四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初3576号 原告：宿晓燕，女，1993年11月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：彭彦林，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：眉山市中悦绿洲置业有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区阜城路272号2栋1层。 法定代表人：谢红兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋娇，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何瑶，四川齐协律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司眉山分行，营业场所：眉山市东坡区三苏路81号。 负责人：贾林恒，行长。 委托诉讼代理人：郭宇婷（银行员工），女，1991年8月15日出生，汉族，住四川省丹棱县。 委托诉讼代理人：唐利民（银行员工），男，1965年10月27日出生，住四川省眉山市东坡区。 原告宿晓燕与被告眉山市中悦绿洲置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行房屋买卖合同纠纷案一案，本院于2020年8月19日立案后，原告宿晓燕向本院提出财产保全申请，本院于2020年8月28日作出（2020）川1402民初3576号民事裁定，冻结被告银行存款限额1003974元。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿晓燕及其委托诉讼代理人彭彦林、被告眉山市中悦绿洲置业有限公司委托诉讼代理人宋娇、第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行委托诉讼代理人郭宇婷、唐利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宿晓燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的合同编号为5042152号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同编号为ＬＺＪＺＺ－252《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》已解除；2.依法判决被告向原告返还购房款共计903600元，并从2019年3月5日开始以363600元为基数按年利率4.9%计算资金占用利息至房款还清时止，从2019年5月10日开始以190000元为基数按年利率4.9%计算资金占用利息至房款付清时止，从2019年5月17日开始以350000元为基数按照年利率4.9%计算资金占用利息至房款付清时止；3.依法判决被告向原告支付违约金45180元；4.依法判决本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年3月5日，原告与被告签订编号为5042150号的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于眉山市东坡区××路××号××号××商品房出售给原告，房屋总价为903600元，首付363600元，按揭贷款540000元。当天双方签订合同编号为ＬＺＪＺＺ－252《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定案涉房屋首付款363600元，剩余540000元从第三人处以公积金贷款350000元，以商业贷款190000元。合同及补充协议对双方权利义务作了明确约定。合同第十八条约定“出卖人在2020年3月31日前向买受人交付商品房”，第十九条第（一）款约定“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内……（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的5%向出卖人支付违约金”。合同签订后，原告按照约定支付房款363600元，通过向第三人按揭贷款支付房款540000元，共计支付房款903600元，被告却始终无法交付房屋，截止原告通过《律师函》发送解除合同及补充协议之日，被告已逾期交房125天，属于严重的违约行为。被告存在大量虚假宣传，房屋实际情况与承诺不一致等多种违约、违法行为。原告多次要求被告整改并按合同约定交房，被告拒绝整改，且在双方规定时间内无法交房。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告眉山市中悦绿洲置业有限公司辩称，被告不同意解除与原告签订的合同及补充协议。原告要求解除合同的核心原因是所购房屋价格下跌，与购房时产生了所谓的亏损，而不是被告无法提供合格的房屋。被告作为开发商，面向众多业主出售房屋，原告只是其中一户，若同意解除合同，在房价普遍下跌的情况下，其他业主也会要求解除合同，被告没有能力支付所有业主要求解除合同的退房款。原告于2020年8月19日提起诉讼要求解除合同不符合解除条件。