广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初4258号 原告：广西聪慧教育投资有限公司，住所地百色市右江区城东大道**岑王老山办公室**。 法定代表人：吴希创，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒙继平，广西桂兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李清毅，该公司法务。 被告：黄龙所，男，1968年9月13日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 第三人：胡惠林，男，1961年3月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告广西聪慧教育投资有限公司与被告黄龙所、第三人胡惠林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蒙继平、李清毅，被告黄龙所及其委托诉讼代理人曾薪羽到庭参加诉讼，第三人胡惠林经本院送达民事起诉状、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料无正当理由不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告广西聪慧教育投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告用于同乐坊商铺装修费用2455998元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年7月28日签订《同乐坊商铺租赁合同》，约定由原告租用被告位于百色市右江区做教育培训机构场所，租赁期限为10年（从2016年7月28日起至2026年7月28日止）,被告同意给予3个月免租装修期，第一年和第二年的租金为每个月9万元（即每年租金108万元）,第一年每半年支付一次租金，第二年开始提前30日支付下一年的租金，从第三年开始，租金在上一年的基础上每两年递增6%,直到合同期满。同时约定原告在签订合同后3日内支付3个月的租金（共计27万元）做租赁保证金，合同签订后，原告按约定交纳了3个月的租金（共计27万元）做租赁保证金，并按照约定交付了第一年的租金（共计108万元）。被告出租给原告的同乐坊五号楼整栋商铺（一楼至五楼）当时只是毛胚房，尚未装修，原告租赁该栋楼后，为了做教育培训机构场所，立即请人做相应的装修工作，从2016年8月份到2017年6月份装修结束，原告共计投入装修费用2455998元，装修后，五号楼整栋商铺（一楼至五楼）才具备商铺的功能，原告拿来做学生教育培训的业务，雇请教师、招收学生进行培训教育，教育培训业务开始正常开展。被告租给原告的同乐坊五号楼整栋商铺是被告和第三人合伙出资承建，在签订《同乐坊商铺租赁合同》时被告同意第三人做该合同被告方的委托代理人，签订合同后，原告开始是按照约定将租金足额打入到了第三人的银行帐户上，后因被告和第三人出现产权纠纷，被告未经同乐坊其他产权共有人同意就私下通知原告把租金支付方式改为直接支付到被告的银行帐户，由于同乐坊产权共有人第三人表示反对，造成原告无法支付租金，对此被告不是积极主动召集其他产权共有人充分协商统一意见，而是采取把同乐坊五号楼大门锁住的方式强逼原告交纳租金，严重影响了原告的学生教育培训工作，造成学生不敢来校上学，老师不敢来校上课，而且导致原告被逼迫停止办学，2018年2月8日，原告只好和被告协商要求解除合同，但由于双方意见分歧较大，未能解除合同，为避免造成更大的损失，原告于2018年3月5日被迫撤出同乐坊五号楼，从签订合同之日（2016年7月28日）到原告被逼迫撤出同乐坊五号楼（2018年3月5日）期间，原告投入重金装修原计划使用十年的同乐坊五号楼，实际只得使用了1年5个月，因被告的违约行为导致原告学生教育培训工作被逼停止，造成了原告投入的装修费用2455998元没有一分回报，造成损失极大，同时经查百色市相关档案，证实被告交付给原告租赁的同乐坊五号楼至今没有经过任何建筑施工单位验收，显然被告在没有取得验收合格手续的情况下就把存在安全隐患的建筑物交付原告租赁做教育培训设施，明显存在欺诈行为，应该承担违约责任。原告认为，原告租赁被告建筑物做教育培训机构中没有过错，因被告和产权共有人第三人的权属纠纷造成无法支付租金，责任不在于原告，是被告的过错造成的，同时被告采取锁住大门的方式造成原告无法办学是没有法律依据的，应该承担违约责任，原告为办学而用去的装修费共计2455998元，因被告的违约行为造成无法办学，该笔费用应该由被告赔偿，原告要求被告赔偿原告用于同乐坊商铺装修费用，但被告至今拒不赔偿，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为证实其的主张，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、营业执照、法人身份证、企业法人代表证明书，证明原告的诉讼主体资格；2、同乐坊商铺租赁合同及补充协议，证明原告和被告签订租