河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初8149号原告仝瑞登，男，汉族，1982年12月30日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人朱慧君，女，满族，1983年4月12日生，住河南省洛阳市洛龙区关林镇关林西路87号院8栋1单元202号。特别授权代理。原告朱慧君，女，满族，1983年4月12日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人李佩佩，北京创为律师事务所律师。特别授权代理。被告洛阳浩德鑫置地有限公司。住所地：洛阳经济开发区开元大道1号。法定代表人张继卫，总经理。委托代理人高康，该公司员工。特别授权代理。委托代理人袁雅琪，该公司员工。特别授权代理。原告仝瑞登、朱慧君诉被告洛阳浩德鑫置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。作为原告仝瑞登委托代理人的原告朱慧君及原告朱慧君的委托代理人李佩佩、被告洛阳浩德鑫置地有限公司委托代理人高康、袁雅琪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告仝瑞登、朱慧君诉称，原告于2015年11月7日与被告签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0319873），购买位于洛阳经济技术开发区长夏门街与××大道交叉口开元壹号（二期）第5幢2单元2-2501号房，原告已经如约支付所有房款582009元。根据合同约定，被告应当于2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付原告使用，并在交付使用后的365天内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，但被告至今未向原告出示商品房竣工验收合格的证明文件及相关资料，也未按照约定的时间为原告办理房屋所有权证。综上，被告的行为已经构成严重违约，为依法维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、依法请求被告支付逾期交付房屋的违约金75603元（注：违约金以已交付房款总额582009元为基数，按照日利率万分之一计算，自2016年10月1日起算至诉讼之日止，起诉后违约金另行计算。）；2、依法请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金58元（注：违约金以交付房款总额582009元为基数，房款总额的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告洛阳浩德鑫置地有限公司辩称，一、关于原告主张的逾期交房违约金，被告不同意，请求法院依法予以驳回。1、虽然被告存在交房逾期行为，但涉案房屋已经于2017年3月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，符合了《商品房预售合同》约定的交付条件，并于2017年4月1日视为交付给原告使用。（1）合同约定的房屋交付条件合法有效。《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”合同补充协议第三条第1款对此进一步明确约定：“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。”由此可知，买卖双方已经在合同中明确约定了房屋的交付条件，即经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收出具《单位工程质量竣工验收记录》。该约定是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人双方具有法律约束力。（2）涉案房屋于2017年3月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格并出具了《单位工程质量竣工验收记录》、《建设工程竣工验收意见书》，符合了合同约定的房屋交付条件。涉案房屋所在的开元壹号5#楼《建设工程竣工验收意见书》、《单位工程质量竣工验收记录》均显示，涉案房屋于2017年3月28日由五方单位综合验收结论为：“单位工程竣工验收合格”，验收意见为：“符合设计要求及施工规范之规定，通过验收”。因此，涉案房屋已经于2017年3月28日符合合同约定的交付条件。（3）涉案房屋已视为于2017年4月1日交付给原告使用。被告向原告发出交房通知书，通知原告于2017年4月1日到开元壹号物业服务中心办理收楼手续。根据《商品房预售合同》补充协议第五条第三款之约定，被告通知原告交接房屋时，除了不具备购房合同第八条约定的交房条件和严重影响居住的质量问题外，原告拖延办理交房手续的，视为被告在交房通知中要求的交付期限最后一日将房屋交付给原告。原告在2017年3月26日收到《交房通知书》后，直到2017年9月10日才办理收楼手续。根据上述条款约定，应视为被告在2017年4月1日已将房屋交付给原告。若原告认为房屋不符合交付条件，可以拒收并向被告主张权利，但原告在2017年9月10日领取房屋钥匙，之后对房屋进行装修入住，期间并未提出异议，并一直正常居住使用至今。2、原告接收房屋后，一直正常居住使用至今，并无任何损失产生，现又起诉要求被告承担房屋实际交付之后的逾期交房违约责任，有违诚实信用原则，更无事实依据和法律依据。（1）根据合同法的相关规定，违约金应以填平实际损失为原则，以违约行为给对方造成实际损失为适用前提，但原告在接收房屋后一直正常居住使用，并无任何损失，其主张自此之后的违约金既有违诚信原则，又无法律依据。（2）从另一个角度来讲，原告一方面已正常居住使用该房屋，另一方面又向被告主张逾期交房违约金，假如原告的该主张得到支持，将会使原告额外获得了自2017年4月1日起至今对涉案房屋的占有、使用利益，这对于被告而言是极不公平、极不合理的。综上，涉案房屋在符合合同约定的交付条件后，已视为在2017年4月1日将涉案房屋交付给原告，原告实际接收后一直正常居住使用至今。因此，即使法院最后支持了原告主张的逾期交房违约金诉讼请求，逾期交房违约金的截止日期最晚也应计算至2017年4月1日。但无论如何，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，《商品房预售合同》约定，被告应当于2016年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告。因此，原告在2016年10月1日即知道自己的此项权利受到损害，其请求被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效期间应从2016年10月1日起算至2019年9月30日止。然而，原告于2020年4月29日才向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间已经届满。因此，现被告针对原告主张逾期交房违约金的请求提出诉讼时效期间已届满的抗辩，主张不再承担逾期交房违约责任。综上所述，关于原告主张的逾期交房违约金，被告不同意，请求法院依法予以驳回。二、关于原告第二项诉讼请求主张的逾期办证违约金，被告同意该项诉讼请求。三、关于原告的第三项诉讼请求，被告仅承担应承担的部分。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩意见，依法作出公正裁决。经审理查明，2015年11月7日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于洛阳市经济技术开发区长夏门街与××大道交叉口开元壹号（贰期）第5幢2单元2-2501号房屋，预测建筑面积共138.23平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，单价为每平方米4210.44元，总金额582009元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期不超过90日，出卖人免责，合同继续履行；逾期超过90日，自逾期之日翌日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价的0.01%向买受人支付违约金。”协议签订后，原告向被告支付房款共计582009元。2017年3月28日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2017年9月10日，原告在《收楼资料签收单》及《领取钥匙一览表》上签字，领取了收楼文件及房屋钥匙，涉案房屋实际交付原告使用。现原告诉至法院，诉讼请求：1、依法请求被告支付逾期交付房屋的违约金75603元（注：违约金以已交付房款总额582009元为基数，按照日利率万分之一计算，自2016年10月1日起算至诉讼之日止，起诉后违约金另行计算。）；2、依法请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金58元（注：违约金以交付房款总额582009为基数，房款总额的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。由于原、被告意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告主张被告应支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”据此，根据原被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2016年10月1日起计算至2019年9月30日止，而原告于2020年4月29日向本院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效期间，同时原告提交的证据不能证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中断或中止的情形。故对于被告在诉讼中提出的逾期交房违约金的诉讼时效期间已届满，被告不再承担逾期交房违约金的抗辩意见，本院予以采纳。因此，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告在庭审中提出涉案房屋在交付时并未通过消防验收和竣工验收备案，诉讼时效应从消防验收合格及竣工验收备案后起算，该主张无法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告应支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款的规定，判决如下：被告洛阳浩德鑫置地有限公司于本判决生效后十日内向原告仝瑞登、朱慧君支付逾期办理房屋所有权证的违约金58元；驳回原告仝瑞登、朱慧君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费845元（已减半收取），原告仝瑞登、朱慧君共同承担700元，被告洛阳浩德鑫置地有限公司承担145元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年十二月八日书记员 李牡丹