吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0881民初2958号 原告：甄清君，1959年12月19日生，汉族，个体，洮南市人，现住吉林省洮南市。 被告：高奎，男，1971年6月1日生，汉族，个体，洮南市人，现住吉林省洮南市。 原告甄清君与被告高奎排除妨害纠纷一案，原告于2020年9月22日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年10月28日、2020年11月11日两次公开开庭进行了审理，后经审查，发现案情复杂，涉及拆迁政策等社会公共利益，决定变更简易程序转为普通程序，于2020年12月2日适用普通程序，组成合议庭，第三次开庭审理此案。三次开庭审理，原告甄清君，被告高奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甄清君提出诉称：1.判令被告高奎立即停止侵权，拆除围栏，排除妨害，返还原告所建筑的平房两间；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年春，为便于煤矸石经营管理，原告甄清君请示原洮南市万宝矿业电力有限公司批准，在当时七井大墙西侧30米处建筑平房两间，此房于2008年9月15日建设完毕。2008年11月12日，万宝矿业电力有限公司为原告出具《情况说明》，原告持此《情况说明》到万宝镇主管部门办理新建房屋相关手续，主管部门不予办理。上述两间房屋建成后原告当年入住。2016年6月，原告再回房屋居住时，发现被告擅自建设围栏围墙，将两间房屋强行占有并阻拦原告进入院内入住。原告无奈之下现诉至法院，请求保护合法权益。请求判令被告停止侵害、排除妨碍。 被告高奎辩称：我不同意原告的诉讼请求。甄清君无权要求我返还此两间房屋，我已经向原告甄清君购买了此两间房屋，洮南市万宝镇政府依据塌陷区搬迁政策也为分配了我楼房，因我经营需要放置矸石所以没有入住，我没有侵犯原告的合法权利。 根据原告的陈述和被告的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1.被告阻止原告返还房屋行为是否构成侵权；2.原告请求判令被告停止侵害、排除妨碍的诉讼请求应否支持。 原告甄清君为支持自己的诉讼主张，向本院提交情况说明一份，证明自己有权建设涉案房屋并拥有所有权。 被告高奎向本院提交的证据有： 1.分楼证明两份，证明被告已获得房屋所有权，以致有权回迁分楼；2.承包协议一份；3.协议书一份；4.证明一份；2-4集中证明被告有权维护矸石山所占土地，涉案两间房屋做为更房使用，被告有权占有。 经庭审质证，被告对原告提交的证据有异议，认为此份说明的批准时间在房屋建设之后，证据系原告伪造的。原告提出被告提交的证据1.2.3.4反应的情况均与此案待证的情况无关。 结合双方当事人当庭质证意见和庭审陈述，本院认定证据效力如下：原告甄清君提交的证据，经本院审核，系原万宝煤矿机电公司出具，印章真实可辩，且于上级法院执行终结案件卷宗中载有原件，说明中表述的“准许建设的2间平房”与待证情况相符，故对此份证据的真实性、合法性和关联性均予以采信。对于被告提交的证据1，系政府有权机关依据内部工作程序作出的登记证明，仅记载居民居住情况，未对于房屋所有权的登记和变更进行注明，且管理人未到庭接受质询，本院依被告提交申请的查询核对证据时，政府管理部门也未提交相应佐证，故对于此份证据的真实性、合法性和关联性均不予采信；被告提交的证据2，系政府机关的法定代表人代表政府机关与个人签订的买卖协议书，协议中对于涉案的房屋所有归属并未标注，且签署人未到庭接受质询，政府机关亦未提交此份买卖协议的备案情况，本院对其真实性和合法性均无法裁判，另外“红旗小新井矸石山”的买卖与本案需裁断排除妨害的“房屋”所有权与居住权无直接关联，故本院对于此份证据的真实性、合法性和关联性均不予采信；被告提交的证据3，本院认定系以证明形式记载的个人买卖合同，合同中记载的仍是“红旗小新井矸石山”的买卖情况，证明中记载的当事人未到庭接受质询，且此份证明记载的时间：“2018年3月28日”与被告提交的证据2记载的时间“2007年8月31日”相左，被告未说明两份证据的同样记载之处与相悖时间之间的关系，本院无法认定此份证明的真假性以及是否符合法律规定，且“红旗小新井矸石山”的买卖归属与房屋所有权和居住的排除妨害无直接关联，故对于被告提供证据3的真实性、合法性与关联性不予采信。