广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29481号原告：深圳市联合安泰物业管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道前进二路流塘阳光商务大厦A座十楼，统一社会信用代码：914403007504860890。法定代表人:李惠红，副董事长。委托诉讼代理人：张春梅（，女，汉族，1981年1月22日出生，住址：江西省宜春市万载县，系公司员工。委托诉讼代理人：张小娇，广东宝城律师事务所律师。被告：敖秀贤,女，汉族，1964年10月23日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈文胜，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小杰，广东鹏浩律师事务所实习律师。原告深圳市联合安泰物业管理有限公司（以下简称安泰物业公司）与被告敖秀贤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安泰物业公司的委托诉讼代理人张小娇、张春梅，被告敖秀贤的委托诉讼代理人陈文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年1月1日至2019年6月30日物业服务费人民币146858.88元及逾期付款违约金（以当月物业服务费为基数，按照年利率24%计算，自逾期付款之日起计至还清之日止）；2、本案诉讼费用均由被告承担。原告于庭审中明确违约金以每月欠费为基数分别计算，自次月1日起算，第一笔自2016年1月的物业费以3496.64元为基数，从2016年2月1日起计算至款项付清之日止，每月的计算基数都相同。事实和理由：原告于2006年1月1日与被告涉案物业所在的深圳市宝安区西乡街道柳竹社区居民委员会签订了《宝安区西乡街道华侨新村小区物业管理合同》，合同约定由原告对被告所在深圳市区西乡街道柳竹社区华侨新村小区内的物业进行管理，被告向原告缴纳管理服务费用，即住宅用房每月每平方米0.65元，商铺每月每平方米为1元，以上费用按月支付，逾期缴纳的，以逾期之日起每天应缴款的千分之三缴纳滞纳金。该物业管理合同时间至2010年12月30日止。2010年12月28日，原告与被告涉案物业所在的深圳市宝安区西乡街道柳竹社区居民委员会签订了《宝安区西乡柳竹社区华侨新村住宅小区物业管理过渡期协议书》，该协议期限至新物业公司进驻时终止，原告继续按原物业管理合同约定的服务内容认真履行。被告拥有华侨新村一巷36号房屋的所有权。合同签订后，原告对华侨新村小区提供了专业化、一体化的物业管理服务，但被告自2016年1月1日起拖欠原告物业管理费至今，原告曾多次走访、沟通、协调均无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告敖秀贤辩称，1、被告不需要向原告缴纳诉请期间的物业管理费，理由如下：（1）原、被告没有合同关系，根据合同相对性原则，原告与西乡街道柳竹社区居委会的合同对被告没有约束力；（2）退一步讲即使前述合同可以溯及被告，其期限至2010年底到期；（3）过渡期协议除被告刚才谈到的主体问题外，没有约定期限，其价格调整在该协议第4条有约定但是原告并没有提供价格调整的相关依据；（4）原告并没有实际履行诉请期间的物业管理行为，原告应有的物业管理行为在其告示的第一、二条有清楚的列式，但是原告实际上在诉请期间没有治安岗亭，没有进行围合式管理，2020年7月1日起才启用岗亭和围合式管理，被告所在的东堤片区仅有三名保安，根本不能提供治安保障服务；2、2016年以来，被告的卫生费每月均有人收取，该卫生费并非原告所述的室内卫生费，而是外面的卫生费，收费人强行要求被告缴纳卫生清洁费，不交则把垃圾扫到被告的门口，原告的物业管理期间有其他人收取卫生费的行为可以说明原告在该期间并没有对这个小区进行管理；3、原告诉请的收费标准错误，同小区同地段其他物业均按商铺1元/月/平方米，住宅按0.65元/月/平方米的标准收取，但是原告要求被告整栋按照1元/月/平方米收取，实际上被告的房屋仅1、2楼为商铺，3楼以上是住宅；4、原告利用扣押商铺装修押金的机会强行收取被告1、2层的管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告敖秀贤系深圳市西乡街道华侨新村xxx号房屋的业主。原告安泰物业公司于2006年1月1日与案外人深圳市宝安区西乡街道柳竹社区居民委员会（以下简称西乡柳竹居委会）签订了《宝安区西乡街道华侨新村小区物业管理合同》，约定由安泰物业公司负责对华侨新村提供物业管理服务；合同期限为五年，自2006年1月1日起至2010年12月30日止；物业管理服务费用为住宅每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）0.65元，商铺每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）1元，停车场车位有偿使用费每月每辆100元；以上所列项目费用发生逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的千分之三缴纳滞纳金，应由房屋业主支付，逾期一个月未缴纳的，除支付滞纳金外，物业公司可对业主（住户）采取停水、停电的处理方式。合同到期后，安泰物业公司与西乡柳竹居委会于2010年12月28日，签订了《宝安区西乡柳竹社区华侨新村住宅小区物业管理过渡期协议书》约定，为维护华侨新村小区的平安、和谐、稳定，保障居民正常生产生活，在双方2006年1月1日签订的《深圳市宝安区西乡柳竹社区华侨新村住宅小区物业管理合同》到期后，在新物业公司未进驻小区管理期间，西乡柳竹居委会委托安泰物业公司继续对涉案小区实行专业化、一体化的物业管理服务；协议期内关于物业管理费价格的调整按政府每年发布的社会劳动保障最低标准执行，并双方协商后进行调整；本协议经双方签字后生效，至新物业公司进驻时终止。