北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初14498号原告：北京市丰台区石榴派大厦业主委员会，住所地北京市丰台区石榴派大厦**地下**西侧。负责人：陈典，主任。委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恩来，北京威科律师事务所律师。被告：北京中创物业管理有限公司，，住所地北京市丰台区石榴园北里**楼4门法定代表人：苏克辛，总经理。委托诉讼代理人：李娟，女，北京中创物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：范雷，北京市天理律师事务所律师。原告北京市丰台区石榴派大厦业主委员会（以下简称石榴派业委会）与被告北京中创物业管理有限公司（以下简称中创物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石榴派业委会负责人陈典及委托诉讼代理人戈和平，被告中创物业公司委托诉讼代理人李娟、范雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石榴派业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告移交（1）业主资料：337户业主档案、2017年3月29日-2020年4月30日物业费及其他费用收缴清单，（2）各类合同：前期物业服务合同、广告（电梯）合同，（3）技术检验资料（2019年）：二次供水合格证（水质化验报告）、防雷年度检测报告、高压配电预防性实验报告、消电检年度报告，（4）法律文件：与小区业主有关的起诉书和判决书、与其他相关方的起诉书和判决书，（5）市政费用资料：公区水表表号位置使用区域及缴费资料，公区电表表号位置使用区域及缴费资料、趸交水费项目，（6）售电系统：青岛电表厂售电系统软件、售电读卡器、附属电脑办公设备（主机一台），（7）设备设施出厂随机资料、合格证、说明书，安装、使用、验收、维护保养、定期检验等技术资料，运行、维护保养记录（2019年电梯和消防验收、维保资料）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月8日至2016年10月7日，石榴派大厦在丰台区大红门街道办事处与石榴派居委会的指导和监督下，成功召开了业主大会，选举产生了石榴派业委会即原告，并于2016年10月17日向大红门街道办事处备案；被告是石榴派大厦的前期物业服务企业。2017年8月11日，原告组织石榴派大厦业主召开了石榴派大厦物业选聘（一次）业主大会，形成同意解聘被告及授权原告选聘新物业的业主大会决议。2017年9月12日，原告组织召开石榴派大厦物业选聘（二次）业主大会，同意选聘北京华远卫士京物业服务有限公司（以下简称华远物业公司）为石榴派大厦提供物业服务，并授权原告与华远物业公司签订物业服务合同。2017年8月20日，原告依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定向被告发出了物业项目交接通知，被告亦已收到。此后，原告多次通知被告按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定，与原告完成交接，但被告拒绝移交物业项目。2017年11月16日，石榴派大厦业主请求丰台区房屋管理局给予帮助和协调。大红门街道办事处多次组织多个部门开展物业项目交接协调会，在2017年11月21日会议中，大红门办事处特别指出，对石榴派大厦业主大会依法进行监督指导；在2018年7月3日推进会中，指出被告暂停收取物业费，维持正常物业服务。最终，被告于2020年4月30日撤出物业管理区域，但尚有案涉资料至今未移交，故诉至法院，望判如所请。中创物业公司辩称，2018年底，原告向我司出具交接协议，我司修改后快递给原告，原告称找不到了。后我司张贴公告与原告协商，原告一直不予理睬。2020年4月30日，双方进行了交接，能找到的资料全部给了对方。对于原告诉求：售电系统（青表预付费系统和配套读卡器、组装电脑一个）可以移交；小区二部正常使用的电梯维保资料已给了对方，另四部坏了没有年检；消防资料已给了对方；其他资料自始就没有，不存在返回基础。本院经审理认定事实如下：2008年，北京首开仁信置业有限公司（以下简称首开仁信公司）通过出让的方式取得坐落于丰台区石榴庄地块的面积为8407.77平方米的国有土地使用权，并经批准在前述地块建设暂定名为石榴派大厦的商品房。2010年，首开仁信公司取得前述商品房的合法建设施工手续、预售手续，并将房屋出售。石榴派大厦的行政坐落为丰台区石榴园北里42号楼。之后，首开仁信公司（甲方）与中创物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务，物业项目名称为石榴派大厦，坐落位置丰台区石榴园北里小区，建筑面积27618平方米，东至蒲黄榆路，西至规划区间路，北至现状变电站用地及规划区间路，南至石榴园北路；物业服务期限为2011年6月3日起至业主委员会成立时止。移交资料清单显示：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管线工程竣工图等资料及房屋管线布线图。2.设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料。3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。4.相关专业部门验收资料。5.房屋及配套设施清单，包括业主名称、建筑面积、联系方式等。6.供水供暖的试压报告。7.实测面积报告。2016年10月17日，石榴派业委会向北京市丰台区人民政府大红门街道办事处备案成立。