河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初2573号 原告：曹泽钊，男，1988年10月21日出生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。 被告：张岩，男，1992年10月21日出生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：许喜淑，石家庄市赞皇法正律师事务所法律工作者。 原告曹泽钊与被告张岩房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹泽钊及其委托诉讼代理人张俊校律师、被告张岩及其委托诉讼代理人许喜淑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曹泽钊向本院提出诉讼请求：请求依法确认原被告所签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房定金20000元。本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由：2020年5月17日原告作为买方、被告作为卖方与作为中介方的第三人元氏县房产之家经纪服务有限公司共同签订了房屋买卖合同，依照合同约定：被告将位于元氏县天山水榭花都67-3-501房产转让给原告。被告保证该房产没有产权纠纷并承诺在2020年6月10日前将上述房产更名到原告名下，被告违约双倍赔款（定金）。合同签订后，经被告同意，原告将购房定金20000元交给第三人保管，被告向原告出具了收到20000元定金的收条。这之后被告并未在2020年6月10日前办理完毕房产更名手续，2020年6月11日经沟通协商，被告承诺在2020年6月12日办理房产更名手续，原告同意第三人将上述20000元定金交付给了被告。但这之后虽经再三催促。被告既不办理案涉房产的更名手续，也不退还定金。经确认被告并不是上述房产的产权人，房屋买卖合同记载的王亚清也不是该房产的产权人，为此原告特诉至人民法院，请求依法确认原被告所签订的房屋买卖合同无效，判令被告返还原告购房定金20000元，本案诉讼费用由被告承担。 张岩未提交答辩状，庭审中辩称：原告请求确认原被告签订的房屋买卖合同无效，返还原告购房款2万元没有法律依据，该请求依法不应支持，我国合同法第32条规定当事人采用合同形式订立合同的自双方当事人签字或盖章成立，第44条规定依法成立的合同自成立时生效，本案原被告签订的合同是根据上述法律规定经第三方签订且履行，该合同不存在合同法52条规定的情形之一，现原告请求确认合同无效没有法律依据，该合同在履行过程中原告没有按照合同约定于2020年6月10日将购房款48万元打入第三方账户，由于其违约，第三方于2020年6月11日将2万元定金交付给答辩人，这一事实有转账记录可以证实，答辩人有足够的证据证明该房产产权人是王亚青，该房产系答辩人事前购买，其转卖行为有效，故根据法律规定应驳回原告的诉讼请求。 曹泽钊向本院提交下列证据：1、房屋买卖合同一份，证明2020年5月17日原被告及中介签订房屋买卖合同，被告将王亚清名下位于元氏县天山水榭花都67-3-501房产转让给原告，在合同的卖方处并无王亚清的签名仅有被告张岩一人签名，合同第2条约定原被告及中介同意由原告将2万元购房定金暂交中介保管；2、收条一份，证明原告依合同约定将2万元购房定金交给中介后被告出具了收条，被告在合同中同意由中介代收购房定金，原告交付中介购房定金即应视为被告收到购房定金，因此被告出具收条；3、收款收据一份，证明案涉房产的购买人和产权人是王亚青，而不是原被告签订合同中的王亚清，更不是被告张岩；4、付款凭证、中介方证明、庭审笔录各一份、录音两份，证明2020年6月11日被告从中介处支取了案涉购房定金2万元的事实，被告在之前的庭审中承认买卖案涉房屋时并没有房屋产权人的授权，以上证据可以确认被告并不是案涉房产的产权人，其买卖案涉房屋也没有产权人的授权，依据法律规定，被告张岩买卖案涉房屋的行为系无效行为，有关房屋买卖合同是无效合同，被告收取的原告购房定金理应返还。 对曹泽钊提交的证据张岩质证认为：对证据1房屋买卖合同真实性无异议，该证据证实原被告双方自愿签订了房屋买卖合同，是合法的；对证据2收条真实性无异议，该证据证实原被告按照房屋买卖合同履行了部分，该定金已交付给中介机构；对证据3收款收据和房屋买卖合同上的是同一人王亚清，是被告交的款已转到天山集团；对证据4庭审笔录和中介方证明均无异议，该证据证实由于原告违约，中介方2020年6月11日按照购房合同的约定支付给被告。 