新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初6402号原告（反诉被告）：乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区河北东路北二巷31号。法定代表人：马国兵，该公司经理。委托诉讼代理人：王继亮，新疆迪哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面，经营场所:乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路36号广汇汇芙园小区1栋6号一层商铺。经营者：孙峰，男，1974年9月6日出生，汉族，该个体经营者，住乌鲁木齐市米东区通嘉世纪城小区10号楼6单元201室。被告（反诉原告）：沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭，经营场所乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路36号广汇汇芙园小区1栋6号商铺二层一半。经营者：孙峰，男，1974年9月6日出生，汉族，该个体经营者，住乌鲁木齐市米东区通嘉世纪城小区10号楼6单元201室。二被告共同委托诉讼代理人：赵云峰，新疆星河律师事务所律师。原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司（以下简称：尕盼舍餐饮）与被告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面（以下简称：石榴花拌面），被告沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭（以下简称：石榴花抓饭）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尕盼舍餐饮的委托诉讼代理人王继亮，被告石榴花拌面、石榴花抓饭的共同经营者孙峰及其共同委托诉讼代理人赵云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尕盼舍餐饮向本院提出本诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《承包合同》；2、依法判令被告返还租金430,000元；3、依法判令被告按照设备清单返还餐厅设备（详见清单11项），原告估价66,000元；4、依法判令被告赔偿排烟设施损失19,540元、灶具6,070元、装修损失115,000元，以上合计636,610元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2019年6月3日签订一份《承包合同》,合同主要约定“甲方孙峰将其拥有产权的商铺承包给乙方用于餐饮经营,商铺座落于××区/2,占地面积58+235平方米,租期7年,自2019年6月1日起至2026年6月1日,年租金516,000元,每年房租提前半年支付；被告必须按照政府要求提供相应材料并办理餐饮所需证件和审验...”合同签订后,原告付清第一年租金,并对该商铺进行了装修。此后,由于餐厅无经营手续，多次遭到市场监督管理局及各有关部门进行的检查并停业整顿,一直等到11月28日被告才将餐厅的食品经营许可证办理完成,原告才开业经营。受此事影响,原告资金紧张,12月又面临要交租金,原告此时暂没有能力提前支付房租,与被告协商实在不行就退商铺,但被告不同意延期交纳房租也不同意退商铺,春节前双方未能协商达成一致。2020年1月28日由于疫情,政府要求直接停业,到3月13日政府通知复工复产,原告员工刚开门打扫卫生及消毒,被告就要收回商铺,当天双方发生了争吵。2020年3月19日下午,被告直接把原告员工赶走并将商铺大门上锁,原告向社区及警务站报警,未能解决此事,至今原告无法经营。综上所述,原告认为,自2019年6月1日起原告付清一年的租金516,000元,仅正常经营了2个月时间,损失惨重。被告无合法经营手续，以欺诈方式骗取原告与其签订合同,后又用极端方式锁门停止原告经营,其行为严重违约;为此,原告特向法院起诉,请求判如所请。被告石榴花拌面、石榴花抓饭辩称，不认可原告的诉讼请求。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，理由：一、针对原告第1项要求解除《承包合同》的请求，我方同意解除；第2项要求返还租金的请求，因收取租金是依据合同，不存在返还的问题；第3项要求返还餐厅设备，缺乏事实依据，部分设备原告已经拉走，不存在返还的问题；第4项要求赔偿排烟设施，灶具损失及装修损失的请求，因我方移交给原告的设施一应俱全，均是我方购买提供，不存在赔偿问题。二、原告在诉状中谈到其多次遭到市场管理局的检查，仅有2020年3月15日一次，不存在停业整顿的事实。三、不存在2020年3月19日被告将原告员工赶走并在大门上上锁的事实。四、合同第七条第6项约定原告不得以被告名义从事经营活动，被告提供的经营手续是否完善与原告独立自主经营之间没有因果关系。五、实际是原告以自己的名义进行餐饮经营，没有借用被告的字号经营。综上，我方要求驳回原告的全部诉讼请求，并向法院提出反诉，要求原告支付违约金。反诉原告石榴花拌面及石榴花抓饭向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告尕盼舍餐饮向我方支付违约金258,000元；2、本案诉讼费由反诉被告尕盼舍餐饮承担。