福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初18679号 反诉原告：吴月丹，男，1954年9月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 反诉被告：史亮，男，1976年7月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 反诉原告吴月丹与反诉被告史亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。反诉原告吴月丹到庭参加诉讼，反诉被告史亮经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴月丹向本院提出反诉请求：1.史亮支付违约金共计12700元，其中逾期支付租金违约金6350元，单方解除合同违约金6350元；2.史亮支付尚欠的两天租金423元；3.史亮赔偿20天租金损失计4233元。事实及理由：吴月丹与史亮，经史亮的朋友梅本华（厦门鸿圳房地产行销策划有限公司经纪人，其兄梅斌是史亮在海沧住的时候邻居和朋友）介绍，于2019年8月22日在厦门鸿圳房地产行销策划有限公司（大州小区德佑店）签署房屋租赁合同。合同约定从2019年9月1日起租，租期一年，月租金6350元，并约定租金支付方式为押一个月付三个月。史亮未按合同约定的条款履行租方义务，具体违约事实如下：1、史亮未履行合同第四条第（二）款和第十条第（四）款第1项之约定支付租金押一付三的义务，史亮从租期的第七个月（2020年3月1日）起，不管吴月丹如何催租金，均不按合同约定的支付方式来支付租金，分别于2020年3月2日支付一个月的租金，3月11日支付二个月租金，2020年6月1日支付一个月的租金，6月28日支付一个月租金，总共支付十一个月的租金（详见银行转账记录），这是史亮的蓄意违约。根据合同第十条第（一）款之约定，史亮应支付吴月丹违约金6350元。2、史亮于2020年8月2日单方解除合同，退出租赁房屋（实际租住十一个月零2天），未履行合同第三条第1款之约定租满一年（十二个月），应按合同第十一条第（六）款约定，史亮应赔偿吴月丹违约金6350元。3、史亮于2020年8月2日退房，而房租只交十一个月，尚差2天的房租未交，应补交房租423元。4、史亮与其配偶马丽在退出租赁房屋之后，并没有根据诚实信用原则履行交付义务，而于2020年8月14日上午10点28分，将事先印刷的不雅标语带到小区，将不雅标语散发给小区的物业和保安，并在吴月丹房子大门上张贴六张（有视频和照片为证）。此举造成整个小区对吴月丹一家人的议论（吴月丹住的小区有100户），对吴月丹一家人的形象造成严重损害，更严重的是，吴月丹于8月14日下午带一租户去看房，租户看到房门上贴的标语后立马走人，至此，从8月14日起至月底无人要租吴月丹的房子。9月4日（租房高峰已过）吴月丹只好廉价出租给朋友的亲戚，给吴月丹造成经济损失。据此，要求史亮赔偿吴月丹20天的房租损失4233元。为了维护吴月丹的合法权益，请求法院查清事实，并依法支持吴月丹的诉求。 史亮向本院提交书面答辩状辩称，吴月丹不退还押金是史亮提出诉讼的直接原因。吴月丹拒不处理屋内持续鼠患导致租住房屋无法正常使用是合同提前终止是主要原因，责任在吴月丹。吴月丹的反诉状不过是吴月丹再一次想黑史亮押金的强行狡辩而已。通过吴月丹提供的转账记录可以看出，史亮如数支付了实际居住11月的房屋租金，即使在疫情和鼠患的双层压力下，史亮也没有在租金上跟吴月丹讨价还价，史亮诚实的履行了合同，没有少付吴月丹一分钱。2020年6月7月的房租变成了一月一付，正是体现了跟吴月丹沟通鼠患问题的艰难。这个重要的时间节点，2020年5月7日，史亮在搬家公司的帮助下又清除一个老鼠窝，这是史亮清除掉的第二个。史亮又多次眼吴月丹沟通，得到的结果依然是：“不住你明天就搬走”，“搬走就是你违约”，这样自相矛盾，反复横跳，态度极其恶劣。在7月底终于同意史亮搬走之后，转脸又扣留了史亮押金。并且，如吴月丹在反诉状中所叙述的那样，迅速地又把这套房屋挂到网上去出租。这说明了两点：第1点，史亮交还的房屋没有任何问题。第2点，吴月丹毫无诚信，把无理扣留押金推向蓄意侵吞押金。