安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初325号 原告：安徽峰廷商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路125号，统一社会信用代码为913401005563115928（1-1）。 法定代表人：郑建红，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨维峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪小飞，江苏苏商律师事务所律师。 被告：安徽贝豪酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区望江西路520号，统一社会信用代码91340100598661937B(1-1)。 法定代表人：范威威，总经理 委托诉讼代理人：王玄洋，安徽华人律师事务所律师。 第三人：范团结，男，1969年4月5日出生，汉族，住河南省商水县。 委托诉讼代理人：余长金，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符宇翔，安徽华人律师事务所实习律师。 原告安徽峰廷商业经营管理有限公司（以下简称峰廷公司）与被告安徽贝豪酒店管理有限公司（以下简称贝豪公司）、第三人范团结房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告峰廷公司的委托诉讼代理人杨维峰、汪小飞，被告贝豪公司的委托诉讼代理人王玄洋，第三人范团结的委托诉讼代理人余长金、符宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 峰廷公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除峰廷公司与贝豪公司签订的《房屋租赁合同》与《合同履行变更协议书》；2、判令贝豪公司支付拖欠的房屋租金暂计至2019年10月11日为1240312.5元，以后的房屋租金计算至合同实际解除之日止；3、判令贝豪公司支付拖延支付房屋租金给峰廷公司造成的利息损失暂计为50301元（利息损失计算如下:①以826875元为基数按年利率6%自2018年12月11日暂计至2019年10月11日利息损失为41895元;②以413437.5元为基数按年利率6%自2019年6月11日暂计至2019年10月11日利息损失为8406元，暂合计为50301元），以后的利息损失仍以拖欠的房屋租金为基数自2019年10月12日计算至款清之日止；4、判令贝豪公司承担因其根本违约导致合同被解除的违约金165375元。事实和理由：峰廷公司(更名前为安徽峰廷新能源公司)与案外人胡迎久于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》，峰廷公司将合肥市望江西路XXXX公寓楼租赁给案外人胡迎久使用，租赁期限为2012年3月12日至2026年10月30日。合同明确约定峰廷公司给予4个月免租期，免租期结束次日开始计算租赁费用,半年支付一次,每期提前30日支付当期足额租金,同时合同还约定了违约责任等。2018年1月8日,峰廷公司、案外人胡迎久与贝豪公司三方签订《合同履行变更协议书》,三方合意由案外人胡迎久将《房屋租赁合同》项下的所有权利义务全部转让给贝豪公司,由贝豪公司继续履行原合同中案外人胡迎久的权利义务,原合同中其他约定不变。贝豪公司受让伊始,双方都严格遵守合同条款,贝豪公司也均按期支付房屋租金。但从2018年12月起贝豪公司开始以各种理由拖延支付,峰廷公司多次催缴均无回应。峰廷公司无奈于2019年9月25日向贝豪公司邮寄《房屋租金催缴函》,要求贝豪公司于十五日内支付房屋租金,否则将解除合同并追究贝豪公司违约责任,贝豪公司拒收。峰廷公司又于2019年10月11日向贝豪公司邮寄《合同解除函》,贝豪公司仍未签收。峰廷公司认为,贝豪公司长期拖欠房屋租金的违约行为已给贝豪公司造成很大损失,峰廷公司为维护长久稳定的合作共赢关系，对贝豪公司采取的最大限度的容忍态度，然而贝豪公司拖欠的房屋租金已达120多万元，已构成根本违约。