广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27682号原告：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李朝蕊，职务总经理。委托代理人：周凌，该公司员工。委托代理人：郑碧仪，该公司员工。被告：广州市本芝服饰有限公司，住所地广州市海珠区逸景路466号201房自编20135,20136。法定代表人：吴锡辉。原告广东珠江纺织博览中心有限公司诉被告广州市本芝服饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周凌，被告法定代表人吴锡辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路xxxxxxx号商铺，就商铺承租事宜与原告签订了《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《综合管理服务合同》等文件，并就租金及综合管理服务费等作出以下约定：租赁期限为2019年4月18日至2022年4月17日，租金及综合管理服务费从2019年4月18日起计收，按年支付，且最迟应于每一年度的最后一天支付下一年度的租金及综合管理服务费。若被告逾期支付，自逾期之日起，每日按应付未付金额的1‰支付违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告接收并实际使用。之后被告拖欠租金等费用，经原告多次催促，被告以种种借口拒不缴纳，致使原告遭受经济损失。故起诉：1、请求判令被告立即支付租金人民币3935元及逾期支付租金产生的违约金（违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2020年4月18日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2020年8月17日为人民币456.46元，违约金以租金本金为限）；2、请求判令被告立即支付综合管理服务费本金人民币3935元及逾期支付综合管理服务费产生的违约金（违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2020年4月18日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2020年8月17日为人民币456.46元，违约金以综合管理服务费本金为限）；3、请求没收被告支付的履约保证金金额17540元及综合管理履约金金额17540元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告在2020年4月16日将涉案商铺锁门了，我方联系原告，原告告诉我方要支付一个月租金，我方认为租金以及综合管理服务费应该计算至2020年4月16日止，2020年4月16日之后的租金以及综合管理服务费不应该由我方承担。经审理查明：海珠区逸景路xxxx房的权利人是原告，该房屋的用途为商业，建筑面积为7186.09平方米。2019年3月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订（2019）珠纺租合第4887号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区xxxxxxxxx号商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁面积约137.57平方米；双方约定的租赁期限从2019年4月18日起至2022年4月17日；乙方每月应缴纳租金为4127.10元，租赁期限每满一个租赁年度，每月租金在上一年度月租金标准上递增10%；租金按年度付款，2019年4月18日至2020年4月17日租金为49525元，2019年3月16日前支付；2020年4月18日至2021年4月17日租金为54478元，2020年4月17日前支付；2021年4月18日至2022年4月17日租金为59925元，2021年4月17日前支付；乙方向甲方交纳17540元保证金，租赁期内如乙方无任何违约行为，甲方将保证金无息退回乙方；甲方应不迟于2019年4月18日向乙方交付商铺；乙方按时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金金额的1‰向甲方支付违约金；等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订（2019）珠纺租合第4887号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：甲方同时为乙方承租该物业提供综合管理服务，签订本补充协议的同时，甲乙双方同时签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，乙方按《综合管理服务合同》约定向甲方支付综合管理服务费；乙方如逾期交纳租金、综合管理服务费、其他应付未付款项，自逾期之日起，每逾期一日，乙方同意应按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金；乙方未按约定时间交纳租金、综合管理服务费、物业管理费、履约保证金、综合管理履约金或其他应付款项，逾期十五日以上（含十五日）的，甲方可提前终止租赁关系并按照本补充协议约定收回该物业，甲方无须向乙方退还履约保证金和综合管理履约金，且同时可要求乙方支付该物业三个月租金和综合管理服务费作为违约金；等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订（2019）珠纺综管合第4887号《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定由乙方承租珠江国际纺织城项目贰层自编20135、20136号物业；甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；本合同期限与《广州市房屋租赁合同》中约定的租赁期限一致；综合管理服务费的收费标准及支付时间与《广州市房屋租赁合同》中约定的一致：乙方同意在2019年3月16日前向甲方支付综合管理履约金17540元；如乙方逾期支付本合同约定的相关费用，自逾期之日起，每逾期一天，乙方同意按应付未付费用总额的1‰的标准支付逾期付款违约金，且乙方逾期付款达到十五日的，同意甲方除收取逾期付款违约金外还可单方解除本合同及《租赁合同》、《租赁合同补充协议》等相关合同文件并按照《租赁合同补充协议》的相关条款执行；本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺之组成部分，如任何一方解除或者终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；等。