北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16273号原告：赵娜，女，1981年12月11日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京市亚东律师事务所律师。被告：北京育星东方文化传媒有限责任公司，住所地北京市昌平区城南街道永安路**商业******。法定代表人：沈玉玲，经理。被告：沈玉玲，女，1965年8月13日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：刘绪光，北京市京师律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：单子峰，北京市京师律师事务所律师。原告赵娜与被告北京育星东方文化传媒有限责任公司（以下简称育星公司）、沈玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵娜的委托诉讼代理人刘耀亭，被告育星公司、沈玉玲的委托诉讼代理人单子峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵娜向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告装修费用15万元；2.判决被告返还原告房屋押金3万元；3.本案诉讼费用由被告承担。后在诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判决被告返还原告房屋押金28236元。事实和理由：2017年5月3日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区某号底商二层2号租赁给原告作为经营场所使用。双方就租赁范围、租赁期限、押金、租金及支付方式、支付日期、入住条件、维修保养、装修条款及押金退还、其他费用、双方的权利和义务、合同解除和违约责任等进行了明确约定。2017年6月7日，原告与被告签订《租赁合同附件》，约定2018年合同到期后，在原告合法经营的前提下，被告将按承诺将该涉案房屋继续租赁给原告，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿原告装修费用（按合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。合同签订后，原被告双方均依约履行。自2018年11月起，因合同到期日将近，原告多次与被告沟通续约事宜，但被告均以各种理由推诿搪塞，拒绝续约。后原告得知，涉案房屋所有权人新世纪公司已向其一手承租方下达腾退通知，被告作为二手承租方因无法与其上手续签租赁合同，已不具备与原告续签租赁合同条件。2018年12月28日，被告通过微信向原告发出《通知》，要求原告2019年1月1日前找其洽谈续约，原告当即回复愿意续约，并要求被告提供其与上手承租人签订的新租赁合同，但被告并未提供。2018年12月31日，原告找被告协商续约，被告以没上班为由避而不见。2019年1月2日，原告再次找被告协商续约，被告称租金上涨18万元至每年51万元，并再次拒绝原告要求其提供与上手承租人签订的新租赁合同。2019年1月3日，被告向原告发出通知，要求原告于2019年1月5日前腾退房屋。2019年1月6日，原告无奈腾退房屋，但被告以各种理由拒绝返还押金，并拒绝赔偿原告装修费用。原告为维护自身合法权益，向法院提起民事诉讼，期望支持原告的诉讼请求。育星公司、沈玉玲辩称，原告以租赁合同附件中约定的租赁合同到期后如不能履行承诺续租则赔偿15万元装修费为由，向法院起诉要求答辩人赔偿15万元并返还3万元押金的诉讼事实和理由不能成立。答辩人沈玉玲与原告于2017年5月3日签订《租赁合同》，合同约定：（1）将某处面积约400平米的房屋租赁给赵娜使用。（2）租期自2017年5月3日起至2018年12月31日止，2017年5月3日至2017年5月22日为免租期。年租金为33万元，押金为3万元，若赵娜不续租应按时交还底商，答辩人将押金全部退还给赵娜，若赵娜提前解约该押金不予退还。（3）赵娜按时向答辩人交纳水费、电费。电费1.5元/度，水费9元/吨。（4）赵娜无论任何原因离开租赁物，必须及时注销营业执照手续，否则每拖延一日须交纳违约金800元。（5）合同履行期届满，赵娜必须按时交房，逾期一日须向答辩人支付本合同租金额的10%的滞纳金。