济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9262号原告（反诉被告）：济南美特斯邦威服饰有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701027763485144。法定代表人：罗锋涛，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：龚雪，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东华典实业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010274240459XH。法定代表人：夏富春，总经理。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。原告济南美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美特斯邦威）与被告山东华典实业有限公司（以下简称华典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美特斯邦威的委托诉讼代理人龚雪，被告华典公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美特斯邦威向本院提出诉讼请求：1.依法确认美特斯邦威与华典公司之间的《房屋租赁合同》已经解除（合同编号20190000001970）；2.本案案件受理费由华典公司负担。增加诉讼请求：依法返还美特斯邦威缴纳的保证金100万元。事实与理由：2019年4月1日，美特斯邦威与华典公司签订了《房屋租赁合同》，美特斯邦威租赁华典公司位于济南市历下区泉城路一层至五层，作为经营服饰场所使用，美特斯邦威按照合同约定履行了自己交付租金的义务。2020年春节前，因新冠病毒疫情爆发，为配合政府各项限制人员流动和隔离措施的落实，美特斯邦威于2020年1月24日关闭了所有经营区域停止营业及至3月初经营场所可以开门营业，受疫情持续影响，商场客流量和营业额几近于零，疫情对美特斯邦威正常经营的影响是毁灭性的。美特斯邦威从2020年2月14日开始，多次向华典公司提出免租和减租的申请，以期双方合作能够继续，但华典公司仅同意减免10日租金。迫于无奈，美特斯邦威于2020年3月20日正式通知华典公司，将于2020年4月1日起停止租赁，要求华典公司提前安排店铺交接事宜。但华典公司均未予理睬。在美特斯邦威腾空经营场所后，将腾空的视频光盘和商场大门钥匙邮寄给华典公司，但被华典公司拒收。美特斯邦威认为，新冠病毒疫情的爆发和肆虐是人力所无法抗拒的，符合《中华人民共和国合同法》中关于不可抗力“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”这一法律特征；同时《房屋租赁合同》第十二条第6款也明确约定，合同期内遇到不可抗力，本合同无法履行或者履行合同会给一方造成损失的，任何一方均有权解除合同，双方互不承担责任。华典公司辩称，美特斯邦威的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：一、美特斯邦威并不享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据该规定，合同一方享有该合同法定解除权需同时符合两个条件，一是具有不可抗力的情形，二是不可抗力确实导致合同无法履行。本案中，首先，虽然受疫情影响，美特斯邦威的经营受到了一定程度的影响，但该影响并不直接构成美特斯邦威不交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由，并不属于不可抗力。其次，涉案房屋属于沿街商业用房，美特斯邦威租赁涉案房屋系用于经营服装销售，且疫情期间美特斯邦威亦一直正常使用该房屋，疫情并不影响双方房屋租赁合同的履行，该事由亦不符合因不可抗力致使不能实现合同目的情形，美特斯邦威无权单方要求解除合同。二、美特斯邦威向华典公司发送的函件内容均是双方针对房屋租金的减免、支付问题进行沟通，并非美特斯邦威向华典公司发送的解除合同通知，该通知不产生合同解除的法律效力，美特斯邦威要求确认双方的合同已解除无事实及法律依据。三、根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条，美特斯邦威可要求华典公司退还保证金的前提条件是本合同期满且及无违约和欠款行为时，该保证金无息全额退还，但本案中美特斯邦威违约在先，且合同租赁期限尚未届满，美特斯邦威无权要求华典公司退还该保证金。综上，美特斯邦威提出的诉讼请求及理由不成立，请求法院依法驳回。华典公司向本院提出反诉请求：1.依法判决解除华典公司与美特斯邦威于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并判令美特斯邦威立即腾退涉案房屋并将房屋恢复原状;2.