四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初4101号 原告：张国煌，男，1963年10月16日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告委托诉讼代理人：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。 被告：达州市众意物业服务有限公司，住所地四川省达州市通川区大北街49号原市检察院内通川区商务局底层车库，统一社会信用代码915117023377272802。 法定代表人：任江荣。 委托诉讼代理人代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。 原告张国煌诉被告达州市众意物业服务有限公司（以下简称众意物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国煌及其委托诉讼代理人陈红宇，被告众意物业公司的法定代表人任江荣及其委托诉讼代理人何加春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国煌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告众意物业公司返还原告位于达州市通川区××社区××组××市场××楼××幢××号××号摊位；2、请求法院判令被告众意物业公司按40.046元／天的标准赔偿其非法占有期间（从2019年9月1日开始，至被告实际返还原告的门市和摊位之日止）给原告造成的租金损失（截止2020年8月2日租金14506.70元）；3、请求法院判令被告众意物业公司排除对原告位于达州市通川区××社区××组××市场××楼××幢××号××号摊位的妨害，恢复原状；4、本案诉讼费用全部由被告达州市众意物业服务有限公司承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：请求确认被告众意物业公司与业主代表陈林、杜兆仁、龚雪莲、杨全、任娟签订的《东东华农贸市场经营管理委托协议书》无效。事实和理由：原告于2012年6月1日与达州市通川区东华商贸有限公司（以下简称东华商贸公司）签订《商品房买卖合同》，全款购买东华商贸公司开发的位于达州市通川区××社区××组××市场××楼××栋××号××号摊位，成为该门市和摊位的业主。同日，原告又与东华商贸公司签订《委托经营协议》，委托经营五年（从2013年4月1日至2018年4月1日），每年的租金按购买总价款196400元的8%支付。五年委托经营到期后未续签，部分业主自营或自行对外出租经营。2019年7月20日，被告众意物业公司在达州市通川区朝阳街道办事处与五名业主签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》。随后，被告凭此入驻东华农贸市场，对负一楼的电路和地板进行简单维修。2019年9月1日，被告陆续将东华农贸市场负一层门市和摊位对外出租并收取租金。同时，被告要求自主经营门市的业主也要向他们交租金和押金。被告对拒绝其出租自己的摊位和门市的业主进行断电，引起广大业主的强烈不满。2020年4月13日，广大业主向达州市通川区东华农超业主委员会反映，要求业主委员会维权，业主委员会称他们并不知道东华农贸超市已委托被告经营的事情，建议业主找相关部门解决。原告2012年出资购买东华农贸市场的摊位和门市，依法成为东华农贸市场的业主。原告并未与被告达州市众意物业服务有限公司签订任何委托经营管理协议，被告无权占用原告的摊位或门市，无权干涉原告对自己所购买的摊位和门市行使物权权利，更无权向原告收取属于原告自己的门市或摊位的租金和押金。综上所述，为维护其合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告众意物业公司辩称，被告与五名业主代表签订的《东华农贸市场经营管理委托协议书》合法有效，应受法律保护；本案漏列主体，应当追加五名业主代表作为当事人参加诉讼；业主代表系合法推选，签订协议系其真实意思表示，根据相关法律规定，对所涉全体居民的重大事项，经过半数居民同意就有效；原告将合同纠纷、物权纠纷和侵权纠纷在同一个案件中进行起诉，不符合一事一理的原则，原告应明确究竟是物权保护纠纷还是合同纠纷；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年4月1日，原告与东华商贸公司签订《委托经营协议》两份，约定由原告委托东华商贸公司经营位于达州市通川区××社区××组××市场××楼××栋××号××号摊位，委托经营期限五年，从2013年4月1日至2018年4月1日止，合同期限内，东华商贸公司每年向原告支付《达州市商品房买卖合同》中该物业购买总价款8%的租金。