四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初1442号 原告（反诉一、二被告）：天府新区成都片区华阳家逸建材经营部，住所地四川省成都市天府新区华阳街道剑南大道南一段79号1栋负一楼A8028。 经营者：胡勇。 委托诉讼代理人：张治刚。 被告（反诉一原告、反诉二第三人）：成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳正西街183号。 法定代表人：李仲，总经理。 委托诉讼代理人：孙叶涛。 被告（反诉二原告、反诉一第三人）：成都红星美凯龙新南商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段888号。 法定代表人：陈凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何爽，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：孙叶涛。 原告天府新区成都片区华阳家逸建材经营部（以下简称家逸经营部）与被告成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司（以下简称世贸公司）、成都红星美凯龙新南商业管理有限公司（以下简称新南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。家逸经营部的委托诉讼代理人张治刚，世贸公司的委托诉讼代理人孙叶涛以及新南公司的委托诉讼代理人何爽、孙叶涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家逸经营部向本院提出诉讼请求，请求判令：1、家逸经营部、世贸公司、新南公司签订的合同于2020年1月18日通知解除（家逸经营部于2020年4月23日实际履行撤场终止）；2.世贸公司返还不合理收取的管理费：85288.9元（减少租期内三分之一管理费）；3.世贸公司、新南公司退还约定无效的不合理公摊面积50.3平方米的收租租管费33550元（公摊50.3平方米*（42.5/月/30天）*473天=33550元）；4.新南公司返还管理过程中不合理收取的费用6000元；5.免除家逸经营部2020年1月18日通知解除合同后的租金、管理费，由家逸经营部支付2020年1月18日通知解除合同后的实际占用费：6000元；6.世贸公司、新南公司共同支付因违约拒绝交接家逸经营部商铺办公物品和样品等导致家逸经营部经济损失7万元；7.世贸公司、新南公司连带承担以上诉求的相关法律责任；8.诉讼费由世贸公司、新南公司承担70%，家逸经营部承担30%。庭审过程中，家逸经营部变更第一项诉请为家逸经营部与世贸公司、新南公司于2019年签订的租赁合同于2020年1月18日通知解除（家逸经营部于2020年4月23日实际履行撤场终止）。同时，家逸经营部明确诉请二中不合理收取管理费的计算方式为：管理费期间为2019年10月1日至2020年2月18日，管理费共计80000元，请求返还80000元中的三分之一及24000元。2018年10月1日至2019年9月30日，管理费共计192000元（16000元*12个月），请求返还192000元的三分之一即57600元，该两笔费用共计81600元。诉请三中不合理公摊面积计算标准为：依据2018年签订的合同的第2.1条，（435.97㎡－335.358㎡）÷2＝50.3㎡，根据成都市发改委和住建局的政府指导价，该公摊面积大于50%。诉请四的不合理收取费用6000元指新南公司在经营活动中超出规定收取的不合理活动费。诉请五中的占用费6000元指2020年1月18日至2月18日实际解除时的占用费，不包括管理费。并增加诉讼请求：主张新南公司退还保证金30000元。诉请事实和理由：2018年3月26日，家逸经营部与世贸公司（出租方）、新南公司（管理方）达成租赁合同关系，家逸经营部支付定金、签署合同后进场装修。2018年10月1日，家逸经营部进场开业后，被告才与家逸经营部达成就租赁、管理的显失公平的、不合理的格式合同，并约定高价位的租金和管理费，致使家逸经营部等众多商家骑虎难下，无法拒绝。双方履约不到一年，家逸经营部亏损总额100万以上，为此，家逸经营部于2019年12月17日书面通知世贸公司、新南公司退租并解除合同。世贸公司、新南公司收到通知后怠于履行义务，迟迟不作出是否同意解除合同的意思表示。由于世贸公司、新南公司行为存在过错，导致拖延至2020年1月底新冠肺炎疫情的不可抗力出现。