湖北省宜昌市西陵区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂0502行初49号 原告湖北丽橙连锁酒店有限公司，住所地宜昌市西陵区陶珠路**，统一社会信用代码91420500565471969H。 法定代表人郑则暖，该公司总经理。 委托诉讼代理人汪翊华，湖北筑予律师事务所律师。一般授权代理。 被告宜昌市西陵区住房保障服务中心，，住所地宜昌市西陵区西陵二路**统一社会信用代码12420502588247070B。 法定代表人黄圣民，宜昌市西陵区住房保障服务中心主任。 委托诉讼代理人杨利红，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。 第三人方舟，男，1989年11月2日出生，汉族，住宜昌市鄂州市鄂城区。 委托诉讼代理人黎明，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。 原告湖北丽橙连锁酒店有限公司（以下简称“湖北丽橙酒店”）认为第三人方舟与被告宜昌市西陵区住房保障服务中心（以下简称“西陵区住保中心”）于2018年11月22日签订的编号第H3685号《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》（以下简称“第H3685号《补偿协议》”）违法，于2020年8月28日向本院提起行政诉讼。本院受理后于2020年9月14日向被告西陵区住保中心送达了《起诉状》副本和《应诉通知书》等法律文书。因方舟与本案处理存在利害关系，本院于2020年9月27日通知其作为第三人参加诉讼。并依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。被告西陵区住保中心副主任李宏作为负责人出庭应诉。原告湖北丽橙酒店的委托诉讼代理人汪翊华、被告委托诉讼代理人杨利红、第三人方舟及其委托诉讼代理人黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖北丽橙酒店诉称：2013年1月15日，原告与案外人林飞签订《房屋租赁合同》，约定案外人林飞将位于宜昌市××区环城东路××号房屋出租给原告作为酒店使用，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止（装修期截止后共计10年）。合同履行过程中，第三人方舟于2015年7月17日取得该租赁房屋产权。同年8月20日，第三人与原告签订《协议书》一份，约定案外人林飞与原告签订的《房屋租赁合同》中，案外人林飞的权利和义务，由第三人全部承担，原告的权利和义务不变。2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府（以下简称“西陵区政府”）发出关于宜昌市西陵区环城南路片区三期棚户改造项目建设的西房征决字（2015）6号《房屋征收决定书》。次日，西陵区政府发布《房屋征收决定公告》。原告承租房屋在征收红线之内。2017年7月1日，被告西陵区住保中心就上述征收事项办理宜西占办字（2017）第65号《占道（挖掘）许可证》。2018年11月22日，被告西陵区住保中心在明知案涉房屋为原告承租并用于商业用途的情况下，未通知原告，即以案涉房屋实际用途为办公为基础，与第三人方舟就案涉房屋签订第H3685号《补偿协议》。2019年8月1日，原告就与第三人方舟房屋租赁合同纠纷向西陵区人民法院提起诉讼，要求判令第三人方舟赔偿原告流动资金损失、房屋装饰装修损失、设施设备损失、后期经营损失、留守员工工资社保及经济补偿金损失、安保劳务费等损失。诉讼中，西陵区人民法院委托宜昌华海资产评估合伙事务所出具评估报告，载明：评估基准日为2017年7月1日，原告酒店流动资产价值56076.26元，长期资产847288元（其中房屋装修715842.50元，设施设备131445.50元），后期经营损失为2750502元。西陵区人民法院于2019年12月26日作出（2019）鄂0502民初2743号《民事判决书》，认为原告是否应该获得后期经营等损失，是一个拆迁法律关系，应当就征收补偿另行提起行政诉讼。原告因不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。宜昌市中级人民法院于2020年6月14日作出（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。综上，被告与第三人方舟签订协议侵害了原告合法权益。请求法院依法判决：1.确认被告与第三人签订的第H3685号《补偿协议》违法；2.判令被告支付原告经营用房停产停业损失费2750502元；3.判令被告支付原告流动资产损失费56076.26元；4.判令被告支付原告设备设施损失131445.50元；5.判令被告支付原告留守员工工资、社保及经济补偿金损失443068.96元；6.判令被告支付原告安保劳务费损失110999元；7.本案诉讼费用全部由被告承担。 原告向本院提交了如下证据： 证据一:房屋所有权证、房屋租赁合同。拟证明案涉房屋为第三人方舟所有，并由原告承租经营，实际用途为开办酒店。 证据二:西房征决字（2015）6号《西陵区人民政府房屋征收决定书》（2015年10月16日）、《环城南路三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》（2015年10月16日）。拟证明案涉房屋的征收主体是西陵区人民政府，征收实施部门是被告西陵区住保中心，征收安置补偿方案中对征收补偿的期限以及商业用途房屋的补偿依据和标准进行了明确规定。 