福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1879号 上诉人（原审第三人）：张德煌，男，1970年2月6日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：肖志云，福建温陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘名浩，福建温陵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈聪平，男，1970年5月24日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**宏，福建和晟律师事务所律师。 原审被告：康志强，男，1974年9月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人张德煌因与被上诉人陈聪平及原审被告康志强债权人撤销权纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张德煌上诉请求：撤销一审判决，直接予以改判或发回重审。事实和理由：一审适用《中华人民共和国合同法》第74条规定，作出撤销张德煌与康志强于2019年1月17日签订的《存量房买卖合同》的判决，属于事实认定错误和法律适用错误。本案房产交易不符合《中华人民共和国合同法》第74条规定的债权人享有撤销权的法律要件。(一)本案康志强以案涉房产抵偿其欠张德煌的180万元债务符合当时正常的房屋市场交易价格，不属于以明显不合理低价买卖案涉房产的情形。张德煌与康志强在办理房屋过户登记手续时签订的《存量房买卖合同》约定的房价为人民币80万元，但这是张德煌与康志强为了对房产交易进行合理避税所采取的将案涉房产交易价格进行低价约定的措施。这种情况，在全国房产交易市场范围内属于惯用做法，所以案涉房产的实际交易价格还是以张德煌与康志强口头约定的1800000元为准。(二)张德煌与康志强之间进行的案涉房产买卖并未损害到陈聪平对康志强的债权利益。案涉债权申请强制执行时，康志强为了积极解决案涉债务，主动提供福建五洲集团有限公司名下的价值600多万元的车位供丰泽区人民法院查封拍卖，以保障陈聪平能够顺利实现债权。康志强将案涉房产用以清偿债务而对价转让给张德煌的行为是合法合理的，并不是为了逃避债务，也没有损害到陈聪平的利益。(三)张德煌对康志强的债权发生在陈聪平对康志强的债权之前，所以张德煌并不清楚案涉房产是以低价受让的(事实上也不是低价受让)，更不清楚该次受让行为有对陈聪平的债权造成损害。 陈聪平辩称，陈聪平对康志强享有合法债权。案涉房产价值在180万元以上。但康志强与张德煌约定的转让价仅80万元。康志强实施了致使自身财产减少的行为。本案中未有其他证据证明康志强向张德煌借款180万元，也未有证据证明康志强与张德煌约定以房抵债。张德煌主张向康志强出借180万元的事实不能成立。康志强恶意转移财产的目的明显，且康志强与张德煌系姑表兄弟关系。陈聪平有理由相信交易并不真实存在，系康志强、张德煌相互串通。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 康志强未陈述意见。 陈聪平向一审法院起诉请求：判决撤销康志强与张德煌于2019年1月17日签订的《存量房买卖合同》，即撤销康志强将其位于泉州市丰泽区××路××段××洲绿缘（时代华庭）Ｃ幢（康乐居）1002室房产转让给张德煌的行为（标的为80万）。 一审法院认定事实：陈聪平与福建五洲集团有限公司、康志强民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月6日作出（2018）闽0503民初字第8980号民事判决书，判决内容为：一、福建五洲集团有限公司应于判决生效之日起十日内偿付陈聪平借款本金220万元，及按月利率2%支付利息（其中自2017年8月19日计算至2018年1月10日以270万元为计算基数，自2018年1月11日计算至2018年1月29日以240万元为计算基数，自2018年1月30日起至款项实际偿清之日止以220万元为计算基数，但应扣除福建五洲集团有限公司已经支付的10万元）；二、康志强对福建五洲集团有限公司上述借款承担连带保证责任。康志强不服判决，提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）闽05民终1138号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，陈聪平于2019年5月20日申请强制执行。一审法院在执行过程中，于2019年9月11日冻结福建五洲集团有限公司名下址在泉州市丰泽区××路××段××洲绿缘（时代华庭）地下室第1-30号停车位及登记在康志强名下的闽Ｄ0××××汽车一辆。另，涉案房产登记在张德煌名下，不动产权证号：闽（2019）泉州市不动产权第0××3号。另查明，2019年1月17日，康志强与张德煌签订一份《存量房买卖合同》，约定张德煌向康志强购买涉案房产，总购房款为80万元，双方应于本合同签订之日起共同到房屋登记机构申请办理权属转移登记手续或公证处办理相关权属转移手续。再查明，泉州市丰泽区时代华庭业主委员会对一审法院查封泉州市丰泽区××路××段××洲绿缘（时代华庭）地下室第**停车位提出书面异议，一审法院以案涉执行标的时代华庭1-30号地下室车位由福建五洲集团有限公司投资建设，系人民防空工程，经依法登记，福建五洲集团有限公司作为权利人拥有使用权，可以行使将使用权拍卖、转让、出租、抵押贷款的相关权利。一审法院对登记在被执行人福建五洲集团有限公司名下的案涉地下室车位进行查封，并拟对地下室车位使用权进行拍卖，不影响该地下室系人民防空工程的性质及使用功能，未违反有关法律、行政法规的规定，案外人泉州市丰泽区时代华庭业主委员会关于时代华庭1-30号地下室车位不应当作为被查封、拍卖的执行标的，应中止执行的异议请求，依据不足，异议不成立。