赁合同，租用被告位于百色市右江区，面积4650ｍ2，租赁期限为10年,第一年和第二年的租金为108万元，被告给予3个月免租装修期，2017年7月20日，原、被告签订合同取消第三人胡惠林的委托代理人的情况的事实；3、第三人身份证、第三人出具的收据、转账记录、支出审批单、汇款凭证，证明原告按照合同约定交纳保证金27万元和租金54万元共计81万元给第三人胡惠林的事实；4、被告出具的收据、转账记录、汇款凭证，证明原告按照合同约定支付被告租金54万元的事实；5、被告出具的告知函，证实被告私下要求原告把租金108万元全部支付给被告，剥夺第三人应得收益分配权利的情况；6、第三人出具的告知函、情况申明书，证明第三人告知原告不能把租金交给被告的事实；7、同乐坊5号楼租赁收益情况说明、项目入股及股份代持协议书、项目投资入股证明书，证明原告承租的同乐坊5＃楼是第三人和被告共同出资承建的事实；8、证人李某1身份证及证言，证明被告采取锁门的方式造成原告无法办学的事实；9、证人李某2身份证及证言，证明被告采取锁门的方式造成原告无法办学的事实；10、证人潘某身份证及证言，证明被告采取锁门的方式造成原告无法办学的事实；11、同乐坊租赁协议协商签到表，证明原被告双方协商解除租赁合同因意见分歧大，无法达成协议的事实；12、被告出具的收条，证明原告把同乐坊5＃楼5楼转租给姚群林，被告收下姚群林的租金，说明被告同意原告转租的事实；13、建设工程规划条件核实意见书存根，证实被告交付原告租赁的同乐坊5楼至今没有经过施工验收，该建筑存在安全隐患，被告存在欺诈的事实；14、百色市右江区人民法院民事判决书（2019）桂1002民初24号；15、百色市中级法院民事判决书（2019）桂10民终1216号；证据14-15均证明原告在租赁期间，被告以原告尚未交租金为由，将租赁房屋锁门严重影响原告正常经营的事实；16、同乐坊装修明细；17、百色同乐坊装修工程投入财务凭证装订本；证据16-17证明原告租赁涉案房屋时只是毛胚房，尚未装修，原告租赁该栋楼后，为做教育培训机构场所，请人做相应的装修工作，从2016年8月份到2017年6月份装修结束，原告共计投入装修费用2455998元的事实；18、第三人胡慧林的起诉状、受理通知书、中院的裁定书证明被告和第三人因产权纠纷向法院起诉，目前双方的纠纷正在诉讼中的事实。 被告黄龙所辩称，一、《同乐坊商铺租赁合同》因被答辩人过错违约解除，被答辩人无故拖延支付租金，在未经出租人同意的前提下擅自转租，在租赁期未届满而无正当理由提前解除合同，在合同解除后，其无权要求赔偿装修费用。 1、双方于2016年7月28日签订的《同乐坊商铺租赁合同》因被答辩人违约导致合同目的不能实现，于2018年2月28日解除。双方于2016年7月28日签订《同乐坊商铺租赁合同》，答辩人依照合同的约定交付商铺给原告使用，已经履行完毕合同的主要义务，但被答辩人并未依照合同的约定支付租金，且未经答辩人的同意擅自转租，在租赁期未届满无故提前解除合同搬出商铺，在答辩人与被答辩人协商无果后，答辩人诉至右江区人民法院要求被答辩人支付租金及承担违约责任，右江区人民法院（2019)桂1002民初24号民事判决书、百色市中级人民法院（2019)桂10民终1216号民事判决书已确认，双方签订的《同乐坊商铺租赁合同》履行过程中，被答辩人“无故拖延支付租金，在未经出租人同意的前提下擅自转租，在租赁期未届满而无正当理由提前解除合同，已构成违约，应承担违约责任”，因此，判决被答辩人需支付欠付的租金36万元并承担支付54万元违约金的违约责任。被答辩人诉称因答辩人与第三人胡惠林存在纠纷导致被答辩人无法支付租金不能作为其拒不依照合同约定支付租金的理由。（2019)桂1002民初24号、（2019)桂10民终1216号生效判决已作出判决确认：“虽然原告股东内部存在股份权纠纷，但并不影响原告支付租金，《同乐坊商铺租赁合同》中的出租方是黄龙所，胡惠林只是代理人，且原、被告于2017年7月20日签订的《同乐坊商铺租赁合同补充协议》中明确取消胡惠林的代理权，将租金直接交给黄龙所”。同时，上述生效判决也确认了“案涉房屋所有权人内部就房屋收益分配发生争议，但并未授意上诉人终止合同履行或予以解除合同，也并无其他权利人向被上诉人主张房屋所有权，阻挠或干扰被上诉人使用房屋，被上诉人仍然正常经营使用房屋，被上诉人所称的合同目的不能实现没有事实依据”，不存在被答辩人诉称的其为被“逼迫撤出同乐坊五号楼”。对于生效判决认定的事实，直接作为认定案件事实的依据；2、《同乐坊商铺租赁合同》对于合同解除后形成符合的装修装饰物已有明确约定。依照合同约定，被答辩人无权要求答辩人赔偿。《同乐坊商铺租赁合同》第六条第1点中明确约定：“租赁期满或合同解除的，对已形成附合的装修装饰物归甲方所有，乙方不得拆除。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责”，《同乐坊商铺租赁合同》因被答辩人违约解除，该合同已明确约定了合同解除后装修装饰物归甲方所有；3、除双方的合同约定外，被答辩人依法也无权要求答辩人赔偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持”。