黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民初2058号原告：王洪梅，女，1978年5月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：陈义春（王洪梅丈夫），男，1975年2月3日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：才艳书，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区闽江路217号。法定代表人：王艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。被告：双城市宏兴房地产开发有限公司，住黑龙江省哈尔滨市双城区治国街东南阳光二期7栋1号。法定代表人：李福会，该公司董事长。被告：郭富军，男，1958年3月8日出生，汉族，现羁押于黑龙江省哈尔滨市看守所。原告王洪梅与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司（以下简称实发公司）、被告双城市宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、郭富军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王洪梅及其委托诉讼代理人陈义春、才艳书，被告实发公司的委托诉讼代理人程玉林到庭参加诉讼。被告宏兴公司、郭富军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王洪梅向本院提起诉讼请求：1.撤销（2020）黑01执73号执行裁定书，确认王洪梅与宏兴公司签订的《商品房买卖合同》有效；立即解除对王洪梅购买的双城区灏丽新城小区16号楼3单元301室房屋的查封；2.本案诉讼费由实发公司、宏兴公司承担。事实和理由：案外人王某系双城区丽新城工程建筑商。2017年7月30日，因王某拖欠承包人汪某该工程中塑钢门窗施工承包费，于是宏兴公司将灏丽新城开发的数栋房屋抵账给王某后，王某再次因拖欠汪某工程款将包括王洪梅购买的房屋抵账给汪某，汪某为了变现，经与王洪梅协商以285,000元价格将坐落于双城区灏丽新城小区16号楼3单元301室房屋(建筑面积86.28平方米)卖给王洪梅，王洪梅于2018年1月4日向汪某交付25,000元定金，后于2018年5月24日与宏兴公司签订商品房买卖合同，经郭富军签字确认，宏兴公司给王洪梅出具《收据》一张，并由郭富军及案外人王某、卖房人汪某签字确认，期间王洪梅已将全部将购房款交付给案外人汪某。王洪梅为确保其买卖房屋的行为合法有效，又于2018年5月24日与承建商王某、卖房人汪某签订《购买双城区灏丽新城小区16与楼3-301室工程抵账房三方协议书》，上为王洪梅购买案涉房屋的具体事实。实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案，经实发公司申请对王洪梅购买的案涉房屋进行查封，但王洪梅认为查封是错误的。王洪梅与案外人汪某就买卖案涉房屋是双方当事人真实意思表示，而宏兴公司拖欠案外人王某工程款人工费、王某又欠汪某塑钢门窗施工承包费也是事实，遂用案涉房屋抵账，与宏兴公司签订商品房买卖合同书是王洪梅与宏兴公司、案外人王某、卖房人汪某真实意思表示情况下自愿签订的，而且王洪梅所购买的涉及抵账房屋也只是宏兴公司抵账给王某工程款房屋中的一个，也就是说该买卖行为是合法有效的;王洪梅全部支付给汪某购房款后，宏兴公司与王某及汪某之间已平账，即王洪梅持有的商品房买卖合同及买卖行为交付定金均在先，而实发公司采取保全措施在后。王洪梅购买该房屋时宏兴公司承诺于2018年5月1日前入户，但由于宏兴公司种种原因及郭富军被刑事处罚，导致工期拖延无法向王洪梅等业主交付房屋，导致王洪梅无法及时占有该房屋，没有办理进户手续，过错在宏兴公司及政府监管不利，王洪梅无过错。