北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3383号原告（反诉被告）：许亚宁，女，1963年11月3日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。原告（反诉被告）：郁善保，男，1963年1月27日出生，汉族，山东省临沂市河东区人，住北京市顺义区，身份证号×××。委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份证号×××。委托诉讼代理人：王玲玲，女，1984年6月1日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。被告（反诉原告）：贺俭，男，1948年2月18日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。原告（反诉被告）许亚宁、郁善保与被告（反诉原告）贺俭农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许亚宁、郁善保及其委托诉讼代理人聂利锋、王玲玲，被告（反诉原告）贺俭的委托诉讼代理人吴春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许亚宁、郁善保向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告购房款75000元；2．判令被告给付原告宅基地区位补偿价76．5万元；3．判令被告给付原告房屋重置价款60．9264万元；4．判令被告给付违约金22．95万元；5．判令被告负担评估鉴定费及诉讼费。事实与理由：2002年9月，第一原告和被告签定房屋买卖合同一份，被告以75000元的价格将登记在自己名下的位于北京市顺义区×镇×村×街×号院内北正房6间、西厢房3间卖给第一原告。后被告于2018年12月7日起诉二原告，经北京市顺义区人民法院民事判决书（2018）京0113民初1951号判决，第一原告和被告于2002年9月份签定的房屋买卖合同认定无效，要求二原告将涉诉房屋返还被告。后原、被告就涉诉宅院的宅基地区位补偿款、房屋折价款和违约金赔偿事宜未达成一致意见，无奈、原告为维护自己的权益，原告依法诉至法院。贺俭辩称：不同意原告的诉讼请求。本案双方签订的合同无效。被告应当赔偿原告合理的信赖利益损失。损失包括宅基地区位补偿款及房屋的信赖利益损失，包含宅基地的区位补偿款，还有房屋重置成新价款。因双方都存在过错，被告同意赔偿的金额包括评估机构所评估的宅基地区域补偿价的70%，加上房屋重置成新价款。但是对于房屋，由于有部分超出了宅基使用范围，对于这部分被告请求法院依法予以核减。对于原告要求返还购房款和违约金的诉讼请求，被告都不同意。贺俭向本院提出反诉请求：1．判令许亚宁、郁善保将顺义区×镇×村×街×号宅院集体土地建设用地使用证返还给贺俭；2．判令许亚宁、郁善保给付贺俭顺义区×镇×村×街×号宅院占有使用费，按照每天300元标准计算，自2019年6月6日起计算至实际返还宅院之日止。事实与理由：贺俭与许亚宁、郁善保农村房屋买卖合同纠纷一案，经顺义区人民法院审理作出(2018)京0113民初1951号判决书，判决许亚宁、郁善保将顺义区×镇×村×街×号宅院及房屋腾空后返还给贺俭，但许亚宁、郁善保一直未归还，现贺俭为维护自己的合法权益，依法提出反诉，希望在本案中一并解决双方之间的纠纷。许亚宁、郁善保就反诉辩称：如果被告把本案中最后法院判决的赔偿金额足额给付原告，原告同意返还宅基地使用证。原告不同意支付占有使用费，因为被告没有实际给付原告各项补偿款，原告如不交付原购房款75000元，被告不会让原告使用宅院，所以原告不同意支付占用使用费。本院经审理查明：贺俭原在顺义区×镇×村×街×号有宅院一处，该宅院《集体土地建设用地使用证》编号为：顺×村集建（证）字第×号，登记的土地使用者为贺俭，宅基地使用面积为340平方米（含超占面积140平方米）。宅院内有北正房6间及西厢房三间。2002年9月，贺俭与许亚宁、郁善保签订合同，将上述宅院及房屋以75000元的价格卖予许亚宁、郁善保。后许亚宁、郁善保向贺俭支付了75000元购房款，贺俭向许亚宁、郁善保交付宅院、房屋及《集体土地建设用地使用证》。后，许亚宁、郁善保对房屋及附属物进行新建、翻建和添附。据《集体土地建设用地使用证》所载，该涉诉宅院南北长应为21．4米，但经本院现场勘验，涉诉宅院现南北长实际为21．93米（自西院墙最北端至最南段外墙皮的距离）。2018年，贺俭以农村房屋买卖合同纠纷为由将许亚宁、郁善保诉至本院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。后本院于2018年12月7日作出（2018）京0113民初1951号民事判决书，判决确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效；许亚宁、郁善保于判决生效之日起三个月内将位于北京市顺义区×镇×村×街×号的宅院及房屋腾空后返还给贺俭。后双方均未提起上诉，上述判决现已生效。许亚宁、郁善保至今未将该宅院及房屋腾空后返还给贺俭。审理中，经许亚宁、郁善保申请，本院依法委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对上述宅院的宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价进行了评估。