安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初1742号 原告﹙反诉被告﹚：安徽省龙河口水库管理处。住所地安徽省舒城县万佛湖镇龙河口水库,统一社会信用代码12340000485004201M。 法定代表人：李成斌，主任。 委托诉讼代理人：朱兴武，服务站负责人。 委托诉讼代理人：孙宗寿，安徽龙鼎律师事务所律师。 被告﹙反诉原告﹚：舒城新百百货大楼有限公司。住所地安徽省舒城县城关镇梅河路142号,统一社会信用代码91341523777387312J（1-1） 法定代表人：邹金陵，执行董事。 委托诉讼代理人：周明，安徽永诚律师事务所律师。 原告﹙反诉被告﹚安徽省龙河口水库管理处与被告﹙反诉原告﹚舒城新百百货大楼有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。并于2020年6月12日、12月8日公开开庭进行了审理。原告﹙反诉被告﹚委托诉讼代理人朱兴武、孙宗寿、被告﹙反诉原告﹚委托诉讼代理人周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告﹙反诉被告﹚向本院提出诉讼请求：一、判令被告舒城新百百货大楼有限公司腾空所租赁的位于舒城县，建筑面积约2158.04㎡的5层楼房﹙产权证号:舒登公房1998字第××号﹚，并返还给原告；二、判令被告舒城新百百货大楼有限公司拆除、搬离自建的楼房电梯、安全消防通道和租赁物院内的约2600平方临时搭建房屋，拆除、搬离费用由被告承担;三、判令被告舒城新百百货大楼有限公司支付原告房屋租金19万元;四、判令被告舒城新百百货大楼有限公司支付原告自2019年4月12日起至其返还租赁物之日止的房屋占用使用费﹙按每月48333元计算，截止2020年3月12日房屋占用使用费计531663元﹚;五、判令被告舒城新百百货大楼有限公司向原告支付违约金﹙以拖欠租金为基数，按每天千分之二计算，截止2020年3月9日违约金计436940元，详见违约金计算清单﹚，其中19万元租金违约金计算至租金全部清偿时止，﹙以上3-5项金额合计1158603元﹚；六、判令被告承担本案的财产保全费和诉讼费。事实和理由：2010年2月8日,原、被告签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》,原告将其所有的座落于舒城县,建筑面积约2158.04㎡的5层楼房租给被告使用,该《合同》约定:第一条、租赁房屋面积约2158.04㎡,5层框架式结构;第二条、租赁期限8年,自2010年3月1日起至2018年止;第三条、租金和租金的支付:1、年租金58万元,租期内租金总额为人民币464万元;2、首付前两年租金计人民币116万元,后六年租金348万元，按三年为时段分二次提前付清（以首付租金日为准）。第四条、履约保证金20万元,本合同终止且无乙方责任后,该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息退还乙方。第五条、租赁房屋交付和收回。2、租赁期满后,乙方应于租赁期满之日起15日内返还该房屋及附属设施、设备,搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态,且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的,甲方有权自行处理,涉及相关费用在履约保证金中扣除,不足部分由乙方承担。乙方对房屋的装修装饰无偿归甲方所有。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态,不得故意破坏,不得留存物品或影响房屋的正常使用。第七条、房屋及附属设施的维护。2、在租赁期间,乙方如需添置设备或重新装潢应征得甲方同意,并不得影响或破坏综合楼的主体结构,其所需费用由乙方自理。租赁结束,乙方投资的与综合楼固定连接的资产应无偿交给甲方,其他可移动资产乙方可自行处置。第八条、房屋的转租。在租赁期限内,未经甲方书面许可,乙方不得擅自将大厦及其附属设施转租给第三者,否则视为乙方根本违约。第十条、1、合同签订甲方交房后,乙方在甲方实际交付大厦的五日内缴清首批租金,逾期7日视为乙方违约,从第8天起每逾期一天,罚应缴租金数额2的专项违约金;如逾期30天（期间甲方有权派人进驻监管资产）不缴租金,视为乙方根本违约﹙后六年租金交付办法适用此约定）,甲方有权解除合同,乙方除应缴清此间租金外,并需支付应缴租金50%的专项违约金。第十二条、其他约定事项。1、考虑乙方要求,甲方实际交付大厦后,给予乙方5-6个月的装修期。