北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19366号原告(反诉被告)：北京京南住房开发有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴政家园37号楼东侧。法定代表人：赵国建，职务不详。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京春兴泉巍商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇大庄京开公路东侧北京市大兴国家粮食储备库院内2号。法定代表人：曹明全，董事长。委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京南住房开发有限责任公司（以下简称京南住房公司）与被告（反诉原告）北京春兴泉巍商贸有限责任公司（以下简称春兴泉巍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京南住房公司的委托诉讼代理人谷娟，被告（反诉原告）春兴泉巍公司的委托诉讼代理人胡菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京南住房公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2019年12月30日签订的《国有企业房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；2.春兴泉巍公司立即将所租赁房屋及场地腾退给京南住房公司；3.诉讼费由春兴泉巍公司承担。事实和理由：2019年12月30日，京南住房公司与春兴泉巍公司签订《国有企业房屋租赁合同》，该合同约定：京南住房公司将位于北京市大兴区黄魏路辛店西，占地面积2400平方米，房屋23间出租给春兴泉巍公司；租赁期限三年，自2019年12月31日至2022年12月30日止；固定年租金88000元，其中房租83809.52元，税4190.48元；合同签订后双方均履行了合同义务。2020年4月23日，京南住房公司出租给春兴泉巍公司的房屋及场地被纳入“大兴区疏解整治促提升”专项项目范围之内，为更有效、有力、有序地疏解非首都功能化，促进国有企业转型升级和提质增效，需要对专项范围内土地房屋出租进行清理。疏解非首都功能化是国家政策，属不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。为此，特向贵院提起诉讼。春兴泉巍公司辩称，不同意京南住房公司诉讼请求，一是京南住房公司解除合同行为并非因国家政策原因。“疏解整治促提升”与解除协议并无直接因果关系，退一步讲，京南住房公司未履行提前1个月告知的合同义务；二是京南住房公司应当就其违约行为承担赔偿责任。春兴泉巍公司对涉案房屋进行了巨大投入，京南住房公司违约，直接导致春兴泉巍公司不能正常使用上述装修好的房屋，京南住房公司应当就其违约承担赔偿责任。京南住房公司主张装修归其所有违反公平原则。涉案合同并未到期，双方签订的合同履行期限为3年，目前仅履行了1年。装修投入巨大，超过了房屋租金的十几倍，京南住房公司在出租房屋时，也考虑到承租人投入巨大，承诺可以长期出租。但必须按照其公司管理规定签署租赁期限仅为3年的租赁合同，上述条款属于格式条款，春兴泉巍公司不予认可。再次，京南住房公司在与春兴泉巍公司洽商过程中承认春兴泉巍公司对涉案土地的巨额投入，并且同意对投入进行赔偿。最后一次商谈中，京南住房公司同意按照每平米500元的标准对春兴泉巍公司进行赔偿。春兴泉巍公司向本院提出反诉请求：1.京南住房公司赔偿春兴泉巍公司装修损失，暂时参考春兴泉巍公司对涉案房屋的经济投入719206元（具体金额以鉴定金额为准）；2.京南住房公司返还履约保证金20000元；3.诉讼费、鉴定费由京南住房公司承担。事实和理由：2019年12月30日，春兴泉巍公司与京南住房公司签订《国有企业房屋租赁合同》，约定春兴泉巍公司承租北京市大兴区黄魏路辛店西的房屋，房屋面积2400平方米，建筑面积2400平方米，房屋租金88000元/年。承租房屋前，涉案房屋尚未修缮、院子地面还未找平，房屋和院子均无法正常使用，春兴泉巍公司先后就所承租的房屋和南院平房花费600万元，耗费1年左右的时间，对承租房屋进行了全面装修，使其具有现在的面貌。从京南住房公司目前提交的证据看，其主张解除合同并无政府明确的文件规定，在此种情况下，京南住房公司主张解除合同属于违约，该违约行为给春兴泉巍公司造成了严重的经济损失，京南住房公司应当予以赔偿。京南住房公司对春兴泉巍公司的反诉辩称，第一，对于装修损失，对方要求的损失数额无事实依据，春兴泉巍公司称2013-2014年存在装修，双方自2016年开始，签订了二期合同，2016年已履行完毕，履行完毕的合同中，约定了装修及地上物归京南住房公司所有，所以不存在支付装修损失的情形。第二，履行保证金，京南住房公司认为合同解除，不是任何一方责任，但同意退还履约保证金，条件是对方腾退完毕。第三，不同意支付诉讼费和鉴定费。本院经审理认定的事实如下：2019年12月30日，春兴泉巍公司与京南住房公司签订《国有企业房屋租赁合同》，该合同约定：京南住房公司将位于北京市大兴区黄魏路辛店西，占地面积2400平方米，房屋23间，出租给春兴泉巍公司；租赁期限三年，自2019年12月31日至2022年12月30日止；固定年租金88000元，其中房租83809.52元，税4190.48元。