陕西省韩城市人民法院民事判决书 (2020)陕0581民初2820号原告：张亚莉，女，生于1971年8月3日，汉族，大学文化，住韩城市，系韩城市政协干部，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李灵芝，陕西建宾律师事务所律师，特别授权。被告：梁丽芳，女，生于1975年7月20日，汉族，初中文化，住韩城市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王军鹏，韩城市经开区法律服务所法律工作者，特别授权。原告张亚莉与被告梁丽芳侵权责任纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚莉的委托诉讼代理人李灵芝与被告梁丽芳及其委托诉讼代理人王军鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚莉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾出并交付租赁原告的房屋；2、请求判令被告支付占用原告房屋期间的房屋占用费12838元、物业及水电等费用1000元及非用热暖气费966元(暂计算至起诉之日,实际应计算至被告给原告腾出并交付房屋之日)；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于韩城市XX小区XX幢XX单元XX室的房屋出租给被告，租金每年34500元，水电物业、采暖等费用均由被告承担，租期从2019年6月1日至2020年5月31日，被告也按约定付清房租。2020年5月，合同到期前，被告表明不再续租，且将水电物业等费用全部交清，但合同期限届满后，被告却以其要转租、其生意赔钱等各种理由拒不腾房，双方通过中间人、司法所进行调解未果。后原告多次催促被告尽快搬出租赁房屋，但被告拒绝腾房并给原告交付房租。综上，原被告双方的房屋租赁期限届满后，被告应当立即腾房并给原告交付房屋。但被告既不续租也不腾房的行为持续长达近5个月，已侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。开庭审理中，原告张亚莉围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同一份；2、购房发票一张；3、专项维修基金收据一张；4、房屋租赁合同一份；5、微信聊天记录，证明内容：1、原告于2017年11月18日购买所得涉案出租房屋，是合法所有权人。2、2019年5月6日，原被告在微信上达成续租房屋的要约承诺，并于2019年5月7日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限：自2019年6月1日至2020年5月31日。租金每年34500元。3、合同签订后，被告通过微信分期支付房租共计34500元。4、合同第四条乙方的权利义务约定：“1、乙方（被告）负责支付房屋承租期间的水、电费、卫生费、管理费、冬季采暖费及其他相关费用。2、租赁期间，乙方（被告）不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方（被告）租赁期满后，租赁房屋中乙方无法挪动的装修设施，归甲方（原告）所有。3、乙方（被告）不得私自转租，出借租赁房屋。4、租赁期间，乙方毁损甲方房屋配套设施的，应当及时维修，更换或照价赔偿”。证明对象及目的：1、原告是涉案出租房屋的所有权人。2、双方约定的房屋租赁期限自2020年5月31日已经届满。被告在租赁期限外强占租赁房屋，既不续租，也不腾房，原告反复催促，被告拒不腾空房屋，非法侵占房屋长达6个月之久。被告梁丽芳质证对真实性均无异议，对证明目的有异议。按照物权法的规定应根据不动产登记部门记载的内容确定权属，合同以及购房的发票不能证明原告对房屋享有物权。对租房合同和微信转账记录无异议。原告张亚莉质辩称，根据物权法十五条规定，当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案原告的购房款全部交情，大修基金已经全部交情，所以证明目的成立，是房屋的所有权人。第二组证据：1、物业费交纳凭据；2、韩城墨香竹林物业管理有限公司通知。证明内容：1、被告结清了租赁期间2020年5月31日之前的物业管理费。2、被告租赁的房屋，每月物业管理费为183.6元，至今已拖欠六个月物业管理费1101.6元。3、被告拒不腾房期间，产生非用热暖气费为966元（正常用热暖气费2067.7元）。证明对象及目的：1、被告拒不腾房期间，应按每月183.6元承担逾期腾房期间产生的物业管理费。截至庭审之日2020年11月30日为：183.6乘以6个月=1101.6元2、被告拒不腾房期间，应承担因此产生的非用热暖气费966元。3、被告逾期腾房占用费，按原租赁合同第三条约定约定的租金计算，截至庭审之日为：房屋占用费：183天 乘以94.52元  =17297.16元。从 2020年6月1日暂计算至开庭之日2020年11月 30日，共 183天,日租金 94.52元 。被告梁丽芳质证称，对该组证据的收款收据真实性均认可，对第二份通知三性均不予认可。因为在2020年5月30日被告已将涉案房屋的钥匙交付给原告，被告并未实际占用该房屋，所以产生的相关费用不应由被告承担。从收款收据也可以证明被告已经将全部费用结清，合同已经终止。原告张亚莉质辩称，被告至今强调已将房屋交付给原告，被告是否视为房屋内的所有用具已经放弃。原告举出的收款收据只是证明每月的物业费是每月183.6元，并不能证明被告已经交付房屋。被告梁丽芳辩称，我承租的房屋在韩城市XX小区内。今年受新冠肺炎疫情的影响，小区封闭管理导致我不能进入房屋，随即在合同届满前解除了合同，也向出租人交纳了房屋的钥匙。