葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初718号原告：吴西坤，男，1964年9月4日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。原告：蔡小娥，女，1964年11月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：谢东，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少熠，湖北普济律师事务所律师。被告：湖北宇星置业发展有限公司，住所地宜昌市点军区五龙一路**。法定代表人：李爱军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄晓虎，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘毅，男，该公司工作人员。原告吴西坤、蔡小娥与被告湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星置业）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）鄂05民辖45号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年5月29日立案后，依法由审判员李祖旺、谢鸣及人民陪审员杜昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴西坤、蔡小娥共同委托的诉讼代理人刘少熠，被告宇星置业的委托诉讼代理人黄晓虎、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴西坤、蔡小娥向本院提起诉讼请求：1.判令宇星置业立即继续对位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”小区13号楼进行建筑安装和装饰工程施工并达到交房条件。2.判令宇星置业履行完上述第一项诉讼请求后立即将“江南星城”小区13号楼1单元23层012301号商品房交付给吴西坤、蔡小娥，并将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门办理该房屋的产权证书。3.判令宇星置业自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止，以吴西坤、蔡小娥所交购房款517355元为基数，按照每日万分之二的标准向吴西坤、蔡小娥支付逾期交房违约金（计算至2019年1月22日为71705.4元）。4.判令宇星置业向吴西坤、蔡小娥支付逾期办理房屋产权登记的违约金517.36元。5.判令宇星置业立即向吴西坤、蔡小娥交付位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区编号为1130的地下车位。6.判令宇星置业自2017年3月1日起至车位实际交付之日止按照250元/月的标准向吴西坤、蔡小娥赔偿车位利用损失（计算至2018年12月31日为5500元）。事实与理由：2014年12月30日，吴西坤、蔡小娥与宇星置业签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定宇星置业将位于江南星城13号楼1单元23层编号为012301号的商品房出售给吴西坤、蔡小娥，房款总价为517355元，于2017年2月28日前交房，并于案涉商品房交付后90日内办理房地产权属证书，合同还对逾期交房和逾期办理产权登记应承担的违约责任进行约定。2015年1月15日，蔡小娥与宇星置业签订《江南星城车位认购协议》，约定蔡小娥向宇星置业购买编号为1130的车位一个，于2017年2月28日交付，价款为60000元。之后，吴西坤、蔡小娥依约支付了全部购房款和车位款，但所购房屋和车位至今尚未交付，也未办理产权登记手续，吴西坤、蔡小娥为维护自身合法权益，特诉至法院。宇星置业辩称，1.案涉售房行为系在宜昌市点军区人民政府的主导下达成的协议，宜昌市点军区人民政府应作为案件第三人参加诉讼。2.宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，故因宜昌市点军区人民政府违法锁定团购房价格所签订的950套团购房买卖合同中关于房价的约定属无效条款，请求驳回吴西坤、蔡小娥的诉讼请求。3.本案的商品房买卖合同系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同，请求法院驳回吴西坤、蔡小娥的诉讼请求。4.案涉商品房的实际适格购买人应为案外人王德声，吴西坤、蔡小娥并非适格的房屋买受人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜昌市点军区人民政府为解决辖区内干部职工住房问题，成立了宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组，协调处理辖区内干部职工向宇星置业团购位于宜昌市点军区××龙××路“江南星城”小区商品房事宜，团购房共950套，团购价3500元/㎡左右。吴西坤与蔡小娥系夫妻关系。吴西坤、蔡小娥从案外人王德声处获得案涉房屋的团购资格。2014年12月30日，吴西坤、蔡小娥（买受人）与宇星置业（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定，吴西坤、蔡小娥向宇星置业购买宇星置业开发的位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房××套；该商品房单价为3808元/㎡，总金额为517355元整；出卖人应当在2017年2月28日前将商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，蔡小娥向宇星置业出具《承诺书》一份，载明“现协议价3808元/平方米，可能该价格低于宜昌市城区房屋建设成本价和我公司实际成本。如由于该因素造成税务清算时确定价格超出此价格需要补交价款及税款，由我承担其费用，并补交给湖北宇星置业发展有限公司”。