成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4505号 原告：叶建生，男，1983年9月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：庄卫东，广东华商律师事务所律师。 被告：鲁泓滟，女，1989年12月20日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：岳云，四川省达州市正大法律服务所法律工作者。 第三人：四川瀚锋置业有限公司，住所地四川省成都市双流区协和街道长顺大道一段**。 法定代表人：朱国刚，职务不详。 原告叶建生与被告鲁泓滟及第三人四川瀚锋置业有限公司（以下简称瀚锋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，原告叶建生向本院提出申请，撤回对第三人瀚锋公司的起诉，本院依法予以准许。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶建生的委托诉讼代理人庄卫东，被告鲁泓滟及其委托诉讼代理人岳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶建生向本院提出诉讼请求：1.判令鲁泓滟继续履行双方签订的《个人房屋买卖合同》；2.判令鲁泓滟办理讼争房屋的所有权转移登记手续，将讼争房屋所有权过户至叶建生名下，并向叶建生交付该房屋。事实与理由：2018年7月21日，叶建生与鲁泓滟签订《个人房屋买卖合同》，约定叶建生向鲁泓滟购买鲁泓滟于2017年12月30日向瀚锋公司订购的位于双流区天府五街花样年•家天下小区二期7栋1801号住房，总价款为723,419元，房屋办理过户手续所需缴纳税费由叶建生承担。双方还约定，叶建生于合同签订之日起先行支付购房定金289,000元，余款434,419元于房屋过户手续办理完毕之日支付，且鲁泓滟应保证该房产权清晰无争议、可市场交易，不得将房产另行出售给第三人，发生与鲁泓滟有关的产权纠纷概由鲁泓滟负责清理，并承担民事责任，因此给叶建生造成经济损失的，应负责赔偿。合同签订前，叶建生已代鲁泓滟向瀚锋公司支付鲁泓滟认购房产的尾款289,000元。2018年7月20日，瀚锋公司向鲁泓滟出具《收款收据》。此后，鲁泓滟在办理房屋过户手续前，声称收到瀚锋公司于2018年8月6日的律师函，该律师函的内容为因鲁泓滟购买案涉房屋未能成功办理按揭贷款，要求鲁泓滟立即支付剩余全部购房款，否则将解除买卖合同收回房屋。鲁泓滟以此为由，要求叶建生先行支付余款，叶建生未同意。至2020年2月，叶建生询问鲁泓滟房屋进展情况，表明可以支付全部购房尾款，并向鲁泓滟再次确定需要讼争房屋。2020年3月，叶建生要求鲁泓滟推进所购房屋过户手续，鲁泓滟称疫情停工房屋还未建好无法交房，没办法办理房屋过户手续，叶建生表示理解，让鲁泓滟于交房后及时办理过户手续。2020年5月，叶建生收到房屋将于2020年6月9日交房的消息后，遂要求鲁泓滟及时办理房屋过户手续以便支付尾款，鲁泓滟却称叶建生所购房屋在2020年4月前已经转卖给他人，但其并未出示任何凭据，也不再理会叶建生。根据合同约定，叶建生支付购房定金后，鲁泓滟需要办理房屋过户手续。办妥房屋过户手续是鲁泓滟的先义务，鲁泓滟在未履行先义务的情况下用一份与所购房屋无关的催付律师函要求叶建生先行支付尾款，已经违反合同约定。且其在叶建生多次明确表示需要讼争房屋、甚至可以先支付全部尾款的情况下，拒绝履行合同义务，将房屋过户至叶建生名下，此行为严重丧失诚信。案件审理过程中，叶建生变更其诉讼请求为：1.确认叶建生与鲁泓滟签订的《个人房屋买卖合同》合法、有效；2.判令鲁泓滟办理讼争房屋的所有权转移登记手续，将讼争房屋所有权过户至叶建生名下，并向叶建生交付该房屋。 鲁泓滟辩称，请求判令鲁泓滟向叶建生返还已交购房款289,000元，并驳回叶建生的其他诉讼请求。理由为：1.叶建生利用从网上下载的格式合同中的文字陷阱来违反双方的诚实守信交易规则。根据双方的口头约定，鲁泓滟向瀚锋公司认购的房屋因尚未建成，需要交清所有购房款后才能有效转移房屋所有权，但叶建生却准备了一份在网上下载的合同要求鲁泓滟签订，并拒绝按照约定支付购房尾款，还对案涉房屋申请了保全，造成鲁泓滟自己的财产无法办理相关手续。叶建生提起本案诉讼是对格式合同的认识偏差，双方对该格式合同都有争议，产生了重大误解。叶建生违反了先付款后交房的自然买卖法则。叶建生与鲁泓滟签订的《个人房屋买卖合同》合法、有效，受法律保护，但因叶建生拒交购房尾款，造成双方所签订的《个人房屋买卖合同》解除。根据法律规定，鲁泓滟应将其所收取的289,000元返还给叶建生，但返还该款的前提条件为叶建生先解除案涉房屋的查封措施。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：《个人房屋买卖合同》、转账记录、收款收据、微信聊天记录、公证书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于双流区西航港街道九龙××组××号××栋××层××号房屋签约备案登记时间为2018年12月8日，出卖人为瀚锋公司，买受人为鲁泓滟，规划用途为办公。2018年7月21日，叶建生与鲁泓滟签订《个人房屋买卖合同》，约定鲁泓滟将其自瀚锋公司处购买的位于双流区天府五街花样年•家天下小区7号楼1801号房屋出售给叶建生。该合同第二条约定，售房总价为723419元，含附属设施费用，从合同签订之日起，叶建生向鲁泓滟支付289000元作为购房定金。