黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2684号原告：李淑霞，女，1962年5月7日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：才艳书，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告李淑霞与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李淑霞的委托诉讼代理人才艳书，被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。李淑霞向本院提起诉讼请求：1.撤销（2020）黑01执80号执行裁定书，确认李淑霞与郭富军签订的《房屋买卖合同》有效；立即解除对李淑霞购买的双城区灏丽新城小区13号楼3单元302室房屋的查封；2.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司、郭富军承担。事实和理由：李淑霞于2017年月7月31日经任某介绍从郭富军手购买了坐落于双城区灏丽新城小区13号楼3单元302室房屋，建筑面积93.09平方米，交易价款为28万元，李淑霞交付购房款同时宏兴公司给李淑霞出具《收据》一张，并由郭富军签字确认，并于2018年6月11日李淑霞与郭富军补签《房屋买卖合同》。实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案经实发公司申请，对李淑霞购买的位于哈尔滨市双城区灏丽新城小区13号楼3单元302室房屋进行查封，但李淑霞认为查封是错误。一、该查封并未通知李淑霞，也未在案涉房屋的显著位置张贴查封公告，而李淑霞购买的案涉房屋已进入流拍程序时，李淑霞才知房屋被查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，查封程序明显违反法定程序。二、李淑霞与郭富军签订的房屋买卖合同是双方自愿签订、双方当事人真实意思表示，该买卖合同合法有效；三、李淑霞全部交付郭富军购房款后，宏兴公司为李淑霞出具收据，并盖有宏兴公司灏丽新城项目部章，郭富军签字确认且出具时间即买卖房屋的行为均在案涉房屋查封前；四、购买该房屋时宏兴公司、郭富军承诺于2018年5月1日前入户，且李淑霞于2018年6月11日签订房屋买卖合同时郭富军将案涉房屋交付李淑霞即实际占有；五、宏兴公司开发建设的案涉房屋在2018年2月8日已依法取得《双城区商品房预售许可证》的相关审批手续，即已经过政府审查“批准公开预售”即可以正常合法买售，所以李淑霞对该房屋的产权证照手续曾多次到双城区房屋住宅局沟通要求联机备案并出具激打发票等相关产权手续，但还是因种种客观原因政府无法为李淑霞办理产权，也就是说李淑霞未取得产权证也不是李淑霞过错。实发公司辩称，一、根据李淑霞提供的证据，李淑霞是在2018年6月11日人民法院查封案涉房屋后，与郭富军签订的房屋买卖合同，其并没有与宏兴公司在2018年4月17日案涉房屋查封前签订过商品房买卖合同。二、李淑霞提供的证据不能证明其于2018年4月17日对案涉房屋进行查封前已经支付了全部购房款，并合法占有使用房屋，也无法证明不是因其过错不能办理案涉房屋的产权证书。三、2020年4月14日作出的(2018)黑01执770号之十三执行裁定书已经向实发公司送达，将案涉房屋按第一次流拍价格抵偿宏兴公司、郭富军欠实发公司部分债务，案涉房屋的所有权已经转移至实发公司，即案涉房屋在李淑霞于2020年8月II日提出执行异议前已经执行终结。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李淑霞为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、身份证及企业信息，拟证明：身份情况。证据二、《收据》《房屋买卖合同》《收条》，拟证明：收据能够证实李淑霞于2017年7月31日购买的案涉房屋是宏兴公司以28万元直接开到李淑霞名下；李淑霞与郭富军于2018年6月11日签订购买案涉房屋，房款28万元李淑霞已现金方式全部给付，双方就办理过户等相关事宜作出具体约定即是双方当事人自愿签订；收条能够证实郭富军收到李淑霞全部购房款即28万元。证据三、《证明》，拟证明：李淑霞购买案涉房屋钱款来源。证据四、（2020）黑01执异80号执行裁定书及（2020）黑01执异80号之二，拟证明：李淑霞购买的灏丽新城13号楼3单元302室房屋被查封后，李淑霞提出执行异议申请被裁定驳回。