云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9237号原告（反诉被告）：昆明市盘龙区森林木技能职业培训学校有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区王旗营金领地大厦7层办公1室。法定代表人：刘星红。委托代理人：黄艳芳、姜红，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：宗朝东，男，汉族，1988年10月7日出生，身份证住址云南省玉溪市华宁县。委托代理人：文权锋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：卢华君，男，汉族，1972年6月12日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：文权锋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明市盘龙区森林木技能职业培训学校有限公司诉被告（反诉原告）宗朝东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，被告（反诉原告）宗朝东向本院提起反诉，本院进行了合并审理，并经原告申请，本院通知卢华君作为被告参加诉讼，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月1日、10月28日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）昆明市盘龙区森林木技能职业培训学校有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人黄艳芳、姜红，被告（反诉原告）宗朝东（以下简称“被告宗朝东”）及委托代理人文权锋、被告卢华君及委托代理人文权锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、请求法院确认双方于2020年3月26日签订的《租赁合同》为无效合同；二、请求法院判令被告返还原告所缴纳的预付租金66万元；三、请求法院判令被告支付违约金22万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2020年3月16日签订了《租赁合同》，双方达成以下租赁意向：被告宗朝东作为出租人将位于昆明市官渡区的厂房租给原告使用，建筑面积为5000平方米左右。《厂房租赁合同》第二条第一款约定：厂房合计租金每年为110万元，租赁时间为三年。第一年租金于2020年4月1日前支付60%，剩余40%于被告交付完整的租赁物后10日内支付完毕。第二款约定：租赁物的交付：被告应于2020年3月17日前将租赁物的2-3楼部分按照约定条件交付给原告使用，剩余部分于2020年5月1日前交付原告使用，如不能交付使用，则租金从6月1日起计算。双方在《出租物业及附属设施、设备交接清单》签字盖章并移交房门钥匙，即视为交付完成。《租赁合同》第三条第三款约定：被告承诺对租赁物享有完全的所有权，且租赁物不存在任何如查封、抵押等权利限制或权属纠纷；被告承诺租赁物在未来三年不会拆迁，除政府强拆、征用等不可抗力因素之外。否则，被告应向原告承担合同总额（当年租金总额）20%的违约金，并承担原告因搬迁而发生的一切费用。合同签订当天，原告通过银行转账的方式向被告支付年租金总额的60%即66万元人民币，但被告并未按照合同约定交付房屋，致使原告不能按时进场装修，在与被告协商解除合同之际，原告在网上查询到合同租赁物正要面临拆迁，原告将租赁标的作为营业场所使用需及时进场装修。由于被告的违约行为和不可预估的拆迁严重影响了原告2020年的经营工作计划及第三方装修公司的工作进度，致使原告的合同目的不能实现。原告多次与被告协商退还，但被告同意解除合同并退还租金，后催要时又反悔拒不退还租金。原告针对反诉答辩称：第一、截至今日，被告未能提供租赁标的物的产权证明，其作为租赁标的物无关的主体，出租涉案标的物系无权处分，导致了至今合同存在效力的瑕疵。第二、正因为如此，且其与案外人签署了长达五年的租期的租赁合同，导致其无法交付租赁物，至今租赁物仍在其掌控中，任何人随时可以联系去看这个厂房，其违反了合同约定的租赁物交付义务。