河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3491号原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市西大街**，统一社会信用代码，914101047218889438。法定代表人：孟玲虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：洛阳可可居置业有限公司，住所地，洛阳市伊川县城关镇文化北路，统一社会信用代码91410329685652596K。法定代表人：梁安民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，女，1975年10月24日出生，汉族，住河南省伊川县，系该公司财务，代理权限：特别授权。被告：宋徐国，男，汉族，1974年8月5日出生，住河南省伊川县，确认地址伊川县可可居丰泽园B-2202。委托诉讼代理人：申伟刚，河南首正律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：宋英豪，河南首正律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告洛阳可可居置业有限公司（以下简称可可居公司）、宋徐国执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人许文、被告可可居公司委托诉讼代理人王丽娟、被告宋徐国及其委托诉讼代理人申伟刚、宋英豪到庭，可可居代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司向本院提出诉讼请求：1．判决撤销伊川县人民法院（2020）豫0329执异120号执行裁定书；2．判决继续执行洛阳市伊川县可可居丰泽园小区B-2202房产；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，经伊川县人民法院审理，做出了（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的其位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1栋三层办公楼【伊川房权证（2013）字第1764号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息……。后瑞华公司2016年12月申请执行，在执行过程中，瑞华公司将债权转让给了原告华融公司。在执行、拍卖房屋过程中，案外人宋徐国向伊川县人民法院提出执行异议，称其于2015年6月7日与被执行人可可居公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款385,000元，并一直居住至今。伊川县人民法院经书面审查后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定裁定中止对伊川县可可居丰泽园小区B-2202号房产的执行。原告认为该裁定认定事实不清，程序违法，适用法律错误，宋徐国提出执行异议不能排除本案执行，理由如下：1．宋徐国提出执行房产异议，提交购房合同、收据等证据，本案案情复杂、争议较大，法院没有组织听证，没有给予原告质证的机会，违反了《执行异议和复议规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，程序违法。2．涉案房屋未办理过户登记是因买受人宋徐国自身原因所致。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。另外《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续认定为买受人自身的原因，没有争议。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括被告宋徐国及其配偶、共同居住人员的居住地、户籍地。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，本案仅有伊川县自然资源局出具的被告宋徐国名下无其他房产的证明，应属于不符合上述条件，即购房人没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋。4．宋徐国虽然提交商品房买卖合同、收据等；但该合同没有在房屋登记管理部门备案，没有付房款至可可居公司账户的转款凭证，没有购房发票，没有办理入住的手续，没有物业服务合同，通过可可居小区物业部门公示的住户水电费交纳情况得知共2017年1月没有产生过电费，因此，不能认定宋徐国支付房款、实际入住的事实。5．原告名称为华融公司，伊川县人民法院（2020）豫0329执异120号执行裁定书将申请执行人名称错误写成“中国华融资产管理股份有限公司河南分公司”，请法院纠正。综上，伊川县人民法院认定宋徐国就伊川县可可居丰泽园小区B-2202号房产房屋享有足以排除强制执行的民事权益不成立，请求法院支持原告诉请，以维护法律的尊严。宋徐国辩称，伊川县人民法院（2020）豫0329执异120号执行裁定书，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，原告的诉求不能成立。2015年6月7日，答辩人与被告可可居公司签订《商品房买卖合同》，购买了可可居丰泽园小区B-2202室房产，答辩人于购房当日向可可居公司支付购房款385,000元。购房后，答辩人对该房屋装修入住，在此居住生活至今。案涉房屋虽然登记在可可居公司名下，但是在人民法院查封之前，答辩人与可可居公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全额购房款，装修居住占有至今，且属于唯一住房。答辩人是案涉房屋的权利人，该权利足以排除执行。原告的诉讼请求不能成立：第一、人民法院审查执行异议以书面为原则，答辩人提出异议并提交了相关证据，法庭通过书面审查就能够查明案件事实做出裁定，执行异议裁定符合司法解释的规定。