证据三:西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2743号《民事判决书》（2019年12月26日）、宜昌市中级人民法院（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》（2020年6月24日）。拟证明1.原告主张的经营用房停产停业损失等，系经人民法院委托评估机构作出的评估结论，应为合法有效；2.原告自与第三人方舟租赁合同纠纷一案终审判决后，方才知道应当就征收补偿提起行政诉讼。 证据四:《资产评估结果汇总表》，拟证明西陵区人民法院委托宜昌华海资产评估合伙事务所出具评估报告，载明评估基准日为2017年7月1日，原告酒店流动资产价值损失为56076.26元，长期资产损失为847288元（其中房屋装修损失715842.50元，设施设备损失131445.50元），后期经营损失为2750502元。 证据五：第H3685号《补偿协议》（2018年11月22日），拟证明被告西陵区住保中心在明知案涉房屋实际用于商业用途的情况下，未与原告协商，于2018年11月22日与第三人方舟以案涉房屋实际用途为办公为基础，签订了房屋征收补偿协议。该协议侵害了原告合法权益，违反了本案事实以及法律规定。 证据六：宜昌市住房和城乡建设局《关于政协宜昌市六届四次会议第249号提案的答复》，拟证明原告法定代表人在政协会议上提出《关于在城建拆迁过程中保护承租企业合法权益的建议》提案，宜昌市住房和城乡建设局明确答复，对于符合房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋，有合法有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋，已办理税务登记并具有纳税凭证等条件的，征收补偿过程中应当给予停产停业损失、室内装饰装修等补偿。由此说明，原告诉请有合法依据。 证据七：湖北丽橙酒店宜昌东门店营业执照，拟证明原告宜昌东门店营业执照登记住所为案涉房屋，符合征收过程中的停产停业损失、室内装饰装修等补偿条件。 证据八：原告与宜昌市金盾保安服务有限责任公司签订的《保安劳务派遣合同书》、支付保安服务增值税发票。拟证明原告因征收无法经营后，聘请安保人员保障酒店财产安全，造成原告安保劳务费损失110999元，被告应当予以赔偿。 证据九：原告东门店支付员工经济补偿金协议及明细表、2017年8月至2018年12月东门店工资及社保费用明细表。拟证明虽然原告东门店因征收无法经营，但仍需支付酒店员工工资、社保以及经济补偿金等共计443068.96元，被告应当予以赔偿。 被告西陵区住保中心辩称：一、宜昌市西陵区人民政府作出的西房征决字（2015）6号《西陵区人民政府房屋征收决定书》合法。二、被告与第三人签订的第H3685号《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》合法有效，双方也已经履行完毕。根据法律规定，被告具有征收辖区内国有土地上房屋的法定职权、被征收房屋的所有权人为被征收人。本案中，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》经（2019）鄂0502民初2743号《民事判决书》及（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》确认，已于2015年10月17日起解除，原告作为涉案房屋曾经的承租人，并不是本案的被征收人，其无权不经被征收人同意直接获得房屋室内装修价值补偿、停产停业损失补偿等。案涉房屋的所有权人为方舟，被告与其签订房屋征收补偿协议行为合法。三、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》不能约束被告，原告不能以其与第三人签订的《房屋租赁合同》，要求被告必须与其谈判并赔偿经营损失，其诉请的各项费用已经由生效判决做出了处理，根据一事不再理原则，应驳回原告全部诉讼请求。2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府发出了包括涉案房屋在内的西房征决字（2015）6号《西陵区人民政府房屋征收决定书》，并于次日公告。从即日起，原告就应积极准备，转移、拆除未附属于房屋的可移动财产，配合政府在本地区实施的征收工作，但原告持续经营至2019年9月5日，其经营期间营业额显示其并没有停产停业损失。而且从2015年到2019年，原告用了4年过渡时间，根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十条规定的“因征收房屋造成停产停业，……选择货币补偿的，停产停业期限按不超过六个月计算。”停产停业的合理过渡期不超过6个月。原告主张的过渡时间远远超过了法定的合理时间，其提供的证据也不能证明2015年10月17日租赁合同解除之后6个月期间产生了停产停业损失。原告自行扩大损失的行为不应得到支持，原审判决已经对此做出了认定。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告西陵区住保中心收到起诉状副本后，在法律规定的期限内向本院提交并出示了如下证据： 证据一：（2016）鄂05行初31号《行政判决书》（2016年9月9日）、（2016）鄂行终770号《行政判决书》（2017耐闹5月16日）。拟证明2016年3月21日徐奎萍诉宜昌市西陵区人民政府行政征收一案，判决书载明西房征决字（2015）6号《西陵区人民政府房屋征收决定书》合法。 