福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5151号 原告：陈丽娟，女，1990年1月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 原告：陈强，男，1987年11月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈丽娟（原告陈强之妻，本案原告之一），女，1990年1月1日出生，汉族，其他同上。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈心宇，福建君立律师事务所律师。 原告陈丽娟与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，原告申请追加陈强作为原告参加诉讼，本院依法予以追加，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈强委托诉讼代理人以及原告陈丽娟，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人陈心宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈丽娟、陈强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月31日签订的《房屋租赁委托合同》；2.被告立即向原告返还坐落于福州晋安区××镇××路××广场××楼××层××号房；3.被告立即向原告支付拖欠的租金暂计至起诉之日为86706元（实际计算至被告返还原告讼争房屋之日止）；4.被告立即向原告支付逾期支付租金违约金暂计至起诉之日为31407元（实际应计算至被告付清全部欠款之日止）。诉讼中，原告申请变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金（租金计付标准按《房屋租赁委托合同》之约定自2019年12月1日起计算至被告返还原告讼争房屋之日止）；2.判令被告立即向原告支付逾期支付租金违约金暂计至起诉之日为61853元（实际应计算至被告付清全部欠款之日止）；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2016年12月31日，两原告以1926817元的购房总额向福州中夏房地产开发有限公司购得位于福州晋安区××镇××路××广场××楼××层××号房，房屋建筑面积53.33平方米。于2018年11月交房。2016年12月31日原、被告签订《房屋租赁委托合同》，约定：原告将讼争房屋委托给被告对外出租，委托期限五年，自2018年12月1日为起租日并开始计算租金，被告保证原告自起租日起即可获得的租金为：第一租赁年度（每12个月为一个租赁年度）的租金总额（相当于购房合同总价5%），共计96345元；第二个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计115614元；第三个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计115614元；第四租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计115614元；第五租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价7%），共计134883元；房屋租金每三个月结算一次，被告应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日顺眼），依次类推。逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，被告仅支付部分租金，且2019年3月至5月、6月至8月、9月至11月份租金迟延支付，自2019年12月1日起即开始拖欠租金至今，经原告多次催讨被告均拒不履行，被告行为已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，如数支付租金并支付违约金。 被告泰禾酒店辩称：1.被告作为酒店管理公司，受“新冠肺炎”疫情影响较大，经营困难，本案系因疫情影响致使合同不能履行导致，依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第(一)款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持”。请求依法适用不可抗力的规定，免除被告责任。 2.即便被告存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是被告逾期支付部分租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告却主张以购房款总额为基数日万分之一计算逾期支付违约金显然是远远超过了其发生的实际损失。《最高人民法院关于适用 原告在诉状中主张被告的行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告已明知案涉合同继续履行对双方不利，但原告却未诉请解除案涉租赁合同，已违反诚实信用原则，因疫情影响，被告经营困难，在长期租赁合同履行中必然形成合同僵局，若继续履行合同对被告显失公平。根据九民会议纪要第48条规定，原告在明知案涉合同继续履行对双方均不利的情况下，仅要求支付租金及高额违约金，但不解除合同，系违反诚实信用原则的表现，请求人民法院依法解除案涉租赁合同。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋租赁委托合同》、兴业银行借记卡交易明细。经审查，原告提交的证据与原件核对无异，被告亦对真实性无异议，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告购买了案外人福州中夏房地产开发有限公司开发建设的坐落于福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××商务办公号房，即本案讼争房屋。就前述房屋的租赁事宜，两原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方代为处理房屋租赁事宜。该合同第2.1条约定：委托期限为5年，自2018年12月1日至2023年11月30日止。第2.2条约定：甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金。第2.3条约定：甲方不可撤销地委托乙方与开发商办理该房屋的交房手续，具体交付时间以乙方与开发商实际办理完该房屋交付手续的时间为准，同时由乙方以书面形式函告甲方交房的具体时间。第3.2条约定：乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价5%）共计96345元，第二个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价6%）共计115614元，第三个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价6%）共计115614元，第四个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价6%）115614元，第五个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%）134883元。第4.1条约定：超过3.2条款约定的租金标准的部分，作为乙方的报酬归被告所有；不足3.2条款约定的租金标准的部分，则乙方负责补足。第4.2条约定：应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延）。第5.4条约定：如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失，由甲方承担。第8.1条约定：双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失。第8.4条约定：乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。 此后，被告于2019年3月28日向原告支付“12-2月份租金”24086.25元，于2019年7月26日向原告支付“3-5月份租金”24086.25元，于2019年11月21日向原告支付“6-8月份租金”24086.25元，于2020年1月21日向原告支付“9-11月租金”24086.25元。 2020年9月4日，因被告长期拖欠租金，两原告诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告自2019年12月1日（即第二个租赁年度）起未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，原告诉请继续履行合同，与法无悖。 根据《房屋租赁委托合同》第3.2条之约定，原告第二个租赁年度可获得租金115614元，即每个月的租金为9634.5元（115614元÷12个月），故被告应按月租金9634.5元的标准向原告支付自2019年12月1日起至本判决生效之日止的租金。 被告逾期支付违约金，已构成违约，应当按照法律规定和合同约定承担违约责任，原告诉请被告支付逾期付款违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（购房款总额）过高，对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按购房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 原告主张被告逾期支付各期租金，并提供了兴业银行借记卡交易明细予以佐证，可以证明被告逾期支付各期租金的事实及逾期天数。关于违约金的计算期间，根据《房屋租赁委托合同》之约定，租金每三个月结算一次，被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金。被告于2020年1月22日支付本应于2019年12月20日前支付的2019年9月至2019年11月的租金24086.25元，逾期33天应支付违约金36.13元[24086.25元×0.5‰×（33天-30天）]。被告应于2020年3月20日支付2019年12月至2020年2月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月20日起计算至被告实际支付该期租金之日的违约金；被告应于2020年6月19日支付2020年3月至5月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月21日起计算至被告实际支付该期租金之日的违约金；被告应于2020年9月21日支付2020年6月至8月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年10月22日起计算至被告实际支付该期租金之日的违约金。此后未付租金的违约金，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内以9634.5元/月的标准支付原告陈丽娟、陈强自2019年12月1日起至本判决生效之日止的租金； 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈丽娟支付已付租金的违约金36.13元； 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈丽娟支付以每3个月应付租金28903.5元为基数，按日万分之五的标准计算分别自2020年4月20日、2020年7月21日、2020年10月22日起至款项付清之日止的违约金； 四、驳回原告陈丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3272元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  林 蕾 人民陪审员  张丽芳 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  黄 瑾 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。