河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3916号原告：河南中安建设工程有限公司，住所地：焦作市城乡一体化示范区建业路西侧123号。法定代表人：张兆新，总经理。委托诉讼代理人：李彬彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张超超，女，该公司员工。被告：陈树山，男，汉族，1952年2月19日出生，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。原告河南中安建设工程有限公司（以下简称中安建设公司）与被告陈树山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案，并依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告中安建设公司的委托诉讼代理人李彬彬、张超超，被告陈树山及其委托诉讼代理人姜巧巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中安建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并交付租赁原告的房产；2.判令被告支付拖欠原告2020年1月至10月的房屋占用费70000元（按年租金84000元计算），以及直至房屋腾空、交付为止的房屋占用费（计算标准同上）；3.判令被告支付原告违约金15120元（以年租金84000元为基数，从2020年1月1日起至9月30日按月息2%计算），以及直至被告清偿全部房屋占用费、违约金之日止的违约金（计算标准同上）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于和平街市场内大房兴隆服装城区78号房屋，租期一年从2019年1月1日至12月31日止按月结算，租赁费84000元/年，租赁费按月交纳，每月5日前付清当月租赁费，不得拖延；如被告延期交房，原告在未收回房屋使用权期间，被告除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金1‰支付违约金，该合同履行完毕后，被告至今拒不腾房、交付原告，也不交纳任何费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告陈树山辩称，1.中安建设公司不具备原告主体资格。根据民事诉讼法的规定，原告必须是与本案有直接利害关系，本案中，与原告签订合同的是具有独立法人资格的焦作市和佳商贸有限公司（以下简称和佳商贸公司），而不是中安建设公司，故根据合同的相对性原则，应该驳回原告的诉请。2.其自2000年来到和平街市场，承租相关房屋，从未有拖欠租金及其他费用的情况。从2018年开始，其与市场管理人员发生矛盾，市场管理人员于2019年12月27日向其以张贴方式送达一份《通知》，以其多次拖欠租金为由，决定不再与其续约，并要求其2020年1月1日前搬腾房屋，只给了其三、四天的搬腾时间，其认为是市场管理人员在报复和刁难他。同时，由于市场生意不好做，在市场管理人员贴出通知后，其便通知自己仅有的几家租户，要求他们搬腾房屋，随后其就回东北老家了。其看到通知后就已按要求搬腾房屋，与原告之间因未续约而已经没有合同关系，其没有使用涉案房屋，也未向租户收取租金，因此没有向原告缴纳租金的义务。3.其在承租期间对涉案房产进行了三次大规模装修改造，花费巨大，根据以前的合同惯例，合同每年一签，到期续签，其认为这些投资随着合同的继续履行慢慢的也能收回，但原告单方解约，将其装修改造投入据为己用，应当赔偿其装修改造损失及其他预期利益的损失。4.租赁合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，2019年12月27日和佳商贸公司已以通知方式告知其不再续租，并起诉其承担到期后的租赁费，没有事实和法律依据。原告中安建设公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：1.公司名称变更核准通知书三份,以证明原告原单位名称为焦作市第一建筑工程有限公司，2007年7月20日名称变更为焦作一建建设工程有限公司，2009年6月22日变更为焦作建工集团有限公司，2015年5月22日变更为河南中安建设工程有限公司；2.焦作市人民政府会议纪要（19号）文件一份，以证明1997年在市政府牵头下，原告将自有的土地建设为和平街集贸市场，响应政府退路建市场的决定，和平街市场实行封闭式管理，原告是市场的所有人，也是经营和管理人；3.和平街市场土地证一份，以证明和平街市场系原告所有的资产；4.