重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初10626号原告：韩冠法，男，1944年7月15日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：孙绍波，重庆中域律师事务所律师。被告：重庆江北欧憬外语培训学校，住所地重庆市江北区建新北路38号2幢世纪英皇21楼，统一社会信用代码52500105693933718J。法定代表人：万能，校长。原告韩冠法与被告重庆江北欧憬外语培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，后因被告重庆江北欧憬外语培训学校下落不明，裁定适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩冠法的委托诉讼代理人孙绍波到庭参加诉讼，被告重庆江北欧憬外语培训学校经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩冠法向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年11月1日签订的《写字楼租赁合同》；2.判令被告支付原告2020年1月28日至2020年4月27日期间的租金130260元（43420元/月×3个月）；3.判令被告腾退重庆市江北区建新北路X号X幢X-X、X-X、X-X、X-X、X-X号房屋并回复原状，并按照43420元/月的租金标准支付2020年4月28日至腾退房屋并恢复原状之日的租金/场地占有使用费；4.判令被告支付拖欠的截止2020年3月31日的物业服务费、公摊水费、公摊服务费、水费、中央空调维保费、水牌管理费、供电服务费等费用43709.52元，并支付2020年4月1日起至腾退房屋并恢复原状之日的物业服务费等费用；5.判令被告支付违约金（以所欠租金/使用费为基数，按照每日千分之三的标准计算至付清之日）。事实和理由：被告为学校经营场地需要，于2011年3月14日与原告就重庆市江北区世纪英皇北塔产权标识21层01、02、03、05、06号（建筑面积合计613.97平方米）房屋签订《写字楼租赁合同》，合同期限为2011年3月14日至2016年4月24日。2015年11月1日，原、被告继续就上述物业签订《写字楼租赁合同》，合同前线为2016年4月28日起至2021年4月27日止。合同对租金标准、租金交付时间及违约责任等做出来明确的约定。租赁合同履行过程中，被告长期逾期支付租金和物业费等费用，数次违约。2020年1月12日，被告租金支付又出现逾期，原告数次要求其支付租金等费用，但被告均予以拒绝，且给被告的负责人打电话，长期处于无人接听状态。2020年4月15日，原告委托律师再次向被告及其负责人发函催收租金，但被告仍然不予理会。被告重庆江北欧憬外语培训学校未作答辩。本院认定事实如下：2011年3月14日，原告与重庆江北欧憬法语培训学校签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其所有的位于重庆市江北区世纪英皇北塔产权标识21层01、02、03、05、06号房屋（建筑面积合计613.97平方米）出租给重庆江北欧憬法语培训学校使用，租期5年，自2011年3月14日至2016年4月27日。2011年6月1日，重庆江北欧憬法语培训学校向原告出具承诺书，承诺：装修完成后若由于我方对空调改动造成的相关问题，由我方自行负责。2011年6月7日，重庆江北欧憬法语培训学校向原告出具承诺函，承诺：我方严格承担因装修、房屋结构及物业管理等安全规定，否则我方将承担因装修所造成的一切后果。因我方装修自行更改原空调系统，今后该系统的维修、维护工作由我方负责。2015年11月1日，原告（甲方）与重庆江北欧憬法语培训学校（乙方）再次签订《写字楼租赁合同》，原告继续将前述房屋出租给重庆江北欧憬法语培训学校使用，租期5年，自2016年4月28日至2021年4月27日。另约定：2016年4月28日至2019年4月27日每月租金41750元，2019年4月28日至2021年4月27日每月租金43420元（4.2条）。租金每3个月为一期，乙方在每一期到期前15个工作日向甲方支付下一期租金（4.3条）。甲方交于乙方的五间房屋均属于独门独户的毛坯房。如乙方涉及改变房屋结构及原有装饰，在该房屋租赁期满且乙方不再续租的情况下，甲方有权要求乙方按照交房时的房屋结构予以恢复（7.1条）。房屋使用中产生的一切费用由乙方承担（9.8条）。乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同，收回房屋：③无故拖欠租金15日以上的（含15日）（10.2条）。乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金15天以上的（含15天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金（11.1条）。下列情况下通知应视为有效送达：（2）通过挂号或快递的方式邮件发出，在邮件到达后视为送达（13.2条）。2017年6月2日，重庆江北欧憬法语培训学校更名为重庆江北欧憬外语培训学校。2020年4月15日，原告向被告发出履行《写字楼租赁合同》催告通知书，载明：被告立即向原告支付欠付的2020年1月28日至2020年4月27日租金130260元，支付2020年4月28日至2020年7月27日租金130260元，支付拖欠的物业费用，并按照合同约定的违约责任支付违约金。若被告在收到本通知后五个工作日内仍未履行租金及相关费用的支付义务，则原告即行使《写字楼租赁合同》约定的合同解除权，不再单独发送解除通知，届时合同解除的意思表示自条件成就即到达。被告于次日签收该通知书，但未支付租金或其他费用，并占用房屋至今。另查明，重庆市江北区建新北路X号X幢X-X号房屋权利人为韩冠法、韩洪杰，X-X号房屋权利人为王桂青、韩冠法，后经受让权利人为韩冠法，X-X号房屋权利人为韩冠法、韩洪梅，X-X号房屋权利人为韩冠法、韩洪霞，X-X号房屋权利人为韩冠法、韩洪英。韩洪杰、韩洪梅、韩洪霞、韩洪英四人出具了《关于房屋出租的情况说明》，认可其与原告共有的房屋自2011年3月14日由原告以个人名义出租，租金收益归原告个人所有。