安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初2905号 原告：杨静，女，1980年2月20日出生，汉族，个体户，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。 原告：吴鹏（与杨静系夫妻关系），男，1974年1月6日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 被告：盛广喜，男，1981年11月8日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 被告：盛广浩（与盛广喜系兄弟关系），男，1986年3月1日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：淮北零五六一房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区惠黎路******。 法定代表人：安杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：淮北零五六一房地产经纪有限公司大华店，已注销。 原告杨静、吴鹏与被告盛广喜、盛广浩、淮北零五六一房地产经纪有限公司（简称零五六一公司）、淮北零五六一房地产经纪有限公司大华店（简称零五六一大华店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中发现本案不宜适用简易程序，遂转为普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告杨静及其与吴鹏共同的委托诉讼代理人窦宝峰，被告盛广喜、盛广浩的共同委托诉讼代理人留治存，被告零五六一公司的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨静、吴鹏向本院提出诉讼请求：1、判决解除与盛广喜、零五六一公司大华店签订的《房屋买卖居间合同》，判决解除与盛广浩签订的《协议书》，判决盛广浩协助杨静、吴鹏到房管局解除网签备案；2、判决零五六一公司、零五六一公司大华店返还交房保证金1万元；3、判决盛广喜、盛广浩、零五六一公司、零五六一公司大华店共同支付违约金7万元（计算至今年5月25日，之后计算至网签备案解除止）、赔偿房屋增值损失5万元、律师代理费3万元，合计15万元，盛广喜、盛广浩、零五六一公司、零五六一大华店承担连带责任；4、本案诉讼等费用由盛广喜、盛广浩、零五六一公司、零五六一公司大华店承担。诉讼中，杨静、吴鹏又增加诉讼请求：请求判决解除与盛广浩于2020年1月20日签订的《存量房买卖合同》。事实与理由：杨静与吴鹏系夫妻关系，盛广喜与盛广浩系兄弟关系。杨静与吴鹏拥有共同房屋一套（房地坐落：相山区惠黎路南侧T-5#502室）。杨静、吴鹏欲出售该房，经零五六一公司大华店（以下简称大华店）提供居间服务，2019年9月6日，杨静、吴鹏与盛广喜、零五六一大华店签订《房屋买卖居间合同》一份，第十一条[付款方式及时间约定](第四种)；其他付款方式：甲、乙双方在签订此合同后并约定在2019年10月10日,到房管局去办理网签手续，办理房票过户手续。盛广喜没有履行付款约定，经向盛广喜方多次催告，盛广喜方辩称房票没有发下来不能履行，后杨静仍一直催告盛广喜方履行协议。大约至2020年1月中旬左右的一天，盛广喜的妻子用微信联系杨静称，房票下来了，通知其来办网签。后与盛广喜方又微信联系多次，盛广喜方称盛广喜的房票40多万，不够房款，还得付现金，盛广喜的弟弟盛广浩的房票多，够付房款，用盛广浩的房票付房款。后中介人员电话通知杨静、吴鹏在2020年1月20日上午8点多钟到房产超市吉安房产办公室集合去网签。当天，杨静、吴鹏、盛广喜、盛广喜妻子、盛广浩、盛广浩妻子六人都到了，中介人员带领六人到大厅1号窗口办网签，买方盛广喜让其弟盛广浩签的字，卖方是杨静、吴鹏签的字，签字后，中介领六人到吉安房产办公室，盛广浩要求写个多余的款退给他的证明，中介人员打了一份《协议书》，让杨静、吴鹏与盛广浩签字，中介工作人员解释协议书就是证明作用。