第三、如被告在签署合同所说该厂房是福保彩印包装厂的，但是在立案以后原告前往官渡区国土局、官渡区不动产登记中心查询发现，昆明市福保彩印包装厂名下没有任何的房产及土地，后又调取了福保彩印包装厂工商内档发现涉案租赁物原来系覆膜厂享有使用权的不动产，后经官渡区六甲乡人民政府授权给福保彩印包装厂使用，但其授权使用的日期自1990年开始，如果按照租赁的最长时间20年算早已过期，而且按照乡镇企业法的规定，昆明市福保彩印包装厂已停办多年，乡镇企业法规定，因为停办超过一年以上的，那么其使用的集体所有的建设用地使用权将被收归集体所有，因此本案原告使用租赁物存在很大的不确定性，加之原被告在签署合同的时候，被告要求原告签署了一份50万的租赁合同，证明其为谋取私利，要求原告帮其掩饰，原告认为风险过大，因此与其协商解除合同。正因为已经协商解除了合同，被告才在58同城上另行又发布了对外出租的信息，但其至今未退还原告的租金。另外被告与第三人或者案外人之间签署的租赁合同，也是影响本案合同履行的关键之一，而被告并不能证明其已经与案外人解除了合同并存在损失，因此被告的反诉请求没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。被告宗朝东答辩称：一、合同没有无效的情形，被告要求原告全面履行合同，立即支付其所拖欠的租金，并继续按合同约定的租期完全履行合同。二、被告已全面履行了合同义务，已经按合同约定的时间把房屋交给了原告，被告没有任何违约行为，被告也没有任何动机和理由，没有任何利益要求却违约。违约对被告没有任何利好，只有履行对被告才有大利好。三、租赁房屋从未被拆迁，也从没有确定的决定或通知房屋要被拆迁，到现在仍完好无损，且在三年之内也绝不会被拆迁。四、房屋完好无损，干净整洁，出入畅通，没有被任何人和任何物品占用，完全满足得了原告的使用功能，完全能实现合同的目的，无论过去现在还是未来。五、实质上是原告违约，但自己又没有理由，所以要找个借口，事情的本质是原告先租了被告房屋，后又找到了五华区红星巷的2号房屋，可能原告觉得那边更好，所以他们就说想要放弃了，所以开始说办不到证，与被告商量说把他转租出去，现在又主张说没有交付，要被拆了，要求解除合同，很明显以上一切前后变化的主张都是借口，根本目的就是原告要退租，要毁约，但又想逃避违约责任和所造成的损失，这才是事物的本质。被告宗朝东的反诉请求：一、判令被反诉人立即支付其所拖欠的第一年欠付的40%的租金44万元；二、判令被反诉人立即支付其所拖欠的水电保证金10万元；三、判令被反诉人赔偿反诉人损失40万元；四、所有诉讼费及诉讼相关费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2020年3月16日签订了《租赁合同》，合同约定反诉人将自己享有使用出租权的福保彩印包装厂3车间1-3楼的厂房出租给被反诉人使用，租金每年110万元，租期为三年，第一年租金于2020年4月1日前支付60%，剩余40%于甲方交付完整的租赁物后10日内支付完毕，第二年租金于2021年3月31日前支付，第三年租金于2022年3月31日前支付。乙方自签订合同之日起，租期满一个月后，需缴纳10万元水电保证金，合同还约定了其他相关内容。在签订合同之前双方已进行多轮面谈和电话反复磋商，租赁厂房的状况、权属被反诉人已充分的了解，租赁合同也经过双方反复修改，已经达成一致，然后才在2020年3月16日签订书面合同，书面合同是3月16日中午签订的，在签订书面合同的当日下午反诉人就把租赁物厂房的钥匙在厂房门口移交给了被反诉人的经办人杨彪，然后于3月17日上午9：50被反诉人通过转账支付了60%的租金即66万元。另外在被反诉人与反诉人商洽租赁房屋事宜开始时，反诉人就告知被反诉人一楼已经出租给摩拜单车（杭州知乎电子商务有限公司），租期是五年，现在还未到期，可以出租2-3楼给被反诉人。但被反诉人坚持要1-3楼全部承租，要求反诉人把一楼租赁合同解除。所以，反诉人为了满足被反诉人的要求，与摩拜单车协商解除了一楼的租赁合同，造成了反诉人5月底就应收取的租金34万元的损失和专门为摩拜单车安装开通的变压器和配套电缆及设施的损失6万元。所以，被反诉人应立即支付所拖欠的租金44万元和水电保证金10万元，并赔偿被反诉人的损失40万元。被告卢华君答辩称：其是与被告宗朝东有过合作，但关于本案的仓库租赁双方没有合作过，其他的意见同被告宗朝东。