山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6393号 上诉人(原审被告)：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地：青州市邵庄镇岔河工业园。 法定代表人:杨新升，总经理。 委托诉讼代理人：岳庆琛，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王锡芬，女，1961年11月28日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：郑姗，山东万舜律师事务所律师。 原审被告：董国华，男，1963年3月6日出生，汉族，住青州市。 原审被告：杨新升，男，1959年8月14日出生，汉族，住青州市。 原审被告：王传胜，男，1964年9月11日出生，汉族，住青州市。 上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下称万达公司）因与被上诉人王锡芬、原审被告董国华、杨新升、王传胜商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《购房款返还协议》实质上是上诉人变相向被上诉人通过卖房的方式向社会公众吸纳资金的无效行为。一审判决认定上诉人支付被上诉人逾期利息损失的事实错误。一方面，涉案《购房款返还协议》中所约定的返还购房款系被上诉人在缴纳全部购房款基础上由上诉人对其按月返利，具有利息的属性，故被上诉人在此基础上又主张上诉人另行支付利息的诉请，于法相悖，有违公平正义原则。另一方面，即使上诉人需向被上诉人支付逾期利息损失，一审判决关于利息的基数和期限计算有误，应当每笔分别计算。二、一审适用法律错误。《购房款返还协议》约定内容违反了《商品房销售管理办法》的禁止性规定，该内容以返还购房款的形式掩盖非法吸收公众资金的非法目的，损害社会公共利益，应当认定为无效。 王锡芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 董国华、杨新升、王传胜未提交陈述意见。 王锡芬向一审法院起诉请求：1、依法判令万达公司、董国华、杨新升、王传胜继续履行与王锡芬签订的《购房款返还协议》；2、判令万达公司、董国华、杨新升、王传胜返还王锡芬购房款36504元及逾期利息损失（自2018年4月6日起，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的1.5倍计算至全部付清之日止）；3、判令万达公司、董国华、杨新升、王传胜自2019年6月5日始，每月返还购房款2808元，直至购房款全部付清之日止；4、本案诉讼费、保全费由万达公司、董国华、杨新升、王传胜承担。 一审法院认定事实：2015年2月9日,王锡芬（买受人）与万达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定王锡芬向万达公司购买盛世花都商务中心6号楼2单元803号商品房,房屋面积137.06平方米，单价3688元，总价款505477元。买受人应当于2015年2月6日前支付首期房价款人民币155477元，余款350000元向中国农业银行青州支行申请贷款支付。2015年3月30日前向买受人交付该商品房。 2015年3月5日，万达公司（甲方）与王锡芬（乙方）签订《购房款返还协议》一份，重新确认上述房屋的位置、面积、单价及房款，并约定待乙方交纳全额房款后，甲方将在15年内全部返还房款给乙方，车位费不返，每年返还购房款的十五分之一，即每月返还2808元。返还时间以房款全额到达甲方账户的时间为准，第一次返还时间为全额缴款的下个月当天返还，以后以此类推。同时约定甲方将房屋卖给乙方后，不能再卖给其他人，如果违约甲方承担已付房款两倍的违约金。如甲方不能按时返还购房款，乙方可向青州市人民法院起诉。乙方如有未按时付清按揭等违约行为，承担应付部分两倍的违约金。在协议尾部，万达公司于甲方处加盖公章，公司股东董国华、杨新升、王传胜亦签字确认；王锡芬于乙方处签字并捺印。 合同签订后，王锡芬于2015年3月15日付清购房款，万达公司于当日为其开具购房发票一份，票面金额505477元。自2015年9月1日起至2018年4月5日止，万达公司按照返还协议分批次向王锡芬返还购房款31笔，共计87048元。此后万达公司停止向王锡芬返款，截止2019年5月5日，已拖欠王锡芬13个月购房返还款，合计36504元。为此，王锡芬多次催要该款，万达公司未再继续支付。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时即产生法律效力，合同双方应秉持诚信原则依法履行，违反合同约定则须承担相应的违约责任。归纳双方诉辩意见，本案争议焦点有三个，一是购房款返还协议的责任主体问题；二是返还协议中返还房款条款的效力问题；三是关于逾期付款利息损失问题。 一、关于购房款返还协议的责任主体问题。 