文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初4400号原告：王小卫，男，1986年12月26日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：刘晓晓，北京市京师（重庆）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李敏，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市铜梁区天翔置业有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处物流园区**地，统一社会信用代码915002247592801241。法定代表人：温世朋，董事长。委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师（特别授权）。原告王小卫与被告重庆市铜梁区天翔置业有限公司（以下简称“天翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小卫及其委托诉讼代理人刘晓晓、李敏，被告天翔公司的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小卫向本院提出诉讼请求:1、解除双方之间签订的买卖预约合同关系；2、被告向原告双倍返还1-112号房屋定金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年9月17日，原告到被告开发建设的位于重庆市铜梁区×大道北段2号××购房，选中1-112和1-113号两个相邻商铺，被告明确表示该房已经竣工验收，成交后即可交付使用，但在签订正式合同前，被告要求原告一次性支付两个房屋定金各5万元，共计10万元。当日，原告即向被告提供的银行账户支付了10万元定金。被告置业顾问向原告出具了《××商品房签约明细单》各一份（1-112、1-113共两份），明确记载了房号、面积、单价、总价、定金数额、付款方式以及税费、大修基金等全部内容，并告知原告领取正式合同后，即可交付房屋。事后，为满足被告一次性付款的要求，原告特意去银行办理了贷款。但当原告去办理接房手续时，被告却拒绝交房。原告向铜梁区人民法院起诉要求被告交付房屋但未获支持。时至今日，被告既不按约履行交房义务，又不返还原告交纳的两房屋定金，双方多次协商未果。我方认为被告向原告出具载明房号、房款总价以及“已交定金50000元”等内容且有置业顾问签字确认的《签约明细单》，原告也按约向被告支付了两个房屋的定金10万元，双方之间成立预约合同。被告拒不交房的行为已经严重违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院。庭后，原告的委托诉讼代理人提交代理意见如下：一、原、被告双方因具有买卖案涉两房屋的合意而自愿形成的了真实、合法、有效的预约性合同。原告应被告的要求当日支付了两个房屋的定金各5万元，之后被告制作、出具了上述两房屋的《签约明细单》。1、被告给原告出具的《签约明细单》上清晰地载明购房人信息、房号、房屋总价款、已交定金、契税等信息，并填上了对应的房号及金额，由被告公司置业顾问陈某某签字确认，普通的询价单上不会有购房人的身份证号码等信息，也不会由置业顾问的签字，被告的说法并不符合房屋买卖的交易习惯。2、原、被告之间具有买卖案涉房屋的合意。结合我方提供的录音及银行流水等证据足以证明，双方形成了对案涉2个商铺书面的房屋买卖预约合同关系，明细单上载明的内容系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。原、被告形成房屋买卖合意的地点在被告公司的售房处，原告是由被告的工作人员带领到被告公司的财务处用被告的POS机刷卡支付的10万元定金，期间陈某某的身份一直是被告公司的置业顾问，其签字确认的行为是职务行为，能够有效代表被告。假使真如被告所述陈某某不清楚房屋是否处于可售阶段，错误地将两房屋出售，但根据《合同法》第四十九条之规定，陈某某也形成了表见代理，原告之前多次经陈某某成功地购买了被告处的其他房屋，原告有理由相信在售房一事上陈某某能够代表被告公司。如果被告认为系陈某某的失职，依法应当追责陈某某，而不能对抗善意第三人即本案原告。二、原告系2019年7月17日向被告支付的10万元，性质明确且已生效，即系1-112和1-113号商铺的定金各5万元，共计10万元。1、2019年7月17日，原告支付定金后，被告向原告出具了2份有置业顾问签字确认的签约明细单，其上载明“已交定金”，已经明确了定金性质。2、被告辩称系格式错误，但明细单系批量打印制作，不是手写制作，其说法不符合日常逻辑。即便如被告辩称的是“应交定金”，但依据《担保法》第90条等相关规定，定金系实际交付定金之日起生效，原告当日便如约支付了足额定金，明细单上载明的定金条款便已生效，其内容受到法律的保护。三、定金合同系实践性合同，被告事后有无出具正式定金收据，并不影响定金合同或条款的效力。1、原告之前在被告处买房的过程和本次购买112、113号房屋的过程一致，定金收据均是支付了定金后，被告事后才出具的，本次纠纷发生后，原告也多次要求被告出具定金收据，但被告拒不出具。