湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11741号原告：邱朝阳，男，1972年10月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：康平，女，1981年8月12日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。两原告共同委托诉讼代理人：李梦婷，湖南湘和律师事务所律师。被告：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑****。法定代表人：舒跃辉，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代勇贤，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。原告邱朝阳、康平与被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱朝阳、康平的委托诉讼代理人李梦婷、被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司的委托诉讼代理人代勇贤、彭思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱朝阳、康平向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第4.10条、第4.11条、第4.16条、第4.17条、第6.6条格式条款无效；2、请求判决被告按房款总额的4%向原告支付违约金，并采取补救措施使案涉楼盘配套设施达到约定标准；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告就4.10条仅要求确认“出卖人保留对后期规划调整的权利”部分无效。事实和理由：2016年，原告因看到被告关于中建·梅溪湖中心（房屋买卖合同中的小区名称为“中建梅溪嘉苑”）楼盘的宣传广告及楼盘获奖新闻后，到案涉楼盘的营销中心看房，看房过程中被告出示的楼盘宣传资料、沙盘等有关销售资料以及被告置业顾问均向原告介绍并承诺案涉楼盘后期将开发5Ａ甲级写字楼、地铁、地铁购物中心酒店等配套设施，规划将案涉楼盘打造成首个地铁上临湖综合体、地标、地标式建筑规划已获得批准并在国际上获奖，特别宣传强调的是具有地标性质的由两座5Ａ甲级写字楼组成的Ｕ型建筑。原告因营销中心的沙盘、被告提供的置业计划表等销售资料以及长沙市住房和城乡建设局等多处的宣传而确信被告将按前述宣传进行规划，原告基于相信被告的上述说明及允诺，认为案涉房屋以后生活将非常便利且升值空间较大的情况，因此不惜以高于周边楼盘的价格购买，于2016年3月13日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：ＸＸ1501381602）《补充协议》，购买被告位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋。买卖合同签订后，原告依约交付了房款，被告在交房时交付给业主的《住宅使用说明书》中对小区的介绍也为小区配套5Ａ甲级写字楼、地铁、地铁购物中心酒店等，且原告入住小区后发现小区内各种指示牌、小区入口等各处都有“Ｕ”型ＬＯＧＯ标志，原告因此满心期待小区三期会按照事先设计落实5Ａ甲级写字楼、地铁、地铁购物中心酒店等配套设施。然而，2019年10月17日原告发现长沙市自然资源和规划局官网关于被告就案涉楼盘三期上报的规划总平面图的公示与被告在向原告销售案涉房屋时的销售广告、宣传资料以及住宅产品手册上的允诺存在巨大差异，5Ａ甲级写字楼、地铁、地铁购物中心酒店等配套设施变成了“公寓加住宅”，户数从720户凭空增加到2169户，致小区人口密度增加，给原告等业主在生活便利、交通、小孩入学、小区安全等方面造成不利影响，小区及周边小区众多业主均对此存在异议，并依法提出了书面异议。湖南湘江新区管理委员会为此组织长沙市自然资源和规划局、被告及利益相关人进行听证，听证过程中长沙市自然资源和规划局及被告一直表示案涉楼盘三期从未报批并不存在设计变更情形，被告以此为由认为其在销售案涉楼盘一、二期时对业主所做的允诺、承诺均无法律效力，其无须遵守。同时，被告根据《补充协议》第4.10条、第4.11条、第4.16条、第4.17条、第6.6条格式条款认为其有对涉案楼盘三期后期规划调整的权利，然《补充协议》第4.10条、第4.11条、第4.16条、第4.17条、第6.6条均属于格式条款，被告通过前述条款来免除自身责任，又未进行警示说明，根据法律规定，此类条款应认定无效。