广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0304执异81号 案外人：桂林融创城投资有限公司，住所地:桂林市七星区五里店路9号广西师范大学出版社集团总部商务大楼6楼,统一社会信用代码:9145030032263492XP。 法定代表人:邹少军,该公司执行董事兼总经理。 申请执行人:蒋云峰。 被执行人：李俊。 被执行人：瞿华。 在本院执行蒋云峰与李俊、瞿华民间借贷纠纷一案过程中，案外人桂林融创城投资有限公司对本院预查封被执行人所购买的位于桂林市七星区屋执行行为提出书面异议，请求解除预查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人桂林融创城投资有限公司称，请求停止（2017）桂0304执371号之二执行裁定对于位于桂林市七星区屋（以下简称“案涉房屋”）的执行，解除对案涉房屋的预查封。事实和理由:一、案涉房屋所属地块土地使用权人、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证建设单位均为异议人，且桂林市不动产登记和房产交易中心出具的房地产权登记信息中记载的案涉房屋所有权人为异议人。二、异议人与被执行人虽签订了《商品房买卖合同》，但桂林市七星区人民法院在（2019）桂0305民初2897号判决中已判定该合同已于2019年7月24日解除，且案涉房屋所有权并未登记在被执行人名下，亦未交付给被执行人实际占有，被执行人自始不是案涉房屋所有权人，案涉房屋仍属于异议人之财产，不应作为被执行人之财产进行处分。综上所述，异议人为案涉房屋的所有权人，被执行人自始不是案涉房屋所有权人，案涉房屋不应作为被执行人之财产被处分，恳请法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的预查封。 本院查明，本院在执行申请执行人蒋云峰与被执行人李俊、瞿华民间借贷纠纷一案中，因被执行人在期限内未履行已发生法律效力的本院（2019）桂0304民初260号民事调解书确定的义务，于2019年3月20日作出（2017）桂0304执371号之二执行裁定书裁定：一、查封被执行人李俊、瞿华购买的位于桂林市七星区。二、查封被执行人李俊、瞿华购买的位于桂林市七星区。 本院（2019）桂0304民初260号民事调解书调解项：一、被告瞿华、李俊于2019年1月21日前偿还原告蒋云峰借款本金人民币475000元及该款利息（利息计算：从2018年6月起按月息2%计算至实际还清借款时止）；二、本案案件受理费调解后减半收取4213元（原告已预交），由原告自行承担。 案外人桂林融创城投资有限公司与被执行人李俊、瞿华于2017年12月25日签订了合同编号为ＧＬ2017041647的商品房买卖合同，约定由二被执行人向案外人购买其开发的桂林市七星区商品房，房屋总价款为2188604元，付款方式为按揭贷款，买受人应于购房合同签订同时向出卖人支付30%购房款，计658604元，如买受人已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款1530000元由买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议还约定：无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期的贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行中止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。如因买受人原因导致买卖合同解除的，双方同意按以下方式处理：买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。无论何种原因导致买卖合同解除，买受人均应在出卖人书面通知送达买受人之日起10日内配合出卖人到相应部门办理完毕相关备案、登记注销／撤销手续或自行将户口地址迁出手续。买受人逾期或者拒绝履行该义务的，买受人应按该房屋购房款总额的20%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除，且有权通过诉讼途径强制买受人履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口义务。除上述违约金外，如买受人逾期履行上述注销、撤销手续或迁出户口地址义务导致出卖人通过司法途径强制买受人履行的，出卖人提起诉讼之日起，买受人还应另行按日向出卖人支付购房款总额万分之五的赔偿金，直至该房屋备案、登记注销／撤销手续办理完毕为止。