安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初4787号 原告：安徽徽科工程项目管理有限公司，住所地安徽省合肥高新区海棠路399号生产研发楼1层，统一社会信用代码91340100MA2NAX2U48（1-1）。 法定代表人：梁姗姗，总经理。 委托诉讼代理人：丁欢，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。 被告：安徽省安咏控股股份有限公司，住所地安徽省合肥高新区海棠路399号生产研发楼（院士大厦）16层，统一社会信用代码91340100MA2NU87HOR(1-1)。 法定代表人：丁敬山，总经理。 委托诉讼代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李姣，安徽元贞律师事务所律师。 原告安徽徽科工程项目管理有限公司(以下简称徽科公司)与被告安徽省安咏控股股份有限公司（以下简称安咏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徽科公司的委托诉讼代理人丁欢、孙宇豪，被告安咏公司的委托诉讼代理人石飞龙、李姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徽科公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除徽科公司、安咏公司于2017年6月27日签订的《院士大厦房屋使用协议》,安咏公司立即将XX大厦16层返还给徽科公司；2、判令安咏公司立即向徽科公司支付拖欠的办公房使用费806400元（自2019年5月4日起计18个月的费用）及物业费109440元（自2019年5月4日起计18个月的费用），合计915840元；3、判令安咏公司立即向徽科公司支付逾期付款违约金215040元（每逾期一天，按照月办公使用费的1%，自2019年5月4日暂计算至2020年9月3日,以后顺延至款清之日止）;4、判令安咏公司立即向徽科公司支付电费7721.4元、水费3840元、空调费62472.3元及公共能耗费8640元，合计82673.7元；5、判令安咏公司赔偿徽科公司因主张权利而支出的律师费8000元。事实和理由：2017年6月27日,徽科公司与安咏公司签订《XX大厦房屋使用协议》,该合同第一条约定徽科公司将拥有合法租赁权的位于合肥高新区,建筑面积1600㎡的房屋租赁给安咏公司办公使用。第二条约定,安咏公司的使用期限为58个月,自2017年6月26日至2022年4月25日;办公房使用费28元／月／平方米、物业费3.8元／月／平方米,办公房使用费、物业费每3个月支付一次，先付费后使用。合同亦对办公房使用费及物业费、使用期限及付款方式、违约责任等进行了具体的约定。合同签订后，徽科公司即如约将房屋交付安咏公司使用，但安咏公司并未按照双方约定按期足额支付办公房使用费及物业费。后经徽科公司多次催告，安咏公司至今仍拖欠徽科公司办公房使用费及物业费，安咏公司的行为已构成严重违约，给徽科公司造成巨大经济损失。 安咏公司辩称：1、疫情造成了安咏公司不能正常经营，徽科公司应减免新型冠状病毒期间影响的房租。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》中关于合同案件的审理部分第六条规定，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中安咏公司在疫情期间未能正常经营，如按照合同约定支付租金，对安咏公司明显不公平。根据此规定，徽科公司应减免疫情期间的房租。2、徽科公司违反了出租人的基本义务，造成安咏公司不能正常使用租赁物，徽科公司应承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁期内，自2019年起至今案涉房屋多次发生断电情况，影响了安咏公司的正常经营及办公。今年6月份，徽科公司擅自将安咏公司进出租赁的办公场所的电梯卡停用，造成徽科公司无法正常办公，安咏公司违反了出租人的基本义务，妨碍了徽科公司对租赁房屋进行使用、收益，租赁合同目的不能实现，造成了安咏公司的损失，应当承担赔偿责任。3、合同中约定了逾期付款违约金过高，远超出实际损失，望法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。徽科公司的损失仅为资金占用期间的利息损失，合同中约定的逾期付款违约金过高，请求法院予以调整。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安徽两淮科力机械制造有限责任公司系合肥高新区房屋的所有权人。2016年11月30日，安徽两淮科力机械制造有限责任公司出具一份《授权书》，该授权书载明“兹授权徽科公司与入驻XX大厦的会员企业签订《XX大厦房屋使用协议》。