贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2271号 上诉人（原审被告）：马光红，女，1979年8月5日生，汉族，小学文化，个体户，住贵州省贞丰县。 被上诉人（原审原告）：贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司，住所地贞丰县者相镇政府大院。 委托诉讼代理人：王虓，贵州贵兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 法定代表人：朱林，系该公司董事长。 马光红与贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司（以下简称贞丰县聚慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1326号民事判决，向本院提起上诉，本案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 马光红诉讼请求：1、撤销原审判决；2、改判上诉人支付被上诉公司租赁管理费11670，并分期支付每月支付500元；3、上诉费由上诉人承担。 事实和理由：一、乙方在甲方政府招租创业政策口号的诱惑下于2018年1月与甲方签订了商铺租凭合同，受被上诉公司领导优惠的政策误导，以餐饮农家乐带动该园区搬迁户的就业发展，2018年至2021免收商铺租金为诱耳，乙方于2017年12月18日驻进并置餐具于20日开始营业，谁知甲方于2018年1月1日要求乙方鉴订商铺租凭合同，合同不以租金费收起变像以每年二万八仟八佰元的管理方式要求签订合同，甲方考虑乙方刚起步，经营困难，从每年28800元的管理费中减免乙方800元，实收每年28000元管理费，乙方为了前期的投入资金不得予和甲方签订，经营至2019年端午节，园区户外电线被盗，报警警方出现场处理。并报告了甲方，要求甲方在警方未破案之前先给乙方完善供电线榄，但甲方不过不问至乙方停业至十一月份，乙方无奈只好自行出了三仟多元买电线按装后才开始营业，为此甲方应负管理不善的责任。二、乙方在2019年1月1日至2020年5月3日未按租凭合同交纳管理费是事实，但判决书在证据不清的情况下就判乙方支付一年半的管理费40071.04元，和利息871.04元违背实事求是的原则，于2018年1月甲方常务副总万天琴和原懂事郑剑飞吹交费用时，眼见乙方刚投资经营困难经甲方两领导决定减租金八佰元的事实有当事人的录音证据证明和书面证明，而甲方律师不顾事实真象提供给法院判租金费为28800的判决。再者从2020年4月24日甲方要求乙方停止营业，而乙方于5月3日通知甲方认定商铺情况就搬出了该园区，何来一年半之有，总计一年零四个月零两天，三、该判决适用法律错误，判决称乙方支付甲方利息871.04元，凭商铺租凭合同的签订到执行，首先并非乙方违约在先而是甲方既然收起了乙方的管理费就应对乙方供电设施负有管理的责任，而当该园区电线被盗后甲方置乙方经营不顾至乙方停业六月之久才至乙方无法交纳管理费的主要原因，况且租凭合同哪一条规定不交纳管理费按银行同步贷款利息清算?四、因2019年是脱贫功坚的最后一年，餐饮行业经营困难到2020年1月又因疫情而让经营者面临瘫痪的事实，而被上诉公司作为政府的平台公司，其管理层置经营者的困难于不顾，都说法应融于情，可几次与该公司领导调解都未果，综上所述：乙方对一审法院的判决不服，特此上诉至贵院，请求贵院驳回一审判决，改判乙方支付甲方管理费11670元，并根据家庭实际困难情况分期付款。 贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司二审辩称，一、一审事实清楚，上诉人在上诉状中自述：2017年12月18日上诉人进驻使用租赁的商铺。2018年1月1日双方签订租赁合同，答辩人以管理费的方式收取年租金28000元，每半年一次。第一年度，上诉人实付租金28000元。2019年1月1日至2020年5月3日上诉人未交纳管理费。根据双方合同约定及上述上诉人的陈述，上诉人应支付答辩人2019年1月1日至2020年5月3日管理费，2019年1月2日至2020年1月1日期间一年管理费为28800元；2020年1月2日至5月1日期间管理费为9600元。加上上诉人欠付2018年1月1日至2019年1月1日年度800元管理费。上诉人应支付答辩人管理费39200元。上诉人其余陈述均不符合事实，也无证据证明。故原审判决认定事实清楚。二、原审判决适用法律正确。因上诉人欠付答辩人管理费造成答辩人管理费利息损失，应支付此期间的利息，所以原审判决根据合同法107条之规定，判决上诉人支付逾期支付管理期间的利息，适用法律正确。综上所述，上诉人上诉请求无事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院依据驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 贞丰县聚慧公司向一审法院提出以下诉求：1、依法判令解除原、被告之间关于贞丰县民族文化创意产业园手工艺品4苑商铺的租赁合同；2、判决被告立即迁出贞丰县民族文化创意产业园手工艺品4苑商铺；3、判决被告支付原告园区管理费44,000元；4、判决被告赔偿原告逾期付款利息损失1,863元。 