北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33257号原告：西长福，男，1937年4月27日出生，汉族。法定代理人：西文虎，男，1967年3月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。被告：郭静贞，女，1941年9月9日出生，汉族。被告：穆建京，女，1962年4月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭羽（被告穆建京之子），男，1985年8月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘冬，北京市华品律师事务所律师。原告西长福（以下称原告）与被告郭静贞、穆建京（以下称姓名，一并提起时称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人西文虎及其委托代理人薛福生，郭静贞，穆建京的委托诉讼代理人郭羽、刘冬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求确认二被告于2019年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议，以及2019年4月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》均无效。事实及理由：北京市朝阳区XX号X门XXX房屋（以下简称涉案房屋）是原告与郭静贞的夫妻共同财产，登记在郭静贞名下。2019年3月25日，二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给穆建京并已过户至其名下。穆建京是郭静贞的侄媳妇，其对于涉案房屋系原告与郭静贞的夫妻共同是很清楚的，郭静贞无权处分涉案房屋。而且穆建京并未实际支付购房款，其亦不符合善意取得的情形。二被告的行为侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。郭静贞辩称，2018年10月7日原告摔了以后就在床上不能动了，我和儿子照顾他，后来原告转到了养老院居住。原告摔了之后就糊涂了。当时我也是在糊涂的情况下，和穆建京签了卖房合同。穆建京和她儿子郭羽设的圈套，他们骗我说照顾我，我就都听他们的了，让我干什么我就干什么。涉案房屋不是我一个人的，有我老伴的有我儿子的。而且穆建京说给了我350万元现金，这完全是假的。我不是真心想卖房。我同意原告的诉讼请求。穆建京辩称，不同意原告的诉讼请求。穆建京的前夫郭X1是郭静贞的侄子，2017年12月7日穆建京与郭X1就离婚了。现在说是亲戚关系，有些牵强了。在涉案房屋过户时，郭静贞出示了配偶同意过户的证明，该证明是2019年3月25日签署的，当时原告并没有病重住院，只是写字不方便，郭静贞代为签字，原告本人按的手印。郭静贞已经收取了全部房款，350万元房款全部是以现金方式支付的。以现金方式支付房款也是郭静贞提出的，她说其子西文虎有打骂老人的现象，逼老人卖房替其还债，而且银行卡也不在她手中，所以要求现金支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与郭静贞系夫妻关系。2020年3月6日，八里庄东里社区居民委员会出具指定监护人证明，内容为原告现在东坝XXX长期居住且无民事行为能力，妻子郭静贞同意其独生子西文虎为原告的监护人，出面办理原告的相关事务。郭X1系郭静贞之侄，穆建京与郭X1于1984年8月14日登记结婚，于2017年12月7日离婚，其二人育有一子郭羽。2009年4月2日，原告之子西文虎与郭静贞签订《存量房屋买卖合同》，约定西文虎将涉案房屋出卖给郭静贞。2009年4月9日，涉案房屋登记在郭静贞名下。2019年3月25日，二被告签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭静贞（出卖人）将涉案房屋出卖给穆建京（买受人）。房屋成交价格为1830920元。买受人采取一次性付款方式，于2019年4月21日前向出卖人支付。同日，二被告在北京X**房地产经纪有限公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》之补充协议及《北京市存量房屋买卖合同》之补充协议（一），约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者合计350万元。定金于2019年3月25日前支付50万元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。关于购房款的支付，双方同意分两次支付：于2019年4月16日将首付款200万元（含前期支付定金50万元）自行支付，剩余房款150万元在房屋所有权转移登记手续办理当日自行支付。双方均同意本交易涉及的税费全部由穆建京承担。双方均同意按照房屋净价1830920元办理房屋的缴税、不动产转移登记手续。2019年4月16日，二被告签署了涉案房屋的网签合同，房屋成交价格为1830920元。买受人采取一次性付款方式，于2019年4月21日前向出卖人支付。2019年4月17日，二被告办理了涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至穆建京名下。现原告主张涉案房屋为其与郭静贞的夫妻共同财产，二被告签署合同并将房屋过户未经其同意且损害其利益，郭静贞无权处分涉案房屋，合同约定的购房款明显低于市场价，且穆建京未实际支付，故合同应当无效。郭静贞认可原告意见。穆建京不认可原告的意见，称涉案房屋买卖及过户系取得了原告的同意，原告亦出具了配偶同意出售证明，涉案房屋的房款350万元其亦以现金的方式支付给了郭静贞，故其认为双方的交易真实有效。关于配偶同意出售证明形成的过程，穆建京表示该证明上面的内容是在郭静贞家里填写完，郭静贞拿着该证明让原告按的手印，这个过程其一方没有在场。因为原告当时写字费劲，所以由郭静贞在声明人处代原告签字，原告按了手印进行确认。之后郭静贞将该证明拿回来给了我们。郭静贞不认可穆建京所述，其表示该证明系郭羽的爱人到原告居住的养老院，趁护工不在的时候拿着原告的手在空白的纸上按的手印，签字虽系其代签，但其那时已经糊涂了，他们让我签字我就签字，我签字的时候是白纸，上面有手印，但是没有文字内容，上面的日期也不是我写的，实际让我哪天签的，我也记不得了。