北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6494号原告（反诉被告）：北京恒城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇乔庄村综合楼18号416室。法定代表人：孔健涛，总经理。委托诉讼代理人：李玲宇，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢若峥，北京金诚同达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张亚辉，女，1978年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马光明，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。原告北京恒城房地产开发有限公司（以下简称恒城公司）诉被告张亚辉商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒城公司的委托诉讼代理人李玲宇、卢若峥，被告张亚辉的委托诉讼代理人马光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒城公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y2097832）项下逾期应付之首期房价款人民币892670元；2．请求判令被告自逾期支付购房款之日（2019年4月16日）起每日按应付未付款金额万分之五的标准向原告支付违约金，直至被告付清应付款项之日止（暂计至2019年12月31日，被告应付之违约金为人民币116047．1元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月25日，原告与被告签订了编号Y2097832的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-04地块F3其它类多功能用地商务公寓4-XXX室房屋。《预售合同》第七条第（二）3款之规定，被告应于2019年4月15日前支付首期房价款2226672元。同时，根据《预售合同》第八条第（二）（1）款约定：“买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。”被告应于2019年4月15日前支付首期房价款2226672元，但截至起诉之日，被告仅支付首期房价款1334002元，尚有应付之首期房价款892670元未支付，经原告多次电话、书面催告后仍未支付。暂计算至2019年12月31日，被告该笔应付款逾期付款违约金已达人民币116047．1元。综上，原告要求被告立即向原告支付逾期应付之首期房价款人民币892670元并按照《预售合同》约定承担相应的违约责任，请求人民法院判令如原告之诉讼请求。被告张亚辉辩称，1．不同意原告诉讼请求，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。合同由于出现政策性文件导致无法办理商业贷款，被告未及时缴纳首付款的原因在于知晓了北京对于商业办公类项目的新政策，被告购买原告开发的案涉房屋在后期不能办理银行贷款，合同出现了无法继续履行的实际障碍。2．原告要求被告承担违约金无事实依据和法律依据，被告未按约定支付房屋首付款的原因在于合同存在履行障碍，无法继续履行，若法院认为被告存在违约情况的前提下，被告认为违约金应当以实际损失为基础，原告方主张违约金过高，请求法院降低违约金数额。3．被告认为根据北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）第17条，当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应如何处理？当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应认定合同一方当事人或双方当事人的合同目的已经不能实现，判令合同解除。而目前被告继续履行合同存在现实困难，无法继续履行合同，被告认为合同应当依法解除，以降低双方当事人的损失。被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告于2018年6月25日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y2097832），要求反诉被告原告协助反诉原告办理网签注销手续；2．请求判令反诉被告返还定金300000元，首付款1034002元，共计1334002元；3．诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年6月25日，反诉原告与反诉被告签订《预售合同》，双方约定由反诉原告购买反诉被告开发的位于北京市通州区合景万汇中心商务公寓4-XXX号房屋，双方约定以商业贷款的形式购买案涉房屋。反诉原告已经向反诉被告支付了定金300000元，首付款1034002元，共计1334002元。合同签订后履行过程中，反诉原告得知2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会，北京市规划和国土资源管理委员会，北京市工商行政管理局，中国人民银行营业管理部，中国银行业监督管理委员会北京监管局联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告第七条商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。因此，反诉原告与被告签订的《预售合同》继续履行存在障碍，反诉原告作为普通买受人根本不知道该政策内容，而反诉原告又没有足够的经济基础支付全款购买案涉房屋，因此，请求法院依法判决解除房屋《预售合同》，反诉被告退还原告已支付款项，望判如所请。针对被告张亚辉的反诉请求，原告恒城公司辩称，1．双方签署的预售合同真实合法有效，反诉原告确认在签订预售合同前已充分了解国家及北京市的贷款政策；2．反诉原告签署预售合同前《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》已经执行，且该房屋性质为商务型公寓，前述公告不适用于该房屋；3．该房屋所属项目可以正常办理商业按揭贷款；4．中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行营业部已经于2020年10月代替案涉房屋同一小区的其他业主向原告支付贷款，案涉小区的房屋符合办理按揭贷款手续并取得贷款的程序要求；5．被告提交的证据根本无法证明其与其丈夫闫涛的经济实力。此外，被告作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时，对其收入情况应明确知悉。被告在签订合同并支付部分首期房款后，又以收入低为由主张合同不能履行，明显缺乏依据，应依照案涉合同的约定，足额支付房款；6．被告恶意违约，拒绝继续履行合同，明显有违诚实信用原则，其主张应全部驳回。