河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1160号原告：郑州禾润物业服务有限公司，住所地郑州市金水区经一路北35号院3号楼2207号。法定代表人：李文胜，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李改萍，女，1971年1月23日出生，汉族，住郑州市中原区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。被告：郑州市中原区西流湖街道柿园村第十村民组，住所地郑州市中原区紫薇里小区。负责人：白玉周，系该村民组组长。委托诉讼代理人：张灵全，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢歌，河南文丰律师事务所律师。原告郑州禾润物业服务有限公司诉被告郑州市中原区西流湖街道柿园村第十村民组物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李改萍、李明伟，被告委托诉讼代理人谢歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付代收原告服务期间商业门面房的物业费，自2016年6月1日至2018年11月15日期间代收商业物业服务费358082.3元及相应违约金。（合同约定违约金日千分之五，暂计每日千分之一计算230400.7元违约金）；2.本案的所有费用由被告承担。现将诉讼请求修正为：1.请求判令被告支付拖欠原告服务期间商业门面房的物业费358082.3元及相应的违约金至实际支付之日止（合同约定违约金每日千分之五，仅主张按每日千分之一计算，暂计至2018年11月15日的数额为230400.7元，之后的违约金没有计算，具体详见事实理由后的诉讼请求计算表）；2.本案的所有费用由被告承担。事实与理由：2015年11月15日原告与郑州市中原区西流湖街道柿园村第十村民组签订物业托管协议，原告为被告正商紫薇里（D-1地块白庄安置区）小区业主提供物业服务，合同约定商业门面房物业服务费2.2元/平方米/月。原告进驻小区提供物业服务，但被告也一直按照4元/平方米/月向承租人收取物业费，但却一直拖欠着应当向原告支付的物业费。截止2018年11月15日，原告被被告强行赶走后，被告经多次催要而拒不支付，基于上述事实与理由，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告辩称：一、被告没有拖欠原告物业服务费，原告的主张无事实和法律依据。根据2015年12月30日原告与被告签订的《白庄安置区物业服务合同》第五部分物业服务费用第八条约定：物业服务费应当从甲方（即被告）通知的收房之日起计收。2016年6月1日被告没有接收涉案的门面房，此时涉案商业区的路面不通，没有硬化，遍布建筑垃圾及生活垃圾，原告未对商业区进行过任何处理也未提供任何物业服务，不应当向被告收取物业费。2016年12月份在被告的组织下，由原告、被告、门面房整体承租人的负责人白新仓三方对商业区门面房的接收以及物业费的交纳进行协商，经协商达成一致意见，门面房的物业费自2016年12月1日开始由白新仓按照每月11000元进行交纳，白新仓自2016年12月1日起履行了交纳物业服务费的义务，不存在拖欠原告物业服务费的情形。2017年后半年原告开始不为商业区门面房提供物业服务，经白新仓多次要求原告均置之不理，2018年1月份临近春节商业区的租户（左右间超市）房屋出现地面严重塌陷，大量粪便污水渗漏外流，房屋内都是粪水，已经严重影响到周围店铺的正常经营，租户王唯一在第一时间向原告反馈，要求原告进行维修，原告以各种理由推脱，不管不问，当时情况紧急，任由其发展下去，周围商业区的门面房都会被影响无法营业，而原告对此不管不问，白新仓只好先行垫付相关费用进行维修，共花费了一周的时间，支出各项修理费用4万多元。最终在被告的组织下，原告与白新仓协商达成一致意见，鉴于原告拒不提供物业服务，白新仓将物业费缴至2018年5月31日，此后商业区门面房不再向原告交纳物业费，原告也不需再提供物业服务。涉案商业区的门面房不存在拖欠物业费的情形。二、原告不享有收取滞纳金的资格，向被告收取滞纳金无法律依据。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。具有法定性、强制性和固定性的特点，原告不是行政执法单位，无权私自设立收取滞纳金。综上所述，原告的主张无事实依据，无法律依据。