湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9274号原告：张超群，女，1991年1月14日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人:廖小飞，男，1966年4月26日出生，汉族，住长沙市天心区,系原告张超群丈夫。原告：廖小飞，男，1966年4月26日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：深圳房邦帮网络科技有限公司，住所地深圳市福田区福田街道保税区市花路港安大厦**1A。法定代表人：赵西凯，总经理。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃东阳，湖南弘一律师事务所律师。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。原告张超群、廖小飞与被告深圳房邦帮网络科技有限公司（以下简称房邦帮公司）、长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称长铁公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告廖小飞，被告张超群委托诉讼代理人廖小飞、被告房邦帮公司委托诉讼代理人李丽娜、覃东阳、长铁公司委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超群、廖小飞向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告房邦帮公司签订的《香芙嘉园转让协议书》；2.判令被告房邦帮公司返还定金100000元与购房款222512元及利息损失；3.判令本案诉讼费用由被告承担。被告房邦帮公司辩称：一、房邦帮公司与两原告签订的《“香芙嘉园”转让协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，不存在任何可撤销的情形，原告无证据证明房邦帮公司存在欺诈胁迫等行为的证据，应承担举证不能的后果。二、100000元定金系双方对《“香芙嘉园”转让协议书》的履约保证问题而约定的定金，而不是与开发商签订《商品房买卖合同》的购房定金，该定金的收取对象也是房邦帮公司而非开发商，该定金已经抵扣双方在《“香芙嘉园”转让协议书》中约定原告应当支付给房邦帮公司的转让费，不能再抵扣任何房款，现房邦帮公司也按约履行了相关义务，房邦帮公司无任何违约行为，定金无需返还。被告长铁公司辩称：一、我公司是与案外人长沙传扬房地产营销策划有限公司(以下简称传扬公司）签订的《合作销售协议》，与被告房邦帮公司之间没有包销协议，我公司作为被告的理由不充分，并未收取原告相应的转让费用及定金，我公司不应当承担相应的责任；二、原告与房邦帮公司之间的纠纷，我公司不知情。本院经审理认定事实如下：原告张超群、廖小飞系夫妻，2015年8月19日登记结婚。2019年9月7日，原告张超群（乙方、受让方）与被告房邦帮公司（甲方、转让方）签订《“香芙嘉园”转让协议书》（以下简称转让协议书）2份，张超群认购“香芙嘉园（推广名创富大厦）”项目第1栋1002、1011号房屋。转让协议书第一条约定，乙方同意依照本协议约定方式受让甲方认购的上述房源（认购单价为6082元／㎡），并向转让人缴纳购房定金50000元（两套房定金共计100000元）。乙方同意按照甲方与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向甲方指定账户另行支付转让费373496元（每套房屋186748元）。转让协议书第四条约定，乙方付清上述转让费及首付款后，才可与开发商签订商品房买卖合同，转让费所涉及的税费由乙方承担。第八条约定，本协议主张的权利与义务在乙方正式签订《商品房买卖合同》后自动失效，由甲方收回。转让协议书第十条约定：成交价格为8208元／㎡，已付定金50000元（两套房定金共计100000元），2019年10月15日之前付清首付款签合同，逾期违约定金不退。后双方在该两份转让协议书上手写加注《补充协议》，确认原告张超群于2019年10月11日已支付定金100000元，认购房屋变更为1栋812、813房，签约时间变更为2019年10月31日前，公共区域装修将于2019年12月10日之前完工，如未完工，另行协商相关事宜。2019年11月26日，原告廖小飞按协议书约定支付812、813号房购房款222512元。同日，原告廖小飞与被告长铁公司签订两份《长沙市商品房买卖合同》，一份合同编号为：20190074403813，该合同约定廖小飞购买天心区××路××号××栋××号房屋，面积85.74㎡，单价6350元／㎡，总房价544449元。另一份合同编号为：20190079315812，该合同约定廖小飞购买天心区××路××号××栋××号房屋，面积87.84㎡，单价6350元／㎡，总房价557784元。上述合同签订后，原告廖小飞按约支付了购房款及其他费用。2020年6月23日，涉案812、813号房屋变更登记至原告廖小飞名下。后原告认为被告房邦帮公司在签订合同时存在欺诈、胁迫的行为，合同应当撤销，遂诉至法院。