为避免损失进一步扩大，现峰廷公司依法向法院提起诉讼，请人民法院依法解除双方签订的《房屋租赁合同》与《合同履行变更协议书》，并要求贝豪公司承担拖欠的房屋租金及违约金，望判如所请。 贝豪公司辩称：1、本案涉及的合同相关的权利义务已转让给第三人范团结，在本案的租赁关系中贝豪公司已经不是该法律关系主体；2、三方于2019年8月28日签订的合同履行变更协议书中明确峰廷公司已经免除了贝豪公司相关的租金义务，综上，请求驳回诉请。 范团结辩称：1、峰廷公司、贝豪公司、范团结三方通过签署三方协议的形式将案涉租赁合同转让给范团结，范团结是案涉房屋的实际承租人，对于本案所争议的合同以及房屋使用权，有独立请求权，范团结按照法律规定提出独立诉讼请求，请求本案合并审理。2、鉴于案涉房屋租赁合同已经转让给范团结，峰廷公司诉请与贝豪公司解除合同无事实依据。3、本案合同具备继续履行条件，范团结要求峰廷公司继续履行与范团结之间的房屋租赁关系。4、在三方签署的三方协议书时峰廷公司已经免除了贝豪公司之前所有的房租及滞纳金，并给予范团结免租装修期至2019年12月1日，故峰廷公司请求贝豪公司支付2019年1月8日-2019年10月11日房租无依据。5、峰廷公司与范团结之间的合同尚在履行期间，峰廷公司又将案涉房屋出租给案外人，并允许案外人进场装修，导致酒店内物品及装潢装修被损坏，酒店至今处于停业状态。峰廷公司违约行为给范团结造成巨大经济损失，范团结要求峰廷公司予以赔偿。 本院经审理认定事实如下：安徽皖通高速公路股份有限公司为合肥望江西路XXX公寓物业的产权人。2011年10月31日，该物业出租给安徽峰廷新能源有限公司，租期为15年,自2011年10月31日起至2026年10月30日止。后安徽峰廷新能源有限公司更名为安徽峰廷投资管理有限公司，2020年5月14日再次更名为峰廷公司。 2012年3月9日，峰廷公司（出租方、甲方）与胡迎久（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有：甲方同意按照本合同约定向乙方出租而乙方同意按照本合同约定从甲方承租位于合肥高新技术开发区部分（以下简称租赁单元），该租赁单元建筑面积为5300平方米；租赁期限为2012年3月12日（租赁起始日）至2026年10月30日（租赁终止日）；租赁单元用途，乙方经营用于快捷酒店；租金及费用，（1）租金计算起始日，甲方同意自该房屋交付之日起给予乙方4个月的设计装修免租期，具体时间为2012年3月12日至2012年7月11日；（2）租金标准，起始租金每年租金150万元，租金每三年环比递增5%；租金及费用支付，（1）租金从租赁费计算的起始日开始计算，每半年为一期支付一次，乙方每期提前30天向甲方足额支付当期足额租金；（2）租金及乙方应向甲方支付的其他费用应以银行转账的形式支付；保证金，（1）在本合同签订后，乙方在三日内向甲方交纳25万元租赁保证金，并同时向甲方支付首期足额租金；（2）在不存在违约情形下，甲方应于本合同解除或终止或双方协议解除时，且乙方结清租金及全部费用后10个工作日内，将保证金原额无息退还乙方；违约责任，15.2，如甲方发生如下违约行为，乙方应向甲方发出纠正通知。如甲方收到书面纠正通知后15日内未采取任何补救措施或与乙方达成新的协商安排，则乙方可以随时向甲方发出解除合同的书面通知。自解约通知送达甲方之日起本合同解除，乙方有权迁出租赁单元……（3）甲方单方面解除或终止合同，（4）甲方严重违反本合同约定，导致本合同无法履行或履行已不可能；15.4，如发生本合同15.2项下违约事项，自甲方违约行为发生之日起，乙方有权按照本合同5.2条款规定的租赁年度月租金标准12倍金额的千分之五按日收取甲方违约金，直至甲方违约行为纠正之日止；若乙方解除合同，则前述条款失效，乙方有权要求甲方退还保证金并赔偿损失，赔偿损失额度为乙方装修总投入（含二次装修投入）除以15再乘以未履行合同年限；15.5如发生本合同15.3项下违约事项，自乙方违约行为发生之日起……；若甲方解除合同，则前述条款失效，甲方有权按照本合同5.2条款规定的租赁年度月租金标准12倍金额的百分之十收取乙方违约金……;本合同的签订和规定的有关事项以及任何票据、声明或一方认为有必要通知对方的任何事宜，均须以亲自递交、邮资已付的挂号邮件……；除非本合同另有规定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方为其所悉：……（3）如果是采用特快专递的方式，应以交邮后的第3个工作日为准。 