安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初3293号 原告：杨某，男，1996年5月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。 被告：马鞍山市建华房地产开发有限公司，住所地马鞍山市花山区。 法定代表人:邢数峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宣贺，安徽浩谦律师事务所律师。 被告：马鞍山市万高置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：沙道兰，该公司总经理。 原告杨某与被告马鞍山市建华房地产开发有限公司（以下简称建华地产公司）、马鞍山市万高置业有限公司（以下简称万高置业公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人余七子，被告建华地产公司委托诉讼代理人陈琦，被告万高置业公司法定代表人沙道兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决停止执行位于安徽省马鞍山市花山区地产，并予解封；2.请求依法判决万高置业公司履行涉案房产过户义务；3.请求判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年3月15日，杨某与万高置业公司签订《悦城景苑认购协议书》，协议约定：杨某认购位于马鞍山市地产，建筑面积95.35平方米，价格655055元，享受9.6折;杨某于2011年3月15日支付房款50000元、2011年3月22日支付房款450000元、2011年6月21日支付房款120853元，经优惠后房款已付清，对涉案房产进行了装饰装修已经入住。万高置业公司至今未办理房产过户手续。建华地产公司与万高置业公司及案外人马鞍山市永信金属材料有限公司（以下简称永信公司）、沙维彬民间借贷纠纷强制执行案件中，查封、评估、执行位于安徽省马鞍山市花山区地产，杨某提出执行异议，被裁定驳回执行异议请求。遂提起民事诉讼，请依法支持杨某诉讼请求。 建华地产公司辩称：一、案涉房屋并非杨某所有，杨某也并非是权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。显然杨某非权利人。二、2011年3月15日，杨某才15岁，属于限制民事行为能力人，杨某与万高置业公司签订相关协议，该合同无效。三、不动产应以不动产权证为准，采取登记公示主义，杨某未取得不动产权证，不能够证明案涉房屋系其所有。杨某并非执行案件的权利人，请求依法驳回其诉讼请求。 万高置业公司辩称，沙道兰于2016年才成为万高置业公司法定代表人，对之前公司情况不清楚。 杨某围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对杨某提交的（2020）皖0503执异54号《执行裁定书》，各方均无异议，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.杨某提交的身份证复印件，用以证明杨某作为原告的身份事项。建华地产公司质证认为，对其真实性不持异议，但杨某在买房时为未成年人，系限制行为能力人。万高置业公司质证认为，无异议。本院认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 2.杨某提交的《悦城景苑认购协议书》，用以证明杨某认购位于马鞍山市雨山区地产，建筑面积95.35平方米，价格655055元，享受9.6折，该认购协议除了有杨某签名以外，还有杨某母亲孙永芳作为委托代理人签名，该合同符合法律规定，真实有效。建华地产公司质证认为，该协议的认购方是杨某，由孙永芳代杨某签字，而不是杨某本人签字；从认购协议的内容来看，采用的是一次性付款的方式，交款的时间是2011年3月22日前付清，杨某存在违约，该房屋买卖行为并未完成，未签商品房预售合同，亦未备案。万高置业公司质证认为，如果允许办理手续，作为法定代表人愿意配合过户。本院认为，鉴于各方对该组证据的真实性均无异议，本院予以确认。该组证据具有关联性、合法性，本院予以认定。 3.杨某提交的发票与支付凭证，用以证明杨某于2011年3月15日支付房款5万元，2011年3月22日支付房款45万元，2011年6月21日支付部分余款。上述款项由杨某的父母共同支付。建华地产公司质证认为，对其真实性不持异议，但是发票备注“此票不予办证”。万高置业公司质证认为，无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年3月15日，杨某之母孙永芳作为其委托代理人，与出售方万高置业公司签订《悦城景苑认购协议书》，认购坐落于悦城景苑1栋603号房屋，建筑面积95.35平方米，认购价655055元。与本案争议有关是付款方式和认购条款约定。其中，付款方式约定：定金5万元于签署协议后银行转账或刷卡的形式付清；首付房款须于2011年3月22日前付清，并签署《商品房预售合同》（勾选一次性付款9.6折）。