民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，意思表示须明确、真实，否则无效。订立合同作为一种民事法律行为，合同双方需采取要约和承诺的方式达成一致，合同主体应具体明确。万达公司与王锡芬签订的《购房款返还协议》作为双方之前《商品房买卖合同》的附件，是购房合同的组成部分，万达公司具备开发房地产的资质，将其开发的涉案房产出售给王锡芬，并签订商品房买卖合同，符合法律规定，合法有效。杨新升、王传胜、董国华只是万达公司的股东，其个人并不具备商品房开发资质，无权对外以个人名义出售房屋，在购房合同及返款协议上也并未载明（打印）出卖方包括此三人，这既顺应法律政策要求，又符合案件客观事实，涉案唯一的合法合同主体应系万达公司，而非个人。因杨新升同时兼任万达公司的法定代表人，其在合同尾部签印，从常规意义上讲是一种按程序要求而为的职务行为，根据《民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承担。杨新升三人既非独立的合同主体，由于其股东的的特殊身份，通常情况下是代表公司履行职务的行为，如果诚如王锡芬所言不是履行职务行为，那就是以个人身份实施的民事法律行为，进而言之，其承担民事责任的法定事由无非两点，一是债务加入人身份，二是担保人身份，但据《民法通则》关于民事法律行为的意思表示必须明确、真实，以及《担保法》司法解释关于以保证人身份签字必须明确的规定，三人在返款协议上签字的法律后果不能仅靠推断，而必须其个人认可，或有充分的反证予以证明，而本案中二者并不具备，故王锡芬应承担举证不能的法律后果，对其要求杨新升等三人共同履行合同义务的主张，不予采信。由上，法院认定杨新升三人签字是履行职务行为，因此产生的法律后果由公司承担，三人无须为公司债务个人担责。 二、关于返还协议中返还条款的效力问题。 万达公司辩称返还协议的返还条款无效，其根据是《商品房销售管理办法》第11条、第45条中关于禁止返利返本销售的规定。万达公司之所以与购房者订立这样的返还条款，其目的是通过这种特殊的有吸引力的促销手段，达到迅速回笼资金以获取投资利润的目的，让资金压力逐年分解到分期返款的过程中，其部分履行协议的行为也表明对该营销方式的认可。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。为了维护合同对双方当事人的约束力，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，在审判实践中，对于合同无效的条件应严格掌握，尽量维护合同关系的确定。对上述法条需做准确全面解读，其内涵包括两方面，一是违反法律法规的效力等级下限仅至行政法规，不包括部门规章；二是须违反法律法规的效力性强制规定，不包括管理性规定。《商品房销售管理办法》首先是部门规章，效力等级尚未达到行政法规的级别；其次该《办法》第11条、第45条内容的性质是管理性规定，其目的是为了维护健康有序的市场交易秩序，不能以该《办法》作为认定协议返还条款无效的法定事由，故万达公司的此项答辩意见缺乏法律依据，不予采纳。万达公司与王锡芬签订的房款返还协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且符合平等自愿有偿的法律原则，应为有效合同，双方当事人须严格全面履行各自的合同义务。万达公司在履行部分义务后拒绝继续返还购房款，背离了诚实守信的商业交易规则，其行为已构成违约，依法应予纠正。因此，万达公司应继续履行与王锡芬签订的《购房款返还协议》，足额偿还所欠王锡芬的购房款36504元，自2019年6月5日之后的购房款每月应按约定返还给王锡芬，直至全部付清。 三、关于逾期付款利息损失问题。 王锡芬主张的逾期付款利息损失，其性质属于逾期付款违约金的范畴。万达公司的逾期返款违约行为，致使王锡芬的购房款迟迟得不到兑付，客观上必然给其产生一定的经济损失，给予相应的利息损失补偿合法有据。鉴于双方对逾期利息未作出明确约定，因本案的性质属房地产买卖合同纠纷，故应参照最高院审理商品房买卖纠纷案件司法解释关于利息损失的赔偿标准，构成逾期付款的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利息起算时间应从2018年4月6日开始，直至本案判决生效之日止。王锡芬主张按照最高院审理买卖合同纠纷案件司法解释第24条第4款规定的标准计算利息损失,与依据事实不符，适用法律不当，不予采纳。 