福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初9266号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：周锐，该支行行长。 委托诉讼代理人：何锦煌，男，1982年10月23日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 委托诉讼代理人：庄坤锋，男，1992年8月16日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 被告：兰志阳，男，1986年11月1日出生，畲族，住福建省惠安县。 被告：泉州华恒房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇“玉都阳光”商住区附属楼6楼，统一社会信用代码91350521764099573U。 法定代表人：骆华强，该公司执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）与被告兰志阳、泉州华恒房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何锦煌到庭参加诉讼。被告兰志阳、华恒公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行惠安支行向本院提出诉讼，请求判决：1、解除原告与被告兰志阳、华恒公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020520100004058）。2、被告兰志阳立即偿还原告借款本金219244.78元及截至2020年11月23日的利息、罚息、复利3823.26元（利息3611.01元、罚息173.45元、复利38.8元），并按合同约定支付自2020年11月24日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利。3、原告对被告兰志阳提供的抵押物（即位于惠安螺阳镇溪畔阳光商住区B幢203号房产）经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权。4、被告华恒公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2010年9月13日，原告与被告兰志阳、华恒公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020520100004058）1份，约定原告向被告兰志阳提供借款51万元，用于购买位于惠安螺阳镇溪畔阳光商住区B幢203号房产，借款期限180个月（自2010年9月13日起至2025年9月12日止），还款方式为按月等额本息还款；借款利率适用浮动利率，执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮20%；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布原告与被告签订的借款合同项下借款立即到期。被告兰志阳以其购买的上述房产为合同项下借款提供抵押担保，被告华恒公司自借款发放之日起至被告兰志阳取得房地产权属证书、并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告兰志阳的上述债务承担连带保证责任。上述抵押、保证担保范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金以及诉讼费等原告实现债权的所有费用。2010年9月16日，原告与被告兰志阳向惠安县规划建设局办理了商品房抵押登记证明，登记号为20103395。2010年9月17日，原告依约向被告兰志阳发放了借款，但被告兰志阳未按约定按期足额偿还借款，违反了合同约定的义务，构成违约，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布原告与被告签订的借款合同项下借款立即到期。截至2020年11月23日，被告兰志阳尚欠原告借款本金219244.78元，利息3611.01元、罚息173.45元、复利38.80元。 被告兰志阳、华恒公司未作答辩。 经审理查明，2010年9月13日，原告与被告兰志阳、华恒公司签订编号“35020520100004058”《个人购房担保借款合同》1份，约定：原告向被告兰志阳发放购房借款51万元，用于购买位于惠安螺阳镇溪畔阳光商住区B幢203号房产；借款期限自2010年9月13日起至2025年9月12日止，共计180个月；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮20%，借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，原告按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、抵押人；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的20日；如被告兰志阳未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布合同项下借款立即到期；被告兰志阳提供其购买的上述房产作为借款抵押担保；被告华恒公司为被告兰志阳的借款提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至被告兰志阳取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告兰志阳的债务承担连带保证责任。担保范围均为上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。 2010年9月16日，抵押物办理了抵押权预告登记[商品房抵押登记证明编号：20103395]。 2010年9月17日，原告依约向被告兰志阳发放借款51万元，借款时执行年利率4.752%。借款后，被告兰志阳自2018年5月31日起未能依约按期偿还借款本息，自2020年8月19日起再无还款，截至2020年11月23日，结欠原告本金219244.78元，利息、罚息、复利3823.26元。 以上事实，有原告提交的的营业执照（副本）、金融许可证、《个人购房担保借款合同》《商品房抵押登记证明》《中国农业银行关于尽快办理产权及抵押登记手续通知书》及EMS回执、借款凭证、业务凭证、贷款还款流水，以及原告在本院庭审中的陈述等证据证明。被告兰志阳、华恒公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经本院审查，原告提供的上述证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信。本院对上述事实予以确认。 综上事实，本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告兰志阳截至2020年11月23日，未足额偿还借款本息已超过90天，且经原告起诉催告后未能还款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。现原告要求解除合同，并要求被告兰志阳偿还尚欠的全部本金及按合同约定计算的利息、罚息、复利，符合合同约定且不违反法律规定，应予支持。被告兰志阳提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告华恒公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，由于案涉房产尚未办理抵押登记，故其依法应当承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告兰志阳追偿。被告兰志阳、华恒公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告兰志阳、泉州华恒房地产开发有限公司签订的编号“35020520100004058”《个人购房担保借款合同》解除； 二、被告兰志阳应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金219244.78元及截至2020年11月23日的利息、罚息、复利3823.26元，并自2020年11月24日起至还清款项之日止按合同约定计付利息、罚息、复利； 三、被告泉州华恒房地产开发有限公司对被告兰志阳的上述债务承担连带清偿责任。其实际承担保证责任后，有权向被告兰志阳追偿。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4646元，减半收取计2323元，由被告兰志阳、泉州华恒房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 黄钕婷 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 周 璇 书 记 员 张 璐 速 录 员 何夏妮 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。