授权委托书一份，以证明2018年12月30日原告委托和佳商贸公司对和平街市场内的全部商户代为管理签订租赁合同、代为收取租金，所有债权债务均由原告承担，原告是涉案房屋的所有权人和与陈树山签订租赁合同的委托人，具备本案原告的主体资格。第二组证据：陈树山的身份证复印件一份，以证明被告的主体资格。第三组证据：《房屋租赁合同》一份、通知一份、短信内容截屏一份、视频光盘一张（含视频4段），以证明原告与陈树山于2019年1月签订《租赁合同》，陈树山租赁原告位于和平街市场内的兴隆服装城区78号房屋，租期一年，从2019年1月1日至12月31日止；租赁费84000元/年，租赁费按月交纳，每月5日前付清当月租赁费，不得拖延；如被告延期交房，原告在未收取房屋使用权期间，被告除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金的1‰支付违约金。因被告逾期缴纳租赁费和物业费，原告按合同约定提前告知被告租赁房屋租期届满后予以收回，不再与其签订租赁合同。第四组证据：照片8张，以证明涉案《房屋租赁合同》履行完毕后，被告至今拒不腾房、交付，仍在继续使用，且拒不交纳任何费用，被告应按原合同约定的租赁费支付房屋占用费和违约金。被告陈树山对原告中安建设公司出示的证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据中的1、2、3项的真实性无异议，对第4项授权委托书的真实性有异议。对该组所有证据的证明指向有异议。与被告签订租赁合同的甲方为和佳商贸公司，原告在举证中也陈述租赁费由和佳商贸公司收取，至于资金最后流入什么地方，作为租户的陈树山，没有能力知道。原告在陈述中也一再表示和佳商贸公司为原告的全资子公司。根据公司法的规定，母、子公司均具有完全独立的法人主体资格，本案争议的租赁合同甲方为和佳商贸公司，因此原告不具有相应的主体资格，不能代表和佳商贸公司参与相应的诉讼活动，法院应驳回原告的诉讼请求。对第二组证据的真实性无异议，对证明指向有异议。被告与原告不存在任何法律关系，不具有原告起诉房屋租赁合同纠纷诉讼的主体资格。对第三组的真实性有异议，原告提供的租赁合同期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，并且提供了通知、短信、视频光盘，反而证明和佳商贸公司已告知被告该合同到期后不再续租，而原告又在2020年起诉让被告承担2020年1至10月份的房屋占用费，没有事实和法律依据。房屋租赁合同未约定合同到期后涉案房产的交接方式。对第四组证据的真实性、关联性、证明指向均有异议，照片不显示拍摄时间，也不能证明被告在占用房屋。相关照片中只有一张拍摄的是其租用房屋的外部情况，其他照片均不是其所租赁的房屋，且其租赁房屋是空的。被告陈树山为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.被告与和佳商贸公司签订的《租赁合同》一份，以证明2019年1月1日至2019年12月31日其与和佳商贸公司存在房屋租赁合同关系，年租金为84000元。2.和平街市场收费单据11张，以证明其在租赁合同期限内已按时足额向和佳商贸公司缴纳房屋租赁费，不存在欠付及拖延，且根据单据显示日期，租金的缴费方式为每月一交。3.和佳商贸公司的通知一份，以证明2019年11月27日，和佳商贸公司以张贴通知的方式告知被告不再续租，被告在此之后也从未与原告及和佳商贸公司签署任何续租的协议。4.康永军的证明一份、第一次打架双方私了的协议一份、第二次打架被告的住院病历一份，以证明和平街市场工作人员存在坑拿拐要的行为，双方之间因争执上升为打架，市场曾在第二次协议中，明确顺利跟其签订每年的年租赁合同，不得以任何理由不续签合同，市场的报复行为表现为在租赁合同到期的前3天通知被告不再续租，单独与被告不再续租等行为。5.被告在和平街市场78号房产所投入的装修票据7张，以证明2019年5月至8月，被告在和平街市场管理处的要求下，投资改造78号房产花费费用共计20余万元，而市场在改造后的第3个月，通知被告解除涉案房屋的租赁合同，存在恶意。原告中安建设公司对被告陈树山出示的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性及证明指向无异议，但该租赁合同到期后，原告作为涉案房屋的所有权人，在被告没有交付租赁房屋的情况下，有权按照租赁合同约定的租金向其主张占用费及合同约定的违约金。对证据2的真实性无异议，证明指向有异议。该收费单据是和佳商贸公司按照合同约定的房租向陈树山递交的缴费单，与陈树山的实际缴费时间不符，应当以被告刷卡缴费的时间为缴费时间，按照和佳商贸公司统计的陈树山2019年缴费时间明细表显示，1到12月份，陈树山均未在合同约定的时间缴费，存在拖延的情况。