重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初25799号原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号（汇景苑），统一社会信用代码91500107683921916B。法定代表人：杨三，董事长。委托诉讼代理人：季泽林，男，该公司工作人员。被告：刘兆奎，男，1954年6月9日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆市仁德物业管理有限公司（以下简称仁德物业公司）与被告刘兆奎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仁德物业公司的委托诉讼代理人季泽林及被告刘兆奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘兆奎支付2016年5月1日至2020年6月30日的物业服务费3770元；2、判令被告刘兆奎支付2016年5月1日至2020年6月30日的公摊费300元；3、判令被告刘兆奎支付逾期缴费违约金1000元（以当月欠付物业费为基数，从2016年6月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍累加计算）。事实及理由：2011年12月20日，我司与案外人重庆望江工业有限公司（以下简称望江工业公司）、四川正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源房地产公司）订立了为期2年的《前期物业服务合同》，并从2011年10月30日服务至今。我司按照约定为案涉小区提供了保安、保洁、水电设施、地下地上管网等管理及维修服务工作，履行了合同约定的义务。刘兆奎无故不缴纳物业服务费，经我司书面催收未果。为维护自身合法权益，现诉至法院。被告刘兆奎辩称，一、对欠费的时间段无异议，之前是按照0.8元每平米缴纳的物业费。二、仁德物业公司应当公开公示其营业执照、小区建筑区域总平面图、管理人员是否都持有上岗证及持证上岗、小区的管理规约、服务人员的基本情况、职责分工及联系方式、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、物业服务标准及收费项目、收费依据及标准、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、安全生产应急预案及小区公共区域公共部位公共设施设备的收益明细、养护记录、年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况、配套设施和地下管网的工程竣工图、竣工验收的资料、小区停车管理方案、人员配置、建筑物区划车位及车库的处分情况、物业公司对业主满意度调查表、满意度明细、相关部门检查合格准许使用的文件、公共区域绿化部位的养护记录、楼体外墙及楼顶防水的养护记录、物业公司服务用房的使用情况等。综上，仁德物业公司未公开前述资料，我不应支付物业费及其他相关费用。本院经审理查明，2011年12月21日，望江工业公司（甲方）、正源房地产公司（甲方）与仁德物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：本合同所指物业是由望江工业公司和正源房地产公司联建，望江工业公司负责山涧水岸小区住宅的前期物业及正源房地产公司负责山涧水岸商业及车库的前期物业；甲方通过招标方式选聘乙方就山涧水岸小区实施本物业区域的物业管理服务；物业服务的内容主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部分（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的通路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通秩序维护与车辆停放的管理，协助做好物业管理公共区域内的公共秩序维护工作，物业档案资料管理，装修管理，物业服务费和本合同规定的其他费用的收取，与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理，法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业服务费的收费标准（按建筑面积计算）住宅物业费（三楼以上含三楼）为0.8元/月▪平方米，住宅物业费（一楼二楼）为0.6元/月▪平方米，商业物业为1.6元/月▪平方米，车位物业为50元/月▪个车位，住宅物业改为办公的按住宅物业的2倍计收物业服务费，住宅改为商业的按住宅物业的3倍计收物业服务费，公共能耗费据实分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收滞纳金；乙方利用属于全体业主共用部位、共有设备设施进行经营（如设置商业广告招牌），应当征得甲方的同意，所得收益（扣除管理等成本后）归小区业主，该类收益，原则上用于小区公共建设、社区文化建设、开展业主娱乐活动等，在小区业主委员会未成立前，由乙方每月向甲方报告收益情况，甲方有权对乙方的收益报告进行查实；本合同为前期合同，期限为2年，自2011年10月30日起至2013年10月29日止；在山涧水岸业主委员会未成立前，按该合同时限执行，业主委员会成立时起，该合同自动作废，乙方将与业主委员会签订正式的《物业服务合同》，如在该合同到期而业委会没有成立时，合同顺延。