依法判令美特斯邦威向其支付自2020年4月1日起至2020年8月31日期间的租金2875000元及物业费1916666.25元，嗣后至本案判决生效之日止的租金及物业费按涉案《房屋租赁合同》第六条约定的标准继续计算支付;3.依法判令美特斯邦威向华典公司支付逾期未支付租金及物业费滞纳金397729.59元(暂计至2020年8月31日，嗣后至实际给付之止日的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算);4.依法判令美特斯邦威向华典公司支付违约金958333.25元并向华典公司赔偿经济损失5749999.5元;5.依法判令如美特斯邦威未能在本案判决确定的限定时间内腾退涉案房屋，则自限定的腾退期限届满之次日起，按每月958333.25元的标准向华典公司支付房屋占有使用费，直至腾退为止;6.本案诉讼费由美特斯邦威承担。事实与理由：2019年4月1日，华典公司与美特斯邦威签订《房屋租赁合同》,约定由美特斯邦威承租华典公司位于济南市历下区泉城路一至五层房屋用于经营服饰，房屋面积为4709.42平方米，并约定华典公司将房屋第六层的600平方米阁楼赠送给美特斯邦威使用。租赁期限为10年，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，其中，房屋二层571.8平方米及五层978.62平方米的租赁期限为自2019年5月16日起至2029年3月31日止，2019年5月16日至2019年6月15日期间为该部分房屋的免租期。租金、物业费的支付标准为:截至2019年7月31日的房屋租金为1833312元、物业费为1222207元;2019年8月1日至2022年3月31日期间的房屋租金为每月575000元、物业费为每月383333.25元;2022年4月1日至2025年3月31日期间的房屋租金为每月586500元、物业费为每月391000元;2025年4月1日至2028年3月31日房屋租金为每月598230元、物业费为每月398820元;2028年4月1日至2029年3月31日房屋租金为每月610194.5元、物业费为每月406796.5元。上述合同签订后华典公司依约将涉案房屋交给了美特斯邦威使用，美特斯邦威亦依约支付了房屋租金及物业费至2020年3月31日。根据合同约定，美特斯邦威应于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年7月30日期间的租金及物业费共计3833333元，应于2020年7月1日前支付2020年8月1日至2020年11月31日期间的租金及物业费，共计3833333元。现经华典公司多次催促，美特斯邦威一直未予支付，并明确表示不再继续履行合同义务，美特斯邦威的行为已构成根本违约，华典公司为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。美特斯邦威对华典公司的反诉辩称，一、关于华典公司反诉请求第1、5项。双方之间的租赁合同已经解除，美特斯邦威已于4月10日前将租赁房屋腾空完毕。美特斯邦威因与华典公司就疫情期间减免租金事宜无法达成一致，于2020年3月16日、3月20日两次向华典公司函告终止租赁合同，退还租金、物管费、保证金、限期办理房屋交接等事宜，但华典公司拒不配合，美特斯邦威迫于无奈分别于2020年4月8日前往华典公司办公场所请负责人至租赁房屋处现场验收做店铺交接、送涉案房屋钥匙，于4月10日将腾空完毕的房屋录制视频并通知华典公司接收房屋钥匙，于4月11日向华典公司邮寄钥匙、腾房视频，但华典公司均不予配合、接收。因此，双方租赁合同已于函告解除日即4月1日前解除，4月10日已腾空、恢复现状，后续并未利用该租赁房屋经营、使用，不存在占用的情况，拒绝交接为华典公司的原因，过错在华典公司。美特斯邦威已尽到通知义务，另华典公司还应及时返还美特斯邦威所交的房屋押金100万元。二、关于华典公司反诉请求第2项。要求美特斯邦威支付诉求2期间的租金、物业费无事实及法律依据，美特斯邦威已将租金交至2020年3月31日，因疫情原因已向华典公司函告解除租赁合同，华典公司已收悉，同时也已腾空房屋，后续期间并未占用、使用华典公司的涉案租赁房屋，不应再支付后续的租金及物业费。三、关于华典公司反诉请求第3项。美特斯邦威不应支付华典公司所谓的逾期租金、滞纳金，由于2020年1月份起爆发了全国范围的新型冠状疫情，党中央下达了停产停业停工的通知，各行各业基本均处于关门停业状态，这是客观存在的事实。且在双方往来函件中，美特斯邦威2月起就多次提出请求与华典公司协商减免租金事宜，不给予一定减免，美特斯邦威承受经营压力巨大，无法存活，但华典公司2020年3月2日仅同意免除2020年4月1日至2020年4月10日期间10天的租金，双方在并未就后续租金的减免交付达成一致意见的情况下解除了租赁合同，并不存在逾期交付租金及物业费的情况。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，美特斯邦威疫情期间停业、关门也未使用租赁房屋，应扣除疫情期间的租赁、物业费用。