北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47352号原告：任忠宇，男，1973年11月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈双春，辽宁华恩律师事务所律师。被告：北京兴邦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园**楼****商业。法定代表人：姚茂成，董事长。委托诉讼代理人：杨旭，男，1970年10月22日出生，汉族，北京兴邦物业管理有限责任公司业务总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵金旗，男，1965年8月2日出生，汉族，北京兴邦物业管理有限责任公司项目经理，住北京市朝阳区。被告：北京万年花城房地产开发有限责任公司，，住所地北京市丰台区芳菲路******法定代表人：车军，董事长。委托诉讼代理人：杨帆，女，1989年4月4日出生，汉族，北京万年花城房地产开发有限责任公司法务主管，住北京市丰台区。原告任忠宇（以下简称姓名）与被告北京兴邦物业管理有限责任公司（以下简称兴邦物业公司）、被告北京万年花城房地产开发有限责任公司（以下简称万年花城公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。任忠宇之委托诉讼代理人陈双春，兴邦物业公司之委托诉讼代理人赵金旗、杨旭，万年花城公司之委托诉讼代理人杨帆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任忠宇向本院提出诉讼请求：1、兴邦物业公司、万年花城公司赔偿任忠宇因漏水导致的直接损失4．88万元；2、兴邦物业公司退还任忠宇物业费2．38万元、采暖费3．8841万元；3．兴邦物业公司、万年花城公司赔偿任忠宇2015年5月至2019年5月期间的房屋租金损失60万元（按每月1万元的标准计算）。事实和理由：任忠宇于2006年5月13日与万年花城公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市丰台区万芳园一区XXX（顶层）房屋。2007年12月，万年花城公司向任忠宇出具《房屋质量保证书》，其中第五条约定万年花城公司已委托兴邦物业公司对本商品住宅进行管理，有关保修事宜，任忠宇可直接与兴邦物业公司项目管理部联系。2008年1月8日，原告与兴邦物业公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定由兴邦物业公司为任忠宇提供房屋管理、养护和维修。任忠宇于2008年5月入住上述房屋，于7月份发现房屋漏水，遂向兴邦物业公司报修，要求兴邦物业公司及时进行维修并彻查漏水原因，但兴邦物业公司、万年花城公司均未进行任何维修和处理。此后，每年下雨时，上述房屋均存在漏水。期间，任忠宇不间断地要求兴邦物业公司尽快彻底维修，解决房屋漏水问题，但兴邦物业公司总是敷衍了事，怠于履行维修义务。万年花城公司亦置之不理。为避免损失的扩大，任忠宇曾要求自行维修，但兴邦物业公司拒绝任忠宇自行到屋顶进行维修，导致任忠宇损失不断扩大。任忠宇于2017年与兴邦物业公司的诉讼中，曾反诉要求兴邦物业公司进行维修；后兴邦物业公司撤诉，任忠宇寄期望于兴邦物业公司能自行解决漏水问题，亦随之撤诉。但在撤诉后，兴邦物业公司仍未及时维修。2017年和2018年房屋继续漏水，损失继续扩大。因漏水直接涉及漏电、顶棚塌落等安全隐患，该房屋根本无法正常居住，已导致任忠宇物业费损失23800元、采暖费损失38841元、滞纳金损失3884．1及房屋租金损失60万元。对此，兴邦物业公司、万年花城公司理应予以赔偿。为维护自身的合法权益，现任忠宇提起诉讼，望判如所请。兴邦物业公司辩称，不同意任忠宇的全部诉讼请求。物业费、采暖费经法院判决后，由任忠宇交纳，故不同意支付。任忠宇的房屋一直处于使用状态，租金损失无从谈起，不同意支付。针对装修损失，兴邦物业公司可对墙顶和墙面进行修复，但不同意赔偿装修损失。万年花城公司辩称，不认可任忠宇的诉讼请求。鉴定结果并未显示房屋存在质量问题，且即便是因房屋质量问题导致损失，亦超过了诉讼时效，故不同意赔偿经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月13日，任忠宇与万年花城公司签订《北京市商品房预售合同》，约定任忠宇购买樊家村危改（万年花城）XXX号房屋（暂定编号）。万年花城公司应当于2007年12月15日前交付房屋。