山西省原平市人民法院民事判决书（2020）晋0981民初1919号原告:杨某1，男，1959年4月22日出生，汉族，原平市人，现住原平市。委托诉讼代理人:杨某2(系杨某1儿子)，男，1982年9月30日出生，汉族，原平市人，现住原平市。被告:原平市戴维斯商贸有限公司。住所地:原平市前进西街幸福家园。法定代表人:刘某，该公司执行董事。委托诉讼代理人:杨某3，男，1985年4月24日出生，汉族，哈尔滨市人，原平市戴维斯商贸有限公司职工，现住原平市液化气小区东单元401室。身份证号:×××。委托诉讼代理人:姜某，男，1991年9月8日出生，汉族，辽宁省铁岭市清河区张相镇谢家电村人，原平市戴维斯商贸有限公司职工，现住液化气小区东单元401室。身份证号:×××。原告杨某1与被告原平市戴维斯商贸有限公司(以下简称戴维斯公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1的委托诉讼代理人杨某2、被告戴维斯公司的委托诉讼代理人杨某3、姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某1向本院提出诉讼请求:一、确认被告《关于疫情期间停业损失补偿公告》的第一条为无效;二、责令被告恢复对原告商铺的供电并赔偿因停电给原告造成的经济损失每天300元(从2020年9月1日至恢复供电期间);三、责令被告免除从2020年1月22日至3月23日疫情商铺关闭期间的物业费1013.4元。事实与理由:2014年，原平市金凯瑞投资管理有限公司在原平市前进西街建设地下人防工程，该公司面向社会售卖商铺，原告购买负一层第D65号，面积16.89平方米，并取得《爱尚西街人民防空工程平时使用权证》。2018年1月17日原告开始占有、管理、使用、收益。2020年4月10日被告发布《关于疫情期间停业损失补偿公告》，公告第一条规定:“所有在疫情期间经营的商户，签租合同自到期之日向后顺延40天…”，由于此公告，导致原告应收取的租金无法收回。原告认为，被告的这一行为严重干扰了原告对商铺的合法经营权，是实实在在的侵权行为。因此，请求确认《关于疫情期间停业损失补偿公告》第一条为无效。被告对原告经营的商铺实行强制收取物业费，从2018年9月份始，不经原告同意被告单方将物业费涨到每平方米每天1元。2020年1月22日(腊月二十八)爱尚西街地下商场全部关门过春节，由于春节期间发生疫情，商场直到2020年3月23日开始营业，共歌业60天，但是被告照常收取原告歇业期间的物业费，因原告不同意，被告于2020年9月1日将原告商铺的电源强行断开，导致原告商铺无电无法经营。原告认为，因疫情商场歇业，被告依法应免收期间的物业费，然被告不仅不免除，反而在原告提出异议后又强行断电，导致原告商铺无法经营，被告的这一行为再次侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告认为，原告对自己商铺的经营权受法律保护。被告作为商场的物业服务单位，本应以商铺业主为主搞好服务，但其本末倒置，一意孤行，不与业主协商，自作主张，制定侵犯业主权益的规章制度、收费标准，强行断电，其行为已构成侵权，对此被告依法应承担侵权的民事责任。为此，特向贵院提起诉讼，请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告如上请求。戴维斯公司辩称，针对原告诉讼请求第一条:1月26日-3月23日因疫情原因商场一直处于闭店状态，国家出台关于微小企业及个体的补偿办法，答辩人为了响应国家号召，在此基础上，酌情给予商场租户疫情补偿40天，答辩人的补偿政策分为两部分，商场的铺位是无偿补偿，业主的铺位由租户跟业主双方商権决定，其中答辩人公告中提到“商榷”即证明答辩人并非强制。业主同意后，双方签订“爱尚西街租赁合同补充协议”或自行拟定协议，商场即顺延40天不收取业主任何管理费用。针对原告诉讼请求第二条:第一、该业主自2019年10月1日至2020年9月30日拖欠商场管理费用，直至今日仍未缴纳，商场也从未给原告停止过服务。第二、在该业主欠费期间，该商铺一直处于正常出租经营状态，直至今日该商铺一直享受商场提供的各项服务，包括供电服务。第三、根据商场缴费记录显示，自2020年6月26日以后，该商户租户再未缴纳过任何电费，导致该商铺停电，并非商场行为，所以租户的损失与商场并无关系。第四、商场并非合同主体，业主与租户存在租赁关系，答辩人为其缴纳管理费的业主及业户正常提供相应服务，因合同主体关系产生的纠纷，不应由答辩人来承担赔偿责任。针对原告诉讼请求第三条:第一、2020年1月24日-2020年1月30日为商场春节正常放假，商场原定于2020年1月31日正式开业，但因疫情原因商场未按原定计划开业，直至2020年3月6日商场向原平市市场监督管理局提交复工申请书，在多方审核下答辩人满足开业条件，并同意答辩人于2020年3月8日正式复工开业，经计算，商场疫情期间共停业38天，答辩人给予商户40天的补偿，所以根本不存在原告所说的60天的疫情赔偿。