福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初12600号 原告：厦门双润投资管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道2号2809E，统一社会信用代码9135020067827796XU。 法定代表人：庄榕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾李玮，女，该公司职员。 被告：厦门鑫前锋体育用品有限公司，住所地厦门市思明区将军祠路28号58号楼底层，统一社会信用代码91350203568444608R。 法定代表人：刘伟钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄伟军，福建金方正律师事务所律师。 原告厦门双润投资管理有限公司（以下简称双润投资公司）与被告厦门鑫前锋体育用品有限公司（以下简称鑫前锋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双润投资公司的委托诉讼代理人曾李玮，被告鑫前锋公司委托诉讼代理人黄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双润投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认双润投资替公司与鑫前锋公司签订的ＮＨ2018（01）《租赁合同书》及ＮＨ2018（01）Ｂ、ＮＨ2018（02）Ｂ、ＮＨ2018（03）Ｂ租赁合同补充协议于2020年6月15日解除；2.鑫前锋公司自合同解除之日起三日内向双润投资公司返还位于厦门市思明区××路××号××单元房屋；3.鑫前锋公司向双润投资公司支付合同解除违约金420000元；4.鑫前锋公司立即向双润投资公司支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的房屋租金，并参照合同约定的租金标准支付自合同解除后至实际腾房之日止的房屋占用费（2019年7月1日至2019年11月30日尚欠租金540000元，2019年12月1月至2020年4月15日应付租金118800元／月×4.5个月＝534600元，2020年4月16日至至2020年6月15日应付租金100000元／月×2个月＝200000元）；5.鑫前锋公司立即向双润投资公司支付逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，按照日千分之三的标准计算至实际付款之日止）；6.鑫前锋公司立即结清物业相关费用，暂计至2020年6月为41061.2元；7.鑫前锋公司立即向双润投资公司支付逾期支付物业费用、水电费违约金（以拖欠的水电费为基数，按照日千分之三的标准计算至实际付款之日止）。事实及理由：2017年12月29日，厦门英吉诺健身服务有限公司（以下简称英吉诺公司）与双润投资公司签订ＮＨ2018（01）《租赁合同书》，承租厦门市思明区××路××号××单元房屋。2018年4月30日，英吉诺公司与双润投资公司签订ＮＨ2018（01）Ｂ《合同补充协议》，约定双润投资公司收回7-11、19-21共8个单元，英吉诺公司承租剩余1-6、12-18共13个单元。2019年7月起，英吉诺公司将上述13个单元租赁场地交由鑫前锋公司实际经营使用，因此，2019年11月25日双润投资公司与鑫前锋公司及英吉诺公司三方签订ＮＨ2018（02）Ｂ《租赁补充协议》，将ＮＨ2018（01）《租赁合同书》和ＮＨ2018（01）Ｂ《合同补充协议》承租方由英吉诺公司变更为鑫前锋公司，同时约定了鑫前锋公司向双润投资公司分期支付2019年7月1日至2019年11月30日租金的具体时间，其他租金支付方式仍为每三个月支付一次，在各季期满前10日支付下一季租金，以及鑫前锋公司应于补充协议签订之日即2019年11月25日结清物业相关费用。2019年12月27日，双润投资公司与鑫前锋公司签订ＮＨ2018（03）Ｂ《租赁补充协议》，鑫前锋公司增加租赁湖滨东路320号7-11、19-21共8个单元作为泳池使用。该补充协议约定了装修期、2020年4月16日之后的租金标准、违约责任等，并约定如鑫前锋公司违约终止合同，双润投资公司有权要求鑫前锋公司支付装修期间的租金。现双润投资公司已经根据租赁合同约定全面履行合同项下约定的义务，并多次要求鑫前锋公司缴交拖欠的租金和相关费用，但鑫前锋公司均不予理会。 鑫前锋公司辩称，第一、鑫前锋公司的主张为继续履行合同，然因新型冠状病毒感染的肺炎疫情或者疫情防控措施此等不可抗力事件之影响，故请求租金支付顺延、装修免租期顺延、免租期后起算的月租金日顺延，具体内容与反诉状诉求一致。故对双润公司该两项诉求，依法不应予以支持。第二、保证金已经根据合同约定交付在双润公司处。