北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36538号原告（反诉被告）：秦源，男，1980年2月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：管迎华，女，1962年11月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王京顺，北京市江山律师事务所律师。原告（反诉被告）秦源（以下称姓名）与被告（反诉原告）管迎华（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。秦源及管迎华的委托诉讼代理人王京顺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。秦源向本院提出诉讼请求：1.确认双方的房屋租赁合同于2020年2月18日解除；2.管迎华退还我房屋押金56000元、2020年1月31日至2020年2月19日期间的房屋租金18666.67元。事实及理由：2017年4月14日，我与管迎华签订房屋租赁合同，承租位于北京市朝阳区XXX（以下简称涉案房屋），由我及我爱人用于经营社区日托中心。租赁期限自2017年5月20日至2020年5月19日，月租金28000元，押金56000元。承租涉案房屋后我一直按照约定支付租金，现租金已缴纳至2020年2月19日。我于2020年1月26日接到上级主管部门通知，受新型冠状病毒肺炎的影响，我经营的社区日托中心需从2020年1月31日起暂停经营，恢复营业时间根据疫情控制情况另行通知。我于1月31日联系管迎华，希望双方能就更好的履行租赁合同进行沟通。管迎华未就如何继续履行租赁合同予以正面答复。直至2020年2月18日，管迎华提出解除租赁合同，我表示同意，但多次交涉后管迎华拒不退还押金。受疫情这一不可抗力的影响，我遵从国家法律法规，响应政府号召停产停工，导致租赁合同目的无法实现，故请求法院依据不可抗力的有关规定，结合公平原则和情势变更原则，依法公正判决。管迎华辩称并反诉称，秦源所述与实际情况不符。当时秦源称经营不好，要把涉案房屋转租出去，我也同意配合，双方没有解除合同的合意。但是双方一直没有就转租协商一致，秦源就不交纳房租了，其行为已经构成违约。故我提出反诉：1.判令秦源支付2020年2月20日至2020年5月20日房屋租金84000元；2.判令秦源支付逾期交纳租金的违约金100800元，我根据合同的第八条第一款约定，但是该标准过高我认为法院不能支持，所以我主张违约金按照年租金的30%计算；3.判令秦源按照租金标准支付2020年5月20日至2020年7月20日的房屋使用费56000元；4.判令秦源返还涉案房屋。秦源针对管迎华的反诉请求辩称，2020年2月18日管迎华与我联系交房租，我提出能不能只租一间，管迎华说要不全租，要不就不租，我就说不租了，管迎华就要求我搬走东西。2020年2月24日管迎华派人来在涉案房屋张贴招租信息，但过了十多天一直没有人租。管迎华给我打电话希望我继续租，并告诉我楼下的中介可能要带人看房，所以我将涉案房屋密码锁的密码告知了管迎华。3月18日我把涉案房屋收拾完了并拍了照片，屋内还有一部分没有拆除的电器，我和管迎华说如果下家可以用，就给我折点钱，管迎华回复说好的。还有一部分桌椅放在了一间小屋子，我要不要都行，让管迎华正常对外出租。3月24日管迎华又找我要走电卡，我又把房屋收拾完的照片发给了管迎华，并问什么时间可以办理押金结算。我把电卡送到涉案房屋时发现屋内住了管迎华的3、4个工人。对于屋内存放的桌椅我是4月份的时候搬走的。3月26日至4月1日期间，我多次联系管迎华希望沟通退还押金的事情。之间还因此报过警，但管迎华还是说押金一分不退。4月5日我再去涉案房屋时密码锁已经被管迎华改了，房屋上面加的锁也是管迎华加的。综上，我对于管迎华的全部反诉请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日，秦源（乙方）与管迎华（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋用于经营社区日托中心。免租期为1个月，租赁期为3年，自2017年5月20日至2020年5月19日。租金为每月28000元，按季支付，另付押金56000元。乙方在本合同的有效期内，须提前七天向甲方一次交齐下期的房屋租金，否则按日加收租金的0.5%滞纳金，超过10天未付视作自动退租，押金不予退还。乙方如在租赁期内并非甲方违背本租约而终止租约，押金不予退还。甲方如在租赁期内并非乙方违背本租约而终止合同，甲方赔偿乙方损失及退还押金。甲乙双方均须按本合同的规定履行其应尽的义务，否则视为违约，每违约一日须向对方支付当年租金总额的1%的数额的违约金。承租期间，如发生人力所不能抗拒的自然灾害或因国家政策的变化而需要占用乙方所租房屋而造成的双方经济损失，甲、乙双方互不承担经济损失。本合同期满或乙方原因提前终止本合同时，乙方出资对所租房屋进行的扩建及装修须无偿移交给甲方，不得拆除或转移，否则，乙方须承担恢复原扩建与装修的全部工程费用。