2012年3月12日，胡迎久支付峰廷公司租赁保证金25万元。 2018年1月8日，峰廷公司（出租方、甲方）与胡迎久（原承租方、乙方）、贝豪公司（现承租方、丙方）签订《合同履行变更协议书》一份。主要内容有：甲、乙方于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》，原合同尚在正常履行过程中，现因乙方自身原因，并经甲、乙、丙三方协商一致，合意对原合同内容予以部分变更，三方签订本协议，约定如下：1、甲方同意乙方将原合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，自本协议生效后，由丙方承租租赁物业，并继续履行原合同中乙方的权利义务；……。 此后，贝豪公司利用案涉租赁房屋开设经营格林豪泰酒店。 2018年6月11日，峰廷公司（出租方、甲方）与贝豪公司（承租方、乙方）签订《协议》一份。主要内容有：甲乙双方于2012年3月签订了《房屋租赁合同》，根据合同第4页第5.2条，租金每三年环比递增5%，房租合同于2018年7月11日再次递增。乙方提出因现阶段经营困难，我司决定本年度租金不递增，延后一年，即2019年7月11日起恢复租金递增，按原合同履行。注，本协议生效后，付款方式仍按原合同履行，需提前30日支付足额租金（此次应付租金延迟到2018年7月27日付清），如有违约，此协议将无效。 2018年8月26日，贝豪公司（甲方）与合肥圣丰装饰工程有限公司（乙方）签订《格林豪泰酒店装修改造工程合同》一份，合同约定由贝豪公司将案涉格林豪泰酒店装修改造工程发包给合肥圣丰装饰工程有限公司施工，工程总造价为95万元，最终结算金额以实际工程量核算为准。工程结束后，双方对该装修工程结算价确认为679400元。 2019年8月28日，峰廷公司（出租方、甲方）与贝豪公司（原承租方、乙方）、范团结（现承租方、丙方）签订《合同履行变更协议书》一份。主要内容有：甲、乙方于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》，原合同尚在正常履行过程中，现因乙方自身原因，并经甲、乙、丙三方协商一致，合意对原合同内容予以部分变更，三方签订本协议，约定如下：1、甲方同意乙方将原合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，自本协议生效后，由丙方承租租赁物业，并继续履行原合同中乙方的权利义务；……5、本协议一式三份，三方各持一份，自三方签字盖章且丙方保证金到账后生效，甲、乙方之间因原合同产生的权利义务自本协议生效后终止。特别约定，1、丙方于三方合同签定当日支付保证金25万元，并支付房屋租金826875元（租金计算起始日为2019年12月1日），甲方给予免租期自签订之日至2019年11月30日，乙方所欠甲方所有房屋租金及滞纳金甲方给予免除不予追究，并与丙方无关；……。 另查明，2019年3月20日，峰廷公司向贝豪公司发出《承诺书》一份。主要内容有：因你方前期经营困难，无法交付房租，我方已从租赁保证金中扣除所欠房租，至2019年3月7日保证金已用完，截止2019年3月20日你方仍欠12天房租费及水电费用，导致《房屋租赁合同》无法正常履行。若你方于2019年3月20日支付租赁保证金25万元，并于2019年3月31日前支付半年房租（2019.5.1-2019.10.30）及之前所欠水电费用，我司将承诺免除你方之前所欠12天房租及2019年3月20日-2019年5月1日40天房租费用作为二次装修期，并继续履行《房屋租赁合同》。若你方无法履行我方提出的要求，此承诺书无效，并立即解除你我双方所签订的《房屋租赁合同》。2019年3月21日，范团结代为贝豪公司在该《承诺书》中签写了“确认无异议”。 2019年3月26日，范团结将5万元转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户，备注为：原格林豪泰房租押金。2019年3月27日，范团结分两次将15万元转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户，但是未作备注。 2019年8月9日，梅吕晖向峰廷公司徐惠光个人银行账户转账5万元，备注，范国安租房预付金。