云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5901号上诉人（原审被告）：赵应床，男，汉族，1985年6月15日生，云南省寻甸回族彝族自治县人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。上诉人（原审被告）：杨凌霄，女，1992年11月18日生，云南省梁河县人，住云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县。赵应床、杨凌霄共同的委托诉讼代理人：高海滨、傅川云，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南正丰兴房地产开发有限公司，住所：昆明市嵩明职教园区云南工商学院内。法定代表人：戴红骏，公司董事长。委托诉讼代理人：周晓明，云南锦秀江山律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赵应床、杨凌霄因与被上诉人云南正丰兴房地产开发有限公司（以下简称：正丰兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵应床、杨凌霄上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回正丰兴公司一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由正丰兴公司承担。事实和理由：一、赵应床、杨凌霄已向正丰兴公司支付了全部购房款，并按约定向银行履行了还款义务，不存在违约行为。2016年11月6日，双方签订的《商品房购销合同》第六条第3款中，正丰兴公司确认已于2016年8月22日收到赵应床、杨凌霄支付的首付款214385元，至于剩余房款500000元，赵应床、杨凌霄已向银行贷款支付；2019年6月，因资金周转问题，赵应床、杨凌霄向正丰兴公司借款偿还银行贷款，本案的《商品房购销合同》及《合同补充协议》未达到约定和法定的解除条件，一审判决认定赵应床、杨凌霄拖欠首付款，未履行向银行还款的义务违约，并判决解除合同属于认定事实和适用法律错误；二、正丰兴公司提起的一审诉讼涉嫌虚假诉讼。综上，请求改判支持赵应床、杨凌霄的全部上诉请求。正丰兴公司辩称，赵应床、杨凌霄的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求，维持一审判决。正丰兴公司一审起诉请求：1、解除双方于2016年11月6日签订的编号为12B-3-01商品房购销合同及合同补充协议；2、由赵应床、杨凌霄配合正丰兴公司办理撤销商品房买卖合同备案登记（合同登记号：SM2016110601749）的相关事宜；3、由赵应床、杨凌霄支付违约金71438.5元；4、由赵应床、杨凌霄承担本案支出的律师费6000元；5、本案诉讼费、公告费由赵应床、杨凌霄承担。一审法院认定案件事实：正丰兴公司系依法成立的自然人出资有限责任公司（私营），经营范围为房地产的开发销售。赵应床、杨凌霄系夫妻关系。2016年6月15日，赵应床、杨凌霄认购正丰兴公司开发建设的坐落于嵩明县房屋，并向正丰兴公司交付了首付款20000元；同年11月6日，双方就该房产签订《商品房购销合同》（合同编号：12Ｂ-3-01）及《合同补充协议》，合同载明由赵应床、杨凌霄购买该房屋，该房屋套内建筑面积135.84平方米，每平方米5259.01元，房屋总价款为714385元，赵应床、杨凌霄首期支付购房总价款的30.01%，金额为214385元，其余价款500000元向恒丰银行昆明南亚分行贷款支付；正丰兴公司于2017年6月30日前将该商品房交付给赵应床、杨凌霄；若赵应床、杨凌霄未按合同约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，则由正丰兴公司扣除赵应床、杨凌霄房款总额的20%作为违约金，同时有权解除合同并另行出售该房屋；若在依法办妥房产证之前赵应床、杨凌霄不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求正丰兴公司承担连带保证责任的，正丰兴公司在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，并立即收回房屋，并要求赵应床、杨凌霄承担正丰兴公司向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，赵应床、杨凌霄应向正丰兴公司支付房价款15%的违约金；赵应床、杨凌霄已向正丰兴公司支付的房价款（包括首付款及银行代赵应床、杨凌霄直接支付给正丰兴公司的银行担保借款购房款），在扣除正丰兴公司已向银行支付的贷款本息及赵应床、杨凌霄应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，正丰兴公司应将该余额退还给赵应床、杨凌霄，余额为负数的，赵应床、杨凌霄还应按差额向正丰兴公司予以赔偿；补充协议还对双方的其他权利义务、房屋交付标准作了约定；双方同时口头约定由赵应床、杨凌霄于合同签订之后贷款办下来之前交付剩余首付款。同日，双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续（备案登记号ＳＭ2016110601749）。2016年11月28日，赵应床、杨凌霄与恒丰银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由恒丰银行股份有限公司昆明分行向赵应床、杨凌霄发放贷款500000元，借款期限为240个月，还款方式为每月等额本息；赵应床、杨凌霄自愿以云南省昆明市嵩明县杨林职教园区学府名邸12Ｂ-3-1号房产作抵押，由正丰兴公司为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，银行按约定向赵应床、杨凌霄发放贷款500000元并将该款项划拨至正丰兴公司账户。自贷款后，赵应床、杨凌霄按约定向银行履行还款义务至2019年6月，此后未再履行还款义务。经恒丰银行股份有限公司昆明分行向正丰兴公司催收并要求履行担保义务，正丰兴公司分五次代赵应床、杨凌霄偿还贷款本息合计16950元。现正丰兴公司以赵应床、杨凌霄违约为由诉至法院，要求解除合同并承担违约责任。另查明，双方签订《商品房购销合同》时具备商品房销售条件，正丰兴公司至今未向赵应床、杨凌霄交付房屋，也未为赵应床、杨凌霄办理该房产的产权证。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案正丰兴公司与赵应床、杨凌霄签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。