北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19816号原告：祖亚芬，女，1976年9月30日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：魏中杰，北京市中尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国经，北京市中尚律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：马林江，北京马林江律师事务所律师。原告祖亚芬与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祖亚芬的委托诉讼代理人魏中杰、张国经，被告顺义新城公司的委托诉讼代理人马林江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖亚芬向本院提出诉讼请求：判决，1、解除双方于2017年2月21日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2013780）；2、对方返还购房款400690元；3、对方支付违约金62834.2元（以400690元为基数，自2017年2月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2020年5月31日，以实际支付全部款项之日止）；4、诉讼费用由对方承担。事实和理由：2017年2月21日，双方签订《北京市商品房预售合同》，我后续发现对方存在虚假宣传、擅自改变规划面积、容积率、绿地率、基础设施及其他配套设施等规划内容和共有部分建筑面积分摊说明发生变化，导致改变《建设工程规划许可证》批准的建筑结构及《北京市商品房预售合同》中关于每层设置卫生间等相关的约定内容。对方的行为已根本违反合同约定，符合合同解除的相关规定。为维护我的合法权益，我特向贵院提起诉讼，恳请贵院予以支持。被告顺义新城公司辩称，对方的诉讼请求没有法律和事实依据，请求贵院予以驳回。具体答辩意见阐述如下：一、对方不享有约定解除权或者法定解除权，无权单方面解除合同。双方之间签订的《北京市商品房预售合同》及其相关附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性规定，依法成立并生效，合同双方应当遵照履行，对方无权单方面解除合同。根据我国《合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”案涉合同履行过程中，我方并不存在上述法律规定的对方享有的法定解除权的情形，其无权单方面解除合同。根据我国《合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”缔约双方当事人可以协商解除合同或者约定解除条件，但本案中我方不同意解除合同，而是认为应当继续履行案涉合同，且案涉合同所约定的对方享有单方解除权的条件并未成就，故本案不存在对方可以行使约定解除权的情形，对方无权单方面解除合同。二、公共卫生间的变更是业主们对建筑物区分所有权中共有权的正当行使，根本不会影响案涉合同目的实现，案涉合同应当继续履行。根据我国《物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第一款的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”公共卫生间等公共部分属于业主共有部分，业主有权对共有部分行使权利，房屋既已出售，我方亦无权干涉。更何况，根据《最高人民法院关于印发的通知》(以下简称《会议纪要》)第三节关于合同纠纷案件的审理原则性指导意见：人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度。《会议纪要》第47条的规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。即便公共卫生间发生了变更，也不影响案涉合同目的实现，更不会对其购房目的实现造成任何影响。双方订立案涉合同的目的是：我方依照合同约定收取购房款而对方则依照合同约定受让房屋所有权，而并非建筑物公共部分的转让，对方无权以所有业主共有的公共部分变更为理由主张合同目的不能实现。现双方已于案涉合同及附件签订当日进行网签备案，对方也已支付了案涉房屋购房首付款人民币400690元，履行了部分购房款支付义务，且案涉房屋已于2019年1月30日取得竣工验收备案表，具备了合同约定的房屋交付条件。也即，只要对方支付完剩余案涉房屋购房款，我方可以立即交付案涉房屋，合同目的即可实现，且对方的购房款支付义务属于金钱债务，不属于不能强制履行的非金钱债务，合同应当继续履行。在贵院正在审理的（2020）京0106民初10130号我方诉对方商品房预售合同纠纷一案，我方要求对方继续履行支付剩余案涉房屋购房款的义务并承担相应的违约责任，我方作为守约方已经依照法律规定及合同约定主张权利，案涉合同应当继续履行。综上所述，公共卫生间的变更是业主们对建筑物区分所有权中共有权的正当行使，只要对方履行购房款支付义务，就可以取得案涉房屋所有权，并可以正当行使其共有部分的共有权，实现其合同目的。三、对方严重违背诚实信用原则，未完全履行案涉合同约定的先履行义务，我方有权按照合同约定拒绝交房，对方无权以房屋专有部分、案涉房屋所在建筑物共有部分不符合合同约定而主张单方面解除合同。根据案涉合同第六条及其附件四第(三)条第1款约定商品房总价款为3920690元，价款以按揭贷款方式支付，对方应于2017年2月11日前，向我方支付该商品房房价款400690元；于2017年5月11日前，支付房价款780000元；于2017年6月30日前，支付房价款780000元。但是对方仅于2017年2月11日支付购房首付款400690元，经我方多次发函催告，对方对其后续购房首付款仍拒不履行。