对证据3的真实性无异议，该通知后面有双面胶，系和佳商贸公司在陈树山租赁房屋前张贴的通知，证明和佳商贸公司已经提前通知陈树山合同到期后不再续签，和佳商贸公司和中安建设公司的工作人员，也想方设法寻找被告，通知其交还租赁房屋，但被告离开焦作后始终无法联系，原告工作人员向其短信发送通知，也没有收到任何回复，被告在合同到期后没有腾空和交付房屋。造成诉争涉案房屋至今仍被占用的现状，陈树山应当承担占用费及违约金。对证据4的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据均为复印件，不符合民诉法的规定，并且该复印件形式上无任何单位的盖章和签字，也没有所谓陈树山所说的年年续签的承诺。该组证据与本案以及本案涉及的2019年租赁合同无任何关联，不能证明被告的其他主张。对证据5的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明被告的主张，也不能证明被告所谓的投资改造。按照租赁合同第六条的约定，被告对租赁房屋的设备设施进行改造，必须以书面形式告知出租方，费用由租赁方承担。因此陈树山单方提交的票据，无法提供真实来源和用途，也与合同约定不符。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告提交的第一、二组证据，被告质证后对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；原告提交的第一组证据中的证据1、2、3，能够证明原告公司名称的变化情况以及原告系和平街市场产权所有人的事实，故本院予以采信；原告提交的第一组证据中的证据4，能够证明原告将和平街市场的全部商铺的出租、管理、签订租赁合同、收取租金等相关事宜委托给和佳商贸公司，但相应委托的所有债权债务均由原告承担的事实，故本院予以采信。原告提交的第三组证据，其中的《租赁合同》与被告提交的证据1系同一证据，其中的书面通知与被告提交的证据3系同一证据，故本院对其真实性予以采信；其中的和佳商贸公司工作人员向被告发出的解除合同短信内容截屏以及和佳商贸公司工作人员拨打被告电话但始终无人接听的四段视频，能够证实原告就解除与被告之间的《租赁合同》事项通知被告的情况，故本院对其真实性予以采信。原告提交的第四组证据，相关照片与本院实地调查走访情况相一致，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据1，与原告提交的第三组证据中的《房屋租赁合同》系同一证据，能够证实双方就涉案房屋存在租赁关系，以及相应约定内容等情况，故本院予以采信。被告提交的证据2，原告质证后对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据3，与原告提交的第三组证据中的解除合同书面通知系同一证据，能够证实和佳商贸公司已就解除合同事宜书面通知了被告的情况，故本院予以采信。被告提交的证据4，不仅均为复印件，未提供原件以核对其真实性，且相应证据缺乏与本案诉争事实的关联性，故本院不予采信。被告提交的证据5，不能证明被告所称的证据指向，故本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告中安建设公司系焦作市和平街市场的产权单位。和佳商贸公司系中安建设公司100%持股的子公司。2018年12月30日，中安建设公司向和佳商贸公司出具授权委托书，将和平街市场内全部商铺委托由和佳商贸公司代为出租、管理、签订租赁合同、收取租金，因委托所发生的所有债权债务，均由中安建设公司承担。2019年1月1日，和佳商贸公司（甲方、出租方）与被告陈树山（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：一、乙方租赁甲方市场内大房兴隆服装城区78号房屋1个，从事服装经营，年租金84000元，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。乙方向甲方交纳租房押金8000元（注：原押金5000元，新交3000元），不计息。合同期满或合同解除时，如不欠其他费用凭押金条退还。若押金条丢失，押金不予退还。二、租赁费按月结算，乙方应在每月的5日前付清当月租赁费，不得拖延。每逾期一天，按年租金的1‰支付甲方违约金。延期超过半个月，视为自动解除合同，甲方收回房屋使用权，押金不予退还。乙方如延期交房，甲方在未收取房屋使用权期间，乙方除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金的1‰支付违约金。三、租赁期内，乙方要依法经营，文明经营，照章纳税纳费，接受甲方统一管理，独立承担其一切法律和经济责任。四、乙方对甲方提供的各种设备及设施，要认真维护和使用，不得损坏；不经甲方批准，不得擅自改变房屋的结构、使用功能和使用性质；不得影响他人经营。否则，甲方有权中止合同，由此造成的后果和损失由乙方承担。