辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初1223号原告：张某某，男，1956年1月7日出生，汉族，营口市西市区人，营口某某房地产有限公司法定代表人，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：边玉红，辽宁元久律师事务所律师。被告：邢某某，男，1964年6月23日出生，汉族，辽宁省盖州市人，现住营口市鲅鱼圈区。被告：某某地产（营口）置业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人：黄某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：齐杰，辽宁华君律师事务所律师。第三人：营口某某房地产有限公司，住所地营口市老边区。法定代表人：张某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董莉，辽宁元久律师事务所律师。原告张某某与被告邢某某、某某地产（营口）置业有限公司、第三人营口某某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人边玉红，被告邢某某、被告某某地产（营口）置业有限公司的委托诉讼代理人齐杰，第三人营口某某房地产有限公司的法定代表人张某某及其委托诉讼代理人董莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除被告邢某某与第三人营口某某房地产有限公司签订的四份《商品房买卖合同》，撤销网签备案；2.请求判决邢某某协助办理相关手续；3.请求判决邢某某承担违约责任；4.案件受理费、保全费等由被告邢某某承担。事实和理由：原告与二被告于2018年9月6日签订补充协议书，协议约定，原协议（2018年7月24日所签）中约定的鲅鱼圈区某某小区的两套房屋因法院查封暂时不能过户到乙方（被告邢某某）名下，甲方[被告某某地产（营口）置业有限公司]自愿同意用某某华府二期28#4单元7层113号、114号、8层115号、116号共四套房屋替换原“协议”中的两套房屋，替换后鲅鱼圈某某小区五套房屋归甲方所有。甲方将上述四套房屋转让过户到乙方名下，以签订《商品房买卖合同》、开具付款收据、网签备案等完善手续为保证，上述四套房屋甲方帮助乙方销售，售房款600000元归乙方所有，超出部分归甲方所有……在未售出之前乙方有权居住和出租。上述四套房屋网签备案、房屋产权变更登记过程中所产生的全部费用（含税费）均由担保人承担。担保人（原告）只担保600000元，600000元兑现后，四套房屋归担保人所有……协议签订后，上述四套房屋签订了《商品房买卖合同》并网签备案，房屋一直未出售，2019年5月27日原告作为担保人按协议约定通过转账方式支付给被告邢某某600000元，被告给原告出具收条，根据协议约定，四套房屋归原告所有，但被告却以各种理由迟迟不予协助办理产权手续，严重违反合同约定，应承担违约责任。综上，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告邢某某辩称，一、在营口某某房地产有限公司（下称昆仑地产）与其签订的《商品房买卖合同》中，张某某不是合同相对人，现其起诉要求解除该合同，主体不适格，应驳回其诉讼请求。二、营口某某房地产有限公司与其签订的四份《商品房买卖合同》中的第7页开头均已写明:“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。”鉴于昆仑地产与其于2018年9月6日签订的四份《商品房买卖合同》是在上述情况下签订的，因此，该合同合法有效,双方是真实的商品房买卖意思表示。同时，昆仑地产为邢某某的四份《商品房买卖合同》到房产管理局做了网签备案，因此证明昆仑房地产彻底放弃了对上述四套房屋的所有权，其依法取得了该四套房屋所有权，并受法律保护，任何个人或单位不得侵害。三、《补充协议书》中第二条约定的“竣工验收备案”时间指的是书面约定，即应在2019年5月31日之前竣工验收备案。原因是《商品房买卖合同》约定的交房时间是2019年5月31日，法律法规规定交房前必须竣工验收备案，而不是指实际竣工验收备案时间。这里的竣工验收备案时间点是用来约束邢某某对房屋的销售价格。