原、被告均确认涉案房产面积为3496.64平方米，共8层，1层与2层为商铺及酒店大堂，3层以上原为住宅，现为经济型酒店。原告主张一楼及二楼的面积共计820平方米（20米×20.5米×2层），3楼至八楼建筑面积共计2799.3平方米（27.1米×21.5米×6层）；被告主张每层面积均为437.08平方米。原告主张被告应按1元/月/平方米的商业标准支付管理费；被告同意商铺部分按以上标准计费，但是3楼以上不是商铺，应按照0.65元/月/平方米。被告于2018年10月16日支付了2014年1月1日至2018年10月31日期间的部分物业管理费8000元，原告于庭审中表示同意扣减诉讼请求中2016年1月1日至2018年10月31日期间的相应费用4690元。被告主张一直有其他人向被告收取清洁卫生费，并提交了收据予以证明，收款金额为230元或80元。原告表示不清楚费用是何人向原告收取，但该费用与原告提供的物业管理服务并不存在冲突或交叉。原告主张其为涉案小区提供了公共区域的清洁卫生服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。安泰物业公司与西乡柳竹居委会签订的《深圳市宝安区西乡柳竹社区华侨新村住宅小区物业管理合同》、《宝安区西乡柳竹社区华侨新村住宅小区物业管理过渡期协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方建立物业管理服务合同关系，涉案房屋位于合同对应的辖区内，原告已提供证据证明其未涉案小区提供了物业管理服务，被告作为涉案物业的物业使用人，应当按合同约定缴纳物业管理费。关于物业管理收费标准。原被告均确认涉案房产面积为3496.64平方米，且房产1、2层作为商铺，3层以上现改为经济酒店使用。原告主张被告按照商业部分的收费标准即1元/月/平方米支付整栋房产的物业费。对此，本院认为，涉案房产为私宅，用地及房屋性质并未变更，原告仅系对物业以外的公共区域提供物业管理服务，其以物业使用方式变更为由要求变更收费标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原、被告均未能举证证明涉案物业各层具体面积，本院酌情按照涉案物业总面积平均计算每层面积为437.08平方米，被告应当按照1元/月/平方米的标准支付1、2层共874.16平方米的物业管理费，按照0.65元/月/平方米的标准支付第3至8层共2622.48平方米的物业管理费，整栋物业每月应缴纳物业管理费2578.77元（874.16元+2622.48平方米×0.65元/月/平方米）。现原告诉请被告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费，被告仅支付了2016年1月1日至2018年10月31日期间的费用4690元，显属不当，其应当向原告支付剩余的物业服务费103618.34元（2578.77元×42个月-4690元）。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院不予支持。关于滞纳金。被告逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告以每月拖欠金额为基数，支付自次月1日起计至实际清偿之日止的滞纳金。原告主张按年利率24%的标准计算，该标准过高，本院酌情调整为自每月应付款之次日起至2019年8月19日按银行同期同类贷款利率1.5倍标准计算，2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。由于被告已支付了部分物业管理费4690元，该部分款项应优先抵扣2016年1月的物业管理费2578.77元及2月的物业管理费2111.23元（4690元-2578.77元），即被告仍拖欠2016年2月的部分物业管理费467.54元及此后的物业管理费。被告应支付的违约金的计算方式为：2016年2月的物业管理费滞纳金，以467.54元为基数，自2016年3月1日起算；2016年3月的物业管理费以2578.77元为基数，自2016年4月1日起算；2016年4月的物业管理费以2578.77元为基数，自2016年5月1日起算，以此类推。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告敖秀贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市联合安泰物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日的剩余物业管理费人民币103618.34元及滞纳金（滞纳金自每月应付款之次日起至2019年8月19日按银行同期同类贷款利率1.5倍标准计算，2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算，即2016年2月的物业管理费滞纳金，以人民币467.54元为基数，自2016年3月1日起算；2016年3月的物业管理费以人民币2578.77元为基数，自2016年4月1日起算；2016年4月的物业管理费以人民币2578.77元为基数，自2016年5月1日起算，以此类推）；二、驳回原告深圳市联合安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3237元，由原告负担人民币971元，由被告负担人民币2266元，原告已预交案件受理费，由本院予以退回人民币2266元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币2266元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  冯春华人民陪审员  李延辉二〇二〇年十二月八日书 记 员  林 涛书 记 员  张雪娜附本案相关法律条文如下:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。