贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终673号上诉人（原审被告暨反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12号。法定代表人：林农，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨再权，望谟县中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告暨反诉被告）：龙正会，女，1987年10月19日生，布依族，贵州省望谟县人，望谟县一小老师，住望谟县。上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡杰和公司）因与上诉人龙正会商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城乡杰和公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决支持上诉人提起的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审本诉、反诉案件受理费及二审案件受理均由龙正会承担。事实和理由：一、一审判决限城乡杰和公司于本判决生效之日起三十日内向龙正会交付符合合同约定的房屋(布依之春D2栋2单元15层1号房）显失公平。首先，龙正会未按合同约定交付购房款,且超期支付时间过长,明显影响了城乡杰和公司的施工进度,违反了合同约定的主要义务,已给城乡杰和公司造成了不良影响和重大的经济损失。因龙正会未按约定支付购房款，造成城乡杰和公司期房(2015年)与现房(2019年)期间的差价每平方1000余元。其次,2019年6月20日城乡杰和公司公告交房是有条件的交房,即买受人须向城乡杰和公司支付相应的逾期付款违约金,如韦传等15户买受D2栋的,向城乡杰和公司支付违约金后，城乡杰和公司均已交房给该15户。这一事实充分证明,龙正会不支付违约金即是城乡杰和房开不交房的必然条件。再次,龙正会未按约定支付房款和逾期付款违约金,城乡杰和公司无交付房屋的义务，城乡杰和公司行使的是合同法规定的先履行抗辩权。二、一审认定《补充协议》第三条第三项为有效协议,城乡杰和公司逾期付款计算违约金的起始时间,应按双方签订《商品房买卖合同》的时间结合《补充协议》第三条第三款约定的时限之日起计算逾期时间，显然,一审判决计算龙正会逾期付款的时间不符合客观实际,损害了城乡杰和公司的合法权益。违约责任及违约金已在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》条款中进行明确约定，违约责任对等公平,完全属于双方的真实意思表示。三、一审认定城乡杰和公司逾期交房,调整按7元/平方米/月支持违约金，无事实依据。一、《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》(以下简称:棚改征收补偿方案)属于针对性政策,而龙正会并非属于棚改被征收房屋及土地对象，且龙正会也未提供其租房合同证明其损失。一审适用《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定及《棚改征收补偿方案》的安置补偿标准支持龙正会这一主张,显然缺乏客观事实依据，有悖于民事契约自由的原则。二、关于逾期交房违约金的计算比率已在双方签订的合同中约定清楚，一审支持龙正会不按约定比率计算违约金显然无据可依。况且,城乡杰和公司逾期交房是因龙正会首先长时间逾期付款导致的,龙正会违约的事实还未处理，城乡杰和公司不交房显然不能构成违约,一审认定城乡杰和公司自2019年6月22日起不交房属违约显然错误,调整计算的逾期交房违约金更为错误。四、城乡杰和公司反诉主张的违约金事实清楚，证据充分,于法有据,龙正会违约逾期付款的事实成立,一审仅判决龙正会承担部分违约金，显然不符合客观实际，依法应予支持城乡杰和公司的全部反诉请求。龙正会辩称，一、一审法院判决城乡杰和公司向龙正会交付房屋,具有事实和法律依据。龙正会与城乡杰和公司之间系房屋买卖合同关系、双方互负义务,在龙正会已按合同约定付清房屋价款的情况下,城乡杰和公司应当履行向龙正会交付房屋的义务。首先,由于城乡杰和公司资金链断裂致工程烂尾,该工程从2015年一直搁置至2018年才重新开工建设。抛开公积金管理中心不放贷的条件而言,在工程烂尾如此明显的情况下,龙正会拒付购房尾款也是行使不安抗辩权;更何况是公积金管理中心为了资金安全,才拒绝向涉案楼盘放贷的事实。其次,就涉案房屋2015年价格与2019年的价格差别而言,城乡杰和公司的上诉理由不但无任何依据,还无视造成这一后果的原因。再次，双方在商品房买卖合同的主合同中对于交房时间有明确约定，城乡杰和公司的交房时间应当为2016年12月31日。即便其于2019年6月20日在报纸上刊登交房公告,也晚于双方合同约定的交房时间。并且,如城乡杰和公司所称,其公告的交房是附条件交房,也就是变相的说明公告交房并非其本意,那与交房的目的自相矛盾,更应该按原合同约定的交房时间进行交房。第四、韦传等人向城乡杰和公司支付违约金并不具有普遍性，并且在民事法律关系中,韦传等人自愿向城乡杰和公司支付违约金系其权利的自由处分,对龙正会并不具有约束力。二、补充协议第三条第三项系无效约定，一审法院认定该条款有效实为认定事实错误。首先，补充协议第三条第三项,不能有效对抗主合同的约定。