北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29208号原告：周聪威，男，1972年12月5日出生。委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丽娜，北京市证信律师事务所律师。被告：曹卫兵，男，1981年7月11日出生。委托诉讼代理人：李晶波，北京市佳泰律师事务所律师。原告周聪威与被告曹卫兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周聪威的委托诉讼代理人白丽娜，被告曹卫兵及委托诉讼代理人李晶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周聪威向本院提出诉讼请求：1.判令曹卫兵支付2017年3月2日至2020年3月1日租金256942元、2020年3月2日至2020年9月1日租金163109.38元，共计420051.38元；2.判令曹卫兵支付赔偿金235717.33元；3.判令曹卫兵支付欠付的物业费13000元；4.判令曹卫兵赔偿延迟支付租金和物业费的违约金83386.41元，按应付金额每日1%的标准计算自2020年3月2日至2020年9月10日止；5.诉讼费由曹卫兵承担。事实和理由：2014年3月2日，我与曹卫兵签订了《房屋租赁合同》，曹卫兵租赁我位于北京市丰台区华源四里甲5号楼房屋用于餐饮经营，租金支付方式为每半年支付一次，每次在租金到期日提前30天支付，具体支付金额见《合同附件租金支付明细》，押金为106762.5元。合同约定：如乙方有正当理由需提前解除合同，应提前三个月通知甲方，所交押金不予退还，同时赔偿甲方一倍的押金，甲方扣除一个月的租金作为空置补偿；乙方未按约定支付租金或其他费用，每逾期一天，按应付金额0.1%支付迟延违约金。2020年3月1日，租赁合同到期后，曹卫兵仍拖欠房屋租金256942元，但曹卫兵承诺愿意续租并补缴，双方于2020年3月2日续签了期限自2020年3月2日至2023年3月1日的《房屋租赁合同》，约定：签订合同当日支付2020年3月2日至2020年9月1日六个月的房屋租金177937.5元，乙方需提前退租的，应提前三个月通知甲方，已付押金甲方不作退回，并赔偿甲方三个月的房屋租金作为空置补偿，乙方未按约定支付租金或其他费用，每逾期一天，按应付金额0.1%支付延迟违约金。续签的租赁合同履行期内，首笔租金一直未支付。2020年8月24日，曹卫兵提出退租，8月31日，我回函同意解除双方的租赁合同，但自租赁合同解除之日，曹卫兵仍拖欠首笔租金163109.38元。截止起诉之日，曹卫兵已拖欠租金420051.38元，经多次催要，曹卫兵一直未支付，严重侵犯了我的合法权益，故我诉至法院。曹卫兵辩称，我认为周聪威现在在国外，其委托手续和起诉书应该经过认证；本案涉及两个法律关系，不应一并诉讼；2014年至2020年的租赁合同已经履行完成，不存在拖欠256942元房租的事实，在此期间和周聪威商谈后，周聪威同意减免部分租金，从其同意减免部分租金后一直按照减免后的租金交付，期间双方从未有过任何异议，我一直按时交付房租，从未出现拖欠情况，再次商谈续租时双方根本没有涉及“补缴”的事情，因我根本没有拖欠租金。2020年2月，全国疫情爆发，当时情况肯定不会续签，周聪威同意，租金从北京市中小学生全面复课或中小学生全面复课前营业时间为准，1月21日支付的2020年2月租金32819元租金抵扣疫情后的首月租金。我不认可周聪威提出的延迟支付租金的请求，2020年4月21日，在北京市中小学生没有全面复课的情况下，周聪威要求我营业，并称无论是否营业都会从5月11日计租，后多次催促我营业，不得已我于2020年6月9日开始营业，营业不到一周，新发地疫情又爆发，门店所在区域是重灾区，旁边红莲市场发现病例，门店几乎没有营业，致使损失惨重。6月9日至7月9日租金已缴纳，金额32819元，多出的3162.75元后期抵扣，2020年7月22日我支付14828.12元，现7月25日至8月30日租金未支付，但疫情期间，恳请法院变更租金；物业费的标准和欠缴时间都认可，但由于疫情，也应减免部分；我提出解除合同，是因为疫情，自周聪威首次催促我开业时，我已明确表示，因疫情经营不下去，只能撤店，我并未违约，不同意支付赔偿金和违约金。