上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9090号原告(反诉被告)：陈美娟，女，1961年3月5日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张磊，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王跃龙，上海市金石律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海缘莲实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨芳芳，执行董事。委托诉讼代理人：许文林，上海美易律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茉，上海日盈律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)陈美娟诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海缘莲实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序。后被告提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年6月5日、7月29日、8月25日、11月25日公开开庭进行了审理。原告陈美娟的委托诉讼代理人张磊、王跃龙，被告上海缘莲实业有限公司的法定代表人杨芳芳以及委托诉讼代理人许文林、张茉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的关于上海市长宁区哈密路XXX号XXX幢房屋(以下简称涉讼房屋)的《房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》于2020年3月12日解除；2.判令被告支付2020年1月16日起至3月12日止的房屋租金56,000元以及欠付租金的滞纳金(自2020年1月11日计算至2020年1月20日，以76,000元为基数,按年利率百分之二十四计算；自2020年1月21日计算至2020年2月5日，以66,000元为基数，按年利率百分之二十四计算，前述两项滞纳金共计1,104元；自2020年2月6日计算至实际付款之日止，以56,000元为基数，按年利率百分之二十四计算)；3.判令被告支付自2020年3月13日起至2020年5月14日止的房屋占有使用费167,999.58元;4.本案的诉讼费由被告承担。审理中,原告增加一项诉请：判令被告支付解约违约金80,000元。事实与理由：2019年5月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》以及《租赁合同的补充协议》，约定由被告承租涉讼房屋。合同签订后，原告依约交付房屋。2020年1月10日，被告未依约支付租金，经原告多次催讨后，仅支付了部分租金，拒不支付剩余租金。原告于2020年3月12日发函解除租赁合同并要求被告限期搬离。被告法定代表人杨芳芳于当日收到解除函，但置之不理。被告最终于2020年5月14日搬离涉讼房屋，现原告诉至法院要求判如所请。被告上海缘莲实业有限公司本诉辩称及反诉诉称，同意解除合同，但解除时间应为2020年2月5日，原告在该日向被告发送短信，要求被告于2月10日搬离，该短信即为解除通知。同意支付2020年1月16日至1月23日的租金。2020年1月24日至3月12日期间属于疫情期间，且2020年2月17日原告已经实际占有控制租赁物，故原告主张2020年1月24日起的租金缺乏依据。滞纳金仅适用于行政主体之间，不适用于民事主体之间。考虑到疫情因素，被告亦不应承担违约责任，无需支付滞纳金。自2019年9月起双方已经通过实际履行变更了合同约定，租金支付方式已变更为当月支付，故不认可原告分段计算滞纳金。滞纳金的标准亦应当由法院依法裁决。不同意支付占有使用费。原告主张的滞纳金以及两倍租金标准的使用费均属于违约金，重复主张的诉请应当予以驳回。合同相关条款适用的前提是合同履行完毕后不返还房屋，同时自2020年2月17日起原告已经实际控制房屋，原告再行主张使用费缺乏依据。不同意支付解约违约金，占用费计算方式和违约金已经叠加，亦属于违约金性质，属于重复主张。被告承租涉讼房屋后，一直依约支付租金。2020年1月，因被告法定代表人杨芳芳的父亲突发疾病急需用钱，杨芳芳向原告阐明事实表示需要延期支付租金，原告表示理解同意被告延期支付。后杨芳芳于2020年1月22日返回湖北老家，受新冠疫情影响一直滞留湖北省，直至2020年4月8日才返回上海。被告对外转账均需由作为法定代表人的杨芳芳执行，因杨芳芳无法回沪致使无法对外转账。原、被告双方就延期支付租金进行过多次沟通并一致同意延期支付。原告于2020年2月17日通知物业公司禁止被告人员进入涉讼房屋，致使被告无法使用涉讼房屋，构成根本违约。同时，原告擅自扣留被告公章、营业执照、银行U盾等重要物品，致使被告无法复工复产，对外经营受阻。故被告反诉要求：1.确认双方的《房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》于2020年2月5日解除；2.判令原告返还被告押金80,000元；3.判令原告支付被告违约金80,000元；4.判令原告支付被告因无法使用涉讼房屋导致的扩大损失2,280元；5.本案诉讼费由原告承担。原告陈美娟对反诉辩称，不同意被告的全部诉讼请求。