北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15465号原告：正商（北京）物业管理有限公司，住所地：北京市东城区南小市口街16号裙房二层207-2-3。法定代表人：高金荣，经理。委托诉讼代理人：王淑娟，北京京乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳松杰，北京京乾律师事务所实习律师。被告：北京海寓公寓管理有限公司，住所地：北京市朝阳区白家庄东里42号6幢。法定代表人：孙波。第三人：张雪琦，女，1993年11月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：廖振刚，北京市盈科律师事务所律师。原告正商（北京）物业管理有限公司（以下简称正商公司）诉被告北京海寓公寓管理有限公司（以下简称海寓公寓公司）、第三人张雪琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，于2020年12月4日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正商公司的委托诉讼代理人王淑娟、柳松杰，第三人的委托诉讼代理人廖振刚到庭参加了诉讼。被告海寓公寓公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正商公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《物业租赁合同》、《换签合同的协议》《补充协议》于2020年8月5日解除；2、判令被告向原告支付自2020年8月1日至2020年8月5日的房屋租金58275元；3、判令被告向原告支付自2020年3月20日至2020年7月31日期间的水电费68948元；4、判令被告向原告支付违约金400万元；5、判令被告及第三人立即腾退并向原告返还北京市东城区×××号房屋；6、判令被告及第三人按照每月7000元的标准向原告支付2020年8月6日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费；7、诉讼费由被告及第三人负担。事实和理由：2017年2月27日案外人张贵江与被告签订了《物业租赁合同》，约定被告承租位于北京市东城区×××，经营公寓和办公之用，公寓名称为湾流国际共享社区，租期9年零4个月，自2017年3月1日至2026年6月30日；租金支付方式为首期支付6个月租金和1个月租金金额的押金，后期租金按每3个月为一期支付；每期租金应于上期末的15个工作日前支付。2017年6月15日张贵江与原、被告签订了《换签合同的协议》，约定在协议生效之日起，张贵江在租赁合同项下的全部合同权利和义务由原告承继，原告作为租赁合同中出租方行使权利和履行义务。2018年10月9日，原、被告签订《补充协议》，约定自2018年12月起租金由每三个月支付一次改为每个月支付一次，且每月20日前支付下一月租金。原告按照合同约定全面履行了合同义务，但被告在履行合同过程中除押金和第一期租金按时支付外，每期租金均在原告的催促下延迟支付。2020年7月10日被告负责人周伦淡向原告负责人张贵江表示到2020年7月底，被告将不再继续经营湾流社区，也不再继续承租此物业，同时已经预收其租户的租金200余万元也不予退回，其交给原告的押金也不要了。因其在上海，疫情期间无法回京，委托其员工李飞处理此事，但原、被告双方未签订正式的解约协议。后原告多次与被告联系签署解除合同协议事宜，但被告均拒绝，亦未交纳2020年8月1日以后的租金。2020年8月5日原告向被告送达了《解约通知函》，告知因被告的违约行为，租赁合同、换签协议及补充协议予以解除。同日原告在社区门口张贴《公告》告知所有租客上述解约情形，并要求楼内租户即日腾退房屋。目前只有居住于305号房屋的张雪琦拒绝腾退房屋，2020年8月17日原告曾向张雪琦发出《告知函》，再次要求其于3日内将房屋腾退，但其仍拒绝搬离。综上，原告为维护合法权益，故起诉。被告海寓公寓公司未进行答辩。第三人张雪琦述称：原、被告之间的合同关系并没有解除，即使解除但时间也不是2020年8月5日，而是法院向被告送达本案起诉书的日期。第三人已向被告支付了至2021年5月7日的租金，故第三人居住涉诉房屋的权利是正当合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月张贵江、七天快捷酒店管理（北京）有限公司东四店签订《房屋租赁合同》，约定张贵江承租位于北京市东城区×××用于公寓和办公使用，合同期限自2017年1月1日至2026年6月30日。2017年2月27日张贵江与被告签订《物业租赁合同》约定被告承租北京市东城区×××（租赁面积3000平方米）用于公寓和办公使用，租赁期限自2017年3月1日至2026年6月30日。租金标准为3.7元／平方米／天，每届满3年，则下一年度的租金应以届满前一年度的租金为计算基数递增5%。首期租金为2025750元，押金337625元。水费为10元／吨、电费为1.25／度、取暖费42元／㎡／供暖季。租赁押金在合同期满并且承租人明确表示不再续约时或合同终止之日起15个自然日内，在承租人结清正常经营发生的水、电、物业管理费等费用后，由出租人无息全部返还承租人。合同约定承租人未按时支付租金的，每拖延一天按当期应付租金金额的千分之五支付违约金。在租赁期限内，非因出租人原因（不可抗力，包括政府征收拆迁原因除外），承租人一年内迟延支付租金累计30天以上，出租人有权解除合同。如果因上述约定或法律规定之承租人违约情形的发生，致使出租人解除合同的，则承租人应向出租人支付相当于合同租赁期限内剩余期间租金总额的2倍的违约金。2017年3月10日原告与张贵江、七天快捷酒店管理（北京）有限公司东四店签订《三方权利义务转让合同》，约定原《租赁合同》中张贵江所有权利和义务完全由原告继续履行。2017年6月15日原、被告及张贵江签订《换签合同的协议》，约定张贵江在上述《物业租赁合同》中享有的权利及承担的义务由原告承继，租赁合同各项权利义务、商务条款保持不变。2017年8月29日张贵江与被告签订《补充协议》，约定自2018年12月起将租金支付方式由每三个月支付一次改为每个月支付一次，每月20日前支付下一月租金。在合同履行过程中，被告多次出现迟延交纳租金情形。