江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020）赣0491民初611号原告：九江众志贸易有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区滨江东路琴湖大道市**九江市琵琶湖农产品批发市场******，统一社会信用代码：91360403087146108P。法定代表人：郑麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤麟，该公司职员。委托诉讼代理人：凌晓琴，江西仰景律师事务所律师。被告：彭健，男，1984年6月14日出生，汉族，住四川省犍为县，系九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊的经营者。委托诉讼代理人：段明霞，北京金旗律师事务所律师。原告九江众志贸易有限公司（以下简称众志公司）与被告彭健租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法进行多元化解调解，调解不成后于同年7月1日立案。本案依法适用简易程序，分别于2020年8月19日和同年12月18日两次公开开庭进行了审理。原告众志公司的委托诉讼代理人凌晓琴，被告彭健的委托诉讼代理人段明霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众志公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付拖欠的租金至租赁场地和办公楼返还时止（租金自2019年11月6日起计付，暂计算至2020年5月6日为23340元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年11月6日，原、被告签订租赁合同，原告将场地租赁给被告使用，合同约定租赁期限自2016年11月6日至2026年11月6日，租金为5元/平方米，月租金1690元，每半年交纳一次，每次租金应提前一个月支付。被告应于2019年10月6日交纳2019年11月6日至2020年5月5日的租金10140元。同日，原、被告签订租赁合同，原告将办公楼4、5层租赁给被告使用，合同约定租赁期限自2016年11月6日至2026年11月6日，月租金为2200元，每半年交纳一次，每次租金应提前一个月支付。被告应于2019年10月6日交纳2019年11月6日至2020年5月5日的租金13200元。上述欠付的租金，原告经多次向被告催讨无果，故诉至法院，请求判如所请。被告彭健辩称：一、同意解除租赁合同，但解除合同的时间应为2019年10月15日。自2019年8月30日停电导致被告无法正常生产经营，经多次与原告及园区沟通均无法恢复供电，被告的合同目的无法实现，于2019年10月15日搬离，被告以实际行为解除了合同，故合同的解除时间是2019年10月15日。二、被告不同意支付租金，理由是：1.因原告违法出租导致被断电，合同目的无法实现，且开发区建设环保局贴了封条，被告已向环保局申请并经园区领导同意于2019年10月15日搬离了租赁场地，并未实际使用场地，被告也通知了原告解除合同，故无需支付租金。2.原告的场地有门卫专门看守，被告搬离时门卫跟被告确认是否搬离。原告在明知且被告无法与原告任何人取得联系的情况下，其一直未与被告联系办理所谓的交接事宜，其自身未尽到更多的注意义务避免损失扩大，甚至欺骗被告。2019年9月10日左右，原告向被告表示不要搬走，正在向园区申请转型，仍可继续租赁，现仍恶意向原告主张租金。3.在合同履行过程中，从2019年8月14日园区发出通知至同年8月30日停电，在明知合同目的无法实现的情况下，被告依法享有抗辩权。原告众志公司围绕其诉讼请求提交的证据材料及被告彭健的质证意见：证据1、原、被告的身份信息，拟证明原、被告主体适格；证据2、厂房及场地租赁合同，拟证明原告与案外人新林科技（江西）有限公司（以下简称新林公司）存在租赁关系，原告对租赁物享有物权，有权出租；证据3、租赁合同，拟证明原、被告的租赁关系及双方的权利义务；证据4、解除合同通知及租金催缴函，拟证明原告向被告送达了催费通知。被告彭健质证意见：证据1无异议；证据2的真实性无异议，公司对厂房和场地无权出租；证据3的真实性无异议，但原告系非法出租；证据4被告未收到。被告彭健为支持其答辩意见向本院提交的证据材料及原告众志公司的质证意见：证据1、合同及收据、付款凭证，拟证明被告已于2019年9月28日签订购买生产经营所需冷库设备的合同，且将原告处的冷库于2019年10月15日搬离；证据2、关于请求解封房屋封条搬迁设备的报告，拟证明被告经园区同意并承诺于2019年10月15日前搬离；证据3、情况说明，拟证明原告系违法出租，且所涉场地及房屋因原告违法违规被停电，导致被告无法正常经营，无法实现合同目的；证据4、关于请求支持“新林科技公司”转型的报告，拟证明原告欺骗被告继续支付租金，被告却一直无法正常经营；证据5、收据，拟证明被告因租赁办公楼和场地共交纳押金8000元。