江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初6799号原告：宿迁市鑫嘉达置业有限公司，统一社会信用代码91321322576685583K，住所地沭阳县银行双语学校商住楼101室、102室。法定代表人：刘家凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯磊，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。被告:张秀，女，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：张法延，沭阳县桑墟法律服务所法律工作者。原告宿迁市鑫嘉达置业有限公司（以下简称“鑫嘉达公司”）与被告张秀商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托书代理人冯磊、被告张秀及其委托诉讼代理人张法延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫嘉达公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告购房款390000元及利息（利息以390000元为基数，自2019年12月1日起按照月息1%计算至实际还清款之日止）。事实与理由：被告于2019年8月13日从原告处购买沭阳县香溢花城14-1-3203室房屋，并签订房屋买卖合同，被告于2018年11月16日上房，后因被告自身原因无法办理银行按揭贷款，被告与原告协商签订协议：“一、甲将购房发票开给乙方后，双方积极配合提供所有资料并配合办证，如乙方不配合视为违约。二、房产证办好并交付乙方后，乙方需在30天内将所有余款一次性打进甲方指定账户，逾期按1%每月计息”。被告于2019年10月30日办理好该房屋的不动产权登记，后于2019年12月5日在沭阳县农商行办理房屋抵押贷款，但所贷款项被被告用作他用，被告未按约定向原告支付剩余购房款。后原告多次向被告主张购房余款，被告一直未给付，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张秀辩称，原告诉称被告购买涉案房屋并签订商品房买卖合同属实，原告工作人员在被告购买房屋时承诺涉案房屋32楼的露台归被告使用。原告诉称被告因自身原因无法办理按揭贷款不属实，当时原告的基本账户被法院查封，原告为规避执行，要求被告将首付款汇入其会计的个人账户，后银行要求提供原告对公账户的首付款支付凭证，因原告无法提供，所以无法办理按揭贷款，所以原告不能按期交房。由于按揭贷款无法办理、原告迟延交付房屋，以及未按照承诺将露台给被告使用，被告通过各种途径信访，后经沭阳县住建局派人处理，原告才将房屋交付，并同意放弃余款。综上，被告已结清房款，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原、被告于2019年10月10日签订的协议一份，证明原、被告双方达成协议，由原告配合被告办理房产证，待被告办理产权登记后，贷款一次性付清购房余款，逾期承担利息。证据二、不动产权属登记证书复印件，证明被告于2019年10月30日办理不动产权属登记，于2019年12月5日办理抵押贷款，办理贷款后未按照协议约定给付房屋余款。证据三、商品房买卖合同、收款收据2张，证明被告所购买房屋的总价款为654273元，被告分别于2017年1月14日支付164273元，于2018年8月13日支付100000元，尚欠390000元。证据四、房屋钥匙交付通知单照片打印件，证明房屋交付时间为2018年11月16日。证据五、证人刘某的证言，该证人系原告公司员工，当时负责办理被告房屋相关手续，被告通过其姐夫王某与公司协商，由王某将2019年10月10日协议带给被告签字，签完后交给原告，由被告出具办证的相关材料。证据六、证人刘某与王某的微信聊天内容，证明被告委托王某与原告协商房屋交付及办证事宜，且该聊天内容还能显示被告与王某之间的聊天内容，其中包含被告的商品房买卖合同及于2018年11月16日出具的承诺书（承诺在被告公司账户解封后如因被告本人原因无法办理按揭手续，则被告以现金方式付清全部房款并支付违约金）。2019年11月11日在被告办证后，证人刘某微信催促王某加快被告的贷款速度，王某回复正在办理，之后再与王某联系催办贷款，王某便找理由拖延。证据七、证人周某的证言，证明被告办证的过程。证人周某陈述与被告约定先办证，办好证后办理抵押贷款，将款项付给原告。双方关于房款结清的补充协议是因办证需要，由证人周某拟定，原、被告签字、盖章，但房款并未结清。证人相某,4的共两户，一户为案外人韩某，另一户为被告。刘某将王某微信推给周某，周某和王某联系办证事宜，办证当天王某将被告手机号码给了周某，由周某与被告联系办证，办好证后周某多次联系被告催促办理贷款，被告称需要比较各家银行的利率，后又联系王某，王某称银行只批了200000元，后来就一直未回复信息。再联系被告，被告便不接电话。证据八、证人周某与王某的微信聊天内容，证明证人刘某将王某的微信推给证人周某，证人周某与王某联系办证事宜，王某于2019年10月29日将被告的手机号码提供给证人周某。