贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15132号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：黔东南中大投资咨询有限公司，住所：凯里市永乐路28号大地永乐家园6楼602室。统一社会信用代码：91522600692734805B。法定代表人：潘仁智。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）与被告黔东南中大投资咨询有限公司、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告华融公司委托诉讼代理人周真恩与被告黔东南中大投资咨询有限公司法定代表人潘仁智到庭参加诉讼。被告大地联创经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求有：准许执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，原告与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：南充银行贵阳分行）及大地联创签订《债权转让协议》，由原告受让南充银行贵阳分行对大地联创的3000万元的不良债权。同日，原告亦与被告大地联创签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有在建工程提供抵押担保，依法办理了包括本案诉争的“永乐家园”5层508号房屋的《在建工程抵押他项权证》。事后，因被告未能履行如期还款，原告诉至省高级人民法院，省高级人民法院据此作出民事调解书，确定被告的还款责任及原告的抵押权。被告在调解后并未履行还款义务，原告向凯里市人民法院申请执行后人民法院作出裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。人民法院在执行过程中，被告黔东南中大投资咨询有限公司作为案外人提出执行异议，认为涉案房屋是其向大地联创购买且已付清房款占有使用多年。人民法院立案审查后，认为异议人查封前合法占有涉案房屋，支持了被告的异议请求。然，原告认为被告涉案房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权，且被告对涉案房屋系抵押物的事实是明知的。据此，原告认为该执行裁定书未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向被告提交的证据有：《在建工程抵押登记证明》、《楼盘状态查询表》。被告黔东南中大投资咨询有限公司辩称：涉案房屋原系以公司法定代表人潘仁智名义购买，因公司注册需要，便与大地联创变更合同主体为公司，涉案房产已于2013年6月28日就签订了《商品房买卖合同》，并于2013年9月交付使用。而原告的抵押权登记发生在被告购房之后，原告不享有抵押优先权。同时，在法院查封之前，被告已经与大地联创签订了《商品房买卖合同》，交清了全部购房款，并已经交付使用至今，未能办理过户登记，也是大地联创自身问题造成，与被告无关。故原告华融公司诉请理由不成立，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《黔东南中大投资咨询有限公司营业执照副本复印件》、《法定代表人证明及身份证》、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同2011-Z-213》、《商品房买卖合同2011-Z-213》、《交房证明》、《钥匙发放记录》、《商品房住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《销售不动产统一发票》、《银行付款流水》、《契税》、《电表开户费》、《水表开户费》、《闭路电视开户费》、《维修基金》、《物业服务合同》、《物业服务费票据》、《装修服务费票据》复印件。被告大地联创未向本院提交答辩意见及证据。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2014年3月19日，原告与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中原告享有债权本金3000万元。原告亦与被告大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“永乐家园”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人黔东南中大投资咨询有限公司提出了执行异议，本院在审查之后于2020年8月7日作出（2020）黔2601执异127号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省凯里市房屋的查封。同时查明：2013年6月28日，黔东南中大投资咨询有限公司法定代表人潘仁智以其自己的名义与大地联创签订《商品房买卖合同》，约定以461007元购买大地联创“永乐家园”1-508号房屋（119.68㎡，实际为119.64㎡）。合同签订后，潘仁智便缴纳维修基金等费用，并于2013年10月31日办理了交房入住手续。后因其经营的公司注册需求，黔东南中大投资咨询有限公司于2015年3月12日通过工行分三笔向大地联创银行转帐支付461007元购房款后，潘仁智就其名下所购的1-508号房屋于2015年5月6日以黔东南中大投资咨询有限公司之名重新与大地联创签订了1-508号房屋的《商品房买卖合同》，大地联创亦于2015年8月27日出具了《销售不动产统一发票》，且于同日对所售房屋办理了以黔东南中大投资咨询有限公司为购房主体的商品房预售登记备案。截止庭审辩论终结前，大地联创因自身问题至今未取得涉案房产的不动产初始登记而未能办理涉案房屋的房产证。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于黔东南中大投资咨询有限公司对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，黔东南中大投资咨询有限公司在庭审中已提交了涉案房屋的《黔东南州商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同2011-Z-213》、《交房证明》、《钥匙发放记录》、《销售不动产统一发票》、《银行付款流水》、《契税》、《维修基金》、《物业服务合同》、《物业服务费票据》等，足以证明黔东南中大投资咨询有限公司与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋已经办理预售登记备案，并交付使用至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，黔东南中大投资咨询有限公司对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽以涉案房屋买卖合同签订主体不明确提出异议，但黔东南中大投资咨询有限公司在2015年3月12日前足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，其法定代表人潘仁智已阐明变更合同主体的原由，则黔东南中大投资咨询有限公司应为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  毛丽艳人民陪审员  周文智人民陪审员  潘怒江二〇二〇年十二月二日书 记 员  吴如霞