重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初23280号原告：和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司，住所地重庆市南岸区福红路46号E栋1-4。统一社会信用代码915000007592621452。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：陈迪，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁营仪，北京市中伦（重庆）律师事务所实习律师。被告：廖小芳，女，1984年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司（以下简称“和记黄埔公司”）与被告廖小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭对本案进行了审理。原告和记黄埔公司的委托诉讼代理人陈迪，被告廖小芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告在2019年4月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-106-02468966）及补充协议；2、被告向原告支付逾期付款利息（以总房价款为基数，自2019年8月14日起，按同期贷款利率计算至合同解除之日为止）；3、被告向原告支付违约金21000元；4、被告配合原告办理注销《重庆市商品房买卖合同》备案登记、解除预购商品房预告登记，及注销网签商品房买卖合同的手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于重庆市南岸区X号房屋，合同约定，总房价款为2100000元，被告应分七期并最终在2020年4月9日或之前付清全部房款。双方约定，若被告逾期支付房款超过90日，原告有权解除合同并要求被告支付逾期付款利息及违约金。合同签订后，被告未按合同约定支付房款，截至原告起诉之日，被告仅支付房款630000元。经原告多次催收，被告应于2019年8月13日或之前支付的第三期购房款210000元仍未支付，逾期已超过90日。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求判如所请。被告廖小芳辩称：被告不愿意解除合同，愿意继续履行。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2019年4月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02468966）及附件，合同载明被告廖小芳的联系地址为“广东省深圳市南山区X”，并载明“本人承诺属于“三无人员”。合同约定，被告购买位于重庆市南岸区X号房屋，总成交金额为2100000元。合同第五条第（二）款第2项约定，被告采分期付款方式，第一期房款420000元于2019年4月15日或之前付清；第二期房款210000元须于2019年6月14日或之前付清；第三期房款210000元须于2019年8月13日或之前付清；第四期房款210000元须于2019年10月12日或之前付清；第五期房款210000元须于2019年12月11日或之前付清；第六期房款210000元须于2020年2月9日或之前付清；第七期房款630000元须于2020年4月9日或之前付清。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五合同补充协议第八条约定，双方同意将买卖合同第十条第1款第1项（2）点修改为“逾期超过九十日后，甲方（原告和记黄埔公司）有权解除买卖合同。甲方解除买卖合同的，乙方应从逾期付款之日起以该商品房总房价款为基数，按银行同期贷款利率向甲方计付逾期付款利息，并向甲方支付该商品房总房价款百分之一的违约金，并应当自解除买卖合同通知送达之日向甲方支付利息、违约金。乙方已付房价款在扣除该利息、违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方配合完成买卖合同注销手续后三十日内不计息退还给乙方。……”。第二十九条第1款约定，依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式，按照甲、乙双方在买卖合同及本补充协议中列明的地址发出。第2款约定，挂号信件或特快专递，发出日后的第七日视为送达。第4款约定，买卖合同中列明的买方地址（含电话）作为买方诉讼文书送达地址，可用于接受各类诉讼文书。人民法院按照前述地址送达的，视为买方签收；买方拒收的，不影响送达的效力。第三十一条第2款约定，本补充协议系甲乙双方对买卖合同的有效补充和说明，构成买卖合同不可分割的组成部分，若本补充协议与买卖合同的有关规定有抵触时，则以本补充协议的约定为准。2019年4月2日，原告为被告办理了其购买的涉案房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案，并取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2019年4月1日，被告向原告支付了涉案房屋的购房定金50000元。2019年4月2日，被告向原告支付了涉案房屋的首期楼款370000元。2019年6月17日、2019年8月19日，原告向被告在合同中载明的联系地址分别邮寄了《关于催交房款的律师函》，要求被告支付第二期、第三期房款及逾期付款违约金，否则原告将有权解除双方签订的涉案房屋的买卖合同。2019年9月29日，被告向原告支付涉案房屋的第二期楼款210000元；依照合同约定，该笔房款应在2019年6月14日或之前付清。2020年7月15日，被告向原告支付的涉案房屋的三期楼款210000元；依照合同约定，该笔房款应在2019年8月13日或之前付清。至此，被告廖小芳向原告支付涉案房屋房款共计840000元，尚欠房款1260000元未支付。此后，原告分别于2019年10月14日、2019年12月16日、2020年2月24日、2020年4月13日向被告在合同中载明的联系地址邮寄了《催款通知书》，要求被告按合同约定支付剩余的分期房款。原告于2020年10月13日立案后，本院在2020年10月26日向合同载明的被告廖小芳的联系地址邮寄了开庭传票、起诉状副本及证据材料。该邮件于2020年10月29日由被告本人签收。