湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1135号上诉人（原审被告）：恩施华龙村置业有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道55号。法定代表人：唐雪琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，法务部主任。被上诉人（原审原告）：谭林铃，女，1987年6月12日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，湖北震邦华广律师事务所律师。上诉人恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙村公司）因与被上诉人谭林铃商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准，依法扣除审理期限三个月，现已审理终结。华龙村公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判华龙村公司按合同约定向谭林铃支付逾期办证的违约金并驳回谭林铃要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实与理由：一、华龙村公司不存在逾期交房的违约行为，其交房行为完全符合合同第八条约定的期限。双方合同约定交房时间为2015年6月29日，华龙村公司按约于2015年6月23日通知谭林铃接房，并将接收房屋通知以《收房公告》的方式在恩施日报上予以公告。谭林铃直至2015年7月10日才接收房屋，系其自身原因。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对迟延交房和迟延支付房款作出了明确规定，买房人接收房屋后再以卖房人逾期交房为由主张逾期交房违约金的，人民法院应不予支持。且华龙村公司交付的房屋符合交房条件，合同中约定的交房标准为“商品房经验收合格”，案涉房屋已经五方验收，且合同中并未约定“商品房经综合验收合格”。谭林铃自己故意逾期接收房屋，符合买受人无正当理由拒绝接收的情形，应由买受人承担责任。一审法院只看形式不看内容，案涉房屋验收的各项指标均有严格标准，只要各项指标通过检测验收完毕即达到要求，至于结论栏未写明“验收合格”并不重要。案涉房屋是否合格只能围绕合同约定作出评判，华龙村公司已按约定期限发出公告，完全符合合同约定。二、华龙村公司交付给谭林铃的商品房虽因政府相关职能部门的原因导致逾期办证，但一审判决超越合同约定，缺乏事实依据，违背了当事人约定优先的法定原则。违约金分为法定违约金和约定违约金两种，商品房司法解释明确规定了约定优先原则。只有在当事人认为约定过高或过低，并对实际造成的损失提供了具体证据，请求人民法院予以适当调高或调低的情况下，才能作出是否增加或减少违约金的决定，而本案中谭林铃并未提出因逾期办证造成的具体损失以及金额，法院仅依据当事人的请求即作出超出合同约定的判决并无事实和法律依据。谭林铃辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，华龙村公司的上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉，维持原判。关于逾期交房违约金，根据合同约定，是每日按照付款总额的千分之五计算，明显过高，一审法院以24%调整是正确的，同时，逾期办证违约金有法律规定的参照标准，而且也实际给谭林铃造成了损失，根据合同约定的比例明显过低，显失公平，一审法院依据法律规定进行调整并无不当。谭林铃向一审法院起诉请求：1.判令华龙村公司履行合同义务，将办理位于恩施市××花园××区××单元××房的房屋权属登记所属的全部资料交付产权登记机关备案并协助谭林铃取得产权证书；2.由华龙村公司支付自2015年7月1日起至实际取得房屋竣工验收合格证之日止每日按已付房价款的万分之五支付谭林铃逾期交房违约金；3.由华龙村公司从2016年1月1日起至实际交付产权登记机关办理房屋登记资料之日止每日按已付房价款的万分之一点六支付谭林铃逾期协助办证违约金；4.由华龙村公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月27日，谭林铃（买受人）与华龙村公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》即案涉合同，约定的主要内容有：买受人购买出卖人开发建设的“莲湖花园”二期第1区7号楼2单元20层2002号住房即案涉商品房一套（132㎡），总价款532991元，该价款包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时全额（100%）支付按合同约定面积计算的房价款，房屋实际交付时按实际的产权登记面积结算房款，实行多退少补。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3.买受人应于本合同规定的最终交付期限之日起15日内提供产权登记所需的全部资料。因买受人原因，逾期未提供或不配合办理所造成无法登记备案的由买受人承担由此产生的一切法律责任。该合同还对其他事项进行了约定。其中，“附件四”《合同补充协议》第八条载明：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。签订案涉合同后，谭林铃实际支付了购房款529882元。2015年6月23日，华龙村公司在恩施日报登载《收房公告》，要求莲湖花园二期各位业主到莲湖花园售楼部收房。