广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6510号原告（反诉被告）：黄远辉，男，1979年4月3日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：周双良、李雯琦，广东赋诚律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：刘剑锋，男，1967年2月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告（反诉原告）：高远行，男，1982年10月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区永宁街简村春岭二街12号之一。上列两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。第三人：广州市增城区永宁街简村村民委员会，住所地广东省广州市增城区永宁街永顺大道1-8号。法定代表人：黄水财。第三人：广州市增城区永宁街简村村下枝元经济合作社，住所地广东省广州市增城区永宁街简村村下枝元社。负责人：黄建文。原告（反诉被告）黄远辉诉被告（反诉原告）刘剑锋、高远行、第三人广州市增城区永宁街简村村民委员会、广州市增城区永宁街简村村下枝元经济合作社土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄远辉及其委托诉讼代理人周双良、原委托诉讼代理人陈雪烨，被告（反诉原告）刘剑锋、高远行的共同委托诉讼代理人古少栋到庭参加诉讼，第三人广州市增城区永宁街简村村民委员会（以下简称简村村民委员会）、广州市增城区永宁街简村村下枝元经济合作社（以下简称下枝元合作社）经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄远辉向本院提出诉讼请求：一、确认黄远辉和刘剑锋、高远行于2018年5月31日签订的《土地租赁合同》无效合同；二、刘剑锋、高远行返还黄远辉保证金140000元及利息（从2018年6月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）；三、刘剑锋、高远行连带赔偿黄远辉为建设仓库所支出的费用共计492425元；四、本案受理费由刘剑锋、高远行承担。事实和理由：2018年上半年，黄远辉因仓储需要寻找场地建设仓库，经中介介绍认识了刘剑锋、高远行，其两人声称在增××永宁街简村下枝元龟岭山（即鑫源厂房旁）约6000平方米空地出租给黄远辉，并出具了由简村村民委员会、下枝元合作社同意建设仓库的备案表。因此双方在2018年5月31日签订了《土地租赁合同》。黄远辉随后投入资金委托广州消宏消防工程有限公司进行仓库建设，但在动工一个多月后即收到了城管部门发出关于涉案土地不能继续用于仓库建设的通知。最终在刘剑锋、高远行向相关部门调停不能的情况下，黄远辉被迫终止建设。涉案土地是山地，未办理农用地转用审批手续不能用于非农建设，因此涉案的《土地租赁合同》无效。刘剑锋、高远行利用由简村村民委员会、下枝元合作社同意建设仓库的备案表获得黄远辉信任导致黄远辉斥资建设，刘剑锋、高远行对合同的无效负有过错，因此应向黄远辉承担返还保证金及支付建设损失的责任。为此诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）刘剑锋、高远行辩称：与其反诉状的事实理由一致。一、同意黄远辉关于涉案《土地租赁合同》无效的主张。二、《土地租赁合同》是双方达成的，交付土地给黄远辉后，其进行了简单的建设，但建设所使用的款项远远低于其主张，法院应委托有资质的司法鉴定机构对工程量进行鉴定从而确定具体损失。三、因黄远辉声称其在多地承租过类似的农村土地并能赚钱，所以才租用刘剑锋、高远行的闲置用地，租赁前两双方都知道涉案土地的情况，刘剑锋、高远行并无隐瞒，现由于两方无法克服的原因不能继续建设，不能归责于任何一方，即使有责任，也是黄远辉有资源有能力而做不到的结果。合同无效后的处理原则有明确的法律规定，刘剑锋、高远行在黄远辉占用的14个月期间内未收取任何租金或占用费，依照法律规定，黄远辉应当支付占用费，扣减其实际损失。现涉案土地已于2019年8月1日由刘剑锋、高远行直接剪断大门上的锁收回，2019年8月1日后的占用费由刘剑锋、高远行自行承担。黄远辉在刘剑锋、高远行收回场地前已经将其所有建设材料运走，留下的仅是无法拉动地梁，没有置放可移动的物品在场地。