北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7913号原告：北京金石融景房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院3号楼606。统一社会信用代码:91110107076616450T法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：张增峰，男，1990年11月20日出生，汉族，大沧海律师事务所北京分所实习律师，住北京市石景山区杨庄小区32-2-401。被告：北京宇丰餐饮有限公司，住所地北京市石景山区石景山路54号院7幢-1层-x。统一社会信用代码：91110107MA01BGQ668法定代表人：韦淑，执行董事。委托诉讼代理人：李雁，北京铭桥律师事务所律师。原告北京金石融景房地产开发有限公司(以下简称金石融景公司)起诉被告北京宇丰餐饮有限公司（以下简称宇丰餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告金石融景公司委托诉讼代理人仇丽娟、张增峰，被告宇丰餐饮公司法定代表人韦淑及委托诉讼代理人李雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金石融景公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决确认原、被告签订的《商铺租赁合同》及《之补充协议》于2019年12月5日解除;2.请求法院判决被告于判决生效后7日内支付原告租金128297.12元(其中2019年4月24日至2019年6月23日租金57878.4元，2019年9月24日至2019年12月5日租金70418.72元)；3.请求法院判决被告于判决生效后7日内支付原告违约金86817.6元;4.请求法院判决被告于判决生效后7日内将北京市石景山区石景山路54号院-x号商铺恢复原状、腾退返还原告;5.请求法院判决被告支付原告自2019年12月6日至其实际恢复房屋原状腾退返还之日止的占有使用费(2019年12月6日至2019年12月12日按964.64元/日计算，2019年12月13日起按1929.28元/日计算暂计算至2020年3月31日为218973.28元)。事实和理由:2018年3月27日，北京香山联合餐饮管理有限公司(以下简称“香山公司)与原告签订《商铺租赁合同》(以下简称“合同”)，承租原告位于石景山区石景山路54号院-x号商铺，用于经营“庙街麻辣香锅”餐饮项目，租赁面积120.58平方米，租期自2018年6月24日至2021年6月23日，租金总额975829.84元;如逾期缴纳租金超过30日，原告有权解除合同。2018年5月23日，香山公司、被告与原告三方签订《权利义务变更协议》约定将香山公司在合同项下的全部权利和义务转让给被告，对该变更协议生效前香山公司已履行的合同义务均视为被告履行的义务。2018年9月20日，被告与原告签订《被告宇丰餐饮公司辩称，因原告在变更协议签订之前的宣传与实际经营环境相差甚远，同时原告自身存在宣传不利、隐瞒周边楼房的实际情况等一系列问题，导致被告在选址时出现了误判和之后的经营不利，以至于无法持续经营下去。一是招商图片上宣传的进店商家与实际进店的商家不符。一些知名商家根本没有进店，有的进店只呆了几天就撤出了。二是没有按照之前的承诺进行宣传和营销，其之前承诺的经营方针和计划都没有做到。商场开业后，客源极少，商铺生意受到极大影响，导致月月亏损，实在无法继续经营下去才提出了解除合同。因此，合同的解除是由于原告的错误导致的，同意解除合同，但是对解除时间不认可，因为被告2019年11月20日已经全部撤出经营地，11月20日之后被告没有进入过经营地也没有经营行为，原告也没有要求被告做任何事情，只是后期发律师函要求支付租金解除合同，这期间没有要求被告继续履行合同；诉讼请求2被告认为合同的解除或者终止不是被告的责任，是原告的责任，依据合同11.7条，本合同是格式条款，被告处于弱势的地位无法变更合同。商户不享有宣传等权利，如果宣传是原告统一进行，但是按照交易惯例，商城有统一宣传的义务，这个义务合同没有约定。合同18.1条、18.5条加大了被告的责任，如果不按期支付租金原告有权提前解除合同，被告延期支付租金还要支付3个月的房租作为违约金。被告不享有免租期等。但是合同没有约定自己应承担的宣传实现合同目的的责任。合同违反了公平公正的原则，合同没有相应的提示，我们认为这几个是无效条款，不同意原告的2至4项诉讼请求；诉讼请求4被告接手的时候什么样走的时候就是什么样，被告没有恢复原状的义务，原告也没有提出原状的证据；诉讼请求5没有法律依据，被告在11月20日之后没有占有使用房屋。