北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初11254号原告:吴世经，男，1953年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯玉富，北京市众鑫律师事务所律师。被告：郎国芳，男，1954年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：廉凤生，男，北京市海淀区中关村街道法律服务所主任。委托诉讼代理人：吕志峰，男，北京市海淀区中关村街道法律服务所法律工作者。原告吴世经与被告郎国芳物权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴世经之委托诉讼代理人侯玉富、被告郎国芳及其委托诉讼代理人廉凤生、吕志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴世经向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行协议义务，立即腾退八家嘉园X号房屋并交还我；2.要求被告按照原告已支付的房价款数额，向原告支付违约金1027630.15元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年11月26日，被告与原告签订协议，约定被告将其名下因拆迁补偿分到的4套房屋以1150万元的价格转让给我。2013年8月，在办理房屋交接手续期间，被告以无住房为由反悔，要求将已经转让给我的4套房屋中X1号、X2号房屋进行回购。经开发单位北京八家嘉苑房地产开发有限公司再次协调和沟通，出于道义角度考虑，原告未予计较，同意了被告的诉求，并在开发单位见证下签署了协议书，同意上述两套房屋由被告回购。同时双方再次确认了八家嘉园X号房屋的所有权，并由被告签署授权委托书，同意不可撤销的、排他性的委托原告办理涉案房屋的全部权属手续。2013年8月21日，原告在开发单位及物业管理公司处办理了房屋交接和入住手续，并取得了房屋钥匙及与房屋有关的全部资料，同时一直按时交纳该房屋相关所有费用。因原告本人在别处居住，该房屋一直空置。2017年底，原告接到房屋属地派出所电话，称该房屋存在群租情况。对此，我前往房屋查看，才知道该房屋被被告采取非法方式占有并出租。我多次与被告交涉腾房并委托律师致函被告，要求立即返还房屋并恢复原状，但被告不予答复并拒绝腾房。故我诉至法院。郎国芳辩称，一、原告在诉状中的陈述违背事实真相。原告在诉状中说2010年11月26日，被告与原告签订协议，约定被告将其名下因拆迁补偿分到的4套房屋以1150万元的价格转让给原告，完全不是事实。真正的事实是：1、被告从未与原告见过面，与其互不相识，更没有签订过符合原告本意的协议以及委托授权书、欠条，所谓的协议与其他的格式文本的材料均是在见证方北京八家嘉苑房地产开发有限公司、见证人曹广清一手操纵之下所为的。2、被告没有收到原告一分钱购房款，被告收到的是八家房地产的拆迁安置补偿款。3、被告小学三年级还没毕业，根本不识字，只会写自己的名字，这一点在八家地区是人所共知的。原告他们就利用这一点，在违背被告真实意思表示的情况下，而且在没有任何明示、告知签署内容的情况之下就让被告在事先打印好了的格式文本协议、委托授权书、欠条上签字。被告认为，当时确有私心，只是想为了讨好开发商和大队领导，好能多得点儿拆迁安置补偿的优惠政策，大队领导与开发商他们让在哪儿签字就在哪儿签字，但是签字的内容及其后果一概不知。因此被告认为完全是在蒙人、诱骗。4、被告一家拆迁安置房一共才四套，若全部转让，其及家人将导致无房居住。二、被告认为，原告所说的协议、委托授权书、欠条应当是违法无效的。1、本案诉争的八家嘉苑的房产至今未有国家认可的产权证，在产权证不明的情况下，被告只是诉争房产的合法被拆迁安置人，房屋使用人之一，因此，该房屋是不能上市买卖，故买卖行为又从何有效呢。2、据说农村的宅基地，农民拆迁安置的房屋，在买卖的政策、法规上，尤其是针对城市户口的城市居民买卖农村宅基地、房屋等问题来说，应当是有特殊规定的。3、被告认为，即使退一步讲，字是被告不明真相被诱骗所签，实际上此违法行为已侵犯了此房产的共有人张立红与女儿郎艳、郎媛媛的合法权益。4、自被告接到八家嘉苑物业公司的物业、水电、照明灯费用催缴通知，被告才又知道了，原告还侵占着我们八家嘉园X号的一个三居室，因为X号和X1号房屋的名字一直就是被告，因此，被告保留依法反诉追讨X号房屋的权利。