福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初7678号 原告：福建伯恩物业集团有限公司，住所地：福建省福州市晋安区秀峰路188号闽台广告创意产业园5号楼3层A区304室，统一社会信用代码:91350000777524778N。 法定代表人：林荣滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭珍，女，1987年8月9日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：张锦星，男，1990年5月21日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：张海滨（系张锦星的父亲），男，1964年7月19日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建伯恩物业集团有限公司（以下简称伯恩物业）与被告张锦星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伯恩物业的委托诉讼代理人陈旭珍及被告张锦星的委托诉讼代理人张海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伯恩物业向本院提出诉讼请求：1、判令张锦星向伯恩物业支付拖欠的物业服务费计15544.8元及自2012年1月1日起至实际清偿之日止的违约金,以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准计算，暂计至2020年6月30日的违约金为4327.67元；2、判令张锦星向伯恩物业支付自2011年7月起至2020年6月止拖欠的水电公摊费4357.97元，以上第一项、第二项共计24230.44元；3、判令张锦星承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月25日，原业主欧阳飞凤与伯恩（福建）物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：伯恩（福建）物业管理有限公司向原业主欧阳飞凤提供前期物业管理服务，服务期限自2008年12月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》为止。原业主欧阳飞凤的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平米0.8元的标准收取，公共水电费由全体业主分摊。原业主欧阳飞凤应于每月5日前向伯恩（福建）物业管理有限公司缴纳当月物业服务费，如原业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，伯恩（福建）物业管理有限公司有权要原业主欧阳飞凤补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。2009年2月18日起，原业主欧阳飞凤与张锦星办理房产过户手续，成为福建省南安市官桥镇“温泉新都城”11号楼1003室的业主，同时与伯恩（福建）物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》。2016年4月1日起，物业费经由法定表决程序提升至每月每平米1.2元的标准收取，并经全体大部分业主同意施行至今。张锦星住宅的建筑面积为152.4平方米，2009年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费121.92元,2016年4月1日每月应向伯恩物业缴纳的物业服务费为182.88元。伯恩（福建）物业管理有限公司自2009年1月1日至今依约向张锦星提供物业管理服务，并代为缴纳公共部分应付的水电费用，但张锦星自2012年1月1日开始拒绝缴纳物业服务费并拒付公摊部分的水电费。暂计至2020年6月30日，张锦星拖欠的物业服务费计15544.8元，水电公摊费计4357.97元。伯恩物业多次致电并书面催缴，张锦星拒不缴纳上述费用。 张锦星辩称，张锦星自2009年2月18日成为温泉新都城的业主以来至2011年底的三年间，作为业主对本小区的物业管理非常满意，张锦星每年每月按时按价缴交物业管理费。自2012年以来物业公司的管理服务一年不如一年，就小区的公共区域卫生存在太多的瑕疵，公共设施维护不及时，安保安防不到位，擅自将消防通道作为车位供他人长期使用，严重损害业主的利益，威胁业主的人身安全。物业管理服务与收费不对等。由于伯恩物业存在上述问题，依据《合同法》第66条的规定，张锦星可行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费。 本院经审理认定事实如下：张锦星于2009年2月18日与欧阳飞凤签订《房屋买卖协议》，向欧阳飞凤购买南安市××镇××号楼××室，成为温泉新都城11号楼1003室的业主。住宅建筑面积为152.4平方米。2009年12月6日，张锦星的父亲张海滨代表张锦星与伯恩（福建）物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定：前期物业管理服务期限自2008年12月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止；物业管理服务费由伯恩（福建）物业管理有限公司向业主或物业使用人收取，其中住宅（带电梯）收费标准为0.8元／月平方米、住宅（无电梯）收费标准为0.5元／月、商铺收费标准为1.00元／月平方米、别墅收费标准为1.50元／月平方米、会所及幼儿园等配套经营性物业收费标准为1.30元／月平方米，不包含电梯运行费及公共水电费分摊，公共水电费由全体业主分摊；物业管理服务费于物业交付使用之日起计收，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按交纳欠费总额的千分之五交纳违约金（滞纳金）。双方还对其他权利和义务作出了约定。张锦星按《前期物业服务协议》约定交纳了至2011年12月31日的物业管理服务费及至2011年6月的水电公摊费，嗣后以伯恩物业物业服务不到位为由未再交纳物业管理服务费及水电公摊费。 2016年1月15日，温泉新都城业主委员会与伯恩（福建）物业管理有限公司联合向全体业主发出《公告》，就物业服务收费标准向全体业主进行意见征询与收集。2016年1月22日起，就选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业、确定物业服务费收费标准（其中，多层为0.9元/㎡月，高层/小高层：一期为1.2元/㎡月，二期、三期为1.4元/㎡月，别墅为1.9元/㎡月，店面为1.4元/㎡月）二项议题，走访入户向业主收集意见。2016年3月19日，温泉新都城业主委员会主持会议进行现场验票，收回有效票2633张、建筑面积309615.76㎡（占总建筑面积83.86%、业主总人数83.16%），其中赞成选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业的为2052人、面积239022.66㎡（占总建筑面积64.74%、业主总人数64.83%）、赞成物业服务费收取标准的为1651人、面积187666.44㎡（占总建筑面积50.83%、业主总人数52.16%）。