青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初4258号原告：徐文臣，男，汉族，1982年5月17日出生，住青海省西宁市大通县。原告：陈振华，女，汉族，1984年4月13日出生，住青海省海北州海晏县。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，社会统一信用代码：91630100679196432B。住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街2号。法人代表：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛书成。原告徐文臣、陈振华与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐文臣、陈振华、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盛书成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐文臣、陈振华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告退还原告商铺购置首付款余款44824元；2、判决被告退还商铺团购活动费60000元；3、判决被告向原告支付违约金77286元，团购费利息损失10875元，首付款利息损失12618元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月3日，原告与被告约定通过缴纳60000元团购费的方式参与购买被告开发的水井巷中央商务区4026号商铺，总价784824元，首付394824元，余款390000元通过按揭贷款方式给付。7月10日，原告向被告按期支付首付款394824元。9月签署商品房买卖合同，被告称备案后将合同交于原告。其后原告多次催要合同，被告先以员工辞职导致合同丢失为由要求择期重签，后又以该套商铺被行政查封为由要求解封后重签合同并备案。时至2018年10月，被告仍无法履行义务。原告要求被告全额退还团购费和首付款，并承担违约责任，支付原告违约金和利息损失，被告只肯退还首付。经双方协商未对退还团购费与支付违约金、利息损失事宜形成共识，仅就退还首付款达成一致意见。被告分别于2018年11月6日，2019年1月29日、4月3日、7月9日、8月30日、9月27日、10月21日分7次退还原告首付款共计350000元。此后被告告知原告需到不动产登记部门撤销登记后方可退还最后一笔退款44824元。原告赴不动产登记部门查询，该商铺仅有2017年4月签约记录并无合同备案登记记录，故被告所谓需到不动产登记部门撤销登记后方可退还44824元的说法是子虚乌有的推托之词。综上，原告履行了支付义务。被告收取原告交付的首付款后，因自身原因无法履行商品房买卖相关义务，团购事宜无法兑现，已违约并给原告造成经济损失。因此原告要求被告退还团购费60000元，首付款余款44824元，并支付违约金及利息损失。违约金参照两倍于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算（8.7%），自2016年7月10日起至2018年11月06日止，被告应支付77286元。利息损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算（4.35%），团购费利息损失，自2016年7月10日起至2020年9月21日止，被告应支付10875元；首付款利息损失，自2018年11月6日起至2020年9月21日止，被告应支付12618元。因原、被告无法就退还团购费、退还剩余首付款、支付违约金等事宜达成一致，故诉至法院，望判如所请。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求退还剩余的44824元房款的事实我们予以认可，但对于原告在事实与理由的表述不予认可，因经我方核实，我方客服部多次联系客户，要求客户把收据原件退回来，就可以当场把原告剩余的4万元予以退还，但原告未交还收据，因担心收据原件及合同拿不回来，所以款项未予退还。原告的第二项诉讼请求，退还其团购费60000元，因该笔款项不是我方收取的，我方也从来没有收过团购费，也没有向业主开具过任何团购费的收据或者发票，故对此不予认可。原告的第三项诉讼请求，利息、违约金没有事实与法律依据，既没有合同约定，也没有法律的依据，对此我方不予认可的，而且原告的退房申请单也明确写明没有违约金。原告徐文臣、陈振华为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、交付首付款以及团购费收据，证明交付首付款以及团购费的事实；二、被告给原告退款的明细，证明被告给原告办退款的事实；三、认购协议书，证明当时购买的商铺只签订了一份认购协议书，后续的买卖合同，被告没有和原告签订。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司质证认为：对第一份证据中加盖了我方印章的房款收据的真实性、合法性、关联性予以认可。对其中60000元团购款的收据及银行明细，因为我方没有收到过这笔钱，且收据上也没有我方的财务章，也没有备注是什么费用，故对其合法性及与本案的关联性不予认可，与我方没有关系。对第二份证据退款明细的真实性没有异议。对第三份证据认购书的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为：被告对原告提交的证据一中的购房款收据、证据二、三不持异议，故对该部分证据本院予以采信。