天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初25689号本诉原告（反诉被告）：天津运河房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽茶淀商贸楼109号。法定代表人：邢汉西，经理。委托诉讼代理人：陈蕊，天津唯睿律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：郑瑞，女，1972年10月13日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：李**，男，1973年4月2日出生，汉族，住长春市二道区。原告（反诉被告）天津运河房地产开发有限公司（以下简称运河公司）与被告（反诉原告）郑瑞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法由审判员贾书岩适用简易程序进行审理，本案在审理过程中，郑瑞向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，运河公司的委托诉讼代理人陈蕊，郑瑞的委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。运河公司向本院提出的本诉诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的编号为2016-0130914号《天津市商品房买卖合同》于2018年6月22日解除；2、请求法院依法判令被告协助原告办理天津市滨海新区××路××路××号楼××号房屋退房手续；3、请求法院依法判令被告支付逾期付款违约金至合同实际解除之日止；暂计算为28282.49元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月10日，原、被告签订编号为2016-0130914号《天津市商品房买卖合同》（下称“《合同》”），约定由被告购买原告开发的位于天津市滨海新区××路××路××房屋，建筑面积83.01平方米，商品房价款为572520元，根据双方签订的《合同》第四条2款约定：贷款付款的，被告应于2016年10月15日前，一次性存入商品房首付款232520元，其余价款办理贷款。被告支付首付款后，贷款未能审批通过，至今尚欠房款340000元。《合同》第六条约定：被告如未按合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，原告有权追究被告逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金。原告多次催告被告以其他方式补足剩余房款，并于2018年6月5日再次向被告发送《回复函》，要求被告自收到函件之日起15日内补足全部房款，如拒绝补款，双方签订的《天津市商品房买卖合同》解除，被告应配合原告办理退房手续，但被告收到函件后仍然怠于支付欠款及办理退房手续，也未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方签订的《天津市商品房买卖合同》应自被告收到原告发送的《回复函》之日起15天期限届满之次日解除。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。郑瑞辩称，原、被告双方签订的购房合同第四条约定了付款方式为贷款，约定了被告应于2016年10月15日前存入首付款，其余办理贷款，第六条被告如未按合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内原告有权追究被告的违约责任，被告方在2016年10月10日支付了贷款的首付款，履行了合同义务，2018.6.5原告方给被告方的函表述十天内付清贷款，这是原告方一方的意思，不是双方的合议，商品房买卖合同编号2016-0130914没有对贷款付款期限作出约定，所以原告方提出的2018.6.5的回函解除合同不成立。此外，原告并未向被告发出过解除合同通知书，被告也没有收到过解除合同通知书，原告认为合同已解除的依据是2018年6月5日原告发出的《回复函》，但该回复函只是双方就如何履行合同进行磋商的往来函件之一，并非解除合同通知书，从该回复函的内容以及双方当事人后续的函件往来，该函件不具备解除合同通知书的性质。原告并未按照合同约定交付房屋，合同中没有约定剩余房款的支付时间，也没有将交付剩余房款作为交付房屋的前提条件，即使被告没有在2016年11月8日交付剩余房款也不能免除原告如期交付房屋的义务，原告以没有收到房款就不能交付房屋的主张不能成立，原告作为违约方没有权利要求解除合同。由于合同没有约定剩余房款的支付时间，并且被告未办理贷款的原因在于原告，原告依据合同第六条的约定主张解除合同没有事实依据。