其中，合同4.3条约定：乙方应于甲方交付房屋时支付履约保证金20000元给甲方，作为乙方履约期间的担保；合同第6.5条约定：租赁合同期满，乙方所作装修部分无偿归甲方所有；合同11.2条约定：在租赁期内因下列原因导致合同无法继续履行的，甲方可以提前终止本合同，双方互不承担违约责任；11.2.1国家政策变化或不可抗力导致乙方不能继续承租房屋的……11.2.3大兴区整体土地规划需要占用本合同项下房屋及所占用土地的，甲方有权提前解除合同；11.2.4出现11.2.2、11.2.3情形甲方提前终止本合同的，应提前三十天书面通知乙方，自通知发出后三十天届满合同解除，双方互不承担违约责任。该份租赁合同系双方于2016年12月29日签订的租赁合同的延续，合同约定的内容一致。京南住房公司认可收取履约保证金20000元。另查，涉案房屋及原为北京市大兴县对外贸易公司所有，2008年8月18日，北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会出具批复，同意对外贸易公司及下属二级公司——北京大兴佳丽毛织厂的房屋、土地无偿划转给京南住房公司。2012年12月25日，京南住房公司向大兴区国资委发出请示函，请示拟将坐落在大兴区黄村镇辛店村西侧（原外贸公司佳丽毛织厂）的厂房场地进行出租管理。2013年1月6日，大兴区国资委出具批复，同意京南住房公司上报的出租事项。2020年4月23日，大兴区“疏解整治促提升”专项行动工作办公室出具2020年工作计划的函，将京南住房公司位于辛店地区的部分房屋土地出租店为纳入大兴区“疏解整治促提升”专项行动2020年工作计划。京南住房公司称其公司于2020年5月20日向春兴泉巍公司发送《告知书》，告知于2020年5月26日前自行停止经营活动、搬离违法经营场地，清楚房屋内用于从事经营的货物及相关工具。春兴泉巍公司称其公司没有收到该《告知书》。京南住房公司另主张疏解整治促提升的项目属于政策变化，属于不可抗力，其公司依据合同第11.2.1条解除合同，无需提前30日通知，不存在违约。春兴泉巍公司称不认可京南住房公司依据合同第11.2.1条解除合同，而应当适用合同条款11.2.3，该条应当提前三十日通知。目前，春兴泉巍公司还没有腾退。春兴泉巍公司称京南住房公司主张解除合同不是因为疏解整治促提升，依据京南住房公司提供的情况说明，京南住房公司对涉案土地的规划是拟用上述自有土地与北京城建集团合作开发。京南住房公司称该份说明是京南住房公司自己书写的说明，具体用途要根据国家的项目规划进行，京南住房公司不参与任何主体项目，提交该证据是想证明具体地块的承租情况，与本案无关。另，根据疏解整治促提升计划函及附件，凡是在涉及案件相关的土地上的房屋都需要腾退。京南住房公司主张按照合同约定，合同约定合同到期后，装修归京南住房公司所有，现前两期合同已经履行完毕，故不存在地上物及装修方面的争议。春兴泉巍公司称2019年签订的合同还没有履行完毕，地上物及装修并不归京南住房公司所有，其该条款为格式条款，严重违反公平原则，京南住房公司领导已经明确表示会考虑春兴泉巍公司的投入，给予赔偿。经询问，双方均认可京南住房公司提交的地块平面图中红色线条标注的范围内为本案涉案房屋及场地范围。庭审中，春兴泉巍公司向本院申请对涉案房屋装修部分进行鉴定，并提交照片、改造报价、装修收据证明其存在装修的事实。经询问，春兴泉巍公司称其公司在2013年、2014年对涉案房屋进行过装修，2016年后至今无新装修。本另查，春兴泉巍公司第一次收到起诉材料日期为2020年11月2日。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。春兴泉巍公司与京南住房公司之间签订的《国有企业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。春兴泉巍公司和京南住房公司之间形成租赁合同关系，双方均应按照《国有企业房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。现涉案房屋及土地涉及“疏解整治促提升”政策，继续履行合同已经无法实现，根据双方合同约定，该种情况下，京南住房公司有权解除合同，本院确认京南住房公司与春兴泉巍公司之间的租赁合同于2020年11月2日（即春兴泉巍公司收到起诉书的时间）解除。春兴泉巍公司应在合理期限内将涉案房屋及场地腾退给京南住房公司。反诉请求中，关于春兴泉巍公司的鉴定申请，因双方合同已有约定装修归属，且春兴泉巍公司对涉案房屋装修发生在2013年、2014年，故不存在鉴定的基础，本院不予准许；关于春兴泉巍公司主张京南住房公司赔偿装修损失的请求，本院不予支持；关于春兴泉巍公司主张京南住房公司返还履约保证金20000元的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、北京京南住房开发有限责任公司与北京春兴泉巍商贸有限责任公司之间于2019年12月30日签订的《国有企业房屋租赁合同》于2020年11月2日解除；二、北京春兴泉巍商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋及场地腾退给北京京南住房开发有限责任公司（具体腾退范围以双方在平面图中认可的红色标记范围为准）；三、北京京南住房开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还北京春兴泉巍商贸有限责任公司履约保证金20000元；四、驳回北京春兴泉巍商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2630元，由北京春兴泉巍商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费150元，由北京京南住房开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