山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0921民初3832号原告：宁阳县某某社区居民委员会，住所地宁阳县城金阳大街286号。法定代表人：屈现会，社区主任。委托诉讼代理人：王格良，男，1970年11月25日出生，汉族，社区副主任，住宁阳县。委托诉讼代理人：苏超峰，山东复圣律师事务所律师。被告：宁阳县某某文化传媒有限公司，住所地宁阳县盛和家园商业楼三楼东区。法定代表人：王辉，公司经理。委托诉讼代理人：王士朋，男，1972年10月3日出生，汉族，公司职工，住宁阳县。委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。原告宁阳县某某社区居民委员会(以下简称某某居委会)与被告宁阳县某某文化传媒有限公司(以下简称某某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某居委会的委托诉讼代理人王格良、苏超峰,被告某某公司的委托诉讼代理人王士朋、潘延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某居委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿逾期交付房屋的损失431964元及违约金；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《商业楼房租赁合同书》，该合同书约定：出租方：某某居委会(以下简称甲方)，承租方：某某公司(以下简称乙方)，甲方自愿将集体房产盛和家园沿街商业楼对外公开招租；乙方自愿承租第三层楼房，部分商业面积用于经营使用，面积1300平方米；租赁期限10年，即从2016年9月1日起至2026年8月31日止：租金每月每平方13元，月租金16900元，租金交纳采取预交递增式，租金每隔三年递增20%，并约定了其他事项。后双方因该合同产生纠纷，宁阳县人民法院作出的(2018)鲁0921民初3798号民事判决认定：“被告于2018年10月29日递交反诉状时亦要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，双方达成解除的合意，故租金应计算至2018年10月29日。根据合同约定截至2018年10月29日，原告应交纳的租金439400元，扣减原告已交纳的租金171400元，原告还应向被告交纳租金268000元。”后双方均提出上诉，泰安市中级人民法院作出的(2020)鲁09民终1380号民事判决维持原判，驳回上诉。2020年9月18日经宁阳县人民法院执行，被告某某公司将涉案房屋交付给原告。法院判决认定双方的合同于2018年10月29日解除，依据《中华人民共和合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条等规定，合同解除后，被告作为承租方应于合同解除之日向原告交付房屋。被告逾期交付房屋给原告造成了损失，故被告应当按合同约定的租金标准赔偿原告的损失，同时还应当支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所诉。被告某某文化公司辩称，一、原告的起诉违反了“一事不再理”的原则，应依法驳回原告的起诉。本案涉及的房屋租赁合同，已经（2018）鲁0921民初3798号民事案件处理，原告在上述案件中提起了反诉，原告的诉求已经在另案中处理，原告又以同一事实和理由，向答辩人主张租金损失和违约金，明显符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的情形，属于重复起诉。二、导致出租楼房不能交付的责任，不在于答辩人。答辩人在2018年8月27日向原告下达的《解除房屋租赁合同通知书》明确要求原告在收到本通知书五日内办理交接和结算事宜，原告置之不理。答辩人在（2018）鲁0921民初3798号案件审理时也提交了书面答辩意见，明确要求法院组织交接事宜，原告未表态接收。答辩人早已经腾空了租赁房屋，一直等出租方接收，原告作为出租方是明知的，在租赁者明确要求办理交接的情况下，出租方应积极进行接收，是原告恶意拖延接收该楼房，故原告无权就故意拖延收房期间扩大的经济损失主张权利。三、该出租楼房属于商业综合体性质，属于应通过消防竣工验收后才能对外出租的城市房地产，因该楼房不符合法律规定的出租条件，导致原、被告签订的租赁合同无法实际履行。