广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10605号原告：郭芸，女，1936年1月25日出生，汉族，住广州市天河区。原告：王家麟，男，1936年8月1日出生，汉族，住广州市天河区。两原告的共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告郭芸、王家麟与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告郭芸、王家麟的共同委托诉讼代理人邢雅茵、孙发林，被告澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭芸、王家麟共同向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司立即向郭芸、王家麟支付自2001年2月9日起至办证之日止的迟延办证违约金（违约金以已付购房款232524元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂计至2020年8月13日为232524元）；2.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1998年5月21日，郭芸、王家麟与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA023-502的房地产出售给郭芸、王家麟，总房价款为人民币248020元，付款方式为18年免息分期付款。合同约定澳美公司应于2000年5月21日将该房地产正式交付给郭芸、王家麟使用，如澳美公司不能按期向郭芸、王家麟交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。并在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调郭芸、王家麟办理房地产登记手续。1999年7月21日，郭芸、王家麟与澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，将18年免息分期付改为16年银行按揭贷款，约定每月月供款905元，郭芸、王家麟的月供款不变为575元，应缴银行的月供款额与郭芸、王家麟供款额之差由澳美公司承担。2000年1月21日，双方与按揭银行签订《购房抵押借款合同》，郭芸、王家麟按揭11万元。2000年5月20日，按揭银行将11万元支付给澳美公司。郭芸、王家麟按合同约定支付了购房款，全部履行完合同义务，但澳美公司却不能按合同约定于2000年5月21日将房屋交付给郭芸、王家麟使用，直到2000年11月11日才将房屋交付给郭芸、王家麟使用，且拖延至今未能给郭芸、王家麟办理产权证。郭芸、王家麟多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金，均无果。鉴此，郭芸、王家麟特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、郭芸、王家麟要求澳美公司向其支付自2001年2月9日起至办证之日止的迟延办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定，郭芸、王家麟起诉之日往前三年的迟延办证违约金已超过诉讼时效，郭芸、王家麟要求澳美公司向其支付自2001年2月9日至实际办证之日的迟延办证违约金缺乏法律依据，不应得到法院的支持。二、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法交付的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司继续履行在事实和法律上不能，若支持郭芸、王家麟关于逾期办证的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。（一）案涉房屋无法办证是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持郭芸、王家麟逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期办理房产证并不能归责于澳美公司。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：必须是由于出卖人的原因，买受人未在规定或约定期限届满时取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。本案之所以逾期办证系由于广州市多项房地产政策不断变化、调整所导致，不是由于其他归因于澳美公司的原因所导致，因此，承担违约责任的前提条件“必须是由于出卖人的原因”在本案中并不存在。（三）郭芸、王家麟未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，若支持郭芸、王家麟支付迟延办证违约金的诉讼请求，既不符合我国合同法对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致案涉房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。所以法院不应支持郭芸、王家麟向澳美公司提出的迟延办证违约赔偿的请求。经审理查明，1998年5月21日，郭芸、王家麟（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA023-502房（以下简称“案涉房屋”）出售给郭芸、王家麟，房屋建筑面积为61平方米，合同总价款为248020元，付款方式为十八年免息分期付款，甲方应在2000年5月21日前将房屋交付给乙方。附件第二条房屋交付状况约定，2-4该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。9-3选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期于1998年5月21日实缴48119元，每期应交款581元。1999年7月21日，郭芸、王家麟（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋经双方协商同意将原付款方式十八年免息分期付款更改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方承担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额905元，其中乙方月供款不变即575元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的18%，入伙通知书发出十二天总楼价的12%。三、该协议一式四份，为原合同之补充，内容如有抵触，以本协议为准。2000年1月21日，郭芸、王家麟（借款人）与中国工商银行广州市第三支行（贷款人）、澳美公司（担保人）签订编号为工银穗房押字××号《中国工商银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由郭芸、王家麟向工商银行贷款110000元购买涉案房产，贷款期限为十六年，贷款期限以乙方将资金划入甲方账户的时间起计算，贷款抵押期限为十八年。贷款利率为月利率4.65‰，如遇国家调整利率则按有关规定作相应调整；本购房抵押借款是一次性全额发放，借据作为合同附件，其本金及贷款利息由甲方按月分192期偿还。每月供款金额为867元。郭芸、王家麟将涉案房产的全部权益抵押给工商银行，确保乙方为第一受偿人。1998年5月21日，澳美公司出具一份收款收据载明收到郭芸、王家麟购房首期及尾款48119元、1999年9月30日出具收据载明收到封顶期楼款44643元、2000年10月25日出具收款收据载明收到入伙期楼款29762元，双方确认郭芸、王家麟共计支付了232524元购房款（含11万元贷款）。2000年11月11日，郭芸、王家麟签署《收楼回执》，案涉房屋于同日交付郭芸、王家麟使用。目前已办理预告登记。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。上述事实有《房地产买卖契约》、《关于更改付款方式的补充协议》《中国工商银行广州市分行购房抵押借款合同》《收楼回执》、收款收据、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，郭芸、王家麟与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于澳美公司是否应当承担案涉房屋逾期办证违约金的问题。澳美公司与郭芸、王家麟在《房地产买卖契约》约定了“在房地产交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”，涉案房屋于2000年11月11日交付郭芸、王家麟使用，故澳美公司依法应当在房屋交付之日起90日内即2001年2月8日前为郭芸、王家麟办理案涉房屋所有权转移登记手续，但澳美公司在该日前未为郭芸、王家麟办理案涉房屋的所有权转移登记手续，应当承担违约责任。郭芸、王家麟主张从2001年2月9日起计算逾期办证的违约金系对自己权利的处分，对此本院予以确认；其主张按照年利率6%标准计算在法律规定的合理范围内，本院予以采纳。截至2001年2月9日，郭芸、王家麟共计支付了232524元购房款，故澳美公司应当按照已付购房款232524元的6%/年的标准向郭芸、王家麟支付从2001年2月9日起至实际办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止的逾期办证违约金。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额232524元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就郭芸、王家麟主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭芸、王家麟支付逾期办证违约金（违约金232524元为本金，按年利率6%的标准，自2001年2月9日起计至办理案涉房屋所有权转移登记手续之日止。上述逾期办证违约金总额以已付购房款总额232524元为限）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  罗伟红人民陪审员  元亚鹏二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  张 敏张园