山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初10743号原告：青岛市城阳区华利精细化工厂，住所地青岛市城阳区流亭街道仙家寨西，统一社会信用代码：91370214163903079J。法定代表人：崔加兆，该公司经理。委托诉讼代理人：焦明爱，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。被告：王可俊，男，1953年11月21日生，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人:孙明圣，山东纳源律师事务所律师。委托诉讼代理人:李宏峰，山东纳源律师事务所实习律师。原告青岛市城阳区华利精细化工厂（以下简称华利化工厂）与被告王可俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告华利化工厂委托诉讼代理人焦明爱，被告王可俊委托诉讼代理人孙明圣、李宏峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华利化工厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的租赁合同并腾空房屋；2.判令被告支付租赁费64000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租赁原告房屋，每年租金8000元，自2012年至今没有交纳租赁费，经原告多次催要被告拒不支付，现要求被告腾空房屋并支付租赁费。请求判如所请。被告王可俊辩称，被告并非案涉房屋的承租人，原告所诉没有事实及法律依据。因市政工程施工拆迁，原告已签订了拆迁补偿协议，并领取了大部分的拆迁补偿款，其主体不适格。原告的主张已经超过诉讼时效。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.原告的工商登记材料2张、崂山区房屋四面墙界申报勘察表及图纸1份（复印件），证明被告所租赁房屋属于原告所有，被告正在使用。被告质证：该证据均系复印件，对真实性无法确认，即便是真实的，也不能证明是由被告使用。本院认证：该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对其证明事项应结合其他证据及本案事实加以确定。2.照片5张，证明目前案涉房屋的现状及原告法定代表人崔加兆与被告谈搬迁及催收房租事宜。被告质证：对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，从照片中可以看出房屋的具体承租人或使用人与被告没有任何关系，并不能看出是崔加兆与被告在谈搬迁及催收房屋租金事宜，认可照片上的人是被告。本院认证：同对1号证据的认证。3.收据3张，证明被告租赁案涉房屋，从2006年开始每年交纳房租8000元，交至2012年，后再未交纳。被告质证：该证据系原告单方制作，真实性不认可，且收据上交款客户为宏源酒店或宏源饭店，与被告没有任何关系，不能证明其所要证明的事项。本院认证：该证据系原告单方出具，被告不认可，本院不予采信。4.申请证人赵某出庭作证，证明被告租赁案涉房屋进行经营；证人是原告会计，去被告处要过房租及水电费，被告欠交房租的事实。被告质证：从证人证言能够看出证人自2016年或2017年10月才缴纳社保，并不能提供之前的劳动合同原件，无法证明其之前系原告会计，也就无法证明其上述陈述的真实性；证人没有证据证明其曾到被告处催交房租及水电费，不能证明原告所要证明的事项。本院认证：证人系原告会计，与原告存在利害关系，且其未能提交相关证据证明其入职时间，对其证言本院不予采信。二、被告提交的证据1.股权转让协议、证明及情况说明各1份，证明因市政工程施工需要，原告已与城阳区流亭街道签订拆迁补偿协议，现在除案涉房屋外的厂房等已拆除，原告已经领取了大部分的拆迁补偿款，原告主体不适格；因被告、王敦宏等五人与原告就股权转让和经济补偿等事宜未能达成一致，正在协商处理，所以不同意拆迁腾退。原告质证：对股权转让协议的真实性无异议，若证明是真实的，恰恰证明案涉房屋为被告使用，并没有空闲多年，被告正在使用；对情况说明的真实性及关联性均不认可。本院认证：股权转让协议符合证据的法定形式要件，本院予以采信；证明及情况说明系被告等五人的单方陈述，对其证明事项应结合其他证据及本案事实加以确定。三、原告申请调查令到青岛市城阳区市场监督管理局调取的被告办理工商登记信息材料原告质证：该证据证明与原告提交的证据、证人证言相对应，可以确认被告确实租赁案涉房屋。被告质证：对个体登记信息查明结果真实性无异议，对个体户信息及青岛中运建市政工程有限公司董事监事经理信息的真实性不认可，对证明事项不认可，即便都是真实的，也无法证明被告使用或租赁案涉房屋经营，无法看出经营场所与案涉房屋有任何关系。本院认证：该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对其证明事项应结合其他证据及本案事实加以确定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华利化工厂系由原青岛社会福利十三厂改制而来，其名下厂房位于青岛市城阳区。