证据二：西房征决字（2015）6号《西陵区人民政府房屋征收决定书》（2015年10月16日）、《西陵区人民政府房屋征收决定公告》（2015年10月17日）、《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》（2015年10月16日）。拟证明征收决定程序合法，征收补偿方案合法，评估公司选定合法，安置补偿方案补充方案拟定后组织有关部门进行了论证并予以公布，征求公众意见，并根据公众意见予以修改，程序合法，因此被告有权签订第H3685号《征收补偿协议》，及该协议签订的背景。 证据三：《关于协商选定环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构的通知》（2015年10月17日）、《环城南路片三期棚户区改造项目房屋征收评估机构征求意见表》《关于环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构征求意见结果的公示》（2015年10月28日）、《关于对环城南路片区三期棚户区改造项目征收范围内房屋分户初步评估结果的公示》（2015年10月30日）。拟证明评估公司的选定及初评结果的公示，程序合法。 证据四：方舟身份证、产权证、土地证、房屋征收分户评估报告、装修、附属物评估报告单、第H3685号《征收补偿协议》。拟证明方舟系房屋产权人，补偿协议签订合法。 证据五：申请书（2018年11月27日）、交房清单、（2019）鄂0502民初2743号《民事判决书》（2019年12月26日）、（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》（2020年6月24日）。拟证明合同已经实际履行，法院对原告诉求已经做出处理，合同无违法事实，原告诉求违反一事不再理原则。 同时，被告宜昌市西陵区住房保障服务中心还向本院提交了如下法律法规依据： 1.《中华人民共和国土地管理法》； 2.《中华人民共和国物权法》； 3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》； 4.《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》； 5.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）； 6.《中华人民共和国合同法》。 第三人方舟与被告西陵区住保中心意见一致，且未向本院提交证据。 经庭审质证，原、被告以及第三人对证据分别发表了质证意见，本院对全部证据综合认证如下： 1.被告、第三人对原告提交的证据一的真实性无异议，对关联性有异议，认为根据合同的相对性，该合同不能约束被告，反而能够证明诉争房屋的产权人系第三人方舟，被告作出行政行为的相对人是第三人，与原告无关。本院认为，该组证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（以下简称《行政诉讼证据规定》）的相关规定，可以作为本院认定本案事实的证据，即诉争房屋的产权人是第三人方舟，原告系该房屋承租人。被告质证意见作为双方争议焦点在本院认为部分评述。 2.被告、第三人对原告提交的证据二无异议，本院认为，该组证据符合《行政诉讼证据规定》的相关规定，可以作为本院认定本案事实的证据。 3.被告、第三人对原告提交的证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为上述生效判决已经对原告与第三人的租赁合同于2015年10月16日解除作了明确判决。而征收决定是于2015年10月17日下达，原告与被告征收活动没有关联性、不是行政相对人。本院认为，该组证据符合《行政诉讼证据规定》的相关规定，对生效法律文书已经确认的事实可以作为本院认定事实的证据。关于原告主张其停产停业损失在民事诉讼中经法院委托评估机构评估结论应予采信的证明观点，本院认为《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的停产停业损失不等于后期经营损失，具体理由在本院认为部分阐述，对原告该证明观点本院难以认可。关于被告质证称合同解除在征收决定公告发布之日前，故原告与被告征收活动没有关联性、不是行政相对人的观点，本院认为，民事判决确认合同于2015年10月16日解除系因征收决定发布后，合同客观履行不能，故被告质证意见倒因为果，本院亦不予采信。 4.被告、第三人对原告提交的证据四的真实性、关联性均有异议，认为该份评估报告不是完整的，资产评估结果汇总表里列举的损失与本案无关。本院认为，该评估报告系司法鉴定报告，可以作为本院认定本案事实的证据。但报告中流动资产价值损失、设施设备损失均不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确定的补偿项目，且已经生效民事判决予以驳回该项诉请。装修损失部分已经民事判决予以处理，后期经营损失如前所述不等于停产停业损失。 5.被告、第三人对原告提交的证据五的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为其与第三人方舟签订的第H3685号《征收补偿协议》依法合规。本院认为，第H3685号《补偿协议》的签订是否合法是本案的争议焦点，将于本院认为部分着重阐述。 6.被告、第三人对原告提交的证据六的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，政协提案答复并非法律、法规或规范性文件，不能作为依据，故该《答复》与本案不具有关联性，本院不予审查。 