青海省玉树市人民法院民事判决书（2020）青2701民初607号原告赵某，新疆维吾尔自治区塔城地区裕民县人，住新疆裕民县，居民身份号码：×××。委托代理人陈某，青海松海（玉树）律师事务所律师。被告玉树市央堆汽车服务有限公司。统一社会信用代码：91632721MA759GJ161。法定代表人仓某，公司经理。原告赵某与被告玉树市央堆汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理，依法由审判员扎西适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某的委托代理人陈某、被告玉树市央堆汽车服务有限公司法定代表人仓某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议》将位于玉树市气象局对面的丰康汽车销售有限公司销售大厅一半租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2019年9月1日起至2022年9月1日止。约定租金为每年50000元，被告需在房租到期前30天向原告支付下一年租金。同时约定了，到期未按期缴纳房租，租赁合同自动失效；承租方无故拖欠房屋租金10天或者连续三个月不付所有费用的出租人可终止合同，收回房屋，至2020年9月12日，原告要求被告按照合同约定交纳下一年度的房租，但被告以种种理由拒不支付，经原告多次催讨无果，原告为维护权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决解除原、被告签订的房屋租赁协议，同时要求被告按照140.00元每日支付从2020年9月2日起至腾退之日期间的房屋使用费，并判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁协议》复印件一份，拟证明案涉房屋租赁相关约定内容；2、通话录音证据一份，拟证明被告未支付2020年9月1日起第二年度房屋租金的事实。被告辩称：2019年9月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，每年租金50000元，但未约定租金支付方式，被告在原房东玉树市丰康汽车销售公司法定代表人达某在场的情况下向原告赵某支付现金100000元房屋租金，不存在拒不支付租金的情形，无任何违约行为，因此房屋租赁合同不应解除。被答辩人擅自要求解除合同并多次骚扰被告，严重违约，应承担违约责任和损害赔偿责任。同时，原告作为原房东玉树市丰康汽车销售公司员工，其代表公司与被告签订房屋租赁合同，属于无权处分行为，无收取租金的权利，应当将已支付的100000元租金返还被告。此外，玉树市属于藏区，大多时候前往银行转账汇款不便，又缺乏手机银行、网银等支持，查询也十分不便，因此经济贸易活动中，合同双方以现金当面结账或支付十分普遍。在租金支付方式并无明确约定的情况下，使用现金向原告支付租金的行为符合本地交易习惯，可以确定租金己支付。被告为支持其诉讼主张，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁协议》原件一份，拟证明案涉房屋租赁相关约定内容；2、证人达某出庭所作证言，拟证明被告已经支付2020年9月1日起第二年度房屋租金给原告的事实。经庭审质证，一、被告对于原告提交的证据1关联性、合法性、真实性不持异议，但提出该复印件与其所持有的租赁合同原件内容存在部分差异，对该部分证明作用持有异议；证据2合法性、真实性不持异议，但对其关联性、证明作用持有异议。二、原告对于被告提交的证据1关联性、合法性、真实性及其证明作用均不持异议，对证据2关联性、合法性不持异议，但对其内容的真实性、证明作用持有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院对当事人提交的证据认证如下：一、原告提交的证据1复印件可以证明案涉房屋租赁相关主要约定内容，考虑到其与被告提交的证据原件所载内容存在部分差异，故以被告提交的租赁合同所载内容为准；证据2所载内容与本案不存在关联性，本院不予采信。二、被告提交的证据1可以证明案涉房屋租赁相关约定内容；证据2出庭证人曾因经济纠纷与原告对簿公堂，其证言可能缺乏中立性，在无其他证据相佐证的情况下，不能单独作为认定事实的根据，本院不予采信。根据上述有效证据以及当事人的陈述，经审理查明，原告赵某与被告玉树市央堆汽车服务有限公司于2019年9月1日签订房屋租赁协议，约定原告将位于玉树市气象局对面的丰康汽车销售有限公司销售大厅的一半出租给被告，租赁期限三年，自2019年9月1日起至2022年9月1日止。租金每年50000元，被告在每年租期届满前30天内向原告支付下一年租金。同时约定了，到期未按期缴纳房租，租赁合同自动失效；连续三个月不付所有费用的出租人可终止合同，收回房屋等内容。2020年9月1日第一年度租期届满后，被告未按照合同约定支付第二年度房屋租金。原告于2020年10月23日向本院提起诉讼。本院认为，本案原、被告争议的焦点在于：1、原、被告签订《房屋租赁协议》是否有约定解除权。“约定解除权”是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现特定情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。结合本案，涉诉房屋租赁协议约定内容为：“到期未按期缴纳房租，租赁合同自动失效；连续三个月不付所有费用的出租人可终止合同，收回房屋使用权”等内容，首先合同法规定了合同无效的情形但并没有规定合同失效，所以不存在合同自动失效一说。其次合同的终止权与解除权虽然都表现为依一方当事人的意思表示使合同关系消灭的权利，但二者不论是适用情形、法律效力等均存在不同。合同解除可能包含合同终止，但合同终止不能代替合同解除来使用。再次，前述约定内容中的“到期”、“连续三个月”等内容亦存在矛盾。因此本院认为，涉案房屋租赁协议中的前述内容不够明确，不是约定解除权。2、被告是否按照合同约定履行了支付房屋租金的合同义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本案，虽然被告提出其已按照交易习惯以现金当面支付原告两年的租金100000元的抗辩意见，但却未向法庭提交转账凭证或收据等足以证明其抗辩事实的证据。同时，被告申请出庭的证人达某的证言，由于其与原告曾因经济纠纷对簿公堂，证言缺乏中立性，在没有其他证据印证的情况下，也不足以证明被告已一次性向原告支付了两年租金100000元的事实。此外，被告提出玉树市属于藏区，大多时候前往银行转账汇款不便，又缺乏手机银行、网银支持等抗辩意见与玉树当地实际不符。且根据《现金管理暂行条例》被告作为公司对其超出该条例第五条规定范围以外的支付应当通过开户银行进行转账结算。因此，被告提出其已按照合同约定履行了支付房屋租金的抗辩意见，本院不予采纳。3、房屋租赁合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第94条规定的：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”结合本案，被告以已一次性向原告支付了两年房屋租金100000元的抗辩意见反驳原告诉讼请求，但却没有足以证明其反驳事实的证据，应当认定为构成根本违约。符合前述法定解除的条件，因此，原告要求判决解除的房屋租赁合同的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。另外，《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求被告按照140.00元每日支付2020年9月2日起至腾退之日期间的房屋使用费的诉讼主张，本院予以支持，案涉房租为50000元/365天=137元/天，逾期期间的房屋使用费按照137元/天×90天=12329元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、解除原告赵某与被告玉树市央堆汽车服务有限公司于2019年9月1日签订的房屋租赁合同（限被告自本判决生效后15日内腾退所租赁房屋）；二、被告玉树市央堆汽车服务有限公司支付逾期未支付的房屋使用费人民币12329元（限自本判决生效后15日内一次性支付）。案件受理费25元，由被告玉树市央堆汽车服务有限公司负担。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉树藏族自治州中级人民法院。审 判 员 扎  西二〇二〇年十二月一日书 记 员 扎西文毛