安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初10302号 原告：王卫，男，1982年3月21日出生，汉族，临泉县人，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：金晓宇，安徽金睿律师事务所律师。 被告：阜阳宝龙展耀置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路与淮河路交叉口阜阳宝龙广场，统一社会信用代码91341200395733865L。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王虎锋，安徽仲天律师事务所实习律师。 原告王卫与被告阜阳宝龙展耀置业有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告王卫及其委托诉讼代理人金晓宇，被告宝龙公司的委托诉讼代理人刘东升、王虎锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王卫向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》。2、依法判决被告向原告返还人民币36791元。3、依法判决被告向原告支付违约金24338.9元。4、依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月15日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告承租被告所有的阜阳宝龙广场二层编号为M-F2-030商铺用于小红豆童装店，双方对租金、履约保证金及其他权利义务作了相关约定。合同签订后，原告按照合同约定诚信履行合同。后经原被告双方协商一致，原被告双方解除合同。原告向被告提出返还履约保证金、质量保证金等款项时，被告拒绝返还。原告认为，被告的行为已经构成违约，被告应返还相应款项并承担违约责任，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，向贵院提起诉讼，请求判如所诉。 被告宝龙公司辩称，原告诉请无事实与法律依据。一、原告实际使用租赁商铺至2019年1月3日，原、被告双方合同已于2019年1月3日解除，合同的解除是原告单方向被告提出，被告不存在违约行为。原告要求解除合同、要求被告支付违约金无事实和法律依据。原告与答辩人于2017年9月15日签订商铺租赁合同，承租答辩人阜阳宝龙广场第二层编号为M-F2-30的商铺，用于经营小红豆童装。答辩人于2017年9月30日将租赁商铺交付原告装修使用。答辩人按照双方签订的商铺租赁合同约定履行合同义务，提供租赁商铺给原告使用并按照合同约定提供物业服务，答辩人不存在违约行为。 原告在2018年11月单方向被告提出撤铺申请，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，依据双方签订合同第三条约定“双方约定的租赁期限为三个租赁年度，自租赁起始日计算…租赁起始日按照最迟开业日或租赁场所实际开业日…”,广场的实际开业日为2017年12月16日，原告提出撤铺申请的时间在租赁期间内，原告单方提出解除合同的行为，构成根本违约。二、原告2019年1月3日实际撤铺后，共计租金应交91061.28元（扣除2018年3-4月租金扶持16836.38元），原告实际交租金64720.49元，尚拖欠租金26340.19元未结清，尚拖欠综合物业服务费457.35元未结清，上述合计欠费26798.14元。《商铺租赁合同》第15.4条约定“双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额”，商铺租赁合同是原告在合同履行期间内单方解除，依照合同约定，原告构成根本违约，原告应向答辩人支付合同解除损失赔偿金24338.9元（12169.45*2=24338.9元）。上述款项，依照合同约定可以从保证金里面扣除，抵扣之后，原告尚拖欠被告14346.04元未结清，被告保留向原告追偿的权利。综上所述，原告要求退还人民币36791元、支付违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 经审理查明：2017年9月15日，宝龙公司（出租方：甲方）与王卫（承租方：乙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同载明：“第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于中华人民共和国安徽省阜阳市交汇处的阜阳宝龙广场∕宝龙城区（期）∕号楼第二层的编号为Ｍ-Ｆ2-030的商铺（共一间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。租赁场所平面图详见本合同附件1。1.2乙方承租的租赁场所面积为118.15平方米（以下简称“计租面积”），计租面积按本合同第1.3条计算。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。……1.5乙方承诺承租租赁场所仅作为经营小红豆ＸＨＤＸＨＤＫＩＤＳ童装，品牌小红豆ＸＨＤＸＨＤＫＩＤＳ，业态……。第二条广场商业物业管理：2.1该广场由阜阳宝龙商业经营管理有限公司（以下简称物业管理公司）提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务（以下简称“商业物业管理服务”），物业管理公司具有对该广场进行统一的商业物业管理服务的权利。物业管理公司可根据委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作。……。第三条租赁期限及续租：3.1、甲乙双方约定的租赁期限为三个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度（如2月15日-3月14日为一个租赁月度）。……。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于如下第Ａ项所确定的日期（以下简称“最迟开业日）。