北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3590号原告：曾宪龙，男，1963年8月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。被告：刘源，男，1972年5月4日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。原告曾宪龙诉被告刘源租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾宪龙及其委托诉讼代理人吴**志，被告刘源委托诉讼代理人范庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾宪龙向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2017年8月26日至实际搬离天地和庄园之日止的租金，暂计算至2020年2月25日，共计545万元。2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年8月20日，原告曾宪龙与被告刘源签订《天地合庄园合作协议》，协议约定原告将其经营中的位于北京市通州区张家湾镇大北关村东的“天地和庄园”交与被告经营，被告全权自主经营自负盈亏，租金每年200万元，从第二年开始每年递增10万元。合同签订以后，原告将天地合庄园和全部证照和设施设备全部交给被告，被告开始经营该庄园。被告仅支付了一年（2016年8月26日至2017年8月25日）租金200万元，但从2017年8月25日开始，被告本应当支付第二年租金，但被告没有支付，直至今日一直未交纳。截至2019年11月25日，被告共计拖欠租金数额487.5万元。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告刘源辩称：不同意全部诉求。理由：原告没有权利向被告主张房屋占有使用费：1.本案涉案天地和庄园，第一手合同季玉琨和杨建英已经经过本院和三中院判决确认合同无效，判决理由是合同违反法律强制性规定，因为涉案土地性质为集体土地，规划用途为特浇水建设用地、一半农田等，承包协议违反法律强制性规定无效，且本案原被告作为案件第三人，被法院判决将涉案庄园地上物和设施返还季玉琨，被告在2019年7月左右，已经通过法院执行局履行房屋交接手续；2.被告与原告签订的合作协议，因为季玉琨和杨建英协议无效。原告与杨建英协议也应属无效合同，结合本案原告与被告签订合作协议内容来看，季玉琨与杨建英，以及杨建英与本案原告签订协议内容基本相同。也就是将土地和建筑物交给被告经营建设，涉案土地属于农用地，未取得建设用地使用权证据，且未经过规划和审批手续，原有建设物，包括刘源新建和扩建的建筑物被认定为违法建筑物，被告也已经另案起诉。因此，被告没有权利向原告主张占有使用费。且被告已经将涉案土地和地上物建筑物腾退交给了季玉琨。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月20日，曾宪龙（甲方）与刘源（乙方）签订《天地和庄园合作协议》，协议约定，甲乙双方合作经营以乙方为主体，乙方拥有自主经营权，决策权，在国家法律法规范围内经营，甲方不得干涉。甲方将北京天地和旅游观光有限公司营业执照及各种有效的相关资质移交乙方使用管理。如因乙方问题造成资质作废，乙方负全责。甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房，办公区两间办公室以外的天地和庄园内所使用的土地、房屋及配套设备设施，果园果树由乙方使用管理(以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准)天地和庄园位于通州区张家湾镇大关村北，北邻胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。乙方交付甲方年租金200万元整(从第二年每年递增10万元，最高租金不得超过260万元)，租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据。此外，协议还约定了其他内容。后曾宪龙将涉案场地交付刘源使用。2017年7月3日，刘源向曾宪龙发函载明：“我租赁您天地和庄园因部分地段将面临政府拆迁，其拆迁面积主要在餐厅重要地段，致使餐厅停业待建。由于这次拆迁房屋面积多，加之拆迁的建筑物（餐厅）重要，导致整个天地和庄园无用餐之处，将严重影响了天地和庄园其他的正常营业并受到重大的经济损失。对此，现提出以下三点：1.减去被拆迁的相应的房屋租赁面积。2.加快无偿办理新建相关有效手续。3.全免新建期间的租金。以上三点，本着相互理解、相互信任和友好相处的原则，请求曾总予以考虑答复为盼！”2017年9月1日，北京市通州区张家湾镇人民政府作为搬迁人（甲方）与北京海达成科技有限公司作为被搬迁人（乙方）签订《通州区漷台路改扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》，约定将本案涉案土地使用面积3673.74平方米，经营性用房屋使用面积2818.59平方米进行搬迁。除上述搬迁土地外，在本院审理（2018）京0112民初7566号案件审理过程中查明，剩余土地仍由刘源占有使用。另查一，2014年5月19日，杨建英（甲方）与曾宪龙、石绍辉（乙方）签订《天地和庄园承包协议》，约定，甲乙双方就乙方承包经营“天地和庄园”事宣经友好协商达成如下协议，共同诚信遵守：包括北京天地和旅游观光有限公司营业执照及各种相关资质。