广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初378号原告：圣地建设集团有限公司，住所地广东省广州市白云区同和中路圣地南路2号。法定代表人：林伟明，该公司董事长兼经理。原告：黄恩思，男，汉族，1971年12月21日出生，住广东省广州市越秀区。原告：林健，男，汉族，1961年6月2日出生，住广东省广州市越秀区。原告：林冠峰，男，汉族，1988年1月5日出生，住广东省深圳市南山区。上列原告共同委托诉讼代理人：胡莲娣，广州金鹏律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。被告：黄隆精，男，汉族，1984年11月15日出生，住广州市花都区。被告：常伟滨，男，汉族，1976年8月22日出生，住广东省广州市花都区。上列被告共同委托诉讼代理人：陈章莲，广东合慧益律师事务所律师。被告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街。法定代表人：曾昭钳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄嘉瑜，广东金科律师事务所律师。第三人：广州纺织企业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路438号第13层。法定代表人：朱太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜喜深，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖慧敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。第三人：叶国伟，男，汉族，1970年9月29日出生，住广东省广州市花都区。第三人：钟志文，男，汉族，1974年4月14日出生，住广东省广州市花都区。第三人：冯贯忠，男，汉族，1968年10月19日出生，住广东省广州市花都区。第三人：曾叶柱，男，汉族，1978年1月22日出生，住广东省广州市花都区。原告圣地建设集团有限公司（以下简称圣地公司）、黄恩思、林健、林冠峰诉被告黄隆精、常伟滨、广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）及第三人广州纺织企业集团有限公司（以下简称纺织公司）、叶国伟、钟志文、冯贯忠、曾叶柱建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰的共同委托诉讼代理人胡莲娣律师和赵宏彬律师，被告黄隆精、常伟滨的共同委托诉讼代理人陈章莲律师，被告狮岭公司的委托诉讼代理人黄嘉瑜律师，第三人纺织公司的委托诉讼代理人杜喜深律师和赖慧敏实习律师到庭参加诉讼。第三人叶国伟、钟志文、冯贯忠、曾叶柱经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰向本院提出诉讼请求：1、确认黄恩思和黄隆精、常伟滨签订的《个人财产转让协议书》有效；2、确认黄恩思、林健、林冠峰和黄隆精、常伟滨签订的《个人财产转让协议书补充协议》有效；3、狮岭公司将其名下位于广州市花都区狮岭镇杨二村五地块土地使用权（国有土地使用证号为花国用［2003］字第××号、04191532号、04191533号、04191534号、花国用［2002］字第××号，以下统称涉案土地使用权）协助过户至圣地公司名下；4、本案受理费全部由狮岭公司承担。本案诉讼标的额合计13800万元。事实和理由：1993年5月26日，狮岭公司通过出让方式取得涉案土地使用权。同年7月22日，狮岭公司与纺织公司签订《土地使用权转让合同》，约定将涉案土地使用权转让给纺织公司，并约定由狮岭公司负责办理土地使用权转让手续。2002年9月18日，狮岭公司、纺织公司与叶国伟签订的《土地使用权有偿转让协议书》，明确纺织公司将涉案土地使用权转让给叶国伟，并约定由狮岭公司负责直接将土地使用权更名至叶国伟名下。2010年11月16日，叶国伟、钟志文、冯贯忠与曾叶柱签订《国有土地开发权转让合同》，约定叶国伟、钟志文、冯贯忠将涉案土地使用权转让给曾叶柱。后曾叶柱将该土地使用权转让给黄隆精。2013年12月2日，圣地公司受让成为涉案土地使用权的实际权益人，并先是指定黄恩思以其个人名义与黄隆精、常伟滨签订《个人财产转让协议书》，约定黄隆精、常伟滨将涉案土地使用权转让给黄恩思。其后，黄恩思退出，圣地集团又指定林健、林冠峰以其二人名义与黄隆精、常伟滨签订《个人财产转让协议补充协议》，约定黄恩思将上述《个人财产转让协议书》所享有的权利义务权转让给林健、林冠峰。案涉土地性质是国有性质建设用地，该项目土地使用权经多次转让，但因第一手转让的狮岭公司和纺织公司均为国有性质的企业，项目用地为第一手转让及其与之后与叶国伟之间发生的土地使用权转让，均未按当时法律法规的规定，经有关政府部门批准以及按法定招拍挂等合法方式进行流转，直接导致涉案土地使用权在当时及之后系列的转让交易均未能完成过户，并虽经多手转让至今仍登记在原始权属人狮岭公司名下。