四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1449号 原告：胡英陶，男，1946年1月26日出生，汉族，住四川省井研县。 原告：沈淑兰，女，1947年12月29日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘婷婷，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：于典，北京市京师律师事务所律师实习律师。 被告：夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司。住所地:四川省夹江县新场镇星河村4社。统一社会信用代码：91511126314567069D。 法定代表人：胡秀琼，公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚平，男，公司员工，住四川省南部县。 原告胡英陶、沈淑兰与被告夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司（以下简称“领秀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法于2020年12月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡英陶、原告沈淑兰的委托诉讼代理人潘婷婷、于典，被告领秀公司的委托诉讼代理人姚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡英陶、沈淑兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：2018010800004）；2.请求法院依法判令被告立即向原告退还购房款147968元整；3.请求法院依法判令被告立即向原告支付资金占有使用费21964元整（以88000元为基数，自2018年1月9日至2020年6月30日，按照年利率6%计算，之后的资金占有使用费计算至实际向原告退还房款之日止）；4.请求法院依法判令被告向原告支付因维权产生的律师费开支7500元；5.本案的诉讼费由被告承担。原告于开庭当日将第1项解除合同的诉讼请求当庭变更为“请求法院依法撤销原告与被告于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》，（合同编码：2018010800004）。并对第3项诉请明确为以原告实际缴纳的购房款为基数从购房款支付之次日起按照年利率6%至还清全部款项时止的资金占有使用费”。事实与理由：2018年1月，被告以在其营业场所领秀公司以在其营业场所内现场展示、口头宣传、书面演示的方式对外宣传称西部国际陶瓷城是政府招商引资重点项目，独享最大政策优势；乐山日报上更是宣传写到“政府牵头，百商联动，核心专利助推产业发展”；并且销售人员告诉原告，被告帮助原告对涉案商铺进行经营20年，20年以后如果原告不想再委托经营，被告可以优先购买涉案商铺；还有缴纳600元的保险费，20年后退保的钱就可以扺买商铺的费用。被告打着政府的名义各种宣传、各种承诺以及现场展示等行为，使原告充分相信被告，原告于2018年1月8日与被告签订了《商品房买卖合同纠纷（预售）》（合同编码：2018010800004），购买了位于四川省夹江县××镇××道××号西部国际陶瓷城3幢1楼××号商铺，同时原告以刷卡的方式向被告一次性支付购房款147968元，并且被告向原告开具了收据。合同第十条第一款约定：被告应在2019年6月30日前向原告交付该商铺。但时至今日被告仍未向原告交付商铺和办理房产证，目前商铺现状因被告的一些违法违规行为，涉案商铺不具备经营条件，根本无法向原告进行交付使用。因被告的严重违约行为导致合同目的无法实现，原告有权要求解除合同并向返还购房款、承担相应的责任。据原告了解，2018年7月中旬，被告公司因涉嫌虚假宣传，欺骗误导消费者被夹江县市场和质量监督管理局行政处罚，同时夹江县市场和质量监督管理局于2018年7月13日作出的川工商乐夹处字［2018］0046号《行政处罚决定书》，被告在销售商铺期间，恶意做出虚假宣传，制作虚假文件，欺骗、误导消费者与其订立商品房买卖合同。被告的违法违规、不守诚信、欺骗、违约等行为，均造成了原告与被告签订的合同目的无法实现。原告为了维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告领秀公司辩称，一、原告要求撤销双方于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》依法不能成立，请求法院应予驳回。首先，原、被告双方于2018年1月8日签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，且经夹江县房地产管理所进行商品房销售登记备案。合同第十条第（二）款约定：交付条件商品房交付时应符合下列第1、2、4项条件约定，即：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。而第十一条中的市政基础设施达到的条件是上、下水，通电达到使用条件。原告购买房产的目的是取得所有权，原告所购房屋目前均已符合交房条件，并非合同目的不能实现。被告多次通知原告前来办理不动产权证的手续及费用，但原告拒不配合处理，责任在原告方。故原告购买不动产的目的并非无法实现，其主张合同目的无法实现无事实和法律依据，其以此为由要求撤销合同不予支持。其次，鉴于原告与成都环融投资有限公司签订《委托经营管理协议》，约定就原告所购商铺的委托代租及统一管理事宜，委托乙方作为商铺唯一的商业运营管理服务机构，代表原告根据协议条款负责进行商铺的收房、招商招租、运营及管理服务。原告并据此向答辩人出具《委托成都环融投资有限公司代为接收房屋通知书》，告知开发商向环融公司交付商铺。原告与环融公司《委托经营管理协议》第六条约定市场培育不收取任何租金和费用；根据其与环融公司的协议第五条，第二阶段市场发展期2022年9月12日至2037年9月11日，实行市场化租金取得收益。