证据一中的团购费收据，应结合本案其他证据予以认定。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了退房申请单，证明原告自己签字，退房没有违约金事实。原告徐文臣、陈振华质证认为：该退房申请单是我们签的字，但签字时该申请单是空白的。故对该证据存在异议，且被告让我们签署退款协议之后，我们要求给我们一份，但是被拒绝，只给被告自己留一份，该单据显失公平。本院认为：原告认可该证据的真实性，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月3日，原告与被告签订了一份《水井巷中央商务区商品房认购协议书》，约定由原告购买被告位于西宁市××区商铺，每平方米单价31942元，总价款784824元。原告同意在签订该协议时向被告支付定金人民币20000元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，定金转为房价款。原告须于2016年7月10日前支付首期房款计人民币394824元，剩余390000元通过按揭贷款方式给付，在签订商品房预售合同后5日内办理完毕按揭手续，剩余房款不能足额办理按揭贷款的，差额部分款项原告应在该5个工作日内交清。该协议签订后，原告于2016年7月10日，向被告支付了首期购房款374824元，加上所付定金20000元，合计394824元，但之后双方未能签订商品房预售合同。后原告要求被告退还所支付的购房款，2018年9月13日，经双方协商并签订了《水井巷广场（退订、退房）申请单》，其中记载的退房原因为上海中院二次查封，退款方式为自2018年10月20日起每月退50000元直至退清，无违约金。原告陈振华在该申请单中签字。后被告分别于2018年11月6日，2019年1月29日、4月3日、7月9日、8月30日、9月27日、10月21日分7次退还原告首付款共计350000元（每次50000元），剩余的购房款44824元一直未予退还。原告与被告交涉退还剩余购房款及所交纳的团购费事宜未果，向本院提起诉讼。另查原告在与被告签订《水井巷中央商务区商品房认购协议书》时，支付了一笔团购金，金额为60000元，但原告持有的收款收据中无收款人名称，也无盖章，该收据中注明此款为活动团购金，不予退还，该笔款项以刷卡方式支付，后经原告查询，收取该款项显示的账号单位为西安市良辰五金经销部，庭审中原告认可在交纳团购费后，其所购买的被告商铺的单价降低。本院认为：原、被告签订《水井巷中央商务区商品房认购协议书》，约定由原告购买被告开发建设的商铺，约定了购房总款的数额及支付方式，同时约定了购房首期款的支付数额及支付期限。该协议书签订后，原告依该协议书约定向被告支付了首期购房款，履行了协议约定的义务。后因被告出售给原告的商铺被司法机关查封，导致双方协议目的不能实现，原告向被告申请退房，经双方协商同意，签署了《水井巷广场（退订、退房）申请单》，约定由被告分期退还原告支付的购房首期款。被告本应依据该申请单中其承诺的退款期限按时足额退还，但被告在退款过程中存在延期情形，故被告应根据该申请单中的约定及实际退款的时间和金额赔偿原告因此造成的损失。原告以年息4.35%主张利息损失符合其所造成的损失，对此本院予以支持，但应从申请单中约定的被告逾期退款时间开始进行计算，应为6167.12元（2018年11月1日至11月6日，本金394824元×0.0435=17174.84元÷360天=47.7元×6天=286.2元、2019年1月1日至2019年1月29日，本金344824元×0.0435=14999.84元÷360天=41.67元×29天=1208.43元、2019年3月1日至2019年4月3日，本金294824元×0.0435=12824.84元÷360天=35.62元×44天=1567.28元、2019年6月1日至2019年7月9日，本金244824元×0.0435=10649.84元÷360天=29.59元×39天=1154.01元、2019年12月1日至2020年11月24日，本金44824元×0.0435=1949.84元÷360天=5.42元×360天=1951.12元）。有关原告主张的违约金，在退房原因中虽注明是因司法机关查封，但该原因并不一定导致双方商品房买卖合同的目的不能实现，致使买卖合同无法继续履行，且是原告向被告申请退房，被告表示同意并承诺退还原告已付购房款，该行为表明双方同意解除商品房买卖关系，且双方未签订《商品房预售合同》，未约定违约责任，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，对此本院不予支持。有关原告主张的团购费60000元及利息，因该费用不是被告收取的，且原告也未提交证据证明收取团购费的单位与被告具有关联性或是由被告委托、授权的，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告所持其不应承担违约金、退还团购费及利息的抗辩理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告徐文臣、陈振华购房首期款44824元、支付逾期退款利息6167.12元，合计50991.12元。二、驳回原告徐文臣、陈振华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4384元，减半收取2192元，由原告承担1644元，被告承担548元（该款原告已预交被告承担的费用由被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二〇年十二月七日书记员 马秋梅附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。