事实及理由：2016年10月20日,我方取得乌鲁木齐市阿勒泰路汇芙园小区1层6号临街一楼商铺,经营石榴花拌面。2019年4月1日我方又取得阿勒泰路679号二楼一半的商铺(6号商铺二层),经得业主同意后将上下楼打通并装修一新,一、二楼租期均为为十年。2019年6月3日,我方与反诉被告尕盼舍餐饮签订《承包合同》,约定我方将位于××区商铺、679号二楼转租于反诉被告尕盼舍餐饮,租期为7年,自2019年6月1日至2026年6月1日,租金支付方式为每年房租提前半年支付,该《承包合同》第十条第2项约定:若乙方拖欠租金15天以上,视为乙方违约、甲方有权终止本合同,乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间的(51.6万元)作为违约金支付给甲方。对此,房屋租赁权利人并无异议。合同签订的当日,双方进行了交接,之后,反诉被告尕盼舍餐饮进行了局部改造(吧台等),反诉被告尕盼舍餐饮提出以租金补贴3万元用以改造费用。2019年6月2日至12日,反诉被告尕盼舍餐饮分8次向我方交纳租金48.6万元(应交51.6万元-48.6万元=3万元),并挂牌“尕盼舍餐饮”及注册商标图案开始经营。经营至2020年3月15日即“3.15消费者权益保护日”,乌鲁木齐市沙依巴克区工商行政管理局九家湾工商所接群众举报,对反诉被告尕盼舍餐饮进行了现场查询，但未对尕盼舍餐饮作出任何处罚,同年3月16日,反诉被告尕盼舍餐饮即撤离全部人员，关门停业。2020年3月19日,反诉被告尕盼舍餐饮安排车辆，人员将“尕盼舍餐饮”-楼全部设施搬走,再无音讯。2019年12月至2020年3月期间,我方多次催要第二年度的房租未果。自2020年3月16日起,店铺一直处于闲置状态,给我方造成了严重经济损失。2020年4月期间,反诉被告尕盼舍餐饮监事马卫国个人将我方诉至法院,提出解除合同等诉求,后于2020年6月22日马卫国申请撤诉。现再次诉至法院，我方依据合同第十条第2项约定,应由反诉被告承担违约金516,000元,反诉原告现主张50%的违约金,即258,000元。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定,特诉至贵院,请依法判决。反诉被告尕盼舍餐饮针对反诉原告石榴花拌面及石榴花抓饭的反诉答辩称，我方不同意反诉原告的请求，认为其反诉请求没有事实及法律依据。理由：2019年6月3日双方签订合同后，反诉原告没有履行合同义务向我方提供食品卫生许可证，一直到2019年11月28日，反诉原告才向我方提供了石榴花拌面的食品经营许可证，石榴花抓饭的经营许可证至今未提供，证实反诉原告存在违约行为。根据法律规定，先履行乙方没有履行自己的义务，后履行一方有权要求不履行自己的义务，因此截至到2019年11月28日之前我方无法正常经营，反诉原告理应向我方退还租金。2020年3月19日，我方将部分设备拿到别的连锁店使用，反诉原告的经营者孙峰就以我方拖延租金为由，强行将涉案商铺上锁，构成根本违约，导致2020年3月19日以后至今一直未经营。为此，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月3日,被告石榴花拌面、石榴花抓饭的经营者孙峰与原告尕盼舍餐饮水泵厂店的实际负责人马卫国签订一份《承包合同》,在合同首部出租人（以下称甲方）处标注“石榴花拌面及石榴花抓饭”，在承租人（以下称乙方）处标注“马卫国（尕盼舍餐饮）”，合同约定：乙方承租甲方位于乌鲁木齐市××区约235㎡房屋用于餐饮经营。其中合同第2条约定承租期限7年,即自2019年6月1日起至2026年6月1日止；第3.1条约定每年租金516,000元；第3.2条约定第一年租金于合同签订后3个工作日内交付，第二年房租为每年提前半年支付下一年度全年房租,以此类推；第3.3条约定乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金,甲方给予乙方15天的宽限期,从第16天开始甲方有权向乙方收回房子，乙方要付甲方滞纳金516,000元；第6.3.（3）条约定乙方逾期交纳租金,经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权解除合同；第6.5条约定甲方必须给予乙方以同本店商铺平等的一切经营条件,为乙方的经营活动提供方便；第7.3条约定乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件；第7.6条约定乙方不得以甲方的名义从事经营活动,必须亮证经营；第10.1条约定若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同起需支付一年的房租516,000元作为违约金支付给乙方；第10.2条约定若乙方拖欠租金15天以上,视为乙方违约，甲方有权终止本合同,乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金516,000元作为违约金支付给甲方。在本合同尾页甲方处有孙峰的签名捺印；乙方处有马卫国签名捺印。在双方签字捺印下方空白处由孙峰亲笔书写《备注》：内容载明：1.乙方在经营期间，甲方必须按照政府要求提供相应材料，并办理餐饮所需证件和审验，甲方不得将餐厅收回及转让，如有上述行为，视为甲方违约；2.乙方租期满两年时，如不在续租，甲方应退还乙方未使用的租金。孙峰在此《备注》上捺印确认。合同签订后，孙峰依照合同约定向马卫国交接了涉案租赁房屋,尕盼舍餐饮向孙峰交纳了第一年租金516,000元；同时对涉案租赁房屋进行了部分装修和改造,并在一楼商铺正面门头上安装“尕盼舍餐饮”的商业连锁牌匾；并在二楼窗户上张贴“尕盼舍餐饮”的字样；在迎宾门侧面玻璃上竖贴“尕盼舍新疆特色菜”字样；在吧台墙面上挂着“尕盼舍餐饮水泵厂店”的餐饮价目表等。