证据五、《建筑工程施工许可证》《双城区商品房预售许可证》，拟证明：宏兴公司开发建设的案涉房屋是于2016年6月29日依法取得建筑工程施工许可证、于2018年2月8日依法取得商品房预售许可证，即能够证明宏兴公司已具备开发建设案涉房屋小区及对外预售等资质。证据六、（2018）黑01民初312号之一民事裁定书，拟证明：实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案中，实发公司查封案外人李季、田丰等38人房屋被解除与李淑霞提出执行异议之诉要求解除查封案涉房屋属类案，即依据同案同判之原则请求法院予以支持的具体事实。证据七、《授权委托书》，拟证明：2013年9月28日宏兴公司法人李福会授权于郭富军就灏丽新城项目、全权代表该公司处理一切事宜，该公司及法人均予以承认的具体事实。证据八、照片三张，拟证明：李淑霞已实际占有居住使用该房屋的具体事实。证据九、证人任某证言，拟证明：李淑霞与郭付军购买案涉房屋的事实经过。实发公司对李淑霞提交证据的质证意见为：对证据一身份证、企业信息的真实性和证明问题均无异议。对证据二《收据》《房屋买卖合同》《收条》的真实性和证明问题均有异议。首先，依据收条显示出具日期为2018年6月11日，依据房屋买卖合同显示签订日期同为2018年6月11日，按房屋买卖的常理及交易惯例，收据日期应当是从2018年7月31日涂改为2017年7月31日。其次，该收据加盖的印章不是郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并认可的灏丽新城项目部合法公章，张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东不予认可。第三，房屋买卖合同及收条对应的卖房人和收款人均是郭富军，且签订日期和出具日期为2018年6月11日也充分证明，李淑霞是从郭富军处购买的案涉房屋，并不是从宏兴公司处购买的案涉房屋，显然，收据内容与房屋买卖合同及收条记载事项相互矛盾，也充分证明收据是虚假的不真实的。因此，李淑霞出示的本组证据至多能够证明其于2018年6月11日与郭富军签订了房屋买卖合同，郭富军于同日向其出具了收条，但是郭富军是否收到李淑霞购房款28万元，本组证据无法证明。基于李淑霞与郭富军签订的房屋买卖合同签订于2018年6月11日，而（2018）黑01民初312号裁定书，已经于2018年4月17日依法公告查封包括案涉房屋在内房屋，显然该房屋买卖合同系在人民法院查封案涉房屋之后作出，因此本组证据不能阻却、排除、对抗执行行为。对证据三、《证明》的真实性、关联性及证明问题均有异议。五常隆盛化工有限公司是否与李淑霞存在民间借贷行为与本案不具有关联系，其向李淑霞偿还的款项是否用于李淑霞购买案涉房屋，通过该证明显然无法证明，更无法证明五常隆盛化工有限公司向李淑霞的还款用于李淑霞购买案涉房屋的资金来源。对证据四（2018）黑01执异80号执行裁定书、黑01执异80号之二执行裁定书的真实性及证明问题无异议。对证据五《建设工程施工许可证》《双城区商品房预售许可证》的真实性及证明问题无异议，但李淑霞是与郭富军签订的房屋买卖合同，并不是与宏兴公司签订的房屋买卖合同。对证据六（2018）黑01民初312号之一民事裁定书的真实性无异议，对证明问题有异议，个案不同，证据不同，该裁定书不适用于本案，李淑霞应通过举示证据来证明自己的主张成立。对证据七《授权委托书》的真实性及证明问题均有异议，因实发公司不是本组证据的当事人，无法核实其真实性，但实发公司发表质证意见。因宏兴公司和张某、范国玉、郭富军三位股东及投资人在2013年9月28日之后曾出具多份文件，对2013年9月28日授权委托书的内容进行了修改和补充，应当结合2013年9月28日之后的文件内容，特别是灏丽新城项目部粘贴在售楼处玻璃上的公告，来综合认定郭富军的行为是否能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人，还是郭富军无权代理的个人行为，而不应仅依据2013年9月28日的授权委托书就认定郭富军的所有行为都能够代表宏兴公司或张某、范国玉、郭富军三人。但通过郭富军已经涉嫌诈骗犯罪的行为，已经证明郭富军的实际行为并不是完全符合授权内容，且通过李淑霞出示的证据显示，李淑霞是从郭富军个人处购买的案涉房屋，并不是从宏兴公司处购买的案涉房屋，也没有向宏兴公司交纳购房款。