福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初2061号 原告（反诉被告）：陈超纹，男，1973年7月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：夏伙仁，福建亿阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邹文涛，福建亿阳律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林作建，男，1977年8月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林钰泷，国浩律师（福州）事务所实习律师。 原告陈超纹与被告林作建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，被告林作建在答辩期限届满之前向本院提起反诉，本院予以准许并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告）陈超纹的委托诉讼代理人夏伙仁、邹文涛，被告（反诉原告）林作建的委托诉讼代理人林祥、林钰泷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈超纹向本院提出诉讼请求：1.判令确认陈超纹与林作建签订的《商品房买卖合同》已于2004年9月29日起解除；2.判令林作建立即搬离坐落于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××单元的房产；3.判令林作建向陈超纹支付自2004年9月29日起至2020年4月28日的房屋占用费467500元（按同地段租金15年的平均值计算，每月2500元），实际应支付至林作建搬离之日止；4.本案诉讼费用由林作建承担。事实和理由：陈超纹于2001年4月16日向福州天胜房地产开发有限公司（以下简称“天胜公司”）购买位于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××单元的房产，并签订了《商品房买卖合同》。陈超纹向天胜公司支付了购房首付款113088元，其余购房款由陈超纹办理按揭贷款付款。2002年9月4日，陈超纹与天胜公司签订《委托书》，陈超纹全权委托天胜公司转卖位于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××单元的房产。天胜公司与林作建签订了一份落款时间为2002年9月3日的《商品房买卖合同》，合同约定：一、出卖人将福州市台江区××路××号××花园××＃楼××单元房以312168元的总价款出售给林作建；二、本合同经双方签字生效时，林作建作为买受人向出卖人缴购房款陆万元人民币，出卖人应在2002年10月20日前负责将该房产解押转至买受人名下……；三、由出卖人重新与买受人签订商品房买卖合同，并负责房产登记与按揭手续……；四、出卖人在以上规定的时间无法办理解押登记，则退还购房款，并按月息3%赔偿损失；……。该合同订立后，天胜公司于2002年9月5日出具《收款收据》确认收到林作建购房款6万元，但天胜公司始终未将该款转付陈超纹。2002年10月，林作建便直接搬入讼争房屋入住。由于陈超纹无法在约定的时间内办理讼争房屋的解押手续，双方同意解除合同，并约定由天胜公司将所收林作建购房款退还。而陈超纹继续偿还银行按揭贷款，直至2009年9月30日一次性偿还剩余贷款。基于双方解除合同的约定，天胜公司于2004年9月29日、2004年11月9日、2005年1月15日向林作建退还部分购房款共计3万元，剩余3万元购房款约定待林作建搬离讼争房屋后再予以退还，但林作建至今未搬离讼争房屋。因此，陈超纹、林作建之间的《商品房买卖合同》已经于林作建收到第一笔退款时即2004年9月29日解除。2011年2月25日，陈超纹向贵院起诉林作建返还原物，2011年8月17日贵院作出（2011）台民初字第430号民事判决，驳回陈超纹的诉讼请求。陈超纹不服一审判决提起上诉，2011年12月19日，福州市中级人民法院作出（2011）榕民终字第2655号民事判决，撤销原（2011）台民初字第430号民事判决，发回重审。2013年5月3日，贵院作出（2012）台民初字第475号民事判决，认为陈超纹在未取得讼争房产所有权的情况下，基于房屋所有权诉请林作建迁出讼争房屋没有法律依据，故判决驳回陈超纹的诉讼请求。