江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初7739号原告：汪峰，男，1963年6月8日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏品映律师事务所律师。被告：山东三庆置业有限公司乳山分公司，住所地山东省威海市乳山市银滩旅游度假区86号。代表人：唐辉，经理。被告：山东三庆置业有限公司，住所地山东省济南市高新区新泺大街1666号齐盛广场5号楼2508室。法定代表人：吴立春，执行董事。被告：南京海之盟营销策划有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区科巷1号1403室。法定代表人：张坤，执行董事。以上三被告的共同委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。以上三被告的共同委托诉讼代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告汪峰与被告山东三庆置业有限公司乳山分公司（以下简称山东三庆置业乳山分公司）、山东三庆置业有限公司（以下简称山东三庆置业公司）、南京海之盟营销策划有限公司（以下简称南京海之盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，被告山东三庆置业公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2020年10月13日作出（2020）苏0104民初7739号民事裁定书，裁定驳回被告山东三庆置业公司对本案管辖权提出的异议。此后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪峰的委托诉讼代理人蒋旺翔，被告山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司的共同委托诉讼代理人司盆景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪峰向本院提出诉讼请求：1.山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司共同向汪峰退还购房款175000元，并支付利息损失（自每次付款的次日起、以年利率6%为标准，计算至实际偿还之日止，暂计至2020年7月31日为15445.82元）；2.山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月15日，汪峰通过南京海之盟公司与山东三庆置业乳山分公司签订《碧海华庭国际公寓商品房认购书》，认购该小区46B座22层X号房屋，面积37.96平方米，总价为348214元。汪峰交纳定金50000元，首付款143214元，剩余205000元银行贷款。该认购书约定的有效期限为买受人付清全部定金之日起7个工作日。汪峰按约支付了定金50000元，随后海之盟公司工作人员要求汪峰付款，汪峰又陆续支付了125000元。但至今未签订《商品房买卖合同》，未能办理房屋按揭贷款手续，也未能交付房屋，给汪峰造成很大损失。《碧海华庭国际公寓商品房认购书》约定的有效期限已经过期，该认购书已失效，双方未签订《商品房买卖合同》。山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司应向汪峰返还全部已付款项。请求法院判如所请。被告山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司辩称，《碧海华庭国际公寓商品房认购书》合法有效，在认购书未解除的情况下，汪峰要求返还购房款于法无据。《碧海华庭国际公寓商品房认购书》约定的付款方式为银行按揭贷款，汪峰于2019年5月29日支付购房款50000元后，已按约足额支付案涉房屋首付款，剩余房款应采用银行按揭贷款方式支付。汪峰应提交办理按揭贷款的资料，但汪峰要求变更付款方式为分期付款，并于2019年10月9日支付购房款25000元，此后汪峰又要求变更付款方式为银行按揭贷款。由于原告反复变更付款方式导致双方未签订《商品房买卖合同》，责任在于汪峰，其无权要求退还购房款。南京海之盟公司为山东三庆置业乳山分公司的代理商，并将收取的款项交付给委托人山东三庆置业乳山分公司，其行为产生的后果应由山东三庆置业乳山分公司承担，汪峰主张南京海之盟公司承担共同还款责任于法无据。请求法院依法驳回汪峰的诉讼请求。本院经审查对案件事实认定如下：位于山东省威海市乳山市银滩旅游度假区庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司作为建设单位开发建设，用地项目名称为三庆碧海华庭南区46-48＃产权式度假酒店公寓。