山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异444号案外人：吴建霞，女，1964年5月29日出生，汉族，住济南市天桥区。申请执行人：刘毅，男，1987年5月3日出生，汉族，住济南市历城区。被执行人：冯宾，男，1980年6月15日出生，汉族，住济南市历下区。被执行人：冯双双，女，1975年6月7日出生，汉族，住济南市历下区。本院在执行申请执行人刘毅与被执行人济南千里马商贸有限公司（以下简称千里马公司）、冯宾、冯新健、冯双双、徐建飞金融借款合同纠纷一案中，案外人吴建霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴建霞称，请求中止对吴建霞所有的位于济南市槐荫区××号院内××室房屋的执行。事实与理由：一、吴建霞于2010年7月18日即已经取得纬六路ｘ××号院内xx室房屋的所有权，早于被执行人冯宾、冯双双，更早于刘毅。2010年7月18日，济南市槐荫区房地产开发集团总公司（以下简称槐荫房地产公司）将纬六路ｘ××号院内xx室房屋以产权房屋销售给吴建霞。吴建霞长期占有使用10余年，使用期间曾于2015年12月17日、2015年12月23日分别对涉案房屋水、燃气进行过改造施工。以上充分证实了吴建霞取得涉案房屋合情、合理、合法，系涉案房屋的实际所有人。二、吴建霞了解到的案件事实：1.2010年9月21日，贵院(2004)济中法执字第328-4号民事裁定载明：将被执行人槐荫房地产公司所有的位于济南市××经××路××号××、××房产(建筑面积2574.99平方米)归买受人冯宾、冯双双所有。2.2010年11月29日，冯宾、冯双双房屋所有权证记载坐落槐荫区××路××号、建筑面积1976.75平方米，该房屋所有权证未包括纬六路xx-1号。3.2014年3月24日，贵院以(2014)济中法执字第46号执行裁定查封了被执行人冯宾、冯双双名下坐落于济南市××××号建筑面积为1976.75平方米房产(而不是xx-1号2574.99平方米)。后刘毅申请以财产抵债方式取得位于槐荫区××路××号建筑面积为1976.75平方米房产(而不是xx-1号2574.99平方米)，并办理了鲁(2016)济南市不动产权第0045594号不动产权证。4.税收完税证明系刘毅按照建筑面积1976.75平方米缴纳的位于槐荫区××路××房产税款，而不是按照建筑面积2574.99平方米缴纳的位于槐荫区经××路××房产税款，没有包含68-1号房屋。上述案件事实证明了刘毅以财产抵债方式取得的是位于槐荫区××路××房产，而不是纬六路xx-1号房产，同时亦证明吴建霞以《产权房屋购销协议书》买受的坐落于纬六路xx-1号院内xx室房屋与刘毅无关。吴建霞认为，为减少对涉案房屋所有权产生的争议，法院可以委托相关司法鉴定机构对坐落于济南市××××号房产进行测量，审查刘毅的房产面积是否已经达到1976.75平方米。请贵院依法审查，并支持吴建霞的异议。为支持其主张，吴建霞提交了《产权房屋购销协议书》《济南水务集团有限公司水费收费回执单》《证明》、中国工商银行个人业务凭证（签单）、水电费收据等证据材料。刘毅辩称，一、涉案房屋处于纬六路ｘ××号一、二层不动产权证范围内。涉案房屋所处一、二楼层原权属归槐荫房地产公司所有，1998年槐荫房地产公司以该楼一、二层房屋作为抵押向银行借款，后因无法偿还借款，该一、二楼层房屋被诉讼、执行，北京金阳园时代国际投资顾问有限公司（以下简称金阳园投资公司）接受银行债权，2004年，金阳园投资公司通过诉讼执行拍卖，由冯宾、冯双双于2010年9月竞得该一、二层房产及相应土地使用权，并办理了房屋所有权证。2014年，刘毅因与冯宾、冯双双等借贷合同纠纷经过诉讼调解结案。2016年经法院执行拍卖，刘毅以以物抵债方式取得该一、二楼层房屋及相应土地使用权，2016年5月3日，刘毅取得该处房屋的不动产权证，从该不动产权证房屋分户平面图上可以看出，吴建霞所提异议的涉案执行房屋在该分户平面图之内，吴建霞称涉案房屋不在该一、二楼层不动产权证范围内无事实依据。