广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4697号原告：黄权养，男，1953年9月13日出生，汉族，户籍地广州市从化区，现住广州市从化区，委托诉讼代理人：郭峰、莫馥榕，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：黄桂英，女，1953年9月13日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：莫敏燕、曾扬，均系广东安扬律师事务所律师。第三人：广州供电局有限公司从化供电局，登记地址广州市从化区街口镇新城区府前路，统一社会信用代码914401014553999438。负责人：黄晓彤。原告黄权养与被告黄桂英、第三人广州供电局有限公司从化供电局租赁合同纠纷一案,本院受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄权养及其委托诉讼代理人郭峰、莫馥榕，被告黄桂英的委托诉讼代理人莫敏燕到庭参加诉讼，第三人广州供电局有限公司从化供电局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院告知双方当事人，本案转为简易程序继续审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告于1999年10月28日于第三人（原广东省从化市电力局）签订的《三层变电站旧址租赁合同》的承租人权益归属于原告；2.依法判令被告对原告行使《三层变电站旧址租赁合同》承租人的权利予以配合；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系夫妻关系，2004年4月9日经原从化市人民法院《民事调解书》【案号：（2004）从法民一初字第173号】调解离婚。双方财产分割内容是：唯一住房及电器物品，两辆摩托车归被告；小轿车一辆及广州市从化桃园锋利五金模具配件厂等其余全部财产归属原告，原告补偿被告25万元；夫妻共同债务23.6万元由原告承担。被告于1999年10月28日与原广东省从化市电力局签订《三层变电站旧址租赁合同》，租赁期场地面积5.2亩，租赁期限自1999年11月1日至2059年11月1日，租金共计3.6万元。场地已如约交付，租金亦一次性支付完毕。《三层变电站旧址租赁合同》是以被告名义签订，由原告具体经办；原告遂于2002年出资设立从化桃园锋利五金模具配件厂，性质为个体工商户，经营场所为该租赁场所所在地，出资人及负责人登记为被告，该厂由原告实际负责经营。《民事调解书》生效后，2004年9月9日，被告向工商行政管理部门出具申请，同意从化桃园锋利五金配件厂的经营权转为原告；该厂转名为原告后继续经营。2006年11月，原告注销从化桃园锋利五金模具配件厂，另成立从化市温泉黄氏五金机械模具配件厂，性质为个体工商户，经营场所仍为该租赁场所所在地，出资人及负责人为现妻子李霞，该厂存续至今。注：2005年起在整个经营过程中，2006年发生东北面靠农田方位约30米围墙崩塌到底至田边，原因是1958年时建筑材料是石灰，黄泥沙浆和红砖结构又失维护，大风大雨一吹就一片倒。我现用大石块、水泥砂浆构筑，底宽1.8米，顶宽0.7米，高5米，结合用作挡土墙，填去原斜坡部分而增大使用面积，用了20多大东风车的大石头，水泥20多吨，砂多车，人工费等，当时造价就5万多元。道路扩宽，路边山坡护坡，路面修建2万多元。路旁两侧荔枝树清障赔偿5000多元。场地大部分重新修整铺设约6万多元，并修建很多设施约10万多元，楼顶漏水，门窗更换，室内全部重新批荡，80平方米天台瓷砖装修等8万多元。这部分不包括06年前投入，经过十多年呕心沥血才有今天场地样子。这些事实可以通过原有卫东村老领导及村民证实。随着温泉镇旅游业的兴起，原告与他人合作，投资开发民宿项目，现合作方已投资20多万元，但由于被告拒不配合有关经营场所的工商登记，民宿项目无法办理营业执照，经原告多次催促，被告仍无故推托。原告认为，《三层变电站旧址租赁合同》是双方夫妻关系存续期间签订，租金已全部交齐，承租人的主要义务已履行完毕，余下的主要是承租人的租赁权益，包括占有权、使用权和收益权，是财产性权益，属于夫妻共同财产；《民事调解书》没有明确分割给被告，相反，有“广州从化桃园锋利五金模具配件厂等其余财产全部归被告所有”的表述，明显含有涉案场地租赁权益归属原告的意思；涉案场地，是原告为经营工厂而承租，离婚后一直作为经营场所管理使用至今，且离婚后一直是原告的居所，根据有实际生产、方便生活的原则，理应归属于原告；自2004年离婚至近期，已十六余年，被告对原告的管理使用从未提出异议、从未主张任何权益。