贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6064号原告：柳均平，男，汉族，1972年7月27日生，住所地湖南省澧阳县。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，职务副总经理。委托诉讼代理人：邓维，女，汉族，1995年7月16日生，住所地贵州省贵阳市白云区，该公司法务。委托诉讼代理人：李家洋，男，汉族，1995年11月17日生，住所地贵州省清镇市，系该公司法务。原告柳均平与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20日与本院受理的（2019）黔0115民初6062号、6065号-6068号共计6案公开开庭进行了合并审理。原告柳均平、被告红华物流的委托诉讼代理人邓维、李家洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳均平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款商品房转移所有权登记的各项文件；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金42,143元；3、判令被告自2016年1月1日起，向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金为55,115元。上述情况不含损失费计算在内，被告应支付原告的各类违约金合计为97,258元；4、案件受理费由被告承担。庭审后，本院要求原告在限期内向本院明确其第一项诉请的有关文件具体是指哪些文件，原告在本院限期内未予回复。事实及理由：2013年9月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告以421428元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路338号贵州红华物流园仓储物流中心A栋X层X号商铺，合同签订当日原告依约向被告支付商铺款211428元，余款21万元以银行按揭支付。原告依约履行了自己的全部义务,《合同》第十一条约定:(一)出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付X号商品房,(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告;3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件;4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。在合同约定的交房期限届满后，被告未能提交《合同》第十一条约定的各项条件，逾期交房。第十三条约定了逾期交房的违约责任。合同第二十二条约定，被告承诺于2015年12月31日取得商铺所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付买受人，但被告一直未能办妥商品房所有权初始登记。该条同时约定了出卖人不能交付商品房转移登记有关文件时，自约定日期至实际交付办理商品房所有权转移登记之日止，按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。就被告逾期交房，逾期办理商品房所有权转移登记的违约行为，原告多次要求被告按双方合同约定承担相应违约责任。时至今日，被告仍未能提交符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款商品房转移所有权登记的各项文件。根据以上事实，原告认为被告其行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，特诉至人民法院,恳请法院判如所请。被告红华物流辩称，1、关于逾期交房。被告开发的商城于2013年年底已经竣工，并从2014年上半年开始陆续交付给部分业主使用，2015年5月18日取得竣工验收备案，正式具备交付使用的条件。被告曾于2015年5月29日在贵州商报上公告过交房通知，若是2015年5月29日之后收房，则2015年5月29日视为交付之日。被告公告过交房通知，已尽到通知义务。且双方已于2017年8月26日签订了《协议书》，明确约定了逾期交房违约金为22,919元，该笔违约金被告已支付完毕，原告无权另行主张。2、关于逾期办证。逾期办证系政府部门职能审批滞后导致，属不可预见因素，被告不具有过错，应当免责，且被告已于2018年8月30日取得商城的大产权证并办理了初始登记，包括原告在内的所有业主都可以申请办理小产权证。因此即便认定我方违约，逾期办证的截止时间也只应计算至取得大产权证之日，即2018年8月30日。同时我方认为原告主张的逾期办证违约金过高，请求法院考虑实际情况予以调整为日万分之0.5。3、被告共计向原告支付过43,372元，应从原告所起诉的6062号、6064号、6065号和6066号四案原告诉请中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》四份，约定原告分别以421428元、422102元、426545元、421428元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路338号贵州红华商贸物流园仓储物流中心X栋X号到X号四套商铺，其中本案所涉X号商铺房款421428元于合同签订当天支付211428元，余款21万元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条对交房时间及条件进行了约定，内容为出卖人（被告）应当在2013年12月31日前向买受人交付商铺，交付时该商品房应当具备下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任条款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。