云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2627民初3347号原告：文山佳宏物业服务有限公司（以下简称佳宏物业公司），住所地云南省广南县莲城镇北宁路延长线交叉路。法定代表人：邵文凯，公司总经理。委托诉讼代理人：钱定焕，公司员工，特别授权。被告：胡志香，女，1988年6月29日出生，汉族，住云南省广南县。原告文山佳宏物业服务有限公司与被告胡志香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告文山佳宏物业服务有限公司的委托诉讼代理人钱定焕、被告胡志香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳宏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡志香支付佳宏物业公司园丁小区27-1-701室房屋2018年1月1日至2018年11月30日期间的物业费642元，垃圾处理费96元，公摊水电费96元，远程电表改装费310元，合计1144元；2.判令胡志香承担本案诉讼费。事实和理由：胡志香为园丁小区27栋1单元701室房屋业主，佳宏物业公司于2017年2月1日为胡志香所在小区提供了物业服务，根据物价局备案的费用标准为每月每平方米0.5元，生活垃圾费和公摊水电费是代收缴费每月8元。即：116.77平方米×0.5元/月/平方米×11个月≈642元，垃圾费8元/月/户×12个月=96元，公摊水电费8元/月/户×12个月=96元，远程电表改装费310元，综上合计1144元。佳宏物业公司进入园丁小区后，积极履行相关的物业服务，对小区绿化的维护，提供安保、保洁服务、老化设备的维护及更换，积极配合小区电力改造，提供了完善的物业管理服务，小区住户600多户，超过三分之二的业主在佳宏物业公司服务期间足额缴纳了物业管理费用，但是胡志香在佳宏物业公司管理期间从未缴纳过所欠费用，经多次催缴，胡志香仍拒绝缴纳物业管理费用与佳宏物业公司垫付费用，佳宏物业公司为小区提供了物业服务，并且超过三分之二的业主履行了缴费义务，认可了佳宏物业公司的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，佳宏物业公司对小区业主的服务构成事实服务合同，未交费的业主也享受了佳宏物业公司的服务，应当履行缴费义务，根据法律规定，现佳宏物业公司特向人民法院提起诉讼，请求依法作出公正的判决，维护佳宏物业公司的合法权益。胡志香辩称：1.不同意缴纳物业费，是因为小区的房屋漏水，物业公司没有处理。2.2018年胡志香居住在27栋1单元701室，702室的屋主到楼顶看见701室的太阳能漏水，物业公司也没有通知胡志香，过了20多天左右，702室的屋主发现701室的太阳能还在漏水，到物业处找到胡志香的电话通知胡志香后，胡志香才去处理的。3.胡志香在27栋1单元门口停放一辆摩托车找不到了，到物业公司询问，物业公司回复，长时间停放的车辆被物业公司移到后门，让胡志香去后门找，胡志香去后门找也找不到，胡志香再次询问物业公司，物业公司回复，找不到就找不到了，之后就没有进行处理了，所以胡志香才没有缴纳2018年的物业费的。4.物业公司所陈述的电网改造，胡志香预交了500元的电费，电网改造的钱胡志香没有缴纳，未缴纳的原因是胡志香没有发现旧电表，也没有签订合同，物业公司是何时改造更换的，业主也不清楚。佳宏物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，胡志香未向本院提交证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对佳宏物业公司提交的证据，本院认定如下：1.佳宏物业公司提交的1号证据营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件和2号证据胡志香的身份证复印件来源合法，客观真实，能证明佳宏物业公司和胡志香的基本信息，依法予以采信；2.佳宏物业公司提交的3号证据2017-059号《建设工程施工合同》和发票来源合法，客观真实，能与当事人陈述相互印证佳宏物业公司为园丁小区的远程电表进行了改装，每户的改装费用为310元，依法予以采信；3.