故《三层变电站旧址租赁合同》的承租人权益应归属于原告，被告应配合原告办理工商登记手续以及对原告行使承租人的其他权利予以配合。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》，证明1999年10月28日（原被告婚姻关系存续期间），被告与从化市电力局签订租赁合同，同时证明原告为本合同全程经办人，该合同由原告享有权利义务，建厂以后以原告经营为主；（2004）从法民一初字第173号民事调解书，证明原、被告离婚时，共同约定将广州市从化桃园锋利五金模具配件厂等财产归属原告；申请书2份，证明2004年9月9日，被告向工商行政管理部门出具申请，同意将从化桃园锋利五金配件厂的经营权转给原告，并继续经营；个体工商户被注销营业执照登记表，证明2006年11月，原告注销从化桃园锋利五金模具配件厂；结婚证、从化市温泉黄氏五金机械模具配件厂营业执照、证明，证明原告与现任妻子在涉案租赁场地中××从化市温泉黄氏五金机械模具配件厂，并存续至今；合约，证明合同签订后，原被告夫妻关系存续期间，原告对该土地追加投资，且原告一直在管理和使用租赁场地；个体工商户申请开业登记书、个体工商户设立登记申请书，证明原、被告离婚后，涉案土地实际使用人为原告。被告辩称，原告对涉案租赁场地不享有使用和收益的权利，原告的主张没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下：一、被告与第三人签订的《三层变电站旧址租赁合同》合法有效，被告是合法承租人，有权享有租赁合同的权益，根据合同相对性，作为租赁合同之外的原告主张“被告享有的承租人权益归属原告”没有法律依据，应予驳回。根据合同相对性原理，《三层变电站旧址租赁合同》的出租人为广州供电局有限公司从化供电局，承租人为被告，被告已经按照合同约定付清了租赁期内的全部租金，第三人将租赁场所交付给被告使用并进行了备案登记，作为合法有效的承租人被告当然享有该租赁合同的全部权益。虽然原告在该租赁合同的经办人处签名，但经办人并非合同的相对人，也不是承租人，因此，原告不能享有该租赁合同的权益。被告于1999年依法取得租赁权后，被告作为出资人和负责人于2002年在涉案租赁场所的楼房内设立了广州市从化桃园锋利五金模具配件厂，之后因与原告离婚，被告同意将广州市从化桃园锋利五金模具配件厂的经营权归原告，但并非因原、被告的离婚行为，原告就成为《三层变电站旧址租赁合同》的承租人，承租人依然是被告。原告因经营广州市从化桃园锋利五金模具配件厂而占有使用涉案租赁场地的楼房多年，是基于被告的同意，被告是念在与原告夫妻一场的情分上暂时同意原告使用涉案租赁场地的楼房用于经营。鉴于广州市从化桃园锋利五金模具配件厂现已注销不存在，原告使用涉案租赁场地内的楼房已无任何依据，被告有权收回涉案租赁场地的使用权，要求原告搬离场涉案场地并交还场地的占有使用权给被告，由被告使用或与他人合作经营使用。二、原告未经被告和第三人同意，擅自将涉案租赁场地出租给案外人高国添并签订《场地部分合作经营合同》，在被告和第三人均未追认的情况下，代理人认为该合同无效。根据《三层变电站旧址租赁合同》的约定，经出租人第三人的同意，作为承租人的被告可以转租，在被告还没有转租给原告的前提下，原告不享有涉案租赁物的权利，更不能以承租人的身份行使权利，不能擅自出租。引发本案的起因，是因为在2018年12月31日，原告对案外人高国添隐瞒其不是承租人的情况下，擅自将涉案租赁场地出租给案外人高国添，租金以合作分红的方式进行分期支付，并与案外人高国添签订了一份名为合作实为出租的《场地部分合作经营合同》，高国添要求原告协助办证，原告以各种理由进行拖延，直至2020年6月，高国添才发现原告对涉案租赁场地并不享有租赁权利，原告不是承租人，无权转租给高国添，因此也就无法协助高国添办理相关证件。第三人不予追认《场地部分合作经营合同》，且认可承租人是被告，而被告也不予追认上述合同，该合同应为无效合同，原告诉请被告协助其行使承租人的权利没有事实和法律依据，被告也无义务协助。高国添已向原告支付了5年约27万元左右的租金，原告刻意阻碍高国添与被告直接联系，原告想独占涉案租赁场地的权益才引发了本案，对于原告转租获得的利益，被告保留追偿的权利。