山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初294号 原告:段某信,男,汉族,1963年5月6日出生,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:付可现,山东嘉锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人:闵现金,山东嘉锐律师事务所实习律师。 被告:刘某东,男,汉族,1978年5月10日出生,户籍地:山东省莒南县,现住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:刘行,山东铭星律师事务所律师。 原告段某信与被告刘某东租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段某信及其委托诉讼代理人付可现、闵现金，被告刘某东的诉讼代理人刘行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段某信向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原被告解除双方签订的房屋租赁合同和协议书；2.请求法院判令被告支付原告房屋租赁费50万元及利息（利息自2018年11月10日起算至实际付清之日止）3.请求法院判令被告向原告支付违约金10万元。4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月1日,原、被告签订房屋租赁合同,原告将金雀山路金阳大厦商业楼沿街西半部上下三层约三千平方米整体租赁给被告使用。2016年9月30日被告将第一层约1000平方米转租给王传技使用,2018年10月1日被告又将第二层约1000平方米转租给朱孔轩使用。针对上述被告转租事实,原告与被告及王传技、朱孔轩于2018年10月1日签订四方协议。协议约定原告与被告之间的房屋租赁合同房屋租赁费调整为每年90万元，被告于2018年10月29日支付20万,于2018年11月10日前支付20万元,余款50万于2019年2月1日前一次性付清,并支付利息,利息自2018年11月10日起算至实际付清之日止,利率按年利率36%计。同时约定被告一旦违约须向原告支付违约金10万元整。协议签订后被告仅依据四方协议向原告支付前两期租赁费40万元,余款50万元逾期未支付。为此,原告多次向被告催要,被告至今未支付,为维护原告的合法权益,特诉诸贵院。 刘某东辩称：一、2019年1月7日晚至8日凌晨,答辩人在案涉租赁房屋第三层经营的“缘中缘”网吧被人聚众哄抢,目前正在刑事控告维权中,店铺被抢后,案涉房屋已无法继续利用,原告短信告知答辩人房子是否继续使用,答辩人即电话告知房屋无法继续使用,让原告继续对外出租,合同事实上已经解除,原告是接受的,电话告知的时间为2019年1月17日或18日。因此，原告无权要求支付后续租赁费。二、楼房第一、二层出租给案外人,但在2019年3月份左右,原告即多次利用停水停电的方式,违反了协议书第五条的约定,致使前两层事实上也无法继续使用,原告的该行为应当是一种单方强行要求解除合同的行为,原告无权继续主张要求答辩人支付后续租赁费。三、诉状中约定的利息本质上是一种违约金,利息属于借贷关系调整范畴,该约定违法。且答辩人已经合理告知义务,合同已经提前解除,并不存在违约行为,也没有给原告造成严重的损失,因此，对于其利息和违约金不应予以支持。综上,案涉租赁合同因原告的行为,第三层于2019年1月18日已经解除,第一、二层租户与原告之间的租赁合同关系因原告的违约行为也于2019年3月份即已经解除，原告诉求于法无据,请求法院依法作出公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月1日,段某信（甲方）与刘某东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将金雀山路金阳大厦商业楼西部沿街一至三层房屋整体租赁给从事乙方酒店业的经营，租期为10年，即自2011年7月1日起至2021年9月30日止。每年使用前15天交清全年房租费,租金前三年每年75万元,第四年至第五年每年租金为82.5万元,自第六年起每年在原租金额上递增7.5万元,直至租赁期满。合同签订时乙方向甲方交纳租房押金10万元,合同到期时交清房租及水电等费用后,押金无息退还乙方。合同签订后，双方按约履行各自义务。双方还就其他权利义务作了具体约定。 2016年9月30日，刘某东将租赁房屋第一层约1000平方米转租给案外人王传技使用。2018年10月1日，刘某东又将租赁房屋第二层约1000平方米转租给案外人朱孔轩使用。同日，段某信（甲方）、刘某东（乙方）、王传技（丙方）、朱孔轩（丁方）共同签订《协议书》，约定甲方将金雀山路金阳大厦商业楼沿街西半部上下三层，共3000平方左右，2011年10月1日整体出租给乙方使用，第一年房租75万元，自2018年10月1日调整为每年90万元。丙方自2016年9月30日承租上述中第一层，约1000平方米，每年房租35万元，一次付清三年房租共105万元，押金8万元。