北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10818号原告：梁萍英，女，1965年4月20日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭建业，北京市三维律师事务所律师。被告：张丽萍，女，1955年1月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋昱瑶（张丽萍之女），1983年11月12日出生，汉族，住北京市海淀区。原告梁萍英与被告张丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁萍英的委托诉讼代理人郭建业、被告张丽萍及其委托诉讼代理人宋昱瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁萍英向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2019年11月22日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.要求张丽萍返还梁萍英首付款30万元；3.本案诉讼费由张丽萍承担。事实与理由：2019年11月22日，梁萍英与张丽萍通过北京帝园丰泽房地产经纪有限公司（以下简称：帝园经纪公司）签署了房屋买卖定金协议，约定梁萍英以378万元的价格购买张丽萍位于大兴区新安里23号1单元201号房屋（以下简称201号房屋），梁萍英支付定金30万元，双方在3日内签署正式合同。梁萍英于当日向张丽萍支付定金30万元，并和张丽萍签署了北京市存量房屋买卖合同，约定双方委托帝园经纪公司办理上述房屋交易，房屋成交价为378万元，在2020年2月28日前支付首付款233万元，30万元定金抵做首付款，余款145万元办理银行贷款，银行贷款应在2020年2月28日前取得银行贷款批复，逾期付款超过30日卖方有权解除合同。因突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布突发公共卫生事件一级防控命令，人员流动被严格限制，帝园经纪公司也一直放假，根本无法正常办理房屋过户网签及银行贷款，导致买卖合同不能正常履行。2020年3月31日，张丽萍向梁萍英及帝园经纪公司邮寄了解除房屋买卖合同通知书，称梁萍英未在2020年2月28日前付款348万元构成违约，其决定解除买卖合同，并表示除扣留已付款30万元外，还要求梁萍英支付高额违约金。国家为了控制新冠肺炎疫情发布了管控命令，北京市政府于2020年1月23日深夜紧急启动突发突发公共卫生事件一级响应，2020年2月、3月正是疫情防控最严厉时期，人员流动和包括房地产交易在内的多项商业活动不能正常开展，属于梁萍英无法预测、也无法控制的不可抗力。买卖合同虽然规定了逾期30天出卖方有权解除合同，但是张丽萍不考虑疫情因素，在第31天即发出解约和索赔函件，显然属于恶意索赔，该合同失去了继续履行的基础，应予以解除。张丽萍辩称，同意解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，不同意返还首付款30万元，因为张丽萍2019年11月29日向帝园经纪公司提交的所有手续，帝园经纪公司并进行了留存，所以张丽萍履行了房屋买卖合同第五条房屋权属及状态的承诺，没有违约，2019年11月30日也完成了搬家。合同约定2020年2月28日前由梁萍英支付剩余购房款，但其至2020年2月29日仍未履行。2020年3月31日，张丽萍再次向梁萍英发出解除通知书。北京市各区不动产登记大厅于2020年2月3日正常上班，不动产事项可以网上办理，也可以现场办理，疫情期间，北京市各银行也照常进行，因此梁萍英以无法办理银行贷款而无法履约的主张不能成立，居间方停止办理不影响买卖双方对合同的履行，且买卖合同已经因张丽萍行使法律规定的解除权予以解除，故梁萍英的诉讼请求无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年11月22日，张丽萍（出卖方，甲方）与梁萍英（买受人，乙方）签订房屋买卖定金协议，协议第一条对交易房屋情况进行了概述、第二条明确了房屋价款、第三条明确约定了定金金额及支付方式，约定乙方应于本协议签署时，向甲方支付购房定金30万元，甲方收取定金后，应向乙方出具收据、第四条约定甲乙双方应于本协议签署后3个工作日内签署房屋买卖合同、第五条约定如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则无权索要定金。第五条约定如甲乙双方有一方违约需交纳的服务信息费事宜、第七条约定了本协议争议解决方式。