前述合同签订当日，二被执行人支付总房款30%的首付款即658604元。2018年1月31日，二被执行人于按揭贷款银行中国农业银行股份有限公司桂林七星支行（以下简称“农行七星支行”）、案外人签订了编号为45020120180009573的个人购房借款担保合同，约定农行七星支行向二被执行人提供1530000元的涉案房屋购房贷款，款项付至案外人账户，案外人为该笔贷款提供阶段性保证担保。2018年3月1日，农行七星支行将前述贷款付至案外人账户。此后，由于被执行人未按时向农行七星支行归还贷款，该支行于2019年3月27日向案外人发送关于扣划逾期贷款的函，称因李俊贷款已连续逾期2期，逾期本息合计57897.02元（罚息另计），经催收，客户表示无法偿还，故要求案外人承担阶段性担保责任。次日，案外人向农行七星支行支付了前述款项。2019年5月17日，农行七星支行向案外人发送关于代为偿还李俊贷款本息的函，称李俊从2019年1月起未按合同约定按时还本付息，经多次催收客户拒不还款，截止2019年5月17日止，贷款本金余额1224000元，利息14123.18元、罚息388.61元、复利80.73元，农行七星支行决定提前收回贷款，因借款人拒不归还款项，故要求案外人承担保证还款责任。2019年5月22日，案外人再次向农行七星支行支付了前述款项，共计1238592.52元。至此，案外人共代二被执行人向按揭贷款银行清偿1296489.54元（含本金、利息、罚息、复利等）。2019年5月27日，案外人向被执行人寄出关于桂林万达城项目Ｄ区3栋2-1-02号商品房李俊归还案外人代付款项1296489.54元的通知书，否则案外人将解除双方签订的买卖合同。案外人催收未果后，于2019年7月23日向被执行人寄发关于解除桂林万达城项目Ｄ区3栋2-1-02商品房买卖合同的通知，通知被执行人解除双方签订的商品房买卖合同。二被执行人于2019年7月24日收到前述解除通知。涉案房屋于2018年1月10日办理了商品房买卖合同备案登记手续，登记编号为桂林市房交备字2018第××号，至今房屋仍未交付被执行人。自2018年12月至今，上述房屋已被桂林市七星区人民法院、本院、桂林市临桂区人民法院、防城港市港口区人民法院等查封（或轮候查封）。2019年12月5日，桂林市七星区人民法院作出（2019）桂0305号民初2897号民事判决：一、案外人桂林融创城投资有限公司与被执行人瞿华、李俊于2017年12月25日签订的商品房买卖合同（合同编号：ＧＬ2017041647）及其附件已于2019年7月24日解除；二、被执行人瞿华、李俊支付案外人桂林融创城投资有限公司合同解除违约金（违约金计算，以商品房总价款2188604元为基数，以中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算，自2019年8月4日起计算至本判决规定的履行期限的最后一日止）；三、驳回案外人桂林融创城投资有限公司的其他诉讼请求。 另，七星区法院（2020）桂0305执415号之六执行裁定书裁定提取桂林融创城投资有限公司应退还被执行人李俊购房款913604元。 本院认为，本案案外人提出执行异议，实质系认为在解除案涉房屋的商品房买卖合同后，其系被执行案涉房产的所有权人，以此阻却对案涉房产的执行，系对执行标的提出异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理。因此，本案审查的是案外人执行异议。 在本案中，案涉房屋已依照桂林融创城投资有限公司与李俊、瞿华于2017年12月25日签订的商品房买卖合同（合同编号：GL2017041647）被出售给李俊、瞿华。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项，可以预查封。但是，桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初2897号民事判决书已经生效，在该民事判决确定桂林融创城投资有限公司代二被执行人向农业银行七星支行履行了购房贷款担保责任的情况下已确认商品房买卖合同（合同编号：8GL2017041647）于2019年7月24日解除的情况下，桂林融创城投资有限公司目前为所有权人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 撤销本院（2019）桂0304执371号之二执行裁定书对李俊、瞿华购买的桂林市七星区屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钱 越 审判员 李付军 审判员 石 蓉 二〇二〇年十二月十日 书记员 黄馨仪