根据双方签订的合同第十五条的约定，被告在遇到××疫情的情况下，仍克服困难将房屋修建好并达到交付条件，四川龙首勘测设计服务有限公司对房屋进行了测绘并于2020年4月8日出具了《眉山市房屋面积测绘报告（房屋产权面积）项目名称：绿洲郡商住小区1－17号楼》，同时，2020年8月4日，经五方主体验收合格取得了“绿洲郡”商住小区10＃楼竣工验收报告。符合交付条件后，被告通过短信通知及邮寄交房通知的方式通知原告收房，但原告一直未收房而是向法院提起诉讼。根据合同第十八条约定，有不可抗力、补充协议等情况下被告可书面通知延期交付。合同第十九条的适用应当排除不可抗力的影响。2020年1月份爆发的××属于不可抗力因素，因此耽误的期限应当予以延期。从眉山市住房和城乡建设局发出《施工安全监督告知书》到2020年3月4日被告申请恢复施工被批准，共计45天，交房日应推迟45天。同时，2020年3月4日，××疫情虽然有控制，但因疫情带来的其他问题如招聘不到施工人员，原材料紧缺等仍然不可避免。为此四川省建设工程造价总站出台《关于进一步做好××疫情防控期间建设工程施工合同管理的指导意见》，“因疫情导致疫情防控期间复工工程承包人的实际人员投入少于计划人员投入时，发承包双方可结合现场签证记录及相关证明材料，在上述工期顺延的基础上，协商确定工期顺延补偿天数，工期顺延补偿天数可参考以下公式计算，协商调整。工期顺延补偿天数＝实际人员投入与计划人员投入不同的日历天×（1－折算系数），折算系数＝平均每天实际人员÷平均每天计划人员投入或折算系数＝实际产值÷计划产值。”被告复工后，计划投入人员与实际投入人员的比例有较大悬殊，统计到2020年5月27日，工期顺延补偿天数为77天。因此因××疫情不可抗力导致的工程延期可从2020年5月15日延期至2020年8月1日。 同时，应第一批次业主要求将所有单元楼梯楼道墙面铺贴瓷砖，被告同意改变工程设计增加项目，大部分业主同意将施工工期延长30天，遇不可抗力最长不超过45天。该项设计变更对业主是有利的变更，且71.11%的业主都同意，因此于情于理应顺延工期30天。因此被告在9月1日前通知交房均在合理期限内，原告在2020年8月11日提起诉讼没有达到合同约定的60日的解除期。被告在2020年8月6日通知原告交房，其收到通知后未办理交房手续，责任不在被告。案涉房屋由原告按揭贷款54万元，若解除合同，按揭款应当归还原告，但房屋已办理抵押登记，不能变更备案登记至被告名下。若因房屋价格下跌就解除合同违背诚实信用原则和审慎适用合同解除制度的原则，即便被告有迟延交房行为，也只是显著轻微违约，不影响原告购房这一合同目的的实现。 综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行述称，如果原被告解除合同，第三人要求先偿还银行的商贷及公积金贷款，并支付违约金，同时要求根据其与原告签订的合同约定宣布贷款提前到期，由原告偿还商业贷款及公积金贷款剩余本息，对原告提供的抵押房产享有优先受偿权，由被告承担连带清偿责任。 为证明自己的主张，原告提交了如下证据：原被告双方的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、关于延期交房的通知、短信截图、中止施工安全监督告知书、恢复施工告知书、竣工验收报告、关于交房的短信截图、律师函、快递单复印件、快递查询单复印件、关于律师函的回复、银行还款明细、委托代理合同及发票。 被告对原告提交的律师函、快递单复印件、快递查询单复印件、委托代理合同、发票的三性均不认可，对原告提交的其他证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的。 第三人对原告提交的原被告双方的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、银行还款明细予以认可。对《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》不予认可。对原告提交的其他证据认为与其无关，不发表意见。 被告为反驳原告的诉讼请求，依法提交了如下证据：被告的身份信息、眉山市房屋面积测绘报告、竣工验收报告、快递单、快递单物流信息、短信截图、中止施工安全监督告知书、恢复施工告知书、关于进一步做好××疫情防控期间建设工程施工合同管理的指导意见、会议纪要、施工日志、绿洲郡住宅小区关于延期交房的补充协议、汇签栏、未到场签字业主短信同意延期截图、楼道施工图纸及施工说明、绿洲郡小区楼间贴砖施工合同、付款凭证、实际交付房屋楼梯前面贴砖照片、竣工验收备案证明书。 原告对被告提交的会议纪要、施工日志、小区楼间贴砖施工合同、付款凭证、实际交付房屋楼梯前面贴照片的三性均不予认可。绿洲郡住宅小区关于延期交房的补充协议是原告与案外人签订的，与被告无关，被告擅自变更规划设计，根据合同约定原告可以解除合同。对汇签栏、未到场业主短信同意延期的截图真实性有异议。对被告提交的其他证据的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的。 第三人认为被告提交的证据与第三人无关，不发表意见。 第三人提交了《个人购房借款/担保合同》两份、个人贷款提前归还查询结果、公积金借款人贷款数据。 原告对第三人提交的证据的三性均无异议，截止2020年12月1日，尚欠商业贷款184292.84元，公积金贷款335247.44元。 被告对第三人提交的证据三性均无异议，但认为被告提供的是阶段性连带责任保证，房屋办理抵押登记后连带责任保证期限届满。 对双方真实性没有异议的证据，本院对证据真实性予以确认，是否能达到证明目的，在本院认为部分予以阐述。