浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9702号 上诉人（原审被告）刘熙媛，女，1988年3月10日出生，汉族，住贵州省凯里市。 被上诉人（原审原告）张金娟，女，1965年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人张苏丰，浙江之江律师事务所律师。 上诉人刘熙媛因与被上诉人张金娟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘熙媛，被上诉人张金娟地委托代理人张苏风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年5月31日，张金娟与刘熙媛签订了《房屋租赁合约》1份，主要约定：乙方（刘熙媛）承租甲方（张金娟）位于杭州市余杭区××号房屋，付款方式为付三押一，租金为每月2600元，乙方在每季度1日前向甲方支付当季租金。2019年6月1日交纳房屋租赁押金2600元，并交纳三个月房屋租金7800元，合计10400元；租期自2017年6月1日至2021年5月31日止，2019年6月1日起，每月租金2700元；租赁期间的水电、煤气、物业费、网络、电视费用自行交纳；如乙方提前退租，其租赁押金不予退还，如属于甲方提前终止本合约，退回乙方租金；乙方自愿租用甲方该房屋内的物品（详见家私家电清单）、设施。乙方对所租用的物品、设施须妥善保管、使用，并承担相应的维修保养费用。租赁期满，双方对租赁房屋和附属物品、设施等须办理交接、验收、清算手续，如有损坏、缺少等造成甲方损失，由乙方负责维修或者照价赔偿，否则甲方有权没收乙方的租赁押金，同时乙方须将房屋打扫干净，否则，乙方须支付350元家政服务费。乙方超过3日未支付房屋租金，甲方有权要求乙方在2日内搬出该房屋，关闭其门禁系统，乙方的房屋租赁押金不予退还。上述合同签订后，张金娟依约向刘熙媛交付了租赁房屋，刘熙媛向张金娟支付了租房押金2600元，并陆续支付租金至2019年5月31日止。期间，因刘熙媛发现多处设施存在问题而不能正常使用，经双方沟通后，刘熙媛叫人进行了修理并更换了部分配件，并因此支付部分费用。2019年3月，案涉租赁房屋的卫生间发生渗漏水，张金娟雇人维修，由于双方沟通不畅发生矛盾，施工不顺利，至2019年5月才维修完毕。因双方协商未成，刘熙媛于2019年7月30日诉至原审法院，要求出租人即本案张金娟：赔偿其因多次施工造成的两个月误工费68700元，退还押金2600元；赔偿其搬家造成的雇请家政支出的费用5000元，以及支付搬家公司的费用2200元；支付其垫付的修理费、材料费合计2554元；赔偿其因漏水多支付的二年水费共1400元；赔偿其置换新热水器费1849元以及安装费244元；赔偿其因清运垃圾支付钟点工360元；承担逾期还款利息（以85000元为基数，按银行同期贷款利率，自起诉之日起至判决之日止）；支付律师费3500元；减免房屋租金自2019年3月20日漏水维修之日起至判决合同解除之日止。因调解未成，原审法院于2020年1月6日立案审理。经审理，原审法院认为，张金娟、刘熙媛之间签订的《房屋租赁合约》，系当事人自愿真实的意思表示，符合法律的规定，应属有效，双方应当按约定履行各自义务。根据双方合同的约定，“乙方对所租用的物品、设施须妥善保管、使用、并承担相应的维修保养费用”，该约定中的维修保养费用通常是修理过程中发生的人工工时费用。承租人（即本案被告）租用房屋后，对发现多处设施存在问题负责进行了维修，故其维修发生的人工工时费应由其承担。承租人在维修所购买的配件、材料而支付的款项，因双方未在合同中约定，根据租赁合同相关法律规定由出租人履行租赁物维修义务的一般规定，应当由出租人承担配件、材料款。本案中，出租人答辩中认可承租人在支付房租时已扣除维修费，现承租人主张由对方支付因维修支出的配件、材料款，但其提供的支付宝转账凭证，并不足以认定属于由出租人承担的配件、材料款，故对该项请求，原审法院不予支持。本案的租赁合同关系，双方并未解除，承租人主张由对方退还押金、赔偿搬家费，原审法院不予支持。承租人并没有提供证据因施工维修造成其误工，另外主张漏水多支付了水费也依据不足，故其要求由出租人赔偿误工费、水费，原审法院也不予支持。承租人主张置换了热水器，出租人当庭否认同意承租人更换热水器，承租人也未能对此提供充分证据支持，故其请求出租人支付购买热水器款及安装费的诉请，原审法院不予支持。