北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22690号原告（反诉被告）：周展，男，1982年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄3幢2号。法定代表人：郑黎明，经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。原告（反诉被告）周展与被告（反诉原告）北京和义文化产业有限公司（以下简称和义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2019）京0106民初38326号民事判决。和义公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）京02民终5928号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周展委托诉讼代理人张禹、被告（反诉原告）和义公司委托诉讼代理人黄海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周展向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2019年4月12日签订的租赁合同于2019年8月8日解除；2.判令被告向原告返还租赁保证金107439元；3.判令被告退还房屋租金107439元；4.判令被告退还原告装修押金、装修管理费、水费，共计33445元；5.判令被告赔偿原告损失847108元（具体包括：建设游泳池的土建费用425000元、地暖费94000元、其它设施投资328108元）；6.判令被告赔偿原告泳池教练的工资80000元；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月12日，周展与和义公司签订《租赁合同》，约定：和义公司将位于北京市丰台区和义西里“和义文化产业园”内A座-1层南侧房屋有偿出租给周展作为游泳池使用，面积589平方米，年租金429970元，租赁期限63个月，同时约定周展应向和义公司交纳租赁保证金107439元。合同签订后，周展依约支付了租金及保证金，和义公司交付房屋后周展按照合同约定用途及和义公司要求将泳池装修方案交付和义公司，和义公司同意并收取装修管理费用后周展开始游泳池施工装修。在泳池装修刚刚完工、未投入使用之时，和义公司突然告知周展此场地不能作为游泳池使用建设，随后和义公司将租赁房屋及泳池相关场地进行了封闭处理。和义公司违背出租人的法定义务及合同的约定，致使周展无法按约定用途使用租赁房屋，租赁合同目的无法实现，该行为给周展造成巨大经济损失。周展于2019年8月8日向和义公司发函通知解除双方签订《租赁合同》，并要求其承担全部赔偿责任。双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，该《租赁合同》合法有效，周展的合法权益依法应受到保护。周展在签订合同之前已承租了和义公司其他房屋用于健身房经营，正是出于健身房经营发展及和义公司承诺的租赁用途，周展才对该房屋进行承租并投入大量资金装修。和义公司将不符合游泳池使用的房屋出租给周展用于游泳池使用，该行为不仅违背诚信原则，同时严重违反《中华人民共和国合同法》第216条规定的出租人义务。和义公司作为房屋产权方及出租人，理应掌握其所出租房屋的合法用途与规划，保证租赁物符合约定的用途，由于其严重违反合同约定及法律规定的过错及违约行为，造成周展直接装修损失及健身房大量客户因游泳池无法使用而退卡、退费，故和义公司作为房屋的出租方应按合同约定及法律规定向周展承担全部损失的赔偿责任。和义公司辩称，同意双方之间的租赁合同于2019年8月8日解除，但周展的起诉与事实不符，本案系其违约造成，相关责任和损失应当由其承担，请求驳回周展的其他诉讼请求。具体理由为：第一，和义公司向周展出租的场地原为地下停车场，已经施划停车位，在双方租赁合同签订前周展已多次对该场地进行实地勘察，合同历经两个多月协商才签订，故对于租赁场地的性质和现状，周展是明知的，自愿并坚持要求承租。在签订合同之前，周展承诺自己可以办妥游泳池特殊批文，且批文不能取得由其自行承担全部责任，故双方在租赁合同专用条款第7条第四项中明确约定“乙方自行办理政府相关批文，因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失由乙方自行承担”。因此，因政府游泳池批文不能取得，由此产生的责任和损失应当由周展自行承担，与和义公司无关。