湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5407号原告（反诉被告）：吴鲜胶，女，1989年11月14日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：梁淑颖（特别授权代理），湖北华隽律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄世民，男，1952年11月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：闵天舒（特别授权代理），湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好奇（特别授权代理），湖北申简通律师事务所律师。原告（反诉被告）吴鲜胶诉被告（反诉原告）黄世民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。审理中，被告（反诉原告）黄世民提出反诉，本院依法予以受理。本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴鲜胶的委托诉讼代理人梁淑颖，被告（反诉原告）黄世民的委托诉讼代理人闵天舒、张好奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴鲜胶向本院提出诉讼请求：1、判决涉案《铺位租赁协议》于2020年6月29日已解除：2、判决黄世民立即向吴鲜胶返还租金保证金159000元；3、判决黄世民向吴鲜胶返还进场费100000元；4、判决黄世民承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月23日，吴鲜胶与黄世民签订《铺位租赁协议》，约定，黄世民将坐落在武汉市江岸区京汉大道江汉206号1层1室B0107A的商铺租赁给吴鲜胶使用，租赁期限为2019年11月1日起至2020年10月31日止。商铺租金为每月53000元，租金支付方式为每半年支付一次，铺位租赁租金保证金为159000元。协议签订后，吴鲜胶按约定向黄世民支付了2019年11月1日至2020年4月30日的铺位租金318000元、铺位租金保证金159000元，并按黄世民要求支付了进场费100000元。在合同履行过程中，由于2020年1月武汉市爆发新冠疫情，应武汉市政府要求，所有店铺停止营业，直至2020年4月，涉案商铺所处于的江汉开始进行市政维修，涉案商铺周边的道路交通封闭改造施工，导致商铺人流量急剧下降，商铺难以继续营业，已无力承担员工工资及商铺租金。在此情况下，吴鲜胶于2020年6月29日特向黄世民发出退租关门停业申请书，并及时将涉案商铺内设备腾退完毕，将钥匙归还至物业处。综上，由于疫情及道路维修原因，吴鲜胶已无力承担商铺租金及人员工资，特向黄世民申请请求退还铺位租金保证金159000元及进场费100000元，但黄世民至今置之不理。根据合同的约定及有关法律规定，为防止损失进一步扩大，故吴鲜胶起诉来院。被告（反诉原告）黄世民辩称：一、黄世民并未收到吴鲜胶于2020年6月29日送达之《解除合同通知书》。二、案涉《铺位租赁协议》之法定解除和约定解除条件均未成就，吴鲜胶不享有法定或约定解除权。1、2020年4月8日封城解除后，基于新冠××疫情防控措施产生的不可抗力情形已消失。同时，江汉改造工程与吴鲜胶租赁之商铺相距甚远，并未导致涉案商铺不能正常经营，由此，案涉《铺位租赁协议》之法定解除条件未成就；2、依照《铺位租赁协议》之约定，吴鲜胶无权单方解除合同。三、吴鲜胶主张返还租金保证金及进场费缺乏请求权基础。1、如前所述，吴鲜胶既不享有法定解除权亦不享有约定解除权，其无权解除合同，但如其诉状中所述，未经双方协商一致，其即单方面要求中途退租，并擅自撤场，依据《铺位租赁协议》第六条第三款第9项之约定，黄世民有权不予返还履约保证金和已付未到期“租金”、提前终止本协议并提前收回出租铺位或其任何部分，故吴鲜胶无权要求返还租金保证金；2、本案中，吴鲜胶支付进场费的依据为《铺位租赁招商意向书》，黄世民并非该《铺位租赁招商意向书》之合同当事人，仅系代案外人武汉合内合外商业管理有限公司收取，故吴鲜胶之返还请求缺乏请求权基础。综上，吴鲜胶不仅无权解除《铺位租赁协议》，要求黄世民返还已收取的租金保证金，并且，其还应按照《铺位租赁协议》的约定，向黄世民支付欠付的铺位租金。由此，黄世民恳请贵院依法判决驳回吴鲜胶的全部诉讼请求。被告（反诉原告）黄世民向本院提出反诉请求：1、确认黄世民、吴鲜胶签订之《铺位租赁协议》已于2020年7月25日解除；2、判令吴鲜胶返还为黄世民所有的位于武汉市江岸区京汉大道江汉206号1层1室编号为B0107A的铺位；3、判令吴鲜胶向黄世民支付2020年5月1日至2020年7月24日期间的房屋租金人民币148400元；4、判令吴鲜胶承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2019年10月23日，黄世民、吴鲜胶就乙方（即吴鲜胶）承租甲方（即黄世民）位于武汉市江岸区京汉大道江汉206号1层1室编号为B0107A的铺位用做餐饮小吃经营一事签订《铺位租赁协议》，约定租赁期限自2019年11月1日至2020年10月31日，月租金为53000元，每半年支付一次，租赁履约保证金为159000元，首期租金及履约保证金应于协议签订之日支付完毕。