北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初64698号原告（反诉被告）：全国农业展览馆，住所地北京市朝阳区东三环北路16号。法定代表人：刘北桦，馆长。委托诉讼代理人：陈同瑜，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程璇，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京隆博广场商业有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街10号楼7层716单元。法定代表人：高峰，董事长。委托诉讼代理人：韩巍，北京李伟斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，北京李伟斌律师事务所律师。被告：北京庄胜房地产开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6号庄胜广场办公楼第一座16楼。法定代表人：周建和，董事长。委托诉讼代理人：孙伟，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓友平，北京市竞天公诚律师事务所律师。原告（反诉被告）全国农业展览馆（以下简称农展馆）与被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司（以下简称隆博公司）、被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农展馆的委托诉讼代理人陈同瑜、程璇，被告（反诉原告）隆博公司的委托诉讼代理人韩巍、王伟，被告庄胜公司的委托诉讼代理人孙伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）农展馆向本院提出诉讼请求：1.隆博公司向农展馆支付欠付的自2013年4月10日至2016年6月30日的租金26375000元及迟延支付租金的违约金（计算方式：2013年4月10日至2018年6月30日，违约金共计18436687.5元；自2018年7月1日开始，以26375000元为基数，按照日万分之五的标准计算至租金清偿之日止），并由庄胜公司承担连带责任；2.隆博公司赔偿农展馆因房屋灭失遭受的损失4000万元，庄胜公司承担连带责任；3.隆博公司自行承担费用，拆除租赁房屋所在场地上的在建工程、腾退房屋所在场地，将租赁房屋所在场地返还给农展馆，并按每年900万元的标准返还自2016年7月1日至实际腾退之日止的场地使用费，并由庄胜公司承担连带责任。事实和理由：农展馆作为出租方，隆博公司作为承租方，庄胜公司作为保证方，于2011年3月16日就坐落于北京市朝阳区东三环北路16号农展馆的旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分及南大仓库的一部分（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋租赁合约》（以下简称《租赁合约》）及《房屋租赁合约之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：租期五年：2011年7月1日至2016年6月30日。庄胜公司作为《租赁合约》及《补充协议》项下隆博公司的连带责任保证人，隆博公司如迟延支付租金和其他费用，每迟延一天，应向农展馆支付到期未支付租金和其他费用总额0.5‰的违约金。截至2015年3月31日，隆博公司已经累计欠付农展馆租金1737.5万元及违约金344.575万元。虽经农展馆多次催要，隆博公司一直拒绝支付，庄胜公司应依约就隆博公司的前述义务承担连带责任。此外，隆博公司还违反《租赁合约》及《补充协议》约定，在租赁期间擅自将租赁房屋拆除，给农展馆造成巨额经济损失，隆博公司应依法、依约赔偿。庄胜公司亦应承担连带责任。故，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）隆博公司辩称：农展馆的各项诉讼请求与事实不符，于法无据，请法院驳回农展馆的全部诉讼请求。具体理由如下：一、涉案房屋是我公司在履行《补充协议》约定的更换木质屋顶过程中自然坍塌的，我公司对此不存在任何过错和过失，因承租房屋自然坍塌造成的损失应由房屋所有权人即农展馆负担，农展馆无权要求我公司向其支付自房屋坍塌之日起的租金，更无权要求我公司赔偿其因承租房屋自然坍塌遭受的损失。2011年3月16日，三方签订《租赁合约》及《补充协议》之后，隆博公司即委托具有国家认可的相关资质的设计单位对涉案房屋需改造、修缮的部分进行设计，但被告知承租房屋的建筑结构已经无法再按照《补充协议》约定进行装修，不能进行设计。为此，我公司于2011年11月22日向农展馆函告了承租房屋的危险处和拆除方案，农展馆未予答复。后，我公司不得不按照《补充协议》的约定，向农展馆另行报送了装修改造图纸，在农展馆的配合下，于2012年6月28日取得了承租房屋装修改造工程的《建设工程开工许可证》。2012年8月，我公司根据《补充协议》的约定更换木质房屋时，承租房屋发生自然坍塌。由于农展馆对我公司报告的承租房屋不能进行装修改造事项不予答复，造成我公司为履行《补充协议》的约定，另行报送装修图纸，在更换木质屋顶时，承租房屋发生自然坍塌。我公司对此不存在任何过错，因此，因房屋自然坍塌造成的损失应由房屋所有权人即农展馆自行承担，其无权要求我公司支付自房屋坍塌之日起的租金。农展馆也未就其主张的损失赔偿金额的具体明细及构成提供证据佐证，应承担举证不能的后果。二、我公司在房屋坍塌后及时履行了告知农展馆的义务，但农展馆未在法定的六个月合理期限内提出异议，而是继续接受我公司支付的租金，该行为表明农展馆已经放弃对涉案房屋坍塌提出异议的权利。三、房屋坍塌后，我公司和农展馆已经就涉案房屋进行原拆原建的有关事项达成了新的协议，同中华人民共和国农业部（现名称为中华人民共和国农业农村部，以下简称农业农村部）离退休干部局于2012年12月3日签订了《农业部老年大学东校区即农展馆73号楼拆建改造协议书》（以下简称《73号楼拆建改造协议书》），农展馆还为我公司办理了重建承租房屋所需的《建设项目规划条件》，但因农展馆后续拒绝向我公司提供原拆原建承租房屋建设规划所需的农业农村部批复，才导致承租房屋无法按时完成原拆原建，并由此造成《租赁合约》及《补充协议》不能继续履行。农业农村部的批复属于农展馆应当提供的内部审批文件，在取得农业农村部批复后，双方办理原拆原建承租房屋的行政审批手续不存在障碍，《租赁合约》及《补充协议》仍可继续履行，不存在应被解除的情形。综上，《租赁合约》及《补充协议》不能继续履行是因农展馆单方原因造成，我公司不应为此承担任何责任。被告庄胜公司辩称：不同意农展馆的诉讼请求。具体而言：一、《租赁合约》及《补充协议》均未约定保证期间和保证范围。根据《担保法》第二十六条规定，保证期间为六个月，自主债务履行期限届满之日起算。农展馆未在法定的保证期间内向我公司主张保证责任，我公司的保证责任已经免除。1.《租赁合约》约定的保证责任是针对租金的支付。该保证责任针对的是金钱债务的担保。隆博公司的租金支付到2013年3月底，根据《租赁合约》第五条约定，对于2013年4月之后的租金，隆博公司分别应当于2013年4月10日、7月10日、10月10日前支付，如果隆博公司未支付租金，则农展馆应当于2013年10月10日、2014年1月10日和2014年4月10日前向我公司主张承担连带责任。但在前述保证期间内，农展馆未要求我公司承担保证责任，故我公司的保证责任已经免除。其余部分的租金请求，应以其成立为追究保证责任的前提，在隆博公司有权不支付租金的情况下，农展馆无权要求我公司承担保证责任。2.《补充协议》约定的保证责任针对的改造修缮行为，是针对非金钱债务的担保。根据担保法解释第十三条的规定，保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，如果保证人不能实际代为履行，对债权人因此造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。