原告已收取的保证金应抵扣房屋租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：坐落于北京市石景山区石景山路54号院7幢房屋的所有权人系金石融景公司。2018年3月27日，金石融景公司（甲方）与北京香山联合餐饮管理有限公司(乙方，以下简称香山公司)签订《商铺租赁合同》，约定：香山公司承租位于石景山区石景山路54号院-x号商铺，租赁用途为经营“庙街麻辣香锅”餐厅，租赁面积120.58平方米。租期自2018年6月24日至2021年6月23日。4.3.1免租期为3个月，具体见附件4。4.3.2因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应按实际享受的免租期天数和合同终止时的日租金标准向甲方补交免租期内的租金。4.3.3免租期内免交租金，但物业费、公共事业费（包括供暖费等）其他一切费用，均由乙方自行承担并支付。5.1.1自起租日起开始计算租金，租赁期限内租金总额975829.84元，各期租金以附件4为准。租金计提方式为固定租金。6.1租赁保证金，乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金86817.6元。6.3租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证。甲方有权按本合同约定扣除乙方支付的租赁保证金并要求乙方按本合同约定予以补足。6.4出现下列情形后，甲方即可以书面通知的形式即时扣除乙方相应金额的租赁保证金，并不影响甲方同时行使任何其他补救权利。如租赁保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失，甲方有权向乙方追偿，且本合同甲方其他权利不受影响。6.4.1按本合同约定乙方应向甲方支付租金及其他应付费用而乙方未支付的;6.4.2按本合同约定乙方应向甲方支付任何违约金、赔偿款而乙方未支付的。6.6本合同约定的没收情形外，在下列条件均实现(以在后发生的时间为准)的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方：6.6.1租赁期限届满乙方不再续租，或本合同提前终止、解除的；6.6.2乙方无违约行为;6.6.3甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费(包括供暖费等)第三方索赔等应由乙方承担的任何费用);6.6.5乙方已按本合同约定退还租赁物业。6.7乙方未经甲方同意不得将租赁保证金用于抵销应缴付的租金或其他款项。14.1租赁期限届满或合同提前解除后，乙方应当在租赁期限届满或合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设施恢复房屋交付原状并返还甲方，甲方无需对此给予乙方任何赔偿或补偿。14.2对于由乙方添置的设备设施及乙方装饰、装修，在返还前乙方应予搬离、拆除，并使租赁物业恢复至甲方交付时状态(甲方同意保留的除外)乙方应同时保证交还房屋内部完好、墙面及地面清洁。期限届满后，租赁物业内仍有乙方未予拆除/搬移的设备设施及装饰、装修，商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其它任何财产(以下简称“该等物品”)，视为乙方放弃所有权;甲方有权自行清理、清除、处理、处置该等物品，因此而发生的费用由乙方承担，甲方有权从租赁保证金中直接扣除上述费用。同时，乙方同意若甲方同意保留该等物品的在该等物品应归甲方所有，且甲方无须对乙方进行任何补偿。18乙方违约责任18.1乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方缴纳违约金，逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，甲方有权解除本合同。18.5因乙方其他原因使本合同提前解除的，甲方有权要求乙方支付3个月租金作为违约金，上述违约金甲方有权从租赁保证金中直接扣除。18.6租赁期限届满或合同解除，乙方如未按本合同约定返还租赁物业的，每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋占有使用费，日使用费的标准按合同解除时日租金标准的双倍计收。附件4，各期租金付款周期、租金支付日期以及租金金额：第一、二、三期，即2018年6月24日至2019年3月23日，每期三个月租金为86817.6元；第四期，2019年3月24日至2019年6月23日，租金支付日期为2019年2月18日，租金标准240元/平方米/月，租金数额28939.2元，2019年4月24日至2019年6月24日为两个月的免租期；第五、六、七期，即2019年6月24日至2020年3月23日，每期三个月租金为86817.6元；第八期，2020年3月24日至2020天6月23日，租金数额57878.4元，2020年5月24日-2020年6月23日，为一个月免租期；第九期，2020年6月24日至2021年6月23日，每三个月一期，每期租金为92026.66元，自2020年6月24日起租金按照6%递增，即租金为254.4元/平方米/月。