天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初29052号原告：闫子剑，男，1991年9月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐慧，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京银雷律师事务所实习律师。被告：中建新塘（天津）投资发展有限公司，住所地天津市滨海新区新城镇塘沽湾展示中心，统一社会信用代码911201165832720154。法定代表人：陈伯君，董事长。委托诉讼代理人：杨春园，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，天津华盛理律师事务所律师。原告闫子剑与被告中建新塘（天津）投资发展有限公司（以下简称中建新塘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫子剑委托诉讼代理人徐慧、刘洋，被告中建新塘公司的委托诉讼代理人杨春园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫子剑向本院提出诉讼请求：1．解除原被告2018年3月21日双方签订的《天津市商品房买卖合同》；2．被告退还原告已支付购房首付款459166元，并支付利息损失56858.14元（以459166元为基数，自2018年4月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类代理基准利率计算；自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；暂计至2020年10月8日，为56858.14元）；3．被告赔偿原告因购房支付的银行贷款本息78973.3元（自2018年7月15日至2020年9月15日），并支付利息损失265.99元（以78973.3元为基数，自2020年9月15日起至全部清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；暂计至2020年10月8日，为265.99元）；4．被告赔偿原告因购房支付的契税、所有权预告登记费、专项维修资金损失20159.04元；以上金额合计615422.47元；5．诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告通过其宣传资料、微信公众号等途径宣称其位于天津市滨海新区的“塘沽湾·中建城”（后更名为“源和湾”）项目为重点学区房，具有“上海道九年一贯制学校的教育系统”、“北京蓝天幼儿园”、“高素质全龄教育”等。但原告购房后发现，并没有被告所述的教学资源，对原告购房造成严重的欺诈和误导。受被告宣传的影响，原告于2018年3月21日与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买被告位于天津市滨海新区××号楼××单元××号××，支付购房款共计1059166元。原告在准备收房时发现，原告所购买涉案房屋为“腰线房”，导致原告房屋窗户高度仅为1.4米，远小于其他楼层窗户高度的1.7米，且腰线层房屋外沿比其他层多一条腰线平台，极易积雨雪灰尘、易漏水渗水、易招小偷，严重影响原告的正常居住使用。而针对此种情况，原告在买房时，被告销售人员没有任何形式的告知，商品房买卖合同中也没有进行任何形式的标注及提示。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告虚假宣传“学区房”，交付的房屋及配套设施不符合合同约定，严重影响原告的正常居住使用，使得原告高价购买了被告小区房屋，不仅对原告未来的生活规划造成了根本性影响，致使原告合同目的无法实现，更给原告造成了巨大的经济损失，被告应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告中建新塘公司辩称，一、涉案合同不存在约定和法定解除事由。1．原告主张解除事由不符合合同约定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据涉案合同第五条的约定，原告仅可在被告逾期交房超过90日的情况下解除合同，因此原告称腰线房、窗户高度小于其他楼层、不是学区房等问题不符合合同约定的解除条件。2．原告合同目的已经实现，涉案合同已不存在法定解除事由。原告在起诉状中以《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的情形为由，要求解除双方签订的商品房买卖合同。但本案系商品房销售合同纠纷，合同的主要目的和主要债务系商品房这一标的物，被告开发的商品房质量验收合格并已于2020年7月通知原告收房，本案不存在任何阻碍原告取得涉案房屋产权证的因素，故原告的合同目的没有不能实现的可能，原告合同目的已然实现，不存在法定解除情形。二、被告的宣传内容仅为邀约邀请，不构成邀约，不属于合同内容。1．宣传内容不符合法律规定的商品房宣传广告视为要约的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，宣传内容构成要约须满足三个条件：1．属于商品房规划范围内的设施；2．说明具体明确；3．对订立合同和房屋价格有重大影响。