被告（反诉原告）刘剑锋、高远行向本院提出反诉诉讼请求：一、黄远辉向刘剑锋、高远行支付2018年6月1日至2019年7月31日的土地占用费532000元（按每月6000平方米，单价8元计算，即每月48000元计算14个月的占用费672000元，扣减保证金140000元）；二、案件受理费由黄远辉负担。事实和理由：黄远辉和刘剑锋、高远行签订《土地租赁合同》后，黄远辉立刻组织工人建设，刘剑锋、高远行也全力提供协助，期间还发生黄远辉将原出租人的几棵树砍掉，导致刘剑锋、高远行赔偿案外人25500元的损失，因此如果法院支持黄远辉赔偿损失的诉讼请求，应当扣除上述的25500元。后由于街道等相关政府部门对于相关建设的管控，黄远辉在建设过程中遇到阻碍，刘剑锋、高远行也一直与黄远辉积极协商解决。《土地租赁合同》对于租金单价约定较低，黄远辉完全可以继续租用。但黄远辉在占有期间未交纳租金，也不交还场地。后在2019年7月底，刘剑锋、高远行听说黄远辉要提起诉讼，刘剑锋、高远行为降低损失，于2019年8月1日直接剪断大门上的锁收回场地利用。对于黄远辉交纳的押金可以抵扣部分占用费。原告（反诉被告）黄远辉辩称：占用费没有法律依据，刘剑锋、高远行的反诉的事实不清晰，反诉的理由不明确，应驳回反诉请求。第三人简村村民委员会未到庭，未陈述意见。第三人下枝元合作社未到庭，未陈述意见。经审理查明：2018年5月31日，黄远辉（乙方）和刘剑锋、高远行（甲方）签订《土地租赁合同》，约定“一、甲方将广州市增××永宁街简村下枝元龟岭山（即鑫源厂房旁）空地面积（暂定）6000平方米（实际面积以双方现场实量为准……）租赁给乙方自建厂房做工业加工及仓储使用。二、乙方租用该土地期限为2018年6月1日至2028年12月11日。三、租金：土地8元/平方米/月（……自第二年起，租金每年在上一年的基础上递增0.5元/平方米/月）。四、乙方土地建设免租装修期叁个月，即2018年8月31日前不计租金。土地建设免租装修期结束后，乙方正式起租，租金月付。五、甲乙双方签订合同当天，乙方向甲方支付保证金140000元，正式确定土地面积后转作合同押金和租金（贰押一租），多退少补。……九、乙方建设厂房施工期间，如遇政部门干涉且影响乙方正常施工超过7天的，土地建设免租装修期在原有的基础上顺延。十、乙方已知悉承租土地尚未取得有关的土地使用证，……若因土地使用权纠纷或因土地债务纠纷或因土地手续不全，影响乙方正常生产的，由甲方负责协调。因违章建筑问题，房屋被政府拆除无法使用的，厂房的建筑投资成本损失由甲乙双方共同承担（损失甲乙双方各承担50%）。其它经营损失由乙方自行承担。……十二、乙方在空地上加建厂房的所有材料，人工，设备租赁，消防设施等费用由乙方承担。乙方生产等产生的各项费用，由乙方自行负责。…十四、在租期内，甲方不得单方终止合同收回土地（政府征收除外）。如果甲方强行收回，属甲方违约，甲方无条件退回乙方保证金（不计利息），之外再赔偿与保证金同等金额赔偿金给乙方并赔偿乙方搬迁费和厂房建设费，装修费。金额以第三方的评估公司评估为准。……”。2018年6月4日，黄远辉向刘剑锋、高远行支付押金140000元。2018年7月8日，广州市城市管理综合执法局增城区分局作出一份《责令限期改正通知书》，内容为“你单位于2018年7月8日在永宁街××村村诚骏物流右后方进行房屋建设，……责令你单位立即停止违法行为。请你单位在2018年7月9日9时前自行搬离。……”。为查核涉案土地的相关情况，一、本院向广州市增城区城市管理和综合执法局发函，该局复函如下：我局于2018年7月8日出具了《询问通知书》和《责令限期改正通知书》。后经调查，涉案建筑物所在地块用地性质为林地，应由土地部门及林业部门进行查处，故我局未出具其他执法文书。二、本院依黄远辉提交的土地示意图发函至广州市规划和自然资源局，该局复函如下：根据贵院来函提供的示意图，图中红线范围内土地面积为5533.94平方米。土地权属情况如下：地块①面积约5381.16平方米，登记在增城市新塘镇××经济合作社、××城市××村村下枝元经济合作社名下，土地证号为增集有（2012）第13018106-1/2号、增集有（2012）第13018106-2/2号；地块②面积约为13.25平方米，登记在增××××村村上枝元经济合作社名下，土地证号为增集用（2004）第0400575号；地块③面积约为43.23平方米，登记在广州礼和置业发展有限公司名下，土地证号增国用（2012）第GY000376号；地块④面积约96.3平方米，暂未查到相关权属登记信息。