河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4655号上诉人（原审原告）：陈俊，女，1982年5月27日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南华壹实业集团有限公司，住所地固始县红苏路中段192号。法定代表人：陈星，公司董事长。委托诉讼代理人：谢泽松，河南振蓼律师事务所律师。上诉人陈俊因与被上诉人河南华壹实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4840号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈俊的委托诉讼代理人文绪武、被上诉人河南华壹实业集团有限公司的委托诉讼代理人谢泽松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈俊上诉请求：1、撤销河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4840号民事判决，依法改判支持上诉人的原诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对被上诉人庭后提交的未经质证证据予以认定，判决日期早于证据送达，程序违法，且认定事实错误。一审法院判决书签署日期是2020年9月29日，9月30日才把被上诉人庭审结束后补交的材料复印件送达，违反了质证程序规则。一审判决第1页写明被上诉人“未到庭参加诉讼，但庭后向本院递交了书面答辩状”，但在判决书第3页对“被告提供的证据的真实性予以确认”，在判决书第4页又写“再查明，庭后，被告提供了11号楼的竣工验收报告”。一审法院把质证、认证和裁判颠倒，程序违法，认定事实违反证据规则。被上诉人至今仍未取得政府主管部门发放的房屋竣工验收备案证书，不符合法定交房条件，强制交房，一审法院对此明目张胆的违法事实却置之不理。《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》亦有相同的规定。上述规定表明，房屋经过政府竣工验收合格是交付使用的必经环节，经竣工验收合格后,才具备交付使用的条件。具体而言，被上诉人作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务,此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因被上诉人在《商品房买卖合同》第九条中排除适用而免除或者改变。二、一审法院对被上诉人违反法律、行政法规强制性规定的格式条款予以认定，适用法律错误。首先，被上诉人在签订《商品房买卖合同》时要求购房人同时签字《补充协议》格式文本，未对格式文本条款进行任何提示说明，且《补充协议》第九条违反了法律的效力强制性规定，规避政府主管部门对房屋质量和竣工验收备案程序的监管。依照《中华人民共和国合同法》第39条、第40条、第41条、第52条及《中华人民共和国建筑法》第6条，《商品房买卖合同》第9条和《补充协议》第9条属于被告单方制定的违反法律、行政法规强制性规定的格式条款，应当无效。一审法院却认为被上诉人是在按照约定交房和履约，无视法律强制性规定，认可违法的“擅自交付”。三、被上诉人超范围、违规、超前收费。首先，被上诉人违规收取了多项费用。《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（财政部计价格【2001】585号）已经取消了天然气开户等多项涉及房地产行业的乱收费。该《通知》第2条规定，凡与本通知公布取消的收费项目性质、内容相类似的，不论冠以何种名称，一律取消。第3条规定，取消与城市基础设施配套资重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。包括暖气集资费、水表立表费、房地产转让交易管理费、供电入网费等。因此，被上诉人作为专业的房地产开发商，不应当利用签订合同时上诉人不专业不清楚相关规定就乱收费。其次，被上诉人对是否要交费、要交多少费、什么时候需要交费、是否如数上交等都没有进行提示说明。再次，被上诉人已经向其他业主退回了登记费、有线电视开户费、测绘费等，收取了较低的费用，也向上诉人退回了水电开户费、住房转让手续费，这些事实也反证被上诉人收费不合理、无依据。河南华壹实业集团有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。二、答辩人严格按照合同约定将上诉人购买的房屋交付给上诉人，上诉人接受房屋后已经正常使用。答辩人没有任何违约行为，也没有给上诉人造成任何损失。三、答辩人按照《商品房买卖合同》以及补充协议的规定代收了部分费用，收费属于按约定代收，据实结算，而且约定很清楚，是为上诉人居住生活提供方便的服务事项，具体如天然气安装费，有线电视费等。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈俊向一审法院起诉请求：1、由被告支付未竣工验收合格，擅自交付使用产生的违约金截止2020年7月1日共计72882元；之后违约金按日万分之五计算至竣工验收合格之日。2、以7433元为基础，按银行同期贷款利率支付自2017年5月4日至2019年10月9日利息856元。3、由被告退回违规收取的费用3550元；以3550元为基数，按银行同期贷款利率支付自2019年10月10日至2020年7月1日利息106元；之后按银行同期贷款利率支付至退回完毕之日的利息。4、由被告支付无法办理房屋所有权证书的违约金441元。