四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2045号 上诉人（原审被告）：杜红霖，男，汉族，1975年6月出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：雷勤、古强，四川契合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗征明，男，汉族，1974年2月出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：黄**轩，四川星源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茂华（系四川省大竹县竹阳街道高峰寺社区居民委员会推荐），男，汉族，1961年5月出生，住四川省大竹县。 上诉人杜红霖因与被上诉人罗征明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杜红霖上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院就以下事实认定明显错误，应依法改判。（一）“故被告尚应支付原告房款1610万元”系认定事实错误。被上诉人主张的剩余购房款金额应当根据《商品房买卖协议》及《补充协议》的相关约定，扣除上诉人代为支付的过户税费2202001.58元及租房保证金137825.8元。被上诉人发表辩论意见明确表示“剩余房款数额在诉状中已经表达，被告方支付了390万，税费是2202001.58元，剩余的购房款是1389万元，应当由被告继续支付。”、“计算的本金金额是以1389万为准”。因此，上诉人与被上诉人均认可已支付390万，且该税费2202001.58元应当在剩余购房款中予以扣除。（二）“……且该条告知函所附条件，从客观上判断有可能无法实现”属事实认定错误。二、“被告向原告发出《告知函》中载明‘待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜。’的条款，并未与原告达成合意，且该条告知所附条件，从客观上判断有可能无法实现，有违公平原则”系法律适用错误。上诉人与被上诉人之间的往来函实质上系对原《商品房买卖协议》付款相关事宜的变更，上诉人以《支付函》明确的变更内容向被上诉人发出要约后，被上诉人通过《委托支付书》的形式书面同意上诉人的要约内容并通知了上诉人，故在被上诉人书面承诺到达上诉人时，双方就对变更付款相关事宜达成了新的合意。三、一审法院以“有违公平原则”对上诉人认为双方的付款条件未成就的辩论意见不予采纳，违背了“不告不理”原则，审理程序存在严重违法。 罗征明辩称：一、一审判决认定上诉人欠购房款的金额1610万元，事实清楚，证据确实充分。二、一审判决关于付款条件已成就的认定，完全符合客观事实，上诉人以购买的商铺被法院保全查封，以造成损失被上诉人为赔偿为由，认为付款条件不具备，该上诉人理由不能成立。三、上诉人主张所谓的查封损失，并未提起反诉，按照不告不理的言责，二审不应纳入审理范围。综上，请驳回上诉，维持原判。 罗征明向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令杜红霖立即向罗征明支付剩余房屋价款人民币1610万元及违约金（以1610万元为基数，按日千分之二从2018年12月14日抵押融资之日起算至杜红霖付清为止）；2.本案诉讼费、保全费由杜红霖负担。 一审法院认定事实：2018年7月3日，罗征明（甲方）与杜红霖（乙方）签订了《商品房买卖协议》，根据该协议约定，杜红霖向罗征明购买位于成都市成华区东华一路41号“富临.理宫”2栋-1层1339号、1340号、1341号、1342号、1343号商铺，不动产权证号分别为：川（2017）成都市不动产权第0××8号、川（2017）成都市不动产权第0××2号，川（2017）成都市不动产权第0××5号，川（2017）成都市不动产权第0××0号，川（2017）成都市不动产权第0××6号，总建筑面积为2697.4平方米，商铺单价8157元／㎡，总价人民币2200万元。协议第三条约定：“乙方应在取得该处房产不动产登记产权证书后20个工作日内支付甲方人民币1500万元整（壹仟伍佰万元整）以用于解决法院的债权债务，剩余700万元扣减一年利息150万元人民币和过户实际产生的税费开支后，剩余部分在15日内支付完毕。甲方指定账号为：开户名张茂华，开户行……”同日双方签订《房屋回购协议》，根据该协议约定，杜红霖（乙方）为罗征明（甲方）垫资购买前述房产，罗征明以总价2200万元价格回购，在乙方取得不动产权证书当日开始计算，每年增加5%的回购总价款，不足一年按一年计算；三、回购时限为2020年4月1日至2020年6月30日之前；……四、回购期间，甲方按照1%的月息向乙方支付每月资金利息22万元（按乙方向甲方支付第一笔款项开始计息，第一年利息按150万元一次性收取，第二年按月支付，于每月20日前转入乙方所指定的银行账户）。本协议存续期间，如累计超出3个月甲方未按时支付利息，则甲方违约并丧失回购本协议约定之全部房屋的权利，乙方可自行处置支配本协议所涉及的该处房产，甲方不得再要求回购。……。2018年8月28日罗征明、杜红霖签订了《补充协议》，根据该协议约定：二、甲方向承租人收取的租房保证金137825.8元，在购房款中扣除。三、如果由于本协议房屋的承租人等原因，造成乙方受让后在银行融资延误的情况，甲乙双方于2018年7月3日签订了《商品房买卖协议》中约定的支付购房款时间需适当往后延长，最长不得超过延长15个工作日；四、第一笔购房款支付350万元，乙方须在五个不动产证全部完成过户完成之日起15个工作日内支付给甲方。