被告提交的证据4系土地承包协议，根据法律规定，集体土地对外承包，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”同时，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》(国办发〔1999〕102号)也规定：“如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”现被告无法提供符合法律规定的承包集体土地手续且发包村集体亦未到庭对于此份承包协议予以追认，政府管理机关亦未向本庭提交批准证明。因本案非系对于合同合法性的审查案件，故本院对于此份承包协议的真实性、合法性与关联性不予认定，仅就此案中此份集体土地承包协议的证明效力不予支持。 为证明待证事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本院调取了（2016）吉0881民初1189号民事判决书一份、（2008）白执字第95号执行裁定书一份（复印件）、记载于（2008）白执字第95号卷宗中的说明两份（复印件），情况反映两份（复印件）、和解协议书一份（复印件）、欠条一份（影印件），经双方当事人当庭核对后，载卷备裁。 根据当事人提交的有效证据，结合当庭陈述，本院确认以下事实：原告甄清君与被告高奎原系朋友关系。2013年，原、被告达成以矸石换砖的互易合同，后因互易合同的履行发生争议，经洮南市人民法院裁断后履行完毕。2015年，在洮南市万宝镇镇政府依相关政策进行拆迁时，被告高奎提出原告甄清君已经将拆迁依据的房屋卖于本人并要求获得回迁楼房，原告甄清君不予同意，认为在互易合同的约定中不包括涉拆迁房屋的所有权归属，双方争执至今，经各有权机关调解未果，遂诉至法院。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在物权受到侵害时，可以请求相应的救济。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。本案是原告甄清君认为被被告高奎侵占其自建房使用权、妨碍其使用而提起的诉讼，虽然是以排除妨害为目的，但争端的基础起于自建房屋的权属纠纷。因此，确认本案中被告阻止原告返还房屋行为是否构成侵权则必须确认涉案的自建房屋是否发生了权属转移。本案中，原告甄清君与被告高奎所争议的涉案房屋，原、被告均无法提供产权登记证明，且此房屋所占土地为原洮南市万宝矿业电力有限公司具有使用权的国有划拨土地，无法办理房屋产权登记手续，故此房屋属自建无证房屋。自建房屋确立所有权需进行不动产登记，此为房屋买卖的生效要件。不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”据此可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，仅表明该不动产存在权利瑕疵，且这种瑕疵是可以通过有权机关依程序依权补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，与合同是否具有法定效力非同属法律关系。所以，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。房产证不是房屋买卖合同的必备要件，所以自建房屋的建设人对于自建房屋有权处分。即使无证房屋属于违章建筑，除法定机关外，任何人不得侵占、毁损或拆除，否则权利人根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。原告甄清君主张被告高奎对案涉房屋排除妨碍，其应当提供证据证明对案涉房屋享有所有权或者使用权。从本案的证据来看，原告甄清君提交原洮南市万宝矿业电力有限公司出具说明，准许其建设两间平房即此案涉案平房，原洮南市万宝矿业电力有限公司对于甄清君建房所用土地拥有合法使用权，准予甄清君在其有使用权的土地使用范围内拆除旧房再建新房并无不当，甄清君的建房系有权建设，合法获得所有权。被告高奎认为涉案的两间房屋双方已于2016年通过互易合同进行了买卖，即甄清君将房屋、变压器及设备一并与高奎进行了互易交换红砖，甄清君修改的内容非法的抗辩，本院审核后认为，收据中的记录仅为合同的说明性附注，对于合同约定的内容不能进行外延解释，即在双方未共同达成一致约定的基础上，不具有解释合同内容的内涵性效力。