呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4355号   上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市武川县川河老年公寓，住所地呼和浩特市武川县。   法定代表人：张振业，该院院长。   委托诉讼代理人：丹丹，内蒙古善建律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：武川县农村信用合作联社。   法定代表人：明志伟，该信用合作联社党委书记、理事长。   委托诉讼代理人：李刚，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马梅，内蒙古益鑫律师事务所律师。   上诉人呼和浩特市武川县川河老年公寓（以下简称川河老年公寓）因与被上诉人武川县农村信用合作联社（以下简称武川县信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2020）内0125民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人川河老年公寓的委托诉讼代理人丹丹，被上诉人武川信用社的委托诉讼代理人李刚、马梅，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   川河老年公寓上诉请求：1、撤销或者改判一审判决；2、由武川县信用社承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:第一、川河老年公寓在出售房屋时并未取得案涉房屋的权属证明,并且不知道案涉房屋土地性质，川河老年公寓是2013年2月份由武川县社会团体登记管理办公室批准登记的民办非企业单位,包括案涉房屋在内的川河老年公寓现有所有房屋都是在2013-2014年期间建设完成的。而办理用地批准等系列手续是在2016年由武川县民政局向武川县人民政府申请才开始办理的。2013年5月12日，川河老年公寓与呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区签订《资产转让协议》,武川公路管理工区通过有偿方式将大豆铺村的大豆铺道班及院落整体转让给川河老年公寓,共占地面积1167.5平方米,该大豆铺道班及院落取得了武国用(建)字第5865号《国有土地使用证》，使用权人为大豆铺道班。一审法院认定张振业在出售涉案房屋时未提到所涉土地性质为社会福利用地、为划拨土地,假如当时张振业在出售房屋时明确说明所占土地为社会福利用地、医疗慈善,武川信用社可能不会购买案涉房屋的认定是法官的主观推断。实际情况是，张振业当时也并不知道案涉房屋在内的所有川河老年公寓房屋是否为社会福利用地或划拨土地,因为在出售房屋时,案涉房屋在内的所有房屋没有任何批准手续及登记备案手续。在涉案合同第一条第5项，明确涉案房屋已取得土地使用权,武国用(建）字第5865号,能够确定至少在签订合同时,双方都知晓，使用权人当时还是大豆铺道班，即川河老年公寓是没有处分权利的。而武川县信用社依旧愿意交易,并履行了合同的部分内容。武川县信用社在购买涉案房屋时,川河老年公寓已经批准成立,并且正式运营。根据一审庭审,武川县信用社也知晓涉案房屋在内的川河老年公寓所有房屋占用土地的组成以及建设情况。涉案房屋所占用土地是与川河老年公寓其他房屋不可分割的。因此能够确定,涉案房屋在交易时,双方均有过错。第二、涉案房屋所占用土地是在以武川县民政局作为申请人向武川县人民政府申请划拨川河老年公寓供地范围内，川河老年公寓是民办非企业,是非营利性机构,由武川县民政局管理。武川县人民政府专题会议纪要【2016】44号文件第三条明确了案涉土地实际面积为7872.78平方米,第四条明确:“由国土部门按照有关规定,收回国有土地使用权,并办理注销登记,同时抓紧办理川河老年公寓供地手续”，也就是说，7872.78平方米的土地已经全部收回国有土地使用权,确定了张振业为了建设老年公寓而购买的三部分土地的性质为国有土地使用权,武川县人民政府要求国土部门为川河老年公寓尽快办理供地手续，该土地中就包括信用社占用的土地。更加明确信用社所使用房屋占用的土地就是川河老年公寓购买的土地,也只能由川河老年公寓才能办理相关手续并且土地相关批准手续只能办在川河老年公寓名下,而川河老年公寓的性质就决定该房屋无法办理商业用房,川河老年公寓更无权对外转让该房屋。