广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20155号原告（反诉被告）：广州易语教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路351号202（部位：之一），统一社会信用代码91440106061113527H。法定代表人：李飞，系该司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白雪，系该司职员。被告（反诉原告）：广州市天河区成悦发展公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路448-458号成悦大厦，统一社会信用代码914401041909975927。法定代表人：刘中坤。委托诉讼代理人：钟智芬、黄作良，均系广东广信君达律师事务所律师。原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司（以下简称“易语公司”）诉被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司（以下简称“成悦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易语公司的法定代表人李飞及委托诉讼代理人白雪、被告（反诉原告）成悦公司的委托诉讼代理人钟智芬、黄作良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）易语公司向本院提出诉讼请求：1.确认易语公司与成悦公司签订的《租赁合同书》已于2020年5月15日解除；2.成悦公司向易语公司返还押金432772.5元；3.免除易语公司2020年5月1日至2020年5月18日期间的租金91747.77元；4.成悦公司承担本案诉讼费用。事实和理由：易语公司与成悦公司于2018年7月10日签订《租赁合同书》，约定易语公司承租广州市天河区天河路351号202房，用于经营汉语培训和考试业务等线下培训活动，合同对租期等进行了约定。合同签订后，易语公司支付押金432772.5元并依约支付租金至2020年2月。因受新冠××疫情应向，广州市教育局要求全市校外教育培训机构自2020年1月24日起暂停开展各类线下培训活动，易语公司按照政府要求停业后出现重大经营困难，无力支付租金，经向成悦公司申请，最终成悦公司同意免除2、3月租金，并对4月租金减半收取。但由于线下培训活动属于特殊行业，相关政府部门迟迟未告知易语公司复业时间，且因易语公司服务对象为中国境内的外国人，即使政府同意复业，在外国人入境受限的情况下，易语公司也无法恢复正常经营。易语公司在复业时间无法确定，同时还需承担物业、水电、用工等支出的情况下，在免租期满后仍无力向成悦公司支付租金，而成悦公司也表示无法再减免租金。为避免双方损失进一步扩大，易语公司于2020年5月6日致函成悦公司表示因不可抗力导致合同无法继续履行，请求与成悦公司解除合同关系，申请退还押金432772.5元及办理场地交接手续。成悦公司于2020年5月15日复函表示同意解除合同，但不同意退还押金，并向易语公司追收5月份半个月的租金。根据国家发改委等出台的相关指导文件，易语公司有权免除上半年3个月房屋租金，易语公司遂于2020年5月15日向成悦公司书面申请免除5月份半个月的租金，但直至双方于5月18日完成场地交接手续时，成悦公司仍未就5月份租金的减免事宜回复易语公司。易语公司认为在双方签订合同后，其一直按约履行，并投入四百多万元装修涉案场地，但因新冠××疫情的影响易语公司作为服务外国人的线下培训机构一直无法使用涉案场地，属于因不可抗力不能履行合同的情形，在此情况下解除合同的，不应按违约论处。且易语公司已于2020年5月6日函告成悦公司因受防疫措施影响而无法履行合同，成悦公司也同意解除合同并与易语公司完成场地交接，因此，双方应互不追究违约责任，易语公司已支付的保证金应予以退还。此外，易语公司可享有免除3个月租金的权利，现成悦公司仅给予免除共计2个半月租金的待遇，故易语公司还可申请免除2020年5月份的半个月租金。被告（反诉原告）成悦公司辩称：成悦公司不同意易语公司的诉讼请求，请法院依法予以全部驳回。一、易语公司主张《租赁合同书》于2020年5月15日已解除，没有事实和法律依据。易语公司在2020年5月6日发出《关于解除的申请函》，请求协商解除涉案租赁合同关系，成悦公司于2020年5月15日复函提出解除合同的协商方案，然而易语公司在未与成悦公司就解除合同条件及有关事宜达成一致的情况下，于2020年5月18日单方退场，并与广州成悦物业管理有限公司物业部办理退场手续。易语公司作为违约方不具有单方解除合同的权利，且其发出的解约申请函也不具有解除合同通知书的法律形式及单方解除合同的意思表示，而是对解除合同一事提出协商请求，不具有“解除合同通知书”的任何送达效力，且成语公司于2020年5月15日复函也因易语公司未同意其中的条件而不发生解除合同的法律效力。