之后，房款还是没付，杨静又向盛广喜方催告付款，盛广喜方称在办手续，今年4月初杨静向盛广喜方提出今年4月底钱不到账就解除合同，今年5月2日，杨静到零五六一公司中介找到周玉洁要求解除合同，纠纷至今未解决。综上,盛广喜、盛广浩、零五六一公司的行为违约、违法并有过错，并给杨静、吴鹏造成经济损失，依法应承担相应民事责任。据此，具状诉讼，请求法院支持杨静、吴鹏的诉讼请求。 盛广喜、盛广浩辩称，2019年10月10日，拆迁办承诺房票下来结果没下来，盛广喜就找卖方协商，卖方说拖的时间长，要求增加3000元房款，等到房票下来我们与她办理网签，为何用盛广浩房票支付是因为第一批下来是49万，还有19万是第二批下来的，所以就用盛广浩的名字签订的网签手续，然后盛广喜把房票报到任圩街道拆迁办。盛广浩不是案涉居间合同的主体，也不是案涉房屋实际购买人，不是本案适格被告。虽然网签合同系盛广浩本人签的，但从杨静及盛广喜的陈述，实际购买人是盛广喜，只是借用盛广浩的购房券购买，这一事实杨静和盛广喜均认可。因此，杨静、吴鹏起诉盛广浩存在主体错误。盛广喜、盛广浩不存在违约付款的行为，杨静、吴鹏要求解除合同协议网签备案支付违约金诉求缺乏依据，无论是居间合同还是存量房买卖合同均未约定购房款的时间，盛广喜、盛广浩并没有违约付款的行为，从合同约定可知道是通过购房券的方式来支付房款，也办理了资金托管手续，购房券也已经正常提交到相关部门，现房款已经到不动产登记中心，可以进行支付，合同可以继续履行。杨静、吴鹏要求赔偿房屋增值损失5万及代理费3万元缺乏依据，房屋一直处于杨静、吴鹏的控制下，所有权并未发生变更，即便如其所述解除合同，其仍然拥有房屋的所有权，如果房屋发生增值，增值的部分仍然属于其所有，杨静、吴鹏要求解除合同并赔偿增值损失系自相矛盾，双方合同已经签订房屋价款已经确定，房屋是否增值并不是合同签订时可以预见的收益，也并非是杨静、吴鹏的损失，因此该诉请没有依据，要求支付3万元律师费没有依据，盛广喜、盛广浩不存在违约行为。 零五六一公司辩称，零五六一公司大华店已于2020年6月30日核准注销，诉讼主体已不存在，不具备本案诉讼主体资格，不能作为本案的被告参加诉讼，杨静、吴鹏起诉的主体错误。零五六一公司非合同当事方和居间方，不是本案适格被告。盛广浩不是案涉居间合同相对人和案涉房屋实际买受人，盛广喜购买案涉房屋使用盛广浩房票完成交易系经杨静、吴鹏同意，并在居间合同、存量房买卖合同、协议书中协商一致，盛广浩非本案适格被告，杨静、吴鹏诉请中已经认可此点。零五六一公司不但履行完毕居间合同的约定义务和协助义务，也在后期积极协助双方完成合同约定交易流程，催告盛广喜付款，打听购房券款项兑付事宜，款项未能及时兑付和疫情不可抗力相关，非答辩人及盛广喜客观原因所致，该情形系不可归责零五六一公司原因，且双方已在居间合同中就该情形免除双方违约责任有明确约定。尽管居间合同约定2019年10月10日网签合同并办理房票过户手续，但经过答辩人不断沟通买卖双方协商一致，双方赶在春节前于2020年1月20日签订网签合同并交付房票于不动产中心，零五六一公司已完成合同约定的居间义务，盛广喜已履行合同约定办理了房票过户手续，不存在任何违约行为和过错情形。案涉款项已由征迁部门兑付到不动产交易中心，案涉买卖合同具备继续履行的条件，应继续履行。杨静、吴鹏主张1万元保证金在本案纠纷结束后依合同约定扣除其居间费用后将剩余部分退还，案涉居间合同和网签合同已签订，合法有效，房票已交付，零五六一公司义务已全部履行完毕，杨静、吴鹏主张违约金和损失无合同约定和事实依据，不应支持；本案系因案涉房屋买卖合同关系产生的购房款债务纠纷，如果杨静、吴鹏有损失，也是因购房款不能及时兑付产生的利息损失，其主张的增值损失5万元无事实和法律依据，不应支持；案涉房屋至今未能登记过户，其仍掌有不动产所有权，若案涉合同因此解除，则其不会因此产生增值的损失，即使存在增值，利益也不会归于盛广喜，故其主张增值损失违背市场规律，不符合逻辑；零五六一公司在本案的居间服务中不存在任何违约及过错情形，杨静、吴鹏主张的律师费用不应支持，应由其自担。