呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终3986号   上诉人(原审原告，反诉被告)：内蒙古德鑫置业有限公司。   法定代表人：安成龙，该公司总经理。   委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杜文江，男，该公司员工。   上诉人(原审被告，反诉原告)：李军，男，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：李**飞，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。   上诉人内蒙古德鑫置业有限公司（以下简称德鑫公司）与上诉人李军房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人德鑫公司的委托诉讼代理人戴岩欣、杜文江，上诉人李军的委托诉讼代理人李**飞，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   德鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判支持德鑫公司的全部诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用均由李军承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2018年10月12日双方签订了《内蒙古电商中心公寓租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定由李军承租德鑫公司位于呼和浩特市回民区内蒙古电商中心西侧楼座5F-8F公寓(整层)的房屋,约定计租面积5624平方米,租期自2018年10月12日至2019年10月11日止,房租为200万/年。合同期满后,李军尚欠德鑫公司房屋租金656523元未支付,依照租赁合同第21.4条约定,李军应当向德鑫公司支付由于拖欠租金而产生的违约金59087元。租赁期限届满前,李军承诺将其酒店公安上传系统、监控系统、门锁系统、网络系统材料移交给德鑫公司,并将《特种行业许可证》、《消防许可证》、《卫生许可证》、《食品经营许可证》过户给德鑫公司或德鑫公司指定第三方,以达到令德鑫公司减免其拖欠租金的目的,故双方于2019年10月12日签订了《退场协议书》。《协议书》签订后,李军承诺将公安上传系统、监控系统、网络系统材料移交给德鑫公司,并要求德鑫公司先行签署《退场移交表》,然后交付上述设施、设备等。但是实际上李军并没有将上述设施、设备等移交,至今仍由李军掌控。同时,双方约定在《协议书》签订之日起3日内将上述证照过户给德鑫公司或德鑫公司的指定的第三方,但李军至今仍未将上述证照过户,直接导致德鑫公司无法按照约定时间将相关证照、设施、设备移交、过户给新承租方使用。综上,双方签订《协议书》的目的无法实现,李军构成根本违约。原审法院并没有查清上述事实,并由此驳回德鑫公司的诉讼请求无事实与法律依据。二、原审法院适用法律错误。原审法院引用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定,认为《注销营业执照协议》(以下简称《注销协议》)对德鑫公司有效,属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的相关规定,公司法人作为独立主体,依法独立享有民事权利和承担民事义务,所以德鑫公司对外行使权利签订合同,必须加盖公司印章。但是,本案中的《注销协议》并未加盖德鑫公司印章,所以对德鑫公司并无约束力,原审法院就此认定《注销协议》能够约束德鑫公司不符合法律规定。再有，李军还将一层酒店大堂使用的房屋恶意续租,导致德鑫公司处新的承租方一层无酒店大堂使用,并且在德鑫公司新承租方酒店开业时在一层酒店大堂出售花圈、纸扎等物品。综上，应支持德鑫公司上诉请求。   李军辩称，李军的答辩意见同李军的上诉意见。   李军上诉称，1.撤销一审判决第二项,改判德鑫公司向李军支付150000元酒店住宿卡。2.一审反诉费及上诉费全部由德鑫公司承担。事实和理由：双方于2018年10月12日签订的《租赁合同》约定李军承租德鑫公司位于呼和浩特市回民区内蒙古电商中心西侧楼座5F-8F公寓,经营“回民区嘉豪御景商务宾馆”,房屋总面积5624平米,租期一年(2018年10月12日至2019年10月11日),房租为每年200万元整。2019年10月11日,租赁期限到期,李军尚欠德鑫公司租金656523元。双方于2019年10月12日签订《退场协议书》,以结算房屋租赁合同遗留事项。