当年，被告仅同意原告使用涉案租赁场地的楼房用于经营广州市从化桃园锋利五金模具配件厂，但并不允许其他人使用。直至被告收到传票才知道早于2006年11月原告已经将广州市从化桃园锋利五金模具配件厂注销，同时在原场地成立了一家经营者是李霞的从化市温泉黄氏五金机械模具配件厂，两厂的经营范围相同，被告对此变更并不知情，一直认为原告在涉案租赁场地上经营的是广州市从化桃园锋利五金模具配件厂，才没有收回涉案租赁场地的占有使用权，被告从未同意李霞在涉案租赁场地经营从化市温泉黄氏五金机械模具配件厂，对于李霞多年占用涉案租赁场地的占用费，被告保留追究的权利。现既然广州市从化桃园锋利五金模具配件厂已经注销，原告使用涉案租赁场地无任何依据，原告又擅自将涉案租赁场地转租给案外人，提起本诉想独占收益，没有任何法律依据。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张向本院提交了《场地部分合作经营合同》、证人证言（高国添出具的情况说明），证明2018年12月31日，原告对案外人高国添隐瞒其不是承租人的情况下，擅自将涉案租赁场地出租给案外人高国添，租金以合作分红的方式进行分期支付，并与案外人国国添签订了一份名为合作实为出租的《场地部分合作经营合同》，在承租人和出租人均未追认的情况下，该合同无效。经审理查明，原告曾是广电集团从化供电分公司的员工，原告与被告曾是夫妻关系，双方于1979年10月29日登记结婚，于2004年4月9日在原从化市人民法院调解离婚。1999年10月28日，被告（乙方）与原电力局（甲方）签订了《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》，约定：一、甲方将坐落在桃园××××层变电站旧址，平面面积为3347平方米（5.2亩），以及从卫东村路至变电站水泥路一条，站内楼房建筑面积为303平方米，荔枝树8棵，芒果树2棵，番石榴4棵（无水电设施，房屋窗、门因被人偷窃，无窗，无门。）二、租赁期为六十年，即从1999年11月1日至2059年11月1日。三、双方签订合同五天内一次性交齐租赁费36000元。甲方移交该站国有土地使用证给乙方长期保存和增建设置使用，但不得转让他人使用。四、甲方移交乙方后，站内一切维修由乙方负责。如果乙方确实要办理转让过户手续，一切转让费用由乙方负责，与甲方无关。甲方未作转让给乙方时，在租赁期内不得私自转让或出卖给他人，违反合同立即无偿有权收回甲方所有。五、乙方可自定经营项目，经营方式上有权转租赁他人使用，但事先须征得甲方同意（国有土地使用证不得转让），并报甲方备案。六、变电站旧址如果在租赁期内国家规划建设征用土地时，国有土地和原有果树及楼房（除已自然消亡、损坏的），补偿费属甲方所有。乙方在租赁期内增建楼房及设施以及种、养业等有关补偿费属乙方所有。七、租赁期满，除原有生存果树及楼房，新增建楼房及设施以及种有价值的果木，经双方协商处理，或优先给乙方租赁。八、乙方需要扩建楼房等设施时，甲方要协助乙方办理有关手续或出具证明。九、违反合同责任：1、甲方长期租赁变电站旧址给乙方使用六十年，在使用期内（国家规划建设征用除外），甲方违反合同应赔偿原租赁费的十倍给乙方作补偿费，造成乙方生产损失，由公正机关裁决赔偿费用给乙方。2、乙方在长期使用期内，不得将就站址转让出卖他人，如乙方违反合同应按原租赁费十倍补偿给甲方。如果乙方在租赁期内，自动放弃不经营管理，甲方有权收回并终止合同，合同也因此时效。……上述合同尾部盖有原广东省从化区电力局的印章以及负责人的签名，被告在负责人处签名，原告在经办人处签名。2000年11月1日，被告申请设立个体工商户，字号为广东省从化市锋利五金模具配件厂（后变更为：广州市从化桃园锋利五金模具配件厂），场地面积80平方米，经营地址位于从化市××镇卫东村（即涉案租赁场地），主营五金模具配件加工，被告为负责人。2004年1月8日，被告以与原告感情已经彻底破裂为由向原从化市人民法院诉讼离婚[案号：（2004）从法民一初字第173号]，于2004年4月9日由原从化市人民法院调解离婚，达成如下协议：一、黄桂英与黄权养自愿离婚；二、夫妻共同财产：从化市街口镇中蓝东路二巷1幢803房……粤Ａ×××××别克牌小汽车、广州市从化桃园锋利五金模具配件厂的财产等其余财产全部归黄权养所有，广州市从化桃园锋利五金模具配件厂的经营权归黄权养享有……根据以上民事调解书，原、被告于2004年9月向工商从化分局桃园工商所申请将广州市从化桃园锋利五金模具配件厂的经营权转给黄权养经营处理（包括该厂的营业执照转名）。