广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12187号原告（反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜毅，男，1982年5月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：潘楠，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈绮雯，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）与被告姜毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告捷骏公司的委托诉讼代理人柳听克，被告姜毅的委托诉讼代理人潘楠、陈绮雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2018年11月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》、于2019年8月29日签订的《关于及的补充协议》、于2020年3月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月16日解除；2、判令被告向原告支付2020年2月1日至4月16日的租金42782.3元（其中2020年2月1日至2月29日为12259.4元，3月租金是20020.4元、4月1日至16日的租金是10502.5元）；3、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准、自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4、判令被告向原告赔偿6个月租金损失120122.4元（按每月租金20020.40元计算）；5、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费6000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月8日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于荔湾区××地库××号铺，承租期限为2018年10月15日至2020年10月14日。后双方于2019年8月29日签订《关于及的补充协议》。双方于2020年3月26日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年1月24日至2月15日签订的租金按原合同约定标准减半收取。上述文件签订后，因被告经营不善，自2020年2月1日起拖欠租金，于2020年4月16日擅自撤场。被告的行为已经严重损害原告的合法权益。被告姜毅辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、疫情发生之前，我方正常缴纳租金至2020年1月。因2月发生疫情，难以经营，我方在3月初向原告申请退铺、用押金抵扣租金，并且在3月31日已搬离涉案商铺，但原告一直到4月16日另行出租成功后才与我方办理退场验收。我方认为双方之间是协商解除合同，双方的合同在3月31日已解除。我方在4月1日起已实际上没有使用商铺，原告要求我方支付4月1日之后的租金等费用无理。2、我方向原告缴纳了租赁保证金，原告可以用保证金抵扣欠租，故我方不同意支付滞纳金。3、我方在1月至3月已提出解除合同，已给予原告合理的招租期，且原告收回商铺后在6月前已经另行出租，故原告不存在6个月租金损失情况，故不同意赔偿租金损失。4、我方有押金可以抵扣租金，且原告要求的租金损失毫无事实依据，其聘请律师进行诉讼是浪费司法资源，故不同意赔偿律师费损失。5、不同意装修还原押金抵扣其他费用，要求退还。姜毅向本院提出反诉请求：1、捷骏公司扣除2020年2月1日至3月31日的租金32279.8元后，向姜毅返还剩余的租赁保证金27781.4元；2、捷骏公司返还装修还原押金12735元。3、反诉费由捷骏公司负担。事实和理由：2020年3月31日，双方已达成一致意思表示解除租赁合同。关于装修还原押金，我方向捷骏公司交还的案涉商铺符合《广州房屋市租赁合同之补充合同》附件五《该房产装修及设施情况清单》列明的状态，不存在需拆除商铺装修的情形，即捷骏公司并不会产生任何装修还原费用，捷骏公司理应归还该押金。关于合同保证金，姜毅与捷骏公司就案涉租赁合同是双方达成一致意见解除的，姜毅不存在任何违约情形，捷骏公司应抵扣租金32279.8元后归还保证金27781.4元。捷骏公司对姜毅的反诉辩称，不同意姜毅的反诉请求。理由如下：1、双方不存在协商解除合同的事实。4月16日捷骏公司接收商铺是为了避免损失的扩大，并非同意解除合同。2、因姜毅违约在先，且合同约定押金不得抵扣租金，故租赁押金应归我方所有。3、我方接收商铺后，仅临时安排了其他商户在涉案商铺作临时促销使用，至今尚未另行出租商铺。4、因姜毅拖欠租金等费用，我方有权要求用装修还原押金抵扣我方的各项损失。本院经审理认定事实如下：捷骏公司是广州市荔湾区宝华路133号-147单号场地的产权人。2018年11月8日，捷骏公司（甲方，出租人）与姜毅（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》及附件，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区××地库××号房作商业用途，租赁期限自2018年10月15日至2020年10月14日止，其中2019年10月15日至2020年10月14日期间每月租金为20206元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年12月29日之前开业，自开业日后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用；附件三：保证金（押金）为60618元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。2019年8月29日，捷骏公司（甲方，出租人）与姜毅（乙方，承租人）签订了《关于之的补充协议》，约定因商铺面积的调整，将原2019年10月15日至2020年10月14日的租金变更为每月20020.4元，将原租赁保证金（押金）调整为60061.2元。上述材料签订后，捷骏公司将商铺交付给姜毅使用。姜毅向捷骏公司交纳了租赁保证金60061.2元、装修还原押金12735元，并向捷骏公司支付租金至2020年1月31日止。2020年2月发生新冠疫情后，双方在2020年3月26日对减免租金问题协商一致后签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年1月24日至2月15日期间的租金减半收取。后双方于4月16日办理了退铺手续；另外，为证明已支出律师费6000元，捷骏公司向本院提交了《民事委托合同》及《发票》。姜毅质证认为捷骏公司未产生任何损失，不同意支付律师费。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，捷骏公司与姜毅签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、《关于之的补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除的性质和时间，因双方约定的合同期限尚未到期，姜毅提出解除合同不符合合同约定和法律规定。姜毅主张双方已协商一致解除合同，但没有提供充分的证据证明捷骏公司在2020年3月31日前已明确同意解除合同，因此姜毅提出解除合同属于违约行为。捷骏公司在4月16日收回商铺的行为仅表明其在姜毅单方提出解除合同的情况下同意接收商铺，并不能证明双方已经对提前解除合同达成了一致的意思表示。因此，涉案的合同、补充合同及附件、补充协议的解除时间应以双方在4月16日办理交接手续为准。对于2020年2月1日至4月16日期间的租金支付问题，如前所述，双方的租赁合同关系于4月16日才解除，故姜毅应支付该期间的租金。对于姜毅要求用押金抵扣欠租的问题，由于姜毅在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，租赁保证金本应归捷骏公司所有，考虑到本案纠纷是因疫情引起，根据公平原则，本院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金即30030.6元，剩余50%的保证金可与欠租42782.3元抵扣。抵扣后，姜毅仍需支付租金12751.7元。对于装修还原押金问题，因姜毅已对商铺进行了还原，故捷骏公司应返还该押金12735元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见姜毅未及时支付2020年2月1日至4月16日期间的租金并无主观故意，故对捷骏公司的该请求，本院不予支持。对于租金损失的问题，由于姜毅欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，姜毅应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定姜毅应向捷骏公司赔偿两个月的租金损失，即40040.8元。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故捷骏公司主张姜毅支付律师费6000元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与姜毅在2018年11月8日签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、在2019年8月29日签订的《关于之的补充协议》、在2020年3月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年4月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，姜毅向广州捷骏房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年4月16日期间剩余的租金12751.7元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，姜毅向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失40040.8元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，姜毅向广州捷骏房地产开发有限公司支付律师费6000元。五、自本判决发生法律效力之日起五日内，广州捷骏房地产开发有限公司向姜毅返还装修还原押金12735元。六、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回姜毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2031元、反诉案件受理费406元，由姜毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋嘉杰卢健华