宏兴公司开发建设的案涉房屋在2018年2月8日已依法取得《双城区商品房预售许可证》的相关审批手续，即已经过政府审查“批准公开预售”即可以正常合法买售，所以王洪梅对该房产的产权证照手续曾多次到双城区房产住宅局沟通要求联机备案并出具激打发票等相关产权手续，但还是因种种客观原因政府无法为王洪梅办理产权，也就是说王洪梅未取得产权证也不是王洪梅过错。该房产虽未办理进户手续，但都是由于种种客观原因导致，不是王洪梅过错，王洪梅在买卖行为在先的情况下享有排除被告实发公司查封执行的权利，完全具备取得该房屋所有权的权利。实发公司辩称，一、根据王洪梅在起诉状中的自认，王洪梅是在2018年5月24日查封案涉房屋后，与宏兴公司签订的房屋买卖合同，并在2018年5月24日向王某支付的235,000购房款，足以证明王洪梅在2018年4月17日发布查封公告前没有与宏兴公司签订合法有效的书面买卖合同、也没有向宏兴公司交付购房款。二、王洪梅向贵院提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能够排除强制执行。宏兴公司、郭富军未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王洪梅为证明其诉讼主张成立，举示如下证据：证据一、身份证、企业信息，拟证明：诉讼主体身份情况。证据二、《建设工程施工合同》《授权委托书》，拟证明：2016年6月28日，宏兴公司作为发包方将灏丽新城小区二期工程承包给哈尔滨市明禹建筑工程有限公司，合同就工程名称、地点、内容、承包范围、工期、形式等条款均作出具体约定，建筑工程承包人哈尔滨明禹建筑工程有限公司法定代表人冯志礼委托王某作为其代理人，负责以其名义签署、澄清、说明、补正、提交、撤回、修改承包工程标段施工投标文件、签订合同和处理相关事宜。证据三、《塑钢门窗施工承包合同》，拟证明：2017年7月30日建筑工程承包人王某与汪某就灏丽新城13号、15号楼安装塑钢门窗工程签订施工合同，其中付款方式明确约定“所有工程款全部为开发方顶抵房……。自签订合同之日起，乙方即汪某有权销售甲方王某所拨付的房源”。能够直接证明案外人汪某作为建筑工程的承包人已实际取得涉案工程抵账房屋后有权将其卖给王洪梅，即建筑工程承包人汪某取得涉案房产所有权在先，实发公司查封在后。证据四、《收据》《关于灏丽新城二期16号-3-301工程抵账房证明材料》，拟证明：王洪梅于2018年1月4日向汪某实际交付定金人民币25,000元，在王洪梅能够交付全款,但因宏兴项目部原因不能办理购房合同等手续，约定尾款在2018年5月24日全部交清的具体事实。证据五、《商品房买卖合同》《收据》，拟证明：购房合同能够证实能够给王洪梅出具商品房买卖合同的同时，王洪梅将剩余房款235,000元交付王某，给王洪梅补签商品房买卖合同及收据，并直接盖有宏兴公司现金收讫章、灏丽新城项目部公章及郭富军亲笔签字确认。收据能够证实案涉房屋系宏兴公司给王某、汪某以市场价每平方米4180元计算，合计为322,821.4元的房屋抵顶工程款的具体事实。2018年9月7日收据能够证实因该房屋多出9平方米，王洪梅向汪某补交房款25,000元的具体事实。证据六、《借记卡账户历史明细清单》2份,拟证明:王洪梅从银行现金支取235,000元购楼款及补交25,000元房款，即购楼款来源的具体事实。证据七、《证明》《王某工程款和项目部确认单》，拟证明：案外人王某作为建筑工程承包人有权利转让、出卖涉案工程抵账房屋的具体事实。宏兴公司工程抵账给建筑工程承包人王某的灏丽新城的数栋工程抵账房屋中，包括王洪梅所购买的案涉房屋，并经宏兴公司项目部负责人刘志刚于2019年5月30日予以确认的具体事实。证据八、《建筑工程施工许可证》《双城区商品房预售许可证》，拟证明宏兴公司开发建设的案涉房屋是于2016年6月29日依法取得建筑程施工许可证，于2018年2月8日依法取得商品房预售许可证，即能够证明宏兴公司已具备开发建设案涉房屋小区及对外预售等资质。证据九、（2020）黑01执异73号执行裁定书，拟证明：王洪梅购买的灏丽新城16栋3-301室工程抵账房被查封后，王洪梅提出执行异议申请被法院裁定驳回的具体事实。