承租人主张由出租人承担清运垃圾支付的钟点工工资、逾期还款利息、律师费，缺乏相关事实与法律依据。自2019年3月20日始，因租赁房屋的卫生间发生渗漏水的维修，确实影响了承租人对房屋部分部位的正常使用，对此原审法院考虑到未能及时修复完成系由于双方沟通中发生矛盾所致，责任在于张金娟、刘熙媛双方，故酌情确认减少承租人支付2019年3月至5月间的租金2600元。因承租人在2019年6月1日前的租金已付清，因此，原审法院确认由出租人向承租人返还该部分金额的租金，遂于2020年3月10日作出（2020）浙0110民初231号民事判决：出租人减免承租人在2019年3-5月期间内的租金2600元；驳回承租人的其他诉讼请求。本案刘熙媛不服，上诉至杭州市中级人民法院，该院于2020年7月17日作出（2020）浙01民终3904号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月1日始，刘熙媛未按合同约定向张金娟交纳房屋租金。2019年12月11日，张金娟向刘熙媛寄送解除合同通知书，内容为：“本人与贵方订立的位于新湖果岭山庭2-1704号租赁合同一份，鉴于你至2019年12月11日已逾期六个月零十一天未付租金，已经严重违约。现正式通知自收到本通知书七日内交纳拖欠租金。满七日未付，租赁合同解除。由此引起相应的法律责任，由贵方承担”。次日，刘熙媛收到了上述解除合同通知，后刘熙媛一直也未支付房屋租金。张金娟于2020年6月诉至原审法院，请求判令：一、张金娟、刘熙媛于2017年5月签订的《房屋租赁合约》于2020年1月20日解除。二、刘熙媛支付张金娟房屋租金20700元（以约定的每月房租2700元为标准，自2019年6月1日起计算至2020年1月20日止）。三、刘熙媛向张金娟立即腾退案涉房屋。四、刘熙媛向张金娟支付自2020年1月21日起暂计算至2020年8月4日的房屋占用费暂计17460元，以及自2020年8月5日始计算至刘熙媛实际腾退之日为止的房屋占用费（均以每月租金2700元为标准计算）。五、刘熙媛支付张金娟资金占用费1048.76元（自2019年6月1日起，以每季度租金8100元为基数，按全国银行业间同业拆解中心公布的ＬＰＲ年利率3.85%，暂计算至2020年8月4日止，直至费用付清为止）。六、刘熙媛支付张金娟相关费用暂计1000元（暂计算至2020年8月4日，其中水费、电费、煤气费、物业费以实际出账为准）。七、本案诉讼费由刘熙媛承担。 原审法院认为，张金娟、刘熙媛之间的房屋租赁关系合法有效，依法应予以保护。关于张金娟主张的案涉合同的解除，因双方就房屋维修以及费用结算、租赁费用扣减等问题产生矛盾，在张金娟发出解除合同通知前，刘熙媛已向原审法院提起诉讼，要求张金娟赔偿损失并减免租金，而张金娟提起本次诉讼时前次诉讼尚在二审阶段，即谁违约以及违约责任的承担等尚处于不确定状态，且张金娟、刘熙媛在前次诉讼过程中均未请求解除合同，故张金娟依据2019年12月11日通知请求确认案涉合同已解除，无事实和法律依据，原审法院不予支持。因2020年8月4日本案第一次庭审时，刘熙媛同意解除合同，故原审法院确认案涉《房屋租赁合约》基于双方一致意见而于2020年8月4日解除。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽刘熙媛辩称案涉租赁房屋存在影响居住的情形，因其实际使用居住至今，且刘熙媛提出的证据不足以证明案涉租赁房屋自前次诉讼后尚存在应扣减租金的情形，故张金娟有权要求其承担租赁费用。关于刘熙媛提出张金娟对案涉租赁房屋发生装修、漏水等问题没有维修到位而造成误工损失、修理的费用，刘熙媛已在前次诉讼中主张，原审法院已作出了裁判，刘熙媛再以此为由抗辩不当，原审法院不予采信。在前次诉讼未曾主张的或前次诉讼后新发生的利益受损，因刘熙媛未在本案中反诉，原审法院不予处理。因双方之间的租赁合同关系已确认解除，刘熙媛理应腾退房屋，故对张金娟要求刘熙媛腾退案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。自2019年6月1日始至合同解除日的租金、以及随后至刘熙媛实际腾退案涉房屋之日为止的房屋占用费，按原合同约定的租金标准应当由刘熙媛支付。张金娟主张由刘熙媛承担资金占用费，考虑到案涉租赁房屋曾多处设施存在问题，未及时修复的责任在于双方沟通不畅，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。