综上所述，王锡芬主张万达公司继续履行《购房款返还协议》，并返还购房款36504元及逾期利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，对超出请求部分，则依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、青州市万达诚信房屋开发有限公司继续履行与王锡芬签订的《购房款返还协议》；二、青州市万达诚信房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内向王锡芬偿付所欠房屋返还款36504元及利息损失（利息以36504元为基数，自2018年4月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至判决生效之日止）；三、青州市万达诚信房屋开发有限公司须于判决生效之日起十日内向王锡芬返还自2019年6月5日至判决生效之日的购房款，之后则应按每月返还房款2808元的约定继续履行涉案协议，直至全部付清之日；四、驳回王锡芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元，诉讼保全费386元，由青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。 二审查明，自2015年9月1日开始，万达公司向王锡芬累计返还购房款33笔，共计92664元，其中，万达公司于2018年5月3日、2018年6月6日、2018年8月29日、2018年10月8日、2018年12月26日、2019年4月1日分别向王锡芬支付款项2808元。根据合同约定，万达公司应当自王锡芬交完全部购房款的次月开始按月返还购房款，王锡芬于2015年3月15日付清购房款，万达公司应于2015年4月开始向王锡芬按月返还购房款，截止2018年4月5日，应当返还37笔款项，王锡芬自愿放弃其中4笔款项，仅主张2018年4月5日至2019年5月5日的款项36504元及之后的款项。 另查明，王锡芬在二审中自愿放弃对利息损失的诉讼主张。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、涉案《购房款返还协议》效力如何认定。2、返款数额及利息损失如何认定问题。 关于协议效力问题。万达公司主张其与王锡芬签订的《商品房买卖合同》及《购房款返还协议》属于返本销售行为，违反了《商品房销售管理办法》关于禁止返利返本销售的强制性规定，涉案购房款返还协议应依法认定无效。但是，万达公司与王锡芬签订的购房款返还协议，是在协商一致的基础上达成的合意，反映了当事人双方的真实意思表示。虽然《商品房销售管理办法》从促进房地产市场健康发展的角度，对房地产市场中的返本销售行为作出禁止性规定，但《商品房销售管理办法》系部门规章，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，行政规章的规定不是认定涉案合同效力的依据，万达公司以此主张其与王锡芬签订的涉案合同无效于法无据。万达公司作为房地产开发企业，应当知晓国家现行法律政策对返本销售行为是禁止的，其与王锡芬签订涉案购房款返还协议，表明其自身以违法违规行为作为商品房促销的策略和手段。万达公司以自身存在违法违规为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。因此，万达公司主张其与王锡芬签订的《购房款返还协议》无效不能成立，不予支持。万达公司仍应继续履行《购房款返还协议》约定的义务。 关于返还款项的数额，王锡芬要求万达公司支付2018年4月5日至2019年5月5日的应返还款项36504元及之后的款项，符合合同约定，应予支持。 关于利息损失问题，王锡芬在二审中自愿放弃对利息损失的诉讼主张，系当事人对自身权利的处分，且不违反法律、法规的规定，未损害他人的合法权益，予以准许。上诉人关于一审利息计算错误的上诉主张，因被上诉人已经放弃对利息损失的诉讼主张，本院对一审判决中关于利息损失的判决内容予以变更，不再支持王锡芬一审时关于利息损失的主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初683号民事判决第一、三、四项判决内容：“一、青州市万达诚信房屋开发有限公司继续履行与王锡芬签订的《购房款返还协议》；三、青州市万达诚信房屋开发有限公司须于判决生效之日起十日内向王锡芬返还自2019年6月5日至判决生效之日的购房款，之后则应按每月返还房款2808元的约定继续履行涉案协议，直至全部付清之日；四、驳回王锡芬的其他诉讼请求。” 二、变更山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初683号民事判决第二项判决内容为：青州市万达诚信房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王锡芬偿付所欠房屋返还款36504元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费712元，减半收取356元，诉讼保全费386元，由青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。 二审案件受理费713元，由青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾元胜 审判员  张振显 审判员  叶伶俐 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  房艳萍