北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4708号原告（反诉被告）：刘京，男，1966年3月30日出生，汉族，北京盛典神韵文化发展有限公司法定代表人，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：朱文龙，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：解川，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼9层904室。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。原告（反诉被告）刘京诉被告（反诉原告）北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘京及其委托诉讼代理人朱文龙、解川，被告绿城中交公司的委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘京提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金（自2019年10月20日交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按原告全部已付款的万分之二计算违约金，其中已付房款778.1841万元）；2.判令被告支付原告自行装修的费用89957.2元；3.判令被告赔偿原告无法使用房屋而另行租房居住的损失，从2019年9月1日起至房屋维修完毕符合《房屋建筑质量保证书》和《住宅质量保证书》标准和验收条件止，每月按照7000元租金标准支付；4.判令被告免除原告无法使用房屋期间的物业费用，从2019年10月20日起至房屋装修完毕符合《房屋建筑质量保证书》和《住宅质量保证书》标准和验收条件止；5.判令诉讼费用由被告承担。诉讼中，刘京变更第二项诉讼请求为：2.判令被告承担维修责任。事实和理由：2016年12月22日，原告自被告处购买了门头沟区永定镇MC00-0017-6018地块6018-3#住宅楼9层1单元-**1号房屋，双方签订了《北京市商品房预售合同》，办理了网签，原告支付了购房款778.1841万元，合同约定2019年10月20日为交房日期。但是一直拖延到2019年11月30日，原告才第一次看到所购房屋，经现场查验，该房存在大量质量问题：客厅波导线、黑条倾斜歪曲，房屋不正；客厅大理石多达十多处非自然裂缝，最长裂缝近1，最宽裂缝3毫米，严重影响正常使用和房屋美观，导致原告无法收房。此后，原告与被告反复沟通该问题，被告先是派人过来修理，但修理后的效果微乎其微，没有任何改善，已无修复的可能性；后来被告答应重新更换装修，但是直到现在，被告也未进行更换。原告已对被告失去耐心和信心，担心更换后的装修依然问题不断。为维护原告合法权益，特提出如上诉请。被告绿城中交公司辩称：绿城中交公司不同意原告刘京的全部诉讼请求，请求法院查明事实后依法驳回原告刘京的全部诉讼请求。一、因不可抗力及政府行为停工401天，被告绿城中交公司应当免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《预售合同》附件十二《补充协议》第五条第七款对不可抗力进行了约定。在西山燕庐家园项目建设过程中，应当免除被告绿城中交公司责任的不可抗力因素及政府行为主要有：（一）因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门通知，被迫停工64天；（二）因遵守“最严停工令”，被迫停工120天；（三）因遭遇恶劣天气预警而遵守政府相关规定与有关主管部门通知，被迫停工46天；（四）因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动，遵守政府管制和主管部门通知被迫停工98天；（五）电力工程因安全管控、安全保障、全国两会、70周年大庆等特殊政府与社会活动，遵守政府管制和主管部门通知被迫停工73天。二、绿城中交公司对供用电工程不能直接掌控。根据被告绿城中交公司提交的《北京绿城中交房地产开发有限公司供用电工程项目管理服务合同（门头沟区永定镇6018、6020地块）》《施工总承包合同》显示，该商品房所在项目的供用电工程，被告绿城中交公司虽然是建设方，但是，根据行业管理，被告绿城中交公司却不能直接向承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司进行发包，而只能选择委托北京市供用电建设承发包有限公司（国网北京市电力公司的全资子公司）进行项目管理，并通过北京市供用电建设承发包有限公司对外进行工程招投标及发包等行为，被告绿城中交公司对承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司没有直接约束力，无法实际掌控工程进展，被告绿城中交公司未能保证商品房交付时正式供电事出有因，被告绿城中交公司应当免除责任，如果法院认定绿城中交公司应承担责任，也应当考虑到相关情节，将被告绿城中交公司违约责任调整为零。三、绿城中交公司2019年11月19日之后不存在违约情形，不应支付逾期交付违约金以及租房费用。1.2019年11月19日之前，绿城中交公司确实逾期交付，但案涉商品房已于2019年11月13日前取得全部相关核验文件，具备了合同约定的交付条件，如法院认为绿城中交公司违约，我公司认为合同约定违约金过高，应调整为零。