广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3652号上诉人（原审原告）：廖某，女，香港特别行政区居民，现住广州市花都区。委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李元成，男，住黑龙江省桦川县。上诉人廖某因与被上诉人李元成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。廖某上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判并支持上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：（一）一审法院认为《商铺租赁合同》于2018年8月20日解除错误。由上诉人提交的视频资料可以看出，上诉人于2018年8月20日在涉案商铺内向被上诉人出示《解除租赁合同通知书》，被上诉人明确表示拒绝签收，双方没有达成解除合同的合意，因此《商铺租赁合同》并没有解除。另外，上诉人提交的微信聊天记录可以看出，在2018年8月20日之后，被上诉人仍使用着涉案商铺，并希望上诉人给予时间处理是否继续租用的事宜，可见，双方在2018年8月20日并没有达成解除租赁合同的合意。（二）被上诉人不仅拖欠租金，还一直占用涉案商铺，不归还给上诉人。上诉人提交的微信聊天记录可以证明，在2018年9月4日，被上诉人承认该商铺仍有人在使用，并且要跟“阿木”商量是否继续租用，由此可见，起码截至2018年9月4日，该商铺仍为被上诉人所占用。被上诉人如今仍未向上诉人交还商铺钥匙及清空商铺内空调、鱼缸等物品，上诉人亦不敢擅自处置被上诉人的财物，被上诉人的占用行为已经导致上诉人无法将该商铺进行正常的出租。（三）商铺是否已交还给上诉人的事实应当由被上诉人举证证明。一审法院仅凭被上诉人庭后的一纸答辩状中的陈述，就认定被上诉人没有占用商铺错误。在被上诉人没有提交任何证据的情况下，应当承担举证不能的责任。（四）一审法院认为租赁物由李元成合伙人继续经营使用不属于转租行为错误。《商铺租赁合同》是被上诉人与上诉人签订的，根据合同的相对性，该合同的权利义务仅限于签订合同的双方，本案出现的“阿木”或者“公司”均不是该合同的主体，不应该使用该商铺。被上诉人将商铺给予他人使用，并要求他人支付租金的行为，已经构成擅自转租。被上诉人主张租用商铺是为了与“阿木”共同开办公司所使用，但被上诉人一直没有向上诉人披露过上述信息。上诉人作为出租人，没有义务审查被上诉人与“阿木”之间的关系。被上诉人随意将商铺转租，违背了签订《商铺租赁合同》的目的，大大增加了上诉人维权难度，对上诉人极不公平。（五）因为被上诉人的违约，涉案的房屋到2019年4月19日才重新对外出租，2019年4月19日之前的损失，应由被上诉人承担。李元成经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称：（一）上诉人于2018年8月20日向被上诉人提出解除合同，被上诉人也同意解除合同，故案涉《商铺租赁合同》已于2018年8月20日解除，上诉人要求再行支付2018年9月份的租金没有依据。上诉人已于2018年8月20日将案涉《解除租赁合同通知书》交付给被上诉人，且于2018年8月底将商铺大门加锁，导致被上诉人所购置的空调和鱼缸无法搬走，造成被上诉人无法使用该商铺。（二）双方经协商一致解除合同，被上诉人不属于违约，故不负责赔偿违约金10000元和押金10500元。（三）被上诉人没有转租案涉场地，逾期缴纳租金的行为不构成解除合同的条件，上诉人要求被上诉人承担违约金没有依据。上诉人所提供的证据虽然显示找阿木负责，但是该种情形不属于转包。根据《商铺租赁合同》第二条的约定，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按照实欠租金200元/天加收滞纳金。所以，即使上诉人有逾期交租的行为，由于双方的租赁合同仅至2018年8月底止，所以租金应仅收取到2018年8月30日。200元/天的违约金过于高出法律标准，应当不超过年利率24%为宜。而且案涉租赁合同并没有约定被上诉人逾期支付租金，上诉人可以解除合同，根据合同法的规定，上诉人解除合同不符合法律的规定。