其次，一审法院认定交付房屋尾款是龙正会的义务，但城乡杰和公司在补充协议中将龙正会交付房屋尾款的时间无条件提前,加重了购房人的负担。三、一审法院参照《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》的标准,即按10元/平方米/月计算涉案房屋地段的房屋租赁价格并无不当。且龙正会主张的逾期交房违约金的计算标准并未超过该规定,应当予以支持。虽然前述《通知》针对的是被拆迁户,但房屋租赁市场的价格应当是统一或大致相当的,房屋租赁价格并不会因承租人是被拆迁户还是普通购房人而出现价格变动。另外,龙正会之所以提出该主张,是根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定提出的诉讼请求。龙正会上诉请求：1、依法撤销一审判决主文第二、三、四项，改判支持龙正会的上诉请求；2、驳回城乡杰和公司的反诉请求；3、本案诉讼费由城乡杰和公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误,城乡杰和公司不能按时交房和不能办理公积金贷款并非“不可归责于双方的事由”,而是城乡杰和公司因资金链断裂、工程烂尾所致。1、因龙正会在买房时,案涉房屋已修建到第三层以上,案涉楼盘所占用土地已拆迁完毕,若未拆迁完毕，案涉楼盘为何能办理《商品房预售许可证》，针对D2、D6栋的所有购房人来说,不存在拆迁影响城乡杰和公司交房问题。一审却以上述理由，将城乡杰和公司在商品房买卖合同中承诺的交房时间推迟到其公告的时间,将龙正会的权利排斥在外、同时也免除了城乡杰和公司的责任。2、如前所述,一审法院将城乡杰和公司公告时间作为城乡杰和公司应交房的时间,该理由明显不能成立。龙正会是相信城乡杰和公司能够在2016年12月31日前如约交房，才签订该合同;而由于城乡杰和公司未能如期交房,龙正会不得已在外租房居住至今。因此,自2017年1月1日起，城乡杰和公司应当承担逾期房的违约责任,并非自其公告之日起才承担逾期交房的违约责任。3、一审法院完全忽视了双方在主合同中的约定,住房公积金管理中心可发放贷款的时间是2018年9月4日,但因城乡杰和公司房屋未封顶,该中心才未能发放公积金贷款,不能发放贷款的原因并非龙正会所致。退一步而言,办理公积金贷款合作事项是城乡杰和公司与公积金中心对接,公积金中心不可能面对几百户购房人逐一进行对接,因此，是否可以办理公积金贷款,龙正会并不明知。并且,根据主合同第八条的约定,办理贷款的前置条件是城乡杰和公司要书面通知龙正会,但城乡杰和公司在可以办理公积金贷款后，未书面通知龙正会办理贷款。因此，一审法院将交房时间顺延于2019年6月21日、办证时间顺延至2020年6月21日的理由明显不能成立。二、关于补充协议第三条的效力问题。一审法院称补充协议将主合同的付款时间及方式进行了变更,未加重龙正会的义务的理由不能成立。双方在主合同第八条中约定,龙正会是以公积金贷款的方式支付城乡杰和公司尾款,而又在补充协议第三条款中将其办理公积金贷款的责任全部免除。并排除其所有责任,采取在签订合同之日起六十日内到达城乡杰和公司帐户,该“一刀切”的约定明显加重龙正会的负担。如前所述，未能办理公积金贷款的原因系城乡杰和公司造成;另外,该条约定还将任何不可抗力的免责事由全部转嫁由龙正会承担、而免除城乡杰和公司应当承担的责任，因此,该约定属无效条款;一审法院在其他部分的判决理由也认可了城乡杰和公司补充协议中的无效事由,而在此处明显加重龙正会负担的部分,又支持城乡杰和公司的请求。同一份判决,得出两个不同的结论,判决理由前后矛盾。三、一审法院以公平原则作为本案的判决依据,但从结果来看,却一点也未显示公平。双方在主合同中约定的权利和义务体现了公平、对违约责任的承担方式均有明确约定，应当根据合同约定作为本案的裁判依据,但一审法院却完全忽视主合同约定，相反根据补充协议判令龙正会承担城乡杰和公司的违约金实在有违公平。另外,案涉楼盘占用的被拆迁户在未收房期间,是由政府按年支付被拆迁户的房租费,而龙正会等作为购房人,城乡杰和公司却不用承担龙正会的逾期交房违约金,有违约公平。其次,在城乡杰和公司起诉其他购房人的案件当中,购房人反诉的，法院判决城乡杰和公司承担反诉人的违约金,但因相同的事实、相同的法律关系，一审法院却得出不同的判决结果，也明显失公平。四、城乡杰和公司应当承担龙正会10000元的购房补贴。一审法院以龙正会“未举证证实其与城乡杰和公司达成商品房买卖合同时的购房单价”为由,不予支持龙正会该项诉讼请求不能成立。房屋买卖并非政府定价行为，即便相同楼层、相同面积的房屋，因为户型、通风、采光等因素均对房屋价格造成影响;一审法院以龙正会所购房总价相比其他购房人的价格略低，从而认定了龙正会已经享受了房屋优惠,实际上是助长了城乡杰和公司的违约行为。因为城乡杰和公司的广告宣传对象是所有的购房人及整个社会公众,并非针对龙正会个人,一审法院的判决结果实际上是为城乡杰和公司的利益而欺骗社会公众。另外，龙正会已经举证证明城乡杰和公司应当承担支付教师购房补贴,一审法院却以证据不充分不予支持龙正会诉请错误。根据民事诉讼中证明责任的分配原则，城乡杰和公司应当举证证明龙正会已经享受了教师购房优惠。龙正会交付定金所享受的优惠，不能免除城乡杰和公司应当承担的教师购房补贴。