北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10257号原告：许春静，男，1956年9月18日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京华夏恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区香沁园小区6号楼1层115，统一社会信用代码×××。法定代表人：王秀军，董事长。委托诉讼代理人：夏国庆，男，1989年10月1日出生，满族，北京华夏恒基房地产经纪有限公司职员，住顺义区。原告许春静与被告北京华夏恒基房地产经纪有限公司（以下简称“华夏恒基公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法由审判员王竞隆适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许春静、被告华夏恒基公司法定代表人王秀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许春静向本院提出诉讼请求：1.华夏恒基公司支付2020年3月1日至5月15日的租金41666元、供暖费2089.2元、物业费696.4元；2.华夏恒基公司支付提前退租违约金20000元；3.华夏恒基公司按每日万分之五的比例支付2020年2月25日至2020年8月14日期间延迟支付租金的违约金3541.61元；4.华夏恒基支付租房期间拖欠的水电费146元；5.案件受理费由华夏恒基公司负担。事实与理由：2016年许春静与华夏恒基公司签订租房合同，约定许春静将北京市顺义区×房屋出租给华夏恒基公司，租期为2017年3月1日起至2022年2月28日止。年房租为前三年18万元，后两年20万元。华夏恒基以没钱为由至今未支付2020年3月1日至5月15日的租金。此后，华夏恒基公司违约提前终止租房合同，按照双方合同约定，华夏恒基承担相当于三个月租金的违约金，3万元的押金折抵后，华夏恒基公司应再承担2万元的违约金。综上所述，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持许春静的诉讼请求。被告华夏恒基公司辩称：华夏恒基公司不承担任何违约责任，疫情原因是不可抗力，不是华夏恒基过错导致。关于租金，同意3万元押金折抵租金，免租期、物业费、供暖费华夏恒基公司同意给付，许春静所述数额认可，欠付水电费数额认可，华夏恒基公司同意给付。疫情期间房东没有减免房租，还增加了，我们口头说好了可以搬走，华夏恒基公司才解除合同。华夏恒基公司不认可后续许春静发的短信。华夏恒基公司认为违约金标准过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，出租方（甲方）许春静与承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：一、房屋情况：1.房屋地址：北京市顺义区×号。二、租赁期限：1.租赁期限：租期5年，自2017年3月1日起，至2022年2月28日止。2.交房时间：甲方应于2016年12月30日前将房屋交给乙方。3.装修期：2017年1月1日至2017年2月28日，为甲方提供给乙方的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但应当承担装修期间的物业费和供暖费。三、房屋租金：1.房屋租金：乙方按照如下标准支付房屋租金：2017年3月1日-2020年2月28日年租金为18万元、2020年3月1日-2022年2月28日年租金为20万元。2.付款方式：乙方每半年支付一次租金，乙方应将租金通过银行汇入甲方指定账户内，甲方无需提供收据和发票。3.付款时间：租赁期内，乙方应分别于每年的2月28日前和8月30日前三日支付下一期租金。四、租房押金：1.本合同签订当日，乙方应向甲方交纳3万元的押金作为乙方履行本合同各项条款的保证，任何情况下押金不得冲抵租金。2.租赁期满，在乙方履行合同的前提下，甲方应将押金抵扣乙方应当承担的费用和可能发生的违约金后，剩余部分在乙方离场后3日内如数无息返还给乙方，如押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。五、费用承担：租赁期内，采暖费、物业管理费由甲方承担，其他所有费用由乙方承担，乙方应承担的费用，由乙方直接向物业管理公司等单位直接按时结算。九、违约责任：租赁期内，如甲方因故提前解除合同，应提前30日通知对方，并赔偿一年的租金作为违约金，如乙方因故提前解除合同，应提前30日通知对方，并赔偿三个月的租金作为违约金。十、甲乙双方其他约定：8.租赁期内，如乙方出现经营不善、市场低迷、相邻关系等经营困难，由乙方自行承担责任，甲方无需给予租金减免。华夏恒基公司于2020年5月15日将诉争房屋钥匙交付许春静，诉争合同于该日已经解除。诉争房屋租金华夏恒基公司支付至2020年2月29日。许春静确认收到华夏恒基公司给付的押金3万元。就华夏恒基公司押金3万元，双方同意可以优先折抵租金和违约金。2020年5月22日，许春静（甲方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（乙方）就诉争房屋签订《店面租赁合同》，约定：甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2020年5月19日，租赁期限自2020年6月19日起至2025年6月18日止。租赁房屋免租期2020年5月19日至2020年6月18日为乙方装修房屋时间，该期间为免租期，乙方无需向甲方支付租金。2020年5月19日至2021年6月18日，租金共计20万元。许春静提交微信聊天记录，拟证明双方沟通情况，华夏恒基公司单方退租事实以及延期交纳租金违约金约定的事实。华夏恒基公司认可微信是其发送的，但对微信内容不认可。许春静提交微信聊天记录，拟证明其转账2万元给中介，系其合同损失。第一组聊天记录为2020年5月许春静与苏健聊天记录，内容包括：许：早期是典盛置地使用，就是这个房子。苏：收到。许：租金最低的底价是20万元/年，有递增，可报24万。许：算是一点心意！苏：好的，周五过去看！许：好，谢谢。苏：许总您客气了，我都不好意思了！许：别，就是一点茶酒钱。苏：那我就恭敬不如从命了！（许春静向苏健转账的10000元显示已被收取）。第二组聊天记录为2020年6月许春静与我爱我家公司张某聊天记录，内容包括：张：（发送存证报告和新香蜜湾旗舰店合……）许：收到，谢谢。张：收到，谢谢许哥。（许春静向张某转账10000元显示已被收取）。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据在案佐证。本院认为：许春静与华夏恒基公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同。双方确认诉争合同于2020年5月15日解除，对此本院不持异议。诉争房屋租金华夏恒基公司支付至2020年2月29日。故，华夏恒基公司应按照合同的约定支付2020年3月1日至5月15日的租金，就该期间的租金，许春静计算有误，本院据双方合同约定予以调整，确定该期间华夏恒基公司应给付许春静41643.83元租金。许春静主张的物业费696.4元、供暖费2089.2元、水电费146元，华夏恒基同意给付，对此，本院不持异议。就许春静要求华夏恒基公司承担的各项违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。经审查，本院确认华夏恒基公司确因疫情原因导致营业收入明显减少，致使无法按期交纳租金，故而解除合同。据上述意见，许春静主张华夏恒基公司承担违约责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：一、被告北京华夏恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告许春静租金一万一千六百四十三元八角三分（已扣除押金三万元）；二、被告北京华夏恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告许春静物业费六百九十六元四角、供暖费二千零八十九元二角、水电费一百四十六元，共计二千九百三十一元六角；三、驳回原告许春静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百二十元，由原告许春静负担一千二百五十五元（已交纳），由被告北京华夏恒基房地产经纪有限公司负担一百六十五元，于本判决生效之日起七日内给付原告许春静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二〇年十二月二十五日书记员  常 怡