《退场协议书》约定:李军将“回民区嘉豪御景商务宾馆”的房间装修、设施设备、家具、电器以及公安上传系统、监控系统、门锁系统、网络系统材料、特种行业许可证、消防许可证、卫生许可证、食品经营许可证等设备材料和证件交给德鑫公司。德鑫公司则免除李军的656523元的房屋租金,并另外向李军支付150000元的酒店住宿卡。合同签订后,李军按照《退场协议书》约定将上述设备材料和证件等一一交付给德鑫公司单位的杜文江和郑海等负责人。2019年10月24日李军与德鑫公司签订《注销协议》约定注销李军所经营的“回民区嘉豪御景商务宾馆”营业执照,并明确说明注销营业执照后产生的一切后续责任以及后果(包括《退场协议书》中签订的各项义务)李军概不负责。李军将酒店的营业执照注销后,德鑫公司将本案房屋立即租给叫薛利平的人,目前经营酒店名称为《呼和浩特市回民区昱伦酒店》。因为李军将原酒店的设备、家具、房间装修等都留给德鑫公司,是便于德鑫公司在原址上经营酒店。因此李军认为,《退场协议书》约定的150000元的酒店住宿卡就是本案涉及房屋后续经营酒店的住宿卡,也就是目前正在经营的《呼和浩特市回民区昱伦酒店》住宿卡。综上所述,恳请二审人民法院依法支持李军的全部上诉请求。   德鑫公司辩称：德鑫公司的答辩意见同德鑫公司的上诉意见。关于李军所主张的《注销协议》没有我公司盖章，属个人行为，不能改变退场协议的任何内容，《注销协议》对德鑫公司不发生法律效力。   德鑫公司向一审法院起诉请求：1．判令李军支付德鑫公司拖欠的房屋租金656523元；2．判令李军支付德鑫公司至付清欠款之日的迟延履行违约金，暂计算自2019年10月12日始至起诉之日为59087元；以上两项合计715610元；3．案件受理费由李军承担。李军向一审法院提出反诉请求：1．判决德鑫公司向李军支付150000元酒店住宿卡；2．案件受理费全部由德鑫公司承担。   一审法院认定事实：2018年10月12日，德鑫公司（甲方）与李军（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于呼和浩特市回民区内蒙古电商中心西侧楼座5F-8F公寓（整层）的房屋，经营“回民区嘉豪御景酒店”，计租面积为5624平方米，期限为1个租约年，自2018年10月12日至2019年10月11日，租金为每年200万元，租金按月支付，双方还约定了其他条款并签字盖章予以确认。2019年10月11日，租赁期满，李军尚欠德鑫公司租金656523元，双方于2019年10月12日签订《退场协议书》，第一条约定乙方将嘉豪御景商务宾馆现有房间装修、设施、设备、家具、电器等以及公安上传系统、监控系统、门锁系统、网络系统材料移交给甲方。……第二条约定乙方同时移交给甲方的还有特种行业许可证、消防许可证、卫生许可证和食品经营许可证，乙方承诺上述证件于签订本协议之日起3日内配合办理过户手续至甲方或甲方指定机构名下。……第三条约定乙方履行本协议书第一条、第二条全部约定后，甲方同意免除乙方尚欠甲方的租金656523元外，再支付乙方150000元酒店住宿卡。……如乙方未能按照协议书条一条、第二条履行全部义务，则本协议自动终止，甲方有权按照双方签订的租赁合同向乙方主张乙方尚欠的全部租金、违约金等等。双方另约定了其他条款并签字盖章予以确认。上述《退场协议书》签订后，李军向德鑫公司移交了协议中约定的设备材料和证件，德鑫公司负责移交事务的员工杜文江、郑海和乌兰等人在移交表上签字确认，移交表上列明的已移交项目包括：房卡120张、特种行业许可证、消防合格证、食品经营许可证、公安上传系统、监控系统、门锁系统、营业执照正本及副本、水卡73张、电卡8张、厨房钥匙一把。2019年10月22日，德鑫公司员工杜文江收到李军移交结余水、电费合计9753元。2019年10月24日，德鑫公司（甲方）与李军、嘉豪御景酒店（乙方）签订《注销协议》，约定应甲方要求注销乙方注册的“回民区嘉豪御景酒店”营业执照，乙方注销“回民区嘉豪御景酒店”营业执照后所产生的一切后续责任以及后果（包括退场协议书中签订的各项义务）乙方概不负责。甲方杜文江签字，乙方盖章予以确认。之后，该酒店营业执照已被注销。   一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点是双方签订的《退场协议书》是否已经全部履行完毕，德鑫公司诉请李军支付房屋租金656523元、违约金以及李军诉请德鑫公司给付150000元住宿卡有无事实及法律依据。针对上述争议焦点，双方签订的《租赁合同》、《退场协议书》、《注销营业执照协议》均是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规，为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《内蒙古电商中心公寓租赁合同》、《退场协议书》及《注销营业执照协议》源于同一法律事实，相互衔接。