广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终2220号 上诉人（原审原告）：广西海瑞奇隆购物有限责任公司。住所地：广西壮族自治区河池市假日城堡**。统一社会信用代码：91451200687790247N。 法定代表人：李阿龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫先益，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘楦清，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：黄天赐，男，1987年12月16日出生，壮族，住广西壮族自治区贵港市港**。 上诉人（原审被告）：潘玉恒，男，1985年12月5日出生，壮族，住广西壮族自治区河池市金城江区。 上诉人（原审被告）：刘宗鑫，男，1984年11月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：覃吉盘，广西河城律师事务所律师。 上诉人广西海瑞奇隆购物有限责任公司（以下简称奇隆公司）与上诉人黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫租赁合同纠纷一案，均不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初1955号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人奇隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项的违约金计算方法和第三项判决；2、改判支持奇隆公司关于所欠款项每延迟一天按5‰计算违约金的主张，或者支持奇隆公司双方未解除租赁合同，黄天赐等应支付房屋租金47.6848万元的主张；3、本案诉讼费由黄天赐等人承担。事实和理由如下：一、本案《合同解除协议书》第七条明确约定，“......以上所有款项付清，原房屋租赁合同自动解除”，之后，黄天赐等并未按照解除协议的约定支付所欠款项，直至一审起诉之日，尚有25万元未支付，即黄天赐等没有付清所有款项，那么就不发生“原房屋租赁合同自动解除”的后果。二、黄天赐等搬出涉案房屋时，自行将钥匙交给奇隆公司管理员，并口头委托奇隆公司在《雄基信息》和外墙上刊登广告招租，2019年6月15日之后，公司再没有代黄天赐等或自行招租，完全不存在公司已收回房屋自行管理的事实。三、解除协议约定的违约金，是双方真实意思表示，符合法律规定和案件事实，应予支持。 针对奇隆公司的上诉，黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫答辩称，一、《解除协议书》第一条已经明确，租赁合同于2019年6月15日解除，第七条约定，“......以上所有款项付清，原房屋租赁合同自动解除”，意思是支付完所有款项，双方的租赁合同权利义务就完全终止了，并不是说租赁合同解除是附条件的。二、租赁合同实际上也已经解除，一审确认了交钥匙、电梯等事实，且奇隆公司已对外出租，我方将钥匙交给公司，是双方交接的，并不是我方单方行为，对外招租广告也是奇隆公司自己发布，与我方无关。三、一审判决的违约金是正确的。 黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫亦不服一审判决，上诉请求为：1、撤销一审判决第一项，改判黄天赐等无需支付2019年3月1日-6月15日的租金123627元；2、本案诉讼费用由奇隆公司承担。事实和理由如下：根据《解除协议书》的约定，已对解除合同时，黄天赐等应付奇隆公司的所有费用进行了总结算，一方面，黄天赐等拖欠2019年2月28日前的租金352048元，以及因提前解除合同给公司造成的2019年3月1日-6月15日的租金损失，公司不予退还10万元押金；另一方面，黄天赐等将电梯、消防证件等留给公司，这些也都是有价值的。经过协商，才有了解除协议的第七条，各项费用互抵后，黄天赐等还应支付30万元给公司。这样理解才是合乎逻辑的。 针对黄天赐等的上诉，奇隆公司答辩称，不认可三人的上诉请求和理由。 奇隆公司向一审法院起诉请求：1、判令黄天赐等连带支付上千2019年2月28日前的租金25万元，连带支付前述25万元租金的违约金60万元（从2019年4月15日起至2020年8月15日止，共计16个月，每延迟一天按5‰计算），连带支付2019年3月1日-2020年8月1日共计17个月的租金600470元；2、本案诉讼费由黄天赐等承担。 一审法院认定事实：2015年1月26日，以原告奇隆公司为甲方、被告黄天赐为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在河池市城东路100号钻石豪庭桾楼第一层门面一间及三层整层约1817平方米出租给乙方使用。合同第一条约定：乙方向甲方交门面押金100000元，不计利息，合同期满后退还，如乙方单方中途终止合同或不按时足额交费，合同期间如乙方有违约行为，甲方可从此款中扣取。第二条约定：乙方租赁期暂定8年8个月零9天，自2015年1月1日起至2023年8月9日止，租赁期届满，无论任何原因致使本合同终止或解除的情况下，乙方在租赁期限内对租用房屋所投入的设施和装修材料包含门、门头、水管、电路、地板、吊顶、照明、隔墙、卫生间设施及墙面等设施归属甲方所有，甲方不作任何补偿。如乙方强行拆除，甲方除不退还乙方押金外，还依法向乙方索赔；其余设施和装修材料乙方自行处理，如乙方未作处理，甲方处理将从押金中扣除相关费用。