河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12490号 上诉人（原审被告）：刘雅萍，女，1950年10月10日出生，汉族，住石家庄市。 上诉人（原审被告）：高锐，女，1954年5月15日出生，满族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：魏华磊，男，1979年3月21日出生，汉族，住正定县。 被上诉人（原审被告）：王瑞琴，女，1944年9月25日出生，汉族，住石家庄市。（未到庭） 被上诉人（原审第三人）：周玉山，男，1941年2月2日生，汉族，住石家庄市。（未到庭） 上诉人刘雅萍、高锐因与被上诉人魏华磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘雅萍、高锐的上诉请求：1、撤销河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1402号民事判决；2、依法认定第一被上诉人与上诉人及其他与被上诉人所签的所有合同均属无效合同；3、依法改判上诉人不承担偿还第一被上诉人房屋租赁费及贷款利息的责任；3、一二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定基本事实根本性错误，本案涉及房产的合同均自始无效。第一份《房产买卖合同》周玉山无权获得该房产更无权对外转让，故属于无效合同。上诉人与魏华磊签订的《壹度恒园认购协议书转让协议》是第一份合同基础上的再次转让，前合同无效后合同自始无效。2、适用法律根本性错误。一审按合同有效作出判决，属于适用法律错误。应当以合同无效对本案争议作出处理。恳请二审法院查明本案事实，依法作出改判。 魏华磊辩称：从第一份《房产买卖合同》到《壹度恒园认购协议书转让协议》，内容不违反强制性及禁止性法律及行政法规的规定，也不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，上诉人的理由根本不能成立。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 魏华磊向一审法院起诉请求：1、请求判决被告共同返回原告购房款603840元整及利息39249.6元整。2、请求判决被告共同向原告支付合同约定房租及银行贷款共计133543元整（截止2018年12月）。3、请求判决被告承担本案所有诉讼费用、保全费用。 一审法院的认定事实：2017年1月3日，原告（乙方）与第三人周玉山（甲方）签订了《房产买卖合同》。该合同约定：转让标的：周玉山将位于正定县的房产，面积为136平方米（实际面积以房屋产权证书登记为准）；房产权属现状：该房产现存在争议，甲方与该房产开发商，即金建公司买卖合同纠纷一案已被石家庄市裕华区法院立案受理，本合同所涉房产已做保全查封，现该案尚未办理终结；房产价格：上述房产转让总价1006400元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币18万元作为购房定金；付款方式：双方同意以分期方式付款，并约定在本协议签订后的2017年2月20日前支付首付款（含定金）人民币503200元给甲方；剩余房款503200元在房产登记手续完成后三日内付给甲方；房产的过户：甲乙双方签订本合同三日内，甲方向裕华区法院提交关于该房产的变更诉讼请求申请书，待甲方与河北金建公司房屋买卖合同纠纷案件审理终结，并依据该案生效法律文书取得了该房产的所有权后（甲方承诺日期不晚于2017年4月30日），甲方应当在取得该房产的房屋产权证书之日起十五个工作日内配合乙方办理房屋过户手续；违约责任：本合同签订后，甲乙双方应当严格遵守。在合同履行过程中，若一方当事人违约，双方解除购房合同，退还全部款项，应当向另一方当事人支付房产总价款的5%作为违约金。签订合同同日，原告给付周玉山购房定金18万元；同年2月21日，原告给付周玉山、王瑞琴323200元；2017年8月1日，原告给付王瑞琴100640元。合同签订后，原告与梁相昕（由高锐代签）2017年3月29日签订了《房产担保合同》。2017年4月30日，原告与周玉山签订了《补充协议》。双方约定将“甲方承诺日期不晚于2017年4月30日”，变更为“甲方承诺日期不晚于2017年7月31日”。2017年9月10日，原告（乙方）与王瑞琴、高锐、刘雅萍（甲方）、河北俱时律师事务所（丙方）签订了《壹度恒园认购协议书》转让协议。该合同约定：经双方协商，鉴于双方于2017年1月3日签订的房产买卖合同已经到期，故双方同意解除该合同及相应的房产担保合同及补充协议等文件。双方重新订立协议如下：1、甲方将其拥有的位于石家庄市正定区两厅两卫房屋认购权转让给乙方，……现在乙方已交房款603840元（含定金18万元），总款以法院判决的房屋实际面积计算为准；并保证该房屋在河北金建房地产开发有限公司更名为或房管所备案后为有效。……三、双方约定转让事宜的协议有效期限为2017年5月1日至2017年12月31日。自约定日期之间，甲方不得以任何理由占用乙方已付房款。至2017年12月31日，甲方未能履行协议义务，应在到期后十日内返还全部已交房款及银行同期存款利息，乙方有到期延期和终止的权利，乙方如有延期要求，应在到期前十日内告知甲方，双方订立补充协议延期。