山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5999号上诉人（原审原告）：山西青创客文华孵化器管理有限公司。法定代表人：刘某，董事长。委托诉讼代理人：孙某，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢某，太原市迎泽区五一路90号景观新贵小区B座1125号。被上诉人（原审被告）：李某，住太原市。上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人孙某、邢某，被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西青创客文华孵化器管理有限公司上诉请求：一、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初3851号民事判决书，改判确认双方就万达中心A21层13单元的租赁合同已于2020年1月1日解除或判决解除双方租赁合同；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已将解约通知送达被上诉人，双方租赁合同已经解除。被上诉人拒绝开具发票的行为直接造成上诉人无法继续承租诉争房屋，从而导致合同目的无法实现。基于此，上诉人于2019年11月21日向被上诉人发出《租赁合同解除告知书》要求解除双方租赁合同。根据《合同法》的上述规定，解除通知到达被上诉人时双方租赁合同解除。二、双方已形成合同僵局，如不解除双方租赁合同，将造成上诉人损失扩大化，对上诉人显失公平。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在合同僵局的情况下，即便违约方也可以解除合同以避免损失扩大。被上诉人先行违约的情况下，上诉人已无法继续履行合同，为避免损失扩大，上诉人有权解除双方租赁合同。上诉人及时发出解约通知并立即腾空房屋。从避免双方损失扩大的角度，本案双方租赁合同也应解除而不宜强制履行。三、被上诉人拒不解约存在明显恶意，有违诚实信用原则。2016年开始，万达中心附近修建地铁造成主路长期封堵，导致诉争房屋所在的万达中心写字楼对外出租成交价格大幅降低，加之新冠疫情的不断蔓延，万达中心的出租成交率及租金标准大大降低，但上诉人的租金标准并未下降并保持较高水平。在上诉人发出解约通知并腾空房屋后被上诉人早应意识到上诉人再继续履行合同的可能性微乎其微，被上诉人有义务采取适当措施减少房屋闲置时间以防止损失扩大，而不是一味坚持合同继续履行，任由损失发生。由于诉争房屋自2019年12月份腾空之后已闲置十月有余，为避免双方损失持续扩大，请求依法改判确认双方就万达中心A21层13单元的租赁合同已于2020年1月1日解除或判决解除双方租赁合同。李某辩称，一、上诉人请求确认房屋租赁合同于2020年1月1日解除无法律依据。本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条所规定的约定解除、法定解除的情形，故上诉人单方要求解除合同，无法律依据。二、上诉人单方要求解除合同为恶意违约，其目的仅为逃避合同义务，有违诚实信用原则。根据《合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解释。依法成立的合同受法律保护，上诉人无任何理由单方要求解除合同，完全置被上诉人的利益于不顾，拒不履行合同义务，有违诚实信用原则。三、被上诉人严格履行合同，诚实信用，不存在违约行为。《租赁合同主体变更协议》约定，被上诉人只需开具等额收据，无需开具发票，我方未开具发票不构成违约，即使该约定无效，我方基于约定未开具发票，无违约行为。四、上诉人制造所谓的“僵局”与被上诉人无关，不应成为其违约的理由和借口。上诉人为达到单方解除合同的目的，擅自将房屋搬空，其损失因其自身行为所致，与被上诉人没有任何关系。上诉人拖欠租金，恶意违约，违反诚实信用原则，不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定。为维护合同契约精神，依法保护守约方的合法权益，应当驳回原告的诉讼请求，维持一审判决李某辩称，一、上诉人请求确认房屋租赁合同于2020年1月1日解除的无法律依据。本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条所规定的约定解除、法定解除的情形，故上诉人单方要求解除合同，无法律依据。二、上诉人单方要求解除合同为恶意违约，其目的仅为逃避合同义务，有违诚实信用原则。根据《合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解释。依法成立的合同受法律保护，上诉人无任何理由单方要求解除合同，完全是被上诉人的利益于不顾，拒不履行合同义务，有违诚实信用原则。三、被上诉人严格履行合同，诚实信用，不存在违约行为。四、上诉人制造所谓的“僵局”与被上诉人无关，不应成为其违约的理由和借口。上诉人为达到单方解除合同的目的，擅自将房屋搬空，其损失因其自身行为所致，与被上诉人没有任何关系。为维护合同契约精神，依法保护守约方的合法权益，应当依法驳回原告的诉讼诉讼请求，维持一审判决。山西青创客文华孵化器管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令依法确认原、被告之间就万达中心A21层13单元的租赁合同已于2020年1月1日解除；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明，2016年4月9日，太原万达广场有限公司与原告山西青创客文华孵化器管理有限公司签订《太原万达中心写字楼租赁合同》及《补充协议》，2016年11月15日，双方签订补充协议(二)，2017年5月18日，双方签订补充协议(三)。