即在竣工验收备案之前邢某某售房价格按售楼处价格；在竣工验收备案之后，房价由邢某某自定，不受某某地产约束。案涉的四套房屋竣工验收备案与否，不影响房屋所有权的归属。《补充协议书》第二条约定的内容是某某地产与邢某某之间具体事项的约定，与张某某无关。四、在《补充协议书》中，原告处于担保人的角色，他的作用及义务是:保证甲方(某某地产)替换给乙方(邢某某)的四套房屋的真实性及有效性,如果甲方违约，担保人负连带责任。原告无权主动或强制从乙方获得任何利益，除非乙方自愿。五、一审判决书中:“本院认为，被告某某地产与被告邢某某于2018年7月24日签订的协议书以及被告某某地产、被告邢某某、担保人张某某于2018年9月6日签订的补充协议均系各方真实的意思表示，合法有效”。既然“合法有效”，那么案涉的某某华府二期四套房屋所有权理应归属其夫妻所有。昆仑地产与其签订的四份《商品房买卖合同》，明确注明“与该商品房有关的抵押情况为未抵押”，双方是真实的商品房买卖意思表示。并且补充协议中明确约定，商品房买卖合同签订完后，邢某某享有随意处分权。因此，任何个人或单位无权要求其解除四份商品房买卖合同及网签备案。六、昆仑地产与其签订的房屋买卖合同系顶账替换，等同于买卖，并非张某某所说的担保抵押。事实与理由如下:(一)、《补充协议书》中第一条:鉴于甲方(某某地产)原因，原“协议”中约定的鲅鱼圈区某某小区的两套房屋因法院查封暂时不能过户到乙方(邢某某)名下，甲方现自愿同意用某某华府二期四套房屋替换原“协议”中鲅鱼圈区某某小区的两套房屋，替换后，鲅鱼圈区某某小区五套房屋归甲方所有。甲方将上述四套房屋转让过户到乙方名下，以签订《商品房买卖合同》、开具付款收据、网签备案等完善手续为保证。第二条:乙方亦可自行销售。第三条:《商品房买卖合同》签订完后，乙方对上述四套房屋有随意处分权。第五条:上述四套房屋，甲方保证无抵押、有处分权。第六条:上述四套房屋竣工后即可办理入住手续。从协议内容看，该四套房屋是顶账替换，并非担保抵押。(二)、二审时其提供的证据“昆仑二期房源顶账明细”，可以直观的看出是顶账，不是抵押。(三)、2019年5月29日昆仑地产与邢某某签订的《声明》中载明:“买受人(邢某某)于2018年9月6日全款购买了位于营口市老边区(某某华府二期)四处房屋。”昆仑房地产对该房屋是买卖关系再一次表示认可，足以证明四套房屋不是用来担保抵押的。(四)、原告在二审辩论中对《补充协议书》中第三条邢某某对四套房屋有“随意处分权”的约定予以释明:“随意处分权证明邢某某可以销售，但是价格应当按照第二条的约定”。邢某某对四套房屋有销售权，张某某予以认可。可以随意处分、自行销售的房屋一定不是担保抵押。(五)、原告在起诉书中也写明四套房屋为“替换”。(六)、原告以担保抵押为由诉争四套房屋，目前未有证据。假如是担保抵押，应当签订担保抵押协议，这是基本常识。法律上的事实需要充足的证据作支撑，不是靠主观臆断。七、张某某在庭审中曾说邢某某举报过某某地产违法建筑事件，该事件与本案无关。八、2018年9月6日，某某地产与其签订的补充协议书，是房屋抵顶协议，是为了替换房屋而形成的协议，主体是某某地产与邢某某，不是原告与被告的担保抵押协议。九、《补充协议书》中第四条:“60万元兑现后，四套房屋归担保人所有”是在下述情况下写入的:当初，某某地产要用某某华府二期的房屋替换被告鲅鱼圈区某某小区的房屋，被告不愿意要，原告劝被告说：某某华府二期的房屋让被告先要着，以后如果不好卖,可以卖给原告,原告留顶账用。设想一下，如果现在这四套房屋不值60万元了，那么，原告还能争着买吗？因此，《补充协议书》中第四条，对被告和张某某都没有强制约束力，只能是自愿买卖。十、《补充协议书》中第四条:“60万元兑现后，四套房屋归担保人所有。”受第三条:“《商品房买卖合同》签订完后，乙方(邢某某)对上述四套房屋有随意处分权。”的制约。十一、2019年5月27日，原告想买被告邢某某某某华府二期的四套房屋，原告支付给被告60万元购房款，被告给原告出具了收条:“今收到张某某营口某某华府二期四套房款人民币陆拾万元整。”收条中体现的是房款，即购房款。由此证明，案涉的四套房屋不是担保抵押。十二、原告占便宜已成习性。十三、案涉的四套房屋，《补充协议书》已明确约定:是由某某地产顶账替换给邢某某的，某某地产对其有处分权,替换后邢某某对该四套房屋有随意处分权，包括可以销售和居住。