2019年11月6日，绿城中交公司通知刘京办理交房手续，2019年11月19日，原告刘京办理验房手续。虽然被告通知原告刘京办理验房及交付手续的时间比预售合同第十一条约定的交付时间晚，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、合同法司法解释二的第二十九条第二款的规定，如果认为被告构成违约并判令支付逾期交付违约金，则被告认为《预售合同》第十二条约定的违约金过高，应将绿城中交公司的违约金调整为零。2.2019年11月19日至2019年12月26日，被告公司不存在违约。原告刘京在没有证据证明案涉商品房存在地基基础和主体结构质量问题或者存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的情况下，拒绝补齐实、预测面积差异造成的价格差额并缴纳物业管理费等费用，并在此基础上拒绝接受案涉商品房，缺乏合同和法律依据。需要说明的是，《预售合同》约定的交付时间是2019年10月20日，但是，原告刘京主张的租金起始时间为2019年9月1日，明显缺乏依据。而且案涉房屋不存在不能居住的情形，原告刘京主张租金缺乏依据。除此之外，原告刘京同时主张违约金和租金，缺乏法律依据。3.正式供电的时间为2019年12月26日。案涉房屋所在楼栋于2019年12月26日正式供电。此后，被告绿城中交公司不存在任何违约行为，不应承担违约责任。四、原告要求支付违约金标准过高，应当调整。1.临时供电并未对刘京造成任何损失，根据国网北京电力公司门头沟供电公司出具的说明，案涉项目已经采取6台400KWA变压器的过渡性用电措施，可满足整个项目工程竣工验收及业主入住后的使用功能要求及使用安全。而且，此期间的电费均由被告绿城中交公司承担。2.原告刘京并未举证证明其损失，《预售合同》第十二条约定的违约金标准过高，请求依法将违约金调整为零。五、支付房屋装修费用缺乏依据。根据《预售合同》第十六条第二款，商品房整改问题属于被告绿城中交公司履行维修保养义务范畴，商品房需要更换、修理的，只有被告绿城中交公司拒绝更换、修理的情况下，原告刘京才能要求支付赔偿。原告刘京并未实际更换，并未实际支付整改费用，也未申请司法鉴定，以确定质量问题以及修复方案，并在此基础上评估损失，因此，其法律意义上的损失尚未发生。根据《预售合同》附件十二第五条第六款之约定，原告刘京主张被告绿城中交公司支付房屋装修费用缺乏法律依据和事实依据。绿城中交公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告刘京立即支付反诉原告北京绿城中交房地产开发有限公司逾期收房违约金817093.31元（以7781841元为基数，按每日万分之三标准，自2019年11月26日至反诉被告刘京办理完毕收房手续为止，暂计算至2020年11月9日）；2.判决本案诉讼费用由反诉被告刘京承担。事实和理由：2016年12月22日，反诉原告北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称“绿城中交公司”）与反诉被告刘京就坐落于北京市门头沟区永定镇MC00-0017-6018地块6018-3#住宅类9层1单元-**1号商品房签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称“预售合同”），该商品房总价款7781841元。《预售合同》附件十《补充协议》第五条第三款约定：“买受人须在出卖人发出入住通知书载明的日期内办理收房手续，逾期3个月未收房的，买受人需支付出卖人在预售合同约定的交付期之第8日起按照全部房款每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。”第四款约定：“由于买受人原因，买受人在预售合同约定的交付日期之日起超过3个月仍未办妥房屋收房手续的，出卖人有权解除预售合同。买受人应按商品房总价款20%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除上述费用和违约金。同时，不承担买受人已付房款之利息和买受人已发生的费用。解除合同的方式和责任按照主合同第十一条第2款的约定执行。如出卖人选择与买受人不解除预售合同，买受人需支付自出卖人在预售合同约定的交付日期之第8日起全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。”2019年11月6日，反诉原告绿城中交公司向反诉被告刘京发出《入伙通知书》，通知刘京于2019年11月19日办理该商品房交接手续。截至目前，反诉被告刘京“在预售合同约定的交付日期之日起超过3个月仍未办妥房屋收房手续”，反诉原告绿城中交公司有权向反诉被告刘京主张逾期收房违约金。综上，为维护反诉原告北京绿城中交房地产开发有限公司合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第五十一条之规定反诉于贵院，望判如所请。