广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7329号上诉人（原审被告）：王英卓，男，汉族，1985年1月14日出生，住广东省东莞市莞城区××××××之14，公民身份号码为441××××××××××××174。委托诉讼代理人：黄超，广东政丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟柱辉，男，汉族，1994年2月11日出生，住广东省东莞市南城区××××××××，公民身份号码为441××××××××××××716。委托诉讼代理人：王强文，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑琪，广东臻善律师事务所辅助人员。上诉人王英卓因与被上诉人钟柱辉合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初33383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟柱辉原审诉讼请求：1.王英卓将其名下位于东莞市南城区胜和社区×××××××××××的土地（土地使用证号：东府国用（1997）第19000300091号）过户登记至钟柱辉名下；2.王英卓赔偿钟柱辉律师费损失30000元、诉讼保全保险费损失4720元；3.本案一审诉讼费由王英卓承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王英卓于判决发生法律效力之日起三日内协助钟柱辉将位于东莞市南城区胜和社区×××××××××××土地（土地使用证号：东府国用（1997）第19000300091号）过户登记至钟柱辉名下；二、驳回钟柱辉的其他诉讼请求。案件一审诉讼费15732.48元，由钟柱辉负担312.48元，由王英卓负担15420元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初33383号民事判决书。王英卓不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，改判王英卓无需协助钟柱辉将位于东莞市南城区胜和社区×××××××××××土地（土地使用证号：东府国用（1997）第19000300091号）过户登记在钟柱辉名下；2.本案一、二审诉讼费用由钟柱辉承担。事实与理由：一、原审法院认定案涉买卖合同有效错误。首先，原审法院认定钟柱辉为案涉房产的买受人有误。原审中王英卓多次强调钟泽泉是案涉土地的实际交易方、唐妙玲是案涉交易的中间人。原审中王英卓多次强调案件的事实如下:唐妙玲于2019年9月18日晚上19:53、9月24日傍晚6:47均致电王英卓，称其侄子（钟泽泉）要购买王英卓所有的案涉房地产（位于东莞市南城区胜和社区×××××××××××，使用土地面积:99平方米，所有权人:王英卓，中华人民共和国国有土地使用证号:东府国用（1997）第19000300091号）的房产（以下简称:案涉房产）。案涉房产为王英卓祖父母生前赠与，王英卓格外珍惜，从未想过要出卖，只想等待拆迁时不得已才处置，所以只是回复唐妙玲考虑一下。期间，王英卓多次提出自己的母亲叶肖冰希望等待拆迁时再处置上述房产。但唐妙玲及钟泽泉均表示“怎么拆迁也不会拆迁到那里，不可能在拆迁范围内”。王英卓信以为真，且刚好有购置新车的计划。才于9月27日晚6:11致电唐妙玲说可以考虑出售，问是否需要到土地现场看屋后再做决定，唐妙玲表示同意。10月2日下午5:57唐妙玲再次致电王英卓，约看屋时间，双方约定10月3日早上9:30在元岭新村见。10月3日上午9:27王英卓及其母亲叶肖冰陪同下在元岭新村村口致电唐妙玲，双方确认身份后，共同步行至元岭新村3巷4号看屋，唐妙玲表示很满意。约15分钟后，钟泽泉出现陪同唐妙玲，唐妙玲介绍钟泽泉是她的侄子，是他要购买王英卓的房产。期间王英卓质疑元岭新村有可能拆迁，钟泽泉当时回答，元岭新村有一百多户人怎么拆迁都不会拆到元岭新村。王英卓多次确认元岭新村不会被拆迁后便同意出售，双方口头约定价格为118万人民币整，其后钟泽泉多次要求付给王英卓定金20至30万，王英卓没有同意收取。期间，钟泽泉要求王英卓对案涉土地进行权属查询，但适逢国庆法定假日期间。唐妙玲于10月8日上午9:53再次致电王英卓催促其早上赶紧去国土部门查询土地登记信息。因要发送土地查询函给钟泽泉看，因此10月9日上午9:44王英卓和唐妙玲双方添加为微信好友。唐妙玲、钟泽泉二人确定王英卓为案涉房产的权属人后，便催促王英卓安排时间去公证处办理手续。在二人多次表示案涉土地不会拆迁的前提下，王英卓便同意去东莞市公证处签订协议书。