张岩向本院提交下列证据：1、房屋买卖合同，证明原被告经中介方签订的书面合同真实有效；2、保证金收条，证明张岩给原告写收到2万元直接交予中介方；3、2020年6月11日微信转账转款2万元，证明由于原告违反合同约定，中介方将2万元定金转给被告；4、户口本，证明李香菊系张岩母亲；5、天山投资集团2017年售房告示，证明从该公司卖房必须以员工名义一次先交30万元；6、张岩母亲代张岩转给王亚清购房款1万元定金，证明被告张岩以王亚清名义当时购房的真实性；7、张岩母亲李香菊代张岩转给天山集团29万元的银行流水，证明张岩按照天山集团的公示购房先交了30万元真实性、合法性；8、光盘，证明原告违约合同的真实性。 对张岩提交的证据曹泽钊质证认为：对证据1房屋买卖合同的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，被告不是房屋的登记产权人，一直没有出示产权凭证；对证据2保证金收条真实性无异议，2万元是由原告作为定金交付中介后中介将该定金作为被告卖房的保证金；对证据3转账转款无异议；对证据4户口本真实性无异议，但不能证明李香菊代张岩支付购房款；对证据5售房告示真实性无异议，关联性有异议，不能证明与本案有关系，不能证明被告的证明目的；对证据6转款凭证真实性无异议，关联性和证明目的有异议，收款方是王亚青，而不是合同中的王亚清，另外转款用途没有标明无法确认是购房定金或购房款；对证据7银行流水真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据和证据6均未备注转款用途不能证明是购买案涉房屋；对证据8光盘证明目的有异议，因签订房屋买卖合同时王亚清并未到场，被告也没有提交产权证明，虽经原告再三催促被告一直没有出示产权证明，所以原告有理由相信被告对案涉房屋的产权存在问题，不能保证其产权的合法性。 经审理，本院查明事实如下： 案外人王亚青系石家庄天山房地产开发集团有限公司（下称天山集团）职工。2017年天山集团面向内部职工销售集团福利房，每套30万元，仅限集团内部职工购买。2017年12月23日张岩母亲李香菊向王亚青交付定金10000元，12月26日又向天山集团账户转款290000元，以王亚青的名义购买元氏县天山水榭花都集团福利房一套。 2020年5月17日，张岩以王亚青（合同书写王亚清）、张岩（甲方）的名义与曹泽钊（乙方）、元氏县房产之家房地产经纪服务有限公司（丙方，下称房产之家）三方签订《房屋买卖合同》，约定“甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方出售的房屋作了充分的了解，愿意购买该房屋”，“此房坐落于元氏县天山水榭花都67-3-501，产权所有人王亚清，房屋建筑面积144.35㎡”，“房屋总价为105万元,乙方于更名当天将首付款48万元(包含2万定金）转入丙方账户，待该房屋更名至乙方名下后，丙方将首付款48万元(包含2万定金）打入甲方账户”，“甲方负责该房产更名事宜的相关手续，并承诺于2020年6月10日之前办理完毕更名手续，若产生更名费用由甲方承担，乙方有权让甲方把该房产更名至乙方指定人员名下”，“如违约造成的经济损失，由违约方负责，乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔款（定金）”。张岩在甲方处签字捺印，王亚青（清）未签字，曹泽钊在乙方处签字捺印。 合同签订后，曹泽钊向张岩支付定金20000元，张岩为曹泽钊出具定金收条一份；同日，张岩向中介方房产之家支付房屋交付保证金20000元，房产之家为其出具了收条。合同履行过程中，双方发生争议。2020年6月11日，张岩将20000元定金从房产之家支走。曹泽钊曾以张岩违约为由向本院提起诉讼，后撤诉，继而提起本案诉讼。 上述事实，有经庭审质证的原被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是张岩是否有权出售案涉房屋，张岩与曹泽钊及房产之家签订的房屋买卖合同是否有效。张岩认为其借王亚青之名购买天山集团的福利房，其就是案涉房屋的实际房主；曹泽钊主张，案涉房屋登记在王亚青名下，与其签订合同的王亚清和张岩均无权出售该房屋，合同应属无效。本院认为，原被告对案涉房屋在天山集团内部登记在王亚青名下这一基本事实均认同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，……相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认”，即使张岩无权处分案涉房产，合同并不当然无效，经权利人王亚青追认后该合同有效，曹泽钊未履行催告程序，即向本院提起确认合同无效诉讼，无事实及法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，判决如下： 驳回原告曹泽钊的诉讼请求。 案件受理费减半收取计150元，由原告曹泽钊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省元氏县；收件人：材料收转窗口；电话：8067×××7）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郑景云 二〇二〇年十二月八日 书记员  张晓红