上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19261号原告：上海绿嘉农业科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈福祥，董事长。委托诉讼代理人：陈和平，男。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告：上海香穗农业科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：夏卫锋，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。第三人：青浦区香花桥街XXX委员会，住所地上海市青浦区友爱路XXX号。法定代表人：胡兵，主任。原告上海绿嘉农业科技有限公司诉被告上海香穗农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年12月10日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈和平、李庆春、被告法定代表人夏卫锋及委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请依法追加青浦区香花桥街XXX委员会作为第三人参加诉讼。本案于2020年3月13日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈和平、李庆春、被告法定代表人夏卫锋及委托诉讼代理人蔡新、第三人法定代表人胡兵到庭参加诉讼。本案于2020年10月21日第三次公开开庭进行审理，原告法定代表人陈福祥及委托诉讼代理人李庆春、被告法定代表人夏卫锋及委托诉讼代理人蔡新、第三人法定代表人胡兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿嘉农业科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2013年1月3日针对青浦区香花桥街道爱星村友爱路XXX号土地和建筑物及其他设施签订的《土地及建筑设施租赁合同》无效；二、判令被告返还2019年10月15日至2020年5月9日期间的租金人民币(以下币种均同)320,129.75元；三、判令被告赔偿原告损失19,895,598.94元(包含改建房屋及装修损失17,849,216.97元及经营损失2,046,381.97元)；四、判令被告负担评估费20万元。审理中，根据评估情况说明，改建房屋损失减少，故原告变更第三项诉请金额为16,468,613.54元。事实和理由：2013年1月3日,原告与被告签署了《土地及建筑设施租赁合同》,约定原告承租被告位于青浦区香花桥街道爱星村友爱路XXX号的土地和建筑物及其他设施,租赁面积为36亩,其中建筑物及其他设施面积为10,500平方米,土地性质为农业科技培植用地。租赁期限为10年,自2013年5月10日至2023年5月9日。租金约定为每年51.2万元,租期每满三年调整一次租金。签订上述合同的背景是：2012年,上海市为整顿豆芽菜市场,取缔无证无照的黑作坊豆芽加工点,从源头上消除豆芽行业的安全隐患。经上海市食安办的多番考察,决定引进“嘉兴市小芽儿蔬菜食品有限公司”作为上海市豆芽行业龙头企业,以带动规范上海市豆芽市场。经上海市食安办推荐给青浦区食安办,青浦区食安办和香花桥街道分管领导以及被告公司负责人实地考察,拟以“嘉兴市小芽儿蔬菜食品有限公司”的名义落户香花桥街道,利用青浦区香花桥街道爱星村友爱79号原退养闲置养猪场旧房改造进行豆芽工业化生产。当时的养猪场在一公里以外都能闻到猪粪的异味,工人进入场地就能闻到一股刺鼻的味道,房子屋面瓦片坍落较多,局部水泥行断裂,达到了危房的程度,猪圈内以及周边场地全是猪粪。当时想在旧的养猪场内改建成食品级的豆芽生产工场是难以完成。2012年10月，原告对原养猪场按照工业化豆芽生产设施的要求进行大面积的改造和装修，用时7个多月,并通过市、区技监局和食药监局的验收。