5、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2017年6月2日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的商品房一套，双方对有关权利义务进行了约定，被告按合同约定，于2019年8月5日向原告交付了合同项下的房屋，原告对房屋进行了装修现已入住。后原告对房屋的竣工验收手续，天然气开户收费、电视开户费及房屋权证的办理提出异议，经协商未果，起诉至该院。另查明，合同签订当天，原、被告又签订了补充协议，明确合同的房款不含水、电、有线电视、燃气等开户费用。另查明，原告购房款支付首付款后，余款240000元通过公积金贷款支付。再查明，庭后，被告提供了11号楼的竣工验收报告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定房屋交付条件为：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并在补充协议中对文件名称予以细列，其中含有五方责任主体对工程质量合格的初步检验，双方又约定出卖人不出示约定的证明文件原告可以拒收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，但原告在接收房屋时并未提出异议，也未因此拒收，应视为双方对约定事项的变更，或对被告交付行为的默认，即交付行为已经完成。原告所称的工程竣工验收方面的手续不是双方约定的房屋交付条件，其接收房屋后又以擅自交付为由要求被告按逾期交付承担违约责任，理由不当。“擅自交付使用”是政府主管部门对建设单位进行处罚的情形，并非合同当事人约定的情形，也即“擅自交付”行为属于行政管理范畴，不是本案审查范围。若原告认为被告利用格式合同规避法律、法规的强制性规定，可以主张无效，但其以无效的理由向被告主张违约责任，认为“擅自交付”视为未交付，无法律依据，不予支持。对于补充协议中的收费问题，尊重当事人意思自治原则，且双方的协议不违反法律的强制性规定，合法有效，至于收费标准是否合理，系另一法律关系，本案不予处理。对于房屋权证的及时办理问题，被告辩称因疫情原因耽误，有属于不可抗力的法定理由，该院予以采信。故本案被告不存在原告所述违约情形，该院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告陈俊的诉讼请求。案件受理费1746元，减半收取873元，由原告陈俊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈俊围绕上诉请求提交了以下证据：1、固始县建设工程质量监督站出具的证明，拟证明案涉房屋未竣工验收合格，不具备法定交房条件。被上诉人交房违反法定程序和条件，法律强制性规定。2、微信截图，拟证明被上诉人交付的房屋电梯出现安全隐患，电梯从楼上坠落到楼下。3、国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格〔2001〕585号）、关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见（发改价格〔2019〕1131号），拟证明国家已经取消天然气开户等涉及房地产行业乱收费并且一律不得再收取。4、固始县住建局物业管理办公室通知，拟证明2020年3月27日信阳范围全面复工复产，被上诉认应当支付逾期房权证违约金，即使扣除疫情影响也超过一年，其他案件也判决被上诉人支付几百元的违约金。5、微信截图，拟证明一审判决签发后才提交被上诉人庭后补交的证据，未经质证就认证、判决，程序违法。6、最高人民法院（2015）民申字第1510号民事裁定书，拟证明最高人民法院裁判观点是对房屋未经政府竣工验收合格不能投入使用。河南华壹实业集团有限公司质证称：1、不属于民事诉讼法规定的新证据。2、所有证据不能支持上诉请求。第一组证据，建筑法规定的范围是国家建设部门对建设工程的管理所依据的法律，建筑法相关法律是管理性禁止性规定不是合同法规定的效力性禁止性规定。我们按照合同约定交房，没有出现质量问题也没有给上诉人造成实际损失，对方的请求不应得到支持。第二组证据，电梯属于特殊商品，质量是否合格有国家强制性规定，不是微信截图能证明的。第三组证据，文件以及规定不是法律法规，而且据我们了解，尤其是发改委文件规定很清楚，天然气初装费在2019年6月份之前可以代为收取，之后纳入城市基础设施配套费。经审核，陈俊提交的证据1，与庭审中河南华壹实业集团有限公司的委托诉讼代理人陈述一致，对其真实性予以采信；证据2微信聊天记录的真实性无法核实，与本案陈俊的诉请没有关联，不予采信；证据3，陈俊在一审中已经提交，经审核文件内容，不能达到其所称的证明目的，不予采信；证据4的真实性无异议，对其真实性予以采信；证据5微信聊天记录；证据6的真实性无异议，但与本案当事人及案件基本事实并不相同，对其关联性不予采信。二审另查明：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》约定：第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房总价款为441711元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：3.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之五的违约金。