广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初4038号原告：封开县泰盛贸易有限公司,住所地广东省封开县××××××××××××××××××，统一社会信用代码91441225MA4UQP3B0T。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈坚新、赵小京，均为广东君鼎律师事务所律师。被告：肇庆市东润物业经营管理有限公司，住所地广东省肇庆市×××（土名：四方塘）国裕大厦四层401室，统一社会信用代码914××××××××××××305。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：陈幸琼，是该公司职员。被告：肇庆市宏豪置业发展有限公司,住所地广东省肇庆市××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××053。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：郑卫铭，是广东途龙律师事务所律师。原告封开县泰盛贸易有限公司诉被告肇庆市东润物业经营管理有限公司、肇庆市宏豪置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告封开县泰盛贸易有限公司的委托诉讼代理人赵小京，被告肇庆市宏豪置业发展有限公司的委托诉讼代理人郑卫铭到庭参加诉讼。被告肇庆市东润物业经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封开县泰盛贸易有限公司向本院提起诉讼请求：1.判令肇庆市东润物业经营管理有限公司赔偿原告经济损失500万元；2.判令肇庆市东润物业经营管理有限公司支付原告100万元违约金;3.本案诉讼费用由肇庆市东润物业经营管理有限公司承担。事实与理由：2016年6月，肇庆市东润物业经营管理有限公司通过债务重组的方式取得了原属于肇庆市宏豪置业发展有限公司所有的涉案房产“肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢”的所有权，2019年4月16日，原告与肇庆市东润物业经营管理有限公司就位于肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢第5、6层及103卡商铺签订了一份《房屋买卖合同书》，约定原告以人民币1000万元购买肇庆市东润物业经营管理有限公司的上述房产。之后，原告按约定向肇庆市东润物业经营管理有限公司支付了1000万元购房款，肇庆市东润物业经营管理有限公司也确认收到全部购房款，并将第6层及103卡商铺过户至原告名下。因第五层肇庆市东润物业经营管理有限公司在出售给原告之前就已经抵押给封开农村信用社，双方约定原告先支付被告300万元购房款用于肇庆市东润物业经营管理有限公司还贷解押，剩余200万元在事先取得第五层的房产权证后支付肇庆市东润物业经营管理有限公司，为了有利于转让手续的进行，原告于2019年6月18日全额支付了500万元购房款给肇庆市东润物业经营管理有限公司,但肇庆市东润物业经营管理有限公司并未按约定还贷解押，致使第五层的买卖至今不能实现。原告已按合同约定履行了全部付款义务，但肇庆市东润物业经营管理有限公司仅向原告交付了第6层及103卡商铺（己过户），而拒绝依约将第5层房产解除抵押并过户给原告，己构成严重违约。鉴于肇庆市东润物业经营管理有限公司严重违约，我方有权行使解除合同或继续履行合同或赔偿损失的诉求。但如采用解除合同，双方需返还因合同而取得的财产,而肇庆市东润物业经营管理有限公司已向原告交付了第6层及103卡商铺并己过户，原告方己将房产设置了抵押，返还不可实现，故本案不能采取“解除合同”形式解决；至于继续履行合同，由于没有交付的第5层房产，存在抵押，且因其他诉讼己被查封，故本案亦不能采取“继续履行合同”形式解决;因此，本案原告只能采用“由违约方赔偿经济损失承担违约责任”的形式进行诉求。对于肇庆市东润物业经营管理有限公司违约造成原告方的经济损失的问题，肇庆市东润物业经营管理有限公司收取了原告支付的第5层房款500万元，而没有将第5层交付，造成了原告既无法取得买卖房屋也不能收回已付的500万元房款，应确认原告因肇庆市东润物业经营管理有限公司违约造成的经济损失为500万元。