河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初1909号 原告：杨玲，女，1973年6月26日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：高宽，男，1990年1月27日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：张维斌，河北泽林律师事务所律师。 原告杨玲与被告高宽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玲、被告高宽委托诉讼代理人张维斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即配合原告办理房产手续；2.判令被告支付违约金160000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月2日，由于原告需要改善居住条件通过《邯郸市丛台区联合置业中介所》介绍下，与正要在杭州购买婚房需出售人和三期41号楼3单元47号的房子以560000元的价格与被告达成一致，当天在双方平等、自愿、相互信任下签订《房屋买卖合同》。2018年10月29日和2018年11月7日，房地产通知能办理房产手续。但在2018年11月8日由于房地产原因，又通知暂停办理房产手续。直到2018年12月31日，人和三期房地产通知可以正式办理房产手续，原告已及时通知了被告母亲。当时由于有政府部门配合办理，办理为绿色通道，原告在2019年1月4日通知被告母亲办理房产手续，被告并没来办理相关房产手续。直到2019年2月25日，原告电话又通知被告母亲，直至半年时间被告也没回邯郸办理房产手续。原告只好在2019年8月28日和2019年9月16日由中介催告被告父亲（母亲未接），被告父亲回复实在是不明确也不想配合。2019年9月6日，原告再次与被告父亲沟通。2019年9月17日，原告再次催告被告父亲及银行转账附言时催告被告，回电商讨过户事宜。2019年10月14日，原告告知被告父母过户费上调，而被告迟迟不来办理房产手续，严重导致原告过户费增加；原告一家户口至今还临时挂靠原卖的房子上，原告孩子当兵复员回来办理相关手续很不方便，严重导致原告生活不便。原告已履行合同，而被告未按合同约定构成违约，违反《房屋买卖合同》第六条违约责任第l.c项，被告应当立即配合原告办理房产手续并支付违约金。为维护原告合法权利，特此，恳请贵院依法判如所请。 高宽辩称，一、原告起诉被告要求配合办理房产手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回其该项诉讼请求。2017年4月2日，原、被告双方签订了邯郸市丛台区人和小区41号楼三单元12层47号经济适用房的《房屋买卖合同》，合同第八条约定：原告负责此房屋办证过户等相关所有费用；原告购买被告人和小区地下137号车位，价格10万元，2018年5月1日前付5万元，剩余5万元在房屋办证过户时支付给被告。根据该条款约定，原告应当向被告支付剩余的5万元车位款，才可以办理房产证及过户手续。原告在未向被告支付车位余款5万元的情况下，要求办理房产手续的诉讼请求，明显没有事实依据和法律依据。故应当依法驳回原告的该项诉讼请求。二、原告起诉被告要求支付16万元违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回其该项诉讼请求。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定：原告负责此房屋办证过户等相关所有费用：原告购买被告人和小区地下137号车位，价格10万元，2018年5月1日前付5万元，剩余5万元在房屋办证过户时支付给被告。根据该条款约定，原告应当向高宽支付剩余的5万元车位款，才可以办理房产手续。高宽在办理房产手续时，原告不支付该5万元车位余款已经构成违约。根据《合同法》第66条、67条的规定，高宽暂停办理房产手续，是依法行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权，不构成违约。故应当依法驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。三、案涉《房屋买卖合同》已经被依法解除。该合同第六条第2项约定：本合同生效后，若乙方有下列任何一种行为，则视为违约，乙方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向甲方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，甲方有权解除本合同，丙方合同义务终止：a、签约后反悔，不愿购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。