第二，租赁合同通用条款第5条约定，周展的装修方案需要报相关部门审批后才能进行装修，第8条又约定其装修方案应获得和义公司或者和义公司指定的物业公司书面同意才可以进行，但周展的装修活动既未事先获得政府相关部门批文亦未得到和义公司的书面同意，即擅自进行装修改造，因此周展擅自进行游泳池装修改造，属于其未按合同约定方法使用租赁场地，其行为不仅违法也构成违约，由此产生的全部责任和损失应由其自行承担。第三，双方的租赁合同通用条款第9条9.2约定，“本合同期满或因故提前终止，乙方需及时将租赁单元恢复原状交还给甲方，对乙方的装修装饰甲方不进行任何补偿”。因此，根据这一约定，在双方解除租赁合同时，和义公司也不承担装修装饰建设损失。第四，根据周展向法院提供的银行对账明细等证据显示，周展所支出的可能与泳池相关的费用也只有37万余元，周展要求80余万元赔偿明显是虚构的，与其实际支出明显不符。第五，2019年8月8日，周展在自己违约不纠正的情况下，又发函单方强行解除了双方租赁合同，亦属严重违约行为，应当承担违约责任和损失。第六，根据租赁合同通用条款第10条10.3约定，本合同期内因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消，因此本案在周展违约的情况下，其免租期待遇已经取消，周展所支付的一个季度租金已经不足以支付其占用场地期间应付的五个月租金（2019年4月12日至2019年9月7日），故周展无权要求退还租金，相反对不足部分其应当予以补足。第七，根据租赁合同通用条款第3条3.1约定，乙方违反本合同约定的，甲方有权没收保证金，故周展无权要求退还租赁保证金。第八，鉴于周展违法进行装修改造建设，且相关费用在装修中消耗，故周展无权要求退还装修押金、装修管理费、水费。综上，无论是基于法律规定，或是周展的一系列违法、违约行为，以及双方合同约定，周展的诉讼请求均不能成立，相反其应当赔偿和义公司的损失。和义公司向本院提出反诉请求：1.要求周展支付游泳池拆除恢复原状费用130000元；2.要求周展支付2019年7月11日至2019年9月1日泳池拆除期间的租金71662元；3.要求周展赔偿和义公司待租损失71662元；4.反诉费由周展负担。事实和理由：2019年4月12日，双方签订了《租赁合同》，约定由周展承租和义公司位于北京市丰台区和义西里和义文化产业园内A座-1层南侧房屋作为游泳池使用，租赁面积589平方米，年租金429970元，季付，租赁保证金107439元，租赁期限63个月，自2019年4月10日至2024年7月9日止。承租前，周展对房屋进行了实地勘查，对租赁场地的性质和现状做了充分了解，并承诺自行办理游泳池政府特殊批文，自行承担因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失。合同签订后，和义公司依约将租赁场地交付给周展，周展亦向和义公司支付了第一期租金及租赁保证金各107439元。但场地交付后，周展未按照合同约定使用场地，在未取得政府游泳池特殊批文及和义公司书面同意其装修方案的情况下，擅自对场地进行装修改造。和义公司得知后，予以制止，并于2019年7月27日向周展正式发函，要求其从速处理违法建设事宜，依法合规使用租赁场地。但周展不仅不纠正自己的违法违约行为，反而于2019年8月8日向和义公司发函，单方强行解除双方所签订的《租赁合同》，但其未按合同约定将场地恢复原状及纠正自己的违法、违约行为。无奈，经多次沟通无果，和义公司委托物业公司于2019年9月5日至7日拆除了周展违法建设的游泳池，将场地恢复原状。双方签订的合同是双方真实意思表示，受法律保护。周展的一系列行为均已构成严重违约，其应当承担全部损失和责任。周展对和义公司的反诉辩称，不同意和义公司的反诉请求，和义公司所述明显歪曲事实，更无法律依据，和义公司作为产权人和出租方，将无法作为泳池使用的房屋出租给周展作为泳池使用，未履行出租方的法定义务，更违背诚信，请求法院驳回其反诉请求。第一，关于拆除泳池的费用，我方认为应当由和义公司自行承担。首先，和义公司明知房屋不能作为泳池而出租，明显存在严重过错。其次，周展按照约定用途建设泳池，和义公司明确知晓并收取相关装修费用，从未告知周展房屋不能作为泳池。和义公司有义务配合周展办理相关证照，但其并未向周展提供产权证。再次，和义公司未通知周展，更未经过周展同意，在没有政府限期拆除法定文件情况下，私自破坏并拆除泳池，后进行现场封闭。和义公司急于拆除泳池，明显恶意是毁灭证据。第二，关于租金的反诉请求。和义公司在明知不能出租的情况下恶意出租，在周展无法按约定使用情况下，和义公司无权主张租金。泳池交付后，周展依约装修，刚刚装修完成和义公司即断水、断电，并将泳池封闭，后在周展起诉后强行拆除，该泳池一直由和义公司控制和占用，故和义公司要求周展支付租金无事实及法律依据。第三，关于待租金的损失。和义公司提出该主张明显是在其过错和违约情况下的狡辩和无理主张，没有法律依据。