内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民事判决书（2020）内0783民初3086号原告：王明，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告：肖艳玲，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。被告：苗凤娟，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：乌某某（系苗凤娟女儿），女，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告王明、肖艳玲与被告苗凤娟买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明、肖艳玲，被告苗凤娟及其委托诉讼代理人乌某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明、肖艳玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋欠款170000元及利息34000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，双方签订房屋买卖合同，买卖合同约定第一次付款280000元，第二次余款于2019年2月4日前交付。原告索要余款，被告以房产和土地有争议为由拒不履行，原告所售房屋属合理合法财产，并经某乡政府认证，且被告已擅自拆除房屋进行扩建。因此，被告应履行给付购房款义务。苗凤娟辩称，第一，原告与邻居李某有30厘米的土地纠纷，有房檐水滴入李某家，双方存在邻里争议未能解决。被告要求退回已给付的280000元，原告拒绝退回同时口头答应给解决上述纠纷，原告找来土地部门及派出所均未给解决，因此，被告未给付剩余的房屋款，争议未解决不能给付余款，更不能给付利息。第二，原告的购房款余款应为140000元，热力部门暖气入户前房屋需做外墙保温，被告在外墙保温的施工过程中，有争议的邻居李某家阻止施工，原、被告双方协商做内墙保温，因费用增加及房屋面积缩小，原告肖艳玲提出免除30000元购房款。热力部门的入户定金10000元是原告交纳的，原告也未向被告提供发票。第三，双方签订房屋买卖合同后，此房屋两个房证，即204.74平方米和42平方米，原告告知被告42平方米的房屋签字就能过户，42平方米的房屋至今未能过户，违反了合同中约定产权明确。42平米需要进行维修，被告告知原告，原告也同意维修，现已维修完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人的证据如下：1.原告提交的新旧房屋所有权证，欲证明房屋系合法的财产；被告质证为，建设用地审批表中平面位置图是李某1，而非争议的李某。本院认证为，房屋所有权证是公民依法向行政机关申请而取得，本院予以采信。2.原告提交的42平方米所有权证，欲证明原是某局职工房，向徐某购买而得；被告质证为，所有权不是原告；本院认证为，对证据的真实性予以采信。3.原告提交的被告苗凤娟在税务部门交纳过户的费用票据、过户时向房产管理部门提交的离婚判决书，欲证明不存在私自过户的情况，被告同意办理过户的。被告苗凤娟质证为，购房后得知存在邻里矛盾，要求原告停止过户，原告私自过户。本院认证为，到房产管理部门过户，应提供相应的手续，双方未同意房产登记部门不能给办理过户，对上述证据予以采信。4.原告提交的不动产所有权证，欲证明已完成办理过户。被告质证为，过户中没有42平方米的房屋。本院认证为，对证据的真实性予以采信。5.原告提交的房屋交易确认书，欲证明不动产权证办理的及时合理的，是被告同意的；被告质证为，没有异议；本院认证为，与其他证据互相认证，能够证明被告取得了不动产权证明。6.原告提交的照片，欲证明房屋是被告拆完后，又扩建的；被告质证为，是原告同意的，告知被告房屋能过户，但实际是过不了户的；本院认证为，被告存在事实扩建的行为，对照片的真实性予以采信。7.原告提交的买卖协议，欲证明被告没有按合同履行；被告质证为，无异议；本院认证为，对真实性予以采信。8.被告提交的与肖艳玲的录音，欲证明与邻居矛盾事实存在，尾款是140000元，因做内墙保温同原告协商减少的，矛盾解决就支付尾款；原告质证为，房屋出售时没有争议，出售后因被告与邻居产生争议，但也找相关部门处理，42平方米房屋能过户时被告一直未签字，现被告已扩建，无法办理过户；本院认证为，通过录音双方对房屋款有过协商减少的过程，本院予以采信。9.被告提交的与原告王明的录音，欲证明原告协商被告去办理签字过户；原告质证为，没有异议；本院认证为，对上述证据予以采信。10.被告提交的2019年5月13日乌某某与王明之间的录音，欲证明王明答应解决矛盾；原告质证为，积极配合被告解决矛盾；本院认证为，对上述录音的真实性予以采信。11.被告提交的与王某的录音，欲证明原告同意提交10000元热力入网费用票据；原告质证为，无异议；本院认证为，原告同意售房时将已交纳的热力入网费给被告，本院予以采信。12.被告提交的与房产部门工作人员刘某某的录音，欲证明42平方米的房屋办理不了过户；原告质证为，42平方米房屋原是某局房屋，被告迟迟不去签字办理过户，现被告已扩建，无法办理过户；本院认证为，现被告已扩建，具体办理产权证，应由相关部门决定，对该证据予以采信。13.被告提交的买卖协议、录音，欲证明原告违反合同，42平方米产权不明确；原告质证为，产权是合法的，购买时就知道；本院认证为，购买时被告应明知房屋具体情况，对被告证明的问题不予采信。