证人周某于2019年11月27日联系王某询问被告贷款办理进度，王某称额度太少不够还，还在想其他办法。被告对原告提交的证据质证如下：对证据一真实性不予认可，被告没有和原告签订过该协议。证据二系复印件，真实性由法院认定。对证据三真实性无异议，该合同系后签订的，双方在2017年签订合同，签订该合同后，原先的合同被收回，约定2017年2月30日前交付房屋。对证据四真实性无法确认，但可以证明房屋所有费用已交清。对证人刘某的证言，认为证人刘某与原告有法律上的利害关系，证言对被告不利。对证据六系王某的微信号无异议，但与被告无关。对证人周某的证言真实性不予认可。对证据七系王某的微信号无异议，但与被告无关。被告为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：证据一、转账记录复印件两张，证明被告于2017年1月14日向原告指定的个人账户砖款144273元，2018年8月13日转账100000元，因原告违反相关规定，导致被告无法办理按揭贷款。证据二、原、被告于2019年10月28日签订的补充协议，该协议中载明原告承诺房款已经结清，因原告原因造成了被告损失，故签订协议后原告自愿放弃被告支付剩余房款。证据三、原告与沭阳县住房和城乡建设局工作人员于2018年11月12日、11月13日两份通话录音，证明被告与原告签订补充协议是基于被告信访，由住建局协调的事实。原告对被告提交的证据质证如下：对证据一真实性、关联性不予确认。对证据二真实性无异议，但该补充协议是原、被告之间在2019年10月10日签订协议后，原告为了配合被告办理房产证而提供，并非是由于被告上访而承诺放弃余款，被告陈述不符合实际，不符合商品房买卖交易习惯，也不符合开发商赚取利益的原则。对证据三不予认可，无法核实通话人的身份。本院根据原、被告陈述及庭审情况，在本案审理过程中电话联系案外人韩某，韩某对其办证过程的陈述与证人周某陈述一致。本院调取被告及韩某办证档案，其中包括补充协议，二人的补充协议内容与被告庭审提供的补充协议一致。原告对韩某的通话录音及调取的补充协议无异议。被告对上述证据真实性无异议，但认为无法证明被告房款未付清的事实。本院对原告提交的证据二至四的证明力依法予以确认，证据五至八与韩某的通话录音、本院调取的办证档案中的补充协议相互印证，能够证实两名证人证言所反映的事实，对上述证据的证明效力依法予以确认。原告所提交的证据一，被告辩称该协议签字并非被告形成，原告对此亦予以认可，故对该协议的证明力不予确认。对被告提交的证据一、二证明力依法予以确认。对证据三，因无法核实通话人员的身份，及通话人员是否是以相关单位名义所作出的回复，故对该证据真实性不予确认，且录音内容也无法达到被告的证明目的，故对该录音证明力不予确认。本院经审理查明事实如下：被告张秀购买原告鑫嘉达公司开发建设的沭阳县香溢花城14-1-3203室，被告于2017年1月14日向原告交付首付款164273元。2017年1月16日，原告与被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号为a40a1318cb098f10，合同备案时间为2017年1月18日），约定建筑面积共168.04平方米（备注：经房管部门实测后建筑面积共168.28平方米，其中套内建筑面积136.836平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.445平方米）；该商品房单价为每平方米3888元，总金额为654273元；买受人于2017年1月11日前付足首付款164273元，剩余房款490000元向银行申请贷款，并于2017年1月28日前提供齐全办理贷款所需资料。合同第七条约定，买受人如未按合同规定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定出卖人应当在2017年2月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合被合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经验收合格，买受人付清所有房款及相应的有关费用。合同还约定了逾期交房违约责任等其他内容。2018年8月13日，被告向原告交付房款100000元，双方签订《香溢花城房屋合同补充协议》，协议载明：“一、买受人购买香溢花城14-1-3203房屋，现实测面积为168.28平方米，总房款为654273元。二、首付款为264273元，贷款金额为390000元。”后因无法办理按揭贷款，经协商处理，由原告于2018年11月16日先行将被告交付涉案房屋。2019年10月28日，原告为协助被告办理涉案房屋产权登记，向被告出具《补充协议》，协议载明：“甲方：宿迁市鑫嘉达置业有限公司乙方：张秀甲乙双方就乙方向甲方购买沭阳县香溢花城14-1-3203室的买卖事宜作如下补充：一、《沭阳县商品房买卖合同》原约定为银行按揭贷款：签订合同时交付首付款人民币（大写）贰拾陆万肆仟贰佰柒拾叁元整。（小写）264273元整，余下人民币（大写）叁拾玖万元整，（小写）390000元整办理银行按揭贷款。二、现约定为一次性付款：签订《沭阳县商品房买卖合同》时乙方已交付首付款贰拾陆万肆仟贰佰柒拾叁元整。