广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5524号原告：中山市冠中投资有限公司,住所地广东省中山市石岐区悦来南路**，统一社会信用代码91442000733096986Y。法定代表人：李缨，执行董事。委托诉讼代理人：刘雅琪，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**淼，广东励而德律师事务所实习律师。被告：中山市南顺贸易有限公司，住所地广东省中山市**城南二路**之一A3卡商铺，统一社会信用代码91442000MA4UH5UX94。法定代表人：陈天义。被告:中山市今泰体育用品有限公司，，住所地广东省中山市**城南二路**统一社会信用代码9144200019809307XK。法定代表人：梁卫文，总经理。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。原告中山市冠中投资有限公司（以下简称为冠中公司）诉被告中山市南顺贸易有限公司（以下简称为南顺公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依原告冠中公司的申请追加中山市今泰体育用品有限公司（以下简称为今泰公司）作为共同被告参加诉讼。本案在审理过程中，因须以中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号案件的审理结果为依据，故本院于2017年5月4日作出（2017）粤2071民初5524号之一民事裁定，中止本案的审理。后被告今泰公司不服（2017）粤20民初28号民事判决提起上诉，广东省高级人民法院经审理后于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决。此后，本院根据原告冠中公司的申请，恢复本案诉讼。期间，被告今泰公司因不服（2018）粤民终1393号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年9月11日作出（2019）最高法民申3276号民事裁定，对该案予以提审，并中止原判决的执行。基于此，本院作出（2017）粤2071民初5524号之三民事裁定，再次中止本案诉讼。2020年7月20日，最高人民法院对前案作出（2020）最高法民再115号终审判决，此后本案恢复诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冠中公司委托诉讼代理人刘雅琪、陈**淼，被告南顺公司法定代表人陈天义，被告今泰公司委托诉讼代理人苏慧、蓝冰钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠中公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山市南区城南二路34号之一A3卡商铺属于原告冠中公司所有；2.被告南顺公司立即迁出并返还中山市南区城南二路34号之一A3卡商铺；3.被告南顺公司、今泰公司支付自占用之日起至迁出物业之日止的房屋占用费（暂计至2017年2月28日为438000元）及利息（从占用之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际搬出物业之日止，暂计至2017年2月28日为173160元）。诉讼中，原告冠中公司变更其诉讼请求为：1.被告南顺公司、今泰公司向原告冠中公司连带支付自2015年9月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费195000元（计算标准为2015年9月1日至2018年11月30日每月按租金5000元计算）；2.被告南顺公司、今泰公司连带支付占用费的利息（以每月应付占用费为基数，从2015年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至占用费实际清偿之日止，暂计至2018年11月30日为15647.62元）。事实和理由：原告冠中公司是中山市**城南二路**之一物业产权人，于2005年1月4日通过司法拍卖程序取得物业所有权。被告南顺公司以从被告今泰公司处承租得来为由，自2005年1月1日起侵占中山市南区城南二路34号之一A3卡商铺用于经营。原告冠中公司多次与被告南顺公司交涉，但其拒绝搬离，也不支付占用费。被告今泰公司是涉案物业的出租方，长期占有、出租、收取涉案物业租金，与被告南顺公司构成共同侵占。被告南顺公司辩称，2015年9月其与案外人黄金贺签订租赁合同，承租中山市南区城南二路34号之一A3卡商铺，每月租金5000元，2018年5月前的租金支付给黄金贺的儿子黄建茗，2018年5月后向中山市广兴机动车检测有限公司（以下简称为广兴公司）支付了几个月租金，之后的租金都是直接支付给余通明。由于时间比较久，相关的租赁合同已经找不到。被告南顺公司已向出租方按时支付了租金，故不同意原告冠中公司的诉讼请求。被告今泰公司辩称，1.