针对本诉及反诉部分，原告向本院提交以下证据：1、租赁合同两份，2、转账记录、收据，3、昆明市福保彩印包装厂企业信息查询表、企业法人（企业）房产场所使用证明，4、被告网上出租标的厂房的网页截屏及照片，5、电话录音，6、福保村连片改造项目引进合作企业招标公告、福保村连片改造项目引进合作企业招标二次公告，以上证据欲证实原告与被告签订的《租赁合同》系被告为谋取私利而签订的合同，损害了福保彩印包装厂及福保村民集体的利益，合同存在效力瑕疵，原告向被告支付了租金66万元，福保彩印包装厂系集体所有制企业，其对本案租赁厂房只有使用权，没有对外的租赁权，被告对本案的租赁物不享有完全的使用权，2020年6月7日前，原被告双方经协商已经解除了《租赁合同》，并承诺退还已缴纳部分租金，所以被告才在2020年6月7日在58同城上发布了标的厂房对外寻租信息，且发布的租赁信息持续更新中，2019年12月12日、2020年3月30日，昆明市政府分别就标的厂房所在的福保片区发布了拆迁改造公告，标的厂房即将被征收拆除，被告应当承担违约金。经质证，两被告对证据1的第一份合同无异议，对第二份与福保彩印包装厂签订的合同认为是虚假的合同，并没有生效，当时是为了原告办证的需要才签订的，对证据2、3、4、6无异议，但认为当时挂在58同城上的信息是在原告来租之前就挂着的，没有及时撤，因原告跟被告协商要求退租，被告不同意，因此原告就说能不能挂出去转租，实际是在帮原告转租，且现在厂房并未确定要拆除，对证据5的真实性无异议，但是现在是我方在帮原告转租厂房。本院对当事人无异议的证据的真实性予以采信，对于原告与昆明市福保彩印包装厂所签订的租赁合同，已经在签章处备注有仅作为场地租赁事实证明使用，其他用途无效，故对原告与被告宗朝东之间的租赁关系应以双方之间签订的合同来认定。针对本诉及反诉，被告宗朝东向本院提交以下证据：1、厂房租赁合同，2、营业执照及身份证复印件，3、通话录音、微信截屏，4、微信截屏，5、短信通知，6、厂房现在的照片，7、原告招生简介截屏，8、厂房租赁合同，9、出庭证人证言，10、律师函，11、场地占用协议及补充协议，12、房产证，以上证据欲证实原、被告于2020年3月16日签订了厂房租赁合同，原、被告在前期反复、多轮磋商，多次现场查勘房屋及资料后才达成协议的，被告已经履行了自己的合同义务把房屋交付给了原告，原告请被告帮原告出租，4月19日以前被告就与摩拜单车解除合同并把摩拜单车清退出场，原告向被告支付租金66万，诉争厂房自2020年3月16日就一直由原告占有、管理，被告没有收回，被告已经于4月初就把摩拜单车清理出场，被告已经于2020年3月16日把租赁厂房的钥匙交付给了原告，该厂房具有合法的土地手续。经质证，原告对证据1、2、3、4、5、8的真实性无异议，但认为是解除合同之后，被告宗朝东才发布的出租信息，对证据6、10三性不认可，认为不是出租时的照片，对证据7与本案的关联性不认可，对证据9的证人证言不认可，对证据11认为所有权人明确为六甲乡福保村民委员会，且产权性质为集体，场地占用协议及补充协议与本案的厂房不能对应；被告卢华君对被告宗朝东提交的证据均无异议。本院对被告宗朝东提交的证据1、2、3、4、5、8、11、12的真实性予以采信，证据6、证据7无法证实与本案具有关联性，本院不予采信，结合证据5与证据9，能够印证交付钥匙的事实，本院对证据9予以采信，证据10无法证实已向原告发出，本院不予采信。针对本案，被告卢华君无证据提交。经本院审理查明并确认如下法律事实：2019年7月31日，被告宗朝东（作为乙方）与昆明市福保彩印包装厂（作为甲方）签订《场地占用协议》，约定：乙方占用甲方现有三车间的空场地、含三车间所属，两幢三层房屋，一幢两层的老办公楼及天井，暂时使用，北边三层房屋的一楼东边的一半除外，场地占用自2019年11月1日至2022年11月1日。2019年12月15日，被告宗朝东与昆明市福保彩印包装厂签订《场地占用协议补充协议》，约定把场地占用期限从2022年11月1日延长至2023年10月31日，被告宗朝东可以对租赁物即房屋、场地等进行转租。被告宗朝东陈述当时昆明市福保彩印包装厂出具了产权证，所有权人为昆明市官渡区民委员会。