重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6836号上诉人(原审被告)：邓小丽，女，汉族，1982年7月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄琰，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张在春，男，汉族，1970年9月30日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：吴曦，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕。原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆大渡口支行，住所地重庆市大渡口区钢化路350号，统一社会信用代码91500104902955762W。负责人：高兵。上诉人邓小丽因与被上诉人张在春、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆大渡口支行房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初2968号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓小丽上诉请求：撤销原审判决，判令支持邓小丽的诉讼请求。事实和理由：一、张在春没有尽到告知义务，到家了公司作为居间方，并非代理人，张在春将预约解押时间告知到家了公司并不能等同于告知了邓小丽，邓小丽未收到张在春的《履行合同催促函》，一审法院不能因为重庆到家了网络科技有限公司收到该函件就认定张在春已履行完毕催告义务。此外，张在春在一审提交的邮寄单据上有邓小丽的联系电话，张在春未履行告知邓小丽的义务并非履行不能。二、关于预约解押的时间问题。双方签订《房屋买卖（居间）合同》第五条第九款规定，甲乙双方须接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料…，丙方在通知办理各项手续时，应当提前十个工作日通知甲乙双方。一审法院对此事实并未查清。三、即使邓小丽未能及时支付解押款项，是否构成根本违约。按照《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行其主要债务致使对方合同目的不能实现时，才能构成根本违约。一审审理过程中，邓小丽已经提交资金证明，证明其具有全额支付购房款的能力，故即使认定邓小丽未能及时支付解押款项，也不能认定合同目的不能实现。案涉《房屋买卖（居间）合同》第六条违约责任中也未约定守约方享有任意解除权，一审法院认定一方构成严重违约，守约方可以行使解除权错误。张在春二审辩称：一、在本案一审起诉前，张在春就完全履行了告知义务，在邓小丽迟迟不履行与张在春签订的买卖合同义务后，张在春分别向到家了公司和邓小丽寄送了《告知函》、《履行合同催促函》，在寄送后也致电了重庆到家了网络科技有限公司业务员陈喆了解函件送达情况，陈喆在电话中明确告知张在春，邓小丽已收到信函，且同时通过微信拍照告知了邓小丽，邓小丽回复不管。且在寄送前述文件前，张在春也在电话中明确询问了邓小丽有效的通讯地址，邓小丽告知张在春邮寄至其身份证上的地址即可，由此张在春已经履行了告知义务。二、邓小丽在上诉状中提及是否根本违约的理由是曲解法律，张在春签订买卖合同的目的是为了获得购房款，邓小丽不支付购房款的行为造成了张在春卖房目的落空，且在一审庭审中，邓小丽称自己有全款购房的能力，但邓小丽迟迟未向张在春支付购房款。根据我国相关法律，张在春在催告邓小丽履行合同未果后，享有解除合同的权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。原审第三人到家了公司二审提交书面答辩意见：一、我公司对本次争议发生的事情经过与一审时的陈述一致，无其他事实补充。二、法律适用以及违约责任的判定由法院依法裁判。原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆大渡口支行二审未作陈述。张在春向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除张在春与邓小丽双方的房屋买卖合同关系；2.判决邓小丽支付张在春的购房定金20000元不予退还；3.判决邓小丽赔偿张在春违约金15.4万元（总购房款的20%）。一审审理中，张在春自愿撤回第三项诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。一审经审理查明：重庆市九龙坡区火炬大道*号*号房屋登记的权利人系张在春。该房上有抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆大渡口支行。因邓小丽申请财产保全，该房屋上尚有查封措施。2017年6月5日，邓小丽（买方、乙方）、张在春（卖方、甲方）及到家了公司（中介方、丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定张在春将位于重庆市九龙坡区火炬大道*号*号房屋（建筑面积90.3平方米，套内面积74.52平方米）以77万元的价格出售给邓小丽。