广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8402号原告（反诉被告）：广州宏大房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区海祥西街l号南沙滨海花园九期自编7栋102房，统一社会信用代码91440101MA5AW8H341。法定代表人：何玉平，职务执行董事。委托诉讼代理人：李观敏，广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，广东丰信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东源巨资产管理有限公司，住所地广东省广州市天河区东郊工业园路建工路8号3楼自编B126号，统一社会信用代码91440101353506015A。法定代表人：李琼珊，职务执行董事。委托诉讼代理人：李琴，广东凤图律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖慧，广东凤图律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州宏大房地产有限公司(以下简称宏大公司)诉被告（反诉原告）广东源巨资产管理有限公司（以下简称源巨公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宏大公司的委托诉讼代理人李观敏，源巨公司的委托诉讼代理人李琴、王颖慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏大公司向本院提出诉讼请求：1.源巨公司向宏大公司支付剩余居间费490000元及违约金（违约金以总居间服务费即980000元为基数，从2018年10月6日起按每日千分之十的标准计算至实际清偿之日止，以43000000元的3%即1290000元为限）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月7日，宏大公司作为居间方，促成源巨公司与奥园集团有限公司就位于南沙奥园xx号别墅的房屋买卖交易，源巨公司与奥园集团有限公司签订《认购书》。同日，宏大公司与源巨公司签订《房屋买卖代理费支付承诺书》，约定基于宏大公司提供的房产中介居间服务及咨询服务，源巨公司同意向宏大公司支付980000元作为宏大公司的居间服务费及咨询费，2018年7月7日前支付250000元，2018年7月30日前支付240000元，剩余490000元于2018年10月5日前支付。如逾期不在约定期限内支付上述费用，自届满之日起每日按总金额的千分之十支付违约金直至全部支付完毕之日止。2018年7月21日，源巨公司与奥园集团有限公司签署编号为201807198540的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》并办理网签手续。源巨公司分别支付了250000元及240000元居间服务费及咨询费后，拒绝向宏大公司支付剩余490000元。宏大公司向源巨公司与奥园集团有限公司提供了中介服务，并促成双方签订买卖合同，根据《合同法》第四百二十六条的规定，源巨公司应向宏大公司支付剩余居间费490000元。源巨公司辩称：请求法院驳回宏大公司的全部诉讼请求。一、源巨公司与奥园集团有限公司的房产交易实际未达成。源巨公司虽曾于2018年委托宏大公司居间促成关于南沙奥园五区低层住宅xx号的交易。经宏大公司从中沟通，源巨公司与奥园集团有限公司最终就xx号住宅达成一致的实际交易价为43000000元。实际上，源巨公司与奥园集团有限公司仅签订了《认购书》和《商品房买卖合同》用于网签备案，《认购书》和《商品房买卖合同》仅载明购房价为23763118元，双方实际上并未完成全部购房手续。源巨公司发现除签订上述购房合同外，还需要另行通过其他合同形式、其他款项的名义方能向奧园集团有限公司支付完毕全部43000000元购房款。考虑到房产交易的安全性和合法性，源巨公司虽然与奥园集团有限公司办理了以23763118元为认购价格的商品房买卖网签手续，并交纳了契税、印花税等税费，但双方再未就剩余购房款的金额、支付方式、支付时间等达成任何合意。仅凭《认购书》和《商品房（一手现房）买卖合同》约束，源巨公司无法从奥园集团有限公司处取得xx号房产的产权，双方就xx号房产的交易实际未成交。