疫情期间有1个月时间无法正常营业，世贸公司、新南公司承诺的减免一个月租金、管理费也未兑现。后家逸经营部又于2020年4月20日要求解除合同并发送通知书，世贸公司、新南公司同意但怠于履行交接义务，但所有办公物品等被告拒绝交接。故家逸经营部为维护合法权益诉至法院。 世贸公司辩称，三方于2018年12月1日至2019年9月30日签署《展位租赁及管理服务合同》，合同到期后，三方又将合同续签至2020年9月30日，家逸经营部于2020年4月23日通过邮寄方式向世贸公司、新南公司寄送合同终止和解除通知书，单方解除了该合同。根据合同13.3条约定，在合同有效期内，承租人需要提前解除合同的，需要提前两个月书面通知并支付相当于两个月租金的违约金，后方可办理撤离手续并撤离展位。家逸经营部在4月23日邮寄了终止合同的书面通知以后，既不与世贸公司、新南公司协商相关的欠费缴纳，也不办理撤场手续，导致世贸公司、新南公司的展位至今仍然被家逸经营部占有，造成了展位损失一直持续至今。家逸经营部提出的诉讼请求没有法律依据，故请求法院依法驳回其诉讼请求。 新南公司辩称，主要答辩意见与世贸公司一致，补充意见如下：第一，新南公司是案涉展位的实际管理人，负责对家逸经营部的日常管理以及租赁费（经过世贸公司授权）和管理费的收取，因此家逸经营部所有的欠费应当向新南公司支付，相关的撤场手续也应当与新南公司进行接洽。第二，家逸经营部提出终止合同后，一直由新南公司的工作人员与家逸经营部实际经营人胡勇联系办理欠费缴纳和撤场事宜，胡勇一直拒绝缴纳欠费也不办理展位撤场事宜。第三，质保金要在合同终止后三年后一次性退还。 世贸公司向本院提出反诉请求（反诉一），请求判令：1.家逸经营部支付世贸公司欠付的租金96784.6元（2020年2月1日至2020年6月30日）；2.家逸经营部支付世贸公司违约金38713.84元（计算方式：租金*租赁面积*2）;3.家逸经营部支付世贸公司为追缴欠费支付的律师费6989元；4.世贸公司承担本诉、反诉诉讼费。事实与理由：2019年10月1日，世贸公司与家逸经营部、新南公司签署《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同包括专用条款和通用条款两部分，世贸公司为展位出租方，合同专用条款部分对租赁期限、租赁面积以及合同权利义务、解除等做了明确约定。2020年4月20日，家逸经营部在未提前通知的情况下要求解除合同并邮寄解约通知，明显违反合同第13.3条的约定。世贸公司同意2020年6月30日解除合同，但家逸经营部未按合同约定履行付款义务并办理撤场手续，故世贸公司为维护合法权益提出反诉请求。 家逸经营部辩称，世贸公司主体不适格，应当驳回其诉讼请求。第一，根据双方签署的合同，世贸公司作为出租人，新南公司作为管理者，同时在租赁合同上盖章签字，故两被告应为共同的责任主体，在本案中应作为两个反诉人提起反诉。第二，世贸公司、新南公司提出反诉的诉请不当，应当一并提起，因此应当驳回其诉请。第三，家逸经营部认为，世贸公司存在缔约合同履约过错，家逸经营部无过错不应当承担责任。 新南公司述称，世贸公司陈述的事实属实，请法院支持其诉请。 新南公司向本院提出反诉请求（反诉二），请求判令：1.家逸经营部支付新南公司管理费77141.52元，管理费期间为2020年1月1日至2020年6月30日。家逸经营部已支付1月至3月的部分费用，尚欠19070.76元。4月至6月的管理费为58070.76元。2.家逸经营部支付违约金38713.84元；3.家逸经营部支付律师费6989元；4.家逸经营部承担反诉和本诉的诉讼费。事实与理由：2019年10月1日，世贸公司与家逸经营部、新南公司签署《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，新南公司作为展位管理方负责展位的日常管理以及相关费用的催收（包括租金催收和收取）。合同专用条款部分对租赁期限、管理面积，管理费单价以及合同权利义务、解除等做了明确约定。2020年4月20日，家逸经营部在未提前通知的情况下要求解除合同并邮寄解约通知，明显违反合同第13.3条的约定。新南公司同意2020年6月30日解除合同，但家逸经营部未按合同约定履行付款义务并办理撤场手续，故新南公司为维护合法权益提出反诉请求。 家逸经营部答辩称，新南公司主体不适格，应当驳回其诉讼请求。第一，根据双方签署的合同，世贸公司作为出租人，新南公司作为管理者，同时在租赁合同上盖章签字，故两被告应为共同的责任主体，在本案中应作为两个反诉人提起反诉。