本案中，上海道小学不属于被告开发的源和湾项目规划范围，宣传资料中也没有对上海道小学的位置、性质、规模、招生等作出明确具体的说明，而且原告也未提交证据证明广告宣传内容对商品房订立和价格有重大影响，故商品房宣传资料系要约邀请，不构成要约。双方签订的商品房销售合同附件六补充合同第一条第四款明确约定：“乙方确认，对于本合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方已经在本合同约定，不存在遗漏情况，双方的权利义务以本合同约定为准。凡甲方在销售宣传中所表达的信息，包括但不限于销售人员口头承诺、宣传资料、广告、网站、沙盘、样板房、图片等信息及数据仅供销售参考，不作为确定双方权利义务的依据，该商品房及所在楼盘的所有细节应以政府的最后批复及本合同约定为准。”2．被告对微信公众号、网站等宣传资料中的宣传内容均作出了“宣传内容仅为邀约邀请，最终以政府批复为准”的合理提示。被告的微信公众号发布的宣传资料中均附有：“本资料不作为邀约或者承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。”被告官网对于教育资源的描述也附有：“网站展示材料仅供参考，一切资料由政府最终批复文件为准，投资商拥有最终解释权并保留对相关内容进行调整的权利。”被告在售楼处的明显位置摆放了《教育设施不确定信息告知书》，对涉案项目周边教育设施，从办学主体、办学性质、招生规模、教学质量以及建设规划等多个方面进行了不确定提示，明确告知教育设施可能因政府规划调整、土地性质变更等因素变化甚至取消，并告知有关教育信息须以政府主管部门的信息为准。三、腰线房不影响原告合同目的的实现，被告不存在任何违约行为。1．售楼处中的沙盘模型对涉案房屋的腰线已有体现，原告明知购买的房屋位于腰线处，交付的房屋外观也与沙盘模型一致，销售过程中不存在故意隐瞒的行为；并且房屋完全按照审批图纸进行施工，符合设计要求。涉案房屋已经竣工验收且被告已经通知原告收房。2．房屋的主要功能是居住使用，被告已向原告交付了符合合同约定的且质量合格的房屋，该房屋不影响原告的正常使用和居住，合同目的不受影响。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月21日，原告闫子剑（买受人，乙方）、被告中建新塘公司（出卖人，甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的滨海新区塘沽海河南路以南、海波路以东源和湾28号楼-1-301房屋，建筑面积为86.37平方米，房屋价款为1059166元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2020年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同，按延期方式处理。”合同第四条约定，“双方约定，乙方按下列第2种形式付款……2．贷款方式的，乙方应于2018年3月28日前，一次性存入商品房首付款319166元，其余价款办理贷款。”合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第2种约定，追究甲方违约责任：……2．解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”合同第十条约定，“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起60日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更的，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。”双方同时签订的《附件六：补充合同》第一条第四款规定：“乙方确认，对于本合同签订以及对商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方已经在本合同中约定，不存在遗漏情况，双方的权利义务以本合同约定为准。凡甲方在销售宣传中所表达的信息，包括但不限于销售人员口头承诺、宣传资料、广告、网站、沙盘、样板房、图片等信息及数据权仅供销售参考，不作为确认双方权利义务的依据，该商品房及所在楼盘的所有细节应以政府的最后批复及本合同约定为准。”被告向原告出具的《源和湾项目红线外不利因素公示》载明：“二、本项目目前所在区域属天津市滨海新区，未来可能存在项目所在区域行政归属变更等原因导致所属学区房发生变化的情况，具体以政府统筹规划为准，本公司对此不做承诺。三、本项目建设范围红线外规划有以下公共配套设施，在符合国家标准的前提下，其经营活动可能对相邻住宅产生影响：……3．特别提示规划：本小区东侧规划有幼儿园，由政府统一进行规划，具体建成时间尚不明确。六、因受条件所限和不同主体之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一提示，敬请您在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细观察后再做购买决策。本人已经完全知悉上述源和湾项目红线不利因素公示内容，无任何异议，不向开发商及物业公司主张任何索赔及责任”，该提示有原告本人签字。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，并支付了契税9542.04元、维修资金10591元。