浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初3603号 原告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市下城区西湖区保俶北路51号二层。统一社会信用代码91330100725878902R。 法定代表人：陈**刚，董事长。 委托诉讼代理人：雷道伟，男，1992年2月27日出生，汉族，住河南省商城县。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，1981年10月19日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告：尹玉美，女，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：叶秋高，浙江杭明律师事务所律师。 原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告尹玉美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2020年8月12日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷道伟、被告委托诉讼代理人叶秋高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的转让费160000元，返还原告多支付的房屋租金24547.95元（计算期间为2020年5月26日至2020年9月14日），返还押金5000元；2、判令被告支付违背承诺导致租赁合同终止的违约金100000元及因逾期返还押金的违约金2200元（暂计算至6月12日）；3、判令被告支付因被告违约导致原告的租金损失共计140000元；4、由被告承担诉讼费。后原告明确了逾期返还押金5000元的违约金计算方式为自2020年5月26日起计算至判决生效之日止按日66.67元计算。 事实与理由：原、被告于2017年9月8日就海宁市长安镇农发区润和晨家65-67号房屋租赁合作事宜签订《转让协议》及《房屋租赁合同》各1份。依据《转让协议》第一条约定，被告需促成原告与上述房屋业主签订租赁合同，据此条件原告分两次向被告支付了转让费160000元，但被告并未按协议促成原告与业主签订租赁合同。该约定义务为原、被告签订该协议的主要目的，现被告未完成该义务，故被告应返还原告转让费160000元。根据租赁合同约定原告支付被告押金5000元。自2019年4月19日起，被告与该房屋业主海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会（以下简称晨园业委会）发生纠纷，晨园业委会要求收回房屋，并要求原告搬离，严重影响了原告的经营，但原告还是本着契约精神，向被告支付了2019年9月15日至2020年9月14日期间的租金80000元。被告与晨园业委会的返还原物纠纷案件经法院审理，判决杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司（以下简称我爱我家海宁公司，即原告在海宁设立的分公司）腾退并返还租赁房屋，我爱我家海宁公司上诉后，嘉兴市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。原、被告签订的房屋租赁合同因判决生效而终止，故原告与晨园业委会签订了新的房屋租赁合同，租赁期限自2020年5月26日起至2022年5月25日止，约定租金每年150000元。据此，被告应返还原告多支付的租金24547.95元、押金5000元，另根据《房屋租赁合同》第十条第一款的约定，被告应赔偿原告违约金100000元。由于被告违约导致原告新签合同租金增加，产生租金损失140000元，该款也应由被告赔偿。为此，原告提起本案诉讼。 被告尹玉美辩称，一、关于转让费，原、被告于2019年签订的转让协议，其目的是为了将商铺转租给原告。在签订协议后，被告已配合原告办理营业执照手续和商铺入驻使用手续，该协议已履行完毕。原告不能以转租合同履行存在瑕疵而否定转让协议的真实目的，所以被告无须返还转让费。二、关于多收取的租金和押金，被告均同意予以返还，但因为原告无法使用商铺并非完全是被告的过错，根据海宁市（2019）浙0481民初5474号判决书，实际的责任方应该是浙江润和物业公司海宁分公司（以下简称润和物业公司），故被告不应承担押金对应部分违约金。三、关于违约金，原告在诉状中要求被告支付违约金10万元，系依据合同第十条第一款约定。被告认为该租赁协议文本，是原告提供的格式文本。双方在签订合同时，原告明知该商铺并非被告所有，是转租，且原告实际上也占有使用至法院要求腾退之日止，故被告不存在恶意隐瞒的情况，对原告无法继续使用不存在过错。所以被告无须支付该10万元的违约金。四、关于诉讼请求第三项租金损失14万元，转租合同无法继续履行，并非被告过错，在5474号案件中，原告自己在答辩中认为转租行为是有效的，且获得了润和物业公司的认可，被告属于善意相对人，因为润和物业公司与晨园业委会之间的纠纷，而导致原告作为实际承租人的合同失效；其次自海宁法院和嘉兴中院判决确定的腾退之日起，作为该案件的被告之一，我爱我家公司可以直接履行腾退房屋义务，根本不存在后续履行的租金义务，后续2020年5月26日至2022年5月30日原告和晨园业委会签订的租赁合同，是原告自愿与晨园业委会协商签订，属于不确定义务且和被告无直接关系；最后租金的涨和跌，属于市场因素，是双方协商确定，不属于直接损失，即使属于扩大损失，原告也有义务止损，防止损失扩大。