鉴于和义公司违约及过错，反诉费用应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：2019年4月12日，周展（承租人、乙方）与和义公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：专用条款：第1条，承租单元。甲方将其位于北京市丰台区和义西里“和义文化产业园”（暂定名）内A座-1层南侧房屋（合同中简称单元）有偿出租给乙方作为游泳池使用。承租前，乙方已对该租赁单元的性质、现状等做了充分了解，并自愿承租。第2条，面积、租金、物业管理费及递增。该单元建筑面积为589平方米，年租金为429970元，前两年不递增，第三年开始每年递增4%，本合同租金含物业管理费。第3条，租期及交付。乙方承租期为63个月，自2019年4月10日至2024年7月9日止，其中含免租期3个月，自2019年4月10日至2019年7月9日止。甲方应于2019年4月10日将该单元交付给乙方使用。第4条，支付方式。乙方按季度向甲方支付租金，首期租金乙方应于本合同签订后三日内向甲方足额支付，以后每期租金乙方需提前一个月付清，以此类推，直至租赁期满。首期租金为107493元，租期时段为2019年7月10日至2019年10月9日。第5条，保证金。乙方需在本合同签订后三日内，另行向甲方交纳107439元作为租赁保证金。第7条，特殊约定。若乙方健身房的营业执照于2019年6月15日前未办理完成，则租期按健身房的营业执照办理时间顺延。乙方应做好降音除噪工作，不影响周边人员。乙方过道应保证人行畅通和符合消防要求。乙方做好防腐工作，保证房屋结构、设施、设备的安全和正常使用。乙方自行办理政府相关批文，因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失由乙方自行承担。乙方交齐首期租金及保证金后方可进场装修。通用条款：第1条，交付。本租赁单元的交付状态为毛坯。第3条，保证金。3.1租赁期间，除本合同规定的免责条款外，乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方的保证金。3.3本合同期内乙方无违约行为的，甲方应在乙方按本合同规定将该单元返还甲方且结清本合同项下所有款项后30日内，将保证金无息退还给乙方。第4条，甲方的义务。4.1甲方不干扰乙方的正常经营。4.2甲方应按本合同约定向乙方交付承租单元。4.3甲方保证该单元主体结构的正常使用及维护修缮，但甲方的修缮义务并不包括任何因乙方原因引起及乙方装修改造后的维护和损毁。4.5甲方协助乙方办理相关证照。第5条，乙方的义务。5.1乙方应依照本合同的约定向甲方支付租金及其他应付费用。5.2乙方应遵守甲方及甲方指定的物业管理公司制定的园区统一规章制度。5.3乙方装修方案应符合甲方及物业管理公司制定的装修管理规定并报相关部门审批后再进行装修。5.5乙方应在合同终止或租赁期满时，将该单元恢复原状返还给甲方。第8条，装修装饰。8.1乙方承租单元后如需装修，装修方案应获得甲方或甲方指定的物业管理公司书面同意，并按照相关规定办理装修报批手续，乙方应向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳装修保证金、管理费及垃圾清运等费用，且装修费用由乙方自理。8.2乙方装修方案必须符合安全使用要求，需选用有相应正规资质的设计、装修公司进行设计及施工，装修中必须使用合格的材料及装修工具，严禁冒险施工，在施工中需采取有效的安全防范措施，确保施工安全。8.3乙方装修施工中需遵守北京市有关噪音、污染、扰民等相关防治规定，需在甲方指定的时间内施工，如违反规定，甲方及甲方指定的物业管理公司均有权进行制止、纠正，并有权没收乙方缴纳的装修保证金。第9条，合同期满解除。9.2本合同期满或因故提前终止，乙方需及时将该租赁单元恢复原状后交还给甲方，对乙方的装修或装饰甲方不进行任何补偿。若乙方未按约定将该单元返还给甲方，甲方有权于合同期满或解除后三日内直接进入并收回该单元，甲方可自行或委托他人将该单元恢复原状，费用由乙方承担。第10条，违约责任。10.1甲方的违约责任。乙方有权就下列原因解除本合同，并要求甲方向乙方支付与保证金同等金额的违约金，并有权要求甲方赔偿实际损失：10.1.2甲方违反本合同约定，无故提前收回房屋的。10.2乙方的违约责任。甲方有权就下列原因解除本合同，没收乙方的保证金，并由乙方赔偿甲方的各项经济损失，且甲方可不经通知乙方，自行切断该单元的水、电、空调等供应，并对由此可能产生的损失免责：10.2.4乙方未征得甲方书面同意擅自对该单元内外进行装修、装饰、改建或增设、变更其他设施、设备的。10.2.8本合同期内，乙方实施其他违约行为，经甲方或者甲方指定物业管理公司提出后仍不改正的。