广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9419号上诉人（原审原告）：陈世雷，男，1987年10月23日出生，汉族，住福建省南安市×××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××319。委托诉讼代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海东，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：何书雄，男，1968年2月17日出生，汉族，住广东省东莞市南城区×××××××，公民身份号码为441××××××××××××314。原审被告：詹丽仪，女，1969年4月9日出生，汉族，住广东省东莞市万江区坝头下坝三坊32号，公民身份号码为442××××××××××××100。原审第三人：东莞市至诚小额贷款股份有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××696。法定代表人：彭柏铭，该公司董事长。上诉人陈世雷与上诉人何书雄、原审被告詹丽仪、原审第三人东莞市至诚小额贷款股份有限公司（以下简称为至诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈世雷向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除陈世雷与何书雄、詹丽仪签订的《房屋转让合同》；2．何书雄、詹丽仪返还陈世雷660196元房款及利息（利息以660196元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆解中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，现暂至2020年6月3日为11353元）；3．何书雄、詹丽仪向陈世雷支付违约金150000元，按照合同总价750000元乘以20%计算；4．案件受理费及保全费由何书雄、詹丽仪承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第九十四条第（四）项、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认陈世雷与何书雄于2019年11月3日签订的《房屋转让合同书》已经解除；二、限何书雄于判决生效之日起五日内向陈世雷退还已支付的购房款660000元；三、限何书雄于判决生效之日起五日内向陈世雷支付违约金33000元；四、驳回陈世雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费为11300元，财产保全费4270元，合计15570元，由陈世雷负担3246元，何书雄负担12324元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初4122号民事判决。陈世雷不服一审判决，以何书雄为被上诉人提起上诉，上诉请求：1．依法撤销一审第3项判决，并发回重审或改判何书雄应向陈世雷支付违约金150000元人民币；2．依法撤销一审第4项判决，并发回重审或改判为何书雄应向陈世雷支付购房款660000元的利息(利息以660000元为基数，从2020年3月24日起按全国银行等同业拆解中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止，现暂计至2020年9月1日为11137.5元)；3．判决何书雄承担案件一审、二审诉讼费和保全费用。事实与理由：一、一审法院认定陈世雷未足额支付第二期转让款的事实是错误的。同时，一审法院不予支持利息请求，也属于法律适用错误。1．案涉房屋约定转让总价款为750000元人民币，何书雄因为融资需要而设定了650000元的抵押，截止2019年12月16日时，陈世雷已向何书雄支付了660000元的房款。同时，《房屋转让合同书》约定何书雄应在收到第二期转让款(2019年12月30日前支付)后的15个工作日内负责清偿至诚公司的欠款，并到房屋部门办理完注销抵押登记手续。事实上，通过微信聊天内容可知，何书雄在2019年12月16日收到陈世雷支付的合计660000元房款后一直未向至诚公司还款，也未办理和无力办理注销抵押等手续，且在一审庭审中，何书雄明确其无力偿还至诚公司的借款，即无法注销案涉房屋的抵押权。显而易见，陈世雷在规定时间内已向何书雄支付了660000元房款，何书雄占有陈世雷660000元的房款，不仅未在规定时间内赎楼，而且在一审庭审时明确表示无力偿还，已构成根本违约，且属于欺诈。