江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初2985号原告：刘良荃，女，1970年5月6日生，汉族，住江西省赣州市会昌县。委托诉讼代理人：李新燕，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱书泉，江西律嘉律师事务所律师，一般授权代理。被告:赣州三江合置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区沙河工业园站东新区，统一社会信用代码：91360702571188713B。法定代表人：邱永宏。委托诉讼代理人：黄礼通，江西理公律师事务所律师，一般授权代理。原告刘良荃诉被告赣州三江合置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘良荃的委托诉讼代理人李新燕、朱书泉，被告赣州三江合置业有限公司委托诉讼代理人黄礼通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年11月1日起至实际交付符合交房条件的房屋之日止每日按购房款总额万分之贰计付逾期交房违约金（截至2019年09月30日，违约金暂计103452元，以后继续计算)；2.判令被告向原告支付自2017年11月1日起至办理好不动产权转移登记手续、取得该商品房不动产权证书之日止，每日按购房款总额万分之壹计付逾期办证违约金（截至2019年9月30日，违约金暂计51726元，以后继续计算)；3.判令被告立即按合同约定修好商贸物流城主干道、完善好商铺消防设施及商铺周边绿化等设施；并自2017年11月1日起至全部设施完善之日止按每日5元赔付给原告（截止2019年09月30日，暂计3495元，以后继续计算)；4.判令被告支付原告砌墙费用28224元及浇楼梯、装扶手费用15000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告刘良荃与被告赣州三江合置业有限公司于2017年5月27日签订了《赣州市商品房买卖合同》(合同编号2017052700641)，购买了被告位于赣州市章贡区沙河工业园站东新区赣市章国用(2012)第0157号地块的赣州金属产业商贸物流城二期1号-12号楼的1幢18#商铺一栋，购房总金额为740000元人民币。原告已经按照合同约定全面履行了付款义务。第一，关于逾期交房和逾期办证的违约金。1.按照该合同第八条规定，被告应于2017年10月31日前依照国家和赣州地方人民政府的有关规定，将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用。同时该合同第九条规定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按原告累计已付购房款总额的万分之壹支付逾期交房违约金，且该违约金的金额累计不超过五万元。2.按照该合同第十七条规定，被告应于2017年10月31日前为原告办理好不动产权转移登记手续，让原告取得该商品房的《不动产权证书》。被告未在上述约定时间内取得该商品房《房屋不动产权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：逾期超过30日后，双方同意按下列第(1)(2)项处理：(1)买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。(2)买受人退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但原告认为，该合同第九条、第十七条关于违约金金额的约定过低，应予以撤销，应按原告主张的金额来赔付，理由：首先，该合同第九条、第十七条及相关补充条款关于违约金的条款明显属于格式条款，应予以撤销，认定为无效。1.该条款系开发商为了重复使用而预先拟定；2.该条款系针对不特定的多数买受人；3.该条款的内容具有定型化的属性；4.无论其主合同还是补充合同都没有做任何的提示。故该条款及补充意见格式条款的特征极为明显。其次，因被告逾期交房和逾期办证给原告造成重大损失，如被告每日只按购房款总额的万分之一或金额累计不超过五万元支付逾期交房违约金，逾期办证只按已付房价款的1%向买受人支付违约金，则对原告来说显失公平，被告应每日按购房款总额的万分之贰支付逾期交房违约金，逾期办证每日按购房款总额万分之壹向买受人支付违约金更为适宜。关于逾期交房的违约金，赣州市中级人民法院已有万分之二的判决实践，万分之一是没有更低，只有最低，也完全不符赣州房地产开发市场日益增长的市场价值规律。逾期交房违约金计付方式，即在合同第九条规定的最后交付期限的第二天(2017年11月1日)至实际交付符合交房条件的房屋之日止，被告每日按原告支付购房款总额万分之贰向原告支付逾期交房的违约金。逾期办证违约金计付方式，即在本合同第十七条规定的最后办证期限的第二天(2017年11月1日)至实际办证之日止，被告每日按原告支付购房款总额万分之壹向原告支付逾期办证的违约金。截止起诉之日，被告仍未向原告交付符合交房条件的房屋及办理相关房产证。最后，被告迟迟不能办证给原告带来较大精神压力。因被告还未办理房屋竣工备案手续等原因，导致原告至今无法拿到属于自己的房产证。因该商铺未来的权属状态不明晰，被告逾期办证给原告造成极大的精神压力，故原告主张被告每日按购房款总额的万分之壹支付逾期办证的违约金，该诉求并不过分。原告认为，被告迟延交付符合交房条件的房屋和逾期办证既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。