7.被告、第三人对原告提交的证据七的真实性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，该组证据符合《行政诉讼证据规定》的相关规定，可以作为本院认定本案事实的证据，即原告宜昌东门店登记地为宜昌市××区环城东路××号。 8.被告、第三人对原告提交的证据八、证据九的关联性有异议。本院认为，该证据所反映的相关费用系本案争议焦点，将在本院认为部分一并论述。 9.原告对被告提交的证据一、证据二均无异议，第三人对该证据无异议。本院认为，人民法院生效法律文书中认定的事实可以作为本案认定事实的依据。 10.原告对被告提交的证据三中《关于协商选定环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构的通知》《环城南路片三期棚户区改造项目房屋征收评估机构征求意见表》的真实性有异议，对《关于环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构征求意见结果的公示》的证明效力以及对选定评估机构的合法性有异议，对《房屋分户初步评估结果的公示》中对房屋本身的评估报告与本案没有关联性，评估时间的有效性有异议，对装修附属物评估报告单的合法性有异议，评估报告上面注明了房屋的使用人是原告，装修部分的补偿应属于原告，但是被告从未向原告送达过该评估报告。且房屋的用途应是商业并非办公。第三人对该证据无异议。本院认为，该组证据符合《行政诉讼证据规定》的相关规定，可以作为本院认定本案事实的证据。评估报告是否应送达原告，与原告是否为诉争征收补偿协议的主体有关，本院将在认定主体资格时一并论述。 11.原告对被告提交的证据四中的第H3685号《补偿协议》合法性有异议，遗漏了签订主体且房屋的实际用途与事实不符，导致补偿项目缺失。第三人对该证据无异议。本院认为，征收补偿协议的签订系本案争议焦点，将在本院认为部分着重阐述。 12.原告对被告提交的证据五中的《申请书》《交房清单》的证明目的有异议，认为生效法律文书可以证明被告在行政行为过程中时间节点严重违反法律规定，且原告提起行政诉讼并未违反一事不再理原则。第三人对该证据无异议。本院认为，原告诉求中部分争议不属行政法律关系且已经民事诉讼程序予以处理，但停产停业损失属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿项目，且在被告与第三人签订协议内并未包含，该部分请求民事诉讼程序及征收补偿程序均未予处理，故并不属重复诉讼。 根据各方当事人的陈述和上述有效证据及本案开庭笔录，本院综合认定如下事实： 2013年，出租方林飞（甲方）与湖北丽橙酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于宜昌市意达大厦自有房屋六楼的一层房屋租赁给乙方，租赁房屋建筑面积1200㎡；租赁期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，装修期截止后共计十年，第一年至第三年年度租金为22.5万元，第四年至第十年，租金每年递增比例为2%；乙方租赁该房屋用作酒店或商业经营。在合同解除方面约定：甲乙双方同意在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已支付本期租金中未履行部分的相应租金。A、不可抗力；B、政策性拆迁。其中对“政策性拆迁”具体约定如下：租赁期间如遇房屋拆迁，甲方同意乙方参与拆迁人的拆迁补偿谈判，乙方有权获得拆迁人给予的装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿。 2015年7月17日，方舟通过向林飞购买取得上述房产的所有权。房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字第××号，共有情况为“单独所有”，规划用途为“办公”。2015年8月20日，方舟（出租方，甲方）与湖北丽橙连锁酒店有限公司（承租方，乙方）签订《协议书》1份，约定原出租方林飞与湖北丽橙酒店签订的房屋租赁合同由方舟与湖北丽橙酒店于2015年9月1日起继续履行，林飞的相关权利义务由方舟承担，湖北丽橙酒店的权利义务不变。 2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府作出西房征决字[2015]6号《房屋征收决定书》，对西陵区献福路、环城东路、童家巷、学院街小学院墙合围区域房屋实施征收，并公布了《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》。次日，宜昌市西陵区人民政府发布《房屋征收决定公告》，涉案房屋在征收红线之内。经征求公众意见及民主推荐投票，选定宜昌市信德房地产咨询评估有限公司作为该项目房屋征收评估机构。宜昌市信德房地产咨询评估有限公司于2017年7月5日对涉案房屋出具《装修、附属物评估报告单》，对室内装饰、装修及附属物评估总价为752076元。2018年2月2日对涉案房屋出具《房屋征收分户评估报告》，对于房屋部分评估总价为10515078元（不含室内装饰、装修）。 2018年11月22日，方舟与西陵区住保中心签订第H3685号《补偿协议》，对诉争征收补偿事宜达成一致意见：办公（生产）房补偿费10515078.48元、室内装饰装修补偿费752076元、空调迁移费10000元、电话、宽带迁移费380元、有线电视迁移费17280元、搬家费20478.6元、办证费240元。