张金娟要求刘熙媛支付水费、电费、煤气费、物业费等，因其未提供证据予以证实，故该项请求原审法院不予支持，双方可在房屋腾退时在押金中据实结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张金娟与刘熙媛于2017年5月31日签订的《房屋租赁合约》，于2020年8月4日解除。二、刘熙媛于判决生效后十五日内向张金娟腾退位于杭州市余杭区××室房屋。三、刘熙媛于判决生效后十日内支付张金娟房屋租金38148.39元（自2019年6月1日起至2020年8月4日止，以月租金2700元为基数按月计算，如不足一个月的按当月天数据实计算）。四、刘熙媛于判决生效后十日内支付张金娟自2020年8月5日起至上述第二项履行之日止的房屋占有使用费（按上述第三项标准据实计算）。五、驳回张金娟其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取403元，由张金娟负担38元，刘熙媛负担365元。张金娟于判决生效后十五日内向原审法院申请退费；刘熙媛于判决生效后七日内，向原审法院交纳应承担的诉讼费。 宣判后，刘熙媛不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人提供的案涉房屋存在多达几十处损坏和漏水之处，已经严重影响上诉人正常居住，属于根本违约。然而一审法院未认定被上诉人存在根本违约行为，未判令被上诉人依法应承担违约责任实属错误。首先，被上诉人作为房屋出租人，提供符合房屋租赁合同约定的质量达标的物品和房屋是其基本义务。然而，被上诉人提供的租赁房屋存在几十处损坏之处，已经大大超出正常范围；且严重漏水把家里和楼下都淹了、从上诉人提供的证据来看，案涉房屋的地板大面积损坏并进行大面积更换，严重影响上诉人居住。故被上诉人存在严重的违约行为，依法其应承担相应的违约贵任。其次，案涉房屋除了上述的大问题外，还存在大量的小问题，比如开关损坏、插排损坏、热水器损坏、卫生间淋浴损坏、卫生间马桶损坏几处水龙头损坏等各种问题。各种糟心损坏事件自入住到现在从来没消停过，大小问题不断出现没完没了；经过累计叠加严重影响承租人好几年的工作生活和居住质量。再次，在本案一审期间，案涉房屋又新发生几处大问题：床板发生坍塌严重分离凹陷导致上诉人无法正常睡眠居住。厨房灶台洗水池也发生严重的垮塌凹陷下沉导致无法正常使用墙壁下方的几处木头也已经腐朽脱落墙体。另一个卫生间经被上诉人维修后发生的下水道严重堵塞也不及时处理不抢修导致到现在一年零7个月左右都无法正常使用这间浴室（到时会补充这几条新证据）最后，上诉人置换的热水器事实淸楚，依据充分，原审法院未支持显属事实认定错误。原审法院认为“原告主张置换了热水器，被告当庭否认同意原告更换热水器，原告也未对此提供充分证据支持，故其请求被告支付购买热水器及安装费的诉请，本院不予支持”。对此，上诉人认为是错误的，理由：被上诉人否认同意置换热水器的说法无事实根据。上诉人多次电话、微信均和被上诉人沟通原热水器存在质量问题，无法正常使用，在无法进行维修的情况下，只能进行更换，对此被上诉人是知情的，并默认进行更换。退一步说，即使被上诉人不承认同意更换，上诉人请人维修几回无法维修好、导致无法正常使用的情况下，上诉人也有权单方面进行更换。更换之后，即使被上诉人未同意更换，上诉人也告知被上诉人，然而被上诉人并没有表示异议，而是默认了更换事实。最后，从微信聊天记录中也可以看出浴室存在多处损坏之处，如浴室水管破裂、浴室水龙头损坏、浴室浴霸损坏，马桶损坏等、可见浴室用料垃圾渣烂差年久失修以及热水器损坏漏水情况，无法使用更换是合情合理的。二、对于被上诉人提供的案涉房屋存在质量问题并导致的上诉人损失，包括维修、更换损失及误工损失，被上诉人理应赔偿，然一审法院并未支持上诉人请求属于错误。其一、从上诉人提供的证据来看，因案涉房屋的各种问题导致被上诉人更换的房屋设施较多。上诉人一审提交的淘宝购买材料的凭证，均是房屋维修所需材料，上诉人并不会有其他用处，更不可能买来用于存放，所以上诉人购买的材料用于房屋维修具有合理性。原审法院认定已经抵扣的材料费、维修费为500元，然而上诉人实际购买的材料、维修费用远远超出500元。上诉人的修理费、材料费1400元，以及修理、和请家政大扫除垃圾清理费360元，置换新热水器费1849元及安装费244元，故上诉人的维修、更换损失共计3853元，对于超出部分原审法院未予以支持显然属于认定错误。