另外，押金106762.5元并未返还我，要求在本案中退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月2日，周聪威（出租方、甲方）与曹卫兵（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：北京市丰台区华源四里甲5号楼，建筑面积130平方米左右，使用面积117平方米左右；乙方承租房屋用途为餐饮加盟“田老师红烧肉”品牌；房屋租赁期自2014年3月2日至2020年3月1日，共计6年，其中2014年3月2日至2014年4月1日为免租期，年租金427050元；押金106762.5元，签订合同当日支付2014年3月2日至2014年10月1日6个月租金213525元及押金；乙方向甲方支付租金2014年3月至2016年3月每半年支付一次，2016年3月至2020年3月租金每年支付一次，2014年3月至2016年3月每年租金9元/㎡/天，2016年3月至2018年3月租金每两年递增6%，2018年3月至2020年3月租金为在前一年的基础上每两年递增6%，每年每次在租金到期日提前30天支付；乙方承担水费、电费、能源费、电话费、网费、有线电视费、物业费、供暖费等相关费用；租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋交付清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用后，甲方在30日内将房屋押金返还乙方。违约责任：租赁期内，无正当理由，乙方不得提前解除合同，如乙方有正当理由需提前解除合同，应提前三个月通知甲方，所交押金不予退还，同时赔偿甲方一倍的押金；租金按实际天数计算，同时甲方扣除一个月的租金作为空置补偿，并赔偿甲方全部损失；甲方未按约定时间交付该房屋或者未按时返还押金，乙方未按约定支付租金或其他费用，以及乙方未按期交还房屋或有其他违约行为的，每逾期一天，按应付金额0.1%支付延迟违约金，双方具有同等权利。合同附件中载明2014年4月2日至2014年10月1日应支付六个月租金213525元，2014年10月2日至2015年3月1日应支付五个月租金177938元，2015年3月2日至2015年9月1日应支付六个月租金213525元，2015年9月2日至2016年3月1日应支付六个月租金213525元，2016年3月2日至2017年3月1日每年应支付租金452673元，2017年3月2日至2018年3月1日每年应支付租金452673元，2018年3月2日至2019年3月1日每年应支付租金479833元，2019年3月2日至2020年3月1日每年应支付租金479833元。2020年3月2日，刘立强代周聪威（出租方、甲方）与曹卫兵（承租方、乙方）就涉案租赁房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租金355875元，押金106762.5元（于上期合同支付），签订合同当日支付2020年3月2日至2020年9月1日六个月租金177937.5元，租金每六个月支付一次，每次在租金到期日提前30天支付；第二年租金393835元，第三年租金393835元；违约责任：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三个月通知甲方，已付押金甲方不作退回，租金按实际天数计算，并赔偿甲方三个月的房屋租金作为空置补偿，其余已付租金返还乙方；甲方未按约定时间交付该房屋或者未按时返还押金，乙方未按约定支付租金或其他费用，以及乙方未按期交还房屋或有其他违约行为的，每逾期一天，按应付金额1%支付延迟违约金。2020年8月24日，曹卫兵向周聪威提出退租申请：自新冠疫情发生以来对店铺经营造成巨大影响，连续亏损导致无法经营下去，现向房主周聪威申请退租。2020年8月31日，周聪威向曹卫兵发出同意解除租赁合同回复函：1.解除双方于2020年3月2日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请于2020年9月10日前付清拖欠租金163109.38元及2019年1月1日至2020年8月31日的物业管理费共计13000元；3.请于收到本通知函之日起5个工作日内，办理房屋交接手续；4.2020年9月10日前不能付清拖欠房租163109.38元，本人将采取诉讼维权，届时，您不仅应当支付拖欠房租本金，还有违约金、诉讼费及2017年3月2日至2020年3月1日拖欠的租金259314元，我也将一并追究。庭审中，曹卫兵主张：1.2014年3月2日签订的合同在履行过程中，周聪威一直委托刘立强与其洽谈，双方口头约定租金变更为月付，每月31633元，2019年1月始变更为每月32819元，且周聪威对此从未提出任何异议；2.合同到期后，双方续签合同，因疫情原因，2020年2月交纳的租金32819元抵扣其营业后首月租金；3.