广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20156号原告：广州歌戈儿生活科技有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学大道121号303-1房壹毛猪众创空间办公卡位G065号，统一社会信用代码91440101MA5C476F9J。法定代表人：ZHANGJIARU，系该司总经理。委托诉讼代理人：杜丹丹，系广东圭峰律师事务所律师。被告：王菲，女，1990年11月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：钟洁玲，系广州金鹏律师事务所律师。原告广州歌戈儿生活科技有限公司诉被告王菲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜丹丹及被告的委托诉讼代理人钟洁玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋租赁保证金68000元及顶手费42222元（8万元÷36个月×剩余租期19个月）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年10月30日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于广州市天河区天河南一路32号的商铺一间，面积约为65平方米，租赁期限为2018年11月10日至2021年11月9日止，合同约定了租金及保证金。原告承租被告商铺的目的是经营美甲业务。合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁保证金68000元及顶手费80000元，并依约按月足额支付租金，未有违约事宜。2020年1月底开始，全国范围内暴发新冠××疫情，广东省于2020年1月23日开始启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情期间，原告承租的上述店铺经营业务无法正常开展，经营受到严重影响，原告遭受了巨大亏损，已无法继续经营美甲业务。为避免损失进一步扩大，原告不得已于2020年3月23日向被告发出解除租赁合同的通知，并于2020年4月8日正式搬离租赁场所，与被告办理了交接手续。原告认为，之所以与被告解除房屋租赁合同，是因为新冠××疫情导致原告无法继续经营，属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百十一七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。故原告在解除房屋租赁合同的同时要求被告返还房屋租赁保证金及顶手费，其中房屋租赁保证金为68000元，顶手费是被告一次性向原告收取的三年租赁期内的额外费用，鉴于原告实际租赁期仅为17个月，故被告应按比例退还对应的顶收费即40222元。经多次交涉，被告均拒绝原告的前述要求。被告王菲答辩称：1.新冠××疫情在本案中不属于不可抗力，租赁关系因原告单方提前解除合同而终止，根据租赁合同的相关约定，被告有权不予退还租赁保证金。疫情并未导致原告无法使用租赁房屋，根据原告提供的相关证据可知即使在疫情期间，原告仍然可以使用租赁房屋，且原告于2月10日恢复营业，2020年2月24日广东省新冠××疫情防控级别从一级调整到二级，从二级开始各项经营逐步恢复，2月21日国务院发布的复工指南通知，强调落实好新冠××疫情防控各项工作恢复，2020年2月广州市陆续发布复工复产相关指引，并推出支持广东省中小企业对应疫情影响保持平稳、健康复工复产生的措施，指导企业陆续恢复营业，根据财政部、国家税务总局公告（2020）字第8号及广州市税务局印发全部落实实施复工复产政策的措施，原告已能享受相应的增值税等税收减免政策，被告作为个人物业，考虑疫情影响也同意减少2、3月租金及转租，合同可以继续履行，疫情不会导致本合同的目的无法实现，双方租期比较长，疫情仅影响一小段租赁期间，疫情期间短暂的经营困难并不代表租赁期间内的经营都困难，租赁终止的原因是原告不愿意继续经营，单方解除合同。被告于3月5日同意减免原告3月一半租金及转租，原告于2020年3月21日向被告发出解除合同通知，被告不同意，但原告仍要求进行租赁场地交接。从被告发出解除通知书的时间可知，被告实际一开始就想要在3月做完不做了，不想要继续履行合同，而后被告以其事实行为表示不愿意继续履行合同，属于被告单方解除行为。按照合同约定若承租方提前退租，出租方有权不予退还保证金，因此被告无需退还原告租赁保证金。2.原告所称顶手费实际是进场费，是原、被告双方协商一致的费用，原告向被告支付的一次性费用不应退还。