北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5781号原告（反诉被告）：朱剑伟，女，1974年1月30日出生，汉族，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法定代表人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张恒宇（单位推荐），男，1981年12月30日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李琳琳，女，1991年11月17日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈利，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思，北京市智远律师事务所律师。原告（反诉被告）朱剑伟诉被告（反诉原告）李琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱剑伟的委托诉讼代理人张恒宇，被告李琳琳及其委托诉讼代理人陈利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱剑伟向本院提出诉讼请求：1、判令双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，并迁走营业执照；2、判令被告给付我方租金121400元；3、自2020年7月1日起至被告迁走营业执照注册地址之日止，被告给付我方占有使用费，按照18333元每月计算；4、判令被告给付我方违约金56666元；5、判令被告向原告支付水费612元、供暖费6942.57元（供暖期间：2019年11月15日至2020年3月15日）、物业费3651.55元（物业费期间：2020年1月至2020年7月李琳琳承担部分）；6、诉讼费由被告承担。事实与理由，原被告双方于2017年5月8日签订了合同编号：1004997的《北京市房屋租赁合同》：包含特别告知、北京市房屋租赁合同（以下简称租赁合同）、房屋交割清单。租赁合同约定：原告将坐落于北京市房山区长阳镇祥云街×××号院×××号楼×××层×××房屋出租给被告，建筑面积252.6平方米，租期为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金标准为18333元/月，按季支付，被告应提前15日预付下一周期租金及相关费用，押金18000元整。2020年1月15日被告应向原告支付下一季度租金，被告却迟迟未支付，经原告催促，双方于2020年4月23日因被告迟延支付租金的行为进行磋商并签署了补充协议，补充协议约定被告应于2020年4月27日前向原告支付拖欠的房屋租金54900元整，被告至今未予支付，被告已根本违约。被告拒不支付房租，同时又不与原告办理退租手续，既不交还涉案房屋钥匙等相关物件，也不履行合同义务，导致原告无法控制涉案房屋的使用，也无法收缴租金，给原告带来巨大的损失，原告认为：原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告依据租赁合同及补充协议的约定将被告诉至法院，请求法院依法判决。李琳琳辩称：不同意原告的诉讼请求。供暖费按照实际占有使用天数同意给付，其他诉讼请求我方均不同意承担。理由如下：原告作为房屋出租人且作为房地产经纪的投资人及实际控制人，对什么样的房屋是合法出租，什么样的房屋是不允许出租是知晓的。本案中原告向被告提供的出租屋，属于法律明确规定不允许出租的违法建筑，所以原被告之间所达成的房屋租赁合同无效，该无效为自始无效。所以原告基于无效的合同主张房屋租金、违约金等相关请求没有事实及法律依据。对于被告实际占有房屋期间的占有使用费，我方同意承担。原告在2020年5月9日单方将涉案房屋收回，更换门锁，视为原告已经收回了提供给被告的房屋。关于营业执照迁出问题，营业执照并没有注册在涉案房屋中，该营业执照实际登记为108-1。是该房屋一层的地址，并未显示二层夹层的地址。所以营业执照的注册与租赁物的地址无关。2020年春节期间，国家受疫情影响，该种不可抗力直接导致被告所占有的房屋无法实现其使用目的，被告所经营项目为现场培训，受建委的明文规定，疫情期间不允许开课。所以在2020年2月至同年4月期间，被告向原告协商租金减免事宜并考虑房屋为非法出租情况，争议并未实际解决，2020年5月初原告单方强行收回房屋。我方不存在违反约定的情况。至于疫情期间的占用使用费用，请求人民法院根据不可抗力和行业特殊情况予以合理化酌定。李琳琳向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原被告签署的《北京市房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告50%的装修损失215550元，判令反诉被告退还押金18000元；3、诉讼费由原告承担。事实及理由：原被告于2017年5月8日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由李琳琳承租朱剑伟位于北京市房山区长阳镇祥云街×××号院×××号楼×××层×××的房屋（实际为一层商铺隔断的夹层，之前没给过房本复印件）。2018年李琳琳办理公司地址变更时得知朱剑伟提供的租赁房屋（夹层）不具备建设工程规划许可证，只是出租人自己隔出来一层（毛坯），朱剑伟将未取得建设工程规划许可证且具有严重安全隐患的违章建筑出租给我方经营使用，未尽到出租人提供合法使用租赁房屋的义务。