上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12097号原告：田坤，男，1984年9月14日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：盛林，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。被告：上海云生食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆云生，总经理。被告：陆云生，男，1959年7月5日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。以上两被告共同委托诉讼代理人：蒯多明，上海尊源恒律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。原告田坤与被告上海云生食品有限公司、陆云生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，依据当事人的申请，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府为本案的第三人。于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告田坤及其委托诉讼代理人盛林、王庆英，被告上海云生食品有限公司、被告陆云生的共同委托诉讼代理人蒯多明、第三人上海市青浦区华新镇人民政府的委托诉讼代理人王依芸参加诉讼。后于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告田坤及其委托诉讼代理人盛林、王庆英，被告上海云生食品有限公司、被告陆云生的共同委托诉讼代理人蒯多明、第三人上海市青浦区华新镇人民政府的委托诉讼代理人王依芸、花伟参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长三个月。本案现已审理终结。田坤向本院提出诉讼请求：1、确认田坤、上海云生食品有限公司签订的《租赁合同》于2019年8月29日解除；2、上海云生食品有限公司向田坤返还押金人民币(以下币种均为人民币)30万；3、上海云生食品有限公司向田坤返还2019年8月30日起至2020年7月8日止的租金89.50万；4、上海云生食品有限公司向田坤支付违约金130万；5、上海云生食品有限公司向田坤支付拆迁补偿款1,828,330.97元；6、上海云生食品有限公司向田坤支付逾期付款利息，以119.50万为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月27日起计算至实际付清之日止。7、陆云生对上述所有债务承担连带责任。事实与理由：上海云生食品有限公司系一人有限公司，陆云生系上海云生食品有限公司唯一自然人股东及法定代表人。2018年7月20日，田坤与上海云生食品有限公司就厂房租赁事宜进行了协商。2018年7月21日，田坤向陆云生支付了10万元。2018年7月30日，田坤向陆云生支付了20万元。2018年8月9日，田坤与上海云生食品有限公司签订了《厂房租赁合同》，约定上海云生食品有限公司将上海市华新镇华徐公路XXX号厂房(以下简称系争厂房)出租给田坤，租赁期自2018年8月9日至2023年8月8日，其中2018年8月9日至生产许可证批准生效日为免租期。上海云生食品有限公司于2018年11月29日获得《食品生产许可证》。关于租金，双方约定的年租金为130万元，租赁期间租金每两年递增8%。2019年2月，系争厂房纳入征收的范围，根据合同约定，部分拆迁利益应当归田坤，但是上海云生食品有限公司迟迟未支付给田坤。因系争厂房未通过环评，2019年7月3日，上海市青浦区生态环境局向田坤发出《责令整改通知》，导致田坤无法使用系争厂房，根据租赁合同约定，上海云生食品有限公司应当向田坤承担违约责任。田坤多次主张相关的权益未果，故诉至本院。上海云生食品有限公司、陆云生辩称，系争厂房原由上海鑫茂食品有限公司使用，生产酱卤肉等肉制品。田坤使用系争厂房，使用过程中产生特殊气味，周边居民不断投诉，导致行政处罚。同意双方签订的租赁合同于2019年8月29日解除，同意租金结算至2019年8月29日，多收取的租金同意退还。上海云生食品有限公司与上海市青浦区华新镇人民政府于2019年12月18日签订了《拆迁补偿协议》，相关的补偿款与田坤无关。系争厂房为标准厂房，上海市青浦区生态环境局向田坤发出《责令整改通知》与上海云生食品有限公司无关，故不应当承担违约责任。陆云生同意承担连带责任。上海市青浦区华新镇人民政府辩称，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：上海云生食品有限公司(甲方)、田坤(乙方)签订《厂房租赁合同》，第一条约定，甲方出租给乙方的标准厂房坐落在上海市青浦区华新镇华徐公路XXX号，建筑面积2,000平方米，用途为储存、清洗、烧制生产酱卤肉、水产、豆制品和调味品。第二条约定，标准厂房装修期间免收租费。装修日期为2018年8月9日起至生产许可证批准生效日；标准厂房租赁自2018年8月9日起，至2023年8月8日。租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租标准厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。第三条约定，甲、乙双方约定，标准厂房租赁年租金为130万元。租赁合同期间，标准厂房租金每两年递增8%；甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付标准厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付1个月，支付日期在支付日5日前向甲方支付租金。第五条约定，甲方须保证标准厂房车间全套食品生产设备以及水电可以正常使用，标准厂房须通过国家环境影响评估，须拥有生产许可证、经营许可证、须提供足够电力，可以按照国家法律法规正常生产，否则乙方有权终止租赁，并甲方补偿乙方一年房租。租赁期间，此标准厂房如遇到政府动迁，政府给予的设备、装修、土地赔偿金，甲方投资的归甲方，乙方投资的归乙方。政府给予的工厂生产经营赔偿金归乙方。