广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25172号原告：陈汉坚，男，1951年4月21日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈蔚，系原告儿子，联系地址。被告：陈彦艳，女，1987年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：高日明，系被告配偶，联系地址。原告陈汉坚诉被告陈彦艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《房屋买卖合同》第十二条承担违约金，按照成交价37万的10%计算为人民币37000元；2、判令被告按《房屋买卖合同》第十二条支付迟延付款的违约金，按剩余房款36万元为本金，每日按未付款项的千分之一，从2020年8月16日计至2020年9月16日止共32天，共11520元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2020年3月25日与被告签署《房屋买卖合同》，经纪方为广州市富王房地产代理有限公司。根据合同约定，双方应于2020年7月30日前完成交易，付清楼价余款。后双方通过经纪方协商，双方确认于2020年8月15日完成交易过户，买方付清楼价余款。2020年8月9日，被告通过经纪方通知原告，表示其不愿意完成交易。原告之后通过经纪方多次要求被告履行交易过户义务，但被告拒绝，被告逾期付款已超过30天，原告有权解除合同，故提起本案诉讼。被告辩称，同意合同已经解除的意见，不同意被告的全部诉讼请求。双方在合同签订后，另行约定过户时间为2020年8月15日。被告在2020年8月7日给经纪方提交了2020年海珠区义务教育阶段学校招生细则，说明涉案房屋7.84平方米，无法适宜被告一家3口人入住，之后被告又向教育部门电话咨询，教育部门答复涉案房屋不符合居住条件，属于恶意择校，被告又向经纪方核实涉案房屋不符合菩提路小学的学位条件，而被告购买涉案房屋就是为了获得菩提路小学的学位，因涉案房屋不具备菩提路小学的学位，且不符合教育局的学位的要求，故被告才没有继续履行合同，根据合同第17条的约定，如果房屋不具备菩提路小学学位的话，被告是有权取消交易的，并且不需要支付违约金，因被告不存在违约行为。经审理查明：据房管部门2018年11月6日核发的不动产权证记载，海珠区菩提路菩提一巷2号之一（以下简称为涉案房屋）的权利人为原告，共有情况为单独所有；该房屋的建筑面积为7.84平方米；根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年8月1日起；等。2020年3月25日，陈蔚代原告（卖方）与被告（买方）、广州市富王房地产代理有限公司（经纪方，以下简称为富王公司）签订《房屋买卖合同》，约定卖方以成交价37万元的价格出售涉案房屋给买方；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付时违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；（第十七条）备注：1、如在2020年7月30日前查实该房屋2021年所属小学不是菩提路小学或者广州市集体户口因房产面积原因无法入户此物业，则双方取消交易，卖方退回已收取的定金，中介方退回已收的中介费；2、业主承诺该房屋不存在户口，不占用学位；3、卖方已知悉签署本合同产权人陈汉坚不在场，由陈蔚代为签署……陈蔚承诺如产权人不同意出售该房屋，一切违约责任由陈蔚本人承担；（附件）签订合同时支付10000元作为定金；买卖双方应在本合同签订后150天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（含定金）10000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余款36万元，交易过户手续需在2020年7月30日前完成（已付清双方交易税费为准）；等。原告于2020年8月18日提起本案诉讼。本案的起诉状由原告署名。原告于2020年8月18日于本院签署了《授权委托书》，委托陈蔚作为其在本案诉讼中的代理人。诉讼中，双方确认：1、被告于签订合同时向原告支付了定金10000元，其余款项未支付；2、如果合同正常履行的话，剩余房款应于2020年8月15日前支付；3、房屋未交付给被告使用。原告表示，因双方已确认房屋买卖合同关系解除，故其同意返还定金10000元给被告，同意在被告应支付的违约金中予以抵扣该10000元。被告陈述，其在购买房屋时已经知道涉案房屋只有7.84平方米，其在购买涉案房屋前没有了解过涉案房屋的学位情况及教育局相关的招生政策。另外，被告认为，涉案《房屋买卖合同》并非原告本人所签，且原告未提交公证委托书，故该合同为无效合同。证人赖某到庭陈述，其富王公司的从业人员，负责涉案房屋交易事宜，双方初定在2020年8月10日办理过户手续，卖家到场，买家没有到场，联系被告后，被告表示房屋太小担心无法获得学位而拒绝过户，之后，卖家通过其催促被告履行过户手续，但被告均不同意；涉案房屋在2020年是属于菩提路小学的招生范围内，2021年的招生范围是招生政策，不能预测。本院认为：虽涉案《房屋买卖合同》为陈蔚以原告的代理人的名义代原告签订，但原告以该合同为依据提起本案诉讼并确认合同的真实性和签署情况，故该《商品房买卖合同》为合法有效的合同，当事人均应切实履行。被告认为上述合同无效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告认为涉案房屋不是菩提路小学学位房故而认为其不需继续履行合同，但从合同的约定看，双方取消交易的前提是涉案房屋2021年所属小学不是菩提路小学或者广州市集体户口因房产面积原因无法入户此房屋，对此，本院认为，第一，入户至涉案房屋的适龄儿童在2021年能否入读菩提路小学并非被告或原告决定，而应由教育部门依照相关的招生政策予以认定，且现在也无法确定该小学在2021年招生情况，而被告也未实际入户至该房屋；第二，被告在购买涉案房屋前已了解房屋的面积，该房屋是否符合被告一家三口的居住要求应是被告自行衡量，并不是由原告判断，被告在签订合同前应充分考虑该实际情况；第三，本区多年来对公办小学学位按“人户一致”原则安排入学，被告是否为恶意择校是被告自身的行为后果，被告以此主张其有权不履行合同的意见，理据不足，本院不予采纳。现鉴于双方均同意解除涉案房屋买卖合同关系，但合同解除的责任在于被告，故原告要求被告支付违约金37000元（按成交价37万元的10%）的请求符合合同约定，本院予以支持。因被告已向原告支付定金10000元，原告表示同意返还该款项并在被告应支付的费用中予以抵扣该款项，该意见合理且为了避免双方的诉累，故对原告的该意见，本院予以采纳。抵扣后，被告应向原告支付的违约金为27000元。鉴于双方在合同履行期届满前已沟通合同不履行的事宜，房屋也未交付给被告，且本院已支持原告主张的合同不履行的违约金的请求，双方实际未办理过户手续，基于公平合理考虑，对原告主张迟付款违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈彦艳于本判决生效之日起十日内，支付违约金27000元给原告陈汉坚；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1013元，由原告负担240.5元，被告负担772.5元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十二月十七日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