辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18741号原告：王佩珊，女，1944年5月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王天宇，辽宁沃丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝亮，男，1968年5月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：新世界（沈阳）房地产开发有限公司,住所地沈阳市和平区,统一社会信用代码：91210100702089898L。法定代表人：陈耀豪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：耿秀坤，辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔威威，女，1984年10月3日出生，汉族，住沈阳市大东区。原告王佩珊与被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王佩珊委托诉讼代理人王天宇，被告新世界(沈阳)房地产开发有限公司委托诉讼代理人耿秀坤、崔威威均到庭参加诉讼。后因案情复杂，案件转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王佩珊委托诉讼代理人王天宇、郝亮，被告新世界(沈阳)房地产开发有限公司委托诉讼代理人耿秀坤到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并报专业法官会议讨论，现已审理终结。原告王佩珊诉称，2016年5月11日，原告购买被告开发建设的“尚景新世界”项目房屋，双方签订了房屋预订书，约定原告购买位于和平区房屋，销售面积261.47平方米，销售单价15505元，总房款4054092元。签订该份房屋预订当日，原告已经向被告支付了购房定金10万元。根据房屋预订书第四条之规定，被告将按上述任一联系方式另行通知原告签订商品房买卖合同，原告须于2016年6月15日前持此预订书及本人身份证到沈阳新世界花园售楼中心与被告签订商品房买卖合同，但被告至今没有按照约定通知原告签订商品房买卖合同，其行为已经构成违约。朱爽为被告售楼员，原告具体的购房事宜与朱爽进行联系，朱爽履行职务行为，能够代表被告公司。原告在本案之前已在售楼员朱爽处购买了两处房产且均已正常履行完成过户，原告与朱爽一直保持联系，原告的通话方式没有改变，原告没有收到过任何被告邮寄的解除通知，双方之间的房屋预定书仍是合法有效的，并没有产生解除的法律效力。根据法律规定，被告不履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任。诉讼请求：1.判令继续履行原告王佩珊与被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司签订的《房屋预定书》，即要求被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司立即与原告王佩珊签订《商品房买卖合同》；2.诉讼费用由被告承担。被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉已超过诉讼时效，原告签订预定书明确约定应于2016年6月15日前签订《商品房买卖合同》，但原告并未按时来签，原告应在2018年6月15日前主张权利，而本案原告在2019年8月21日才起诉，已超过诉讼时效一年之久，应驳回；二、原告存在根本违约行为，其没有按照合同约定履行签订买卖合同义务，故被告有权解除合同并将房屋另售他人。预定书约定被告应于2016年6月15日前签署买卖合同相关文件，但原告没有履行该义务，被告书面催告原告并给予宽限签约期限，通知其在2016年8月5日到被告处签订商品房买卖合同及相关文件，原告也没有前来签订，被告在此通知书中告知原告若不来签订合同被告将解除预定书，将房屋另售他人。因原告存在根本违约，故被告解除合同符合法律规定；三、2016年12月21日，被告再次通知原告解除双方预定书，被告解除函已委托中国邮政公司送达原告。根据2016年9月13日最高人民法院颁布的关于进一步推进案件繁简分流优先司法资源配置的规定第三条及最高法院2017年进一步加强民事诉讼工作的若干意见第八条之规定，被告解除函送达行为合法有效。综上，在整个预定书执行过程中被告没有任何过错，原告诉请没有任何事实及法律依据，请求驳回原告诉请。经审理查明，2016年5月11日，原告王佩珊（买受人）与被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司（出卖人）签订《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》一份，内容载明：“买受人王佩珊，有效身份证：2101041944××××××××，邮寄地址：沈河区，手机：130××××5658……买受人购买出卖人开发建设的位于沈阳市和平，建筑面积261.47平方米，销售单价15505元，总房款4054092元。