2010年4月7日,原、被告签订《龙河口水库大厦租赁补充协议》,该《补充协议》第三条约定:根据乙方承担的两项费用,经协商在原合同约定的租赁期满后给予乙方延长5个月租期予以补偿;第五条约定:根据双方协商,租金付款方式改为一年一次,每年6月30日前付款,逾期按原合同执行。上述合同签订后,原告按合同约定将租赁物交付给被告使用,被告依约缴清了首批租金。2017年前,被告按时缴清租金,2017年后,被告开始拖欠租金,依据合同约定,被告最后一次应缴租金日期为2017年6月30日,但被告逾期不支付租金,原告多次派人向被告催要租金,但截止目前,被告仍欠原告租金19万元。2019年3月8日,被告租赁期届满,原告多次派人口头或书面通知被告返还租赁物,并要求支付拖欠的租金及其违约金,但被告既不返还租赁物,也不支付租金、违约金和房屋占用使用费。2019年3月1日、3月13日和12月17日等,原告多次书面通知被告,要求被告返还租赁物,并支付租金、违约金等,但被告以种种理由拒绝返还租赁物,拒绝支付租金、违约金等。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求人民法院依法判决,以实现诉讼请求。 被告﹙反诉原告﹚辩称：一、我司欠19万租金没错，但订立合同时我方按合同约定向原告缴纳了20万保证金，合同期满该20万保证金按合同约定应返还或扣抵租金，所以我司事实上不欠原告租金；二、房屋占用使用费，我司与管理处之间因增建楼房电梯，安全消防通道等事项多次交涉未达成共识，交涉期间我司随时做好移交租赁物准备，不存在故意占用，事实上2019年4月管理处已经在组织招标，5月初我司复函同意继续租赁将参与投标，直到2019年12月16日管理处才正式通知，写明决定收回租赁物自用，要求我司在前搬出租赁物。紧接着疫情爆发，相关活动禁止，更谈不上营业，故我司不存在占用使用问题；另外没有要求承租人支付房屋占用使用费的法律规定，占用使用费是属于违约金范畴还是赔偿损失范畴，管理处也未说明，总之要求我司支付占用使用费既无事实依据，也无法律依据；三、违约金，我司缴纳租金基本按时，截止目前我司不欠租金，2017年7月后我司最后一次租金确实分期缴纳，也有短时逾期，但这都是原告同意理解的，原告收下租金并允许继续承租，此行为表示管理处理解并接受我司最后一次租金分期缴纳。另外合同第十条约定缴纳租金逾期七日视为违约，从第八天起每逾期一天罚千分之二的专项违约金，逾期三十天视为根本违约可解除合同并支付应缴租金的50%专项违约金。我们不论原告计算逾期的起止时间是否正确，也不论逾期天数应否扣除七天，逾期缴纳租金发生在合同期满前的最后一次，此事计算租金的基础若无特殊事项就应考虑20万履约保证金冲抵租金。其次包括20万保证金在内，我司交清了全部租金；而原告在逾期七天后未提违约金，三十天后也未提违约金，允许继续承租，2019年4月28日更是来函通知我司参与招标，原告上述行为表明对我司逾期缴纳租金的理解并同意，也表明原告放弃行驶合同第十条约定的权利。 被告﹙反诉原告﹚反诉向本院提出诉讼请求：一、被告支付增建电梯款（包括外挂观光玻璃，内部电梯井道改造）401025元；二、被告支付增建钢结构楼房款（两处，计440㎡）544457．6元；或确认该两处钢结构楼房所有权属于新百百货大楼有限公司；三、支付整楼消防设施改造工程款159418．5元。合计1104901．1元。庭审中，被告﹙反诉原告﹚变更总诉请数额为607000元。事实与理由：2010年6月，因楼层偏高，为方便顾客，同时增添外店面形象。新百公司以下属业务部门“舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐公司”名义，增建安装外挂电梯一台，工程款（包括电梯、外挂观光玻璃、井道改造）401025元。2010年6月，为增加有效营业面积，新百公司以下属业务部门“舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐公司”名义，增建钢结构房屋两座，面积440平方，工程款544457．6元。2010年6月，因原营业场所消防设施不达标，新百公司按消防达标标准，以下属业务部门“舒城富临澳门豆捞餐饮娱乐公司”名义，进行了整楼消防设施改造。此后又多次改造，直到消防部门认为合格，工程款159418．5元。新百公司认为，增建电梯，有利于原租赁物的使用效益；增建钢结构楼房，增加了原租赁物的有效使用面积。这两处工程，对原租赁物的增值都有加分。至于“消防达标工程”，更是非实施不可。因为任何一个负责任的企业，都有“安全第一”的观念，都有“人命大于天”的道德标准，更是国家消防法规、政策的硬性要求。以上三处工程，均在合同签订之初实施，事前都向“管理处”进行了汇报，都得到了“管理处”的默许，所有工程都经过有关部门的准许。在长达近九年的租赁期内，“管理处”从未提过任何异议。租赁期满，“管理处”却要求“拆除”。“管理处”这样做，既有失公平，也不合情理。