江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初6866号 原告：太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇七丫路与平江路交汇处向西200米，统一社会信用代码55320585K12242096A。 法定代表人：施小峰，该居民委员会主任候选人。 委托诉讼代理人：明群相，江苏众谊律师事务所律师。 被告：太仓昊峰塑业有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇中兴街25号，统一社会信用代码913205857455504880。 法定代表人：施浩其，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：施建彬，该公司股东。 原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会与被告太仓昊峰塑业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会的委托诉讼代理人明群相、被告太仓昊峰塑业有限公司的委托诉讼代理人施建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会向本院提出诉讼请求：被告太仓昊峰塑业有限公司支付原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会2018年度至2019年度的剩余土地租金184400元、2020年度的土地租金112200元，合计296600元。事实和理由：被告自1998年3月开始租赁原告位于太仓市亩用于生产经营，每年向原告交纳土地有偿使用费20000元。2018年12月10日，原告根据《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》等文件向被告发出通知，要求被告按15000元/亩交纳2018年全年土地租金112200元以及2019年1月份土地租金9350元，并要求被告在2019年1月15日前支付。接到该通知后，被告仅于2019年3月19日向原告支付了20000元土地租金，其余租金原告多次催讨未果。2019年8月16日原告委托律师致函催讨，并与被告就土地租金标准多次进行协商，但被告拒不支付所欠租金。2020年1月15日原告再次发出催款通知，要求被告在2020年2月10日前支付土地租金184400元，但被告至今仍未支付。 被告太仓昊峰塑业有限公司辩称：1.被告太仓昊峰塑业有限公司与太仓市村民委员会于2004年签订的租地协议仅明确了租金标准，并未明确起止期限；被告每年均按时交纳20000元土地租金，履行了合同义务，并未拖欠土地租金。2.被告并未收到原告所称按照新的标准支付租金的通知。3.据被告所知，有租户是按照实际建房的建筑面积计算的，而原告向被告收取租金则是按照土地面积计算，这对被告而言并不公平。 当事人围绕其主张的事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院依据原告提交的补充协议书（复印件）、租地协议（复印件）、土地登记审批表、卫星图和宗地图、太仓市农村合作经济组织内部结算凭证（照片打印件）、手机短信（截屏打印件）、进账单、《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》（浮政发〔2017〕24号）、江苏众谊律师事务所律师函底稿（附快递凭证）、浮南社区居民委员会2019年7月16日催款通知书底稿和2020年1月15日通知底稿（附EMS物流记录），结合双方当事人陈述查明： 1.坐落于太仓市的集体企业“浮南塑料制品厂”改制过程中，施浩其与太仓市村民委员会于1997年7月9日经镇农工商总公司批准签订《租赁经营合同》，通过购买动产和租赁不动产的方式进行改制。此后双方又磋商将租赁资产予以转让，为此，太仓市村民委员会（合同甲方）与施浩其（合同乙方）于1998年3月25日订立《补充协议书》。双方约定的主要内容：甲方将租赁资产中的建筑物、构筑物以730000元的价格转让给乙方，转让款分期支付，于1999年12月底付清，付清后甲方为乙方办理房产证；此前合同中的房屋租赁费不再收取，但乙方仍需向甲方支付土地有偿使用费（包含建筑占地面积和场地占地面积），单价为4元/平方米，乙方需据实支付，每年一次性付清，“如国家对土地使用费调整（国家规定）则调整”。该份补充协议书办理了公证。 2.由施浩其担任法定代表人的被告太仓昊峰塑业有限公司（合同甲方，该公司成立于2002年12月25日）与太仓市村民委员会（合同乙方）于2004年1月1日签订《租地协议》，该份租地协议内容简单，仅记载了“乙方愿意将其土地提供给甲方使用，土地面积约为4000多平方米，每年租金2万元（贰万元整），租金使用后支付”这一基本内容。