湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初43号原告（反诉被告）广州军区湖北房地产管理分局，住所地：武汉市江汉区前进四路72号。负责人陆成斌，代理局长。委托诉讼代理人张佳倩，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）随州市曾都区老来福休闲院，住所地随州市曾都区南郊白云社区。法定代表人许光玲，该院院长。委托诉讼代理人徐明付，系该院员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人何少俊，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）广州军区湖北房地产管理分局与被告（反诉原告）随州市曾都区老来福休闲院租赁合同、赔偿损失纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）广州军区湖北房地产管理分局的委托诉讼代理人张佳倩，被告（反诉原告）法定代表人许光玲及委托诉讼代理人徐明付、何少俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州军区湖北房地产管理分局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其侵占的广鄂字第8381号坐落（位于随州市南××××）内的970平方米营房及2317平方米场地返还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告管理使用的广鄂字第8381号座落，系经湖北省人民政府及随州市人民政府审批，从1966年7月至1981年11月28日，与当地村队签订协议，先后有偿征用土地共588.27亩。整个营区东侧临乡村公路，与马家湾、张家湾当地村民农田交界，西侧与王家湾、独角湾等村民农田交界，南侧与粉房湾、尧家湾、陈家湾农田交界，北侧与张家湾、咀子湾交界，四周以围墙或者界地点连线为界。该座落于1993年12月办理了《国有土地使用证》，土地用途为军队用地，原告的派出机构原广州军区房地产管理局襄樊办事处（广州军区房地产管理局随州办事处）负责管理。自2012年12月起，被告在原告管理的广鄂字第8381号座落内开办养老院，占用原告营房970平方米左右、场地2317平方米，且从未向原告支付过任何费用。原告多年来多次要求其安置相关人员、搬离原告座落，但被告至今仍在经营并拒绝返还营房和场地，故特提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告随州市曾都区老来福休闲院辩称，被告签订有军队房地产合同，租赁期限为长期，现原告要求返还原物违反合同约定。若原告要求一定要返还原物，应当承担违约责任，赔偿被告的损失。被告已提起反诉，要求原告赔偿被告的相关损失。反诉原告随州市曾都区老来福休闲院向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失和扩建造价费用，以及经营损失（具体赔偿金额以中介机构评估数额为准）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告租赁给反诉原告使用的房地产，原为反诉被告闲置、弃用多年的资产。2013年年底，反诉被告的随州负责管理机构为了发挥该闲置、弃用资产的使用价值，对外进行了招租。正是在此情形下，反诉原告于2014年1月30日同反诉被告的随州负责管理机构签订了《军队房地产租赁合同》，租赁反诉被告的房地产从事社会养老服务。因反诉原告从事的社会养老服务具有投资大、投资回收慢的特点，2014年1月30日的《军队房地产租赁合同》虽然在第三条约定了租赁期限自2014年元月30日起至2020年元月止，但对反诉原告来说租赁期限仍然过短。为此，反诉原告主动与反诉被告的随州负责管理机构进行协商，请求将租赁期限进行延长。反诉被告的随州负责管理机构为了使反诉原告安心进行租赁，就在合同备注栏填写了“长期”，并加盖印章，将租赁期限延长至法律规定的最长年限20年。正是有上述合同约定，反诉原告才累计投资450多万元，对租赁房屋进行大面积的装饰装修，并扩建了一些附属建筑设施。而目前，反诉原告的投资还没有得到一点回收的情况下，反诉被告诉讼请求解除双方租赁合同，这样势必给反诉原告造成重大损失。为维护自己的合法权益，提起反诉，请求人民法院依法裁判。反诉被告广州军区湖北房地产管理分局辩称，反诉原被告间并不存在租赁合同关系，双方既未签订书面租赁合同，反诉被告也没有房屋土地出租给反诉原告的任何意思表示。反诉原告亦未向反诉被告支付任何租金费用。在反诉原告所述承租期间，反诉被告针对养老院所在的随州市××白云村广鄂字第8381号坐落与案外人金祖德签订了为期一年的军队房地产租赁合同，租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日。反诉原告与案外人金祖德系租赁关系，此人并非反诉被告的随州负责管理机构或管理人，无权代表反诉被告对外签订租赁合同。反诉原告反诉中所提及的《军队房地产租赁合同》无法确认真实性，且该合同内容中显示的签约主体为随州市某物业有限公司并非反诉被告，没有反诉被告的盖章及相关人员签字，不是反诉被告的任何意思表示，双方并无租赁合同关系，反诉原告依据该证据向反诉被告主张权利缺乏事实与法律依据，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）管理的广鄂字第8381号座落的土地共588.27亩，其东侧临乡村公路，与马家湾、张家湾当地村民农田交界，西侧与王家湾、独角湾等村民农田交界，南侧与粉房湾、尧家湾、陈家湾农田交界，北侧与张家湾、咀子湾交界，四周以围墙或者界地点连线为界。