该事实已经生效判决查明，原判决也因此未支持某某居委会的反诉请求。如果法院现在又支持原告的诉讼请求，等于纵容违法，等于让原告因违法确又获取非法利益。四、原、被告签订的租赁合同中载明的租赁面积1300平方米，我方只实际占用了1000平方米，在合同解除后，我方未能实际占有控制该300平方米，因此该300平方米不存在交付问题。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某公司于2016年7月14日注册成立，其营业执照上载明的经营范围为：组织文化艺术交流活动；图书销售（凭许可证经营）；文体用品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年7月21日，原、被告达成租赁房屋意向。2016年9月1日，原、被告签订商业楼房租赁合同书，该合同书内容为：“出租方：某某居委会（以下简称甲方），承租方：某某公司（以下简称乙方），甲方自愿将集体房产盛和家园沿街商业楼对外公开招租；乙方自愿承租第三层楼房，部分商业面积用于经营使用，双方就楼房租赁事宜经协商一致，签订本合同条款如下：一、甲方出租的商业楼房为框架结构商业楼第三层部分商业面积，面积1300平方米，毛坯地面，白色墙面，铝塑窗安装完整，水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备；二、租赁期限10年，即从2016年9月1日起至2026年8月31日止；三、租金每月每平方13元，月租金16900元，租金交纳采取预交递增式，租金每隔三年递增20%；四、乙方租赁该楼房后自行出资按使用用途自行装隔装饰使用，但不得损坏主体结构，租期内独立享有承租使用权，不得转租、转让及进行一切抵押担保活动，使用期间不得影响上、下层正常经营秩序，须爱护承租楼内一切水、电、消防、窗等设施，如有损坏自行修复更换或造价赔偿，期满保持正常使用；五、乙方应按合同约定按时间向甲方交纳租金，每逾期一日则按应交租金额向甲方支付千分之三滞纳金，如逾期十日仍未交清应交租金时，甲方有权解除本合同，乙方须在十日内腾空搬出承租房屋并承担第七条约定的违约责任；六、乙方租期内须服从盛和家园物业管理，按时向物业管理公司交纳水、电费等，如与物业管理公司出现纠纷时，乙方自行处理；七、合同签订生效后，甲乙双方须严格履行合同约定，不得无故变更、终止或解除，如一方违约时，则向对方支付年租金等额违约金……”甲方某某居委会、乙方某某公司分别在该合同上加盖公章。被告承租房屋用于办理“巴仑思”中小学多维组合培训项目校外培训机构。被告与北京聚能承优教育科技有限公司（以下简称北京聚能公司）签订了授权协议书（品牌授权），该授权协议书约定：被告某某公司在授权经营区域范围内使用北京聚能辉煌教育科技有限公司旗下品牌“巴仑思”中小学多维组合培训项目作为其经营内容（少儿全科及特色培优课程、初高中精品班课）；授权经营期限自2016年7月24日至2021年12月31日，期限5年；被告某某公司应一次性向北京聚能公司交付“巴仑思”中小学多维组合培训项目品牌使用费人民币贰拾柒万元整（小写：27万元），该费用为授权使用期一次性包干费用，不论本合同期满终止还是提前解除，该授权使用费均不退还，加盟费需在签单合同之时缴纳。该合同签订后，被告向北京聚能公司支付加盟费27万元。被告承租房屋后进行了装修并悬挂聚能巴仑思宁阳分校字样。2018年7月19日，宁阳县教育局向被告下达宁阳县校外民办培训机构问题整改通知单，该通知单载明的内容为：“存在问题：第一、负责人无教师资格证书；第二、专任教师相应证书没有摆放；第三、消防设施安全验收证书无；第四、安保人员缺乏；整改时限:请务必在2018年11月30日前完成整改，并将整改情况电子稿报教育局职成教科邮箱：nyzcjk@163.com。”2018年8月27日，某某公司向某某居委会下达了解除房屋租赁合同通知，内容为：“致宁阳县某某社区居民委员会：贵方与宁阳县某某文化传媒有限公司于2016年9月1日签订了《商业楼房租赁合同书》，在合同履行过程中，我方发现租赁楼房没有经过有关部门的消防验收，甚至没有承诺的消防设备，导致我方不能正常招生和办学使用，虽然多次与贵方交涉，但至今未能解决，你方在签订合同时存在欺骗隐瞒事实的重大违约行为，导致我方不能达到签订本租赁合同的目的，故根据合同法第94条、第96条的规定，作出本通知决定，向你方进行告知：1、自本通知到达你方，即时解除双方签订的《商业楼房租赁合同书》；2、你方在收到本通知书五日内，请联系我方办理交接和结算事宜；3、因你方存在上述违约行为，导致我方不能继续使用租赁房屋，给我方造成了巨大的经济损失，如双方不能协商，我方将依法维权，追究你方相应的法律责任！