第三条约定，叶建生于合同签订当日内向鲁泓滟支付首付款289000元，余款434419元在房屋过户手续办理完毕之日支付。 以上合同签订后，叶建生代鲁泓滟向瀚锋公司转账支付289,000元。 2018年9月11日，鲁泓滟通过微信聊天的方式，要求叶建生支付购房尾款，叶建生回复因自己目前也拿不出钱来，让鲁泓滟看看有没有人买房屋，并要求鲁泓滟将房屋卖了。鲁泓滟表示“确实是没有人买”“没人买真的”“我也想卖”“连销售都在帮我想办法”。2020年2月24日，叶建生问鲁泓滟“现在有交房了吗”“什么时候交房”，鲁泓滟回复“还没呢”“还没给合同，具体时间不清楚，大概在下半年，你有什么打算”；叶建生回复“想把剩下的余款给你，所以了解一下什么时候交房”，鲁泓滟回复“房子现在增值了”。2020年3月17日，叶建生问鲁泓滟“这个房子后面的流程什么时候可以往下推”，鲁泓滟回复“哦哦，我那天找合同没找到，才想起来是不是两份都在你那边，麻烦你寄一份给我吧”，叶建生回复“合同在福建保险柜，我在深圳，暂时没有回去”“合同我只有一份，我得留底，这个房子我要留，我们把后面的过户流程往下走就行吧”“是还没交房吗”，鲁泓滟回复“哦合同我没有哦”“建都没建好，疫情停工，延期到不知道多久等通知”。2020年5月23日，叶建生要求鲁泓滟办理过户手续，鲁泓滟于2020年5月24日回复“哥，我不知道你有没有去了解过这个房子，短期之内他是拿不到证的，所以你说要怎么交易呢？”此后，双方就合同的履行问题发生纠纷。 庭审过程中，经询问，叶建生明确表示鲁泓滟应先将房屋交付给叶建生后，叶建生才同意支付购房尾款给鲁泓滟。 另，根据本院于2020年9月15日向成都市双流区国土资源局不动产登记中心调查的情况，位于成都市双流区西航港街道九龙××组××号××栋××层××号的房屋因开发商未向成都市双流区国土资源局不动产登记中心申请首次登记，故业主无法办理产权分户手续。 本院认为，叶建生与鲁泓滟所签订的《个人房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，故合法、有效。本案的争议焦点为：一、《个人房屋买卖合同》是否已经解除；二、叶建生关于要求鲁泓滟办理房屋所有权转移登记的主张是否应当支持；三、叶建生关于要求鲁泓滟交付房屋的主张是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于《个人房屋买卖合同》是否已经解除的问题 鲁泓滟主张，《个人房屋买卖合同》系格式合同，该合同关于付款的约定违反了先付款后交房的自然买卖法则，且基于叶建生违约已经解除。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此，所谓格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而采用格式条款的合同即为格式合同。本案中，《个人房屋买卖合同》从内容上来看，共计两页八条，合同主要条款对合同价款及购房款的支付等事项进行了明确约定。而鲁泓滟仅以该合同系叶建生从网上打印而来，关于款项的支付时间违背了先付款后交房的自然交易法则为由，主张该合同系格式合同，双方存在重大误解，无事实及法律依据，本院不予支持。鲁泓滟在合同明确约定了购房尾款交付时间为房屋过户手续办理完毕之日情况下，要求叶建生先支付尾款不符合双方的约定。其次，虽然叶建生在微信聊天过程中，曾要求鲁泓滟卖掉房屋，但鲁泓滟并未明确同意，即双方并未就合同解除达成一致意见。事实上，鲁泓滟也从未提出过关于合同解除后向叶建生退还购房首付款的相关事宜。因此，鲁泓滟关于叶建生违约导致《个人房屋买卖合同》已经解除的理由不成立，本院不予支持。 二、关于叶建生要求鲁泓滟办理房屋所有权转移登记的主张是否应当支持的问题 本院认为，根据本院向成都市双流区国土资源局不动产登记中心调查的情况，案涉房屋因开发商未向成都市双流区国土资源局不动产登记中心申请首次登记，故业主无法办理产权分户手续。因此，叶建生关于办理房屋所有权转移登记的主张尚不具备客观条件。 三、关于叶建生要求鲁泓滟交付房屋的主张是否应当支持的问题 《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，《个人房屋买卖合同》并未约定房屋交付时间，在叶建生仅向鲁泓滟交付了首付款289,000元，且明确表示鲁泓滟先交房后支付尾款的情况下，鲁泓滟行使同时履行抗辩权，拒绝向叶建生交付案涉房屋符合法律规定。因此，本院对叶建生关于鲁泓滟向其交付房屋的主张亦不予支持。 综上，《个人房屋买卖合同》合法、有效，但由于案涉房屋因尚未办理首次产权登记不具备办理所有权转移登记手续的客观条件，在双方对房屋交付时间并无明确约定，且叶建生仅支付了购房首付款的情况下，叶建生要求鲁泓滟先向其交付房屋无事实及法律依据，本院对叶建生关于办理房屋所有权转移登记手续和交付房屋的主张均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认叶建生与鲁泓滟于2018年7月21日签订的《个人房屋买卖合同》合法、有效； 二、驳回叶建生的其他诉讼请求。 案件受理费6400元，财产保全费4137元，共计10,537元，由叶建生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 莉 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。