海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9025民初726号   原告：陈少强，男，1972年12月15日出生，汉族，住海南省海口市，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张伟，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。   被告：白沙盛天房地产投资有限公司，住所地白沙黎族自治县国营龙江农场基建二队办公室。   法定代表人：陈盛杰，男，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘永明，北京市泓理律师事务所律师。   第三人：儋州海溪置业开发有限公司，住所地儋州市那大镇美扶区。   法定代表人：李新颜，女，该公司经理。   第三人：海南海淳置业开发有限公司，住所地海南省三亚市河东区港门村东一路一巷33号一楼。   法定代表人：姜百威，男，该公司执行董事。   第三人：姜百威，男，1974年12月7日出生，汉族，现住儋州市那大镇美扶区，身份证号码：XXX。   第三人：杨照寰，女，1988年12月13日出生，汉族，现住海南省海口市琼山区，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：梁羽彤，女，海口市琼山区弘正法律事务所法律工作者。   第三人:邹剑锋，男，1989年6月13日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县，身份证号码：XXX。   原告陈少强与被告白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）、第三人儋州海溪置业开发有限公司（以下简称海溪公司）、海南海淳置业开发有限公司（以下简称海淳公司）、姜百威、杨照寰、邹剑锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）琼9025民初276号民事判决。被告盛天公司不服该判决，向海南省第二中级人民法院提起上诉，海南省第二中级人民法院于2020年5月25日作出裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，2020年8月24日依法追加杨照寰、邹剑锋为第三人参加诉讼，9月17日公开开庭进行了审理。原告陈少强委托诉讼代理人许彩霞，被告盛天公司委托诉讼代理人刘永明，第三人姜百威，第三人杨照寰的委托诉讼代理人梁羽彤到庭参加诉讼。第三人海溪公司、邹剑锋未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈少强向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2016年1月30日签订的《购房协议书》合法有效；2.判决确认位于白沙黎族自治县（以下简称白沙县）泰和路县委侧边内街第2第3间房（共400平方米）为原告所有；3.判令被告将位于白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间房（共400平方米）交付给原告；4.判令被告将位于白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间房（共400平方米）过户至原告名下；5.判令被告向原告支付逾期交房违约金90万元(按日万分之五自2017年1月1日起计算至2019年3月15日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将诉讼请求的第五项变更为：5.判令被告向原告支付逾期交房违约金199万元(按日万分之五自2017年1月1日起计算至2020年9月17日止）。在本院向陈少强送达《缴纳诉讼费用通知书》后，陈少强未在收到该通知书的七日内缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费用，因此，对于陈少强增加的诉讼请求本院不予处理。事实和理由：2014年第三人海淳公司、姜百威向原告借款600万元，因姜百威未按约定的期限还款，而海淳公司、姜百威以第三人海溪公司名义与被告合作项目终止，按《合同终止协议书》的约定，第三人海淳公司、姜百威获得白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间房的财产。2015年11月，原告与海淳公司、姜百威签订协议约定将其对被告享有的权利（即白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间房）抵偿给原告，抵债金额320万元。根据三方当事人的协商意见，2016年1月30日，原、被告签订了《购房协议书》，该协议约定，被告将位于白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间商品房（共400平方米）出卖给原告，每平方米7500元，购房总价款为300万元，交房日期为2016年12月30日，如逾期交房，应按房价款的日万分之五承担违约金。