湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初4041号原告：株洲市天元区泰山学校，住所地株洲市天元区泰山路。法定代表人：邓水群，系该学校校长。委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即代为提起诉讼、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收相关法律文书等。委托诉讼代理人：刘清华，湖南天桥律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即代为提起诉讼、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收相关法律文书等。被告：吴喜云，女，1971年4月10日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。原告株洲市天元区泰山学校（以下简称泰山学校）与被告吴喜云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年12月11日、12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马伟华、被告吴喜云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰山学校诉称：1、判决被告立即按照《门面（物业）租赁合同》的要求腾空泰山学校东10、11号门面并返还给原告；2、判令被告支付原告2020年6月1日至2020年9月18日的门面占用费6480元，及截止到2020年9月18日的水、电费396元，实际费用计算至被告返还门面之日止；3、判令被告支付违约金4000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实理由：2019年5月31日，原告与被告签订《门面（物业）租赁合同》，被告承租原告位于泰山学校东10、11号门面。租期1年，即2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金1800元。现租期早已到期，原告多次以书面及口头方式要求被告按照《门面（物业）租赁合同》的要求腾空涉案门面并予以返还，但被告却不履行，强行占用门面，至今尚未返还同时也未支付占用期间的费用，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告吴喜云辩称：水、电费期限为2020年6月1日至7月10日前按实计算；对门面占有使用费有异议，欠租日期应当是从2020年8月1日起算，并给予相应减免；原告要求被告支付违约金没有依据。本院经审理查明：2019年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《门面（物业）租赁合同》，大致内容为：1、乙方租赁位于泰山学校东10、11号门面，面积约60㎡，用于文具、日用品经营；2、租赁期为壹年，自2019年6月1日起至2020年5月31日止；3、每月租金1800元，水电费每月按表支付，乙方于5月31日一次性交清全年租金21,600元；4、合同签订日乙方一次性向甲方缴纳押金4000元，合同期满，甲方退还押金；5、合同期满，乙方应无条件归还门面，乙方可自行拆除和搬迁物业内装修及各种设备，不能改变门面结构，不能向甲方索要装修费和转让费，同时必须将卫生打扫干净等，才能退还押金；6、乙方必须按期交付水电费，否则甲方有权中止合同，没收押金……。”原告在合同上加盖印章，被告在合同上签名。当天，被告向原告支付了一年的租金21,600元及房屋押金4000元。租赁合同履行期间，被告于2020年4月15日收到原告出具的公函，大致载明：“您所租的门面将于2020年5月31日到期，由于上级的管理方式有变化……，收回学校门面自用。请您于合同到期时退出门面，将货物清理走，打扫完卫生交学校验收，办理有关房屋交还及退押金手续，如逾期则视为你方严重侵权，由此产生的一切法律责任将全部由你方承担。”合同到期后，被告未按约定搬出涉案门面，截止至2020年9月18日，被告仍占有使用涉案门面，产生水、电费396元。原告多次找被告协商腾空门面事宜未果，遂于2020年7月10日对涉案两门面进行断电处理。在庭审中，被告对欠付水、电费396元没有异议，亦同意腾空门面，但需要三个月的腾房期限。另查明:2020年8月2日，原告向被告发出《律师函》，大致内容为：“您与泰山学校之间的《门面（物业）租赁合同》期限早已届满……。截止至2020年6月30日您尚未欠租，如继续占用门面会持续产生占用费，该费用也会计算至您腾空门面并交还门面之日止（注：因疫情两门面已各减免一个月租金）……。”以上事实有原告的工商信息、被告的身份信息、《门面（物业）租赁合同》、公函、《律师函》、水电费收据及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原、被告之间签订的《门面（物业）租赁合同》是否合法有效？2、被告是否应当支付原告门面占用期间的占有使用费及水、电费？金额如何确认？3、被告在履约过程中是否存在违约行为，原告要求被告支付违约金有无事实及法律依据？现综合分析如下：1.关于原、被告之间的租赁合同效力的问题。原、被告于2019年5月31日签订的《门面（物业）租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约行使权利、履行义务。2.关于被告是否应当支付相关费用及金额如何确认的问题。根据《门面（物业）租赁合同》的约定，合同期满，被告应当无条件归还门面，涉案门面租期截止至2020年5月31日，租期届满，被告应当向原告返还门面。原告已于合同到期前一个月告知学校要收回门面，而被告却未在合理期限内腾出门面，至今仍占有使用，系违约，理应承担违约责任，并向原告支付占用期间的占用使用费，原告参照租金标准1800元/月主张占有使用费，不违反法律规定。按照原告向被告发出的《律师函》中的承诺，原告已同意将涉案门面各减免一个月租金。因此，涉案门面占有使用期间的费用应当自2020年7月1日起算至门面实际返还之日止（暂计算至2020年9月18日为4680元），对原告超出本院核定部分的诉求不予支持。被告未按合同约定及时向原告缴纳水、电费，截止到2020年9月18日，被告尚欠原告水、电费396元（之后的水、电费应计算至实际返还门面之日止），其应当向原告支付。关于原告要求被告支付违约金4000元的主张。本院认为，从《门面（物业）租赁合同》：“乙方必须按期交付水电费，否则，甲方有权中止合同，没收押金”的约定可见，本案被告交付的押金具有担保和违约金的双重功能，一方面是为了担保被告不拖欠租赁期间产生的水电费，一方面是促使被告及时履行水电费给付义务，被告违反合同约定未及时缴纳水电费，且合同中双方并未约定押金抵扣欠费，且原告不同意抵扣，故本院对原告要求被告支付违约金4000元的诉求予以支持。被告在庭审中提出因门面内货物数量多，需要3个月的腾退时间，经查明，被告早在2020年4月15日就已被通知租期届满后不再出租，被告理应在剩余合同期限内就开始着手退场事宜，但其至今仍未腾空门面，故本院对该意见不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告吴喜云于本判决生效之日起十日内向原告株洲市天元区泰山学校返还所承租的位于泰山学校东10、11号门面；二、被告吴喜云于本判决生效之日起十日内以租金1800元/月的标准，向原告株洲市天元区泰山学校支付自2020年7月1日起至涉案门面实际返还之日止的门面占有使用费（暂计算至2020年9月18日，门面占有使用费为4680元）及自2020年9月19日至涉案门面实际返还之日止的水、电费（截止到2020年9月18日，水、电费为396元）；三、被告吴喜云于本判决生效之日起十日内向原告株洲市天元区泰山学校支付违约金4000元；四、驳回原告株洲市天元区泰山学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费72元，减半收取36元，由被告吴喜云负担30元，原告株洲市天元区泰山学校负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐晋晖二〇二〇年十二月十五日法官助理刘哲林书记员李若男附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。