浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15329号原告：诸暨万风商业管理有限公司，住所地诸暨市浣东街道苎萝东路555号501室。法定代表人：桑伟杰。委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被告：欧色时装（杭州）有限公司，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区桥南区块虹迪路18号。法定代表人：徐月钦。委托诉讼代理人：杨帅杰，浙江金道律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪佳雨，浙江金道律师事务所实习律师。第三人：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：楼建根。原告诸暨万风商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）与被告欧色时装（杭州）有限公司（以下简称“欧色公司”）、徐月钦、诸暨市恩瑞妮服装店（以下简称“恩瑞妮服装店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，原告向本院申请撤回对恩瑞妮服装店的起诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。审理中，被告欧色公司向本院申请追加浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）为本案第三人，本院予以准许，并于2020年11月18日第二次公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人桑哲渊、王萍、被告欧色公司的委托诉讼代理人杨帅杰、汪佳雨到庭参加两次庭审。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万风公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1016号商铺的租赁关系；2.判令被告立即将诸暨市××街道××路××号一楼1016号商铺腾退后交付给原告；3.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按28520.21元／月计算的租金；4.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按6663.60元／月计算的物业管理费；5.判令被告赔偿原告损失85560.63元。审理中，原告撤回第1、2、5项诉讼请求。事实和理由：2019年12月24日，诸暨市产权交易有限公司公开发布竞价公告，拍卖原属于第三人永利公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号的不动产及附属设备设施（以下简称“案涉物业”），原告参与竞价后中标，并与转让方永利公司签订《资产转让协议》，转让价格72650万元。2019年12月30日，原告取得案涉物业的不动产权证书。案涉物业为商业用地，原名为“永利中心城”，原经营方为第三人永利公司和案外人诸暨永腾商业管理有限公司（以下简称“永腾公司”），原告受让后更名为“万风新天地-西楼”。原告购买案涉物业的目的为继续从事购物中心出租、经营，但永利公司和永腾公司在原告依法取得产权后，拒不配合办理物业交接，继续非法占据案涉物业，原告向诸暨市人民法院提起物权保护诉讼，并申请先予执行，2020年5月14日，诸暨市人民法院作出先予执行的民事裁定，裁定永利公司和永腾公司对案涉物业停止侵害、排除妨碍，6月2日，第三人永利公司和永腾公司被强制清退出案涉物业。根据第三人永利公司提供的租户信息，被告承租案涉物业内商铺，商铺位于案涉物业内一楼1016号商铺，经营面积111.06平方米，租金为28520.21元／月，物管费6663.60元／月（60元／平方米／月）。原告接收物业后，依法行使产权人的权利，2020年6月2日向被告公布公告函，告知被告产权变更事宜，通知被告将产权变更后的租金、物业管理费等费用支付至原告账户。6月11日，原告向被告发函，通知被告提供租赁合同、缴款凭证等，如逾期不提供的，原告有权解除合同并要求腾退房屋。在原告的一再通知和催缴下，被告始终无动于衷，不提供任何书面租赁文件和缴费凭证，在占有原告房屋的同时却拒缴租金和物业管理费，具有明显的利用物业产权变动之机逃避履行义务的恶意。虽然根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但权利义务是相对应的，原告作为受让人，愿意依法保障承租人的权利，但承租人也应当履行自己的义务。被告经多次催告仍拒付租金和物业管理费，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条和第二百二十七条规定，现原告正式解除合同并要求被告承担违约责任。被告欧色公司辩称，1.第三租约年的第四期房租为41354.30元，应当全部减免。2017年3月30日，被告与第三人永利公司签订《租赁合同》，约定被告欧色公司向第三人永利公司承租案涉商铺，租赁期自2017年7月28日起至2020年7月27日止，每3个月为一个交租期，虽然《租赁合同》约定第三个租约定年（2019年7月28日至2020年7月27日）月租金为28520.21元，但由于商铺业绩长期欠佳，除首期租金外，第三人永利公司均对租金作出了减免，第三租约年第一期（2019年8月1日至2019年10月31日）、第二期（2019年11月1日至2020年1月31日）、第三期（2020年2月1日至2020年4月30日）租金均为42780.31元；第三租约年第四期（2020年5月1日至2020年7月27日）租期不满三个月，折算后租金为41354.30元。由于被告租期满后将不再续租，且2020年1月31日至2月17日受新冠疫情影响，商铺暂停营业，永利公司同意减免第三租约年第四期租金，鉴于第三租约年第四期租金不足三个月，根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的知道意见》的政策精神，该期租金应当全部减免；2.被告已经依约支付全部租金并按时腾退涉案商铺，原告无权主张任何违约责任，且应当向被告返还租赁保证金53308.8元，被告于2017年6月14日向第三人永利公司支付租赁保证金53308.80元，分别于2019年10月21日、2020年1月3日向第三人永利公司足额支付了第三租约年第二期、第三期的租金各42780.31元，2020年7月27日租赁期届满，被告当日依约腾退商铺，至此，被告已经依约履行《租赁合同》项下全部义务；原告万风公司虽然于2019年12月30日从第三人永利公司处受让涉案店铺，但买卖双方就商铺交接事宜存在争议，直至2020年6月2日才完成商铺交接，原告于2020年6月16日单方通知被告变更租金收款方，被告至今未收到第三人永利公司关于店铺转让的通知。