北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26820号原告（反诉被告）：李静，女，1995年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：天兴苑（北京）资产管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：耿春琴，总经理。委托诉讼代理人：赵金荣，女，1968年6月18日出生，汉族，系公司部门店长。原告（反诉被告）李静与被告（反诉原告）天兴苑（北京）资产管理有限公司（以下简称为天兴苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告李静，被告天兴苑公司的委托诉讼代理人赵金荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李静提出诉讼请求：1、请求确认原告李静与被告天兴苑公司于2020年5月24日签订的《居住房屋租赁合同》，2、判令被告向原告返还房租及押金共计2700元，3、判令被告向原告返还水费、物业费651元，4、判令被告承担本案的诉讼费用。原告诉称的事实及理由：原告与被告于2020年5月24日签订《居住房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市通州区XX小区XXX栋X单元901的西卧房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2020年5月24日至2021年3月1日，共计9个月6天。租金为每月1350元，押金为1350元，另外提前支付水费277元（每日1元）、物业费554元（每日2元），服务费10元。2020年5月23日，原告向被告支付房屋定金700元，2020年5月24日，原告向被告交付房屋三个月租金5541元，共交付被告6241元整。2020年8月1日，在原告忙于其他业务期间，被告将房屋租给他人，且当日已经入住，但没有退还原告已经交付的当月房租、押金及其他费用。在此期间原告多次要求被告退还，但对方拒绝沟通，拒不履行退款义务，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同实施清晰、有效，被告房屋于2020年8月1日已注入新住户，被告未收到任何财产损失，理应退还原告房租、押金及剩余水费、物业费。基于以上事实，原告请求法院依法维护原告的合法权益。被告天兴苑公司辩称，从原告不交房租之日，2020年7月24日起，我们之间的合同就已经解除了，原告的诉讼请求全都不退。我方提出反诉，从7.24日计算到原告搬走那天8.1日（当天不算），将房租补齐，按每月（30天）1350元计算，计算6天。本院询问是否向原告追究违约责任，被告称“不退他钱就是违约责任”。原告针对被告的反诉，提交了书面答辩意见，称，第一，新租户于2020年8月1日已入住，导致原告无法继续居住，被告以自己的行为表明不履行主要债务，原合同目的无法实现，租赁合同自2020年8月1日已解除，被告应当退还原告租金及押金、剩余水费与物业费；第二，原告依据和缴纳租金给被告，被告8月1日即将房屋转租给第三人，被告未造成任何实际损失，因此，该违约金的约定明显高于原告实际损失，及时被告有权解除合同并追究原告违约责任，法院应当将违约金调整为十级损失的130%，因其无实际损失，即该部分违约金应调整为零。第三，押金的本意是若因承租人的违约行为造成出租人的损失，出租人才可以将损失从押金中扣除，在解除涉案合同后，被告在没有损失的前提下，机械地根据合同约定不退还押金，没有依据。最后，被告庭上已经自认原告要过去办理转租手续然后退还租金和押金，显然已经默认解除合同，且同意退还租金和押金，其之后未予以退还的行为违反民法诚实守信原则。经审理查明：2020年5月24日，原告李静（承租人，乙方）与被告天兴苑公司（出租人，甲方）签订《居住房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区XX小区XXX栋X单元901（西卧，18平方米）出租给原告，租期2020年5月24日-2021年3月1日，共计9个月6天，房屋押金1350元，一次性收取费用841元（水费277元，物业费554元，服务费10元），月租金1350元，租金支付方式为押一付三，乙方应每期提前30日支付房租，即分别于2020年5月24日、2020年7月25日、2020年10月25日。合同第八条乙方的义务约定“中途退房应提前30日书面通知甲方”；合同第九条违约责任约定“如不遵守本合同上述的各项约定和单方解除合同均视为违约，由违约方支付对方两个月房屋租金作为赔偿对方的违约金。如乙方中途违约、转租，取暖费、物业费、水费、网费等小额费用均不退款。”2020年5月23日，原告向被告支付了定金700元，5月24日，原告向被告支付了三个月租金4050元、押金1350元、水费277元（按每天1元计算9个月零6天）、物业费554元（按每天2元计算9个月零6天）、服务费10元；以上共计6241元。原告称，其于2020年7月跟被告说要提前搬走，被告也同意了，其提交了与被告公司业务员刘泽群的微信聊天记录，其中原告称“小哥，那个房子我三个月到期就不租了，你看一下准备再招租吧”，刘泽群在微信中回复说“行，回头该交反房租，你到时直接走就行了。”