合同签订后，管迎华向秦源交付了涉案房屋，秦源依约交纳了押金56000元，并将租金交纳至2020年2月19日。庭审中，秦源主张因疫情原因导致租赁合同目的无法实现，其与管迎华沟通后，管迎华同意其退租。就此，秦源提交了其妻陈X与管迎华的微信聊天记录，其中2020年1月31日陈X发微信称“姐我们XX屋接到XXX通知让我们暂停营业，我们几个股东开会商量鉴于现在疫情严重我们决定今年先不做幼儿日托这块了，下个月看看我们要不要从新签份合同”，管迎华回复“哪儿天咱们碰面聊”……2020年2月18日，管迎华与陈X微信通话7分零3秒，之后管迎华语音称“没事儿，那你就现在就着手把你那个营业执照得得那什么得一走好吗？你要不一走，然后那个或者取消什么的你就给削了”。陈X回复“好的”。2020年2月20日，管迎华询问“东西什么时候搬走？”，陈X回复“我现在没法儿搬呀，现在搬家公司都不上班呢，也不让搬呀，我这儿怎么也得等等了。”……2020年2月24日，管迎华称“那个我们那儿的办公室的孩子吧，他上班儿了，让他打点儿出租那个电话号码儿，然后你们能不能把门儿开开我给他贴贴，他们里边儿们那儿要贴，把它给撕了。”陈X回复“可以，他什么时候过来？我带孩子睡觉呢，晚点可以吗？”2020年3月2日，管迎华询问陈X什么时候搬东西，陈X回复这两天在收拾东西，搬走一些了，同时称要是管迎华这边经常有人看房，可以把密码告诉她。2020年3月15日，管迎华表示中介要带人看房，陈X将涉案房屋楼上的密码告知管迎华。2020年3月18日，陈X称已经收拾完东西，还有课桌、电器等暂时没有搬走，同时将房屋内的照片发送给管迎华。2020年3月24日，陈X将电卡交还管迎华，秦源与管迎华一方结算水电费，并要求结算押金。管迎华表示秦源一方先把东西搬走、拆走。2020年3月28日，陈X发微信称东西已经全搬走了，剩余的课桌椅不要了，并再次提出退还押金一事，但此后双方未能就此达成一致意见。管迎华对于上述微信聊天记录的真实性予以认可，但称根据上述聊天内容没有一个明确解除租赁合同的意思表示，都是在商量解除租赁合同或转租房屋的过程中，涉案房屋自始至终没有办理交接手续。涉案房屋内现留有钉在墙上的柜子。秦源称3月24日其发现管迎华的工人住到了涉案房屋，就此，秦源提交了3月26日拍摄的照片及3月27日、4月1日涉案房屋的监控录像。管迎华对于该份证据不予认可，称无法看出房屋内的人与管迎华是何关系，也不能证明管迎华实际接收了涉案房屋，更不能证明双方的租赁合同已经解除。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，秦源与管迎华签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。秦源承租涉案房屋系用于经营日托中心，因突发新冠肺炎疫情，涉案房屋租赁合同履行确实存在困难，秦源向管迎华提出解除租赁合同，根据双方的微信聊天记录也可以看出，自2020年2月18日起双方一直在就秦源搬离涉案房屋、管迎华另行出租涉案房屋进行沟通，并各自实际付诸行动。由此可知，双方均有解除合同的意向。截至2020年3月28日，秦源已将水电费结清、告知了电子锁的密码、搬出了物品，其已完成了交还房屋的义务，故本院认为双方的租赁合同于当日解除为宜。合同解除后，管迎华应当退还秦源押金。因涉案房屋已由管迎华控制，管迎华主张秦源返还房屋的诉讼请求，本院不再予以支持。根据双方租赁合同解除以及秦源交纳租金的情况，秦源还应向管迎华支付2020年2月20日至2020年3月28日的租金。故秦源要求管迎华退还租金以及管迎华要求秦源支付房屋使用费的诉讼请求，本院均不予支持。根据租赁合同的约定，秦源应在2020年2月中旬向管迎华交齐下期的房屋租金，但考虑到此时双方就租赁合同解除还是继续履行未能达成明确意见，且涉及疫情影响的相关因素，本院认为不宜认定此时秦源未交纳租金的行为构成违约。故对于管迎华主张的逾期支付租金的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、秦源与管迎华于二〇一七年四月十四日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年三月二十八日解除；二、管迎华于本判决生效之日起七日内退还秦源押金五万六千元；三、秦源于本判决生效之日起七日内支付管迎华租金三万六千四百元；四、驳回秦源的其他诉讼请求；五、驳回管迎华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1667元，由秦源负担417元（已交纳），由管迎华负担1250元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费2456元，由管迎华负担2085元（已交纳），由秦源负担371元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇二〇年十二月十五日法官 助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