据此，原告认为被告在涉案楼盘三期无任何规划审批的情况下对业主明确的宣传和允诺，现又没有兑现允诺，被告不仅违反了双方合同约定，而且构成欺诈。被告在销售广告、宣传资料、楼盘沙盘、置业计划表、住宅产品手册等材料上明确对楼盘后续将开发5Ａ甲级写字楼、购物中心、豪华酒店等配套设施作出了说明和允诺，致使案涉房屋价格因此产生了重大影响，且原告也基于上述说明及允诺才会与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告上述允诺及说明应当视为对原告的要约，即使该说明及允诺未载入原、被告双方的《长沙市商品房买卖合同》，也应视为合同内容严格遵守，被告现未兑现承诺，应承担违约责任，并采取补救措施使案涉楼盘配套设施达到事先承诺的标准，兑现其所承诺的涉案小区包括5Ａ甲级写字楼、地铁、地铁购物中心酒店等配套设施。综上，被告有违诚实信用原则，违反合同内容约定，应承担违约责任。故原告为维护自身合法利益，诉至贵院，望判如所请。被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司辩称：一、双方系基于友好协商、公平公正的前提下签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》等相关文本，条款为双方真实意思表示，对双方产生法律效力。（一）被告在营销现场已经公示相关的协议文本，提前向原告告知。被告已经在销售现场将包括《认购协议》《长沙市商品房买卖合同》《补充协议》在内的相关文书向业主公示，并就商品房销售过程中的相关风险充分提示。（二）从原告诉请的补充协议条款内容上看，不构成无效格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条，只有“具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的格式条款才属于无效条款。本案中，原告起诉的争议条款从文义上看，并未排除原告就相关合同条款内容进行磋商的权利，也并未免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此相关条款不属于无效的格式条款。二、被告要求原告赔偿“违约金”并采取补救措施使案涉楼盘建设达到要求标准无法定及约定依据且不具有可履行性。（一）被告关于案涉楼盘的宣传为要约邀请，不构成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料，原则上应认定为要约邀请，对于宣传广告中的内容同时符合“商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确认”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响”两个标准的，则应认定为要约。被告认为，被告在销售过程中的宣传行为不符合上述两个标准，属于要约邀请，理由如下：其一，原告购房当时，案涉中建梅溪湖中心三期规划方案尚未形成，被告相关的宣传内容并未超出被告在竞得本案涉及的三期地块时，该地块的规划条件载明的商住性质，且规划条件书中已明确了该地块的住商配比为4.5：5.5，限高≤250米，为满足梅溪湖城市建设要求，其中必须配备一栋不低于180米的超高层，形成丰富的建筑天际线的范围，而且宣传内容并不明确也不具体。其二，被告提供的包括沙盘、宣传图册等在内的营销物料均对相关宣传内容进行了充分说明，提示业主“以上图文仅为广告邀约，不构成买卖合同内容，最终以政府批文为准”。此外，《补充协议》第六条“附则”第6款同时也约定：“《商品房买卖合同》签署前有关广告、楼书及其他资料中就该商品房及相关设备设施（含小区内公共部分）等可能对买受人的购买决策产生影响的承诺，与《商品房买卖合同》及其附件不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准；《商品房买卖合同》中关于销售人员的说明和允诺在本补充协议中双方约定如下：销售人员的说明和允诺非经出卖人签字盖章确认的，不应作为买受人购买该商品房的实际依据，应当以该商品房实物及楼盘整体经行政机关批复同意的规划方案、施工图具有法律效力的文件为准。”其三，原告购买的中建梅溪湖中心一期二期住宅与本案争议的三期之间由一条市政道路“连湖三路”隔开，在物理上没有连接，三期属于单独规划、单独建设、单独开发的项目，不在一期二期的规划范围内，因此也不构成《商品房买卖合同司法解释》第三条所称的：“商品房开发规划范围的房屋及相关设施所做的说明和允诺”，同时，项目三期与原告所购买的住宅也不是同步规划、同步建设、同步交付，不构成一般意义上的配套设施。