本案中，对于改造修缮行为的保证期间应当以《补充协议》约定的履行期限即第3条“承租方保证在2011年底前实施完毕装修改造工程”，即2011年12月31日起算六个月。换言之，在隆博公司不依约履行装修改造的情况下，如农展馆根据《补充协议》向我公司主张保证责任的，应当在2012年6月30日前提出，且只有在我公司不能代为履行《补充协议》下的装修改造工程的，我公司才应承担担保责任。本案中，隆博公司实际实施了改造工程，农展馆从未向我公司主张保证责任，因此，我公司在《补充协议》下的保证义务也已经免除。3.关于农展馆诉请中损害赔偿的保证责任。本案房屋拆除的时间是在2012年8月。如农展馆提出恢复原状或损害赔偿等权利主张，那么对此恢复原状义务或损害赔偿义务的保证期间也应自房屋拆除之日起算六个月，或至迟自农展馆正式向隆博公司提出类似权利主张之日起计算六个月。根据其起诉，农展馆在2012年8月曾向隆博广场发函，就房屋拆除一事提出意见。但是，在保证期内，农展馆从未向我公司主张保证责任，因此，我公司已经依法免除保证责任。二、农展馆与隆博公司已经就涉案房屋的原翻原建达成一致意见，我公司未参与原翻原建，也未提供新的担保，故无论是隆博公司履行原翻原建出现瑕疵，还是因原翻原建不能履行产生损失，农展馆均无理由向我公司主张担保责任。被告（反诉原告）隆博公司提出反诉请求如下：1.农展馆返还隆博公司自2012年9月1日至2013年3月31日期间的租金4958333元及相应利息177880元（按2012年中国人民银行同期贷款基准利率6.15%的标准计算，自2012年9月1日起至实际返还之日止）；2.农展馆赔偿隆博公司原翻原建涉案房屋所产生的损失13011000元。事实和理由：根据《租赁合约》约定，我公司承租涉案房屋用于开办饭店及经营综合娱乐项目，租期为2011年7月1日至2016年6月30日，租金总额为39125000元。我公司于每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前缴纳。租赁期限内，农展馆在符合合同约定及国家和农展馆有关规定的前提下，有义务为我公司提供有关向政府管理部门报（审）批手续所需的相关文件。《补充协议》约定，因承租房屋部分设备及消防系统过时老化，我公司和农展馆共同出资对承租房屋进行一次性改造修缮，我公司负责承租房屋的改造、修缮事项，农展馆在工程审批上给予积极配合。上述协议签订后，我公司依约向农展馆支付了截止至2013年3月31日的房屋租金，并委托具有国家认可的相关资质的设计单位对承租房屋需要改造、修缮的部分进行设计，但设计单位告知因承租房屋的建筑结构已经无法再按照《补充协议》的约定进行装修，故其不能进行设计。因此，我公司于2011年11月12日向农展馆函告了承租房屋危险处和拆除方案，农展馆未予答复。其后，我公司被迫按照《补充协议》约定另行向农展馆报送了承租房屋装修改造图纸，并在农展馆的配合下，于2012年6月28日取得了承租房屋装修改造工程的《建设工程开工许可证》。2012年8月，在我公司根据《补充协议》的约定更换承租房屋的木质屋顶时，承租房屋发生自然坍塌，导致我公司无法按照原有约定继续施工，我公司将此事告知农展馆。后双方多次协商，农展馆和我公司同意对承租房屋及与承租房屋连结的73号楼进行原拆原建。为此，我公司、农展馆及73号楼的承租人农业农村部离退休干部局于2012年12月3日签订了《73号楼拆建改造协议书》，约定：我公司负责办理并取得与拆建73号楼有关的一切行政审批手续，农展馆配合我公司办理行政审批手续，并根据需要出具相应的文件和材料。2013年4月18日，我公司取得了原拆原建承租房屋所需的《建设项目规划条件》，该《建设项目规划条件》规定，北京市规划委员会认定该项目为原翻原建工程，同意农展馆办理承租房屋重建工程的建设规划，规划设计等前期工作，要求农展馆持该《建设项目规划条件》办理并取得建设计划批复文件。此后，为办理承租房屋原拆原建所需的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的文件，我公司要求农展馆提供其主管单位农业农村部的批复函，但农展馆以各种理由拖延提供。综上，首先，承租房屋因建筑结构过时老化发生自然坍塌的责任与我公司无关，自承租房屋坍塌之日，我公司无法实现对承租房屋的经营目的，不应再向农展馆支付任何租金，农展馆应将已经收取的自2012年9月1日起的租金退还给我公司。其次，农展馆在与我公司就原拆原建承租房屋达成一致后，拒不提供办理承租房屋原拆原建行政审批手续所需的农业农村部的批准文件，违反了法律、法规和《租赁合约》及《补充协议》的约定，并导致我公司无法按照新的合意对诉争房屋进行原翻原建。因此，我公司以农展馆和农业农村部为被告另行提起诉讼，在该案中，农业农村部主张继续履行各方达成的就诉争房屋进行原翻原建的合意，我公司也同意对诉争房屋进行原翻原建，且农展馆在本案中申请对诉争房屋的价值进行评估，并要求我公司按照评估结果进行赔偿，也就是说，如果我公司对诉争房屋原翻原建完成后立即终止与农展馆、庄胜公司签订的《租赁合约》，将使我公司遭受损失。针对隆博公司的反诉请求，农展馆辩称：不同意其反诉请求。理由如下：隆博公司交付租金是基于双方之间的合同关系，其交付的租金不仅不应退还，隆博公司还应向农展馆给付欠付的租金。承租房屋交给隆博公司后，农展馆未产生任何收益，对承租房屋也无控制权。《73号楼拆建改造协议书》约定所有花费均由隆博公司自行承担。北京市第三中级人民法院作出的（2020）京03民终6763号民事判决书第16页至第17页中确认农展馆已经履行了合同义务，农展馆无违约行为，且履行过程中无故意或重大过失，无论项目建设花费多少钱，都不应由农展馆承担，违建的不利后果应由隆博公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2015年12月7日，北京隆博广场有限公司变更名称为北京隆博广场商业有限公司。农展馆系北京市朝阳区东三环北路16号的房屋所有权人，所有权性质为全民，平房建筑面积19972.1㎡，楼房建筑面积29469.6㎡，楼、平房建筑总面积49441.7㎡。2011年3月16日，农展馆作为出租方，隆博公司作为承租方，庄胜公司作为保证方签订《房屋租赁合约》及《房屋租赁合约之补充协议》。《房屋租赁合约》约定：第一条承租房1.1承租房为出租方所拥有的如下房产：1.1.1旧馆原中央厅、一号厅，三号厅、二号厅的一部分，建筑面积为5163.4平方米（房产证号为：朝全字第01404-10）；1.1.2南大仓库的一部分，建筑面积为970.9平方米（房产证号为：朝全字第01404-14）；承租房坐落于北京市朝阳区东三环北路16号农展馆。1.2承租方租用此房用于开办饭店及经营综合娱乐项目。第二条租期2.1本合约的租赁期限（以下简称“租期”）为五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。第三条房屋租金3.1承租房租金总额为人民币叁仟玖佰壹拾贰万伍仟元（小写：39125000元）。其中：2011年7月1日至2011年12月31日租金为贰佰壹拾贰万伍仟元（小写：2125000元）。2012年1月1日至2012年12月31日租金为捌佰伍拾万元（小写：8500000元）。2013年1月1日至2013年12月31日租金为捌佰伍拾万元（小写：8500000）。2014年1月1日至2014年12月31日租金为捌佰柒拾伍万元（小写：8750000元）。2015年1月1日至2015年12月31日租金为玖佰万元（小写：9000000元）。2016年1月1日至2016年6月30日租金为贰佰贰拾伍万元（小写：2250000）……第五条房租及其他费用交付办法5.1房租交付办法为：2011年7月10日前，承租方向出租方交付2011年7月1日至2011年12月31日的房屋租金贰佰壹拾贰万伍仟元（小写：2125000元）；以后房屋租金每次交付年租金的四分之一，交付时间为每年的1月10日前、4月10日前、7月l0日前、10月10日前；2016年1月10日前，承租方向出租方交付2016年1月1日至2016年6月30日房屋租金贰佰贰拾伍万元（小写：2250000元）。