退一步讲，如易语公司坚持主张其发出解约申请函之行为系作出单方解除合同通知的法律行为，那在其不具备约定解除权或法定解除权的情况下违约单方解除合同，也构成根本性违约，应当承担违约责任，因此涉案租赁合同关系并未在2020年5月15日因成悦公司复函而解除。二、易语公司无权要求成悦公司退还押金432772.5元，且应承担违约赔偿责任。本案纠纷发生后，经成悦公司了解才得知易语公司早已有扩大经营的想法，且在涉案纠纷发生前已在其他更高租金地段租赁了新的经营场地。其在2020年5月6日向成悦公司发出解约申请函，请求解除租赁合同的目的就是在违约解除合同前，隐瞒其转换新租赁场地的真实意图，并将其部分的经营承包以疫情为由请求减免租金的方式转嫁于成悦公司。易语公司除为外国人提供汉语学习课程外，还开展了多种其他经营业务，且在2020年3月后还开展了线上课程，所以其主张的因疫情影响无法复工复业，存在实际经营困难的主张，没有任何事实依据。三、易语公司应承担2020年5月1日至2020年8月20日（成悦公司提起反诉之日）的租金。易语公司单方退场的违约行为给成悦公司造成了直接的经济损失，易语公司应予以承担。易语公司在疫情期间实际占有并使用涉案场地，成悦公司也已减免2个半月租金，但涉案合同已经履行一般合同期，不存在任何无法实现目的或无法继续履行的原因，也无不可抗力或情势变更导致该合同无法继续履行的情形。在合同有效期内，易语公司自行退场的行为不能视为租赁关系解除或完成腾交手续，易语公司仍须承担履行交付租金的合同义务。被告（反诉原告）成悦公司向本院提出反诉请求：1.易语公司向成悦公司支付租金582190.58元（从2020年5月1日起计至2020年8月21日）；2.易语公司向成悦公司支付赔偿金216386.25元；3.易语公司向成悦公司支付迟延支付租金的滞纳金（以每月应付未付租金为基数，按每逾期一日1‰的标准从每月应付租金之次日起计至实际支付之日止）；4.易语公司向成悦公司支付2020年5月16日至7月31日期间的管理费17310.90元、2020年5月1日至6月30日期间的水电费4280.98元；5.本案全部诉讼费由易语公司承担。事实和理由：2018年7月10日，易语公司及成悦公司签订《租赁合同书》，约定易语公司向成悦公司租赁广州市天河路351号202房之一房产，租赁期限自2018年7月15日至2023年7月14日止，租赁期内易语公司出现数次迟延支付租金的情况，其应按照合同约定支付拖欠租金的滞纳金。此后，易语公司因有扩大经营的想法，已提前在其他更高租金地段租赁新的经营场地，易语公司于2020年5月6日、5月15日向成悦公司发出《关于解除的申请函》及《关于商请易语教育5月租金减免的函》，请求解除租赁合同，免除2020年5月1日至5月15日的租金，其目的就是在违约解除合同前，隐瞒其转换新租赁场地的真实意图，将其部分的经营成本以疫情为由请求减免租金的方式转嫁于成悦公司。成悦公司由于在当时并不清楚易语公司已有搬迁新经营场地的打算，误以为其确实出现了其所称的严重经营困难，遂于2020年5月15日复函提出解除合同的协商方案，但易语公司在双方未就合同解除条件协商一致的情况下，于2020年5月18日单方退场，并与物业公司办理了退场手续。双方签订的《租赁合同书》已于成悦公司提起本案的反诉之日（2020年8月21日）解除。原告（反诉被告）易语公司针对反诉辩称：易语公司不同意成悦公司的反诉请求，请求法院予以驳回。一、双方间租赁关系的解除属于因新冠疫情影响各级政府政策，导致租赁合同无法继续，属于不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力原因。二、双方签订的《租赁合同书》在2020年5月15日解除合同的事实成立，且自当日开始，场地的实际使用权属于成悦公司，其要求易语公司支付2020年5月15日之后的租金无任何法律依据，易语公司在承租涉案场地的沟通、物业的交付直至双方解除合同，对接的相对方均是广州成悦物业管理有限公司的唐明晖经理，从无任何成悦公司的工作人员与易语公司对接，易语公司认为涉案场地的租赁业务管理等事务均是由广州成悦物业管理有限公司代表成悦公司负责，且广州成悦物业管理有限公司本身属于成悦公司的控股子公司（成悦公司拥有广州成悦物业管理有限公司80%股权），明显成悦公司已将涉案场地的租赁权利委托给广州成悦物业管理有限公司，该公司于2020年5月15日派人前来接收涉案场地时，易语公司已完成了物业的交付，成悦公司完成了物业的接收，双方之间成立的租赁合同事实已经解除。2020年6月5日，易语公司向广州成悦物业管理有限公司提出取回安装在物业内的空调时，根据双方微信聊天记录可知成悦公司在2020年5月15日之后多次带新的租赁意向人前往涉案场地看房。