重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初14203号原告：席建平，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：董丽霞，重庆道简律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯洁，重庆道简律师事务所律师。被告：黄文，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市巴南区。被告:黄铂升，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘昆华，系被告黄铂升母亲。委托诉讼代理人：谢选，重庆隆科律师事务所律师。第三人：重庆满懿房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街2号1幢36-3#，统一社会信用代码：91500103355701500N。原告席建平与被告黄文、被告黄铂升及第三人重庆满懿房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告席建平的委托诉讼代理人董丽霞，被告黄铂升的委托诉讼代理人谢选到庭参加了诉讼，被告黄文和第三人重庆满懿房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告席建平诉称：2016年1月30日，原告席建平与被告黄文签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定被告黄铂升、被告黄文名下位于重庆市九龙坡区xxxx房屋以280万元的价格出售给原告席建平。其中定金2万元于合同签订当日支付，首付款28万元于银行审批贷款通过后3日内支付，余款以商业银行贷款的方式直接由银行支付给二被告。原告席建平按约定支付了定金2万元，又于2016年7月1日支付了首付款28万元，被告黄文向原告出具了《收据》。但二被告未按约定办理房屋所有权转移登记手续。因案涉房屋被中国建设银行股份有限公司重庆市分行设立了抵押权，且重庆市渝中区人民法院对案涉房屋进行了司法拍卖。按照合同约定，原告席建平有权主张解除合同并要求二被告支付相应损失。为维护自身合法权益，原告现向法院诉请：1.要求解除原告与被告黄铂升、被告黄文于2016年1月30日建立的房屋买卖合同关系；2.被告黄文、被告黄铂升向原告返还已支付的购房款30万元；3.被告黄文、被告黄铂升向原告支付总购房款20%的违约金即56万元。被告黄铂升答辩称：被告黄铂升未在房屋买卖合同上签字，被告黄文出售案涉房屋时未告知被告黄铂升，相关情况被告被告黄铂升并不知情。首先，合同签订时被告黄铂升系未成年，被告黄文作为被告黄铂升的监护人，处分登记在被告黄铂升和被告黄文名下的案涉房屋行为，不是为了被监护人的利益，同时侵犯了被告黄铂升同等条件下的优先购买权，该处分行为违反了合同法关于合同无效的规定，故被告黄文与原告席建平签订的《房地产买卖及居间合同》系无效合同。其次，若案涉房屋买卖合同有效，相关法律责任应当由被告黄文承担，与被告黄铂升无关，被告黄铂升不是本案适格被告。此外，原告席建平对案涉合同的不能履行存在重大过错，原告席建平应自行承担案涉合同不能履行造成的损失。要求法院依法判决。被告黄文未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人重庆满懿房地产经纪有限公司未到庭陈述，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：被告黄文系被告黄铂升父亲。被告黄铂升和被告黄文原系重庆市九龙坡区xxxx房屋所有权人。2016年1月30日，原告席建平作为买方，被告黄铂升及被告黄文作为卖方，第三人重庆满懿房地产经纪有限公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》。该合同约定二被告将位于重庆市九龙坡区xxxx房屋出售给原告。该房屋成交总价为280万元，其中定金2万元于合同签订时支付，首期房款28万元于银行审批贷款通过后3日内支付。买卖双方应于2016年2月3日前提交全部贷款所需资料并于贷款审批通过或相关意向回复后3个工作日内到房屋登记机关办理房屋所有权转移登记手续。贷款金额250万元在办妥产权交易过户及抵押登记后，由贷款单位划入卖方在该贷款单位指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度补足的，则实际贷款额与应付房价余额的差额由买方于过户时支付给卖方。合同第十一条约定若卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于本合同房屋成交价20%的违约金。合同第十二条手写备注注明因被告黄铂升是未成年人，由被告黄铂升监护人被告黄文签字。庭审中，原告确认合同中涉及被告黄铂升的签名是由被告黄文代签。庭审中，原告举示收条三张、2016年4月14日声明书及委托书，拟证明被告黄文有权代表被告黄铂升处置案涉房屋，签订合同后被告黄文收取了原告支付的共计30万元房款，相应合同的违约责任应由二被告共同承担。针对上述证据，被告黄铂升发表如下质证意见：三张收条的真实性及证明内容不予认可，被告黄铂升不清楚被告黄文是否收取原告30万元的情况；声明书、委托书均系复印件，真实性不予认可。经审查：2016年1月30日收条载明被告黄文确认收到原告支付的购买位于九龙坡区xxxx房屋定金5000元；2016年1月31日收条载明被告黄文确认收到原告支付的彩云湖1102的房款定金15000元；2016年7月1日收条载明被告黄文确认收到原告支付的购买协信彩云湖一号1102号的房款共计28万元，并注明以此为据为准，其他条子作废。