文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3399号原告：太仓市浮桥镇建初市政工程队，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌楼村杨林大桥西侧，统一社会信用代码92320585MA1NAMRPOP。经营者：张建初，男，1957年1月20日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：顾斌，江苏新中远律师事务所律师。被告：太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌九路9号，统一社会信用代码55320585554672677L。法定代表人：顾海兵，主任。委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。原告太仓市浮桥镇建初市政工程队（以下简称建初工程队）与被告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会（以下简称牌楼社区）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告建初工程队的经营者张建初及其委托诉讼代理人顾斌，被告牌楼社区的委托诉讼代理人黄丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建初工程队向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿设备设施损失1465757元；2.判令被告支付砂石料搬运费224150元；3.判令被告支付设备搬迁及添置、安装、材料及人工费546398元；4.判令被告支出本案鉴定费用14930元。事实和理由：原告原字号为太仓经济开发区建初市政工程队，2011年1月18日变更为现字号；涉案土地原位于浮桥协心村，2006年8月，太仓市浮桥镇村行政区划调整时，协心村撤销并入牌楼村，但当初协心村所属的协心土地股份合作社对外签订涉案土地租赁协议时就已加盖被告公章。原、被告于2009年5月31日签订了一份土地租赁协议，约定被告将位于高漏片原协东组、前进组塘滩地、部分低洼地以及筑协星公路挖废地(即杨林大桥东侧)的19.42亩土地，和5亩挖废塘出租给原告，租期为15年，从2009年5月31日起至2024年6月1日止。合同还对租金等其他相关事项作出了约定。协议签订后，原告利用该租赁的土地进行预制构件和侧坎石等产品的生产，为此，原告先后在该块荒废的土地上投资近千万元，用于场地基础设施、生产生活设施及生产设备的添置等。2019年1月，被告向太仓市人民法院提起诉讼，以原告拖欠租金构成违约为由，要求解除协议，腾退涉案土地，支付拖欠的租金及占有费等。经法院审理认为：原告未支付租金事出有因。但是由于被告将自有耕地出租给原告用于预制构件等产品的生产经营，违反了法律强制性规范而无效，故于2019年4月判决该份租赁协议无效，原告应将上述土地腾退并交还给被告。案件判决后，因原告尚有较多市政工程合同需履行，为使损失减少到最低限度，原、被告双方在法院的协调下，原告表示所有工程项目尽可能在今年5月完成，为此双方达成了到2020年6月底前完成腾退的方案。但是由于今年疫情的原因，原告的项目无法按期完工，原定的腾退方案无法落实，但是被告坚持要求原告按期腾退。为此，原告表示将尽最大努力完成腾退(目前已在腾退过程中)。原告认为，原被告在签订租赁协议时，被告并没有向原告告知出租给原告方的上述土地性质系耕地，当时该土地的实际状况也符合协议所描述的情况，原告不是租赁土地所在地的村民，也无从得知该土地的实际性质。所以现在该土地租赁所涉协议因违反法律强制性规范而被法院判定为无效并要求原告予以腾退，致使协议尚有4年无法得到履行，租赁土地无法使用，责任完全在被告方。而原告在该土地上累计投入近千万元，协议的提前终止已给原告带来较大的经济损失和经营损失。