2017年9月12日，石榴派业委会作出石榴派大厦物业选聘（二次）决议：一、同意选聘华远物业公司为石榴派大厦提供物业服务；二、授权业委会按照其投标书确定并公示的条件，与选定的新物业公司签订《物业服务合同》；三、同意将大厦供电局的用电户头过户至业委会名下。2017年8月21日，石榴派业委会向中创物业公司发出《物业项目交接通知》，载明：我大厦第二次业主大会表决通过，已经再次解除与贵司的前期物业服务关系，自收到书面通知之日起60日内与全体业主（或业委会选聘的物业服务企业）完成交接、并撤出物业管理区域；未果。后，石榴派业委会向有关部门信访，提出1.如何认定业主大会决议的有效性。2.核实并答复2011年前期物业合同的备案情况。3.对中创物业公司拒不交接的处罚。北京市丰台区房屋管理局于2017年11月16日出具信访办理意见书，大意为：对于第一个问题，2017年9月28日，大红门街道办事处复函我局，确认其对2017年8月2日至10日、2017年9月4日至11日的两次业主大会活动提供了协助指导和监督。对于第二个问题，经我局查询系统显示，2011年9月27日中创物业公司对石榴派大厦物业服务合同进行了备案，在中创物业公司提出申请撤销物业合同备案后，由业主大会选定的新物业公司申请物业合同备案。对于第三个问题，属于行政事项，我局将通过行政事项答复意见书进行回复。2017年11月21日，相关部门参与对石榴派物业交接相关问题进行指导。2018年7月3日，北京市丰台区人民政府大红门街道办事处召集石榴派业委会、中创物业公司及相关单位参加的石榴派物业管理问题协调推进会，办事处建议：1.中创暂停收缴物业费，2.物业交接前保持正常的物业管理秩序…2020年4月30日，中创物业公司撤出物业管理区域，并将物业管理区域及相关资料档案移交给石榴派业委会，当日移交清单中载有消火栓系统、室内火灾自动报警系统与消防联动、消防平面图、北京市电梯监督检验自检原始记录、使用维护手册、低压配电柜检验单等等，以及电抗器试验报告（40份）、装箱清单（4份）等等。2020年11月19日，双方签署移交资料清单，显示：业主信息花名册、房屋信息管理台账、设施设备检查台账、2020年电梯（二台）维护保养记录。本案审理期间，石榴派业委会接收了中创物业公司移交的售电系统；对于中创物业公司提交的物业费收缴清单，认为不真实，拒绝接收。另，石榴派业委会承认收取了部分业主物业费、电费，消电检年度报告即为消防验收资料；中创物业公司称2017年后不再收取物业费，水费一直由自来水公司收取，电费大部分为业委会收取。又，在石榴派业委会提交的证据中附有《前期物业服务合同》。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案，首开仁信公司与中创物业公司签订的《前期物业服务合同》因石榴派业委会的成立于2016年10月17日终止，故中创物业公司应将物业服务所必需的相关资料等移交给石榴派业委会，具体为：（1）设备设施出厂随机资料、合格证、说明书，安装、使用、验收、维护保养、定期检验等技术资料，运行、维护保养记录即2019年的消防验收（消电检年度报告）、电梯维保资料以及2019年的技术检验资料：与涉案小区物业服务相关，且为中创物业公司履行物业服务的职责范围，应当移交。现该项资料确有缺失，考虑中创物业公司已经撤离物业管理区域，因此由石榴派业委会到相关部门调取或补办，由此产生的费用由中创物业公司负担。（2）售电系统：石榴派业委会已经接收，视为履行。（3）各类合同和法律文件：《前期物业服务合同》在石榴派业委会证据中，应为移交完毕；广告（电梯）合同和法律文件，要求不明确，又无法证实为物业服务所必需资料，对此项主张不予支持。（4）业主资料：业主花名册已经移交，业主档案范围不明确，也无法证实确为物业服务所必需资料，对该项请求不予支持；2017年3月29日-2020年4月30日物业费、电费，双方都在收取，水费无法证实为何人收取，又无其他佐证界定中创物业公司的收缴范围，故本院仅能以中创物业公司留存的物业费、电费收缴清单作以移交，超出部分不予支持。（5）市政费用资料：不能证实为中创物业公司持有，不具备移交基础，对之请求不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、北京中创物业管理有限公司将售电系统（青表预付费系统和配套读卡器、组装电脑一个）移交给北京市丰台区石榴派大厦业主委员会（已履行）；二、北京中创物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将2019年电梯维护保养记录和消防设施检测报告（消电检年度报告）移交给北京市丰台区石榴派大厦业主委员会；逾期不执行，由北京市丰台区石榴派大厦业主委员会自行到有关部门调取或补办，所需费用由北京中创物业管理有限公司负担；三、北京中创物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将2019年度二次供水合格证（水质化验报告）、防雷年度检测报告、高压配电预防性实验报告移交给北京市丰台区石榴派大厦业主委员会；逾期不执行，由北京市丰台区石榴派大厦业主委员会自行到有关部门调取或补办，所需费用由北京中创物业管理有限公司负担；四、北京中创物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其留存的2017年3月29日-2020年4月30日物业费、电费收缴清单移交给北京市丰台区石榴派大厦业主委员会；五、驳回北京市丰台区石榴派大厦业主委员会其他诉讼请求。案件受理费70元，由北京中创物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  韩文川审判员  牛瑾婧审判员  张习文二〇二〇年十二月二十一日书记员  燕冰怡