湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初6712号原告：柳珺，女，1977年8月23日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。被告：万佳，女，1986年1月19日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**，委托诉讼代理人：谌伶俐，广东德纳（武汉）律师事务所律师。原告柳珺与被告万佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳珺及其委托诉讼代理人徐静怡、被告万佳的委托诉讼代理人谌伶俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳珺向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《门面租赁合同》于2020年6月12日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金36,666.67元（220,000元/年×2020年4月10日至2020年6月9日共2个月）、物业费2,760元（6元/平方米×230平方米×2个月）、违约金177,222.22元（220,000元/年×2020年3月10日至2021年10月10日共580天×50%）、滞纳金24,223.74元（拖欠租金+拖欠的物业费共计39,426.67元，自2020年3月10日起按05%/天暂计算至2020年7月20日共133天，至拖欠的租金及物业费付清之日止），以上共计人民币240,872.63元；3.判令被告对位于武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商X号和商XX号房屋赔偿原告维修损失19,300元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月10日，原告与被告签订《门面租赁合同》一份，约定原告向被告出租位于武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商X号和商XX号房屋，租期自2018年10月10日起至2021年10月10日止，租金每年220,000元。同时还约定如被告不按约定支付租金，原告有权要求被告支付违约日至合同到期日间租金的50%作为违约金，并扣除被告合同保证金，如被告拖欠原告租金和物业管理费，原告有权要求被告按拖欠金额的0.5%每天支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定向被告提供了租赁房屋，但被告未按约定向原告支付租金及物业管理费，还在承租期内造成所承租房屋损毁。2020年6月12日，被告单方提前解除租赁合同并从承租房屋内腾退。原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。被告万佳辩称，原告所述不实，请求驳回其诉讼请求。被告租赁案涉房屋系用于开展教育类经营活动，因受疫情影响无法正常经营，遂与原告协商减免租金及解约事宜。后双方达成退租协议，原告免除被告2个月租金和物业费，保证金不予返还，被告于2020年6月1日前腾退。租赁合同已于2020年5月24日解除，被告不存在违约行为。另，原告最初系以毛坯房形式将房屋交付给被告，被告承租后对房屋进行了装修，现被告将装修部分拆除并未破坏房屋主体结构。本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，柳珺作为买受人与武汉市永利置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳130476756），购买位于武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商XX号房屋一套。2015年12月30日，柳珺取得武汉市汉阳区康达街10号万科·汉阳国际B地块1栋1-3层商X号房屋的所有权（房屋所有权证号：武房权证阳字第**）。2015年7月10日，柳珺将上述两毛坯房租赁给万佳，由万佳对房屋进行装修后经营使用。2018年5月10日，因涨租需要，柳珺和其父柳保国（甲方）与万佳（乙方）重新签订《门面租赁合同》一份，约定上述商铺租赁期限为三年，自2018年10月10日起至2021年10月10日止；年租金22万元，乙方于每年9月10日、12月10日、3月10日和6月10日前一次性向甲方交清一季度的租金；物业管理费由甲方提前垫资，乙方在缴纳每季度房租时将甲方垫付的物业管理费一并支付给甲方；合同保证金为1万元；承租期间，乙方根据物业规定的细则，在不改变和影响房屋整体结构的前提下进行装修装饰，期满不续或违约不租的，其装修材料由甲方自行处理，若乙方要拆除，其费用由乙方自理并恢复房屋原貌；本合同在合约期内完全有效，不得单方解除；若乙方正常经营，但拒不缴纳房租，拖欠租金达30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同或要求乙方支付违约日至合同到期日间租金的50%作为违约金，并扣除乙方的合同保证金；乙方应按照本协议约定的时间向甲方支付商铺租金和物业管理费，如有拖欠，则应向甲方支付滞纳金（拖欠金额的0.5%每天）；房屋如因不可抗拒原因导致损毁或者造成甲乙双方损失的，甲乙双方互不承担责任。