原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会提交的1999年6月30日土地登记审批表显示：涉案土地的土地使用者为太仓市村民委员会，主管部门为太仓市浮桥镇人民政府，土地类别为工业，权属性质为国有土地使用权（以批准拨用方式取得），土地面积为4985.6平方米。（备注：庭审中原告解释，该国有土地的使用权系用村集体土地交换后取得。）目前，被告太仓昊锋塑业有限公司的实际经营区域已大于4985.6平方米。 3.1998年《补充协议》签订后，施浩其每年向太仓市村民委员会交纳土地有偿使用费20000元，2004年起转由被告太仓昊峰塑业有限公司每年向太仓市村民委员会交纳土地有偿使用费20000元。因2012年行政区划调整，政府撤销了太仓市，对太仓市村民委员会原有辖区予以扩大后设立了太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会。据此，被告太仓昊峰塑业有限公司将每年20000元的土地有偿使用费交给原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会。2015年至2017年，被告太仓昊峰塑业有限公司均于每年12月下旬交纳20000元土地有偿使用费，原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会则向被告太仓昊峰塑业有限公司出具记载有相应年度的土地有偿使用费的结算凭证。2018年起，因双方当事人对土地有偿使用费的应付金额存在争议，原告未再向被告开具对应年度的土地有偿使用费结算凭证。2019年3月19日，被告向原告支付20000元；2020年1月8日，被告向原告支付20000元。 4.2017年9月，太仓市浮桥镇人民政府出台了《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》。该份文件参考太农集办【2011】1号文件指导价及市场行情，按照不同区域确定各类房屋和土地年租金的指导价；其中，港城核心区、规划区范围内的镇集体建设用地和农村集体非农建设用地租金不低于15000元/亩。 5.2019年7月16日，原告向被告发出催款通知书，要求被告尽快交纳2018年度的剩余租金92200元。2019年8月，原告委托律师发函给被告。该份律师函说明了2018年12月10日原告向被告发送通知要求被告按照15000元/亩交纳租金、被告仅于2019年3月19日交纳20000元租金、2019年原告再次催交租金的基本情况，与此同时再次向被告催促交纳2018年剩余租金92200元和2019年租金112200元。2020年1月15日，原告向被告再次发出通知，要求被告从2018年起按照7.48亩的面积和15000元/亩的单价交纳租金。 本案当事人的事实争议集中于2019年以前原告是否已将上涨的政府指导价格通知了被告（备注：被告起初虽称从未收到过通知，但在原告进行相关举证后，被告承认2019年已经收到了相关通知）。原告申请证人杭某出庭作证，并提交了2018年12月10日的通知底稿。证人杭某作证时陈述：2017年11月至12月期间，证人将镇里开会拿到的文件分发给了包括本案被告在内的承租户；2017年底送交文件时并没有遇到施浩其本人，证人只是将文件给了门卫让其转交；2018年12月，证人又将催交2018年度和2019年1月租金的通知送交被告，但已记不清当时是否直接交到了施浩其手中；之后证人又多次向被告催交，证人记得2019年7月16日的催款通知书当面交给了施浩其；2019年8月原告委托律师发函后被告曾经找原告沟通过协商方案。2018年12月10日的通知底稿记载：“本次收取2018年度及2019年1月份租金，你户涉及使用我社区，……土地7.48亩，单价15000亩/元。计2018年112200元，2019年1月份9350元。请于2019年1月15日前交于我社区。”被告对证人所述2019年以前的通知事实提出质疑，并表示2017年的时候公司还没有门卫，不存在原告通过门卫转交被告的可能性；被告强调并没有收到2018年12月10日的通知。针对上述事实争议，本院认为：1.证人证言表明，2017年底证人并未直接将文件交付施浩其，且并不认识公司的门卫；在被告明确予以否认并作出解释的情形下，本院认为原告现有证据并不足以证明2017年底已将租金上涨之意思有效通知被告。2.虽然被告否认收到过2018年12月10日的通知，但是本院注意到双方在合同履行过程中已形成每年年底支付当年度土地有偿使用费的交易习惯，然而2018年度土地有偿使用费的支付出现了明显迟滞，这表明双方之间很可能于2018年年底前就土地有偿使用费标准问题已产生分歧；在原告已举证2018年12月10日的通知底稿并辅之以证人证言的情形下，本院对2018年12月10日的通知已于2018年12月送达被告之事实予以采信。 