企业获得《2016年长三角地区创新标杆企业》、《农业产业化青浦区重点龙头企业》等多项殊荣。自2013年6月开始投产,企业以国家标准和上海市地方标准,进行工业化豆芽生产。刚开始每天豆芽生产销售量5吨至10吨左右,通过媒体宣传,市民代表现场观摩标准化豆芽生产的每道流程和工艺,优质的豆芽赢得了市民以及行业的认可。企业也迎来了市场,在2016年期间,最高峰时每天生产销售量达到120吨。2019年9月5日，上海市青浦区人民政府香花桥街道办事处向原告发出《责令停止土地违法行为通知书》,因2019年违法用地综合整治行动方案,爱星村友爱79号(原养猪场)因历史原因无房地产权证,本公司进行的工业化豆芽生产被确认属违法用地,经协调无法继续使用上述土地房屋,并要求原告立即停止生产和土地违法行为。2019年10月12日，香花桥街道拆除违法建筑指挥部办公室张贴告知书：限期原告于2019年10月19日前,停止生产经营,自行搬离清退并拆除违法建(构)物内的所有财物,并拆除违法建(构)物,逾期将组织相关执法部门予以强制拆除。这样,原告不得不另寻厂房维持生产经营，给原告造成了巨大的损失。因双方无法就赔偿事宜达成一致，故原告诉至法院作如上诉请。被告上海香穗农业科技有限公司辩称：针对诉请一、诉请二，被告同意原告的诉请。针对诉请三，不确认原告主张的改建和装修损失金额，针对原告的损失，评估单位出具了两个评估报告，评估报告一，系针对租赁范围内的房屋等财产进行的评估，但被告认为评估报告一中的费用应扣除如下费用：1、被告原有房屋及水泥场地的价值；2、政府批准原告在旧房基础上改扩建的面积为2,372平方米，但原告超面积进行改扩建，故超面积改建的费用应予以扣除；3、评估后，原告自行搬离了部分装修及无法恢复使用设备，相应的金额应予以扣除。评估报告二，系针对租赁范围外原告擅自搭建的违法建筑及装修进行的评估，原告在审理中表示过不主张且不评估该部分损失，但实际评估中原告仍要求进行评估，被告不应该承担评估报告二中的费用。被告不同意赔偿原告在租赁合同之外擅自搭建的房屋及装修的损失。对于经营损失，合同无效，原告主张没有法律依据，不同意承担。针对诉请四，应根据双方责任大小及被告应承担的责任比例分担。经审理查明，2013年1月3日,原告作为乙方，被告作为甲方，双方签署《土地及建筑设施租赁合同》一份,约定原告承租被告位于青浦区香花桥街道爱星村友爱路XXX号的土地和建筑物及其他设施,租赁面积为36亩,其中建筑物及其他设施面积为10,500平方米,土地性质为农业科技培植用地。租赁用途为种植农产品等无污染产品。甲方需向乙方提供办理开办公司的证照的相关土地房屋资料证明。租赁期限为10年,自2013年5月10日至2023年5月9日。租金为每年51.2万元(其中建筑物及其他附属设施租金为每年46.4万元)。乙方根据经营实际需要添附或投入设备设施，费用由乙方承担。因本合同终止或非因乙方原因本合同解除的，上述设备设施归乙方所有。合同还约定了其他内容。上述合同签订前，自2012年10月开始，原告即对爱星村原养猪场的24幢房屋进行改建并在租赁范围之外扩建面积5010平方米，以进行豆芽的工业化生产。2013年5月，原告取得营业执照正式投产经营。另查明，2012年7月19日，上海市食品安全委员会办公室信息专报第41期标题为市“食安办疏堵结合，加强豆芽生产经营综合监管”，就青浦区“问题豆芽”事件采取措施积极应对，文中提及青浦区小芽儿豆芽生产厂(一期)在青浦区政府、市质量技监局支持下，可在今年10月供应市场，日产约110吨。2013年2月6日，青浦区食品安全委员会召开会议讨论青浦小芽儿豆芽生产企业建设厂房申请用地备案事项，并形成如下决议：由于豆芽具有食用农产品和食品的双重特性，为确保食品安全，豆芽生产按食品生产的标准由质监部门负责备案和监管。在用地方面按农产品生产方式不改变原有用地性质，由香花桥街XXX委，区农委再报请市农委，会同区规土局以农用备案项目报农业部门、国土资源部门备案。同时，给予企业享受一定的惠农政策。