江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终11355号上诉人（原审原告）:苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会，住所地苏州市吴江区长板路1588号。主任：王天焱。上诉人(原审原告)：苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会，住所地苏州市吴江区长板路1588号。主任：赵青林。委托诉讼代理人：沈琦，业委会成员。委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州中南世纪城房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路南侧大卖场西侧都士广场15层。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：曾伟莲，该公司法务。被上诉人（原审被告）：苏州熊猫体育文化发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇长板路1588号中南世纪城108幢。法定代表人：熊栖栎，董事长。委托诉讼代理人：从振，北京盈科（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会（以下简称中南世纪城南区业委会）、苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会（以下简称中南世纪城北区业委会）因与被上诉人苏州中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南世纪城公司）、苏州熊猫体育文化发展有限公司（以下简称熊猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初14066号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：一、本案全体业主的物业用房被中南世纪城公司低价、恶意出租给熊猫公司，法律并未对业委会就上述情形向法院提起诉讼进行规定，故业委会有权代表全体业主提起维权诉讼。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的立法目的是为了防止业委会放纵、任意行使管理权，损害全体业主的利益，才严格规定了业主投票表决的情形，本案业委会为了全体业主的利益与侵权人进行诉讼，不需要授权。即使需要授权，业委会已经过业主代表大会的合法授权。三、中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会起诉时，将熊猫公司列为本案第三人，一审法院为将熊猫公司列为被告，属于程序违法。被上诉人中南世纪城公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人熊猫公司辩称，一审裁定正确，请求维持。中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会向一审法院起诉请求：1.判令撤销2015年11月6日中南世纪城公司与朱杰耀签订的房屋租赁合同中关于物业用房3771.69平方中的部分房屋（909.99平方米）出租给熊猫公司的条款；2.判令中南世纪城公司、熊猫公司共同支付中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会物业用房占用费人民币1598234元（自2015年11月10日开始计算至2019年11月9日止，计算标准：36.59元/平方米/月*4年*12个月*909.99平方米=1598234元）；3.判令中南世纪城公司、熊猫公司共同支付中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会物业用房占用费利息损失190138.89元（以人民币1598234元为本金，按照人民银行贷款基准贷款利率的标准计算，自2015年11月10日开始计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日开始计算至2019年11月9日，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的标准计算，详见物业用房占用费利息计算标准）；4.判令本案诉讼费、（2020）苏0509鉴委字第64号鉴定费用39100元由中南世纪城公司、熊猫公司共同承担，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会已经交付的由法院退回。一审法院认定事实如下：2019年1月16日-1月20日，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会经筹备成立。经投票表决，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会产生了代表区域人数过半、面积过半业主推荐的业主代表数十名。2019年5月19日、5月25日，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会第一届二次业主代表大会分别举行，就聘用物业公司、汇报2019年度业委会财务预算报告、“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事宜”等事项进行了表决。其中“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事宜”均获得两个业委会代表人数过半、面积过半的业主代表同意。因就中南世纪城北区108幢房屋内物业性用房的房屋占有使用费返还问题，业委会与中南世纪城公司、熊猫公司协商不成，以致成讼。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条的规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。本案中,中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会的诉称涉及处分属于全体业主共有部分的事项，属于“重大事项”，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会所提交的表决材料系各自的业主代表大会形成，而投票表决的业主代表是由选举产生，其所代表的表决意见并非所代表区域的全体业主意见，不符合物权法关于“其他重大事项”的决议比例的规定；此外，表决事项笼统的写为“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事宜”，并未具体列明，亦不符合业主大会的议事规则。综上，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会未提交证据证明提起本次诉讼已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,一审法院无法确认其享有相应的诉权,故其作为原告起诉，主体不适格，应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，一审法院裁定：驳回苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会、苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会的起诉。本案免收案件受理费。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会向本院提交业主代表所作出的专项临时表决票，其中中南世纪城南区业委会共31张，中南世纪城北区业委会共48张。南区31张表决票结果全部同意，北区48张表决票中四张为废票，共有44张表决票表决同意。表决的事项为将原来的“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事项”明确为中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会在本案中的诉讼请求。用于证明南北区的业主代表，代表相应比例的业主同意授权南北区业主委员会提起本案诉讼。中南世纪城公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，从证据的形成时间来看，表决票显示形成时间是2020年12月6日，即该证据是一审裁定之后后补形成，不属于法定新证据。其次，上述证据是不能够达到其证明目的，因为临时表决票是业主代表作出，不能直接体现每户业主的真实意思。熊猫公司未发表质证意见。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项之一，必须有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使业主委员会的诉讼主体资格适格。中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会所提交的表决材料系业主代表大会形成，不能证明其提起本案诉讼经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件。另，经本院审查，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会在起诉状中将熊猫公司列为被告，并非第三人，一审列熊猫公司为本案被告，并无不当。综上，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会诉讼主体不适格，一审裁定驳回起诉，并无不当。苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会、苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十二月二十三日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏林嘉晨