重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初14625号原告：重庆多泰物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合办处黄金桥26号30-6，统一社会信用代码915001176664428929。法定代表人：吴杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。被告：杜春兰，女，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆多泰物业管理有限公司（以下简称多泰物业公司）诉被告杜春兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告多泰物业公司委托诉讼代理人赵崇伦到庭参加诉讼，被告杜春兰经本院依法公告送达传票传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告多泰物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费（含电梯费、公共能耗费）2225.39元，并自2019年2月1日起，以欠付总金额为基数，按银行同期贷款利率计付违约金。事实与理由：2011年7月22日，原告与重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》。合同约定，原告对重庆市南岸区长生桥镇河街13号康家花园小区提供物业管理服务，合同期限自原告进场之日至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业服务费包括：住宅物业按建筑面积每月每平方米1.6元（含电梯费）、公共能耗费每月10元。物业服务费按季缴纳，业主应在季前15日内履行交纳义务。业主未按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。合同还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、报案值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。该小区至今未成立业主委员会。被告杜春兰系南岸区长生桥镇河街13号康家花园小区14幢8-5号住宅房屋业主，其房屋建筑面积100.74平方米，其每月应交纳物业服务费（含电梯费、公共能耗费）为171.18元。被告拖欠2017年12月30日至2019年1月30日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）共计2225.39元。原告多次催收未果，2019年6月17日，原告再次在入户大厅处张贴物业费催收通知，要求被告限期交纳物业服务费，但被告仍未交纳。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。被告杜春兰未到庭，未答辩。经审理查明，重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司系位于重庆市南岸区长生桥镇河街13号康家花园小区开发企业。2011年7月22日，原告多泰物业公司与重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》，约定由原告对康家花园小区提供物业管理服务；合同期限自原告进场之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费包括：住宅物业按建筑面积每月每平方米1.6元（含电梯费）、公共能耗费每户每月10元；物业服务费按季交纳，业主应在季前15日内履行交纳义务；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同双方还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。上述合同签订后，原告多泰物业公司即进驻康家花园小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。2019年1月30日，被告离场，不再为该小区提供物业服务。被告杜春兰系重庆市南岸区长生桥镇河街13号康家花园小区14幢8-5号房屋（住宅）业主，其房屋建筑面积为100.74平方米，其每月应缴纳物业服务费171.18元（含电梯费、公共能耗费）。被告拖欠原告多泰物业公司2017年12月30日至2019年1月30日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）共计2225.39元（1.6元/月/㎡×100.74㎡×13个月＋10元/月×13个月）。原告通过在小区张贴公告、催费通知等方式要求被告支付欠付物业费。另查明：康家花园小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原告举示的房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、营业执照、值班记录表、巡逻签到表、来人来访登记表、保安交接班记录表、小区治理乱搭建资料、物业服务照片、催费通知及当事人庭审陈述为证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告多泰物业公司与康家花园小区建设单位重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订的《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务合同性质，其对包括被告杜春兰在内的所有康家花园小区业主具有约束力。被告拖欠原告2017年12月30日至2019年1月30日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）共计2225.39元，事实成立，被告应予支付。鉴于前期物业服务合同约定的违约金标准过高，原告请求按同期银行贷款利率支付违约金，本院支持被告以欠费金额2225.39元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付违约金；自2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业费予以对抗。被告经本院依法公告送达传票传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告杜春兰于本判决生效之日起10日内向原告重庆多泰物业管理有限公司支付2017年12月30日至2019年1月30日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）共计2225.39元，并支付违约金（以2225.39元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。案件受理费50元，公告费310元，由被告杜春兰负担（此款已由原告重庆多泰物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的案件受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  田涛人民陪审员  范红人民陪审员  罗红二〇二〇年十二月二日书 记 员  何欣