北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初11045号原告：宋凤英,女,1946年6月19日出生,汉族,北京市超市发集团人事退休干部,住北京市海淀区。原告：张冬梅，女，1969年12月27日出生，汉族，北京市城乡贸易中心退休员工，住北京市海淀区。原告：张立平，男，1972年8月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。三原告共同委托诉讼代理人：李银杰，北京智嵩律师事务所律师。被告：曹驰，男，1967年10月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告宋凤英、张冬梅、张立平诉被告曹驰合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋凤英、张冬梅、张立平的委托诉讼代理人李银杰，被告曹驰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋凤英、张冬梅、张立平向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除张财与曹驰签订的《合作协议》；2.请求法院依法判决曹驰将管理、使用的我方的房屋返还给我方，搬出所管理使用的房屋；3.判令曹驰支付我赔偿款223920元、违约金5万元及2017年7月至实际腾退之日地皮房屋保底费（每年按16000元计算）；4.要求曹驰返还美的壁挂式空调6台、海尔冰箱1台、冰柜（无品牌）1台、餐桌椅6套（一桌六椅，无品牌）、对交接清单中曹驰处理的其他物品要求曹驰赔偿1万元；5.请求法院判令曹驰给付我方九幅字画（2011年给付一幅字画，2012年之2020年至少每年一幅字画）；6.请求法院判令曹驰将以曹驰名义与海淀区苏家坨镇政府拆迁办签订的拆违协议项下的补偿款给付我方。案件受理费由曹驰承担。事实和理由：我方是张财的法定继承人。2003年张财从他人处受让了海淀区车耳营村的香椿大棚，后张财与海淀区车耳营村村民委员会签订了流转合同书。张财与曹驰经他人介绍相识，2011年2月6日二人签订了《合作协议》（名为合作实为租赁），协议约定合作期限为2011年2月1日至2030年12月31日，并约定曹驰每年提供一定数量的字画及地皮保底费1.6万元，曹驰自行修缮并保管后张财原有的设施设备，水电费由曹驰支付。2011年3月2日，张财与曹驰签订《甲方交付乙方使用房屋和其他主要设备清单》，将房屋、设施、树木及其他工具交付曹驰使用管理，并约定曹驰负责房屋、设施的维修，对树木（经济树木）进行管理维护，由于管理不当死伤树木，由乙方赔偿，并将该清单作为协议的补充。合同履行期间，曹驰仅支付张财一幅画，地皮房屋保底费仅支付到2016年，且曹驰未经同意，擅自改建，整个种植大棚面目全非，导致几百棵果树、树木枯死。在镇政府拆违办拆除违章建筑时，曹驰未通知我，私自以自己名义与政府达成拆违协议，欲获得拆违补偿。被告曹驰辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院驳回。合作协议已经实际解除，双方签订了转让协议，且我依据转让协议支付给对方60万元。对方要求提前解除协议应当赔偿我的损失。根据评估材料，评估的钱款跟我没有关系，诉争房屋属于违章建筑，因此赔偿的钱应该找镇里要，跟我没有关系。对方所称的留下的物件，现在就空调还在，且已经做了评估，对方要求返还空调，现在就在屋里，对方可以随时搬走。至于其他易耗物件，时间久远，现在无法返还，如果对方有当时的购置发票，我可以进行赔偿。诉争房屋属于违建，我当时不知道，对方当时没有告诉我。诉争房屋有漏水，是我去做的漏水处理，当时一查，才知道是违建需要拆除。原告的起诉不尊重事实，多次向我方提交其自建房屋的虚假手续，造成了我的损失。双方签订合作协议事实上已经终止。我们于2017年8月28日签订了转让协议，合作协议在签订转让协议时已经终止。对方的自建房没有任何手续，属于政府必须拆除的范围。但是对方故意隐瞒事实，称可以给我办理转让手续。