关于原告提交的律师函、快递单复印件、快递查询单复印件，因被告在关于律师函的回复中提到其收到律师函，说明原告向被告邮寄了律师函且被告已收到，故对上述证据真实性本院予以确认。委托代理合同、发票，原告提交了原件，本院对其真实性予以确认。被告提交的会议纪要、施工日志有施工单位加盖公章，对其真实性本院予以确认。小区楼间贴砖施工合同、付款凭证、实际交付房屋楼梯照片可以相互印证，对其真实性本院予以确认。绿洲郡住宅小区关于延期交房的补充协议没有业主签字，汇签栏、未到场业主短信同意延期的截图仅有复印件，无法确认上述证据的真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告双方于2019年3月5日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的“绿洲郡商住小区”10幢3单元2层1号住房，预测建设面积为112.95平方米，总价款为903600元，原告于2019年3月5日前支付首期房款363600元，余款540000元向银行申请贷款支付；合同第十五条第（一）项约定该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告；第十八条约定出卖人在2020年3月31日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.见补充协议；第十九条约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在60日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）止中的期限），本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项目中的比率）；（2）逾期在60日（该期限与本条第（一）款第1项目中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。当天，双方还签订了《绿洲郡〈商品房买卖事同〉补充协议》，协议第三条第3项约定在房屋修建过程中，出卖人有权对项目总平规划和设计以及房屋主体装饰外观、栏杆、门窗等进行优化调整和合理变动，出卖人无需征得买受人同意，且买受人不得由此主张赔偿金或违约责任；第十条一款第2项约定合同解除后，对因一方违约而导致另一方解除合同（退房）的，违约方须承担另一方因此而受到的税费损失，同时如任何一方未按照本条第1款约定办理合同注销登记手续，则出卖人履行相关法律程序后可单独到买卖合同的登记部门办理合同注销登记手续，若因此而产生诉讼，相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等所发生的一切费用等）概由违约方承担。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同签订当天，原告向被告支付购房首付款363600元。 2019年3月28日，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，向第三人申请公积金贷款35万元。同年4月10日，原告再次与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，向第三人申请按揭贷款19万元。第三人于2019年5月10日将原告按揭贷款19万元转入被告账户，于同年5月17日将原告公积金贷款35万元转入被告账户。原告按约向第三人还款至今。 2020年3月16日，被告向原告短信通知因2020年1月份全国爆发××，绿洲郡商住小区建设因疫情停止，无法在本月底完成交房的前期工作，原定于2020年3月31日交房的楼栋调整交付时间为2020年5月31日。后被告在2020年5月31日未如期交房，并于2020年7月13日向原告送达预交房的通知。2020年8月4日被告取得工程竣工验收报告，8月6日再次短信通知原告收房。原告于2020年8月3日向被告邮寄律师函，认为被告逾期交房，要求解除原被告双方签订的合同及补充协议。被告于2020年8月14日回复称：双方合同继续履行，并要求原告及时接房。 另查明，2020年初爆发××疫情，眉山市住房和城乡建设局于2020年1月19日向被告发出《中止施工安全监督告知书》，自告知书下发之日起，中止对“绿洲郡”商住小区工程的施工安全监督。同年3月4日眉山市住房和城乡建设局向原告及中桓建工集团有限公司发出《恢复施工告知书》，即日起“绿洲郡”商住小区工程可以恢复施工，同时恢复施工质量、安全监督，并要求两公司按照相关法律法规及标准规范和××疫情防控要求，严格落实安全生产主体责任，认真做好××疫情防控施工作现场安全生产、扬尘治理等管理工作。2020年3月4日，中桓建工集团有限公司作出“总平工程进度计划”：1.3月4日－5月25日完成消防车道路沿石安装、水稳层铺设、沥青铺设；2.3月10日－5月20日完成人行道路面砖铺装；3.3月12日－4月25日完成围墙贴砖；4.4月1日－5月20日完成铁艺、围墙栏杆安装喷漆；5.4月20日－5月30日完成路灯、围墙灯、喷泉灯安装及调试；6.4月10日－5月30日完成绿化灌木及地被种植；7.4月20日－6月10日完成总平零星收尾工作；8.5月25日－6月12日完成场地卫生清扫退场。