四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1803民初3134号 原告：易清清，女，1988年8月4日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人：程浩，男，1982年1月10日出生，汉族，住四川省雅安市名山区，系原告男友。 被告：杜鑫，男，1986年1月24日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：余志平，雅安市雨城区青江法律服务所法律工作者。 第三人：雅安力诚房地产经纪有限公司，住所四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人：李苹，女，1989年3月2日出生，汉族，住四川省雅安市名山区，系公司员工。 原告易清清与被告杜鑫、第三人雅安力诚房地产经纪有限公司（简称：力诚房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易清清及其委托诉讼代理人程浩，被告杜鑫的委托诉讼代理人余志平，力诚房地产经纪公司的委托诉讼代理人李苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易清清向本院提起诉讼请求：1.判令原、被告及第三人签订的定购合同解除；2.判令被告按照定金罚则双倍返还定金6万元;3.判令被告按照合同约定赔偿原告违约金3万元;4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年10月8日，原告与被告在平等自愿，协商一致的基础上，在力诚房地产经纪公司签订了房屋定购协议，该协议约定被告将其在雅安市名山区××栋××单元××楼××号建筑面积115平方米的房屋以总价52万元的价格出让给原告，原告支付定金3万元，约定在10月30日之前签订买卖合同。但10月14日原告方将其定期存款提前取出及借贷好房款，与被告联系约定时间签订买卖合同时，被告以各种理由拒绝并一直拖延，并表示房子他老婆有份，其老婆不会签字。10月28日，在中介公司联系下双方再次在力诚房地产经纪公司商议，被告方依然未带其配偶过来，而且明确表示不能按合同上的约定执行，要求原告方承担过户税费，产权转属，面积补差等费用，导致合同无法签订。因被告违反合同约定，不同意按定购合同的约定签订正式合同，导致合同无法履行，已构成违约，故依照法律规定，提起上述请求。 被告杜鑫辩称：1.被告在签订协议时已告知了房屋相关情况，该房是单位职工内部集资房，是经济适用房的一种，是被告自己的婚前财产，享有全部的处置权，还没取得房产证。2.该定购协议仅仅是双方达成的购房意向协议，约定在2020年10月30日签署正式购房合同，此前进行协商正式合同条款合情合理合法。3.在履行定购协议过程中，被告从未明确说过不卖房子给原告，双方写的情况说明，亦约定此定购协议继续履行。双方在11月21日微信沟通时亦表示愿意按合同约定履行。总之，涉案合同违反法律关于经济适用房禁止买卖的规定，属于无效协议，故被告只同意返还原告交付的定金3万元。即便协议有效，是原告主动提起诉讼要求解约，是原告不愿意履行合同，存在重大过错。第三人作为专业房介公司，明知经济适用房5年内不得上市交易，为图经济利益，仍居间介绍双方交易，也存在重大过错。现被告同意解除定购协议，但被告在此过程中并无任何违约行为，无任何过错，依法不应承担双倍返还定金的责任，更不存在再给付违约金的问题，只同意返还定金3万元。 第三人力诚房地产经纪公司述称：签订定购协议时，被告说过房子没有产权证，是他自己的房子。协议签订后，被告就说他老婆说房子价格卖低了，不同意卖。第三人工作人员与被告的微信记录和通话记录也说明被告是嫌房子价格卖低了，不愿意卖了，第三人的工作人员当时给被告说已经签了合同了，不卖房子要双倍返还定金。这个房子是集资建房，但原告说是买来自己住，所以觉得即使暂时不能办产权证也无所谓，被告也是知道的，被告的房子是被告主动到第三人处来挂的，后来还把钥匙放在第三人这里，叫第三人帮他卖。同类的房子出售的很多，都是这样出售的，都是约定的要留一定的尾款待产权证办完后再付。后来，被告因为嫌房款低了，就找各种理由说不卖房子。10月28日，第三人好不容易把被告约来协商这个问题，买方已准备好钱，准备把合同签了，但是被告一直找各种理由协商不成，所以当时写了一个情况说明，大家签了字。涉案房子是按揭的，涉及到被告老婆的按揭，属于夫妻财产，但是被告老婆一直不出面，所以一直没有协商好。定购合同的条款就是正式合同的条款，主要是给定金，正式的购房合同要确定给房款，确定房屋交接等内容，但主要合同条款就是定购协议的条款。定购协议是有效协议，被告的行为表明不同意按原协议履行，被告反悔实际就是构成了违约，应该承担相应的责任，同意解除涉案协议。 经审理查明：2015年8月6日，被告（乙方）与四川省雅安监狱（甲方）签订《集资建经济适用房购房协议》一份，约定的主要内容为“乙方购买甲方集资建经济适用房，房号为第3幢1单元7层1号，建筑面积暂定为111.63平方米（实际建筑面积以名山区房产测绘大队测量为准），单价为2500元每平方，总价款暂定为279075元；禁止乙方将本协议项下房屋在取得产权登记前转让购房资格（或者指标），若由此发生争议的，甲方不承担任何责任；乙方已购经济适用房在取得产权登记后的交易行为，按照国家《经济适用住房管理办法》及《雅安市城镇经济适用住房销售管理暂行办法》等法律法规规定执行；乙方付清购房款后，由甲方代为办理产权证。在办理产权登记过程中产生的费用，按国家相关规定由乙方负担。”2018年8月17日，被告与方静登记结婚。被告购买经济适用房后，已进行了装修，并在第三人处挂卖。2020年10月8日，原告（甲方、出让方）、被告（乙方、买方）、第三人（中介方、见证方）签订了《定购协议》，约定的主要内容为：“甲、乙双方在自愿、平等互利的基础上，友好协商，达成如下协议：一、该房屋位于雅安市名山区××栋××单元××楼××号，建筑面积115平米，房屋所有权编号：待办理。甲方承诺拥有该房屋的100%所有权，并完全拥有该房屋处置权。现甲方自愿将该房屋的所有权及其他一切权属等出售给乙方。房屋成交价格为52万元。乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币3万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方定金转为房价款；三、甲方确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。