其四，根据《商品房买卖合同》的约定，被告的主要义务是向原告交付其购买的房屋，被告已经依法依约履行了该合同义务。原告未提供充分证据证明被告的宣传行为对“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响”。需要指出的是，根据《商品房买卖合同》约定，原告购买其住宅时，单价约为6700元／㎡，而根据被告在第三方中介机构官方网站查询，目前中建梅溪湖中心以及周边楼盘二手房均价已超过19000元／㎡，原告已实现了近三倍的获益，并未遭受实际损失。此外，在本案受理前，原告已就本案相关争议向岳麓区市场监督管理局提出投诉举报，经岳麓区市场监督管理局调查，认定被告宣传资料不属于购房合同中涉及的内容，也不能证明被告存在虚假宣传行为，因此不予立案调查。（二）原告起诉要求被告支付购房款总额4%的违约金于法无据。如前所述，被告关于项目三期的宣传不构成要约，被告无需向原告承担违约责任。而原告要求被告按照购房款总额的4%支付违约金更是无法在《商品房买卖合同》《补充协议》等文本中找到对应适用的条款，原告也没有说明该违约金的来源、计算标准。（三）原告要求被告采取补救措施使案涉楼盘建设达到要求标准无法定及约定依据且不具有可履行性。本案涉及的中建梅溪湖中心第三期规划方案已由长沙市自然资源和规划局对外公示，并核发《建设工程规划许可证》，根据《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”之规定，因此，原告关于“采取补救措施使案涉楼盘配套设施达到约定标准”的诉讼请求从现实层面不具有可履行性。综上所述，原告诉讼请求没有法律、事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年3月13日，原告邱朝阳（买受人）、康平（共有人）与被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（出卖人）签订编号为ＸＸ1501381602的《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于长沙市岳麓区××路××号××期××幢××层××号房屋，建筑面积187.28㎡，购房款共计1837573元。房屋平面图系该合同附件一，明确标注了02户型。《补充协议》系该合同附件四，《补充协议》第四条第10点约定：《买卖合同》项下房产所属住宅小区属分期规划、分期开发建设的，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内水系、公共建筑、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分组团、分栋交付时须达到的配置标准。如非出卖人负责实施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。第四条第11点约定：出卖人经政府规划部门或设计单位同意后可以对包括但不限于消防通道、消防通道口、垃圾站、配电箱等进行规划变更、设计变更。经政府规划部门批准该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能；经设计单位同意买受人所购商品房外挑阳台的变更视为未改变该商品房的户型、空间尺寸，视为不影响买受人所购商品房质量或使用功能。第四条第16点约定：对小区分期开发建设，及小区周边的项目用地、市政建设施工过程中产生影响买受人生活、居住的噪音和灰尘等问题，买受人表示签约前已知晓并不以此追究出卖人的责任。买受人同时对小区临街商铺今后可能有经营餐饮、娱乐业的情况、小区垃圾站的位置已做详细了解并无异议。第四条第17点约定，红外线非出卖人规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化、影响均与出卖人无关，买受人对此已知晓且不持异议。第六条第6点约定：《买卖合同》签署前有关广告、楼书及其他资料中就该商品房及相关设备设施（含小区内公共部分）等可能对买受人的购买决策产生影响的承诺，与《买卖合同》及其附件不一致的，以《买卖合同》及其附件为准；买卖合同中关于销售人员的说明和允诺在本补充协议中双方约定如下：销售人员的说明和允诺非经出卖人签字盖章确认的，不应作为买受人购买该商品房的实际依据，应当以该商品房实物及楼盘整体经行政机构批复同意的规划方案、施工图等具有法律效力的文件为准。