河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0730民初2389号原告：怀来县金邸房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县沙城镇府前街东街建设大楼第十层。法定代表人：李晓航，公司经理。委托诉讼代理人：韩磊，男，1980年8月14日出生，汉族，系原告公司房管科科长。委托诉讼代理人：李炎坤，河北博远律师事务所律师。被告：季长春，男，1970年2月27日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。委托诉讼代理人：于宏钟，怀来县博精法律服务所法律工作者。原告怀来县金邸房地产开发有限公司与被告季长春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀来县金邸房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告之间形成的不定期租赁合同；2.判决被告限期腾退所租赁的房屋；3.判决被告支付解除不定期合同前拖欠的租金698500元（暂计算至2020年11月30日，其后按被告实际占用期间支付）及利息288310元；4.判决被告按租赁合同约定的租金标准支付从解除租赁合同之日起至腾退房屋之日期间的实际占用费；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告从2010年开始连续租赁原告坐落于怀来县东门商业楼。双方最后一份《房屋租赁协议》于2015年1月1日签订，租赁期限至2018年12月30日届满。租赁期限届满后，双方未重新签订书面协议，但上述房屋一直由被告使用。2018年3月26日双方签订《房屋租支付协议书》，该协议确认被告截止2018年3月26日共欠原告租金411000元。被告承诺在2018年6月30日前支付20万元，剩余的款项于2018年12月31日前支付，否则原告有权要求被告按月息二分支付利息，并有权解除合同。然而约定的付款时间届满后，被告不断对欠付房租未予支付，而且对2019年2020年新发生的租金亦未支付。原告认为被告不支付租金的行为已经构成根本性违约，原告有权依法解除合同。为此特诉至法院，要求解除双方租赁合同并支付拖欠的租金及利息。季长春辩称，一、我承租原告的涉案房屋是事实，我2010年承租原告的房屋时，原告的房屋系两层半的掏空大厅，2009年签订协议时约定租赁期满后，原告对装修给予作价。我为了合理利用所承租的房屋，签订协议后经原告方当时负责人同意。我对承租的房屋投入大约40万元，进行了改装等系列的装饰、装修。虽然双方于2011年10月18日又签订了补充协议，约定装修不作价补偿，但当时已经装修完毕。在2015年租赁期满时原告并没有对我装修给予作价补偿，也没有给我一个说法，双方又续签了租赁协议，现原告诉求解除合同，应按照协议约定对我的装饰装修给予合理的作价或评估，以此给予相应的补偿或抵顶部分租金。另外我在承租原告房屋时已向原告交纳了房租保证金3000元，应一并处理，抵顶部分租金。二、因我承租原告的房屋装修后与所出租的房屋最早明年3月份到期，最迟的也在明年11月份到期。为避免给住户造成不必要的经济损失。恳请原告暂缓解除与我形成的不定期租赁合同，或者仍容许租户继续租用至合同期满，对于我拖欠原告的房屋租金我保证在明年11月份前陆续还清。三、原告诉求的租金数额不对。截止2018年3月26日，我欠原告租金应该是399000元，而不是411000元。当时与原告签订房屋支付协议书时计算有误，多计算了12000元，应予以更正。四、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付、利息的，人民法院应予支持。但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。第二十九条规定，借贷双方对有约定的从其约定但是不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。原告与我签订的房屋组支付协议书是2018年3月26日，2017年1月其贷款市场报价利率为4.35%，其四倍月息为1.45%。原告按月利率2%计算利息过高，应给予调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。同时，依照原被告提供的证据，本院认定，截止至2018年3月26日，被告共欠原告租金411000元。从2019年1月1日后至今租金，被告也未给付，并被告一直使用或出租该房屋。本院认为，原、被告对双方签订的租赁协议、补充协议、房款支付协议书真实性无异议，其属双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，上述协议合法有效。依据上述协议，原被告之间形成了租赁合同关系。原告将涉案房屋交付被告使用，被告应支付租金。按照原告提供的《房租支付协议书》及双方述辩，可认定至2018年3月26日，被告欠原告房租411000元（包括2018年租金）。对于被告辩称的，其中多计算12000元租金的抗辩意见，被告未提供证据予以证明，故对其意见不予采信。按照原、被告2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》约定，租赁期限至2018年12月30日届满，每年租金15万元。其后双方均未提出解除协议，并被告继续使用或出租该房屋，故此协议的约定继续有效。按照《房租支付协议书》第五条约定，被告超出付款约定时间一年，甲方有权单独解除合同。现被告已超过约定期限仍未支付房租，故对原告要求解除租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。至2020年11月30日，被告应支付房租698500元（包括2019年度前所欠租金411000元、2019年度租金150000元、2020年前11个月租金137500元），故对原告要求被告给付租金698500元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求的利息损失288310元，被告认为偏高，希望本院予以调整。本院认为，原、被告在2018年3月26日签订的《房租支付协议书》中就违约责任予以约定，即被告不能2018年12月31前日前支付所欠租金，应承担所欠租金利息，利息按月息二分计算至付清之日。故原告要求按照月利率2%支付逾期给付房租的利息的诉讼请求，符合双方当事人约定。对于被告所欠2019年度及之日后租金，双方虽未对迟延给付责任予以约定，但原告参照之前约定要求赔偿违约损失符合法律规定。对于被告提出的，违约利息应按审理民间借贷关系相关法律规定执行的意见，本院认为，本案不属于民间借贷关系，不适用相关法律规定，被告的抗辩意见，本院不予采信。但对于违约损失，按月利率2%计算，本院认为明显偏高，对此应适当予以调整至按月利率1%计算更为适宜。对于原告要求的，从2020年11月30日之后至实际腾退房屋期间的房租，本院认为，被告实际占用或出租涉案房屋，被告应支付相应房租，故对此诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原、被告之间租赁关系明确，现原告提出解除租赁关系，符合约定，应予解除。被告所欠原告房租应予以支付，并应赔偿逾期支付给原告造成的损失。对于被告提出的所交保证金及装修款已应抵顶租金的抗辩意见，因被告未向本院提交相应证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告怀来县金邸房地产开发有限公司与被告季长春之间的房屋租赁合同；二、被告季长春于本判决生效后一个月内腾退租赁原告怀来县金邸房地产开发有限公司房屋，并将房屋退交原告；并支付原告至2020年11月30日前所欠租金698500元及因迟延支付租金造成的损失（损失从2019年1月1日起，以561000元为基数，从2020年1月1日起，以698500元为基数，按月利率1%计息，计算至实际给付租金之日止）；三、被告季长春给付原告怀来县金邸房地产开发有限公司自2020年12月1日起至被告实际腾退房屋期间的租金（从2020年12月1日起租金按每年租金150000元计，计算至被告实际腾退房屋并交付原告之日）；四、驳回原告怀来县金邸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5205元，由被告季长春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李玉冬二〇二〇年十二月二十二日书记员  付 宁附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。——