广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9770号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈妆，女，1984年1月5日出生，汉族，住广东省乐昌市坪石镇河西生活区第七小区***，公民身份号码为431************348。委托诉讼代理人：蒋其磊，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎凌锋，广东中建合展律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王沙沙，女，1991年5月5日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码为440************802。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘文亮，男，1990年7月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码为441************29X。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李**，广东国律律师事务所律师。上诉人陈妆因与被上诉人王沙沙、潘文亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈妆向原审法院起诉请求：1.解除陈妆与王沙沙、潘文亮于2019年6月26日签订的《房地产买卖合同及居间合同》；2.王沙沙、潘文亮返还陈妆购房定金50,000元；3.王沙沙、潘文亮向陈妆支付违约金360,000元；4.王沙沙、潘文亮向陈妆支付居间服务费损失18,000元；5.王沙沙、潘文亮向陈妆支付提起本次诉讼支出的律师费20,000元；6.王沙沙、潘文亮承担本案诉讼费。王沙沙、潘文亮原审法院反诉请求：1.王沙沙、潘文亮没收陈妆定金50,000元；2.陈妆向王沙沙、潘文亮支付违约金360,000元并赔偿律师费损失35,000元；3.陈妆承担本案诉讼费。原审法院判决：一、确认陈妆与王沙沙于2019年6月26日签订的《房地产买卖及居间合同》已解除；二、限陈妆于判决发生法律效力之日起三日内向王沙沙、潘文亮支付违约金40,000元；三、限陈妆于判决发生法律效力之日起三日内向王沙沙、潘文亮支付律师费损失35,000元；四、驳回陈妆的其他诉讼请求；五、驳回王沙沙、潘文亮的其他反诉请求。本案一审本诉受理费8,020元，由陈妆负担，反诉受理费3,987.5元，由陈妆负担1,675元，由王沙沙、潘文亮共同负担2,312.5元。陈妆上诉请求：一、撤销一审判决，并改判：1.判令解除双方之间于2019年6月26日签订的《房地产买卖合同及居间合同》；2.判令王沙沙、潘文亮返还陈妆购房定金50,000元；3.判令王沙沙、潘文亮向陈妆支付违约金360,000元；4.判令王沙沙、潘文亮向陈妆支付居间服务费损失18,000元；5.判令王沙沙、潘文亮向陈妆支付提起本次诉讼支出的律师费20,000元；以上合计448，000元。二、本案一审、二审诉讼费由王沙沙、潘文亮承担。主要事实与理由：一、本案中，双方之间没有约定由中介指定贷款银行，王沙沙、潘文亮要求陈妆按照其指定的贷款银行办理手续不符合约定，也显失公平，损害了陈妆的利益，原审法院认定事实错误。1.双方之间《房地产买卖及居间合同》中并没有约定由中介方指定贷款银行。合同第七条第2款中约定：若需要担保公司或按揭贷款代理机构等第三方机构介入的，甲乙双方同意由丙方指定该第三方机构，甲乙双方应与该第三方机构另行签署委托协议。根据该条款约定，中介方可以指定的第三方机构为担保公司及按揭贷款代理机构，其中按揭贷款代理机构是指按揭贷款服务公司，其为借款人向金融机构提供中介服务，协助借款人向金融机构贷款，收取服务费的公司，并不包括金融机构，即贷款银行。按揭贷款代理机构并不包括贷款银行。中介公司也专门出具了《情况说明》对该事实进行了确认，中介公司老板娘邱书红一审当庭作证是口误，庭后其也多次解释贷款代理机构并不包括银行，不存在指定银行客户必须同意的事实。2.陈妆有权选择银行办理按揭贷款。