2019年5月29日昆仑房地产与邢某某签订的《声明》中载明:该四套房屋系邢某某全款购买，昆仑房地产盖章、张某某签字认可。以上证据、事实形成了完整的证据链，足以证明该四套房屋是顶账替换，等同于全款购买。十四、2019年5月27日，张某某向其汇款600000元，想购买案涉某某华府二期的四套房屋，但由于网签备案撤销不了，房屋买卖未达成。当时其主动想退还张某某的600000元购房款，但是张某某拒收。其目的是想以此作为理由来诉争其四套房屋。房屋买卖自由，法律规定不可以强买强卖。十五、2019年5月29日，昆仑房地产与邢某某签订的《声明》载明:“目前，出卖人(昆仑房地产)想解除上述四份《商品房买卖合同》，并撤销网签备案，但相关法规规定:全款购买的商品房如无正当理由，已签订的《商品房买卖合同》不得擅自解除，网签备案不予撤销。如今，出卖人以‘未按商品房买卖合同约定时间2019年5月31日交房’为由提出撤销网签备案，解除《商品房买卖合同》，就此产生的任何后果(包括房产管理局未审批)及因此产生的民事纠纷与诉讼(包括张某某起诉邢某某)问题，出卖人(昆仑房地产)自愿同意担全责，与买受人(邢某某)无关。”因此，张某某对邢某某的此次诉讼应接受败诉后果。此《声明》是邢某某为防止张某某歪曲事实而提出签订的。十六、原告与本案未有直接利害关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的民事起诉和受理条件。综上，为保护被告的合法财产权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告某某地产（营口）置业有限公司辩称，原告诉讼请求与其公司无关，故其公司不应作为本案被告。第三人营口某某房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除被告邢某某与第三人签订的四份《商品房买卖合同》，撤销网签备案;2.请求判决被告邢某某协助办理相关手续:3.案件受理费、保全费等一切诉讼费由被告邢某某承担。事实与理由:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第六十五条之规定,“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”,“有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人”。申请人作为案涉《商品房买卖合同》的合同一方主体，据此申请人有权提出诉讼请求。被告邢某某与第三人签订的四份商品房买卖合同并非是真正的商品房买卖关系，而是用签订《商品房买卖合同》的形式为邢某某的债权提供抵押担保，原告张某某给付被告邢某某600000元后，本案担保即解除。现原告张某某已按约定给付被告邢某某600000元，邢某某的债权已实现，故第三人用房屋提供担保已解除。另邢某某未按合同约定交付房款,该房屋也没有实际交付使用，且房屋至今也未办理竣工验收备案手续，故本案应解除双方签订的抵押形式的《商品房买卖合同》，并撤销网签备案。综上，请求法庭查清事实，支持第三人的诉讼请求，以维护法律的尊严。原告张某某对第三人营口某某房地产有限公司的诉讼请求辩称，原告和第三人的诉讼请求并不矛盾，同意第三人的全部意见，请求法院支持原告及第三人的诉讼请求。被告邢某某对第三人营口某某房地产有限公司的诉讼请求辩称，一、对有独立请求权的第三人营口某某房地产有限公司提出诉讼请求，其不同意。第三人在申请的时间、诉讼请求上均不符合法律规定。(一)、申请时间:法律规定有独立请求权的第三人提出诉讼请求的时间必须在举证期届满前。第三人第一次提出诉讼请求的时间是第一次庭审过程中；第二次提出诉讼请求的时间是庭审后，均不符合法律规定的时间。因此，对其提出的诉讼请求，法庭应不予准许。(二)、诉讼请求:法律规定有独立请求权第三人的诉讼请求与本诉原告的诉讼请求不应相同；而本案中有独立请求权的第三人的诉讼请求与原告的诉讼请求相同。其体现的特征，有独立请求权的第三人提起的诉讼，其诉讼标的与本诉的诉讼标的不一致，他们的诉讼请求与原、被告的请求相冲突。因此，对第三人提出的诉讼请求，法庭应不予准许。二、有独立请求权的第三人，就是指第三人所具有的独立于本诉原告和被告之外的请求权，既不与本诉原告起诉状中主张的请求权共同，也不能与被告反诉的请求权共同。请求权的独立性是有独立请求权的第三人的本质特征，也是他能够参加到他人之间诉讼的实质要件。