同年8月26日，峰廷公司（出租方、甲方）与贝豪公司（原承租方、乙方）、范国安（现承租方、丙方）签订《合同履行变更协议书》一份，主要内容有：1、甲方同意乙方将原合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，自本协议生效后，由丙方承租租赁物业，并继续履行原合同中乙方的权利义务……特别约定，1、丙方于三方合同签订当日支付保证金人民币25万元……。 2019年8月27日，贝豪公司（转让方、甲方）与范团结（受让方、乙方）签订《转让合同》一份。主要内容有：1、甲方将其经营的位于合肥市角格林豪泰酒店整体及全套设备转让给乙方，建筑面积5300平方米，客房127间；税后转让费总计为360万元；具体财产包括房屋现有现状的全部设备、设施、酒店用品、装饰类、易耗品等；2、付款方式，分三次付清，（1）第一次，在签订本转让合同时，乙方按照甲方指定银行账户办理转款手续，乙方向甲方支付转让费300万元；（2）剩下转让费余款60万元，甲方承诺一周内完成营业执照过户变更，一个月内完成其他所有证照的过户变更手续后支付；3、酒店现有装修、装饰及全部设备在甲方收到乙方第二次转让金后全部归乙方所有；5、甲方在乙方交付定金后，乙方自行与房屋出租方洽谈租赁合同，取得与房屋出租方签订租赁合同后，乙方向房屋出租方缴纳保证金及房租，次日零时起，酒店及收益归乙方所有；……。 2019年8月28日，贝豪公司与范团结在《酒店转让交接清单》上签名。该清单的第九条载明“自交接日一周内，受让方必须完成营业执照的法人和股东的变更”。 同日，胡我惠出具《收条》一张，内容为：今收到范团结受让贝豪公司原股东胡我惠所持12.5%股权的首笔受让款375000元。梅吕晖代胡贝妮出具《收条》一张，内容为：今收到范团结受让贝豪公司原股东胡贝妮所持87.5%股权的首笔受让款2625000元。2019年9月4日，贝豪公司在工商部门变更其股东为范团结一人。 2019年9月11日，峰廷公司作出《房租催缴函》、《关于解除租赁合同的函》并通过EMS向贝豪公司的实际经营者胡迎久、梅吕辉发出，《房租催缴函》载明：贝豪公司，按照贵我双方签订的《房屋租赁合同》及《合同履行变更协议书》之约定，贵方应于2018年12月11日支付我方半年房租826875元，应于2019年6月11日支付我方半年房租826875元，共计一年房租1653750元，至今未缴纳……。2019年10月10日，峰廷公司作出《关于解除租赁合同的函》并通过EMS向贝豪公司发出，该函载明：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》及《合同履行变更协议书》之约定，截止2019年9月25日贵方已逾期258天未缴纳房租，我方已多次催缴并于2019年9月25日函告贵方于15日内缴清所有款项，但贵方至今未缴纳，已构成根本违约。现根据《房屋租赁合同》第15.5条之约定，我方正式通知贵方，自本函件发出之日起，《房屋租赁合同》以及《合同履行变更协议书》因贵方根本违约被依法解除……。 2019年10月18日，峰廷公司（出租方）与安徽蚁族公寓管理有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由峰廷公司将案涉房屋出租给该公司使用，租赁期限自2019年10月20日至2026年10月30日。 2020年9月28日，本院作出的（2020）皖0191民初2996号民事判决书中已查明“范团结未能提供充分证据证明其已按照2019年8月28日《合同履行变更协议书》约定的时间和金额支付峰廷公司保证金25万元，该协议书至今尚未生效。”，并判决：确认原告范团结与被告安徽峰廷商业经营管理有限公司、第三人安徽贝豪酒店管理有限公司三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》合法有效；解除原告范团结与被告安徽峰廷商业经营管理有限公司、第三人安徽贝豪酒店管理有限公司三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》。 再查明，范国安系范团结与范威威（贝豪公司的法定代表人）的父亲。 贝豪公司向峰廷公司支付租金至2019年1月11日，后通过用保证金25万元及范团结于2019年3月26日、3月27日支付的20万元抵扣了部分租金。