湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初4265号原告：李咏华，女，1979年9月6日出生，汉族，现住武汉市新洲区，被告：武汉祥安和物业管理有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路**欣诚开·泊湖湾**栋****，统一社会信用代码914201065848771637。法定代表人：邹桂喜，公司总经理。委托诉讼代理人：高志名，湖北益之道律师事务所律师。原告李咏华与被告武汉祥安和物业管理有限公司（以下简称祥安和公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告李咏华，被告祥安和公司的委托诉讼代理人高志名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李咏华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告祥安和公司与武汉市泊湖湾小区第一届业主委员会于2018年3月19日签订的《武汉市物业服务合同》无效；2.被告祥安和公司向业主公布物业收费的收入和出账接受监督；3.请求被告祥安和公司确认物业管理区域内缴纳物业管理费情况；4.请求被告祥安和公司公布物业管理用房使用情况；5.请求被告祥安和公司向业主公布停车费收支情况及广告费收支情况；6.要求被告祥安和公司阻止门口餐馆油烟扰民行为；7.要求被告祥安和公司恢复北门小车出行；8.本案诉讼费由被告祥安和公司承担。事实与理由：选聘物业公司是业主大会的职责和权限。虽然被告实际入驻小区，但未由业主大会讨论决定，业主也未委托授权业主委员会更换物业公司，业主委员会发布的通知也不具有书面征求意见的形式，故业主委员会私自更换物业公司的程序不合法，业主委员会在无业主8大会议前提下与被告签订的《武汉市物业服务合同》违反法律的强制性规定，属于无权代理，为无效合同。被告既已来到小区，就应该为业主服务，全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁的义务，被告应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理，并对出入小区的车辆和人员进行管理，但被告所管理的小区人员可以随意进出，车辆停放杂乱无序，严重影响了业主的正常通行。很多业主的汽车在停车位停车被划，但因被告使用的监控设备质量不达标，监控录像模糊，无法查证车损的情况。被告应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，但很多业主房屋长期存在漏水的情况，房屋外墙炸裂，公共车棚破裂，小区照明设施昏暗，下雪天气道路无人清扫，导致行人摔伤，业主向被告反映要求修缮，但被告置之不理，至今情况仍未得到解决。原告情况比较特殊，门口遮阳棚被楼顶飞檐掉落砸烂，多次要求被告还原修缮，被告不予理会。原告在厨房未使用的情况下，厨房主下水多次被堵，原告为避免餐厅被淹自行疏通处理。被告入驻小区以来，为方便收费，强行关闭北门小车出行，导致部分业主出行非常不便。1栋门口烧烤店四个排烟系统对着小区业主排烟，经常有食客车辆乱停，严重影响业主出行和身心健康。小区内公共区域随处可见玻璃、砖头等尖锐物品，既影响环境，也带来不小的安全隐患，物业置之不理。被告未经业主同意随意在电梯内、小区内张贴广告，这部分的收益及小区停车费的收入，扣除管理成本后应当交还业主，但被告并未向业主公布及返还所得利润，也没有履行正常的维修义务，严重违反物业管理条例的规定，强烈要求将所得利润返还业主，并停止该行为。被告入驻小区不是为业主服务，到小区两个月就想动用维修基金。为节约开支，被告聘请的保安年龄大、毫无安保能力，且经常因收了停车费不管理停车秩序和业主争吵，引起业主的不满，故而不交物业费。为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求依法裁判。被告祥安和公司辩称：1、业主委员会代表业主与被告所签订的合同，符合法律规定，合法有效。业主委员会是在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会的成立有严格的程序要求，不因少数业主未参与业主大会或者业主委员会的选举而不发生法律效力。签订案涉物业合同的业主委员会是经过了合法程序进行选定，并经新洲区房管行政主管进门进行了备案，案涉业主委员会的建立合法有效，其代表业主所进行的民事行为也具有相应的法律效力。同时业主委员会的决定，对所有业主具有约束力。业主委员会代表所有业主与物业公司签订物业服务合同是履行自身职责的行为，也是全体业主在选举业主委员会时一致同意的。业主委员会与被告所签订的物业合同不存在法律规定的无效情形，应为合法有效，合同所约定的权利义务应由被告以及全体业主遵守。被告自进驻泊湖湾小区后，积极履行物业服务的各项义务，为小区营造了一个良好的环境，在全区所有小区物业评比中拿到了名次奖励。被告服务的优秀成果得到了大部分业主的认可，所谓重口难调，服务行业不可能做到让百分之百的人满意，但被告并非像原告所说的一文不值，在全区也属于榜样。虽然有些细微的没做到位的工作，被告也在积极的改进，但这不能作为原告主张合同无效的理由。2、业主与物业公司的权利义务均应由物业服务合同进行约定，原告的第二至第九项诉请均没有合同依据以及法律依据。合同约定的权利义务应由合同双方共同遵守，如果合同无效，双方即不存在对应的权利义务，根据原告第一项诉讼请求，确认合同无效，在合同无效的情形下，被告对原告不负有合同约定的任何义务，原告也无权向被告主张任何权利。原告一方面主张合同无效，企图逃避自身缴纳物业费的责任，一方面又要求被告承担强加给被告的义务，前后矛盾，其诉请不应得到支持。