河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初6569号原告：李保岑，男，1974年1月12日出生，汉族，住邓州市。原告：韩光茹，女，1972年5月26日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：周邓、刘敏，上海市浩信律师事务所律师。被告：邓州森林半岛置业有限公司。法定代表人：张小伟，任公司董事长。委托诉讼代理人：刘高三（系公司员工），男，1981年12月2日出生，汉族，住内乡县，（特别授权）。委托诉讼代理人：刘清阳，河南德高律师事务所律师。被告：河南邓州农村商业银行股份有限公司。法定代表人：史德生，任公司董事长。委托诉讼代理人：史博（系公司员工），男，1990年10月26日出生，汉族，住邓州市，（特别授权）。原告李保岑、韩光茹与被告邓州市森林半岛置业有限公司（以下简称森林半岛公司）、被告河南邓州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）为商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李保岑及其与韩光茹的共同委托诉讼代理人周邓、刘敏，被告森林半岛公司的委托诉讼代理人刘高三、刘清阳，被告农商银行的委托诉讼代理人史博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李保岑、韩光茹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告森林半岛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与被告农商银行签订的《个人购房借款（综合）合同》；3、判令被告森林半岛公司向原告返还已付首期购房款630000元，维修基金、办证相关费用14366元，并支付违约金（按总房款的20%计算）；4、判令被告半岛公司向原告赔偿首付款利息78093.75元（利息暂计至2020年9月17日，利息应以630000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年5月7日计算至实际清偿之日）；5、判令被告森林半岛公司向原告支付自2018年9月起至解除《个人购房借款（综合）合同》为止原告向被告农商银行支付的贷款本金及利息；6、判令被告半岛公司向被告农商银行偿还《个人购房借款（综合）合同》下剩余的贷款本息；7、本案的诉讼费、保全费、律师费由被告森林半岛承担。事实和理由：二原告从被告森林半岛公司购买商铺一间并支付了购房款，双方签订了《商品房买卖合同》，办理了贷款手续。合同约定森林半岛公司应于2019年12月31日前向原告交付符合交房条件的商铺。除不可抗力外，被告森林半岛公司逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告自2019年12月31日前至交房期限届满90日内催促被告森林半岛公司及时交付房屋，以免延误原告租赁，造成更大损失，但被告森林半岛公司逾期未交房，亦未向原告书面提交任何不可抗力的相关证明。原告于2020年4月20日向森林半岛公司发出解除商品房买卖合同的通知，其未按合同约定做出任何书面回复，亦未在收到解除通知后三个月内向人民法院提起诉讼。被告不交付房屋，亦不返还购房款的违约行为损害了原告的民事权益，故原告起诉，要求判如所请。原告李保岑、韩光茹为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款（综合）合同》、购房首付款和维修基金及办证相关费用收据、一般贷款开户客户回单凭证、二原告的结婚证。证明：①二原告与被告森林半岛公司签订购买邓州建业森林半岛建设项目16#楼3层001号房屋，被告逾期交房，原告具备诉讼主体资格，②二原告支付了购房首付款、维修基金、办证相关费用、办理了贷款，完成了合同义务，③合同约定除不可抗力外，被告应当在2019年12月31日前将房屋交付给原告，且合同约定的影响交付期间的特殊原因仅有不可抗力，被告森林半岛公司应在不可抗力发生之日起60日内书面或协议约定形式通知买受人，未通知的，原告不予认可。2、解除李保岑与森林半岛公司签订的商品房买卖合同的函、快递单照片、运单号物流查询截图、李保岑与森林半岛公司林萧的通话录音。证明原告与森林半岛公司多次协商、催告未果，于2020年4月20日发函解除商品房买卖合同，工作人员认可逾期时间，认为原告有权解除合同，被告于2020年4月22日收到函后不予理会，未在三个月内向人民法院提起诉讼。3、邓州森林半岛建设项目16#楼规划许可证、邓州建业森林半岛建设项目平面图、邓州建业森林半岛建设项目网上公示平面图。证明邓州建设森林半岛建设项目16#楼规划许可证规定、平面图载明16#楼建筑地上层数应为4层。4、邓州建业森林半岛建设项目16#楼现场建设情况照片、录像。证明①邓州建业森林建设项目16#楼在2020年10月尚未完成房屋外立面施工、内部道路硬化，涉案房屋在原告发送解除函、起诉立案、开庭审理之日均不符合合同约定的商品房交付条件，被告至今无法向原告交付房屋，②邓州建业森林半岛建设项目16#楼实际建设地上层数为6层，明显超过规划许可证和平面图规定的地上4层，被告擅自变更规划，导致项目面积增加、容积率增加，严重损害了原告的合法权益，导致原告的合同目的不能实现。5、李保岑、韩光茹银行还款流水明细，证明二原告向被告农商银行偿还贷款的数额。6、（2018）豫1381民初2669号判决书、（2019）豫1328民初3106号判决书、（2019）桂0202民初3793号判决书、（2015）南市民一终字第1944号判决书。证明①发生不可抗力，开发商应在合同约定期限内或法律规定期限内举证通知原告，开发商未履行通知义务，延期主张不成立，②环境污染治理、污染停工系开发商过错导致，政府并非一刀切均不准许建筑企业进行施工，故不属于不可抗力，③原告起诉后开发商在开庭时仍不能交付商铺，被告的持续违约行为对原告为实现所购商铺的预期利益亦造成严重影响，根本违约，合同应当解除，④未在合同约定、未征得原告认可的规划变更，属于严重违约行为，开发商应当承担违约，在重要考试、会议期间，要求在一定范围内停止建筑施工已众所周知的事实，故开发商的上述免责事由不能成立。