吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4455号上诉人（一审被告）：李文财，男，1977年9月5日生，汉族，现住长春市宽城区榆树南街124号万龙第五城一期28栋5单元110室。被上诉人（一审原告）：九台区弘途建筑工程有限公司（原九台市建筑工程有限公司），住所地：长春市九台区九郊办事处新立村。法定代表人：胡宪宽，总经理。委托诉讼代理人：王振华，九台区城区法律服务所法律工作者。第三人：刘凤丽，女，1979年5月15日生，汉族，住长春市南关区明珠街道彩霞街9组。上诉人李文财因与被上诉人九台区弘途建筑工程有限公司（以下简称九台弘途公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李文财上诉请求：依法长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初522号民事判决，改判驳回九台弘途公司诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定上诉人欠被上诉人租金属于事实错误。2017年至2018年度，上诉人通过银行转账、支付现金的方式，已向被上诉人支付该年度房屋租金150万元。其中通过银行转账支付房屋租金113万元通过现金方式支付房屋租金37万元；2.2018年至2019年度，上诉人通过银行转账向被上诉人支付该年度房屋租金965000元，被上诉人自认上诉人代付他人80000元，上诉人用奔驰商务车顶账50万元，上述房租总计1545000元。关于被上诉人声称的奔驰商务车顶债15万元不符合事实，该车当时市场价值就已达三十余万元，被上诉人不讲诚信，不仅在已收房屋租金上欺骗法院，更利用上诉人的诚信（双方未签订以车抵债协议书），进一步欺骗人民法院，谎称抵债金额，其行为已构成虚假诉讼罪。3.2019年至2020年度的房屋租金上诉人虽有拖欠，但事出有因。2019年8月期间，因被上诉人出租的房屋质量出现严重问题，需要更新改造，致使房屋无法正常使用，丧失房屋的使用功能，导致上诉人不能实现租赁房屋的经营目的。当上诉人向被上诉人提出更新改造要求时，被上诉人称无资金更新改造，让上诉人先出资更新改造，再从租金中冲抵，于是上诉人出资983851元对房屋进行了更新改造。一审法院将上诉人对房屋的更新改造认定为是装修，并称“双方对房屋维修有明确的合同约定”据此没有支持上诉人的冲抵房屋租金的要求。双方合同约定的是房屋维修和必要的维护费用由上诉人承担。上诉人认为房屋更新改造不是上诉人的义务，上诉人对房屋的维修义务前提是在房屋使用过程中出现的正常毁损，而此次更新改造是房屋上下水管道及供热管道出现严重的质量问题需要更换，暂不论该责任最后应当由谁承担，上诉人更新改造房屋花费了98万元之巨，要求冲抵房租也属于正当要求，不是无故拖欠租金。众所周知2020年初新冠疫情爆发，因此2020上半年房租才有拖欠。4.原审判决认定上诉人不交付租金的行为构成根本违约，属于适用法律错误。如前所述，上诉人在2017-2018年度，2018年至2019年度未拖欠被上诉人房屋租金，2019年至2020年度，上诉人拖欠被上诉人租金既有双方争议的房屋更新改造费用是否可以冲抵房屋租金的事由，又有新冠疫情爆发的不可抗力因素，这是在房屋租赁合同过程中因约定不明而产生的正常纷争，因此出现拖欠应当不构成根本违约。九台弘途公司二审辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。九台弘途公司一审提出诉讼请求：1、请求法院解除原、被告间房屋租赁合同、返还房屋，给付租金240万元；2、请求法院依法判令被告从租赁房屋中搬迁；3.诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2014年1月3日九台弘途公司与刘凤丽、李文财签订房屋租赁合同。双方约定将9986.46平方米的楼房出租给刘凤丽、李文财。租赁期限为2014年6月1日至2022年5月31日止。租金每年2200000元（此租金不包含乙方所产生的一切税费），乙方以现金方式支付租金，五年内租金不变，五年后上浮20%。乙方自签订合同之日，4个月内交付甲方第一年租金，并在租期内每年6月1日前交付甲方当年租金。租期内房屋维修和必要的维护由乙方负责并承担所有费用。合同履行至2017年双方协商2017年后租金变更为每年1500000元。经双方当事人当庭对账双方无争议的是，李文财通过银行转账付房租955000元，其中765500元应算在2017至2018年租金内，195000元应算在2018年至2019年租金内，2017年至2018年李文财尚欠房屋租金134500元。195000元应计算在2018年至2019年房租内，九台弘途公司自认李文财为建筑公司代付他人80000元，通过一台车顶账150000元也应算在2018年至2019年房租内，2018年至2019年李文财尚欠房屋租金1075000元。2019年至2020年房屋租金没有给付。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行合同义务。李文财长时间不交付房屋租金的行为构成了根本违约。