四、甲方在认购权证的更名和备案后，乙方应一次性付清甲方剩余转让款，完成更名或备案后十日内付清甲方剩余的转让款。甲方承担乙方自2017年5月起租赁房屋每月1300元及每月偿还银行贷款5377.15元的所有费用直至该房产更名或备案在乙方名下。五、丙方义务：1、随时向甲、乙双方通报该认购权证诉讼及调解进展情况直至判决或调解生效。2、委派专职律师为甲乙双方交易提供法律咨询、草拟相应合同、协议等法律文件，保证甲乙双方所签订的法律文书符合法律规定，公平公正。3、甲方承担双方交易过程中委托丙方经办事宜的所有费用直至委托终结。另，经本院调查，河北金建房地产开发有限公司出具情况说明称，原告购买的5号楼1单元501室真实存在，但在2017年已出售给业主郝清山，已入住。2007年公司因开发壹度恒园项目曾向高锐、刘雅萍、王瑞琴、周玉山借款，后用小区部分三室两厅房产抵押给高锐、刘雅萍、王瑞琴、周玉山等人。本案在发回重审期间，原告对原诉讼请求进行变更和增加，但未在本院指定的期限内交纳诉讼费。另，因原告与案外人李玉清及被告人王瑞琴达成《债权转让协议》，原告将案涉债权603840元转让给案外人李玉清。故，在庭审阶段，明确表示将603840元本金的诉讼请求撤销。其余诉讼请求不撤销。 一审法院认为，一、关于本案合同效力问题。首先，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，该解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故，被告依据该司法解释第二条以案外人金建公司尚未取得预售许可为由主张案涉合同无效，依据不足。另，据本院了解金建公司已在2018年已经取得预售许可证。其次，案涉合同内容没有违反国家强制性及禁止性法律及行政法规的规定，亦应属有效合同。故被告刘雅萍及被告高锐主张案涉合同属于无效，本院不予采信。二、关于案涉合同之间关系及合同责任承担问题。本案涉及四份合同：1、2017年1月3日原告与第三人周玉山签订的《房产买卖合同》。2、2017年3月29日原告与梁相昕（被告高锐代签）《房产担保合同》3、2017年4月30日原告与第三人周玉山订立《补充协议》。4、2017年9月10日原告与三被告及河北俱时律师事务所签订《壹度恒园认购协议书》转让协议，但该协议河北俱时律师事务所未加盖公章亦无任何人签字。从案涉四份协议内容来看，具有延续性和承继性，故，三被告及第三人均应承担合同义务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告王瑞琴、高锐、刘雅萍签订的《壹度恒园认购协议书》转让协议明确约定了由被告负担原告自2017年5月起租赁房屋费用1300元及每月偿还银行贷款5377.15元至该房产更名或备案在原告名下，故本院对原告的关于租赁房屋费用及偿还银行借款利息的主张予以支持。关于原告要求被告赔偿其购房款603840元利息39249.6元的主张，于法无据，购房合同中亦未约定，本院不予支持。三、关于原告增加诉讼请求问题。因原告在本院指定的期限内未交纳诉讼费，故，本院不予处理。四、关于原告在庭审阶段，明确表示将603840元本金的诉讼请求撤销问题，属于当事人权利的自由处分，本院不予干涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告魏华磊与被告王瑞琴、被告高锐、被告刘雅萍于2017年9月10日订立的《壹度恒园认购协议书》转让协议。二、本判决生效后十日内，被告王瑞琴、高锐、刘雅萍及第三人周玉山给付原告租赁房屋费用及银行贷款利息133543元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11566元，诉讼保全费4403元，由被告王瑞琴、高锐、刘雅萍及第三人周玉山负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案魏华磊与周玉山签订的《房产买卖合同》及与王瑞琴、高锐、刘雅萍、河北俱时律师事务所签订《壹度恒园认购协议书》转让协议中的标的物均非上述司法解释中所指的“商品房”，因此不适用上述司法解释的相关规定。魏华磊与周玉山签订的《房产买卖合同》及与王瑞琴、高锐、刘雅萍、河北俱时律师事务所签订《壹度恒园认购协议书》转让协议是各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。魏华磊与王瑞琴、高锐、刘雅萍签订的《壹度恒园认购协议书》转让协议明确约定了由王瑞琴、高锐、刘雅萍负担魏华磊自2017年5月起租赁房屋费用1300元及每月偿还银行贷款5377.15元至该房产更名或备案在魏华磊名下，一审法院判决王瑞琴、高锐、刘雅萍及周玉山给付魏华磊租赁房屋费用及偿还银行借款利息并无不妥。 综上所述，高锐、刘雅萍的上诉请求不成立，应当予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2971元，由上诉人高锐、刘雅萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳桂恒 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  赵卓卓 —9—