福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5427号 上诉人（原审被告）：方建文，男，1977年5月9日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人（原审被告）：郑莲花，女，1978年2月12日出生，汉族，住福建省德化县。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐素团，女，1976年8月21日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 原审第三人：苏天波，男，1979年6月17日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人方建文、郑莲花因与被上诉人徐素团及原审第三人苏天波房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方建文、郑莲花上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、一审、二审案件受理费由徐素团承担。事实和理由：一、一审程序错误。徐素团一审的诉讼请求为“依法判令确认徐素团与方建文、郑莲花于2019年1月5日签订的《房屋买卖合同》(以下简称案涉合同)合法、有效”，一审法院于2020年6月24日第一次开庭审理，在法庭辩论终结后，法庭恢复法庭调查程序过程中，询问徐素团及苏天波是否就本案事实变更诉讼请求并进行释明，徐素团及苏天波均向法庭明确答复“不变更诉讼请求”，并在审理阶段作最后陈述时再次予以明确。2020年7月28日，徐素团提交“变更诉讼请求申请书”，一审法院于2020年8月19日针对徐素团提出的变更诉讼请求第二次开庭审理径直作出判决，程序错误。二、一审判决认定的部分事实错误。根据政府安置选房的相关政策规定，不允许非被拆迁人到选房现场。选房当天，徐素团不可能到选房现场参加选房，更不可能由其直接进行选房。至于选房后，徐素团与方建文、郑莲花在百家置业公司进行协商的情况，也是方建文、郑莲花对选取新的房屋后与徐素团磋商的情形，不是对双方签订的案涉合同商定如何补签的过程，双方最终未能达成一致书面合意。三、一审法律适用错误。（一）房屋买卖合同成立的必要条款需包含：合同当事人、标的及数量等基本条款，但本案中双方签订的房屋买卖协议约定的标的物为“德化县浔中镇王厝山片区棚户区改造产权置换房1-6号楼，选取其中一套，面积为118-124㎡，选房顺序号为第一批133签”，即标的物尚不确定。双方当事人在合同签订后，一直未能确定房屋买卖合同中的标的物，案涉合同未成立。（二）致使双方签订的房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现，系政府拆迁安置政策调整原因造成。双方在知悉该安置政策调整后，有进行协商，但未能就合同约定的标的物及其他条款达成协议，故方建文、郑莲花不存在违约行为。一审法院根据方建文、郑莲花前后签订的两份合同的差价作为违约损失的计算依据，并判令方建文、郑莲花赔偿上述全部违约损失，适用法律错误。 徐素团辩称，一、一审程序正确。一审法院第一次开庭审理时未明确是徐素团还是苏天波变更诉讼请求。因部分事实有待查清，一审法院同意徐素团变更诉求，程序并无不当。二、一审认定事实正确。证人徐某系房产买卖中介公司的业务员，实事求是地陈述双方的交易经过。选房当天，因剩下房源有限，无法达到合同约定的118-124㎡的套房，仅剩90多㎡的套房。徐素团仍同意选择不利于自己的小面积套房，方建文对此无异议。双方在中介公司协商徐素团增加3万元的房款，双方因付款方式未能达成一致意见， 苏天波未作陈述。 徐素团向一审法院起诉请求：判决确认徐素团与方建文、郑莲花于2019年1月5日签订的案涉合同合法有效并继续履行。后徐素团变更诉讼请求为：一、判令解除上述案涉合同。二、判令方建文、郑莲花双倍返还已付购房定金20万元，退还已付购房款5万元及资金占有期间利息(自2019年10月30日起至实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、判令赔偿经济损失129316.5元。 