安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4853号 原告：桂冠，女，1981年11月23日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：胡善生，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李乐，安徽始信律师事务所实习律师。 被告：池州梁宏置业有限公司，住所地安徽省池州市贵池区君悦广场**楼****，统一社会信用代码91341700MA2Q3TPN78 法定代表人：金富永。 委托诉讼代理人：骆金萍，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晋驰，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 原告桂冠与被告池州梁宏置业有限公司（以下简称“梁宏置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告桂冠的委托诉讼代理人胡善生、李乐、被告梁宏置业的委托诉讼代理人骆金萍、谢晋驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂冠向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与被告于2018年11月30日签订的《商品房买卖合同》以及2018年7月29日签订的《地下非人防车位租赁合同》；2、依法判令被告立即向原告退还购房款1766323元及利息（首付款536323元的利息自交款之日起按银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日按LPR计算至购房款全部退还之日止；银行按揭贷款利息按实际发生为准）；3、依法判令被告立即向原告退还车位租金40000元及利息（利息自交款之日起按银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日按LPR计算至租金全部退还之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：池州中梁壹号院·熙樾府房地产项目由被告开发建设，该项目在预售期间，被告以实景样板房、沙盘模型、广告单页、网上样板房VR视频、置业顾问促销等形式宣传小高层的顶层阁楼有南北双露台、阁楼层有门直通北露台等。基于对被告的信任，原告于2018年11月30日与被告签订《商品房买卖合同》，购买熙樾府18幢1104复式、1104商品房，建筑面积177.25平方米，单价为每平方米9965.15元，总价为1766323元。合同签订当日，原告向被告交纳购房首付款536323元，剩余购房款1230000元通过银行按揭贷款直接支付至被告账户。另，原告、被告于2018年7月29日签订《地下非人防车位租赁合同》，约定被告将小区地下停车位（编号99号）租赁给原告，原告向被告支付了40000元车位租金。自2019年12月起，原告及其他顶层业主均发现购买的商品房顶层阁楼层的室外北面为屋面，没有北露台，阁楼层没有门通往北面屋面，被告销售过程中存在虚假宣传，误导消费者的行为。为此，顶层业主与被告交涉无果后，多次向政府部门信访，并向池州市市场监督管理局投诉反映。2020年5月11日，池州市市场监督管理局对被告下达《行政处罚决定书》（池市监处字〔2020〕2号），认定被告宣传、承诺阁楼层北露台的使用功能，影响了消费者一般注意力，误导了消费者，触犯了《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第八条“经营者不得做虚假或者引人误解的商业宣传、误导消费者”的规定对被告作出责令停止违法行为，罚款一百万元的行政处罚。综上，被告虚构顶层阁楼有南北露台；北露台能独立使用；阁楼有门直通北露台的事实，误导原告以高价购买18幢1104室商品房，并租赁地下车位，其行为明显构成欺诈。根据《合同法》第五十四条规定，原告依法享有撤销合同的权利。经政府部门多次组织协商未果，原告特具状法院，望判如所请。 梁宏置业辩称，根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”规定，原告认为被告欺诈需对以下事实举证：1、被告存在欺诈故意；2、被告做出虚构事实、隐瞒真相的欺诈行为；3、原告因欺诈而陷入错误认识，并作出不真实意思表示。结合本案事实，上述欺诈构成要件均不成立。 