于2019年12月20日作出（2019）闽0503执异60号执行裁定书，裁定：驳回泉州市丰泽区时代华庭业主委员会的异议。泉州市丰泽区时代华庭业主委员会向泉州市中级人民法院申请复议。目前该案处于申请复议阶段。 本案在审理过程中，一审法院根据陈聪平的申请，依法委托泉州和益资产评估房地产土地估价有限责任公司对诉争房屋在2019年1月17日的市场价值进行评估，该评估机构于2019年12月2日作出泉和益评（资）字[2019]I12003号《资产估价报告》，评估结论为：2019年1月17日的评估价值为壹佰捌拾陆万零陆佰元整。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定:对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债权人撤销权制度是指债权人对于债务人所为的危害债权的行为，可请求法院予以撤销的权利。具体到本案，陈聪平行使债权人撤销权的请求能否得到支持，具体论述如下：首先，关于康志强与张德煌是否存在以房抵债的情形？案涉房产评估价值为1860600元，康志强与张德煌签订的《存量房买卖合同》约定的房价为800000元，整份买卖合同除了约定房价，无其他具体约定，与正常交易的买卖合同约定不符；张德煌陈述其于2014年5月至2018年7月陆续汇款共计1800000元给康志强，因此双方商定以房抵债。对此主张，一审法院认为，买卖合同约定的价格与抵债金额相差悬殊，虽然康志强与张德煌有经济往来，但从双方的汇款往来并不能证明康志强共计向张德煌借款1800000元，2018年2月12日张德煌汇款22825元给康志强，该笔费用标注为“托管费”，可见，双方应还有其他经济往来，按张德煌的陈述双方已于2018年7月进行结算，商定以房抵债，但2018年7月12日张德煌又支付100000元给康志强，如果双方已结算清楚，张德煌又何需再支付款项给康志强，显然不符合常理；即使双方存在房屋买卖合同关系，康志强也存在以明显不合理的低价转让财产的情形。其次，关于康志强的转让行为是否给陈聪平造成了损害。本案中，陈聪平对康志强的债权的形成时间早于康志强与张德煌房屋转让的时间，康志强明知有债权的存在，且处于诉讼阶段，仍在此期间转让财产，故涉案房产转让行为已实际对陈聪平的债权造成了损害。张德煌虽主张福建五洲集团有限公司名下的价值600多万元的车位可供执行，但该车位的使用权目前因业主委员会提出书面异议尚未能进行拍卖。综上，康志强明知有债权的存在仍以明显不合理的低价转让财产的行为已经损害到了陈聪平的利益，陈聪平有权行使债权人撤销权。陈聪平要求撤销康志强与张德煌之间转让涉案房屋的行为，有事实及法律依据，予以支持。康志强经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：撤销康志强与张德煌于2019年1月17日签订的《存量房买卖合同》。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：张德煌二审提供的商品房预售许可证、时代华庭未售储藏间、车位权属证书、房地产估价报告、房产/土地使用权权属转移涉税证明及完税证明、福建省五洲集团有限公司出具的情况说明仅能证明，福建省五洲集团有限公司尚有部分房地产未出售且设立抵押权，但不足以证明福建省五洲集团有限公司的整体资产及负债情况，不能证明福建省五洲集团有限公司的资产足以清偿其债务。张德煌二审提供的执行裁定可以证明，时代华庭业主委员会及陈晋江、叶小英对时代华庭地下室车位的执行提出的异议均已被法院生效裁定驳回，予以认定。陈聪平二审提供的福建省五洲集团有限公司出具的情况说明可以证明时代华庭72个地下车位已抵押给银行，予以采信。二审中，根据张德煌的申请，泉州和益资产评估房地产土地估价有限责任公司的鉴定人员出庭对相关鉴定问题作出说明，泉州和益资产评估房地产土地估价有限责任公司作出的《资产估价报告》，鉴定程序合法，内容客观真实，应作为定案依据。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉房产评估价值为1860600元，康志强与张德煌签订的《存量房买卖合同》约定的房价为800000元，整份买卖合同除了约定房价，无其他具体约定，与正常交易的买卖合同约定不符。张德煌主张其于2014年5月至2018年7月陆续汇款共计1800000元给康志强，因此双方商定以房抵1800000元债务。但买卖合同约定的价格与抵债金额相差悬殊，且从转账情况看，康志强与张德煌有其他经济往来，按张德煌的陈述双方已于2018年7月进行结算，商定以房抵债，但2018年7月12日张德煌又支付100000元给康志强，如果双方已结算清楚，张德煌再支付款项给康志强，显然不符合常理。即使双方存在房屋买卖合同关系，康志强也存在以明显不合理的低价转让财产的情形。陈聪平对康志强的债权的形成时间早于康志强与张德煌房屋转让的时间，康志强明知有债权的存在，且处于诉讼阶段，仍在此期间转让财产，张德煌在转让时亦应当知道存在转让价格明显偏低的异常情形，其对该转让行为可能给债权人造成损害也应当有所认识。张德煌二审提供的证据不足以证明涉案房产转让行为未对陈聪平的债权造成损害。故认定涉案房产转让行为已对陈聪平的债权造成了损害。陈聪平有权行使债权人撤销权。 综上所述，张德煌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由张德煌负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年十二月十一日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。