浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2465号原告（执行案外人）：章成中，男，1956年10月22日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告（执行案外人）：徐秀华，女，1962年7月19日出生，汉族，住浙江省龙港市。上列原告章成中、徐秀华的共同委托诉讼代理人：林正俊、朱小凤，浙江锦焕律师事务所律师。被告（申请执行人）：李圣英（曾用名李圣音），男，1972年7月13日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告（被执行人）：李景步（曾用名李景叶），男，1978年12月3日出生，汉族，住浙江省。第三人：胡启锐，男，1957年9月2日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：李爱华，女，1960年9月8日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：倪志庄，男，1954年4月26日出生，汉族，住浙江省平阳县。第三人：钟传想，男，1951年12月26日出生，畲族，住浙江省龙港市。第三人：付春红，女，1954年2月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：钟锦状，男，1978年2月7日出生，畲族，住浙江省龙港市。原告章成中、徐秀华与被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、倪志庄、钟传想、付春红、钟锦状案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告章成中、徐秀华的共同委托诉讼代理人林正俊，第三人倪志庄到庭参加诉讼。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、钟传想、付春红、钟锦状经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章成中、徐秀华向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与第三人钟传想、付春红、钟锦状于2017年6月3日签订的关于××镇××路××号××单元××室房屋的买卖合同有效；2.依法停止对两原告所有的××镇××路××号××单元××室的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：两原告系夫妻关系。第三人胡启锐、李爱华系夫妻关系。第三人钟传想、付春红系夫妻关系。第三人钟锦状系第三人钟传想、付春红的婚生子。被告李景步因老屋拆迁取得龙港镇池浦村地基一间，后于1999年9月2日将该地基转让给胡启锐两夫妻。胡启锐两夫妻于1999年12月22日将地基转让归倪志庄所有。之后，由倪志庄建房取得××镇××路××号××单元××室、401室房产和坐落于龙港镇池浦路97号（一层）房产。2007年元月19日，倪志庄将坐落于龙港市池浦路87-109号二单元201室出售归第三人钟传想所有。第三人钟传想夫妻于2017年6月3日，经新佳不动产龙港荣御店介绍，将该××镇××路××号××单元××室以时值612800元的价格出售归原告章成中两夫妻所有，两原告依钟传想夫妻指示将购房款汇入钟锦状账户，双方在签订卖尽契时款契各自收讫。双方此前以现金方式支付定金100000元，之后以银行转账方式交付457800元，其余款项以现金方式支付。之后，该房屋由原告使用至今。因两原告并非池浦村村民，无法办理产权过户登记手续。现因被告李圣英与李景步之间的民间借贷纠纷一案，龙港市人民法院于2020年5月21日对××镇××路××号××单元××室房屋作出裁定，对该房屋行使执行拍卖措施，业已损害两原告的合法权益。为维护两原告的合法权益，两原告于2020年6月22日提出执行异议，法院于2020年6月28日作出驳回异议的裁定。综上所述，两原告认为××镇××路××号××单元××室房屋实际所有人系两原告，人民法院裁定查封该房屋，在事实上及法律上无任何依据，恳请人民法院查明事实，依法停止对该房屋的执行。第三人倪志庄辩称，××镇××路××号××单元××室房屋的房子是第三人倪志庄从第三人胡启锐处购买地基，盖好之后卖给第三人钟传想。第三人胡启锐也是从他人处购得地基。第三人钟传想向第三人倪志庄购买房屋时，暂扣5000元作为办理产权证的押金。但第三人倪志庄办好土地证，叫第三人钟传想到被告李景步那里去拿证，第三人钟传想不去拿，至今还欠第三人倪志庄5000元。龙港镇池浦路87-109号二单元公寓房一共12间房屋，一楼店面、2层、4层、6层的房屋归第三人倪志庄。第三人倪志庄将一楼店面卖给妹妹倪碎莲，201室卖给第三人钟传想，401室卖给吕正党，601室卖给小舅子陈友相。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、钟传想、付春红、钟锦状均未作答辩。原告章成中、徐秀华围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证、结婚证，用于证明两原告的身份信息及两人系夫妻的事实；2.人口信息，用于证明被告及第三人的身份情况；3.苍南县国土资源局苍土资［2003］127号文件、代表议案、城镇居民建造拆、扩房屋申请表、专用收据，用于证明被告李景步于1998年9月取得龙港镇池浦村地基一间，该地基经政府部门审批建房；4.