江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终2039号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司。住所地：九江市浔阳区滨江路68号792创意园2楼273室。统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹明亮，男，汉族，1962年11月16日出生，住九江市濂溪区。被上诉人（原审原告）：吴凌秀，女，汉族，1965年9月2日出生，住九江市濂溪区。被上诉人（原审原告）：邹星，男，汉族，1995年1月6日出生，住九江市濂溪区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：邹阳，女，1989年10月4日出生，汉族，住九江市濂溪区，系邹明亮、吴凌秀之女，邹星之姐，特别授权。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人邹明亮、吴凌秀、邹星商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹明亮、吴凌秀、邹星支付逾期交房违约金29833.3元（自2018年12月28日起计算至2020年1月23日止共计391天，按76.3元每天计算）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。邹明亮、吴凌秀、邹星辩称，请求维持一审判决。邹明亮、吴凌秀、邹星向一审法院起诉请求：1、要求被告立即履行向原告的交房义务，并向原告支付逾期交房违约金40667元（计算至2020年6月18日，要求按总房款万分之一／日计算至被告实际交房之日止）；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，原告邹明亮、吴凌秀、邹星（买受人）与被告横店集团九江东磁房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000222451）一份，约定：买受人购买出卖人开发出售的位于九江市濂溪区，建筑面积共123.58平方米。单价每平方米6174.61元，总价763058元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2017年7月18日前支付首期房价款人民币163058元，占全部房价款的21%。余款人民币600000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2018年12月28日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《补充协议》一份，约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2017年8月8日支付购房首付款163，058元并就余款600，000元办理了组合贷款。此后，在合同约定的交房时间被告未按合同约定交付房屋。原告多次与被告协商支付违约金未果，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。另经审理查明，被告于2020年6月16日发出《交房通知》，通知原告于2020年6月17日开始可以办理交房手续。原告称案涉房屋所在的九江福居乐物业有限公司丽景家园小区服务中心于2020年6月17日发出《通知》，载明“…接上级政府通知，疫情期间不能集中交房，具体交房时间如下：6月20日9栋（1单元）…”至庭审结束时（2020年8月11日）双方仍未办理交房手续。一审法院认为，原告邹明亮、吴凌秀、邹星与被告横店集团九江东磁房地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。在合同生效后，原、被告双方均应按合同约定履行各自的合同义务。现三原告已按合同约定履行了支付全部购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，故被告逾期交房已构成违约，应承担合同约定的违约责任，即被告应按逾期天数向原告支付全部房价款万分之一的违约金。但因被告已于2020年6月16日通知原告于2020年6月17日开始办理交房手续，原告虽辩称被告只在2020年7月15日下午才通知交房，但未提供证据予以证明。且原告自认其房屋所在的9栋（1单元）按通知要求具体交房时间为6月20日。故一审酌定逾期交房起止时间应自2018年12月29日算至2020年6月21日止共计541天为宜。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，被告辩解本次疫情也造成逾期交付的时间延长，该疫情期间应当予以扣除的意见，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，该时间在新冠疫情爆发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告上述辩解意见客观上不符合法律规定的免除责任的情形。但由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生产、促发展等相关文件精神，并结合江西省全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，一审酌情部分免除被告横店集团九江东磁房地产有限公司疫情期间48天的违约金。因此原告要求被告支付逾期交房违约金40667元，一审依法仅支持37618.76元［763058元×（541-48）×0.0001］，超出部分一审不予支持。因原告诉讼前，被告已向原告发送交房通知，故原告诉请被告立即履行交房义务，无事实依据，一审依法予以驳回。被告横店集团九江东磁房地产有限公司经本院依法送达开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告邹明亮、吴凌秀、邹星支付逾期交房违约金37618.76元；二、驳回原告邹明亮、吴凌秀、邹星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取408元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十二月二十八日书记员  王 康