廖某向一审法院起诉请求：1、解除2018年1月19日签订的《商铺租赁合同》；2、李元成支付廖某2018年8月1日至2018年9月30日租金，合计8000元；3、李元成支付廖某迟延支付租金的违约金，合计12200元（计算方式：以200元/天为标准，从2018年8月1日起计至2018年9月30日，合计61天）；4、李元成支付擅自转租商铺的违约金20000元；5、李元成支付场地占用费，暂计4000元（计算方式：以4000元/月为标准，从2018年10月1日起计至返还场地之日止）；6、李元成承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：廖某是位于清远市***********花园***大厦*层商铺**号的房屋所有权人。廖某将上述商铺出租给李元成，双方于2018年1月19日签订一份《商铺租赁合同》。该合同出租方（甲方）是廖某，承租方（乙方）是李元成。双方主要约定，在签订合同时，乙方一次性向甲方交纳定金12000元；租期为一年，从2018年2月1日起至2019年1月31日止，第一年租金为每月4000元（叁仟伍佰元），乙方在每月5日前按季度交付租金；如乙方无故拖欠租金，甲方给予乙方10天宽限期，从第11天开始每天按200元计付滞纳金；如乙方违反合同约定，将商铺转给他人使用，应支付违约金20000元；如乙方拖欠租金累计达10天或乙方擅自将商品转租或转借等，甲方可以中止合同，收回商铺。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，廖某将该商铺交付给了李元成使用，李元成于2018年5月6日以转账方式向廖某支付了押金12000元。2018年8月，李元成没有按合同约定支付新一季度的租金，廖某、李元成通过微信就租金交付问题进行协商。2018年8月14日，李元成在微信上表示，廖某如果要解约，应该先把前期注册的公司处理好、廖某直接找新的租客、另外可卖的东西先让李元成处理掉。2018年8月20日，廖某将《解除租赁合同通知书》交给李元成，但李元成拒绝签收，廖某通过手机录下送达《解除租赁合同通知书》的过程。由于双方就租金及保证金问题一直未协商一致，廖某遂于2018年10月15日诉至一审法院。廖某认为，李元成从2018年8月开始逾期交租，并将该商铺转租给了他人构成严重违约，廖某要求解除涉案合同并要求李元成承担支付违约金、租金以及场地占用费。李元成则认为，涉案合同已在2018年8月20日解除，廖某无权收取押金及2018年9月以后的租金；另外，李元成只是将场地交给另一合伙人继续经营，不属于转租，所以亦无须支付违约金；即使李元成有逾期交租，廖某依照约定按每天200元计付违约金标准过高应予以调整。李元成辩称租赁物只是交给另一合伙人继续经营，与廖某提交的微信聊天记录相印证。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案廖某是香港特别行政区居民，因此，本案属于涉港商事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案中，租赁物所在地在一审法院辖区，因此一审法院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。本案双方当事人未选择合同争议应适用的法律，合同履行地均在中华人民共和国境内，故与合同最密切联系的法律应是中华人民共和国法律，本案应适用中华人民共和国法律处理。廖某、李元成于2018年1月19日签订的《商铺租赁合同》是依法成立并生效的合同，对双方具有法律约束力。廖某依约将涉案商铺交付给了李元成使用，李元成理应依约交付租金。李元成本应在2018年8月5日前支付2018年8月、9月、10日季度租金，李元成在2018年8月15日仍没有支付，廖某于2018年8月20日向李元成发出《解除租赁合同通知书》，符合双方《商铺租赁合同》约定。因此，一审法院确认涉案《商铺租赁合同》已在2018年8月20日解除。由于该合同已解除，廖某在本案中请求解除《商铺租赁合同》没有事实依据，一审法院不予支持。截至2018年8月20日，李元成拖欠的租金20天共计金额为2580.65元（4000元÷31天×20）应由李元成承担。双方约定，李元成应在每月5日前交租，如无故拖欠租金，廖某给予李元成10天的宽限，从第11天开始按200元/天计付滞纳金，本案租赁合同的违约金应从2018年8月16日起计至2018年8月20日合同解除之日共5天，共计1000元。涉案合同解除后，廖某没有举证证明涉案房屋仍由李元成占有、使用的客观证据。因此，廖某主张从2018年10月1日起计付场地占用费，依据不足，一审法院不予支持。至于转租违约金20000元，租赁物由李元成合伙人继续经营使用，不属于转租行为。