四、关于华典公司反诉请求第4项。美特斯邦威不应向华典公司支付违约金及赔偿损失。因为疫情，美特斯邦威必须配合政府的防疫、控情政策，美特斯邦威解除合同的原因在于疫情损失惨重，无力继续承担巨额租金、物业费等费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。以及根据《房屋租赁合同》第十二条第6款约定，合同期内遇到不可抗力，本合同无法履行或者履行合同会给一方造成损失的，任何一方均有权解除合同，双方互不承担责任。美特斯邦威有权主张解除合同，且不承担责任。美特斯邦威合同解除前的租金、物业费均已全额缴纳，合同解除时，已经尽到解除合同的通知义务，不存在过错及违约行为，不应向其支付违约金、赔偿损失，华典公司所主张的违约金没有事实与法律依据。五、关于华典公司反诉请求第6项。美特斯邦威并无过错，不应承担诉讼费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，美特斯邦威（乙方、承租方）与华典公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于济南市历下区泉城路一层至五层租赁给乙方经营服饰使用，在乙方同时租赁一至五层的基础上，将六层阁楼赠送给乙方使用，使用期限与一至五层租赁期限一致；一至五层租赁房屋共计建筑面积为4709.42平方米，六层阁楼建筑面积为600平方米；本合同保证金为100万元，履行原合同时除乙方向甲方交纳的70万元保证金转为本合同保证金外，乙方还应于签订本合同之日起两日内向甲方缴纳30万元作为本合同的保证金，甲方需向乙方提供正式收据。本合同期满后30日内乙方无违约及欠款行为的，甲方无息全额退还乙方。如合同期内，乙方有违约或欠款行为给甲方造成损失的，从保证金中抵扣甲方损失赔偿金，不足部分，乙方另行支付。租赁期限自2019年4月1日起至2029年3月31日止（新增的原世纪缘租赁的二层571.8平方米、原平安银行租赁的五层978.62平方米的租赁期限自2019年5月16日起至2029年3月31日止）。乙方应按本合同约定向甲方交付房屋租金、物业管理费、水电费、电梯维保费等。合同期内遇到不可抗力，本合同无法履行或履行合同会给一方造成损失的，任一方均有权解除合同，双方互不承担责任。自2019年4月1日至2022年3月31日，每月租金57.5万元、物业费383333.25元。美特斯邦威支付房屋租金及物业费至2020年3月31日。2020年2月14日，美特斯邦威向华典公司发出关于美特斯邦威品牌免租、减租申请，其中载明：受目前流行新型冠状病毒肺炎影响，美特斯邦威位于济南市历下区泉城路租赁区域，为了配合政府相关部门整体疫情防控工作部署，美特斯邦威已于2020年1月24日进行闭店，恢复开业日期目前无法确定，现特此恳求免除美特斯邦威品牌2020年1月25日至4月30日期间的租金及物业费用，2020年5月1日至6月30日期间的租金及物业费用减半；后期根据疫情实际情况双方另行协商。另，由于近期没有收入来源，2020年3月1日美特斯邦威暂无能力支付2020年4月1日至2020年7月31日期间的租金及物业费用。2020年3月2日，华典公司向美特斯邦威发出通知，其中载明：其免除美特斯邦威2020年4月1日至4月10日期间的租金，同时，请美特斯邦威严格遵照双方签订的租赁合同约定，及时、足额的缴纳租金等费用。2020年3月10日，美特斯邦威向华典公司发出关于美特斯邦威品牌免租、减租申请，其中载明：首先感谢华典公司免除美特斯邦威租赁店铺4月1日至4月10日期间的租金，为了公司能持续经营，维持我们能继续合作，需要得到华典公司支持共同度过这次难关，具体有以下诉求：1.3月1日的租金美特斯邦威受疫情影响无现金流目前无能力支付，需要恢复经营后逐步缴纳。2.受疫情影响店铺无法经营，需要华典公司支持2月至4月份租金及物业费全免支持，5月至7月份租金减半支持。如果华典公司不能给予至少减免2月至4月份期间的租金及物业费用，美特斯邦威已无法继续持续经营下去，被迫只能按照合同期内遇到不可抗力，申请解除合同，互不承担责任来自救，最终做撤店处理，为避免更大损失，请华典公司于3月14日前给答复。2020年3月16日，美特斯邦威向华典公司出具关于新型冠状病毒肺炎期间合同终止函告，其中载明：美特斯邦威郑重向华典公司提出提前终止合同申请，于3月16日停止营业。希望华典公司能在3月17日前给予最终答复，若截止3月17日华典公司仍未回复，美特斯邦威将当日立即归还店铺。2020年3月17日，华典公司向美特斯邦威发出通知函，其中载明：新冠病毒对美特斯邦威没有达到不可抗力，因此，美特斯邦威无理由以不可抗力为由主张终止合同。且美特斯邦威与其签订的合同中亦没有约定美特斯邦威的合同解除权，因此，美特斯邦威无权单方解除或终止合同，华典公司亦不同意解除或终止合同，更无理由返还保证金、退还租金。2020年3月20日，美特斯邦威向华典公司发出关于济南华典店（新型冠状病毒肺炎期间）合作通知函告，其中载明：申请免除美特斯邦威2020年1月25日至4月30日期间的租金及物业费用，2020年5月1日至6月30日期间的租金及物业费用减半；后期根据疫情实际情况双方另行协商。