根据案涉合同附件四第(三)条第2款、第4款、第5款的约定，该商品房剩余的房价款1960000元由对方向银行申请商业贷款的方式支付，对方应在本合同签订之日起7日内向出卖人指定的银行贷款机构提交申请按揭贷款所需的全部材料。提出按揭贷款申请资料并按银行贷款机构要求期限履行相关银行按揭贷款手续，且对方承诺应随时根据银行贷款机构要求，补充完善贷款手续，并确保在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，贷款银行将对方申请的贷款足额支付至我方指定的收款账户，如非因出卖人原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起30日内，向出卖人一次性支付全部剩余购房款或按照贷款机构要求补足剩余首付款。对方自2017年2月11日《预售合同》网签之日起至今，并未按照合同约定提交符合银行要求的申请贷款所需资料，并办理相关手续，未完成按揭贷款手续，且自2019年1月30日案涉房屋取得竣工备案之日起至今，因其个人原因未按照合同约定支付剩余房款196万元。根据案涉合同第二十二条及其附件十二补充协议第二条第1款的约定，对方办理房屋交付手续时，须已付清合同约定的案涉房屋的全部房款(含面积补差价款)、专项维修基金、契税、违约金(如有)等一切费用。否则无论何种原因对方未付清前述款项，我方均有权拒绝并迟延交付案涉房屋且不因此承担任何逾期交房的违约责任。对方履行付款义务在先，而我方履行交房义务在后，对方未完全履行合同约定的付款义务，我方有权拒绝交付案涉房屋，故在未交付房屋之前，对方亦无权要求我方履行交房义务。对方严重违背诚实信用原则，拒绝履行合同约定的先履行义务，根本无权以房屋专有部分、案涉房屋所在建筑物共有部分不符合合同约定而主张单方面解除合同。事实上，对方是基于投资失败，恶意提起解除合同，其诉讼所争并非其正当权益，而纯属滥用诉讼权利，进行恶意诉讼，试图以此实现其逃避履行债务之目的，恳请法院予以制止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月21日，顺义新城公司（出卖人）与祖亚芬（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2013780），出售丰台区南苑乡石榴庄旧村改造S-20地块商业、办公楼第3层323号，商品房规划性质为办公，预测建筑面积共46.66平方米，套内建筑面积26.94平方米，分摊共有建筑面积19.72平方米。总价款3920690元；出卖人应当于2019年10月15日前向买受人交付该商品房。此外，该合同还进行以下约定，第六章规划设计变更第十四条规划变更：1、出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。2、买受人应当自通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。3、买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热，采暖方式。附件二第八条不分摊的共有部位：1、-4层：电梯井1、汽车坡道1、前室1。2、1层：卫生间1、卫生间2。3：2层至18层：卫生间1、卫生间2、卫生间3、卫生间4。附件四第（三）条按揭贷款方式，l、买受人应于2017年2月11日前，向出卖人交纳该商品房房价款400690元。买受人应于2017年5月11日前，向出卖人交纳该商品房房价款780000元。买受人应于2017年6月30日前，向出卖人交纳该商品房房价款780000元。2、该商品房剩余的房价款1960000元，由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付。3、双方确认，买受人应按照本附件第（三）条第l款约定的期限足额支付各期购房款，若买受人逾期支付任一期购房房款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，本商品房预售合同及补充协议自出卖人向买受人发出解约通知书之日起立即解除，买受人必须无条件协助出卖人办理建委网签预售合同的解除备案工作，同时买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照总房款百分之肆向出卖人支付违约金，双方办理完毕解除备案工作后十五日内出卖人无息退还买受人全部已付款。出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。本条约定与本合同第八条约定不一致的，以本条约定为准。庭审中，祖亚芬提交以下证据证明其主张，1、照片，证明开发商存在虚假宣传，业主进行维权；2、指示图照片，证明诉争楼房的指示图以及实际楼层中都没有公共卫生间；3、公共卫生间照片，证明工程竣工验收时有公共卫生间，后被改成业主家卧室；4、北京市规划委员会建设工程规划许可证附件及S20三至十八层平面图，证明诉争楼宇规划设计三层有4个卫生间，现实交付三层中无卫生间，违反建设工程规划方案，且违反合同第九条、第十四条、第十五条以及合同附件二第八条等约定；5、立案审批表，证明顺义新城公司在工程验收合格后擅自多处改变工程规划内容，违反工程规划许可，在未重新报批的情况下，擅自违规施工的违法行为已经被相关部门立案调查。立案审批表载明案件基本情况：我局于2020年5月接到群众举报，反映位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼存在违反规划用途擅自商改住的非法行为。案件前期核查情况，经初步核查，石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼于2015年取得《建设工程规划许可证》，批准使用用途为办公、商业等，经现场踏勘，对允许进入的一间房间检查发现，该房间室内存在增加局部夹层行为，增设卫生洗漱等功能。承办人意见：其行为违反了《北京市城乡规划条例》第八十四条之规定，涉嫌擅自改变原有商业办公用途，建议立案调查。