广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初29468号原告：许振强，男，1953年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：易炎棠，男，1953年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。被告：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，原告许振强、易炎棠诉被告唐国冰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许振强、易炎棠的共同委托诉讼代理人李文英到庭参加了诉讼。被告唐国冰因下落不明，经本院公告送达，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告许振强、易炎棠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年5月1日起至2019年10月8日止的房屋占有使用费306000元（按每月18000元计算）；2、判令被告向原告赔偿损失65280元（按每月3840元标准，自2018年5月1日起至2019年10月8日止）；3、判令被告向原告支付案件受理费12242元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年石井供销社改制，两原告及梁金铭作为该社职工以承包方式承担下岗人员安置、滞销库存物品销售及使用案涉属于石井供销社所有的白云区××、××、××号房屋。期间经供销社同意原告将使用物业转给谭石明租赁使用，后谭石明告知原告自己退出案涉物业使用，转让给被告唐国冰继续使用，于是原告与被告唐国冰口头约定案涉房屋由唐国冰使用，唐国冰每月向原告缴纳租金18000元，使用期至供销社收回为止。2015年3月12日，广州市白云区供销总公司与许振强、易炎棠、梁金铭签订《房屋租赁合同》约定租赁期至2018年3月31日止。合同履行期间，原告每月向广州市白云区供销总公司交纳租金12800元，被告唐国冰每月向原告支付租金18000元至2018年4月。2018年3月31日，原告与广州市白云区供销总公司的《房屋租赁合同》到期。原告经考虑决定不再向广州市白云区供销总公司承租案涉场地并向其明确回复，并建议其与唐国冰建立租赁关系，为此三方曾到街道办司法所进行调解。然而广州市白云区供销总公司既不明确答复是否由被告继续使用案涉场地，又不确认原告已向其交还案涉场地，并于2019年1月向白云区人民法院起诉原告交还场地【（2019）粤0111民初4963号】，一审判决：一、许振强、易炎棠、梁金铭及唐国冰于本判决生效之日起五日内共同向白云区供销总公司腾空返还位于广州市白云区××、××、××号房屋（包括首层、二层、三层）及附属设施设备；二、许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向白云区供销总公司支付房屋占有使用费（按12800元每月的标准，从2018年4月1日计至腾空返还房屋之日止）；三、许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向白云区供销总公司支付逾期交还涉案房屋的违约金（按3840元每月的标准，从2018年4月1日计至腾空返还房屋之日止）。广州市中院【（2019）粤01民终23354号】维持原判。一审案件判决后，唐国冰于2019年10月8日向白云区供销总公司交还全部案涉房屋和场地。原告认为，被告不但没有按照白云区供销总公司的要求将案涉房屋腾空返还，还一直占用至2019年10月8日才实际返还。被告延期交还案涉房屋的违约行为给原告造成场地使用费、违约金及诉讼费的巨大损失。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告唐国冰无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、变更合同、发票、图片、（2019）粤0111民初4963号民事判决书、（2019）粤01民终23354号民事判决书、（2019）粤0111民初4963号案件卷宗材料及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区××、××、××号房屋的产权人为广州市白云区供销合作总社石井供销社（以下简称石井供销社）。许振强、易炎棠、梁金铭原为石井供销社职工。2014年12月起，石井供销社授权广州市白云区供销总公司经营管理涉案房屋，并允许对外出租。2015年3月6日，许振强、易炎棠、梁金铭承租涉案房屋，并向广州市白云区供销总公司支付涉案房屋的租赁合同保证金25600元。同年3月12日，广州市白云区供销总公司（出租方、甲方）与许振强、易炎棠、梁金铭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方出租涉案房屋给乙方，面积合计736平方米，其中首层70平方米、二层480平方米、三层186平方米；第二条租赁期限为三年零三个月，自2015年1月1日起至2018年3月31日止；租赁期满，甲方收回涉案房屋，乙方须如期完好交还，逾期后如乙方留存物品，视作乙方自动放弃，由甲方自行处理。