合同第十六条其他约定第一款中是关于买卖双方配合丙方办理交易手续的约定，且中介公司的负责人邱书红和交易经办人罗启添均确认其公司不会要求客户到指定银行申请按揭贷款，其只是协助办理相关手续。此外，根据案涉合同约定，按揭贷款是陈妆的付款方式，办理银行贷款相应的手续费、利息等均是由陈妆承担。并且，贷款风险（是否能够办理贷款、贷款数额多少）也是由陈妆自行承担。因此，根据公平原则，陈妆理应有权选择办理按揭贷款的银行。3.中介方指定贷款银行的方式加重了陈妆作为买方的责任。陈妆在微信聊天记录（第10页2019年7月3日下午6时06分）中，表达了中介方指定贷款银行导致贷款费用过高的不满，因此才不同意由中介公司指定贷款银行。另外，中介公司负责人邱书红及工作人员罗启添也确认不会强行要求陈妆到指定银行办理贷款手续。而且，对于杨易志要求陈妆到其指定的银行办理按揭贷款手续，中介公司是不知情的。因此，原审法院认定由中介方指定贷款银行，明显加重了陈妆作为买方的责任，有违常理。二、陈妆已经按照约定履行了合同约定的义务，王沙沙、潘文亮却拒绝履行合同，违反约定。原审法院认定事实错误。首先，陈妆以第三方的名义申请贷款及办理过户，符合双方约定，不存在违约情形。1.陈妆由于个人买房受限，所以在签署协议购买房产时，已经将相关情况告知中介及王沙沙、潘文亮。合同第十六条其他约定第二款中约定，王沙沙、潘文亮同意陈妆以第三方名义过户和办理按揭，故陈妆以范琼芳的名义申请银行按揭贷款，不违反双方的任何约定。根据东莞农村商业银行股份有限公司大岭山支行的回复函可知，案涉《同意贷款意向书》是经该支行调查，在合法合规的情况下出具的。因此，陈妆以第三方范琼芳的名义申请银行按揭，符合双方的约定，亦不存在任何违法行为。2.因银行审批的贷款额度系根据实际情况作出，故双方在案涉合同第十六条约定：首期款以同贷书为准，多退少补至过户当日。因此，案涉《同意贷款意向书》显示的金额符合双方在签订合同时的预期。对于贷款银行及贷款金额过高只是王沙沙、潘文亮单方面的杞人忧天，不同银行，针对不同的人，给予不同的贷款金额，这是银行根据政策自行把控风险。其次，申请人根据经济状况选择向东莞农村商业银行申请按揭贷款没有违反约定。1.如上所述，合同仅仅约定由中介指定银行贷款代理机构，并不包括指定贷款银行，对于贷款银行没有约定，且根据实际操作习惯应由贷款义务人来确定。根据微信聊天记录：陈妆于2019年6月30日咨询王沙沙：“银行工作人员要到案涉房屋拍照，是否有人在家”，王沙沙回复：“本人在家；后来还告知陈妆银行工作人员拍完照了”，且中介公司员工杨易志亦回复“OK”。此即，王沙沙、潘文亮和中介公司员工杨易志知晓陈妆已向银行申请按揭贷款，但均未提出异议。2.在案涉房屋涨价的情况下，王沙沙、潘文亮和杨易志恶意串通，要求陈妆到杨易志指定银行申请按揭贷款，是为了实现各自的私人利益。杨易志于2019年7月3日要求陈妆提前支付首期款5万元，但陈妆没有同意。其后，杨易志要求陈妆到其指定的银行办理按揭贷款手续。据陈妆了解得知，因陈妆没有同意提前支付首期款，王沙沙、潘文亮与杨易志串通以不同意陈妆办理贷款的银行为由来给予陈妆压力，逼迫陈妆提前支付首期款5万元。3.陈妆于2019年7月26日取得了银行的《同意贷款意向书》，即陈妆已按约履行了合同应尽的义务。但是，王沙沙、潘文亮刻意阻碍合同履行，过分强调个人风险，认为所有事项必须以保护其个人利益为优先，不顾及陈妆的经济利益，强行要求必须按照杨易志指定银行办理按揭贷款，这样的要求缺乏事实和法律依据，也不合常理。三、王沙沙、潘文亮通知解除合同理由及程序均不合法，原审法院确认合同已解除，是事实认定错误、法律适用不当。1.本案中不存在约定的或者法定的解除事项，王沙沙、潘文亮解除合同缺乏依据。2.王沙沙、潘文亮要求解除合同程序不符合规定及约定，故在起诉时案涉合同尚未解除。第一，王沙沙、潘文亮在微信中的陈述包括中介公司发出的通知均只是履行合同义务的催告，并不是通知解除合同；第二，微信群中中介人员罗启添及杨易志的通知并非是王沙沙、潘文亮的通知，不能认定是王沙沙、潘文亮的通知行为；第三，根据双方之间合同第八条第5款约定，催告通知后逾期十五日且仍未履行的，守约方可以要求解除合同，但是本案中，王沙沙、潘文亮发催告通知是在2019年8月1日，其认为合同解除日期是2019年8月10日，也不符合约定；第四，王沙沙、潘文亮主张的《解除合同通知书》也没有未送达给陈妆，陈妆亦从未收到过该通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，若行使合同约定或法律规定的单方解除权，主张解除合同的一方应送达解除合同的通知给对方。