广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民初94号 原告：广西玉林大自然农牧科技有限公司，住所地玉林市广场东路海达三区1栋3-4号。统一社会信用代码：914509006877685094。 法定代表人：黄代舜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林靖波，广西红火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓俞君，广西红火律师事务所实习律师。 被告：广西玉林三山坡农业实业有限公司，住所地玉林市仁东镇三龙路3号。工商注册号：450900400001625。 诉讼代表人：广西玉林三山坡农业实业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：王洁善、邓瑜红，广西邦泰律师事务所律师。 第三人：玉林市海岸驾驶员培训有限公司，住所地玉林市福绵区成均镇大岭村19队（成均工业园F区15号）。统一社会信用代码：91450900557239940L。 法定代表人：苏海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢丽洁，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林文彬，广西千剑律师事务所律师。 原告广西玉林大自然农牧科技有限公司（以下简称大自然公司）诉被告广西玉林三山坡农业实业有限公司（以下简称三山坡公司）、第三人玉林市海岸驾驶员培训有限公司（以下简称海岸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大自然公司委托诉 -2- 讼代理人林靖波、邓俞君，被告三山坡公司委托诉讼代理人王洁善、邓瑜红，第三人海岸公司法定代表人苏海和委托诉讼代理人林文彬、谢丽洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大自然公司向本院提出诉讼请求：被告继续履行2013年1月1日与原告签订的《租赁合同》。事实和理由：2013年1月1日被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方把其玉林市仁东镇三山坡的茶园，共140亩出租给乙方；租赁期限至2032年12月31日止；乙方在2014年1月30日前一次性交付租金900万元给甲方；在承租期间，双方必须严格履行合同，任何一方不能单方终止合同。如甲方违约提前收回发包的茶园，除赔偿乙方历年投资总额外，需退还租金900万元，另按乙方支付租金总额的30%赔偿乙方损失；合同期满乙方不继续承租的，乙方在承租地内的不动产如房屋、果树无偿归甲方所有。原告于2014年1月22日将租金900万元转账给被告，被告将租赁物交付给原告使用。2014年3月25日原告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将从被告租赁而米约140亩场地整体租赁给乙方；乙方可以用于生产、经营、仓储、办公、商业、住宿、培训、物流、考试等用途，也可根据需要自行安排其他用途；租赁期限至2032年12月31日止；乙方有权对地上建筑物或构筑物进行改造、拆除或加建、进行重新规划建设、建设新的建筑物和构筑物。乙方改造建设的投资总额不低于1000万元；如甲方违约单方面提前解除合同，需要赔偿乙方损失（包括生产经营损失、搬迁损失、投资建设损失等），赔偿金不应低于1000万元，同时甲方按赔偿总额的一倍支付违约金。同日，被告在上述合同末页签署同意的意见。之后，第三人花费巨资建设、改造、添置设备，现场地交警部门作为机动车驾驶人考试使用。2020年6月29日广西玉林三山坡农业实业有限公司管理人作出《解除合同通知书》，称根据《破产法》第十八条规定，决定解除被告与原告于2013年1月1日签订的《场 -3- 地租赁合同》，并要求原告搬离场地。原告认为，原告已付清租金900万元给被告，原告作为承租人的合同义务已履行完毕，本案不符合破产法第十八条双方“均未履行完毕的合同”的条件，破产管理人据此通知解除合同，适用法律错误。即使适用该条规定，解除合同亦应受到《民法总则》第一百三十二条限制，破产管理人通知解除合同属滥用民事权利，有损债务人、债权人、原告、第三人和国家利益。一、选择继续履行本案租赁合同，有利于减少债务人的债务，实现债权人利益最大化。租赁合同属财产使用性合同，财产在租赁期间归承租人使用，但其仍归出租人所有，租赁合同的继续履行不会导致债务人财产减少或个别清偿情形出现。这是其与一般财产转让合同的区别所在，这是其一。