二、买受人同意此预订书签订的同时，即向出卖人支付购房定金（人民币）壹拾万元整作为签订《商品房买卖合同》及“尚景新世界”相关文件之担保。三、买受人保证在此预订书内所留地址及联系方式的准确性，出卖人的任何通知均以本协议所载明的电话、手机、传真、邮寄地址为准。如有变更，应在变更之日起5日内以书面形式通知出卖人，否则造成的一切后果由买受人自负。四、出卖人将按上述任一联系方式另行通知买受人签订《商品房买卖合同》，买受人须于2016年6月15日前持此预订书及本人身份证（或营业执照）到沈阳新世界花园售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，并按已选择的付款方式支付购房款，上述定金计入购房款中。五、买受人若未按照上述时间到上述地址签订《商品房买卖合同》或以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》的，均视为买受人违约，出卖人有权解除此预订书，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房屋，买受人已缴纳的定金不予退还。六、出卖人与买受人同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此预订书作为法律有效之合约，在出卖人与买受人按此预订书之规定签订《商品房买卖合同》后，此预订书自动失效……十、此预订书一式三份，自双方签字盖章并在买受人缴纳全部定金后生效。出卖人二份，买受人一份，均具同等法律效力。双方在签订本预订书前，出卖人已经按照买受人的要求对每一条款予以特别说明，买受人对各自的权利、义务清楚明白，没有异议并愿意按本预订书的规定严格执行”。该预订书落款处由原告王佩珊本人签字，被告处加盖被告公司印章。同日，原告向被告支付定金100000元，被告为其开具收款收据一份。2016年7月26日，被告使用中通快递向原告邮寄送达快递单号为728718195973的邮件一份，内附（2016）辽同律字第（64）号律师函，律师函载明：“一、2016年5月11日，您与新世界公司签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》业已生效。依预定书第四条、第五条约定：您须于接到出卖人通知之日起3日内持预订书及本人身份证到沈阳新世界花园售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，并按已选择的付款方式支付购房款；若未按照出卖人通知的时间到上述地址签订《商品房买卖合同》或以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》的，均视为买受人违约，出卖人有权解除此预订书，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房屋，买受人已缴纳的定金不予退还”。二、新世界公司已按照您预定书留下的联系方式，通知您到新世界花园售楼中心与新世界公司签订《商品房买卖合同》，您在规定的时间内没能前来签订合同。在您违约后新世界公司又多次电话催告，但您至今仍没有前来签订合同，您的行为已经构成严重违约。三、为减少双方的损失，今特再次通知您：望在2016年8月5日前到新世界售楼中心签订《商品房买卖合同》及相关文件，则新世界公司将直接与您解除尚景新世界项目预订书，并且在不另行通知您的情况下将该房屋另售他人，您已缴纳的定金不予退还”。2016年8月5日，沈阳市中通快递公司出具说明，内容载明“王佩珊同志：您所查询的2016年7月26日寄往沈阳的第728718195973号特快专递邮件，对方快递公司答复该件已于2016年7月27日妥投。特此通知。签收单位或个人名称：王佩珊已签收”。2016年12月20日，被告使用EMS特快专递向原告邮寄送达单号为1000748725622的邮件一份，内附（2016）辽同律字第（206）号律师函，律师函载明：“就新世界公司与您解除《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》（和平区香港路141-15号18-1号房）之事宜，特致函如下：一、解除房屋预订书事宜1、您与新世界公司签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》业已生效。依预定书第四条、第五条约定：您须于2016年6月15日前持预订书及本人身份证到沈阳新世界花园售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，并按已选择的付款方式支付购房款；若未按照出卖人通知的时间到上述地址签订《商品房买卖合同》或以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》的，均视为买受人违约，出卖人有权解除此预订书，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房屋，买受人已缴纳的定金不予退还。