河北省邯郸市永年区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0408执异45号 异议人：胡京平，男，1972年5月20日生，汉族，住邯郸市永年区。 申请执行人：程培英，女，1948年5月14日生，汉族，住邯郸市永年区。 被执行人：河北冀南种业有限公司。 住所地：邯郸市永年区临洺关镇火车站西永丰街。 法定代表人：吴涛，该公司经理。 被执行人：吴承志，男，1952年6月28日生，汉族，住邯郸市永年区。 本院在执行申请执行人程培英与被执行人河北冀南种业有限公司(以下简称冀南种业)、吴承志民间借贷纠纷一案中，异议人胡京平对本院执行位于临洺关镇洺兴路路东、原农业局楼下、从北向南第三间门市的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 胡京平称，一、请求永年区人民法院立即停止对案涉房屋（位于临洺关镇洺兴路路东、原农业局楼下、从北向南第三间门市）拍卖等执行行为，撤销拍卖公告及评估报告。二、请求永年区人民法院对案涉房屋终结执行，并解除对案涉房屋的查封行为。程培英与冀南种业、吴承志民间借贷纠纷一案，邯郸市永年区人民法院作出的（2018）冀0408民初3132号民事裁定书已发生法律效力。胡京平对邯郸市永年区人民法院执行位于临洺关镇洺兴路路东、原农业局楼下、从北向南第三间门市的执行行为不服，提出异议。事实与理由：程培英与冀南种业、吴承志民间借贷纠纷一案，永年区人民法院作出（2018）冀0408民初3132号民事裁定书，裁定查封、扣押冀南种业、吴承志价值35万元的财产或冻结同等数额的银行存款，并于2018年11月16日查封了案涉房屋。后永年区人民法院委托河北滏紫房地产评估有限公司对上述案涉房屋进行了房地产估价，并于2020年11月12日在邯郸市永年区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台（http//sf.taobao.com，户名：邯郸市永年区人民法院）发出了拍卖公告。现就上述委托评估及拍卖案涉房屋等执行行为提出以下异议：一、让永年区农业农村局的财产偿还吴承志的债务，于法无据。吴承志对案涉房屋不享有所有权，该房屋系永年区农业农村局所有，法院不能对该房屋进行拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述法律规定，该房屋现登记在永年区农业农村局名下，该房屋的所有权人为永年区农业农村局，而不是吴承志。因此，让永年区农业农村局的财产偿还吴承志的债务，于法无据。二、法院委托评估行为、拍卖行为及拍卖程序等执行行为均系违法，应予裁定撤销。1、案涉房屋所有权并未登记在吴承志名下，现登记在永年区农业农村局名下，案涉房屋系永年区农业农村局所有，而法院委托河北滏紫房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》中记载：“估价项目名称：……关于吴承志名下的……”该委托事项及评估对象与《物权法》关于不动产所有权的规定不符，因此，法院委托事项和评估公司的评估对象违法。2、法院委托河北滏紫房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》中记载：“估价项目名称：……关于吴承志名下的位于永年区临洺关镇洺兴路路东、原农业局楼下、从北向南第三间门市的房地产价值评估”。而法院在《拍卖公告》中记载：“一、拍卖标的：位于永年区临洺关镇洺兴路路东、原农业局楼下、从北向南第三间门市的房屋使用权……”。上述事实可以看出：一是法院委托评估的对象为房地产价值，而法院公告拍卖的是房屋使用权。因此，评估报告对象与拍卖标的不一致，拍卖依据该评估报告是违法行为，拍卖行为无效，应立即停止拍卖行为，撤销拍卖公告。3、河北滏紫房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》中记载：“十、估价结果……估价对象单价为6070元/m2，总价值为150900元（该价值包含合法占用国有划拨土地使用权价值），而法院在《拍卖公告》中拍卖的是房屋使用权，但评估报告中的总价值包含合法占用国有划拨土地使用权价值，因此，法院不能依据评估价格拍卖案涉房屋。4、建设用地使用权期限是影响房地产价值评估的一个重要因素，而河北滏紫房地产评估有限公司在《房地产估价报告》中并未说明案涉房屋的剩余使用年限，且法院在委托该评估公司估价中，仅提供了吴承志与原永年县农业局《协议书》及土地权属相关资料，首先，该协议书不能作为剩余使用年限的估价依据。其次，案涉房屋所占有土地系划拨方式取得，按照相关法律规定，划拨方式取得的土地，没有使用期限的限制，政府根据公共利益需要，可以依法随时收回划拨土地使用权。综上，河北滏紫房地产评估有限公司对案涉房屋的估价是违法的、不准确的，同时，该公司也违反了估价原则中的合法原则和客观原则，因此，该评估报告违反相关法律规定，应属无效。5、因评估公司对案涉房屋估价违法，故估价不能作为拍卖依据。法院如继续拍卖，一是因案涉房屋所占土地系划拨方式取得，如国家因公共利益需要，收回其土地使用权，购买人的合法权益则无法保障。二是案涉房屋所得对债权人的债权无法得到有效偿还。三是如执行错误，会增加法院执行成本，浪费司法资源。三、法院拍卖房屋使用权，于法无据。1、房屋使用权拍卖目前在法律上并未规定，而法律规定了房地产（指房屋所有权和土地使用权）可以依法拍卖，房屋使用权不能买卖，人民法院更不能拍卖。在现有的法律规定中，房屋买卖等交易行为中的标的应为土地使用权和房屋所有权，而法院公告拍卖的是房屋使用权，于法无据。2、根据《中华人民共和国物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”因此，人民法院在拍卖该房屋所有权时，应将该房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。为此，法院仅拍卖房屋使用权是没有法律根据的，是违法行为。3、案涉房屋所占土地系划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条第1款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”人民法院在拍卖房地产时，应按规定报有批准权的人民政府审批，未经审批转让的，也是违法行为。另根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”因此，如未进行审批，订立转让合同的，则转让合同无效。4、该房屋系国有资产，在拍卖过程中，还应遵守国有资产处置相关法律规定，否则，会给国有资产造成流失。