沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初15293号原告：张硕，男，1979年10月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区龙井路龙井庭苑B座1楼，身份号码210102197910092514。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区，系该单位法务员。原告张硕与被告辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭树琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张硕、被告辽宁京丰置业有限公司的委托代理人尚晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张硕诉称：2018年7月31日，原告缴纳购房定金2万，团购费2万。2018年8月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买位于沈阳市和平区南京北街36-1号52-10的房屋，建筑面积48.54平方米，房屋总价款970,899元。合同约定，被告应于2020年3月31日前向原告交付验收合格商品房屋，同时约定被告逾期交房违约金为买受人已付房款的日万分之二。合同签订后，原告依约定支付全部购房款970,899元，但被告未按照合同约定日期交付房屋，通知交房日期延长到2022年5月30日，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。原告有权利要求退房，并要求被告承担全部违约责任。《商品房买卖合同》第九条2约定“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人己付房价款的2%”原告认为上述。逾期交房违约金条款系被告提供的格式条款，且未做特别提示及说明，明显违反《合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定。另外该格式条款按照《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”应当被认定为无效。被告私自取消南宁幼儿园，对配套，生活质量造成影响。被告私自变更物业为金碧物业，对配套，生活质量造成影响。综上所述，恳请法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。变更后的诉讼请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告退还总房款970,899元；3、按照日万分之二标准从定金缴纳日2018年7月31日起向原告支付逾期交房利息至判决执行日；4、请求被告双倍返还定金共40,000元、返还契税9,056.18元；5、诉讼相关费用由被告人承担。被告辽宁京丰置业有限公司辩称：我方同意解除合同，退购房款950,899元。因原告所主张的是解除合同，因此不同意按照日万分之二标准支付所要的逾期交房利息，且合同约定的交付期限为2020年3月31日，此期间正恰逢新冠疫情期间，根据相关政府文件，开发商在疫情期间交付房屋的有续展期，因此被告并不存在逾期交房的原因。在该房屋建设过程中也存在政府等相关多方因素导致未能交房，因此不同意支付逾期交房利息。20000元定金在原告签订商品房买卖合同时已经转化为购房款，购房款总额中已经包括了此金额，不同意双倍返还定金。原告要求的返还契税，不属于民事诉讼审理范围。如果双方解除了合同，原告应到相关的税务机关去办理退税手续，该项诉讼请求与我司无关。经审理查明，2019年1月12日，原告与被告就位于沈阳市和平区南京北街36-1号52-10房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价款为950,899元；买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，将该商品房的全部总房价款支付给出卖人，即人民币950,899元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2．买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人须向买受人支付的其交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%。原告分别于2018年7月31日、2018年8月4日及2019年1月12日分四笔向被告辽宁京丰置业有限公司支付购房款共计950,899元。2019年1月24日，被告辽宁京丰置业有限公司向原告开具发票。原告支付全部购房款后，涉诉房屋至今未向原告交付，故原告起诉至法院，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，返还购房款、支付逾期交房利息并双倍返还定金。另，原告张硕于2018年7月31日向辽宁省沈阳市惠房网络科技有限公司支付团购费20,000元。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、发票、中国工商银行借记卡明细及交易明细照片、中国农业银行银行卡交易明细清单以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，原告已履行支付全部购房款的义务，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，应予支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款950,899元。原告主张的返还购房款970,899元，其中20,000元为向案外人支付的团购费，并非被告收取的购房款，故其中20,000元不应由被告返还，不予支持。关于原告主张按照日万分之二标准从定金缴纳日2018年7月31日起向原告支付逾期交房利息至判决执行日，根据《商品房买卖合同》第九条，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。故被告应支付的违约金为19,017.98元。对于原告提出《商品房买卖合同》第九条系无效的格式条款的辩解，《商品房买卖合同》中对于买受人逾期付款违约金的约定与上述第九条出卖人逾期交房违约金的约定对等，故《商品房买卖合同》的第九条不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的无效条款。故对于原告的该项辩解，不予采信。关于原告主张的双倍返还定金，因定金已抵作为购房款，对于原告的该项主张，不予支持。关于原告主张被告返还契税，不属于民事案件受理范围，本案不予审理。关于被告辩称因新冠疫情导致被告逾期交房，排除新冠疫情对施工期间的影响，涉诉房屋仍未建设竣工，对于被告的该项抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年1月12日签订的位于沈阳市和平区南京北街36-1号52-10房屋的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张硕购房款950,899元；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张硕违约金19,017.98元；四、驳回原告张硕其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,630元（原告已预交、减半收取），由被告辽宁京丰置业有限公司承担6,367元，由原告张硕承担1,263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郭树琼二〇二〇年十二月十六日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。