福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初15699号 原告：黄灿瑜，女，1993年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：苏永达，福建英合律师事务所律师。 被告：陈青青，女，1990年9月14日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，现居住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原告黄灿瑜与被告陈青青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月25日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏永达，被告的委托诉讼代理人陈俊聪到庭参加诉讼。于2020年9月11日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏永达，被告陈青青及其委托诉讼代理人陈俊聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄灿瑜向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告签订的《房地产租赁合同》于本诉状送达于被告之日解除；2.被告向原告退还预先支付的房屋租金160000元，并向原告支付违约金200000元（上述款项合计为人民币360000元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。在审理中，原告变更第二项诉讼请求为：扣除2015年10月1日至2019年8月25日的租金被告应退还原告租金161013.7元，并向原告支付违约金200000元。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告签订一份《房地产租赁合同》，约定由原告向被告承租坐落于晋江市池店镇江××路××广场××幢××室房产；年租金为10000元；租期自2015年10月1日起至2035年9月30日止；合同第四条第二款约定：“自合同签订时，乙方一次性以现金支付方式，支付合同期内的所有租金”；合同第五条约定：“…在租赁期内，甲方保证负责并承担下列责任…如出抵押该房产，应提前一个月告知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，如甲方在合同期内出售该房产造成甲乙双方无法履行该合同，则视为甲方违约”；合同第七条第一款约定：“甲、乙任一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担”、第二款约定：“甲、乙任一方需要提前终止本合同的提前一个月告知对方，并赔偿以另一方违约金为二十万元整，如甲方违约或提前解约还需退还乙方预先支付的租金”；合同第十条约定：“在合同生效时，甲方需将已欠的物业费、水电费全数交清，并且在合同期内该房屋的物业费以及公摊水电费都需由甲方承担，否则视为违约…甲方在收到乙方所有租金后，将房屋钥匙及附件一、二复印件交予乙方，甲方则不再出具租金收条凭证”等。合同签订后，原告已依照约定一次性以现金支付方式支付了合同期限内的所有租金20万元，被告亦按照约定向原告交付了案涉房产的钥匙、身份证复印件及《商品房买卖合同》复印件（编号201307180027），同时被告还向原告交予了《个人住房借款合同》复印件（合同号350652433-2012-20130325638）、《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》复印件等案涉房产的相关材料。之后，被告一直未依约缴纳其所拖欠的案涉房产物业费、公摊水电费，导致原告无法案涉房产的及入住，并一直以各种理由推脱；直至2019年，原告偶然间发现被告已将案涉房产出售并且更换了门锁，但并未履行合同告知义务，已致使双方合同无法履行，被告已构成违约。 被告陈青青辩称：1.被告不认识原告，也没有与原告签订《房地产租赁合同》，原告主张的租赁关系不能成立。2.被告没有将案涉的房产出租给原告，也没有将房产钥匙、商品房买卖合同交付原告，不存在房屋交付的事实。3.租金一般按月按季度支付，原告主张按现金方式一次性支付合同期内所有租金不符合客观事实，且原告没有提供相关证据证明其是已经实际支付租金20万元。4.案涉房产自2013年购买至2019年出售期间一直是毛坯房状态，没有进行装修，原告不能举证证明其有实际使用房屋，也未提供证据向被告催讨交付物业费、公摊水电费，如果其实际支付高额租金又没有使用房屋，而没有向被告催讨过，不符合常理，本案明显存在原告方伪造证据恶意提起并诉讼。 在审理过程中，双方当事人争议的主要焦点：1.被告是否将其购买的案涉房屋出租给原告，并收取原告的租金200000元？2.原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？对此，本院予以查明、分析并认定。 原告为证明其主张向本院提供如下证据：1.《房地产租赁合同》一份，以证明2015年8月10日，原告黄灿瑜与被告陈青青签订《房地产租赁合同》，约定由原告向被告承租坐落于晋江市池店镇江××路××广场××幢××室的房产，年租金为人民币10000元，租期自2015年10月1日至2035年9月30日的事实；2.《商品房买卖合同》、登记备案申请表、《个人住房借款合同》、购房发票各一份，以证明被告在原告一次性以现金方式支付了所有租金20万元之后，向原告交予了案涉房产的相关资料的事实；3.物业费及公摊水电费收费通知单各一份，以证明被告自2015年2月起即拖欠物业费等费用的事实；4.人口信息查询表一份，以证明被告陈青青的身份情况；5.案涉房屋内部图片一份，以证明双方签订《房地产租赁合同》之后，原告实际占有案涉房屋的事实；6.与开锁公司工作人员微信聊天记录一份，以证明2019年3月29日，因案涉房产门锁打不开，原告丈夫请开锁公司工作人员上门换锁，证实原告直至2019年3月29日，仍占有案涉房屋的事实；7.视频光盘一份，以证明与开锁公司工作人员微信聊天记录的截屏视频；8.结婚证一份，以证明黄灿瑜与潘灿彬系夫妻关系；9.不动产登记资料查询证明结果一份，以证明被告已经将案涉房产出售并过户给他人的事实。 