江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初1582号原告：江苏长恒科技有限公司，住所地江苏省南通市通京大道368号。法定代表人：杨建如，该公司董事长。委托诉讼代理人：李培红，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖兴，北京市隆安（南通）律师事务所实习律师。被告：南通美克工贸有限公司，住所地江苏省南通市港闸区秦灶街道桥北村三组。法定代表人：应吉祥，该公司执行董事。被告：应吉祥，男，1984年7月16日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。两被告共同委托诉讼代理人：沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。原告江苏长恒科技有限公司（以下简称长恒公司）与被告南通美克工贸有限公司（以下简称美克公司）、应吉祥房屋租赁合同纠纷一案，由原南通市港闸区人民法院于2020年6月24日立案受理。因行政区划调整，原南通市港闸区人民法院和原南通市崇川区人民法院合并新设南通市崇川区人民法院，现本案由南通市崇川区人民法院审理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告应吉祥及原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长恒公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告连带清偿所欠原告租金552584.22元、物业费23331.078元，合计575915.30元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算逾期利息至实际给付之日止，逾期利息为62010.53元，合计637925.83元，以上是计算至2020年6月30日止的金额；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年4月1日，经人介绍，被告向原告租赁位于南通市(房产证上记载为3号楼)A、D轴1/7-8-9房屋用于公司经营，面积约191.16㎡（含18%的公摊面积），年租金为470元/㎡/年，每年按5%的比例递增；物业费为1.8元/㎡/年，不递增。2016年10月1日，被告又向原告租赁A、D轴7-1/7(楼梯除外)71.39㎡（含18%的公摊面积），租金单价及递增比例同上。此后，被告一直使用上述房屋至今，但一直拒签合同并支付房租。原告一直通过电话、微信、短信、书面通知等方式催缴未果。被告应吉祥系被告美克公司的唯一自然人股东，应对案涉债务承担连带清偿责任。诉讼中，被告于2020年9月7日退租并返还房屋，按此时间作为租赁终止日计算，房屋租金为605491.22元，物业费为24408.58元。被告美克公司及应吉祥辩称：1.案涉房屋的租赁方为应吉祥，而非美克工贸；2.双方未签订书面租赁合同，也未约定租金、物业费标准。根据谈话录音显示，双方经沟通就部分事项达成一致意见：（1）房租是470元/㎡/年；（2）第一年免租；（3）东面的一间房晚租了半年，应减去半年的租金；（4）扣除被告做场地和卷帘门的费用。双方未就公摊面积、物业费和房租递增达成一致意见；3.原告主张的房屋面积有误；4.案外人厉笑晓将对原告享有的债权40万元转让给应吉祥，并已通知原告，故该40万元及利息应与房租抵销；5.双方没有对租金进行过结算，原告主张利息没有依据。原告长恒公司为证明其主张，向本院提交了美克公司的工商信息、案涉房屋的产权证、商谈房租结算事宜的录音光盘及文字整理资料、美克公司在案涉房屋悬挂招牌的照片、应吉祥在美克公司的工作照片、应吉祥与原告公司工作人员的微信聊天记录等证据。美克公司及应吉祥质证认为，对美克公司的工商登记信息的真实性没有异议，但不能证明房屋承租人为美克公司；录音光盘中记载的双方沟通时间应为2019年10月份，其内容可以证明房租是470元/㎡/年，免一年房租，被告未认可公摊面积、房租每年递增、物业费；应吉祥在微信聊天中明确房租从2017年4月1日起算；美克公司悬挂招牌不能证明系房屋租赁方。美克公司及应吉祥为证明自己的主张，提供了厉笑晓的银行流水，长恒公司发给被告应吉祥的通知，厉笑晓向长恒公司邮寄债权转让的通知函及相关签字录像、快递单。