原告提交了昆明市官渡区六甲乡人民政府福保办事处及昆明市福保复膜彩印厂于1990年3月8日共同向工商行政管理局出具的《企业法人（企业）房产场所使用证明》，该证明的内容为：我单位开办的昆明市福保彩印包装厂地址在官渡区，共有面积4.121平方米，经营场地2.053平方米，以上房产、场地系产权自有。2020年3月16日，原告（作为乙方）与被告宗朝东（作为甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的工业厂房租赁给乙方合法经营，甲方同意将福保彩印包装厂3车间1-3楼的厂房出租给乙方使用，建筑面积为5000平方米左右，甲方同意乙方将租赁物用于教学或培训场地、办公场所等任何经营项目，厂房合计租金每年110万元，租赁时间为三年，2020年4月1日至2023年3月31日，租金每年支付一次，第一年租金于2020年4月1日前支付60%，剩余40%于甲方交付完整的租赁物后10日内支付完毕，第二年租金于2021年3月31日前支付，第三年租金于2022年3月31日前支付，乙方自签订合同之日起，租期满一个月后，需缴纳10万元水电保证金，甲方应于2020年3月17日前将租赁物的2-3楼部分按约定条件交付给乙方使用，剩余部分于2020年5月1日前交付乙方使用，如不能交付使用，租金从6月1日起计算，双方在《出租物业及附属设施、设备交接清单》签字盖章并移交房门钥匙，即视为交付完成，合同还约定了其他事项。当天，原告（作为乙方）与昆明市福保彩印包装厂（作为甲方）又签订了《厂房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的工业厂房租赁给乙方合法经营，甲方同意将福保彩印包装厂3车间1-3楼的厂房出租给乙方使用，建筑面积为5000平方米左右，甲方同意乙方将租赁物用于教学或培训场地、办公场所等任何经营项目，厂房合计租金每年50万元，租赁时间为三年，甲方应于2020年4月1日前交付乙方使用，如不能交付使用，租金从5月1日起计算，双方在《出租物业及附属设施、设备交接清单》签字盖章并移交房门钥匙，即视为交付完成，在甲方签章处备注有“此合同仅作为场地租赁事实证明使用，其他用途无效”。在原告与被告宗朝东签订了租赁合同后，原告于2020年3月17日向被告宗朝东支付了60%的租金66万元。原、被告双方均认可本案的租赁物又称三车间。案涉租赁物已办理过房产证，编号为“昆明市房权证官字第××号”，坐落位置为昆明市官渡区，丘（地）号ＧＧＤ2001XXXXX，8幢砖混结构1层，建筑面积1455平方米，房屋所有权人为昆明市官渡区民委员会。庭后，经本院通知昆明市福保彩印包装厂到庭进行询问，该厂办公室主任兼清算组组长鲁志国向本院陈述称，案涉的租赁物三车间有合法的产权证及建盖手续。原告认为被告宗朝东一直没有向原告交付厂房，被告宗朝东认为通过其提交的证人证言能够证实于2020年3月16日就已将钥匙交付给了原告。被告卢华君陈述其与被告宗朝东合伙做过事情，但对于案涉厂房其没有与被告宗朝东进行过合作。审理中，原告向本院申请财产保全，本院作出（2020）云0111民初9237号《民事裁定书》，依法作出了查封、冻结。现原告及被告宗朝东均诉至本院进行主张。本院归纳本案的焦点：一、原告与被告宗朝东签订的《厂房租赁协议》是否无效？二、被告宗朝东是否向原告交付了厂房？三、两被告是否应当向原告退还租金并支付违约金？四、原告是否应当向被告宗朝东支付租金、水电保证金及损失？本院认为：针对焦点一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有具备以上情形的合同才能被认定为无效，根据庭审查明的事实，对于被告宗朝东向昆明市福保彩印包装厂租赁而来的昆明市福保彩印包装厂现有三车间的空场地、含三车间所属，两幢三层房屋，一幢两层的老办公楼及天井，北边三层房屋的一楼东边的一半除外，在申请设立昆明市福保彩印包装厂的登记资料中，当时的昆明市官渡区六甲乡人民政府福保办事处及昆明市福保复膜彩印厂已共同向工商行政机关提交证明，所设立的昆明市福保彩印包装厂地址在官渡区，共有面积4.121平方米，经营场地2.053平方米，以上房产、场地系产权自有，能够证实昆明市福保彩印包装厂对以上的厂房及场地具有合法的使用权，虽房产证上所记载的房屋所有权人为昆明市官渡区民委员会，但所有权人昆明市官渡区民委员会并未对昆明市福保彩印包装厂以包括案涉厂房在内的场地内进行注册登记及由昆明市福保彩印包装厂将厂房出租给本案被告宗朝东的事实提出过