北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初37484号原告：杨健，男，1972年7月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨朝阳，北京市惠诚律师事务所律师。原告：王秀勤，女，1974年1月4日出生，满族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。被告：赵海霞，女，1986年10月4日出生，汉族，无业，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：林鹤，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈同瑜，北京市亿达律师事务所律师。被告：王晓东，男，1978年4月24日出生，汉族，户籍地：吉林省通榆县，住北京市丰台区。原告杨健、王秀勤与被告赵海霞、王晓东合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨健之委托诉讼代理人杨朝阳，原告王秀勤之委托诉讼代理人张策，被告赵海霞之委托诉讼代理人林鹤、陈同瑜到庭参加诉讼。被告王晓东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨健、王秀勤向本院提出诉讼请求：1.判决被告赵海霞向原告返还卖房款35万元、赔偿原告经济损失65万元；2.判决被告王晓东对被告赵海霞上述义务承担连带责任；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：北京市西城区桐梓胡同X号XX幢XXX层房屋所有权系原告所有，建筑面积共20.13平方米。2016年5月17日在未经过原告同意的情况下，赵海霞与王晓东恶意串通签署了存量房屋买卖合同，以人民币52万元的价格将房屋转移到王晓东名下，王晓东再将房屋出售，以谋取不正当利益。赵海霞和王晓东恶意串通，严重损害了原告的合法权益。原告依法向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求撤销二被告签署的存量房屋买卖合同，北京市西城区人民法院依法判决撤销该合同，但是因房屋已经被王晓东恶意转移，导致原告无法收回房屋。因此赵海霞滥用代理权与王晓东恶意串通侵犯原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，故提起诉讼。赵海霞辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。第一，本案与杨健和杨会冬之间的借贷关系是不可分割的，涉案房屋的处置系借贷关系的一个环节，目的也是为了解决这个借贷关系。第二，杨健主张购买房屋价款200万元，但是证据显示是195万元，这个证据存在重大的瑕疵，不应当作为认定涉案房屋价值的依据。杨健主张赵海霞以52万元的价格出售的涉案房屋的证据也存在重大的瑕疵，不应作为认定涉案房屋实际交易价格的依据。杨健与李平签订的房屋买卖协议第二条约定，双方协商成交价格为人民币195万元整，杨健于2014年6月7日签订此协议时已支付该房屋的定金5万元整，双方约定应于2014年7月30日前再支付20万元购房款，余款170万元应在双方办理该房屋过户手续前支付。但根据原告提交的电子银行回单、历史明细清单，其中2014年6月6日杨健向李平代理人李瑞支付了5万元，附言记载的是利息。2014年6月20日，王秀勤向李瑞支付了85万元，王秀勤和杨健是夫妻关系，其附言记载的这笔钱的性质是利息和还款本金。杨健对前述90万元的性质的认识均不是购房款。且他们的支付进度是5万元、85万元、40万19万、42.5万和3.5万元，与房屋买卖协议的约定不符。同时，所有的款项是支付给了代理人而不是所有权人，因此被告有理由认为该协议不具有真实性，且杨健以及王秀勤所负的款项性质都不是购房款，杨健所称其购买涉案房屋支付195万元的价款不应予以认定。杨健主张赵海霞与王晓东签订的存量房屋买卖合同中记载的52万元系赵海霞出售涉案房屋的价格。该合同不是赵海霞和王晓东签订的实际成交合同，其中约定的价款是为了减少纳税数额，而非房屋的实际交易价格。(2016)京0102民初22191号民事判决书事实认定部分记载，涉案房屋2016年5月18日估价结果总价165万元，但赵海霞与王晓东就涉案房屋实际交易价格是135万元，并没有低于评估价值的70%，应当作为认定这个房屋的实际交易价格的依据。