临时过渡费（3个月）189271.41元，合计11504804.49元，方舟于2018年12月7日前将房屋交付西陵区住保中心拆除。协议未约定经营用房停产停业损失补偿。 2019年8月1日，湖北丽橙酒店因与方舟房屋租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼。诉讼中，湖北丽橙酒店申请对其该酒店装饰装修、附属物、相关安防设施（按承租年份分摊后的现值）以及后期经营损失进行鉴定。经本院委托，2019年12月9日，宜昌华海资产评估合伙事务所出具评估报告，其中载明：评估基准为2017年7月1日，原告该酒店房屋装饰装修715842.5元、后期经营损失2750502元。经本院、宜昌市中级人民法院审理后，（2019）鄂0502民初2743号《民事判决书》、（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》确认湖北丽橙酒店与方舟关于宜昌市××区环城东路××号意达大厦6楼（产权证号宜市房权证西陵区字第××号，规划用途办公，建筑面积1365.24㎡）的房屋租赁合同于2015年10月17日解除；方舟应支付湖北丽橙酒店房屋装饰装修补偿款752076元、返还履约保证金30000元；驳回湖北丽橙酒店要求方舟赔偿流动资产损失56076.26元（低易耗品）、设施设备损失131445.5元、后期经营损失2750502元、留守员工的工资社保及经济补偿金443068.96元、安保劳务费110999元的诉讼请求等。 另查明，2019年4月，原西陵区房屋征收与补偿办公室更名为西陵区住保中心。 本院认为，本案审查的被诉行政协议是被告于2018年11月22日与第三人签订第H3685号《补偿协议》。原告对西陵区住保中心作为征收实施单位具有签订征收补偿协议的法定职责无异议。故本案的争议焦点为：1.第H3685号《补偿协议》签订是否合法；2.原告主张的各项补偿请求是否应予支持。结合上述焦点及各方当事人主张的理由，现就六个问题分述如下： 一、原告诉讼主体资格问题。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为具有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。本案中,原告诉求系要求被告补偿因承租房屋被征收而遭受的损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（简称被征收人）给予公平补偿。第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况，因征收给承租人造成的房屋装修及停产停业损失与房屋征收行为之间存在利害关系。从行政诉讼保护的对象来看，一是行政行为相对人，二是利害关系人。经营用房的承租人属于其他有利害关系的人，其利益应依法给予保护。故尽管一般情况下征收程序中被征收人仅为房屋所有权人，但在承租人在对装饰装修、停产停业等损失补偿有异议时应享有救济的途径。故湖北丽橙酒店具备提起本案行政诉讼的原告主体资格。 二、原告起诉是否在法定期限的问题。 第三人认为原告在民事诉讼中已知道被诉第H3685号《补偿协议》的内容，故原告起诉已超过六个月的起诉期限。本院认为原告虽在民事诉讼审理中知晓被诉《补偿协议》，但只有民事判决生效后，原告才能确定其权利义务是否因行政行为而受到不利影响。故其就相关争议提起的民事诉讼的审理期间属于《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”所规定的期限。在原告已就相关争议提起民事诉讼的情况下，其起诉期限应当从民事判决生效之日起算。本案中，（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》于2020年6月24日作出，原告于2020年8月28日向本院提起行政诉讼，并未超出法定期限。 三、被告与第三人签订的第H3685号《补偿协议》合法性问题。 （一）关于协议签订主体的合法性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据上述规定，被征收房屋的房屋所有权人即为被征收人，本案中涉案房屋权属证书上记载的所有权人为方舟单独所有，被告将方舟作为被征收人与其签订征收协议符合法律法规规定，并无不当。关于原告所称评估机构选定及评估报告合法性的质疑，因原告并被征收人，故评估机构选定未征求原告意见并不影响其合法性。关于装饰装修部分评估报告送达问题，因原告本案诉求中未主张装饰装修补偿，且后续民事诉讼中的评估报告评估价值低于征收程序中的评估报告确定的金额，故征收程序中未向原告送法评估报告并未减损原告权益。原告主张其与第三人签订的《租赁合同》中约定了原告有权参与征收补偿的协商，亦有权获得装修残值和经营损失，故应作为被征收人签订补偿协议。对此本院认为，房屋征收补偿关系与房屋租赁合同分属不同的法律关系，征收补偿协议系行政协议，应优先适用行政法律法规，且根据合同的相对性，该条款仅对合同当事人具有约束力，原则上原告基于租赁合同应享有的违约责任补偿应根据双方约定通过民事诉讼来解决。且如前所述，虽未将其列为被征收人，其作为征收利害关系人的相关权利亦可通过行政诉讼予以救济。 （二）关于协议内容的合法性。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条规定，被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准。