在尕盼舍餐饮经营过程中，双方因本案纠纷于2020年3月19日报警处理，孙峰于当日将涉案房屋上锁。随即孙峰对涉案房屋使用至今。另查明，本院通过对乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾工商所工作人员的调查可得知2019年10月期间，工商部门工作人员前往涉案场所检查，发现原告在经营过程中向工商人员提供的是石榴花拌面的营业执照，而门头所挂牌匾却是尕盼舍餐饮，所挂牌匾与营业执照名称不符；以及原告未提供石榴花拌面营业执照所对应的食品经营许可证，因上述两个原因被工商人员责令原告停业整顿，后原告向工商部门工作人员提供了于2019年11月28日才办理下来的石榴花拌面的食品经营许可证，工商人员才同意原告继续开业经营。同时工商部门工作人员一再要求尕盼舍餐饮在经营期间必须保持牌匾与提供的营业执照相一致，否则不让再继续经营。另，本院通过对乌鲁木齐市沙依巴克区汇芙园社区的调查，该社区从未对原告经营场所进行停业整顿或者查封过。另，石榴花拌面于2014年3月10日登记注册，个体经营，经营者：孙峰，2019年11月28日办理了该个体工商户的食品经营许可证。石榴花抓饭于2019年4月11日登记注册，个体经营，经营者：孙峰，该个体工商户至今未办理食品经营许可证。另，原告要求被告返还的设备清单包括：1.燃气系统一套；2.烤肉区油烟灶一套；3.四开门冷冻柜一台；4.两开门冷藏柜一台；5.啤酒柜一台；6.冷面柜一台；7.烤肉区冷冻柜一台；8.烤肉区净化器一台；9.墙面货架三个；10.立体式货架两个；11.监控一套。本案审理中，被告认可第1-8项物品原告未拿走，第9.10项物品是本人购买，与原告无关；第11项监控主机已被原告拿走，但原告安装在墙上的10个监控摄像头未拿走。原告认可监控主机已拿走，监控摄像头未拆除拿走；针对第9.10项物品未提供充分证据证实该物品为其购买所有。再查明，1.2016年10月20日，孙峰与案外人李卫国签订房屋租赁合同，孙峰承租位于乌鲁木齐市××区商铺，租期10年；2.2019年4月1日，孙峰与案外人刘江海签订房屋租赁合同，孙峰承租了位于乌鲁木齐市××区的一半，面积约235㎡房屋，租期10年；3.孙峰将承租的二楼房屋与承租的一楼商铺打通并安装楼梯，并对涉案房屋进行装修并经营石榴花拌面和石榴花抓饭；4.一楼商铺是案外人李卫国从张晶处购买，张晶从新疆广汇房地产开发有限公司原始购买；5.二楼房屋经法院确认归新疆美格三星商贸有限公司所有，案外人刘江海系新疆美格三星商贸有限公司法定代表人刘媛林的亲弟弟，受该公司法人刘媛林的委托与孙峰签订涉案租赁合同；6.涉案房屋目前均在新疆广汇房地产开发有限公司名下，现不具备过户条件；7.案外人李卫国、刘江海对涉案房屋均实际管控；8.案外人李卫国、刘江海对孙峰将房屋转租给尕盼舍餐饮使用的事实均不持任何异议。本院认为，原、被告签订的《承包合同》，名为承包，实为房屋租赁。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，依法成立的合同对双方当事人均有拘束力，非经法定或者约定事由不得任意变更，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原、被告是否存在违约的问题，本院认为，本案中，孙峰本人在合同尾页亲笔并捺印《备注》，写明按照政府要求向尕盼舍餐饮提供相应材料，并办理餐饮所需证件和审验的承诺，否则视为违约，该《备注》足以说明孙峰应于合同签订时应向尕盼舍餐饮提供石榴花拌面、石榴花抓饭的营业执照和相对应的食品经营许可证，但孙峰仅按合同约定向尕盼舍餐饮提供了两个个体营业执照，直至2019年12月28日才提供了其中石榴花拌面的食品经营许可证，足以说明孙峰未按合同约定向尕盼舍餐饮履行其提供完整证照的义务，其行为已构成违约。同样尕盼舍餐饮未按合同约定于2019年12月1日前向孙峰支付下一年度房屋租金516,000元,同样违反合同约定，其行为亦构成违约。加之尕盼舍餐饮所挂牌匾为尕盼舍餐饮，与孙峰提供的营业执照和对应的食品经营许可证证照明显不符，存在过错。综上，可以证实原、被告均违反合同约定，均存在违约行为。关于原告要求解除双方签订《承包合同》的本诉请求，本院认为，原告依照合同约定应于2019年12月1日前向被告支付下一年度租金516,000元，但给付期限届满后原告却以种种理由一直未付，经被告多次催要无果，根据合同第6.3.（3）条约定：“原告逾期交纳租金,经限期交纳后仍拒不交纳者，被告有权解除合同”，并依据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”，据上述合同约定和法律规定，被告依法享有单方解除权。结合现已查明孙峰因涉案纠纷于2020年3月19日将租赁房屋上锁，随即由其自主经营至今的客观事实足以说明孙峰以上锁及自主经营的行为来表明其不再继续履行涉案合同的意思表示，且原告对此事实不持异议，可证实从2020年3月19日起再无继续履行涉案合同的可能，实际涉案合同已于2020年3月19日解除，故原告要求解除双方于2019年6月3日签订《承包合同》的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求返还租金430,000元的本诉请求，本院认为，通过工商部门的调查情况可以反映出尕盼舍餐饮在承租涉案房屋经营至2019年10月后被工商人员发现原告门头所挂尕盼舍餐饮的牌匾与原告向工商人员提供检查的石榴花拌面的营业执照名称不符；且原告无法提供该营业执照所对应的食品经营许可证，综上两点原因被工商部门责令停业整顿，直至尕盼舍餐饮于2019年11月28日向工商人员提供了石榴花拌面的食品经营许可证，工商人员同意尕盼舍餐饮继续开业，从工商部门调查的事实可证实自2019年10月至同年11月期间（约30天）涉案场所未实际正常经营。