北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1111号原告：柳朝煌，男，1971年10月16日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：于宏志，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，北京市中银律师事务所律师。被告：郭军，男，1972年3月18日出生，汉族，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：郭志宗（郭军之弟），住甘肃省陇西县。第三人：李广利，男，1977年1月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区尼勒克县。委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。原告柳朝煌与被告郭军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，因李广利与本案具有法律上的利害关系，本院依法通知李广利作为第三人参加本案诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告柳朝煌的委托诉讼代理人于宏志、王婷、被告郭军的委托诉讼代理人郭志宗、第三人李广利的委托诉讼代理人赵京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳朝煌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2014年3月7日签订的《二手房买卖协议书》；2.判令被告向原告返还购房款1817240元；3.判令被告向原告赔偿资金占用期间的利息损失，按照银行同期贷款利率以1517240元为基数自2016年1月16日起算，以300000元为基数自2016年5月26日起算，计算至购房款全部返还之日止（暂计至2019年11月30日的利息共计334363.75元）；4.判令被告向原告赔偿购房费用损失共计78642.56元。事实和理由：2012年12月26日，原告（甲方）与北京大成律师事务所（乙方，以下简称大成律所）签订《专项法律服务协议》，乙方的负责律师即为被告郭军。协议约定，乙方指派律师郭军为原告购买北京市黄寺大街X号德胜置业X号楼北广家园X单元X室（由于该楼的房号没有标记第四层，所以该房屋实际应为1101室）提供法律服务。原告应向大成律所交付购房款共计523万元，大成律所负责将房屋产权过户至原告名下。《专项法律服务协议》签订后，原告向大成律所支付了以下购房款，1.2012年12月27日支付定金5万元；2.2013年1月15日支付204.97万元（郭军代收）；3.2013年9月8日支付52.30万元（郭军代收）；4.2013年12月2日支付1090060.93元（原告按被告的要求支付给房屋的债权人北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行的贷款还款专用账户，郭军已手写确认该款项属于购房款的一部分）前述四笔款项共计3712760.93元。后因房屋的购买事宜产生纠纷，郭军代表大成律所无法按约定完成协助原告取得房屋产权的义务，大成律所于2013年7月31日通过书面调查表的形式向原告调查了相关购房与付款的情况。之后，大成律所的负责律师郭军，又于2014年3月7日要求原告签订一份《二手房买卖协议书》，承诺会以二手房买卖的形式继续向原告完成过户手续，将房屋过户至原告名下。《二手房买卖协议书》签订后，原告按照被告要求继续支付了以下两笔购房款，1.2016年1月15日支付1517240元；2.2016年5月25日支付30万元，前述两笔款项共计1817240元。除以上全部购房款外，原告还按照被告的要求支付了房屋的相关费用，1.2013年12月9日支付房屋所涉另案的执行费16376元（执行案号2009执字第897号，即债权人北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行向通州法院申请执行一案）；2.2014年1月14日支付了房屋的专项维修资金40779元；3.2016年6月28日支付了房屋的物业费13357.44元，供暖费4174.20元，装修管理费及出入证工本1133.12元，装修押金及出入证押金2822.80元。前述各项费用共计78642.56元。原告已经按照被告的要求支付了房屋的全部购房款和相关购房费用，已经完成了协议约定的支付义务。