史亮还注意到，吴月丹再次把房屋挂出去出租的时候，又选择了同一家中介公司同一个中介经纪人梅本华，吴月丹还在反诉书中暗示史亮因为地缘原因可能提前认识中介人梅本华，那在这里史亮也要问问吴月丹，吴月丹次次主动选择同一个中介公司同一个中介人，吴月丹们是到底是多深的渊源?至于后面吴月丹少租了别人钱要史亮来赔付，更是荒唐至极，毫无合同依据，毫无法理依据，不知道吴月丹这是算的哪门子川普美国账，除了彰显吴月丹胡搅蛮缠的贪婪外，根本不值一驳。最后，史亮要说明的是，史亮在史亮发生合同纠纷的租住房屋门上粘贴维权标语，事前有到物业管理处报备，粘贴物在物业办公室有留存，同时史亮也告知了小区门卫保安，图中那人就是小区保安。整个过程，史亮没有惊扰到邻居，没有影响到正常的公共秩序，属正当的合理的维权，不接受吴月丹的指责。史亮于2020年7月30日开始搬出，连搬3天，于8月1日搬清，8月2日吴月丹验收了房屋，史亮向吴月丹交还了钥匙。史亮并非故意拖延占用8月1号、8月2号这两天，这事先也是和吴月丹说好了的，吴月丹在此反悔也是意料中的事。史亮同意向吴月丹支付这两天租金423元。其余赔偿要求与事实不符，无合同依据无法律依据，请法院予以驳回。 吴月丹围绕诉讼请求提交了证据。史亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未书面提出异议或提交证据，应视为其放弃抗辩权利。吴月丹所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月22日，吴月丹（甲方）与史亮（乙方）签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区出租给乙方，租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日；月租金为6350元，押一付三，租金为6350元；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并有权要求乙方按月租金100%向甲方支付违约金，还可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应的损失；乙方需提前退租的，应提前20日通知对方，并按月租金的100%相对方支付违约金，甲方应于合同解除之日起十日内退还押金已收未履行部分的租金。合同签订后，史亮支付了租金6350元，并支付租金至2020年7月31日。 审理中，史亮提交多份《证明》及照片，拟证明讼争房屋有大量鼠粪存在鼠患。吴月丹的质证意见为：上述证据只能证明有老鼠进去，但是房屋均已安装铁纱窗、铁纱门，除非是史亮没有关铁纱窗、铁纱门或者房屋门及阳台门导致的。吴月丹另陈述其同意史亮缴交的押金的范围内抵消部分诉求金额。 本院认为，史亮经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利，吴月丹的证据及陈述在没有相反证据的情况下，本院予以确认。双方签订的《厦门市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。史亮主张讼争房屋存在鼠患，但未能证明系讼争房屋或吴月丹的原因所致，且未能证明鼠患严重致讼争房屋无法居住使用，故其单方解除合同的行为已构成违约，吴月丹有权要求其承担单方解除合同的违约金6350元，但其再主张史亮承担20天租金损失的诉求，缺乏依据，不予支持。鉴于史亮于2020年8月2日搬离，可认定双方的租赁关系于当日解除。同时，史亮同意支付2日的租金，本院予以照准。鉴于史亮仅欠2日租金，且在双方已发生纠纷讼争合同已解除的前提下，不能以此认定史亮存在故意欠缴租金的行为，吴月丹要求其承担逾期支付租金的违约责任，缺乏依据，不予支持。鉴于吴月丹同意史亮所负债务可与押金相抵，故史亮还应向吴月丹支付423元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、史亮于本判决生效之日起十日内向吴月丹支付2020年8月1日至2020年8月2日的租金及违约金共计423元（已抵扣史亮所缴纳的押金6350元）； 二、驳回吴月丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费117元，减半收取59元，由吴月丹负担25元，史亮负担34元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。