贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初5345号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华，职务董事长。委托诉讼代理人：杨欢、陈丽（实习），贵州吉远律师事务所律师。被告：简迪，男，汉族，1976年1月18日生，住所地贵州省贵阳市南明区。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路148号，统一社会信用代码9152010321455878XN。负责人：张嵘。委托诉讼代理人：朱江、钟佳萍，贵州胜腾律师事务所律师。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业公司）诉被告简迪、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行（以下简称工行瑞金北路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁置业公司的委托诉讼代理人杨欢到庭参加了诉讼，第三人工行瑞金北路支行未能按时到庭，于法庭调查结束后到庭参加诉讼。被告简迪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年7月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告自《商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日，将案涉房屋退还给原告，如被告逾期退还房屋，则从逾期之日起按照贵阳市同等地段房屋租赁价格向原告支付房屋占用费；3、请求判令被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除三日内，配合原告到房产部门办理案涉房屋备案登记及预告登记手续，如被告不配合则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担；4、判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记等相关手续的违约金，自《商品房买卖合同》及《补充协议》判令解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止；5、判令原告在被告已付款中直接支付被告尚欠第三人的贷款本金及利息、罚息等费用，截止2019年3月27日贷款本金、利息、罚息共计530408.96元；6、判令第三人在原告支付完毕第三人贷款本息、罚息等费用后配合原告办理注销案涉房屋的预抵押登记；7、判令原告的担保责任于原告支付完第三人贷款本金及利息、罚息时即解除；8、判令被告承担给原告造成的相关损失，及原告给被告开具营业税、增值税发票的损失49410.21元；9、判令被告向原告支付因本案产生的律师费15000元；10、判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中予以扣除，如应退还被告的房款中不够扣除的，由被告补足；11、本案诉讼费、公告费、保全费、担保费等诉讼费用均由被告承担。事实及理由：2010年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：被告购买原告开发的位于贵阳市金阳南路中铁?逸都国际A组团二期A-15栋1单元5层1号房屋，该房屋建筑面积为157.28ｍ，总房款为874517元，首付款为264517元，余款610000元以银行按揭方式支付。该房屋于2010年7月26日办理了商品房预售合同备案登记。2010年8月24日，原、被告及第三人签订《个人购房借款合同／担保合同》约定：被告向第三人申请贷款人民币61万元整，用于购买本案涉诉房屋，贷款期限为30年。同时对贷款用途、贷款利率、罚息、贷款发放、贷款归还、保证方式、保证范围及违约责任等进行了约定。原告对被告该笔贷款向第三人提供阶段性连带担保责任。后第三人向被告发放了贷款人民币61万元。被告自2012年9月1日起就多次未履行还款义务，截止2019年3月27日已累计逾期74期，同日，第三人向原告发出《回购通知书》，要求原告对涉诉房屋履行回购义务，并承担连带偿还责任。另外，由于被告违约，导致原告多次向第三人代偿贷款本金及利罚息。被告的行为已严重违反双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定以及相关法律规定，原告销售商品房的目的不能实现，根据合同约定及《合同法》的有关规定，原告有权请求解除合同，同时要求被告配合原告办理相关注销手续，且原告有权在退还被告房款中扣除被告应承担的相关费用。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原、被告与第三人签订的《个人购房贷款／担保合同》真实有效，现被告未履行合同约定义务，已严重损害原告及第三人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定特向贵院提起诉讼，请依法判令前述诉讼请求。被告简迪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。第三人工行瑞金北路支行述称，借款合同与担保合同合法有效，借款人没有履行合同，我方已经起诉，进入执行阶段，借款人一直未归还。原告作为担保公司，应当承担担保责任。我方当时起诉借款立案，因与原告有良好的合同关系，故未起诉原告作为担保方承担责任。但原告方承诺在我方起诉借款人的判决下来就把全款支付给我方，但至今只支付了一部分，对我方利益造成了损害。如果原告在判决之前完全履行了其担保责任，我方可以同意其起诉的条件。若未履行担保责任，我方将从第三方角度不同意其起诉，请求依法驳回。如果判决支持其诉讼请求，将严重损害我方利益。经审理查明：被告简迪经本院合法传唤，视为其放弃举证质证等抗辩权，由其承担不利后果，本院对原告中铁置业公司主张的本案基本事实予以确认。因被告简迪逾期偿还多期贷款，第三人工行瑞金北路支行将简迪诉至贵阳市云岩区人民法院，提出诉请“1、被告简迪归还原告贷款本金人民币545795.36元，利罚息人民币8468.42元，本息共计554263.78元（利息暂计算至2017年8月14日，2017年8月15日起按合同约定计算至本息全部付清之日止，利随本清）；2、被告简迪支付律师费24127元；3、原告对被告简迪提供的抵押物享有抵押权，原告对抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款在第1、2项债权方位内优先受偿；4、本案诉讼费用、公告费、保全费以及实现债权的其他一切费用由被告承担。”