广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初17121号原告：许植棠，男，1950年11月24日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。被告：谢安文，男，1958年8月25日出生，汉族，住址江西省宜春市万载县。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许植棠、被告谢安文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：判令被告归还原告已为被告代付欠钦泰物业服务公司的物业管理费24561.36元。事实与理由：原告与被告于2003年3月26日签定了《商业铺位租赁合同》，又在2008年3月3日签定了《铺位续租合同》和2014年11月4日签定了《补充合同》。三份合同条款精神是不变的，都是在2003年3月3日《商业铺位租赁合同》规范内。根据此合同第四条“以上房屋水电费，电话费及经营中的一切税收杂费由乙方负责”。另外，2005年6月27日双方在龙华房屋租赁管理所签定的《私人房屋租赁合同书》第五条也明确规定“乙方负责支付出租房屋的水电费、电话费、卫生费、物业管理费”。综上所述己明确规定乙方谢安文负责缴付他所租龙华和平路244号的物业管理费的。根据钦泰物业管理公司报来的资料显示，谢安文在2017年2月以前是一直按规定上缴物业管理费给“天启物业公司”的，后来钦泰物业管理公司在2016年11月接管后，在2017年2月开始收取管理费时谢安文以“不报销以前的停车票拒交”，后来又以“收费标准高的理由拒交”。被告以这种不合理的理由拒交物业管理费是错误的，是违反有关法律及违反甲、乙双方所签定的有关合同规定的。原告在2019年7月31日收回龙华和平路244号的物业，所以在我垫付的物业管理费应算至2019年7月31日为止。以钦泰物业收费通知书最后一栏为依据计算（6480元+233.28元）/9个月*7个月=5221.44元，另2017年2月至2018年12月计算如下：7920+1782+8640+997.92=19339.92+5221.44=24561.36元由于后来承租者李学刚要重新装修此物业，钦泰物业服务公司认为要交清以前欠费才能入场装修。由于我在外地旅游，为了不影响工期，只好委托李学刚先垫付钦泰物业公司开出的收据26053元，我在2019年9月21日已通过微信付回了24973元给李学刚，（其中扣除他应付的8月18日至9月底的管理费）。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请法院依法审判，判如所请。被告辩称，一、被答辩人没有履行告知义务。答辩人与被答辩人自2003年3月签订租赁合同来，景华新村新老更替了三家物业管理公司，物业管理费的制定和调整是符合程序、温和逐步的，答辩人可以接受，并认真的履行缴纳物业管理费的义务。然而2017年3月景华新村更换钦泰物业服务公司后的管理费与前天企物业管理公司的管理费竞上涨3.067倍。被答辩人并未通知答辩人物管费发生如此重大调整。该昂贵的物管费己超出答辩人的承受能力，答辩人也不认可该物管费，从合同的变更被答辩人未尽到通知的义务，导致该合同无法履行，被答辩人应该承担相应责任。二、被答辩人根据钦泰公司物业服务提供的资料，指责答辩人“不报销以前的停车票拒交”，“收费标准高的理由拒交”与事实严重不符。钦泰物业管理公司先后上门三次要过物业管理费。第一次是2017年3月钦泰物业服务公司张姓管理人员上门收取2017年2月份物管费，在出示收据后我错愕、瞠目、惊呆了。物管费竞由前任公司的360元/月上调至1104元/月，涨幅高达3.067倍。因上涨太离谱，因而要求张姓管理员提供政府相关部门核发的收费依据、标准、备案文书，并明确表示如确有政府部门的收费许可文书，本人立刻缴费。第二次是2018年2月春节前夕，我在餐厅门前洗车，张姓管理员说明来意，我表示如果你们公司没有政府批文，能提供服务合同的收费条款也好，张回答有批文，有景龙社区工作站的合同。我看他也是替人打工的，很理解他，向他提出二条解决问题的方法：一条是提供服务合同；二条是按原天企物业管理公司的金额收取。张姓管理员称要回公司向老板汇报才可以答复我。第三次是2019年9-10月间，被答辩人带张姓管理员到我新开的餐厅（龙发路448号）收取管理费。张说：我不知道你搬到这里了，是他（被答辩人）带我来的。我仍然表示一定要看到相关收费依据才方便处理。时至今日才知晓被答辩人是为自己要帐而来的。