四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1466号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐安，男，1965年8月21日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：郑钦波，四川弘旺律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：程玖丞，男，1976年12月3日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：郑钦波，四川弘旺律师事务所律师。上诉人（原告原审、反诉被告）：周建国，男，1955年5月14日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：郑钦波，四川弘旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘远铭，男，1989年9月27日出生，汉族，大专文化，户籍地四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：周健，四川果然律师事务所律师。原审第三人：刘佳宾，男，1952年5月12日出生，汉族，住达州市通川区。上诉人徐安、程玖丞、周建国因与被上诉人潘远铭、原审第三人刘佳宾租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐安及其与程玖丞、周建国的共同委托诉讼代理人郑钦波、被上诉人潘远铭及其委托诉讼代理人周健到庭参加了诉讼，原审第三人刘佳宾经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐安、程玖丞、周建国上诉请求：1.撤销四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初1431号民事判决第一、二项，改判潘远铭支付下欠租金31750元及违约金7万元；2.一、二审诉讼费用潘远铭负担。事实及理由：1.下水管网堵塞并非出租场地原因，而是潘远铭使用租赁物不当所致，潘远铭不存在抗辩权，一审法院认定其未按照协议约定履行支付租金义务系行使抗辩权系认定事实错误；2.潘远铭未按约定履行支付租金义务应当承担违约责任；3.一审法院错误适用公平原则，该原则须以各方均无过错且无法适用过错推定为前提，而潘远铭使用租赁物长达4年期间未发生过任何质量问题，能够推定系潘远铭使用不当所致；4.一审法院已经查明2012年交付时场地设备设施完整，而下水管道堵塞发生在2016年潘远铭使用期间，出租人对堵塞不承担责任，且租赁合同第八、九条已明确约定水电管网等设施所产生的一切费用由潘远铭方自行承担。潘远铭辩称，1.合同签订的出租方四人中刘佳宾应当是本案原告，一审法院漏列为第三人；2.一审法院已经查明管道堵塞的事实，76天无法使用；3.即使是承租人使用出现问题，按照合同法规定，租赁物的维修义务应当是出租人而不是承租人，出租人未履行维修义务，导致场地76天无法使用，其应当减少租金或者延长租期，因涉及转租，无法延长租期，只能减少租金，潘远铭不支付部分租金符合法律规定；5.潘远铭实际多支付721元费用。刘佳宾未作陈述。徐安、程玖丞、周建国向一审法院起诉请求：1.判令潘远铭支付下欠租金31750元及违约金7万元；2、诉讼费潘远铭承担。潘远铭向一审法院反诉请求：判令徐安、程玖丞、周建国支付维修费9200元、多支付租金179元、损失5000元、违约金5000元。一审法院认定事实如下：2011年8月23日，达州市公共交通有限公司与徐安签订了《场地租赁协议》，约定由达州市公共交通有限公司将坐落在达州市西外镇四合头居委会金龙大厦第一层场地出租给徐安，租赁期限6年。徐安、程玖丞、周建国与第三人签订《合伙租用场地协议书》，约定了四人共同租用上述场地，并确认了租金给付办法及权利义务。2012年2月18徐安、程玖丞、周建国及第三人将该场地部分转租给潘远铭并签订《场地及厂房租赁合同》，主要约定：租赁期限从2012年3月1日至2017年9月22日，潘远铭必须承租到2017年9月22日，反之视为违约。合同约定当年租金在上年租金基础上递增5%，即第一年租金100000元，第二年租金105000元，第三年110250元、第四年115763元、第五年租金为121551元，第六年租金71750元。约定付款方式为：第一年签订协议时一次性付清当年租金，以后每年租金在协议到期前三个月一次性付清，由甲方出具收款收据。即每年的12月2日交付次年租金，逾期不交者，视为违约。徐安、程玖丞、周建国应保证本宗场地厂房水电设施完整，完好，签订租赁合同后，潘远铭缴纳水电等押金1000元，待租赁期满如数退还。如乙方违约，违约方向守约方支付70000元的违约金，还应赔偿相应损失。2012年2月23日，潘远铭支付了1000元水电押金。潘远铭租赁该场地后作为汽车维修厂房使用，该汽修厂名为达州市通川区顺鑫汽修，类型为个人独资企业，投资人潘远铭。合同订立后，潘远铭按约支付第一年至第五年的租金，第六年租金71750元，潘远铭在2017年2月23日支付20000元、2017年5月3日支付20000元、2017年11月1日支付5000元，共计45000元，仍下差26750元。一审法院另查明，2016年2月10日，西外镇四合头居委会（原公交总公司修理厂）因场地化粪池及下水管网严重堵塞，造成潘远铭修理厂、熊运录铝材仓库无法使用，后潘远铭向达州市公共交通有限公司申请后，该公司员工王建华到现场进行了实地查看，确认潘远铭汽车修理厂内钣金车间、漆工车间、机修车间、材料库、接待室、库房、消防通道均受损。后达州市公共交通有限公司于2016年4月20日左右对该现场化粪池及下水管网进行了清理，2016年4月26日清理完毕，潘远铭经营汽修厂恢复正常使用。