新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初6759号原告：张兰，女，汉族，1971年7月5日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马燕，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆火车头房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙区钱塘江路508号。法定代表人：王健，该公司董事长。委托诉讼代理人：高江龙，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：周宇，男，该公司法律顾问。原告张兰与被告新疆火车头房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告张兰及其委托诉讼代理人马燕，被告新疆火车头房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高江龙、周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照现有价值1,135,050元赔偿原告商铺损失（以实际评估金额为准）；2、判令被告赔偿租金损失227,010元（以实际评估金额为准）；3、判令被告支付原告已付的鉴定评估费用5,200元；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于乌鲁木齐市××区商铺，建筑面积32.43平方米，总价款648,600元，原告全款交清房款，并办理了产权登记。2017年2月，被告未经原告同意，与案外人合作实施万达广场项目，对整层楼重新布局装修，毁损了原告名下的商铺，侵害了原告的合法权益，故诉至我院，请求判如所请。被告新疆火车头房地产开发有限公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、本案所涉项目经过多数业主的同意，升级改造符合多数业主的利益。2015年12月8日，为改善经营状况，被告向“儿童用品城”全体业主征询意见，D栋全体业主205人中有135人均在征询意见书上签字同意，被告对D栋进行升级改造后并整体出租万达集团；2、原告主张的经济损失损害了大多数业主的利益，破坏了市场规则。D栋大多数业主均与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司签订了原始购房总价6%到8%的商铺委托租赁合同，后期原、被告针对商铺回报利益无法协商一致，原告也不同意商铺继续委托经营管理，双方就未能继续签订合同。D栋楼经改造后被告整体出租给万达集团，与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司协商后，针对委托租赁合同到期及新签的业主实行实租实返形式，尽可能维护了业主利益；3、本案涉案商铺是产权式商铺，具有特殊性无法分割，否则会对其他业主造成损害。现商铺已经交第三方管理，返租协议也与大多数业主签订，能实现双方共赢，现原告的诉讼请求与市场规则违背；4、如法院判令被告承担赔偿责任，原告应配合被告将其名下房产过户至被告名下，综上，请求驳回原告请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告向本院提交商品房买卖合同、房屋所有权证、销售不动产统一发票、商铺委托租赁合同、信访事项程序性受理告知书、投诉材料、报案材料和关于德汇·万达广场全线产品涨价通知以证明其诉讼请求，被告对商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋所有权证的真实性认可；对信访事项程序性受理告知书、投诉材料、报案材料、关于德汇·万达广场全线产品涨价通知认为均是打印件，对三性不认可。本院对原告提交的证据的三性综合全案予以确认。被告向本院提交了关于火车头儿童用品城D栋整体改造、装修的征询意见表决书、火车头D栋业主方案及调查表、关于D栋商铺整体装修改造报告、2017年4月10日新疆都市报、同意D栋升级改造业主名单明细表、D栋未签约业主明细表、施工合同及装修合同及费用明细表、商铺委托租赁合同等证据，原告对征询意见表决表、火车头D栋业主方案及调查表、关于D栋商铺整体装修改造报告、同意D栋升级改造业主名单明细表、施工合同及装修合同及费用明细表、商铺委托租赁合同三性均不认可；对新疆都市报、D栋未签约业主明细表真实性认可，关联性不认可。本院对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性综合全案予以确认。本院经审理查明，2010年8月16日，原告和作为新疆火车头儿童用品城有限公司委托代理机构的被告签订了商品房买卖合同，约定：原告购买乌鲁木齐市奇台路儿童用品城D栋1层D1067号商铺，建筑面积32.43㎡，商铺总价款648,600元（单价20,000元/平方米），付款方式为一次性付款。交房日期为2012年9月1日前。原告依约向被告支付全部购房款。2012年9月1日，原告与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司签订了商铺委托租赁合同，约定：原告购买的乌鲁木齐市××路铺位，自愿委托乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司向第三方租赁商铺及物业服务项目。租期两年，租限为2012年9月1日至2014年8月31日止，代收代付租金标准为实租实返，按套内面积计算，租金单价为280元/平方米/月计算，每季度代付租金为15,523.20元，年租金62,092.8元，合同期内免收佣金。代租期限届满后，原告自行对涉案房屋对外出租，并收取租金，现原告诉至本院主张自2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金损失。2013年1月10日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向张兰颁发了位于乌鲁木齐市××路商铺的房屋所有权证（建筑面积32.43㎡，套内面积18.41㎡）。