长恒公司质证认为，长恒公司发给被告应吉祥的通知上明确要求需厉笑晓亲笔签名，但厉笑晓未在约定的时间内签字，债权转让不成立；厉笑晓向长恒公司支付的40万元系投资款，不同意作为债权转移。对于原、被告提供证据的真实性、合法性、关联性，本院将在之后的事实和说理部分予以综合分析认定。经审理查明，2016年，美克公司向长恒公司租赁了位于南通市的房屋，双方未签订书面租赁合同。2019年10月23日，长恒公司法定代表人的妻子李琴、员工赵子胜，应吉祥及美克公司原法定代表人胡花明（应吉祥的父亲）在场，就案涉房屋租金结算事宜进行洽谈。双方一致确认房屋租金标准为470元/㎡/年，案涉房屋分两次租赁，第一次租赁了西边一间房屋，时间为2016年4月1日，长恒公司同意该房屋的第一年房租免缴，第二次租赁了东边半间房屋，时间为2016年10月1日。长恒公司在商谈中提出增加18%的公摊面积、房租每年递增5%的要求，美克公司未予同意。诉讼中，美克公司同意按1.8元/㎡/月的标准支付物业费。2020年5月26日，长恒公司向应吉祥发出一份书面通知书，内容为：关于你们提出用厉笑晓的40万元抵作你们这几年房租的事情，我们也拟了协议给你们，只要你们找到厉笑晓亲笔签字同意，我们就可以抵，但你父亲说厉笑晓不接电话，人也找不到，他也没办法。每次向你们收取，你们也一直答应付的，四年多了，希望十天内尽快把房租付清，有什么问题可以来和我们公司协商。2020年7月25日，案外人厉笑晓向长恒公司邮寄了一份其于2020年7月12日签字的书面通知函，内容为：2015年8月18日，我厉笑晓将一笔40万元的款项汇入贵公司杨家湾农行账户，贵公司至今未还。我已经将对贵公司享有的40万元的债权转让给了应吉祥。应吉祥已经取得该40万元的债权。现通知贵公司收到本通知函后立即向应吉祥支付该40万元。该款项可由应吉祥用于抵扣其租赁贵公司房屋产生的租金。贵公司逾期不履行支付义务而产生的利息也一并向应吉祥支付。厉笑晓就其在通知函上签名的过程进行录像。长恒公司于2020年7月27日收到上述通知函。2020年9月7日，长恒公司与美克公司终止房屋租赁，并办理了房屋交接。诉讼中，本院组织双方当事人就案涉房屋的实际租赁面积进行丈量，确认美克公司向长恒公司租赁房屋的面积为244.05㎡，其中第一次为166.71㎡，第二次为77.34㎡。另查明：1.案外人厉笑晓于2015年8月18日向长恒公司汇款40万元，银行交易明细备注显示为往来款。长恒公司、美克公司均称，厉笑晓汇款的目的是打算入股长恒公司，但之后未与长恒公司达成入股协议。在2020年7月25日厉笑晓向长恒公司发出债权转让通知前，厉笑晓与长恒公司未就该40万元的处置方式进行过协商。2.美克公司于2008年登记成立，原股东为胡花明和杨君琪，于2017年9月14日变更一人股东为应吉祥。3.长恒公司当庭提交了一份书面协议，内容为：经双方协商并确认，长恒公司同意将2015年8月18日由厉笑晓本人通过银行汇入长恒公司账户的40万元用于抵扣胡花明在长恒公司的部分房租，截止2020年4月30日前以三方当面签字为准生效。若厉笑晓和胡花明不能到长恒公司面签需提供签字时影像为准生效。落款处有长恒公司、厉笑晓、胡花明的签名盖章处，但均没有签字盖章，仅显示有“厉和明”（长恒公司称系厉笑晓的父亲）签名并签署意见“实际付款人是我，2020年5月15日”。本院认为，案涉纠纷系因房屋租金结算引起的诉讼，双方未签订书面的房屋租赁合同，故双方就租赁的主体、租赁费的计算、债务抵销等方面产生争议，现本院作如下分析认定：一、关于房屋租赁合同主体的认定。本院认为，第一，房屋产权证表明案涉房屋系长恒公司所有，在没有其他权属证明的情况下，应当认定长恒公司为案涉房屋的出租方；第二，案涉房屋虽然没有通过签订书面租赁合同确定承租方，但2019年10月23日谈话录音内容显示，胡花明作为承租方的代表与长恒公司进行洽谈时声称“没有厉和明，我们不到这里来”、“当时2号桥没有拆之前我就先搬到这里来了”、“我带头过来的”，表明当初由胡花明出面承租了案涉房屋并用于经营活动，而当时胡花明系美克公司的股东兼法定代表人，有权代表美克公司向长恒公司租赁房屋。在房屋租赁期间，虽然美克公司的股东变更为应吉祥，但应吉祥没有向长恒公司明示由其个人承租房屋，而是为经营需要在案涉房屋上悬挂美克公司的招牌，以方便客户找到美克公司，从而印证了房屋的使用人及承租方为美克公司。因此，案涉房屋的承租方应认定为美克公司。二、关于租赁费的计算。本院认为，合同是经双方当事人协商一致同意，通过合同条款规定双方民事权利和民事义务的契约。租赁合同包括租赁物数量、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款，均只有通过协商一致才对当事人具有约束力。