广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1661号 原告：胡某玉，曾用名：胡纯贤，男，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：经某娟，女，汉族，住广西桂林市七星区。 二原告委托诉讼代理人：林宇，广西漓江律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：杨婕（实习），广西漓江律师事务所律师。 被告：桂林某公司，住所地：桂林市秀峰区甲山街道办事处。 法定代表人：吉某模，该公司董事长。 被告：桂林某公司临桂分公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇沙塘村委沙塘村。 负责人：吉某军，该公司总经理。 诉讼代表人：某清算公司，住址：南宁市。 2 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄奕，广西齐兴律师事务所律师。 原告胡某玉、经某娟与被告桂林某公司（安模公司）、桂林某公司临桂分公司（安模临桂分公司）破产债权确认纠纷一案，本院2020年6月4日受理后，依法适用普通程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告胡某玉及其与经某娟的委托诉讼代理人林宇、杨婕，被告安模公司、安模临桂分公司诉讼代表人某清算公司的委托诉讼代理人黄奕到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。 原告胡某玉、经某娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告继续履行《商品房买卖合同》，交付办理吉安龙城2栋1单元17层03号房不动产所有权登记并交付车位；2.判令被告一及被告二承担本案诉讼费。事实和理由：原告是被告的职工，2014年3月4日，原告将100万元投资款交付被告法定代表人吉某模，与被告联合开发安庆大厦，因增建原因，中途退股，只退了投资款100万元，但投资分红款50万元未付；并欠工资款108000元；在2016年3月16日与被告签订了《商品房抵销工程款及工资合同》第3条约定：被告不对以上住宅、门面及车位再进行买卖交易，否则每月赔偿2%的利息，并连本带息一次性还给原告。之后于2017年6月4日办理商品房《定购单》，于2018年1月24日签订了《商品房买卖合同》，并注明了一次性付款，随后原告于2018年1月25日缴纳维修资金，由于被告原因一直拖延办理相关手续直至被告进入破产程序，而破产管理人不认可《商品房抵销工程款及工资合同》，也不履行《商品房买卖合同》约定的办理吉安龙城2栋1单元17层03号房不动产所有权登记义务。原告认为，原被告在进入破产程序一年前签订《商品房买卖合同》，以房抵债是对原债务履行方式的根本 3 变更，即债务关系已经变更为买卖合同关系，被告对此一直予以认可，是双方当事人明确的变更履行方式的意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，且被告有履行能力，应当遵守诚实信用原则，请法院公正判决。 原告胡某玉、经某娟对其陈述的事实在举证期限内向法庭提交的证据有：1.《商品房抵消工程款及工资合同》，证明已经签订以物抵债合同；2.订购单及维修资金凭证，证明商品房买卖债务已经转换；3.维修资金专用收据，证明已缴纳维修资金；4.《商品房买卖合同》，证明一次性付款；5.059号住房车位债权异议登记回执，证明已向管理人登记；6.059号住房车位债权异议款，证明已向管理人登记；7.债权异议登记回执，证明告知向法院起诉；8.债权复核意见，证明告知起诉；9.劳动合同，证明劳动关系；10.工资结算表，证明欠工资。 被告安模公司、安模临桂分公司辩称，一、二被告要求继续履行《商品房买卖合同》、交付并办理吉安龙城2栋1单元17层03号房产不动产所有权登记，没有事实和法律依据。原告交房及交付车位的主张实质上是要求被告对其原有债权债破产程序之外给予全额个别清偿，破产企业在今日破产程序后、债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿，案涉合同如果继续履行将构成个别清偿有违企业破产法第十六条，人民法院受理破产申请后债务人对个别债权人的清偿无效的规定。1.二被告的请求实质是主张其申报的编号059以房抵债债权为优先债权。管理人根据《最高人民法院》第二十九条的规定，将消费者购房债权认定为受特别保护的优先债权，该种债权超越工程价款优先受偿权、抵押债权，位列房地产企业破产程序中的第一清偿顺位，旨在保护消费者购房人的居住利益。但基于破产债权的平等受偿原则，以房抵债的债权不应认定为特别优先债权，因用于抵房款的“债”本身并不属于应优先受偿的债权，如认定该抵债债权为优先受偿，势必对其他债权人 4 权益造成损害。二被告以房抵债的基础债权为“投资利润”，该笔债权性质为普通债权，不应被包括在消费者购房债权中得到超级优先受偿。2.如果将原告对被告的以房抵债中的“投资利润”认定为已经支付的购房价款并获得优先受偿，不符合破产法利益平衡的原则。二被告并非消费者购房人，如果其“投资利润”债权通过以房抵债得到优先清偿，对其他普通债权人不公平，不利于其他债权人普通债权的实现。3.二被告无权请求继续履行合同。