苏天波向一审法院提出独立诉讼请求：一、确认其与方建文、郑莲花签订的《房产买卖协议》合法有效，应继续履行；二、确认案涉807室房屋为苏天波所有，并判令方建文、郑莲花将上述房产及时交付给苏天波装修和使用。 一审法院认定事实：一、方建文于2018年7月18日从颜秀花处析产分得址于德化县王厝山棚户区改造建设安置区中面积为31㎡的安置房及其土地使用权。2019年1月5日，百家置业公司作为中介方，方建文、郑莲花（两人系夫妻关系）作为甲方、卖方，与徐素团作为乙方、买方，共同签订案涉合同。该合同约定：甲方因安置所拥有的房屋座落于德化县浔中镇王厝山片区棚户区改造产权置换房1-6号楼，选取其中一套，幢号以拆迁安置部门标示为准，选房顺序号为第一批133签，产权面积及房号以乙方选房为准。甲乙双方同意上述房屋按6450元／㎡计价。买卖总成交额以乙方选房后面积结算。甲方同意由乙方选房。付款日期及金额为：协议签订当日，乙方应支付甲方购房定金10万元；乙方应于选房之日起10日内，支付给甲方该房屋的扩购部分的房款（具体金额以该房屋扩购的房款为准）等。另外，双方还就违约责任约定：如果甲方未能履行本协议之条款致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将该房屋出售及过户给乙方，则甲方必须自违约之日起3日内双倍返还乙方已付定金及已付的购房款给乙方等。合同签订当日，徐素团依约支付了定金10万元。2019年10月29日，徐素团再次付款5万元。徐素团与方建文一致同意，该5万元款项的性质应依据合同约定确定为购房款。二、2019年11月20日，经业务员徐某通知，徐素团到达选房现场，并与方建文、郑莲花共同知悉安置房房源不足，无法选取符合双方合同约定面积的安置房。后经双方商定，由方建文选取了面积为95.79㎡的案涉807室房屋。同日，方建文与德化县王厝山棚户区改造建设领导小组（以下简称王厝山项目办）签订了安置协议书，确认方建文的选房情况并应支付扩购房款计246713.3元等内容。选房后，徐素团与方建文、郑莲花曾在百家置业公司的协调下就如何补签房屋买卖合同进行协商。双方口头同意由徐素团增加购房款3万元，但因付款方式产生分歧而未能达成最终书面合意。三、2019年12月20日，王厝山项目办发布公告通知各安置户及时办理缴款及交房手续。至一审庭审结束前，方建文、郑莲花尚未缴交上述扩购房款，亦未办理案涉807室房屋的交房手续。四、2019年12月23日，方建文作为甲方、出售方，与苏天波作为乙方、购买方，签订一份《房产买卖协议》（即案涉协议）。双方约定：甲方将案涉807室房屋出售给乙方。甲乙双方同意，套房成交单价7800元／㎡，总成交价格为747162元。具体付款日期及金额为：协议签订时，乙方支付购房款30万元；甲方应于2020年2月于2020年1月20日前支付10万元等。10日前将上述房地产正式交付乙方使用。双方另外约定了违约责任等事项。郑莲花与方建文共同在该协议尾部甲方签章处签名、捺印，融生置业公司作为“见证单位”在协议尾部签章。该协议签订当日至次日（24日）间，苏天波通过银行转账及现金支付的方式，向方建文支付购房款30万元；2020年1月20日，苏天波支付购房款10万元，合计40万元。五、在生效的（2020）闽0526民初112号民事判决中，可确认与案涉807室房屋同址、同幢15层房屋在基准日2020年5月6日时的市场评估价格为9016元／㎡，其中层次差价为320元／㎡。另外，一审法院依据徐素团提出保全申请，作出裁定：在诉讼期间，禁止方建文、郑莲花将案涉807室房屋交付他人入住、装修。 一审法院认为，一、关于合同效力。依据我国《合同法》第三十二条、第四十四条第一款规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。徐素团与方建文、郑莲花签订的案涉合同系双方真实意思表示，合同内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律、行政法规强制性规定。