广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8854号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：金定华，董事长。委托诉讼代理人：何月群，系该公司职员。委托诉讼代理人：莫锦燕，系该公司职员。被告：覃茜，女，1982年9月22日出生，侗族，住广西融安县。原告广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）诉被告覃茜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利合物业公司的委托诉讼代理人何月群到庭参加诉讼，被告覃茜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费7273.92元及违约金（物业服务费从2018年12月1日起计至2020年3月31日止，按每月454.62元计算，违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的水费604.8元及经济损失（水费从2018年11月1日至2019年11月30日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城技术官员村提供前期物业管理服务。被告为技术官员村××座××单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2014年3月31日前。被告于2014年2月22日办理收楼同时签署《前期业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2014年2月28日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠物业服务费和水费，虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业服务条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告覃茜无到庭及作出答辩。利合物业公司围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：利合物业公司是具有壹级物业服务资质的物业服务企业。2013年12月26日，广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合房产公司）与覃茜签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201312213913），约定覃茜所购商品房为亚运城技术官员村××座××层××房，门牌地址位于番禺××××房（以下简称涉讼房屋）；该商品房产权登记建筑面积共162.3651平方米；利合房产公司已按照《国务院物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的利合物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由覃茜自收楼之日起按月按时交纳；利合房产公司应当在2014年3月31日前将该商品房交付覃茜使用。2014年2月22日，利合房产公司向覃茜发出一份《广州亚运城收楼通知书》，通知覃茜其司安排的收楼时间是2014年2月22日。该收楼通知书空白处有“覃茜2014.2.22”的签字，另有其他笔迹签写“业主现场签收”。覃茜并签署了《广州亚运城收楼签收一览表》。同日，覃茜（甲方、业主）与利合物业公司（乙方、物业服务企业）共同签订一份《广州亚运城项目前期物业服务协议》，约定甲方已购买的广州亚运城技术官员村××座××层××单元（即涉讼房屋）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致；乙方向甲方和该物业使用人提供管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关单位维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视、真空垃圾收集系统、太阳能水源热泵系统等设施设备，公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，交通与车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理服务，社区文化工作的管理服务等；本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方按房屋建筑面积2.8元/平方米/月（该费用已包含公摊费用）向乙方交纳物业服务费，其中涉讼房屋建筑面积为162.3651平方米；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费；甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；等等。签订上述协议当天，覃茜还签署了一份《业主承诺书》，承诺已阅知《广州亚运城临时管理规约》，愿意遵守规约的规定。2020年6月8日，利合物业公司以覃茜拖欠物业管理费、水费为由，诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它方式无法与覃茜取得联系，故本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见覃茜与本院联系。庭审中，利合物业公司称其司于2011年2月1日开始进驻涉讼小区进行管理至今，涉讼小区尚未成立业主委员会；涉讼房屋的物业服务费为每月454.62元，覃茜一直交纳物业服务费至2018年11月30日，水费交纳至2018年10月31日，拖欠自2018年12月1日起至2020年3月21日止的物业服务费7273.92元，拖欠自2018年11月1日至2019年11月31日的水费604.8元，该水费是每个月业主单元内自用水费，由广州市番禺区石其自来水公司委托其司收取用户的水费，每月通过抄表形式计算水费的；其司多次催促覃茜交纳物业管理费无果，其司也联系不上覃茜，覃茜不接电话。利合物业公司并提交了物业服务费催费律师函及邮寄单记录、催费通知单及邮寄单记录、缴费通知单、委托书、水费抄表记录表、水费发票、用水合同、用水申请表、自制欠费明细表、覃茜交纳物业服务费和水费开具的发票、日常物业服务图片等证据拟证实其上述主张。本院认为：利合物业公司与覃茜就涉讼房屋签订的《广州亚运城前期物业服务协议》主体适格，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。利合物业公司对涉讼小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，覃茜签署了《亚运城收楼签收一览表》接收了涉讼房屋，覃茜在实际享受了利合物业公司提供的物业管理服务的同时，应当支付相应对价。现利合物业公司确认覃茜已缴清2018年11月30日前的物业服务费，并主张覃茜欠缴涉讼房屋2018年12月1日至2020年3月31日的物业服务费，覃茜未举证证明其已交纳上述费用，故对于利合物业公司诉请覃茜支付2018年12月1日至2020年3月31日的物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于物业服务费的交纳标准问题，根据《广州亚运城前期物业服务协议》约定，涉讼房屋的物业服务费为2.8元/平方米/月，涉讼房屋建筑面积为162.3651平方米，故每月物业服务费为454.62元（2.8元/平方米/月×162.3651平方米），因此覃茜应向利合物业公司支付涉讼房屋自2018年12月1日至2020年3月31日的物业服务费共计7273.92元（454.62元/月×16个月）。对于拖欠物业服务费的违约金问题。鉴于覃茜事实上存在拖欠物业服务费的行为，故利合物业公司要求覃茜支付欠缴物业服务费的违约金的主张，合理有据，本院予以支持。虽然《广州亚运城前期物业服务协议》明确约定了逾期缴交物业服务费的违约金标准，但该违约金标准明显过高，本院酌情予以调整，故覃茜应支付的违约金具体计算方式为：以每月物业服务费454.62元为本金，其中2018年12月1日至2019年8月31日的物业服务费违约金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准分别自欠费当月6日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至实际付清之日止；2019年9月1日至2020年3月31日的物业服务费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自欠费当月6日起各计算至实际付清之日止；违约金总额以本金为限。对于利合物业公司主张的水费问题，利合物业公司主张其代为交纳涉讼房屋的水费，覃茜在欠费前亦向其司交纳了水费，并提交了充分的证据予以证实，本院予以合理认定。现利合物业公司主张覃茜拖欠自2018年11月1日至2019年11月30日的水费604.8元，覃茜未能举证证实已交纳该费用，应承担举证不能的不利后果。因此，覃茜应向利合物业公司交纳自2018年11月1日至2019年11月30日的水费604.8元。对于利合物业公司主张拖欠水费的经济损失按照每日5‰的标准收取的意见，双方签订的《广州亚运城前期物业服务协议》对此并无约定，且该标准畸高，考虑到覃茜拖欠水费确给利合物业公司造成占用资金的损失，但利合物业公司未能证实具体损失情况，故本院调整为以拖欠费用604.8元为本金，从本金确定的下一日（2019年12月1日）起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际付清之日止，经济损失总额以本金为限。覃茜经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告覃茜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付自2018年12月1日至2020年3月31日的物业服务费共计7273.92元及违约金（违约金以每月物业服务费454.62元为本金，其中2018年12月1日至2019年8月31日的物业服务费违约金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准分别自欠费当月6日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至实际付清之日止；2019年9月1日至2020年3月31日的物业服务费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自欠费当月6日起各计算至实际付清之日止；违约金总额以本金为限）；二、被告覃茜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付自2018年11月1日至2019年11月30日的水费604.8元及经济损失（经济损失以拖欠费用604.8元为本金，从2019年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际付清之日止，经济损失总额以本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告覃茜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告覃茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月七日书记员  徐倩雯