贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初2751号 原告：贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道簸箕村，统一社会信用代码91522730347053929U。 法定代表人：刘元江，总经理。 委托诉讼代理人：陈明莉，贵州合君律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：钟文，贵州合君律师事务所律师，特别授权。 被告：穆贵平，男，1992年10月6日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。 原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司（以下简称北部新城物业公司）诉被告穆贵平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告北部新城物业公司委托诉讼代理人陈明莉、被告穆贵平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北部新城物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费共计3811元（自2017年8月1日起算至2020年8月31日）以及违约金共计1635元（以3,811元为基数，按日利率千分之三自2020年4月10日起暂算至2020年8月31日，实际算至物业管理费付清之日止）；2．依法判决被告向原告支付因被告违约行为导致原告提起诉讼而产生的律师代理费500元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系龙里县龙山镇播箕桥盛世龙城小区A6单元10层4号房屋业主，其房屋建筑面积为103.08㎡，该小区由原告进行物业管理。原告与被告签订了《物业服务协议》，根据协议约定，被告应按照其房屋的建筑面积以1元/月＊平方米的标准向原告交纳物业管理费用。但被告自2017年8月1日至今未按协议约定交纳物业费，截至2020年8月31日止，拖欠物业费共计3811元。原告多次以多种形式向被告催收，被告均未理睬，2020年4月9日原告以书面形式向被告出具《物业缴费通知单》后被告仍未交纳。综上所述，被告共计差欠原告物业服务费3811元至今未支付，故原告为维护自身合法权益，现根据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。庭审中原告因被告穆贵平起诉后交纳了两年的物业管理费，故仅向其主张2019年8月2日至2020年8月31日的物业管理费1327元。 被告穆贵平辩称，第一，1．原被告于2016年8月25日签订的《物业服务协议》第二章第二条约定“在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构公共门厅、公共楼梯间、户外墙壁和层面）。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集和清运雨、污水管道的疏通。（4）公共绿化的养护和管理。（5）车辆停放管理。（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理。（7）装饰装修管理服务。（8）物业档案资料管理。”，详细的服务内容及标准见双方签订《物业服务协议》，原告未按合同履行责任及义务。2．被告接收装修案涉房屋时，房屋存在严重的渗漏水情况，在装修时多次找到物业公司，物业公司现场简单看了一下就走了，回复要上报房开处理，但房开和原告没有对渗漏水情况进行处理，多次无果后，被告自费方式请专业人员进行处理，至今房屋仍有渗漏水情况。3．原告有严重的侵权行为，将案涉房屋的电强行关闭，导致被告无法正常使用该房。4．盛世龙城小区从交房至今，在小区出入口未设置安全保卫室或值班岗亭，公共安全秩序及防范没有得到有效安全保障。从A6幢1单元7层步行至1层、6层、3层的通道被杂物堵塞，1层的消防门上锁，如发生火灾或其他紧急情况根本无法保证生命通道的畅通。5．A6幢周边的公共区域卫生、墙面只能用脏乱差形容，进入电梯一股异味迎面而来，电梯内墙内的污渍清晰可见，A6幢1单元入口处摆放垃圾箱，出入时异味让人难以呼吸。6．A6幢入口有一块供小区业主活动的绿化场地，此绿化场地现在是专用停放电瓶车及摩托车的停车场。第二，原告提出的第三、第四项诉请根本不成立。另补充，案涉房屋的客厅渗水导致墙体开裂、瓷粉脱落，应该是电梯井渗水进来，阳台顶与玻璃接缝的位置漏水，修了两三年，每次找原告至少都要等半年才去修，被告也曾与原告说让其修复房屋后交费，但是墙体仍然开裂，如果房屋再漏水被告不会再交纳物业费。 原被告围绕各自主张依法向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：被告系龙里县盛世龙城Ａ6幢Ａ6单元10层4号房（建筑面积103.08平方米）的业主，于2015年12月15日与贵州韦顺达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2016年1月31日，合同附件十为《前期物业服务合同》，被告及原告分别作为该服务合同的甲乙方于同日签名盖章。