浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7058号上诉人（原审原告）：林丰，男，1970年12月16日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：周晓健，浙江金奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州生态园管理委员会。住所地：温州市温瑞大道三垟大道西。法定代表人：郑华。委托诉讼代理人：季盼杰，浙江金道（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州生态园开发建设投资集团有限公司。住所地：温州市三垟大道西入口（温瑞大道边）生态园管委会**。法定代表人：缪克排。委托诉讼代理人：陈知雨，浙江金道（温州）律师事务所律师。原审第三人：温州市龙湾区状元街道三郎桥村股份经济合作社。住所地：温州市龙湾区状元街道三郎桥村瓯京花苑****。法定代表人：林世朝，董事长。上诉人林丰与被上诉人温州生态园管理委员会（以下简称管委会）、温州生态园开发建设投资集团有限公司（以下简称开发公司），第三人温州市龙湾区状元街道三郎桥村股份经济合作社（以下简称经济合作社）委托代建合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丰上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）协议约定代建工期为55个月，即应于2018年2月17日交房。管委会于2018年9月30日通知交房时，工程并未验收备案，更无法办理初始登记。开发公司擅自组织验收，程序不合法。（2）垫资建设已按500元/㎡差价费用作为利息，并且在交房款结算收据中已经明确记载垫资利息，一审法院以建房户没有支付过代建费为由不支持逾期交房违约金，是错误的。（3）状元街道办事处有关纠纷处置方案，对本案当事人不具有约束力。（4）开发公司安装的电梯规格与电梯井不匹配，违反了协议约定义务，建筑造成空间浪费与安全隐患，应当依法予以整改。（5）开发公司依据已经废止的2005年标准配建停车位，侵害了建房人合法权益。新标准于2013年12月1日实施。一审判决以工程招投标时新标准尚未出台为由认定本案安置房项目车位配比符合规定，是错误的。本案安置房工程关系几百户安置户切身利益，代建人未按合同全面履行义务的事实客观存在，应当给安置户一个公道。管委会辩称：一审判决正确，应予维持。开发公司辩称：一审判决正确，应予维持。经济合作社称：由人民法院依法判决。林丰向一审法院起诉请求：（1）管委会与开发公司交付验收合格的房屋并办理交房手续，赔偿逾期交房违约金（按每平方米100元/月，自2018年2月17日起计至实际交房之日止）；（2）对罗西住宅区6组团1幢楼电梯按代建协议约定图纸规格进行配置整改；（3）增加住宅区6组团车位配比至少达到1:1以上（停车位/户），并明确划分车位所有权，办理相关权证。一审法院认定事实：因城市建设与区块功能调整，2006年至2009年期间，管委会征收经济合作社土地，根据市政府相关规定，返还二、三产留地。经合作社决议，将三产留地授权由合作社与管委会、开发公司签订代建协议，建设安置房。2013年7月17日，经济合作社（乙方）与管委会（甲方）、开发公司（丙方）签订《代建协议书》。乙方被征用土地，根据文件要求，需返回建筑面积40845.36㎡。征地返回安置房建设，达成协议：一、安置房坐落温州市龙湾区状元街道三郎桥B1地块1、2、3幢楼，不足部分在5幢楼中摸文确定，确保满足安置要求，因套型原因超出的面积，按市政府有关规定执行，价格另行协商确定；二、乙方同意将三郎桥B1地块1、2、3幢，以及5幢楼部分共计40845.36㎡安置房，以及地下室工程建设纳入B1地块系统，实施统一规划、统一设计、统一投标、统一施工、统一管理；三、安置房地下室面积及车位按浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》及温州停车实际需求进行设置，第三项面积（含车位）按其所占B1地块总计容建筑面积比例进行分摊。