该公司于2020年9月7日作出《房地产估价报告》一份，评估结论为：在价值时点2020年8月11日，位于顺义区×镇×村×街×号院宅基地的区位补偿价、房屋及装修重置成新价合计总价为570650元，其中区位补偿价（200平方米）为182200元，房屋重置成新价为383598元，房屋装修重置成新价为4852元。经现场实测，该宅院房屋建筑面积为380．79平方米。许亚宁、郁善保为此次鉴定预交了鉴定费10800元。贺俭认可上述《房地产估价报告》的真实性。上述《房地产估价报告》作出后，许亚宁、郁善保对该报告提出异议称：1．评估的区位补偿价过低，现在如遇拆迁，每分地的区位补偿价格约15万元左右，房屋重置价格每平米2500元左右；2．评估仅按照宅基地标准面积200平方米进行计算，未按照实际占地面积340平方米进行计算，存在不合理不公平。上述事实，有双方当事人陈述、（2018）京0113民初1951号民事判决书、《房地产估价报告》及鉴定费发票、勘验笔录及照片、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋买卖协议书》已经生效判决确认无效，故许亚宁、郁善保应按照生效判决确定的时间将涉诉宅院和院内房屋及其他附属物腾退返还给贺俭，亦应将相应的《集体土地建设用地使用证》返还给贺俭。同时，贺俭应将其因房屋转让而取得的价款返还给许亚宁、郁善保。但许亚宁、郁善保至今仍实际占用涉诉宅院和房屋，故贺俭要求许亚宁、郁善保给付因占用涉诉房屋而产生的经济损失，符合法律规定，法院予以支持。但贺俭要求许亚宁、郁善保按照每天300元标准给付涉诉宅院的占有使用费，标准过高，本院依法予以调整。同时应当指出，双方对涉诉合同的无效均有过错，因腾退、返还宅院及房屋等产生的损失赔偿问题，因由双方根据各自的过错承担相应的赔偿责任。具体到本案的过错责任的划分，因贺俭对外转让农村房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在许亚宁、郁善保占有使用多年后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效应承担主要责任，本院确定其承担70%的责任；许亚宁、郁善保并非顺义区×镇×村集体经济组织成员，未经主管部门批准，违反相关法律规定购买该村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故本院确定许亚宁、郁善保承担30%的责任。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，贺俭应参照评估结果给付许亚宁、郁善保房屋重置成新价、装修及附属物价值并赔偿信赖利益之损失。至于许亚宁、郁善保因合同无效所遭受的信赖利益之损失，具体到本案中，主要体现为其今后可以获得的涉案宅院的土地区位补偿款。经本院审查，《房地产估价报告》所依据的部分标准已明显低于本地区土地、房屋交易的实际价格，根本不足以弥补许亚宁、郁善保因《房屋买卖协议》无效而返还涉案宅院后遭受的损失，因此对许亚宁、郁善保所遭受的信赖利益损失，本院根据双方导致合同无效的过错责任程度、参考《房地产估价报告》并结合本地区的实际情况，酌情予以确定。经查，许亚宁、郁善保在涉诉宅院内新建房屋有一部分已经超过了该宅院宅基地使用范围，本院依法对于超出部分的房屋重置成新价及房屋装修重置成新价的补偿金额酌情予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贺俭给付原告（反诉被告）许亚宁、郁善保购房款及损失共计一百零六万六千四百一十九元，于本判决生效之日起三十日内履行；二、原告（反诉被告）许亚宁、郁善保于被告（反诉原告）贺俭履行完毕上述第一项金钱给付义务之日起三十日内将编号为顺×村集建（证）字第×号的《集体土地建设用地使用证》返还给被告（反诉原告）贺俭；三、原告（反诉被告）许亚宁、郁善保给付被告（反诉原告）贺俭占有使用费（自二〇一九年六月六日至许亚宁、郁善保将位于北京市顺义区×镇×村×街×号的宅院及房屋实际腾退之日止，按照每天一百元的标准计算），于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告（反诉被告）许亚宁、郁善保的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贺俭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千九百五十四元，由原告（反诉被告）许亚宁、郁善保负担二千九百八十六元二角（已交纳），被告（反诉原告）贺俭负担六千九百六十七元八角，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一千七百一十六元，由被告（反诉原告）贺俭负担一千二百零一元二角（已交纳），原告（反诉被告）许亚宁、郁善保负担五百一十四元八角，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定评估费一万零八百元，由原告（反诉被告）许亚宁、郁善保负担三千二百四十元（已交纳），被告（反诉原告）贺俭负担七千五百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二〇年十二月二十九日书记员 赵新月