证据十、《工程抵账三方协议书》，拟证明：案外人即建筑工程承包人王某、汪某将实际取得的工程抵账房屋卖给王洪梅，三方就实际价款、交付方式、出具正规购房合同及收据及违约责任均作了约定的具体事实。证据十一、《证明》，拟证明：王洪梅所购买的房屋房源系工程抵账房，不能过户、未办理联机备案等相关手续不是王洪梅自身过错。证据十二、《查询证明》，拟证明：王洪梅在哈尔滨市不动产登记中心没有住宅类不动产登记即无房产的具体事实。证据十三、照片三张，拟证明王洪梅：已实际占有案涉房屋的具体事实。证据十四、（2018）黑01民初312号之一民事裁定书，拟证明：实发公司与宏兴公司、郭富军民间借贷纠纷一案中，实发公司查封案外人李季、田丰等38人房屋被解除，与本案王洪梅提出执行异议之诉要求解除查封涉案房产属类案。证据十五、证人王某证言，拟证明：王某作为承包人2018年4月17日实发公司提出执行查封案涉房屋前已经实际作为工程抵账楼取得所有权，与王作龙签订工程合同约定钱款交付方式就是以房抵债。证据十六、证人汪某证言，拟证明：汪某以实际在实发公司提出执行申请查封的2018年4月17日之前，取得案涉房产的所有权，取得方式是以工程抵账方式取得，同时王洪梅王红梅在2018年在查封日子之前已实际进户入住。证据十七、王某微信朋友圈截屏、建设监察限期改正指令书及收条、灏丽建筑工程项目中购买、投入基建材料相关票据（包括双城市龙信建筑材料有限公司出具结算单2张、东强金属销售单1张、东强金属销售结算单原件4张、施工塔吊用电费发票3张）、光碟一张，拟证明：王某率施工队于2017年6月24日开始进驻灏丽新城现场平地、修整、直至施工建设，哈尔滨市双城区住房和城乡建设局因王某拖欠灏丽新城二期13号、15号楼以及配套商服楼木工班组许久林等15名农民工工资，责令其“7日内解决”及王某履行指令给付农民工人工费；在2016年6月28日至2017年12月31日期间，案外人王某承建灏丽新城二期过程中与龙信建筑材料有限公司进行商混结算，与东强进行金属结算及施工过程中塔吊工作用电产生费用；王某于2017年7月1日开承建灏丽新城工程过程中实际现场指挥施工；王某、汪某系被告宏兴公司灏丽新城在建工程实际建筑承包人。证据十八、《授权委托书》，拟证明：2013年9月28日，宏兴公司法人李福会授权于郭富军就灏丽新城项目、全权代表该公司处理一切事宜，该公司及法人均予以承认的具体事实。证据十九、照片七张，拟证明：灏丽新城二期工程早已投入使用，业主已基本入住的具体事实。证据二十、《房屋买卖合同》，拟证明：2018年1月6日王洪梅和汪某签订买卖合同。证据二十一、《收据》《机主通话单》《订货单》，拟证明：王某用案涉房屋顶汪某工程款为其出具收据，汪某作为机主用183××××1888订货，2017年10月4日王某以案涉房屋抵账方式给付汪某门窗款322,821.40元；实发公司对王洪梅提交证据的质证意见为：对证据一身份证、企业信息的真实性和证明问题均无异议。对证据二《建设工程施工合同》《授权委托书》真实性有异议，对其真实性无法核实，也不知道该合同是否实际履行。且该组证据与本案不具有关联性。但通过授权委托书授权内容，哈尔滨明禹建筑工程有限公司只是授权王某办理与施工投标文件相关事宜，没有授权王某可以代明禹公司签订以房抵债协议，并将明禹公司收到的抵账房屋另行出售他人等内容。对证据三《塑钢门窗施工承包合同》的真实性有异议，对其真实性无法核实，也不知道该合同是否实际履行，且该组证据与本案不具有关联性，不能证明汪某依据该承包合同实际取得涉案工程抵账房屋并有权出卖给王洪梅。对证据四《收据》《工程抵账房证明》的真实性及证明问题均有异议，假设本组证据真实，根据证据内容，也只能证明2018年1月4日王洪梅向汪连明交纳了25,000元定金购买案涉房屋，但不向宏兴公司购买房屋，同时证明材料内表明尾款在2018年5月4日全部交清。不能证明宏兴公司在2018年1月4日王洪梅向汪某交付定金时，宏兴公司已经与王某或汪连明达成以案涉房屋抵工程款的协议，否则，该证明材料不会于2020年1月16日才出具，该证明至多是宏兴公司项目部的追认，但其追认行为却发生在人民法院查封案涉房屋之后。