乙方逾期支付费用、保证金等相关费用的，则每逾期1日，乙方应按各项欠付费用的0.3%支付各项费用的相应违约金，逾期超过或累计超过10日，甲方有权解除本协议的，前述违约金应当由乙方支付至全部款项付清之日止。同时，该合同还约定甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意事件不予返还乙方的履约保证金和已付未到期租金、提起终止本协议并合法地提前收回出租铺位或其任何部分。（1）乙方逾期向甲方支付租金，或本协议约定应由乙方向甲方支付的任何一项费用超过或累计超过10日的；……（9）因乙方中途退租或因乙方自身原因致使本协议提前终止的任何情形。合同签订后，黄世民依约向吴鲜胶交付了租赁铺位，吴鲜胶亦向黄世民缴纳了2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金及合同履约保证金。依据合同约定，吴鲜胶应于2020年4月1日前向黄世民缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间租金318000元，但经黄世民多次催缴，吴鲜胶仍拒不支付，并且，吴鲜胶还未经黄世民允许，擅自撤场。迫于无奈，黄世民于2020年7月25日向吴鲜胶送达《解除合同通知书》，告知吴鲜胶，《铺位租赁协议》于2020年7月25日解除，并要求吴鲜胶支付欠付的租金及违约金，故黄世民起诉来院。原告（反诉被告）吴鲜胶辩称：一、吴鲜胶与黄世民之间签订的《铺位租赁协议》于2020年6月29日已解除，黄世民请求法院确认涉案《铺位租赁协议》于2020年7月25日解除没有事实与法律依据。由于2020年1月份武汉市爆发新冠疫情，应武汉市政府的要求，武汉市内所有店铺停止营业，自此，不可抗力情形发生，直至2020年4月28日，吴鲜胶在武汉市政府放开餐饮行业复工之后，积极复工复产。但是在吴鲜胶复工复产后发现，由于疫情的影响，几乎没有客流量，同时，涉案商铺所处的江汉于2020年4月10日起开始封闭改造施工，2020年6月29日，吴鲜胶向黄世民发出了退租关门停业申请书，明确表示将于2020年7月1日正式关门停业。根据我国《合同法》第九十四条规定合同解除的法定条件包括：一是不可抗力致使不能实现合同目的，该合同失去积极意义，失去价值，即允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除。就本案来看，涉案《铺位租赁协议》的目的已经失去积极意义，双方如果继续按照协议约定履行合同义务的话，将会给吴鲜胶和黄世民双方造成更大的损失，因此，我们认为，涉案合同已于2020年6月29日在吴鲜胶向黄世民发出《申请退租关门停业函》时实际解除。二、黄世民要求吴鲜胶返还涉案商铺没有事实与法律依据。吴鲜胶在向黄世民发出退租关门停业申请书后便及时将涉案商铺内的全部设备腾退完毕，并于当日将钥匙归还给黄世民，但是黄世民拒不接受，吴鲜胶在协调多次无望之后，于2020年7月23日将涉案商铺的钥匙邮寄给了黄世民。因此，涉案商铺已经归还给了黄世民，只是黄世民拒不接受而已。三、黄世民要求吴鲜胶支付2020年5月1日至2020年7月24日期间的房屋租金没有事实和法律依据。根据吴鲜胶与黄世民签订的涉案《铺位租赁协议》第二条第2款第（1）项的约定：铺位租赁期限遇以下情况应顺延：发生不可抗力事由的。根据武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告，武汉市于2020年1月23日起封城，于2020年4月8日正式解封，一共88天，因此，根据吴鲜胶与黄世民之间的约定，吴鲜胶应该缴纳的租金应该自2020年4月30日顺延88天，即2020年7月28日，但是涉案合同已于2020年6月29日实际解除，因此，黄世民要求吴鲜胶支付2020年5月1日至2020年7月24日期间的房屋租金是没有事实和法律依据的。综上，请求驳回黄世民的反诉请求，支持吴鲜胶的本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月23日，黄世民（出租人、甲方）与吴鲜胶（承租人、乙方）签订《铺位租赁协议》一份，第一条“铺位情况”中，第一款约定甲方同意将编号为B0107A（位于江岸区京汉大道江汉206号1层1室）的铺位租给乙方使用；第三款约定乙方向甲方承诺使用该铺位用作业态为小吃，铺位经营品牌为精吾坊，主要经营项目为猪油饼。第二条“租赁期限及租金、相关费用”中第一款约定房屋租赁期自2019年11月1日起至2020年10月31日止，计付租金期自2019年11月1日起至2020年10月31日止。第二款约定铺位租赁期限遇以下情况应顺延：（1）发生不可抗力事由的；（2）经双方协商一致并书面更改的；（3）涉及的与政府主管部门工作衔接原因（包括但不限于工程进度、城建、消防等）或其他不可抗力而导致乙方不能按期进驻，经甲方书面确认，则协议顺延。