三、有独立请求权的第三人同本诉的双方当事人都有争议，既不维护原告，也不维护被告，只为保障自己的实体权利:而本案中有独立请求权的第三人很明显地在维护原告。有独立请求权的第三人的地位是独立的:而本案中有独立请求权的第三人和原告合为一体了，不但诉讼请求与原告相同，而且，其事实、理由与原告也相同，这就偏离了其独立的地位。因此，其无权以有独立请求权的第三人的资格参加到本案诉讼中。四、对于有独立请求权的第三人诉讼请求事项的增加，由于增加的诉请项目会涉及到原告的举证和对方的质证，这种在第一次庭审过程中的“突然袭击”会给对方当事人造成一定的诉讼障碍，并最终影响到诉讼双方的实体权利和案件最终处理结果，应当严格限制。因此，其诉讼请求事项的增加要在举证期限届满前提出。当庭增加诉讼请求事项，符合起诉条件的，告知其可另行起诉;不符合起诉条件，经释明仍然坚持增加请求项目的，对增加诉请项目的请求应不予准许。综上，从有独立请求权的第三人提供的申请材料看，不符合“有独立请求权的第三人”提起诉讼必须的要件，因此，其提起的诉讼涉嫌恶意诉讼，若继续审理，错上加错。在第一次庭审过程中，对于有独立请求权的第三人的申请，法庭当庭让其宣读诉讼请求及事实与理由，然后让被告答辩，严重违反法定程序，应立即纠正错误。综上，为保护被告的合法财产权益，请求贵院公平公正地依法裁定驳回其起诉。被告某某地产（营口）置业有限公司对第三人的诉讼请求辩称，没有意见，同意第三人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的声明、补充协议、网银回单等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年7月24日，被告某某地产（营口）置业有限公司（甲方）与被告邢某某及其妻子王某某（乙方）签订协议书，载明“2016年3月4日，王某新、杨某凤与邢某某、王某某签订了借款协议，王某新、杨某凤向邢某某、王某某借款人民币陆拾万元整，同意用鲅鱼圈区某某小区的部分房屋作为抵押，抵押房屋为孟广宝坐落于海星.某某园A座-116216/17（面积为69.8平方米）及海星.某某园B座-20111/19（面积为113.01平方米）、B座-20212/19（面积为113.01平方米）、B座-10111/19（面积为70.51平方米）、B座-10212/19（面积为92.05平方米）的五套房屋；甲方现自愿同意将鲅鱼圈区某某小区的两套房屋共计226.02平方米，转让过户给乙方，转让过户房屋为孟广宝坐落于海星.某某园B座-20111/19，面积为113.01平方米及海星.某某园B座-20212/19，面积为113.01米的两处房屋。房屋产权变更登记过程中所产生的全部费用由甲方承担，过户后，乙方对该房屋有随意处置权。王某新归案后，乙方协助甲方向王某新索要人民币陆拾万元整，如果王某新无钱偿还，此损失由甲方自行承担，与乙方无关”等内容。2018年9月6日，被告某某地产（营口）置业有限公司（甲方）、被告邢某某（乙方）以及第三人营口某某房地产有限公司的法定代表人张某某（担保人）签订补充协议书，协议书载明：“一、鉴于甲方原因，原‘协议’（2018年7月24日所签）中约定的鲅鱼圈区某某小区的两套房屋（共计226.02平方米）因法院查封暂时不能过户到乙方名下，甲方现自愿同意用某某华府二期28#4单元7层113号、28#4单元7层114号、28#4单元8层115、28#4单元8层116号共计四套房屋（共计372.14平方米）替换原‘协议’中鲅鱼圈某某小区的两套房屋（共计226.02平方米），替换后，鲅鱼圈区某某小区五套房屋归甲方所有。甲方将上述四套房屋转让过户到乙方名下，以签订商品房买卖合同、开具付款收据、网签备案等完善手续为保证。二、上述四套房屋，甲方帮助乙方销售，售房款600000元归乙方所有，超出部分归甲方所有，乙方亦可自行销售。在竣工验收备案之前甲、乙双方售房价格按售楼处价格；在竣工验收备案之后，上述四套房屋彻底归乙方所有，甲、乙双方不再找差价，房价由乙方自定不受甲方约束，售房款全部归乙方所有，乙方有随意处置权。在未售出之前乙方有权居住和出租。三、上述四套房屋，网签备案、房屋产权变更登记过程中所产生的全部费用（含税费）均由担保人承担。商品房买卖合同签订完后，乙方对上述四套房屋有随意处置权。王某新归案后，乙方协助担保人向王某新索要人民币陆拾万元整，如果王某新有能力偿还，60万元归担保人所有。