上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15944号原告：刘廷旺，男，1981年5月9日生，汉族。委托诉讼代理人：李峰，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海龙龚酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张星浩，执行董事。被告：张星浩，男，1981年9月19日生，汉族。原告刘廷旺与被告上海龙龚酒店管理有限公司(以下简称“龙龚酒店”)、张星浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘廷旺及其委托诉讼代理人李峰，被告龙龚酒店的法定代表人张星浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘廷旺向本院提出诉讼请求：1、确认刘廷旺、龙龚酒店就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2020年6月15日解除；2、判令龙龚酒店支付2020年5月1日起至2020年6月15日的租金人民币19,185元(以下币种均为人民币)，并按照每日千分之一的标准自2020年5月1日起支付至实际支付日止的违约金；3、判令龙龚酒店支付房屋恢复费用44,200元；4、判令龙龚酒店支付解约违约金12,790元；5、判令龙龚酒店支付免租期内的租金36,540元；6、判令龙龚酒店支付2016年11月至2020年6月的物业服务费71,881.81元；7、判令龙龚酒店支付律师费15,000元；8、判令张星浩就诉请2-7承担连带清偿责任。事实和理由：张星浩系龙龚酒店的法定代表人。2016年9月1日，刘廷旺与龙龚酒店签订商铺租赁合同，约定刘廷旺将位于上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争商铺”)出租给龙龚酒店开设布丁酒店。租赁期为8年，自2016年9月1日至2024年8月31日止，2016年9月1日至2018年8月31日期间的月租金为12,180元，2018年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为12,790元，付三押一，先付后用。合同签订后，龙龚酒店多次拖欠租金，刘廷旺于今年初向法院起诉，要求龙龚酒店和张星浩支付欠租，后双方达成调解协议。但龙龚酒店、张星浩未按调解书约定支付2020年4月30日前的租金，且继续拖欠后续租金。2020年5月20日，张星浩微信通知刘廷旺不再承租，于当月30日解除租赁合同，在得到刘廷旺同意后，龙龚酒店却一直未办理商铺交接手续，直至2020年6月12日刘廷旺至现场才发现龙龚酒店已搬离，但仍保留其搭建的房间隔断，并未恢复其抬高的地坪。刘廷旺无奈只得自行出资予以了拆除恢复。刘廷旺认为，龙龚酒店的上述行为已构成违约，应承担相应赔偿责任。张星浩作为龙龚酒店的唯一股东，应依法承担连带清偿责任。现向法院起诉，请求判如所请。被告龙龚酒店和张星浩答辩称：合同签订情况如刘廷旺所述，在前案调解后确未履行，亦未支付2020年5月后的租金，已支付了部分物业服务费，后因经营困难故提出解约；其已通过微信方式告知刘廷旺系争商铺于2020年5月30日返还，但未签订书面交接手续；其对商铺进行了装修，隔断若干房间并抬高了地坪，搬离时未恢复原状；其不构成违约，故不同意承担赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘廷旺为系争房屋的权利人之一。2016年7月25日，龙龚酒店经市场监管部门核准注册成立，类型为有限责任公司(自然人独资)，法定代表人及唯一股东为张星浩。2016年9月1日，刘廷旺(甲方、出租方)和龙龚酒店(乙方、承租方)签订商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租系争商铺用于开设布丁酒店，建筑面积238.81平方米。租赁期为八年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止，2016年9月1日至2018年8月31日期间的月租金为12,180元，2018年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为12,790元，支付方式为付三押一，先付后用，乙方应在每期租金到期前一个月的20号前向甲方预付下一期3个月的租金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金；乙方另应交付保证金12,180元。租赁合同第四条主要约定，甲方同意在租赁期内给予乙方自2016年9月1日起3个月的装修期，该装修期内甲方免除乙方租金，如因乙方违约导致合同解除或者提前解除合同的，甲方有权向乙方索取装修期、免租期内所免去的所有租金等。