新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初8586号 原告（反诉被告）：周东宾，男，1967年7月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：曹雪莉，新疆则冰律师事务所律师。被告（反诉原告）：王彦堂，男，1956年10月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：华荣，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乙媛，女，1986年2月8日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。原告（反诉被告）周东宾与被告（反诉原告）王彦堂确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周东宾的委托诉讼代理人曹雪莉到庭参加诉讼，被告（反诉原告）王彦堂及其委托诉讼代理人华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周东宾向本院提出诉讼请求：1．判令确认原被告之间的房屋买卖关系无效，被告返还原告购房款305,000元，赔偿损失59,563元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告拥有天山区青年路38号34栋5层3单元502房屋一套。2009年因借款抵押给朱芹，2013年朱芹在未通知原告的情况下，擅自将该房屋过户到自己名下。原告一直不知情并一直在该房屋居住。2016年3月，被告找到原告并告诉原告，朱芹已将该房屋抵押出售给了他，现房屋属他所有，他可以出售给原告并为办理过户手续。后原被告协商以40万元价格成交。原告陆续支付被告购房款305,000元，并要求办理过户手续。今年原告经调查才了解到该房屋仍在朱芹名下，并已经被法院查封，被告根本无权出售并办理过户手续。为此原告要求退还购房款305,000元，被告拒不退还，无奈原告只得诉至法院。被告（反诉原告）王彦堂辩称：原被告之间虽未形成书面合同，但双方确实口头达成了以租代售的合同，真实合法有效。案外人朱芹与我方签订房屋使用协议，授权我方出租、处分和转让该房屋，该房屋收益归被告所有。由于案外人朱芹向被告借款60万元，将其所有的涉案房屋为被告设立了抵押权，并与被告达成房屋使用协议，协议约定了被告拥有房屋的处分权、收益权，房屋的转让款可以抵偿我方与案外人朱芹的借款。被告以此协议以及房屋向我方设立抵押权，我们具有优先权。我方与原告达成了以租代售的房屋买卖合同，并且原告一直居住在该房屋，也只能将房屋卖给原告，房屋归朱芹所有之前房屋是归原告所有的。我方为了及时收回借款，原告也想回购房屋，遂与原告达成了买卖约定。2016年3月，我方与原告达成买卖时，案涉房屋只有我方的抵押权，并没有法院的查封。案外人朱芹以及被告要求原告将款项付完立刻过户，经反诉催要，原告陆续向我方给了305,000元，因原告迟迟未付款，导致该房屋2016年7月之后因朱芹的债务被其他法院查封。朱芹为了消除欠我方的债务，也是天天都在催我们，由于原告的过错导致房屋没有过户，故被告提出反诉。因原告的过错，被告同意退还扣除2016年3月至今的占用费，剩余部分退还给原告。房屋一直是原告占用，我们与朱芹有协议，要么原告搬出去，要么回购。如果不搬出来要支付租金。被告对房屋在朱芹名下是知情的，我们有抵押权证原告才口头上与我方签订买卖合同，我方向对方出示了房产证，原告在得知我们有处分权的情况下才签订了买卖协议。原告使用房屋已经4年了。以租代售是指原告占有了房屋，一次性能付款我们就马上过户，但是原告没有及时付款，我们无法过户给原告，我们认为应该向我方交租金，口头约定的时候没有租金的事情，我们的目的是卖房子。我们后期向原告说过，如果不付全款，就应该把使用房屋的租金付给我们。被告（反诉原告）王彦堂向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除反诉人、被反诉人《以租代售房屋买卖合同》；2．判令被反诉人返还位于××区房屋，判令被反诉人支付房屋占用期间的租金：2016年3月5日至2020年9月5日租金合计：1,500元×66个月=99,000元。