湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1406号上诉人（原审被告）：王援朝，男，1953年11月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王随兴，系王援朝弟弟。委托诉讼代理人：王昌伟，湖北经立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴泽连，男，1950年5月3日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：吴俊翔，湖北陵燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻雅静，湖北瑞泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰市赛武当房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区武当路太安巷1号。法定代表人：刘立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖盛华，男，该公司员工。上诉人王援朝因与被上诉人吴泽连、十堰市赛武当房地产开发有限公司（以下简称“赛武当公司”）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，本案现已审理终结。王援朝上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴泽连对上诉人的起诉，吴泽连与被上诉人赛武当签订的滨湖国际产权式商铺认购协议无效；2、本案的诉讼费用由二被上诉人承担。其理由如下：1、原判决适用法律错误，判决没有证据支撑。被上诉人吴泽连与上诉人没有法律上的利害关系，无权直接请求确认上诉人与被上诉人赛武当公司签订的买卖合同无效，我国《民事诉讼法》、《民法通则》、《合同法》中均没有明确条款确立第三人在买卖合同中的独立请求权确认合同相对方的合同无效。上诉人与赛武当公司办理预告登记、签订买卖合同的行为是否有法律效力，上诉人与赛武当公司均未向人民法院主张任何权利进行确认。上诉人与赛武当公司虽然有借贷关系不代表上诉人与赛武当公司不能再成立买卖合同关系，在本案中有预告登记的事实，但至本案判决之日没有一方向人民法院提交上诉人与赛武当公司买卖合同原件。一审法院在没有上诉人与赛武当公司签订买卖合同的证据下就判定买卖合同无效属于枉法裁判，吴泽连主张权利的部分是否包含在上诉人与赛武当买卖合同中也未得到房产部门确认和说明。上诉人借款给赛武当公司后2012年11月办理了预告登记，两年后2014年又重新办理。一审法院也没有在上诉人的请求下去房管部门调查2012年11月办理预告登记证书的初始资料。登记时间也早于吴泽连与赛武当公司签订买卖合同的时间，而且上诉人在产权部门做了预告登记，赛武当公司明知该房屋已与上诉人签订了买卖合同又将该房屋出售给吴泽连，是否是一房二卖吴泽连可以单独向赛武当公司起诉。上诉人与吴泽连无法律上利害关系，请求驳回对上诉人的起诉。2、被上诉人吴泽连与赛武当公司也是借款，借款还不了才以房抵债，虽然签订了买卖合同，但吴泽连与赛武当公司买卖合同应为无效合同，吴泽连以未经人民法院确认的合同效力来对抗我方与赛武当公司的合同不符合法律规定。请二审法院依法查明并判决二被上诉人签订的买卖合同无效。吴泽连向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告王援朝与被告赛武当公司在房县房产局预告登记时签订的房屋买卖合同（FX14001839)无效；2、请求确认原告吴泽连与被告赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效；3、本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定：2012年11月23日起，被告赛武当公司以赛武当房县分公司的名义陆续向被告王援朝及妻子安顺兰借款。2014年11月22日，经过清算以后，双方重新签订借款协议，约定借款期限1年，赛武当房县分公司于2015年11月22日前偿还借款本金、支付利息及手续费。为确保偿还借款赛武当公司将其开发的房县滨湖国际地下室1单元105、107室3071.64平方米抵押给被告王援朝（其中涵盖已出售给吴泽连及余双、刘晓芳、吴宏波等其他五十户商铺已订购反租的房屋面积），双方在房县房地产交易所办理了房屋预告登记，签订了FX14001839号房屋买卖合同。但到期后被告赛武当公司仍未支付。2012年6月7日，被告赛武当公司向原告吴泽连借款300万元，并出具借条一份，其内容为：“今借到吴泽连现金叁佰万元，期限一年，2012年6月10号至2013年6月10号，月息按2%，此借据有滨湖大酒店项目3号住宅楼23层至24层（图纸编号为4号楼），合计12套商户作为抵押，到期一次还本息，抵押房产自动失效。其12套房有赛武当公司处理售房，若换不清本息，按借款协议执行。若需要住房不予按月计息，另行协商。借款人：刘立军，2012年6月7号，加盖赛武当房县分公司印章。合同到期后，被告未能偿还上述借款，2014年8月10日，原告吴泽连与被告赛武当公司就借款进行结算后，原始借据由赛武当公司收回，由赛武当公司房县分公司（甲方）与原告吴泽连（乙方）签订一份滨湖国际产权式商铺认购协议，主要内容为：1、乙方有意向购买甲方开发建设的滨湖国际项目负一层401号、406号、407号、408号、409号、410号、411号、412号、413号、414号、415号、416号、417号、418号、419号、420号、421号、422号、423号、424号、425号、426号、427号、428号、429号、430号、431号商业用房（以下简称该商品房），建筑面积为291.17㎡；2、甲、乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付3494040元人民币给甲方，作为认购该商品房的定金。该商品房单价为12000元/㎡，总金额3494040元人民币。3、甲、乙双方约定，商品产权登记待滨湖国际项目全部竣工验收，房产主管部门最终确认认证后办理。但乙方购置商铺的投资收益，不受办理产权证的影响，投资收益按滨湖国际产权式商铺租赁合同约定执行。签订合同当日，原告吴泽连向被告赛武当公司支付了全部购房款3494040元，被告向其出具收据1张，内容为：“交款单位吴泽连，收款方式现金，人民币叁佰肆拾玖万肆仟零肆拾元，￥3,494,040元，收款事由滨湖国际产权式商铺（291.17㎡）房款，”收据下方加盖有十堰赛武当公司房县分公司的合同专用章。同日，双方又签订一份滨湖国际产权式商铺租赁合同书，被告十堰赛武当公司将售予原告吴泽连的商铺返租回去，租赁期限为10年，被告按年度计算租金。被告十堰赛武公司将返租原告吴泽连的商铺和其他50余户的商铺共同返租后，整体出租给他人，开办美乐多超市。截止起诉前，被告十堰赛武当公司向原告付清了2016年12月31日以前的房租，2017年以后的房租未付。2018年7月，原告听说二被告之间签订的FX14001839号房屋买卖合同中包括原告购买房屋，拟被法院执行。为此具状起诉。庭审中，被告王援朝出示了2014年11月27日房县房地产交易所颁发的房县房预城关镇字第××号中华人民共和国房屋预告登记证明，并称该登记从2012年11月开始登记。一审法院另查明：2015年9月，王援朝以十堰赛武当公司房县分公司欠其借款为由向十堰市茅箭区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，双方自愿达成调解协议，茅箭区人民法院作出（2015）鄂茅箭民二初字第01099号民事调解书，因十堰赛武当公司房县分公司没有按调解书履行还款义务，王援朝向法院申请执行。一审法院认为：2014年8月10日，原告吴泽连与被告赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议并支付了全部购房款，同日双方又签订滨湖国际产权式商铺租赁合同，同时被告赛武当公司将原告吴泽连以及五十户商铺共同反租并出租给他人，并已付清原告吴泽连以及其他五十户2016年12月30日前的租金。原告吴泽连与被告赛武当公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议和滨湖国际产权式商铺租赁合同书的行为，是双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定且原告已经占有使用，故原告请求确认双方签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效的请求，予以支持。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。被告王援朝与被告赛武当公司之间真实的民事法律关系是民间借贷关系，已经人民法院生效文书确认。双方在借款期间办理房屋预告登记、签订房屋买卖合同的行为只是为借款提供担保，虽有买卖合同，但是签订合同在后且被告赛武当公司隐瞒所涉房屋已出售给原告和其他50户并占有的事实，不是“买卖房屋”的真实意思，故该房屋买卖合同无效。但该房屋买卖合同中不仅包含了原告购买的房屋也包含了其他50户案外人购买的房屋，原告仅能主张涉及包含其购买的房屋部分的合同内容无效，其余部分与其无关，原告无权主张权利，故确认二被告所签房屋买卖合同中涉及原告吴泽连购买的291.17㎡的商品房部分的合同内容无效。被告王援朝的辩解理由于法无据，不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条、第一百四十三条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告王援朝与被告十堰赛武当房地产开发有限公司在房县房地产交易所办理房屋预告登记时签订的FX14001839号房屋买卖合同中涉及原告吴泽连已购买的291.17㎡商品房的部分无效；二、原告吴泽连与被告十堰市赛武当开发有限公司签订的滨湖国际产权式商铺认购协议有效；三、驳回原告吴泽连的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告王援朝、十堰赛武当房地产开发有限公司负担，因原告已向本院预交，故由被告直接向原告结算。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。王援朝与十堰赛武当公司之间真实的民事法律关系是民间借贷关系，双方在借款期间签订房屋买卖合同的行为只是为借款提供担保，故该合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效。王援朝上诉请求驳回起诉，理由是“吴泽连与上诉人没有法律上的利害关系，无权直接请求确认上诉人与赛武当公司签订的买卖合同无效”，但上诉人与赛武当公司签订的买卖合同涉及的房屋包含了吴泽连在上诉人处购买的房屋，故其诉请标的是否成立直接影响吴泽连的权利，故其有权请求确认上诉人与赛武当公司签订的买卖合同效力；其上诉称“吴泽连主张权利的部分是否包含在上诉人与赛武当买卖合同中也未得到房产部门确认和说明”，但在庭审中，几方当事人均认可吴泽连购买的房屋在上诉人与赛武当签订的买卖合同中；其上诉称“吴泽连与赛武当公司也是借款，借款还不了才以房抵债，虽然签订了买卖合同，但吴泽连与赛武当公司买卖合同应为无效合同”，但现无证据证明吴泽连与赛武当公司签订的买卖合同不是双方真实意思表示，故不存在无效情形。综上，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费500元，由王援朝负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  徐恩田二〇二〇年十二月二十三日书记员  李大旭