广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3877号 原告（反诉被告）：桂林某某健康养老产业投资有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇，统一社会信用代码：914503227188229****。 法定代表人：黄某某，董事长。 委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷某某，公司法务。 被告（反诉原告）：林某某，女，1998年3月29日生，汉族，住湖南省道县。 委托诉讼代理人：杨木青，广东品峰律师事务所律师。 原告桂林某某健康养老产业投资有限公司（以下简称：“某某公司”）与被告林某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，被告（反诉原告）林某某依法提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某公司的委托诉讼代理人黄少宏、雷某某，被告（反诉原告）林某某的委托诉讼代理人杨木青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告林某某配合原告办理其名下的位于临桂区的合同撤销备案登记事宜（合同编号：ＬＧ2019049904）及房屋维修资金变更事宜；3、判决被告向原告支付违约金159405.6元、律师费2800元，共计162205.6元。4、案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月27日被告与原告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：ＬＧ2019049904）,被告购买原告方信和信•桂林国际智慧健康旅游产业园167幢2单元10层01号房，房款总价为797028元（大写柒拾玖万柒仟零贰拾捌元整），付款方式为按揭付款。合同第六条第1款约定:“首付＋银行按揭贷款支付，签订本合同当日付清首付款¥160028（人民币），余额¥637000于合同备案之日后45日内以银行按揭方式支付至出卖人账”被告向原告仅支付首付款160028元后至今仍未到银行办理按揭手续，逾期己超90日之久，原告多次向被告发函催收要求被告支付剩余款项，但被告始终不予理会。基于上述原因，原告多次向被告催促均无果，而且被告明确表示要求退房，但被告拒不配合办理撤销房屋备案以及房屋维修资金变更事宜。根据合同第六条第二款的约定“......买受人逾期不到银行办理按揭手续或逾期不补交首期款差额及房款的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条第1种方式的（1）、（2）由买受人承担违约责任”。根据合同第七条第1款第（2）点的约定：“买受人如未按本合同规定是时间付款，按以下第1中方式处理：······（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”及合同《补充协议》第十一条的约定“买受人签订本合同之后，因自身原因要求退房的，应承担单方违约责任。届时，出卖人扣除总房款的20%作为违约金，买受人并承担因退房而发生的房产管理机关手续费，剩余房款在办理完合同撤销备案、预告登记手续后30天内退还给买受人，不计利息”因此被告应按总房款的20%向出卖人支付违约金159405.6元（797028Ｘ20%＝159405.6元）并向原告支付律师费2800元。因此，为维护我公司合法权益，减少我公司的损失，请求贵院根据有关法律规定以及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，判决解除原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》，要求被告配合原告办理商品房备案撤销事宜以及房屋维修资金变更事宜，并由被告向原告支付违约金159405.6元及律师费2800元。以上请求，请人民法院予以支持。 被告林某某辩称：一、被告同意原告的第一项第二项诉讼请求，但原告应当全额退回被告已支付的定金及购房首付款160,028元。二、被告无须向原告承担任何违约责任，即无须向原告支付违约金159,405.6元及律师费2,800元，理由如下：1、案涉《商品房买卖合同》系一份按揭付款购房合同，根据相关司法解释明确规定，银行贷款审批不通过时，出卖人应当全额退回已付购房款，买受人无须承担任何违约责任。原告签订案涉《商品房买卖合同》前，原告工作人员口头告知被告，根据其经验，被告完全符合银行的贷款政策，办理银行按揭贷款一点问题也没有。被告正是基于对原告工作人员的信任，才与原告签订案涉《商品房买卖合同》，并选择了通过办理银行按揭贷款的方式支付剩余房款637,000元。合同签订时，被告年仅20岁，被告与原告签订案涉《商品房买卖合同》的基础，是被告完全符合银行贷款的资格，原告利用格式条款要求被告在按揭贷款不成功后10天内付清剩余房款637,000元，远远超出了被告能力承受范围，亦超出了社会一般人所能承受的范围。如果原告明确告知并提示按揭贷款审批不通过时，被告便应一次性付清全部购房款，被告便不会签合同。因此合同签订时，双方当事人的合意系一份“按揭付款”购房合同，而非一份“一次性付清全款”购房合同。但合同签订后，被告多次申请银行按揭贷款，却遭到银行的拒绝，至本案庭审时，被告仍然无法办理按揭贷款手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，被告无需向原告承担任何违约责任，原告应当全额退回被告已支付的定金及购房首付款。2、原告利用格式条款要求被告“按揭贷款审批不通过即应一次性付款”，明显加重了被告的责任，属于无效条款，因此，在银行贷款审核不通过的情况下，被告无须一次性付清全部剩余购房款，亦无须承担任何违约责任。“付款方式及期限”系商品房买卖合同中的主要条款，原告作为专业从事房产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本作出详尽的约定。案涉合同签订时，原告根据常识及在与被告的购房交流中，可以明确知道被告根本不可能一次性付清全部剩余购房款637,000元。对于原告与被告约定“如银行贷款申请未获批准，则买受人应在10日内付清余款。”