广东省广州市荔湾区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0103民初10734号原告:广州市荔湾区教育局，住所地：广州市荔湾区多宝路58号。法定代表人：扶元泳，职务：局长。委托诉讼代理人:程鹏宇，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人:周雪，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市芳村房产开发经营有限公司，住所地广州市荔湾区中市外约新街九巷一号二楼。法定代表人：崔广。委托诉讼代理人：刘海辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡诗敏，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州市荔湾区怡芳艺术幼儿园，住所地广州市荔湾区芳村怡芳苑怡丰街2号。法定代表人：余小萍，职务：主任。委托诉讼代理人：李红卫，该幼儿园园长。第三人：杨文胜，男，1969年10月15日出生，汉族，住址广东省佛山市。原告广州市荔湾区教育局诉被告广州市芳村房产开发经营有限公司、第三人广州市荔湾区怡芳艺术幼儿园、杨文胜物权保护纠纷一案，本案现已审理终结。原告广州市荔湾区教育局起诉称：为解决好全市住宅小区市政公用配套设施缺口问题，广州市人民政府、广州市国土局于1996年批准广州市芳村房产开发经营公司(以下简称“芳村公司”)建设怡芳苑小区幼儿园。同年7月10日，广州市人民政府颁发《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设管理办法》的通知第十一条规定：教育设施竣工后其校舍产权及使用权应无偿交给市或区教育行政部门。1998年被告建设的怡芳苑小区幼儿园竣工并验收合格，但其并未按照上述规定将幼儿园无偿移交给原告，而是擅自将幼儿园房屋的用益物权转让给第三人，获取经济利益。原告曾多次催告被告办理产权转移、配套资料交接等手续，但被告至今仍未履行应尽的义务。综上，基于上述事实及理由，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告立即将芳村区荣兴路怡芳苑小区幼儿园无偿移交给原告；2、判令被告立即向原告移交芳村区荣兴路怡芳苑小区幼儿园的所有技术档案资料，并办理产权变更手续；3、判令被告承担本案诉讼费。被告广州市芳村房产开发经营有限公司答辩称：一、原告认为怡芳苑小区幼儿园（以下简称“涉案幼儿园”）属于原告所有没有事实与法律依据，其所提证据不能证明涉案幼儿园属于需要移交的教育设施建设项目。（一）涉案幼儿园的建设并未按《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设管理办法》（穗府〔1996〕100号）（以下简称“100号文”）相关规定执行，不属于100号文适用调整的范围。根据100号文第五、六、七、八条的规定，若属于100号文适用调整的基础教育设施建设，应当在当时与市教委或所在区教育行政部门签订《广州市建筑安装工程承包专用合同》才能办理相关的报建手续，未签合同，一律不予办理。同时签订合同后由国土部门从开发单位应交纳的国有土地使用权出让金总额中扣减教育设施配套建设资金，并注明资金是市政府对教育设施配套建设的一次性投资。被告从未与教育部门签订《广州市建筑安装工程承包专用合同》，但涉案幼儿园能正常办理报建手续，相关部门在整个建设过程中均没有要求被告签订《广州市建筑安装工程承包专用合同》，国土部门亦没有在出让金中扣减教育设施配套建设资金，涉案幼儿园的建设不属于100号文适用调整的范围。（二）涉案幼儿园地块与国土部门签订的出让合同及其补充合同、变更协议均没有约定被告作为乙方需建设幼儿园等公建配套设施。被告改制前身为广州市芳村房产开发经营公司，被告于1993年1月18日与原广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》（（93）穗国土地出字第007号），原广州市国土局出让包括涉案幼儿园地块在内的芳村区茶滘地段48320平方米土地，被告以“负责建设并无偿向甲方提供解困房220套共建筑面积12100平方米，作为抵偿乙方开发经营该地块上的商品房地价”。后被告于1997年8月15日、1998年8月20日、2001年7月16日、2001年12月15日、2005年5月19日与国土部门分别签订了《广州市国有土地使用权出让补充合同》（穗国地出补合（93）007号的补充合同、补充合同之2号、补充合同之3号、补充合同之4号）、《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》（穗国土出合[1993]007号的变更协议之五号），被告已经按合同约定缴纳了全部土地出让金，依法取得出让地块的使用权。在100号文生效后，被告与国土部门签订的出让合同补充合同、变更协议从未约定被告需要建设幼儿园无偿公建配套设施，涉案幼儿园的建设不属于需要无偿移交的公建配套工程。综上，涉案幼儿园不是属于需要无偿移交的公建配套设施，不属于100号文适用的范围，原告所提主张没有事实和法律依据。二、被告是涉案幼儿园地块的合法使用权人，涉案幼儿园的出资、建设全部由被告承担，已经管业幼儿园超过20年，是合法的物权权属人。如前所述，被告已经全额缴纳涉案幼儿园地块的全部土地使用权出让金，土地使用权出让合同中没有相应的需要无偿建设幼儿园公建配套的义务，更没有享受过政府政策扣减土地出让金的优惠。涉案幼儿园由被告全额出资、建设，1998年建成并验收合格后一直由被告管业使用，至今已经超过20年，被告是涉案幼儿园的合法权属人。