2017年6月7日，答辩人沈玉玲与赵娜签订《租赁合同附件》，约定：（1）2018年合同到期后，如答辩人不能履行承诺续租，则赔偿赵娜装修费15万元。（2）一楼过道、二楼楼道所产生电费由双方承担。关于赔偿15万元的装修费的问题。本合同附件约定赔偿15万元的条件是答辩人不能履行承诺续租，条件成就时方可主张该权利。本案中答辩人于2018年12月28日已明确向原告发出续租洽谈通知，原告也回复同意续租，但原告提出按原合同续租的苛刻要求致使双方没有达成续租协议。原告于2019年1月6日腾退了租赁房屋，并全部毁损了屋内的所有装修设施，因原告无理取闹的行为，以及与原告之间的租赁纠纷导致答辩人案涉房屋至今无法转租，给答辩人造成了严重的经济损失。赔偿损失是一种惩罚性的条款，答辩人于租赁合同到期之前主动通知原告续签合同就已经履行了合同义务，而且，原告自行砸毁租赁房屋室内装修的行为，所造成的装修损失应由原告自行承担。关于3万元押金的问题。因原告尚有未结算的欠款，累计为460087.95元。押金作为担保的一种形式，是承租人履行债务的担保，承租人尚有合同义务未履行，答辩人有留置押金的权利。基于以上理由，答辩人请求人民法院依法判决驳回原告赵娜要求被告即答辩人给付15万元装修赔偿款及28236元押金的诉讼请求，案件受理费由原告赵娜负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈玉玲为育星公司的法定代表人。2017年5月3日，沈玉玲作为甲方（出租方）以育星公司的名义与作为乙方（承租方）的赵娜签订了一份《租赁合同》，约定：“经过甲乙双方协商一致，就租赁事宜达成协议如下：第一条租赁范围、租赁期限1.1甲方同意将位于北京市昌平区某号底商二层2号，建筑面积约400平米（以下简称“租赁物”）租赁给乙方，作为营业场所使用。1.2租赁期限自2017年5月3日起至2018年12月31日止。其中2017年5月3日至2017年5月22日为免租期。1.3租赁物自2017年5月3日起，乙方可以进行经营使用。租赁物内部装修及设备，即全部固定装置包括地板、墙壁、天花板、窗户及其他设备，乙方无偿使用。第二条押金、租金及支付方式、支付日期本合同项下租赁物的租金和涉及的金额以人民币计。2.1押金：叁万元（小写30000元整）。本合同履行期限届满，同等条件下，乙方具有优先租赁权；若乙方不续租，乙方应按时交还底商，甲方须将押金全部退还给乙方；若乙方提前解约该押金不予退还。2.2租金：年租金总额33万，（大写叁拾叁万元）。2.3支付方式：乙方交纳租金以现金的方式转账给甲方，一年二次。此租金为不含税租金，乙方如需要开具正规发票，需要支付甲方租金的5.5%作为税金。（如果以后税率调整，可根据国家税率调整支付税金。）2.4租金交付日期：乙方一年分两次缴纳租金。缴费日期：2017年5月3日；金额：30000.00；租赁日期：----；备注：定金。缴费日期：2017年5月3日；金额：0.00；租赁日期：2017年5月3日-2017年5月22日；备注：免租期。缴费日期：2017年5月3日；金额：165000；租赁日期：2017年5月22日-2017年11月21日；备注：六个月。缴费日期：2017年10月22日；金额：165000；租赁日期：2017年11月22日-2018年5月21日；备注：六个月。缴费日期：2018年4月22日；金额：165000；租赁日期：2018年5月22日-2018年11月21日；备注：六个月。缴费日期：2018年10月22日；金额：36670；租赁日期：2018年11月22日-2018年12月31日；备注：40天。其中2017年5月3日缴纳房屋押金叁万元整（小写：30000元），2017年6月5日缴纳房租：拾陆万伍仟元整（165000元），其他租金乙方按照上表所列的日期和金额足额缴纳给甲方。第三条入住条件3.1甲方应于2017年5月3日将房屋全部移交给乙方进行正常装修和经营。第四条维修保养4.2本合同履行期间，乙方承担租赁物的保安、保洁、租赁物门前三包，由此产生的费用由乙方承担和支付。第五条装修条款及押金退还5.1合同履行期间，乙方可根据自己经营所需，可对本合同房屋进行内部粉刷、装修、布置，不可进行主体结构的变动，否则一切后果由乙方负责，并承担经济与法律责任。5.2本合同履行期限届满，动产全部归乙方，可带走或拍卖；属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给乙方。