异议，且被告宗朝东也向昆明市福保彩印包装厂支付对应租金，被告宗朝东系合法取得案涉厂房的租赁权，本案没有法律规定的合同无效情形，本院对原告的该项诉请不予支持；针对焦点二、被告的证人证言均证实于2020年3月16日交付了钥匙，合同中约定的租金交付时间为2020年4月1日前支付60%，并结合原告于2020年3月17日支付第一笔租金66万的事实来看，虽合同中约定过在《出租物业及附属设施、设备交接清单》签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成，但能够认定双方以实际行动于2020年3月16日完成钥匙的交付，该行为视为双方对交付约定的变更，且已实际履行，故案涉的厂房于2020年3月16日完成交付；针对焦点三、虽原告于签订合同当天与昆明市福保彩印包装厂签订过《厂房租赁合同》，但从实际情况来看，合同的履行发生于原告与被告宗朝东之间，且在签订合同时，昆明市福保彩印包装厂也备注有仅作为场地租赁事实使用，其他用途无效，故原告是与被告宗朝东存在租赁关系，应按照原告与被告宗朝东所签订的租赁合同来履行；基于原告与被告宗朝东存在合法的租赁关系，双方之间应当本着诚信的原则进行履行，虽福保文化城、蓝色庄园、福保造纸厂房屋及附属设施已经由政府发出拆除通知，但案涉房屋并未在拆除范围内，故原告的证据不能证实被告宗朝东具有违约情形，被告宗朝东无须向原告支付违约金，本院对原告的该项诉请不予支持；从庭审查明的事实来看，被告宗朝东一方确实与原告一方协商过由原告将案涉租赁物挂在58同城上另行出租一事，且被告宗朝东将案涉租赁物挂在58同城上并于2020年6月7日及6月30日进行过更新，虽被告宗朝东也陈述称其是会员，一年到头都是在登着广告，其是帮原告出租，也是为了降低原告方的损失，但原告与被告宗朝东的合同签订日期为2020年3月16日，且被告宗朝东已于当天完成厂房钥匙的交付，故本院对被告宗朝东所辩解的忘记将之前的出租信息撤除及被告宗朝东系会员，长年刊登租赁信息的观点不予采信，以上情形能够认定原、被告双方均以实际行为同意解除租赁合同，故自2020年6月7日之后的租金原告不应再向被告宗朝东支付；案涉的厂房于2020年3月16日完成交付，合同约定的租金支付时间自2020年4月1日起，且被告宗朝东也陈述原来租赁的摩拜单车是于4月初搬走，故原告应当向被告宗朝东支付自2020年4月1日至6月6日期间的租金201,918元（1100000÷365×67天计），被告宗朝东应当向原告退还的租金应为458,082元；对于被告卢华君，原告没有证据证实其与被告宗朝东是合伙向原告出租厂房，且就案涉厂房与昆明市福保彩印包装厂及原告签订协议的均为被告宗朝东，原告应当承担举证不能的责任，故被告卢华君在本案中不承担责任；针对焦点三、根据合同约定，原告自签订合同之日起，租满一个月后，需缴纳10万元水电保证金，但从双方履行合同的情况来看，被告宗朝东及原告已经将案涉租赁物挂于58同城平台出租，视为双方均认可不再履行租赁合同，故原告无需再向被告宗朝东支付水电保证金；对于被告宗朝东所主张的损失40万元，其并未提交证据证实，本院不予支持；另，虽原告在本案中申请了保全，但原告并未主张保全费，且原、被告双方也未对保全费用进行过约定，故对于本案所产生的保全费本院不予处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）宗朝东自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明市盘龙区森林木技能职业培训学校有限公司退还租金458,082元；二、驳回原告（反诉被告）昆明市盘龙区森林木技能职业培训学校有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宗朝东的全部诉讼请求。本诉案件受理费12,600元，由原告（反诉被告）昆明市盘龙区森林木技能职业培训学校有限公司承担5600元，由被告（反诉原告）宗朝东承担7000元，反诉案件受理费6300元，由被告（反诉原告）宗朝东承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  林茹清人民陪审员  邓兴华二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨玉池何小伟