浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初6904号 原告（反诉被告）诸葛友，男，汉族，1973年7月6日出生，住浙江省兰溪市。 原告（反诉被告）姚小英，女，汉族，1975年12月17日出生，住浙江省兰溪市。 委托代理人诸葛友，系姚小英配偶。 被告（反诉原告）杭州爱家物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人岳波，该公司总经理。 委托代理人雷道伟，该公司员工。 原告诸葛友、姚小英诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告诸葛友、姚小英于2020年6月19日向本院起诉。反诉原告爱家公司于2020年9月28日向本院提起反诉。本院受理后，由审判员张妍妍独任审判，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诸葛友、姚小英基于与被告（反诉原告）爱家公司之间签订的《房屋出租托管合同》而起诉。请求：1、判令爱家公司支付2020年3月26日至2020年7月15日期间的租金15357.3元；2、判令爱家公司支付违约金6172.74元（以13419元为基数按照每日0.5%标准自2020年4月16日算至2020年7月16日，此后以14910元为基数按照上述标准自2020年7月16日起算至实际付清之日止）；3、判令爱家公司支付2020年3月1日至2020年7月15日的物业费、水电费合计1563.86元；4、本案诉讼费用由爱家公司承担。 被告（反诉原告）爱家公司辩称：2020年3月31日因案涉房屋墙纸脱落维修，导致房屋无法正常使用而空置，我方曾要求对方给予空置期租金免除，当时对方的委托代理人黄建已应允，但一直未修缮，是对方违约在先，应赔付我方违约金，再加上新冠疫情原因，2020年3月25日后案涉房屋一直未租出去。 被告（反诉原告）爱家公司基于与诸葛友、姚小英之间的租赁关系提起反诉，要求：1、判令双方《房屋租赁托管合同》于2020年3月31日解除；2、判令反诉被告支付违约金8946元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）诸葛友、姚小英辩称：双方托管合同合法有效，我方无违约行为。对方所述房屋修缮是装修质保期届满前开发商的正常维保，且仅仅更换了一小部分墙纸，并非影响居住使用。 本案经审理查明的事实如下： 2018年6月23日，诸葛友、姚小英（甲方）与爱家公司（乙方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区××幢××室房屋交付乙方托管出租；托管期自2018年6月25日至2020年7月4日；托管期租金为2018年6月25日至2019年6月25日月租金4364元，2019年6月30日至2020年7月4日月租金4473元，租金支付方式为季付，支付日期为每季的15日，首次支付日期为2018年7月15日；托管期内，由乙方负责向承租人代收或结算物业费、水电费等费用；在托管期产生应由甲方承担的维修责任，甲方应在接到乙方维修通知后三日内完成维修，或提供相应替代品，如因甲方维修问题导致乙方租客不能正常居住的，甲方还应对维修期内的房租予以免除；甲方拒绝承担其应负的违约责任，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的，须支付乙方两个月租金作为违约金；乙方逾期支付房租，每逾期一天，须支付甲方月租金的0.5%作为滞纳金；等等。 双方确认爱家公司2020年3月25日之前的租金已经结清，2020年4月15日应付租金13419元及2020年7月15日应付租金1491元未支付。2020年7月16日，双方签订《交割清单》，载明：截至2020年7月16日前，水电费、物业费由爱家物业结清，特此说明，此费用现还未结清；等等。同日，诸葛友、姚小英收回案涉房屋。 2020年7月27日，案涉房屋物业服务中心向诸葛友、姚小英提供一份《温馨提示》，载明，案涉房屋共拖欠2020年1月1日至2020年7月15日的物业费1318.95元、2020年3月1日至2020年7月15日的水电费244.91元，合计人民币1563.86元。诸葛友、姚小英已付清上述物业费、2020年3月1日至2020年3月31日的水费8.8元以及2020年3月1日至2020年5月31日和2020年7月1日至2020年8月8日的电费202.97元。 另查明，爱家公司曾于2020年4月份通过微信方式与诸葛友、姚小英的代理人黄建等人磋商墙纸维修等事宜。爱家公司与案外人申赵家浩于2019年9月26日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年9月27日至2020年9月26日等内容，但爱家公司陈述案外人申赵家浩于2020年3月26日擅自退租。 以上事实有诸葛友、姚小英提供的《房屋出租托管合同》、《交割清单》、《温馨提示》、发票，爱家公司提供的《房屋租赁合同》、微信聊天记录，及双方当事人的陈述为证。 本院认为，双方签订的《房屋出租托管合同》实质上系在双方建立了租赁关系，该合同合法有效，双方均应遵照执行。双方确认案涉房屋2020年3月25日之前的租金已经结清，并于2020年7月16日完成房屋交割，故对于诸葛友、姚小英要求爱家公司支付实际占用房屋期间，即2020年3月26日至2020年7月16日期间拖欠租金及房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。 关于诸葛友、姚小英主张爱家公司承担逾期付款违约金一项，本院认为，本案确实存在对案涉房屋墙纸进行维修的客观情况，爱家公司并非恶意拖欠租金，另外，考虑到新冠疫情对租赁市场的客观不利影响，对于诸葛友、姚小英诉请的违约金一项，本院不再支持。 另，根据《交割清单》约定，爱家公司应支付诸葛友、姚小英房屋占有期间的物业费及水电费，对其实际产生的物业费922.91元及水电费211.77元本院予以支持。对于诸葛友、姚小英主张的房屋占有期间的其他水电费，因未提供证据证明产生了实际损失，故本院不予支持。 对于爱家公司主张因案涉房屋墙纸脱落影响租赁，故主张解除《房屋出租托管合同》并要求支付违约金及房屋空置期租金免除的诉请，本院认为，虽然案涉房屋确实存在墙纸进行维修的客观情况，但爱家公司并未提供证据证明该维修工程影响其对外转租以及正常居住使用，且微信聊天记录中显示的墙纸修缮系装修公司对案涉房屋的正常保修，爱家公司认为原告违约并无事实依据，对其要求合同解除并支付违约金以及免除房屋空置期租金的诉请，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州爱家物业服务有限公司支付原告（反诉被告）诸葛友、姚小英租金(房屋占有使用费)人民币15357.30元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告（反诉原告）杭州爱家物业服务有限公司支付原告（反诉被告）诸葛友、姚小英物业费、水电费损失合计人民币1134.68元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）诸葛友、姚小英的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杭州爱家物业服务有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币377元，减半收取人民币188.50元，由原告诸葛友、姚小英承担人民币82.50元，被告杭州爱家物业服务有限公司承担人民币106元。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告杭州爱家物业服务有限公司承担。杭州爱家物业服务有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年十二月七日 法官助理 杨啸龙 代书记员 廖清青