其二、特别是关于热水器的更换，也是经过被上诉人同意后才进行更换。退一步说，即使被上诉人未中.就热水器的更换进行同意。然被上诉人曾经微信对上诉人说：“你不用说了，自己修吧......”、“我蒋村花园租的房10年了，都是她们自己修的”，上诉人也有充分理由相信其更换热水器是经过被上诉人许可的。其三：案涉房屋损坏所进行的维修耽误大量上诉人的工作时间，对于上诉人的误工损失理应合理予以补偿。而不应该判决让被上诉人推脱得一干二净一分不赔。其四：一审法院判决15日内搬家是不合理的太匆忙，因被上诉人房屋破烂不修好违约，造成上诉人要一边忙工作一边忙找房搬家以及前后整理搬离都需要很多时间精力，请二审法院宽限至二审判决生效后的一月以内搬家。正如上文所说，案涉房屋存在大量的质量问题，大到水管爆裂大面积漏水，小到插座损坏，这些均需耍买材料请维修人员予以修理。每次修理均需要上诉人在家等待维修人员，且需耍上诉人在现场看管修理工修理。因此，每次修理均需要占用上诉人整天工作时间。经过上诉人核算其误工损失高达6万余元，然而一审法院未予支持属于错误。2020年7月17日判决的张金娟赔偿刘熙媛2600元；并于判决生效后10日内返还给刘熙嫒、如果未按判决指定期间履行给付金钱义务；应当依照（中华人民共和国明事诉讼法）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。请此次二审法庭参考上次二审判决生效日至对方实际赔偿之曰为基数计算加倍债务利息抵扣此次房租。其五：因被上诉人提供的房屋存在质量问题，严重影响上诉人居住，导致上诉人多搬家一次的金钱损失精力损失一分不赔不做任何补偿、纵容其狡辩推脱责任置身事外；一审法院未予以认定属于错误。其六：本案合同解除系因被上诉人违约（出租的房屋存在严重质量问题）所致，而一审法院认为系双方沟通不畅所致与事实不符。综上，上诉人刘熙媛请求二审法院撤销原判第二和第三项判决，判决减免自2019年3月20日漏水维修之日起至此次二审判决搬家离开为基数的房屋租金百分之50以抵扣上诉人的多项损失。 被上诉人张金娟答辩称：一审判决正确。上诉人租赁房屋应依约支付租金，其拒付租金构成违约。上诉人在本案一审中同意解除合同，一审判决解除正确，合同解除后上诉人无权继续占有房屋，故一审判令其合理时间内腾退正确。上诉人的第二项上诉请求超出一审诉讼请求范围。综上，被上诉人张金娟请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人刘熙媛在二审期间向本院提交以下证据材料：光盘一张，内含近期拍摄的5段视频和20张照片，拟证明案涉房屋存在多处损坏。 被上诉人张金娟在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人刘熙媛二审提交的证据材料，被上诉人张金娟认为，照片和视频不完整，不能证明来源于案涉房屋，即便内容真实，也与本案无关，案涉租赁合同于2020年8月4日解除，上诉人无权继续占有房屋，应当返还，且上诉人也未在一审判决后将房屋损毁情况告知被上诉人，即便被上诉人应当维修，上诉人也应履行告知义务，且租赁合同中约定维修系上诉人义务。本院认为，张金娟的质证意见成立，本院对该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，刘熙媛上诉主张要求判决减免自2019年3月20日漏水维修之日起至本案二审判决搬离为基数的房租50%以抵扣其多项损失，因前案生效判决已经就房屋维修问题及导致的2019年3月-5月租金损失予以减免，故对前案生效判决部分刘熙媛不应在本案重复主张；对于其主张抵扣前案未曾主张的或前次诉讼后新产生的损失，因其未在本案一审中提出反诉，故其要求一并处理缺乏依据。因双方于2020年8月4日一审第一次开庭时均同意解除合同，故一审判令合同解除并给予其自判决生效后的十日腾退期并无不妥，刘熙媛上诉人主张腾退期不足，但自其双方一致同意解除合同至今已4个多月，故刘熙媛的该主张明显缺乏依据。综上，刘熙媛的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费754元，由刘熙媛负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十二月三十日 书记员 万丹丹