青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初3535号原告：王素静，公民身份号码×××，女，汉族，1969年8月17日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王素娟（系王素静胞妹），住西宁市。委托诉讼代理人：王黎明（系王素静妹夫），住西宁市。被告：青海安馨尔房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630105MA758HTN7R，住所地青海省西宁市海西路**萨尔斯堡********。法定代表人：多杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨敏，青海汇元律师事务所律师。被告：谢承菊，公民身份号码×××，女，汉族，1992年1月8日生，青海安馨尔房地产营销策划有限公司股东，住西宁市。原告王素静与被告青海安馨尔房地产营销策划有限公司（以下简称安馨尔公司）、谢承菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日裁定中止审理，2020年11月12日恢复诉讼，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告王素静委托诉讼代理人王素娟、王黎明，被告安馨尔公司委托诉讼代理人杨敏，被告谢承菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王素静向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告赔偿原告损失134000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令二被告赔偿原告损失136500元；增加一项诉讼请求：请求判令被告退还购房款34000元。事实和理由：2018年8月4日，原告与晏存梅及被告青海安馨尔房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖三方合同》，由被告安馨尔公司居间介绍，原告与晏存梅就城西区西川南路曼哈顿A座10415号房产达成买卖协议，后原告按约定将房款支付给被告安馨尔公司，由于被告工作人员挪用原告支付的房款而未能支付给房主晏存梅，致使原、被告房屋买卖合同无法继续履行而终止。被告谢承菊作为被告安馨尔公司的股东，代表公司与原告达成协议，承诺2019年4月9日前全额赔付原告损失36000元，否则以所收钱款金额的双倍赔付，即赔偿134000元，且被告谢承菊2019年3月出具《担保书》，其个人自愿承担全额赔偿的担保责任。综上所述，被告违约、违法行为造成原告合同目的无法实现，在房价上涨的形势下造成原告重大利益损失，故原告为维护自身合法权益，依法诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。安馨尔公司辩称，1.我方未收到任何房款，不应承担退还责任；2.原告在诉状中陈述的被告谢承菊作为我方股东代表公司与原告达成协议，此陈述与事实不符，公司并未委托谢承菊与原告达成任何协议，所以原告所称的协议对我公司不具有法律效力。谢承菊辩称，1.我公司财务较为混乱，曼哈顿的房款是由公司另外一位股东李国翔办的POS机收取，所收款项其中一部分在我个人手中；2.后期公司及李国翔退房款一事我并不知情，所以我向王素娟退还了房款；3.担保书是应原告的要求出具的，并非我本人真实意思；4.原告的房款已经退还完毕，2019年6月21日王素娟向我出具268000元的收条；5.不同意退还双倍赔偿金，签署的协议书和担保书时我刚结婚，我走到哪里原告跟到哪里，迫于无奈向其出具的，但并非我本人意愿。本院经审理认定事实如下：王素娟与王素静系姐妹关系，王素静委托王素娟购买房屋并办理相关事宜。案外人宴存梅将其名下位于西宁市××区、10402室，面积共计1304.73平方米的房屋委托安馨尔公司对外分割销售。