第三条约定：该门面每月租金为35322元整，租金交付方式：按季度交（先交租金后使用），租金提前15天交纳，该门面每季度租金为105966元，逾期不交按1000元/天收取滞纳金，逾期10天未缴清欠付租金、其他费用及逾期滞纳金的，甲方有权提前终止本合同、收回门面、没收乙方门面押金、追讨乙方欠缴的租金、其他应付费用及滞纳金。第四条约定：租金每两年递增8%，租赁税由乙方自行承担。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫以该租赁房屋经营金城江区金钻音乐酒水茶吧，后因茶吧生意不畅，2019年3月17日以奇隆公司为甲方、黄天赐为乙方承租人、刘宗鑫和潘玉恒为乙方担保人签订了一份《合同解除协议书》，协议主要条款如下：“一、双方自2019年6月15日起解除2015年1月26日黄天赐与甲方新签的《房屋租赁补充协议合同》。二、房屋交给甲方后，由甲方全权处理，乙方无权干涉。三、乙方所欠的债务与甲方无关，乙方履行之前的债钱及债物，包括税、物业费、水电费等及其它相关费用；三、双方确认至2019年2月28日止，乙方尚欠甲方房屋租金叁拾伍万贰仟零肆拾捌元(352048);四、由于乙方提前解除合同，乙方签约《房屋租赁合同》前交给甲方的壹拾万元(100000）押金甲方不予以退回，交房时原押金条退还给甲方并签字确认。五、由于乙方要求提前解除合同，致甲方需要一定时间招商，致房屋空置，造成租金损失，双方所需时间为三个月。移交房屋时把完整消防证件交予甲方。六、乙方须于2019年3月18前将租房内的乙方财产清退出房屋，但电梯保留甲方所有，乙方愿以现有电梯、消防，相关证件交给甲方(移交房屋时需把各项证件配齐)。七、前述各项款项双方互抵后，乙方应付甲方各项共计付叁拾万元(300000元）。该款由乙方三人连带分期支付给甲方：第一期在2019年4月15日前付壹拾万元(100000元），第二期在2019年5月15日前付壹拾万元(100000元），第三期在2019年6月15日前付壹拾万元(100000元）。以上所有款项付清，原房屋租赁合同自动解除。九、乙方未按本协议履行付款义务，每延迟一天按5‰计付违约金利息。”合同签订后，黄天赐等于同年3月20日搬出租赁房屋，奇隆公司收回租赁房屋后于同3月21日开始对外发布招租广告。因黄天赐仅于2019年4月15日支付租金50000元。为此奇隆公司提起了本案诉讼。庭审中，双方均认可2019年3月17日签订的《合同解除协议书》第一条所指的“《房屋租赁补充协议合同》”，实为奇隆公司与黄天赐于2015年1月26日签订的“《房屋租赁合同》”。 一审法院认为，双方当事人经协商一致，自愿签订的《房屋租赁合同》以及《合同解除协议书》，系双方的真实意思表示，合同合法有效。关于奇隆公司与黄天赐于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。根据庭审查明的事实，黄天赐在签订《合同解除协议书》后已于2019年3月20日搬出讼争房屋，并将讼争房屋交付给奇隆公司，同年3月21日奇隆公司将讼争房屋对外发布招租广告，黄天赐的主张符合双方签订的《合同解除协议书》第一条“双方自2019年6月15日起解除2015年1月26日黄天赐与甲方新签的《房屋租赁补充协议合同》”的约定，因此，奇隆公司与黄天赐2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除。奇隆公司主张《房屋租赁合同》未解除的理由不成立，不予支持。二、关于奇隆公司的诉讼请求是否应得到支持的问题。①双方约定“双方自2019年6月15日起解除2015年1月26日黄天赐与甲方新签的《房屋租赁补充协议合同》”，并对截止2019年2月28日的租金进行了结算，但对自2019年3月1日起至2019年6月15日（约定的合同解除之日）止的租金并未进行结算，现有证据不能证明奇隆公司已经放弃自2019年3月1日起至2019年6月15日（即合同解除之日）止的租金，因此，对合同解除前的租金，黄天赐应按《房屋租赁合同》的约定支付。黄天赐抗辩其仅欠奇隆公司租金250000元的辩解，不予采纳。黄天赐除应支付奇隆公司截止2019年2月28日的租金250000元（300000元-50000元）外，还应支付自2019年3月1日起至2019年6月15日（即合同解除之日）止的租金123627元（即：35322元/月×3+35322元/月÷30天×15天）。②《合同解除协议书》中对截止2019年2月28日的租金300000元约定了付款期限和逾期付款的违约金，即“第一期在2019年4月15日前付壹拾万元(100000元），第二期在2019年5月15日前付壹拾万元(100000元），第三期在2019年6月15日前付壹拾万元(100000元）。”和“乙方未按本协议履行付款义务，每延迟一天按5‰计付违约金利息。”，因此，对奇隆公司请求黄天赐支付该逾期支付租金的违约金，予以支持。