租金交付地点为出租方的财务部门或出租方指定的管理部门……第六条保证条款6.1为保证承租方及时、全面地履行本合约规定之义务，出租方同意由北京庄胜房地产开发有限公司作为承租方的连带责任保证人。保证人在此承诺并确认：6.1.1保证人对本合约的保证是一种连续的、不可撤销的保证，此保证不因保证人内部人事变动、经营状况变化等任何原因而发生任何改变；6.1.2签署本保证协议已得到保证人公司董事会（股东会）的批准，与保证人公司章程规定无任何抵触；6.1.3保证人的保证责任是连带责任保证，如果被保证人（承租人）未履行交付租金和其他任何应向出租人交付费用以及未履行本合约规定的各项义务，出租人可直接向保证人要求履行保证责任；6.1.4如被保证人欠付租金或其他费用，保证人保证在接到出租人书面通知履行保证责任后5日内，向出租人偿还全部欠款。第七条承租房的装修和改造7.1承租方不得擅自对承租房进行任何形式的装修、改造。如政府部门要求和承租方经营需要确需改造的（包括但不限于消防、环保、卫生等设施的改造），由承租方负责。承租方应事前向出租方提出书面申请，经出租方书面同意并取得规划、消防等政府管理部门批准后方可施工，费用由承租方全额负担。7.2承租方未经出租方及政府有关部门同意对承租房及附属设施进行改造，并且改造后能够拆除的，出租方可要求承租方立即拆除和恢复原状，相关费用由承租方承担，如果造成损坏的应赔偿出租方的损失；如果不能恢复原状，则出租方根据承租方对原有设施破坏的严重程度，有权要求承租方偿付平均年租金l-5%的违约金。7.3承租方同意将利用出租方的房屋增添的建筑物和附着于房体的不宜单体拆卸的装修、装饰物以及对承租房原水、暖、电、通讯、消防等改造后的配套设施于本合约终止时无条件归出租方所有。第八条承租方的义务……第九条承租方的违约责任9.1承租方如迟延支付租金和其他费用，每迟付一天，应向出租方缴付到期未支付租金和其他费用总额0.5‰的违约金。9.2如承租方迟付租金和其他费用之日超过15天，出租方有权要求承租方支付拖欠租金和各种费用，并有权单方面决定立即终止本合约，同时有权根据本合约约定的违约条款追究承租方的违约责任。在出租方书面通知承租终止合同后，承租方应按照通知规定的日期，将承租房按照本合约的规定交还出租方，并清偿所欠租金和费用，否则出租方有权在事先通知承租方以后可以采取必要的措施，包括但不限于停止水、暖、电的供给，将承租方的财产移出承租房，阻止承租方再行进入。由此造成承租方的财产损失，出租方不负赔偿责任。第十条出租方的义务10.1出租方保证承租方在本合约租期内使用承租房。10.2在承租方按合约规定向出租方交付租金和其他费用的前提下，出租方应保证对承租方水、暖、电等的正常供应。但其供应能力，仅限于双方签定本约时的现有设施。10.3在本合约期内，出租方负责承租房的基本维修（仅限于保证承租房不漏雨）；经过承租方装修改造过的部分，则不在出租方维护范围之内。10.4在本合约期内，出租方负责公共区域的基础设施维修和养护。10.5在符合本合约以及国家和出租方有关规定的前提条件下，出租方有义务为承租方提供有关向政府管理部门报（审）批手续所需的相关文件。第十一条出租方的违约责任11.1本合约中所有应由出租方承担的义务和责任，如因出租方未能恪尽职守造成承租方使用困难或影响承租方正常经营活动，承租方可书面向出租方提意见，出租方在接到前述意见后应及时回复意见，双方达成一致意见后及时改正。如达成一致意见后，出租方不改正或在15天内未能改正，每延迟一日，承租方有权要求出租方承担每日租金0.5‰的违约金。第十二条合约的提前终止12.l除出租方依据本合约规定提前解除或者终止本合约以外，本合约生效后，如任何一方（以下简称违约方）欲提前终止合约，必须在终止日前至少三个月书面通知对方，对方书面同意违约方请求后，违约方仍需承担相应违约责任，具体为：违约方应向对方额外支付二个月的平均月租金，但这并不妨碍守约方要求获得违约方其他赔偿的权利。第十三条合约的自动终止13.1如果出租及承租双方就续租问题未能达成一致意见，租赁期满，本合约将自动终止。承租方应在本合约终止之日前，迁出承租房，迁出费用由承租方自行负担。13.2合约终止后，承租方应保持承租房建筑物完整，保持附着物及其他附属设施和配套设施的正常使用功能。如有损坏，承租人应负责恢复原状并承担相应费用。13.3本合约到期终止后，承租方未在合约规定的到期日前迁出承租房，自逾期之日起出租方即有权按日收取双倍租金；如果在宽限期之后，承租方仍未迁出承租房，出租方可以自行采取必要的措施，包括但不限于停止水、暖、电的供给，将承租方的财产移出承租房，阻止承租方再行进入等，以确保及时收回承租房。由此造成承租方的财产损失，出租方不负赔偿责任。出租方保留强行迁出承租方的权利，因此给承租方造成的损失由承租方自行承担。第十四条合约的续订14.1如果承租方要求续租，应在合约期满前三个月以书面形式通知出租方，出租方如同意承租方的续租要求，双方另签订新的租赁合约。第十五条不可抗力及其他外力15.1出现下列事由时，本合约终止，合约各方均不承担任何责任：15.1.1因法律规定的不可抗力事由出现，致使本合约不能履行；15.1.2因国家或政府机关行政命令（如征用土地、拆迁、改扩建等）或出租方新建展馆及展馆改造致使本合约不能履行。15.2如出现本款所列情况，出租方应提前三个月通知承租方。承租方应在接到通知后三个月内迁出。逾期迁出，出租方有权采取一切必要的措施收回承租房屋，同时承租方应向出租方按日加倍支付逾期搬出的租金……第十七条效力条款17.1本合约在下列条件同时具备时生效：17.1.1本合约签署前，承租方须一次性向出租方交纳2010年12月31日前拖欠出租方的房屋租金及各项费用合计人民币玖佰伍拾陆万贰仟贰佰元（大写：9562200元）。17.1.2本合约经出租方、承租方、保证方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人章。落款处有三方合同当事人的法定代表人或委托代理人签字，并加盖公章。《房屋租赁合同之补充协议》约定：鉴于：1．三方于二〇一一年三月签署了《房屋租赁合约》（以下简称“新合约”）；2．新合约中涉及的承租房部分设备及消防系统过时老化，需进行更新改造。为进一步完善新合约中第七条中双方的权利和义务，出租方、承租方、保证方在自愿、平等协商的基础上签订如下补充协议，共同遵守。1.三方同意在本协议签订后，承租方与出租方双方共同出资对租赁房屋进行一次性改造修缮。其中，出租方出资通过给与承租方6个月的装修改造期予以体现，其它涉及租赁房屋改造、修缮的一切事项及费用均由承租方负责，出租方将在工程的审批上给与承租方积极的配合。2.此次改造修缮包括如下内容：2.1更换部分电力、消防、上下水及供暖系统；2.2更换制冷机组及所有老化阻塞的风机盘管；2.3更换承租房木质屋顶，以达到消防安全之目的；2.4重新铺设广场地面。3．本协议生效后，承租方应立即按照国家及北京市有关部门的要求，委托具有国家认可的相关资质的设计和施工单位对租赁房屋修缮部分进行设计、改造，确保租赁房屋的合法、安全使用。承租方需向出租方提供其委托的设计单位签署确保房屋设计达到安全规范的装修改造方案和由设计、施工、承租方三方共同签署的工程验收的文件。承租方将科学合理安排工期，保证在2011年底前实施完毕装修改造工程。4．承租方在未通过消防等国家监管部门验收，取得签署同意使用意见的《消防安全检查意见书》等相关文件前，不得对外经营。否则，出租方有权提前终止《房屋租赁合约》及本协议，承租方已付租金及保证金不予退还，由此引发的一切安全责任和经济损失，均由承租方负责。出租方承诺全力配合承租方办理相关手续。5.承租方同意在新合约以及本协议签署后，将利用出租方的房屋、场地增添的建筑物以及附着于房体的不宜拆卸的装修、装饰物以及对租赁房屋的水、暖、电、通讯、消防等改造后的全部配套设施无条件归出租方所有。6．保证方同意作为承租方履行新合约以及本协议的连带责任保证人。保证方按照上述各协议的约定及相关法律的规定承担连带担保责任。7．本协议经三方签字盖章后，与三方签订的新合约具有同等法律效力。如出现《房屋租赁合约》与本协议冲突之处，以本协议的约定为准……落款处有三方合同当事人的法定代表人或委托代理人签字，并加盖公章。经询，各方当事人均一致认可隆博公司已经于2011年8月3日向农展馆足额支付了2010年12月31日前拖欠的房屋租金及各项费用，且农展馆的法定代表人唐珂、隆博公司的法定代表人高峰以及庄胜公司的副董事长雷曙光于2011年3月16日在《房屋租赁合约》及《房屋租赁合约之补充协议》上签字，并分别加盖了公司公章。