其欺骗行为导致我支付了对方60万元的转让金，还连续在诉争房屋处投资了90多万元。对方提供的其与赵良才签订的转让协议明确约定不得转租转让，然而对方隐瞒了该合同，将诉争房屋转让给我，因此要求判决转让协议无效，将转让金返还给我。已经拆除的房屋和大棚的补偿款应归我所有，与原告无关。根据双方2011年签订的协议第五条明确约定，合同期间因增盖房屋由我方自行投资，如遇拆除，原有房屋补偿款由原告所有，增建房屋补偿款由我所有。原告提交的房屋拆除资料显示，已经拆除的部分与张财无关。所以请求法院判决目前已拆除的部分补偿款归我所有。我在合同的履行过程中并不存在任何违约，而是多次受到张财的利诱及欺骗。按照2011年双方签订的合同约定，我每年向张财交付1.6万元有偿使用费，诉争房屋的使用权归我，这份合同一直处于正常状态，直到2017年8月28日双方签订转让协议后，我支付张财60万转让费，之前的合作协议也就终止。转让协议之所以无法履行，是因为政府通知诉争房屋属于违章建筑，无法继续履行。因为我是搞书画的，我需要居住工作的地方，正因为张财告诉我诉争房屋可以永久居住可以办理转让过户，所以我才签订转让协议并进行后续投资。因此，我在两份合同的履行中不存在任何违约，而是受到对方欺骗，造成了我严重经济损失。双方前后签订的两份协议，主要标的物是房屋而非土地，土地和土地上的树只是附带品。土地的价值只有1.3万元，因为张财跟赵良才的转让协议中张财一次性以1.3万元购买了该土地。张财跟赵良才的协议可以证实转让土地的面积，现在的诉争土地面积超过了当时的土地面积。就原告诉请的每年1.6万的保底费，我跟对方签订完转让协议前，每年的保底费都已经交纳完毕。转让协议签订后，我已经支付给对方转让金，因此对方继续主张保底费没有任何依据。而且镇政府于2017年11月30日已经下达通知诉争房屋属于违章建筑不允许再继续居住，因此不同意支付保底费。我跟张财协商转让协议过程中，张财告诉我没有问题，当时我让其给我原始资料看，但对方说找不到了，让我先把钱支付给他。我将定金以现金形式交给他，但是他不给我写收据。后来我就通过转账的方式给他，并要求他给我写了转让协议。后来因为张财未向我出示权利凭证，转让协议无法继续履行。曹驰另提出反诉请求：1.请求法院依法判令张财和我签订的合作协议终止，张财和我签订的转让协议无效。2.请求法院判令被反诉人退还我所支付的转让金60万元；3.请求法院判令被反诉人赔偿反诉人所投资的费用97.8万元。诉讼费由被反诉人承担。宋凤英、张冬梅、张立平就曹驰的反诉辩称，曹驰所说的与事实不符，我方没有欺骗过曹驰。张财与曹驰签订转让协议后，张财与村委会于2011年签订了流转合同，该合同第六条约定诉争土地可以转让。且曹驰于2011年就在诉争场地进行工作经营，对土地性质是十分清楚的，根据曹驰提供的证据可以看出曹驰对土地性质是十分了解的。2017年因为曹驰在房屋上搭盖了彩钢顶，被卫星照片拍到，被认定为违章建筑。曹驰实施的搭盖行为导致诉争房屋被认定为违章建筑。在签订转让协议后，对方只支付了60万元，剩余40万元没有继续支付，是因为当时曹驰已经知道该诉争房屋已经被确认为违建，曹驰找到村委会出具证明，但这恰恰证明是因为曹驰自身搭盖行为导致诉争房屋被认定为违建，因此曹驰不再履行转让协议，转让协议已经作废，我方认为应当按照原合作协议继续履行。本案从2012年开始便因为曹驰的违约行为导致双方的纠纷，因此希望法院支持我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张财与宋凤英系夫妻，生育一女一子即张冬梅、张立平，张财于2020年5月3日去世。2003年8月1日，赵良才（甲方）与张财（乙方）签订《转让合同》，约定甲方自愿将由村集体买断的三个大棚之一的香椿大棚转让给乙方。2003年，张财在上述场地建设房屋并购置设施设备，经营观光，采摘。2011年，北京市海淀区苏家坨镇车耳营村村民委员会（甲方）与张财签订《车耳营村土地承租果树拍卖流转合同书》，约定将东至曹长富底边、北至张蕾底边、西至赵良才葡萄棚墙外、南至田间路路边的香椿大棚流转给张财耕种；张财在交清果树拍卖金后，对购入的果树拥有完全的产权，可以依法转租、转让、继承。