双方续签的合同自北京市中小学生复课之日或中小学生全面复课前营业时间开始计租；提交了其爱人魏香芹与刘立强之间自2017年6月至今的聊天记录、其与刘立强、魏香芹之间的群聊天记录以及其与刘立强之间自2020年3月20日至今的微信聊天记录。经质证，周聪威对上述证据的真实性无异议，但认为刘立强仅为工作人员，没有权利调整租金标准，无法证明对租金标准进行了变更。在本案审理过程中，刘立强到庭陈述，其为周聪威的工作人员，受周聪威委托，处理与曹卫兵租赁合同催收事宜，不清楚第一份合同租金标准，只是在曹卫兵未能及时交纳时进行催收，租金直接由曹卫兵转账至周聪威；2020年3月2日，代周聪威与曹卫兵续签合同，因疫情影响，经与周聪威协商，租金由之前的每平米8.1元变更为7.5元；签订第二份合同时，双方约定曹卫兵于2020年1月21日交纳的租金抵作续签合同后的首月租金，且第二份租赁合同从北京市中小学生全面复课前营业开始计租，后，曹卫兵于2020年6月8日开业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，周聪威与曹卫兵就涉案房屋签订的两份《北京市房屋租赁合同》均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。从双方庭审陈述及提交的证据中，可以看出自2017年3月至2018年12月，曹卫兵每月支付租金31633元，2019年1月至2020年2月，曹卫兵每月支付租金32819元，现曹卫兵主张双方口头约定变更了租金标准及支付方式，在续签合同时，双方对租金无争议，故第一份合同不存在拖欠租金的情形，周聪威不予认可，认为应按照合同约定履行，对此，考虑到在长达6年的租期内，周聪威对租金标准和支付方式从未提出异议，双方在合同期满后又重新续签合同，且通过刘立强的到庭陈述，可知周聪威亦同意2020年1月21日支付的2020年2月租金抵作疫情后首月租金，故本院综合上述情节，确认周聪威认可租金标准及支付方式的变更，故对其主张要求曹卫兵支付2017年3月2日至2020年3月1日期间租金256942元的诉讼请求，本院不予支持。受疫情影响，曹卫兵主张解除合同，周聪威亦于2020年8月31日回复曹卫兵同意解除合同，租赁合同于2020年8月31日经双方协商一致而解除。根据刘立强的到庭陈述，经周聪威同意，自2020年6月8日曹卫兵开业当日起计租，2020年1月21日支付的2020年2月租金抵作疫情后的首月租金，故曹卫兵应支付2020年6月8日至合同解除之日2020年8月31日期间的租金，曹卫兵已于2020年1月21日支付32819元，于2020年7月22日支付14828.12元，应予以扣除。曹卫兵主张2020年6月开业后再次爆发疫情，应酌情减免租金，考虑到双方续签合同时，周聪威在租金标准上给予降低，且同意其于开业时计租，已充分考虑到了疫情因素，现曹卫兵要求再次予以减免的主张，本院不予支持。周聪威主张物业费13000元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于赔偿金，周聪威主张曹卫兵提前解除合同，构成违约，应按照合同约定给付赔偿金，曹卫兵认为其提出解除合同系受疫情影响，不存在违约；对此，曹卫兵作为承租人，提前提出解除合同，周聪威表示同意解除，但双方并未对解除合同后的违约责任的承担进行约定，故不能以合意解除为由当然免除承租人提前解除合同的违约责任，周聪威据此主张曹卫兵按照合同约定支付赔偿金，理由正当，但双方在合同中约定的违约责任对于承租人过于严苛，且周聪威主张的赔偿金基于两份合同的违约条款，缺乏依据，本院基于公平原则，综合考虑合同交易情况、履行情况、违约情形、押金数额、周聪威的损失及疫情影响等因素，押金106762.5元不予退还已足以弥补周聪威的损失，故本院对周聪威关于赔偿金的主张不予支持。关于违约金，考虑到双方关于租金支付方式和标准的变更及疫情的影响，本院对于周聪威要求曹卫兵赔偿延迟支付租金的违约金的主张，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、曹卫兵于本判决生效之日起七日内给付周聪威租金34625.06元；二、曹卫兵于本判决生效之日起七日内给付周聪威物业费13000元；三、驳回周聪威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5661元，由周聪威负担5303元（已交纳），由曹卫兵负担358元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二〇年十二月二十二日书记员  王跃佳