广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初591号 原告：广西桂林漓江农村合作银行。住所地：广西桂林市漓江路49号。统一社会信用代码：91450300199030089K。 法定代表人：汤耀新，董事长。 委托代理人：白先华，该行大额贷款管理中心客户经理。 委托代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。 被告：彭力，女，1992年2月21日生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 委托代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 第三人：桂林市松杉房地产开发有限公司。住所地：桂林市育才路3号。统一社会信用代码：91450300739966524U。 法定代表人：蒋晓群，总经理。 诉讼代表人：桂林市松杉房地产开发有限公司管理人。 管理人诉讼代理人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师。 第三人：桂林润松休闲健身有限公司。住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场。统一社会信用代码：914503007351776911。 法定代表人：马晓珍，总经理。 诉讼代表人：桂林润松休闲健身有限公司管理人。 管理人诉讼代理人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师。 原告广西桂林漓江农村合作银行诉被告彭力、第三人桂林市松杉房地产开发有限公司（以下简称松杉公司）、第三人桂林润松休闲健身有限公司（以下简称润松公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员苏燕任审判长，与人民陪审员秦四林、李荣芳组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，书记员苏娅妮担任记录。原告委托代理人白先华、龙成民、被告委托代理人蒋贤杰、卢自聪及两位第三人的诉讼代表人的共同诉讼代理人赵思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西桂林漓江农村合作银行诉称，在破产企业桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司进入破产程序前，2015年6月5日，原告广西桂林漓江农村合作银行与桂林鹏利商贸有限公司（以下简称“鹏利公司”）、松杉公司、润松公司等签订《银行承兑协议》、《抵押担保合同》等，润松公司及松杉公司以其名下“漓江奥林苑”Ｇ21Ｇ22幢、Ｄ85Ｄ86幢、Ｅ69幢、Ａ5幢、Ｄ8Ｄ9幢、Ｇ2幢、Ｇ35幢房屋及土地作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年6月11日，原告依约向鹏利公司签发银行承兑汇票4500万元。因鹏利公司到期未归还借款，为此，原告向桂林市中级人民法院提起诉讼，并由该院做出生效调解书【判决书文号：（2016）桂03民初84号】，根据该调解书，原告有权就松杉公司、润松公司所有的灵川县房屋及土地享有优先受偿权。润松公司及松杉公司进入破产程序后，原告依法向破产管理人广西嘉合律师事务申报了债权，但该管理人经审查认定原告就Ｇ21幢所享有的债权为普通债权。为此原告又依法提出异议复查申请，2019年12月29日原告收到破产管理人复函，认为异议不成立，维持原审查意见。基于上述事实，原告认为：一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条：“已经生效法律文书确定的债权，管理人应当予以确认”，因此，原告根据已生效的桂林市中级人民法院（2016）桂03民初84号民事调解书的认定，对润松公司及松杉公司名下“漓江奥林苑”G21G22幢、D85D86幢、E69幢、A5幢、D8D9幢、G2幢、G35幢房屋及土地享有抵押优先权，原告对破产企业润松公司及松杉公司所享有的债权为担保债权，而非普通债权，管理人认定为普通债权于法无据，定性错误，损害了原告的合法权益。另一方面，管理人认定被告彭力享有“消费性购房人物权期待权”没有事实和法律依据。理由主要有如下几点：1、管理人任意放宽标准，认定被告彭力为消费性购房人无法律依据。管理人编写的《购房债权审查规则》第一条第（三）项“本案中认定消费性购房人物权期待权的标准”中四个条件中对“唯一住房”的定义为购房人在债务人开发的“漓江奥林苑”项目只购买了一套房产。根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，“唯一住房”是指所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，这里有两个条件，一是所购房为商品房，二是名下无其他房屋，而绝非指在某个项目或小区只有一套房屋。