甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2587号原告（反诉被告）：宦继明，男，1975年7月20日出生，汉族，个体经营者，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：常睿，甘肃吉庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：王瑞轩，男，1970年5月20日出生，汉族，个体经营者，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。原告宦继明与被告王瑞轩租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，被告王瑞轩提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭就本案的本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）宦继明的委托诉讼代理人常睿、被告（反诉原告）王瑞轩及其委托诉讼代理人宋雯慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告宦继明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付违约金120000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于西固区××路××号××大厦××层××商铺，用于开设跆拳道馆，租期3年，租金为190000元／年。合同签订后，被告违反合同保证和承诺，无法向原告提供真实的房产证明，导致原告不能向西固区教育局申请办理民办学校许可证，并于2020年1月14日被西固区教育局责令通知停止办学，退还学生学费。原告认为被告没有转租权，无法提供真实的房产证明，违反合同义务，构成违约，而原告的合同目的无法实现，故诉至法院，请求判如所请。本诉被告王瑞轩辩称，一、被告向原告出租房屋合理合法，各项手续齐全，且得到了长业房地产公司的允许和认可。二、原告诉状中所述情形与事实不符，被告在双方签订合同后，向原告交付房屋，也愿意在原告的要求下配合原告办理各项手续，原告也在第一个租赁年度自觉如期交纳了各项费用，被告还应原告的请求，在所经营的场所LED宣传屏上免费滚动播放原告的招生信息。今年因疫情影响，被告在没有得到任何费用减免的情况下，仍应允原告可以适当缓交房费及其他费用，原告也于2020年5月27日主动交付了半年房租，剩余费用原告承诺待筹齐后交付，但原告不但没有筹集，还于2020年8月10日在未通知被告的情况下，私自搬离，被告及时发现并予以制止。之后原告拒绝与被告沟通，且拒绝将钥匙交给被告。被告多次向原告催交费用，但原告不予理会。综上，被告已履行了合同义务，原告因其自身原因导致经营不利，请求驳回原告的本诉诉请。反诉原告王瑞轩向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原、被告之间的房屋租赁合同关系自判令决定之日正式解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月1日至2020年10月20日期间的租金60800元，2019年至2020年度采暖费2208元，2020年第二、三季度物业费4800元，2020年4月至10月水电费1400元，及合同违约责任47500元（按三个月房屋租金计算），共计116708元；3.本案本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2019年3月18日签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告以年租金190000元的价格租赁反诉原告位于兰州市西固区××路××大厦××楼××商铺，租赁期间3年，自2019年4月1日起至2022年3月30日止，双方对房租交付时间等均进行了约定。但反诉被告自2020年3月15日起一直借口推诿，直至2020年5月27日才交纳了50000元房屋租金，且欠付2020年4月1日至2020年10月30日期间的租金、水电费，2019年至2020年度采暖费及2020年度第二、三季度的物业费，反诉原告催要未果，故提起反诉，请求判如所请。反诉被告宦继明辩称，一、反诉被告租赁房屋的目的系开设跆拳道馆，反诉原告不能提供相关材料，导致反诉被告无证办学，最终被停止办学。今年年初恰逢疫情肆虐，反诉被告直至2020年5月才开始被允许复工。反诉被告多次向反诉原告要求出具办理办学许可证的材料，但反诉原告不但未予提供，还教唆反诉被告用虚假材料申请办证。二、反诉原告的行为导致反诉被告的合同目的不能实现，今年复工后，反诉原、被告达成口头协议，将2020年上半年房租变更为50000元。