其中关于买卖标的物的约定虽未具体到某一套房产，但通过“甲方因安置所拥有的产权置换房、选房顺序号为第一批133签”等约定，可将标的物特定化、明确化，符合《合同法》第十二条的相关规定。据此，可确认该合同自双方当事人签章时成立并生效。另外，方建文、郑莲花否认案涉807室房屋系由徐素团选取。但双方合同明确约定“甲方同意由乙方选房”；通过徐某、陈某的证人证言可知，徐素团确实曾于选房当天到达选房现场并获悉房源不足等情况，且案涉807室房屋被选定后，双方仅对合同价款作进一步协商而未对选中的房屋本身提出异议。由此可以说明，选取807室房屋应是双方共同合意的结果。依据我国《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方在履约过程中合意变更买卖标的物是法律所允许的。虽双方未能在此基础上签订补充协议，但原合同的其他条款对双方仍有约束力。对方建文、郑莲花提出的合同不成立、原合同条款对双方没有约束力等辩称意见，不予采纳。二、关于合同解除问题。《合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。方建文、郑莲花在妥善解决与徐素团的合同纠纷之前，即另定协议将双方买卖标的物出卖给第三人，并表示“应履行与第三人签订的协议”，可视为其已明示不履行与徐素团签订的买卖合同。而徐素团经一审法院释明后，变更诉讼请求为要求解除案涉合同。可见双方均不欲继续履行案涉合同，对徐素团的该项诉讼请求，予以支持。三、关于违约赔偿的问题。依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，在案涉合同解除后，方建文、郑莲花首先应返还徐素团已付的定金10万元及购房款5万元。对徐素团的该部分主张，予以支持。其次，因政府安置政策调整导致双方合同标的物在履约过程中发生变更，对双方继续履行合同产生一定影响。但方建文、郑莲花在案涉合同解除前即将案涉807室房产出卖给第三人，有违诚实信用原则，已构成违约。结合徐素团只支付了少部分购房款、双方合同履行程度低的事实，对徐素团提出的按房屋当前市场价格计算可得利益损失的主张，不予支持。依据方建文、郑莲花前后签订的两份合同差价计算违约损失129316.5元{9579㎡×（7800元／㎡-6450元／㎡）}，方建文、郑莲花应予以赔偿。另外，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”规定，认定方建文、郑莲花上述所应赔偿的损失129316.5元已经包含双方合同约定的定金罚则10万元及5万元购房款的资金占用利息，故对徐素团的该部分主张，不予支持。 针对苏天波的诉讼请求，一审法院认为，首先，苏天波与方建文、郑莲花买卖的标的物与诉争标的物均为案涉807室房屋，依据我国《民事诉讼法》第五十六条规定，可认定苏天波对诉讼标的享有独立请求权，且其作为第三人的诉讼地位和诉讼权利不受其参加诉讼方式或提出诉讼请求方式的影响。对徐素团提出的苏天波无权提出独立请求权的辩称意见，不予采纳。其次，对方建文、郑莲花与苏天波签订的《房产买卖协议》的效力问题。从方建文、郑莲花的角度看，其与苏天波签订的合同的单价高于与徐素团签订的合同单价，存在一房二卖的主观故意，但无证据证实双方具有恶意串通的情况。现徐素团同意与方建文、郑莲花解除第一份合同，可认定该案涉协议有效。苏天波请求方建文、郑莲花交付房屋、继续履行合同，符合双方协议约定，可予以支持。对苏天波要求确认对案涉房产享有所有权的主张，因《物权法》第六条规定，不动产物权的设立应当依照法律规定登记，故对其该项主张不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第九十条规定，判决：一、解除徐素团与方建文、郑莲花于2019年1月5日所签订的《房屋买卖合同》。二、方建文、郑莲花应返还徐素团定金10万元及购房款5万元。三、方建文、郑莲花应赔偿徐素团经济损失129316.5元。以上二、三项款项均限于判决生效之次日起二十日内付清。四、确认苏天波与方建文、郑莲花于2019年12月23日签订的《房产买卖协议》合法有效，双方应继续履行。五、驳回徐素团的其他诉讼请求。六、驳回苏天波的其他诉讼请求。