文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初5715号原告：张寿华，男，1967年12月22日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：黄建，重庆诚桂律师事务所律师。被告：罗小冬，男，1986年11月20日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：邓明珠，重庆鼎圣佳程（涪陵）律师事务所律师。原告张寿华与被告罗小冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月5日、11月30日公开开庭进行了审理。原告张寿华及其委托诉讼代理人黄建、被告罗小冬及其委托诉讼代理人邓明珠到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告张寿华向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金140000元，并支付资金占用利息（以20000元为基数从2018年11月15日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至付清之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以120000元为基数从2019年11月1日起至付清之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认原被告签订的租赁合同于2020年11月14日解除，要求被告于2020年12月6日返还租赁物。事实和理由：原告与被告于2018年11月15日签订《商铺租赁合同》，合同约定，乙方承租甲方位于XX的商铺，租期5年，年租金120000元，每年度支付一次，以后每年提前15日支付。商铺交付被告后，被告交纳第一年度（2018年11月15日至2019年11月14日）租金时以缺乏资金周转为由，欠交租金20000元。而第二年度（2019年11月15日至2020年11月14日）的租金拖延至今未付。被告罗小冬答辩称：1、原告要求被告支付租金140000元不符合合同约定，合同第十三条约定2019年6月1日师院北门如果没有开，房租按照60000元/年计算而非120000元/年，并且退还转让费100000元；实际开门只是一个说法，目的是为了达到人流量的效果，现在未达到，疫情也有影响，租金应该减免为60000元/年。2018年11月15日签订合同至今，被告总计支付租金和转让费200000元，超出双方约定的租金。2、原告请求欠交租金20000元不属实，因为当时生意不好，被告和原告微信电话进行协商，原告同意不交20000元，因此不存在拖欠的问题。3、2018年11月至2019年11月期间至今，原告未向被告催收过租金，因此不存在拖欠，原告请求以20000元和120000元为基数支付利息没有事实和法律依据。4、根据租赁合同行业交易惯例，前次的承租方在转让和退租时通常会要求下一任承租方交付一定数额转让费，其性质属于对装修和经营损失的补偿，而原告非承租人，也没有装修和经营损失，收取转让费没有事实和法律依据，合同约定的转让费应视为租金。5、同意租赁合同于2020年11月14日解除，并于2020年12月6日返还租赁物。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商铺租赁合同》、《建设工程施工合同补充协议》，被告提交的《房屋租赁合同》、银行账户交易详情、微信聊天记录，本院依职权调取的XX证人证言，具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，可作本案定案证据采信，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对事实确认如下：2018年11月15日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“第一条甲方同意将位于涪陵XX商铺租赁给乙方，建筑面积约为66平方米。第二条租赁期限为5年，从2018年11月15日至2023年11月15日止。第三条租金、保证金1.该商铺年租金为120000元整。2.租金按年度一次性支付（后每年提前15日支付）。3.为确保乙方按本合同全面完整履行合同义务，乙方在签订本合同时需缴纳履约保证金10000元，当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方在合同终止之日起7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约，则甲方在扣除乙方应承担的违约金和损失赔偿后将剩余部分（若有）不计利息全部返还给乙方。4.该商铺每年租金在合同期内不递增。……第六条乙方责任和义务4.乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。第七条合同的解除本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1.租赁期届满，2.因乙方过错严重造成房屋毁损的，3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的，4.政府强制征收或拆除该房屋的，5.乙方迟延交付房租超过10天的。