但是大成律所和被告却没有完成合同约定的为原告取得房屋产权的义务，该房屋于2017年8月15日已经被案外人张磊取得所有权。后来原告才得知，被告根本没有取得房屋产权人李广利委托其出卖房屋的授权，其在《二手房买卖协议书》上的签字行为属于无权处分行为。鉴于大成律所与被告的违约行为，原告曾于2018年8月6日依据《专项法律服务协议》约定的仲裁条款向北京仲裁委员会申请仲裁，仲裁庭于2019年2月20日作出（2019）京仲裁字第0088号裁决书。裁决书认定，除直接支付给大成律所的5万元外，由被告郭军代管的购房款有3612760.93元，所以最终裁决大成律所向原告返还定金及购房款共计3662760.93元，并以此数额为基数，按银行同期贷款利率，自款项支付次日起至实际还清之日止向原告支付利息。至于剩余的购房款1817240元及房屋费用78642.56元，仲裁庭认为，由于这些款项发生在大成律所因房屋发生纠纷向原告进行调查之后，原告应当知悉继续支付款项存在风险，却仍继续按郭军的要求支付，所以大成律所对该部分钱款不承担责任，告知原告可以通过其他途径另行解决。因此，原告对剩余的购房款和利息、购房费用损失只能另行向被告主张权利。被告的根本违约行为致使原告无法实现合同目的，且合同在事实上已经无法继续履行，所以《二手房买卖协议书》应予以解除。合同解除后，被告应向原告返还已收取的购房款，并赔偿原告利息损失和相关购房费用损失。郭军辩称，原告将款项直接付给李广利账户上，安排李广利入住后，装修过程中李广利强行抢走了房屋，涉案协议约定仲裁，并且和大成律师事务所仲裁时把成本费用都拿走了，没有一分钱损失，郭军认为李广利是受益者，原告应当找大成律师事务所或者李广利。本案主体不适格，原告应起诉大成律师事务所，不应起诉郭军。原告和大成律师事务所签订的法律服务协议，应起诉大成律师事务所，或者起诉李广利。对于原告提出的赔偿的请求郭军认为是合理的，但也不应要求郭军赔偿，应找大成律师事务所或者李广利。《二手房买卖协议书》是郭军作为李广利的代理人与原告签订的。不同意原告要求返还购房款、支付利息的诉讼请求。李广利述称，李广利与郭军之间没有任何法律关系，郭军也好还是大成律师事务所也好，将李广利名下房屋出售没有获得李广利任何确认和认可，在仲裁裁决书中也提到了，法院一审和二审以及再审和检察院抗诉都已经确认李广利与郭军或鼎韵公司之间不存在合同关系，郭军或大成律师事务所或鼎韵公司将房屋出售给原告，第三人是不知情的。代理人提到原告将其中的一笔款项直接通过执行局付款的方式进行付款，李广利通过查询执行局档案发现有付款，但付款也不是征得李广利同意的，对于付款事实认可。原告诉讼请求与李广利无关，李广利不同意出售房屋，180万元中对于执行局还款认可，其他款项不认可，房子不是李广利卖的，迟延利息损失不应该由李广利承担，购房损失也不应该由李广利承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月26日，柳朝煌与案外人北京市大成律师事务所（以下简称律师事务所）签订《专项法律服务协议》，约定就柳朝煌取得存在债权债务纠纷、即将被法院处置的目标房产所有权相关事宜，柳朝煌委托律师事务所提供专项服务。签订日期2014年3月7日的《二手房买卖协议书》，内容为：“卖方李广利，委托代理人郭军；买方柳朝煌。买方柳朝煌2012年12月26日，就购买北京市西城区黄寺大街X号院X号楼北广家园X单元中的X室（以下简称房产，且与实际房屋1101室为同一房产），与北京大成律师事务所签订了《专项法律服务协议》（以下简称协议）。协议明确了房屋房款总额、交付期限及责任和义务等相关条款，且在房产产权尚未过户至本人名下的情况下，本人已按照协议要求的房款金额及期限，向指定的监管账户汇付了购房款。买方因大成律师事务所至今未能按裁定过户方式取得房产，自愿不再要求按照协议约定的裁定过户方式取得房屋，愿意以二手房买卖形式购买该房屋，且买方具备在北京市购买房屋的资格，同意按照北京市二手房交易的流程办理所购房产的产权过户，并将承担由此产生的买方和卖方所应缴纳的所有税费。卖方在取得该套房屋的一手房屋产权证后立即会同委托代理人开始为买方办理该房产的二手房过户手续，并将房屋过户至买方名下。”落款卖方签字处有郭军签名；买方签字处有柳朝煌签名。柳朝煌出示的《人民法院诉讼收费专用票据》显示：交款人李广利，金额16376元。柳朝煌称此款为其支付，诉讼中，李广利表示同意负担此款项。柳朝煌出示的《北京市住宅专项维修资金专用收据》显示：日期2014年1月14日，付款单位李广利，住宅坐落北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X单元X室，维修资金金额40779元。