《合同法》第229条约定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；涉案商铺的租金债权法定转让至原告，不需要经过被告的同意，但是《合同法》第80条第1款规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”，根据这一规定，发生债权转让时应当由原债权人永利公司将债权转让通知被告，未经通知的，债权转让对被告不发生效力；在原告与第三人永利公司存在商铺交接争议且被告未收到第三人永利公司明确通知的情况下，被告有权向第三人永利公司支付租金，即便认为原告于2020年6月16日单方通知符合债权转让的通知要求，被告在收到通知前向第三人永利公司支付租金的行为构成有效的债务清偿，被告已履行完毕《租赁合同》项下全部义务，原告无权主张任何违约责任；此外，《合同法》第82条规定“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，”根据前述规定，被告收到原告的通知后，被告对第三人永利公司的抗辩可以向原告主张，被告有权要求原告继续履行原租赁合同，包括返还租赁保证金53308.80元；3.被告已依约缴纳全部商业管理费，且原告并非商业管理服务协议的当事人，故被告无需向原告万风公司支付商业管理费。第三人永利公司未到庭应诉。原告万风公司为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.诸暨日报、成交确认书、不动产权证书、不动产登记查询证明；2.（2020）浙0681民初7574号民事裁定书；3.公告函（2020年6月2日），通知函（2020年6月11日）、快递回单、查询签收记录；4.资产转让协议。经质证，被告欧色公司对证据1中诸暨日报无异议，成交确认书无原件，不予认可，不动产权证书无原件，不予认可，不动产登记查询证明由法院依法审核；对证据2的真实性无异议，但是不能达到证明目的，裁定书有无得到正确履行无法看出；对证据3的真实性无异议，被告于2020年6月16日收到上述公告函、通知函，但是被告从来没有收到第三人永利公司发的通知，且租赁合同正在履行的时候，突然有第三方永利公司发函通知产权变更和交纳租金，被告不可能也不敢缴纳相关费用；对证据4的真实性由法院认定，对证明目的有异议，认为该份证据第二条第3项中，“标的资产上存在的全部租赁、委托经营等合作关系均已解除，且已经取得法院和仲裁机构出具的生效法律文书的确认”，第五条交割第1项“交割应满足以下前提条件…d截至交割日…等合同关系均已解除”，条文明确了要满足全部条件才能交割，前面也写了已经解除了并取得了生效法律文书，物业上的经营还在继续，没有停止过，原告明知租赁关系没有解除，不应当办理交割，但是其买卖双方还是进行了交割，与协议违背，故原告在交割物业的时候清楚物业的租赁关系没有解除，商户还在从事经营活动。本院对上述证据的真实性予以确认，涉案房产所有权的变动应当以不动产权证为准。被告欧色公司为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：5.租赁合同；6.商业管理服务协议、名称及账户信息变更告知函；7.保证金收据；8.缴费通知单、转账电子回执、增值税发票；9.暂停营业通知、继续暂停营业通知；10.浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知、关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见、最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）；11.2020年10月16日案涉商铺现场照片；12.个体工商户准予登记通知书；13.第三人永利公司开庭公告表。经质证，被告欧色公司对证据5的真实性由法院审核；证据6与原告无关，属于案外主体之间的法律关系；证据7的真实性难以确认，没有相应付款凭证佐证，不能证明被告欧色公司实际支付了相应保证金；证据8由第三人永利公司向被告开具，通知单仅能证明第三人永利公司通知被告的情形，不能证明被告实际付款的情况，被告提出该通知单是第三人永利公司降低租金和减免租金，涉案房产转让之前，第三人永利公司如何处置租金与原告无关，自2019年12月30日之后，根据合同法第229条，所有权变动之后，不影响租赁合同效力，存在概括承受，原告取得了租金债权，第三人永利公司对于被告的租金处置属于处置原告债权，第三人的行为是无效的；电子回执的真实性由法院核实，但是被告与第三人永利公司之间是否对租金做出减免没有证据证明，也没有签订租赁合同变更或者补充协议，租金的计算仍应当按照租赁合同约定的金额计算，根据租赁合同第4.2.1条约定，被告支付的租金仅为每季度42000元，是合同约定的一半，被告没有按照合同约定支付租金；缴费通知书没有盖章，真实性不予认可。产权变更后，即使第三人永利公司确实存在催缴的意思表示，也是损害原告的权益，是无效行为，被告陈述第三人永利公司同意减免第四期租金，没有任何证据证明第三人永利公司作出该意思表示，故对证明对象不予认可；对于管理费的问题，在2020年6月2日前，管理服务和管理费与原告无关，被告所谓付清了全部的管理费不予认可，最多认可付清到停止提供管理时间的管理费，原告提供管理服务之后，被告没有支付任何管理费用；对于被告主张支付到2020年7月27日的管理费不予认可，因为被告也陈述到商业管理合同的当事人不是原告，所以该协议不能约束原告；证据9的真实性无法判断，该通知也显示了停业的时间只有18天，即使因为疫情影响，影响的时间也应当按照18天计算；证据10不能达到被告的证明目的；证据11无法判断是否是现场及具体位置，不能证明是承租商铺所在位置；证据12与本案无关；证据13与本案无关，第三人永利公司是否经营状况恶化与原告向被告主张权利义务没有任何关联，故该组证据与本案无关。本院认为，证据10、12、13与本案缺乏关联性，故不予采纳，对其余证据的真实性均予以确认。