2011年2月6日，张财（甲方）与曹驰（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将香椿大棚（以原始租赁范围为准）与乙方合作从事书画创作和发展种养殖业务；合作期限2011年2月1日至2030年12月31日；合作方式为乙方每年给甲方提供一定数量的字画，乙方每年给甲方支付地皮房屋保底费1.6万元（每年8月1日至5日付清）；合作期间，乙方自行修缮并保管甲方原有的设施设备（建筑物结构出现严重故障的报请甲方处理），如果废弃或更换设施设备须向甲方说明；由乙方支付合作期间的水电费用；合作期间，在条件许可的前提下，因发展需要增盖房屋，乙方自行投资，如涉及拆迁赔付，则甲方原有的部分归甲方所有，乙方新投入的部分赔付归乙方所有。2011年3月2日，张财与曹驰签订《甲方家父乙方使用房屋和其他主要设备清单》，内容为后山鸡房3间共36平方米；客房3间（每间18平方米，共计54平方米），每房带卫生间，每间电热水器1个（共3个），炕1盘，床6张，被褥6套，挂式空调每间1台（共3台），床头柜6个，小衣柜1个，衣架3个（每间1个）；东小库房11平方米，其中上下单人床1张；前大厅49.22平方米；餐厅29平方米，餐桌6张，木靠背椅24把，柜式空调1台，满足所有餐具（原有餐用具，不另添制）；操作间13.3平方米，冰箱、冰柜各1台，灶具1套，高瓶煤气罐1个；面食间7.8平方米；工具房23.76平方米，双人床1张，工具柜1个；材料房56平方米，所有生产工具齐全；西房2间，每间11.1平方米（共22.2平方米），双人床1张，炕1盘，电话1部，挂式空调1台；前厅34.92平方米，太阳能1个，厕所1个；豆制品加工房小房6.84平方米，操作间14.5平方米，磨豆机2台，其他设备齐全；三角工具棚1个；钢网围墙180米；电表共2块，水表1块，电卡2张；小东房甲方新改建自用16.28平方米；香椿树178棵，大冬枣树31棵，花椒树20棵，樱桃树24棵，桃树15棵，核桃树2棵，石榴树2棵，杏树（大）1棵；自即日起，甲方统计的房屋、设施、树木及其他工具交付乙方使用、管理，在合作期内，乙方负责房屋、设施维修，对树木进行管理维护，由于管理不当死伤树木，由乙方赔偿，树木更换须贺甲方协商。2012年，曹驰将原有香椿大棚升高、加宽，改造成方钢框架的大棚，并新建房屋1间，间原有露天走廊改造为彩钢房并新砌走廊石坡，在原有预制板房顶上加彩钢板房顶并进行装修，将场地东北侧房屋拆除翻建为彩钢板房，屋外建设平台和台阶。2012年9月8日，张财与曹驰签订《大棚改造拆除原有设施及株苗清单》，包含樱桃树8棵、香椿树22棵、石榴树2棵、房屋1间（面积4.9米*5.5米）、西边封闭棚1间（面积3.7米*8米）、原大棚后墙顶棚面积54.8米*1.2米、拆除钢架54个。曹驰另起草《大棚赔偿协议》，载明乙方将原大棚改造成太阳能大棚，改造原西边房屋至东边房屋之间全部区域，拆除原有铁架、大棚绳子、7根木檩条、棚内樱桃树7棵、带顶大棚、靠西边砖房24.6平方米、石榴树2棵、香椿树120棵，合计10.262万元。后双方就赔偿事项未达成一致，均未签署上述《大棚赔偿协议》。曹驰已支付2017年7月31日之前的地皮保底费。张财称曹驰仅向其交付1幅字画，曹驰称其已向张财交付5幅字画。2017年8月28日，张财（甲方）与曹驰（乙方）签订《转让协议》，约定甲方同意将村委会承包的香椿大棚和自建房屋设施及各种树木一并转让给乙方，转让金100万元，2017年8月28日乙方（3次）交给甲方订金60万元，还欠40万元，定于2017年12月20日前交清，交清办理转让手续，转让成立；此协议双方共同执行，如甲方未按本协议执行，退回订金，按原合作协议执行，乙方未按本协议执行，订金不退，按原合作协议执行。2017年，涉案场地上房屋被卫星影像拍摄，北京市规划和自然资源委员会海淀分局核查后发现该处房屋存在改建行为，且没有任何房屋建设审批手续，要求按照市级标准拆除整改。2017年11月30日，北京市海淀区苏家坨镇车耳营村村民委员会发布《致村民及驻村居民的一封公开信》，说明从2017年11月9日全面开展浅山区农业用地专向整治行动，本次浅山区历史违法建设拆除工作，本着公平公正的原则，凡是无规划许可的建设，均为违法建设，在12月10日前到村委会登记，测量房屋面积，现场经本人确认、工作人员确认后登记，进行助拆，清理建筑垃圾，恢复种植条件；对于不配合本次拆除的，镇核查队将立案处理，强制拆除。