江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1552号原告（反诉被告）：徐州市天星暖通设备厂，住所地徐州市鼓楼区中山北路延长段李沃村。法定代表人：张茂军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛延安，男，1967年9月2日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑斌，徐州市为民法律服务所法律工作者。第三人：徐州市鼓楼区住房和城乡建设局，住所地徐州市中山北路253号鼓楼区政府机关大楼825室。法定代表人：张占涛，该局局长。委托诉讼代理人：丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。徐州市天星暖通设备厂（以下简称天星设备厂）与牛延安、第三人徐州市鼓楼区住房和城乡建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用普通程序，并于2020年6月17日、2020年7月22日公开开庭进行了审理。天星设备厂的法定代表人张茂军（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人王玉芳，牛延安的委托诉讼代理人郑斌，第三人鼓楼区住建局的委托诉讼代理人丁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天星设备厂向本院提出诉讼请求：1、牛延安返还拆迁补偿款160143元（包括附属物补偿款27037元，大型固定设备搬迁费41100元，提前搬迁奖51109元，搬迁补助11925元，按期签约奖3000元，停产停业损失25972元）。2、判令牛延安承担本案的诉讼费用。事实与理由:天星设备厂于1998年从牛延安父亲处租赁该涉案房产，后牛延安父亲去世。天星设备厂一直与牛延安发生租赁关系至该房产被征迁。天星设备厂自1998年以来一直在涉案房产处营业，而牛延安在未与天星设备厂沟通的情况下，私自与鼓楼区住建局签订房屋征收补偿协议书，补偿款603069元均占为己有。拆迁款中的附属物费用、搬迁、过渡、奖励等费用，停产停业损失的费用属于天星设备厂所有。为维护自身合法权益，特诉至法院。牛延安辩称：1、天星设备厂要求附属物赔偿没有事实和法律依据，因为涉案厂房及附属物均属于房屋所有权人。2、天星设备厂要求的过渡奖励费及停产停业损失也不应当由其享有，因为双方口头约定牛延安不再收取原告2017年、2018年、2019年及直至拆迁前的房屋租赁费。天星设备厂不应要求牛延安给付征迁得到的任何费用。第三人鼓楼区住建局述称:1、原告不是征收主体。根据徐州市人民政府相关文件，案涉房屋根据摸底调查结果和集体经济组织出具的证明，房屋的所有权人为牛延安，征地机构只能与作为被征收人的牛延安签订征收补偿协议，原告起诉鼓楼区住建局不适格。2、原告与鼓楼区住建局之间未依法形成集体土地行政征收与依法补偿的行政征收法律关系。原告的请求权基础在于原告与牛延安之间土地上房屋租赁合同，鼓楼区住建局非合同相对方，不是适格被告。且涉案款项已全额补偿牛延安，原告应基于租赁合同关系向牛延安主张返还。3、本案系集体土地上房屋征收项目，房屋征收补偿安置方案经依法公告，并不存在重大且明显违法的情形。在此情形下，鼓楼区住建局与牛延安签订补偿安置协议，具有充足的事实依据和法律依据。4、鼓楼区住建局适用徐州市政府146号令的条款对被告牛延安补偿安置合法。《房屋征收补偿协议》签订程序合法，内容合法适当，不违反法律行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫、乘人之危或显示公平的情形。补偿安置的数额系选定的评估公司评估作出，补偿标准公平公正。被告未对补偿数额提出异议，鼓楼区住建局已经给予了及时、公平的补偿。牛延安向本院提出反诉请求：1、天星设备厂支付租金97500元（自2017年至2020年3月，共3年3个月，每年租金3万元）。