二、吴建霞的《产权房屋购销协议书》属于无效合同。1.2010年6月，贵院委托相应拍卖公司拍卖涉案一、二楼层房屋所有权及相应土地使用权，此时该涉案一、二楼层房屋尚在法院查封阶段，2010年7月18日，吴建霞与槐荫房地产公司签订《产权房屋购销协议书》，属于非法处置法院查封财产，当属无效。2、据刘毅了解，吴建霞与槐荫房地产公司签订《产权房屋购销协议书》的销售价格明显低于市场价格的70%,属于不合理低价转让。3.据以上所述，吴建霞与槐荫房地产公司签订《产权房屋购销协议书》违反相关法律规定，属于恶意串通，侵犯刘毅的合法财产权益。三、根据我国相关法律规定，房屋、土地等不动产权以登记为要件，刘毅取得不动产权证后对涉案房屋具有排他的权利，吴建霞非法占有刘毅的涉案房屋，侵犯了刘毅的相应财产权利，法院依据相关事实及生效法律文书予以执行并无不当。综上所述，涉案房屋在刘毅一、二层楼房不动产权证范围内，吴建霞与他人恶意串通签订非法、无效的房屋买卖协议，意图排除法院合法的强制执行，侵犯刘毅的合法财产权益。请求人民法院依法查明事实，驳回吴建霞的执行异议申请。本院查明，刘毅与千里马公司、冯宾、冯新健、冯双双、徐建飞金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月14日作出（2013）济商初字第290号民事调解书，主要内容为：一、千里马公司于2014年1月20日前偿还刘毅2200万元及利息1493070元（利息计至2013年1月13日，嗣后至借款还清之日的利息按照合同约定计付）；二、冯宾、冯双双、冯新健、徐建飞对上述债务承担连带清偿责任；三、刘毅对冯宾、冯双双所抵押的证号为济房权证槐字第**的房产在本协议第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、案件受理费162751元，减半收取81376元，由千里马公司、冯宾、冯双双、冯新健、徐建飞承担。因案件受理费刘毅已预交，故千里马公司、冯宾、冯双双、冯新健、徐建飞于2014年1月20日前将该款过付给刘毅。调解书生效后，刘毅向本院申请强制执行，本院于2014年1月21日立案执行。2014年3月24日，本院作出（2014）济中法执字第46号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人冯宾通过拍卖取得的槐荫房地产公司名下坐落于经七纬六路ｘ××号、土地证号为槐荫国用（95）字第××号、面积2537.1平方米、地号ｘ××号国有土地使用权，查封期限二年，自2014年3月24日至2016年3月23日。2014年7月17日，本院作出（2014）济中法执字第46号执行裁定，拍卖被执行人冯宾、冯双双所有的坐落于济南市经××路××号、土地证号为槐荫国用（**）字第××号的国有土地使用权和房房产证号为济房权证槐字第**房产。2015年1月6日，本院作出2014济中法执字第46-1号执行裁定，一、将被执行人冯宾、冯双双名下坐落于济南市经七纬六路ｘ××号，房产房产证号为济房权证槐字第**的房产和土地证号为槐荫国用（95）字第××号的国有土地使用权作价33849493.**元，交付申请执行人刘毅抵偿被执行人欠其的债务27687726元。扣除执行费89400元，差价6072367.56元由申请执行人刘毅补交。财产权自本裁定送达申请执行人刘毅时起转移；二、申请执行人刘毅可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2015年3月30日，本院向济南市住房保障和房产管理局发出（2014）济中法执字第46-1号协助执行通知书一份，将被执行人冯宾、冯双双名下坐落于济南市经七纬六路ｘ××号，房产证房产证号为济房权证槐字第**面积1976.75㎡的房产过户至申请执行人刘毅名下。