宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3344号原告：潘迎春，男，1964年2月14日出生，汉族，个体，住大武口区。委托诉讼代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。被告：宁夏中天广告传媒有限公司，住所地：大武口区青山北路25-2号。法定代表人：孙小锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓羽，宁夏平瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晶晶，女。被告：宁夏锦华金脉房地产开发有限公司，住所地：大武口区鸣沙路79号E区407室。法定代表人：庞博，该公司总经理。委托诉讼代理人：李随心，男。委托诉讼代理人：王晶，女。原告潘迎春与被告宁夏中天广告传媒有限公司（以下简称中天广告公司）、宁夏锦华金脉房地产开发有限公司（以下简称锦华金脉房产公司）建设工程分包合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘迎春及其委托诉讼代理人曹长安，被告中天广告公司的委托诉讼代理人李晓羽、田晶晶，被告锦华金脉房产公司的委托诉讼代理人李随心、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘迎春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《顶账商品房购买协议》、《商品房抵顶三方协议》、《商品房买卖合同》；2.判令中天广告公司向潘迎春支付工程款410000元，赔偿损失20833元（2020年1月11日至2020年11月11日，按年息6%计算逾期付款利息），共计430833元，3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月，中天广告公司将其承包锦华金脉房产公司的海成星湖天地一期A1、A3、A4区的给排水、雨水、消防管道安装工程以包工不包料的形式分包给潘迎春。中天广告公司陆续支付了部分已完工程量款，对未付和应付工程款与潘迎春签订一份《顶账商品房购买协议》，约定以锦华金脉房产公司开发的***号作价410000元抵顶给潘迎春，房款结算方式按潘迎春实际发生工程量多退少补。之后，锦华金脉房产公司、中天广告公司共同与潘迎春签订《商品房抵顶三方协议》，进一步明确中天广告公司欠付潘迎春的工程款债权410000余元以***号商品房抵顶，约定由锦华金脉房产公司与潘迎春签订《商品房买卖合同》、交付房屋、协助办理产权登记手续。2019年6月21日经核算2018、2019年总工程量为467269元，欠付工程款为417269元，但中天广告公司直至2020年1月10日才出具该部分结算单。2020年5月，潘迎春得知抵顶房屋已于2019年7月被石嘴山市中级人民法院查封。为此，潘迎春多次联系中天广告公司法定代表人要求予以解决，至今无果。潘迎春认为，中天广告公司因欠付潘迎春工程款以房屋抵顶而产生的《顶账商品房购买协议》、《商品房抵顶三方协议》、《商品房买卖合同》均己无法实际履行，应依法解除。根据相关法律的规定，中天广告公司应继续承担支付工程款的义务。为维护潘迎春的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告中天广告公司答辩称，中天广告公司与潘迎春之间不存在建设工程分包合同关系，潘迎春也从未给中天广告公司施工，案涉房产是锦华金脉房产公司欠付中天广告公司广告费，而中天广告公司将广告费抵顶来的房屋出售给案外人王浩学，经王浩学的指示与潘迎春签订了抵账商品房买卖协议及抵顶协议，潘迎春接受该房屋时，已明知案涉房屋暂时无法办理房产证，所以三方在协议中约定，任何一方不得以商品房产权尚未过户主张协议无效或抵付未完成，现案涉房屋虽被保全，但已实际交付给潘迎春，潘迎春可向法院提起保全异议，且锦华金脉房产公司也在积极协调处理，不存在案涉协议无法实际履行的情况。被告锦华金脉房产公司答辩称，对于案涉抵顶房屋，锦华金脉房产公司于2020年4月1日通知中天广告公司交房、领取钥匙，锦华金脉房产公司已经履行了通知交房的义务，因此潘迎春要求解除商品房买卖合同，商品房三方抵顶协议不符合合同约定。锦华金脉房产公司与中天广告公司签订广告合同，约定以自有的***号商品房抵顶部分广告费，后中天广告公司将案涉房屋转抵给潘迎春，为简化交易手续，中天广告公司请求潘迎春与锦华金脉房产公司直接签订商品房买卖合同，并且为了配合中天广告公司与潘迎春办理相关手续，锦华金脉房产公司与上述两方签订了商品房抵顶三方协议，因此锦华金脉房产公司仅需向中天广告公司履行交房的义务。针对潘迎春在起诉状中提及案涉房屋被法院查封一事，系因锦华金脉房产公司在与案涉房屋所属工程施工方的工程款纠纷案件中，施工方向法院申请保全，待工程款纠纷案件审结，保全解除即可办理过户手续，在此期间并不影响房屋使用，锦华金脉房产公司也可随时交付房屋钥匙。综上，锦华金脉房产公司已经履行了协议中约定的通知交房义务，不存在违约情形，潘迎春的诉讼请求不合理，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，潘迎春与中天广告公司签订一份《顶账商品房购买协议》，约定潘迎春同意购买中天广告公司顶账***号商品房，用以现金支付中天广告公司41000元；该抵顶之商品房为***号，房屋总建筑面积123.7㎡，单价3314.47元/㎡，房款总计410000元；双方签订商品房购买协议后，潘迎春不得以任何理由退房。