被告违约事实明显，给原告带来物质和精神上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。第二，关于完善商贸物流城相关设施。该合同第十四条规定，被告在该商品房交付时，已列入规划设计和已承诺建设的基础设施、公共配套建筑和配套设施设备，不能同时达到使用条件的，被告承诺其达到使用条件的期限为市场开业前。如超过第十四条规定期限30天后，被告按5元/天赔付给买受人。但截止起诉之日，被告仍未完善相关设施，如进入商贸物流城的主干道、消防设施和绿化设施等。尤其是进入商贸物流城的主干道和消防设施，现主干道已被封闭，无法通车，严重影响业主们的经营；汽车城的消防设施，只有一个水龙头，再无其他消防设施，一旦发生火灾，后果不堪设想。第三，关于被告应支付给原告砌共墙及浇楼梯、装扶手费用。因被告出售给原告的房屋未砌共墙，且整栋楼没楼梯和扶手。原告自己花费28224元砌共墙，花费15000元浇楼梯和装扶手。具体计算如下：1.一楼砌墙面积36平方米(9米×4米)，二、三楼砌墙面积64.8平方米(9米×3.6米×2层)，三层楼砌墙面积一共是100.8平米；每平米单价280元，100.8平米×280元=28224元。2.浇楼梯和装扶手：每层5000元，3层共15000元。原告认为，砌共墙及浇楼梯、装扶手本应是被告应履行的义务，因被告未履行，故被告应支付该费用给原告。综上所述，因被告严重违约，原告为维护自身合法权益，遂起诉至人民法院。被告赣州三江合置业有限公司辩称：第一，被告提供的证据可以证明被告已经交房，原告已经收房。被告提供的刘良荃的收房手续证据足以证明，被告已经于2017年5月31日将房屋交付给了原告，原告明知被告尚未取得竣工验收备案手续，但原告对此并未提出异议，原告已经收房，并已装修使用。因此，应当视为原告同意交房时房屋符合合同约定的交付条件。现原告在已经收房的情况下主张违约金，违背诚实信用原则，不应当得到支持。第二，本案案涉房屋并非不能办理竣工验收，案涉房屋正在办理竣工验收。被告提交了赣州市建设工程质量监督管理站的情况说明，可以证明被告已经提交了案涉房屋的竣工验收资料，房屋竣工验收工作正在进行。况且，取得竣工验收备案手续系行政审批事项，并不影响房屋的使用。实际上，包括案涉房屋在内的同期房屋大部分都已经在使用了，房屋暂时没有竣工验收并不会对房屋使用产生实质影响。第三，关于逾期办证的问题。在《商品房买卖合同》第十七条明确约定，“买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后无日内办妥不动产权转移登记手续，取得该商品房《不动产权证书》。”由此可见，办证的时间并未约定。被告并不存在违约行为，退一万步来说，根据合同第十七条，即使存在逾期办证的情况，逾期办证的违约金计算也应当按照上述条款约定按已付房价款的1%支付违约金。第四，关于主干道等附属设施的问题。1.案涉合同第十四条和附件二中约定的必须配备的设施设备和相应配置的设备设施均未就主干道、绿化等进行约定，原告不得要求承担合同外义务。2.赣州金属产业商贸物流城二期汽配城项目现已完工，现三期项目正在建设中。由于三期项目正在建设，考虑到周边人员、财产安全及环保等因素，被告公司根据相关规定依法用工地护栏网将三期项目工地围住，对工地采取封闭式管理。因此，中心街因工程施工暂时被封闭，待工程完工时会恢复通行。且现在汽配城业主仍有东西两个进出口，不会影响业主正常通行。因此，原告请求恢复设施的请求不能成立，其违约主张也不能成立。第五，即使被告存在违约行为，原告要求不按合同约定计算逾期交房和逾期办证的违约金也没有事实和法律依据。1.违约金计算方式合同已经明确约定并经双方认可。关于逾期交房，在双方于2017年5月27日签订的《赣州市商品房买卖合同》中的第九条明确约定，“(2)逾期超过60日的，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过五万元。”关于逾期办证，在上述合同中第十七条明确约定，被告存在逾期办证的情况，逾期办证的违约金计算也应当按照上述条款约定按已付房价款的1%支付违约金。2.违约金约定条款不应撤销或认定无效。依据《合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”关于逾期办证和逾期交房的违约金约定，并不符合上述规定情形。经审理查明：2017年5月27日，原告刘良荃（买受人）与被告赣州三江合置业有限公司（出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》(合同编号2017052700641)，载明：原告购买位于赣州市章贡区沙河工业园站东新区赣市章国用(2012)第0157号地块的赣州金属产业商贸物流城二期1号-12号楼的1幢18#商铺1-3层，建筑面积114.57㎡，总金额740000元人民币；第八条交付期限及条件，出卖人应于2017年10月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》交付给买受人；第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之壹的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过五万元。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑和配套设施设备正常运行的承诺，在该商品房交付时，已列入规划设计和已承诺建设的基础设施、公共配套建筑和配套设施设备，不能同时达到使用条件的，出卖人承诺其达到使用条件的期限为市场开业前。