当天，中桓建工集团有限公司还作出“绿洲郡总平剩余工程人员需求计划”，载明：1.2020年3月5日－4月20日：填土人员20人，门窗安装15人，弱电安装15人，强电安装20人，总平铺装30人，公装20人，消防安装20人，电梯安装25人，绿化35人，总计每日需要200人；2.2020年4月20日－5月31日：电梯安装25人，公装15人，消防安装30人，门窗安装15人，弱电安装15人，绿化50人，总计每日需要150人；3.2020年5月10日－5月31日：电梯安装20人，公装10人，消防安装20人，门窗安装10人，弱电安装10人，绿化30人，卫生打扫及收尾20人，总计每日需要120人。从施工日志记录的内容可以看出，在实际施工中，施工人员严重不足（2020年3月5日至18日、4月2日、3日、5日、15日、18日、23日、27日、28日、30日，5月1日每天出勤人数8人；2020年3月28日、29日，4月4日7日、8日、9日、12日、13日、14日、17日、19日、20日、21日、22日、29日，5月2日、3日、4日，每天出勤人数9人；2020年3月24日、27日、30日，4月10日、11日，5月5日、6日、8日、10日，每天出勤人数10人；2020年3月19日、22日、23日、25日、26日、31日，5月9日、11日、12日、13日，每天出勤人数11人；2020年3月20日，5月21日、22日，每天出勤人数12人；2020年3月21日，5月14日、15日、16日、17日、18日、23日、24日、25日、26日、27日，每天出勤人数13人；2020年5月19日、20日，每天出勤人数14人）。 2020年3月16日、4月2日，原告及中桓建工集团有限公司、四川省城市建设工程监理有限公司两次召开眉山市“绿洲郡”商住小区监理例会并形成两份会议纪要，两份纪要均载明“工程现状，总包单位及各分包单位存在以下问题：1.施工现场进度因疫情原因材料供应不足，施工人员严重不足不能满足现场施工要求，导致施工进度严重滞后……”建设过程中，所涉楼栋的楼道抹灰设计变更为贴瓷砖。2020年4月8日，四川龙首勘测设计服务有限公司出具绿洲郡商住小区1－17号楼房屋面积测绘报告。同年8月4日，绿洲郡商住小区10#楼取得竣工验收报告。 2020年4月13日，四川省建设工程造价总站发布川造价发［2020］2号关于进一步做好××疫情防控期间建设工程施工合同管理的指导意见，该意见第二条第（一）项第3条载明“因疫情影响导致疫情防控期间复工工程承包人的实际人员投入少于计划人员投入时，发承包双方可结合现场签证记录及相关证明材料，在上述工期顺延的基础上，协商确定工期顺延补偿天数。工期顺延补偿天数可参考以下公式计算，协商调整。工期顺延补偿天数＝实际人员投入与计划人员投入不同的日历天×（1－折算系数），折算系数＝平均每日实际人员投入／平均每日计划人员投入，或折算系数＝实际产值／计划产值。” 本院认为，原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因双方签订合同在××疫情发生前，合同履行期间，××疫情爆发，该情况属于双方订立合同时无法预见、无法克服、不可归责任于被告的情形，被告可以根据疫情造成的房屋建设进度受阻时间顺延交房时间。被告开发的“绿洲郡”商住小区因疫情停止施工45天，恢复施工后因疫情导致原材料及施工人员不足的情况客观存在，参考四川省建设工程造价总站发布川造价发［2020］2号指导意见中关于工期顺延的计算方式，根据被告提供的承建方复工后计划投入人员与实际投入人员的差额，工期可顺延77天。据此，被告交房时间可以顺延122天（45天＋77天），即交房时间可顺延至2020年8月1日。被告于2020年8月4日取得绿洲郡商住小区10＃楼竣工验收报告，具备交付条件，并于2020年8月6日通知原告交房，其迟延交房时间为5天，属于轻微违约，没有达到合同第十九条约定的买受人有权解除合同的条件，故对原告要求确认双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》已经解除的诉讼请求，本院不予支持。 原告称被告未通知原告的情况下将楼道刷涂料变更为贴瓷砖，改变了规划设计，违反合同约定，原告可据此要求解除合同。对此，本院认为被告将楼道刷涂料变更为贴瓷砖仅是对房屋楼道外观装饰作优化调整，没有改变房屋主体结构的规划设计，不影响双方履行合同，根据《绿洲郡〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条第3项约定，原告不能据此要求解除合同。 因双方合同未解除，对原告要求被告返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告以解除合同为前提，要求被告按全部房款5%支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。 关于第三人要求宣布贷款提前到期，由原告偿还尚欠贷款并对原告提供的抵押房产享有优先受偿权，由被告承担连带清偿责任的请求，属于第三人与原被间的金融借款纠纷，本案系房屋买卖合同纠纷，不属于同一法律关系，在本案中不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下： 驳回原告宿晓燕的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取6418元，诉讼保全费5000元，由原告宿晓燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  白琼花 二〇二〇年十二月一日 书记员  钱欣瑶