陈超纹上诉后，福州市中级人民法院作出（2013）榕民终字第3948号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后林作建置陈超纹年年催告于不顾，拒不搬离上述房屋，陈超纹同时也继续办理有关产权手续。现陈超纹于2019年12月18日取得讼争房产《不动产权证书》（不动产权证号：闽（2019）福州市不动产权第9××2号），然而林作建经陈超纹多次催告搬离，仍然置之不理，非法占用陈超纹房屋至今，林作建的行为已经严重侵犯了陈超纹的合法权益，为此，陈超纹诉至法院，要求判如所请。 林作建辩称，一、陈超纹与天胜公司的房屋买卖合同涉嫌虚假交易，其依法不能获得讼争房屋所有权。（一）陈超纹本系天胜公司员工{在（2011）台民初字第430号《民事判决书》中陈超纹自认事实-第4页}，天胜公司与陈超纹签订《商品房买卖合同》的真实目的是涉嫌伪造房屋交易、套取银行贷款。林作建与天胜公司签订买卖合同是2002年9月3日，而陈超纹向天胜公司出具委托书委托其出卖讼争房屋的时间是9月4日，这种时间上的倒挂明显不符合交易习惯。（二）据了解，天胜公司作为案涉小区的开发商，多套房产均出现天胜公司员工或者其他关系人购买，并套取住房贷款后再交由天胜公司转卖的反常现象。（三）根据陈超纹提交的（2014）台民初字第1715号《民事判决书》认定的事实，陈超纹在以讼争房屋提供抵押获得贷款后，确实存在没有依约还款的事实。因此陈超纹的行为属于恶意串通，损害国家、集体和天胜公司利益的违法行为，不能依法获得讼争房屋的所有权，天胜公司应当协助将所有权登记至林作建名下而不是陈超纹。二、陈超纹要求林作建立即搬离讼争房屋构成重复起诉，应当依法驳回起诉。（一）根据陈超纹的诉状中自认事实以及其提交的证据五，即（2011）台民初字第430号《民事判决书》、（2011）榕民终字第2655号《民事裁定书》、（2012）台民初字第475号《民事判决书》、（2013）榕民终字第3948号《民事判决书》，陈超纹于2011年已向法院提起诉讼，请求判令林作建立即迁出讼争房屋，并支付房屋占用费，经审理法院已驳回该项诉讼请求。现陈超纹以林作建为同一被告、以同一诉讼标的、同一诉讼请求提起诉讼，实质上否定了前述裁判结果，构成重复起诉，依法应当予以驳回。（二）需强调的是，根据（2011）台民初字第430号《民事判决书》（第4-5页），关于陈超纹委托天胜公司与林作建签订的《商品房买卖合同》是否已经解除以及合同履行的程度等问题已经进行实体审查，原二审法院仅系以“原审法院违反法定程序”为由发回重审。因此，陈超纹提起本案诉讼构成重复起诉。三、陈超纹诉请确认《商品房买卖合同》已经解除没有事实和法律依据。（一）陈超纹与林作建不存在协议解除合同的事实。首先，根据此前裁判中认定的事实{（2012）台民初第475号-第5页}及林作建始终坚持的抗辩，双方从未达成合意，陈超纹从未做出解除合同的意思表示；其次，陈超纹主张林作建与陈超纹已经同意解除合同，但没有提供任何证据予以佐证，构成虚假陈述。最后，从陈超纹、林作建后续的履约行为上可以证明，双方并不具有“解除合同”的意思表示。具体而言：①购房款为6万但仅退还了3万元而且分两年，支付三笔进行，且该3万是经过林作建后续的一直催告对方办理手续履行合同，对方才勉强支付的违约金；②陈超纹和天胜公司知晓林作建入住讼争房屋多年，但并未提出异议；③林作建一直以业主的身份履行业主的义务，在2002年10月入住期间，林作建一直缴交物业费，并积极与贷款银行、开发商、房管局及陈超纹就过户事宜进行协商，2017年11月3日，林作建还以业主的身份参与天丰花园业主委员会组织的产权初始登记，并缴纳了前期费用7800元。退一步讲，即使法庭认定陈超纹、林作建存在解除合意，也不能发生合同解除的效果。根据《民法典合同编理解与适用[一]》第633页最高院的意见，“如果当事人仅达成一致解除合同的合意，但是没有对解除的后果达成一致意见的，也不能产生合意解除的法律效果。”本案中，陈超纹既无证据证明双方达成合意，也无证据证明双方对解除的后果达成一致意见，应当承担举证不能的法律后果。（二）陈超纹不享有约定解除权或者法定解除权。案涉《商品房买卖合同》并没有对合同的解除作出约定，仅就陈超纹逾期办理解押，逾期办理转移登记的违约行为进行约定。故陈超纹没有约定解除权。另，林作建已经按时履行合同规定的交付第一期购房款六万元义务，陈超纹不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形，不享有法定解除权。