2013年2月20日，上海市青浦区香花桥街XXX委发函，载明：2012年，上海市为整顿豆芽菜市场，取缔无证无照的黑作坊豆芽加工点，并致力于以标准化、规模化、工业化的豆芽生产企业以及新制定的豆芽生产标准来生产豆芽，从源头上消除豆芽行业的安全隐患。经上海市食安办多番考察，确定引进嘉兴市小芽儿蔬菜食品有限公司作为上海市豆芽行业龙头企业，以带动、规范上海市豆芽市场。并经实地考察，最后落户青浦区香花桥街道，利用原退养闲置养猪场旧房改造进行豆芽工业化生产。目前，上海市小芽儿蔬菜食品有限公司生产企业生产车间和实验室、保鲜库等厂房基本完成改装、安装，即可投入生产，并在1月30日得到了市食安办、农委、质监局、工商局及区相关职能部门的认可。嘉兴市小芽儿蔬菜食品有限公司在和上海香穗农业科技有限公司签订闲置养猪场32亩租用合同中，约定利用原旧房安装整修进行豆芽生产，但按照生产安装工艺等要求，部分旧房整修无法满足实验室、保险冷库达标等要求，按照市食安办等部门要求，必须进行改扩建，改扩建用地面积2372平方米，其中900平方米参观通道、80平方米实验室及除菌室、400平方米厂房、672平方米保鲜库和320平方米办公用房。在2013年1月24日上海市规划和国土资源管理局巡逻执法检查中，认为在改扩建中擅自占用青浦区香花桥街道爱星村五组集体土地约32亩建造房屋，属违法用地，必须拆除或办理备案手续，导致证照等一系列手续无法办理，无法按照市有关部门要求在2月份投入豆芽生产。在1月30日，市食安办、农委等领导现场考察情况后认为，关于用地问题，豆芽菜介于食品和蔬菜的双重性，既可作为畜牧用地备案，又可作为蔬菜用地进行备案，但难以区分。鉴于此，特提出建议利用原有畜牧地性质，继续以畜牧用地进行备案，望上级有关部门定夺。2013年4月22日，上海市青浦区规划和土地管理局出具现场踏勘情况说明，载明：爱星村农业生产设施项目申请用地面积4400平方米，经现场实际勘察，不存在违法用地。2013年4月28日，上海市青浦区香花桥街XXX委发函，申报备案设施农用地4,400.10平方米。2013年4月，爱星村委会就涉案豆芽菜生产用地4,400.10平方米申报备案，香花桥街道办事处、区农委盖章同意备案。2017年7月10日，爱星村委会向香花桥街道办事处出具情况说明，提出上海绿嘉农业科技有限公司租用爱星村原养猪场用于设施菜地豆芽生产基地，为了规范加工、标准化生产。根据食品生产加工工艺要求，对原厂房布局进行改造，并于当年度申报附属设施用地4400.1平方米，经审核已列入青浦区2014年第三批附属设施农用土地备案。该设施用地备案批复至今未出批文，原因2014年区规土局对香花桥街道办事处停办了农业用地设施备案手续，停办时间已有三年。现经区农委、区规土局协调，同意补办该基地设施备案手续。后未补办成功。2019年9月5日，上海市青浦区香花桥街道办事处向原告发责令停止土地违法行为通知书，载明：根据青浦区规土局下发的2019年违法用地综合整治行动方案，你单位涉及地块属于青浦区设施农用地疑似违法项目。责令你单位立即停止生产和土地违法行为，并在2019年9月底前恢复土地用途。2019年10月12日，香花桥街道拆除违法建筑指挥部办公室向原告发告知书，要求原告于2019年10月19日前停止生产经营，自行搬离财物，并拆除违法建筑物，逾期未搬离、清退、拆除的，将强制拆除。2019年10月14日，被告向原告发通知书，告知原告双方签订的合同即日起解除，并根据上级部门的要求做好腾退交接工作，后续事宜按当时签订合同时约定进行处置。原告于2019年10月15日搬离。2019年11月，涉案房屋及场地被强制拆除。原告支付租金至2020年5月9日。因原、被告无法就原告的添附及搬迁费达成一致，为避免拆除后无法就原告的损失进行确认，故双方在拆除前自行委托上海金弘房地产估价有限公司对原告的损失进行评估，原告预付评估费20万元。经现场勘查，上海金弘房地产估价有限公司出具两份评估报告，其中评估报告一载明：1、24幢房屋总金额(总面积为9,560.60平方米)7,804,064元；2、房屋室内外装修及附属物总金额为4,386,250元；3、可恢复使用机器设备总金额为8,690元；4、无法恢复使用机器设备设施总金额为1,982,200元；5、库存物资搬迁费总金额为35,000元。