综上所述，被告认为，大量的事实与证据足以证明原告的诉讼请求既无事实依据，更无法律依据，判令协议与相关材料无效，驳回原告的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月23日，北京市土地整理储备中心海淀区分中心（甲方，以下简称土储海淀分中心）与郎国芳（乙方）签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书，双方约定：甲方需要拆迁乙方位于海淀区东升乡前八家居民区西区XX号的房屋建筑及附属物；乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋建筑面积311.65平方米，占地面积346.76平方米；经认定的居住人口3人，分别是：郎国芳、张立红、郎媛媛；乙方购买安置房如下：1、八家嘉苑X号两居室（以下简称X号房屋），预测建筑面积92.66平方米；2、八家嘉苑X号两居室（以下简称X号房屋），预测建筑面积92.66平方米；3、八家嘉苑X号三居室（以下简称X号房屋），预测建筑面积137.27平方米；4、八家嘉苑X号一居室（以下简称X号房屋），预测建筑面积63.94平方米；拆迁补偿、补助款合计3546021元，乙方应缴纳合法有效面积及部超过30平方米的购房款1883800元，超出面积购房款48850元，共计1932650元；甲方应当在乙方搬家交房之日起10个工作日内，将上述拆迁补偿款、拆迁补助费扣除购房款后余款共计1613371元，向被拆迁人开具领款凭证；……。2013年8月20日，北京八家嘉苑房地产开发有限公司（甲方、以下简称嘉苑公司）与郎国芳（乙方）签订回迁安置交房协议书，约定：被拆迁人郎国芳与土储中心签订了房屋拆迁安置补偿协议书，并自愿购买了X号房屋，该房屋产权管理，核发“按经济适用住房管理”的房屋所有权证；该房屋具备办理房屋所有权证的条件时，甲方按照本协议所列的乙方的通讯地址、联系人及联系电话通知乙方办理《房屋所有权证》；……。郎国芳（甲方）与吴世经（乙方）签订协议，约定：甲方自愿将协议书的全部合同权利（包括但不限于补偿款补助费及回购房购买指标等）转让给乙方，乙方支付转让对价11500000元；支付方式，乙方在本协议签订并将《交房拆迁交接单》交给乙方次日，乙方将9886629元支付给甲方，剩余1613371元由甲方按协议书约定，直接从拆迁人处领取存折，至此乙方付款义务全部履行完毕。该协议未标注日期，吴世经称该协议达成时间为2010年11月26日。2010年11月17日，张立红在《声明》中签字：“有关我家房屋拆迁事宜，以及拆迁协议签订以后的所有处理，全部由丈夫郎国芳办理，我不持任何异议”。八家嘉苑公司出具《承诺书》，内容为：为配合八家地区拆迁工作吴世经与被拆迁人郎国芳所签订的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》的合同权利转让协议，该公司全部知晓并承诺在吴世经手续完备的情况下为其办理回迁房购买协议的签订手续，吴世经享受回迁人的所有政策。该承诺书没有注明年月日。2010年11月26日，郎国芳在收条中签字，认可收到9886629元。2013年8月，郎国芳（甲方）与吴世经（乙方）、八家嘉苑公司（见证方）签订《协议书》，约定：经甲、乙双方协商一致，就2010年11月26日签署的《协议》履行过程中的有关事宜，达成协议书如下：1、根据甲乙双方2010年11月26日《协议》，甲方已将《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》的全部合同权利（包括补偿款补助费及回购房购买指标等）转让给乙方。该合同已经履行完毕，乙方已向甲方支付了合同约定的对价款人民币9886629元。2、现甲方因住房需要，请求乙方将已购买的部分回购房转让于甲方，乙方考虑甲方的实际情况，同意甲方回购部分购房指标。3、乙方同意甲方回购的房屋为八家嘉苑X号（一居室），建筑面积为63.94平方米；以及八家嘉苑X号（两居室），建筑面积为92.66平方米。两套房屋的总面积为156.56平方米。乙方同意回购两套房屋的总价为人民币300万元。4、付款方式：在本合同签署后1日内支付房款人民币250万元，剩余50万元房款在本合同签署后20日内付清。5、房屋的交付：在甲方向乙方付清房款后3日内，乙方同意向甲方移交房屋，并由开发单位八家嘉苑公司为甲方办理房屋的交接手续……7、在办理房屋权属手续过程中，甲乙双方各自办理各自房屋的产权手续，并各自承担办理权属手续中所应承担的税费，在本协议书签署的同时，甲方向乙方出具不可撤销的授权书，授权乙方全权负责办理本协议第三条约定的2套房屋之外的生育房屋的产权手续，并无条件同意将剩余房屋权属办理至乙方或乙方指定第三方名下。8、本协议在见证方八家嘉苑公司的协调下签署，房屋交付及办理产权的相关手续由八家嘉苑公司依照本协议约定执行。