且本院在已生效的（2016）吉0881民初1189号民事判决书中已确定：“现互易合同原告（甄清君）已经履行，被告（高奎）接受相关物品后并未对货物约定的价格提出任何异议，因此，被告（高奎）的事实行为表明其已经接受了原、被告所约定的合同价值，此为是双方真实意思的表示，原告（甄清君）在欠条上添加内容，虽违反了诚信原则，但此举不影响主合同的效力。相应事实，被告（高奎）应按约支付合同价值。原告（甄清君）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告（高奎）的答辩理由，本院不予采纳”。本院依法查明的佐证中，对于原告甄清君提交的说明真实性进行了有力佐证，证明说明签署印章真实无误，内容记载与上级法院另案执行卷宗中记载情况相符合，上述证据能够形成一个完整的证据链条，证明原告甄清君和被告高奎的互易合同中不包括房屋权属变更，被告高奎辩称其提供的证据亦无法证明出资购买了房屋；在随后的庭审中被告高奎又辩称诉争房屋与其购买矸石山为一体，涉案房屋作为打更所用，被告高奎对房屋进行了装修和使用。但被告提供的证明中涉及的证人未到庭接受质询，证明、合同、协议均存在形式上的瑕疵，且也没有其他证据相印证故本院对其真实情况无法还款。被告辩称的案涉房屋作为矸石山的附属适用设施一并出卖，即不动产作为动产买卖的附加条件，既无法律规定，亦与本地房屋买卖的交易习惯和一般生活常理相悖，故其抗辩理由本院不予支持。被告高奎庭审中提出已经获得涉案房屋的所有权并以此获得政府有权机关依据拆迁政策分配的房屋，本院审核后认为，根据法院所调查的事实及他案中已确定对于案涉房屋是否所有权转移的情况记载，被告高奎提供的证据均无法直接证明其已购买房屋系案涉房屋，且提交的分楼手续上记载的为其妻子张丽娟和儿子高洪峰，证明内容仅为其二人为红旗沉陷七井区居住的居民，无证据证明被告高奎对案涉房屋享有所有权或使用权。虽然被原告甄清君亦尚未取得回迁住宅已被撤销，但无法直接反证说明被告高奎为诉争房屋的合法所有人。原、被告户籍均为洮南市万宝镇非农业户籍，诉争房产建设在原洮南市万宝矿业电力有限公司具有使用权的国有划拨土地上，诉争房产非建设于农村集体土地上的农村私有房屋，故如有此自建房屋的买卖，必然涉及土地使用性质的转变，而且双方也没有办理房产及土地过户手续，因此诉争房屋的所有权仍然属于原告甄清君，原告甄清君依法享有占有、使用、收益的权利。现涉案房屋已被被告高奎圈建围栏纳入其院内方位，妨碍原告甄清君真有使用，原告要求被告高奎排除妨害，返还房屋，符合法律规定，本院予以认定。要求被告高奎返还房屋理由正当，本院予以支持。本案系以排除妨害为案由的侵权案件，而不是确权案件，如对于房屋产权登记有异议，当事人可另寻有权机关确权，本案不予解决。被告高奎诉称案涉房屋被原告出卖给自己，但原告甄清君不予认可，而该案涉房屋现无人居住使用，故因房屋买卖所形成的纠纷系另一法律关系，对于双方之间的合同关系及其效力认定，与本案不是同一法律关系，与本案无关，双方应通过其他方式解决或另行主张。至于被告高奎对于政府有权机关的拆迁政策和分房协议的理解属于房屋拆迁政策下政府有权机关与被拆迁户达成的房屋征收补偿协议，其性质应为行政协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条第二款第二项规定，此类案件不属于人民法院受理民事诉讼的范围，被告高奎可另行向政府有权机关寻求解决或提请行政诉讼，本案中不予处理。本案中，被告高奎将房屋周边建设围栏，同时不准许原告甄清君入住，被告高奎的行为构成侵权，应承担侵权责任。对原告甄清君要求被告高奎停止侵权，返还侵占房屋的以保障其物权的诉讼请求，本院予以支持。考虑到案涉房屋久无人居住和围栏拆除需要时间等事宜，本院酌情确定给与被告高奎一个月的期限办理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条、第一百一十七条、二百四十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第二百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第六十九条、第七十条之规定，判决如下： 被告高奎停止侵害、排除妨碍，拆除围栏，不得阻止原告甄清君入住其所建筑的两间平房。 案件受理费100.00元，由被告高奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  马骁骁 人民陪审员  张治国 人民陪审员  张亚民 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  刘凤玉