丁方自2018年10月1日承租上述中第二层约1000平方米，每年房租25万元，每年一付，押金3万元。以下事实，四方清楚无异议，为了继续履行租赁合同，甲方达成如下条款：1.2018年10月29日下午5点前乙方支付甲方房租20万元，2018年11月10日前乙方支付甲方房租20万元，余款50万元于2019年2月1日前一次性付清，并支付利息（自2018年11月10日起算至实际付清之日止，利率按年利率36%），乙方提供恒大华府7号楼2单元702房屋作为还款担保，房产证押至丙方；2.如乙方不能按照第一条约定支付房租和利息，甲方有权诉诸法院，查封乙方名下所有财产；3.违约责任：乙方一旦违约，须向甲方支付违约金10万元；4.若乙方正常向甲方交纳房租，丙、丁方必须按照与乙方签订的房租合同履行；5.若乙方拖欠甲方房租，甲方不得使用停水停电手段迫使其他三方交纳房租。但拖欠水电费除外；6.以上内容各方知晓无异议，签字捺印生效……。协议签订后，2018年10月1日至2019年9月30日的租金90万元，刘某东按照协议分别于2018年11月7日、11月8日支付租金20万元，于2018年12月10日支付租金20万元，剩余租金50万元未付。案外人王传技、朱孔轩将2019年9月30日之前的全部租金交纳给刘某东，两人于转租合同届满之日即2019年9月30日搬出，段某信收回案涉房屋第一层、第二层。2019年1月7日至8日凌晨，刘某东在案涉房屋第三层经营的店铺被抢，2019年1月17日，段某信发短信给刘某东问“房子还用吗，不用我好外租”，刘某东没有短信回复。后段某信多次催要租金未果，引起本案诉讼。 庭审中，刘某东对欠付租金50万元没有异议，但认为案涉房屋第三层实际已于2019年1月18交付给段某信，对此并没有提交相应证据。段某信则称刘某东于2019年7月份才从租赁房屋第三层搬走，后找电话问刘某东，刘某东说不干了，之后不再见人。另，刘某东辩称尚有10万元押金未退，段某信称10万元押金已冲抵2017年10月1日至2018年9月30日期间租金。法庭要求刘某东于庭后七日内提供支付该年度租金87.5万元的银行明细及相应收据，刘某东没有提交，并在庭审中称该年度租金交付方式为一部分现金交付，另一部分系债权人邢小强将出借款项30万元直接交付段某信，凭证不好提供。 本院认为，段某信与刘某东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应遵约履行。合同履行过程中，刘某东于2019年7月份从租赁房屋第三层搬走，次承租人王传技、朱孔轩于2019年9月30日搬出租赁房屋第一层、第二层，段某信因无法联系刘某东，收回了租赁房屋。刘某东在租赁期限届满之日前以实际行动表明已不再继续履行租赁合同，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，段某信有权行使合同解除权，现段某信诉请解除与刘某东签订的《房屋租赁合同》，并要刘某东支付拖欠租金，符合法律规定，本院予以支持。 关于租金的问题。刘某东对于段某信主张的欠付2019年9月30日之前租金50万元没有异议，只是认为租赁房屋第三层已于2019年1月18日交付，第三层后续部分租金无需支付。本案中，根据段某信提供其与刘某东手机短信记录，段某信于2019年1月17日致信刘某东询问其是否继续租赁第三层，刘某东没有短信回复，也没有证据证明其在2019年1月18日已明确告知段某信已不再租赁第三层。故本院认定段某信主张刘某东于2019年7月份搬出租赁房屋第三层事实成立。租赁房屋第三层刘某东虽于2019年7月份搬出，但因其违约不再继续履行租赁合同，段某信重新出租房屋，应需一定期限，故段某信主张租金计算至2019年9月30日，符合法律规定，本院认定刘某东欠付租金50万元。 关于利息及违约金的问题。协议同时约定利息和违约金，鉴于段某信于2019年9月30日已收回全部租赁房屋，故对刘某东因违约造成的损失，如按协议约定按年利率36%支付租金利息，同时又主张支付10万元违约金，已远超过其实际损失。依据民法公平原则，本院酌定支持违约金10万元，对于利息不予支持。 另，对于刘某东主张退还押金10万元的问题，因刘某东没有提供全额交付2017年10月1日至2018年9月30日期间租金87.5万元的相应证据，故本院认定段某信主张10万元押金冲抵上述年度租金一部分的事实成立。对于刘某东要求退还租金主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告段某信与被告刘某东于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告刘某东自本判决生效之日起十日内支付原告段某信租金50万元，同时支付违约金10万元； 三、驳回原告段某信的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由被告刘某东负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  陈成合 人民陪审员  高 军 人民陪审员  亓春超 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  周 芬