（三）即使法院认定陈超纹享有合同解除权，陈超纹也没有依法行使。第一，陈超纹未提供证据证明其行使解除权，应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除权的行使应当通知对方。本案中，陈超纹未向林作建发出任何通知。第二，在没有证据证明陈超纹依法行使解除权时，陈超纹的解除权因行使期间的经过而消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，关于解除权的行使期限没有约定期限或者约定不明确的，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使。（四）关于陈超纹主张退还林作建的款项，系因陈超纹无法按时交付讼争房屋而依约支付的违约金。依照《商品房买卖合同》约定，陈超纹在约定时间内无法办理解押登记，则退还购房款，并按月息3%赔偿损失。该违约条款的约定系双方真实意思表示。根据《收条》的描述，款项的违约金性质已经十分明确，即因陈超纹不能按时“交房”或者“延误办理手续”而支付。且收条均载明“暂收”，证明林作建因陈超纹的违约行为的持续性，有权利持续向陈超纹主张合同约定的违约责任，可确定该款项系因陈超纹不能按时交付房屋而退还购房款的款项，符合《商品房买卖合同》关于违约金条款的支付条件，陈超纹以此诉称该款项系基于双方解除合同的约定退还的款项系属虚假陈述，与事实严重不符。四、林作建与陈超纹签订的《商品房买卖合同》合法有效且仍在履行中，陈超纹应当继续履行合同义务，将讼争房屋的所有权过户至林作建名下。（一）陈超纹委托天胜公司与林作建签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等相关法律规定，当事人应当履行自己的义务，不得擅自变更、解除合同。本案中，虽讼争房屋的所有权暂登记于陈超纹名下，但根据陈超纹与林作建签订的《商品房买卖合同》，陈超纹应当依照该合同约定继续履行合同义务，将讼争房屋的所有权登记转移至林作建名下，完成讼争房屋的交付。（二）根据双方签订的《商品房买卖合同》，林作建作为履约的买受人有权继续居住。林作建始终积极履行合同义务，并对陈超纹按约履行合同享有请求权。2002年9月5日，即合同生效第二天，林作建即依约支付了第一期购房款60000元，并搬入房屋居住至今，天胜公司作为陈超纹的全权代理人从未对此表示异议。在居住期间，林作建一直履行作为讼争房屋业主的义务，包括但不限缴交物业费，并积极与贷款银行、开发商、房管局及陈超纹就过户事宜进行协商；2017年11月3日，林作建还以业主的身份参与天丰花园业主委员会组织的产权初始登记，并缴纳了前期费用7800元。五、陈超纹主张的房屋占用费过高，且没有事实和法律依据。第一，陈超纹主张的房屋占用费起算时间没有事实依据。如前所述，《商品房买卖合同》并没有解除，陈超纹据此主张占用费没有事实依据。第二，根据陈超纹提供的证据，讼争房屋的所有权于2019年12月18日登记至陈超纹名下。陈超纹现主张2004年9月29日至今的房屋占用费没有事实和法律依据。第三，陈超纹主张的按每个月2500元标准计算房屋占用费，依据为非官方网站发布的《租金走势分析图》，该证据不能作为计算依据，没有法律效力。并且该证据仅涉2019年6月至2020年5月的租金走势，更不能作为计算2004年至今租金的标准，也无法证明陈超纹主张**均租金按照2500元计算的依据。综上所述，陈超纹和林作建之间的房屋买卖合同关系尚且存续，且仍在有效履行。陈超纹提出的确认合同解除、林作建搬出讼争房屋、支付房屋占用费的请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，以维护林作建的合法权益。 林作建向本院提出反诉诉讼请求：1.确认林作建与陈超纹签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令陈超纹依约将福州市台江区广达路403号XXX园XX#楼3层XXX单元房屋变更登记至林作建名下。事实和理由：林作建与天胜公司于2002年9月3日签订《商品房买卖合同》。次日，陈超纹追认天胜公司为买卖讼争房屋事宜的全权代理人。合同约定，天胜公司将福州市台江区广达路403号XXX园XX#楼3层203房以322168元的价格卖给林作建，林作建预先支付60000元的购房款后，出卖人需在2002年10月20日前将该房产解押转至林作建名下，否则从房款中扣除违约金。