山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2675号上诉人（原审原告、案外人）：彭军付，男，1973年10月30日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：韩翔，山西勤义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨光平，男，1958年9月4日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：张碧清，山西健腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：侯建华，女，1973年5月13日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：张琳，山西远璟律师事务所律师。上诉人彭军付因与被上诉人杨光平、侯建华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭军付及其委托诉讼代理人韩翔，被上诉人杨光平的委托诉讼代理人张碧清、被上诉人侯建华及其委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭军付上诉请求：1.撤销长治市潞州区人民法院2020年9月14日作出的（2020）晋0403民初1969号民事判决，改判不得执行长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋，确认长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋归上诉人彭军付所有，或将本案发回重审；2.诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.2015年5月11日一审法院对涉案房屋查封之前，一审法院就另一执行案件在2011年进行过查封，当时上诉人就提出了异议，对此承办法官进行了调查，在该执行笔录中确认该房屋于2010年已出卖给彭军付，2012年1月，在一审法院执行人员主持下，上诉人彭军付又代侯建华偿还了涉案房屋贷款尾款，刘文伟、侯建华也出具了房屋买卖证明；2.因涉案房屋至今没有过户，仍登记在侯建华名下，但物业费、水电费只能以侯建华名义缴纳，但缴纳水电费支付宝所绑定的手机号是上诉人的，缴费票据是上诉人彭军付持有。庭审中，被执行人侯建华也承认没有在涉案房屋中居住过，从2010年装修后至今一直是上诉人居住，房屋登记留存的联系电话也为彭军付。综上，结合2011年一审法院对刘文伟的调查笔录、2012年1月刘文伟和侯建华出具的房屋买卖情况说明，能够证明在本案2015年5月11日查封之前上诉人已经实际占用该房屋。3.2007年刘文伟和侯建华夫妇购买涉案房屋时，价款为265650元,2011年8月10日房屋价值为389800元。上诉人购买后，2010年2月7日向刘文伟、侯建华夫妇支付房款164800元，2010年2月10日刘文伟、侯建华二人将之前向彭军付借款130000元作为抵房款以及每月向建设银行支付涉案房贷尾款153535.11元，当场又多给刘文伟和侯建华夫妇20000余元；次日又再次给付刘文伟100000元，以上上诉人彭军付共计向刘文伟、侯建华支付60余万元，该支付的房款远远超过涉案房屋价款。4.未办理房屋过户登记，上诉人彭军付对此没有错误。2012年1月上诉人彭军付已配合一审法院执行工作人员缴纳了涉案房屋尾款，并要求办理涉案房屋过户登记，但该房屋处于被一审法院查封状态，无法办理过户登记。综上，一审法院适用法律错误。由于买卖案涉房屋发生于2010年，应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定办理。一审法院适用2015年的规定违反法不溯及既往原则，属于适用法律错误，请二审查清事实，依法改判或发回重审，以支持上诉人的上诉请求。杨光平辩称，1.上诉人与刘文伟之间是债权债务关系，而非房屋买卖合同关系，且上诉人并没有实际占有涉案房产。2.被执行人曾经多次以房抵债，但未办理过户手续，涉案房产仍登记在被执行人名下，所有权还属于被执行人。3.上诉人从未与刘文伟、侯建华夫妇签订合法有效的书面买卖合同，上诉人也未去办理过房屋过户登记。因此，上诉人提出的执行异议不能成立，不能排除强制执行。侯建华辩称，关于本案的事实，上诉人所称支付的房款不管是48万还是60万，其中相应借条体现的是刘文伟，该借款关系是刘文伟与上诉人之间的出借及偿还问题，侯建华不知情。侯建华与上诉人没有形成买卖房屋的合议，没有签过协议，也没有办理过户手续。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。