北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23110号原告：北京菲依德装饰工程有限公司，住所地北京市通州区漷兴二街6号3号楼1层3429。法定代表人：刘书吩，总经理。委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。被告：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里23号C座三层03商业内F3-06房间。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。原告北京菲依德装饰工程有限公司（以下简称菲依德公司）诉被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告菲依德公司的委托诉讼代理人申红军，被告金隅地产公司的委托诉讼代理人孙钦永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菲依德公司向本院提出诉讼请求：1．判令金隅地产公司支付我公司逾期办理楼栋权属证明违约金178158元；2．判令金隅地产公司支付我公司逾期办理房屋所有权证违约金117351．9元；3．本案诉讼费由金隅地产公司承担。事实和理由：2016年9月30日，我公司与金隅地产公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定金隅地产公司将简称409号房屋出售给我公司，该房屋建筑面积68．13平方米，单价为43159元，合同价款为1974955元，实际房屋价款为1936544．33元。合同签订后，我公司支付了房款，但是金隅地产公司没有按照合同约定给我公司办理房屋所有权证。根据合同约定，金隅地产公司应当在2016年12月31日前向我公司交付房屋，应当取得房产证书的时间是2018年12月31日前，实际取得房产证书的时间是2020年8月30日，逾期606天。金隅地产公司的逾期行为，违反了合同约定和法律规定，故我公司诉至法院，望法院判如所请。被告金隅地产公司辩称：我公司不同意菲依德公司的全部诉讼请求。一、409号房屋所在楼栋的初始登记及房屋转移登记发生逾期并非我公司的原因，我公司不应承担责任。我公司在房屋建成后取得了相关验收备案手续，但政府相关部门认为规划批准的配套社区管理服务用房明显不利于社区管理与服务，拒不接收上述用房，导致我公司无法办理相应的证书。初始登记是转移登记的前提，因上述原因导致初始登记无法办理，转移登记势必无法办理；二、逾期取得初始登记与逾期办理转移登记系同一行为所致，不应重重计算违约金，且初始登记迟延未给菲依德公司造成任何损失，根据相关规定，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持；三、菲依德公司主张的违约金过高，请求法院予以减少。我公司也一直在积极办理初始登记和转移登记，并在符合办理条件时，第一时间通知了菲依德公司，逾期办理相关证明也没有给菲依德公司造成任何损失；四、菲依德公司诉讼请求中有一部分已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，菲依德公司作为买受人、金隅地产公司作为出卖人签订《预售合同》（合同编号：Y1954330），约定菲依德公司购买由金隅地产公司开发建设的409号房屋，房屋用途为配套商业，预测套内建筑面积为45．76平方米，房屋总价款为1974955元；关于交付条件约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。关于产权初始登记，双方约定出卖人应当在2017年12月31日前，取得409号房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能如期取得楼栋权属证明，买受人有权退房，如果买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得案涉房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；关于产权转移登记，双方约定商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在案涉房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，如果买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，如非因出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，菲依德公司依照约定实际向金隅地产公司支付了购房款1936544．33元。金隅地产公司通知菲依德公司于2016年12月31日前办理入住手续，菲依德公司实际于2016年12月29日即办理了409号房屋的入住手续，金隅地产公司将409号房屋交付菲依德公司使用。后金隅地产公司于2020年7月8日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。金隅地产公司于2020年7月22日向菲依德公司寄送了《关于领取办理不动产权证书资料的通知》，菲依德公司于2020年7月24日领取了相关材料，并于2020年8月11日办理完毕相关手续取得了409号房屋的所有权证书。