又因，双方“每延迟一天按5‰计付违约金利息”的约定明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，黄天赐等应从逾期之日起2019年8月19日按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金给奇隆公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同支付给原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司2019年2月28日前的房屋租金250000元及相应的违约金（违约金的计算：①以50000元为基数、从2019年4月16日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以100000元为基数、从2019年5月16日起2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以100000元为基数、从2019年6月16日起2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、由被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同支付给原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司自2019年3月1日起至2019年6月15日止的租金123627元；三、驳回原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费16881元，，减半收取8440元（原告已预交），由原告广西海瑞奇隆购物有限责任公司负担5940元，被告黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫负担2500元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案《房屋租赁合同》是否已经解除？2、对于2019年3月1日-6月15日之间的租金，应否应予支付？3、本案违约金的标准如何认定？ 本院认为：一、关于本案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。从双方争议看，认定该问题的关键，是如何理解《解除协议书》第七条约定的“......以上所有款项付清，原房屋租赁合同自动解除”。奇隆公司认为，该条属于是附条件的解除，即如果没有付清所有款项，则租赁合同没有解除，黄天赐等则认为，该条只是对款项付清后，租赁合同权利义务自然终止的陈述，并不是附条件解除。本院认为，从字面意思看，第七条并没有明确表示，如果款项没有付清，则双方之间的租赁合同不能解除，因此不能仅依据该条，就认定本案为附条件的解除合同，黄天赐等人的主张更为符合常理，根据《解除协议书》的第一条的约定，《房屋租赁合同》于2019年6月15日予以解除。 二、关于2019年3月1日-6月15日之间的租金，应否支付的问题。黄天赐等主张，《解除协议书》已经对6月15日合同解除前的所有款项予以了结算，包括3月1日-6月15日的租金损失，一审判决支付该期间的租金错误。本院认为，《解除协议书》第七条约定“前述各项款项双方互抵后，应付300000元”，由此可知，协议书最终确定的30万元，是综合黄天赐等应支付给奇隆公司的租金，奇隆公司应付给黄天赐等人的款项，全部抵扣得出的。奇隆公司二审时主张，不存在抵扣的事实，该主张与约定明显不符，本院不予采纳。对于抵扣的内容，根据《解除协议书》第三条--第六条的约定看，1、在2月28日前黄天赐等拖欠租金352048元；2、因提前解除合同，给奇隆公司造成3个月租金损失；3、黄天赐等清退房屋时，将电梯、消防证件等交给奇隆公司。从这些内容，以及黄天赐的陈述分析，拖欠租金352048元和3个月租金损失，电梯和消防证件的价值，即是双方当事人相互抵扣的项目和金额。又因根据《解除协议书》约定，黄天赐等是3月18日前清退房屋，而合同解除的时间又是6月15日，时间相差约为3个月，因此合同第五条约定的3个月租金损失，应理解为合同解除之日和清退房屋之日，该期间的租金。既然此期间的租金已经列入抵扣内容，奇隆公司在本案又主张该租金显然与合同约定不符，本院不予支持。一审判决支持该期间的租金错误，本院予以纠正。 三、关于本案违约金的认定。《合同解除协议书》约定的违约金是日5‰，即年利率18%，与当前民间借贷利率标准相当。从解除协议的履行情况看，拖欠的30万元款项，黄天赐等仅仅支付5万元，综合考虑本案实际，本院认为当事人约定的违约金标准恰当，应予支持。一审法院调整违约金缺乏事实依据，本院予以纠正。 综上所述，上诉人奇隆公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持。上诉人黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初1955号民事判决第二项、第三项； 二、变更河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初1955 号民事判决第一项为：由上诉人黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫共同支付给上诉人广西海瑞奇隆购物有限责任公司25万元及相应的违约金（违约金的计算，按照日5‰的标准，①以50000元为基数，从2019年4月16日起至2019年5月15日止；②以150000为基数，从2019年5月16日起至2019年6月15日止；③以250000元为基数，从2019年6月16日起至实际清偿之日止）。 一审案件受理费16881元，减半收取8440元，由上诉人广西海瑞奇隆购物有限责任公司负担6000元，由上诉人黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫负担2440元；二审案件受理费12573元（上诉人奇隆公司已预交9800元，上诉人黄天赐等已预交2773元），由上诉人广西海瑞奇隆购物有限责任公司负担12000元，由上诉人黄天赐、潘玉恒、刘宗鑫负担573元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