我们坚信，作为弱势的民营企业合法的财产权益，法律应当保护。为此，特具状反诉，请依法支持前述诉请。 针对被告﹙反诉原告﹚的反诉，原告﹙反诉被告﹚辩称，一、反诉人未经被反诉人同意，自己增建户外电梯，钢结构楼房及消防通道，目的是扩大经营面积，效益，是为了自己的利益。2010年2月8日原告将其租赁物租给反诉人后由于租赁期限较长，被答辩人根据经营需要未经答辩人同意增建户外电梯，被答辩人违约，擅自以下属部门盖章同意“澳门豆捞”进行搭盖，故该搭盖是反诉人是为了自己的利益擅自搭盖，被答辩人搭盖的安全通道是县消防部门，其下达要求被告的下属单位建，而不是答辩人建；二、主合同也有约定答辩人在租赁期间添置的所有费用由其自理。特别是第七条明确有约定；三、反诉人要求答辩人承担费用缺乏法律依据，要求驳回反诉人所有诉请。 本诉中，原、被告围绕诉讼请求，向本院提供证据，已经当庭举证质证，对双方无异议证据，本院予以确认。对有异议证据，认证如下：原告提供租赁合同中履约保证金证明目的不予认定，发票，证明被告尚欠租金的目的不予认定。被告提供收条的证明目的予以确认。 反诉中，原、被告围绕反诉请求，向本院提供证据，已经当庭举证质证，对双方无异议证据，本院予以确认。对有异议证据，认证如下：被告提供证据，原告不予认可，证明目的不予认定；原告提供租赁合同证明目的予以确认。安徽华鹏资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》，本院予以确认。 本院审理查明的事实为，2010年2月8日,原告将其所有的座落于舒城县,建筑面积约2158.04㎡的5层楼房租给被告使用,原、被告并签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定:第一条、租赁房屋面积约2158.04㎡,5层框架式结构;第二条、租赁期限8年,自2010年3月1日起至2018年止;第三条、租金和租金的支付。1、年租金58万元,租期内租金总额为人民币464万元;2、首付前两年租金计人民币116万元,后六年租金348万元，按三年为时段分二次提前付清（以首付租金日为准）。第四条、履约保证金20万元,本合同终止且无乙方责任后,该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息退还乙方。第五条、租赁房屋交付和收回。2、租赁期满后,乙方应于租赁期满之日起15日内返还该房屋及附属设施、设备,搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态,且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的,甲方有权自行处理,涉及相关费用在履约保证金中扣除,不足部分由乙方承担。乙方对房屋的装修装饰无偿归甲方所有。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态,不得故意破坏,不得留存物品或影响房屋的正常使用。第七条、房屋及附属设施的维护。2、在租赁期间,乙方如需添置设备或重新装潢应征得甲方同意,并不得影响或破坏综合楼的主体结构,其所需费用由乙方自理。租赁结束,乙方投资的与综合楼固定连接的资产应无偿交给甲方,其它可移动资产乙方可自行处置。第十条、违约责任。1、合同签订甲方交房后,乙方在甲方实际交付大厦的五日内缴清首批租金,逾期7日视为乙方违约,从第8天起每逾期一天,罚应缴租金数额2‰的专项违约金;如逾期30天（期间甲方有权派人进驻监管资产）不缴租金,视为乙方根本违约﹙后六年租金交付办法适用此约定）,甲方有权解除合同,乙方除应缴清此间租金外,并需支付应缴租金50%的专项违约金。第十二条、其他约定事项:1、考虑乙方要求,甲方实际交付大厦后,给予乙方5-6个月的装修期。2010年4月7日,原、被告签订《龙河口水库大厦租赁补充协议》一份,该《补充协议》第三条约定:根据乙方承担的两项费用,经协商在原合同约定的租赁期满后给予乙方延长5个月租期予以补偿;第五条约定:根据双方协商,租金付款方式改为一年一次,每年6月30日前付款,逾期按原相关条款执行。上述合同及补充协议签订后,原告按合同约定将租赁物交付给被告使用,被告依约交纳首批租金及履约保证金20万元。被告在租赁期间，增建电梯一台、钢结构楼房两座、消防设施。双方共同确认2019年3月8日房屋租赁期届满。原告认为被告拖欠租金计19万元，被告认为已交纳的履约保证金20万元可抵销租金，双方并为被告在租期内附加的电梯一台、钢结构楼房两座、消防设施的处理意见不一，故原告诉至本院。 案件审理中，被告申请对其在租赁原告房屋期间新建楼房、电梯、消防设施价值进行评估。安徽华鹏资产评估有限公司受本院委托作出评估意见为，委托评估资产价值607000元﹙其中房产及附属设施价值556700元，设备价值50300元﹚。 