协议约定，太原万达广场有限公司将其所有的位于太原市××区、13-16单元，19层1-16单元；20层l-16单元；21层1-16单元)租赁山西青创客文华孵化器管理有限公司，租期为2016年10月10日-2021年10月9日。2017年10月9日，原告、被告、太原万达广场有限公司签订《租赁合同主体变更协议》，约定原告承租的A21层13单元的出租人主体自2017年10月1日起变更为被告李某。原合同项下太原万达广场有限公司作为出租人的全部权利义务一并由李某代替太原万达广场有限公司享有及承担。合同第四条还约定，山西青创客文华孵化器管理有限公司按原合同费用标准将租金支付给李某后，李某应向山西青创客文华孵化器管理有限公司开具等额收据，无需开具发票。2019年11月21日，原告山西青创客文华孵化器管理有限公司以短信方式向被告李某发送《租赁合同》解除告知称因多方面原因，公司将于2020年1月1日正式解除万达中心A座21层全部房产的租赁合同，并将按照租赁合同有关内容进行补偿并承担其他善后义务。后双方未办理解除手续。2020年7月24日，原告山西青创客文华孵化器管理有限公司诉至本院，要求确认合同解除，审理中，被告不同意解除合同。一审法院认为，案涉《太原万达中心写字楼租赁合同》《补充协议》及《租赁合同主体变更协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效。按照约定，原、被告成为《太原万达中心写字楼租赁合同》及《补充协议》的双方当事人，故双方均应按约定履行合同。根据合同法的规定，存在下列情形的可以要求解除合同，(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。原告的主张不符合该规定，其要求确认双方之间的租赁合同于2020年1月1日解除，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告山西青创客文华孵化器管理有限公司的诉讼请求。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司于2019年11月21日以短信方式向被上诉人发送《租赁合同》解除告知书，并于2019年12月底已经将涉案房屋腾空，截止2020年1月上诉人欠付被上诉人租金为51406元。2020年的租金上诉人未支付，房租每月为10258元。本院认为，本案二审争议的焦点为：租赁合同是否已于2020年1月1日解除；租赁合同是否应予解除。案涉《太原万达中心写字楼租赁合同》《补充协议》及《租赁合同主体变更协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。根据合同法的规定，存在下列情形的可以要求解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上诉人的主张不符合该规定，其要求确认双方之间的租赁合同于2020年1月1日解除，证据不足，本院不予支持。违约方不单独享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，上诉人于2019年11月21日，以短信方式向被上诉人发送《租赁合同》解除告知书，并将涉案房屋腾空。双方因是否开具发票发生争议，之后双方均未积极主动协调处理争议，导致涉案房屋现已腾空将近一年，现双方已进入“合同僵局”状态，如果继续履行合同，对违约方产生极大的损失，将造成双方利益严重失衡。考虑到今年的疫情，基于公平原则和诚实原则考虑，解除合同更有利于双方利益的保护，因上诉人于2020年7月24日向太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，请求确认解除合同，故本院认定双方租赁合同自2020年7月1日起解除。关于租金问题，经双方确认，上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司欠付被上诉人租金分两部分：（一）2020年1月之前，上诉人欠付被上诉人租金51406元；（二）自2020年1月至2020年6月，上诉人欠付被上诉人租金61548元（10258元*6=61548元），本院予以确认。合同解除之前，欠付的租金上诉人应予支付被上诉人。因上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司存在违约行为，故上诉人须支付被上诉人两个月的租金即20516元（10258元*2=20516元），作为违约补偿。上诉人主张被上诉人应当开具发票，税务发票体现的是国家与纳税人的纳税关系，是一种行政管理行为，本院不作处理。综上所述，山西青创客文华孵化器管理有限公司的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院(2020)晋0107民初3851号民事判决；二、解除上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司与被上诉人李某的租赁合同；三、山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向李某支付2020年1月之前租金51406元，2020年1月至2020年6月租金61548元；四、山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向李某支付违约金20516元；五、山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋恢复原状交付李某；六、驳回山西青创客文华孵化器管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构综上所述，山西青创客文华孵化器管理有限公司的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二Ｏ二Ｏ年十二月九日书记员 冯 莉