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、《转让协议》1份，证明原、被告签订涉润和晨家65-67号商铺的租赁转让协议，并约定相关权利义务的事实。 2、转让费银行账户交易明细回单1份，证明原告按约分两笔向被告支付商铺转让费16万的事实。 3、原、被告签订的《房屋租赁合同》1份，证明原、被告就润和晨家65-67号商铺签订租赁合同的事实。 4、押金账户交易明细、收条各1份，证明原告向被告交付租赁商铺押金5000元的事实。 5、告知函、告知函邮寄面单和物流信息各1份，证明原告于2019年8月16日以告知函方式告知被告因租赁商铺存在纠纷，已影响原告正常经营为由要求暂停支付租金的事实。 6、租金网上银行支付电子回单1份，证明原告向被告支付2019年9月15日至2020年9月14日期间的租金8万元的事实。 7、原告与晨园业委会签订的房屋租赁合同1份，证明原告于2020年5月26日与晨园业委会签订合同时，租金大幅上涨的事实。 8、原告邮寄被告的函告拒收回单、运单、物流信息及手机发送函件的彩信记录各1份。证明原告于2020年6月4日以函告的方式向被告催讨转让费、押金、违约金及多付租金的事实。 9、（2019）浙0481民初5474号一审判决书、（2020）浙04民终691号二审判决书，证明判决生效，导致原告对租赁房屋丧失占有、使用、收益等权益的事实。 被告未向本院提交证据。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下： 对原告提交的证据1-4、6、9，被告均无异议，上述证据内容客观真实，与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信。原告提交的证据5，系原告给被告的函件，要求暂停支付租金，但之后原告已根据租赁合同支付了租金，故对该证据本院不予采信。原告提交的证据7，被告不予认可，由于本院已判决我爱我家海宁公司需从租赁商铺腾退，现我爱我家海宁公司仍在原租赁商铺经营，则必须与晨园业委会签订合同，但因该合同系原告与晨园业委会之间签订，且晨园业委会未到庭作证，故对租赁合同的内容本院不作认定。原告提交的证据8，被告对其内容不予认可，本院认为，该证据只能证明原告曾向被告主张退还转让款、多付租金、押金的事实。 通过以上证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年2月，被告与润和物业公司就润和晨家65-67号商铺签订租赁合同1份，合同约定免租期3个月，租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日。租赁后，被告对租赁商铺进行了隔层和装修。2017年9月8日，原、被告就润和晨家65-67号商铺承租签订《转让协议》及《房屋租赁合同》各1份。转让协议约定：“1、自2017年9月8日前尹玉美与该物业业主解除租赁合同，并促成我爱我家公司自2017年9月8日起与业主签订租赁合同；2、我爱我家公司向尹玉美支付转让费160000元，本协议签订三个工作日先支付80000元整，剩余80000元整于尹玉美清空店内的物品设施且结清水电费、物业费后支付……4、尹玉美需在2017年9月15日前清理完毕物品交付商铺。我爱我家公司于办理完毕营业执照支付剩余80000元整”。《房屋租赁合同》约定：1、尹玉美将其合法拥有的坐落在润和晨家65-67号的商铺出租给我爱我家公司……3、租赁期限56.5个月，自2017年9月15日至2022年5月31日止……租金前4年均为80000元，第5年剩余8.5个月为57600元……5、我爱我家公司支付尹玉美押金5000元，尹玉美应于费用结清当日将押金全额退还我爱我家公司……10、尹玉美承诺，出租房屋属其所有，并无产权纠纷，也无抵押等权利限制之事项，如发生纠纷，应支付违约金10万元并赔偿我爱我家公司相关损失……尹玉美逾期返还押金的，每逾期一日应按月租金的1%向我爱我家公司支付违约金。 《转让协议》、《房屋租赁合同》签订后，我爱我家公司于2017年9月11日支付转让费80000元、于2017年10月9日支付尹玉美押金5000元、于2017年10月23日支付转让费80000元。最后一笔租金80000元于2019年10月10日支付，即2019年9月15日至2020年9月14日的租金。 合同签订时，润和晨园小区并未成立业委会，被告在征得润和物业公司同意转租后，我爱我家公司在海宁办理了分公司我爱我家海宁公司的营业执照，并正式经营。 2019年1月23日，润和晨园小区成立了业委会即晨园业委会，因晨园业委会不认可润和物业公司的出租行为，晨园业委会于2019年7月27日向本院提起诉讼，被告为润和物业公司、尹玉美、我爱我家海宁公司等。2020年1月14日，本院作出判决，我爱我家海宁公司应于本判决生效之日起十日内腾退、返还租赁房屋。后我爱我家公司海宁分公司、润和物业公司等分别上诉，嘉兴市中级人民法院于2020年5月11日作出终审判决，维持原判。2020年5月26日，原告与晨园业委会直接签订了租赁合同，继续承租润和晨家65-67号商铺。 本院认为：本案争议的焦点在被告有无完成转让合同约定的义务？