10.3本合同期内，如因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消。第12条，其它。12.1免责。本合同期内，因不可抗力、国家政策、无法办理证照或政府建设规划、疏解等原因，致使本合同无法继续履行的，本合同自然终止。甲乙双方互不承担违约责任，但甲方应按本合同约定退还乙方已交纳且尚未履行期间的租金及保证金。《租赁合同》签订后，周展于2019年4月15日向和义公司交纳了装修水费500元、装修管理费2945元、装修押金30000元，并于2019年4月17日交纳了租金107493元、租赁保证金107493元。和义公司向周展交付了涉案场地，周展开始游泳池改建工程，其自述施工结束时间为2019年7月初。2019年7月22日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局向和义街道办事处、区城管执法局、区住建委、区公安消防支队、区房管局、区安监局、区城管委、区水务局发出《关于丰台区和义街道和义产业园路1号未按规划用途使用情况的告知函》（京规自丰函﹝2019﹞538号），具体内容为：“和义产业园路1号A座位于丰台区和义西里，建设单位为北京市农工商联合总公司职工大学。2003年1月，该建设单位取得《建筑工程规划许可证》（2015规丰建字0016号），许可批准项目为农工商联合总公司职工大学改扩建。本项目已于2008年9月完成规划验收工作，验收时与许可批准内容相一致。经现场踏勘核实，和义产业园路1号A座（即许可的A1楼教学、办公）B1层地下室占用汽车车位修建泳池行为，未经规划审批。依据城乡规划法律法规的相关规定，修建的游泳池已构成违法建设，我局将违法建设线索移送城管执法部门。同时占用车位用作游泳池改变了规划使用用途，目前我局已介入调查。……现将有关情况函告各相关部门，请依据各自职责开展工作。”2019年7月27日，和义公司向周展发出《告知函》，内容为：“北京市规划和自然资源委员会丰台分局于2019年7月22日发布的京规自丰函﹝2019﹞538号文件，你在和义文化产业园A座地下一层建设的游泳池未依法取得建设许可，并给我园区造成了不良影响。根据编号为HYWH-20190410003的《租赁合同》第7条第4款“乙方自行办理政府相关批文，因游泳池特殊批文不能批复产生的一切责任和损失由乙方自行承担”的约定，请于2019年7月31日前从速处理违法建设的相关事宜，依法合规使用租赁场地。”双方在庭审中确认，2019年8月7日，涉案场地被物业公司放置隔板阻隔，后周展未再使用涉案场地。周展称，物业公司将场地封闭，导致其无法进出，场地由和义公司实际控制使用；和义公司称，物业公司为了避免安全隐患，只是放置了隔板进行阻拦，但并未封闭场地。2019年8月8日，周展向和义公司发出《告知函》：“2019年4月12日，贵我双方签订《租赁合同》（编号为HYWH-20190410003），约定贵公司将位于北京市丰台区和义西里‘和义文化产业园’内A座-1层南侧房屋有偿出租给我方作为‘游泳池’使用，并约定我方如擅自改变租赁用途将视为违约。合同签订后，我向贵公司支付了租金107493元、保证金107493元，另向贵公司支付了装修期间费用共计33445元。后我方开始对承租的房屋进行‘游泳池’装修装饰，现刚刚完工，我方总计投入装修装饰费共计663820元，‘游泳池’尚未投入使用。2019年7月23日，我方突然接到贵公司电话称我方刚刚装修完成的‘游泳池’需要拆除。贵公司并于2019年7月27日函告我方称‘游泳池’未依法取得建设许可，并要求从速处理非法建设，依法合规使用租赁场地。综上所述，贵我双方签订的《租赁合同》应是合法、有效的，对贵我双方应具有法律约束力。租赁合同约定贵公司将房屋有偿出租给我方作为‘游泳池’使用，现贵公司却称‘游泳池’未依法取得建设许可，要求我方合规使用租赁场地，显然贵公司行为将使租赁合同的合同目的无法实现。贵公司作为产权方应掌握房屋的合法用途和规划，将不能作为‘游泳池’使用的房屋出租给我方作为‘游泳池’使用，给我方造成巨大损失，贵公司应承担全部赔偿责任。现我方向贵公司函告如下：一、解除贵我双方签订的《租赁合同》（编号为HYWH-20190410003）；二、请贵公司在收到本告知函三日内返还租金107493元、保证金107493元、装修期间费用33445元，合计：248431元；三、请贵公司在收到本告知函三日内赔偿我方投入装修装饰费用共计663820元，如贵公司单方拆除‘游泳池’而造成损失无法计算，将视为贵公司认可我方在本函提出的装修装饰费用共计663820元。”和义公司认可其于当日收到上述《告知函》，并同意双方之间的租赁合同于2019年8月8日解除，但其认为此合同解除属于周展违约解除。