呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4099号   上诉人(原审被告)：王某，女，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：敖某1，内蒙古秀友律师事务所律师。   委托诉讼代理人：敖某2，内蒙古秀友律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：孙某，内蒙古正度律师事务所律师。   上诉人王某因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人敖某2、敖某1，被上诉人张某的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某向本院上诉请求：1.撤销新城区人民法院(2020)内0102民初2143号民事判决；2.判令张某按照合同要求,先履行房屋所有权变更登记手续,再由王某向其支付对应款项,且不承担任何违约责任。3.本案诉讼费用由张某承担。事实和理由：一、原审法院认定事实有误,判决结果有失公允，未采纳王某的抗辩理由,造成王某经济损失。张某系金开房地产公司控股股东张谦之子,现为该公司实际管理人。2017年王某为其子女享受优质教育资源,从张某手中高价购买该学区房。其购买房屋时,该房产项目已交付多年,已有众多购房户办理了房产登记手续,实现了子女享受周边优质教育资源的需求。因此,双方签订购房合同时,明确将房屋所有权转移登记手续作为支付房款的成就条件。签订合同后，王某严格按照合同要求支付相应进度款。同时考虑到张某具体身份,出于加快办理房产登记手续的目的,另外又超合同约定支付另外35万元购房款。然而,张某至今未履行合同义务,未办理房产所有权登记手续,导致上诉人两个女儿无一人享受到相应优质教育资源。一审法院未考虑上诉人购买房产系学区房这一重要因素,仅以房屋已交付使用,将变更开发商购房花名册上的登记曲解为办理房产登记手续,判令王某支付房款并承担巨额违约金。一审判决认定事实有误,曲解双方签订合同的真实目的。二、原审法院适用法律错误,不仅没能解决双方争议矛盾,客观上加大了王某办理房屋所有权转移登记手续难度。王某购买房产系金开房地产公司与内蒙古自治区党委办公厅合作开发项目,因金开房地产公司拖欠党委办公厅相应款项,党委办公厅在协助办理部分购房户房产登记手续后,拒绝继续完成协助工作。因张某在金开房地产公司的深厚背景,并承诺有能力办理房产登记手续，王某与其签订购房合同。张某签订合同后不积极主动与党委办公厅协商解决房产登记手续，导致王某子女无法享受相应教学资源，张某各种理由搪塞多年后，王某无奈将党委办公厅状告至新城区人民法院。因该案处理结果与本案息息相关,上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定,多次以书面、口头形式要求中止审理本案。但一审法官不考虑案件事实和法律规定,口头驳回王某中止审理申请。经与党委办公厅多次协商,党委办公厅答应协商办理王某房产登记手续的要求。假使一审法官同意王某中止审理的要求,本案本可以调解结案，王某能够顺利完成办理房产登记手续的夙愿。但因一审法官认定事实错误判决王某承担80余万元违约金,直接导致双方矛盾升级。王某不愿承担80余万元违约金，张某利用在金开房地产公司的职权,在未得到80余万元违约赔偿之前拒绝提供办理房产登记所需整体大房本。因一审判决认定事实有误,适用法律错误，王某提起上诉。   张某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张某已经按照约定完全履行《房屋买卖合同》的义务，王某没有按照约定履行付款义务，构成违约。双方约定，王某于房屋所有权手续办理当日，在已付定金基础上，将剩余购房款一次性付清。因房屋当时还没有办理网签合同，张某沟通金开房地产公司后，直接将原《商品房买卖合同》更名至王某名下，同时出具了内蒙古增值税普通发票。张某将自己的有关转移房屋所有权登记手续的合同义务已经全部履行完毕，同时也具备了房屋登记的所有条件。张某向王某交付房屋，王某在该房屋中已经居住三年多的时间。张某也愿意配合开发商办理有关产权登记的手续。买卖房屋时，王某处于利益关系选择了将《商品房买卖合同》更名手续，而放弃了让张某办理房屋产权登记再过户的方式。王某因为办理房本起诉了党委办公厅，后来又撤诉，证明问题已经得到了解决。故王某应当支付剩余购房款并支付逾期的违约责任。   张某向一审法院起诉请求：1.请求判决王某继续履行合同，支付所欠购房款贰佰万（200万）元；2.请求判决王某承担违约赔偿金1300312元（200万元自2017年10月17日至2020年4月16日期间日万分之五的违约金）；3.请求判决王某承担自2020年4月17日至实际支付日期间的违约金；4.本案的诉讼费由王某承担。   一审法院认定事实：张某与王某签订《房屋买卖合同》，张某（出卖方、甲方）将呼和浩特市新城区青城巷36号楼二单元1401号出售给王某（买受方、乙方）。