江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终5297号上诉人（原审被告）：陈春平，男，1978年5月14日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。被上诉人（原审原告）：宁都县新明物业管理有限公司，住所地江西省赣州市宁都县梅江镇新庄92号。法定代表人：黄凤琴，执行董事。委托诉讼代理人：吴洪贵，男，1963年10月12日生，汉族，系被上诉人宁都县新明物业管理有限公司员工。上诉人陈春平因与被上诉人宁都县新明物业管理有限公司（以下简称新明公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宁都县人民法院（2020）赣0730民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈春平上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不需向被上诉人支付费用，异议金额为16016元。2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为“现原告新明物业一直向被告提供了物业服务，被告则应依约给付原告物业费用”错误。本人于2013年入住×××社区，在2013年与2014年时，还按时上交物业费，并怀着对物业能做好工作，建设一个美好家园的期待。但自入住24栋以来，每逢下雨时节，一楼楼层都会被水淹没，每年至少3-4次，给业主带来了不小的损失和严重的生活不便。当发生此事时，我有与物业及开发商反应，却并没有得到任何的解释及解决措施，本人也不清楚，我们的上级部门是如何验收的，同样也不清楚，是否存在官商勾结行为。同时，×××社区一直以来，都没有给所有业主一个舒适的环境。在2013年时，我曾遗失电动车一辆，想要寻找，却被告知没有摄像可看，可本人分明见到一个摄像头对着楼层门口。怀着相互体谅的想法，我并没有进行深刻的追究。还有每天天晴，阳光照射大地，路面便会产生明显的沼气味，还有许多问题在此也不一一列举。其实我们最初的想法也很简单，就是物业和开发商能够给我们一个安全、方便、舒适的小区，塑造一个美好的生活环境。身为一位业主，我知晓自身应交物业费的义务，我也想相信新明物公司与×××社区的开发商，可是他们却一次次让我失望，以致于最终对新明物公司不再抱有希望。如果说，他们可以把小区打造得很好，解决业主的诉求与问题，营造良好的生活氛围，建设出和谐美好的家园，我又怎么不会上交物业费呢？综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人新明公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1.一审被告在开庭时未到庭，也没有任何证据和理由拒交物业服务费。2.一审被告不服判决提起上诉，在上诉中提出2013年入住×××社区起两年时间都按时缴纳物业费，但从2015年4月起就以每逢下雨时节，一楼楼层被水淹没3-4次，给业主带来不小的损失和严重的生活不便，拒交物业服务费，其所造成的雨水淹没后果与物业企业没有直接关系，物业服务企业发现此种情况及时向开发单位反映，并得到开发单位及时处理，不似上诉人所说的没有得到任何的解释及解决措施，所举证据不实。3.答辩人都是按物业服务合同约定履行了物业服务：小区秩序维护、公共部位设施设备维护、环境卫生的维护以及绿化的养护等都是按时定期检查维护确保能正常运行，而且在小部分业主没交物业费的情况下，物业企业凭借人道主义坚持服务，直至无法感化业主才向法院提起诉讼要求业主缴纳相关物业费用。也是业主应承担缴费义务。二、一审法院适用法律正确，答辩人与一审被告之间物业服务合同纠纷，一审法院适用民事诉讼法的有关规定，完全符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审原告新明公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付2015年4月1日至2019年12月31日公共性服务费4727元、二次供水加压电费437元和因欠费造成的滞纳金10852元，合计16016元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告新明公司于2010年12月02日经工商登记成立，依法从事物业管理服务。2013年3月1日，原告与宁都泛华房地产开发有限公司订立《前期物业服务合同》，承接宁都县×××社区一期的物业服务管理，此后并多次续签。被告陈春平购买宁都县×××社区一期×××号商品房一套，建筑面积123.9平方米。2013年4月17日，被告陈春平办理入伙手续，同时还与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。物业管理服务协议主要内容有：“第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：…4.依据本协议向乙方按时足额交纳物业管理费用及其他约定的各项费用；…第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每年1月19日和6月10日前向乙方交纳，未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金。二、物业管理费由乙方依照宁都县物价局[2012]号文件核定的收费项目和标准，根据物业不同类按建筑面积向业主或物业使用人收取。具体收费标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高层住宅：0.7元/月/平方米（不含电梯运行费）；办公楼：1.00元/月/平方米；商业物业：1.00元/月/平方米；地上车库、杂间物业：0.45元/月/平方米；幼儿园：1.00元/月/平方米。