湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终3784号上诉人（原审被告）：徐玉蛟，女，1988年1月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：姜鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余省言，女，1997年8月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘俊亨，湖北元领律师事务所律师。上诉人徐玉蛟因与被上诉人余省言物权保护纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐玉蛟上诉请求：依法改判上诉人不支付房屋占用费；本案诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定占用5个月及每月按10000元支付占用费，无事实依据。一审判决已查明“2019年11月11日，襄阳市樊城区人民法院向被告徐玉蚊发布公告，责令其在2019年11月26日前将涉案房屋腾退交给人民法院”。故在2019年11月26日前的占有是合法占有，无需支付占用费，上诉人徐玉蛟在2019年11月26日前不知道房屋所有权发生变更，也无意侵犯被上诉人的财产权益。一审判决认定每月10000元的占用费，与上诉人与案外人吴可签订的租赁合同约定的租金金额一致，但上诉人承租后将房屋进行了改建，改建后的第二层对外出租并获取收益。也就意味着除改建后的第一层，租金收入远低于10000元。被上诉人已将改建的第二层租赁给他人，未给予上诉人补偿，严重侵害了上诉人的财产权益。一审判决并未将此不当得利部分予以综合考量，加重了上诉人的法律责任。被上诉人余省言二审中口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。余省言向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告支付2019年8月16日至2019年11月25日期间占有使用襄阳市高新区长虹北路7号万达室外步行街1幢113室1层的占有使用费61200元，并从2019年11月26日起至被告实际搬出前述不动产之日止按每日600元向原告支付不动产占有使用费；依法判令被告承担本案案件受理费、保全费及其他费用。一审判决认定事实：2017年6月12日，案外人吴可代涉案房屋所有人徐志会与被告徐玉蛟签订了一份《商用物业租赁合同》，合同约定被告徐玉蛟承租位于襄阳市××新区××北路××室外步行街××—××层××室商铺从事经营活动；租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止；租金为10000元/月，支付方式为按月一次性支付。徐志会因借款将涉案房屋抵押给交通银行股份有限公司襄阳分行（以下简称交行襄阳分行），徐志会无力偿还借款，交行襄阳分行诉至襄阳市樊城区人民法院，襄阳市樊城区人民法院作出（2016）鄂0606民初4198号民事判决书，徐志会未履行判决确定的给付义务，交行襄阳分行申请强制执行，襄阳市樊城区人民法院对涉案房屋进行司法拍卖程序。2019年8月11日，原告余省言通过网络司法拍卖程序以2016112元的价格获得案涉房屋的所有权。襄阳市樊城区人民法院于2019年8月15日作出（2019）鄂0606执恢114号之二执行裁定书，裁定被执行人徐志会名下位于襄阳市××新区××北路××室外步行街××—××层××室房产的所有权及相应的其他权利归买受人余省言所有，所有权自本裁定送达买受人余省言时起转移。2019年8月16日，原告余省言的委托代理人余辉领取签收了上述执行裁定书。2020年5月29日，原告余省言办理了案涉房屋的不动产产权登记，其产权证号为鄂（2020）襄阳市不动产权第0017876号。2019年9月2日，襄阳市樊城区人民法院对案涉房屋的实际承租户发出通知，要求接到通知之日起十日内腾退案涉房屋并交付，被告徐玉蛟未在限期内腾房。2019年11月11日，襄阳市樊城区人民法院向被告徐玉蛟发布公告，责令其在2019年11月26日前将涉案房屋腾退交付给人民法院，并将公告张贴于涉案房屋之内。被告徐玉蛟于2020年1月16日向人民法院交付涉案房屋。另查明：被告徐玉蛟租赁涉案房屋后对一楼进行隔断变成两层，并将二层租赁他人收取租金。2020年1月16日，原告余省言将一楼的第一层租赁他人每月租金10000元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。原告余省言于2019年8月16日取得涉案房屋的所有权，一审法院予以确认。