对于违约金，根据双方签订的《房屋买卖合同书》第九条约定，肇庆市东润物业经营管理有限公司应承担200万元的违约金，但考虑到合同己履行了一半，故我方自愿将违约金减半收取。此外，肇庆市东润物业经营管理有限公司虽然通过债务重组取得了肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢，但由于产权仍登记在肇庆市宏豪置业发展有限公司名下，作为争议房产的登记人应为本案的被告参加诉讼。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起以上诉求，请法院依法裁决。被告肇庆市东润物业经营管理有限公司没有到庭参加诉讼，也没有举证和提供答辩意见。被告肇庆市宏豪置业发展有限公司辩称：本案原告将答辩人列为本案被告的理由是肇庆市东润物业经营管理有限公司虽然通过债务重组取得了肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢，但由于产权仍登记在肇庆市宏豪置业发展有限公司名下，作为争议房产的登记人应为本案的被告参加诉讼。这一主张和理由，是不能成立的。一、答辩人不是被答辩人与肇庆市东润物业经营管理有限公司之间因《房屋买卖合同书》产生纠纷承担违约责任的合同主体。违约责任，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。原告的诉状称：2016年6月，肇庆市东润物业经营管理有限公司通过债务重组的方式取得了原属于答辩人的月圆花园北苑第二十一幢房屋的所有权。原告提交法院的证据清单拟证事实栏中也表明，原告与肇庆市东润物业经营管理有限公司之间的合同纠纷是因履行2019年4月16日签订的月圆花园北苑第二十一幢第5、6层及103卡商铺《房屋买卖合同书》产生的，依据现行合同法第八条、第一百零七条的规定，这是与答辩人无关的。二、答辩人为促成被答辩人与肇庆市东润物业经营管理有限公司之间的《房屋买卖合同书》履行了道义上的责任。答辩人在2020年6月19日曾向肇庆市东润物业经营管理有限公司及刘少武先生就月圆花园北苑第二十一幢房屋过户问题，发出《催告函》，要求肇庆市东润物业经营管理有限公司在2020年8月31日前按《关于封开农信2250万元债务重组的合同书》的约定，办理过户手续，并明确表明“否则，由此所产生的一切财产损失和法律后果，都将由贵公司承受”的态度。原告采信并提供这份证据，这本身就证明月圆花园北苑第二十一幢房屋所有权人是肇庆市东润物业经营管理有限公司，按约定完全履行月圆花园北苑第二十一幢第5、6层及103卡商铺《房屋买卖合同书》权属登记过户义务，答辩人是没有法定义务的。综上所述，合同相对性原则是规制合同的重要原则，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案原告将答辩人列为本案被告的理由，依据民事诉讼法第一百一十九条是不能成立的。请求法院依法查明事实真相，正确适用法律，驳回原告的主张和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。经审理查明：2016年6月6日，肇庆市新润城商贸有限公司作为甲方、肇庆市宏豪置业发展有限公司作为乙方、肇庆市东润物业经营管理有限公司作为丙方签订一份《关于封开农信2250万元债务重组的合同书》，约定甲方于2014年6月17日向封开县××信用合作联社借款2300万元，借款合同编号为：封开农信（2014）借字第54006171号，截止至目前为止，甲方累计还借款50万元，借款余额为2250万元，借款抵押物为：乙方名下位于肇庆市××××××之二月圆花园北苑的共62套物业（共建筑面积4873.76㎡，评估值3404.54万元）；本合同生效之日起，为该笔借款抵押的物业，即位于肇庆市××××××之二月圆花园北苑的共62套物业归丙方所有。丙方基于税务或再次对外转售避税的考虑，要求暂不办理该批物业过户到其名下的手续，并承诺在2019年8月30日前办理该批物业过户到其名下的手续。合同同时约定其他权利义务。合同附件的“1、原借款合同”中的乙方名下的《抵押物清单》包含涉案的肇庆市××××××之二月圆花园北苑的501房至503房、505房至512房。在庭审中，肇庆市宏豪置业发展有限公司确认其名下的肇庆市××××××之二月圆花园北苑62套物业归肇庆市东润物业经营管理有限公司所有。