第六条主要约定，物业服务费由乙方承担，每月为1,671.67元，每三个月为一期支付，乙方应在每期管理费到期月前一个月的20号前就房屋的租赁向管理公司交付下一期的管理费；乙方在收到甲方、管理公司或相关部门的通知后必须按规定的期限支付上述费用，若乙方未按规定支付水、电及其他费用且逾期超过15天的，甲方或管理公司有权停止水、电的供应，因此而造成的一切后果由乙方承担；甲方有权从乙方的保证金中扣除上述费用及相应的滞纳金；保证金不足以支付上述费用的，甲方有权派收银员到乙方租赁处收取乙方每日营业所得以抵扣乙方所欠款项金额，直至欠款付清为止等。第九条主要约定，乙方向甲方交还该商铺前，应自负费用对该商铺进行打扫和清理，使该商铺处于完好和可出租状态；乙方如对该商铺进行了装修、增设、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方逾期未将该商铺恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用等；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该商铺，则甲方可按照本合同的规定向乙方收取占用使用费及其他费用，如在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后，乙方仍未与甲方进行商铺交还手续，则甲方有权收回该商铺，并更换门锁等。第十一条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金(金额同保证金金额)，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的。原、被告在庭审中确认，被告未交付过保证金。另查明，2020年2月24日，刘廷旺以龙龚酒店、张星浩欠付2020年4月30日前的租金为由，向本院起诉。后双方在本院主持下达成调解，内容为：一、龙龚酒店、张星浩应向刘廷旺支付欠款共计76,640元，该款分两期支付，分别于2020年5月15日前支付30,000元，于2020年6月15日前支付46,640元；二、如龙龚酒店、张星浩未于前述期限足额支付欠款的，刘廷旺可就剩余款项一并申请执行，且龙龚酒店、张星浩需另向刘廷旺支付违约金50,000元；三、原、被告就本案再无其他争议。双方在庭审中确认，龙龚酒店、张星浩未履行上述调解书所确定的支付义务。2020年5月20日，张星浩向刘廷旺发送微信，内容为“刘总，我这边在安排付款，二楼我就租到这个月底了，我实在撑不下去了，谢谢”。后者回复“那你就把法院调解的金额付给我吧，然后月底前把房子收拾后还给我，另外物业费也需要交到这个月底。”6月12日，刘廷旺向张星浩发送短信，内容为“今天我去北郊广场226商铺内查看情况，你在使用期间自行搭建的室内设施和地面垫高部分都未拆除，现在我正式通知你在三天内把这些拆除并把垃圾清运到市政或者物业指定地点，如果超时未拆除和清运的话，我会自行请工人拆除清运，并且在起诉你的时候把相关费用作为诉求之一，预计拆除费用两万元，清运费用两万元，合计四万元等。”原告刘廷旺表示，龙龚酒店未于2020年5月底交付商铺，6月12日其查看商铺后发现商铺内物品已搬离，但未拆除隔断恢复原状，故向张星浩发送短信要求在三日内将商铺恢复原状，后被告未并拆除装修，故租金应计算至2020年6月15日，认可于6月15日收回商铺，租赁合同应于该日解除；如法院认定租赁合同非该日解除，其仍主张龙龚酒店应按照合同约定的租金标准支付至6月15日的房屋占有使用费。关于2020年5月底返还商铺一节事实，龙龚酒店未提供证据予以佐证。为证明己方主张，刘廷旺向本院提交了如下证据：1、收据和收条各一张，证明拆除隔断、地面垫高费用19,000元和垃圾清运费25,200元，刘廷旺表示该笔费用由新承租人代付，后由刘廷旺与其再行结算。2、律师费转账凭证、发票和代理合同，证明其支出律师费用15,000元。3、转租协议，证明刘廷旺于2020年6月12日将系争商铺转租给案外人。4、上海民逸物业管理有限公司出具的欠费清单，证明龙龚酒店欠付2016年11月至2020年6月的物业服务费73,553.48元，扣减6月份未使用部分后其主张71,881.81元。龙龚酒店、张星浩对于证据1-2均不予认可，认可证据3，认可证据4的欠付物业费金额。关于已付物业费用，龙龚酒店、张星浩未提供证据予以佐证。2020年10月23日，本案承办人员至上海民逸物业管理有限公司调查。工作人员表示，公司为系争商铺的物业服务方；龙龚酒店未支付过二楼的物业服务费，所支付的物业费都是三楼的费用；自2016年11月至2020年6月共计拖欠73,553.48元；同意由刘廷旺来向龙龚酒店主张。同日，承办人员至租赁商铺现场调查，查明系争商铺已拆除隔断，并恢复了抬高的地坪。经本院释明，龙龚酒店、张星浩就恢复费用不申请审价。关于龙龚酒店与其法人张星浩人格混同一节事实，刘廷旺提供了微信转账截图，证明张星浩多次代龙龚酒店支付租金。经本院释明，张星浩未提供证据证明两者财产相互独立。