文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41421号原告：陈良艺，女，1992年11月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：杨晓峰、李文兵，均系广东理奥律师事务所律师。被告：广州置佳商业管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路合晖街194号401-082房，统一社会信用代码914401060506330846。法定代表人：张志华，总经理。委托代理人：廖克平，系广东金石行律师事务所律师。第三人：广州凯峰房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区大石街御峰二街97号4栋210，统一社会信用代码914401015833728094。法定代表人：王荣林，总经理。委托代理人：张光明、黄慧琳，均系该司职员。原告陈良艺诉被告广州置佳商业管理有限公司（以下简称置佳公司）及第三人广州凯峰房地产开发有限公司（以下简称凯峰公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈良艺及其委托诉讼代理人杨晓峰，被告置佳公司的委托代理人廖克平，第三人凯峰公司的委托诉讼代理人张光明、黄慧琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈良艺诉称：2018年11月25日，原告前往广州市番禺区大石街市广路飘峰路段西侧敏捷御峰商务中心销售中心看房，该小区的房产开发商为第三人。被告接待了原告，但是被告没有说明其不是开发商。原告看中两套房产后，被告要原告缴纳定金5万元，原告便在当天以银行转账形式向被告支付了5万元。后被告又让原告支付11万元，但是没有说明该款的性质，原告误认为被告是让原告支付购房款，遂于2018年11月27日以银行转账的形式向被告支付了11万元。被告告知原告，因政策原因，现购买公寓只能以公司的名义购买。原告遂成立广州艺蓝科技有限公司（以下简称艺蓝公司），以艺蓝公司的名义与第三人签订了广州市番禺区大石南御峰二街51号202、203号房（以下简称202房、203房）的《广州市商品房买卖合同》。当原告与第三人签订购房合同时，才知道被告并不是开发商，而是中介，其收取的16万元并没有抵扣房款。原告认为被告故意隐瞒自己是中介的事实，以欺诈的手段，使原告在违背真实意思表示的情况下与被告形成了居间合同关系，原告与被告的居间合同关系依法可撤销。第三人允许被告在其销售中心设立售楼中介部，但却未在销售中心标明被告的身份，导致原告被被告骗取了16万元，第三人对此具有重大的过错。另，原告的母亲梁瑞芳于2018年11月25日前往敏捷御峰商务中心销售中心看房，原告并没有陪同，原告对梁瑞芳被欺诈签订服务协议一事并不知情。综上，原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、撤销原告与被告签订的两份服务协议书；2、被告返还原告16万元；3、被告赔偿原告的利息损失（以16万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；4、第三人对被告上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。被告置佳公司辩称：2018年11月25日，原告与其母亲梁瑞芳经被告推介前往敏捷御峰国际楼盘，梁瑞芳当天代原告与被告签订了两份《服务协议书》（NO155及NO156），约定被告为原告购买202房、203房提供中介服务，原告需交纳每套8万元的服务费，原告分期支付服务费。同日，原告在《认购须知》客户确认处签名，《认购须知》明确202房、203房由第三人投资开发，认购方需具备法人资格才能购买本项目物业。因此，原告在购房时是明知通过被告向第三人购买房屋的。2018年12月3日，原告为购房成立了艺蓝公司，原告为该司法定代表人，梁瑞芳为监事。2018年12月10日，艺蓝公司出具《授权委托书》委托梁瑞芳代为签署202房、203房的购房合同。《服务协议书》是双方的真实意思表示，不存在无效和可撤销的情形，应受法律保护。