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，并应在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。如无法提供证明文件，则提供其他有力证明。遭遇不可抗力的一方由此免责。2018年11月29日，上海云生食品有限公司取得《食品生产许可证》。双方一致确认2018年11月29日之前为免租期。上海云生食品有限公司收到了押金30万元。2019年7月3日，上海市青浦区生态环境局向上海云生食品有限公司发出《责令改正通知书》，主要内容为“违法事实为从事卤制食品生产加工的建设项目，需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收即投入生产，要求上海云生食品有限公司于2019年8月1日前建成需要配套建设的环境保护设施，并经验收合格后方可投入生产或者使用”。2019年7月15日，上海市青浦区华新镇人民政府向上海云生食品有限公司发出《告知书》，要求立即停止违法违规生产活动，并于70日拆除生产设备、清空原辅材料。2019年8月14日，上海市青浦区生态环境局向上海云生食品有限公司发出罚款50万元的行政处罚决定书。双方一致确认应当支付租金的期间为2018年11月30日起至2019年8月29日，应付租金为97.50万元。上述事实由以下证据证明：各方当事人的陈述，当事人提供的厂房租赁合同、食品生产许可证、银行交易明细、收条、责令整改通知书等，上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：争议事实为田坤向上海云生食品有限公司支付的租金的总额。双方没有争议的金额为田坤已经向上海云生食品有限公司支付195万元。争议的仅为2019年4月28日中的利息是否转化为租金，田坤表示陆云生向其借款100万元，22万元为一年的利息，该笔借款于2020年8月1日转为租金。陆云生表示起初双方约定的年利息为22万元，该笔借款于2020年8月1日转为租金，同意该期间产生的利息55,000元转为租金，其余部分不能冲抵租金。结合借条内容及转为房租的时间，本院采信陆云生、上海云生食品有限公司之陈述。综上，本院认定上海云生食品有限公司总计收到了押金30万元，租金1,705,000元。本院认为，田坤、上海云生食品有限公司之间的厂房租赁合同，系争厂房涉及的有证部分，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效；系争厂房涉及到无证部分的无效。田坤已经于2019年8月29日搬离系争厂房，故系争厂房涉及的有证部分的租赁合同于2019年8月29日解除。已经收取的押金30万元和多收取的租金73万元应当予以返还。双方合同终止，上海云生食品有限公司应当及时将款项返还，逾期返还应当承担相应的利息损失，故对田坤主张的该项诉请本院予以支持。关于导致有证部分厂房租赁合同解除的原因双方各执一词，田坤表示系因为系争厂房需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收即投入生产，要求立即停止违法违规生产活动。上海云生食品有限公司表示系因使用系争厂房，使用过程中产生特殊气味，周边居民不断投诉，导致行政处罚，进而导致合同解除，就其观点上海云生食品有限公司并未提供证据予以证明，故本院不予采信。根据租赁合同的约定，上海云生食品有限公司应向田坤提供通过国家环境影响评估的厂房，上海云生食品有限公司提供的厂房未达到上述要求，导致合同目的无法实现，为有证部分厂房租赁合同解除的原因，应当按照约定承担违约责任。上海云生食品有限公司抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量。关于违约金的数额本院以田坤实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、田坤的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。系争厂房涉及到无证部分的无效，合同无效双方均有过错，结合已经查明的事实，上海云生食品有限公司的过错明显大于田坤。综上，本院酌情判定上海云生食品有限公司向田坤偿付违约金及损失共计70万元。陆云生同意承担连带责任，本院予以确认。关于田坤主张的拆迁补偿款，本院基于以下三点理由不予支持，其一，田坤已经于2019年8月29日搬离系争厂房，而上海云生食品有限公司与上海市青浦区华新镇人民政府签订补偿协议的时间为2019年12月18日，缺乏关联性；其二，田坤没有提供证据证明评估报告中涉及内容系与其相关；其三，导致合同目的无法实现的原因系上海云生食品有限公司提供的厂房未达到要求，上海云生食品有限公司已经承担了赔偿损失的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告田坤、被告上海云生食品有限公司签订的《租赁合同》涉及的有证部分于2019年8月29日解除；二、被告上海云生食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田坤返还押金30万；三、被告上海云生食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田坤返还租金及使用费73万元；四、被告上海云生食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田坤支付违约金及损失70万；五、被告上海云生食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田坤支付逾期返还押金和租金的利息，以103万为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月27日起计算至实际付清之日止；六、被告陆云生对上述所有债务承担连带责任；七、驳回原告田坤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,030元，减半收取计17,515元，由原告田坤负担7,515元，被告上海云生食品有限公司、陆云生负担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十二月十八日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。