内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终413号上诉人（原审原告）：王国栋，男，1988年1月20日出生，现住乌海市。委托诉讼代理人：张飞虎，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄静，1987年9月27日出生，满族，现住乌海市。委托诉讼代理人：贺香（系黄静母亲），住乌海市。委托诉讼代理人：杨海琰，内蒙古法兴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：乔海霞，女，1961年1月27日出生，住乌海市。被上诉人（原审第三人）：焦炳禄，男，1988年8月28日出生，住乌海市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：焦丽（系乔海儿，系焦炳禄长姐），住乌海市。上诉人王国栋因与被上诉人黄静、焦炳禄、乔海霞执行异议之诉一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王国栋及其委托诉讼代理人张飞虎，被上诉人黄静的委托诉讼代理人贺香、杨海琰，被上诉人焦炳禄、乔海霞的委托诉讼代理人焦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国栋上诉请求：1.一审认定事实不清，采信证据不当，适用法律不准确，请求依法撤销一审判决，改判对涉案房屋解除查封不予执行；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与其妻子在2015年3月28日开始接收、管理、使用该房，已实际占有该房，两个孩子也陆续在该房出生，一家四口至今在该房居住生活。二、上诉人2015年3月28日与焦炳禄签订《房屋买卖合同》，事实上是以物抵债协议，以抵顶之前长期、多次累计生成的580000元债务，差额部分由上诉人另行给付。三、上诉人从事水果批发等生意，现金流量较大，有条件、有能力给付焦炳禄现金，上诉人不可能把《房屋买卖合同》签订之前的580000元和签订之后的差额220000元刻意用可以留痕的银行转账形式进行。一审对差额是否真实给付进行了过度解读，有违客观事实。四、没有证据证实《房屋买卖合同》不真实，该房在法院查封前已由上诉人有效占有多年，不能办理产权变更登记系该小区整体原因，并非仅上诉人一户不能办理，因抵债产生的房款差额上诉人已经全部付清。五、上诉人于2020年4月10日向一审交纳的案件受理费为9800元，有发票为证，一审判决案件受理费为100元明显错误。黄静辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。1.一审判决认定事实清楚，上诉人与焦炳禄达成的《房屋买卖合同》的签订与履行存在诸多不合常理的疑点：双方的债务是如何形成的？是否真实合法？580000元债务形成的往来账目明细也没有，只说是长期、累计形成，没有任何证据支持；2.上诉人称已支付220000元，以现金方式付清，但没有证据佐证，所述下欠焦炳禄100000元房款，但合同里却没有约定。通常情况下，以物抵债是为了清账，故即便欠款580000元的事实存在，反而出现了债权人倒欠债务的情况，不合常理；3.本案涉案顶账房屋的价格明显偏高，134平米的四楼回迁房顶账800000元明显偏高，该房屋在2019年经法院委托评估机构评估，估价是560000元。再退一步讲，债务及顶账事实均成立，焦炳禄只出具了700000元的收据，但剩余的100000元上诉人不愿刻意留痕，一审对差额是否真实给付进行认真调查，依据“谁主张，谁举证”基本原则，上诉人没有证据证明余款已经支付，应当承担举证不能的责任，一审认定事实是清楚正确的。焦炳禄、乔海霞辩称，对上诉人的上诉请求及事实和理由认可。王国栋向一审法院起诉请求：1.依法判决对位于乌海市××区的房屋解除查封、不予执行；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月28日，原告王国栋与第三人焦炳禄签订《房屋买卖合同》一份，约定焦炳禄将其所有的位于乌海市××街第二号楼二单元四层东户401楼房（现址：乌海市海勃湾区甘德尔东街15号楼2号241室）一套以顶账的方式卖给王国栋。并约定涉案房屋顶抵价格为800000元，王国栋一次性向焦炳禄付700000元整（其中580000元由焦炳禄欠王国栋的债务予以顶抵），下欠100000元。同日，焦炳禄向原告王国栋出具收条一张，载明：“本人焦炳禄收到王国栋购房款柒拾万元整”。庭审中，原告自述核减掉已顶账的580000元的房款，剩余的220000元，其中120000元于签订合同之时给付焦炳禄，剩余100000元签订合同之后陆续给付焦炳禄，其陈述给付方式均为现金，但未能向法庭提供证据。