2018年10月22日罗征明、杜红霖签订了《补充协议（二）》，该协议将商铺总价由2200万元变更为2000万元；二、杜红霖（乙方）在扣减第一年资金利息150万元的约定，变更为扣减100万元；三、罗征明（甲方）在《商品房买卖协议》生效后的6个月内支付25万元资金利息，在12月内再支付25万元的资金利息；……五、本协议签订后，乙方于2018年10月底支付200万元购房款，2018年11月10日前支付150万元，2018年11月底前支付300万元，剩余购房款双方根据该商铺在银行实际贷款金额及银行放款时间，另行确定支付的时间及其尚应支付金额……七、违约责任：如果乙方未按照本协议补充约定的时间节点支付购房款，则应按照应当支付的金额，每天千分之二计算支付延迟支付天数的违约金。上述协议签订后，案涉商铺于2018年10月27日将全部过户至杜红霖名下。产权证号分别为：1339号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××9号】、1341号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××3号】、1342号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××5号】、1343号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××0号】、1340号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××9号】，后因李科起诉罗征明等民间借贷纠纷一案，查封了杜红霖名下成都市成华区东华一路41号2栋-1层1340号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××9号】，杜红霖方用案涉另四个小证进行了置换，随即将1340号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0××9号】房屋抵押给四川省宜宾五粮液集团财务有限公司进行融资。后因张茂华起诉杜红霖代位权纠纷一案，案涉所有房屋被大竹县法院查封。现因本案，罗征明查封了案涉所有房屋。 2018年8月28日，罗征明向杜红霖发出《委托支付书》，委托杜红霖将商铺购房款支付给张茂华。2018年11月8日，罗征明向杜红霖发出《告知函》，要求上述商铺款项不再向张茂华支付，直接支付给罗征明。2019年1月5日，罗征明向杜红霖发出《委托支付书》，委托杜红霖杜洪霖商铺购房款中的130万支付给王何瑜、25万元支付给罗征明、825万支付给原委托购房款收款人张茂华。2019年1月10日，杜红霖向罗征明发出《止付函》，载明“我与你签订《商铺买卖协议》”，购买你拥有的坐落于成都成华区东华一路41号“富临.理宫”的商铺产权证号为：川（2017）成都市不动产权第0××8号、川（2017）成都市不动产权第0××0号、0××2号、川（2017）成都市不动产权第0190525、川（2017）成都市不动产权第0××6号计五间商铺共计2697.4平方米的商铺。我已经支付购房款570万元。现因为你及张茂华的原因，造成我在大竹县人民法院被起诉，并致使上述不动权证中四个证被查封。因此特致函给你，对购房款暂时停止支付并告知你以下事项：一、由于房屋被查封，导致我不能完全行使所有权，也可以说你未完全履行房屋交付义务。所以，为了保护我的合法权益，暂时停止剩余购房款。二、待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜。2019年3月13日罗征明向杜红霖发出《委托支付书》，委托杜红霖陆续支付337万元给罗征明，扣除350万元另行确定支付方式，剩余643万元在大竹县法院关于“富临.理宫”的商铺诉讼案件完全了结后支付给原委托购房款收款人张茂华，同时2019年1月5日签订的《委托支付书》作废。2019年4月10日，罗征明向杜红霖出具《委托支付函告》，载明委托杜红霖支付103万元购房款至王志铭指定的收款人王何瑜，委托支付13万元购房款至罗征明银行卡上，剩余购房款按2019年1月10日出具的《止付函》第二条执行。2019年6月12日，罗征明向杜红霖发出《委托支付书》，载明委托杜红霖支付78万元购房款至王志铭指定的收款人王何瑜，委托支付13万元购房款至罗征明银行卡上，支付25万元至欧一甫指定的账户，由欧一甫向杜红霖提供收款人姓名、账户、开户银行，剩余购房款按2019年1月10日《止付函》第二条执行，同时2019年4月10日授权的《委托支付函告》作废。 庭审中，双方均认可购房总价为2000万元，已支付房款390万元，税款2202001.58元杜红霖方已支付，剩余购房款1610万元未支付。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。罗征明、杜红霖签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，合同各方均应按合同约定履行各自义务。杜红霖向罗征明发出《告知函》中载明“待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜。”的条款，并未与罗征明达成合意，且该条告知所附条件，从客观上判断有可能无法实现，有违公平原则，杜红霖以此认定“双方的付款条件并未成就”的辩论意见，一审法院不予采纳。故杜红霖尚应支付罗征明房款1610万元。 本案争议的焦点：杜红霖方未支付余款，是否构成违约，是否应当承担违约责任？本案中，杜红霖支付了罗征明部分款项，后案涉房屋因牵涉罗征明的诉讼案件，过户后不久至今处于查封状态。