大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初6867号原告：杨成，男，汉族，1984年5月22日生，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：姚艳艳，辽宁华夏律师事务所律师。被告：大连良运欧宝佳源商贸有限公司，统一社会信用代码91210200MA0QDX4L9X，住所地辽宁省大连市中山区鲁迅路****。法定代表人：宋舒丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷红云，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕功华，上海君澜（大连）律师事务所律师。第三人：阮雪，女，汉族，1980年3月13日生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：雷红云，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕功华，上海君澜（大连）律师事务所律师。原告杨成与被告大连良运欧宝佳源商贸有限公司、第三人阮雪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚艳艳，被告及第三人共同委托诉讼代理人雷红云，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的商铺租赁合同；2、被告向原告返还房屋租金保证金5万元；3、被告向原告支付违约金20833元（一个月租金）；4、被告对原告的装修按照市场评估价值折旧后余值进行补偿。事实和理由：2016年，第三人受被告委托与原告签订商铺租赁合同，被告将大连市西岗区C（良运欧宝超市旁）的房屋出租给原告用于商业经营使用，建筑面积约150平方米，租赁期限自2016年11月15日至2021年12月31日止，其中2016年11月15日至2016年12月31日为免租装修期，年租金25万元，同时，原告向被告支付了5万元租赁保证金，原告依约履行合同，但是被告于2020年6月16日向原告发出解除合同的通知要求解除合同，被告解除合同的理由根本不成立，实际上，被告是因为无法向原告继续履行合同将上述租赁合同交付给原告使用，所以才要求解除合同，并将其自身违约的责任推卸给原告。另外，被告提供的租赁房屋是清水房，原告花了30多万将其装修，被告的违约行为造成原告损失严重，综上所述，为了维护原告合法权益，现根据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、因原告严重违约，被告已于2020年6月16日行使约定解除权，通知原告解除合同，根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因此案涉商铺租赁合同已经解除，没有再判决解除的必要。1、根据合同约定，原告应当于2019年11月30日前（新冠疫情发生几个月之前）支付2020年全年房屋租金25万元；逾期不支付租金累计超过15天，被告有权解除合同。原告未按期支付租金，其无故拖延至2020年3月12日才支付了2020年上半年的租金12.5万元。经被告多次催促，至2020年6月16日，原告仍未支付2020年下半年的租金，其累计逾期付款时间已达200天。故被告于2020年6月16日行使约定解除权，通知原告解除合同，解除通知自送达原告时，合同即已解除。2、案涉合同解除，被告没有任何违约行为。被告先于2020年6月16日与原告解除合同，在近一个月之后，于2020年7月10日和上家李威解除租赁合同。因此被告行为符合法律规定，亦不存在任何违约行为。二、原告无权要求被告返还5万元保证金。1、合同5.1条约定原告应支付5万元保证金，但在被告的财务记载中至今没有原告交付保证金的记录，原告亦未提交证据证明已实际支付保证金。2、因案涉合同系因原告严重违约而解除，即便原告已实际支付5万元保证金，根据合同13.7条约定，本案保证金也已经构成原告违约后的一种责任后果，被告有权对保证金不予返还。3、合同5.1条约定“如因乙方（即原告）原因致使甲方蒙受损失，乙方同意甲方（即被告）有权直接从收取的房屋租赁保证金中扣除”。因原告违约给被告造成的损失如下：（1）逾期付款违约金：合同4.2条约定“（租金）逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按年租金的千分之一支付违约金。”金额为：25万元×200天×1‰=5万元；（2）房屋占用使用费：合同7.9条约定“未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的每日租金标准的5倍向甲方支付该房屋占用使用费。”被告于2020年6月16日通知原告解除合同，并要求原告于6月20日之前完成撤场工作，归还房屋，否则原告应依据合同约定承担房屋占用使用费。但直至2020年7月10日，原告仍未腾退，因此应向被告承担2020年6月21日至7月10日期间的房屋占用使用费，金额为：25万元/365天×5×20天=68493元。以上违约金及房屋占用使用费合计：5万元+68493元=118493元。被告保留按照合同约定向原告主张上述费用的权利。三、原告无权要求被告支付解除合同的违约金。原告该项主张没有事实及法律依据。合同解除系原告违约导致，被告没有任何违约行为，不应当承担违约金。四、本案合同解除的原因在于原告严重违约，被告没有任何违约行为，根据合同7.12条（1）约定“因乙方（即原告）原因而合同提前解除的，乙方的装修无偿归甲方所有，甲方（即被告）不给予任何赔偿、补偿”，被告无须向原告支付任何装修赔偿或补偿。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）与第三人（甲方）于2016年11月15日签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于大连市西岗区良运欧宝超市旁的房屋出租给乙方，房屋建筑面积150平方米；租期自2016年11月15日至2021年12月31日止，其中2016年11月15日至2016年12月31日为装修期免租金；年租金25万元，按年提前30日内支付，每逾期一日，乙方须按年租金的千分之一支付违约金；乙方支付保证金5万元，租赁关系终止后30日内，如乙方完全履行合同，甲方无息返还保证金，如乙方原因致使甲方受损并产生罚款、违约金、赔偿金等，甲方有权直接从保证金中扣除，剩余部分无息返还；合同期满或乙方原因合同提前解除或终止的，乙方的装修无偿归甲方所有，甲方不给予任何赔偿、补偿；乙方逾期不支付租金累计超过十五日的，甲方有权解除合同；凡是因乙方违反合同导致合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，乙方并应当向甲方承担年租金50%的违约金。原告、被告和第三人均确认，案涉《商铺租赁合同》系第三人以其名义代被告签订，被告为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。在合同履行过程中，原告未能按约定期限支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金25万元，于2020年3月12日支付了半年租金12.5万元。2020年6月16日，被告向原告发出《解除合同通知》，称原告未按约定在2019年11月30日前支付2020年度租金25万元，经多次催要后，至2020年3月12日才支付上半年租金，下班租金未付，构成严重违约，被告根据合同第12.2条之约定，通知原告从即日起解除《商铺租赁合同》，于2020年6月20日前撤场并交还租赁物。另查，案涉房屋系被告从案外人李威处承租后，转租给原告。被告与案外人于2020年7月10日签订《解除协议书》，确认双方于2016年6月签订《商铺租赁合同》，被告承租位于大连市西岗区约600平方米房屋，协议于当日解除《商铺租赁合同》，原告由案外人负责清退。原告于2020年7月23日向案外人支付了2020年7、8月份的租金4万元，到期后搬离案涉房屋。本院确认的上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、解除合同通知、收款收据、转款记录，被告提交的解除协议书，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为，原告和被告的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告未按约定期限和数额支付2020年度租金，符合合同约定的解除条件，被告有权解除合同，其于2020年6月16日发出的《解除合同通知》有效，双方《商铺租赁合同》于当日解除。原告要求被告退还保证金5万元、补偿装修费，但根据合同约定，因原告违约导致合同解除的，装修无偿归被告所有，不给予任何赔偿、补偿，保证金不予退还。被告拒绝退还保证金、支付装修补偿，符合合同约定。合同已因原告违约解除，原告诉请解除合同及支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。原告称被告无法向原告继续履行合同，但被告与案外人解除合同时间在后，原告的主张事实依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告杨成的诉讼请求。案件受理费减半收取785元，由原告杨成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  孙晓君二〇二〇年十二月十七日书记员  张 颖