承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房、办公区两间办公室以外的“天地和庄园”内所使用的土地房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。城堡中轴线将来作为漕运文化园，可以双方共同协商使用。承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日，承包金每年160万元整，每半年支付一次，甲方需要提供租金收据（每两年增加8万元承包金），此外，协议还约定了其他内容。2014年12月17日，杨建英（甲方）与曾宪龙、石绍辉（乙方）签订《天地和庄园承包补充协议》，约定，承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房以外的“天地和庄园”内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。承包年限15年：2015年5月19日至2028年9月30日。双方于2014年5月19日签订承包协议，在半年运营过程中，由于投资修缮改建投入较大；加之社会环境影响，亏损很大，在双方沟通后，为了保证天地和继续运营，在此达成谅解，双方同意，在第一季度原来承包金额付完之后，从2015年5月19日开始以后每年承包金额改为：承包金定为每年120万元整，每半年付一次，甲方需要提供租金收据。2015年5月8日，石绍辉（甲方）、曾宪龙（乙方）和杨建英（丙方）签订《天地和庄园承包退出协议》，约定，甲乙双方(按原合同各占50％)合作于2014年5月19日开始承包经营“天地和庄园”，(见三方《天地和庄园承包协议》)合作时至2015年5月8日。现经友好协商，甲方自愿退出合作承包经营，将承包经营权益全部转让给乙方，并征得丙方作为发包方的同意，从转让之日起“天地和庄园”之前与今后所有的债权、债务与甲方没有任何关系。甲方同意将承包经营权转让给乙方，乙方同意退还甲方所有投入资金。协议签订后，甲方开始办理退出手续，所有手续在15天内办完。此外，该协议还约定了其他内容。另查二，2017年10月17日，曾宪龙向杨建英发出《关于暂停支付租金的告知函》，该函载明：“2014年5月19日您我双方就北京市通州区张家湾镇大关村北的天地和庄园”签订了《天地和庄园承包协议》，承包期至2028年9月30日。租金已交至2017年11月18日。2017年6月以来，通州区张家湾镇人民政府因修建漷台路，需对沿线建筑物进行拆迁，“天地和庄园”部分建筑物恰好位于规划红线范围内。2017年9月中旬，漷台路规划红线范围内的全部建筑物被强制拆迁，包括餐厅和办公室等，导致该庄园无法正常经营。经调查，此次拆迁之前，“天地和园”的原业主季玉锟已经私下就拆迁补偿问题与拆迁方达成安置补偿协议，并领取了1301余万元的补偿款。按照合同约定，其中我方新增建筑物和设施的补偿以及营业损失的补偿应归我方所有，而季玉锟和您至今均未就上述补偿款和承包金调整等相关事宜与我方进行协商达成共识。根据您我之间的合同约定，原本我应于2017年11月19日前支付下期（半年）的承包金，但是目前因主要经营场所被强制拆迁，庄园全部停业，而且拆迁补偿问题及和租金调整问题己经提交人民法院诉讼解决，案件正在审理过程中。故我方特给您函告如下：1.在诉讼案件未结案之前，暂停支付下期承包金。2.待生效判决确定补偿数额及租金数额之后，你我双方在就承包金支付问题进行结算和支付。在上述事项未达成相关协议之前，根据合同法之同时履行抗辩权，我方有权暂停支付下期租金，直至上述争议得到明确结论。”另查三，刘源租金交至2017年8月25日，之后的租金没有继续交纳。再查一，2013年9月4日，季玉锟作为北京天地和旅游观光有限公司的法人（甲方）与杨建英（乙方）签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容，1.承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房以外的“天地和庄园”内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。2.承包年限15年：2013年10月1日至2028年9月30日……第二条：承包金及相关费用约定1、2013年9月1日-2015年9月30日年承包金为一百万元整。2.2015年10月1日-2017年9月30日年承包金一百零五万元整。3.2017年10月1日-2019年9月30日年承包金一百一十万元整……第三条：协议履行1.协议签订后3日内，乙方向甲方支付第一年租金之50%五十万元人民币，自首笔支付之日起六个月内支付剩余50%租金五十万元人民币。2.第二年及以后为每年8月30日前付50%年租金，2月30日前再付50%年租金。3.协议签订后2日内，乙方即可进入天地和庄园并进行接管经营，20日内甲方移出非租物品，甲方将证照章交乙方保管使用……第五条：违约责任1、承包期内乙方不按约定时间交纳承包金逾期超过30日，甲方有权解除协议，将视为乙方违约，并承担违约责任。”2014年5月19日，杨建英作为甲方与曾宪龙、石绍辉作为乙方签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容2、承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日。5.承包期内乙方需在此地重新注册公司，甲方可参与为股东。8.承包期内承包范围内所产生的所有收益归乙方所有，甲方只获得本协议约定的承包金……”2014年12月17日，杨建英作为甲方，与曾宪龙、石绍辉作为乙方签订《天地和庄园承包补充协议》，其中约定：“……从2015年5月19日开始以后每年承包金额改为：1.承包金定为每年120万元整。