其与原告冠中公司以及工业公司、兴中集团合同纠纷一案，经最高人民法院（2020）最高法民再115号民事判决认定，被告今泰公司已经实际履行了《资产转让合同书》约定的义务，因涉案资产已经登记至原告冠中公司名下，故未能支持被告今泰公司过户的诉求；但对于被告今泰公司要求工业公司赔偿损失的诉求，该院予以支持。判决书中认为被告今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，以被告今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据，即该生效判决实际已确认：⑴被告今泰公司履行了《资产转让合同书》约定的义务并代偿债务后，即有权占有使用涉案房地产并获得收益，在该判决生效前，涉案房地产占有使用收益均应归被告今泰公司所有，否则将造成利益失衡，计算被告今泰公司损失赔偿也就失去了相应的依据；⑵在该判决生效前，被告今泰公司占有涉案房地产，并予以出租，收取租金，是合法有效的法律行为，系有权处分。故原告冠中公司要求被告今泰公司、南顺公司排除妨害，连带支付赁期间的房屋占有费及利息，缺乏依据，应依法予以驳回。2.如前所述，（2020）最高法民再115号民事判决生效前，被告今泰公司有权占有使用涉案房地产并获得收益，原告冠中公司无权收取租金。但在上述案件审理期间，原告冠中公司在2018年12月已实际占有涉案物业，非法与部分租户签订合同并收取租金。就原告冠中公司已违法收取的租金以及租户未予支付的租金，被告今泰公司保留追讨的权利。3.原告冠中公司取得涉案房地产产权是依据生效判决，而非以办证登记为准。在生效判决作出前，应认定原告冠中公司为涉案房地产的代持人，被告今泰公司才是真实的权利人。4.被告今泰公司与工业公司于2003年7月签订《资产转让合同书》，合同签订之后即完成交付。原告冠中公司于2005年1月竞拍得涉案房地产，但并未接收涉案厂房土地。事实上，对于被告今泰公司占有使用涉案房地产并取得收益的行为，原告冠中公司一直是知情并同意的。自2005年1月至2015年12月期间，原告冠中公司均以盖章确认的方式，承认被告今泰公司有权占有人身份，从未向被告今泰公司主张相关产权人的权利。5.工业公司将涉案物业转让交付给被告今泰公司，后又转让给原告冠中公司，两份转让合同均合法有效。工业公司未按约定为被告今泰公司办理过户，又未将物业交付给原告冠中公司，均构成违约。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，原告冠中公司应向工业公司主张交付土地，因未能交付土地期间的损失，应向工业公司主张。6.原告冠中公司自2005年1月至2015年12月止，在长达十年期间从未对被告今泰公司或租户主张过任何权利，其诉求已过诉讼时效，应予驳回。7.被告今泰公司与被告南顺公司之间并无租赁合同关系，涉案物业是被告今泰公司出租给余通明，其不清楚余通明转租的情况，也不清楚被告南顺公司支付租金的情况。本院经审理认定事实如下：2004年12月，中山市中级人民法院委托中山市正业拍卖有限公司对中山威力集团公司（以下简称为威力集团公司）名下资产进行拍卖。2005年1月4日，冠中公司通过拍卖方式竞得了中山市南区竹溪村工业厂房及土地。2005年1月5日，中山市中级人民法院作出（2004）中中法执受字第11-3号民事裁定，裁定将威力集团公司名下位于“中山市南区竹溪村工业厂房及土地，已办证房产的、房地产权证号为粤房地证字第**及未办证房产约25000平方米、国有土地使用证号为中府国用（2002）字第××号”等财产以成交价32952000元拍卖给冠中公司。2010年4月30日，上述不动产产权登记至冠中公司名下，冠中公司取得房地产权属证书【土地使用权证号：中府国用（2010）第260114号，房产权证号：粤房地权证中府字第**】，登记的土地及房屋坐落地址为中山市南区城南二路34号之一。2017年，今泰公司因与冠中公司、工业公司、兴中集团等合同纠纷诉至中山市中级人民法院，请求将登记在冠中公司名下的中山市南区城南二路34号之一涉案三层办公楼、六层工业楼及附属25亩土地之物权确认今泰公司为实际权属人，并协助其办理更名过户手续；若合同履行不能则由冠中公司、工业公司、兴中集团共同赔偿经济损失。中山市中级人民法院经审理查明以下事实：2003年7月20日，威力集团公司（甲方）与工业公司（乙方）、今泰公司（丙方）签订《资产转让合同书》，合同约定：原甲方已转制企业——今泰公司厂区与甲方位于南区威力工业园南部的六层工业楼存在产权不清的因素，该工业楼部分建筑基础占用丙方的土地资源，并与丙方主体厂房连成一片，而与甲方南区工业园存在可分割性；甲、乙、丙三方一致同意将甲方所属资产即位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属三层办公楼，及其附属用地面积约25亩（具体按国土局实际测量为准），建筑面积分别为20283.94平方米和2673.93平方米，总建筑面积为22960.87平方米，转让予丙方，楼宇及土地使用权价值合计为12600436.45元；付款方式为丙方以承担偿还甲方欠中信嘉华银行借款本金折8004866.61元及其产生的利息和逾期利息共4188626.50元，合计12193493.11元