沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初15165号原告：赵鹏洲，男，1977年2月8日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：吴雪飞，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：朴未子，女，1979年10月29日出生，朝鲜族，住沈阳市大东区，系原告妻子。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区，系该单位法务员。原告赵鹏洲与被告辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭树琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵鹏洲的委托代理人吴雪飞、朴未子、被告辽宁京丰置业有限公司的委托代理人尚晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年原告拟购买被告辽宁京丰置业有限公司开发建设的位于和平区南京北街36-6号的盛京金融广场房屋，被告承诺若当日支付定金2万元及2万元团购费则原告将享受购房优惠。原告遂于2018年7月28日按照被告要求向被告支付2万元购房定金及2万元团购费。2018年8月5日，原告按被告要求向被告支付了全部剩余购房款863,723元，但由于当时被告建设房屋已全部抵押给了银行，故双方于2018年12月14日才网签《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于和平区南京北街36-6号的47-6号房屋，建筑面积为49.37平方米，总房款为883,723元人民币。根据合同第八条约定，被告应当在2020年3月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。截至2020年7月，被告逾期交房已超过90日，故原告于2020年7月6日和7月10日向被告发出了解除该商品房买卖合同的通知，解除通知已于2020年7月11日实际送达被告，但截至起诉之日被告仍未向原告返还购房款、团购费以及违约金。为维护原告合法权益，故诉至贵院。变更后的诉讼请求：1、请求解除原、被告于2018年12月14日签订的商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款883,723元；3、请求判令被告向原告赔偿损失人民币20,000元；4、请求判令被告向原告支付违约金人民币17,674.46元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、保全费等费用。被告辽宁京丰置业有限公司辩称，双方可以解除商品房买卖合同并退购房款883,723元，因为原、被告双方签订合同交付时间为2020年3月31日，此期间正恰逢新冠疫情期间，根据相关政府文件，开发商在疫情期间交付房屋的有续展期，因此被告并不存在逾期交房的原因，且在该房屋建设过程中也存在政府等相关多方因素导致未能交房，因此不同意支付违约金。原告所要求的损失补偿，并没有事实及法律依据，双方的商品房买卖合同中也并无约定，而且原告所要求的违约金和损失本身就存在同步计算。原告所要求的违约金就相当于要求被告解除合同时所应支付给原告的损失部分。经审理查明，2018年12月14日，原告赵鹏洲与被告就位于沈阳市和平区南京北街36-6号47-6房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价款为883,723元；买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，将该商品房的全部总房价款支付给出卖人，即人民币883,723元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2．买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人须向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%。原告于2018年7月28日、2018年8月5日分两笔向被告辽宁京丰置业有限公司支付购房款共计883,723元。2019年1月24日，被告辽宁京丰置业有限公司向原告开具发票。原告支付全部购房款后，涉诉房屋至今未向原告交付。2020年7月6日，原告以书面形式向被告发出解除《商品房买卖合同》通知，要求“现本人在此郑重通知贵公司，自本通知送达贵公司之日起解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除后依合同之约定贵公司应向本人返还全部购房款并承担相应的违约及赔偿责任”。现原告起诉至法院。另，原告于2018年7月28日向辽宁省沈阳市惠房网络科技有限公司支付团购费20,000元。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、发票、广发银行交易明细、银联小票、解除《商品房买卖合同》通知、邮件交寄单、EMS快递查询以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，原告已履行支付全部购房款的义务，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，应予支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款883,723元。关于原告主张被告赔偿团购费20,000元的损失，原告的团购费20,000元系向案外人支付，系与案外人之间的约定，且被告不予认可，故原告支付的团购费20,000元不能确定为被告的违约行为造成的直接损失，对于原告该项主张，不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金从其约定，根据《商品房买卖合同》第九条，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。故被告应支付的违约金为17,674.46元。关于被告辩称因新冠疫情导致被告逾期交房，排除新冠疫情对施工期间的影响，涉诉房屋仍未建设竣工，对于被告的该项抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年12月14日签订的位于沈阳市和平区南京北街36-6号47-6房屋的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告赵鹏洲购房款883,723元；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵鹏洲违约金17,674.46元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,507元（原告已预交、减半收取），由被告辽宁京丰置业有限公司承担6,365元，由原告赵鹏洲承担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郭树琼二〇二〇年十二月十六日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。