广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26838号原告：关瑞红，女，1971年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××025。委托诉讼代理人：杨绮珊，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××盛明广场，统一社会信用代码914×××××××××××051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××058L。法定代表人：梁某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区×××××××××-24219，统一社会信用代码91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：卢某1。原告关瑞红诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何嘉欣，被告盛明置业公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告盛明置业公司向原告返还物业使用权转让款101750元并支付违约金（违约金以101750元为基数，自2020年1月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月10日为14449元）；3.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任；4.解除原告与被告昶大公司签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；5.被告昶大公司向原告返还装修款55000元并支付利息（利息以55000元为本金，自起诉之日起按年利率4.35%计至实际清偿之日止）；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告盛明置业公司于2019年4月23日签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，约定被告将位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××号物业的使用权转让给原告，转让期二十年。合同签订后，原告合计已支付物业使用权转让款101750元。转让合同第五条约定被告盛明置业公司应在2019年12月31日前将该物业交付乙方使用；第十条约定，被告盛明置业公司逾期超过90天交付的，原告有权解除合同，被告盛明置业公司向原告退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。被告未能依约交付涉讼物业，且逾期已超过90天。被告的行为已构成根本违约，应承担逾期交付责任。原告请求解除相关合同，请求被告返还原告已支付的款项及支付相应违约金和利息。原告与被告昶大公司于2019年4月23日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》基于与被告盛明置业公司间的租赁关系而签订，现原告请求一并解除，请求被告昶大公司退还装修设计及装修材料订购费。被告盛明置业公司系被告盛明投资公司独资成立的一人公司，被告盛明投资公司依法应当对被告盛明置业公司在经营期间所产生的债务承担连带清偿责任。被告盛明置业公司、盛明投资公司共同辩称，盛明置业公司同意解除涉讼《物业使用权转让合同》，并返还原告支付的转让款，同时以原告已支付的物业使用权转让款为本金，从合同约定的交房日期次日起按日万分之五的标准计付违约金（最高不超过物业转让款的百分之三十）。被告盛明投资公司同意对被告盛明置业公司的本案债务承担连带责任。不同意原告的其他诉讼请求。被告昶大公司没有进行答辩。原告围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，被告盛明置业公司、盛明投资公司没有向本院提交证据。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。被告盛明置业公司和盛明投资公司对原告提交与其有关的证据的真实性没有异议。本院经审查后确认原告提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年4月23日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编7座xxxxxx号物业的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为135000元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款78000元于合同签订当日支付（含定金）。余款57000元在1年内平均分12期免息付清，从2019年6月20日至2020年5月20日期间，每月一期，每期支付4750元。甲方在2019年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付物业超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修、装修设计、装修维护协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行商铺的设计、装修及将来一切翻新维护，乙方于2019年4月23日前一次性支付装修费用及定购装修材料费用55000元给甲方。同日，被告昶大公司向原告出具收据，确认收到原告交来盛明广场7座xxxxxx、xxxxxx号铺装修维护金共110000元。另查明，被告盛明置业公司是有限责任公司(外商投资企业法人独资)，其唯一股东为被告盛明投资公司。诉讼中，被告盛明置业公司陈述涉讼物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。被告盛明置业公司确认原告已经支付了物业使用权转让款101750元。2020年10月21日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》项下物业使用权转让期限实际应计至2051年12月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效,其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业交付期限于2019年12月31日届满，但涉讼物业至今仍未办理竣工验收，尚未具备交付条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，被告盛明置业公司亦明确对此表示同意，本院对原告该项诉请予以支持。现涉讼《物业使用权转让合同》有效部分已经解除，涉讼《装修、装修设计、装修维护协议》丧失履行基础，亦应一并解除。原告诉请被告盛明置业公司返还已付转让款101750元及被告昶大公司返还装修维护费55000元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告诉请被告盛明置业公司支付违约金的问题，被告盛明置业公司同意以已付转让款101750元为本金，从逾期交付之日（2020年1月1日）起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付违约金，且以已付转让款30%即30525（101750×30%=30525）元为上限，本院综合考虑合同约定及履行情况、当事人过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情对被告盛明置业公司的上述违约金计付方式予以确认。超出上述核定的违约金部分，本院不予支持。此外，因被告昶大公司对《装修、装修设计、装修维护协议》的解除不存在过错，本院对原告关于被告昶大公司向其支付利息的诉请不予支持。被告盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的唯一股东，未举证证明被告盛明置业公司的财产独立于其财产，依法应对被告盛明置业公司的涉案债务承担连带责任。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告关瑞红与被告佛山盛明置业有限公司于2019年4月23日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年12月31日至2039年12月30日期间的租赁约定；二、解除原告关瑞红与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2019年4月23日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款101750元并支付违约金（违约金以101750元为本金，从2020年1月1日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止，且以30525元为上限）予原告关瑞红；四、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项55000元予原告关瑞红；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司上述第三项确定的债务承担连带清偿责任;六、驳回原告关瑞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费2183.37元，财产保全费1101元，合共3284.37（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3284.37元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月九日书记员 李和仪