第六条其他费用6.1甲方负责乙方租赁物的物业费和取暖费用。6.2乙方须按照合同约定按时向甲方或者供电局、自来水、物业等部门缴纳水费、电费。1）电费【1.5元/度】2）水费【9元/吨（含排污费）】（注：以上费用以国家和相关部门约定为准）。第七条乙方的权利和义务7.1甲方需协助乙方办理营业执照手续。乙方无论何种原因离开甲方租赁物，必须及时办理注销手续，否则每拖延一日须向甲方缴纳违约费用相当于每日800元，由此造成甲方无法注册所产生的费用另行计算。第八条合同解除8.1双方约定，出现下列情形，守约方有权解除合同：（1）合同签订后，甲方延迟交付租赁物；（2）合同签订后，乙方延迟交付租金；（3）乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行；（4）一方违反条款，且在守约方给予的合理期限内没有采取补救措施的；（5）未经另一方同意，乙方擅自将租赁物整体转租。8.2甲方根据9.1解除本合同的，应书面通知乙方，乙方应于收到通知之日起20日内，迁出租赁物。乙方自行承担搬迁费用，并承担甲方的租金损失。第九条违约责任9.1除经甲方同意外，乙方延迟支付租金，乙方应按所欠款项的每日10%向甲方支付滞纳金，超过20日乙方不向甲方足额缴纳租金，甲方有权终止和解除合同。9.2任何一方未履行本合同项下的其他义务，应承担由此造成的损失，除非该违约是对方原因造成的。9.3乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行，应赔偿甲方的租金损失。9.4本合同履行期限届满，乙方必须按时交房，逾期一日，乙方须向甲方支付本合同约定租金的额10%的滞纳金。9.5如因任何一方原因造成本合同提前解除或终止（不可抗力原因除外），违约方应按照当年租金的25%向守约方支付违约金。第十条其他10.2附件是本合同的组成部分，经双方确认签字后，与本合同具有同等法律效力。10.3双方可就本合同未尽事宜另行签署补充协议。补充协议应视为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”合同甲方落款处有沈玉玲本人的签字，未加盖育星公司公章；乙方落款处有赵娜本人的签字。合同中还约定了其他事项。2017年6月7日，赵娜作为乙方与作为甲方的沈玉玲还签订了一份《租赁合同附件》，载明：“1、2018年合同到期后，在乙方合法经营的前提下，甲方将按承诺将北京昌平某号底商二层2号（租赁物）继续租赁给乙方，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿乙方装修费用（按合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。2、2018年12月底后，乙方可在现“天坛家居城”户外广告牌部分使用位置重新制作“爱乐童艺术中心”户外广告牌。如甲方不能履行承诺，则无偿将现有“育星东方教育”广告牌位置腾出给乙方使用。3、甲方所有的一楼楼道，二楼楼道的卫生清理应及时、干净。由甲乙双方按月轮流清扫。一楼过道，二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担。”经本院确认，育星公司认可沈玉玲签订上述《租赁合同》及《租赁合同附件》系履行职务行为，上述《租赁合同》及附件的当事人为育星公司和赵娜，赵娜认为育星公司和沈玉玲都是合同主体，主张沈玉玲承担连带责任。2017年5月3日，赵娜支付了房屋租赁押金30000元，育星公司出具了《押金收据》予以确认并将涉案房屋交付给赵娜使用。涉案房屋交付后，赵娜与北京汇三佳装饰工程有限公司签订了一份《装饰装修协议书》，对涉案房屋进行了装修。《装饰装修协议书》中约定的装修工程总价款为241560元，赵娜称其于2017年6月5日向北京汇三佳装饰工程有限公司支付了装修款241560元，北京汇三佳装饰工程有限公司出具了《收据》予以确认。关于装修的具体过程，赵娜另向本院提交了相关视频、照片等证据予以证明。2017年6月7日，赵娜向育星公司交纳了半年租金165000元，育星公司出具《租金收据》予以确认。