出租人与承租人订立的上述租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李琳琳对租赁房屋进行了装修，共花费431100元。就赔偿事宜双方未能达成一致意见，特提出反诉，望贵院判如所请。朱剑伟辩称：一、原被告签署的《北京市房屋租赁合同》合法有效。本案涉案房产具有北京市国土资源局颁发的房屋产权证；反诉人未能提供充分证据证明答辩人出租房屋系违章建筑，涉案房屋及交易事项无导致合同无效、可撤销的法定事由。二、反诉人作为北京亨嘉智慧文化有限公司（下称：“亨嘉公司”）法定代表人期间于2018年2月9日将亨嘉公司注册地址变更至涉案房屋地址，说明涉案房屋合法性被工商行政管理机关认可。此外，反诉人在租赁时对涉案租赁房屋的情况是知情的且愿意按照租赁合同继续履行。与此同时，反诉人已经以其行为按照北京市房屋租赁合同的条件事实履行完毕且在长达3年的租赁期限内没有就涉案租赁房屋问题向答辩人主张过异议。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”据此，即使北京市房屋租赁合同被认定为无效，反诉人仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。据此，反诉人在租赁期限届满后，无权向出租人主张装饰装修费。反诉人未经出租人书面同意，擅自装修的，其更无权向出租人主张装饰装修费。五、反诉人主张的装修信赖利益损失不应超出履行利益，反诉人反诉《北京市房屋租赁合同》无效时，合同租赁期限已届满。反诉人已实际按照合同使用了涉案房屋，且至今尚未交接返还房屋。因此，反诉人无任何信赖利益损失和实际损失。其主张赔偿装修费损失没有事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2017年5月8日，朱剑伟（出租人，甲方）与李琳琳（承租人，乙方）、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况：1、房屋坐落于北京市房山区长阳街道办事处（乡镇）祥云街×××号院×××号楼×××层×××，建筑面积252.6平方米。二、房屋租赁情况及登记备案情况：乙方租赁用途商业办公。三、租赁期限：1、房屋租赁期自2017年7月1日至2020年6月30日，共计3年，甲方应于2017年5月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。2、乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。四、租金及押金：1、租金标准18333元/月，租金总计人民币220000元整，支付方式为转帐支票按季支付，乙方应提前15日，预付下一周期房屋租金及相关费用。2、押金人民币18000元。交于甲方保存，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。若押金不足抵补乙方拖欠的，除不退押金外，乙方还应负责补齐。……九、合同解除：1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）延迟交付房屋达3日的。（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达3日的。（2）欠缴各项费用达200元的。（3）擅自改变房屋用途的。（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，（5）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。（6）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（7）擅自将房屋转租给第三人的。十、违约责任：1、甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。乙方第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，守约方同时可追究违约方的相应经济损失（甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿）。2、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未到期的租金。3、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。4、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。合同还约定了其他内容。双方签订合同后，朱剑伟向李琳琳交付了房屋。李琳琳向朱剑伟交付了押金18000元。本案审理过程中，双方确认租赁房屋的位置为房山区长阳镇祥云街×××号院×××号楼×××层×××楼上夹层，该夹层为朱剑伟自行搭建，以毛坯状态交付李琳琳，后李琳琳对涉案房屋进行了装修。2020年4月23日，朱剑伟（甲方，出租人）与李琳琳（乙方，承租人）签订了《北京市房屋租赁合同》补充协议，约定：甲乙双方于2017年5月8日签署合同编号1004997《北京市房屋租赁合同》，具体租赁事宜参见合同约定。