云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5820号原告：云南耀辉物业服务有限公司，住所地文山市卧龙街道高登社区中天嘉园商铺14-01号。法定代表人：刘昌卷,该公司总经理。委托诉讼代理人：何宏，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告：陆彦光，男，1988年1月13日生，壮族，住文山市。原告云南耀辉物业服务有限公司（以下简称耀辉物业）与被告陆彦光物业服务合同纠纷一案。本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耀辉物业的委托诉讼代理人何宏、被告陆彦光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耀辉物业向本院提出诉讼请求：1、判决陆彦光立支付耀辉物业物业费及违约金总计8212.11元（2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业费为1775.04元，违约金为3312.22元）；2、判决陆彦光承担本案诉讼费用。事实和理由：耀辉物业为文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区服务的物业公司，陆彦光为文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区13-1-1901号房屋的业主。物业费计算面积125.6平方米。2018年1月24日陆彦光接房，并于当日与耀辉物业签订《物业服务合同书》。陆彦光缴纳2018年1月15日至2019年1月14日的年度物业费后，经耀辉物业多次催收后续物业费，但陆彦光均予以推脱。耀辉物业为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。陆彦光辩称，耀辉物业不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先；陆彦光不是拒交物业费，而是拒交不合理费用，根据事实依据，陆彦光认为达不到0.7元每平方的物业费；陆彦光接房时间是2018年4月12日，按文山鑫达房地产开发公司通知接房，把合理费用已办理清楚，到耀辉物业领钥匙时，耀辉物业就以霸王的原则在陆彦光无完全看清物业服务合同的情况下，必须在物业服务合同上签字，并交纳其他不知情且不合法的费用才能给陆彦光钥匙接房。耀辉物业存在以下违反合同的行为：耀辉物业是一个服务性盈利机构公司，就应遵循先服务后收费的原则进行收费；二次加压费、公摊电费涉嫌重复收费；物业公司未开据发票；电梯脏乱差、小区环境差；占用消防通道、乱停乱放，物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司占用消防通道建设充电桩盈利赚钱；物业公司保安执勤不到位，保安年迈对小区安全无力维护，根本达不到门岗执勤的职责，工作态度散漫；刚入住小区时，朗月湾小区有4个大门，每个大门都有6个人24小时值守，而从2018年下半年起，物业公司把其他3个大门关闭，无人值守，只留正大门正常使用，6个人轮班值守，裁剪许多保洁人员，现在小区保洁人员严重缺乏，导致小区居住环境相当差，物业公司私自裁剪工作人员，扩大物业公司牟利的目的，工作人员不够导致小区各项设施已损坏得不到维护；小区亮化工程已损坏；小区广告收益不知去向；门禁系统不能正常使用；小区的老年活动中心经常有人打麻将，物业公司收取台费，涉嫌赌博盈利；小区的供热设施损坏无人修理，让业主自行处理。综上所述，请人民法院查明案件事实，驳回耀辉物业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。耀辉物业针对其主张，向法庭提交了以下证据：1.《物业服务合同书》复印件，证明陆彦光于2018年1月24日接房，约定了物业服务费、违约金，缴纳了2018年至2019年度的物业服务费，并确认了每年1月15日为物业费缴纳时间；2.《缴费通知单》，证明耀辉物业向陆彦光催收物业费。经质证，陆彦光对耀辉物业提交的第1组证据《物业服务合同书》的真实性无意见，对合法性有意见，对方要求必须签了才能接房，是对方的单方行为，陆彦光是被迫签订的，对证明观点没有意见；对第2组证据缴费通知单的真实性无意见，电费陆彦光已自行缴纳。本院认为，耀辉物业提交的第1组证据《物业服务合同书》，客观证实了陆彦光于2018年1月24日该合同上签名按印，确认其在朗月湾小区的住宅由耀辉物业提供物业服务，认可委托管理服务期限、物业管理服务费标准、违约责任的承担及其他事项的事实，本院予以采信；第2组证据《缴费通知单》能够证实耀辉物业向陆彦光催收物业费的事实，本院予以采信。陆彦光针对其辩解，向法庭提交了以下证据：1.照片及截图24页（露天电动车充电、巡逻签到表等）、朗月湾业主反映问题明细复印件（含业主签名及照片），证明朗月湾小区物业管理不到位，服务质量达不到合同标准，小区管理混乱；2.收据4份（电费收据原件与复印件核对一致）、缴费记录，证明陆彦光的电费已经缴清，物业公司未向陆彦光出具发票，仅出具手工收据；3.证人青方友的当庭证言，证明青方友是朗月湾小区的业主，该小区卫生情况脏乱，电梯内经常出现粪便，没有人清理；小区绿化无人管理，过道垃圾、雨棚上的垃圾也无人清理。充电桩直接安装在消防通道上，存在占用消防通道和漏电的危险。物业公司安装门禁系统后一直没有启动使用，整个小区的门禁无法使用。小区的活动中心被物业公司用作麻将室并收费，有涉嫌赌博行为；4.证人刘某的当庭证言，证明刘某是朗月湾小区的业主，物业公司对小区的管理不到位。我们2018年4月28日接房后，门禁一直是坏的，太阳能也是坏的，物业公司告知我们是维保期过期了。物业公司和我们签订的合同是因为接房时开发商把钥匙交给物业公司，要求我们签字才给钥匙。