双方之间的合同应当继续履行，双方之间就剩余房款的支付以及时间并未达成新的合意，且系原告的过错导致原约定的付款方式不能履行，被告未支付剩余购房款不属于违约行为，同时被告已经支付了契税、维修基金等费用且已进行了《预告登记》，预告登记具有准物权效力，故合同应当继续履行。由于被告自身在合同履行中并不存在违约行为并不应当承担违约责任。郑瑞向本院提出的反诉诉讼请求：1、请求确认运河公司于2018年6月5日发出的回复函不具有解除合同的法律效力；2、请求法院判令运河公司和郑瑞继续履行《天津市商品房买卖合同》，继续办理贷款，从现在起6个月的时间内分别找三家不同的银行办理贷款，如果都无法审批通过，郑瑞同意以现金方式支付此笔贷款款项金额；3、请求法院判令运河公司将本案涉案的商品房交付郑瑞；4、请求法院判令运河公司协助办理本案涉案商品房权属登记至郑瑞名下的相关手续；5、请求法院判令运河公司支付已付房屋价款利息，自2016年11月9日至实际交房之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计：43724.91元；6、请求法院判令运河公司支付逾期交房违约金，自2016年12月9日至实际交房日止，按每日房屋价款千分之零点五计算，暂计405057.90元；7、请求法院判令运河公司支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，自2017年5月24日至实际交房日止，按每日房屋价款千分之零点五计算，暂计357538.74元；8、请求法院判令运河公司返还郑瑞交纳的契税和维修基金的余款8822.43元；9、诉讼费用用被反诉人运河公司承担。事实与理由：2016年10月10日，郑瑞与运河公司签订《天津市商品房买卖合同》，编号为2016-0130914，双方约定由郑瑞购买位于天津市滨海新区××路××路××号房屋，房屋总价款为572520元。双方签订合同第三条对商品房交付及交付日期进行约定，运河公司于2016年11月8日前将商品房交付郑瑞使用，同时第五条对逾期交付商品房进行了约定，约定内容为，除遇不可抗力外，运河公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期30日内的，郑瑞有权向运河公司追究已付款利息，利息自合同约定运河公司交付商品房之日次日起至实际交房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，郑瑞有权在追究已付款利息的同时，运河公司应每日按商品房价款的千分之零点五向郑瑞支付违约金，而时至今日运河公司依然没有将该房屋交付，实属违约，第十二条对商品房权属登记进行了约定，双方约定在初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属转移登记，由于运河公司的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，运河公司应每日按商品房价款的千分之零点五向郑瑞支付违约金，初始登记日期为2016年11月25日，而时至今日运河公司依然没有办结该房屋的权属转移登记，实属违约。郑瑞依照合同约定履行了支付首付款的义务，并在2018年6月21日的回函中明确要求继续履行合同，在2017年12月4日的回函中明确运河公司尽快给郑瑞办理房屋交付手续、办理房屋权属转移登记以及银行按揭贷款事宜。综上所述，为维护自身合法权益，诉至法院。运河公司辩称，郑瑞的反诉请求不能成立，请法院予以驳回。对于第一项诉讼请求，郑瑞在2018年6月6日收到回复函，根据合同法相关规定，如果其存在异议应该向法院或者相关机构确认解除效力，但是郑瑞没有提出异议，已经超过了合同法约定的除斥期间，在2020年11月其主张已经不被法律保护。运河公司不具有违约情形，也不应该承担郑瑞主张的违约责任，郑瑞主张运河公司未按合同约定交付房屋没有事实和法律依据，具体为：案涉房屋没有交付的原因在于郑瑞自签订商品房买卖合同之日起至今长达四年时间，虽然经过运河公司的多次催告，但未补足剩余房款所致，郑瑞作为商品房买卖的买受人，支付对价是其合同的主要义务，而且郑瑞也是自愿选择贷款方式支付剩余房款，即便是合同里没有明确约定办理贷款的时间，但是运河公司早在2017年11月27日便发送了联系函，明确告知郑瑞应自筹资金支付剩余余款，同时也明确告知没有支付房屋余款视为其同意退房，根据合同法第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，也就是说即便合同对房屋余款支付的时间不明确，但是运河公司已经以催告的方式向郑瑞主张付款，在接下来的2018年4月28日运河公司再次向郑瑞发送联系函，直至2018年6月6日，运河公司发送了回复函，明确如郑瑞拒绝付款，应该自收到函件15天之日双方的商品房买卖合同予以解除。