吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3893号上诉人（原审被告）:张超群，男，回族，1988年1月4日生，住长春市宽城区群英街道天光路委托诉讼代理人:于豪，吉林宇中人律师事务所律师。上诉人（原审被告）:张春雨，女，回族，1994年4月10日生，住长春市机车宿舍133栋2单元502室。委托诉讼代理人:于豪，吉林宇中人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:梁忠山，男，蒙古族，1982年6月16日生，住长春市宽城区旭阳家园一期1栋5单元511室委托诉讼代理人:胡彩霞，吉林泉商律师事务所律师。原审第三人：长春房地（集团）有限责任公司，住所地长春市朝阳区前进大街1号法定代表人：王玮，公司总裁委托诉讼代理人：赵丽娟，该公司工作人员。上诉人张超群、张春雨因与被上诉人梁忠山、原审第三人长春房地（集团）有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁忠山原审诉称：一、请求人民法院确认房屋买卖协议合法有效；二、依法判令二被告及第三人协助原告办理房屋使用权更名过户手续；三、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年8月18日，原告与被告张超群、张春雨的父亲即张洪文（已故）就位于宽城区旭阳家园一期1栋5单元511室房屋的使用权转让事宜依法签订了《房屋买卖合同》，合同中，双方对转让总价款、产权办理及款项支付方式等相关问题作了明确约定，此房屋属于公产房，由被告长春房地（集团）有限责任公司进行直管。2014年4月，张洪文因病去世，原告多次协商被告张超群、张春雨及长春房地（集团）有限责任公司共同协助其办理公产房使用权更名过户手续事宜，但均无果。为了维护原告的合法权益不受侵害，维护公平正义及稳定的市场交易，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。张超群原审辩称：一、此房屋买卖应认定无效，买卖协议第三项约定，日后办理房屋产权时甲方负责差额面积，乙方负责更名费用，双方买卖的为房屋所有权。依据原告提交的房屋分配证，也可得知被告房屋为公有，其中22.76平方米产权归国家所有，26.24平方米产权为长春市人民政府所有，被告不具有所有权。二、原、被告间存在租赁协议。2015年1月1日梁忠山与张超群签订租赁协议。三、证明租赁协议真实有效的，证据有张超群一直交纳该房屋所有的物业费、采暖费等费用。张春雨原审辩称：答辩意见同张超群。长春房地（集团）有限责任公司原审辩称：1.买卖双方签订的房屋买卖协议我公司不知情，也不予支持。2.如果原、被告符合我公司更名的合法手续，我公司可以给予更名。原审法院审理查明：被告张超群与被告张春雨是兄妹关系。二被告的父亲张洪文（曾用名张宏文）、母亲姜久娟于2005年离婚。离婚后，张超群与父亲张洪文共同生活，张春雨与母亲姜久娟共同生活。张洪文的户口登记簿内原有人口为张洪文、姜久娟、张超群、张春雨。后姜久娟、张春雨自张洪文的户籍内迁出。张洪文与姜久娟离婚后，张洪文与张超群居住在姜久娟名下的位于旭阳小区6栋2单元205室的房屋中。2012年8月18日，原告与张洪文签订了《房屋买卖协议》，协议约定甲方（卖方）为张洪文，乙方（买方）为梁忠山。协议主文约定：甲、乙双方本着平等互利的原则就位于长春市宽城区九台路天光路附近旭阳家园1期1栋511室的房屋买卖问题，自愿达成如下协议：一、甲方以人民币贰拾万元整，即人民币200000.00元整把房屋卖给乙方；二、付款明细：1.2012年9月30日前，乙方付给甲方人民币壹拾万元；2.2013年5月1日前，乙方付给甲方人民币伍万元整；3.2014年5月1日前，乙方付给甲方人民币伍万元整；三、日后办理房屋产权时，甲方负责差额面积费用，乙方负责更名费用；四、甲方日后无偿给乙方提供任何资料，以协助乙方办理有关事宜；五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。该协议上，有张洪文、梁忠山的签名捺印。协议签订后，原告即在案涉房屋中居住至今。原告分七次交给张洪文147000元，余款53000元至今未交纳。