陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  （2020）陕01民初680号 原告（执行案外人）：张会民，男，1959年2月5日出生，汉族，国家电网周至县供电公司退休职工，住西安市周至县加州阳光南区9号楼3单元702室。委托诉讼代理人：张超，男，1987年1月1日出生，汉族，国家电网周至县供电公司职工，住西安市周至县中心街鑫源华府2单元11楼东户。被告（申请执行人）：谈金玄，女，1968年12月13日出生，汉族，自由职业者，住西安市雁塔区枫林路2号210室。第三人（被执行人）：陕西金丝路置业有限公司周至分公司，住所地西安市周至县工业路摩托城6排1号。负责人：孙毓鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：项万胜，男，1971年11月9日出生，汉族，陕西金丝路置业有限公司周至分公司项目经理，住西安市雁塔区丁白路81号。第三人（被执行人）：陕西金丝路置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西斜七路东段2号。法定代表人：刘爱玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：项万胜，简况同上。第三人（被执行人）：孙毓鸿，女，1968年12月29日出生，汉族，住西安市碑林区盐店街副三十七号南楼西单元1层1号。委托诉讼代理人：项万胜，简况同上。原告张会民与被告谈金玄、第三人陕西金丝路置业有限公司周至分公司（以下简称金丝路周至分公司）、陕西金丝路置业有限公司（以下简称金丝路公司）、孙毓鸿案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张会民及委托诉讼代理人张超、，被告谈金玄、，第三人金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿的共同委托诉讼代理人项万胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张会民向本院提出诉讼请求：1．判令不得执行位于周至县工业路东段加州阳光南区9号楼30702号房产，并解除对该房产的查封措施；2．确认位于周至县工业路东段加州阳光南区9号楼30702号的房产归原告所有，要求第三人为原告办理产权过户手续；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，西安市中级人民法院就谈金玄与金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿之间的民间借贷纠纷一案作出(2018)陕01民初1271号民事判决，判决：1．孙毓鸿、陕西金丝路置业有限公司周至分公司偿还被告借款10662225元及利息：2．陕西金丝路置业有限公司对该笔债务承担连带清偿责任。在案件审理中，西安市碑林区人民法院于2017年4月10日作出(2017)陕0103执保41号执行裁定，保全查封了本案所涉房产。在执行中，西安市中级人民法院又于2020年4月2日以(2019)陕01执298号之三裁定查封了涉案房产。2019年6月3日，原告对执行标的提出书面异议。西安市中级人民法院于2020年6月23日作出(2020)陕01执异241号执行裁定，驳回原告提出的异议请求。原告不服，提起执行异议之诉。本案基本事实为：2012年9月19日，原告与第三人金丝路周至分公司签订《商品雳房买卖合同》，合同约定：原告购买金丝路周至分公司开发销售的加州阳光项目南区9号楼3单元7层2号房产（编号：30702号），建筑面积124.33平方米，单价每平方米2438.12元，总金额303131元。原告于合同签订当日一次性向第三人金丝路周至分公司支付房款272818元，余款30313元在交房时付清，第三人金丝路周至分公司也向原告出具了房款收据。第三人金丝路周至分公司于2014年6月1日将房屋钥匙交予原告。原告2015年对房屋进行装修并入住。后因第三人金丝路周至分公司的问题，该房产一直未能办理过户登记，该房产仍在第三人金丝路周至分公司名下。以上事实有《商品房买卖合同》、购房款收据、购买天然气发票、物业费收据等证据予以证实，与西安市中级人民法院在执行过程中查明的事实能够相互印证。以上事实可证明：1.在人民法院查封之前，原告与第三人金丝路周至分公司已经就该房产签订了合法有效的书面买卖合同：2．在人民法院查封之前，原告已合法占有该房产：3.原告已支付全部价款：4．该房产非因原告自身原因未办理过户登记。以上事实符合《异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除对该房产的执行。原告认为应适用《异议复议规定》第二十八条的规定，而不应适用第二十九条的规定。理由为：1．《异议复议规定》并未明确规定被执行人是房地产开发商的情况下不能适用第二十八条的规定。2．根据《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>理解与适用》的精神与相关法理，《异议复议规定》第二十八条与第二十九条应当是选择适用而非排除适用的关系。3．《异议复议规定》第二十八条是对买受人物权期待权的保护，第二十九条既是对买受人物权期待权的保护，也是对商品房购买人特殊保护，第二十九条对买受人的保护应强于第二十八条对买受人的保护。4．最高人民法院判例明确了《异议复议规定》第二十九条的规定并不排斥第二十八条的适用，在被执行人是房地产开发商的情形下，如果商品房购买人不符合第二十九条的规定，但符合第二十八条的规定，商品房购买人也可通过执行异议之诉排除执行。即使适用《异议复议规定》第二十九条规定，按照最高人民法院意见，对于第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解，不应限于房屋的套数。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。原告属于此种类型。原告家庭人口较多，生有一儿一女，均已结婚生子。原告名下虽登记了另一套住房，但该房屋实际上为原告儿子结婚所买房屋，房屋装修后也一直由儿子和儿媳实际居住，儿子和儿媳均在周至县上班，并育有一女。原告女儿也在周至上班，在周至亦无住房，故与原告一同居住，女婿及外孙遇假期也会来周至居住。因原告家庭成员过多，一套住房无法满足家人生活需求，原告为了改善儿女的生活条件购买了案涉房屋。原告的执行异议，既符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也符合第二十九条的规定，享有排除被告申请强制执行的权利。被告谈金玄辩称，不同意原告的诉讼请求，本案核心牵涉原告是怎么买房的，要有真实的付款凭证，要有真实的付款行为，不能因为借钱给第三人等，现在占有涉案房屋就说买房了。