2019年11月22日，梁萍英向张丽萍支付定金30万元，双方并于当日签订北京市存量房屋买卖合同，约定：甲方将其位于大兴区新安里23号1单元201号房屋出售给乙方，成交价格为378万元，签订本合同前，乙方已支付定金30万元，该定金抵做本房屋成交价款；其中第四条第（二）款约定，买受人应当于2020年2月28日前支付首期房价款233万元，余款145万元申请贷款支付；第九条第（二）项约定：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。补充协议第二条第3款约定：首付款，买受人于权属转移登记手续办理前1个工作日将首付款230万元（该金额包含买受人已支付全部定金30万元）自行直接支付出卖人。2019年3月31日，张丽萍向梁萍英发出解除房屋买卖合同通知书，载明根据双方于2019年2月28日前支付剩余房价款348万元，但梁萍英至2020年2月28日仍未支付剩余房款，张丽萍已通过微信等方式多次善意提醒梁萍英并催促其补足剩余房款并办理手续，后又于2020年2月28日发出书面违约通知书，但梁萍英至今未支付，因此通知梁萍英自其收到本通知之日起，双方签署的北京市存量房屋买卖合同(合同编号:20191122)即正式解除，双方再无任何房屋买卖关系，鉴于合同因梁萍英拒不支付本应支付的剩余房价款这一违约行为而被解除，根据房屋买卖合同约定。梁萍英应自本通知送达之日起15内内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，扣除已付定金30万元，仍需支付违约金39.6万元，张丽萍保留追究梁萍英违约责任的权利。梁萍英认可收到解除通知，具体签收时间记不清了。庭审中，梁萍英主张补充协议中关于首付款支付时间进行了变更，提交证明信、营业执照副本，证明北京帝园丰泽房地产经纪有限公司停业导致合同无法履行。张丽萍不认可证据1的真实性和证明目的，并提交以下证据：1.北京市规划和自然委员会不动产登记领域网上办事服务平台截图、房事儿网查询房屋签约套数数据，证明疫情期间可以通过网上办理相关业务，梁萍英所述疫情期间无法支付不能成立；2.违约通知书、挂号信邮寄证明，证明张丽萍催促梁萍英补足房款；3.张丽萍与梁萍英微信聊天记录（右侧为张丽萍，左侧为梁萍英），证明张丽萍向梁萍英送达了违约通知书，尽到告知义务。梁萍英不认可证据1和2的真实性和证明目的，认可收到了违约通知书，但首付款付款时间在补充协议中已约定变更。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。梁萍英与张丽萍自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现梁萍英要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，张丽萍予以同意，本院不持异议。关于张丽萍抗辩称其于2020年3月31日向梁萍英发出解除房屋买卖合同通知书，故房屋买卖合同已于梁萍英收到该通知之日解除，因为梁萍英经催告后未在2020年2月28日前支付剩余购房款。本院认为，根据房屋买卖合同约定，双方同意自合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，而补充协议约定首付款应于权属转移登记手续办理前1个工作日支付，故双方已就首付款支付时间约定变更，故对张丽萍的上述主张，本院不予支持。本案中，双方签订的房屋买卖合同已经解除，出卖人再占有买受人支付的购房款无依据，故出卖方应当返还买受人已付购房款。关于张丽萍抗辩称因本案合同系因梁萍英的违约行为而解除，依据房屋买卖定金协议不同意返还梁萍英已付30万元款项，本院认为，本案中双方约定的定金为订约定金，并非履约定金，签署定金协议的当天双方就签署了房屋买卖合同，故该房屋买卖定金协议自双方签订房屋买卖合同时因双方履行完毕而终止，故梁萍英没有违反买卖定金协议的行为，不应承受定金罚则，因此，对张丽萍的该项抗辩意见，本院不予采纳。依照双方在《补充协议》中的约定，在双方签署房屋买卖合同之后，梁萍英支付的定金已经转化为首付款，故对梁萍英要求返还以定金形式支付的首付款30万元的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起，解除梁萍英与张丽萍于2019年11月22日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、于本判决生效之日起十日内，张丽萍返还梁萍英已支付首付款30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18520元，由张丽萍负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李卉二〇二〇年十二月二十五日书记员  王珺