该约定存在两个问题：首先，条款字体较小，原告对该条款未作任何加粗或者变换字体等特别提示，且未举证证明其在订约时提请被告予以充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合意；其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款。因此，该补充约定显然加重了被告的付款义务，属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的无效情形。被告无须一次性付清全部剩余房款，亦无须承担任何违约责任。对于该种利用格式条款要求购房人在办理按揭贷款不成功时短时间内一次性付清全部剩余购房款约定是否有效，《人民法院报》于2013年8月22日刊登了题为《明显加重购房人付款义务的格式条款无效》的文章，其中引用了案号为（2013）淮中民终字第0475号的终审判决，清楚论述了该种约定明显“加重对方责任”，当属无效约定。综上，被告认为银行贷款审核不通过的情况下，被告无须一次性付清全部剩余购房款，亦无须承担任何违约责任。三、退一步讲，即使认定被告按揭贷款失败后应当一次性付清余款，被告存在逾期付款的情况需要承担违约责任，亦应当按累计应付款的3%计算违约金，而非原告主张的按总房价20%计算。根据案涉《商品房买卖合同》第七条第1点第（2）小点的约定。现被告已经向法院提起诉讼要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据上述合同约定，被告需向原告支付的违约金应为剩余购房款637,000×3%=19,110元，被告签订合同后已向原告支付了首付款160,028元，因此，原告应当向被告返还购房首付款160,028-19,110=140,918元。对于原告主张的按总房款20%计算违约金，被告认为：案涉《商品房买卖合同》于2019年10月27日签订，仅隔一天，应原告要求，双方又于28日签订了案涉《补充协议》。补充协议中通篇系加重被告责任。其中第十一条的约定更是明显违反了《合同法》第四十条的规定。应属无效条款。因此被告无须按该条款支付违约金。再者，对该条约定的理解应为被告因自身原因主动向原告要求退房的情形，现原告依据《商品房买卖合同》第七条第1点第（2）小点的约定主张解除合同，应当以第（2）小点计算违约金。四、再退一步讲，即使认定使用争议双方于2019年10月28日签订的《补充协议》第十一条计算违约金，在原告未能举证其实际损失的情况下，该违约金明显超出合理范围。综上所述，请求驳回原告的第三项诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。 被告（反诉原告）林某某向本院提出反诉请求：1、依法判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告返还购房首付款160,028元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月27日，原告与被告签订了案涉《商品房买卖合同》合同编号：LG2019049904，约定原告向被告购买“信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园16幢2单元10层01号房”。合同签订后，原告向被告支付了首付款160,028元，剩余房款由原告办理银行按揭的方式向被告支付。签订合同时，被告工作人员口头告知原告，根据其经验，原告完全符合银行的贷款政策，办理银行按揭贷款一点问题也没有。原告基于对被告工作人员的信任，才与被告签订上述商品房买卖合同，亦正式基于对被告工作人员的信任，原告才选择了通过办理银行按揭贷款的方式支付剩余房款637,000元。合同签订后，被告申请银行按揭贷款，却遭到银行的拒绝，至提起反诉时，原告仍然无法办理按揭贷款手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，被告应将原告已支付的购房款160,028元返还给原告。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特提出上述反诉请求，望予以支持。 原告（反诉被告）某某公司辩称：同意对于原告（反诉被告）第一项诉请，对第二、三项诉请，原告（反诉被告）认为是被告（反诉原告）违约，应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告（反诉被告，以下简称原告）与被告（反诉原告，以下简称被告）提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实： 2019年10月27日，原告某某公司与被告林某某双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：LG2019049904），约定：被告购买原告开发的临桂区中隐路至西二环道路北侧信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园167幢2单元10层01号，建筑面积124.68平方米，其中套内建筑面积98.99平方米，该商品房按套内建筑面积计价单价为8,051.6元/平方米，房屋总价款为797,028元。第六条付款方式及期限:按揭付款方式，即首付+银行按揭贷款支付。约定本合同签订当日支付首付款人民币160,028元，剩余购房款人民币637,000元于合同备案之日后45日内以银行按揭方式支付至出卖人账户。因买受人原因，银行不予足额批准其贷款申请，或银行不予批准其按揭贷款手续的，买受人同意于贷款付款期限（即按揭45日，公积金60日）届满之日起10日内将剩余房款付清给出卖人。买受人逾期未付清房款的，应按本合同第七条第1种方式由被告承担逾期付款的违约责任。……第七条买受人逾期付款的违约责任:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。······第八条交付期限约定出卖人应当在2022年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定：1、买受人签订本合同之后，因自身原因要求退房的，应承担单方违约责任。届时，出卖人扣除总房款的20%作为违约金，买受人并承担因退房而发生的房产管理机关手续费，剩余房款在办理完合同撤销备案、预告登记手续后30天内退还给买受人，不计利息。