四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1515号 原告：眉山普汇商贸有限公司，住所地四川省眉山市东坡区裴城路**********，统一社会信用代码915114003269852689。 法定代表人：阳明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘秀，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡文元，该公司员工。 被告：峨眉山市嘉创投资有限公司，住，住所地四川省峨眉山市峨山镇虎溪街**，社会信用代码9151118159505148X6。 法定代表人：谢平。 破产管理人：四川华源清算服务有限公司。 负责人：刘丽。 委托诉讼代理人：罗瑞。 委托诉讼代理人：巫冬兰。 本院于2020年7月6日立案受理原告眉山普汇商贸有限公司（以下简称眉山普汇公司）与被告峨眉山市嘉创投资有限公司（峨眉山嘉创公司）破产债权确认纠纷一案。本案依法适用普通程序于2020年7月27日、12月9日两次公开开庭进行了审理。原告眉山普汇公司委托诉讼代理人刘秀、胡文元，被告峨眉山嘉创公司委托诉讼代理人罗瑞、巫冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告眉山普汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销峨眉山市嘉创投资有限公司第一次债权人会议2020年6月12日作出的决议及管理人于2020年6月19日作出的《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）；2.请求确认原、被告签订的32份《商品房买卖合同》项下商品房不属于被告的破产财产；3.请求确认原、被告于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》合法有效；4.请求判决被告继续履行2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》。庭审中，原告撤回上述第一项诉讼请求。事实和理由：一、原告眉山普汇公司与峨眉山嘉创公司的商品房买卖合同合法有效，买受人已经履行了买卖合同约定的全部义务，债权人会议决议及管理人发出的《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）违反了《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，依法应当予以撤销。2015年10月28日，眉山普汇公司与峨眉山嘉创公司签订《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》，该协议约定，眉山普汇公司向峨眉山嘉创公司购买其开发的金鼎国贸项目的49套商业，总价款2000万元。2015年11月3日，双方签订了32份购房合同，并进行了网签备案，总价款为12944562元。购房合同签订后，眉山普汇公司分期向嘉创公司支付了案涉32套房屋的所有购房款，履行了32份购房合同中作为买受人的全部合同义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”，管理人仅就双方均未履行的债务有权决定解除，但本案中，眉山普汇公司已履行完毕支付购房款的约定义务，不具备管理人解除合同的前提条件，管理人适用该条款属于法律适用错误。其次，双方签订32份《商品房买卖合同》时，峨眉山嘉创公司已取得《商品房预售许可证》，且已办理网签备案，峨眉山嘉创公司因其自身原因未能及时交付房屋并办理过户手续，并非眉山普汇公司的责任，眉山普汇公司对此不存在过错。事实上，也并非只有眉山普汇公司购买的房屋未交付，该情形不构成管理人解除合同的事由。眉山普汇公司与峨眉山嘉创公司签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》虽然约定了回购条款，但该条款仅是赋予峨眉山嘉创公司回购选择权，回购与否的选择权在于峨眉山嘉创公司而非眉山普汇公司，该条款系双方基于商业考虑而进行设定，回购价格亦是双方意思自治的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其在实质上是一种约定解除权，且其期限仅为一年，在一年期的回购期间内，嘉创公司如单方提出回购主张，则会在事实上产生《商品房买卖合同》解除的法律后果。其与《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的“名为买卖，实为借贷”情形不一致。同时，借贷关系的认定，必须举示双方存在借贷关系的证据，且应具备借贷关系的基本要素，如借款利息、归还时间、逾期归还违约责任等，而本案中没有任何证据证明眉山普汇公司与峨眉山嘉创公司之间存在民间借贷关系，管理人仅凭附期限的回购条款作出的“名为买卖，实为借贷”认定无任何事实依据与法律依据。二、案涉32套房屋属于特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称破产法解释二）第二条、最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》（以下简称若干规定）第七十一条等条款对于不属于破产财产的范围进行了明确的界定，其中若干规定第七十一条第五项载明“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”。本案中，在峨眉山嘉创公司已取得预售许可证的情况下，双方签订买卖合同且办理网签，所涉金鼎国贸32套房屋均可通过房号及商业位置示意进行特定化，无论是否取得产权证，其属于特定物是不争的事实。同时，原告作为房屋买受人，虽然没有占有所购商品房，但已经支付了所购商品房的全部价款。