第二，世贸公司、新南公司提出反诉的诉请不当，应当一并提起，因此应当驳回其诉请。第三，家逸经营部认为，新南公司存在缔约合同履约过错，家逸经营部无过错不应当承担责任。 世贸公司述称，新南公司陈述的事实属实，请法院支持其诉请。 本院经审理查明如下事实，2018年10月1日，家逸经营部（展位承租人）、世贸公司（展位出租人）以及新南公司（展位管理者）共同签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称合同），合同到期后，家逸经营部与世贸公司、新南公司又于2019年8月17日签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，主要约定如下：第2条展位实测面积为335.358平方米，为方便计算，在同一使用本合同约定的单价下，该展位（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分）折合计租数量为523.16平方米。第3.2.1条自2019年10月1日至2020年9月30日止，租金单价为37元/平方米/月，管理费单价为37元/平方米/月。管理方可自行收取管理费，亦可从便于承租方缴费的考虑出发，委托红星美凯龙代为收取管理费。管理方就管理费部分向承租方开具发票或收据，红星美凯龙就租金部分向承租方开具发票或收据。承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的20日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费。租金及管理费的起算时间均为2019年10月1日。租金和管理费的付款周期均为3个月。第5.1条保证金，承租方向红星美凯龙支付质量保证金3万元。第5.2条，合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙自合同终止之日起满三年后一次性返还保证金。第13.3条，如承租方需要提前解除合同，必须提前二个月书面通知红星美凯龙和管理方，并支付相当于撤场前2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。合同通用条款第17.4条约定，受不可抗力事件影响的一方可以暂缓履行其在合同项下的义务，直至该影响消除之日。17.5条，不可抗力事件影响持续60天，且双方尚未通过协商就解决办法达成一致，则任何一方有权向其他方发送书面通知以终止本合同。第19.1条，若承租方未按合同约定支付租金、管理费、履约保证金等费用，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。第21.4条，在合同期内，承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙和管理方，经管理方和红星美凯龙同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。第21.8条，合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙和/或管理方书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位。第21.9条，合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备。红星美凯龙和管理方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。红星美凯龙或管理方要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状。 2020年1月9日，家逸经营部向世贸公司支付产地租赁费20000元；2020年1月13日，家逸经营部向新南公司支付管理费20000元；2020年1月15日，家逸经营部向世贸公司支付场地租赁费19000元；2020年1月16日，家逸经营部向新南公司支付管理费19000元。后双方就退租事宜协商未果。 2020年4月15日，被告向家逸经营部发送《房租催缴通知单》，载明家逸经营部须于2020年3月10日前，缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的租赁费用，疫情免租优惠32261.54元，交租截止日延迟至2020年4月10日前。 