天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初9380号原告：张旭，女，1982年3月10日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号208。法定代表人：郭亦军，董事长。委托诉讼代理人：赵丽娟，天津金诺律师事务所律师。原告张旭诉被告天津市信瑞房地产开发有限公司（以下简称信瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张旭、被告信瑞公司之委托诉讼代理人赵丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告后续阳台墙体全部维修费用（包括人工费、物料费、垃圾清运费，具体数额根据司法鉴定机构依法评估为准）。2.请求判令被告赔偿原告因阳台墙体质量问题造成原告房屋贬值损失（具体数额根据司法鉴定机构依法评估为准）。3.请求判令被告向原告赔偿自2018年5月13日起至判决生效之日租房费损失，每月按照1500元计算（暂计算至2020年9月13日，共计42000元）。4.请求判令被告向原告赔偿自2018年5月13日起至判决生效之日物业费损失，每月按照185.1元计算（暂计算至2020年9月13日，共计5181元）。5.请求依法判令被告向原告赔偿自2018年5月13日起至判决生效之日采暖费损失，每采暖季按照1353.3元计算（暂计算至2020年9月13日，共计2666元）。6.诉讼费和鉴定费、评估费等相关费用全部由被告承担。事实及理由：2016年1月7日，原、被告签订了《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天津市西青区××道××号××号房屋，房屋面积69.83平方米，价款共计450054元。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告未按照合同约定于2017年8月30日前将验收合格的商品房交付原告，期间多次通知原告延期交房，直至2018年4月23日才取得《商品房准许交付使用证》并通知原告于2018年4月30日开始陆续正式交房，原告于2018年5月13日办理的房屋交接手续。在收房当天，原告就发现房屋存在主卧和次卧墙体大面积空鼓，阳台水泥强度不够，墙体大面积脱落，保温层大面积破损等问题，遂向物业进行了报修。因为当时被告和物业表示报修的人太多，修不过来只能等着，不知道什么时候能够解决的推诿，原告分别在2018年5月15日通过8890热线向天津市西青区政府投诉;2018年5月29日通过8890热线向天津市城乡建设委员会投诉。2018年5月，被告接到原告拨打88908890投诉派单后，与原告取得了联系，并到房屋现场进行查看，被告查看后承认原告房屋存在一些质量问题，表示阳台墙体大面积脱落一是由于部分墙体有空鼓，二是由于房屋建造时施工人员施工错误将阳台墙体上涂抹了白腻子后又在表面涂刷石灰水遮盖所致，被告同意予以维修。但告知原告在被告维修期间原告不能装修，装修了就不管了，墙体再有问题就只能原告找装修的负责了。后原告为方便被告能及时进行维修就将钥匙留在了物业。2018年5月至10月，被告派人对原告房屋进行了几次维修，但是阳台墙体经过被告维修后依然是大面积空鼓，维修后的阳台墙体反而比维修之前空鼓得更厉害了。由于被告派来的工人是采用凿坑的方式来维修阳台墙体，造成原告房屋阳台墙体呈现大面积蜂窝坑状，阳台门口处重新抹上灰的墙体全是空鼓，被告凿过坑还没抹上灰的墙体更是全部空鼓。原告好好的新房一天还没住，阳台墙体就被凿的千疮百孔像蜂窝煤，阳台一部分墙面稍微一碰就不停的掉渣。此后，2019年和2020年初原告又多次通过物业报修要求被告继续维修阳台墙体空鼓，期间被告一直以没工人、没工具为由拖延修复不施工。2020年5月11日，原告再次通过物业报修要求被告维修原告阳台空鼓，物业回复会尽快催促被告，但确实没有工人让原告等被告电话。2020年7月，原告联系物业，物业表示被告回复说不管了，具体原因未告知物业，物业建议原告自己联系被告解决维修阳台事宜。后原告自己联系了被告，2020年8月被告到原告房屋查看阳台墙体，当天被告先是推诿不了解情况不管了，后经协商被告表示对于原告阳台墙体应该负责维修，争取两周之内修复完成。但是截至原告起诉时，被告对原告再次置之不理，房屋阳台一直未派人进行维修，更没有达到修复的效果。由于被告在合理期限内多次拖延修复、拒绝修复不仅导致原告长期无法正常装修，无法正常入住，而且房屋的使用功能受到严重影响。不仅给原告造成了巨大的经济损失，而且带来诸多生活不便，不能达到原告买房入住的目的，现原告不要求被告继续进行维修，但要求被告支付后续维修阳台墙体的全部费用，对于原告不能正常使用该房屋期间产生的损失，被告应当承担违约赔偿责任。另外，被告之前的维修加剧了原告房屋阳台墙体受损，不仅后续需要继续修复，而且无法避免修复后墙体结构的不完整，房屋使用寿命的降低，房屋阳台墙体曾经受损的事实也不可能完全消除。原墙体遭受破坏后，经过修复很难恢复到原有水平，房屋的整体性能、安全性均会受到影响，使用价值亦会有所下降，维修后的阳台墙体和原来的墙体价值肯定不一样，法律规定的恢复原状只是一种理想状态，尤其对房屋这样的特殊商品一旦受损修复，修复施工肯定会对其建筑结构主体产生整体扰动，外观的修补并不能100%的恢复其原来设计所要求的墙体强度，因此房屋价值减值是现实存在的。修复后并不能确保房屋的使用寿命达到原有年限，房屋的品质、安全性，使用寿命都将受到影响，不仅房屋的使用价值受到损害，社会评价也会显著降低，必然对房屋的市场价值产生一定的影响，亦对原告房屋存在减值损失。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告信瑞公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，案涉房屋交付时完全符合合同约定的交工标准，且已依法、依规完成竣工验收。被告于2018年4月11日取得天津市城乡建设委员会核发的《建设工程质量竣工验收备案书》，2018年4月23日取得天津市西青区行政审批局核发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，房屋质量合格。