云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初2059号原告：杨希惟，男，1996年1月6日生，汉族，住临沧市耿马傣族佤族自治县。被告：临沧碧桂园建投房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区白塔路与学府路之间沿西河北岸闲庭水榭****。法定代表人：潘永卓，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：和慕戎，临沧碧桂园建投房地产开发有限公司法务。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙成慧，临沧碧桂园建投房地产开发有限公司法务。代理权限：特别授权代理。原告杨希惟与被告临沧碧桂园建投房地产开发有限公司（以下简称临沧碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨希惟、被告临沧碧桂园公司的委托诉讼代理人和慕戎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨希惟向本院提出诉讼请求：1.判令被告比照2019年11月16日与原告同时支付购房款的原告亲属李林芬的《认购书》，按向原告承诺优惠的政策（认购34幢2单元601室，面积118.37㎡，单价5269元，总价623673元），继续向原告履行和办理相关购房手续；2.被告现任法人亲自当面向原告进行赔礼道歉；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭变更第1、2项诉讼请求为：1.判令被告比照2019年11月16日与原告同时支付购房款的原告亲属李林芬的《认购书》，就位于临沧市临翔区房屋按向原告承诺优惠的政策（面积118.37㎡，单价5269元，总价623673元），与原告签订《认购书》和《商品房购销合同》，面积以该套房屋实际面积为准；2判令被告向原告赔礼道歉，道歉的时间、方式、地点交由法院认定。事实和理由：被告于2019年11月15日安排其销售人员付春艳等人电话通知原已在碧桂园一期购房的老业主付晓明等人，该公司年底资金回收促销，开展付全款享受7至8折优惠活动。付晓明得知消息后，立即电话告诉了原告的舅舅朱荣。朱荣认为优惠力度非常大非常实惠，当即电话告知正准备在临翔区购房的亲属即原告的姨妈李林芬和原告。收到该消息后，李林芬四处筹钱，按照销售顾问告知的房号、单价和总价，于2019年11月16日将全部购房款筹齐并支付至被告银行账户，并于同日到被告售楼部签订了《认购书》和《商品房销售合同》。收到该消息后，原告电话联系父母，请求父母帮助其购房并四处筹钱。原告父母将家里存款单提前支取，并向亲戚借了一部分，将款项全部筹齐后，按照销售顾问付春艳告知的房号、单价、总价，于2019年11月16日向被告银行账户转款100000元作为定金，于2019年11月18日向被告同一银行账户转款523673元，两次累计支付623673元，将购房款全部付清。因原告在昆明工作，无法于2019年11月16日到被告售楼部签订《认购书》，在与销售顾问付春艳及时沟通后，被告同意推后办理相关手续，在2019年11月30日前签订《认购书》即可。之后，因被告年底付全款打折促销活动引起了此前购房业主的不满，导致原购房业主集体上访。临沧市住房和城乡建设局等部门为了防止舆情扩大，于2019年11月18日下午暂停了对该楼盘的合同网签手续的办理。2019年11月20日至2020年3月4日期间，付晓明、朱荣多次通过电话及到售楼部找销售顾问付春艳和销售负责人咨询，得到的答复均为：请耐心等待，公司正在积极与相关政府部门沟通协调，业主按要求交了全款公司不会赖账，公司会给大家一个满意的解决方案等。2020年3月5日，朱荣接到被告新任销售负责人王鸿举的电话，通知朱荣到售楼部协商解决方案，并告知朱荣解决方案为：针对2019年11月16日当天已及时签订《认购书》及《商品房购销合同》的客户，如李林芬，继续履行原约定优惠承诺；针对2019年11月16日当天未能及时签订《认购书》及《商品房购销合同》的客户，需按调增后的单价重新计算并补交购房款，根据房型大小和楼层等情况预计需增加支付100000元至140000元不等；就增加的购房款，被告承诺免费赠送停车位抵扣券二张，每张50000元共计100000元，用于补偿原告购买该楼盘的停车位时使用，该抵扣券实行实名制，仅限购房者本人使用，不可更名，购买停车位超出的价款需补齐差额。朱荣当即表明不愿意接受该方案，并要求被告补打印了收款收据和《认购书》。但经仔细查看和比对，发现该公司于2020年3月5日补打印的《认购书》与李林芬于2019年11月16日签订的《认购书》虽然落款时间均为2019年11月16日，但内容不一致，甚至名称也换成了《认筹书》。原告认为，被告属于中国为数不多的世界500强企业，有着一流的管理团队和销售经验，在公司高层作出打折促销优惠活动时，必定是多方调研、层层审批、权衡了本公司和新老客户利益后才作出的决策的，但现在却不愿意为自己的决策承担责任，仅仅是采用部分补偿、变相处理销售困难停车位的方式向客户硬性推销，明显有店大欺客的感觉。