为此原告也曾和被告进行过沟通，但没能达成一致。请求法院依法公断。被告牌楼社区辩称：一、原告诉状所称与事实不符。原告在承租社区土地时，即知道该土地的性质。对于原告损失，被告不应承担赔偿责任。1.根据自然资源规划局2008年土地卫星图上显示，该地块是绿色农田，清晰可见。2.被告与原告的租赁合同中亦未明确用途，被告并不知道原告租用案涉土地用途。原告硬化土地、建设房屋等均未经过被告同意。同时尽管合同因土地性质而无效，但根据合同第七条约定，租赁期满后，原告有复耕土地的义务。3.2016年询问笔录中，询问的范围系对原告所占用土地进行非农建设方面进行，将土地硬化进行生产经营，包含在非农建设方面，原告亦明确知晓该土地系老百姓的蔬菜地，并对当时的投入情况作出了确认。二、原告提出的损失被告亦不认可。1.原告系经营道路修建、挖土、驳岸服务，加工、销售混凝土砖、混凝土路缘石业务，案涉地块的投入等实际属于其自身经营范围的一种（即可以将其他工程挖土项目的材料填埋到案涉地块，案涉地块复耕挖出的地基部分材料亦可用于他处），不存在损失。2.原告经营的市政工程队还在营业中，并未因案涉地块的收回导致其无法经营或注销，对于案涉地块上评估中可拆除资产及地坪等均可以再次利用。3.评估报告中包含的驳岸、混凝土地坪、围墙、混凝土挡墙、配电间、其他用房、彩钢板房、砖木房、卫生间、化粪池等项目的评估值得出的价格系在合法建筑前提下进行，是按照市场价值进行评估，但本案的上述项目均没有相关行政审批手续，属于违法建设，无法在市场中予以合法交易，故该金额的认定不具有客观性。三、关于搬运费及设备搬迁安置材料及人工费的两项损失，被告认为与本案无关联，对该损失不予认可。1.搬运费协议内容与实际过磅的数量与本案无关，原告是从事道路修建等业务，对于日常业务过程中也存在过磅并结算支付运费的情形，上述费用不能证明与本案有关。而且本案实际腾退过程中，因原告不予配合，相关腾退的费用由社区支付。2.安置材料及人工费的损失不认可，原告未提供相应的合同、支付凭证、发票等材料予以佐证，仅提供了财务制作的清单，证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。四、双方租赁合同中已约定原告有复耕土地的义务，被告保留要求原告复耕土地或赔偿损失的权利。综上，原告在承租时已经知道该地块土地性质，并于2016年3月询问笔录亦确认其投入金额为7万元左右，国土部门再次向原告强调该地块性质，原告在此之后还积极扩大生产引进设备，故对于扩大损失的部分，原告应当自行承担。因此原告要求被告承担赔偿责任缺乏事实及法律依据。经审理查明：2007年5月22日，牌楼社区与建初工程队签订《土地租赁协议》一份，约定牌楼社区将杨林大桥西侧原金桥奶牛场牛粪坑出租给被告使用，租期自2007年5月22日至2027年5月21日，土地面积为4961㎡（约7.45亩），先付后用，租金标准为4元/㎡，全年租金合计19844元。2009年5月31日，牌楼社区与建初工程队又签订《土地租赁协议》一份，约定牌楼社区将位于高漏片原协东组、前进组的塘滩地、部分低洼地以及筑协星公路挖废地（即杨林大桥东侧）的19.42亩土地出租给建初工程队使用，租期自2009年5月31日至2024年6月1日，土地包括12933㎡（19.42亩）及废塘5亩（建造杨林大桥挖土形成的废池塘），19.42亩土地租金单价4元/㎡、全年租金合计51734元，5亩废塘租金单价400元/亩、全年租金合计2000元。其中，该协议第七条约定“协议终止后，乙方必须对土地进行复耕、清理并恢复原貌后归还甲方，否则以每亩1000元补偿给甲方。”上述三块土地中，7.45亩牛粪坑土地性质为集体建设用地，19.42亩土地、5亩废塘土地性质为农用地（耕地）；7.45亩牛粪坑土地位于杨林大桥西侧，19.42亩土地位于杨林大桥东侧，5亩废塘与19.42亩土地相邻（不可独立使用）。建初工程队租用上述土地后，用于预制构件、侧坎石的生产经营。