龙正会向一审法院起诉请求：1、判令城乡杰和公司向龙正会交付位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋2单元15层1号房；2、判令城乡杰和公司支付龙正会2017年1月至2019年6月期间的逾期交房违约金27124.00元；自2019年7月起，按904.00元/月计算逾期违约金至城乡杰和公司按合同约定交付房屋之日止；3、判令城乡杰和公司支付龙正会2018年1月1日至2019年6月24日期间的逾期办证违约金41547.00元；自2019年6月25日起，以319528.00元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息计算至办理商品房所有权初始登记时止；4、判令城乡杰和公司支付龙正会购房补贴10000.00元；5、本案诉讼费由城乡杰和公司承担。城乡杰和公司向一审法院反诉请求：1、判令龙正会支付城乡杰和公司逾期付款违约金68493.00元；2、案件受理费由龙正会承担。一审法院查明事实：2015年7月29日龙正会与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（龙正会）购买出卖人（城乡杰和公司）开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋2单元15层1号房，建筑面积为129.16㎡，房屋总价款为319528.00元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款62528.00元，余款255000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；…。第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理（(1)、（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：1、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款，买受人选择合同继续履行的出卖人不承担任何违约责任。2、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付购房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失。3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定帐户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。《补充协议》第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。同时查明，买受人已于2015年7月29日向城乡杰和公司支付房屋首付款62528.00元，于2019年6月4日以公积金贷款的方式支付购房尾款255000.00元。另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年8月6日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》，报告载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》，协议约定本项目未修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工。但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（龙正会列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造项目的补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因龙正会未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。再查明，龙正会系教师，案涉房屋销售时，城乡杰和公司的宣传资料载明：认筹优惠交1万抵3万，凡教育系统成功购房的教职员工，除可执行城乡杰和公司所公布的优惠外，还将获得杰和教育基金专项购房补贴1万元。龙正会遂交付定金10000.00元，最终合同确定的总价为319528.00元。又查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》，方案规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋逾期归责问题；二、案涉房屋是否交付问题；三、逾期付款违约金问题；四、逾期交房违约金问题；五、逾期办证违约金问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，龙正会、城乡杰和公司于2015年7月29日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。关于案涉房屋逾期归责问题。根据本案查明的事实，自双方签订商品房买卖合同后，因案涉房屋受拆迁等原因影响，导致龙正会不能按期就案涉房屋办理公积金贷款，及城乡杰和公司不能按期交房、办证，均属于双方约定的不可归责于双方的事由；其次，因不可归责于双方的事由导致前述情形的出现，根据公平原则及公积金部门的回复，确认案涉房屋发放公积金贷款时间合理顺延至2018年9月4日，并结合双方补充协议第三条第三项规定（60日内到达出卖人指定账户），买受人办理公积金贷款最迟时间为2018年11月3日。