昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3347号原告：管苏，女，1988年4月16日生，汉族，住昆明市官渡区。被告：郝加良，男，1974年12月25日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。被告：昆明壹家人房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区香樟俊园********；法定代表人:王长利。委托诉讼代理人：胡云辉，特别授权代理。第三人：杨彰友，男，1980年7月4日生，汉族，住云南省文山壮族自治州广南县。委托诉讼代理人：杨彰广，男，1969年5月15日生，汉族，系第三人杨彰友的兄弟，特别授权代理。原告管苏与被告郝加良、昆明壹家人房地产经纪有限公司（以下简称壹家人公司）、第三人杨彰友居间合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告管苏，被告壹家人公司的委托诉讼代理人胡云辉，第三人杨彰友的委托诉讼代理人杨彰广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管苏向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带返还原告购房定金50000元。2.判决两被告共同支付原告以50000元为基数，按年利率24%计算从2020年2月7日起至实际还清时止的资金占用费，暂计算至2020年7月7日为1000元／月＊5个月＝5000元。（一、二两项合计：55000元）3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月18日原告经人介绍与第三人杨彰友及被告昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司（现在已经注销）签署一份《房屋买卖暨居间服务合同》，约定购买第三人所有的位于昆明经济技术开发区房屋，约定原告应先交50000元定金给卖方，昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司以交给卖方资金不安全为由，要求原告把购房定金交由昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司托管。三方口头协商原告于2019年10月18日转款在中介公司人员郝加良账户下。三方口头协议等该房屋房产证办下来后，定金充当首付款返还给卖方，由中介开具收据给卖方，卖方开具收条给买方。在此期间由于中介和卖方交流不畅导致卖方不想卖，于是买方同意加给卖方8000元房款，卖方才同意卖房子。2019年11月10日，三方重签房屋买卖暨居间服务合同，约定买方交50000元定金给昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司托管，在办理完过户手续后，扣除中介费5000元后，剩余部分定金冲抵房款。2019年10月18日，原告向被告昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司交付了定金50000元，转款在中介公司人员郝加良账户下，被告昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司于2019年11月10日向原告出具了《收据》一份。2019年12月25日买方、卖方、中介，三方去明信公证处（昆明市五华区华尔贝大厦4楼）做房屋预约买卖公证，买方按买卖合同约定筹钱替卖方赎证，期间告知中介人员郝加良要提取定金伍万元交由卖方，中介说定金等后面交首付的时候返还。后期房产证下来后买方和卖方协议交清首付更换房屋不动产权证，2020年1月11日买方联系中介要求拿回定金给卖方，中介人员郝加良却在买方和卖方都不知道的情况下私自挪用该笔购房定金，后面买方不得已的情况下把该屋房款首付交清，此后协商中介人员郝加良写下欠条承诺该定金于2020年2月7日前归还清如未按期归还定金，将按日千分之五支付利息，但是中介人员郝加良并未按欠条履行承诺，期间原告多次讨要都被郝加良找各种理由推脱还语言威胁态度恶劣甚至拒接电话。在三方合同签订后被告方并没有履行其职责帮助买方和卖方促成该房屋尽快有效交易，还三番五次的在破坏买方和卖方之间的友好交易，昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司在被告中介人员郝加良挪用该款项后拒不承认郝加良是该中介人员，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，导致第三人至今都没有向原告交房。现诉请法院判决被告偿还原告定金伍万元及相关利息，以维护原告的合法权益。被告郝加良辩称，1.原告起诉的被告郝加良主体不适格，请求法院驳回其诉讼请求。其一，我方与管苏以及昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司（以下简称中介方），于2019年11月10日签订了一份房屋买卖居间合同，合同第三条第3项约定：买方管苏应两日内支付定金5万元给卖方杨彰友，为了实现定金在法律意义上产生有效性，卖方杨彰友当天写了一份定金收条给买方管苏。合同第三条第3项约定：该定金约定转入丙方托管（因为该房屋当时没有房产证明属于期房风险很大），于是我方开具了一份收条，明确收到卖方交来托管定金5万元。根据资金流向服从收条的原则，我方并没有直接收到管苏的任何定金，至于银行流水也是服从收条的债权债务原则。