2012年6月28日，隆博公司取得《建设工程施工许可证》，显示：工程名称：北京隆博广场装饰工程，建设规模1644平方米，合同价格：49.5万元，设计单位：北京腾远建筑设计有限公司。施工单位：北京宝丰隆兴国际建设工程有限公司。合同开工日期：2011-6-20，合同竣工日期2012-9-20。2012年8月，农展馆称，隆博公司擅自拆除承租房屋。隆博公司对此不予认可，称房屋系其在履行《补充协议》约定的“更换木质屋顶”的过程中自然坍塌。2012年12月3日，农展馆作为甲方，农业部离退休干部局作为乙方，北京隆博广场有限公司（即“隆博公司”）作为丙方签订《73号楼拆建改造协议书》，约定：鉴于：1、甲方为全国农业展览馆73号楼（以下简称“73号楼”）的所有权人，乙方、丙方均为73号楼的承租人；2、甲方与乙方于2010年9月签署的《房屋租赁合约》，乙方承租73号楼（农展馆原南大仓库）的一部分，面积为842平方米；3、甲方与丙方于2011年3月签署的《房屋租赁合约》，丙方承租80号楼旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分，73号楼（农展馆原南大仓库）的一部分，面积为6134.3平方米；4、丙方申请对73号楼进行拆建改造。现就丙方对73号楼进行拆建改造（以下简称“本项目”）的相关事宜，经甲、乙、丙三方协商，达成如下一致。一、本项目的工作安排1.1丙方负责按照国家规定及甲方的相关要求办理并取得73号楼拆建改造项目的拆除、投资、规划、土地、环评、施工、竣工验收、房屋权属登记等与本项目的实施相关的一切行政审批手续。1.2上述项目的一切行政审批手续需要以甲方的名义申请办理，如需重新办理房屋所有权证书，丙方保证以甲方名义取得房屋的所有权证书。甲方配合丙方办理上述行政审批手续，并根据需要出具相应的文件和材料。1.3拆建改造后房屋的所有权人为甲方。本项目的全部投资和费用由丙方承担，包括但不限于：办理行政审批所需缴纳的费用、拆除费用、勘察设计费用、监理费用、建设施工费用、装修费用、相关的管理费用以及税金等。丙方不得以任何理由要求甲方返还其对本项目的投资和费用，不得以任何理由要求甲方赔偿其在本项目的损失，也不得以任何理由对拆建改造后房屋主张权利。1.4本项目实施过程中，所有与拆除、设计、监理、施工等项目相关的其他施工机构签署的合同，均由丙方以自己的名义直接签署，出现的任何责任及纠纷均由丙方自行承担，与甲方和乙方无关。丙方需确保相关合同相对方不得向甲方和乙方提出任何主张和要求……七、违约责任7.1如在本协议规定的时间内，非乙方责任所致乙方未能按时回迁，丙方除继续免费为乙方提供临时教学场所外，还要按照5000元／天的标准给予乙方经济赔偿金。7.2如丙方违反本协议的规定，则应赔偿因违约给甲方造成的全部损失，包括但不限于：赔偿金、违约金、罚款、律师费、诉讼费用等。2013年4月18日，隆博公司取得北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地）（2013规条字0034号），显示：本项目建设用地规模6493.28平方米，本项目为原翻原建项目。2013年5月30日，农展馆向农业农村部发展计划司报送《关于农业展览馆原中央厅、1、2、3号厅及南大仓库的部分房屋进行装修改造项目立项的请示》，内容为：部发展计划司：2011年3月，我馆与北京隆博广场有限公司（以下简称“隆博”）签订《房屋租赁合约》，租期为2011年7月1日至2016年6月30日，租赁房屋是我馆原中央厅、1、2、3号厅及南大仓库的部分房屋，又称隆博广场（包括部分农业部“老年大学”使用房屋）。合约中明确“因国家或政府机关行政命令（如征用土地、拆迁、改扩建等）或出租方新建展馆及展馆改造致使本合约不能履行”，本合约终止，合约各方均不承担任何责任。2011年8月以来，“隆博”以加强消防安全和房屋结构安全为由先后三次向我馆提出隆博广场改造申请。针对改造方案，经过反复协商，2012年5月，我馆同意“隆博”在建委办理正式施工许可的前提下可对其所承租的房屋进行装修改造，具体改造内容包括：1.更换部分电力、消防、上下水及供暖系统；2.更换制冷机组及老化阻塞的风机盘管；3．更换房屋木结构屋顶，满足消防规范要求；4.对地面、内墙面、顶棚表面等进行表面装修。特别要求此次装修改造应保持原建筑风格，不增加建筑面积和高度，不增加地下室，维持现有供电、供水，供热负荷。2012年8月，隆博广场装修改造期间，为更好的满足使用功能，获得更大效益和更加安全，在未与我馆沟通的情况下，“隆博”对其承租房屋全部进行了拆除并新建。我馆知悉此事后多次函告“隆博”，要求其尽快按程序办理相关建设手续，并尽量减少装修改造资金投入，避免经营成本过高。由于进行了拆除工程，直接影响到部离退休干部局租用我馆房屋开设“老年大学”的正常使用，经我馆和部离退休干部局多次协调，2012年12月3日，部离退休干部局、农展馆、“隆博”签订三方协议，项目实施期间“隆博”为“老年大学”免费提供临时教学活动场所直至回迁，拆迁改造房屋验收合格后，交付“老年大学”使用的房屋为两层，总面积不少于1000平方米。2013年4月18日，隆博取得了北京市规划委员会建设项目规划条件（2013规条字0034号），并将该项目定性为原翻原建工程。按照规划部门的相关规定，农业部的立项批复是办理该项规划许可证的前提。为此，按“隆博”要求，我馆对隆博广场的原翻原建工程提出如下立项申请：一、项目建设内容和规模主要包括：农展馆原中央厅，1、2、3号厅及南大仓库的部分房屋进行原翻原建，项目建设用地规模：6493.28平方米；建筑控制规模：≤7298.2平方米；建筑控制高度：≤12米（檐口高度5.8米，坡屋顶顶点高度12米）；建筑控制层数地上建筑层数：≤3层（本项目为原翻原建工程，此为翻建前建筑层数）。建筑结构为钢结构，共计7298.20平方米房屋。建筑风格不变，保持原有建筑位置。二、总投资和资金来源建设资金全部由“隆博”承担，并负责项目的组织实施，承担此工程实施和建成后使用期间的结构和消防安全等责任；严格按照相关批复要求进行建设，如有不当行为，由“隆博”承担全部责任。三、建设效果隆博广场原建筑均为五十年代建成的砖木结构房屋，项目建设完成后可消除该区域的安全隐患，满足使用功能。附件：1．《房屋租赁合约》2.《房屋租赁合约之补充协议》3.《北京市规划委员会建设项目规划条件》（2013规条字0034号）4.《农业都老年大学东校区即农展馆73号楼拆迁改造协议书》5.《隆博广场装修改造承诺函》现报送《关于全国农业展览馆原中央厅、1、2、3号厅及南大仓库的部分房屋进行装修改造项目立项的请示》，请审批。后农业农村部未批准农展馆的请示。诉讼中，本院向农业农村部发函询问：“一、涉案房屋（即农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分以及73号楼的一部分）的重建是否需要贵部审批？如果需要，需要贵部哪个部门审批？具体审批流程是什么？二、涉案房屋的重建是否属于中办发[2013]17号（于2013年7月发布）文中的禁止性情形？”农业农村部回函称：“来函收悉。经认真研究，回复如下：全国农业展览馆系我部直属事业单位。按照《农业部基本建设项目申报审批管理规定》和《农业部直属单位建设项目管理办法》的规定，部属事业单位申报中央预算内投资建设项目以及使用纳入预算内管理的自有资金进行项目建设，须报我部审批。对于部属事业单位利用其他资金进行项目建设，目前并无规定要求报我部审批。具体到本案涉案房屋，据了解，2011年3月，隆博公司与全国农业展览馆签订房屋租赁合约，同期双方还签订补充协议，约定由隆博公司出资对承租房进行装修改造，并明确装修改造内容。期间，隆博公司称房屋倒塌（全国农业展览馆称房屋系隆博公司擅自拆除），并开始在原址新建。2012年11月，隆博公司的翻建行为被北京市朝阳区城管监察大队以未办理新建项目行政审批手续为由责令停工。在补办项目规划许可证过程中，隆博广场公司多次致函全国农业展览，称经其与北京市规划委朝阳分局沟通，需要全国农业展览馆提供上级主管部门（即我部）对该项目的立项批复文件，方可办理相应的规划许可申报手续。