对证据五《商品房买卖合同》《收据》的真实性及证明问题均有异议。首先，因买卖合同没有载明签订时间，依据收据记载时间为2018年5月24日，该票据应当于当日出具，可以推定买卖合同也应当于当日签订。另一张票据25,000元出具于2018年9月7日，记载收款人为汪某，加盖双城市鹏程玻璃制品经销处印章。但因人民法院于2018年4月17日已经发布查封公告，因此该二张票据的出具行为和买卖合同的签订行为不能对抗并阻却人民法院对案涉房屋的执行。其次，对于加盖的项目部印章真实性有异议，该印章并不是宏兴公司及项目部三位合伙人共同确认的唯一合法印章，宏兴公司曾出具情况说明对印章不认可。第三，根据王洪梅自认，购房款由王某收取，宏兴公司没有收到案涉房屋购房款。第四，郭富军为王洪梅出具收据和签订买卖合同的行为，不能证明宏兴公司同意将案涉房屋以322,821.4元抵工程款。第五，该买卖合同虽然记载了买卖双方信息，填写了第一条及第三条、第四条部分内容，但对剩余合同条款内容均没有填写，特别是对付款方式、违约责任等关键条款没有约定，明显违背签订商品房买卖合同的常理。第六、本组证据与实发公司无关，均未取得实发公司同意，也不是实发公司作出的行为。对证据六《借记卡账户历史明细清单》的真实性没有异议，对证明问题有异议，依据该清单王洪梅于2018年5月25日卡取235,000元，但不能证明王洪梅在上组证据中主张的其于2018年5月24日向王某支付购房款的同时，宏兴公司为其补签买卖合同及收据。因此，该账户明细清单不能证明王洪梅于2018年5月24日向王某支付购房款。对证据七《证明》《王某工程款和项目部确认单》的真实性和证明问题均有异议，首先王某工程款和项目部确认单没有形成日期，也没有宏兴公司与王某共同确认，该确认单不具有以房抵债协议的法律效力。特别是通过项目部代理人刘志刚的表述“2019年5月30日同王某对账，异议为王某说明的”能够证明，项目部与王某之间关于具体以那些套房屋抵债，在2019年5月30日之前没有确定。而项目部2020年10月9日出具的证明也仅是对以房抵债事宜进行说明，因此，本组证明不能证明抵账房屋中包括案涉房屋，也不能证明在2018年4月17日人民法院发布查封公告后，项目部或王某有权转让、出卖案涉房屋。对证据八《建筑工程施工许可证》《预售许可证》的真实性和证明问题无异议。对证据九(2020)黑01执异73号执行裁定书的真实性和证明问题无异议。对证据十《工程抵账三方协议书》的真实性和证明问题均有异议。因协议内约定的抵账房屋归宏兴公司所有，显然在缺少宏兴公司这一关键主体签章确认的情况下，该协议是无效的。且该协议根据记载内容签订于2018年5月24日，是2018年4月17日查封公告发布之后形成，不能对抗并阻却执行。如因履行该协议产生纠纷，王洪梅可依据该协议约定向违约方主张权利，而不是通过本案主张权利。对证据十一《证明》的真实性和证明问题均有异议。该证明形成于2020年10月11日，且项目部在本案中就连续为王洪梅或王某出具了多个证明或说明，因项目部与王某存在工程款这一重大利益纠纷，因此项目部在本案中出具的证明或说明均不应被人民法院采信。而本案的客观事实是，王洪梅是于2018年4月17日人民法院已经发布查封公告后购买查封房屋，其个人存在明显过错，因此，案涉房屋无法办理产权证是王洪梅个人原因形成。对证据十二《查询证明》的真实性没有异议，对证明问题有异议。该证明只能证明王洪梅在哈尔滨市双城区没有查询到王洪梅办理住宅类不动产登记，但不能证明与王洪梅同住的其他家庭成员是否在双城区办理过住宅类不动产登记，也不能证明王洪梅及与王洪梅同住的其他家庭成员在哈尔滨市其他区域是否办理过住宅类不动产登记。对证据十三照片的真实性和证明问题均有异议。因16号楼至今没有竣工，没有进户，王洪梅如何进入案涉房屋装修，实发公司不清楚，但不论王洪梅对案涉房屋是否装修，与不论照片记载的是否为案涉房屋的装修，其装修行为不能作为王洪梅合法占有使用案涉房屋的证据。因此，本组证据不能证明王洪梅于2018年4月17日人民法院查封案涉房屋前合法占有使用案涉房屋。