安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8840号 上诉人（原审被告）:孙多稳，男，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省肥西县。 上诉人（原审被告）：汪庆叶，女，1964年10月28日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被上诉人（原审原告）：陈传敏，男，1975年3月10日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：陈星星，安徽皋陶律师事务所律师。 原审第三人：安徽美满房地产代理销售有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区桃花工业园清潭路**，统一社会信用代码91340100051485706L。 法定代表人：徐军。 上诉人孙多稳、汪庆叶因与被上诉人陈传敏及第三人安徽美满房地产代理销售有限公司（以下简称美满公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙多稳、汪庆叶上诉请求:撤销原判，改判孙多稳、汪庆叶不予返还陈传敏定金40000元。 事实和理由:一、一审认定事实不清。首先没有任何证据证明陈传敏银行贷款预审已经通过，在陈传敏银行贷款预审没有通过的情况下，孙多稳、汪庆叶有权利拒绝配合办理过户登记手续。其次，陈传敏重大违约在前，根据合同约定陈传敏在银行预审通过前就应当将42万元（包含定金）购房首付款存入托管账户，但截至目前，陈传敏仍没有将该42万元首付款存入资金托管账户。最后，因陈传敏银行贷款预审没有通过，双方开始协商解除合同，在此期间陈传敏曾经明确发出解除购房合同的通知，因此并不存在孙多稳、汪庆叶单方面要求解除购房合同的事实。二、一审法院适用法律错误。本案因陈传敏严重违约在先，孙多稳、汪庆叶系合理行使合同权利拒绝过户登记，并非主观恶意违约，不应当承担违反合同的法律责任。三、对于一审法院判决解除双方合同无异议。 陈传敏辩称：一、从一审庭审情况及第三人陈述的情况来看，在2020年1月13日，由美满公司向孙多稳、汪庆叶微信通知，银行预审已经通过，要求其配合办理接下来的手续，但其以未约定明确的贷款审批时间为由拒绝配合，而非否认预审未过，这是其一。其二，孙多稳、汪庆叶直接认定银行预审未通过，却无相应的证据证明，根据法律规定，当事人对其主张应当提供证据，否则承担相应法律后果。二、关于孙多稳、汪庆叶提到陈传敏未将42万元打入托管账户的理由也不能成立。从协议来看，包括一审中第三人的陈述，均是以银行预审通过后才进行下一步程序，但孙多稳、汪庆叶在第三人通过预审通过后，以未约定具体贷款审批下来时间为由，拒绝配合。那么如何让陈传敏去办理打款手续，根据合同法的规定，除非孙多稳、汪庆叶配合办理下一步手续，否则陈传敏具有不安抗辩权。三、协商解除合同理由也不成立，孙多稳、汪庆叶单方违约，却要求陈传敏配合。此后，由于孙多稳、汪庆叶的承诺不能兑现，才不了了之。四、孙多稳、汪庆叶认为陈传敏存在先履行义务也是错误的。根据法律规定，先履行抗辩权，本质上是对先期违约的抗辩。先期违约是指一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。陈传敏并未违约行为，前面已经阐述得很清楚。且孙多稳、汪庆叶自己提供的聊天记录说得很清楚，就是因为孙多稳、汪庆叶不想卖了，单方想要第三人签订补充协议，第三人不愿意，但这与陈传敏无关，孙多稳、汪庆叶不能影响陈传敏的权利。孙多稳、汪庆叶违背了诚实信用原则。五、本案一审采用的是小额诉讼程序，根据法律规定一审终审。 美满公司未发表答辩意见。 陈传敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈传敏与孙多稳、汪庆叶双方签订的《存量房买卖合同》，孙多稳、汪庆叶双倍返还陈传敏购房定金40000元；2.本案诉讼费用由孙多稳、汪庆叶承担。 一审法院事实：2019年12月12日，孙多稳、汪庆叶与第三人签订《房地产经纪合同》约定，孙多稳、汪庆叶委托第三人为其出卖位于肥西县的房屋提供中介服务。2019年12月12日，陈传敏与孙多稳、汪庆叶签订《存量房买卖合同》。合同约定，孙多稳、汪庆叶将其所有的位于肥西县的房屋，权属证号为上派008647，出卖给孙多稳、汪庆叶；房屋总价款为105万元，陈传敏的首付款为42万元（包含订金），向银行贷款63万元；在银行预审通过后，孙多稳、汪庆叶将42万元（包含定金）存入托管账户，并在当日陈传敏与孙多稳、汪庆叶双方办理存量房转移登记手续。同日，陈传敏与孙多稳、汪庆叶双方签订《补充协议》，约定由陈传敏向孙多稳、汪庆叶方支付2万元购房定金。当天，孙多稳、汪庆叶向陈传敏出具一份收到定金2万元的收条。