第三，赵海霞虽然没有将房款交付给杨健，但其已将房款中的126万元交付杨会冬用于偿还杨健对杨会冬的债务，包括本金和部分的利息。赵海霞向杨会冬交付的126万元，应当从杨健所主张的损失中予以扣除。第四，杨健在本案中存在过错，根据最高人民法院公报案例中确定的原则，赵海霞对杨健因涉案房屋出售产生损失所承担责任的部分不应超过70%。王晓东在向本院提交的书面答辩意见中辩称，请求驳回原告要求王晓东承担连带清偿责任的诉讼请求。原告要求王晓东承担连带清偿责任没有事实基础和法律依据。杨健及其配偶王秀勤共同委托赵海霞代理出售杨健名下位于北京市西城区桐梓胡同X号XX幢XXX层的房产，王晓东基于赵海霞出示的由北京市方正公证处办理的委托书公证书原件真实合法公信力的信赖，认定赵海霞对诉争房屋有合法的处置权，故于2016年5月16日与赵海霞签订了北京市存量房屋买卖合同，约定房屋成交价格为135万元，该成交价符合当时交易地的市场价格。王晓东善意取得了杨健名下的房产，不应该对赵海霞承担连带责任。(2019)京02民终4828号民事判决书只认定王晓东在房屋买卖的过程中未尽审慎义务，并没有认定王晓东与赵海霞之间存在恶意串通。原告要求王晓东与赵海霞承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：根据已发生法律效力的本院(2016)京0102民初22191号民事判决书所确认的事实，位于北京市西城区桐梓胡同******房屋一间（建筑面积20.13平方米，以下简称涉案房屋）原产权人为杨健。2014年7月，杨健向杨会冬（案外人）借款人民币100万元，2014年7月5日杨健与杨会冬在房管部门办理抵押登记，杨健将其名下的上述房屋抵押给杨会冬。同日，杨健及其妻王秀勤向赵海霞签署委托书，委托原因及事项写明：“在杨健名下有一套房产，位于，位于北京市西城区桐梓胡同******所有权证号：X京房权证西字第**）。现我们要将上述房产出售，因我们工作繁忙，不能亲自办理有关售房事宜，特委托赵海霞全权替我们办理如下事项：一、代为提前清偿上述房产的贷款，解除抵押登记并领取相关房屋所有权证原件、国有土地使用证原件等相关证件及材料；二、在符合依法出售的前提下，办理此房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同，到房产交易管理部门办理房产产权转移、过户事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续（包括资金监管手续）、办理接受询问相关手续；三、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代委托人在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》及《买卖协议》。受托人赵海霞在授权范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自2014年9月4日起至上述事宜办完为止。受托人无转委托权。”次日，杨健、王秀勤及赵海霞共同到北京市方正公证处办理（2014）京方正内民证字第32195号公证书，对杨健、王秀勤签署的《委托书》进行公证。2016年5月17日，赵海霞作为杨健的委托代理人与王晓东签署了备案合同，将杨健所有的涉案房屋出售给王晓东，成交价格为52万元。合同签订后，赵海霞与王晓东自行交易，房产过户登记到王晓东名下。原告杨健主张《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，成交价格为52万元，明显低于市场价格，属于显失公平。杨健申请法院对涉案房屋在2016年5月18日房屋买卖交易时的市场价值进行司法评估。经北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司进行价格评估，于2017年2月17日出具司法鉴定评估报告，估价对象：北京市西城区桐梓胡同X号XX幢XXX层住宅房屋，价值时点：2016年5月18日，估价结果：单位建筑面积单价82166元/平方米，房地产总价165万元。杨健对上述《房地产估价报告书》的评估结论不予认可，认为评估程序存在重大瑕疵，评估结论明显依据不足。杨健还称其于2014年6月购买涉案房屋，成交价格为200万元，本市房价一直在上涨，本案房屋出售时房屋市场价格应在300万元左右，评估结果远低于市场价及购买价。评估公司派员到一审法院接受杨健当庭质询，并对杨健提出的质询意见分别进行解答。