本诉案件受理费6989.75元，由徐素团负担1842.75元，由方建文、郑莲花负担5147元；独立请求权诉讼受理费50元，由方建文、郑莲花负担；两次保全申请费计2020元，由徐素团负担。均限于判决生效后五日内缴纳。 二审中，当事人均未提交新证据。方建文、郑莲花对一审认定的选房事实提出异议。本院认为，根据证人徐某陈述“选房当天，方建文有通知我，我有通知徐素团，当时我们是一起去的，但是早上去的时候，130㎡的房型没有了……只剩下小套的，于是徐素团选了3号楼807室……后面经我们中介协商，双方都同意由徐素团补偿3万元给方建文”、方建文申请的证人陈某陈述“他们选房的时候我没有去，是我同事徐某去的，后来没有选到合同中约定好的平方数的房型，就选了一套95㎡的房子……我们调解了两次，谈好了徐素团补偿给方建文3万元，但又由于付款方式的问题没签成”、方建文陈述“选房是我自己选的，徐素团有一起去，但是她是在外面等。没有选到我们合同约定的房型，所以才选的95㎡，选完才要和徐素团谈价格的，后面是郑莲花去中介那边调解的”，上述陈述可以相互印证，选房当天，徐素团与方建文和郑莲花就选定案涉807室房屋、徐素团另外补偿方建文和郑莲花3万元购房款达成一致意见，但因付款方式未达成书面合意。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 二审争议的焦点：一、一审是否存在程序违法的问题？二、一审对案涉合同的效力认定是否正确？三、一审对违约责任及违约赔偿数额认定是否正确？ 本院认为，关于一审是否存在程序违法的问题。徐素团于2020年3月23日诉至一审法院，诉讼请求为：判决确认徐素团与方建文、郑莲花于2019年1月5日签订的案涉合同合法有效并继续履行。2020年6月24日，一审法院进行第一次庭审。2020年7月28日，徐素团变更诉讼请求为：一、判令解除上述案涉合同。二、判令方建文、郑莲花双倍返还已付购房定金20万元，退还已付购房款5万元及资金占有期间利息(自2019年10月30日起至实际退款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、判令赔偿经济损失129316.5元。一审法院根据徐素团变更诉讼请求，重新指定了举证期限，并于2020年8月19日进行了第二次开庭审理，一审审理程序并无不当，方建文、徐素团关于一审存在程序违法的理由不成立。 关于一审对案涉合同效力认定的问题。案涉合同是徐素团与方建文、郑莲花的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。双方合同中约定“甲方（即方建文、郑莲花）因安置所拥有的产权置换房、选房顺序号为第一批133签”等约定，将本案标的物特定化、明确化。后因政府政策调整，双方一致选定了案涉807室房屋，符合《合同法》第十二条的相关规定。方建文、郑莲花主张案涉合同不成立，不予采信。 关于一审对违约责任及违约赔偿数额的认定问题。方建文、郑莲花与徐素团签订案涉合同后，又将案涉807室房屋卖给苏天波，构成违约。方建文、郑莲花一房二卖的行为已明示不履行案涉合同，且徐素团要求解除案涉合同，故方建文、郑莲花应返还徐素团已付的定金10万元及购房款5万元。一审综合考量徐素团只支付了少部分购房款、双方合同履行程度低、方建文和郑莲花的违约行为、政府安置政策调整对双方继续履行合同产生一定影响等因素，判令方建文、郑莲花赔偿徐素团按前后签订的两份合同差价计算的违约损失129316.5元{9579㎡×(7800元/㎡-6450元/㎡)}，上述违约损失包含双方合同约定的定金罚则10万元及5万元购房款的资金占有利息。一审的有关于此的处理，并无不当。 综上所述，方建文、郑莲花的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5147元，由方建文、郑莲花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月八日 法官助理 刘梅秀 书 记 员 陈静岚 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。