后原告于2006年11月9日以年岁较大，管理经营不善，长时间亏损为由申请注销该配件厂，广州市工商行政管理局从化分局温泉所于2006年11月9日办理了该厂的注销登记。2005年4月13日，被告曾提起诉讼[案号：（2005）从法民一初字第550号]，要求分割婚姻存续期间原告所持有的住房公积金。法院于2005年5月23日作出驳回诉讼请求的判决，认为调解离婚时，被告知道住房公积金是夫妻共同财产，且属于（2004）从法民一初字第173号民事调解书中“其余财产”的一部分，故应归原告所有。2009年4月，涉案租赁场地内的房屋由李霞（原告现任妻子，双方于2006年4月5日办理结婚登记手续）作五金加工行业经营场所使用，并向工商部门办理了从化市温泉黄氏五金机械模具配件厂的个体经营工商登记，广州市从化区温泉镇卫东村民委员会出具场地证明予以协助办理。2018年12月31日，原告与高国添签订了《场地部分合作经营合同》，以合作经营的形式将涉案租赁部分场地出租给高国添，并以合作分红的方式分期收取租金。合同签订后，因经营需要，高国添要求原告提供涉案场地的租赁合同协议其办理相关执照，因与涉案场地权属人原电力局签订合同的是被告，故原告未能提供该租赁合同。为协助高国添顺利办理相关执照，原告提起本案诉讼，请求确认《三层变电站旧址租赁合同》的承租人权益归属原告，并要求被告对其行使承租人的权利予以配合。另查明，现涉案租赁场地一部分为原告自用居住，另一部分由原告对外合作，经营民宿项目。出租人即第三人向本院回函认为：“《三层变电站旧址租赁合同》约定：承租人可自定经营项目，经营方式上有权转租他人使用，但事先须征得我方同意（国有土地使用证不得转让），并报我方备案。我局仅知悉承租人在上址经营五金配件，但承租人未向我局对涉案租赁场所用于开发民宿进行备案”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，争议焦点为被告与广东省从化市电力局于1999年10月28日签订的《三层变电站旧址租赁合同》的承租人权利的归属以及原告与案外人签订的《场地部分合作经营合同》的性质效力问题。关于涉案租赁合同承租人权利的归属问题。原告认为承租人权益应归属于他，首先，上述合同签订于原、被告夫妻关系存续期间，双方为共同承租人、使用人，当时原告是出租人的员工，不方面签署合同才让被告签署，经办人以及实际使用人均为原告；然后，原、被告调解离婚时对夫妻共同财产达成的协议已经清楚，即“其余财产全部归被告黄权养所有”，而上述合同的承租人权益属于其余财产；最后，原告自与被告离婚后起一直居住在涉案租赁场地上，对土地进行了大量的投资，并引进合作者开发使用，被告一直未提出异议。被告对此不予认可，认为承租人权益应属被告，一是被告是自行与电力局签订合同的，且已登记公示，故承租人是被告，原告只是经办人；二是调解书中的“其余财产”指的是五金模具配件厂除当时的财物和其他经营性收益，比如债权、逾期应收货款，但不应无限扩大，也不能当然认为包括涉案租赁场地承租权；三是被告是念在夫妻情分暂时同意原告使用涉案租赁场地经营五金配件厂，配件厂已注销，原告无依据再继续使用场地，被告有权收场地，原告擅自出租场地给案外人，被告保留追究的权利；四是原告对涉案租赁场地进行整改修缮，是经营厂房需要，与本案无关，并不因此享有承租人权益。本院认为，一、1999年10月28日，被告与原广东省从化市电力局签订《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》，双方约定被告承租“坐落在桃园××××层变电站旧址，平面面积为3347平方米（5.2亩）以及从卫东村路至变电站水泥路一条，站内楼房建筑面积为303平方米，荔枝树8棵，芒果树2棵，番石榴4棵（无水电设施，房屋窗、门因被人偷窃，无窗，无门。）”，确定了租赁期为60年，租金为36000元，被告已一次性支付租赁期内租金，并接收了租赁场地。此合同系在原告、被告夫妻关系存续期间所签订，在没有其他相反证据佐证的情况下，原、被告共同享有该租赁合同的权利，承担该租赁合同的义务。签订合同时，原告系电力局的职工，且签署合同时原告也在场，电力局作出一家国有企业，对单位职工的婚姻状况、家庭人员等情况有基本的了解，被告称电力局不清楚其当时系原告的妻子，不符合常理，无法让人信服，本院不予采信，且即便电力局不清楚原、被告当时的身份关系，也不能改变原、被告共同享有该租赁合同的权利。