实际上，正因被告全额出资承担建设小区配套设施，在建设涉案幼儿园地块中拖欠了相应的工程款无法偿还，已经将涉案幼儿园的用益物权转让用以抵偿工程款债务，已经涉及了第三人、债权人的重大权益。综上所述，涉案幼儿园不属于无偿移交的公建配套设施，原告不是涉案幼儿园的权属人，其作为政府部门，在没有提供任何事实证据的情况下，仅以一纸政策，意图夺取涉案幼儿园的所有权，剥夺被告的合法权益，引发善意第三方利益受损，明显不合理、不合法。恳请法院依法查明事实，维护被告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，驳回原告的全部诉讼请求。关于大确权问题，涉案土地的出让合同共48320平方米，涉诉的幼儿园就在出让地块之中，但当时政策允许房地产商可以分期建设，因此，出让的48320平方米土地是分期建设的，并没有办理所谓的大确权，涉案的幼儿园所属的土地是未办理确权。竣工验收问题，原告提交了相关报建材料，大概事实是1997年10月申请单体报建，1998年1月份取得建设工程规划许可证，2月份取得施工许可证，1999年3月21日取得规划验收合格证。被告需要补充在幼儿园建设报批后期间1998年8月20日与国土部门签订原出让合同的补充合同，补充合同里已经明确约定该期建设是没有相关公益工程建筑物，包括幼儿园。因此被告认为是不适用原告所主张的1996年100号文，原告无证据证明涉案幼儿园的房屋是需要移交的。第三人广州市荔湾区怡芳艺术幼儿园答辩称：因原告与被告物权保护纠纷一案，案件处理结果可能与第三人幼儿园存在利害关系，故第三人幼儿园提请无论此案仲裁结果如何，恳请能考虑第三人幼儿园的利益，继续交由第三人幼儿园经营管理，理由如下：一、第三人幼儿园自1998年竣工并验收合格，于1999年9月一直至今均由第三人幼儿园法人代表余小萍女士独资经营幼儿园，各种证照齐全，依法办园，为该小区的孩子服务，并得到了该小区居民的高度认可。二、第三人幼儿园目前签订的该场地的租赁合同时间为2018年11月13日至2023年11月12日止。三、第三人幼儿园自开办以来，一直非常支持原告的工作，积极申报各类等级，目前，第三人幼儿园为广州市规范化幼儿园、荔湾区一级幼儿园、荔湾区普惠性幼儿园，为荔湾区学前教育提供优质学位作出了贡献。四、为了让孩子享受优良的教育环境，我方举办者（法人）不断追加投入，不断改善幼儿园的教育环境及增添各种各样的教育教学及生活设备设施，让幼儿园真正成为孩子健康快乐成长的乐园。综上，基于上述事实及理由，为维护第三人幼儿园的合法权益，请法院依法查明事实，支持第三人幼儿园的答辩请求。第三人杨文胜书面答辩称：(一）杨文胜是善意第三人，因合法债权债务转让关系取得涉案幼儿园的用益物权，杨文胜及承租人的合法权益应予以保障。被告负责涉案幼儿园的报建、建设，涉案幼儿园所涉不动产建成后一直由被告控制所有超过20年，杨文胜有理由相信被告是涉案幼儿园所涉房屋的实际产权人，对涉案房屋有处置权。因此，因被告一直拖欠工程款未还，杨文胜与被告、广州市芳房建筑工程有限公司于2018年10月8日签订了《债务转让协议》，被告以涉案幼儿园的房屋给予杨文胜进行抵债，共计人民币382万元。杨文胜作为债务继承人，在债务转移后，已经实际取得涉案房屋的用益物权，杨文胜作为善意第三人的合法权益依法应予以保障。同时，杨文胜也已经将涉案房屋出租给第三人幼儿园，租赁期15年，租赁期至2033年11月22日，相关承租人的租赁权益也应当予以保障。(二）杨文胜是被告在涉案幼儿园开发地块建设工程承建公司广州市芳房建筑工程有限公司的实际建设方。本案幼儿园所涉房屋的涉及的债务是因拖欠工程款引起的，杨文胜拥有优先受偿权。在涉案房屋已经涉及工程款债务抵偿的情况下，不应确认为原告所有。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002)16号）的规定，建设工程价款优先受偿于其他抵押权和债权。杨文胜是涉案幼儿园开发地块建设工程的实际建设方，幼儿园涉案房屋用益物权所涉及的债务抵偿是因拖欠工程款引起的，原告在超过20年的时间一直没有主张相关权利，现在涉案房屋已经涉及工程款抵偿及实际租赁权人的情况下，应当尊重历史，实事求是，不应将涉案房屋确权给原告，应当保障杨文胜作为债权人、实际权利人的合法权益。综上所述，杨文胜恳请法院查明事实，实事求是，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，保障杨文胜作为建设工程债权人及善意第三人的权利，驳回原告的全部诉讼请求。本院认为：经审查原告所依据《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设管理办法》、《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市居住区配套教育设施历史遗留问题处理工作方案的通知》（穗府办函[2019]99号）等相关政府文件提起涉案房屋物权保护诉讼，要求被告履行交出涉案房屋义务。因原告所提供上述文件属于行政性文件，根据上述文件内容原、被告双方不属于民法调整平等主体的范畴。故原告在本案的起诉不符合受理条件，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）款、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第（三）款的规定，裁定如下：驳回原告广州市荔湾区教育局的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月二十八日书记员  谢绮雯黄嘉琪