本案交易产品系商业用途并且具有融资性质，因罗征明的原因导致杜红霖不能正常融资，杜红霖不能正常向罗征明支付房款，罗征明存在过错，因而不能当然适用双方“如果乙方未按照本协议补充约定的时间节点支付购房款，则应按照应当支付的金额，每天千分之二计算支付延迟支付天数的违约金。”的约定，故杜红霖认为“已付390万元购房款里应扣除100万元的利息”的辩论意见，一审法院不予采纳。罗征明作为卖方已履行了其交付房屋的义务，案涉房产已过户到杜红霖的名下，杜红霖未履行支付足额房款的义务，确实给罗征明造成了一定的损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持’’的规定，罗征明的损失可从2018年12月14日起按年利率6%支付至本金还清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百条、第一百一十四条、第一百六十一条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决：一、杜红霖于判决生效之日起十日内支付罗征明购房款16100000元及逾期利息，逾期利息计算方式为：以16100000元本金为基数，从2019年10月17日始计算至判决确定的给付之日止，以年利率6%为标准计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。二、驳回罗征明的其他诉讼请求。如果杜红霖未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118400元、保全费5000元，共计123400元，由杜红霖负担。 二审中，当事人未提供新证据。 经二审审理，查明的事实与一审一致，本院予以确认。 另查明，2018年7月3日，罗征明（甲方）与杜红霖（乙方）签订的《商品房买卖协议》第五条约定：乙方在购买富临.理宫商铺所产生的任何费用由甲方全部承担（如税费等）。 本院认为，本案争议焦点为：1.尚欠的购房款本金是多少；2.上诉人未支付余款的条件是否成就。 关于争议焦点一，即尚欠的购房本金问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖协议》及《补充协议》《补充协议（二）》，均是双方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖协议》约定乙方在购买富临.理宫商铺所产生的任何费用由甲方全部承担（如税费等）。《补充协议》约定甲方向承租人收取的租房保证金137825.8元，在购房款中扣除。《补充协议（二）》将商铺总价由2200万元变更为2000万元且双方均认可，故商铺总价为2000万元。经查，一审庭审中，罗征明在辩论阶段明确：“被告方支付了390万，税费是2202001.58元，剩余的购房款是1389万元，应当由被告继续支付。”故上诉人与被上诉人均认可已支付390万，根据双方合同约定，税费2202001.58元及租房保证金137825.8元应当在剩余购房款中予以扣除。故尚欠购房款本金为13760172.62元（2000万元-390万元-2202001.58元-137825.8元）。 关于争议焦点二上诉人支付余款的条件是否成就问题。上诉人主张双方之间的往来函实质上系对原《商品房买卖协议》付款相关事宜的变更，双方通过要约、承诺的方式对变更付款相关事宜达成了新的合意，故付款条件并未成就。经查，2019年1月10日，杜红霖向罗征明发出《止付函》，告知罗征明“暂时停止剩余购房款，待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜。”2019年3月13日罗征明向杜红霖发出《委托支付书》，委托杜红霖陆续支付部分款项给罗征明，剩余643万元在大竹县法院诉讼案件完全了结后支付给张茂华。罗征明于2019年4月10日向杜红霖出具的《委托支付函告》以及2019年6月12日发出的《委托支付书》均告知杜红霖在陆续支付部分款项给罗征明以及罗征明指定的收款人后，剩余购房款按2019年1月10日出具的《止付函》第二条执行（待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜）。从上述函件看，罗征明并未完全同意按2019年1月10日杜红霖向罗征明发出《止付函》执行，而是告知杜红霖在已付房款基础上再付部分款项，剩余购房款按《止付函》第二条执行，杜红霖收到罗征明《委托支付书》后也未支付部分款项给罗征明以及罗征明指定的收款人，因此罗征明并未与杜红霖达成合意，同意《止付函》的全部内容，且《付止函》所附条件并不具体明确，赔偿并非当然能够实现，也有违公平原则。故该上诉理由不能成立。考虑本案具体情况、当事人的过错程度等因素，逾期利息从本案起诉之日起计算。 综上，杜红霖的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5560号民事判决； 二、杜红霖于判决生效之日起十日内支付罗征明购房款13760172.62元及利息，利息计算方式为：以13760172.62元本金为基数，从2019年10月17日始计算至判决确定的给付之日止，以年利率6%为标准计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 三、驳回罗征明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费118400元，保全费5000元，二审案件受理费128060元，合计251460元，罗征明负担30%即75438元。杜红霖负担70%即176022元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 静 审 判 员  王纯强 审 判 员  张问桃 二〇二〇年十二月九日 法官助理  李焕培 书 记 员  曾雪莲