原告交付给的租赁物并非毛坯房，是有带装修的，因此双方通过协商，由原告向被告一次性支付进场费用6万元，原告主张的8万元，被告仅收取了6万元，另外2万元是中介收取的，该2万元是由被告先收取，再转给中介，进场费用在租赁房屋习惯中属于行业规则，本案的进场费用是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认为合法有效，本合同现因原告单方原因解除，原告为过错方，此时原告要求返还顶手费，没有事实和法律依据。综上，根据民事诉讼证据规则，谁主张谁举证，原告并未举证证明疫情对租赁的影响已达到不可抗力的因素，也没有举证证明双方有关于进场费用返还的约定，且此次解除合同属于应当双方返还进场费用的情形，因此请求法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2018年5月24日，被告向广州市天河区房地产租赁管理所出具《具结书》，内容为被告位于天河××××房的物业，使用性质为住宅，因经营（居住）需要，申请办理《房屋租赁登记备案》；现被告委托詹琳全权代为处理上述物业的出租、管理、经营事宜，有效期至2025年12月等。2018年10月30日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将位于广州市天河区天河南一路32号103自编之一[打印体“一”字上方手写“三（街道系统登记）”字样，以下简称“涉案商铺”]出租给乙方使用；租赁期限自2018年11月10日起至2021年11月9日止；2018年11月10日至2019年11月9日租金为每月34000元，2019年11月10日至2020年11月9日租金为每月36040元，2020年11月10日至2021年11月9日租金为每月38202元；签订本合同的同时，乙方向甲方支付保证金68000元，本合同期满终止时，甲方在查明乙方并无拖欠租金、管理费、水电费、各费用等应付款项，经检查场地在使用中无损坏以及其它违约行为后，须在五日内将保证金无息退还给乙方；乙方必须于每月8日前向甲方缴交租金；如乙方未经甲方同意，拖欠月租金超过七天以上的，甲方有权单方面终止合同，收回场地，保证金不退还乙方；租赁期内，乙方不得以任何形式转让、转租、分租该场地，如需转让该场地，需经甲方书面同意；乙方申办该场地的使用及装修费，购置设备一切费用均由乙方自行负责支付；如乙方拖欠应付甲方租金超过3日，甲方可从第4日起，按每日千分之十计收乙方应交而未交款的滞纳金，如拖欠租金达七天，甲方有权提前终止本合同，收回该场地，并不退还保证金；租赁期内，双方不得提前终止合同，如乙方提前退租，甲方有权不退还其保证金，乙方在迁出该场地时不得拆除店内镶嵌在墙体内的固定装修，将所租用的场地完好整洁交还甲方，如甲方提前收回场地，须赔偿双倍保证金给乙方；本合同的解除须符合下列任一条件：a.合同期满，b.双方中任何一方违约而致使租赁合同不能履行时，c.在国家、物业管理条例不允许的情况下等。《合同》末尾甲方签名处显示“王菲詹琳代”签名及捺印。同日，案外人冯少珊向詹琳转账支付182000元（原告主张该笔182000元包含保证金68000元、首月租金34000元以及顶手费80000元），被告于同日出具收取原告支付涉案商铺押金68000元收据壹张（经手人处显示“詹琳代”字样），被告表示原告所称顶手费80000元包括进场费用60000元及经其收取后转交中介的中介费用20000元。被告为证明其该项主张，向本院提交如下证据：1.落款时间为2018年10月30日的收据（载明收到詹琳交来天河南一路32号103之一的佣金17000元）；2.显示由詹琳于2018年10月30日开具的收据（载明收到被告交来天河南一路32号103之一的入场费回扣人民币2万元整，下方金额栏手写数字80000元）；3.平安银行个人收付款业务回单（显示詹琳于2018年10月30日向案外人李基民支付37000元，备注汇款用途为退款）。经质证，原告就证据1、2的真实性不予确认，对证据3的关联性不予确认。另就承租期间的租金减免情况，双方确认2020年2月期间被告给予减租15000元，3月期间被告给予减租18020元。2020年3月23日，原告向被告作出《解除租赁合同通知函》，函称：2020年1月底开始，受新冠病毒××影响，涉案商铺已停止营业至今，给原告造成重大经济损失，鉴于当前疫情发展形势，原告继续租赁涉案商铺进行经营的合同目的已无法实现，故原告决定于2020年4月8日与被告解除租赁合同，届时将搬离涉案商铺；鉴于原告提出解除租赁合同的原因是新冠病毒××疫情，属不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条的规定，应当免除违约责任，望被告在收到告知函后退回已付的保证金68000元及店铺转让费80000元，并办理解除租赁合同相关事宜。被告确认收到该函件。2020年4月8日，原告与被告就涉案商铺完成退场交接手续。2020年4月17日，原告向被告作出《律师函》，要求被告退还保证金68000元及顶手费42222元。2020年4月20日，被告向原告作出《回函》，函称：新冠疫情在房屋租赁合同关系下不属于不可抗力，原告提前解除合同，应依约向被告支付违约金，租赁保证金不予退还，“顶手续费”为原告租赁该房屋时向被告支付的一次性费用，不应退还。