上述公开信发布后，曹驰未向张财交纳后续转让费40万元。2019年1月23日，北京市海淀区苏家坨镇车耳营村经济合作社与张财签订《土地租赁协议》，约定向张财出租东至赵淑敏果园，张良才大棚，南至车耳营合作社田间路，北至坡跟的0.72亩土地，土地性质为集体，土地用途为种植。庭审中，张财称曹驰接手诉争场地房屋后，对原有树木、房屋、物品有损坏，且诉争场地上房屋系因曹驰私自加装彩钢板顶而被认定为违建将被拆除；曹驰称其接手诉争场地房屋后，进行投资改造，共花费97.8万元。张财申请就其在诉争场地上树木、房屋、物品价值进行评估，曹驰申请就其投资建设的地上物价值进行评估。本院依法将上述鉴定委托北京国融兴华资产评估有限责任公司进行评估，北京国融兴华资产评估有限责任公司认为无法满足评估需求，退回鉴定。本院再次将上述鉴定委托北京中勤永励资产评估有限责任公司进行评估，鉴定过程中，曹驰无正当理由，拒绝交纳鉴定费用，2020年10月21日，北京中勤永励资产评估有限责任公司就张财申请事项出具《司法鉴定项目评估报告》，就张财申请范围内已经灭失的物品，因双方当事人无法提供评估所需基本信息，未予评估；清单中灭失的樱桃树及香椿树直径不符合实际情况，未予评估；评定张财在诉争场地上房屋现值119600元，物品包含美的空调6台（已报废）共180元，餐桌6套共120元、海尔冰箱1台180元、无型号冰柜1台（已报废）30元、石榴树2棵共1200元。宋凤英、张冬梅、张立平称要求曹驰赔偿上述119600元及《大棚赔偿协议》确定的102620元。本案审理过程中，张财去世，张财继承人宋凤英、张冬梅、张立平申请继续参加本次诉讼。宋凤英、张冬梅、张立平称北京市海淀区苏家坨镇人民政府拆除诉争场地上房屋后会有补偿款，要求曹驰支付补偿款，曹驰否认其收到补偿款。经本院释明，宋凤英、张冬梅、张立平与曹驰均称如本院确认双方合同无效，坚持各自诉讼请求。另查，本案辩论终结后，诉争场地上房屋于2020年12月21日左右被北京市海淀区苏家坨镇人民政府强制拆除，房屋内物品被北京市海淀区苏家坨镇人民政府暂存。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，张财在本案审理过程中去世，宋凤英、张冬梅、张立平作为张财的继承人申请参加诉讼，应承继张财在本案合同中的权利义务。诉争车耳营村场地为农业用地，张财2003从张良才处受让诉争场地后，未经建房审批，违法在诉争场地上建设房屋，并就诉争场地房屋与曹驰签订《合作协议》、《转让协议》，该两份协议均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争场地上房屋在本案法庭辩论终结后已被海淀区苏家坨镇人民政府拆除，已无返还必要，故宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰返还诉争场地上房屋，无事实依据，本院不予支持。《司法鉴定项目评估报告》确定的石榴树2棵（1200元）系曹驰毁损，宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰赔偿，具备实施及法律依据，本院予以支持。宋凤英、张冬梅、张立平称因曹驰在原有房屋上加盖彩钢板顶导致房屋被认定为违法建筑，故要求曹驰赔偿地上房屋现值，但诉争场地上原有房屋均无建房审批手续，故宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰赔偿《司法鉴定项目评估报告》所确定房屋现值，该主张无事实及法律依据，本院不予支持。