2020年6月28日，易语公司再次提出取回场地内部分装饰字画时，成悦公司明确表示已经有新租客递交租赁意向书，通过以上事实可以证明在2020年5月15日双方完成涉案场地交接手续之后，成悦公司拥有并行使了涉案场地的实际使用权。三、易语公司因不可抗力与成悦公司协商一致解除合同，无违约行为，不应支付违约赔偿金，成悦公司应向易语公司退还押金。易语公司在2020年5月1日开始撤场，为解约成本，将课桌等物资搬离至白云区新租赁的临时仓库，公司职员及教师均居家办公，6月份得知广东省教育厅允许线下培训机构复业时，易语公司才租赁新的经营场地，且新的经营场地面积仅为141.14平方米。四、易语公司已与成悦公司办理场地交接手续，租赁合同即为解除，此后易语公司无需支付租金或者滞纳金。自2018年7月15日至2020年2月14日，易语公司均按照合同约定支付租金，无拖欠行为，不应支付违约金。2020年2月15日至2020年4月30日期间的租金成悦公司同意予以免除。根据疫情帮扶政策，成悦公司还应减免2020年5月1日至2020年5月15日期间的租金，故上述期间也不应产生违约金。五、在易语公司与成语公司完成场地交接手续后，易语公司前往涉案场地的物业管理公司广东粤贸物业管理有限公司结清了2020年5月15日之前的全部物业管理费、水电费。成悦公司于当日接收涉案场地，此后的管理费及水电费等均应由成悦公司自行承担。经审理查明：2018年7月10日，成悦公司（出租方，甲方）与易语公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》（以下简称《合同》），约定：租赁位置和面积为广州市天河路351号202房之一（以下简称“涉案场地”），总建筑面积1154.06平方米；租赁期限自2018年7月15日至2023年7月14日止；租金分六期计算……从2018年10月15日起到2019年7月14日止，每月租金为144257.5元，从2019年7月15日起到2020年7月14日止，每月租金为152912.95元……租金计收方法为按月收取，月结月清，每月15日前一次缴清当月租金；租赁期内以上场地的中央空调费、水电费、管理费（即大厦管理处提供的服务项目的费用）由乙方另行支付；租赁场地作为商业用途；乙方应按合同规定，按时缴租，不按规定缴租，经甲方书面警示后五天内仍不缴纳视为乙方根本性违约，甲方有权立即终止合同，七日内收回场地，所收押金不予退还，欠交租金按日罚租金1‰的滞纳金；合同届满或提前终止时，乙方必须3天内办理退租手续并12天内迁出且不得拖欠甲方任何款项，并将自有家具、装饰物全部搬清，电力消防等设施保持正常合规（如有缺失需要回复原样〕，但壁柜、门窗、天花、灯盘及消防装置（包括乙方在室内自行增加的）等固定装置不得拆除，如在办理退租手续12天后，房内仍留有物品的，则视为乙方放弃权利，甲方可派人员进入清理，清理费用由乙方承担，如果乙方没有按时办理退租手续且按时迁出的，其所交押金不予退还，且从逾期之日起以每30天为一个缴费期间并按照之前最近一个月的租金标准上浮50%计算使用费用交付给甲方（不足30天的按30天计算），且在每个逾期缴费期间的头3天之内予以支付，延迟支付的，按延迟支付金额每日千分之一支付滞纳金，同时，甲方也可以随时要求乙方交还场地，要求即刻对场地使用费（包括滞纳金）进行结算并支付；在租赁期内，如属乙方原因（经甲方同意）造成不能维持租赁关系，乙方应在十五天内处理场内外的所有固定装修设施及货物，交还租赁场地，并需缴付至交付场地时止的租金且所交押金不予退还；本合同经双方签字盖章后，乙方即向甲方交纳押金共432772.5元，合同期满后，如乙方不再续租，在乙方退场并付清水电费、管理费等相关费用后三十个工作日内甲方将无息退还该押金给乙方；如果甲方依约可以不退还押金的，则不予退还；租赁期内，双方当事人应尽力确保本合同的主要目的予以正常履行，任何一方不得单独解除本合同，不论出于何种原因解除本合同（除本合同己有规定或不可抗力因素之外）均应按违约论处，违约方应赔偿守约方的经济损失；如乙方原因导致乙方不能完成本合同规定的租赁期限的，需承担下列责任，1.必须提前两个月以书面方式通知甲方，通知期间租金及有关费用照缴，2.甲方没收乙方所有的装修，3.甲方没收乙方所付之房租押金，4.乙方在合同期三年内违反合间的约定，由于乙方自身原因取消合同，则甲方有权向乙方追收免租期的租金50%合计216386.25元整，5.乙方在十五天内清场撤出，并应按时向大厦物业管理公司办理一切搬出手续，如在办理退租手续七天后，房内仍留有物品的则视乙方将房内物品遗弃，甲方可派人进入清理，清理费用由乙方支付等。《合同》签订后，易语公司向成悦公司支付租赁押金432772.5元，并支付租金至2020年2月14日，成悦公司免除了易语公司应支付的2020年2月15日至2020年4月30日期间的租金，易语公司支付涉案场地的管理费及水电费至2020年5月15日。