二、涉案租赁场地的承租权具有财产权的性质，能够带来财产性的收益，且取得系于原、被告婚姻关系存续期间，夫妻没有约定财产制度情况下，该承租权应属于夫妻共同财产（包括财产性权益）中的其他财产形式，即在离婚时应按夫妻共同财产处理。原、被告双方在离婚时对共同财产的分割已作详细约定，即从化市街口镇中蓝东路二巷1幢803房及屋内电视、冰箱、电脑等全部财产和两辆摩托车归被告所有，粤Ａ×××××别克牌小汽车、广州市从化桃园锋利五金模具配件厂的财物等其余财产全部归原告享有，该协议系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力，在离婚诉讼中双方都委托了律师代理，双方均知晓涉案租赁合同的租赁权属于夫妻共同财产中的财产性权益，所以该租赁权属属于其余财产中的一部分，是归原告所有，故对原告提出的确认涉案租赁合同的承租人权益属于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于《场地部分合作经营合同》的性质问题。《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》第四条约定，承租人可自定经营项目，经营方式上有权转租赁他人使用，但事先须征得出租人同意（国有土地使用证不得转让），并报出租人备案。原告于2004年2月20日协议离婚取得了上述租赁合同的承租人权益，故其与案外人高国深签订《场地部分合作经营合同》是基于自身享有的转租权，只是该权利并未征得出租人的同意，存在瑕疵。原告与案外人高国添签订的协议，名为合作，实为转租合同。该协议中双方的真实意思并非共同合同经营、共享利润和共担风险，而是约定原告负责提供场地，高国添自主经营、自负盈亏，由高国添向以“分红”的名义分期向原告支付租金，高国添在出具的《情况说明》中也证实了这一点，故协议虽冠以“合作”之名，内容无异于是对租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等的约定，应是为规避《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》中“但事先须征得甲方同意”的规定而为之，故对原告诉称其与高国添之间系合作关系，本院不予采信。关于《场地部分合作经营合同》的效力问题。未经出租人同意的转租破坏了原有出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于涉案租赁场地的控制，故《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定赋予了出租人合同解除权，但未规定擅自转租的合同无效，即在出租人不行使合同解除权的情况下，原告仍可享有与高国添订立转租合同的权利基础。同时，第三人对于原告在涉案租赁场地上经营民宿以及转租部分场地给高国添一事知情，且未对此提出异议，而是让原告与被告自行协调好之后再出具相关手续，可见第三人对于转租部分场地一事并不反对，甚至是默许的态度。况且，原告从与被告离婚后便居住在涉案租赁场地，为方便生活或经营厂房需要，对场地进行了大量的投资，高国添在与原告签订转租合同后对场地进行翻修、基建等投入约400万元，若现解除合同，既不符合土地护理利用原则，也不符合经济效益。被告不予以协助原告办理相关变更手续，导致原告与高国添之间的合同无法继续履行，现原告起诉要求被告协助其行使涉案租赁合同承租人的权利有理有据，本院予以支持。第三人广州供电局有限公司从化供电局经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告黄桂英与广东省从化市电力局于1999年10月28日签订的《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》的承租人权利归原告黄权养所有；被告黄桂英于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄权养行使《三层变电站旧址租赁合同（从化市桃园镇卫东乡村）》的承租人权利。本案受理费350元（原告黄权养已预交），由被告黄桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二〇年十二月十日书记员 郑梓康