河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6611号 上诉人（原审原告）：刘小刚，男，1981年9月28日出生，汉族，住任丘市。 上诉人（原审原告）：石秀敏，女，1979年7月3日出生，汉族，住任丘市。 委托诉讼代理人：郭士龙，北京万典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程鹏云，北京万典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任丘市瑞晟房地产开发有限公司，住所地任丘市会战道西侧邮政局北侧。 法定代表人：窦爱池，该公司经理。 委托诉讼代理人：马征，河北金胜律师事务所律师。 上诉人刘小刚、石秀敏因与被上诉人任丘市瑞晟房地产开发有限公司（以下简称瑞晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘小刚、石秀敏委托诉讼代理人郭士龙、被上诉人瑞晟公司委托诉讼代理人马征到庭 —2— 参加诉讼。本案现已审理终结。 刘小刚、石秀敏上诉请求：1.依法撤销任丘市人民法院作出的（2020）冀0982民初3064号民事判决第二项；2.依法判令被上诉人支付上诉人逾期办理房屋产权转移登记的违约金（具体数额以528660元为基数，从2017年月13日起，按日万分之一的利率，计算至上诉人实际取得房屋所有权登记证书之日）；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，部分判决错误，具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，上诉人按照合同约定履行了合同义务。该合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同有效，双方应按照协议约定享有权利和履行义务。上诉人全面履行了合同义务，无任何违约行为，双方对此均无任何争议。二、被上诉人违约事实清楚。1.房屋的交付时间明确。双方均对涉案房屋按照上诉人缴纳物业费的时间确定交付时间没有争议，即房屋的交付时间可以依据上诉人提交交纳物业费收据的证据确定房屋交付时间。2.上诉人未按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项规定的期限即在商品房交付之日起180日内取得该房屋的所有权证书，事实清楚，双方对此均无任何争议。3.上诉人未能取得房屋所有权证书的原因是因出卖人的原因，具体理由如下：3.1上诉人已全面完成和履行了办理房屋转移登记前所需由买受人履行的所有义务。上诉人缴纳了房款、住宅专项维修资金。3.2被上诉人向上诉人办 —3— 理房屋所有权转移登记是《商品房买卖合同（预售）》第二十条第一项的约定义务，同时是《商品房销售管理办法》规定的法定义务。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。3.3上诉人不能办理房屋产权证书的原因是被上诉人未能办理涉案房屋的首次登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。按照上述规定，上诉人在被上诉人未能办理不动产首次登记的情况下，必然不能办理不动产转移登记和取得房屋所有权证书。3.4被上诉人未能办理房屋的首次登记的原因不属于“不可抗力”可以免除责任的法定情形。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而本案中，被上诉人在庭审自认2019年6月份才对涉案小区办理了不动产首次登记，现在涉案小区已有部分业主办理了不动产产权证书，足以说明了办理涉案小区不动产首次登记不是不能克服的，不具备不可抗力的特征要求。另外，涉案房屋应按照合同约定自交付之日起180日内办理房屋转移登记，而被上诉人是 —4— 在超过上述期限后才着手办理不动产登记申请，违约事实清楚。3.5一审判决对被上诉人不能办理房屋首次登记的原因是规划部门的原因和并非被上诉人的原因造成，以此免除被上诉人责任的认定和理解错误。被上诉人没有按期办理不动产首次登记，致使上诉人无法取得房屋权属证书事实清楚，上诉人和被上诉人均无异议。规划部门的原因造成被上诉人推迟办理不动产首次登记的事实，不属于被上诉人可以免除违约责任的法定理由，规划部门推迟给被上诉人办理证明不属于法定不可抗力情形。根据《合同法》第一百二十一条之规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被上诉人因规划部门的原因造成办理不动产首次登记可以向规划部门主张权利，但并不影响被上诉人向上诉人承担违约责任。三、一审部分判决错误。一审判决没有支持上诉人诉求的违约金，明显没有事实和法律依据，判决错误。上诉人因被上诉人未能及时办理涉案房屋的不动产首次登记，造成上诉人无法办理房屋的不动产转移登记，不能取得房屋所有权证书，事实清楚，证据充分。上诉人依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条之约定的违约金计算方式，向被上诉人主张违约金有合法依据。一审判决对第三人（规划部门）造成被上诉人违约的原因，认定为“不是出卖人的原因”显然错误，无任何法律依据。一审判决第二项驳回违约金的诉讼请求错误。 瑞晟公司辩称，首先，瑞晟公司对于一审法院认定的负有 —5— 协助上诉人办理相应不动产转移登记手续的义务是认可的，而且也一直在积极协助，与上诉人情况相同的业主除个人原因外，均办理了转移登记手续。其次，上诉人对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项所规定的违约条款的内容理解错误。该条款明确约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的所有权证书的，由出卖人承担相应的违约责任。本案中，瑞晟公司早在2017年2月28日，就已经向当时主管规划审核的行政机关任丘市城乡规划局申请，对包括上诉人案涉不动产在内的瑞晟凯旋城小区进行规划核实，因该行政机关的内部原因，直至2020年6月5日，才由机构改革后的任丘市自然资源和规划局出具了规划核实意见。2017年6月20日，瑞晟公司向当时的任丘市国土资源局申请对瑞晟凯旋城小区的房屋所有权首次登记，但因申请资料中缺少规划核实意见，导致瑞晟公司的申请没有被受理。上述事实，相关行政主管机关均出具证据证实，该事实说明，是因为行政机关的原因导致瑞晟公司无法及时得到小区的规划核实意见，并直接导致无法及时取得房屋所有权首次登记，在此过程中，瑞晟公司并无任何过错，上诉人未在收房后180日内取得房屋所有权证书，不是因瑞晟公司原因所致，故瑞晟公司不应按此条款约定承担违约责任。