事实和理由：案外人朱芹向反诉人借款60万元，以其所有的位于××区的房屋给反诉人设立抵押权，并与反诉人达成《房屋使用协议》，约定反诉人可以对外出租并处分房屋，收益归反诉人，若对外转让房屋，转让款可用于抵偿债务。故，反诉人将房屋以租代售交付被反诉人，并由被反诉人占有案涉房屋使用至今，双方约定以租代售房屋价款400,000元，被反诉人向反诉人支付了305,000元，反诉人一直催要剩余95,000元未果，因被反诉人未及时支付剩余款项，随后涉案房屋因案外人债务较多，被多个法院轮候查封，因查封无法解押及过户，反诉人向被反诉人多次协商，由反诉人扣除被反诉人租用房屋的租金后，将剩余款项退还被反诉人，多次协商无果，故诉至法院。原告（反诉被告）周东宾辩称：不同意反诉请求。理由是我方与反诉人之间是合同买卖关系，不是以租代售，双方并没有达成任何口头的出租协议。反诉人对涉案房屋没有物权，没有资格对外出租或者出售。要求房屋的收益没有任何的法律依据。反诉人与我方的买卖关系，过错方在反诉人，反诉人一直向我方陈述的是案外人将房屋出售给他了，其享有房屋的物权，并不是只抵押他项权，并且据反诉人陈述，2016年7月已经得知房屋被法院查封，办不了过户手续，但反诉人一直向我方隐瞒查封的事实，并称有能力过户，我方遂支付购房款。我们认为过错方在反诉方，应当对双方的买卖关系的解决承担过错责任。请求依法驳回反诉人的反诉请求。我方当事人的法律知识是欠缺的，被告拿着朱芹的房产证和他项权证以及朱芹与被告的借款协议给我们讲，我们才知道房屋过户到朱芹名下了，我们认为朱芹没有通过我们就把房子过后到朱芹名下。我方付款时，不知道房屋已经被查封，被告是办不了过户的，所以我们没有付尾款。如果法院拍卖这个房子，这个房屋我们还是要买的。本院经审理认定如下事实：坐落于乌鲁木齐市天山区××室房屋原系周东宾所有，由周东宾占有使用。2013年3月12日，案涉房屋过户至案外人朱芹名下，之后仍由周东宾占有使用。2014年12月25日、2015年3月4日，朱芹分两次向王彦堂借款。2015年3月5日，朱芹以其名下的案涉房屋为王彦堂提供担保，并办理了抵押登记，担保债权数额为500,000元。2016年3月，王彦堂持案涉房屋产权证书、他项权证、与朱芹的借款协议、借条和周东宾达成口头房屋买卖协议，约定周东宾以400,000元价格于王彦堂处受让案涉房屋。双方达成协议后，周东宾于2016年3月15日向王彦堂支付购房款100,000元，于2016年4月20日向王彦堂支付购房款30,000元，于2017年1月26日向王彦堂支付购房款60,000元，于2017年5月2日向王彦堂支付购房款35,000元，于2017年8月15日向王彦堂支付购房款80,000元。2017年8月15日，王彦堂向周东宾出具收条，确认收到购房款305,000元。双方自认，案涉房屋现已被法院查封，无法完成过户。双方达成口头房屋买卖协议后，案涉房屋由周东宾占有使用至今。2020年11月18日，本院就王彦堂诉朱芹民间借贷纠纷一案作出（2020）新0102民初7989号民事调解书，双方协议为：朱芹于2020年11月30日前一次性向王彦堂偿还借款本金400,000元及利息200,000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方就案涉房屋买卖口头合同内容的确定以及双方合同是否存在无效的情形；二、王彦堂就案涉是否具有处分权、享有使用权；三、双方口头房屋买卖合同是否应当解除；四、合同解除后双方权利义务的确定。一、关于双方就案涉房屋买卖口头合同内容的确定以及双方合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。王彦堂主张双方存在以租代售的合同关系，根据庭审查明的事实，能够确认双方存在以400000元价格买卖案涉房屋的约定。王彦堂并未举证证明双方就案涉房屋存在租赁关系，本院对其主张双方就案涉房屋存在租赁关系的事实不予确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。周东宾主张，双方达成口头买卖协议时，案涉房屋系登记于案外人朱芹名下，王彦堂向其出售案涉房屋系无权处分，故双方买卖关系应为无效。