根据增城区2018年土地利用现状统计，示意图中红线范围内农用地（园地）4053.37平方米，建设用地（城镇村及工矿用地）1480.57平方米。三、黄远辉和刘剑锋、高远行确认，涉案争议土地为上述复函中的地块①，其余地块系由于四至测量而产生的误差。2019年8月5日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、黄远辉向法院申请对涉案土地的土建、地基工程申请鉴定，并为此支付鉴定费11636元。（一）经摇珠选定的广东信怡工程造价咨询有限公司作出《工程造价鉴定意见书》载明，1、广州市增××永宁街简村下枝元龟岭山空地土建、地基工程的工程造价283522.77元（土石方工程22565.51元，混凝土及钢筋混凝土工程170813.37元，措施费62177.81元，预算包干费1933.79元，规费257.49元，税金25774.8元，人工费66562.46元）；2、室内回填项目工程造价7437.98元（争议项）。黄远辉对此没有异议。刘剑锋、高远行对此表示，鉴定意见书仅作为法院参考，不能作为建设价值及损失的依据。因为该鉴定意见是根据正常的建设由规划的施工企业来进行施工所测算的金额，实际上涉案土地上所建设的地基是黄远辉自行寻找零散的施工人员施工的，其支付凭证来看，每一笔工程的支出都是其向零散的材料提供商、施工工人支付的，根本不是整体承包给合法的施工企业来施工的，所以在鉴定意见中所列举的措施费用、其他项目、规费、税金都是不可能存在的，黄远辉也从来没有支付过的上述款项。涉案工程造价的实际造价也明显低于鉴定意见书上的价格，请法院在参考该鉴定意见书根据实际情况及黄远辉提供的证据进行处理；争议项目室内回填项目实际上黄远辉并没有做。（二）刘剑锋、高远行提供挖机工作台班签证单及转账记录，主张由于双方在2020年9月1日到现场为确认施工情况而聘请了挖机清理杂草，为此产生费用1200元，对该费用请求在本案中一并处理。黄远辉对此无异议。二、黄远辉陈述以下，其在签订合同后几天就开始施工进行除草、开挖地基工作，在2018年7月8日收到限期整改通知书后就停工，当时的施工已完成了地基工作。经与刘剑锋、高远行反映，他们声称协调处理，但未成功，因此黄远辉在2018年7月下旬工人和材料陆续退场，在8月初彻底退出场地。其退场未与刘剑锋、高远行进行交接，退场时未对场地进行上锁。三、刘剑锋、高远行陈述以下，其不清楚黄远辉何时停工，也没有办理交还场地的手续。2018年11月时黄远辉还在占用场地，且黄远辉在2018年11月23日还在场地进行拍摄，刘剑锋、高远行根本无法进入。后来由于僵持一年时间，损失巨大，且刘剑锋、高远行得知黄远辉已经提起诉讼，因此刘剑锋、高远行才在2019年8月1日剪断大锁，收回土地。本院认为：关于《土地租赁合同》的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《土地租赁合同》并未明确租赁的土地四至面积，在本案诉讼中，黄远辉提交了土地示意图。经黄远辉和刘剑锋、高远行确认，涉案租赁土地为广州市规划和自然资源局复函中所载的面积约5381.16平方米的地块①。结合黄远辉的承租使用用途以及广州市规划和自然资源局复函的内容，该地块包含有农用地和建设用地，因此涉案合同应为部分有效，部分无效合同。黄远辉要求确认《土地租赁合同》整体无效的主张，本院不予支持。关于黄远辉要求返还保证金140000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”。涉案合同部分无效，因此无效合同部分所对应的保证金，应当予以返还。至于合同有效部分。根据广州市城市管理综合执法局增城区分局作出的《责令限期改正通知书》，涉案土地无法继续建造使用，即黄远辉签订涉案合同时的合同目的已经不能实现，且涉案土地亦已由刘剑锋、高远行收回，故合同有效部分应予以解除。至于合同解除的责任问题，根据《土地租赁合同》第十条的约定内容，双方对于涉案土地没有取得相应证件的情况是明知的，且双方也约定了若政府相关部门不允许在涉案土地上进行建设，则产生的后果如何分担责任的问题。因此，合同有效部分的解除，黄远辉以及刘剑锋、高远行双方均有责任，在此情况下，黄远辉要求返还合同有效部分所对应的保证金，并无不当，本院予以准许，即刘剑锋、高远行应向黄远辉返还保证金140000元以及支付利息，利息应以140000元为本金，从本案立案之日2019年8月5日起计至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于黄远辉主张的赔偿建设损失的诉请。