因此，原告所购商品房完全符合本条规定，不能列入被告的破产财产范围，所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。三、眉山普汇公司与峨眉山嘉创公司签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，应为合法有效，且已经成都仲裁委员会裁决书确认。眉山普汇公司与峨眉山嘉创公司签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后32份《商品房买卖合同》系眉山普汇公司出于购买峨眉山嘉创公司开发的峨眉山金鼎国贸部分商业作为投资目的，双方签订上述协议不存在虚假意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。成都仲裁委员会于2017年12月17日作出的（2017）成仲案字第548号裁决书也认定“申请人与被申请人于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。”。四、眉山普汇公司有权请求峨眉山嘉创公司继续履行2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》。如前所述，《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》已经生效裁决确认合法有效，且眉山普汇公司已履行完毕合同约定的支付全部价款的义务，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条管理人有权决定解除合同的情形，故眉山普汇公司有权根据合同法第107条等规定，要求峨眉山嘉创公司继续履行合同。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告峨眉山嘉创公司辩称，一、原、被告双方签订的32份《商品房买卖合同》项下商品房属于被告的破产财产。首先，原告与被告之间属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的让与担保行为，双方之间实质上是民间借贷法律关系。签订的32份《商品房买卖合同》只是为原告实现其债权设定的一种担保形式，同时涉案对应商铺并未办理预告登记，故原告也不享有对应商铺的物权期待权。其次，双方并未将以上32份《商品房买卖合同》进行财产权利的变动公示，故不具有物权效力，也就无法产生抵押担保效果。最后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，已将原告所提出的最高人民法院《关于审理破产企业若干问题的规定》第七十一条第五项所规定的“不属于企业破产财产”内容删除。根据新法优于旧法原则，现在对“不属于企业破产财产”的评判标准，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，所以在以上32份《商品房买卖合同》中的在建商品房依然是峨眉山嘉创公司基于《物权法》第三十条规定而取得的所有权，属于峨眉山嘉创公司破产财产。二、原告与被告所签署的32份《商品房买卖合同》是合法有效的。答辩人认为，原告与嘉创公司之间虽然“名为买卖，实为借贷”，但其签订的合同是双方真实意思表示，答辩人在事实认定上只是依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，将其作为民间借贷的担保方式。答辩人并不否认以上32份《商品房买卖合同》的合法有效性。三、被告无法继续履行双方签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及其后签订的32份《商品房买卖合同》。首先，根据四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181破申2号民事裁定书，峨眉山嘉创公司已经于2020年3月13日被裁定进入破产程序，除非原告对其财产行使取回权，否则其对峨眉山嘉创公司的债权应当在破产程序中与其他债权人一起进行统一分配，而原告与峨眉山嘉创公司签订的32份《商品房买卖合同》只是原告为了实现其债权设定的一种担保形式，并非是属于原告可以取回的财产。其次，双方并未将以上32份《商品房买卖合同》进行财产权利变动公示，故不具有物权效力，不符合《破产法》第一百零九条规定的“对破产人的特定财产享有财产担保的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”之规定，也就是说原告的32份《商品房买卖合同》无法产生抵押担保效果。最后，该32份《商品房买卖合同》的在建商品房并未竣工，未达到交付条件，以上在建商品房依然属于峨眉山嘉创公司基于《物权法》第三十条规定而取得所有权的财产，属于峨眉山嘉创公司破产财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月28日，原告（乙方，购买人）眉山普汇公司与被告（甲方、出卖人）峨眉山嘉创公司签订《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》约定：乙方购买甲方开发的金鼎国贸项目Ｅ地块1区、Ｅ地块2区、Ｂ地块一层商业共计49套商业，建筑面积为2958.2㎡，单价6760.87元／㎡（备案价），总房款20000000元；付款方式为在完善房屋备案登记手续后，乙方根据甲方的资金需要及备案情况，分期付款，甲方收款账户开户行为恒丰银行乐山分行，户名为峨眉山市嘉创投资有限公司，账号为8833××××1589；本协议签订后一年期内，甲方可回购本合同约定商业用房，并按月利率1.5%计算资金利息，即回购价＝原购买总价×（1＋1.5%×ｎ），ｎ为资金占用时间，单位为月。一年期后，甲方不再享有回购权，乙方办理产权证所产生的费用按《商品房买卖合同》执行。