辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初6762号原告（案外人）：郭明，男，1950年1月1日出生，汉族，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王怿青，辽宁宪御律师事务所律师。被告（申请执行人）：张兆民，男，1969年2月5日出生，汉族，现住庄河市。委托诉讼代理人：寇连震，辽宁法磊律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连亿发房地产开发有限公司，住所地瓦房店市谢屯镇香洲大街桃花源5栋1号，统一社会信用代码：9121028159443936XH。法定代表人：孙江，该公司总经理。原告郭明与被告张兆民案外人执行异议之诉一案，本院受理后，通知大连亿发房地产开发有限公司（以下简称亿发公司）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭明的委托诉讼代理人王怿青、被告张兆民及其委托诉讼代理人寇连震到庭参加了诉讼，第三人亿发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭明向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止已备案在原告名下的位于瓦房店市，2层2号，4层1号，5层2号，6层2号，8层1号、2号，三单元1层2号，2层1号，4层2号，9层2号，共计12套房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对案涉房屋的查封。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依据（2014）瓦民初字第5467号、5468号两份生效民事判决向法院申请执行，经执行于2016年9月13日原告已获取了不动产登记中心的备案登记，也就是案涉上述12套房屋已属于原告所有，并不是第三人亿发公司财产。2017年10月16日瓦房店市人民法院根据被告的申请，作出（2017）辽0281执1096号民事裁定，对原告的上述房屋予以查封。原告提出执行异议请求撤销查封裁定，解除对原告已备案房屋的查封。瓦房店市人民法院于2020年11月9日向原告送达了（2020）辽0281执异70号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告已取得案涉房屋的备案登记，依据《物权法》的规定案涉房屋已属于原告所有，不属于第三人亿发公司所有，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张兆民辩称，不同意原告的诉讼请求，依法驳回原告的诉讼请求。一、原告提出要求停止执行，解除查封没有任何事实和法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因为原告主张解除查封的房屋并未取得不动产权证，所以其无权主张停止执行和解除查封。二、本案属于执行异议之诉，案涉房屋尚未办理商品房销售合同备案登记，也未向原告实际交付，物权尚未发生效力。原告主张物权没有任何事实依据。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而案涉房屋仍然登记在亿发公司名下，并未产生物权登记的法律效力。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中原告并不符合上述司法解释的规定，原告和亿发公司并不存在真实的商品房买卖合同关系，原告主张的商品房也不是用于居住的房屋，也没有证据证明原告支付的购房款超过合同约定的总价款的百分之五十，故原告的诉讼请求不应当得到支持。五、虽然瓦房店市人民法院下达了协助执行通知书，但备案本质上只是一种行政管理方式，通过这种方式将房屋“锁死”防止一房多卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告从未占有该不动产，故无法排除执行。另外，原告和第三人亿发公司的原法定代表人徐德珍之间发生的民间借贷本金为70万元，徐德珍已偿还本金38万元，但本案的原告通过黑社会的手段强迫徐德珍在被非法拘禁的情况下签订了不受法律保护的商品房买卖合同，为此徐德珍已经向大连市沙河口区公安分局举报原告涉嫌黑社会犯罪，该局在2020年7月15日已将案涉案件以非法拘禁予以立案，本案仍然在刑事案件处理过程中，原告所依据的瓦房店市法院的民事判决书因为涉及到刑事案件，随时有可能被推翻，所以原告主张要求排除执行的法律基础存在法律上的争议，建议驳回原告诉讼请求。原告主张的要求排除执行的房屋真实的情况是属于烂尾楼，房屋的进户门、窗户玻璃至今没有进行安装，也没有安装电梯，所以本案的原告与第三人亿发公司之间的所谓商品房买卖合同完全虚假的。第三人依法公司未出庭、未有陈述意见。