本院认为，双方对于2016年3月口头达成以400,000元转让案涉房屋的事实均予认可，王彦堂亦向周东宾如实告知了案涉房屋系朱芹所有，因朱芹向其借款其享有抵押权的事实，王彦堂不存在欺诈、胁迫、与他人恶意串通等情形，该口头合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，根据上述法律规定及双方履约事实，周东宾请求确认双方房屋买卖关系无效无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于王彦堂就案涉是否具有处分权、享有使用权。周东宾称，2009年其为担保其弟向朱芹借款，故向朱芹出具了处分案涉房屋的委托书，该委托书经过公证，朱芹通过该委托书将案涉房屋过户至自己名下以抵偿其弟欠款。本院认为，朱芹已于2013年3月12日取得案涉房屋登记，2016年3月，周东宾在明知案涉房屋已过户至朱芹名下的情况下仍与王彦堂约定房屋买卖事宜，由此可知，周东宾对案涉房屋过户至朱芹名下的事实持认可态度，以转让房屋所有权抵偿其弟借款，所抵销债务金额亦符合其当时对房屋价值的期待。2013年3月12日后，朱芹系案涉房屋的登记所有权人，其享有案涉房屋的物权。王彦堂主张，就案涉房屋朱芹向其出具了房屋使用协议书，该协议书授予了王彦堂具有对外出租及转让房屋的权利，若转让房屋所得价款可抵销双方间的借款，双方约定房屋使用期限为2015年3月5日至2025年3月4日。王彦堂出具了该协议书的原件，周东宾认为该协议真实性无法确定，且协议书系就案涉房屋的处分权进行约定，王彦堂并未取得案涉房屋物权。本院认为，王彦堂与朱芹存在真实的借贷关系，朱芹将案涉房屋抵押于王彦堂亦属事实，周东宾在使用案涉房屋期间，朱芹亦未以房屋权利人身份向周东宾主张案涉房屋的权利。根据经验法则，周东宾作为完全民事能力人，王彦堂如不向周东宾提供其具有处分案涉房屋的权利外观凭证，周东宾亦不会与其约定买卖事宜并支付价款，综合观照以上情形，朱芹与王彦堂签订该协议，授予王彦堂处分案涉房屋的权利，具有高度的盖然性及合理性，本院通过微信向朱芹本人询问核实，其亦认可该协议确系其本人与王彦堂签订。朱芹向王彦堂授予了出租、转让案涉房屋的权利、让渡了2015年3月5日至2025年3月4日的使用权。根据该房屋使用协议，王彦堂就案涉房屋具有处分的权利，且对案涉房屋享有2015年3月5日至2025年3月4日的使用权。三、关于双方口头房屋买卖合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现案涉房屋已被法院查封，周东宾拒绝继续支付剩余房款，王彦堂亦无法按约向周东宾完成过户义务，周东宾提出了确认合同无效返还购房款的诉讼请求，王彦堂提出了解除合同支付租金的诉讼请求，综合观照双方诉讼请求，双方已无意继续履行口头约定，以各自行为表明不履行主要债务，案涉合同应予以解除，本院对王彦堂请求解除双方合同的诉讼请求予以支持。四、关于合同解除后双方权利义务的确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周东宾已向王彦堂支付购房款305,000元，现合同已解除，王彦堂应将该款项退还于周东宾。周东宾要求王彦堂赔偿占用资金损失于法有据，本院亦予以支持。2016年3月15日，周东宾向王彦堂支付100,000元购房款，2016年3月15日至2020年10月15日，该100,000元款项的资金占用损失为：2016年3月15日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为16,293元（100,000元×4.75%÷365天×1252天）；2019年8月20日至2020年10月15日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为4,682.5元（100,000元×4.05%÷365天×422天）。2016年4月20日，周东宾向王彦堂支付30,000元购房款，2016年4月20日至2020年10月20日，该30,000元款项的资金占用损失为：2016年4月20日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为4,747.4元（30,000元×4.75%÷365天×1216天）；2019年8月20日至2020年10月20日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为1,417.5元（30,000元×4.05%÷12个月×14个月）。