北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19049号原告：卢淳，男，1980年5月8日出生，汉族，住北京市东城区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。原告卢淳与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢淳到庭参加诉讼，被告城城不动产、城城不动产北京分公司经本院合法传唤，逾期未申明理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢淳向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与城城不动产北京分公司之间的《房屋托管合同》（编号1101SJ2004270709541）；2、要求城城不动产北京分公司自北京市东城区崇文门东大街8号楼×单元902号房屋（以下简称涉案房屋）腾退；3、要求城城不动产北京分公司支付2020年9月30日至合同解除日止的房屋租金，月租金标准为8300元；4、要求城城不动产北京分公司支付违约金24900元；5、要求城城不动产北京分公司返还房屋维修费365元；6、要求城城不动产对上述第3、4、5项诉讼请求承担连带给付义务。事实与理由：2020年4月27日，原告与城城不动产北京分公司订立《房屋托管合同》，约定原告将涉案房屋出租给城城不动产北京分公司，租赁期限自2020年4月30日至2021年4月29日，月租金标准8300元，每个月最后一天应向原告支付租金。城城不动产北京分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权解除合同，同时城城不动产北京分公司应以3个月租金为标准向原告支付违约金。另，合同约定原告需向城城不动产北京分公司支付每年365元的房屋维修费，但合同履约期间，城城不动产北京分公司并未履行维修义务。2020年9月30日始，城城不动产北京分公司未再支付租金。后二被告均向原告提出变更租金支付方式的请求，但原告未同意。此后，原告无法再联系到二被告。城城不动产北京分公司将涉案房屋出租给次承租人，原告已与次承租人协商其具体腾退的日期，故不再本案中解决次承租人腾退问题。原告认为，城城不动产北京分公司拖欠租金，且已无法取得联系，其不履行合同的行为构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同并由城城不动产北京分公司支付租金及违约金；城城不动产北京分公司未履行维修义务，导致原告支付了设施维修费，故应返还相应维修费用；根据法律规定，城城不动产北京分公司不具有独立法人资格，其民事责任应由城城不动产承担，故要求城城不动产对分公司承担连带给付义务。二被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月27日，原告（甲方）与城城不动产北京分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定原告将涉案房屋托管给城城不动产北京分公司用于长租房、短租房或配套项目，托管期限自2020年4月30日至2021年4月29日，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期。月租金标准为8300元，付款方式为月付，于每个月最后一天乙方支付甲方房租。托管期限届满或合同解除后，乙方向甲方移交房屋。甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。“房屋维修费”包含家具家电维修、水电路维修、上下水维修。全年累积维修费用不超过1万元，超出部分由甲方承担。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同订立后，原告如约将涉案房屋交付城城不动产北京分公司。2020年6月3日，原告收取扣除房屋维修费后的租金7935元。2020年7月10日、2020年8月6日、2020年9月8日分别收取租金8300元。自2020年9月30日始二被告未再向原告支付租金。诉讼中，原告提交城城不动产北京分公司工作人员与其的往来微信截图，证明城城不动产北京分公司因无力支付租金曾与原告协商要求分期支付租金并订立新补充协议，但原告并未同意。原告另提交交易订单截图，证明二被告怠于履行修缮义务，原告为涉案房屋更换下水管道及热水器的支出，共计848元。现原告称已与次承租人自行解决次承租人腾退问题，并提交其与次承租人订立的《房屋居住协议书》，显示次承租人应于2021年1月15日向原告交还涉案房屋。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城不动产及城城不动产北京分公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明情况，原告与城城不动产北京分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。现原告已经将涉案房屋交付城城不动产北京分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月30日始未再支付租金，且根据原告提交的证据及无法联系到城城不动产北京分公司的情况，可见该分公司已无继续履约的能力，根据合同约定，原告有权解除合同并由城城不动产北京分公司支付拖欠的租金及违约金。关于违约金标准，本院已判决城城不动产北京分公司向原告支付合同解除前拖欠的租金，而原告将于2020年1月15日收回涉案房屋，考虑到原告因涉案房屋被占用产生的实际损失及原告另行出租的合理空置期，并结合合同履行期限，本院根据公平原则对违约金数额予以酌定。鉴于城城不动产北京分公司并不实际占用涉案房屋，且原告已与次承租人协商确定腾退问题，故原告要求城城不动产北京分公司腾退涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据。根据合同约定，城城不动产北京分公司收取原告的房屋维修费，应履行房屋内家具家电维修、水电路维修、上下水维修义务，现城城不动产北京分公司怠于履行上述义务，且原告已支出的实际修缮费用超过其主张的房屋维修费，故原告要求城城不动产北京分公司返还房屋维修费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，因此城城不动产北京分公司向原告支付租金、违约金、维修费的义务应由城城不动产承担，原告要求城城不动产承担连带给付义务，缺乏法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告卢淳与被告城城不动产管理有限公司北京分公司之间的《房屋托管合同》（编号1101SJ2004270709541）；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后三日内向原告卢淳支付2020年9月30日至合同解除日止的房屋租金，月租金标准为8300元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后三日内向原告卢淳支付违约金16600元；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后三日内向原告卢淳返还房屋维修费365元；五、驳回原告卢淳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由被告城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十二月二十四日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