原、被告签订的转让协议并无载明转让标的明细，原告认为转让费对应的就是被告促成原告与商铺业主签订租赁合同的服务费用，被告认为转让标的是被告对商铺的隔层及其他装修，结合租赁合同，本院认为，可以确定该转让协议包含二层意思，1、被告承租65-67号商铺时是毛坯房，被告进行了隔层和装修，转让价包含了隔层和装修的价格；2、促成原告与65-67号商铺的业主方按当时市场价签订租赁合同，并解除原、被告的租赁合同，故转让价也包含了原告为获得承租权而向被告支付的一定对价。关于第一层意思，原、被告就65-67号商铺已于2017年9月15日前完成了交接，被告已将商铺的装修转让给原告，2020年5月25日合同解除后，原告与晨园业委会继续签订租赁合同，上述装修仍由原告在使用，并未对原告造成损失，故该义务被告已履行完毕。关于第二层意思，应该分二个阶段分析：第一阶段是2019年1月23日晨园业委会成立前，不具备原告与业主签订合同的条件，在此情况下，被告取得了65-67号商铺的管理方润和物业公司同意转租的意见，原告也未提出异议；第二阶段是晨园业委会成立后，被告有义务促成原告与业主签订租赁合同，并解除原、被告之间的租赁合同，在该阶段，由于晨园业委会对润和物业公司的租赁行为不予追认，遂形成诉讼，最后在本院判决原告需从65-67号商铺腾退后，原告自行与晨园业委会于2020年5月26日签订了租赁合同。该阶段，被告并未尽到相应义务。 本院认为，原、被告对双方签订的租赁合同已于2020年5月25日解除，原告支付被告押金5000元，多支付租金24547.95元（2020年5月26日至2020年9月14日），双方均无异议，被告也同意返还上述款项，故原告要求被告返还租金24547.95元、押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。 原告依据租赁合同第十条第一款规定：尹玉美方承诺，出租房屋属其所有，并无产权、使用权纠纷，也无抵押等权利被限制之事项，如发生纠纷，应支付违约金100000元并赔偿原告相关损失，原告据此认为被告对合同的解除有过错，本院认为，该租赁合同采用的是格式条款，该条款载明的内容明显与本案事实不符，原告在签订合同时即明知尹玉美也是承租方，并非产权所有人，故本院认为，该条款不具有法律效力。原告据此主张违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。 原告以被告未履行转让协议为由要求被告返还转让费160000元，本院认为，原、被告签订租赁合同后，被告即向原告交付了商铺，原告也成立了我爱我家海宁公司进行经营。且原、被告解除租赁合同后，原告仍继续向商铺业主承租该商铺，并不影响原告继续使用该商铺，故原告要求被告返还转让费的依据不足，本院不予支持。 原告以被告未能履行《转让协议》、《房屋租赁合同》为由，要求被告赔偿租金损失140000元。本院认为，原告主张租金损失为140000元依据不足，但原、被告签订租赁合同的2017年9月到原告与商铺业主晨园业委会签订租赁合同的2020年5月，商铺所在地段房价大幅上涨，租金也随之上涨，故原告的确有租金损失。对于租金损失，被告有过错，即未能按转让协议的约定促成原告与商铺业主签订租赁合同。但作为专业的房产中介公司，应该知道商铺的管理方与商铺的业主不是同一个概念，在商铺所在小区业主委员会未成立，仅取得管理方润和物业公司同意转租给原告的意见，被告明显未完成转让协议规定的促成原告与业主达成租赁合同的义务的情况下，在晨园业委会成立前，原告却一直未向被告提出异议，如原告及时提出与被告解除转让协议、租赁合同，另租商铺，完全能避免租金上涨造成的损失，故由此造成的租金损失，原告也有一定的过错。现被告自愿赔偿原告损失75452.05元，被告自愿赔偿的损失，足以弥补因其过错给原告造成的相应损失，也不违反法律规定，本院予以支持。 原告主张返还押金5000元的违约金按每日66.67元计算，被告不同意承担，本院认为租赁合同约定的违约金计算标准过高，予以调整，违约金的计算方式调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告尹玉美返还原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司租金24547.95元、赔偿原告损失75452.05元。 二、被告尹玉美返还原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司押金5000元，并支付以5000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍自2020年5月26日起计算至判决生效之日止的违约金。 上述款项，由被告尹玉美于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息损失。 案件受理费7776元，由原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担5376元，由被告尹玉美负担2400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  沈甫源 人民陪审员  周兴璋 人民陪审员  蒋明弟 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  祝园青 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3．本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。