B、未按本合同约定时间支付约定的购房款和相关费用。原告在合同签订后，办理房产手续时不支付车位余款5万元，明显属于上述条款中规定的“未按本合同约定时间支付约定的购房款和相关费用”的情形。据此足以证明原告构成违约，高宽有权解除本合同。高宽以特快专递方式向原告寄《解除合同通知书》符合法律规定，解除合同通知到达原告时，合同即为解除。四、双方签订的《房屋买卖合同》，因违反经济适用房管理办法的规定而无效。案涉房屋属于经济适用房，没有取得房产证，没有转化为商品房，不符合经济适用房的转让条件，原告不符合购买经济适用房的条件。故原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。五、双方签订的《房屋买卖合同》，因违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效。案涉房屋没有取得房产证，根据《城市房地产管理法》第38条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案中的《房屋买卖合同》明显违法了法律的强制性规定。故双方签订的买卖合同无效。 本院经审理认定事实如下：2010年7月15日，高宽（乙方）与河北安居房地产开发集团有限公司（甲方）签订《安居﹒人和小区售房协议》一份，约定：房屋座落：人和小区41号楼3单元47号12层，建筑面积102.57㎡，房款总计356944元等内容。2017年4月2日，高宽（甲方）与杨玲（乙方）、邯郸市丛台区联合置业中介所（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方房屋座落在邯郸市丛台区，建筑面积102.57平方米。甲方自愿将上述房屋出售给乙方。经甲乙双方协商，该房屋成交价为560000元。该房屋产权过户相关费用及税费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。甲方需将购房协议、发票等相关票据放在乙方处。乙方于2017年4月2日一次性支付甲方500000元，剩余房款60000元于甲方给乙方腾房时一次性支付给甲方。乙方以现金方式向丙方支付居间服务费5600元。甲方应于2017年5月1日前腾空该房屋并将户口迁出，同时将该房屋钥匙交存乙方。本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止：ａ签约后反悔，不愿出售该房屋，或拒绝腾房或不迁出户口或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。ｂ因该房屋涉及债务……ｃ未按本合同约定时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推诿，拒不到场。本合同生效后，若乙方有下列任何一种行为，则视为违约，乙方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向甲方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，甲方有权解除本合同，丙方合同义务终止：ａ签约后反悔……ｂ未按合同约定时间支付约定的购房款和相关费用……ｃ未按本合同约定时间……其他约定事项1、乙方负责此房屋办证、过户等的相关所有费用。（甲方出售此房屋净得伍拾陆万元整）2、甲、乙双方不得以任何理由对此《房屋买卖合同》违约。3、甲乙双方约定：乙方购买甲方人和小区地下137号车位，价格为100000元，乙方于2018年5月1日前支付给甲方50000元，剩余50000元，乙方在房屋办证过户时，支付给甲方。（车位不过户）等内容。高宽在甲方处签字并按手印，杨玲在乙方处签字并按手印，邯郸市丛台区联合置业中介所在丙方处加盖印章。2017年4月2日，杨玲向高宽账号转款500000元，备注：房款。2017年5月1日，杨玲向高宽账号转款60000元，备注：人和三期41-3-47房子尾款。高宽收到购房款560000元，将房屋购房协议、发票等相关票据交付杨玲，杨玲居住涉案房屋至今。 另查明，2018年11月6日，高宽为马金凤出具《委托书》一份，委托人购买坐落于河北省邯郸市的房屋，因委托人住在杭州，现委托马金凤为代理人，全权办理上述房屋不动产登记手续，代为领取不动产相关的证明文件（包括代为提出不动产或房屋权属登记申请并按规定提交申请登记材料；代为就申请登记事项接受询问，并签字确认；代为领取受理单；代为领取不动产权证书与登记证明等相关文件），代为缴纳相关税费。凡委托人在上述委托权限内代理委托人就上述委托事项所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托期限：自2018年11月6日至2019年11月5日止。