广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初2032号 原告：周明迪，女，汉族，1978年9月20日出生，身份证住址黑龙江省佳木斯市郊区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处，统一社会信用代码:91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，公司董事长兼总经理。 原告周明迪诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明迪的委托诉讼代理人曾月英到庭参加诉讼，被告富乐华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，本案现已审理终结。 原告周明迪向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金104373.36元（违约金计算以773136元为基数，按万分之一每日从2016年12月31日暂计至2020年9月11日为104373.36元，以后产生计至实际交房之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年10月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2016005951），约定由原告购买被告开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区。《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房总价为773136元，首付款为388136元，余款385000元以按揭贷款方式支付，交房日期为2016年12月30日。《商品房买卖合同（预售）》签订前，原告于2015年10月14日已支付了首付款共计388136元;后原被告双方经协商于2018年6月12日签订《补充协议》将首付款比例变更为总房款的72%，即原告还需向被告补交90000元首付款。原告于同日向被告补交了该笔90000首付款。剩余295000元尾款，原告已通过银行按揭贷款向被告付清，至此原告已向被告支付了全部的购房款。但交房期限届满后，该商品房一直未能取得竣工验收备案证明，被告也一直未能向原告交付该商品房，至起诉时已逾期交房三年半之久。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款约定要求被告履行交房义务、按照合同约定向原告交付合格的商品，并按照全部房价款的万分之一每日，从被告逾期交房次日起至实际交房之日止要求被告支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告富乐华公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实：2016年10月28日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区部湾滨海中心4栋15层1543号房，房屋预测建筑面积为99.12平方米，单价为每平方米7800元，房屋总价款为773136元。合同第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同签，买受人已向出卖人支付定金388136元，该定金于2016年10月28日（交付首付款时）抵做商品房价款。买受人应当于2016年10月28日前支付首付款388136元，占全部房价款的50%，余款385000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任第1项（1）约定：逾期在360日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付是应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任第1项约定：（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 另查，原、被告双方于2018年6月12日签订《补充协议》将商品房预售合同原约定是按50%交首付款，现需补交首付款12%房款，补交金额90000元，剩余按揭款为295000元。2015年10月14日，被告向原告出具两份《收据》（编号：3003767、3003768），表示收到原告交来北部湾滨海中心4-1543房款共计388136元。2018年6月12日，被告向原告出具《收据》（编号：9900932），表示收到原告交来北部湾滨海中心4-1543房款90000元。 经查，原告已依约向被告支付涉案房屋首付款478136元，余款295000元于2018年7月11日向防城港市防城区农村信用合作联社营业部申请按揭贷款予以支付。被告未作答辩，未向本院提交证据证明该房屋符合合同交付条件，认定截至本案庭审辩论终结前，被告尚未将案涉房屋交付给原告使用。 以上事实有原告提供的商品房购买合同、收据、补充协议、《个人购（建）房担保借款合同》及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约支付房款,而被告未能按照合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 关于原告请求被告交付涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”。《商品房买卖合同》中约定出卖人交付该商品房时，应出示满足以下条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。因涉案房屋尚未具备合同约定的交付条件,故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上被告暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利。 关于原告请求被告支付逾期交付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及合同约定交付房屋的时间期限为2016年12月30日，逾期360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，截至原告向本院提起诉讼，被告逾期交房已超过360日，对于原告要求被告支付违约金应予以支持。违约金的计算标准，以购房总价款773136元为基数，从2016年12月31日起按日万分之一的标准计至案涉房屋达到交付条件且被告广西富乐华房地产开发有限公司通知原告周明迪收房之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告周明迪支付逾期交房违约金（违约金购房总价款773136元为基数，从2016年12月31日起按日万分之一的标准计至案涉房屋达到交付条件且被告广西富乐华房地产开发有限公司通知原告周明迪收房之日止）； 二、驳回原告周明迪的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费2488元，减半收取1244元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  吴尉宛