广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初6920号原告（反诉被告）：张萬，男，1989年5月4日出生，汉族，住址广东省肇庆市端州区西江北路富康新村C区××××。被告（反诉原告）：肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司，住所：广东省肇庆市××××××海伦堡花园37、38、39座39座首层27号商铺之一。法人代表：余海拥。原告（反诉被告）张萬与被告（反诉原告）肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张萬，被告（反诉原告）的法定代表人余海拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张萬向本院提出诉讼请求：1、判令被告肇庆市中恒通资讯顾问有限公司(林隐店)退还原告咨询购房信息时被要求交付给被告代保管的诚意金5000元，并自2020年9月4日起还清欠款之日止，按银行同期贷款支付欠款利息；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告张萬与被告肇庆市中恒通资讯顾问有限公司(林隐店)在咨询二手房交易过程中，原告在向被告了解某套楼房的售价时，被告要求原告在2020年8月30日签订了一份要约委托书并交付给被告5000元诚意金代保管，双方约定若无法达成购房合作，诚意金全额可退。8月31号被告公司员工高伟东告知原告房产业主不同意邀约交易价格。9月4日在依然无法达成购房合作的情况下原告通知被告去退回诚意金。被告公司经理文某答应退还诚意金，让原告带要约书过去退款。原告到达被告公司后被告公司人员文某各种推诿不予退款。后经过多次沟通无果，被告依然推读不进行退款。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼。被告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司答辩称：双方签订的邀约合同，约定不能撤销，不能因为原告个人不想要了就撤销合同，我方为此做了开大量工作，在签订合同之前也清楚向原告方说明如果原告中途不想买房，定金是不予退还的。被告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司提出反诉请求：1、要求反诉被告按委托书约定支付违约赔偿金(委托书合同价的3%)，即21000元整，并自2020年9月9日起按银行同期货款支付欠款利息且交付的购房定金5000元不给予退还。2、要求被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：2020年8月30日被告来到原告经营场所经原告工作人员介绍后看中了肇庆市壹品湖山花苑6幢1503房，随即与原告签订《购房要约委托书》，委托期至2020年9月9止，双方约定若委托期限截止后未能与物业所有权人达成协议的无息退还所交意向金，若与物业所有权人达成协议的，此意向金即成为定金，委托方不依约履行或放弃购买的，则不予退还且承担相应的违约责任，被告己清晰告知所签委托书相关义务和违约责任，所签订的《购房要约委托书》为双方真实意思表示。委托期内原告与物业所有权人己按约定达成协议，原告工作人员也及时通知被告履行约定，但被告却以各种理由推脱延迟签约时间最后不给予回应，违反了《中华人民共和国合同法》第一百零八条。微信均可证明物业所有权人也一直催促原告落实签约时间，委托期内被告以各种理由拒绝履行合同，由于被告的行为己构成违约，且严重影响了物业所有权人对原告的信任，鉴于原告促成交易己做了大量工作，包括带客看房、与物业所有权人达成约定及花时间与被告沟通等，根据《中华人民共国和国合同法》第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条原告要求被告按合同约定承担违约责任并承担本案所产生的相关费用。反诉被告答辩称：原告在与被告公司员工高伟东的沟通过程中，在了解房屋售价的时候，被告公司员工提出要交付诚意金才可向业主进行价格咨询。因为原告是第一次买房有很多不确定因素，因此一直向被告员工高伟东确认，在未与房屋业主达成交易之前均可无理由退还此诚意金。原告出于对该员工的信任，也为了表示自己的诚意交付了诚意金，并在原告公司员工高伟东的要求下签署了一份《要约委托书》，被告公司员工只向原告介绍了要约标准即委托书中的第一项内容。在签署的过程中原告要求将日期签署在9月4日止，被告员工提出签署到9月9日，并表示如无意向达成购房交易想退随时可以来退回，诚意金多一天少一天无影响。在8月30至9月4日上午被告告知原告的消息一直都是业主不愿意，觉得价格大低。在明确此前提的情况下原告在9月4日上午7点30分通知被告员工不用再咨询业主，我方前去退款。稍晚被告某经理电话沟通让我们带收据过去退款。9月4日约10时左右，原告按电话约定带收据及合同到被告店里退订金。在原告明确表示不用咨询，不用谈了，来退诚意金的情况下，被告某经理在已经明确了解到原告的意图后，以各种理由推诿不予以退还诚意金。一、在整个事件经过中，于理，原告是在被告方并未能取得业主出售承诺的时候提出解除合作要求，根据之前的沟通约定这是合情合理的。于法，《合同法》第四百一十条赋予当事人任意解除委托合同的权力，因此解除双方签署的委托书退回委托人的诚意金是合情合理合法的要求。二、有关于被告自行与业主达成承诺的论述中，被告是在原告巳告知其解除委托之后自行与业主达成协定的，原告不认可他们达成的协商，且有理由认定他们是假借订立合同，恶意磋商有违背诚实信用的原则，因此应该否定被告方的主张。三、在整个委托书的签订过程中被告方以诚意金随时可退为切入点误导原告签署委托书。被告提供的委托合同为格式合同，且并未尽到提示和说明的义务。因此委托合同的签署过程中涉嫌欺诈误导签署。格式合同中的第四条款，第五条款，故意加重委托方责任，排除委托方的主要权力，根据《合同法》第三十九条，第四十条，可以认定此条款均为无效条款。四、被告提供《购房要约委托书》副本件在与原告签署时并未加盖公章，被告在提交证据时擅自涂改加印公章涉嫌篡改证据，格式合同中的多项关键错别字都涉嫌规避被告方责任，被告不遵守法律、法规。综上被告方毫无诚信可言，且有欺诈之嫌，因此我方请求人民法院依法撤销原被告之前签订的《购房要约委托书》，驳回被告反诉中的所有要求。