贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民初549号原告（申请执行人）：遵义市播州区城投建工有限公司，住所地贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道589号，统一社会信用代码91520321214813293U。法定代表人：胡勇，该公司执行董事。委托代理人：俞锃涛，贵州遵兴律师事务所律师。委托代理人：杨德建，男，汉族，1963年7月20日出生，住贵州省遵义市汇川区。被告（案外人）：王海军，男，苗族，1963年3月3日出生，住遵义市红花岗区。委托代理人：毛油天、孙天龙，贵州牧心律师事务所律师。被告（被执行人）：遵义鸿诚房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区桃溪寺桃溪河畔桃居1号，统一社会信用代码91520300666983795X。法定代表人：冉兴萍，该公司经理。原告遵义市播州区城投建工有限公司（以下简称播州城投公司）与被告王海军、遵义鸿诚房地产开发有限公司（以下简称鸿诚房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告播州城投公司之委托诉讼代理人俞锃涛、杨德建，被告王海军及其委托诉讼代理人毛油天、孙天龙，被告鸿诚房开公司法定代表人冉兴萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告播州城投公司起诉请求：1.判决撤销本院（2020）黔03执异294号执行裁定书，恢复对鸿诚房开公司名下项目“龙腾大厦”Ａ栋14层1-8号房屋（查封裁定：××号）的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告申请执行被告鸿诚房开公司建设工程施工合同纠纷一案，在执行过程中，原告申请查封的被告鸿诚房开公司名下所有的海尔大道龙腾大厦Ａ栋1号4-5号、4-7号、4-8号、5-7号、5-8号、6-1号、6-8号、7-7号、7-8号、11-1号、11-2号、13-6号、15-6号、15-7号、15-8号、17-8号、18-1号、19-2号、19-5号、19-7号、20-2号、20-5号、20-7号、20-8号、21-2号，共25处房产，经遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组多次致函贵院，称被告鸿诚房开公司开发的龙腾大厦因涉民生问题，强制执行将造成较大的社会影响，请求贵院解除对上述房产的查封。同时鸿诚房开公司向贵院提出置换查封标的物的请求，请求查封鸿诚房开公司开发的龙腾大厦Ａ栋的下列房产：10-2号、12-8号、13-8号、14-7号、14-8号、16-6号、16-7号、20-6号、21-1号、22-1号、23-1号、23-2号、23-3号及负二层车位。贵院裁定解除海尔大道龙腾大厦Ａ栋1号4-5号、4-7号、4-8号、5-7号、5-8号、6-1号、6-8号、7-7号、7-8号、11-1号、11-2号、13-6号、15-6号、15-7号、15-8号、17-8号、18-1号、19-2号、19-5号、19-7号、20-2号、20-5号、20-7号、20-8号、21-2号，变更查封为10-2号、12-8号、13-8号、14-7号、14-8号、16-6号、16-7号、20-6号、21-1号、22-1号、23-1号、23-2号、23-3号及负二层车位。本案中，被告王海军提出了执行异议，贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认为被告所提阻却执行的异议理由成立，原告不予认同。首先，被告王海军名下是否还有其他用于居住的房屋，其次，据原告了解，被告在查封行为实施之前，并未支付超过合同约定总价款的百分之五十，据执行裁定书载明被告是在查封之前付清房款，被告应提供付款的银行流水凭证。原告认为，贵院裁定中止执行的理由不符合法律规定。二、贵院于2019年6月26日作出（2019）黔03执250号之一执行裁定书，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组（或贵州鼎康置业有限公司）于2019年7月25日就将本应由原告申请查封的4-7号房屋出售给了案外人肖礼彬，这仅是原告了解到的一处查封房屋处置情况，由此可见本应由申请查封的4-7号房屋在查封时是不存在权属争议的，其他被解除查封的24处房屋也可能存在上述情况。综上所述，本应由原告申请查封的海尔大道龙腾大厦25处房屋是没有权属争议的，但由贵院依职权变更的13处房屋却有10处房屋存在争议并提出执行异议。可见，被告鸿诚房开公司（或遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组）是故意提供存在权属争议的房屋交由贵院查封，置换出了没有权属争议的房屋来处置变卖，已经严重损害到了原告的财产权益。在遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组提出置换查封标的物时，原告强烈反对并质疑遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组提出置换查封标的物请求，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组提出原告查封的25处房屋因涉民生问题，强制执行将造成较大的社会影响，贵院依据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组的请求解除了25处房屋的查封，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组却没有提供任何证据予以支撑查封的25处房产存在民生问题的证据，却又在解除查封后立即向案外人肖礼彬出售了25处房屋中的4-7号房屋，遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组明显是存在恶意的。现贵院已依职权变更查封的13处房屋，又出现了10人提出执行异议，鉴于上一次变更查封后就立即出售了本应查封的4-7号房屋的情形，此10处房屋的执行异议同样存在严重损害原告财产权益的可能性，并且遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组在查封过程中收到的200余万元房屋尾款也未予以交付给原告。