即使要告返还定金，也是由卖方申请，或者三方协商把我方的中介佣金抵扣后再结算。其二，管苏出示的一个欠条，日期是2020年1月25日，这个欠条是在上述居间合同之后我方单独写给管苏的，与居间合同形成关联性，不属于独立的欠款事项，而且存在重大误解：我方只认可收到卖方定金，欠条第六行说我方没有及时返还给管苏就是误解，应该返还给卖方才对。至于管苏私下垫付这笔定金给卖方，我方不认可这样私下冲抵的行为。该欠条存在误解之二是第三、第四行：我方没有收到管苏交来的定金且没有收条来证明，所以该欠条与居间合同条款以及相关收条前后矛盾，我方只是欠卖方定金没有返还，而不是管苏。2.按上述居间合同约定以及两个收条，我方认可收到卖方定金5万元。昆明壹家人房地产经纪公司和中介方均未收到管苏的任何资金以及中介佣金，没有开具过给管苏的收条，不存在债权债务关系。我方不属于中介方员工，也没有证明我方属于中介方员工，因此我方收到的定金不能代表中介方公司行为。在这居间合同里，没有经济利益关系，我方愿意承担该居间合同的一切债权债务责任，包括但不限于该定金的返还、收取中介佣金。中介方属于独立核算的公司，更与另一被告昆明壹家人房地产经纪公司扯不上债权债务关系。所以我方认可在流程合法的情况下，扣除中介佣金后返还定金给卖方，然后卖方再返还给管苏垫付出来的定金。3.上述居间合同约定管苏给我方的佣金存在重大误解，明显过低。按照昆明市行业最低标准，中介佣金应该为房屋成交价的2%计算合计2.436万，而不是5千元。因此，居于居间合同规定管苏没有缴纳中介佣金就提出返还定金5万也是计算错误，应该先抵扣中介佣金2.436万后，我方返还剩余的2万多给卖方，之后才轮到管苏与卖方结算。而且到现在中介佣金还没有缴纳，我方保留追讨中介佣金的权利。综上，原告起诉答辩人主体错误，我方不是本案适格的被告，卖方以及代理人有定金收条才是法律意义上的真正主体，请求法院驳回其诉讼的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。至于能否证明双方的观点，本院在后文予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2019年11月10日，杨彰友（甲方）与管苏（乙方）、昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间服务合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市呈贡区小新册名盛城Ａ1地块6幢25层2501号，面积为套内115.84平方米，该物业成交价格1218000元，签订本合同时乙方两天内支付购房定金50000元，该定金首先弥补丙方佣金不足的部分，余额冲抵房款，甲乙双方对定金的约定采用交丙方托管，乙方同意向丙方支付佣金5000元整。同日，郝加良出具收据记载，兹收到杨彰友卖房定金位于名盛城Ａ1地块6幢25层2501号50000元。2020年1月15日，郝加良出具欠条，载明本人郝加良，于2019年11月10日帮杨彰友卖小新册名盛城ＣＡ1地块6幢25层2501号房给管苏，在当日本人郝加良收到管苏付的房屋定金5万元。本人郝加良在管苏和杨彰友不知情的情况下，私自挪用此款项，导致该房过户时未将该款项5万元及时返还给管苏（上述款项在过户时已由管苏垫付），经协商，本人郝加良承诺于2020年2月7日前归还管苏5万元，在归还管苏上述定金后，郝加良可以收回签字房屋买卖协议时开具的定金收条，收条目前在卖方手里保管，如未按期归还，定金将按每日5‰收取利息，本人和壹家人房产，愿承担一切法律责任。昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司于2018年2月7日办理注销登记。本院认为，昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司于2018年2月7日办理注销登记，郝加良系冒用该公司的名义与原告签订居间合同，并收取定金50000元，郝加良出具的欠条已明确于2020年2月7日前归还管苏5万元，其应按照约定履行。至于是否抵扣佣金的问题，合同约定的佣金为5000元，郝加良答辩所称佣金为24360元，双方对佣金的金额存在争议，且郝加良主张其是实际的居间人并无相应证据予以证实，故，郝加良的抗辩，本院不予采信，佣金的问题可另案主张。对于被告壹家人公司是否承担付款责任的问题，被告郝加良冒用昆明壹家人房地产经纪有限公司福禄分公司的名义系其个人行为，并且该公司已经于2018年2月7日办理注销登记，不具备签订合同的主体资格，故，要求壹家人公司对其已注销的分公司的债务承担责任并无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的资金占用费按年利率24%计算，高于被告郝加良占用款项所造成的损失，故，本院酌情支持从2020年2月7日开始至款项实际返还之日为止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告郝加良在本判决生效后十日以内向原告管苏返还定金50000元以及从2020年2月7日开始至款项实际返还之日为止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；二、驳回原告管苏的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由被告郝加良负担1087元，原告管苏负担88元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年十二月十五日书记员 钱雨浓