对证据十四（2018）黑01民初312号之一民事裁定书的真实性无异议，对证明问题有异议。个案不同，证据不同，该裁定书不适用于本案，王洪梅应通过举示证据来证明自己的主张成立。对证据十五证人王某证言有异议，王某出庭作证能够证实王洪梅与王某之间是房屋买卖合同关系，也就是说是王某收取的王洪梅的购房款，宏兴公司并未收取王洪梅的购房款，也未与王洪梅签订房屋买卖合同，王作龙也是通过证人王某取得的案涉房屋，并不是与宏兴公司签订的商品房买卖合同，宏兴公司也没有收王作龙的购房款。证人虽然说其在王洪梅出售房屋，取得了宏兴公司的授权，但不能仅凭证人的证言来证实，应当通过宏兴公司与天宇公司签订的以房抵债协议来证实，否则无法证实王某出售房屋时具有合法转让案涉房屋的权利。对证据十六证人汪某证言有异议，汪某能够证实其与王洪梅之间是房屋买卖合同关系，王洪梅有义务审查汪某卖给其的房屋是否手续合法，对此过错王洪梅应自行承担相关责任。汪某证言不能证明其是合法有效抵账房屋的方式取得案涉房屋的所有权，应提供宏兴公司以房抵债协议等相关证据证明，否则其主张不能成立。对证据十七的真实性及证明问题及关联性有异议，如该组证据对应的施工内容存在，也仅仅能证明相关人员对证据内显示的内容进行施工，与本案执行异议纠纷不具有任何关联性。其余的证据的质证意见同对证据二质证意见。对证据十八的真实性及证明问题均有异议，宏兴公司、张某、郭富军、范国玉三股东投资人在2013年9月28日之后多次出具股东会议纪要和其他的授权文书，对该委托书内容进行修改，不能仅仅凭该委托书证明郭富军对灏丽新城项目行使的行为均合法有效，郭富军因一房多卖的行为涉嫌刑事犯罪被羁押也充分证明郭富军行为不能完全代表宏兴公司和张某等三人，有些行为是郭富军个人行为与宏兴公司无关。对证据十九的真实性及证明问题均有异议，灏丽新城二期项目至今没竣工是客观事实，其自行入住没有办理合法入住手续。对证据二十的真实性无法核实，如该买卖合同是真实的，依据该房屋买卖合同，王洪梅是从汪某处购买案涉房屋，与王洪梅起诉状中陈述事实和其出示的购房合同、收据显示事实相互矛盾，不能证明王洪梅是与宏兴公司签订的案涉房屋购房合同并向宏兴付款。对证据二十一的真实性无法核实，证明问题有异议，与本案没关联性，该收据显示是王某与汪某之间因塑钢门窗款产生的收款行为。本院认证意见为：王洪梅举示的证据一、六、八、九、十二、十四，因实发公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以确认；王洪梅举示的证据二中的《授权委托书》、证据四中的《工程抵账房证明材料》、证据七、证据十一、证据十八，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；王洪梅举示的证据二中的《建设工程施工合同》，因该证据系宏兴公司与案外人签订的合同，在无其他证据佐证该证据真实性的情况下，本院不予确认；王洪梅举示的证据三、证据四中的《收据》、证据十、证据二十，因上述证据能够证明本案相关事实，本院对上述证据予以确认；王洪梅举示的证据五，因实发公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未举示反驳证据，本院对该证据予以确认；对王洪梅举示的证据十五、证据十六，该两份证人证言与前述证据相互印证的证言部分，本院予以确认，与前述证据相互矛盾的证言部分，本院不予确认；王洪梅举示的证据十三、证据十七、证据十九、证据二十一，因未举示其他证据予以佐证，上述证据不能证明其予证明的问题，本院不予确认。实发公司为证明其抗辩主张成立，举示如下证据：证据一、2017年8月14日《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本，拟证明：郭富军、张某、范国玉作为灏丽新城项目的合伙人及股东于2017年8月14日召开会议，一致同意并决定，并自2016年1月份开始，该公章样本是灏丽新城项目部唯一合法公章，今后销售房屋必须公开并由韩会计、臧经理经手，由售楼处统一公开销售房屋，并加盖三人认可的该唯一项目部公章，否则一切手续无效。