辽阳市太子河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1011民初628号 原告（反诉被告）：辽宁盈昌置业有限公司，住所地辽阳市太子河区繁荣路中段。 法定代表人：陈陆游，公司董事长。 委托诉讼代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋景成，男，1966年1月1日出生，汉族，公司员工，住海城市。 被告（反诉原告）：金绍东，男，1978年7月11日出生，汉族，供电局工人，住辽阳市白塔区。 委托诉讼代理人：李光林，男，1952年6月11日出生，汉族，退休人员，住辽阳县。 被告（反诉原告）：朱文华，女，1972年3月10日出生，汉族，个体，住辽阳县。 委托诉讼代理人：李光林，男，1952年6月11日出生，汉族，退休人员，住辽阳县。 原告（反诉被告）辽宁盈昌置业有限公司（以下简称盈昌置业）与被告（反诉原告）金绍东、朱文华房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月10日向本院提起诉讼。审理中，被告金绍东、朱文华向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告盈昌置业的委托诉讼代理人邱娜、宋景成，被告金绍东、朱文华及二被告共同委托诉讼代理人李光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈昌置业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并向原告给付剩余购房款230248.00元；2.请求法院依法判令二被告向原告支付违约金，暂计算至2020年6月18日为20768.00元（以230248.00元为基数，按照日万分之一标准从2017年12月29日起至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年7月，二被告向原告购买位于太子河区辽阳国际汽车城9-5商铺一处，双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，房屋单价为4134.53元/㎡，建筑面积为115.71㎡，总房款为478407.00元。被告以首付款加贷款方式支付，该商铺应首付房款248407.00元，剩余230000.00元贷款。但二被告至今只支付了248407.00元，剩余房款至今未付。经辽阳市房地产行政主管部门测绘，案涉房屋的实际面积是115.77㎡，故二被告尚欠房款本金230248.00元。2017年12月28日，原告在破产重整期间由破产管理人向二被告送达了催款通知，二被告拒不给付，现诉至法院。 被告金绍东、朱文华辩称，二被告于2014年7月23日向原告交付248407.00元，由原告出具收据一张，同时原告与二被告签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。该合同第5页第六条规定的付款方式共三种，原告选择了第三种，即买受人签订合同时，应向出卖人以现金方式支付首付款人民币248407.00元，其余为买房人申请银行贷款。原、被告在合同中达成一致后，二被告向银行申请按揭贷款，但必须由开发商即原告向按揭贷款银行提供材料，买房人即二被告才能去指定银行办理按揭贷款。房屋按揭贷款是指个人按揭贷款，开发商与贷款银行签《银企合作协议》，内容是开发商在该银行开立存款账户，这样银行才能提供个人购房按揭贷款。截止目前，二被告从未接到能接受按揭贷款银行的任何通知和信息，而且二被告多次找到原告要求依据合同约定履行其应承担的义务。2016年1月8日，被告多次与原告孟经理、尹经理打电话要求履行合同，二位经理均答复无能为力，二被告与二位经理通话过程有录音。综上所述，结合二被告的录音视听资料，原被告签订的合同无法履行完全是原告造成的，因原告过错给二被告也造成了经济损失，为此二被告请求法院驳回原告无理诉请。 被告金绍东、朱文华向本院提出反诉请求：一、判令立即撤销二反诉人与被反诉人达成的《商品房买卖合同》；二、判令被反诉人将2014年7月23日反诉人向其交付的首付款248407.00元返还给反诉人，并承担按该合同第九条约定的卖房人向买房人支付已交房价款的每日万分之一违约金（2014年12月30日至2020年8月30日期间，即2070天×24.8407元=51420.25元），本利合计299827.25元；三、因本案发生的费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年7月，二反诉人与被反诉人签订了一份《商品房买卖合同》，同时按双方约定的付款方式，依据该合同第六条的规定，反诉人选择了首付款的方式于2014年7月23日向被反诉人缴纳248407.00元人民币，被反诉人给反诉人出具收据一张，同时第六条载明“买受人向出卖人以现金支付首付款248407.00元人民币，余款230000.00元由买受人申请银行商业贷款。”之后二反诉人多次找被反诉人请求履行合同第六条规定的按揭贷款，可被反诉人没有人来负责此事。综上，是被反诉人违约导致合同无法履行，为此二反诉人为了自己的合法权益不受侵害。 原告盈昌置业反诉辩称，缺少证据，反诉人不享有撤销权。《商品房买卖合同》第九条规定，是买受人付清购房款时出卖人承担逾期交房的违约责任，而买受人因自身原因未付清购房款，出卖人不承担责任。案涉房屋具备贷款条件，可反诉人一直拒绝办理贷款，故我方不承担责任。 本院经审理查明，被告金绍东、朱文华（买受人）向原告盈昌置业（出卖人）购买位于太子河区商品房，双方签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同无签订日期，合同明确该房屋单价为4134.53元/㎡，建筑面积为115.71㎡，房屋总价款为478407.00元。合同第六条第3项约定：双方支付房款的方式为签订合同时，买受人向出卖人支付首付款248407.00元，余款230000.00元由买受人申请银行商业贷款。合同第五条第1项（1）约定：“面积误差在3%以内（含3%）的，据实结算，总价款以合同约定总额为准；面积误差超过+3%的，超过+3%的部分无偿归买受人所有；面积误差超出-3%的，超出部分的房价款由出卖人按合同单价*建筑面积计算后，返还给买受人。”合同第七条第2项（2）约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月30日前将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中1.该商品房经验收合格；5.买受人已付清全部购房款。 合同签订后，被告金绍东、朱文华于2014年7月23日向原告盈昌置业支付了首付款248407.00元，但贷款手续一直未办理，余款230000.00元至今未支付。原告盈昌置业与交通银行股份有限公司辽阳分行于2015年7月6日签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》。原告盈昌置业于2017年12月29日通知被告金绍东、朱文华交付剩余房款。审理中，二被告均同意继续履行合同。 上述确认事实依据有房屋买卖合同书、房屋收据、不动产权登记证明、个人住房抵押贷款业务合作协议、交通个人贷款到账回单、营业执照及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、认证，本院予以采信。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告盈昌置业与二被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且二被告已部分履行付款义务，故该合同合法有效。原告盈昌置业主张二被告支付剩余购房款230000.00元，二被告在审理中同意继续履行合同，故原告盈昌置业的该项主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告盈昌置业主张的平差价款，根据合同第五条第1项（1）约定，总价款以合同约定总额为准，故原告盈昌置业主张的差价不符合约定，本院不予支持。二被告主张撤销《商品房买卖合同》的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约问题，原、被告在签订合同时并未约定申请商业贷款期限，原告盈昌置业亦未提供证据证明何时告知二被告可以申请贷款，且合同中未约定二被告何时提供贷款所需资料，故原告盈昌置业主张违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，买受人已付清全部购房款为交付商品房的前提，现二被告未支付全部购房款，原告盈昌置业未交付房屋亦不存在违约行为，不应承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告金绍东、朱文华于本判决生效后三十日内向原告辽宁盈昌置业有限公司支付剩余购房款230000.00元； 二、驳回原告（反诉被告）辽宁盈昌置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）金绍东、朱文华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5065.00元，由原告（反诉被告）辽宁盈昌置业有限公司负担315.00元，被告（反诉原告）金绍东、朱文华负担4750.00元。反诉费5797.00元，减半收取2898.50元，由被告（反诉原告）金绍东、朱文华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 国 人民陪审员  李绍春 人民陪审员  王春一 二〇二〇年十二月一日 法官助理胡瑞伦 书记员周一丹