对于房屋产权登记，合同在第二十二条约定，出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同附件十二补充协议第十六条第5款约定，买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取所有权初始登记相关资料的，出卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任；第二十一条第1款第（3）项约定，对于房屋交付，出卖人可以登报公告的形式发布通知，在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登交房通知之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未按约定期限交付房屋，亦未在约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书。2015年5月18日，被告取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，2015年5月29日，被告在《贵州商报》刊登收房公告，要求业主在2015年5月31日前办理收房手续。2017年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明原告向被告购买了红华商贸物流园仓储物流中心A栋X层X号到X号四套商铺，双方达成如下协议：1、根据《商品房买卖合同》的约定，甲乙双方共同核算确认，甲方需支付给乙方逾期交房违约金22,919元，截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金102,843元，补贴4,354元，总计130,116元；2、若由于甲方原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形的，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方对此迟延期间承担违约责任的，每延期一年所产生的违约金甲方应在到期后三个月内一次性支付给乙方。如甲方提前办理，则按实际违约天数计算违约金；3、双方确认，甲方支付完毕本协议第一条约定款项后，根据《商品房买卖合同》甲方应承担的逾期交房违约责任，以及截止2017年8月31日的逾期办理产权转移登记的责任全部豁免，如甲方不能按本协议兑现支付给乙方款项，乙方有权按购房合同上的条款约定对甲方保留司法权利；4、甲方分6次向乙方支付第一条约定的款项；5、本协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不一致的，则以本协议约定为准。根据该协议书所载应支付款项按六次计算，被告每次应支付的金额为21,686元。上述协议书签订后，被告于2017年9月20日向原告转账21,686元，2017年11月15日再次向原告转账21,686元，两次转款共计43,372元。之后被告未再向原告支付款项，原告就该协议书所载剩余款项单独向本院提起诉讼，即与本案合并审理的（2019）黔0115民初6067号案件。在该案件中，原告还提交了一份就所涉四套商铺制作的《红华新天地商户/业主前期费用确认单》，该单据上未有原告或被告任何一方的签章，其上内容载明业主姓名柳均平，费用确认时间2017年8月19日，X-XXX号商铺交房违约金1,917元、办证违约金23,094元（2016.1.1-2017.8.31），X-XXX号商铺交房违约金1,921元、办证违约金23,131元（2016.1.1-2017.8.31），X-XXX号商铺交房违约金1,941元、办证违约金23,374元（2016.1.1-2017.8.31），X-XXX号商铺交房违约金1,917元、办证违约金23,094元（2016.1.1-2017.8.31），并约定了支付上述违约金的期限及金额，其中前五期每期支付16,732元，最后一期支付16,729元，根据该确认单据上所载数据显示应支付金额为100,398元，与协议书中确认应支付的总金额130,116元有29,727元的差数。上述协议书签订后，原告认为被告未按约向原告支付全部确认的违约金，遂于2019年7月24日以诉称事实与理由向本院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，原告与被告就案涉四套商铺签订有《商铺委托经营管理合同》一份，就该《商铺委托经营管理合同》履行产生的纠纷，原告已向本院提起了诉讼，即与本案合并审理的（2019）黔0115民初6068号案件。该委托经营管理合同签订日期为2017年8月26日,约定原告将案涉四套商铺委托给被告公司统一招租经营及管理，委托期限2018年1月1日至2032年12月31日，第3.2条约定甲方（被告）按照委托经营期限回本方式计算收益金，每年收益金为112,766元，每季度28,191元。原告称商铺实际由被告经营管理，但被告未按约向其支付收益金。又查明，2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《协议书》系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。