北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14123号原告：北京中航天使教育科技集团有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街****247。法定代表人：宋岩，董事长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。被告：北京大兴贵仁武术院，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄（大兴区第一职业学校院内）。法定代表人：祁暄，院长。委托诉讼代理人：客永常，河北客永常律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兰霞，女,北京大兴贵仁武术院员工。原告北京中航天使教育科技集团有限公司（以下简称：中航公司）与被告北京大兴贵仁武术院（以下简称：贵仁武术院）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中航公司的委托诉讼代理人杨智永、吕健，被告贵仁武术院的委托诉讼代理人客永常、李兰霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中航公司向本院提出诉讼请求为：1.请求法院裁决被告返还原告已付租金108333元（租赁土地实际使用时间自2019年3月1日至2020年1月31日，共计11个月）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月12日，原告与被告签订了《道路租赁合同》，根据合同约定，被告将位于贵仁武术院操场北面总面积930平方米的土地有偿租赁给原告使用，每年租金10万元，租期从2019年3月1日至2022年2月28日。原告承租后，依约按年支付租金，并对租赁土地进行了硬化装修及道路两侧的铺砖工作。现经我方了解，2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目指挥部就已向各被拆迁腾退单位（包括被告）下达过告知书，而原告所承租被告土地亦属于拆除腾退对象。此外，就租赁的实际情形而言，2020年1月底，随着新型冠状病毒疫情的扩大，原告承租的土地就已被北京市大兴区黄村镇后辛庄村村委会设置隔离设施进行封闭，无法正常承租使用。另，原告租赁土地是为了办学使用，由于疫情原因，学生无法返校，原告所租土地一直处于闲置状态，加之拆除腾退原因，合同已无实际履行可能，现就退还租金及补偿问题原告与被告协商未果，故依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。贵仁武术院辩称，根据合同法规定，因原告明确说明不要求解除双方之间的道路租赁合同，则双方的合同关系仍处于继续履行状态，原告并未举证证实涉案租赁标的物因拆迁而无法使用，所以原告要求退还已付租金108333元既无事实依据，又无法律依据，故请驳回诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：2012年1月1日，北京迅达伟业投资管理有限公司（甲方，以下简称：迅达伟业公司）与贵仁武术院（乙方）签订租地合同，协议约定：乙方租用甲方土地的方位位于大兴一职南侧，即东至北京京开方盛商贸有限公司，西至前辛庄与后辛庄交界田间路东侧围墙，北至大兴一职校园南侧的铁艺围栏，南到北京顺通腾飞商贸有限公司用地，面积61亩实按51亩由乙方租用。租用时间：2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年；租用费用：2012年至2014年12月31日内年25000元/亩，租期内每满3年地租增加5%，直到合同停止。其他约定：如乙方将所建建筑和所租土地使用权转让给第三方使用时，必须经甲方同意，否则乙方转让无效，因此造成的一切损失由乙方承担。如遇国家占地拆迁，建筑物的赔偿按黄村镇政府制定的2012年新租地合同的相关政策执行。2018年11月12日，贵仁武术院（甲方，出租方）与中航公司（乙方，承租方）签订道路租赁合同，协议书约定：乙方租用甲方院内操场修路，租赁位置：贵仁武术院操场北面，实际面积计算如下：长度88.45米，宽度10.5米，总面积930平方米。租赁时间：2019年3月1日至2022年2月28日，租赁费用：每年20万元，但甲方本着友好合作相互支持的目的，每年只收取乙方10万元租金。付款方式：每年11月15日前付清全款，每年一付。违约责任：甲乙双方应严格按着协议履行权利和义务，除不可抗力因素外，不能履行，造成的一切损失由违约方全部赔偿；期间有国家政策规划腾退，甲方退回乙方剩余房租金，终止合同。双方签订协议以后，贵仁武术院将约定土地交付中航公司使用，中航公司向贵仁武术院交纳租金200000元，交至2021年2月28日。2020年1月，因受新冠疫情的影响，中航公司的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年10月18日，中航公司向贵仁武术院发通知书，内容显示：双方在2018年11月12日签订的《道路租赁合同》，我集团按约定支付租金，因疫情防控及面临拆迁致使该租赁物自2020年1月底已无法正常使用，现我公司早已把这个租赁物上我方物品腾空，多次催促贵院来办理交接手续，贵院均不予答复，现再次通知贵院尽快办理交接手续。本案在审理过程中，双方均表示不清楚土地性质，并认可截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除。对于双方签订的道路租赁合同的效力问题，中航公司表示由法院确定，不再坚持合同有效，但是坚持要求贵仁武术院退还自2020年2月1日至2021年2月28日期间租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中航公司与贵仁武术院就涉案房屋及道路签订的租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了相关法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可中航公司租金交至2021年2月28日，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，中航公司并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生，2020年10月18日中航公司已经通知贵仁武术院办理腾退手续。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是中航公司若是实际正常使用了涉案房屋及道路，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，中航公司未能正常使用涉案房屋及道路，故本院综合上述实际情况，酌情确定贵仁武术院返还中航公司已经交纳的租金85000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京大兴贵仁武术院于本判决生效后十日内返还北京中航天使教育科技集团有限公司已交租金85000元；二、驳回北京中航天使教育科技集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2467元，由北京中航天使教育科技集团有限公司负担531元（已交纳），由北京大兴贵仁武术院负担1936元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月三十日法官助理  印承程书 记 员  陈禄源