从商品房买卖的交易惯例，本合同的约定以及案涉整个小区的销售习惯来看均为购房人支付了全部购房款之后才予以交房，这是房屋买卖的交易惯例，也是普遍的常识，小区是现房销售，如果购房人支付了全部的款项后，随时可以交房，运河公司提交与郑瑞同期签订合同的小区业主及2017年以后签订合同的小区业主均是以此为交易习惯。办理贷款支付房屋余款，是郑瑞自行选择的支付方式，郑瑞能不能办理贷款，符不符合办理贷款的条件与运河公司无关，商品房买卖合同没有约定运河公司有办理贷款的特殊要求和约定，因此郑瑞要求运河公司为其办理贷款没有事实和法律依据，综上请求驳回郑瑞的全部诉讼请求。双方当事人围绕各自主张向本院提交了相关的证据材料，本院依法组织双方当事人进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并记录在案佐证，对双方当事人有异议的证据本院认证如下：对于2019年7月2日的律师函，该函件虽系复印件，但系运河公司向郑瑞发出的函件，函件中载明的房屋信息内容与双方之间签订的《天津市商品房购买合同》中载明的信息一致，能够确认该份函件系真实、合法的，与本案具有关联，对该份证据本院不予确认。对于2019年11月11日的联系函，该份函件系郑瑞发给运河公司的，由于郑瑞未提交相关的送达证据，无法证实该份证据运河公司已实际收到，其与本案之间的关联性本院不予认可，对该份证据本院不予确认。对于汇款明细，由于无法确认收款人与运河公司之间的关系，其与本案之间的关联性本院不予认可，对该份证据本院不予确认。对于微信聊天群，无法确认其与本案双方当事人诉争案件事实之间的关联性，对该份证据本院不予确认。根据本院确认的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，双方当事人签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定郑瑞购买由运河公司开发建设的坐落于天津市滨海新区××路××路××号楼××号房屋，房屋总价款为572520元，约定的交房日期为2016年11月8日。房款支付方式为贷款付款，郑瑞应于2016年10月15日前一次性存入商品房首付款232520元，其余价款办理贷款，郑瑞如未按约定的日期付款，逾期在30日内的，运河公司有权追究郑瑞逾期付款及利息，利息自合同约定郑瑞应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，运河公司有权解除合同，郑瑞应每日按商品房价款的万分之五向运河公司支付违约金。除遇不可抗力外，运河公司如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，郑瑞有权向运河公司追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，郑瑞在向运河公司追究已付款利息的同时，运河公司应每日按商品房价款的万分之五向郑瑞支付违约金。双方约定在初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属转移登记，由于运河公司的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移的登记的，合同继续履行，运河公司应每日按商品房价款的万分之五向郑瑞支付违约金。合同签订后，郑瑞向运河公司交纳了房屋的首付款232520元，交纳了契税5452.57元，交纳了维修基金5725元，并办理了预告登记。2017年11月27日运河公司致函郑瑞，载明因贷款未能通过银行审批，运河公司要求郑瑞在接到函件之日起30日内自行筹措资金支付购房款余款或不再支付购房款并与运河公司到房管部门办理退房手续，如在30日内未支付购房款，也未协商付款事宜，将视为已同意退房。2018年4月28日，运河公司再次致函郑瑞，函件内容与2017年11月27日函件内容一致。针对2018年4月28日的函件，郑瑞在2018年5月14日进行回复，表示不同退房，要求继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》，贷款未办理系因运河公司办理贷款不及时，导致贷款未能通过审批，要求运河公司尽快办结银行贷款事宜，此外合同总价款没有包含郑瑞交给运河公司委托的代理商天津佳德欣房地产经纪有限公司90000元的优惠政策，即90000元抵100000元购房款的金额，在计算总房款是应抵扣100000元，还主张运河公司违反约定迟延交付房屋，应当交付房屋并支付相应的违约金及已付款利息，同时由于未办理房屋权属转移登记，运河公司应当办理房屋权属登记并承担相应的违约责任。针对郑瑞在2018年5月14日的回复，运河公司在2018年6月5日进行复函，函告郑瑞如继续履行合同为真实意愿，应在15日内补足剩余房款；针对贷款问题表示运河公司不负责为郑瑞办理银行贷款，办理贷款系郑瑞的合同义务，与运河公司无关；针对交房以及房屋权属问题，由于郑瑞未能交纳全部房屋，无法办理交房以及权属转移登记；对郑瑞主张的优惠政策不予认同，如对天津佳德欣房地产经纪公司的行为有异议，由郑瑞与该公司协商解决。