支持原告的诉求。本院经审理查明：2020年8月30日原告作为委托方与被告作为受托方签署一份《购房要约委托书》，主要约定，经受托方介绍及协助本人实地察看过肇庆市一品湖山6座1503房物业并有购买上述物业的意向，现委托受托方向上述物业的所有权人发出要约，委托如下：委托方以下列条件为准发出要约，建筑面积96平方米，购买价格70万元，物业状况装修房，交易税费个税1.5%，契税1.5%，受托方服务费1.5%；委托方自愿购买上述物业同意签订本委托书时支付5000元作为委托方的购房诚意金由受托方代保管，受托方严格依照上述要约条件尽力促成买卖，若受托方在2020年9月9日前未能与上述物业的所有权人达成交易协议，代保管的购房款诚意金应无息退还给委托方，一旦受托方与物业所有权人达成要约条件，受托方有权将诚意金转交给物业所有权人作为定金，即视为交易买卖成立；受托方按上述条件与上述物业所有权人取得承诺后，如委托方不依本要约履行或放购买上述物业，则委托方的定金不予退还，同时委托方另外须支付受托方违约赔偿金为本委托书合同价的3%作为赔偿；本委托为不可撒销之委托。在签署上述协议后，原告在当日依照被告指定的账户转款5千元作为上述合同所载的诚意金。2020年8月31日，被告方的员工通过微信与原告联系，称：“今早上我和业主沟通过，对方觉得价钱太低，现在房子已经还清房贷款，没有月供的压力，现在也不是很着急，而且73万元带装修也才七千六一平方，你看你们这边是不是能加多一点，我再跟他们沟通以下。”后在9月4日原告回称“我这边说不通，今天准备去退订了。因为现在已经是四五号了，如果他实在聊不动，本来我家里人也不同意，他那个应该也没什么好说的了，因为我们也准备去看其他的，所以你如果OK的话，我今天就把那个定金退回来。”当日，原告来到被告门店，被告员工继续与业主进行联系，并主张已经说服业主同意按照原告的要约价款出售房产。后在9月6日-10日被告员工多次在微信中向原告提出约时间签约，但把原告均无明确回应。原告认为其已经在2020年9月4日通知被告解除合同，被告应当退回诚意金；被告则认为原告没有依约购买房产，存在违约，诚意金不予退回且应当承担违约责任。双方为此出生本案纠纷。本院认为，本案为委托合同纠纷。对于原告是否有权解除对被告的委托问题，依照《购房要约委托书》约定，原告的委托事项是委托被告向物业业主发出要约，双方属于委托关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”该委托合同，原、被告双方均具有任意解除权，该权利属于法定权利，《购房要约委托书》约定本委托书不可撤销之委托，有悖法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《购房要约委托书》属于被告提供的格式条款，上述条款排除原告法定的委托合同解除权利，应认定无效，对双方均无约束力，原告有权随时解除该委托合同。其次，原告是否有权收回要约的问题，依照《中华人民共和国合同法》第十八条“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”及第十九条“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”的规定，结合原告委托被告向业主提出要约及被告方回复原告的协商过程，2020年8月31日，被告员工已经明确向原告表示业主认为报价过低的意思表示，一直到2020年9月4日原告前去被告门店要求退回诚意金之前，原告与业主之间一直未能达成合意，且原告在授权被告向业主发出邀约，各方并无明确约定原告确定了承诺期限或以其他形式明确了要约为不可撤销，在业主对原告的要约承诺之前，原告有权撤回要约。因原告在2020年9月4日通过微信向被告方明确要求退回诚意金且当日上门办理退款手续，其实际已经解除对于被告的委托，当然亦实际撤回其要约，被告自原告撤销委托后无权再向业主代表原告发出邀约及接受承诺，因此即使业主后续确实对原告的原要约作出承诺，被告亦无权要求履行。因此，原告向被告主张解除委托符合法律规定，本院予以支持，解除委托后被告与物业业主之间的商谈结果，被告无权要求原告按照《购房要约委托书》履行，因此其主张原告存在违约行为，依据不足，本院不予支持；但原告解除合同时，被告已经实际带其实地看房、向业主发出要约并与业主进行协商等行为，确实付出劳动，因此原告解除合同应当赔付被告因此遭受的损失，结合原告案涉房产价格及双方对于受托方服务费及诚意金的约定，本院酌定原告应当支付的损失费用为2500元，则被告应当向原告返还的费用为2500元。本诉原告、反诉原告双方超过上述数额的诉请，本院均不予支持。被告至今未能返还款项给原告，确实对其造成资金占用损失，本院确定以未付款项为基数按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率自2020年9月4日起计至清偿日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二十六条第二项、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还诚意金2500元并支付利息以未付款项为基数按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率自2020年9月4日起计至清偿日止；二、驳回原告张萬的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取25元（原告张萬已预交），由被告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司负担，在本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告；反诉受理费225元（反诉原告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司已预交），由反诉被告张萬负担25元，在本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，反诉原告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  张伟强二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈主航