通知人：宁阳县某某文化传媒有限公司，2018年8月27日。”某某公司向某某居委会支付租金的情况为：2016年7月21日支付20000元、2016年10月14日支付30700元、2017年1月9日支付50700元、2018年2月8日支付20000元、2018年5月14日支付50000元，以上共计支付171400元。还查明，某某公司租赁的房屋于2012年5月28日取得中华人民共和国建设工程规划许可证，建设单位为某某居委会，建设项目名称为盛和家园商务楼。在（2018）鲁0921民初3798号案中，经某某公司申请，本院委托由泰安信诚价格评估事务所对某某公司租赁的位于宁阳县盛和家园商业楼三楼房屋装修现有价值（残值）及停业至合同到期可得利益损失进行了鉴定，泰安信诚价格评估事务所作出泰信价评字（2019）第023号价值评估报告结论书，价格评估结论为：1、宁阳某某文化传媒有限公司租赁的位于宁阳县盛和家园商业楼三楼房屋装修现有价值（残值）316406元（人民币：叁拾壹万陆仟肆佰零陆元整）；2、宁阳某某文化传媒有限公司停业至合同到期可得利益损失1084964元（人民币：壹佰零捌万肆仟玖佰陆拾肆元整）；以上两项合计1401370元（人民币：壹佰肆拾万零壹仟叁佰柒拾元整）。某某公司支付评估费15000元。在本院（2018）鲁0921民初3798号案件中，某某公司的诉讼请求为：要求解除与某某居委会签订的商业楼房租赁合同书；要求某某居委会赔偿加盟费162000元、经营损失433985元、装修损失316406元、评估费15000元，共计927391元；要求某某居委会承担诉讼费用。某某公司主张其加盟“巴仑思”中小学多维组合培训项目，授权期限为五年，共交纳品牌使用费270000元，现已使用2年，剩余3年，所以加盟费损失为162000元（270000元×3/5）；某某公司主张的经营损失为评估额的40%即433985元（1084964×40%）、装修损失为评估数额316406元。在本院（2018）鲁0921民初3798号案件中，某某居委会的反诉请求为：要求解除与某某公司签订的商业楼房租赁合同；要求某某公司交回承租楼房；要求某某公司支付租金340104元、违约金202800元，共计542904元；要求某某公司承担反诉费用。某某居委会主张按合同约定，自签订合同之日计算至2019年3月8日，某某公司应交租金511504元，已交租金171400元，下欠租金340104元；违约金按合同第七条约定支付年租金等额违约金202800元（月租金16900元×12个月）。2019年8月26日，我院作出（2018）鲁0921民初3798号民事判决书，该判决书认为：合同履行中，某某公司向某某居委会下达了解除合同通知书，某某居委会在提交反诉状时同意解除合同，双方已达成解除合同的合意，双方签订的商业楼房租赁合同书已实际解除，故某某公司要求解除合同的诉讼请求及某某居委会反诉要求解除合同的反诉请求，本院均依法予以支持；某某公司在经营“巴仑思”中小学多维组合培训项目校外培训机构过程中，宁阳县教育局向某某公司下达宁阳县校外民办培训机构问题整改通知单，其中一项为无消防设施安全验收证书，双方签订的合同中虽约定水、电及消防设施齐全，房顶消防管道安装齐备，但在该房屋未通过消防验收的情况下，某某居委会擅自对外出租投入使用，致使某某公司因此被查处，无法继续经营，合同无法履行，合同目的不能实现，某某居委会对此应承担相应的违约责任；某某公司主张租赁面积1300平方米，但实际接收和控制使用面积1000平方米，某某公司对此不予认可，某某公司对其该主张未提供相关证据证实，某某公司的该主张本院依法不予采信，某某公司应按租赁面积1300平方米向某某居委会交纳租金；某某公司起诉要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，某某居委会于2018年10月29日递交反诉状时亦要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，双方达成解除的合意，故租金应计算至2018年10月29日，根据合同约定截至2018年10月29日，某某公司应交纳的租金439400元，扣减已交纳的租金171400元，还应向某某居委会交纳租金268000元；双方签订的合同中未约定租金预交方式及具体预交时间，某某居委会亦存在违约，故某某居委会反诉某某公司要求支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。