2、天星设备厂承担诉讼费用。事实与理由：当事人双方于2002年1月1日签订《场地房屋租赁合同书》一份，约定天星设备厂租用牛延安的房屋及场地，并约定了租金标准、租赁期限及相关权利义务。合同签订后，牛延安依约将房屋及场地交由天星设备厂使用，但自2017年起便没有支付租金。天星设备厂使用该出房屋直至2020年3月搬走。现牛延安诉至法院，请依法支持诉请。天星设备厂辩称：双方的房屋租赁关系并不是发生在2002年，牛延安所依据的合同是其伪造的合同，租赁关系发生时，房租已经支付至2017年。2018年房租支付时，牛延安拒绝接收，并且告知天星设备厂因房屋面临拆迁，拆迁款中有天星设备厂的款项，等补偿款下来后一并结算。后牛延安拒绝与天星设备厂协商。2、2018年11月10日，牛延安与鼓楼区住建局签订了房屋征迁补偿协议，并且在2018年11月通知天星设备厂搬迁，此后的房屋租金牛延安无权主张。3、根据双方约定，房屋的租金是一年一付，原告不可能拖欠2017年的房租并使用房屋。综上，牛延安的诉请没有事实及法律依据，请法庭驳回牛延安的诉讼请求。当事人双方围绕诉讼请求，依法提供了证据，本院组织当事人双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、天星设备厂提供的张莉出具的证明、照片以及出庭证言，张广春、张浩、李祥伟的出庭证言无法证明涉案房屋的建设情况，本院不予确认，不作为定案依据；房屋征收补偿协议书，牛延安及第三人不持异议，本院予以确认，作为定案依据；2003年1月1日的场地房屋租赁合同、2003年4月29日的房屋租赁合同能够证明案件相关情况，本院予以确认，作为定案依据。2、牛延安提供的场地房屋租赁合同书与原告提供的租赁合同以及第三人提供的场地租赁合同、人民调解协议等不一致，但是天星设备厂法定代表人张茂军对该合同上的签字予以认可，故对该合同与其他合同相同的内容，本院予以采信，对其他内容不予确认，不作为定案依据。3、第三人提供的徐州市人民政府征收土地方案公告、房屋征收补偿方案、估价报告单、附属物评估结论、补偿测算表、房屋征收补偿协议、房屋征收补偿变现表、拆除单、场地租赁合同、人民调解协议等证据能够证明案件事实，本院予以确认，作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月19日，牛玉国（牛延安父亲）与李沃村委会签订《场地租赁合同》一份，约定牛玉国租赁原铝带厂占用的场地共15.9亩，总租赁期限20年。本合同20年期满后，场地租金双方另行协商，如因出租人因故收回场地，应按有关政策法规对承租方由此造成的损失给予赔偿。合同生效后，承租人有权将空余场地对外出租，租金收入归承租人享有。2003年1月1日，天星设备厂（乙方、承租方）与徐州裕国铝业有限公司（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在中山北路西侧原李沃村制品厂大门南侧216平方十二间简易房及房前场地租赁给乙方作为生产车间及办公使用，总期为五年。房屋及场地的租金为每年18000元，租赁期内的税费由乙方承担。应在每年的6月30日前交纳上半年租金即9000元，12月30日前交纳下半年租金即9000元。乙方要求在甲方院内靠南墙的三间简易房修建使用，改建费由乙方承担，甲方同意在五年内免费使用，合同期满后乙方改建的所有物资归甲方所有，乙方不得拆除。合同期内，乙方如将房屋转让给第三人使用必须征得甲方的同意，取得使用权的第三人即成为本合同的乙方，享有原乙方的权利及义务。合同期内，确遇国家建设征用此块土地，或由于不可抗力使本合同无法履行，双方协商可予变更或解除合同。牛延洲在甲方落款处签字。2003年4月29日，天星设备厂（乙方、承租方）与徐州裕国铝业有限公司（甲方、出租方）签订《徐州市房屋租赁合同》一份，双方约定了甲方自愿将中山北路延长段的房屋216平方米出租给乙方使用，每月租金1500元，租赁期限自2003年4月30日至2004年4月30日止。