广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10462号原告：东莞市建和物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××#楼10号商铺。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘智聪，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭媛媛，广东众达律师事务所律师。被告：方舰，男，汉族，1979年5月3日出生，住址：湖北省武汉市武昌区××××××，公民身份号码：360××××××××××××51X。原告东莞市建和物业管理有限公司（以下简称建和公司）诉被告方舰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建和公司委托诉讼代理人刘智聪、谭媛媛到庭参加诉讼，被告方舰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建和公司向本院提出诉讼请求：一、判令方舰支付所拖欠2011年11月25日至2020年4月的物业管理费，合计94630.96元（2011年11月25日至2015年5月物业管理费为2.2元/月/平方米，2015年6月至2020年4月物业管理费为2.8元/月/平方米），及逾期违约金94630.96元（以各期物业费为基数，按日利率0.3%，从各期逾期之日起计算至2020年4月26日，但以本金为限）；二、判令方舰承担诉讼费。事实和理由：2011年9月25日，方舰与案外人东莞市××××开发建造有限公司（以下简称开发商）、东莞市鸿联置业发展有限公司（以下简称置业公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20110925BA63EC675124），购买了东莞市××××××××××××××××商品房（以下简称案涉房屋）。同日，方舰与建和公司签订《前期物业管理服务协议》，载明案涉房屋总建筑面积为366.75平方米，约定物业服务费标准为2.2元/月/平方米，方舰需于每月15日前向建和公司交纳当月物业服务费，方舰不按协议约定交纳费用的，建和公司有权从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三的标准计算滞纳金。2015年3月17日，经过半数业主表决通过，案涉房屋所在小区的物业服务费收费标准由2.2元/月/平方米提升至2.8元/月/平方米，并于2015年6月1日起正式实施。2011年9月30日，包含案涉房屋在内的金色家园（誉景名居）9#住宅经东莞市住房和城乡建设局竣工验收合格。2011年11月12日，方舰的同住亲属罗红梅签收了案涉房屋的《誉景名居收楼通知书》。通知书中载明方舰应在2011年11月25日办理收楼入伙手续。同日，方舰到案涉房屋验房。此后虽经多次催收，方舰一直拒不向建和公司支付物业服务费及上述欠费的滞纳金。方舰在法定期限内未提出答辩，也没有提交任何证据。经审理查明，建和公司提交的证据显示，建和公司是东莞市常平镇袁山贝村誉景名居小区（以下简称案涉小区）的物业管理公司。2011年9月25日，方舰与开发商签订《商品房买卖合同》，约定方舰购买了案涉房屋。房屋总建筑面积为366.75平方米。同日，方舰与建和公司签订了《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业管理费收费标准是别墅2.2元/月/平方米，每月15日之前交纳当月物业管理费，逾期缴纳物业管理费的，建和公司有权要求方舰补交费用及从逾期之日起每日按欠费总额的0.3%计算滞纳金,物业管理期限是从2011年11月25日起至业委会与建和公司或者其他物业管理企业签订物业管理委托合同时止。方舰未向建和公司支付过物业管理费。2011年11月12日开发商、置业公司通知方舰于2011年11月25日前收楼，逾期不办理收楼手续，视为已经收楼。方舰以房屋质量不符合约定等为由拒绝收楼，并于2013年向本院提起诉讼，要求：确认解除与开发商、置业公司签订的商品房买卖合同等。本院作出（2013）东三法民一初字第5675号民事判决书，判决：解除方舰与开发商、置业公司签订的商品房买卖合同等。后该案至二审阶段，二审法院作出（2014）东中法民一终字第2330号民事判决书，判决：撤销一审判决书，驳回方舰全部诉请等。该二审判决书于2016年2月24日生效。2015年6月1日，建和公司将物业管理费收费标准从2.2元/月/平方米提升至2.8元/月/平方米。2018年方舰又以开发商、置业公司为被告，向本院提起诉讼，要求：开发商、置业公司向方舰支付逾期交房违约金等。本院作出（2018）粤1973民初2919号民事判决书，判决：开发商、置业公司向方舰支付逾期交房违约金等。后该案至二审阶段，二审法院作出（2019）粤19民终8030号民事判决书，认定（2014）东中法民一终字第2330号民事判决书已经于2016年2月24日生效，之后方舰仍不收楼，造成自身损失进一步扩大，应自行承担之后的逾期交房违约责任，故判决：开发商、置业公司向方舰支付2011年11月26日至2016年2月24日的逾期交房违约金。以上事实，有建和公司的举证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。方舰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向本院提出答辩，也未提交证据予以反驳建和公司的诉讼请求，视为方舰放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由方舰自行承担。由已经查明的事实可知，虽然2011年11月12日开发商、置业公司有通知方舰于2011年11月25日前收楼，逾期不办理收楼手续，视为已经收楼。但是，因为案涉房屋存在不符合约定的质量问题，故方舰有正当理由拒绝收楼。（2019）粤19民终8030号民事判决书已经认定2011年11月26日至2016年2月24日的逾期交房违约责任由开发商、置业公司承担，2016年2月24日之后的逾期交房违约责任由方舰承担，故本院据以认定，虽然方舰至今没有办理收楼手续，但是2016年2月24日起方舰拒绝收楼没有正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第二款，案涉房屋2011年11月26日至2016年2月24日的物业管理费不应由方舰负担，2016年2月24日之后的物业管理费才应由方舰负担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，方舰应向建和公司支付2016年2月25日至2020年4月30日的物业管理费1026.9元/月（=366.75平方米×2.8元/月/平方米），合计51522.05元（=1026.9元/月÷29×5天+1026.9元/月×50个月），及滞纳金（以1026.9元为基数，按日利率0.3%计算，从当月16日起计算当月物业管理费的滞纳金至交清之日止，且不超过当月的物业管理费本数1026.9元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告方舰在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市建和物业管理有限公司支付2016年2月25日至2020年4月30日的物业管理费51522.05元，及滞纳金（以1026.9元为基数，按日利率0.3%计算，从当月16日起计算当月物业管理费的滞纳金至交清之日止，且不超过当月的物业管理费本数1026.9元）；二、驳回原告东莞市建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4086元、保全费1466元，由原告东莞市建和物业管理有限公司受理费1776元、保全费444元，由被告方舰负担受理费2310元、保全费1022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周知秋人民陪审员  莫满英人民陪审员  周小环二〇二〇年十二月五日书 记 员  郑丽娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。