第三条1、租金及物业管理费计算：2015年1月1日至2016年12月31日租金7980元/月，管理费3420元/月，合计11400元/月；2017年1月1日至2018年3月31日月租金8960元/月，物业管理费3840元/月，合计12800元/月；租金按月支付，须于每月5日前支付当月租金及物业管理费，如遇国家法定节假日则顺延。第四条乙方须于本合同签订当天向甲方交付房屋的租赁保证金25600元，甲方收款后开具房屋的租赁保证金收据给乙方，乙方须妥善保管；房屋租赁保证金在本合同终止或解除后，在乙方不存在违约责任的前提下，乙方按照本合同第十一条房屋收回的验收约定交还房屋给甲方并按照合同约定交清一切费用，在双方办妥租赁房屋交接手续后甲方凭乙方交回的房屋租赁保证金收据原件于5个工作日内无息退回房屋租赁保证金给乙方；如因乙方违约退租，此保证金不能作为房屋租金及物业管理费或其他费用的抵减，全部归甲方所有。第八条1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转出租房屋，转让后，本合同对房屋受让人和乙方继续有效；……4、未经甲方同意，乙方不得转租（含分租、与第三人合作使用、交换使用或名为合作实为转租等方式）；5、经甲方书面同意，乙方不超出本合同规定的范围内可将房屋进行转租或分租，且必须同时满足以下条件：…（7）转租或分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租或分租合同也随之变更、解除或终止，（8）合同租赁期满、解除或终止之日起5天内，乙方负责将场内的转租或所有分租户清场，把房屋及设施设备完好交回给甲方，清场期间所发生的一切责任及经济损失由乙方承担，与甲方无关。第九条……2、合同双方或单方要求解除合同的，如双方达成一致意见，则按双方协商一致的意见处理的合同解除后的事宜，如不能达成一致意见，则双方应当继续履行本合同；3、房屋租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，没收房屋租赁保证金并收回出租房屋，不给予乙方任何补偿：未经甲方书面同意擅自分租、转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、中途擅自不履行租赁合同的，损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的，改变本合同规定的房屋租赁用途或利用该房屋进行违法活动、存放危险物品的，未能按经营行业性质到有关部门办理相关消防手续或者没有自行配备好消防安全设施而擅自开业的，无正当理由逾期30天未交纳各项租金及物业管理费的，其他侵害甲方利益的行为；4、合同期满后，乙方如需继续承租，在同等条件下享有优先承租权，乙方必须在合同届满前提前三个月向甲方书面提出，否认将视为乙方放弃优先承租权。第十一条1、在合同租赁期满、解除或终止后，甲方收回出租房屋，乙方须在5日内将出租房屋清空交还给甲方，并把房屋及其附属设施设备完整交还给甲方，乙方如超过5日仍未交还房屋的，甲方有权自行收回房屋，并对未经甲方同意而擅自留存的乙方物品，视作乙方放弃其所有权，直接由甲方处分，清理所需费用由乙方承担；第十二条甲方违约责任处理规定如甲方违反本合同约定提前收回房屋时，甲方应将房屋租赁保证金（不计付利息）双倍返还给乙方（包含乙方原先缴交的房屋租赁保证金）。第十三条1、租赁期间，乙方有本合同第五条或第九条第3款所规定行为之一，或其他违反本合同约定行为的，甲方有权按本合同的约定追究乙方的违约责任，没收乙方缴交的房屋租赁保证金，如造成甲方实际损失超出房屋租赁保证金总额的，乙方应当继续承担赔偿责任；……3、租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期交还，每逾期一日需按合同到期之日各项租金及物管费的3倍向甲方支付违约金。等等。2018年1月17日，广州市白云区供销总公司与许振强、易炎棠、梁金铭签订《变更合同》，约定：将原合同中约定的“房屋租金、物业管理费”变更为“物业月租金”，变更后具体月租金金额按照2018年1月1日至2018年3月31日租金12800元/月计。许振强、易炎棠、梁金铭承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给被告唐国冰。被告唐国冰又将一楼部分场地出租给李博，将二楼部分场地出租给李云燕。其中李博、李云燕的租赁合同期限均超出本案租赁合同的租赁期限。同年3月31日租赁合同期满后，广州市白云区供销总公司多次催促许振强、易炎棠、梁金铭交还涉案房屋，但许振强、易炎棠、梁金铭至今未能依约交还涉案房屋。2019年1月，李云燕从其在涉案房屋中承租的部分场地中迁出。同年3月7日，本院工作人员到涉案房屋现场了解情况，发现涉案房屋一层的卷闸门被人上锁。同年6月，李博从其在涉案房屋中承租的部分场地中迁出。另查，2019年1月29日，广州市白云区供销总公司曾以房屋租赁合同为由向本院起诉许振强、易炎棠、梁金铭【案号为：（2019）粤0111民初4963号】，要求许振强、易炎棠、梁金铭腾空并向广州市白云区供销总公司返还涉案房屋，并支付自2018年4月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费及逾期交还物业违约金等。本院于2019年9月24日作出（2019）粤0111民初4963号民事判决书，查明及认定的事实为：广州市白云区供销总公司与许振强、易炎棠、梁金铭订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。