如华典公司不能达成美特斯邦威以上诉求，考虑到疫情已经带来的严重损失，属于合同期间内遇到的不可抗力，美特斯邦威希望得到华典公司的大力支持，并做商讨如下：1.在此次疫情严重影响下，美特斯邦威店铺入不敷出，已无力正常按合同约定支付租金及物业费；2.美特斯邦威已支付租金及物业费至2020年3月31日，美特斯邦威计划于2020年4月1日交付店铺，希望华典公司能提前安排好店铺交接事宜；3.这次疫情国家确定为不可抗力事件，已经给美特斯邦威带来严重损失，属于合同期内遇到不可抗力。美特斯邦威已无力履行、且继续履行合同会给美特斯邦威造成巨大亏损和损失，因此美特斯邦威申请解除合同，双方互不承担违约责任。2020年4月7日，华典公司向美特斯邦威发出通知函，其中载明：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同解除或终止需双方协商并签订书面协议，美特斯邦威无权单方解除合同。因受疫情影响，华典公司已同意减免美特斯邦威一个月租金（减免的租金分12个月予以扣减，即在每季度交付房租时减免25%）。请美特斯邦威收到本通知之日起三日内按照双方合同的约定向华典公司支付租金、物业费、水电费等费用。2020年7月20日，华典公司再次向美特斯邦威发出通知函，其中载明：美特斯邦威已逾期缴纳租金等费用多日，华典公司再次通知，请美特斯邦威收到本通知之日起七日内按照双方合同的约定向华典公司支付租金、物业费、水电费等费用。本院认为，本案属于经营型房屋租赁，该涉案房屋位于泉城路商业街，新冠疫情的爆发的确给美特斯邦威的经营产生了实质性影响，但从影响的时间、方式来看，尚不构成不可抗力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，本案属于情势变更。美特斯邦威向华典公司发出免租、减租申请，华典公司同意其免除2020年4月1日至4月10日期间的租金。在2020年3月16日，美特斯邦威已经向华典公司发送了合同终止函告，要求华典公司在3月17日前予以答复，但双方未达成一致。在此情况下，双方应继续协商沟通。2020年4月11日，美特斯邦威清空了涉案房屋并向华典公司邮寄了房屋钥匙，要求解除合同，事实上双方已经解除了涉案租赁合同，2020年4月1日至2020年4月10日的租金及物业费应由美特斯邦威承担。关于美特斯邦威要求华典公司返还保证金的请求。《房屋租赁合同》约定，如合同期内，美特斯邦威有违约或欠款行为给华典公司造成损失的，从保证金中抵扣华典公司损失赔偿金，因华典公司未提交证据证明给其造成实际损失，因此依房屋租赁合同的约定，华典公司应当退还保证金。双方租赁合同的解除，并非因不可抗力，美特斯邦威可以依据情势变更要求减少租金。美特斯邦威要求解除房屋租赁合同的行为不当，已构成违约，应承担违约责任。即依照《房屋租赁合同》第十一条第3款的约定，违约金为该房屋一个月的租金及物业管理费，即违约金为958333.25元（每月租金57.5万元+每月物业费383333.25元=958333.25元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，美特斯邦威通过函件的形式，已经明确告知华典公司不再履行租赁合同，并清空了涉案房屋，将钥匙邮寄给了华典公司，但华典公司拒不接收钥匙的行为，导致了损失的扩大，对此华典公司应当对损失扩大的后果承担全部责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、原告济南美特斯邦威服饰有限公司与被告山东华典实业有限公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2020年4月10日；二、被告山东华典实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告济南美特斯邦威服饰有限公司保证金100万元；三、反诉被告济南美特斯邦威服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东华典实业有限公司违约金958333.25元；四、反诉被告济南美特斯邦威服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东华典实业有限公司2020年4月1日至2020年4月10日的租金及物业费319444.42元；五、驳回原告济南美特斯邦威服饰有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告山东华典实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告山东华典实业有限公司负担；反诉案件受理费46593元，由反诉原告山东华典实业有限公司负担41468元，由反诉被告济南美特斯邦威服饰有限公司负担5125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹凤玲二〇二〇年十二月七日书记员  韩 雪