北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15865号原告：王淇冉，男，1989年3月4日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。被告：北京中金投典当行有限公司，住所地北京市西城区西单北大街98号。法定代表人：罗锐。被告：北京信远时代房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街甲2号北奥大厦7层17房间。法定代表人：林爱虹，董事长。委托诉讼代理人：杨晓飞，北京故理律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧莉，北京故理律师事务所实习律师。被告：林爱虹，女，1963年3月16日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨晓飞，北京故理律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧莉，北京故理律师事务所实习律师。原告王淇冉与被告北京中金投典当行有限公司（以下简称中金投公司）、北京信远时代房地产开发有限公司（以下简称信远时代公司）、林爱虹执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淇冉，被告信远时代公司和林爱虹共同的委托诉讼代理人杨晓飞到庭参加了诉讼。被告中金投公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王淇冉向本院提出诉讼请求：判令不得执行北京市朝阳区芍药居地区芍药居西区综合楼x层x座1608号（北里101号1幢2座1608）楼房。事实和理由：2008年4月21日，王淇冉与信远时代公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），王淇冉购置了信远时代公司开发的北京市朝阳区芍药居地区芍药居西区综合楼x层x座1608号（北里101号1幢2座1608）楼房，并先后于2008年3月28日、4月7日、5月23日、2009年6月3日支付25000元、50万元、754095元和9094元，于2009年6月3日支付契税77619元和产权代办费1660元。信远时代公司于2009年6月4日向王淇冉交付房屋。信远时代公司曾起诉王淇冉解除《预售合同》，经生效判决确认涉案《预售合同》合法有效，驳回了信远时代公司的全部诉讼请求。被告中金投公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告信远时代公司和林爱虹共同辩称，不同意王淇冉的诉讼请求。王淇冉提供的证据不足以证明其享有对抗执行的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告王淇冉围绕其诉讼请求，依法提交以下证据材料：1．《预售合同》；2．《物业服务协议书》；3．（2011）朝民初字第3922号民事判决书和（2011）二中民终字第12845号民事判决书；4．收据四张、刷卡单和发票；5．律师函及邮寄凭证。被告中金投公司、信远时代公司和林爱虹均未向本院提交证据。经本院组织双方进行举证、质证，信远时代公司和林爱虹对王淇冉证据1、4的刷卡单和发票、5的邮寄凭证的形式要件不持异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：王淇冉证据2出示了证据原件，本院对其形式要件予以确认；证据3虽为复印件，但经核实可确认其真实性，故对其形式要件予以确认；证据4的四张收据可显示王淇冉《预售合同》项下的付款情况，虽均为复印件，但生效判决已查明该部分事实，应以生效判决查明的事实为准；证据5的律师函出示了原件，本院对其形式要件予以确认。根据上述证据并结合当事人陈述，本院查明以下事实：2008年4月21日，王淇冉与信远时代公司签订《北京市商品房预售合同》及附件，约定：王淇冉购买信远时代公司开发的讼争房屋，王淇冉以分期付款方式支付全部购房款，于签约当日支付首期525000元，于2008年4月28日前支付754095元，于2008年7月25日前付清剩余1279094元；出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，王淇冉已向信远时代公司支付购房款的总额为1288189元，支付时间及数额分别为：2008年3月28日支付25000元、2008年4月7日支付50万元、2008年5月23日支付754095元、2009年6月3日支付9094元。2009年6月3日，王淇冉向信远时代公司支付了契税77619元、产权代办费1660元。2009年6月4日，信远时代公司将讼争房屋实际交付给王淇冉。2011年5月4日，北京市朝阳区法院就信远时代公司起诉王淇冉商品房预售合同纠纷一案出具（2011）朝民初字第3922号民事判决书，驳回了信远时代公司要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》并要求王淇冉支付违约金的诉讼请求。信远时代公司不服前述判决提起上诉，北京市第二中级人民法院出具（2011）二中民终字第12845号民事判决书，维持了前述一审判决。生效判决认为：王淇冉与信远时代公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件，系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力……为维护稳定的交易秩序，避免新的讼累，双方间合同应以继续履行为宜，判决后王淇冉应主动向信远时代公司支付剩余款项。2018年11月26日，北京市朝阳区人民法院出具（2018）京0105执异1267号执行裁定书，查明：中金投公司依据北京市方圆公证处（2016）京方圆执字第0121号执行证书向本院申请强制执行林爱虹、信远时代公司一案，本院以（2016）京0105执18526号案件立案受理。执行中，王淇冉就该案查封的1608号房屋提出执行异议。裁定认为，对于登记在被执行人名下的财产，人民法院可以依法查封、扣押、冻结，本院执行行为合法有据，最终驳回了王淇冉的执行异议申请。诉讼中，王淇冉称：其名下共有四套房产，除诉争房屋外在河北尚有三套房屋，均为商住两用房产；诉争房屋交房后先由其自住直至2014年左右，后用于出租。本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为王淇冉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现王淇冉主张停止对涉案房屋的执行，应就此承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，应理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。王淇冉与信远时代公司签订的《北京市商品房预售合同》经生效判决确定合法有效，王淇冉已支付的价款超过约定总价款的百分之五十，且房屋已经实际交付王淇冉并由其占有、使用，故王淇冉对涉案房屋提出的异议符合法律及司法解释的规定，足以排除强制执行。另，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故本院判决不得执行北京市朝阳区芍药居地区芍药居西区综合楼x层x座1608号（北里101号1幢2座1608）楼房。被告中金投公司经本院合法传唤拒不到庭，不影响本院根据查明的事实，依法进行判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行北京市朝阳区芍药居地区芍药居西区综合楼13层B座1608号（北里101号1幢2座1608）楼房。案件受理费70元，由被告北京中金投典当行有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 阮 健审判员 闫伟伟审判员 李晓华二〇二〇年十二月十六日书记员 薛 泓