评估报告二载明：房屋、装修及附属物评估总金额为1,586,631元。评估公司出庭接受质询时表示：针对评估报告一，评估对象均属于租赁范围内，24幢房屋均按照评估时的价值，考虑到综合成新率即根据实际使用的时间，打了六折。如果存在原告的改建，则鉴定人员因无法区分哪些属于原告、哪些属于被告，所以是一并评估进去的。关于装饰装修均是按现值评估的。针对评估报告二，评估对象是租赁范围外原告自己搭建的违章建筑，原来不在委托范围内，是接受委托后原告又自行加进去的评估项目。以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述、租赁合同、信息专报、会议纪要、政府文件、原养猪场照片、告知书、评估报告等予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原、被告就以下事实存在争议：一、原告的改扩建损失。针对原告改建前24幢房屋的状况，双方存在争议。原告认为有10幢房屋都是破的，剩余房屋状况还可以，所以原告改建时有的保留了地基，有的保留了地基和墙体。改建后属于被告的部分如下：1-10幢房屋的地基、11-18、23、24幢房屋的地基和墙体，但墙体要扣除窗的面积、19-22幢房屋的地基、墙体。被告则认为，租赁前大部分房屋都是完好的，大概只有一两幢房屋是破的，原告的损失应该是评估的24幢房屋的价值减去租赁前原有房屋的价值，对于原告改建了多少及改建后保留了旧房的多少，被告不清楚。因双方就原告改建后保留的旧房情况存在争议，且双方均未就此提供证据予以证明，故评估机构根据双方当事人各自的意见于2020年9月7日出具《评估情况说明》，载明：根据被告的意见就租赁前24幢旧房的价值进行评估，根据租赁前房屋的照片，24幢旧房分为两种类型：破旧的房屋和较为完好的房屋，故分为AB两种标准，其中A：对应的是照片中破旧的房屋，单价为442元/平方米；B：对应的是照片中完好的房屋，单价为631元/平方米。根据原告的意见，分为ABC三种标准，其中A：在原有房屋只有基础的情况下，租赁单位改造成现有房屋所产生的费用为评估单价约526元/平方米；B：在原有房屋只有基础和墙体(无窗)的情况下，租赁单位改造成现有房屋所产生的费用为评估单价约404元/平方米；C：在原有房屋只有基础和墙体的情况下，租赁单位改造成现有房屋所产生的费用为评估单价约378元/平方米。根据评估情况说明，结合评估报告一中24幢房屋的面积，原告计算出A标准的房屋改建价值为2,325,077.80元；B标准的房屋改建价值为1,693,123.60元；C标准的房屋改建价值为358,873.20元。合计4,377,074.60元，原告认为该金额系原告改建房屋的损失。另，针对政府同意原告改扩建的面积，双方也存在争议。被告称，政府仅同意原告在24幢租赁房屋的范围内进行改建，改建面积为2,372平方米。对于租赁范围之外的扩建，均是原告擅自搭建，未经被告及政府的同意，不应评估，即使评估，被告也不同意赔偿。政府文件中出现的4,400.10平方米仅指备案的面积，并非政府同意原告进行扩建的面积。如果按政府仅同意原告在24幢房屋内改建2,372平方米计算，原告的改建损失为588,018.80元。如果按政府同意原告就24幢房屋进行改建，根据改建面积9,560平方米，则计算得出原告改建房屋的损失为2,373,980元。原告称，租赁的24幢房屋经政府同意被改造为ABC三个区，AB区用于生产豆芽的厂房，C区用于生活区，因没有办公、保鲜的场所，故原告就申请扩建房屋。政府批文中载明的2,371平方米、4,400.10平方米是表示政府同意原告在24幢房屋之外搭建2,371平方米的房屋及4,400.10平方米的棚子。实际原告搭建了彩钢板棚4,068.70平方米、彩钢板房359.90平方米、砖混平房581.40平方米。后原告又表示，2013年政府批准原告搭建2,372平方米房屋，实际上原告于2012年就搭建了4,400.10平方米，总共搭建了5,010平方米。因不备案就无法经营，故原告对4,400.10平方米进行用地备案，但始终没有备案成功。