目前，被告就西部陶瓷城就所开发的商铺已在陆续办理有关招租，其中部分商铺已经出租使用。原告诉称其所购商铺不具备经营条件的理由亦不成立，其以此为由要求撤销合同亦不予支持。同时，双方在合同第十二条逾期交房责任约定并未协商合同解除条件即买受人亦不享有退房权利。二、原告诉称被告虚假宣传、误导其订立商品房买卖合同不是事实。原告签订合同的时间是2018年1月8日，原告并未就购买保险签订过合同，原告与成都环融投资有限公司商铺代租协议并无不妥，也并未被行政机关认定虚假宣传，处罚决定书内容与双方签订房屋买卖协议无关，原告以此为由主张撤销合同无事实依据，不予认可；另外商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，本案中的宣传内容并未在双方所签合同中，不属于“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的明确说明和允诺”的要约内容，不应视为合同内容的组成部分。三、原告要求主张撤销合同的依据是宣传资料以及2018年7月13日的行政处罚决定，其合同撤销权已经过了法律规定的一年的除斥期，已丧失该撤销行使权，请求驳回原告全部诉请。 本院经审理认定事实如下：领秀公司系夹江县××镇××道××号西部国际陶瓷城开发商。2018年1月8日，胡英陶、沈淑兰作为买受人与领秀公司作为出卖人签订了合同编号为2018010800004号《商品房买卖合同（预售）》一份，约定胡英陶、沈淑兰购买四川省夹江县××镇××道××号西部国际陶瓷城3幢2楼××号套内面积为9.99平方米的商铺一套，总价款147968元。合同载明“第十条交付条件（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上、下水:2019年6月30日达到使用条件；（2）电：2019年6月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续按照合同履行。……2、其他设施（1）公共绿地：2019年6月30日达到使用条件；（2）公共道路：2019年6月30日达到使用条件；（3）公共停车场：2019年6月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人允许出卖人在交房后进行完善，出卖人不承担违约责任。……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的5%。……”原告胡英陶、沈淑兰在合同上签名盖手印确认；被告公司在合同上盖印章确认。当日原告沈淑兰向被告一次性支付购房款147968元，被告对该款向原告出具《专用收款收据》一份。当日，胡英陶、沈淑兰作为委托方就其所购商铺的委托代租及统一管理事宜，与案外人成都环融投资有限公司作为受托方签订从2018年1月8日至2038年1月7日止共计20年的《委托经营管理协议》一份，协议中二原告将其所购铺面的商铺接收、全程招商招租、商业管理、公共区域物业管理等授权成都环融投资有限公司委托经营管理及决策，并与该公司就商铺租金收益及支付方式进行了分阶段约定等内容。2020年2月10日，夹江县住房和城乡建设局对被告所建夹江县西部国际陶瓷城项目出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2020年2月峨眉山鑫达测绘有限公司就被告所建夹江县西部国际陶瓷城项目建筑面积出具了《测绘（实测）报告》。2020年3月5日，夹江县自然资源局就被告坐落在夹江县××镇××道××号出让土地开发的房产颁发了川（2020）夹江县不动产权第0001××号和第0××4号权属证书。截止2020年10月27日，被告公司已经对所销售的95个铺面的购房户办理了不动产权证书，并已对部分铺面进行了招商引租。原告以被告所售房产涉嫌虚假宣传销售、并因违法违规被夹江县市场和质量监督管理局行政处罚，导致合同目的无法实现要求撤销合同为由诉至本院，提出前述请求。 庭审中，一、原、被告双方对《商品房买卖合同（预售）》及《专用收款收据》的真实性均无异议；二、被告为证明所售房产目前符合《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十一条的交房条件，提交了《测绘（实测）报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、（2020）夹江县不动产权第000××3号和第000××4号权属证书、夹江县自然资源局出具的《领秀中远房屋查询结果》（首次登记）、供电和供水增值税专用发票、楼盘绿化带和停车位通道照片、房屋分层平面示意图已招租铺面面积说明和拟租铺面装修图、《已办证业主名单表（截止10月27日）》等证据；三、原告为证明被告存在虚假销售行为，提交了原告在购房时营销中心现场的照片和当年报刊网络宣传资料截图,照片上营销中心大门有“热烈欢迎省市县各级领导莅临”字样，报刊和网络截图有“西部国际陶瓷城助力夹江产业升级”、“政府招商引资重点项目，独享最大政策优势”等媒体报道字样；庭审中，原告还提交了夹江县市场和质量监督管理局2018年7月13日做出的川工商乐夹处字【2018】0046号《行政处罚决定书》，决定书载明，该局于2018年3月23日对领秀公司现场检查时发现“该公司的营业场所内有‘西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划’，宣传称可以30年后向平安养老保险股份有限公司四川分公司领取一份不低于购房款的浮动收益……”，后经该局调查核实并认定，“当事人虚构了‘西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划’对其商铺进行宣传，‘计划’声称购铺满30年后向平安养老保险股份有限公司申请一次性领取不低于购铺金额的收益，……故意将保险收益演变成购铺收益，把保险收益与购铺收益相混淆。……以不正当的手段排挤了其他诚实经营者，破坏了市场公平竞争秩序，误导了购铺者。