此时,涉案房屋因已经出售给了武川县信用社,并且改变了会议纪要明确的为了加快敬老院建设、努力提高集中供养水平作为五保工作的着力点和突破点、改善入住条件的宗旨。因此在后续根据会议纪要办理的建设工程规划许可证等一系列手续中,国土部门根据已建成房屋的实际使用情况,未给涉案房屋办理任何批准手续。因此，涉案房屋未办理相关手续,责任不在于川河老年公寓。第三、涉案房屋是不具备转让条件。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定认为涉案房屋在履行相关手续后时能够转让的,显然是依据不足。首先,涉案房屋在内的川河老年公寓的所有房屋用地申请人是武川县民政局。根据武川县人民政府专题会议【2016】44号文件精神,已经确定的面积为7872.78平方米，包括了涉案房屋的土地,而武川县人民政府武政批字【2016】92号文件关于同意2016年第四批一宗国有建设用地使用权划拨用地方案的批复明确,“用地申请人为武川县民政局,项目名称为武川县川河老年公寓,规划用途为医疗慈善用地,用地面积7428.61平方米的2016-26号宗地以划拨方式供地”,该面积不包括信用社占用的土地面积,就是因为武川县信用社为商业运营,改变了规划用途,而作为申请人的武川县民政局根据会议精神无法为其申请办理相关手续。其次,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:第(六)款,未依法登记领取权属证书的”。本案中,涉案房屋在出售时并未领取权属登记证书,直到现在都没有领取权属登记证书。第四,涉案合同是客观无法继续履行,无法实现合同目的,属于法定解除情况。一审法院将涉案《房屋买卖协议》可暂认定为有效合同,如果说合同有效,那么就是协议能否继续履行的问题,该协议明确的约定,在办理土地证和房屋产权证手续后,武川县信用社支付剩余50%的房款,而现在能够确认的是川河老年公寓无法为涉案房屋办理相关手续及房屋产权证。无法办理产权证,川河老年公寓根据合同无法主张剩余房款,而武川县信用社作为企业,无法得到房屋权属保障,双方利益均无法实现。第五、一审法院在“本院认为”中写到:“因考虑涉案房屋为信用社经营使用,该信用社地点是经过上级单位报备审批通过,一般情况下,为了方便周边人民群众日常生活需要和金融系统稳定,综合考量涉案房屋的买卖合同不应当解除”，是明显的偏袒一方。因为是信用社而不能解除合同,不应是合同不应解除的理由，一审判决没有任何法律依据，明显显失公平。   武川县信用社合作社辩称，一、2014年9月25日，川河老年公寓与武川县信用社签订的《房屋买卖协议》约定，合同签订后武川县信用社先支付50%的购房款，川河老年公寓为武川县信用社办理房屋产权证书后支付房款的45%，剩余5%为质量保证金一年后付清。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，武川县信用社已经按照合同约定支付了50%的购房款，虽然川河老年公寓至今未按照合同约定为武川县信用社办理相关土地和房屋手续，但不可否认双方已经履行了该合同的部分义务，一审法院认定双方当事人已经实现了合同部分目的正确。二、《房屋买卖协议》第一条的第四、五项载明该房屋设计用途为临街铺面房，已经取得土地使用权证，土地使用权性质为国有。该房屋出售后，甲方负责办理土地过户及缴纳有关费用。双方签订该合同前，川河老年公寓已经与呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区签订了《资产转让协议》，并且该协议签订之前武川公路管理工区也取得了呼和浩特市公路管理局的批复，同意武川公路管理工区有偿转让闲置的大豆铺道班。基于上述事实，川河老年公寓在出售涉案房屋时对其能办理相关产权手续是预知的。武川县信用社对涉案房屋可以办理不动产登记产生了合理信赖。三、一审中查明，涉案房屋实际占用土地是在以武川县民政局作为申请人向武川县人民政府申请划拨川河老年公寓供地范围内，故涉案房屋所占土地为划拨土地，且在一审庭审中，川河老年公寓出示的证据三：建设工程规划许可证中载明的建设项目包括公寓、综合楼、餐厅食堂及附属设施，并没有建设工程规划许可证中阴影部分所标的办公楼（武川县信用社办公楼）。一审庭审中张振业对该问题陈述：买的时候准备建养老院，当时就打算卖给信用社，所以这部分规划就没有。由此可知，川河老年公寓未积极为涉案房屋办理建设工程规划许可证等规划审批手续。双方签订合同时，涉案房屋本身不属于法律规定或者有关政策禁止买卖的标的物，目前也未有相关部门认定涉案房屋的性质为违法建筑。因此，即使目前无法办理产权登记，也不能免除川河老年公寓积极履行合同义务，亦不影响买卖双方在将来具备过户条件时仍可履行合同。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的政府批准。有批准权的政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据上述法律规定以及合同约定，川河老年公寓应当为涉案房屋办理不动产产权登记，为履行合同义务积极创造条件，而后向政府申请转让涉案房屋。非在政府不予批准时，川河老年公寓无权解除涉案合同。五、上述合同签订后的六年时间里，川河老年公寓并未积极履行合同约定的义务、办理相关土地和房屋产权手续，而在一审中又要求解除协议，在无法返还购房款的情况下迫切想收回房屋，其实际情况是因川河老年公寓的法定代表人张振业欠武川县信用社巨额贷款无法偿还，欲通过解除涉案合同的诉讼，迫使武川县信用社一并解决其个人贷款不能偿还的问题，是不诚信的行为。且在合同签订后，川河老年公寓并未积极为武川县信用社办理相关土地和房屋产权手续，已构成违约。在武川县信用社没有任何违约行为，支付一半购房款后，任由违约方滥用合同解除权，有违公平原则。本案中，武川县信用社拒绝解除涉案合同，客观原因是一旦同意解除合同，川河老年公寓根本不具备返还已付购房款的能力，更无法赔偿因合同解除给武川县信用社带来的各项损失。   川河老年公寓向一审法院起诉请求：1.依法判决解除张振业与武川县信用社在2014年9月25日所签订的《房屋买卖协议》，并要求武川县信用社返还房屋。2.由武川县信用社承担本案的诉讼费用。   武川县信用社向一审法院反诉请求：1.依法判决川河老年公寓继续履行《房屋买卖协议》；2.判令川河老年公寓限期内为武川县信用社办理土地使用权证和房屋所有权证；3.由川河老年公寓承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实：2014年9月25日，川河老年公寓的法定代表人张振业与武川县信用社签订一份《房屋买卖协议》，约定将位于××县），全为钢筋混凝土框架结构且单独成幢三层楼的房屋出售给武川县信用社，该房屋为临街铺面房，约定每平方米为3500元，总房款为4663400元。合同第二条约定：甲方（张振业）负责给乙方（武川县信用社）办理国有土地使用证和房屋产权证，并明确四至（含院墙）。合同第四条约定：合同生效之日乙方首付50%的房款，土地证、房产证办妥后乙方支付甲方购房款45%的房款，剩余款项5%是质量保证金，合同签订后一年经验收无瑕疵支付。合同第八条约定：甲方负责办理房地产权属登记手续，房屋转让发生的费用，按房屋交易规定双方各自支付。合同签订后，武川县信用社向张振业支付了50%的房款即2331700元，后张振业将房屋交付武川县信用社使用。武川县信用社对涉案房屋进行装修并使用至今。川河老年公寓的法定代表人张振业未办理涉案房屋的不动产权属证，武川县信用社再未支付任何购房款。2016年11月11日内蒙古自治区人民政府作出《关于武川县人民政府2015年第九次城镇建设用地的批复》内政土发（［2016］499号），同意武川县人民政府将耗赖山乡大豆铺村集体建设用地0.1860公顷征收为国有，作为武川县人民政府2015年第九批次城镇建设用地。2016年11月16日武川县人民政府作出《关于川河老年公寓手续办理有关事宜的专题会议纪要》（［2016］44号），确定川河老年公寓实际用地范围包括原使用权人耗赖山乡政府、大豆铺道班及《内蒙古自治区国土资源厅关于武川县人民政府2015年第九次城镇建设用地的批复》内政土发（［2016］499号）组成，实际面积7872.78平方米，并要求为川河老年公寓办理供地手续。2016年12月30日武川县国土资源局作出《关于2016年第四批一宗国有建设用地使用权划拨用地方案的请示》（武国土资发［2016］525号），根据武川县民政局提出关于划拨川河老年公寓用地申请，将2016-26号宗地国有建设用地使用权拟以划拨方式供地，用地面积7428.61平方米，规划用途为医卫慈善用地。