再次，综合考虑双方签订买卖合同的时间（2015年7月29日）至双方约定的交房时间（2016年12月31日），以及出卖人城乡杰和公司于2019年6月20日公告交房时间的实际情况，因不可归责于双方的事由，根据公平原则，合理顺延交房时间为公告交房之次日（2019年6月21日）。同时，根据合同约定，交房时间与办证时间相距一年，相应的办证时间顺延至2020年6月21日。另外，因对上述时间已作调整，城乡杰和公司主张的逾期付款违约金未过诉讼时效，故对龙正会抗辩的诉讼时效不予采纳。关于案涉房屋是否交付问题。本案中，龙正会已于2019年6月4日付清房款，城乡杰和公司已于2019年6月20日公告交房。城乡杰和公司理应自公告交房之次日将符合合同约定的房屋交付给龙正会使用，城乡杰和公司未将房屋交付给龙正会的行为已构成违约，理应承担迟延交付房屋的违约责任。故对龙正会主张城乡杰和公司将符合合同约定的房屋交付使用请求依法予以支持。关于逾期付款违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如争议焦点一所述，本案确定的顺延付款最迟期限为2018年11月3日，按照双方合同约定：“逾期超过180日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。”龙正会实际付款的时间为2019年6月4日，龙正会已逾期付款213天，应承担的违约金为255000.00元×213天×2?/天=10863.00元。故龙正会应向城乡杰和公司支付逾期付款违约金为10863.00元。关于逾期交房违约金问题。本案中，城乡杰和公司于2019年6月20日在贵州都市报刊登交房公告，龙正会已付清房款且亦愿意接收房屋，城乡杰和公司最迟应于2019年6月21日将案涉商品房交付给龙正会；其次，交房时间届满（2019年6月21日）时，龙正会有权主张城乡公司承担逾期交房的违约责任；再次，根据合同约定，逾期交房180日内的违约金按全部已付房款的日0.5?计算，但龙正会认为该违约金不足以弥补其损失，要求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定增加违约金为7元/㎡/月（参照原告所购房屋地段的租赁市场价格）。本院综合本案实际情况，依照《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，根据《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡/月，因龙正会主张的违约金不超该标准，本院依法调整违约金为7元/㎡/月。本案逾期交房违约金从2019年6月22日起按7元/㎡/月计算至实际交房之日止，具体计算标准为（129.16㎡×7元/㎡/月×12个月）÷365×天数。关于逾期办证违约金问题。如争议点一所述，城乡杰和公司不能按期办证存在不可归责于双方的事由情形，故相应的办证时间顺延至2020年6月21日，现龙正会诉请支付逾期办证违约金条件尚未成就，故对其诉请依法予以驳回。待2020年6月21日后，如城乡杰和公司仍未取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给龙正会，则龙正会有权另行主张权利。关于补充协议第三条第三项效力问题。补充协议第三条第三项约定：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方在补充协议第三条“按揭付款方式”中第三项的约定应为有效条款。该补充协议只是将主合同的付款时间及方式进行了变更，作为买受人，支付购房款当属其应当履行的主要义务，并不属于加重龙正会义务，排除其主要权利的约定条款，故该补充协议第三条第三项的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。故对龙正会的抗辩依法不予采纳。关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，因此，对城乡杰和公司的抗辩理由依法不予采纳。关于教师购房补贴10000元的问题。虽然龙正会支付了定金10000.00元，但龙正会未举证证实其与城乡杰和公司达成商品房买卖合同时的购房单价，同时，从龙正会的购房总价与其他与其购房面积相同且已享受在房价中抵扣10000.00元优惠的教师购房户与城乡杰和公司达成商品房买卖合同的购房总价相比略低，因此，无法得知龙正会是否已经享受教师优惠。故对龙正会主张支付10000元补贴的诉请证据不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事的诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向（龙正会交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋2单元15层2-15-1号房）；二、限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向龙正会支付逾期交房违约金，自2019年6月22日起至实际交房之日止【违约金计算公式为(129.16㎡×7元/㎡/月×12个月)÷365天×逾期天数】；三、限龙正会于本判决生效之日起十日内向贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金10863.00元；四、驳回龙正会的其他诉讼请求。