2020年6月19日，肇庆市宏豪置业发展有限公司向肇庆市东润物业经营管理有限公司以及刘少武出具一份《催告函》载明：2016年6月6日，贵公司为丙方与肇庆市新润城商贸有限公司为甲方、肇庆市宏豪置业发展有限公司为乙方签订了《关于封开农信2250万元债务重组的合同书》。根据三方该合同的约定，2014年6月17日，以肇庆市新润城商贸有限公司为借款人与出借人封开县××信用合作联社签订的合同编号为：封开农信(2014)借字第54006171号《借款合同》履行产生的债务2250万元由贵公司承受，经封开县××信用合作联社同意后进行了债务重组，贵公司替代肇庆市新润城商贸有限公司成为封开农信(2014)借字第54006171号《借款合同》的借款人，承担还款义务；肇庆市宏豪置业发展有限公司以月圆花园北苑62套物业的抵押担保，仍然有效。肇庆市宏豪置业发展有限公司己作出承诺月圆花园北苑62套物业归贵公司所有。按《关于封开农信2250万元债务重组的合同书》的约定，贵公司应在2019年8月30日前办理完成月圆花园北苑62套物业过户手续。但是，截止本函发出之日，贵公司至今仍有33套房产仍未办理过户手续，给我公司资产管理造成不便。基于双方长期合作建立的互信关系，我公司同意延展办理过户手续期限一年。希望贵公司在2020年8月31日前按《关于封开农信2250万元债务重组的合同书》的约定，办理过户手续。否则，由此所产生的一切财产损失和法律后果，都将由贵公司独立承受。2019年4月16日，肇庆市东润物业经营管理有限公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《房屋买卖合同书》约定：肇庆市宏豪置业发展有限公司坐落于肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢1-6层房屋，建筑面积一共4873.76㎡。甲方通过承接肇庆市宏豪置业发展有限公司物业的债权债务后独资持有1-6层物业的全部产权。经协商，甲方同意按1000万元的价格将103卡商铺和第五、第六两层房屋合计一共1744.16㎡的物业转让给乙方，甲方同意协助乙方办理有关房屋产权转户手续。由于第五层849.73㎡共11套房的房产权证现抵押在封开农信，甲方需筹款还贷解押，甲方要求乙方先支付第五层和103卡商铺的购房款300万元给甲方用于还贷解押，甲方委托乙方将300万元购房款分期转入黄文婷账户。甲方收到300万元购房款后承诺用于第五层房产证的还贷解押。解押后，甲方协助乙方办理第五层749.73㎡共11套房的房产权证转户手续。乙方取得第五层849.73㎡—共11套房的不动产权证后，受甲方委托，再次将200万元购房款汇给广东创昊教育发展有限公司还王某1借款本金。完成广东创昊教育发展有限公司还王某1借款本金200万元走账流程后，甲方视乙方已付购房款200万元给甲方。乙方共付第五层和103卡商铺购房款500万元（注：乙方要求在办理103卡商铺和第五层849.73㎡—共11套房转户时，将103卡商铺和第五层的不动产权证由乙方关联公司肇庆市祥荣物业管理有限公司持有。甲方同意乙方的要求)。任何一方不得无故违约，如有违约，违约方要赔偿200万元给守约方。合同同时还约定了其他权利义务。2019年6月18日，原告出具一份《授权委托书》载明：根据2019年4月16日肇庆市东润物业经营管理有限公司与封开县泰盛贸易有限公司签订的房屋买卖合同书约定，封开县泰盛贸易有限公司购买座落于肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢第五、第六两层房屋及103卡商铺时需支付1000万元购房款给肇庆市东润物业经营管理有限公司指定的账户。因业务的需要，封开县泰盛贸易有限公司特委托肇庆祥荣物业管理有限公司汇款500万元给黄文婷账户作第五层房产购房款。广东农村信用社/农村商业银行进账单载明：肇庆祥荣物业管理有限公司于2019年6月18日分两次共计汇款500万元给黄文婷账户，用途上载明：付第五层房款。2019年6月18日，肇庆市东润物业经营管理有限公司出具收据载明：今收到肇庆祥荣物业管理有限公司购肇庆市××××××之二月圆花苑北苑第二十一幢第五层共十一套房产、建筑面积一共849.73㎡，第一期房款300万元。（以银行汇款凭证为准）2019年6月18日，肇庆市东润物业经营管理有限公司出具收据载明：今收到肇庆祥荣物业管理有限公司购肇庆市××××××之二月圆花苑北苑第二十一幢第五层共十一套房产、建筑面积一共849.73㎡，第二期房款200万元。