河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0804民初734号原告：刘刚，男，1964年8月19日出生，汉族，住河南省修武县。原告：赵文生，男，1963年6月23日出生，汉族，住武陟县红旗路**桂林新区。两原告共同委托诉讼代理人：赵柱，河南好谦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：芦艳萍，河南好谦律师事务所律师。被告：焦作市盛华置业有限公司，地址：焦作市解放区牧野路**。法定代表人：周战平，经理。诉讼代表人：焦作市仁和清算有限公司，系焦作市盛华置业有限公司破产管理人。负责人：秦勇，该公司经理。委托诉讼代理人：李国华，河南首鼎律师事务所律师。原告刘刚、赵文生与被告焦作市盛华置业有限公司（以下简称被告）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文生及两原告共同委托诉讼代理人芦艳萍，被告焦作市盛华置业有限公司委托诉讼代理人李国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚、赵文生向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告对焦作市盛华置业有限公司位于武陟县武修路和龙源路交叉处商住楼一、二层约3921.06平方米的房产拥有所有权，其不属于破产财产；2.与本案有关的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年3月3日两原告合伙，以赵文生的名义与案外人武陟县城关农村信用合作社签订《土地使用权转让协议》，受让了武修路西侧西寺村北6054.5平方米的土地使用权。2010年12月23日原告刘刚代表两原告与被告签订了《土地转让协议》约定两原告以土地使用权及地上附着物等交换获得一层房屋的所有权；分笔分次向被告给付了二层的购房款，被告为两原告办理一二层房屋的过户手续。2012年被告在办理土地使用权过户手续时，想将该宗土地使用权进行商住开发，根据当时县政府的相关政策需要将土地使用权先收储后，再进行招、拍、挂程序才能满足被告对该宗土地使用权的要求。因此，被告请求两原告与信用社协助其办理土地使用权的手续。原告赵文生、被告分别向信用社出具《承诺书》保证在办理过户手续时产生的相关费用和风险由自己承担后，信用社依约向县政府出具了《申请书》，内容为“要求县政府无偿收回该土地，将上述土地收归县土地收购储备中心储备”，就此被告通过相应的程序取得了该宗土地的使用权。2012年10月26日，被告与赵文生签订《土地转让协议附件》，约定被告严格遵守双方签订的《土地转让协议》。2013年底房屋建成后被告将建成的一、二层房屋交付给原告，原告于2014年3月开始做房屋的基础装修(房屋周围地面，水电等)，2014年6月将房屋出租给了武陟县农村信用合作联社,2014年7月16日，武陟县农村信用合作联社与河南春光装饰工程有限公司签订《装修合同书》，武陟县农村信用合作联社当月向原告支付租金。到目前为止，房屋一直由两原告占有，使用和收益。两原告对涉案房屋的权益已经是享有物权的效力。2019年7月29日，焦作市中级人民法院受理案外人王超对被告的破产申请,2019年9月4日指定焦作市马村区人民法院审理本案，两原告已向破产管理人提出涉案财产并非破产财产，要求为其办理过户手续的申请。2020年6月19日原告收到破产管理人邮寄的《告知函》，不予认可原告对涉案房产为所有权人，涉案房产不属于破产财产的申请，特提起诉讼。被告焦作市盛华置业有限公司辩称：1.赵文生与武陟县城关农村信用合作社签订的《土地使用权转让协议》无效，原告与盛华置业有限公司签订的《土地转让协议》无效，原告并没有取得涉案房产；2.焦作市盛华置业有限公司经过武陟县国有土地使用权网上挂牌出让方式依法获得涉案土地使用权，该土地上建造的房产在武陟县不动产登记中心登记在其名下，属于其所有；3.涉案房产根据《物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记，不发生效力。涉案房产尚未竣工验收，并未发生物权变动，仍属于盛华置业有限公司；4.依据《企业破产法》第三十条规定:“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。涉案房产在进入破产程序前，登记在盛华置业公司名下，应属于破产财产，租给武陟县农村信用合作联社所产生的租金收益，也属于破产财产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对原告提交第一组证据中的武陟县城关信用合作社国有土地使用证一份、武陟县人民法院（2019）豫0823民初1992号庭审笔录一份，被告对此证据的真实性无异议，上述两份证据可以证明案涉土地使用权原有情况及两原告合伙的相关事宜，对此两份证据真实性本院予以认可。针对该组证据中的土地使用权转让协议，被告认为违反法律规定应当无效。因案涉地块使用权系通过国有划拨的方式取得，武陟县城关信用合作社无权转让，该次转让亦未通过有关机关批准，该协议的签订违反了国家相关法律法规的强制效力性规定应当无效；针对原告提交的第二组证据中2010年12月23日土地转让协议，因该协议内容所涉及的土地使用权转让违反国家强制性规定，该协议应当认定无效。因该协议所产生的赵文生出具的承诺书、焦作市盛华置业有限公司承诺书亦涉及土地使用权转让事宜，违反法律规定应属无效。关于原告提交的武陟县农村信用合作联社申请、《武陟县人民政府国土资源管理文件》（武证国土字（2012）65号）、资产收购协议，被告对此证据的真实性并无异议，该组证据可以证明案涉地块使用权原属单位，且取得方式为国有划拨。关于其中的资产收购协议，被告认为其应属无效协议。该协议系武陟县城市开发建设和土地综合利用指挥部办公室对案涉地块进行收储，武陟县城市开发建设和土地综合利用指挥部办公室已确认地上附着物使用权及前期投入的费用总额。关于原告提交的土地转让协议附件，被告认为因违反法律强制性规定应属无效协议。该协议违反了法律强制效力性规定，对此证据本院不予认可。针对原告提交的部分支付二楼购房款的银行转让记录四张、焦作市盛华置业有限公司的法定代表人周战平让原告将购房款163万元转给案外人许吉喜作为工程款的凭证一份，证明两原告已按照2010年签订的土地转让协议支付了二楼的购房款。被告对此证据真实性有异议，认为存款凭条户名为周战平个人，认为两份证据与本案无关联性。两原告仅向法庭提交其向周战平个人转款的记录，但未向法庭提交所转款项系二楼购房款的证据亦未向法庭陈述二楼购房款所涉及的单价、面积等关键数据。关于向许吉喜转账的163万元，首先案涉承包方并非许吉喜个人，其次原告提交的凭证亦未载明系哪个工程的工程款，本院对此两份证据与本案的关联性不予认可；针对原告提交第三组证据中证明一份、协议一份、合同书一份，用于证明2013年底被告依据与两原告签订的土地转让协议交付置换房屋，后两原告将案涉房屋修整后出租。被告认为因土地转让协议的无效，故两原告没有合法理由使用案涉房产，相关装修费用原告可另行主张。从两原告提交的用电证明、土地平整协议中可以看出案涉房产并未建设完成，截至本次庭审前仍不具备交房条件，两原告在案涉房产未竣工的情况下强行使用，对此行为本院不予认可；针对原告提交的第四组证据中四份裁判文书（即1.河南省高级人民法院民事判决书（2016）豫民终588号；2、河南省武陟县人民法院民事裁定书（2019）豫0823民初1992号；3、河南省焦作市中级人民法院民事裁定书（2019）豫08民终3405号；4、河南省高级人民法院民事裁定书（2020）豫民申3228号），用于证明案外人李永茂并非案涉房产所有权人，被告可以给原告办理过户手续。被告认为案涉房产仍登记在被告名下，但被告已进入破产程序应属破产财产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力。案涉房产仍属于在建工程阶段，所有权仍应属于本案被告，对该组证据的真实性本院予以认可，但对两原告的证明主张本院不予认可。针对被告提交的《武陟县人民政府关于将国有建设用地使用权出让给焦作市盛华置业有限公司的通知》（武政国土资字（2013）2号）、武陟县公共资源交易中心出具的成交确认书、土地出让划拨收入专用票据、土地登记卡，用于证明被告通过招拍挂手续取得案涉土地使用权。两原告对上述证据的真实性予以认可，但认为被告仅出示部分资料，关于武陟县信用合作联社、赵文生等出具的承诺书被告并未出具。上述证据反映被告通过招拍挂程序取得案涉地块的土地使用权并支付了相应费用，被告取得过程符合法律规定，对此证据本院予以认可；针对被告提交的商品房预售许可证，证明案涉房屋仍然登记在被告名下，由于工程尚未竣工验收，无法办理任何登记、变更等过户手续。两原告对此证据的真实性予以认可，但认为已交付的财产不属于破产财产，认为该案件中的房产不属于破产财产，其租金更不是破产收益。该份证据可以证明案涉房产项目目前产权登记情况，对此证据本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武××西侧、××北面积为6054.5平方米的土地原属于武陟县城关信用合作社使用（国有土地使用证号：武国用（95）字第02010169），该宗土地使用权系通过拨划方式取得。2000年3月3日，武陟县城关农村信用合作社与原告赵文生违法签订《土地使用权转让协议》，约定将案涉地块土地使用权及附着物使用权转让给原告赵文生、刘刚，两原告支付价款402000元（两原告各支付一半价款）。2010年12月23日，原告刘刚经赵文生同意，与被告违法签订《土地转让协议》，协议约定两原告将案涉地块土地使用权及附着物使用权转让给被告，被告有偿受让案涉地块进行商住楼小区开发，小区开完完成后，临街楼首层约1800平方米的门面房抵作协议转让款。同时该协议特别约定，小区开发并领取预售许可证后，该小区商住楼二层甲方（即出让方）有权优先购买，且价格约定为不高于该小区住房二层售价的均价的20%。2012年8月27日，武陟县城关农村信用合作社上级机构武陟县农村信用合作联社向武陟县人民政府提出申请，请求县政府无偿收回案涉地块土地使用权。2012年11月2日，武陟县人民政府制发武证国土字（2012）65号文件，决定收回案涉地块的国有土地使用权并由武陟县土地收购储备中心储备。2012年10月18日，武陟县城市开发建设和土地综合利用指挥部办公室（甲方）与被告（乙方）签订了《资产收购协议》。协议主要约定：1.经甲方牵头组织有关部门对乙方项目前期投入进行审核，确定乙方项目占地约5.75亩，地上，地上附着物和**投入费用总额为113970万元；2.甲方认可乙方地上附着物和前期投入费用并予以等额收购，待该宗地公开出让后，由竟得人向甲方支付地上附着物和前期投入费用（按收购价）后，甲方将收购资金支付给乙方。如乙方竞得该宗地，则乙方不需支付地上附着物和前期投入费用，甲方也不需向乙方支付本收购协议约定费用。后，针对案涉宗地地块（占地约5.75亩），武陟县公共资源交易中心举办了国有建设用地使用权网上挂牌活动，被告竞得案涉宗地地块的国有建设用地使用权，成交价为950万元。2013年2月8日，被告与武陟县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。合同主要内容为：1.本合同项下出让宗地面积为3833.95平方米，宗地坐落于龙源路××××信大道交叉口西南角；2.出让人同意在交付土地时该宗地交付条件为现状土地条件；3.宗地土地使用权出让价款为950万元。