加之2020年1月28日至2020年3月13日期间（计45天）为新疆疫情期间，此期间餐厅关门，上述两段时间无法正常经营的原因是双方的违约行为和不可抗力事件而导致，故对上述期间的租金，基于公平原则，本院酌情考虑由双方各自承担50%较为合理，本院即认定被告已收取原告租金中的53,013.75元[1.（516,000元÷365天=1,413.7元/天）、2.1413.7元/天×（30+45天）×50%]应返还原告。另，本院现已查明涉案合同已于2020年3月19日实际解除，依据《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此法律规定，原告向被告已交纳的自2020年3月19日至2020年6月1日期间（计74天）的租金104,613.8元（1,413.7元/天×74天）亦应一并返还原告。综上，被告共向原告应返还租金为157,627.55元（53,013.75元+104,613.8元），现原告要求被告返还租金430,000元中的合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告返还餐厅设备的本诉请求，本院认为，本案审理中，被告已认可原告提交的设备清单中第1-8项物品及第11项物品中的10个监控摄像头至今还未返还原告，因上述物品为原告其购买所有，被告理应向原告返还。针对原告主张的第9.10项物品，原告提供的证据不足以证实其对该物品享有所有权，应承担举证不能对其不利的法律后果，故本院对原告提供清单中第9.10项物品，本院不予支持；其他要求返还物品的请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿排烟设施损失19,540元、灶具6,070元及装修损失115,000元的本诉请求和被告要求原告支付违约金258,000元的反诉请求，本院认为，针对原告该本诉请求，原告未能提供充分证据予以佐证，并结合本院现已查明双方在履行合同过程中，均有违反合同约定的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，据此法律规定，该本反诉各请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司与被告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭于2019年6月3日签订的《承包合同》已于2020年3月19日解除；二、被告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭向原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司返还租金157,627.55元；三、被告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭向原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司返还以下物品：1.燃气系统一套；2.烤肉区油烟灶一套；3.四开门冷冻柜一台；4.两开门冷藏柜一台；5.啤酒柜一台；6.冷面柜一台；7.烤肉区冷冻柜一台；8.烤肉区净化器一台；9.监控摄像头十个；四、驳回原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司的其他本诉请求；五、驳回反诉原告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭要求反诉被告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司支付违约金258,000元的反诉请求；以上沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭应返还乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司租金157,627.55元及返还物品（详见判项三），应于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的636,610元，给付标的157,627.55元，占争议标的的24.76％。本诉案件受理费减半收取5,083.05元（原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司已预交），由被告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭负担24.76％即1,258.56元，原告乌鲁木齐尕盼舍餐饮服务有限公司负担75.24％即3,824.49元。本案反诉争议标的258,000元，反诉案件受理费减半收取2,585元（反诉原告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭已预交），由反诉原告沙依巴克区阿勒泰路石榴花拌面、沙依巴克区阿勒泰路石榴花抓饭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 李 强二〇二〇年十二月三十一日书记员 阮文婷