双方明确约定，房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施总价款为285万元，转让所产生的全部税费均由王某承担；乙方于2017年9月14日向甲方支付定金人民币50万元，该定金为首付款的一部分；乙方于房屋所有权转移登记手续开始办理当日，应在已付定金基础上，将剩余购房款一次性付清。否则，每逾期一日，应按日计算向张某支付房屋总价款万分之五的违约金。2017年9月14日，王某向张某的女儿张捷转账50万元。2018年7月24日，王某向张某转账35万元，交易详情显示为：党委36号院1号楼1402房款。   2019年7月16日，内蒙古金开房地产开发有限责任公司向中共内蒙古党委办公厅发出《关于内蒙古党委住宅小区未办房本的情况说明》，大意为：从2004年至2007年许多客户未办理房本，未办理房本的房号名单包括涉案房屋，即36-1-1402王某住宅（统计以购房客户持有的购房合同为准）。此外，王某还出具了缴纳案涉房屋的相关使用票据，包括2018年10月15日至2019年4月15日采暖费5020元；2018年1月至12月水费122．4元、电费515元；2019年物业费2728．3元；2019年1月至8月的电费39．4元、水费115．6元；2019年10月15日至2020年4月15日取暖费5020元。   2020年7月23日，内蒙古金开房地产开发有限责任公司出具证明，内容为：兹证明由我公司开发的位于呼和浩特市××区房屋在房屋产权登记部门的登记信息为××楼房屋，二者属于同一套房屋。   一审法院认为，根据当事人提供的合同、转账记录等书证，王某、张某签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同已经成立且生效，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自的权利义务。该合同第二条约定了定金和购房款支付方式，“乙方于2017年9月14日向甲方支付定金50万元；在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款235万元一次性支付给甲方。”根据当事人的转账记录，王某分别于2017年9月14日支付50万元、2018年7月24日支付35万元，余200万房款未支付。王某抗辩称张某并未履行房屋所有权转移登记手续，但本案中张某已经帮助王某将其与内蒙古金开房地产开发有限责任公司的房屋买卖合同更名到王某名下，且内蒙古金开房地产开发有限责任公司已经办理说明承诺将尽快为未办房本的房主办理房本。再者，王某已经实际占有、使用案涉房屋两年以上。故，对于张某诉请王某继续履行合同、支付所欠购房款200万元，原审法院予以支持。对于张某诉请的违约金，该合同第四条第一款约定，“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”原审法院认为，张某已经充分履行合同规定的义务，而王某未履行支付房屋价款200万元的主合同义务，已经构成违约，故对于张某请求的王某承担自2017年10月17日至2020年4月16日期间，按照日万分之五计算违约金为1300312元，2020年4月17日至实际付清时的违约金，由于被王某于2018年7月24日向原告张某转账购房款35万元，故原审法院予以支持违约金从2018年7月25日开始计算。综上所述，张某的诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告王某于判决生效后十日内支付原告张某剩余房款200万元；二、被告王某于判决生效后十日内支付原告张某违约金，以200万元为基数，从2018年7月25日开始，按照日万分之五计算至本金付清时止。案件受理费33203元（张某已预交），由志荣承担。   本院二审期间，王某除坚持一审证据和举证意见外，向本院提交了五组证据：证据一、微信聊天记录，拟证明王某买房目的是为了孩子上学，两年间，王某一直积极配合张某，没有故意拖欠房款，不存在违约行为；证据二、学籍信息，拟证明王某子女未能在本案案涉房屋学区就读；证据三、中华人民共和国房屋所有权证，拟证明案涉房屋并非不能办理房屋产权登记，而是因金开房地产公司与党委办公厅的纠纷导致。证据三、关于内蒙古党委住宅小区未办房本的情况说明，拟证明张某出售房屋时对王某信息披露不完全，有过错；证据五、证人赵某的证人证言（出庭），拟证明王某当时购买房屋是为了孩子上学。张某的质证意见为：一、对证据一的真实性和证明目的不认可，张某不是金开公司的实际经营人，只是帮助王某协调，目的是为了要剩余购房款；二、对证据二证明的目的不认可，合同没有约定让孩子入学等其他附加条件；三、对房屋所有权证的真实性认可，对争议的房屋出售时已经具备办理产权登记的证明目的认可，但该争议房屋并不存在纠纷；四、对情况说明的真实性认可，但对证明的问题不认可，该情况说明的内容可以证明金开公司与党委办公厅没有纠纷，为办理房本只是拖延导致；五、证人证言的证明目的不认可，合同中没有约定。