黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2112号原告：张金昊，男，2005年10月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。法定代理人：关某（张金昊母亲），女，1984年3月10日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：赵金玉，黑龙江哈尔滨市双城区法正法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。第三人：双城市宏兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。第三人：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告张金昊与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、第三人双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张金昊的法定代理人关某、委托诉讼代理人赵金玉、被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。第三人宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。张金昊向本院提起诉讼请求：1.请求撤销（2020）黑01执异79号执行裁定书，立即解除对双城区灏丽新城小区14号楼4单元502室房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司承担。事实和理由：实发公司与宏兴公司、郭富军因借贷纠纷一案，法院对张金昊的父亲张涛购买的案涉房屋决定拍卖，张金昊对此提出异议，哈尔滨市中级人民法院作出（2020）黑01执异79号执行裁定书，裁定驳回张金昊的异议请求。张金昊认为，2017年12月22日，张金昊的父亲张涛（已去世）与灏丽新城项目部签订《商品房买卖合同》，并交付了购房款34万元，张金昊已接管案涉房屋，说明张金昊得到宏兴公司的认可，是该案涉房屋的权利人，张金昊享有的权利符合《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除强制执行。实发公司辩称，一、结合（2020）黑01执异79号执行裁定书的记载，张金昊提交的证据中有张涛交款日期为2018年7月10日的《骏腾地产定金收据》和转款小票日期为2018年7月12日的《银行转款小票》，该两份证据能够证明张涛应当于2018年7月10日通过骏腾房屋中介购买案涉房屋，并于2018年7月12日支付的购房款项。张涛购买房屋的行为发生在人民法院发布查封公告后，结合张涛不是从宏兴公司购买的案涉房屋，也没有向宏兴公司交付购房款，更没有与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同的客观事实，应驳回张金昊的诉讼请求。二、张金昊提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除强制执行。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张金昊为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、户口本、出生证明、离婚证、张涛死亡户口注销证明、张涛父亲放弃继承证明、张涛母亲死亡证明，拟证明：购房人张涛系张金昊父亲，于2020年4月14日因意外去世，其妻子关某已于2017年12月1日与他离婚，其父母放弃案涉房屋的继承权。张金昊具有本案原告诉讼主体资格。关某系张金昊母亲，为张金昊的法定代理人。证据二、《商品房买卖合同》、《收据》，拟证明：张金昊父亲张涛生前于2017年12月16日与宏兴公司灏丽新城项目部签订了商品房买卖合同，交付购房款34万元购买了案涉房屋，张金昊已接管了该案涉房屋，系案涉房屋的实际所有人。证据三、《不动产登记查询证明》，拟证明：张金昊及其母亲关某没有其他房产。证据四、照片两张，拟证明：张金昊已经实际占有房屋。实发公司对张金昊提交证据的质证意见为：对证据一户口本、出生证明、离婚书、张涛死亡户口注销证明、张涛父亲放弃继承证明、张涛母亲死亡证明的真实性无异。对证据二《商品房买卖合同书》《收据》的真实性和证明问题均有异议。首先，对该买卖合同、收据加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对该买卖合同不认可。其次，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第三，该买卖合同虽然载明于2017年12月16日签订于灏丽新城售楼处，但实发公司对此记载的真实性有异议。第四，根据收据内记载的内容，该收据应当是先出具给王某，后更名至吴某，最后更名至张涛，并非直接出具给张涛。显然张涛不是2017年12月16日取得的该收据。第五，虽然收据加盖有现金收讫章，但与收据上记载的“更名”内容相矛盾，能够证明宏兴公司没有收到现金，显然该收据是虚假的、不真实的。基于此，商品房买卖合同与收据相互矛盾，且有悖常理，更与张金昊在执行异议案件时提交的张涛交款日期为2018年7月10日的《骏腾地产定金收据》和转款小票日期为2018年7月12日的《银行转款小票》相互矛盾。因此，本组证据不能证明张涛于2017年12月16日与宏兴公司签订商品房买卖合同，也没有将购房款34万元足额交付给宏兴公司，也不能证明张金昊合法接管了案涉房产，更不能证明张金昊是案涉房产的实际所有人。