根据隆博公司的要求，2013年5月底，全国农业展览馆以农展发[2013]7号文件正式向我部提出项目立项请示。为协助办理该项目的规划许可手续，我部受理了全国农业展览馆报来的请示，并对照国家有关法律法规和政策规定进行审查。期间，中央办公厅、国务院办公厅联合下发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》[中办发[2013]17号]（以下简称“中办发[2013]17号”文件），要求“5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所”，提出“停止新建、扩建楼堂馆所”“严禁以危房改造等名义改扩建楼堂馆所”“严禁借企业名义搞任何形式的合作共建、集资建设”等，并明确“各级党政机关派出机构、直属事业单位及工会、共青团、妇联等人民团体适用本通知”。此外，通知还明确要求“党政机关使用非财政性资金建设的楼堂馆所，参照本通知执行”。由于全国农业展览馆属于我部直属的事业单位，其开展相应建设须遵守此通知要求，因此我部未批准全国农业展览馆的请示。”本院向国家发展与改革委员会调查“农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分以及73号楼的一部分”的审批流程及是否属于中办发[2013]17号文中的禁止性情形，该单位答复称：一、根据《中央预算内直接投资项目管理办法》第四条规定，申请安排中央预算内投资3000万元及以上的项目，以及需要跨地区、跨部门、跨区域统筹的项目，由国家发展改革委审批或者由国家发展改革委委托中央有关部门审批，其中特别重大项目由国家发展改革委核报国务院批准；其余项目按照隶属关系，由中央有关部门审批后抄送国家发展改革委。涉案的北京市朝阳区东三环北路16号农展馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分及南大仓库的一部分，如不属于中央预算内投资的项目，则不由国家发展和改革委员会审批；如属于中央预算内投资项目，但投资金额在3000万元以下的，则按照隶属关系，由中央有关部门审批后抄送国家发展改革委，也不由国家发展改革委员会审批。二、关于案涉情形是否属于中办发[2013]17号文中的禁止性情形的问题。因中办发[2013]17号文系中共中央办公厅和国务院办公厅发布，故是否属于该规定的情形，应由发布部门作出权威解释，国家发展和改革委员会无权解释。本院向国家机关事务管理局办公用房处咨询“涉案房屋（即农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分以及73号楼的一部分）的重建是否属于中办发[2013]17号文件中禁止性情形”。该单位答复称：“中办发[2013]17号文件是国家机关事务管理局起草，以两办名义发布，中办发[2013]17号文件发布后，国家机关事务管理局配合中办起草了[2013]22号文件，该文件第五条要求‘除上述情况外的特殊性楼堂馆所建设和办公用房维修改造问题，本着实事求是精神，由省部级党政机关报请中央办公厅、国务院办公厅批转相关职能部门研究办理’。按照正常程序，由中办、国办把相关问题批转给相关职能部门办理，国家机关事务管理局就属于相关职能部门，故无法直接向法院回函说明这些问题。国家机关事务管理局不是文件的解释部门，无法直接解释，只有接到中办、国办的批转件后，才可研究解答。”经询，农展馆及隆博公司均认可租金支付至2013年3月31日。另查，涉案租赁场地上仍有部分在建工程，由隆博公司控制、管理，尚未腾退交还给农展馆。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）关于隆博公司之违约行为农展馆主张隆博公司存在如下违约行为：1.拖欠2013年4月10日至2016年6月30日期间的租金；2.违反合同约定，将承租的涉案房屋全部拆除。就其主张，农展馆提交如下证据用以证明：证据一、房屋所有权证；证据二、《租赁合约》及《补充协议》；证据三、银行进账单、租金发票、水费发票、供暖费发票；证据四、承租涉案房屋现场照片；证据五、1.2012年10月27日北京市消防局重点防火二处作出的[2012]第083960号《消防监督检查记录》；2.2012年10月30日农展函[2012]61号《关于敦促北京隆博广场有限公司对装修改造中存在问题进行整改的函》；3.2012年11月5日北京市朝阳区城市管理监察大队作出的《谈话通知书》；4.2012年11月5日北京市朝阳区城市管理监察大队作出的《责令整改通知书》；5.2012年11月5日农展函[2012]65号《关于落实北京市朝阳区城市管理监察大队责任改正通知书的函》；6.2012年12月14日北京市朝阳区城市管理监察大队作出的“京朝城管停字[2012]002号”《责令停止建设通知书》；7.2012年12月18日农展函[2012]74号《关于再次敦促北京隆博广场有限公司落实的函》。证据六、2011年8月18日至2012年7月26日期间，农展馆与隆博公司之间的往来函件。证据七、现场照片。隆博公司认可证据一至证据六的真实性，不认可证明目的，称装修之前需履行报批手续才能进行设计施工，没有审批无法施工，没有审批的责任不在于隆博公司，隆博公司一直在积极进行设计；装修改造图纸可以证明隆博公司为办理装修已经进行了图纸设计并到消防局办理了审查，预审过程中，被告知涉案房屋太老，消防不合规，又重新做了设计；2012年3月19日农展馆的回复函可以证明双方一直就装修问题进行协商并基本达成意向，以及隆博公司未能及时完成装修的原因。庄胜公司认可证据一至证据四以及证据五中2-7项证据的真实性，不认可证据五中第1项证据的真实性，主张无法核实证据六的真实性，未见过这些往来函件。隆博公司提交证据一、2011年11月10日北京弘洁建设集团有限公司（以下简称弘洁公司）出具的《给隆博公司的函》（显示：我公司认为，隆博广场现有的建筑结构已经不宜再次进行大规模的改造装修，所以，贵公司拟通过重新装修以达到更高使用标准的需求很难实现。2.由于隆博广场原有建筑为砖混结构按库房设计，而且经过多年使用已经不宜承受装修改造成高端人员密集的经营场所。所以依据我们的考察结果，我们不能够承接贵公司委托的设计任务）；证据二、隆博广场现有结构考察记录；证据三、弘洁公司营业执照、安全生产许可证、税务登记证等身份证明，用以证明隆博公司委托具有国家认可的相关资质的设计单位对承租房屋需改造、修缮部分进行设计，但被设计单位告知因承租房屋的建筑结果无法再按照《补充协议》约定装修，故其不能进行设计。农展馆称无法确认证据一至证据三的真实性，隆博公司从未向农展馆提供过该资料，无法证明弘洁公司具有鉴定资质，即使原有租赁房屋存在函中所述问题也不影响继续使用、支付租金。庄胜公司认可证据一至证据三的真实性，设计单位的意见是楼宇结构不适宜再次装修改造而非不适宜居住使用。（二）关于农展馆之违约行为隆博公司主张农展馆存在如下违约行为：1.拒绝答复“隆博公司于2011年11月22日函告的承租房屋危险处及拆除方案”，导致隆博公司另行报送装修改造图纸，在更换木质屋顶时，涉案房屋自然坍塌；2.在签订《73号楼拆件改造协议书》后拒绝提供原翻原建承租房屋建设规划所需的农业农村部批复，导致承租房屋无法按时完成原翻原建，并造成《租赁合同》及《补充协议》不能继续履行。农展馆不予认可。隆博公司提交证据一、建设工程施工许可证；证据二、函件；证据三、建设项目规划条件；证据四、2013年5月30日，农展馆致农业部的函件；证据五、照片等证据，用以证明农展馆于2012年6月28日才取得建设工程施工许可证，农展馆未按时办理相关手续造成工程延期，与隆博公司无关，双方在房屋倒塌后达成原翻原建协议，隆博公司履行合同义务，农展馆2011年8月就知晓房屋有安全隐患需要改造，直到2012年5月才同意改造，是农展馆原因导致最终未建设完成，提供立项批复是农展馆的义务，是农展馆违约。农展馆认可证据一、证据二、证据四、证据五的真实性，认可证据三中第一页和第三页的真实性，称只有该两页加盖有公章，对其证明目的均不予认可，称2011年12月至2012年上半年期间，隆博公司向农展馆提供的要求和文件不符合双方约定，图纸制作也不符合国家相关标准，农展馆有权不予同意，相应后果应由隆博公司承担。庄胜公司认可证据一至证据五的真实性。