其二，原告交付了至2032年12月31日止的租金900万元给债务人，第三人又在租赁场地之后投入巨资进行建设、改造、添置设备等，若租赁合同被解除，则剩余期限所占的租金、第三人添附于租赁不动产上的财产，则形成债务人不当得利，产生共益债务。同时，债务人还应承担超过数千万元的赔偿金、违约金。相反，若租赁合同继续履行至期限届满，则承租人添附于租赁物上的数千万元财产，均归债务人所有。两相对比，本案租赁合同继续履行，能够减少债务人的债务，实现债权人的利益最大化。二、选择解除本案租赁合同，严重损害了原告及第三人的合法利益和公共利益。原告在与第三人签订的合同中约定了巨额的赔偿金、违约金。第三人还为了利用场地而投入巨资，现将场地供政府作为考试场使用，若解除租赁合同返还场地，势必造成第三人停止经营，其超过200多人失业，也严重影响政府机动车驾驶人考试，造成考试人员积压，有些车型甚至要跑到外地才能开考，影响人民就业，不利社会和谐发展。三、域外立法和域内司法实践，对于尚在履行期内的不动产租赁合同均实行限制解除的原则。就域外立法而言，美国《破产法典》、德国《破产法》、日本《破产法》，均限制出租人解除租赁合同。破产管理人在“决定解除或者继续履行”时，理应借鉴域外法的合理规定，合理行使解 -4- 除权。就域内司法实践而言，《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》(京高法发［2007]168号）规定，如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。该解答无疑更有利于平衡债务人、承租人及债权人、社会的利益关系，符合破产法的立法宗旨。本案租赁标的物处于荒山野岭，已由第三人改造为政府部门机动车考试场地，适于第三人的发展和实现各方利益的最大化，参照京高法发［2007]168号规定，不应解除本案租赁合同。综上所述，破产管理人解除合同的理由不成立，本案租赁合同应继续履行。根据《破产法》第二十一条规定提起诉讼，请立案审理，判如所请。 三山坡公司辩称，一、根据《企业破产法》第十八条的规定，三山坡公司管理人未在破产受理之日起二个月内通知大自然公司继续履行合同，涉案租赁合同已视为解除，大自然公司无权要求继续履行。（一）涉案租赁合同属于以持续履行的债务为内容的合同，大自然公司作为承租人不仅仅需要履行支付租金的义务，还应履行保管、返还租赁物等附随义务等，大自然公司称合同已履行完毕无事实和法律依据。三山坡公司与大自然公司于2013年1月1日签订的《租赁合同》系继续性租赁合同，属于以持续履行的债务为内容的合同，支付租金只是大自然公司作为承租人的主要合同义务而非全部合同义务，大自然公司尚有保管、返还租赁物的义务以及通知等附随义务。在租赁期限届满大自然公司返还租赁物前，大自然公司始终处于履行涉案租赁合同的过程中。同时，三山坡公司作为出租人将租赁物的占用、使用权利持续的让与大自然公司，亦处于履行涉案租赁合同的过程中。因此，在租赁期限内，原三山坡公司双方的义务均未履行完毕，涉案租赁合同属于《中华人民共和国企业破产法》(以下简称“《企业破产法》”）第十八条规定的双方均未履行完毕的合同。（二 -5- ）涉案租赁合同已法定解除，大自然公司无权要求继续履行，并应立即将占用的三山坡公司名下土地及地上建筑物返还三山坡公司。玉林市中级人民法院于2020年4月30日裁定受理广西泓星德合伙企业（有限合伙）对三山坡公司的破产清算申请，三山坡公司管理人于2020年7月1日向大自然公司送达《解除合同通知书》。根据《企业破产法》第十八条之规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人在破产申请受理后二个月内即2020年6月30日前未通知大自然公司，涉案租赁合同已于2020年6月30日构成法定解除。三山坡公司管理人于2020年7月1日将《解除合同通知书》送达大自然公司时，涉案租赁合同已视为解除。二、解除涉案租赁合同更有利于财产变现，从维护三山坡公司及债权人的利益，同时兼顾大自然公司及第三人的利益出发，管理人决定解除涉案租赁合同具有合理性。首先，三山坡公司已进入破产清算程序，三山坡公司的管理人肩负着管理、变价破产财产的任务，管理人的决定也应优先考虑破产财产的变现，而解除租赁合同系为了涤除破产财产上的权利负担，将更有利于财产变现；其次，根据《企业破产法》第五十三条：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”的规定，涉案合同解除后大自然公司可就其损失依法向管理人申报债权，管理人将依法审核并提交债权人会议核查；最后，处置财产的变价方案由管理人草拟并提交债权人会议表决，涉案财产的变价并不必然导致第三人的利益受损，大自然公司称涉案合同解除与影响人民就业、不利社会和谐发展具有关联性无法律依据。