合同签订后，被告按约向原告交付房屋。后长沙市自然资源和规划局对梅溪湖Ｇ05地块即中建梅溪湖中心三期的规划设计方案确定为公寓、商业和住宅，原告以被告违背售楼部对第三期宣传为由，主张被告承担违约责任未果，遂成本案。另查明，梅溪湖一、二期出售时，公示的规划图中三期规划含5A甲级写字楼。鸟瞰图明确标注三期含有U型建筑，营销物料中的项目图片、沙盘也体现了该U型建筑，但营销物料小体字载明“以上图文仅供广告邀约，不构成买卖合同内容，在法律允许范围内，开发商拥有最终解释权”等内容。中建信和房地产有限公司的微信公众号中载明：中建梅溪湖中心涵盖5A甲级写字楼、豪华酒店、高档住宅、行政公寓、购物中心、滨湖风情商业街等多种物业。长沙市规划局网站消息载明，中建梅溪湖中心项目是由中建信和房地产有限公司开发、中建五局三公司承建的大型综合体，是集住宅、商业、办公和酒店为一体的大型城市综合体。在交房时，被告向原告交付的《住宅产品手册》图文部分三期含有U型建筑，项目简介文字载明，中建梅溪湖中心是梅溪湖片区首个地铁上盖临湖综合体。拥有长沙市唯一临湖风情商业街，汇聚5A甲级写字楼、行政公寓、高档住宅、购物中心及滨湖风情商业街等多元业态。《住宅产品手册》的项目介绍中载明中建·梅溪湖中心汇集5A甲级写字楼、行政公寓、高档住宅、购物中心及滨湖风情商业街等多元业态。《住宅使用说明》监制说明载明，本使用说明书可作为商品房买卖合同的补充约定，在商品房商业交付使用时，提供给用户。文字下方配有含U型建筑的项目图片。梅溪湖一期、二期的小区内部，含有U型LOGO。原宣传中，G05地块住宅总户数为720户。再查明，本案所称三期即G05地块，被告现规划G05地块为1#栋公寓、商业，2#栋住宅，总户数为2169户，并就该规划建筑方案向长沙市自然资源和规划局申请行政许可。2019年11月19日，梅溪湖一、二期部分业主参与该设计方案的总平面图的行政许可申请公开听证会，并以该规划与第一、二期宣传不符，在听证会上反对该规划。2020年4月9日，长沙市自然资源和规划局通过被告对G05地块1#栋功能为公寓式办公、商业，2#栋功能为居住的规划建筑方案，并核发了编号为建字第430101202020080的《建设工程规划许可证》。梅溪湖一、二期部分业主提出行政复议未果，遂有四位业主向长沙市铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销湖南省自然资源厅作出的湘自然资复决字[2020]第16号《行政复议决定书》及长沙市自然资源和规划局核发的编号为建字第430101202020080的《建设工程规划许可证》，长沙市铁路运输法院于2020年9月21日作出（2020）湘8601行初895号行政裁定书以不符合起诉条件为由，驳回四位业主的起诉。以上事实有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》《补充协议》《公证书》、售楼部沙盘展示、置业计划表、营销中心宣传图纸、住宅产品手册、小区内部项目LOGO照片、三期批后公示截图、规划设计方案公示的异议申请书、听证笔录、行政答辩状、行政裁决书以及被告提交的中建梅溪湖中心一、二期营销物料、《认购协议》《商品房买卖合同》《补充协议》、交付确认书、中建梅溪湖三期规划总平面图、建设方案批前、批后公示信息、《建设工程规划许可证》《建设工程规划审批表》《行政复议决定》《投诉举报处置情况告知书》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告向被告购买商品房，并签订了书面购买合同，双方买卖合同关系依法成立且生效。现双方争议的焦点在于：1、被告在售楼时关于第三期规划的宣传是否构成其与原告所签订的《商品房买卖合同》内容;2、原告所诉请的相关条款是否构成无效格式条款;3、三期规划与宣传不符，是否构成违约，违约责任如何承担。1、被告在售楼时关于第三期规划的宣传构成其与原告所签订的《商品房买卖合同》内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料应为要约邀请，不构成合同内容，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，第三期规划虽然在物理上系属单独规划、单独建设、单独开发，但是其与一、二期一同构成中建梅溪湖项目，被告在对项目进行宣传时，亦是将中建梅溪湖项目作为整体进行宣传，故三期规划应认定为“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”。