合同应当于2020年3月12日解除。被告支付的押金应该先抵充未付款，包括本案所有诉请涉及内容，有剩余部分则无息返还。原告不存在任何违约行为。原告从未同意被告变更付款方式，被告自2019年9月其即存在违约行为，产生一月一付租金的情形，被告属于恶意逾期支付租金。2020年1月10日之前疫情尚未出现，承租方是被告公司，法定代表人于1月22日离沪，亦不影响被告支付租金。2020年2月及3月期间被告人员一直进出涉讼房屋，完全具有支付租金的条件。被告主张的损失缺乏依据，原告不应当支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋产权证、租赁合同、补充协议、微信聊天记录、解约书、转账记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋权利人之一。2019年5月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《房屋租赁合同》以及《租赁合同的补充条款》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使用；房屋租赁期自2019年5月16日起至2021年5月15日止；月租金40,000元，乙方应于每二个月10日前向甲方支付租金，先付后租，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付滞纳金；签订合同后当日内乙方支付押金80,000元,租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，则乙方需按日租金的二倍支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过7天的，甲方可书面通知乙方解除本合同；租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除。原、被告双方签订上述租赁合同后，原告依约向被告交付涉讼房屋。被告于2019年5月5日支付押金及租金各80,000元。后被告分别于2019年7月10日、9月9日、10月9日、11月15日、11月29日、12月2日、12月13日、12月17日、2020年1月21日、2月6日支付租金80,000元、40,000元、40,000元、20,000元、2,000元、18,000元、20,000元、20,000元、10,000元、10,000元，共计340,000元。其中2019年9月9日、11月29日,2020年1月21日、2月6日的款项由杨芳芳通过微信支付给原告，剩余款项由被告公司账户支付。2020年2月5日，原告向杨芳芳发送微信称：“贵公司承租我位于长宁区哈密路XXX号XXX幢(新律花园)房屋，本应于2020年1月10号之前支付2020年1月16号之2020年3月15号两个月房租，1/21日支付了1万，剩余的租金直到现在未付，已经构成严重违约，现通知贵公司于2020年2月10号之前搬离该房屋”。杨芳芳回复微信称：“陈姐，房租的事情我们说过等我回到上海就付给你，现在因为病毒肺炎我被隔离在湖北，所有的道路都封住了，出不来，等回上海了一定把这个事情解决了，更何况我们还有两个月押金在你那里。”原告表示：“押金是租期内双方又一方违约的保障，并不能用来充当房租。关键你们逾期已经满长时间了。如果你们是有诚心后面还要租下去的话，你先付部分，我也是让步的”。杨芳芳回复表示：“好的，我来想办法，我这几天先跟亲戚借点钱，尽快付给你一部分”。2020年2月6日，杨芳芳向原告发送微信称：“陈姐，我跟亲戚借了点钱先付给你一部分，剩下的等我回上海了付给你哦”。原告回复：“谢谢，希望你早日回上海”。2020年2月15日，原告向杨芳芳发送微信：“贵司承租我位于长宁区哈密路XXX号XXX幢(新律花园)房屋，本应于2020年1月10号之前支付2020年1月16号之2020年3月15号两个月房租，2020年1月21日支付了10000元，经多次催缴于2020年2月6号支付人民币10000元，剩余的租金直到现在未付，按照租赁合同已经构成严重违约，现通知贵公司于2020年2月20号之前搬离该房屋。并于2020年2月20日安排人员搬离房屋交接手续。”。2020年2月17日，原告再次向杨芳芳发送微信：“贵司承租我位于长宁区哈密路XXX号XXX幢(新律花园)房屋，本应于2020年1月10号之前支付2020年1月16号之2020年3月15号两个月房租，2020年1月21日支付了10000元，经多次催缴于2020年2月6号支付人民币10000元，剩余的租金直到现在未付，按照租赁合同已经构成严重违约，现通知贵公司本人解除租赁合同，并通知物业你方人员不经过我同意不得进入该房屋，贵公司尽快安排人员跟我联系并于2020年2月20号之前把该房屋内你方的家具搬离该房屋，办理房屋交接手续。”。2020年3月12日，原告通过微信向杨芳芳发送解约书，通知解除双方的租赁合同。原、被告双方一致确认，被告于2020年5月14日将所有物品搬离涉讼房屋。原告据此认为其于2020年5月14日收回涉讼房屋，但被告则认为原告于2020年2月17日已实际占有控制涉讼房屋，杨芳芳于2020年4月9日与原告会面时曾要求搬离物品，但原告表示需要支付租金后才能搬离。本案审理过程中，被告申请证人钱某某到庭作证，证人到庭陈述：证人系被告公司出纳。2020年3月10日下午证人去公司位于涉讼房屋的办公室，保安不让进入并表示房东不同意被告公司所有人进入。证人就去找了物业，物业也表示因被告未付房租故房东不同意被告员工进入，后房东亦到场表示不同意证人进入。