五、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得以任何形式擅自将租赁房屋调换、转租、转让给他人使用；不得擅自停业、歇业。否则，乙方向甲方支付转租费或转让价款100%的违约金，同时甲方有权中止合同，收回乙方的房屋使用权，并追究乙方的各项违约责任。乙方确因经营能力和经营状况原因，要求转让房屋租赁权的，应通过甲方按照有关规定办理有关手续。六、乙方对租赁房屋及其设备、设施进行装修改造，必须实现以书面形式报告甲方，经甲方批准后方可施工，费用由乙方自理；用于上述改造增添的财产，不可移动部分（天棚、门窗、地面、上下水管道等不可动的附着于建筑物上的固定装饰装修等）归甲方所有，租赁期满，可移动部分由乙方自行处理。七、甲方管理市场内的整体治安、防火和卫生工作，乙方应无条件服从甲方各项管理规定；要求整改不落实到位的，甲方有权终止合同；发生不可抗力事件，甲方免责。乙方租赁房屋或场地内发生的安全及灾害事故损失，由乙方负责，并承担全部经济和法律责任。八、乙方应按甲方要求实行门前“三包”（包卫生、包秩序、包美化），违者按“市民十不准”以及市场有关规定予以处罚。劝阻三次不进行整改的，甲方有权终止合同。九、甲乙双方不得无故终止合同，否则，责任方将承担违约责任。任何一方确因特殊原因需终止合同时，必须提前一个月通知对方并征求对方同意后才能解除合同，并支付不少于年租金20%的违约金。十、凡遇市场主管部门及上级部门要求整体或部分规划、拆迁、改造等需要终止合同时，甲方应提前壹个月通知乙方，甲、乙双方互不承担责任。十一、本合同经甲、乙双方签章后生效。发生争议协调解决，协商不成，由解放区人民法院管辖。合同签订后，陈树山按照合同约定逐月交纳了涉案房屋的租金。2019年12月27日，和佳商贸公司制作了内容为：“陈树山：我公司与你签订的《房屋租赁合同》租赁期限将于2019年12月31日届满。因你经常逾期交纳租赁费和物业管理费，经我公司研究决定该房屋租期届满后予以收回。现我公司提前向你告知，请你务必于2020年1月1日腾空并交付租赁房屋，否则我公司将按合同约定执行”的通知，并在陈树山所租赁房屋处进行了张贴，后于2019年12月30日又以短信通知的形式将通知的内容向陈树山进行了告知，但至今陈树山未将所租赁的房屋返还给中安建设公司，故形成本案诉讼。为查明案件事实，2020年12月9日上午，本案审判人员到和平街市场陈树山租赁的涉案房屋处进行了现场查看走访。现场情况为：陈树山所租赁的房屋位于和平街市场西北角的三层楼房，该楼房呈┍形，陈树山所租赁的所谓“兴隆服装城区78号大房”即该楼二层、三层的全部房屋。该楼北翼最西侧一层门朝北有一间临街门面房（该门面房系该楼西北角大门洞外一层到二层楼梯下空间封闭而成，门店招牌为“1983抹茶炒酸奶”，现场查看走访时未开门）被陈树山租赁给他人；该楼北翼最东侧有一可直接上到二层的楼梯，楼梯口悬挂“朗润教育”招牌，上楼后为朗润教育机构，该教育机构从陈树山处转租了该楼北翼最东侧的部分房屋用于经营；该楼北翼二层剩余房屋、及北翼三层全部房屋被陈树山转租给他人经营“三祥宾馆”；该楼二层西北角处一间房屋，装有推拉门，门上贴有“合信科技”字样，但实际被他人用于生活居住；该楼西翼二层格局为中间有一长走廊，走廊东侧被分割成多个开放式隔间，从现场痕迹可以看出原被用于分割出租给租户用于经营服装，走廊西侧被分割成多个封闭式房间，除最南端一间房间被陈树山转租给他人经营“爱信美甲店”（现场走访时未开门）外，其余各房间均装有防盗门，现均无人经营或居住；该楼西翼三层格局为东侧为长走廊，西侧被分割为多个封闭式房间，各房间均安装有防盗门或木门，现场走访时均未见有人经营或居住；该楼西翼最南端外部有一座一层到二层的楼梯，楼梯下空间被陈树山进行了封闭作为商铺对外出租（门店招牌为“赫米娜美甲美睫店”，但店内已空，无人租用），该商铺东侧一小空间装有木门，被他人用于存放杂物；该楼一层西北角有一大门洞，门洞内楼梯下位置被陈树山分割成两间房间，并租赁给他人经营皮带、包等日用小商品生意，门洞内墙体亦被陈树山租赁给他人用于经营手套、袜子等小商品生意。经询问“三祥宾馆”的经营者，其称与陈树山签订有五年租赁合同，2022年租赁期限才到期，其租赁费已向陈树山支付至2019年年底；经询问西北角大门洞内房间、墙体以及二层“合信科技”房间的租赁者，相关租赁者均称已向陈树山支付租赁费至2020年年底。2020年12月23日，本院对陈树山就相应房屋租赁情况进行了询问，陈树山称：其租赁的房屋是和平街市场西北角┍形三层楼房的二、三层，面积大约有1000多平方米。该楼西北角大门洞外一至二层楼梯下的“1983抹茶炒酸奶”店是其将楼梯下的空间封闭起来作为商铺对外出租的，这家店和其是一年一签合同，合同签到了2020年年底，这家店2020年全年10800元的租赁费已经交给了其。