双方还对违约责任及争议解决进行了约定。牛延洲在甲方处签字，牛玉国在甲方法定代表人处签字。该合同加盖由徐州市房屋租赁审批专用章以及徐州工商行政管理局鼓楼分局合同鉴证专用章。另查明，牛玉国长子牛延洲、次子牛延安，牛玉国于2012年4月9日死亡，牛延洲于2005年4月21日死亡。后经所有继承人同意由牛延安继承牛玉国位于鼓楼区丁万河周边项目（李沃村）LW12-37房产产权。2018年，徐州市人民政府对李沃社区等集体土地建设用地征收为国有。2018年9月13日，徐州市鼓楼区政府出具《丁万河周边地块项目（李沃村）房屋征收补偿方案》，该方案第三条规定征收实施时间为2018年10月14日——2018年11月12日。第五条规定了补充安置方式，其中非住宅房屋：非住宅房屋实行货币补偿，补偿价值按照评估机构出具的评估报告予以补偿。非住宅房屋的大型机器设备搬迁费用，由评估机构通过评估确定。第六条规定了搬迁补助费：被征收企事业单位合法非住宅房屋按14元/平方米计算。非住宅停产停业补偿：非纯营业房屋按其房地产价值的6%给予一次性停产停业补助。纯营业房屋按其房地产价值的10%给予一次性停产停业补助。第七条规定了搬迁奖励：本项目征收期限为30天，在征收期限内签订协议并完成搬迁的，按以下方法给予奖励：1、按期签约奖（按户部分）：合法非住宅房屋按期签约的3000元/户。2、提前签约奖（按面积部分）：签约期为30天，凡在签约期内签约的，每提前一天按合法建筑面积奖励2元/平方米，签约期后不予奖励。2018年10月14日，鼓楼区住建局、牛延安、徐州市鼓楼区琵琶街道办事处签订了拆迁补偿协议，补偿总金额603069元。其中正规房屋补偿432860元，非正规房屋补偿10066元，附属物补偿27037元，大型规定设备搬迁费41100元，按期签约奖3000元，提前搬迁奖51109元（851.81㎡×2元/㎡×30天），搬迁补助11925元（851.81㎡×14元/㎡），停产停业补助25972元（正规建筑物价值金额432860元×6%）。其中附属物包括铁皮门、门垛、水泥地坪、空调、下水道、水池、防盗窗、木地板、石膏吊顶、宽带、地砖、雨搭、铝合金门窗、钢筋防盗门、有限电视等。大型设备搬迁费包括烘干室、抽风机、静电发光器、喷室、储气罐、电焊机、空压机、压力机、砂轮机、台钻、冲片机、手动切割机、气动切割机、车床、钻孔机、套丝机、切边机、砂轮切割机、圆盘锯、表箱、搅拌机等。牛延安已经领取该款项。还查明，2002年1月1日，牛延安（甲方、出租方）与天星设备厂（乙方、承租方）签订《场地房屋租赁合同书》一份，约定：甲方自愿将坐落在中山北路李沃山口北西侧，五洲工业园南侧自由房屋12间和5间办公室及房前场地租赁给乙方作为生产车间及办公使用，租期18年。自2002年1月1日至2020年12月30日止。租金每年3万元，一次性交付全年租金，先交房租后用房。乙方要求在甲方院内修改建、再建房屋时需征得甲方同意，其费用由乙方承担。合同期内因政府行为等不可抗力因素造成合同不能正常履行或合同期满后，乙方在甲方院内修改建、再建房屋的所有物资及其所产生的所有权利均归甲方所有，乙方不得拆除。合同期满后，乙方必须按时迁出，全部物件应在10日内搬迁完毕，10日后遗留物品视作乙方自动放弃，由甲方处理。天星设备厂在乙方处加盖印章，张茂军在乙方处签字。案件审理过程中，天星设备厂申请对日期为2002年1月1日其与牛延安签订的租赁合同中天星设备厂的印章进行鉴定，后撤回该项申请。天星设备厂法定代表人张茂军对其在该份合同上的签字予以确认，但主张该合同系套印的，对合同的内容不予认可。同时，原告陈述涉案房屋其开始与徐州裕国铝业有限公司签订，后在牛玉国去世后，便与牛延安建立租赁关系，且租金交给了牛延安。又查明，房屋拆除单显示涉案房屋于2020年3月16日交付拆迁。牛延安认可天星设备厂交房时间为2020年3月1日。天星设备厂主张其于2018年11月迁出。天星设备厂主张2017年及之前的租金已经支付，每次均是现金支付，但是牛延安并未出具收条。