授权期限为2016年11月1日至2022年4月30日，在授权期间，徽科公司、安徽省科学家企业家协会及会员单位均应遵守2016年11月1日签定的《安徽两淮科力机械制造有限责任公司生产研发楼租赁合同》”。 2017年6月27日，徽科公司（甲方）与安咏公司（乙方）签订一份《XX大厦房屋使用协议》，合同约定：使用房屋坐落于合肥高新区角，XX大厦X层整层区，建筑面积1600平方米；乙方使用期限为58个月，使用时间从2017年6月26日至2022年4月25日房屋使用期结束；办公房使用费人民币28元／每月·每平方米,以建筑面积计算为1600平方米。首次支付办公房使用费采取付三押一的形式，总额为人民币179200元；物业费人民币3.8元／每月·每平方米；首季度物业费共计人民币18240元；办公房使用费、物业费每3个月支付一次，先付费后使用。首期办公房使用费及物业费在免费用装潢期结束前10日付清，之后办公房使用费缴纳在相应的月份提前10日付清后3个月办公房使用费；房屋使用价格每2年调整一次，价格调整根据主管单位委托有资质的第三方评估机构进行评估（使用价格调整不得低于前期价格）。因办公房使用费评估所产生的评估费用由甲乙双方共同承担；乙方应在接收房屋之前，须向甲方一次性付清履约办公房使用费保证金：人民币10000元；本协议终止且无乙方责任后,该履约保证金除用以抵充协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；使用期满或协议解除后，乙方应于使用期满或协议解除之日起10日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态,且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的,使用屋内的物品视为乙方放弃所有，由甲方有权自行处理并收回房屋,涉及相关费用在履约保证金中扣除,不足部分由乙方承担。对于逾期搬离的时间,甲方有权按照协议约定的办公房使用费收取房屋占有使用费,同时承担年办公房使用费30%的违约金；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态,不得故意破坏,不得留存物品或影响房屋的正常使用；使用期间,使用房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用,均由乙方承担,并直接向有关管理单位交付；乙方有下列情形之一的,甲方有权单方面解除协议，收回房屋：1.未按约定期限支付办公房使用费逾期达20日的……除非法定事由或约定解除事由之外,甲乙双方不得随意解除本房屋使用协议；若乙方未能继续使用房屋，应按约定及时清场搬离，归还甲方房屋；甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按月办公房使用费的1%向乙方支付违约金；乙方未按约定支付办公房使用费的,除仍应及时如数补交办公房使用费外,每逾期一天,应按月办公房使用费的1%向甲方支付违约金;使用期内，乙方需提前退出房屋使用的，应提前90日通知甲方,且应向甲方支付3个月办公房使用费作为违约金；乙方未在第五条第2款约定期限内返还使用房屋及附属设施设备的,自约定期限届满次日起,每逾期一天,乙方应按月办公房使用费的1%向甲方支付违约金；乙方未按约定支付违约金、损害赔偿等应向甲方支付的款项，甲方有权从履约保证金中直接扣除,不足部分乙方应予以补齐；甲乙双方的损失包括但不限于房屋维修或恢复原状的费用、办公房使用费减少的损失、按照协议应当承担的费用以及为解决纠纷而支出的诉讼费、律师费、执行费等一切费用；因履行本协议发生的争议,由双方当事人协商解决;协商或调解不能解决的,依法向甲方指定法院起诉,因守约方维护合法权益而支付的诉讼费、律师费等所有直接和间接损失由败诉方承担。 合同签订后，安咏公司支付了10000元保证金，并支付办公房使用费和物业费至2019年5月4日，后续费用未再支付。2019年10月12日，徽科公司向安咏公司发出《律师函》，函告安咏公司处理租金等事宜。 另查明，安徽华人律师事务所接受徽科公司委托，指派丁欢、孙宇豪律师作为本案的委托诉讼代理人，律师费为8000元。2020年9月14日，安徽华人律师事务所向徽科公司出具了一张8000元律师代理费的发票。 上述事实，有《XX大厦房屋使用协议》、《授权书》、律师函、《聘请律师合同》、发票、银行电子回单及当事人陈述等证据予以证明，本院依法予以确认。 本院认为：经安徽两淮科力机械制造有限责任公司授权，徽科公司与安咏公司签订的《XX大厦房屋使用协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法、有效。合同签订后，双方应按照约定全面履行自己的义务。