北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46378号原告：张兆生，男，1946年6月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：赵爱林，女，1947年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：蒲文昊，北京祥文律师事务所律师。被告：汪璐，女，1983年11月25日出生，中国澳门居民，现大陆无固定住所，港澳居民来往内地通行证号xxx。委托诉讼代理人：黄爱真（系被告母亲），女，1948年9月14日出生，中国澳门居民，港澳居民往来内地通行证号xxx。委托诉讼代理人：马珣，北京市众鑫律师事务所律师。原告张兆生、赵爱林（以下简称二原告）与被告汪璐（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告的代理人蒲文昊，被告的代理人黄爱真、马珣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告因逾期办理房屋过户产生的违约金520800元。事实和理由：2019年11月7日，原被告通过北京麦田房产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，总价款1120万，双方在2020年2月7日前办理缴税手续，并在取得契税完税凭证后的5个工作日办理权属转移登记手续。合同签订后，原告多次催促被告履行义务，被告均以各种借口拖延，直到2020年5月11日才履行完毕交房义务，被告的迟延交付行为已违反了合同约定。原告认为被告构成违约，故此起诉请求判如所请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。被告不存在违约情况，现在合同已经履行完毕，合同目的已经实现。原告诉讼请求不符合合同约定，合同第5.6条、第7条、第9条以及网签合同第4条约定。受疫情，双方过户手续顺延了三个月，并且原告也没有按时支付购房款，被告有权不办理过户手续。双方延期办理过户手续，是双方协商一致的，达成了口头协议。并且疫情对于过户的影响是属于不可抗力，不应承担违约责任。被告并且没有恶意拖延的行为，也没有主观恶意，原告也是在过户前才支付的购房款，原告没有实际损失，认为违约金过高，申请酌减违约金，并且被告收到款项也晚了三个月。本院经审理认定事实如下：2019年11月9日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买被告名下的北京市朝阳区朝阳公园西路x号x层x号房屋（以下简称涉案房屋），总价款1120万元，定金200万元，贷款570万元，买受人在办理过户手续前3个工作日支付购房款350万元。买卖双方于2020年2月7日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续时间顺延。出卖人应在2019年12月5日将涉案房屋交付买受人。出卖人逾期履约买受人未解除合同的，买受人有权要求出卖人按照每日总价款万分之五支付违约金。2020年5月7日原告向被告支付了购房款350万元，2020年5月11日，双方办理了不动产转移登记。就原告主张被告逾期履行合同义务，二原告提交微信聊天记录及2020年4月21日的中介的履约提醒函，该提醒函中提醒被告及时配合办理过户、支付款项及逾期履约的风险等事项。被告对微信聊天记录的真实性无法确认，对履行提醒函的真实性认可，被告称双方协议一致顺延了过户时间，二原告对此不予认可。被告提交被告与中介的微信聊天记录，证明被告积极沟通协商过户，双方对在2020年5月11日过户达成口头协议，二原告对真实性认可，但不认可证明目的。另查，为应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月24日北京启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年4月30日，北京疫情防控级别由一级降为二级。庭审中，双方均未就损失及违约金是否过高提交证据。在本案审理过程中，二原告向本院申请财产保全，要求查封被告名下价值520800元的财产，本院于2020年8月13日作出裁定，查封了被告名下价值520800元的财产，二原告预交了保全申请费3120元。上述事实有双方当事人的陈述、双方提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告称已就迟延办理房屋过户手续与二原告协商一致，二原告对此不予认可，被告未就其主张举证证明，本院不予采纳。就被告以原告支付350万元购房款在先过户在后主张的先履行抗辩权，二原告对此主张不安抗辩权。本院认为二原告提交的证据可以证明被告在经催告后拒绝履行办理房屋过户手续的义务，且被告未举证证明其曾要求过原告支付购房款，在此情形下原告有权行使不安抗辩权，中止其支付购房款的义务。就被告主张的不可抗力免责，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2020年1月下旬以来爆发的新型冠状病毒感染的肺炎疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。本案双方房屋买卖合同的履行期限发生在新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间，双方的合同履行不可避免的要受到疫情防控措施的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。故认定被告是否免责应当综合考虑合同履行过程中双方所在地区的疫情风险等级、疫情防控措施与合同不能继续履行之间的因果关系和原因力大小等因素。本案中，在合同履行过程中原告及被告房屋买卖合同中的代理人黄爱真均位于北京市朝阳区，在疫情爆发时双方已履行了部分合同义务。在疫情爆发之初，由于缺乏对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的了解，减少人员流动及接触是疫情防控必不可少的措施，但随着疫情得到有效控制，社会生活秩序逐步恢复正常，不动产登记部门在疫情期间并未停止业务办理，双方应在保证自身安全，不违反疫情防控措施的前提下积极履行合同义务。综上，本院认为，北京的疫情防控措施并未对原被告继续履行合同造成实质性障碍，被告保障自身安全的心情可以理解，但合同是双方的权利义务的约束，被告不能以此为由拒绝履行其合同义务，故对被告以不可抗力要求免除其违约责任的抗辩意见本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告逾期履行办理房屋过户的义务已构成违约，二原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但二原告未向本院举证证明其损失，且被告认为违约金过高并申请酌减，本院根据本案合同履行情况、疫情防控措施的影响、被告的过错程度、原告可能的损失等情况对违约金酌予支持3万元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，判决如下：一、被告汪璐于本判决生效之日起十日内支付原告张兆生、赵爱林违约金3万元；二、驳回原告张兆生、赵爱林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由二原告负担500元，由被告负担4000元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告），保全费3120元均由二原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年十二月二十一日书记员 李思桐