西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初17954号 原告：陈春雷，女，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。 委托诉讼代理人：辛朝，陕西汉廷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏桢培，陕西汉廷律师事务所律师。 被告：毋萌，男，汉族，住陕西省韩城市。 被告：郭继东，男，汉族。 原告陈春雷诉被告毋萌、郭继东房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告陈春雷及其委托诉讼代理人魏桢培到庭参加诉讼。被告毋萌、郭继东经本院依法传唤未到庭参加诉讼，故本案缺席审理，本案现已依法审理终结。 原告陈春雷诉称，2012年5月，原告与被告郭继东指定代理人被告毋萌签订一份《房屋租赁契约》，约定原告将位于西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年5月14日至2017年7月14日；首年度租金每月1100元，自第二个租赁年度起租金标准在前一年年度租金基础上递增6%，按季度支付，提前30日支付下一个租期的房租。同时约定，如被告未按约定支付房租的，以每月租金为标准，按日向原告支付3%的违约金，逾期超过45日的，原告有权单方解除合同。上述《房屋租赁契约》签订后，原告依法向被告交付了约定房屋，被告郭继东陆续向原告支付了2012年7月14日至2017年1月13日期间的租金，拖欠2017年1月14日至2017年7月13日期间的租金共计8334元，至今未予支付。其中，2017年1月14日至2017年4月13日期间的租金应于2016年12月14日前支付，2017年4月14日至2017年7月13日期间的租金应于2017年3月14日前支付。直至2017年7月10日，被告郭继东提出续租，原告与被告郭继东遂签订一份《房屋租赁续签合同》，约定被告郭继东续租五年时间，自2017年7月11日至2022年7月10日，租金调整为每月1300元，不再递增，租金支付方式不变。合同签订后，被告郭继东陆续后向原告支付了2017年7月11日至2020年4月10日期间的租金。根据合同约定，被告至迟应于2020年3月11日前向原告支付下一季度（2020年4月11日至2020年7月10日）的房租，但至今仍未予支付。为维护原告的的合法权益。请求判令1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁契约》及于2017年7月10日签订的《房屋租赁续签合同》；2.判令被告向原告腾还西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋；3.判令被告向原告支付租金12234元及违约金10187.9元（违约金暂计算至2020年5月9日，自2020年5月10日起，以12234元为本金，按照月3%的标准计算支付实际给付之日）；4.判令被告按照每月1300元的标准向原告支付本案起诉之日至实际腾还房屋期间的房屋占用使用费；5.请求判令被告承担本案案件受理费用。 被告毋萌、郭继东经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋所有人系王某某，原告系王某某之母。涉案房屋由原告对外出租。原告称涉案房屋自2012年4月收房，当时给开发商说过可以对外出租。故二被告找到原告承租涉案房屋，二被告系合伙人，毋萌系郭继东的代理人。2012年5月，毋萌代郭继东自原告处承租涉案房屋并签订了《房屋租赁契约》，载明：租期为2012年5月10日至2017年7月10日，共62个月；本合同签订时，乙方向甲方一次性交纳一个季度房租即3300元作为该房屋的定金，租金交付方式为现金，租金按季结算，由乙方在租金到期提前30日向甲方足额支付下季租金，逾期视为违约；乙方应于房租到期时提前30日向甲方支付下期房租，未按约定支付租金的，逾期每日承担百分之三的违约金（每月租金为标准），连续45日甲方有权单方解除合同；第一年租金1100元/月，第二年起租金以前一年租金为基础进行6%递增。 合同签订后，郭继东先行向原告支付3300元作为押金，后该部分费用冲抵了第一个季度的租金，此后继续由郭继东支付该房屋的房租至2017年份1月13日。原告称，郭继东就第一份合同未支付租金为2017年1月14日至2017年7月11日半年的租金。当时郭继东称押半年的房租，续签合同后就支付。故2017年7月10日，原告与郭继东就涉案房屋签订了《房屋租赁续签合同》，约定：该房屋租赁期限共5年，自2017年7月11日至2022年7月11日；租金每月1300元，按季支付。合同签订后继续由郭继东支付房租至2020年4月10日。后因被告拖欠房租并无法联系故酿成本诉。涉案房屋由原告自2020年4月30日实际收回。原告确认涉案的两份合同签订主体均为郭继东，同时主张被告郭继东支付拖欠涉案第一份合同2017年1月14日至2017年7月11日半年的租金8334元，并主张违约金，违约金以8334元为基数，按月息3%的标准自2016年12月14日支付至实际清偿之日。原告庭审中确认撤回诉讼请求第二项及第四项。 以上事实，有房屋所有权证书、完税证、户口本、委托书、房屋租赁契约、房屋租赁续签合同、交易明细、短信、裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁契约、房屋租赁续签合同均系双方真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。虽然房屋租赁契约合同的乙方是毋萌签字但此后租金一直由郭继东支付，故原告主张与郭继东之间建立房屋租赁合同关系，于法有据，本院依法予以认定。根据法律明确规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告郭继东经本院合法传唤并未出庭应诉亦未提交书面答辩意见，应当承担相应的举证责任。涉案的两份合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告郭继东应当按合同约定的内容按时履行自己的义务交纳房租。经原告核算，被告就房屋租赁契约欠付租金8334元，关于原告要求被告支付欠付租金8334元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。就解除合同的诉请，房屋租赁契约至起诉之日已经到期，故无解除必要。房屋租赁续签合同，因郭继东未继续支付涉案房租导致原告合同目的不能实现，故原告主张解除本院依法予以支持。 关于原告主张的违约金，根据双方约定,乙方应于房租到期时提前30日向甲方支付下期房租，未按约定支付租金的，逾期每日承担百分之三的违约金（每月租金为标准），连续45日甲方有权单方解除合同，逾期交付租金超过45天甲方可以单方解除合同。本案中，原告主张违约金以8334元为基数，按月息3%的标准自2016年12月14日支付至实际清偿之日。本院认为郭继东延迟支付租金超过45天后，郭继东仍未解除合同，故对违约金仅支持45天的部分，超过部分本院仅支持资金占用费，酌情认定为中国人民银行同期贷款利率。至于原告表示撤回第二项及第四项诉讼请求，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、原告陈春雷与郭继东于2017年7月10日签订的《房屋租赁续签合同》依法予以解除。 二、被告郭继东于本判决生效之日起十日内向原告陈春雷支付欠付的租金8334元、违约金369.89元及资金占用费（资金占用费以8334元为基数，自2017年1月28日至实际清偿之日，按中国人民人民银行同期贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告陈春雷其余诉讼请求。 本案案件受理费1238元，公告费260元，均由被告郭继东承担。因原告陈波已预交，故被告郭继东在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 余 洁 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 董江丽 1