国务院《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权力义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。《深圳经济特区特区管理条例》第五十八条“业主大会选聘物业服务企业提供物业服务，应当签订物业服务合同，约定物业服务内容，物业服务费标准，合同期限等”。“物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。”第六十一条“物业服务企业应当将下列信息予以公示；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等”。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。然而，深圳市钦泰物业服务公司在续管景华新村后，从无在管区内公示法定内容信息，三次上门要管理费，没有出示任何收费依据。被答辩人身为业主，参与了业主大会，推举成立了业主委员会，对选聘物业管理公司，制订物业管理服务合同是知情的，这是被答辩人的权利与义务。当物业公司管理费发生如此重大调整时，是不是应该及时通知答辩人，尽一尽房东的告知义务呢？三、被答辩人在受到钦泰物业服务公司以不交清管理费不办理二次装修手续为要挟，又不告知答辩人了解欠费的因果，仓促支付不合理的物业管理费的行为所产生的13941.36元的损失，理应自行担责。撤换和引进物管公司是为了让小区管理得更好，帮助业主、租户解决困难问题，提供更好更优质的热情服务。然而，钦泰物业非但没有提供优良服务，还处处给租户和业主添堵。不交高昂的物管费就不办停车卡，就不准二次装修；一个单房租800元，一个车位一个月交600元，空地比房屋租得还要贵，这样无良的物业管理公司，这几年己搞得整个城中村人怨沸腾，有的讲现在的物管就是欺行霸市的物管，有的业主都上街道、区上访。对于上访者钦泰物业又上门求和，减免物管费来封口。广大业主和租户非常怀念老物业天企公司，服务做的好，收费也合理。据了解整个景华新村尚有50%的业主和租户至今未交管理费，当然原因也是各样。造成目前窘境完全是钦泰自己作茧自缚。综上所述，答辩人请求法院驳回被答辩人部分不合理的诉求。本案相关情况2003年3月26日，原告与被告签定了《商业铺位租赁合同》，原告将龙华镇景华南区44栋左半边60平方物业租给被告使用，租赁期限为5年，并约定：“以上房屋水电费，电话费及经营中的一切税收杂费由被告负责”。2005年6月27日，原被告双方在龙华房屋租赁管理所签定的《私人房屋租赁合同书》，约定“租赁期内，原告负责支付房屋租赁税收及房屋租赁管理费，被告负责支付出租房屋的水电费、卫生费、物业管理费。”2008年3月3日，原被告双方签订《铺位续租合同》，约定原告将龙华镇景华南区44栋整栋（以下简称“案涉房屋”）租给被告用于餐饮经营，租赁期限为10年，并约定合同签订后的，被告负责经营中的一切开支。2014年11月4日，原被告双方就案涉房屋《铺位续租合同》签订《补充合同》。2016年11月份，深圳市钦泰公司物业服务有限公司负责涉案房屋的物业管理。2017年2月之前，被告均有向物业公司缴纳物业管理费。2017年2月起，被告因对物业费收费标准有异议未再缴纳案涉房屋的物业管理费。2019年7月31日，原告收回案涉房屋。原告收回房屋后，将案涉房屋2017年2月至2019年7月31日的物业管理费及滞纳金24561.36元缴纳给深圳市钦泰物业服务有限公司。本院裁判理由和结果本院认为，案涉的《商业铺位租赁合同》、《铺位续租合同》、《补充合同》及《私人房屋租赁合同书》中关于案涉房屋物业费由被告负责的约定，系双方真实意思表示，且2017年2月之前案涉物业的物业管理费均由被告实际缴纳，应予认可，双方均应恪守。现被告作为房屋承租人未按约定缴纳物业费，原告作为业主代为缴纳后，要求原告按合同约定给付代缴的物业费用，符合双方合同约定，具有事实和法律依据，依法应予以支持。关于被告对物业管理费收费标准的异议，因该物业管理费系案外人深圳市钦泰公司物业服务有限公司收取，案涉物业管理费收费是否合理非本案审查范围，被告可待支付原告代缴的相关费用后另行向案外人深圳市钦泰公司物业服务有限公司另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告谢安文于本判决生效之日起十日内支付原告许植棠代缴的物业管理费及滞纳金24561.36元；如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陆  继  发二〇二〇年十二月二十一日书记员 黄  梦  园书记员 杨雪怡(兼)附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。