2018年5月23日，金石融景公司（甲方）、香山公司（乙方）与宇丰餐饮公司（丙方）签订《权利义务变更协议》，约定：甲乙双方于2018年3月27日签订的《商铺租赁合同》，现甲、乙、丙三方一致同意，将乙方在原合同项下的全部权利和义务转让给丙方。各方协议：1、自本协议生效之日起，原合同项下乙方的全部权利和义务即转让给丙方，由丙方继续享有和承担;本协议生效之前，乙方已经履行完毕的原合同项下之义务(包括但不限乙方已支付的原合同项下之租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金等)，均视为丙方应履行的义务，乙方不得要求甲方对此承担返还、赔偿或者补偿责任。鉴于本条第一款的约定，乙方同意，对于原合同履行期间乙方向甲方支付的租金、租赁保证金，以及乙方向物业管理公司支付的物业管理费、物业管理费保证金等费用，甲方及租赁物业之物业管理公司应向丙方开具同等金额的发票/收据，同时，本协议签署之日，乙方应向甲方退还其已自甲方取得的与乙方已支付费用(包括租金租赁保证金)相关的所有收据，并租赁物业之物业管理公司退还其已自租赁物业之物业管理公司取得的与乙方已支付费用(包括物业管理费、物业管理费保证金)相关的所有收据。第三条丙方承诺并保证:其依法设立并有效存续，有权受让原合同项下乙方的权利并能独立承担民事责任；其受让原合同项下的乙方合同权利及义务已经经过合法的授权或批准。2018年9月20日,金石融景公司（甲方、出租方）与宇丰餐饮公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》之补充协议，约定：第1条甲乙双方一致确认并同意:租赁合同附件4《各期租金付周期、租金支付日期以及租金金额列表》中原约定的第二期(即2018年9月24日至2018年12月23日的付款周期)的租金金额为86817.6元(以下简称“原第二期租金”)，现甲方同意在原第二期租金的基础上减收乙方6752元，即本补充协议签署后乙方实际应向甲方支付的第二期(即2018年9月24日至2018年12月23日的付款周期)租金调整至80065.6元(以下简称“调整后的第二期租金”)调整后的租金总额为969077.84元。第2条甲乙双方一致确认:若乙方在2018年9月25日前向甲方支付完毕本补充协议第1条约定的调整后的第二期租金的，则甲方不追究乙方逾期付款的违约责任，若乙方未在本条约定的期限内向甲方支付完毕本补充协议第1条约定的调整后的第二期租金的，则乙方仍应按照租赁合同的约定承担逾期付款的违约责任。此后，金石融景公司依约交付了房屋，宇丰餐饮公司支付租金至2019年9月23日。宇丰餐饮公司表示2019年11月20日停业并撤离涉案房屋，但未与金石融景公司办理交接手续,将涉案房屋钥匙交付给金石融景公司工作人员吴林，金石融景公司否认。2019年12月5日，金石融景公司向宇丰餐饮公司发出《律师函》，内容：“1、《商铺租赁合同》于本函送达贵公司预留地址之日解除。2、请贵公司与物业管理单位或相关部门结清欠缴的物业管理费等费用。3、请贵公司于收到本函之日起7日内，向金石融景公司支付欠付的租金86817.6元，违约金86817.6元。4、如贵司于本函通知的时限内未结清前述之欠缴费用及违约金173635.2元，金石融景公司有权根据《商铺租赁合同》第六条及第18.5款的约定自租赁保证金中直接扣除，租赁保证金不足以支付上述费用的，贵司应按金石融景公司要求的时限内以补足。5、《商铺租赁合同》解除后，请贵司于《商铺租赁合同》解除之日起7日内将租赁物业及其附属设备设施恢复房屋交付时的原状并返还与金石融景公司(金石融景公司同意保留的除外)。6、金石融景公司有权将租赁物业出租与其他承租人。”宇丰餐饮公司否认收到该律师函。2020年1月21日，宇丰餐饮公司向金石融景公司提交申请书，内容：其法人韦淑系自2019年11月1日接收的宇丰餐饮公司，迫于无奈店铺于2019年11月20日提出停业申请。特申请在店铺停业期间招商办能够免去停业期间的各项相关费用，等到年后筹备完毕再续交租金，同时补交所欠租金……。审理中，宇丰餐饮公司承认于2020年9月4日签收起诉材料，并于2020年9月15日表示放弃涉案房屋的设备设施及其他物品，同意金石融景公司随时自行收回房屋并处分涉案房屋内物品等设施。上述事实，有商铺租赁合同、权利义务变更协议、商铺租赁合同之补充协议、律师函、物流信息打印单、现场照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。