广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1597号 上诉人（原审原告）：黄开昭，男，1982年6月2日出生，壮族，住钦州市钦北区。 上诉人（原审被告）：陈辉，女，1968年8月27日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：许圣昌，男，1993年8月18日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 上诉人黄开昭因与上诉人陈辉、上诉人许圣昌房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月28日传唤各方进行询问审理。上诉人黄开昭，上诉人陈辉的委托诉讼代理人方军，上诉人许圣昌的委托诉讼代理人李俊霖到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人黄开昭上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2570号民事判决；2、判令陈辉、许圣昌返还黄开昭购房订金10000元；3、陈辉、许圣昌按银行同期贷款年利率支付给黄开昭从2019年9月28日至本案执行期间的1万元订金的利息；4、请求判令陈辉、许圣昌承担本案全部诉讼费及律师代理费1000元。事实与理由：一审判决所认定的部分事实及判决依据是错误的。陈辉提供委托书，证明陈辉起到该房产买卖中介作用，无论是许圣昌跟陈辉是什么关系，得到许圣昌的全权委托，买卖该房产一切由陈辉办理，那么陈辉实质就是房产买卖的中介。关于这10000元订金给陈辉，是专用于购买该房产的，是购房款的一部分。如果买卖不成，在没有签订买卖合同的情况下，这笔款要退回购买人。通过微信聊天记录看出，先收取订金，然后进行讨价还价，在价格及其他情况谈不笼的情况下，购买买卖不成双方都有责任，属于合同签订前的商谈，不受合同类法律规定约束。并且在微信聊天记录中，陈辉也承认退回10000元给黄开昭。依据《商品房销售管理办法》第22条、第28条的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，陈辉收取10000元的订金，不是中介所收取的费用，不退还给买受人，属于违法行为。综上，原判认定有误、遗漏重要事实、认定事实的证据不可靠。为此，提起上诉，请二审根据法律和事实，判决支持上诉人黄开昭的全部诉讼请求。 上诉人陈辉上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初2570号民事判决中判决主文的第二项判决，并依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为陈辉与黄开昭在2020年1月17日的聊天记录中明确表示退还一半定金，并以此作为陈辉同意退还定金的承诺，无事实根据和法律依据。对于该聊天记录的内容是陈辉单方附条件协商的情形，且黄开昭并不认可，双方并未达成返还定金的合意，不能认定为陈辉同意退还一半定金的承诺。因此，一审判决以陈辉与黄开昭于2020年1月17日的聊天记录作为同意退还一半定金的承诺，并以此为由判决由陈辉与许圣昌共同返还定金5000元是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误、判决错误，请二审法院根据本案的事实，依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人许圣昌的上诉请求及事实与理由和上诉人陈辉的上诉请求及事实与理由一致。 黄开昭向原审法院起诉请求：1、请求判令解除原告和被告签订的购房预订合同,并判令被告返还原告购房押金10000元；2、判令被告向原告支付利息（以10000元押金为基数，按银行同期贷款年利率从2019年9月28日起计至还清之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告因生活所需产生购房需求，经人介绍获悉被告有一套位于钦州市的房屋要出售，该房为第三人许圣昌（系被告的儿子）单独所有，第三人许圣昌委托被告代为处理该房的买卖相关事宜。原告遂与被告就该房买卖事宜进行口头协商，2019年9月18日，原告与被告当面协商确定购房款为330000元，定金10000元，首付款为150000元，余款在办理完毕过户登记手续后由原告申请按揭贷款支付给被告。原告于当日通过微信转账向被告支付了购房定金10000元，被告向原告出具《收条》一张，载明：“收到黄开昭购房定金10000元整，房屋成交价为330000元，出卖方支付1%税费。”经微信多次协商，原告与被告双方于2019年11月1日确认将付款方式变更为全额付款，首付款为300000元，余款30000元（含定金10000元）于办理完毕过户登记手续后结清。2019年11月12日原告在微信上以“全款降点价吧”要求被告给予优惠，被告回复：“不好意思，真的不能优惠了。”原告于2019年11月13日要求被告退还押金，被告不予理睬。2019年11月19日，原告要求被告提供第三人的信息以便拟写合同，被告予以提供。