同样的优惠活动，同样的支付购房款，就因为不能在同一时间签订《认购书》，导致出现不同的处理结果。现原告已经无力支付购房款差额，也无力支付停车位价款，且原告本人无需购买两个停车位。朱荣为原告购房一事，在2020年8月前一直多次和被告沟通，但均没有得到满意的结果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告临沧碧桂园公司辩称：一、针对原告要求比照案外人李林芬的《认购书》，以优惠价格继续履行和办理相关购房手续的诉讼请求。本案中，原告诉称权利义务的产生均基于民事法律行为，在原、被告之间不存在民事法律关系的情况下，并不可能存在相应的权利义务。首先，李林芬等客户存在的法律关系与原告并无任何关联，亦与本案无关。其次，原、被告双方并未形成预约合同关系，被告不存在负有履行预约合同中签订买卖合同等相关义务。最后，原、被告之间仅对原告欲购买被告所出售房屋的具体事项进行过商谈，商品房买卖合同属于诺成合同，需经过邀约与承诺而成立，原、被告自开始商谈起至今未以任何形式形成有效承诺，双方对是否享受优惠、房屋价款等合同必要事项均未达成一致，并未成立合法有效的买卖合同关系。故被告不存在给予优惠、履行办理相关购岗手续的义务，亦不应向原告履行任何义务。二、针对原告要求被告赔礼道歉的诉讼请求。原、被告之间相互无任何权利义务，对于原告，被告不存在因违约或者违反相关法律规定而产生任何的债，不应向原告进行任何形式的赔礼道歉。综上，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。综合原、被告诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.被告是否应该按照价款623673元将位于临沧市临翔区销售给原告并和原告签订《认购书》和《商品房销售合同》；2.被告是否应当向原告赔礼道歉。原告杨希惟为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体适格；2.付晓明与朱荣的微信聊天记录2页，用以证明付晓明告知朱荣被告在搞优惠促销活动及如何缴款；3.朱荣与原告的微信聊天记录1页，用以证明朱荣将优惠信息告知原告，并告知原告转款账号及转款金额；4.原告父母存款单照片3张，用以证明原告购买案涉房屋的款项来源；5.原告父母给被告银行账户转账记录2页，用以证明原告父母代原告向被告支付了全部购房款；6.被告补打给原告的收据照片二份、《认筹书》照片一份，用以证明被告已经确认收到原告的购房款，补打给原告两份收据和一份《认筹书》，但原告没有在《认筹书》上签字；7.朱荣与销售顾问付春艳的微信聊天记录14页，用以证明被告确实发出了购房邀请以及在做优惠促销；8.杨昌、朱红的身份证照片1张和户口簿照片3张，用以证明杨昌和朱红的身份情况及该二人系原告的父母；9.李林芬的《认购书》照片1张、收据照片3张、刷卡小票照片1张，用以证明李林芬与原告同时段购买临沧碧桂园小区房屋的情况；10.朱荣与销售顾问付春艳于2020年3月19日的通话录音一段（附光盘），用以证明朱荣就原告购买的房屋与付春艳确认付款时间、合同签订时间，以及被告同意推后办理合同签订事项；11.朱荣与销售负责人王鸿举于2020年3月19日的通话录音一段（附光盘），用以证明朱荣与王鸿举就本案民事诉讼状的全部内容在起诉前就细节问题进行沟通；12.朱荣与销售负责人王鸿举于2020年4月9日的通话录音一段（附光盘）、短信截图一张，用以证明王鸿举将修改确定的民事诉讼状传相关领导审阅后，电话和短信联系朱荣，告知朱荣原告可以按照优惠方案签订《商品房购销合同》。经质证，被告临沧碧桂园公司对原告提交的第1、5、6组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为聊天的双方均是案外人；对第3、4组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；对第7组证据的真实性、合法性、关联性有异议，不认可聊天对象的身份信息，同时认为可能存在断章取义的情况；对第8组证据的真实性、合法性、证明内容无异议，对关联性有异议；对9组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议；对第10、11、12组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为通话双方的身份无法确认，录音没有进行过公正，完整性存疑，通话内容和短信记录均存在断章取义的情况。被告临沧碧桂园公司无证据向本院提交。通过双方的举证、质证，本院认为原告提交的十二组证据来源合法，内容真实，与本案相关联，能证明本案的相关案件事实，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年11月中旬左右，朱荣从朋友付晓明处得知被告正在就其开发的位于临沧市临翔区搞付全款享打折的促销活动，其中34幢2单元601室优惠后的总价为623673元，502室优惠后的总价为663112元。朱荣遂将该消息告知其侄子即原告及亲属李林芬。