被告成功促成原告以艺蓝公司名义与第三人签订购房合同之时，便已全面履行了居间义务，被告收取服务费合法有据。根据《服务协议书》的约定，原告在正式签订《商品房买卖合同》前放弃购买项目房产，其可以向被告申请退回所缴纳服务费。原告签订《服务协议书》在前，签订《商品房买卖合同》在后，原告完全有自主选择权。《服务协议书》还约定收取的服务费不抵扣房款，签订《商品房买卖合同》后不得以任何理由退回。原告明知被告收取服务费未提出异议，并且自愿履行完毕，法院应驳回原告的全部诉讼请求。第三人凯峰公司述称：原告与被告签订的《服务协议书》是其真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，应该知道该笔8万元为服务费。并且《服务协议书》中关于服务费的退回特别注意事项已重点提示了服务费不是房款，而第三人作为开发商，收取的是房款。原告在《服务协议书》签订之后才与第三人签订《商品房买卖合同》，《服务协议书》已约定如果不签订《商品房买卖合同》可以退还服务费，但是原告仍签订《商品房买卖合同》，表明《服务协议书》系其真实意思表示，不存在可撤销的情况，第三人在此过程中没有任何的过错，所以第三人不同意承担连带责任。经审理查明：2018年11月25日，梁瑞芳代原告签署了《认购须知》，载明：1、敏捷御峰国际项目位于广州市番禺区大石街市广路飘峰路段西侧，由第三人投资开发建设的产权公寓楼盘。2、按广州市人民政府的相关要求，认购方必须具备法人资格才具备购买本项目物业之条件，故此，认购方在签署《商品房买卖合同》时必须提供证明其符合购买本项目物业之条件的相关证明文件等。同日，梁瑞芳还代原告（乙方）与被告（甲方）签署了编号为NO155、NO156的《服务协议书》，NO155《服务协议书》约定：一、经双方磋商，乙方自愿接受甲方提供服务，并同意向甲方支付相应报酬。1、甲方向乙方提供以下服务：（1）意向的房产项目购房咨询，提供意向楼盘信息等。（2）看房接送服务。（3）购房现场购房咨询服务、招待服务。（4）享受开发商的购房折扣或优惠服务（如有，则以乙方与开发商签署的《商品房买卖合同》约定为准）。（5）协助办理《商品房买卖合同》的签约手续，协助乙方向开发商或有关单位提供相关签约资料，协助乙方向银行或其他金融机构提供相关办理按揭业务资料等服务。（6）提供优先选房、预订房型等服务。以上服务针对乙方购买一套房屋，甲方为乙方提供以上专项增值服务。2、乙方向乙方交纳80000（金额为手写字体）元的服务费（该费用不构成购房价款的一部分，不含税）（注：该部分字体加粗并加下划线）可享受甲方提供本条第1款中的服务，房产项目选中为202房（房号为手写字体）。3、甲方收取乙方服务费，先向乙方出具收款收据，在乙方按服务费金额的6%付齐税金后，甲方于收到税金之日起一个月内向乙方开具发票。二、乙方确认同意以下内容：1、按照开发商规定的购房流程购买选中的房产项目，并按照发展商的要求按时完成认购并签署正式《商品房买卖合同》。2、当乙方与开发商正式签署《商品房买卖合同》时，视为乙方接受、认可甲方提供的服务，并确认甲方对乙方所提供的服务内容已完成（并不一定完成所有服务内容），甲方收取的服务费作为甲方劳动成果的回报，乙方同意不以任何理由要求返还。3、在乙方与开发商签署《商品房买卖合同》之时起，甲方服务义务已全部履行完毕，同时也确认甲方不存在违约行为，乙方与开发商因履行购房合同的权利义务事宜应由合同当事双方予以协商解决，与甲方无关。三、服务费的退回：1、如乙方在正式签订《商品房买卖合同》前，放弃购买选中房产，其可以向甲方申请退回所缴纳服务费。2、乙方未签订《商品房买卖合同》的，凭本协议书原件、银行刷卡小票及收据原件，书面向甲方提交退款申请；甲方收到乙方书面申请日起15个工作日内，退还至刷卡账户。因乙方委托其他人员代付及接受信息服务费产生的纠纷与甲方无关。四、特别注意事项：1、甲方收取的服务费不是购房款也不抵扣购房款，仅是作为乙方享受甲方服务并成功购房的报酬……3、乙方清楚本协议的全部内容，自愿缴纳上述费用，乙方成功签订《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求甲方退款等。NO156《服务协议书》与NO155《服务协议书》的区别仅为房产项目的不同，NO156《服务协议书》手写的房号为203房。