源巨公司与奥园集团有限公司未达成房产交易，源巨公司已经向南沙区不动产登记中心申请商品房买卖合同退房登记、注销网签手续，并向税务机关申请退回xx号房产交易契税和印花税。二、源巨公司无须向宏大公司支付任何费用及违约金。依据《房屋买卖代理费支付承诺书》的约定，宏大公司“介绍成功购买位于南沙奥园135号别墅物业”，源巨公司方同意支付居间服务费及咨询费。现源巨公司与奥园集团有限公司就xx号房产实际未完成房产买卖交易，且双方交易未达成的原因系交易方式本身，宏大公司实际上并未促成交易实际达成，宏大公司无权主张源巨公司支付居间服务费及违约金。综上，源巨公司与奥园集团有限公司最终未就xx号物业完成房屋买卖交易，源巨公司无需向宏大公司支付任何费用及违约金。恳请贵院驳回宏大公司的诉讼请求。就宏大公司当庭主张的违约金计算标准，源巨公司认为应当按照合同法司法解释相关规定进行调整，合同约定的违约金计算标准过高，即便应当支付违约金，也应当考虑仅以未付费用为基数计算，且宏大公司应当举证证明源巨公司对其造成实际损失，源巨公司支付的违约金不应超过实际损失的范围。源巨公司向本院提出反诉请求：1.宏大公司与源巨公司之间的《房屋买卖代理费支付承诺书》解除；2.宏大公司向源巨公司退还已收取的服务费490000元及利息（利息自起诉之日即2020年11月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期市场贷款报价利率计至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由宏大公司承担。事实与理由：源巨公司曾于2018年委托宏大公司居间促成关于南沙奥园五区低层住宅xx号的交易。但最终源巨公司与奥园集团有限公司实际上并未就xx号房产完成交易。依据源巨公司与宏大公司的《房屋买卖代理费支付承诺书》约定，宏大公司“介绍成功购买位于南沙奥园xx号别墅物业”，源巨公司方同意支付居间服务费及咨询费。虽然交易尚未完成，但在宏大公司的要求下，且为了促使该交易尽快顺利完成，源巨公司于2018年7月先行向宏大公司预付了490000元中介服务费。源巨公司与奥园集团有限公司就xx号房产实际未完成房产买卖交易，且双方交易未达成的原因系因交易方式本身，宏大公司实际上并未促成交易实际达成，宏大公司未完成承诺书载明的“成功购买”任务，故其无权向源巨公司收取费用。现源巨公司购买xx号房产已经完全失败，与开发商签订的房屋购买合同已经解除且退回了全部的交易税费。现《房屋买卖代理费支付承诺书》目的已经无法实现。宏大公司辩称：不同意源巨公司的全部反诉请求。源巨公司为违约方，不享有合同解除的权利。第一，源巨公司在答辩状中已经自认经宏大公司居间促成源巨公司与开发商关于涉案房屋的交易，且就涉案房屋交易签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同真实合法有效，对源巨公司与开发商均具法律约束力。而且基于该买卖合同，源巨公司与开发商就涉案房屋办理了网签、预告登记和缴纳了印花税、契税、物业维修基金。客观上宏大公司已经完成了全部居间服务，源巨公司理应支付全部居间费用。后源巨公司单方退房，属于源巨公司违约。根据合同法第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。宏大公司促成源巨公司与卖方签订房屋买卖合同，就已经视为源巨公司已经成功购买。在承诺书中，源巨公司是在与开发商签订《认购书》当日，就签字盖章确认涉案房屋已经购买成功，并同意支付居间费980000元的客观事实。承诺书约定的正确意思是“现经宏大公司介绍成功购买位于南沙奥园xx号别墅，基于经纪方提供的房产中介居间服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币98万元。”在费用支付日期处也没有将房屋过户作为中介费用支付的条件。源巨公司在答辩状中将承诺书中所述的客观事实断章取义故意错误理解为“宏大地产介绍成功购买位于南沙奥园xx号别墅物业”，实则以房屋过户视为成功购买并将支付中介费用以房屋过户为前提，实为混淆概念，达到规避支付居间费用的目的。第二，从认购书可知，源巨公司在与开发商交易之初就已经认可以43000000元进行涉案房屋的交易，该交易价格并非后来出现的新情况，只是因为政府限价所以没把43000000元全部价格写在房屋买卖合同之内。现源巨公司因资金问题无法完成交易，并非宏大公司过错导致，源巨公司应当承担违约全部责任。