2019年1月16日，牌楼社区向本院提起诉讼，要求解除与建初工程队于2007年5月22日签订的《土地租赁协议》、2009年5月31日签订的《土地租赁协议》（后变更为解除2007年5月22日签订的《土地租赁协议》并确认2009年5月31日签订的《土地租赁协议》无效），建初工程队腾退19.42亩土地、5亩废塘和7.45亩牛粪池并支付牌楼社区租金及占有使用费。本院经审理认为，牌楼社区与建初工程队签订的《土地租赁协议》（2007年5月22日）系双方真实意思表示，不违反法律规定，对当事人双方均有拘束力；牌楼社区将自有耕地出租给建初工程队用于预制构件等产品的生产经营，故《土地租赁协议》（2009年5月31日）因违反法律强制性规范而无效，牌楼社区坚持要求收回涉案三块土地，建初工程队应将占用的19.42亩土地、5亩废塘进行腾退并交还给牌楼社区；至于合同无效涉及的损失赔偿事宜，因建初工程队不同意在本案中一并处理，坚持由其另案另诉主张，故对因合同无效涉及的损失赔偿事宜在本案中不予理涉。2019年4月12日，本院依法作出（2019）苏0585民初450号民事判决，判决牌楼社区、建初工程队于2009年5月31日签订的《土地租赁协议》无效，建初工程队将租用的19.42亩土地、5亩废塘进行腾退并交还；建初工程队支付原告牌楼社区相应租金或占有使用费。至2020年6月底，建初工程队已从《土地租赁协议》（2009年5月31日）所涉的19.42亩土地、5亩废塘中全部腾退。后因《土地租赁协议》（2009年5月31日）无效所涉损失的处理问题，建初工程队诉至本院，引发本起诉讼。审理中，为确定损失金额，建初工程队申请对《土地租赁协议》（2009年5月31日）所涉19.42亩土地和5亩挖废塘范围内的，由其建造并投入的基础设施、配电箱、房屋、机械设备及输送带的残值进行评估。后本院依法委托苏州科大房地产估价咨询有限公司进行评估，该司于2020年8月11日出具《估价报告》，评估结论载明“经评估，在评估基准日2020年7月22日，案件涉及的资产评估值为181.67万元”。报告所附《设备设施评估明细表》载明：1.变压器组225000元，2.变压器房16384元，3.低压配电柜11550元，4.低压无功补偿柜3850元，5.重型地磅基础10000元，6.LZS型圆振动筛87822元，7.破碎机96390元，8.颚式破碎机86700元，9.喂料斗5000元，10.破碎机基础22500元，11.输送带75000元，12.驳岸272727元，13.道碴地面340000元，14.混凝土地坪364000元，15.围墙13800元，16.混凝土挡墙71774元，17.配电间5827元，18.其他用房2242元，19.彩钢板房67095元，20.砖木房30873元，21.电动卷帘门2050元，22.卫生间1714元，23.化粪池800元，24.铁门1671元，25.柴油囤1900元，合计1816669元。该报告出具后，双方均未提出异议。对于第1项诉讼请求所涉设备设施损失，建初工程队称评估报告附表涉及的第6、7、8、9、11项共五个项目的设备已被其搬至西边场地继续使用，故在评估结论中扣除该五项金额后，剩余1465757元即设备设施损失。牌楼社区对于扣除上述五个项目后的金额为1465757元无异议，但认为建初工程队知道土地性质，故不应赔偿建初工程队损失。对于第2项诉讼请求所涉砂石料搬运费，建初工程队称涉案场地堆积了几万吨砂石料，其委托个体运输户高军把这些砂石料搬运到西边的空地上，为此需要支付搬运费224150元；该费用金额较大，暂时还没有支付，等本案处理以后可能到时候再支付。为证明砂石料搬运费，建初工程队提交了下列两份证据：1.建初工程队与案外人高军签订的《协议》。该协议约定“建初工程队配合政府东场地，并且委托高军用挖机打堆和堆高。甲方地址位于太仓市杨林塘大桥东西堍。短驳开始时间为2020年5月28日，结束时间具体以散块划码单结束日期为准。期间乙方听从甲方安排装料，倒料。料子装车后每车过磅，过磅吨位誊写到散块划码单，吨位以散块划码单为准。