根据NH2018(01)《租赁合同书》第十二条的约定“在租赁期间，确需变更或解除租赁合同的；因当事人一方提前解除合同使另一方遭受损失的；由提出解除合同一方向另一方支付本合同第四条约定保证金，作为违约赔偿另一方的违约金”，鑫前锋公司的主张为继续履行合同，并不是提出的解除合同的一方，双润公司提出该项诉求于合同约定无据。其他答辩内容与反诉状的诉求和事实与理由陈述一致，故对双润公司该项支付合同解除违约金的诉求，依法不应予以支持。第三、根据NH2018(03)B《租赁补充协议》第二条中的约定，2019.12.1至2020.4.15为双润公司同意给予鑫前锋公司的装修免租期。且第二条中特别约定“如鑫前锋公司违约提前终止合同，双润公司才有权要求鑫前锋公司支付装修期间的租金”，鑫前锋公司的主张为继续履行合同，并不是提出的解除合同、终止合同的一方，双润公司提出装修免租期的租金诉求于合同约定无据。其他答辩内容与反诉状的诉求和事实与理由陈述一致，故对双润公司该项支付房屋租金的诉求，依法不应予以支持。第四、违约金约定为日0.3%，年息为109.5%，远远超过民间借贷利率的司法保护上限24%和36%或者“一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍”的最新标准。并且双润公司所计算的（剩余租期的租金为11548800元）之损失根本尚未发生，违约金约定过高应当予以调低，调整为日万分之三。鑫前锋公司的主张为继续履行合同，其他答辩内容与反诉状的诉求和事实与理由陈述一致，故对双润公司该项支付逾期付款违约金的诉求，依法不应予以支持。第五、根据NH2018(01)《租赁合同书》第五条“管理费及其他费用：物业管理费、公共维修金、水电费、公摊费用、卫生费及有限电视等费用，鑫前锋公司自行到该项目物业管理公司缴清，物业管理费及其他费用的收费日期及金额以该项目的物业管理公司发出的书面收费通知为准。”的约定以及物业相关费用、公摊水电费等的实际交付对象和开票法人为厦门友朋四方物业管理有限公司，可证实：NH2018(01)《租赁合同书》第八条第三款、NH2018(01)B《合同补充协议》第二条、NH2018(02)B《租赁补充协议》第二条及第三条、NH2018(03)B《租赁补充协议》第二条及第四条中关于物业相关费用、水电费等的支付以及违约金的约定属于非法无效约定。因为双润公司并非主张物业相关费用、水电费等的权利人，无权主张这些费用，更无权据此约定和主张违约金。鑫前锋公司其他答辩内容与反诉状的诉求和事实与理由陈述一致，故对双润公司该两项结清物业相关费用，支付逾期支付物业费用、水电费违约金的诉求，依法不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月29日，双润投资公司（甲方）与英吉诺公司（乙方）签订一份编号为NH2018（01）的《租赁合同书》，约定甲方将厦门市思明区湖滨东路320号1单元—21单元出租给乙方，用途为商业，租赁期限自2018年1月1日至2023年8月15日；2018年1月1日至2019年8月15日的月租金为14000元，2019年8月16日至2021年8月15日的月租金为151200元，2021年8月16日至2033年8月15日的月租金为163296元，租金按季度结算，每三个月支付一次；保证金为420000元，合同期满，如乙方无未了债务和无违约行为，甲方应无息将保证金退还给乙方；物业管理费、公共维修金、水电费、公摊费用、卫生费及有线电视等费用，乙方应自行到该项目物业管理公司缴清；乙方应按规定支付租金、物业管理费和其他费用，违约除补交所欠费用外，每逾期一日按应缴费用的千分之三向甲方支付违约金，逾期付款超过30日，甲方有权解除本租赁合同，乙方已支付的保证金不予退还；在租赁期间，确需变更或解除租赁合同的，双方当事人应提前一个月申请协商，因当事人乙方提前解除合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应当由责任方负责赔偿。由提出解除合同乙方向另一方支付本合同第四条约定保证金，作为违约赔偿另一方的违约金。2018年4月30日，双润投资公司与英吉诺公司签订一份编号为NH2018（01）B的《合同补充协议》，约定双润投资公司收回思明区湖滨东路320号7-11、19-21共8个单元，将原月租金140000元自2018年5月1日至2019年8月15日调整为110000元，2019年8月16日至2021年8月15日的月租金为118800元，2021年8月16日至2023年8月15日的月租金为128304元。 