反诉被告认为，反诉原告要求反诉被告支付违约金及剩余房租无事实及法律依据。三、反诉被告已于2020年8月通知反诉原告解除合同，并欲将房屋腾交给反诉原告，但反诉原告拒绝。如反诉原告同意，反诉被告随时可以腾交房屋。同时，反诉被告对反诉原告诉请的取暖费2208元，及2020年8月之前实际占用期间产生的水、电、物业费用均予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：宦继明提交的《商铺租赁合同》、宦继明名下招商银行账户交易明细，王瑞轩提交的与宦继明签订的《商铺租赁合同》、微信聊天截图、物业费发票、水电及采暖费收据，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.宦继明提交兰州市西固区教育局责令停办通知书、申请设立非学历民办学校审批材料清单，以证明宦继明因王瑞轩未提供所需材料，导致跆拳道馆被停办，通过庭审查明，宦继明在西固开办的武英跆拳道馆，除案涉场馆外还有一处，而该停办通知书系向何处发出，宦继明并无证据佐证，而审批材料清单仅系对相关审批所需材料进行的列举，并不能证明宦继明的证明目的，故本院仅对该组证据中停办通知书的真实性予以认定；2.宦继明提交电话录音、通话记录及房产证复印件，以证明王瑞轩拒不提交宦继明申请办理办学许可证所需材料，且教唆宦继明用虚假材料进行申请，虽质证时王瑞轩对录音不予认可，但经询问，王瑞轩认可录音确系其本人，故对录音及通话记录的真实性本院予以认定，但录音存在剪切情况，故本院认为录音不能完整的对当时情形进行反应，故对录音本院不予采信，如宦继明所称王瑞轩教唆宦继明用虚假材料申办证件属实，宦继明可向相关行政机关进行反应，而房产证宦继明并不能提交原件核查，故本院对房产证不予采信；3.宦继明提交微信聊天截图、短信截图及视频录像，以证明宦继明索要商铺相关材料的情况，且宦继明已于2020年8月10日告知王瑞轩解除合同，而宦继明搬离租赁房屋时，遭到王瑞轩的拒绝，同时宦继明称可以证明已将2020年5月31日之前的物业费用全部交清，王瑞轩对该组证据的真实性不持异议，本院亦予以认定，微信聊天中记载王瑞轩于2019年12月11日收到宦继明通过微信转账支付的6912元，备注为“九个月的物业费”，宦继明自2019年4月1日起租用案涉房屋，物业费为768元/月，宦继明并无证据证明此前交纳过物业费用，故本院认定该笔款项应系2019年4月1日至2019年12月31日期间，共计九个月的物业费用；4.王瑞轩提交与甘肃长业房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同》两份、授权说明一份、房屋权属证书复印件一份，对两份《房屋租赁合同》及授权说明宦继明均无异议，但房屋权属证书王瑞轩未提交原件予以核查，故本院对此不予认定；5.王瑞轩提交宦继明长期摆放招生宣传海报的照片、滚动屏播放招生信息的照片、“武英道馆”灯箱照片，以证明王瑞轩向宦继明提供便利，且2020年10月28日宦继明经营的跆拳道馆灯箱仍在使用，本院认为海报照片、滚动屏播放招生信息的照片均与本案无关，而灯箱照片虽记载了形成时间，但现用一般拍摄设备均可对形成时间进行人为编辑，王瑞轩并无法佐证该记载时间的客观性，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2019年3月18日，宦继明与王瑞轩签订《商铺租赁合同》，约定王瑞轩将位于兰州市西固区××路××大厦××楼××商铺出租给宦继明经营使用，租期为2019年4月1日起至2022年3月30日，租金为190000元／年，宦继明应于每年3月15日、9月15日前向王瑞轩预交半年租金，双方还对违约责任等进行了约定；另，双方口头约定，宦继明所使用的水、电不按实际使用量计费，约定两项费用合计为200元／月。合同签订后，宦继明于2019年3月18日通过转账方式向王瑞轩支付了半年租金95000元；同年12月11日，宦继明通过微信转账的方式向王瑞轩支付了6912元，注明“九个月的物业费”；2020年4月16日，宦继明通过网银转账向王瑞轩支付4304元；2020年5月27日，宦继明通过银行转账的方式向王瑞轩转账支付50000元。2020年8月10日，宦继明欲搬离案涉商铺，被王瑞轩拒绝。现宦继明称，因王瑞轩不能提供办理办学证所需材料，宦继明的合同目的不能实现，认为王瑞轩构成违约，故提起诉讼，请求判如所请；王瑞轩则认为宦继明尚欠付房租、水、电、物业及采暖费用，故提起反诉。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，宦继明与王瑞轩签订租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应属有效。