该商品房为住宅，自交付之日起，万年花城公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保修书》确定保修期为屋面防水3年等。2008年1月8日，任忠宇与兴邦物业公司签订《物业管理服务委托合同》，服务内容涉及本物业配套公共设施、设备的管理、养护和维修，确保本物业全部房屋、设施设备安全良好和正常运行等。有效期自2007年12月15日起至《前期物业服务合同》终止日。2009年2月13日，位于北京市丰台区万芳园**XXX房屋（以下简称涉案房屋）登记于任忠宇名下。2019年，兴邦物业公司诉至北京市丰台区人民法院，请求判令任忠宇支付2008年12月15日至2018年12月14日期间的物业费27654．8元及滞纳金、垃圾清运费。2019年2月13日，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106民初XXX号民事判决书，认定任忠宇应当支付物业费，但因涉案房屋存在漏水长达十年之久未妥善维修，兴邦物业公司对该事实予以认可，故兴邦物业公司提供的服务存在瑕疵，对任忠宇应交纳的物业费，法院酌情予以减免，滞纳金不予支持，判令任忠宇支付兴邦物业公司2008年12月15日至2018年12月14日期间的物业费、垃圾清运费共计23800元。后任忠宇不服，提起上诉。2019年4月16日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年，兴邦物业公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求判令任忠宇支付2008年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费38841元及滞纳金3884．1元。任忠宇抗辩称涉案房屋内存在漏水无法居住，故未交纳供暖费。2019年2月13日，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106民初XXX号民事判决书，判令任忠宇支付供暖费38841元及滞纳金3884．1元。后任忠宇不服，提起上诉。2019年4月22日，北京市第二中级人民法院出具（2019）京02民终XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。针对漏渗水情况，任忠宇向本院提交了视频及照片，出示了部分原始载体，原始载体显窗户渗水时间为2015年，2018年拍摄的照片系屋顶照片（屋顶表面部分破损，无漏水渗水情况）。兴邦物业公司对照片、视频的真实性均认可，但是不认可拍摄时间。就此，兴邦物业公司向本院提交了保修单及2016年的竣工验收报告，内容分别为：2015年7月17日，业主报涉案房屋卧室漏水，处理方式为汇报赵经理；2015年7月28日，业主报涉案房屋次卧漏水，楼顶做防水；2016年7月21日，杨女士报修涉案房屋北卧室房顶漏水，处理记录为北卧室顶、卫生间、厨房、南卧室、北阳台渗水，南阳台渗漏水；2016年10月22日，兴邦物业公司使用专项维修资金对涉案房屋所属楼房房顶实施屋面防水工程，竣工验收结论合格；2017年6月23日，方女士报修涉案房屋阳台顶漏水，处理记录为现场勘查卧室东侧漂窗顶北边缘渗漏水属实；2017年7月3日，卧室北漂窗顶部边缘渗水阴水维修好，7月4日降大雨未渗阴水，周某7月5日到涉案房屋现场询访，漂窗上框外封胶开裂，注明应由业主承担修复；2018年7月18日，杨女士报修屋顶漏水，未注明处理记录。经询，兴邦物业公司表示2018年杨女士报修后，经检查发现系管道被腐蚀，现已更换，至今未再报修。任忠宇表示兴邦物业公司在2018年未进行维修，涉案房屋于2019年仍有渗水，但未再报修。针对租金标准，任忠宇向本院提交网页查询截图，证明涉案房屋的租金标准为每月1万元。兴邦物业公司、万年花城公司均对此不予认可。针对房屋居住使用情况，任忠宇表示因漏水影响安全使用，涉案房屋一直处于空置状态，故主张2015年5月至2019年5月期间的房屋租金损失。兴邦物业公司对此不予认可，表示任忠宇的两位老师一直在涉案房屋内居住。就此主张，被告向本院递交了调查取证申请书，申请向北京市自来水集团调取涉案房屋内的用水情况。2020年12月17日，北京市自来水集团向本院出具证明，载明涉案房屋于2015年5月至2019年5月期间按时正常查表，无欠费，并载明了具体查表缴费数据。经核算，涉案房屋2015年5月至2019年5月期间除个别月份外，每两个月正常查表，最低用水量为2018年9月至2019年1月期间共计5吨外，月均用水量近4吨，月均用水消费近20元。