北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15049号原告：北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会，住所地北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村，统一社会信用代码54110113A028601894。法定代表人：霍仲会，村主任。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，北京陆源律师事务所律师。被告：北京绿竺科技发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕民大街36号，统一社会信用代码91110113756745205D。法定代表人：代修平，总经理。委托诉讼代理人：吕姗姗，北京嘉桓律师事务所律师。原告北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会（以下简称前沙峪村委会）诉被告北京绿竺科技发展有限公司（以下简称绿竺公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告前沙峪村委会之委托诉讼代理人陆玉红、张琳，被告绿竺公司之委托诉讼代理人吕姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前沙峪村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2004年10月19日签订的《土地租赁协议》及2006年11月1日签订的两份《补充协议》；2.请求被告立即支付原告2018年1月1日至2020年7月31日的土地租金272864.58元；3.请求被告支付原告违约金297862.5元；4.请求被告立即腾退涉诉土地，至被告腾退完成之日的占地使用费用计算标准按照每日289.38元计算；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年10月19日，原告与被告签订土地租赁协议，被告向原告承租土地22.47亩，每亩价格5000元，租赁期限自2004年11月1日至2034年10月30日，租金于每年11月1日前缴纳。2006年11月1日双方签订补充协议，被告租赁土地面积增加1.58亩，年租金变更为每年度105625元。因被告长时间拖欠土地租金，2018年原告起诉至法院要求被告支付2014年至2017年土地租金，后经法院调解，2018年2月7日达成（2018）京113民初831号民事调解书，被告同意支付2014年至2017年土地租金422500元。被告未交清调解书的租金。2018年至今被告仍未支付相应费用，2018年至2020年7月1日起诉时止累计拖欠272864.58元。被告的拖欠行为已严重违约，也不能实现原告的合同目的。为避免前沙峪村损失，原告主张解除《土地租赁协议》。《土地租赁协议》第五项违约责任第二款约定“如乙方不能按时向甲方交纳土地租赁费用，除应向甲方补交土地租赁费外，乙方还应从滞纳之日起至实际交纳日，每逾期一日按每年应支付土地租赁费的0.3%向甲方缴纳滞纳金”。被告自2018年1月1日起，未曾交纳土地租金，行为严重违约，被告需要每日向原告支付违约金316.875元，截止2020年7月1日违约金297862.5元。《土地租赁协议》解除后，被告需要及时腾退，并按照占用时间支付相应的占地使用费用。综上所述，为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特诉至贵院，请依法裁判。被告绿竺公司答辩称，不同意解除土地租赁协议。同意支付违约金，但是原告的计算标准不合理，我方同意按照逾期天数支付违约金，但是申请法院调整违约金的计算标准，我方认为违约金总额不超过年租金的20%比较合理。原告所说的我方没有支付2018年1月1日至2020年7月的租金，不属实，我方已经支付了。原告要求腾退土地，因为我方不同意解除合同，所以我方不同意腾退土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2004年10月19日，前沙峪村委会（甲方）与绿竺公司（乙方）签订土地租赁协议载明：乙方租赁甲方所属土地，租赁土地总面积22.47亩，其中市政代征地5.85亩，租赁年限为30年，自2004年11月1日起至2034年10月30日止；租赁价格每亩每年5000元（市政代征地减半），共计每年97725元，乙方于每年11月1日前将当年土地租赁款以转账支票形式一次性汇入甲方指定账户；若乙方不能按时向甲方交纳土地租赁费用，除应向甲方补交土地租赁费外，乙方还应从滞纳之日起至实际交纳日，每逾期一日按每年应支付土地租赁费的0.3%向甲方缴纳滞纳金。