本院认为，双方当事人对于太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会承继了太仓市村民委员会的权利义务的认识并无分歧，双方当事人的争议集中于原告是否有权提高租金标准。被告以2004年1月1日签订的《租地协议》为据主张双方之间的租金为不变价格。对此，本院认为，2004年1月1日的《租地协议》是否具有独立性，是厘清协议双方之间权利义务关系的关键。本院注意到：涉案土地具有特殊性，系属国有划拨土地，因历史原因由太仓市村民委员会取得土地使用权，其土地性质决定了该土地使用权不得随意出租。本院继而认为：1.集体企业改制过程中形成的《租赁经营合同》和《补充协议书》是不动产租赁经营方式的来源，《补充协议书》所确定的将土地价值剥离的建筑物转让、从而不再交纳房屋租赁费而改为交纳土地有偿使用费的企业经营方式，既是历史产物，也是当事人真实意思的体现，应予以尊重；2.基于土地性质，2004年1月1日的《租地协议》只有置于原有集体企业改制的框架内，才能得到法律上的承认；该租地协议延续了《补充协议书》中20000元的土地使用价格，也从侧面反映出该《租地协议》并不具备独立性；本案纠纷处理时，不能仅以《租地协议》为依据将案件作为单纯的土地租赁合同加以对待。 综上，本院对2004年1月1日的《租地协议》作出界定：该《租地协议》是企业改制之后的经营模式下对经营企业主体的重新确认，协议双方就此明确了每年交纳土地有偿使用费的义务主体，但并没有否定《补充协议书》中所表达的“如国家对土地使用费调整（国家规定）则调整”之内容。据此，在符合一定条件时，作为太仓市村民委员会权利义务承继者的原告有权调整土地有偿使用费。关于“如国家对土地使用费调整（国家规定）则调整”的理解，被告并未提出具体的解读。本院认为：在土地有偿使用的市场化改革进程中，该条款中的“国家规定”不应作狭义理解，而应当从该条款背后所体现的等价有偿之精神的角度加以理解——随着时间的推移，当原有约定的价格明显偏离土地市场价格时，可以参照政府指导价格对土地有偿使用费作出相应调整。《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》（浮政发〔2017〕24号）可以较好地体现当地土地市场价格，原告参照该文件确定本案土地有偿使用费标准并无不当，本院对其提出的土地有偿使用费15000元/年的标准予以采纳。 本案并非单纯的土地租赁合同纠纷，因此，土地有偿使用费的调整并不以双方当事人的合意为前提；客观上，被告于2018年度“土地租金”正常支付时间点之前也已得知土地有偿使用费新的单价，其拒绝按照新的单价支付并无合法依据，应当予以补足。关于土地有偿使用费计算时适用的土地面积，本案原告按照土地使用权登记面积4985.6平方米计算并无不当；本院据此确定2018年起被告均应当按照112176元/年的标准支付土地有偿使用费。被告实际仅支付了2018年度和2019年度的土地有偿使用费各20000元，故应分别补交92176元；庭审时被告并未对本案中支付2020年度土地有偿使用费的时间节点提出异议，故本案中对2018年度至2020年度的土地有偿使用费一并确定被告作相应支付，上述金额合计296528元（92176+92176+112176=296528）。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 被告太仓昊峰塑业有限公司支付原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会土地有偿使用费296528元，于本判决生效之日起十日内支付至原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会的银行账户（户名：太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会，开户行：太仓市农村商业银行浮桥支行，账号：70×××64）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5749元，减半收取计2875元（四舍五入后的金额），由原告太仓市浮桥镇浮南社区居民委员会负担1元，被告太仓昊峰塑业有限公司负担2874元。原告同意其预交但不应负担的案件受理费由被告直接向原告支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内按照所负担金额向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员 王 晓 二〇二〇年十二月三十日 书记员 冯启帆