广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初4618号原告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××051Y。负责人：夏寒冰。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：余有林，男，汉族，现住广东省鹤山市×××××××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××013。原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称广弘公司）与被告余有林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘公司的委托诉讼代理人王彦敏到庭参加诉讼，被告余有林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案缺席审理。现已审理终结。广弘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年9月至2020年10月物业管理费3072.68元（物业费每月80.86元，共拖欠38个月）。2、判令被告向原告支付违约金（自2017年10月10日起，以实际拖欠管理费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为1077.06元）。以上共计4149.97元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系江门市鹤山市鹤城镇鹤城大道66号住宅区×××××××业主，和原告于2013年6月2日签订《前期物业管理服务协议》，接受了原告的物业管理服务。根据协议，物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用,物业费为每平米1.2元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之一缴纳违约金。被告于2017年9月开始拖欠物业费。原告认为，《前期物业管理服务协议》系原被告的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之一的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。余有林辩称，1、请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。2、被答辩人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、2013年8月入住至2018年5月近5年的时间答辩人居住13栋601经常没有水用。尤其是用水高峰期时间没有一滴水，严重影响到正常生活。一直反馈，物业管理说是答辩人装修时堵塞造成的。他们安排保安在一楼拆开水管，水流正常就坚持说是答辩人家里装修的问题。就这样我们提出为什么在凌晨会有小股水，而一旦到高峰时间就一滴水都没有。被答辩人物业负责人管理保安威胁答辩人：“再无理取闹就打人”。这种状态持续了近5年，答辩人全家4人的身心严重受到伤害，精神都已崩溃。有时为了孩子，到邻居家3楼挑水或者借用邻居家沐浴。最前面物业主任姓徐。在2018年5月一次偶然机会，上午对面6楼因为停电没有水，而答辩人同样在6楼却一直有小股水。答辩人怀疑1-4楼的水接到了5-6楼，而5-6楼用水泵抽水的管道接到了1-4楼。后面多次通知物业才试水，错开高峰用水并停掉水泵房的电，其他5-6楼都没有水，13栋501和601有水。最终因为管道交叉装错导致折磨了答辩人全家近5年。从那时答辩人严重抗议，加上房屋阳台和楼梯通道渗水没有修复，停止缴纳物业费。被答辩人不尽修缮义务和威胁业主的过错责任，赔偿精神损失。2、答辩人（楼层601是顶楼）从2013年收房之日提出房屋阳台和楼梯通道等多处渗水，经多次与被答辩人法定代表人夏寒冰（也是答辩人购买房屋的开发商）沟通至今，夏寒冰安排物业公司主任、建筑商工程师多次到答辩人住所实地勘察，期间修过但没有解决问题，多次反馈没有安排修缮又多次违背契约精神违约不履行义务；3、期间为了漏水问题，2017年9月22日晚，被答辩人和答辩人居住小区邻居代表在被答辩人办公室与夏寒冰先生协商，被答辩人承诺了小区设备维修、服务改善、房屋漏水修缮限期整改方案，逾期未履行整改义务。4、2020年8月，未经业主大多数代表授权同意，被答辩人纠结不明身份的社会闲杂人等到答辩人居住小区出行车辆前强行拦车收取停车费，其行为严重限制答辩人及邻居出行和人身自由。被答辩人藐视议定承诺事项，不履行物业管理义务和自行转承接的开发商和建筑商房屋质保义务，具有不尽修缮、维护义务的过错责任。5、答辩人截留建筑商的用于房屋质量修缮的费用迟迟不解决小区房屋漏水、渗水、墙体开裂和设备维修问题。答辩人入住时，被答辩人承诺安装“可视对讲门禁系统”保障安全系统，13栋一直没有安装，所有楼栋的门禁系统从业主（包括答辩人13栋）收房至今都只是有个框架，形同虚设，给答辩人生活造成不便和造成设备功能损失及安全隐患。被答辩人有严重的不尽安全保障义务的过错责任。6、答辩人所居住6楼顶部的烟囱和过道门被台风吹烂长达几年，一直没有安排人员及时修理，在刮风下雨的季节，答辩人家门口全是水渍和粉尘。同时小区存在很多安全隐患，如监控摄像头很多坏的，顶楼消防管压力为零没有水，小区卫生差，保安对小区大门任意开放随便进出不给予管理，消防设施没有定期检查等。以上答辩事实均有现场事实、物证，敬请法院核实。