（三）关于房屋坍塌原因农展馆主张涉案房屋由隆博公司拆除灭失。隆博公司称系自然坍塌。诉讼过程中，本院向北京市朝阳区建设工程施工安全监督站调查，该单位答复称：“2012年8月，隆博公司装修房屋时，房屋倒塌；房屋倒塌后，隆博公司向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称朝阳住建委）进行了报告，现场情况是：房屋都是五十年代的老旧房屋，年代久远，墙体破旧，隆博公司在装修过程中自然坍塌；隆博公司装修前向朝阳住建委报批了相关手续，因为属于装修工程，我们进行了审批，发放了施工许可证；据我们所知，农展馆或隆博公司未向我们及房屋安全鉴定站申请倒塌原因鉴定；由于双方都没有申请相关部门做鉴定，我们只能是从现场观察分析，认为是自然坍塌，这与原有建筑年代久远有关。”本院向原北京市消防局重点二处工作人员调查，该工作人员答复本院：“农展馆当时归北京市消防局重点二处管理，直到2014年交给属地朝阳区消防支队，农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分以及南大仓库的一部分这些建筑都是五六十年代建造，在消防法实施前盖的建筑，在日常检查过程中，经常发现这些建筑有些隐患，按照2012年的标准，这些建筑的消防确实存在隐患，有不合格之处，故要求建筑的使用单位进行整改。隆博公司如进行装修需要报消防部门消防局重点处，报之前曾拿设计图给我看，让我把关，我看了图纸后觉得有些地方不行，但因时间久远，记不清哪些地方不行了，后来正式报没报也不清楚了，从消防角度讲，隆博公司对原有建筑进行装修改建是有必要的。”（四）关于经济损失第一，关于农展馆主张的房屋灭失的损失。农展馆提交证据一、2010年2月25日京公（重二）消安检许字[2010]第7号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件；证据二、2012年4月9日天地源致农展馆的《有关隆博租赁事宜的申请报告》；证据三、农展馆重要印章使用审批单；证据四、2012年7月16日农展馆、隆博公司、北京顺风饮食股份有限公司所签《关于解决顺峰南侧墙体发生倾斜问题的会议纪要》；证据五、实景照片说明；证据六、照片；证据七、2013年3月25日农展馆出具的《规划项目规划许可及其事项申报表》；证据八、农展馆重要证件使用审批单；证据九、2013年5月14日《建设项目登记备案申报表》复印件；证据十、2013年5月30日农展馆致农业部人民防空办公室的农展函[2013]36号《关于全国农业展览馆隆博广场装修改造项目人防工程建设问题的函》；证据十一、2013年5月30日农展馆致农业部发展计划司农展发[2013]7号《关于全国农业展览馆原中央厅、1、2、3号厅及南大仓库的部分房屋进行装修改造项目立项的请示》；证据十二、2013年6月17日《全国农业展览馆内部请示》；证据十三、[2007]方圆[总]字第008号《土地价值评估咨询报告》；证据十四、农展馆与隆博公司之间的往来函件（包括2012年8月31日隆博公司致农展馆的《回复函》等）用以证明。隆博公司不认可证据一、证据六、证据九的真实性；主张无法核实证据十四中2012年8月31日隆博公司致农展馆的《回复函》真实性，称农展馆未提供后附文件，对其余证据的真实性认可。庄胜公司认可隆博公司关于证据一至证据十四真实性的意见。农展馆申请就“1.涉案房屋内装修及附属设施的价值；2.2012年8月涉案房屋的价值以及2016年6月30日至今，涉案房屋的租金损失”进行评估。本院就第1个评估事项委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，就第2个评估事项委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行鉴定。后，北京市国宏信价格评估有限公司向本院出具“退案说明”，内容显示：“……评估人员与当事人沟通后了解到评估标的已经灭失，并且无法提供原装修图纸。根据原有照片无法确定评估中的工程量及装修材质，因此不具备评估条件。经与委托方沟通后决定对此次评估做退案处理。”北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司向本院申请取消委托司法鉴定，函件内容显示：“1……由于估价对象房屋已经灭失，我司无法实地查勘委估对象结构及装修，虽然提供了委估对象的照片、平面图、测绘报告，但无法直观把握委估对象的实物状况，后经我司向造价公司咨询，由于农展馆属于特殊结构，造价差异较大，且委估对象年代久远，现市场上找不到相似建筑及装修材料，无法求出其房屋价值。2……根据我司估价师进行的市场调查，无法调查到农展馆类似房屋租金，仅调查到周边商业租金案例，但鉴于和委估对象差异大，没有可比性，故委估对象租金也无法评估。综上，特申请贵院取消我公司对此案进行鉴定。”就第2个鉴定事项，本院委托北京康正宏基房地产评估有限公司进行评估。北京康正宏基房地产评估有限公司于2018年5月21日向本院出具《情况说明》，内容显示：“由于涉案房屋已灭失，为了精确确认涉案房屋于2012年8月27日的造价情形，我公司建议在本案中由造价公司对此部分进行确认。是否由造价公司完成房屋造价估算？若是需要请造价公司，是由贵院摇号确认亦是由我公司委托……”经各方当事人同意，本院答复北京康正宏基房地产评估有限公司将通过摇号方式确认造价公司。后经北京市高级人民法院摇号选定，本院委托北京求实工程管理有限公司就“2012年8月27日涉案房屋的价值”进行评估。2019年10月8日，北京求实工程管理有限公司向本院出具说明函，内容显示：“……我司经翻阅、查看原告提交的鉴定材料，有关造价鉴定的图纸资料很少；电话联系原告代理律师得知：需鉴定的标的物已拆除，无法通过现场实地测量计算工程造价；鉴于这种情况，现有鉴定材料无法满足鉴定要求，特此说明。”后本院委托北京东方华太工程咨询有限公司就“2012年8月27日涉案房屋的价值”进行评估。北京东方华太工程咨询有限公司向本院出具工作联系函，内容显示：“经审查贵单位提供的鉴定资料无法进行造价鉴定，我司特提出退案的要求。”本院遂告知北京康正宏基房地产评估有限公司，难以通过另行摇号房屋确定造价公司，并要求北京康正宏基房地产评估有限公司继续推进鉴定程序。北京康正宏基房地产评估有限公司向本院出具《情况说明》，以“判断估价对象灭失原因及灭失时装修情况超出其房地产估价专业领域以及工程造价工作专业超过其专业领域”为由，提请终止鉴定评估工作。第二，关于隆博公司主张的因原翻原建涉案房屋所产生的损失。隆博公司申请就其原翻原建涉案房屋所花费的费用进行评估。经北京市高级人民法院摇号选定，本院就该评估事项委托北京富川房地产土地资产评估有限公司进行评估。隆博公司预交了评估费23万元。2020年12月8日，北京富川房地产土地资产评估有限公司出具富川评报字[2020]第150号《资产评估报告》，评估结论为：“在实施了上述资产评估程序和方法后，截止评估基准日2012年8月28日，在持续使用及现行市场价值前提下，运用重置成本法计算得出北京市朝阳区人民法院拟司法裁定北京隆博广场商业有限公司原翻原建农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅一部分及南大仓库一部分所花费用为RMB16592161.71元（含增值税），取整RMB16592200元；大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万贰仟贰佰元整。”农展馆不认可该评估结论，申请进行书面质询。北京富川房地产土地资产评估有限公司出具《富川评报字[2020]第150号的异议回复》就农展馆所提质询问题进行了书面答复。三方当事人均认可富川评报字[2020]第150号《资产评估报告》及《富川评报字[2020]第150号的异议回复》的真实性，农展馆认为（2020）京03民终6763号民事判决书已经认定农展馆履行了合作义务，不存在违约行为，且在合同履行过程中不存在故意或重大过失，无论项目花费多少钱均不应由农展馆承担，违建的不利后果应由隆博公司负担。（五）关于保证责任农展馆提交落款时间为2015年6月9日，农展馆于本案诉讼中向庄胜公司发送的《告知函》。