上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12641号原告(反诉被告)：王海军，男，1966年12月25日生，汉族，户籍地及住址安徽省宿州市。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈东，男，1974年7月16日生，汉族，户籍地及住址安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)王海军与被告(反诉原告，以下简称被告)陈东间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海军及其委托诉讼代理人陶静静、被告的委托诉讼代理人姜慧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：一、被告支付2020年1月至2020年7月的租金人民币295,884元(以下币种均为人民币)；二、被告支付违约金10万元。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、确认双方签订的《商铺租赁合同》解除；二、被告支付自2020年2月14日至2020年9月30日的租金373,554元(按每月49,314元的标准计算)；三、被告支付解除合同违约金20万元；四、被告将注册在承租房屋内的证照迁移。庭审中，原告撤回了第四项诉讼请求。事实和理由：2018年8月，原告与案外人刘某签订一份房屋租赁合同，约定刘某向原告承租位于上海市嘉定区白银路XXX号XXX区商铺(以下简称讼争房屋)。租赁期限为4年，自2018年8月15日至2022年8月14日。刘某承租一年后，因故由被告接手讼争房屋，并继续履行上述房屋租赁合同。2019年10月31日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告。租金每三个月支付一次，提前10天支付。如被告拖延3天拒不支付租金的视为违约，应支付违约金10万元。合同签订后，被告支付了押金及自2019年11月至2020年1月的租金，但自2020年2月开始，被告以疫情为由拒不支付相应租金。原告多次催讨并表示基于疫情原因愿意每月减免租金5,000元，减免6个月，租金也每季度分两次支付，但被告拒不接受。2020年4月11日，被告要求解除合同并退还押金10万元及赔偿折损费36万元，原告无法接受。被告辩称，同意解除合同，但不同意原告的其余诉讼请求。根据合同约定，因疫情之不可抗力原因导致合同无法继续履行，双方的租赁合同已于2020年1月26日自行终止。合同终止后，被告不应再支付租金并承担违约金。被告已支付租金至2020年2月14日。如被告确实需要支付租金，鉴于疫情原因，要求法院予以减免。被告向本院提出反诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月26日解除；二、原告退还2020年1月27日至2020年2月14日的租金；三、原告返还押金10万元；四、原告赔偿装修损失31万元。事实和理由：原告原先将讼争房屋出租予刘某，刘某已向原告支付了2019年11月14日之前的租金。2019年10月，经原、被告及刘某三方协商，约定由被告接替刘某承租讼争房屋。2019年10月31日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告用于商业经营。租赁期限自2018年8月15日至2022年8月14日。如因不可抗力造成合同无法履行的，本合同自动终止，双方均不负违约责任。签约当日，被告支付了租金147,932元和押金10万元。2020年1月26日，因疫情原因，政府通知被告停业，根据合同相关约定，租赁合同自动终止。后双方多次协商租赁事宜，均未达成一致。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。虽然在2020年1月出现疫情，但该疫情并不必然导致合同解除或终止，在疫情缓解后仍可继续履行合同。如果被告基于疫情可以退租，对原告有失公平，也不利于市场经济的稳定；原告确实收到被告支付的租金147,932元和押金10万元，根据合同约定，被告应在2020年2月5日支付下期租金，由于疫情的出现，原告也提出缓交租金及减免的方案，但被告提出各种无理要求导致双方未能协商一致，被告至今仍使用讼争房屋；因被告违约，根据合同约定，原告可不予退还该押金；关于装修损失，被告并未提供充分证据证明损失的金额。另外，双方的合同可继续履行，被告提出的赔偿请求无事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告用于商业经营(餐饮)。租赁期限自2018年8月15日至2022年8月14日。第一至第四年的月租金分别为46,966元、49,314元、51,780元、54,369元。租金每三个月支付一次，提前10天支付下期租金。押金为10万元，押金视为违约金。