广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初19622号原告：广东康景物业服务有限公司，住所广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：陈展刚，男，1972年9月20日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：许晶，女，1979年11月19日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：陈展刚，系其丈夫。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告陈展刚、许晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康景物业公司的委托诉讼代理人吴米琪，被告陈展刚、许晶经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠2016年5月至2019年8月共计40个月的物业管理费理13724元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起至被告实际支付之日止，暂计至起诉之日为7579.42元），共计21303.42元给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年3月31日，两被告因购买位于广州市天河区*房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；两被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；两被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。两被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2016年6月1日，两被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2016年5月起，两被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠原告物业管理费13724元。原告多次催要，两被告均拒不交纳。被告陈展刚、许晶共同答辩称，原告所诉物业管理费及违约金存在证据与事实不符，两被告不同意原告上述诉讼请求。理由如下：1.2016年6月1日签署的“收楼表格”与事实不符，被告在交楼验收表中提了24条意见，并明确写明未收楼，直至2020年8月21日，在住建局介入调解下，被告才正式签署同意收楼，之前的收楼表格只是原告统一要求被告填写后才能进入后续的验房程序而签署，2016年6月1日签署的“收楼表格”只有一个人签名，不具有相应的法律效力，不能作为收楼的证明材料。2.被告从2016年6月到2018年期间多次到涉案房屋进行验收，但每次均有各种未整改完成部分，最严重还出现漏水及玻璃爆裂等质量问题。3.被告在2019年5月提出收楼要求时，原告才提出要缴清2019年5月之前的管理费才能交楼，后经协调最终在2019年8月24日签署同意收楼的交楼验收表，原告应赔偿从2019年5月17日到2019年8月5日两个半月不能使用房屋损失17500元。4.被告于2016年5月首次看房，原告就开始计算物业费，被告在2019年8月24日收楼时已经交清了2019年8月24日至今的物业管理费，还有违约金比例过高，要求法院不予采纳。5.原告没有在前期物业管理服务协议上盖章，该协议应该认定为无效。本院经审理认定本案事实如下：康景物业公司是具有一级物业管理资质的企业。广州市天河区*房是陈展刚、许晶名下的房产，该房产建筑面积76.2439平方米。2012年8月30日，康景物业公司与广州珠江房地产开发中心有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由康景物业公司对位于广州市天河区华景东路华景锦苑进行物业管理。委托管理期限自交楼之日起至小区业主委员会成立为止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，其中高层住宅每月2.8元/平方米；逾期交纳物业服务费的，应按1‰的标准支付违约金。2015年3月31日，陈展刚、许晶因购买位于广州市天河区*房，与康景物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：房屋建筑面积76.12平方米；康景物业公司提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；陈展刚、许晶自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；住宅在政府指导价浮动幅度内按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.8元；交楼时预交三个月管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；写字楼/公寓/商铺按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米4.5元；陈展刚、许晶违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康景物业公司有权要求陈展刚、许晶补交并从逾期之日起按每天加收1‰的违约金。陈展刚、许晶在上述《前期物业管理服务协议》上面签名确认。2016年6月1日，陈展刚签署了包括《收楼手册》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。2016年5月30日,陈展刚填写了《珠江**景锦苑交楼验收表》，陈展刚在验收意见中提出了24项的房屋质量问题，并在其签名处注明未收楼。2016年6月1日，陈展刚签署了《收楼手册》，领取了入户门卡、入户门及房间钥匙。诉讼中，康景物业公司主张陈展刚、许晶自2016年5月起未按期交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠其物业管理费13724元。陈展刚、许晶予以否认。陈展刚、许晶抗辩称，陈展刚虽于2016年6月1日签署了《收楼手册》，但该行为是基于康景物业公司要求其签署该收楼手册后才能让其进入验房的后续程序，而且，只有其一人签名，不能作为确认收楼的凭证；并主张其于2016年5月30日验收过程中发现有24处房屋质量问题需要整改，明确表明未收楼，直至2019年8月24日才同意收楼，并付清了2019年8月24日后的物业管理费。本院认为：康景物业公司是具有物业管理资质的企业，陈展刚、许晶作为旭景家园小区业主与康景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容及形式符合法律规定，协议合法有效，双方应遵照履行。陈展刚、许晶认为康景物业公司未在前述协议上盖章，因而认为该协议无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。康景物业公司对包括陈展刚、许晶房屋在内的旭景家园小区进行了管理服务，已履行合同义务，陈展刚、许晶应按约定支付物业管理费。陈展刚、许晶抗辩称康景物业公司主张的收楼时间与实际收楼时间不符以及因房屋存在质量问题最终在2019年8月24日才收楼，物业管理费应从该日起计算的意见。本院认为，2016年6月1日，陈展刚签署了《收楼手册》，领取了入户门卡、入户门及房间钥匙，康景物业公司已依约为涉案小区提供了物业管理服务，涉案房屋是否存在质量问题属于陈展刚、许晶与开发商之间的商品房买卖合同关系，而本案原、被告之间为物业服务合同关系，两者属于不同的法律关系。如陈展刚、许晶认为涉案房屋存在质量问题，陈展刚、许晶可依据相关法律规定和商品房买卖合同的约定另行向开发商主张权利。对于陈展刚、许晶的上述抗辩意见，本院不予采纳。陈展刚、许晶应当从2016年6月1日起向康景物业公司支付物业管理费，康景物业公司要求物业管理费从2016年5月起缴纳，依据不足，本院不予支持。康景物业公司请求陈展刚、许晶支付物业管理费计算至2019年8月，因2019年8月份的物业管理费陈展刚、许晶已交纳当月24日至31日的物业管理费，因此，上述物业管理费应计算至2019年8月23日止。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米4.5元，房产建筑面积76.2439平方米，每月物业管理费为343.10元，陈展刚、许晶应当向康景物业公司支付2016年6月1日至2019年8月23日期间的物业服务费共13292.40元（343.10元/月×38个月+254.60元）。关于违约金，康景物业公司主张陈展刚、许晶从逾期之日起至付清之日按每日千分之一的标准支付违约金，由于双方并未约定缴纳物业管理费的具体时间，但约定了每两个月的管理费合缴交一次，故违约金应分别以每两个月应缴纳的物业管理费为本金，分别从第三个月的第一日起计至付清之日止；同时，由于涉诉合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且康景物业公司未举证证明陈展刚、许晶逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为：自2016年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每期违约金以不超过本金为限。对康景物业公司主张的其余部分，本院不予支持。陈展刚、许晶经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈展刚、许晶应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2016年6月至2019年8月期间的物业管理费13292.40元及违约金（每两个月为一期，前19期以每期拖欠的物业管理费686.20元为本金，2019年8月则以拖欠的物业管理费254.60元为本金，自第三个月的第一日起计至实际付清之日止；自2016年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以13292.40元为限）。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由原告广东康景物业服务有限公司负担51元，被告陈展刚、许晶负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十二月二十四日法官助理张彩莲书记员麦秋菊