四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1825号 原告：谈怀义，男，1955年5月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省溧阳市，现住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：伍仁斌，四川陵州律师事务所律师。 被告：周建奇，男，年月日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙一璞，四川和冰律师事务所律师。 被告：王**军，男，1978年11月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：潘霞，女，1981年8月16日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告谈怀义与被告周建奇、被告王**军、被告潘霞撤销权纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈怀义及其委托诉讼代理人伍仁斌、被告周建奇的委托诉讼代理人孙一璞、被告王**军、被告潘霞到庭参加第一次诉讼活动，原告谈怀义及其委托诉讼代理人伍仁斌、被告周建奇的委托诉讼代理人孙一璞、被告潘霞到庭参加第二次诉讼活动，被告王**军经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告谈怀义向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销三被告于2018年6月5日签订的《存量房买卖合同》；2、三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：被告王**军与潘霞原系夫妻关系。原告谈怀义与被告周建奇及案外人陈超平债权人撤销权纠纷一案（2018）川1181民初644号已经二级法院审理并生效，该案由二级法院判决周建奇与陈超平之间签订的《存量房买卖合同》无效，该合同案涉房屋系陈超平所有，被告周建奇无权处理原告债务人陈超平所有的案涉房屋。原告作为陈超平的债权人又于2019年5月31日在井研县法院提起债权人代位权诉讼，井研县法院作出（2019）川1124民初865号民事判决书，判决被告返还周建奇支付原告案款40.11万元，故原告系周建奇的债权人，周建奇系原告的债务人，原告有权提起债权人撤销权诉讼。在峨眉山市人民法院审理原告谈怀义与被告周建奇和案外人陈超平债权人撤销权纠纷一案的过程中，被告周建奇利用案涉房屋尚在其名下的机会，擅自将案涉房屋以低于正常房价的手段低价销售给被告王**军和潘霞，三被告低价买卖案涉房屋的行为严重损害了原告的合法权益。为维护其合法权益特向法院起诉，请求判如所请。 被告周建奇辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由：一、周建奇有权转让案涉房屋，根据物权法第九条、第三十九条，周建奇系案涉房屋的所有权人，有权将处分该房屋；二、周建奇系以合理价格转让案涉房屋，周建奇通过名盛房产中介转让案涉房屋给王**军和潘霞，价款为36万元，根据《最高龙马法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，周建奇以36万元的价格转让房屋，不存在低价买卖；三、谈怀义以债权人为由提起本案诉讼，周建奇不认可，至今周建奇对谈怀义提起的一系列诉讼均不服，将穷尽一切救济途径，维护自身合法权益。 被告王**军辩称，案涉房屋系我们通过正常方式购买的，不存在任何违法行为，我不清楚原告为何要起诉我，给我的工作和生活造成影响，我也要求原告赔偿我的损失，我之前都不认识原告和周建奇，也不知道他们之间在打官司。 被告潘霞辩称，我们通过名盛房产中介购买房屋，我们不认识原告和被告，原告起诉对我的工作生活产生了影响，应给我们赔偿，我们之前不认识原告和周建奇，并不知道他们在打官司。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月24日，案外人杨颢向原告谈怀义借款100万元。2016年3月22日，原告向杨颢催收借款未果，向峨眉山市人民法院提起诉讼，要求杨颢与其妻子陈超平偿还借款100万元及利息。杨颢于2016年3月24日去世，陈超平与杨颢之女杨迪雅书面承诺放弃对杨颢遗产的继承。2016年9月23日，峨眉山市人民法院判决陈超平向原告归还借款100万元及自2014年5月25日起按照年利率24%计算至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。 原告谈怀义在申请执行陈超平归还借款本息的过程中，于2017年6月13日从峨眉山市房地产管理局查询相关财产信息时得知：杨颢及其妻子陈超平已于2016年1月7日将其共同所有的位于峨眉山市××镇××路××号××幢××号住房转让给了被告周建奇，并办理了房地产权属变更手续。 2018年2月6日，原告谈怀义以杨颢、陈超平将诉争房屋无偿转让给周建奇为由向人民法院提起诉讼，请求撤销转让上述房屋的行为，即（2018）川1181民初644号案件。在该案诉讼过程中，2018年5月23日，周建奇与王**军、潘霞签订《房屋买卖经纪合同》，约定将案涉房屋以36万元价款卖与潘霞、王**军，签订该合同当天，周建奇收取王**军、潘霞2万元定金，双方于2018年6月5日签订《存量房买卖合同》，并办理了房屋权属过户手续，周建奇收取王**军、潘霞10万元（通过中国建设银行潘霞账户6236××××3684转账支付），剩余购房款24万元由王**军、潘霞通过向中国建设银行股份有限公司峨眉山支行贷款后向周建奇支付。在该案审理过程中，经峨眉山市人民法院委托，四川鹏鑫房地产土地评估咨询有限公司对诉争房屋在2016年1月的价值进行了评估，评估价为40.11万元。2019年1月11日，峨眉山市人民法院作出（2018）川1181民初644号民事判决：撤销杨颢（已去世）、陈超平与周建奇于2016年1月7日签订《峨眉山市存量房买卖合同》转让位于峨眉山市××镇××路××号××幢××号房屋的行为。