乙方分配到的车位位置，原则上应位于1、2、3、5幢所在的返回地范围内，但应根据实际情况有所变化。代建的架空层和车位使用权由乙方自行处置；四、安置房建造费用实行包干计价，乙方自行出资为3650元/㎡，若乙方需甲方垫资建设，按4150元/㎡。上述包干价格包括建设工程审批手续的相关规费，地上地下建，地上地下建筑的建设成本和室内外综合管线及附属配套设施金等所需的相关费用；室内煤气、有线电视、电话、宽带、水电等开通费用由乙方自行承担。以上价格，无论市场物价波动及房价涨落，双方约定包干建设费用不再变动，甲、乙任何一方不得借故提出增减要求；六、因甲方原因不能按时交付安置房的，每逾期一日，甲方应以乙方已缴房款（含利息）总额千分之二计算违约金，并在房款结算时予以冲抵；八、甲方定于签订协议书后55个月内，将上述验收合格的安置房交付使用，乙方在接到甲方移交房屋通知之后十五日内，甲方对符合交房的安置房及时进行房屋移交，逾期未接收，甲方则继续保管房屋直至最终交给安置户，乙方指定专人收集相关资料协助甲方办理有关产权手续；十五、开发公司受管委会委托，负责统一实施三郎桥B1地块项目报批、工程建设和办理相关手续等工作。后附有B1地块经公示认可的总平图和1、2、3、5幢套型图。按经济合作社集体决议，选择由管委会垫资建设安置房。因温州市国土资源局缴纳出让金及契税政策的变化，需由经济合作社先行缴纳。经济合作社对应缴纳的土地使用权出让所产生的印花税与契税有异议，导致其一直未取得案涉地块国有建设用地使用权，致使案涉工程施工许可证审批延迟。管委会为推进建设项目早日进场施工，经多方协调，于2014年12月11日为经济合作社垫付了上述印花税与契税等费用。2014年12月15日，案涉安置房项目取得工程施工许可证，正式入场开工建设。2018年9月30日，涉案代建地块房屋竣工验收。同日，管委会通知经济合作社收房。2018年11月28日，经合作社申请，温州市东南公证处出具（2018）浙温东南证内字第2680号《公证书》、（2018）浙温东南证内字第2712号《公证书》，确认林丰认购的安置房为温州市龙湾区××街道××组××幢××室××幢××室。林丰在接收房屋时，认为管委会延误交房应按每平方100元/月予以补偿，且配套设施中电梯轿厢与电梯井不匹配，造成电梯井面积浪费及安全隐患，停车位未按安置户1:1配比，故拒绝收房。纠纷发生后，温州市龙湾区状元街道办事处与管委会、三垟湿地保护建设指挥部、温州市瓯海区三垟街道办事处等相关工作人员进行了研究商议。2019年4月2日，状元街道办事处向园管委会发送《关于要求明确三郎桥B1地块1、2、3、5幢三产代建相关问题处置的函》。载明：关于电梯问题，经协商，电梯整改待交房后由合作社自行决定，建设方给予合作社资金补助180万元；关于工程延期问题，由于代建协议约定的建设时间与施工合同工期有所出入，造成被征地户实际租房时间增加，经协商，明确参照生态园范围内拆迁安置过渡费予以适当照顾，即按每平方米15元/月的标准，予以补偿7个月，合计补偿约428.8万元；关于车位问题。车位配比按《浙江省城市建设工程停车场（库）设置规则和配件标准》（DB33/1021-2005），该地块停车位按每户0.6辆配置（共807户），需配置484个（不含公共部分停车位），实际共配置车位487个（不含公共部分停车位），多了3个，符合国家规范，但与温州实际有所不足。经协商，可通过该地块地下室及周边公共空间进行挖掘建设公共停车位，具体增加车位数量以实际方案为准。管委会收到该函后，签注“原则上同意，具体以指挥部研究为准”，并加盖公章后，交由状元街道办事处。同日，状元街道办事处向经济合作社发送《关于三郎桥B1地块1、2、3、5幢三产代建相关问题的补偿说明》。载明：关于安置房逾期交付过渡费问题，代建单位暂按每平方15元/月的标准予以补偿7个月。