2014年4月7日，张洪文病故。因案涉房屋系公产房，由第三人进行管理，原告要求二被告作为张洪文的继承人配合办理房屋使用权的更名手续未果，于2019年1月4日以张超群、张春雨、长春房地（集团）有限责任公司为被告诉至本院。本院受理该案后，原告申请将长春房地（集团）有限责任公司的诉讼地位由被告变更为第三人。我院于2019年3月28日制发（2019）吉0103民初219号民事判决书，判决：一、原告梁忠山与张洪文于2012年8月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告梁忠山其他诉讼请求。判决后，二被告提出上诉。2019年8月26日，长春市中级人民法院制发（2019）吉01民终2982号民事裁定书，认为：张洪文与梁忠山订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同成立。但因案涉房屋系公有住房，具有公共福利性质，张洪文是否需要相关行政管理机关批准才能处分房屋使用权，合同才能有效未予查清。遂裁定撤销了我院的（2019）吉0103民初219号民事判决，将该案发回我院重审。重审后，我院到长春市国资委、长春市住房保障和房地产管理局、长春房地（集团）有限责任公司进行了调查，在长春房地（集团）有限责任公司调取了相关文件，并到长春市国资委、长春市住房保障和房地产管理局对调取的文件进行了核实。调取的文件中：长春市国有资产管理委员会于1997年3月24日制发了长资委（1997）1号《关于委托市房地局代表市国资委管理长春市房地（集团）有限公司全部国有资产的通知》，该通知明确规定：同意委托市房地局代表市国资委，管理市房地（集团）有限公司的国有资产，总价值为24.1亿元。2009年8月5日，长春市住房保障和房地产管理局制发了长房字（2009）71号《关于授权长春房地（集团）有限责任公司经营管理直管公有住房的通知》，该通知主要内容为：为了加强对国有直管公房的经营管理，依据《长春市人民政府关于激活二手住房市场若干政策的通知》（长府发（2007）15号）要求，经我局研究决定，将建筑面积为258.4万平方米的直管公有住房授权你集团统一经营管理。在经营管理期间要依法加强对直管公有住房的经营管理，规范直管公有住房使用权证的发放管理和使用权变更行为。并根据政府相关部门下发的有关文件规定进行各项费用的收缴，享有经营权、管理权和收益权（其他内容略）。2016年9月12日，第三人制发了长房物（2016）21号《长春房地集团物业总公司关于直管公有房产使用权变更及名变的规定》，该规定1.1条规定：为了规范直管公有房产使用权变更和有偿名变的行为，理顺经营管理活动中的业务关系，进一步明确业务范围、管理权限，根据国家相关法律、法规的规定、结合政府主管部门授权经营管理的要求和公司实际情况制定本规定。1.5条规定：本规定所称直管公房使用权有偿名变，是指直管公房的承租人（承租单位）经产权单位（或管理单位）同意，将其承租使用的直管公房使用权按规定变更为他人的行为。重审中，经查阅原审卷宗，原审第三人在庭审答辩中辩称：1.使用人张洪文的房屋从我单位档案中显示，全部是公产房屋；2.该房屋是允许买卖的。重审庭审中，原告认为，原告向张洪文及张超群共计交纳房屋使用权转让款157000.00元，但张超群认为原告交给他的10000.00元是租房款，并提供了张超群与原告签订的租房协议一份，原告对此未提供有力证据予以反驳。原审法院认为：案涉房屋属国有公产住宅，产权归长春市国有资产管理委员会。依据长春市国有资产管理委员会于1997年3月24日制发的长资委（1997）1号《关于委托市房地局代表市国资委管理长春市房地（集团）有限公司全部国有资产的通知》、长春市住房保障和房地产管理局制发的长房字（2009）71号《关于授权长春房地（集团）有限责任公司经营管理直管公有住房的通知》、第三人制发了的长房物（2016）21号《长春房地集团物业总公司关于直管公有房产使用权变更及名变的规定》，第三人在有权单位的授权下，对长春市内国资委享有所有权的公产房屋，对符合有偿名变条件的使用权转让合同，可以给予办理使用权变更，不需要产权单位批准。