江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2587号原告：无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社，住所地无锡市滨湖区惠河路谢巷128号。负责人：陈建良。委托诉讼代理人：吴杨，江苏谟仕律师事务所律师。被告：陆玉梅，女，1979年12月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈昌胜，系陆玉梅丈夫，男，1979年3月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张海迪，上海君澜（无锡）律师事务所律师。无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社（以下简称锡山合作社）诉陆玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。锡山合作社的委托诉讼代理人吴杨，陆玉梅及其委托诉讼代理人陈昌胜、张海迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锡山合作社向本院提出诉讼请求：1.判令解除锡山合作社与陆玉梅之间的不定期租赁合同，陆玉梅自判决生效后15日内迁出承租房屋；2.判令陆玉梅支付拖欠的租金，租金计算至陆玉梅实际迁出之日止（暂计至2019年10月31日为155万元）；3.判令陆玉梅承担本案诉讼费用。事实与理由：锡山合作社与陆玉梅于2014年6月9日签订租赁合同，约定锡山合作社将位于锡景苑××号房屋租赁给陆玉梅经营饭店。合同约定租期为2014年8月10日至2015年12月31日，押金3万元，年租金为36万元。合同签订后，陆玉梅因经营状况不佳，未能按期足额缴纳租金。由于社区内部人员更替，租期届满后，双方未再签订书面合同，陆玉梅仍然继续使用房屋至今。自2016年8月起，陆玉梅每月均向锡山合作社支付5000元租金。现因财务审计需要，要求陆玉梅支付拖欠的租金并解除双方不定期租赁合同。陆玉梅辩称，不同意解除双方之间的租赁合同，其不存在拖延支付租金等违约情形，对涉案房屋装修投入100多万元，锡山合作社无故单方解除合同，有违公平。涉案房屋未办理产权登记，且锡山合作社在2016年11月1日前未取得出租房屋的权利。根据双方签订的合同，第二笔18万元租金的支付期限为2015年2月1日，之后锡山合作社一直未向陆玉梅讨要该部分租金，距今时间近六年，超过诉讼时效，该部分诉讼请求不应得到支持。锡山合作社在长达六年的时间内未向陆玉梅讨要租金，而是从2016年4月开始每月收取5000元，锡山合作社仅以前任社区书记在任时间段为由，未作出合理解释，陆玉梅本人已经在法庭陈述系因社区统一规划，规划期间终止了原协议的履行、不收取租金。涉案房屋位置不佳，人流也不大，双方2014年约定的房屋租金标准（36万元/年）明显过高。根据司法评估，2016年1月1日至2020年8月21日的市场租赁价格也仅为13496元/月，即年租金161952元，双方约定的租金价格高出市场价格一倍多，显失公平，请求予以调整，按照市场租金价格确定涉案房屋的租金标准。2016年4月至今，陆玉梅按月支付5000元租金，锡山合作社开具票据，因此5000元/月的租金标准系双方之间达成的合意，应予以确认。新冠疫情期间，尤其是2020年1月25日无锡市人民政府发布《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》后，陆玉梅经营的饭店即停止营业，面对疫情这种不可抗力，政府也出台了国有企业、行政事业单位对中小企业租户（含个体工商户）减租1-3个月的政策，本案中应对陆玉梅予以相应免租3个月。本院经审理认定事实如下：无锡市锡锦苑63-53号房屋系无锡市滨湖区河埒街道办事处所有的经营性资产。2014年1月1日起无锡市滨湖区河埒街道办事处委托无锡市滨湖区河埒街道惠河社区经营管理，惠河社区又将经营管理工作交付锡山合作社。锡山合作社（甲方）与陆玉梅（乙方）于2014年6月9日签订租赁合同，约定甲方将锡景苑××号房屋建筑面积415.64㎡房屋出租给乙方使用；租赁期自2014年8月10日至2015年12月31日至止，如乙方到期需续租，双方另行协商，租金从2014年8月1日起算先付后用；租赁费用经双方协商同意为年租金36万元，押金3万元，租金先付后用，允许分二次交清，第一次每年为8月1日乙方向甲方支付18万元，第二次每年2月1日支付18万元；乙方因需要对租房变化结构或装潢，需征得甲方同意方可施工，退租时不动产（门、窗、壁、顶及装潢等）无偿留作甲方使用，不得作价或拆除。合同签订后，锡山合作社向陆玉梅交付房屋。陆玉梅向锡山合作社交付了第一期租金18万元和押金3万元，之后未按期交纳第二期租金。2016年4月起至2020年7月期间，陆玉梅每月向锡山合作社交纳租金5000元。审理中，陆玉梅申请对2016年1月1日起的涉案房屋租金进行鉴定，锡山合作社同意进行鉴定并同意以鉴定结果作为计算租金的依据。