湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9819号原告：长沙市中欣物业管理有限公司，住长沙市开福区秀峰街道湘江北路三段48号楚雅苑商业201室。法定代表人：吴海涛。委托诉讼代理人：李小虎，湖南开阳律师事务所律师。被告：唐毕华，女，1979年11月9日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：董鑫，湖南光韵律师事务所律师。原告长沙市中欣物业管理有限公司（以下简称中欣公司）与被告唐毕华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中欣公司的委托诉讼代理人李小虎、被告唐毕华的委托诉讼代理人董鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中欣公司请求本院判令：1、被告向原告支付物业管理费6769.45元；2、被告支付滞纳金/违约金9443.33元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告自2007年入驻满庭芳小区，为该小区提供物业管理服务至2019年8月1日，被告为该小区6-1611房业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2011年11月1日起至2019年7月31日止一直未缴纳过物业费，经原告多次催缴，仍欠原告6769.45元未缴纳。被告在享受原告服务的同时，应当及时、足额支付物业管理费用，其故意迟延支付行为严重侵犯了原告的合法利益，在原告多次催促下仍未支付，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金及迟延支付期间的利息。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告唐毕华辩称：1、原告与被告小区业委会签订的《物业服务合同》于2017年7月24日已经到期，之后并未签订新的合同，原告要求被告支付物业服务合同终止后的物业费没有法律依据；2、被告将房屋装修后还未入住便发现该房屋出现渗水、漏水现象，被告向原告反映后，原告只是进行了登记，未采取任何解决措施，致使漏水问题搁置至今；3、涉案小区其他业主的房屋亦渗水、漏水情况频发，原告不配合、不协调开发商担责导致房屋拖过质保期，原告故意不作为的行为应当对此承担责任；4、原告在提供物业服务期间未按合同约定履行义务，小区的公共设施破烂不堪，消防栓一直没水，楼道内的烟感探测器、应急出口指示灯完全损坏，地下车库常年漏水，建筑垃圾、生活垃圾成堆，小区大门、单元门及监控损坏后，原告从未进行维修，小区安全管理形同虚设，业主家中经常被盗；原告未对电梯进行保养维护，经常发生电梯事故；原告违反法律规定，私自将小区内的车位出租，导致小区车位管理混乱；原告未对小区绿化进行管理，导致植物发生大面积死亡，小区绿化遭严重破坏；5、原告违反法律和合同约定，未能履行自身义务，构成严重违约，损害被告正当权益，并非被告故意不交物业费，原告无权向被告主张违约金。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2010年1月4日，原告（甲方）与被告及孔正国（乙方）就满庭芳物业签订《前期物业服务协议》，该协议约定：一、前期物业服务是指自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。二、甲方的权利与义务包括：1、对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、安全秩序、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法律、法规和政策，结合实际情况，制定本物业和物业管理制度和《业主手册》和《临时管理规约》并书面告知对方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反物业管理制度，《业主手册》和《临时管理规约》的行为；5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向乙方和物业使用人公布一次物业管理服务费收支账目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告乙方，并根据有关法律法规与本物业制定的有关规定审批乙方的装修方案；10、不得占用本物业公共部位、公共设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、物业服务公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险责任；如因业主或非业主使用人不正常不按规定对使用房屋设备而造成伤害或损失的，甲方不承担那责任。三、乙方的权利及义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，依法就物业管理的有关问题向甲方提出意见或建议；3、遵守本物业的物业管理制度、《业主手册》和《临时管理规约》；4、依据本协议自觉按时向甲方交纳物业管理服务费及有关费用；5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理规定》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；7、转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业和给排水、通风、采光、维修、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。四、物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备的维护和管理；3、环境卫生管理；4、安全秩序维护；5、交通秩序与车辆停放管理。五、物业管理服务费按照法定产权面积计收，物业服务费由乙方按半年或季度进行预交，小高层带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。2016年7月15日，涉案小区长沙市满庭芳业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订满庭芳小区《物业服务合同》，合同约定：一、物业管理服务期限为二年，自2015年7月25日起至2017年7月24日止。除甲方已通知乙方不再续约外，乙方应在服务期限届满前3个月就是否同意续签等事项，向甲方提交书面续约申请。若甲方同意续约的，由双方在合同期限届满前，就续约合同条件等事项进行协商，并另行签订物业服务合同；双方未能达成协议的，本合同自期满之日起失效，但甲方尚未聘请新的物业公司前，本合同自动顺延。二、乙方应当按照法律法规的规定及合同约定，提供的物业服务包括但不限于以下内容：1、负责本物业管理区域内共用部位的维修、养护和管理；2、负责本物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、负责物业公共部位和公共区域的清洁卫生，垃圾的收收集、清扫和运输以及雨、污水管道的疏通；4、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；5、负责物业管理区域内公共绿地的养护和管理；6、负责物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的维护；7、负责物业管理区域内治安、消防等公共秩序的协管事项服务；8、负责装饰、装修管理服务；9、本合同约定的其他服务事项。三、物业服务费由业主按其所拥有物业的产权面积交纳，住宅小高层1.5元/月/平方米。业主或使用人在每月的5日前须预缴纳下月物业服务费，逾期按欠费金额每日向乙方支付千分之一的违约金。2017年7月24日，《物业服务合同》到期，双方未再续签合同，但原告实际为涉案小区提供物业服务到2019年7月31日。被告为涉案满庭芳小区6栋1611号房屋登记权利人，该房屋产权建筑面积48.01㎡，每月应缴纳的物业费为72.02元，被告收房后因其房屋漏水、原告未履行好管理服务职责等原因，未向原告缴纳物业费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方当事人应认真行使权利和履行义务。此后，原告与被告所在小区即满庭芳业主委员会签订《物业服务合同》，亦符合相关法律规定，对包括被告在内的全体业主具有约束力，综上原告应当根据物业服务合同的约定提供物业管理服务,被告作为涉案房屋的产权登记人及合同相对方则应支付相应的物业服务费。现原告诉求被告支付从2011年11月1日起至2019年7月31日的物业费，被告辩称原告与被告小区业委员会签订《物业服务合同》已于2017年7月24日到期，期后又未续签新的物业合同，原告所诉该阶段后的物业费无法律依据。对此，本院认为，原告与被告所在小区即满庭芳业主委员会在《物业服务合同》中对履行期限约定“双方未能达成协议的，本合同自期满之日起失效，但满庭芳业主委员会尚未聘请新的物业公司前，本合同自动顺延”。在2017年7月24日该《物业服务合同》履行届满后，满庭芳业主委员会并未聘请新的物业公司，且原告为涉案小区实际提供物业服务至2019年7月31日，故在该期间，即使原告未与满庭芳业主委员会签订新的《物业服务合同》，被告亦应支付相应的物业服务费。被告辩称涉案房屋漏水的问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。同时本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在共用设备设施维护、环境绿化、卫生保洁、消防安保等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，参照本院对涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的标准，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。现原、被告双方已确认被告欠付原告物业费时间为2011年11月1日至2019年7月31日，故本院确认被告应向原告交纳该期间的物业费为5357.92元（48.01㎡×1.5元/㎡/月×93个月=6697.4元×80%=5357.92元）。原告要求被告支付违约金9443.33元，本院认为，被告因房屋漏水以及原告管理、安保服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、限被告唐毕华于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市中欣物业管理有限公司2011年1月1日至2019年7月31日期间的物业费5357.92元；二、驳回原告长沙市中欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费206元，减半收取103元，由原告长沙市中欣物业管理有限公司承担69元，被告唐毕华承担34元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇二〇年十二月十八日法官助理邓晔林代理书记员  丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。