云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初5487号 原告：宣威市浩发物业服务有限公司 统一社会信用代码：915303813435730895 地址：宣威市西宁街道西宁路小河边俏佳人楼上 法定代表人：孟宝珍，任公司总经理职务 委托诉讼代理人：朱邺，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 被告：被告：李跃昆，男，1959年11月29日生，汉族，宣威市人，现住宣威市。 委托代理人徐世娥，女，1987年2月28日生，汉族，现住宣威市。特别授权代理。 原告宣威市浩发物业服务有限公司与被告李跃昆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宣威市浩发物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱邺、被告李跃昆的委托诉讼代理人徐世娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宣威市浩发物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：请求判令被告向原告交纳2018年1月1日至2020年9月1日欠缴的物业费3199元，并诉请以拖欠物业费为基数按照每日3%计算自起诉之日起至实际支付为止的预期违约金。庭审中变更诉讼请求，将物业费欠缴时间变更为2018年1月1日至2020年9月30日物业费变更为3217元，并以此为基数按照每日3%计算至实际支付之日止的违约金；由被告承担本案诉讼费。 事实与理由：被告系宣威市11-2-1号商铺的业主，商铺建筑面积129.98平方米。原告系宣威市的物业管理服务公司。原被告双方自2015年6月3日起已经形成事实上的物业服务关系，原告已经实际履行了相应的义务，同时被告也享受了原告提供的物业服务，但被告拒绝支付2018年1月1日至2020年9月30日的物业费。 被告李跃昆辩称，被告没有按照《物业管理条例》的规定与原告签订书面物业服务合同，没有履行服务职责。小区物业长期管理不到位，存在脏乱差。2018年9月被告所属的宣威市业主委员会成立并经过宣威市住房和城乡建设局准予成立备案。因原告不履行物业管理服务职责，经过宣威市业主代表大会表决通过另聘物业公司，并向原告发出通知并要求原告于2018年11月25日前与业主委员会办理移交手续。宣威市交通金城业主委员会起诉解除与浩发物业服务公司之间的物业服务关系案件已经法院判决解除双方物业服务关系，判决原告宣威市浩发物业服务有限公司搬离宣威市，但原告拒不搬出。业主有权拒绝缴费，不承担违约责任和支付违约金。请求驳回原告诉讼请求。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料： 1.原告营业执照和原告负责人身份证复印件各一份，用以证明原告诉讼主体适格； 2.物业管理移交协议书、云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号民事判决书，用以证明自原告2015年6月3日起作为宣威市物业管理服务企业与该小区所有业主形成事实物业服务关系，被告作为享受物业服务的业主，有义务按时缴纳物业费。 3.照片8张，维修记录单、交通金城业主手册和收据，用以证明原告持续履行物业服务义务，原告收取物业费的标准和收费建筑面积从未变更。 经过庭审质证，被告对第一组证据材料的证据三性没有意见；对第二组证据材料的真实性、合法性没有意见，对关联性有意见，认为不能证明其证明目的，服务对象有瑕疵，不能证明原、被告之间形成物业服务关系；对第三组证据材料的证据三性不予认可。 被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、宣威市人民法院、曲靖市中级人民法院判决书复印件各1份，用以证明原告至今没有执行法院2019云0381民初2558号判决，仍霸占交通金城的物业服务； 2、交费收据1页，用以证明原告收费过高； 3、截图或照片影印件13张，用以证明原告入住几年未公示服务电话，电话时常打不通； 4、照片18张，用以证明小区岗亭长期无人值班，业委会成立后，原告并未按业委会要求进行整改，业委会同一天随机抽拍到小区基本没有人值守，更不要说业委会成立以前没有监督时的状况； 5、照片影印件，用以证明原告不作为，小区没有管理、乱占乱放，乱七八糟成了小区常态，消防通道和大门也常被占被堵； 6、照片或截图22张，用以证明原告不作为，造成公共基础设施损坏百分之七八十； 7、照片6张，用以证明小区监控成为虚设，学校区下面一个监控室被租给人堆货，公共基础设施损坏，原告没有对小区物业进行管理； 8、业主提供照片影印件7张，用以证明小区屋顶大部分漏水，原告不解决或解决不清楚，不作为、不干事； 9、微信业主群部分截屏37张，用以证明多数业主对原告物业服务不满； 10、污蔑业主委员会两名成员的言论影印件3页，用以证明原告方污蔑两名成员的大字报贴满小区单元门，证明原告黑恶本性，也证明小区卫生极差； 11、收据1张，用以证明小区一位住户交了钱给原告但原告没有修单元门，原告不作为没诚信。 12、王晶飞袭击一位业主的证据，举报后面有电力公司领导写的证据，证明其黑恶行径。 13、交通金城业主委员会与平安物业合同复印件1份，宣威市人民法院2019云0381民初2558号判决书已认可，证明小区业委并无不当，原告至今仍霸占交通金城的物业服务。 14、照片复印件2张，用以证明2020年11月12日法院去执行，要求原告离场，但是原告没有撤走，原告目无法纪。 经过当庭质证，原告对被告提交的对第1组证据真实性认可，但认为不能达到被告主张的证明目的，对二审判决是否生效，被告应提交送达回证证明，同时该组证还能证实原告与被告之间存在事实上的物业服务关系，且二审判决认可了物业管理协议书的合法性、真实性；对第2组证据材料交费依据，真实性认可，但本案属于物业服务合同纠纷，原告要求支付的是物业费不是水电费，该证据与本案无关；对第3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14组证据材料的证据三性不予以认可。 本院认为，被告提交的第1组证据材料，原告认可其真实性，能够证明原告自2015年6月3日起作为宣威市物业管理服务企业与该小区所有业主形成事实物业服务关系，2018年11月25日宣威市交通金城业主委员会与原告之间已经解除物业服务关系，证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院依法予以采信作为本案认定案件事实的依据。