新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2427号原告：朱黎明，男，1962年8月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县兰亭河畔**楼****，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告：新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州州吉木萨尔县新城路西侧（北庭食品工业园区）。法定代表人：黄晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。原告朱黎明与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案，依法适用简易程序于2020年12月26日公开开庭进行了审理。原告朱黎明及其委托诉讼代理人张燕荣、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王君霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱黎明向本院提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿原告置换房屋价值420,000元；2、判令被告以813,750元为基数自2016年12月30日起按月利率6‰承担违约金至实际赔偿之日止；3、判令被告以420,000元为基数自2020年12月15日起按月利率8.70‰承担迟延交付补偿金至实际赔偿之日止。事实与理由：2013年8月1日，原、被告签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：被告征收拆迁原告住宅及院落一处，面积为465平方米，被告给原告补偿置换住房一套，建筑面积为103.46平方米，楼层为二楼，每平方米为2,800元，房屋价值为289,688元，门面房一套建筑面积为60平方米，每平方米为7,000元，价值为420,000元。被告每推迟一天向原告交付协议补偿及安置房屋，则向原告支付违约金，每天拆迁总价的万分之二进行赔偿。该协议签订后，原告将征收拆迁的房屋交于被告拆除。但被告未按双方约定履行。2015年6月27日，原、被告经协商达在补充协议，将原合同约定的住房交付时间顺延至2016年12月30日。补充协议签订后，被告仍未向原告交付合同约定的门面房。原、被告双方又于2019年10月21日签订协议，约定被告于2020年12月15日交付门面房，后被告对交付的门面房根本未进行开发建设，致使合同约定的门面房至今无法交付。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《棚户区改造拆迁补偿协议》属实，被告已经按双方约定履行了部分义务，但因政府城市建设规划多次调整，导致最初规划方案中的沿街门面房至今未建成。2020年吉木萨尔县人民政府确定了最终的规划方案，2021年可以动工建设。迟延交房是因政府规划调整所引起的，属于不可抗力的情形，不属于被告违约，故针对原告的各项诉讼请求具体答辩如下：1、原告第一项诉求赔偿置换房屋价值420,000元没有事实和法律依据，赔偿是基于侵害行为而产生的请求权，包括侵权损害赔偿和违约损害赔偿，原告首先应当明确是要求将应交付的转换房屋折价按现金方式给付，还是要求赔偿420,000元的损失。被告不同意将置换的房屋进行折价给付，因为双方在《棚户区改造拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主，货币补偿为辅”，表明合同履行的基本原则是置换而非买卖，原告要求被告给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的，拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值，房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商是利用土地进行建设后可以使土地收益增加，用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本，将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意，变成了商品房的买卖，而原告手中根本就没有商品房存在，这属于用合法手段掩盖非法目的的行为，是民法所禁止的行为。如果原告想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》，应当通过协商确定新的补偿价格，不能简单地以《棚户区改造拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2、原告的第二项请求没有事实和法律依据，依据《棚户区改造拆迁补偿协议》第二条和第五条的约定，被告对原告所负的是交付60㎡商铺的义务，是特定物给付，被告未履行给付义务是政府规划调整的不可抗力导致，不属于违约，不应当承担违约责任，不应当向原告支付违约金。另外，原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中日万分之二的违约金过高，如果法院认定被告迟延交付构成违约，应当调整违约金，参照买卖合同司法解释的规定按银行间同业拆借利率的1.3倍计算，应按月利率4.17‰计算合适。