北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3035号原告：北京四环安居物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣东里**楼**101东侧。法定代表人：张加明，总经理。委托诉讼代理人：韩崇飞，男，该公司员工。被告：北京新侨饭店有限公司，，住所地北京市东城区东交民巷**法定代表人：刘淳，董事长。委托诉讼代理人：苗慧敏，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚东，北京市易和律师事务所律师。原告北京四环安居物业管理有限公司（以下简称四环物业公司）与被告北京新侨饭店有限公司（以下简称新侨饭店）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人韩崇飞、被告之委托诉讼代理人张亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四环物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费55475.11元；2.解除双方签订的《物业管理合同》；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2005年7月1日起受被告的委托为位于北京市朝阳区×号楼的32套房屋（以下简称涉案房屋）提供物业服务，双方签订了书面委托合同，合同效力一直延续至今。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告未支付相应的物业费，故诉至法院。新侨饭店辩称，认可合同约定的物业费收取标准，但在2017年9月30日之后，我公司已经将涉案房产向×（以下简称×）移交，之后的物业费应当由×承担。其次，原告实际提供物业服务至2018年12月31日，自2019年1月1日起涉案房屋由新物业公司提供物业服务，故不同意支付2019年1月1日之后的物业费。再次，原告起诉的32套房屋中已经有7套再次上市，生效判决已确认我公司于2018年12月18日书面函告原告，这部分房屋自2018年12月18日至2018年12月31日的物业费不应由被告负担。本院经审理认定事实如下：2005年7月，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业管理合同》，约定甲方将北京市朝阳区×楼41套房屋委托乙方实行物业管理。合同约定委托管理期限为两年，自2005年7月1日起至2007年6月30日止。每年费用总计79627.62元。合同终止前，如甲方同意继续委托乙方管理，须于期满前一个月向乙方提出书面意见，并重新签订合同。如甲方未提出意见和双方未签订新合同，视委托合同自动延期。合同第四条第（一）款第2项约定：“如果（甲方）将房屋出售、转让、交易或者以其它方式转移所有权时，须提前一个月书面通知乙方，及时办理有关变更手续，并按办理变更手续时间结算并交清变更前的各项费用。”其后，在双方履行合同期间，由于被告委托原告进行物业服务的房屋降至32套，双方经协商将每年物业管理费降至55475.11元。截止2015年6月30日，被告均按约定交纳物业费。2016年12月21日，因被告未交纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业费，原告将被告起诉至本院。本院于2017年2月24日作出（2016）京0101民初22846号民事判决书，判令被告给付原告上述期间的物业管理费55475.11元。被告不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院作出（2017）京02民终4755号民事判决书，驳回被告的上诉，维持原判。2018年9月12日，因被告未交纳2016年7月1日至2018年6月30日的物业费，原告将被告起诉至本院。本院于2018年11月20日作出（2018）京0101民初18225号民事判决书，判令被告给付原告上述期间的物业管理费110950.22元。被告不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院作出（2019）京02民终7645号民事判决书，驳回被告的上诉，维持原判。之后双方未就涉案事宜签订过新的合同或者变更合同。庭审中，被告主张其于2017年9月30日将涉案房屋移交给×，之后的物业费应当由×承担，且涉案房屋中×、×、×、×、×、×、×号房屋已经上市出售，故被告不应承担这些房屋的物业费，被告于2018年12月18日致函原告告知上述情况。原告认可收到律师函，但称被告于2019年3月11日再次致函原告，撤回了前述律师函并告知上述房屋的产权变更事宜，原告认为被告未按合同约定将产权变更的情况提前通知原告并办理变更合同的事宜，双方并未解除物业管理合同，故对被告的上述主张均不予认可。经询，上次诉讼后，被告未书面通知×与原告办理物业变更手续及结算事宜。庭审中，被告称涉案房屋移交后，涉案房屋管理方已委托新的物业公司×（以下简称×），自2019年1月1日起，×入驻涉案房屋并在该楼公示板张贴联系方式。对此，原告不予认可，原告主张其仍管理涉案房屋13层以上的公用系统、楼道灯及垃圾清运。原告于2019年1月17日向被告发送解除合同通知书，但被告未曾与原告解除合同，原告实际是2019年7月1日从被告委托的那部分撤场。对此，原告提交了告知书和2019年1月、2月的电费缴纳单据，经质证，被告认可收到告知书，电费单据的真实性申请由法院核实，但认为电费不属于物业费，不认可电费单据的关联性。此外，本院依法调取了涉案房屋现管理方×与×签订的《非经散户物业服务专项委托合同》，该合同约定，本物业坐落位置：北京市朝阳区×号楼；建筑面积：1852.52平方米；物业服务期限为24个月，自2019年1月1日至2020年12月31日。该合同附表的住户信息表中有24户与原告主张的名单重合。经质证，原告认可该委托合同的真实性，但不认可住户信息表登记的由×管理的住户名单，原告认为仍由其为涉案房屋的32户提供物业服务，原、被告之间的合同尚未解除，故该委托合同是非法的。被告认可上述委托合同的真实性，认可该委托合同中的24户由×提供物业服务，不认可原告对其他8户提供了物业服务，原、被告虽未办理交接手续，但是原告自2019年1月1日已退出涉案房屋。本院认为，被告与原告签订《物业管理合同》，委托原告为涉案房屋提供物业管理服务，系被告的自主行为，合同合法有效。庭审中，双方均确认原告自2018年7月1日至2018年12月31日依约对涉案房屋提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应的物业费。被告虽主张涉案房屋有部分已再上市，故其应承担的物业费应予以相应扣减，且被告已于2017年9月30日之后将涉案房屋移交给×，故其不应当承担之后的物业费。但根据双方合同约定，被告将房屋出售、转让、交易或者以其它方式转移所有权时，须提前一个月书面通知原告，及时办理有关变更手续，并按办理变更手续时间结算并交清变更前的各项费用。生效判决确认被告最早于2018年12月18日致函原告告知此事，且被告未提供证据证明其依约结清了费用并办理了相应的变更手续，对此其理应承担不利的后果；同时若其将《物业管理合同》项下的付款义务转移给×后，在通知原告之外还应敦促×及时与原告接洽相关事宜。故在现有证据情况下，被告尚不能免除支付上述期间物业费的义务。故原告要求被告按照合同约定支付2018年7月1日至2018年12月31日的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于2019年1月1日至2019年6月30日的物业费，原告提供了2019年1月、2月的电费缴纳单据以证明其向涉案房屋提供了物业服务，被告否认原告在上述期间提供了物业服务，亦不认可该证据的关联性，根据本案查明事实，×自2019年1月1日起为涉案房屋中的24户提供物业服务，原告未能就上述期间实际为涉案房屋提供物业服务进一步举证，应当承担举证不能的法律后果。故原告关于被告按照合同约定支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于合同的解除，庭审中，双方均确认原告曾向被告发出了解除合同告知书，被告亦同意解除合同，对此本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除北京四环安居物业管理有限公司与北京新侨饭店有限公司签订的《物业管理合同》；二、北京新侨饭店有限公司于本判决生效后七日内给付北京四环安居物业管理有限公司2018年7月1日至2018年12月31日的物业费27737.56元；三、驳回北京四环安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告北京新侨饭店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1187元，由北京四环安居物业管理有限公司负担593元（已交纳），由北京新侨饭店有限公司594元负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  耿 侃二〇二〇年十二月十八日法官助理  郭小欢书 记 员  胡 琼