对证据八照片三张的真实性及证明问题均有异议，案涉房屋已经于2018年4月17日依法查封，而李淑霞出示的证据显示其是2018年6月11日才与郭富军签订房屋买卖合同，在李淑霞没有出示证据证明其是通过宏兴公司合法占有使用案涉房屋的情况下，无法证明李淑霞于人民法院查封前已经合法占有使用案涉房屋。对证据九证人任某证言中关于房屋买卖时间的真实性有异议，关于房屋买卖时间，应依据李淑霞提供的证据来进行确定，但证人作证明确指出了李淑霞是将28万元购房款现金交予的郭富军，而郭富军与当时直接将此28万元又转交给了证人，因此能够充分证明案涉房屋买卖合同李淑霞并不是与宏兴公司签订，宏兴公司也没有收到李淑霞的购房款。本院认证意见为：李淑霞举示的证据一、证据四、证据五、证据六，因实发公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；李淑霞举示的证据二，因实发公司虽对证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对该证据予以确认；李淑霞举示的证据三、证据八，因未举示其他证据予以佐证，证据不能证明其予证明的问题，本院对该证据不予确认；李淑霞举示的证据七，因证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对该证据不予确认；李淑霞举示的证据九，该证人证言与前述证据相互印证的证言部分，本院予以确认，与前述证据相互矛盾的证言部分，本院不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日院查封公告及查封房屋明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房屋明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。证据七、（2018）黑01执770号之十三执行裁定书，拟证明：2020年4月14日作出的（2018）黑01执770号之十三执行裁定书已经向实发公司送达，将案涉房屋按第一次流拍价格抵偿宏兴公司、郭富军欠实发公司部分债务，案涉房屋的所有权已经转移至实发公司，即案涉房屋在李淑霞提出执行异议前已经执行终结。证据八、灏丽新城2期销售价格表，拟证明：2017年5月30日宏兴公司灏丽新城项目部出具的9-16号楼灏丽新城2期销售价格表，依据该价格表显示2-5楼销售价为4280/平方米，顶层5楼、6楼销售价为4180元。显然，李淑霞购房款为28万元，除以面积93.09平方米，仅为3007.84元，明显低于灏丽新城2期销售价格，也足以证明李淑霞非善意购买案涉房屋。李淑霞对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一《股东会议纪要》、双城市宏兴房地产开发有限公司灏丽新城项目部公章样本的真实性、关联性及合法性均有异议。首先实发公司作为独立法人无法证实宏兴公司股东会议纪要的真实性；其次即使灏丽新城项目部合伙人内部召开股东会议，对公章的有效与无效做出规定，但也只是对其内部合伙人及股东具有约束力，郭富军作为灏丽新城项目部负责人在相关手续上加盖公章符合表见代理的构成要件，实发公司以此主张所盖公章无效不具有合法性；同时因案涉房屋李淑霞取得所有权的最初来源是以工程抵账方式取得，作为建筑工程承包人享有优先受偿权优于抵押权和其他债权，即李淑霞在实发公司查封前已取得该工程抵账房屋所有权，所以该组证据与本案无关联性。对证据二《公告》及粘贴照片、《声明》的真实性、合法性及关联性均有异议。因案涉房屋系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先受偿权，且李淑霞及建筑工程承包人承包项目及购房屋前从未看到过上述公告照片及声明即不具有真实性，即使看到也与李淑霞取得的工程抵账房无关联性，因该房不是李淑霞从售楼处购买，而是直接从建筑承包商手中取得。同时2017年12月10日声明所刊登的中桥信息因是个人私营企业以营利为目的自发建立的广告单，非当地政府及省、市级以上公开发行的报纸所刊登的声明即不具有合法性。对证据三查封公告及查封房屋明细的真实性、合法性均有异议，实发公司为达到债权实现的目的，宏兴公司灏丽新城项目部将案涉明细表中所载明的房屋已先期作为工程款抵账给建筑工程承包人的事实于不顾，未通过宏兴公司，私自制作查封房屋明细并盖公章来申请中院进行查封，直接损害的是建筑工程承包人享有的工程款优先受偿权。对证据四张某证言的关联性有异议，因案涉房屋来源系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先权，房屋的取得不是以销售方式取得，故该证言与本案无关联性。