另原告主张其以焦炳禄的名义缴纳了诉争房屋水费、电费等费用。并在2017年7月3日-2019年3月15日期间，原告王国栋以自己的名义缴纳了部分月份的燃气费。2020年3月30日，乌海市海勃湾区新华街道办事处康乐社区出具居住证明一份，内容为“兹有王国栋2016年3月至2020年3月居住或租住于乌海市××区。”。一审法院认为，原告作为案外人为证明其享有诉争房屋的实际所有权，所依据的是2015年3月28日其与第三人焦炳禄所签订的《房屋买卖合同》以及第三人同日出具的收据及社区出具的居住证明。审查案外人对登记在被执行人名下不动产提出的异议是否能够阻却人民法院的执行，所根据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人必须同时符合四个条件其权利才能排除人民法院的执行，缺一不可。本案中，原告与第三人焦炳禄就涉诉房屋达成的房屋买卖合同，实际是以物抵债协议，但原告所提供的证据不足以证明该以物抵债行为客观存在，原告亦未能提供证据证实房款中其余220000元已给付的事实，原告就其以800000元的价格用以物抵债的方式取得涉案房屋的事实亦未能提供证据证实，故原告提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，判决：驳回原告王国栋的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告承担。本院二审期间，王国栋提交如下证据：一、2020年7月的燃气费收据一张，证明上诉人在此居住期间产生新的费用。二、涉案房屋2019年底至2020年的水电费缴费单，证明上诉人在一审后居住期间产生新的费用。三、涉案房屋房产分户图打印件一份，证明所在小区正在启动办理产权证手续。四、一审诉讼费发票一张，证明一审诉讼费实际缴纳9800元，收取金额错误。黄静质证意见如下：对证据一、三的真实性没有异议，但证明目的不能阻却法院的执行。对证据二的真实性及证明目的不予认可。对证据四真实性认可。乔海霞、焦炳禄质证意见如下：对四组证据的真实性认可，由于开发商跑了的原因，导致没有办成房产证。黄静提交如下证据：2019年11月15日涉执房地产处置司法评估报告一份，2020年阿里拍卖截图两张，证明涉案房屋评估价格第一次为560094元，第二次448075元，经过司法拍卖两次均流拍，顶账价格明显偏高。王国栋的质证意见如下：对证据的真实性认可，证明目的不认可，实践中顶账房一般会价格偏高，且顶账房当时已精装修，算入了装修费，与成交价是不同的。乔海霞、焦炳禄质证意见如下：对证据的真实性认可，对证明目的不认可，因装修花费10多万元，还包含所有家电，转让时还有房屋贷款没有还清，约定由上诉人还，所以顶账价格高。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下，对上诉人所提交的证据的证明目的不予认可，上述证据只能证实上诉人居住、使用了该房屋，但其不能证明该权利能够阻却对涉案房屋的执行。对被上诉人所提交证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可，以现在的流拍价格判断房屋过去的抵顶价格有失片面，故以上所有证据本院不予采信。经审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，王国栋持有其在涉案房屋居住期间产生的生活缴费单据、其与焦炳禄签订的涉案《房屋买卖合同》一份及焦炳禄出具的700000元收据一份等，主张其对涉案房屋享有的权利能够排除对涉案房屋的执行程序。首先，且不论合同的效力性，在上述收据中除580000元债务抵顶款，王国栋对剩余220000元购房款的来源前后陈述不一致，也无其他相应的证据予以佐证；其次，按常理，双方以现金进行交易一般会出具相应的凭据，以证明交易的履行。但王国栋陈述，合同中约定的下欠100000元购房款其已经以现金的方式给付了焦炳禄但其没有出具收据，该情形不符合常理，也不符合双方第一次付款时还出具了收据的情形。综上，王国栋是否将涉案房款全部予以付清，无强有力的证据佐证，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于案外人对登记在被执行人名下不动产提出的异议所规定的四个条件，其应当承担举证不能的不利后果。另，一审中王国栋交纳案件受理费9800元，判决书中载明案件受理费100元不当，本院予以纠正。综上所述，王国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人王国栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张谷丰审判员 高美兰审判员 钟思敏 二〇二〇年十二月二十五日书记员 黄宇彤