北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15963号原告：张丽娟，1986年6月14日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。被告：北京达晓教育科技有限公司，住所地北京市通州区新华东街******C005。法定代表人：侯明，总经理。委托诉讼代理人：杨晓金，女，1984年8月8日出生，汉族，北京达晓教育科技有限公司员工。原告张丽娟与被告北京达晓教育科技有限公司（以下简称“达晓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟的委托诉讼代理人张恩福、被告达晓公司的法定代表人侯明及其委托诉讼代理人杨晓金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娟向本院提出本诉诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》；2．判令被告向原告支付违约金47983元、居间服务费8664元；3．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年5月15日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告合法持有的北京市X核心区IV-01地块绿地大厦1号楼1层1511室作办公，房屋面积109．55平方米，租期自2019年5月13日至2020年5月19日，免租期7天，租金标准4元/平米/天，日租金438．2元，月租金13328．58元，年租金159943元。租金支付方式为押一付二，每期届满提前七日支付下期租金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告在合同履行过程中，逾期支付租金多达五次，属于次次违约，逾期多达百余天，产生滞纳金数万元，给原告造成损失极大。2020年3月11日被告拒绝支付租金违约退租，根据合同约定原告享有单方解除权，被告应结清所有费用并交还房屋，并承担自合同解除之日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费。另根据合同约定，被告还应向原告支付违约金、居间费用。综上，为维护原告方合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告达晓公司辩称：请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。因为，第一，根据合同解除条约第二条（因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除）。此次2020年1月24日北京市人民政府就新型冠状病毒疫情启动公共卫生事件一级响应，受疫情影响，市场面临不可抗力因素导致本合同无法履行，根据原合同第二条因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。被告于2020年1月29日通知原告的委托人（马志军、刘孝孝）因不可抗力因素，原合同已无法继续履行。同时对原告的委托人提出办理退房交接手续，让他们继续另行出租。但在2020年3月9日原告另行委托马淼添加被告委托代理人杨晓金的微信，说他是负责合同房屋的退租交接事宜的。当时马淼说让我交钥匙，他们要交房给房东。杨晓金于2020年3月10日去公司把所有物品都搬空，把钥匙交给了原告的委托人之一刘孝孝，当时有视频有证人，交接手续依然为刘孝孝办理。第二，原合同到期日为2020年5月19日，因不可抗力因素，被告无法继续履行合同，合同应自行解除。在这种情况下，被告依然提前两个多月腾空房屋，没有影响原告对房屋进行处置，原告也接收了钥匙办理了交接手续。原告在3月10日收到钥匙之后，于3月25日就给大房东张灵波下达了解约律师函，也是按照疫情影响不可抗力因素与大房东张灵波解除合同。因此被告于情、于理、于法均不构成违约。现请求法院依法判处原告退还被告的一个月房屋押金。本案当事人围绕原告的诉讼请求各自依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对案件事实认定如下：2019年5月15日，张丽娟（出租人、甲方）与达晓公司（承租人、乙方）及北京众颖联行房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定张丽娟蒋坐落于北京市X核心区IV-01地块绿地大厦1号楼15层1511（以下简称“涉案房屋”）出租给达晓公司用于办公，建筑面积109．55平方米，租赁期限自2019年5月13日至2020年5月19日共计1年7天，免租期自2019年5月13日至2019年5月19日共7天，租金标准为4元/平方米/天，日租金438．2元，月租金13328．58元，年租金159943元。达晓公司每年分六期支付租金，每期支付二个月租金，每期届满前10天支付下期租金。租赁合同对于租赁期限、押金退还、不可抗力、违约责任等具体约定如下：“第三条，租赁期限，……（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还属于甲方的附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租赁期满乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租请求，在同等条件下，乙方享有优先续约权，届时双方另行协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条，租金标准、支付方式、递增、押金、付款账户、付款明细，……（四）乙方应于本合同生效当日支付甲方押金13328．