山东省淄博市张店区人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)鲁0303行初182号 原告王立彬，男，1969年10月3日生，汉族，张店钢铁厂职工，住淄博市张店区。 被告淄博市自然资源局，统一社会信用代码11370300MB286462XU。住所地，淄博市张店区人民西路36号。 法定代表人汪德法，局长。 出庭负责人陈农，淄博市自然资源局总工程师，分管不动产登记工作。 委托代理人张建波，淄博市自然资源局工作人员。 委托代理人王玉枝，山东建仑律师事务所律师。 第三人扈风霞，女，1972年2月12日生，汉族，住淄博市周村区。 委托代理人黄保学，山东大地人律师事务所律师。 第三人淄博乾昭置业有限公司,统一社会信用代码91370303752654488G。住所地，淄博经济开发区傅家镇南世纪路43号。 法定代表人高桂英，执行董事。 委托代理人王磊，山东联亨律师事务所律师。 原告王立彬诉被告淄博市自然资源局房屋他项权行政登记一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。 原告王立彬诉称，原告现居住的淄博市张店区××小区××楼××单元××房产(房产证号：02-××9)系原告于2016年8月7日从张瑞(挂名人张伟)处购买，购房款己全部付清。据向三泉村委了解，涉案房产系三泉村委与第三人淄博乾昭置业有限公司(原淄博龙正置业有限公司)联合开发。原告自2016年购房后即装修入住至今，在涉案房屋居住多年。2018年原告突然从周村区人民法院获知涉案房屋已被淄博龙正置业有限公司抵押给第三人扈风霞，遂向周村区人民法院提起执行异议申请，因涉案房屋一直处于抵押状态，原告无法办理房屋产权转移手续。近期通过张店区不动产交易中心查询获悉被告颁发给第三人扈风霞的上述他项权证书存在错误。经工商登记査询第三人淄博龙正置业有限公司己于2012年7月将名称变更为淄博乾昭置业有限公司。2012年11月28日，在“淄博龙正置业公司”这一单位名称已不存在、“淄博龙正置业有限公司”的公章已不具备法律效力的情况下，相关人员隐瞒对涉案房产已不具备控制权的事实，向被告骗取抵押登记，被告对此也未认真查证核实，向第三人扈风霞颁发了错误的他项权证书，严重损害了原告对涉案房产的权益。为维护合法权益，提起诉讼，请求：1、依法撤销被告淄博市自然资源局向第三人扈风霞颁发的淄博市房他证张店区字第××号他项权证书。2、诉讼费由被告承担。 被告淄博市自然资源局辩称，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款的规定，原告起诉已超出法律规定的起诉期限，其应当在知道或应当知道行政行为作出之日起一年内起诉。原告于2018年9月在扈凤霞、淄博乾昭置业有限公司(原淄博龙正置业有限公司)执行一案中提出执行异议，在执行异议过程中其己知晓涉案房屋已办理抵押登记手续，即使按执行异议案件裁定书载明的结案时间2018年9月19日计算，其应当于2018年9月19日至2019年9月18日期间提出行政诉讼。原告于2020年8月8日提起行政诉讼，已超出法定的起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。原告自述2016年8月7日从张瑞处购买，购房款全部付清的事实不能成立。(2019)鲁03民终1471号民事判决书己确认，原告诉求其系涉案房屋的所有权人依据不足，现生效法律文书已确定原告并非涉案房产的合法权利人，故原告与涉案他项权证作出这一行政行为无法律上的利害关系，原告主体不适格。依据《房屋登记办法》(2019年失效)第十一条第三款、第十七条、第四十三条之规定，申请人应对申请材料的真实性、合法性及有效性负责，登记机构在审查登记行为时，主要对申请人提交的申请材料是否完整及是否符合法定形式进行审查，对于申请材料的实质真实性、合法性及有效性，仅在职责范围内尽审慎审查义务。本案中，被告对申请人提交的符合法定形式要件的申请办理抵押登记材料进行审查时，履行了审慎审查的义务。抵押人及抵押权人提供了符合形式要件的申请材料，并加盖公章，被告作为登记机关在此审查的基础上作出的判断符合审慎审查要求，原告提出的被告未认真查证核实的理由不能成立。涉案行政行为作出的程序合法，审查审慎，适用法律正确。综上所述，请求依法驳回原告的起诉。 第三人扈风霞述称，原告不是被诉抵押登记行政行为的相对人，也与被诉行政行为没有法律上的利害关系，不具备行政诉讼法规定的起诉资格，不符合起诉条件。按照原告诉状所述，原告系于2016年8月7日从案外人张瑞处购买涉案房屋。该房产现在登记于第三人淄博乾昭置业有限公司，案外人张瑞对该房产没有所有权。第三人扈风霞在2012年11月27日已经取得该房产的抵押权。所以即使2016年8月7日原告与案外人张瑞签订的房屋买卖合同属实，也是无效合同。原告取得的只是对案外人张瑞的债权，只能向合同的相对方主张债权。无权对任何第三人主张权利。第三人扈风霞对涉案房产有合法的抵押权。被告淄博市自然资源局办理的不动产抵押登记完全合法有效，没有任何理由撤销。第三人淄博乾昭置业有限公司在更名前为淄博龙正置业有限公司，更名后，公司名下的房屋没有进行不动产变更登记，依然登记为淄博龙正置业有限公司。第三人扈风霞在签订抵押合同前已经查验和收取了抵押房产的房产证，查验了公司营业执照，并实地查验了房屋，才到被告办理的不动产权登记。