重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3192号上诉人(原审原告)：何清怡，女，1995年9月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:程地昌，中豪（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人:崔曜，中豪（两江新区）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：重庆市康德实业(集团)有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路9号3-1，统一社会信用代码:9150010320344244XB。法定代表人:卢朝康，董事长。委托诉讼代理人：程卓，男，汉族，1980年10月20日出生，住重庆市渝中区，该公司员工。上诉人何清怡因与上诉人重庆市康德实业(集团)有限公司（以下简称康德公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初3064号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何清怡上诉答辩称，依法将原审判决第四项改判为：康德公司应当支付何清怡违约金530万元，本案诉讼费由康德公司承担。事实和理由：双方约定的是惩罚性违约金，不以填补损失为目有，请求应当得到支持。由于惩罚性违约在一定程度上定金相似，均具有惩罚性，何清怡认为如要调整也可以参照《担保法》第91条关于定金的规定，即不得超过主合同标的额20%的范围内自由裁量。康德公司上诉答辩称，撤销原审判决第三、四项，上诉费由何清怡承担。事实与理由：原判解除合同、退还房款康德公司无意见。但原审判决主张装修损失250000元无事实依据，因何清怡并未证明实际的装修损失。原审判决认定按已付房款的25%计算违约金明显超出了何清怡的实际损失，康德公司因未按期提出办证申请，给予其总房款优惠224446元，已远远大于资金占用损失，何清怡并未有实际损失。何清怡向一审法院提出诉讼请求，判令：1.解除双方于2015年7月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、补充协议（二）；2.康德公司退还何清怡购房款265万元；3.康德公司支付何清怡违约金530万元；4.康德公司退还何清怡装修损失25万元；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费由康德公司承担。一审经审理查明：2015年4月24日，何清怡、何清妍的亲属陈开红向康德公司交纳购买康德国际2幢29-1、29-2号房屋定金100万元。2015年7月13日，康德公司（甲方）与何清怡（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区经纬大道*号*幢*号非住宅现房（建筑面积305.12平方米、套内面积207.43平方米）出售给乙方。合同约定的总价款为3325808元，分别于2015年7月13日支付1250000元，2016年1月31日支付剩余房款1037904元，2016年2月28日支付剩余房款1037904元。合同约定甲方于2015年9月5日前将商品房交付乙方使用。合同第十一条载明涉案商品房已经设定抵押权。合同第十三条关于办理产权登记的约定：“1.现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2...4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（1）...（2）逾期超过730日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行......”该买卖合同尾部备注：“如若由于甲方原因在2016年1月31日前未能签订《重庆市商品房买卖合同》，甲方双方再协商赔偿事宜。模板合同最终以正式网签合同为准。”合同签订后，何清怡向康德公司支付房款75万元。康德公司向何清怡交付了涉案商品房。2016年1月28日，康德公司（甲方）与何清怡、何清妍（共同作为乙方）签订补充协议。补充协议甲方承诺载明：“3.甲方于2018年7月25日前与乙方完善该物业的网签手续，2018年8月25日前与乙方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4.甲方在乙方于2016年1月29日前支付伍拾万元的情况下，给予乙方该物业物业服务费相应减免和2个车位停车费减免5年的优惠，具体为：29楼1号房物业服务费优惠为2016年1月1日至2019年12月31日，29楼2号房物业服务费优惠为2016年11月1日至2019年12月31日，2个车位停车费优惠为2017年1月1日至2021年12月31日。”补充协议乙方承诺载明：“1.2016年1月29日之前支付房款50万元；2.于甲方完善该物业网签手续之日，支付房款150万元，缴纳相关的税费、大修基金等办证费用，提供办证所需的相关资料；3.乙方收到土地房屋登记机构出具的办理《房地产权证》登记受理单3日内，支付剩余房款1448893元；4....”补充协议第三条双方的违约责任载明：“1.因甲方任何原因（不可抗力除外）造成未按承诺期限完善网签手续或办理房产证，或房屋归属所有权发生争议时，甲方无条件退还乙方已付房款，并赔付乙方双倍的已付房款作为违约金，乙方退还该物业。”该补充协议乙方处由何清怡、何清妍的亲属陈开红签字。补充协议签订后，何清怡、何清妍向康德公司支付房款共计50万元。2016年6月15日，康德公司（甲方）与何清怡、何清妍（共同作为乙方）签订补充协议（二）。该补充协议首部载明何清妍、何清怡购买甲方位于渝中区经纬大道*号*幢29楼*号房，已经支付房款300万元。该补充协议第一条甲方承诺载明：“1.房屋款总金额优惠448893元，优惠后总金额为550万元；2.签约之日至该物业办理房产证期间，乙方享有该物业的合法使用权和收益权；3...4.甲方于2018年7月25日前与乙方按照双方成交金额和开票金额完善该物业的网签手续，2018年8月25日前与乙方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理该物业《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；5.甲方在乙方于2016年6月16日前支付贰佰万元的情况下，给予乙方现租赁该物业负一层车库库房免费使用5年和该物业服务费减免2年的优惠，具体为：车库库房场地租赁优惠为2016年5月1日至2021年4月30日；29楼1号房和2号房物业服务费优惠为2020年1月1日至2021年12月31日。”该补充协议第二条乙方承诺载明：“1.2016年6月16日之前支付该物业购房款200万元；2.于甲方完善物业网签手续之日，支付该物业购房尾款50万元，缴纳相关的税费、大修基金等办证费用，提供办证所需的资料；3......”合同第三条双方的违约责任载明：“1.因甲方任何原因（不可抗力除外）造成未按承诺期限完善网签手续或办理房产证，或房屋归属所有权发生争议时，视为甲方存在欺诈行为，依据新《消费者权益保护法》第五十五条规定，甲方无条件退还乙方已付房款，并赔付乙方双倍的已付房款作为违约金。