因我在房屋装修投入巨大，为降低损失曾在5月与原告协商共同寻找其他承租人。后经案外人陈金荣介绍有其他人愿意承租该房屋，承租费用分为两部分，一部分是支付给我18000元（已付500元定金），另外支付原告30000元房租。达成一致意见后，原告与案外承租人签订房屋租赁合同，后因原告次日提高房屋租金导致此事未能达成。我已向原告交付了房屋钥匙，不存在向原告交付房租及房屋占用费的事实基础，更不存在交付物业费和水电费的事实基础。依照最高院发布的关于新冠肺炎疫情期间的相关意见，疫情期间因不可抗力的因素导致双方没有履行合同的意向，人民法院应当按照公平原则进行确定相关费用的支付。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。开庭审理前，陈金荣作为被告梁丽芳的证人在与本院工作人员所作的谈话笔录中表示：2020年5月，被告因疫情原因不再续租，将钥匙交给原告。梁丽芳因装修花费四五万元，希望张亚莉补偿18000元，张亚莉不同意，只愿意给8000元。陈金荣帮忙找到新承租人，说好每年房租30000元，新承租人愿意接手房屋内的设备，还给梁丽芳交了500元定金，后张亚莉改变主意，要增加5000元房租，事情没有谈成。原告发表意见如下：对谈话笔录的三性均有异议。1、按照民事诉讼法的规定，证人应该出庭作证，本案定于第一次开庭时，陈金荣携被告来到法庭，其作为被告的朋友应当出庭作证，接受原告当庭质证。陈金荣的谈话笔录不是法律规定应当由法庭依职权调取的证据，该份证据没有合法性。2、陈金荣在该份谈话笔录中谈到的相关事实，均是听被告所述，并非亲身经历。特别是原、被告交付钥匙时，陈金荣并没有在旁。被告在该房装修花费4、5万元更是无稽之谈，陈金荣谈到的是2019年的装修费用，2018年被告已经承租该房屋。3、陈金荣谈到的承租人愿意接手房屋内的所有设备，交付了500元定金，只是案外人与被告及陈金荣的口头约定，与原告无关。被告发表意见如下：该份谈话笔录可以客观反映本案的经过，在今年5月份原、被告双方多次协商此事，陈金荣与原、被告及原告配偶多次见面，而且陈金荣笔录中仅仅是证明双方合同履行届满前的事情，与房屋装修无关，至于房屋是2018年还是2019年装修他也没有参与。经本院审理认定事实如下： 2019年5月7日，原告张亚莉与被告梁丽芳签订房屋租赁合同，约定由被告梁丽芳继续承租原告张亚莉位于韩城市新城区XX小区XX幢XX单元XX室房屋，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日，租金每年34500元。乙方（梁丽芳）负责支付房屋承租期间的水、电费、卫生费、管理费、冬季采暖及其他相关费用，租赁期满后，租赁房屋中乙方无法挪动的装修设施，归甲方（张亚莉）所有。被告梁丽芳按约定付清了承租期限内的房租，并于2020年5月16日缴纳清截止5月的物业费及水电费。5月30日，被告梁丽芳向原告张亚莉交还房屋钥匙一把以及水电卡一个。被告梁丽芳承租涉案房屋用于经营美容生意，2020年5月31日承租房屋到期后，被告的相关美容设备及桌椅若干一直留放在该承租房屋，至今没有搬离。另查明，截止到2020年11月26日，涉案房屋拖欠物业费（2020年6月-11月）1101.7元，2020年非用热暖气费966元，合计2067.7元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同于2020年5月31日租赁期间届满后，合同的权利义务自然终止，被告梁丽芳应及时向原告张亚莉履行腾房义务。被告梁丽芳虽向原告交还过钥匙，但其以自己有经营损失为由拒不腾房的行为给原告造成一定损失，现原告要求被告腾出房屋并参照合同约定的租金支付逾期腾房占有使用费，应予支持。但根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋进行经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有经营收入或者经营收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中因疫情防控措施小区实行封闭管理，确对被告的经营收入造成重大影响，该租赁合同虽已履行完毕，但根据公平原则，本院酌情对原告主张的183天房屋占用费调整为91天。对物业费1000元和非用热暖气费966元，因被告虽未完全腾出该房屋，但也并未在该房屋继续进行经营活动，按照公平原则酌情由原、被告各半负担。因原、被告在租赁合同中对租赁期间届满后装饰装修物如何处理有明确约定，双方应按照约定履行，故对被告要求原告补偿装修装饰物费用的理由不予支持。综上所述，对原告张亚莉的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定，判决如下：一、被告梁丽芳于本判决生效之日起十日内腾出原告张亚莉位于韩城市新城区XX小区XX幢XX单元XX室的租赁房屋；        二、 被告梁丽芳于本判决生效之日起十日支付原告张亚莉房屋占用费8601元，占用期间的物业费500元，非用热暖气费483元，合计9584元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，减半收取123元，由原告张亚莉负担61.5元，被告梁丽芳负担61.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  员    杨   柳二〇二〇年十二月十一日 书  记  员   车 嘉 欣 202005812820197108037612XXXXXXXXXXXXXXX197507201511612XXXXXXXXXXXXXXX20201015246001