经审理查明：鹤山市广弘房地产有限公司（下称“广弘房地产公司”）与原告广弘公司于2011年8月19日签订了《前期物业管理委托合同》，约定：广弘房地产公司将其开发建设的鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑小区委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限为2011年1月1日0时起至2014年12月30日24时止。合同到期前，双方于2014年12月29日续签了《前期物业管理委托合同》，约定委托管理服务期限为2015年1月1日至小区业主委员会成立时止；合同还约定：物业服务费按月计收，并按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅多层0.8元/月/平方米、电梯小高层1.5元/月/平方米等；合同还约定了其他事项。2014年1月2日，原告广弘公司在鹤山市住房和城乡建设局进行物业服务企业资质备案。2016年7月1日，鹤山市发展和改革局作出《关于对鹤山市鹤城镇“鹤舞昆仑”小区物业服务、车辆停放等收费标准的批复》，核定鹤山市鹤城镇鹤舞昆仑多层住宅理费（电梯）为1.2元/㎡/月，多层住宅理费（不带电梯）为0.8元/㎡/月收取物业管理费。被告余有林为鹤舞昆仑小区13号601房的业主，该房屋建筑面积为101.7平方米。2013年6月2日，余有林签署了由原告提供的《确认书》，载：“本人完全明白和承诺遵守《业主手册》内的《物业管理公约》、《物业使用管理规定》、《安全管理规定》、《停车场管理规定》、《消防管理规定》、《物业管理服务费的用途和收缴》等文件所包含的全部内容，特此确认，并愿意承受相关的约束及承担违反的责任。”。被告余有林一直缴交物业费至2017年8月，2017年9月后没有缴交。2020年8月5日，原告向被告发出《催费函》，载：“您所属物业鹤舞昆仑小区13栋601房截止目前，存在严重拖欠我司合法收取的相关费用，具体费用如下：收费面积：101.07平方米；收费标准0.8元/平方米/月；单月金额：80.86元；欠费时段：2017年9月至2020年7月；欠费金额2830.1元。按照物业服务协议约定，每月5日前，应缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费，我司可收取千分之一违约金。现再次提示您，请于2020年8月30日前，清缴所有欠款，届时还未缴纳，我处将移交公司法务人员，采取法律诉讼追缴相关费用，……”。现原告认为被告自2017年9月开始拖欠物业管理费，至2020年10月份共拖欠38个月的物业管理费3072.68元未支付，故起诉至本院，形成本诉。鹤舞昆仑小区截至本案一审法庭辩论结束前尚未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《关于对鹤山市鹤城镇“鹤舞昆仑”小区物业服务、车辆停放等收费标准的批复》、《前期物业管理委托合同》等证据显示，建设单位事实上已委托原告对涉案物业进行物业管理，原告已进场对涉案物业进行了实际管理。因此，建设单位与原告已经形成了物业委托管理合同关系，而涉案物业业主委员会尚未成立，故该合同属于前期物业服务合同。即使原告没有与各业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《前期物业管理委托合同》对涉案物业的业主具有约束力。物业公司作为物业服务提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费，被告应当承担支付物业服务费的责任。《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。本案中，涉案鹤舞昆仑小区截至本案一审法庭辩论结束前尚未成立业主委员会，涉案鹤舞昆仑小区住宅的物业服务收费标准应按政府指导价格。根据鹤山市发展和改革局于2016年7月1日出具的《关于对鹤山市鹤城镇“鹤舞昆仑”小区物业服务、车辆停放等收费标准的批复》，鹤山市鹤舞昆仑小区电梯住宅物业管理费为1.2元/㎡收取前期物业管理费，步梯住宅物业管理费为0.8元/㎡收取前期物业服务费。被告名下的鹤舞昆仑小区13号601房为步梯住宅，建筑面积为101.7平方米，故被告每月应交纳的物业管理费为81.36元（0.8元/平方米×101.7平方米），原告请求每月物业管理费80.86元，是其自行处分民事权利，本院予以确认。被告主张原告的物业管理存在不足之处，不同意交纳物业管理费。经审查，本院认为，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，被告反映原告的管理服务存在不足之处，但被告未能提供充分证据证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准，故被告以服务质量为由拒交物业管理费，理据不足，本院不予支持。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故被告应向原告支付2017年9月至2020年10月的物业管理费共3072.68元（80.86元/月×38个月）。关于原告请求违约金的问题，没有合同约定及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告余有林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司支付2017年9月至2020年10月的物业管理费合共3072.68元。二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告余有林负担。原告已预交的受理费25元，由本院予以退回；被告余有林应向本院补缴受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年十二月三十一日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