但被告时至今日既未向原告交房，更未将原告所购商品房过户至原告名下。原告认为，原、被告双方签订的《购房协议书》系双方协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实，合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告理应按合同约定履行义务，现被告未按合同约定的期限交付房屋办理房产证，已构成违约。对该违约行为，除应要求其继续履行合同义务外，还应按合同约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，维护正常的交易秩序，请法院支持原告的诉讼请求。   盛天公司辩称：一、原告诉求的第二、三、四项存在逻辑内部矛盾，第二项要求法庭确认涉案房屋所有权，第三、四项又请求涉案房屋的交付，目前我国法律是以登记作为物权所有的依据，原告既然要求将涉案房屋登记到原告名下，那么涉案房屋目前就是没有登记在原告名下的；二、案涉合同标的不清晰，因此合同未成立，所以谈不上生效和履行和原告所主张的违约金及诉讼费承担问题。三、本案涉及法律关系除了买卖合同之外还包含了协议书、股权抵押协议书、终止合作协议书，而上述协议书存在着基础法律关系，所以不能把这些协议的法律关系与本案买卖合同关系一并审理；四、原告仅提供收据，但并没有提供银行流水，所以原告并没有完成购房款的实际交付；五、被告已与第三人杨照寰、邹剑锋签订合同并备案，二审裁定是确认的，原、被告之间不存在交房的情形。综上，请求应依法驳回原告的诉讼请求。   第三人海淳公司及姜百威述称，我同意原告的诉讼主张。   第三人杨照寰述称，一、白沙中环广场3#楼104房是答辩人杨照寰合法买受并已经办理销售合同备案登记的房产，《商品房买卖合同》合法有效。2017年4月8日答辩人与被告盛天公司签订《商品房买卖合同》，约定被告盛天公司（出卖人）将位于白沙县牙叉镇牙叉中路南侧的“中环广场”项目3号楼1层03房、3号楼1层04房、4号楼1层03房、4号楼3层01房、4号楼1层01房共5套商业房产（建筑面积共计802.17平方米）出售给答辩人，销售单价为8000元/平方米,总价为641.736万元，答辩人向盛天公司支付250万元首期购房款（定金）,在盛天公司按照合同约定履行交房办证等义务后原告才支付剩余购房款。上述房产买卖合同签订后，答辩人于2017年4月11日向盛天公司支付150万元，盛天公司为答辩人办理了房产的买卖合同备案手续并将相应按套签订的《商品房买卖合同》和《白沙县商品房买卖合同备案表》交付给答辩人，答辩人于2017年4月19日再向盛天公司支付了100万元，总共支付了250万元购房款，履行了合同约定的付款义务，2017年4月20日盛天公司及该公司法人陈盛杰出具《收款收据》确认上述付款事实。因盛天公司无法按约履行交房办证义务并向答辩人要求解除合同，2019年10月15日，双方签署《关于解除〈商品房买卖合同〉的协议书》，双方对相关款项的支付事实和拖欠250万元购房款的事实再次进行确认，并确认债务还清后才解除销售合同的备案登记，该《关于解除〈商品房买卖合同〉的协议书》合法有效。因盛天公司没有履行退款付息义务，答辩人已经向白沙法院提起诉讼。二、2015年11月18日原告陈少强与第三人姜百威签订的《协议书》名为债权转让，实际上是为债权提供担保，即陈少强与姜百威之间实际上是以房产作为债权的担保物，且其有关担保物归属的约定实质是流质条款，违法无效。在陈少强与姜百威签订的《协议书》[详见陈少强提交的第16、17页证据材料]中约定，姜百威将对盛天公司的债权转让给陈少强，以抵偿海淳公司的320万元债权，同时在该《协议书》第二条特别约定第1项约定：姜百威协调盛天公司与陈少强签订《房屋买卖合同》；第二条第2项约定：若在本协议签订之日起12个月内，海淳公司足额偿还陈少强借款600万元本息，则陈少强承诺解除本协议书。可见，陈少强与姜百威之间所谓的债权转让实质上只是对陈少强的债权提供担保，实际上是以海淳公司在盛天公司的房产债权为陈少强的债权提供担保，其有关担保房产归属的约定实质是担保物的流质条款，违法无效。三、建立在上述协议书基础之上的陈少强与盛天公司签订的《购房协议书》，是上述协议书流质条款的延续，同样违法无效，同样不受法律保护。盛天公司与陈少强签订《购房协议书》是基于上述《协议书》的担保约定而签订的合同，是上述协议书流质条款的延续。现在，因海淳公司没有按时偿还陈少强的借款，陈少强作为借款的债权人要求盛天公司履行基于无效的担保流质条款而签订的《购房协议书》，严重违反了《担保法》、《物权法》、以及最高人民法院《关于审理民间借贷案件法律适用问题的若干规定》第二十四条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条等相关法律的规定，依法应不予支持。四、《购房协议书》本身约定的买卖标的不明，即使有效，也是无法实际履行而应当解除的合同，且无论其效力如何，均无法确定其所提供担保或者是买卖的房产与答辩人杨照寰所购买的房产是同一房产。盛天公司与陈少强签订的《购房协议书》约定陈少强所购房屋位于“白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间商铺”，县委侧边既有1号楼的商铺，也有2号楼甚至是3号楼的商铺，到底是哪一栋楼的？