四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初13193号 原告：蔡兴玲，女，1978年5月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蒲军，四川伊丽达律师事务所律师。 被告：王立中，男，1987年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：石绪，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原告蔡兴玲与被告王立中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡兴玲的委托诉讼代理人蒲军、被告王立中的委托诉讼代理人石绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡兴玲向本院提出诉讼请求：判令王立中向蔡兴玲支付逾期支付购房款的违约金455650元（以7010000元为基数，按照每日0.5‰的标准自2020年4月2日起计算至2020年8月10日止共130天）。事实与理由：蔡兴玲与王立中于2019年10月11日签订《成都市存量房买卖合同》，约定蔡兴玲将自己名下位于成都市高新区房屋出售给王立中，合同总价为7010000元。该房于2019年12月26日交付给王立中，2020年3月26日办理不动产权过户登记，王立中取得了登记在其名下的不动产权证书。按照双方的合同约定，购房尾款1000000元，王立中是通过银行贷款支付，在过户之前相关贷款手续、资料已移交王立中委托的发放贷款银行，并通过了贷款审核，同意发放贷款。依照双方所签署的《成都市存量房买卖合同》的约定，在过户取件后，银行应及时支付房款1000000元至蔡兴玲账户，如银行不放款，或贷款审批未通过，购买方即王立中应在过户递件前通过其他方式一次性支付。但3月26日过户后，因王立中申请人民法院冻结保全470000元导致银行一直分文未放款，王立中也没有通过其他方式支付尾款（包括冻结金额之外的部分），直至2020年8月10日才将尾款支付给蔡兴玲。双方签署的《成都市存量房买卖合同》第八条第3款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋合同成交价0.5‰的违约金”。王立中逾期支付购房尾款长达近5个月之久，且期间蔡兴玲因自己生活支出、履行其他债务急需资金，进而多次催告王立中支付尾款，但王立中一直拒付，其行为严重违反合同约定，应按约支付违约金，蔡兴玲特诉至法院，望判如所请。 王立中辩称：1、蔡兴玲应当就其遭受的实际损失进行举证；2、蔡兴玲违约在先，本案系蔡兴玲为减轻自身在前案中的违约责任而恶意提起的诉讼，王立中因蔡兴玲的违约行为而冻结账户，不应承担包括违约责任在内的任何责任；3、合同约定的双方变更支付方式的情形并不包括银行不放款，因此王立中无须变更其他方式支付尾款，更不应当承担逾期支付的违约责任；4、在前案判决生效后双方已经通过协商变更了尾款支付方式，尾款支付以新的约定为准。综上所述，在银行批准放贷后王立中就已经履行了全部的合同义务，银行不放款不是《成都市存量房买卖合同》中约定的变更支付方式的触发条件，不能导致支付方式发生变更，王立中自然也就不承担直接支付尾款的义务。同时银行从未表示不放款，《借款合同》一直在履行过程之中，蔡兴玲主张的银行不放款的情况并不存在。更为重要的是双方就尾款支付一事已重新达成一致，交易应当按照新的约定履行，而按照新的交易模式王立中也没有违约。因此，蔡兴玲的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决，维护王立中的合法权益。 本院经审理查明，2019年10月11日，蔡兴玲（甲方、出售方）与王立中（乙方、购买方）签订了《成都市存量房买卖合同》（以下简称合同），合同约定王立中购买蔡兴玲所有的位于成都市高新区成汉南路366号中海城××栋××单元××号××商品房，合同的成交价为7010000元。合同第四条约定了具体付款方式：“（1）定金：乙方应支付甲方定金300000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款，在开设好定金监管账户后1个工作日内通过资金监管专用账户划转”；（2）首付款：乙方在过户递件前3个工作日内将全部或部分首付款5710000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；（3）尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约1000000元，期限约30年，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批贷款金额低于尾款金额的，由乙方在过户递件当日补足差额；若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减。