天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10322号原告：天津北方五金机电城有限公司，住所地天津市南开区南泥湾路与延安路交口北方城三区1-10-601。法定代表人：陈英，董事长。委托诉讼代理人：张一弛，男，该公司职员。被告：石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路508号东胜广场3F-05号商铺。法定代表人：杨兰，董事长。委托诉讼代理人：王维品，男。委托诉讼代理人：王立飒，女，该公司职员。原告天津北方五金机电城有限公司（以下简称北方五金公司）与被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司（以下简称瑞儿水育公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北方五金公司的委托诉讼代理人张一弛，被告瑞儿水育公司的委托诉讼代理人王维品、王立飒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方五金公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议、《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议；2.要求判令被告向原告支付自2020年6月22日至2020年9月16日期间（共计87天）的未营业违约金691650元；3.要求判令被告向原告支付解约违约金155263.5元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年8月12日签订《商铺租赁合同》，约定被告在原告所有的“购物中心”处租赁xx号商铺，商铺面积1590平方米，开设名为“瑞儿水育”的儿童水上游乐场所，并于《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议中约定2020年6月17日至2020年9月16日期间的租金为50085元，但被告于2020年6月22日起擅自停业直至今日，《商铺租赁合同》中约定未营业违约金即每日5元/日/平方米，即每日7950元，《商铺租赁合同》中已约定解约违约金，受疫情影响，2019年12月为被告最后一个正常营业的自然月，月租金为51754.5元，现原告为维护自身合法权益，故起诉。瑞儿水育公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.不同意解除合同，要求继续履行合同；2.2020年6月初原、被告协商恢复营业的相关事宜，当时原告的负责人表示只要被告解决了资金问题可以随时续约，2020年6月16日，被告恢复营业，2020年6月19日被告找到合作伙伴解决了资金问题，而原告又拒绝与被告续约；3.被告并未擅自停业，而是被迫停业，当时是因为疫情反弹，顾客每天到被告营业地吵闹，原告拒绝续约导致被告公司员工纷纷辞职；4.不认同解约协议的真实性，原告是有预谋诱导被告签订解约协议，认可2019年12月为最后一个正常营业的自然月，当月月租金为51754.5元，但认为不应支付解约违约金。5.被告多次要求和原告商谈续约事宜，也曾找到过南开商务局进行协调，但原告始终不同意调解，因原告的行为导致被告损失极大，被告保留后续诉讼的相关权利。本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，其中载明：……购物中心：指坐落于天津市南开区××路××购物中心，……开业日期：乙方租赁商铺应与购物中心同日开业，……甲方另行通知的购物中心开业日与本合同约定的暂定开业日不一致的，以甲方通知的购物中心开业日为准；……甲方的合同解除权：发生下列任意一项或多项情形的，乙方应承担违约责任，且甲方有权单方解除本合同：……乙方发生拖欠租金、管理费、能源费及其他费用的情况，6个月内各次拖欠金额累计达到人民币50000元或任何一次拖欠超过15日的；……乙方商铺未按本合同约定的开业时间开业的或未经管理方事先的书面同意擅自暂停营业的，甲方未解除合同的，乙方除应按本合同约定向甲方支付租金外，每日还应按人民币5元／日／平方米的标准向甲方支付未营业违约金；……发生本合同约定的违约情况的，乙方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应按合同终止前最后一个自然月或最后一个正常营业的自然月实际应付租金的3倍的标准向甲方支付解约违约金，乙方应于本合同解除之日起15日内向甲方付清前述全部违约金，……《附件一：合同基本条件》中载明：商铺位置：位于购物中心第x层的第xx号商铺，商铺租赁面积总计1590平方米，乙方承租商铺的用途为以瑞儿水育商号／名称，使用瑞儿水育水上乐园商标，经营儿童水上游乐业态；租赁期限总计十年五个月，五个月的装修免租期及六个月的营业免租期，购物中心暂定开业日为2015年11月17日，……租金计算标准为：2018年11月17日至2020年11月16日：日租金标准为人民币1.05元／日／平方米，月租金为50780.6元，……保证金数额为45000元，乙方投保的公众责任险保险金额不得低于人民币壹佰万元。2016年3月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》之补充协议，其中载明：……购物中心已于2015年12月31日盛大开业，甲方给予乙方的装修免租期为自商铺交付之日起至2015年12月30日，……商铺租赁期限为自商铺交付之日起至2025年12月30日止，逐年递增的日租金标准，具体为：……2018年12月31日至2020年12月30日：日租金标准为人民币1.05元/日/平方米，……2020年5月13日，被告向原告发出《石家庄瑞儿致天津北方五金机电城的解约申请函》，其中载明：……因新冠肺炎疫情的影响，我司熙悦汇店被迫于2020年1月25日暂停营业，至今仍被禁止恢复营业，疫情之下，我司亏损严重，负债累累，且复工无望，不得已申请撤店，提前解除租赁合同，据贵我双方合同约定，因不可抗力导致合同不能履行，双方均可提出解除合同，双方均不承担违约责任，据此，请贵司将因疫情停业期间费用：1月26日至1月31日租金物业费20034元、2月份租金物业费96831元，租赁保证金45000元，共计161865元予以返还，我司会按照合同约定的交还场地要求尽快腾空场地……2020年5月31日，被告出具《撤场声明》，其中载明：……新型肺炎事件对我司影响严重，资金几近枯竭，多方筹措未果，现不得已决定将2018年底投资200多万升级改造的熙悦汇店撤掉，会员卡未消费金额，我司将分批逐步退还……后原告（甲方）、被告（乙方）与天津盛信商业管理有限公司（以下简称盛信公司）（丙方）签订了《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议，其中载明：现经甲乙丙三方协商一致，达成如下补充协议：……1.