第2组证据，被告用以证明原告收取水电费过高，该主张不属于本院的审理范围，该组证据材料不作为本案证据使用。第3、4、5、6、7、8、9、11、13、14组证据，原告对证据三性不予认可，但该部分证据能够证明原告服务不到位，小区脏乱差，大多数业主对原告的服务不满意的基本事实，客观真实，与本案有关联性，本院依法予以采信并作为认定案件事实的依据。第10、12组证据，被告用以证明原告有黑恶行径，该主张不属于本案的审理范围，该证据材料不作为本案证据使用。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实：被告李跃昆在宣威市，建筑面积为129.98平方米。宣威市由宣威同洲房地产开发有限公司开发建设并聘请宣威龙品物业管理有限公司提供前期物业服务，双方签署《交通金城前期物业服务协议》。2015年6月3日，宣威同洲房地产开发有限公司选聘宣威市浩发物业服务有限公司接替宣威龙品物业管理有限公司为交通金城小区提供物业服务，双方除沿用《交通金城前期物业服务协议》的内容外，签订《物业管理移交协议书》，在该协议书中约定合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。宣威市浩发物业服务有限公司接管物业服务后，按照《交通金城前期物业服务协议》第5条的约定收取物业费，即住宅按建筑面积每月每平米交纳0.5元、商铺按建筑面积每月每平米交纳1元。在实际履行一段时间之后，因小区物业管理存在混乱和不到位等问题，宣威市浩发物业服务有限公司与部分业主发生纠纷，部分业主和用户拒绝交纳物业管理费。2018年9月，交通金城小区申请成立业主委员会并于同年10月22日经宣威市住房和城乡建设局准予备案。2018年10月14日，宣威市召开业主代表大会，对是否由浩发物业服务有限公司继续为小区提供物业管理服务还是另行选聘物业公司进行表决。2018年10月24日，宣威市交通金城业主委员会向宣威市浩发物业服务有限公司发出通知，告之另聘物业管理公司，要求浩发物业服务公司于2018年11月20日前与宣威市交通金城业主委员会办理相关移交手续。2018年11月25日，宣威市交通金城业主委员会与宣威市平安物业服务有限公司签订物业服务合同，并向全体业主公示。此后，因宣威市浩发物业服务有限公司拒绝退出该小区物业管理服务，宣威市交通金城业主委员会于2019年5月8日向本院提起诉讼，诉请判令解除与浩发物业服务公司之间的物业服务关系、移交物业服务用房和小区的公共设施及物业管理资料。2019年6月17日，本院作出（2019）云0381民初2558号民事判决书，判决在确认“业主委员会于2018年11月25日与平安物业公司签订了《物业服务合同》，该合同已经生效”的基础上，支持原告要求解除与被告的物业服务关系的主张成立，判决解除宣威市与宣威市浩发物业服务有限公司之间的物业服务关系，由宣威市浩发物业服务有限公司于判决生效后十五日内搬离宣威市，并移交小区物业管理相关物品。宣威市浩发物业服务有限公司不服该判决提出上诉。云南省曲靖市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）云03民终2397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。但宣威市浩发物业服务有限公司拒绝退出该小区物业服务。被告李跃昆认为小区物业管理混乱、未尽到物业管理义务和双方没有物业服务合同等原因，交纳物业管理费至2017年12月，拒绝交纳2018年1月1日以后的物业管理费。2020年10月14日，原告宣威市浩发物业服务有限公司向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，宣威市浩发物业服务有限公司受聘接替宣威龙品物业管理有限公司担任交通金城小区物业管理服务，与建设单位签订《物业管理移交协议书》并继续履行《交通金城前期物业服务协议》，仍然属于履行前期物业管理服务合同。因此，宣威市浩发物业服务有限公司与宣威市的物业服务关系在2018年11月25日之前合法有效，对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，2018年11月25日交通金城小区成立业主委员会与平安物业公司签订了《物业服务合同》，属于依照法律法规规定选聘和解聘物业服务企业的法律行为，本院（2019）云0381民初2558号民事判决书和曲靖市中级人民法院（2019）云03民终2397号民事判决书中已经予以确认。宣威市浩发物业服务有限公司与交通金城小区之间的物业服务合同权利义务终止于2018年11月25日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：“物业企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，原告请求被告支付2018年11月25日以后的物业管理费，本院不予支持。原告在履行管理义务过程中，存在管理混乱和管理不到位的问题。根据《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合本案实际，对原告诉请按照未支付金额的日3%计算支付违约金的主张应不予支持，并酌情按照欠缴物业费的10%予以扣减物业费。按照双方已经履行的物业费收费标准和前述酌情扣减比例，李跃昆应当支付2018年1月1日至2018年11月25日期间的物业费计算为：129.98平方米×1元×11个月×90%＝1286.80元。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条、第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款之规定，判决如下： 一、由被告李跃昆在判决生效后十日内支付原告宣威市浩发物业服务有限公司物业费1286.80元； 二、驳回原告宣威市浩发物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担10元，由被告负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判长 杨 斌 审判员 朱 泽 审判员 阚世彦 二〇二〇年十二月十五日 书记员 舒娅琳