如2020年5月25日交纳5月份租金45000元、2020年5月26日交纳5月份租金23000元、2020年6月1日交纳5月份租金23000元、2020年6月3日交纳5月份租金24000元、2020年6月4日交纳5月份租金18000元、2020年6月9日交纳5月份租金4万元、2020年6月12日交纳5月份租金2万元、2020年6月19日交纳5月份租金161506.25元；2020年6月24日交纳6月份租金7万元、2020年7月1日交纳6月份租金284506.25元、7月份租金354506.25元。2020年7月10日原告出具《告知函》，表明根据原、被告之间的合同约定，被告多次拖欠租金及水电费累计时间已达到原告可单方解约的所有条件。目前被告租金只交纳至2020年7月30日。被告拖欠4月-7月水电费，并应于2020年7月20日交纳下月租金，如被告不能如期交纳，按照合同及补充协议约定，超过7个工作日（2020年7月27日）原告有权限水、限电，合理合法的收回房屋。为避免各位住客不受到相关损失、保障自身利益不受侵害，请各位及时与被告进行有效沟通，并提前做好相关准备工作。2020年7月31日多美（北京）物业管理有限公司向七天快捷酒店管理（北京）有限公司东四店交纳水费19779元、电费49169.88元。原告表示该公司系其关联公司。2020年8月5日，原告向被告发送《解约通知函》，函件由李飞签收。同日原告在湾流公寓张贴公告，内容为“湾流公寓，合同解除，楼内租户，即日搬离，8月12日前腾空”。同时其将《解约通知函》一并张贴，该《解约通知函》未注明具体时间。2020年8月6日，被告向湾流东四店租户出具《情况说明》，载明因公司经营情况不佳，无力支付东四项目房租……即日起，与被告签订的租赁关系可以随时解除。2020年8月24日第三人委托律师向原告发送《律师函》，表明第三人与被告签订及履行租赁合同的情况，告知原告其租金已交纳至2021年5月7日，陈述原告曾在北京市东城区×××张贴《解约通知函》，但日期不详，于8月16日在第三人居住的×××房间门上张贴《告知函》，8月19日对305房间非法断电，第三人报警。第三人认为其对×××房间的占有、使用系其行使自身合法权利，原告张贴《告知函》的行为损害个人隐私、泄露个人信息，且断电系违法行为，其将委托律师通过司法途径追究相关法律责任。原告提交张贵江与被告负责人周伦淡于2020年8月11日的电话录音，显示张贵江提及双方还有两个合同没有解除，表明押金不退、水电费也不主张了，合同解除就行了。周伦淡表示因投资人不同意，建议通过诉讼途径，被告不会找人应诉，肯定就行了。另本案受理后，本院于2020年11月9日向被告送达了起诉书等诉讼材料。本案审理中，原告自认除涉诉房屋×××房间外，其余承租房屋已由原告收回。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中所涉及的《物业租赁合同》、《换签合同的协议》、《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定承租人一年内迟延支付租金累计30天以上，出租人有权解除合同，被告迟延交纳租金的情形已符合合同约定的解除条件，原告享有合同解除权。原告虽曾于2020年8月5日向被告发送《解约通知函》，但其未提交证据证实在该函件上签字的李飞系被告的工作人员，亦未提交证据证明李飞可以代表被告签署上述函件，且其提交的2020年8月11日案外人张贵江与周伦淡的电话录音中也提及双方还有两个合同没有解除，另上述三个合同涉及案外人，故本院针对原告要求确认原、被告签订的《物业租赁合同》、《换签合同的协议》《补充协议》于2020年8月5日解除的诉讼请求，不予支持。原告要求确认上述合同解除的实质是要求确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年8月5日解除，鉴于本案于2020年11月9日向被告送达了起诉书等诉讼材料，故本院依法确认上述日期为双方房屋租赁合同关系解除日期。被告租金交纳至2020年7月31日，故其应向原告交纳2020年8月1日至2020年11月9日期间的房屋租金，其中2020年8月1日至8月5日的租金按照合同租金标准计算为58275元，8月6日至11月9日期间考虑到原告已收回大部分出租房屋，且其自愿主张的数额标准，故本院按照每月7000元进行计算。原告所主张的水电费系案外人向出租方交纳，原告虽称案外人系其关联公司，但未提交任何证据，亦未提交证据证明上述水电费即系被告拖欠的水电费，故本院对其主张的水电费68948元，不予支持。原、被告针对违约金有明确约定，原告自愿降低违约金标准，向被告主张违约金400万元，本院予以准许。合同解除后被告应向原告返还房屋，第三人亦无权继续居住涉诉房屋，同时双方应共同向原告交纳2020年11月10日至实际腾退之日期间的房屋占有使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告正商（北京）物业管理有限公司、被告北京海寓公寓管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2020年11月9日解除；二、本判决生效之日起七日内被告北京海寓公寓管理有限公司给付原告正商（北京）物业管理有限公司2020年8月1日至2020年11月9日期间的房屋租金80208元；三、本判决生效之日起七日内被告北京海寓公寓管理有限公司给付原告正商（北京）物业管理有限公司违约金400万元；四、本判决生效之日起七日内被告北京海寓公寓管理有限公司、第三人张雪琦将北京市东城区×××房间腾退交还原告正商（北京）物业管理有限公司；五、本判决生效之日起七日内被告北京海寓公寓管理有限公司、第三人张雪琦按照每月7000元的标准给付原告正商（北京）物业管理有限公司北京市东城区×××房间2020年11月10日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费；六、驳回原告正商（北京）物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19872元，由原告正商（北京）物业管理有限公司负担150元（已交纳），被告北京海寓公寓管理有限公司负担19722元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年十二月二十一日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国