徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11054号原告：颜林，女，1974年7月17日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：张孝明，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。被告：华润置地（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。法定代表人：陈刚，该公司经理。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原告颜林诉被告华润置地（徐州）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜林的委托诉讼代理人张孝明、周浩，被告华润公司的委托诉讼代理人徐致远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金4135586.4元（截止至2019年10月1日，之后违约金计算至具备交房条件之日止）。2、判令被告将府项目一期16号楼105号及106号房屋按照原规划设计图恢复原状。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月27日购买被告开发的府项目一期16号楼105号及106号房屋，并签订了两套房屋的《商品房买卖合同》，两房总价款共计9999000元，合同签订后，原被告又签订《房屋改造委托协议》一份，由被告对两套房屋予以改造，但被告至今不能将按约完成改造，且不能提供依法审批的设计文件，故原告提起诉讼，请求依法审理，支持原告诉请。被告华润公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。1、原告未提交双方约定的两套施工方案，主张被告未按约施工没有依据。案涉房屋改造委托协议第一条、第二条明确约定改造施工应有两次，并以相应的方案作为依据，但原告并未提交。2、案涉房屋已经达到商品买卖合同约定的交付条件，原告应当按照约定收房。该合同第八条及补充协议第五条明确房屋交付时间为2013年12月31日前，交付条件为取得竣工验收备案表，且补充协议第十条第四款约定，无论原告是否收到通知，均应当在约定的交付时间办理收房。案涉房屋改造委托协议第一条约定，原告不得以和原图纸不符为由拒绝收房，事实上在2013年12月20日被告已取得竣工验收备案表，房屋达到交付条件，而原告并未按约收房，直接导致案涉房屋至今未完成交付。3、原告未按照房屋改造委托协议约定履行收房义务，被告依法享有顺序履行抗辩权，因原告未按照商品房买卖合同的约定及房屋改造委托协议第一条的约定收房，违反了双务合同的在先义务，被告有权依据我国合同法第六十条规定，不履行在后的施工义务。而且被告在多次发函通知原告收房之后，原告仍不予配合，按涉房屋至今处于未完工状态，责任不在于被告。4、原告要求被告将房屋恢复原状，没有事实及法律依据。恢复原状属于违约方承担违约责任的约定方式或合同解除后的法律后果，但双方既未在案涉相关协议中约定原告享有将房屋恢复原状的请求权，案涉协议至今也未解除，因此，其请求恢复原状没有依据。5、在《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》中第十八条指出，逾期办证的违约金从合同约定或法定期限届满之日起计算诉讼时效期间，被告认为逾期交房可以参照该条规定计算诉讼时效，而今诉讼时效已经届满，被告依法享有抗辩权。同时，《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第331页指出如果合同约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，该书由杜万华主编，也有大量判例对该观点予以支持。具体到本案，即使原告主张违约金于法有据，那么也仅能对其在起诉前三年内的违约金予以支持。6、根据双方协议约定，应当在2014年初履行完毕，但原告至今才提起诉讼，且此前没有与被告进行充分的沟通和协商。因此，时隔五年的违约金属于因原告造成的扩大损失，不应当由被告承担。根据原告现计得的违约金数额共有四百多万，占两房屋总价的将近一半，明显过高，应当在原告举证证明其实际损失后予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月27日，原被告签订《商品房买卖合同》二份，约定原告购买被告开发的位于徐州市铜山新区的府一期16号楼105室和106室房屋，房屋总价款9999000元。合同第八条约定:出卖人应当在2013年12月31日之前交付该房屋，同时取得商品住宅交付使用批准文件及商品房已竣工验收备案;第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任,除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。原告分别于2013年月28日、2013年6月21日，分四笔共交付被告购房款9999000元。合同签订当日，原告颜林（甲方）与被告华润公司（乙方）还签订了《房屋改造委托协议》，内容为：甲方于2011年12月31日购买乙方开发的府项目一期16#楼05和06号房，并签订了商品房买卖合同及补充协议(合同编号为：TS21058和TS21059,以下简称“原合同”)，甲方因特殊生活住房需求，向乙方申请将两套房屋进行改造，并委托乙方在2套房屋交付后，为甲方寻找一家有资质的施工单位将该2套户型打通并实施改造，委托内容如下：1、乙方在按方案一（L1）)施工并按照原合同约定的交房日期进行政府交房验收，甲方不得以和原图纸不符为由拒绝收房；如果甲方拒绝收房，则乙方可按原图纸恢复原结构，不再履行本协议，且由此造成的逾期交房责任由甲方承担。