此外，梁瑞芳还在当天代陈良艺签署了两份《敏捷御峰国际认购单》《敏捷御峰国际服务费》（文件右上方均显示有“林志武”的名字），两份《敏捷御峰国际认购单》均载明成交价为780736+8万元（不含车位），定金为0（被告持有的原件显示数字有涂改液遮盖的痕迹），两份《敏捷御峰国际服务费》均载明服务费为25000。当日，梁瑞芳向被告转账支付了50000元。2018年11月27日，梁瑞芳向被告转账支付了110000元。被告亦开具了《收据》，确认2018年11月25日收取了原告就202房支付的服务费25000元、就203房支付的服务费25000元；确认2018年11月27日收取了原告就202房支付的服务费55000元、就203房支付的服务费55000元。2018年12月3日，艺蓝公司登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东均为陈良艺，梁瑞芳为监事。2018年12月10日，艺蓝公司出具《授权委托书》，确认委托梁瑞芳代为签署202房、203房及两车位的购房合同和领取购房发票等。同日，梁瑞芳代原告签订了两份《签约确认表》，确认202房的购房总价为748212元，于2018年12月26日前支付首期款224464元，于2019年5月26日前支付二期款299285元，于2019年11月26日前支付三期款224463元；确认203房的购房总价为748212元，于2018年12月26日前支付首期款224464元，于2019年5月26日前支付二期款299285元，于2019年11月26日前支付三期款224463元。此外，艺蓝公司亦于当天与第三人就202房、203房签订了《认购书》及《商品房买卖合同》，约定的购房总价与《签约确认表》一致。原告称，后其是在2018年11月27日支付了首期款，在2019年5月25日支付了二期款，在2019年12月25日支付了三期款；第三人确认二期款及三期款的支付时间，但称首期款是在2018年12月10日支付的，第三人亦在当天开具了《房屋销售专用收据》，确认收到艺蓝公司就202房支付的定金30000元、首期款194464元，就203房支付的定金30000元、首期款194464元。2019年11月26日，第三人开具《发票》两张，确认收到艺蓝公司就202房支付的售房款748212元、就203房支付的售房款748212元。原告称，2018年11月25日是其母亲梁瑞芳自行决定为原告购买房屋，原告并不知情，也没有陪同看房，故不认可其母亲有权代其签署文件。虽然原告后以艺蓝公司的名义与第三人签订了202、203房的房屋买卖合同，但合同约定的购房款均已向第三人付清。原告及原告的母亲梁瑞芳均没有和被告约定过服务费，160000元均是作为购买202房、203房的定金支付的。从落款时间为2018年11月25日的一系列文件来看，其中《认购须知》虽有梁瑞芳的签名，但并没有载明被告的身份；《服务协议书》虽有梁瑞芳的签名，但据原告了解，梁瑞芳只看到了第二页（即第二条至第四条）的内容，没有看到第一页（即第一条）的内容，而且当时被告让梁瑞芳签署了多份文件，梁瑞芳并不清楚其签署的是《服务协议书》，对《服务协议书》的内容也不知情，且其中第一条第2款中的金额及房号均是后期添加上去的，并非当时就已确定，NO156《服务协议书》手写的服务费金额为8000元，后被改为80000元；被告持有的《敏捷御峰国际认购单》原件定金一栏、《敏捷御峰国际服务费》原件服务费一栏，与原告持有的《敏捷御峰国际认购单》、《敏捷御峰国际服务费》复印件相比较，明显有涂改的痕迹，原告持有的两份《敏捷御峰国际认购单》复印件均载明定金为25000，两份《敏捷御峰国际服务费》复印件均载明服务费为0，可知梁瑞芳在2018年11月25日向被告转账支付的款项性质为定金；被告开具的服务费《收据》原告及梁瑞芳并没有收到，当时梁瑞芳也不知道其支付的是服务费；至于《授权委托书》，并不能证明原告委托梁瑞芳与被告签订合同，且据原告了解，当时梁瑞芳委托了被告的员工林志武去办理艺蓝公司的工商登记事宜，艺蓝公司的公章在林志武处，不排除其拿艺蓝公司公章出具了该份文件。综上，被告只是陪同梁瑞芳看了一天房，也没有让原告享受到购房优惠，其无权收取远高于市价的服务费即80000元/套，《服务协议书》显失公平，也违背了梁瑞芳的真实意思，应予撤销。