2017年10月23日，赵娜交纳了租金65000元（现金35000元、刷卡30000元），育星公司出具了《租金收据》；2017年10月27日，赵娜交纳了租金30000元（刷卡），育星公司出具了《租金收据》；2017年11月30日，赵娜交纳了租金30000元（刷卡）；2017年12月2日，赵娜交纳了租金10000元（微信转账），当日育星公司出具了总额为70000元的《租金收据》；2018年4月26日，赵娜交纳了租金85000元（微信转账）；2018年4月27日，赵娜交纳了租金65200元（手机银行转账）；2018年10月24日，赵娜交纳了租金36670元（手机银行转账）。2018年12月15日，《租赁合同》即将到期之前，赵娜与沈玉玲就涉案房屋的续租事宜通过微信进行了沟通。2018年12月28日，沈玉玲通过微信向赵娜发送了一份《通知》，载明：“赵娜女士，你租赁的昌平区某号楼底商将于2018年12月31日到期，根据租赁合同于2018年12月31日24点之前搬离，如若续租，请于2019年1月1日之前找我方洽谈，若你方未进行洽谈，请于2019年1月1日24:00之前搬离，以前合同失效。若你方逾期未搬出上述房屋，则你方放置于该房屋内的一切物品，包括设施设备，装修等物品将被视为放弃物，我方有权自行处理，由此产生的费用应由你方承担。特此通知！沈玉玲二零一八年十二月二十八日”当日，赵娜即通过微信向沈玉玲发出如下信息：“沈玉玲，我方愿意继续承租昌平区某号底商2层2号的房屋，请你在2019年1月1日前准备好你方与新世纪物业签订的2019年新租房合同及相关合同附件，与我方签订续租合同，如不能按照之前租房合同约定将该房屋续租给我方，请在2018年12月31日按合同里约定的违约金八万两千五百元、装修费用赔偿金十五万元及押金三万元，共计人民币二十六万两千五百元整，退还给我方，我方同意在十五日内完成搬迁工作。2018.12.28”2019年1月3日，育星公司向赵娜发出了一份《通知》，载明：“承租人名称：赵娜你方承租的位于昌平区某号房屋，《租赁合同》期限至2018年12月31日届满。由于你方决定不再进行续租。请于届满日起（2019年1月1日）不能继续经营，并于2019年1月5日前将上述房屋全部腾清交付我方，如不能按期腾退完毕，则承担由此造成的一切经济与法律责任。房屋交付时经我方核查，如有违反下列情形之一的，由你方承担由此造成的一切经济与法律责任：1、承租期间的水、电、暖等费用已全部交清；2、上述房屋地址之上办理的经营证照承诺全部注销或迁出；3、2019年1月5日我方将对房屋断水断电，房屋内一切物品视为乙方放弃，我方有权处理。”育星公司对其在该《通知》中所称的赵娜决定不再进行续租的事实，并未提交相关的证据予以证明。2019年1月6日，赵娜将涉案房屋腾退给了沈玉玲，双方签署了一份《交房证明》，载明：“2019年1月6日13:00承租人赵娜把位于北京市昌平区某号底商二层2号交付给育星东方沈玉玲。”育星公司称，赵娜使用涉案房屋期间尚欠水费、电费共计1764元未结清，赵娜对该费用予以认可，亦同意将该笔费用从所主张返还的押金中予以扣除，并将其诉讼请求第2项主张的金额进行了相应的变更。育星公司另称，根据双方《租赁合同附件》第3条的约定，一楼楼道、二楼楼道的卫生清理应及时、干净，由甲乙双方按月轮流清扫，一楼过道、二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担，赵娜应当承担上述区域的保洁费用和电费。为证明上述区域保洁费用的金额，育星公司向本院提交了其与案外人李慧签订的《育星东方教育保洁合同》、工资条、工资发放的微信转账记录等证据。赵娜称，双方《租赁合同附件》第3条未对上述区域的保洁费用承担进行约定，其对上述区域进行了保洁，不应承担育星公司主张的保洁费用。另查，本案原被告双方之间的《租赁合同》中所涉的租赁物，系由沈玉玲自北京市昌平区新世纪职业培训学校张荣处租赁而来。沈玉玲与北京市昌平区新世纪职业培训学校张荣所签订的《租赁合同》主要内容为：订立日期为2017年3月1日；租赁物位于北京市某号底商二层，建筑面积约700平米；租赁期限自2017年2月27日起至2018年12月31日止。再查，本案原被告双方之间的《租赁合同》于2018年12月31日到期后，双方之间未签订续租合同。关于未签订续租合同的原因，赵娜主张系因沈玉玲无法提供其与张荣所签订的续签合同，沈玉玲不再享有出租权构成违约；沈玉玲认为其与张荣是否签订续租合同并非是与赵娜签订续租合同的前提条件，即使未与张荣签订续租合同仍然享有出租权，赵娜未与其签订续租合同构成违约。