广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15973号原告：郑根辉，男，1972年12月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王丽萍，广东瑞伦律师事务所律师。被告：宋广见，男，1969年9月4日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：虞官胜，广东益航律师事务所律师。原告郑根辉与被告宋广见房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行审理，原告郑根辉的委托诉讼代理人王丽萍，被告宋广见及其委托诉讼代理人虞官胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑根辉向本院提出诉讼请求：一、被告将广州市花都区花东镇花北路9号A19幢x号商铺腾空交还给原告；二、被告向原告支付自2020年8月1日起至腾空房屋之日止的占有使用费（每月5万元，按每间商铺每月5000元的标准计算，暂计2020年8、9月份为10万元）；三、被告向原告支付自2020年7月1日起至交还房屋之日止的违约金暂计10000元[违约金以50000元（8月租金）为基数，自2020年7月1日起按每日5‰计至清还款项之日止；以50000元（9月租金）为基数，自2020年8月1日起按每日5‰计至清还款项之日止；以50000元(10月租金)为基数，自2020年9月1日起按每日5‰计至清还款项之日止]；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年11月1日签订《租赁合同》，约定原告将广州市花都区花东镇花北路9号A19幢x号商铺租赁给被告用于经营工程机械配件及相关配套产品，不得经营该用途以外的其他业务，于每月1号前缴付下一个月租金及相关费用。被告自2020年7月份至今无故未支付租金，原告于2020年8月6日向被告送达《解除租赁合同通知书》，告知因其严重违约现正式解除合同及立即停止营业，并于2020年8月10日前交回商铺。经原告多次催要，被告至今未向原告支付租金，也未交付商铺。被告宋广见辩称，一、宋广见并没有拖欠租金及相关费用。《租赁合同》签订后，宋广见按时支付租金和43000元的合同保证金，并没有拖欠租金。虽然《租赁合同》约定乙方应于每月1号前缴付下一个月租金及相关费用，但在实际履行合同的过程中，双方已经以实际行动变更该约定。从宋广见每月实际交付租金的转账凭证来看，宋广见交付租金的时间，几乎没有在1号前支付过下一个月的租金，绝大部分都是在当月1号以后，甚至是18号、19号支付上个月租金，这几年来，郑根辉也从来没有提出过异议，其都是同意的。更何况今年由于疫情原因，郑根辉也曾口头同意宋广见缓交二个月的租金，更不存在拖欠租金的问题。因此，双方在实际履行合同过程中，以实际行动变更了租金支付方式的约定。根据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。二、宋广见并没有改变涉案房屋的使用用途。虽然《租赁合同》约定该商铺用途仅限于经营工程机械配件及相关配套产品，不得经营该用途以外的其他业务。事实上，宋广见承租商铺后用于经营超市，宋广见是从上一个承租者手中承租过来的，而上一个承租者之前就是将该商铺用于经营超市的，宋广见是按现状承接过来的。宋广见承租商铺后一直都是经营超市，郑根辉也是知情且同意的。这几年来，郑根辉并没有反对，从没有提出过任何异议。更何况，无论用于经营超市还是经营工程机械配件及相关配套产品，均不影响本合同的履行，更不会造成郑根辉的任何损失。反而，会有利于附近居民、租户购买日常生活用品。因此，双方也已经以实际行动变更了合同关于商铺用途的约定。三、郑根辉要求解除合同不符合法律规定，应驳回其全部诉讼请求。2020年8月6日，突然有个陌生人来到涉案商铺，手持《解除租赁合同通知书》，要求宋广见签名。宋广见并不认识该人，感觉莫名其妙。后来经过询问，才得知是郑根辉委托过来的。宋广见于2020年8月3日还支付了6、7月份的租金，怎么8月6日就突然以拖欠租金为由要求解除租赁合同，宋广见一直很纳闷。后经了解才得知郑根辉将该商铺已委托其他新的物业管理公司进行管理，该新的物业管理公司要求涨管理费，郑根辉又要求涨租金，所以双方共同联合起来以各种理由要求宋广见解除合同。由于宋广见几年前承租该商铺时，这里的人气不旺，生意不好，所以租金不高，而现在人气旺了，郑根辉感觉租金太低，才导演出这样一出闹剧。之后，郑根辉就一直拒收租金，又叫宋广见将租金交给这个人交给那个人，而这个人那个人又以各种理由不收租金，目的就是逼迫宋广见撤场或者提高租金继续租下去。根据合同法相关规定，退一步讲，即使宋广见没有按时支付租金，郑根辉也可以要求在合理期限内支付，如果宋广见在合理期限内还不支付的，才可以解除合同。本案中，郑根辉不但没有给予宋广见一个合理期限，就连正常的通知都没有，而是直接通过他人递交一份《解除租赁合同通知书》。这属于强权且违法的行为。郑根辉的行为违背诚实信用原则和社会公德，违反客观事实，扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，其诉讼请求依法应不予支持。经审理查明：2017年11月1日，原告郑根辉作为甲方（出租人），被告宋广见作为乙方（承租人），双方签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市花都区花东镇花北路9号A19幢x号，建筑面积共640平方米的商铺出租给乙方，乙方在充分了解商铺的性质、用途、结构、权属、现状等情况基础上自愿承租；该商铺用途仅限于乙方经营工程机械配件及相关配套产品，不得经营该用途以外的其他业务。