贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初6413号 原告：冷艳，女，汉族，1979年8月13日生，贵州省威宁县人，住威宁县。 委托代理人：吕若华，贵州引悦律师事务所律师，执业证号：15205201211186416。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：李佳，贵州引悦律师事务所实习律师，实习证号：230713012110778。代理权限：一般授权代理。 被告：贵州省美天超市有限公司。 住所地：贵州省威宁县海边街道中央步行街3号楼。 法定代表人：汪佰吾。 统一社会信用代码：91520526MA6E0BXC9M。 委托代理人：陈大忠，贵州定同律师事务所律师，执业证号：15205201810027116。代理权限：特别授权代理。 原告(反诉被告）冷艳诉被告（反诉原告）贵州省美天超市有限公司（以下美天超市）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）冷艳的委托代理人吕若华、李佳，被告（反诉原告）美天超市的委托代理人陈大忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冷艳诉称：原被告双方于2018年8月15日签订《门面租赁协议》，原告将自有的位于威宁县商业住房出租给被告使用，租赁期限自2018年8月1日至2023年8月1日。租金按年度以现金或转账方式支付。双方签订合同时，乙方应向甲方支付第一年7457元，美天超市交付租金后进场装修使用，以后租金由美天超市在每年的6月30日之前支付下一年租金给原告。根据协议约定，原告履行了交付房屋的义务，但被告却未支付2020年8月1日至2021年8月1日的租金。原告多次催要无果，特诉至法院，请求判令：一、确认原被告签订的《门面租赁协议》有效，并判令被告继续履行合同；二、判令被告支付原告2020年8月1日至2021年8月1日的租金10055元，支付2020年7月1日至今的违约金按年利率6%暂计100元（违约金计算至履行完毕之日），以上共计10155元；三、判令被告承担本案案件受理费。 被告（反诉原告）美天超市公司辩称：因美天超市负责人重病，加之疫情的影响，超市经营下滑，现已处于停止运行状态，再继续履行合同，已经没有实际意义。美天超市已申请解除合同，但因《门面租赁协议》约定的违约金过高，请求人民法院按照合同法司法解释（二）第二十九条予以调整，对所欠冷艳的租赁费愿意据实计算至2020年12月18日。 反诉原告（本诉被告）美天超市反诉称：2018年8月15日，反诉原告与反诉被告签订《门面租赁协议》后，反诉原告准备将所租赁的门面打通，但因反诉被告所购买的门面消防没有验收过关，房开及物管不同意反诉原告将门面打通，反诉原告租赁至今都没有使用过反诉被告的门面。反诉原告多次找反诉被告协商解除租赁的门面，反诉被告始终没有同意，反诉原告租赁门面的主要目的无法实现。虽然租赁的门面无法使用，但前面两年的租金反诉原告都是正常支付的，因今年受疫情影响，能够打通正常使用的门面反诉原告都无法按时支付租金了，不能使用的门面反诉原告更是无力再支付后续的租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。租赁的门面客观上无法打通，受疫情的影响经济不佳，反诉原告租赁的门面因不可抗力致使合同目的无法实现。双方签订的《门面租赁协议》符合法律规定的解除合同的情形。为此，反诉原告特反诉请求：一、请求判决解除双方签订的《门面租赁协议》，反诉原告无需支付反诉被告起诉的租金。二、案件受理费由反诉被告承担。 反诉被告（本诉原告）冷艳辩称：一、反诉原告称因消防未验收，不能打通门面，反诉被告认为双方在签订合同前反诉原告已对案涉门面进行过考察，其不能使用门面并非反诉被告违约造成，反诉原告应自行承担风险；二、反诉原告从未与反诉被告协商沟通；三、违约金系双方签订合同时真实意思表示，应按合同约定履行；四、疫情已经结束，反诉原告不能因自身经营管理问题将全部责任推诿到疫情上，综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：原告（反诉被告）冷艳将自有的位于威宁县㎡门面出租给被告（反诉原告）美天超市使用，双方于2018年8月15日签订《门面租赁协议》，协议约定：租赁期限共60个月，自2018年8月1日起至2023年8月1日止；租金逐年递增，第一年月租金为25元／㎡／月，年租金共计8949元，美天超市扣除两个月租金1492元作为代理费，第一年租金为7457元；第二年月租金为26.5元／㎡／月，年租金共计9486元；第三年月租金为28.09元／㎡／月，年租金共计10055元；第四年月租金为29.775元／㎡／月，年租金共计10658元；第五年月租金为31.561元／㎡／月，年租金共计112981元。租金以现金或转账方式支付。