而原告与张洪文签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该房屋在张洪文名下，二被告并未与张洪文在案涉房屋中居住，张洪文转让该房屋使用权，不需要征得二被告的同意，该转让行为也不违反长春市国资委、长春市住房保障和房地产管理局、第三人的相关规定。在张洪文死亡后，二被告作为张洪文的继承人，应当按照相关规定，配合原告履行合同相关义务，办理使用权更名手续。原告欠交的购房款53000.00元，也应当交给张洪文的继承人。对于原告交纳给张超群的10000.00元，张超群认为是房屋租金，在原告与张超群签订的协议中未明确约定租赁房屋是否是案涉房屋、在原告不能提供其他证据佐证的情况下，不能认定是案涉房屋使用权转让款。从原告与张洪文签订的《房屋买卖协议》的内容上看，双方均知道合同的标的物是房屋使用权而不是所有权。故张超群抗辩称案涉房屋一部分产权归国家所有，一部分产权为长春市人民政府所有，被告不具有所有权，原告与张洪文签订的《房屋买卖协议》无效的观点，于法无据，本院不予支持。而张超群所称与原告之间是租赁关系的主张也与客观事实不符，本院亦不予支持。第三人是长春市国有资产管理委员会、长春市住房保障和房地产管理局逐级授权的包括案涉房屋在内的国有直管公有住房的管理单位，依照授权范围，在原告与张洪文签订的《房屋买卖协议》符合有偿名变条件的前提下，应当配合原告给予其办理房屋使用权的变更手续。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告梁忠山与张洪文签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告张超群、张春雨、第三人长春房地（集团）有限责任公司在本判决生效后十日内，配合原告梁忠山将张洪文名下宽城区旭阳家园一期1栋5单元511室的房屋使用权变更到梁忠山名下。张超群、张春雨二审上诉称，1.请求依法撤销原审判决，改判张洪文与梁忠山之间订立的合同无效，不协助办理使用权过户手续；2.本案的诉讼费用由梁忠山负担。事实及理由：1.案涉争议的房屋转让协议因未经过产权单位批准应认定无效；2.梁忠山后续与张超群订立了房屋租赁合同，并支付了租金，据此应认定双方之间定了的房屋租赁合同取代了梁忠山与其父张洪文之间订立的房屋转让协议。梁忠山、长春房地（集团）有限责任公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.关于案涉争议房产使用权转让协议的效力问题，梁忠山与张洪文签订的房屋使用权转让协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。原审法院曾就案涉争议房产使用权转让是否需要产权单位审批赴长春市国资委、长春市住房保障和房地产管理局进行调查并调取文件，上述机关均明确表示授权长春市房地局及长春市房地产（集团）有限责任公司管理经营国有直管公房。长春市房地产（集团）有限责任公司庭审中明确表示案涉房产使用权转让不需要相关产权机关批准。张超群主张依据《长春市公有住房使用权管理办法》、《长春市城市房屋拆迁管理条例》案涉争议房产使用权转让应经过产权单位同意，但上述规范性文件均已失效或废止，故其抗辩主张本院不予支持。据此，一审认定案涉争议产权转让协议合法有效正确，二审予以确认。2.关于张超群与梁忠山订立房屋租赁协议与案涉房产使用权转让协议关系的问题，上述两份协议方之间均为不同的民事主体订立，且不存在权利义务的前后承接关系，因此上述两份协议并不存在关联性。且梁忠山基于使用权转让协议一直实际居住案涉争议房产至今，张超群均未提出异议，也未依据房屋租赁协议向其主张权利。据此，张超群主张后续签订的房产租赁协议变更了原使用权转让协议，本院不予支持。3.关于欠付购房款项53000元的问题，庭审中梁忠山表示随时向张超群给付剩余款项，且将相关款项证明提交法院留存，但张超群拒绝领受。据此，可以认定系张超群怠与履行接受购房款项的义务，因此不应阻却梁忠山依据合同诉请张超群、张春雨协助办理案涉争议产权使用权转让的权利。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元由上诉人张超群、张春雨负担。本判决为终审判决。审判长 张新华审判员于佳鑫审判员张海胶二〇二〇年十二月三十日书记员 张      佳      楠