经审理，本院认定的事实如下：2017年3月30日，第三人永利公司（甲方）与被告欧色公司（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：第三人永利公司同意将诸暨永利吾悦广场内第一层编号为1016号商铺出租给被告，建筑面积为111.06平方米，租赁期限为三年，自开业日起计算，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年以此类推；进场日为2017年5月10日，开业日为2017年7月28日；第一个租约年月租金26654.40元，第二个租约年月租金26654.40元，第三个租约年月租金28520.21元；双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定；商业管理服务的内容及相关权利义务由乙方与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定，管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向乙方主张权利；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的1‰作为违约金；为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币53308.80元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据；在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方；乙方不可撤销地承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺的优先购买权，乙方该项承诺自本合同签署之日起生效，且无需针对该商铺具体转让事宜另行确认，甲方因发生合并、分立等重组行为导致该商铺所有权变更的，按照本条约定执行；如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向该第三方交纳租金等费用；无论乙方是否签署前述确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同项下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与该第三方有关该商铺转让行为的效力，且乙方应当按照本合同约定承担责任；乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除行使的该商铺空置期（相当于6个月）的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失等。同日，被告欧色公司与诸暨新城吾悦商业管理有限公司签订《商业管理服务协议》，由被告欧色公司向诸暨新城吾悦商业管理有限公司缴纳商业管理费。2019年12月30日，原告万风公司取得涉案房产的所有权证书，原告万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。第三人永利公司与案外人永腾公司在原告万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂原告于2020年5月9日向本院申请先予执行，本院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。第三人永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。被告欧色公司在所有权变更前已按14260元／月向第三人永利公司支付租金，已支付租金至2020年4月30日；被告欧色公司按5553元／月向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付管理费，已支付管理费至2020年7月27日。被告欧色公司于2020年7月27日腾退涉案房屋。本院认为，第三人永利公司与被告欧色公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则。本案中，原告万风公司作为涉案商铺的受让方，其应当受原租赁合同的约束。本案中，原告万风公司于2019年12月30日从第三人处受让涉案房产，其应当受原租赁合同的约束，故原告万风公司的主体适格。本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按28520.21元/月计算的租金。本院分析如下：被告欧色公司已向第三人永利公司支付2019年12月30日起至2020年4月30日止的租金，在此之前，原告万风公司或第三人永利公司并未通知被告欧色公司将租金缴纳至原告处，故应付租金的起始点应确定为2020年5月1日；原、被告对腾退日为2020年7月27日均不持异议，租赁合同的截止日也为2020年7月27日，故租金应计算至2020年7月27日；本院注意到，被告欧色公司在所有权变更前已按照14260元/月支付租金，故2020年5月1日起的租金标准应按照14260元/月。考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，本院扣减30天的租金。据此，被告应支付原告2020年5月1日至2020年7月27日止（在此期间应扣减30天）按14260元/月计算的租金计26680元。2.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按6663.60元/月计算的物业管理费。本院认为，永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产，租赁期限截止日及被告腾退日均为2020年7月27日，原告仅有权收取2020年6月2日至2020年7月27日期间的管理费，鉴于被告欧色公司已向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付2019年12月30日至2020年7月27日的商业管理费，而被告的付款时间又早于原告通知被告所有权变更的时间，故原告无权再向被告收取管理费，本院对该项诉请不予支持。至于保证金问题，鉴于第三人未将保证金转交于原告万风公司，结合本院同类案件的处理方式，被告欧色公司可另行向第三人永利公司主张关于保证金的权利。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、被告欧色公司应支付原告诸暨万风商业管理有限公司租金计26680元，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6306元，减半收取计3153元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担2901元，被告欧色公司负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十二月十二日书记员 谢周成5