湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初487号原告：张涛，男，1988年3月8日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：高梦兰，湖北驰纵律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉金川房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口街龙阳小区**楼****，统一社会信用代码914201006854150055。法定代表人：龙国强，该公司总经理。被告：武汉嘉途建筑装饰装潢工程有限公司，住所，住所地：武汉市黄陂区许庙村百联奥特莱斯购物广场G-1#、S-2#、S-3#）G-1栋9层6室，统一社会信用代码91420116MA4L0Q477J。法定代表人：程双胜，该公司总经理。二被告的共同委托诉讼代理人：鲁敏、周玲，湖北律辰律师事务所律师（特别授权）。原告张涛诉被告武汉金川房地产开发有限公司（以下简称金川公司）、武汉嘉途建筑装饰装潢工程有限公司（以下简称嘉途公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员卢继凯、韩建参加的合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告张涛及其委托诉讼代理人高梦兰，被告金川公司、嘉途公司的共同委托诉讼代理人鲁敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付逾期交房违约金60070元（该违约金以940062.5元为基数，每日按万分之三自2019年11月1日起暂计算至起诉之日为60070元，之后的逾期交房违约金继续计算至涉案房屋满足交付条件之日止）；2、判令二被告向原告赔偿损失100000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月19日，原告与被告金川公司、嘉途公司分别签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）与《房屋装修委托合同》（以下简称装修合同）各一份，购房合同约定，原告购买的涉案房屋结构为2房1厅1厨2卫无阳台，被告金川公司应于2019年10月31日前将达到合同约定交付标准的商品房交付给原告使用。2019年12月12日，被告金川公司通知全体业主收房。但经现场查看，原合同约定的房型变成了4房1厅1厨2卫，二楼的三个卧室面积被分割得极小，其中一个完全密闭无窗户，且墙面紧邻电梯，未设任何隔音及减震措施，在墙体内布置有整幢楼的积水总立管、消防管道、雨水立管等，不可拆除，几乎占该房屋建筑面积的10%。被告金川公司通知交房时，涉案房屋没有完成燃气及电力方面的验收，不具备交付条件。由于被告金川公司前期虚假宣传误导购房者，错误地对房屋及相关设施作出说明和允诺，捆绑式要求原告接受无装修资质的被告嘉途公司进行装修，交付的房屋存在严重质量问题，欺骗性使原告购买了一个不可利用的居住空间，严重损害了原告合法权益。据此，原告诉至法院要求判如所请。被告金川公司辩称：1、被告金川公司不应承担逾期交房的违约责任。因2019年军运会在武汉举行，相关部门对道路管控非常严格，导致本案所涉项目工程建设进度延迟、部分报批手续不能正常通过。被告金川公司于2019年10月31日之前分别向包括原告在内的购房人送达了延期交房通知书，不仅采取了电话通知，而且在报纸上进行了公告，收房时间变更为2019年12月12日，但原告接到通知后拒不办理收房手续。根据《商品房买卖合同》及其附件六之相关规定，政府行为导致合同不能按时履行的，出卖人不承担违约责任，涉案房屋视为已交付；2、原告要求被告赔偿损失无事实及法律依据。被告交付的房屋户型符合项目设计规划及合同约定，只是在主卧中多附带一个衣帽间，对此被告在出售时已明确告知原告，该交付房型与样板间一致。且原、被告之间的权利义务内容均以签订的《商品房买卖合同》为准，出卖人在销售中所作广告宣传资料及沙盘模型效果图等，不能作为合同内容。被告嘉途公司辩称：被告嘉途公司已经取得了相关资质，况且法律并未规定未取得资质的企业不得进行装饰装修工程施工。另外，《装修装饰委托合同》中已经约定了具体的装修标准，涉案房屋符合该标准，因此被告嘉途公司不应赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月19日，原告张涛与被告金川公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄180205180）。合同约定:原告购买被告开发的“金川·纯水岸1-4号楼”第4幢5至5层夹层13号房，该商品房层高为5米，户型结构为2房1厅1厨2卫，建筑面积为81.25平方米，单价9570元/平方米，总计价款777563元。其中，第九条约定：出卖人应当在2019年10月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；第十一条约定：逾期交房不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；第十三条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人不退房并且不签订补充协议的，视同买受人接受同意变更、规划、设计变更产生的一切后果均由买受人承担。非出卖人原因导致的建筑规划及该商品规划设计变更，不适应本条规定，出卖人不承担违约责任。同时，双方在合同及其附件中还约定了其他权利义务内容。其中附件六《合同补充协议》中约定：1、房屋交付使用的条件是指商品房取得《房屋竣工验收备案许可证》；2、政府部门对验收及市政配套、安装之延误，交房期限相应顺延。本合同所指“不可抗力”的范围包括政府行为或政策变化导致买卖双方的合同不能履行或延期履行的……。2018年11月19日，原告张涛（甲方）与被告嘉途公司（乙方）、金川公司（丙方）签订一份《房屋装修委托合同》。合同约定：由于甲方与丙方签订的购房合同及相应附件约定的成交价款未包含本合同约定的装修费用。