彭军付向一审法院起诉请求:一、依法确认长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋系原告彭军付出资购买并享有所有权；二、判令停止对长治环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室的执行；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月7日原告彭军付购买了刘文伟、侯建华夫妇位于长治市××路房屋一套，同日支付购房款164800元，2010年2月10日又将刘文伟、侯建华二人之前向我借的130000元抵了房款，共计294800元。之后，刘文伟、侯建华将该房屋合同原件、交款凭据、房屋钥匙及其在建设银行按揭贷款使用的存折(本)全部交付彭军付，此后由彭军付向建设银行偿还每月的房贷款。彭军付在购买该房屋后，并对房屋进行了装修，同年6月居住至今。2019年9月20日原告得知一审法院对该房屋进行拍卖公告后，于2019年9月23日提出执行异议，2019年11月6日一审法院作出（2019）晋0403执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人彭军付的异议请求。2019年11月11日原告彭军付向一审法院提出执行异议之诉。在本案查封前的2011年11月，一审法院就侯保林与刘文伟另一执行案件进行过查封，在此次查封过程中，彭军付对此提出过执行异议，一审法院当时的执行法官对案涉查封房屋进行了审查和执行听证，后在法院建议及协调下，征得案涉房贷银行建设银行和刘文伟、侯建华夫妇同意后，由彭军付到该贷款银行代侯建华一次性支付了在该行的房贷尾款153535.11元，支付完尾款后，又多给了刘文伟侯建华夫妇2万余元，之后，彭军付又再次给付刘文伟10万元，至此向刘文伟、侯建华夫妇累计共计支付60余万元。该价格已超出当时的市场价格(房屋的市场价格为34万元)。上述付款有收款收条及银行证明。2015年5月19日、2018年5月9日、2019年8月7日一审法院在查封该房屋之前，已经由原告彭军付善意取得。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据该规定，原告所支付的款额已超过该房屋的价款,且从2010年6月入住至今长达九年多，一审法院将原告已购买的房屋作为被执行财产，明显错误，故提起诉讼，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2009年12月14日，刘文伟、侯建华因生意资金短缺向被告杨光平借款500000元。2011年7月25日长治市城区人民法院发出（2011）城民督字第23号支付令，责令被申请人刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司在收到支付令之日起15日内归还申请人杨光平借款500000元。后杨光平向长治市城区人民法院申请强制执行。2015年5月11日，长治市城区人民法院作出（2014）城法执字第240号执行裁定书，裁定查封被执行人侯建华所购买位于长治市××路房屋一套；2019年8月1日，本院向长治市不动产登记中心、长治市房地产交易管理处下达协助执行通知书一份，通知协助查封该房屋。2019年8月19日本院发出（2019）晋0403执恢14号公告，责令被执行人刘文伟、侯建华、长治市新蕾文化发展有限公司于2019年9月1日前将该房屋腾空，并交付本院。2019年9月23日，原告向本院提出执行异议，2019年11月6日本院作出（2019）晋0403执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人彭军付的异议请求。2019年11月11日，原告彭军付向本院提出执行异议之诉。另查明，2007年8月15日侯建华与山西星际通置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：BH2007070），侯建华购买位于长治市××路房屋一套，建筑面积105平方米，价款265650元，该房屋系侯建华在建设银行按揭贷款购买。2010年2月7日，刘文伟向彭军付出具收条两支，载明收到彭军付滨河花园34号楼1-502房款合计168480元。2010年2月22日，刘文伟再次向彭军付借款130000元。2012年1月10日，刘文伟和侯建华出具购房付款证明，载明“刘文伟、侯建华夫妇2010年2月7日将其在建设银行按揭购买的一套房产转让于彭军付，现在由彭军付将建设银行的房产贷款一次性支付给建设银行，该房产归彭军付所有”。次日上午，彭军付与侯建华一同到长治建行个贷中心，由彭军付代侯建华偿还了购买滨河花园34号楼1-502号房购房贷款本息153535.11元，刘文伟和侯建华向彭军付出具收条，载明收到彭军付购滨河花园34号楼1-502房款175500元，用于归还建行住房贷款。彭军付称当日除了代侯建华偿还银行贷款本息外，还当场给了刘文伟和侯建华部分现金，合计175500元。再查明，在申请执行人侯保林与被执行人刘文伟、吴淑萍、刘有才借款纠纷一案中，2011年6月20日长治市城区人民法院作出（2011）城法执字第583号民事裁定书，裁定查封刘文伟以其妻侯建华名义所购位于长治市××路房屋一套，并于2011年6月21日向长治市房屋产权产籍监理处和开发商山西星际通置业有限公司送达了该民事裁定书及协助执行通知书。