周建奇不服一审判决，提起上诉，四川省乐山市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）川11民终330号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2019年5月31日，原告谈怀义向四川省井研县人民法院提起债权人代位权纠纷诉讼，要求被告周建奇支付55万元及相应利息，即（2019）川1124民初865号案件。在该案审理过程中，周建奇对诉争房屋撤销权一案仍然不服，向四川省高级人民法院提起申诉，2019年9月16日，四川省高级人民法院作出（2019）川民申3340号民事裁定：驳回周建奇的再审申请。四川省井研县人民法院于2019年11月26日作出（2019）川1124民初865号民事判决：一、被告周建奇在本判决生效之日起十日内向原告谈怀义支付40.11万元并支付资金占用费（资金占用费的计算方式：以40.11万元为基数，从2019年5月31日起按中国人民银行公布的同类同期银行贷款基准利率计算至付清为止）；二、驳回原告谈怀义的其他诉讼请求。 2020年6月2日，周建奇对乐山市中级人民法院（2019）川11民终330号民事判决书不服，向乐山市人民检察院提起审判监督，乐山市人民检察院于2020年8月27日作出乐检民监[2020]51110000002号不支持监督申请决定书。 2020年8月6日，原告谈怀义向本院提起撤销权纠纷诉讼，请求撤销周建奇与王**军、潘霞之间签订的《存量房买卖合同》。王**军、潘霞原系夫妻关系，两人已于2020年7月27日登记离婚，并签订《离婚协议》，约定将案涉房屋归两人儿子王呈斌所有。现案涉房屋实际由潘霞与其子女共同居住使用。在本案诉讼过程中，原告谈怀义提起对案涉房屋的评估，经四川广益房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年10月27日作出估价结果：在价值时点二〇一八年六月四日公开市场价值总价523920元。案涉房屋（不动产权证号：××）现登记在王**军、潘霞名下，因王**军、潘霞购房后办理抵押贷款，故该房屋已于2018年6月21日办理抵押权［抵押权证号××］，履行期限2018年6月27日至2033年6月27日。 庭审中，因双方当事人分歧太大，本案未能协商解决。 本院认为，本案系债权人撤销权纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条"因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担"之规定，债权人对于债务人所作的危害债权的行为，有申请撤销的权利。本案争议焦点在于原告谈怀义行使撤销权能否成立。对此，本院作以下评析： 第一，从债权人撤销权主体的要件而言，债权人撤销权的发生以真实、合法且明确的债权存在为前提。原告谈怀义与被告周建奇之间的债权、债务关系经四川省井研县人民法院于2019年11月26日作出（2019）川1124民初865号民事判决予以确认，被告周建奇未按判决履行支付义务，谈怀义已向人民法院申请强制执行，故谈怀义对周建奇享有合法债权。 第二，就债务人方面的要件而言，周建奇是否以明显不合理的低价或无偿转让财产，对债权人谈怀义造成损害，受让人王**军、潘霞是否已知道该情形。据周建奇与王**军、潘霞于2018年5月23日签订《房屋买卖经纪合同》及双方于2018年6月5日签订《存量房买卖合同》显示，周建奇与王**军、潘霞之间买卖房屋协议价格为360000元，而经过四川广益房地产土地资产评估咨询有限公司于2020年10月27日作出估价结果：在价值时点二〇一八年六月四日公开市场价值总价523920元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条＂对于合同法第七十四条规定的＇明显不合理的低价＇，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。＂之规定，在本案中，案涉房屋由周建奇通过四川名盛房地产经纪有限公司卖与王**军、潘霞，王**军、潘霞向周建奇支付款项分别为2万元定金（2018年5月23日现金支付）、10万元转账（通过中国建设银行潘霞账户6236××××3684转账支付）、24万元（王**军、潘霞向中国建设银行股份有限公司峨眉山支行账户贷款后通过银行转账支付），本院依据现有证据和查明的事实，认定周建奇与王**军、潘霞之间房屋买卖行为中，被告王**军、潘霞支付相应的购房款为36万元，而原告谈怀义主张周建奇系以不合理低价进行转让，本院认为36万元的价款已相当接近评估指导价的70%。另外，王**军、潘霞辩称自己在购房前并不认识周建奇，跟他无任何往来，且不是亲属朋友关系，通过中介公司知道案涉房屋的出售信息后，通过中介公司进行了案涉房屋的交易行为，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款＂当事人对自己提出的主张，有责任提供证据＂，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款＂在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。＂之规定，原告谈怀义却未能向本院提交任何证据以证实王**军、潘霞在购买案涉房屋时已知晓周建奇转让案涉房屋的行为侵害谈怀义的债权，故王**军、潘霞取得案涉房屋应视为支付合理对价的＂善意取得＂。 综上，原告谈怀义的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谈怀义的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元（原告谈怀义已申请缓交），由原告谈怀义负的。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年十二月十五日 书记员  师考 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的"明显不合理的低价"，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 12