2019年10月9日上午9:47王英卓致电唐妙玲说准备开车前往公证处，唐妙玲说双方已经互加微信了，就在微信上联系。9：53唐妙玲要求王英卓发送银行卡账号给她，她让钟泽泉转钱。10:37王英卓因去错公证处旧址，之后又赶去公证处新址。大概10:45王英卓在公证处汇合唐妙玲，其后钟泽泉到达，再过了3分钟左右钟柱辉和他太太也到了公证处。当时王英卓还以为钟柱辉只是同行。后得知王英卓缺结婚证和户口本不能办手续，他们要求王英卓马上去取证件。期间王英卓质疑唐妙玲和钟柱辉的关系，唐妙玲说是卖给钟泽泉，只是登记在钟柱辉名下。王英卓回家取证件期间，约于10:59唐妙玲118万的转账回单发给王英卓看，并多次询问是否收到钱（钟柱辉转账118万给王英卓的转账时间是10月9日11:04:21，那时候尚未签署案涉合同）。11:28王英卓发现证件包打不开，要寻求他太太帮助，而且公证处准备下班，就和唐妙玲约好下午两点公证处上班后再办手续。下午13:50王英卓到公证处汇合唐妙玲，其后钟泽泉和钟柱辉夫妻到达公证处。下午2点左右领取号码后，钟泽泉帮钟柱辉夫妇在公证处里面的文印室复印材料。大概2:10进入3号公证室，在公证员叶婉茹见证下签合同，时间持续一个多小时，期间钟泽泉多次出入3号公证室或在3号公证室门口徘徊。大约15:44王英卓和唐妙玲一行人离开公证处后，王英卓在文园停车场再次碰见唐妙玲和钟泽泉，钟泽泉开车送唐妙玲回家。且王英卓与唐妙玲的微信截图记录中，唐妙玲亲口承认要购买案涉房产的人是钟泽泉并非钟柱辉。综上，钟泽泉是案涉土地的实际交易方、唐妙玲是案涉交易的中间人。其次，原审法院未审查钟柱辉、钟泽泉、唐妙玲在签订协议书前得知拆迁事宜的事实，即认定案涉买卖合同有效有误。在交易过程中，王英卓多次向钟泽泉、唐妙玲等人确认案涉土地是否会被拆迁征收时，其均强调不会。但从提供的证据可知，钟泽泉明知案涉土地是属于招商引资的红线图范围之内，其中公开招商文件的联系人即为钟泽泉。其作为南城街道胜和社区元岭村城市更新项目的联系人，不可能不知道案涉土地被征收的消息。其仍故意通过唐妙玲联系王英卓意图在消息公布前以明显低于拆迁价格购买王英卓所有的案涉土地。而钟柱辉帮助钟泽泉将案涉房地产登记在自己名下，唐妙玲在整个交易过程中处于中间人地位。钟泽泉作为案涉房产公开招商文件的联系人以及元岭村的村长，利用职务行为得知的拆迁消息谋取私利，与钟柱辉、唐妙玲共同设局损害王英卓的合法权益。三人的行为因违反我国《合同法》第52条规定而导致案涉合同无效。原审时，王英卓向法庭提供多项证据证明三人共同欺诈的事实，并向法庭申请调查取证（原审时王英卓于2019月12月10日以EMS快递，单号:10138×××××633向原审法院东莞市第一人民法院提交申请追加第三人申请书以及调查取证申请书），但原审法院第一次（2019年12月18日）以及第二次庭审（2020年4月9日）时均并未对是否同意上述申请作出回应亦未针对王英卓提出的三人共同损害其利益的事实进行任何的庭审调查。2020年4月30日王英卓收到原审法院的快递《东莞市第一人民法院通知书》告知王英卓:不予准许调查取证以及追加第三人的申请。谁料劳动假期结束的第一天即2020年5月6日即收到原审法院快递的判决书。原审法院在王英卓提出钟柱辉、钟泽泉、唐妙玲在签订《协议书》前已得知拆迁事宜的抗辩前提下仍未做任何调查取证即认定案涉合同有效违反法定程序。再次，原审法院凭借东莞市自然资源局发出的协助调查函即认定案涉买卖合同有效有误。根据东莞自然资源局出具的《关于对市第一人民法院（2019）粤1971民初33383号协助调查函的复函》，案涉土地国有划拨私人住宅用地，使用权类型为划拨。据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”案涉房产在转让时，未报有批准权的人民政府审批，亦未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，双方亦未提交证据证明在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，故根据前述规定，钟柱辉、王英卓签订的协议书无效。原审法院仅以上述批复:“结合我市实际，该类国有划拨私人住宅用地参照宅基地进行管理，即保留划拨用地性质，限于本社区居民成员范围内流转随地上建筑物一并流转”，即认定案涉合同有效错误。完全枉顾认定合同有效的前提条件:“以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”等前提条件。案涉房地产因原审钟柱辉擅自起诉，导致未能于一审诉讼前经有审批权的人民政府审批而无效。再者，原审法院仅依据“东莞市的实际情况”而枉顾《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》亦有违强制法的规定。