被告则称，160000元的确是通过梁瑞芳的账户支付给被告的，除《认购书》及《商品房买卖合同》以外的文件都是由梁瑞芳签署的，但由于梁瑞芳签署的是“陈良艺（代）”，所以被告认为合同的相对方为原告，从之后《授权委托书》的出具和房屋买卖合同履行的情况来看，被告也是相信梁瑞芳有权代原告签署相关文件的。被告受第三人委托销售敏捷御峰国际项目，一般情况下，由客户与被告签订《服务协议书》，待客户认购房产后，被告就按约定收取服务费。被告为原告购买202房、203房提供了《服务协议书》第一条第1项约定的服务，尤其将《敏捷御峰国际认购单》载明的成交价780736+8万元与原告最终与第三人约定的购房总价748212元比较，显然被告是为原告争取到了购房优惠的。第三人确认其委托被告销售敏捷御峰国际项目，其未与梁瑞芳签署过文件，其是与艺蓝公司签订了《认购书》及《商品房买卖合同》；另第三人不认可原告所述的梁瑞芳支付的160000元系202房、203房的购房定金，因第三人已在《商品房买卖合同》中明确了收取购房款的账号。综上，第三人在《服务协议书》的签订过程中并不存在欺诈、胁迫，没有任何过错。梁瑞芳到庭述称：其接到一名叫林志武的中介人员的电话，听说有促销活动后便前往看房，其表示有购房意愿后，林志武便拿来第三人的单要其缴纳定金，其之所以在相关文件上签署“陈良艺（代）”是因为不想以后办继承的手续，所以直接写了女儿的名字；《服务协议书》及《认购须知》不记得有没有签过，但其并不持有；2018年11月25日其缴纳的5万元是两套房屋的定金，之后其又接到林志武的电话，要求其补缴定金，所以其才在2018年11月27日缴纳了11万元，其签文件的时候并没有人向其告知中介的身份，其以为相关人员都是售楼部的人。本院认为：根据原告及原告母亲梁瑞芳的陈述，可知其是清楚知道202房、203房交易过程中接受了名为林志武的中介人员的居间服务的；结合被告提交的证据，可知被告提供的居间服务包括但不限于提供意向楼盘信息、看房服务、享受开发商的购房优惠、协助办理《商品房买卖合同》的签约手续等。虽原告及原告母亲主张其不清楚被告的中介身份，但不可否认被告提供居间服务的事实，双方确存在居间合同法律关系。从被告提供的《服务协议书》来看，原告的母亲已以原告的名义签订了《服务协议书》，同意向被告支付服务费，且该服务费后亦实际支付给了被告。原告称其并不知道其母亲签署过该份《服务协议书》，现亦不确认其母亲有权代其签署该份《服务协议书》；本院认为，纵观202房、203房的交易过程，原告的母亲均是以原告的名义签订各项文件，原告也为签订202房、203房的《商品房买卖合同》成立了艺蓝公司，在此过程中原告从未就其母亲的代理行为提出异议，故基于原告与其母亲的亲属关系，被告有理由相信原告母亲有权代理原告处理202房、203房的交易事宜，故原告应受上述《服务协议书》的约束。《服务协议书》约定：当原告与开发商正式签署《商品房买卖合同》时，视为原告接受、认可被告提供的服务，并确认被告对原告所提供的服务内容已完成，被告收取的服务费作为被告劳动成果的回报，原告同意不以任何理由要求返还；被告收取的服务费不是购房款也不抵扣购房款，仅是作为原告享受被告服务并成功购房的报酬。即便是原告持有的《敏捷御峰国际认购单》复印件，其上也明确载明两套房屋的成交价均是780736+8万元，即有服务费金额的存在。现原告在《商品房买卖合同》签订后，所有服务费及购房款均已付清的情况下主张其受被告欺诈而签订《服务协议书》、支付服务费，缺乏事实及法律依据，故本院对原告要求撤销《服务协议书》、退还服务费及支付利息的诉请均不予支持，原告要求第三人承担连带责任亦理据不足。另原告主张服务费金额过高，综合考量被告在202房、203房交易过程中提供的居间服务内容及双方在《服务协议书》中的约定，本院对原告的该项主张不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈良艺的全部诉讼请求。本案受理费3500元，由原告陈良艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  王善斌人民陪审员  李俊霞二〇二〇年十二月十日本件核对与原本无异书 记 员  庞慧明喻珺            本判决书于2020年   月   日送达