证据二、2017年5月10日《公告》及该公告粘贴在灏丽新城售楼处醒目位置的照片、2017年12月10日宏兴公司灏丽新城项目部刊登在中桥信息上的《声明》，拟证明：灏丽新城项目部通过在售楼处醒目位置粘贴公告及在中桥信息上刊登声明的方式，明确告知各施工单位及购房人等必须经郭富军、张某、范国玉三位股东同意，需要到售楼处定购房屋、签订协议、开具收款收据，并加盖灏丽新城项目部公章，否则无效。同时对没有在售楼处定购房屋、没有加盖灏丽新城项目部公章在二手房市场购买房屋的行为进行声明，提示购买人风险。证据三、2018年4月17日查封公告及查封房产明细，拟证明：于2018年4月17日依法公告查封房产明细载明的房屋。证据四、2018年5月2日张某证言，拟证明：张某因涉嫌刑事犯罪被羁押，其于2018年5月2日出具书面证言，证实张某与郭富军、范国玉三人合伙开发双城区灏丽新城项目，作为合伙人之一张某对郭富军采取私刻公章等手续卖房的行为既无三人合议，又未经项目部售楼处进行过销售，系郭富军个人私自销售行为。证据五、2020年10月12日双城区灏丽新城项目二期现场照片，拟证明：双城区灏丽新城项目二期房屋至今没有竣工，没有交付使用。证据六、《情况说明》，拟证明：宏兴公司灏丽新城项目部于2019年6月19日向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，对郭富军私自刻制项目部印章和现金收讫章的事实及郭富军因涉嫌合同诈骗被羁押、立案调查的事实进行说明，并提出了自己的主张。王洪梅对实发公司提交证据的质证意见为：对证据一《股东会议纪要》、宏兴公司灏丽新城项目部公章样本的真实性、关联性及合法性均有异议。首先实发公司作为独立法人无法证实宏兴公司股东会议纪要的真实性；其次即使灏丽新城项目部合伙人内部召开股东会议，对公章的有效与无效做出规定，但也只是对其内部合伙人及股东具有约束力，郭富军作为灏丽新城项目部负责人在相关手续上加盖公章符合表见代理的构成要件，实发公司以此主张所盖公章无效不具有合法性；同时因案涉房屋王洪梅取得所有权的最初来源是以工程抵账方式取得，作为建筑工程承包人享有优先受偿权优于抵押权和其他债权，即王洪梅在实发公司查封前已取得该工程抵账房屋所有权，所以该组证据与本案无关联性。对证据二《公告》及粘贴照片、《声明》的真实性、合法性及关联性均有异议。因案涉房屋系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先受偿权，且王洪梅及建筑工程承包人承包项目及购房屋前从未看到过上述公告照片及声明即不具有真实性，即使看到也与王洪梅取得的工程抵账房无关联性，因该房不是王洪梅从售楼处购买，而是直接从建筑承包商手中取得。同时2017年12月10日声明所刊登的中桥信息因是个人私营企业以营利为目的自发建立的广告单，非当地政府及省、市级以上公开发行的报纸所刊登的声明即不具有合法性。对证据三查封公告及查封房产明细的真实性、合法性均有异议，实发公司为达到债权实现的目的，置宏兴公司灏丽新城项目部将涉案明细表中所载明的房屋已先期作为工程款抵账给建筑工程承包人的事实于不顾，未通过宏兴公司，私自制作查封房产明细并盖公章来申请中院进行查封，直接损害的是建筑工程承包人享有的工程款优先受偿权。对证据四张某证言的关联性有异议，因案涉房屋来源系工程抵账房，建筑工程承包人享有优先权，房产的取得不是以销售方式取得，故该证言与本案无关联性。同时郭富军作为该工程实际负责人持有授权书为保证工程顺利进行对外以工程抵账方式将案涉房屋抵顶给建筑工程承包人，郭富军具有表见代理权，进而充分证明其用涉及房屋抵账给建筑工程承包人的行为具有合法性。同时因张某未出庭，无法对其质询，该证言不能佐证实发公司所主张的事实。对证据五双城区灏丽新城项目二期现场照片的真实性有异议，灏丽新城项目二期大部分数房屋早已实际投入使用，其中包括王洪梅从建筑工程承包人以工程抵账房方式取得的房屋，且大部分房屋早已实际占用使用。对证据六《情况说明》的真实性、合法性、关联性均有异议。