生效判决已确认了双方的租赁合同系被答辩人违约解除，被答辩人无权要求赔偿装修损失。 二、老百色民族文化城A地块商业街（1、2、3、5#楼）工程已经竣工验收合格交付使用，不存在答辩人欺诈被答辩人的事实。老百色民族文化城A地块商业街（1、2、3、5#楼）已于2017年3月24日经建设单位百色市福龙投资有限公司、监理单位平果铝建设监理有限公司、施工单位广西建工集团第三建筑工程有限责任公司、设计单位广东名都设计有限公司竣工验收合格。建设单位百色市福龙投资有限公司已经取得勘查、设计、施工、工程监理单位签署的质量合格文件，不存在工程未经竣工验收合格即交付使用的情形，且答辩人依照双方合同的约定交付商铺给被答辩人使用后，被答辩人一直正常经营使用该商铺至合同解除，从未因房屋质量出现问题影响使用。 综上所述，被答辩人诉讼请求依法无据，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告对其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、百色市右江区人民法院（2019)桂1002民初24号民事判决书、百色市中级人民法院（2019)桂10民终1216号民事判决书，证明生效判决已确认原告因“无故拖延支付租金，在未经出租人同意的前提下擅自转租，在租赁期未届满而无正当理由提前解除合同”导致双方签订的《同乐坊商铺租赁合同》解除，原告需支付拖欠的租金36万元并承担支付54万元违约金的违约责任。且因原告违约解除合同无权要求赔偿装修损失的事实；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明老百色民族文化城A地块商业街（1、2、3、5#楼）工程已经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、工程勘察单位验收合格的事实；3、同乐坊商铺租赁合同，证明合同约定合同解除后已装修、增设和扩建等费用由原告自理，且已形成的装修装饰物归被告所有，原告不得拆除，原告无权获得装修赔偿的事实；4、商铺租赁合同补充协议，证明原告已明确知悉被告已取消对第三人的授权代为收取租金，原告并未依照合同约定支付租金的事实；5、同乐坊租赁协议协商签到表，证明原告未能依双方签订的合同约定支付租金，且原告在合同期限未届满即提前解除合同，未取得被告同意的事实。 第三人胡惠林缺席无答辩，也没有向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据1-5、11-15、18的真实性均无异议。原告对被告提供的证据1-5的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 被告对原告提交的证据6-10、16-17的真实性、合法性、关联性均有异议，对于证据6，认为第三人并非合同一方当事人，不影响原告依照合同的约定支付租金。对于证据7，认为其与第三人之前的合伙为内部关系，不影响租赁合同的履行。对于证据8-10，认为证人为原告的职工，其证言不具备证明力。对于证据16-17，认为票据均无正规发票，真实性无法核实，明细账为原告单方制作，支出均无银行转账记录，不予认可，且合同解除后，对于装修未形成附合部分包含家具、桌子等物品，原告已搬走，无权要求被告赔偿。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据6-10，虽然案涉房屋所有权人内部就房屋收益分配发生争议，但并未授意原告终止合同履行或予以解除合同，也无其他权利人向原告主张房屋所有权，阻挠或干扰原告使用房屋，原告仍然正常经营使用房屋，并不影响原告支付租金，不能证明被告存在违约及原告不按合同约定支付租金的理由，该证据本院不予采信。对于证据16-17，为原告单方制作的明细账及财务凭证，因票据均无正规发票和支出银行转账记录等予以印证，且与合同约定不符，不能证明其目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，由被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），双方签订一份《百色·同乐坊租赁合同》，约定由甲方将位于百色市右江区，面积4650ｍ2出租给乙方使用，租赁期限为10年，从2016年7月28日起至2026年7月28日止,甲方给予乙方三个月装修期，不计收租金，按租用的建筑面积计算，第一年和第二年的租金为每个月9万元（即每年租金108万元），乙方在签订合同后3日内支付3个月的租金27万元做为租赁保证金给甲方，租金第一年每半年支付一次，第二年开始每年一次性支付一年，提前30日支付下一年度的租金，从第三年开始，租金在上一年的基础上每两年递增6%,直到合同期满。租赁期间，乙方装修、增设和扩建等费用自理，租赁期满或合同解除的，对已形成附合的装饰装修物归甲方所有，乙方不得拆除。乙方在没有得到甲方的书面同意条件下不能将该商铺部分或全部转租给他人。在租赁期间，乙方逾期不支付租金、水、电等费用经甲方催告后7个工作日内仍未支付的，甲方可解除本合同，乙方则应向甲方支付6个月租金的违约金。