对外销售项目名称为“碧海华庭国际公寓”。山东三庆置业乳山分公司授权南京海之盟公司代理销售“碧海华庭国际公寓”项目。2018年9月15日，汪峰随南京海之盟公司前往山东省乳山市“碧海华庭国际公寓”项目现场看房，并于当日与山东三庆置业乳山分公司签订《碧海华庭国际公寓商品房认购书》1份，约定汪峰认购“碧海华庭国际公寓”项目46Ｂ座22层X号房屋，房屋单价9173.18元／平方米，总房款348214元；签订本认购单时，必须缴纳定金人民币伍万元整，定金除售楼现场交纳外，其他必须存入开发商指定账户或者卡号，否则产生的一切后果与开发商无关，责任自负；本次定金已交20000元，定金尚欠30000元，须于2018年10月31日前补齐，本认购书生效，否则认购无效，已付定金不予退还，出卖人有权将此房另行出售；买受人应于2019年5月30日前与出卖人签订《商品房买合同》，本认购书对购房者所购房产总价款的付款方式作出如下约定，买受人同意按银行按揭贷款方式办理，即签订《商品房买卖合同》时买受人及时提交按揭贷款资料，并按总合同额的40%一次性交纳首付款143214元，剩余房款银行贷款205000元，银行贷款所需缴纳的各项费用由买受人按规定交纳；该认购书的有效期限为买受人付清全部定金之日起7个工作日，买受人按照本认购书约定在认购书有效期内与出卖人签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效，如买受人未在该认购书的有效期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》，本认购书自动失效，已付定金不予退还，出卖人有权将此房另行出售。汪峰于上述《碧海华庭国际公寓商品房认购书》签订当日向山东三庆置业乳山分公司交纳定金20000元，山东三庆置业乳山分公司出具定金收据。2018年10月31日，汪峰向南京海之盟公司交纳30000元，海之盟公司出具收据，写明收款事由为补房款，购三庆46Ｂ-2230。此后，汪峰分别于2018年12月29日、2019年5月29日向南京海之盟公司支付各50000元。南京海之盟公司分别出具房款、首付款收据，并于2019年6月5日出具《证明》1份，写明：客户汪峰2019年5月29日所交首付款50000元，其中43214元为首付款，6786元为交房办证费用，该费用办证时多退少补。2019年10月9日，汪峰向南京海之盟公司刷卡支付25000元，南京海之盟公司出具购房款收据。此后，汪峰未再交纳购房款，亦未向南京海之盟公司或山东三庆置业乳山分公司提供办理银行按揭贷款的资料，双方未签订《商品房买卖合同》。庭审中，双方对于未能签订《商品房买卖合同》的原因各执一词。汪峰称签订《碧海华庭国际公寓商品房认购书》时销售人员确认可以办理银行按揭贷款手续，后销售人员又要求其变更付款方式，当汪峰支付50%首付款后，销售人员迟迟未能为其办理贷款并签订《商品房买卖合同》，现认购书约定的有效期已过，汪峰有负债认为自己可能不符合贷款条件并告知南京海之盟公司，山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司办事拖沓对于贷款及后续付款事宜未给予明确答复，汪峰于2019年10月支付购房款25000元后，一直与南京海之盟公司保持电话联系，后因新冠病毒疫情爆发，加之双方就案涉房屋签订的认购书已经失效，且汪峰资金紧张，亦不想再购买案涉房屋。山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司称双方签订认购书后，汪峰向南京海之盟公司的销售人员反映因其自身原因，主动要求变更付款方式为分期付款，故陆续支付部分购房款。当南京海之盟公司销售人员电话联系汪峰提交户口本、身份证等办理银行按揭贷款所需资料时，汪峰多次拒绝，双方后续协商汪峰分期付款，首付款为50%。汪峰交纳50%购房款后又要求以银行按揭贷款方式支付剩余房款，2020年3、4月份汪峰再次要求分期付款。由于汪峰反复变更付款方式，导致双方未能签订商品房买卖合同，现山东三庆置业乳山分公司仍然愿意与汪峰继续就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。本院认为，汪峰与山东三庆置业乳山分公司签订的《碧海华庭国际公寓商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。汪峰通过南京海之盟公司、山东三庆置业乳山分公司共计交纳定金及购房款合计175000元。