通过庭审可知，合同签订后，王瑞轩依约向宦继明提供了相应商铺，宦继明接受并实际使用，理应按约定支付租金。宦继明在本诉中提出解除合同，王瑞轩反诉中亦提出要求解除合同，本院认为此系合同双方均对解除合同予以认可，故本院对本诉及反诉中关于解除合同的诉请均予以支持。但庭审中，宦继明称双方已于2020年8月10日解除合同，结合庭审查明的情况，该日宦继明确系欲搬出租赁商铺，但遭到王瑞轩拒绝，本院认为，宦继明虽向王瑞轩发送微信及短信，但均未明确要求解除合同，故双方合同关系应自判决之日解除。宦继明于2020年8月10日欲搬离租赁商铺，但王瑞轩进行制止，并拒绝宦继明腾交商铺，本院认为宦继明以自己的行为表明其不再履行租赁合同，王瑞轩的租赁合同目的已无法实现，应当及时进行止损，但王瑞轩并未采取适当措施，致使损失扩大，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院认为宦继明应当将2020年8月10日之间的费用全额进行支付，对王瑞轩主张的2020年8月10日之后产生的费用系因王瑞轩未及时止损导致，本院不予支持。关于王瑞轩反诉主张的各项费用：1.房屋租金，双方约定房租为190000元/年，即每月为15833元，宦继明共计向王瑞轩交纳了145000元租金，王瑞轩仅主张2020年4月1日起的房租60800元，尚不足四个月，故本院对王瑞轩关于房租的主张予以支持；2.2019年至2020年度的采暖费2208元，宦继明不持异议，本院对该费用予以支持；3..物业费、水电费，宦继明租赁商铺后，共计向王瑞轩支付过四次款项，双方均认可2019年12月11日支付的6912元、2020年4月16日支付的4304元系物业、水电等非房租费用，2019年12月11日宦继明支付6912元时备注“九个月的物业费”，王瑞轩对此亦认可，故可知物业费为768元/月（6912元÷9个月），宦继明自2019年4月1日起租用案涉商铺，故该6912元应系2019年4月至同年12月共计九个月的物业费用，关于宦继明2020年4月16日支付的4304元，王瑞轩认可收到了该费用，但表示该费用系2020年1月至同年3月的物业费用及租赁期内优惠了两个月的水电费用总和，宦继明在庭审中认可双方约定水、电费用合计为为200元/月，结合双方均认可的水电费200元/月的约定，一年金额总计应为2400元，王瑞轩表示其进行了优惠，按2000元/年进行收取，宦继明并无其他证据佐证其还向王瑞轩单独支付过该笔费用，故本院对王瑞轩的该质证意见予以采信，而剩余2304元（4304元-2000元），与三个月物业费金额一致（768元/月×3个月），故本院认定宦继明仅交纳了截止2020年3月31日的水电费及物业费，故宦继明还应交纳2020年4月1日至2020年8月10日期间的水电费及物业费，经核算水电费为867元，物业费为3328元。关于本诉及反诉均主张的违约金，宦继明与王瑞轩就租赁事宜达成协议，对租赁期限等明确进行了约定，宦继明提前解约构成违约，而双方租赁关系存续期间，王瑞轩亦存在违约行为，本院认为双方均构成违约，并由此酿成纠纷，故对本诉及反诉的违约金本院均不予支持。本诉原告在诉状中请求的数额为120000元，应是收取本诉案件受理费的诉讼标的额，但本院对本诉原告关于违约金的诉请未予支持，故本诉案件受理费应由本诉原告负担1300元，本诉被告负担50元。反诉原告在诉状中请求的数额为116708元，根据上述核算实际有67203元得到支持，为反诉原告请求额的57.6%。因此，本案反诉案件受理费反诉原告应自行负担42.4%，反诉被告负担57.6%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）宦继明与本诉被告（反诉原告）王瑞轩签订的《商铺租赁合同》解除；二、反诉被告宦继明向反诉原告王瑞轩支付房屋租金60800元、2019年至2020年度取暖费2208元、2020年4月1日至同年8月10日期间水电费867元、2020年4月1日至同年8月10日期间物业费3328元，共计67203元，于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回本诉原告宦继明的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王瑞轩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费1350元，由本诉原告宦继明负担1300元，本诉被告王瑞轩负担50元；反诉案件受理费1317.1元，由反诉原告王瑞轩负担558.5元，反诉被告宦继明负担758.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  高晶二〇二〇年十二月九日书记员张欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。