综上，应依法驳回其诉讼请求，继续履行案涉合同，完成房屋过户手续。 杨静、吴鹏为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：相山区惠黎路南侧1-5#502室房地产证、房屋买卖居间合同书、协议书、淮北市存量房买卖合同登记备案证明、交房保证金收据、公证书、录音光盘及文字记录、微信聊天截图、淮政办秘[2015]63号文件、律师费发票；盛广喜、盛广浩为支持其抗辩理由提交如下证据：存量房交易合同、淮北市存量房（二手房）交易资金托管协议、定金收据、淮北市存量房交易资金托管凭证；零五六一公司为支持其抗辩理由提交如下证据:准予注销登记通知书、房屋买卖居间合同、二手房交易买、卖方重要事项告知书、确认书、存量房经纪委托出售合同书、授权委托书、微信付款凭证、存量房交易合同、淮北市棚户区改居民购房券、淮北市存量房交易资金托管凭证。上述证据，各方对证据的真实性均无异议，经审查，本院认为，对上述各方证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。盛广喜及零五六一公司提交的淮北市相山区房屋征收安置中心证明，杨静对该证明的合法性有异议，认为该证明没有相关单位负责人签名，形式上不合法，经审查，本院认为，该证明系实施征迁单位出具的证明盛广浩符合享受优惠政策的相关证明，并非是向人民法院提出的证明材料，故对该证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。零五六一公司另提交的后期交接单，杨静认为形式上不合法，经审查，本院认为，该证据系零五六一公司自书的工作记录，虽然没有买卖双方当事人的签字，但结合双方提交的证据，能够印证该记录的真实性，故予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨静与吴鹏系夫妻关系，二人共有房屋一套（房地坐落：淮北市相山区惠黎路南侧T-5#502室）。2019年9月6日，经零五六一公司大华店提供居间服务，杨静、吴鹏（甲方）与盛广喜（乙方）、零五六一大华店（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同主要约定：甲方自愿将上述惠黎路南侧T-5#502室房屋出售给乙方，面积74.22平米，成交价格63.7万元；交易定金为2万元；乙方需向丙方支付中介服务费6370元；为防范交易风险，督促甲方保证如期交付房屋三方协商一致，甲方向丙方交付1万元作为交房保证金，在甲方实际交付房屋并完成产权转移登记时全额退还甲方；甲乙双方均认可本合同签订后视为丙方居间义务完成；该房屋产权过户的所有费用由乙方承担；付款方式，甲、乙双方在签订此合同后并约定在2019年10月10日到房管局去办理网签手续，办理房票过户手续；丙方应免费协助委托人到房屋不动产交易中心办理相关手续；合同解除的条件为三方协商一致的，因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人一方迟延履行主要义务经催告后在合理期限内仍未履行的，或者其他违约行为致使合同目的无法实现的；办理过程中甲乙任何一方不按国家流程及约定时间办理视为违约，违约方承担对方合同总金额每日万分之五的违约金；若乙方没有按合同约定时间交付房款视为乙方违约，所交定金甲方不予退还，因合同终止或者解除等引起诉讼所产生的诉讼费、律师费等一切费用由违约方承担；如因不可抗力或者其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲乙丙三方可解除合同，并互不承担违约责任；本合同自三方签字（盖章）之日起生效。合同签订当日，盛广喜向杨静支付定金2万元，杨静、吴鹏向零五六一公司大华店支付了交房保证金1万元。 