2015年11月2日，原告向被告发出《关于金鼎国贸商铺买卖事宜的确认函》载明：根据双方于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》，现就金鼎国贸项目的商铺买卖事宜确定如下：1、我司购买的金鼎国贸商铺分两期网签备案，第一期（本期）网签备案的商铺销售总金额不超过1300万元，剩余房源在第二期网签备案；2、每期备案房源的付款分期、付款时间、付款金额，须根据恒丰银行乐山分行和眉山普汇商贸有限公司共同协商确定；3、本确认函与《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》有冲突的内容，以本函件为准。2015年11月3日，被告峨眉山嘉创公司在该确认函上签章确认。同日，双方根据上述约定，分别签订了32套房屋的《商品房买卖合同》，并在峨眉山市房××商品房预售备案。2015年11月30日，被告峨眉山嘉创公司向原告眉山普汇公司出具《收款收据》载明：今收到眉山普汇商贸有限公司交来购房款人民币1020000元，其中转到乐山市金字塔商品混凝土有限公司人民币陆拾玖万元，峨眉山市徕银物流有限公司人民币叁拾万元。2015年12月3日，被告峨眉山嘉创公司向原告眉山普汇公司出具《收款收据》载明：今收到眉山普汇商贸有限公司交来购房款人民币11924562元。2017年1月12日，原告向被告发出《关于办理金鼎国贸商铺产权证的催告函》载明：“贵我双方于2015年10月28日签订《商品房买卖协议》……。该协议约定贵司在2016年5月30日前交房，在协议签订后1年内（即2016年10月27日前）有权回购协议约定的商业。49套商业分两期网签备案，现第一期32套商铺已在峨眉山市房管局办理销售备案登记手续，建筑面积1914.63㎡，我司已按照贵司的要求将12944562元购房款支付到指定账户。现1年期限已过，视为贵司已主动放弃《商品房买卖协议》49套商品房约定的回购权。鉴于此，请贵司按照峨眉山市房管局登记备案的合同之约定，在收悉本函后15个工作日内将上述所购32套商品房交付给我司。”。2017年7月4日，原告向成都仲裁委员会申请仲裁，要求被告立即交付案涉32套房产及逾期交房的违约金。成都仲裁委员会于2017年12月11日，作出（2017）成仲案字第548号裁决书驳回了原告的仲裁请求，该裁决书中仲裁庭意见载明：“仲裁庭认为，申请人与被申请人于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。”。 2020年3月13日，本院作出（2020）川1181破申2号民事裁定书，裁定受理钟明强对峨眉山嘉创投资有限公司的破产清算申请。同日，本院作出（2020）川1181破2号决定书，指定四川华源清算服务有限公司担任峨眉山嘉创公司管理人。2020年4月22日，峨眉山嘉创公司总经理熊某在《关于“金鼎国贸”项目销售网签备案合同统计表中部分买受人与嘉创公司签订原委的情况说明》买受人为眉山普汇公司的表格最后手写补充说明：“1.嘉创公司欠付恒丰银行近壹仟万元的利息，经恒丰银行推荐，眉山普汇公司与嘉创公司达成了有条件的借款（商业买卖）协议，即以嘉创公司预售物业在房管局备案登记作为抵押，后借资近壹仟叁佰万元。2.该借款资金到达嘉创公司在恒丰银行的账户后，足额支付了恒丰银行的贷款利息约玖佰万元，剩余叁佰万元左右分别支付了乐山一建司和华承建司。3.根据嘉创与普汇的商业买卖协议约定，一年内嘉创可回购备案物业，由于嘉创公司到期无力回购，其备案合同一直未解除。”。2020年6月19日，被告管理人向原告发出《债权审查通知书》（峨眉嘉创破管字第1-33号）载明：“……你于2020年5月28日向管理人进行了债权申报，申报总额为17724988.00元，其中本金12944562.00元，违约金4780426.00元。并要求交付房屋。根据你提供的证据材料、并结合其他相关财务资料，管理人确认你所申报的债权情况以及理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款以及《破产法》第十八条的规定，管理人认为普汇公司与嘉创公司之间属于‘名为买卖，实为借贷’的民间借贷法律关系，管理人应替嘉创公司解除与普汇公司的以上32份《商品房买卖合同》，管理人解除合同后，债权人普汇公司可以根据与嘉创公司之间实质存在的民间借贷法律关系以及《破产法》第五十三条之规定申报其债权。其中，按照普汇公司2015年10月28日与嘉创公司签订的《峨眉山金鼎国贸项目买卖协议》中关于回购协议一项的资金占用利息，以月利率1.5%计算，普汇公司可向管理人申报的债权金额（人民币）：23100482.94元，含本金12944562.00元，利息10155920.94元。根据《破产法》第四十六条第二款之规定，利息计算至峨眉山市人民法院裁定峨眉山市嘉创投资管理有限公司破产程序启动之日（2020年3月13日）止。二、截至2020年3月13日，对普汇公司申报债权的确认情况如下：（1）普汇公司申报债权总金额17724988.00元；管理人确认其债权总金额23100482.94元；（2）普汇公司申报本金12944562.00元；管理人确认本金12944562.00元；（3）普汇公司申报违约金4780426.00元；管理人认为不存在违约金；（4）普汇公司申报利息0元；管理人确认利息10155920.94元；（5）普汇公司申报债权为购房户债权，要求管理人交付房屋；管理人确认其债权为基于民间借贷关系产生的借款，双方签订的《商品房买卖合同》性质为让与担保，因双方未在合同签订后完成财产权利变动的公示，故不具有物权效力，其债权性质为普通债权……”。 另查明，庭审中，被告提交《泸州德馨房地产营销策划有限公司业绩表》证明原告所购房屋中Ｂ地块一楼商铺平均价格为6760.87元／㎡，比同期其他购房者的平均价格30802.92元／㎡低355.69%，属于明显不合理的低价，该购房价格不符合商品房销售的一般优惠惯例，Ｅ地块一楼商铺销售甚少，均价无对比性。