本案中原告已如约履行了支付房款义务，被告却未按照约定期限交付房屋及交付办理产权转移登记的有关文书，应当承担相应违约责任。对于被告应承担的逾期交房违约责任，原告以违约金方式提出，要求支付42,143元，原告陈述系按已付购房款未421,428元为基数，按照每日万分之0.5标准，从2014年1月1日计算至2019年7月15日共计2,022天计算得出（注：经核对，42,143元按原告所主张标准应系按2,000天计算得出，即从2014年1月1日计算至2019年6月23日）。对此，本院意见如下：第一，关于违约金的计算标准问题。双方对此在合同中有明确约定，即按已交付房款每日万分之0.5计算，该标准不违反法律、行政法规规定，本院确认按此标准计算逾期交房违约金。第二，关于违约金的计算期限。双方约定交房截止日期为2013年12月31日，则从2014年1月1日起，被告即存在逾期交房情形，该项违约金应从此日期起算；对于截止日期，双方签订的协议书虽未载明逾期交房违约金计算至何时，但按照双方合同约定标准计算，大约计算了271天，即计算至2014年9月29日左右，而案涉房屋在此日期时并不具备商品房买卖合同约定交付条件（2015年5月18日被告取得案涉房屋所在楼栋建筑工程竣工验收备案，2018年3月8日被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告），因此逾期交房违约金计算至该日期不代表被告逾期交房违约责任就此日期后得到免除，更何况被告并未按照协议约定向原告付清协议书中载明的款项，也不符合协议书中约定的免除条件，故逾期交房违约金应继续计算。2017年8月26日，原告与被告红华物流签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将案涉商铺交付被告红华物流经营管理，原告从2018年1月1日开始收取相应收益金，则从2018年1月1日起，无论被告是否已向原告交付案涉商铺、商铺是否具备交付条件，在双方确认红华物流应向原告支付收益金时，从此日期开始应视为被告完成了交房义务，本院确认逾期交房违约金计算至2017年12月31日止。综上，本院确认被告应向原告支付的逾期交房违约金为421,428元×0.5÷10000/天×1,460天=30,764元。对于被告应承担的逾期办理产权转移登记违约责任，原告提出了两项主张，一为要求被告交付办证各项文件，二为要求被告支付违约金，对此，本院意见如下：第一，关于交付办证各项文件，庭审后，本院要求原告在限期内向本院回复，原告未予回复，之后亦未回复，视为其该项诉请不明，本院不予支持。第二，关于逾期办证违约金。首先，关于计算标准。原告主张的逾期办证违约金系按已交付房款每日万分之一的标准计算，双方签订的《协议书》仅对截止2017年8月31日应支付的逾期办证违约金金额进行了明确，根据协议书上所载数据计算，所确认给付的金额亦系按商品房买卖合同所确定的标准计算得出，基于此，本院对《商品房买卖合同》约定的违约金标准不作调整，即按合同约定的日万分之一计算。其次，关于起止日期。双方约定期限最后一日为2015年12月31日，则从2016年1月1日起被告开始存在逾期情形，且该逾期行为双方亦通过签订协议书方式予以确认，现原告要求从该日期作为逾期办证违约金起算日期，本院予以确认；对于截止日期，被告虽已于2018年8月30日取得初始登记，但并未提供证据证实其向原告交付了办理转移登记的有关文书或已经通知原告办理产权转移登记事宜，本院确认此项违约金应计算至被告向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止。再次，关于原告主张的此项金额如何计算问题。原告现主张支付的违约金55,115元其陈述系按已付房款421,428元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年1月1日至2019年7月15日共计1,292天计算得出，经核对，原告所主张的数据按其所述计算标准及期限计算无法得出，按原告的述计算标准及期限1,292天计算,该项违约金金额应为54,448元，此项诉请，本院按54,448元予以确认支持。因原告并未主张2019年7月16日起至被告向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止这一期间的逾期办证违约金，故本院对此部分在本案中不予处理。关于被告分别于2017年9月20日和2017年11月15日两次向原告转款21,686元共计43,372元所支付的涉及四套商铺的逾期交房违约金及逾期办证违约金，因四套商铺均存在被告需向原告支付两项违约金情形，且原告亦均就四套商铺向本院提起了诉讼，同时四套商铺合同总价款相差不大，故为便于计算，本院不再单独区分被告所支付的该款中具体哪一部分系支付的哪一间商铺的违约金，哪一部分又系支付的逾期交房违约金，哪一部分又系支付的逾期办证违约金，直接明确四套商铺被告各已支付10,843元的违约金，已支付部分应从以上本院确认被告应向原告支付的两项违约金中予以扣除，即（逾期交房违约金30,764元+逾期办证违约金54,448元）-10,843元=74,369元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告柳均平逾期交房违约金及截至2019年7月15日的逾期办证违约金共计74,369元；二、驳回原告柳均平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,430元减半收取计1,215元（原告预交1,215元），由原告柳均平负担292元，被告贵州红华物流有限公司负担923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李丽二〇二〇年十二月二十四日书记员  王林