二、租期6年，自2017年11月1日起至2023年10月31日止。三、签订合同时，乙方向甲方支付保证金43000元；合同期满终止后30天内，当乙方完成结清一切费用、归还商铺等事项后，甲方将保证金不计利息全额返还给乙方；如乙方违约，保证金归属甲方所有，乙方还须赔偿甲方其他损失，如甲方违约，甲方双倍返还保证金给乙方。五、乙方应于每月1号前缴付下一个月租金及相关费用，未按时缴纳的，每逾期一日，需按欠款金额的5‰向甲方支付违约金；逾期达30日以上的，乙方除应支付违约金外，甲方单方有权解除本合同，乙方支付的保证金归甲方所有。乙方擅自改变商铺使用用途和经营种类，或擅自损坏、拆除、改变房屋及附属设备……构成乙方违约，甲方有权解除合同，乙方已付租金、保证金及其他费用不予退还。合同附件约定，2019年11月1日至2021年10月31日期间每月租金为19200元。合同签订后，宋广见向郑根辉支付租赁保证金43000元，郑根辉将涉案商铺交付宋广见使用。宋广见承租后用于经营超市和饭店。据宋广见陈述，其承租涉案商铺前，该商铺由叫刘小春的人经营超市和饭店，其于2017年9月开始从刘小春手上以38.8万元的价格承接商铺租赁权，之后与宋广见补签《租赁合同》，其承租后没有进行改装，仅进行了翻新。宋广见承租涉案商铺后，按照合同约定标准向郑根辉支付租金，但每月支付租金的时间均不统一，绝大多数在当月1日后支付，有时候延迟到下个月支付上一个月份的租金（大部分租金支付给微信名为“小梅”的人员），郑根辉对此均未提出异议。2020年8月6日，郑根辉出具《授权委托书》，委托广州凯通投资有限公司（以下简称凯通公司）收回涉案商铺，处理有关解除涉案《租赁合同》及对涉案商铺进行清场收回移交及接收等事宜。同日，郑根辉通过受托人向宋广见送达《解除租赁合同通知书》，以宋广见拖欠涉案商铺2020年7月至9月份的租金为由，要求解除《租赁合同》、没收保证金43000元、宋广见支付违约金等，并载明郑根辉委托凯通公司处理宋广见撤场及移交商铺的一切事宜（经办联系人：马玉泉）。2020年8月6日，宋广见通过微信转账向代郑根辉收取租金的小梅支付2020年7月份的租金19200元，并询问小梅后期的租金是否仍可以向其支付。小梅回复：“不是交给我，郑总说叫我收完7月；8月不是我收；（8月份租金交给谁）这个我也不清楚”。8月7日，宋广见通过微信向郑根辉转账支付8月份租金19200元，并说明：凯通说他不收取租金，他（收取后）又交给你，直接交给你……。郑根辉拒绝收取租金，并回复：我这几天没空，你跟凯通商量就可以了；8月份的租金你要交给凯通。之后宋广见多次希望缴纳2020年8、9月份的租金，并于8月10日、8月14日通过微信向郑根辉支付8、9月份租金，于10月5日后通过微信向郑根辉支付9、10、11月份的租金，但郑根辉均拒绝收取。从宋广见提供的微信聊天记录及电话通话录音中也显示，自2020年8月7日至本案起诉前，宋广见数次希望向凯通公司、郑根辉、小梅支付租金，但均遭到拒绝。庭审中，郑根辉表示涉案房屋权属人为广州宇航市场管理有限公司，其从该公司承租获得使用权，其不清楚该建筑物是否有办理规划报建手续。宋广见陈述据其了解，涉案商铺没有权属证书，这是当时郑根辉自己陈述的；当时郑根辉让其购买涉案商铺，其认为没有产权证，因此不敢购买。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函就涉案商铺是否取得《建设工程规划许可证》或是否经主管部门批准建设进行调查。该分局复函表示，结合法院提供的地理位置图进行初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区花东镇花北路9号A19幢x号商铺”的房屋登记信息及办理《建设工程规划许可证》的记录。本院将上述复函送达郑根辉、宋广见，并要求限期提交书面质证意见，逾期视为没异议，但双方当事人均未提交质证意见。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案商铺在本案法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，郑根辉、宋广见于2017年11月1日签订的《租赁合同》依法应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，对郑根辉要求宋广见腾空交还涉案商铺的主张，予以允许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效，宋广见应参照合同约定的租金标准（即每月19200元）向郑根辉支付其占用期间（自2020年8月1日起至腾空交还涉案商铺之日止）的占有使用费。郑根辉要求按每月5万元标准计算占有使用费于法无据，本院依法予以调整。同上述理由，合同无效，郑根辉要求宋广见支付违约金没有法律依据，且郑根辉应将收取的租赁保证金43000元退还给宋广见。为避免讼累，本院对保证金一并予以处理，该保证金应在宋广见应付郑根辉的占有使用费中直接予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宋广见于本判决发生法律效力之日起六十日内，将位于广州市花都区花东镇花北路9号A19幢x号商铺的房屋腾空交还给原告郑根辉；二、被告宋广见在履行上述第一项判项义务的同时，按每月19200元的标准，向原告郑根辉支付2020年8月1日起至腾空交还上述房屋之日止的占有使用费（实际应支付的占有使用费总额在前述基础上减去43000元）；三、驳回原告郑根辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告郑根辉负担814元，被告宋广见负担436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二〇年十二月三日法官助理王呈书记员陈少颖方琢华