刘京针对绿城中交公司的反诉请求辩称：不同意反诉请求：一、案涉房屋存在功能性质量瑕疵，比如地砖多处严重开裂，影响居住使用，不满足交付条件，无需支付逾期收房违约金；二、2020年1月8日刘京提交了尽快解决质量问题的函，积极与对方寻求解决方案，反诉原告原销售人员签字认可房屋有质量问题，但反诉原告一直未给答复；三、反诉原告未发生实际损失，且违约金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2016年12月22日，绿城中交公司（出卖人）与刘京（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1973731），约定刘京购买绿城中交公司开发建设的门头沟区永定镇MC00-0017-6018地块6018-3#住宅楼9层1单元-**1号（以下简称**1号）房屋，商品房所属项目核准名称为西山燕庐家园，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为138.15平方米，单价每平方米71288.39元。第六条付款方式和期限：具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同附件五约定，买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付商品房总价款的40.12%首付款，计人民币3121841元，其余房价款计人民币466万元，占总价款的59.88%以按揭贷款方式支付。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2019年10月20日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该商品房已取得规划核验验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：市政基础设施：上水、下水：2019年10月20日达到使用条件；过渡性供电：2019年10月20日达到使用条件；供暖：2019年11月15日达到该商品房交付后首个供暖季具备使用条件；燃气：2019年10月20日达到燃气管道于该商品房交付时铺设完成；电话通信线：2019年10月20日交付，敷设到户；有线电视线：2019年10月20日交付，敷设到户。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当于第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达当日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照本合同补充协议执行。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，出面通知买受人办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：3.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人按照双方约定的标准完善未达到标准部分装饰、设备，或以同档次的装饰、设备进行替换。买受人不得以房屋的装饰、设备不符合约定为由拒绝接收房屋，出卖人不因此承担逾期交房责任。该商品房套内及公共部分的装饰、设备标准以预售合同附件六的约定为准，但出卖人有权以同档次或更高档次的装饰、设备更换前述装饰、设备，对此，买受人无任何异议且不视为出卖人违约。具体装饰和设备标准的约定见附件六。《预售合同》附件十《补充协议》第五条房屋交付：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其它物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其它费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用；3.买受人须在出卖人发出入住通知书载明的日期内办理收房手续，逾期3个月未收房的，买受人需支付自出卖人在《预售合同》约定的交付期之第8日起按照全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止；4.由于买受人原因，买受人在《预售合同》约定的交付日期之日起超过3个月仍未办妥房屋收房手续的，出卖人有权解除《预售合同》。买受人应按商品房总价款20%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除上述费用和违约金。同时，不承担买受人已付房款之利息和买受人已发生的费用。解除合同的方式和责任按照主合同第十一条第2款的约定执行。如出卖人选择与买受人不解除预售合同，买受人需支付自出卖人在《预售合同》约定的交付日期之第8日起全部房款的每日万分之叁的违约金，直至买受人办理完毕收房手续为止。签订合同当日，刘京依约交纳首付款3121841元。2017年8月4日，刘京支付剩余购房款4660000元。2019年11月6日，绿城中交公司向刘京出具并邮寄《北京西山燕庐项目入伙通知书》，载明：您所购买的**1号房屋已具备交付条件，请您于2019年11月19日前办理入伙手续……如您未按照本入伙通知书约定的时间办理入伙手续，依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关费用自本入伙通知书约定的入伙之日即2019年11月19日起由您承担。2019年11月30日验房时，刘京认为**1号房屋存在石材大量裂纹、墙纸多次胶污染、踢脚线与地板缝隙过大等质量问题，未实际接收房屋。后，刘京与绿城中交公司一直就房屋装修质量问题进行沟通，协商未果后刘京诉至本院。