在卫生管理上，三到四天才有人打扫一次卫生，且物业公司在我们入住后已经收取垃圾清运费，之后洁城公司又收一次。充电桩利用了小区的公共区域，业主活动中心现在变成了老年人麻将中心，物业公司把钥匙交给了一个在里面打麻将的人管理。经质证，耀辉物业对陆彦光提交的第1证据的三性均不认可，朗月湾业主反映明细无原件，无法对该证据质证；对于其他的证据，与本案无关；对第2证据的关联性有异议，因为耀辉物业的诉求未包括电费，该组证据与本案无关；对对第3组证人证言的合法性认可，对真实性和关联性不认可，证人作为耀辉物业起诉到法院的被告之一，其所陈述的观点和内容无法保证客观真实；对第4组证人证言的合法性认可，对真实性和关联性不认可，证人作为小区的业主没有履行交费义务，其所陈述的观点和内容无法保证客观真实。经质证，陆彦光对青方友的证人证言没有意见，认为刘某的证人证言客观真实。本院认为，陆彦光提交的第1组证据能够证明耀辉物业提供的物业服务存在瑕疵，不够到位的事实，予以确认，对有异议的证明观点本院将结合案件争议焦点进行综合评判；第2组证据与本案无关联，不予采信；第3、4组证人证言中与第1组证据能够相互印证耀辉物业提供的物业服务存在瑕疵，不够到位的事实的部分，予以采信，其余观点无相应证据加以佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月24日，陆彦光与耀辉物业签订《物业服务合同书》，合同约定：陆彦光委托耀辉物业在朗月湾小区内开展管理服务工作；合同有效期限自《物业服务合同书》生效之日起至朗月湾小区的合法业主委员会成立，并就朗月湾小区的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同之日止；耀辉物业负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放、公共区域的固定岗及巡逻岗24小时值守、消防管理等；对业主的一般投诉两天内处理并给予反馈，对重大投诉一周内给予答复，一个月内解决有结果；收费标准为高层住宅按建筑面积0.7元/平方米/月（一年一付），生活垃圾清运费为8元/月/户，二次加压费（即二次供水）为10元/月/户，楼道及公共场地照明费为10元/月/户，并约定了其他收费标准、违约责任及其他事项。合同签订后，耀辉物业按约定为朗月湾小区业主提供了物业服务，陆彦光系文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区13幢1单元1901室的业主，建筑面积125.6平方米，接房时间为2018年1月24日。因陆彦光从2019年1月15日至今未交纳物业服务费，耀辉物业为此诉至本院。陆彦光主张耀辉物业存在卫生清理不及时、物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司建设充电桩盈利、物业公司保安执勤不到位、没有对老年活动中心经常打麻将的问题及时进行提醒劝阻、门禁系统不能正常使用、设备维护不及时等管理瑕疵问题。另查明，朗月湾小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合诉辩主张，本案争议的焦点问题为：1.《物业服务合同书》是否合法有效；2.耀辉物业的诉讼请求应否得到支持。关于耀辉物业与陆彦光签订的《物业服务合同书》是否合法有效的问题。本院认为，陆彦光作为完全民事行为能力人，其未提交他人强迫其签订《物业服务合同书》的任何证据，应承担举证不能的法律后果。其认可在《物业服务合同书》上系本人的签名按印，该行为应视为陆彦光完全知晓合同的内容，故《物业服务合同书》是耀辉物业与陆彦光的真实意思表示，同时，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认。关于耀辉物业的诉讼请求应否得到支持的问题。本案耀辉物业已作为物业管理单位为包括陆彦光在内的朗月湾小区全体业主提供物业管理服务，庭审中陆彦光也认可对耀辉物业对小区提供了物业服务，并认可其未交纳2019年1月15日至2021年1月14日的物业费，故陆彦光应当按照耀辉物业提供物业管理的收费标准交纳物业管理费，即2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费共计3550.08元[（高层住宅：125.6平方米×0.7元/月×12个月+二次供水：10元/月×12个月+公共照明：10元/月×12个月+电梯使用费：40元/月×12个月）×2年]。因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及合同约定物业管理费一年一付，陆彦光已认可未支付2019年1月15日至2021年1月14日的物业费，故耀辉物业要求陆彦光支付至2021年1月14日的物业管理费，本院予支持。另外，耀辉物业作为本案物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。耀辉物业在履行合同过程中存在卫生清理不及时、门禁系统不能正常使用等服务管理瑕疵问题，故其要求陆彦光支付违约金诉讼请求，本院不予支持。综上所述，耀辉物业主张的诉讼请求，部分合法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陆彦光于本判决生效之日起十日内支付云南耀辉物业服务有限公司2019年1月15日至2021年1月14日两年的物业管理费3550.08元；二、驳回云南耀辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陆彦光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  朱应洪二〇二〇年十二月八日书记员  杨 丹