河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3822号上诉人（原审被告）：开封建城房地产开发有限公司。住所地河南自贸试验区开封片区郑开大道296号自贸大厦A座204室住所集中地。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，汉族，1990年6月18日生，住河南省开封市顺河回族区。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：孟宪文，男，汉族，1968年7月21日生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：杜江**，河南源翔律师事务所律师。上诉人开封建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）因与被上诉人孟宪文商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。建城公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回孟宪文诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由孟宪文承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，孟宪文在履行合同的过程中在缴纳第三期分期房款时未能依照约定时间支付，存在逾期付款的违约行为，建城公司虽然未收取违约金，但并不表明孟宪文违约的事实没有发生，建城公司与孟宪文也并未就孟宪文逾期付款的行为处理达成了合意。二、恒大地产公司已经向孟宪文出具《无理由退房承诺书》，已经明确告知孟宪文需要于建城公司签订《商品房买卖合同》和《无理由退房协议书》，且在合同履行过程中没有任何违约行为，才可享受无理由退房，这是双方约定的合同解除权。基于孟宪文在合同履行过程中存在逾期付款的违约行为，其不再享受该退房的权利，也就不能行使合同约定的解除权。三、根据《最高院九民会议纪要》第48条的规定：违约方原则上不得请求解除合同，只有在违约方不存在恶意违约的情形，且继续履行合同将给违约方自身造成重大损害的前提下，法院才可判决解除合同。且违约方请求解除合同，不影响其承担违约责任。孟宪文并没有提供任何证据证明其满足上述解除合同的条件，在合同履行中作为违约方也不能享受合同解除权，一审法院不顾上述事实与法律，径行判决解除双方签订的认购书，严重侵害了作为守约方的建城公司的利益，扰乱了市场正常的交易秩序。孟宪文答辩称：恒大认购书是建城公司单方提供的格式合同，双方并没有达成商品房买卖合同的签订。建城公司存在过错，并且双方无法达成一致意见签订合同，合同的目的无法实现。根据相关法律规定，合同无法实现，建城公司应当退还购房款解除认购协议。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孟宪文向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除孟宪文、建城公司之间签订的《开封恒大帝景商品房认购书》；2、请求法院判令建城公司退还孟宪文购房款826682元（含定金），并支付利息（以826682元为基数，自起诉之日至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费及其他合理费用由建城公司承担。一审法院经审理查明，2018年8月26日，建城公司（甲方）与孟宪文（乙方）签订《开封恒大帝景商品房认购书》（编号为：1100553），约定乙方自愿依下列条件向甲方认购开封恒大帝景楼盘北17幢1701单元，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积共133.28平方米，总金额为1409364元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款方式付款，乙方须于2018年8月6日前支付首期款60468元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年1月28日前付清281873元；于2019年7月28日前付清352341元；于2020年1月28日前付清352341元，于2020年7月28日前付清352341元；如乙方未能按照约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2018年8月26日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来首期款（含定金）70468元；2018年10月25日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来分期款（含优惠金额）15000元；2018年12月28日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来部分楼款（含优惠金额）311873元；2019年2月22日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来房款（含优惠金额）15000元；2019年5月6日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来楼款（含优惠金额）50000元；2019年8月21日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来分期款（含优惠金额）262341元；2019年9月15日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来分期款（含优惠金额）52000元；2019年11月14日，建城公司向孟宪文出具收据，内容为：兹收到孟宪文（北17-1701）交来房款（含优惠款）50000元。2018年7月28日，恒大地产集团有限公司向孟宪文出具《无理由退房承诺书》，主要内容为：孟宪文所购买的恒大属下公司开发的开封恒大帝景楼盘北17幢1701房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。一审法院认为，孟宪文、建城公司双方签订的商品房认购书，系建城公司提供的格式合同，在该认购书第二条第3项中约定孟宪文须于2018年8月6日前支付首期款60468元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，该认购书约定的付款时间早于合同签订时间，且建城公司在签订认购书当天向孟宪文出具有首期款（含定金）收据，故不能据此认定孟宪文存在逾期付首期款的违约行为。虽然孟宪文在缴纳第三期分期房款时未能依照约定时间支付，但是建城公司自认在孟宪文2018年8月21日交纳房款时向其主张违约金582元，并就该违约金进行了减免，虽然建城公司未实际收取该违约金，但结合双方之后仍旧继续履行商品房认购书的情形，可以证明双方就孟宪文逾期缴纳房款进行了处理并达成合意。现孟宪文要求解除双方于2018年8月26日签订的《开封恒大帝景商品房认购书》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于孟宪文主张退还购房款826682元（含定金）的诉讼请求，本案中，因孟宪文交纳房款时建城公司给予部分优惠，孟宪文自认实际交纳房款数额（含定金）为812720元，故建城公司应当退还孟宪文实际交纳房款（含定金）812720元，超出一审法院认定部分，因证据不足，一审法院不予支持。关于孟宪文要求建城公司支付利息的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除孟宪文与开封建城房地产开发有限公司于2018年8月26日签订《开封恒大帝景商品房认购书》（编号为：1100553）；二、开封建城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还孟宪文购房款（含定金）812720元；三、驳回孟宪文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6033.41元，由开封建城房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，建城公司于房产销售时，向公众推出“无理由退房”宣传政策，对购房人是否选择购买其公司房屋有较大的影响。但建城公司在其向购房人提供的《无理由退房承诺书》中又将无理由退房时间限定为签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，以及不得任何违约行为的条件之下，与公众对“无理由退房”文义理解不同，根据法律规定，当对于格式条款有不同理解时，应作出对格式条款提供者不利的解释，故建城公司的上诉意见，不符合法律规定，本院不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。建城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11927.2元，由建城公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十二月八日书记员  荀文彬