三、关于涉案租赁合同的事实补充。根据三山坡公司管理人在接管过程了解的情况，三山坡公司于2 -6- 014年向中国农业银行股份有限公司兴业县支行（下简称“农行兴业县支行”）贷款合计3000万元，双方于2013年4月26日签订了《最高额抵押合同》（合同编号：45100620130002187号），三山坡公司以名下位于玉林市仁东镇三龙路3号的房地产【土地证号：玉国用（1998）字第××号，房产证号：玉林市房权证玉房字第××号】为前述贷款提供最高额为3100万元的抵押担保，并办理了抵押登记。在三山坡公司与农行兴业县支行共同签署确认的《房地产抵押清单》中载明“抵押、出租情况：无。”表明三山坡公司在向农行兴业县支行贷款时承诺抵押物系无抵押、出租的情况。此外，在三山坡公司2014年1月22日的《电子银行交易回单》显示，当日大自然公司分别向三山坡公司转款200万元、200万元、200万元、200万元、100万元合计人民币900万元，交易用途显示为“预付货款”，而非租金。同时，根据玉林市中级人民法院依法向玉林市区农村信用合作联社城北信用社调取的《对公活期历史明细查询》显示，2014年1月22日大自然公司按照前述金额分别向三山坡公司转款合计900万元，在玉林大自然公司转款的次日即2014年1月23日，三山坡公司向玉林大自然公司转出款项合计900万元。对于大自然公司所称的广西贵港巨东种养有限公司、大自然公司、广西巨东种养集团有限公司就广西贵港巨东种养有限公司拟向中国邮政储蓄银行借款980万元，大自然公司为该笔借款提供贷款抵押物，广西巨东种养集团有限公司为该笔借款提供反担保分别于2012年9月10日、2013年9月25日签订了两份《协议书》的事宜与三山坡公司无关，三山坡公司并非两份《协议书》的合同主体，两份《协议书》约定的权利义务亦与三山坡公司无关，三山坡公司无义务代广西巨东种养集团有限公司向大自然公司支付大自然公司所称的代偿款900万元。因此，对于大自然公司主张的2014年1月23日三山坡公司向大 -7- 自然公司转款的900万元系三山坡公司代广西巨东种养集团有限公司支付，三山坡公司不予认可。综上所述，涉案租赁合同已依法法定解除，大自然公司要求继续履行无事实和法律依据，依法应立即向三山坡公司返还涉案租赁土地及地上建筑物。请法院依法驳回大自然公司对三山坡公司的诉讼请求。 海岸公司述称，《破产法》第十八条规定，对于双方尚未履行完毕的合同，破产管理人“有权决定解除或者继续履行”，其并没有规定这类合同应当一概解除。若决定解除合同，破产管理人亦应有合理的理由，否则变得随心所欲，为《民法总则》第一百三十二条规定的权利不得滥用原则所不许。本案以实现政治效果、社会效果、法律效果相统一的标准衡量，破产管理人应当选择继续履行合同，而非解除合同，理由如下：（一）就法律效果而言，破产法没有规定这类合同应当一概解除，选择继续履行合同不违反法律规定。特别是，海岸公司经三山坡公司同意，在其财产上存在添附行为，现在三山坡公司名下的土地和房屋，与添附行为发生之前的土地和房屋并不相同，海岸公司对其也享有物权，讼争合同继续履行也是让海岸公司依法继续占有、使用自己的财产权利的应有之义，是对海岸公司行使物权的保护。而且，《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》(京高法发[2007]168号）规定，如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。2017年5月22日云南省高级法院作出的（2017)云民终102号民事判决，也认定债务人破产前签订的租赁合同，在其破产后可以继续履行。因此，选择讼争租赁合同继续履行，既有法律依据，也有其他法院的司法意见或案例为参考。（二）就社会效果而言，继续履行租赁合同的效果远远好于解除合同的效果。一号债权人广西泓星德投资合伙企业（有限合伙）独家低价取得三山坡公司主要资产土地使用权和地上房屋的抵押权，也就是说，处置三山坡公司抵押财产所得的全部收益，扣除破产费用之后，均由广西泓星德投资合伙企业（有限合 -8- 伙）取得，其以追逐其个体的利益最大化为出发点和归宿，不会顾及当地的就业、税收等社会效益。而一旦解除租赁合同，则大自然公司与海岸公司的租赁合同也将被终止，不但海岸公司几千万元投资将可能受到损失，还会导致以下恶果：公司200多名劳动者和下游1100多名教练失业、教练车闲置；玉林市公安局交通警察支队机动车考试业务无法开展，影响政府服务的有效提供，产生社会不稳定因素；机动车驾驶证申领人员无法及时通过考试影响就业，产生民生问题；国家损失大量税收；民兵训练场地被迫终止使用，影响国防和双拥建设等等。