本院认为，原、被告所签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、《龙河口水库大厦租赁补充协议》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。现双方租赁期限已届满，原告要求“被告舒城新百百货大楼有限公司腾空所租赁的位于舒城县，建筑面积约2158.04㎡的5层楼房﹙产权证号:舒登公房1998字第××号﹚，并返还给原告”，符合合同约定，本院予以支持。 《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期满后,乙方应于租赁期满之日起15日内返还该房屋及附属设施、设备,搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态,且不得向甲方提出任何补偿要求”、第七条约定：“在租赁期间,乙方如需添置设备或重新装潢应征得甲方同意,并不得影响或破坏综合楼的主体结构,其所需费用由乙方自理。租赁结束,乙方投资的与综合楼固定连接的资产应无偿交给甲方,其它可移动资产乙方可自行处置”。故原告要求“被告舒城新百百货大楼有限公司拆除、搬离自建的楼房电梯、安全消防通道和租赁物院内的约2600平方临时搭建房屋，拆除、搬离费用由被告承担”,符合合同约定，本院予以支持。被告反诉请求，与合同约定相悖，本院不予支持。 《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》第四条约定：“履约保证金20万元,本合同终止且无乙方责任后,该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息退还乙方”、第五条约定：“逾期未搬离的,甲方有权自行处理,涉及相关费用在履约保证金中扣除,不足部分由乙方承担”。本案中，尚未发生被告逾期未搬离,原告自行处理并产生费用的情形，故被告欠原告租金款应从履约保证金中抵充，原告要求“被告舒城新百百货大楼有限公司支付原告房屋租金19万元”，本院不予支持。 被告在租赁合同期满后，未返还原告租赁房屋，依法应比照租金标准承担占用房屋期间的使用费。原告诉请“被告舒城新百百货大楼有限公司支付原告自2019年4月12日起至其返还租赁物之日止的房屋占用使用费﹙按每月48333元计算”，本院予以支持。 双方在补充协议上约定每年6月30日前付款，租赁合同中约定逾期违约金日2‰，违约金标准过高应予调整，本院酌定违约金应按2017年度中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，2017年度拖欠租金58万元，2017年7月1日至2017年8月2日为2313元﹙58万×33天÷30×4.35%÷12﹚，2017年8月3日后拖欠29万元，2017年8月3日至2018年2月13日为6798元﹙29万×194天÷30×4.35%÷12﹚，两次合计9111元。后欠租金19万元，已认定从履约保证金中抵充，不应再计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条之规定，判决如下： 一、被告舒城新百百货大楼有限公司应于本判决生效后30日内腾空所租赁的位于舒城县，建筑面积约2158.04㎡的5层楼房﹙产权证号:舒登公房1998字第××号﹚，并返还给原告安徽省龙河口水库管理处； 二、被告舒城新百百货大楼有限公司应于本判决生效后30日内拆除、搬离自建的位于原告安徽省龙河口水库管理处出租楼房电梯、安全消防通道和租赁物院内的约2600平方临时搭建房屋，拆除、搬离费用由被告自行承担； 三、被告舒城新百百货大楼有限公司应于本判决生效后30日内支付原告安徽省龙河口水库管理处自2019年4月12日起至其返还租赁物之日止的房屋占用使用费﹙按每月48333元计算﹚； 四、被告舒城新百百货大楼有限公司应于本判决生效后30日内支付原告安徽省龙河口水库管理处违约金9111元； 五、驳回原告安徽省龙河口水库管理处的其他诉讼请求； 六、驳回被告舒城新百百货大楼有限公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16227元，由原告负担8113元，被告负担8114元。反诉案件受理费4935元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  樊高峰 人民陪审员  余 强 人民陪审员  张业久 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  付 逸 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。