最后，原审法院以钟柱辉已履行付款义务且协议书约定的过户期限届满，认定王英卓应协助钟柱辉将案涉土地过户至钟柱辉名下有误。原审中王英卓向法庭申请调查钟柱辉购房款项的来源，原审法院不予同意。原审法院在未审查清楚钟柱辉购买案涉房产的来源情况下即擅自认定合同有效有误。同时，案涉土地在原审案件诉讼过程中到达案涉协议书约定的协助办理过户义务约定的日期也非王英卓可以控制，如一审法院在原定的开庭时间如期开庭，原审诉讼应早已结案。因此，钟柱辉于协议书约定的协助过户日期前即起诉至法院，即已阻碍案涉房产买卖合同生效（注:案涉交易因违反强制法的规定，未经有批准权的人民政府批准），王英卓已无协助办理过户登记的义务。二、原审判决程序违法。首先，原审法院遗漏了第三人钟泽泉、唐妙玲。原审时钟柱辉向东莞市第一人民法院以EMS快递的方式寄出《调查取证申请书》及《增加第三人申请书》。原审历经一次庭前调查取证、一次庭审（注:原审前后共安排3次庭审，第一次是2019年12月18日14时30分，第二次是2020年2月17日14时30分，第三次是2020年4月9日下午4时。（第二次庭审原审法院以疫情为由，重新安排庭审时间，因此并未实际庭审）。前后两次庭审均未对是否同意追加二人为第三人以及是否同意调查取证作出回应，第二次庭审后，王英卓多次致电承办书记员，询问是否同意追加，均表示等待法官答复。结果是原审法院于2020年4月30日将不同意追加第三人以及不同意调查取证的告知书送达王英卓，2020年5月6日于国家法定假日后即已收到判决书（期间为国家法定假日），王英卓没有时间做出回应。因此，原审法院程序违法。其次，原审法院未对钟柱辉、钟泽泉、唐妙玲于案涉土地买卖前即知晓拆迁的事实进行调查取证即自行判定不存在共同损害王英卓利益的事实程序违法。原审时王英卓已多次以书面方式向法庭详细陈述，王英卓提交的证据与追加第三人申请书以及调查取证申请书的内容一致，时间地点均详尽具体，也能对应。最后，原审法院并未确认案涉土地进行交易是否需经东莞市人民政府审批（注:案涉土地为划拨性质）。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。但原审法院未发函确认划拨性质的土地转让是否需经东莞市人民政府审批。且东莞市自然资源局的回复依据政府部门的办事规章并不能与国家强制法进行对抗。钟柱辉未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，王英卓提交以下证据：1.EMS快递单，拟证明其在原审举证期限内申请追加第三人及申请调查取证；2.法院专递邮件详情单及通知书，拟证明原审法院在2020年4月28日寄出通知书，王英卓于2020年4月30日才收到该通知书，并于2020年5月6日收到一审判决书，原审法院对事实不予查清，程序违法。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、案涉协议书的买受人是谁；二、案涉协议书的效力如何。对于焦点一，王英卓与钟柱辉签订了协议书，约定王英卓将案涉房地产转让给钟柱辉，该协议书已经经过公证，且钟柱辉已经将转让款118万元支付给王英卓。王英卓在协议书签订时，已知晓买受人是钟柱辉。原审认定钟柱辉为案涉协议书的买受人，事实清楚。王英卓不能举证证明钟柱辉代钟泽泉购买案涉房地产，其申请调取公证处的录像以及钟柱辉购房资金的来源，并不足以推翻钟柱辉为买受人的事实。即使唐妙玲为居间人，也与本案没有利害关系。王英卓请求追加钟泽泉、唐妙玲为本案第三人的依据不充分。原审法院对王英卓的调查取证及追加第三人申请不予准许，并无不当。对于焦点二，根据东莞市自然资源局的复函，案涉国有划拨私人住宅用地参照宅基地进行管理，限于本社区居民成员范围内随地上建筑物一并流转，土地权利人如需自行转让划拨土地的，应补办出让手续。钟柱辉为案涉土地所在地社区居民，案涉协议书并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。东莞公证处在对案涉协议书进行公证时，已经对双方进行询问，双方均表示已经对案涉房地产的情况非常清楚。王英卓主张钟柱辉与钟泽泉、唐妙玲隐瞒案涉土地将被拆迁改造的消息骗取王英卓出售案涉土地使用权，缺乏证据证明。王英卓不能举证证明案涉协议书存在无效的情形，钟柱辉已经依约支付转让款，王英卓应当协助钟柱辉将案涉土地使用权过户至钟柱辉名下，钟柱辉应承担过户产生的全部税费。综上所述，王英卓的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15420元，由王英卓负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十二月八日书记员  谢爱玲