柳朝煌称此款为其支付。柳朝煌出示的《收据》四张显示：2016年6月28日，北京亿恒德源物业管理有限公司西城分公司收到2016年1月1日至2017年12月31日物业费13357.44元、代收供暖费4174.20元、装修管理费及出入证工本费1133.12元、装修押金及出入证押金2822.80元。柳朝煌称此款为其支付。登记时间2014年5月30日的X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上记载：房屋坐落西城区黄寺大街26号院2号楼11层北单元1101号，房屋所有权人李广利。2016年1月15日，柳朝煌以建设银行账户向郭军账户转账支付1517240元；2016年5月25日，柳朝煌以建设银行账户向郭军账户转账支付30万元。2018年8月13日，北京仲裁委员会受理申请人柳朝煌与被申请人北京大成律师事务所合同纠纷案，柳朝煌的仲裁请求为：1.被申请人返还申请人购房款553万元；2.被申请人赔偿可得利益损失共420万元，包括上列购房款的利息和房屋差价损失，其中的利息部分按照银行同期贷款利率自2012年12月27日起分六笔计算，计至实际支付之日止，暂计至2018年9月30日合计为1544288.88元；3.被申请人支付各项实际损失共78642.56元（含执行费16376元，专项维修资金40779元，物业费13357.44元，代收供暖费4174.20元，装修管理费1133.12元，装修押金2822.80元）；4.被申请人支付律师费10万元。仲裁庭经审理认为，《二手房买卖协议书》不是该案合同的补充协议，而是该案合同之外的另一合同，申请人与郭军之间有关2014年3月7日以后的款项支付而发生的争议，申请人可通过其他途径另行解决。2019年2月20日，北京仲裁委员会作出（2019）京仲裁字第0088号裁决：“（一）被申请人向申请人返还定金及购房款3662760.93元；（二）被申请人向申请人支付截止至2018年9月30日的利息1126954.77元，并自2018年10月1日起以3662760.93元为基数，按照同期人民银行贷款利息的标准，向申请人支付直至上述款项实际付清之日止的利息；（三）被申请人向申请人支付律师费5万元；（四）驳回申请人的其他仲裁请求。”本案诉讼中，郭军出示的（2007）昌证字第2580号《委托书公证书》内容为：“兹证明委托人李广利（男，一九七七年一月十四日出生，现住新疆尼勒克县XXXXXX，身份证编号：XXX）于二○○七年七月十八日来到我处，当我的面，在前面的《委托书》上签名。”落款内容为“中华人民共和国新疆维吾尔自治区昌吉市公证处，二○○七年七月十八日”，印章内容为“昌吉市公证处”。该公证书所附《委托书》内容为：“委托人：李广利，男，一九七七年一月十四日出生，现住新疆尼勒克县XXXXXX，身份证编号：XXX。受托人：李紫雁，女，一九六九年八月七日出生，现住北京市海淀区XXXXXX，身份证号：XXX。委托事项：本人李广利因工作和生活原因不能亲自办理名下的位于北京市西城区黄寺大街北广家园X号楼X单元1101室房屋的解除银行按揭贷款、领取房产证原件、解除抵押登记及该房产过户事宜。现特委托李紫雁为我的全权代理人，并办理如下事项……。委托人李广利，二零零七年七月十八日。”本案诉讼中，郭军出示的（2013）京国立内证字第2211号《公证书》内容为：“申请人：李紫雁，女，一九六九年八月七日出生，公民身份号码：XXX。公证事项：签名。兹证明李紫雁于二○一三年三月一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《转委托书》上签名。”落款内容为“中华人民共和国国立公证处，二○一三年三月四日。”该公证书所附《转委托书》内容为：“转委托人：李紫雁，性别：女，1969年8月7号，公民身份号码：XXX。委托人：李广利，男，1977年1月14日出生，公民身份号码：XXX。受托人：郭军，性别：男，1972年3月18日出生，公民身份号码：XXX。委托人李广利于2007年7月18日在新疆维吾尔自治区昌吉市公证处办理了（2007）昌证字第2580号公证书，委托人在该公证书中委托我办理北京市西城区黄寺大街北广家园X号楼X单元1101号房屋的如下事项……。我对上述事项有转委托的权利。现因我事务繁忙，故将上述李广利委托我代为办理的事项全部转委托本委托书的受托人郭军代为办理。”郭军以上述《委托书公证书》及转《委托书公证书》作为其主张的证据，李广利对《委托书公证书》提出异议，并向本院申请调取新疆维吾尔自治区昌吉市公证处（2007）昌证字第2580号公证书的公证档案。