在该份回函的最后，运河公司表示如继续履行合同，请于收到本函件之日起15日内补足全部房款，如拒绝补款，自上述15天期限届满之次日，双方签订的《天津市商品房买卖合同》解除，如届时不配合办理退房手续，运河公司将通过法律途径追究郑瑞相应的法律责任。郑瑞在2018年6月21日对运河公司2018年6月5日的复函进行回复，再次明确了不同退房，要求继续履行合同；要求运河公司继续办理贷款以及案涉房屋的入住手续。2019年7月2日，天津杰朋律师事务所受运河公司委托向郑瑞发出律师函，表示经运河公司多次催告，郑瑞未能补足剩余房款，已构成根本违约并导致合同无法继续履行，函告郑瑞在收到函件后七日内配合运河公司办理退房手续。运河公司在案件审理过程中确认的退房手续为预告登记注销与注销合同备案。另查明，为交纳案涉房屋的维修基金及契税，运河公司实际收取了郑瑞20000元。再查，案涉房屋所在小区的房屋交付系在业主按照合同交付相应的购房款后方办理了相应入住手续。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。合同约定郑瑞选择以贷款的方式支付房款，在支付首付款后，贷款部分迟迟未能支付，虽然合同未约定该部分款项的支付时间，通过双方之间的函件往来，运河公司已多次向郑瑞进行催告，但郑瑞至今未就首付款以外的其余款项办理贷款或变更其他付款方式履行合同义务，郑瑞作为购房一方，支付房屋对价款系其合同主要义务，结合运河公司向郑瑞每次发函的时间及函件内容，郑瑞均未完成合同约定的付款义务，据此情形应视为其迟延履行合同主要债务，郑瑞迟延付款行为已达到合同约定的解除条件，故运河公司可以依据合同要求解除合同，对于合同解除时间，根据双方之间的函件往来，运河公司在2018年6月5日的复函中明确了对郑瑞在限期不履行合同后要求解除合同的意思表示，在限定期限届满后，基于郑瑞仍未履行，在合同解除条件业已具备的条件下，其提出2018年6月22日合同解除的主张成立，故运河公司该项请求本院予以保护。郑瑞抗辩主张系基于运河公司的原因导致贷款无法审批通过进而无法交纳相应的房款，其作为贷款一方对该主张并未充分举证予以证实，故对该部分抗辩意见本院不予保护。关于退房手续问题，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，案涉《天津市商品房买卖合同》解除后，郑瑞应当配合运河公司办理撤销商品房合同备案手续、撤销商品房预告登记以及契税和维修基金的退费手续。关于运河公司诉请的违约金问题，原告在此提出的违约金的主张并非合同解除所衍生出的法律后果，运河公司的该部分诉讼并所依据的请求权基础并不成就，对该部分主张本院不予保护。针对郑瑞提出的反诉请求，结合案涉房屋所在小区对外出售的商品房合同的实际履行情况，其交易习惯系由购房人交纳合同约定的全部款项后，运河公司才将相应的房屋交付购房人并办理相应的权属转移手续，结合此交易习惯以及商品房买卖的交易惯例，作为双务合同的当事人，合同义务的履行存在先后顺序，即由买受方先依约支付房款后，出卖方再依约交付房屋，本案中在郑瑞经运河公司多次催要后仍未能足额交付房款，运河公司可行使抗辩权而不再履行相应的合同义务，运河公司的行为并不构成违约，考虑到郑瑞未足额支付房款的违约行为在先，运河公司明确行使其合同解除权，在本院确认运河公司行使合同解除权成立的情形下，郑瑞提出的第一至第七项诉讼请求并不成立本院不予支持。对于郑瑞主张退还多收取的维修基金以及契税的费用，结合维修基金以及契税的实际交纳数额，运河公司多予以收取的相关费用无事实与法律依据，应当予以返还，该部分主张本院予以保护。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告天津运河房地产开发有限公司与本诉被告郑瑞签订的编号为2016-0130914号《天津市商品房买卖合同》于2018年6月22日解除；二、本诉被告郑瑞于本判决生效后二十日内协助本诉原告天津运河房地产开发有限公司办理坐落于天津市滨海新区××路××路××号楼××号房屋退房手续（具体为预告登记注销与注销合同备案）；三、反诉被告天津运河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告郑瑞返还其多收取的契税和维修基金8822.43元；四、驳回本诉原告天津运河房地产开发有限公司本诉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郑瑞的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费254元，由本诉原告天津运河房地产开发有限公司负担214元，本诉被告郑瑞负担40元，反诉案件受理费5975.7元，由反诉原告郑瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  贾书岩二〇二〇年十二月八日书记员  冯 喜