庄胜公司称该函件是保证期间已过几年且已经起诉的情况下发送的。另，本案中，农展馆曾提出“请求依法确认农展馆与隆博公司、庄胜公司签订的《房屋租赁合约》及《房屋租赁合约之补充协议》于2016年6月30日到期终止”的诉讼请求，隆博公司曾提出：“将《租赁合约》约定的租赁期限变更为自2011年7月1日至《租赁合约》项下的承租房屋重建完成之日起的五年”的反诉请求。本院依据民事诉讼法关于人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决的规定，就该项诉讼请求先行判决，于2018年6月29日作出2015年朝民初字第15217号民事判决书，判决：一、确认农展馆、隆博公司、庄胜公司于二〇一一年三月十六日签订的《房屋租赁合约》《房屋租赁合约之补充协议》于二〇一六年六月三十日到期终止；二、驳回隆博公司要求将《房屋租赁合约》约定的租赁期限变更为自二〇一一年七月一日至《房屋租赁合约》项下的承租房屋重建完成之日起的五年的反诉请求。”各方当事人均未提起上诉，于2018年7月18日生效。隆博公司曾以农展馆、农业农村部为被告，向本院提起合同纠纷一案，要求：1.解除隆博公司与农展馆、农业农村部于2012年12月3日签订的《73号楼拆建改造协议书》；2.农展馆向隆博公司支付因73号楼拆建改造工程迟延完成所遭受的损失1301.1万元。本院于2019年12月16日作出（2017）京0105民初14999号民事判决书，判决：一、解除隆博公司与农展馆、农业农村部离退休干部局于2012年12月3日签订的《73号楼拆建改造协议书》；二、驳回隆博公司的其他诉讼请求。隆博公司不服该判决提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终6763号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2020）京03民终6763号民事判决书认定，依据《73号楼拆建改造协议书》约定，农展馆就审批事项所负担的义务为配合隆博公司。根据已查明的案件事实，农展馆已提交相应请示，应确认农展馆已经履行其合同义务以及《73号楼拆建改造协议书》实际履行中农展馆并无故意或重大过失行为。本院认为，《房屋租赁合约》《房屋租赁合约之补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，各方当事人均应履行。本案的主要争议焦点为农展馆及隆博公司是否存在违约行为，应否承担违约责任。（一）关于涉案房屋坍塌原因农展馆主张涉案房屋系隆博公司擅自拆除，隆博公司不予认可，主张系自然坍塌。结合本院向北京市朝阳区建设工程施工安全监督站的调查结果“2012年8月，隆博公司装修房屋时，房屋倒塌……现场情况是：房屋都是五十年代的老旧房屋，年代久远，墙体破旧，隆博公司在装修过程中自然坍塌……我们只能是从现场观察分析，认为是自然坍塌，这与原有建筑年代久远有关”可知，涉案房屋系因年代久远，墙体破旧，在隆博公司装修过程中自然坍塌。农展馆虽主张系隆博公司擅自拆除，但未提供充分证据予以证明，故对该主张，本院不予采信，认定涉案房屋系因年代久远，墙体破旧，在隆博公司装修过程中自然坍塌。（二）关于农展馆的违约行为隆博公司主张农展馆存在“1.拒绝答复‘隆博公司于2011年11月22日函告的承租房屋危险处及拆除方案’，导致隆博公司另行报送装修改造图纸，在更换木质屋顶时，涉案房屋自然坍塌；2.在签订《73号楼拆件改造协议书》后拒绝提供原翻原建承租房屋建设规划所需的农业农村部批复，导致承租房屋无法按时完成原翻原建，并造成《租赁合同》及《补充协议》不能继续履行”的违约行为。农展馆不予认可。首先，隆博公司未举证证明其曾于2011年11月22日函告农展馆承租房屋危险处及拆除方案。其次，（2020）京03民终6763号民事判决书已经认定，依据《73号楼拆建改造协议书》约定，农展馆就审批事项所负担的义务为配合隆博公司。根据已查明的案件事实，农展馆已提交相应请示，应确认农展馆已经履行其合同义务。而最终农业农村部以“中办发[2013]17号”文件要求‘5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所’，提出‘停止新建、扩建楼堂馆所’‘严禁以危房改造等名义改扩建楼堂馆所’‘严禁借企业名义搞任何形式的合作共建、集资建设’等，并明确‘各级党政机关派出机构、直属事业单位及工会、共青团、妇联等人民团体适用本通知’，农展馆系农业农村部直属事业单位，开展相应建设须遵守此通知要求”为由，未批准农展馆的请示。因此，非农展馆原因导致未获审批。综合现有证据，本院难以认定农展馆存在隆博公司所主张的上述违约行为，故对隆博公司的主张，本院不予采纳。（三）关于隆博公司的违约行为农展馆主张隆博公司存在如下违约行为：1.违反合同约定，将承租的涉案房屋全部拆除；2.拖欠2013年4月10日至2016年6月30日期间的租金。隆博公司不予认可，称其租金支付至2013年3月31日，但涉案房屋于2012年8月在装修改造过程中自然坍塌，农展馆不应再收取2012年9月1日之后的租金。首先，如前所述，本院已经认定涉案房屋系因年代久远，墙体破旧，在隆博公司装修过程中自然坍塌，农展馆未提供充分证据证明系隆博公司拆除，故对农展馆主张隆博公司拆除涉案房屋的违约行为，本院不予采纳。其次，隆博公司认可租金支付至2013年3月31日，本院对此不持异议，对隆博公司拖欠2013年4月10日至2016年6月30日期间租金的事实，本院予以认定。关于隆博公司是否有权拒付租金。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，依据农展馆、隆博公司、庄胜公司于2011年3月16日签订《补充协议》内容可知，农展馆同意与隆博公司共同出资对租赁房屋进行一次性改造修缮，修缮内容包括：“……2.3更换承租方木质屋顶以达到消防安全之目的……”，隆博公司依据《补充协议》对租赁房屋进行装修改造，但涉案房屋于2012年8月，因年代久远，墙体破旧，在隆博公司装修过程中自然坍塌，导致租赁房屋全部灭失。依据本案现有证据，难以认定房屋灭失系隆博公司原因所致，故隆博公司有权要求拒付房屋灭失后的租金。综上，对农展馆要求隆博公司支付2013年4月10日至2016年6月30日期间租金及迟延支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。对隆博公司要求农展馆返还2012年9月1日至2013年3月31日期间租金的反诉请求，本院予以支持，但隆博公司主张利息，无相应依据，本院不予支持。（四）关于经济损失本案中，涉案房屋坍塌后，农展馆与隆博公司达成一致意见，对涉案房屋及农业农村部离退休干部局所使用的73号楼的一部分进行原翻原建，签订《73号楼拆建改造协议书》，并取得了北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地）（2013规条字0034号），但在办理建设工程规划许可证过程中，因违反“中办发[2013]17号”文件中关于要求“5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所”的规定，而未获相应的审批文件，进而导致《租赁合约》《补充协议》以及《73号楼拆建改造协议书》无法继续履行。该情形系合同成立以后，因政策原因致使客观情况发生了订立合同时无法预见的重大变化，最终导致合同无法继续履行。对于因此发生的损失，基于公平原则，双方应予以分担。首先，关于农展馆主张的因房屋灭失遭受的损失4000万元。如前所述，租赁房屋灭失系因年代久远，墙体破旧，在装修过程中自然坍塌，而农展馆未提供充分证据证明系隆博公司拆除所致，该损失的发生亦与“中办发[2013]17号”文件无关，且农展馆未提交充分证据证明其损失情况，故对该项诉讼请求，本院不予支持。其次，关于合同到期终止后的场地占用费，因本院已于2018年6月29日就农展馆要求确认《租赁合约》及《补充协议》到期终止的诉讼请求以及隆博公司关于“将《租赁合约》约定的租赁期限变更为自2011年7月1日至《租赁合约》项下的承租房屋重建完成之日起的五年”的反诉请求先行判决：一、确认农展馆、隆博公司、庄胜公司于二〇一一年三月十六日签订的《房屋租赁合约》《房屋租赁合约之补充协议》于二〇一六年六月三十日到期终止；二、驳回隆博公司要求将《房屋租赁合约》约定的租赁期限变更为自二〇一一年七月一日至《房屋租赁合约》项下的承租房屋重建完成之日起的五年的反诉请求，该判决已于2018年7月18日生效。