北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47147号原告：北京天旺宜购商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路10号10幢三层。法定代表人：张发升，执行董事。委托诉讼代理人：李青松，北京晏清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尚，北京晏清律师事务所实习律师。被告：西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：王哲，总经理。被告：北京西单商街物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区西单北大街111号8层805。法定代表人：王哲，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：徐明洁，男，1977年12月28日出生，汉族，北京西单商街物业管理有限责任公司员工，住北京市东城区。以上二被告共同委托诉讼代理人：姜永松，北京熊志律师事务所律师。原告北京天旺宜购商贸有限公司（以下简称天旺公司）诉被告西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司（以下简称绿珍珠公司）、被告北京西单商街物业管理有限责任公司（以下简称西单商街公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告天旺公司之委托诉讼代理人李青松、王尚，被告绿珍珠公司及被告西单商街公司之共同委托诉讼代理人徐明洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司返还原告100万元人民币；判令被告西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司赔偿原告经济损失，计算方法为自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，以全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；2、判令被告北京西单商街物业管理有限责任公司对被告西单商街绿珍珠（北京）物业管理有限公司的上述债务承担连带责任；3、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月，原告与二被告签订了一份《项目合作协议》。协议约定：三方共同努力，力争取得西单商街109婚庆大厦改造项目，并以原告名义与项目产权方签署承租经营合同，并联合经营；原告先支付被告绿珍珠公司100万元作为订金，当原告与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款；如果原告至2019年5月31日未能与项目产权方签署承租经营合同，30日内被告绿珍珠公司无息无条件将100万元订金退还原告，被告西单商街公司对还款承担连带保证责任。后原告依约向绿珍珠公司支付了100万元订金。至2019年5月31日，原告未能与项目产权方签订承租经营合同，三方签订的《项目合作协议》终止。后原告多次要求二被告返还订金，二被告至今未返还。故原告诉至法院，望判如所请。被告绿珍珠公司和西单商街公司共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由一、西单商街公司根据双方签订的合作协议促成了原告与北京西西友谊商城有限公司就西单商街109婚庆大厦二层建筑面积200㎡的房屋签订了租赁使用合同，其已经履行了合同中的主要全部义务。理由二、绿珍珠公司是涉案合同中载明的葡萄酒庄的实际经营者，收取了原告支付的100万元经营权转让款。双方虽然并没有签订转经营权合同和股权转让合同，但双方具备股权转让的真实意思表示，且该葡萄酒庄项目正在建设中。绿珍珠公司有理由不予退还其股权转让款，但可以与其补签股权转让合同。本院经审理，认定如下事实：2019年1月26日，原告天旺公司作为丙方，被告西单商街公司作为甲方、被告绿珍珠公司作为乙方共同签订《项目合作协议》一份，约定：甲、乙、丙三方联合经营、共同拓展市场、各自发挥专业，就西单商街109婚庆大厦改造项目（以下简称项目）的合作租赁经营、物业管理及运营，经友好协商达成如下约定：一、甲方：1、甲方负责协调联系、洽谈项目改造的合作、经营、租赁事宜。2、甲方负责项目改造经营定位的策划、调研、初步设计工作并及时与天恒集团洽谈合作及方案的可行性。同时将信息及时反馈给乙方、丙方。3、对该项目洽谈期间的所有投入费用由甲方负责，如果成功将项目获取，将负责其物业方面的管理，具体甲、丙双方另行签订物业管理合同。二、乙方：1、乙方负责提供该项目承接后业态经营中的基地保障服务，如：无人机体验场地、房车体验场地、房车泊位、会员服务接待等。2、为了配合该项目的业态经营，使该项目的会员获得亲身体验，为项目会员提供更好的服务，乙方有偿提供丙方1套mini葡萄酒庄的经营使用权，为客户提供户外活动的接待场地。具体双方另行签订协议书。3、乙方同意丙方支付mini葡萄酒庄100万元作为订金，当丙方与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金，不足部分以乙、丙双方签订的协议为准。当项目未能成功承接时，乙方无息无条件将该款退还丙方。三、丙方：1、丙方负责该项目的日常经营管理，直接与项目所有权单位签署承租经营合同。具体以丙方与以项目权属单位签署的合同为准。2、该项目成功承接的同时丙方负责和乙方签署mini葡萄酒庄转经营权合同或股权转让合同，具体以双方另行签署协议为准。如丙方未能与项目产权方签署承租经营合同，30日内乙方无息无条件将丙方订金退还，甲方对乙方的还款承担连带保证责任。3、本合同有效期至2019年5月31日，丙方承诺自本合同签署之日起三日内向乙方支付100万元mini葡萄酒庄经营转让款的订金。