2018年3月31日合同期满后，双方未续约。根据上述事实及合同约定，许振强、易炎棠、梁金铭负有向广州市白云区供销总公司交还涉案房屋的义务。但是，许振强、易炎棠、梁金铭未能履行上述义务，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。因此，广州市白云区供销总公司主张许振强、易炎棠、梁金铭交还涉案房屋及支付房屋占有使用费、违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。许振强、易炎棠辩称其无须支付房屋占有使用费及违约金的意见明显无法律依据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费的标准，广州市白云区供销总公司主张按照房管部门公布的广州市房屋租赁参考价（23030元/月）确定。本院认为，许振强、易炎棠、梁金铭原为涉案房屋产权人的职工，承租涉案房屋有历史渊源，故本案不宜参照市场租金标准确定房屋占有使用费，应以租赁合同约定的租金标准作为房屋占有使用费的标准（12800元/月）为宜。关于违约金的标准，广州市白云区供销总公司主张按照房管部门公布的广州市房屋租赁参考价（23030元/月）的3倍确定。本院认为，原告主张的违约金明显过高，应调整为房屋占有使用费的30%为宜，即3840元/月（12800元/月×30%）。关于第三人在本案中应当承担的责任，广州市白云区供销总公司主张第三人应腾空返还各自实际使用的房屋。本院认为，广州市白云区供销总公司的主张合理合法，本院予以支持。但是，李云燕、李博已迁出涉案房屋，故在本案中不再承担返还义务。判决：一、被告许振强、易炎棠、梁金铭及第三人唐国冰于本判决生效之日起五日内共同向原告广州市白云区供销总公司腾空返还位于广州市白云区××、××、××号房屋（包括首层、二层、三层）及附属设施设备；二、被告许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司支付房屋占有使用费（按12800元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）；三、被告许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司支付逾期交还涉案房屋的违约金（按照3840元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）；四、驳回原告广州市白云区供销总公司的其他诉讼请求。后许振强、易炎棠、梁金铭及唐国冰不服上述判决，遂向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2020年2月24日作出（2019）粤01民终23354号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决均已发生法律效力。再查，被告唐国冰已于2019年10月8日向广州市白云区供销总公司交还涉案房屋。被告在（2019）粤01民终23354号案中称，其向许振强、易炎棠、梁金铭支付租金至2018年4月，每月租金18000元左右。本院认为，根据已生效的（2019）粤0111民初4963号、（2019）粤01民终23354号民事判决书查明及认定的事实，许振强、易炎棠、梁金铭承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给被告唐国冰。被告唐国冰又将一楼部分场地出租给李博，将二楼部分场地出租给李云燕。鉴于被告于2019年10月8日才将涉案房屋交还，且其向两原告许振强、易炎棠支付租金至2018年4月，现两原告主张被告支付自2018年5月1日至2019年10月8日期间的房屋占有使用费合理合法，本院予以支持。房屋占有使用费为310645.16元（18000元/月×17个月+18000元/31天×8天），两原告主张被告支付306000元是其行使自由处分权，本院予以支持。关于赔偿损失65280元。由于涉案房屋并未在合同期满后交付给广州市白云区供销总公司，已生效的（2019）粤0111民初4963号、（2019）粤01民终23354号民事判决书判决原告向广州市白云区供销总公司支付逾期交还房屋违约金（按照3840元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）。被告虽存在逾期腾房过错，但原告作出承租人，其负有向出租人即广州市白云区供销总公司返还涉案房屋的义务，且广州市白云区供销总公司在庭审中称原告亦存在恶意阻扰其收回涉案房屋行为，存在间接控制涉案房屋，因此，原告应承担相应的逾期腾房违约责任。现其主张被告承担该费用于法无据，本院不予支持。同理，原告主张被告支付一审受理费12242元的诉请亦缺乏理据，本院不予支持。被告唐国冰因下落不明，经本院公告送达，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告唐国冰向原告许振强、易炎棠支付2018年5月1日至2019年10月8日期间的房屋占有使用费306000元；二、驳回原告许振强、易炎棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3434.6元，由原告许振强、易炎棠负担603.89元；由被告唐国冰负担2830.71元并于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈春燕