Ａ、该广场∕区（期）统一开业日（该统一开业日暂定为2017年11月18日。如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方）。……。3.6甲方同意给予乙方49天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间。但如乙方实际开业日在装修期间的，则装修期届满日为乙方实际开业日的前一日。装修期内，乙方应按本合同第3.6.1条的约定承担有关费用。……3.6.1.Ｃ、整体开业装修期管理费（人民币1417.8元）。……第4.1.2租赁场所的租金标准如下：第1年，租金每平方米71.25元，月租金额8418.19元，年租金101018.25元；第2年，租金每平方米95元，月租金额11224.25元，年租金134691.00元；第3年，租金每平方米103.00元，月租金额12169.45元，年租金146033.40元；租金合计381742.65元。4.2综合物业服务费；4.2.1乙方应按照租赁场所计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为为如下第Ａ项：Ａ、人民币40元∕月∕平方米，该综合服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。……4.2.2综合物业服务费起交日期按以下第Ａ项开始计算：Ａ、自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。……。4.3.1公用事业费：乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为”公用事业费“）由乙方承担。本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币3.6元∕ｍ³；电费单价人民币1.2元∕度；……。4.4.3甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.3条为对第4.1.2条的补充。若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币8418.19元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币11224.25元。自第一个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.12.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付人民币33673元租金（以下简称“预付租金”，该预付租金的金额不得低于本合同第4.1.2条约定的第三个租赁年度两个完整月的租金之和），该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。甲方收到该预付租金后，先开具收款收据给乙方，待乙方租赁场所开业后十五个工作日内，乙方凭此收据换取租赁场所的正式租金发票。…….。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币14178元综合物业服务费（以下简称“预付服务费”，该预付服务费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和），该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费……。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳人民币33791元作为履约保证金……。5.5质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元，作为乙方对……。15.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：……。（3）、本合同及法律规定的其他规定。如有上述的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、租金、综合物业服务费等费用，甲方并应按第15.4条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金。15.4双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度租金2倍的金额。……。甲方：宝龙公司加盖公章。乙方：王卫签名并捺印”。2017年9月30日，王卫接收涉案租赁场所。2017年10月24日，王卫向宝龙公司支付履约保证金13791元、同年11月2日又支付履约保证金2万元、同年11月4日支付质量保证金3000元。2018年10月7日，王卫（出租方：乙方）与宝龙公司（出租方：甲方）又签订《租赁合同之补充协议》一份，该合同约定：第一条、甲乙双方一致确认：乙方在2018年第三、第四季度享受租金缴一免一（即缴纳当月租金，免除次月租金）的经营培育期（以下简称“经营培育期”）。在满足本协议第二条约定时，乙方无需支付经营培育期对应的租金共计人民币26702.86元，但仍应按租赁合同约定支付综合服务费以及其他费用（包括但不限于乙方在租赁场所实际产生的水费、电费等公用事业费）。第二条、甲乙双方一致同意并确认，乙方需于2018年10月15日前及时足额缴纳2018年9月30日前所欠各项费用，同时在2018年10月25日前及时足额缴纳2018年第四季度的租金及综合物业服务费，方可享受第一条约定。如乙方逾期支付上述费用超过3日，或有发生其他任何租赁合同项下的违约行为的，乙方将不再享受经营培育期，租金按原合同执行。届时乙方应在上述事由发生之日起3日内向甲方支付全部欠款，否则按每日应付未付款千分之三的标准向甲方支付违约金。第三条、非因甲方原因导致合同于2018年12月31日前解约，乙方将不再享受经营培育期，租金按原合同执行，届时乙方应依照租赁合同约定承担相应违约责任。第四条、本补充协议是在2018年第2季度给予乙方免除2个月租金用于前期各项补偿完毕的基础上，根据乙方的经营状况给予的相应经营扶持政策。第五条、甲乙双方一致同意并确认，在本补充协议签订后，乙方须在7个工作日内向甲方提供2018年11月至2019年4月的经营计划。