58元，……房屋押金用于抵扣乙方未能按照本合同约定方式支付租金、费用或因乙方违反本合同约定应支付的违约金、延迟履行金或应支付给甲方的赔偿金，如果押金因甲方抵扣前述有关租金、费用、违约金或赔偿金等后不足人民币20000元时，乙方应在收到甲方书面通知后7日内补足。本合同终止时，押金在冲抵乙方支付的租金、费用、违约金、赔偿金后还有剩余，则甲方应当于合同终止日起5个工作日内将余款（不计利息）如数返还乙方。……第五条，其他相关费用，（一）居间服务费由甲方承担……（二）甲乙双方认可租赁房屋居间服务费为8663．58元；……第十条，合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）任何一方行使合同解除权，应依诚实信用原则及时通知对方，并采取必要措施防止损失进一步扩大。……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、未按照约定支付租金达7日的、或欠缴其他各项费用达500元的。……第十一条，违约责任，（一）甲方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第十条第五款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应租金及押金。……第十二条，不可抗力，甲乙双方因不可抗力因素造成本合同不能履行或不能完全履行的，遭受不可抗力影响的一方应在不可抗力事件发生后的两天内向另一方发出书面通知，且遭受不可抗力影响的一方应使不可抗力造成的损失程度减到最小，双方均不承担违约责任。不可抗力因素消失之后本合同可以继续履行的，应当继续履行；不能继续履行的，本合同自然终止。本协议所列之如遇国家法律、法规和政策的重大调整导致本合同无法履行、整体租赁项目无法运营的，该等情形视为不可抗力因素；如发生前述或其他不可抗力情形，双方均不承担违约责任。……”合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述写字楼租赁合同签订后，张丽娟将涉案房屋交付达晓公司使用，达晓公司向张丽娟支付押金13328．58元，并将房屋租金支付到2020年3月19日。庭审中，双方确认合同解除时间为2020年3月19日。达晓公司表示其于2020年1月因新冠肺炎疫情影响提出不再租赁涉案房屋，张丽娟表示同意，涉案房屋双方已腾退完毕。张丽娟认可其于2020年3月9日向达晓公司索要涉案房屋钥匙，但称系因达晓公司未能在合同约定期限支付下一期租金已构成违约，故其方要求达晓公司返还房屋钥匙。本院认为，本案争议的焦点是双方合同是否系因不可抗力导致自行解除。达晓公司主张因不可抗力即爆发新冠肺炎疫情导致双方房屋租赁合同自行解除，根据合同约定因不可抗力导致合同自行解除的，双方均不承担违约责任；对此其应就新冠肺炎疫情直接导致其全部不能履行合同义务的事实承担举证责任，但达晓公司并未就上述事实举证，而爆发新冠肺炎疫情对不同行业的影响和作用并不相同，故其主张以不可抗力免除其全部违约责任的意见，依据不足，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张丽娟与达晓公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。在合同履行过程中，达晓公司在租赁期限届满前提出解除合同，张丽娟亦向达晓公司索要涉案房屋钥匙，现张丽娟起诉要求解除双方之间的租赁合同，双方在庭审中又均认可租赁合同于2020年3月19日解除，对此本院不持异议。根据租赁合同约定，达晓教育提前退租的，应当按照年租金30%向张丽娟支付违约金，同时应支付居间服务费。因违约金及赔偿损失均在于弥补当事人的损失，在双方既约定违约金又约定赔偿损失的情况下，本院综合考量爆发新冠肺炎疫情对达晓公司的客观影响和租赁合同已实际履行的时间期限及提前终止履行合同给张丽娟可能造成的实际损失，对违约金数额酌予调整为14394．87元。因本院调整违约金数额时已考虑到张丽娟实际损失的赔偿，故不再支持其要求达晓公司支付居间服务费的诉讼请求。租赁合同解除后，张丽娟理应退还达晓公司押金13328．58元，根据双方租赁合同约定，达晓公司已支付的押金可用以抵扣违约金，二者抵扣后，达晓公司需再向张丽娟支付违约金1066．29元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，本院判决如下：一、确认原告张丽娟与被告北京达晓教育科技有限公司在2019年5月15日签订的《写字楼租赁合同》于2020年3月19日解除；二、被告北京达晓教育科技有限公司给付原告张丽娟违约金1066．29元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、驳回原告张丽娟的其他诉讼请求。案件受理费1364元，减半收取682元，由原告张丽娟负担602元（已交纳），由被告北京达晓教育科技有限公司负担80元，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月三十日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