为证明游泳池的建设及投入情况，周展向本院提交如下证据：1.装修期间费用一览表，装修管理费、装修押金、装修水费的收据，证明其在装修时是经过了和义公司和物业公司的同意，并按要去交纳了装修相关费用。和义公司认可该证据的真实性，但认为装修期间费用一览表只是其预收周展装修管理费用的流程表格，并非装修审批同意单，周展开工建设游泳池并未经过其同意并取得装修开工证。2.周展与褚艳玲（承包方）于2019年4月10日签订的工程名称为“硬健身游泳馆—南苑店”的《北京市建设工程施工合同》及装饰装修汇总表，该合同工程地点为北京市丰台区产业园路1号和义文化产业园A座地下室，承包方式为包工包部分材料，工期为2019年4月11日至2019年5月26日，工程承包造价为400000元；周展与赛林恩斯（北京）暖通设备有限公司（供方）于2019年5月4日签订的《设备及安装合同》，周展从该公司处购买地暖等产品，合同款项为90000元；周展名下中国建设银行尾号为4371的个人活期账户交易明细；游泳池装修后照片。以上用以证明周展委托他人对游泳池进行施工建设，购买并安装配套设备设施的花费，由于和义公司的违约行为，造成其装修损失，其中包括泳池的土建费用425000元、地暖费94000元、其他泳池相关的设施投资328108元,教练工资损失80000元。和义公司对银行交易明细的真实性认可，对两份合同的真实性、关联性、合法性及银行交易明细的关联性均不予认可，对照片不认可，认为即便根据交易明细核算，和游泳池相关的可能只有374000元，但此属于周展单方装修行为，损失应自担。3.微信群聊天记录截屏，证明周展按照和义公司要求向其发送施工图纸和施工方案，和义公司从始至终均未告知涉案场地不能做游泳池使用。和义公司不认可该份证据的真实性和证明目的。4.2019年6月25日的《装修竣工报验单》复印件，证明游泳池装修结束后物业公司已经进行了验收，并未提出不合格意见。和义公司对该证据的真实性和证明目的均不认可。和义公司主张其在向周展送达《告知函》后，周展并未对案涉场地进行整改，遂其于2019年9月5日至7日将游泳池拆除。为证明其为拆除游泳池的花费，其向本院提交如下证据：1.2019年9月2日，和义公司与北京和义物业管理有限公司签订的《委托拆除协议书》、130000元游泳池拆除费用的支出凭单和收据，双方约定由和义公司委托北京和义物业管理有限公司对案涉场地游泳池进行拆除，拆除期限为2019年9月3日至9月7日，拆除费用为130000元。2.2019年9月3日，北京和义物业管理有限公司与王泽超签订的《拆除协议书》，约定北京和义物业管理有限公司将上述受托事项委托给王泽超进行，拆除总金额为113000元，工期为2019年9月5日至9月7日。3.2019年9月8日金额为68400元的拉渣土运费支出凭单、收据、渣土运输凭证；2019年9月8日金额为11550元的挖机铲车机械费支出凭单、收据，机械设备租赁结算单；2019年9月12日金额为1416元的员工加班等费用支出凭单、收据；2019年9月12日金额为5005元的拆玻璃框、墙面刮腻子、送排管道安装费支出凭单、收据；2019年9月18日金额为3912元的墙面、自来水管、送排风管道恢复材料、工具费用支出凭单、收据、送货单；2019年9月23日金额为240元的消防、自来水管道保温材料费用支出凭单、收据、送货单；2019年9月23日金额为1200元的渣土扫尾清运费用支出凭单、收据；2019年9月23日金额为15900元的消防系统恢复施工费用支出凭单、收据、工程合价表、标价一览表。以上证据证明和义公司为拆除及恢复案涉场地实际支出107623元，上述金额均以现金方式结算。周展认为上述证据均为和义公司单方制作，对其真实性、关联性、合法性均不予认可，并认为和义公司与北京和义物业管理有限公司属于关联企业，之间存在利害关系，和义公司收取租金和装修费用都是按要求打入同一账户，开具和义公司的收据，故对物业公司的票据不予认可，且现金支付方式有违交易习惯。且和义公司在周展诉讼后强行将游泳池拆除，双方纠纷未解决和损失未查明，行政部门未发拆除文件，和义公司单方毁损游泳池应自行承担拆除责任。为证明周展存在未经同意开工建设游泳池的情况及游泳池存在安全隐患的情况，和义公司向本院提交其他租户的《装修开工证》样证、游泳池存在安全隐患的照片，周展认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。另查，案涉场地产权方为北京市农工商联合总公司职工大学，该单位委托和义公司于2018年10月1日至2024年9月30日全权处理和义文化产业园一切经营、租赁、管理相关事务。双方均认可本案租赁标的物为场地，周展进场时该场地为停车位。周展在案涉场地楼上经营健身房，周展与和义公司因此租赁场地亦产生纠纷，双方正通过另案解决。