2018年11月7日，高宽就上述《委托书》在浙江省杭州市钱塘公证处进行公证。 2018年10月29日，杨玲加高宽母亲微信，协商高宽房屋办理房产证事宜。当日，杨玲给高宽母亲发送微信“更换合同办理不动产证顺序。2018年10月30日，杨玲向高宽账号转款50000元，备注：人和三期137号车位。杨玲给高宽母亲发送微信“已转50000元，您让孩子查收。建行尾号4275卡”当日11：02，高宽母亲微信回复“好”。2018年11月5日10：33，杨玲给高宽母亲发送微信“更换合同办理不动产证业务指南”。2018年11月7日9：59，杨玲给高宽母亲发送微信“新房办证所需资料”。2018年11月7日10：14，杨玲给高宽母亲发送微信“过户需要复印的资料”。2018年12月31日9：04，杨玲给高宽母亲发送微信“关于办理人和三期不动产证的通知”。2019年1月10日22：09，杨玲给高宽母亲发送微信“马姐：房屋买卖合同高宽的手机号（是杭州的号），一直处于关机状态，您那啥情况我也不知道，您看方便的话把高宽的现在电话给我，我联系他”。杨玲多次与高宽母亲联系房屋办证事宜。2019年9月17日，高宽母亲微信回复杨玲“等孩子回来了咱就办”。杨玲给高宽母亲发送微信“高哥、马姐：昨天中介又给哥去电话了，我和高宽都是在自愿的原则上交易的，我也多次催告您和你爱人，那么请您在通知下高宽2019年10月20日前打我电话定一下过户事宜，不来电话那我视为您孩子高宽不配合过户，我将只能主张我的权益”。当日，杨玲向高宽账号转款6次，附言6次，分别为：您合同留的手机一直处于关机状态，已多次催告您父母通知您，敬请2019年10月20日前联系我，订关于人和三期过户时间事宜，如不联系我能视为您不愿意办过户，那我只能按合同主张我的权益。 2010年8月4日，高宽向杨玲邮寄送达《解除合同通知书》一份，主要为：合同签订户，我方按照合同约定履行了自己的义务，该房屋办理房产证时，贵方应当向我方支付车位余款5万元，贵方拖延至今未付。明显属于该合同第六条第2项中b款约定的“未按合同约定时间支付约定的购房款和相关费用”的情形。据此，我方有权解除本合同。依据《合同法》的相关规定书面通知规定贵方，解除2017年4月2日签订的房屋买卖合同等内容。2020年8月5日，杨玲签收，不同意退房。杨玲要求高宽办理房产手续未果，诉至法院。 本院认为，杨玲与高宽签订《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反相关法律、法规，应为有效。本案中，杨玲按双方约定支付高宽购房款，高宽应按照约定办理房屋过户手续。高宽辩称杨玲违约未支付车位余款5万元，应解除双方的房屋买卖合同。鉴于杨玲与高宽签订的《房屋买卖合同》中明确约定“乙方购买甲方人和小区地下137号车位，价格为100000元，乙方于2018年5月1日前支付给甲方50000元，剩余50000元，乙方在房屋办证过户时，支付给甲方。”现高宽尚未办理房屋登记手续，要求杨玲支付车位款50000元，没有事实和法律依据，故高宽应及时办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证，并协助杨玲办理该房屋所有权转移登记手续。关于杨玲主张高宽支付违约金160000元的请求。本案中，杨玲与高宽签订的《房屋买卖合同》中约定“本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付约定的该房屋成交价100%的违约金，同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止：ａ签约后反悔，不愿出售该房屋，或拒绝腾房或不迁出户口或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。ｂ因该房屋涉及债务……ｃ未按本合同约定时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推诿，拒不到场。”鉴于双方约定违约金过高，高宽已交付杨玲房屋，故由高宽支付杨玲违约金20000元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、高宽于本判决生效之日起七日内办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证； 二、高宽办理位于邯郸市丛台区房屋所有权证后七日内协助杨玲办理该房屋所有权转移登记手续； 三、高宽于本判决生效之日起七日内支付杨玲违约金20000元； 四、驳回杨玲请求诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取计1750元，由高宽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  周金越 二〇二〇年十二月四日 书记员  刘蛟龙