云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1504号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行，住所地：云南省昆明市关上中路193号。法定代表人：杜少明，该行行长。委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李锦，男，1980年1月26日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：崔征，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明兆丰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾403号1幢6层。法定代表人：罗杰。被上诉人（原审被告）：云南骏之杰经贸有限公司，住所地云南省昆明市拓东路45号世博大厦26楼2617室。法定代表人：罗杰。被上诉人（原审被告）：昆明运腾商贸有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区世纪俊园二期5幢805号。法定代表人：艾丽戎。被上诉人（原审被告）：罗杰，男，1969年9月16日生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：沈兴，男，1973年7月4日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。五被上诉人之共同委托诉讼代理人：师红斌，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行（以下简称农行官渡支行）因与被上诉人李锦、昆明兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）、云南骏之杰经贸有限公司（以下简称骏之杰公司）、昆明运腾商贸有限公司（以下简称运腾公司）、罗杰、沈兴案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2020）云01民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人农行官渡支行的委托诉讼代理人周长泳，被上诉人李锦的委托诉讼代理人崔征，被上诉人兆丰公司、骏之杰公司、运腾公司、罗杰、沈兴的共同委托诉讼代理人师红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审判决后，农行官渡支行不服，向本院提出上诉，请求：1.撤销云南省昆明市中级人民法院作出的（2020）云01民初1532号民事判决书，依法改判驳回原审原告李锦的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.李锦仅提供了昆明市不动产登记中心出具的《查询无结果通知书》，未提供昆明市五个主城区和三个国家开发区以外的昆明市所属区县的房产登记情况，且昆明市不动产登记中心仅能查询2016年后的房产登记情况，因此一审法院仅凭《查询无结果通知书》就认定涉案房产为李锦名下的唯一住房，系事实认定错误；2.一审法院在认定李锦与兆丰公司签订的商品房买卖合同时间问题上认识不清。首先，闫汉昌与兆丰公司签订的《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》未明确具体房号；其次，闫汉昌与兆丰公司签订的《确认函》确定了具体的房号，未明确涉案房产的具体价格；再次，李锦与兆丰公司签订的《认购协议书》才确定房款总价为610380元；最后，依照《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》确定的单价和《确认函》确定的面积，购房总价不应为610380元。因此，表明李锦与兆丰公司2017年3月23日签订的《认购协议书》才是最终的意思表示，涉案房产的购房款总价为610380元，即使认定李锦与兆丰公司存在书面的商品房购销合同，该合同最早成立日期不超过2017年3月23日；3.李锦与兆丰公司签订的《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格补充协议》和《确认函》并未约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条以及第十六条第二款相关规定，上述三份合同并非合法有效的书面买卖合同，其性质为预约协议。一审法院认为三份合同结合，具备了商品房买卖合同必备的主要内容，李锦与兆丰公司就诉争房产形成合法有效的书面买卖合同，适用法律错误。被上诉人李锦辩称：1.昆明市不动产登记中心出具的《查询无结果通知书》已经涵盖了昆明市全部主城区和三个度假区的房屋情况，各县情况只能去各县查询，如果苛刻要求李锦查询昆明市下辖县所有房屋信息，有失公允。李锦已经完成了举证责任，在无相反证据推翻情况下，应当认定其名下无其他可用于居住房屋。2.根据现有证据和法院查明事实，能够清楚证明李锦与兆丰公司签订有效商品房买卖合同时间是2015年5月19日。《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》《确认函》三份文件结合起来已经具备了房屋买卖本约合同的必备主要条款，对涉案房屋面积、具体为准、付款方式、价款、付款时间、违约责任等均有明确约定。至于上诉人农行官渡支行提到的最终价格不一致的问题，价款浮动并不影响双方就涉案房屋买卖达成的合议，只要总价款浮动在市场调节范围内就是合理的，也符合双方《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》中的约定。3.李锦与兆丰公司签订的《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》《确认函》涉及的主要合同条款的内容是明确的，无需在将来进行变动或再行商议，此后双方的实际履行行为也使得再签订本约商品房买卖合同没有实际意义和必要。此外我国现行法律法规和司法解释并未明确规定商品房认购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条的十三项内容才能成立并生效。因此，一审法院判断李锦与兆丰公司就诉争房产形成了合法有效的书面买卖合同适用法律正确，农行官渡支行上诉理由不能成立。兆丰公司、骏之杰公司、运腾公司、罗杰、沈兴共同辩称，同意被上诉人李锦的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。因李锦认为自己对诉争房产兆丰陆芊城4幢2301号房屋享有合法权益，遂提起本案诉讼，请求：1.不得执行陆芊城4幢2301号房屋（以下简称诉争房产）；2.本案诉讼费由被告农行官渡支行、兆丰公司、骏之杰公司、运腾公司、罗杰、沈兴承担。一审法院查明：2010年2月5日，阎汉昌与原审被告兆丰公司签订《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》，约定认购房屋建筑面积约84.98平方米，阎汉昌向兆丰公司支付住房每套资格确认金5万元。