综上所述，请依法驳回上诉，维持原判。 刘小刚、石秀敏向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权转移登记的违约金（具体数 —6— 额以528660元为基数，从2017年7月13日起，按日万分之一的利率，计算至原告实际取得房屋所有权登记证书之日）；2.判令被告将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权转移登记；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘小刚、石秀敏与被告瑞晟公司于2016年9月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买了被告瑞晟公司出售的位于任丘市瑞晟●凯旋城2号楼2单元2503室，每平方米4450元，总价款528660元。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告刘小刚、石秀敏向被告账户分别缴纳528660元房款，交纳维修资金11288元；于2017年5月1日交纳物业费等1728元。另查明，2017年6月20日，任丘市瑞晟房地产开发公司申请的瑞晟●凯旋城小区房屋所有权首次登记事项，经任丘市国土资源局核查，申请资料中没有城乡规划局出具的规划核实意见，未达到申请首次登记的要求。任丘市国土资源局于2017年6月23日出具不动产不予受理告知书。2020年9月1日，任丘市自然资源和规划局出具规划核实 —7— 证明，载明：“经核实任丘市瑞晟●凯旋城小区于2017年2月28日向我局合并前的任丘市城乡规划局申请规划核实，任丘市城乡规划局受理后按照相关程序进行了组织核查工作。在核查期间，由于我市房地产企业竣工项目和房地产遗留问题较多，按照省人民政府关于解决房地产遗留问题的相关政策，我局抽调了部分人员和住建局的工作人员共同组建了清理解决任丘市房地产遗留问题专班，造成了正常核查工作的顺延，同时由于受机构改革的因素，该小区的规划核实工作在机构改革期间按要求进行了暂停，机构改革受新冠病毒疫情的影响，我市整个规划核实工作又暂停了六个月，该小区的规划核实工作于2020年6月5日由新组建的任丘市自然资源和规划局出具了规划核实意见。”该证明由主管负责人及制作人等相关人员签字，后经任丘市自然资源和规划局的负责人对该证明进行了确认。再查明，被告瑞晟公司于2017年5月向原告交付涉案房屋，现已完成对任丘市瑞晟●凯旋城小区房屋的首次登记。上述事实有原被告的当庭陈述及商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、河北省住宅专项维修资金专用票据、物业费等收款收据、不动产不予受理告知书、规划核实证明等证据予以证实。 一审法院认为，原、被告双方2016年9月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，真实、合法、有效，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定，遵循诚信原则全面履行自己的义务。原告依合同约定履行了支付房款的义务，现要求被告履行协助过户的义务，符合法律规定，本 —8— 院予以支持。原告主张被告提交的规划核实证明无任丘市自然资源和规划局的局长签字不予认可，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，该证明由主管规划的负责人及制作人等相关人员签字，且负责人对该证明进行了确认，对规划核实证明，本院予以认定。原告主张因被告的原因未按约定期限取得房屋所有权证书，被告应支付违约金（具体数额以528660元为基数，从2017年7月13日起，按日万分之一的利率，计算至原告实际取得房屋所有权登记证书之日），依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应担提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本院查明的事实，被告主张未按约定期限取得房屋所有权证书并非被告的原因造成，有相关证据佐证，而原告未提供相关证据证实因被告的原因未能在合同约定的时间取得房屋权属证书，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如 —9— 下：一、被告任丘市瑞晟房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内协助原告刘小刚、石秀敏办理任丘市瑞晟●凯旋城小区2号楼2单元2503室房屋产权的转移登记手续。二、驳回原告刘小刚、石秀敏的其他诉讼请求。案件受理费625元，由原告刘小刚、石秀敏负担545元，由被告任丘市瑞晟房地产开发有限公司负担80元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对一审查明事实予以确认。 本院认为，办理不动产首次登记是办理房屋所有权证书的前提条件。刘小刚、石秀敏与瑞晟公司在案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”事项中约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。瑞晟公司于2017年6月20日申请办理包括案涉房屋在内的瑞晟●凯旋城小区房屋所有权首次登记事项，因申请资料中没有城乡规划局出具的规划核实意见、未达到申请首次登记的要求，被原任丘市国土资源局告知不予受理。瑞晟公司于2017年2月28日对案涉小区向原任丘市城乡规划局申请规划核实。直至2020年6 —10— 月5日，任丘市自然资源和规划局才出具了核实意见。根据以上事实，不能认定由于瑞晟公司的原因致使案涉房屋未能在《商品房买卖合同（预售）》约定的期限内办理房产证。刘小刚、石秀敏要求瑞晟公司支付其逾期办理房屋产权转移登记的违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，刘小刚、石秀敏的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1230元，由上诉人刘小刚、石秀敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  胡希荣 审判员  范秉华 审判员  王兰英 审判员  潘艳辉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  靳 雪 —11—