本诉案件受理费883.38元（已减半），由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担50.00元，由龙正会承担833.38元；反诉受理费756.15元（已减半），由龙正会承担50.00元，由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担706.15元。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：一、城乡杰和公司是否应当继续履行交房义务；二、龙正会是否应承担逾期付款违约责任；三、城乡杰和公司是否应承担逾期交房违约责任；四、城乡杰和公司是否应承担逾期办证违约责任；五、城乡结合公司是否应当支付龙正会教师购房补贴10000元。关于争议焦点一，即城乡杰和公司是否应当继续履行交房义务的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”商品房买卖合同中，支付房款和交付房屋是双方的主要义务。在买受人已经付清房款的前提下，即便买受人存在逾期付款，因支付逾期付款违约金并非合同主要义务，出卖人亦不得据此拒绝交付房屋。城乡杰和公司据此主张不交付房屋的理由不能成立。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”即在买受人付清房款后，出卖人应当依照法律规定及合同约定的交付条件向买受人交付预售的商品房。本案中，案涉商品房尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备法定交付条件。一审判决城乡杰和公司向龙正会交付房屋，不符合法律规定，本院予以撤销。在案涉房屋符合法定交付条件前，龙正会可主张解除商品房买卖合同或要求城乡杰和公司承担逾期交房违约责任予以救济。而在本案中，龙正会已向城乡杰和公司主张继续履行合同，并主张逾期交房违约责任，故龙正会可在案涉房屋符合法定交房条件后，在城乡杰和公司拒绝交房的情况下，另行主张权利。关于争议焦点二，即龙正会是否应承担逾期付款违约责任的问题，其中包含《补充协议》第三条是否合法有效的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条及第十一条分别对购房款付款方式及期限、逾期付款责任、房屋交付时间和条件进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，应予以确认。同时，审查作为双方签订《商品房买卖合同》附件的补充协议，该《补充协议》第三条系事先拟定，属于格式条款，明显免除出卖人主要责任、限制买受人权利，加重了买受人的责任，且城乡杰和公司并无证据充分证实在签订合同时采取足以引起对方注意的合理方式，尽到提示、说明的法定义务，故上述补充协议条款的约定依法属无效条款，对买受人不具有约束力，应当依照《商品房买卖合同》第八条、第十条及第十一条约定确定双方之间的权利义务关系。本案中，龙正会在与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》后,交付首付款后，余款采取公积金按揭贷款方式支付，且该合同十一条约定，在买受人交付全款的条件下，出卖人交付符合条件房屋。就本案而言，从《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金案件贷款的报告》、《望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》来看，案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》签订后一直未能办理公积金贷款，有城乡杰和公司建设项目停工的原因，由此，一审认定龙正会在2018年9月4日前未能办理得住房公积金贷款，属不可归责于双方事由，并无不当。公积金中心明确可办理贷款后，根据双方合同约定，应由城乡杰和公司通知龙正会提交办理贷款相关材料，但现并无充分证据证明城乡杰和公司曾向龙正会送达办理公积金贷款的书面通知而龙正会拒绝办理，龙正会在2018年9月4日后至2019年6月4日才办理得公积金贷款并付清购房余款，责任应在城乡杰和公司。该期间龙正会无承担逾期付款责任的事实和法律依据，城乡杰和公司主张龙正会承担逾期付款责任的诉请依法应予驳回。一审认定龙正会承担自2018年11月3日起至2019年6月4日的逾期付款违约责任不当，本院予以纠正。关于争议焦点三，即城乡杰和公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就本案商品房买卖合同而言，买受人应先履行付清房款义务，而后由出卖人履行交付房屋及转移登记的义务。因此，在龙正会付清房款之前，城乡杰和公司并无交付房屋和办理转移登记的义务，龙正会不得主张城乡杰和公司承担付清房款之前的逾期交房和逾期办证责任。其次，根据黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》可知，案涉商品房项目存在拆迁导致停工等因素，致使双方均未按《商品房买卖合同》最初约定履行付款、交房、办证义务，原约定的付款、交房、办证等主要义务履行期限均已届满，而此系不可归责于合同双方的原因，同时已不可能再要求双方按原合同约定期限履行。因城乡杰和公司于2019年6月20日刊登交房公告，视为对交房作出承诺，故应以公告之次日即2019年6月21日作为交房的期限，而从主观上，城乡杰和公司以龙正会未支付逾期付款违约金为由拒不交付房屋。从客观上，案涉商品房楼盘尚未取得竣工验收备案表，城乡杰和公司尚不能交付符合法定标准的房屋，均已构成逾期交房，一审认定杰和房开公司应自交房期限届满之次日即2019年6月22日起承担逾期交房违约责任。