北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57614号原告：五方国际投资（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马某，董事长。委托诉讼代理人：郭铁军，男，1974年2月10日出生，汉族，五方国际投资（北京）有限公司员工，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：路某，男，1983年6月12日出生，汉族，五方国际投资（北京）有限公司员工，住山西省太原市。被告：北京京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路18、20、22号。法定代表人：陈清祥，董事长。委托诉讼代理人：周卿帼，北京市中闻律师事务所律师。原告五方国际投资（北京）有限公司（以下简称原告）与被告北京京润房地产有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人路某，被告之委托诉讼代理人周卿帼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租房押金105000元；2．判令被告支付原告违约金16642．5元。事实和理由：2010年12月，原告从被告租用位于北京市朝阳区霄云路京润水上花园内×别墅一栋，即自2010年12月起至2017年12月止，合计租期7年，每年租金为540000元，原告在交付首租同时被告收取原告租房押金105000元。2017年12月26日租房合同到期后，被告告知原告下一年度被告不再将F23别墅租给原告。由于临近过年无法搬迁，经双方协商后原告每月按50000元租金以季度支付续租房屋，双方不再签订租房合同。其后原告以公司董事长马某个人账户向被告缴纳2个季度共计300000元租金。2018年7月3日，在被告物业验收并签字确认后，原告正式将房屋移交给被告，并要求被告退还租房押金105000元，被告以各种理由拒绝退还。原告在租金期间交清所有房租，不存在拖欠被告房租情况，被告未按照合同约定退还收取的租房押金构成违约。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：第一，原、被告签订的房屋租赁合同于2017年12月到期，届满前原告主动与被告商谈继续承租，双方商定以每月50000元租金继续签订3年合同，原告的工作人员向被告索要了新的房屋租赁合同，告知将合同加盖公章后即返还被告，但后来以种种理由拖延，既不盖章返还合同，也未明确表示退租，但原告按照双方重新约定的租金标准支付了6个月租金至2018年6月。拖延了6个月后，原告以其领导病重为由突然告知不再支付房屋租金，要求提前终止租赁关系。经双方工作人员到场对出租房屋进行查验后发现，原告租赁期间不当使用房屋，造成橱柜、墙面、家具等严重损坏，但原告拒绝对损坏的物品进行赔偿，也拒绝对提前退租给被告造成经济损失承担赔偿责任。第二，原告既然按照新的租金标准支付了房屋租金，证明其确认续签租赁合同且已经按照新合同条款开始履行，则应当按照合同约定履行至租期届满。原告提前退租的行为已构成违约，被告有权将租房押金转为违约金以赔偿各项经济损失。第三，原告提前退租，且未在合理期限之前通知被告，导致被告临时无法找到新的承租人，致使房屋长时间空置，产生巨大经济损失。第四，原告承租房屋期间对房屋内配置的家具、墙面等配套设施损坏严重，远远超出正常使用造成的合理磨损，尤其是厨房的整套橱柜和房屋墙面，损坏及污渍严重，橱柜已无法修复，需全部重新购买方能达到再次出租的标准，墙面也需整体重新粉刷修复，所需费用需在押金中予以抵扣。综上，被告诚信守约，并未违反合同约定，原告应当对其违约行为给守约方造成的损失承担赔偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：原、被告称原告于2010年12月开始租赁被告所有的位于北京市朝阳区霄云路京润水上花园×别墅，租金每月为45000元，租房押金105000元。原、被告未能提交租赁合同。双方认可原告交纳了租房押金105000元。2015年12月24日，原告作出承租方与被告作为出租方签订《续租合同》，其中约定：经双方友好协商，关于乙方续租，甲乙双方对签订的京润水上花园雅趣园F23号别墅合同条款作如下调整；租赁期为24个月，自2015年12月27日起至2017年12月26日止；续租期内租金每月为45000元；续租期内租金支付方式如下：2015年12月25日前支付自2015年12月27日至2016年6月26日的租金270000元……2017年4月20日前支付自2017年6月27日至2017年12月26日的租金270000元；如乙方逾期未付租金，则视为违约，甲方有权责令乙方立即迁出该物业，除押金不予退还外，并有权向乙方追讨本合同剩余租期的租金；合同其余条款保持不变。