西北角大门洞内楼梯下其封闭后隔出了两间商铺并租赁给他人，这两家是经营皮带、包、手套、袜子等小商品的，门洞内墙体上的手套、袜子等商品也是这两家租户的，门洞内西边一家商铺的月租金是1800元，东边一家商铺的月租金是500元，这两家商铺也是一年一签合同，因为2020年的合同在2019年就签了，其已经提前收了这两家商铺2020年全年的租金。该楼西翼最南端外部一至二层楼梯下空间系其进行的封闭并作为商铺对外出租，但这间商铺原来的租户“赫米娜美甲美睫店”从2020年1月起已经不再经营了，这间店铺从2020年1月起也没人再进行过管理。以上三处楼梯下空间封闭改造成的商铺，都不在其和和佳商贸公司签订的房屋租赁合同的范围之内，这些地方都是其改造和管理的。“朗润教育”面积大约130平方米，其和租户签了5年的租赁合同，租赁期限从2018年到2022年，一个月租金1000元，一年租金12000元，租金一年一交，交到了2019年底，因为市场没有和其签2020年的合同，其通知了该租户，所以租户就没有向其交2020年的租金。“三祥宾馆”也是和其签了5年租赁合同，租赁期限从2018年到2022年，一个月租金2000元，一年租金24000元，租金一年一交，交到了2019年底，因为市场没有和其签2020年的合同，其通知了“三祥宾馆”的老板刘军山，刘军山就没有向其交2020年的租金。“三祥宾馆”使用的面积大约有500平方米，因为老板刘军山是其的亲戚，所以定的租金比较便宜。该楼二层西北角门上贴着“合信科技”字样的房间，算是“三祥宾馆”的地方，其不认识在里面生活居住的租户，也没有签过租赁合同。“爱诗美甲店”面积为16平方米，一个月租金300元，一年租金3600元，合同是一年一签，租金交到了2019年底，因为市场没有和其签2020年的合同，其通知了“爱诗美甲店”，这家店就没有和其签2020年的租赁合同，也没有交2020年的租金。除了“爱诗美甲店”外，该楼西翼二层的其他房屋，以及西翼三层的全部房屋现全部无人居住或经营，封闭起来的房间的钥匙全部在其的手里，其没有交给市场。2019年，市场通知其必须对所租赁的房屋进行整改，要求其将西翼二、三层房间的门窗进行更换，为此，其当时投资了大概20万元，对部分房间的门窗进行了更换，还购买了三台空调，结果空调才装了两台，市场就不再和其续合同，不让其干了。目前，其对外租出去的房间的租户还没有人起诉其，但已经有租户找其让其赔偿对方的损失了。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于本案原告中安建设公司的主体是否适格的问题。从本案查明情况来看，中安建设公司系和平街市场的产权所有人，且其与全资子公司和佳商贸公司就和平街市场管理事宜所出具的授权委托书上明确载明，因委托事项而发生的债权债务均由中安建设公司承担，故中安建设公司作为本案原告主体适格。被告陈树山提出的中安建设公司非本案适格原告，应驳回中安建设公司起诉的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。中安建设公司与陈树山就涉案房屋所签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有合同权利，承担合同义务。关于中安建设公司提出的陈树山将涉案房屋腾空并交付的诉讼请求。双方《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年12月31日到期，中安建设公司已于租赁期届满前通知陈树山不再续约，陈树山对此知情且未提出异议，陈树山就负有在租期届满后，将所租赁的房屋内的物品清空，将房屋返还给中安建设公司的义务，故中安建设公司的该诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于陈树山提出的由于中安建设公司解约，中安建设公司应当对其对涉案房屋进行装修改造的投入以及因解约而造成其可预期收益的损失进行赔偿的抗辩意见，本院认为不能成立，理由如下：首先，按照法律的规定，在承租期间，承租人经出租人同意，可以对所租赁的房屋进行改善、增设他物和装饰装修。当租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。而本案中，就陈树山对涉案房屋进行装修改造的投入，双方《租赁合同》第六条有着明确约定，陈树山的相应投入应由其本人承担，中安建设公司无须承担。其次，就涉案房屋，双方系合同约定的租赁期限届满后未再续约，而非正常租期内的解约，中安建设公司并无需承担责任的违约情形。