基于乙方多次延迟支付租金，在乙方已然违约的前提下，现甲乙双方就原租赁合同的履行作出如下补充条款，以资双方共同遵守：一、乙方承诺于2020年4月27日前支付拖欠甲方的租金共计54900元整，该拖欠租金所属租期为自2020年2月1日起至2020年4月30日止，乙方逾期未支付的，按照违约金100元/日向甲方承担违约责任；二、因乙方延迟支付租金且已违约的前提下，乙方同意自本协议签署之日起，甲方有权寻找新的租客，甲方可以就该租赁房屋进行带看，乙方随时配合甲方，如果甲方成功找到新的承租人并签订租赁合同的，乙方立即搬离该租赁房屋并按实际使用期间依照合同约定支付房屋租金、在10日内迁走营业执照；三、本补充协议甲乙双方必须遵守，一方违反的，另一方有权立即解除合同，违约方向守约方承担贰万元的违约金。四、本补充协议签订后，是原合同不可分割的部分，本补充条款与原合同相冲突的，以本补充协议为准。2020年5月9日，朱剑伟将诉争房屋更换了门锁。本案中，朱剑伟要求李琳琳支付租金的期间为2019年1月1日至2019年3月31日租金29900元，2020年2月1日起至2020年4月30日租金54900元，2020年5月1日至2020年6月30日租金36600元。李琳琳表示2020年1月31日前的租金均已给付完毕，2020年2月1日起涉疫情了，2020年5月9日朱剑伟收回了涉案房屋，2020年5月9日后就不存在租金问题了。为了证明交纳租金情况李琳琳向本院提交了2018年12月13日分两笔转帐11000元及2019年1月16日转账18000元的记录。朱剑伟表示该笔租金收到了，但李琳琳提交的证据是其交纳2018年第四季度的租金，2019年1月到3月李琳琳应缴纳租金共计54900元，李琳琳仅缴纳了25000元，还有29900元租金没有交纳。本院审理过程中，李琳琳未向本院提交租赁期间已交纳全部租金的证据。本案审理过程中，双方确认李琳琳应支付的供暖费为6942.57元，电费612元，物业费2600元。李琳琳向本院提交了2017年4月27日其与北京晟达万嘉装饰工程有限公司签订的装修合同、北京晟达万嘉装饰工程有限公司出具的收据3张、惠众邦（北京）装饰材料有限公司出具的收据3张据以证明其装修损失。对于上述证据，朱建伟认为北京晟达万嘉装饰工程有限公司成立于2017年8月4日，李琳琳提交的装修合同签订时间及出具收据的时间均早于公司成立的时间。惠众邦（北京）装饰材料有限公司成立于2019年1月11日，李琳琳提供的两张收据的时间均早于公司成立的时间，且收据的编号均为连号。本案审理过程中，经本院询问李琳琳表示对装修损失不申请鉴定。李琳琳向本院主张双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效，其认为双方之后签订的《北京市房屋租赁合同》补充协议为租赁合同的一部分，亦应无效。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋为夹层，未取得建设工程规划许可证，朱剑伟与李琳琳签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同》补充协议应属无效。故对于朱剑伟要求确认合同于2020年6月30日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。作为出租方的朱剑伟将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的李琳琳对涉案房屋未尽严格审查义务即签订合同，其应当承担合同无效的次要责任。关于朱剑伟要求李琳琳迁走营业执照的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，本院不予处理。对于朱剑伟要求李琳琳支付租金的诉讼请求，本院根据本案情况确定李琳琳实际占有租赁房屋的日期为2017年7月1日至2019年5月9日。李琳琳应当就其实际占用房屋期间，向朱剑伟支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的支付标准，本院按照双方约定的租金标准并结合朱剑伟的诉讼请求计算。对于李琳琳应交付的占有使用费的期间，本院按照双方提交的证据予以确认。对于朱剑伟要求李琳琳自2020年7月1日起至被告迁走营业执照注册地址之日止给付占有使用费及违约金的诉讼请求，因双方没有约定，且诉争租赁合同及补充协议均无效，故朱剑伟要求李琳琳支付违约金及占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于朱剑伟要求李琳琳支付水费、供暖费、物业费的诉讼请求，因双方在本案审理过程中已经确认金额，故本院按照双方确认的金额予以确定。对于李琳琳要求朱剑伟赔偿装修损失的反诉请求，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，但其未提交充分证据予以证实，本院不予支持。对于李琳琳要求朱剑伟退还押金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、朱剑伟与李琳琳于2017年5月8日签订的《北京市房屋租赁合同》及2020年4月23日签订的《北京市房屋租赁合同》补充协议无效；二、李琳琳于本判决生效后7日给付朱剑伟房屋占有使用费90290元；三、李琳琳于本判决生效后7日给付朱剑伟水费、物业费、电费共计10154.57元；四、朱剑伟于本判决生效后7日内退还李琳琳押金18000元；五、驳回朱剑伟的其他诉讼请求；六、驳回李琳琳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4415元，由朱剑伟负担2150元（已交纳），由李琳琳负担2265元（于本判决生效后7日内给付朱剑伟）。反诉案件受理费4804元，由朱剑伟负担370元（于本判决生效后7日内给付李琳琳），由李琳琳负担4434元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年十二月三十一日书记员 陈翠微