牛延安主张租金自2017年起便没有支付。牛延安确认涉案房屋仅有原告在其中经营使用。本院认为，天星设备厂与牛延安签订租赁合同，系双方真实意思表示，能够证明双方存在租赁合同关系。关于天星设备厂诉请的附属物赔偿款。无论是天星设备厂提供的2003年1月1日的合同，还是牛延安提供的日期为2002年1月1日的合同，均明确约定改建、再建的房屋归出租方所有。本案中，天星设备厂未提供证据证明双方对该约定进行了变更，也未提供充分证据证明附属物确实为其所建设，故对其要求牛延安返还附属物补偿款27037元的诉请，本院不予支持。关于天星设备厂诉请的设备迁移费41100元的诉请。本院认为，牛延安认可涉案房屋及场地仅有天星设备厂一人使用，且双方租赁期限自2002年开始，租赁期限较长，租赁物为房屋和场地，并未涉及相关设备，因此相关设备属于天星设备厂所有，相应的设备迁移费用应当由天星设备厂享有，故关于天星设备厂的该项诉请，本院予以支持。关于按期签约奖及提前搬迁奖励的归属问题。根据拆迁补偿方案，搬迁奖励的前提是在征收期限内签订协议并完成搬迁，得到该笔奖励的前提需要出租人、承租人的相互配合。因此，本院认为按期签约奖3000元以及提前搬迁奖51109元，应当由当事人双方平均分配。故关于天星设备厂要求牛延安给付按期签约奖1500元以及提前搬迁奖25554.50元的诉请，本院予以支持，超出的部分，不予支持。关于搬迁补助、停产停业损失的归属问题。本院认为，根据拆迁补偿方案，搬迁补助以及停产停业补助，均是按照房屋面积或者房地产价值计算，且拆迁行为对当事人双方均有影响，牛延安对外出租涉案房屋也系一种经营行为，故该两笔补偿费用也应当由原、被告双方平均分配。因此，关于天星设备厂要求牛延安给付搬迁补助5962.50元以及停产停业补助12986元的诉请，本院予以支持。超出的部分，不予支持。关于牛延安要求天星设备厂支付租金的诉请。本院认为，天星设备厂作为承租方应当支付租金，双方对于2017年的租金是否支付陈述不一，则天星设备厂作为租金支付方应当举证证明其2017年的租金已经支付，其没有举证应当承担不利的法律后果，本院认定2017年租金未支付。关于租赁期限截止时间的问题。虽然房屋拆除单显示的时间为2020年3月16日，但是该拆除单不足以证明天星设备厂实际迁出的时间。牛延安认可时间为2020年3月1日，但是同时牛延安按照拆迁补偿方案的要求签订了拆迁补偿协议，且已经实际收取了按期签约奖、提前搬迁奖等奖励，应当认定天星设备厂系在拆迁补偿协议约定的时间内完成搬迁，因此天星设备厂实际迁出时间为2018年11月12日，经计算2017年至2018年11月12日的租金为55973元。牛延安主张欠付租金97500元，缺乏事实依据，本院不予支持。故关于牛延安要求天星设备厂支付租金55973元的诉请，本院予以支持，超出的部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，牛延安一次性给付徐州市天星暖通设备厂设备迁移费41100元、按期签约奖1500元、提前搬迁奖25554.50元、搬迁补助5962.50元、停产停业补助12986元，上述共计87103元。二、本判决生效后十日内，徐州市天星暖通设备厂一次性给付牛延安租金55973元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3503元，由徐州市天星暖通设备厂承担1598元，牛延安承担1905元。反诉案件受理费2237.50元，由徐州市天星暖通设备厂承担1318元，由牛延安承担919.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  张艳玲人民陪审员  孔 艳二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  唐 政书 记 员  王琳娜附件本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。