双方认可原告依据合同约定足额交纳了2017年12月26日之前的房屋租金。《续租合同》到期后，原告继续租住涉案房屋，对此，原告称其当时不确定是否续租，与被告约定其先住着，按照每月50000元标准支付房租；被告称双方商定续租3年，租金每月50000元，原告索要新的房屋租赁合同后迟迟未给被告，其之所以一直未收回房屋是因原告一直按期缴纳房租且原告允诺给被告合同。2017年12月21日，原告向被告出具《说明》，内称由于其资金紧张要求按押三付三，先行支付150000元，请被告考虑长期合作情况给予支持。双方认可原告交纳租金至2018年6月26日。原告称其于2018年6月15日提出不再租住，被告称其于2018年6月26日催租金时原告说不租了。被告提交短信聊天记录，称系原告员工路某与被告员工潘某的聊天记录，证明双方一直在协商续签租赁合同，合同文本已发送给原告，原告也要求续签，但是迟迟没有盖章。原告对证据的真实性持有异议，认可曾与潘某发送短信，其向被告要过房屋租赁合同，当并没有明确说要续租，只是说要请示老板。被告提交邮箱截图，证明其向原告发送合同文本的情况，原告对此予以认可。被告提交照片一组，证明房屋内的状况，被告称照片系其收到法院起诉状后所拍摄。原告对此持有异议，称交接时并未破损到照片中的程度，原告没有交接时的视频、照片等相关证据。被告还提交了光盘一张，称系庭审当日（2020年10月27日）所拍摄房屋视频。关于原告承租房屋时的屋内装饰装修及家具家电等情况，被告称屋内一层为地砖，二层为木地板，墙面是新粉刷的，屋内有橱柜，地下室有衣柜和床。原告认可屋内地面铺设情况，称墙面并非重新粉刷的，当时只有七成新，墙面有脱落，屋内有橱柜一套，地下室没有床和衣柜，屋内没有其他物品了。对此，双方均不能提供房屋承租时的交接单，亦不能提供当时屋内状况的照片或视频资料。被告主张房屋交还时存在墙皮脱落、厨房橱柜及台面损坏、地板损坏、床和衣柜损坏等情况。原告称交还房屋时墙皮有脱落，但橱柜及台面没有损坏，二楼木地板损坏是其造成的，返还时屋内还留有部分盘子、碗和铁架等物品，其都不要了，其承租房屋用于办公和住宿，最多时住五个人，少时住一个人。就房屋交还时屋内的状况，原告未能提供其他证据。2018年7月7日，原、被告签署《钥匙交接登记单》，原告将涉案房屋钥匙交给被告。就2018年6月27日至2018年7月7日期间的房屋租金，双方同意在原告已付押金中予以抵扣。原告主张违约金，就此其不能明确其主张依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据在案证据及当事人陈述，可知原告自2010年12月起租赁被告涉案房屋的事实，原告为此交纳了租房押金105000元。原、被告于2015年12月24日签订的《续租合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同签订后，原告继续租赁涉案房屋至合同期间届满，此后继续使用房屋至2018年7月7日，但双方未能签订租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方之间为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现被告未能提供证据证明双方商定租赁期限为3年，且即便被告认为双方商定的租赁期限为3年，亦应当签订书面的租赁合同。被告还主张原告未在合理期限之前通知其不再租赁，就此未能提供充分有效的证据，本院不予采信。现双方已于2018年7月7日解除租赁关系，被告无权继续占有原告交纳的押金。双方同意以押金折抵2018年6月27日至2018年7月7日期间的房屋租金，就此本院不持异议。承租人应当正当使用租赁物，如果造成损坏的，应当赔偿出租人相应的损失。原告认可使用涉案房屋期间造成地板损坏的情况，就原告应当赔偿的损失，本院酌情予以判处。对于该项损失，本院在原告已付押金中予以扣除。被告未能提供承租时及交还房屋时的交接清单，未提供当时屋内状况的相关证据，未能就原告造成其屋内装修及物品损坏提供其他有效证据，对此其应当承担举证不能的不利后果，对于被告主张的其他损坏，本院不予采信。关于原告主张的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京京润房地产有限公司于本判决生效后七日内返还原告五方国际投资（北京）有限公司租房押金八万元；二、驳回原告五方国际投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，由原告五方国际投资（北京）有限公司负担932元（已交纳），由被告北京京润房地产有限公司负担1800元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京京润房地产有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二〇年十二月二十二日书记员 徐川涵