被告称，原告确实于7月初说要搬走，我让原告来公司签转租协议，但是原告一直没有来公司签转租协议，跟他说了好多次，到了该交下一季度房租的时候，就算原告违约，只能按违约处理，后来到了24日的时候，我方也没有让原告搬走，一直让他住到8月1日。被告称，业务员刘泽群同意原告走，是同意原告违约，原告应当签转租协议或一分钱不退；原告称，当时同意让我走的时候，意思就应该是让我提前搬走，并退还相关的费用。2020年8月1日，被告将案涉房屋出租给案外第三人。此外，本院向被告询问，其是否向原告追究违约责任，被告未明确表示，但称拒不退还各项费用。上述事实，有《居住房屋租赁合同》、房租支付截图、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：本案的争议焦点之一为合同的解除时间。原告认为合同于2020年8月1日解除，被告认为合同于2020年7月24日解除。据已查明的事实，原告租金支付到2020年8月23日，于8月1日搬走，被告对原告搬走的时间认可，并于2020年8月1日将案涉房屋出租给案外第三人，因被告未能提交证据证明其曾向原告发出解除意思的具体时间，故本院认为，原告于8月1日交还了房屋，被告于该日接收房屋并出租给第三人，故确定合同的解除日期为2020年8月1日。本案的争议焦点之二为原告提前搬走是否构成违约。根据《合同》第八条的约定，原告中途退房应提前30日书面通知甲方，本案中，原告提交的聊天记录显示，其通过微信向被告公司业务员刘泽群表示提前退房的日期为2020年7月22日，此外，刘泽群在微信中的回复并未针对是否追究原告的违约责任作出说明；基于以上两点，本院认为，原告未能依据合同的约定履行中途退房的义务，且未能提交充分的证据证明其与被告达成协商一致解除合同的事实，故原告提前退房的行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金的数额，合同第九条违约责任约定“由违约方支付对方两个月房屋租金作为赔偿对方的违约金”，被告辩称，被告于8月1日即将房屋转租给第三人，被告未造成任何实际损失，主张将违约金应调整为零；本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，被告虽将案涉房屋转租给第三人，但并不意味着被告的实际损失为零，此外，对过高的违约金进行调整时，除以实际损失为基础，还应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故原告要求将违约金调整为零的辩称于法无据，不能成立，本院据已查明的事实，将违约金数额酌情调整为1350元，由原告李静支付给被告天兴苑公司。本案的争议焦点之三为原告请求退还房租、押金、水费、物业费的诉讼请求是否应当支持及具体数额。合同第九条违约责任约定“如乙方中途违约、转租，取暖费、物业费、水费、网费等小额费用均不退款”，本院认为，房租、水费、物业费的产生均以原告实际租用房屋为基础，押金系用于合同到期或解除后房屋内相关物品的赔偿或抵扣，合同中已经约定了违约方的违约责任，故合同第九条中“如乙方中途违约、转租，取暖费、物业费、水费、网费等小额费用均不退款”的约定免除了被告方的责任，排除了原告方的权利，故该条款无效，被告应将未发生的租期所对应的租金、水费、物业费予以退还，被告亦未证明其有拒不退还押金的事由，故押金1350元亦应退还给原告。据已查明的事实，原告已支付租金到2020年8月23日，押金1350元，并预付277天的水费277元、物业费554元，合同于2020年8月1日解除，故本院被告应退还自2020年8月1日至8月23日的租金1035元、押金1350元、剩余水费210元、剩余物业费420元，以上共计3015元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李静与被告（反诉原告）天兴苑（北京）资产管理有限公司于2020年5月24日签订的《居住房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；二、被告（反诉原告）天兴苑（北京）资产管理有限公司退还原告（反诉被告）李静剩余房屋租金、水费、物业费共计3015元，原告（反诉被告）李静支付给被告（反诉原告）天兴苑（北京）资产管理有限公司违约金1350元，上述款项抵扣后，被告（反诉原告）天兴苑（北京）资产管理有限公司再退还原告（反诉被告）李静1665元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）李静的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）天兴苑（北京）资产管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费25元，由原告李静负担25元（已交纳）。反诉费25元，由被告天兴苑（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年十二月十日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