乙方已清楚此房为集资建房，已了解此房的风险和责任；四、甲方同意乙方以分期付款方式支付房款。甲、乙双方约定于2020年10月30日前（签买卖合同之日）买方支付首期房款30万元（包含定金3万元在内）交付于卖方。买方在2021年1月15日前支付10万元于卖方，于2021年4月30日前支付7万元于卖方，尾款5万元于产权证下发并且产权证满2年，过户手续办理完毕之日全部付清甲方；甲、乙双方如不按时签订买卖合同并支付房款，则作违约处理；五、1.甲方在该房屋官方表明已在开始办理不动产权证书时，在官方规定的期限内或3个月内办理好产权证书，办理时间以最短时间期限为准；甲方在拿到产权证书后15个工作日内或按照官方流程最短期限办理完向乙方的产权过户手续，办理时间以最短期限为准；七、违约责任：2.甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约。如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并同时支付3万元违约金，合计6万元于乙方；如乙方违约，向甲方定金自动转为违约金；八、甲乙双方协商一致，此合同签字后，买方将承担买方的契税费，卖方将承担办理此房不动产下发的费用（第一次契税费）待产权证下发，并且证满2年时，官方了解可以过户时，甲方必须协助乙方过户（过户的费用由甲、乙双方各自承担各自费用）；十、本协议经甲乙双方和中介方签字后即产生法律效力。”原、被告及第三人均在定购协议后签名捺印或盖章，原告还在其签名后备注“我已阅读该协议内容，对协议约定认同。”因涉案房屋系按揭购房，第三人要求被告与其妻子在签订正式购房合同时都要到场签字。定购协议签订后，被告与第三人工作人员李苹微信沟通时告知“老婆子嫌这个价太低了，她不干，你给买方做一下思想工作，房子以后交给老婆子买（卖），我把钱退给他，违约金就算了，好说好散的。”此后，被告与第三人工作人员李苹及原告男友程浩多次进行沟通无果。2020年10月28日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人工作人员李苹（中介方）在一份情况说明上签名确认，该情况说明的内容为“经双方协商，在2020年10月28日双方自愿签订定购协议，甲乙双方约定在2020年10月30日前签订买卖合同，买方并支付卖方后期房款，因甲方原因：1.甲方并未带配偶本人过来，导致合同无法签订；2.甲方提出在过户税费、产权转属、面积补差额等要求乙方承担，按定购协议内容，乙方不愿承担，致合同拖迟无法签署，双方现通过法院处理，所以买方在2020年10月30日前未支付卖方房款，将不作违约处理；此定购合同继续履行。”此后，当事人多次协商无果。 以上事实有原、被告分别提交的定购协议、情况说明，原告提交的收据、微信聊天记录，被告提交的四川省雅安监狱集资建经济适用房购房协议、结婚证、微信聊天截图，及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：本案当事人争议的焦点是双方签订的定购协议是否有效，在定购协议签订后，在签订正式买卖合同时，能否对定购协议的主要条款进行重新协商，被告的行为是否构成法定解除情形。本案当事人签订的定购协议所涉的房产为被告单位集资修建的经济适用房，双方在签订定购协议时已对此进行了明确告知，《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格水平等因素进行回购；购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品房住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。按照前述规定，购房人购买经济适用住房满5年后，通过交纳土地收益等相关款项取得完全产权即可自由交易，即只要按照规定向相关部门交纳土地收益等相关价款后即可自由交易。可见，现行法律、行政法规对单位集资修建的经济适用房能否买卖并无强制性、禁止性的规定。因此，原、被告之间达成的定购协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告辩解的双方买卖的系经济适用房，因违反法律强制性规定，所涉协议为无效协议的意见，本院不予采纳。 依法成立的合同，对当事人双方具有拘束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除。原、被告在签订定购协议时，原告按约向被告给付了定金3万元，现因被告方的原因致双方未能按约定的时间签订正式购房合同，经多次协商后，被告仍不愿按定购协议的约定签订正式购房合同，被告的行为已表明其不同意履行主要债务即按定购协议的约定签订正式购房合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，故原告请求解除三方当事人签订的定购协议，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案合同自起诉状副本送达之日即2020年11月29日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故在定购协议解除后，原告依照合同约定，请求被告双倍返还定金6万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告在请求双倍返还定金6万元后，又请求给付违约金3万元，因无法律依据，本院不予支持。对被告辩解的其并没有不同意继续履行定购协议，只是在签订正式购房协议前仍需对有关条款进行继续协商，并未构成根本违约，不同意双倍返还定金的意见，因与客观实际不符，本院不予采纳。 综上，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告易清清、被告杜鑫、第三人雅安力诚房地产经纪有限公司于2020年10月8日签订的《定购协议》于2020年11月29日起解除； 二、由被告杜鑫于本判决生效之日起十日内双倍返还原告易清清定金6万元； 三、驳回原告易清清的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1025元，由原告易清清负担342元，由被告杜鑫负担683元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  杨培琼 二〇二〇年十二月十五日 书记员  韩 乐