为证明双方就涉案纠纷沟通事宜，双方均提交微信聊天记录予以证明（聊天双方为原告工作人员及被告委托代理人詹琳，以下统称为“原告”及“被告”），经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2020年2月2日，原告发出“有个事情想跟您沟通下，相信您也知道现在疫情严重，到处的商铺基本无法正常营业，门店经营无收入，而且这样的情况至少会持续两三个月。在这种不可抗力的灾害面前，我们的店铺也是一样的，目前我们至少整个2月跟都是无法营业无经营收入的，3、4月还不知道会受到多达的影响。这种不可抗力灾害确实给我们这些经营者带来了严重的经济损失。我们也希望您能体谅我们的难处，在2月份能给我们免租一个月，3、4月份根据疫情情况适当减租”，被告回复“新年好！最近的疫情，情况谁也想不到，你提的免租一事，有点困难我也有银行贷款，我们也靠这个房租过生活，大家互相体谅一下，我想2月份先给你优惠1万，以后的看情况再说吧大家相互支持一下吧”，原告回复“詹姐，我们也不会完全只从我们利益点出发，只是现在情况确实特殊，我们商场的店铺一早就给我们免了二月份的租金，政府也提了倡议，您看如果说10号我们能正常开门营业，那就按照您说的先优惠1万，后面再看具体情况，如果说大环境情况真的不乐观还要延期的话，希望您可以再帮我们多减些”；2.2020年2月12日，原告发出“詹姐，你看下能不能再给我们多免一些房租，现在街上都没有客人，离店里很近的地方好几个确诊了是新型冠状病毒的案例，加上相关防疫部门的要求，街上根本没人，我们也没法正常营业呢”，被告回复“你说的情况我们都理解，谁也不想这样子我也有我的困难，都靠这个店生活，又要还银行的贷款，没有别的收入，大家互相支持一下吧，我们就当做好朋友再给你减5千吧希望谅解谢谢”，原告回复“是的，谁也没想到会出现这样的情况。我们也都理解彼此的难处，非常感谢詹姐的支持”；3.2020年3月4日，原告发出“很感谢2月份理解我们的难处，给我们减掉了部分房租。但是我们还是想跟您协商下3月份租金优惠多一点给我们，从开门营业到现在，我们每天基本上都没有客人，现在基本上没有进账呢”，被告回复“本来2月份做为我的心意已经给你减了壹万五千元房租了，再说还要减真的有点难，生活，还贷都要靠这个呢，大家互相理解一下吧”，原告回复“现在的疫情谁也没想到是这个情况呢……您看下能不能3月份给我们减免一半的租金，连着两三个月没有收入还要支付巨额的房租、员工工资，我们是真的交不起了”，被告回复“既然你这样说了，我再给你减一万吧大家都困难互相谅解一下，下月个要正常交房租哦”，原告回复“希望您也能体谅，3月跟给我们减一半房租吧”，被告回复“大家都困难呢，那好吧还是按上个月一样减，下个月真的要按正常交房租了，我们私人的店铺和公家的店铺不一样，我贴给你的是我自己的钱哦”，原告回复“真的是希望您还能再多支持下我们呢，给我们减半……”；4.2020年3月5日，被告回复“那好吧，你就这个月，就是就按半个月给你算了，下个月还是要恢复原样……那下个月恢复原样，按合同交租金”，原告回复“疫情的发展确实不是我们能说的算的，下个月甚至下下个月的行情怎么样我们谁也不清楚，您看您这边的话同意我们可以转租吧，后期如果情况不乐观的话，我们就转租出去，您看呢”，其后双方就转租事宜进行多次协商，但未能达成一致；5.2020年3月23日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，并表示“由于新冠疫情的影响，我们继续租赁贵铺进行经营已无法实现合同目的，所以我们决定于2020年4月8日与贵方解除租赁合同，届时我们将搬离租赁场所”。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.关于原告已支付顶手费的性质，原告认为顶手费是其一次性向被告支付3年租赁期内的额外费用，通常情况下顶手费是下一手承租人向上一手承租人支付的顶手费，用于支付原有装修的成本，被告将涉案商铺交付给其使用时，涉案商铺是由上一手承租人装修的，原告承租后进行了再次装修，被告对原告的装修行为是清楚知悉且未提出异议的；被告认为认为顶手费是当时原告与中介协商向被告支付的一次性进场费用，支付顶手费的原因是商铺交付给原告之前是带装修的，包含了装修的对价，另商铺租赁单价较低于市场价，顶手费也包含了该部分的租金差额，被告认为该费用是进场费，而非原告所称的顶手费；2.就原告承租后对商铺进行装修的情况，被告表示其知悉原告的装修情况，对于原告进行的内部装修无异议，但原告对商铺外墙的装修并未经过被告同意，在被告就此提出异议时原告已经装修完毕，原告在交还涉案商铺时将商铺内可以拆卸的东西均已拆走，保留了墙面不可拆卸的装饰装修；原告确认其系按照装修后的状态交还涉案商铺；3.