文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初6198号原告：赵茂伸，男，1993年5月25日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：赵绪周（系赵茂伸之父），住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委**阳光云顶**，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。第三人：程旭，男，1972年11月12日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李勇，重庆川东南律师事务所律师。原告赵茂伸与被告重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）、第三人程旭商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵茂伸的委托诉讼代理人赵绪周、聂洪波，被告凯邦公司的委托诉讼代理人安继东，第三人程旭及其委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵茂伸向本院提出诉讼请求：1.被告凯邦公司立即向原告交付位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX新街X号凯邦•XX城X号楼X-X的房屋一套，并向原告支付逾期交房违约金（以520554元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至实际交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：程旭向被告购买了凯邦•XX城X号楼X-X的房屋一套，之后经被告同意，程旭以543546元的价格（含相应税费）转让给原告。原告将房款支付给程旭，程旭与原告一起到被告处完善购房手续，被告给原告出具房款和税费收据。原、被告于2017年11月13日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告应于2017年12月30日前交房，逾期交房，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。约定的交房期限届满后，原告多次向被告催促要求接房未果。原、被告之间的商品房买卖关系合法有效，被告应依约履行交房义务，但被告至今仍未向原告履行交房义务，已构成违约。被告凯邦公司辩称，1.原告诉称的部分内容不属实，程旭从凯邦公司处得到的房屋是借款抵房，原告与第三人之间的关系被告不知晓，原告赵茂伸与被告凯邦公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但原告赵茂伸没有向被告凯邦公司支付房款。2.因属于以房抵债，故不存在违约金，如果法院认为被告应承担逾期交房违约金，则原告主张的违约金标准过高，被告请求降低违约金标准。第三人程旭述称，1.被告凯邦公司法定代表人梁洪永因资金周转所需于2015年3月2日分两次向程旭借款共计40万元，借款期限均为一年，借款利率为月利率2.5%。因梁洪永到期未能清偿程旭借款，被告凯邦公司就清偿梁洪永的借款与程旭达成以房抵债合意，是双方当事人真实意思表示，双方为此签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方达成的以房抵债合意与订立的《重庆市商品房买卖合同》均合法有效。2.程旭将案涉房屋转让给原告后，已将转让事实告知了被告，被告同意在解除与第三人程旭签订的购房协议后，就案涉房屋另行与原告签订新的购房协议并以原告的名义办理网签，之后被告向原告出具收到购房款、契税、印花税、大修基金等费用票据，且双方另行签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十一条的规定，第三人程旭与被告就案涉房屋的商品房买卖合同已终止，且第三人程旭与原告就案涉房屋的房屋转让合同已履行终止，原、被告就案涉房屋已经形成新的商品房买卖合同关系。3.原、被告之间就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力，被告应当按照约定履行合同义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年3月2日，被告凯邦公司法定代表人梁洪永因资金周转所需分两次向第三人程旭借款共计40万元，借款期限为一年，借款利率为月利率2.5%。2017年7月12日，经程旭与梁洪永结算后，因梁洪永无力偿还借款本金和利息，双方约定用被告凯邦公司开发的位于彭水县XX街道XX社区XX新街X号凯邦两江城的房屋抵偿借款本息，第三人程旭选定了凯邦两江城X号楼X-X的房屋，双方于2017年7月12日就案涉房屋的房款进行了结算。被告凯邦公司于2017年7月21日给第三人程旭出具了520554元房款收据与22992元的契税、印花税、大修基金等费用收据。被告凯邦公司与第三人程旭签订了案涉房屋的购房合同并办理了网签。2017年11月8日，第三人程旭与原告赵茂伸的父亲赵绪周签订《购房协议》，约定程旭将凯邦两江城X号楼X-X的房屋以543546元的价格转让给赵绪周。之后，第三人程旭将案涉房屋已转让给原告的事实告知了被告，被告同意在解除与第三人程旭签订的购房协议后，就案涉房屋与原告再另行签订新的购房协议并以原告的名义再重新办理网签，购房款仍为520554元，契税、印花税、大修基金等费用仍为22992元。之后第三人程旭将其与被告凯邦公司签订的购房合同及相关票据交还被告凯邦公司，被告凯邦公司在程旭的购房票据与契税、印花税、大修基金等费用票据上均加注了“换为赵茂伸”的内容。被告凯邦公司为原告赵茂伸出具了落款日期均为2017年7月21日的《凯邦两江城专用收款收据》两张，其中一张收据内容为：“缴款单位：赵茂伸收款方式：票据人民币：520554收款事由：收8-20-6房款”。另一种收据内容为：“缴款单位：赵茂伸收款方式：票据人民币：22992收款事由：代收8-20-6税费契税：15617权证印花税：5大修基金：7370”两张收据收款单位处均加盖了凯邦公司印章。2017年11月13日，被告凯邦公司为甲方（卖方）与原告赵茂伸为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX新街X号凯邦•XX城X号楼X-X号以总价520554元的价格出售给原告赵茂伸。合同第五条约定，乙方于2017年11月13日支付首付款120554元，于2017年12月13日前支付购房尾款400000元。合同第七条约定，甲方应当在2017年12月30日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，该商品房交付时应符合商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》这一条件。合同第九条约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。另查明，原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》已办理了网签。涉案凯邦两江城X号楼已经取得建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是否合法有效；2.原告赵茂伸的诉讼请求是否能够得到支持。关于原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，被告凯邦公司就清偿梁洪永的借款与第三人程旭达成以房抵债合意，双方为此签订了《重庆市商品房买卖合同》。第三人程旭将案涉房屋转让给原告后，已将转让事实告知了被告凯邦公司，被告凯邦公司同意在解除与第三人程旭签订的购房协议后，就案涉房屋另行与原告赵茂伸于2017年11月13日签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同订立是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》自原、被告双方签字盖章时即宣告成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，被告凯邦公司举示的证据不足以证明合同有约定或者法定无效的情形，故涉案的商品房买卖合同自成立时生效。关于原告赵茂伸的诉讼请求是否能够得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方在合同中约定，于2017年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。现原告赵茂伸依照合同约定履行了付款义务，被告凯邦公司未能交付房屋，违反了合同约定。《中华人民共和国合法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告凯邦公司应当继续履行合同约定的义务，故对于原告赵茂伸要求被告凯邦公司交付房屋的诉讼请求本院予以支持。对于逾期交房违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告双方在合同中约定按照已付房价款万分之一的标准支付逾期交房违约金，该标准折合年利率为3.65%，本院认为较为合理。故原告主张从2017年12月31日起以520554元为基数按每日万分之一为标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋时为止这一诉请应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区XX新街X号凯邦•XX城X号楼X-X的房屋交付给原告赵茂伸；二、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告赵茂伸逾期交房违约金（以520554元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年12月31日起计算至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元（原告赵茂伸已预交），由被告重庆凯邦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  刘双宏二〇二〇年十二月三十一日书记员  冉芙蓉