……五、其他：1、合同有效期一年，届时未能成功承接该项目乙方退还丙方订金，合同自然终止。……2019年1月27日，天旺公司依约向绿珍珠公司汇款100万元，作为订金。关于上述《项目合作协议》中载明的“西单商街109婚庆大厦改造项目”具体所指，原告解释称，具体指西单商街109大厦可以对外出租的相应营业面积，二被告帮助原告和承租方签订相关的租赁合同。被告对此亦表示认可。2019年5月16日，原告作为乙方与北京西西友谊商城有限公司（以下简称西西公司）作为甲方签订了编号为2019-物F2的《物业管理合同》一份，约定：一、乙方拥有由甲方管理的西西2号楼二层东南建筑面积200㎡的使用权，甲方为乙方提供如下服务事项：1、房屋建筑物和附属构筑物公共区域的维修、养护及小修工程……二、乙方使用区域内的保安、保洁服务以及区域内的设施、设备的日常维护、维修、年检等工作，由乙方自行承担。三、甲方的权利及义务：1、按照国家和北京市有关物业管理的法规和规定，对大楼的物业管理提供服务；……四、乙方的权利及义务：1、乙方对该区域的经营管理必须符合国家及北京市有关规定，由此引起的违法违规行为，由乙方负全责；……五、收费标准及付款方式：1、物业服务管理费：按乙方建筑面积计算，面积为200㎡，标准为25000元/月，不含水电费、供暖费、供冷费及垃圾清运费等其他相关经营性费用及房屋建筑物和附属构筑物公共区域、公共设备设施的中修、大修费用；……九、本合同的有效期限为2019年6月1日（含）起至2020年5月31日（含）止。2019年6月1日，原告（作为甲方）向被告西单商街公司（作为乙方）出具委托书一份，载明：现甲、乙双方就2019年5月16日签署的西西公司编号为2019-物F2的合同做出如下约定：1、乙方代表甲方将此合同项下200㎡的位置在合同期内完成物业经营活动。2、乙方承诺按国家有关规定遵纪守法、办理相关手续代甲方租赁给经营西红柿品类的商户经营，并向西红柿商户收取相应的收益等交予西西公司，不得拖欠、延期或其他等有损甲方权益事宜。因乙方租赁给西红柿商户造成的“物业管理服务费”缴纳不充分及因此产生的纠纷由乙方承担责任。3、乙方对甲方合同项下200㎡位置全权负责履行合同及相关义务，乙方并承诺承担一切因代经营合同执行所引起的法律行为结果和经济纠纷，包括但不限于赔偿相关损失等，甲方不承担一切责任；……2019年7月29日，原告天旺公司作为甲方与西西公司作为乙方签订《合作终止协议书》一份，约定双方无条件终止双方曾经签订的编号为2019-物F2的《物业管理合同》，互不承担任何责任义务。庭审中，原告向本院提交了京房权证西股字第XXXX号房屋所有权证一份及《商业设施委托管理证明》一份，欲证明《项目合作协议》中所涉的109大厦的产权方为北京敬远房地产开发有限公司（以下简称敬远公司）、管理方为西西公司。该证书载明北京市西城区西单北大街109号的房产所有权人为北京敬远房地产开发有限公司，该房产建筑面积为70934,48平方米。该证明由北京敬远房地产开发有限公司出具，载明：我单位同意将我单位所属位于北京市西城区西单北大街109号楼52000平方米的商业设施委托拟成立的北京西西友谊商城有限公司管理，期限自2002年10月23日起至2022年10月22日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的商业设施。原告对该证据的真实性及证明目的表示认可。关于前述《物业管理合同》的签订情况，原告向本院提交书面说明中称：涉案的《物业管理合同》与109大厦项目无关，只是因为被告公司的法定代表人王哲要卖西红柿找原告公司的经理张安旺帮忙，张安旺出于与王哲的朋友关系才帮忙签订了《物业管理合同》，后来，王哲实际也没有做成西红柿销售，就找到张安旺，让他把合同终止掉。另查，原、被告未就涉案的葡萄酒庄签订任何协议，被告亦未退还原告涉案款项。本院认为：原、被告三方签订的《项目合作协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各方义务。本案争议焦点在该协议中约定的“当丙方与项目产权方签署承租经营合同成功，该订金自动转为经营权转让款，即mini葡萄酒庄的合伙投资股金”，这一条件是否成就。原告在本案中主张该条件未成就，故提出本案诉求，要求原告退还涉案款项，并提出了以下理由和意见：1、109大厦出租面积的是七万多平方米而不是200㎡。2、项目合作协议中约定是经营服装，物业服务管理合同中约定的是出售西红柿，物业服务管理合同的有效期只有一年。3、从被告提交的委托书中看出原告方从物业服务管理合同中不能获利，按照惯例前面的物业服务管理合同不可能只签一年。4、根据项目合作协议中要签订的是承租经营合同，被告举证的是物业服务管理合同。本院认为依据查明的事实，原告通过被告与涉案的109大厦的项目方签订了《物业管理合同》，该合同虽名为物业管理合同，但实质内容涉及租赁经营，且《项目合作协议》中约定“三、丙方：1、丙方负责该项目的日常经营管理，直接与项目所有权单位签署承租经营合同。具体以丙方与以项目权属单位签署的合同为准。”该约定中“具体以丙方与以项目权属单位签署的合同为准”的表述，可以看出双方并未就承租经营合同的具体名称作出固化的规定，而重在合同的实质内容。故本院对原告上述第4点意见不予采纳。此外《项目合作协议》中并未就原告与项目所有权单位签署承租经营合同的具体面积、经营使用范围、期限及原告是否从租赁中获益作出明确的约定，故本院对原告所主张的上述1、2、3点意见均不予采纳。综上，本院认为上述协议中约定的条件已经成就，故对原告的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京天旺宜购商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由原告北京天旺宜购商贸有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 陈访雄二〇二〇年十二月十日法官助理 常思思书 记 员 马丽娜