任忠宇认可证明的真实性，但不认可兴邦物业公司的证明目的，认为不能证明任忠宇正常居住使用涉案房屋。诉讼中，依任忠宇申请，本院向杜鸣联合资产评估（北京）有限公司出具委托函，对涉案房屋财产损失进行评估；同时，本院向中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所出具委托函，对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。2020年11月20日，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所向本院出具终止鉴定通知书，载明：经现场勘踏，涉案房屋房面防水于2016年使用公共维修基金进行整体翻修，2018年对漏水管道进行了维修，根据入户调查，涉案房屋2019年和2020年在东北卧室局部顶板、客厅西南角顶板和客厅阳台顶板有潮湿现场发生，未再出现大面积漏水现象。由于漏水位置均进行过翻修，原漏水第一现场已破坏，无法给出当时大面积漏水原因，故决定终止本次鉴定工作。任忠宇支付勘踏费用2000元。各方对上述鉴定终止函均无异议。2020年11月24日，杜鸣联合资产评估（北京）有限公司出具资产评估报告，确定的财产损失金额为4．88万元，任忠宇支付鉴定费1万元。兴邦物业公司对鉴定报告中的成新率为100%提出异议。2020年12月9日，杜鸣联合资产评估（北京）有限公司出具回函，表示成新率问题鉴定机关认为委托书中损失的含义即为恢复全新状态下的价值。任忠宇对鉴定报告予以认可。兴邦物业公司认可钢琴的成新率，但不认可其他财产100%的成新率；其认为因任忠宇自入住涉案房屋以来未对装修部分进行变动，故成新率应不超过10%。万年花城公司认为两份鉴定意见均未认定漏水原因系房屋质量问题所致，故万年花城公司不应当承担赔偿责任。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。兴邦物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，对小区的公共设施负有管理、维修义务。通过庭审查明的事实可知，经兴邦物业公司于2016年使用公共维修基金对涉案房屋所在楼房楼顶进行维修及2018年对漏水管道进行维修后，涉案房屋才不再存在大面积漏水问题；在2019年的物业合同纠纷中，兴邦物业公司亦认可涉案房屋内存在长达十年之久的漏水问题，故兴邦物业公司对于涉案房屋楼顶的公共部分存在疏于管理的情况，应当对涉案房屋内因漏水导致的财产损失承担赔偿责任。现鉴定机构对财产损失及修复费用确定为4．88万元，兴邦物业公司应当根据评估价格予以赔偿。现任忠宇提交的证据不足以证明万年花城公司对涉案房屋漏水问题存在责任，本院对于任忠宇要求万年花城公司承担赔偿责任的诉求不予支持。任忠宇主张的物业费及供暖费系任忠宇基于生效民事判决书向兴邦物业支付的款项，在相关案件中，任忠宇已就漏水问题进行了抗辩。在本案中，任忠宇要求兴邦物业公司赔偿上述物业费及供暖费损失，于法无据，本院不予支持。针对租金损失问题，任忠宇主张涉案房屋于2015年5月至2019年5月期间处于空置状态，但通过北京市自来水集团出具的证明可知，涉案房屋内的用水量与普通家庭日常用水量相当，故本院对于任忠宇主张的涉案房屋空置状态不予采信。本院对于任忠宇主张的2015年5月至2019年5月期间的租金损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告任忠宇经济损失四万八千八百元；二、驳回原告任忠宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10465元，由原告任忠宇负担9445元（已交纳），由被告北京兴邦物业管理有限责任公司负担1020元（于本判决生效后七日内缴纳）。案件鉴定费10000元，由被告北京兴邦物业管理有限责任公司负担（原告任忠宇已预交，被告北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告任忠宇）。案件现场勘踏费2000元，由原告任忠宇负担（已交纳）。案件保全费3853元，由原告任忠宇负担3477元（已交纳），由被告北京兴邦物业管理有限责任公司负担376元（原告任忠宇已预交，被告北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告任忠宇）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 磊审判员 张 怡审判员 张玉倩二〇二〇年十二月三十日书记员 王丽娜