而对于涉案项目用地的实际开发事宜，均是由之后受让获得土地使用权的权利人与狮岭公司签署《房地产挂靠开发合同》，并由狮岭公司承诺全面配合受让方完成案涉项目用地的建设和开发的方式进行。林健、林冠峰即是受圣地公司的指示，按照前述转让方式受让了涉案土地使用权，并于2014年1月10日与狮岭公司签订《房地产挂靠开发合同》，狮岭公司在该合同确认林健、林冠峰是案涉土地权属人，并同意林健、林冠峰以狮岭公司名义对项目进行开发。自2014年起，因响应花都区政府和有关部门申报国家市场采购贸易方式政策落户花都的工作需求，圣地公司和林健、林冠峰即以狮岭公司名义申请办理变更案涉土地的使用性质和控制性详细规划。直至2019年12月中旬，案涉项目规划设计方案和规划控制要求才得以初步确定，导致项目至今仍未正式动工建设。同时，2019年12月30日，狮岭公司另案起诉林健、林冠峰及圣地公司[案号为（2020）粤0114民初760号]，要求解除双方签署的《房地产挂靠开发合同》，直接造成圣地公司和林健、林冠峰无法继续以狮岭公司名义对案涉土地进行相关项目开发建设。综上所述，圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰和黄隆精、常伟滨的《土地使用权转让协议》及相关补充协议合法有效，狮岭公司在对转让涉案土地使用权时及之后系列转让中未按国家法律法规办理相关批准及转名手续存在严重过错和违法行为，狮岭公司依法应承担转名过户的相应法律责任。黄隆精、常伟滨辩称，黄隆精在2013年从曾叶柱处受让涉案土地使用权，2013年12月与黄恩思签订《个人财产转让协议书》。常伟滨并不是土地的权属人及使用权人，只是在《个人财产转让协议书》中作为担保人的形式存在。《个人财产转让协议书》及《个人财产转让协议书补充协议》是有效的，黄隆精、常伟滨已经完全履行了该两份协议的义务。诉讼请求第三项、第四项是圣地公司与狮岭公司之间的关系，黄隆精、常伟滨已相应做了配合的手续。狮岭公司作为权利主体应配合将涉案土地使用权过户到圣地公司名下。确认诉讼请求第一项、第二项，同意诉讼请求第三项、第四项。狮岭公司辩称，涉案土地使用权是狮岭公司于1993年5月26日与当时广东省花县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，通过出让方式取得，并于同年5月28日办理了建设用地规划许可证。1993年7月22日，狮岭公司将涉案土地使用权转让给纺织公司并签订《土地使用权转让合同》，但因为历史原因，国有土地使用证仍登记在狮岭公司名下。2002年9月18日，纺织公司将涉案土地使用权转让给叶国伟。应纺织公司、叶国伟要求，狮岭公司与纺织公司和叶国伟签订《土地使用权有偿转让协议书》。叶国伟其后又将涉案土地使用权转让，经过多手交易后，目前涉案土地使用权流转到圣地公司手中。每一手的交易包括圣地公司获得土地使用权的交易狮岭公司均没有参与，也没有获利，最多只是作为土地使用证登记人配合签订挂靠合同。圣地公司等人之所以一直不能将土地使用权过户到其名下，是因为自2002年7月1日起国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行，其中第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”自叶国伟之后的每一手受让人包括圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰，均不是通过公开招拍挂的方式取得涉案土地使用权，违反相关规定，因此无法办理过户手续。狮岭公司将土地使用权出让给纺织公司后已丧失对涉案土地的支配权，往后每一手之间的转让都是圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰、黄隆精、常伟滨与纺织公司、叶国伟、钟志文、冯贯忠、曾叶柱之间的私下交易行为。圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰在受让土地时都清楚知道依照当前的法律法规，涉案土地是无法过户的，仍然从其前手处自愿购买，相关的风险和责任应当由其自身承担，要追究责任的也只能向其出让方主张。圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰认为狮岭公司对无法过户存在严重过错，与事实不符。圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰违反相关规定进行土地使用权交易才是其无法过户的根本原因。如果可以过户的狮岭公司愿意配合过户，但无论是圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰还是狮岭公司，亦曾多次咨询国土等相关部门，均表示不能将涉案土地过户到圣地公司名下。综上所述，依照目前的法律法规，诉讼请求第三项是无法实现的。