2、因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担原告为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用。合同签订后，被告向原告支付首付款160,028元。后双方于2019年11月20日就该合同办理了商品房销售合同备案登记。但被告至今仍未办理银行按揭手续，逾期已超90日之久。2020年4月7日，原告向被告发出《桂林某某健康养老产业投资有限公司167幢2单元10层01号房屋林某某逾期付款催款函》及《广西起航律师事务所律师函》，被告至今未支付剩余款项，原告（反诉被告）诉至法院，形成本诉。同时，被告认为其未存在违约行为，提出反诉，要求解除签订的《商品房买卖合同》，并要求原告返还所支付的购房首付款。 本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。对于合同的解除及合同撤销备案、房屋维修资金变更等后续事宜的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，合同解除后应恢复案涉房产的原始权利状态，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对此亦无争议，故，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）关于解除合同的诉请及原告（反诉被告）关于后续撤销备案登记、房屋维修资金变更事宜的诉请，本院均予以支持。 关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）退还购房首付款的问题。亦根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告（反诉原告）已依约向原告（反诉被告）支付了购房首付款160,028元，合同解除后，亦应恢复原状，原告（反诉被告）应将被告（反诉原告）所支付的购房首付款予以退回。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还购房首付款160,028元的反诉请求，本院予以支持。 关于违约的问题。被告（反诉原告）因未能获得银行批准其贷款申请，而未能在约定时限内支付完毕剩余房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约责任的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，逾期支付的违约责任应依据合同第七条第1种方式的（1）、（2）的约定承担违约责任。被告（反诉原告）至今仍未能依约履行付款义务，已逾期超过90日，应按照合同第七条第1种方式的第（2）项计算违约金。即637,000×3%=19,110元，并从被告已支付的购房款予以扣减。对于原告（反诉被告）要求依据《商品房买卖合同》补充协议第十一条的约定以总房款的20%来计算违约金的意见，因原告（反诉被告）以被告（反诉原告）逾期付款为由提出诉讼，应依据《商品房买卖合同》第六条的约定确定违约责任之承担，而该条约定并未涉及《商品房买卖合同》补充协议第十一条的适用，而是明确约定买受人逾期付款的，应按《商品房买卖合同》第七条第1种方式的（1）、（2）承担违约责任。因此，本院对于原告（反诉被告）就违约金计算依据的意见不予采纳。 至于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）承担律师费的问题，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条第2点已有约定，原告（反诉被告）有提供律师费发票为证，故对该项诉请本院予以支持。原告（反诉被告）提供的发票金额为7,000元，而诉请要求被告（反诉原告）承担2,800元的律师费，系原告（反诉被告）对其权利的处分，未超出本院审核部分本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司与被告（反诉原告）林某某签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LG2019049904）及附件一、二、三、四、《商品房买卖合同》补充协议； 二、被告（反诉原告）林某某配合原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司办理其名下的位于临桂区的合同撤销备案登记事宜（合同编号:ＬＧ2019049904）及房屋维修资金变更事宜； 三、原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）购房首付款160,028元； 四、被告（反诉原告）林某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司支付违约金19,110元； 五、被告（反诉原告）林某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司支付律师费2,800元； 六、本判决第三项与本判决第四、五项金额相互折抵后， 原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司应于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）林某某折抵后的购房款138,118元; 七、驳回原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费11,797元，本案适用简易程序，依法减半收取5,898.5元，反诉案件受理费1,750.5元，合计7,649元，由原告（反诉被告）桂林某某健康养老产业投资有限公司负担6,612元，被告（反诉原告）林某某负担1,037元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11797元，反诉上诉案件受理费1750.5元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 文 威 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 易济敏