现正丰兴公司以赵应床、杨凌霄未按约定期限支付首付款及偿还银行贷款，存在违约行为为由，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并提交了收款收据、中国工商银行网上银行电子回单等证据予以证实，正丰兴公司提交的证据能证实赵应床、杨凌霄仅支付首付款20000元及其代赵应床、杨凌霄偿还部分银行贷款的事实，予以采信。双方签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，赵应床、杨凌霄不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求正丰兴公司承担连带保证责任的，正丰兴公司在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，正丰兴公司立即收回房屋…”，赵应床、杨凌霄既未按约定的期限向正丰兴公司交付首付款，亦未按约定向银行履行还款义务，致正丰兴公司履行了相应的担保责任，赵应床、杨凌霄的上述行为违反了合同约定，构成违约，双方约定的合同解除的条件已经具备，故正丰兴公司要求解除《商品房购销合同》的请求有事实和法律依据，予以支持。正丰兴公司要求赵应床、杨凌霄配合其办理撤销商品房备案登记的相关事宜，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议房产已于2016年11月6日备案登记在赵应床、杨凌霄名下，双方签订的《商品房购销合同》解除后，该房屋的备案登记也应解除，故正丰兴公司的该项请求于法有据，予以支持。正丰兴公司要求赵应床、杨凌霄支付违约金71438.5元，赵应床、杨凌霄未按期支付首付款及偿还银行贷款的行为违反了合同约定，存在违约行为，且双方签订的《商品房购销合同》对违约金进行了明确约定，虽然该合同中约定的违约金计算标准较高，但正丰兴公司在诉讼过程中已将违约金的计算标准调整为10%，该计算标准在法律规定的范围内，故正丰兴公司的该项请求有事实和法律依据，予以支持，但正丰兴公司主张的违约金有误，双方签订《商品房购销合同》后，赵应床、杨凌霄已向正丰兴公司交付了首付款20000元，并通过银行贷款方式向正丰兴公司交付了其余购房款500000元，故赵应床、杨凌霄只应对未支付的首付款承担违约责任，即违约金应为19438.5元（194385元×10%）。正丰兴公司要求赵应床、杨凌霄支付律师费6000元，双方在《合同补充协议》中已对该费用的承担进行了约定，赵应床、杨凌霄的违约行为致正丰兴公司实际支出了该费用，故正丰兴公司的该项请求于法有据，予以支持。双方签订的《商品房购销合同》解除后，赵应床、杨凌霄所交付的首付款在抵扣其应当承担的相应费用后，由正丰兴公司将剩余款项予以退还，赵应床、杨凌霄所交付的首付款为20000元，其应承担的违约金、律师费为25438.5元，因赵应床、杨凌霄所交付的首付款尚不足以抵扣其应承担的费用，故正丰兴公司无需向赵应床、杨凌霄退还相应款项。赵应床、杨凌霄经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定判决：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告赵应床、杨凌霄于2016年11月6日签订的《商品房购销合同》（合同编号：12Ｂ-3-01）及《合同补充协议》。二、由原告云南正丰兴房地产开发有限公司返还被告赵应床、杨凌霄购房首付款20000元。三、由被告赵应床、杨凌霄支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司违约金19438.5元、律师费6000元，两项合计25438.5元。（以上二、三项相互折抵后，由赵应床、杨凌霄支付原告款项5438.5元，该款项于本判决生效之日起十五日内支付）四、由被告赵应床、杨凌霄于本判决生效后十五日内协助原告云南正丰兴房地产开发有限公司办理嵩明县房产的备案登记变更手续。五、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费1736元，由被告赵应床、杨凌霄承担。二审中，赵应床、杨凌霄提交认购协议书、收据、中国民生银行对账单、恒丰银行进账单、恒丰银行交易账单，欲证明赵应床、杨凌霄已经支付了全部首付款214395元，经质证，正丰兴公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的；正丰兴公司未提交新的证据。本院认为，正丰兴公司主张赵应床、杨凌霄只交纳2万元首付款，正丰兴公司为了配合赵应床、杨凌霄办理银行贷款手续，让其员工周晓萍转账194385元到赵应床账户，再由赵应床账户刷卡支付给正丰兴公司，赵应床、杨凌霄实际上并未支付首付款，赵应床、杨凌霄提交的民生银行对账单显示，赵应床的账户2016年8月22日9时07分转入194385元，交易对方户名为周晓萍，2016年8月22日9时20分，赵应床账户刷卡消费支付194385元，摘要显示为跨行消费：云南正丰兴房地产开发有限公司，该银行记录显示的内容与正丰兴公司陈述一致，转账金额正好是赵应床、杨凌霄交纳2万元首付款后的下欠部分即194385元，故赵应床、杨凌霄二审提交的证据不能证明其已经支付完首付款的主张，本院不予采信。经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：正丰兴公司要求解除商品房购销合同并由赵应床、杨凌霄承担违约责任是否有事实和法律依据。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，乙方（赵应床、杨凌霄）不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方（正丰兴公司）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，《商品房购销合同》及本补充协议即告解除，正丰兴公司立即收回房屋…”，赵应床、杨凌霄未能偿还银行贷款，导致正丰兴公司承担保证责任，符合双方约定的解除合同的条件；赵应床、杨凌霄仅支付了2万元首付款，也存在违约行为，本案的合同具备法定和约定的解除条件，一审判决解除合同符合法律规定；二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因赵应床、杨凌霄存在违约行为，一审判决在对双方约定的违约金进行调整降低后判决其承担相应的违约金并无不当。综上所述，赵应床、杨凌霄的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1736元，由上诉人赵应床、杨凌霄负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年十二月二十四日书记员  蔡 磊