关于涉案商铺有无被相关部门限制营业或限制出入的问题，原告表示涉案商铺位于小区内部，疫情期间小区处于封闭状态，涉案商铺本身并未被封闭或限制出入；被告表示小区的封闭管理仅维持了一段时间，且小区的管理仅是对来往人员进行登记，并未限制小区外人员不得进入；4.涉案商铺的经营情况，原告表示其在春节假期停止营业，2020年2月10日恢复营业，刚恢复营业的一周内均未实际接待客人，直至2020年2月17日才开始正式对外营业。本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于原告于2020年3月23日向被告发出《解除租赁合同通知函》时是否具备其所主张的基于不可抗力事由而享有的合同解除权，就此本院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告及被告通过订立《合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，被告已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，原告占有使用涉案商铺直至2020年4月8日，原告亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于原告经营涉案商铺的影响程度存在一定的时效性，即原告所受影响的程度可能会得到好转，且2020年2月10日已可恢复营业，故新冠××疫情的影响未达到原告无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由原告关于其在发函时享有合同解除权的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。结合原告实际于2020年4月8日将涉案商铺交还给被告，本院认定双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年4月8日解除。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《合同》完全无法履行，原、被告双方签订的《合同》约定涉案商铺的租赁期限截止至2021年11月9日，原告在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，被告有权没收其已支付的保证金，据此原告要求被告退回保证金68000元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院对此不予支持。关于原告已支付的顶手费80000元的问题。被告虽表示其中包括20000元中介费用由其收取后转交中介人员，但并未提交充分证据予以证明，原告亦对此不予确认，故本院对其上述抗辩不予采信。对于顶手费80000元的性质，原、被告双方对该款项的性质各执一词，原告称上述款项是3年租赁期内的额外费用，被告则称上述款项包括涉案商铺内原有装修及租赁期间内的租金差额，但双方均未能举证证明，根据双方确认的涉案商铺交付时的状态可知，涉案商铺内存在装修。结合交易惯例，本院酌情认定上述顶手费80000元为涉案商铺出租前的装修及使用涉案商铺至2021年11月9日的对价，且上述两部分的金额均为40000元。其中关于涉案商铺出租前的装修的对价40000元，原告在支付上述对价之后即取得上述涉案商铺内原有装修的所有权，后原告对涉案商铺进行了重新装修并将其中已形成附和的装修部分交还给被告，如上所述，原告在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，故对于涉案商铺内原有装修部分所对应的顶手费40000元原告无权要求被告予以返还。至于使用涉案商铺至2021年11月9日的对价40000元，从公平原则出发，被告应按照原告未能使用涉案商铺期间（即2020年4月9日至2021年11月9日期间合计579天）占《合同》约定的使用涉案商铺期间（即2018年11月10日至2021年11月9日合计1095天）的比例向原告退还顶手费合计21150.68元（即579天÷1095天×40000元）。故被告应向原告返还顶手费21150.68元，对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王菲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州歌戈儿生活科技有限公司返还顶手费21150.68元；二、驳回原告广州歌戈儿生活科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2504元，由原告广州歌戈儿生活科技有限公司负担2024元，由被告王菲负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  梁细女人民陪审员  吴旭英二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  谢丽军