车子运费为每吨2元。挖机堆料，堆高为每吨1.5元。付款时间为东场地所有堆料装卸完成，到2020年底之前全部付清”。协议下方签章处盖有建初工程队的公章和高军的签字。2.盖有建初工程队的《结算清单》，载明“2020年5月28日至2020年7月3日，东场地腾退，高军把东场地料子短驳到西场地，共计44830吨”，包含汽车装运费89660元、挖机堆料费67245元、装载机装车费67245元，共224150元。3.散块划码单一组，建初工程队称系高军运输涉案砂石料的码单，码单上有高军签字，系高军为建初工程队短驳运输了四万多吨砂石料的具体依据。牌楼社区发表质证意见：协议及清单的真实性无法确认，因为上面只有建初工程队的盖章。结算清单也没有叫“高军”的签字确认，且协议的内容也与事实不符的，应当由建初工程队自行腾退土地，而非配合政府腾退，所涉费用没有实际发生，不予认可。对码单的真实性及关联性均无法确认。部分码单上面有高军姓名，部分码单上没有；码单上的签字与协议上的签字对比来看，应当不是同一人所写。从码单中也可以看出，从东场地到西场地实际上距离很近，无法确认是否实际发生了这么多的短驳量。对于第3项诉讼请求所涉费用，建初工程队解释为协议无效，涉案场地需要全部腾空，部分设备可以使用，必须要搬迁过去，搬迁过去没有利用价值的，必须要重新添置才能保证正常生产经营，因此发生一些设备设施搬迁以及搬迁后带来的安装材料以及人工费等共546398元，包括搬迁设备费用、重新安装电缆和配电房费用等。为证明上述费用，建初工程队提交了加盖其公章的《设备搬迁及添置、安装、材料、人工费明细》，载明费用所涉的日期、项目、内容、金额、付款日期和备注，金额共计546398元（项目包括搭钢筋结构、混凝土、氧气二氧化碳、电缆、叉车以及本案评估费等）。牌楼社区发表质证意见：建初工程队提出的费用是其自行制作的，没有相关凭证予以支持，不予认可。假设合同到期需要搬迁，建初工程队实际上也存在这些费用，这并非合同无效导致的损失，且明细中已经包含本案评估费，属于重复计算。为证明建初工程队知晓涉案土地性质，牌楼社区指出《土地租赁协议》（2009年5月31日）第七条明确了涉案土地就是农用地，否则不存在复耕、清理。另，牌楼社区还提交了自太仓市自然资源和规划局调取的国土部门工作人员于2016年3月15日对建初工程队经营者张建初所作的询问笔录，工作人员和张建初的问答情况主要如下：“1.问：你单位项目是何时开工建设的？负责人是谁？答：2013年底开工，建设简易工棚；2009年开工建设简易房；负责人张建初。2.问：你单位占用土地具体坐落位置在哪里？你单位用地前了解此宗土地的土地利用总体规划用途或土地性质吗？答：牌楼村新跃组。不了解总体规划，用地之前是老百姓蔬菜地。3.问：你单位项目具体占地多少面积？当前建筑面积多少？答：0.8亩占地，简易工棚296平方米左右，七年之前建的简易房160平方米左右。4.问：你单位所建建筑物和其他设施经过土地行政主管部门批准没有？办理过任何建设用地审批手续没有？建成后用途是什么？答：没有经过土地部门任何批准，用途是临时工棚和临时仓库。5.问：你单位就占用和使用土地一事是否缴纳过有关费用？向谁缴纳？具体缴纳多少费用？你单位就该项目的具体投资额是多少？答：投资7万元。6.问：现在明确告知你，你单位的涉土违法问题如经我局立案查处，相关违法信息可能会被录入国家“征信系统”，今后会对你单位产生一定影响。因此，请你单位立即停止相关违法行为，积极配合政府和政府相关部门的整改，你单位还有什么其他情况需要向我们补充说明的？答：简易工棚一个月内整改到位”。牌楼社区称根据该笔录内容可以看出张建初清楚涉案土地性质；在2016年左右，建初工程队将案涉地块用于一个简易工棚以及简易房的存储，并非是在上面生产，而且当时的投入是七万元，但之后建初工程队又大兴土木，在上面进行生产以及引进设施设备，这部分损失应由原告其自行承担；0.8亩土地是在19.42亩土地上。