另就易语公司支付部分租金的情况双方确认如下：1.于2018年11月16日支付2018年11月15日至2018年12月14日期间租金；2.于2019年2月18日支付2019年2月15日至2019年3月14日期间租金；3.于2019年3月18日支付2019年3月15日至2019年4月14日期间租金；4.于2019年5月17日支付2019年5月15日至2019年6月14日期间租金；5.于2019年6月18日支付2019年6月15日至2019年7月14日期间租金；6.于2019年9月16日支付2019年9月15日至2019年10月14日期间租金；7.于2019年10月16日支付2019年10月15日至2019年11月14日期间租金；8.于2019年11月18日支付2019年11月15日至2019年12月14日期间租金；9.于2019年12月17日支付2019年12月15日至2020年1月14日期间租金。成悦公司明确其第二项反诉请求中“迟延支付租金的滞纳金”即迟延支付上述期间租金的滞纳金以及迟延支付2020年4月15日至2020年5月14日租金76456.48元和2020年5月15日至2020年8月20日租金的滞纳金，均从各月16日起算。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市教育局发布《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，内容为为贯彻落实市委市政府新型冠状病毒感染××疫情防控工作领导小组会议精神及教育部、省教育厅工作部署，切实做好我市教育系统疫情防控工作，现就校外教育培训机构有关事项紧急通知如下：一、校外教育培训机构属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动等。2020年4月29日，成悦公司向易语公司作出《关于疫情期间租金减免的说明函》，函称该司经研究决定，对易语公司租赁外经贸大厦的202之一单位免除2月和3月的租金，4月租金减半。2020年5月6日，易语公司向成悦公司发出《关于解除的申请函》，函称：疫情至今未完全解除，特别是易语公司针对的学员为外国人，广州市天河区教育局根据广东省教育厅规定一直不同意易语公司复业，并且复业遥遥无期，至今易语公司已不勘重负；为减少双方损失，易语公司只好提出解除合同的请求，同时，按照相关法律法规，这次疫情属于不可抗力，故不属于合同各方违约，望成悦公司体谅易语公司因疫情造成的实际困难，同意解除合同并退还易语公司合同押金432772.5元为盼；由于疫情导致双方合同目的无法实现，再拖延下去双方的损失会无限扩大，为避免双方损失扩大，请成悦公司于2020年5月11日与易语公司办理场地交接手续，便于成悦公司尽快利用场地作新用途等。该函件由案外人广州成悦物业管理有限公司（以下简称“成悦物管公司”）工作人员唐明晖于同日签收，成悦公司确认已收到该函件。2020年5月15日，成悦公司向易语公司发出《“关于解除的申请函”的复函》，就易语公司于2020年5月6日提出的提前退租申请回复如下：1.同意易语公司提前解约，按照合同中乙方提前解约的约定执行，并追收易语公司5月份半个月的租金；2.在疫情期间，成悦公司响应政府的号召已经减免了易语公司两个半月的租金，已尽力减轻了易语公司承租的负担，已承担应尽的社会义务……成悦公司不接受易语公司提出的退回所交纳的租金押金的申请，成悦公司按照合同约定，没收押金；3.易语公司退场时，由成悦公司工程部人员确定场地的完整性。2020年5月15日，易语公司向成悦公司发出《关于商请易语教育5月租金减免的函》，函称根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，明确对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；根据国家最新政策以及实际经营困难情况,易语公司特向成悦公司申请免除易语公司2020年5月1日至5月15日半个月的租金。该函件由成悦物管公司工作人员唐明晖于2020年5月18日签收，成悦公司确认已于2020年5月18日收到该函件。2020年5月18日，易语公司搬离涉案场地，成悦物管公司物业部出具《广州成悦物业管理有限公司租户退场核查表》。2020年8月21日，成悦公司向本院提交反诉状。易语公司为证明其与成悦公司就涉案场地租赁事宜的沟通情况，向本院提交易语公司法定代表人李飞与成悦物管公司工作人员唐明晖之间的微信聊天记录予以证明，成悦公司就相关聊天记录的真实性予以确认，上述聊天记录显示如下内容：1.2020年4月20日，唐明晖询问“受业主所托，了解一下本月租金的支付情况”，李飞回复“……在上周谢总致电给我，电话中说明了：上次我们的租金减免申请，业主已经批复了：2、3月免，四月减半，周六我与我司的股东见面说明了这个情况，我们的意见是希望能够得到业主的书面答复”，唐明晖回复“其实现在我们也在等业主的书面批复，毕竟口头的东西无法跟进，希望你方4月份的半月租金先做好准备，我们好完这段成疫情期间的书面情况说明报告”；2.2020年5月6日，李飞发出“唐经理，下午好，我想问一下您现在在公司吗？