二、水泥场地。原告称，租赁前24幢房屋内及室外也有水泥场地，但原告租赁后因原有的水泥场地不符合生产豆芽的要求，故原告将原有的水泥场地全部拆除重新进行了铺设，且铺设的面积也大于原来的面积。故评估报告中关于水泥场地的金额均属于原告，与被告无关。被告称，租赁前厂区内室外水泥场地面积为400平方米，应扣除58,000元。原告自建房屋内的水泥地坪系原告擅自修建，损失由原告自行承担。第三人称，厂区外的水泥地坪是第三人修建，共修建了483平方米。评估机构称，评估报告一室内外装修及附属物评估明细表中第一项水泥场地均指室外，面积2,908平方米，单价145元/平方米，金额421,660元；第二项水泥场地指租赁范围外原告自己搭建房屋内的水泥场地，面积5,476平方米，单价145元/平方米，金额794,020元；租赁范围内的24幢房屋内的水泥场地没有单独评估价格，因为该部分价值已经计算在了房屋价值内。评估报告二中水泥场地是指厂区外的水泥地坪,根据第三人的陈述扣除原来第三人修建的水泥地坪，原告修建的水泥地坪金额为165,445元。评估报告二中彩钢板房、砖混平房的价格包含了地坪，但该地坪也计算在了评估报告一第二项水泥场地的金额中，属于重复计算。三、评估后，原告搬离的物品。被告称，在评估后原告擅自搬离了部分物品，涉及金额应扣除。具体搬离物品如下：1、评估报告一室内外装修及附属物评估明细表中的第3项到第16项。2、不可恢复使用机器设备评估明细表中冷热风机(评估金额155,520元)、锅炉(评估金额35,000元)、XNP-2自动喷淋温控(评估金额1,332,800元)、冷藏库(评估金额119,280元)。对此，被告申请证人金某某出庭作证，金某某出庭作证如下：证人是受香花桥街XXX委托拆除涉案房屋的负责人。2019年11月，证人前去拆房，原告搬一部分，证人就拆一部分。证人看到被告所述的上述物品都让原告拆走了。针对被告所述，原告称原告没有拆走评估报告一室内外装修及附属物评估明细表中的第3项到第16项物品及冷热风机。原告的股东仅拆走了锅炉、XNP-2自动喷淋温控及冷藏库的制冷器。对于证人证言，原告认为证人是受政府委托的，且如果证人不陈述物品由原告拆走的话，证人就有拆走物品的嫌疑，故证人与原被告均有利害关系。评估机构称，评估报告一室内外装修及附属物评估明细表中的第3项到第16项均属于隐蔽工程，拆掉后不能再用。冷热风机、锅炉、冷藏库，拆除后可以继续使用。关于XNP-2自动喷淋温控，如果原告找到相同的房屋可以继续使用。就原、被告存在的上述争议，本院就原告主张的损失分析如下：1、24幢房屋的改建损失。本案中，租赁房屋原为破旧和损坏程度不一的养猪棚，如果不进行改建，则无法进行豆芽的工业化生产，合同也约定原告有权根据经营需要进行添附或投入设备设施，故原告对租赁的24幢养猪棚进行改建是为了实现合同目的，也经过了被告及香花桥街道办事处的同意，故原告在24幢养猪棚进行改建产生的损失，应按双方对合同无效的过错分担。因双方均未就原告改建情况提供证据予以证明，且房屋已经拆除，故本院无法查明原告具体的改建情况，原告应对此承担举证责任。考虑到原告改建事实客观存在，结合原被告的陈述及评估机构的意见，本院酌定该部分损失为280万元。2、扩建房屋的损失。根据2013年2月20日香花桥街道办事处第14号文，载明原告利用原旧厂房安装整修进行豆芽生产，无法满足实验室、保险冷库达标等要求，按照市食安办等部门要求，必须进行改扩建，改扩建用地面积2,372平方米。故本院认为，根据该份文件，香花桥街道办事处同意原告在2,372平方米的范围内进行扩建。因原告未就其扩建房屋取得合法的批建手续，故原告实际扩建的房屋损失即彩钢板房359.90平方米、砖混平房581.40平方米，亦应由原被告双方按过错分担。原告自称另外还搭建了彩钢板棚，因彩钢板棚的搭建未经政府或被告同意，故不应作为原告的损失由被告承担。根据原告的陈述及评估报告二，原告扩建房屋(含装修)的损失为60万元。3、租赁范围内其他装饰装修损失，被告主张原告拆除了其中的部分装修，应扣除相应的金额。本院认为，仅凭被告提供的证人证言不足以证明原告拆除了部分装修，且评估机构表示上述装修系隐蔽工程，即使拆除亦无法使用。