一审法院经审理认定本案法律事实如下：2018年1月1日，原告贞丰县聚慧公司（甲方）与被告马光红（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的商铺是贞丰县民族文化创意产业园手工艺品区4苑，商铺共16层，面积为960平方米，用途为经营餐饮业；租期自2018年1月1日起至2028年1月1日止，租金原则上不超过管理费，自2018年1月1日起至2021年1月1日止免收租金，经营期间所产生的一切税费均由乙方承担；乙方自行承担水电费、网络费、园区管理费等相关费用，每年园区管理费30元/㎡，乙方一年应交园区管理费28,800元，管理费半年收取一次，签订合同之日即支付半年管理费14,400元，下半年管理费14,400元须提前一个月缴纳；支付方式为现金支付；签订合同之日须向甲方缴纳2,000元押金，主要用于商铺退出园区时，商铺若有损坏需修理的，所产生修理费从押金中扣除，修理费小于押金的，剩余多少退还多少给乙方，修理费大于押金的，多出部分乙方补付，如无损坏则全额退还；合同还对其他事项进行约定。合同签订后，被告依约进驻租赁的商铺，并缴纳管理费共计28,000元。现原告认为被告未按约定支付园区管理费，双方协商未果后诉至一审法院请求依法判决。 另查明，原告在庭审中陈述被告已于2020年5月3日搬出租赁商铺，被告马光红在一审法院庭审后询问，其表示搬出时间为2020年5月1日。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原告贞丰县聚慧公司与被告马光红签订《商铺租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违法法律强制性、禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。在本案中，原、被告签订合同后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告仅支付部分管理费，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。对原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，被告虽未到庭参加诉讼，经一审法院庭审后询问，被告同意解除与原告签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，一审法院依法判决解除原告与被告于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》。对原告要求被告搬出租赁商铺的诉求，原告在庭审中陈述被告于2020年5月3日搬离商铺，即原告起诉之前被告已经搬离租赁的商铺，故对原告的该项诉求不予支持。 对管理费及利息问题。在原、被告签订的《商铺租赁合同》中，约定管理费每年28,800元，被告租赁商铺后仅交纳2018年1月1日至2019年1月1日期间的管理费28,000元，该期间内尚欠管理费800元；2019年1月2日至2020年1月1日期间的管理费为28,800元。据原告陈述，被告已于2020年5月3日搬离租赁的商铺，被告表示其在2020年5月1日搬离租赁的商铺，原告对被告搬离租赁商铺的时间未提交证据证实，一审法院以被告自认的搬离时间计算管理费。故2020年1月2日至2020年5月1日期间的管理费为9,600元，被告尚欠的管理费为800元+28,800元+9,600元=39,200元。对于利息损失，在原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定：违约方须向对方支付因违约造成的损失，虽未约定具体损失的计算方法，但原告要求按照中国人民银行同期贷款年利率赔偿损失的诉求符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。又由于双方在合同中约定，管理费半年收取一次，签订合同之日即支付半年的管理费，下半年管理费须提前一个月缴纳。根据该约定，2018年1月至2019年1月下半年尚欠800元管理费利息，但原告在庭审中陈述主张的管理费利息从2019年1月起算，故对管理费利息，一审法院从2019年1月2日起算。经核算，2019年1月2日至2019年7月1日期间的管理费应在2019年6月1日前交纳，但原告至起诉时(2020年5月12日）未交纳，故2019年1月2日至2019年7月1日期间的管理费利息为：[14,400元×4.75%（中国人民银行同期同类贷款年利率）÷365天×79天（2019年6月2日-2019年8月19日）]+[14,400元×4.2%（中国人民银行同期贷款年利率于2019年8月19日取消，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借年利率计算）÷365天×266天(2019年8月20日-2020年5月12日]=588.80元；2019年7月2日至2020年1月1日期间的管理费应在2019年12月1日前交纳，但原告至起诉时未交纳，故2019年7月2日至2020年1月1日期间的管理费利息为：14,400元×4.2%（全国银行间同业拆借年利率）÷365天×163天(2019年12月2日-2020年5月12日)=270.09元；2020年1月2日至搬出租赁房屋的2020年5月1日期间的管理费应在搬离时交纳，被告搬离时未交纳的行为已构成违约，故至起诉时，2020年1月2日至2020年5月1日期间的管理费利息为：9,600元×4.2%（全国银行间同业拆借年利率）÷365天×11天（2020年5月2日-2020年5月12日）=12.15元；以上利息共计871.04元。