2018年8月3日，经安馨尔公司居间介绍，宴存梅作为甲方、王素静作为乙方与作为丙方的安馨尔公司签订了合同编号为44200330的《房屋买卖三方合同》，约定：甲方将其名下西宁市城西区西川南路76号万达曼哈顿A座3幢1单元10421室、建筑面积39平方米的房屋出售给乙方，成交价格331500元；定金10000元；付款方式为于2018年8月4日交房款50000元，第二笔房款于2018年8月11日前交付丙方81500元，第三笔房款过户当天给清200000元；甲、乙双方签订本合同当日起，60个工作日内准备好所有过户资料，7个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应在2018年9月1日将该房屋交付给乙方。《房屋买卖三方合同》由加盖安馨尔公司公章的复印件上加盖安馨尔公司合同专用章，并由宴存梅、王素静签字。安馨尔公司辩称，公司没有备案的合同专用章，对该合同的真实性不予认可，但未提交证据证明，谢承菊认可合同专用章确为安馨尔公司所有，本院对《房屋买卖三方合同》的真实性予以认定。合同签订当日，王素娟向安馨尔公司交纳了其购买的10421室、王素静购买的10415室两套房屋的定金20000元，刷卡支付了两套房屋的购房款143000元，向谢承菊转账支付了购房款105000元，其中王素娟10421室房屋的定金及购房款为131500元，王素静10415室房屋的定金及购房款为136500元，安馨尔公司出具加盖公司财务专用章的收据。2018年11月4日，宴存梅的委托代理人宴存花与王素娟签订《就万达房屋三方协议补充协议》（以下简称《补充协议》），主要内容为：宴存梅购买万达曼哈顿A座4号楼的整层房屋面积约1300平方米，并与万达公司签订两份购房合同，但未能完成房屋分割及房产证的办理，且万达公司因手续提交原因，不同意在房产证下证前直接办理分割，需后期房主办理房产证后自行分割，故耽误了三方合同的履行。其中第3条约定，如4月22日之前，未能过户未能交钥匙房主按所收金额双倍赔付。2019年3月29日，安馨尔公司作为甲方与乙方王素娟签订房屋买卖合同编号为10415、10421的《协议书》，约定因安馨尔公司内部出现问题造成乙方不能按照购房合同够得房屋，造成的经济损失由安馨尔公司谢承菊全权负责赔偿，定金两套及中介费268000元，合同赔偿滞纳金72000元，共计340000元，于2019年4月9日前全额赔付，如不能按时赔付，根据合同补充协议第3条所收金额的双倍赔付，合计536000元。《协议书》由谢承菊与王素娟签字捺印，未加盖安馨尔公司公章。同日，谢承菊向王素娟出具《担保书》，内容为：安馨尔公司所欠王素娟购买万达曼哈顿A座10415和10421室的首付款和中介费共计268000元及两套房屋滞纳金72000元，合计34000元，由安馨尔公司股东谢承菊全权负责赔偿，于2019年4月9日前还清，否则就按照《补充协议》第3条执行。谢承菊分别于2019年3月28日、2019年4月3日以微信转账方式退还10415和10421室两套房款25000元、70000元，于2019年4月8日以银行转账方式退还房款105000元。谢承菊称其于2019年4月3日从银行取现14000元后将现金交付给王素娟，但王素娟提交其2019年4月3日的银行流水明细，认可当日收到谢承菊退还的房款现金10000元，合计收到两套房屋的房款210000元，称剩余每套房屋房款29000元，两套房屋合计58000元未予退还。谢承菊称，其已经向王素娟退还了两套房屋的全部房款，并由王素娟通过微信拍照方式于2019年9月21日向其出具收条，载明“收到小谢支付万达房款268000元”。王素娟称，认可收条是其本人出具的，但没有对实际收到的房款数额进行核对。双方争议成诉，导致本案纠纷产生。另查明，安馨尔公司由其法定代表人多杰、李国翔、谢承菊共同出资成立，由李国翔、谢承菊实际经营公司业务，李国翔负责管理公司财务，谢承菊负责具体业务工作。上述事实有原、被告当庭陈述、《房屋买卖三方合同》、收据、《就万达房屋三方协议补充协议》《协议书》《担保书》、微信聊天记录、微信转账记录、建设银行流水明细等证据在案佐证。本院认为，王素静与安馨尔公司签订《房屋买卖三方合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同履行各自的权利义务。案外人宴存梅将其所有的房产委托安馨尔公司分割销售，将其中的39平方米的房屋出售给王素静，王素静亦向安馨尔公司交纳了购房款136500元，后由于案外人宴存梅所有的房屋未能分割并办理独立的产权证书，导致《房屋买卖三方合同》无法履行，2019年3月29日，安馨尔公司员工谢承菊向王素静妹妹王素娟出具《协议书》，承诺于2019年4月9日前退还房款并承担滞纳金、赔偿损失等，但安馨尔公司仍未按约履行，构成违约，安馨尔公司应退还购房款并承担违约责任。