吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终3091号 上诉人（一审被告）：吉林中诚房地产开发有限公司，住所地农安县农安镇文化街黄龙房地产开发综合楼。 法定代表人：朱冬梅，总经理。 委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩巍，吉林策业律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：曾昭斌，男，1955年8月18日出生，汉族，户籍所在地吉林省农安县。 委托诉讼代理人：郭盼盼，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张生，男，1955年5月11日出生，汉族，户籍所在地吉林省农安县。 被上诉人（一审被告）：田耕辛，男，1960年7月16日出生，汉族，户籍所在地吉林省农安县。 被上诉人（一审第三人）：曾大伟，男，1977年7月25日出生，汉族，户籍所在地吉林省农安县。 被上诉人（一审第三人）：曾小伟，男，1978年9月11日出生，汉族，户籍所在地吉林省农安县。 上诉人吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人曾昭斌与、张生、田耕辛、一审第三人曾大伟、曾小伟房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 中诚公司上诉请求：上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或改判曾昭斌的诉讼请求。二、曾昭斌承担一、二审受理费。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误。一审认定房屋买卖关系是错误的，本案是建设工程施工合同纠纷。1.中诚地产和新龙公司在施工合同中明确约定付款方式为以建成的房屋抵顶工程款，又在结算方式中明确约定了具体抵顶的房屋，在实际履行过程中，张生、田耕辛将涉案房屋交付给曾昭斌使用，新龙公司为中诚公司开具工程款发票。曾昭斌没有与中诚公司签订过购房合同，也未支付过购房款，所以曾昭斌领域中诚公司之间未形成房屋买卖法律关系。2.曾昭斌主张的抵顶楼房不能出售导致自己垫资的工程款不能变现的经济损失，提供的证据也是建设工程施工合同书、结算书等与建设工程合同有关的证据，一审认定双方存在房屋买卖合同关系无事实依据，定性法律关系错误，所以一审判决法律适用错误。二、曾昭斌与中诚公司没有约定抵顶楼房不能出售的违约责任，曾昭斌没有提供房屋存在出售未果的证据，实际上涉案房屋已经全部由曾昭斌处分，抵顶材料款或出租，所以曾昭斌不存在经济损失。1.新龙公司与中诚地产在合同中仅约定以建成的楼房抵顶工程款，没有约定抵顶的楼房是已经交完土地出让金和不动产税的状态，双方未在合同约定不能出售的违约责任。2.一审时曾昭斌没有举证涉案房屋存在出售未果的证据，第一次庭审中曾昭斌认可503室和504室都已经抵顶了材料款，且其他商网都已经出租，所以曾昭斌不存在经济损失。3.抵顶楼房不存在瑕疵，在张生和田耕辛开发过程中取得了销售许可证，部分购房人能够办理银行按揭贷款，所以抵顶房屋不能出售与中诚公司无关。4.房屋产权证的办理需要多个手续，张生和田耕辛欠缴部分的土地出让金只是其中一个环节，没有证据证明此事是不能办理产权证的唯一根本原因。 曾昭斌辩称：驳回上诉，维持原判。 张生辩称：同中诚公司意见。 田耕辛辩称：同中诚公司意见。 曾大伟辩称：驳回上诉，维持原判。 曾小伟辩称：驳回上诉，维持原判。 曾昭斌一审提出诉讼请求：1.中诚公司、张生、田耕辛赔偿曾昭斌抵顶工程款楼房不能出售的实际经济损失人民币2,546,220.00元（15,200,000.00元×农行年息6.09%×33个月）；2.中诚公司、张生、田耕辛对上述经济损失互负连带责任；3.诉讼费由中诚公司、张生、田耕辛承担。 一审法院经审理查明：2014年8月1日，中诚公司与新龙公司签订了《建设工程施工合同》及《站前金都广场小区工程承包补充协议》，约定由新龙公司承建农安金都城市广场1号综合楼工程，工程总价款为1520万元，工程款以所建房屋立体砍块抵顶。2016年7月15日，中诚公司与新龙公司签订《修建金都城市广场1#楼工程决算书》，中诚公司将住宅1号楼1单元401室（88.09平方米）、402室（79.25平方米）、503室（72.41平方米）、504室（88.10平方米）、804室（88.10平方米）、商网1号楼南数5门（194.17平方米）、6门（2012.12平方米）、7门（185.83平方米）、8门（166.88平方米）、9门（183.37平方米）总面积3158.41平方米房屋抵顶给新龙公司。