乙方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准，并由乙方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。若乙方因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意乙方在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户划转给甲方；若乙方因政策原因仍未获得贷款批准的，双方同意乙方在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户划转给甲方”。合同第八条第一款约定了逾期付款违约责任：“乙方未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），按逾期时间分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际付款之日起3日内向甲方支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金）；（2）逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。合同尾部有蔡兴玲、王立中的签字捺印。 2019年10月28日，王立中与中信银行股份有限公司成都分行签订了《中信银行个人借款合同》，该合同主要约定，王立中作为借款人、魏培源作为共同借款人向贷款人中信银行股份有限公司成都分行贷款1000000元，贷款种类为个人房产按揭贷款，放款形式为一次性放款，贷款用途为个人购买第二套二手住房贷款，贷款期限自2019年10月28日起至2044年10月28日止。 2019年11月14日，因蔡兴玲与案外人江万财之间的民间借贷纠纷导致案涉房屋被四川省阆中市人民法院查封，后经王立中提出执行异议，阆中市人民法院于2019年12月19日裁定中止执行。2019年12月26日，蔡兴玲将案涉房屋交付给王立中。2020年3月11日，江万财（甲方）、蔡兴玲（乙方）、王立中（丙方）共同签订《协议书》，主要约定：“为保障江万财的财产权益，同时保障蔡兴玲与王立中之间的房屋买卖合同继续履行，三方一致同意以存单70万元、蔡兴玲父母名下房屋及蔡兴玲与王立中确认的标的房屋《资金监管协议》指定的收款账户替换江万财申请人民法院查封的蔡兴玲标的房屋，蔡兴玲履行本条第1、2项义务后，江万财应在3个自然日内向四川省阆中市人民法院提出变更查封资产申请，同时解除对标的房屋的查封，期间蔡兴玲全力协助配合”。同时，《协议书》中载明“蔡兴玲与王立中约定于2019年11月15日办理标的房屋过户登记手续，但因标的房屋被法院查封，双方至今仍未办理过户登记”。 2020年3月26日，王立中与蔡兴玲完成案涉房屋过户。 2020年4月7日，王立中向本院申请诉前财产保全，本院于2020年4月8日作出（2020）川0193财保25号民事裁定书，对蔡兴玲的财产在470000元的范围内予以保全。2020年4月22日，王立中向本院提起诉讼，要求蔡兴玲向其支付逾期办理房屋过户手续的违约金459155元，本院于2020年7月10日作出（2020）川0193民初4160号民事判决书，判决蔡兴玲向王立中支付逾期办理房屋过户手续的违约金168240元。 2020年8月，蔡兴玲的委托诉讼代理人蒲军通过微信联系王立中在（2020）川0193民初4160号案件中的委托诉讼代理人，微信聊天记录载明“蒲：伍律师你好，因为蔡兴玲这边着急用钱，所以暂时放弃上诉。如果王立中没有上诉，双方可协商尽快履行，同时王立中也尽快履行给付尾款事宜”、“8月5日下午14：11伍：我们没有上诉，麻烦给我们一个账号，我们这两天把尾款打过来”、“周一16：18蒲：蔡兴玲这边今天已经收到购房尾款82万余元，你那边请及时安排申请法院解除对蔡账户的冻结保全”、“周四08：11蒲：蔡兴玲按照判决已支付了违约金17万余元，麻烦让王立中尽快出具一份收款收据，因为我们这边得向江万财主张权利”。案涉房屋中介人员与银行工作人员的微信聊天记录载明“8月6日上午10：50中介：王立中和蔡兴玲的纠纷结束了，因为涉及到赔偿问题，就不贷款了”、“因为他们下周就要现金付清所有款项，想在下周之前把贷款的事情确定一下，担心业主收了钱，后期有需要业主配合的地方业主又不配合”。 2020年8月10日，王立中在扣减（2020）川0193民初4160号案件中蔡兴玲应当向其支付的款项后，向蔡兴玲转款支付了尾款826960元。同月，王立中向蔡兴玲出具收据载明收到蔡兴玲支付的违约金、诉讼费、保全费共计173040元。 