2020年4月19日，家逸经营部向世贸公司、新南公司发送《合同终止、解除通知书》，载明家逸经营部于2019年12月17日《退租通知》发出后，世贸公司、新南公司未书面答复，且依据合同第17条第4.5款约定，合同于2020年2月18日视为解除。同时，家逸经营部通知世贸公司、新南公司于2020年4月21日下午15时或者4月22日下午15时准时派员到负一楼A8028家逸经营部处双方完成交接和撤场手续。 另查明，在家逸经营部租赁展位期间，新南公司为进行广告推广，组织了“致敬时光”等活动，通过请明星代言为商铺吸引消费者。 2020年1月24日，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月26日，四川省将新冠肺炎疫情防控一级响应调整为二级响应。2020年3月25日，四川省将新冠肺炎疫情防控二级响应调整为三级响应。 以上事实，有《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《退租申请书》、《房租催缴通知单》、《合同终止、解除通知书》、增值税发票、中国工商银行电子回单等证据在案佐证。 本院认为，世贸公司、新南公司、家逸经营部之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，三方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同解除的问题。首先，家逸经营部诉称已于2020年12月7日向世贸公司、新南公司发送《退租申请》，但世贸公司、新南公司辩称未收到上述申请。家逸经营部仅向本院提交了《退租申请》的文件，未提交世贸公司、新南公司收悉等相应的证据，故家逸经营部应承担举证不能的后果，故本院对家逸经营部主张的事实不予认可。其次，家逸经营部诉称按照合同第17.5条约定，家逸经营部有权发送书面通知以终止本合同。本院认为，四川省从2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月25日调整为三级响应，新冠肺炎疫情构成不可抗力。一般情况下，不可抗力的法律效果有诸多形态，不能笼统得出不可抗力将免去债务人全部或部分责任的结论，需结合行政机关所采取的“防控措施”是否导致合同从根本上不能履行来判断。在本案中，租赁合同约定了不可抗力的相关条款，即不可抗力事件影响持续60天，且双方尚未通过协商就解决办法达成一致，则任何一方有权向其他方发送书面通知以终止本合同。此条款所载明的“影响”并未明确是何种程度的影响，是指影响营业收入还是影响合同目的。另，考虑到案涉租赁合同的租期较短（2019年10月1日至2020年9月30日），疫情防控期间的影响从2020年1月24日起已持续超过60天，剩余租期较短，故本院综合认为家逸经营部根据合同第17.5条享有合同解除权。家逸经营部于2020年4月19日向世贸公司、新南公司发送《合同终止、解除通知书》，世贸公司、新南公司于2020年4月23日收悉，故案涉合同于2020年4月23日解除。 关于公摊面积以及不合理收取管理费的问题。首先，三方于2019年10月1日续订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，家逸经营部对该合同约定的公摊面积以及租金、管理费并未提出异议，家逸经营部亦按约缴纳了前期租金，该合同为三方真实意思表示，新南公司并不存在不合理收取管理费的情形，故对家逸经营部要求世贸公司返还不合理收取的管理费的诉请本院不予支持；其次，家逸经营部所主张的公摊面积不超过50%所依据的是成都市商业楼公摊系数，而本案为展位租赁，适用商业楼的公摊系数标准明显不合理，且案涉展位的公摊面积并未超过50%，故对家逸经营部要求世贸公司、新南公司退还约定无效的不合理公摊面积50.3㎡的租金及管理费33550元的诉请本院不予支持。 关于家逸经营部要求新南公司返还管理过程中不合理收取活动费的问题。家逸经营部明确该项诉请是指新南公司未尽到宣传义务，但却不合理收取活动费。本院认为，新南公司举办了“致敬时光”等活动，新南公司为商场营销尽到了合理的宣传义务，家逸经营部生意不景气不能完全归责于商场未尽到宣传义务，且世贸公司、新南公司与家逸经营部系市场中的互利互惠关系，双方均应互相理解支持，不应将责任完全归责于一方，现家逸经营部为促进商场盈利尽到了主要宣传义务，家逸经营部的该项诉请于法无据，本院不予支持。 关于家逸经营部主张赔偿损失的问题。首先，家逸经营部于2020年4月19日发出解除合同的通知后，家逸经营部已于2020年4月23日搬离案涉展位，已腾退搬离其主要物品。