再次，《商品房买卖合同》合同第十三条约定逾期交房违约金为已付房款日万分之0.01，已明显偏低，不能填补逾期交房造成的损失。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对违约金计算调整的基础为实际损失，而参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案逾期交房的实际损失客观上表现为同地段同类房屋使用期间的租金损失。《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》对临时安置补助按10元/㎡/月计算的标准，可作为当地同地段同类房屋租金的参照。一审根据龙正会的主张，按照7元/㎡/月予以支持，并无不当。综上，城乡杰和公司应当自2019年6月22日起，以7元/㎡/月的标准，按案涉房屋建筑面积支付逾期交房违约金直至交付符合法定条件的房屋之日止，一审对此判决正确，应予维持。关于争议焦点四，即城乡杰和公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。如前所述，因不可归责于双方的事由，导致原合同约定的办证期限已届满，不能据此要求城乡杰和公司承担逾期办证违约责任，而双方此后对房屋转移登记期限并未达成新的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，现案涉房屋尚未交付使用，城乡杰和公司不应承担逾期办证违约责任。对龙正会的该项诉讼请求不予支持。一审认定办证时间顺延至2020年6月21日不当，但判决驳回龙正会该项诉讼请求正确。关于争议焦点五，即城乡杰和公司是否应当支付龙正会教师购房补贴10000元的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，城乡杰和公司在其宣传资料中明确载明有教职员购买房屋补贴10000元邀约邀请，龙正会作为教师购房案涉商品房，其宣传资料中的上述邀约邀请应当视为双方签订《商品房买卖合同》中的组成部分，城乡杰和公司应当按照宣传资料给予龙正会10000元的购房补贴，其所举证据并不能证明公司已按照宣传资料在龙正会购买的购房总价款中扣减了应当给予龙正会的10000元购房补贴，城乡杰和公司应当承担举证不能的不利后果。龙正会主张城乡杰和公司应当支付其购房补贴款10000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，城乡杰和公司的上诉请求不能成立；龙正会的上诉请求部分成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1338号民事判决主文第二项，即：限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向龙正会支付逾期交房违约金，自2019年6月22日起至实际交房之日止【违约金计算公式为(129.16㎡×7元/㎡/月×12个月)÷365天×逾期天数】；二、撤销贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1338号民事判决主文第一项，即：限贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向（龙正会交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋2单元15层2-15-1号房）；三、撤销贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1338号民事判决主文第三项，即：限龙正会于本判决生效之日起十日内向贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金10863.00元；四、撤销贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1338号民事判决主文第四项，即：驳回龙正会的其他诉讼请求；五、限上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向上诉人龙正会支付购房补贴10000元；六、驳回龙正会的其余诉讼请求；七、驳回上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的反诉请求及上诉请求。一审本诉案件受理费883.38元（已减半），由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担50.00元，上诉人龙正会承担833.38元；反诉受理费756.15元（已减半），由上诉人龙正会承担50.00元，上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担706.15元。上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司缴纳的二审案件受理费2522.91元,由贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担；上诉人龙正会缴纳的二审案件受理费1766.76元，由龙正会负担。本判决为终审判决。审判长  曾婷婷审判员  刘金洲审判员  陈映桃二〇二〇年十二月三十日法官助理陈玉萍书记员  陈春芳