太原市小店区人民法院   民事判决书   （2020）晋0105民初7903号   原告：白刚，男，1963年10月15日出生，汉族，太原市新华书店退休员工，住太原市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：毛利娟，山西弘韬律师事务所律师。   被告：太原米哇金融信息服务有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区创业街27号时代广场1912室，统一社会信用代码×××。   法定代表人：刘坤，执行董事兼总经理。   原告白刚诉被告太原米哇金融信息服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白刚及其委托诉讼代理人毛利娟，被告太原米哇金融信息服务有限公司法定代表人刘坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告白刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金11600元、暖气费685.84元、物业费1040.75元(共计13326.59元)；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失12250元；3.判令被告向原告支付自2020年4月20日起至上述债务偿清之日止的利息(利息以25576.59元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2020年1月17日，原告作为出租方，被告作为承租方，就位于金茂大厦B座11D的房屋签订《房屋租赁协议》。协议约定：房屋租期为两年，自2020年2月1日起至2022年1月31日止，租金每月5000元，每期租金为6个月支付一次，每期租金为人民币30000元，首期租金承租人在2月29日前汇入出租人账户。并约定承租人拖欠租金及其他费用累计超过一定期限，出租人有权单方解除合同。上述协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，然而，双方约定的首期租金支付日到期后，被告迟迟不交纳租金，并且拖欠物业费，原告多次催要未果。依《房屋租赁协议》第七条第二款的约定，2020年4月16日，原告向被告发出解除房屋租赁协议的《通知函》。2020年4月17日，被告搬离该房屋，但是依然没有完全履行支付房屋租金的义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。   被告太原米哇金融信息服务有限公司辩称，双方于2020年2月1日签订合同，2020年2月1日是正月初八，签合同时被告公司在原告楼下，原告的房屋没有通电，原告承诺拿过来房屋的产权证也并没有。因为新冠肺炎疫情原因，春节后到3月底案涉房屋所在的整栋楼是封闭状态。原告于2020年4月16日强制让我搬离，我4月17日搬离的时候房子都没有通电，算不可抗力因素。4月份原告已经把房子租了出去，不知道从哪造成的租金损失，我把东西卖了以后还给了原告900元。租金我交过一个月的，后来因为疫情没有经营，物业封锁了大楼。原告的诉讼请求我愿意部分承担。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月17日，原告（甲方暨出租方）与被告（乙方暨承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方同意将位于金茂大厦B座11D房屋在现有的状态下出租给乙方使用；承租区域的建筑面积为115.6平方米，承租区域作办公用途；租赁期限自2020年2月1日起至2022年1月31日止，租期2年；每月租金为人民币5000元；水费、电费、宽带费等其他费用由乙方承担；每期租金为每6个月支付一次，每期租金为人民币30000元；订金为人民币5000元，在本协议解除后的5日甲方返还给乙方；首期租金共计人民币30000元，乙方在2020年2月29日前汇入甲方账户；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期交纳本合同约定的各项费用累计超过十五天的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的租金及押金。原告陈述其收到被告支付的共计5900元。   2019年10月21日，原告交纳案涉房屋2019年11月1日至2020年3月31日的采暖费1714.6元。2020年4月16日，原告通过微信和短信向被告发送《通知函》，因被告一直拖欠租金及物业费通知解除双方签订的《房屋租赁协议》，要求被告于2020年4月18日前搬出金茂大厦B座11D号房屋。2020年4月17日，原告交纳案涉房屋2019年11月1日至2020年4月15日物业费、电梯费2289.7元。2020年4月17日，原告将案涉房屋出租给案外人孙建东，约定房屋租赁期限自2020年4月19日至2023年5月8日共计3年，免租期为2020年4月19日至2020年5月8日，免租期内承租人不承担租金；年租金55000元。原告主张，被告于2020年4月17日搬离，实际使用原告的房屋2.5个月应支付租金11600元（5000元/月×2.5个月－900元），暖气费685.84元（1714.6元/5个月×2个月），物业费1040.75元（2289.7元/5.5个月×2.5个月）；房屋损失12250元[2020年4月17日至2020年5月7日共计21天，被告应支付房租3500元（5000元/30天×21天）；2020年5月8日至2022年2月1日共计21个月；被告应支付房租105000元（5000元/月）×21个月；案外人自2020年4月7日至2022年2月1日向原告支付房租96250元（5500元/12个月）×21个月；被告应支付原告可得利益损失12250元（3500元+105000元－96250元）]；被告还应支付原告相应利息损失。原告认可案涉房屋在被告占有使用期间未产生水电费。被告认可在其搬离之前实际存放物品在案涉房屋内，并未办公营业。   另查明，案涉房屋坐落于平阳路1号1幢B座11层D号，房屋所有权人为白刚。   上述事实，有原告提交的房屋所有权证、房屋租赁协议、通知函、收据、房地产租赁合同及庭审笔录等在案为凭，可以采信。   本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告将房屋交付被告使用，被告未按约定支付房租，构成违约，依法应承担违约责任。被告于2020年2月1日至2020年4月17日实际使用案涉房屋，被告应向原告支付2.5个月房屋租金，期间被告向原告支付的5900元应予核减，故被告应向原告支付房屋租金6600元（5000元/月×2.5个月－5900元）。并应支付暖气费685.84元、物业费1040.75元。关于原告主张的可得利益损失，因原告已于2020年4月17日将案涉房屋出租于他人，考虑商业风险、案涉《房地产租赁合同》约定的租赁期限不同于原告与被告约定的租赁期限、当时处于新冠肺炎疫情期间等因素，被告违约并非原告将房屋另外出租的租金低于出租于被告的租金的唯一原因，故对原告关于该租金差价为原告可得利益损失的主张，不予支持。但是，鉴于被告违约，原告积极减损，2020年4月17日至2020年5月7日共计21天免租期产生的费用应由被告承担，共计3500元。总之，被告共计应向原告支付11827元（6600元+3500元+685.84元+1040.75元），并自2020年4月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。本案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告太原米哇金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白刚房屋租金6600元、暖气费685.84元、物业费1040.75元、房屋租金损失3500元，共计11827元；并支付以11827元为基数，自2020年4月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。   二、驳回原告白刚的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取220元（原告已预交），由被告太原米哇金融信息服务有限公司负担102元，原告白刚负担118元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 贾亚涛     二○二○年十二月十日   书记员 宋冰冰