一审法院认为，本案合同相对人为徐安、程玖丞、周建国、刘佳宾与潘远铭，徐安、程玖丞、周建国与刘佳宾系合伙关系，大部分合伙人起诉主张租金，符合法律规定，第三人刘佳宾若认为其享有收益的权利，可以基于合伙关系向其他合伙人主张。潘远铭与徐安、程玖丞、周建国及第三刘佳宾签订租赁协议，应当按照协议约定履行支付租金的义务，根据合同约定第六年的租金应当在2016年12月2日一次性支付，潘远铭未按照协议约定履行，因租赁期间出现场地化粪池及下水管网堵塞的情形，潘远铭的行为属于履行抗辩权，不应当承担违约责任。潘远铭应当履行支付租金的义务，其已履行了45000元，本还应将下差部分交付徐安、程玖丞、周建国；潘远铭抗辩因化粪池及下水管网堵塞导致其在一定期限内无法使用租赁物，徐安、程玖丞、周建国应当承担维修义务，减免租金及赔偿，合同法第二百二十条、第二百二十一条虽规定出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但《商品房屋租赁管理办法》第10条规定，承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者赔偿责任。本案中徐安、程玖丞、周建国将租赁物交付给潘远铭使用在2012年，化粪池及下水管网出现堵塞的时间在2016年，导致化粪池及下水管网出现堵塞的原因很多，无法确认系下水管网本身质量问题，或者老化，还是租赁人使用不当导致，无法径直推定承担维修义务人必然是徐安、程玖丞、周建国，同时潘远铭没有提供证据证实其要求徐安、程玖丞、周建国及第三人刘佳宾在合理期限内进行维修，在2012年2月10日至2012年4月26日期间，潘远铭亦可以自行维修减少损失。综上，因无法明确造成堵塞的责任，一审法院适用公平原则予以分摊，对潘远铭认为应当减少租金的请求，酌情认定徐安、程玖丞、周建国应当减免13000元，潘远铭还应支付租金13750元。对潘远铭就损失、违约提请的诉请，即使存在损失及违约，损失及违约发生的期间在2016年2月至4月期间，潘远铭在2020年才提起诉讼，徐安、程玖丞、周建国就时效问题提出抗辩，符合法律规定，潘远铭的反诉请求已经超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条、《商品房屋租赁管理办法》第十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）潘远铭在本判决生效之日起十日内支付下欠原告（反诉被告）徐安、程玖丞、周建国租金13750元；二、驳回原告（反诉被告）徐安、程玖丞、周建国的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）潘远铭的诉讼请求。案件受理费（本诉）2335元，减半收取1167.5元，由原告（反诉被告）承担900元，被告（反诉原告）承担267.5元；案件受理费（反诉）285元、减半收取142.5元，由被告（反诉原告）承担。二审中，当事人未提交新证据。庭审中，潘远铭及徐安、程玖丞、周建国对被堵塞下水管道本身不属于租赁物及附属设施，系其他小区居民楼的下水管道经过租赁场地的事实，均无异议。对当事人二审中无异议的一审判决认定的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：徐安、程玖丞、周建国是否应当承担案涉下水管道租赁合同约定及法律规定的维修义务；刘佳宾诉讼地位是否属于主体罗列错误。根据《场地及厂房租赁合同》第八条“甲方（徐安）应保证本宗场地厂房的水电设施完整、完好，并帮助乙方（潘远铭）协调水电提供方的有关事宜，但是具体收费事宜由乙方与水电提供方协商，所有费用由乙方承担。乙方电表必须安装在甲方指定的电表箱内，所产生的费用由乙方自理。”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，徐安、程玖丞、周建国应当保证案涉租赁物符合约定的正常使用，并及时履行法律规定的维修义务。但本院二审查明受堵塞下水管道并非案涉租赁物下水管道，该下水管道属于小区居民楼配套设施并经过租赁场地。法律规定的租赁物维修义务仅限于对租赁物本身及其附属设施，潘远铭主张徐安、程玖丞、周建国对不属于其租赁物配套的下水管道承担维修义务，超出了约定和法定的义务。一审法院适用公平原则判令徐安、程玖丞、周建国分摊由他人设施原因造成损害的责任不符合法律规定。潘远铭因他人所有的下水管道堵塞受损虽系客观事实，但不能因他人原因而免除或者减轻其租金给付义务。因租赁物损害，双方发生争议，致潘远铭未完全支付租金非潘远铭主观意愿，所以不构成违约。刘佳宾属合同主体之一，应作为诉讼当事人参加本案诉讼，一审法院将其作为第三人参加诉讼并不影响各方权利行使。综上所述，徐安、程玖丞、周建国的上诉请求部分成立，应予支持。依照中华人民共和国合同法》第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初1431号民事判决第三项即“驳回潘远铭的诉讼请求”；二、撤销四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初1431号民事判决第二项即“驳回徐安、程玖丞、周建国的其他诉讼请求”；三、变更四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初1431号民事判决第一项“潘远铭在本判决生效之日起十日内向徐安、程玖丞、周建国支付下欠租金13750元”为“潘远铭在本判决生效之日起十日内向徐安、程玖丞、周建国支付下欠租金26750元”；四、驳回徐安、程玖丞、周建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2335元，减半收取1167.5元，由徐安、程玖丞、周建国负担850元，潘远铭负担317.5元；反诉受理费285元、减半收取142.5元，由潘远铭负担。二审案件受理费2335元，由徐安、程玖丞、周建国负担1700元，潘远铭负担635元。本判决为终审判决。审判长  周建桦审判员  钟 伟审判员  古 霞二〇二〇年十二月七日书记员  罗 恒