潘迎春房款结算方式按潘迎春在星湖天地已实际发生工程量结算，多退少补；本协议签订后，由海成星湖天地与潘迎春签订《商品房买卖合同》，海成星湖天地按正常手续给潘迎春开具商品房发票，协助潘迎春办理产权登记手续；本议自双方签字盖章后生效，任何一方不得以该商品房产权尚未过户、未开发票等理由，主张本协议无效或抵顶行为未完成。2018年8月8日，潘迎春与中天广告公司、锦华金脉房产公司签订一份《商品房抵顶三方协议》，约定潘迎春同意锦华金脉房产公司以抵顶海成星湖天地一期项目商品房的形式，用以等额支付中天广告公司所欠潘迎春的债款418106元；抵顶之商品房为***号，房屋建筑面积123.7㎡，单价3380元/㎡，房款合计418106元；中天广告公司同意自锦华金脉房产公司向潘迎春交付抵顶物起，视同锦华金脉房产公司已向中天广告公司支付工程款418106元；锦华金脉房产公司将商品房交付至潘迎春，三方对此表示均无异议，约定交房日期为2018年12月30日；本协议签订后，由锦华金脉房产公司与潘迎春签订《商品房买卖合同》，锦华金脉房产公司按正常手续给潘迎春开具商品房发票，协助潘迎春办理产权登记手续；本协议约定之抵偿商品房，三方须在协商一致、各方均可理解的情况下，潘迎春方可退房；本协议自三方签字盖章后生效，各方应积极履行各自的义务，任何一方不得以该商品房产权尚未过户、未开发票等理由，主张本协议无效或抵付行为未完成。2018年8月8日，潘迎春、葛保萍（潘迎春的妻子）与锦华金脉房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定潘迎春购买锦华金脉房产公司***号房屋，总价418106元；锦华金脉房产公司应当在2019年4月30日前向潘迎春交付该商品房；锦华金脉房产公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。此外，合同中还对双方其他权利义务进行了约定。同时查明，2019年7月17日，案涉房屋因锦华金脉房产公司涉其他案件被石嘴山市中级人民法院预查封，潘迎春2020年5月得知此事后，没有向石嘴山市中级人民法院提出书面异议。2020年4月9日，锦华金脉房产公司给潘迎春开具了案涉房屋的增值税普通发票。另，案涉房屋在石嘴山市中级人民法院预查封前已经具备商品房预售合同登记备案的条件，但至今没有备案至潘迎春名下，也未交付给潘迎春，同时该房锦华金脉房产公司至今没有在房管部门办理首次登记，不具备办理产权登记的条件。现潘迎春以上述《顶账商品房购买协议》、《商品房抵顶三方协议》、《商品房买卖合同》无法实际履行为由，要求解除三份合同，同时要求中天广告公司支付工程款410000元。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.潘迎春与中天广告公司之间是否存在着建设工程分包合同关系；2.《顶账商品房购买协议》、《商品房抵顶三方协议》、《商品房买卖合同》是否应当解除，中天广告公司是否应当支付潘迎春410000元。首先，《顶账商品房购买协议》中约定“潘迎春房款结算方式按潘迎春在星湖天地已实际发生工程量结算，多退少补”，《商品房抵顶三方协议》中约定“潘迎春同意锦华金脉房产公司以抵顶海成星湖天地一期项目商品房的形式，用以等额支付中天广告公司所欠潘迎春的债款418106元”，从上述合同内容来看，应该存在中天广告公司欠付潘迎春工程款的客观事实。另外，中天广告公司主张其与潘迎春不存在建设工程分包合同关系，潘迎春是购买其抵顶来的房屋，但中天广告公司不能提供潘迎春向其支付房款的相关证据，故本院认定双方存在着建设工程合同关系，并由此产生了中天广告公司欠付潘迎春工程款的债权债务关系；其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。潘迎春与中天广告公司签订的《顶账商品房购买协议》，潘迎春与中天广告公司、锦华金脉房产公司签订的《商品房抵顶三方协议》，潘迎春、葛保萍与锦华金脉房产公司签订的《商品房买卖合同》，均系当事人真是的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。锦华金脉房产公司虽然没有按《商品房抵顶三方协议》约定的2018年12月30日或者《商品房买卖合同》约定的2019年4月30日前向潘迎春交付案涉房屋，存在违约行为，但这并不必然致使潘迎春合同目的不能实现，且本案庭审中锦华金脉房产公司表示可以向潘迎春交付案涉房屋。至于交付后无法办理产权登记，由于《顶账商品房购买协议》和《商品房抵顶三方协议》均约定“任何一方不得以该商品房产权尚未过户、未开发票等理由，主张本协议无效或抵付行为未完成”，可以看出潘迎春对案涉房屋不能办理房屋产权登记是知晓的，故潘迎春应当承担不能办理房屋产权登记的风险。案涉房屋2019年7月17日被石嘴山市中级人民法院预查封，潘迎春自然无法将此房备案登记到自己名下，但潘迎春可以作为案外人向石嘴山市中级人民法院提出书面异议，以排除此项妨碍。若通过相关法律程序异议未被支持，案涉房屋最终被另案执行，抵顶了其他债务，届时潘迎春可再行主张上述三份合同无法实际履行，予以解除。综上，潘迎春要求解除《顶账商品房购买协议》、《商品房抵顶三方协议》、《商品房买卖合同》，由中天广告公司向其支付工程款410000元及赔偿损失20833元的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潘迎春的全部诉讼请求。案件受理费7762元，减半收取计3881元，由原告潘迎春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 岳 勇二〇二〇年十二月十五日书记员 王昕煜附：本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。