当日，温泉新都城业主委员会向小区全体业主公告表决票统计结果，宣布通过选聘伯恩（福建）物业管理有限公司和物业服务收费自2016年4月1日起执行收费标准为多层：0.9元/㎡月；高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二、三期1.4元/㎡月；店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月等事项。温泉新都城业主委员会至今未与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司更名为福建伯恩物业管理股份有限公司。2019年8月23日，福建伯恩物业管理股份有限公司又更名为福建伯恩物业集团有限公司。 温泉新都城小区建筑总面积约369180.96㎡，业主总人数3165人，系一个完整的物业管理区域。温泉新都城业主委员会成立于2014年12月5日，任期3年，原成员为凌炳飞、陈汉霖、李耿忠、阮兴奇、杨文良、陈燕金等，凌炳飞任业主委员会主任，后于2016年补选更换成员为李进才、杨福江、康培霞、李乐群、杨池塘、林文代、苏木树，李进才任业主委员会主任。南安市住房和城乡建设局于2016年12月29日向温泉新都城业主委员会出具编号为2016006的《业主委员会备案证明（补选）》。温泉新都城业主委员会于2017年12月5日期限届满后，至今没有重新选举产生新的业主委员会。 另查明，温泉新都城业主近三年向伯恩物业交纳物业服务费的情况为：2016年度费用已交户数为2963户，占总户数3145户的94.21%，收费率93.04%；2017年度费用已交户数为2927户，占总户数3145户的93.06%，收费率91.23%；2018年度费用已交户数为2837户，占总户数3145户的90.21%，收费率89.29%。 上述事实，有伯恩物业提供的张锦星的《居民身份证》、《房屋买卖协议》、《业主资料卡》、《业主入住验房表》、《前期物业服务协议》、《入伙通知书》、《物业费发票》、《欠费明细表》、《小区业主交费情况统计表》、《律师催告函及EMS邮寄单》、《水电公摊明细表》、《违约金明细计算表》、（2020）闽05民终2274号《民事判决书》以及双方出庭人员在庭审中的陈述为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经庭审审核属实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 本院认为，原伯恩（福建）物业管理有限公司（现更名为福建伯恩物业集团有限公司）与张锦星订立的《前期物业服务协议》主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行合同义务。张锦星应根据协议的约定，以其住宅的建筑面积152.4平方米为基数，按0.8元/月平方米的标准于每月5日前向伯恩（福建）物业管理有限公司支付当月物业服务费121.92元，并分担每月公共水电费，直至其物业所在小区业主大会选聘的物业服务企业提供物业服务之日止。鉴于生效的（2020）闽05民终2274号民事判决认定伯恩物业提高的物业服务收费标准即：多层0.9元/㎡月，高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二、三期1.4元/㎡月，店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月合法有效，于2016年4月1日起执行，故自2016年4月1日起，张锦星应按1.2元/月平方米的标准向伯恩物业交纳物业管理服务费。双方在《前期物业服务协议》中约定物业服务费的逾期违约金从逾期之日起按日千分之五计算，该约定的违约金虽过分高于造成的损失，但伯恩物业自愿按照月利率0.6%标准进行计算，符合合同法关于违约金的相关规定，依法应予支持，但拖欠的每月物业服务费的违约金应从次月1日起计算至实际还款之日止。福建伯恩物业管理股份有限公司已先行支付公共水电费，有权向业主分摊公共水电费，故福建伯恩物业管理股份有限公司主张判令张锦星向其支付2011年7月至2020年6月止的水电公摊费4357.97元，合理合法，本院依法予以支持。关于张锦星主张伯恩物业的服务水平太差，其可行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费的问题。本院认为，首先，张锦星提供的《照片》不足以证明伯恩物业存在安防措施不到位、公共设施维修养护不到位、公共卫生方面存在较多的瑕疵、擅自将消防通道作为车位供他人长期使用等问题，且其就上述问题要求伯恩物业整改而伯恩物业对其相关要求不予处理。温泉新都城小区面积大、设施设备众多,使用过程中有出现设施设备损坏的情况,小区卫生偶有脏乱的情况也可能发生,但不能就此认定伯恩物业未全面履行义务，张锦星以此行使同时履行抗辩权,理由不够充分。伯恩物业作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务,其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处,但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求伯恩物业提供的物业服务达到小区所有业主的满意,但是伯恩物业仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。张锦星不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与伯恩物业之间的矛盾,长久以往、恶性循环,势必将损害双方的利益,最终影响小区业主的生活环境。其次,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”之规定,业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求继续履行或者赔偿,但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。故张锦星主张伯恩物业提供的物业服务不到位，其可行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条第一款、第八十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条第一款、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、张锦星应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司自2012年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费15544.8元及违约金（其中截止2020年7月31日的违约金合计4327.67元，自2020年8月1日起至实际清偿之日止的违约金，以15544.8元为基数，按月利率0.6%计算）； 二、被告张锦星应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司自2011年7月至2020年6月的公共水电公摊费4357.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费406元，因适用简易程序减半收取计203元，由被告张锦星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  张良程 二〇二〇年十二月七日 书记员  杨聪灵 速录员  石智杰 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。