本院认为，周展虽以房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，但双方实为场地租赁合同关系。周展与和义公司于2019年4月12日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订合同时，均明知案涉场地为停车位，却约定租赁用途为游泳池，改变了该场地的规划使用用途，最终导致合同履行不能，故周展要求解除双方签订的上述《租赁合同》，和义公司亦同意合同解除时间为2019年8月8日，因双方就合同解除事宜达成一致，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方过错导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对于案涉《租赁合同》的解除，周展与和义公司均有过错。现周展要求和义公司退还房屋租赁保证金107439元、装修保证金30000元，于法有据，本院予以支持。对于周展要求和义公司向其退还其房屋租金107439元的诉讼请求，因首期租金为107493元，该租金涵盖的租期时段为2019年7月10日至2019年10月9日，和义公司认可案涉场地于2019年8月7日被封挡，即周展于8月7日失去对案涉场地的控制，故和义公司应将自2019年8月7日至2019年10月9日的租金74778元退还给周展，超出部分本院不予支持。对于周展要求和义公司向其退还装修管理费2945元、装修水费500元的诉讼请求，因该两项费用已在装修过程中消耗，故本院对其此项诉讼请求不予支持。对于周展要求和义公司向其赔偿装修损失847108元（其中泳池的土建费用425000元、地暖费用94000元、其他泳池相关的设施投资328108元）的诉讼请求，从周展提交的相关证据来看，本院可以确认周展对案涉场地进行了游泳池装修工程及相应设备安装工程，但其提交的合同和付款明细并不能充分反映出其支出项目，且周展在2019年8月8日向和义公司发出的《告知函》中自认其总计投入装修装饰费用共计663820元，和义公司庭审中只对其中可能与游池建设相关的费用374000元表示认可，故本院对于周展主张的847108元损失数额无法认定。但考虑到由于和义公司在双方发生争议后，未对现场进行保存，单方将场地封挡最终拆除，导致法院无法对装饰装修费用进行评估，故本院结合周展提交的支出证据情况、实际装修状态及和义公司单方拆除现场的行为，认定周展花费的装修装饰的损失为663820元，该损失由双方过错导致，应由双方均担。对于周展要求和义公司赔偿游泳池教练工资80000元的诉讼请求，未提交充分证据证明，本院不予支持。对于和义公司要求周展支付游泳池拆除费用130000元的反诉请求，一方面，和义公司提交的拆除费用证据不足，另一方面，和义公司在纠纷尚未解决的情况下单方拆除涉案游泳池及设备，应对其自身行为负责，其要求周展承担该部分费用，本院不予支持。和义公司主张不适用免租期约定，要求周展继续支付场地占用期间租金71662元，无事实及法律依据，本院不予支持。对于和义公司要求周展赔偿待租损失71662元的诉讼请求，亦无依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、周展与北京和义文化产业有限公司于2019年4月12日签订的《租赁合同》于2019年8月8日解除；二、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内退还周展房屋租赁保证金107439元；三、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内退还周展房屋租金74778元；四、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内退还周展装修押金30000元；五、北京和义文化产业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿周展损失共计331910元；六、驳回周展的其他诉讼请求；七、驳回北京和义文化产业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24846元，由周展负担12423元（已交纳），由北京和义文化产业有限公司负担12423元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费2700元，由北京和义文化产业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 蕊人民陪审员  王东英人民陪审员  孙艳敏二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  赵春阳