故上述行为对被告王海军造成的严重后果应当由鸿诚房开公司（或由遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组承担，因鸿诚房开公司的公章等已被遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组收取并管理）自行承担，原告不同意解除“龙腾大厦”Ａ栋10层1-2号房屋的查封，请求继续执行“龙腾大厦”Ａ栋10层1-2号房屋。鸿诚房开公司答辩称：涉案房屋存在争议，答辩人与王海军不是买卖房屋的关系，双方是合作建房。该协议附有前置条件，本案中有两个条件未达成：1.土地款未返还。2.开盘20日内第二期款项并未交付，己直接影响楼盘的开发进度。3.余款的缴纳公司不知晓，亦未收到任何交款。王海军答辩称：1.被告购买案涉房屋系双方真实意思表示，买卖行为合法有效；2.被告已经全额支付购房款；3.被告是因居住需要而购买的房屋；4.原告诉状所述均为问题房开工作组责任，其应向工作组和鸿诚房开公司主张相应权利，和被告无关。本院经审理认定事实如下：案涉鸿诚房开公司名下项目“龙腾大厦”Ａ栋14层1-8号房屋（查封裁定：××号）楼盘宗地系原遵义市食品药品监督管理局（以下简称原市药监局）于2004年在海尔大道南邻公园斜对面以划拨方式取得，并由原市药监局完成该地拆迁，其中建设综合大楼占地约三亩，余下三亩多地意通过转让桐梓县龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司），由该公司为员工建团购房。2009年10月13日，原市药监局（甲方）与龙腾公司（乙方）签署《土地出让责权利明晰协议》，约定甲方将于2004年通过政府划拨方式取得的位于海尔大道南岭公园斜对面的土地使用权（约3亩）在乙方承诺必须参加竞买并保证依法竞得的情况下，用于商品房开发建设，将建成后的部分商品房以团购价出卖给甲方的单位职工。龙腾公司于2011年8月26日通过遵义市土地交易中心挂牌出让竞得该宗地土地使用权，并于2011年9月22日交纳竞买土地出让金14560000元。后，龙腾公司原法定代表人罗开强、相关人员黄至万、田小江与原市药监局团购商品房领导小组成员黄河、令狐克武、宋扬、刘娸、陈志宇等七个职工代表于2011年10月24日开会协商，形成《会议纪要》，该《会议纪要》载明“龙腾公司向食药监局提供4500㎡商品房；团购房价格为2380元／㎡；食药监局职工与龙腾公司签订协议时不购买商品房，龙腾公司按800元／㎡支付给该职工”。王海军系原市药监局职工，其于2012年1月11日向龙腾公司交纳购房款116000元，并于次日与龙腾公司签订《合作购房协议》，该协议约定龙腾公司向王海军出售龙腾大厦项目12层1-8号房屋（实际提升两层即为14屋1-8号房屋），面积122.34平方米，总价款291169.2元。付款方式为双方签订合同之日，王海军应付给龙腾公司合作建房总价款的40%，金额为116000元；龙腾公司在《龙腾大厦》正式开盘之日20日内，王海军应第二次付龙腾公司合作建房总价款的57%，金额为165966.44元；龙腾公司为王海军办理完房屋产权证后，王海军全部付清房屋剩余总价款的3%，金额为9202.76元。后，龙腾公司于2014年6月30日与鸿诚房开公司签订《土地使用权转让协议书》，约定将案涉房屋的建设用地以15393592元转让给鸿诚房开公司，土地转让后因本工程项目及本幅土地开发产生的债权债务、工程款、建设施工、房屋销售等相关合同权利义务，均由鸿诚房开公司享有和承担。遵义市国土资源局2014年依据申请将案涉楼盘土地使用权变更登记给鸿诚房开公司。2019年4月8日，本院依据播州城投公司的执行申请，查封了位于遵义市红花岗区房屋。事后，遵义市中心城区突出问题处置工作领导小组多次来函，称被执行人开发的龙腾大厦因涉民生问题，强制执行将造成较大的社会影响，请求本院解除对上述房产的查封。同时被执行人向本院提出置换查封标的物的请求，本院予以认可，遂于2019年6月26日作出（2019）黔03执250号之一执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的龙腾大厦Ａ栋10-2、12-8、13-8、14-7、14-8、16-6、16-7、20-6、21-1、22-1、23-1、23-2、23-3号房屋及负二层车位。另，案涉房屋至今未经验收，不具备交付条件。王海军在向本院提出执行异议后，于2020年7月2日向红花岗区建设领导突出问题处置工作领导小组办公室缴纳房款166434.12元，红花岗区建设领域突出问题处置工作领导小组在收款收据上注明用途为龙腾大厦王海军14层1-8号房屋购房款。王海军在遵义市红花岗区。本院认为，本案的焦点是原告王海军就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉《合作建房协议》，结合王海军原所在单位与龙腾公司之间签订的协议以及该合作协议的内容，本院认定王海军与龙腾公司系名为合作，实为商品房买卖。由于龙腾公司将案涉土地转让给鸿诚房开公司，该公司承接了龙腾公司因修建案涉项目的债权债务，在双方转让行为完成后，龙腾公司对王海军所负担的义务依法应由鸿诚房开公司承继。鸿诚房开公司关于其与王海军之间系合作关系的辩称理由不成立，不予采纳。但，该房屋至今未经验收，不具备交付条件，即在本院查封前王海军未合法占有该房屋，且其在该房屋外还另有住房，故其在该房屋上所享有的权利并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，其在该房屋上所享有的权利不能排除本案强制执行，播州城投公司诉称理由成立，本院予以采纳。综上，播州城投公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行遵义市红花岗区海尔大道龙腾大厦A栋14层1-8房屋。案件受理费100元，由王海军负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2020）黔03执异294号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十二月一日法官助理杨颜穗书记员罗然