北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14485号原告：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口**院内。法定代表人：李枝春，董事长。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。被告：朱小红，女，1978年7月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告朱小红（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人韩文辉，被告朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告给付2015年12月21日至2019年12月20日期间的物业服务费6561．2元；2、依法判决被告向原告支付2015年12月21日至2019年12月20日期间的违约金718．44元；3、依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与北京市通州区新城阳光小区委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告为北京市通州区新城阳光小区提供物业服务，物业费为1．6元/㎡/月。被告为原告服务的云景北里xx房屋的业主，房屋面积为85．43平方米，应缴年度物业服务费为1640．3元，现已过交费期限，被告仍旧未能缴纳2015年12月21日至2019年12月20日年期间的物业服务费6561．2元及违约金718．44元。原告已实际履行了物业服务义务，被告也实际享受了物业服务，被告违反双方约定，构成违约，应支付违约金。原告多次找被告索要物业费，但被告以种种理由不予给付，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是，业委会已经不用原告物业公司了，原告是强制提供服务，是违法的，业委会已经给我们发了文，业委会已经招标了新的物业公司，因原告不离开，所以新的物业公司没有办法入驻。我们之间没有合同，也就不存在合同法律关系。本院经审理认定事实如下：被告自认系北京市通州区云景北里xx房屋的业主，该房屋建筑面积85．43平方米。2013年12月16日，原告（乙方）与北京市通州区新城阳光小区业主委员会（以下简称业主委员会，甲方）签订《北京市物业服务合同》，约定，甲方将新城阳光小区委托乙方进行物业管理，物业服务期限为3年，自2013年12月21日至2016年12月20日。物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：住宅：1．6元/平方米/月，非住宅：3．2元/平方米/月。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按逾期付款金额的日千分之三的标准向乙方支付违约金。此外，该合同还约定了其他内容。该份合同到期后，原告继续在该小区提供物业服务。2017年4月28日，原告（乙方）与涉案小区业主委员会（甲方）续签《北京市物业服务合同》，约定物业服务委托管理期限为3年，自2017年6月21日起至2020年6月20日。本合同所涉全部费用均采取酬金制管理（不包含特约服务和增值服务收费）。本合同所述的物业费、能源费、停车费、广告费、业主逾期缴纳管理费的滞纳金等全部属于甲方，由乙方代管。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按每月每平方米计算，采用按季预收方式。由乙方于每季度第一个月的10日向业主（或使用人）发出缴费通知单，第二个月10日向未交管理费的业主（或使用人）发出第一份催缴通知单，第二月25日发出第二份催缴通知单，第三个月15日发出第三份催缴通知单。第四个月1日起按每日千分之一收滞纳金。物业费收缴标准：1、住宅物业费收缴标准：1．6元/月/㎡（建筑面积）。2、非住宅物业费收缴标准：1．6元/月/㎡（建筑面积）。乙方所预收的物业管理服务费仅用于物业服务支出和乙方的酬金。乙方服务期内，酬金按照本物业实收物业费及实收停车费总额的6．5%提取，分两次提取酬金，第一次提取时间为第一季度末提取全部酬金的50%，第二次提取时间为年末提取全部酬金的50%。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。此外该合同还约定了其他内容。该合同尾页甲方落款处未加盖业主委员会公章，甲方授权代表处有谢波涛等六人签字。原告提交2017年5月25日业主委员会主任谢波涛签字的一份关于《物业服务合同》未加盖公章的情况说明，该份说明系向北京市通州区住房和城乡建设委员会出具，内容载明：“自2016年7月以来，新城阳光小区业主委员会公章处于失控状态。2016年11月30日，北京市通州区梨园地区物业办公室下发《关于指导新城阳光小区2016年度业主大会和业主委员会的建议》，建议在业委会内部矛盾解决前，将业委会公章上交到物业办公室，由物业办公室暂为保管。在物业办公室的指导、监督下，按照小区的《管理规约》和《议事规则》合理合法使用公章。但是，违规者拒不执行，未将公章上交。由于公章被违规者占有，《物业服务合同》暂时无法加盖公章。但是续签物业服务合同已经小区业主大会表决通过，《物业服务合同》已经业主委员会过半数委员签字，已经具备法律效力。鉴于上述情况，恳请贵委予以办理《物业服务合同》的备案手续。”2018年1月3日，北京市通州区住房和城乡建设委员会向原告发出办理结果通知书，对原告申办的物业服务合同变更事项认定符合变更备案要件，予以变更。经查，自2017年开始，涉案小区业主候宝茹、康胜、庞长中与新城阳光小区业主委员会（负责人：谢波涛，业委会主任）及贾立文、吴嫚、王颖、李明泉、龚卿华、徐建章等因撤销权纠纷开始了诉讼，历经一审、二审及再审程序，直至2019年6月27日北京市高级人民法院就再审作出（2019）京民申2211号民事裁定书。截至本案法庭辩论终结时，该诉讼进入抗诉阶段。经核实，被告未向原告交纳2015年12月21日至2019年12月20日的物业服务费6561．2元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告依据与涉案小区业委会签订的物业服务合同于2013年12月21日开始为涉案小区提供物业服务，本案中原告提交的2017年4月28日与小区业主委员会续签的《北京市物业服务合同》虽未加盖业委会公章，但鉴于业委会实际情况，已由六名业委会委员签字，且已经北京市通州区住房和城乡建设委员会备案登记，故原告据此继续为涉案小区提供物业服务，并无不妥，在原告提供了物业服务后，被告理应向原告交纳相应的物业费，故对原告要求被告支付2015年12月21日至2019年12月20日的物业服务费6497．2元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。需要说明的是，在业主与业委会之间存在纠纷且一直处于诉讼状态、未有定论的情况下，被告未交纳物业费并非恶意，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。被告辩称原告提供物业服务不合格，但其所提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。应当指出，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。对于业主向物业服务企业反映的问题，物业服务企业应当积极响应，并在业主的监督下积极改进相关问题，共同建设和谐稳定的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱小红给付原告北京首欣物业管理有限责任公司2015年12月21日至2019年12月20日的物业服务费6561．2元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱小红负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二〇年十二月三十日书记员 赵 凡书记员 于逸冰