……第二十条房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式进行处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。二、《商品房买卖合同（预售）补充协议》约定：1、合同中的购房价款中未包括乙方应缴纳的如下费用：水、电开户费、燃气开户费、有线电视、电话开户费、契税、物业公告维修基金、价格调节基金、产权交易及登记手续费、印花税及办理按揭贷款所发生的一切费用（抵押登记费、贷款公证费、保证金等）。上述费用相关部门要求甲方统一代收的，乙方应足额向甲方支付，然后双方据实结算。9、合同正文第四章中第九条规定的商品住宅交付使用批准文件是指下列文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。合同正文第四章第九条所述任何竣工验收文件均指五方责任主体确认合格的文件。三、原审中河南华壹实业集团有限公司庭后提交了2019年7月16日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签字盖章的案涉房屋所在12号楼的单位工程质量竣工验收记录以及质量报告（合格证明书）。截至二审庭审终结时，案涉房屋所在12号楼尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。四、《商品房买卖合同（预售）》显示案涉房屋位于12号楼1单元18层1801号。原审再查明部分认定“被告提供11号楼竣工验收报告”有误，应更正为12号楼。五、经审查原审卷宗，陈俊的委托诉讼代理人提交的书面质证意见落款时间为2020年9月30日，原审判决签发时间为2020年9月30日。其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，围绕陈俊的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、原审程序是否违法；二、陈俊要求河南华壹实业集团有限公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金并退回代收费用的诉请有无依据，应付支持。关于争议焦点一，原审判决落款时间虽然显示为2020年9月29日，但是审查原审卷宗可知，原审中陈俊的委托诉讼代理人提交书面质证意见与原审判决签发时间均在2020年9月30日，陈俊以原审判决落款时间早于质证时间为由主张原审程序违法理由不成立，但是对于陈俊上诉所称原审判决落款日期存在瑕疵的问题，原审法院应予纠正。关于争议焦点二，《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》约定以“五方责任主体确认合格的文件”作为竣工验收文件，原审中河南华壹实业集团有限公司庭后提交了2019年7月16日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签字盖章的案涉房屋所在12号楼单位工程质量竣工验收记录以及质量报告（合格证明书），陈俊虽异议称案涉房屋未经政府竣工验收合格、不符合交付条件，但未提交证据证明案涉房屋主体结构质量不合格能交付使用，且其在接收房屋时既未要求河南华壹实业集团有限公司提供政府竣工验收合格备案文件又未拒绝接收房屋，其该项意见与合同约定不符，不予采信。经查，《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2019年7月30日之前，河南华壹实业集团有限公司向陈俊交付房屋时间为2019年8月5日，根据合同约定，河南华壹实业集团有限公司应支付逾期交房违约金1104.28元【441711元×0.05%×5天（2019年8月1日至8月5日）】。根据《商品房买卖合同（预售）》约定以及河南华壹实业集团有限公司实际交付房屋的时间，因河南华壹实业集团有限公司原因导致陈俊未能取得房屋权属证书已经超过365日，故陈俊要求河南华壹实业集团有限公司支付逾期办证违约金441元，符合合同约定。河南华壹实业集团有限公司虽称因新冠肺炎疫情影响、属于不可抗力，但自2019年8月5日交付房屋之日起，即便扣除疫情影响的2个月期限，截至二审庭审终结时，也已超过365日，且河南华壹实业集团有限公司亦未举证证明案涉房屋所在楼房符合办理产权证书的条件以及其已将办证资料提交行政主管部门审核，故对河南华壹实业集团有限公司的意见不予采纳，对陈俊要求支付逾期办证违约金的诉请予以支持。陈俊提交的收据上显示其要求退还的3550元包括抵押登记费、天然气、有线电视开户费，上述费用系《商品房买卖合同（预售）补充协议》约定由河南华壹实业集团有限公司代为收取，双方可以根据补充协议约定据实结算、多退少补，原审法院对陈俊的该项诉请不予支持并无不当。综上所述，陈俊的部分上诉理由成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初5468号民事判决；二、原审被告河南华壹实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告陈俊支付逾期交房违约金1104.28元、逾期办证违约金441元，两项合计1545.28元；三、驳回原审原告陈俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费873元，由陈俊负担273元，河南华壹实业集团有限公司负担600元。二审案件受理费1746元，由陈俊负担546元，河南华壹实业集团有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  付 巍审判员  周振力二〇二〇年十二月二十八日法官助理熊莉萍书记员邱成喆