此后，陈超纹与天胜公司不履行卖方义务，虽经林作建屡次交涉，仍拒绝协助办理银行解押和过户登记，只退回了部分违约金。首先，《商品房买卖合同》是有效合同。合同的订立系当事人各方真实的意思表示，不违反任何效力性强制性规范；且当事人双方从未就合同解除达成合意，林作建也一直在催告陈超纹履行对待给付。其次，陈超纹应履行出卖人义务，协助林作建完成讼争房屋的过户登记。房屋买卖合同是诺成合同、双务合同，自合同订立起，卖方即负有转移标的房屋的义务。而陈超纹一直拒绝协助办理过户登记手续，是因为陈超纹与他的原雇主天胜公司订立虚假合同，替天胜公司骗取贷款后，陈超纹见房价飞涨，希望推翻原交易。这种违反诚实信用原则的行为，给林作建的生活造成了极大的负面影响，林作建由于一直良善地遵守买卖合同、信赖并期盼对方履约，因此一直居住在讼争房屋中，也未购置其他房屋。综上所述，陈超纹作为出卖方，多年来恶意拒绝履行合同，损害了林作建的合法权益，为维护自身合法权益，林作建提出反诉，要求判如所请。 陈超纹辩称，一、陈超纹与林作建之间的合同已经按照合同约定条款解除。双方签订房屋买卖合同后，按照合同第四条约定，天胜公司如果无法在2002年10月20日将房屋解押转至买受人名下，则合同解除，出卖人应退还已付的购房款。此后，由于天胜公司无法完成上述房屋银行解押登记，林作建即向天胜公司提出解除合同并退还已付的购房款，天胜公司亦同意。由于此时林作建已入住，故天胜公司要求林作建迁出所占讼争房屋后再予以退还购房款，而林作建则要求先退款，对此双方相持不下。在接下来的争执中，天胜公司虽一再妥协，并于2004年9月29日、2004年11月9日、2005年1月15日相继退还林作建购房款共计三万元，但林作建还是未搬离讼争房屋。因此，天胜公司与林作建签订的《商品房买卖合同》是一份附解除条款的合同。2004年9月29日，天胜公司依据合同解除条款向林作建退还第一笔购房款之时，天胜公司与林作建签订的《商品房买卖合同》即已解除，余下的只是双方有关合同解除条款的义务未履行而已。二、林作建在反诉中称所退还的三万元购房款系违约金，不符合事实。林作建收到退款向陈超纹出具的三张收条均载明“退回购房款”，而非违约金。且福州市台江区人民法院2011年8月17日作出的（2011）台民初字第430号《判决书》亦认定上述款项系部分购房款。综上所述，陈超纹与林作建之间的房屋买卖合同已于2004年9月29日解除，不存在继续履行合同的情况，林作建应当将所占用的房屋返还给陈超纹，并支付占用期间的租金，但林作建多年来置陈超纹的催告于不顾，仍然占陈超纹所有的房产，其行为严重侵犯了陈超纹的合法权益，因此，望贵院驳回林作建的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年4月16日，陈超纹与天胜公司订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：天胜公司将其开发建设的并经福州市房地产管理局（2000）榕房许字第892号《商品房预售许可证》批准预售的坐落于福州市台江区××街道××路××号××花园××＃楼××号房出售给陈超纹；该商品房的建筑面积为130.07平方米；单价为每平方米2945元，总价款为383088元；陈超纹应于2001年4月30日前支付首付款113088元，余款270000元以申请按揭贷款方式支付；天胜公司应于2001年6月30日前向陈超纹履行交房义务等。该合同订立后，于2001年5月15日经福州市房地产交易管理所登记备案。2001年4月20日，天胜公司出具收款收据，确认收到陈超纹购房首付款113088元，其余购房款由陈超纹申请按揭贷款付清。 2002年9月4日，陈超纹出具一份《委托书》，该委托书的内容为“本人全权委托福州天胜房地产开发有限公司将位于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××层××单元房产转卖，由此发生的纠纷及一切责任由福州天胜房地产开发有限公司承担，与本人无关。”天胜公司在该委托书中委托人落款处签署“以上委托我司接受。刘永光4／92002”并盖章。 