本案中，被告彭力名下是否另有其他用于居住的房屋，管理人未予以核实，管理人严重背离司法解释的规定，任意曲解法条、放宽“唯一住房”的认定标准，完全于法无据。2、管理人对购房人是否为真实购房人及购房款的支付真实性未依法进行审查。首先，被告彭力提供的购房合同书及发票，管理人未结合债务人的财务资料、购房人的支付能力、取款记录综合审查判断购房行为的真实性。其次，被告彭力自2012年10月30日就已经确认收房，松杉公司及润松公司一直未为其办理土地证，而是将土地证和房产证办理至公司名下，对此，彭力没有提出任何异议，不管土地证办不办、房子交不交，这是真正买房之人具备的心态吗？再次，未审查房屋交付及使用情况。“漓江奥林苑”G21幢房产自始至今一直无人居住。2015年6月，原告办理抵押权登记时对房屋现状进行过查勘，当时房屋已办理产权登记，产权人是松杉公司和润松公司，房屋是清水房状态，无人居住，院内荒草杂生，由此说明所谓购房人根本就没有占有使用房屋，根本就不是真实的购房人。综上所述，原告认为，原告依法对润松公司名下“漓江奥林苑”G21幢房屋及土地享有抵押优先权，被告彭力对该房屋不享有消费性购房期待权，破产管理人审查结论没有事实及法律依据，损害了原告的合法权益，为此，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）》第八条、第九条的规定，请求法院依法判令：一、确认原告对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”G21幢房产及土地享有抵押优先权；二、确认彭力对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”G21幢房产不享有消费性购房人物权期待权；三、本案的诉讼费用由被告承担。 原告广西桂林漓江农村合作银行对其诉称在举证期限内提供的证据有： 1.《债权异议回复函》，证明管理人认定了被告对案涉房屋享有消费性物权期待权，原告抵押权转化为普通债权，损害了原告合法权益； 2.《银行承兑协议》（编号：359631150005201），证明原告根据协议已经支付了桂林鹏利商贸有限公司借款，第三人将其名下的房产抵押给原告作为借款担保，涉案的房屋已经办理抵押手续和他项权证，原告有权就抵押物优先受偿； 3.《抵押担保合同》（编号：359604150633062）、他项权证，证明第三人将涉案的房产抵押给原告； 4.（2016）桂03民初84号《民事调解书》复印件，证明桂林市中级人民法院（2016）桂03民初84号《民事调解书》确认原告就第三人所有的灵川县、D8D9幢、G2幢、G35幢房屋及土地享有优先受偿权； 5.照片复印件，证明原告在贷款给第三人之前已经到涉案房产实地查看，尽了审慎义务，而且房屋当时是无人居住状态。 被告彭力辩称，一、被告彭力对本案所涉房屋享有所有权，优先于原告广西桂林漓江农村合作银行的权利。二、第三人涉嫌合同诈骗，原告广西桂林漓江农村合作银行的抵押登记不具备合法效力，更不具备优先权。综上所述，请求驳回原告广西桂林漓江农村合作银行的诉讼请求。 被告彭力在举证期限内对其辩称提供的证据有： 1.（2016）桂0323民初423号《民事判决书》，证明案涉房屋经生效判决确认归被告所有； 2.（2017）桂03民撤1号之二《民事裁定书》，证明原告取得的调解书已经被撤销。 第三人松杉公司及第三人润松公司陈述，一、管理人并未否定原告享有的抵押权，只是涉案房产用于清偿在先的消费性购房人物权期待权后，原告享有的抵押权丧失优先财产对象，只能转化为普通债权清偿。二、管理人认定购房人对涉案房屋享有消费性购房权利，具有充分的法律和事实依据。第三人认为，根据购房人提交的申报资料，符合《执行异议规定》第29条规定的条件，应认定被告对涉案房产享有消费性购房人物权期待权，综上，涉案房产是用于居住的住宅，且被告已经履行支付款项的义务，完全符合《执行异议规定》29条规定的条件。管理人据此认定被告对涉案房屋享有消费性购房人物权期待权，有充分的法律和事实依据。三、破产程序中，消费性购房人对交易房屋享有权利，应优先于抵押权、工程款优先受偿权清偿。综上所述，管理人出具的审查意见认定事实清楚、适用法律准确，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人松杉公司及第三人润松公司在举证期限内提供的证据有： 1.灵川县人民法院（2018）桂0323破1号、2号《民事裁定书》和《决定书》，证明灵川县人民法院已裁定受理债务人破产重整案件，并指定广西嘉合律师事务所为管理人，《企业破产法》第二十五条之规定，管理人应代表债务人参加诉讼、仲裁或其他法律程序； 2.《债权审查函》，证明管理人认定购房人对交易房屋享有消费性购房人物权期待权，应优先于抵押权清偿，导致原告无法再对涉案房产行使抵押权。 