湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初7305号原告：武汉关山经贸投资有限公司，住所地：武汉东湖开发区华光大道特1号学府佳园A幢1层2号。法定代表人：池建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘杨，该公司员工。委托诉讼代理人：张玲，该公司员工。被告：武汉艳阳景轩酒店发展有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖乡塔子湖幸福大道8号。法定代表人：高红明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴舰，该公司员工。委托诉讼代理人：鲁谦，湖北楚义君律师事务所律师。原告武汉关山经贸投资有限公司与被告武汉艳阳景轩酒店发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉关山经贸投资有限公司的委托诉讼代理人潘杨、张玲、被告武汉艳阳景轩酒店发展有限公司委托诉讼代理人吴舰、鲁谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付欠付租金、综合服务费、物业费共计2493281.71元；违约金共计1527135.05元；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2013年6月19日签订了《租赁合同》，达成协议由被告承租原告位于武汉市东湖开发区关山大道328号，武汉中杰阳光哈乐城第1-3层部门商铺，以艳阳景轩光谷店名称对外从事餐饮业经营项目。根据《租赁合同》约定：租金、综合管理费及物业费采用预付方式，3个月交付一次。但截至2019年10月12日，原告己欠缴情况如下：租期：2019年03月01日至2019年5月31日。被告应于2019年02月28日前缴纳租金、综合服务费、物业费合计934980.64元，被告已缴纳311660.21元，欠缴623320.43元，同时拖欠上述费用依约应予支付的违约金。租期：2019年06月01日至2019年8月31日。被告应于2019年05月31日前缴纳租金、综合服务费、物业费合计934980,64元，被告己缴纳0元，欠缴934980,64元，同时拖欠上述费用依约应予支付的违约金。租期：2019年09月01日至2019年11月30日。被告应于2019年08月31日前缴纳租金、综合服务费、物业费合计934980,64元，被告已缴纳0元，欠缴934980,64元，同时拖欠上述费用依约应予支付的违约金。另根据《租赁合同》第19.1条、第20,4条的约定：被告迟延缴纳租金、综合服务费、物业费超过15日的，原告有权解除《租赁合同》，被告应补足欠缴费用且支付违约金。原告已于2019年7月30日向被告送达了《催款函》，并于2019年10月12日通过留置的方式向被告送达了《解除租赁合同通知书》。时至今日，被告仍未支付上述租金、综合服务费、物业费，且经催收后拒绝履行，被告的严重违约行为，己致使合同目的完全不能实现。有鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特具状贵院，恳请依法裁判。被告辩称，一、2019年9月4日已缴纳2019年3月份的租金、综合管理费、物业费311660.21元；2019年10月17日已缴纳2019年4、5、6月三个月的费用共计934980.63元。2019年11月15日已缴纳2019年7月至2019年12月共六个月的费用1869961.26元；2019年12月23日已缴纳2020年1月份租金、综合管理费、物业费311660.21元。第二、被告有正当的免责事由，不应当承担违约责任。2018年10月至2018年12月，原告因装修哈乐城的停车场，被告的酒店门口的区域进行了打围的封闭施工，严重影响被告及其他商户正常经营。被告是一家餐饮企业，主要的经营大型的酒席预定、订餐。由于原告嘈杂的施工环境，影响了客人的就餐人数和就餐体验，所以导致被告预订酒席的人数量锐减，营业额也因此有了较大的损失。包括被告以及其他周围的商户，比如说肯德基也多次向原告反应这个问题，原告还免除了周边的商户肯德基两个月的租金。被告也多次与原告协商减免租金及延期缴纳租金的一个事宜，后来在有关部门的协调之下，原告表示愿意减免相应的租金也同意延期支付租金。被告是善意的一方，并非恶意拖欠租金。另外再加上2019年整个的经济形势确实不太好，导致被告的经营的营业额比较少，被告也多次的向原告申请租金减免，原告作为一个出租方，本应当提供一个便利的场地条件，门口施工影响了被告正常经营，被告不应当承担违约责任。第三、根据原被告签订的合同，被告不构成合同约定的解除条件。被告不同意解除租赁合同。被告延迟缴纳租金有正当的免责事由，原告不享有解除权。第四、从2018年开始租金支付方式变更为按月支付，并非原告在起诉状中所说的按季度支付。综上，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告于2013年6月19日签订《租赁合同》，与本案相关的约定：被告承租原告位于武汉市东湖开发区关山大道328号武汉中杰阳光哈乐城第1-3层部分商铺，以艳阳景轩光谷店名称对外从事餐饮业经营项目。根据《租赁合同》约定：租金价格：44元每平方米，面积6215.8平方米，起始租金为273495,2元/月，商铺租金采取先付费，后使用的方式，即每3个月交付一次（起租期从2013年7月1日起算）。首期租金应于签署合同后3日内支付。乙方应在上一笔缴纳的租金租期期满前15日内缴纳下3个月的租金。甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具等额发票。根据双方对租期年限的约定、确定该商铺租金自计租日（暂定为2013年12月01日）起计租，如计租日调整的，自第4年开始，被告交纳的租金以起始租金为基础，每1年按照6%同比递增。被告作为商铺的承租人，前两年的物业服务费应按6元/平方米（建筑面积）/月向原告或原告指定的管理公司支付物业服务费。物业服务费采用预付的方式，为3个月交付一次，与租金同时缴纳(合同履行期，如原告或其管理公司有权根据经营情况按年度适当提高物业服务费的收费标准。如物业服务费标准调整，按照调整后的标准执行。）商铺的维修与修复：商铺主体结构的维修以及商铺外非供该商铺专有使用的各种网线、管线的维修与保养由原告负责。如因被告原因导致该部分设备设施发生损坏的，由原告进行维修，但维修费用及损失由乙方承担。