2、鉴于：新世界公司已按照您预定书留下的联系方式，通知您到新世界花园售楼中心与新世界公司签订《商品房买卖合同》，您在规定的时间内没能前来签订合同，在您违约后新世界公司又多次电话催告，但您至今仍没有前来签订合同。为减少双方的损失，2016年7月26日，新世界公司又特别委托同文律师事务所向您发函，再次通知您：望在2016年8月5日前准时到新世界公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，若您未在上述时间内准时来签订《商品房买卖合同》及相关文件，则出卖人将直接与您解除此预订书，并且在不另行通知您的情况下将该房屋另售他人，您已缴纳的定金不予退还。按照双方约定，新世界公司决定，即刻解除与您签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》。二、买受人的责任1、双方签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》自本律师函送达之日，即告解除。2、新世界公司有权任意处置该房屋，买受人已缴纳的10万元定金不予退还”。该邮件回执备注处有“王佩珊”签字，快递单查询结果显示“2016-12-2111:26:44妥投本人收”。另查明，案外人朱爽系被告公司原工作人员，2019年12月19日被告公司与其解除劳动合同，其在被告公司工作时使用的电话号码为138××××5899。2018年2月2日至2018年8月28日期间，原告王佩珊（电话号码130××××5658）与案外人朱爽（电话号码138××××5899）通话16次。再查明，2019年10月14日，被告将涉案房屋出售并办理合同备案手续，案外人于2020年1月5日办理入住。上述事实，有《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》、收款收据、2016年7月26日向被告发出64号律师催告函、快递详情单及回执、解除预定书的206号律师函及快递详情单及回执、图片截屏、竣工备案审批表、发票联、商品房买卖合同以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，诉争协议应认定为商品房预约合同。关于原告主张的签订《商品房买卖合同》。本案中，原告王佩珊在交付10万元定金后，未按照预订书约定日期即2016年6月15日前至指定地点与被告签订《商品房买卖合同》。2017年7月26日，被告依据预订书中约定的通信地址、联系电话邮寄律师函后，原告亦未在被告重新指定的签约日期即2016年8月5日前与被告签订《商品房买卖合同》。本案原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，存在违约行为，故被告有权依据“买受人若未按照上述时间到上述地址签订《商品房买卖合同》或以任何借口拒绝签订《商品房买卖合同》的，均视为买受人违约，出卖人有权解除此预订书，并且在不另行通知买受人的情况下任意处置该房屋，买受人已缴纳的定金不予退还”的合同约定，解除双方签订的预订书。2016年12月21日，原告本人已收到被告发送的“解除房屋预订书事宜的律师函”，故原、被告双方于2016年5月11日签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》于2016年12月21日解除。综上，对于原告提出的要求被告新世界（沈阳）房地产开发有限公司立即与其签订《商品房买卖合同》的诉求，本院不予支持；关于原告主张的未收到被告发送的快递。被告分别于2017年7月26日、2016年12月20日向原告王佩珊发送的单号为728718195973、1000748725622的邮件各一份，上述快递中填写的“收件人、地址、电话”均为原告王佩珊在《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》中留存的信息，且快递回执也均已证明邮件“已妥投，王佩珊签收”。故对于原告的主张，本院不予支持；对于原告主张的其与被告公司售楼员朱爽多次通电话联系购房事宜，预订书未解除。原告王佩珊与案外人朱爽的通话期间为“2018年2月2日至2018年8月28日”，该期间，原、被告双方签订的预订书已解除，上述二人虽存在通话行为，但无法证实原告作出继续履行原预订书的意思表示，故对于原告的主张，本院不予支持；关于原告主张的被告出售涉案房屋存在虚假买卖。本案中，原、被告双方签订的《沈阳新世界花园“尚景新世界”项目房屋预订书》已于2016年12月21日解除，合同解除后，被告向案外人出售房屋的行为与本案无关，故对于原告该主张，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王佩珊的诉讼请求。案件受理费39232元（原告已预交），由原告王佩珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冯 菲人民陪审员 蔡 军人民陪审员 吴玉燕二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。