江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初2827号原告：赵同兰，女，1958年2月13日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：王永平，男，1957年6月28日出生，汉族，居民，住涟水县。上述两原告共同委托诉讼代理人：时培军，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。被告：江苏省第二建筑设计研究院淮安设计室，住所地淮安市西大街16号。法定代表人：邵云俭，该设计室主任。委托诉讼代理人：唐畅，江苏典筑律师事务所律师。被告：涟水县澳泰房地产开发有限公司，住所地涟水县红日大道与淮浦路交叉口首府国际花苑售楼部。法定代表人：宋前亮。原告赵同兰、王永平与被告江苏省第二建筑设计研究院淮安设计室（以下简称淮安设计室至判决主文前）、涟水县澳泰房地产开发有限公司（以下简称澳泰公司至判决主文前）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行审理。原告王永平与两原告赵同兰、王永平共同委托诉讼代理人时培军，被告淮安设计室委托诉讼代理人唐畅到庭参加诉讼。被告澳泰公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、审判庭组成人员通知书，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵同兰、王永平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令停止对首府国际花苑5号楼701室的强制执行。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，被告澳泰公司开发首府国际花苑5号楼时，原告王永平在该楼盘施工，当时看好5号楼701室，与老板协商预留该套房屋。因此在2015年5月15日开具购房发票前，已将该房装修好，2015年春入住。原告入住首府国际花苑5号楼701室后逐年交纳物业费水电费。2020年5月21日涟水法院贴公告，将依法评估拍卖涉案房产，为此，原告提出执行异议。涟水法院作出（2020）苏0826执异26号执行裁定书，驳回案外人王永平的异议请求，现原告提起执行异议之诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告淮安设计室辩称，案涉房产系澳泰公司所有的财产，原告并非是案涉房产的所有权人，涟水法院为执行（2015）涟商初字第00881号民事判决书查封并评估、拍卖案涉房产，符合法律规定。原告没有证据证明对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的有关要件，根据该规定第二十八条，案外人必须满足四个条件，即（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在涟水法院查封案涉房产前，原告并没有与澳泰公司通过网签备案签订合法有效的书面买卖合同，也没有充分证据证明其已向澳泰公司实际支付购房款，原告与澳泰公司不存在买卖合同关系，对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。综上答辩意见，原告请求撤销对澳泰公司所有的位于涟水县首府国际花园5号楼701室房产执行，无事实和法律依据，依法不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告澳泰公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：2015年9月14日，本院根据淮安设计室提出的诉前保全申请，依法作出（2015）涟诉保字第0055号民事裁定书，裁定查封澳泰公司所有的位于涟水县首府国际花园5号楼301室、501室、701室房屋；3号楼303室、304室、305室、306室、1504室房屋；3号楼303室、304室、305室、306室、1504室房屋；20号楼308室房屋。关于案涉房屋的首次查封日期，淮安设计室提供情况说明，主张案涉房产于2015年9月25日被查封，根据本院调取的法院实施诉前保全的协助执行通知书，其载明落款日期亦为2015年9月25日。本院于2015年11月28日对淮安设计室诉澳泰公司借款合同纠纷一案，依法作出（2015）涟商初字第00881号民事判决书，判决澳泰公司于判决生效后十日内归还淮安设计室借款200万元及利息（以200万元为本金，自2011年2月3日起至实际还清之日止，按月利率2%计算）。根据淮安设计室申请，本院于2020年2月18日立案强制执行，案号为（2020）苏0826执493号，本院执行过程中，于2020年5月7日向涟水县住房和城乡建设局发送（2020）苏0826执493-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人澳泰公司名下位于涟水县首府国际花园5号楼701室不动产，2020年5月21日，本院张贴公告，公告将依法评估、拍卖上述不动产。王永平向本院提出书面异议称，涟水县首府国际花园5号楼701室房屋属于异议人个人财产，涟水法院于2020年6月10日作出（2020）苏0826执异25号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。王永平不服该执行裁定，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.（2020）苏0826执异26号执行裁定书；2.澳泰公司于2015年5月15日出具的电子发票；3.水务公司发票；4.物业服务公司收据；5.电费缴费凭证。其中2015年5月15日电子发票载明收款方为澳泰公司，付款方为“赵同兰、王永平”，项目名称为首府国际花苑5号楼，楼盘号为701，单价为2800元/m2,金额为375144.00元,款项性质为预收购房款；水务公司发票开票日期为2017年3月17日，三张发票分别对应2016年9月、2016年11月、2017年3月的水费和垃圾管理费；物业服务公司收据载明日期分别为2015年2月、2017年10月、2018年元月、2019年7月。淮安设计室质证意见：对原告提供的证据1不表异议，对证据2真实性无法确认，即便发票系真实的，但原告与澳泰公司未通过网签备案，未签订合法有效的书面买卖合同，不能证明其与澳泰公司存在买卖合同关系，对证据3、4、5真实性无法确认，请求法庭依法审查，上述证据不能证明其与澳泰公司之间存在买卖合同关系。澳泰公司未发表质证意见。另查明，除电子发票以外，原告与澳泰公司未签订书面的房屋买卖合同，原告占有并入住案涉房屋后未办理产权过户登记，也未办理房屋买卖网签手续。关于房屋款项给付，原告在庭审中主张其交付现金10万元（2020年7月13日原告陈述给付9.5万元现金），其余是挣的工资款抵房款，共计375144元，王永平在工地上做工并看管场地。上述事实，有当事人庭审陈述，原告提供的（2020）苏0826执异26号执行裁定书、澳泰公司电子发票、水务公司发票、物业公司收据、电费缴费截图；淮安设计室提供的情况说明；本院与当事人谈话笔录以及依法调取的（2015）涟诉保字第0055号民事裁定书、（2015）涟诉保字第0055号协助执行通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案是执行程序中，案外人对执行标的请求排除执行的执行异议之诉案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该司法解释第三百一十二条规定,对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照以下情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。根据以上司法解释的规定,原告赵同兰、王永平作为案外人对案涉房产请求排除执行,其应当对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益,并对此承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在执行程序中案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行的情形。本案中，原告赵同兰、王永平与被告澳泰公司未在案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同，也未办理房屋网签手续。虽然澳泰公司出具了电子发票，但是电子发票一般仅作为收付款的凭证，不能等同于书面买卖合同。关于款项给付，原告主张大部分款项系工程款抵债，但原告亦未能提供其与被告澳泰公司签订的书面以物抵债协议。不动产物权的变更必须登记才能发生效力，原告占有案涉房产后，未及时办理房屋过户登记手续，自身存在过错。综上，原告提供的现有证据不足以证明其符合法律、司法解释规定的排除执行的情形,对于其提出的诉讼请求,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告赵同兰、王永平的诉讼请求。案件受理费6928元，由原告赵同兰、王永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，上诉费用缴款账号，原告赵同兰、王永平6232636100133900277；被告江苏省第二建筑设计研究院淮安设计室6232636100133900269；被告涟水县澳泰房地产开发有限公司6232636100133900251）。审 判 长  朱 剑人民陪审员  陈玉玺人民陪审员  高建军二〇二〇年十二月十八日书 记 员  冯佐桃附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。