广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1943号 原告：防城港腾阳房产开发有限公司，住所地：防城港市港口区北部湾大道208号（碧海蓝天台湾城），统一社会信用代码：9145060070863608X7（1-1）。 法定代表人：邹家钊，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被告：贾荣凯，男，汉族，1977年12月21日出生，户籍所在地：河北省定州市。 第三人：中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地：广西防城港市港口区兴港大道51号，统一社会信用代码：9145060289936029XQ。 负责人：颜雄，行长。 委托诉讼代理人：陈宇征，男，汉族，1972年9月30日出生，住所地：广西防城港市防城区，该公司职工。 原告防城港腾阳房产开发有限公司（以下简称腾阳公司）诉被告贾荣凯、第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行（以下简称农行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月23日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告腾阳公司委托诉讼代理人卢天秀、第三人农行防城港分行委托诉讼代理人陈宇征到庭参加诉讼。被告贾荣凯经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾阳公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告协 -2- 助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；4.被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；5.被告偿还原告代为支付的贷款本息11160.69元，并向原告支付违约金1302.37元（违约金以原告代被告偿还款项总额的每日万分之五计算，暂计至2020年9月20日为1302.37元，剩佘违约金计算至被告实际支付完成之日止）；6.本案律师费人民币2000元及诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的碧海蓝天台湾城项目14-1-2903号商品房，总房款为542262元，其中首付款为142262元，余款400000元通过向农行防城港分行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的月供款11160.69元。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)、第（11)款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，要求被告偿还原告代偿款项并按原告代为偿还款项总额每日万分之五支付违约金，承担原告追索代偿款而支付的诉讼费、律师费等相关费用。原告为维护自身权益，向被告追偿代偿款项，委托律师向法院起诉共支出律师费2000元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》解除后，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷 -3- 款抵柙登记。综上所述，为维护原告的合法权益，保证房地产行业的稳定、健康发展，请求法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告贾荣凯未到庭亦未提交书面答辩意见。 第三人农行防城港分行辩称：对原告的诉讼请求1、2、3不同意，其他的同意。由于尚未收到全部贷款及利息，所以不同意解除《个人购房担保借款合同》，原告作为开发商应当依据合同约定承担连带担保责任。因为原被告双方均未依据《个人购房担保借款合同》的约定向其申请办理涉案房屋的抵押登记手续，所以该手续至今仍未没有办好，目前办理的是预抵押手续。 本院认为，关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示,内容合法、有效,双方均应按合同约定履行权利义务。《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10）款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿款项金额的10%;如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。逾期超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权选择继续履行合同或解除合同。”合同签订后,被告未能按照合同约定如期向第三人支付房屋按揭贷款，导致第三人依据《个人购房担保借款合同》在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的贷款本息11160.69元，其行为已构成违约。并且根据原告提交的特种转账借方传票、客户回单，被告已经逾期还贷超过了三个月，依据上述合同约定，原告有权选择解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿了11160.69元，其本金3725.67元，利息7435.02元。实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房买卖合同被解除后应负的偿 -4- 还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的贷款利息7435.02元（暂计至2020年6月19日，贷款利息计至本判决生效之日为止，以原告实际代为支付的数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 关于原告请求解除原告、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》并协助办理注销涉案预购商品房贷款抵押登记的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”之规定，本案第三人并未提出诉讼请求，且《个人购房担保借款合同》中涉及的贷款债务并未清偿完毕，第三人不同意解除涉案的该合同，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，对原告请求解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》不予支持。又因《个人购房担保借款合同》未解除，预购商品房设立的预抵押登记依然有效，对于原告请求被告、第三人协助办理注销本案预购商品房贷款抵押登记，不予支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及解除后,原、被告应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记,本院予以支持。 关于违约金及律师费的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”因此虽然《商品房买卖合同》已经解除，但是被告仍然应当依据合同约定“……如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金……”承担违约金，故原告请求被告向其支付违约金1302.37元合法有据，本院予以支持。另外，上述《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10）款明确约定被告应当承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，且原告提交了委托律师代理本案的律 -5- 师费发票，其代理律师也已经履行了代理职责,该费用为原告根据《委托代理合同》约定所必须负担的成本,考虑到原告诉讼请求的标的金额及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费〔2013〕41号),该费用未超过收费标准,所以本案中原告为向被告追索其代偿的款项而支付的2000元律师费，应当由被告承担。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港腾阳房产开发有限公司与被告贾荣凯签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2016002881）； 二、被告贾荣凯在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续; 三、被告贾荣凯偿还原告防城港腾阳房产开发有限公司支付违约金1302.37元（违约金已计算至2020年9月20日，2020年9月20日之后的违约金按照合同约定计算至判决生效之日止）； 四、被告贾荣凯偿还原告防城港腾阳房产开发有限公司代为支付利息7435.02元（暂计算至2020年6月19日，贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付的数额为准）； 五、被告贾荣凯向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付律师费2000元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费262元，减半收取131元，由被告贾荣凯负担。 -6- 本判决为终审判决。 审判员 石 坚 二〇二〇年十二月三十日 书记员 邓春瑶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 -7- 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。