贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6544号原告：沈五阳，男，汉族，1992年8月19日生，住所地湖南省临湘市。委托诉讼代理人：梁毅，贵州黔策律师事务所律师，执业证号15201201610488315。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，职务副总经理。委托诉讼代理人：邓维，女，汉族，1995年7月16日生，住所地贵州省贵阳市白云区，该公司法务。委托诉讼代理人：李家洋，男，汉族，1995年11月17日生，住所地贵州省清镇市，系该公司法务。原告沈五阳与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月15日与本院受理的（2019）黔0115民初6543号、6545号、6546号共计4案公开开庭进行了合并审理。原告沈五阳的委托诉讼代理人梁毅、被告红华物流的委托诉讼代理人李家洋、邓维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈五阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同约定将原告购买的贵州红华商贸物流园仓储物流中心第A单元X层X号房屋交付给原告，并将该房屋不动产登记证（或房屋所有权证）交付给原告；2、判令被告自2014年1月1日起，以购房款总价为基数，按照每日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金直至被告向原告交付房屋为止（暂计至2019年7月20日为39,736元）；3、判令被告自2016年1月1日起，以购房款总价为基数，按照每日万分之一向原告支付逾期办证违约金直至被告向原告交付不动产登记证之日为止（暂计至2019年7月20日为43,758元）；4、案件受理费由被告承担。事实及理由:2013年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于观山湖区长岭南路贵州红华商贸物流园仓储物流中心房屋一套，房号为Ａ单元X层X号，房屋价款为392,452元。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部的购房价款。根据合同约定，被告应当于2013年12月31日前向原告交付上述房屋，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应当自约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，同时，合同还约定被告应当于2015年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期办证超过60日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。现合同约定的交房日期和办证日期早已届满，但被告拒绝向原告交付符合条件的商品房及房产证，也拒绝向原告支付违约金，原告多次索要未果。迫不得已，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告红华物流辩称，第一，关于逾期交房。被告开发的A栋项目在2013年年底已经竣工，并从2014年上半年开始陆续交付给部分业主装修使用，开展商场前期试营业。2015年5月18日被告取得X栋商铺的竣工验收备案，正式具备交付使用的条件，且在2015年5月29日在贵州商报上公告通知原告在内的全部业主前来办理交房手续，至此被告已具备交房条件并尽到通知义务，如原告是于2015年5月29日之前收房，应按实际收房之日视为交付之日，如原告是于2015年5月29日之后收房，则2015年5月29日应视为收房之日。由于被告已经于2015年5月29日登报通知交房，被告的房屋交付义务已经完成。原告于2019年要求支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，其诉求应予以驳回。第二，关于逾期交付房屋转移登记文书。1、逾期交付是因政府职能部门审批滞后导致，被告不具有过错。2013年6月24日，贵州省国有资产监管管理委员会写给市政府商请关于加快红华商贸物流园项目调规的函，2014年7月21日被告写给市政府关于尽快办理红华土地的请示等文件，可以证明是因为政府规划、土地、建设等部门审批手续滞后，导致被告开发的A栋项目未能正常实施，造成商铺产权的逾期办理，上述情况属于不可预见因素，应当免责。2、被告只要在约定限期内完成房屋权属的初始登记，并在原告申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定被告的协助办理产权的义务已经完成。被告已于2018年8月30日取得A栋商铺的大产权证并办理了初始登记，全体业主包括原告在内已经可以申请办理小产权，被告取得大产权证已经告知业主代表，并由业主代表在业主群内通知办理产权事宜，且有部分业主已经办理完毕，现在原告可随时到被告工作单位领取相应的材料办理小产权证，被告在此通知原告领取资料办理产权。因此，即便认定被告违约，逾期办证的截止时间应当截止于2018年8月30日。同时被告认为原告主张的逾期办证违约金过高，应调整为日万分之零点五。本院经审理认定事实如下：2013年9月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告以392452元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路贵州红华商贸物流园仓储物流中心X栋X号商铺，房款于合同签订当天支付202,452元，余款19万元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条对交房时间及条件进行了约定，内容为出卖人（被告）应当在2013年12月31日前向买受人交付商铺，交付时该商品房应当具备下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任条款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。对于房屋产权登记，合同在第二十二条约定，出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同附件十二补充协议第十六条第5款约定，买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取所有权初始登记相关资料的，出卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任；第二十一条第1款第（3）项约定，对于房屋交付，出卖人可以登报公告的形式发布通知，在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登交房通知之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告却未按约定期限交付房屋，亦未在约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书，原告遂以前述事实及理由诉至本院。