第三款约定乙方租赁本协议项下的物业，需按照以下标准承担租金及履约保证金。（1）双方议定，本协议按铺位计收租金，本协议铺位月度租金为53000元。（2）租金支付方式为每半年支付一次租金，支付时间为在本协议签订之日一次性支付首期租金，以后租金支付时间为上一期租金到期前一个月。（3）2019年11月1日起至2020年4月30日期间的租金318000元，缴费截止日为本协议签订之日；2020年5月1日起至2020年10月31日期间的租金318000元，缴费截止日为2020年4月1日前……（6）铺位租赁履约保证金为159000元；履约保证金缴纳时间为签订合同之日。（7）履约保证金为乙方保障协议履行的担保形式，作为乙方遵守本协议中一切规定和履行其一切义务的保证。租赁期间内乙方不得以任何理由要求用以上履约保证金冲抵其应缴费用。（8）履约保证金不计利息，租赁期满或协议经甲乙双方友好协商达成解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约等赔偿责任外，在乙方按本协议约定交还租赁物业、交清应付费用且无违约的情况下，甲乙双方均无异议30日内未发生有关乙方消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下无息退还给乙方。当履约保证金不足以弥补甲方损失时，乙方还应赔偿给甲方造成的所有损失。第五条“违约责任”中第二款约定租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还。第三款约定除本协议另有规定外，乙方逾期支付费用、保证金等相关费用的，则每逾期1日,乙方应按各项欠付费用的0.3%支付各项费用的相应违约金，逾期超过或累计超过10日，甲方有权解除本协议的，前述违约金应当由乙方支付至全部款项付清之日止。第五款约定双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本协议解除的，则在交还期内，乙方仍应按届时月费用标准的2倍向甲方支付占用费，直至乙方交还该铺位为止。第七条“争议解决”中第一款约定因履行本合同或与本合同有关的一切争议，由甲乙双方协商解决，协商不能解决的，依法向武汉市江岸区人民法院提起诉讼。第二款约定如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用。该合同还约定了其他内容。同日，黄世民（出租人、甲方）与吴鲜胶（承租人、乙方）还签订《铺位消防安全责任书》一份。2019年10月21日，武汉合内合外商业管理有限公司（甲方）与倪劲松（乙方）签订《“合内合外”一楼B区铺位租赁招商意向书》，约定乙方承租的意向铺位为B0107A，经营业态为小吃，品牌为精吾坊，主营项目为猪油饼，甲乙双方签订《铺位租赁协议》当日，乙方一次性支付进场费10万元整。上述合同签订后，黄世民依约将房屋交付吴鲜胶使用，吴鲜胶于2019年10月23日向黄世民支付铺位租赁保证金159000元；于2019年10月23日向案外人武汉合内合外商业管理有限公司支付进场费100000元（该进场费由黄世民代为收取）。此外，吴鲜胶还于2019年10月25日向黄世民支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的铺位租金318000元。2020年6月29日，吴鲜胶向武汉仲锦物业管理有限公司发出《申请退租关门停业函》，表示其因亏本经营，无法继续支持下去，自7月1日起关门停业，申请该公司退还房租押金159000元和进场费100000元。此后，吴鲜胶将案涉商铺内设备腾退完毕，并将钥匙邮寄给武汉仲锦物业管理有限公司。黄世民对此不予认可，表示既未收到《申请退租关门停业函》，也未收到钥匙。2020年7月25日，黄世民向吴鲜胶发出《解除合同通知书》，表示吴鲜胶应于2020年4月1日前缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金318000元，但截至该通知书发出之日，经黄世民多次催告，吴鲜胶仍拒不支付前述欠缴租金，已构成严重违约，且吴鲜胶于2020年7月24日未经黄世民允许擅自撤场，黄世民郑重通知：自本通知送达之日起，双方签订的《铺位租赁协议》立即解除；自收到本通知之日起3日内，吴鲜胶须将前述欠款及依照《铺位租赁协议》约定应向黄世民支付的违约金支付至指定账户。2020年7月28日，该邮件被签收。另查明：2019年3月1日，黄世民（甲方）与武汉合内合外商业管理有限公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方作为武汉市江岸区京汉大道江汉206号“食集”项目的运营管理方，代甲方对外招租并于承租户签订《租赁招商协议书》，并约定进场费的支付方式、时间。本院认为：本案的争议焦点主要是吴鲜胶与黄世民签订的《铺位租赁协议》是吴鲜胶主张的其因不可抗力的原因解除合同，还是黄世民主张的因吴鲜胶违约而解除合同的问题。