2015年7月，建设单位即华龙村公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、勘察单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，载明：“验收结论”栏为空白，“综合验收结论”栏为空白，未予填写。2015年7月10日，谭林铃签署《收房确认书》《物品接收表》，接收了案涉商品房。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。谭林铃已履行了支付购房款的主要义务，华龙村公司应按照合同约定向谭林铃交付房屋，并应当按约协助谭林铃取得房屋权属证书。对于谭林铃要求华龙村公司向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助谭林铃取得商品房产权证书的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。涉案合同第八条约定，出卖人应当按约定日期将“经验收合格”的商品房予以交付。华龙村公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中的“验收结论”、“综合验收结论”栏未予填写验收意见，不能证明案涉工程质量暨案涉商品房已经验收合格，且其于之前于恩施日报发布《收房公告》，不符合客观实际，不能达到案涉合同第十一条约定的通知接房的效果。华龙村公司未于约定的期限、条件交付商品房，构成违约，应当承担违约责任。华龙村公司以此为抗辩理由，不能成立，不予采纳。同时，华龙村公司未于合同约定的“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，构成违约，亦应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金。随着商品经济的发展，人民群众的生活需要具有多样性，买卖人取得商品房后，除用于改善居住环境用于自住外，亦常常用商品房作抵押向商业银行等市场主体融资等，因此在商品房买卖合同纠纷案件中，出卖人逾期交房给买受人造成的损失往往难以确定，无论是买受人还是出卖人都难以举证证实。正因为此，出卖人和买受人在签订商品房买卖合同时往往会协商确定一个违约金的计算方法，以让双方当事人能够预见己方违约金时会付出的代价。本案当事人约定的违约金计算方法为约定的房屋“最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”该计算方式是按照出卖人违约交房的天数，以买受人支付的购房款为基数和一定的比例计算违约金的，即每日为2649.41元（529882元×5‰）。该约定内容系当事人的真实意思表示，但是约定标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能。因此，在充分尊重当事人约定的违约金额计算方法基础上适当调整违约金数额，酌情确定以购房款529882元为基础按年利率24%的标准计算逾期交房违约金为宜。关于逾期交房的天数。涉案合同第八条约定，出卖人应当按约定日期将“经验收合格”的商品房予以交付，而未约定华龙村公司须于交付时提供《房屋竣工验收合格证》，谭林铃以此为由认为华龙村公司交付不符合约定的理由，不能成立，不予采纳。谭林铃于2015年7月10日接房，系其自愿行为，亦是对商品房现状的认可。谭林铃于接房后不应当再主张接房之后的违约责任。故，对谭林铃的逾期交房违约金的诉讼请求，据实支持约定交房之日即2015年6月30日至实际接房之日即2015年7月10日止以购房款529882元为基础按年利率24%的标准计算逾期交房违约金，对超出部分，不予支持。关于逾期办证的违约金。在商品房买卖合同关系中，出卖人逾期办证，导致买受人不能按期取得房屋权属证书的使用利益损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，其使用利益为取得房屋权属证书后能够利用其进行融资的利息。合同约定“按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”，为529.88元（529882元×0.1％），与“逾期贷款利息的标准”相比较，明显偏低，且为固定金额，即不论华龙村公司逾期时间多长，对谭林铃的损失补偿却不予增加，此项约定对谭林铃明显不公平。关于逾期办证违约金，一审法院酌情确定“以不超过实际损失额为限”的“中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准”计算违约金为宜。计算违约金的起算日期，按约定为“在商品房交付使用后180日内”，谭林铃接收案涉商品房之日2015年7月10日即为交付之日，起算违约金之日即为2016年1月6日。关于购房款的计算基数，虽然合同约定为532991元，但应当以其实际交付的529882元为计算基数。谭林铃请求自2016年1月1日起每日按已付房价款万分之一点六支付，不符合合同约定及法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、恩施华龙村置业有限公司于判决生效之日起十五日内将办理案涉商品房权属登记资料报产权登记机关备案，并协助谭林铃取得涉案商品房权属证书。二、恩施华龙村置业有限公司于判决生效后十日内向谭林铃支付自2015年6月30日至2015年7月10日止以购房款529882元为基础按年利率24%的标准计算的逾期交房违约金。三、恩施华龙村置业有限公司于判决生效后十日内向谭林铃支付以购房款529882元为基数，自2016年1月6日起至谭林铃取得案涉商品房权属证书之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。