2016年12月30日，武川县人民政府作出《关于同意2016年第四批一宗国有建设用地使用权划拨用地方案的批复》（武政批字［2016］92号），同意对位于××县，用地申请人为武川县民政局，项目名称为川河老年公寓，规划用途为医卫慈善用地，用地面积7428.61平方米的2016-26号宗地以划拨方式供地。涉案房屋及川河老年公寓实际所占土地是由原使用权人耗赖山乡政府、大豆铺道班及《内蒙古自治区国土资源厅关于武川县人民政府2015年第九批次城镇建设用地的批复》（内政土发［2016］499号）组成，共实际占地面积7872.78平方米，川河老年公寓占地面积7428.61平方米。川河老年公寓于2017年5月2日取得了不动产权登记证,证号为（2017）武川县不动产第0000112号，土地面积为7428.61平方米，房屋建筑面积5546.99平方米，用途为医卫慈善用地。川河老年公寓包含有综合楼1幢、宿舍楼3幢、医务室和餐厅。涉案房屋至今未办理不动产权属证。武川县民政局与川河老年公寓于2017年7月20日签订《政府购买服务合同》，双方约定合同期限为15年。   一审法院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案的争议焦点归纳为：双方当事人签订的《房屋买卖协议》应否解除或是应否继续履行。合同的解除有约定解除和法定解除，本案中，根据双方当事人签订的《房屋买卖协议》，该协议中并未有合同解除的条款，双方当事人未对合同解除进行明确约定，故川河老年公寓没有约定解除权。根据川河老年公寓的诉请和事实理由，其行使的是法定解除权。川河老年公寓能否根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定并以合同目的不能实现为由主张解除涉案《房屋买卖协议》。首先，本案中，武川县信用社在与川河老年公寓签订《房屋买卖协议》并在协议生效后及时向张振业履行支付50%购房款义务，诉状中川河老年公寓也自认收到了50%的购房款，且张振业在收到50%购房款后将涉案房屋交付武川县信用社使用，双方当事人在签订合同后已经积极履行了合同的主要义务，武川县信用社作为买受人也实际将涉案房屋进行装修，并设为该信用社的一个分支机构，川河老年公寓作为出卖人已经收回了建设房屋的部分成本和利润，事实上双方当事人已经实现了合同的部分目的。其次，根据本案事实，2013年5月12日，川河老年公寓与呼和浩特市公路管理局武川公路管理工区（以下简称武川公路工区）签订《资产转让协议》，武川公路工区通过有偿方式将大豆铺村的大豆铺道班及院落整体转让与川河老年公寓，共占地面积1167.5平方米，该大豆铺道班及院落已经取得了武国用（建）字第5865号《国有土地使用证》，鉴于此，双方当事人在《房屋买卖协议》第一条第5项中明确约定：涉案房屋已取得土地使用权，武国用（建）字第：5865号，土地使用权性质为国有。该房屋出售后，甲方（张振业）负责办理土地过户及交纳有关费用（并明确四至及围墙建设）。以上说明，川河老年公寓在出售涉案房屋时对其能办理相关产权手续是预知的。当时在协议中未提到所涉土地性质为社会福利用地、为划拨土地，假如当时张振业在出售涉案房屋时明确说明所占土地为社会福利用地，医卫慈善，武川县信用社可能不会购买涉案房屋。因此，武川县信用社基于川河老年公寓受让大豆铺道班及院落所持有的《国有土地使用证》而产生了购买房屋的合理信赖，现川河老年公寓以涉案房屋土地性质为社会福利用地，为划拨土地，无法办理商业用房手续，无法办理相关产权证书为由解除协议，理由不充分。再次，就查明的事实，现涉案房屋实际占用土地是在以武川县民政局作为申请人向武川县人民政府申请划拨川河老年公寓供地范围内，该事实有《关于川河老年公寓手续办理有关事宜的专题会议纪要》（［2016］44号）、《关于武川县人民政府2015年第九次城镇建设用地的批复》（内政土发［2016］499号）相佐证，故涉案房屋所占土地为划拨土地。另，一审庭审中，川河老年公寓出示的证据三：建设工程规划许可证中载明的建设项目包括公寓、综合楼、餐厅食堂及附属设施，并没有建设工程规划许可证中阴影部分所标的办公楼（信用社办公楼）。一审法院在庭审中就该问题向川河老年公寓的法定代表人张振业询问，张振业陈述：“买的时候准备建养老院，当时就打算卖给信用社，所以在打点时没有把这部分打进去，所以这部分规划都没有”。由此可知，涉案房屋未办理建设工程规划许可证等规划审批手续。