每半年付一次，甲方需要提供租金收据……”2015年5月8日，石绍辉作为甲方，曾宪龙作为乙方，杨建英作为丙方签订了《天地和庄园承包退出协议》，其中约定：“……经友好协商，甲方自愿退出合作承包经营，将承包经营权益全部转让给乙方，并征得丙方作为发包方的同意，从转让之日起天地和庄园之前与今后所有的债权、债务与甲方没有任何关系……”2016年8月20日，曾宪龙作为甲方与刘源作为乙方签订《天地和庄园合作协议》，内容为：“第一条：合作经营及内容3、合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。4.合作之前的一切债权债务，均有甲方承担，与乙方无关。7.在合作期间，乙方给甲方经营纯利润的15%的股权。第二条：相关费用的约定1、乙方交付甲方年租金200万元整（从第二年每年递增十万元整，最高租金不得超过260万元），租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据……”2017年6月16日，季玉锟作为甲方与杨建英作为乙方签订《补充协议书》，其中约定：“一、本次拆迁经营补偿款归乙方所有；二、乙方应该按此次拆迁规定的期限腾退出乙方所租用的拆迁区域，否则，乙方将负全部责任，并赔偿因未按期腾退给甲方带来的损失。五、拆迁后，原协议租金不变……”再查二，2018年3月15日，季玉锟作为原告以租赁合同纠纷为由将杨建英、曾宪龙（第三人）、刘源（第三人）诉至本院，要求“1、解除我与被告杨建英于2013年9月4日签订的协议；2.判决被告及第三人立即腾退并返还天地和庄园内被告承租的土地、房屋及配套设施、果园果树等；3.判决被告立即支付我2017年4月1日至2018年3月31日期间剩余租金67.5万元；4.判决被告向我支付租金及占用使用费（按照承包协议第二条的标准计算，自2018年4月1日至被告及第三人实际腾退之日）；5.判决被告立即支付违约金100万元；6.判决自2013年9月3日起至《天地和庄园》承包协议解除之日止北京天地和旅游观光有限公司的债权债务由被告承担……”本院于2018年10月12日作出（2018）京0112民初7566号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）季玉锟与被告（反诉原告）杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、被告（反诉原告）杨建英、第三人曾宪龙、第三人刘源将承租的位于北京市通州区张家湾镇大北关村北的天地和庄园腾退给原告（反诉被告）季玉锟，并将天地和庄园内的地上物、设施返还给原告（反诉被告）季玉锟，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季玉锟自二〇一七年四月一日至二〇一八年三月三十一日期间的占地使用费人民币六十万，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季玉锟自二〇一八年四月一日至诉争土地实际腾退之日止的占地使用费（占地使用费的标准为每年人民币一百万元），于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）季玉锟的其他诉讼请求。”杨建英对一审判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终202号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”本案审理过程中，就上述判决的执行事宜，经核实，涉案场地实际腾退时间为2020年3月17日，杨建英已经交纳了截止2020年3月17日的全部占地使用费。再查三，杨建英以租赁合同为由将曾宪龙诉至本院（案号：2020京0112民初12567号），要求曾宪龙支付2017年11月19日至实际搬离天地和庄园之日止的租金，曾宪龙以租赁合同纠纷为由将杨建英、季玉锟（第三人）、北京海达成科技有限公司（第三人）诉至本院（案号：2019京0112民初24588号），要求赔偿经济损失，刘源以财产损害赔偿纠纷为由将季玉锟、杨建英、曾宪龙诉至本院（案号：2019京0112民初28460号），要求赔偿损失。上述3个案件正在审理中。以上事实，有双方提交的证据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。任何单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据本案查明的事实，本案诉争土地上的建筑物并未取得相关审批手续，原告曾宪龙与被告刘源签订的《天地和庄园合作协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，因属于无效合同。虽然涉案合同无效，但刘源确实实际占有使用诉争土地，应当支付相应的占有使用费。根据查明的事实，涉案场地2020年3月17日腾退完毕。现本院参照双方签订的协议约定的租金标准，并结合拆迁情况综合考虑，对占有使用费予以酌定，将2017年8月26日至2020年3月17日期间的占地使用费酌定为502万元，对曾宪龙主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘源支付原告曾宪龙2017年8月26日至2020年3月17日期间的占地使用费共计502万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告曾宪龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24975元，由原告曾宪龙负担1505元（已交纳），由被告刘源负担23470元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇二〇年十二月二十五日书记员  张媛媛