对于安馨尔公司称其未收到王素静的购房款，公司未委托谢承菊作为公司股东与王素娟达成《协议书》，故不应由公司承担责任的辩称，谢承菊系公司股东并负责具体业务工作，以公司名义向外销售宴存梅委托销售的房产，且《房屋买卖三方合同》及收据均加盖安馨尔公司公章及财务章，故谢承菊对外签订合同、销售房产行为系职务行为，购房款未进入公司账户不影响职务行为的成立，相关的法律后果仍应由安馨尔公司承担；谢承菊以公司名义与王素娟签订《协议书》，虽未有公司书面授权，但谢承菊经办了王素娟购买房屋的全部业务，王素娟有理由相信谢承菊有代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，谢承菊出具《协议书》的行为构成表见代理，所产生的法律后果仍应由被代理人安馨尔公司承担。故对安馨尔公司的辩称不予采信。对于应退还的购房款数额，谢承菊提交的微信转账与银行转账记录显示向王素娟退还了两案的房款合计200000元，称剩余房款通过银行转账及现金方式支付给了王素娟，但仅提供了2019年4月3日的银行取现14000元的记录，王素娟认可当日收到现金10000元，就剩余两房的房款合计58000元，谢承菊未提交转账记录或现金支付记录证明其已向王素娟退还，谢承菊作为安馨尔公司负责经办具体业务的员工，理应对退款情况较一般人更具有审慎注意的义务，且谢承菊在与王素娟的微信聊天记录中称“还差8万明天给你转过去”“总共10万5000元”“查查你的卡，有23900元4月8号就到了”，其每次退款后均以微信聊天形式与王素娟核对退款数额，由此看出，谢承菊对退款过程持审慎注意态度，但其对于58000元的房款的支付情况称“记不清了”，与常理不符。综上，在谢承菊无法提交剩余两房房款58000元的退款证据，仅以王素娟出具的收条辩称其已退还全部房款的意见，难以采信，而王素娟称其在未核对所收房款的具体数额的情形下出具的收条的意见更符合常理，应以采信。故本案应退还购房款为29000元。对于原告主张的损失即违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”王素静未能就其实际损失提供直接证据，而是按照《补充协议》《协议书》《担保书》约定按照购房款136500元主张违约金，明显过高，被告对此亦提出抗辩，故本院根据房款的资金占用利息损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定2018年8月3日至2019年8月19日间的违约金以欠付购房款为基数、按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率即年利率上浮30%即5.66%计算，计5773元，自2019年8月20日起至房款实际退还之日的违约金以欠付购房款29000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于王素娟要求谢承菊退还购房款及承担违约金的诉讼请求。谢承菊向王素娟出具《协议书》《担保书》作出“安馨尔公司所欠王素娟购房款268000元及两套房屋滞纳金72000元，由安馨尔公司股东谢承菊全权负责赔偿”的承诺，故对王素静要求谢承菊退还购房款、承担违约金的诉讼请求，予以支持。谢承菊称，《协议书》《担保书》是在王素娟的胁迫下签订的，但未提交证据证明，对该辩称不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海安馨尔房地产营销策划有限公司、谢承菊于本判决生效之日起十日内向原告王素静退还购房款29000元；二、被告青海安馨尔房地产营销策划有限公司、谢承菊于本判决生效之日起十日内向原告王素静支付截至2019年8月19日的违约金5773元；自2019年8月20日起至剩余房款实际退还之日的违约金以29000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1815元，由被告青海安馨尔房地产营销策划有限公司、谢承菊负担545元，由原告王素静负担1270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 伊  海  龙二〇二〇年十二月二日书记员 武     霞审判员 一人独任审理。本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。