第二，双方买卖合同已经明确约定，出现保修项目时，买受人书面通知出卖人或者物业管理公司，由物业公司安排维修单位进行维修，买受人不得以任何理由拒绝并积极配合维修工作，提供必要的便利。经过核实，被告同意尽快进行维修，但不同意给付维修费。第三，如果2018年5月30日之前没有修完或者当时双方没有就修复问题达成一致，原告没有接受，原告又确有入住需求的话不可能过了两年来找我们，直到现在，被告希望进行维修尽快止损，是原告不断变更诉请拖延至今，阳台没有修复完成的原因不能完全归因于被告，不应判令由被告承担全部责任。第四，涉案房屋面积不足3平米，完全不影响原告装修入住，如果原告有入住需求必然安排装修人员进场，但从收房到现在未进行装修备案，可见原告没有入住需求，因此原告主张的各类费用都应是原告收房之后必然需要由其自行承担的费用，不属于因阳台问题出现的直接损失。关于租房损失，其主张没有法律依据，原告至少应当提供其租房合同和租金票据，不能直接以指导价作为依据。原告主张的各类费用收费标准是按照平米计收的，即便法院认定由我方赔偿损失，我们认为应当按阳台三平米进行折算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年1月7日签订一份《天津市限价商品住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区××道××号××号房屋，房价款为450054元，建筑面积69.83平方米，被告应于2017年8月30日前，将商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2018年4月23日取得《天津市新建住宅商品房交付使用证》。2018年4月25日，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2018年5月13日办理交房手续。2018年5月13日，双方办理了房屋交接手续。原告提交的《室内设施验收单》手写有房屋质量瑕疵问题，主要包括：客厅暖气管大面积漏出地面、卫生间厨房下水外表有锈、暖气片多次有瘪坑、厨房下水管大面积漏水、卫生间房顶开裂漏水、插座面板数个脱落等。原告称其后又发现阳台墙体出现麻坑，大面积空鼓现象，遂向物业报修，并在天津便民服务专线平台留言反映问题，物业联系人员在2018年5月至10月进行过维修，但并未修好。其中原告提交的日期为2018年5月15日网上留言网页载明其求助办理结果为：经核实，房屋质量问题建议与开发商通过法律途径维护自身权益；原告对承办部门评价为不满意。原告提交的日期为2018年5月29日网上留言网页载明其求助办理结果为：经核实，13219热线接到转办事项后，立即进行转派处理。经核查，相关工作人员已联系业主了解情况，进行现场查看，并与反映人协商维修方案；原告对承办部门评价为不满意。被告称原告交房时的报修材料现在找不到了，且由于人员更换，具体维修情况不清楚。最近一次去现场是2020年8月，查看人员也是总包方人员。接到原告起诉状后，被告高度重视并及时与原告联系，但原告拒绝被告进入房屋。被告于2020年11月出具的具体维修方案，同意随时维修，并承诺在15日内完成维修工作。原告经质证认为，维修方案过于简单，只有维修工艺及做法步骤，对质量标准和维修施工中如造成新的损害如何解决的救济途径、验收报修、违约责任、争议解决方式都没有作出约定，维修方案未盖章签字确认，未注明工程具体负责人及联系方式，对修复中阳台地面保护和防止下水管堵塞也没有作出约定。被告承诺维修工作将完全按照法律规定及合同约定中的质量标准完成。关于原告主张**台维修费情况。诉争房屋阳台地面面积为3平米左右。原告曾找装修人员查看报价，但庭审中拒绝陈述相关数额。被告称维修费用在1000元左右。本院认为，原、被告订立的《天津市限价商品住房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。就原告房屋阳台墙面空鼓问题，被告作为开发商应及时予以维修修复。被告虽然在2018年进行过简单维修，但并未到达修复的效果，进而影响了原告对房屋的正常使用，被告应承担相应的违约赔偿责任并应继续履行维修义务。现被告已出具详细维修方案同意随时维修，并承诺在15日内完成维修工作。经多次释明，原告仍坚持主张要求被告给付维修费而拒绝被告进行维修。原告的该项诉讼主张不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租房费、物业费、采暖费损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告房屋阳台墙体出现空鼓现象，属于质量瑕疵，可以通过及时有效修复而不对房屋使用产生较大影响。即便被告拒绝修复，根据双方陈述情况，原告先行垫资修复亦不会花费较大费用。在被告2018年未能及时修复构成违约的情况下，原告并未及时采取适当措施防止损失的扩大。因此，就扩大的损失，原告应当自行承担。根据本案的具体情况，原告损失以租金方式确定较为合理，本院酌定被告赔付原告自2018年6月至2018年11月的租金损失7332元（参照《天津市2018年房屋租赁市场指导租金》标准以21元/月/建筑平方米计算，建筑面积69.83平方米×21元×5个月）。因此，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于原告主张的贬值损失，因房屋出售具有不确定性，会受到市场、房屋位置等多种因素影响，且没有证据证明诉争房屋主体结构存在质量问题，故对原告的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告天津市信瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张旭赔付损失7332元。二、驳回原告张旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费523元，由原告张旭负担423元，由被告天津市信瑞房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二〇年十二月二十一日书记员 李若琳附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。