2、甲方按照原合同约定的交房日期收房后一个月内，甲方委托乙方寻找一家有资质的施工单位完成改造施工，（改造与案以甲方签字确认的方案二L2为准）；改造施工完成后，甲方按照双方认可的改造方案二所确定的交付标准收房。未在一个月完成改造的，视为乙方违约并按逾期交房的约定承担违约金。3、乙方委托的施工单位严格按照甲方签字认可的改造方案二进行施工，不得随意变更；甲方后期对改造方案非结构部分有变动的，超出方案部分费用由甲方承担，甲方承诺对己确定的改造方案的结构部分不得变动。4、改造方案一及方案二见附件。5、因上述改造施工需要向乙方或有关部门出具相关书面手续的，甲方愿意配合乙方积极办理。6、乙方应保证改造后房屋的结构安全性。7、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份。此后，甲方（华润公司）与乙方（颜林）又签订了一份《关于府16#-05、16#-06单位合并调整的补充说明》：赵强先生购买华润置地（徐州）有限公司16#-05和16#-06单位，两单位相连，赵强先生计划打通使用，双方就以下问题达成一致：(1)外立面不改变和破坏的情况下，甲方协助乙方对内部结构进行调整，调整的依据为附件所示户型图，房屋为毛坯交付；(2)对甲方进行的调整，乙方需配合甲方进行规划验收和交付验收，不得提出户型与购买合同不一致而拒绝收房；(3)—楼至二楼楼梯方案定为旋转楼梯；(4)乙方有义务为所做调整保密，不得向政府相关部门、媒体、客户等宣传介绍，如因乙方对外宣传带来的不利后果，由乙方承担。后附一层、二层、三层的户型图一组。该说明中的赵强与本案原告颜林系夫妻关系。2013年12月20日，徐州市铜山区住房和城乡建设局向被告颁发了徐铜住建[2013]通字第10号《徐州市铜山区房地产开发《住宅项目同意交付使用通知书》：内容为:华润置地（徐州）有限公司，2013年12月20日，你公司承建的府居住小区1#-25#，28#-45#，54#、55#楼，已通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。同日，被告取得《建设工程竣工验收备案表》。2013年12月26日，被告制作了交付通知书，通知原告与2013年12月31日进行新房的交付工作。2018年6月28日，被告又制作了《温馨提示》，再次通知原告于2018年7月31日前领取该房屋的钥匙及相关资料。该提示于2018年6月28日向原告邮寄送达。根据《房屋改造委托协议》及《关于府16#-05、16#-06单位合并调整的补充说明》，经被告委托，对涉案房屋进行了部分改造，原告认为施工改造没有达到其约定的标准而引发争议，涉案房屋目前仍处于毛坯房状态。庭审中，原告同意在被告客观无法履行合同的情况下，解除涉案商品房买卖合同，并变更诉讼请求：1、判令被告返还购房款本金9999000元及占用房款期间的孳息（按照同期银行利率计算，其中3009000元自2013年1月28日起计算至2013年6月20日，9999000元自2013年6月21日起计算至被告全额返还购房款为止，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；2、被告支付原告房屋差价损失（该损失以评估金额为准）；3、被告向原告支付逾期交房违约金4135586.4元（自2014年2月1日计算至2019年10月1日），本项请求原告暂不主张，保留诉权；4、被告承担诉讼费用。本院认为，原被告于2013年1月27日签订二份《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为有效协议。双方于2013年1月27日签订的《房屋改造委托协议》及《关于府16#-05、16#-06单位合并调整的补充说明》也是真实意思表示。因被告没有按照《房屋改造委托协议》及《关于府16#-05、16#-06单位合并调整的补充说明》的约定交付房屋，且无法按照约定完成改造，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。故对于原告要求解除涉案合同的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告按照约定已经交付的购房款应当予以返还。由于被告未能按照约定交付涉案房屋，对原告造成了一定的损失，该损失为原告交付的购房款9999000元被被告占用期间产生的孳息，故合同解除后，被告还应当返还原告购房款被占用期间的利息。对于原告诉请的房屋差价损失，由于原告未举证加以证实，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金之诉请，由于原告选择暂不主张，本院不再理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告颜林与被告华润置地（徐州）有限公司签订的二份《商品房买卖合同》及《房屋改造委托协议》；二、被告华润置地（徐州）有限公司于本判决生效后十日内返还原告颜林购房款9999000元及利息（其中3009000元自2013年1月28日起，6990000元自2013年6月21日起，计算至实际给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106352元，由被告华润置地（徐州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王会收人民陪审员  孙 琴人民陪审员  王 玲二〇二〇年十二月三日书 记 员  潘玫竹