此后，贝豪公司再未支付租金，峰廷公司为此诉至法院。 上述事实，有《转租同意书》、《房屋租赁合同》、收据、《合同履行变更协议书》、《房租催缴函》、《关于解除租赁合同的函》、《协议》、《承诺书》、银行流水、EMS面单、《格林豪泰酒店装修改造工程合同》、格林豪泰酒店装修结算单、《情况说明》、《转让合同》、收条、酒店转让交接清单、企业信息查询、收据、交易明细、（2020）皖0191民初2996号民事判决书及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：峰廷公司与胡迎久、贝豪公司于2018年1月8日签订的《合同履行变更协议书》是三方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效。依据该协议书，贝豪公司承继了峰廷公司与胡迎久于2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》的权利义务。另，因2019年8月28日，峰廷公司与贝豪公司、范团结签订的《合同履行变更协议书》中约定“甲、乙方之间因原合同产生的权利义务自本协议生效后终止”，而该协议在（2020）皖0191民初2996号民事判决书中已明确未生效，故峰廷公司与贝豪公司依然为案涉房屋的租赁双方，贝豪公司理应继续履行己方支付租金的义务，然贝豪公司支付租金仅至2019年1月11日，后虽用保证金25万元及范团结支付的20万元抵扣了部分租金，但至今仍未交纳剩余租金，违反合同的约定，已构成根本违约，且峰廷公司已于2019年10月10日发出解除通知，明确了发出之日即为案涉租赁合同解除之日，峰廷公司该项诉请符合合同约定，于法有据，故本院对峰廷公司诉请解除其与贝豪公司签订的《房屋租赁合同》与《合同履行变更协议书》，依法予以支持。 关于峰廷公司诉请贝豪公司支付拖欠的房屋租金（暂计至2019年10月11日为1240312.5元，以后的房屋租金计算至合同实际解除之日止），因案涉租赁合同租金每三年环比递增5%，且2019年10月10日已发出《关于解除租赁合同的函》，结合EMS快递送达情况及合同关于送达的约定，贝豪公司应支付峰廷公司至合同解除时的租金为790312.5元【(150万元×1.05×1.05÷2—250000元—200000元)＋(150万元×1.05×1.05÷4)】。 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。关于峰廷公司诉请贝豪公司支付违约金165375元，因案涉合同约定“如发生本合同15.3项下违约事项，自乙方违约行为发生之日起……；若甲方解除合同，则前述条款失效，甲方有权按照本合同5.2条款规定的租赁年度月租金标准12倍金额的百分之十收取乙方违约金……”，即165375元（150万元×1.05×1.05×10%），故本院对峰廷公司的该项诉讼请求，依法予以支持。因违约金已具有补偿性和惩罚性，峰廷公司不应再重复提出利息损失，故对峰廷公司关于利息损失的诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告安徽峰廷商业经营管理有限公司与被告安徽贝豪酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》与《合同履行变更协议书》； 二、被告安徽贝豪酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽峰廷商业经营管理有限公司支付租金790312.5元； 三、被告安徽贝豪酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽峰廷商业经营管理有限公司支付违约金165375元； 四、驳回原告安徽峰廷商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17904元，由原告安徽峰廷商业经营管理有限公司负担6152元，由被告安徽贝豪酒店管理有限公司负担11752元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十二月十八日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。