关于付款，约定：邓小丽全款支付房款，邓小丽于签订合同当日支付2万元给张在春作为定金，同时张在春将该房屋权属相关资料交予到家了公司托管；邓小丽须于银行预约扣款当日时支付18万元予张在春；邓小丽须于取证办完注销7个工作日做委托公证当日支付57万元予张在春。关于中介服务费，约定：买卖双方签订本合同时，邓小丽须向到家了公司支付1万元中介服务费。关于办理相关手续，约定：邓小丽、张在春须在接到到家了公司通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、产权转移登记及抵押登记等相关手续，到家了公司应积极配合，若因此出现延误，责任方需承担对守约方的责任。关于违约责任，约定：本合同签订后，买卖双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。在补充条款中，约定：邓小丽以全款做委托公证的方式购买此房，双方需准备好资料配合办理；因张在春产权问题导致不能办手续，须退还邓小丽定金。邓小丽于签订合同当日向张在春支付定金2万元。关于购买方主体。到家了公司陈述，到家了公司经办人陈喆和卢宇之前就认识，卢宇说要买房，到家了公司就给卢宇介绍了案涉房屋，后来签约的时候是邓小丽来签的，卢宇也告诉了到家了公司是邓小丽来签字，补充条款里面的字包括委托公证的内容都是到家了公司经办人手写的。邓小丽陈述，邓小丽和卢宇在2016年认识；邓小丽曾经学习并参与过二手房抵押贷款手续办理，卢宇是做二手房中介和抵押贷款的，该房本来是卢宇打算买的，后来卢宇不要了，让邓小丽去买；最终在到家了公司的居间下由邓小丽和张在春签订合同；因为邓小丽当时的家庭原因，邓小丽想的是若邓小丽弟弟回国早就先过户到他名下，若时间很久就过户到邓小丽个人名下，但后来邓小丽弟弟出车祸回不来，邓小丽就要求过户到邓小丽名下，但张在春不同意。张在春陈述，买方是邓小丽，不清楚卢宇和邓小丽弟弟的情况。2017年7月3日，张在春向到家了公司经办人陈喆发送短信，载明：请到家了公司转告邓小丽，今天是案涉房屋预约还款之日，但邓小丽没有履行合同还款，已属违约；现在不是不让公证，而是有条件的公证，至于邓小丽不符合公证条件，那不是张在春的问题；如邓小丽需要张在春配合，提供相关资料，包括银行卡张在春都可以配合；如果没有回音，张在春只好另外处理了。到家了公司陈述，收到了该信息，并通知了卢宇。邓小丽陈述不清楚，也未收到到家了公司的通知。一审庭审中，张在春陈述2017年6月底预约的还款解押时间是2017年7月3日，并将相关预约情况通知了到家了公司，未直接通知邓小丽。到家了公司陈述，收到张在春的通知后就及时通知了卢宇，但无证据证实通知了邓小丽，但到家了公司把邓小丽电话告知了张在春。邓小丽陈述，从未收到过解押还款通知。2017年7月30日，张在春通过EMS向到家了公司（收件人为到家了公司经办人陈喆）邮寄《告知函》，载明：因邓小丽拒不到场办理预约还款手续及不支付购房款，致使合同无法履行，望到家了公司敦促邓小丽在短时间内配合完成合同义务；并附上《履行合同催促函》，请到家了公司转交给邓小丽。到家了公司陈述收到了《告知函》并及时通知了卢宇，但未通知邓小丽。邓小丽陈述，不清楚上述函件。2017年7月30日，张在春通过EMS向邓小丽邮寄《履行合同催促函》，该函载明：因邓小丽无故在张在春通知于2017年7月3日到银行办理扣款手续之日，无故不到场，致使合同约定的还款解押无法履行；张在春多次联系邓小丽，催促尽快履行合同义务，均被邓小丽拒绝，邓小丽已经违约；为了买卖合同的顺利履行，减少双方损失，再次通知邓小丽收到本函件5日内联系张在春与到家了公司，按照合同履行，如邓小丽依旧不予配合，则视为邓小丽严重违约，违约行为导致的一切后果由邓小丽承担。邓小丽陈述，未收到该函且在快递签收单上无收件人签字。一审审理中，邓小丽举示短信截图（打印件）、开门红房产业务跟进记录（打印件），短信截图载明：邓小丽以对方不卖房及一房多卖为由要求对方退钱，对方表示想要退钱，除非法院判决退钱，并表示已委托律师起诉邓小丽。其中2017年12月29日邓小丽在短信中表示：“你到中介去，莫名其妙的喊我解约还说我违约，还不退定金给我……。”2017年7月15日的业务跟进记录载明：“在卖，现在价格77万元。”2017年7月16日的业务跟进记录载明：“这个房子前两个月到家了已经卖了，现在做不了公证委托，业主又要卖价格78万。但是前面的合同并没有解除。钥匙今天已经从区县快递了一把过来，明天能到。”张在春以短信系复印件且无法证明系张在春使用的号码为由对该证据的三性不予认可；对房屋业务跟进记录的三性也不予认可。邓小丽举示了2019年3月19日雷道裕（邓小丽陈述系其朋友）和到家了公司经办人陈喆的通话录音，载明：到家了公司经办人陈喆表示只知晓卢宇要买这个房子，每次有消息都给卢宇说的很清楚，认不到邓小丽，是卢宇介绍邓小丽来买这个房子的，到家了公司也不清楚真的是哪个来购买这个房屋，也不清楚邓小丽就是买方；到家了公司没有通知邓小丽，但通知了卢宇。关于合同中载明的“委托公证”。张在春、邓小丽及到家了公司均陈述本案中不涉及委托公证事宜。到家了另陈述，签合同时和张在春、邓小丽都讲了的，上证的人不一定是签合同的人，由邓小丽去办理的委托公证，可以过户至其他人名下，因为解押款未付，委托公证还未开始做。邓小丽陈述，也可能是委托他人替邓小丽过户，所有权人还是邓小丽，因为解押款未付，委托公证还未开始做。