广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民申606号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：邓曙光，男，1964年4月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘鑫，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：付兴捷，广东华商律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：郭茂彬，男，1953年1月28日出生，汉族，住广东省大浦县。一审被告：郭凯，男，1985年7月8日出生，汉族，广东省大浦县。一审第三人：深圳市运通物流实业有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道金运路**。法定代表人：邱仁初。一审第三人：深圳对外贸易集团深茂实业发展有限公司，住，住所地深圳市人民南路国贸大厦****/div>法定代表人：冯毅。再审申请人邓曙光因与被申请人郭茂彬、一审被告郭凯、一审第三人深圳市运通物流实业有限公司、深圳对外贸易集团深茂实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤03民终21595号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邓曙光申请再审称，一、二审判决认定申请人“以实际行动表示愿意继续履行房屋买卖合同”的事实缺乏证据证明。廖艺平于2017年11月13日向申请人邓曙光的个人银行账户支付了15000元，申请人虽没有退还，但这并不能证明申请人以实际行动表示愿意继续履行房屋买卖合同，反而申请人提交的证据足以证明申请人早已通知解除涉案合同，无意继续履行，具体事实和理由如下：1.申请人提交的证据十五《银行流水》证明，廖艺平转账15000元的银行账户，申请人已多年没有使用，被申请人从未主动告知过向申请人转账了15000元，申请人在本案一审中收到被申请人提供的证据材料后才知道前述转账内容，并且因没有和廖艺平签署协议，申请人根本不知道被申请人的配偶名叫廖艺平，即便知道廖艺平转15000元，也不可能知道与被申请人有关；2.申请人提交的证据十四的《短信截图》证明，申请人在2015年6月30日通过手机短信明确向被申请人提出了房款、租金以及利息共994635元的价款，让被申请人考虑并尽快决定；3.申请人提交证据十六的《委托承诺书》证明，申请人作为涉案房屋的所有权人于2016年4月14日在《委托承诺书》上签署，同意委托吴川法院依法办理整栋评估拍卖分配，在半球综合楼的业主就此事项召开数次会议商讨，申请人曾在会上坚决反对被申请人及其家属参加所有会议和签署文件；4.申请人提交的证据十七《房产处置授权委托书》证明，申请人于2017年11月11日签署书面委托材料，委托深茂实业公司法人冯毅、董事长叶新涛、律师彭先德对外转让涉案房屋；5.被申请人提交的证据材料表明5000+15000元是利息，而不是房款。而二审判决书表述：2017年11月13号接受了郭茂彬支付的剩余15000元房款，用实际行动表示其愿意继续履行房屋买卖合同，与事实（一审被申请人当庭自认15000元为利息）不符。综上，在被申请人支付15000元前，申请人向被申请人发送的短信内容，以及两次委托第三方对外转让涉案房屋的行为，足以证实申请人并无继续履行涉案合同的意愿。被申请人支付15000元已超出双方约定的付款期限长达十年之久，故二审判决认为申请人以实际行动表示愿意按照涉案合同的约定继续履行没有事实依据，不具有合理性。二、二审判决适用法律确有错误。在本案中，相关法律并未规定解除权的行使期限，双方当事人也没有约定解除权的行使期限，且不存在催告行使解除权之情形，故二审法院认定申请人未在限定的期限内行使解除权没有任何法律依据，具体理由如下：1.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》，二审判决以此为依据驳回申请人的诉讼请求严重错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案合同属于自然人之间签订的房屋买卖合同，涉案交易属于二手房买卖交易，且交易的房产并非商品房，显然不属于商品房买卖合同。在最高人民法院2013年第10期的公报案例【最高法（2012）民再申字第310号】中，最高人民法院也明确，“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用干该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，在合理期限内行使。何为“合理期限”，由人民法院结合具体案情予以认定。”综上，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2.《房屋成交协议书》约定了申请人合同解除权存续的条件，申请人之合同解除权至今依然存续。《房屋成交协议书》明确约定：房款付清后甲方（即申请人邓曙光）将建房合同原件转交给乙方（即被申请人郭茂彬），代表该房所有权正式转让，否则甲方有权收回房屋。该约定明确表明，只要建房合同原件没有移交，则申请人邓曙光依然享有合同解除权。该约定的实质，是被申请人赋予了申请人不受期限约束而取决于“建房合同原件转交与否”的合同解除权。实际上申请人至今仍然持有建房合同原件且已不再打算移交，且被申请人亦从未催告申请人移交。