被告对中建梅溪湖项目进行宣传时，明确三期规划为5A甲级写字楼、地铁、地铁购物中心酒店，沙盘及平面图中均体现三期规划含有大型U型建筑，且在置业计划表、《产品住宅手册》中均通过图文方式对三期规划进行了展示，该说明和允诺已达到明确具体的标准。被告对三期规划的允诺对居住体验与楼盘价值产生重大影响，进而对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。综上，被告在售楼时关于第三期规划的宣传依法已构成其与原告所签订的《商品房买卖合同》内容，该内容即使未载入合同，亦对当事人发生约束力，被告应当履行。涉案合同及宣传物料中虽载明广告、楼书及其他资料中的承诺不构成合同内容，但是对广告是否构成合同内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经就其标准进行了明确的规定，在合同内容与该规定冲突的情况下，应优先适用该规定。2、原告所诉请确认无效的条款部分构成无效格式条款。涉案《补充协议》系被告为多次使用而单方制定，构成格式合同。被告关于后期规划的允诺和说明已构成《商品房买卖合同》的内容，外挑阳台已通过户型图约定至《商品房买卖合同》，构成合同内容。《补充协议》第四条第10点“出卖人保留对后期规划调整的权利”及第四条第11点“经政府规划部门批准该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能；经设计单位同意买受人所购商品房外挑阳台的变更视为未改变该商品房的户型、空间尺寸，视为不影响买受人所购商品房质量或使用功能”实际上是免除了被告按约执行小区原有规划的义务，该条款未提请买受人注意，应认定为无效的格式条款内容。消防通道、消防通道口、车库口、垃圾站、配电箱未在《商品房买卖合同》中进行约定，第四条第11点关于消防通道、消防通道口、车库口、垃圾站、配电箱的规划变更，未免除其责任，也没有加重对方责任，排除对方主要权利，不构成无效格式条款。第四条第16点、第四条第17点中约定的噪音、灰尘、红外线本身并不属于《商品房买卖合同》中出卖方应承担的责任，合同关于相应责任的免责说明，并未损害原告基于商品房买卖合同应享有的固有利益，不构成无效格式条款。第六条第6点并未免除格式条款提供方责任，也没有加重对方责任，排除对方主要权利，不构成无效格式条款。3、被告改变对三期规划，构成违约，应承担违约责任。三期规划方案已构成双方买卖合同的内容，被告单方变更三期规划，其行为构成违约，应承担相应违约责任。由于三期规划已经长沙市自然资源和规划局核准通过并下发建字第430101202020080的《建设工程规划许可证》，原告要求按原规划执行无可能，故原告要求采取补救措施使案涉楼盘配套设施（即本案争议的三期规划）达到约定标准的相关诉请无事实基础，不予支持，但被告应就其违约行为承担赔偿责任。被告的该违约行为造成的损失客观上无法量化，合同亦未约定计算标准，但三期规划的变更确实会削弱业主的入住体验，故本院根据公平原则，酌情确定被告按购房总额百分之零点五计算违约金，经计算，被告应当支付的违约金为9188元（1837573元×0.5%），对原告超出此范围的违约金主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邱朝阳、康平与被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司签订的编号XX1501381602的《补充协议》第四条第10点“出卖人保留对后期规划调整的权利”部分及第四条第11点“经政府规划部门批准该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能；经设计单位同意买受人所购商品房外挑阳台的变更视为未改变该商品房的户型、空间尺寸，视为不影响买受人所购商品房质量或使用功能”部分为无效格式条款；二、限被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邱朝阳、康平支付违约金9188元；三、驳回原告邱朝阳、康平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取818元，由被告湖南中建信和梅溪湖置业有限公司负担。如果不服上述判决，可在收到本判决书之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗琼二〇二〇年十二月三十日法官助理胡雅芯书记员杨峥玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。