被告的质证意见：对证据1租赁合同的合法性、真实性、关联性不予认可，认为被告没有和原告签订《房地产租赁合同》，也从未收取过原告主张的租金，案涉房屋一直在被告的占有状态，直到卖出，从未将房产交付给原告方，也没有将房产出租给原告。对证据2、3的合法性、真实性、关联性不予认可，认为证据2、3并非被告交付给原告，且证据2、3与本案原告均没有关联。对证据4的合法性、真实性、关联性没有异议。认为证据5的合法性、真实性、关联性无法确认，案涉房屋是被告所有的房屋，原告拍摄照片从何而来，被告不清楚，该证据只是房屋内部的图片，不能证明原告实际占有案涉房屋。对证据6、7的合法性、真实性、关联性不予认可，认为证据6、7中开锁公司人员（第三方人员）是谁无法确认，假设原告找人对案涉房屋撬锁，已侵害别人的合法权益，撬锁是侵权行为涉及刑事犯罪，该行为不能证明其占有案涉房产。对证据8的真实性无异议，但该证据与本案无关。对证据9的合法性、真实性、关联性没有异议，认为该房产已由被告出售案外人，案涉房产不可能在原告的占有下，交付给买受人使用。 本院依据原告的申请，委托福建君驰司法鉴定所对《房地产租赁合同》上的署名“陈青青”是否为陈青青本人所签写的进行司法鉴定。福建君驰司法鉴定所的鉴定意见：JC中同一认定的两个“陈青青”署名与YB1、YB3、YB4、YB5中的“陈青青”字迹不是源自同一人的笔迹，与YB2、YB6中的“陈青青”签名是源自同一人的笔迹。（注：JC为《房地产租赁合同》，YB1为陈青青于2020年3月17日书写的笔迹原件七张，YB2为合同编号为201307180027的《商品房买卖合同》，YB3为编号为201307180027的《商品房买卖合同》的《前期物业服务协议》复印件一张，YB4为合同编号为201307180027的《商品房买卖合同》的《承诺书》复印件一张，YB5为编号为201307180027的《商品房买卖合同》的补充协议复印件一张，YB6为编号为201307180027的《商品房买卖合同》附件中的《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》复印件一张）。 原告对鉴定意见的质证意见：原告对鉴定意见没有异议。 被告对鉴定意见的质证意见：认为该鉴定意见的结论是相互矛盾的。不能作为本案认定事实的依据。 本院认为，福建君驰司法鉴定所作出的闽君司鉴[2020]文书鉴字第07008号司法鉴定意见书对《房地产租赁合同》上署名“陈青青”是否为陈青青本人所签写的结果没有唯一、排它的鉴定意见，该鉴定意见存在相互矛盾，且没有明确确认《房地产租赁合同》上署名“陈青青”是否为陈青青本人所签写，故该司法鉴定意见书不能作为认定本案事实的依据。原告提供的证据1，因被告对其合法性、真实性、关联性均持有异议，原告又没有提供有效证据证明该证据上署名“陈青青”系陈青青本人所签写，且对该证据中第二条第三项的涂改、第十条的添加均没有被告的签章确认，故该证据的证据效力，本院不予确认。原告提供的证据2、3，被告对其合法性、真实性、关联性虽持有异议，但证据2、3系系原告购房时所签订的及物业服务中心开具的收费通知，与案涉房屋具有关联性，故证据2、3内容的真实性，本院予以采信，但证据2、3不能证明被告将案涉房屋出租给原告，并将案涉房屋交付给原告的事实。原告提供的证据4；因被告对其真实性无异议，且该证据又能证明被告的身份情况，故证据4的证据效力，本院予以确认。原告提供的证据5，系原告自行拍摄的照片，被告对其合法性、真实性、关联性又持有异议，故该证据的证据效力，本院不予采信。原告提供的证据6、7，系原告与他人的聊天记录，因被告对证据6、7的合法性、真实性、关联性不予认可，且原告没有申请开锁公司人员作为证人出庭作证，故证据6、7的证据效力，本院予以确认。原告提供的证据8，可以证明原告黄灿瑜与潘灿彬系夫妻关系，且被告对其真实性无异议，故证据8的证据效力，本院予以采信。原告提供的证据9，因被告对其合法性、真实性、关联性均无异议，且该证据可以证明案涉房产的所有权人已于2019年8月26日由陈青青变更为林铭毅，故该证据的证据效力，本院予以确认。 经庭审举证并认证，对本案主要事实可作如下认定： 2013年7月18日，被告陈青青购买了址在晋江市池店镇江××路××广场××幢××室的房产，并与晋江晟瑞房地产开发有限公司签订了合同编号为201307180027号商品房买卖合同及晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表各一份。同日，被告陈青青又与汇嘉（厦门）物业管理有限公司签订一份“泉州世界贸易中心·世贸一品”前期物业服务协议，并出具了一份承诺书。2019年8月份，被告将址在晋江市池店镇江××路××广场××幢××室的房产出售他人，并于2019年8月26日将址在晋江市池店镇江××路××广场××幢××室房产的所有权人由陈青青变更为林铭毅。2019年11月13日，原告黄灿瑜以被告陈青青违约双方签订的《房地产租赁合同》为由向本院提起诉讼。 本院认为，原告黄灿瑜所提供的证据无法证明其提交的《房地产租赁合同》系被告陈青青与其签订的，且被告陈青青也否认该《房地产租赁合同》是其与原告黄灿瑜签订的，因此，是否存在该《房地产租赁合同》尚无法确定，故原告黄灿瑜请求其与被告签订的《房地产租赁合同》于本诉状送达被告陈青青之日起解除，本院不予支持。因原告黄灿瑜未能提供有效证据证明署名“陈青青”的《房地产租赁合同》是被告陈青青本人所签写的，且原告对该《房地产租赁合同》上条款的修改及添加条款均没有被告的签章确认，故在被告陈青青否认《房地产租赁合同》上署名“陈青青”是其本人签写的情况下，原告黄灿瑜请求被告陈青青退还原告租金161013.7元，并向原告支付违约金200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告关于其没有与原告签订房地产租赁合同，也没有将案涉房产出租给原告及没有收到原告租金200000元的辩解意见，理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄灿瑜的诉讼请求。 本案受理费6700元，减半收取为3350元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈玉衔 二〇二〇年十二月十六日 书记员  吕志超 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。