乙方租用的铺面只有使用权，不准以任何方式转租、转让、抵押，如乙方自行转租、转让、抵押，则视为乙方违约，甲方有权提前收回铺面使用权，终止合同等。第三人胡惠林作为甲方的委托代理人也在合同上签名。合同签订后，被告依约向原告交付涉案房屋，原告即对承租的房屋进行相应的装修用作教育培训场所，并于2016年8月17日向第三人支付3个月的租金27万元（3个月×9万元／月）作为租赁保证金，并交纳从2016年7月起至2017年1月止，共6个月的房屋租金54万元，以上两项共计81万元。在租赁期间，2017年2月至4月共3个月为装修免收租金期，但对2017年5月至10月共6个月租金54万元，原告以被告内部出现纠纷，不知交给谁为由，拖延至2017年6月29日仅向被告支付20万元，在双方于2017年7月20日签订《商铺租赁合同》补充协议，同意取消被告的委托代理人胡惠林的所有委托代理权限，由出租人全权履行与原告的合同关系后，原告于2017年7月21日才向被告支付余下34万元租金，且于2017年8月21日擅自将五号楼五楼共249.1平方米的场地转租给姚群林，并对2017年11月至2018年2月共4个月租金36万元一直拖欠未付，因原告未按时交纳租金，被告为追讨租金将大门锁住，影响原告的正常经营，为此，原告于2018年2月8日就合同解除及租金和违约金问题与被告进行协商，因双方意见分歧较大，未能达成一致意见，原告于2018年3月5日搬出同乐坊五号楼。2018年6月30日，姚群林向被告支付2018年3月1日至2018年5月31日的房屋租金18684元后，也搬离承租的房屋。2019年1月9日，本案被告以本案原告拖欠租金为由向本院提起诉讼，要求本案原告支付拖欠4个月租金36万元及违约金54万元，并不予退还本案原告已交纳的租赁保证金27万元，经本院及百色市中级人民法院一审、二审审理，认为本案原告在合同履行过程中无故拖延支付租金，且在未经出租人同意的前提下擅自转租，在租赁期未届满而无正当理由提前解除合同，其行为均构成违约，应承担违约责任。故判决：一、原告与被告之间的房屋租赁关系于2018年2月8日解除；二、由本案原告支付本案被告房屋租金36万元；三、由本案原告支付本案被告违约金54万元；四、由本案被告退回本案原告保证金27万元；五、驳回本案被告的其他诉讼请求。该案在诉讼过程中，本案被告于2019年3月13日将涉案房屋整体出租给黄圣翔经营使用，租赁期限为2019年4月1日起至2039年3月31日止。之后，原告认为其对涉案房屋投入装修计划使用10年，实际只得使用了1年5个月，是因被告的违约行为导致，造成了原告投入的装修费用损失，要求被告赔偿未果，引起本案纠纷。 另查明，老百色民族文化城A地块商业街（1、2、3、5#楼）工程，已于2017年3月24日经建设单位福龙公司、监理单位平果铝建设监理有限公司、施工单位广西建工集团第三建筑工程有限责任公司、设计单位广东名都设计有限公司、勘察单位南宁市勘察地理测绘信息院竣工验收合格，并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：租赁合同解除后，承租人对承租房屋形成附合装饰装修费用是否由出租人承担。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定履行义务。双方合同签订后，被告已依约将涉案房屋交付被告经营使用，履行了按时交付房屋并保证租赁房屋符合使用用途的义务，原告作为承租人应当按时交纳房租并依照合同约定合理使用租赁房屋，但在履行合同过程，原告无故拖延支付租金，且在未经出租人同意的前提下擅自转租，在租赁期未届满而无正当理由提前解除合同，其行为均构成违约，应承担违约责任。上述事实在本院已生效的（2019）桂1002民初24号及百色市中级人民法院（2019）桂10民终1216号民事判决中已进行了确认，因原告（承租人）的违约导致双方的租赁合同解除，根据双方签订的《同乐坊商铺租赁合同》第六条约定：“租赁期满或合同解除的，对已形成附合的装修装饰物归甲方所有，乙方不得拆除。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持。”的规定，原告主张被告将没有取得验收合格手续存在安全隐患的建筑物交付原告租赁且在租赁过程中擅自锁住大门造成原告无法办学，应承担违约责任，赔偿其装修损失费用，于法无据，本院不予支持。被告提出租赁合同因原告过错违约解除，在合同解除后，其无权要求被告赔偿装修费用的抗辩理由，符合合同约定及法律规定，本院予以采信。第三人胡惠林经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据已经查明的事实依法裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告广西聪慧教育投资有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费26448元，减半收取13224元，由原告广西聪慧教育投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 何江 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 屈宇 书 记 员 周媛