经审理查明：郭明与亿发公司商品房预售合同纠纷一案，本院查明：2013年12月21日，郭明与亿发公司签订两份《商品房预售合同》，约定原告购买位于瓦房店市（即为商品房预售许可证5号楼）2单元1-9层18套建筑面积1522平方米的房屋（价款608.8万元）及3单元1-9层18套建筑面积1522平方米的房屋（价款608.8万元），亿发公司为原告出具两份专用收款收据，该收据上加盖第三人财务专用章，上述原告购买的房屋尚未办理商品房预售合同备案登记，也未向郭明实际交付，尚未办理房屋所有权证书。本院作出（2014）瓦民初字第5467号、5468号民事判决，判令：一、郭明与亿发公司于2013年11月21日签订的商品房预售合同有效；二、亿发公司履行上述商品房预售合同，于本判决生效之日起十日内将上述商品房预售合同到房屋管理部门进行备案登记；三、驳回郭明其他诉讼请求。两份判决已生效。亿发公司向大连市中级人民法院申请再审，大连市中级人民法院裁定驳回再审申请。郭明向本院申请执行（2014）瓦民初字第5467号判决，执行案件为（2015）瓦执字第2569号，2016年2月26日本院向瓦房店市房屋管理办公室作出协助执行通知书，协助执行：将申请人郭明与被执行人亿发公司于2013年11月21日签订的《商品房预售合同》进行备案登记。郭明向本院申请执行（2014）瓦民初字第5468号判决，执行案件为（2015）瓦执字第3191号，2016年1月本院作出裁定，裁定将坐落于瓦房店市xx18套房屋进行备案登记，向瓦房店市房屋管理办公室作出协助执行通知书。2016年1月12日瓦房店市房屋管理办公室出具回执。2018年瓦房店市不动产登记中心在登记列表注明“2016年9月13日依据判决备案”。2018年2月7日经郭明申请，（2015）瓦执字第2569号于2016年2月26日裁定终结。另查，张兆民与亿发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年1月12日作出（2015）瓦民初字第7266号民事调解，亿发公司给付张兆民工程款420万元。该调解生效后，张兆民向本院申请执行，本院立案号（2017）辽0281执1096号，本院于2017年10月16日查封案涉房屋，查封期三年。2020年10月21日再次查封案涉房屋，查封期三年，现为首封。再查，原告提供的不动产《查询结果》记载：案涉房屋无权利登记信息、无预告登记信息、无他项登记信息。原告对本院查封案涉房屋提出执行异议，本院裁定驳回其异议请求，原告不服提起执行异议之诉。上述事实，有本院（2014）瓦民初字第5467号、5468号民事判决书、（2015）瓦执字第2569号执行裁定书、（2015）瓦执字3191号执行裁定书、（2015）瓦民初字第7266号民事调解书、（2017）辽0281执1096号执行裁定书、大连市中级人民法院（2020）辽02执复196号执行裁定书、不动产《查询结果》及原被告陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，可以认定。被告提供大连市公安局沙河口分局立案告知书复印件，拟证明亿发公司原法定代表人在签订案涉商品房预售合同签订时受到非法拘禁，经审查仅有该证据不能证明其主张，对证明目的不予确认；被告提供的照片、转账凭证及情况说明等证据均为复印件，原告不予质证，经审查该证据不符合证据的真实性、合法性，本院不予确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，对此原告应承担举证责任。综合分析本案全部证据，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案中，原告认为其与第三人签订《商品房预售合同》，且经本院执行办理商品房预售合同备案登记，据此原告主张对案涉房屋享有物权，但是备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不产生物权效力，因案涉房屋没有办理预告登记，故不能排除法院执行。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。本案中，原告虽然与第三人签订案涉房屋的《商品房预售合同》，但是生效判决确认第三人未交付案涉房屋，原告也未举证证明在查封前占有案涉房屋，故依照上述法律规定，亦不能排除执行。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告所购买的商品房为36套，本案仅查封其中的12套，其亦不符合前述规定。综上，原告对案涉房屋享有的债权不能对抗法院对案涉房屋的查封，对其诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下：驳回原告郭明的的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭明承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  顾仁华人民陪审员  王 宇人民陪审员  丁广飞二〇二〇年十二月十八日书 记 员  李春芳