四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2149号 原告：吕天奇，男，1961年12月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李婷，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时莉，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：代秋实，男，1989年10月1日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。 被告：北京天元云开科技有限公司，住所地北京市海淀区显龙山路19号1幢1层1座113-2。 法定代表人：李丙喜，职务不详。 委托诉讼代理人：陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告吕天奇与被告代秋实、北京天元云开科技有限公司（以下简称天元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，由小额诉讼程序转为简易程序，公开开庭进行了审理。吕天奇的委托诉讼代理人李婷、时莉到庭参加诉讼，代秋实，天元公司委托诉讼代理人陈逸萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕天奇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除吕天奇与代秋实、天元公司签订的《房屋租赁合同》；2.代秋实、天元公司向吕天奇支付租金（租金按照每月12000元计算，从2020年2月10日起计算至《房屋租赁合同》解除之日止，暂算至2020年5月9日为36000元）；3.代秋实、天元公司向吕天奇支付房屋使用期间的物业管理费（物业管理费按照每月402元计算，从2020年2月10日期计算至《房屋租赁合同》解除之日止，暂算至2020年4月9日为1206元）；4.代秋实、天元公司向吕天奇支付资金占用利息（利息分两部分计算：第一部分：以应付未付的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月10日起计算至实际支付之日止。暂以36000元为基数，暂算至2020年5月9日为762.01元；第二部分：以应付未付的物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月10日期计算至实际支付之日止。暂计算至2020年5月9日为4.79元）；5.代秋实、天元公司将租赁房屋恢复原状（主要为二楼卧室内木地板受损部分），以上暂合计为37972.8元；6.代秋实、天元公司承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、担保费、鉴定费、执行费、公告费等所有诉讼费用）。2020年8月31日，吕天奇申请变更第5项诉讼请求为代秋实、天元公司向吕天奇赔偿因二楼卧室内木地板受损的经济损失11672元。事实和理由：2019年8月3日，吕天奇与代秋实、天元公司共同签订了《房屋租赁合同》（天元公司委托代秋实代其办理相关租赁事宜；以下简称：合同）。合同约定了房屋基本情况、租赁期限、租金、付款方式等内容，租赁期间届满，代秋实、天元公司继续使用案涉房屋，但却一直拖延支付租金及有关费用且损坏案涉房屋的地板等。代秋实、天元公司的上述行为已严重损害了吕天奇的合法权益，多次协商无果后，吕天奇为维护合法权益诉至法院。 代秋实辩称，合同签订双方是公司与吕天奇，代秋实只是授权委托人，与其本人无关。此外，天元公司与吕天奇之间签订的房屋租赁合同已于2020年2月9日终止，天元公司与代秋实无须支付合同终止后的相关费用。 天元公司辩称，第一，关于合同是否终止的问题。其与吕天奇所签订的合同租赁期满，已于2020年2月9日终止。天元公司于合同到期前三个月便已告知吕天奇在合同期满后不再续租案涉房屋，并且已于2020年1月18日委托公司员工张晓荣将案涉房屋内属于公司的全部物品搬离。公司委托代理人代秋实也于1月18日当日电话告知吕天奇将于2月9日期满前将钥匙交于吕天奇，吕天奇表示无异议。后公司委托代理人代秋实原本预定的2020年1月26日从大连中转武汉飞往成都的航班因武汉疫情爆发而被取消，公司便继续委托张晓荣电联吕天奇办理房屋交接手续，张晓荣提出在租赁期满前将钥匙当面交给吕天奇，但吕天奇表示疫情严重不方便与其碰面，张晓荣也提出是否可通过邮寄钥匙或者是将钥匙放至小区物业处的方式完成交接，并表示若没有按期交钥匙，是否会影响房屋交付，是否会构成逾期，但吕天奇均表示不会影响房屋交付，也不会认为是天元公司逾期交房。后因疫情短期内未缓解，钥匙交付时间持续后延。