江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初5247号原告:江苏新天地物业管理有限公司，统一社会信用代码9132128278028674XK，住所地靖江市兴业路118号水墨江南37幢308室。法定代表人：叶建华,总经理。委托诉讼代理人：陆继福、刘军，公司员工。被告：陈斌，男，1976年8月9日出生，汉族，住靖江市中天城市。原告江苏新天地物业管理有限公司与被告陈斌为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆继福、被告陈斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈斌支付靖江市中天城市花园11幢303室2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费计6848.35元、2016年1月1日至2020年6月30日的公共能耗费计1033.03元（其中2016年度的公告能耗费系苏州中天物业公司委托我司向原告收取）、2017年1月1日至2020年6月30日的地下车位（5-8)服务费计1260.00元、2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费滞纳金计1875.47元,以上合计11,016.85元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是依法注册成立的从事物业管理的企业，于2017年元月19日与靖江市中天城市花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告系靖江市中天城市花园11幢303室业主，原告在合同履行期间为被告住宅小区提供了良好的公共物业服务。被告应当根据合同的约定，履行向原告支付物业服务相关费用的义务。原告每年均在小区出入口等显要位置张贴通知、告示向包括被告在内的所有业主催缴相关费用，然被告至今未支付上述款项，故诉至法院。被告陈斌辩称：一、我常年不在靖江，家中事务一般由我父母处理，我父母称他们均按期交纳物业费，但物业费票据没有保存，原告所说的欠费情况不存在。若我没有按期交纳物业费，物业应当向我催要，但从2016年至今我并未收到原告的任何催收单据；二、我认为中天城市花园业主委员会的合法性存在问题，与原告方签订合同的代表并非本小区的业主，无法代表中天城市花园业主委员会，其不能与第三方签订物业服务合同。另外，原告公司提供的EMS回单上的签字非我本人签名；三、原告公司提供的物业服务不符合标准，2019年1月7日我将飘窗漏水的申请维修报告提交给物业公司人员张建红，但至今未收到任何回复，也无任何人与我沟通此事，漏水已经给我家造成损失，这是物业公司服务很不到位的体现。附近的吉麦隆超市存在噪音、车辆进出扰民的问题，并非我们一家受影响，这些问题严重影响老人休息、孩子上学，业主群内多次沟通，寻求解决方法，甚至报过警，也向12345投诉过，物业在此过程中没有履责，保安也没有按照物业管理规定沟通协调。同时，物业合同中约定（第二十二条第一款房屋及维修管理），如果出现违建，物业公司有义务也有责任去处理，但我的房屋所在楼宇距离吉麦隆超市很近，该超市在外墙私自搭建钢制楼梯，人员走动产生噪音，影响美观，且该超市经常将垃圾桶堆放在周围，产生异味，对我家造成影响，物业没有及时处理。原告提供的服务质量明显低于合格的物业公司应该提供的物业服务水平，业主多次呼吁反映，仍然无效。针对被告答辩，原告补充陈述：关于被告提出的飘窗漏水问题，是真实存在的，我司一直在积极申报维修基金用于局部修漏，之所以至今未有答复责任不在我司，亦不是我司能决定的，一旦有批复下来，我司会第一时间通知被告。关于超市噪音、车辆扰民等问题，我司无特别的义务去制止此种行为，业主提出该要求，我司会上门提醒并向合同甲方业主委员会汇报，业主委员会曾与超市协商，对超市的空调作出了处理，很大程度降低了噪音。关于超市搭建钢制楼梯的问题，该楼梯不是在原告进驻后搭建的，与原告无关，这是有关部门的事情。至于垃圾臭味问题，被告称我司没有及时处理，我司在服务过程中对垃圾清运管理严格，每天不定时巡检、做到日产日清，超市产生的垃圾我司不处理，他们由临时存放点，不在小区内部，夏季气温较高可能会产生气味，但也是暂时的。业主有提意见的权利，我司也乐于接受，提醒物业及时清理垃圾是业主的权利，我司会注意及时进行处理。双方当事人对原告提供的拍摄于2020年10月24日的吉麦隆超市空调外机照片、靖江市中天城市花园业主委员会与原告于2017年元月19日、2019年12月16日签订的物业管理服务合同两份、苏州中天物业管理有限公司靖江分公司委托江苏新天地物业管理有限公司靖江分公司收取2016年度公共能耗费的委托书及公示照片、物业人员工作照片、公共能耗费公示照片、催缴物业费的照片以及被告提供的2019年元月7日物业公司维修报告签收回执等证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈斌系靖江市中天城市花园11幢303室（建筑面积135.88㎡）业主。