云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初14239号原告：昆明老街商业经营管理有限公司，住所地：云南省昆明市五华区文明街昆明老街正义坊******，统一社会信用代码：91530102662611599G。法定代表人：郏文琴。委托诉讼代理人：曹龙、阮飞，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏州三目维度数字科技有限公司，住，住所地：江苏省苏州市工业园区金鸡湖大道**国际科技园**会统一信用代码：91320594MA1MQKTJ57。法定代表人：缪建。原告昆明老街商业经营管理有限公司（以下简称：老街商业公司）与被告苏州三目维度数字科技有限公司（以下简称：三目维度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，并于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告老街商业公司的委托诉讼代理人阮飞到庭参加诉讼，被告三目维度公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告老街商业公司向本院提出诉讼请求：（一）判令《商铺租赁合约书》于2020年8月11日解除；（二）判令被告支付2019年12月18日至2020年8月11日期间的租金117,514元；（三）判令被告支付违约金51,807.8元（两个月的租金）；（四）判令被告承担原告为实现债权支出的律师费、诉讼费。事实和理由：原、被告在履行2018年12月7日签订的《商铺租赁合约书》过程中，原告按约将租赁物（昆明市文明街昆明老街正义坊A2幢4-5层2号商铺、A2幢4层1号商铺，以下简称：A2-1、2号商铺）交付给被告经营使用，但被告既未按约支付2019年12月18日至2020年12月17日期间的租金，又于2020年7月6日后无故关门歇业，并于2020年8月11日提前退租。现其仍拖欠2019年12月18日至2020年8月11日期间的租金117,514元未付，应按约定承担违约责任，因此提起诉讼。被告三目维度公司缺席，当庭未作答辩，但其在庭审后向本院提交的书面答辩状辩称，被告已于2020年7月5日向原告申请退租，租赁合同已于2020年7月6日解除。其次，被告于2019年12月18日后又向原告支付租金76,600元、物管费26,944元，原告亦按国家政策规定减免了一个月零七天的租金。截至2020年7月5日，尚有租金55,427元、物业费18,886元未付。该债务与租赁押金46,108元、物业押金20,832元相互抵销后，被告欠付费用合计7,373元。第三，商铺返还后，原告很快就将租赁物另租给其他商家，原告并无损失，故违约金不应支付。第四，2020年3月底，正义坊商业和物业恶意关闭了租赁物二楼以上的电梯，致被告无法继续经营，因此才于2020年7月5日申请撤场。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月7日，原告老街商业公司（出租人/甲方）与被告三目维度公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁合约书》，合同约定：（一）甲方将A2-1、2号商铺（租赁面积：277.76平方米）出租给乙方经营电玩（铗游站）使用，租期：2018年12月18日至2021年6月17日；（二）租赁物交付日期：2018年12月18日前；（三）租金：1.……，2019年6月18日至2020年6月17日期间为87.98元/月/平方米；2020年6月18日至2021年6月17日期间为93.26元/月/平方米；2.租金中不含物管费、能源费、推广费及其他有偿收费服务内容；3.租金每六个月一付，每期租金应于租期开始前十天内支付；4.逾期支付租金的，每天按日租金的3‰支付滞纳金；（四）房屋租赁押金46,108元。1.租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用（包括但不限于违约金、赔偿金）外，余款无息返还乙方；2.乙方违约时，甲方可直接从押金中扣除违约金或者滞纳金，然后书面通知乙方在十天内补足押金，逾期未补足的，应按约定承担违约责任；（五）乙方违反本合同约定提前退租的，应向甲方支付两个月的租金作为违约金，并应当赔偿因此给甲方造成的损失（包括但不限于合同解除后的占用费、诉讼费、律师费等）；（六）租赁期满或合同提前解除后，乙方应如期返还商铺。如乙方不能按时返还，甲方有权收回商铺并收取延期租金和违约金；（七）经双方协商一致，可以变更或者解除合同……。合同履行过程中，老街商业公司向三目维度公司交付了租赁物，三目维度公司向老街商业公司交纳了租赁押金46,108元，并付清了截至2019年12月17日的租金，支付了2019年12月18日至2020年6月17日期间的租金76,600元。