按照双方最后签订的《注销营业执照协议》约定，李军注销营业执照后，对《退场协议书》中约定的各项义务概不负责，且李军已将《退场协议书》第一条、第二条约定的房间装修、设备、设施、家具、电器以及公安上传系统、监控系统、门锁系统、特种行业许可证、消防许可证和食品经营许可证移交给德鑫公司，德鑫公司已经签收。鉴于李军已经应德鑫公司要求注销了“回民区嘉豪御景酒店”营业执照，协议第二条约定的过户已成为不可能且无必要。因此，李军已经履行完毕《退场协议书》中约定的义务，德鑫公司免除租金656523元并再支付150000元酒店住宿卡的条件已成就。但是，双方在《退场协议书》中约定的“甲方再支付乙方150000元酒店住宿卡”属于约定不明，未明确支付的是哪个酒店的住宿卡，如果此处约定的是案涉“回民区嘉豪御景酒店”，则该酒店已注销，约定自然无法履行，如果此处约定的是其他酒店，则该约定涉及案外人，须经案外人确认，未经案外人确认，双方不得将义务加于案外人，也就自然无法履行。综上，德鑫公司的本诉请求及李军的反诉请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）内蒙古德鑫置业有限公司的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）李军的反诉请求。案件受理费10960元，由原告（反诉被告）内蒙古德鑫置业有限公司负担；反诉费1650元，由被告（反诉原告）李军负担。   二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，一审庭审中，德鑫公司认可其收到了退场移交表所记载的第1、2、3、4、6、8项，即房卡、特种行业许可证、消防合格证、食品经营许可证、门锁系统、营业执照，未收到第5、7项，即公安上传系统、监控系统；李军称其均已移交，德鑫公司相关人员也在移交表上签字认可。德鑫公司和李军对营业执照因无法过户已办理注销手续的事实无异议，对特种行业许可证、消防合格证、食品经营许可证未办理过户手续的事实无异议。李军称酒店更换名字就无法对特种行业许可证、消防合格证、食品经营许可证办理过户手续。德鑫公司主张除了营业执照外其他均能办理变更手续，只是李军要超过65万元的补偿。李军一审对德鑫公司所举照片的质证意见中称，因为监控系统和公安上传系统无法过户,现在经营的昱伦酒店已经重新办理，所以德鑫公司一直没有拿走,李军的酒店已经注销，不需要这些东西，德鑫公司随时可以拿走。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：德鑫公司诉请判令李军支付德鑫公司拖欠的房屋租金656523元及迟延履行违约金的上诉理由是否能够成立。李军主张德鑫公司向李军支付150000元酒店住宿卡的上诉理由是否能够成立。   德鑫公司主张李军未按双方签订的《退场协议书》约定将公安上传系统、监控系统移交给德鑫公司，李军所移交的特种行业许可证、消防许可证、卫生许可证和食品经营许可证也未过户，并且李军未将一楼大厅移交给德鑫公司，故李军未依《退场协议书》约定履行义务，其仍应承担给付欠付租金及违约金的义务。李军主张其已移交特种行业许可证、消防许可证、卫生许可证和食品经营许可证，注销营业执照，不能过户不是李军的原因，公安上传系统、监控系统因无法过户，故德鑫公司未取走，李军未阻止德鑫公司取走公安上传系统、监控系统。本院认为，李军依照《退场协议书》移交了现有房间装修、设施、设备、家具、电器等，还移交了门锁系统、房卡、特种行业许可证、消防许可证、卫生许可证和食品经营许可证，并注销营业执照。而一楼大厅系李军承租第三方的地方，双方所签《退场协议书》对此亦无明确约定，德鑫公司主张李军未移交一楼大厅违反《退场协议书》约定无依据。公安上传系统、监控系统终端未交接及特种行业许可证、消防许可证、卫生许可证和食品经营许可证未过户的原因双方各执一词，也未提供确实充分的证据佐证自己的主张。综上，基于李军移交了大部分《退场协议书》约定东西，而未移交未办理过户的原因又不明，故德鑫公司诉请判令李军支付德鑫公司拖欠的房屋租金656523元及迟延履行违约金的上诉理由不能成立，李军主张德鑫公司向李军支付150000元酒店住宿卡的上诉理由亦不能够成立。   综上所述，德鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10960元（内蒙古德鑫置业有限公司已预交），由内蒙古德鑫置业有限公司负担；二审案件受理费3300元（李军已预交），由李军负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十二月二十五日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