同时郭富军作为该工程实际负责人持有授权书为保证工程顺利进行对外以工程抵账方式将案涉房屋抵顶给建筑工程承包人，郭富军具有表见代理权，进而充分证明其用涉及房屋抵账给建筑工程承包人的行为具有合法性。同时因张某未出庭，无法对其质询，该证言不能佐证实发公司所主张的事实。对证据五双城区灏丽新城项目二期现场照片的真实性有异议，灏丽新城项目二期大部分数房屋早已实际投入使用，其中包括李淑霞从建筑工程承包人以工程抵账房方式取得的房屋，且大部分房屋早已实际占用使用。对证据六《情况说明》的真实性、合法性、关联性均有异议。该情况说明是宏兴灏丽项目部出具不是原件，无法证明真实性，该证据阐述的是一房多卖情况与本案房源取得方式不一致，本案当事人作为建设工程承包人取得的房屋是工程抵账从承包人姚宏杰手以工程款抵账房屋取得的所有权，该情况说明都是以买卖原因主张权利。而且本案当事人取得的房源本身不存在一房多卖情况。由于该情况说明不是原件，该证据不具有合法性。对证据七的真实性没有异议，对该证据执行裁定的合法性有异议。由于李淑霞并未接到该执行裁定，针对于李淑霞下达的执行裁定书，因此李淑霞已就案涉房屋查封被流拍的相关信息，是从后期其他案件中得知，李淑霞认为执行裁定查封的过程是错误的，并未向李淑霞告知该案涉房屋被查封。对证据八的真实性有异议，李淑霞所购买的房屋并未以该住宅房屋4380的价格购买，由于案涉房屋是经中间人抵账借款，介绍李淑霞从郭富军手直接购买的，价格也是郭富军与实际购买人即本案李淑霞经过商议后达成的房屋买卖协议，并未按价格表进行买卖及交易。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六、证据八，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五、证据七，因上述证据能够证明本案事实，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：李淑霞与郭富军签订《房屋买卖合同》，约定郭富军将位于双城区的灏丽新城小区13号楼3单元302室房屋出售于李淑霞，房款28万元,合同记载签订日期为2018年6月11日。郭富军为李淑霞出具收条，收条记载收到案涉房屋购房款，记载日期为2018年6月11日。宏兴公司为李淑霞出具案涉房屋交款收据，收据记载日期年份处有更改，更改后日期为2017年7月31日，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉房屋，李淑霞作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异80号执行裁定书，裁定：驳回案外人李淑霞的异议请求。李淑霞不服该裁定，提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是李淑霞是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李淑霞主张其享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。首先，李淑霞举示其与郭富军签订的《房屋买卖合同》，记载合同签订日期为2018年6月11日，即根据现有证据不能认定李淑霞在案涉房屋查封前签订书面买卖合同的条件已满足。其次，李淑霞主张以现金形式向郭富军支付房屋的全部价款28万元，举示郭富军出具的《收条》、宏兴公司出具的《收据》及案外人五常市隆盛化工有限公司出具的《证明》以证明该事实主张。因郭富军、宏兴公司均系本案被诉主体，不能仅依据其所出具的《收据》及《收条》即认定交付房款的事实，而李淑霞虽举示五常市隆盛化工有限公司出具的《证明》，但未举示其他证据佐证该证据予证明的五常市隆盛化工有限公司向李淑霞还款28万元的事实，即仅依据该《证明》不能认定李淑霞已交付全部购房款的事实。据此，根据现有证据无法认定李淑霞享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，李淑霞的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李淑霞的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告李淑霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天