北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12801号原告（反诉被告）：北京禾润世家物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院4号14层1418。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：姚旭丹，女，1993年9月5日出生，汉族，北京禾润世家物业管理有限责任公司职员。被告（反诉原告）：赵爽，女，1983年3月15日出生，汉族，北京市潜途（北京）网络科技有限公司职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人（被告之夫）:魏静鹏，男，1976年6月17日出生，汉族，北京市潜途（北京）网络科技有限公司职员，现住北京市昌平区。第三人：北京盛豪达房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院4号14层。法定代表人：王永超，总经理。委托诉讼代理人：王超，男，1989年6月17日出生，汉族，北京盛豪达房地产经纪有限公司职员，现住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京禾润世家物业管理有限责任公司（以下简称禾润世家公司）与被告（反诉原告）赵爽，第三人北京盛豪达房地产经纪有限公司（以下简称盛豪达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。禾润世家公司的委托诉讼代理人姚旭丹，被告赵爽及其委托诉讼代理人魏静鹏，盛豪达公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾润世家公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的合同于2020年9月29日解除；2、判令被告支付房租49980元；3、判令被告向原告支付违约金24000元；4、判令被告支付房屋安装门窗费1250元；5、判令被告支付水费99元；6、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月1日，原被告双方协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于北京市昌平区回龙观镇××小区××号楼××号商业房屋出租给被告。被告未能依约支付租金，被告应支付房租、违约金、门窗修复费等，故原告诉至法院。赵爽辩称，禾润世家公司未提前告知赵爽该临街门脸房的门头，门脸、门窗及门廊部分均系建立在违章用地基础上的设施，也就是说，甲方并未对交给乙方的整个房源有合法的出租权。由于双方对于违建拆除所产生的二次装修费用（门头，门脸，门廊地面及拆除违建后安装大门的费用）及对之前装修造成的损失补偿未达成共识，双方于4月15日微信达成解除租赁协议的约定。由于房租已经交至2020年5月31日，且原告不退剩余房租，赵爽在经营结束且注销执照时发送解约函。2020年5月19日，店铺门脸被贴标出售，赵爽认为禾润世家公司已经开始为解除合约后的房屋使用情况做筹备。2020年6月4日，赵爽告知禾润世家公司第二天进行房屋交接，禾润世家公司获悉后主动征询了赵爽营业执照迁出的进度，说明禾润世家公司对于以上描述均了解并认可。赵爽向本院提出反诉请求：1、判令禾润世家公司退回租赁押金24000元；2、判令禾润世家公司向赵爽支付直接及间接损失61678元；3、禾润世家公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月1日，赵爽在未被告知所租赁房屋部分系违章建筑的情况下，与禾润世家公司签订了《房屋租赁合同》。合同规定：禾润世家公司将坐落于北京市昌平区回龙观镇××小区××号楼××号商业房屋出租给赵爽。禾润世家公司故意欺瞒出租房屋存在部分违建的事实，对赵爽造成直接及间接损失。在疫情期间，城管拆除违建，属于禾润世家公司未按照要求交付房屋。禾润世家公司针对赵爽的反诉答辩称，因禾润世家公司未违约，赵爽未按时缴纳租金构成违约，因此不同意退还押金，不同意赔偿损失。盛豪达公司述称，盛豪达公司接受禾润世家公司的委托出租房屋，向客户介绍过房屋的情况。2019年那会儿没有涉及到拆除违建，跟客户说的是有可能会被拆，但是可能性不大。回龙观的房子都会有扩建，我们介绍时会提前把事情说清楚，租的是房本的面积，但是房屋有扩建。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，禾润世家公司（甲方、出租方）与赵爽（承租方、乙方）在盛豪达公司（居间方、丙方）居间服务下签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区回龙观镇××小区××号楼××号商业房屋出租给乙方，建筑面积约73.80平方米；租赁用途为养生，乙方自行办理房屋备案、装修等手续；租赁期限自2019年3月1日起至2021年3月15日止；免租期为2019年03月01日起至2019年03月15日止，租赁期满后此期间乙方无需支付甲方房租，但仍需承担该期间的物业、取暖、水、电、网等费用。若乙方提前退租或转让不享有上述免租期，租金标准按照首年年租金标准支付；租金标准为第一年：144000元，后续递增；乙方应于2019年3月1日支付押金24000元，于2019年3月1日支付租金72000元，于2019年9月1日支付租金72000元，于2020年3月1日支付租金75600元……；物业费共计1328.40元，于每年3月1日一起支付；合同到期后，如乙方不续租，押金扣除应缴费用及确认工商税务等证照迁出后三个工作日内无息退还乙方；甲方向乙方交付房屋后，发生的水费、电费、电话费、上网费、房屋租赁税费、供暖费、物业管理费由乙方承担；甲方同意乙方对该房屋进行装修或者重新分割区域，合并、增设附属设施和设备，并对该房屋进行必要改造，甲方需尽出租人之义务对乙方的行为进行配合，但乙方须确保上述行为不违反政府规定，且不会对他人利益造成损害，甲方同意乙方可在房屋内、外安装与该房屋相匹配的门店招牌、广告牌以及灯箱等，安装费用由乙方承担；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，扣除乙方押金，并且乙方应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金：……(3)租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日书面通知甲方，允许甲方提前带他人看房，扣除乙方押金，租赁合同解除，乙方如未提前60日通知的，扣除乙方押金，并应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金。