贵阳市云岩区人民法院于2017年12月19日作出（2017）黔0103民初6708号《民事判决书》，判决“一、被告简迪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行贷款本金人民币538099.93元，利息人民币4930.67元，罚息人民币13.45元，复利人民币15.52元（本金、利息、罚息、复利均暂计算至2017年12月1日，之后的罚息和复利分别按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率先下调25%后再上浮30%确定的罚息利率计算至本判决确定的履行期届满之日止，遇基准利率调整的，自调整之日后次年1月1日重新确定罚息利率）；二、被告简迪于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行为实现债权而产生的律师代理费人民币24127元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行其余诉讼请求。”该判决已生效，但被告简迪未履行。2019年3月27日，第三人向原告发出《回购通知书》，被告简迪自2012年9月1日起至2019年3月27日期间，已累计逾期74其，共欠贷款本金516236.67元、利息4789.3元、利罚息7.39元、复利9375.6元，要求原告按照《个人购房贷款/担保合同》的约定承担回购义务。截止2019年12月28日，原告因承担担保责任向第三人代偿房屋贷款共计141690.49元。另，原告还向本院提交了在网上查询的2019年3月贵阳区县市租金排行，其中，观山湖区为26.87元/月/m2。上述事实，有当事人陈述，营业执照、身份证复印件、商品房预售备案登记表、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、《个人购房贷款/担保合同》、支付凭证等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》经双方签字成立，合同内容不违反法律的强制性规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于原告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，现因被告逾期偿还第三人按揭贷款，第三人要求原告承担回购义务，代付被告所欠款项，原告已支付141690.49元。现因被告的违约行为，案涉合同目的已不能实现，现原告诉请解除该合同，本院予以支持。关于原告要求被告自《商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日，将案涉房屋退还给原告，如被告逾期退还房屋，则从逾期之日起按照贵阳市同等地段房屋租赁价格向原告支付房屋占用费的诉请。在案涉合同解除后，被告应当将房屋腾还给原告，如逾期未腾还，应向原告支付房屋占用费。原告向本院提交了在网上查询的2019年3月贵阳区县市房屋租金排行，本院对该标准予以采纳，即如被告未按时腾还案涉房屋，应当按26.87元/月/m2向原告支付房屋占用费。关于原告要求被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，配合原告到房产部门办理案涉房屋备案登记及预告登记注销手续，如被告不配合则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担的诉请。符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付原告逾期配合办理解除备案登记等相关手续的违约金，自《商品房买卖合同》及《补充协议》判令解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止的诉请。首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，本院对此已予以支持，则在实际上不可能产生被告逾期情形，故原告的该项诉请本院不予支持。关于原告诉请本院判决原告在被告已付款中直接支付被告尚欠第三人的贷款本金及利息、罚息等费用，截止2019年3月27日共计530408.96元的问题。因对要求原告承担担保责任支付上述费用的请求权在第三人工行瑞金支行，第三人并未在本案中提出独立的诉讼请求，且已向原告发函要求其承担担保责任，本院不宜在本案中作出处理，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求第三人在原告支付完毕第三人贷款本息、罚息等费用后配合原告办理注销案涉房屋的预抵押登记的诉请。因原告尚未履行完毕还款义务，本院无法确定其还款时间，该项诉请本院不予支持；需要强调的是，若原告依法履行了保证责任，第三人应当积极配合办理案涉房屋的预抵押登记注销手续，双方可自行协商解决。关于原告诉请要求在其担保责任与支付完第三人贷款本金及利息、罚息时即解除的问题。因原告现并未履行完毕代偿义务，本院不予作出处理。关于原告要求被告承担的其他损失：1、原告给被告开具营业税、增值税发票的损失49410.21元的问题。无事实及法律依据，本院不予支持；2、律师费15000元、担保费1311.7元。系因原告维权实际产生，本院予以支持。至于原告诉请被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除，不足部分由被告补足的问题。原告在向第三人代偿被告应支付的贷款本金罚息等款项后，应当与被告简迪进行结算，其实际代被告支付的各项费用及本院判决被告承担的相关费用，可在应退还被告简迪的房款中扣除。但因原告还未实际代被告支付上述款项，本院不宜在本案中作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告简迪于2010年7月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：ZTYD-A-15-1-5-1）；二、被告简迪于本判决生效之日起十五日内将贵阳市金阳南路中铁?逸都国际A组团二期A-15栋1单元5层1号房屋腾退还给原告贵阳中铁置业有限公司；如逾期未腾退，则按照26.87元／月／ｍ2的房屋租赁价格（计算至腾退还房之日止）向原告贵阳中铁置业有限公司支付房屋占用费；三、被告简迪于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理注销中铁?逸都国际A组团二期A-15栋1单元5层1号房屋的预售合同备案登记及预告登记手续；若被告简迪不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销；办理注销手续所产生的费用由被告简迪承担；四、被告简迪于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付律师费15000元、担保费1311.7元；五、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10748元（原告已预交5374元）,保全费4892元，公告费300元，共计15940元，由被告简迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏荣宇人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇二〇年十二月八日书 记 员  龚 菊