该座落于1993年12月办理了《国有土地使用证》，土地用途为军队用地。该座落原为部队营房，后原驻扎部队撤销后，由原告的派出机构原广州军区房地产管理局襄樊办事处（广州军区房地产管理局随州办事处）负责管理。2014年4月1日，原告（反诉被告）与案外人金祖德签订了《军队房地产租赁合同》，将位于的随州市××白云村的广鄂字第8381号坐落租赁给金祖德。被告（反诉原告）于2014年1月30日同随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）签订了《军队房地产租赁合同》，租赁坐落号8381字第215号的957平方米房屋从事社会养老服务。2014年1月30日的《军队房地产租赁合同》第三条约定“租赁期限自2014年元月30日起至2020年元月日止”，《军队房地产租赁合同》上“甲方（盖章）”及“法定代表人”栏分别盖有“随州市文君物业有限公司8381座落房管办公室”及“金祖德”印章。合同签订后，被告（反诉原告）认为其从事的社会养老服务具有投资大、投资回收慢、时间长的特点，2014年1月30日的《军队房地产租赁合同》第三条约定的6年租赁期限对被告（反诉原告）来说租赁期限仍然过短，故被告（反诉原告）主动与随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）进行协商，请求将租赁期限进行延长。随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）为了使被告（反诉原告）安心进行租赁，就在合同备注栏填写了“长期”，并加盖了“随州市文君物业有限公司8381座落房管办公室”印章。自2014年1月起，被告（反诉原告）每年交纳租赁费9600元，并出具收据，其中2017年12月《收据》上有“随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）”和“随州市8381号坐落房地产管理处”二枚公章，一直使用案争房地产至今。后原告找被告返还无果，遂诉至本院。另查明，反诉原告随州市曾都区老来福休闲院的经济损失被随州方正资产评估有限公司评估价值为856610.39元、垫付评估费15000元，合计871610.39元。再查明，随州市文君物业有限公司是原告广州军区湖北房地产管理分局在随州地区委派机构。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，原告诉请被告返还的房屋、场地为原告管理使用的广鄂字第8381号座落中的一部分，金祖德以“随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）”名义同被告签订《军队房地产租赁合同》，将本案涉及的房屋、场地租赁给被告从事的社会养老服务，被告自2014年1月起至本案诉争前多年一直占有、使用该房屋、场地，并对房屋进行装饰装修，在场地上扩建建筑物及附属设施，开设养老院，原告、特别是原告的派出机构原广州军区房地产管理局襄樊办事处（广州军区房地产管理局随州办事处）都未提出任何异议。且出具给被告的租金收据上有“随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）”和“随州市8381号坐落房地产管理处”二枚公章，被告有理由相信随州市文君物业有限公司（8381座落房管办公室）和随州市8381号坐落房地产管理处是原告的内设机构，金祖德有权代理原告签订《军队房地产租赁合同》。因此，金祖德虽然没有代理权以原告名义同被告订立《军队房地产租赁合同》，但被告有理由相信金祖德有代理权的，金祖德的该代理行为仍然有效，金祖德与被告签订的《军队房地产租赁合同》依法对原告产生法律效力。按照合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，原被告的《军队房地产租赁合同》的租赁期限应为20年，即自2014年1月30日起至2034年1月29日止。在合同约定的租赁期限届满之前，原告要求被告返还租赁物系违约，应当承担赔偿损失等违约责任，被告反诉要求原告赔偿剩余租赁期内的房屋装饰装修残值、扩建的建筑物及附属设施价值的损失应依法予以支持。庭审中，被告愿意返还原告的房屋及附加设施，原告也同意视为原、被告双方自愿解除《军队房地产租赁合同》。反诉被告辩称，要求驳回反诉原告的请求理由，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：被告（反诉原告）随州市曾都区老来福休闲院于本判决生效之日起六十日内向原告（反诉被告）广州军区湖北房地产管理分局返还租赁的房屋（包括房屋装饰装修）、场地（包括场地上扩建的建筑物及附属设施）；原告（反诉被告）广州军区湖北房地产管理分局于本判决生效之日起六十日内赔偿被告（反诉原告）随州市曾都区老来福休闲院剩余租赁期内的房屋装饰装修残值、扩建的建筑物及附属设施共计871610.39元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告随州市曾都区老来福休闲院反诉案件受理费6183元，由原告广州军区湖北房地产管理分局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长 张运平人民陪审员王晓国人民陪审员 史    晓    燕二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 龚    子    涵