襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2466号原告：湖北中豪商业有限公司（以下简称中豪公司），住所地：襄阳市樊城区春园西路**汇升苑****。法定代表人：毕文豪。委托诉讼代理人：杨红娟、冯静（实习律师），湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陈杨红，女，汉族，1979年6月5日出生，住襄阳市樊城区。原告中豪公司与被告陈杨红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告中豪公司的委托诉讼代理人杨红娟到庭参加了诉讼，被告陈杨红经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中豪公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.依法判令被告返还原告《商品房买卖合同》及《补充协议》项下的位于襄阳市××区××大道××室商品房；3.依法判令被告配合原告办理商品房买卖合同备案登记及预告登记的注销手续；4.依法判令被告支付原告违约金37534.4元；5.依法判令被告承担本案律师费、公告费、保全费及及案件受理费。事实及理由：2017年9月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于襄阳市××区××大道××室的商品房，建筑面积为51.49平方米，总价款187672元。《补充协议》约定：被告应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因被告未及时履行相关商品担保贷款合同义务，导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权解除《商品房买卖合同》，所涉房屋原告有权另行处置。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告向原告支付了房屋首付款97672元，余款90000元由被告向湖北襄阳农村商业银行股份有限公司办理按揭支付，原告为被告与农村商业银行的借款提供阶段性担保，三方签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。但被告在办好按揭手续后，未按合同的约定还款，导致原告承担了连带担保责任，被襄阳农村商业银行股份有限公司扣款还款金额82456.96元，其中本金81074.40元，利息及罚息1382.56元。被告的行为给原告造成了巨大损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告陈杨红未到庭，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、不动产登记证明（预告登记）、住房（商业用房）按揭借款合同、借款还款凭证、民事委托代理合同及律师费发票。被告陈杨红未到庭质证，亦未提交证据，视为对权利的放弃。本院认为，原告所举出的上述证据均符合有效证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年9月8日，原告（出卖人：甲方）与被告（买受人：乙方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2017090468），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，为中豪襄阳国际商贸城E4区第41幢4层41-4-014号房，建筑面积51.49平方米，每平方米3644.82元，总金额187672元。买受人在签订本合同同时支付首付商品房价款97672元，余款（含面积差价款）按本合同补充协议约定办理按揭贷款。附件四补充协议约定：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房买卖合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。由于乙方的原因导致解除《商品房买卖合同》及本补充协议的，《商品房买卖合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担。原告在合同末页加盖印章，被告签名并捺手印。2017年9月14日，原、被告将该合同进行了网签备案。同年11月28日，原、被告对案涉房屋进行了预告登记。另查明，被告为支付案涉房屋购房款，在湖北襄阳农村商业银行股份有限公司办理了按揭贷款，与该银行签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：借款人（购房人、抵押人）：陈杨红，贷款人（抵押权人、债权人）：湖北襄阳农村商业银行股份有限公司。借款种类：商业用房按揭贷款，借款用途：本合同项下借款用于借款人向房屋出售人购买位于中豪国际商贸城的房屋。借款人的购房合同编号为XY2017090468，该房屋的购买总价款为人民币187672元。本合同项下的借款金额为90000元。本合同项下的借款期限为120个月，自实际放款日起算。本合同项下的借款利率为浮动利率。在放款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率确定浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。罚息利率：借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息。还款方式为等额本金还款法，还款周期为每月20日。保证担保：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的，构成违约。贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。被告陈杨红在合同尾部借款人、购房人、抵押人处签名并捺手印。湖北襄阳农村商业银行股份有限公司在合同尾部贷款人、抵押权人、债权人处加盖合同专用章，原告中豪公司在合同尾部保证人处加盖印章。后因被告陈杨红未按时偿还银行贷款，原告中豪公司作为连带保证人代偿了欠款本息82456.96元，其中包括本金81074.40元、利息（含罚息）1382.56元。又查明，2020年8月1日，原告与湖北法正大律师事务所签订《民事委托代理合同》，代理服务事项为：起诉西区业主陈杨红关于E41-4-014《商品房买卖合同》纠纷并追究对方相关违约责任。原告为此支付律师代理费5630.16元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告中豪公司与被告陈杨红签订的《商品房买卖合同》，被告与湖北襄阳农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同而受到国家法律保护。合同签订后，各当事人均应按合同的约定履行各自义务。本案中，因被告陈杨红未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致原告对其贷款承担了连带清偿责任，依据《商品房买卖合同》约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。故对于原告要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。因补充协议系《商品房买卖合同》的附件，应一并解除。故本院认定《商品房买卖合同》及补充协议自2020年11月23日（本院向被告送达民事诉状之日）起解除。合同解除后，被告应向原告返还位于襄阳市樊城区邓城大道（中豪国际商贸城E区）41幢4层14室的房屋，并配合原告办理房屋买卖合同备案登记及预告登记的注销手续。原告虽然没有提出腾空房屋的请求，但从减少诉累及便于执行的角度出发，本院在本次判决结果中予以明确。庭审中，原告主张，被告返还房屋后，原告亦应当对被告支付的首付款和偿还的银行按揭款予以返还。本院认为，被告虽然没有提起反诉要求返还，为减少诉累，本院在本案中一并处理。原告在返还被告款项时，对银行按揭款的利息及罚息应当由被告承担，故本院按照总房款减去原告代偿款的方式予以计算返还款，即105215.04元（187672元-82456.96元）。对于原告要求被告支付违约金37534.4元的主张，《商品房买卖合同》约定“由于乙方的原因导致解除《商品房买卖合同》及本补充协议的，《商品房买卖合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金”。本院认为，违约金的性质应为补偿损失，结合本案实际情况，本院酌情调整为10000元。对于原告要求被告承担本案律师费的主张，本院认为，《商品房买卖合同》约定，被告违约，原告有权解除合同，并由被告承担律师费。故原告该项主张符合合同约定，本院予以支持。综上，扣减被告应向原告支付的违约金及律师代理费，原告共应向被告返还的款项共计89584.88元（105215.04元-10000元-5630.16元）。被告陈杨红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担相应的法律责任。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，缺席判决如下：一、原告湖北中豪商业有限公司与被告陈杨红于2017年9月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY2017090468）及补充协议自2020年11月23日起解除；二、被告陈杨红于本判决生效之日起二十日内向原告湖北中豪商业有限公司返还位于襄阳市樊城区邓城大道（中豪国际商贸城E区）41幢4层14室的房屋，腾空房屋并配合原告办理房屋买卖合同备案登记及预告登记的注销手续；三、被告陈杨红将位于襄阳市樊城区邓城大道（中豪国际商贸城E区）41幢4层14室的房屋腾空完毕后交付（返还）给原告湖北中豪商业有限公司（腾空完毕以被告陈杨红向原告湖北中豪商业有限公司送达房屋已腾空完毕的书面通知为标准），原告湖北中豪商业有限公司接受房屋后一日内返还被告陈杨红89584.88元；四、驳回原告湖北中豪商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，公告费560元，共计1950元，由被告陈杨红承担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审 判 长  张艳君人民陪审员  刘爱华人民陪审员  袁敬锐二〇二〇年十二月十四日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