其中20000元收据写明为定金，2018年10月31日汪峰通过刷卡向南京海之盟公司支付的30000元，虽然收据中载明的收款事由为“补房款”，但根据《碧海华庭国际公寓商品房认购书》约定的交纳定金时间，结合汪峰履行付款义务的情况及汪峰在民事起诉状“事实与理由”部分自认支付定金50000元，本院确认汪峰所支付的上述款项中的50000元为定金，其余125000元由于双方约定交房办证费用未实际发生，故均应认定为购房款。案涉《碧海华庭国际公寓商品房认购书》虽然约定该认购书的有效期限为买受人付清全部定金之日起7个工作日，如买受人未在认购书的有效期限内与出售人签订《商品房买卖合同》，认购书自动失效，已付定金不予退还，出卖人有权将此房另行出售；买受人应于2019年5月30日前与出卖人签订《商品房买卖合同》。但在实际履行过程中，汪峰于认购书约定的有效期内的2019年5月29日交纳首付款50000元，此后于2019年10月9日再次向南京海之盟公司刷卡支付购房款25000元，超出认购书约定的有效期限，海之盟公司亦收取上述购房款，庭审中，双方均认可此后一直通过电话对于房款的支付进行沟通，上述行为表明合同双方对于认购书约定的有效期限已经达成变更的合意，该认购书尚未失效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，汪峰未能提供证据证明南京海之盟公司或山东三庆置业乳山分公司拒绝与其就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，相反，山东三庆置业乳山分公司在庭审中仍表明愿意继续与汪峰签订《商品房买卖合同》。如果山东三庆置业乳山分公司曾明确拒绝与汪峰签订《商品房买卖合同》，汪峰应在收到上述意思表示后及时向其主张适用定金罚则，要求其双倍返还所收取的定金。至于汪峰庭审中陈述南京海之盟公司在签订认购书后变更付款方式，在双方未能协商一致的情况下，汪峰亦可坚持按认购书约定的付款方式支付购房款，但汪峰自认未向山东三庆置业乳山分公司、山东三庆置业公司、南京海之盟公司提供过贷款资料。结合汪峰在庭审关于因其自身原因导致其可能不符合贷款条件且资金紧张不想再买房的陈述，本院认定因汪峰一方的原因导致其与山东三庆置业乳山分公司未能就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。由于案涉认购书尚未失效，汪峰起诉主张山东三庆置业乳山分公司返还全部购房款，并表明不再继续履行认购书约定的义务，因此双方签订的《碧海华庭国际公寓商品房认购书》已无继续履行的可能，自2020年9月24日山东三庆置业乳山分公司签收起诉状副本的时间解除。根据前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，汪峰支付的50000元定金不予返还，其余购房款125000元应由山东三庆置业乳山分公司向汪峰返还。汪峰主张自每次付款的次日起、以年利率6%为标准计付利息，本院认为，汪峰的利息损失应当自双方解除案涉认购书的次日起计算，即以12500元为基数，自2020年9月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向汪峰支付利息至实际给付之日止。南京海之盟公司系山东三庆置业乳山分公司的受托人，南京海之盟公司亦向汪峰披露委托人系山东三庆置业乳山分公司，汪峰亦知晓南京海之盟公司并非认购书的当事人，因此南京海之盟公司不承担返还购房款的民事责任。汪峰主张南京海之盟公司承担共同或连带还款责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。山东三庆置业乳山分公司是山东三庆置业公司设立的不具有独立企业法人资格的分支机构，故山东三庆置业公司应当对山东三庆置业乳山分公司上述债务中不能清偿的部分承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东三庆置业有限公司乳山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告汪峰购房款125000元，并支付利息（利息以12500元为基数，自2020年9月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、被告山东三庆置业有限公司对山东三庆置业有限公司乳山分公司的上述债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。三、驳回原告汪峰的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4109元，减半收取计2054.5元，由原告汪峰负担706元，被告山东三庆置业有限公司乳山分公司、山东三庆置业有限公司负担1348.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  王 芃二〇二〇年十二月十四日见习书记员  董媛媛