案涉《商铺承租合同》及《权利义务变更协议》等合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照约定履行各自的义务。金石融景公司按照约定向宇丰餐饮公司交付商铺，宇丰餐饮公司应依约支付租金。宇丰餐饮公司抗辩因与金石融景公司订立的合同显失公平且金石融景公司存在虚假宣传，但未提交证据予以证明，故本院对于宇丰餐饮公司之抗辩意见不予采纳。宇丰餐饮公司提出等待金石融景公司的租金优惠的扶持政策，但在金石融景公司未同意向其减租的情形下，仍应依约交纳租金。根据合同约定，承租人逾期缴纳租金，每逾期一日，按应缴款项之千分之一支付违约金，逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，出租人有权解除本合同。宇丰餐饮公司应于2019年8月18日向金石融景公司交纳下期租金，但宇丰餐饮公司未依约交纳，属违约行为，应承担违约责任。金石融景公司有权行使合同解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于合同解除的时间，金石融景公司主张于2019年12月5日向宇丰餐饮公司发送了律师函提出解除合同，但未提供证据证明已经送达给宇丰餐饮公司，其提供的快递单据未能体现收寄双方名称以及信件内容。故金石融景公司请求确认双方合同于2019年12月5日解除的请求，本院不予支持。金石融景公司诉讼至本院，宇丰餐饮公司于2020年9月4日签收起诉材料，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》及《之补充协议》于2020年9月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故宇丰餐饮公司应按合同约定向金石融景公司交纳自2019年9月24日至2020年9月4日的房屋租金。合同约定免租期为3个月，因宇丰餐饮公司违约导致合同提前终止的，应按实际享受的免租期天数和合同终止时的日租金标准补交免租期内的租金。故宇丰餐饮公司应当按约定向金石融景公司交纳2019年4月24日至2019年6月23日期间已享受的免租期内租金57878.4元。宇丰餐饮公司提出受疫情影响请求减免租金，根据实际经营及房屋实际占有使用等情况，酌情予以减免。金石融景公司确认收取了涉案合同的租赁保证金86817.6元，现双方合同解除，合同约定租赁保证金扣除欠费后退还，故租赁保证金86817.6元应在宇丰餐饮公司欠付租金中扣除。金石融景公司依据合同约定有权解除合同并要求支付违约金。关于违约金数额，宇丰餐饮公司提出约定的违约金过高请求减少，本院结合双方合同实际履行情况、金石融景公司的实际损失以及实际经营等情况予以酌定。2020年9月15日，宇丰餐饮公司明确表明了放弃涉案房屋内所有物品及相关设备设施等财产，并同意解除《商铺承租合同》，同意金石融景公司随时处分涉案房屋，在宇丰餐饮公司明确了交房的意思表示，同意金石融景公司收房并放弃相关权利，视为宇丰餐饮公司交付涉案房屋，金石融景公司应及时收回房屋。金石融景公司要求宇丰餐饮公司将涉案房屋的装饰装修恢复至交付时的状态为由未主动收回房屋，不能作为拒绝收房的理由，其可以自行处分，如造成损失可另行主张，故金石融景公司自行承担未及时收房导致的扩大损失。对金石融景公司主张的房屋占用费，宇丰餐饮公司应支付自2020年9月5日至2020年9月15日的房屋使用费，对超出的部分不予支持。金石融景公司主张腾退交还涉案房屋的诉讼请求，因宇丰餐饮公司已明示交回涉案房屋并放弃一切权利，原告随时可自行收回，故本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京金石融景房地产开发有限公司与北京宇丰餐饮有限公司签订的《商铺租赁合同》及《之补充协议》于2020年9月4日解除；二、北京宇丰餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京金石融景房地产开发有限公司房屋租金242433元；三、北京宇丰餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京金石融景房地产开发有限公司自2020年9月5日至2020年9月15日的房屋使用费22495元；四、北京宇丰餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京金石融景房地产开发有限公司违约金12000元；五、驳回北京金石融景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11690元，由北京金石融景房地产开发有限公司负担7700元，由北京宇丰餐饮有限公司负担3990元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  王 旸二〇二〇年十二月三十一日法官助理  周炳旭书 记 员  刘 曦