当时涉案房屋本身不属于法律规定或者有关政策禁止买卖的标的物，目前也未有相关部门认定涉案房屋的性质为违法建筑。因此，即使目前无法办理产权登记，亦不影响买卖双方在将来具备办理过户条件时仍可继续履行合同。最后，虽涉案房屋未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，但涉案房屋所占土地是以划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的政府批准。有批准权的政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，涉案房屋在履行相关手续后是能够转让的，且可以通过重新规划补办，该事实有一审法院对武川县自然资源局土地利用规划股股长的问话笔录相佐证，为了保护交易安全，涉案《房屋买卖协议》可暂认定为有效合同为宜。涉案《房屋买卖协议》第一条第5项、第二条第1项以及第八条均约定了甲方（张振业）负责办理土地证和房屋产权证手续，川河老年公寓应当按照合同约定履行义务。涉案房屋现为武川县信用社经营使用，该信用社经营地点是经过上级单位报备审批通过的，一般情况下，为了方便周边人民群众日常生活需要和金融系统稳定，综合考量涉案房屋的买卖合同不应当解除。综上，川河老年公寓以涉案房屋土地性质为社会福利用地，为划拨土地，客观上无法办理房屋产权手续，无法继续履行为由请求解除合同，依据不足，一审法院不予支持，故川河老年公寓的请求不能成立，应予驳回。武川县信用社的请求有合同和事实依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、驳回本诉原告武川县川河老年公寓的诉讼请求；二、反诉被告武川县川河老年公寓继续履行《房屋买卖协议》并待具备办理不动产权属登记条件之日起九十日内为反诉原告武川县农村信用合作联社办理不动产权证书。本诉案件受理费44108元，由本诉原告武川县川河老年公寓负担。反诉案件受理费22054元，由反诉被告武川县川河老年公寓负担。   本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》是否应继续履行。   针对争议焦点，本院认为，武川县人民政府专题会议【2016】44号《关于川河老年公寓手续办理有限事宜的专题会议纪要》载明：宗地由原使用权人耗赖乡政府、大豆铺道班及《内蒙古自治区国土资源厅关于武川县人民政府2015年第九批次城镇建设用地的批复》（内政土发【2016】499号）组成，实际面积7872.78平方米。经一审法院向武川县自然资源局询问，武川县自然资源局陈述：武川县信用社所占的土地包含在张振业购买的三块土地中，三块土地面积共为7872.78平方米，后来国土部门核定川河老年公寓的面积为7428.61平方米，剩余的444.17平方米是武川县信用社所占的面积。武川县信用社所占的土地已经是国有土地了，需要规划为商业用地，办理公开挂牌出让后才能办理不动产产权相关手续。本案中，甲方张振业代表的川河老年公寓与乙方武川县信用社于2014年9月25日签订的《房屋买卖协议》中约定：甲方负责办理土地过户、给乙方办理国有土地使用权及房屋产权证，并缴纳相关费用，办理完证照后，乙方付45%的房屋价款。川河老年公寓自述该机构由武川县民政局进行行政事务管理，但未提供证据证明曾积极向民政部门申请，请求民政部门推动各相关部门为涉案楼房办理后续变更规划、公开挂牌出让等手续。在川河老年公寓未积极履行《房屋买卖协议》中约定的办理证照义务情况下，《房屋买卖协议》尚未达到合同根本目的不能实现的程度，尚不具备法定解除的条件，故双方均应按照合同约定继续履行义务。一审判决双方继续履行《房屋买卖协议》，并待具备办理不动产权属登记条件之日起九十日内为武川县信用社办理不动产权证书并无不当，本院予以维持。   综上所述，呼和浩特市武川县川河老年公寓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费44108元，由呼和浩特市武川县川河老年公寓负担。   本判决为终审判决。      审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二〇年十二月二十一日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