北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60777号原告：黄玲利，女，1981年1月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：宋佳奇，女，1990年2月17日出生，满族，无业，住北京市海淀区。原告黄玲利（以下简称原告）与被告宋佳奇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年4月7日至2020年7月16日的租金24250元；2、判令被告支付违约金22500元；3、判令被告支付利息损失4628.25元。事实与理由：2019年10月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区朝阳路天泰定福苑房屋（以下简称涉租房屋）出租给被告，月租金为7500元，押一付三，半年后押一付六。自2020年4月7日起，被告以疫情和周转不灵为由持续拖延不付租金，经原告多次催促和协商未果，原告报警后，被告仍未出面。双方电话微信多次沟通后，被告坚决拒绝交付拖欠的房租。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我之所以未按约支付房租，是因为受疫情影响，我没有营业，没有钱支付房租，我不是恶意拖欠房租，双方应共同承担此期间的房租。2020年5月我开始营业，但由于几乎都是消耗老客源，没有资金收入，所以一直没有交纳房租。另外，双方签订合同时，我要求该店铺要有营业执照，但签订合同后，原告才告知没有营业执照，其无权收取房租。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还押金7500元；2、判令原告赔偿店内装修费用4万元；3、判令原告赔偿2020年6月23日之后会员卡退费损失35360元；4、判令原告赔偿因换锁导致服务人员不能正常工作另寻他人服务客户的消费5148元；5、判令原告赔偿转租中介费3000元；6、判令原告赔偿转让费28000元；7、判令原告赔偿疫情期间2020年1月23日至2020年5月1日期间关门不能正常营业一半的房租。事实与理由：2020年4月7日，因新冠疫情影响，涉案店铺无法正常营业，被告与原告协商疫情期间房租延后交纳。经原告同意，双方达成一致，疫情期间房租延后交纳，并达成口头约定。2020年6月22日原告忽然要求被告立即交纳房租，双方电话协商未果，又因疫情原因被告在外地无法回京当面协商。2020年6月22日原告私自带人清退被告店内工作人员，并更换店铺门锁，导致被告店铺无法正常经营，造成直接经济损失。2019年10月7日双方签订《店铺转让协议》时，原告故意隐瞒无营业执照的事实，且留下的产品和设备存在质量问题，无法正常使用。同时兑店前遗留下来的会员及会员卡费也存在虚假信息，双方多次协商未果。原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的反诉请求。被告欠付租金违约在先，导致合同无法继续履行。我将店铺转让给被告时，店内有装修，是被告自己要重新进行装修。其装修价值无从考量。双方签订转让协议后，被告自负盈亏，其需要对自己负责，卡费未消费完，客户要求退卡合情合理。换锁当天民警致电被告，其称无法到场，我在派出所做完笔录，在原告店员的陪同下换了锁，换锁前我已提前通知被告解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月7日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将涉租房屋出租给被告，建筑面积48.36平方米，租赁用途为商用，租期自2019年10月7日至2022年4月23日，月租金7500元，半年内押一付三，半年后押一付六。押金7500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的……（此为第八条第四款）乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，原告与被告签订《转让协议》，约定原告将涉租房屋悠大宝美甲店铺经营权和所有权一并转让给被告，转让费28000元。上述合同签订后，被告开始使用涉租房屋，用于经营美甲服务。被告向原告支付租金至2020年4月6日，此后未再支付任何租金。被告称其未按约支付租金的原因是受疫情影响，其所经营店铺未能开业经营，其无力支付租金。被告称原告同意疫情期间延付租金。原告表示其多次催促被告交纳2020年4月7日至2020年10月6日期间的租金，甚至同意被告先交三个月、先交一个月的租金，但被告始终拒付租金。经查，2020年6月22日，原告将涉租房屋上锁。2020年7月被告将其物品从涉租房屋搬离。原告提交其与被告之间的微信记录，记载其于2020年4月6日开始向被告多次催缴房租，被告始终未付。被告称原告转让涉案的店铺时称有营业执照，但其接手后发现没有营业执照，后原告称可以帮着办营业执照，但需要1万余元，由于没钱，所以未办，后来此事便不了了之了。原告表示双方签订转让协议前，被告并未询问过营业执照之事，原告也未承诺过有营业执照，签订协议后，被告提出要办营业执照，原告表示可以帮着办理，也告知了被告办理的流程和费用，但被告自己表示暂时不办理。被告表示其接手涉租房屋后，进行了装修，其搬离涉租房屋时，遗留了壁纸、灯、展柜、推拉门、招牌和监控，上述装修花费4.28万元，要求原告赔偿4万元。原告表示确实遗留了上述装饰装修，但被告搬离时，自己表示放弃上述装修。被告表示因被告收回涉租房屋，导致原告经营店铺无法经营，其发生会员卡退费损失35360元；因有些顾客要求将会员卡内费用使用完，被告另行找美甲师为其顾客提供美甲服务，支出5148元；因被告本要将涉租房屋另行出租，并交纳了中介费3000元，但因原告收回涉租房屋，其未能另行转租，中介费也未能退还；因原告转让给被告的产品、装修、仪器、摆饰都不能使用，故要求退还转让费28000元；因受疫情影响，被告无力交纳房租，原告收回了涉租房屋，要求2020年1月23日至2020年5月1日的房屋双方各承担一半，故要求原告退还租金9315元。本院认为，根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》，被告应于2020年4月7日前支付2020年4月7日至2020年10月6日的租金，但因受疫情影响，被告经营确实出现困难，其因此未能按约支付租金，不宜就此认定其构成违约。原告于2020年6月22日将涉租房屋上锁，并控制涉租房屋，此后被告即无法再继续使用涉租房屋，故本院确定双方之间的合同于该日解除。被告称原告签订合同时承诺有营业执照，但原告予以否认，被告未就其主张举证证明，本院不予采信。关于原告主张的租金，被告应向原告支付2020年4月7日至合同解除之日即2020年6月22日的租金19000元。合同解除后，被告不应再向原告支付租金。原告主张的违约金、利息损失本院不予支持。关于被告支付的押金7500元，可用于抵扣其应付的租金，抵扣后，被告应再支付租金11500元。被告主张的装修损失，鉴于被告遗留的壁纸、灯、推拉门、招牌原告仍在使用，本院酌情确定原告就此给予被告适当补偿。被告主张的会员卡退费损失、另寻其他服务人员服务客户的支出、中介费损失，因违约方系被告，其上述主张均于法无据，本院不予支持。被告主张的转让费系双方《转让协议》项下之纠纷，本案中不予处理。被告要求原告承担2020年1月23日至2020年5月1日期间一半房租的请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋佳奇于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黄玲利租金一万一千五百元；二、原告（反诉被告）黄玲利于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）宋佳奇装修补偿款四千元；三、驳回原告（反诉被告）黄玲利的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宋佳奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1084元，由原告（反诉被告）黄玲利负担996元，由被告（反诉原告）宋佳奇负担88元；反诉案件受理费1433元，由被告（反诉原告）宋佳奇负担1408元，由原告（反诉被告）黄玲利负担25元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年十二月二十二日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