2011年8月17日，经山西信弘达房地产估价咨询有限公司评估，案涉房屋长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋一套在2011年8月10日估价期的评估价格为389800元。一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。杨光平申请执行与刘文伟、侯建华和长治市新蕾文化发展有限公司支付令纠纷一案，于2015年5月11日已作出执行裁定，并于2019年8月1日向不动产登记机构作出协助执行通知书，查封了侯建华所有的位于长治市××路房屋。此后，在该房屋采取强制执行措施时，案外人彭军付就该房屋提出执行异议。根据各方当事人的陈述及庭审调查，本案的争议焦点是案外人彭军付对长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋是否享有足以排除强制执行之权利。依照《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权的设立、变更和转让，经依法登记，发生法律效力。侯建华与山西星际通置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，按照约定通过支付首付款及银行按揭贷款的方式缴纳了购房款，山西星际通置业有限公司依法向其交付了该房屋，但至今未办理不动产登记，故侯建华并未取得该房屋的所有权，而仅仅获得的是物权期待权，即具备物权登记条件后进行物权登记的请求权。现案外人彭军付主张通过房屋买卖已经获得了案涉房的所有权，因该不动产尚未办理不动产物权登记，实际上其主张的亦是对案涉房屋的物权期待权。买受人物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，即使未进行不动产登记，故对于合法有效的买受人物权期待权亦应予以保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照上述规定，买受人因买卖对被执行人所有的需要办理登记的财产享有的物权期待权只有达到以下四个条件，才可以排除强制执行。第一，在人民法院查封之前已经形成合法有效的买卖合同关系；第二，已经合法实际占有该财产；第三，已经支付全部价款或者已经按照合同约定支付相应价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，买受人对未能办理过户登记没有过错。本案中，彭军付主张和刘文伟和侯建华在一审法院采取查封措施前形成了房屋买卖合同关系，但未提交书面的房屋买卖合同予以证实。虽向本院提交了支付购房款164800元的收条、借款130000元的借条以及长治建行个贷中心出具的证明和刘文伟、侯建华出具的彭军付购房证明，拟证明依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。但上述证据均无法证明彭军付主张的房屋买卖合同的主要内容，例如房款总额、付款期限等关键内容，更无法证明是否已经履行合同主要义务，故综合原告提交的证据，无法证明在本院查封之前彭军付与刘文伟和侯建华形成了房屋买卖合同法律关系。同时，虽然刘文伟和侯建华于2012年出具了房屋买卖证明，拟证明二人于2010年2月将案涉房屋卖给了彭军付，但二人出具该证明时，本院因另案正在对该房屋采取强制执行措施，该房屋已经被人民法院查封，该证明中将之前的借款130000元折抵购房款，究竟是以房抵债还是房屋买卖存疑，且事后至本案采取查封措施前，原告彭军付和刘文伟、侯建方仍未补充完善房屋买卖合同。故原告提交的上述证据无法证明在本院采取查封措施前已经签订了合法有效的房屋买卖合同。其次，彭军付提交的长治市滨河城上城物业管理有限公司的物业费收据及侯建华户缴纳电费记录，因上述票据中户名均为侯建华，未显示缴费人名称，无法证明彭军付在本院采取查封措施前已经实际占有了该房屋。第三，因原告就其主张的房屋买卖合同主要内容无法证实，故关于是否已经全部支付购房款无法证实。关于原告主张参照长治市中级人民法院委托山西信弘达房地产评估咨询有限公司对该房屋于2011年8月10日作出的评估报告，该房产于2011年8月10日价值为38.98万元，原告支付的购房款、借款及银行代付款项已经超过该房屋价值的意见。合同是当事人意思表示一致的体现，该评估报告只能证明该房产在鉴定基准日的价值，但并不能证明双方对于该房产交易价格的形成了一致的意思表示。第四，原告彭军付明知侯建华未取得该房屋的不动产登记，无法为其办理房产转移登记，但仍主张于2010年2月与刘文伟、侯建华达成了房屋买卖的合意并进行了交易，且在2011年本院因另案对该房屋作出查封措施后至今，原告彭军付明知该房屋有被人民法院采取强制执行措施的风险，仍未补全其房屋买卖手续及不动产登记，如补全房屋买卖合同、督促刘文伟和侯建华积极办理不动产登记或者向不动产机构主张办理不动产登记，原告彭军付对此存在过错。关于原告彭军付辩称其主张的房屋买卖行为发生在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》颁布之前，不应适用该规定的意见。