吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2020）吉0104民初6196号原告：崔志伟，男，现住长春市朝阳区。被告：王钟平，女，现住长春市二道区。被告：陈军，男，现住长春市二道区。原告崔志伟诉被告王钟平、陈军房屋买卖合同一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔志伟、被告王钟平、陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔志伟向本院提出诉讼请求：二被告返还原告购房定金200,000.00元。庭审中，原告变更诉讼请求为：解除合同，二被告支付违约金260,000.00元。事实和理由：2018年12月10日原、被告签订一份房地产转让合同，约定被告位于长春市××苑房，建筑面积109.37平方米，成交价为1,300,000.00元，签订合同同时，原告给付被告购买楼房定金100,000.00元，被告因故不能卖该购房，定金100,000.00元双倍返还原告，原告交给被告定金100,000.00元后被告总是关机或不接电话，拒不配合，故原告诉讼来院。王钟平、陈军共同辩称：一、二被告不存在拒不配合房屋过户责任。1.二被告所用手机号码从未长时间停机过，而且自签订该购房合同以来，二人手机号码一直正常使用，且一直为本人使用，也不存在关机和故意不接电话的行为。另外，根据电信公司规定,公民仅能调取手机号码近1年的通话记录，无法调取2018年的通话记录，恳请法院进行调取，被告积极配合。2.原告曾经在签订购房合同之前已经对该房屋进行实地看房，且二被告在签订购房合同之前就一直居住其中，至今仍在居住，从未变更过经常居住地，有水电费缴费单据为证，同时，该房屋左邻右舍及小区邻居也可以提供被告一直居住的证人证言。原告知道或应当知道被告经常居住地，即便在原告诡辩的电话不通的情况下，也完全可以直接登门完成合同的履行。自2018年9月3日至2018年12月10日长达3个多月的时间里，原告声称一直联系不上被告，显然匪夷所思，于情于理不合。故并不存在联系不上被告的主客观事实。3.本着“谁主张、谁举证”的原则，崔志伟仅提供房屋转让合同和定金收据两项证据,又仅以二被告电话关机或者不接为由,主张二被告不配合过户的事实，显然理由和证据都不充分。二、原告请求被告双倍返还定金请求不成立。1.根据《中华人民共和国合同法》第四条合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。另外，原、被告在签订该房屋转让合同时不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条规定的合同无效或可撤销的情况。故原告购买被告位于长春市××区住宅的房地产转让合同成立有效；2.事实为，至本合同约定的最后期限2018年12月10日止，被告从未收到原告所应履行给付义务的1,200,000.00元购房尾款，根据合同约定，原告已经违约。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。故原告未在房屋转让合同约定的履行期限内支付剩余尾款，无权要求被告返还定金。另外，合同标的总房款为1,300,000.00元，约定定金为100,000.00元，被告收取的定金额未超过法律规定的定金数额。三、1.该房地产转让合同约定的履行期限截止至2018年12月10日，由于原告违约，未支付剩余尾款，该合同已经终止，故请求法院裁定解除该合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十六条，因原告违约，被告选择违约金条款。原告未在合同履行期限内支付剩余购房尾款，应向被告承担违约责任。根据此房地产转让合同第八条违约责任中第一款的约定，违约金为260,000.00元。综上所述，原告诉被告以关机或者不接电话为由不履行合同义务，纯属无稽之谈，原告没有法律依据且无法提供充分证据，本起诉显为滥用诉权，故请求法院依法予以裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：2018年9月3日，崔志伟与陈军签订《房地产转让合同》，约定，陈军将坐落于吉林大路以南、安乐路以北、民丰大街以东、福安街以西亚泰樱花苑33栋606号房（建筑面积109.37平方米）转让给崔志伟，成交价格为1,300,000.00元，签订合同同时，崔志伟付陈军此房定金100,000.00元，此款冲抵房款，定金交付后，崔志伟因故不买该房定金不退，陈军因故不卖该房定金双倍返还；2018年12月10日前双方共同办理此房的委托公证过户手续，手续办理到崔志伟名下的同时，其将剩余房款交付给陈军；陈军保证其房屋具有真实性、合法交易性、无抵押、无权属及债务纠纷，并保证更名手续能正常办理；陈军保证对房屋拥有合法处置权，如因房屋产权或使用权发生争议影响合同正常履行，由陈军承担全部法律责任；违反此合同任一款均视为违约，另一方有权解除合同，违约方按照约定总房款20%的标准向守约方支付违约金并负担由此产生的损失。当日，崔志伟向陈军交纳定金100,000.00元。二被告于案涉房屋居住至今。二被告称双方已协议离婚，约定案涉房屋归王钟平所有，但因是贷款购房没有办理更名，案涉房屋存在拖欠银行贷款的情况。王钟平表示，其同意陈军向崔志伟出售房屋的行为，也同意配合办理更名过户，但因房屋登记所有人为陈军，所以由陈军与崔志伟签订合同。另查明，案涉房屋登记所有权人为陈军，自2009年3月26日设定抵押至今，抵押权人为中国工商银行股份有限公司长春二道支行。二被告于2014年6月30日离婚。本院认为，一、二被告离婚时约定案涉房屋归王钟平所有，但未办理所有权变更登记，王钟平对陈平与崔志伟签订《房地产转让合同》的行为予以认可，二被告存在共同向崔志伟出售房屋的意思表示，故应当认定《房地产转让合同》为二被告与崔志伟共同签订，现崔志伟与二被告就该合同的解除达成一致，本院依法予以确认。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，合同约定转让方需保证房屋无抵押、无权属及债务纠纷，并保证更名手续能正常办理，但该房屋自2009年即已设定抵押，且二被告无证据证明其转让房屋行为得到了抵押权人同意，故其行为构成违约。同时根据约定，双方应于2018年12月10日前共同办理此房的委托公证过户手续，手续办理到崔志伟名下的同时，崔志伟交付剩余房款，故二被告关于崔志伟未支付尾款构成违约的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，对原告要求二被告支付违约金260,000.00元的主张，本院予以支持。基此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、解除原告崔志伟与被告陈军于2018年9月3日签订的《房地产转让合同》；二、被告王钟平、陈军于本判决生效后立即支付原告崔志伟违约金260,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,600.00元，由被告王钟平、陈军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 谢省伦二〇二〇年十二月二十三日书记员 程 喆