建初工程队发表质证意见如下：对询问笔录的真实性无异议，但国土局制作该调查笔录的目的是纠正涉案土地上违章建筑的问题，另外违章建筑占地只有0.8亩，对简易工棚的投入是7万元，而涉案土地有二十多亩。关于用地之前是老百姓蔬菜地，很可能选搭建违章建筑的地是荒废的土地，老百姓垦荒，在种植蔬菜，即使是老百姓在种植蔬菜也不等于这块土地就是耕地。以上事实有建初工程队提交的土地租赁协议、（2019）苏0585民初450号民事判决书、照片、费用清单、结算清单、协议、明细表，牌楼社区提交的询问笔录，本院的调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：依据生效的（2019）苏0585民初450号民事判决书可知，牌楼社区将自有耕地出租给建初工程队用于预制构件等产品的生产经营，二者于2009年5月31日签订的《土地租赁协议》因违反法律强制性规范而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于诉争《土地租赁协议》（2009年5月31日）无效，且建初工程队已将上述《土地租赁协议》所涉土地返还给牌楼社区，故建初工程队亦有权要求牌楼社区根据过错程度赔偿因合同无效给其造成的损失。对于导致合同无效的过错，牌楼社区作为土地的管理方和出租方，应当清楚涉案土地的性质等状况，故其对合同无效存在主要过错。而建初工程队作为承租方，也有审查土地相关资料、尽必要审慎注意之义务。需要说明的是，本案中虽然双方在《土地租赁协议》中未明确注明土地性质，但结合协议第七条约定的“协议终止后，乙方必须对土地进行复耕、清理并恢复原貌后归还给甲方”，以及建初工程队经营者张建初在国土部门对其调查时所作的“用地之前了解土地是老百姓蔬菜地”陈述可知，建初工程队对于《土地租赁协议》（2009年5月31日）所涉土地状况有一定的了解。因此，本院根据双方的过错情况，并结合合同的已履行情况、双方的利益平衡等因素，酌情认定牌楼社区对合同无效给建初工程队造成的损失承担80%的赔偿责任。关于建初工程队的损失认定问题，分析如下：1.设备设施损失问题。经评估，涉案土地上资产价值为181.67万元，扣除建初工程队已搬至他处继续使用的第6、7、8、9、11项五个项目，金额为1465757元。故牌楼社区应赔偿1172605.60元（计算方式：1465757*80%）。2.砂石料搬运费。搬运费并非合同无效导致的损失，在合同期满等情形下也会产生一定的搬运费；而且建初工程队既未提供该项费用的合理依据，也未提供实际支出该项费用的具体凭据，故本院不予支持。3.设备搬迁及添置、安装、材料及人工费等546398元。该费用明细中除本案评估费外（建初工程队已另行单列主张），其余费用损失均没有事实和法律依据，本院不予支持。4.鉴定费14930元。为确定涉案土地上资产价值，确定建初工程队损失所支出的必要、合理评估费用，应予支持。根据建初工程队主张的设备设施损失金额以及前述确定的责任比例，本院确定牌楼社区支付建初工程队评估费9637元（计算方式：1465757/1816669*14930*80%）。综上分析，牌楼社区应赔偿建初工程队设备设施损失1172605.60元，并支付评估费9637元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告太仓市浮桥镇建初市政工程队赔偿设备设施损失1172605.60元；二、被告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会于本判决生效后十日内向原告太仓市浮桥镇建初市政工程队支付评估费9637元；三、驳回原告太仓市浮桥镇建初市政工程队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24810元、减半收取12405元，由原告建初工程队负担4685元，由被告牌楼社区负担7720元（其应于本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 坤二〇二〇年十二月十五日书记员 陆雨舟