望法院查明事实，依法维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求提交了证据，对各方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对当事人有争议的事实和证据，本院予以分析认证，并认定事实如下：一、原被告双方《物业服务合同》的主要内容2015年，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《物业服务合同》一份（未显示具体日期），主要约定：物业项目基本情况。名称：正商紫薇里（D-1地块白庄安置区）。物业服务内容。原告应当提供的物业服务包括以下内容：1.对已接收的物业进行维护。2.做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）。3.由乙方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作，甲方予以支持和配合。制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。4.物业共用部位的日常维修、养护和管理。5.物业共用设施设备的日常维修养护和管理。6.公共绿地、景观的养护。7.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。8.协助维护秩序，对车辆进行秩序停放。9.协助做好小区内安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。10.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。11.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。12.按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理和服务。13.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、劝阻、处罚，并向有关部门报告等。14.制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。15.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。16.其他服务事项。物业服务费用。多层住宅为0.6元/平方米/月，高层住宅为1.39元/平方米/月，商业物业为2.2元/平方米/月。实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费应当从甲方通知的收房期限之日起计收。业主办理入住手续时预付半年物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为每半年的第一个月的15号前交纳下一季度物业服务费。乙方如果接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同终止。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。本合同到期后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等;乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。二、原告服务商业用房区域的认定诉讼中，原被告对商业用房的服务区域产生争议。原告称其服务区域包括双方《物业服务合同》中所约定的正商紫薇里小区商业用房和正商百合里小区13号楼商业用房。被告认可正商紫薇里小区商业用房系由原告提供物业服务，但称原告仅为正商百合里小区13号楼住宅用房提供物业服务，并未向该楼商业用房提供物业服务，并称正商百合里小区13号楼商业用房未交付给原告。针对正商百合里小区13号楼，原被告双方均认可该楼位于正商百合里小区东南角，同正商紫薇里小区一路之隔。该楼虽名为正商百合里小区13号楼，但却独立于正商百合里小区之外，由正商百合里小区东门南侧100米左右处单设正商百合里小区13号楼出入门禁，将13号楼物业区域同正商百合里小区其他物业区域予以分割，分割的原因为正商百合里小区13号楼为被告村民安置楼。正商百合里小区除13号楼外，物业服务企业为正商公司。正商百合里小区13号楼商业用房的电费系由正商紫薇里小区物业服务企业统一收取。本院认为，因正商紫薇里小区和正商百合里小区13号楼均系被告村民安置房，故正商百合里13号楼同正商紫薇里小区系由同一物业服务企业管理并提供服务，两者在服务内容上并无本质区别，且正商百合里小区13号楼的电费亦由原告代为收取，故以上事实能够认定原告为被告提供物业服务的区域包括正商百合里小区13号楼商业用房，本院对该事实予以认定。