赵海霞、王晓东还称房屋买卖的实际交易价格为135万元，二人均提供了2016年5月16日赵海霞代杨健与王晓东签订的《买卖合同》，合同显示，涉案房屋成交价格为135万元，未提供付款方式及期限约定的附件条款。一审庭审中，王晓东称购房款135万元已支付，其中签订合同当日向赵海霞支付定金1万元，2016年6月29日和2016年7月13日支付给赵海霞指定的收款人张梅荣共计134万元，备案合同之所以写成交价格为52万元，是为了少缴纳税费。王晓东自述签订合同后，向赵海霞支付定金，由于房屋内有人居住，故先办理了房屋过户手续，待房屋腾空后才付清的房款。杨健对赵海霞、王晓东所述及提供的《买卖合同》不予认可，认为先过户后付款不符合市场交易习惯，王晓东既未向杨健付款，也未向赵海霞付款，而是向案外人付款，因此杨健认为该交易是虚假的。上述判决书判决撤销赵海霞代理杨健与王晓东于2016年5月17日签订的《存量房屋买卖合同》。赵海霞、王晓东不服上述判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终4828号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书确认以下事实“……二审期间，赵海霞提交户名为刘洋的借记卡账户历史明细清单，拟证明杨健所述的2014年11月1日，2015年2月14日，2015年4月9日，2015年6月29日，2015年7月12日，2015年10月6日的还款事实不存在；杨健所述的还款总额应扣除20万元。王晓东认可该证据。杨健对该证据的证明目的和关联性不认可，真实性没有异议，认为：赵海霞只提供了刘洋的一个银行卡号的明细，并未提供刘洋的全部银行卡明细，不能证明我方没有偿还47.2万元的证明目的。我方在一审庭审中向法院提交了转账凭证，证明向杨会冬还款47.2万元的事实。同时还款多少的事实与本案撤销房屋合同的诉请没有必然的因果关系，不认可关联性。本院认为，一审法院在查明事实部分仅记载了杨健对其还款数额的陈述，未对杨健所述的还款数额是否系其实际还款数额予以认定，且本案系房屋买卖合同纠纷，而非杨健与案外人的借款纠纷，杨健的实际还款数额并非本案必要的审查范围，故赵海霞提交的上述证据与本案不具有关联性，本院在本案中不予审查。本院审理中，关于涉案房屋交易过程，经询，王晓东称购买涉案房屋系为了挣钱，投资用，其已于2016年7月份通过中介公司将涉案房屋以159万元的价格出售；其是在外面看的房，里面有人居住，但没有问过赵海霞里面住的是什么人，赵海霞只是说住户，没有问过赵海霞住户怎么清退；和赵海霞沟通过，赵海霞说住户由赵海霞他们自己负责清退；是一个男的带其看的房，是谁不清楚；是朋友圈聊天的时候，朋友介绍这个房屋要卖，是哪个朋友具体记不清了；赵海霞负责出售，赵海霞向其出具了公证书，有没有看过房产证原件记不清了；没有问过涉案房屋有没有查封和抵押；135万元的成交价格是赵海霞说的，其也咨询过中介，135万元在当时还是可以的价格；张梅荣是赵海霞指定的收款人，赵海霞说可以将房款转给张梅荣，其就转了。经询，赵海霞称是杨会冬通知其出售涉案房屋，因为杨会冬说已经和杨健说了，而且借条中写了杨会冬可以直接与其联系，故其未就出售涉案房屋与杨健联系；135万元的价格是赵海霞考虑到房屋地段、年代、建筑结构，想卖房偿还欠款、涉案房屋上有抵押和租户等实际情况确定的；赵海霞并未将出售房屋的价格、合同签订情况和收房款的情况告知杨健；其提出135万元的价格后，王晓东问有没有得商量，其称已经很便宜了没得商量；告知过王晓东涉案房屋上有抵押；于2016年5月17日解除抵押。本院另查明，赵海霞、王晓东提交的《买卖合同》中记载，涉案房屋未设定抵押，未出租；双方自行交割，自合同订立之日起两个月内付清所有款项。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。”本案庭审中，杨健、王秀勤提交案外人王秀英、钱艳芬签订的房屋买卖协议、北京市公有住宅租赁合同等证据，以证明涉案房屋市场价是200万元以上。鉴于在(2016)京0102民初22191号房屋买卖合同纠纷一案中，已对涉案房屋在交易时的市场价值进行了司法评估，评估结果为总价165万元，并为本院所采纳，上述证据与本案缺乏关联性，亦缺乏证明效力，故本院不予采纳。杨健、王秀勤主张赵海霞返还卖房款35万元，其所陈述的计算方式为赵海霞在上述案件中主张涉案房屋卖了135万元，把126万元给了杨会冬，而按照杨会冬的100万元借款本金计算，杨健、王秀勤的47.2万元还款中已经还了很多利息了，杨健、王秀勤认同的是在卖完房以后，再还90多万就够了，为了简便，杨健、王秀勤认还100万，剩下35万赵海霞须返还给杨健、王秀勤。