首先，从疫情影响程度来看，根据武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告，武汉市于2020年1月23日起封城，于2020年4月8日正式解封。封城解除后，基于新冠××疫情防控措施产生的不可抗力情形已消失，可见，疫情仅为合同不能履行的部分原因之一，在排除疫情影响后，《铺位租赁协议》仍可以履行，双方应当协商合同顺延及相关事宜，吴鲜胶在未征得黄世民同意的情况下即以疫情影响为由擅自解除合同，其解除合同的理由并不充分。其次，关于涉案商铺所处的江汉封闭改造的问题。因涉案商铺并非位于江汉封闭地段，且涉案商铺所在区域在复产复工后其他商铺大多已恢复经营，吴鲜胶以江汉封闭改造为由解除合同的理由亦不成立。此外，吴鲜胶向武汉仲锦物业管理有限公司发出《申请退租关门停业函》，而非向出租人黄世民发函，且吴鲜胶只是申请退租而非通知退租，其提出的解除合同形式不符合法律规定，故吴鲜胶不能达到解除合同目的。此外，关于案涉房屋的交付问题。吴鲜胶表示其在与黄世民协商退房不成的情况下将钥匙邮寄给武汉仲锦物业管理有限公司。黄世民对此不予认可，表示未收到钥匙。由于吴鲜胶交付的对象不是出租人，吴鲜胶也未举证证明其向武汉仲锦物业管理有限公司交付钥匙得到黄世民授权及认可,吴鲜胶在未合同未解除的情况下即擅自搬离设备，将钥匙交至武汉仲锦物业管理有限公司而非出租人，不符合租赁合同约定的返还租赁物的方式。吴鲜胶根据合同约定应于2020年4月1日前缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金318000元，吴鲜胶未予支付。特别是在疫情结束后经黄世民催告，吴鲜胶不仅未支付租金，还于2020年7月24日未经黄世民允许擅自撤场，已构成严重违约，黄世民在吴鲜胶违约的情况下，有权解除合同。综上，本院确认黄世民、吴鲜胶签订的《铺位租赁协议》在吴鲜胶违约的情况下，黄世民于2020年7月25日发出《解除合同通知书》解除了合同。关于本诉。对吴鲜胶提出“判决涉案《铺位租赁协议》于2020年6月29日已解除”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对吴鲜胶提出黄世民返还租金保证金159000元、进场费100000元的诉讼请求，因吴鲜胶未履行支付租金义务，未经黄世民允许擅自撤场，已构成严重违约，根据《铺位租赁协议》关于“租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还”的约定，吴鲜胶无权主张返还租金保证金。对吴鲜胶支付的进场费，是依据吴鲜胶经营精吾坊与武汉合内合外商业管理有限公司（甲方）签订《“合内合外”一楼B区铺位租赁招商意向书》，由吴鲜胶向武汉合内合外商业管理有限公司支付，黄世民仅仅是代为收取，故吴鲜胶的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉。对黄世民提出确认黄世民、吴鲜胶双方签订的《铺位租赁协议》已解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但解除合同的时间应以吴鲜胶收到《解除合同通知书》的时间即2020年7月28日为准。对黄世民提出吴鲜胶返还位于武汉市江岸区京汉大道江汉206号1层1室编号为B0107A的铺位，因吴鲜胶已于2020年6月底腾退出诉争承租房屋，黄世民的该项诉讼请求已无实际意义，故本院对该项诉请不再予以支持。对黄世民提出吴鲜胶应支付2020年5月1日至2020年7月24日期间房屋租金148400元的诉讼请求，因吴鲜胶确实存在疫情影响，本院酌情减免一个月的租金，故本院确定吴鲜胶仅支付自2020年6月1日起至2020年7月24日租金95400元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）吴鲜胶的全部诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）吴鲜胶与被告（反诉原告）黄世民双方签订的《铺位租赁协议》已于2020年7月28日解除；三、原告（反诉被告）吴鲜胶于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄世民支付自2020年6月1日起至2020年7月24日租金95400元。四、驳回被告（反诉原告）黄世民的其他诉讼请求。原告（反诉被告）吴鲜胶如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5186元，由原告（反诉被告）吴鲜胶自行负担。反诉案件受理费3268元由原告（反诉被告）吴鲜胶负担2268元，被告（反诉原告）黄世民负担1000元。因反诉案件受理费已由被告（反诉原告）黄世民预交，故原告（反诉被告）吴鲜胶在支付上述款项时，将反诉案件受理费2268元一并支付给被告（反诉原告）黄世民。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年十二月四日书记员  胡心慧