经过开庭质证，被告彭力、第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据1无异议，原告广西桂林漓江农村合作银行与被告彭力对第三人松杉公司及第三人润松公司提供的证据1、2无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 三方当事人对对方提供的其他证据有异议，本院逐一认证如下： 1.第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据2、3的真实性无异议，但认为抵押房产用于清偿被告消费性购房债权后，不能再对该房产行使抵押权。被告彭力对上述证据真实性不清楚，对合法性不予认可，因第三人涉嫌隐瞒房屋已经出卖或为他人建设的事实抵押担保，抵押合同及抵押登记无效。本院认为，该证据与本案有关，故本院予以采信； 2.被告彭力、第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据4有异议，认为该调解书已经被撤销。本院认为，该证据与本案有关，故本院予以采信； 3.被告彭力、第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据5有异议，认为对真实性无法核实。本院认为，该证据在无其他证据佐证的情况下，无法达到原告的证明目的，故本院不予采信； 4.第三人松杉公司及第三人润松公司对被告彭力提供的证据1、2无异议，原告广西桂林漓江农村合作银行对该证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为第三人已经将涉案房屋抵押给原告，并办理了他项权证，原告已经取得了涉案房屋的抵押优先受偿权，桂林市中级人民法院认为涉嫌贷款诈骗罪、合同诈骗罪移送公安机关，但是直到今天都没有结论，基于先刑后民的原则，原告有权在民事部分处理完毕以后依法主张自己的权利。本院认为，第三人松杉公司及第三人润松公司、原告广西桂林漓江农村合作银行对上述证据真实性无异议，且与本案有关，故本院予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：第三人松杉公司与第三人润松公司共同合作开发“桂林漓江奥林苑”项目。2011年12月13日，被告彭力与第三人松杉公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：被告彭力购买第三人松杉公司开发建设的位于灵川县房屋一套，房屋建筑面积为301.04平方米，总价款为1437150元。双方还约定，第三人松衫公司应当在商品房交付使用后260个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，房屋权证由其统一代办代领。合同签订后，被告彭力于2011年12月13日向第三人松衫公司支付了购房款727150元，并由第三人松衫公司代收了房屋契税43114.50元，于2012年9月5日向第三人松衫公司支付了购房款710000元。第三人松衫公司于2012年10月30日将房屋交付被告彭力。但第三人松衫公司及润松公司未按合同约定为被告彭力办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。 2015年6月10日，第三人松杉公司与第三人润松公司将“桂林漓江奥林苑”G21栋G21号房屋等房产作为抵押物抵押给原告广西桂林漓江农村合作银行，为原告广西桂林漓江农村合作银行向桂林鹏利商贸有限公司（案外人）签发银行承兑汇票4500万元提供抵押担保，并办理了抵押登记。2015年6月11日，“桂林漓江奥林苑”G21栋G21号房屋的土地使用权也办理了抵押登记，抵押权人为原告广西桂林漓江农村合作银行。 2016年3月28日，本院受理了彭力起诉松衫公司、润松公司、广西桂林漓江农村合作银行房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年12月8日作出了（2016）桂0323民初423号《民事判决书》，确认了彭力为“桂林漓江奥林苑”G21幢G21号房屋的真实权利人，因此支持了彭力要求确认该房屋归其所有的诉请。该判决已经发生法律效力。 2016年12月2日，桂林市中级人民法院作出了（2016）桂03民初84号《民事调解书》，确认原告广西桂林漓江农村合作银行对润松公司对松杉公司名下“漓江奥林苑”G21G22幢、D85D86幢、E69幢、A5幢、D8D9幢、G2幢、G35幢房屋及土地享有抵押优先权。2018年12月12日，桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民撤1号之二《民事裁定书》，其中裁定撤销桂林市中级人民法院（2016）桂03民初84号民事调解书。 