上述证据中声明书、委托书系复印件，其中委托书中载明被告黄文的配偶即案外人刘昆华委托被告黄文为代理人，全权办理位于重庆市九龙坡区xxxx房屋的解押、出售、过户等事宜，委托期限自2016年4月14日至2018年4月14日。声明书载明被告黄文及案外人刘昆华共同声明作为被告黄铂升法定监护人，准备将二被告名下位于重庆市九龙坡区xxxx房屋出售，所的售房款用于被告黄铂升的学习、生活，因出售房屋所产生的相关法律责任均由声明人承担。原告同时陈述，无法提供相关证据的原件。另查明，案外人中国建设银行股份有限公司重庆市分行诉被告黄文、被告黄铂升、刘昆华金融借款合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2017年7月4日出具的（2016）渝0103民初25910号民事判决书，判决：一、被告黄文、案外人刘昆华自本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司重庆市分行借款本金957359.27元及截止2016年8月1日的利息31406.19元、罚息2147.47元，并支付自2016年8月2日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利。二、被告黄文、案外人刘昆华自本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司重庆市分行律师费36000元。三、中国建设银行股份有限公司重庆市分行对被告黄文、被告黄铂升提供抵押担保的位于九龙坡区的房屋享有优先受偿权。2019年8月14日，重庆市渝中区人民法院发布关于重庆市九龙坡区xxxx房屋的司法拍卖信息，2019年9月19日进行司法拍卖，2019年9月20日完成司法拍卖。2019年9月23日，本院向二被告公告送达本案诉状副本等诉讼材料。庭审中，原告明确以该时间作为解除与二被告房屋买卖合同关系的时间。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖及居间合同》、收条、民事判决书、司法拍卖信息等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：被告黄文和第三人重庆满懿房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果应自行承担。依法成立的合同，自成立时生效。监护人应当按照最利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，关于案涉合同的效力问题，首先，原告与被告黄文签订的房屋买卖合同系当事人双方达成的合意，不违反法律法规的禁止性规定，故合同自原告与被告黄文签字时生效，对原告和被告黄文具有法律约束力。其次，原告举示的声明书和委托书系复印件，真实性无法核实；案涉合同订立时，被告黄铂升尚未成年，被告黄文作为被告黄铂升的监护人，处分案涉房屋并不是为了维护被告黄铂升的利益，而被告黄铂升作为案涉房屋的共有人，事后也未对被告黄文代为签字的行为进行追认。因此，在原告未举示其他充分证据的情形下，原告主张被告黄文有权代表被告黄铂升处分案涉房屋，原告与被告黄铂升建立房屋买卖合同关系的意见缺乏事实依据，原告据此在本案中针对被告黄铂升所诉请求，本院不予支持。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉房屋被重庆市渝中区人民法院进行司法拍卖，并于2019年9月20日拍卖成功，致使合同目的不能实现，原告有权解除与被告黄文的房屋买卖合同关系，其要求以本案第一次公告期满即2019年9月23日作为解除时间符合法律规定，本院予以支持。被告黄文不履行合同义务，故原告要求被告黄文返还已付房款的诉讼请求本院予以支持。关于被告黄文应当返还的房款数额，原告虽陈述已付30万元，但其举示的最后一张收条（2016年7月1日）载明原告收到被告黄文支付的房款共计28万元，并注明以此据为准，其他条子作废，而鉴于原告也未举示已经支付30万元的付款凭证，本院对原告主张被告黄文返还房款28万的诉讼请求，予以支持。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告黄文不履行合同义务，应当按照合同约定承担合同房屋成交价20%的违约金。因此，被告黄文应当向原告支付房屋成交价20%的违约金即56万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告席建平与被告黄文在2016年1月30日建立的房屋买卖关系于2019年9月23日解除。被告黄文于本判决生效之日起十日内返还原告席建平房款28万元。被告黄文于本判决生效之日起十日内支付原告席建平违约金56万元。驳回原告席建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36080元，保全费3020元，公告费1170元，以上共计40270元，由原告席建平负担197元，由被告黄文负担40073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从本判决规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  徐秋里人民陪审员  廖 锐人民陪审员  周秀维二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  冷雪枫书 记 员  万平生