李文财主张2017年至2018年租金中一部分是用现金形式交付，但九台弘途公司予以否认，李文财没有证据证明自已的此主张，本院不予支持。李文财认为车顶账当时双方作价500000元，九台弘途公司主张双方作价是150000元，双方当事人都没有提供证据，此车经第三人出售价格为172000元，李文财的主张本院不能支持。李文财主张租赁房屋维修费983851元建筑公司同意应算已付房屋租金。但九台弘途公司否认同意过此费用算已付房租，李文财提供是房屋装修费用，双方对房屋维修有明确的合同约定。据上李文财的此主张不能支持。本案在审理过程中九台弘途公司向本院申请撤销对刘凤丽的诉讼，本院依法准许建筑公司撤回对刘凤丽的起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告九台区弘途建筑工程有限公司与被告李文财2014年1月3日签订的租赁合同，被告李文财于本判决生效之日将租赁房屋返还原告九台区弘途建筑工程有限公司；二、被告李文财于本判决生效之日一次性给付原告九台区弘途建筑工程有限公司2017年至2018年房屋租金134500元、2018年至2019年房屋租金1075000元、2019至2020房屋租金1500000元；三、驳回原告九台区弘途建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26000元减半收取计13000元，由被告李文财负担。除一审查明事实外，二审另查明：1.2014年1月3日，九台弘途公司与刘凤丽、李文财签订案涉《房屋租赁协议》。二审中，本院追加刘凤丽为第三人，刘凤丽、李文财认可刘凤丽已将案涉租赁协议全部权利义务转让给李文财，刘凤丽已实际退出租赁合同，九台弘途公司亦明确表示不向刘凤丽主张权利；2.经本院组织九台弘途公司、李文财之间对已付租金进行对账。双方确认：1）2014年6月1日至2017年6月1日租金已足额缴纳；2）2017年6月1日至2018年6月1日租金，九台弘途公司认可李文财转账缴纳113万元。李文财主张另行给付现金37万元，但并未提供收条；3）2018年6月1日至2019年6月1日，九台弘途公司认可转账缴纳965000元，代付（王亚茹）80000元，车辆抵账150000元，共计1195000元。李文财主张车辆抵账为500000元。该车辆实际转让他人价格为172000元；3）2019年6月1日至今未缴纳租金，李文财主张其装修改造费用983851元应抵顶租金。本院认为：1.九台弘途公司（原九台区建筑工程有限公司）与李文财、刘凤丽于2014年1月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。2.关于已付租金数额问题。李文财主张2017年至2018年度租金除转账113万元外，还给付现金37万元，因未提供充分证据证实，本院不予支持。另外，李文财主张2018年至2019年度车辆抵账50万元，而九台弘途公司主张抵顶为15万元，双方均未提供证据证实，但九台弘途公司将该车售与他人价格为172000元，故抵账金额应认定为172000元为宜。由此，2017年6月1日至2019年6月1日已付租金应认定为2347000（1130000元+965000元+80000元+172000元），按照双方2017年后年租金150万元的约定，李文财欠付2019年6月1日前的租金653000元（3000000元-2347000元）；3.关于李文财是否构成违约，九台弘途公司解除通知是否生效问题。依据双方租赁合同约定，李文财应于2019年6月1日前给付2019年6月1日至2020年6月1日租金150万元，然而李文财并未支付，且拖欠2019年6月1日前租金653000元，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，九台弘途公司有权要求解除租赁合同，其于2019年12月9日向李文财发出的解除《通知》已发生法律效力，租赁合同已解除，故此李文财应承担返还房屋并给付欠付租金2153000元责任（2017年6月1日至2019年6月1日租金653000元，2019年6月1日至2020年6月1日租金1500000元），后续占用费九台弘途公司可另行主张。至于李文财主张改造装修费用应抵顶租金以及因疫情原因减免租金问题，因租赁合同并未约定出租人承担装修改造费用，且李文财在疫情发生前就未支付租金，存在违约行为，一审中亦未提出减免的抗辩，故此主张本院不予支持。综上，原判决认定事实部分不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初522号民事判决第一项；二、撤销长春市九台区人民法院（2020）吉0113民初522号民事判决第二、三项三、李文财于本判决生效之日立即给付九台区弘途建筑工程有限公司租金2153000元；四、驳回李文财其他诉讼请求及其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元，由李文财负担11000元，九台弘途公司负担2000元；二审案件受理费28476元，由李文财负担22000元，九台弘途公司负担6476元。本判决为终审判决。审判长 李迪审判员冯红红审判员贺银婷二〇二〇年十二月十七日书记员 张   维    峰