云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5350号原告：陈忠佑，男，1963年10月22日生，汉族，云南省西畴县人，现住文山市。委托诉讼代理人：刘亚铭,诚实法律服务所法律工作者，特别授权。被告：文山同梦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532621072496981B。法定代表人：马丹，执行董事兼总经理。住所地：文山市。委托诉讼代理人：郑嘉宏，特别授权。原告陈忠佑与被告文山同梦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈忠佑及其委托诉讼代理人刘亚铭,被告文山同梦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑嘉宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈忠佑向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司于2017年8月30日签订的《商铺认购合同》（合同编号:2017-8-149号）合法有效，并确认陈忠佑为涉案商铺（于文山市城南片区文砚公路旁“七都映象”1幢1座1单元1层149/150号商铺）购买人；2、依法判令文山同梦房地产开发有限公司支付陈忠佑违约金107640元；3、本案诉讼费用由文山同梦房地产开发有限公司承担。事实和理由：2017年8月30日，陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司签订《商铺认购合同》（合同编号:2017-8-149号），合同约定陈忠佑认购文山同梦房地产开发有限公司的开发项目“七都映象”1幢1座1单元1层149和150号门面商铺，预售许可证：预许州字（201722号），房屋结构为框架，用途为商业，层高5.4米，建筑层数为28层，地下两层，房屋建筑面积为66.07平方米，商铺单价为12285.7元/平方米，合计金额为811717元。后依据一系列优惠政策的约定，陈忠佑所认购商铺的总价为538200.20元，交房日期为2018年12月31日。该款项陈忠佑已于签订认购合同之日一次性付清给了文山同梦房地产开发有限公司。但至今文山同梦房地产开发有限公司未将该商铺交付给陈忠佑，而且该商铺仍未在房管部门进行备案登记，为此，陈忠佑多次找文山同梦房地产开发有限公司协商此事，但文山同梦房地产开发有限公司却叫陈忠佑向法院起诉，所以陈忠佑只得提起本案诉讼，请求依法判决支持陈忠佑的诉讼请求。文山同梦房地产开发有限公司辩称，针对原告提起的起诉第一项关于合同效力由法院依法裁判，第二项、第三项依法判决驳回，理由是关于备案登记属于行政强制规定行为，不属于民事案件的裁判范围。该房屋已经具备交付使用情况，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。本案应属于执行异议之诉，不属于民事裁判之诉，原告应依法向执行部门提出执行异议。综上所述，请求贵院依法裁定驳回原告的起诉。陈忠佑针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、陈忠佑《身份证》复印件一份，证明陈忠佑的身份信息及主体资格；2、企业信用信息复印件一份及（201722）号商品房预售许可证复印件一份，证明被告主体适格和预售资格及程序合法；3、《商铺认购合同》复印件一份及《收款收据》复印件二份，证明：（1）陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司双方在平等自愿协商一致的前提下，经合同约定文山同梦房地产开发有限公司将其开发建设的“七都映象”1-1-049号1-1-050号商铺出售给陈忠佑的事实，故双方签订的合同真实合法有效；（2）证明陈忠佑已在合同签订的当日（2017年8月30日）根据合同约定交款538200.20元给文山同梦房地产开发有限公司，已一次性履行了全额付清购买商铺款的义务；（3）文山同梦房地产开发有限公司未按合同第七条和第十一条的约定履行在2018年12月31日交房及720日内办理权属登记备案的义务，故文山同梦房地产开发有限公司违约，应根据合同第十五条第2款的约定承担支付违约金，共计107640元的违约责任，陈忠佑已按照合同约定一次性支付购房款538200.20元。文山同梦房地产开发有限公司对陈忠佑提交的证据质证意见为：对第一、二组证据三性及待证观点予以认可，对第三组证据真实性予以认可，合法性及关联性请法院依法裁判。本院认为，陈忠佑提交的1至3组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司签订《商铺认购合同》（合同编号:2017-8-149号），合同约定陈忠佑认购文山同梦房地产开发有限公司的开发项目“七都映象”1幢1座1单元1层149和150号门面商铺，预售许可证：预许州字（201722号），房屋结构为框架，用途为商业，层高5.4米，建筑层数为28层，地下两层，房屋建筑面积为66.07平方米，商铺单价为12285.7元/平方米，合计金额为811717元。后依据一系列优惠政策的约定，陈忠佑所认购商铺的总价为538200.20元，交房日期为2018年12月31日。该款项陈忠佑已于签订认购合同之日一次性付清给了文山同梦房地产开发有限公司。合同第十五条第2项约定：在合同有效期内甲乙双方应严格遵守合同条款，任何一方不得单方面违约，否则违约方须向守约方支付合同款20%的违约金作为赔偿。另查明，文山同梦房地产开发有限公司于2017年9月18日已取得“七都映象”《商品房预售许可证明》，证号为“预许文州字（201722）号”，至今所涉工程尚未竣工验收。本院认为，商品房预售合同纠纷是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案中陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订《商铺认购合同》，至今《商铺认购合同》中所涉的商铺尚未竣工验收，该认购合同实为预售合同。陈忠佑于《商铺认购合同》签订当日即向文山同梦房地产开发有限公司支付了全部购房款，双方意思表示真实，合同合法有效，对双方具有约束力。本案中，关于陈忠佑请求依法确认陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司于2017年8月30日签订的《商铺认购合同》（合同编号:2017-8-149号）合法有效，并确认陈忠佑为涉案商铺（于文山市城南片区文砚公路旁“七都映象”1幢1座1单元1层149/150号商铺）购买人的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于陈忠佑要求文山同梦房地产开发有限公司支付陈忠佑违约金107640元的诉讼请求，文山同梦房地产开发有限公司辩解该房屋已经具备交付使用情况，文山同梦房地产开发有限公司不存在违约行为，不应承担违约责任，因文山同梦房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋，故文山同梦房地产开发有限公司辩解理由不能成立。文山同梦房地产开发有限公司辩解陈忠佑主张的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然《商铺认购合同》第十五条第2项约定：在合同有效期内，甲乙双方应严格遵守合同条款，任何一方不得单方面违约，否则违约方须向守约方支付合同款20%的违约金作为赔偿，但庭审中陈忠佑未提交证据证实，文山同梦房地产开发有限公司逾期交房给其造成的损失，故对陈忠佑主张违约金107640元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持53820.20元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、确认陈忠佑与文山同梦房地产开发有限公司于2017年8月30日签订的《商铺认购合同》（合同编号:2017-8-149号）合法有效，陈忠佑系位于文山市新平坝片区的实际购买人；二、文山同梦房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付陈忠佑违约金53820.20元；三、驳回陈忠佑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14370元，减半收取计7185元，由文山同梦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇二〇年十二月二十一日书记员  李方铃