安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初14848号 原告:汪宗森,男,汉族,1947年8月3日出生,住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：孙传清，安徽征宇律师事务所律师。 被告：余学满，男，汉族，1972年5月25日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：张雪峰，安徽康盈律师事务所律师。 被告：周铭，男，汉族，1972年8月13日出生，住安徽省淮南市谢家集区。 被告：何梅，女，汉族，1972年9月8日出生，住安徽省淮南市谢家集区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：金丽，安徽健友律师事务所律师。 被告：王淑军，男，汉族，1973年5月5日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托代理人：祁兵，安徽健友律师事务所律师。 原告汪宗森诉被告余学满、周铭、何梅、王淑军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪宗森及委托诉讼诉讼代理人孙传清、被告余学满的委托代理人张雪峰、被告周铭、何梅及共同委托诉讼代理人金丽、被告王淑军委托代理人祁兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪宗森提出如下请求事项:1.确认原告与被告余学满签订的房屋买卖《协议合同》有效；2.判决被告二、被告三协助原告限期办理房屋过户手续;3.被告承担诉讼费用。当庭明确：被告四是房屋交付的当事人，所以他是了解房屋的，没有要被告四承担的责任。2016年4月20日,原告与被告余学满签订一份房屋买《协议合同》,约定,被告一将其合法拥有的信旺-华府骏苑21幢1108室涉案房屋出售给原告,该房位于蜀山区交口,房屋总价款为1496000元。原告将购房款转入到被告一账户并搬入该房居住至今。在合同签订时，被告一向原告明确表明该房是被告四抵付其的债务，被告一已实际取得了该房的所有权，待被告四出来后，当时被告四被刑事羁押，被告一认为是被告四的房产，这种情况下等被告四出来以后再办理房屋过户手续。被告二、三虚假诉讼,严重侵犯了原告的合法权益,请求判如所请。 被告一辩称：一、针对原告的诉请，被告一认为符合事实，被告四将房屋抵债给被告一有很多证据和事实来证明，该案在本法院另一个庭关于被告四与被告一之间的以物抵债的行为还没有判决。具体的事实与证据在另一个案件中已经审理查明，所以被告一认为该房屋的真正所有权应该是被告四以物抵债给被告一。 被告二、三辩称：第一，原告与被告一签订的房屋买卖合同无效，协议合同无效。根据贵院（2020）皖0104民初4514号返还原物纠纷一案的庭审可知，首先，原告与被告一签订的房屋买卖协议合同落款日期为2016年4月20日，距今已经有四年有余，这么长的时间纸张仍然如新，明显违背常理常识，恳请法官在必要的情况下，依据新的证据规则追究相关人员的法律责任。第二、至今原告仍未提供购房支付凭证，不能证明其实际支付了房屋价款。购房合同不真实，又无购房凭证。还有原告与本案的被告一为翁婿关系，他明知房屋不属于被告一所有，在没有看到房产证的情况下，仅是依据被告一的一番说辞占有了被告二、被告三的案涉房屋长达四年之久，严重侵犯了被告二、被告三的合法权益。为此，被告二、被告三已经通过诉讼的方式维护其合法权益。第三点，根据贵院（2020）皖0104民初4514号返还原物纠纷一案的庭审可知，原告之所以取得该案涉房屋，是因为本案的被告一给其出具了被告一与被告四之间的收条，收条的内容却是用包括案涉房屋在内的两套房屋。六十五万的宣城利华公司消防工程，另外一百三十五万是抵利华公司项目下的钢材款。但是被告一已经通过破产程序申报过债权。4514号庭审笔录里边有详细的记载，此时再次主张债权属于重复申报债权不仅违法且不诚信。再者被告四并非本案案涉房屋的所有权人，无权处置案涉房屋。案涉房屋不是被告四的个人财产，也不是利华公司的财产，被告是不享有对案涉房屋的抵押权，即便是被告四有这样的意思表示，也是没有法律效力的。再退一万步讲，被告四与被告一也没有办理抵押手续。原告占有案涉房屋没有合法的依据。二、原告主张本案被告二、三协助其办理房屋过户手续毫无事实和法律依据。被告二、三于2007年4月21日购买案涉房屋一套，并于当日签订了商品房买卖合同，于2007年5月10日与中信银行签订了个人购房借款合同，自2007年5月21日进行了第一次贷款还款，并于2008年3月27日完成房屋交付，取得该房屋的所有权，并于2020年1月14日办理了不动产权证。由此可知被告二、三合法获得了案涉房屋的所有权。因此，原告的此项主张没有法律依据。综上，原告在诉状中所称的情况与事实不符，与被告二、三无任何联系。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。 被告四辩称：第一，我们认为被告一无权处分案涉的房屋，因为被告一并不是案涉房屋的产权人或者所有权人。第二点答辩意见，我们认为原告也不符合善意取得不动产的第3人，也不符合这个条件。因此我们认为原告的诉请没有事实与法律依据，应予驳回。 经审理查明:2016年4月20日,原告汪宗森（乙方）与被告余学满（甲方）签订一份房屋《协议合同》,约定,甲方出售位于合肥市蜀山区，建筑面积186.25平方米，甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为1496000元，乙方一次性付清，乙方在付清房款后7日内，甲方将房屋交付乙方，甲乙双方于2019年5月30日之前办理房地局过户手续等。原告汪宗森搬入该房屋居住至今。 另查：案涉房屋于2007年4月21日由合肥大唐置业有限公司与被告周铭签订商品房买卖合同，约定房屋建筑面积181.36平方米，商品房总金额633672元，买受人于2007年4月21日首付房款193672元，剩余房款440000元办理按揭等，2007年6月12日案涉房屋以网上备案合同号0706002301号登记备案至周铭名下。2007年5月10日周铭与中信银行股份有限公司合肥分公司签订个人购房借款合同，贷款44万元等。该贷款已于2020年5月6日还清本息。 上述事实，有原告提交的《协议合同》复印件、物业费交付凭证复印件，被告周铭、何梅提交的周铭、何梅身份证原件、结婚证原件、《商品房买卖合同》原件、《中信银行个人购房借款合同》复印件、《合肥市商品房网上备案确认单》复印件、涉案房屋《不动产权证》原件、（2019）皖0103民初6289号民事调解书原件，中信银行出具的结清证明原件及各方当事人陈述在卷佐证。原告提交的银行转账凭证原件、证人瞿某证言、安徽省宣城市中级人民法院2017年皖18刑终193号刑事判决书与本案无关联性，证据效力不予确认。 本院认为：当事人对其主张应提供证据予以证明。2016年4月20日被告一对案涉房屋并无处分权，但根据相关法律规定，原告与被告一之间的协议有效，原告要求确认原告与被告余学满签订的房屋买卖《协议合同》有效本院予以支持；鉴于被告二三并非该协议相对方，原告要求被告二三协助原告限期办理房屋过户手续，无依据，不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告汪宗森与余学满之间签订的房屋买卖协议有效； 二、驳回原告汪宗森其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告余学满负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  童 星 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。