本案中，长恒公司与美克公司未签订书面租赁合同，双方于2019年10月23日就房租结算事宜进行的协商可视为房屋租赁的补充约定，只有双方达成的一致意见的部分才能作为租赁合同的内容，继而才对双方具有法律约束力。其中租金单价、租赁起始时间及租金计算起始时间经双方一致认可，可作为合同内容。美克公司在诉讼中认可的物业费标准，亦可作为租赁合同的内容。长恒公司提出的房租每年递增、增加公摊面积的要求，未得到美克公司的认可，不能作为合同内容，对美克公司不具有约束力。按照现场勘验的租赁房屋面积及双方一致认可的租金标准470元/㎡/年、物业费标准1.8元/㎡/月计算，第一次租赁面积166.71㎡，租赁起始时间为2016年4月1日，由于双方约定第一年房租免缴，故实际需要支付的租金应自2017年4月1日起算至2020年9月7日，计269408元，物业费自2016年4月1日起算至2020年9月7日，计16204元；第二次租赁面积77.34㎡，租金自2016年10月1日至2020年9月7日，计143109元，物业费自2016年10月1日起算至2020年9月7日，计6668元，以上美克公司应向长恒公司支付房屋租金及物业费共计435389元。三、关于案涉40万元是否可以与房屋租金抵销的问题。本院认为，第一，案外人厉笑晓向长恒公司汇款40万元的目的是准备入股长恒公司，之后双方未达成入股协议，长恒公司继续持有该款缺乏合同依据，厉笑晓有权要求长恒公司返还；第二，厉笑晓于2020年7月27日向长恒公司通知转让债权，明确主张长恒公司返还该款，双方形成债权债务关系，长恒公司至此产生向厉笑晓返还40万元的义务，诉讼时效也应从此时开始计算。厉笑晓向长恒公司汇款之时，并不当然的形成返还之债，长恒公司提出从汇款时开始计算诉讼时效，至厉笑晓提出债权转让之时已超过诉讼时效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；第三，厉笑晓将上述债权转让给应吉祥，并已通知长恒公司，发生相应法律效力，应吉祥至此对长恒公司享有40万元的债权；第四，按照我国合同法规定，债务可以抵销。美克公司系一人公司，应吉祥作为股东不能证明公司财产独立于其个人的财产的，应当对美克公司结欠长恒公司的房屋租金承担连带清偿责任，即其对长恒公司负有支付房租的义务，现其主张以40万元的债权抵销房租，符合债务抵销的法律规定，并得以减少美克公司应付长恒公司的房租金额。故经抵销，美克公司还需向长恒公司支付房租及物业费合计35389元。四、关于长恒公司、美克公司各自主张债权的利息的计算。本院认为，由于长恒公司与美克公司未签订书面房屋租赁合同，导致应付租金数额不明，案涉40万元债权至本次诉讼期间才予以主张，二者均系本案的争议事项，需通过诉讼才能确定债务抵销后的欠款金额，故利息损失的计算，应以双方债务抵销后的余额为基数，从判决确定的支付之日起计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告南通美克工贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告江苏长恒科技有限公司支付房屋租金及物业费合计35389元，并偿付该款自上述确定的履行期限起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；二、被告应吉祥对上述第一项规定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告江苏长恒科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10180元，财产保全费3709元，合计13889元，由原告江苏长恒科技有限公司负担4410元，由被告南通美克工贸有限公司负担9479元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10180元（该院银行账户户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈五建审 判 员  周勇强人民陪审员  陈天扬二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  张 钰书 记 员  张 卉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。