综上，原告恳请人民法院驳回被告的全部反诉请求并支持原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月18日，恒城公司与张亚辉签订《北京市商品房认购书（商务型公寓）》，约定张亚辉购买恒城公司开发的北京市通州区合景万汇中心公寓4-A幢1单元1303号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积56．92平方米，总房款4446672元。2018年6月25日，恒城公司与张亚辉签订《预售合同》，约定张亚辉购买恒城公司开发的北京市通州区运河核心区IX-04地块F3其它类多功能用地商务公寓4-XXX室房屋，房屋所在土地用途为办公（含商务型公寓），预测套内建筑面积56．92平方米，总房款4446672元。《预售合同》第七条约定付款方式和期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金300000元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款；张亚辉采取商业贷款的方式付款，张亚辉应于2019年4月15日前支付首期房价款2226672元，余款人民币2220000元向按揭银行申请贷款支付。《预售合同》附件四约定，张亚辉应在《预售合同》第七条约定的全部首期房价款付款期限届满之日起30日内办妥银行按揭贷款放款手续，即张亚辉应保证全部贷款金额在签署期限内划入恒城公司指定账户内。《预售合同》第八条第款约定，张亚辉逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入恒城公司指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，张亚辉应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向恒城公司支付违约金，且恒城公司有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，恒城公司有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如恒城公司选择不解除本合同的，每逾期一日，张亚辉仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向恒城公司支付违约金，直至张亚辉付清应付款项之日止。《预售合同》附件十二补充协议第十三条约定，若因张亚辉原因导致合同解除的，张亚辉须向恒城公司支付该商品房房款总额20%的违约金。经查，《预售合同》签订后，恒城公司、张亚辉双方办理了涉案《预售合同》的联机备案。张亚辉于2018年6月18日向恒城公司支付300000元定金，并支付部分首付款589334元，于2018年12月9日向恒城公司支付部分首付款444668元，上述已付款项合计1334002元，尚有首期房价款892670元未支付，其余房款亦未给付。本案在审理过程中，张亚辉称2017年3月26日，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购买贷款。被告未及时交纳首付款的原因在于知晓了北京市对于商业办公类项目的新政策，后期不能办理银行贷款，《预售合同》出现了无法继续履行的实际障碍。就其主张，张亚辉提供了银行卡流水、征信报告等证据。张亚辉明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。恒城公司对张亚辉的上述主张均不予认可。经本院询问，张亚辉表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是是否支持张亚辉的解约请求。具体分析如下：本案中，张亚辉主张北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购买贷款。张亚辉未及时交纳首付款的原因在于知晓了北京市对于商业办公类项目的新政策，后期不能办理银行贷款，《预售合同》出现了无法继续履行的实际障碍。本院认为，根据张亚辉提供的证据，不能证明其无法向银行申请商业贷款。张亚辉未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约。关于是否支持张亚辉解约请求的问题。本院认为，房屋《预售合同》签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，张亚辉明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示自己及丈夫目前均已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及张亚辉的实际经济状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于张亚辉要求解除《预售合同》并要求恒城公司退还已付款的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故张亚辉要求恒城公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。张亚辉表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为260000元。关于恒城公司要求张亚辉支付剩余首期房款892670元以及逾期付款违约金的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告北京恒城房地产开发有限公司与被告张亚辉于2018年6月25日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京恒城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告张亚辉办理上述合同的注销网签手续；二、原告北京恒城房地产开发有限公司返还被告张亚辉已付房款1334002元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告张亚辉给付原告北京恒城房地产开发有限公司违约金260000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京恒城房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告张亚辉的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6939元，由被告张亚辉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费8403元，由被告张亚辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月十六日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