原告决定购买34幢2单元601室，面积约118.37㎡。经与被告工作人员确认后，原告父母为原告于2019年11月16日向被告尾号为00191的建设银行对公账户转款100000元，于2019年11月18日向相同账户转账523673元，两次合计付款623673元。原本原告应当于2019年11月16日到被告售楼部签订《认购书》，因原告在外地工作，经朱荣与销售顾问付春艳联系后，定好在2019年11月月底再签订。后因被告本次促销活动引起此前在该小区购房业主的不满，进而引起上访，临沧市住房和城乡建设局不久后便关闭了网签系统。此后，虽然网签系统得到恢复，但被告担心引发舆情及受到行政处罚，不敢再按原优惠价格向原告销售案涉房屋，遂向原告提出加价及赠送停车位抵扣券的方式解决。原告不同意被告的解决方案，朱荣为此多次和被告的销售顾问付春艳、销售负责人等沟通，并通过微信向付春艳确认原告认购的房号、面积、价款等。在此后几个月的时间内，双方不能达成一致处理意见，原告遂向本院起诉。在双方协商期间，朱荣要求被告补打收款收据和《认购书》，被告向原告补打了两张金额合计为623673元的收据及一份加盖有被告销售合同专用章的《临沧碧桂园筹号纸》，载明原告的姓名、身份证号码、手机号码及销售顾问为付春艳，但无认购的房号、面积、价款等信息。另查明，李林芬获知被告在做促销活动，决定购买34幢2单元502室后，于2019年11月16日向被告银行账户分别转款100000元、500000元、63112元，合计支付663112元，并于同日到被告售楼部与被告签订了《认购书》，《认购书》载明李林芬、严昆认购位于临沧市临翔区，建筑面积118.61㎡（其中套内建筑面积93.82㎡，公摊面积24.79㎡），认购价663112元。本院认为，商品房买卖合同是指房地产企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定：（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。承诺是受要约人同意，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告于2019年11月中旬针对其开发的位于临沧市临翔区搞付全款享打折的促销活动，以广告宣传的方式面向不特定社会主体做出了要约邀请。原告获知消息后，选中了34幢2单元601室，针对被告的要约邀请，向被告发出愿意以被告宣传优惠后的价格623673元全款购买上述房屋的要约，被告亦同意以优惠后的价格623673元将上述房屋出售被原告，被告针对原告的邀约作出了承诺。此时双方已经就34幢2单元601室达成买卖的合意，在被告作出承诺时双方就34幢2单元601室的商品房买卖合同已经成立并生效。针对该合同，原告负有按被告指定的时间和方式向被告支付购房款623673元的义务，被告负有和原告签订《认购书》，并在具备销售条件后再行签订《商品房购销合同》，以及将建设完毕并验收合格的34幢2单元601室交付原告等的义务。原告在和被告工作人员联系和确认后，将优惠后的总购房款623673元于被告指定期限内汇入被告银行账户，履行了就上述房屋的全额付款的义务。原告因在外地工作不能及时赶回与被告签订《认购书》，经与被告协商后，被告表示在2019年11月月底前签订即可，被告亦未提交证据证明其告知过原告可以委托亲友代为签订，后因前期购房业主的上访，临沧市住房和城乡建设局关闭了网签系统，该促销活动被叫停，网签系统恢复后，被告担心引起新的舆情及受到行政处罚，要求原告加价，但原告已经按照约定完成了付款义务，在原告不同意的情况下，原告无义务再向被告补交购房款。如被告按原促销价格将房屋销售给原告导致引起新的舆情及受到行政处罚，是被告自身采取促销手段引起，不能将其可能引发的后果规则于原告或要求原告进行分解和承担。故此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。就原告要求与被告就34幢2单元601室以总价款623673元签订《认购书》和《商品房购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。针对原告要求被告对其赔礼道歉的诉讼请求。赔礼道歉是《中华人民共和国侵权责任法》规定的一种承担侵权责任的方式，适用于人身权受到侵害的情形，而本案原告与被告之间是合同关系，被告不存在侵害原告人身权益的情形，故对原告要求被告对其赔礼道歉的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告临沧碧桂园建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内就其开发的位于临沧市临翔区以总价款623673元与原告杨希惟签订《认购书》及《商品房购销合同》；二、驳回原告杨希惟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告临沧碧桂园建投房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  范乘侥二〇二〇年十二月三十日书记员  高一铭