故本院对被告主张要求扣除该部分金额的意见不予采纳。根据评估机构出具的意见，除水泥场地外，其他装饰装修损失为317万元。4、水泥场地损失，评估机构针对厂区内室外、原告自建房屋室内、厂区外的水泥场地进行了评估。当事人均确认在租赁前室内外及厂区外都有水泥场地，但均未提供证据证明原有的水泥场地面积。原告称将原有的水泥场地全部拆除重做亦未提供证据予以证明，故原告应对此承担举证不能的责任。但原告修建水泥场地的事实及损失客观存在，根据原被告的陈述及评估机构的意见，该部分损失为66万元。5、无法恢复使用机器设备损失，原告确认其拆走了部分设备，故相应的金额应予以扣除。故根据原被告的陈述及评估机构的意见，未拆部分的损失为34万元。5、搬迁费，根据评估报告金额为35,000元，被告同意将此作为原告的损失予以赔偿，系对自身权利的处分，本院予以确认。6、关于经营损失，系预期利益损失，因合同无效，原告主张预期利益损失，于法无据，本院不予支持。综上，原告的损失共计760.50万元。根据查明的事实及原告的损失，本院认为，法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案合同签订的背景，系青浦区发生“问题豆芽”事件，引起上海市及青浦区政府相关部门的高度注意，本着为了让市民吃上放心豆芽的初衷，为推进本市工业化豆芽生产经营，确保食品安全，市、区政府部门多次召开会议，拟引进具备工业化豆芽生产的相关企业。青浦区有关部门经过考察引进嘉兴市小芽儿蔬菜食品有限公司，利用青浦区香花桥街道原退养闲置养猪场旧房改造进行豆芽工业化生产。因该养猪场系青浦区香花桥街道下属集体企业即被告所建，故原被告签订了《土地及建筑设施租赁合同》。因涉案房屋原系养猪棚，建造时未取得合法的批建手续，故双方签订的租赁合同应为无效。针对诉请二，原告主张搬离后多支付的租金，被告理应返还，且被告亦同意返还，故本院对该项诉请予以支持。针对诉请三，被告作为出租方，明知其提供的租赁场地无相关批建手续仍出租给原告使用，虽然其积极配合原告进行办理证照并取得了营业执照，但因未能办理相关土地备案审批手续被作为违法建筑予以拆除，故被告存在一定的过错，应对原告的损失承担一定的赔偿责任。原告作为长期从事豆芽生产的企业，在投入巨额资金进行生产经营前理应就租赁物的合法性进行充分了解，然原告未尽审慎义务即投入巨额资金进行生产经营，亦存在相应的过错，亦应对其损失承担相应的责任。根据本案的实际情况、原告的损失及双方对合同无效的过错程度，本院酌定被告赔偿原告损失380万元。针对诉请四，本院结合本案实际情况、评估范围及双方的过错程度，确定由被告承担评估费10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十四条第二项之规定，判决如下：一、原告上海绿嘉农业科技有限公司与被告上海香穗农业科技有限公司签订的《土地及建筑设施租赁合同》无效；二、被告上海香穗农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿嘉农业科技有限公司租金320,129.75元；三、被告上海香穗农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海绿嘉农业科技有限公司损失3,805,000元；四、被告上海香穗农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿嘉农业科技有限公司评估费100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111,440元，由原告承担70,839元，由被告承担40,601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 刘 琳人民陪审员 朱 岚人民陪审员 高继红二〇二〇年十二月三十一日法官 助理 赵晓霞书 记 员 盛诗怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。