原告众志公司质证意见：证据1的真实性无异议；证据2的真实性有异议，没有原件；证据3的真实性无异议，政府不得干涉企业经营管理问题，原告是否有出租权取决于原告与新林公司的租赁合同，该情况说明不能否定新林公司对租赁物的所有权，根据相关法律规定新林公司有权出租给原告；证据4的真实性有异议，没有原件；证据5无异议。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。本院经审理认定本案事实如下：2016年11月6日，原、被告就被告租赁原告的场地等事宜经协商后双方签订《租赁合同》，合同约定：原告拥有的位于九江市开发区场地338平方米租赁给被告使用；租赁期限10年，自2016年11月6日至2026年11月6日；场地租金前五年5元／平方米，月租金1690元，租金每半年支付，半年租金合计10140元，后五年按市场行情定价，不得高于市场行情；押金5000元，租赁期满无违约返还押金；租赁期间水电费、税费等由艾川加工坊承担；另赠送锅炉房、炒货房各一块约20平方米。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告就被告租赁原告的办公楼4、5层等事宜经协商后签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限自2016年11月6日至2026年11月6日，前五年月租金为2200元，每半年交纳一次，每次租金应提前一个月支付，半年租金为13200元，后五年按市场行情定价；押金3000元，租赁期满无违约返还押金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述两份合同签订后，被告依约交纳了押金8000元，并在租赁的场地上搭建了厂房和锅炉房，购买了锅炉等用于生产经营的设施设备。2017年12月6日，被告获准在新场地进行生产经营，经营范围为卤菜加工、批发和零售。2019年8月14日，九江经济技术开发区（出口加工区）汽车工业园管理办公室通知被告，因违反安评、环评有关规定，且存在将生产场地出租给无营业执照、安评、环评手续的单位或个人生产经营的现象，存在严重安全隐患和环保问题，要求3日内自行做好“小散乱污”企业清理工作，各租赁户达到“两断三清”（断水、断电、清原料、清设备、清产品），有关执法部门正在依法要求供电部门采取强制断电措施，对断电造成的损失由原告及各租赁户自行承担。2019年8月30日，九江经济技术开发区建设环保局对包括被告在内的各租赁户实施了停电措施。同年10月15日，被告将除锅炉外的生产经营设施设备搬离了厂房和办公楼。现原告以被告拖欠租金为由诉诸本院，请求如前述。另查明：被告租赁的场地位于案外人新林公司拥有使用权的坐落于九江市开发区14号路以东、3T路以南汽车工业园内。2014年3月16日，新林公司与原告签订厂房及场地租赁合同，新林公司将其汽车工业园内的房屋和场地出租给原告使用，合同约定厂房和场地用途为原告自立项目或延续新林公司在建项目，租赁期限自2014年3月10日至2034年3月9日。原告营业执照登记的经营范围为建筑材料、日用百货、纺织品、棉花、农产品批发兼零售、机械设备租赁及销售、商务信息咨询、房屋租赁、物业服务、代缴水电费。本院认为：原、被告签订的两份租赁合同是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告诉请解除租赁合同并由被告支付租金至租赁合同解除时止，被告则主张租赁合同已经解除。因此，在审查原告的诉请前，应先审查租赁合同是否已经解除。在案证据显示，被告停止生产经营是因停电，停电的原因是原告未按其与新林公司之间的厂房及场地租赁合同的约定使用地块，将场地或房屋擅自出租给企业或个体工商户，环评和安评均不达标。由此可见，导致被告不能经营的原因在原告。停电后，被告的合同目的已不能实现，其据此享有法定的合同解除权。根据被告提交的冷库搬迁合同、收据、付款凭证及关于请求解封房屋封条搬迁设备的报告可知，被告已于2019年10月15日将除锅炉外的生产经营设施设备等搬离了租赁的办公楼和场地。被告的行为表明，其已于搬离之日解除了租赁合同。鉴于租赁合同已于2019年10月15日解除，故原告再诉请解除租赁合同已无必要。也因此，原告诉请被告支付自2019年11月6日起至场地和办公楼返还时止的租金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告九江众志贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费5851元，减半收取为2925.5元，由原告九江众志贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年十二月二十日法官助理余君增书记员胡丛聪