贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1966号原告：张超，男，1983年1月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所律师实习，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，1982年6月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系该公司员工，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。原告张超与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、被告贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序（独任制），于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告张超之委托诉讼代理人黄平忠，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇，被告众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕到庭参加了诉讼。被告伟庭房开公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张超向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017-1478）；2.判令告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司退还原告已付购房款111601元及赔偿违约金（违约金以111601元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年10月3日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；3.判令三被告连带退还原告团购费30000元及支付资金占用费（资金占用费以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年10月3日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；4.本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2017年10月3日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告麒鑫房开公司购买“花溪新时代·麒鑫商业广场”B3-1181号商品房，交房日期为2018年12月31日。合同签订后，原告依约支付了购房款111601元，但被告至今未依约向原告交付商品房，已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，因合同约定的违约金远远低于原告的实际损失，请求法院依法增加。在销售过程中，被告贵州伟庭房开公司违规收取原告团购费30000元，依法应当予以返还，但原告多次主张权利未果。因三被告之间存在委托代理关系，并实际分配了团购费，应当承担连带责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称：不同意解除商品房买卖合同，对于房款不予退还，原告所购买的商铺在和案外公司签订的返租协议中，是从2020年1月开始返租，麒鑫房开公司不存在违约。且原告因未办理网签及贷款，麒鑫房开公司不仅不支付其租金，后期还会通过起诉追究其逾期支付房款的责任。麒鑫房开公司不存在逾期交房，达不到合同解除条件。团购费与麒鑫房开公司无关；诉讼费由法院依法判决。被告伟庭房开公司未答辩。被告众横城公司称：我公司接受伟庭房开公司的委托对涉案项目房屋进行销售，代伟庭房开公司收取团购费，《居间服务协议》名为居间实为参加团购活动的协议，原告参加团购活动已实际享受销售单价上优惠，无论商品房买卖合同是否无效或解除，原告与我公司的《居间服务协议》已经履行完毕，团购费不应当退还，且我公司作为受托人不应承担退还团购费的责任。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至长期，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪区田园中路东侧明珠大道南侧的“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：“第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘花溪新时代’项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月3日，原告向被告伟庭房开公司交纳团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到张超B3负-1-1181交来团购费30000元”。同日，原告张超（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为：2017-1478，约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区田园中路东侧明珠大道南侧、编号为G（17）026的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】[【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第B区幢负1层B3-1181号房，建筑面积11.83平方米，商品房单价为每平方米17886.81元，总金额为211601元，买受人支付总房款50%首期款金额为111601元，尾款100000元整办理按揭贷款，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订之日，原告向被告麒鑫房开公司交纳房款111601元，麒鑫房开公司出具收据，注明“收到张超麒鑫商业广场B3-负1-1181号房款111601元”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2021年2月5日。2.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件，案涉团购费，被告伟庭房开公司及被告众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。3.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件，被告麒鑫房开公司自述案涉商铺已调整为车库。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、《独家销售代理合同》、合作协议、团购费收据、房款收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为以下三点：一是《商品房买卖合同》是否应当解除；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定；三是违约金及资金占用费的计算标准。关于第一个争议焦点，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，因案涉商铺已调整为车库，被告麒鑫房开公司无法按照合同约定进行交付，导致双方合同目的至今无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同。对被告麒鑫房开公司辩称原告与案外公司签订返租协议约定返租时间自2020年1月起，其未提交证据，且租赁关系与本案系不同法律关系，故对其意见不予采纳，针对租赁关系可另案处理。因此，本院对原告请求解除与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-1478），本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还已付购房款111601元予以支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元。该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与众横城公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，未有证据证实原告因交纳该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司、被告无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。被告众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，被告众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及被告众横城公司连带返还团购费，不予支持。关于第三个争议焦点，已付购房款111601元系由被告麒鑫房开公司收取，合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本院经审查，认为其请求符合法律规定，予以支持，故本院酌定已付购房款111601元的违约金，应当以111601元为基数，自2017年10月3日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告麒鑫房开公司实际付清之日止。至于团购费的资金占用费，金额应当以30000元为基数，自2017年10月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告伟庭房开公司实际付清之日止。被告伟庭房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告张超与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年10月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-1478）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告张超购房款111601元及支付违约金（以111601元为基数，自2017年10月3日起至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张超团购费30000元及支付违约金（违约金以30000元为基数，自2017年10月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告张超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3372元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担2670元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担702元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 葛 坚二〇二〇年十二月十五日书记员 杨玉茹