被告李景步与第三人胡启锐签订的卖尽契、《地基转让字契》、第三人倪志庄与钟传想签订的《房屋买卖协议书》及卖尽契、原告章成中、徐秀华与第三人钟传想、付春红、钟锦状签订的卖尽契、银行转账明细，用于证明被告李景步后于1999年9月2日将该地基转让给第三人胡启锐，第三人胡启锐于1999年12月22日将地基转让归第三人倪志庄所有。之后，由第三人倪志庄建房取得坐落于龙港镇池浦路87-109号二单元201、401室房产和坐落于龙港镇池浦路97号（一层）房产。2007年元月19日，第三人倪志庄将××镇××路××号××单元××室房屋出售归第三人钟传想所有。第三人钟传想、付春红夫妻于2017年6月3日，经新佳不动产龙港荣御店介绍，将该××镇××路××号××单元××室房屋以时值612800元的价格出售归两原告所有，两原告依前者指示将购房款汇入第三人钟锦状账户，双方在签订卖尽契时款契各自收讫的事实；5.用水情况清单、电费明细，用于证明两原告购得该房屋后，一直占有、使用与管理的事实；6.（2020）浙0383执492号执行裁定书、拍卖预告，用于证明因被告李圣英与李景步之间的民间借贷纠纷一案，龙港市人民法院于2020年5月21日对××镇××路××号××单元××室房屋进行查封的事实；7.执行裁定书，用于证明两原告于2020年6月22日提出执行异议，法院于2020年6月28日作出驳回异议裁定的事实。其当庭提供证据8.苍南农商银行个人综合服务补充申请书、变更用电申请表，用于证明两原告购房后占有、使用涉案房屋的事实。其于庭后补充提供证据9.龙港市不动产登记信息查询，用于证明涉案房屋的集体建设用地使用权登记于被告李景步名下的事实；10.苍南县建设用地审查意见单、门牌证、保证书、龙港镇池浦路87-109号门牌分配表、苍南县私人住宅工程竣工规划专项验收材料、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，用于证明第三人倪志庄购买地基后获批建成公寓式住宅并以被告李景步名义分得房屋的事实。第三人倪志庄围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.欠据，用于证明第三人钟传想向其购买涉案房屋后，尚欠其5000元购房款，双方约定办完产权证后付清该款的事实；2.被告李景步与第三人胡启锐的卖尽契、第三人胡启锐与倪志庄之间的《地基转让字契》；3.第三人胡启锐、李爱华与倪志庄之间的《地基交易定金合同书》；4.专用收据及被告李景步的身份证复印件，前述证据2-4共同用于证明被告李景步将地基卖给第三人胡启锐，第三人倪志庄向第三人胡启锐购买地基的事实；证据5.城镇居民建造拆、扩房屋申请表，用于证明第三人倪志庄购买地基时拿到申请表的事实。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、钟传想、付春红、钟锦状均未提供证据材料。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李圣英、李景步、第三人胡启锐、李爱华、钟传想、付春红、钟锦状拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。第三人倪志庄对两原告提供的证据1、证据2、证据4的被告李景步与第三人胡启锐签订的卖尽契、《地基转让字契》、第三人倪志庄与钟传想签订的《房屋买卖协议书》及卖尽契，两原告对第三人倪志庄提供的证据2、证据4、证据5，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。两原告提供的证据3、证据4中的原告章成中、徐秀华与第三人钟传想、付春红、钟锦状签订的卖尽契、银行转账明细、证据5-8，第三人倪志庄均有异议，认为不清楚前述证据。第三人倪志庄提供的证据1、证据3，两原告均有异议，认为证据1与两原告无关，对此不清楚，证据3的三性由法院审查。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提供的证据3、证据4中的原告章成中、徐秀华与第三人钟传想、付春红、钟锦状签订的卖尽契、银行转账明细、证据5-8，符合有效证据的基本特征，能够证明两原告主张的待证事实，对此予以认定。两原告补充提供的证据9、证据10，系从相关政府部门调取的档案件，符合有效证据的基本特征，能够与其他证据相印证，可以证明两原告主张的待证事实，就此予以认定。第三人倪志庄提供的证据1、证据3，符合有效证据的基本特征，能够证明第三人倪志庄主张的待证事实，对此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年9月15日，被告李景步申请拆建坐落于××镇××村××路××砖混结构的房屋，龙港规划土地管理分局及龙港镇人民政府予以准许。1999年9月2日，被告李景步与第三人胡启锐签订一份卖尽契，约定李信君之子即被告李景步将一间坐落于龙港镇池浦路坐南朝北（龙江路口第二幢）的拆迁地基卖给第三人胡启锐，作价170500元，价款当面随契亲收完毕。1999年12月17日，第三人胡启锐与倪志庄签订一份《地基交易定金合同书》，约定第三人胡启锐将坐落于××镇××路××路××幢间数未定的地基出售给第三人倪志庄，作价176000元，当日付定金10000元，定于1999年12月22日立契写字付清地基款166000元，红包580元。第三人胡启锐同时应交出地基有效证件。1999年12月22日，第三人胡启锐与倪志庄签订《地基转让字契》，约定第三人胡启锐将一间坐落于龙港镇池浦路（门牌未定）的地基卖给第三人倪志庄，作价176000元，该地基坐南朝北龙江路西首第二幢间数未定。