庭审中，金隅地产公司主张其之所以逾期取得409号房屋所在楼栋的楼栋权属证明，系因为案涉房屋所属街道办长期不接收配套用房，导致其无法取得相应的材料，故并非因其原因产生逾期，其不应当承担责任，为此，其提供了通州区人民政府会议纪要及通州区民政局的会议纪要，通州区人民政府的会议纪要载明案涉房屋所在小区纳入玉桥街道办事处管辖范围，通州区民政局的会议纪要载明因案涉房屋前期规划与开发建设不合理，导致配套社区管理服务用房位于案涉房屋所在楼栋的三层、四层，不利于开展社区管理与服务活动，金隅地产公司应当在花石匠四期居住小区后续规划与开发建设中参照二期、三期社区管理与服务用房规模另行配建位于建筑首层的同等面积用房移交玉桥街道，在花石匠四期项目置换用房到位前，由玉桥街道和金隅地产公司及时做好花石匠二期、三期项目提供社区办公和服务用房的移交工作。在本案审理过程中，金隅地产公司认为对法人或者其他组织提起的诉讼，由被告住所地管辖。法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。而其公司的实际经营和主要办事机构所在地在北京市丰台区南三环宋庄路3号，故向本院提出管辖权异议，要求将本案移送北京市丰台区人民法院审理。本院经审查认为，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为交付不动产的，不动产所地在为合同履行地。本案中，菲依德公司要求金隅地产公司给付延期取得权属证明违约金及延期办理房屋所有权证书的违约金，《预售合同》中金隅地产公司对于菲依德公司的实质义务为向金隅地产公司交付房屋及办理所有权证书，故房屋所在地应为合同履行地，本案涉诉房屋位于北京市通州区，北京市通州区为合同履行地，故本院对本案有管辖权，因此作出（2020）京0112民初23110号民事裁定书，驳回金隅地产公司提出的管辖权异议。双方当事人均未上诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，菲依德公司与金隅地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。金隅地产公司未按照合同约定的时间取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，构成违约，虽然其主张逾期并非其责任，但其提供的相关会议纪要中载明存在前期规划与开发建设不合理的因素，且行政手续的办理系金隅地产公司在承诺办理权属证明的时限前应当考量的因素之一，故本院对其相关答辩意见不予采纳。因双方在合同中对于逾期取得楼栋权属证明及房屋所有权证的违约金计算方法进行了明确的约定，故菲依德公司提出的诉讼请求，理由正当。对金隅地产公司主张双方约定的逾期办理楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证的双重违约金过高，要求本院进行调整的答辩意见，本院综合双方约定的违约金结合案情进行判断。首先，从合同履行情况看，金隅地产公司在取得楼栋权属证明当月便通知业主领取办理权属转移登记的相关手续，菲依德公司接到通知后及时的领取材料并办理了房屋所有权证，可见金隅地产公司并无拖延协助菲依德公司办理房屋产权转移登记的故意，菲依德公司在办理过程中也无拖延；其次，从逾期时间看，逾期取得楼栋权属证明的时间为2018年1月1日至2020年7月7日，逾期取得房屋所有权证书的时间为2019年1月1日至2020年8月10日，二者存在较大的重合部分，且楼栋权属证明迟延和房屋所有权证的迟延系同一违约行为所致，两种违约后果不宜重复评价。结合上述分析，本院认为对于两个逾期违约行为重合的期间不宜重复计算违约金，金隅地产公司的相关答辩意见，本院予以采纳。关于金隅地产公司主张菲依德公司的诉讼请求中有一部分超过了诉讼时效的答辩意见，双方合同明确约定了违约金的支付期限，即在实际取得相关权属证明之日起30日内支付，而楼栋权属证明于2020年7月才实际取得，房屋所有权证书于2020年8月才实际取得，故菲依德公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，对金隅地产公司的该项答辩意见本院不予采纳。经核实，本院支持菲依德公司2018年1月1日至2020年7月7日期间共计919天的延期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求；支持2020年7月8日至2020年8月10日期间共计34天的延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京菲依德装饰工程有限公司延期办理楼栋权属证明违约金177968元；二、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京菲依德装饰工程有限公司延期办理房屋所有所有权证书违约金6584元；三、驳回北京菲依德装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2867元，由北京菲依德装饰工程有限公司负担1995元（已交纳）；由北京金隅嘉业房地产开发有限公司负担872元，于判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘丹丹二〇二〇年十二月二十五日法官助理 于广英书 记 员 郎 朗