第八条违约责任任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿其他相关的一切损失和费用。……第十条本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼。……第十二条补充协议甲乙双方协商：乙方向甲方缴纳转让费2018年11月15日至2023年11月15日止转让费100000元（拾万元整）。师院北门开了此款不退还。第十三条若师院北门2019年6月31日未开门，甲方退还乙方转让费100000元整（拾万整），于2019年7月31日前退还到乙方账户。若师院北门未开房租费按每年60000元计算。第十四条若租赁期内师院北门开了，维持第三条的第一款，维持第十二条。”原告张寿华、被告罗小冬分别在合同甲方、乙方处签名捺印，并备注尹友琴（原告之妻）、被告罗小冬的银行账号，同时注明“房租费2018年11月16号打款生效”。租赁合同签订后，被告将商铺用于经营XX。诉讼中，原告自认收到被告缴纳的转让费100000元，截止2020年11月14日被告尚欠14个月的租金；被告已于2020年12月6日将商铺返还原告。另查明，案涉商铺在2018年11月15日前即由被告实际承租经营。2019年3月28日，尹友琴在微信中承诺被告“今年房租后面的两万就不用交了”。再查明，长江师范学院北门于2016年10月1日受涪陵区政府四城同创要求封闭，于2019年3月4日按涪陵区政府创文创卫要求重新开放，此后未再封闭，师生可自由出入。2020年1月23日受新冠肺炎疫情影响又实行封闭管理，仅居住在校外泓马公寓学生可凭校园一卡通刷码有管控的出入。2020年9月，全校师生可凭校园一卡通刷码有管控的出入。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则按照法律规定和合同约定履行自己的义务。被告未按约定向原告支付租金，已构成违约，根据租赁合同约定，被告迟延交付房租超过10天的，原告有权解除合同。庭审中，原被告协商一致，同意租赁合同于2020年11月14日解除，本院依法予以确认，被告应承担支付原告尚欠租金及资金占用损失的民事责任。关于租金金额计算，涉及对租赁合同第十二条、第十三条、第十四条的理解。一、租金计算标准，根据租赁合同第三条、第十三条、第十四条约定，商铺年租金为120000元；若师院北门2019年6月31日（实为2019年6月30日）未开门，租金为60000元/年；若租赁期内师院北门开了，则租金为120000元/年。因长江师范学院北门已于2019年3月4日按涪陵区政府创文创卫要求重新开放，师生可自由出入，故本案租金应按120000元/年计算。对被告提出开门只是一个说法，目的是为了达到人流量的效果，现在未达到，租金应该减免为60000元/年的抗辩理由，因租赁合同明确约定以师院北门是否开门作为租金标准，且是否达到人流量效果属被告应承担的正常经营风险范畴，故本院对该抗辩理由不予采信。二、转让费性质，案涉租赁合同约定了租赁期间即2018年11月15日至2023年11月15日止（5年）转让费100000元。根据行业惯例，转让费通常是指原经营者向下一租户收取的超过应收取租金的一定费用，一般包括原经营者的装修费、杂费和其他相关成本。综合分析本案中原被告的出租人、承租人身份，被告持续承租该租赁物和原告并非原经营者、无装修损失等的事实，以及租赁合同约定商铺每年租金在合同期内不递增，原告当庭陈述该转让费系续租不加价的资格转让，本案双方约定的转让费应视为对租金的变相增加，其实质仍系租金，应平均分摊于租赁期内，即折算为20000元/年。原告主张截止2020年11月14日即合同解除时被告尚欠14个月的租金，根据合同约定即为140000元。对被告提出原告同意免除租金20000元的抗辩理由，因被告提交的微信聊天记录证实原告之妻尹友琴在2019年3月28日与被告的微信聊天中承诺免除2019年租金20000元，原告虽抗辩称系约定在被告缴纳了欠付的2020年11月15日之前的租金前提下才减免20000元，但未提供证据证明，且时间节点也与事实不符，故本院结合租金一直由尹友琴收取的事实，依法认定原告免除被告租金20000元；因2020年1月底至2020年3月中旬新冠肺炎疫情不可抗力影响，对上述期间的租金可予以适当减免，本院酌定减免1个月租金；租赁合同解除后，剩余3年租期的转让费20000元/年×3年=60000元，应认定为多缴纳的租金，两相折抵；综上，被告还应支付原告租金140000元-20000元-10000元-60000元=50000元。被告未按约支付租金，有违诚实信用原则，根据合同约定的租金支付时间、原告的诉请和被告欠付租金金额，本院确定被告还应支付原告以50000元为基数从2019年11月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张寿华与被告罗小冬签订的《商铺租赁合同》于2020年11月14日解除。二、被告罗小冬在本判决生效后十日内支付原告张寿华租金50000元及以该款为基数从2019年11月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息。三、驳回原告张寿华的其他诉讼请求。如果被告罗小冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由被告罗小冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 钟华二〇二〇年十二月十六日法官助理 杜薇书 记 员 盛兰