法性予以认定，该聊天记录中未有天津中昂地产有限公司在出售房屋时有带小院出售的记载；原告提交的证据10，被告对其真实性予以认可，该判决书为本院所作出，对其证据效力予以认定。被告提交的证据1，原告对其真实性认可，本院对其真实性予以认定，该证据与原告提交的证据1相互印证，能够证实被告对003号《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》涉及的车位享有权利；被告提交的证据2，原告对其真实性认可，对其真实性予以认定，但该证据与本案无关联性。综合原、被告举证、质证并结合当事人当庭陈述，本院对本案的事实确认如下：原告因购买坐落于天津市静海区团泊新城西区东海道东侧、盛湖路北侧的泓丽花园1-1-102号商品房于2018年2月9日与案外人天津中昂地产有限公司签署《天津市商品房买卖合同》（含补充协议）。合同约定房屋总价款为人民币1269169元，为一次性付款，原告应于2018年2月16日前一次性存入商品房全部价款。在附件六补充协议的第十五条约定：本项目内的地上车库（车位）、地下车库（车位），架空层停车位、停车桥、机械车位等为出卖人投资建造，所有权属于出卖人，出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售（出租），售价（租金）另行约定。在附件六补充协议第二十条第二段记载：项目首层产品附赠小院的，小院户与户之间的分户墙为绿篱栅栏，南向院墙为绿篱栅栏，地面为覆土。买受人确认小院归该首层房屋的业主专有，非该首层房屋业主放弃对该部分的使用权。小院内有污水井，后期业主需配合相关人员进场检测维修，不得随意改动。该部分的保修、维修责任，视同专有部分。买受人已了解该部分不计入建筑面积，该部分如何办理权属登记，依照法规规定。该部分是否享有投票权以及是否需要缴纳专项维修资金、物业管理费和采暖费，依照法规及临时管理规约的规定。鉴于该部分无偿取得，因此亦不作为商品房的交房条件。商品房的买受人在使用时不得改变其形状、大小及用途，并应遵守《业主公约》和业主委员会制定的管理规则。合同签订后，原告于2018年2月9日向天津中昂地产有限公司支付购房款1269169元。2018年2月9日，原、被告签订《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》，协议的出让人为甲方被告，受让人为乙方原告。协议明确鉴于《泓丽花园》项目小区地下车位，系甲方受开发公司委托建造，并因此获得部分车位使用权，为方便生活，乙方自愿出资要求租赁上述地下车位的有关车位顺序号。协议第一条第一款约定：车位顺序号为选择泓丽花园车位的唯一选择方式，一切自愿购买的车位号，均按照选择的车位顺序（001,002,003,004......等顺序自然排列）号，依照顺序号选择车位顺序。第一条第二款约定：乙方自愿租赁的车位（数量1个）位于团泊大道西侧、顶湖路以南，南海西道以西，《泓丽花园》项目小区内，车位的具体位置暂不确定，车位号的确定原则如下（按照以下两项原则确定的车位，以下简称“该车位”）（1）由甲方书面通知乙方，乙方在甲方书面通知中确定的时间，赴甲方指定的地点选择车位号；（2）在选择车位当天，乙方同意按照乙方缴纳该房屋首付款的先后顺序来选择车位。第一条第三款约定：乙方凭借甲方受让的车位顺序号选择的车位，与开发公司的车位享受完全相等的权利和义务。根据相关法律政策，目前车位的产权归开发公司所有。如未来政策允许产权转让，则甲方将协调乙方与开发公司办理产权转让，因之产生的相关税费由乙方承当。第一条第四款约定：该车位的装饰、设备、设施等产品标准及周边相邻关系，以现状为准；乙方在签订本合同时，已实地查看并清晰了解该车位的各种情况，且并无异议。第二条第一款约定：在甲方收到乙方车位全部转让款，同时开发公司收到乙方所购房屋全款到账的前提下，甲方于2020年10月30日前，将该车位顺序号交付乙方。乙方根据甲方通知，依据本协议第一条第二款第二点选择并办理车位使用。第二条第二款约定：自乙方依据车位顺序号，根据本协议第一条第二款第二点取得车位后十日内处换取车位协议。该车位视为乙方自愿接收。此后发生的一切费用及风险由乙方承担。该车位在转让完成后由天津恩泰物业服务有限公司或其指定的第三方管理并收取管理费，乙方对此无异议。协议第三条约定：车位使用期限为自该车位交付之日起20年。使用期满后本合同项下的权利义务保持不变，乙方有权按该建筑物占用范围内土地使用权的剩余使用年限继续使用本车位，而无需再向第三方交付使用费。第四条第一款约定：该车位顺序号使用权转让的一次性价款为人民币524450元整。第五条约定：乙方选择该车位顺序号转让款的支付方式为一次性付款，乙方原则上应于签订本协议时一次性支付转让款人民币524450元。在签订该协议之前，原告于2017年6月23日通过北京友易家房地产经纪有限公司向被告支付350000元，于2017年7月25日通过北京友易家房地产经纪有限公司向被告支付62952元，于2018年2月9日通过北京友易家房地产经纪有限公司向被告支付111498元，总计支付524450元。2018年2月9日，被告为原告出具收据，内容为：“今收到李**（003）车位使用权转让费伍拾贰万肆仟肆佰伍拾元整。”另，2017年10月13日，被告北京纽约公司与案外人天津中昂地产有限公司签订以房抵款协议一份，甲方为天津中昂地产有限公司，乙方为北京纽约公司即本案被告，鉴于甲方开发位于天津市静海区××花园项目，乙方为该项目总包单位，双方已签订《建设工程施工合同》（以下简称“原合同”）。