江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初3304号原告：胡志勤，男，1990年12月2日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。委托诉讼代理人：邓谷飞，江西赣鹰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师，特别授权代理。被告：鹰潭市美亚置业有限公司，统一社会信用代码9136060007428507XY，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路**。法定代表人：祝胜太，公司总经理。委托诉讼代理人：高海峰，男，汉族，1977年4月2日出生，住江西省上饶市弋阳县，系公司员工，原告胡志勤（以下简称原告）与被告鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王智春及被告委托诉讼代理人高海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的房屋租赁合同终止；2、判令被告向原告返还履约保证金60000元；3、判令诉讼费由被告负担。原告诉称的事实与理由：原告因经营志勤舞蹈店所需，于2018年9月1日与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于美亚汇金广场（北区1号楼三层01031、01032、01033、01034、01035、01036、01037、01038、010320、010321、010322号（建筑面积796.33平方米）的房屋租给原告从事志勤舞蹈店，租赁期限5年（自2018年9月1日起至2023年8月31日止），原告应于签订本合同时向被告一次性支付履约保证金60000元；合同还就房屋租金及支付、合同解除、违约责任及管辖法院等进行了明确具体的约定。合同签订后，原告依合同约定履行了全部义务。2020年1月10日，被告向原告出具了一份“通知书”，内容为：自2019年12月20日起贵我双方于2018年9月1日签订的《租赁合同》中的甲方变更为黄城、黄赟、黄军，2020年3月起租金直接交给黄城、黄赟、黄军收，如有必要您经营的舞蹈培训中心可以与黄城、黄赟、黄军重新签订合同。因被告与原告签订租赁合同时并未告知出租场地已经出售给黄城、黄赟、黄军，导致在被告与黄城、黄赟、黄军的房产纠纷过程中，给原告经营的舞蹈培训机构的经营造成了很大的影响。疫情期间志勤舞蹈店半年多无法正常经营而向被告提出减免房租也被因故推诿。2020年8月原告将已经产生的租金全部结清后，于2020年8月11日向被告出具了“通知书”，要求解除双方的房屋租赁合同。2020年8月18日，被告对原告的通知书进行回复，内容为：终止双方签订的租赁协议，原告应当与业主黄城、黄赟、黄军商议。鉴于上述事实，原告认为，因案涉房屋的所有人并非被告，被告无权与原告签订《房屋租赁合同》，故原、被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，依法应当予以解除，且被告因该份租赁合同向原告收取的定金60000元也依法应当予以返还。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，鹰潭市中级人民法院已经出具过裁定书，现在房屋实际所有人是黄城、黄赟、黄军。原告应当向他们主张返还履约保证金，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、原告身份证复印件一张、国家企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格；二、房屋租赁合同、通知书两份、回复函，证明原告与被告签订了《房屋租赁合同》以及原、被告双方就租赁的房屋所有权人变更一事进行协商的事实。被告为支持其答辩意见，向本院提交了收条。经庭审质证，被告对原告提交的证据一和证据二无异议，但主张因为疫情减免租金与本案无关；原告对被告提交的收条的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未必向黄城、黄赟、黄军支付了保证金，即使支付了也是在原告向被告提出解除合同之后，这侵犯了原告的合法权益。对原、被告双方均无异议的证据，经审查，符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告提交的收条，系被告与黄城、黄赟、黄军之间的资金往来凭证，与本案无关，对该证据，本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告因经营志勤舞蹈店所需，于2018年9月1日与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于美亚汇金广场（北区1号楼三层01031、01032、01033、01034、01035、01036、01037、01038、010320、010321、010322号（建筑面积796.33平方米）的商铺租给原告从事志勤舞蹈店，租赁期限5年，自2018年9月1日至2023年8月31日止，第一年的租金按承租的建筑面积796.33平方米，月租金42元／平方米／月，合计月租金为人民币33469元／月，年租金为人民币401628元／年，自第2年起至合同期满，租金应按每年增长5%向被告支付租金，租金每6个月支付一次，合同生效之日，原告支付6个月租金，每期付租届满15日前支付下一期租金。