2020年5月28日，重庆市江北区郭家沱山涧水岸社区出具《情况说明》，主要载明，仁德物业公司于2011年通过公开招标方式，于2011年12月20日与望江工业公司、正源房地产公司签订《前期物业服务合同》，合同期限2011年10月30日至2013年10月29日，合同到期后延续小区物业服务（事实物业服务）至今。在整个物业服务期间内，仁德物业公司严格按照合同标准提供质价相符或提供超值物业服务（小区电梯房物业费单价：1、2楼按0.6元/月▪平方米，3楼以上0.8元/月▪平方米）。多年来的物业服务工作总体良好，得到大多数业主的认同、支持，业主多次赠送感谢锦旗等，收费率多年达93%以上。仁德物业山涧水岸小区客服中心按公司要求对小区欠费业主每月均进行电话、入户上门催收物业服务费，并在欠费业主门上、小区公示栏张贴催费通知。仁德物业公司为涉讼小区提供了物业服务，刘兆奎系该小区6号25-4住宅房屋业主，建筑面积为94.3平方米。刘兆奎缴纳了截至2016年5月31日的物业服务费、公摊费，之后未再缴纳物业服务费、公摊费。2020年7月13日，仁德物业公司向刘兆奎寄送《律师函》，催收其欠缴的自2016年5月1日至2020年6月30日期间产生的物业费3770元、公摊费250元。仁德物业公司举示的《专用收款收据》显示，高层住宅公共能耗费即公摊费为每月5元，其庭审中陈述每月公摊费为5元。庭审中，刘兆奎举示了视频录像，拟证明小区保安在工作时间睡觉，小区车辆乱停乱放，影响了消防通道的通畅，并陈述小区监控分辨度不高，有时看不清画面。上述事实，有《前期物业服务合同》、《情况说明》、《重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果》、《电梯维护保养合同书》、《化粪池维护托管服务合同》、《项目合同》、《消防通道整改通知书》、《安全通道整改通知书》、《山涧水岸控制室主板维修的函》、《关于望江山涧水岸消防报警系统故障维修的函》、《消防系统整改报价》、《重庆市建筑消防设施首次维护保养报告》、《重庆市建筑消防设施维护保养报告》、《建筑消防设施维护保养合同》、《装修整改通知单》、《报案巡逻签到表》、《报事、报修登记表》、仁德物业公司工作人员服务工作照片、《专用收款收据》、山涧水岸公共收益公示照片、《关于郭家沱街道山涧水岸小区公共收益公示及使用办法的通知》、《关于山涧水岸小区公共地面停车管理试行办法的公告》、《物业服务情况说明》、《律师函》、国内挂号信函收据及当事人陈述在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。本院认为，仁德物业公司营业执照显示其经营范围包括物业管理，其与山涧水岸小区开发企业望江工业公司、正源房地产公司签订的《前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对该小区全体业主具有约束力。前述合同期限届满后，仁德物业公司为涉讼小区提供物业服务至今，郭家沱山涧水岸社区对此出具了《情况说明》，本院对此予以确认。刘兆奎作为涉诉小区的业主，应依约交纳物业服务费等相关费用。对于刘兆奎陈述的仁德物业公司应当公开公示相应的资料，本院认为，仁德物业公司在小区公示栏公示了相应的公共收费明细，保障了业主对公共收益情况的知情权，其余资料是否需要公示，法律对此并无明确规定，《前期物业服务合同》对此也无明确约定。本院认为，刘兆奎以此为由拒绝缴纳物业费及公摊费的抗辩意见，不能成立。对于仁德物业公司是否按约履行了物业服务义务，仁德物业公司举示了《电梯维护保养合同书》、《化粪池维护托管服务合同》、《项目合同》、《消防通道整改通知书》、《安全通道整改通知书》、《山涧水岸控制室主板维修的函》、《关于望江山涧水岸消防报警系统故障维修的函》、《消防系统整改报价》、《重庆市建筑消防设施首次维护保养报告》、《重庆市建筑消防设施维护保养报告》、《建筑消防设施维护保养合同》、《装修整改通知单》、《报案巡逻签到表》、《报事、报修登记表》、仁德物业公司工作人员服务工作照片等证据予以证明。本院认为，仁德物业公司举示的前述证据能够证明其履行了物业服务义务，刘兆奎举示的视频录像不足以推翻仁德物业公司前述证据的证明结果，故本院对刘兆奎的该辩称意见不予采纳。2016年5月1日起，刘兆奎未缴纳物业费及公摊费，已构成违约。现，仁德物业公司要求刘兆奎支付截至2020年6月30日的欠付物业服务费3770元，该金额未超出合同约定，本院予以支持。对于欠付的截至2020年6月30日的公摊费金额，根据仁德物业公司举示的证据及陈述意见，本院计算得出，前述期间的公摊费金额应为250元，故本院在此金额范围内予以支持。对于仁德物业公司的违约金请求，因其举示的证据无法表明其已全面充分地提供了物业服务，故对仁德物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘兆奎于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2016年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3770元；被告刘兆奎于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司2016年5月1日至2020年6月30日期间的公摊费250元；三、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘兆奎负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 韶二〇二〇年十二月三十日法官助理  段静强书 记 员  彭俊豪