第三，源巨公司所提交的《关于按期还款催告函》所述内容，为源巨公司与广州南沙国奥房地产开发有限公司之间的债权债务关系，与本案无关。广州南沙国奧房地产开发有限公司与奥园集团有限公司为两个不同的独立主体。且退一步来说，就算该借款实际为房款一部分，那么也说明源巨公司已经同意将该部分房款的法律关系转化为与广州南沙国奥房地产开发有限公司之间的债权债务关系。催告函内容显示，源巨公司在2018年7月21日签订《借款协议》，也就说明，源巨公司以43000000元购买涉案房屋，并将部分房款转化为借款关系，是源巨公司的真实意思表示，并不妨碍源巨公司依据《商品房买卖合同》取得涉案房屋的所有权。根据源巨公司提交的证据显示，源巨公司就涉案房屋于2020年3月25日单方申请了退房，为源巨公司的原因，并非宏大公司过错造成，源巨公司应当依法支付全部居间费。据宏大公司所知，源巨公司虽然对南沙奥园xx号别墅办理了退房，但源巨公司私底下与南沙奥园集团交易了另外一套别墅，以此达到规避支付中介费的目的。综上，涉案房屋已经完整办妥网签、预告登记、缴纳了契税、印花税、物业专项维修基金、宏大公司应当提供的居间服务已经全部完成。源巨公司后来单方申请退房导致房屋未能过户，为源巨公司违约，并非宏大公司的过错，源巨公司依法应当支付全部居间费用。经审理查明，宏大公司在庭审中提供两份日期载明为2018年7月7日的《认购书》复印件，编号为0000049的《认购书》约定：“认购物业位于广州市南沙奥园五区xx号，建筑面积为1478.45平方米，认购物业成交价总额为23763118元。”认购方处有“源巨公司”盖章印样，下方法定代表人处有“赵成”签名字样，出售方处有“奥园集团有限公司”盖章印样；编号为0000044的《认购书》约定：“认购物业位于广州市南沙区南沙奥园五区xx号独栋别墅，物业成交价总额为43000000元。”认购方处有“赵成”签名字样，出售方处有“奥园集团有限公司”盖章印样。源巨公司在第一次质证意见中确认第一份成交总额为23763118元的《认购书》的真实性，但在其后的质证意见中认为上述两份《认购书》无原件，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。2018年7月7日，宏大公司（经纪方）与源巨公司（承诺人）签订《房屋买卖代理费支付承诺书》，约定：“本公司源巨公司现经宏大公司介绍成功购买位于南沙奥园xx号别墅物业，基于经纪方提供的房产中介居间服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付980000元作为宏大公司之居间服务费及咨询费；本公司承诺上述费用支付日期为：2018年7月7日前支付250000元，2018年7月30日前支付240000元，剩余490000元于2018年10月5日前支完；如不在约定期限内支付上述费用，自届满之日起每日按总金额的千分之十支付违约金直至全部支付完毕之日止。如本公司违约或不履约，则本公司承诺向经纪方支付成交价的百分之三作为居间服务费及咨询费。”双方对《房屋买卖代理费支付承诺书》中打印字体条款“成功购买”存在不同理解，宏大公司认为指签订房屋买卖合同，源巨公司则认为包括成功过户等服务。双方对《房屋买卖代理费支付承诺书》中打印字体条款“如本公司违约或不履约，则本公司承诺向经纪方支付成交价的百分之三作为居间服务费及咨询费”存在不同理解，宏大公司认为指源巨公司在2018年10月5日前未向宏大公司支付剩余居间费490000元即视为违约，违反《房屋买卖代理费支付承诺书》的约定，成交价指的是买卖双方的实际成交价43000000元。源巨公司则认为《房屋买卖代理费支付承诺书》是宏大公司单方提供的格式条款，源巨公司在签订时宏大公司并未就该条款及其他影响源巨公司重大利益的内容进行合理说明，如该条款指的是支付承诺书，该承诺书的标的只有980000元，在此情况下，以房屋买卖合同的43000000元为依据计算违约金显然不合理；如该违约或不履约违反的是房屋买卖合同，房屋买卖合同是在双方协商一致的情况下解除的，源巨公司在房屋买卖合同中不存在任何违约或不履约的行为，宏大公司对此也未提出任何证据予以证明。源巨公司在房屋买卖合同的签订和解除过程中不存在任何过错，该条款的第一段和第二段明显系对违约金进行重复约定，最终应以宏大公司的实际损失为限，成交价指的是980000元。双方确认未约定上述条款的支付时间。宏大公司确认《房屋买卖代理费支付承诺书》系由其提供，打印字体条款是用于客户使用的统一版本，但宏大公司认为如果客户有需要可以提出相应的要求和备注。