张某坚持一审证据及举证意见。   经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋所在的××区，该楼的房屋所有权人为中共内蒙古自治区委员会办公厅，该楼的大多数住户均已办理了分户的房屋所有权证。   本院认为，本案的争议焦点为：1.王某是否应当向张某支付剩余购房款200万元；2.王某是否应向张某支付违约金，违约金的数额应如何认定。   针对第一个争议焦点，张某与王某签订的《房屋买卖合同》第二条第2款约定“在房屋所有权转移登记手续办理当日，一方将扣除定金外的剩余房款贰佰叁拾伍万元整一次性全额支付给甲方”。本案中，张某将自己的房屋出卖给王某，双方对该房屋在当时没有网签且没有办理房屋所有权证的事实都是明知的，故在合同中约定的“房屋所有权转移登记手续”不应理解为到房屋登记管理中心办理房屋产权过户手续。签订合同后，王某与张某到案涉房屋的开发商内蒙古金开房地产开发有限责任公司处变更了《商品房买卖合同》的购房人名字，内蒙古金开房地产开发有限责任公司向王某出具了案涉房屋的增值税发票，张某作为自然人出售房屋，其为王某办理产权登记手续的协助义务已经履行完毕。王某上诉认为张某系内蒙古金开房地产开发有限责任公司的实际经营人,但没有提交充分的证据予以证明，故对该上诉理由本院不予支持。王某在上诉状及所举示的证据中均陈述案涉房屋产权证是可以办理的，是案涉楼房所在楼宇的房屋所有权人为中共内蒙古自治区委员会办公厅与内蒙古金开房地产开发有限责任公司有纠纷，所以不予协助办理，经过协商，中共内蒙古自治区委员会办公厅愿意配合办理。案涉房屋在《房屋买卖合同》签订后由张某交付给王某占有使用，故王某应当向张某支付剩余购房款200万元。   针对第二个争议焦点，张某与王某签订的《房屋买卖合同》第四条第一款约定，“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。本案案涉房屋的房屋所有权证没有办理存在多方面的原因。双方签订的《房屋买卖合同》关于户口的约定为：甲方承诺此房为空户。该约定结合案涉房屋的坐落位置及房屋中介的证人证言可以证明，王某购买房屋的目的之一是为了子女在该学区上学，因为没有办理成功房屋所有权证不能落户导致子女在其他学区上学也是事实。张某作为案涉房屋的出卖人，且案涉房屋的房地产开发公司即金开房地产公司的负责人张谦系张某的父亲，故张某应当了解案涉楼房所在楼宇的房屋所有权人为中共内蒙古自治区委员会办公厅，办理房本需要房屋所有权人的配合，但张某在向王某出卖房屋时没有履行如实告知的义务，剥夺了当事人的选择权，有违公平和诚实信用原则。故王某因不能如期办理房屋产权证而没有按时支付购房款不能完全归责于王某。王某二审因双方约定的违约金过高而向本院申请调整违约金的具体数额，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依据以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量标准作出裁决。因王某于2018年7月24日向张某支付购房款35万元，一审法院将违约金的起算时间定位2018年7月25日，双方当事人对此时间均没有提出异议，故本院认为，张某与王某约定的违约金过高，综合本案案件事实和证据，将违约金调整为以200万元为基数，按中国人民银行同类同期同贷利率上浮50%为标准，自2018年7月25日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日。   综上所述，王某的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2143号民事判决第一项，即“一、被告王某于判决生效后十日内支付原告张某剩余房款200万元”；   二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2143号民事判决第二项为“被告王某于判决生效后十日内支付原告张某违约金，以200万元为基数，按中国人民银行同类同期同贷利率上浮50%为标准，自2018年7月25日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%为标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日”。   三、驳回张某的其他诉讼请求。   一审案件受理费33203元（张某已预交），由张某负担10957元，王某负担22246元；二审案件受理费33203元（王某已预交），由张某负担10957元，王某负担22246元。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 白 雪 松   审 判 员 额日德尼      二〇二〇年十二月三十一日   法官助理 王 文 京   书 记 员 刘 东 升