2020年10月30日，新疆维吾尔自治区昌吉市公证处（以下简称昌吉公证处）致本院《回复函》，内容为：“我处于二○二○年十月二十九日收到你院寄送的（2020）京0102民初1111号《协助调查通知书》。根据《协助调查通知书》中的内容，我处调阅了（2007）昌证字第2580号公证档案。现就我处调阅的（2007）昌证字第2580号《委托公证书》的情况向贵院予以回复：委托人为李广利（男，公民身份号码：XXX），受托人为马群英（女，公民身份号码：XXX），申办公证日期：2007年7月18日，出具公证书日期：2007年7月18日，承办公证员：李志磊。附：公证案件材料壹份（贰张）。”上述昌吉公证处《回复函》所附“公证案件材料壹份（贰张）”为《委托书》及《委托书公证书》，其中，《委托书》内容为：“委托人：李广利，男，一九七七年一月十四日出生，现住新疆尼勒克县XXXXXX，身份证编号：XXX。受托人：马群英，女，一九八一年十月七日出生，现住北京市顺义区XXXXXX，身份证号：XXX。委托事项：本人李广利因工作和生活原因不能亲自办理名下的位于北京市西城区黄寺大街北广家园X号楼X单元1101室房屋的解除银行按揭贷款、领取房产证原件、解除抵押登记及该房产过户事宜。现特委托马群英为我的全权代理人，并办理如下事项……。受托人有转委托权。委托期限：自上述事项办完为止。委托人：李广利；二零零七年七月十八日。”《委托书公证书》内容为：“（2007）昌证字第2580号。兹证明委托人李广利（男，一九七七年一月十四日出生，现住新疆尼勒克县XXXXXX，身份证编号：XXX）于二○○七年七月十八日来到我处，当我的面，在前面的《委托书》上签名。中华人民共和国新疆维吾尔自治区昌吉市公证处，二○○七年七月十八日。”本院认为，郭军在案涉《二手房买卖协议书》中的身份为本案争议焦点。柳朝煌认为郭军是出卖人，郭军主张为代理人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。郭军向本院出示《委托书公证书》及转《委托书公证书》以证明其主张成立。经本院向昌吉公证处核实，郭军所持（2007）昌证字第2580号《委托书公证书》（以下简称郭军所持公证书）与昌吉公证处（2007）昌证字第2580号公证档案存档的（2007）昌证字第2580号《委托书公证书》（以下简称公证处提供公证书）内容不一致，鉴于昌吉公证处是（2007）昌证字第2580号《委托书公证书》的出具机构，故就（2007）昌证字第2580号《委托书公证书》所载内容，本院以公证处提供公证书确定。公证处提供公证书中就案涉房屋相关事项的委托人为李广利，受托人为马群英。郭军在本案主张其以李广利代理人身份与柳朝煌签订《二手房买卖协议书》所持转《委托书公证书》的转委托人并非马群英，故郭军属无权代理，现李广利未予追认，《二手房买卖协议书》对李广利不发生效力，由郭军承担责任。《二手房买卖协议书》不成立，故无须解除，对柳朝煌要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。郭军应将收取的购房款返还柳朝煌，占用资金期间造成柳朝煌利息损失，郭军应予赔偿。柳朝煌为履行《二手房买卖协议书》支出的维修资金40779元、物业费13357.44元、代收供暖费4174.20元、装修管理费及出入证工本费1133.12元、装修押金及出入证押金2822.80元，属因郭军无权代理致合同不成立造成的损失，郭军应予赔偿。柳朝煌在本案虽未向李广利提出诉讼请求，但鉴于诉讼中李广利同意向柳朝煌给付另案诉讼费用16376元，意思表示真实，本院准许。综上所述，对柳朝煌要求返还购房款、偿付利息、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，郭军返还柳朝煌购房款1817240元；二、本判决生效之日起五日内，郭军偿付柳朝煌利息（自二○一六年一月十六日起，至二○一六年五月二十五日止，以1517240元为基数，自二○一六年五月二十六日起，至二○一九年八月十九日止，以1817240元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起，至本判决生效之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本判决生效之日起五日内，郭军赔偿柳朝煌62266.56元；四、本判决生效之日起五日内，李广利给付柳朝煌16376元；五、驳回柳朝煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24641.97元，由郭军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈欢