上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69486号原告：上海茂兰贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号二层201室。法定代表人：徐卫，总经理。委托诉讼代理人：赵宇宁，上海邑鼎律师事务所律师。被告：上海垚磊健身管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号3楼。法定代表人：刘建序，执行董事。委托诉讼代理人：秦文宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海茂兰贸易有限公司与被告上海垚磊健身管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵宇宁、被告委托诉讼代理人秦文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海茂兰贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方的租赁关系于2020年10月31日解除；2、判令被告支付租金从2020年4月1日至2020年10月31日共计人民币(以下币种相同)400,833元；3、判令被告支付违约金341,250元；4、判令被告支付至2020年10月31日之前的电费9,358.20元、水费9,447.99元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年8月10日签订房屋租赁合同，约定原告将上海市浦东新区张江路XXX号3楼整层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用于开展跆拳道训练馆，合同约定，被告租金每三个月支付一次，先付后用。被告应于2020年3月底支付原告租金，但被告以疫情为由，至今未付租金，故原告诉至法院，诉请如前。被告上海垚磊健身管理有限公司辩称，对原告诉请1无异议；对原告诉请2租金金额及计算方式无异议，但因疫情希望对租金予以调整；对原告诉请3金额过高，要求调低；对原告诉请4电费度数无法核实，对水费无异议。本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租期五年，自2017年10月1日至2022年9月30日，第一年、第二年租金为65万元，第三年租金为682,500元，第四年租金为715,000元……。乙方同意支付定金为10万元给甲方，以保证其履行本合同之义务。合同开始履行，定金自动转为押金，合同期满，乙方在付清应付全部费用款项和注销乙方在租赁范围内注册的工商、税务等手续后，甲方不计息退还乙方押金。乙方同意根据先付租金后使用房屋的原则，每季度为一期结算一次，每三个月最后一个月底之前支付下一期租金给甲方。乙方不得将押金充当租金或其他费用。合同期满，乙方在付清应付费用和注销或迁出原有租赁房屋内注册的公司经营单位后，甲方在十天内一次性不计息退还押金给乙方。若因乙方违约或单方面终止本合同，押金作为违约金不予退还。甲乙双方同意，有下列情形之一的，确定为违约，违反合同的一方向另一方按半年的租金支付违约金(如乙方违约，乙方押金充当违约金，不足部分由乙方补足)；给对方造成损失的，支付违约金不足另一方损失的，还应当赔偿造成损失与违约金的差额部分。……乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；乙方拖欠租金达十五日的。甲方或乙方对相对方按本合同约定或法律规定形式单方面解除本合同有异议的，应当在收到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起十五日内，向该房屋所在地的人民法院提出确认解除本合同的效力，逾期未提出的，视为对对方解除合同无异议。合同签订后，双方各自履行，被告向原告支付了押金10万元，双方确认被告租金支付至2020年3月底。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月14日，被告在企业复工人员网上登记报备。2020年3月24日，上海重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为二级响应。2020年3月25日，原告向被告发出《通知》，内容为：因疫情影响，原告决定给予被告一次性减免租金85,000元，减免的租金在被告应支付的下期租金(2020年4月1日至2020年6月30日)170,625元中予以扣减，以上减免是在双方继续履行的前提下享有。2020年6月4日，被告向原告发出《房租减免申请》，要求被告2020年2月至9月期间租金减免4个月，并从2020年10月至2021年10月房租下降30%，本年度房租延迟交付等。2020年6月12日，原告向被告发出《房租减免申请的回复》，对被告的申请不予同意。2020年10月31日，被告向原告送达了《解约函》，内容为：因新冠疫情影响，导致被告经营困难，双方对租金减免、延期支付无法达成一致，故被告只能终止营业，要求原告及时接收房屋，仍留置在房屋内的物品可随意处置，被告不再承担合同终止后的房屋相关的租金等。2020年11月1日，原告向被告发出《回复函》，内容为：被告的解约函已收到，双方应办理现场交接，并提出交接要求等，对被告的单方解约行为，原告保留追究违约责任的权利。之后，双方办理了房屋交接，被告将系争房屋返还给原告，并将工商登记注册地址自系争房屋内迁出。庭审中，原告同意押金10万元与违约金相抵，被告对押金抵扣应付费用无异议。本院认为，原、被告就系争房屋的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。现双方均确认《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除，本院予以采纳。合同解除后，双方应对合同期内产生的相关费用进行结算。现被告未付2020年4月1日至合同解除前的租金，其抗辩受新冠疫情，要求租金作相应酌减，对此，本院认为，因新冠疫情，系争房屋使用确受部分影响，对承租人营收产生重大减损，故本院根据公平原则酌减疫情期间租金一个半月，扣除上述酌减金额后，被告仍应支付原告租金315,520.80元。虽新冠疫情对被告履行租赁合同产生一定影响，但该影响不足以使双方租赁合同目的无法实现，故被告擅自退租的行为仍构成违约，因对合同解除承担相应的违约责任。对原告主张的合同解除违约金，考虑到合同解除的原因、合同履行情况、双方过错程度等因素，被告主张对违约金酌减的理由本院予以采纳，本院对原告主张的违约金酌情调整为170,625元。对原告主张的水电、电费，原告已作相应举证，而被告未举证其已支付的凭证，亦未在房屋交接时对水电费用的发生与原告核对或保存相关证据，故应由被告承担举证不能的后果，对原告该诉请本院予以支持。双方同意被告已付押金10万元在被告欠付费用中抵扣，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海茂兰贸易有限公司与被告上海垚磊健身管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除；二、被告上海垚磊健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂兰贸易有限公司自2020年4月1日至2020年10月31日的租金315,520.80元；三、被告上海垚磊健身管理有限公司应支付原告上海茂兰贸易有限公司违约金170,625元，与已付押金100,000元相抵后，被告上海垚磊健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂兰贸易有限公司违约金70,625元；四、被告上海垚磊健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂兰贸易有限公司电费9,358.20元、水费9,447.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,408元，减半收取计人民币5,704元，由原告上海茂兰贸易有限公司负担2,017元，被告上海垚磊健身管理有限公司3,687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。