北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15370号原告：北京春晖世嘉物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区高丽营镇高泗路于庄段37号（春晖园）2幢3层302室，统一社会信用代码91110105MA01D3KJX4。法定代表人：段英姿，执行董事。委托诉讼代理人：王慧莉，女，1981年9月9日出生，汉族，北京春晖世嘉物业管理有限责任公司员工。被告：李某，女，2003年7月21日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。法定代理人：吴某（李某之母），1975年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市铜官山区，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：肖基新，河北金房律师事务所律师。原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司（以下简称“春晖世嘉公司”）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春晖世嘉公司之委托诉讼代理人王慧莉、被告李某之委托诉讼代理人肖基新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春晖世嘉公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费13507．20元；2．判令被告支付违约金（以10130．40元为基数，按照日千分之三为标准，计算自2018年8月1日至实际付清之日止，现暂计算至2020年5月31日，为27686．38）；3．判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系春晖园·随园小区的业主，于2016年3月14日与春晖园·随园小区的物业服务企业北京中航兴业酒店管理有限公司（以下简称中航兴业公司）签订了《春晖园·随园前期物业服务协议》，合同约定由中航兴业公司作为服务方，向被告提供物业服务。《春晖园·随园前期物业服务协议》第五章第15条第八款约定，被告应按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费。第六章第二十条约定：“经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业费，应当按自应缴费之日起每逾期一日按应交费用的万分之五向乙方支付违约金。”2017年3月，春晖园·随园小区的建设单位北京春晖园文化娱乐有限责任公司（以下简称“春晖园文化娱乐公司”）与上海永升物业管理有限公司（以下简称“上海永升公司”）签订《前期物业管理委托服务合同》，将春晖园·随园小区的物业服务企业更换为上海永升公司。2018年7月，春晖园文化娱乐公司与春晖世嘉公司签订《前期物业委托服务合同》，将春晖园·随园小区的物业服务企业又更换为春晖世嘉公司。经上述前期物业服务合同关系的变更，春晖园·随园小区的物业服务由春晖世嘉公司提供。2018年9月1日至2019年12月31日，被告未按照《春晖园·随园前期物业服务协议》约定及时缴纳物业费，随后春晖世嘉公司分别通过张贴缴费通知单和微信聊天、寄送律师函等方式作出催告。《春晖园·随园前期物业服务协议》的法律性质为物业服务合同，合同当事人最初为被告与中航兴业公司。由于物业服务企业的更换，自2018年7月起春晖园·随园小区的物业服务由春晖世嘉公司提供，因此原中航兴业公司按照《春晖园·随园前期物业服务协议》享有的权利义务，由春晖世嘉公司承受。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。《春晖园·随园前期物业服务协议》第五章第15条第八款约定，被告应按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费。被告应于2018年9月1日至2019年12月31日向春晖世嘉公司交付物业费13507．20元；如果逾期交费，每逾期一日，应向春晖世嘉公司支付应交费用千分之三的违约金。《春晖园·随园前期物业服务协议》对违约金的约定符合法律规定。因此，被告应当于2018年9月1日至2019年12月31日，按照合同约定向春晖世嘉公司交付2018年9月1日至2019年12月31日物业费13507．20元。每逾期一日，被告应当支付违约金30．39元，自2018年9月1日，现暂计算至2020年5月31日，违约金共计27686．38元。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告李某辩称：不同意原告诉讼请求，原告没有向其提供相应的物业服务，被告的房屋存在漏水以及满屋的老鼠、蟑螂，居住环境特别差，被告多次向原告投诉，要求原告予以解决，但原告始终未能解决；原告入住没有经过业委会的许可，前期物业服务合同的管理方并非原告，原告系开发商私自选择的物业公司，并未经过业主的同意，根据物业管理条例，更换物业公司需要经过过半数业主同意，被告认为原告方没有经过相应的审批，向业主主张物业费缺乏法律依据；原告主张的违约金标准过高。经审理查明：李某系×××房屋的所有权人，房屋建筑面积为140．7平方米。2016年3月14日，李某（甲方）与北京春晖园文化娱乐有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定：物业管理区域内的物业服务费标准为，AB型花园式酒店6元/平方米/月；C型独栋别墅8元/平方米/月；D型板楼6元/平方米/月；甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应按应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。后李某（甲方）与北京中航兴业酒店管理有限公司（乙方）签订《春晖园·随园前期物业服务协议》，合同约定：由乙方为春晖园随园提供物业服务，物业服务费标准为AB型花园式酒店6元/平方米/月，C型独栋别墅8元/平方米/月，D型板楼6元/平方米/月；甲方违反合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催款，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。2018年7月5日，北京春晖园文化娱乐有限责任公司（甲方）与春晖世嘉公司（乙方）签订《春晖园·随园项目前期物业管理委托服务合同》，合同约定：甲、乙方双方就甲方开发的“春晖园·随园”项目委托乙方物业前期介入及小区的物业管理达成以下一致意见，订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，独栋别墅物业费单价（不含税）为人民币7．52元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币8元/平方米/月，洋房、叠拼别墅物业费单价（不含税）为人民币5．64元/平方米/月，增值税税率6%，物业费含税单价人民币6元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知收房之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后均预付一年的物业费，具体时间为每年的4月1日。李某未交纳2018年9月1日至2019年12月31日的物业费13507．20元。庭审中，春晖世嘉公司称2018年8月1日入驻涉诉小区，涉诉小区的前物业公司是上海永升物业管理有限公司，李某的物业费交至2018年8月31日。李某称房屋存在漏水以及满屋的老鼠、蟑螂，居住环境特别差，被告多次向原告投诉，要求原告予以解决，但原告始终未能解决，提交照片予以证实。春晖世嘉公司称涉诉房屋内有老鼠是因为房屋内长期无人居住，下水道漏水属于房屋质量，应当找开发商进行解决，而且其公司对于被告提出的问题已经积极协调解决，并进行了维修，提交协议书、施工方案、照片、返修单、客户服务工作单予以证实。李某认可证据的真实性，但不认可证明目的，称物业确实派人维修，但没有进行实质性的修理。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》《春晖园·随园前期物业服务协议》《春晖园·随园项目前期物业管理委托服务合同》、承诺书、房屋交接单、业主资料卡，照片、协议书、施工方案、返修单、客户服务工作单及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：春晖世嘉公司系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而李某作为该服务的受益人理应及时交纳物业费。庭审中李某称春晖世嘉公司物业服务存在问题，但该辩称不能成为其不缴纳物业服务费的理由。现春晖世嘉公司要求李某交纳欠付自2018年9月1日至2019年12月31日的物业费13507．20元，于法有据，本院依法予以支持。因李某并非恶意拖欠物业服务费，故对于春晖世嘉公司要求李某支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李某支付原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司自2018年9月1日至2019年12月31日的物业费13507．20元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元（原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司已预交），由原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司负担280元（已交纳），由被告李某负担135元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  石 帅二〇二〇年十二月四日法官助理  章 峰书 记 员  刘泽南