因此，继续履行租赁合同，让三山坡公司的财产带租处置（或根据充分发挥物的效用的原则，归海岸公司所有，由海岸公司进行一定补偿），不但同样可以实现一号债权人单纯的经济利益，还可以兼顾海岸公司、政府和人民群众的企业利益、国家利益和民生利益，达到社会利益最大化的效果。（三）就政治效果而言，2020年伊始，突如其来的疫情严重冲击我国经济，造成前所未有的影响。党中央及时作出新的安排，在扎实做好“六稳”的基础上，提出了“六保”的新任务，形成了“六稳”加“六保”的工作框架。做好“六稳”、落实“六保”的当务之急是保居民就业。而就业的提供主体是企业，保居民就业就要保企业、保市场主体。破产本是实现市场资源的高效配置，集中清理债权债务，促进企业再生的制度，在执行这项制度时，不能因为一号债权人广西泓星德投资合伙企业（有限合伙）的一己之利，而搞死海岸公司这样一个正在努力为社会做着贡献的好企业，让国家、社会大众为其追逐利润最大化的行为承担损失。在疫情当下，解除租赁合同既与破产功能不符，也与“六稳”“六保”背道而驰。综上，讼争合同应当继续履行，破产管理人决定解除合同不符合权利不得滥用原则，也损害了海岸公司、国家和社会的利益。大自然公司请求继续履行讼争合同具有充分的理由且不违背《破产法》第十八条规定，应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当 -9- 事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：大自然公司提供的相关协议书、通知书、判决书、企业信用信息公示报告等证据，不能证明三山坡公司系代贵港巨东种养有限公司向大自然公司支付900万元的事实；海岸公司提供的道路运输经营许可证、批复、合同书、验收结果通知书、聊天记录、税票、感谢信和捐款收据、场地预征协议、场地建设预算材料和施工图、室内装修改造预算材料、考试场设备设备及固定资产投资材料、劳动合同、光盘等证据，与本案待证事实并无关联性，不作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月1日，三山坡公司（甲方）与大自然公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方把其玉林市仁东镇三山坡的茶园（包括大棚、房屋等建筑附着物）承租给乙方经营园林、综合农业。一、承租茶园的地点、面积、固定资产及四至范围，承租的茶园座落在玉林市仁东镇三山坡，面积共140亩，甲方的固定资产为所建设的房屋7栋及生活区的五层宿舍楼。二、承租期限、方式及用途，1.承租期限为二十年，即自2013年1月1日起至2032年12月31日止；2.承租经营方式，乙方自筹资金、自主经营、自负盈亏......三、承租金的计算及支付办法，1.茶园承租金支付办法：租金按每年45万元计算，约定按一次性方式支付，合计租金为900万元整；2.根据乙方经营生产投入实际情况，经双方协商，同意乙方于2014年1月30日前一次性交付茶园承租金给甲方......五、乙方的权利、义务......5.在承租期内，乙方按需要使用甲方发包茶园范围内原有所有建筑物，但需做好房屋的保管、养护工作。六、违约责任......2.合同生效后，甲方必须于2012年2月1日前将所承租给乙方的茶园全部交付给乙方使用.....七、其他约定，1.合同期满前一年内，乙方应确定是否继续承租。如乙方不继续承租的，乙方在承租地内的不动产如房屋、果树无偿归甲方所 -10- 有。原属乙方的机械设备及办公生活用品等，乙方必须在合同期满之日起一个月内搬走或处理完毕，逾期不搬则视为乙方无偿送给甲方，甲方有外置权；如乙方继续承租的，在同等条件下必须优先承租给乙方，甲、乙双方另行签订承租合同。”合同还约定了其他条款。2014年1月22日，大自然公司分5笔将900万元转至三山坡公司账户。三山坡公司向大自然公司出具了收款收据。次日，三山坡公司分3笔将上述900万元转回至大自然公司账户。 2014年3月25日，大自然公司（出租方，甲方）与海岸公司（承租方，简称乙方）订立《租赁合同》，约定“第一条租赁的场地基本情况：1.甲方为盘活闲置资产，将坐落在玉林市仁东镇三山坡的国有土地使用权证号为玉国用（1998）字第××号的土地（含该土地地上附着的全部建筑物、构筑物，包括房屋、仓库和生产、生活等固定设施），该场地面积约为140亩。甲方同意将上述土地及附着物一起整体租赁给乙方。2.上述土地由甲方从玉林市三山坡农业实业有限公司租赁而来。甲方取得该场地使用权的租赁合同、签约双方的营业执照、租金转账单、租金收据见本合同附件一；玉林三山坡农业实业有限公司同意甲方转租给乙方的意见书见本合同二......3.