该协议见证方八家嘉苑公司处由曹广清签字。同时,郎国芳签署授权委托书，全权委托吴世经办理八家嘉苑X号两居室及八家嘉苑X号三居室等两套房屋的权属手续，与办理上述房屋权属证书有关的全部手续均由吴世经负责处理，本人无条件确认。本人无条件同意将八家嘉苑X号两居室及八家嘉苑X号房屋的权属证书办理至吴世经或其指定的人名下。本授权书为不可撤销的、排他性的授权。2013年8月，郎国芳在欠条上签字，“本人郎国芳，根据《协议书》约定向吴世经支付房款人民币贰佰伍万元，尚欠人民币伍拾万元，本人承诺在2013年9月10日前支付，如届时未能支付的，本人同意无条件配合解除《协议书》，并按照协议书约定承担相应违约责任。吴世经认可已经收到郎国芳给付的300万元。本案在诉讼过程中，2019年，张立红、郎媛媛将郎国芳、吴世经、嘉苑公司、曹广清诉至我院，请求法院判令吴世经与郎国芳签订的两份协议及相关的一切材料包括《承诺书》、《授权委托书》、张立红签字的《声明》以及2010年11月26日收条均无效。本案因需等待该案件的审理结果，本院裁定中止本案的审理。该案中，对于以上《协议》及收条，郎国芳表示拆迁时，其与曹广清说好因有外债，故先借款并拿房子做抵押，三年以后还钱，再归还房屋。协议并不是出于其自愿，其本人不识字，均是按照曹广清要求在白纸中签字。吴世经及曹广清对于上述陈述并不认可。2020年7月，我院对该案作出判决：驳回张立红、郎媛媛的全部诉讼请求。现该案已经发生法律效力。法院经审理后认为，郎国芳与吴世经签订买卖协议，并未违反相关法律、行政法规强制性规定，故应合法有效。2.郎国芳称签订协议时，系曹广清让其签字，其就签字。但其作为完全民事行为能力人，应当对自己进行的民事行为承担相应的法律后果。郎国芳称合同系格式条款，但其对合同标的、合同价款、支付方式均知晓，并在第一次协议签订后收取了相关款项，证明其认可合同并接受合同的全部权利、义务，故本院对其所称合同系格式条款损害其利益的陈述不予采信。郎国芳称签订协议目的是为了借款，以房做抵押，因未提供充分证据证明，故本院不予采信。审理中，郎国芳称2013年收的房，他们就给了我2套，剩下两套书记不让我收房。吴世经表示：都是我们收的房，被告后悔了，大队就找我们协商了，让我们协调，我们就说给他两套，我们也没按照价格实际收他那么多钱，只收了300万元。证人王某出庭作证，其证明内容如下：我和郎国芳是邻居。2013年上半年，找曹广清书记，说回迁协议的问题，郎国芳找他要回迁协议，但他们不给郎国芳看，后来他们就吵起来了。证人傅某出庭作证，其证明内容如下：我和郎国芳是邻居关系。2013年上半年，关于回迁房面积缩小的问题，我们和郎国芳一共6、7个人找到曹广清书记，郎国芳管曹书记要回迁协议，但曹书记他们不给，后来他们就吵起来了。郎国芳从小没有上过学，不认识字。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿，诚实信用的原则。发生法律效力的民事判决已经明确认定吴世经与郎国芳签订的买卖协议合法有效，合同双方均应严格按照协议约定履行各自义务。事实上，吴世经及郎国芳均已按照2013年8月达成的协议履行了各自义务，即吴世经收到了郎国芳给付了回购款300万元，郎国芳也收到了其回购的两套房屋。至此，该协议已经基本履行完毕，只剩下办理房屋权属手续。根据双方在庭审中的陈述可以得知，郎国芳仅收到其回购的两套住房，且吴世经自认收到了全部四套房屋，后交给郎国芳回购的两套房屋，郎国芳支付了全部回购款300万元。说明双方已经按照2013年8月签订的协议书履行完毕。吴世经在起诉书中称，因原告本人在别处居住，该房屋一直空置。2017年底，原告接到房屋属地派出所电话，称该房屋存在群租情况。为此，我前往房屋查看，才知道该房屋被被告采取非法方式占有并出租。据此，可以认定郎国芳仅是客观上占有了该争议房屋。但与双方之间达成的协议无关。郎国芳占有争议房屋，没有合法依据。现吴世经要求郎国芳立即腾退X号房屋，由合法依据，本院予以支持。吴世经依据协议约定，要求郎国芳支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、郎国芳于本判决生效后10日内将北京市海淀区八家嘉园X号房屋全部腾空，交还给吴世经使用；二、驳回吴世经其他诉讼请求。案件受理费14049元，由吴世经负担13979元，已交纳；由郎国芳负担70元，本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 实人民陪审员  石亚华人民陪审员  陈 婕二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  杜碧莲