诉讼请求第四项没有事实和法律依据，圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰的诉求无法实现是其明知交易违规仍自甘风险所致，与狮岭公司无关，相关的责任应由其自行承担。狮岭公司不是诉讼请求第一项、第二项所述协议的当事人，该诉讼请求由法院审查处理。纺织公司述称，一、《个人财产转让协议书》、《个人财产转让协议书补充协议》与纺织公司无关，纺织公司并非协议当事人，其效力问题请法院在查明事实后依法判决。二、涉案土地使用权与纺织公司无关。涉案土地使用权现登记在狮岭公司名下，狮岭公司为涉案土地使用权人，纺织公司并非土地使用权人。关于涉案土地使用权过户的问题，请法院在查明事实后依法判决。三、纺织公司与狮岭公司签订的《土地使用权转让合同》，纺织公司、狮岭公司与叶国伟签订的《土地使用权有偿转让协议书》均已终止。1993午7月22日，纺织公司与狮岭公司签订《土地使用权转让合同》，约定狮岭公司转让给纺织公司的建设用地座落于花县××国道边，秀全水厂侧，蒙地卡罗山庄前方地段(具体如附图控制线所示)。2002年9月18日，纺织公司、狮岭公司与叶国伟签订《土地使用权有偿转让协议书》，约定纺织公司将上述土地的使用权转让给叶国伟，狮岭公司负责督促叶国伟把转让费按时付清给纺织公司，并在经纺织公司确认后负责把该地段的土地使用权更名给叶国伟和办理相关一切手续，纺织公司在收到叶国伟60万元定金之日起九十天内不得把上述土地以任何形式另行转让给除叶国伟以外的单位或个人等。纺织公司在上述两协议不存在未履行完毕的义务及享有的权利。综上所述，圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰主张的权利与纺织公司签订的合同是没有关联的，纺织公司与本案无关，不应作为本案第三人。叶国伟、钟志文、冯贯忠、曾叶柱均未作陈述。经审理查明：1993年5月26日，原花县国土局（出让方、甲方）与原花县狮岭房地产综合开发公司（受让方、乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方出让给乙方的地块位于狮岭××村，面积为206575平方米，位置与四至范围如本合同附图所示，附图已经甲、乙双方签字确认；本合同项下的土地使用权出让年限为70年，按照批准的总体规划是建设商住楼项目等内容。1993年5月28日，原花县建设委员会颁发编号为930168的《建设用地规划许可证》，载明用地单位是“狮岭镇房地产综合开发公司”，用地项目为商住，用地位置为杨村二，用地面积为26665平方米。1993年7月22日，原花县狮岭房地产综合开发公司（甲方）与原广州纺织（集团）公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定：甲方转让给乙方的建设用地座落于花县××国道边，秀全水厂侧，蒙地卡罗山庄左前方地段，转让的土地面积共40亩（以实地测量红线图为准），土地使用性质为建设商品楼宇，土地使用年限按国家规定；转让费共计480万元；甲方负责办理土地使用权转让的一切手续，确保在本合同生效后60天内办理完等内容。2001年8月9日，狮岭公司（甲方）与纺织公司（乙方）签订《确认书》，确认该《土地使用权转让合同》的甲方由于体制改革现称为“广州市花都区狮岭房地产综合开发公司”，乙方由于体制改革由纺织公司经营，因此原乙方企业法人资格实际已由纺织公司企业法人履行，该《土地使用权转让合同》由现在的甲、乙方继续履行。2002年9月18日，狮岭公司（甲方）、纺织公司（乙方）、叶国伟（丙方）就甲、乙双方上述《土地使用权转让合同》项下土地使用权转让给丙方的问题签订《土地使用权有偿转让协议书》，约定：甲方转让给乙方商住用地土地使用权的土地实际面积为20.833亩，乙方已按上述《土地使用权转让合同》约定支付给甲方土地使用权有偿转让费250万元；乙方现把上述土地使用权有偿转让给丙方，该地段土地使用权总转让费为160万元，转让过程中所产生的一切税费由甲、丙方负责；甲方负责督促丙方把上述转让费按时付清给乙方，并在经乙方确认后，负责把该地段的土地使用权更名给丙方和办理相关的一切手续；该土地使用权顺利完成转让后，甲、乙方签订的上述《土地使用权转让合同》同时终止执行等内容。2002年、2003年期间，位于广州市花都区狮岭镇杨二村的五幅地块的国有土地使用权登记在狮岭公司名下，其中：国有土地使用证号为花国用［2002］字第××号的地号为0404069，面积为5905.44平方米，用途为住宅用地（商住），于2002年11月22日登记；国有土地使用证号为花国用［2003］字第××号的地号为0404094，面积为4675.91平方米，用途为商住，于2003年9月5日登记；国有土地使用证号为花国用［2003］字第××号的地号为0404094-1，面积为4002.28平方米，用途为商住，于2003年9月5日登记；国有土地使用证号为花国用［2003］字第××号的地号为0404094-2，面积为3346.05平方米，用途为商住，于2003年9月8日登记；国有土地使用证号为花国用［2003］字第××号的地号为0404094-3，面积为2705.27平方米，用途为商住，于2003年9月8日登记。