甲方应在本合同签字当日内将租赁的场地及地上建筑物构筑物等一次性整体交付给乙方，以便于乙方及时开展场地规划和建设工作。同时，甲方承诺在2014年10月10日前清理或搬迁完毕场地上的全部树木等种植物以及不属于出租范畴的甲方一切物品......第二条场地用途：乙方可以用于生产、经营、仓储、办公、商业、住宿、培训、物流、考试等用途，在不违反国家和地方法规情况下，乙方也可根据需要自行安排其它用途。第三条租赁期限，租赁期自本合同签字之日起至2032年12月31日止。第四条租金和租金交纳期限、交纳方式，1.甲、乙双方议定年度总租金为15万元（该租金已包含相关税费，租赁税费由甲方自行负责）2.考虑到乙方前期投资巨大，本合同签字之日起至2016年12月31日止为建设期免租金， -11- 但乙方必须一次性支付2017年至2022年6月的租金，共计90万元整。从2033年起租金采取一年一支付的方式，即在每年度的12月31日前支付本年度的租金，甲方在收到租金后三天内给乙方出具收款凭证.....第五条租赁期间，乙方有权根据乙方实际用途需要对所租赁场地进行平整、开近似、硬化等，有权根据乙方需要对地上建筑物或构筑物进行改造、拆除或加建，有权对场地进行重新规划重新建设，也有权建设新的建筑物和构筑物......第八条违约责任，1.乙方租赁后，乙方决定改造建设的投资总额不低于1000万元，对此甲方和玉林三山坡农业实业有限公司予以认可且无任何异议。2.如甲方违约单方面提前解除合同的乙方有权要求甲方继续履行合同，也有权解除合同，届时，如乙方据此解除合同的，甲方需要赔偿乙方损失（包括生产经营损失、搬迁损失、投资建设损失等），赔偿金不应低于1000万元，同时甲方按赔偿总额的一倍支付违约金。”合同还约定了其他条款。同日，被告在上述合同末页签署同意的意见。2014年10月11日，海岸公司依约向大自然公司一次性交纳了2017年1月1日至2022年12月31日的租金90万元。此后，海岸公司出资对租赁场地进行建设、改造，添置相关设备，作为机动车驾驶人训练、考试场地使用。 2020年4月30日，本院作出（2020）桂09破申2号民事裁定，受理申请人广西泓星德投资合伙企业（有限合伙）对被申请人三山坡公司的破产清算申请。2020年6月17日，本院指定广西邦泰律师事务所担任三山坡公司管理人。2020年7月1日，三山坡公司管理人向大自然公司送达《解除合同通知书》，告知决定解除三山坡公司与大自然公司于2013年1月1日签订的《租赁合同》，要求大自然公司自收到通知书之日起十五日内搬离租赁场地并与管理人联系沟通租赁场地移交事宜。大自然公司遂于2020年7月31日向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破 -12- 产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同。租赁合同为继续性合同，承租人以支付租金为对价而对租赁物使用收益，负有妥善保管租赁物以及租赁期间届满返还租赁物的义务，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。三山坡公司与大自然公司订立的《租赁合同》，合同双方均未履行完毕，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。至于解除合同是否有利于对破产企业全体债权人利益最大化的保护，属于破产企业一方自行判断的范畴，不构成合同解除的要件事实。鉴于大自然公司又与海岸公司签订租赁合同，确实需要妥善、谨慎的应对解除合同后对海岸公司所造成的影响，但这并不能成为管理人行使解除权的障碍。 综上所述，大自然公司的诉讼请求并无事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回广西玉林大自然农牧科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费51175元，由广西玉林大自然农牧科技有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内按照上诉请求数额预交上诉案件受理费（受理费的缴款户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：中国农业银行广西南宁市五象支行；账号：20- -13- 017301040003777），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李雪英 审 判 员 蒋绍德 审 判 员 江永胜 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 张秀云 书 记 员 李 萌