如果王某新无钱偿还，此损失由甲方和担保人自行承担与乙方无关。乙方必须有王某新的欠款证明，否则，600000元无效，此合同作废。四、担保人只担保600000元，600000元兑现后，四套房屋归担保人所有”及合同约定的其他内容。2018年9月6日，第三人营口某某房地产有限公司与被告邢某某签订四份商品房买卖合同，约定第三人将位于营口市老边区4单元7层113号、预测建筑面积92.9平方米的房屋以总价款334440元、位于营口市老边区4单元7层114号、预测建筑面积93.17平方米的房屋以总价款335412元、位于营口市老边区4单元8层115号、预测建筑面积92.9平方米的房屋以总价款334440元、位于营口市老边区4单元8层116号、预测建筑面积93.17平方米的房屋以总价款335412元出售给被告邢某某以及合同约定的其他内容，双方并于当日办理了商品房买卖合同网签备案的相关手续。再查，2019年5月27日，张某某向被告邢某某汇款600000元，同日，被告邢某某为张某某出具收条，收条载明“今收到担保人张某某营口昆仑华府（二期）四套房款人民币陆拾万元整（600000元），收款人：邢某某”。第三人为被告邢某某出具“收到邢某某名下在营口昆仑华府（二期）的四处案涉房屋的八本买卖合同及四页收款收据，用于二0一九年五月二十八日到老边房产撤销网签备案准备材料”。2019年5月29日被告邢某某（买受人）与第三人营口某某房地产有限公司（出卖人）签订声明，载明“买受人于2018年9月6日全款购买了位于营口市老边区（某某华府二期28#）四处房屋，房屋描述为25-13号楼4单元7层113号、114号，8层115号、116号，并签订了商品房买卖合同，同时到营口市老边区房产管理局做了网签备案。目前，出卖人想解除上述商品房买卖合同，并撤销网签备案，但相关法律规定：‘全款购买的商品房如无正当理由，已签订的商品房买卖合同不得擅自解除，网签备案不予撤销’。如今，出卖人以‘未按商品房合同约定时间2019年5月31日交房’为由，撤销网签备案，解除商品房买卖合同，就此产生的任何后果及因此产生的民事纠纷与诉讼问题，出卖人自愿同意担全责，与买受人无关”以及其他内容。当日，双方去营口市不动产登记中心老边分中心办理撤销网签备案未果，后被告邢某某以不想出售案涉四套房屋为由不再配合第三人办理撤销网签备案。彼时，案涉房屋所属楼房未办理竣工验收备案。本院认为，第三人营口某某房地产有限公司与被告邢某某签订四份商品房买卖合同是基于履行2018年9月6日其法定代表人张某某与某某地产（营口）置业有限公司、邢某某签订的补充协议书而为，从该补充协议书第四条载明的“担保人只担保60万元，60万元兑现后，四套房屋归担保人所有”可以看出，双方非真实商品房买卖的意思表示；且在案涉房屋未办理竣工验收备案时，被告邢某某收取了张某某600000元款项后出具收取案涉四套房屋款的收条，结合其后被告邢某某与第三人营口某某房地产有限公司签订关于撤销商品房买卖合同网签备案的声明等事实，进一步证明第三人与被告邢某某签订的商品房买卖合同仅系第三人对被告邢某某的600000元债权的担保，双方非真实的商品房买卖关系。在被告邢某某的600000元债权已实现的情况下，其应按约定与第三人解除案涉四套房屋的商品房买卖合同，并配合第三人办理撤销网签备案等相关手续，故第三人的诉讼请求本院予以支持。补充协议书及其他相关事宜由原告张某某签订并协调，原告系第三人的法定代表人，有权代表第三人行使职权。因案涉四套房屋所有权人为第三人，而非原告个人，故原告以其个人名义提起本案诉讼，其主体不适格，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除第三人营口某某房地产有限公司与被告邢某某于2018年9月6日签订的四份商品房买卖合同；二、被告邢某某于本判决发生法律效力后五日内协助第三人营口某某房地产有限公司办理撤销案涉四套商品房的网签备案等相关手续；三、驳回原告张某某的起诉。原告交纳的案件受理费16860元，退回给原告张某某，保全费5000元，由原告张某某负担；第三人交纳的案件受理费8430元，由被告邢某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审 判 员  王洪梅人民陪审员  于显洪人民陪审员  叶仲尧二〇二〇年十二月一日书 记 员  潘诗涵