3、原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中部分内容无效，原告的土地使用权证记载的土地使用面积为465㎡，协议第一条第（二）项约定“土地证记载的使用面积为202m”，其中242.05㎡原告无土地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，原告对超出土地使用权证记载面积的56㎡土地不享有处分权。在签订合同时，原告陈述多出的面积一直都是自己在使用，国土局可以出证明，但至今其未取得有效的证明，表明国有土地管理部门对原告处分242.05㎡土地的行为不追认，故应当认定《棚户区改造拆迁补偿协议》中超出土地使用证记载面积的56㎡土地的拆迁补偿无效，该部分土地被告又另行向国土管理部门交纳了土地出让金。原、被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》多计算补偿金额677,740元（242.05㎡×2,800元），应当从拆迁补偿款总额中扣减。综上，原告的各项请求均不能成立，应当驳回。原告朱黎明就其主张，向本院提供了以下证据：证据1、《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》及补充内容一份、补充协议一份，证实：2013年8月1日被告拆迁原告房屋，双方协议由被告为原告补偿商铺一套和住宅一套，置换总价值813,750元，包括价值289,688元住宅楼一套，住宅至2017年11月才交付，价值420,000元商铺一套，商铺多次变更交付时间，最终变到2020年12月15日也未交付，违约金按照约定按拆迁总价813,750元计算。被告质证对真实性认可，但对证明目的不认可，合同约定的面积是465平方米，土地证记载的使用面积为202.95平方米，被告认为原告多计算242.05平方米，该部分原告无处分权，多算的677,740元应该从补偿款中扣减。另外，在合同中约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主，货币补偿为辅”，表明合同履行的基本原则是置换而非买卖，原告要求被告给付现金没有合同依据。根据协议第九条约定，被告也不应承担违约责任。本院认证对原告出示的以上证据的真实性予以确认。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司就其辩解，向本院提交了以下证据：证据1、国有土地使用权证一份，证实：原告土地使用证记载面积202.95平方米，与原告在合同上约定使用土地面积465平方米不符。原告质证对真实性认可，对被告证实的问题不认可。拆迁时拆迁的不至原告一家，拆迁是以整个院落计算的，是被告自己根据双方谈的总价填的面积，双方只确定了最终的总价，对被告所说的事实不认可。本院认证对被告出示证据的真实性予以确认。证据2、民事起诉状一份，证实：在起诉状事实理由部分原告自认以房屋补偿为主，现金补偿为辅标准补偿。原告质证对真实性认可，认为当时制作起诉书是摘抄合同内容而来的，合同内容的填写是格式合同，是被告提供的格式条款，合同有几次变更，但是每次变更都是一致的。本院认证对被告出示证据的真实性予以确认。证据3、兰亭河畔一期规划图一份，证实：被告对修建的兰亭河畔小区项目系政府规划调整，未能向原告履行交付是政府原因。原告质证对真实性认可，对证实问题部分不认可，都是被告公司自己做出的规划设计图。看不到被告所说的是政府规划变化而导致被告公司规划变化。即使是规划变更，也是被告应该自行承担的商业风险。本院认证对被告出示证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述以及经本院审查认定的证据，本院确认事实如下：2013年8月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：第一条、被拆迁房屋现状：甲方征收拆迁乙方房屋位于吉县团结路以东，文明路以北小区房屋一套，房产证号为吉木萨尔镇2001-0414，土地证号为［吉国用（97）字第1**］，土地使用证记载的实用面积为465平方米，被拆迁房屋无设置抵押权；第二条、房屋拆迁补偿方式为以房屋置换为主，货币补偿为辅的方式．甲方补偿乙方的置换房屋建筑面积为103.46平方米，楼层为二楼，每平方米价格为2,800元，房屋总价值为289,688元，门面房一套，建筑面积为60平方米，位于文明路西侧，交付时间2015年10月1日，每平方米价格为7,000元，价值为420,000元；第三条、补偿标准：以该地区标准地价为依据，以土地证所注面积为基准，每平方米按1,750元进行补偿，总补偿价值为813,750元，房屋置换后的实际补偿额为104,062元；第五条、以上置换房屋交付时间为2014年10月1日，门面房交付时间为2015年10月1日；第六条、乙方需于2013年8月7日将旧房交于甲方。第八条、违约责任：1．乙方每推迟一天向甲方交付本协议所涉及的房屋等，则向甲方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。2、甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋等，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。第九条、双方约定的其他事项：1、乙方应在与甲方签订的购房合同约定时间内，办理所属房屋产权证，其所涉及的相关税费均由乙方自行承担。2、因不可抗拒力致使甲方无法履行合同造成的违约责任与损失均除外。该协议签订后，原告向被告交付了协议约定的房屋及院落，被告进行了拆除。被告为原告给付了拆迁协议约定的现金补偿，但未按期履行交房义务。2015年6月27日，原、被告达成补充协议，双方约定：1．合同交付日期顺延至2016年12月30日；2．乙方根据拆迁合同选定房号为1号楼2单元301室，面积大于或小于百分之三，双方互补差价。2017年11月，被告给原告交付了协议约定的住宅，但未交付约定的商铺。