2017年1月26日，周东宾向王彦堂支付60,000元购房款，2017年1月26日至2020年10月26日，该60,000元款项的资金占用损失为：2017年1月26日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为7,300.7元（60,000元×4.75%÷365天×935天）；2019年8月20日至2020年10月26日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为2,882.7元（60,000元×4.05%÷365天×433天）。2017年5月2日，周东宾向王彦堂支付35,000元购房款，2017年5月2日至2020年10月2日，该35,000元款项的资金占用损失为：2017年5月2日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为3,821.5元（35,000元×4.75%÷365天×839天）；2019年8月20日至2020年10月2日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为1,588元（35,000元×4.05%÷365天×409天）。2017年8月15日，周东宾向王彦堂支付80,000元购房款，2017年8月15日至2020年10月15日，该80,000元款项的资金占用损失为：2017年8月15日至2019年8月19日，应以银行同期同类贷款利率计算，金额为7,641.6元（80,000元×4.75%÷365天×734天）；2019年8月20日至2020年10月15日，应结合贷款市场报价利率计算损失，金额为3,746元（80,000元×4.05%÷365天×422天）。以上，王彦堂应赔偿周东宾占用资金损失合计54,120.9元。虽朱芹未将案涉房屋直接交付于王彦堂，仍由周东宾占有使用，但朱芹与王彦堂就案涉房屋的交付符合指示交付的情形，王彦堂有权在其与周东宾买卖关系解除的情况下，向周东宾主张返还房屋，本院对王彦堂请求判令周东宾返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。王彦堂向周东宾主张2016年3月5日至2020年9月5日间期间的租金，其未举证证明双方存在租赁关系，故本院对其要求期间租金的诉讼请求不予支持。王彦堂在答辩中提出了扣除占用费后向周东宾返还购房款的抗辩。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。王彦堂提出的该答辩意见实质系王彦堂提出了行使抵销权的主张，其该主张具备事实及法律依据。双方庭审中达成了案涉房屋每月按1000月计算占有使用费的意见，故本院确定2015年3月5日至2020年9月5日的占用费金额为66,000元（1,000元×66个月），经抵销，王彦堂尚需向周东宾返还购房款239,000元（305,000元-66,000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）王彦堂与原告（反诉被告）周东宾于2016年3月就案涉房屋达成的房屋买卖口头合同；二、被告（反诉原告）王彦堂返还原告（反诉被告）周东宾购房款239,000元；三、被告（反诉原告）王彦堂赔偿原告（反诉被告）周东宾损失54,120.9元；四、原告（反诉被告）周东宾在本判决生效后30日内将坐落于乌鲁木齐市天山区XX号房屋返还于被告（反诉原告）王彦堂；五、驳回原告（反诉被告）周东宾的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王彦堂的其他诉讼请求。上述款项合计293,120.9元，王彦堂须于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。周东宾请求标的额364,563元，本院核定给付标的额293,120.9元，占请求标的额的80.4%。本诉案件受理费6,768.45元，减半收取3,384.22元（周东宾已预交），由周东宾负担19.6%，即663.3元；由王彦堂负担80.4%，即2,720.92元。反诉案件受理费2,275元，减半收取1,137.5元（王彦堂已预交），由王彦堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   麦 祖 义二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   买日比也