天胜公司（出卖人）与林作建（买受人）签订一份落款时间为2002年9月3日的《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人同意将位于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××层××号房卖给买受人林作建，建筑面积130.07平方米，经双方协商达成以下合同条款：一、出卖人将4＃楼XXX号房以每平方米2400元的单价卖给买受人，成交总价为人民币叁拾壹万贰仟壹佰陆拾捌元正；二、本合同经双方签字生效时，买受人向出卖人缴购房款陆万元人民币，出卖人在2002年10月20日前负责将该房产解押转至买受人名下，欠银行按揭部分款项由出卖人负责向银行偿还；三、由出卖人重新与买受人签订商品房买卖合同，并负责办理房产登记与银行按揭贷款手续，买受人向银行贷款贰拾壹万元人民币，余下购房款肆万贰仟壹佰陆拾捌元在办理解押时买受人交给出卖人转交银行办理解押还款；四、出卖人在以上规定的时间无法办理解押登记，则退还购房款，并按月息3%赔偿损失；五、本合同经双方签字即生效。附件委托书与本合同具有同等法律效力。 2002年9月5日，天胜公司向林作建出具《收款收据》，确认收到林作建购房款6万元。 2002年10月，林作建入住XXX园XX#楼XXX号单元房至今。 2004年9月29日，林作建出具《收条》交天胜公司收执，《收条》内容为：“兹收到福州天胜房地产开发有限公司原购XXX园XX号楼203房。因公司不能按时交房，现暂收退房款现金人民币壹万元正收款人：林作建2004年9月29日”，案外人“郑平”、“刘永光”在《收条》上签名，并注“付购房退款”。 2004年11月9日，林作建出具《收条》交天胜公司收执，《收条》内容为：“兹收到天胜房地产公司原购买‘天丰花园’4号楼XXXX室，因公司超过时间，无法交房，现退回购房款中暂收人民币计壹万元正。收款人：林作建04年11月9日”，案外人“郑平”、“刘永光”在《收条》上签名，并注“付购房退款”。 2005年1月15日，林作建出具《收条》交天胜公司收执，《收条》内容为：“兹收到天胜房地产开发有限公司原购买XXX园XX#楼XXXX室予付款。因公司办理购房手续延误和交房，现收回退款现金人民币计壹万元正。收款人：林作建2005年元月15日”。 另查明，2003年11月20日，福州市鼓楼区人民法院作出（2003）鼓经初字第621号民事判决。该判决认定陈超纹分别于2001年1月13日、4月2日以其所购的福州市台江区XXX路XX号XX园1-2#楼一层XXX、XXX号房产和广达路403号XXX园XX#楼XXX单元房产提供抵押担保，向中国工商银行福州市洪山支行借款12万元、27万元，以上两笔贷款由天胜公司提供连带责任担保，但陈超纹在获得贷款后，没有依约履行还款义务，构成违约的事实，并判令陈超纹于该判决生效后10日内向中国工商银行福州市洪山支行偿还借款365532.96元及利息，中国工商银行福州市洪山支行对陈超纹设定抵押的上述房产享有优先受偿权，天胜公司对中国工商银行福州市洪山支行实现抵押权后仍未清偿部分的债权承担连带责任。该判决作出后，陈超纹于2009年9月30日向中国工商银行福州市洪山支行还款338728.03元。2010年3月16日，天胜公司向陈超纹发出《交房通知书》，内容为“您所购买的XXX园XX座XXX#房屋已一次性还清银行全部按揭贷款并在银行的协助下办妥房屋解押手续，我司现同意将广达路XXX号XXX园XX座XXX#房交付给您入住。” 因XXX园XX#楼XXX号房由林作建居住使用，陈超纹无法入住，陈超纹遂向本院提起林作建返还原物纠纷一案。2011年8月17日，本院作出（2011）台民初字第430号民事判决，驳回陈超纹的诉讼请求。2011年12月19日，福州市中级人民法院作出（2011）榕民终字第2655号民事判决，撤销本院（2011）台民初字第430号民事判决，发回重审。2013年5月3日，本院作出（2012）台民初字第475号民事判决，认为讼争屋至今只是合同登记备案至陈超纹名下，尚未办理权属变更登记，因此陈超纹在尚未取得讼争屋所有权的情况下，基于房屋所有权诉请林作建迁出讼争屋没有法律依据，故判决驳回陈超纹的诉讼请求。陈超纹不服该判决，上诉于福州市中级人民法院。2014年1月27日，福州市中级人民法院作出（2013）榕民终字第3948号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2014年6月3日，陈超纹将天胜公司列为被告，将林作建列为第三人，向本院提起商品房预售合同纠纷之诉，诉请确认陈超纹与天胜公司订立的《商品房买卖合同》有效。2014年10月14日，本院作出(2014)台民初字第1715号民事判决书，确认陈超纹与天胜公司订立的《商品房买卖合同》合法有效。 