天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初7368号原告：宋海斌，男，1973年8月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：武坚，天津富永律师事务所律师。被告：李立媛，女，1966年11月26日出生，汉族，住天津市北辰区。原告宋海斌与被告李立媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋海斌的委托诉讼代理人武坚，被告李立媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋海斌向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院确认原被告双方签署的《租赁协议》无效；2．请求人民法院判令被告向原告退还房租55,658元，赔偿原告搬迁费用损失4,480元，装修费用损失13,693元，总计73,831元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年11月13日签署《租赁协议》（起租日为2018年11月15日），约定被告向原告出租位于安光村安光路的一处旧厂房用于原告作为库房使用，租赁期限五年，年租金70,000元，被告承诺出租厂房手续合法齐全，否则承担赔偿责任。合同签署后被告违背约定单方面要求将年租金涨至85,000元，因原告当时已将租赁厂房确定为收货地址，如变更将面临更大损失，无奈之下只得同意被告要求并向被告支付年租金85,000元。另原告租赁期间对旧厂房进行装修整理花费30,150元。2019年11月原告再次向被告支付了2020年度的租金85,000元。2020年3月20日，因租赁物为违法建筑，被天津市北辰区人民法院强制拆除，原告不得不于强制拆除前日当夜临时雇用车辆和人员将库房内的上百吨货品搬迁至他处，花费搬迁费用11,575.5元。此后，原告多次向被告交涉租金返还和损失承担问题，被告均不予理会。原告认为，被告隐瞒租赁物为违法建筑的事实，双方签署的租赁合同依法应为无效，且租赁物已于2020年3月20日被强制拆除，故被告应向原告退还其预收取的租金，并应赔偿原告装修损失和搬迁损失。李立媛辩称，签订合同以后在履行合同过程中被告又给原告多提供了一处车间所以才将房租涨到了每年85,000元，不同意原告的第一项诉请，没有理由；不同意第二项诉请，当时强拆的时候被告跟原告说可以另行提供场地并协助原告进行搬迁，将租期全部履行完毕，但原告夜里自行搬走的，被告当时和原告的主管说好被告保证提供到房租到期，因为被告在别处已经给他们找到厂址，这次运动纯属是老百姓无法抗拒的国家行为，不是被告个人原因，这次厂房拆除被告也是最受伤害的一方，被告现在已经无力支撑，原告在搬走时尚拖欠电费4,400元，且将被告方地牛一同搬走，电费是被告给交的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的租赁协议、收条、收据、公告、搬迁现场照片、营业执照、真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的情况说明，没有相关人员签字，不符合证据形式，本院不予认定。对于原告提交的车辆使用费、空调移机费票据、装修票据，被告不予认可，原告提交的票据不足以证明系其实际损失，本院不予认定。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月13日原告宋海斌（甲方）与被告李立媛（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方将安光村021的旧厂房（以下简称涉诉房屋）出租给甲方做为库房使用（存放灯具）。库房面积为1000平方米加两层办公楼加小院，独立门，年租金总价为70,000元，该厂房乙方之前安装的独立200变压器，供甲方使用，电费由甲方自行承担。乙方保证该厂为合法厂房，手续齐全，如非因甲方原因造成库房无法使用，给甲方造成的损失全部由乙方承担。该厂房在使用过程中，如遇国家拆迁。所有搬迁补偿费全部由甲方享有，房屋补偿款与甲方无关。本合同有效期为五年，五年内乙方不得以任何理由变相涨价。如有违约，赔偿甲方一切损失，五年期满租金由双方协商再定。庭审中，双方均认可：起租日为2018年11月15日。合同签订后，被告要求将房租变更为每年85,000元，原告亦按照每年85,000元交纳房租。合同签订后，被告将涉诉房屋交付原告使用。原告于2018年11月13日给付被告房租85,000元，于2019年11月25日给付被告房租85,000元。涉诉房屋未取得建设工程规划许可证。2020年3月10日本院作出（2020）津0113执恢179号公告，内容为本院在执行申请执行人天津市规划和自然资源局北辰分局与被执行人李学康行政非诉执行纠纷一案中，于2020年1月8日向被执行人李学康发出（2020）津0113执恢179号执行通知书，责令被执行人李学康应当在三日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，退还非法占用的安光路北侧、卫河西侧土地5.73亩，拆除建房1座，建筑面积1591.8平方米，并恢复土地原状，但被执行人李学康未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人李学康及协助义务人于本公告公布之日起七日内退还非法占用的土地，拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、恢复土地原状。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。如有妨碍执行的行为，本院将对行为人子以拘留、罚款，情节严重的将依法追究刑事责任。该公告所涉房屋包括本案所涉房屋。2020年3月20日至2020年3月23日被告从涉诉房屋中搬出，庭审中被告认可原告实际占用涉诉房屋至2020年3月20日。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的租赁协议是否合法有效；2、原告要求退还租金是否合理；3、原告主张被告赔偿损失是否合理。关于争议焦点一，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故原被告就涉诉房屋订立的租赁协议均无效。关于争议焦点二，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已交纳2019年11月15日至2020年11月14日房屋占有使用费85,000元，其实际占用至2020年3月20日，自2019年11月15日至2020年3月20日实际使用127天，被告应支付房屋占有使用费85,000元/年÷365天×127天=29,575.34元，对于多交的部分55,424.66元（即85,000元-29,575.34元）被告应返还原告。对于争议焦点三，原告提交的证据不足以证明其实际损失情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告宋海斌与被告李立媛于2018年11月13日签订《租赁协议》（落款时间为2018年11月15日）无效；二、被告李立媛于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告宋海斌55,424.66元；三、驳回原告宋海斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元，由原告宋海斌负担205元；被告李立媛负担618元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵志刚二〇二〇年十二月九日法官助理于江锟书记员杨博宇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。