甲方因资金周转困难，无力按照原合同付款时间及金额向乙方支付工程款，经双方友好协商一致同意由甲方以泓丽花园项目商品房折抵应向乙方支付的工程款。协议第一条为折抵方式、范围、价格等，约定3、泓丽花园项目一期、二期总包费用为人民币272291278元，与房屋价值相差人民币39912201元（下称差额部分），该差额部分由甲方提供182个车位抵顶，具体金额由双方据实根据实际成本结算。其余不足部分，则在双方具体协商后，另行决定。其中原、被告签订的《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》中所涉及车位包含在上述抵款协议涉及车位之中。本案的争议焦点为原、被告签订的《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》是否符合法律规定的无效情形；若存在无效情形，原告主张的第二项诉讼请求和第三项诉讼请求是否有事实和法律依据。关于争议焦点问题，原告主张原、被告之间签订的003号《地下车位使用权顺序号转让协议》应属于无效合同。从理论上讲,一个小区的房价为12100元每平方米,总房款才刚126万余元,其20年的车位使用费不可能高达50余万元,同样小区的车位使用费不可能相差两倍以上,这并不符合常理。从房款的计算方法以及支付时间上来看,该50余万的车位使用费实际上系带小院出售的总房款减去合同上约定的总房款的差额。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”原告与被告表面上签订的是车位顺序号转让协议,实际上支付的价款系所购商品房附带的小院的款项。故原告认为该民事法律行为应属于无效的民事法律行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第四项之规定:“有以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益情形之一的,合同无效。”原、被告约定购买车位20年使用权系符合法律规定的,但原、被告之间所达成的真实合意系购买房屋附带的小院,因天津中昂房地产开发有限公司所出售的泓丽花园小区的规划中没有小院的设计,建筑外土地为公共绿地或公用设施用地,故原、被告对于小院的实际约定,违反规划设计,侵害了社会公共利益,购买小院的行为属于非法目的。故原告基于此种情形签订的《地下车位使用权顺序号转让协议》符合合同法规定的合同无效的情形,应属于无效合同。被告应返还原告所支付的车位款524450元。根据原告提交的《地下车位使用权顺序号转让协议》,银联刷卡小票、银行流水清单、以及被告向原告出具的《收据》,可证实原告出资524450元用于购买小院,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”故原告认为被告应返还原告所支付的524450元“车位款”并向原告支付相应的利息损失。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原告与被告签订的《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效的协议，对原、被告双方具有法律约束力，双方均应按照协议约定履行。被告提供的证据足以证实被告依法享有对涉诉车位使用权转让的权利，而《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》中明确约定了原告对于车位的各种情况都清晰了解，详细规定了车位顺序号的选择顺序方案、被告交付车位顺序号的时间、车位使用期限等，足见原告对自己的权利、义务是知情和认可的。该转让协议中明确了现有法律政策无法办理产权转让，故该转让协议约定的车位系使用权的转让并非所有权的转让，该种转让形式亦与当前小区车位的特殊性相适应。原告作为完全民事行为能力人，应当知道其在协议上签字、捺印应产生的法律后果，其提供的证据2、3、4亦证明该524450元款项已支付给被告北京纽约公司，其已按照协议第五条的约定履行了全部付款的义务，其主张524450元为系向案外人天津中昂地产有限公司支付的小院款项，对此原告未提供充足的证据证实其与天津中昂地产有限公司就小院的出售达成一致的意思表示，且原告与天津中昂地产有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》补充协议中涉及首层小院明确为“附赠”，故对原告的该项诉讼主张，不予采纳。原告主张《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》涉及的车位使用费524450元明显过高，和同小区的车位使用费相差两倍以上,该事实并非该转让协议无效所依据的事实。综上所述，原、被告签订的《中昂安纳西小镇地下车位使用权顺序号转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李**的诉讼请求。案件受理费4523元，由原告李**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  周海峰二〇二〇年十二月四日书记员  刘 晶