该规定于2015年5月5日起施行，该规定第三十二条对溯及力进行了明确规定，即“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件”，本案中，彭军付于2019年9月23日提出执行异议，明显在该规定施行之后，故原告的上述主张缺乏事实及法律依据，不予采信。综上，原告对其提出的主张未能提供证据证实，依法应当承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告彭军付的诉讼请求。案件受理费50元，由原告彭军付负担。二审期间，当事人均未提交新的证据，二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审围绕上诉人的上诉请求及事实与理由进行审理。本案争议焦点为：案外人彭军付是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，根据一审证据显示，2015年5月在查封本案案涉房产之前，一审法院因另一执行案件于2011年6月21日、2012年5月8日向长治市房屋产权交易管理处(长治市房屋产权交易事务中心)发出协助执行通知书，查封了案涉房产。查封后彭军付提出过执行异议，对此一审法院在执行该案过程中，于2011年7月21日对该案的被执行人刘文伟进行了询问并于2011年12月2日进行了执行听证。在此次执行听证中，彭军付向一审法院执行部门提供了2010年2月7日刘文伟向彭军付分两次出具的168480元购房款，2010年2月22日刘文伟向彭军付出具130000元借款收条，证明刘文伟将案涉房屋卖给了彭军付。对此刘文伟也明确表示卖给了彭军付。之后，2011年12月17日刘文伟与侯建华夫妻二人共同书写《滨河城上城34号楼1单元502房产情况说明》载明:“我叫刘文伟，妻子侯建华，2006年我们在滨河城上城购买34楼一单元502房屋一套，后来由于做生意资金紧张，于2010年2月将房屋卖给了彭军付，当时我们交款近17万元。由于银行贷款没有还清，我们凭当时滨河城上城售楼中心给我们的收据，分两次于2010年2月7日收了彭军付购房款168480元，年后又向彭军付借款13万元。当时约定说现在房屋开发商过不了户，等办房产证时，还清银行贷款，将房屋过户给彭军付时，多退少补充了房款，这就是当时的实际情况”。刘文伟、侯建华出具的该“情况说明”能够证明与彭军付之间买卖房屋的事实。在本案中彭军付除提供上述证据外，还提供了2012年1月10日刘文伟与侯建华向彭军付出具的购房付款证明，载明:“该夫妻二人2010年2月7日在建设银行按揭购买的案涉房屋一套转让彭军付，由彭军付一次性支付建设银行房款，该房产归彭军付所有”。2012年1月11日刘文伟与侯建华又共同向彭军付出具用于归还其在建设银行案涉房贷尾款175500元收款收条，在偿还完该款后，2012年1月12日长治建行个贷中心出具《证明》，证明彭军付与侯建华一同前往该行，由彭军付代侯建华归还了购买的案涉房贷本息153535.11元的证明。至此，通过以上一系列支付购房款的证据材料，可以认定彭军付与刘文伟、侯建华之间形成了事实上的房屋买卖关系，彭军付系该房产的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，在人民法院查封之前已合法占有该不动产的，符合该规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，基于彭军付向刘文伟、侯建华支付购房款和彭军付代替侯建华在长治建行个贷中心支付的按揭贷款尾款的证据材料，以及彭军付提交的其持有的以侯建华名义与长治市滨河城上城物业管理有限公司签订的购买案涉房屋合同原件及购房凭据、长治惠城热力有限责任公司供暖费、交纳的物业费、水电费等收据，其中交纳水费记录中显示所绑定的手机号为彭军付，与2011年7月21日一审法院执行的另案即侯保林申请执行刘文伟、吴淑萍一案，对被执行人刘文伟的询问笔录及2011年12月2日的执行听证笔录中，刘文伟陈述已将案涉房产卖给彭军付的事实。对此可以认定彭军付在人民法院查封之前已合法占有使用案涉房屋，因此，彭军付具有排除强制执行的民事权益。二、关于未办理房产过户登记，买受人对此是否具有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案结合一审法院执行情况，从2012年5月至今，案涉房产一直处于查封状态，未办理产权过户登记，并非因买受人自身原因。综上所述，彭军付的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省长治市潞州区人民法院（2020）晋0403民初1969号民事判决；二、不得执行长治市环东路滨河花园城上城34号楼1单元502室房屋；三、确认位于长治市××路房屋归彭军付所有。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元由被上诉人杨光平负担。本判决为终审判决。审判长 马艳飞审判员 常旭光审判员 范进斌二〇二〇年十二月二十九日书记员 田梦丹