第2第3间是左边算起还是右边算起？各自的面积是多少？均无从知晓。即该两间商铺没有明确的房号，没有具体的面积，甚至连具体在哪一栋楼都无法确定，无法确定具体准确的房源，也就无法确定其与杨照寰购买的3#楼104号商铺是同一套房产。其约定的面积400平方米纯属杜撰，根据中环广场项目的最新的《房产面积实算报告书》，3#楼1、2层104房的面积为189.55平方米，3#楼1、2层105房的面积为141.34平方米，合计330.89平方米，跟400平方米相去甚远。因此，假设《购房协议书》是合法有效的，但因其具体房产所在位置、栋号、房号和面积均无法确定，也是无法实际履行而应当解除的合同，陈少强关于要求盛天公司交房办证的请求也应当依法驳回，而其关于确认所有权归其所有的请求,更是没有任何法律依据，纯属无稽之谈。综上所述，请法院驳回陈少强的诉请，以维护答辩人的合法权益。   第三人海溪公司、邹剑锋未发表陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海淳公司于2010年6月13日注册成立，自成立起由姜百威担任法定代表人，2011年5月6日，海淳公司成立海淳公司儋州分公司，负责人为王立福。海溪公司于2011年9月1日注册成立，自成立起至2014年8月24日由姜百威担任法定代表人，自2016年12月13日起至今，变更由李新颜担任法定代表人，李新颜与姜百威系夫妻关系。2014年8月9日，陈少强作为甲方，海淳公司作为乙方，姜百威、王立福作为丙方，三方签订一份《股权质押借款合同》，约定：1.陈少强向海淳公司出借600万元人民币，借款期限2个月，即自2014年8月12日起至2014年10月12日；2.海淳公司的股东姜百威、王立福作为出质人，将其各自在海淳公司享有的股权（姜百威持股52%，王立福持股33%）质押给陈少强，用以担保借款本息及其他相关费用。2014年8月14日、15日陈少强分别向海淳公司儋州分公司转账150万元和450万元。股东姜百威、王立福作为出质人至今未办理质权登记。2015年1月4日，以盛天公司为甲方，海溪公司为乙方，双方签订一份《合同终止协议书》，主要内容为：1.终止双方在2013年12月27日签署的《项目合作股份投资合同》；2.盛天公司向海溪公司退还603.4万元投资款;3海溪公司投资回报利润为：100万元以及盛天公司在白沙牙叉中路旧房改造项目中开发的三间一至二层毛坯房（面积约为450平方米，不含装修）的产权，截至目前，盛天公司尚未将该房屋交付给海溪公司。2015年11月18日，以陈少强为甲方，海淳公司为乙方，双方签订一份《协议书》，姜百威作为乙方代表签名，主要内容为：海淳公司将《合同终止协议书》中约定的由海溪公司得到的白沙牙叉中路旧房改造项目中的三间一至二层毛坯房的产权转让给陈少强，转让款从海淳公司拖欠陈少强的600万借款中抵偿320万。在庭审过程中，海溪公司表示认可海淳公司与陈少强签订的《协议书》。2016年1月30日，盛天公司与陈少强签订《购房协议书》，主要内容为：陈少强以每平方米7500元的价格购买盛天公司开发的位于白沙县牙叉中路的中环广场项目泰和路县委侧边内街第2、第3间商铺，建筑面积400平方米，陈少强需在本协议签订之日向盛天公司支付购房款300万元，盛天公司于2016年12月30日前向陈少强交付房屋。其中《购房协议书》第五条“逾期交付商品房的处理”约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。甲方还应每日按商品房已支付价款的万分之五向乙方支付违约金”。同日，盛天公司向陈少强出具《收据》一份，内容为：“今收到陈少强交来白沙县中环广场购买商铺购房款300万”。庭审过程中，原告认为，《购房协议书》中所约定的涉案房屋“泰和路县委侧边内街第2、第3间商铺”即是白沙县中环广场项目三号楼104号、105号商铺。经核实，三号楼104号商铺已于2017年4月18日出售给第三人杨照寰并备案在杨照寰名下，105号商铺已于2017年8月17日出售给第三人邹剑锋并备案在邹剑锋名下。另查明，盛天公司所开发的白沙县中环广场项目的所有商铺已经全部销售完毕。   本院认为，本案争议的焦点为:一、陈少强与盛天公司于2016年1月30日签订的《购房协议书》是否合法有效？二、陈少强请求确认中环广场项目三号楼104号、105号商铺归其所有并将房屋过户至其名下及盛天公司支付逾期交房违约金的请求能否支持？   对于第一个焦点问题，本院认为，对于陈少强与盛天公司于2016年1月30日签订的《购房协议书》是否合法有效的问题，因《购房协议书》是否合法有效涉及到陈少强与海淳公司于2014年8月9日签订的《股权质押借款合同》、盛天公司与海溪公司于2015年1月4日签订的《合同终止协议书》、陈少强与海淳公司于2015年11月18日签订的《协议书》是否合法有效的问题，本院分述如下：一、对于陈少强与海淳公司于2014年8月9日签订的《股权质押借款合同》是否合法有效的问题，该合同书约定，1、陈少强向海淳公司出借600万元人民币，借款期限2个月，即自2014年8月12日起至2014年10月12日；2、海淳公司的股东姜百威、王立福作为出质人，将其各自在海淳公司享有的股权（姜百威持股52%，王立福持股33%）质押给陈少强，用以担保借款本息及其他相关费用。