乙方退还该物业，甲方一次性赔付乙方装修损失伍拾万元整和未享受的所有物业优惠对等的现金价值。”该补充协议（二）乙方处由何清怡、何清妍的亲属陈开红签字。双方签订补充协议（二）后，何清怡、何清妍向康德公司支付房款200万元。康德公司至今尚未替何清怡办理涉案商品房的网签手续及房地产权证。双方确定，何清怡为案涉房屋交纳的价款为265万元。一审审理过程中，康德公司申请对涉案商品房的价值进行鉴定。双方确定由重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估。2019年10月24日，该评估公司出具报告书，2019年10月10日，涉案商品房的评估总价为338.68万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该案中，何清怡与康德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、补充协议（二）系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。康德公司未能依约为何清怡申请办理产权登记，构成违约。根据合同约定，何清怡享有合同解除权。因此，何清怡要求解除合同的请求，一审法院予以支持，其要求退还购房款系合同解除后果，一审法院予以支持。何清怡要求康德公司支付装修损失25万元符合双方合同的约定，一审法院予以支持。关于违约金的问题，合同约定违约方承担两倍已付房款作为违约金确系过高，康德公司请求调整符合法律规定。结合评估报告、银行的同期贷款利率等借贷成本、逾期办证的时长及康德公司两次在补充协议明确违约金的计算方式，一审法院确定违约金按已付房款的百分之二十五计算，即为66.25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、何清怡与重庆市康德实业(集团)有限公司于2015年7月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》、2016年1月28日签订的《补充协议》、2016年6月15日签订《补充协议（二）》于本判决生效后立即解除；二、重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内退还何清怡购房款2650000元；三、重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付何清怡装修损失250000元；四、重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付何清怡违约金662500元。该案受理费减半收取31450元，由何清怡负担13800元，重庆市康德实业(集团)有限公司负担17650元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，何清怡与康德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、补充协议（二）系双方真实意思表示，内容合法，属依法成立的有效合同。康德公司未能依约为何清怡申请办理产权登记，其行为构成违约，何清怡据此要求解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、补充协议（二）并要求康德公司承担违约责任符合合同约定及法律规定。违约金性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，在当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼具赔偿与惩罚的双重功能。双方在合同中约定“因康德公司未按承诺期限完善网签手续或办理房产证......视为康德公司存在欺诈行为，依据新《消费者权益保护法》规定，康德公司无条件退还何清怡已付房款，并赔付双倍的已付房款作为违约金”，可见，双方在合同中明确约定了以债务的过错为适用惩罚性违约金的要件，这就直接决定本案中违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。案件审理中，康德公司以双方约定的违约金过高为由，申请进行调整，符合法律规定。但康德公司违约，其承担违约金时理应考虑双方约定违约金的惩罚性功能。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。本案中，在双方均未举示充分证据证明因违约造成的损失情形下，本院认为以银行同期贷款利率等借贷成本来衡量违约损失，同时增加损失的30%来调整违约金，兼顾了违约金赔偿与惩罚的双重功能，较为符合双方关于违约金性质的约定。按本院确定的调整方法计算出来的违约金约为86万元，大大超一审判决确认的调整金额66.25万元，据此，何清怡关于本案违约金调整应考量惩罚性的上诉理由成立，本院予以采纳，一审判决对违约金的调整偏低，本院进行修正；对康德公司关于一审判决按已付房款的25%调整违约金明显超出了何清怡的实际损失的上诉理由，本院不予采纳。由于何清怡要求康德公司支付装修损失25万元与双方合同约定相符，一审法院据此判决康德公司支付何清怡装修损失并无不当，对康德公司撤销原审该项判决的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初3064号民事判决之第一项；即何清怡与重庆市康德实业(集团)有限公司于2015年7月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》、2016年1月28日签订的《补充协议》、2016年6月15日签订《补充协议（二）》于本判决生效后立即解除二、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初3064号民事判决之第二项；即重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内退还何清怡购房款2650000元。三、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初3064号民事判决之第三项；即重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付何清怡装修损失250000元。四、变更重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初3064号民事判决之第四项为：重庆市康德实业（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付何清怡违约金86万元。一审案件受理费31450元，由何清怡负担13800元，重庆市康德实业（集团）有限公司负担17650元。二审案件受理费48900元，由重庆市康德实业（集团）有限公司负担12925元，由何清怡负担35975元。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十二月九日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