贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15129号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：周长鑫，男，1990年4月4日出生，汉族，贵州省黄平县人，住黄平县。委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所：贵州省凯里市经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）与被告周长鑫、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告华融公司委托诉讼代理人周真恩与被告周长鑫委托诉讼代理人刘海到庭参加诉讼。被告大地联创经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求有：准许执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，原告与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：南充银行贵阳分行）及大地联创签订《债权转让协议》，由原告受让南充银行贵阳分行对大地联创的3000万元的不良债权。同日，原告亦与被告大地联创签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有在建工程提供抵押担保，依法办理了包括本案诉争的“永乐家园”1-2601号房屋的《在建工程抵押他项权证》。事后，因被告未能履行如期还款，原告诉至省高级人民法院，省高级人民法院据此作出民事调解书，确定被告的还款责任及原告的抵押权。被告在调解后并未履行还款义务，原告向凯里市人民法院申请执行后人民法院作出裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。人民法院在执行过程中，被告周长鑫作为案外人提出执行异议，认为涉案房屋是其向大地联创购买且已付清房款占有使用多年。人民法院立案审查后，认为异议人查封前合法占有涉案房屋，支持了被告的异议请求。然，原告认为被告涉案房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权，且被告对涉案房屋系抵押物的事实是明知的。据此，原告认为该执行裁定书未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向被告提交的证据有：《在建工程抵押登记证明》、《楼盘状态查询表》。被告周长鑫辩称：涉案房屋系本人依法购买，其合法权益应当依法保护。原告的抵押权登记发生在被告购房之后，原告不享有抵押优先权。同时，在法院查封之前，被告已经与大地联创签订了《商品房买卖合同》，交清了全部购房款，并已经交付使用至今，未能办理过户登记，也是大地联创自身问题造成，与被告无关。故原告华融公司诉请理由不成立，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《身份证》、《预售许可公告》、《认购协议》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《刷卡凭证》、《钥匙发放记录》、《防火责任书》、《装修申请表》、《收款收据》、《装修管理协议》、《契税》、《维修基金退费申请表》、《入住照片》复印件。被告大地联创未向本院提交答辩意见及证据。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2014年3月19日，原告与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中原告享有债权本金3000万元。原告亦与被告大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“永乐家园”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人周长鑫提出了执行异议，本院在审查之后于2020年8月7日作出（2020）黔2601执异157号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省凯里市房屋的查封。同时查明：2010年5月，周长鑫亲属钟椰与大地联创认购涉案1-2601号房屋，并缴纳30000元认筹金。事后，周长鑫与大地联创签订《商品房买卖合同》约定以426563元购买向大地联创“永乐家园”1-2601号房屋。周长鑫除已缴纳的30000元认筹金转定金外，又分别于2012年5月1日向大地联创银行转帐176209元、220527元，共计426736元，大地联创也出具了的《收款收据》。2013年11月10日，周长鑫办理交房手续并装修入住至今。事后，周长鑫将购房合同及收据交由大地联创代办房产权证。因大地联创自身问题至今未取得涉案房产的不动产初始登记而未能办理房产证，直至2019年周长鑫发现其居住的房屋被查封，为了方便其维权，大地联创遂于2019年6月17日向周长鑫出具补签的《商品房买卖合同》。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于周长鑫对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，周长鑫在庭审中已提交了涉案房屋《预售许可公告》、《认购协议》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《刷卡凭证》、《钥匙发放记录》、《装修申请表》、《收款收据》、《装修管理协议》、《契税》、《维修基金退费申请表》、《入住照片》等，足以证明周长鑫与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且由周长鑫居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，周长鑫对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同签订的真实性提出异议，但周长鑫早在2012年5月1日足额支付购房合同所约定的购房款是客观事实，未能出具与该时段相吻合的购房合同，周长鑫已阐明了原委，其理由符合房屋交易规则，本院予以采信，故周长鑫为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  毛丽艳人民陪审员  周文智人民陪审员  潘怒江二〇二〇年十二月二日书 记 员  吴如霞