2020年1月13日，第三人通知孙多稳、汪庆叶银行贷款预审已经通过，要求孙多稳、汪庆叶协助办理房屋过户登记手续，孙多稳、汪庆叶以没有确定房款具体支付时间为由拒绝配合办理。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中,陈传敏与孙多稳、汪庆叶签订了房屋买卖合同并约定了总房款、付款方式、购房定金，并约定了在银行贷款预审通过后，办理房屋过户登记。陈传敏与孙多稳、汪庆叶双方应当按照合同的约定进行履行，但是孙多稳、汪庆叶在第三人告知其银行贷款预审已经通过可以办理房屋过户登记时却予以拒绝，违反了合同的约定。孙多稳、汪庆叶违反合同约定，不履行合同义务，陈传敏有权主张解除房屋买卖合同。因此，对陈传敏要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。由于孙多稳、汪庆叶收取了陈传敏2万元定金，并拒绝履行合同，陈传敏有权主张孙多稳、汪庆叶双倍返还定金即4万元。故对陈传敏要求孙多稳、汪庆叶双倍返还定金4万元的诉讼请求，该院予以支持。 孙多稳辩称，合同上的签名系汪庆叶代签，不是其意思表示。但合同签订后，孙多稳、汪庆叶即赶到签订合同的现场也未表示其不愿意签订房屋买卖合同，且还收取了陈传敏的2万元定金。因此，对孙多稳、汪庆叶的该项辩称该院不予采信。 孙多稳、汪庆叶同时辩称，合同没有约定具体的房款支付日期，且第三人不愿意按孙多稳、汪庆叶要求确定房款的具体支付日期，故合同未能履行责任不在孙多稳、汪庆叶方。但是，陈传敏与孙多稳、汪庆叶在《存量房买卖合同》中已经明确约定，在银行贷款预审通过，陈传敏与孙多稳、汪庆叶双方到房地产管理部门申请房屋转移登记手续；在《补充协议》中约定在房产局下发已过户的房产证及陈传敏方付清房款（申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的当日内办理房屋交接手续。可见，陈传敏与孙多稳、汪庆叶双方在合同中已经对房款的支付时间进行了约定。因此，对孙多稳、汪庆叶的该项辩称，该院不予支持。 第三人美满公司经该院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈传敏与孙多稳、汪庆叶签订的《存量房买卖合同》于判决生效之日解除；二、孙多稳、汪庆叶于本判决生效之日起十日内向陈传敏双倍返还定金共计40000元。本案一审案件受理费800元，减半收取400元，由孙多稳、汪庆叶负担。 二审中，孙多稳、汪庆叶提供如下证据：聊天记录及短信记录一组，证明目的：关于陈传敏和汪庆叶的聊天记录证明双方一直在协商，而不是单方违约；短信记录证明6月3日最后一次去中介处理房屋。陈传敏质证意见：对于记录的三性均不认可，无法判断聊天的相对人是谁，另，孙多稳、汪庆叶未提供完整的聊天记录，即使提供了原始载体，也可能存在删除对其不利的记录。 陈传敏提供安徽省肥西县人民法院小额程序告知书一份，案号3759号。证明目的：本案一审采用的是小额诉讼程序，实行一审终审。孙多稳、汪庆叶质证意见：其并未收到小额诉讼程序告知书。 二审查明，针对一审审理程序问题，经向原审法院核实，原审法院明确：在该案立案是选择适用小额诉讼程序，后发现被告对该案事实争议较大，故在庭审中变更为为简易程序，不再适用小额诉讼程序；在庭审笔录中明确记载适用简易程序，而非小额诉讼程序，如果适用小额诉讼程序，在庭审笔录中会明确记载“适用小额诉讼程序”。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《存量房买卖合同》合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定银行贷款预审通过，孙多稳、汪庆叶将首付款存入托管账户当日双方办理存量房转移手续。结合案涉双方与中介的微信、短信往来及中介人员的证言显示，在中介人员明确告知预审已经通过且陈传敏已筹集好首付款后并通知可以孙多稳、汪庆叶进行过户时，孙多稳、汪庆叶却予以拒绝，其行为违反合同约定致使合同未能继续履行，陈传敏据此主张解除房屋买卖合同并要求孙多稳、汪庆叶双方返还定金40000元具有合同及法律依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。孙多稳、汪庆叶关于因陈传敏重大违约在先致使合同未能履行故不应返还定金的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，孙多稳、汪庆叶上诉请求不能成立，应予驳回。。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费800元，由孙多稳、汪庆叶负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十二月四日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。