上述事实有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《收据》、《催款通知书》、《关于催交房款的律师函》、EMS快递邮寄单及快递信息详情单（复印件），以及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告在2019年4月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定，被告廖小芳应在2019年6月14日前支付第二期房款，在2019年8月13日前支付第三期房款，但该两笔房款被告实际分别于2019年9月29日、2020年7月15日才向原告支付；第四期至第七期房款，被告廖小芳应分别在2019年10月12日、2019年12月11日、2020年2月9日、2020年4月9日或之前付清，但截至庭审之日，被告仍未履行上述付款义务，其行为已构成逾期付款违约，且逾期天数已超过90日。依照合同补充协议第八条的约定，被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告廖小芳未按约定支付剩余房款，逾期时间已超过90日，依照上述合同约定及法律规定，合同解除的条件已经成就，故对原告要求解除涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因原告并未向被告发出解除合同的通知，而是采取了诉讼的方式要求解除合同，故涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》的解除时间应被告廖小芳首次收到原告要求解除合同的意思表示的时间，即被告廖小芳收到本院发出的传票、诉状副本及证据材料的时间（2020年10月29日）为解除时间较妥。据此，本院认为涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的解除时间为2020年10月29日。关于被告辩称，不同意解除合同，或要求原告在免除逾期付款利息及违约金的前提下解除合同的主张。本院认为，被告廖小芳存在逾期付款的违约行为，且双方合同中约定的解除条件已经成就。被告既不继续履行合同，支付房款，又不愿解除合同的主张，于法无据又无事实依据。涉案房屋的房屋买卖合同因被告的违约行为而解除，依照双方合同约定及《合同法》第一百零七条之规定，被告应承担相应的违约责任。因此，本院对被告廖小芳的上述抗辩主张不予采信。另，被告称其购买涉案房屋，系原告销售人员采取欺骗手段，原本商定以按揭贷款方式付款，但在支付定金后，因被告系外地购房者无法办理按揭贷款，已支付的定金又无法退还，无奈之下才选择分期付款。对此，本院认为，被告并未举示相关证据以证明其主张，依照《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，被告应承担举证不能的法律后果。且被告廖小芳作为完全民事能力人，在决定进行跨地域购买房屋此类大宗交易前，应当对当地的购房政策、自身是否符合贷款条件，以及自身支付能力等有充分合理的了解、评估及判断。在作出购房决定、签订房屋买卖合同之后，应当对自己的民事行为承担后果，而不是在出现无法继续履行合同的情形后，无理推卸其违约的责任。因此，对被告的上述辩称主张，本院亦不予采信。依照补充协议第八条的约定，被告逾期付款超过90日，原告要求解除合同的，被告应从逾期付款之日起以该商品房总房价款为基数，按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息，并向原告支付该商品房总房价款百分之一的违约金。依被告履行付款义务的时间，其从第二期房款起就已存在逾期违约。按照上述合同约定，被告应自逾期付款之日，即2019年6月14日起向原告支付逾期付款利息。但原告诉请要求被告自2019年8月14日，即第三期房款的最后付款期限的次日起计算逾期付款利息，本院认为，此系原告对自身诉讼权利和民事权利的合法处分，依照《民事诉讼法》第十三条第二款之规定，本院依法予以支持。据此，对原告要求被告廖小芳以涉案房屋总房价款2100000元为基数，自2019年8月14日起至合同解除之日2020年10月29日为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行同期贷款利率标准在2019年8月20日已取消）为标准支付逾期付款利息的诉讼请求，本院依法予以支持。根据上述合同约定，被告还应向原告支付合同解除的违约金21000元（总房价款2100000元×1%）。对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，本院认为，双方签订的关于涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件已在2020年10月29日解除，双方的权利义务状态应当回归至合同签订之前。故对于原告要求被告配合办理涉案房屋注销合同备案登记、解除预购商品房预告登记、注销网签登记相关手续的诉讼请求，本院依法予以支持。另，关于被告廖小芳已经支付的部分房款，原告当庭表示在扣除逾期付款利息及违约金后，按照合同约定另行结算，不在本案中处理。对此，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司与被告廖小芳在2019年4月2日签订的关于重庆市南岸区X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02468966）及附件，于2020年10月29日解除；二、被告廖小芳于本判决生效之日起十日内向原告和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司支付逾期付款利息，逾期付款利息以总房价款2100000元为基数，自2019年8月14日起至2020年10月29日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；三、被告廖小芳于本判决生效之日起十日内向原告和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司支付上述合同解除的违约金21000元；四、被告廖小芳于本判决生效之日起十日内配合原告和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司办理关于重庆市南岸区X号房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02468966）及附件的解除网签登记手续、解除预购商品房预告登记及注销合同备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23600元，减半收取计11800元，由被廖小芳负担（原告已自愿垫付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流二〇二〇年十二月二十四日法官助理  姚静婷书 记 员  曹迁玲