被告徐玉蛟辩称，其与涉案房屋的原权利所有人签订合法的租赁合同，其是合法占有房屋不存在侵权。一审法院认为，租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于私法上的行为，可为《中华人民共和国合同法》所调整，而基于强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用《中华人民共和国合同法》，原告余省言是基于法院强制拍卖取得涉案房屋的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，不能适用“买卖不破租赁”原则，故对于被告徐玉蛟的辩称意见，一审法院不予采纳。原告余省言主张涉案房屋的占有使用费，基于其已经取得涉案房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分权能，被告徐玉蛟未及时滕房的行为侵害了原告余省言对所有权的行使，故原告余省言请求被告徐玉蛟支付房屋占有使用费的请求，于法有据，一审法院结合涉案房屋从2017年9月1日至2020年1月16日期间签订的两份房屋租赁合同其租金均为10000元的事实，酌情认定争议期间的房屋占用费为每月10000元，自2019年8月16日（原告对涉案房屋享有所有权的时间）起计算至2020年1月16日（被告腾房时间）止，合计50000元。原告请求超出该数额的部分，一审法院不予支持。至于原告余省言申请对涉案房屋的租金进行评估的请求，应涉案房屋从2017年至2020年期间签订的两份房屋租赁合同的租赁数额可以推定案涉房屋同时期的租金数额，为了避免诉累和减少诉讼成本，原告申请评估占用费的请求，一审法院不予准许。被告徐玉蛟还辩称，其对涉案房屋进行了加装由此支付了10多万的加装费用，原告对该部分享有利益，应当返还。因原告余省言竞买涉案房屋时已存在加装的事实，针对加装部分的费用问题，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决如下：一、被告徐玉蛟于本判决书生效后十日内向原告余省言支付房屋占有使用费50000元；二、驳回原告余省言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1330元，由被告徐玉蛟负担。二审中，无当事人提交新证据。一审判决认定的事实，无误，本院二审予以确认。二审另查明：2019年9月2日，襄阳市樊城区人民法院制作了书面通知，通知承租人，涉案房屋产权变更，限期十日内腾退房屋并交付。同日，襄阳市樊城区人民法院工作人员前往涉案房屋，向承租人送达了前述书面通知，陈莉签字。2019年9月18日，襄阳市樊城区人民法院执行员杨大波询问徐玉蛟，有无租房合同，徐玉蛟陈述吴可受徐志会委托与其签订租房合同，其从2014年开始租涉案房屋，2014年签订的合同找不到了，只有2015年的租房合同，2017年又续签合同。同日，执行员通知徐玉蛟将支付租金的凭证全部提交襄阳市樊城区人民法院。同日，徐玉蛟答复，将在接受询问的当周内，将支付租金的凭证全部提交。关于涉案房屋2019年8月16日及之后的租金，在本案一、二审中，徐玉蛟未提出其已向他人支付，也未提出其向襄阳市樊城区人民法院提交了相关支付租金的证据。在本案二审中，本院明确询问徐玉蛟，是否支付了2019年8月16日及之后的租金，徐玉蛟未回答。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”襄阳市樊城区人民法院于2019年8月15日作出（2019）鄂0606执恢114号之二执行裁定书，于同月16日向余省言送达该民事裁定书，当日该民事裁定书生效，余省言有权要求支付涉案房屋的租金。无证据证明徐玉蛟支付了2019年8月16日及之后的租金。徐玉蛟占有涉案房屋至2020年1月16日。一审法院支持余省言关于要求徐玉蛟支付2019年8月16日至2020年1月16日的占用费，具有法律与事实依据。徐玉蛟上诉称其在2019年11月26日前不知道房屋所有权发生变更，也无意侵犯被上诉人的财产权益，这与襄阳市樊城区人民法院于2019年9月通知承租人，徐玉蛟却在限期内不腾退、不提出执行异议的事实不符。徐玉蛟上诉主张其在2019年11月26日前对涉案房屋合法占有，无需支付占用费，却未提交支付相关租金的证据，对该上诉主张，本院不予支持。2020年1月16日余省言与陈莉签订的租赁合同约定涉案房屋一楼月租金10000元，一审判决以该价格认定占用费，具有依据。关于涉案房屋被改建的纠纷，可以另案解决。综上，徐玉蛟的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由上诉人徐玉蛟负担。本判决为终审判决。审判长  涂晶晶审判员  江 涛审判员  柳 莉二〇二〇年十二月九日书记员  汪玉杰