广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2900号原告：四会市新星房地产开发有限公司，住所地：广东省四会市××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××455XX。法定代表人：郑桂森，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：肖辉盛，男，1974年1月15日出生，汉族，广东省汕头市人，住广东省汕头市潮阳区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××432。第三人：广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行，住所地：广东省四会市××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××953W。负责人：陈星池。原告四会市新星房地产开发有限公司（以下简称“新星公司”）诉被告肖辉盛、第三人广东四会农村商业银行股份有限公司城区支行（以下简称“四会农商行城区支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告新星公司的委托代理人朱秀媚到庭参加诉讼。被告肖辉盛经公告送达开庭传票，第三人四会农商行城区支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新星公司诉称：2017年8月28，原告与被告签署合同编号为2017084831号《商品房买卖合同（预售）》（以下称“购房合同”）及《补充协议》，约定被告以总价款748570元向原告购买位于四会市××××××××××××××××××商品房。被告向原告支付了首期房款228570元，剩余房款520000元由被告向银行办理按揭贷款方式支付给原告。2017年10月30日，被告与第三人签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定被告向第三人借款520000元，并提供所购房产作为抵押物，同时原告作为保证人为该笔贷款提供连带保证担保。由于被告没有按照《个人购房按揭贷款合同》的约定履行还款义务，第三人要求原告就被告的违约行为承担保证责任。2020年2月26日，原告向第三人支付了442815.68元，结清了被告所欠第三人的剩余贷款本息。根据购房合同补充协议第五条第二款的约定：买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息(逾期供款)，银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》(或其它名称的同类合同)的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，要求买受人支付违约金、支付逾期办理注销备案和抵押手续的违约金及承担办理注销备案和抵押手续的相关费用等。原告多次与被告联系要求承担违约责任均未果，2020年6月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》并要求被告办理解除合同后的相关手续，但被告均无法取得联系且怠于履行相应义务。据此，原告请求法院判决：确认原告与被告签订的合同编号为2017084831号《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已解除，并判令被告向原告返还案涉房屋；被告配合原告到四会市×××××××、四会市住房和城乡规划建设局等相关部门办理撤销四会市××××××××××××××××××商品房买卖备案登记、注销商品房预告登记和商品房抵押预告登记等手续，并承担由此产生的费用；被告向原告支付违约金74857元；被告支付逾期未协同办理注销备案和抵押手续的违约金374.29元（暂计，之后的违约金按照每日以总房价的0.5‰计算至被告履行协同办理完毕注销备案和抵押手续义务之日止）；被告承担本案的全部诉讼费用。被告肖辉盛、第三人四会农商行城区支行均没有答辩，亦没有提交证据。经审理查明：2017年8月28日，原告新星公司（出卖人）与被告肖辉盛（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017084831），约定被告向原告购买位于四会市×××××××××××××××××号房，该商品房的总价款748570元；被告于2017年8月28日前向原告支付首期房款人民币228570元，剩余房款人民币520000元由被告在本合同签订后7日内向银行办理按揭贷款。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条约定被告选择按揭方式支付房价款的，若因被告违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与原告、被告双方签订的《个人购房借款抵押合同》(或其它名称的同类合同)的约定要求原告承担保证责任的，原告有权选择解除与被告签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自原告向邮递单位交寄解约通知之日起生效，被告应自收到原告解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）被告应向原告支付房价款总额10%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）被告应协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；被告逾期未协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金；第十五条约定原告或被告根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定行使解除权时，自守约方将解除通知送达违约方之日，合同及本补充协议解除。如合同已办理登记备案，双方应当相互配合在合同解除之日起10日内共同办妥合同注销登记手续。若被告违约的原告须在前述各项手续办理完结后十个工作日内，按相关约定扣除有关费用后无息退还被告已付房价款。如被告未按约定时间配合办理预售登记注销手续的，原告有权顺延向被告退还已付房款余额（如有），且被告应以逾期日起按日向被告支付总房款额的万分之4违约金，直至被告配合办妥备案登记注销手续时为止；《商品房买卖合同》及《补充协议》自解除之日起，原告拥有对该房屋完全的所有权。本《补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定存在不同之处，以《补充协议》中约定为履行依据。2017年11月8日，四会市××××××对该商品房买卖合同进行了登记备案。2017年10月30日，第三人四会农商行城区支行（贷款人）与被告肖辉盛（借款人、抵押人）、原告新星公司（保证人）签订编号:四会农商行城区支行（2017）借字第9919103575号《个人购房按揭贷款合同》，约定四会农商行城区支行同意向被告肖辉盛发放贷款520000元用于购买坐落于四会市×××××××××××××××××号房；借款期限为120个月；保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保；被告肖辉盛自愿向贷款人提供四会市×××××××××××××××××号房作为抵押担保。次日，四会农商行城区支行按照约定发放520000元贷款给被告肖辉盛指定的收款人原告新星公司。《借款凭证》约定借款期限自2017年10月31日起至2027年10月30日。2018年1月11日，案涉的位于四会市×××××××××××××××××××办理了预购商品房抵押权预告登记[证号：粤（2018）四会市不动产证明第0001100号]，预告登记权利人为第三人四会农商行城区支行，尚未办理抵押他项权证。因被告肖辉盛逾期供款，原告履行保证责任于2020年2月27日向第三人四会农商行城区支行支付了442815.68元，结清了被告拖欠第三人的剩余贷款本息。2020年6月2日，原告通过中国邮政快递向被告邮寄《解除及通知书》，该邮件于6月4日显示签收状态。因被告未到庭参加诉讼，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，被告因购买案涉房屋，向四会农商行城区支行贷款520000元，原告为被告的借款合同提供保证，现因被告未能按其与四会农商行城区支行签订的借款合同约定还本付息，原告已代被告向四会农商行城区支行代偿了欠款，根据原、被告签订的《补充协议》的第五条约定，《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》依法可予解除，原告诉请上述合同已解除的主张，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房买卖合同解除后，原告诉请被告归还案涉房屋并协助办理注销编号为2017084831的《商品房买卖合同（预售）》的备案及办理注销预告登记、预告抵押登记，并承担相关费用，符合法定和约定的情形，本院予以支持。关于原告主张计收被告违约金74857元的问题。案涉《补充协议》约定被告应自收到原告解约通知之日起30日内履行下述义务：被告应向原告支付房价款总额10%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息，因此原告诉请被告支付违约金748570元×10%=74857元，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告支付逾期办理《商品房买卖合同（预售）》注销备案和抵押手续的违约金的请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条均规定，违约金要以实际损失为限，因本案本院已支持原告主张的计收被告房价款总额748570元10%即74857元违约金，在原告没有提供证据证明上述违约金不足以补偿被告违约造成的损失的情况下，对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中阿户人民共和国担保法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告四会市新星房地产开发有限公司与被告肖辉盛于2017年8月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（编号：2017084831）已解除；二、被告肖辉盛于本判决生效之日起10天内归还位于四会市×××××××××××××××××××给原告四会市新星房地产开发有限公司；三、被告肖辉盛于本判决生效之日起15天内协助原告四会市新星房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案及办理注销预告登记、预告抵押登记，并承担办理上述手续的相关费用；四、被告肖辉盛向原告四会市新星房地产开发有限公司支付违约金74857元；五、驳回原告四会市新星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1680.78元，由被告肖辉盛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 赵    建    红人民陪审员 徐    肇    勋人民陪审员 陆洁红年十二月二十四日书 记 员 范    婉    婷