被告负责该商铺租赁区域内的安全、清洁和经营秩序；负责乙方设施及财物的保管；负责被告人员及财物的安全及保险；除前述原告负责的部分之外的商铺其余部分(包括网线、管线)及其外立面（包括更换）、该商铺内甲方所移交的设备设施以及被告自行安装的设备设施、租赁商铺外专供该商铺使用的设施设备（如有），均由被告负责运行、维修、日常维护、保养、年检，费用由被告承担。违约责任：被告延迟缴纳合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，被告应当向原告或管理公司支付相当于欠费金额千分之五的迟延履行赔偿金。延迟超过15日，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告除须补足上述所欠费用外，还应当另按照本合同约定向甲方支付违约金；被告违反合同项下约定进行相关装饰装修工程、添附、设置招牌或广告等，或改变本合同规定的租赁用途或利用该商铺进行违法活动，损害公共利益的，原告或管理公司有权通知被告立即改正。经通知，被告仍拒不改正的，原告有权选择：采取强制措施对相关的施工予以纠正并对相关施工部位进行恢复，因此而发生一切费用均由被告承担，或原告向被告发出书面通知，解除本合同。租赁期间，因原告违反合同导致被告无法继续实际享有承租商铺的使用权，并无法继续整体经营的，则原告应当在被告发出书面通知后5日内予以改正。原告逾期未能改正的，则自逾期之日30日内未改正，被告有权解除本合同，由原告支付违约金。被告违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则原告有权通知其改正，被告应当改正。经原告通知，被告5日内仍不改正的，则自原告发出第二次通知之日起，被告每日应当向原告支付相当于通知发出所在租约年年租金的千分之五的迟延履行违约金，直至被告改正为止。在此种情况下，如被告迟延履行超过15日，则原告有权解除合同。但是，本合同另有约定的情形除外。如双方在本合同履行中出现争议，则应当首先协商解决。协商期间，被告应当继续履行以上本合同项下各项缴费义务。如双方经协商达成一致，则应当按照协商结果处理。如双方无法协商一致，则应当按照合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，被告仍应当继续履行以上本合同项下各项缴费义务。虽未在本条款内列明，本合同中其他条款也对相关违约责任作出约定的，亦构成合同项下违约责任条款的一部分。不可抗力：合同项下的不可抗力仅包括项目所在地发生的地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害和非因甲方或乙方原因而发生的火灾、爆炸以及战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用。如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任。如遇不可抗力，各方应立即与对方协商，寻求公平的解决办法，采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。合同签订后，双方均正常履约。2018年10月到2018年12月期间，原告对停车场进行维修，更换地砖，被告认为原告对停车场进行维修，导致其营业额降低，要求原告减租，在双方未达成一致减租的情况下，2019年3月起，被告出现迟延支付租金、物业费、管理费的情况。2019年7月30日，原告向被告发送催款函，内容为：鉴于贵我双方签订的《租赁合同》，贵司应按期、足额支付：租金、综合服务费。截止2019年07月30日，贵司欠缴费用的情况如下：租期：2019年03月01日至2019年05月31日，贵司应于2019年02月28日前缴纳租金、综合服务费合计：785801.44元，贵司已缴纳：0元，欠缴：785801.44租期：2019年06月01日至2019年08月31日，贵司应于2019年05月31日前缴纳租金、综合服务费合计：785801.44元，贵司己缴纳：0元，欠缴：785801.44。请贵司于7日内，按约定缴纳拖欠的租金、综合服务费至我司指定银行账户。此后双方仍未协商一致，原告称于2019年10月12日向被告发送《解除租赁合同通过书》，被告称未收到该通知。因原告未提交证据证实已向被告送达该通知，对原告主张向被告送达解约通知的事实不予认定。关于支付租金情况，被告于2019年9月4日补缴2019年3月份的租金、综合管理费、物业费311660.21元；2019年10月17日缴纳2019年4、5、6月三个月的费用共计934980.63元；2019年11月15日缴纳2019年7月至2019年12月共六个月的费用1869961.26元；2019年12月23日，缴纳2020年1月份租金、综合管理费、物业费311660.21元。关于双方争议的合同变更问题，被告主张合同双方经协商合同就付款时间进行了变更，由季付改为月付，但未提交证实，对此不予认定。本院认为，原被告《租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。根据合同约定，对于被告迟延支付租金等费用，原告有权要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告并未提交证据证实已向被告送达解约通知。在本案起诉后，本院向被告送达起诉状，应视为向被告送达到解约通知，但原告要求解除合同，还应根据案涉合同履约的实际情况进行裁判。在履约过程中，被告存在迟延支付租金情况属实，但在本案诉讼过程中，被告已补缴全部租金及物业费等费用，原告也予接收，被告以实际行动采取的补救措施。鉴于被告的行为没有严重到导致原告获得租金的合同目的不能实现的程度，不构成根本违约，原告要求解除合同的理由不充分，不予支持。关于双方争议的违约金，在双方未协商一致的情况下，被告迟延付款，存在违约行为，应支付违约金，但合同约定的迟延履行违约金标准过高，本案酌定按银行同期贷款利率（年利率4.35%）四倍即年利率17.4%计算迟延付款违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉艳阳景轩酒店发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉关山经贸投资有限公司违约金176371元；二、驳回武汉关山经贸投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18544元，由武汉关山经贸投资有限公司负担9272元，武汉艳阳景轩酒店发展有限公司负担9272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郝 虹人民陪审员  张汉华人民陪审员  余绍义二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李彩霞