二被告基于以房抵债取得的权利，本质上仍属于债权范畴，并非物权期待权或所有权，并不优先于债务人的普通债权，不具有优先受偿性。因被告已进入破产程序，基于破产债权平等受偿的原则，该以房抵债协议已不具备可履行性。而一旦允许以房抵债债权人有权请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。应将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。 二、二被告主张其以车位抵债债权为优先交付的购房债权没有事实和法律依据。根据《最高人民法院》第二十九条（二）的规定，该规定旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。车位虽然主要是供小区业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于第二十九条的调整范畴。案涉车位并不是居住用房，故二被告不享有优先债权。综上所述，二被告以房抵债债权系普通债权，其中的车位也不属于应优先交付的消费者购房债权，依法应驳回二被告的诉讼请求。 被告安模公司、安模临桂分公司在举证期内未向本院提交任何证据。 经过开庭质证，被告安模公司、安模临桂分公司对原告胡某玉、经某娟提交的证据1.2.3无异议；证据4真实性无异议，证明内容有异议，不是一次性付款而是 5 一次性以物抵债，原告并未支付对价；证据5.6.7.8.无异议；证据9.10无异议，但与本案无关。 依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2013年4月18日，原告胡某玉与被告安模公司签订《劳动合同》一份，劳动合同期限为2013年7月1日至2016年7月1日，职务为副总经理兼总工程师，负责公司的技术、质量及配合安模公司管理工作任务。2014年10月16日，经被告安模公司经办人蒋桂姣确认原告胡某玉从2013年7月1日起在被告安模公司上班至2014年9月7日离职，上班时间共为14个月，每月工资17000元，共欠原告工资为108000元，并向原告出具《胡某玉在桂林市安模房地产有限责任公司上班期间工资结算》一份。2016年3月16日，原、被告签订《商品房抵消工程款及工资合同》一份，注明被告欠原告安庆大厦、安庆商业大厦项目开发投资工程款500000元整，另欠原告工资款108000元，被告共欠原告608000元整。经双方协商确定被告将开发的吉安龙城小区2#楼16层16-A户型（价值358574.08元）和一层2-1-7#门面（价值333375元）及地下室车位1个（价值50000元）抵消欠原告的工程款及工资，上述商品房、商铺及车位总价为741949.08元。原、被告双方约定签订商品房买卖合同后原告一次性补缴133949.08元及其他契税、燃气管道费等给被告。2018年1月24日，被告安模临桂分公司与原告胡某玉、经某娟签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：LG2018001311），确定二原告购买由被告开发的吉安龙城2幢1单元17层03号房，房屋总价款361289元。后被告进行破产重整，原告申请了职工工资及工程款债权420046元，破产管理人不予确认。原告提出了异议，破产管理人作出了复核意见，维持原审核认定。原告收到复核意见并不服该复核结果。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 6 本院认为，原告胡某玉、经某娟与被告安模临桂分公司于2018年1月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LG2018001311）系在双方平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应合法有效。但该套涉案商品房由于没有经过竣工验收，无法办理不动产登记证明。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第十条、第十四条之规定，原告对案涉商品房及车位只享有债权而不享有物权，如认定该抵债债权为优先受偿，势必对其他债权人权益造成损害，故对原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，交付办理吉安龙城2栋1单元17层03号房不动产所有权登记并交付车位的诉讼请求，因与本案查明的事实及法律规定相悖，本院无法支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法法》第六条、第十条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告胡某玉、经某娟的诉讼请求。 本案案件受理费6794元，由原告胡某玉、经某娟负担。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6794元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。在递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 7 审 判 长  金 汕 人民陪审员  李宗语 人民陪审员  周莉聪 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  蒋沂含