广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初4070号原告：中国建设银行股份有限公司廉江支行。住所地：广东省廉江市南市*****。负责人：魏刚，职务：行长。委托代理人：郑钦，广东海东律师事务所律师。委托代理人：黄仕海，男，汉族，1987年11月23日出生，广东省廉江市人，系中国建设银行股份有限公司廉江支行客户经理，身份证号码：440************436。被告：陈敏，女，汉族，1989年9月3日出生，广东省廉江市人，住址：廉江市***************，身份证号码：440************832。被告：廉江市*******地产开发有限公司。住所地：廉江市*******。法定代表人：黄永清，职务：总经理。委托代理人：周朋，男，汉族，1996年8月10日出生，广西合浦县人，系廉江市*******地产开发有限公司员工，身份证号码：450************614。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行（下称建行廉江支行）诉被告陈敏、被告廉江市*******地产开发有限公司（下称廉江碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。原告建行廉江支行的负责人魏刚的委托代理人郑钦、黄仕海，被告廉江碧桂园公司的法定代表人黄永清的委托代理人周朋到庭参加诉讼，被告陈敏经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行廉江支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年11月9日签订的编号为440101882-201*******638983《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告陈敏偿还给原告的借款本金人民币794741.66元及利息（计至2020年7月27日止拖欠的利息共计11174.81元；其余利息按合同的约定从2020年7月28日起计至全部欠款清偿之日止），被告廉江碧桂园公司对上述的借款本金和利息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告陈敏所有的位于廉江市***********************的本案借款抵押物享有优先受偿权；4、判令两被告承担本案的一切诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）。事实与理由：2018年11月9日原告与被告签订编号为440101882-201*******638983《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》），原告是贷款人，被告陈敏是借款人和抵押人，被告廉江碧桂园公司是担保人。《借款合同》第29条约定：“借款人借款本金为人民币（大写）捌拾壹万元整”，第30条约定：“借款期限为（大写）叁佰陆拾个月（即2018年11月9日至2048年11月9日）”，第31条第一款约定：本合同项下的贷款利率为“叁:浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即年利率为5.635%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”，第31条第二款第(二)项约定：“本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；”，第34条约定：“一、约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。……三、借款人还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币46793元。”《借款合同》签订后，原告于2018年11月28日向被告陈敏发放贷款810000元，但截止至2020年7月28日，被告陈敏已拖欠3期(三个月)的借款本息没有偿还，构成了严重违约。根据《借款合同》第16条规定：“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”，其中第一项第1款：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”，第17条救济措施约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3。解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金，…6对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……:7本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；”，以及根据合同第31条约定：“(二)本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”。为此，原告现依约解除与被告陈敏于2018年11月9日签订的编号为440101882201*******638983的《个人住房(商业用房)借款合同》，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和利息及相关费用，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。根据《借款合同》第37条约定：被告陈敏以其购买的《商品房买卖合同》(2017125611)项下的位于廉江市***********************的作为本借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了预售商品房抵押权预告登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》第12条、第13条和第41条的约定，贷款人原告为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等)，由二位被告承担。