其中住宅面积415.95平方米、商用面积2742.46平方米，住宅按每平方米3,500.00元合计价款1,455,825.00元；商用每平方米5,000.00元（均价）合计价款13,712,300.00元，总计金额1,5168,125.00元，扣除税金及罚款31,875.00元，工程款结清。另查明，农安金都城市广场系张生、田耕辛实际出资借用中诚公司名义开发，其1号综合楼工程系曾昭斌个人筹资挂靠新龙公司承建，所抵楼房5套住宅和5套商网均由曾昭斌接收，曾昭斌将住宅中401室、402室、804室、商网中5门抵顶了材料款和人工费及借款，上述4套房屋已由中诚公司为债权人开具购房收据。商网中6门至9门购房收据开在曾大伟、曾小伟名下，二人均系曾昭斌之子，二人均称为父担名，是为了贷款方便，房屋是要出售回收曾昭斌工程投资款的。另两套（503室、504室）住宅仍在曾昭斌名下。再查明，2017年8月4日，农安县国土资源局向中诚公司下发《催缴土地出让金通知书》，催缴土地出让金517,383.00元，中诚公司未缴纳。曾昭斌欲为落在曾大伟、曾小伟名下房屋办理产权登记时，被告知中诚公司尚欠土地出让金517,383.00元及80万元不动产销售税，不能办理产权登记。 一审法院认为，曾昭斌与中诚公司在以房抵顶工程款完成时，双方之间即形成了房屋买卖关系，双方结算日期应为双方订立买卖合同日期。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，中诚公司作为出卖人，负有交纳土地出让金和不动产销售税的义务，由于其欠缴土地出让金和不动产销售税，致使抵债房屋至今不能取得房屋权属证书，应依法对买受人承担违约责任。但曾昭斌有权请求违约赔偿购房款总额应为13,582,535.00元（商网6门至9门面积合计2604.15平方米×5,000.00元＋住宅503室、504室面积合计160.51平方米×3,500.00元），商网5门和住宅401室、402室、804室因曾昭斌已转售他人，故其无权主张违约赔偿。曾昭斌要求张生、田耕辛承担责任无法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决如下：一、吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效之日给付曾昭斌购房款总额13,582,535.00元的利息2,543,075.01元（自2016年7月15日扣除90天即2016年10月16日起至2019年8月15日止，按中国人民银行基准利率年4.35‰，月利率3.625‰，计收逾期贷款利率上浮50%，应执行月利率5.4375‰的标准计算）。二、驳回曾昭斌对张生、田耕辛的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,976.20元及保全费1,793.00元，由吉林中诚房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于曾昭斌主张中诚公司赔偿抵债楼房不能出售的实际经济损失。本案系曾昭斌与中诚公司基于工程款未受清偿，进而签订抵债协议达成以房抵债的合意，案涉抵债协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方在签订抵债协议后，中诚公司已将抵债房屋全部交付曾昭斌，因案涉标的物属于不动产，中诚公司仅履行交付义务不足以实现清偿目的，理应配合曾昭斌对案涉房屋办理过户登记手续。但本案当事人签订的是以房抵账协议，曾昭斌对该协议约定的以房抵债相应的工程款债权并未消灭，曾昭斌在与中诚公司签订协议时，亦明知案涉房屋不能办理产权，现抵债房屋在曾昭斌占有和使用的情况下，其依据欠付工程款数额向中诚公司因不能办理产权过户导致房屋不能出售的损失，缺乏依据，不予支持。 综上，原判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3343号民事判决； 二、驳回曾昭斌的诉讼请求。 一审案件受理费28,976.20元及保全费1,793.00元，由曾昭斌负担。二审案件受理费27,145.00.00元，由曾昭斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张新华 审 判 员  王 卓 审 判 员  于佳鑫 二〇二〇年十二月十八日 法官助理      张佳楠