该情况说明是宏兴灏丽项目部出具不是原件，无法证明真实性，该证据阐述的是一房多卖情况与本案房源取得方式不一致，本案当事人作为建设工程承包人取得的房产是工程抵账从承包人姚宏杰手以工程款抵账房屋取得的所有权，该情况说明都是以买卖原因主张权利。而且本案当事人取得的房源本身不存在一房多卖情况。由于该情况说明不是原件，该证据不具有合法性。本院认证意见为：对实发公司举示的证据一、证据二、证据六，因上述证据系宏兴公司出具的书面材料，宏兴公司作为本案被诉主体，其出具的书面材料在无其他证据佐证的情况下，不能证明其内容的真实性，本院对上述证据不予确认；对实发公司举示的证据三、证据五，因上述证据能够证明本案事实，本院对证据三、证据五予以确认；对实发公司举示的证据四，因证人张某因刑事犯罪被羁押，现不能确认该书面证言内容是否真实的情况下，本院对证据四不予确认。宏兴公司、郭富军未提交证据。本院经审理查明：王洪梅与宏兴公司签订《商品房买卖合同》，合同记载房款为322,821元,合同中未记载房屋的具体位置、房屋面积及签订日期。宏兴公司为王洪梅出具案涉房屋交款《收据》，《收据》记载日期为2018年5月24日，房屋位置为16号楼3单元301室，加盖宏兴公司灏丽新城项目部公章及宏兴公司现金收讫公章。王洪梅于庭审中自认《商品房买卖合同》签订时间为2018年5月24日，案涉房屋的实际购房款为285,000元。2018年5月24日，王洪梅、汪某、王某签订《工程抵账房三方协议书》，约定“2018年5月24日王洪梅购买汪某的位于双城区灏丽新城小区16号楼3单元301室工程抵账房”。实发公司诉郭富军、宏兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）黑01民初312号民事判决书，判决：一、郭富军、宏兴公司于本判决生效后10日内共同偿还实发公司借款本金26,875,000元、支付截至2018年3月23日的利息4,853,293.33元（按年利率24%计算）；二、郭富军、宏兴公司共同支付实发公司借款本金26,875,000元自2018年3月24日至该实际清尝之日止、按年利率24%计算的利息；三、驳回实发公司其他诉讼请求。在该案诉讼中,本院于2018年4月17日作出(2018)黑01民初312号民事裁定书,裁定查封宏兴公司名下住宅98套,商服8套。其中包含案涉房屋，王洪梅作为案外人对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月15日作出（2020）黑01执异73号执行裁定书，裁定：驳回案外人王洪梅的异议请求。王洪梅不服该裁定，提起诉讼。另查明，双城区房产住宅局于2020年9月30日为王洪梅出具《查询证明》，查询结果为无（房屋产权登记）。王洪梅于庭审中自认其同住家属名下有其他房产。本院认为，本案的争议焦点是王洪梅是否享有排除案涉房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王洪梅购买案涉房屋非用于居住，其属一般买受人，其主张享有排除案涉房屋强制执行的民事权利，应满足上述规定的情形。根据王洪梅与宏兴公司于2018年5月24日签订的《商品房买卖合同》、宏兴公司为王洪梅出具的日期亦为2018年5月24日的购房款《收据》以及汪某、王某、王洪梅于2018年5月24日签订的《工程抵账房三方协议书》，能够认定王洪梅购买案涉房屋的时间应为案涉房屋查封之后，即2018年5月24日。王洪梅虽主张其于2018年1月4日交付案涉房屋的定金，但定金的交付并不必然导致房屋买卖合同的成立。据此，根据现有证据无法认定王洪梅享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权利。综上所述，王洪梅的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王洪梅的诉讼请求。案件受理费5575元，由原告王洪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 春审判员 王秀丽审判员 张振宇（）二〇二〇年十二月二十一日法官助理范东哲书记员张春天