第二、根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押财产允许在抵押期间进行转让，只是要求抵押人取得抵押权人的同意，并将转让所得价款向抵押权人清偿债务或者提存。既然案涉房产允许转让，答辩人也就可以购买。答辩人与可可居公司签订买卖合同购房，支付约定的购房款，即完成了房屋的买卖，对房屋装修入住即完成了占有，取得了实际所有权。答辩人不知道可可居公司与瑞华公司的纠纷，不知道案涉房产是否抵押，不知道即没有过错。至于可可居公司是否取得抵押权人瑞华公司的同意，或者收到答辩人的购房款后是否向瑞华公司清偿债务，这是可可居公司的义务和责任。不能因为可可居公司没有履行义务，而让答辩人承担后果。购房后，答辩人要求可可居公司为答辩人办理产权登记，可可居公司迟迟不予办理。答辩人自购买案涉房屋、居住生活至今已有五年之久，瑞华公司既然是抵押权人，为何不对此提出异议？即使可可居公司的出卖行为损害其债权，那瑞华公司也应当对其怠于行使权利负责。第三、《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；案涉房屋于2020年1月6日被查封，答辩人与可可居公司签订的买卖合同远在查封之前。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；答辩人买房的目的就是为了居住，并已经举证答辩人名下无其他用于居住的房屋，原告认为“名下无其他住房”的范围应扩大至配偶、共同居住人员的居住地**籍地，这个无理要求显然背离了司法解释的规定。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。答辩人已经支付了合同约定的全部购房款，远超司法解释的规定。基于以上事实理由和司法解释的规定，答辩人是案涉房屋的合法权利人，该权利足以排除执行；原告的诉求不能成立，请法庭依法驳回原告的诉求。可可居公司辩称，当时有二十多家业主交付了购房款，然后我公司通过信服置业把大概500万左右转账交给了华融公司，钱已经给了华融，华融不应该再执行。当时因为可可居账户不能用还是其他原因，才通过信服置业转的账。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告宋徐国向法庭提交了三组证据。证据一、伊川县人民法院（2020）豫0329执异120号执行裁定书一份；证明方向：宋徐国提出执行异议之后，人民法院经审查认为异议成立，裁定中止对案涉房屋执行，该裁定有事实根据，符合法律规定，应予维持。证据二：1.2015年6月7日宋徐国与可可居公司签订的《商品房买卖合同》一份；2.购房款收据一份；3.转账流水（复印件，原件在执行异议卷宗中）；4.可可居公司出具的《证明》一份；证明方向：在法院查封之前的2015年6月7日，宋徐国与可可居公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，宋徐国将购房款385,000元支付到可可居公司指定的收款账户，全额支付了购房款；收款账户户名是罗腊梅，卡号尾号2275，罗腊梅是可可居公司销售工作人员。证据三：1.洛阳可可物业管理有限公司（以下简称可可居物业）收据15份；2.洛阳东华鼎盛热力有限公司收据3份；3.《不动产登记查询结果告知单》复印件（原件在执行异议案卷中）一份。证明方向：第一，购房后宋徐国缴纳了双气初装费、施工管理费、暖气费、水电费、物业费、车位费等，证明宋徐国在此居住生活，实际占有了房屋；第二、宋徐国是案涉房屋的权利人，该房屋也是其名下的唯一住房。原告华融公司质证：对证据一真实性无异议，但是原告华融公司的名称写错了，在没有做补正裁定的情况下，该裁定书对原告没有约束力。对证据二房屋买卖合同没有办理备案登记，应当证明宋徐国明知该房屋无法办理备案登记，因为该房屋抵押在债权人处，在抵押债权没有清偿的情况下，依据《物权法》191条，该合同无效。对转款凭证，因为在执行异议程序中，没有通知原告参加，原告也没有收到执行异议申请，更没有看到过该转款凭证的原件，所以该复印件不能证实宋徐国转款的事实且该款也没有转到可可居公司账户，不能证实是支付的房款。执行可可居的案件在立案之后，原告于2017年年初，将物业公司每个门洞张贴的水电费清单都复印的有，在申请执行案件立案之后，本案所涉及的房屋没有任何水电费。对购房款收据，可可居的收据是否真实应该看一下可可居的账册，钱是否入账，如果钱没有入账，我方不认可该收据的真实性。对《证明》，罗腊梅是否是可可居公司的工作人员，关键看罗腊梅收到的这笔款项是否转入了可可居账户，如果没有将该款转入可可居账户不能证明本案宋徐国向可可居公司支付了房款。对证据三中查询告知单系复印件，无法证实其真实性。另，依据裁定只认定宋徐国名下在伊川没有房产，但是并未查询其配偶是否买有房屋，作为夫妻共同财产，写在其配偶或其未成年子女名下的财产都属于夫妻共同财产，宋徐国并未出示其配偶、子女名下有无房产的相关证据，该情况不符合《执行异议与复议规定》第二十九条。物业公司收据15张，该收据都没有盖章，对其真实性无法证实。热力公司收据3张，这收据均是我方申请执行案件一年之后办理的，该证据不能排除执行。可可居公司质证：宋徐国提交的证据均是真实的，物业公司开具的收据都不加章。原告华融公司当庭未提交证据。被告可可居公司庭审后向法庭补充提交了三组证据：证据一、《收据》存根一份，证明宋徐国于2015年6月7日向该公司交纳1-B-2202号房385,000元。证据二、2015年12月1日《税收完税证明》一份，证明其纳税情况。证据三、中国工商银行网上银行电子回单两份、银行流水一份，证明该公司在收到包括康乐乐等11户房款后，通过洛阳信服置业有限公司分别于2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日向华融公司转账200万元、200万元、5万元、95万元，共500万元的事实。原告华融公司质证：宋徐国房款没有转入可可居公司账户，可可居公司也没有提供账册，证明该款入账，提供的存款收据存根是散页，不能证明宋徐国支付了房款。被告宋徐国质证：可可居公司提供的收据存根与宋徐国提交的收据一致，能够证明宋徐国已支付全额购房款。