另查明，万佳承租案涉两商铺后于2015年11月4日注册成立武汉市汉阳区莱斯汀教育咨询服务部，主要从事教育培训经营活动。2019年12月10日，万佳向柳保国支付了案涉两商铺2020年1月10日至2020年4月9日的租金55,000元及物业费4,140元。因受新冠××疫情影响无法复工，万佳自2020年4月起通过微信与柳珺协商租金的缓减免事宜，先后提出免除2个月、3个月租金的方案。2020年5月9日，柳珺向万佳表示可以免除2个月的租金，但应足额交纳物业费，并要求万佳在5月底前付清，否则将与万佳解约重新对商铺进行招租。双方未能达成一致意见，继续进行磋商。2020年5月24日，万佳通过微信向柳珺发出《退租申明》，载明：“因今年疫情原因，导致合约无法正常履行，甲方同意给予4月10日-6月10日两个月的免租期，经双方协商一致，同时为甲方考虑，中心将于6月5日前腾出房租，合约终止。因是不可抗力而导致无法续租，亦是天灾人祸，考虑到双方情况，押金学校承担一半，另一半需退还乙方。”柳珺答复称因万佳违约不交租金和物业费，故不会退还押金，会将商铺交给中介进行出租，要求万佳在6月1日前腾退。万佳回复会尽快腾退。2020年5月25日，柳保国在案涉商铺张贴招租信息。截至2020年6月12日，万佳已向柳珺返还商铺钥匙从案涉商铺腾退，并将商铺装修部分拆毁。柳珺为将商铺重新修整以便出租，雇请武汉厚创建筑装修工程有限公司拆除案涉商铺地板、吊顶、隔墙及运输垃圾花费19,300元。2020年6月23日，万佳经营的武汉市汉阳区莱斯汀教育咨询服务部注销。还查明，2020年1月24日，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告：“针对我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，根据《湖北省突发公共卫生事件应急预案》，省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部决定，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。”2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布通告（第24号）：“自2020年6月13日零时起，我省突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整降低为三级。为统筹推进学校疫情防控和复学复课工作，根据省疫情防控指挥部相关通告精神，结合我市当前疫情防控形势，经市疫情防控指挥部综合研判决定，现将有关安排通告如下：……四、校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日……”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，万**与柳珺已于2020年5月24日就解除租赁合同及免除2个月的租金、物业费达成一致意见，亦就合同保证金及商铺腾退日期基本达成一致意见，且柳保国于次日便张贴了案涉商铺的招租信息，故案涉《门面租赁合同》已于2020年5月24日协商解除，本院对柳珺要求确认该合同于2020年6月12日解除的诉讼请求，以及要求万佳支付拖欠的租金、物业费、违约金和滞纳金的诉讼请求均不予支持。双方签订的《门面租赁合同》约定：“期满不续或违约不租的，其装修材料由甲方自行处理，若乙方要拆除，其费用由乙方自理并恢复房屋原貌”，现该合同系由双方协商一致解除，不符合上述“期满不续或违约不租”的情形。本案中，柳珺确于万佳拆除商铺装修后因将商铺重新修整花费19,300元，但柳珺最初系以毛坯房形式将商铺交付给万佳，由万佳装修后使用，万佳退租后，其之前对商铺进行装修的部分残值现系由柳珺享有。此外，万佳租赁案涉商铺的主要目的在于从事经营性活动，其从事的教育培训行业及其承租的案涉商铺所在地武汉均受疫情影响较大，其也确因疫情防控措施影响停业停课，未正常使用案涉商铺，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”和《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，万佳和柳珺现受不可归责于双方的疫情影响均遭受了不同程度的经营损失或租金、物业费损失，在万佳的10,000元合同保证金已被柳珺扣除的情况下，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，本院对柳珺要求万佳赔偿其维修损失19,300元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回柳珺的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,457元，由柳珺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  叶凌芳二〇二〇年十二月二十四日法官助理黄秀莲书记员吴帆