顺义新城公司对证据1、2、3真实性、合法性、关联性均不认可，认可实际中每层都没有公共卫生间，主张这是经过大多数业主签署了相关文件，涉及业主公共利益，且房子里都配备了高级的洗漱用品和洗漱空间，提升了品质，对方房子也配备单独卫生间，如果祖亚芬不需要，其在履行完毕交付房款后可以申请变更。对证据4真实性、合法性均认可，但关联性、证明目的不认可；对证据5不认可，其上未体现对于顺义新城公司的立案，且目前没有收到任何处罚。庭审中，顺义新城公司提交以下主要证据，1、商品房预售合同联机备案表，证明已将合同进行备案，并取得备案表，祖亚芬签字确认。2、工程竣工验收备案表、不动产权证书，证明2018年12月29日涉案项目竣工验收，2019年1月30日竣工验收备案，同年4月25日取得不动产权证，建设手续齐备、程序合法，不存在违反规划用途的行为。祖亚芬对以上证据真实性、合法性认可，但表示合同约定诉争房屋为办公用房，楼层有四个公共卫生间，每个房间没有自己卫生间，对方未通知且未征得祖亚芬的同意，更改公共卫生间，祖亚芬享有法定和约定解除权。庭审中，经询问，祖亚芬要求解除合同的主要理由为顺义新城公司改变公共卫生间工程规划许可，并进行商改住，顺义新城公司表示并非其改变了公共卫生间，系交付房屋后大多数业主的决议，并委托装修公司进行的更改。经双方确认，祖亚芬支付购房款400690元，未支付剩余购房款；诉争楼宇竣工验收时存在公共卫生间；均不清楚顺义新城公司何时与物业公司进行交接。另查，本案诉讼之前，顺义新城公司以商品房预售合同为案由将祖亚芬诉至本院，要求继续履行诉争合同，并支付违约金，祖亚芬未提起反诉，另行提起本案诉讼，前述案件中止审理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《北京市商品房预售合同》及其附件等，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。祖亚芬交纳了首付款400690元，但未按照约定支付剩余购房款，双方未按照合同约定于2019年10月15日办理交付房屋手续，顺义新城公司于本案前起诉要求祖亚芬继续履行合同。现祖亚芬以顺义新城公司改变公共卫生间工程规划许可，取消公共卫生间，并进行商改住为由，要求解除诉争合同。本案需解决以下主要问题。一、公共卫生间更改的认定。双方确认，诉争楼宇竣工验收时曾设置公共卫生间，而现在公共卫生间已不存在。祖亚芬主张系顺义新城公司所为，且被用于卧室居住使用，顺义新城公司对此不认可，表示系交付房屋业主共同商议取消公共卫生间。一方面诉争房屋所在项目于2018年12月29日竣工验收，于2019年1月30日竣工验收备案，可以推断诉争项目工程从建设直至竣工验收，顺义新城公司并未违反规划许可，更改公共卫生间的规划设计。而本案中，现祖亚芬提交证据不足以证明公共卫生间更改具体情况，包括更改主体、时间、用途等，即系顺义新城公司所为。但是，可以确定，在双方未办理房屋交付情况下，诉争房屋现状是公共区域的公共卫生间已不存在，这与诉争合同附件二中关于2层-18层设置公共卫生间的约定不符。二、祖亚芬是否享有合同约定解除权。祖亚芬主张按照诉争合同第十四条规划变更、第十五条设计变更约定内容，享有约定解除权。该两条款属于第六章规划设计变更部分，规定了出卖人书面通知义务以及未在规定期限内通知情况下，赋予了买受人享有解除合同权利。但是，根据该两条款内容来看，两条款的解除权行使是有条件的，第十四条，“双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的”，第十五条，“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的”。一方面根据前述查明，现无证据证明前述公共卫生间变更系符合“经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更的”的条件，另一方面根据诉争合同第六章规划设计变更第十四条规划变更约定，1、出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，可以看出，该条款系约束商品房建设行为。因此，本条款本意可理解为，因诉争房屋为期房，规划或者设计经相关部门批准或者法定程序变更的，出卖人有义务书面通知买受人，避免买受人对房屋规划、设计变更不知情，导致所收房屋与合同约定不一致。从本案来看，综合本案案情和现有证据及双方当事人意见，诉争房屋楼宇已经竣工验收，并无变更登记规划、设计情形；至于竣工验收后，包括公共卫生间的变更，并不适用该两条款约定，基于前述认定，祖亚芬并不能根据该两条款享有合同约定解除权。三、祖亚芬是否享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。双方为商品房预售合同关系，交易标的物为商品房，根据《北京市商品房预售合同》附件约定，诉争公共卫生间属于“分摊的共有部位”，且共有部位还包括电梯井等其他内容，并非合同核心内容，此外，现顺义新城公司表示已在诉争房屋内增设卫生洗漱等功能，且可根据需求变更房屋内设置，因此，综合本案案情和现有证据，祖亚芬关于公共卫生间的意见，不足达到“致使不能实现合同目的”合同解除条件。与此同时，祖亚芬关于商改住等为由，主张合同应予解除的意见，其未提交充足证据予以佐证，亦无法证明本案足以达到“致使不能实现合同目的”合同解除条件。三、关于祖亚芬的诉讼请求。针对以上查明和认定，祖亚芬要求解除本案诉争的《北京市商品房预售合同》以及要求顺义新城公司返还购房款，支付违约金等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，证据不足，本院对此难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回祖亚芬的全部诉讼请求。案件受理费38166元，由祖亚芬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏洪杰二〇二〇年十二月三十日书记员  曾嘉溪