的债务，赎买该楼宇及土地使用权的产权；本合同签署后，丙方先期履行偿还承担的中信嘉华银行借款本息12193493.11元的债务，同时拥有该楼宇100%权益，即合法取得原威力集团公司所属资产的位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属办公楼，及所占面积25亩的土地使用权，并可进行经营及产权的处置；丙方以中信嘉华银行出具的已清偿债务单据，作为已付款凭据；因该楼宇甲方已抵押予中国银行，因此丙方偿还承担之债务后，还需待乙方协调威力资产的抵押权人——中行的关系，进行分割资产债务或偿还债务或从债权人抵押物中置换该楼宇资产出来，才能办理产权过户手续，但期限不应超过2005年7月1日（即威力股权重组过渡期）。合同签订后，今泰公司一直占有使用涉案厂房和土地至今。中山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤20民初28号民事判决，驳回今泰公司的诉讼请求。今泰公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。今泰公司对该判决不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理于2020年7月20日作出（2020）最高法民再115号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并认为：今泰公司已履行了《资产转让合同书》约定的代偿义务，工业公司、兴中集团至今未按《资产转让合同书》约定履行过户义务，构成违约；由于冠中公司经法院司法拍卖程序合法取得涉案资产并已办理过户登记，今泰公司要求将该资产过户至其名下，与法律规定不符，故该院不予支持，但工业公司应向今泰公司赔偿损失；考虑到今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，该院以今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据。据此判决：一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤民终1393号民事判决；二、撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号民事判决；三、工业公司向今泰公司赔偿损失12193493.11元及利息（自2005年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回今泰公司的其他诉讼请求。另查，南顺公司成立于2015年9月10日，为有限责任公司，登记的经营场所地址为中山市南区城南二路34号之一A3卡商铺。2017年1月13日，冠中公司通过刊登报纸、在涉案物业大门口贴公告、向租户送达通告的方式通知涉案物业的租户搬离物业或与冠中公司签订租赁合同。2017年3月30日，冠中公司对租户向本院提起系列诉讼。2018年12月1日，冠中公司正式接管位于中山市南区城南二路34号之一的物业。2018年12月6日，冠中公司向本院提交追加被告申请书，申请追加今泰公司为本案共同被告参加诉讼，但未明确要求今泰公司如何承担责任。2019年6月4日，冠中公司就本系列案向本院提交变更诉讼请求申请书，明确主张今泰公司支付涉案物业的占有使用费及利息。在本案的诉讼过程中，本院于2020年11月17日组织各方当事人到现场进行勘查，情况如下：位于中山市**的工业楼以及附属土地，其与中山市南区城南二路34号之二的不动产相邻，该两处不动产共用工业区的大门出入口，，冠中公司自称为中山市**城南二路**之二的产权人；案物业位于中山市南区，但临街商铺均没有标明门牌号；经冠中公司、今泰公司及南顺公司在场工作人员共同确认，南顺公司现使用的租赁物为悬挂“豪江摩托车”“台铃电动车”招牌的两个铺位。冠中公司表示其接管涉案物业后与案外人余通明签订了租赁合同，租赁期限自2018年12月1日至2020年5月31日，此后余通明转租给广兴机动车公司，广兴机动车公司再转租给南顺公司；2020年6月1日冠中公司与南顺公司的法定代表人陈天义签订了租赁合同，租赁期至2021年12月31日。今泰公司表示：“豪江摩托车”商铺是由南顺公司自行搭建的，属钢棚架构，不属于其出租的范围内；“台铃电动车”商铺属于其与余通明签订租赁合同约定的600平方米（后实际减少为570平方米）租赁范围之内，故本案与（2017）粤2071民初5516号案件所涉租赁物有重叠的部分。5516号案件被告余通明表示：2014年其与今泰公司签订租赁合同，承租城南二路34号地下北面商铺600平方米的物业，2014年6月1日其将两处商铺共350平方米（现招牌为“台铃电动车”及“广兴检测站”）转租给广兴公司。5516号案件被告广兴公司确认余通明以上陈述，并表示：其承租上述物业后将该物业交由黄金贺的儿子黄建茗实际经营；2018年5月其将两处商铺收回后，南顺公司按每月5000元向其支付了“台铃电动车”商铺2018年6月至10月的租金，之后的租金由南顺公司直接支付给余通明。