（小写）264273元整，余下房款人民币（大写）叁拾玖万元整，（小写）390000元整于2019年10月28日前办理一次性付款。该房款已结清。特此证明此协议作为原《沭阳县商品房买卖合同》的补充，与之同等效力。”原告在该协议上签字确认。原告以该《补充协议》办理产权登记，并于2019年10月30日领取涉案房屋的不动产权利证书。现原告因被告尚未付清房屋余款诉至法院，形成本案诉讼。本案争议焦点为：涉案房屋房款是否已结清，原告要求被告支付房款及逾期付款利息有无事实和法律依据。本院认为：原、被告双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及《香溢花城房屋合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方对于被告已支付首付款264273元无异议，对于剩余房款390000元未予支付亦无异议，但被告辩称因原告逾期交房、交付的房屋不符合质量要求、未兑现赠送露台等原因，被告通过投诉信访维权，原告为息访与被告协商免除剩余房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”具体到本案，被告对于其与原告之间就涉案房款已经结清的事实应承担举证证明责任。首先，被告辩称根据原告提供的房屋钥匙交付通知单照片打印件载明的内容可以证明涉案房款及费用已经结清，但被告在庭审中陈述原告在交付房屋后曾催促被告付清尾款，但被告以要求原告交付“两书”及维修房屋为由拒绝支付，由此可以反映房屋钥匙交付通知单照片打印件载明的房款及费用已结清与事实不符，故被告不能以此证明房款已结清。其次，被告提供其与原告于2019年10月28日签订的《补充协议》，以此证明涉案房款已结清。但原告的陈述、原告两名证人的证言、两名证人与王某之间的微信聊天内容、案外人韩某的陈述、韩某与被告所购房屋办证档案等证据形成完整证据链，可以证明原告基于解决被告无法办理按揭贷款支付房款的问题，为协助其办理产权登记，以办理房屋抵押贷款用于支付房款余款，而于2019年10月28日出具《补充协议》，且在办证之后一直主张房款余款的事实。最后，被告提供其向相关部门人员的两份通话录音，证明其向相关部门反映问题，并由相关部门协调处理，原告因此放弃房款余款。但该份录音无法核实通话人员身份，也无法证明该人员系以相关部门的名义处理相关事宜，另通话录音内容仅能反映出原告违规收取首付款的相关情况，且根据通话时间即2018年11月12日、11月13日，结合被告庭审中陈述其于2018年11月份通过投诉，原告将涉案房屋交付被告，及王某通过微信发送给证人刘某的显示有被告于2018年11月16日签名的承诺书的内容，该两份通话即使系相关部门人员协调处理的回复电话，所协调处理的内容也仅包含涉案房屋的交付，而不涉及房款的免除。综上，被告所提交的证据不足以证明其与原告就涉案房屋余款免除协商一致，对此也未能提供其他证据予以证明，故本院对被告辩称房款已结清的辩解不予采纳。对于被告所辩称原告存在逾期交房、交付的房屋不符合质量要求、未兑现赠送露台，对其利益造成损失，被告可根据合同约定另行向被告主张。综上，被告提供的证据不足以证明涉案房屋余款390000元已结清，被告在涉案房屋已交付并办理产权登记之后仍未付清房款，已构成违约，原告要求被告支付房款余款390000元，并自2019年12月1日起支付逾期付款利息，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于逾期付款利息标准，原告主张按照被告于2019年10月10日签订的协议约定的标准计算，但其未提供证据证明该协议系被告签字确认，也未能证明系被告委托他人签订，该协议对被告并不产生效力，故对原告要求按照协议约定的标准计算利息依法不予支持。因原、被告就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》中对于逾期付款违约责任有明确的约定，且该标准亦不存在需要调整的情形，故逾期付款利息则按照合同约定的标准即应付款每日万分之二进行计算。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张秀于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告宿迁市鑫嘉达置业有限公司购房款390000元及逾期付款利息（利息以390000元为基数，自2019年12月1日起每日按照万分之二计算至付清款之日止）；二、驳回原告宿迁市鑫嘉达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，保全费2520元，共计6095元，由被告张秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费7150元。审判员 葛 蕾二〇二〇年十二月三十日书记员 刘晓云附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户张秀专用账号：62×××64（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。