…第九条违约责任…四、甲方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可依法向业主进行诉讼。”2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《×××社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标准上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。一审法院认为，原告新明公司一直向被告提供了物业服务，被告则应依约给付原告物业费用。《物业管理条例》明确规定，业主按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供物业服务权利的同时，应当履行合同约定交纳物业服务费用的义务。因物业企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理企业的经营需要有一定的资金保证，而其资金的主要来源是小区各业主交纳的物业管理费用，业主如不能及时足额交纳，必定造成物业企业的管理经费缺乏，导致其难以更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时也损害了其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费既是合同约定应履行的义务，也是一项法定义务。2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《×××社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标准执行上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。因此，原告对物业费用标准的调高已经按照法定程序进行了审报备案，该物业费用标准符合法律规定。《前期物业管理服务协议》约定“未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金”，现被告多年未予交纳物业管理费，依此约定应当支付违约金。但该约定的违约金偏高，经一审法院专业法官会议讨论，一审法院将违约金调整为所欠物业服务费用的10％，即10852元×10％=1085.2元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《江西省物业管理条例》第五十六条第二款之规定，判决：限被告陈春平在本判决生效后三日内支付原告宁都县新明物业管理有限公司物业服务费4，727元，水加压电费437元，逾期交纳违约金1085.2元，合计为人民币6249.2元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，因适用简易程序审理而减半收取为100元，由被告陈春平负担。本院二审期间，上诉人陈春平提供了以下新证据：一、24栋一楼照片六张，拟证明下雨时地面积水很深，一楼房屋进水。二、押金收据及物业费收据共计六张，拟证明上诉人交纳了两年的物业费，但被上诉人没有与开发商沟通处理好排水问题。被上诉人对证据一的真实性、合法性、关联性不持异议，2015年下大雨时，被上诉人看到这个情况，马上与开发商进行沟通，开发商也进行了整改，整改后下大雨时还是出现问题，最后把排水沟扩大到60公分，已经是最大的，现在发生这种情况是发生特大暴雨时才会出现。目前只能是这种情况，被上诉人也没有办法，被上诉人已经尽到了职责。被上诉人对证据二的证据“三性”不持异议，认为上诉人所交的押金可以退还。二审经审理查明：2013年4月7日，上诉人陈春平向被上诉人新明公司交纳加压费190元。2013年4月17日，上诉人陈春平向被上诉人新明公司交纳出入证押金80元、装修押金1000元、物业费780元、垃圾清运费300元。2015年1月16日，上诉人陈春平向被上诉人新明公司交纳兰卡押金150元。上述押金费用合计为1230元（出入证押金80元+装修押金1000元+兰卡押金150元）本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人陈春平于2013年4月17日与被上诉人新明公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被上诉人新明公司已提供了相应的物业服务，故上诉人陈春平应当按照合同约定交纳物业服务费，上诉人陈春平未予交纳，应当承担违约责任。因被上诉人新明公司应退还上诉人陈春平押金1230元，此款可抵扣其应支付被上诉人新明公司的相关费用6249.2元，上诉人陈春平应支付被上诉人新明公司的款项为5019.2元（6249.2元-1230元）。对于案涉小区24栋一楼下雨时地面积水的问题，属于另一法律关系，上诉人陈春平可另行主张权利。综上所述，因上诉人陈春平二审提供了新的证据，其部分上诉请求成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更江西省宁都县人民法院（2020）赣0730民初1972号民事判决为：限上诉人陈春平在本判决生效之日起三日内支付所欠被上诉人宁都县新明物业管理有限公司2015年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费、水加压电费、逾期付款违约金合计5019.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，合计400元，由上诉人陈春平负担125元，被上诉人宁都县新明物业管理有限公司负担275元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十二月十七日代理书记员  葛颖婷代理书记员  姚冰霞