乙方于2020年1月25日提出闭店，系自行申请闭店，故乙方应按甲方、丙方的费用减免扶持举措缴纳2020年1月25日至2月5日期间的相关费用，减免后乙方应向甲方缴纳的实收租金为10017元，减免后乙方应向丙方缴纳的实收物业管理服务费为10017元，2020年2月6日至2020年6月16日期间的租金、物业管理服务费用，甲方、丙方予以免除；2.甲方为扶持乙方妥善处理乙方已销售的消费凭证，乙方承诺自2020年6月17日至2020年9月16日期间妥善处理所有未核销的消费凭证，且甲方将前述期间的租金优惠至50085元，丙方将物业管理费优惠至50085元，前述期间内，乙方实际产生的其他费用，包括但不限于水、电、能源费、员工工资等一切费用，均由乙方自行承担。……6.前述期间届满后，三方《商铺租赁合同》、《商业运营及物业管理服务协议》及相关补充协议均终止，乙方顾客若欲办理预售消费凭证退款的，乙方应积极办理，并自行处理与顾客之间的纠纷，该等纠纷与甲方、丙方无关；……7.前述期间届满后30日内，乙方应将商铺恢复至乙方接收此店铺时的状态并交还甲方，乙方自行承担拆除费用，搬离所有乙方的设施设备、装饰装修，此过程产生的费用及损失由乙方承担；……9.原《商铺租赁合同终止协议》、《商业运营及物业管理服务终止协议》自本协议生效之日起废止。……2020年6月22日及2020年6月26日，原告及案外人盛信公司分别向被告发出《通知函》、《回复函》，均要求被告立即恢复营业。现双方均确定的事实如下：被告向原告缴纳场地租金至2020年2月底，自2020年3月1日开始未再缴纳过租金，2020年6月22日至2020年9月16日被告未经营。本院认为，本案的争议焦点有二：一是涉诉合同是否应予以解除及解除时间；二是自2020年6月22日至2020年9月16日期间的未营业违约金是否应予支持，如支持，金额为多少；解约违约金是否应予支持，如支持，金额为多少。关于争议焦点一：本案中，因双方已签订了《商品租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议，其中约定：“前述期间（2020年6月17日至2020年9月16日）届满后，三方《商铺租赁合同》、《商业运营及物业管理服务协议》及相关补充协议均终止”，现2020年9月16日的期限已过，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，双方约定解除合同的条件已经成就，故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议、《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议应予解除，解除时间应为2020年9月17日。关于争议焦点二：《商铺租赁合同》中约定若被告未经管理方事先的书面同意擅自暂停营业的，原告未解除合同的，被告应向原告支付未营业违约金，……发生《商铺租赁合同》中8.2.1款项下情形的，被告除应按合同约定承担违约责任（包括未营业违约金）外，还应按合同终止前最后一个正常营业的自然月实际应付租金的3倍的标准向原告支付解约违约金。本案中，被告自认自2020年6月22日至2020年9月16日未营业，理由诸多，但并不符合合同约定的系“经管理方书面同意”之情形，且被告也存在《商铺租赁合同》8.2.1款中约定拖欠租金达15日之情形，因此原告按照《商铺租赁合同》之约定向被告主张未营业违约金及支付解约违约金的诉讼请求，符合合同的约定；然，2020年6月22日至2020年9月16日疫情并未完全解除，瑞儿水育公司停业并非仅因其自身原因所致，且根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中，《商铺租赁合同》符合格式条款的形式，且原告并未在相应处对被告以加黑加粗字体等方式进行重点提示，该合同中同时约定了“未营业违约金”及“解约违约金”明显加重了被告的责任，因此应对该条款予以调整，鉴于原、被告均认可“最后一个自然月”为2019年12月份及该月应付租金为51754.5元，结合本案的基础事实、双方提交的证据、解除合同的过错程度、被告使用涉诉场地的情况及面临的现实情况，考虑新冠肺炎疫情对中小微企业产生的影响，对于因疫情影响导致经营困难、营业收入明显减少的承租方，在依法保障各方合法权益的同时，最大限度地降低双方当事人的实际损失，故根据公平原则本院酌定被告向原告支付2个月租金作为对原告违约损失的赔偿为宜，即103509元（51754.5元×2个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天津北方五金机电城有限公司与被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》之补充协议、《商铺租赁合同》及《商业运营及物业管理服务协议》之三方补充协议于2020年9月17日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司向原告天津北方五金机电城有限公司支付违约金103509元；三、驳回原告天津北方五金机电城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12269元，减半收取计6134.5元，由原告天津北方五金机电城有限公司负担4949.5元，由被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司负担1185元，被告石家庄瑞儿水育休闲健身有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告天津北方五金机电城有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年十二月二十五日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。