合同签订后，赵爽向禾润世家公司支付了押金24000元，禾润世家公司表示，赵爽支付了违约金后，同意退还押金。2020年3月1日，禾润世家公司同意赵爽分两期支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金，第一期为36000元，第二期为39600元。赵爽于当天向禾润世家公司支付了租金36000元及截至2021年2月28日的物业费。禾润世家公司向赵爽交付案涉房屋时，该房屋的进门处有未经规划审批的加建。赵爽承租后对房屋进行了装饰装修。2020年4月14日，赵爽获知城管部门要求拆除加建部分，于是联系禾润世家公司，要求其承担整改及重新装门的费用，但禾润世家公司称此费用应当由承租人自负，未同意赵爽的请求。同日，赵爽提出解除合同，双方即对解除合同的相关事宜进行洽商，但未达成正式的解除协议。2020年6月2日，禾润世家公司向赵爽发送《房租催缴函》，要求赵爽支付租金及利息。2020年6月4日，赵爽向禾润世家公司发送《租赁解约及违建拆除事宜沟通函》，称因案涉房屋存在违建要拆除，其无法正常营业，并称禾润世家公司未按房屋交付条件交付房屋，其有权解除合同。同时要求禾润世家公司赔偿损失、退还押金、支付违约金，并告知禾润世家公司于6月5日进行房屋交接。2020年6月10日，禾润世家公司向赵爽发送《回函》，表示不同意解除合同。2020年6月17日，赵爽将其在案涉房屋上注册的北京悦莱鹏爽商贸中心注销。2020年9月29日，双方办理了房屋交接手续。禾润世家公司遂主张双方之间的合同关系于2020年9月29日解除。赵爽则认为其于2020年4月14日向禾润世家公司提出解除合同，故2020年4月15日应为合同解除之日。禾润世家公司收回房屋后，将加建部分予以整改，同时重新安装了门窗户，为此其花费了1250元，此款即为禾润世家公司要求赵爽支付的安装门窗费。赵爽要求禾润世家公司赔偿的经济损失包括装饰装修费用、应退还的燃气费、应退还的电费、应退还的物业费、房屋押金以及店铺无法经营返还给客户的费用等。庭审中，双方确认赵爽应当向禾润世家公司支付水费99元，禾润世家公司应当向赵爽支付燃气费931元、电费48元。本院认为，禾润世家公司与赵爽、盛豪达公司签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同各方应当按照约定履行各自义务。赵爽作为承租人，在签订《房屋租赁合同》之前应当对租赁房屋的结构、格局、面积等情况有充分的了解，故应视为赵爽知道案涉房屋存在加建。在赵爽明知案涉房屋存在加建的情况下，其仍然签订《房屋租赁合同》，因此赵爽无权以案涉房屋存在违建导致其无法正常营业为由解除合同，亦即赵爽并无单方解除合同的权利，其单方搬离案涉房屋且未能依约向禾润世家公司支付租金构成违约，应当承担违约责任。鉴于禾润世家公司与赵爽于2020年9月29日办理了交接，禾润世家公司于当日收回了案涉房屋，故本院依法确认《房屋租赁合同》于2020年9月29日解除。关于禾润世家公司主张的租金，虽然赵爽于2020年6月初即搬离案涉房屋，但其并未与禾润世家公司办理交接，故赵爽仍应向禾润世家公司支付2020年6月1日至合同解除日的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，根据该规定，禾润世家公司负有减损的义务，即便赵爽构成违约，作为守约方的禾润世家公司亦应当及时行使合同解除权，以防止房屋出现空置损失。赵爽于2020年6月初即表示不再继续履行合同，而禾润世家公司在明知赵爽要提前退租及搬离的情况下，未行使合同解除权收回房屋，导致双方之间的合同直至2020年9月29日才解除，因此本院综合本案的具体情况，考虑禾润世家公司行使合同解除权的合理时间，酌定赵爽向禾润世家公司支付租金的具体数额。关于禾润世家公司主张的违约金，因赵爽构成违约，根据合同的约定，其应当向禾润世家公司支付违约金，故禾润世家公司要求赵爽支付违约金24000元的诉讼请求，本院予以支持。禾润世家公司表示，赵爽支付了违约金后，同意退还押金，对此本院不持异议，本院将违约金与押金进行折抵。关于禾润世家公司主张的安装门窗费，因禾润世家公司交付房屋时加建即已经存在，因此整改后产生的此费用不应由赵爽承担，禾润世家公司要求赵爽支付安装门窗费的诉讼请求，本院不予支持。关于禾润世家公司主张的水费，赵爽同意支付，本院不持异议。关于赵爽主张的押金，因已经与其应付的违约金折抵，故其要求退还的诉讼请求本院不予支持。关于赵爽主张的损失，禾润世家公司同意支付燃气费931元、电费48元，本院不持异议。赵爽已经将物业费交至2020年2月28日，在合同解除的情况下，禾润世家公司应当将合同解除之后的物业费退还给赵爽。赵爽主张的其他损失，因赵爽构成违约，故其无权要求禾润世家公司赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京禾润世家物业管理有限责任公司、赵爽、北京盛豪达房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月29日解除；二、赵爽支付北京禾润世家物业管理有限责任公司房屋租金31290元，于本判决生效后七日内支付；三、赵爽支付北京禾润世家物业管理有限责任公司违约金24000元，与北京禾润世家物业管理有限责任公司应退还赵爽的押金24000元相互折抵；四、赵爽给付北京禾润世家物业管理有限责任公司水费99元，于本判决生效后七日内支付；五、北京禾润世家物业管理有限责任公司支付赵爽燃气费931元、电费48元、物业费557.19元，共计1536.19元，于本判决生效后七日内支付；六、驳回北京禾润世家物业管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回赵爽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1683元，由北京禾润世家物业管理有限责任公司负担498元，已交纳；由赵爽负担1185元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费971元，由赵爽负担752元，已交纳；由北京禾润世家物业管理有限责任公司负担219元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  曹松清二〇二〇年十二月二十九日书记员  李峥艳