本院认为，按照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据在案证据以及当事人陈述，张星浩因无法继续经营于2020年5月20日通知刘廷旺租赁合同于2020年5月30日解除，刘廷旺予以认可，应视为刘廷旺、龙龚酒店就解约已达成了合意，故租赁合同应于2020年5月30日解除。龙龚酒店未按约支付2020年5月1日之后的租金，其仍应承担相应的违约责任。刘廷旺主张解约违约金和免租期内租金36,540元，符合合同约定，本院予以支持。解约违约金按约应以12,180元计算。按照租赁合同约定，龙龚酒店应在合同解除后及时返还商铺，未返还的应支付房屋占有使用费。龙龚酒店、张星浩称已于2020年5月底返还商铺，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。刘廷旺主张其于2020年6月15日收房，亦未提供证据加以证明。根据刘廷旺提供的转租协议，其已于6月12日将系争商铺转租给案外人。因此，刘廷旺应于该日之前已实际收回系争商铺，故本院酌定龙龚酒店支付自2020年5月1日起至2020年6月11日的租金和按租金标准计算的房屋占用使用费合计17,661元(12,790元×12月÷365天×42天，四舍五入保留至整数位)。原告主张的逾期付款违约金，虽符合合同约定，但应以2020年5月1日至2020年5月30日租金12,615元(12,790×12÷365×30)为基数，按日千分之一的标准自2020年5月1日起计算至2020年5月30日合同解约日止，共378.45元。刘廷旺另主张的律师费用15,000元，无合同依据，本院不予支持。关于物业服务费，现租赁合同已解除，刘廷旺向龙龚酒店主张物业服务费，符合合同约定。根据物业公司出具的证明及龙龚酒店自认，龙龚酒店欠付物业服务费共计73,553.48元，刘廷旺现主张其中71,881.81元，本院予以支持。按照合同约定，龙龚酒店返还系争商铺，应先拆除原有装修并恢复原状，未恢复的，刘廷旺可代为恢复，相关费用由龙龚酒店承担。根据龙龚酒店自认，其在系争商铺内隔断房间并抬高地坪，搬离时未拆除装修、恢复原状。根据本院现场调查，系争商铺确已拆除了隔断并恢复地坪高度，相关恢复事实，本院予以确认。关于恢复费用，刘廷旺应提供施工合同、预算书、支付凭证及发票等完整证据来证明其实际支出，但刘廷旺仅提供两份合计金额为44,200元的收据，无法提供其他证据进一步予以证明。在本院释明下，龙龚酒店、张星浩表示就恢复费用不申请审价，鉴于刘廷旺实际已进行了恢复拆除工作，为减少当事人的诉讼成本，本院酌情确定龙龚酒店向刘廷旺赔偿恢复费用20,000元。关于刘廷旺要求张星浩对龙龚酒店的上述付款义务承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。张星浩多次支付龙龚酒店租金，其作为龙龚酒店的唯一股东须对龙龚酒店财产与其个人财产相互独立承担举证责任，然张星浩在案件审理过程中未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。刘廷旺的相关诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘廷旺与被告上海龙龚酒店管理有限公司就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的商铺租赁合同于2020年5月30日解除；二、被告上海龙龚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘廷旺支付租金和房屋占有使用费17,661元；三、被告上海龙龚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘廷旺支付免租期内租金36,540元；四、被告上海龙龚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘廷旺支付物业服务费71,881.81元；五、被告上海龙龚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘廷旺支付逾期付款违约金378.45元和解约违约金12,180元；六、被告上海龙龚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘廷旺赔偿恢复费用20,000元；七、被告张星浩就被告上海龙龚酒店管理有限公司在上述判决主文二、三、四、五、六中的付款义务向原告刘廷旺承担连带还款责任；八、驳回原告刘廷旺的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,145元，由原告刘廷旺负担441元，被告上海龙龚酒店管理有限公司、张星浩负担1,704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十二月十七日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。