同日，本院向济南市槐荫区国土资源局发出（2014）济中法执字第46-1号协助执行通知书一份，将被执行人冯宾、冯双双通过拍卖取得的槐荫房地产公司名下坐落于经七纬六路ｘ××号、土地证号为槐荫国用（95）字第××号、面积2537.1㎡、地号ｘ××号的国有土地使用权过户至刘毅名下。后刘毅办理了证号为鲁（2016）济南市不动产权第**房权证，该房权证载明：“权利人：刘毅，共有情况：单独所有，坐落：槐荫区××路××号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：商品房；用途：办公；房屋建筑面积：1976.75㎡；房屋总层数：7，所在层数：1、2。”2020年10月10日，本院作出（2014）济中法执字第46号公告，责令济南市经七纬六路ｘ××号房产的占有、使用人于2020年10月31日之前自行腾出上述房屋，到期不履行的，本院将依法强制执行。另查，本院依据（2004）济民四初字第11号民事判决立案执行的金阳园投资公司与槐荫房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2006年2月28日作出（2004）济中法执字第328号民事裁定及协助执行通知书，查封槐荫房地产公司位于济南市××路××号的全部房产，期间：2006.2.28-2008年2.28。2007年12月5日，本院作出（2004）济中法执字第328号民事裁定及协助执行通知书，查封槐荫房地产公司位于济南市××路××号的土地，证号：槐荫国用95字第××号，期间：2007.12.5-2009.12.4。2010年6月29日，本院依法委托山东宏博拍卖有限公司将被执行人槐荫房地产公司所有的位于济南市××经××路××号××、××房产予以拍卖，2010年8月26日，买受人冯宾、冯双双以2358万元竞得。本院于2010年9月21日作出（2004）济中法执字第328-4号民事裁定，将被执行人槐荫房地产公司所有的位于济南市××经××路××号××、××房产（建筑面积2574.99平方米，房屋所有权证号：济房房字第xx）及相对应土地使用权（国有土地使用证号：槐荫国用（95）字第××）归买受人冯宾、冯双双所有。济房房权证槐字第**权证载明：“房屋所有权人：冯宾，共有情况：共同共有，房屋坐落：槐荫区××路××号，登记时间：2010年11月29日，建筑面积：1976.75㎡，共有权人：冯双双。”再查，案外人吴建霞提交的《产权房屋购销协议书》载明，吴建霞与槐荫房地产公司于2010年7月18日签订《产权房屋购销协议书》一份，由吴建霞购买槐荫房地产公司开发建设的纬六路xx-1号院内xx室，建筑面积50.63平方米，价格为3000元/平方米，购房款为151890元。槐荫房地产公司于同日出具《证明》一份，载明：“我济南市槐荫区房地产开发集团总公司于2010年7月18日销售给吴建霞的位于纬六路xx-1号院内ｘ××号房屋的房款（建筑面积50.63平方米，总房款151890元），转交刘庆福收，用以抵顶我公司欠刘庆福的工程款。吴建霞的购房款151890元整已全部付清。特此证明。”吴建霞提交的中国工商银行个人业务凭证（签单）载明，吴建霞于2010年8月20日向刘庆福转款177000元。吴建霞提交的《济南水务集团有限公司水费收费回执单》载明，其于2018年2月12日缴纳位于槐荫区××路××号院平房水费等共计42元。以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人吴建霞提交的其与槐荫房地产公司签订的《产权房屋购销协议书》系在本院查封涉案房地产之后，故其请求排除对涉案房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人吴建霞的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二〇年十二月二十五日法官助理毛雪书记员马彬