浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5874号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司。住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市圣明汽车部件有限公司。住所地：瑞安市经济开发区发展区金源路**。法定代表人：蔡建明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高帆、潘国鹏，浙江信泰律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市圣明汽车部件有限公司（以下简称圣明公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初14417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：合同约定免收六个月租金的前提条件是承租人在约定期限内交足了履约保证金969840元，否则，不享有租赁合同第二条第二款约定的优惠。截至2013年8月13日，承租人未能交清969840元，故仍需支付前六个月的租金。合同明确约定了租金、物业管理费、履约保证金、喷淋设施费的支付金额、支付期限与违约金计算标准，因承租人逾期支付，应当承担违约责任。圣明公司辩称:东都公司厂房建设迟延交付，给承租人造成的损失远超过6个月租金。合同有关履约保证金的约定无效。合同约定物业管理费多退少补，且东都公司实际付出的物业费成本仅为1.5元/㎡,远低于合同约定。一审判决正确，应予维持。东都公司向一审法院起诉请求：（1）支付租金95994.29元、房产使用税13888.39元、喷淋设施费22224.46元，合计132107.14元；（2）支付逾期违约金以及利息损失：以36429.62元为基数按月利率5%从2017年2月12日计算至2017年3月22日（不含当日），为2307.21元；以6429.62元为基数按月利率5%从2017年3月22日计算至2017年4月7日（不含当日），为171.46元；以242460元为基数按月利率5%从2018年2月12日计算至2018年12月25日（不含当日），为127695.6元；以298259.01元为基数按月利率5%从2018年12月25日计算至2019年5月5日（不含当日），为65119.88元；以227167.57元为基数按月利率5%从2019年5月5日计算至2019年7月15日（不含当日），为26881.5元；以242713.29元为基数按月利率5%从2019年7月15日计算至2020年1月4日（不含当日），为69982.33元；以144486.29元为基数按月利率5%从2020年1月4日计算至实际履行之日止；以48492元为基数按月利率5%从2018年2月12日计算至2018年12月25日（不含当日），为25539.12元；以569840元为基数按月利率5%从2013年8月13日计算至2013年11月28日（不含当日），为101621.47元；以419840元为基数按月利率5%从2013年11月28日计算至2015年2月2日（不含当日），为301585.07元；以319840元为基数按月利率5%从2015年2月2日计算至2016年1月4日（不含当日），为179110.4元；以269840元为基数按月利率5%从2016年1月4日计算至2016年4月21日（不含当日），为48571.2元；以219840元为基数按月利率5%从2016年4月21日计算至2016年7月21日（不含当日），为33342.4元；以189840元为基数按月利率5%从2016年7月21日计算至2017年3月22日（不含当日），为77201.6元；以159840元为基数按月利率5%从2017年3月22日计算至2017年4月7日（不含当日），为4262.4元；以129840元为基数按月利率5%从2017年4月7日计算至2019年4月23日（不含当日），为161434.4元；以79840元为基数按月利率5%从2019年4月23日计算至2019年5月5日（不含当日），为1596.8元；以39840元为基数按月利率5%从2019年5月5日计算至2019年7月15日（不含当日），为4714.4元；以19840元为基数按月利率5%从2019年7月15日计算至2020年1月4日（不含当日），为5720.53元；以54454.28元为基数按照银行同期同档次年利率4.75%从2017年9月15日计算至2019年4月23日，为4203.19元；以4454.28元为基数按照银行同期同档次利率从2019年4月23日计算至2019年5月5日，为6.46元；以36112.85元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期LPR为4.2%）从起诉之日起计算至实际履行之日止。一审法院认定事实：2013年8月10日，东都公司（甲方）与圣明公司（乙方）就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××层（建筑面积898㎡）、5号厂房1单元第1层（建筑面积449㎡）签订《标准厂房租赁合同》。约定：二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2013年8月12日起至2013月9月11日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2014年3月12日至2019年3月11日，租赁期5年。甲方已于2013年8月12日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自2014年3月12日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付550000元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金419840元，乙方合计支付履约保证金969840元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金193968元，当年租金于每年2月12日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵租金后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年2月12日前补交每年租金的三个月租金计48492元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计13470元，于每年2月12日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。