被告陈敏是本案的借款人和抵押人，被告廉江碧桂园公司是担保人。因此，被告陈敏应偿还原告的借款本金和利息，被告廉江碧桂园公司承担连带的清偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所诉。被告廉江碧桂园公司辩称：一、答辩人并非对被告陈敏的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告陈敏未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。首先，答辩人与中国建设银行股份有限公司湛江市分行(下称建行湛江分行)于2018年10月15日签订的《按揭业务担保合作协议》(编号：建湛楼盘合字2018-039号)，原告隶属建行湛江分行管理，答辩人与建行湛江分行签订的《按揭业务担保合作协议》对原告中国建设银行股份有限公司廉江支行同样具有法律约束力，双方应当依约履行。根据《按揭业务担保合作协议》第五条第3款第(2)项的约定“购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方有权宣告全部贷款提前到期，并要求乙方按以下约定承担保证责任：如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担清偿责任。”原告同意并承诺先追索购房者并处置涉案商品房，在处置涉案商品房后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向答辩人请求承担连带清偿责任。同时，该房产已于2018年11月19日办妥预售商品房抵押预告登记，不存在无法处置的情况。其次，根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，现被告陈敏以其所购商品房担保与原告签订《个人住房(商业用房)借款合同》成立借贷法律关系，原告应优先实现债务人所有物的担保，即优先处置涉案商品房。虽然涉案借款合同约定答辩人向原告提供连带担保责任，但《按揭业务担保合作协议》第十三条第(二)款约定：“鉴于甲方(原告)和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同(详见附件五)。甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方的权利义务作何约定、借款合同及其他文件的格式版本作何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行”。根据此优先效力条款，答辩人与原告签订的《按揭业务担保合作协议》中关于双方的责任条款的效力是优先于之后双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的，不管《个人住房(商业用房)借款合同》规定的上诉人责任条款有任何与《按揭业务担保合作协议》不一致的，均应当直接适用《按揭业务担保合作协议》中所约定的条款，即答辩人承担保证责任的方式应为仅就涉案商品房被处置后被答辩人陈敏未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。二、被告陈敏现名下有房产，理应先处置其名下房产即涉案商品房后，答辩人再就涉案商品房被处置后未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。被告陈敏作为债务人是借款的唯一受益人和债务的最终承担者，应以其财产承担还款责任。而答辩人作为连带保证担保人为债务人的借款提供担保，仅为债务代偿者，并非所借款项的受益人。当债务人已无法履行债务时，才由连带保证担保人以其财产代负履行责任，使债权人的债权实现更获保障。在债务人、连带保证担保人均有财产可供执行时，由债务人作为第一顺位清偿责任人，向债权人清偿其本人所负还款责任，更符合借贷保证清偿本旨。同时，连带债务存在内部求偿法律关系，即连带保证担保人向债权人清偿主债务后，有权向债务终局责任人即债务人追偿，但往往由于债务人财产变动，存在日后求偿不能的风险。在债务人已有明确可知的财产的情况下，应先用主债务人财产予以偿还。在未处置债务人财产情况下，先行用连带保证人得财产予以偿还有违公平原则。且此案若由担保人先行承担连带担保责任后再向法院另行提起追偿诉讼案件，再重复一次一审、二审及执行程序后再执行债务人财产也会严重浪费司法资源。现被告陈敏名下有位于廉江市***********************房产一套，债务人并非无财产可履行债务，同时，该房产已于2018年11月19日办妥预售商品房抵押预告登记，不存在无法处置的情况，理应先处置被告陈敏名下房产后，答辩人再对未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。综上所述，答辩人应仅就涉案商品房被处置后被答辩人陈敏仍无力偿还的剩余部分债务承担连带保证责任。被告陈敏没有答辩。原告向本院提交如下证据：1、被告陈敏身份证、离婚证及离婚协议，证明被告陈敏的基本信息；2、被告廉江碧桂园公司营业执照，证明被告廉江碧桂园公司的基本信息；3、个人住房（商业用房）借款合同，证明2018年11月9日原告和被告签订借款合同事实；4、个人贷款支付凭证，证明2018年11月28日原告按照借款合同的约定贷款81万元给被告陈敏；5、不动产登记证明，证明位于廉江市***********************是本案借款抵押物，办理了预售商品房抵押权预告登记；6、个人贷款履行保证责任通知书，证明建行向担保人廉江市*******地产开发有限公司发出担保责任通知书，要求其向借款人催收或代为清偿欠款7、个人贷款对账单、贷款拖欠明细表，证明被告陈敏拖欠了三期的本息，构成了严重违约的事实。被告廉江碧桂园公司为其辩解提供的证据有：《按揭业务担保合作协议，证明被告对原告承担担保责任的方式为：被告碧桂园公司仅就涉案商品房被处置后被告陈敏仍无力偿还的剩余部分债务承担连带保证责任。经庭审质证认证，被告廉江碧桂园公司对原告建行廉江支行提供的证据无异议。原告建行廉江支行对被告廉江碧桂园公司提供的证据真实性无异议，但对证明事实有异议，担保协议是被告廉江碧桂园公司与湛江市分行签的，按照担保协议是阶段性的担保，该协议应该在办理他项权证后才能解除担保责任。