2017年元月19日，靖江市中天城市花园业主委员会与江苏新天地物业管理有限公司即本案原告签订《靖江市中天城市花园小区物业管理服务合同》，服务期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。2017年1月22日，原告在中天城市花园小区东门处张贴了苏州中天物业管理有限公司靖江分公司委托江苏新天地物业管理有限公司靖江分公司签署的委托书，告知业主由本案原告代为收取2016年度公共能耗费。2019年12月16日，靖江市中天城市花园业主委员会与原告签订《靖江市中天城市花园小区物业管理服务合同》，服务期限为2020年1月1日起至2022年12月31日止，上述两份合同约定由原告为包括被告房屋在内的住宅小区提供物业服务、进行物业管理，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，被告所居住的住宅房屋为高层住宅，物业费收费标准为1.2元/月/㎡，按年度缴纳；逾期缴纳物业服务费，从逾期之日按应缴物业费每天万分之五缴纳违约金等。原告依约为被告提供了物业服务。现双方就物业服务费、公共能耗费等各项费用的缴纳产生争议，致起讼争。本案的争议焦点为：1.靖江市中天城市花园业主委员会与原告签订的合同对本案被告是否具有约束力；2.原告主张的费用被告是否均已结清；3.若被告仍需支付相关费用，支付的金额如何计算。关于争议焦点1，本院认为，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构有权以全体业主的名义与物业公司签订合同物业服务合同,本案所涉及的两份《靖江市中天城市花园小区物业管理服务合同》系业主委员会与原告签订，加盖有业主委员会及原告公司公章，合法有效，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。原、被告均应当按照双方签订的合同履行自身义务，承担相应责任。关于争议焦点2，被告辩称原告主张的各项费用均已结清，原告对此予以否认，并提供了物业人员催缴物业费的相关照片，本院认为，被告未能提供交纳物业服务费、公共能耗费等各项费用的收据、发票、转账记录等或其他证明费用结清的依据，本院对此节辩解意见不予采纳，原告依约为包括被告房屋在内的小区提供物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用。关于争议焦点3，被告应当给付费用的具体金额，根据合同约定予以认定。根据两份《靖江市中天城市花园小区物业管理服务合同》，被告应按照1.2元/月/㎡支付物业费、每车位30元/月支付车辆秩序维护费、0.3元/月/㎡为基准结合物业的公示数据支付公共能耗费，现逾期缴纳，应依约承担滞纳金，滞纳金的具体金额，本院根据原告物业公司提供物业服务的具体情况、被告逾期付款的期限等情况，酌定为900元。即使原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但被告并未举证证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵从而可以免除原告物业服务费交纳义务的情形。被告辩称原告提供的物业服务未达到相应标准，因原告否认，被告亦未能举证证明，故对被告此节辩称意见本院不予采信。现原告按照合同约定要求被告支付物业服务费等费用、并承担滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。原告依据苏州中天物业管理有限公司靖江分公司签订委托书，受让该公司的债权，并履行了转让债权的通知义务，债权转让协议发生效力，债务人陈斌应当依约向债权人即本案原告清偿其拖欠的苏州中天公司的公共能耗费177元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告陈斌于本判决生效后十日内给付原告江苏新天地物业管理有限公司10,041.38元（含2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费6848.35元、公共能耗费856.03元、地下车位车辆秩序维护费1260元、2016年1月1日至同年12月31日的公共能耗费177元、滞纳金900元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取计38元，由被告陈斌负担（此款原告已交纳，被告在履行判决时直接付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 沈华伟二〇二〇年十二月十七日法官助理 陶 璐书 记 员 戴 卫附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。