本案中涉案房屋权属证书上记载的房屋用途为办公。故被告按照“办公”用途与被征收人签订补偿协议符合法律法规规定。另从第H3685号《补偿协议》所涉补偿项目来看，关于房屋主体部分的补偿仅与产权人相关，承租人无权对房屋主体部分的补偿提出异议。第H3685号《补偿协议》中与原告有利害关系的仅为室内装饰装修补偿。征收过程中，宜昌市信德房地产咨询评估有限公司于2017年7月5日对涉案房屋出具《装修、附属物评估报告单》，对室内装饰、装修及附属物评估总价为752076元。原告与第三人民事诉讼中，本院委托宜昌华海资产评估合伙事务所出具评估报告，其中对房屋装饰装修部分评估价值为715842.5元。第H3685号《补偿协议》确定的室内装饰装修补偿款752076元与征收过程的评估结果一致，且高于原告在民事诉讼中评估的金额。再者（2020）鄂0502民初2743号《民事判决书》及（2020）鄂05民终1105号《民事判决书》已支持原告装饰装修补偿的诉讼请求，判决方舟支付原告装饰装修补偿款752076元，原告本次行政诉讼也未对装饰装修补偿提出异议。关于停产停业损失问题，在第H3685号《补偿协议》中并未涉及，故认可第H3685号《补偿协议》效力，与原告享有作为承租人的相关补偿请求权并不矛盾。第H3685号《补偿协议》系双方真实意思表示，不违法相关法律法规，合法有效。且涉案房屋已交付拆除，除原告尚未领取的装饰装修补偿款外，协议其他部分均已履行完毕。原告主张第H3685号《补偿协议》违法应予撤销，本院难以支持，但并不排除原告另行依照其与被征收人的约定主张及分配停产停业损失的权利。 四、本案原告是否有权以自己名义直接向征收部门主张承租人的补偿利益。 虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定被征收房屋的房屋所有权人即为被征收人。但同时该条例第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第二十三条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。在此基础上，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第（二）款规定，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。根据上述规定征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但如果涉及用于经营的房屋被征收的情况，而所有权人又非实际经营者的情况时，承租人享有依照与产权人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿的权利。 诚然，分配补偿权利不等同于可直接向征收部门主张补偿的权利。在存在租赁关系的房屋征收中存在两个法律关系，一个是征收人与被征收人之间的征收法律关系，另一个是出租人与承租人之间的租赁法律关系，两者之间既有独立性又有从属性，承租人据此具有双重身份，在租赁法律关系是承租人，在征收法律关系中是征收利害关系人。基于合同相对性原则，原告如果因承租房屋被征收而遭受的损失,应由房屋所有权人依照租赁合同进行补偿,如发生争议可通过民事诉讼等途径来解决。但若租赁合同已约定将征收作为违约责任免除情形的情况下，征收必然导致租赁合同客观上不能实际履行，个人利益因公共利益受损应得到补偿，而承租人权益通过民事途径得不到补偿。补偿应以实际利益受损为基础，房屋所有权人作为出租人并未因征收行为给其经营行为造成损失，缺乏享有停产停业损失的事实基础。而承租人的正常营业因征收行为而阻却，承租人系合法利益受损的一方，其损失应得到补偿。与此同时租赁协议约定承租人可享有征收人给予的停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿，而所有权人与征收部门已签订的补偿协议中未包含上述承租人补偿利益。在此情况下房屋本身价值补偿可与承租人应享有的损失补偿分别计算，承租人可以自己名义主张上述请求补偿的权利。 具体到本案中，本院认为原告可直接向征收部门主张承租人的补偿利益存在以下几个方面考虑：1.原告在与原产权人林飞的租赁合同中已约定，租赁期间遇到政策性征收，双方互不承担违约责任，后第三人方舟取得涉案房屋所有权后明确原协议继续履行，由方舟承担原出租方林飞相关权利义务。即因“征收”导致合同履行不能系双方约定的免责事由，原告无法基于租赁合同向出租人方舟主张违约责任。方舟在涉案房屋不存在经营行为，故没有遭受到停产停业的损失，而原告方酒店正常营业因征收行为而阻却，原告合法利益因征收行为受损应得到补偿。2.原告作为承租人在与产权人的租赁合同中明确约定“租赁期间如遇房屋拆迁，甲方（出租方）同意乙方（承租方）参与拆迁人的拆迁补偿谈判，乙方有权获得拆迁人给予的装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿”。根据双方协议，双方亦约定原告可享有征收部门给付的涉案房屋室内装饰装修补偿和经营损失补偿。3.原告已就租赁合同向法院提起民事诉讼，生效民事判决认为原告是否应获得后期经营损失是征收法律关系中的问题，故对原告要求第三人支付后期经营损失2750502元的诉讼请求未予支持。4.产权人方舟已作为被征收人与西陵区住保中心于2018年11月22日就涉案房屋征收补偿事宜达成一致意，签订了第H3685号《补偿协议》，协议内包含了装饰装修补偿，对此民事案件已予处理，原告亦无异议，本案中本院不再予以评判。