2、依据《担保法》第90条、民通意见等相关规定，定金系实际交付定金之日起生效，被告在收到定金之后有无出具定金收据并不影响定金合同或条款的效力。加之，两张《签约明细单》上均已载明“已交定金50000元”，均有置业顾问陈某某的签字确认，《签约明细单》实际就是原告向被告支付了112、113号房屋定金的“收据”。结合原告提交的银行流水，足以证明被告明确收到的10万元系112、113两个房屋的定金各5万元。四、被告公司因自身的原因未能与原告签订正式房屋买卖合同，未能及时交房，致使合同目的不能实现，原告有权解除双方之间的房屋买卖预约合同关系，被告应依法按照定金罚则承担违约责任。原告与被告签订《签约明细单》的目的是为了签订正式的房屋买卖合同，购买被告处112、113商铺，并为此应被告的要求一次性交纳了定金，被告拒绝签订正式合同并交付房屋的种种理由均不是正当理由，致使合同目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《合同法》第115条等相关规定，应承担双倍返还定金的违约责任。五、112号房屋的《签约明细单》上载明的内容真实客观，并与原告提供的录音等其他证据形成证据链，应予采纳。1、112号房屋的《签约明细单》虽然是通过113号房屋的《签约明细单》复制得来，但两份明细单均是由被告制作交给原告的，原告发现明细单上房号一样时，便问过被告公司置业顾问陈某某，陈某某表示“房号写错了而已，一哈把它改过来，他两个面积是一样，一个是112（我方提供的第一段录音第35秒左右，庭审中被告认可该录音的真实性），随后，陈某某边在复制的明细单上手动将房号“113”改为“112”，并保留其最后的签字，这实际上是对明细表上的内容再次确认。2、庭审时被告陈述系原告利用多次在被告处买房的经验，熟知并利用了被告公司的售房流程从而自愿交纳定金以达成买卖房屋的事实，但原、被告双方本次购房的过程，全程在被告公司的售房处形成，该售房处有被告公司设置的监控，且距今时间并不长，若真如被告所述，其掌握关键性证据而不提供，依法承担举证不能的不利后果。综上，被告公司因自身违约行为无法完成约定的义务，应依法返还原告双倍定金。请求法院支持原告的诉讼请求。被告天翔公司辩称，1、原告诉请均不成立，因为双方并不成立房屋买卖预约合同，双方之间仅是在房屋买卖磋商阶段，原告出具的签约明细单不是合同，是签订合同过程中的一种告知；2、基于双方未成立合同关系，原告由于多次购买房屋熟悉购房流程而主动转入10万元定金，系原告自认为交易成立，但被告与原告就房屋买卖并未达成一致；3、针对签约明细单上被告置业顾问签名的定性，该置业顾问并不能代表被告对外签订买卖合同，这还需要被告公司签章，这仅是程序性事项的告知，不能构成表见代理。综上，原告的诉请均不成立，应依法驳回。但被告愿意退还原告10万元，被告曾多次要求退还，是原告不同意。后，其补充辩称意见：本案原告向被告账户转入10万元，原、被告双方对112、113房屋进行了磋商，案涉两套房屋也在销售表中，但在磋商过程中，陈某某也不是很清楚房屋是否已售及其他情况，最后核房的时候才知道这房屋不能卖，因为原告对购房流程十分清楚，所以此时原告已经到财务刷了10万元，因此被告就没有向原告出具定金收据以及签约后的认购协议，故，原告交的款项并非定金，定金应当以书面形式约定。本院经审理认定事实如下:坐落于重庆市铜梁区×大道北段**的××****、4幢房屋由天翔公司开发建设。2017年11月30日，该公司取得了上述房屋的预售许可。2019年9月17日，天翔公司向王小卫提供《××商品房签约明细单》（1-113号商铺），其上载明客户姓名、身份证号码、商铺建筑面积、优惠后合同总价、优惠后合同单价、已交定金50000元、现交剩余房款249520元以及契税、大修基金、合同印花税等内容，该公司置业顾问陈某某在明细单上签名确认。天翔公司提供的1-112号商铺的《××商品房签约明细单》系复印前述明细单，将商铺号1-113涂改为1-112。同日，王小卫通过天翔公司售楼处的POS机刷卡支付100000元（1-112和1-113商铺各50000元）。转账后，因天翔公司不同意交付案涉商铺，双方发生争议。庭审中，王小卫提供了两段录音资料。其中一段录音是王小卫与案外人王某某以及陈某某的对话。王某某问“他那里那两个门市是两个……是哪几个房号？”陈某某说“你这个单子有嘛，我现在的话跟你换到110这个。”王某某问“他原来是？”陈某某说“这儿两个，113、112。”王小卫说“你这个单子只有113。”陈某某说“房号写错了而已，一哈把它改过来，一个是24.96，它两个面积一样吧，一个是112。”王某某问“他说他这个交了定金，你们那这个单子是啥子嘛？”陈某某说“这个单子要拿去财务盖章，盖了章开收据出来，当时不是说交上去说不得行了吗，章都没盖到，这里的。”另一段录音是王小卫与××菅总的对话。王小卫说“那走法律程序还是咋样嘛，你房号啥定金都给了，上面啥都写得好好的。”菅总说“哪写的，拿来我看下，你写了没有（问陈某某）？”陈某某说“那个只是算价表。”菅总说“这些事情都说给你听，好说你又不听，你又不是新来的，你是49间的，我给你弄了，我差你2间咯。”王小卫说“但是不可能呀，如果我要装修，我要一起把它砸墙砸了装修。”菅总说“不是你（说）不可能（就）不可能，我肯定想要卖给你的，是不是。”王小卫说“那就是定金交了你不可能就这样黄了呀。”菅总说“哦，那你们买个铺子49间我不跟你整好这个不跟你整好那个你还要黄了啊那不是一个道理嘛，总归他要达成协议才行啊，那老板没有达成协议，包括我跟你签了条子，老板不同意，我敢跟你签哦。”