被告马光红经一审法院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司与被告马光红于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告马光红于本判决生效后十日内给付原告贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司管理费39,200元及利息871.04元，合计40071.04元； 三、驳回原告贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费474元（已减半收取），由被告马光红负担。 本院认为，本案争议焦点为：马光红应支付贞丰县聚慧公司的管理费及利息各是多少，是否分期付款。 案涉《商铺租赁合同》约定管理费每年28,800元，马光红仅交纳2018年1月1日至2019年1月1日期间的管理费28,000元，该期间内尚欠管理费800元；2019年1月2日至2020年1月1日期间的管理费为28,800元。马光红于2020年5月1日搬离租赁的商铺，2020年1月2日至2020年5月1日期间的管理费为9,600元，一审法院确认马光红尚欠的管理费为800元+28,800元+9,600元=39,200元并未不当。 是否予以扣减的问题,马光红二审提出减免部分租金的原因为园区电线被盗导致自己未能经营6个月、疫情期间影响未能经营5个月。首先，案涉《商铺租赁合同》约定：乙方（马光红）自行承担水电费、网络费、园区管理费等相关费用，即租赁商铺的供电由马光红自行负责，贞丰县聚慧公司并不承担供电的义务；其次，马光红未举证证明园区电线被盗导致自己未能正常经营6个月的事实；最后，即便园区电线被盗，马光红也可以采取其他补救措施减少扩大损失，并不必然导致6个月停业。对于疫情期间影响未能经营的问题，疫情爆发时间为2020年1月，在疫情爆发期间，国家实行疫情管控，并限制聚集活动，部分娱乐业、餐饮业被关停限制，案涉商铺是经营餐饮业，客观上的确受到一定影响，属于不可抗力因素，租金应予适当减免。而按照《商铺租赁合同》约定的“乙方一年应交园区管理费28,800元，管理费半年收取一次”，即管理费一年一交，马光红在2020年初尚未缴纳2020年管理费的情况下，且在疫情爆发后未要求解除原租赁合同和采取补救措施减少损失的情况下，一直占用贞丰县聚慧公司商铺至2020年5月1日，自身存在一定责任。马光红于2020年5月1日搬走，在2020年1月至4月30日期间一直占用4个月的商铺，综合马光红的主观过错及疫情发生的客观原因，酌情减免2个月的管理费较为适宜。按照《商铺租赁合同》约定的一年应交园区管理费为28,800元，则每月为2400元（28,800元÷12），减免2020年2个月的管理费后，2020年实际应交纳的管理费为4800元（2400元×2月）。马光红尚欠的管理费为800元+28,800元+4,800元=34，400元。 关于管理费的利息，一审法院已经做出详细的计算，因本月对2020年的管理费进行减免，故2020年管理费的利息也作相应的调减。2020年1月2日至2020年5月1日期间的管理费利息为：4,800元×4.2%（全国银行间同业拆借年利率）÷365天×11天（2020年5月2日-2020年5月12日）=6.08元。马光红应支付的管理费利息为864.96元（871.04元-6.08元）。 至于是否分期付款问题，因双方当事人未约定分期支付管理费，且马光红并未举证证明自身经济困难、不能一次性支付管理费的事实，故对其请求，不予支持。 综上，马光红应交纳的管理费及利息合计为34，406.1元35，264.96（34，400元+864.96元）。 综上所述，马光红的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下： 一、维持贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1326号民事判决第一项，即：解除原告贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司与被告马光红于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》； 二、维持贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1326号民事判决第三项，即：驳回原告贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司的其余诉讼请求； 三、撤销贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1326号民事判决第二项，变更为： 马光红于本判决生效后十日内给付贞丰县聚慧农业旅游扶贫开发有限公司管理费34，400元及利息864.96元，合计35，264.96元。 一审案件受理费474元，由被告马光红负担；二审案件受理费948元，由马光红负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向原审人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 王**敏 审判员 查必林 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 王 龙