四、驳回谭林铃的其他诉讼请求。案件受理费（已减半计算）100元，由恩施华龙村置业有限公司承担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。另查明，华龙村公司于2015年6月16日即向谭林铃发出书面《收房通知书》，告知谭林铃自2015年6月26日起开始正式办理收房手续。谭林铃在收房通知书上签字捺印。2015年7月10日，恩施市建设工程质量监督站向华龙村公司发出的《建设工程质量监督告知书》载明：“你单位建设的莲湖花园二期A（6#、7#）栋、B（8#、9#、10#）栋、D（13#、17#）栋、E（12#、16#）栋，在2015年7月10日工程质量竣工验收中，五方责任主体一致意见，确定工程质量合格。”7月28日，恩施市建设工程质量监督站向华龙村公司发出的《建设工程质量监督告知书》载明：“你单位建设的莲湖花园二期C（14#、18#）栋、F（11#、15#）栋，在2015年7月28日工程质量竣工验收中，五方责任主体一致意见，确定工程质量合格。”本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.华龙村公司是否逾期交房及逾期交房违约金应如何计算；2.华龙村公司是否逾期办证及逾期办证违约金应如何计算。关于华龙村公司是否逾期交房及交付的房屋是否合格的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”莲湖花园二期A（6#、7#）栋的五方验收时间为2015年7月10日，华龙村公司于2015年6月16日通知被上诉人交房、6月23日在恩施日报上发布《收房公告》、被上诉人于7月10日收房。因此，本案的交房时间应确定为五方验收合格之日，即2015年7月10日。合同约定出卖人华龙村公司交房的时间为2015年6月29日前，华龙村公司在2015年6月29日之前没有将验收合格的房屋交付给谭林铃，已经构成违约，违约时间应自2015年6月30日起算，但谭林铃起诉要求华龙村公司承担逾期交房违约金的时间起点为2015年7月1日，一审法院超越当事人的诉讼请求判令华龙村公司自2015年6月30日起承担逾期交房违约责任，违反法律规定，本院予以纠正。案涉房屋五方验收的时间为2015年7月10日，故本院判令华龙村公司承担逾期交房违约金的时间期限为2015年7月1日至2015年7月10日。关于逾期交房违约金的计算，双方当事人在合同中约定华龙村公司逾期交房，承担违约金的计算方式为出卖人华龙村公司按日向买受人支付已交付房价款的千分之五，该约定系双方当事人的真实意思表示，但谭林铃在本案只要求华龙村公司按日承担已交付购房款万分之五的违约金，属于谭林铃主动调低违约金的计算标准，该计算标准未违反法律规定，本院予以支持。一审法院超越谭林铃的诉讼请求判令华龙村公司以购房款为基数按年利率24%的标准向谭林铃支付逾期交房违约金，属于适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。华龙村公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定第二条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条适用于“合同没有约定或者损失数额难以确定”的情形，纵观本案，首先，双方在合同中明确约定了“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，谭林铃主张华龙村公司每日按照已付房价款的万分之一点六支付逾期办证违约金，违反了双方合同的约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉房屋已经交付，谭林铃未提交充分的证据证明约定的违约金明显低于逾期办证造成的损失，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判令华龙村公司支付逾期办证违约金不当，本院予以纠正。华龙村公司应当按照谭林铃所交房款的0.1%支付逾期办证违约金529.88元（529882元×0.1%）。综上所述，华龙村公司的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5526号民事判决第一项，即“恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理案涉商品房权属登记资料报产权登记机关备案，并协助谭林铃取得涉案商品房权属证书”；二、撤销湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5526号民事判决第二项、第三项、第四项；三、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后十日内向谭林铃支付自2015年7月1日至2015年7月10日止以购房款529882元为基数按日万分之五的标准计算的逾期交房违约金；四、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后十日内向谭林铃支付逾期办证违约金529.88元；五、驳回谭林铃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由恩施华龙村置业有限公司负担50元，谭林铃负担50元；二审案件受理费200元，由恩施华龙村置业有限公司负担100元，谭林铃负担100元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 杨 芳二〇二〇年十二月二十八日书记员 欧顺恩