首先，被告没有欺诈故意及欺诈行为。案涉小区规划设计方案经池州市规划局批准，被告依据政府批复的规划方案施工、建设，在此过程中从未对设计方案有过改动；在项目销售中，被告使用的宣传单页，对阁楼层北边区域均标注为“屋面”且注明“户型单页仅为示意图，不作为交付标准”；在样板间展示中，被告以多处大幅展板提示“公区部分非交付标准，仅为美化户型需要”；在合同签订中，被告对该商品房面积、户型、结构等重要事项予以明确；为进一步尽到合理告知义务，被告在与原告签订商品房买卖合同时，单独以附图方式告知原告该商品房阁楼层北边无露台的现状，原告在该图中签字、被告加盖公章进行特别确认；在竣工验收时，该商品房合同面积与实际交付一致，被告并无缩减面积的行为；在整个合同履行中，被告无欺诈故意及欺诈行为。其次，原告购房为真实意思表示，是理性选择的结果，其在签订合同时已对案涉商品房阁楼层为“屋面”有了清晰认识。商品房属于价值较大商品，购房者在购房前必定对房屋的户型、面积、价格等关键性因素进行综合考察，原告作为完全行为能力人，在多次至销售中心了解情况后，最终作出购买决定。原告在签订商品房合同时对户型、面积、价格等关键因素均无异议，特别是以单独签字的方式对案涉商品房户型图进行了特别确认。该户型图显示阁楼层北边无露台设计，结合原告提交的证据四“露台使用分隔图”可以印证。故原告在购房时对阁楼层北边为“屋面”的现状明知。再次，原、被告已约定样板间不作为交付标准、宣传推广仅为要约邀请，双方的权利义务以合同、协议约定为准。1、被告样板间不作为交付标准。原、被告在《补充协议》中第四条约定“甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准”、第十四条第二款约定“乙方确认，甲方的样板间/示范单位等仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间等向甲方主张权利，有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定为准”；结合建设部制定的《商品房销售管理办法》第三十一条“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，本案被告已对样板房作出非交付标准的说明，该样板房不作为案涉商品房的交付标准。2、被告已明确告知阁楼层北边屋面为公共空间。《补充协议》第八条第四款约定“对于屋面露台、屋面消防通道、花园等非属于专有部分”、第八条第五款约定“该商品房所在楼宇楼顶屋面归业主共有……若乙方购买的商品房具有本款约定的公共区域，则乙方不得擅自拆除、改变前述屋面的消防设施以及消防功能”，结合户型单页中“屋面”的标注，可充分反映被告已告知阁楼层北边为“屋面”的事实。3、原、被告已在补充协议中约定被告的宣传推广及销售员介绍仅为要约邀请，双方权利义务以合同、协议约定为准。《补充协议》第十四条第一款约定“甲乙双方的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议约定为准，甲方发布的广告或销售人员介绍凡未列入本合同、附件、本补充协议的，对甲方没有约束力……乙方确认，对于本合同及本补充协议的订立及商品房价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并已全部列入合同中”；第十五条第一款约定“乙方在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解甲方开发建设的商品房结构形式、户型、空间尺寸等情况，且乙方与甲方签订合同及附件并确定买卖价格，并非基于甲方广告宣传，而是基于对产品本身及合同、附件的相关约定”。原、被告已通过以上条款明确约定被告的宣传推广及销售员口头介绍为要约邀请，双方权利义务以合同约定为准。最后，行政机关的处罚及处罚前的调查资料，均无法推导出被告对原告实施了欺诈。行政机关对被告处罚是行政管理的一种方式，该处罚的证明标准与民事诉讼证明标准不同，且该处罚描述的是“影响了消费者一般注意力，误导了消费者”，并非是“欺诈了消费者”，故该处罚不能证明原告在购房时受到了被告的欺诈。从行政处罚的调查资料可以反映，多栋楼的顶层单价与其他楼层一致，顶层房屋单价并未因屋面的存在而较其他楼层有所提高，另从调查资料多处图片可以反映出被告已对顶层“屋面”的性质作出充分提示和告知，将其理解为“露台”是原告自身错误认识。