被告有权转让租赁的标的，被告承诺确保原告方利益下不因租赁标的转让而受到损失，否则被告应承担违约责任。原告应于签订合同时向被告一次性支付履约保证金60000元，租赁期满，原告全部履行了合同的各项条款约定，无违约及欠付款项，原告将租赁标的移交给被告后，原告可持履约保证金收款收据向被告办理退款手续，被告应于15日内将履约保证金无息退还给原告。原告如出现未按合同约定的时间支付租金及相关费用；未经被告方同意将租赁的标的全部转租给第三方，或以合作、合伙形式转租，或自行分割转租；租赁期内，若原告提出提前终止合同等情形，则视为原告违约，被告除没收原告的履约保证金外，原告还应承担其他的赔偿责任。被告如出现将租赁标的进行销售未提前一个月书面告知原告；在原告租赁期内无故终止合约；恶意停水停电等原因导致原告不能正常经营的等情形，则视为被告违约，原告有权单方面解除合同，除被告按合同相关条款承担责任外，被告还应退还履约保证金，并按原告已经预付的当期租金双倍金额作为赔偿给原告。原、被告双方还就争议的解决方式、续约及合同解除、租赁标的的维修等内容进行了约定。合同签订后，原告按约定支付了履约保证金及商铺租金。2020年1月10日，被告向原告的志勤舞蹈店发出一份《通知书》，告知原告双方2018年9月1日签订的《租赁合同》中的甲方变更为黄城、黄赟、黄军，自2020年3月1日起租金直接交给黄城、黄赟、黄军。之后鹰潭市月湖区志勤文化传媒经营部于2020年8月11日向被告发出了《通话书》，告知被告其与黄城、黄赟、黄军的房产纠纷对其舞蹈店的经营产生了严重影响，要求即日起终止双方签订的租赁协议。2020年8月18日，被告对鹰潭市月湖区志勤文化传媒经营部的《通话书》进行回函，告知其应当与业主黄城、黄赟、黄军商议。而后，原、被告双方就解除房屋租赁合同以及返还履约保证金一事无法协商解决，原告无奈诉至本院，望判如所请。另查明，自2019年12月起，原告承租的被告位于美亚汇金广场（北区1号楼三层的房屋产权所有人变更为黄城、黄赟、黄军。原告已经从承租的房屋内清空搬离了。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告按照合同约定，签订合同时一次性支付了履约保证金并按时支付房屋租金，而被告却在未告知原告的情况下将原告所承租的房屋出售转让给第三人，这严重影响了原告舞蹈店的经营。原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条第2款约定，“甲方将租赁标的进行销售未提前一个月书面告知乙方”及第七条第1款约定，“甲方有权转让租赁标的，甲方承诺确保乙方利益不因租赁标的转让而受到损失，否则，甲方应按本合同12.2条承担违约责任。”本案中，自2019年12月20日起，原告所承租的房屋所有人已由被告变更为他人，而被告却直到2020年1月10日才书面告知原告，因此，被告的行为违反了双方的约定，视为违约。根据双方签订的合同约定，“甲方若存在违约行为，乙方有权单方面解除合同，除甲方按本合同相关条款承担责任外，甲方还应退还履约保证金”，原告有权解除双方签订的合同，并有权要求被告退还履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，鹰潭市月湖区志勤文化传媒经营部已于2020年8月11日向被告发出《通知书》，告知被告自即日起终止双方签订的租赁协议，而被告业已收到。因此原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》以及要求被告返还履约保证金60000元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称，其已经通知了原告且原告已经清空搬离，不存在解除合同，履约保证金其已经移交给了房屋实际所有人，原告应该向房屋实际所有人主张。本院认为，合同具有相对性，该《房屋租赁合同》系原、被告双方所签订，是原、被告双方的真实意思表示。现原告已要求解除该合同且原告已将房屋清空并搬离，该租赁合同已无法履行。被告非该履约保证金的所有人，无权将该保证金擅自转让给他人，故对被告的该辩驳意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡志勤与被告鹰潭市美亚置业有限公司于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告鹰潭市美亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡志勤履约保证金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元（已减半），由被告鹰潭市美亚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇二〇年十二月二日法官助理周有区书记员张韩月附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。