文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9754号原告：长沙市美景物业管理有限公司，住长沙市长沙县星沙镇六区金茂路145号。法定代表人：潘华鹏。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被告：余蕙，女，1981年3月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，现住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：华沙，男，1979年9月19日出生，汉族，住长沙市雨花区，现住长沙市芙蓉区，系被告之夫。原告长沙市美景物业管理有限公司（以下简称美景公司）与被告余蕙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙市美景物业管理有限公司的委托诉讼代理人左堃、被告余蕙的委托诉讼代理人华沙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美景公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费3029.4元，违约金908.82元，合计3938.22元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为景江东方大厦925号房业主，建筑面积为45.9平方米，原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为1.5元/月/平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2016年9月1日起停止交纳物业费，截止2020年4月30日，欠费月数为44个月，每月金额68.85元，共计欠缴物业费3029.4元，违约金908.82元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，原告遂诉至法院。被告余蕙辩称：1、2016年8月，因原告疏于管理，总水阀关闭失灵，造成被告家中施工开挖的主水管从渗水处爆裂，大量水涌入房间，被告家中木地板浸泡后全部报废，给被告造成了财产损失。原告的负责人已承认是他们工作失误造成，同意赔偿被告损失4000元，但是至今未赔偿到位；2、原告将本属于全体业主休闲场所的空中花园管理的杂乱无章、破烂不堪，对业主要求原告恢复空中花园原貌的呼声置之不理，物业服务不到位，导致小区脏、乱、差，偷盗时有发生；3、原告从进入小区以来，多年来的公共收益从未对业主公开过，损害广大业主的合法权益。经审理查明：2016年5月15日，原告（乙方）与长沙市景江东方大厦业主委员会（甲方）签订《景江东方大厦物业服务合同》，合同主要内容包括：一、物业名称为景江东方大厦，物业类型为商住。二、物业服务主要内容为物业管理区域内的以下事项：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；5、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；6、交通秩序与车辆停放秩序的管理；7、物业管理区域内的秩序维护工作；8、物业档案资料管理；9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；10、装修管理；11、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；12、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业服务应达到约定的标准，甲方将对乙方提供的服务标准进行考核。四、本物业管理区域内的物业收费按包干制执行，由甲方、业主向乙方缴纳物业服务费用，高层住宅物业服务费收费标准为1.5元/月·平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行当月缴纳义务。五、本合同期限为三年，自2016年6月1日起至2019年5月30日止。六、甲方、业主或物业使用人及其他缴费义务人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，根据《物业管理条例》第67条约定，甲方应当督促其期限交纳，逾期仍不交纳的，乙方可以向人民法院起诉。另，合同对其他权利义务进行了约定。2019年5月28日，原告（乙方）与长沙市景江东方大厦业主委员会（甲方）再次签订了《景江东方大厦物业服务合同》，合同约定除期限为自2019年6月1日至2022年5月30日止外，其他内容同上述双方于2016年5月15日所签订的《景江东方大厦物业服务合同》一致。被告系涉案小区景江东方大厦925房业主，其房屋产权建筑面积45.9㎡，每月应缴纳物业费68.85元。被告以原告未履行管理服务职责，造成其家中损失后又未履行赔偿责任为由，从2016年9月1日起至2020年4月30日期间，欠交原告44个月的物业费共计3029.4元，原告遂诉至本院。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。长沙市景江东方大厦业主委员会与其签订的《景江东方大厦物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力，原、被告双方应按照合同约定认真行使权利和履行义务。被告辩称其房屋财产受损系原告导致、以及公共收益未公示等问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。综上，本院认为，物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称原告未履行管理服务职责、小区环境差等问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳合同约定的相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时、有效回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。现原、被告双方已确认被告的欠费时间为2016年9月1日至2020年4月30日，本院确认被告应向原告交纳该期间的物业费为2423.52元（45.9㎡×1.5元/㎡/月×44个月=3029.4元×80%=2423.52元）。原告要求被告支付违约金908.82元，本院认为，原告与长沙市景江东方大厦业主委员会签订的《景江东方大厦物业服务合同》中，并未对被告欠交物业费的违约金进行约定。同时，被告因房屋财产受损以及原告管理服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处，法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告亦不适用。综上，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告余蕙于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市美景物业管理有限公司2016年9月1日至2020年4月30日期间的物业费2423.52元；二、驳回原告长沙市美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告余蕙承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  向利二○二○年十二月四日法官助理聂士洋代理书记员丁玲附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。