仅此一项，足以认定申请人所享有的合同解除权依然存在。亦即，申请人合同解除权的存续与否，存在明确约定，无需也不应适用《合同法》第九十五条第二款规定（即法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭）。3.退一步讲，即使适用《合同法》第九十五条第二款规定，申请人具有合同解除权，一审判决完全正确，二审应予维持。(1)被申请人从未进行催告，申请人行使合同解除权并未超过行使期限。《合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。该条款明确了解除权消灭的前提是对方催告，就本案来说，被申请人在长达十余年的时间内从未催告申请人行使合同解除权。涉案《房屋成交协议书》第2条，“房款付清后，甲方将建房合同原件转交给乙方，代表该房所有权正式转让，否则甲方有权收回房屋”，故可以看出申请人将建房合同原件转交给被申请人是房屋买卖成交的依据，被申请人一直没有按照约定付清购房款，更没有向申请人追要过建房合同原件，被申请人从来没有催告申请人履行合同基本义务。(2)申请人的解除权亦不因廖艺平支付15000元而消灭。如前所述，一审被告郭茂彬提交的证据材料表明5000+15000元是利息，而不是房款；即使认定为房款，申请人的解除权亦未因此而消灭。首先，根据双方签署的《房屋成交协议书》第2条，申请人将建房合同交给被申请人后才代表房屋所有权正式转让，被申请人在房屋正式转让之前应当向申请人支付租金。申请人从2008年至2017年申请人一直在向被申请人催收房租，申请人提交的证据十四的《短信截图》，足以证实申请人已向被申请人主张租金，廖艺平作为同住家属，转账的15000元应当属于拖欠的房租，被申请人没有完全支付房屋转让款。其次，廖艺乎支付15000元的时间为2017年11月13日，而涉案《房款支付计划》约定的最后一期付款时间为2007年9月27日，该支付时间已晚于约定期限十年，被申请人已构成根本违约，此时仍按照十年前的合同标准对申请人显失公平。根据申请人提交的《短信截图》，申请人在2015年6月30日通过手机短信明确向被申请人提出了房款、租金以及利息共994635元的价款，该短信内容足以说明申请人不同意原合同约定的转让价款。在申请人已解除涉案合同的情况下，该15000元应当冲抵租金或占用费。再次，即便认为被申请人已支付全部房屋转让款，根据2012年《广东省高院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第十二条之意见，“如有充分的证据证明解除权人明知解除合同的条件已成就仍选择继续履约，可视为其放弃解除权”，本案中，如前第一点所述，在被申请人配偶转账时，申请人的言行早已表明无意继续履行涉案合同，且申请人根本不知道被申请人配偶转账的事实，若申请人知道转账的事实，也明显不会同意双方按照十年前的约定继续履行涉案合同。因此没有任何证据证明申请人存在以明示或者默示的方式选择继续履约，申请人仍有权解除涉案合同。三、一审判决解除涉案《房屋成交协议书》是尊重意思自治原则与公平、正义原则的体现。申请人的合同解除权是被申请人赋予的，且合同解除的过错完全在于被申请人。且不能因申请人的善意而归责于申请人，让申请人承担相关不利后果。综上，请求对本案进行再审。本院认为，2007年4月16日，郭茂彬向申请人出具的《房款支付计划》约定“若到9月30日前未付清此款，房权可由申请人收回另作处理”。郭茂彬未在《房款支付计划》承诺的付款时间2007年9月30日付清申请人主张的房款，申请人已经享有合同解除权。申请人主张涉案交易是自然人之间的二手房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条有关解除权行使期限的规定。但《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。故解除权行使依法仍然是有期限的。解除权作为形成权，依一方当事人的意思表示即可使民事法律关系产生、变更或消灭，从利益平衡、维护交易安全的角度，需要本着诚实信用原则，结合具体案情对其存续期间进行合理限制。申请人主张，对涉案合同的解除权行使期限，应当取决于《房屋成交协议书》约定的“建房合同原件转交”情况，因原件没有移交，且未经催告，申请人的合同解除权未消灭。根据本案案情，《房屋成交协议书》表明，申请人已于2001年12月30日前将该房交付郭茂彬使用。2007年9月30日对方未付清申请人主张的房款，申请人已经享有合同解除权。至2018年申请人方发出《解除合同通知函》及向法院起诉解除合同，申请人显然没有在社会公众通常理解的合理期限内行使合同解除权。解除权不可能永续存在，权利人怠于行使权利的，应自行承担利益可能受损的风险。申请人主张建房合同原件没有移交，虽然2003年6月28日，申请人与郭茂彬签订的《房屋成交协议书》约定，“房款付清后申请人将建房合同原件转交给郭茂彬，代表该房所有权正式转让，否则申请人有权收回房屋”，但2007年4月16日，郭茂彬向申请人出具的《房款支付计划》已无该内容。且移交建房合同原件对申请人而言，应是收到房款实现合同目的后对对方的承诺，申请人以此主张获益性的合同解除权未消灭，不符合合同法的公平原则，本院不予支持。申请人主张未催告，但从合同履行时间跨度和尊重历史的角度来考虑，为保护交易的安全和秩序的稳定，遵循契约严守原则，本院不予支持。综上，邓曙光的请求不符合申请再审条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回邓曙光的再审申请。审判长  赖建华审判员  鄢宁娟审判员  黄爱斌二〇二〇年十二月二十五日书记员  黄诗雅