认购条款约定：……2.如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴付首期购房款和签署《商品房预售合同》，即视为认购方违约及放弃出售方销售前对认购方承诺的全部优惠，出售方有权不予退回认购方已缴付的定金，并有权将该物业另行出售，无需通知认购方。……。 另查明，杨某作为付款方，先后于2011年3月15日支付定金50000元、2011年3月22日支付房款450000元、2011年6月21日支付房款120853元，合计支付620853元，尚欠34202元。 再查明，2018年8月6日，本院立案受理建华地产公司与永信公司、沙维彬、万高置业公司民间借贷纠纷一案。2019年4月8日，本院作出（2018）皖0503民初3997号民事判决：一、永信公司、沙维彬于判决生效之日起十日内归还所欠建华地产公司借款350万元整，并支付以350万元为基数、按年利率24%的利率标准计算支付自2014年1月18日起至款项实际还清之日止的利息；二、万高置业公司承担连带清偿责任。该判决生效后，因永信公司、沙维彬、万高置业公司等在该生效判决所确定的期限内并未履行所负义务。申请执行人建华地产公司于2019年6月5日向本院申请，要求对被执行人永信公司、沙维彬、万高置业公司等予以强制执行。本院立案后，编立执行案件（2019）皖0503执1231号，并向被执行人永信公司、沙维彬、万高置业公司下达了《执行通知书》、《当事人缴纳款项通知书》和《报告财产令》等执行法律文书，要求其履行（2018）皖0503民初3997号民事判决所确定的义务。在执行中，本院查封了坐落于悦城景苑1栋603号房屋。杨某于2020年4月26日提出执行异议，要求本院停止对涉案位于本市花山区悦城景苑1栋603室房屋不动产的执行并予以解除查封执行措施。本院于2020年5月22日作出（2020）皖0503执异54号执行裁定，驳回杨某的执行异议请求。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：杨某是否享有足以排除人民法院的强制执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 首先，杨某在本院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的事实，杨某在本院查封之前已由其母亲代理，与万高置业公司签订认购协议书，其虽名为认购，已实际符合房屋买卖要件。杨某已付部分购房款，万高置业公司为杨某开具了发票，杨某已办理了入住手续，合法占有使用本案争议房屋，应认定实际履行房屋买卖合同，该合同不因杨某系未成年人而无效。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”杨某母亲代理其签订认购协议，符合法律规定。建华地产公司关于本案房屋买卖无效的抗辩，本院不予采信。 其次，杨某购买房屋是否用于居住，且其名下是否有其他用于居住的房屋。根据本案查明事实，杨某购买房屋用于居住，各方均无争议。关键是其名下是否有其他用于居住的房屋，虽然其身份证载明的住址是花山区，但根据梨苑社区在庭后提交的证明，该住址实际是由其父母居住。因此，应当认定杨某名下无其他用于居住的房屋。 再次，杨某已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房屋认购价655055元，杨某已支付620853元，尚欠34202元，已付房款约95%，远超50%的法律规定。 综上，杨某作为消费者，其物权期待权符合法律保护要件，对案涉房屋享有能够排除强制执行的民事权益。对杨某的诉请，其要求停止执行，本院予以支持。杨某诉请判令过户登记，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向人民法院提起案外人执行异议之诉，人民法院应当就停止执行或许可执行审查相关法律关系，故杨某要求本院依据其与万高置业公司签订认购协议要求协助办理过户手续的诉请不属本案审查范围，本院依法不予审查，其可以通过其他合法途径寻求救济。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、停止对原告杨某购买的位于安徽省马鞍山市花山区屋的执行，并解除对该房屋的查封措施； 二、驳回原告杨某其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告马鞍山市建华房地产开发有限公司、马鞍山市万高置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 本院（2020）皖0503执异54号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  童映光 人民陪审员  邵增萍 人民陪审员  周建军 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  丁 敏