在签订《土地租赁合同》后，黄远辉即在涉案土地进行投入建设，2018年7月8日，广州市城市管理综合执法局增城区分局作出《责令限期改正通知书》，责令停止相关建设行为。本院综合考虑双方导致《土地租赁合同》部分无效的过错程度，以及《土地租赁合同》第十条关于承责的分担约定，并参考《工程造价鉴定意见书》的鉴定结论，酌定刘剑锋、高远行向黄远辉支付建设损失共计120000元。刘剑锋、高远行抗辩应在上述建设损失中扣除其赔偿案外人25500元，并无依据，本院不予采信。至于刘剑锋、高远行主张为确认施工情况而产生的挖机清理费用1200元，应由黄远辉和刘剑锋、高远行各承担一半，即黄远辉应向刘剑锋、高远行支付清理费用600元。至于刘剑锋、高远行的反诉诉请。如上文论述，涉案《土地租赁合同》部分有效、部分无效，无效部分对应的为占用费，而有效部分对应的为租金。《土地租赁合同》约定，2018年5月31日至2018年8月31日为免租期，黄远辉在建设厂房施工期间，如遇政部门干涉且影响正常施工超过7天的，土地建设免租装修期在原有的基础上顺延。现广州市城市管理综合执法局增城区分局就黄远辉在涉案土地的建设行为作出《责令限期改正通知书》，该情形符合《土地租赁合同》的上述约定，但如上所述，对于造成合同部分无效，以及合同有效部分的解除，双方均有过错，因此，从公平角度考量，在黄远辉占有使用涉案土地期间所产生的租金（占用费），按双方各自负担50%的比例符合公平原则。至于黄远辉占有使用涉案土地的期间，黄远辉表示其在2018年8月初退场，刘剑锋、高远行表示其在2019年8月才收回土地，对此双方均未提供相应证据予以证明。对此本院认为，刘剑锋、高远行自认由于政府部门对于相关建设行为的管控导致黄远辉在土地建设过程中遇到阻碍，刘剑锋、高远行为此有积极协商解决。由此可见，刘剑锋、高远行对涉案土地未能继续建设使用是知情的，在其与黄远辉协商无果后，刘剑锋、高远行应及时收回土地防止损失扩大。结合《责令限期改正通知书》的作出日期，黄远辉搬离材料退场需要的时间以及双方协商沟通所需要的时间等因素，本院酌定黄远辉应向刘剑锋、高远行支付2018年6月至2018年10月期间的土地占用费。经测绘，双方确认涉案土地面积为5381.16平方米，因此上述期间的土地占用费为107623.2元（5381.16平方米×8元×5个月×50%）。刘剑锋、高远行主张超出上述金额部分的租金（占用费），依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘剑锋、高远行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄远辉返还保证金140000元以及支付利息（以140000元为本金，从2019年8月5日起计至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告（反诉原告）刘剑锋、高远行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄远辉支付建设损失120000元；三、原告（反诉被告）黄远辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘剑锋、高远行支付土地租金（占用费）107623.2元；四、原告（反诉被告）黄远辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘剑锋、高远行支付清理费用600元；五、驳回原告（反诉被告）黄远辉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘剑锋、高远行的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费34854元，由原告（反诉被告）黄远辉负担33759元，被告（反诉原告）刘剑锋、高远行负担1095元。本案反诉受理费4560元，原告（反诉被告）黄远辉负担922元，被告（反诉原告）刘剑锋、高远行负担3638元。鉴定费11636元，由原告（反诉被告）黄远辉负担5818元，被告（反诉原告）刘剑锋、高远行负担5818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十二月一日书记员  郭颖婕赵洁玲