对可可居公司三份电子回单（两份电子回单、一份银行流水）无异议。庭审后，本院调取了本院（2020）豫0329执异120号卷宗宋徐国提交的转账流水原件及伊川自然资源局《不动产登记查询结果告知单》原件。原告质证：宋徐国没有将房款转入可可居账户。被告可可居质证：无异议。原告华融公司庭审后提交了《情况说明》及洛阳市西工区人民法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单。证明可可居公司称收到朱瑞亮等二十余户房款后，500万元通过信服公司归还华融公司借款不是事实。被告宋徐国质证：庭审中，原告没有说有新证据，也没有申请延期举证，故原告之后提交的证据已超过举证期限，且提交的情况说明也不属于证据，不予质证。被告可可居公司质证：对华融公司提供的证据真实性无异议，证明方向有异议，提供的证据为华融公司单方面解释，可可居公司不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对被告宋徐国提交证据一、二及证据三洛阳东华鼎盛热力有限公司出具的三份收据及伊川县自然资源局《不动产查询结果告知单》予以采信，可可居物业收据真实性予以认可。对被告可可居公司庭审后提交的收据存根、完税证明、银行电子回单、银行流水予以采信。对原告华融公司庭审后提交的《情况说明》与被告可可居公司庭审后提交证据三能够印证的部分予以采信，对洛阳市西工区人民法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单予以采信。对本院调取的（2020）豫0329执异120号卷宗宋徐国提交的转账流水原件及伊川自然资源局《不动产登记查询结果告知单》原件予以采信。经审理查明，瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，本院经审理，于2016年9月11日作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息…。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。2017年4月25日，瑞华公司将债权转让给了华融公司。2020年1月6日，本院作出（2019）豫0329执恢359号执行裁定：一、查封、冻结、划拨被执行人可可居公司在银行、信用社或其他单位的存款1,790万元及利息，诉讼费66,866元，执行费52,400元。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的其他财产。2020年1月16日，本院发出（2019）豫0329执恢359号查封公告，查封了包括涉案B-2202在内的可可居位于丰泽园小区1幢5至31层71套商品房及1幢三层办公楼。案外人宋徐国提出执行异议，本院经书面审查，于2020年9月17日作出（2020）豫0329执异120号执行裁定：中止对伊川县可可居丰泽园小区B-2202号房产的执行。原告不服，提起诉讼。另查明，宋徐国于2015年6月7日与可可居公司签订《商品房买卖合同》，约定购买可可居公司第1幢B座2202号房屋，房屋总价385,000元，一次性付款。当日，宋徐国通过其中国工商银行尾数为6321的个人账户向可可居公司指定罗腊梅尾数为2275的个人账户转账385,000元，并缴纳了暖气、燃气双气初装费、装修管理费、物业费等，于2016年入住至今。2020年9月16日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：宋徐国及配偶梁晓格、未成年子女宋睿岩、宋梓睿没有商品房备案登记信息。另查明，2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日，被告可可居公司将收到包括宋徐国房款在内500万元以保证金形式通过信服公司转给了原告华融公司。2020年4月26日，洛阳市西工区人民法院（以下简称西工法院）根据华融公司的申请作出（2019）豫0303财保30号民事裁定：冻结被申请人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、洛阳市昌永机械制造有限公司、洛阳安彩机械有限公司、梁安民、戴会利银行存款1,200万元，如存款不足，查封、扣押相应价值的财产。2020年5月12日，西工法院向华融公司发出（2020）豫0303财保30号协助执行通知书:一、冻结信服公司在你处的债权购买诚意金500万元，暂停向其支付。二、期限一年：2020.5.12-2021.5.11。2020年10月15日，西工区法院作出（2020）豫0303执2968号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、梁安民、戴会利存款8,049,975.5元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2020年10月28日，华融公司向西工区法院转执行款500万元。本院认为，本案的争议焦点是，被告宋徐国作为购房消费者的物权期待权能否对抗原告华融公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即抵押权人申请执行在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应予支持。本案中，被告宋徐国于本院对涉案房产查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，宋徐国于2016年入住至今，其购买房屋是用于居住且其名下没有可以居住的房屋。故宋徐国的权利能够排除执行。原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费7,075元，由原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  罗敬尊人民陪审员  姜米锋二〇二〇年十二月二日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。