新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2428号 原告:杨晓荣，女，1961年5月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告:新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区五彩湾工业园。法定代表人:黄晓林，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。原告杨晓荣与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告杨晓荣的委托诉讼代理人张燕荣、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王君霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告置换价值350000元;2.依法判令被告以848000元为基数自2015年10月30日起按月利率6‰承担违约金至赔偿之日止(计算至起诉之日的违约金为310000元);3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年8月10日,原被告签订《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》一份。协议约定被告拆迁原告住宅及院落一套,补偿价值84800元,即:住宅两套，现金100000元，50平方米的商铺一间(单价7000元/㎡,价值280000元),双方还约定了违约责任:被告每推迟一天向原告交付协议所涉及的安置房屋等,则向原告支付违约金,每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。协议签订后,原告于2013年8月12日前将拆迁房屋交于被告并领取了100000元现金补偿及置换住宅一套。2015年1月12日时，因被告无法交付置换门面房，故将原告约定的40平方米增加为50平方米，双方又约定将该房屋的交付时间顺延至2015年12月30日。因被告未能开发修建商铺,故无法按协议交付置换商铺。为维护原告合法权益,诉诸法院。被告辩称，原、被告签订《棚户区改造拆迁补偿协议》属实，被告已经按双方约定履行了部分义务,但因政府城市建设规划多次调整,导致最初规划方案中的沿街门面房至今未建成。2020年吉木萨尔县人民政府确定了最终的规划方案,2021年可以动工建设。迟延交房是因政府规划调整所引起的,属于不可抗力的情形,不属于被告违约,故针对原告的各项诉讼请求具体答辩如下:1.原告第一项诉求是赔偿原告置换房价值350000元没有事实的法律依据,赔偿是基于侵害行为而产生的请求权,包括侵权损害赔偿和违约损害赔偿,原告首先应当明确是要求将应交付的转换房屋折价按现金方式给付,还是要求赔偿350000元的损失。被告不同意将转换的房屋进行折价给付,因为双方在《棚户区改造拆迁补偿协议》中明确约定“拆迁补偿方式以房屋置换为主,货币补偿为辅”,表明合同履行的基本原则是置换而非买卖,原告要求被告给付现金没有合同依据。棚户区改造的拆迁安置合同中拆迁人和被拆迁人之间的权利义务本身就是不对等的,拆迁置换的金额远远大于被拆迁房屋的实际价值,房地产开发企业之所以会给出超值的置换补偿是因为开发商是利用土地进行建设后可以使土地收益增加,用开发后的房屋置换可以减少商业投资成本,将未交付的置换房屋折算成现金违背了拆迁安置的本意,变成了商品房的买卖,而原告手中根本就没有商品房存在,这属于用合法手段掩盖非法目的的行为,是民法所禁止的行为。如果原告想要以现金方式履行双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》应当通过协商确定新的补偿价格,不能简单的《棚户区改造拆迁补偿协议》按置换房屋的价格来确定拆迁补偿金额。2.原告的第二项请求没有事实和法律依据,依据《棚户区改造拆迁补偿协议》第二条和第五条的约定,被告对原告所负的是交付50㎡商铺的义务，是特定物给付，被告未履行给付义务是政府规划调整的不可抗力导致的,不属于违约,不应当承担违约责任,不应当向原告支付违约金。原被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中日万分之二的违约金过高，如果法院认定被告迟延交付构成违约,应当调整违约金,参照买卖合同司法解释的规定按银行间同业拆借利率的1.3倍计算,应为月利率4.17‰。3.原被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》中部分内容无效,原告的土地使用权证记载的土地使用面积为471.68㎡,协议第一条第(二)项约定“土地证记载的会用面积为481m”,其中159.32㎡原告无土地使用权,根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定原告对超出土地使用权证记载面积的159.32㎡土地不享有处分权,在签订合同时原告陈述多出的面积一直都是自己在使用国土局可以出证明,但至今未取得有效的证明,表明国有土地管理部门对原告处分159.32㎡土地的行为不追认,故应当认定《棚户区改造拆迁补偿协议》中超出土地使用证记载面积的159.32㎡土地的拆迁补偿无效,该部分土地被告又另行向国有土地管理部门交纳了土地出让金,原被告双方签订的《棚户区改造拆迁补偿协议》多计算补偿金额159.32㎡×1763元=340428.6元，应当从拆迁补偿款总额中扣减。原告的各项请求均不能成立,应当予以驳回。原告就其主张，提供以下证据：1.拆迁补偿协议1份及补充内容一份、离婚调解书1份，证明：被告拆迁原告的房屋，补偿价值84800元，即:住宅两套，现金100000元，50平方米的商铺一间,未按合同约定交付商铺。原告和前夫离婚时，对院落进行分配，被告征迁的是原告的房子。被告质证认为真实性认可，证明的目的不认可，合同约定了拆迁是房屋置换为主，原告要求给付现金没有依据，土地证记载的面积与原告提交的面积不相符。