如上所述，在法院受理本案前，陈妆没有送达解除合同通知给对方，故案涉合同在陈妆起诉前尚未解除。四、由于王沙沙、潘文亮违约导致合同已无继续履行的可能，其行为已构成根本违约，因此陈妆有权请求法院解除合同，并有权要求王沙沙、潘文亮按照约定承担违约责任。1.王沙沙、潘文亮擅自将案涉房屋转让给第三方，已办理完毕过户手续，案涉合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。陈妆于2019年7月26日取得了银行的《同意贷款意向书》，在此之后，陈妆多次要求王沙沙、潘文亮履行后续过户手续，但是王沙沙、潘文亮均以各种理由拒绝履行后续义务，更私自串通杨易志提出额外要求，导致合同僵持。在案涉合同履行期间，在未经陈妆同意，更未告知中介公司及陈妆的情况下，王沙沙、潘文亮将案涉房屋转让给第三方。目前案涉房屋过户手续已经履行完毕，王沙沙、潘文亮的行为已构成根本违约，本案合同也已无法继续履行。2.陈妆有权解除案涉合同，并要求王沙沙、潘文亮依约承担违约责任。由于在案涉合同未解除的情况下，王沙沙、潘文亮将案涉房屋转让给第三方，导致合同无法继续履行，王沙沙、潘文亮的行为已构成根本违约。根据案涉合同第8条第5款第2点约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，陈妆有权请求法院解除案涉合同并要求王沙沙、潘文亮依照合同约定承担违约责任。王沙沙、潘文亮答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。二审期间，王沙沙、潘文亮未向本院提交新的证据。陈妆向本院提交了补充说明，拟证明按揭贷款代理机构不包括按揭贷款银行。王沙沙、潘文亮对此发质证意见称，邱淑红庭审后的说明与其之前的陈述相矛盾，同时也与该公司的其他两位证人的证言相矛盾，显然其完全是根据陈妆要求作出的补充说明，不具有证明力。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对陈妆上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕陈妆的上诉，本案争议的焦点为：导致《房地产买卖及居间合同》解除的过错方是哪一方。对此，本院分析如下：首先，案涉合同约定买卖双方共同委托东莞市益家房地产经纪有限公司（以下简称益家公司）作为交易手续的全程代办方，益家公司主张贷款银行和担保公司是由客户自行选定，案涉合同也未明确指定具体贷款银行，故贷款银行应由买卖双方协商确定。其次，陈妆与王沙沙签订了案涉购房合同，但是以案外人名义去申请银行贷款，虽然合同约定陈妆可以第三方名义过户和按揭，但在具体办理银行贷款过程中，由于需要王沙沙的配合，王沙沙有权对陈妆提交的相关贷款申请资料进行查阅核实。根据银行申请贷款的日常流程，第一套住房申请银行贷款首付款需要房价总额的三成，这与双方合同约定的首付款加定金占合同总价的三成也是一致的，而陈妆提供的银行同贷书显示申请贷款数额为170万元，案涉房价总额才180万元，与正常申请贷款流程不一致，王沙沙对此提出异议合理，陈妆在原审法院要求下，未能提供其以案外人名义提交申请银行贷款的相关资料，亦无法合理解释为何申请贷款的数额会达170万元，由此导致双方此后的手续无法继续履行，过错在于陈妆。综上所述，原审法院认定陈妆存在违约行为导致合同无法继续履行并无不当，本院予以维持。王沙沙和中介方益家公司于2019年7月22日、7月23日多次要求陈妆提供其选定银行的联系方式进行资料核实，但陈妆均未提供，至2019年8月7日已逾期十五天，王沙沙于2019年7月31日向陈妆发出通知书，将履行期限延长至2019年8月10日，但陈妆仍未履行，原审法院认定案涉合同于2019年8月11日解除并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈妆的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8020元，由上诉人陈妆负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月二十九日书记员  梁善华黄志维