北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19997号原告：王新立，男，1977年12月3日出生，蒙古族，无业，住北京市通州区。被告：冯强，男，1990年9月7日出生，汉族，中国电力建设集团股份有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：亢小英（系冯强之母），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙东亮，北京玉贵律师事务所律师。原告王新立与被告冯强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新立，被告冯强及其委托诉讼代理人亢小英、孙东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新立向本院提出诉讼请求：1.判令王新立向冯强返还房屋租金97200元，押金16028元，以上共计113228元；2.本案诉讼费由冯强承担。事实和理由：王新立与冯强于2019年7月2日签署《北京市房屋租赁合同》，冯强将位于北京市大兴区永兴路7号院2号楼218房屋（以下简称涉案房屋）租给王新立使用，租赁期限为5年零30天，付款方式为押一付六。合同签署后，王新立依约向冯强支付了第一期和第二期租金（2019年8月3日至2020年8月3日），共计192340元及租赁押金16028元。租赁房屋用于少儿架子鼓培训。2020年1月，新型冠状病毒爆发1月底，北京市启动一级防控应急响应，自2020年1月31日起租赁房屋由于疫情防控，一直处于停业状态。期间王新立通过电话微信、短信等多种方式，多次与冯强沟通合同履行相关事宜，冯强却置之不理。无奈，王新立于2020年4月7日向冯强发出书面解除租赁合同通知，通知合同解除并要求返还房屋租金及押金。随后，双方于2020年5月12日完成了房屋及钥匙的交接，但冯强拒绝向王新立返还房屋租金及押金。王新立认为双方签署的房屋租赁合同因不可抗力导致履行长期受阻，租赁房屋长期空置，无法经营，无法实现合同目的。经王新立通知冯强解除合同，冯强已将租赁房屋收回。双方房屋租赁合同已解除，冯强应向王新立返还相关租金及押金。为维护王新立的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。冯强辩称，请求法庭驳回王新立诉求。王新立属于违约解除，属于过错方，疫情并不必然导致合同不能履行，虽然出现了疫情，但是王新立与冯强租赁合同之合同目的仍然能够实现，合同租赁期限5年，根据合同约定，如果合同期限不到一年，应当不享受一个月免租期，另外守约方可以向违约方主张中介服务费金额为1个月的租金，在合同违约条款中约定，如果王新立违约应当承担200%的违约金。在王新立向冯强交付房屋的时候，王新立已经使用了3个月零9天，将这些费用加起来，冯强不应当退还王新立租赁费，而且王新立还应当支付9天的房屋占用费。冯强暂时不提起反诉。因此请求法庭依法驳回王新立诉求。疫情期间王新立要求冯强给其减免2个月租金，如果王新立继续租的话冯强同意，但是现在王新立说冯强的房子不能满足其的要求，从涉案房子搬到商场9号楼去经营，冯强没有违约，是王新立违约。疫情没有造成王新立所说的无法进行，而是王新立恶意退租。因为王新立违约退租，导致冯强房屋空挡期，而且冯强也产生了物业费、供暖费。但是冯强不主张提出反诉，也不同意退还房租和押金，用房租和押金折抵给冯强造成的损失。本院经审理认定的事实如下：冯强系涉案房屋所有权人。2019年7月2日，冯强（甲方）与王新立（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用。租赁用途为商业。合同第三条约定：租赁期限自2019年7月3日起至2024年8月2日止，共计5年零30天，其中2019年7月3日至2019年8月3日止为免租期，免租期只免除租金，其他应由乙方缴纳的费用不免除，如果租期未满一年，不享受一个月免租期；合同第四条租金及押金约定：本合同第一年租金为192340元，第二年租金为192340元，第三年递增6%，第三年租金为203880元，第四年递增7%，第4年租金为218152元，第5年递增8%，第5年租金为235604元。赁费付款方式押一付六；合同第五条居间服务约定：居间服务费16028元，其中，甲方承担16028元。本合同签订后，如甲乙方任何一方违约，导致本合同不能继续履行，丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无需退还，守约方可向违约方追偿该笔费用；合同第十一条违约责任约定：乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。当日，王新立向冯强转账102199元。2020年1月18日，王新立向冯强交纳2020年2月3日至2020年8月3日期间租金97200元。王新立称应交租金为96170元，多转了1030元。2020年新冠肺炎疫情爆发。2020年1月31日，天宫院街道办事处向王新立发送《疫情防控工作的通知》告知：即日起暂停各类校外教育培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。王新立租赁房屋用于线下儿童架子鼓培训，因为疫情影响无法正常营业，王新立向冯强提出减免租金申请，双方就减免租金事宜未协商一致。2010年4月7日，王新立向冯强邮寄送达《解除租赁合同通知》，内容如下：1.贵方收到本通知之日，贵我双方签署的租赁合同正式解除；2.本人已于2020年4月5日腾退租赁房屋，贵方可随时收回房屋；3.请贵方于收到本通知之日起二日内与本人取得联系，并向本人退还房屋租金和押金。冯强于2020年4月10日收到该解除通知，并同意解除合同，但主张系王新立因涉案房屋满足不了其需求而要求解除合同，不完全是因为疫情影响，王新立存在违约行为，应该支付违约金、第一个月的免租期租金、中介费，扣除这些费用，折抵后不同意退还租金及押金。2020年5月12日，双方办理房屋交接手续。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王新立与冯强之间签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，王新立承租房屋用于经营儿童架子鼓培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下儿童培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，王新立主张不能实现合同目的，提出解除合同。冯强同意解除合同，本院无异议。王新立于2020年4月7日向冯强邮寄《解除租赁合同通知》，冯强于2020年4月10日收到，故本院确认王新立与冯强签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还租金及押金的问题。首先，关于王新立是否违约问题。因为疫情因素对王新立继续经营线下培训课程产生严重影响，结合冯强与王新立的通话录音，王新立自认其退租亦存在涉案房屋满足不了其做两间教室的需求的因素。故本院认定王新立存在一定程度的违约，但考虑疫情影响的因素，本院依法酌情减少违约金数额，以押金折抵违约金，王新立支付的押金不予退还。关于免租期问题。因合同中约定如租期未满一年，不享受一个月免租期。现合同未满一年即解除，王新立需补足一个月免租期的租金。关于中介服务费问题。合同中约定甲方承担该笔中介费，守约方可向违约方追偿该笔中介费。因王新立存在违约行为，且依据租赁房屋的交易习惯，中介费一般由承租方承担，故该笔中介费应由王新立承担。关于2020年2月3日至2020年8月3日期间租金如何减免问题。考虑到疫情对王新立营业的影响，给王新立和冯强均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减少收取2020年2月3日至2020年4月10日期间的租金。2020年4月11日至2020年5月12日，王新立主张一直联系不上冯强，冯强主张双方一直在沟通解除及退租事宜，没有联系不上。双方在合同解除后应友好协商、互相配合进行房屋交接，合同解除未及时腾退并办理交接手续，双方均存在一定过错。故本院酌情收取该期间的租金。2020年5月12日之后的租金，冯强应退还王新立。综上所述，扣除王新立应向冯强支付的租金，冯强应向王新立返还租金38430元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、冯强于本判决生效之日起十日内退还王新立租金38430元；二、驳回王新立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1282元，由王新立负担859元（已交纳），由冯强负担423元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月三十日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