我可能要过来找您一趟，然后给您第一个申请书啊，然后你要在办公室我待会我就过来了”，唐明晖回复“在的”；3.2020年5月7日，唐明晖表示“贵司的函，业主公司的法务初步认为：有认定为不可抗力的可能。但贵司目前为欠费状态，包括管理费和水电费。还有按合同约定提前退租需要提前两个月通知业主，以及场地复原等问题。所以退还押金的可能性不大”，李飞回复“目前业主回复不退押金的理由有三个1.欠费（水电费、管理费）2.需要提前两个月通知退租3.场地复原。我仔细阅读了合同，1.关于欠缴物业费，2020年2月物业曾经向我司主动表示会为我司申请三个月的物业费减免，虽然在四月通知我司申请被驳回，但物业管理公司经理仍然支持我们去寻求法律解决，所以拖欠物业费我们决定通过法律解决，是否界定欠费，凭法院裁决，裁决前我方不认为欠费，业主不能评判我方是否欠费。2.需提前两个月通知退租，在合同原文‘如乙方原因导致乙方不能完成本合同规定的租赁期限的，必须提前两个月以书面方式通知甲方，通知期间租金及有关费用照缴’现在我司提出退租的原因并非我方原因，所以不适用本条款。3.场地复原，合同中没有提到场地复原，但有约定详细的归还场地交付标准，我方全部符合交还场地标准。唐经理，烦您转达法务，另外，关于接收场地的时间，也请您司回复”；4.2020年5月12日，唐明晖发出“业主回复如下：1.希望收到天河区教育局关于不可抗力的相关文件。2.鉴于已经减免两个半月的租金，对于疫情的影响业主方已经尽力，因此合同押金不能退还。3.场地内剩余物品业主方无保管的义务和能力，如日后拆除应有保证现有场地完好的措施、4.截止到场地收回之日，场地的租金贵司仍应承担”，李飞回复“收到，唐经理，那么业主过来接收场地的时间是？”，唐明晖回复“您6号送业主的函需要回函吗？如果需要，业主应该会出函后，场地移交当天给您”；5.2020年5月13日，唐明晖向李飞发出两份文件，并表示“业主问如明天（5月14日）移交场地，贵司可否同时签订这两份文件？”，李飞回复“唐经理，明天可以移交场地，这两份文件部分条款我们有异议，明天可以和业主当面协商，您看可以吗？”，唐明晖回复“您可以先提出来吗？我先汇报”，李飞回复“主要还是关于押金”，唐明晖回复“这份解除协议是我们的标准版本，如有异议，贵司可提出意见，我好咨询业主意见”，李飞回复“我方的意见是1.解除合同的原因属于不可抗力，2.我司愿意归还您司场地，归还场地的原因是因为不想继续扩大双方损失，3.我司请求业主退还房屋押金，明天我们可以和业主见面沟通”，唐明晖回复“目前的问题是不可抗力没有相关的政策支持，业主方的法务也不认同退还押金的做法。业主方接收场地的工作人员是无法在现场回答贵司的问题的”，李飞回复“明白，唐经理，发生这个事件，大家都没有经验，也没有先例，所以，我们同意明天交付场地”，唐明晖询问“退租协议可以盖章吗？”，李飞回复“这份文件我们无法盖章，明天交付，您司验收完毕，我们双方可以文字盖章确认交付场地”，唐明晖回复“明白，我先向业主汇报”，李飞表示“您可以向业主汇报：我们可以确认解除合同，并确认归还场地时间”，唐明晖回复“业主不同意退还押金，如果这个不明确，他们对接受场地有顾虑”；6.2020年5月15日，唐明晖发出“李总你好！我们收到消息，业主的流程通过了，也确认了只是剩余半个月的租金。您看我们星期一早上交接场地可以吗”，李飞回复“唐经理，周一早上没问题？几点见？还有，五一前您说给我们准备一份减免两个半月租金的盖章原件，周一您能给我拿过来吗”，唐明晖回复“早上十点可以吗”，李飞回复“可以”；7.2020年5月18日，李飞发出“唐经理，那个麻烦能不能麻烦一下您那个同时把今天咱们交接那个单能不能先给我照个相啊？谢谢您”，唐明晖回复“交接表已经盖章，您有空可以过来拿”，李飞回复“我一个小时之内去您那儿，然后把钥匙也给您，我们这几盆儿花儿也搬完了”；8.2020年5月26日，李飞发出“我有一个问题需要确认一下，之前您司在交接单上盖章的是‘成悦物业’但，我们的甲方是‘成悦发展’所以，我司需要您在交接单上盖上‘成悦发展’的章，您看我们怎么操作？”，唐明晖回复“业主用章审核很严格的，这种交接表他们不会盖章的。业主已经有回函了，我们公司到现场是作为见证的”，李飞回复“收到，唐经理”；9.2020年6月3日，唐明晖向李飞发出图片一张，内容为显示由成悦公司于2020年5月26日向易语公司作出的《“关于易语教育提交5月租金减免的函”的复函》，内容为不同意易语公司提出的减免2020年5月1日-5月15日半个月租金的申请，由于易语公司主动提出提前解除租赁合同，已经不再承租成悦公司物业，不属于减免的情况，请易语公司尽快补交2020年5月1日-15日的租金给成悦公司；10.2020年6月5日，李飞表示“我们在那个场地不是放了一些很多空调吗？