山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终4414号 上诉人（原审被告）：刘凡强，男，1986年11月10日出生，汉族，住惠民县。 委托诉讼代理人：刘凡良，男，1989年5月5日出生，汉族，住惠民县，系上诉人弟弟。 被上诉人(原审原告)：山东致尚物业管理有限公司，住所地：惠民县经济开发区永莘路南侧。 法定代表人：高斌，总经理。 委托诉讼代理人：李霞，山东聚法律师事务所律师。 上诉人刘凡强因与被上诉人山东致尚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠民县人民法院(2020)鲁1621民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘凡强上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院根据《物业管理条列》的规定，认定被上诉人和前期建设单位之间签订的物业服务合同合法有效。但被上诉人取得营业执照时间2015年12月29日，取得物业服务企业资质证书时间2016年6月15日，被上诉人和前期开发商签订的前期物业合同时间是2016年1月1日。因此，签订物业合同时，被上诉人并没有取得物业服务资质。根据《物业管理条列》规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理合同的企业实行资质管理制度。因此，涉案物业服务合同违反了行政法规的强制性规定而无效。2.前期建设单位的法人和被上诉人是同一法人，是否违规违法，是否存在不正当竞争或恶意串通的违法行为，原庭审中被上诉人的委托代理人项目经理张国华女士一开始说是通过正当的招投标手续中标得到该小区的物业管理权，在原审判长的质问下，又改口承认双方公司是妥商签订的合同，并没有走正常招投标手续，两家公司都是建设单位开发商老板李风忠实际控制的公司，上诉人在原审中请求查看被上诉人在县人民政府房地产行政主管部门批准备案的手续，被上诉人也未能提供。其一，前期建设单位明知被上诉人当时没有取的物业服务资质，其二，物业公司在未取的资质证书的情况下，从事物业服务活动，违反了行政法规的强制性规定，在现实物业管理服务企业和建设单位很普遍存在这种情况，但凡有法律常识的人都应该很明白其中存在一些不为人知利益输送，作为一审的审判法官未对被告提出的申请调查取证，对是否存在违返《中华人民共和国合同法》之规定，是否存在同一行业中有不正当竞争或恶意串通的违法行为作出调查取证，在未曾依法调查情况下盲目裁决合同合法有效，上诉人认为审理调查不全面。3.根据《物业服务收费管理办法》之第五条、第八条、第十八条，相关规定，签订的物业服务合同要以公开、公平、公正为原则，并且在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准有关情况进行公示。上诉人自2014年12月份入住该小区后，从未见到过被上诉人与前期建设单位签订物业服务合同，物业公司经营的收支情况，小区公共区域的收益、小区公共车位租售情况也从未公开公示，从未召开过业主大会。被上诉人称小区物业是实行物业费用包干责任制,盈亏自负。一审中，被上诉人诉求我方支付物业费2241元，也未提交明细。一审中，申请法院前往小区调查取证，也未曾在一审判决中体现，对上诉人的诉讼权利未予保障。4.一审法院审查证据不全面，一审中，上诉人因客观原因请求法院查明事实的真相，并请求被上诉人提供证据加以佐证，但一审判决只将上诉人不利因素在判决书中提出采用，造成不合理的判决结果。5.一审判决依据《物业管理条列》第七条、第二十五条错误，物业合同纠纷并没有参照《中华人民共和国合同法》规定，被上诉人进驻该小区作为全体业主服务买受方的物业服务没有通过正当的招投标方式，又不能提供通过县人民政府房地产行政主管部门批准备案的手续，实属程序违法。6.一审电话通知上诉人前往一审法院自取开庭通知书和起诉书、应诉通知书、当事人权利义务告知书、举证通知书、证据等材料，程序存在失误。 被上诉人山东致尚物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 山东致尚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即偿还所欠原告物业费2241元，并承担违约金388.44元；2.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年12月30日，弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司（甲方）与原告山东致尚物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对惠民县棣园小区实行物业服务管理，合同约定乙方提供的前期物业服务标准等级按照房管局规定的三级执行，物业公共服务费按包干制，物业公共服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.45元/月/平方米；甲方、业主违反本合同的约定，未按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每月按欠费金额的2%标准向乙方支付违约金；合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月30日，弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司（甲方）与原告山东致尚物业管理有限公司（乙方）续签合同，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年3月29日，被告刘凡强与弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司签订商品房买卖合同，刘凡强购买弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司开发的棣园小区14号楼1单元202室楼房一套，2014年刘凡强入住该小区，2018年至2020年的物业费共计2241元（747元/年×3年），被告至今未向原告交纳。 一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。原告要求被告承担物业服务费用2241元及按合同约定承担逾期交纳物业费的违约责任的诉讼请求，予以支持。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以督促物业服务企业提高物业管理和服务水平。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响前期物业服务合同的效力，对被告的答辩意见，不予支持。一审法院依照《物业管理条例》第七条、第二十五条之规定，判决：被告刘凡强于本判决生效之日起十日内支付原告山东致尚物业管理有限公司物业费2241元及违约金388.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘凡强负担。 二审期间，上诉人提交在爱企查APP查询的山东致尚物业管理有限公司工商登记以及行政许可情况两页，证明山东致尚物业管理有限公司于2015年12月29日注册成立，获得鲁滨物23-121号行政许可证，有效期为2016年6月15日至2017年6月14日，获得滨建审批物业（2016）71号行政许可证，有效期2016年6月15日至2017年6月14日。被上诉人质证称，对该证据真实性、合法性无法确认，但对注册时间没有异议。被上诉人提交照片一组，证明被上诉人工作人员履行相应职责，上诉人质证称对该证据无异议。本院认为，上诉人提交的证据中的数据来源于APP查询，该组证据属于网络数据，被上诉人对该证据真实性未予认可，本院依法不予确认；被上诉人提交的证据与本案不具有关联性，依法不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，二审期间，上诉人对被上诉人主张的费用数额没有异议，但认为因被上诉人在签订涉案《前期物业服务合同》时未取得相应的资质，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案《前期物业服务合同》无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定则无效。《物业管理条例》中关于物业服务企业应当具有资质证书等规定，属于管理性规定，并非强制性规定，不能以此认定涉案《前期物业服务合同》无效。涉案《前期物业服务合同》属有效合同，上诉人在该小区入住，对该合同中约定的物业费标准等费用数额无异议，应向被上诉人履行交纳相应费用的义务。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘凡强负担。 本判决为终审判决。 审判长  景晨光 审判员  吴 琦 审判员  邵佳宁 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李 茜