庭审中，被告提交了一份支付凭证，拟证实其于2017年9月14日向沈五阳支付了部分逾期办证违约金5,552元给原告，该款项应从原告所主张的违约金款项中予以扣除。原告认可收到该款，但表示双方曾经签订了一份协议，协议中包含了一份金额计算表，载明该款项5,552元属于开业补贴，原因是被告要求原告开业但后来又不准开业，说是政府那边导致的而进行的补偿，但未向本院提交该份协议书及计算表，被告表示需要核实双方是否签订有协议书，但亦未向本院回复。另查明，2015年5月18日，被告取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，2015年5月29日，被告在《贵州商报》刊登收房公告，要求业主在2015年5月31日前办理收房手续。2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。本案中原告已如约履行了支付房款义务，被告却未按照约定期限交付房屋及交付办理产权转移登记的有关文书，应当承担相应违约责任。对于被告应承担的逾期交房违约责任，原告以违约金方式提出，要求按照已付购房款392,452元每日万分之0.5标准，从2014年1月1日起计算支付至交付之日止，对此，本院意见如下：第一，关于违约金的计算标准问题。双方对此在合同中有明确约定，即按已交付房款每日万分之0.5计算，该标准不违反法律、行政法规规定，本院确认按此标准计算逾期交房违约金。第二，关于违约金的计算期限。双方约定交房截止日期为2013年12月31日，则从2014年1月1日起，被告即存在逾期交房情形，该项违约金应从此日期起算；对于截止日期，被告虽在2015年5月18日取得案涉房屋所在楼栋建筑工程竣工验收备案，并于2015年5月29日在贵州商报上公告交房，但案涉房屋在此日期时并不具备商品房买卖合同约定的交付条件，事实上被告在2018年3月8日方取得案涉房屋建筑面积测绘报告，因此被告此前的通知行为并不能免除其应承担的逾期交房违约责任，根据本案实际情况，本院确认被告应支付截止2018年3月8日取得符合约定的交房条件文件之日的逾期交房违约金，共计逾期1,528天。综上，本院确认被告应向原告支付的逾期交房违约金为392,452元×0.5÷10000/天×1,528天=29,983元。对于被告应承担的逾期办理产权转移登记违约责任，原告提出了两项主张，一为要求被告交付房屋不动产登记证（或房屋所有权证），二为要求被告支付违约金，对此，本院意见如下：第一，关于交付房屋不动产登记证，根据双方合同约定，被告的办证义务系于2015年12月31日前取得建筑物整体所有权初始登记（即通常所说的大产权证），同时将需要办理案涉商铺转移登记（即通常所说的小产权证）相关文件交付给买受人，而初始登记证书原件由被告保管，不可能交付给买受人，即便交付也系交付加盖印章的复印件，应属“办理案涉商铺转移登记相关文件”范畴，而对于小产权证，合同未约定此属于被告义务，原告此项诉请不明，本院不予支持。第二，关于逾期办证违约金。首先，关于计算标准。原告主张的逾期办证违约金系按已交付房款每日万分之一的标准计算，无证据证实该约定标准过高，故本院对《商品房买卖合同》约定的违约金标准不作调整，即按合同约定的日万分之一计算。其次，关于起止日期。双方约定期限最后一日为2015年12月31日，则从2016年1月1日起被告开始存在逾期情形，现原告要求从该日期作为逾期办证违约金起算日期，本院予以确认；对于截止日期，被告虽已于2018年8月30日取得初始登记，但并未提供证据证实其向原告交付了办理转移登记的有关文书或已经通知原告办理产权转移登记事宜，故本院确认此项违约金应计算至被告向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止，庭审中，被告特别授权代理人已经明确通知原告可随时到被告处领取相关资料办理产权，则本院确认本案被告应承担的逾期办证违约责任计算至2019年11月15日，共计1,415天。再次，关于原告主张的此项金额如何计算问题。根据其上本院确认的该项违约金计算标准及计算天数计算，此项违约金计算为392,452元×1÷10000/天×1,415天=55,532元。对于被告于2017年9月14日已支付的5,552元应否扣除问题，此款被告表示系支付原告的部分逾期交房及逾期办证两项违约金，原告则表示该款系被告向原告支付的开业补贴，对此，本院认为，根据本院受理的其他购买过红华物流开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋其他号商铺业主的案件中所提供的证据显示，红华物流在2017年9月左右，陆续与部分业主签订过一份协议书，协议书内容是对业主所购买的A栋相关商铺逾期交房违约金和逾期办证违约金进行清算，确认了红华物流应当支付的相关违约金金额及付款方式，大部分协议均约定了应付款项分6期给付，少部分约定了分3期或2期给付，此外，部分协议书中确认红华物流给付的款项除两项违约金外，还包括补贴款，同时均存在被告未按协议书约定完全付清约定款项情形，庭审中，原告亦明确表示双方曾签订过协议书及计算清单，但并未提交该协议书及计算清单证据，而被告也未提交，故对于双方协议书及计算清单上是如何约定的，现有证据无法查明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，现原告反驳被告提出的已付款项为支付的两项违约金而系支付的开业补贴，则应当由原告提供证据加以证明，现其不能提供证据证实被告支付的该款为开业补贴，则应承担举证不能的不利后果，本院确认该款为被告向原告支付的部分两项违约金，应从原告所主张的两项违约金金额中予以扣除，即被告应支付给原告的逾期交房违约金及逾期办证违约金为：（29,983元+55,532元）-5,552元=79,963元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告沈五阳逾期交房违约金及逾期办证违约金共计79,963元；二、驳回原告沈五阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,086元减半收取计1,043元（原告预交1043元），由被告贵州红华物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇二〇年十二月二十八日书记员 曹凯凯