安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初2037号 原告:韩江栋,男,1993年8月19日出生,汉族，住安徽省安庆市大观区。 被告:杨小玲,女,1972年11月24日出生,汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：杨斌（系被告哥哥），男，1971年12月27日出生，汉族，住安徽省宿松县。 原告韩江栋与被告杨小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩江栋、被告杨小玲及委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩江栋向本院提出诉讼请求：1.解除与被告的房屋租赁合同；2.判决生效30日内返还房屋并恢复原状；3.被告支付2019年3月1日一2020年12月31日物业费陆仟柒佰伍拾肆元(人民币6754.00元)（已经支付）,并赔偿违约金肆仟捌佰元(人民币4800元)；4.诉讼费被告承担。事实和理由：1.原告韩江栋与被告杨小玲于2018年4月27日签订合同；2.被告违反合同第十条第3点,未向原告或物业公司支付2019年3月1日-2020年12月31日物业费,逾期一周且无正当理由,并且上门交涉态度恶劣；3.违反第七条第8点未经甲方同意,乙方不得转租,转借承租房屋；4.原告收到物业催费函并垫付物业费。 原告向本院提交了以下证据： 一、房屋租赁合同； 二、物业催费函； 三、原告物业费缴费发票； 四、企业基本信息表； 被告杨小玲辩称，（2020）皖0802民初2037号房屋租赁合同纠纷一案，现根据客观事实和法律依据答辩如下： 1、我方自2018年8月1日租赁合同生效，被答辩人毛坯房交给我方装修（18年交房和20年升级两次一共装修费用10多万元）使用，迄今双方未发生任何矛盾和不愉快的事，我方至20年9月份共计交租5次，每次都履行合同且准时交租给被答辩人。 2、关于物业费我方签订合同当日一次性交了6个月至2019年2月给被答辩人。期间有谈到后期未交物业费的事，我方跟被答辩人电话口头和微信文字反映物业管理不作为的事……被答辩人默许我方未交物业费的事实，并支持我方直接跟物业管理员交涉（租赁合同第十条3点，自19年3月至20年11月6日期间被答辩人没有采取任何措施足以证明认可我方未交物业且不认为是违约）。 3、我方直至2020年11月6日迟迟未交2019年3月至12月物业费。1是今年初疫情至6月份前员工都未正式上班；2.主因是近2年N多次跟吾悦物管员沟通交涉公共场所卫生环境恶劣（据我了解大部分吾悦商户或业主因不满物管员的管理水平而拖欠或不交物业费）必须改善，以及我方25楼办公场所墙壁裂缝下雨渗水和窗户玻璃碎裂有危害生命安全隐患需及时维修。迄今诉求物管员的几件事终无果（详见墙壁裂缝和窗玻璃碎裂图片，可现场调查）；3.吾悦广场电梯经常无故突然停电，造成全体商户和个人诸多不便，更严重影响到每个人的身心健康和安全隐患。 4、关于被答辩人提到我方人员态度激动一说，原由是在没有任何预知的情况下，被答辩人于11月6日一家四口和物管员突然来到我方公司办公室。为首被答辩人父亲态度恶劣强硬要求解除租赁合同，并凶狠威胁说要把租房的门锁砸掉换锁。最后警方到场处理调解：要求我方于11月20号前务必缴清物管费，同时警告被答辩人不准再来我方无故闹事，双方都欣然接受警方调解。事后我方多次与被答辩人约谈协商冰释前嫌，被答辩人不仅拒接电话且直接将微信拉黑...... 5、在此更正明确一点事实，吾悦物业费催收函正式通知实际是20年11月5日（详见附复印件），且截止缴费日是20年11月20日。而我方并未收到物业费催收函，是在被答辩人11月6日来我方强硬要求解除合同方得知物业费催收函之事，我方随即于11月7日将物业费6754元整转账给被答辩人（见附件）。实在不明白被答辩人诉求我方物业费逾期违约有何依据，意欲何图？？？ 6、关于被答辩人诉求我方违约租赁合同第七条第8点：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋这点。我方仔细看房屋租赁合同第七条根本没有第8点，而事实是我方公司因业务拓展需要，被答辩人房屋现场办公负责人王莹与我方是共同投资合作关系，因双方合伙协议有保密条款(详见合同第十四条）。我方无义务更无责任向被答辩人说明实际情况。被答辩人仅因提供的企业基本信息表诽谤我方转租违约并诉求，此说法完全与事实不符，被答辩人不仅凭空杜撰。更是违背我国合同法的契约精神…… 综上所述，被答辩人不论是基于我方物业费未交的诉求，还是基于我方转租转借房屋的诉求，被答辩人所列举的证据不足以证明我方有违约之处，更于事实不符。且以我方物业费未交和转租转借房屋为借口，诉求解除甲乙双方房屋租赁合同，被答辩人此举言行明显有不再履行合同违约之嫌疑和另有意图。因此于情、于理、于法都不应将答辩人列为被告，更不应得到法庭支持，为此我方强烈请求法庭驳回被答辩人对答辩人的无理无据诉讼请求。