（以银行汇款凭证为准）原告提供的肇庆市×××××××于2020年8月20日出具的不动产登记资料查询结果证明载明，①涉案肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢601房至603房、605房至612房的权属人原告；②涉案肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢501房至503房、505房至512房的权属人为肇庆市宏豪置业发展有限公司，因其他案件诉讼分别被广东省封开县人民法院、云浮市云城区人民法院、广东省广宁县人民法院查封。本院认为：被告肇庆市东润物业经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。本案为房屋买卖合同纠纷。一、2016年6月6日签订的《关于封开农信2250万元债务重组的合同书》以及2020年6月19日肇庆市宏豪置业发展有限公司向肇庆市东润物业经营管理有限公司、刘少武出具一份《催告函》均明确肇庆市××××××之二月圆花园北苑的共62套物业的权属人为肇庆市东润物业经营管理有限公司，只是由于肇庆市东润物业经营管理有限公司怠于行使房产登记过户权利，致使涉案第五层房产仍登记在肇庆市宏豪置业发展有限公司名下，因此肇庆市东润物业经营管理有限公司有权处分涉案房产即肇庆市××××××之二月圆花园北苑第二十一幢501房至503房、505房至512房。故原告与肇庆市东润物业经营管理有限公司于2019年4月6日签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约全面履行。原告已依照《房屋买卖合同书》的约定将首层103卡商铺、第六层房产的购房款以及涉案第五层房产的购房款（共计1000万元）支付到肇庆市东润物业经营管理有限公司指定账户，但肇庆市东润物业经营管理有限公司仅依合同将首层103卡商铺、第六层房产过户给原告，而没有依约将涉案第五层房产过户给原告，目前，该第五层房屋因诉讼被其他法院查封，导致无法继续将该第五层房产过户给原告，故本案不适用合同继续履行或解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，原告主张被告赔偿经济损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，至于经济损失问题，应参照合同未履行部分的金额，确认其损失为500万元较为合理。二、至于原告要求肇庆市东润物业经营管理有限公司支付违约金100万元的诉讼请求，《房屋买卖合同书》上约定“任何一方不得无故违约，如有违约，违约方要赔偿200万元给守约方”，原告依约支付购房款后，肇庆市东润物业经营管理有限公司仅依照合同约定将103卡商铺以及第六层房产过户给原告，并没有将第五层房产过户给原告，不能过户的原因为肇庆市东润物业经营管理有限公司存在债务而被其他法院查封，故其应承担相应的违约责任，由于《房屋买卖合同书》已部分履行，根据原告的主张，本院酌定肇庆市东润物业经营管理有限公司需承担的违约金为100万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市东润物业经营管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿经济损失500万元给原告封开县泰盛贸易有限公司；二、被告肇庆市东润物业经营管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金100万元给原告封开县泰盛贸易有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因简易程序减半收取81800元、财产保全费5000元，共计86800元（原告已预交），由被告肇庆市东润物业经营管理有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告，本院不作退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  欧凯华审 判 员  肖 旦人民陪审员  张清云二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  李海敏书 记 员  陈巧文