徽科公司已按约履行交付房屋义务，安咏公司应按约支付办公房使用费和物业费，但自2019年5月4日起，安咏公司拖欠案涉办公房使用费和物业费至今，经徽科公司催要后仍不支付，其行为已经构成根本违约，现徽科公司诉请解除双方于2017年6月27日签订的《院士大厦房屋使用协议》,安咏公司立即将XX大厦X层返还给徽科公司，符合双方合同约定的解除合同条件，且安咏公司在庭审中同意解除合同、返还案涉房屋，故本院对徽科公司的上述诉讼请求，依法予以支持。 关于徽科公司诉请安咏公司支付拖欠的办公房使用费806400元（自2019年5月4日起计18个月的费用）及物业费109440元（自2019年5月4日起计18个月的费用），因安咏公司支付办公房使用费、物业费仅至2019年5月4日，至2020年11月3日还需向徽科公司支付办公房使用费806400元（28元×1600㎡×18个月）和物业费109440元（3.8元×1600㎡×18个月）。因今年发生的新冠疫情是全国重大突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。结合双方履约情况、不可抗力事件发生对安咏公司经营的影响等因素，本院酌情减免一个月的办公房使用费及物业费。综上，安咏公司仍需向徽科公司支付办公房使用费761600元（806400元－28元×1600㎡×1个月）、物业费103360元（109440元－3.8元×1600㎡×1个月）。关于安咏公司辩称自2019年起至今案涉房屋多次发生断电、徽科公司违反出租义务的意见，安咏公司未提供证据证明系因徽科公司违反出租义务致使案涉房屋长期停电，且其所提供的证据仅反映了因安咏公司未及时交纳物业费而导致其公司员工无法刷卡使用电梯，故本院对安咏公司辩称徽科公司违反出租义务的意见不予采信。 关于徽科公司诉请安咏公司立即向其支付逾期付款违约金215040元（每逾期一天,按照月办公使用费的1%,自2019年5月4日暂计算至2020年9月3日,以后顺延至款清之日止），因合同中约定“乙方未按约定支付办公房使用费的,除仍应及时如数补交办公房使用费外,每逾期一天,应按月办公房使用费的1%向甲方支付违约金”，该标准过高，本院酌情调整为以欠付款项864960元（761600元+103360元）为基数，自起诉之日即2020年10月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 关于徽科公司诉请安咏公司立即向其支付电费7721.4元、水费3840元、空调费62472.3元及公共能耗费8640元，合计82673.7元，因案涉合同约定“使用期间,使用房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用,均由乙方承担,并直接向有关管理单位交付”，且徽科公司未提供相关证据证实已代安咏公司缴纳了上述费用，徽科公司的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于徽科公司诉请安咏公司赔偿其因主张权利而支出的律师费8000元，因双方在合同中对律师费损失进行了约定，徽科公司诉请安咏公司赔偿律师费损失8000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告安徽徽科工程项目管理有限公司与被告安徽省安咏控股股份有限公司于2017年6月27日签订的《院士大厦房屋使用协议》； 二、被告安徽省安咏控股股份有限公司于本判决生效后十日内将位于合肥高新区，建筑面积为1600㎡的房屋返还给原告安徽徽科工程项目管理有限公司； 三、被告安徽省安咏控股股份有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽徽科工程项目管理有限公司支付办公房使用费761600元、物业费103360元及违约金（违约金以864960元为基数，自2020年10月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 四、被告安徽省安咏控股股份有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽徽科工程项目管理有限公司赔偿律师费损失8000元； 五、驳回原告安徽徽科工程项目管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15794元，减半收取计7897元，由原告安徽徽科工程项目管理有限公司负担2305元，由被告安徽省安咏控股股份有限公司负担5592元；财产保全费5000元，由被告安徽省安咏控股股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十二月十四日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。