合同到期后，被告应结清所有费用，公司所有证照注销或者转移，一个月内将押金无息退还给被告。每月物业费由物业部门收取，水、电、煤等各项费用由被告承担。如被告拖欠租金及其他费用达三天以上的，视为违约，没收全部押金并在10天内搬离讼争房屋。如遇自然灾害等不可抗力因素，造成合同无法履行的，本合同自动终止，双方均不负违约责任。租赁期限，被告中途擅自退租的，应以两倍押金赔偿给原告。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告支付了自2019年11月15日至2020年2月14日的租金147,923元和押金10万元。2020年2月15日，原告告知被告，因疫情关系给被告造成影响，经与开发商沟通，同意给予被告免收三个月物业费及赠送一个车位。要求被告尽快支付租金。2020年2月26日，被告回复称，因疫情原因店铺不能营业，接连亏损，要求原告想办法将店铺转让，转让费按被告实际投入的一半即36万元计算。2020年3月2日，被告向原告发送一份《租金减免申请书》，载明因疫情原因导致店铺不能正常营业，要求原告免收2020年2月至3月的租金并对2020年4月至5月的租金减半收取。原告当日回复称，其非讼争房屋的产权人，其与产权人沟通后，产权人回复按合同履行。因疫情受影响的不只是被告，原告因此也受到影响。现只能免除被告三个月的物业费，要求被告在3月10日前付清拖欠的租金。2020年3月20日，原告向被告发送一份《律师函》，要求被告支付2020年2月15日至2020年5月14日的租金147,942元。考虑疫情原因，同意被告分两次支付。2020年4月11日，被告告知原告，因疫情原因政府部门于2020年1月28日左右通知关门停业，被告已于2020年2月26日通知原告，如不减免2个月的租金和降低租金标准，被告店铺就不做了。因原告生病在医院，房屋一直未能收回。要求原告尽快退还押金10万元并赔偿折损费36万元，在原告退还上述费用后，被告愿意将店铺钥匙交还原告。后双方并未协商一致。因原告认为被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，讼争房屋的产权人为案外人上海平上房地产开发有限公司(以下简称平上公司)。2015年10月20日，原告与平上公司签订一份《晶鼎大厦租赁合同》，约定原告向平上公司承租讼争房屋，建筑面积为492.09平方米。租赁期限自2015年11月1日至2021年4月30日。2019年10月31日，被告与刘某签订一份《商铺租赁合同》，约定刘某将讼争房屋转让给被告，转让费为20万元。2019年11月1日之前的所有债务由刘某承担。2020年9月30日，原、被告签署一份《交接清单》，载明被告将讼争房屋内空调、桌椅等物品以2万元折价给原告，钥匙由被告移交给原告。装修部分，在本院就本案未处理前，原告不得擅自处理。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于解除合同问题，虽然鉴于疫情原因导致被告经营受到一定影响，但在疫情缓和并处于常态化防控阶段，被告仍可继续使用讼争房屋进行经营活动，被告关于合同自然终止的抗辩不符合本案实际，本院不予采纳。现原、被告已于2020年9月30日就讼争房屋办理了交接手续，故双方签订的《商铺租赁合同》实际已于该日解除并由被告支付自2020年2月15日至2020年9月30日的租金。庭审中，被告因疫情原因提出租金减免的请求，本院根据本案的实际酌情减免被告两个月的租金，故被告应向原告支付自2020年4月15日至2020年9月30日的租金。经核算，金额为271,227元。同理，本院酌情将违约金数额确定为5万元，在押金中予以抵扣，被告无需另行支付。剩余押金5万元在租金中予以抵扣。另外，双方以2万元将被告在讼争房屋内的物品予以折价，故该2万元亦可在租金中予以扣除。鉴于此，对被告反诉要求原告退还租金和押金的反诉请求，本院均不予支持。至于被告反诉要求赔偿装修损失问题，因被告违约导致合同解除，其要求赔偿该项损失没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王海军与被告陈东于2019年10月31日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月30日解除；二、被告陈东应于本判决生效之日起十日内向原告王海军支付2020年5月15日至2020年9月30日的租金人民币201,227元(已扣除押金人民币5万元和物品折价款人民币2万元)；三、原告王海军的其余本诉请求，不予支持；四、被告陈东的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,238元，减半收取3,619元，由原告负担1,322元，被告负担2,297元。反诉受理费3,725元(已减半收取)，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二〇年十二月十七日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……