本院委托佳事得房地产土地资产评估测绘造价咨询有限公司对涉案房屋2016年1月1日至2020年8月21日期间的租金进行估价，估价结果为市场租赁参考价格为76.49万元（平均月租金为13496元/月）以上事实，有租赁合同、建设工程规划许可证、委托经营管理协议书、委托管理说明、收款收据、房地产估价报告及当事人陈述等在案佐证。本院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。锡山合作社与陆玉梅之间的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。锡山合作社与陆玉梅的租赁期间于2015年12月31日届满，陆玉梅继续使用租赁物，且锡山合作社未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本院对锡山合作社要求解除与陆玉梅之间的不定期租赁合同的诉讼请求予以支持。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物，本院对锡山合作社要求陆玉梅迁出锡景苑××号房屋的诉讼请求予以支持。根据租赁合同约定的租金标准，陆玉梅应向锡山合作社支付2014年8月10日至2015年12月31日的租金合计50万元。2016年1月1日起至实际迁出之日的租金，锡山合作社愿意按照鉴定结果计算，故陆玉梅应按照13496元/月的标准支付租金，自2016年1月1日起计算至实际迁出之日止。自2020年1月24日24时起，因新冠疫情影响，江苏省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应。本院斟酌陆玉梅受到疫情防控措施的影响，酌定减免疫情期间2.5万元的租金。综上，扣除陆玉梅已支付的首期租金18万元和押金3万元，陆玉梅还应向锡山合作社支付2014年8月10日至2015年12月31日的租金29万元；自2016年1月1日起至实际迁出之日止，陆玉梅应按照13496元/月标准向锡山合作社支付租金，但应扣除陆玉梅已支付的26万元和减免的2.5万元，即扣除28.5万元。陆玉梅辩称双方的租赁合同因统一规划而终止履行，锡山合作社对此不予认可，且陆玉梅未提供相应的依据，对陆玉梅的该项辩称意见不予采信。根据民法总则的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，现陆玉梅辩称双方合同约定的租金高出市场价格一倍多，显失公平要求予以调整的意见，不符合法律规定，本院不予采信。关于诉讼时效，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。锡山合作社与陆玉梅的的书面租赁合同期间虽于2015年12月31日届满，陆玉梅继续使用租赁物，锡山合作社未提出异议，原租赁合同继续有效，租金支付方式对双方有约束力，故本案诉讼时效期间应从租赁协议约定的最后一期履行期限届满之日起算，因此锡山合作社要求陆玉梅支付欠付租金未超过诉讼时效，陆玉梅称第二笔租金已过诉讼时效的答辩意见不能成立，本院不予采纳。陆玉梅认为其从2016年4月起支付5000元/月的租金，锡山合作社向其开具收据，双方即达成租金按5000元/月计算的新的合意，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社与陆玉梅之间的不定期租赁合同。二、陆玉梅于本判决生效之日起十日内从无锡市锡景苑××号房屋内迁出。三、陆玉梅于本判决生效之日起十日内支付无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社租金（其中2014年8月10日至2015年12月31日租金还需支付29万元；2016年1月1日起至实际迁出之日止的租金，按照13496元/月标准计算，但应扣除28.5万元）。四、驳回无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社的其他诉讼请求。若陆玉梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元、鉴定费19346元，合计38096元，由无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社负担18402元，由陆玉梅负担19694元。（案件受理费由无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社垫付，鉴定费由陆玉梅垫付。陆玉梅在本判决生效之日起十日内向无锡市滨湖区河埒街道锡山股份经济合作社支付348元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  丁霞静人民陪审员  吴树基二〇二〇年十二月十一日书 记 员  李亚男本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。