2020年6月29日和7月14日，老街商业公司两次致函三目维度公司，要求其限期支付2019年12月18日至2020年6月17日期间的租金39,885元（已扣除已付租金76,600元）……。2020年7月5日，三目维度公司向老街商业公司提交《退铺申请》，内容为：由于我公司经营不善，较长时间店面处于停滞状况，导致资金不足。特申请退还A2-1、2号商铺，由此给商场带来的不便，深表歉意。本店已于2020年7月5日清空店内所有物品，空出该店铺。希望领导斟酌商榷，予以批准。2020年8月11日，老街商业公司与三目维度公司签订《商铺退铺登记表》，正式办理了A2-1、2号商铺交接手续。2020年11月17日，老街商业公司为履行其与云南直度律师事务所于2020年9月21日签订的《法律事务委托合同》，向云南直度律师事务所支付了本案诉讼的律师代理费5,000元。本院认为，当事人在履行依法成立并生效的案涉房屋租赁合同过程中，被告于2020年7月向原告发出要约，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二十三条第二款“要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”规定，结合要约没有确定承诺期限的事实，以及当事人于2020年8月11日签订《商铺退铺登记表》的事实，本院依法确认案涉租赁合同于2020年8月11日因当事人协商一致解除，对被告主张合同于2020年7月6日解除的理由不予采纳。其次，根据法律对合同解除后果的规定和合同约定，结合合同履行情况和请求权的合法性，本院确定被告还应在本案中向原告支付2019年12月18日至2020年8月11日期间的租金86,512.02元，包括：2019年12月18日至2020年6月17日期间的租金39,885元；2020年6月18日至2020年8月11日期间的租金46,627.02元（277.76平方米×93.26元/月/平方米÷30天×54天）。第三，合同约定承租人提前解除合同应支付两个月的租金作为违约金。结合合同履行情况和解除事由，以及被告在书面答辩中请求免除违约金的抗辩，根据公平原则和诚实信用原则，结合实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合衡量后，本院酌情保护承租人提前退租的违约金3万元。第四，律师费转付义务合同有约定，结合被告提前要求解除合同的事实，以及原告诉求律师费损失的合法性，本院对原告请求的律师费予以支持。物业服务合同关系不在本案审理的范围之内，本院对该法律关系和相关费用不作评判和处理。第五，根据合同约定，综合其他证据证明力，本院对被告在租期内向原告交纳房屋租赁押金46,108元的事实予以确认。同时，根据法律对合同解除后果和债务抵销的规定，结合合同约定的款项用途和被告要求抵销债务的抗辩，本院确定应以租赁押金46,108元与未付租金86,512.02元相互抵销，债务抵销后被告还应向原告支付2019年12月18日至2020年8月11日期间的租金40,404.02元。应当说明的是，被告抗辩商铺返还后原告很快就将租赁物另租，提前解除合同并未给原告造成损失，违约金不应支付的理由无证据佐证，本院不予采纳。被告抗辩2020年3月底正义坊商业和物业恶意关闭了租赁物二楼以上电梯，致被告无法继续经营才申请撤场的理由无证据佐证，且与2020年7月5日其提交给原告的《退铺申请》内容相悖，本院亦不采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告昆明老街商业经营管理有限公司与被告苏州三目维度数字科技有限公司于2018年12月7日签订的《商铺租赁合约书》已于2020年8月11日解除；二、被告苏州三目维度数字科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告昆明老街商业经营管理有限公司支付租金40,404.02元、违约金3万元，两项合计70,404.02元；三、被告苏州三目维度数字科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告昆明老街商业经营管理有限公司为实现债权支出的律师费5,000元；四、驳回原告昆明老街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,686元，由原告昆明老街商业经营管理有限公司负担620元，被告苏州三目维度数字科技有限公司负担3,066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李其恒二〇二〇年十二月二十九日法官助理李根琼书记员邓云飞履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。