源巨公司认为其对上述打印字体条款存在误解，因此就不会有备注问题。源巨公司主张剩余490000元约定2018年10月5日前支付的原因系双方预计完成交易过户的时间，宏大公司主张系基于源巨公司的资金安排和双方协商一致。源巨公司分别于2018年6月13日、2018年7月7日、2018年7月21日向宏大公司支付50000元、200000元、240000元。2018年7月21日，源巨公司签署《客户告知书》，载明：“感谢您对宏大公司的信任，关于存量房交易相关事项及交易过程中可能出现的风险。宏大公司向您简要告示如下：……3、买卖交易流程：包括网上签约、按揭申请、交易递件、完税过户、办理抵押（如需按揭贷款）等步骤。5、服务内容及收费标准：宏大公司为您提供市场行情咨询、交易信息供给、协助查看物业等服务，最终促成双方签署合同，达成交易，您即须支付中介服务费（咨询费及中介代理费），具体支付金额和方式以您签署的相关承诺书或合同（协议）为准。”2018年7月21日，源巨公司（买方、乙方）与奥园集团有限公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：“乙方所购商品房为南沙奥园五区低层住宅xx栋101房，门牌地址为南沙区珠江东路南沙奥园海泉三街x号101房，该商品房总金额为23763118元，自本预售合同网上签订之日起即日内（不超过5日）支付10000000元，在2018年9月10日前支付13000000元，在2018年10月10日前支付763118元；甲、乙双方应于本合同签订之日起（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；甲方应当在2018年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”奥园集团有限公司向源巨公司开具43000000元的发票。源巨公司支付涉案房屋交易的契税、印花税和物业专项维修基金。2020年3月25日，源巨公司与奥园集团有限公司向广州市南沙区不动产登记中心申请办理涉案房屋的商品房买卖合同退房登记。源巨公司向相关部门申请退回了上述契税、印花税和物业专项维修基金。双方在庭审中陈述涉案房屋的实际交易价格为43000000元。宏大公司陈述由于政府限价措施导致合同成交价和实际成交价存在差异，合同成交价与实际成交价的差额由源巨公司与奥园集团有限公司另行自行处理。源巨公司则陈述其开始并不知情差额款项需要违背限价政策另行签订借款协议，双合同形式购买涉案房屋违反法律法规，违背源巨公司的真实意愿，源巨公司与奥园集团有限公司未能对支付差额款项达成一致，最终导致房屋买卖合同交易失败。为此，源巨公司提供广州南沙国奥房地产开发有限公司于2019年5月13日向源巨公司出具的《关于按期还款催告函》复印件，载明：“贵司于2018年7月21日我公司签订了《借款协议》，向我司借款19236882元，同时出具了《还款承诺书》。根据协议第四条约定及承诺书中承诺，贵司应在2018年10月10日前还清全部借款。截止2019年4月30日，贵司迟延还款达202日，需支付逾期付款的违约金4343000元，已构成了严重违约，为此，我司书面通知贵司：请您在收到本函之日起三日内还清所借款项19236882元及逾期还款违约金4343000元。”经质证，宏大公司认为上述《关于按期还款催告函》没有原件，故对其真实性、合法性和关联性均不予确认，且函件所述为源巨公司与广州南沙国奥房地产开发有限公司之间的债权债务关系。源巨公司在庭审中抗辩宏大公司为谋取居间费欺骗源巨公司，导致源巨公司误以为涉案房屋交易为二手交易，但涉案房屋交易实为一手现房交易。为此，源巨公司在庭审中提交一份通话录音，录音载明为源巨公司委托诉讼代理人李琴律师与宏大公司前员工杨振华的通话录音。杨振华在录音中陈述宏大公司为获得交易双方佣金，要求其欺骗涉案房屋交易为二手房交易，其认为支付承诺书中交易成功是指完成过户交易手续。经质证，宏大公司对上述录音的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为双方当事人的身份无法确认，也没有证据显示该录音取得了当事人的同意，无法证明该录音的合法来源，该录音与本案无关。源巨公司在庭审中陈述双方口头约定宏大公司负责将本交易成功办理直至过户登记拿到产权证的整个过程的所有服务。宏大公司对此则认为双方并未约定居间服务的具体事项，源巨公司在签订认购书当日就确认成功购买涉案房屋，同意支付居间服务费，且认购书约定由第三方律师事务所提供相关法律服务工作及办理相关事项。