鉴定机构现场评估时，《司法鉴定项目评估报告》所涉物品均在诉争场地处，后诉争场地上房屋被海淀区苏家坨镇人民政府强制拆除，屋内物品由海淀区苏家坨镇人民政府暂存，宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰赔偿并返还上述物品，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴定机构现场勘验时，曹驰未能提供与张财交接清单中的其他物品，宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰就其他物品赔偿1万元，数额合理，本院予以支持。《大棚赔偿协议》系曹驰自行起草，载明曹驰毁损诉争场地上地上物价值102620元，现宋凤英、张冬梅、张立平对上述金额予以认可并要求曹驰赔偿，该主张具备实施及法律依据，本院予以支持，因《司法鉴定项目评估报告》确定的石榴树2棵价值1200元，石榴树的赔偿金额从《大棚赔偿协议》予以扣除。因《合作协议》、《转让协议》均被确认无效，宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰赔偿违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。曹驰已支付2017年7月31日之前的地皮保底费，《合作协议》、《转让协议》虽被认定无效，但曹驰实际使用诉争场地及房屋期间，仍应向张财交纳场地房屋使用费。张财与曹驰2017年8月28日签订《转让协议》，2017年11月30日北京市海淀区苏家坨镇车耳营村村民委员会发布的《致村民及驻村居民的一封公开信》说明从2017年11月9日全面开展浅山区农业用地专向整治行动，进行浅山区历史违法建设拆除工作，诉争场地上房屋被认定为违建后，曹驰已无法正常使用诉争场地及房屋，故就2017年8月1日至2020年12月下旬诉争场地房屋拆除之日的使用费，本院酌定为2万元。张财称曹驰未按约定向其交付书画作品，一则张财称其未收到书画作品，但未提交证据证据显示其曾向曹驰主张相关权利，二则《合作协议》被认定为无效，故就宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰交付书画作品的诉讼请求，本院不予支持。宋凤英、张冬梅、张立平要求曹驰支付诉争场地上房屋拆除补偿款，但未提交证据证明存在补偿款，曹驰亦否认收到补偿款，且本院法庭辩论终结前，诉争场地上房屋尚未全部拆除，待诉争场地上房屋全部拆除后，如存在拆除补偿，宋凤英、张冬梅、张立平可另案主张权利。因《转让协议》被认定为无效，曹驰要求返还转让金60万元，具备实施及法律依据，本院予以支持。曹驰要求赔偿投资费用97.8万元，但在本院委托鉴定后，曹驰无正当理由，拒不交纳鉴定费，应自行承担不利后果。就曹驰的改造花费，因《合作协议》载明曹驰可自行投资增建房屋，现《合作协议》被认定无效，曹驰要求赔偿改造费用，本院予以支持，具体数额由本院根据已查明情况及双方当事人过错予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、张财与曹驰签订的《合作协议》、《转让协议》无效。二、曹驰于本判决生效后10日内支付宋凤英、张冬梅、张立平赔偿款101820元及使用费20000元。三、宋凤英、张冬梅、张立平于本判决生效后10日内退还曹驰转让费600000元，并赔偿曹驰损失100000元。四、驳回宋凤英、张冬梅、张立平的其他诉讼请求。五、驳回曹驰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费6000元，由宋凤英、张冬梅、张立平负担5941，已交纳；由曹驰负担59元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费5559元，由宋凤英、张冬梅、张立平负担3174元，已交纳；由曹驰负担2385元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费9501元，由曹驰负担5286元，已交纳；由宋凤英、张冬梅、张立平负担4215元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  潘弥春人民陪审员  陈凤廷二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李永瑞