原告杨晓荣与陈德全离婚，陈德全享有150平米土地使用权，土地使用权归原告，原告享有320平米的土地使用权。本院认证认为，对原告出示的以上证据的真实性予以确认。被告就其辩解向法庭提交以下证据：1.国有土地证1份，证明：原告交付土地证登记面积471.68㎡，与合同记载481㎡不符。原告质证认为真实性认可。原告和前夫共同使用一个土地证，本案拆迁的是属于原告的一部分，原告前夫和被告另行签订了拆迁协议。本院认证认为，对原告出示的以上证据的真实性予以确认。2.民事起诉状1份，证明：原告自认补偿方式是房屋置换为主，货币补偿为辅。原告质证认为真实性认可，起诉书是依照合同内容制作的。本院认证认为，对原告出示的以上证据的真实性予以确认。3.规划设计图，证明：被告未修建商业门面是因为规划调整。原告质证认为规划图真实性认可，证明的目的不认可，是被告公司的规划图，第一份规划是2014年，第二份是2017年，第三份是2019年，是被告公司在变更，不能说明是政府调整，是房地产公司开发的商业风险，不能将风险转嫁给拆迁户，是被告的原因导致未按时交付。本院认证认为，对原告出示的以上证据的真实性予以确认。根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日,原、被告双方签订《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，协议约定:新疆弘兴伟业房地产开发有限公司因城市建设需要，须拆除杨晓荣所有的位于吉木萨尔县团结路以东，文明路以北，房屋产权证号;吉房权证吉镇字第**，土地证号:吉国用（2003）字第11**的旧有房屋。土地证记载的使用面积为481㎡房屋，房屋拆迁补偿方式为：以房屋置换为主,货币补偿为辅。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司补偿杨晓荣置换房屋建筑面积为92㎡，楼层为一、二楼，每平方米2600元，房屋总价值为468000元，门面一套，建筑面积为50㎡，每平方米7000元，总价值为350000元。补偿标准以该地区标准地价为依据，以土地证所注面积为准，每平方米按1763元人民币进行补偿，总补偿价值为848000元，房屋置换后的实际补偿额为100000元。以上置换房屋交换时间为2014年10月1日。协议约定违约责任为被告每推迟一天向杨晓荣交付协议所涉及的安置房屋等，则向杨晓荣支付违约金，每天按照拆迁总价的万分至二进行赔偿。协议签订后，杨晓荣将拆迁房屋交于被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司向杨晓荣支付了补偿费100000元并补偿了两套房屋并已交付。2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。本院另查明，杨晓荣与陈德全曾系夫妻，双方共有的文明东路沙河北巷平房土地证记载的使用权面积为471.68平方米。杨晓荣与陈德全于2010年6月1日经吉木萨尔县人民法院调解离婚。陈德全享有150平方米的土地使用权，杨晓荣享有320平方米的土地使用权。陈德全与新疆弘兴伟业房地产开发有限公司签订棚户区改造房屋拆迁补偿协议，协议约定土地证记载的使用面积为150平方米。双方争议焦点：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金是否符合法律规定；3.被告要求按照土地使用登记面积给予原告赔偿能否予以支持。本院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告50平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定，被告应交付商铺面积50平方米，每平方米7000元，价值350000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失350000元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，双方约定：甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求以总补偿价值848000元为基准计算违约金，不符合法律规定，原告主张的违约金应当以实际赔偿数额350000元为基准，自约定的商铺交付之日即2015年10月30日起实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。关于争议焦点3，房屋拆迁中对被拆迁房屋面积的认定一般以产权登记为准，但在现实中，土地实际使用面积与土地使用证登记面积不一致的情况较多，不能简单的以土地使用证所载面积作为确定补偿面积的唯一标准。本案中，原告在办理土地使用证时，少报了面积，其虽然有过错，按照规定应补交税费并进行土地使用证的变更登记，但原告的房屋已被纳入征收范围，无法办理变更登记，另因土地管理部门也未认定原告土地使用证超出面积为非法用地，被告应该按照实际土地使用面积予以补偿安置。故被告辩称，其给原告支付的补偿款房款中应扣减超出土地证记载面积159.32平方米即340428.6元，本院不予支持。被告开发的兰亭河畔小区项目于2017年、2019年两次进行了规划调整，双方约定的房屋交付时间为2015年10月30日，被告如果按照2014年的项目规划修建，完全可以交付安置的商铺，因此被告认为由于项目规化调整属不可抗力，不构成违约且不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告杨晓荣损失350000元，并以350000元为基准，自2015年10月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，减半收取5200元（缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   陈丹丹二 0 二 0 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   石 倩