同日，原审被告兆丰公司向阎汉昌出具购房预付款5万元的收据。同年6月27日，原审被告兆丰公司向阎汉昌出具9万元购房预付款的收据。2011年8月27日，阎汉昌与原审被告兆丰公司签订《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，约定兆丰公司对其开发的商品房（住宅）按建筑面积每平方米均价7200元（最终价格以该协议第二条确认为准）、地下车位按每个15万元认定，该协议第二条载明：阎汉昌需向兆丰公司支付认购资格确认预付款306000元，兆丰公司在取得《商品房销售（预售）许可证》后30日内，双方签订商品房购销合同，同时支付剩余款项。同日，原审被告兆丰公司向阎汉昌出具166000元购房预付款的收据。以上认购资格确认协议及其补充协议，均未载明认购房屋的房号。2014年3月4日，原审被告兆丰公司取得陆芊城1号地块和2号地块的商品房预售许可证。2015年5月19日，原审被告兆丰公司、阎汉昌和原审原告李锦签订《确认函》，载明确认签订陆芊城商品房购销合同的最终买受人为李锦，共同买受人为郭静，房号为4-2301，面积76.7平方米。2017年3月23日，原审原告李锦与原审被告兆丰公司签订《陆芊城认购协议书》约定原审原告李锦自愿认购兆丰陆芊城4栋2301号房屋，建筑面积约76.7平方米，原审原告李锦在该协议已签署之日向原审被告兆丰公司支付预付款610380元。同日，原审被告兆丰公司向原审原告李锦出具610380元的房款收据，即日起原审原告李锦占有使用诉争房屋。2020年3月9日，一审法院作出（2020）云01执异64号执行裁定书，裁定驳回原审原告李锦的异议请求，并于2020年3月23日送达原审原告李锦。原审原告李锦于2020年4月2日向一审法院寄送本案起诉材料。另查明，诉争房屋于2016年8月26日被一审法院查封（查封期限三年），后于2019年8月13日一审法院进行续封（查封期限三年）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，阎汉昌、原审被告兆丰公司双方签订的《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》和《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》，以及原审被告兆丰公司、阎汉昌和原审原告李锦三方签订的《确认函》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，在没有相反证据的情况下，应认定为合法有效。《确认函》签订后，原审原告李锦继受了阎汉昌在《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》和《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》中的权利义务，并且也受《确认函》相关约定的约束。《确认函》中明确了原审原告李锦系买受人、购房的房号和面积，结合《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》单价的约定，亦可固定总价款。《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》和《确认函》结合，具备商品房买卖合同必备的主要内容，可以认定自2015年5月19日《确认函》签订之日起，原审原告李锦与原审被告兆丰公司就诉争房产已经形成了合法有效的书面买卖合同。虽然原审原告李锦与原审被告兆丰公司于2017年3月23日又签订《陆芊城认购协议书》，但该协议书中关于原审原告李锦系买受人、购房的房号和面积的约定均与2015年5月19日双方达成的约定一致，并无实质的变更，且总价款上浮不影响双方就诉争房产买卖达成的合意、共同买受人退出也不影响原审原告李锦作为诉争房产买受人的地位和权利义务，上述2017年3月23日签订的认购协议应视为对此前约定的进一步明确。故诉争房产的书面买卖合同签订时间早于法院查封诉争房产的时间。同时，原审原告李锦提供的银行付款凭证、银行流水、认购协议等证据，结合原审被告兆丰公司出具的收款项收据，能够相互印证原审原告李锦已经支付了诉争房产的全部房款；原审原告李锦也已提交证据证明其购买诉争房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，原审原告李锦对诉争房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：“不得执行陆芊城4幢2301号房屋。案件受理费9904元，由被告中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行负担5904元、昆明兆丰房地产开发有限公司负担4000元。”二审审理过程中，经征询各方当事人对一审认定事实的意见，各方当事人对一审认定事实均表示无异议无补充。故对于一审认定事实，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一审关于不得执行陆芊城4幢2301号房屋的认定有无事实、法律依据。本院认为，应否执行陆芊城4幢2301号房屋取决于被上诉人李锦对于涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，李锦对于诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益应从以上几个方面逐一分析。首先，关于李锦与兆丰公司是否签订有效的买卖合同的问题。本案已查明，原购房人阎汉昌先后于2010年2月5日、2011年8月27日，与兆丰公司签订《兆丰六千城（暂定名）认购资格确认协议》《兆丰六千城认购资格确认协议补充协议》。2015年5月19日，阎汉昌、兆丰公司与被上诉人李锦共同签订了《确认函》。上述一系列协议确定由李锦作为涉案房屋的最终买受人，同时对于所购房屋房号、面积、单价亦予明确。据此，本院认为，上述三个协议已具备商品房购销合同的主要内容，李锦与兆丰公司就涉案房屋所作意思表示符合书面合同的本质特征，故构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的书面买卖合同。其次，关于诉争房屋是否属于李锦的自住房屋的问题。李锦在诉讼中提交了昆明市不动产信息档案管理中心出具的《查询无结果通知书》，本院认为，该通知书的内容能够证明李锦在昆明市个国家开发（度假）区无其他住房，故李锦购房系用于居住需求。再次，关于李锦支付购房款的情况。经查，李锦在与兆丰公司签订认购协议的当天即交付610380元，全额付清房款。综上，本院认为，李锦对于诉争房屋享有足以排除执行的物权期待权，一审关于不得执行陆芊城4幢2301号房屋的认定具有事实、法律依据。综上所述，农行官渡支行的上诉请求无事实、法律依据，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9904元，由中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行负担。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇二〇年十二月二十日书记员 普健梅