另查明，王立中于2020年4月7日向本院申请的诉前财产保全，导致蔡兴玲的账户即指定贷款收款账户因冻结处于异常状态，贷款银行无法正常放贷。 证人链家工作人员陈某证实，王立中的贷款已经审核通过，且已办理好房管局抵押手续，抵押给了银行，2020年4月初已办理完所有手续等待银行放款，但在五月份接到银行工作人员电话，称银行卡状态有问题，等两边打完官司再放，后王立中联系其称出结果了想取消贷款，剩下的尾款直接现金转账给蔡兴玲，同年8月10日银行工作人员通知可以取消贷款，9月23日解除了抵押。 以上事实有《成都市存量房屋买卖合同》、《中信银行个人借款合同》、（2020）川0193民初4160号民事判决书、浦发银行手机银行互联汇入回单、收据、《协议书》、蒲军与王立中委托代理人的微信聊天记录、证人证言及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，蔡兴玲与王立中签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面适当履行合同义务。本案中，双方对合同尾款1000000元在扣减蔡兴玲向王立中支付逾期办理房屋过户手续的违约金后已支付完毕及贷款银行无法放贷的原因在于蔡兴玲收款账户状态异常的事实无争议。本案的争议焦点为：尾款1000000元的支付方式和支付时间，即王立中是否构成违约、应否按照合同约定支付违约金。对此，本院作如下评述。 关于尾款1000000元的支付方式的问题。本院认为，双方签订的合同中明确约定了尾款的支付方式为由放贷银行直接支付给蔡兴玲，并约定若王立中因自身原因或政策原因未获得贷款批准的，双方同意王立中在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户划转给蔡兴玲。本案中，首先，王立中已于2019年10月28日与中信银行股份有限公司成都分行签订了《中信银行个人借款合同》，贷款金额为1000000元，可视为王立中已获得银行的贷款批准，且蔡兴玲自述“在过户之前相关贷款手续、资料已移交王立中委托的发放贷款银行，并通过了贷款审核，同意发放贷款”，表明其对王立中已获得贷款批准的认可；其次，即便从合同目的实现的角度对获得贷款批准作扩大解释，也即约定获得贷款批准的真实意思表示系获得银行放贷，但本案中银行无法放贷的原因在于蔡兴玲的收款账户处于异常状态。蔡兴玲虽主张其账户异常系基于王立中在（2020）川0193民初4160号案件中提起的诉前保全行为导致，应当将银行无法放贷的原因归责于王立中，但究其根本，王立中提起诉前保全系由于蔡兴玲因与第三人的民事纠纷导致案涉房屋被法院查封、无法按照合同约定办理房屋过户手续，蔡兴玲违约在先，王立中的诉讼行为系对自身权利的正常行使，不存在主观恶意。故银行无法放贷的根本原因在于蔡兴玲而非王立中，此时合同约定的尾款支付方式变更的条件并未成就，1000000元尾款仍应由放贷银行支付给蔡兴玲。蔡兴玲应当在发现账户异常的情况后，积极处理与王立中的涉诉案件，以促成收款账户解封即银行放贷条件的成就。蔡兴玲未举证证明双方在办理完成过户手续后对尾款的支付方式进行了变更补充约定，亦未举证证明其向王立中主张过由王立中自行筹齐尾款履行支付义务，且双方在本院作出（2020）川0193民初4160号民事判决书后，均未上诉，王立中在品迭完蔡兴玲应当向其支付的逾期办理房屋过户手续的违约金、诉讼费及保全费后，直接向蔡兴玲转账支付了剩余尾款，并在蔡兴玲收到尾款后通过中介人员向中信银行申请解除了个人借款合同，该事实有双方委托代理人之间及中介人员与银行工作人员之间的微信聊天记录、证人证言予以佐证，足以证明双方对尾款的支付方式形成了新的合意予以了变更，并通过实际履行行为进行了认可。 关于尾款1000000元的支付时间的问题。双方签订的合同并未对尾款的支付时间进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，双方在合同约定不明时可以协议补充。本案中，蔡兴玲未举证证明双方对尾款的支付时间进行了补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，蔡兴玲亦未举证证明其在发现银行无法正常放贷后有要求王立中自行向其支付尾款的行为，对此，蔡兴玲应当承担举证不能的不利后果。 综上，蔡兴玲主张王立中逾期支付购房尾款无事实和法律依据，王立中并未构成违约，不应承担违约责任。故本院对蔡兴玲要求王立中支付逾期支付购房款的违约金455650元的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告蔡兴玲的诉讼请求。 案件受理费减半收取计4067元，由原告蔡兴玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王滢