双方签订合同时，美天超市应向冷艳支付第一年7457元，美天超市交付租金后进场装修使用，以后由美天超市在每年6月30日之前支付下一年年租金给冷艳。合同还约定了其他相关事宜。合同订立后，原告将门面交付被告使用，被告也按合同约定向原告支付了2018年8月1日至2019年8月1日及2019年8月2日至2020年8月1日两年期间的租金，但对于2020年8月1日后的租金，被告一直怠于支付，致使原告诉至本院。 上述事实，有原告陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、《门面租赁协议》等证据在卷为凭，这些证据已经庭审举证及本院审查，可证明以上事实。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案冷艳在与美天超市签订《门面租赁合同》后将其所有的位于威宁县㎡门面出租给被告美天超市使用，双方之间签订的合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，原被告之间由此成立租赁关系。租赁关系只要出租人将租赁物交付承租人，承租人自应支付租金。本案原被告双方订立的《门面租赁协议》后，冷艳将出租门面交付美天超市使用，美天超市也按约定支付了前两年的租金，但对于后三年的租金，美天超市至冷艳起诉时一直未予支付，被告的行为显然违背了双方合同的约定，依法应承担继续履行合同义务的责任，但本案被告美天超市以经营困难，无力继续履行合同而反诉请求解除合同。根据一般的法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利，但根据2019年11月8日出台的全国法院民商事审判工作会议纪要第四十八条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过诉讼的方式解除合同，有时对双方都不利，在此前提下，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的行为；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”规定之精神，本案系长期性租赁合同，在合同的履行中，美天超市在前期按合同的约定支付了前两年的租金，后因经营困难而未按约支付租金，其不存在恶意违约的行为，如果在其经营困难的情况下责令其继续履行合同，对其显示公平，同时在明知其不能为而强令其为之对合同双方当事人亦为不利，综合全案分析可判断，本案美天超市不是不愿而是不能继续履行合同，故对美天超市反诉要求解除合同的诉求，本院予以支持。当然，根据九民会议纪要第四十八条的精神，美天超市并不能因解除合同而减少或者免除其应承担的违约责任。本案中，美天超市已支付了原告截至2020年8月1日之前的租金，但现美天超市尚在使用冷艳门面，截至2020年12月18日，美天超市使用冷艳门面共139天，对在此期间所产生的租赁费被告理应承担。该租金的计算方式可按双方订立的《门面租赁协议》约定的年租金10055的标准计算，以此计算，则美天超市应支付原告的租金为：10055元／年÷365天×139天＝3829元。庭审中，美天超市认为冷艳要求的违约金过高，申请调整。对此，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案冷艳未能提供证据证实其遭受的实际损失，综合原被告之间的租赁行为分析，本院认为，本案冷艳所遭受的损失是美天超市迟延支付租金期间所蒙受的资金占用损失，对该损失，可参照银行间同类拆借中心公布的市场贷款报价利率上浮30%计算利息以弥补原告资金占用期间所形成的损失为宜。本案美天超市实际使用冷艳门面而未交纳的租金为3829元，以此计算，则美天超市应承担违约金为：3829×（3.85%＋3.85%×30%）＝192元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）冷艳与被告（反诉原告）贵州省美天超市有限公司于2018年8月15日签订的《租赁合同》； 二、由反诉原告（本诉被告）贵州省美天超市有限公司本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）冷艳2020年8月1日至2020年12月18日期间的租金3829元及逾期违约金192元，合计支付4021元； 三、反诉原告（本诉被告）贵州省美天超市有限公司于2020年12月18日前将所租赁的位于威宁县㎡门面归还（本诉）原告冷艳。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27元、反诉案件受理费30元由被告贵州省美天超市有限公司承担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  安华赟 二〇二〇年十二月十八日 书记员  易忠泽