上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23586号原告：吴永法，男，1952年10月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：谭夏芳，女，1953年5月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：吴刚，男，1979年3月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：吴燕，女，1978年1月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列四原告共同委托诉讼代理人：马建权，上海融势成律师事务所律师。上列四原告共同委托诉讼代理人：李星，上海融势成律师事务所律师。被告：姜小菊，女，1967年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：谭淤龙，男，1992年10月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。被告：谭福强，男，1961年10月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕与被告谭福强、姜小菊、谭淤龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告吴永法、谭夏芳及原告吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕的共同委托诉讼代理人马建权、被告姜小菊、谭淤龙及其共同委托诉讼代理人史明生、被告谭福强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕向本院提出诉讼请求如下：1、确认原告吴永法与被告谭福强于1991年签署的《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》无效；2、判令三被告腾退位于上海市青浦区夏阳街道金家村XXX号房屋(以下简称系争房屋)并将上述房屋返还给原告。审理中，原告撤回第一项诉请。事实和理由：原告吴永法、谭夏芳系夫妻关系，原告吴刚、吴燕系吴永法、谭夏芳的儿子、女儿。被告谭福强、姜小菊系夫妻关系，被告谭淤龙是谭福强、姜小菊的儿子。原告谭夏芳与被告谭福强是姐弟关系。1979年四原告申请建造了二上二下楼房一幢，1985年又建造了小屋一间，上述房屋于1991年经核准颁发了上海市农村宅基地使用证。1999年四原告又在拆除原有传统小屋的基础上建造了两间小屋。上述房屋的门牌编号为青浦区金家村XXX号。被告谭福强与被告姜小菊于1991年春节前结婚，且四原告在青浦城区购买了商品房，全家已搬到城区居住，被告谭福强就向四原告提出将系争房屋借给被告作为结婚用房。考虑到被告的实际情况，原告吴永法与被告谭福强签订了《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》，但被告谭福强未按照约定付清房款。2009年，被告向村、街道申请新建住房，被告承诺房屋建好后就搬出系争房屋，并将系争房屋返还四原告。2011年被告申请建造的新建房完工，但却未遵守承诺将系争房屋返还原告。经原告多次催讨，但被告置之不理。现被告无理由侵占且拒绝腾退系争房屋，原告遂诉至法院作如上诉请。被告姜小菊、谭淤龙辩称，不同意四原告的诉讼请求。原、被告于1991年签订《房屋转让协议》，约定由原告将系争房屋转让给被告，该协议是双方真实意思表示，且已履行完毕，故系争房屋应为被告所有。2009年归还房屋事宜，被告谭福强不知情，之所以会出具承诺书，是基于亲戚关系，且被告为了获得村里新批宅基地，并非双方当事人真实意思表示。被告谭福强辩称，2009年签订的承诺书其不知情，其他意见同被告姜小菊、谭淤龙。经开庭审理查明：四原告与三被告属同一村集体组织成员。原告吴刚、吴燕系吴永法、谭夏芳的儿子、女儿。系争房屋位于上海市青浦区夏阳街道金家村XXX号。1979年原告获批建房，并于1985年获批建造灶批间一间，1991年12月7日获颁上海市农村宅基地使用证，土地使用权人为原告吴永法。1999年经原告申请并由被告在拆除原有小屋的基础上建造了两间小屋。1991年4月17日，原告吴永法与被告谭福强签订《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》，约定：吴永法现有楼房一座三下二上附灶间一间、小屋一间(南面一间)、水泥场地一块作价人民币(以下币种均为人民币)15,000元卖给谭福强；去年底，谭福强结婚时尚欠吴永法600元；上述二次款合计15,600元，谭福强分四年全部偿还清，91年底还4,000元整，92年还4,000元整，93年还4,000元整，94年还款3,600元整；屋内原装自来水费用根据村规定应付600元整，已有吴永法支付，谭福强应在95年付给吴永法600元整。2009年2月8日，原告吴永法及被告姜小菊、谭福强签订《建房协议》，内容为：青浦区夏阳街道金家6队谭福强一家，自1991年结婚以来一直借居在金家9队76号吴永法家，故申请批房位建房，房屋建成之后，将会搬出金家76号归还吴永法。后被告宅基地申请获批，现门牌号为金家村XXX号，房屋建造完成后现用于出租，被告方至今仍居住在系争房屋内。自1991年起，被告一家居住在系争房屋内。以上查明的事实，由当事人的陈述，当事人提供的上海市农村宅基地使用证、建房批复、建房协议、户籍资料、协议书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院经审核后予以确认。对双方争议的事实本院认定如下：原告表示只收到4,000元的房款，被告表示已经付清了全部的房款，为此提供了7份收条。鉴于双方对1991年的买卖关系不持异议，是否付清购房款并非本案的争议焦点，故本案对购房款的是否支付不予置评，由当事人另行解决。本院认为，案涉1991年协议书是双方当事人的真实意思表示，是对系争房屋买卖事宜之约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。系争房屋宅基地使用权虽登记在原告名下，但被告已经通过协议的方式取得了系争房屋。原告表示2009年签订的建房协议系解除了1991年双方签订的协议书。对此被告不予认可，表示其为获得新的宅基地而签署的文件，并非双方当事人的真实意思。对此本院作出如下评判：首先，就建房协议的内容来看，只是简单的表示在取得新的宅基地时将系争房屋返还给原告，对就返还的时间以及是否需要支付对价，如何支付相应的对价均未约定；然在1991年双方签订的协议书中明确约定了宅基地房屋的价格及支付方式，在宅基地价值大幅增值的情况下，对相应的对价未进行约定不合常理。其次，原告无法提供该建房协议的原件，虽庭审中表示因居民楼发生爆炸而遗失，但并未提供证据予以证明，本院不予采信，故本院认定该建房协议来源为金家村村民委员会；另建房协议签订的时间与被告取得新申请的宅基地使用证的时间接近。综上，原告表示的2009年签订的建房协议系解除了1991年双方签订的协议书的观点，本院难以采信。综上，被告基于《关于吴永法房屋出售给谭福强等有关事项协议书》对系争房屋的占有，在本案中尚不足以直接认定为无权占有，原告要求被告腾退位于上海市青浦区夏阳街道金家村XXX号房屋并将上述房屋返还给原告的诉请，法律依据不足，本院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，判决如下：驳回原告吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕的全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取计40元，由原告吴永法、谭夏芳、吴刚、吴燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。