2019年11月25日，双方协商给付房款的时间在11月29日上午。11月28日，被告问原告29日上午几点到，原告回复称：“300000元还有点钱来紧，下周等我信息。”原告提出2019年10月10日签订书面合同，并变更付款方式以第一次协商的首付150000元，办好证再给140000元。被告不同意。原告遂发微信给被告：“你违约原商定150000元过户办理贷款，没有诚意我另买，你早上10点退押金吧。”第二天原告继续发微信提出让被告退押金。”被告回复：“好啊，既然你不想要了，那就算了呗，这段时间资金有点紧......下个月凑齐再还你吧”双方就退10000元押金的日期协商当中，原告态度较为强硬。2020年1月17日被告咨询过律师后发微信给原告:“是你资金不到位造成交易不成，责任在你这一方......律师说定金可以不退，如你好说些退一半给你，如你不好说，一分钱也不退给你。”原告遂起诉至一审法院，提出上述诉讼请求。庭审后，原告黄开昭书面要求第三人与被告一起承担责任。 一审法院认为，原告与被告就购房事宜达成口头约定，原告向被告支付了购房定金，被告向原告出具《收条》约定了定金、房屋总价款与税费负担方式，双方就购买钦州市达成房屋买卖合同。2019年11月1日，原告与被告确认将付款方式变更为全额付款，后因原告无法筹集首付款300000元，要求以第一次协商的付款方式继续履行合同，在被告不同意的情况下要求退还定金。该院认为，原告与被告于2019年11月1日已就付款方式进行变更，原告未能按照约定支付首付款300000元，导致合同不能继续履行，已构成违约，原告现申请解除合同，被告亦同意，予以支持。 双方微信聊天记录显示，被告于2019年12月10日承诺退还定金，于次日要求原告就未能继续履行合同导致被告错失其他交易机会给予补偿，之后被告多次表示因资金紧张推迟退还定金，于2020年1月17日明确表示原告好说同意退还一半定金，应以被告在2020年1月17日的意思表示作为其对于是否同意退还定金的承诺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案虽系因原告未能按照约定支付首付款300000元导致合同不能继续履行，定金应当不予退还，但最后被告同意退还定金10000元的一半即5000元给原告，是被告真实意思表示，予以支持；但原告要求支付利息，没有法律依据，不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”根据上述法律规定，被告收取的定金是因第三人委托出卖本案讼争的房屋，第三人也应当与被告一起承担责任。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决：一、解除原告黄开昭与被告陈辉签订的关于第三人许圣昌所有的钦州市单元402号房的买卖合同；二、被告陈辉、第三人许圣昌共同返还原告黄开昭5000元；三、驳回原告黄开昭的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告黄开昭、被告陈辉各负担12.50元。 二审中，各方当事人没有提交新的证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 综合上诉各方意见，本案争议焦点为：涉案款项性质认定及处理。 本院对本案综合评判如下： 上诉人黄开昭与上诉人陈辉经协商，就黄开昭向陈辉购买房屋达成协议，陈辉向黄开昭出具《收条》，收据明确收到黄开昭购房定金10000元，《收条》同时约定房屋成交价及房产税分担。因此，陈辉收到黄开昭的款项应认定为购房定金，黄开昭认为该款项为订金，没有事实依据。黄开昭主张陈辉代理出售房屋的行为不是许圣昌的真实意思，但是黄开昭就其主张未能提供证据予以证明。综合涉案房屋的购买时间、购房时许圣昌年龄及购买能力、许圣昌的委托书，许圣昌将其名下的房产委托母亲陈辉办理买卖事宜与事实相符，本院认为，上诉人黄开昭该主张无事实依据，不予支持。 黄开昭向陈辉购买房屋，因双方对首付款方式达不成协议，陈辉担心房屋过户后无法贷款，黄开昭同意变更为全额付款，先付300000元，余款30000元（含定金）过户后结清，后因黄开昭表示钱未筹够，同时提出降价要求，陈辉没有同意。双方约定同年十二月前筹足款项并签订合同，黄开昭因无法筹集首付款300000元，要求按首付150000元后贷款支付，陈辉明确表示不同意，黄开昭要求退还定金。因此，从双方微信记录中可以确认，在黄开昭同意变更付款方式后，未能按照约定支付首付款300000元，是导致合同不能继续履行主要原因，一审判决认定黄开昭构成违约并无不当。对定金是否退还的问题，虽然双方在协商过程中，陈辉曾经同意一个月后全部退还，但因黄开昭要求立即退还，双方发生纠纷。综合黄开昭与陈辉的协商过程、双方对合同未能履行的过错，一审判决酌情认定陈辉、许圣昌退还定金5000元给黄开昭，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄开昭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李夏冰 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