综上，原告购房为其真实意思表示，被告交付给原告的商品房与规划、合同约定完全一致，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发的池州中梁壹号院熙樾府项目及售楼部位于池州市贵池区。2017年底至2018年初，被告在池州大润发超市附近设置了中梁壹号院城市展厅进行宣传。2018年3月份，熙樾府项目样板房、沙盘模型在建设西路售楼部建成开放。2018年6月20日，样板房开始拆除。2019年4月20日，沙盘模型开始拆除。2018年至2019年期间，被告在销售熙樾府项目时以实际样板房、沙盘模型、广告单页、网上样板房ＶＲ视频、置业顾问的宣讲作以下商业宣传：小高层房屋的一楼有前后院子且一楼业主具有独立使用权，一楼室内阳台设有通向院子的通道；小高层的顶层阁楼有南、北露台，阁楼层有门直通北露台。另经池州市市场监督管理局查实，7-10＃、12＃、15-23＃、26＃楼阁楼层未规划北露台。2018年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定购买熙越府18幢1104复式、1104商品房,建筑面积177.25平方米,单价为每平方米9965.15元,总价为1766323元。合同签订时,原告向被告交纳购房首付款536323元,剩余购房款1230000元通过银行按揭贷款直接支付至被告账户。另2018年7月29日，原告与被告签订了《地下非人防车位租赁合同》,约定被告将小区地下停车位（编号）为99号租赁给原告,原告向被告支付了40000元。2019年12月23日起，有部分案涉项目购房人向池州市市场监督管理局举报被告在销售案涉房屋时涉嫌虚假宣传。2020年5月7日，池州市市场监督管理局经调查，认定被告在销售案涉项目时存在虚假或引人误解的商业宣传行为，对被告作出池市监处字【2020】2号行政处罚决定书。 本院认为，本案争议焦点系原告行使撤销合同的权利是否超过法定期限及原、被告双方在签订商品房买卖合同过程中是否存在民事欺诈。首先，关于原告行使撤销合同的权利是否超过法定期限。原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议(小高层)》的时间为2018年11月30日，但原告主张其在池州市市场监督管理局作出行政处罚决定后，才知晓被告的虚假宣传行为。案涉合同签订时被告销售的房屋尚未建成，属于期房，原告无法准确获悉所购房屋的状况。故对原告主张其在2020年5月7日才知晓权利收到侵害的意见予以采纳，对被告辩称原告行使权利的期限已经超过法定期限的意见不予采纳。其次，原、被告双方在签订商品房买卖合同过程中是否存在民事欺诈。原告在本案中提交关于被告存在虚假宣传的证据均来源于池州市市场监督管理局的调查材料，调查中的相对人系案涉项目的部分购房人及被告的部分置业顾问。池市监处字【2020】2号行政处罚决定书中查明的事实系熙樾府项目出卖人即被告在销售过程中存在将样板房中的顶层北屋面装饰成露台形式，向不特定对象作出了引人误解的商业宣传行为，误导了消费者（购买意向人）。池州市市场监督管理局基于被告在经营过程存在上述情形，不遵守市场经营秩序，造成不良影响，对被告进行了相应行政处罚。本案原告主张被告在与其签订商品房买卖合同中存在欺诈，但其提供的证据只能证明其基于被告的不实宣传作出了错误理解，不能证明被告与其签订合同过程存在明确相对性的欺诈行为。且商品房买卖系大宗商品交易，购买人的购买决定因素具有多重性，有房屋所在地段、房屋质量、小区环境、购房人对楼层的喜好程度等等，原、被告双方签订的商品房买卖合同中顶层房屋平面图上亦没有北露台。被告提供的宣传户型单页上也表明阁楼层的北面为屋面，原告在本案中提供的证据不足以证明被告关于阁楼层北露台的不实宣传与其签订房屋买卖合同存在唯一的因果关系。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，被告对其具体明确的允诺及宣传应承担对应的违约责任，而非被撤销的法律后果。故原告在本案中主张被告欺诈，请求撤销案涉商品房买卖合同、车位租赁合同及其他相应请求,缺少法律依据，本院亦不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告桂冠的全部诉讼请求。 案件受理费21452元，由原告桂冠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费21452元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  方圆圆 人民陪审员  李凤萍 人民陪审员  唐腊花 二〇二〇年十二月十日 法官助理程翔 书记员方晓娟