邓小丽举示2019年4月4日的流水，拟证明邓小丽有足额的资金全款购买案涉房屋。张在春表示，此仅能证明邓小丽2019年期间有足额资金，但邓小丽未在张在春发出催告通知后履行支付义务。一审审理中，邓小丽陈述其购房目的是居住使用。张在春陈述其于2017年10月份通过电话告知解除房屋买卖合同关系，但未提供证据予以证明。一审另查明，2017年11月16日，张在春以邓小丽违约为由向本院提起诉讼，案号为（2017）渝0107民初25152号，请求解除与邓小丽之前的房屋买卖合同、不退还邓小丽定金、邓小丽支付违约金等。后张在春于2018年2月1日撤诉。该案中，起诉状副本未送达给邓小丽。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。邓小丽与张在春在到家了公司居间下达成的关于涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。关于解押款支付问题。张在春在银行预约还款后将预约还款时间（2017年7月3日）通知了到家了公司。到家了公司作为居间方，除了居间促成双方达成交易，且根据合同约定到家了公司还附随有办理解押、过户等手续的协助和通知义务，张在春将解押预约还款时间告知到家了公司，已履行了己方的告知义务。到家了公司陈述将还款时间告知了卢宇，但未告知邓小丽，此系到家了公司与邓小丽之间通知义务关系，与张在春无关。从实际上看邓小丽确未在预约还款当日支付解押款。2017年7月30日，张在春又通过EMS向到家了公司及邓小丽邮寄《告知函》及《履行合同催促函》催告到家了公司敦促邓小丽履行支付解押款义务。到家了公司也收到了上述函件，并陈述通知了卢宇。邓小丽收没收到上述函件，均不影响张在春已行使了催告权利。从结果上看，邓小丽仍然没有履行支付解押款的义务。即便邓小丽举示的开门红房产业务跟进记录属实，张在春在邓小丽未按期支付解押款的情况下，在其他房屋中介处登记出售，也并不能说明张在春存在一房二卖或者违约的情况。按照合同约定邓小丽未按时支付解押款，且经过合理催告后，邓小丽仍未支付解押款，已经构成根本违约，张在春可以行使解除权。通过邓小丽发送的短信可以确认在2017年12月29日已收到张在春解除房屋买卖合同的意思表示，该日即为双方房屋买卖合同关系的解除时间。故对张在春主张解除与邓小丽之间的房屋买卖合同关系，一审法院予以支持。在房屋买卖合同关系中因邓小丽的原因导致合同解除，邓小丽向张在春支付的定金，张在春可以不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张在春与邓小丽双方于2017年6月5日签订《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系于2017年12月29日解除。二、张在春不需向邓小丽返还因出售重庆市九龙坡区火炬大道*号*号房屋向邓小丽收取的定金2万元。该案案件受理费1890元，由邓小丽负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，依法订立的合同对合同当事人均有约束力，张在春和邓小丽均应按照《房屋买卖（居间）合同》履行各自义务。本案中，张在春主张判决解除其与邓小丽订立的《房屋买卖（居间）合同》的主要依据是：一、邓小丽存在迟延支付解押款的行为；二.张在春对邓小丽进行了催告，邓小丽在合理期限内仍未履行合同义务，张在春享有解除权。对此评析如下：一、关于解押款支付问题。按照双方合同约定，张在春在银行预约还款后将预约还款时间（2017年7月3日）通知了到家了公司。到家了公司陈述其将还款时间告知了案外人卢宇，但未告知邓小丽。首先，张在春和邓小丽在合同中并未约定张在春向到家了公司履行通知义务即视为向邓小丽履行通知义务；其次，到家了公司通知案外人卢宇也不能认定为到家了公司通知了邓小丽。虽然张在春在银行预约还款后将预约还款时间通知了到家了公司，并不能认定邓小丽知晓该通知，也不能认定张在春已经履行了通知义务。故在张在春未能举示证据证明其已通知邓小丽还款的情形下，未在预约还款当日支付解押款的原因不能归责于邓小丽，张在春关于邓小丽迟延履行合同义务的理由没有事实依据，本院不予采纳。二、关于张在春是否进行了合理催告的问题。根据一审查明事实，2017年7月30日，张在春又通过EMS向到家了公司及邓小丽邮寄《告知函》及《履行合同催促函》催告到家了公司敦促邓小丽履行支付解押款义务。到家了公司也收到了上述函件，并陈述通知了卢宇。如前所述，张在春向到家了公司进行催告的行为其效力并不及于邓小丽，而张在春也无证据表明邓小丽收到其催告，故张在春未行使合理催告。综上，张在春以邓小丽迟延履行合同义务，向其合理催告后行使解除权没有事实依据，张在春在本案中不享有解除权。张在春主张判决解除合同，本院不予支持，因双方合同并未解除，张在春要求不返还邓小丽定金的请求没有法律依据。上诉请求，本院不予支持。邓小丽的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初2968号民事判决。二、驳回张在春全部诉讼请求。一审案件受理费1890元，二审案件受理费3380元，均由张在春负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十二月九日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