本院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，虽赵海霞系在杨健未能偿还案外人借款的情况下，为偿还案外人借款依据杨健、王秀勤向其出具的《委托书》出售涉案房屋，但不能否定其基于双方之间的委托代理关系对委托人杨健、王秀勤应负的义务。即赵海霞作为杨健、王秀勤的委托代理人应当充分保障委托人的利益，按照委托人的指示处理委托事务并将处理委托事务取得的财产转交给委托人。根据已查明的事实，结合当事人的陈述意见，赵海霞自认出售涉案房屋实际交易价格为135万元，杨健、王秀勤认可其中100万元系归还案外人借款，则剩余35万元赵海霞在并无证据证明杨健、王秀勤对其具有明确指示的情况下，应转交杨健、王秀勤。故对于杨健、王秀勤主张赵海霞返还卖房款35万元的诉讼请求，本院予以支持。关于王晓东是否须对赵海霞上述返还卖房款35万元义务承担连带责任的问题，因赵海霞的上述给付卖房款义务系基于委托代理关系中的受托人义务，王晓东并非该委托代理关系中的受托人，亦非赵海霞的担保人，且涉案房屋交易已完成，杨健、王秀勤主张王晓东对赵海霞的上述给付义务承担连带责任，缺乏法律依据，故本院不予支持。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。关于杨健、王秀勤主张赵海霞赔偿经济损失65万元的诉讼请求，因(2016)京0102民初22191号民事判决书所撤销的合同系成交价格为52万元的《存量房屋买卖合同》，上述判决认定赵海霞代杨健与王晓东签订上述合同存在显失公平的情形，而本案中，杨健、王秀勤主张以135万元为房屋交易价格以计算赵海霞须返还的购房款，并非基于52万元的合同。135万元的交易价格虽低于评估价格，但尚不足以认定价格明显过低。根据现有证据，不足以证明杨健、王秀勤关于经济损失数额为65万元的事实主张。但赵海霞作为杨健、王秀勤的委托代理人，应当充分保障委托人的利益，按照委托人的指示处理委托事务并将委托情况及时报告委托人。从《委托书》的内容来看，该委托书中并未明确赵海霞有权决定涉案房屋的出售价格，并明确载明委托人无权转委托。而根据在案证据和当事人陈述可知，赵海霞出售涉案房屋的价格未经杨健、王秀勤同意，其在签订房屋买卖合同后亦未将合同内容和履行情况及时向杨健报告，亦未履行代为收取相关售房款的义务，属于履行合同义务不符合约定的情形，其擅自将房屋以低于市场价格的交易价格出售，应赔偿杨健、王秀勤相应损失。考虑杨健、王秀勤通过公证委托书将房屋出售等重大事项均授权赵海霞办理，其应知晓赵海霞与案外债权人存在利害关系，但并未采取有效措施防范赵海霞低价出售房屋等风险，事后也未及时主动了解委托事项进展或解除委托以控制损失，而是采取了放任态度，故其对损失的发生亦存在一定过错。根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人的过错程度、房屋评估市场价格及本案实际情况，本院酌情确定赵海霞赔偿杨健、王秀勤经济损失21万元。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。关于王晓东是否须对赵海霞上述赔偿损失义务承担连带责任的问题，应取决于其与赵海霞是否构成恶意串通。(2019)京02民终4828号民事判决书认定王晓东作为买房人，未尽审慎注意义务，根据已查明的事实，本院在本案中亦持相同观点。结合本案实际情况，王晓东以低于评估市场价格的交易价格受让涉案房屋，但135万元的交易价格尚不构成明显不合理的低价，根据现有证据亦不足以确认王晓东与赵海霞在此交易价格上存在恶意串通，损害杨健、王秀勤合法权益的情形，故对于杨健、王秀勤上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零一条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告赵海霞向原告杨健、王秀勤返还售房款35万元；二、本判决生效之日起七日内，被告赵海霞向原告杨健、王秀勤赔偿经济损失21万元；三、驳回原告杨健、王秀勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告杨健、王秀勤负担6072元（已交纳），由被告赵海霞负担7728元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  满建伟二〇二〇年十二月十二日书记员  肖彦青