故隆博公司未及时腾退涉案场地，属自行扩大损失，应支付农展馆场地占用费。综合考虑双方对租赁期限存在争议、租赁房屋已经灭失且租金标准无法评估等相关情况，结合农展馆的诉讼主张、《租赁合约》约定的租金标准，本院酌定由隆博公司按照240万元/年的标准，向农展馆支付2018年7月18日至实际腾退之日止的场地占用费。再次，关于隆博公司主张的原翻原建涉案房屋所产生的损失和涉案租赁场地上在建工程的拆除费用。该损失系因“中办发[2013]17号”文件的颁布，导致《租赁合约》《补充协议》无法继续履行所产生的损失。第一，结合2012年10月27日北京市消防局重点防火二处作出的[2012]第083960号《消防监督检查记录》、2012年11月5日北京市朝阳区城市管理监察大队作出的《责令整改通知书》以及2012年12月14日北京市朝阳区城市管理监察大队作出的“京朝城管停字[2012]002号”《责令停止建设通知书》可知，隆博公司在未进行消防设计审核、取得相关审批手续的情况下即进行施工，被北京市朝阳区城市管理监察大队责令停止建设，农展馆亦多次发函要求隆博公司停止建设，取得合法审批手续后再行施工。故应当认定隆博公司对原翻原建所花费费用支出存在一定过错。第二，结合现有证据可知，隆博公司虽未按照《补充协议》约定，在2011年底前完成装修改造工程。但2012年8月，涉案房屋在隆博公司装修改造过程中自然坍塌后，隆博公司、农展馆协商一致，由隆博公司出资就涉案房屋及农业农村部离退休干部局所使用73号楼的一部分进行拆建改造，并于2012年12月3日，与农业农村部离退休干部局签订《73号楼改造协议书》。该约定应视为双方在租赁房屋坍塌后，协商一致将合同约定的装修改造变更为由隆博公司就涉案房屋及农业农村部离退休干部局所使用73号楼的一部分进行拆建改造。而后因“中办发[2013]17号”文件的颁布导致该拆建改造项目无法取得规划审批，进而导致《租赁合约》及《补充协议》无法继续履行。因此，应当认定“中办发[2013]17号”文件的颁布系导致《租赁合约》及《补充协议》无法继续履行的根本原因。综上，基于公平原则，综合考虑隆博公司的过错等案件情况，本院确定由农展馆按照50%的比例支付隆博公司原翻原建涉案房屋所花费的费用，由隆博公司自担费用拆除承租场地上的在建工程，并将涉案场地腾退返还给农展馆。对于原翻原建涉案房屋所花费的费用数额，参考富川评报字[2020]第150号《资产评估报告》的评估结论：“截止评估基准日2012年8月28日，北京隆博广场商业有限公司原翻原建农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅一部分及南大仓库一部分所花费用为RMB16592161.71元（含增值税），取整RMB16592200元。”现隆博公司主张13011000元，不高于其实际损失，故本院对此不持异议，确定由农展馆支付6505500元。（五）关于保证责任连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。保证责任范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，《租赁合约》第6.1.3条约定：“保证人（即庄胜公司）的保证责任是连带责任保证，如果被保证人（承租人，即隆博公司）未履行交付租金和其他任何应向出租人交付费用以及未履行本合约规定的各项义务，出租人可直接向保证人要求履行保证责任。”第6.1.4条约定：“如被保证人欠付租金或其他费用，保证人保证在接到出租人书面通知履行保证责任后5日内，向出租人（即农展馆）偿还全部欠款。”《补充协议》第6条约定：“保证方同意作为承租方履行新合约以及本协议的连带责任保证人。保证方按照上述各协议的约定及相关法律的规定承担连带担保责任。”《租赁合约》及《补充协议》中未约定保证期间。由此可知，庄胜公司就《租赁合约》项下隆博公司的各项合同义务、隆博公司履行新合约及《补充协议》承担连带保证责任，保证期间自主债务履行期届满之日起算。《租赁合约》第13.1条约定：“如果出租及承租双方就续租问题未能达成一致意见，租赁期满，本合约将自动终止。承租方应在本合约终止之日前，迁出承租房，迁出费用由承租方自行负担。”现隆博公司需支付农展馆《租赁合约》终止后的场地占用费，系隆博公司因违反《租赁合约》，在《租赁合约》终止后未及时腾退、返还承租场地给农展馆造成的损失，且该损失发生在诉讼过程中，保证期间未经过，故庄胜公司应就此承担连带保证责任。但庄胜公司未就农展馆、隆博公司原翻原建租赁房屋承担保证责任，故对隆博公司自担费用拆除承租场地上的在建工程，并将涉案场地腾退返还给农展馆一节，庄胜公司不承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）全国农业展览馆于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司二〇一二年九月一日至二〇一三年三月三十一日期间的租金4958333元；二、被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司于本判决生效之日起三十日内自行承担费用拆除案涉租赁场地[即北京市朝阳区东三环北路16号农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分（建筑面积为5163.4平方米）、南大仓库的一部分（建筑面积为970.9平方米）]上的在建工程，并腾退、返还给原告（反诉被告）全国农业展览馆；三、被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）全国农业展览馆自二〇一八年七月十八日起至将承租场地[即北京市朝阳区东三环北路16号农展馆旧馆原中央厅、一号厅、三号厅、二号厅的一部分（建筑面积为5163.4平方米）、南大仓库的一部分（建筑面积为970.9平方米）]腾退、返还给原告（反诉被告）全国农业展览馆之日止的场地占用费（标准为2400000元/年），被告北京庄胜房地产开发有限公司承担连带保证责任；四、原告（反诉被告）全国农业展览馆于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司原翻原建涉案房屋所花费的费用6505500元；五、驳回原告（反诉被告）全国农业展览馆的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司的其他反诉请求。司法鉴定费230000元，由原告（反诉被告）全国农业展览馆负担115000元[被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司已预交，原告（反诉被告）全国农业展览馆于本判决生效之日起七日内支付给被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司]；由被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司负担115000元（已交纳）。案件受理费466008元，由原告（反诉被告）全国农业展览馆负担419542元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司负担46466元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费65342元，由原告（反诉被告）全国农业展览馆负担41277元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京隆博广场商业有限公司负担24065元（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 于 婷审判员 宋晓佩审判员 胡东方二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘冠男