浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初3646号原告：苍南首耀科技有限公司，统一社会信用代码91330327MA2CNF112R，住所地龙港市新城产业大道88号。法定代表人：厉凯强。委托诉讼代理人：章舒梦,浙江嘉瑞成律师事务所执业律师。被告：龙港辉宏工艺品有限公司，统一社会信用代码91330327MA2CQ3NWX9，住所地龙港市新城创业园47幢3层303号。法定代表人：林继胥。委托诉讼代理人：徐旭昶,上海瀛东律师事务所执业律师。原告苍南首耀科技有限公司与被告龙港辉宏工艺品有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年10月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告苍南首耀科技有限公司的委托诉讼代理人章舒梦、被告龙港辉宏工艺品有限公司的委托诉讼代理人徐旭昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苍南首耀科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方签订的两份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××33、×××34）已于2020年8月29日解除；二、被告支付违约金4200元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月2日，原被告双方签订两份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××33、×××34，以下简称合同）以及相应合同附件，《合同》约定如下：被告向原告购买坐落于××镇××道××西，环城河以东，核准名称为龙港新城创业园的第33幢1332、1333号房屋（以下简称为涉案房屋），两套房屋预测建筑面积均为35.62平方米，单价为每平方米2900元，房价总金额为206596元，于2019年8月9日前支付首付款共计66596元，剩余房款140000元由被告申请贷款支付。合同同时约定被告应当于2019年8月17日前向贷款机构提交贷款申请材料，并办理贷款审批手续。合同签订当日，被告依约向原告支付了涉案房屋的首付款66596元。后因多次电联，被告依旧迟迟不来办理贷款手续，原告于2020年8月29日向被告地址确认地发送《律师函》，通知被告解除合同。综上所述，原告认为双方签订的《合同》内容合法，是双方的真实意思表示，属合法有效合同。然而，在《合同》约定的办理按揭贷款时间届满，原告多次催告后，被告并未按约办理按揭贷款手续，也未支付剩余的购房款，其行为已严重违反合同约定。根据《合同》第九条的约定，被告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，逾期超过90日的原告有权解除与被告签订的买卖合同，并要求被告支付应付款的3%的违约金。现为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所请。被告龙港辉宏工艺品有限公司辩称：一、被告无违反合同约定。（一）被告已向原告及银行工作人员交付了涉案房屋贷款的有关材料。本案中，原被告之间就涉案房屋签订房屋买卖合同外，还就案外厂房签订房屋买卖合同，两份合同签订时间相同，同样办理按揭贷款手续，材料也相同。合同签订后，被告已经向原告及银行提交了涉案房屋和案外厂房的办理贷款所需材料，交由原告和银行办理。此后，案外厂房顺利办理按揭，并发放了贷款。但涉案房屋的按揭贷款一直没有进展。被告认为，涉案房屋和厂房办理按揭贷款所需材料相同，案外厂房已发放贷款的事实可以证明，被告已交付办理按揭贷款所需材料，且被告提供的材料符合办理按揭贷款的要求，涉案房屋未能办理按揭贷款手续，其责任不在被告。（二）涉案房屋贷款未能发放的原因在原告未按照银行的要求提交相应的材料和办理相关手续。由于原被告之间就案外厂房存在争议，原告拒绝告知被告涉案房屋贷款未能审批通过的原因。因此，被告向银行询问，原告未向银行提供相关材料包括涉案房屋的合同，未办理房屋的备案手续、预告登记以及原告授信期限届满，导致未能办理涉案房屋的贷款手续。事实上，被告辉宏公司在2020年9月1日才取回涉案的房屋的预售合同，且仍有大量的业主尚未取回合同。被告认为被告早已向原告和银行提供手续，涉案房屋未能办理按揭贷款系原告未能提供材料和原告自身原因，其责任不在被告。（三）被告贝希公司、恒蓉公司、品玲公司按照原告的要求支付涉案房屋全部购房款。1、三被告按照原告员工的要求已经支付剩余尾款，三被告在按揭贷款迟迟未有进展的情况下，与原告员工沟通一次性支付剩余尾款，在原告员工告知具体尾款金额后一次性支付尾款。2、三被告在支付尾款后原告确认已经收到款项，根据商品房买卖合同的约定，原告解除合同的同时，应返还支付的房款，但直至今日原告未返还，默示受领了款项。被告认为根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见66条的规定，在三被告已经支付全部款项，且原告确认受理的情况下，被告已经完成房屋买卖合同的全部义务，不存在任何的违约行为。二、原告不享有解除权。（一）如前所述被告没有违约行为。（二）被告贝希公司、恒蓉公司、品玲公司已经支付涉案全部价款，原告依法不能取回房屋。根据买卖合同司法解释36条第一款规定，在三被告已经支付全部购房款且原告已经受领的情形下，原告无权主张解除合同并取回房屋。（三）原告未向被告发送结顶通知书，按揭贷款所需材料截止日期不明确。根据合同第八条第三款及其附件4的约定，因涉案房屋的贷款未能在2019年8月前发放，因此本案应适用附件四的约定，即便原告主张被告没有在约定期限内提供按揭贷款材料，也应向被告发出结顶通知书，在被告收到后七日内要求被告提供材料。在原告未提供结顶通知书的情况下，被告提供材料的日期不明确。（四）原告未催告的情况下不享有解除权。根据附件4约定，合同法94条规定，本案中根据银行工作人员，涉案房屋不能办理按揭贷款原因在原告，且原告也未向被告发出付清房款的通知，原告不享有解除权。根据合同法的规定，原告没有催告，也不享有法定解除权。解除权作为形成权，一经作出就可以让法律关系消失，现原告未催告，被告都同意履行合同的义务，本着诚实信用原则继续履行合同，原告不应享有解除权。（五）从本案涉案合同知悉，资金监管机构为温州银行，按揭贷款也在温州银行。但由于原告在该银行的授信期满等前述原因，未能办理按揭贷款，从而于2020年7月15日通知各买受人转由华夏银行办理。从2020年7月15日至原告发出解除通知书，尚未达到合同解除的期限90天。（六）涉案合同的履行期限横跨新冠疫情期间，此期间原、被告及银行均因疫情管控，而影响履职，请法庭予以考虑。三、因被告没有违反合同约定，且原告不享有约定解除权，故被告无需支付违约金，即便法院认定被告需要支付，被告认为违约金过高，应该调整。四、原告应秉持诚实信用和职业良知，维护交易安全。（一）原告于2020年8月24日向被告发出于2020年8月31日之前办理交房手续的通知，但原告拒绝为被告办理交房手续系违反诚实信用原则。被告接到原告的交房通知书后，于2020年8月31日共同前往原告处要求办理交房手续，却遭到原告拒绝，原告的行为违反诚实信用原则。（二）原告以恶意提出解除合同的形式拒绝向被告交付涉案房屋的行为，构成违约。原被告间之所以存在本案的争议矛盾，事实在于原被告在本案外另有涉诉，为向被告施压原告恶意提出解除合同，被告在本案没有违约行为，原告拒绝交付涉案房屋已经构成违约。（三）2018年12月，原告在未取得商品房预售许可的前提下，为了规避擅自预售商品房，与本案被告等近200家企业签订了定向建造协议，分三期收取了30%房屋总价款，剩余价款于签订商品房买卖合同后一次性付清或办理按揭贷款。原告分别于2019年4月2日、5月9日、7月19日取得了商品房预售许可证，之后与买受人分别签订商品房买卖合同。当时政府正在推行“三合一”整治，给原告提供了商机，房屋供不应求，一房难求，其价格高的。然而质量却差得离谱，地面未有一定深度的硬基础层，多处沉降、开裂、凹凸不平；电、水、路迟迟不通；多处墙体、屋面漏水，部分甚至从五层漏到一层；园区内未依约进行绿化，又逾期交房等等。在此情形下，本案被告等依法提起诉讼，要求承担违约责任。原告却拒不承担违约责任，不检查不承认不能办理按揭贷款的自身原因，仅针对曾提起诉讼的当事人报复性提起解除合同之诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定：2019年8月2日，原、被告双方签订两份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××34、×××33），约定：被告向原告购买坐落于××镇××道××西，环城河以东，核准名称为龙港新城创业园的第33幢1332、1333号房屋，两间房屋预测建筑面积均为35.62平方米，单价均为每平方米2900元，房价总金额为206596元；2019年8月2日前支付首付款共计66596元，剩余房款140000元由被告申请贷款支付；被告应当于2019年8月9日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年8月17日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照本合同附件四处理；并约定了逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订当日，被告依约向原告支付了涉案房屋的首付款66596元。后因被告未能办理按揭贷款，也未能支付剩余购房款。2020年8月28日，原告向被告地址确认地发送《律师函》，通知被告解除合同。被告于2020年8月29日收到。另查明，庭审后，原告已于2020年12月3日退还被告首付款计66596元。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，依法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。按双方约定，被告应于2019年8月17日前办理房屋按揭贷款，支付剩余购房款，但被告一直未能办理，也未支付剩余购房款。2020年8月28日，因被告逾期付款已超过90天，原告向被告发函，通知解除合同。被告于2020年8月29日收到，故本案合同已于2020年8月29日解除。因被告逾期付款超过90天，故被告应支付应付购房款140000元的3%的违约金，即4200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：确认苍南首耀科技有限公司与龙港辉宏工艺品有限公司于2019年8月2日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××33、×××34）于2020年8月29日解除；二、龙港辉宏工艺品有限公司于本判决生效后十日内支付苍南首耀科技有限公司违约金4200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由龙港辉宏工艺品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄通利二〇二〇年十二月七日法官助理 金 晨代书记员 陈秋琴相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1