第六条、本补充协议为租赁合同补充，与租赁合同具有同等法律效力。若本补充协议与租赁合同存在冲突之处的，则应以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。第七条、本补充协议自双方签署之日起生效。本补充协议一式四份，甲方执三份、乙方执一份，各份均具有同等法律效力。甲方:加盖宝龙公司公章；乙方：王卫（系许奥运代签），捺印系王卫本人所捺”。涉案租赁场所开业时间是2017年12月16日，租金支付时间从2017年12月16日开始计算；王卫已将2017年12月16日至2018年9月期间的租金和综合物业服务费已支付完毕。2018年11月14日，许奥运［系上海宝龙商业地产管理有限公司阜阳分公司（以下简称阜阳分公司）员工］通过微信方式向王卫发出缴款通知书一份，该通知书载明：“Ｍ-Ｆ2-030铺小红豆商户王卫：根据《租赁合同》与《物业管理服务合同》的相关约定，贵公司应于2018年11月20日前确定并支付相关费用。2018年.10.1-2018.12.31，租金原应缴金额26702.86元，本期应缴金额9866.48元；物业费原应缴金额14178元，本期应缴14178元。温馨提示：原应收2018年10月1日至2018年12月31日租金26702.86元，减免10月份和12月份租金后现应收租金9866.48元；该减免2个月租金需商户于2018年10月份签订减免补充协议后方可生效。贵司接到此缴纳人通知书后对上述费用如有疑议，请于2日内联系我司营运专员，逾期视为无疑议；……。【租金缴纳账号】公司名称：阜阳宝龙展耀置业有限公司；开户银行：交行阜阳分行；银行地址：交通银行阜阳；账号：575310000018010111544。【物业、能耗费缴纳账号】公司名称：上海宝龙商业地产管理有限公司阜阳分公司；开户行：中国工商银行股份有限公司阜阳颍州支行；银行地址：阜阳市颍州区；账号：13×××97。联系人：陈静：138××××5227；制表人：许奥运”。2018年11月15日，王卫向宝龙公司支付2018年第四季度租金9866.48元；同年12月11日，王卫向上海宝龙商业地产管理有限公司阜阳分公司支付综合物业服务费14178元。2018年11月6日，因经营亏损问题，王卫向宝龙公司申请撤铺。2019年1月3日王卫撤离租赁场所。王卫与宝龙公司均认可合同解除时间是2019年1月3日。 另查明，宝龙公司（委托方：甲方）与阜阳宝龙商业经营管理有限公司（受托方：乙方）签订《商业经营管理委托协议》（以下简称委托协议）一份，该委托协议约定：甲方委托乙方就甲方开发的坐落于安徽省阜阳市颍州区宝龙城市广场阜阳项目（以下简称“委托项目”）整体商业营运提供招商及经营管理服务等事宜，达成如下协议：一、委托事项：1、甲方委托乙方对委托项目进行招商招租、商业经营管理及物业服务工作。乙方负责在委托项目所在地自行注册成立商业物业公司，甲方应给予必要的协助（包括但不限于甲方提供相关资料用于乙方办理公司注册相关注册手续等），以便完成甲方委托的工作。……。三、乙方工作内容：……2、经营管理:在本协议有效期内，乙方负责委托项目开业后的日常经营管理，保证委托项目的正常营运（包括代理甲方收取租金，并要求商户将租金及相应款项直接支付至甲方指定账户）。以及其他约定内容。 宝龙公司（委托方：甲方）、物业管理公司（原受托方：乙方）与阜阳分公司（新受托方：丙方）签订主体变更协议一份，该协议载明：“第一条甲、乙、丙三方共同确认，自2018年6月7日（以下称：“转让日”）起，乙方将其在托管协议项下受托方的全部权利、义务转让给丙方承继履行；丙方同意概括承受乙方转让的其在托管协议项下受托方之全部权利、义务。甲方知悉并同意上述乙方对丙方的转让行为。第二条自转让日起，丙方即成为托管协议的新受托方，继续履行托管协议，并作为托管协议中受托方行使权利和履行义务。乙方自转让之日起不再受托管协议的约束。甲、乙、丙各方应对转让日之前的各自行为承担责任。……。甲方：宝龙公司加盖公章；乙方：物业管理公司加盖公章；丙方：阜阳分公司加盖公章”。 上述事实，由王卫的身份证，商铺租赁合同，收据，微信聊天记录，录音，银行交易记录，租赁合同之补充协议，本院（2020）皖1202民初518号案件的开庭笔录，宝龙公司的营业执照，撤铺申请，商户缴费明细，不动产权证，委托协议，主体变更协议及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同和租赁合同之补充协议，均系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，属合法有效；双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告按照合同约定向原告交付租赁物，原告应按照合同约定向被告支付租金。在租赁合同未到期的情况下，因经营亏损问题，原告要求解除与被告签订的商铺租赁合同，被告也表示同意，本院依法予以确认。基于合同已经解除，被告收取原告的履约保证金33791元和质量保证金3000元应于返还原告；原告要求被告支付违约金24338.9元，提供的证据不足以证明其主张，本院依法不予支持。被告辩称依照合同约定，原告在合同履行期间内单方解除合同构成根本违约不应返还原告36791元，提供的证据不足以证明其主张，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百=一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下： 一、解除原告王卫与被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王卫款36791元（其中履约保证金33791元、质量保证金3000元）； 三、驳回原告王卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1328元，减半收取664元，由原告王卫负担200元，被告阜阳宝龙展耀置业有限公司负担464元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  江敏 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  秦蕾