关于中安建设公司提出的要求陈树山支付2020年1月1日之后的涉案房屋的占用费的诉讼请求，因双方的《租赁合同》约定的租期届满后，陈树山并未积极履行将涉案房屋腾空并交还的义务，特别是由于陈树山将其中的部分房屋转租给他人，并签订了租期超过其承租涉案房屋租期的租赁合同，且其至今并未将涉案房屋中封闭房间的钥匙交还给中安建设公司，导致中安建设公司无法对涉案房屋行使权利，造成了中安建设公司的损失，故中安建设公司的该诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但鉴于涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米的面积系被陈树山分割为开放式的空间，对于此部分的开放空间，中安建设公司完全可以直接予以收回并进行支配、对外出租，从而减少自身的损失，而中安建设公司却怠于采取相应的措施，故本院综合考虑该部分开放空间的面积、所在位置等因素，对中安建设公司所主张的占用费按照600元/月的标准予以减少，即陈树山应按照6400元/月的标准，向中安建设公司支付涉案房屋自2020年1月1日起至实际交还之日止的占用费。同时，考虑到今年新冠肺炎疫情的冲击和影响，本院对陈树山的上述应付占用费，酌情减少两个月费用，即12800元。另外，对于陈树山交纳的押金8000元，亦应在其支付的占用费中予以扣除。关于陈树山提出的在市场通知其2020年1月起不再和其续约后，其就通知了自己的租户搬腾房屋，并返回东北老家，对涉案房屋未再使用和管理，未再收取过自己租户的租金，故不应承担中安建设公司所诉求的租金的抗辩意见。首先，中安建设公司的相应诉求，并非要求其支付租金，而是要求其赔偿因其违约未交还房屋而给中安建设公司造成的损失。其次，其向中安建设公司交还涉案房屋应是积极的行为，而非消极的等待。事实上，如前所述，其将涉案房屋中的部分房屋转租给他人，并签订了租期超过其承租涉案房屋租期的租赁合同，且其至今并未将涉案房屋中封闭房间的钥匙交还给中安建设公司，导致中安建设公司无法收回涉案房屋并行使权利，已造成了中安建设公司的损失。故陈树山的该抗辩意见，本院不予采纳。关于中安建设公司所主张的要求陈树山以年租金84000元为基数，按照月息2%计算和支付违约金的诉讼主张。双方《租赁合同》中对相应违约金有约定，即“乙方如延期交房，甲方在未收取房屋使用权期间，乙方除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金的1‰支付违约金”，但该约定违约金过高，中安建设公司在起诉时虽主动对违约金进行了调整，但根据本案的实际情况，本院认为其诉求仍过高。在综合考虑陈树山已依法承担赔偿中安建设公司损失的责任、涉案房屋的租赁情况、中安建设公司未及时起诉以避免和减少自身损失等各方面因素的情况下，本院认为相应违约金的计算标准，应以76800元为基数，按照中安建设公司提起本案诉讼的2020年10月时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准计算为宜。至于陈树山所封闭并对外出租的涉案房屋所在的和平街市场西北角三层楼西北角外一至二层楼梯下空间（即现“1983抹茶炒酸奶”店位置）、西北角大门洞内一至二层楼梯下空间（即现门洞内两家经营包、皮带、手套等小商品的两家商铺位置）、西翼最南端楼外一至二层楼梯下空间（即现“赫米娜美甲美睫店”位置），并不包含在中安建设公司与陈树山所签订的《租赁合同》所约定的租赁房屋的范围内，不属于本案的审理范围，故本案不予处理，双方如对相应空间的返还有争议，可另行协商和诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、被告陈树山于本判决生效之日起三十日内将焦作市和平街市场内大房兴隆服装城区78号房屋（即该市场西北角三层楼房的二、三层全部房屋）内的物品清空后，将房屋返还给原告河南中安建设工程有限公司；二、被告陈树山于本判决生效之日起三十日内，按照6400元/月的标准，向原告河南中安建设工程有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（支付时，应扣除两个月的房屋占用费12800元，及8000元押金，共计20800元）；三、被告陈树山于本判决生效之日起三十日内，向原告河南中安建设工程有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以76800元为基数，自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；四、驳回原告河南中安建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。案件受理费减半收取为1014元，由被告陈树山负担738元，由原告河南中安建设工程有限公司承担276元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二〇年十二月二十八日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。