贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15086号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号。社会统一信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。被告：姚某，男，1977年5月1日出生，汉族，贵州省人，住清镇市。委托诉讼代理人：李某某，女，1976年5月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系姚某之妻。代理权限为特别授权。被告：李某某，女，1976年5月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路17号。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告姚某、李某某、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人何大党、被告李某某及被告姚某委托的诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，我公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：我公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对贵州大地建筑工程有限公司（以下简称：大地建筑公司）享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，我公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，我公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，我公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1幢7层709号住房在内）。被告姚某、李某某以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，不仅已支付超过50%的购房款，而且占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”我公司认为（2020）黔2601执异133号执行裁定未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销。理由如下：第一、我公司对涉案房屋享有经登记的抵押权。第二、被告对涉案房屋的债权期待权不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告不享有对抗人民法院执行的权利，其提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。原告华融贵州分公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份1页，拟证明（1）华融贵州分公司的企业性质、登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人何斌的基本身份信息。2、（2020）黔2601执异133号《执行裁定书》及《送达邮单》复印件各一份共6页，拟证明被告在执行过程中已提出执行异议，且法院撤销执行裁定的事实。3、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》照片打印件一份2页，拟证明华融贵州分公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权的事实。当庭提供的证据：姚某家的《楼盘查询表》复印件一份2页，拟证明涉案房屋在我公司享有的在建工程抵押范围内的事实。被告姚某、李某某辩称：一、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、二条的规定，建设工程承包人优先受偿权顺位高于抵押权和其他债权，而消费者的购房权益又高于建设工程优先权，故消费者的权益高于抵押权，足以对抗抵押权人的抵押权。二、2012年8月16日，我俩不仅与大地联创房产公司签订了购房合同，而且共计支付了购房款306406元。从2013年11月5日起，我俩对涉案房屋进行装修并入住至今。但华融贵州分公司的抵押登记时间却是2014年3月19日，故该抵押权无效。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉案永乐家园项目由大地联创房产公司开发，根据物权法关于事实行为取得物权的规定，自行为完成时大地联创房产公司当时取得涉案项目的房屋、商铺等所有权。我俩与大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，大地联创房产公司需要将所售商品房的产权转移登记至我俩名下，而我俩对未能办理产权登记并无过错，责任在大地联创房产公司。综上所述，人民法院不得查封涉案房屋，为维护我俩的合法权益，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告姚某、李某某为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二被告的《居民身份证》复印件各一份共2页，拟证明姚某、李某某的基本身份信息和诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份44页，拟证明姚某、李某某于2012年8月16日向大地联创房产公司购买涉案房屋的事实。3、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《转账凭证》复印件各一份共10页，拟证明姚某（李某某）已支付完毕购房款的事实。4、《物业服务合同》、《证明》、《承诺书》、《收楼须知》复印件各一份共13页，拟证明（1）大地联创房产公司于2013年11月5日已将涉案房屋交付姚某、李某某管理使用的事实；（2）姚某、李某某已实际装修入住涉案房屋的事实。5、（2017）黔2601执1393号之一的《执行裁定书》、《查封财产清单》复印件各一份共15页，拟证明法院已查封涉案房屋的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告姚某、李某某系凯里市永乐路28号“永乐家园”1幢7层709号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订了一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定：由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1幢7层709号住房在内）。姚某、李某某得知自己所购的永乐家园”小区1幢7层709号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异133号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于贵州省凯里市的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年10月9日向凯里市人民法院提起本案诉讼即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2012年8月16日，以大地联创房产公司为出卖人、姚某、李某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-Ｚ-270的《商品房买卖合同》。合同约定：1、姚某、李某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积84.83ｍ2，总价款306406元；2、买受人应在2013年9月30日前支付96406元，在2014年4月30日前付清尾款210000元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。同时查明：2012年8月6日、2012年8月16日、2014年5月1日，大地联创房产公司向姚某、李某某开具三份收据，金额分别为10000元、86406元、210000元。2015年8月27日，姚某、李某某取得涉案房屋的销售不动产统一发票，购房款金额为306298元。再查明：经本案承办人实地查看，姚某、李某某已对涉案房屋进行装修并入住多年。上述事实，有原告华融贵州分公司的民事起诉状、被告姚某、李某某的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据姚某、李某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，姚某、李某某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但姚某、李某某作为买受人没有过错责任。虽然涉案商品房买卖合同第四条约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢7层709号商品房）已设置抵押，且抵押权人系是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。姚某、李某某不仅在2013年11月5日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。被告姚某、李某某的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  王晓明人民陪审员  曾祥信二〇二〇年十二月七日法官助理刘春香书记员令狐艳