自2020年1月17日放假至3月10日期间证人没有去过公司，因公司通知3月16日上班。原告对证人证言真实性不认可，证人表示1月17日至3月16日期间是放假，故并非涉讼房屋无法进入。被告认可证人证言真实性，证明3月10日之后被告无法进入涉讼房屋。1月17日至3月16日期间被告并未放假，被告于2月10日复工，因原告不允许被告进入，才没有去公司。审理中，本院通过电话向涉讼房屋所在小区物业公司崔经理了解原告是否曾经通知物业不允许被告员工进入涉讼房屋的情况。崔经理表示曾于2020年3月2日收到原告的书面告知，表示因被告未支付租金，故其不同意被告的员工进入涉讼房屋，但允许被告员工进入涉讼房屋拿取物品，如被告有异议可请被告负责人与原告联系。原告对物业经理的陈述基本无异议，但告知函可能存在笔误，原告于2020年3月12日才通知物业禁止被告员工进入。被告认可物业经理的身份，但认为崔经理与原告关系较好，对原告有所偏袒。原告在2020年3月2日向物业告知不允许被告进入，但物业亦不允许被告进入涉讼房屋拿取物品。审理中,被告提供如下证据：1.杨芳芳返回武汉火车票订单,证明被告法定代表人自2020年1月22日返回湖北省京山县,途径武汉市,受疫情影响一直无法返回上海。2.被告与案外人忆梦绿化工程有限公司签订的《植物租赁协议书》，证明被告为美观向案外人承租了绿植，原告禁止被告人员进入涉讼房屋，导致养护人员无法进入养护绿植，且被告还需要向案外人承担违约责任。3.武述林出具的情况证明，证明武述林作为绿植养护公司员工于2020年2月24日至涉讼房屋进行绿化养护，被保安阻止不允许进入涉讼房屋。4.2020年3月14日、4月23日、5月8日原告与杨芳芳的电话通话录音及文字整理稿，其中3月14日通话录音中杨芳芳表示“我们公司员工上周一到公司去，我们现在复工他们进不了公司，说你跟物业不让我们员工去公司”，原告回复：“你没有付房租你怎么进去呢？”。其中4月23日的通话中原告表示：“你不带钱你就不用来了，你拿带钱你就来拿东西”。证明自2020年3月2日起原告已经实际占有房屋，3月14日录音中“上周一”即为3月2日。原告对上述证据意见如下：1.真实性无异议，关联性不认可。2.真实性无异议，关联性不认可，无法证明有相应损失产生，即便有损失产生，亦应当由违约的被告自行承担。3.原件与复印件一致性认可，但不认可证据三性以及证明人的身份，证明事实。即便是真实的，证明人并非被告员工，疫情情况下，非住户本人是不能进入小区的。4.录音真实性认可，但文字整理稿存在遗漏和错误。3月14日通话中原话为“我们公司员工到公司去”，没有“上一周”的表述，无法证明被告在3月14日之前无法进入涉讼房屋。3月14日之后因合同已经解除故原告告知物业公司除搬离物品外不同意被告员工进入涉讼房屋正常工作，3月14日之后因物品未搬离故被告仍然需要支付使用费。4月23日，被告仅表示取走小物品而非清场，因被告未支付租金，故原告不同意被告取走物品。审理中，原告表示如法院认定的合同解除时间与原告所主张的不一致，原告认为被告应当支付解除日之前的租金以及合同解除后至收回房屋之日止的使用费，使用费标准是租金的两倍。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。原、被告双方一致确认合同解除，但对于解除时间存在争议。原告主张解除时间为其发送解约书的日期即2020年3月12日，被告则认为因原告于2020年2月5日即要求被告于2月10日搬离，故双方的合同解除日期应为2020年2月5日。对此本院认为，原告虽然于2020年2月5日以微信形式通知被告搬离涉讼房屋，但在微信中又向杨芳芳表示“如果你们是有诚心后面还要租下去的话，你先付部分，我也是让步的”，杨芳芳随即回复：“好的，我来想办法，我这几天先跟亲戚借点钱，尽快付给你一部分”，结合杨芳芳于2020年2月6日又支付了10,000元的事实，被告主张双方的租赁合同于2020年2月5日解除，依据不足，本院不予支持。原告虽然主张双方的租赁合同于2020年3月12日解除，但根据查明事实，2020年2月17日，原告已通过微信明确向被告表示合同解除，并要求被告于2月20日搬离的事实，本院认定双方租赁合同的解除时间为2020年2月17日。2020年3月12日，原告发送的解约书应视为对于前述解除的再次确认，原告认为双方合同于2020年3月12日解除的主张，本院亦不予支持。合同解除后，被告应当支付解除之前的租金。经核算，双方签订租赁合同后被告共计支付租金340,000元,被告尚未支付合同解除之前2020年2月1日至2月17日期间的租金22,356.16元。被告认为2020年1月24日至3月12日期间属于疫情期间，原告主张2020年1月24日起的租金缺乏依据。对此本院认为，双方关于涉讼房屋的实际用途存在争议，虽然原告认为根据合同约定涉讼房屋系用于居住，但结合被告提供的涉讼房屋内的照片以及物业经理关于原告通知不允许被告员工进入涉讼房屋以及需要负责人与原告联系的表述，本院确认原告应当知晓涉讼房屋实际用于办公。鉴于涉讼房屋系用于办公，考虑到上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后推迟复工时间等情况，本院酌定被告支付原告2020年2月1日至2月17日期间的租金15,780元。关于租金滞纳金，根据双方合同的约定2020年1月16日至2月17日期间的租金应当于2020年1月10日之前支付，现被告分别于2020年1月21日、2月6日支付了部分租金，原告据此主张分段计算滞纳金，具有事实及法律依据，本院予以支持。