被告森林半岛公司辩称，原告解除合同没有事实依据，原告已实际收到被告2年的房屋租赁费，应继续履行买卖合同。被告森林半岛公司向本院提交如下证据：1、营业执照、法人代表身份证复印件、资质证书、商品房预售许可证，证明被告具有合法的开发商品房及出售商品房的资格；2、商品房买卖合同，证明双方签订的商品房合同为有限合同，合同并约定了不可抗力的政府政策性延期交房，不属于被告的责任；3、邓州建业广场商铺委托经营管理协议，证明原告购买的商铺，被告自2019年至2021年已支付了两年的房租，说明被告已交付使用了，时间为2019年至2025年交付给被告托管；4、2017年11月4日至2020年3月15日期间，政府扬尘工作通知及新冠疫情停工的时间共计327天，证明被告延期属于合同约定的不可抗力和政府行为停工；5、承建方延期说明，证明2017年开工以来，政府扬尘治理停工通知260天，疫情停工到2020年5月10号开工，其历时168天；6、建设规划核实合格证，证明被告争议的房子属六层，并非四层；7、商业托管声明，证明原告将房屋交给被告森林半岛托管。被告农商银行辩称，原告签订的《个人购房借款（综合）合同》是依据《购房合同》从合同具体解除前提开发商或购房者依据法庭认定情况提前偿还合同内本息，即可解除，视原被告双方商议后按其结果继续履行或解除。该被告未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有异议的证据本院结合案件实际综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，原告李保岑与被告森林半岛公司签订了商品房买卖合同（预售）一份，约定李保岑购买被告开发的建业森林半岛16号楼三层001号，预测建筑面积共107.25平方米，该商品房单价为每平米人民币9696.97元，总价款为1040000元，付款方式为按揭贷款，首期房价款为630000元，余款410000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款0.1%向买受人支付违约金。后原告李保岑向被告森林半岛公司支付首付款644366元（其中首付款为630000元，维修基金、办证相关费用14366元）和银行按揭款131703.32元（至2020年12月，共计28期）。2018年8月31日，原告李保岑与被告农商银行签订了个人购房借款（综合）合同。贷款期限自2018年8月31日至2028年8月31日，约定贷款金额410000元，农商银行已依约发放贷款。现被告森林半岛公司未向原告李保岑交付合同约定的房屋。本院认为，首先，原告李保岑与被告森林半岛公司于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立，合同当事人均应全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付购房款，被告森林半岛公司应按照约定向原告交付符合交付条件的房屋。双方约定的交付期限至2019年12月31日，被告辩称因环境粉尘污染停工及新冠肺炎停工，因环境污染导致的停工，这属于房产开发中预先能考虑到的问题，不属于不可抗力，而新冠肺炎疫情爆发时间在双方约定的最后交房期限之后，故不存在受疫情影响导致延期交房，故被告辩称因不可抗力导致延期交房本院不予采纳，因此被告森林半岛存在逾期向原告李保岑交付符合约定条件房屋的违约行为，原告李保岑依合同约定主张解除合同，本院依法予以支持。其次，关于违约责任，因原、被告双方在合同中约定了解除合同的违约责任，被告森林半岛应退还原告李保岑、韩光茹支付的首付款644366元，并自原告交款之日即2018年5月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息至款付清之日止，并退还二原告已付的银行按揭贷款（截止2020年12月）131703.32元。同时，双方约定了违约金，出卖人按照全部房价款即1040000元的0.1%向买受人支付违约金，故被告森林半岛除支付利息外还应支付违约金1040元。最后，合同解除后，剩余房款的交付问题。因被告森林半岛已收到农商银行的贷款，房屋买卖合同解除后，涉案房屋仍属被告森林半岛公司，故由被告森林半岛公司直接向被告农商银行清算剩余贷款本息为宜，现剩余贷款本息尚不确定，本案暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李保岑与被告邓州森林半岛置业有限公司2018年7月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号DZ201805136）;二、被告邓州森林半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李保岑、韩光茹购房款630000元并支付利息（利息自2018年5月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款付清之日止）；三、被告邓州森林半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李保岑、韩光茹已付房屋贷款131703.32元（截止到2020年12月，总计28期）及维修基金、办证相关费用14366元；四、被告邓州森林半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李保岑、韩光茹违约金1040元；五、驳回原告李保岑、韩光茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5518元，由被告邓州森林半岛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张文涛二〇二〇年十二月二十一日书记员  张 瑜