贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6812号原告杨娅，女，1977年5月4日生，汉族，住本市南明区。委托代理人沈万江、何雪（实习），北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告贵州嘉黔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区友谊路186号。法定代表人：姜勇，该公司执行董事。委托代理人叶娜、周美君（实习），贵州天筑律师事务所律师。原告杨娅与被告贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨娅及其委托代理人沈万江、何雪，被告嘉黔房开委托代理人叶娜、周美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告提供办理房屋权属证书所需资料，协助原告到房屋登记机关办理原告所购买的“百灵·时尚天地”29-12号商品房的房屋产权证；2、被告以原告支付的购房款922389元为基数，按照每日万分之0.5的标准支付原告自2017年5月14日起至2020年5月14日止（从起诉之日起，按三年诉讼时效往前倒推三年计算）的逾期办证违约金（至2020年5月14日为50547元）；3、被告承担本案诉讼费。庭审后，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告支付922389元购房款，被告将贵阳市瑞金中路77号“百灵·时尚天地”29-12号商品房售予原告。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋。然而，被告未按照合同第十五条的约定协助原告办理房屋产权证，被告的行为违反合同约定，应承担违约金，合同对违约金的约定是按照固定房价款的0.3%计算，被告对此约定没有采取足以引起原告注意的文字、符号、字体进行标识，致使双方权利义务不对等，请求以购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算。被告嘉黔房开辩称：原告主张按每日万分之零点五计算逾期办证违约金无事实依据，原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2011年1月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，“商品房买卖合同说明”第3条约定“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同主要约定：由买受人购买出卖人出售的位于“贵阳市瑞金中路77号百灵?时尚天地”29层12号房屋，总价款922389元，第六条约定“买受人于2011年1月28日支付人民币462389元进入资金监管账户，其余房款460000元买受人于三个工作日内向银行申请按揭且贷款在2011年2月14日前由银行拨付到出卖人账户……”；第八条“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条第二款“二、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”……2013年5月30日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未为原告提供办理案涉房屋权属登记所需资料，原告遂诉至本院，提出如前诉请。2020年8月19日，被告取得涉案房屋初始登记，并于2020年8月22日在贵州都市报刊登一则《关于办理贵州嘉黔房地产开发有限公司“百灵时尚天地”物业产权手续的通知》。关于支付房款情况，原告主张其已支付完全部房款，未享受优惠折扣，并提交三张《收据》，具体内容如下：2010年12月31日《收据》一份，载明：“今收到杨娅交来百灵时尚天地商办楼29层12号房款注：转账50000销售折扣30000刷卡70000金额150000元。”；2011年1月28日《收据》一份，载明：“今收到杨娅交来百灵时尚天地商办楼29层12号房款注：转账金额312389元。”；2011年3月16日《收据》一份，载明：“今收到杨娅交来百灵时尚天地商办楼29层12号房款460000元注：贷款”。被告对此认为被告持有的商品房买卖合同中有显示优惠叁万元，可能是工作人员在签订合同时忘记在原告持有的合同上注明优惠，与原告提交的收据相互印证。原告对此陈述被告向其出具收据的时候写了3万元优惠，其没有注意。庭后，原告提交《情况说明》一份，表示其初次订房时被告工作人员告知要支付15万元，其以刷卡方式支付了7万元，剩余8万元是第二天在被告工作人员陪同用原告母亲的银行卡取现，没有收据中转账的情况。被告对原告提交的情况说明三性不予认可，认为是原告单方制作并且没有支付购房价款的银行流水，不具有真实性和客观性。被告就原告支付的房款提交了商品房买卖合同（除合同第四条处备注“其中3万元属优惠折扣”外，其余内容与原告提交的一致）、收据（收据内容与原告提交的一致）、银行小票（1、2010年10月31日中国银行小票金额70000；2、2011年1月28日中国银行小票金额312389；3、2011年3月16进账单金额460000”，拟证明原告购房时实际享受3万元购房优惠。原告认为被告提交的证据是被告内部记账凭证，无法达到被告的证明目的。此外，被告另提交房屋托管协议、返租明细各一份，拟证明原被告同时签订《商品房买卖合同》及《房屋托管协议》，涉案房屋为商业用房，原告将其用于投资获得高额回报，在逾期办证期间没有产生任何损失。原告认为该组证据与本案无关，原告不能以另案法律关系抗辩在商品房买卖合同中应当承担的义务。上述事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否已超过诉讼时效2、本案违约金标准是否应予调整。对于焦点一，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限为交房后365日前，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效被告支付违约金的起算时间应为原告起诉之日2020年5月25日起倒推三年，即自2017年5月25日起算违约金，之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故不予支持。对于焦点二，虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已余6年，且一直在持续中，其违约行为严重。被告向原告支付租金的行为与本案并非同一法律关系，不能因此免除其应向原告所负违约责任。同时，涉案房屋为商业性质，原告作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，原告主张增加违约金于法有据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及嘉黔房开违约的实际情况，本院酌情以实际支付的购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金至原告诉请的截止之日即2020年5月14日。对于原告支付的购房款情况，合同虽约定购房款为922389元，但在被告向原告出具的《收据》中，载明其中3万元为销售折扣，原告亦未能举证证明其已足额支付购房款，故应以原告实际付款金额892389元为计算基数，违约金为48412元（892389元×万分之0.5×1085）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨娅逾期办证违约金48412元；二、驳回原告杨娅其余诉讼请求。案件受理费531元（已减半收取），由原告负担22元（已预交），由被告贵州嘉黔房地产开发有限公司负担509元（原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十二月十七日书记员  刘航