第三人李爱华在上述《地基交易定金合同书》及《地基转让字契》中签字捺印。后第三人倪志庄以被告李景步名义与其他共同建房人员在××镇××路××号××幢××层公寓式住宅，并分得二单元601室、401室、201室及一层97号房屋，其中二单元601、401、201室位于池浦路95-97号一层房屋上方。2006年12月27日，第三人倪志庄与钟传想签订一份《房屋买卖协议书》，约定第三人倪志庄将一间坐落于××镇××路××幢××室房屋卖给第三人钟传想，作价196800元，于当日付定金100000元，于农历十二月初二立契时在付款96800元，利市包880元。2007年1月19日，第三人倪志庄与钟传想签订一份卖尽契，约定第三人倪志庄将一间坐落于××镇××村××路××号××号××单元××室的房屋出售给第三人钟传想，作价196800元，现金随契及有关产权手续各自交付完毕。案外人陈香在该卖尽契中签字捺印。当日，第三人钟传想向第三人倪志庄出具欠款凭证一份，确认购房款暂扣5000元，待办理房产证件后支付。2017年5月22日，原告章成中、徐秀华与第三人钟传想、付春红、钟锦状签订一份卖尽契，约定第三人钟传想、付春红、钟锦状将一间坐落于××镇××路××号××单元××室的房屋卖给原告，作价612800元，现金及有关产权手续各自交付完毕。2017年6月3日，原告章成中通过银行向第三人钟锦状转账457800元。两原告入住涉案房屋后，于2017年6月14日办理用电账户更名手续，自此以原告章成中个人名义开始缴纳电费；于同年9月19日办理用水账户更名手续，自此以原告章成中个人名义开始缴纳税费。用电账户登记地址为××镇××路××号××单元××室。用水账户登记地址为××镇××路××号××单元××室。2001年2月23日，被告李景步向苍南县龙港镇池浦村民委员会交纳池浦路街道设施费24000元，并取得编号为128912的苍南县农村合作经济单位专用收据。2006年8月9日，被告李景步取得龙港镇池浦路97号房屋的门牌证。2008年6月10日，龙港镇池浦路87-109号公寓式住宅的共同建房人员签订保证书一份，约定因该幢房屋规划总平及验收为六层跃层，实际建设为七层，未经处罚。第六层、第七层全体住户同意对五层以下先予办理产权登记。同年8月4日，××镇××路××号××单元××室的房屋的集体建设用地使用权被登记于被告李景步名下，权证号为2××2。（2020）浙0383执492号申请执行人李圣英与被执行人李景步民间借贷纠纷一案中，因被告李景步未履行（2019）浙0327民初8352号民事判决，龙港市人民法院于2020年5月21日作出（2020）浙0383执492号执行裁定书，裁定查封登记在被告李景步名下××镇××路××号××单元××室的房产（土地证号：2××2）。两原告于2020年6月22日提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年6月28日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异9号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议。两原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，陈香在与本院谈话中陈述，其系第三人倪志庄的妻子，对第三人倪志庄购买地基、建造、买卖房屋一事不知情，在房屋买卖合同及卖尽契中签字只是作为见证，其不在家的时候第三人倪志庄就自行签字了。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告李景步与第三人胡启锐签订的卖尽契，第三人胡启锐、李爱华与倪志庄签订《地基交易定金合同书》及《地基转让字契》，第三人倪志庄与钟传想签订的《房屋买卖协议书》、卖尽契、第三人钟传想、付春红、钟锦状与原告章成中、徐秀华签订的卖尽契，均系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋于2008年才办理产权登记，且位于池浦路95-97号一层房屋上方，两原告及第三人倪志庄主张第三人倪志庄与钟传想买卖的坐落于××镇××村××路××号××号××单元××室的房产即涉案××镇××路××号××单元××室的房产，本院予以采信。两原告于卖尽契签订后付清购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。至于第三人钟传想与倪志庄约定暂扣5000元购房款，待办好产权证后支付一事，双方可另行解决。本院于2020年5月21日裁定查封涉案房产。两原告搬入该房屋居住后，于2017年以原告章成中名义办理了水、电费缴纳账户并支付水、电费至今，在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年。由于涉案房屋用地系集体土地，根据有关政策，尚不能办理过户手续，非因两原告自身原因消极未予办理。综上，两原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对××镇××路××号××单元××室（权证号：2××2）的房产的执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8878元，由章成中、徐秀华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  王晓华人民陪审员  余小仙二〇二〇年十二月三十日代书 记员  李彬彬相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……12-11-