几十台我们要拿两台空调，然后有我们的用途……看能不能麻烦您过来一趟，或者我接您去啊，这样开一下门”，唐明晖回复“我们逢周二，周四下午会过去……过去一趟花不少时间，所以约看商铺的人集中一起看”；11.2020年6月28日，李飞表示“我们明天呢，可能会有同事呢，就是因为原来我们有一些logo字啊，就是刻在墙上的，在楼道里的，明天我的同事可能会去拆一下……”，唐明晖回复“门外的没问题，进门内的我要通知业主，他们同意才行……业主答复了，因为已经有客户递交租赁意向书，不同意贵司进场拆除场内物品”，李飞回复“好的，唐经理，我们不进场了，主要是前台的发光字不能拿，但没关系，等您全面完成新租客的租赁工作，通知我们一下，与空调一起解决，麻烦您了”。成悦公司为证明其代垫涉案场地管理费及水电费的情况，向本院提交如下证据：1.中国银行对公客户付款通知单（显示成悦公司于2020年8月11日向广东粤贸物业管理有限公司支付21591.88元，汇款附言为管理费及水电费）；2.显示由广东粤贸物业管理有限公司公共事务中心于2020年6月15日出具的《广东粤贸物业管理有限公司2020年6月份缴费通知书》（原件，显示房间为广东外经贸大厦—216房，用户为成悦公司，管理费10386.54元、水电费956.13元，合计11342.67元）、于2020年7月23日出具的《广东粤贸物业管理有限公司7月份缴费通知单》（原件，显示房间为广东外经贸大厦—216房，用户为成悦公司，管理费6924.36元，拖欠管理费10386.54元，水电费3324.85元，拖欠水电费956.13元，合计21591.88元，费用包含当月管理费、上月水电费等，电表抄表日期6.01—6.30），成悦公司表示上述2020年6月交费通知书中所涉的管理费为2020年5月16日至6月30日的管理费，水电费为5月16日至5月31日的水电费，7月的交费通知书所涉的管理费为2020年7月1日至7月31日的管理费，水电费为6月1日至6月30日的水电费。经质证，易语公司对上述证据的真实性无法确认，表示费用的产生时间其已经搬走，故与其无关，易语公司另确认广东粤贸物业管理有限公司系涉案场地的物业管理方。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.易语公司经营涉案场地的用途和经营状况，易语公司表示其在涉案场地经营线下培训业务，主要是对外国人的中文教学、中文考试以及文化交流活动，占其经营范围的95%，易语公司在农历新年前停止营业，此后没有再恢复营业，直至搬离，年前正常情况下员工在职人数不超过40人，在2020年4月左右进行裁员，裁员10人，公司经营成本分为两部分，一是人员工资的成本，二是渠道成本，大概每月共计30、40万元；成悦公司表示易语公司的经营范围除了线下培训还包括线上培训，除了易语公司所称经营范围外，其还对对外汉语教师进行培训；2.成悦公司要求易语公司支付赔偿金的合同依据，成悦公司表示根据《合同》中“乙方在合同期三年内违反合间的约定，由于乙方自身原因取消合同，则甲方有权向乙方追收免租期的租金50%合计216386,25元整”的约定来主张，易语公司则认为合同解除系因为不可抗力及政策原因，并非其单方导致；3.关于双方就涉案场地交接事宜的协商情况，易语公司表示其于2020年5月1日开始搬离涉案场地，在此之前并没有与成悦公司或物管公司进行沟通协商，易语公司在2020年5月6日通过微信的方式向唐明晖正式提出退租申请，要求其配合完成交接手续，经过多次的磋商，成悦物管公司（该司并非涉案场地所在大厦的物业管理方或为涉案场地提供物业管理服务，而是作为成悦公司的控股子公司，代为管理出租物业）于2020年5月18日与易语公司办理场地的交接手续，交接完成后，现场一位自称是成悦公司工作人员的人员将核查表取回，后唐明晖于2020年5月26日告知易语公司核查表无法加盖成悦公司的公章，易语公司随后取回核查表；成悦公司表示根据《合同》约定，易语公司办理交接手续应向大厦的物业管理公司办理，而并非成悦物管公司，且成悦公司并没有派代表或在核查表上盖章签字，证明成悦公司不同意易语公司的撤场或同意易语公司的撤场行为即为腾空交还行为，当日成悦公司确有指派员工在场，但这并不能代表成悦公司同意易语公司的撤场，成悦公司的工作人员也无法阻止易语公司搬离属于其的物品，成悦物管公司是在成悦公司的授权范围内代收租金或文件交接，但无权代成悦公司作出是否解除合同的意思表示，易语公司提交的微信聊天记录可以显示易语公司撤场后还遗留了物品在场地内；4.关于易语公司就承租涉案场地进行洽谈及涉案场地的接收、日常经营使用的对接人员身份问题，易语公司表示其均是与成悦物管公司的工作人员唐明晖进行对接，成悦公司确认上述情况，但表示唐明晖在作出涉及成悦公司重大权益的意思表示前需请示成悦公司，包括易语公司在6月要求进入场地取回空调，唐明晖也是表示需要业主同意才可。