2019年11月25日，双润投资公司（甲方）与英吉诺公司（乙方）、鑫前锋公司（丙方）签订一份编号为NH2018（02）B的《租赁补充协议》，约定自2019年7月起湖滨东路1-6单元、12-18单元共13个单元实际经营使用已由乙方交给了丙方，三方同意将NH2018（01）号租赁合同书及NH2018（01）B补充协议的承租方变更为丙方，丙方按原合同约定向甲方履行合同义务，若有违约，按上述合同约定承担相应的违约责任；三方确认房屋租金乙方已支付至2019年6月30日，尚欠2019年7月1日至2019年11月30日的租金、2019年整年的物业相关费用；本协议签订当日丙方应到物业管理处缴纳100000元，结清物业相关的所有费用；丙方支付本协议第二条约定的费用后，甲方同意丙方按一下方式分期支付2019年7月1日至2019年11月30日的租金550000元（其中10000元已付）：2020年2月20日支付租金100000元；2020年3月20日支付租金150000元；2020年4月20日支付租金290000元；NH2018（01）号租赁合同书和NH2018（01）B的合同补充协议约定的其他条款保持不变，甲方丙方应严格遵守。2019年12月27日，双润投资公司（甲方）与鑫前锋公司（乙方）签订一份编号为NH2018（03）B的《租赁补充协议》，约定乙方增加租赁湖滨东路320号7-11、19、20-21总共8个单元作为泳池使用，租赁期限为2019年12月1日至2023年8月15日；装修免租期为2019年12月1日至2020年4月15日，装修期间，乙方仍应按时缴纳水电费、物业相关费用等，如有逾期视同逾期支付租金追究违约责任，如乙方违约提前终止合同，甲方有权要求其支付装修期间的租金；2020年4月16日至2021年4月15日的月租金为100000元，2021年4月16日至2023年8月15日的月租金为110000元；租金按季度结算，乙方于各季期满前10日支付下一季租金，逾期则每天按拖欠部分0.3%加收滞纳金，拖欠一个月以上，甲方可解除合同，收回场地，没收保证金，并有权追索乙方所欠租金及滞纳金。合同签订后，鑫前锋支付租金至2019年6月30日。 2020年6月4日，双润投资公司向鑫前锋公司发函告知截至2020年6月15日，鑫前锋公司尚欠租金740000元，双润投资公司同意鑫前锋公司延迟两个月支付2019年所欠租金，但如再次逾期付款，双润投资公司将没收履约保证金、解除合同、收回场地并追究违约责任。鑫前锋公司于2020年6月5日收到该函。 审理中，双润投资公司确认其未代鑫前锋公司缴纳物业费等费用。 本院认为，双润投资公司与英吉诺公司、鑫前锋公司签订的编号为NH2018（02）《租赁补充协议》已约定鑫前锋公司继受双润投资公司与英吉诺公司签订的租赁合同的权利义务，故上述合同对鑫前锋公司具有约束力，双方应依约履行。鑫前锋公司仅缴纳租金至2019年6月30日，且在双方约定的期限内未依约支付租金，已构成违约。鉴于新冠疫情的影响，根据最高人民法院及厦门市政府的相关规定，本院对减免讼争房屋三个月的租金并免除鑫前锋公司的违约责任。同时本院亦注意到，虽然2020年初发生众所周知的新冠疫情，但考虑到鑫前锋公司所欠租金部分为2019年款项，双润投资公司已予宽限较长期限，即便存在因疫情所导致的经营困难，鑫前锋公司亦应当在2020年2月20日之前备齐应交租金，而双润投资公司在鑫前锋公司违约后再度延长付款期限，现如再因疫情为由维持合同，将给双润投资公司造成较大损失，亦不符合公平原则，故双润投资公司主张于2020年6月15日解除合同，与法不悖，予以支持。截止2020年6月15日，鑫前锋公司所欠租金如下：2019年7月1日至2019年11月30日为540000元，2019年12月1月至2020年4月15日为534600元（118800元/月×4.5个月），2020年4月16日至至2020年6月15日为200000元（100000元/月×2个月），共计1274600元。合同解除后，鑫前锋公司未依约搬离，双润投资公司有权要求其返还房屋并按租金标准支付房屋占用费。 此外，因物业管理费、水电费等收缴主体并非双润投资公司，合同中亦明确鑫前锋公司自行向收取单位缴纳，双润投资公司并未代其缴纳此项费用，故双润公司关于物业管理费、水电费以及违约金等主张，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门双润投资管理有限公司与厦门鑫前锋体育用品有限公司签订的编号为NH2018（01）《租赁合同书》及编号为NH2018（01）B、NH2018（02）B、NH2018（03）B的补充协议于2020年6月15日解除； 二、厦门鑫前锋体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门双润投资管理有限公司返还位于厦门市思明区××路××号××单元并支付租金1274600元及计算至实际搬离返还房屋之日止的占用费（其中2020年4月16日至2021年4月15日按每月100000元的标准计算，2021年4月15日之后按每月110000元的标准计算） 三、驳回厦门双润投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91093元，减半收取45547元，由厦门双润投资管理有限公司负担739元，厦门鑫前锋体育用品有限公司负担44808元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。