现甲方委托乙方为该房屋进行装修，由甲、乙双方自行结算，乙方按本合同约定的装修标准对该房屋进行室内装修；该房屋的装修总价款162500元，包含乙方为实施本合同安排或聘请的装修施工单位所需的全部设计、材料、设备、人工服务费用装修改造期间所产生的水、电费由甲方按实际发生数额自行承担；甲方以银行贷款付清装修款162500元。乙方装修改造施工工期为180天，交付日期为2019年10月31日；甲方同意：该房屋因甲方委托乙方按照本协议及相关附件的约定进行改造，改造包括但不限于门窗形式、房屋尺寸、布局、结构等内容，在接收该房屋时甲方对委托乙方按照约定附图进行的空间结构改造不持异议。同时为保证房屋调整后的各项设备的正常使用，甲方对原有房屋的管线设计、各项设备配置（包括但不限于太阳能安装等配套、设备及公共卫生间等）的调整与变更不持异议，甲方同意乙方在进行项目改造时不需事先通知甲方或者征求甲方同意……。合同签订后，原告向被告金川公司、嘉途公司分别付清了购房款和装修款。2019年10月31日，被告金川公司在长江商报上以公告的方式通知业主，将原交房时间从2019年10月31日前延至2019年11月30日前交房，同时向原告邮寄了《交房通知书》，但该邮件显示于2019年10月31日被他人代收。2019年12月10日，被告金川公司通知涉案小区一期1、2、3、4栋业主于2019年12月12日收房，并分别邮寄了《交房通知书》和《交房须知》。原告认为，被告金川公司存在逾期交房及交付的商品房不具备交付条件等违约行为。另被告嘉途公司不具备装修资质，交付房屋的结构不合理，且存在严重质量问题，故而引发本案诉争。另查明，被告嘉途公司于2018年9月12日成立，于2019年12月2日取得建筑装饰装修工程专业承包贰级《建筑业企业资质证书》；武汉市城乡建设委员会于2018年12月24日发出通知称：从2019年1月1日起不再另行颁发竣工验收备案证，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其它有关手续；2019年12月10日，“金川·纯水岸4号楼”取得《建设工程竣工验收备案表》。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《房屋装修委托合同》、收据、户型图、微信聊天记录、视频资料、《武汉市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》等证据证实。本院认为：原告张涛与被告金川公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，本院依法予以确认。经查，被告嘉途公司虽在签订《房屋装修委托合同》时不具备装修资质，但其于2019年12月2日取得建筑装饰装修工程专业承包贰级《建筑业企业资质证书》，其装修资质在本案起诉前已得到补正，故原告张涛与被告嘉途公司签订的《房屋装修委托合同》可以认定为有效。现原告已按合同约定的支付方式付清了购房款和房屋装修款，而被告金川公司是否存在逾期交房及所交房屋是否具备交付使用条件即成为双方的争议焦点，本院依据已查明的案件事实和相关法律规定，综合评判如下：。根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条规定，被告于2019年10月31日前应将符合条件的商品房交付给原告使用，但被告金川公司实际将交房时间延至2019年12月12日，显然其行为存在违约，应承担逾期交付的违约责任。庭审中，被告金川公司提出“因军运会在汉举行，相关部门对道路管控非常严格，导致本案所涉项目工程建设进度延迟、部分报批手续不能正常通过”的抗辩意见，并无充足的证据证实，其以“不可抗力”要求免除逾期交房违约责任的抗辩理由不能得到法律的支持。因被告嘉途公司并非原告张涛聘请的装修单位，而是被告金川公司直接选任和指定的装修公司，即使逾期交房的原因系被告嘉途公司所致，亦属于《合同法》第六十五条“第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的法定情形，应由被告金川公司对外独立承担相应的民事责任，其支付逾期交房违约金的数额应以940063元（777563元+162500）为基数，按日万分之一自2019年11月1日起计算至2019年12月12日止共41天，即为3854元。通过庭审查明，武汉市城乡建设委员会于2018年12月24日发布通知，武汉市自2019年1月1日起取消了备案制，主管部门对建设项目不再另行颁发竣工验收备案证，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其它有关手续。被告金川公司在提交《建设工程竣工验收备案表》的同时，又举证证明涉案房屋的供电、燃气等已通过相关行政主管部门的专项验收，因此应当认定涉案房屋自2019年12月12日起已具备合同约定的交房使用条件，被告金川公司不应承担2019年12月12日之后的逾期交房违约责任。同时，依据《房屋装修委托合同》之约定，被告嘉途公司在装修涉案房屋时可以对门窗形式、房屋尺寸、布局、结构等内容进行改造，且在保证房屋调整后的各项设备正常使用的情况下，无需事先通知业主或者征求其同意，故涉案房屋现存空间结构的改造效果应视为已征得原告张涛的同意及认可。另外，从原告提交的户型图可以看出，建筑面积为81平方米的房屋有二种B1户型结构，原告选择其一的房屋二楼卧室中本就设计有一个密闭空间，被告嘉途公司将该空间进行改造装修的行为并不违反装修合同的相关约定。同时，原告张涛未能提供涉案房屋存在严重质量问题而导致不能正常居住使用的确凿证据，故其主张该房屋不具备合同约定的交付使用条件，并要求二被告赔偿损失100000元的诉讼主张，没有事实基础和法律依据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉金川房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内，向原告张涛支付违约金3854元；二、驳回原告张涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3501元，由武汉金川房地产开发有限公司负担50元、张涛负担3451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李黎嘉人民陪审员  卢继凯人民陪审员  韩 建二〇二〇年十二月十日书 记 员  谈 力