被告申请的证人熊某（峨眉山嘉创公司总经理）出庭证言：原、被告之间实际是民间借贷关系，借款的目的是归还在恒丰银行的贷款利息和支付工程款，被告要求借款3千万元，借款期限1年，原告要求被告提供担保。当时所有的文件都是原告公司带来的，双方签了金额为两千万元的协议，之后又签署了一个确认函，确认房款分两期支付，最后确认了履行金额和房源面积。只有与眉山普汇公司签订的购房合同中约定了回购条款。原告购买的房屋中Ｅ地块的比较多，均价为6000元／㎡，比案外人嘉苑酒店管理有限公司的购买均价5000多元／㎡高，相比当时的市场价稍微偏低。ＡＢ地段因位置较好，所以价格比较高。原告提交证人李某的情况说明证明原、被告之间为商品房买卖的意思表示，但证人李某未出庭，被告对此不予认可。原告申请的证人王某（四川普泽实业有限公司法定代表人）证言：四川普泽实业有限公司与眉山普汇公司系业务关联公司，我们几家公司是做民宿投资的，当时看了很多地方，金鼎国贸的价格比较低，地段也比较好，所以购买金鼎国贸的房屋，但当时该项目停工了，我们担心项目会烂尾，有点不想买了，被告提出可以约定回购条款，合同不是我签的，但是价格计算方式是我提出的。案涉项目是眉山普汇公司投资的，与四川普泽实业有限公司无关，我是眉山普汇公司的实际控制人。 本院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点为：双方签订《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32套《商品房买卖合同》的真实意思表示系购买房屋还是借款。被告辩称，双方为名为买卖，实为借贷的民间借贷关系，理由：1、双方签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》中约定的回购条款，是发生在民间借贷法律关系中关于让与担保的一种典型表现形式；2、原告购买的Ｂ地块房屋价格比同期其他购房者所购买的同一地段的平均价格低355.69%，属于明显不合理的低价购房，不符合商品房销售的一般优惠原则；3、《关于金鼎国贸商铺买卖事宜的确认函》约定每期房源的付款分期、付款时间、付款金额，需根据恒丰银行乐山分行和眉山普汇公司共同商定，不符合商品房交易的一般习惯，眉山普汇公司分11次将总金额12944562元的款项转入了开户行均为恒丰银行乐山分行的几个账户，绝大部分款项没有转入峨眉山嘉创公司账户；4、根据峨眉山嘉创公司总经理熊某的《补充说明》载明的内容可以看出双方系借款关系。本院认为，双方在签订的合同中约定回购条款、付款方式属于双方意思自治的范围，以不符合交易习惯为由，否定双方商品房买卖的意思自治，不利于交易市场的稳定。对于被告辩称的不合理的低价购买问题，被告提供的《泸州德馨房地产营销策划有限公司业绩表》仅反映Ｂ地块房屋的价格，而原告购买的房屋大多数在Ｅ地块，无对比性，结合证人熊某的证人证言，原告购房价格仅稍微低于市场价，价格合理。对于证人熊某《补充说明》的内容，因其为峨眉山嘉创公司的总经理，与被告具有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，其单方陈述的《补充说明》的内容本院不予认可。综上，本院认为，在被告无证据证明双方确实存在借贷关系的前提下，不能仅凭以上理由推定双方为名为买卖，实为借贷的法律关系，因此，本院对被告的辩称不予认可，双方系商品房买卖合同关系。 对于32份《商品房买卖合同》项下商品房是否属于被告破产财产的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定了下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。本案中，原告购买的32套商品房不属于上述范围，虽原告按照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物的规定主张案涉32套房屋不属于破产财产，但根据新法优于旧法的原则，本院认为应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定，认定案涉32套房屋属于被告的破产财产。 对于2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》合法有效的问题。2015年10月28日签订的《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》由已经生效的（2017）成仲案字第548号仲裁裁决书认定为合法有效，对此本院不再进行审理。32份《商品房买卖合同》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 对于原告请求被告继续履行《峨眉山金鼎国贸项目商业买卖协议》及32份《商品房买卖合同》的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条关于“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼……”之规定，本案属普通破产债权确认纠纷。而原告要求被告继续履行合同之诉讼请求，系物权请求权纠纷以及给付之诉纠纷，并不属于普通破产债权确认纠纷的审理范围，在本案中应当不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告眉山普汇商贸有限公司与被告峨眉山市嘉创投资有限公司于2015年11月3日签订的32份《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告眉山普汇商贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  陈小兵 人民陪审员  张全如 人民陪审员  郑扶廷 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  晏丹琳