该判决书判决：一、解除宁阳县某某文化传媒有限公司与宁阳县某某社区居民委员会于2016年9月1日签订的商业楼房租赁合同书；二、宁阳县某某文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向宁阳县某某社区居民委员会交付承租的房屋；三、宁阳县某某社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿宁阳县某某文化传媒有限公司加盟费损失、装修损失、经营可得利益损失、评估费共计426104.7元；四、宁阳县某某文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付被告某某社区居民委员会租金268000元；五、驳回宁阳县某某文化传媒有限公司的其他诉讼请求；六、驳回宁阳县某某社区居民委员会的其他反诉请求。2020年5月11日，某某公司、某某居委会均不服（2018）鲁0921民初3798号民事判决书，向泰安市中级人民法院提起上诉。某某公司上诉请求为：1.撤销(2018)鲁0921民初3798号民事判决书第三项，改判装修损失为316406元(一审判决装修损失为221484.2元，不服判决争议数额为94921.8元)；2.撤销(2018)鲁0921民初3798号民事判决书第四项，改判支付租金按照租赁面积1000平方米计算并支付租金，(争议金额为268000X3/13=61846元)。某某居委会上诉请求为：1.撤销(2018)鲁0921民初3798号民事判决书第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.改判自2018年10月29日起至被上诉人实际交回房屋之日止支付房屋占用费；3.改判被上诉人按照合同约定支付逾期付款滞纳金；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。泰安市中级人民法院于2020年7月8日作出（2020）鲁09民终1380号民事判决书，该判决书认为：某某公司提交了其与某某社区王格良一直在沟通300平方米未使用楼房事宜的短信，该证据不能证实某某公司实际承租的房屋面积为1000平方，对该证据证明效力不予认定；某某公司提交了视频光盘一张，该证据不能证实某某公司未承租该300平方房屋面积，对该证据证明效力不予认定；某某公司提交证据2018年10月6日某某社区向某某公司下达的解除合同通知书一份，该证据不能证实合同解除时间为2018年10月6日，对该证据证明效力不予认定；某某公司提交了2016年7月1日签订的房屋租赁合同，该合同不具备双方真实意思表示，自始无效，对该证据证明效力不予认定；关于一审判决某某公司支付某某居委会的租金数额是否符合法律规定，某某公司起诉解除合同，2018年10月29日某某居委会向法院提交反诉状亦要求解除合同，至此双方达成解除合同合意，一审法院以2018年10月29日为时间点计算租金并无不当，本院依法予以维持；关于某某公司是否应支付逾期滞纳金，某某公司虽有拖延支付租金行为，但双方签订的合同未约定租金交付方式及具体时间，同时某某居委会亦存在违约行为，故某某公司无需向某某居委会支付逾期滞纳金。该判决书判决驳回上诉，维持原判。本院（2018）鲁0921民初3798号民事判决书于2020年7月13日生效。2020年9月18日，在案件执行程序中，某某公司将涉案房屋交付给某某居委会。2020年10月14日，原告某某居委会将被告某某公司诉至本院，要求被告赔偿逾期交付房屋的损失431964元及违约金（违约金自2020年9月18日起至实际偿还之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年9月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）。原告某某居委会主张（2018）鲁0921民初3798号判决及（2020）鲁09民终1380号判决均认定双方签订的房屋租赁合同于2018年10月29日解除，租金计算至2018年10月29日，根据法律规定合同解除后，被告作为承租方应于合同解除之日向原告交付房屋，被告逾期交付房屋应按合同约定的租金标准赔偿原告损失，被告于2020年9月18日交付房屋，逾期赔偿损失应支付违约金。