宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5562号原告：宁夏达盛行物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122596237569B。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：李某，宁夏言宗律师事务所律师。被告：侯某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区中卫市人，物业，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：陈某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区石嘴山市人，大专文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏达盛行物业服务有限公司与被告侯某物业服务合同纠纷一案，本院2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏达盛行物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某、被告侯某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2015年4月6日至2020年6月30日期间物业服务费人民币7647元，欠费合计7647元；2.判令被告承担逾期支付物业费产生的违约金2294元（由于合同约定的违约金按日费千分之三计算较多，本公司实际按所欠费额30%计算）3.本案的诉讼费由被告承担。（1、2合计人民币9941元）。事实与理由：原告于2013年12月16日与宁夏瑞泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并从2013年12月16日起服务于银都蓝湾小区业主。被告是居住于银都蓝湾小区5-1-402室室业主，居住的房屋建筑面积为121.77㎡，每年应付物业服务费为1461元，原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未交2015年4月6日至2020年6月30日的物业服务费及电梯费共计7647元。产生违约金2294元，原告与被告也签订了《瑞泰·银都蓝湾前期物业服务合同》，合同中约定：住宅物业服务费为1.5元/月·平米，电梯使用费：二层30元/户·月，每增加一层递增5元/户·月。逾期缴纳物业管理费、电梯使用费的，应按每逾期一日按所欠费用0.3%的标准向乙方支付违约金。被告在原告多次催缴的情况下，仍拖欠不交；按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业费是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物法权第83条也明确指出拒付物业务费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业服务费的《物业管理条例》第47条：“物业管理企业可以每日加收应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。”乙方向甲方收取物业费标准暂时执行为：一期（1-11号楼）住宅1.0元/平方·月，其余楼栋1.2元/平米·月，不足部分由宁夏瑞泰房地产开发有限公司补齐，按年支付，每次缴纳费用时间为每个缴费期的首月十日前。就欠费事宜多次催付未果，因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持诉请。被告辩称，欠费事实属实，原因是1.2014年物业在小区南门安装增压泵导致我家楼上水管爆裂，把我家家具两个柜子泡裂缝，衣柜、房顶、电器泡坏，造成我的损失，物业公司每次换人来我家拍照取证之后事情就不了了之，我多次与原告方协商，原告均躲避我，以经理电话不能告知我随后给我回话之后不了了之。2.单元门从我入住（2013年）一直到2016年门禁才被物业公司修好。3.楼道灯坏无人维修。4.防盗门门把手在房屋交接时是好的但是之后不知道被谁损坏，物业公司答应给我换，也一直没有换。5.电动车物业让我们交费放入自行车车棚，我们按月交费，但是我的电动车电瓶以及车座被盗，找物业公司让我报案不归他们管。6.物业公司在我眼里就是只倒了垃圾再其他啥也没干。7.小区车位费应属于小区业主但是每次停车还要交费。违约金不是我造成的是原告公司造成的。经审理查明：贺兰县银都蓝湾小区由原告提供物业服务，被告系该小区5-1-402室房屋业主，房屋建筑面积为121.77平方米。2014年12月17日至2020年12月31日期间，原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司就涉案小区的物业服务公司签订了前期物业服务合同四份并在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，约定的服务期限分别为2014年12月17日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2020年12月31日。合同约定住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，业主未能按期足额交纳物业费、电梯费等费用的，应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金。同时合同约定，合同到期后，由宁夏瑞泰房地产开发有限公司与原告协商续签事宜。虽合同约定的收费标准为住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，但合同实际履行过程中原告实际按照1元/月/㎡标准进行收费。原告分别于2017年9月30日、2018年7月16日、2018年12月27日以张贴物业费催缴通知单、收费通知单的方式向被告催收物业费，被告未交纳2015年4月6日至2020年6月30日期间的物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，原被告双方均应依约全面履行各自的义务。原告在为涉案小区提供了物业管理和服务后，有权向包括被告在内的享受物业服务的业主收取物业服务费，2015年4月6日至2020年6月30期间物业费计算为7654元（121.77㎡×1元/月/㎡×12个月÷365天×1912天），对于原告主张物业费7647元，本院予以支持。被告抗辩2014年物业在小区南门安装增压泵导致被告家楼上水管爆裂，把被告家家具两个柜子泡裂缝，衣柜、房顶、电器泡坏，造成被告的损失，因与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中处理，被告可另行主张权利。被告抗辩住宅单元门门禁损坏未得到及时维修、楼道灯坏未得到维修，但未提交相关证据予以证实，且该问题仅构成物业服务的一般瑕疵，被告以此为由拒交物业费，本院不予采纳。被告抗辩自家防盗门把手损坏，物业公司未维修，因该问题不属于物业服务的范围，被告以此为由拒交物业费，本院不予采纳。被告抗辩其交纳了停车费但电动车电瓶及车座被盗，经查被告交纳的停车费系电动车的充电费，并非车辆保管费，就本案物业服务合同而言，业主在小区内的车辆停放不是一种保管关系，而仅仅是物业服务中的停车管理关系，且被告未举证证明物业公司存在安全保障方面的瑕疵或物业公司存在过错，故被告以此为由拒交物业费，本院不予采纳。被告抗辩小区车位费应属于小区业主但是每次停车还要交费，该费用为业主在没有属于自己所有的车位停放车辆的情况下，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车而交纳的场地使用费用与本案物业费无关，本院不予采纳。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。关于违约金，虽涉案合同约定被告未能按期足额交纳物业费应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金，被告未及时交纳物业费的行为已构成违约，但原告在提供物业服务期间，存在轻微服务瑕疵的问题，亦构成违约，综合双方均存在违约行为，应由原被告双方各自承担相应的责任，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告侯某支付原告宁夏达盛行物业服务有限公司贺兰县银都蓝湾5-1-402室房屋2015年4月6日至2020年6月30日期间的物业费7647元，于本判决生效之日起十五日内付清。二、驳回原告宁夏达盛行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏达盛行物业服务有限公司负担6元，被告侯某负担19元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 方 卉二〇二〇年十二月一日书记员 刘珂焱附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。