涉案房屋所在项目于2020年7月8日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告于2020年7月向原告邮寄了《中建城源和湾入住通知单》，原告已签收。被告于2017年9月13日就涉案项目取得了《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格证明》，载明项目设计单位为天津市天友建筑设计股份有限公司。该公司于2020年11月10日出具《关于源和湾项目13#14#17-28#楼窗户设计的情况说明》，载明源和湾项目27-28#楼三层住户南向起居室外窗、13#14#17-26#楼三层住户南向阳台外窗：窗地比、窗墙比、通风比，均满足规范设计要求。另查，被告提供的天津市规划和自然资源局网站“行政许可结果”部分截图显示塘沽湾上海道小学项目位于滨海核心区××道××国兴道以西，土地用途为科教用地，总面积为2.7344公顷。在本案诉讼过程中，原告提供的微信公众号截图、宣传页显示有“上海道9年一贯制学校、北京蓝天幼儿园”等字样。但被告不认可上述截图及宣传页的真实性，不认可上述信息系其发布，另主张被告的微信公众号发布的宣传资料中均附有“本资料不作为要约或承诺”的温馨提示。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》，包含合同附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告主张解除涉案《天津市商品房买卖合同》是否成立一节。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行义务，不得擅自变更或者解除合同，在双方当事人未能系协商一致的情况下，如一方请求解除合同，需具备合同约定解除或法定解除情形。在本案中原告明确其请求解除涉案《天津市商品房买卖合同》，系认为被告存在关于学区房、地铁线路的虚假宣传及涉案房屋为腰线房，窗户、电梯涉设计不合理的违约行为，致使不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求解除涉案合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可见，出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺视为合同内容，应当符合三个条件：1．在商品房开发规划范围内；2．具体明确；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。原告提供的被告宣传页、微信公众号虽载明“上海道9年一贯制学校”、“北京蓝天幼儿”等字样，但原告提供的现有证据不足以证明上述学校项目位于被告涉案商品房项目规划范围内。涉案合同对原告主张的该部分内容并未约定，且合同《附件六：补充合同》第一条第四款约定，“乙方确认，对于本合同签订以及对商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方已经在本合同中约定，不存在遗漏情况，双方的权利义务以本合同约定为准。凡甲方在销售宣传中所表达的信息，包括但不限于销售人员口头承诺、宣传资料、广告、网站、沙盘、样板房、图片等信息及数据权仅供销售参考，不作为确认双方权利义务的依据，该商品房及所在楼盘的所有细节应以政府的最后批复及本合同约定为准。”故，原告主张的被告在销售时关于学校和地铁等的宣传，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不应视为合同内容。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案系商品房买卖合同纠纷，合同的主要目的或者主要债务应是商品房这一具体标的物本身，包括商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境以及是否学区房等，虽然均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的。被告提交的《竣工验收备案表》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》、《入住通知书》等证据，足以证明诉争房屋已经验收合格，现已符合交付条件。而原告主张涉案房屋系腰线房、窗户及电梯设计不合理，但提供的证据不能证明被告就涉案房屋在合同签订后曾进行设计变更，亦不足以证明涉案房屋违反设计规划，不符合交付的条件，致使其不能实现合同目的。综上，原告主张的解除合同事由，既不符合合同约定的解除合同的情形，也不具备法定解除合同的条件，为此，本院对其该项主张不予支持。关于原告主张退还购房首付款及利息、已支付的契税、专项维修资金，因贷款支付的本金及利息一节。原告该项主张系基于涉案合同被解除后，要求被告退还购房首付款及利息、已支付的契税、专项维修资金、因贷款支付的本金及利息。如前所论，因原告关于解除涉案《天津市商品房买卖合同》的请求本院不予支持，故其基于解除涉案合同提出的该项请求，本院亦不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告闫子剑全部的诉讼请求。案件受理费减半收取计4867.5元，由原告闫子剑自行负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 姬 凯二〇二〇年十二月三十日书记员 刘霁君