五、厂房使用要求和维修责任。1、租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施自然损坏或非人为故障的，应及时书面通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。……七、其他条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得单方提前终止合同。如甲方无故单方毁约且乙方同意解除合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金，剩余租金按每年20%比例赔偿乙方装修损失，搬迁费甲方负担50%；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。东都公司于2013年8月12日向圣明公司交付涉案4号厂房第二层、5号厂房1单元第1层厂房。2017年4月20日，东都公司（甲方）与圣明公司（乙方）就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××东首）5-1号第3层厂房（建筑面积693㎡）签订一份《厂房托底预租协议书》。约定：“为防止甲方厂房以公开竞租方式出租时的流拍现象，确保竞租成交，甲方决定以托底方式开展竞租，乙方同意参加托底竞租。现经双方协商一致后，就托底竞租等事项达成如下协议：二、托底竞租约定：1、甲方决定以60000元作为拍租托底保证金，有关拍租及租赁合同内容均以拍租公告为准，乙方同意接受甲方拍租时发布的公告内容及各项条件。2、乙方同意参加托底竞租，按拍租公告规定的期限和程序报名参加竞租。乙方应于本协议签订后三日内向甲方支付托底保证金（乙方实际已于2016年10月20日使用该厂房）。3、甲方或甲方委托的拍租机构发布竞租。拍租公告后，如乙方按期未参加竞租，或参加后未报价而导致该次拍租流拍，或成交后拒绝签订正式租赁合同的，乙方缴纳的托底保证金由甲方没收，并按实际使用厂房的时间按照拍租起始价向甲方支付使用费。如乙方竞租成交的，以乙方实际成交的租金标准签订正式合同，如系他人竞租成交的，乙方应在竞租成交后15日内腾空现状厂房，腾空完毕，且按乙方实际使用时间按照拍租起始价结算支付使用费后，保证金无息退还乙方。圣明公司按约参加竞租，但由他人竞拍成交，圣明公司于2017年9月14日腾退涉案5-1号第3层厂房。根据瑞安市瑞扬房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，涉案5-1号第3层厂房年租赁价值为86300元。双方一致同意按该标准结算2016年10月20日至2017年9月14日期间圣明公司承租涉案5-1号第3层厂房的租金为78024.66元。截至2020年1月4日，圣明公司共向东都公司支付款项1048227元（详见附录三）。另查明：东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交了包括涉案厂房在内的全部标准厂房。瑞安经济开发区管委会将其交由瑞安经济开发区发展总公司管理。一审法院认为，东都公司与圣明公司于2013年8月10日签订的《标准厂房租赁合同》，于2017年4月20日签订的《厂房托底预租协议书》，均属于有效合同。根据《标准厂房租赁合同》相关约定，圣明公司应支付2014年3月12日至2018年12月25日的租金928920.72元【193968元×4+（2018年3月12日至2018年12月25日）288天/365天×193968元】。根据《厂房托底预租协议书》相关约定，圣明公司应支付2016年10月20日至2017年9月14日的租金78024.66元。以上共应支付租金1006945.38元（928920.72元+78024.66元）。截至2020年1月4日，圣明公司共支付款项1048227元，已超额支付41281.62元。《标准厂房租赁合同》有关物业管理费约定：“租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计13470元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次”。现租赁期已届满，被告圣明公司按照实际物业费用支出负担，东都公司无法提供物业管理费台账，故圣明公司应付物业管理费金额尚不明确。东都公司主张在已付款项中直接扣减物业管理费40557.62元，不予支持，东都公司可另案主张。履约保证金作为预付款性质，合同并未约定未全额支付履约保证金应承担相应的违约责任。东都公司亦未举证圣明公司未全额支付履约保证金造成其相应损失，故东都公司主张关支付逾期违约金及利息损失，不予支持。东都公司的其他诉讼请求，亦缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一之规定，判决：驳回东都公司的诉讼请求。案件受理费17306元，减半收取8653元，由东都公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，履约保证金是指为合同履行提供的金钱担保，属实践性行为。合同明确约定承租人应支付履约保证金969840元；同时，合同约定年度租金从履约保证金中抵扣。现圣明公司陆续支付的款项已超出《标准厂房租赁合同》以及《厂房托底预租协议书》约定的租金数额。并且，在合同履行过程中，东都公司并未向圣明公司主张过履约保证金，现租赁合同期限已届满。因此，东都公司主张逾期支付履约保证金的违约金，于法无据。本案《标准厂房租赁合同》订立于2013年8月10日，租赁厂房于2013年8月12日交付，合同已明确约定租赁期限自2014年3月12日起至2019年3月11日止。之前，双方并未订立《标准厂房租赁意向协议书》。该合同文本条款中有关“前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销”的约定无效，且圣明公司支付的租金已超应付租金，故本案不存在六个月免租期的纠纷争议。因此，东都公司二审主张支付前六个月租金的上诉理由，缺乏事实基础，本院不予采纳。合同约定物业管理费“多退少补”，可见，合同虽约定了物业管理费金额，但仍应按实际费用向承租人结算后收取。东都公司未提供物业管理费台账以及实际费用的证据，一审判决告知其另行主张，亦无不当。二审中，东都公司对一审判决有关利息损失等其他事项的认定处理，均无异议，二审予以确认。东都公司上诉请求及理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10906元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程