2016年10月20日，被告针对火车头儿童用品城D栋整体改造、装修向全体业主征询意见，该意见书载明：为了改变D栋经营价值整体不断下滑的趋势，为了全体业主的共同利益，公司欲与万达集团合作打造“德汇万达广场”，拟改变D栋原有的经营模式，对D栋进行整体改造和装修，从而整体提升D栋现有经营价值、商业品质及市场竞争力。为此，需要各位业主同意并授权公司与万达集团合作，并将产权商铺按现状移交给公司统一对外出租经营，期限10年，在此期间，公司有权对商铺及D栋整体布局继续进行改造和装修，包括不限于拆除原有结构、土建、外立面及内部装修，如各位业主同意，在征询意见表决书上签字并捺手印。被告称当时绝大多数业主已经签字确认。2017年4月10日，新疆都市报刊登公告，告知火车头D栋产权业主：……需近期对D栋商铺进行整体改造，拆除原有商铺进行装修，请还未达成协议的业主尽快与其接洽……希望3%的产权业主能考虑大部分业主的利益，顾全大局，尽快达成协议。本案审理过程中，本院依原告申请依法委托新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对原告名下位于乌鲁木齐市××路场价值及该商铺自2017年1月1日至2019年12月31日止期间的租金损失进行评估，该公司的评估意见为商铺在2017年12月31日的市场总价值为725,300元（评估单价为22,364元/㎡×32.43㎡）。2017年1月1日至2019年12月31日的租金评估价值为155,969.52元［计算公式：1.（2017年每月单价223元；2018年每月单价234元；2019年每月单价249元）；2.（2017年度223元×12个月×18.41㎡=49,265.16元；2018年度234元×12个月×18.41㎡=51,695.28元；2019年度249元×12个月×18.41㎡=55,009.08元）；3.（49,265.16元＋51,695.28元＋55,009.08元=155,969.52元）]。该鉴定估价报告送达双方当事人后，被告对该鉴定报告无异议。原告提出异议，认为：1.评估结果无法体现公正公平；2.评估价与购买价相差无几，没有考虑未来收益；3.评估方法未详细列明如何计算。鉴定公司于2020年6月18日针对原告提出的三点异议逐一作出书面答复,认为原告提出的异议均不成立。产生鉴定评估费用5,200元由原告向评估公司支付。另，一、原告向本院提交：1.2016年11月18日的信访事项程序性受理告知书（涉及信访事项为：自2015年以来，德汇在未经业主和租户同意下，计划将经营童装商户集体搬迁到B栋，原有童装改为女装城，而且要把业主独立商铺彼此打通，形成大通间，商铺经营权归属德汇，威胁商户搬迁，现要求阻止德汇让商户搬迁及不能拆改商铺格局）；2.投诉材料（涉及投诉事项：位于××区儿童城的业主反映，自2016年，德汇集团计划对D栋儿童城改造，要拆除所有商铺，改建构筑物内外现有状况，改变原有经营模式，现有108户业主已签订不同意商铺拆迁的申明，长江路片区管委会、德汇集团工作人员和部分业主召开第三人协调会时，德汇集团保证在拆除改造前供应水电暖并道路畅通，现德汇违约，已封门不让业主正常经营），被告对上述材料的真实性认可。二、被告称针对德汇万达的升级改造，其与原有的其他产权户之间有五种解决方案，分别是：1.签订6%-8%的保底租赁合同；2.实租实返，租多少返多少；3.置换商铺；4.代为销售；5.对于无法达成一致意见的，可保留个人意见。本院认为，私人对其合法的收入、房屋、生活用品等不动产和动产享有所有权。私人合法的财产受法律保护，禁止任何单位和个人进行侵占、哄抢和破坏。本案中，涉案商铺系原告自营商铺，被告在未取得原告同意的情况下，于2017年擅自拆除毁损原告的商铺从而导致该商铺实体不复存在，显属侵权行为，应当赔偿原告因此遭受的经济损失。根据原告向本院提出的评估申请，经本院依法委托鉴定涉案商铺的市场总价值为725,300元，现原告以实际评估金额为准要求被告赔偿商铺损失的请求，合理有据，本院予以支持；关于原告以实际评估金额为准要求被告赔偿2017年1月1日-2019年12月31日期间的租金损失的请求，本院认为，因被告的拆除毁损行为造成原告租金收益受损，依照损失填补原则，被告应对造成原告租金损失承担赔偿责任。根据委托鉴定得出自2017年1月1日-2019年12月31日期间租金损失合计金额为155,969.52元，理应由被告向原告赔偿，故原告此项请求，本院亦予以支持；关于原告已支付的鉴定评估费用5,200元，是基于查明本案案情而产生的诉讼成本，应参照胜败诉比例由各方承担，本院现认定原告自行负担35.30%即1,835.6元，被告应负担64.70%即3,364.4元。关于被告辩称其承担赔偿责任后，原告应配合被告将其名下房产过户至被告名下的意见，因本案属侵权之诉，该意见与侵权之诉不是同一法律关系，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告张兰赔偿商铺损失725,300元；二、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告张兰支付2017年1月1日-2019年12月31日期间租金损失155,969.52元；三、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告张兰支付鉴定评估费3,364.4元。以上被告新疆火车头房地产开发有限公司应付款项884,633.92元，应于本判决生效之日起十五日内向原告张兰付清。逾期不予履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的1,367,260元，实际给付标的884,633.92元，占争议标的64.70%，案件受理费17,105.34元（原告张兰已预交），由被告新疆火车头房地产开发有限公司负担64.70%即11,067.15元；由原告张兰负担35.30%即6,038.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 李    强人民陪审员 张    静人民陪审员 艾沙·吐尔逊二〇二〇年十二月十六日书 记 员 阮  文  婷