第三人金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿述称，同意原告的诉讼请求，原告所购买的商品房事实清楚，并实际占有使用房屋，也按照合同约定交付了房产，所以原告对该房屋享有所有权，支持原告的诉讼请求。经审理查明，谈金玄与金丝路周至分公司、金丝路公司、孙毓鸿等民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2018年12月4日作出（2018）陕01民初1271号民事判决，判决：一、被告孙毓鸿、金丝路周至分公司偿还谈金玄借款10662225元及利息；二、被告陕西金丝路置业有限公司对债务承担连带清偿责任。因金丝路周至分公司等未履行生效法律文书所确定的义务，谈金玄向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在案件审理中，西安市碑林区人民法院于2017年4月10日作出（2017）陕0103执保41号执行裁定，保全查封了案涉房产，在执行中，本院又于2020年4月2日以（2019）陕01执298号之三裁定续行查封了案涉房产。张会民对执行陕西省西安市周至县工业路东段加州阳光南区9号楼30702号房产(预售证号为201208，以下简称案涉房产)提出书面异议。本院经审查，作出（2020）陕01执异241号执行裁定，裁定：驳回案外人张会民提出的异议请求。张会民遂提起案外人执行异议之诉即本案。另查明，张会民与金丝路周至分公司于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：张会民购买金丝路周至分公司开发销售的加州阳光项目南区9号楼3单元7层2号房产，建筑面积124.33平方米，单价每平方米2438.12元，总金额303131元，张会民于签订合同当日一次性支付房款272818元，余款30313元在交房时付清。截至2014年7月30日，张会民向金丝路周至分公司已付清全部购房款。张会民收房后于2015年装修了案涉房屋并入住至今。上述事实，有西安市中级人民法院(2018)陕01民初1271号民事判决书、（2020）陕01执异241号执行裁定书、商品房买卖合同、中国工商银行个人业务凭证（汇款）、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、收款收据、室内设计装修合同及施工预算表、陕西增值税普通发票、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：张会民就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金丝路周至分公司与张会民在案涉房屋被查封前已经签订了《商品房买卖合同》，并已经将全部购房款交付给金丝路周至分公司，在案涉房屋被查封前，张会民已经接收了案涉房屋并装修入住至今，已取得对该房屋事实上的管理和支配权。金丝路周至分公司在将涉案房屋出售给张会民后未办理产权过户登记，不属于可归责于买受人张会民的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案张会民异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋现登记在金丝路周至分公司名下，张会民作为案涉房屋买受人，因其合同权利，现仅享有物权期待权，而非直接享有物权，张会民于本案中诉请判令确认案涉房产归张会民所有，不符合相关法律规定，本院依法不予支持。张会民诉请要求第三人为张会民办理产权过户手续，超出案外人执行异议之诉审理范围，本案不涉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于周至县工业路东段加州阳光南区9号楼30702号房屋；二、驳回原告张会民其余诉讼请求。案件受理费5847元，原告张会民已预交，由原告张会民负担2923.5元，被告谈金玄负担2923.5元。被告谈金玄应负担的款项于本判决生效之日起十日内支付给原告张会民。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十二月二十四日 书 记 员   刘  明  明陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民初680号 原告：张会民，男性，1959年02月05日出生，汉族，住二曲镇周城路220变电站院内，居民身份证610124195902050019。    被告：谈金玄，女性，汉族，住西安市雁塔区枫林路，户口薄。    第三人：陕西金丝路置业有限公司，组织机构代码91610000719759384Q。    第三人：陕西金丝路置业有限公司周至分公司，组织机构代码668677265。    第三人：孙毓鸿，女性，汉族，住西安市碑林区盐店街，户口薄。。原告张会民与被告谈金玄，第三人陕西金丝路置业有限公司、陕西金丝路置业有限公司周至分公司、孙毓鸿案外人执行异议之诉一案，本院于2020年07月07日立案后，依法适用普通程序，公开/因涉及……（写明不公开开庭的理由）不公开开庭进行了审理。原告张会民、被告谈金玄、被告/第三人陕西金丝路置业有限公司、陕西金丝路置业有限公司周至分公司、孙毓鸿（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张会民向本院提出诉讼请求：。事实和理由：。谈金玄辩称，……（概述被告答辩意见）。陕西金丝路置业有限公司、陕西金丝路置业有限公司周至分公司、孙毓鸿诉/述称，……（概述第三人陈述意见）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．……；２．……（写明法院是否采信证据，事实认定的意见和理由）。本院认为，……（围绕争议焦点，根据本院认定的事实和相关法律，对当事人的排除对执行标的执行的请求或确权请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，……（对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述）。依照《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、……；二、……。（以上分项写明判决结果）案件受理费5846.96元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于。（判决不得对执行标的执行的，写明：）本院(××××)……执异……号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。  审判员      刘琪   二〇二〇年十二月二十三日 书  记  员   1