综上所述本局认定当事人违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条……处罚如下：一、责令停止违法行为；二、罚款800000元（捌拾万元整）……”。被告庭审中认可其已按处罚决定书缴纳了处罚款项。原告庭审中未提交其购买过“平安财富人生团体年金保险”的证据。 另查明:1.夹江县市场和质量监督管理局已将其做出的川工商乐夹处字【2018】0046号《行政处罚决定书》在夹江县人民政府政府信息公开网站上公开发文公布,网站上载明的发文日期为2019年1月4日。2.本院于2020年7月7日收到原告邮寄至本院的诉状，原告于2020年12月24日开庭当日将诉状中第1项诉讼请求由“请求法院依法解除原告与被告于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》”变更为“请求法院依法撤销原告与被告于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》”。3.原告庭审中仅提交其2020年参加维权微信群的记录截图，该截图无法反映原告是否因参加该微信群才首次知晓其主张的撤销事由。 以上事实，有原、被告当庭陈述，营业执照、居民身份证、《商品房买卖合同（预售）》、《专用收款收据》、《行政处罚决定书》、《委托经营管理协议》、《测绘（实测）报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、（2020）夹江县不动产权第0001383号和第0001384号权属证书、《领秀中远房屋查询结果》、增值税专用发票、照片、铺面招租平面示意图、《已办证业主名单表》、《夹江县市场和质量监督管理局2018年7月行政处罚案件信息公示》、邮件回执材料、庭审笔录等在案佐证。 本案的争议焦点有二： （一）原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当被撤销？ 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告庭审中对2018年1月8日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及购房款《专用收款收据》两份证据的真实性均无异议，从证据载明内容来看，双方就《商品房买卖合同（预售）》经签名并盖印确认，且原告已按合同约定支付了全部购房款，双方房屋买卖合同关系成立并生效，对原被告双方具有约束力。被告庭审中提交了双方在《商品房买卖合同（预售）》第十条和第十一条约定的符合交房条件的证据，能够反映原告所购商铺具备了办理不动产权证书条件，且合同第十条和第十一条约定的交房条件手续和内容也已齐备,且有证据反映西部陶瓷城已进行了商铺招商引租,可见收房办证条件均已符合约定,故原告应当按照合同约定积极向被告提交相关手续材料全面履行收房办证义务。原告诉称所购商铺不具备交房条件的理由不能成立，本院不予采纳。原告提交其购房时营销中心现场照片和当年的报刊网络宣传资料截图,仅能反映了报刊网络媒体对西部陶瓷引资招商相关报道，照片和截图本身也反映不出虚假宣传销售内容，现场挂横幅的销售行为和报刊网络的宣传报道并未被《行政处罚决定书》或其他行政机关认定为虚假销售行为，原告以此为据证明其受虚假销售影响签订商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予采纳。原告提交的川工商乐夹处字【2018】0046号《行政处罚决定书》，是行政机关针对被告因违法推销平安团体险涉嫌不正当竞争行为给予的行政处罚，原告未提交其购买过该保险的证据，该行政处罚内容与原告之间没有关联性，故原告以此为据主张撤销合同，本院亦不予支持。 （二）原告的撤销权是否消灭？ 本案中，原、被告于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告以宣传资料以及夹江县市场和质量监督管理局做出的《行政处罚决定书》为据主张撤销合同，从原告提交的宣传资料内容反映的时间来看，原告在购房当年就已知晓宣传资料相关载明内容；夹江县市场和质量监督管理局2018年7月13日做出《行政处罚决定书》后，通过夹江县政府信息公开网站于2019年1月4日就已向社会公开发文公布，该公布日期为政府对外公开告知的最终时间。而本院2020年7月7日收到原告的诉状时原告的诉请为解除合同，原告在本案开庭当日即2020年12月24日才将其主张的解除合同诉请变更为撤销合同诉请，原告行使撤销权的时间在2020年12月24日，已超过一年以上，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”之规定，原告撤销权行使已超过法律规定的除斥期，其撤销权已经消灭。因此原告要求撤销双方于2018年1月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》之主张，本院不予支持。原告庭审中仅提交其2020年参加维权微信群的记录截图，不能反映其是否首次参加微信群才知晓撤销事由的原因，原告以此证明撤销权行使的起算时间，本院不予采信。原告主张因撤销合同返还购房款并支付资金占用利息的损失、以及原告主张因行使撤销权发生的律师费损失等其余诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，原告的全部诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第五十五条之规定，判决如下： 驳回原告胡英陶、沈淑兰的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计1924元，由原告胡英陶、沈淑兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杜孟华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  任 慧