在代秋实返回成都后，主动联系吕天奇办理交接，但其多次以工作繁忙原因延迟交钥匙的时间，最终于2020年3月21日代秋实在案涉房屋现场将钥匙交于吕天奇。天元公司认为不管是从合同约定还是从天元公司的实际行动，双方的租赁合同均已于2020年2月9日终止，天元公司无需支付后续的租金及物业费。物业管理费天元公司也将2月份的全额交齐。第二，关于房屋的损坏问题，天元公司承租房屋前，该房屋已六年未使用，房屋受潮严重，案涉房屋交付时便存在大量瑕疵，天元公司在入住后也找了相关施工人员维修并自行垫付相关费用，已存在地板裂缝的情形。退租时房屋的状况与初始租赁时并无变化，故天元公司无需承担房屋整改费用。请法院驳回吕天奇全部诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2019年7月29日，天元公司向代秋实出具《授权委托书》，委托代秋实为公司的合法代理人，全权代表公司在成都市租赁办公房屋相关事宜，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。 2019年8月13日，吕天奇（甲方）与代秋实、天元公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市××镇××街××花园别墅××期××号的房屋出租给乙方，房屋用途为住宅，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2019年8月10日起至2020年2月9日止，租金为半年支付，需提前三个月支付下半年房租，每半年房租为72000元。房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费由乙方支付，并承担延期付款的违约责任。租赁期满合同终止，乙方须将房屋退还给甲方。合同首部载明，出租方为吕天奇，承租方为天元公司、代秋实。合同尾部载明，甲方由吕天奇签字确认，乙方由代秋实签字确认。 2020年1月18日，天元公司、代秋实腾退并搬离案涉房屋。 2020年2月9日，案外人张晓荣作为天元公司的委托人，与吕天奇电话通话内容主要如下，张晓荣：“现在因为我无法给您钥匙，因为我导致您与公司闹什么不愉快、逾期等矛盾，不行我给您把钥匙送到您小区去。”吕天奇：“没有没有，算了吧，你现在也在咳嗽，我们小区咳嗽的人都不行，过几天吧，等你咳嗽好一点，再给我。”“不会因为交钥匙有什么的，主要是看房屋有什么破坏，或者里面的家具有什么破坏”“只要他们打扫干净，该保留的都给我保留了，肯定没有问题，他不能给我里面整的乱七八糟，然后什么东西都给我整坏了，那肯定不行。”“和你这个交钥匙没有关系，这个你也给他们说一声，就说交钥匙迟两天没有关系，只要交到我手里就行，但是房子里不能乱七八糟，把我的东西整坏了，把我什么东西给改了，肯定不行，这些就行了，其他都没什么。” 2020年3月10日至2020年3月21日期间，代秋实多次联系吕天奇交接房屋事宜，因吕天奇有其他事宜而搁置。后双方于2020年3月21日进行交接。 庭审过程中双方确认，案涉房屋的租金已支付至2020年2月9日，即合同约定的终止期限。 另查明，天元公司、代秋实已缴纳2020年2月的物业服务费。 吕天奇于2020年4月12日拍摄的案涉房屋的照片显示，二楼卧室竹地板间裂缝较大，亦有损坏情形，音响等电子设备堆放凌乱，一处纱窗损坏，一处门框损坏，一处门锁损坏、厨房柜体有损坏、一处墙面有脱落、一把座椅损坏。 2020年10月18日，吕天奇与四川金晓装饰安装工程有限公司签订《地板维修合同》，载明案涉房屋竹地板维修单价580元/平方米，总面积18平方米，工程总价款为10440元。吕天奇已支付预付款5000元，四川金晓装饰安装工程有限公司出具10440.22元的发票。 以上事实有《房屋租赁合同》、物业费缴费发票、租赁房屋现场拍摄照片、电话录音等证据在案佐证。天元公司提交的《情况说明》及吕天奇提交的《情况说明》均为案外人（个人）的情况说明，其真实性无法核实，故本院均不予采信。 本院认为，吕天奇与天元公司、代秋实签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。 一、关于合同权利义务主体的问题。 首先，从合同签订情况分析，合同首部承租人处虽有天元公司和代秋实的名字，但不能因此就认定代秋实系合同的主体。合同签订时，天元公司向吕天奇出具了《授权委托书》，委托代秋实为公司办理租房事宜，代秋实系公司员工，代秋实履行的是职务行为。 其次，从合同履行情况分析，案涉房屋的一楼作为天元公司的办公场所，且多名天元公司的员工居住在案涉房屋内。在2020年2月9日的电话通话中，案外人张晓荣亦陈述“他们公司”等字眼。故案涉房屋的实际承租人为天元公司。 综上，租赁合同的主体为天元公司与代秋实。 二、关于合同解除、租金、物业服务费、利息的问题。 