云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13373号原告：韩玉香，女，汉族，1972年12月18日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：刘建伟、肖顺，云南滇晋律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭莉，女，汉族，1991年5月14日出生，身份证住址云南省昭通市镇雄县。原告韩玉香诉被告彭莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告韩玉香（以下简称“原告”）的委托代理人肖顺到庭参加诉讼，被告彭莉（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年5月27日起计算至2020年6月4日止的租金19,680元；2、判令被告支付原告支付迟延支付违约金1600元；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费1305元、开锁换锁费用500元、房屋维修费用1310元，水电费300元，前述费用合计3415元；4、判令被告承担本案诉讼费及原告聘请律师的费用5000元。事实与理由：原告与被告于2018年11月26日在昆明市尊园房地产经纪公司君悦兰庭店签订了一份《租赁合同暨居间合同》，合同约定：租赁期限从2018年11月27日起至2019年11月26日止；租金为1600元/月，按每6个月一期支付，第一期租金支付时间为2018年11月27日前，若逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金的1%向原告支付滞纳金；保证金1600元，若在被告将原告的房屋及附属物品完好地向原告交割清楚且付清所有费用后向被告无息返还保证金，租赁期间的水电费、有线电视费，煤气费、电讯使用费、物业管理费由被告自行承担并按单如期交纳；合同还约定违约金1600元，若因为双方中的任何一方导致合同目的不能实现则违约方应当向守约方赔偿违约金。合同签订后原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告在合同到期后未归还房屋，还拖欠2019年5月27日起至2020年6月4日的房屋租金19,680元未支付，并拒接原告的电话，经原告多次向被告催要，被告均置之不理，既不交纳拖欠的房租，也不将房屋归还原告。原告认为双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金及其他费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，故原告诉至法院。被告未到庭答辩也未向本院提交书面答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件；二、《租赁合同暨居间合同》；三、2020年6月4日拍摄视频；四、《银海物业收费通知单》、《水费、代收欠费催缴通知单》、《电费缴纳记录截图》；五、《云南速广装饰有限公司配送单》、《云南速广装饰公司收据》。本院认为，原告提交的证据一、二及证据四中的《电费缴纳记录截图》的形式合法，各证据之间可以相互印证，本院予以采信；证据三拍摄视频，经本院核对与原始载体一致，原告载体显示拍摄时间为2020年6月4日，拍摄场所即案涉租赁物内，该证据可以证实因被告未按约定腾退房屋原告自行开锁收回房屋；证据四中的《银海物业收费通知单》、《水费、代收欠费催缴通知单》、证据五《云南速广装饰有限公司配送单》、《云南速广装饰公司收据》，以上证据并非发票，不符合证据的形式要件，本院不予采信。被告未到庭视为放弃举证质证权利。经本院审理查明并确认如下法律事实：2018年11月26日，原告（作为出租方、甲方）、被告（作为承租方、乙方）、案外人昆明尊园房地产经纪有限公司（作为经纪方、丙方）签订《租房合同暨居间合同》，合同约定：甲方将位于昆明市房屋出租给乙方居住使用；租赁期限自2018年11月27日起至2019年11月26日止，甲方应于2018年11月27日将房屋交付乙方；租金按六个月为一期支付，每月租金1600元，乙方以现金方式支付给甲方，第一期租金于2018年11月27日前付清，以后每期租金支付时间为提前7天，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过十五日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止履行合同，乙方按本合同十一条（甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金为1600元。若违约金不足弥补对方之损失，则违约方还需就不足部分支付违约金）；租期内的水、电、有线电视收费、煤气、电讯使用费、物业管理费等由乙方承担；乙方同意支付给甲方租赁保证金1600元，保证金在2018年11月27日前全部付清，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终结且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后二日内将保证金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；乙方如需续租，在租赁期满30日通知甲方，由双方另行协商续租事宜；租赁期满后，乙方应在2019年11月26日将承租的房屋及设施在正常状态下交还乙方；合同还约定了其他事项。原告陈述被告按约支付了第一期半年的租金及保证金1600元，但自2019年5月27日起未按约支付租金，且租赁届满后也未向原告腾还房屋。原告于2020年6月4日自行开锁将房屋收回，原告代为支付电费57.89元。本院认为，案涉《租房合同暨居间合同》系双方当事人真实意思表示、合同依法成立并生效，双方当事人均应按约定履行合同义务。根据双方当事人签订的《租房合同》，可以确定原、被告之间形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，原告作为出租人已履行交付租赁物的义务，被告作为承租人未按约定期限支付租金，且租期届满后既未按合同约定腾还房屋，也未与原告另行协商续租事宜，无正当理由占有案涉房屋至2020年6月4日（原告自行收回房屋之日），原告主张由其支付租赁期限内的剩余租金9600元及参照租赁合同约定的租金计算标准支付占用房屋期间的费用10,080元并无不当，本院予以支持。关于违约金1600元，原、被告双方约定了违约方应支付守约方违约金1600元，被告有未按约支付租金、腾还房屋的违约行为，符合支付违约金的情形，对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的第三项诉请即物业管理费、开锁费、房屋维修费用、水电费等费用。首先，其举证证实了代为支付电费57.89元，该费用合同约定由被告承担，本院予以支持；其次，虽其无法证实支付开锁费金额为500元，但其证实了被告未按照正常程序办理房屋腾还手续，故原告自行开锁收回房屋，原告已支付该项费用符合常理，本院予以支持；其三，原告仅举证证明案涉房屋产生拖欠物业管理费、水费，但未提交证据证实其代为支付了相应费用，故对物业管理费、水费本院不予支持；其四、原告提交的证据未对出租前后房屋及房屋内物品状态作对比，仅凭收回房屋及物品现状不能证实系因被告不正当使用租赁物致使租赁物受到损害，故被告依法不承担损害赔偿责任。关于律师费，双方并未进行过书面约定，律师费也不是必然产生的费用，本院不予支持。最后，对于被告交付的押金1600元，为避免当事人诉累，本案中将一并予以处理，予以折抵租金，则被告拖欠租金8000元（9600元-1600元）据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告彭莉于本判决书生效之日起十日内向原告韩玉香支付租金8000元、房屋占用费10,080元、违约金1600元、电费57.89元、开锁费用500元；二、驳回原告韩玉香的其他诉讼请求。案件受理费542元，由被告彭莉承担300元，由原告韩玉香承担242元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  付宜禾二〇二〇年十二月三十日书记员  何小伟