本院认为：易语公司与成悦公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于《合同》的解除时间，易语公司于2020年5月6日向成悦公司发出《关于解除的申请函》请求解除《合同》并要求成悦公司退还租赁押金，后成悦公司于2020年5月15日回函表示同意解除《合同》，但不同意易语公司的其他请求，应视为双方已于当日就《合同》的解除达成一致意见，双方仅是对于解除合同的法律后果存在争议。对于易语公司要求确认易语公司与成悦公司签订的《合同》已于2020年5月15日解除的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。易语公司及成悦公司通过订立《合同》就涉案场地成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，成悦公司已于双方签订《合同》后履行了交付涉案场地的义务，易语公司亦占有使用涉案场地直至2020年5月18日搬离，在此过程中易语公司也未提供证据证明非因其自身原因导致其无法正常占有使用涉案场地，此外，易语公司亦未提交证据证明因涉案场地所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案场地。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于易语公司经营涉案场地的影响程度存在一定的时效性，即易语公司所受影响的程度可能会得到好转，且成悦公司亦在疫情期间给予易语公司相应租金减免优惠，故新冠××疫情的影响未达到易语公司无法实现合同目的并解除合同的程度。关于《合同》解除法律后果的处理问题。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《合同》完全无法履行，且成悦公司已免除易语公司2020年2月15日至2020年4月30日期间的租金，易语公司在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，成悦公司有权没收其已支付的租赁保证金，对于易语公司要求成悦公司返还押金432772.5元的诉讼请求不予支持。且上述由成悦公司没收的租赁保证金已足以弥补易语公司违约行为给成悦公司所造成的损失，故对于成悦公司再行要求易语公司支付赔偿金216386.25元的诉讼请求不予支持。关于易语公司的其他诉讼请求，双方间就涉案场地成立的租赁合同关系实际于2020年5月15日解除，其后易语公司于2020年5月18日与成悦物管公司办理了涉案场地的交接手续，故易语公司应向成悦公司支付2020年5月1日至2020年5月18日期间的租金及占用费。成悦公司虽对易语公司单方解约的行为存在异议，但根据双方陈述可知，易语公司就涉案场地租赁事宜的沟通等均是与成悦物管公司的工作人员进行，成悦公司亦表示成悦物管公司的工作人员在作出重大意思表示前均需请示成悦公司，且在2020年5月18日易语公司搬离涉案场地时成悦公司亦派员在场，故结合《广州成悦物业管理有限公司租户退场核查表》的出具情况，可以认定易语公司已于2020年5月18日将涉案场地交还成悦公司，故对于成悦公司要求易语公司支付该日之后的场地占用费的诉请不予支持。关于上述租金及占用费的计算标准问题，易语公司承租建筑面积达到1100多平方米的涉案场地系经营线下教育培训，在其签订《合同》后已按约定履行支付租金的义务至2020年2月14日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，广州市教育局发亦于2020年1月24日发布紧急通知要求自当日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动，在新冠××疫情如此重大的公共卫生事件面前，易语公司作为教育行业的从业者，积极响应政府号召停止线下培训活动，同时积极开展线上业务，但不可否认的是新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于教育行业的经营造成了影响，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，疫情防控措施的贯彻落实对于经营主要业务为学员到培训机构进行聚集性培训活动的易语公司来说更是严重限制其经营业务的开展，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情判令易语公司按照76456.48元/月（152912.95元/月×50%）的标准向成悦公司支付2020年5月1日至2020年5月18日期间的租金和占用费共计44394.09元（76456.48元÷31日×18日），对于成悦公司超出上述部分的诉请本院不予支持。