2019年3月18日，被告签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认案涉商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。2020年5月12日，原告向被告邮寄《解约通知书》，主要内容为：贵方未按合同约定时间支付租金、综合管理服务费、物业管理费，我司及物业公司已多次催促贵方交纳，但贵方拖欠至今仍未支付。现通知贵方：双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；贵方于本通知书送达之日起五日内至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺；等。邮件投递结果显示本人签收。诉讼中，双方当事人确认：原告于2019年3月18日将涉案商铺交付给被告，2019年3月18日至2019年4月17日期间原告未收取租金，被告于2019年3月18日支付了履约保证金17540元及综合管理履约金17540元，被告未支付2020年4月18日至2021年4月17日的租金及综合管理服务费。原告表示：被告支付租金至2020年4月17日，之后就没有支付了。我方在2020年5月12日发出了解除合同通知，2020年5月13日送达给被告，所以我方认为合同解除时间是在2020年5月13日。我方于2020年5月13日自行收回了涉案商铺。诉请中租金以及综合管理服务费计算期间为2020年4月18日至2020年5月13日。被告表示：2020年4月16日涉案商铺被原告锁门，我方无法进入，所以我方就没有支付之后的租金。本院认为：原告是案涉商铺的产权人，依法对案涉商铺享有占有、使用、收益及处分的权利。原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同系作为一个整体对出租人、承租人权利义务作出约定，综合管理服务费是被告取得案涉商铺租赁权需要支付的对价之一，故本院认定综合管理服务费属于租金的一部分。涉案合同约定，被告未按约定时间交纳租金、综合管理服务费、物业管理费、履约保证金、综合管理履约金或其他应付款项，逾期十五日以上（含十五日）的，甲方可提前终止租赁关系并按照本补充协议约定收回该物业，甲方无须向乙方退还履约保证金和综合管理履约金。本案中，被告应于2020年4月17日前支付涉案商铺2020年4月18日至2021年4月17日期间的租金及综合管理服务费，但被告逾期并未支付，应当承担违约责任。原告于2020年5月12日向被告邮寄发出解除合同的通知书，被告于2020年5月13日签收，故本院认定涉案租赁合同于2020年5月13日解除。现原告主张被告支付2020年4月18日至2020年5月13日的租金3935元、综合管理服务费3935元及没收被告交纳的履约保证金17540元、综合管理履约金17540元的请求，理据充分，本院均予以支持。被告抗辩称涉案商铺于2020年4月16日被原告锁门，其无法进入，所以没有支付之后的租金，但其提交的证据不足以证明其主张，对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。关于逾期支付租金及综合管理服务费的违约金问题。根据合同约定，被告如逾期交纳租金、综合管理服务费，自逾期之日起，每逾期一日，应按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金，原告现主张被告支付自2020年4月18日至拖欠的租金及综合管理服务费实际付清之日止的违约金，并无不当，本院予以支持。但合同中约定的违约金标准明显过高，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且违约金的总额以被告拖欠的租金3935元及综合管理服务费3935元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市本芝服饰有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江纺织博览中心有限公司支付拖欠的租金3935元及违约金（以3935元为基数，自2020年4月18日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金的总额以3935元为限）；二、被告广州市本芝服饰有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江纺织博览中心有限公司支付拖欠的综合管理服务费3935元及违约金（以3935元为基数，自2020年4月18日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金的总额以3935元为限）；三、被告广州市本芝服饰有限公司交纳的履约保证金17540元、综合管理履约金17540元归原告广东珠江纺织博览中心有限公司所有；四、驳回原告广东珠江纺织博览中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费448元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十二月三日书记员  李敏燕陈丹纯