被告与业主委员会所签订的物业合同，明确约定了被告收取物业费采取包干制的方式，盈余、亏损均由被告自行承担。被告有自主经营的权利，经营过程中，物业费的收取情况，经营收支情况均属于内部信息，没有义务向单个业主公开，被告在物业服务过程中的义务来源于合同以及法律规定，但二者均没有对被告负有上述义务，原告的二、三、四项诉请没有任何依据，也不属于物业服务的具体内容以及自身负有的义务。物业服务合同第十六条约定，利用共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，在征得相关业主、业主大会的同意，每半年向全体业主公布收益情况，接受业主委员会监督。原告第五项请求需经业主大会或业主委员会的同意，被告方能向全体业主公布，而现实情况是业主委员会尚未能成立，被告公布该项收支情况条件尚不具备，而且也是基于物业服务合同有效的情况下，被告才负有该义务。被告的义务在物业合同第二十二条有明确的约定，同时合法的商业行为是受法律保护，被告对门口餐馆的经营行为无权干涉，而且小区门口的餐馆均属合法经营，并不存在扰民的情形，也未被相关部门行政处罚，不因少数个别业主一家之言就认为其扰民。而且扰民属于侵权行为，原告应向侵权人主张权利。至于油烟问题，小区门口商店都安装了油烟净化装备，不存在因油烟影响原告生活的情况。如果确实给原告造成损失，应向经营者主张权利。恢复北门小车出行，属于影响全体业主的重要事项，原告无权以个人提出，而应由业主大会或业主委员会决定。地下车。地下车库属于开发商私有财产全体业主的共有部分，被告无法干涉私有权利。关于开放地下停车场问题，被告与开发商沟通多次，开发商明确地下车库只对购买的业主开放，不对所有业主开放。至于原告为解决停车问题，可以向开发商购买车位。综上，原告的诉请前后矛盾，也没有任何事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1.对于原告提交的泊湖湾小区业主委员会候选人名单公示、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第14条、小区业主群的聊天截图，环湖社区居民委员会出具的证明，本院认为该组证据仅能证明业委会部分成员的身份存在瑕疵，不能证明业委会的成立无效，故本院部分予以采信。2.对于原告提交的合同截取3页、《武汉市物业服务合同》，本院认为原告提交该组证据拟证明之前的世纪万达物业公司的合同标准高一些，现在的合同标准对业主不利，故该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。3.对于原告提交的照片，本院认为该证据仅能反映照片拍摄当时的情况，不能证明被告没有按标准服务的事实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告李咏华系武汉市新洲区阳逻街泊湖湾1栋104室业主。2018年3月19日，被告与武汉市泊湖湾小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》。该合同期限为三年，自2018年3月19日起至2021年3月18日止。合同第三章服务费用第九条：本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第五章合同终止第二十三条：双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续。第二十四条：甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满60日前书面通知对方。第二十五条：合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。合同具有相对性，物业合同是业主委员会与物业公司签订的，而业主提出合同无效，属于主体不适格。业主委员会的成立以及形成过程，与物业公司无法律上直接的利害关系，即业主委员会的部分成员身份是否存在瑕疵不影响物业服务合同的效力。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合法无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的《武汉市物业服务合同》是业主委员会与被告签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。故对原告李咏华诉请要求确认被告与武汉市泊湖湾小区第一届业主委员会于2018年3月19日签订的《武汉市物业服务合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告向业主公布物业收费的收入和出账接受监督、请求被告确认物业管理区域内缴纳物业管理费情况、请求被告公布物业管理用房使用情况、请求被告向业主公布停车费收支情况、广告费收支情况及要求被告恢复北门小车出行；根据《物业管理条例》第十一条的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。原告个人提出诉请，主体不适格，本院不予支持。关于原告诉请要求被告阻止门口餐馆油烟扰民行为的诉讼请求，被告可以对餐馆经营者进行劝导，但不具有行政执法权，故对于原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李咏华的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告李咏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  傅菁二〇二〇年十二月十四日书记员  窦倩