佳宏物业公司提交的4号证据北坛社区居委会证明、5号证据云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民事判决书来源合法，客观真实，能相互印证证明佳宏物业公司从2017年2月进入广南县园丁小区提供了绿化、保洁、小区保安等物业服务，且小区大部分业主也已向佳宏物业公司交付了物业服务管理费，佳宏物业公司的收费标准未超相关部门的指导价，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：胡志香系广南县莲城镇北坛社区园丁小区27栋1单元701室房屋的业主，房屋面积116.77平方米。2017年2月，佳宏物业公司在未与园丁小区业主委员会签订物业服务合同或口头协议，且在园丁小区业主不知情的情况下，进驻园丁小区并提供物业服务，对综合管理服务费收费内容及标准进行公示，也为小区提供了绿化、保洁、小区安保等物业服务，并按要求将园丁小区业主电表改装为远程电表，垫付相关费用310元，之后园丁小区大部分业主已向佳宏物业公司交纳物业费及远程电表改装费。佳宏物业公司对园丁小区的收费标准为每月每平方米0.5元，生活垃圾处理费和公摊水电费均是代收缴费每户每月8元，胡志香已按标准缴纳了2017年的物业费，按标准从2018年1月计算至2018年11月30日，胡志香的费用为物业费116.77平方米×0.5元/月/平方米×11月≈642元，垃圾费8元/月/户×11月=88元，公摊水电费8元/月/户×11月=88元，远程电表改装费310元，综上合计1128元。现佳宏物业公司以胡志香未给付物业费为由提起诉讼。本院认为，虽然佳宏物业公司与园丁小区业主并未形成物业服务合同关系，但佳宏物业公司自2017年2月进驻小区后，为小区提供了绿化、保洁、小区安保等物业服务，并按要求将园丁小区业主电表改装为远程电表，垫付相关费用310元，之后园丁小区大部分业主已向佳宏物业公司交付物业服务费和远程电表改装费，已交费的业主应视为接受了佳宏物业公司的物业服务。虽然未交费的业主不认可佳宏物业公司的物业服务行为，但佳宏物业公司在进行物业服务时针对的是整个小区统一的物业服务，未交费的业主在此期间也实际享受了佳宏物业公司提供的物业服务，且佳宏物业主张的物业服务费的收费标准并未超过物价部门核准的价格，故未交费的业主也应支付相应的物业服务费。基于双方未签订物业服务合同，但佳宏物业公司实际提供了物业服务的事实，本院根据本案的实际情况对佳宏物业公司主张的物业服务费按公平原则进行责任分配，由业主承担应交物业服务费的70%，佳宏物业公司自行承担物业服务费的30%，故胡志香应承担的物业服务费为642元×70%≈449元。垃圾处理费、公摊水电费属于公众代办性质服务费用，佳宏物业公司只是代相关部门收取，但佳宏物业主张按照12个月计算垃圾处理费和公摊水电费没有事实依据，佳宏物业公司主张的垃圾处理费和公摊水电费也应按物业费计算的期限即11个月计算，故胡志香应承担的垃圾处理费为88元，公摊水电费为88元。业主的电表已改装成远程电表并实际使用，佳宏物业也支出了远程电表改装费310元，故远程电表改装费为310元胡志香也应承担。故胡志香应支付佳宏物业的费用合计物业费449元+垃圾处理费88元+公摊水电费88元+远程电表改装费310元=935元。关于胡志香辩解佳宏物业公司对其太阳能漏水、摩托车遗失存在管理不到位的主张，胡志香未能提交证据予以证明，应承担举证不能的发后果，胡志香辩解其缴纳了500元的预存电费，但该费用与远程电表改装费是同种费用，故对胡志香的辩解主张，依法不予采纳。综上所述，文山佳宏物业服务有限公司的诉讼请求部分有理，对有理部分，予以支持；胡志香的辩解不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由胡志香于本判决生效后三日内给付文山佳宏物业服务有限公司物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费、远程电表改装费等共计935元；二、驳回文山佳宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由胡志香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 陈 俊二〇二〇年十二月二十三日书记员 王贤菊