如超过第十四条规定期限30天后，出卖人按5元/天赔付给买受人。第十七条关于不动产登记的约定，买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后无日内办妥不动产权转移登记手续，取得该商品房《不动产权证书》。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋不动产权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：逾期超过30日后，双方同意按下列第(1)(2)项处理：(1)买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。(2)买受人退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定全面履行了付款义务。2019年11月4日，赣州市建设工程质量监督管理站向本院出具“情况说明”：赣州金属产业商贸物流城二期房屋竣工验收资料已提交我站，资料已审核，查验所缺资料待补充。但被告至今未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，无法办理房屋产权证和建设用地使用权证书，原告遂诉至法院。另查明，被告三江合公司在未取得竣工验收备案表情况下将案涉房屋交付给原告。因该房屋为三层砖混结构，但交付房屋时被告三江合公司未浇筑楼梯和砌筑共墙，无法正常使用。原告遂自费28224元浇筑楼梯和砌筑共墙、自费15000元安装楼梯扶手，共计43224元。以上事实有原告的身份证复印件、被告的企业工商信息、《商品房买卖合同》及其补充协议、付款凭证、收条、《收房委托书》、情况说明、原、被告庭审陈述等证据佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及其合同补充协议，均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，合同双方均应遵照履行。被告赣州三江合置业有限公司收取房款后，未在规定的时间办理交房和产权证书，应承担相应的违约责任。被告赣州三江合置业有限公司辩称已经实际将房屋交付给原告，且该房屋已经实际在使用。本院经审查认为，被告赣州三江合置业有限公司至今未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，不符合房屋交付条件。因此对被告赣州三江合置业有限公司的辩称本院不予采信。原告诉请被告赣州三江合置业有限公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。但根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期超过60天的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行。出卖人自合同第八条约定的最后交付期限即2017年10月31日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，但经双方协商逾期交付违约金累计金额不超过5万元。现被告赣州三江合置业有限公司逾期交付符合条件的房屋已近3年，违约金亦超过了5万元。但原、被告双方已经约定该违约金封顶为5万元，因此原告主张的违约金应当以5万元为限。关于逾期办证违约金，第十七条约定如果买受人不退房，逾期办证违约金为已付房价款的1%。原告已经支付了全部购房款774000元，故逾期办证违约金为7740元。关于原告要求被告自2017年11月1日起按每天5元标准赔付损失的诉请。因合同附件2.2仅约定了必须配置的设施设备，原告主张的商铺消防设施、周边绿化等并未在必须配置的设施设备中，原告主张该项赔偿缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的浇筑楼梯、砌筑共墙和安装扶手的诉请。因原告购买的为3层砖混房屋，房屋交付时没有浇筑楼梯和砌筑共墙，势必导致房屋无法正常独立使用。被告赣州三江合置业有限公司辩称根据客户成交确认单，原告刘良荃购买的该房屋为特价房，公司已经和原告刘良荃协商由原告刘良荃自行负责浇筑楼梯、扶手和砌筑共墙。本院经审查认为，被告赣州三江合置业有限公司提供的客户成交确认单仅仅约定了购房单价，对浇筑楼梯等问题并无约定。因此对被告的辩解本院不予采信。原告主张浇筑楼梯、砌筑共墙花费28224元、安装扶手花费15000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告赣州三江合置业有限公司在本判决生效之日起十日向原告刘良荃支付逾期交房违约金50000元；二、限被告赣州三江合置业有限公司在本判决生效之日起十日向原告刘良荃支付逾期办证违约金7740元；三、限被告赣州三江合置业有限公司在本判决生效之日起五日向原告刘良荃支付砌筑共墙、浇筑楼梯费用、安装扶手费用共计43224元；四、驳回原告刘良荃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4328元，由被告赣州三江合置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共两份，并按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。审 判 长  蔡清芳人民陪审员  吴 军人民陪审员  宁 巧二〇二〇年十二月一日法官助理宋剑英书记员黄凤珠