待园管委会关于新的过渡费标准明确另行协商后补偿标准问题；关于车位问题，因B1地块安置房车位配置与温州实际需求存在不足，除B1地块原配建的所有车位归住户使用外，决定对B1地块小区外周边东面、北面、西面所涉及的绿化及其他土地面积（包括文昌路桥下空地）进行挖掘改建，增加B1地块住户的停车位，改建资金由状元街道保障，这些土地资源牵涉规划设计条件的限制，今后改建的停车位如因政府原因取缔，政府相关部门须就近安排不少于取缔的停车位个数给安置户使用。在办理房屋交付时，绝大部分安置户同意冲减逾期交房补偿款及电梯整改资金，并缴纳代建余款后陆续办理房屋交接手续。2019年5月21日，林丰等15户安置户不同意状元街道办事处协调的上述方案，拒绝办理交房手续，分别向一审法院提起诉讼。2019年8月27日，该院作出（2019）浙0303民初3377号民事裁定书，以主体不适格为由，裁定驳回起诉。林丰等人不服提起上诉。2019年11月12日，本院作出（2019）浙03民终5733号民事裁定书，认为林丰等人诉讼主体适格，因土地征用及安置房建设涉及面广，街道办事处已着手处理。根据最高人民法院《关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》的要求，要畅通纠纷解决渠道，引导当事人选择适当的纠纷解决方式，并合理配置纠纷解决的社会资源。对案件所涉纠纷，街道办事处可以发挥行政机关的效率优势，从政策、资金等方面采取措施，促使纠纷得以早日解决。该裁定认为，由行政机关先行解决为宜，故裁定驳回上诉维持原裁定。上述裁定作出后，一审法院即要求状元街道办事处继续着手协调。2020年5月28日，该办事处向一审法院出具《委托代建合同纠纷矛盾化解情况说明》。记述：因林丰等15户村民利益诉求较高，考虑其他村民的利益平衡，纠纷化解难度大，目前还没有进展。后林丰等12户仍不同意道办事处协调方案，拒绝交房，故再次诉至法院。一审法院认为，委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后，委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。代建人的主要义务是利用其资质代建房人依法进行相关建设活动，建房人的主要义务是支付酬金。经济合作社与管委会、开发公司签订的《代建协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，各方均应严格按约履行。本案争议为：（1）逾期交房违约责任问题；（2）房屋电梯井公摊面积浪费及电梯安全问题；（3）停车位配比问题。（1）关于逾期交房的违约责任。《代建协议书》约定，房屋应于2018年2月16日之前交付。而该工程2018年9月26日通过验收，开发建设公司于2018年9月30日才通知交房，逾期交付达7个多月。代建协议书约定，每逾期一日，以已缴房款（含利息）总额千分之二计算违约金，并在房款结算时予以冲抵。因管委会属垫资建设，不存在经济合作社已缴房款问题，且每日以千分之二计算明显过高。经状元街道办事处多次协调，参照三郎桥片域城中村改造临时安置过渡费予以适当照顾，管委会亦同意按每平方米15元/月的标准予以补偿7个月。经状元街道办事处协调后的补偿方案，得到了绝大部分安置户同意，并在缴纳安置房款时已先行将管委会逾期交房的补偿资金冲减结算，且已收房入住。因此，林丰等人请求管委会与开发公司支付逾期交房违约金，不予支持。（2）关于电梯井公摊面积浪费及安全问题。《代建协议书》虽约定电梯井尺寸，但未明确电梯轿厢尺寸。开发公司已按约定尺寸建设了电梯井，其配置符合国家经检验标准合格的电梯，未违反代建协议书约定。林丰等认为电梯井面积过大造成公摊面积浪费，并非管委会及开发公司的原因。经状元街道办事处协调，电梯是否整改待交房后由经济合作社自行决定，并且，园管委会已给予经济合作社180万元补助，绝大部分安置户已接受该方案，在缴纳安置房款时先行从电梯整改资金中冲减，电梯亦已投入使用。因此，林丰等12户不能代表绝大部分安置户意愿，故其请求按代建协议约定的图纸规格进行整改配置，亦不予支持。（3）关于停车位配置比例。