宇星置业于2014年12月30日向吴西坤、蔡小娥开具预收购房款517355元的《销售不动产统一网络发票》一张，于同日向吴西坤、蔡小娥出具《收据》一份载明“今收到蔡小娥、吴西坤交来江南星城车位款人民币（大写）陆万元整”。2015年1月18日，蔡小娥与宇星置业签订《江南星城车位认购协议》，约定蔡小娥向宇星置业购买编号为1130的地下车位一个，车位于2017年2月28日交付，车位总价款60000元。该房屋的权属已于2015年1月18日在宜昌市房地产登记交易中心办理了预告登记，预告登记的权利人为蔡小娥、吴西坤。宇星置业当庭表示位于宜昌市点军区××龙××“××星城”小区××楼××单元××编号为××商品房及编号为××地下车库尚不具备交付条件。吴西坤、蔡小娥所购房屋系950套团购房中的一套。另查明，宇星置业诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案，湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出（2018）鄂行终430号行政判决，判决确认宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为违法，并责令宜昌市点军区人民政府于判决生效后30日内，对该违法行为采取补救措施，同时，驳回了宇星置业的其他诉讼请求。还查明，宜昌市城区机动车停放指导价为室内包月停车每辆250元/月。本院认为，吴西坤、蔡小娥与宇星置业签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《江南星城车位认购协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方依此成立的房屋、车位买卖合同关系合法有效，双方应按约定全面履行合同。虽然吴西坤、蔡小娥系从案外人王德声处获得购房资格，但之后宇星置业与吴西坤、蔡小娥签订了《宜昌市商品房买卖合同》和《江南星城车位认购协议》，且蔡小娥向宇星置业出具《承诺书》一份，可以认定宇星置业对其将案涉房屋及地下车位出售给吴西坤、蔡小娥的事实予以认可，宇星置业抗辩吴西坤、蔡小娥不是适格的房屋购买人，不能作为其不交付房屋和地下车位的合法理由。虽然宜昌市点军区人民政府成立的宜昌市××军区西边冲商品房项目建设工作领导小组参与了签订《江南星城团购买方选房确认书》，但其主要职能系协调处理团购事宜，并非《宜昌市商品房买卖合同》相对人，故对宇星置业申请通知宜昌市点军区人民政府作为本案第三人参加诉讼的请求，不予准许。现吴西坤、蔡小娥已按约定支付了全部购房款及车位款，宇星置业延迟交付及办证，构成违约，承担违约责任，即自约定的房屋交付期满第二日起至实际交付之日止，以吴西坤、蔡小娥已付房屋价款为基数按日万分之二的标准向吴西坤、蔡小娥支付逾期交房违约金，并按吴西坤、蔡小娥已付房屋价款的0.1%向吴西坤、蔡小娥支付逾期办理房屋产权登记的违约金。因案涉房屋及车位尚不具备交付条件，待符合交付条件后，双方按照合同执行，故本院对于吴西坤、蔡小娥要求宇星置业继续对“江南星城”小区13号楼进行施工并达到交付条件、交付案涉商品房及车位、为吴西坤与蔡小娥办理该房屋办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。对于车位利用损失费用，宜昌市城区机动车停放指导价为室内包月停车每辆250元/月，本院综合考虑案涉“江南星城”小区的内部设施、商业地段、周边环境等因素，认为按照每辆200元/月的价格计算损失较为合理。对于宇星置业辩称本案结果应以其诉宜昌市点军区人民政府侵犯企业经营自主权及行政赔偿一案的判决结果为依据，应确认其与吴西坤、蔡小娥签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定无效的观点，本院认为，虽然宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位的行为已被确认为违法，但本案当事人之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《江南星城车位认购协议》系双方自主达成的民事合同，与宜昌市点军区人民政府锁定宇星置业开发江南星城950套团购房及相关车位系不同的法律关系，故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。对于宇星置业辩称《宜昌市商品房买卖合同》系950套团购房购房者侵害宇星置业合法权益的证据，实属以合法形式掩盖非法目的，应该为无效合同的观点，本院认为，以合法形式掩盖非法目的，其本质是合同双方以形式合法的合同掩盖实质非法的合同。但在本案中双方签订《宜昌市商品房买卖合同》的目的即商品房买卖，并不存在双方掩饰的非法的合同。故对宇星置业的该项辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条规定，判决如下：一、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内以吴西坤、蔡小娥已付购房款517355元为基数，自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止按照日万分之二的标准向吴西坤、蔡小娥支付逾期交房违约金；二、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴西坤、蔡小娥支付逾期办理房屋产权登记的违约金517.36元；三、湖北宇星置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内按照200元/月的标准向吴西坤、蔡小娥赔偿从2017年3月1日起至编号为1130的地下车位实际交付之日止的车位利用损失；四、驳回吴西坤、蔡小娥其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10351元，由湖北宇星置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李祖旺审 判 员  谢 鸣人民陪审员  杜 昕二〇二〇年十二月二十八日法官助理王力书记员郑毓琪