北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20592号原告：许纪国，男，1974年3月22日出生，汉族，河北建工集团有限公司工程师，住北京市石景山区。被告：李凡，女，1948年8月30日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。原告许纪国与被告李凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许纪国、被告李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许纪国向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房租押金2800元（合同已经期满理应退还押金，见合同违约责任第二条），房屋租金5000元（自2020年8月11日至2020年10月5日止，一个月3000租金一天100元，应该是5000多，取整要求）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2017年10月5日，原告与被告经过协商签订了《房屋租赁合同》，双方约定合同期自2017年10月5日至2018年10月4日止，租赁费为每月2800.00元，并向被告交付了2800.00元作为房租押金。二、合同到期后，双方经口头协商，未达成书面合同，原告继续承租被告房屋，形成不定期租赁关系，房租调整为每月3000.00元，房屋租赁关系一直维持到2020年8月7日。由于2020年7月21日原告爱人生病原因（被告已知晓该情况），导致原告着急搬家，并于2020年8月7日电话通知被告其搬家事由，但是被告以抽油烟机不干净各种理由拒绝退还房租押金和剩余房租租金。三、在未搬完家期间，2020年8月9日晚7点半被告约我下班的时候，领着有一家三口看房租房。8月10日我拉东西看到链家工作人员领着客户晚上看房。四、以上剩余款项经原告多次向被告催要，但被告一直拖延未达成合理意见。李凡辩称，不同意原告的诉讼请求。我方认为应该退给原告的钱有：押金2800元、燃气费31.03元、原告替前一租户交的水费80多，按100元计算，应该扣除的费用为：水费430元（自2019年9月7日至2020年8月12日止），清洗厨房顶及油烟机230元，室内保洁200元，换纱窗、修阳台门门锁、空调乱码维修共计130元，电费127.96元，两年零11个月的有线电视费630元，经计算，我应该给原告的是2800元＋31.83元＋100元＝2931元，扣的钱共计1747.96元，应退1183.07元，在2019年8月15日通过微信转账给原告1847.96元，我多给被告664.89元，多出的钱是我算错了，我把100元加在了1747.96上，应该加在1183.07元上面。关于租金问题：合同签订的是一年合同，原告当时和我说签四年，只有第一年我们签订了合同，之后都是电话沟通的续约，原告2019年9月5日交了18120元，交的是自2019年10月5日至2020年4月4日6个月的租金，每月租金3000元，加上自2019年10月5日至2020年10月4日一年的卫生费100元，原告的租金交付到2020年10月4日，月租金3000元。另补充：在租赁期内，如乙方解除合同视为违约，除已交的房屋租金外提前解约合同乙方还需支付总租金的20%作为赔偿对方的违约金；乙方应按照本合同规定的期限向甲方缴纳租金，逾期不交租金视为违约。中途退房应该提前30天书面通知甲方，并承担违约责任。我方认为原告在缴纳租金的同时已经明确告知我方其在执行一年期合同。本案经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年10月5日，许纪国与李凡签订房屋租赁合同，合同约定出租方（以下简称甲方）：李凡，承租方（以下简称乙方）：许纪国。甲方房屋坐落于北京市大兴区三合南里小区17号楼9门102室。租赁期限为2017年10月5日至2018年10月4日止。房屋租金为2800元整/月，总租金为33600元。房屋交付方式为押一付六，乙方需提前一个月向甲方缴纳房屋租金。租赁期间该房屋的物业费、取暖费由甲方承担。本合同自签订之日起乙方应向甲方交纳一个月租金人民币2800元作为保证金。许纪国与李凡均认可房屋租赁合同只签了一年（2017年10月5日至2018年10月4日止），但是之后双方的续约均是电话沟通的，并未签订书面协议。签订合同时，许纪国向李凡支付了2017年10月5日至2018年4月4日期间的7个月的租金及2017年10月5日至2018年10月4日一年的歌华有线电视费216元、卫生费120元，共计19736元。许纪国于2020年3月5日支付李凡最后一笔租金18000元是2020年5月5日至2020年10月4日期间的。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：至于腾房时间。许纪国主张2020年8月11日晚上10点多。因为我爱人在这个房子住感觉老有人监控她，所以在这里住不了了，才搬走的。2020年8月7日晚上打电话告知的李凡要搬走。李凡主张2020年8月12日其单独去的房子里面，是许纪国把钥匙、水电卡放在屋子里的，我们没有当面交接，我也不知道许纪国什么时候搬走的。2020年8月10日去链家中介登记出租的，原告中午一两点到的，其带着链家中介去看的房，这时候许纪国的东西还没有完全搬完，许纪国当天当面告诉要搬走，水电卡放在屋子里了。2020年9月1日起，房子已经出租给下一家。根据李凡提交的微信聊天记录显示，李凡根据其自己结算，在2020年8月15日支付许纪国1847.96元，许纪国接收了上述款项，并对数额提出异议。李凡在聊天记录中称为许纪国垫付水费430元，许纪国对此并未提出异议，但提出“我那张水卡还有115元，是17号楼北侧那栋楼的东侧净水机的卡”，李凡表示“知道了”。在本案审理过程，经本院做工作，许纪国同意扣除李凡主张的保洁费200元、清洗厨房顶及油烟机230元、换纱窗、修阳台门门锁、空调乱码维修共计130元、电费127.96元，但对李凡主张扣除的有线电视费630元提出异议，并称李凡要求扣除的水费430元，应扣除净水机水卡中的117元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。许纪国与李凡之间的房屋租赁合同并未违反我国法律法规的效力性规定，应为合法有效。至于合同解除及是否违约的问题。许纪国与李凡在2017年10月5日签署一年的合同后，未再签订书面合同，根据我国合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，许纪国现要求解除合同，符合上述法律规定，本院予以支持。根据微信聊天记录，可以看出许纪国提出解除合同后，李凡亦同意解除合同，并在2020年8月10日带中介看房准备再行出租，许纪国主张于2020年8月11日腾房，李凡亦认可其于2020年8月12日到涉案房屋，房屋钥匙等放置在房间内，故本院认定双方解除的时间为2020年8月11日。对李凡主张许纪国解除合同违约的主张，证据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，合同解除后，李凡应退还许纪国剩余期间房屋租金对许纪国要求退还房租5000元的请求，并未超出本院核定数额，本院予以支持。至于押金，李凡在庭审中认可退还许纪国的费用押金2800元、燃气费31.03元、许纪国替前租户垫付的水费80多元，同意按照100元计算，本院对此不持异议。许纪国同意李凡应该扣除的项目及数额同意在本案中一并折抵，本院对此不持异议，许纪国同意扣除的项目及数额有：李凡主张的保洁费200元、清洗厨房顶及油烟机230元、换纱窗、修阳台门门锁、空调乱码维修共计130元、电费127.96元，本院对此予以确认。根据微信聊天计算，李凡为许纪国垫付430元水费，李凡在微信中亦对许纪国提出的117元净水机水费未提出异议，故本院认定应扣除许纪国水费为313元；对于李凡主张的有线电视费，虽许纪国称租赁期间并未使用，但结合其之前支付有线电视费的情况，本院认定应扣除许纪国有线电视费为481.5元（自2018年10月5日至2020年8月11日，260元÷365天×676天）。经过本院核算及折算，并扣除李凡已经微信转账给许纪国的款项，李凡还应退还许纪国房租及押金共计5226.61元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、李凡于本判决生效后十日内支付李凡房屋及租金5226.61元；二、驳回许纪国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由许纪国负担16元（已交纳），由李凡负担34元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十四日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源