王小卫说“但是老板同意了我才打的定金。”菅总说“但是老板没有同意呀，老板同意他可能会变卦吗。”王小卫说“但是得有个解决方案呀。”菅总问陈某某“怎么处理的，王总怎么跟他说的？”陈某某说“王总说跟他换，换到别的。”2020年7月27日，王小卫向天翔公司邮寄送达《通知函》载明“2019年9月17日，我到贵司开发的位于铜梁区××购房，选中1-112和1-113号两个相邻商铺，贵公司明确表示该两个房屋已经竣工验收，成交后即可交付使用，故在签订正式合同前，要求我每个商铺各交5万元定金……贵司却无理由拒绝交房，至今与我协商未果。鉴于贵司上述极不诚信之违约行为，已严重侵犯了我的合法权益，故特此郑重函告：一、请在收到本函之日起3日内，按照法律相关规定向我双倍返还两个房屋的定金共计20万元。二、如贵司在上述期间未予答复或拒不执行返还义务，我将通过法律途径予以解决。届时，我因追讨债权所产生的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费）也将由贵司承担……”庭审中，天翔公司主张签约明细单中“已交定金”系制作时对“应交定金”的印刷错误。王小卫关于解除预约合同的请求于2020年9月7日庭审时当庭提出，天翔公司当庭答辩。上述事实，有双方的陈述及原告举示的POS机刷卡回单、《银行交易历史查询（对私）》、《民事判决书》、《通知函》、邮政客户联、快递物流单等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。关于原告举示的录音资料，被告对其真实性予以认可，本院予以采纳。关于原告举示的《××商品房签约明细单》，被告认为系复印件上将“113”更改为“112”，对其真实性不予认可。本院认为，虽然该明细单为复印件，但结合录音及被告在本案中的陈述，能够达成其证明目的，故，本院对该证据予以采纳。关于被告举示的购铺定金《收据》，与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，天翔公司认可收取王小卫100000元，本院对此予以确认。结合双方在庭审中的陈述及举示的证据能够说明王小卫在天翔公司向其出具案涉房屋的签约明细单之前，已在天翔公司订购了49间商铺，此次由置业顾问就案涉商铺向其出具签约明细单、其支付50000元后、天翔公司向其开具定金收据前，天翔公司以置业顾问核房后才知道该房屋不能卖为由，拒绝继续交易。双方因此产生争议，本院评析如下：一、双方是否成立预约合同。本院认为，一般意义上的“算价单”主要是售房者针对房屋提供房屋单价、总价、税费等购房者最关注的款项方面信息的载体，而本案中，陈某某签名后交给王小卫的签约明细单载明了客户名称、身份证号码、房屋单价、总价、已付定金、现交剩余房款、契税等内容，具有特定性。王小卫因案涉1-112房屋向天翔公司支付的50000元与签约明细单中载明的定金金额一致，且是王小卫在天翔公司财务处提供的POS机上刷卡支付。收款前置业顾问是否核实房源能否销售、天翔公司的财务是否需要核实相关情况后再决定收款与否，系该公司内部管理问题，王小卫不应当对此承担责任。二者的上述行为均是履行职务的行为，后果应当由天翔公司承担。预约合同是使当事人之间产生将来订立本约（正式商品房买卖合同）之债权债务的合同。案涉签约明细单虽未约定订立正式的商品房买卖合同的具体时间，但天翔公司出具该签约明细单并收取定金的目的就是为了保证此后订立正式商品房买卖合同。该签约明细单上的内容系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。故，双方之间成立预约合同。二、合同应否解除。本案中，天翔公司拒绝交付案涉房屋，其解决方案是换房，而王小卫未同意该解决方案，案涉房屋买卖合同已无订立可能，故，王小卫要求解除双方之间的预约合同，本院予以支持。王小卫关于解除预约合同的请求于2020年9月7日庭审时当庭提出，故，双方之间于2019年9月17日成立的关于1-112号商铺的预约房屋买卖合同于2020年9月7日解除。三、关于是否双倍返还定金的问题。虽然双方对于案涉50000元是否为定金存在争议，但签约明细单上载明的是“已交定金50000元”，结合本案查明的情况，本院确认该款项确为定金。对于天翔公司辩称签约明细单中“已交定金”实为“应交定金”印刷错误的意见,本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”本案中，由于天翔公司拒绝继续履行合同，其应当根据定金罚则双倍返还定金。故，王小卫要求双倍返还定金100000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告王小卫与被告重庆市铜梁区天翔置业有限公司于2019年9月17日成立的关于坐落于重庆市铜梁区×大道北段2号的××1-112号商铺的预约房屋买卖合同于2020年9月7日解除；二、被告重庆市铜梁区天翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王小卫定金100000元。案件受理费1150元（已减半），由被告重庆市铜梁区天翔置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李坤二〇二〇年十二月二日书记员  伍玥