三、原告为商业用房提供物业服务收费标准的认定诉讼中，原告称：“合同约定的商业门面房收费标准为每月每平方2.2元。有明确约定，应当按照合同约定标准予以支付。由于，原告法定代表人在后期与被告协商过程中承诺自2018年9月1日之后原告同意按照每平方米每月1元的标准收取，所以我方在主张时在2018年9月1日之后的标准变更为每月每平方米1元。”被告对此予以否认，称：“2016年12月份，在被告的组织下由白新仓、原告、被告三方进行协商，最后达成一致意见，按照每月11000元每次交纳半年的方式进行物业费的交纳。原告对此无异议，被告在提交的物业费凭证中，如果原告对交纳的物业费金额有异议，那么第一次交纳66000元时就应该在收据中注明有欠交的情况，且第二次交纳时，原告没有理由不扣除之前欠交的部分，所以结合本案事实可知，物业费的收费标准是协商之后确定的，原告声称只是交了5000平方米，那么原告应当举证证明被告交纳的是哪5000平方米，是哪部分商铺没有交。原告未举证证明，更加印证了物业费的收费标准是被告主张的事实即协商后确定的。”被告为证明其上述主张，向本院提交原告分别于2016年12月6日、2017年6月1日出具的收据各一份、2018年9月27日郑州银行电子回单一份。其中2016年12月6日收据载明：“今收到白新仓人民币陆万陆仟元整，系付物业费（2016.12.1—2017.5.31）。”2017年6月1日收据载明：“今收到白新仓人民币陆万陆仟元整，系付物业费（2017.6.1—12.31）。”2018年9月27日郑州银行电子回单显示付款人为白振伟，收款人为原告，付款金额为66000元。针对上述三份证据，被告称：“商业区门面房的整体承租人按时足额向禾润物业公司缴纳了物业费，不存在拖欠物业费的情形。1.正商紫薇里小区的门面房是对外整体进行出租，被告接收全部门面房后，通知承租人自2016年12月1日起开始向物业公司缴纳物业费。2.2016年11月底在柿园村第十村民组组长白玉周的组织下，禾润物业公司与门面房承组人的负责人白新仓就全部门面房的物业费缴纳方式及数额经协商达成了一致意见，禾润物业公司同意给予优惠，按照每月11000元计收全部门面房的物业费，无论门面房是否已经出租出去，禾润物业公司也不再单独向门面房的租户收取物业费。承租人的负责人白新仓于2016年12月6日向禾润物业公司缴纳了2016年12月1日至2017年5月31日的门面房物业费66000元，禾润物业公司出具了收据一份，载明：收到人民币陆万陆千元正，系物业费2016年12月1日至2017年5月31日。2.白新仓于2017年6月1日向禾润物业公司缴纳了2017年6月1日至2017年11月30日之间的门面房物业费，禾润公司出具收据一份，载明收到人民币陆万陆千元正，系物业费2017年6月1日至11月30日。3.自2017年7月份起禾润物业公司出现不再为紫薇里小区的门面房提供物业服务，门面房承租人的负责人白新仓多次要求禾润物业公司按照合同约定提供相应的物业服务，但禾润物业置之不理，白新仓只好自己自费为门面房的商户提供垃圾箱、找人清运垃圾、日常维修等原本应当由禾润物业公司提供的服务。2018年1月份门面房租户（左右间超市）的房屋出现房屋地面塌陷、大量粪便污水流满商铺地面，禾润物业公司未按照物业服务合同约定到现场进行紧急维修，在租户到物业办公室要求维修时又以各种理由拒不派人维修，当时情况紧急，粪便污水的泄露严重，不能放任不管，而且已经影响周围其他商铺的经营，白新仓立即联系工人对塌陷部位进行挖掘维修，联系抽污车进行抽污等等。禾润物业公司的行为违反了物业服务合同的约定，也违反了《郑州市物业管理条例》第十八条之规定。鉴于禾润物业公司拒不为商业区的门面房提供物业服务，且出现如此之严重及紧急的情况，从始至终都未派人处理，最后在柿园村第十村民组白玉周的组织下，于2018年9月份经协商达成一致意见，白新仓将物业费缴纳至2018年5月31日，自2018年5月31日起禾润物业公司不再收取商业区门面房物业费，也不再为商业区的门面房提供物业服务，商业区门面房的物业相关服务由门面房的承租人自理。2018年9月27日门面房承租人的员工白振伟向禾润物业公司支付66000元的物业费。”原告对被告上述三份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，称该证据仅能证明被告支付了部分物业费费用，根据被告房屋的面积及物业服务合同约定的物业费单价，可计算出实际应当交纳的费用，减去被告已经支付的费用，正是原告主张被告拖欠的费用。本院认为，针对被告提交的上述三份证据，原告认可系被告所支付的商业用房物业费用，结合原告所出具了两份收据内容能够证明原被告双方在合同履行过程中对商业用房物业服务费用标准予以了变更，由原合同约定的2.2元/平方米/月变更为每月共计11000元，每半年交纳一次。