2020年1月20日，因盛广喜的购房券资金不足，杨静、吴鹏与盛广喜的弟弟盛广浩签订了《存量房交易合同》，合同编号2001200003号，约定案涉房屋转让款为779324元，双方同意实行交易资金监管，双方以购房券方式通过资金托管机构支付全部房款779324元。同日，杨静、吴鹏（甲方）与盛广浩（乙方）签订一份《协议书》，主要约定本人自愿要求网签779324元，多出房款162324元领证领钱当日由甲方转给乙方。同日，杨静、吴鹏（甲方）、盛广浩（乙方）与淮北市住房借款担保中心存量房交易资金托管部（丙方）三方又签订《淮北市存量房（二手房）交易资金托管协议》并交付了购房券，约定甲、乙双方同意将案涉全额房款委托丙方管理，并且存入丙方指定资金托管专户，托管的资金总额为779324元。2020年5月8日，淮北市房地产管理局出具淮北市存量房买卖合同登记备案证明，合同备案号BA2005080001。2020年6月2日，淮北市相山区房屋征收安置中心、淮北市相山区任圩街道办事处向盛广浩出具证明，证明盛广浩符合安置实施方案，应享受优惠政策。2020年7月24日，淮北市存量房交易资金托管部向盛广浩出具资金托管凭证。因托管资金没有及时到账，至双方纠纷发生，杨静、吴鹏遂提起诉讼。杨静支付律师费3万元。 另查明，零五六一公司大华店已于2020年6月30日核准注销。盛广浩的购房券于2019年12月4日出票，金额779324元。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定履行自己的义务。杨静、吴鹏与盛广喜之间签订的房屋买卖居间合同不违反法律规定，系有效合同。双方在签订合同后，并没有全部履行，仅支付了定金，杨静、吴鹏与盛广喜的弟弟盛广浩又签订了《存量房交易合同》、《协议书》、《淮北市存量房（二手房）交易资金托管协议》，购房人由盛广喜变更为盛广浩是各方当事人自愿的行为，但合同主体已经发生变更，杨静、吴鹏与盛广喜之间签订的房屋买卖居间合同已经于2020年1月20日已事实终止履行。 盛广浩签订的上述合同均不违反法律规定，系有效合同，双方均应当遵照履行。合同签订后，盛广浩一直在向相关单位催促购房券资金到位的问题，购房款直至2020年7月24日才到资金托管单位账户，该原因不是盛广浩不主动履行义务违约所致，是由于购房券的购房资金需要行政审批，以及年初新冠病毒疫情的影响所致，该购房款没有及时到位不能归责于盛广浩，双方合同就付款期限也没有明确约定。同时，在房屋交易及履行过程中，房屋价格存在浮动，在所难免，合同签订后，在双方没有对价格的浮动进行约定的情况下，不论房屋增值或者贬值，均应当遵循诚实信用原则根据合同约定价格进行交易，故杨静、吴鹏请求盛广浩承担逾期付款违约责任及赔偿房屋增值损失，理由不足，不予支持。盛广喜、盛广浩取得购房券后，用于购买杨静、吴鹏的房屋，亦未违反相关政策性规定，杨静、吴鹏据此请求解除与盛广喜、盛广浩签订的上述协议，没有合同依据和法律依据，故不予支持。 关于零五六一公司大华店责任。该店在杨静、吴鹏提起诉讼时已经工商管理部门注销，其义务应由其总公司零五六一公司承担，但杨静、吴鹏请求判决零五六一公司、返还交房保证金1万元，与本案买卖合同纠纷不是同一法律关系，应另行处理，故对其请求，不予处理。关于律师代理费3万元。杨静、吴鹏与盛广浩所签订的合同中没有约定，且该费用的支出并非必须支出的费用，且盛广浩亦无故意违约行为，其请求盛广浩承担该费用，理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回杨静、吴鹏的诉讼请求。 案件受理费3500元，由杨静、吴鹏负担1500元，由盛广浩承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁 敏 人民陪审员  周凤侠 人民陪审员  宗瑞超 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  戴 停 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。