源巨公司主张剩余490000元居间费未支付的原因系因为涉案房屋交易未成功；宏大公司则主张其一直不确定具体原因，后来听说源巨公司与开发商协商购买另一处房屋，故源巨公司申请退房，试图规避居间费。源巨公司陈述其与奥园集团有限公司合意解除涉案房屋的买卖合同，且双方并未另行签订购买其他房屋的合同。截至2020年9月21日，涉案房屋仍登记在奥园集团有限公司名下。本院认为，源巨公司与宏大公司签订的《房屋买卖代理费支付承诺书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《客户告知书》的记载，宏大公司应当履行的服务内容包括提供市场行情咨询、交易信息供给、协助查看物业等服务，最终促成双方签署合同、达成交易。签署合同与达成交易并列构成宏大公司的居间服务内容，由此可见，双方在《房屋买卖代理费支付承诺书》中约定高额居间费的对价服务“成功购买”并非仅仅为促成签订房屋买卖合同，还应当包括促成涉案房屋成功交易过户和交付房屋等内容。宏大公司作为专业的房地产中介机构，应当清楚国家和地方政府为规范当地房地产市场所颁布的政策制度，但宏大公司为获取高额的居间费，仍促成客户违背广州市住房限价政策签订合同，且并未协助交易双方对实际成交价与合同成交价的差额作出合理妥善安排，成为导致房屋买卖合同交易双方解除合同的部分原因。宏大公司促成源巨公司与奥园集团有限公司签订《认购书》和《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，仅完成部分居间服务内容，且服务内容存在瑕疵。在双方签订《房屋买卖代理费支付承诺书》时，源巨公司仅与奥园集团有限公司签订《认购书》，《认购书》系商品房买卖合同的预约合同，仅表明交易双方对将来签订商品房买卖合同达成合意，商品房买卖合同尚未成立和生效，宏大公司关于签订《房屋买卖代理费支付承诺书》时即成功购买的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。双方在《房屋买卖代理费支付承诺书》中约定源巨公司经宏大公司介绍成功购买涉案房屋，源巨公司承诺向宏大公司支付居间服务费及咨询费980000元；同时约定如源巨公司违约或不履约，则源巨公司承诺向宏大公司支付成交价的百分之三作为居间服务费及咨询费，即双方在《房屋买卖代理费支付承诺书》中约定两种支付居间服务费及咨询费的情形。本案中，宏大公司并未提供证据证明房屋买卖合同的解除系因源巨公司的违约或不履约。在源巨公司和奥园集团有限公司签订房屋买卖合同当日，源巨公司就按《房屋买卖代理费支付承诺书》约定提前支付部分居间费合计490000元，视为源巨公司对宏大公司已完成的部分居间服务的认可。宏大公司提供的居间服务虽然存在瑕疵，但源巨公司选择接受相应服务，并自愿支付相应的居间费，故源巨公司要求宏大公司退还已支付的居间费490000元并支付利息的诉请，理据不足，本院不予支持。房屋买卖合同中买方的主要合同目的系完成产权过户登记手续和交付房屋，现交易双方已经申请退房，源巨公司的买卖合同目的无法实现，宏大公司提供的居间服务尚未完成，故宏大公司主张源巨公司支付居间服务未完成部分的剩余居间费490000元及违约金1290000元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。鉴于源巨公司与奥园集团有限公司已向不动产登记中心办理退房申请，宏大公司继续提供剩余部分居间服务已无必要，且宏大公司违背限价政策促成合同签订和未协调双方解决差价条款，对居间合同的履行存在一定过错，源巨公司关于《房屋买卖代理费支付承诺书》的合同目的无法实现，故源巨公司诉请解除《房屋买卖代理费支付承诺书》，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除广州宏大房地产有限公司与广东源巨资产管理有限公司于2018年7月7日签订的《房屋买卖代理费支付承诺书》；二、驳回广州宏大房地产有限公司的全部诉讼请求；三、驳回广东源巨资产管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费10410元，由广州宏大房地产有限公司负担；反诉受理费4325元，由广东源巨资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十二月三十日书记员 陈洁莹