因此，廖某要求李元成承担转租违约金20000元的主张，缺乏依据，一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2018年12月29日作出如下判决：（一）李元成于判决生效之日起5日内向廖某支付租金2580.65元及相应违约金1000元；（二）驳回廖某其他诉讼请求。案件受理费905元，由廖某负担850元，由李元成负担55元。上诉人二审中向本院提交了清远市方圆物业服务有限公司****花园收款收据及预交抵扣清单、房屋租赁合同及相关票据，拟证明被上诉人占用涉案商铺及因被上诉人占用涉案商铺导致上诉人于2019年4月19日才将商铺再租出。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人廖某系香港特别行政区居民，双方方当事人因房屋租赁产生纠纷，故本案系涉港房屋租赁合同纠纷。双方当事人对原审法院行使管辖权及本案应适用中华人民共和国内地法律作为处理双方之间实体争议的准据法，均没有提出异议，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人廖某上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、案涉《商铺租赁合同》的解除时间如何认定；2、李元成是否存在将案涉房屋转租他人的行为。关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉《商铺租赁合同》明确约定：如乙方（承租方）拖欠租金累计达10天的，出租方可以终止合同，收回商铺。根据本案查明的事实，至2018年8月20日，李元成已经拖欠租金超过10天，符合案涉《商铺租赁合同》约定的合同解除条件，廖某依据合同约定可以解除合同。廖某于2018年8月20日向李元成送达解除合同通知书时，李元成虽然拒绝签字，但廖某提供的视频显示，其已经完成了向李元成的送达程序，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，廖某已于2018年8月20日向李元成发出书面的解除合同通知书，且李元成至今亦未就解除合同通知书的效力问题向法院提起诉讼。故一审法院认定案涉《商铺租赁合同》已于2018年8月20日解除，并无不当。关于李元成在案涉《商铺租赁合同》解除后是否存在继续占用商铺的问题。李元成在其答辩状中称，廖某于2018年8月底收回案涉商铺，而廖某提供其与李元成的微信聊天记录亦显示2018年9月4日双方仍在就案涉纠纷进行协商，可见在案涉《商铺租赁合同》解除后，李元成确实存在继续使用案涉商铺的情形。至于继续使用的时间问题，因双方均未提供充分的证据予以证实，故结合李元成的答辩及双方的微信聊天记录，本院确定李元成在案涉《商铺租赁合同》解除后继续使用商铺至2018年9月4日，李元成应当参照《商铺租赁合同》的约定支付使用费2000元给廖某。关于第二个争议焦点问题。房屋转租，是指承租人在租赁期间将租赁房屋交付第三人使用、收益，第三人向承租人支付租金的行为。根据本案查明的事实，李元成租赁案涉商铺是为了开办公司，在其退出经营后，由其合伙人继续在案涉商铺进行经营，此情形并不符合转租的特征，因此，廖某认为李元成存在私自转租商铺行为，并据此请求李元成支付20000元违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人廖某的部分上诉理由成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。一审认定事实及实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6584号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6584号民事判决第一项为：限李元成于本判决发生法律效力之日起五日内向廖某支付租金2580.65元、占用费2000元及违约金1000元，以上合计5580.65元；三、驳回廖某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费905元，由廖某负担800元，由李元成负担105元；二审案件受理费905元，由廖某负担800元，由李元成负担105元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  禹 莉二〇二〇年十一月二十四日书记员  李慧玲