对于易语公司要求全部免除2020年5月1日至2020年5月18日期间租金的请求不予支持。至于迟延支付上述租金的违约金，易语公司已于2020年5月15日向成悦公司发出《关于商请易语教育5月租金减免的函》，成悦公司直至2020年6月3日才向易语公司作出回复，对该司的租金减免申请表示不予同意。对于上述情况，综合本案案情，本院认为易语公司迟延支付租金并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于成悦公司要求易语公司承担2020年4月15日至2020年5月15日期间迟延支付租金的违约金的诉请不予支持。至于2020年5月16日及之后的违约金，因双方间《合同》已于2020年5月15日解除，故成悦公司诉请要求易语公司支付当日之后的违约金缺乏依据。至于迟延支付其他期间租金的违约金问题，根据双方确认的易语公司支付租金的情况及《合同》的约定，易语公司应向成悦公司支付迟延支付以下期间租金的违约金：1.2018年11月15日至2018年12月14日期间租金的违约金144.26元（144257.5元×1‰×1日）；2.2019年2月15日至2019年3月14日期间租金的违约金432.77元（144257.5元×1‰×3日）；3.2019年3月15日至2019年4月14日期间租金的违约金432.77元（144257.5元×1‰×3日）；4.2019年5月15日至2019年6月14日期间租金的违约金288.52元（144257.5元×1‰×2日）；5.2019年6月15日至2019年7月14日期间租金的违约金432.77元（144257.5元×1‰×3日）；6.2019年9月15日至2019年10月14日期间租金的违约金152.91元（152912.95元×1‰×1日）；7.2019年10月15日至2019年11月14日期间租金的违约金152.91元（152912.95元×1‰×1日）；8.2019年11月15日至2019年12月14日期间租金的违约金458.74元（152912.95元×1‰×3日）；9.2019年12月15日至2020年1月14日期间租金的违约金305.83元（152912.95元×1‰×2日）；上述违约金金额总计为2801.48元，对于成悦公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。根据易语公司实际占有使用涉案场地的情况，其应承担涉案场地的管理费及水电费至2020年5月18日，结合双方确认的其已支付上述款项情况及成悦公司代垫相关费用的情况，易语公司应向成悦公司支付涉案场地2020年5月16日至2020年5月18日的物业管理费677.38元（10386.54元÷46日×3日）以及2020年5月16日至2020年5月18日的水电费179.27元（956.13元÷16日×3日），对于成悦公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司与被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司签署的《租赁合同书》于2020年5月15日解除；二、原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司支付广州市天河路351号202房之一自2020年5月1日起至2020年5月18日期间的租金和占用费44394.09元；三、原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司支付迟延支付上述场地租金的违约金2801.48元；四、原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司支付上述场地2020年5月16日至2020年5月18日的物业管理费677.38元以及2020年5月16日至2020年5月18日的水电费179.27元；五、驳回原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9045元，由原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司负担8945元，被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司负担100元；本案反诉受理费6191元，由原告（反诉被告）广州易语教育科技有限公司负担350元，被告（反诉原告）广州市天河区成悦发展公司负担5841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  杨春梅二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  谢丽军