合同载明终止日期为2020年2月9日，双方亦无续租的意思表示，天元公司于2020年2月9日前已腾退搬离案涉房屋，故合同已于2020年2月9日终止。故吕天奇主张解除合同的诉请，本院不予支持。 关于2020年2月10日至2020年3月21日期间租金和物业服务费。合同终止后，双方因新冠肺炎疫情原因未及时办理交接。2020年2月9日，吕天奇明确表示交接事宜延后不追究天元公司的责任，天元公司从2020年3月10起多次联系吕天奇进行交接，吕天奇因自身原因而搁置。本院认为，2020年2月9日正处于新冠肺炎疫情防控期间，天元公司因此未能按合同约定返还承租房屋，可不视为违约，但上述情形后的合理期间内，承租人应当及时返还房屋。在本案中，合同终止之日（2020年2月9日）至2020年3月10日长达一个月的时间，天元公司未及时采取有效方式对房屋进行交接，导致案涉房屋空置一个月。本院认为，不可抗力所导致的迟延交付钥匙的损失（主要为空置期间的租金和物业管理费）理应根据公平原则由双方共同承担。2020年3月10日后因吕天奇自身原因导致交接事宜搁置，该期间产生的损失由吕天奇承担。综上，本院酌定天元公司应当承担半个月的租金和物业管理费损失，天元公司已支付2020年2月的物业管理费，故还应当向天元公司支付2020年2月10日至2020年3月10日期间的半个月租金6000元，利息部分不予支持。 三、关于地板损失的问题。 吕天奇诉称，办理交接时，发现案涉房屋存在多处损坏（厨房、大门、沙发、椅子等）和脏乱的情形，特别是二楼卧室的竹地板裂缝损坏。天元公司辩称，案涉房屋在承租时就存在地板裂缝、脏乱的情况，上述情况的发生并非天元公司导致。 1.举证责任的分配。在本案中，应由吕天奇举证证明案涉房屋地板在承租初期是完好状态，还是由天元公司举证证明案涉房屋地板在承租初期就存在损坏情形？本院认为，如果把证明案涉房屋在承租初期是处于完好状态的举证责任完全分配给吕天奇，是不公平的。因为在日常生活中，很难有出租人对房屋完好的状态保留证据。而承租人在租赁房屋时，会对房屋进行全面的考察，如果案涉房屋的设施设备存在损坏或者瑕疵，承租人会立即提出或者具体载明在租赁合同，因此形成相应的证据。在本案中，租赁合同并未载明房屋在承租时存在的损坏情形，天元公司亦未在承租时提出异议。故本院认为不应因吕天奇无法证明案涉房屋承租初期的状态而承担举证不利的后果，本案应综合履行期间的其他因素判定损坏由谁导致。 2.在2020年2月9日的电话通话中，吕天奇多次讲到“不会因为交钥匙有什么的，主要是看房屋有什么破坏，或者里面的家具有什么破坏”“只要他们打扫干净，该保留的都给我保留了，肯定没有问题，他不能给我里面整的乱七八糟，然后什么东西都给我整坏了，那肯定不行。”“和你这个交钥匙没有关系，这个你也给他们说一声，就说交钥匙迟两天没有关系，只要交到我手里就行，但是房子里不能乱七八糟，把我的东西整坏了，把我什么东西给改了，肯定不行，这些就行了，其他都没什么。”由此可见，租赁期届满后，吕天奇要求当面办理交接，多次强调天元公司不要把房屋内的设施设备损坏了，系担心案涉房屋内的设施设备受到损坏。此时，天元公司亦未提出相关损坏情形是在承租初期就存在，从而推论吕天奇在交付房屋时设施设备应是良好状态。 3.从房屋现状来看，确实存在竹地板裂缝损坏，音响、电视等设备堆放凌乱，纱窗、门框、门锁、柜体、墙面、座椅损坏的情形。可见，上述损坏的情形不是正常使用租赁物而导致的。同时，在租赁期间，天元公司未就上述损坏情况及时通知吕天奇进行修复或自行修复，导致损坏情形恶化，任由损失继续扩大，天元公司亦应当承担一定的责任。 综上，本院认为，根据合同法第二百一十九条的规定，天元公司应对房屋现状损坏情形承担一定的赔偿责任。本院考虑到损坏的竹地板已使用数年的情形，竹地板的损坏程度（主要系裂缝过大、个别损坏），以及天元公司的过错程度（案涉房屋确实存在多处损坏和脏乱的情形）等因素，参照《地板维修合同》中更换新竹地板的价格，综合考量酌定，天元公司赔偿地板维修损失4000元。 四、关于诉讼财产保全责任保险费的问题。 吕天奇仅提供了一张天安财产保险股份有限公司四川省分公司的发票，未提供其他证据证明该费用系本案产生，故该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、北京天元云开科技有限公司于本判决生效之日起三日内向吕天奇支付2020年2月10日至2020年3月10日期间的租金6000元。 二、北京天元云开科技有限公司于本判决生效之日起三日内向吕天奇赔偿损失4000元； 三、驳回吕天奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元，保全费400元，由吕天奇负担725元，北京天元云开科技有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月四日 书记员  程悦