2016年8月2日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《物业服务协议》，约定原告对位于龙里县的盛世龙城提供前期物业管理服务；第二条约定物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集和清运雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序、安全防范等事项的协助管理；第六条约定物业服务收费为包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅收费标准为1元／月·平方米，空置房屋按该标准的50%向产权人收取；第七条约定甲方于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业费用；第八条约定乙方应于每年初向甲方公布上一年物业管理服务费用；第九条约定停车场属于全体业主共有的，露天车位使用人应按60元／月交纳停车费、地下停车属于出卖人所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，使用人按车库车位80元／月交纳停车费……；第十条约定受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（霉）气费、房租等代缴收费服务，不向业主收取手续费等额外费用；第二十三条约定甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并逾期之日起按每天3‰交纳违约金。连续超过三个月不交纳有关费用的，乙方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由甲方承担。协议就物业服务内容与质量及其他事项还进行了约定。2016年8月1日，被告向原告交纳了一年的物业管理费1237元，原告亦出具收款收据。后被告因认为原告提供的物业服务质量差，未达到合同约定的标准，故拒绝交纳物业管理费。2020年4月9日，原告向被告制作《物业缴费通知单》，载明该户物业费于2017年8月1日到期，要求被告及时续缴物业费。因向被告催收物业管理费未果，原告遂诉至本院。 另查明，原告庭审中自认被告交纳物业管理费至2019年8月1日。原被告认可案涉房屋交房时间为2016年8月1日。原告于2015年7月23日办理工商登记；于2017年6月2日在龙里县房地产管理局办理物业服务企业备案登记。2015年8月1日，贵州韦顺达房地产开发有限公司向原告出具《委托书》，载明就其公司开发的盛世龙城项目，购房业主所欠水费、电费均由原告收取。2016年3月2日，原告与被告所在小区建设单位贵州韦顺达房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，其约定的服务项目、收费标准等内容与原、被告签订的《物业服务协议》一致，亦与原、被告签订的《商品房买卖合同》中附件十《前期物业服务合同》内容一致。2017年6月14日，黔南州特种设备检验所对小区B6-2栋曳引式客梯进行定期检验合格，并载明下次检验日期为2018年5月。2019年10月9日，原告与贵州赫然达电梯工程有限公司签订《电扶梯保养合同》，自2019年10月15日至2020年10月30日将被告所在小区内6台中菱客梯交由贵州赫然达电梯工程有限公司保养。 再查明，被告所住小区旁进入车管所道路及小区内A区、B区之间的道路系规划的市政道路。本院于2020年11月19日组织原被告前往被告所住小区进行现场查看时，该小区存在公共区域墙面卫生清洁不到位、公共区域角落垃圾未清理、电梯内外表面脏乱、部分电梯灯罩损坏、电梯口旁瓷砖脱落、A6栋下水管道漏水、B5与B6栋楼外侧各开挖有坑但未回填亦未设置警示标志、B区设置的保安亭无安保人员值守、小区各单元楼出入口或单元楼前后有电瓶车、摩托车乱停放且有不同楼层的业主从家中牵线用于电瓶车充电、小区绿化中未成活树木未及时更换等问题。原告为被告所住小区提供服务至今，自提供物业服务以来未公布上一年度物业管理服务费用。被告所住小区至今未成立业主委员会。 本院认为，原、被告自愿签订《物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自的义务。原告为被告所在小区提供物业管理服务至今，被告作为业主已实际接受了原告的服务，应按约就原告提供服务期间产生的物业服务费用进行交纳，现被告已交纳物业管理费至2019年8月1日，故原告要求被告交纳物业服务费之诉请于法有据，被告应按合同约定1元每月每平方米的标准计算支付原告2019年8月2日至2020年8月31日的物业管理费。原告诉请该期间的物业管理费1327元未超过按合同约定的标准计算应交纳的1338.63元（103.08平方米×1元×12个月＋103.08平方米×1元×12个月÷365天×30日），本院予以支持。 关于原告诉请被告支付逾期交纳物业管理费产生违约金之主张。被告虽未按合同约定交纳物业管理费存在违约，但结合本院审理查明的事实，可确认原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，亦属违约，故对原告之该项诉请，本院不予支持。 关于原告诉请的律师费，虽《物业服务协议》第二十三条约定连续超过三个月不交纳有关费用的，乙方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由甲方承担，但被告未交纳物业管理费系因原告提供物业服务未达到协议约定标准，非被告恶意拖欠。案涉诉讼为原告违约在先导致，故对原告要求被告承担律师费之主张，本院不予支持。 关于被告主张案涉房屋客厅渗水致墙体开裂、瓷粉脱落问题，系房屋质量问题，在本案中不宜处理，被告可在收集相应证据后向负有维修义务人主张或另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告穆贵平于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司物业管理费1327元； 二、驳回原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告穆贵平负担15元，原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  李晓燕 二〇二〇年十二月十七日 法官助理祝婷 书记员祝婷