双方签订借款合同后，陈少强依约于2014年8月14日、15日分别向海淳公司儋州分公司转账150万元和450万元，共计向海淳公司给付借款600万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”的规定，双方的借款合同已经成立并生效，即使股东姜百威、王立福作为出质人未办理质权登记，亦不影响借款合同的效力。二、对于盛天公司与海溪公司于2015年1月4日签订的《合同终止协议书》，该协议书约定：1.终止双方在2013年12月27日签署的《项目合作股份投资合同》；2.盛天公司向海溪公司退还603.4万元投资款;3海溪公司投资回报利润为：100万元以及盛天公司在白沙牙叉中路旧房改造项目中开发的三间一至二层毛坯房（面积约为450平方米，不含装修）的产权。该协议书是双方合作终止之后的利益分配约定，是双方真实自愿的意见表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，海溪公司因《合同终止协议书》的约定取得盛天公司在白沙牙叉中路旧房改造项目中开发的三间一至二层毛坯房（面积约为450平方米，不含装修）的产权。三、对于陈少强与海淳公司于2015年11月18日签订的《协议书》是否合法有效的问题，2015年11月18日，陈少强与海淳公司约定，将海溪公司取得的白沙牙叉中路旧房改造项目中的三间一至二层毛坯房的产权转让给陈少强，抵偿海淳公司拖欠陈少强600万元借款中的320万元，该抵偿协议得到海溪公司的认可，并且也通知了债务人盛天公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，陈少强与海淳公司于2015年11月18日签订的《协议书》是双方真实自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。在通过债权转让协议取得白沙牙叉中路旧房改造项目中的三间一至二层毛坯房的产权后，为进一步确认债权的行使，2016年1月30日，陈少强与盛天公司签订《购房协议书》，约定陈少强以每平方米7500元的价格购买盛天公司开发的位于白沙县牙叉中路的中环广场项目泰和路县委侧边内街第2、第3间，建筑面积400平方米，购房款300万元，同日，盛天公司向陈少强出具《收据》一份，确认收到陈少强交来白沙县中环广场购买商铺购房款300万。陈少强与盛天公司于2016年1月30日签订的《购房协议书》是双方真实自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《购房协议书》亦合法有效。   对于第二个焦点问题，本院认为，由于盛天公司与陈少强于2016年1月30日签订的《购房协议书》中所约定的陈少强所购买的房屋位于白沙县泰和路县委侧边内街第2第3间商铺，因当时该项目还没有开始建设成型，该两间商铺没有房号，陈少强主张案涉房屋即为白沙县中环广场项目三号楼104、105号商铺的证据不足。即便合同所约定的标的物就是涉案争议的104号、105号商铺，但经法庭核实确认，三号楼104号商铺盛天公司已于2017年4月18日出售给第三人杨照寰并备案在杨照寰名下，105号商铺盛天公司已于2017年8月17日出售给第三人邹剑锋并备案在邹剑锋名下。目前无证据证明盛天公司与杨照寰、邹剑锋对于涉案104号、105号商铺所签订的购房合同属于虚假合同，若陈少强认为以上两份备案合同存在虚假备案的情形，可另行提起行政诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，因《购房协议书》事实上已不能履行，合同目的事实上无法实现，因此，对于陈少强请求确认中环广场项目三号楼104号、105号商铺归其所有并将房屋过户至其名下的请求，本院不予以支持。对于陈少强主张由盛天公司支付逾期交房违约金的请求，本院认为，经庭审查明，目前盛天公司所开发的白沙县中环广场项目所涉及商铺及房屋均已全部销售，盛天公司已无法向陈少强进行交房。而《购房协议书》只约定了盛天公司逾期交房的违约责任，并未约定盛天公司不能交房或协议书无法履行的违约责任，因此，陈少强的该项诉讼请求，本院亦不能支持。本案中，盛天公司严重违反诚实信用原则，在明知已向陈少强出售两套商铺并出具购房款收据的前提下，仍然将其开发的中环广场项目的所有商铺销售一空，涉嫌一房二卖的情形，对此，陈少强可对盛天公司涉嫌一房二卖的行为的违约责任另行提起诉讼。   经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、确认原告陈少强与被告白沙盛天房地产投资有限公司于2016年1月30日签订的《购房协议书》合法有效。   二、驳回原告陈少强的其它诉讼请求。   本案诉讼受理费38000元，申请保全措施申请费5000元，共计43000元，由原告陈少强负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 蒋湘春   审判员 吴 笛   审判员 梁其锐      二〇二〇年十二月十一日   法官助理 符 慧   书记员 王小杨   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。