本院确认分段滞纳金具体计算方式如下：自2020年1月11日起计算至2020年1月20日，以35,780元为基数；自2020年1月21日计算至2020年2月5日，以25,780元为基数；自2020年2月6日计算至实际付款之日止，以15,780元为基数。关于滞纳金标准，合同约定的标准过高，本院调整为日万分之四。综上，被告应当支付2020年1月11日起至2月5日期间的租金滞纳金308元以及以15,780元为基数，自2020年2月6日至实际支付之日止，按日万分之四计算的滞纳金。被告虽然主张双方对于合同约定的租金支付时间进行了变更但对于其主张并未提供充分证据予以证明，本院对于被告该主张不予采信。关于2020年2月17日之后的占有使用费，鉴于原、被告双方一致确认被告于2020年5月14日将所有物品搬离涉讼房屋，原告要求被告支付截止至2020年5月14日的房屋占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告虽然主张曾于2020年4月9日要求搬离物品，但对于其主张并未提供充分证据予以佐证，故本院对该主张不予采信。关于占有使用费的标准，考虑到原告在2020年3月14日及4月23日与杨芳芳电话中关于“你没有付房租你怎么进去呢？”以及“你不带钱你就不用来了，你拿带钱你就来拿东西”等表述，以及物业经理关于原告于2020年3月2日告知不允许被告进入涉讼房屋的表述，本院确认2020年2月17日至5月14日期间，被告确实存在无法正常使用涉讼房屋的情况，据此本院酌情降低上述期间占有使用费的标准，确认被告应当向原告支付2020年2月18日至5月14日期间的占有使用费60,000元。关于合同解除的违约责任，原告认为被告延期支付租金导致合同解除，被告则认为其未按合同约定支付租金具有正当理由，不构成违约。对此本院认为，首先被告法定代表人杨芳芳身处湖北并不构成被告拖欠租金的正当理由，根据合同约定2020年1月16日至2月15日期间的租金应当于2020年1月10日前支付，当时疫情尚未发生，杨芳芳亦尚未返回湖北。同时根据被告提供的租金支付记录，涉讼房屋的部分租金系杨芳芳通过个人名义支付，故杨芳芳身处湖北并不必然导致被告无法支付租金。第二、被告虽然主张2020年1月因杨芳芳父亲突发疾病急需用钱，原告同意被告延期支付租金以及双方在实际履行过程中对于合同约定的租金支付方式进行了变更，但对其上述主张并未提供充分证据予以证明。综上，原、被告双方租赁合同系因被告的违约行为而解除。原告根据合同的约定要求被告支付解约违约金80,000元的诉请，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告要求原告支付违约金及赔偿损失的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于押金，根据合同约定房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。现原告要求将押金抵扣被告应当支付的租金、使用费、违约金等，本院予以支持。被告要求原告返还押金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司与原告(反诉被告)陈美娟就上海市长宁区哈密路XXX号XXX幢房屋签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同的补充协议》于2020年2月17日解除；二、被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈美娟支付2020年2月1日至2020年2月17日期间的租金15,780元；三、被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈美娟支付自2020年1月11日起至2020年2月5日的滞纳金308元以及以15,780元为基数，自2020年2月6日起至实际支付之日止，按日万分之四计算的滞纳金；四、被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈美娟支付2020年2月18日至2020年5月14日期间的占有使用费60,000元；五、被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈美娟支付解约违约金80,000元；六、被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司已经支付的保证金80,000元用于抵充被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司应当向原告(反诉被告)陈美娟支付的上述款项；七、驳回原告(反诉被告)陈美娟的其余本诉诉请；八、驳回被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司的全部反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,876元，减半收取计2,938元，由原告(反诉被告)陈美娟负担1,227.12元，由被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司负担1,710.88元。反诉案件受理费1,772.80元，由被告(反诉原告)上海缘莲实业有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴怡聂二〇二〇年十二月二十八日书记员  李嘉怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。