据此解释原告为被告出具的两份收据中明确标注所收取的物业费对应的期间且未标注欠费情况，则更加符合日常生活经验法则，本院对该事实予以认定。四、原告为商业用房提供物业服务起止时间的认定针对起止时间，诉讼中，原告称：“由于我方是在2015年11月15日进驻小区提供服务，进驻小区时是按照被告的通知进场，根据合同约定，我方在进场时就应当收取相应的物业费用，而我方考虑到门面房在2016年6月1日才具备使用条件，我方主张时自愿放弃了2016年6月1日前的商业区的物业费，同时合同第十四条明确约定，房屋在交付时向原告支付物业费。所以根据合同约定，应当自2015年11月15日起支付至我方撤离的2018年11月15日。我方自愿放弃2015年11月15日至2016年5月31日的物业费。”被告对此不予认可，称：“紫薇里小区住宅区与商业区是分开交付的，2016年6月1日，商业区的门面房并没有完成交付，被告并没有接收门面房，原告声称，被告已接收门面房无事实依据，而且原告作为物业服务公司，在门面房进行交付时，实际参与了门面房的接收与验收，如果6月1日完成了门面房的接收，正商公司会向原告出具交接材料。但本案中，原告并未提供，而且原告收取物业费的前提是提供了物业服务。商业区门面房在6月1日房屋门口便是建筑垃圾，房屋也从未有人使用，原告没有提供任何物业服务，本身就不该收取物业费，更加不存在所谓的放弃。因门面房存在质量问题，被告实际完成接收时间为2016年11月底，这也是为什么门面房的物业费是自2016年12月1日开始交纳。2017年后半年开始，原告消极为商业区提供物业服务，经白新仓多次要求，仍未得到改善，在2018年1月份出现门面房地面严重塌陷，粪便污水大量外流严重影响门面房住户正常经营，但原告以各种理由置之不理，任由其发展，鉴于原告不提供物业服务，在被告的组织下，原告与白新仓达成协议，白新仓将物业费交至2018年5月31日，2018年6月1日起原告不再为商业区提供物业服务，白新仓也不再交纳物业费。”关于起始时间，本院认为，根据原被告双方《物业服务合同》约定，物业服务费应当从被告通知的收房期限之日起计收。诉讼中，原告主张案涉商业用房物业费应从2016年6月1日起收取，其应当提供证据证明被告通知其收房的具体日期，原告未提供证据予以证明，且在其2016年12月6日首次开具商业用房物业费收据时明确注明所收取的物业费期间为2016年12月1日至2017年5月31日，故本院认定原告提供的证明不足以证明被告尚欠其2016年12月1日前的物业费，本院对原告主张的该事实不予认定。关于终止时间，诉讼中，原告主张其对案涉商业用房终止物业服务的时间为2018年11月15日，被告对此不予认可，称经各方协商，原告于2018年6月1日不再为商业用房区域提供物业服务。经询问，各方均认可原告撤离案涉物业区域的时间为2018年11月15日，均认可原告对案涉住宅物业区域终止物业服务的时间为2018年11月15日。与此同时，被告亦认可自2018年6月1日至2018年11月15日期间，案涉商业用房电费仍由原告代为收取。本院认为，上述事实能够证明原告终止案涉商业用房物业服务的时间为2018年11月15日。被告主张双方通过协议约定原告自2018年6月1日不再为上述商业用房提供物业服务，则应当提供相应证据证明，被告未提供有效证据证明其主张的待证事实的存在，本院对被告主张不予认定。结合前述已查明的原被告双方约定每月11000元的物业费标准，被告尚欠原告2018年6月1日至2018年11月15日物业费共计60500元，本院对该事实予以认定。本院认为，原被告之间的物业服务合同法律关系为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原被告双方均应依约履行己方义务。原告提供的证据能够证明被告尚欠其商业用房物业费60500元，被告应当予以支付。针对原告所主张的其他物业费，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。针对原告所主张的违约金，本院认为，被告提交的证据能够证明原告在提供物业服务时存在瑕疵，故本院对原告违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市中原区西流湖街道柿园村第十村民组自本判决生效之日起十日内向原告郑州禾润物业服务有限公司支付所欠物业费60500元；二、驳回原告郑州禾润物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9685元，由原告郑州禾润物业服务有限公司负担8689元，被告郑州市中原区西流湖街道柿园村第十村民组负担996元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年十二月八日书记员  王正光