14.被告申请的证人李某2出庭欲证明邻里之间存在矛盾；原告质证为，邻居以前不存在矛盾，现在没有合法的依据乱主张权利，因争议方要购买该房屋，原告没有出售给其，故干涉房屋出售；本院认证为，邻里矛盾存在，但原告已协助相关部门处理，对证言的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，被告苗凤娟购买原告王明、肖艳玲所有的房屋，原、被告双方签订房屋买卖协议，协议内容：房屋坐落在内蒙古自治区扎兰屯市××园对面平房，房证号×××0352，该房屋建筑面积204.74平方米和42平方米，该房屋东西长17米，土地南北长26米，东西长17.3米。房款为三次付清，第一次付款280000元，于双方签订协议之日交付；第二次付款70000元，于2018年2月15日前交付；第三次余款100000元于2019年2月4日交付；如未按期交付余款，将于第三次付款之日起向原告支付利息，利息按年利率一分息计算。原告需确保房产产权明确，房产不属于违建，实际房屋及土地面积与审批文件等相关手续相符，确保与邻居无争议。如与邻居发生土地争议、采光争议、后门是否封墙争议，房檐滴水争议，原告有义务和责任帮助被告维权及处理争议，如不履行视为违约。原告有义务和责任协助被告办理购买上述房屋的过户手续。违约责任约定原告违约导致被告在合同签订后无法对该房屋行使所有权，被告可要求解除协议，全额退款并支付被告总房款20%的违约金。被告在签订协议后不得无理退房，如无理退房造成原告损失由被告承担，并支付总房款20%的违约金。合同签订后，被告支付原告购房款280000元，双方到房产登记部门办理产权过户手续，被告提供了过户的相关材料，于2018年1月3日扎兰屯市不动产登记局将该204.74平方米房屋由原告王明过户到被告苗凤娟名下。购房协议中的42平方米房屋原是某局房屋，补贴出售该局职工，且原房屋的所有权证，附记中注明补贴出售不易转移，原房屋所有人敖某某，敖某某将房屋出售给徐某，徐某将房屋卖给原告王明，双方签订了买卖协议，并将原敖某某的房屋权证交给原告王明。现42平方米的房屋被被告在原有的基础上翻建成50多平方米的房屋。另查明，现购买的房屋，与四至的邻居李某因0.3米宽的土地发生争议，原告王明协助被告找土地管理部门及派出所处理，矛盾至今未解决。因被告购买的房屋需要热网管道入户，热网管道入户需安装外墙保温，李某不让被告在外墙安装保温，被告找到原告，原、被告协商在房屋内墙安装，给予被告减少购房款30000元。热网管道入网时，原告交热力公司10000元，原告同意归被告。本院认为，本案的争议焦点：1.原、被告双方房屋买卖合同是否成立；2.与邻居李某相邻土地0.3米争议是否构成根本违约；3.房屋具体价格的确认。1.原、被告双方房屋买卖合同是否成立。原、被告双方在自愿的基础上签订房屋买卖协议，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，且原告已协助被告办理了204.75平方米的过户手续，并已取得了不动产权证，应视为房屋买卖完成。未办理过户的42平方米房屋，被告在购买时有谨慎审查的义务，且购买房屋是家庭生活中的大事，应知42平方米房屋的具体情况，现房屋已被被告在原基础上扩建，扩建后是否能办理过户，应由相关部门决定，原告应有协助义务，因此，原、被告双方之间的买卖合同成立。被告辩称的已向原告告知停止办理过户手续，因过户时是原、被告双方共同办理的，即使停止办理过户手续也应是被告向房屋登记管理部门提出，而不是有协助义务的原告提出，因此，被告辩称的理由不予支持。被告辩称的房屋扩建是原告告知扩建的，从被告提供的证据及双方的陈述，原告只是告知被告维修，而不是扩建，因此辩称理由不成立。2.与邻居李某相邻土地0.3米争议是否能够成根本违约。原、被告双方在房屋协议中约定“如与邻居发生土地争议、采光争议、后门是否封墙争议、房檐滴水争议，原告有义务和责任帮助被告维权及处理争议，如不履行视为违约”。争议发生后原告积极的向政府相关部门维权，被告对此也予认可，因此按协议约定，原告已尽约定义务不构成违约，并且原告提供的房屋权证四至及面积明确，有争议可通过合法途径解决，因此，该行为不构成根本的违约，不符合合同解除的条件。3.房屋具体价格的确认。原、被告双方之间的买卖合同成立，被告应履行给付购房款的义务，合同中所欠购房款为170000元，但在履行的过程中，因热力入网问题，且被告也与原告协商，并被告已按协商情况处理，应按原告同意减免的30000元，应予扣除。双方约定的年利率一分息，视为约定不明，故不予给付利息。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苗凤娟于本判决生效后七日内给付原告王明、肖艳玲购房款140000元；二、驳回原告王明、肖艳玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，由原告王明、肖艳玲负担684元，被告苗凤娟负担1496元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 员  窦 智二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 玉附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条  买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1