原告表示该证明上面的手印是其本人的，名字也是郭静贞代签的。但无法体现该手印是原告自己主动按的还是被拿着手按的。2019年春节左右，原告就已经神志不清了。既然声明人处签字不是原告本人所签，就足以证明当时原告是无法签字的情况。郭羽及其爱人拿着空白的纸到养老院趁护工不在，拿着原告的手按的手印，但因时间过长，已无法调取到监控录像。根据该证明上手印与签字的位置关系，也可以证明当时手印是先按到空白的纸上的。穆建京表示该证明上郭静贞的签字已经压在了横线上，不可能是先签字后打印的内容。关于原告的行为能力状况，原告提交了1.其于2018年8月25日至2018年9月4日在北京市第一中西医结合医院的住院病案，其中入院记录体格检查中记录为“神清语利”；2.其于2019年4月5日至4月23日期间以及2019年12月8日至12月16日期间在民航总医院两次的住院病案，其中4月份的出院记录出院情况中记录“患者神志清楚”，12月份的住院病历既往史中记载为“痴呆1年”；3.其于2019年7月27日在民航总医院的急诊病房病历，既往史中记载为“1年痴呆加重”。穆建京表示上述的就医记录真实性均予认可，但存在矛盾之处，不认可在房屋交易时原告不具备民事行为能力。关于购房款的来源以及支付的经过，穆建京表示涉案房屋购房款的来源系其此前出卖自有房屋所得再加上一部分积蓄共计153万元，以及向案外人谷XX借款215万元。其中穆建京本人邮政的银行卡于2018年7月11日取现153万元，谷XX分别于2018年7月25日取款90万元、2018年12月20日取款15万元、2019年1月24日取款10万元，另有100万元系谷XX委托其朋友潘X取现给的。涉案房屋的交易系通过中介代理，因为西文虎经常去郭静贞家里闹，其应郭静贞的要求将房款以现金支付。现金是分三次在中介支付给的郭静贞，现场有穆建京、郭羽以及郭静贞。为避免以后有麻烦，其给郭静贞拍摄了收款时的照片，郭静贞亦签署了收据。郭静贞拿了钱之后，其给郭静贞打了车，之后我们也走了。就此，穆建京提交了3张收据及3张照片。郭静贞对于上述内容不予认可，称对于购房款来源其不清楚，3张收据实际都是在2019年4月17日这一天开具的，照片也都是同一天同一地点拍摄的。那么多钱我拿不动，还说给我打车，都是假的。原告亦不认可穆建京所述，其称穆建京陈述的以现金支付房款的理由是不成立的，其称怕西文虎到郭静贞处拿东西才给的现金，家里存那么多现金，岂不是更容易被拿走。且按照穆建京所述，其经常帮助郭静贞，那这么大笔的现金，以郭静贞的身体状况，是很难拿走的，她们还有亲戚关系，不可能让郭静贞自己拿走。所以真实的情况是根本不存在现金交易，照片应该是摆拍。同时，根据穆建京自述的购房款的来源，款项都是在2018年取现的记录，其怎么可能预知一年后买房需要用钱。且双方的交易过程违反了资金监管的相关规定，不符合一般房屋交易的流程。经询，穆建京表示照片的原始载体已经找不到了。关于涉案房屋交易经过，本院向胡XX进行询问，其表示因该买卖是用现金支付的房款，故其有一些印象。本次交易其所在的中介公司仅是为双方提供合同签署、交税过户，进行代办，并非是常规意义上由中介公司找客户找房源进行居间。对于买卖的双方，胡XX表示其都不认识，记不清当时是买卖双方谁找到中介公司的。胡XX表示当时他们拎着钱来到公司，让给中介做个见证，其公司提供了收据用于双方签署。关于给付现金的次数，胡XX表示好像不只一次，具体记不清了。经询，双方均表示涉案房屋未交付给穆建京，一直由郭静贞占有使用。穆建京表示系因郭静贞是其姑姑的原因，所以让郭静贞一直在此居住。本院认为：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案中，涉案房屋虽登记在郭静贞名下，但系郭静贞与原告婚姻关系存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产，原告对涉案房屋理应享有相应权益。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系原告与郭静贞的夫妻共同财产，穆建京主张与郭静贞签订房屋买卖合同时经过了原告的同意，但其提供的配偶同意出售证明上仅有原告的手印，且其无法证明原告是在何种状态下按下的该手印。房屋买卖是关系家庭财产的重大事项，结合原告的身体状况以及年龄状况，本院认为穆建京应对原告同意出售涉案房屋一事承担较为严格的举证责任。现无充分证据表明原告在涉案房屋过户之前对二被告签署合同及过户的行为知情及同意，即无法确认郭静贞处置涉案房屋经过了原告同意。虽然郭静贞未经该房屋其他权益人同意处分涉案房屋，但根据相关法律规定，此种情形并不导致合同无效。故此，原告以郭静贞无权单独处分涉案房屋为由要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效，本院不予支持。但是，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋2009年就已经过户至郭静贞名下，是郭静贞与原告的夫妻共同财产。穆建京作为与郭静贞、原告具有亲属关系的人员，其理应知晓涉案房屋来源，对原告享有房屋权益应当明知。同时，穆建京虽主张其与郭静贞之间存在真实的买卖行为，并已实际支付购房款。但根据其陈述的购房款的来源、以现金支付全部购房款的方式以及郭静贞一人携带大量现金离开中介，明显与正常真实房屋买卖合同交易的常理行为不符。而且根据穆建京提交的收据可以看出，三张收据显示的开具时间虽然不同，但三张收据的号码是相连的，且穆建京无法提供其拍摄照片的原始载体，以供核对真实的拍摄时间，故本院对于穆建京主张实际支付了购房款一节无法认定。据此，穆建京在明知涉案房屋有其他权利人的情况下仍与郭静贞签订买卖合同，且未能就其已实际给付房款举证，故穆建京并非善意购买人，不能依法取得涉案房屋所有权，涉案房屋所有权应当恢复至郭静贞名下。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告西长福的诉讼请求。案件受理费70元，由原告西长福负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜人民陪审员  陈秀珍二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