并给予警告被答辩人需诚信履行房屋租赁合同期限，更有义务和责任遵守甲乙双方合同内所有条款。 被告向本院提交了以下证据： 一、交租及时，证明我方自签订租赁合同即日起，都诚信履约合同按时间给原告交租、交物业费，没有一次拖延交租行为。而物业催收函实际时间是2020年11月05日，见复印件。 二、业主沟通，证明1、我方与原告商量强调交物业费直接跟物管员沟通，同时解释未交物业费原因是物业管理和服务不尽责所至。期间原告默许认可……2、11月6日原告根本不给我方解释协商机会，一家三口来到我公司态度强硬，凶狠要挟把锁砸掉换锁并解除租赁合同（警方到现场协调，我方20日缴清费用，并警告原告不准再来我方闹事（视频为证）。 三、物业沟通，证明物业费未交：1、因今年初疫情所至6月前员工都未上班影响效益；2、主要还是我方对吾悦写字楼公共场地、电梯等卫生环境以及服务意识和态度不满（请调查吾悦广场商户或业主，绝大部分因此拖欠物业费）跟物业多次诉求无果；3、作为同是业主我方25楼办公室墙壁裂缝渗水，窗户玻璃碎裂漏水等，近2年来N多次告知物业维修迄今无果（附房屋损坏图）有危害生命安全隐患；4、再说物业管理处正式通知催收函是2020年11月05日，迄今未收到原件（见复印件）。 四、合伙协议，证明由于我方业务需要拓展，现原告房屋现场办公负责人王莹与我方是合作关系，双方合伙协议有保密协议条款（详见合同第十四条）。我方无义务更无责任向房东说明情况。因此原告诉讼我方合同违约并解除，完全与事实不符，更是违背契约精神…… 经庭审质证，关于原告提交的证据，被告对证据一无异议；证据二被告没有收到，但被告在知道后马上就交给原告了；证据三物业费被告已经全部支付了；证据四被告与该企业是合伙关系，被告负责25楼，王莹负责17楼。关于被告提交的证据，原告认为被告的合伙方式应属于转租。 经审查，原、被告提交的证据均符合证据三性原则，故本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月27日，韩江栋（甲方）与杨小玲（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于安庆市迎江区公寓出租给韩江栋办公使用，租赁期为6年，自2018年8月1日起至2024年8月1日止；租金19200元／年，本合同约定的租金标准不含物业服务费在内，杨小玲应向物管公司另行支付物业费；杨小玲应按本合同约定向韩江栋或物业公司支付租金、租房押金、物业费、公共事业费以及其他费用，杨小玲每迟延一天付款，杨小玲应按当期应付款项的千分之三向甲方支付违约金。 合同签订后，杨小玲未按期支付2019年3月1日至2020年12月31日物业费，案涉房屋物业公司向韩江栋发出一份《催费函》，告知韩江栋于2020年11月20日前缴纳2019年3月1日至2020年12月31日物业费物业费6754元，韩江栋于2020年11月6日代杨小玲支付物业费6754元，经韩江栋催要，杨小玲于2020年11月7日向韩江栋支付代为垫付的物业费6754元。 另查明，杨小玲承租案涉房屋后，与王莹（案外人）合伙在案涉房屋经营室内娱乐服务，预包装食品零售。 本院认为，韩江栋与杨小玲签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。韩江栋将案涉房屋出租给杨小玲后，杨小玲足额缴纳了房屋租金，其履行了房屋租赁合同约定的主要义务，虽然杨小玲存在迟延缴纳租金的情形，但杨小玲迟延履行仅构成合同履行上的瑕疵，并非致使合同目的不能实现。杨小玲与王莹合伙在承租房屋中从事经营活动，不构成转租行为。韩江栋主张的物业费6754元，合同约定由杨小玲向物管公司支付物业费，韩江栋代为缴纳的次日杨小玲便支付给了韩江栋，杨小玲在经催告后的合理期限内积极履行了义务。因此，杨小玲瑕疵履行合同义务的行为不构成根本违约，韩江栋主张解除房屋租赁合同、返还房屋并恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因杨小玲于韩江栋代为缴纳物业费的次日便向韩江栋支付了物业费6754元，韩江栋并未产生实际损失，故韩江栋主张支付物业费和违约金的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。虽然本案未支持韩江栋的诉求，但杨小玲系在韩江栋起诉后支付了物业费，故韩江栋因诉讼产生的诉讼费应由杨小玲负担。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告韩江栋的诉讼请求。 案件受理费89元，减半收取44.5元，由被告杨小玲负担（该款原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐杨 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  彭璐 附本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。