该五幅地块的国有土地使用权即涉案土地使用权。2010年11月16日，叶国伟、钟志文、冯贯中（甲方、转让方）与曾叶柱（乙方、受让方）签订《国有土地开发权转让合同》，约定：甲方将涉案土地使用权转让给乙方；涉案土地使用权均为商住用地，为甲方挂靠狮岭公司取得的土地；转让总价为2069.4万元等内容。2013年2月7日，狮岭房地产公司（甲方）、黄隆精（乙方）、案外人广州市乌石拉链有限公司（丙方）签订《房地产挂靠开发合同》，约定：乙方挂靠甲方并以甲方名义对“海逸苑”项目进行建设开发，该项目所在的土地为涉案土地使用权项下土地，该项目土地权属人为乙方，甲方协助办理房地产开发、报建、施工、办房产证等手续等内容。2013年12月2日，黄隆精、常伟滨（转让方、甲方）与黄恩思（受让方、乙方）签订《个人财产转让协议书》，约定甲方将其拥有的涉案土地使用权转让给乙方，转让成交总价为13800万元等内容。之后，黄恩思（甲方），林健、林冠峰（乙方），黄隆精、常伟滨（丙方）签订《个人财产转让协议书补充协议》，约定：甲方与丙方签订《个人财产转让协议书》，甲方（原协议之受让方）同意签订本补充协议之当日，将甲丙双方签订的原协议中甲方所有权利和义务转移至乙方，丙方（原协议之转让方）、乙方同意上述权利义务转移等内容。该补充协议没有落款日期。林健、林冠峰声明其签订上述两份协议系受圣地公司委托。2014年1月10日，狮岭公司（甲方），林健、林冠峰（乙方），案外人广州市花都狮岭皮具皮革城发展有限公司（丙方）签订《房地产挂靠开发合同》，约定：乙方挂靠甲方并以甲方名义对“海逸苑”项目进行建设开发，该项目所在的土地为涉案土地使用权项下土地，该项目土地权属人为乙方，甲方协助办理房地产开发、报建、施工、办房产证等手续等内容。2020年1月18日，狮岭公司向广州市规划和自然资源局递交《关于狮岭镇杨二村土地情况的报告》，其中反映：原花县国土局与原花县狮岭房地产综合开发公司于1993年5月26日签订的《国有土地使用权出让合同》及原花县狮岭房地产综合开发公司与原广州纺织（集团）公司于1993年7月22日签订的《土地使用权转让合同》约定的土地使用权即为涉案土地使用权；涉案土地使用权转让给叶国伟后，又分别在钟志文、冯贯忠、曾叶柱、黄隆精、常伟滨等人之间转让；圣地公司于2013年12月受让涉案土地使用权并先后指定黄恩思及林健、林冠峰与黄隆精、常伟滨签订上述《个人财产转让协议书》和《个人财产转让协议书补充协议》，同时圣地公司代理人林健、林冠峰与狮岭公司于2014年1月10日签订上述《房地产挂靠开发合同》；涉案土地使用权仍登记在狮岭公司名下等内容。狮岭公司的注册登记信息显示其系1992年8月18日成立的集体所有制企业。本院认为，黄隆精、常伟滨作为涉案《个人财产转让协议书》和《个人财产转让协议书补充协议》的一方当事人，同意圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰主张确认该两份协议有效的诉讼请求。经审查，该两份协议是签约当事人黄隆精、常伟滨和黄恩思、林健、林冠峰的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰的该部分诉讼请求成立，本院予以支持。涉案土地使用权经权属人狮岭公司转让给纺织公司后，纺织公司又转让给叶国伟，之后在叶国伟、钟志文、冯贯忠、曾叶柱和黄隆精、常伟滨及黄恩思、林健、林冠峰等当事人之间发生多次转让的事实，最终涉案土地使用权转让给圣地公司。因涉案土地使用权至今仍登记在狮岭公司名下，狮岭公司也确认上述涉案土地使用权转让的事实，故狮岭公司负有协助办理涉案土地使用权转让变更登记至圣地公司名下的义务。但因自2002年12月1日起施行的《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）……”而狮岭公司系集体所有制企业，故狮岭公司转让涉案土地使用权，必须在土地交易机构公开进行，而不能直接转让给圣地公司。因此，狮岭公司上述协助办理土地使用权转让变更登记的义务，目前不能履行。据此，狮岭公司认为涉案土地使用权无法办理交易过户登记的抗辩意见成立。圣地公司、黄恩思、林健、林冠峰主张狮岭公司将其名下涉案土地使用权协助过户至圣地公司名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄隆精、常伟滨与原告黄恩思于2013年12月2日签订的《个人财产转让协议书》有效；二、原告黄恩思、林健、林冠峰与被告黄隆精、常伟滨签订的《个人财产转让协议书补充协议》有效；三、驳回原告圣地建设集团有限公司、黄恩思、林健、林冠峰的其余诉讼请求。案件受理费731800元，由原告圣地建设集团有限公司、黄恩思、林健、林冠峰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  庞智雄人民陪审员  王肇霞人民陪审员  温志伟二〇二〇年十二月三日书 记 员  林美欣