江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初13805号原告：江阴市奋进金属包装有限公司，住所地江阴市陆瓠西路236号。诉讼代表人：吴开琴。委托诉讼代理人：张千忆，江苏宏润律师事务所律师。被告：江阴市洪明金属包装有限公司，住所地江阴市华士镇陆瓠西路238号。法定代表人：郭忠逵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹炳昂，江苏维一律师事务所律师。原告江阴市奋进金属包装有限公司（以下简称奋进公司）诉被告江阴市洪明金属包装有限公司（以下简称洪明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告奋进公司的诉讼代表人吴开琴及其委托诉讼代理人张千忆，被告洪明公司的委托诉讼代理人邹炳昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奋进公司向本院提出诉讼请求：判令洪明公司立即支付自2016年2月18日起至江阴市××镇××村村民委员会（以下简称华西五村）给付房屋补偿款之日止按照每年20万元的标准计算的租金及占有使用费。事实和理由：2018年6月15日，江阴市人民法院受理了奋进公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为奋进公司的破产管理人。洪明公司与奋进公司自2016年2月18日起发生租赁关系，根据双方约定，租金为20万元/年。现租赁期限已满，但洪明公司未按约缴纳租金，也未搬离。为维护其合法的权利，特诉至法院。被告洪明公司辩称：1.涉案厂房占用的土地属于华西五村，根据房随地走原则，奋进公司无权主张权利；2.他公司于2016年2月18日实际使用涉案厂房，但2019年2月17日之前的租金由他公司实际控制人戴某某1以其在奋进公司的业务费冲抵；3.他公司已支付部分土地租金，该部分款项应予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：奋进公司于2008年3月5日登记设立。奋进公司租赁了华西五村的集体土地约11677平方米用于其和江阴市鹏威金属制品有限公司（以下简称鹏威公司）一起经营。鹏威公司没有另行和华西五村签订土地租赁合同。奋进公司在华西五村上用于经营的建筑物有砖混结构东侧车间、钢构二等结构西侧车间、西侧车间中简易房三部分。上述建筑物均无相关审批手续。2018年2月19日，甲方奋进公司与乙方洪明公司、戴某某2签署了厂房及设备租赁协议书一份，约定：奋进公司将其所有制罐生产设备及配套辅助设备（附有清单）及生产场所（原奋进公司生产厂房的中间的大厂房约1200平米、东/南共二排老厂房约700平米）租赁给乙方。固定设备及厂房年租金20万元/年。本租赁协议期限自2018年2月18日至2019年2月17日为止，所有设备清单仍然以2016年所签订的租赁协议时的清单为准，丢失或毁坏，则由乙方负责赔偿。庭审中，洪明公司自认于2016年2月18日实际使用奋进公司的厂房、设备进行生产经营，厂房面积合计1966.61平方米，其相邻厂房的租金标准为每年每平方米100元左右。洪明公司租赁厂房、设备后生产经营至今。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了奋进公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为奋进公司的破产管理人。2020年8月31日，奋进公司管理人拍卖了其出租给洪明公司的制罐设备。因奋进公司建造的房屋坐落于华西五村的土地上，2020年3月20日，奋进公司诉至本院，要求：1.判令华西五村赔偿奋进公司损失199.6万元；2、本案诉讼费由华西五村承担。本院于2020年8月7日作出了（2020）苏0281民初2582号民事判决，判决“一、江阴市××镇××村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市奋进金属包装有限公司补偿款（赔偿款）184320元。二、驳回江阴市奋进金属包装有限公司的其他诉讼请求。”奋进公司不服本院一审判决，上诉至无锡中院，无锡中院经审理认为：华西五村在将土地出租给奋进公司时应当知晓奋进公司租赁土地的目的即是为了自己的生产经营，而公司的生产经营必然涉及在该土地上添附相应建筑物，故本案中奋进公司在涉案地块上的相应建造行为应认定是经过出租人华西五村的同意。奋进公司在建造房屋时虽未取得相应建造审批手续，但该房屋目前并非无任何价值，也即并非必然造成损失，一般面临几种可能：一是因相关建造手续得到补正后变为合法建筑，具有市场价值；二是在有权机关认定为违法建筑之前，维持现状继续存在；三是因被有权机关认定为违法建筑而拆除，产生现实损失。目前案涉地上建筑物并未被认定为违法建筑，华西五村亦同意按现状接收继续利用，故应按照建筑物现有价值确定补偿款金额。一审法院已就该地上建筑物的价值委托评估公司按照成本法作出评估价，考虑到法院裁定受理奋进公司破产之日，奋进公司尚未丧失对该建筑物的使用利益，再结合估价报告的有效期为一年，故按照现场勘查评估时点的评估价格即59.54万元（115.16万元-55.62万元）确定补偿金额较为合理。同时，奋进公司应按现状将该建筑物交付给华西五村。若该建筑物后期被有权机关确认为违法建筑拆除，当事人可就由此产生的损失另行主张。另因目前该建筑尚存在建造审批手续欠缺的问题，故奋进公司现主张要求按照市场价来补偿，本院不予支持。无锡中院于2020年12月11日作出了（2020）苏02民终3975号民事判决，判决如下：“一、撤销江阴市人民法院（2020）苏0281民初2580号民事判决。二、江阴市××镇××村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市奋进金属包装有限公司支付补偿款59.54万元。三、驳回江阴市奋进金属包装有限公司的其他诉讼请求。”本院认为，租赁期满后，洪明公司继续使用奋进公司的厂房和设备，应按照合同约定继续支付使用费。对于厂房、设备的租金（占有使用费），奋进公司主张按照20万元/年计算，符合合同约定，本院依法予以确认。该款应自2016年2月18日起计算至洪明公司返还之日2020年8月31日止，价款为907397.26元，即20万元/年*1656天/365天。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，洪明公司与奋进公司的租赁合同中房屋出租部分无效。奋进公司诉至法院要求华西五村赔偿其建造房屋产生的损失，无锡中院(2020)苏02民终3975号民事判决也确认奋进公司应按现状将该建筑物交付给华西五村。故二审判决生效之日2020年12月11日起，奋进公司对其建造的房屋丧失占有。对于房屋的使用费，应自2020年9月1日起计算至奋进公司丧失占有之日2020年12月11日止，按照当地的市场价100元/平方米/年计算为54418.52元，即1966.61平方米*100元/平方米/年*101天/365天。综上，洪明公司应给付奋进公司租金（占有使用费）961815.78元。洪明公司主张2019年2月17日之前的租金由他公司实际控制人戴某某1以其在奋进公司的业务费冲抵，未提供证据证明，本院不予采信。洪明公司主张其支付的土地费用应予以扣除，但未提供款项支付的具体凭证，且华西五村亦在破产管理人处申报了土地债权，故本院对于洪明公司的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、江阴市洪明金属包装有限公司应于本判决发生法律效力之日起给付江阴市奋进金属包装有限公司租金（占有使用费）961815.78元；二、驳回江阴市奋进金属包装有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、保全费1520元，合计15320元，由江阴市奋进金属包装有限公司负担400元（江阴市奋进金属包装有限公司已预交15320元，本院依法予以退还14920元），由江阴市洪明金属包装有限公司负担14920元，江阴市洪明金属包装有限公司应负担的诉讼费部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：0166××××8249；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长 李  峰审判员 朱 静 媛审判员 黄 静 宇二〇二〇年十二月十四日书记员 华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。