另查明，2017年12月21日,被告长铁公司（甲方）与案外人传扬公司（乙方）签订《香芙嘉园商业楼剩余部分合作销售合同》，约定传扬公司负责商务楼的推广营销，在不低于长铁公司确定的底价的基础上进行销售，长铁公司与客户签订《长沙市商品房买卖合同》。合作期限2017年12月22日起至2019年7月21日止，合同到期后可顺延六个月合作期，不再签订其他协议，如剩余商品房销售六个月内未能完成的需另行签订补充协议。合同还约定，5-13层写字楼共17725.23㎡，底价5800元/㎡。长铁公司负责向传扬公司详细介绍本物业的实际情况（每间房无门，公共部分墙壁泥浆、地面为、地面为水泥毛坯）。为便于销售，使房屋达到正常使用标准，传扬公司可对该项目公共部分或其他部分进行装修。装修方案须报长铁公司工程技术部备案，传扬公司所投入资金自行负责，无论今后是否销售完毕，视为自愿投入，不得向长铁公司索要该投入费用。长铁公司不得将该不动产再与传扬公司之外的任何中介机构和个人合作销售，否则视为违约，应承担全部违约责任，造成的损失由长铁公司承担，承担损失的金额不超过合同总价款的千分之三计算。2018年6月4日，被告长铁公司（销售方、甲方）与被告房邦帮公司（定购方、乙方）签订《香芙嘉园1#栋（创富大厦）团购定购协议书》（以下简称团购协议书），约定房邦帮订购商业为：“香芙嘉园1#栋（推广名创富大厦）”五、六、七层，物业单价为6042元/㎡，总价款35698613元。2020年11月9日,案外人传扬公司出具证明，证明被告房邦帮公司与其系共同销售香芙嘉园商业综合楼的合作关系，房邦帮公司与被告长铁公司签订团购协议书及销售涉案812、813号房屋均经传扬公司授权同意。再查明，在购房磋商过程中，原告廖小飞在微信上要求房邦帮公司明确楼层过道、厕所等公共区域装修及房门安装期限，房邦帮公司承诺签约之前完成。2019年10月21日，原告廖小飞在微信上向被告房邦帮公司提出：“为了购房的顺利进行，确保各方合法权益，请提供以下资料：1.房屋产权依据与预售许可证；2.贵司与开放商签订的认购协议书及开发商同意贵司转让的文件；3.贵司拟转让给我家房屋产权无抵押证明；4.开发商委托贵司代收房款的委托书；5.开发商向我出具同意在付清首付后办理网签的承诺书；6.贵司应承诺因贵司原因造成无法办理网签，应赔偿我家全部损失”。被告房邦帮公司答复称，其与开发商签的协议是内部文件，员工没有权限看到，如果因为房邦帮公司的原因造成廖小飞无法与开发商签订网签合同，会退还定金。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条分别对基于重大误解、欺诈、胁迫、显失公平的民事法律行为，赋予了法定撤销权。两原告主张其因被告欺诈行为产生重大误解，且被告存在胁迫行为，因此签订的转让协议书，应予撤销，故本案争议的焦点为涉案转让协议书是否存在《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条规定之可撤销的情形。依据转让协议书第一条、第四条的内容及双方微信聊天记录可知，被告房邦帮公司在磋商过程中，已明确告知原告其并非涉案房屋的所有人，之后的房屋买卖合同将与开发商即本案被告长铁公司另行签订，原告张超群在转让协议书上签字，证明其对该事实已知晓，故被告房邦帮公司对其并非房屋所有权人的事实无隐瞒和欺诈行为，原告作出签订转让协议书的意思表示，并未基于重大误解或被告的欺诈行为，亦未违背其欲购买涉案房屋的真实意思表示，且两原告未提交证据证明被告房邦帮公司在转让协议书签订过程中存在胁迫行为，故两原告主张撤销转让协议书，于法无据，本院不予支持。关于两原告向被告房邦帮公司缴纳的款项未抵扣房款是否应予退还的问题。转让协议书第十条约定，成交价格为8208元/㎡，即原告购买的812、813号房屋总价应当为1424745元。原告向被告房邦帮公司支付定金100000元及购房款222512元，共计322512元。原告与被告长铁公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》约定，原告购买的812、813号房屋单价为6350元，两套房屋总价共计1102233元，原告通过银行按揭贷款的方式支付了该款项。故原告购买涉案812、813号房屋共计支付1424745元（322512元＋1102233元），与转让协议书中约定的价格一致。被告长铁公司交付的房屋“每间房无门，公共部分墙壁泥浆、地面为、地面为水泥毛坯”，被告房邦帮公司在将房屋交付两原告前，对房屋及公共区域进行了一定的装修，两原告对此知情并认可，被告房邦帮公司辩称其收取的322512元系房屋装修产生的合理费用及人员开支、销售利润，两原告对被告房邦帮公司对涉案房屋进行装修及被告房邦帮公司收取转让费的事实知情并认可，故对被告房邦帮公司的该辩称意见，本院予以采纳。综上,两原告要求被告房邦帮公司返还定金100000元、购房款222512元及利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告廖小飞、张超群的全部诉讼请求。本案受理费6138元，减半收取3069元，由原告廖小飞、张超群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴贵平二〇二〇年十二月二十五日法官助理李梦洁书记员贺锦颖