广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1384号 原告：徐志莲，女，1978年11月17日出生，汉族，现住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所执业律师。 被告：凭祥市伟业房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市银兴街1区16号。统一社会信用代码：91451481677733492H。 法定代表人：农伯坤，执行董事。 委托诉讼代理人：王紫婷，北京祺祥律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何秀虹，女，该公司职工。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年10月19日。 开庭日期：2020年11月12日。 原告徐志莲的诉讼请求：1．凭祥市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）支付违约金44605.04元（以全部购房款407352元为基数，按每日万分之一计算，自2017年10月20日暂计至2020年10月19日止，共1095天）；2．伟业公司在本案判决生效后1个月内将办理房屋权属登记应由伟业公司提供的资料报产权登记机关备案。事实和理由：徐志莲于2009年11月2日与伟业公司签订《商品房买卖合同》，购买伟业公司位于凭祥市北环路伟业大厦3幢B单元902号商品房，购房总金额为407352元。徐志莲在签订《商品房买卖合同》时支付了首付款127352元，余款于2010年1月12日向中国银行办理贷款后已由中国银行支付。伟业公司于2010年12月31日向徐志莲交付了房屋，但未按《商品房买卖合同》第十五条的规定于交房后720天内将办理权属登记需由伟业公司提供的资料报产权登记机关备案，导致徐志莲一直未能办理房屋权属证书。伟业公司违反了《商品房买卖合同》第十五条第一款的约定，应向徐志莲支付违约金，并继续履行相应的义务。 被告答辩意见：1．关于违约金，根据本案中商品房买卖合同，逾期办理产权登记的违约金是按日累计计算的，应当适用诉讼时效，因此在没有诉讼时效中断的情形下，逾期办证违约金的保护范围应该是原告向法院起诉之日的前三年，在本案中原告的立案日期为2020年10月19日，那么原告主张的违约金的保护范围应该是从2017年10月20日计至2020年10月19日。另就根据法律规定，违约金超过造成损失的30%的，可以请求减少，因此徐志莲主张的累计计算的违约金的最终金额不应当超过已付购房款的30%。2．关于办证的请求，目前缺少相关办证材料，案涉房屋的土地也被查封了。伟业公司此前已经向房管登记部门提供了初始登记的材料，因为缺少相关的办证材料，所以现在房管部门是没有对案涉房屋进行初始登记，初始登记是办理转移登记的一个前提，所以至今没有办理转移登记。案涉房屋所在的土地也被查封了，根据法律规定，查封土地使用权的效力是及于地上建筑物，因此案涉房屋因为土地被查封，也是无法办理转移登记的。 查明事实：2009年11月2日，徐志莲与伟业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＷＹ3-Ｂ-902），购买伟业公司位于凭祥市北环路伟业大厦3幢Ｂ单元902号商品房，购房总金额为407352元。徐志莲在签订《商品房买卖合同》时支付了首付款127352元，余款徐志莲于2010年1月13日在办理银行按揭贷款后由中国银行凭祥支行转入了伟业公司的银行账号（账号：80×××01）。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。伟业公司于2010年12月31日向徐志莲交付了房屋，但至今未向不动产登记机关提交所需材料进行备案。 另查明，伟业大厦2幢、3幢楼已办理了建设工程规划许可证、施工许可证，已完成竣工验收，已办理工程红线图，但未办理工程竣工规划合格单，伟业公司也未能收集并提交资料到凭祥市住房和城乡建设局进行竣工验收备案登记，未办理不动产初始登记。伟业大厦的土地无出让合同及出让金发票。2019年4月10日，凭祥市人民法院查封了伟业大厦的土地使用权（查封期限为2019年4月10日至2022年4月9日）。 本院意见：徐志莲与伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据本案双方当事人在《商品房买卖合同》中第十五条的约定，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。本案中，逾期违约金之计算标准是伟业公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约方面的权利义务之约定是公平合理的。现在伟业公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且伟业公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，伟业公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，伟业公司应支付徐志莲的违约金应从2017年10月20日计至2020年10月19日，共计1095天，金额为407352元×0.01%×1095天=44605.04元。关于徐志莲要求伟业公司提供资料报产权登记机关备案的问题。本院认为，不动产初始登记是业主办理不动产权属证书的前提，依据查明的事实，伟业公司至今未办理土地出让合同，交纳土地出让金，以及未办理竣工验收备案登记、工程竣工规划合格单，伟业大厦2幢、3幢楼至今未办理不动产初始登记。故伟业大厦2幢、3幢楼在未具备办证条件下，徐志莲要求伟业公司在本案判决生效后1个月内将办理房屋权属登记应由伟业公司提供的资料报产权登记机关备案本院暂不处理，其可以在具备办证条件时再另行起诉。 判决主文： 一、凭祥市伟业房地产开发有限公司向徐志莲支付违约金44605.04元； 二、驳回徐志莲的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 案件受理费916元，减半收取458元，由凭祥市伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄玉军 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 韦 龑 书 记 员 植丽燕