但关于停产停业损失，协议内未明确。开庭时被告称已与产权人商定停产停业损失为零，所以协议内未列停产停业损失。第三人当庭予以否认，称被告未与其协商停产停业损失，且停产停业损失应由原告与被告自行协商。综合上述事实和补偿协议内表述，本院认为第三人并未处分原告停产停业损失补偿，也未获得停产停业损失补偿，被告关于涉案补偿协议已协商确立停产停业损失为零的辩解无事实与法律依据。就涉案房屋是否享有停产停业损失补偿，被告还尚未进行认定及补偿。5.产权人方舟当庭表示对于停产停业损失补偿应由原告和被告自行协商确定，即被征收人亦同意就承租人部分独立的补偿利益直接由承租人自行与征收机关协商。 综合全案上述情况，尽管通常情况下，在征收程序中不宜直接突破《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确定的所有权人为征收人的限定，径直将承租人作为被征收人，但不排除上述特定情形下，在救济途径方面给予承租人直接向征收部门主张上述独立补偿利益的权利。虽然涉案房屋所有权人方舟与征收部门签订的房屋征收补偿协议本院确认其合法性，鉴于租赁协议约定了原告可享有承租人部分的补偿权益，而补偿协议内未包含停产停业损失的补偿，且生效的民事判决对原告向第三人主张停产停业损失补偿权益未予支持，原告的该项权益通过民事诉讼途径已无法救济，故第三人与被告签订征收补偿协议及生效的民事判决不应影响原告依法要求征收部门对其进行补偿。在案件的后续处理方面，涉案房屋主体部分的补偿以及装饰装修补偿均已处理，仅停产停业损失未予补偿。在停产停业损失计算上，需承租人配合提供相应材料，在支付方式上，如将补偿款交与所有权人，还需承租人再依照合同向所有权人另行主张，承租人的权益难以得到有效保护。将承租人排除在协商之外，转而由对经营活动并不知情的房屋所有权人代承租经营者主张权利，易产生新的矛盾纠纷，不利于纠纷的直接化解。因此，由征收人直接补偿承租人，在本案实践操作中更能够节约诉讼资源，有效保护承租人的合法权益，实现法律效果和社会效果的统一。 五、原告主张的补偿范围是否在征收相关法律法规及规范性文件规定的范围内。 关于涉案房屋征收是否造成原告湖北丽橙酒店经营损失，被告西陵区住保中心辩称原告湖北丽橙酒店与第三人方舟的房屋租赁合同解除在先，征收决定公告发布在后，故征收行为与原告无关。本院认为，虽然原告湖北丽橙酒店与第三人方舟之间的房屋租赁合同经法院认定已于2015年10月17日解除，但是原告湖北丽橙酒店与第三人方舟签订《房屋租赁合同》在先，征收决定公告时，双方正在约定的合同期内，因征收决定发布后，合同客观履行不能，因此法院判决确认双方合同解除。房屋征收为因，合同解除为果，原告与房屋征收的行政行为有利害关系，房屋征收行为客观上会导致原告湖北丽橙酒店经营受损。 对于承租人来说，必然涉及多方面的损失，包括直接损失，比如装修投入损失、停产停业损失、职工安置费用等，也包括间接损失，如可得利益。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条确定的公平补偿原则并不意味着是全额补偿。具体损失补偿的范围和标准仍需以《国有土地上房屋征收补偿》和相关行政法规、规范性文件确定的事项为准。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第（二）款规定，“被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿”。根据上述规定，承租人可获得的补偿利益为室内装饰装修补偿和停产停业损失补偿，且需依照与产权人的约定为前提。本案中原告依照涉案租赁合同约定可获得的补偿为“拆迁人给予的装修残值和经营损失补偿”。但该补偿的获得需以“拆迁人给予”为前提，而征收部门的补偿需以法律、法规、规范性文件确定的事项为准。原告所主张的补偿事项为“1.停产停业损失费2750502元；2.流动资产损失费56076.26元；3.设备设施损失131445.50元；4.留守员工工资、社保及经济补偿金损失443068.96元；5.安保劳务费损失110999元”。如前所述，承租人仅可依照约定分配室内装饰装修补偿和停产停业损失补偿。其中装修部分的补偿，已在民事诉讼中予以审理确定。而原告在本案中诉请的流动资产损失费、设备设施损失、留守员工工资、社保及经济补偿金损失、安保劳务费损失已在民事诉讼中被驳回诉讼请求，且案涉房屋租赁合同中并未对其进行约定，亦不属于征收相关行政法律法规规定的补偿范围，本院对该部分的主张不予支持。 六、原告是否符合停产停业损失的补偿条件。 根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第（一）款规定，因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。《环城南路三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》中亦载明“停产停业损失按照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》执行”。本案中，原告租赁第三人所有的房屋经营酒店，现房屋被征收。该房屋具有房屋权属证明，其权属证书上记载的房屋用途为“办公”，有合法有效的营业执照、营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋、已办理了税务登记并具有纳税凭证，因此符合获得停产停业损失补偿的条件。 被告不认可原告享有停产停业损失理由为：1.原告租赁合同解除后实际经营至2019年，并未停产营业；2.