第二、答辩人在闭店期间均给予40天的疫情补偿，首先在商场闭店停业期间，商场的损失也是非常大的，答辩人除了没有营业供电以外，其余的物业设施、消防维护、人员费用都是处于正常支出运转的状态，在商场极度亏损的窘状下，答辩人依旧响应国家号召，酌情予以40天的疫情延期补偿，相当于商场在疫情受损的同时又拿出17万来贴补业户。商场对所有业户的疫情补偿政策是一样的，在原告拖欠答辩人管理费用的同时答辩人为了体恤商户也给予原告合同期内40天的疫情延期补偿了，所以答辩人认为原告索要的60天疫情补偿金额无效。第四，针对爱尚西街管理费1元标准问题：第一、杨某12019年之前均按照1元管理费标准缴费，答辩人收取1元管理费为商场正常运转的运营成本，而且业主的空铺答辩人也未收取过业主任何费用，均为商场承担，账目明细在公司财务留存。商场年均摊费用支出为1500000元整，商场总面积为4110㎡，均推计算单价为1元/㎡/天，其中商场面积为2119.3㎡，年支出费用总额为1012081元。业主商铺总面积为1990.7m，管理费年收取总额应为716652元。业主商铺未租面积共计:635.37㎡(商场从未收取未租业主商铺的管理费用)，业主商铺已租面积为1355.33㎡，实际业主已租商铺年缴纳共计487919元。商场仅人员员工工资费用，每年就已达到91.2万，所以业主所缴纳的管理费用，连人员工资都不够。第二、与山西省同类市场相比较，以太原精品服装城为例，管理费收费标准均高于本商场，商业性质用地不能与住宅物业费相比较，因为本身商业用地比住宅项目经营成本要高，但据调查了解原平市多个住宅小区的物业费单价已达到1.2元/㎡，所以按商业用地来讲，答辩人的管理费标准是合理的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原平市金凯瑞投资管理有限公司在原平市前进西街建设地下人防工程，规划用途为商业服务，该公司面向社会售卖商铺，原告购买负一层第D65号，面积16.89平方米，并于2014年6月25日取得《爱尚西街人民防空工程平时使用权证》。2014年6月19日，原平市金凯瑞投资管理有限公司授权戴维斯公司，将原平市爱尚西街地下商场授权给被告戴维斯公司经营及管理，戴维斯公司有权利进行商场的招商、运营管理，费用催缴等工作，授权年限自2014年至2034年。2020年4月10日，被告戴维斯公司发出《关于疫情期间停业损失补偿公告》，内容如下：“2020年新冠病毒疫情给我们带来了不同程度的损失，不管是商场、业主、商户都是受害者，公司愿与大家共同承担此次疫情带来的损失。面对疫情和商场的困境，公司对所有正在营业中商户给予适当的时间补偿，就商场自身实际情况，采取以下补偿措施：一、补偿方法所有在疫情期间经营的商户，签租合同自到期之日向后顺延40天，租用爱尚西街业主商铺的商户可依据此公告与业主商権具体补偿方式。…”原告杨某1的商铺由原告出租给武彦青经营，原告收取租金。原告向承租方收取物业费后向被告缴纳。2019年4月1日，原告向被告缴纳了2018年10月1日至2019年9月30日的物业费。2019年10月份开始原告没有向被告缴纳物业费。商铺电费按电表收取，2020年6月26日，承租原告商铺的武彦青缴纳30元电费，被告分别于2020年7月1日、2020年8月1日、2020年9月1日给武彦青下达电费催缴通知书。被告在庭审中明确表示，如果原告现在缴纳2019年10月1日起欠付的物业费，被告同意免除40天的物业费。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告发出的《关于疫情期间停业损失补偿公告》的第一条是否无效？2.被告是否强行断电？是否给原告造成了经济损失？3.被告是否应当免除原告从2020年1月22日至2020年3月23日疫情商铺关闭期间的物业费1013.4元？关于第一个争议焦点，2020年4月10日，被告戴维斯公司发出《关于疫情期间停业损失补偿公告》的第一条载明“租用爱尚西街业主商铺的商户可依据此公告与业主商権具体补偿方式”，该公告内容并未侵犯原告对自己商铺的合法经营权，且该公告内容不违反法律、行政法规的规定，故原告主张该公告第一条无效，本院不予支持。关于第二个争议焦点，原告未提供证据证明被告强行停止对原告商铺的供电，被告提供的证据可以证明原告的承租户于2020年6月26日之后未缴纳电费，故原告主张被告赔偿因停电导致的经济损失无事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，因原告从2019年10月1日起未向被告缴纳物业费，被告在庭审中明确表示如原告缴纳欠付的物业费，被告愿意免除40天的物业费，故原告的该项主张本院不予支持。综上，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：驳回原告杨某1的诉讼请求。案件受理费156元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 李慧芳 二〇二〇年十二月十六日书记员 贺晓云