管委会代建的安置房停车位与目前的停车位配比标准不符。该工程在2013年1月10日招标时，管委会是以当时的投资金额、建筑面积设置标书进行投标。新的停车场（库）设置规则和配建标准未尚未出台，且之后于2013年9月13日颁布的《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》又未规定停车位配比属强制性规定。因此，管委会建设的本案安置房车位配比符合代建协议书约定，且已超过《浙江省城市建设工程停车场（库）设置规则和配件标准》（DB33/1021-2005）规定配比标准。同时，考虑所在地停车位实际情况，经状元街道办事处协调，在该地块地下室及周边公共空间进行挖掘建设公共停车位。林丰等人请求增加车位配比达到1:1以上，并明确车位所有权、办理相关权证，不予支持。综上所述，林丰等人的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，应予驳回。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回林丰的诉讼请求。案件受理费7482元，由林丰负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案属安置房委托代建纠纷。代建人向建房人交付房屋，建房人支付建房款，是委托代建合同法律关系最主要的权利义务。委托代建合同约定安置房应于2018年2月16日之前交付，开发建设公司于2018年9月30日通知交房，已构成逾期交房。在委托代建合同订立后，确因土地出让金及契税政策变化，导致国有土地使用权取得迟延，进而造成安置房建设开工迟延，是本案安置房逾期交付的主要原因。客观上，造成了安置户租房时间增加与经济负担。一审判决未按委托代建合同约定认定逾期违约金，确有不当。鉴于本案委托代建合同的特殊性，且当地街道办事处处置方案已经绝大多数安置户接受，并按相应补偿标准冲抵结算房款后办理了交房手续。因此，一审法院考虑全体安置户利益平衡，对林丰等少数安置户主张按建房款每日以千分之二支付逾期交房违约金的请求不予支持，并无明显不当。因本案安置房代建合同已明确约定垫资利息，故一审法院以本案安置房属垫资建设，不存在按已缴房款计算违约金的判决理由不成立，二审予以指出。本案中，绝大多数安置户已接受当地街道办事处处置方案并交付使用，诉争电梯井以及停车位配比亦经竣工验收确定，对电梯井进行整改以及在已建成的建筑区划与空间内增加车位存在具有一定困难，且整改费用可能过高，并将影响已交房安置户的生活及出行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（二）项规定，可认定属无法继续履行之情形。同时，状元街道办事处处置方案已明确给予经济合作社电梯整改资金补助180万元，具体整改方案待交房后由三郎桥村自行决定；并就该地块地下室及周边公共空间建设公共停车位提出了初步方案。该方案具有可操作性，且符合本案纠纷实际，可予采纳。林丰主张按委托代建合同约定的图纸规范对电梯予以整改，并按1:1以上标准增加车位配比的诉请，一审判决不予支持，亦无不当。需要特别指出的是，三产返回地安置房委托代建，在温州地区较为常见。本案安置房委托代建资金由代建人垫资，代建主体为政府机关及其设立的国有公司；并且，纠纷发生后，由当地街道办事处参与协调制订纠纷处置方案，是本案委托代建有别于温州地区其他村集体经济组织委托代建方式的重要特征，也是造成极少数安置户因不同意当地政府处置方案而引发诉讼的根本原因。鉴于此，希望作为代建主体的管委会、开发公司以及当地政府积极履行处置方案中的承诺，切实继续做好安置农民的纠纷疏导与化解维稳工作，预防矛盾激化，以实际行动取信于民。综上所述，对一审判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7482元，由林丰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 李**程12-