其次，家逸经营部主张世贸公司、新南公司共同支付因违约拒绝交接家逸经营部商铺办公物品和样品等导致家逸经营部经济损失7万元无证据予以证明，应当承担举证不能的后果，故对该诉请本院不予支持。 关于返还保证金的问题。合同第5.2条约定，合同终止后，在家逸经营部没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，世贸公司自合同终止之日起满三年后一次性返还保证金。故质量保证金返还的期限未到，返还保证金的条件为成就，对该项诉请本院不予支持。质量保证金返还期限届满后，家逸经营部可另行主张。 关于世贸公司、新南公司是否可以分别提起反诉请求以及是否应承担连带责任的问题。第一，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的第二百三十三条之规定，反诉与本诉应当基于同一法律关系或同一法律事实。本案中，家逸经营部向世贸公司主张的相关诉请系基于租赁合同法律关系而形成的，家逸经营部向新南公司主张的相关诉请系基于服务合同法律关系而形成的，因此，世贸公司、新南公司分别向家逸经营部提出反诉系基于各自法律关系，并无不当。第二，根据法律规定，连带责任应由法律规定或当事人约定。首先，案涉合同中并未明确约定世贸公司、新南公司互相对合同项下的权利义务承担连带责任；其次，案涉合同为“展位租赁及管理服务合同”，即管理费的支付与租金的支付属于两个不同的法律关系，既不属于法定的连带责任承担的范畴，也无相关连带责任的约定，故对该诉请本院不予支持。 关于租金和管理费的问题。家逸经营部、世贸公司、新南公司在庭审过程中已确认家逸经营部从2020年1月份起已支付租金39000元及管理费39000元。世贸公司向胡勇发送的《房租催缴通知单》载明疫情免租优惠为32261.54元。世贸公司辩称上述免租附条件为需履行整年度合同，但《房租催缴通知单》并未载明上述条件，故本院不予采信。综上，合同于2020年4月23日解除，家逸经营部尚需支付截至2020年4月23日的租金共计1649.53元[523.16㎡*37元/㎡/月*3个月23天（2020年1月1日至2020年4月23日）-39000元-32261.54元］，管理费共计33911.07元[523.16㎡*37元/㎡/月*3个月23天（2020年1月1日至2020年4月23日）-39000元］。 关于违约金的问题。世贸公司、新南公司主张家逸经营部应承担单方解除合同的违约金，本院认为，本合同系按照第17.5条的约定解除，家逸经营部不承担违约责任，故世贸公司主张解除合同违约金的诉请，本院不予支持。 关于律师费的问题。世贸公司、新南公司未提交相关证据证明律师费实际产生，故对该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百一十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认天府新区成都片区华阳家逸建材经营部与成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司、成都红星美凯龙新南商业管理有限公司于2019年8月17日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2020年4月23日解除； 二、天府新区成都片区华阳家逸建材经营部于本判决生效之日起五日内向成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司支付欠付租金1649.53元， 三、天府新区成都片区华阳家逸建材经营部于本判决生效之日起五日内向成都红星美凯龙新南商业管理有限公司支付管理费33911.07元； 四、驳回天府新区成都片区华阳家逸建材经营部的其他诉讼请求； 五、驳回成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司、成都红星美凯龙新南商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2156元，由天府新区成都片区华阳家逸建材经营部负担；反诉一案件受理费减半收取2156元，由天府新区成都片区华阳家逸建材经营部负担1832元，由成都天府新区红星美凯龙世贸家居有限公司负担324元；反诉二案件受理费减半收取1574元，由天府新区成都片区华阳家逸建材经营部负担1250元，由成都红星美凯龙新南商业管理有限公司负担324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月八日 书记员  程悦