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。2019年10月21日，原、被告为该商铺又签订一份补充协议，约定：由于兰亭河畔小区所在地块周边道路拓宽，城市规划方案进行了较大调整，原设计规划中靠文明路的建筑、团结路建筑及沙河巷的建筑，现已无法继续实施。在新规划中，在老城纬三街东侧即小区北侧，新增了部分商业建筑。现就乙方拆迁补偿合同中应补偿商铺而未补偿的人员达成以下补充协议，甲乙双方共同遵守：1．双方达成的拆迁协议中除商铺地址变更外，其他条款原意不变。2．甲方承诺变更地址后商铺须在2020年12月15日前交付使用。若在该日期不能交付使用，甲方愿承担延期交房期间同期银行贷款利率两倍补偿。商铺在2020年6月1日前动工，乙方即原告不再上访。该协议签订后，被告即未动工修建商铺，亦至今未交付该商铺。为此，原告诉诸本院。本院认为，双方争议焦点为：1．原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2．原告主张的违约金是否合理；3．被告要求按照土地使用登记面积扣减原告拆迁款应否予以支持。关于争议焦点1，原、被告签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告住宅及商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定的住宅虽然被告在2017年11月向原告交付，但并不影响原告向其主张违约责任。双方约定的商铺被告从2014年迟延交付至2020年，一再迟延交付，至今无建设动工行为，明显构成根本违约，被告以规划调整抗辩与事实不符，本院不予采纳，被告应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的商铺价值损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，根据双方合同约定，原告未取得的商铺价值为420,000元，原告要求被告赔偿该款本院予以支持。关于争议焦点2，根据双方协议约定：甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋，则向乙方支付违约金，每日按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求以总补偿价值813,750元为基数按月利率6‰承担自2016年12月30日起至实际赔偿之日违约金请求，其主张由被告承担违约责任合法，但被告抗辩对违约金进行调整，鉴于原告在合同签订之时即取得补偿金104,062元，及双方对商铺交付达成合意等事实，本院对原告要求被告以289,688元为基数按月利率6‰承担自2016年12月31日起至2017年11月1日（交付住宅日）违约金即17,381.28元请求，本院予以支持，对超过部分不予支持。对原告要求被告以420,000元为基数按月利率8.70‰承担自2020年12月15日起至实际履行完毕日止的违约金，该项违约金主张符合双方于2019年10月21日达成补充协议的约定，但违约金利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。关于争议焦点3，原、被告达成的拆迁补偿协议，系双方多次协商核实后确定的结果，内容被告亦明确系其工作人员所填写，应该确定被告对原告证载面积与实际面积不一致事实清楚了解，该拆迁价值才是双方最终达成合意的关键，否则双方可能无法达成合意，而该协议中面积的记载虽然与实际有出入，被告是明知和自愿接受的，并且双方协议中所反映的面积并不损害国家、集体、第三人利益，故对被告辩称原告所超出面积部分为无权处分，该部分无效，而将该部分价值从原告应取得补偿款中扣减的意见不能成立，本院不予采纳和支持。综上，对原告要求被告赔偿其房屋拆迁价值损失420,000元，本院予以支持。对原告要求被告以813,750元为基数按月利率6‰承担自2016年12月30日起至实际赔偿之日违约金请求，本院对其中以289,688元为基数按月利率6‰承担自2016年12月31日起至2017年11月1日（交付住宅日）违约金即17,381.28元请求予以支持，对超过部分不予支持。对原告要求被告以420,000元为基数按月利率8.70‰承担自2020年12月16日起至实际履行完毕日止的违约金，该项违约金主张符合双方于2019年10月21日达成补充协议的约定，但违约金利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。对被告的抗辩意见中除对调整违约金意见支持外，对其他抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告朱黎明住宅迟延交付违约金17,381.28元（以289,688元为基数按月利率6‰承担自2016年12月31日起至2017年11月1日）。二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿未交付原告朱黎明商铺价值款420,000元，并以420,000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍承担自2020年12月16日起至赔偿款实际履行之日止的违约金。三、驳回原告朱黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,344元，减半收取5,172元（原告缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  马守元二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 冰