陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终13456号上诉人（原审原告）：西安市易居商业运营管理有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：韦联，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋广浩，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:何方，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张买善，男，1948年4月21日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人西安市易居商业运营管理有限公司（以下简称易居公司）因与被上诉人张买善房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初5564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。易居公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为双方《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除。事实和理由：一审仅凭张买善陈述，认定双方租赁合同于2020年6月9日解除，证据不足，属于事实认定不清。2019年10月11日，张买善对涉案房屋停水，导致其无法继续出租房屋，经协商无果后，其无奈清退租客，导致合同目的无法实现。一审仅通过张买善陈述自己在2020年4月份在物业听到涉案房屋已无人居住，同年6月找人开锁查看，即认定此时双方合同解除错误。双方签订的《房屋租赁合同》约定违约责任，一审以其未提交证据为由驳回其关于违约金的诉讼请求错误。其与张买善通过协商预先确定了赔偿损失的标准和数额，一审不顾合同约定，以其提供实际损失为由，驳回其的诉讼请求错误。张买善辩称，一审中，房屋租赁合同不是其本人签字，并且也没有相关负责人签字。易居公司提交的房屋租赁合同为假合同。并且其手里有真合同，合同内容都是吴建国写的，该合同甲方签名是我本人签的。合同4.1条约定房屋租金乙方应提前三十个工作日向甲方，……如甲方通知乙方交租金，乙方未及时支付给甲方租金逾期45个工作日甲方有权解除合同；合同4.2条可以看出2018年到2021每年是9月10日前打款，合同第14条约定房租提前一月打，如果提前十天还没打按每天违约金百分之一。这些条款在对方的合同中在4.2条和第14条约定在合同中没有记载。故对方一审提交的租赁合同是假的，一审判决其虽不满意，但是其也不想上诉了。请求驳回上诉，维持原判。易居公司向一审法院起诉请求：⒈解除易居公司、张买善之间的《房屋租赁合同》；⒉判令张买善退还其租金19200元，支付因张买善违约给其造成的损失8072.3元，并承担其逾期利益损失88209元；⒊判令张买善支付其违约金8万元；⒋案件受理费由张买善负担。一审法院认定事实：2017年10月10日，易居公司（乙方）与张买善（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定易居公司租赁张买善位于西安市长安区XX路XX城XX栋XX单元XX室房屋，租赁期自2017年10月10日至2022年10月9日止，共计60个月，每月租金1600元，其中第七条双方权利义务7.3约定“乙方在承租期间，有权自主选择有正当职业的第三方转租，甲方不得干涉。如因甲方、甲方之亲属或其他任何第三方的行为，妨碍或影响乙方房屋出租或乙方租客，致使乙方租客退房或产生其他相关问题的由甲方按照合同第九条向乙方承担违约责任”，第九条违约责任约定“租赁期届满前，如因甲方原因导致本合同解除或终止（包括甲方提前终止合同），甲方应赔偿乙方（大写）捌万元整（￥80000）作为装修材料费用赔偿，劳务费赔偿以及误工费赔偿，并退还已交纳未发生的租金及押金……”，签订合同后，易居公司将租赁房屋转租获取收益。2019年10月11日，张买善以易居公司未在同年9月10日前支付下一年度租金为由要求易居公司支付滞纳金，易居公司拒绝后张买善便对租赁房屋进行了停水，易居公司、张买善双方就此事多次协商未果，次承租人因此事未解决与易居公司解除租赁合同，后易居公司因合同目的不能实现遂起诉要求解除合同。另，易居公司在2019年9月29日向张买善支付下一年度租金19200元。庭审中，张买善表示其在2020年4月份在物业处听到涉案租赁房屋已无人居住，6月份时其找人开锁查看证实租客搬离。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。易居公司、张买善双方因对租金给付时间认识不一致发生纠纷，张买善在纠纷协商未果后对租赁房屋进行停水，致使易居公司无法继续转租，易居公司提出解除合同，张买善亦无异议，故易居公司、张买善签订的《房屋租赁合同》依法解除。关于租金退还一节，因易居公司在未告知张买善情况下自行搬离房屋，易居公司、张买善双方亦未就合同解除相关事项进行过协商，结合易居公司、张买善陈述、案件庭审情况及张买善开锁查证时间等综合考虑，推定易居公司与张买善合同解除时间为2020年6月9日，据此，张买善应退还易居公司剩余4个月房租共计6400元。关于易居公司主张张买善赔偿损失590.3元，因易居公司提供其与次承租人租赁合同及退费票据能够相互印证易居公司向次承租人退还租金590.3元，故对该项损失予以支持；关于逾期利益损失88209元，易居公司称按照其盈利计算损失即（4300元/月-1600元/月）×36个月，因易居公司未就其计算提供相关证据予以证实，故对此不予支持。关于违约金8万元一节，按照合同约定，该违约金系作为装修材料费用、劳务费及误工费赔偿，但易居公司未就此项费用提供相关证据予以证实，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告西安市易居商业运营管理有限公司与被告张买善签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；二、被告张买善于本判决生效后五日内向原告西安市易居商业运营管理有限公司退还租金6400元；三、被告张买善于本判决生效后五日内向原告西安市易居商业运营管理有限公司赔偿损失590.3元；四、驳回原告西安市易居商业运营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5048元（西安市易居商业运营管理有限公司已预交），减半收取2524元，由西安市易居商业运营管理有限公司负担2424元、由张买善负担100元（张买善于上述款项给付时一并支付西安市易居商业运营管理有限公司）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，张买善提交《西安市房屋租赁合同》，用以证明易居公司于一审中提交的合同系假的。易居公司对张买善提交的证据的真实性认可，对证明目的不予认可。经查，张买善提交《西安市房屋租赁合同》4.2条约定易居公司应予每年9月10日之前交纳下一年度的租金。本院认为，易居公司与张买善签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋转租给案外人，符合合同约定。现因易居公司未按约交纳租金，张买善对涉案房屋进行停水，最终导致双方合同目的无法实现。现易居公司提出解除合同，张买善对此无异议。一审根据双方庭审陈述，及张买善开锁查证时间等综合考虑，认定易居公司与张买善之间租金合同于2020年6月9日解除，与法不悖，并无不妥。据此，张买善应退还易居公司剩余4个月房租共计6400元。易居公司主张张买善赔偿损失590.3元，因易居公司提供其与次承租人租赁合同及退费票据能够相互印证易居公司向次承租人退还租金590.3元，一审对易居公司该项主张予以支持，亦无不妥。因双方对于合同解除均有过错，故对易居公司主张逾期利益损失及违约金，依法不予支持。综上所述，易居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5048元，由西安市易居商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十二月     日 书 记 员  张  小  赛