育星公司另向本院提交了一份其与北京市昌平新世纪商城签订的《租赁合同》，证明其已与出租方签订了新的租赁合同，该《租赁合同》的主要内容为：出租方（甲方）北京市昌平新世纪商城，承租方（乙方）育星公司；订立日期为2019年3月13日；租赁物位于北京市昌平区某号两层楼房，建筑面积1239.32平方米及其附属设施；租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止；合同履行期间，禁止乙方对出租单元进行转租，如甲方发现乙方对出租单元私自转租，经核查属实，甲方有权单方终止合同。上述事实，有《租赁合同》《租赁合同附件》《押金收据》《装饰装修协议书》、装饰工程预算书、《收据》、视频、装修照片、《租金收据》、POS签购单、手机银行转账记录、微信转账记录、微信聊天记录、《通知》《交房证明》《育星东方教育保洁合同》、工资条、工资发放微信转账记录、沈玉玲与张荣之间的《租赁合同》、育星公司与北京市昌平新世纪商城之间的《租赁合同》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，沈玉玲作为育星公司的法定代表人以育星公司的名义与赵娜签订《租赁合同》，该《租赁合同》虽未加盖育星公司公章，但在后续履行时，系由育星公司向赵娜收取租金并承担合同义务，育星公司亦认可沈玉玲签订上述《租赁合同》和《租赁合同附件》系履行职务行为，故应当认定育星公司和赵娜之间成立租赁合同关系，赵娜主张沈玉玲个人承担责任，没有事实和法律依据。根据该《租赁合同》第十条第10.2的约定，附件是合同的组成部分，经双方确认签字后，与合同具有同等法律效力，故沈玉玲与赵娜签署的《租赁合同附件》也应当属于育星公司和赵娜之间的《租赁合同》的组成部分。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，育星公司和赵娜之间订立的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《租赁合同附件》第1条的约定，合同到期后，在赵娜合法经营的前提下，育星公司应当按承诺将涉案房屋继续租赁给赵娜，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿赵娜装修费用（按合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。双方之间的《租赁合同》到期前后，双方就续租事宜进行了多次沟通，在尚未签订续租合同且育星公司未提交证据证明赵娜明确向其表示不再续租的情况下，育星公司即于2019年1月3日向赵娜发出《通知》，要求赵娜于2019年1月5日前腾退涉案房屋，应当认定育星公司以自己的行为表明不再与赵娜签订续租合同，育星公司应当按照约定赔偿赵娜装修费用，故赵娜主张育星公司赔偿装修费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《租赁合同》第二条第2.1的约定，合同履行期限届满，赵娜按时交还涉案房屋，育星公司须将押金全部退还给赵娜，现赵娜已将涉案房屋按照育星公司所发《通知》的时间腾退给育星公司，育星公司应将赵娜所交纳的押金予以退还，赵娜主张育星公司退还押金，有合同依据，本院予以支持。根据《租赁合同》第六条第6.2的约定，赵娜须按照合同约定支付使用涉案房屋期间产生的水费和电费，育星公司主张赵娜腾退涉案房屋时尚有1764元水电费用未结清应从押金中予以扣除，赵娜对该费用予以认可，亦同意将该笔费用从所主张返还的押金中予以扣除，本院对此不持异议。关于育星公司主张赵娜应当根据《租赁合同附件》第3条的约定承担该条所涉区域保洁费用的意见，育星公司并未提交证据证明赵娜未履行该条所涉区域的保洁义务，且该条亦未约定所涉区域的保洁费用由双方进行分担，故对育星公司该意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、北京育星东方文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿赵娜装修费用150000元；二、北京育星东方文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还赵娜押金28236元；三、驳回赵娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由北京育星东方文化传媒有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  李启忠人民陪审员  李 燕二〇二〇年十二月三十日书 记 员  闫 薇