2019年11月7日，林作建将陈超纹、天胜公司列为被告，向本院提起商品房销售合同纠纷之诉。2019年11月12日，林作建向本院提出撤诉申请，本院于同日作出(2019)闽0103民初4898号民事裁定书，裁定准许林作建撤诉。 再查明，2019年12月18日，坐落于福州市台江区××街道××路××号××花园××＃楼××单元房屋登记在陈超纹名下，建筑面积为123.10平方米，《不动产权证》为闽（2019）福州市不动产权第9××2号。 1994年1月22日，福州天胜房地产开发有限公司成立，法定代表人为刘永光。2020年4月15日，福州天胜房地产开发有限公司因违反《中华人民共和国税收征收管理法》第十五条的规定，被工商行政管理机关吊销其营业执照。 诉讼中，林作建向本院表示愿意自本案裁判文书生效之日起三十日内，向陈超纹一次性支付剩余购房款282168元（合同总成交价312168元，扣除已支付的首付60000元，另林作建愿意将收取的30000元违约金作为购房款一并向陈超纹支付，共计282168元）。 本院认为，天胜公司与林作建签订的《商品房买卖合同》系缔约双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同。天胜公司受陈超纹的委托订立前述合同，林作建在签订合同时已知晓天胜公司与陈超纹之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，《商品房买卖合同》直接约束陈超纹与林作建，双方均需依约履行。 《商品房买卖合同》约定：“出卖人在2002年10月20日前负责将该房产解押转至买受人名下，欠银行按揭部分款项由出卖人负责向银行偿还；”、“出卖人在以上规定的时间无法办理解押登记，则退还购房款，并按月息3%赔偿损失；”，现讼争双方对于陈超纹或天胜公司未能于2002年10月20日前履行上述合同义务的事实均无异议，且林作建确已收到天胜公司分三次支付的共计三万元款项，因此，本案的争议焦点为《商品房买卖合同》是否已经解除。对此，陈超纹主张《商品房买卖合同》已经解除，而林作建辩称尚未解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，陈超纹应就《商品房买卖合同》已经解除的基本事实承担举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，陈超纹或天胜公司未能于2002年10月20日前办理解押登记，属于违约方，依法不享有合同解除权。《商品房买卖合同》关于“……退还购房款，并按月息3%赔偿损失”的约定，若能作为违约方行使约定解除权的条件，该条件截止本案审理终结前亦未成就，即陈超纹并未向林作建全额退还购房款，并按月息3%赔偿损失。据上，案涉合同的解除权人仅为林作建。现陈超纹并无证据证明林作建具有解除合同的意思表示，且该意思表示已通知陈超纹，应承担举证不能的法律后果。本院对于陈超纹主张合同已经解除的意见，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，讼争房屋现已登记在陈超纹名下，案涉合同已具备继续履行条件，林作建诉请陈超纹依约将讼争房屋变更登记至林作建名下，并自愿一次性支付购房款282168元，符合《商品房买卖合同》的约定，本院予以照准。陈超纹关于要求林作建立即搬离讼争房屋、支付占用费的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、福州天胜房地产开发有限公司与林作建签订的《商品房买卖合同》有效； 二、林作建应于本判决生效之日起三十日内一次性给付陈超纹购房款282168元； 三、陈超纹在林作建履行完上述第二项判决义务后十日内协助林作建将坐落于福州市台江区××街道××路××号××花园××＃楼××单元房屋变更登记至林作建名下，变更登记所需缴纳的费用由林作建承担。 四、驳回陈超纹的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8312元、反诉案件受理费4156元，由陈超纹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  张惠敏 人民陪审员  马燕燕 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  叶 沛 书 记 员  陈思千 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。