涉案房屋规划用途为“办公”而非“商业”；3.原告持续经营纳税不满两年，不符合宜昌市房地产估价与经纪协会《关于印发宜昌市城区国有土地上房屋征收停产停业损失评估指导意见的通知》（宜市估价字[2019]5）号的规定。 关于理由一，根据（2019）鄂0502民初2743号《民事判决书》查明的事实，征收公告发布时间为2015年10月17日，而原告向第三人支付租金至2017年8月31日，在此期间征收行为必然影响原告湖北丽橙酒店经营，导致其经营收入减少，且虽征收公告发布后原告仍持续经营了一段时间，但最终原告酒店内相关设施的搬离与重装势必会造成一段期限内，给其经营造成临时性障碍。被告西陵区住保中心及第三人方舟认为原告湖北丽橙酒店仍在继续经营，并未产生经营损失的意见，本院不予采纳。 关于理由二，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第（一）款对房屋用途设定的条件为“生产、经营性用房等非住宅房屋”。非住宅房屋主要是指用于办公、生产和经营的房屋，主要包括商业用房、工业用房、机关事业单位办公用房以及其他公益事业用房。上述用途房屋在建造时，经过批准的规划设计确定的房屋用途就非住宅，在实际使用中也是用于经营场所，从事营利性经营活动。本案中的房屋规划用途为“办公”，类型上属于上述“非住宅”的范畴，实际使用中用于经营酒店，客观存在停产停业损失。被告称仅“商业”用途的房屋方可享有停产停业损失缺乏法律法规依据。 关于理由三，被告西陵区住保中心依据宜昌市房地产估价与经纪协会宜市估价字(2019)5号《关于印发宜昌市城区国有土地上房屋征收停产停业损失评估指导意见的通知》的规定，认为原告持续经营纳税不满两年，不符合文件规定，不应获得停产营业的损失。上述指导意见中规定：符合以下条件的被征收房屋，可以对其进行停产停业损失评估：（1）具有权属登记证明或经有关部门认定为合法建筑；（2）房屋设计用途为非住宅，或住宅改为商业经营性用房取得城市规划行政主管部门批准的；（3）具有合法、有效的营业执照，已办理税务登记并具有纳税凭证，且营业执照及税务登记证上载明的住所（营业场所）与被征收房屋一致；（4）房屋征收公告发布之日，房屋所有权人或承租人已持续经营、纳税2年以上。指导意见在《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》确定的条件上增加了“持续经营、纳税2年以上”的限制。上述指导意见系宜昌市房地产估价与经纪协会发布的指导意见，而《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》属于地方规章。指导意见增加限制条件应有法律法规规章依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。在涉案项目的《环城南路三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》中亦明确停产停业损失按照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》执行。故被告以持续经营未满2年为由否定原告享有停产停业损失缺乏法律法规依据。 需要说明的是，原告虽符合停产停业损失的补偿条件，但停产停业损失不等于后期经营损失。征收过程中停产停业损失系因征收行为给被征收人或作为承租人的经营者合法开展经营活动造成临时性障碍而产生，本质上是一种过渡性费用损失，而非全部后期经营损失。对于补偿标准，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条规定，“因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额可以由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。”第三十九条规定，“因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。”第四十条规定，“因征收房屋造成停产停业，被征收人选择产权调换的，停产停业期限按征收补偿协议约定的过渡期限计算；选择货币补偿的，停产停业期限按不超过六个月计算。”原告以评估报告中的后期经营损失为依据要求被告支付停产停业损失2750502元，缺乏法律依据，双方应另行协商或依法评估确定。 综上，第H3685号《补偿协议》系产权人与征收部门双方真实意思表示，不违法相关法律法规规定，合法有效。但原告与产权人的租赁协议约定了原告可享有承租人部分的补偿权益，而第H3685号《补偿协议》内未包含停产停业损失的补偿，且原告的该项权益通过民事诉讼途径已无法救济，故原告作为承租人应享有的停产停业损失被告应对其单独予以补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十八、第七十二条的规定，判决如下： 一、责令被告宜昌市西陵区住房保障服务中心对原告湖北丽橙连锁酒店有限公司的停产停业损失依法履行征收补偿职责； 二、驳回原告湖北丽橙连锁酒店有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，由被告宜昌市西陵区住房保障服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长  冯丽娥 人民陪审员  陈 静 人民陪审员  龚银峰 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  王翕慷