上述事实，有《写字楼租赁合同》、房屋产权证（5套）、承诺书、承诺函、账户交易历史查询、履行《写字楼租赁合同》催收通知书、EMS收件单、投递记录、关于房屋出租的情况说明（4份）、韩洪杰身份证、韩洪梅身份证、韩洪霞身份证、韩洪英身份证、重庆市土地房屋权属登记申请书（4份）、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果（2份）及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。庭审中，原告另提交了物业缴费通知书（11份），拟证明被告尚欠物业服务费、公摊水费、公摊服务费、水费、中央空调维保费、水牌管理费、供电服务费等费用未缴纳。本院对该组证据不予采纳，具体原因在后文评述。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》及系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告形成合法的房屋租赁关系，双方均应按约行使权利、履行义务。虽然所涉租赁房屋系原告与韩洪杰、韩洪梅、韩洪霞、韩洪英分别共有，但韩洪杰、韩洪梅、韩洪霞、韩洪英均出具《关于房屋出租的情况说明》，认可其与原告共有的房屋自2011年3月14日由原告以个人名义出租，租金收益归原告个人所有，本院予以确认。根据《写字楼租赁合同》的约定，租金按每3个月支付一次，被告应于每一期租金到期前15个工作日向甲方支付下一期租金，但2020年1月28日至2020年4月27日期间的租金被告至今未付，现原告依据《写字楼租赁合同》“10.2条，乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同，收回房屋：③无故拖欠租金15日以上的（含15日）。以及11.1条，乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金15天以上的（含15天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金”要求解除合同，符合双方的约定，本院予以支持。原告在2020年4月15日向被告发出履行《写字楼租赁合同》催收通知书，通知书载明：若被告在收到本通知后五个工作日内仍未履行租金及相关费用的支付义务，则原告即行使《写字楼租赁合同》约定的合同解除权，不再单独发送解除通知，届时合同解除的意思表示自条件成就即到达。被告于次日收到该通知书，但未支付租金，2020年4月16日之后五个工作日为2020年4月23日（18、19日为周末），故《写字楼租赁合同》的解除时间为2020年4月24日。被告从2020年1月28日开始欠付租金，《写字楼租赁合同》于2020年4月24日解除，故应当按照《写字楼租赁合同》约定支付该期间的租金。合同约定的月租金为43420元/月，故该期间的租金为125918元（43420元/月×2.9个月）。对原告要求被告支付租金130260元的诉讼请求，本院支持125918元。合同解除后，被告应当腾退并交还租赁房屋给原告。根据《写字楼租赁合同》7.1条的约定，“甲方交于乙方的五间房屋均属于独门独户的毛坯房。如乙方涉及该表房屋结构及原有装饰，在该房屋租赁期满且乙方不再续租的情况下，甲方有权要求乙方按照交房时的房屋结构予以恢复。被告在经营学校期间曾改变了租赁房屋的结构，应当按照合同约定予以恢复。”被告未到庭陈述意见和举示证据证明其已经对涉案房屋恢复了原状并已交还房屋，应当承担不利的法律后果。故对原告要求被告腾退房屋并将房屋恢复原状、参照合同约定的43420元/月的租金标准支付从2020年4月28日起至房屋腾退并恢复原状之日止房屋的有使用费，符合法律规定，本院予以支持。虽然在《写字楼租赁合同》中约定了房屋租赁期间产生的一切费用均由被告承担，但未约定物业服务费、公摊水费、公摊服务费、水费、中央空调维保费、水牌管理费、供电服务费等费用被告应当向原告缴纳，且原告也未代被告缴纳相关费用，故现原告主张被告向其支付物业服务费、公摊水费、公摊服务费、水费、中央空调维保费、水牌管理费、供电服务费等费用的诉讼请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持。根据《写字楼租赁合同》的约定：乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。2020年1月28日至2020年4月24日的租金125918元，应当于2020年1月7日前交纳，该部分的违约金本院予以支持。合同解除后，双方的权利义务归于消灭，被告应当承担的责任是恢复原状和赔偿损失。故原告作为守约方应当举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失，而无权直接主张适用违约金条款。原告已经主张了被告未恢复原状和交还房屋期间的房屋占有使用费，故对其要求被告按照合同约定支付2020年4月28日之后违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百一十四条规定，判决如下：原告韩冠法与被告重庆江北欧憬外语培训学校于2015年11月1日签订的《写字楼租赁合同》于2020年4月24日解除；被告重庆江北欧憬外语培训学校于本判决生效后十日内支付原告韩冠法2020年1月28日至2020年4月24日房屋租金125918元；被告重庆江北欧憬外语培训学校在本判决生效后十日内腾退重庆市江北区建新北路38号2幢21-1、21-2、21-3、21-5、21-6号房屋并将前述房屋恢复原状（独门独户的毛坯房）；被告重庆江北欧憬外语培训学校在本判决生效后十日内支付原告房屋占有使用费（自2020年4月28日起至实际腾退前述房屋并恢复原状之日止，按43420元/月计算）；被告重庆江北欧憬外语培训学校于本判决生效后十日内支付原告韩冠法违约金（自2020年1月8日起至付清之日止，以125918元为基数，按日3‰计算）；驳回原告韩冠法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4437.1元，公告费560元，由原告韩冠法负担1044.38元，被告重庆江北欧憬外语培训学校负担3952.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  李红微人民陪审员  罗 琼二〇二〇年十二月十五日法官 助理  杨 睿书 记 员  郑 凤