广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初32999号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，职务董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司职员，联系地址。被告：杜林英，女，1982年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。原告广州天伦物业管理有限公司与被告杜林英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员蔡永辉独任审理。原告的委托诉讼代理人钟雄球到庭参加诉讼，被告杜林英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至12月、2019年1月至12月、2020年1月1日至4月10日的物业管理服务费（按每月每平方米13元×51.134平方米=664.74元计算）及2018年1月至2020年4月10日的电费3.19元；2.判令被告按照合同约定向原告支付物业管理服务费的违约金（从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准计算至实际支付之日止）。事实和理由：原告是依法经营并拥有二级资质的物业服务企业。原告按照物业管理法规的要求，与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订了《东鸣轩商场物业服务合同》，上述合同均明确由原告向广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼商场提供物业管理服务。原告受委托后对该商场进行业管理，自受委托管理该商场以来，一直按照合同中的约定向商场业主提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按13元/平方米/月(不含公共水电分摊)或30元/平方米/月(包含公共水电分摊)的标准收取物业管理费。原告在商场管理服务上所付出的辛勤劳动，得到了绝大部份业主的支持和认可，大多数业主都会按时缴交物业管理服务费。被告商铺位于广州市越秀区中山四路217号340铺，建筑面积为51.13平方米。2015年2月16日原告受委托管理该商场至今，被告以种种理由拖欠物业管理服务费和电费共计18172.8元，其中物业服务费18169.61元、电费3.19元。根据资料显示，广州市越秀区东鸣轩业主委员会与原告签订《东鸣轩商场物业服务合同》，约定由原告为被告广州市越秀区中山四路217号340铺所在的东鸣轩商场提供物业管理服务，被告应按月向原告交纳物业管理服务费。但是，被告自2018年1月起并未按约定及时交纳物业管理服务费。其拒交行为，在商场业主中产生了不良影响。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及其它相关法规规定，原告接受东鸣轩业主委员会的委托，对东鸣轩商场进行物业管理，原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的上述合同合法有效。根据合同各项条款约定，被告作为享受物业管理服务的受益人，接受了原告提供的物业管理服务，应当依照上述合同的约定支付物业管理费用。该合同对东鸣轩商场全体业主和物业使用人具有约束力。被告拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据建筑物区分所有权，业主有交纳物业管理费用的义务。被告不按期交纳物业管理费用，表面看似乎只是侵害了原告的合法权益，其实更重要的是损害了全体业主的合法权益，因为在物业管理费用中原告的利润仅占极少部分，更多的是维持建筑物正常使用的共用设备运行和维修保养费用。被告在过去的时间里，拖欠物业管理服务费，却照常享受原告提供的物业管理服务，另原告和商场其他业主被迫共同分担应由其承担的责任和义务。被告此等损人利己行为，违反了《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条和第八十三条的规定以及《东鸣轩商场物业服务合同》中相关约定，不但损害原告的合法权益，也损害商场绝大部份业主的整体利益，绝不应纵容姑息。综上所述，原告已按上述合同的约定履行了自己的义务，向东鸣轩商场提供了各项物业管理服务，为维护原告和商场其他业主的合法权益，原告请求人民法院依法判决被告承担起作为该商场一名业主应尽的义务和责任，向原告交纳及支付物业管理服务费、违约金等费用。被告没有作答辩。经审理查明：2015年7月18日，原告（为乙方、物业服务企业）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（为甲方、委托方）签订《东鸣轩商场物业服务合同》，其中内容为：甲乙双方就物业服务有关事宜，协商订立本合同。物业项目东鸣轩商场，商业，座落在广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼，建筑面积25357平方米。商场物业管理服务内容，商场共用区域的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防安全管理、装饰装修的管理、节日装饰布置等。物业服务期限为三年，自2015年2月16日至2018年2月15日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，已营业的商业物业执行以下1或2其中一种收费标准：1、物业服务费15元/平方米/月，公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电费另按实际产生数量分摊，商户自用水电费按计量表读数计收；2、物业服务费30元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。未营业的商业物业服务费20元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间订立交费约定的，业主应及时书面告知乙方。物业服务收费标准第二年在第一年的基础上递增3%，以此类推。业主应于每月10日前交纳当月物业服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。业主出租商铺的，由乙方直接向租户收取水电周转金。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。违约责任，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金；等。2020年4月10日，原告（甲方）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（乙方）签订《物业管理退场移交协议书》，其中内容为：甲方于2020年4月10日撤出东鸣轩小区，甲方不再对东鸣轩小区的相关物业管理事务承担任何责任。甲方向东鸣轩小区业主收取物业管理费、公摊水电费等截止至2020年4月10日。据原告提供的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市越秀区中山四路217号340房的权利人为被告，建筑面积为51.134平方米，规划用途为商业，登记时间为2012年10月8日。据原告提供的《东鸣轩物业服务中心340铺电费记录表》记载：涉案商铺2018年1月的电费为0.87元，2018年6月的电费为0.85元，2019年6月的电费为0.76元，2020年1月的电费为0.71元。本院认为：原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》合法有效，各方应恪守履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告要求被告支付物业管理费、电费合法有理，本院予以支持。因被告拖欠2018年1月1日至12月、2019年1月至12月、2020年1月1日至4月10日的物业管理费，原告诉请要求计付逾期付款的违约金，合法有理，本院予以支持。但原告要求按欠费每日千分之三的标准来计算违约金，且显属过高，依法应予调整，2019年8月20日前以参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起至实际付清物业管理费之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杜林英向原告广州天伦物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年4月10日的物业服务费（每月按建筑面积51.134平方米×13元/平方米/月=664.74元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杜林英向原告广州天伦物业管理有限公司支付2018年1月至2020年4月10日的电费3.19元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杜林英向原告广州天伦物业管理有限公司支付逾期给付2018年1月1日至2020年4月10日的物业服务费的违约金（逾期支付当月物业服务费的违约金从当月第11日起算，以同期欠付的金额为本金，2019年8月20日前按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起至实际付清物业管理费之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金以不超过欠付的物业服务费总额为限）；四、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取127元，由被告杜林英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十二月十五日书记员  陈佳璇