南顺公司对以上陈述无异议，并表示“豪江摩托车”搭建物是其在2016年5、6月份经冠中公司同意后搭建的，冠中公司允许其无偿使用，但其未提交证据证实。另外，冠中公司明确在本案中仅主张按每月5000元计收“台铃电动车”商铺的占有使用费，其诉讼请求不包含“豪江摩托车”搭建物部分的占有使用费；并表示由于南顺公司成立于2015年9月10日，故冠中公司酌情自2015年9月1日起主张占有使用费。又查，据本院受理的（2017）粤2071民初5516号案件中当事人提交的证据显示，2014年4月17日，余通明与今泰公司签订《租赁合同》，约定：今泰公司向余通明出租位于中山市南区，建筑面积合共约600平方米，用于仓库用途；租赁期自2014年6月1日至2020年5月30日；合同租赁期按以下标准递增物业租金：从2014年6月1日至2016年5月30日每月租金15000元；从2016年6月1日至2018年5月30日每月租金16500元；2018年6月1日至2020年5月30日每月租金18150元。2014年5月15日，余通明与今泰公司签订《附加协议》，由于余通明少租用面积约30平方米，故对租金调整，在原合同租赁期内每月租金调整为14500元、15950元、17550元。2014年6月9日，余通明与广兴公司签订租赁合同，将位于中山市南区租给广兴公司，建筑面积约350平方米，租赁期为2014年6月1日至2016年5月30日；每月租金10000元，从2016年6月1日至2018年5月30日每月租金11000元，从2018年6月1日至2020年5月30日每月租金12100元。冠中公司在5516号案件中主张广兴公司、余通明、今泰公司按《附加协议》的租金标准连带支付2014年6月1日至2018年11月30日的占有使用费及利息。本院认为，冠中公司明确其请求权基础为物权侵权请求权，故本案确定为物权保护纠纷。冠中公司通过法院司法拍卖程序取得涉案不动产并已办理过户登记，且（2020）最高法民再115号民事判决亦已确认冠中公司合法取得涉案不动产，对今泰公司主张将该不动产过户至其名下的诉求予以驳回，故本院认定冠中公司为涉案房地产的所有权人，其依法对该房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、南顺公司、今泰公司是否构成物权侵权；二、冠中公司是否在5516号案及本案中重复主张占有使用费及利息。对此，本院分析如下。关于焦点一。根据（2020）最高法民再115号民事判决查明及认定的事实可知，今泰公司与威力集团、工业公司之间签订的《资产转让合同书》合法有效，今泰公司已履行了约定的代偿义务，工业公司、威力集团应将涉案不动产过户至今泰公司名下，但由于涉案不动产已办理过户登记至冠中公司名下，故未支持今泰公司要求将涉案不动产过户至其名下的主张。因此，在涉案不动产变更登记至冠中公司名下即2010年4月30日前，今泰公司基于《资产转让合同书》占有涉案房地产为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，冠中公司自产权登记之日起即对涉案不动产享有排他的权利，今泰公司此后占有使用涉案不动产为无权占有。今泰公司将涉案不动产出租给余通明属于无权处分，已侵害了冠中公司的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”的规定，现冠中公司作为权利人，要求涉案不动产的占有人返还基于出租该不动产而获取的孳息即租金，亦即其在本案中主张的占有使用费，其主张理据充分，本院予以支持。关于责任主体的问题，余通明基于合理信赖今泰公司对涉案不动产享有处分权，其将所承租的涉案物业转租给广兴公司，广兴公司将物业交予案外人黄金贺、黄建茗使用，后南顺公司向黄金贺承租了涉案物业。南顺公司作为一般租户，无法知晓今泰公司与冠中公司之间复杂的产权关系，且并无证据显示南顺公司有拖欠租金的行为，故南顺公司主观上均无过错。冠中公司主张南顺公司向其支付占有使用费的诉求，本院不予支持，应由今泰公司直接向冠中公司承担支付占有使用费的责任。关于焦点二。冠中公司在5516号案中依据今泰公司与余通明于2014年5月15日签订的《附加协议》主张占有使用费及利息，该合同约定的租赁物为570平方米商铺。经今泰公司、余通明、广兴公司等共同确认，涉案“台铃电动车”商铺属于前述合同项下570平方米商铺范围内，且冠中公司没有相反证据予以推翻，故本院对该事实予以认定。冠中公司在5516号案件中的诉讼请求已涵括了本案租赁物所涉的占有使用费及利息，其在本案中的诉讼请求属于重复主张，故本院对其在本案中的诉讼请求均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告中山市冠中投资有限公司全部的诉讼请求。案件受理费4460元（原告中山市冠中投资有限公司已预交4956元，本院予以退还496元），由原告中山市冠中投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  吴浩明审判员  饶 琨审判员  李静敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  李泳瑜书记员  冼日飞