经本院现场勘查，**1号房屋客厅和餐厅的大理石地面存在多处裂缝、卧室壁纸有污损处、客厅西侧墙面缺少一块插座面板；刘京认为卫生间洗手台面纹理异常应予更换、卧室踢脚线与地板缝隙过大、卧室门缝上窄下宽，需要更换。庭审中，刘京要求绿城中交公司就大理石地砖、卧室壁纸履行维修义务，绿城中交公司表示同意维修。另查，绿城中交公司就**1号房屋所在楼栋于2019年9月11日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6018-3#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2016规（门）建字0017号）批准的内容；于2019年10月29日取得《工程竣工验收备案表》；于2019年11月4日取得《房屋面积测算技术报告书》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》、北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司出具的《燃气管道工程验收合格说明》、北京歌华有线电视网络股份有限公司门头沟分公司出具的《证明》和联通北京市门头沟区分公司出具的《关于楼房通电话及网络信号的情况说明》，载明6018地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网；已完成室内与室外管道的敷设和衔接并验收合格；有线电视设备线缆施工完毕验收合格具备正式开通使用条件；联通宽带网络设备及线缆已施工完毕，验收合格具备正式开通使用条件。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。关于逾期交房违约金和逾期收房违约金。刘京主张其并未正式办理房屋交付手续，绿城中交公司至今尚未交付房屋，绿城中交公司应按照合同约定承担至实际交付之日止的逾期交付违约金；绿城中交公司主张其通知刘京于2019年11月19日前办理收房手续，刘京至今未办理收房手续，应当承担逾期收房违约金，并提交《北京市建设系统空气污染应急预案》等文件、监理日志、施工单位停工承诺书等材料证明存在因不可抗力停工的事实，主张如法院认为绿城中交公司违约则应调整违约金为零。根据双方就**1号房屋签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，绿城中交公司应于2019年10月20日前将符合交付条件的房屋交付给刘京，逾期交付则以已付购房款为基数按日万分之二的标准向刘京支付违约金。绿城中交公司于2019年11月6日向刘京出具《北京西山燕庐项目入伙通知书》，告知其于2019年11月19日前办理房屋交付手续，但刘京至今尚未正式办理房屋交付手续。根据《预售合同》第十六条约定，《预售合同》附件十《补充协议》第五条约定，买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其它物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其它费用；不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。依上述合同约定，绿城中交公司通知刘京办理收房之日，即2019年11月19日，应视为刘京已收房，自此涉案房屋的全部权利、责任和风险已转移至刘京一方，故由于合同约定的拟制交付，而产生刘京不存在逾期收房的违约行为，刘京亦无需对此承担违约责任。绿城中交公司要求刘京支付逾期收房违约金的诉讼请求，本院不予支持。经核算，绿城中交公司应给付刘京2019年10月20日至2019年11月18日期间的逾期交房违约金46691元。对绿城中交公司请求调整违约金为零的抗辩意见，本院不予采信。关于维修事宜。绿城中交公司虽已向刘京交房，但该房屋大理石地面有诸多裂缝、墙面壁纸污损等质量问题在质保期内客观存在，其维修义务不因房屋通过竣工验收而免除，且绿城中交公司在庭审中表示同意承担继续维修义务，故刘京要求绿城中交公司对其所购**1号房屋大理石地面和壁纸进行维修的诉讼请求，应予支持。关于租房损失。本院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案，本院确定的2019年10月20日至2019年11月18日期间违约金数额足以涵盖刘京同期的租金损失，故不再重复支持。关于物业费。刘京所主张免除物业费的收取单位并非绿城中交公司，该诉请并非本案法律关系所调整，其可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘京逾期交付违约金46691元；二、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对刘京所有的西山燕庐家园6018地块3号楼1单元**1号房屋大理石地砖、卧室壁纸等质量问题进行维修；三、驳回刘京的其他诉讼请求；四、驳回北京绿城中交房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5887元，由刘京负担5403元，已交纳；由北京绿城中交房地产开发有限公司负担484元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费5986元，由北京绿城中交房地产开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二〇年十二月十四日书记员  王睿涵