被告陈敏经传票传唤不应诉、不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。原告提供证据经本院开庭审核，对证据的真实性、关联性予以确认。对无争议的证据本院予以确认并附卷佐证。本院查明的事实：2018年11月9日原告建行廉江支行作为贷款人、被告陈敏作为借款人及抵押人、被告廉江碧桂园公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（下称《借款合同》）一份。《借款合同》主要约定：被告陈敏向原告借款金额81万元；借款期限360个月，即2018年11月9日至2048年11月9日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即年利率为5.635%；（二）罚息利率：借款逾期的，在贷款利率的水平上下调50%；约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日：选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币4667.93元。被告陈敏用位于廉江市***********************作为抵押；被告廉江碧桂园公司作为连带责任保证人保证合同项下借款本金、利息、违约金及实现债权产生的所有费用。合同签订后，原告于2018年11月28日向被告陈敏账户发放贷款810000元。2018年11月19日被告陈敏办理了预售商品房抵押权预告登记。截止至2020年7月27日，被告己拖欠借款利息11174.81元没有支付和尚欠借款本金人民币794741.66元未还。原告派员多次追款未果，诉至本院，请求处理。又查明，被告廉江碧桂园公司与中国建设银行股份有限公司湛江市分行于2018年10月15日签订《按揭业务担保合作协议》，其关于保证责任的约定为：“第五条保证乙方同意为购买该房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供本协议约定的连带保证责任……如甲方主张时购房者所购服装的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。”。本院根据原告的申请，于2020年10月10日作出裁定，对被告陈敏位于廉江市***********************[不动产登记证明号：粤（2018）廉江市不动产证明第0028481号]予以查封，查封期限为三年。本院认为：本案是金融借款合同纠纷案。原告与被告陈敏、被告廉江碧桂园公司于2018年11月9日签订编号为440101882-201*******638983的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、法规，是有效的合同，应受法律保护。原告依约向被告陈敏发放借款人民币81万元，被告陈敏在借款逾期后，尚欠原告794741.66元本金及利息没有偿还给原告，属违约行为，依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。”的规定，原告请求被告陈敏偿还尚欠的借款本息依法有据，本院予以支持。被告陈敏用其位于廉江市***********************作借款抵押，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”，原告请求对抵押物享有优先受偿权，依法应予支持。被告廉江碧桂园公司自愿为被告陈敏的借款承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告廉江碧桂园公司认为先由被告陈敏担保物(房屋)实现债务人债权后再承担连带责任保证有理，本院予以支持。被告廉江碧桂园公司承担保证责任后有权向债务人追偿。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”的规定，原告基于被告陈敏自2019年7月28日后，未按借款合同的约定履行支付到期借款本息的义务，请求解除与两被告于2018年11月9日签订的编号为440101882-201*******638983的《个人住房（商业用房）借款合同》，既是双方借款合同约定条款，也符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告陈敏、被告廉江市*******地产开发有限公司于2018年11月9日签订的编号为440101882-201*******638983的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、限被告陈敏于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司廉江支行偿还借款本金794741.66元利息（利息按三方签订的编号为440101882-201*******638983的《个人住房（商业用房）借款合同》计算至还清欠款之日止）。三、原告中国建设银行股份有限公司廉江支行对被告陈敏名下位于廉江市***********************[不动产登记证明号：粤（2018）廉江市不动产证明第0028481号]折价、拍卖或变卖所得价款在上述第二项判决确定的债权范围内享有优先受偿权。四、被告廉江市*******地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告廉江市*******地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈敏追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费5929.58元，诉讼保全费4570元，共10499.58元，由被告陈敏负担。（本案诉讼费用原告中国建设银行股份有限公司廉江支行已向本院预交，本院不予退回，由被告陈敏履行上述债务时迳付给原告中国建设银行股份有限公司廉江支行)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  林国怀二〇二〇年十一月二十五日书记员  王嘉雯附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。