2018年8月10日，本院依法作出了（2018）桂0323破1号《民事裁定书》和《决定书》、（2018）桂0323破2号《民事裁定书》和《决定书》，分别裁定受理申请人桂林市华泰小额贷款有限公司对松杉公司及润松公司提出的破产清算申请，并指定广西嘉合律师事务所担任松杉公司及润松公司的管理人。松杉公司及润松公司进入破产程序后，原告广西桂林漓江农村合作银行及被告彭力向管理人申报债权，管理人经审查认定彭力对G21幢房屋享有消费性物权期待权，该房产应优先清偿物权期待权，不纳入破产财产范围，原告广西桂林漓江农村合作银行就G21幢房屋及土地债权丧失抵押优先权，其抵押权转为普通债权。为此，原告广西桂林漓江农村合作银行向管理人提出异议复查申请，于2019年12月29日收到《债权异议回复函》。管理人在《债权异议回复函》中认定原告广西桂林漓江农村合作银行的异议不成立，维持原审查意见。 2020年3月25日，原告广西桂林漓江农村合作银行诉至本院，请求法院依法判令：一、确认原告对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”G21幢房产及土地享有抵押优先权；二、确认彭力对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”G21幢房产不享有消费性购房人物权期待权；三、本案的诉讼费用由被告承担。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。对于商品房消费者的定性，人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者，如果购买的房屋为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。对商品房消费者的权利予以优先保护充分体现了对消费者生存权的倾斜。本案中，被告彭力与第三人松杉公司于2011年12月13日签订了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，合法有效，合同约定由被告彭力购买第三人松杉公司开发建设的位于灵川县房屋一套。签订合同后，被告彭力向第三人松衫公司及润松公司付清了购房款，第三人松衫公司于2012年10月30日将案涉房屋交付被告彭力。被告彭力所购的案涉房屋“桂林漓江奥林苑”Ｇ21栋Ｇ21号房屋是居住用房，且根据本案证据显示，被告彭力仅购买了一套房屋，其符合商品房消费者身份，对“桂林漓江奥林苑”Ｇ21栋Ｇ21号房屋应该享有消费性购房人物权期待权。综上，原告广西桂林漓江农村合作银行请求确认被告彭力对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”G21幢房产不享有消费性购房人物权期待权的诉请，理由不成立，本院不予支持。 关于原告广西桂林漓江农村合作银行请求确认原告对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”G21幢房产及土地享有抵押优先权的诉请，因该诉求系基于原告广西桂林漓江农村合作银行与桂林鹏利商贸有限公司（案外人）、润松公司、松杉公司之间抵押借款合同关系，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，且该诉请已在（2016）桂03民初84号案件中得到处理，故对该诉请本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第九条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西桂林漓江农村合作银行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告广西桂林漓江农村合作银行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  苏 燕 人民陪审员  秦四林 人民陪审员  李荣芳 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  廖蔚霞 书 记 员  苏娅妮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款：债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第九条第一款：债务人对债权表记载的债权有异议向人民法院提起诉讼的，应将被异议债权人列为被告。债权人对债权表记载的他人债权有异议的，应将被异议债权人列为被告；债权人对债权表记载的本人债权有异议的，应将债务人列为被告。 3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第2条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。