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，仅仅能证明张金昊在双城无不动产登记情况，不能证明在其他区域是否存在不动产登记情况。对证据四的真实性证明问题均有异议，与本案相关联的当事人均自认案涉工程都是自行入住没有办理合法手续。本院认证意见为：张金昊举示的证据一、证据三，因实发公司对上述的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；张金昊举示的证据二，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对证据二予以确认；张金昊举示的证据四，因未举示其他证据予以佐证，该证据不能证明其予证明的问题，本院对证据四不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：依据（2018）黑01民初312号裁定书于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。张金昊对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，商品买卖合同及收据上的公章是唯一合法公章，双方所签订的买卖合同合法有效，这一公章是复印件，该证据不能证实公章是合法公章，不具有三性。对证据二的真实性、合法性、关联性有异议，张涛虽在他人处购买，但是得到了宏兴公司的认可，并签订合同，宏兴公司出具收据视为张涛遵照证据二的声明内容购买。对证据三真实性、合法性、关联性均有异议，法院查封案涉房屋不合法，张涛系全额购买，合同合法有效，张涛购买后已经实际入住，实际占有房屋。没有办理过户，张金昊及张涛没过错，应解除查封。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，根据证据规则规定，证人应该出庭接受质询，不出庭不质证。对证据五有异议，无法证实未竣工没有交付使用的事实，案涉房屋已经交付给张金昊使用，张金昊已经实际占有该房屋。对证据六对真实性、合法性、关联性均有异议，证据是宏兴公司对事实的陈述，仍然需要其他书证相关司法文书进行佐证，不能用其进行认定客观事实。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因能够证明本案客观事实，本院对上述证据予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：张金昊的父亲张涛与宏兴公司签订《商品房买卖合同》，约定宏兴公司将位于双城区的灏丽新城小区14号楼4单元502室房屋出售于张涛，房款为340,000元,合同记载签订日期为2017年12月16日。宏兴公司为张涛出具案涉房屋交款收据，收据记载日期为2017年12月16日，收据加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。张涛系张金昊的父亲，张涛于2020年4月14日去世。张涛与关某于2017年12月1日办理离婚。张涛的母亲先于张涛去世，张涛的父亲张吉珍于2020年10月10日出具《放弃继承声明》，声明放弃对案涉房屋的继承，案涉房屋由张金昊继承。哈尔滨市不动产登记中心双城分中心于2020年10月16日为张金昊、关某出具《不动产登记信息查询结果证明》，查询结果为没有办理住宅类不动产登记。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉灏丽新城小区14号楼4单元502室房屋，张金昊作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异79号执行裁定书，裁定：驳回案外人张金昊的异议请求。张金昊不服该裁定，提起诉讼。（2020）黑01执异79号执行裁定书本院查明部分记载：“张金昊提交张涛的《骏腾地产定金收据》付款日期为2018年7月10日，《银行转款小票》转款小票日期为2018年7月12日。”张金昊在本案诉讼中未举示上述证据。本院认为，本案的争议焦点是张金昊是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张金昊主张享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。张金昊举示的《商品房买卖合同》、《收据》虽记载合同签订日期及交付房款的日期均为2017年12月16日，但依据（2020）黑01执异79号执行裁定书本院查明部分记载，张涛的《骏腾地产定金收据》付款日期为2018年7月10日，《银行转款小票》转款小票日期为2018年7月12日。在张金昊未举示其他证据进一步佐证证明张涛签订案涉合同及交付房款系其主张的2017年12月16日，亦未举示证据证明其于执行异议程序中举示的证据《骏腾地产定金收据》、《银行转款小票》系另处房屋与本案无关联的情况下，根据现有证据无法认定张涛系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不能认定张金昊享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，张金昊的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张金昊的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告张金昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天