2012年6月1日，原告与东华商贸公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买东华商贸公司开发的位于达州市通川区××社区××组××市场××楼××栋××号××号摊位，价款总计196400元。五年委托经营期限届满后，通川区东华农贸市场因产权纠纷等原因曾两度关停，该农贸市场也存在高压配电线浸泡水中、消防设施不完善等安全隐患，被评为达州市最不满意的市场之一。 2019年6月19日，应“四城同创”的要求，由通川区朝阳街道皂角垭社区牵头，通知广大购买门市和摊位的业主在东华农贸市场一楼院坝内召开了选举业主代表大会。东华农贸市场现有业主300余人，《东华农超市场业主代表推选大会签到册》载明现场参加人数174人，电话联系业主43人，合计217人。该会通过投票方式推选出陈林、杜兆仁、任娟、杨全、龚雪莲5人作为业主代表，并予以了公告。 2019年7月20日，东华农贸市场五名业主代表陈林、杜兆仁、任娟、杨全、龚雪莲作为甲方与被告众意物业公司作为乙方在达州市通川区朝阳街道办事处会议室签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》，主要约定：“……一、委托时间甲方委托乙方经营管理东华农贸市场，委托时间5年即2019年9月1日起至2024年8月31日止。二、租金收取前一年半免收租金，后三年半收取租金，租金收取按当年市场价格商定，并在商定后前三个月交清当年租金。三、双方责任1.现有的市场基础设施投入（水电网改造、消防通风、制度职责等）由乙方负责，并达到市场经营的基本要求，甲方用一年半免租费用作为对乙方投入基础设施建设费用的补贴，乙方经营期满后，无条件完整的交由甲方使用。在改造期间，改造内容交由甲方审定并适时监督。2.在经营期间，甲方每季度对乙方经营情况、安全责任的落实进行监督，并有权督促乙方进行整改。3.甲方必须把所有门市、摊位完整交给乙方自主经营管理，保证乙方正常经营…”。嗣后，被告按照协议约定对水电网、消防通风等基础设施投入资金进行了改造，并对外招租，目前东华农贸市场负一层300余个门市及摊位中已有100多个在正常经营。 原告认可五名业主代表之一的龚雪莲系其妻。 同时查明，2017年8月22日，达州市通川区人民政府朝阳街道办事处出具《关于对东华农超首届业主委员会予以备案的复函》，载明：2017年8月11日，东华农超全体业主投票选举产生了东华农超首届业主委员会委员6名，其中陈传建为主任，张晓林、贾碧华为副主任，李小华、刘佳、陈飞宏为委员，任期5年。 本院认为，在东华农超首届业主委员会存续期间，通川区东华农贸市场处于关停状态，应“四城同创”的要求，通川区朝阳街道皂角垭社区通过召集购买东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会的方式，选举产生了五名业主代表，并予以了公告。嗣后，被告与五名业主代表在达州市通川区朝阳街道办事处会议室签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》，故被告有理由相信由通川区朝阳街道皂角垭社区组织推选的五名业主代表有代理权，可以代表全体业主签订前述委托协议书。同时，原告之妻龚雪莲参与了业主代表的推选，并作为业主代表之一在前述委托协议书上签字确认，原告在签订协议后长达一年多的时间内未提出异议，应当视为其对该协议的认可。该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，原、被告应当按照协议约定全面履行各自的义务。东华农贸市场内存在众多门市和摊位，虽各门市和摊位在结构上能作出物理性区分，但作为农贸市场而言，若存在高压配电线浸泡水中、消防设施不完善等安全隐患显然无法正常经营，受损的是全体业主的共同利益。被告签订协议后，投入资金对东华农贸市场基础设施进行改造，使东华农贸市场恢复了正常经营，在一定程度上维护了广大业主的共同利益，故原告要求确认《东华农贸市场经营管理委托协议书》无效、判令被告返还门市及摊位、排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金占用损失的诉讼请求。因《东华农贸市场经营管理委托协议书》明确约定租金的支付方式为2019年9月1日起至2021年2月28日止免收租金，2021年3月1日起至2024年8月31日止的租金收取按当年市场价格商定，并在商定后前三个月交清当年租金，故被告无需支付2019年9月1日起至2021年2月28日止的租金，2021年3月1日起至2024年8月31日止的租金支付期限未届满，应由双方按照协议约定进行协商，若协商不成，原告可另行起诉。因此原告主张被告按照其与东华商贸公司签订的委托经营合同约定的租金标准支付租金占用损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告张国煌的诉讼请求。 案件受理费163元，减半收取81.50元，由原告张国煌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇二〇年十二月十六日 书记员 陈韵朵