被告王可俊及案外人王敦宏、牛瑞花、刘珍华、蓝放森系华利化工厂股东。华利化工厂称王可俊从1993年或1994年开始租赁其位于青岛市城阳区厂房的一部分，双方口头约定年租金8000元，王可俊支付了2006年至2011年的租金、2012年部分租金，自2013年开始未再支付租金。华利化工厂提交的收据载明2006年12月13日收王可俊经营的宏源酒店房租8000元、2010年11月24日收宏源酒店房租8000元、2012年12月26日收宏源饭店房租3000元。王可俊称未租赁案涉房屋，2012年至2019年3月之前未使用过案涉房屋，其因与华利化工厂拆迁补偿未能达成一致，自2019年3、4月份开始将财产放在案涉房屋内，即便应当支付房屋占有使用费，也应当从2019年3、4月份开始按照华利化工厂所主张的每年租金8000元计算。2020年7月3日，原告法定代表人崔加兆与王可俊及案外人王敦宏、牛瑞花、刘珍华、蓝放森签订《股权转让协议》，约定王可俊等五人向崔加兆转让其在华利化工厂所持有的全部股权，其中王可俊六股、王敦宏六股、牛瑞花六股，转让价款均为15万元，刘振华三股、蓝放森三股，转让价款均为75000元；崔加兆应于2020年7月7日前将该款项以现金方式支付给王可俊等，王可俊为崔加兆出具收款收据为证。双方因个人所得税的承担问题未能履行上述协议。王可俊于2008年11月26日注册成立宏源顺快餐店，营业期限至2012年11月25日，经营场所为青岛市城阳区西端西女姑山社区；于2013年7月26日注册成立城阳区王可俊百货店，经营场所为青岛城阳区流亭街道仙山路西段。华利化工厂位于青岛市城阳区的厂房因青岛新机场高速连接线工程实施征收，华利化工厂与相关部门已签订征收货币补偿协议。因案涉房屋至今未腾空，相关部门未支付华利化工厂全部补偿款。本院认为,综合原、被告的诉辩理由，本案争议的焦点问题为：一、原告华利化工厂的主体是否适格；二、华利化工厂与被告王可俊是否存在租赁合同关系、应否解除合同的认定；三、王可俊是否应腾退案涉房屋；四、王可俊是否应支付租赁费及数额的认定。对此，本院评判如下：关于第一个焦点问题，本院认为，包含案涉房屋在内的厂房系华利化工厂所有，华利化工厂虽已就该厂房等与相关部门签订征收货币补偿协议，但因案涉房屋至今未腾出，导致未能给华利化工厂发放全部补偿款，且王可俊也主张系因其五人就相关补偿问题未与华利化工厂达成一致而占用案涉房屋，故华利化工厂与本案存在直接利害关系，其作为原告主体适格，对王可俊的该抗辩理由，本院不予支持。关于第二个焦点问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华利化工厂主张自1993年或1994年开始与王可俊存在租赁合同关系，王可俊主张双方不存在租赁合同关系。对此本院认为，华利化工厂未能提交充分有效的证据证明其与王可俊存在租赁合同关系，且王可俊对此也不认可，故应由华利化工厂承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采信。华利化工厂要求解除与王可俊的租赁合同，无事实依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，王可俊自认因未能就补偿问题与华利化工厂达成一致，自2019年3、4月开始占用案涉房屋。本院认为，王可俊等股东为股权转让、补偿等发生争议，系其股东内部之间的纠纷，应通过合法途径予以解决，而包含案涉房屋在内的厂房已由其所有人即华利化工厂与相关部门签订征收货币补偿协议，故王可俊占用案涉房屋无合法依据，华利化工厂要求其腾退案涉房屋，理由正当，本院予以支持。关于第四个焦点问题，华利化工厂要求王可俊支付租赁费，但双方不存在租赁合同关系，结合王可俊自2019年3、4月开始占用案涉房屋的事实，王可俊也认为即便应当支付占有使用费，应参照华利化工厂主张每年租金8000元计算。本院认为，为减少当事人的诉累，应由王可俊支付自2019年3月1日起至判决生效之日止，按照年租金8000元的标准向华利化工厂支付房屋占有使用费。对于华利化工厂主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条、第一百七十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告王可俊于本判决生效后10日内腾退其占用的原告青岛市城阳区华利精细化工厂位于青岛市城阳区西端的房屋；二、被告王可俊于本判决生效后10日内支付原告青岛市城阳区华利精细化工厂自2019年3月1日起至判决生效之日止的房屋房屋占有使用费（按年租金8000元标准计算）；三、驳回原告青岛市城阳区华利精细化工厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行协助义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1400元，由原告承担700元，被告承担700元。被告负担部分应在本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵丕杰二〇二〇年十二月七日书记员  张玉全