故原告主张的损失计算方式为：自2018年10月30日起至2019年8月31日止，按月租金16900元计算即16900元/30天X306天=172380元；自2019年9月1日起至2020年9月18日止，按月租金上浮20％即16900元X120％/30天X384天=259584元，以上损失共计431964元。原告主张的违约金计算方式为：自2020年9月18日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年9月20日发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。被告某某公司主张原告在（2018）鲁0921民初3798号民事案件中提起反诉，原告在本案中主张的损失及违约金已经在(2018)鲁0921民初3798号案、（2020）鲁09民终1380号案中进行了处理，现原告又一同一事实和理由主张租金损失及违约金，违反一事不再理的原则,属于重复起诉，且原告出租的房产未通过消防验收，导致双方的租赁合同无法实际履行，原告不能获取非法利益，应依法驳回原告的起诉。被告主张租赁合同中载明的租赁面积1300平方米，其只实际使用了1000平方米，在合同解除后，因未实际占有控制该300平方米，故该300平方米不存在交付问题。原告对被告该主张不予认可。被告还主张在2018年8月27日及（2018）鲁0921民初3798号案件诉讼中，均明确向原告交付房屋，原告不接收，导致出租楼房不能交付的责任不在被告。原告主张被告从未带钥匙去原告处交接，最终是通过法院执行交付。本院认为，本院(2018)鲁0921民初3798号民事判决书认定：某某公司起诉要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，某某居委会于2018年10月29日递交反诉状时亦要求解除双方签订的商业楼房租赁合同书，至此双方达成解除合同的合意，故租金应计算至2018年10月29日；因双方签订的合同中未约定租金预交方式及具体预交时间，某某居委会亦存在违约行为，对某某居委会要求某某公司支付违约金的诉讼请求未予支持。(2018)鲁0921民初3798号民事判决书虽判决解除宁阳县某某文化传媒有限公司与宁阳县某某社区居民委员会于2016年9月1日签订的商业楼房租赁合同书，但该项判决是对双方达成解除合同合意的确认，双方合同解除的时间仍为2018年10月29日。在双方签订的商业楼房租赁合同解除后，被告再占有房屋属无权占有。故原告某某居委会要求被告自合同解除后至房屋实际交付之日止，参照合同约定的租金标准支付逾期交付房屋的损失，不违反法律规定。被告某某公司主张原告在本案中主张的损失及违约金已经在(2018)鲁0921民初3798号案、（2020）鲁09民终1380号案中进行了处理，现原告又一同一事实和理由主张租金损失及违约金，违反一事不再理的原则,本院依法不予采信。（2018）鲁0921民初3798号民事判决书及（2020）鲁09民终1380号民事判决书均认定被告承租房屋面积为1300平方米，故被告应按租赁面积1300平方米支付原告逾期交付房屋的损失。因原告某某居委会在双方该纠纷中存在过错，故原告主张的逾期交付房屋的损失，本院酌情支持30%。依据原合同约定，自2018年10月30日至2019年8月31日，计305天，参照月租金16900元计算，共计171816.67元；自2019年9月1日至2020年9月18日，计383天，参照16900元上浮20%后的月租金数额计算，共计258908元，以上共计430724.67元。被告某某公司应支付原告某某居委会逾期交付房屋的损失129217.4元（430724.67元×30%）。因原告某某居委会也存在违约行为，故原告主张的违约金本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告宁阳县某某文化传媒有限公司于本判决生效后五日内支付原告宁阳县某某社区居民委员逾期交付房屋损失129217.4元；二、驳回原告宁阳县某某社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，保全费2720元。共计6610元，由原告负担4633元，被告负担1977元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 王 帅二〇二〇年十二月十六日书记员 赵亚男