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条规定，胡京平请求法院立即停止对位于临洺关镇洺兴路路东、原农业局楼下、从北向南第三间门市的拍卖等执行行为，撤销拍卖公告及评估报告，并请求法院对案涉房屋终结执行，并解除对案涉房屋的查封行为，以保护国有资产和申请执行人的合法权益。 胡京平为证明其主张，提供如下证据复印件： 1、冀（永）证字1号国家建设用土地使用证一份，显示用 地单位农业局； 2、2007年12月21日协议书一份，主要内容：甲方永年县农 业局，乙方吴承志，乙方一次性给付甲方现金壹拾贰万元，从农业局临名兴路门市北头数第三间门市，乙方长期享有该门市和该门市占地的使用权，可以出租、转让和经营，但不能拆迁或改建； 3、2020年11月12日拍卖公告一份； 4、2020年10月15日冀滏紫房估（2020―0408）鉴字第2009070号房地产估价报告一份。 本院查明，程培英与冀南种业、吴承志民间借贷纠纷一案，诉讼中程培英申请财产保全，本院于2018年11月6日作出（2018）冀0408民初3132号民事裁定书，裁定：查封、扣押冀南种业、吴承志价值35万元的财产或冻结其同等数额的银行存款。并于2018年11月9日查封吴承志位于永年区间门市，查封期限为三年，自2018年11月9日起至2021年11月9日止。2018年12月12日本院作出（2018）冀0408民初3132号民事判决书，判决：冀南种业于本判决生效后十日内偿还程培英借款本金30万元，以及自2018年2月1日起至还清款之日止按月息1.5%计算的利息。吴承志对上述本息承担连带偿还责任。本院于2019年4月19日以（2019）冀0408执577号立案执行，后终结本次执行程序。（2019）冀0408执577号案件执行中，胡京平提出执行异议，主张查封的门市系其所有，请求解除对该门市的保全措施。本院于2019年10月21日作出（2019）冀0408执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人胡京平的异议请求。胡京平不服，提起案外人执行异议之诉，请求：1、解除对案涉门市的查封措施，并判决不得执行该房产；2、请求确认胡京平与吴承志所签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》合法有效。本院于2019年12月13日作出（2019）冀0408民初3386号民事判决书，判决：驳回胡京平诉讼请求。胡京平上诉至邯郸市中级人民法院，该院于2020年4月22日作出（2020）冀04民终1354号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年10月12日本院受理胡京平诉吴承志房屋买卖合同纠纷一案，胡京平请求法院确认双方于2014年5月1日签订的《房屋买卖合同》无效，由吴承志返还胡京平购房款365000元，并赔偿损失50000元。本院于当日作出（2020）冀0408民初2900号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、吴承志于2020年10月15日前返还胡京平购房款320000元；二、胡京平于2020年10月15日前将位于邯郸市永年区下的门市一间（从北数第三间）腾清，并交付吴承志。 本院于2020年7月21日恢复执行，于2020年7月22日作出（2020）冀0408执恢206号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨吴承志、冀南种业的银行存款。二、冻结、扣留、提取吴承志、冀南种业应当履行义务部分的收入。三、查封、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖吴承志、冀南种业应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖吴承志、冀南种业的财产以履行生效文书确定的义务和应由其承担的迟延履行期间的债务利息或迟延履行金、案件受理费、执行费为限。本院委托河北滏紫房地产评估有限公司对位于临洺关镇洺兴路路东、原永年县农业局楼下、从北向南第三间门市进行评估，该公司于2020年10月15日出具了冀滏紫房估（2020－0408）鉴字第2009070号房地产估价报告。本院于2020年11月12日作出拍卖公告、竞买须知，拍卖公告显示：邯郸市永年区人民法院定于2020年12月20日9时至12月21日10时止（延时除外）在邯郸市永年区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：http//sf.taobao.com，户名：邯郸市永年区人民法院）进行公开拍卖活动。拍卖标的：位于永年区临洺关镇洺兴路路东、原永年县农业局楼下、从北向南第三间门市的房屋使用权，土地规划用途为机关办公用地，无法办理产权证明。建筑面积为24.86平方米，按现状拍卖。评估价值为150900元，起拍价110000元、保证金11000元、增价幅度1000元。胡京平提出执行异议。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施……”。对执行行为提出异议的主体为当事人、利害关系人，本案申请执行人是程培英，被执行人是冀南种业、吴承志，胡京平不是本案的当事人，胡京平执行行为异议申请书中陈述其也不是本案利害关系人，其提出执行异议，主体不适格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”胡京平主张案涉门市系其所有提出过执行异议，（2019）冀0408执异42号执行裁定驳回其异议请求；胡京平提出案外人执行异议之诉，（2019）冀0408民初3386号民事判决驳回胡京平诉讼请求；胡京平提起上诉，（2020）冀04民终1354号民事判决驳回上诉，维持原判。现胡京平再次就案涉门市提出执行异议，不符合受理条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下： 驳回胡京平的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省邯郸市中级人民法院申请复议。 审判长  何晓玮 审判员  张晓静 审判员  秦 强 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  游丹妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。