2013年3月11日，被告缴纳了上述土地使用权出让款。2013年3月29日被告针对宗地地块国有土地使用权完成了初次登记（土地权利证书号：武国用（2013）第021号）。2013年4月3日，被告取得项目开发建设用地规划许可证，项目名称为云开国际大厦。2013年5月14日取得了项目建设工程规划许可证。2013年6月7日取得了项目建设工程施工许可证。2013年6月13日，被告针对项目开发取得商品房预售许可证（（武）房预售证第2013-09号）。被告开发云开国际大厦项目中，因故未能正常竣工。后原告赵文生、刘刚占用云开国际大厦一二层部分在建工程房屋进行简易施工并出租给武陟县农村信用合作联社用于办公。武陟县农村信用合作联社又与河南春光装饰工程有限公司签订合同，对所租赁房屋进行装修。2019年7月29日，因另案当事人申请，焦作市中级人民法院裁定受理被告焦作市盛华置业有限公司破产清算一案，并于2019年9月4日将被告焦作市盛华置业有限公司破产清算一案移交本院审理。本院于2019年11月15日通过竞争选任方式确定焦作市仁和清算有限公司担任焦作市盛华置业有限公司管理人。两原告向破产管理人提出案涉云开国际大厦一二层在建房产并非债务人（即本案被告）财产，要求针对云开国际大厦一二层确认两原告享有所有权。被告管理人向其送达了《告知函》，不予认可两原告为涉案一二层房产所有权人，认为该部分房产仍属于被告破产财产，纠纷成诉。本院认为，本案的争议焦点为两原告是否对云开国际大厦一二层在建工程房产享有所有权，是否属于被告破产财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。包括本案所涉房产在内的云开国际大厦尚未竣工验收，尚未向两原告交付，双方亦未办理相应的产权过户手续，依据物权法的相关规定并未产生物权转让的效果，两原告依据其与武陟县城关农村信用合作社违法签订的土地使用权转让协议及其与被告违法签订的土地使用权转让协议为据主张对云开国际大厦一二层在建房产享有所有权要求法院予以确认于法无据。两原告基于违法的土地使用权转让协议使用云开国际大厦一二层并对外租赁亦无法律依据。关于云开国际大厦一二层在建房屋是否属于破产财产。两原告主张根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第（6）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。被告认为《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》对不属于破产财产的情形有了新的规定，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的相关规定，认定一二层在建房屋属于破产财产。就此争议，本院评判如下：一、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》开宗明义即明确系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。鉴于其法源已经废止，故即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未被明确废止的情况下，对其适用亦应当秉持审慎原则，尤其需注意与此后新的立法是否出现冲突。二、《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条均系针对应排除出破产财产范围的实体规范。两者的具体内容存在明显不同，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条实质上限缩了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定的应排除出破产财产的范围。根据“新法优于旧法”的法律适用原则，判断是否属于破产财产应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定予以判断。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。原被告双方未办理相应的产权过户手续，依据物权法的相关规定并未产生物权转让的效果，因此，案涉云开国际大厦一二层房产属于破产财产，两原告要求确认不属于被告破产财产的诉讼请求本院不予支持。关于两原告与武陟县城关农村信用合作社违法签订《土地使用权转让协议》后，是否对案涉地块地上附着物存在修缮、添附等情形以及是否支付相关费用，两原告可另行处理。关于两原告是否对云开国际大厦存在修整、装饰等情形以及是否支付的相关费用，两原告亦可另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵文生、刘刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵文生、刘刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王爱玮人民陪审员  李长斌人民陪审员  祝红云二〇二〇年十二月十八日书 记 员  姬倩倩河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0804民初734号《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国企业破产法》第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。第一百零七条第二款债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。