合同法第四十九条规定，行为人代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第三人淄博乾昭置业有限公司更名后依然允许原法定代表人周建国持有、使用淄博龙正置业有限公司的公章，与第三人扈风霞签订抵押担保合同，持有淄博龙正置业有限公司的公章及涉案房产的权属证书办理了房屋他项权登记，第三人扈风霞有理由相信周建国有代理权，该代理行为有效，周建国以淄博龙正置业有限公司名义与第三人扈风霞签订的担保及抵押合同对双方均有约束力。第三人扈风霞对涉案房产有合法的抵押权。原告诉求没有事实和法律依据。原告针对第三人扈风霞提出执行异议时，已经知道涉案房产已经办理抵押登记的事实，其于2020年8月8日起诉，已经超过一年的起诉期限。综上，请依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。 第三人淄博乾昭置业有限公司述称，第三人淄博乾昭置业有限公司原名称是淄博龙正置业有限公司，2011年3月28日，公司现股东受让了原股东所持有的公司股份，同日变更法定代表人。2012年7月15日，被告单位名称由淄博龙正置业有限公司变更为淄博乾昭置业有限公司，公司公章、财务章也已更换。原告提供的证据显示2016年8月7日其与张瑞、张伟达成房屋买卖协议，从案外人张伟(实际产权人为张瑞)处购买涉案房产，但未提供张伟与第三人淄博乾昭置业有限公司之间的购房合同等材料予以证明张伟对涉案房产有处分权。显然，原告未能与第三人淄博乾昭置业有限公司直接签订房屋买卖合同，不能证明其对涉案房产有合法的所有权，故无权提起本案诉讼。原告与与张瑞、张伟交易涉案房产的时间为2016年8月7日，涉案房产办理抵押登记的时间在2012年。涉案房产在原告与张瑞、张伟进行交易之前就被办理了抵押登记手续，原告无法取得涉案房产所有权，其不具有涉案房产利害关系人的资格。请求法院驳回原告起诉。 经审理查明，张店区南定镇三泉村30号楼2单元3层西户房屋于2010年4月16日登记为淄博龙正置业有限公司单独所有，房权证号为：淄博市房权证张店区字第××号。2011年3月28日，淄博龙正置业有限公司法定代表人由周建国变更为韩禄祥。2012年7月15日，淄博龙正置业有限公司更名为淄博乾昭置业有限公司。2012年11月6日，周建国以淄博龙正置业有限公司的名义与第三人扈风霞签订借款担保协议，用包括涉案房屋在内的建筑面积为1752.64平方米的房产为周建伟向扈风霞的借款提供抵押担保。在向房屋登记机构提交的房屋抵押权设立登记申请材料中，抵押人营业执照、公章仍为淄博龙正置业有限公司。房屋登记机构经审查于2012年11月27日登记涉案房屋的他项权利人为扈风霞，他项权证号为：淄博市房他证张店区字第××号。后涉案房屋被淄博市周村区人民法院查封并进入执行程序。原告得知涉案房屋已被抵押给第三人扈风霞后，以该房产系其向淄博龙正置业有限公司购买并居住为由向淄博市周村区人民法院提出执行异议。2018年9月19日，淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306执异106号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。其后，原告又向该院提起案外人执行异议之诉。2018年12月12日，淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306民初2587号民事裁定书，认为王立彬明确表示对扈风霞享有的担保物权暂不主张权利，亦不要求法院解除查封，仅主张停止评估拍卖；扈风霞同意在享有担保物权及继续查封的前提下，暂缓对系争房屋的评估拍卖、执行，维持现状；其之间并不存在民事纠纷。王立彬的起诉不符合起诉条件的规定，（2018）鲁0306执异106号执行裁定已丧失存在基础，应予撤销，遂裁定驳回其起诉。 另查明，王立彬诉淄博乾昭置业有限公司、张瑞、张伟房屋买卖合同纠纷一案,其向本院提出诉讼请求要求确认张店区南定镇三泉小区30-2-303号房产归其所有，并请求判令将该房屋产权证书过户至其名下。该案经二级法院审理，本院作出（2018）鲁0303民初7637号民事判决，驳回其诉讼请求。其不服，提起上诉。山东省淄博市中级人民法院作出（2019）鲁03民终1471号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，由于职权变更,淄博市不动产登记职权现由被告淄博市自然资源局行使。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。该法第四十九条第一项规定,提起诉讼条件的原告应当是符合第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中,原告并非被诉行政行为的相对人，其诉称于2016年8月7日从张瑞（挂名人张伟）处购买涉案房屋后入住至今，被诉行政行为严重损害了其对该房屋享有的合法权益，故而提起本案诉讼。而据查明的事实,涉案房屋抵押登记时间发生于2012年。原告提交的证据不能证明其与被诉行政行为具有行政法律上的利害关系,故其不具备提起本案行政诉讼的主体资格,对其起诉依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回原告王立彬的起诉。 案件受理费50.00元，退还原告王立彬。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  吕 云 人民陪审员  张雪群 人民陪审员  曹 雯 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  杲 媛