2006年11月1日，前沙峪村委会（甲方）与绿竺公司（乙方）签订补充协议载明：甲方同意乙方用地范围南侧向东延伸16.8米，北侧不变，共增加用地面积1.58亩；此新增地块每年租金标准与原协议相同，乙方同意每年按原协议一并交予甲方；该宗地使用年限与原协议相同。2006年11月1日，前沙峪村委会（甲方）与绿竺公司（乙方）签订补充协议载明：甲乙双方于2004年10月19日签订租赁土地协议，协议签订后，乙方积极办理相关土地手续。2005年初，甲方突然接到后沙峪镇政府通知，此地块政府要建后沙峪地税所，双方协议暂停进行。甲方及时把此信息通报给乙方，乙方获悉后表示理解和无奈，但并未放弃对此而造成乙方前期损失，保留要求赔偿权利（事因不在甲方）。至2006年6月，后沙峪镇人民政府正式通知甲方，此地建地税所规划不予审批，乙方原定项目可以续建。甲、乙双方再次协商，原协议继续履行，并做以下补充：1）甲方继续协助乙方办理此地块相关土地规划手续。2）原租赁起始时间由2004年11月1日顺延至2006年12月31日，终止之间由2034年10月31日顺延至2036年12月31日。2018年3月7日的调解书载明，前沙峪村委会与绿竺公司达成调解协议，绿竺公司给付前沙峪村委会2014年至2017年的租金422500元。绿竺公司称其并未支付调解书中的款项。前沙峪村委会称绿竺公司已支付10笔租金，每笔105625元，对应的租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日。绿竺公司认可已交纳10笔租金，每笔105625元。前述款项中，2019年4月1日支付的105625元备注为18年绿竺公司土地租金，2020年8月3日支付的105625元备注为2019年土地租金，2020年11月2日支付的105625元备注为2020年土地租金。前沙峪村委会称前述三笔款项应用于冲抵2014年至2016年的租金。前沙峪村委会称其于2020年7月将解除合同的通知书贴在了涉诉土地的房屋上，故要求从2020年7月25日开始解除合同。绿竺公司称其并未看到该通知。前沙峪村委会称，由于土地上都是房屋且价值较大，直接拆除可能损失比较大，因此不要求处理地上物，撤回第四项诉讼请求。绿竺公司称不同意解除合同，如果解除，也同意不对地上物进行处理。经查，涉诉土地为建设用地。本院认为：前沙峪村委会和绿竺公司签订的土地租赁协议不违反法律规定，应属有效。双方均应按照合同行使权力、履行义务。绿竺公司后续付款时虽备注为2018年、2019年和2020年的租金，但该备注并未得到前沙峪村委会的认可。由于绿竺公司并未支付此前欠付的2014年至2017年的租金，故前沙峪村委会将前述款项用于冲抵2014年至2016年的租金并无不当。前沙峪村委会出租土地目的在于获得租金，绿竺公司长期不支付租金导致前沙峪村委会的合同目的无法实现，故前沙峪村委会有权要求解除合同。前沙峪村委会的证据不足以证明其向绿竺公司有效送达了解除合同通知，故本院以绿竺公司收到本案诉状之日作为土地租赁协议解除之日。合同解除以前，前沙峪村委会有权要求绿竺公司支付土地租金。前沙峪村委会主张的租金计算方式和金额符合合同约定，本院予以支持。土地租赁协议中约定的违约金计算标准过高，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会和被告北京绿竺科技发展有限公司于二〇〇四年十月十九日签订的土地租赁协议与二〇〇六年十一月一日签订的两份补充协议均于二〇二〇年十月二十四日解除；二、被告北京绿竺科技发展有限公司向原告北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会支付二〇一八年一月一日至二〇二〇年七月三十一日的土地租金二十七万二千八百六十四元五角八分，于本判决生效之日七日内执行；三、被告北京绿竺科技发展有限公司向原告北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会支付违约金五万四千元，于本判决生效之日七日内执行；四、驳回原告北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会的其他诉讼请求。如果被告北京绿竺科技发展有限公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千七百五十四元，由原告北京市顺义区后沙峪地区前沙峪村村民委员会负担一千六百五十二元（已交纳）；由被告北京绿竺科技发展有限公司负担三千一百零二元，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵 菲