2．陈世雷不存在未足额支付第二期款650000元的事实。虽然双方在《房屋转让合同书》中约定了第二期房屋转让款650000元应在2019年12月30日前支付，但在实际履行中，双方已经对该约定作出了更改。2019年11月3日签订合同时，陈世雷已经支付首期款50000元，合同约定的第二期房款650000元应在2019年12月30日前支付，但何书雄一直催促陈世雷支付款项赎楼。为了顺利办理过户手续，陈世雷在2019年11月13日向何书雄支付60000元。但何书雄十分急切，并在2020年11月25日通过微信向陈世雷要求在11月底支付100000元，在12月初支付100000元，先把楼赎出来，后经双方电话、微信等沟通，何书雄让陈世雷先提前支付部分二期房款以便赎楼，后陈世雷在2019年11月27日支付了200000元，在2019年12月16日支付200000元和14960元，截止2019年12月16日，陈世雷已合计支付610000元二期房款。陈世雷在12月10日开始询问何书雄房子是否已经赎出来，何书雄回复信息均称已在赎楼和即将办理过户手续中。所以，通过以上交流和付款时间可知，何书雄在2019年11月25日提议和承担若陈世雷在11月26日、27日前后两次凑足20万元，则可以马上办理赎楼手续，这是对合同第二期付款的支付时间和金额以及赎楼条件约定的变更，且何书雄已在微信中明确同意。在2019年12月16日前，陈世雷已合计支付了610000元房款。在2019年12月10日至2020年2月期间，双方沟通的是赎楼和过户的事情，若陈世雷存在未足额支付二期款的情形，则何书雄会明确，但从付款及双方交流能够证明双方已经对第二期款项的支付金额和支付时间进行了变更，所以陈世雷并不存在违约情形。三、何书雄根本违约导致合同无法继续履行合同。《房屋转让合同书》第九条中第1和2的约定，仅仅是迟缓履行的违约责任，并非是合同法定解除和约定解除的条件。本案合同解除的原因是何书雄根本违约导致合同的目的无法实现，何书雄理应向陈世雷支付总价款20％违约金150000元。四、何书雄因出卖房屋获取陈世雷660000元的房款，但其在取得房款后并未履行其赎楼义务，该笔资金在何书雄处被占用长达一年左右。若该笔资金存入银行，则会产生利息，故何书雄理应向陈世雷支付66万元房款的利息。何书雄本应该在2019年12月31日后15个工作日内办理赎楼手续，但其怠于履行该义务导致案涉合同无法实现合同目的而被迫终止。陈世雷于2020年3月24日提请诉讼，故陈世雷仅主张660000元的利息起算日为起诉日即2020年3月24日。何书雄亦不服一审判决，以陈世雷为被上诉人提起上诉，上诉请求：1．何书雄同意解除合同，但退款中应该减除10000元费用；2．何书雄无须支付33000元违约金；3．陈世雷承担一审的诉讼费用和财产保全费、以及二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。如果陈世雷付给何书雄660196元房款，而何书雄只写了650000元收条给对方，显然不合常理。何书雄与陈世雷当面商定在11月13日将房子提前移交了，其中交付了房子钥匙、小区出入卡和新的燃气卡，房子过户前由陈世雷出租收租，11-12月份管理费、水电费由何书雄代缴，同时何书雄协助去厚街奥然燃气公司办理新卡开通手续，陈世雷当面同意支付以上相关事项产生的费用和补偿费合计10196元。陈世雷于12月16日在何书雄家里当面分二笔支付第二期部分房款340000元和补偿费用10196元(由于对方卡里不够钱，其中欠596元到12月19日经催收后通过微信支付)，后来因陈世雷拖欠余款与何书雄发生矛盾后，陈世雷才开始否认客观事实。微信聊天明确2020年1月份起由陈世雷纳管理费和水电费，即2019年11-12月份的费用完全由何书雄代缴，何书雄在一审庭审时已提交了12月30日前手机微信缴费凭证(管理费水电费等)作为证据。陈世雷11月13日收到房间钥匙后直至2020年4月底交回钥匙，期间占用了5个半月时间。二、陈世雷至今没有付清第二期房款，何书雄按合同规定没有收齐第二期房款就可以不去赎楼，不会构成违约。在何书雄催告追收余款后，陈世雷虽然在微信说考虑把余款直接交给至诚公司，但这不是合同约定的内容。所以何书雄没有违约。三、陈世雷经严厉催告后，继续通过打官司来拖延时间，才造成房子赎楼过户至今未能办理，何书雄作为守约方不可能为其承担查封费和诉讼费。四、一审判决对案涉合同的约定存在断章取义的情形。五、何书雄在法庭上强调陈世雷把余款结清就可以赎楼，并非无力赎楼，而且在第三次庭审时何书雄还出示了789696.76元的银行余款凭证给法官，证明有足额资金去赎楼的。另判决书也存在一些笔误。六、至诚公司一直与何书雄保持友好协商关系，本案之前根本没有起诉何书雄，但在被追加为本案第三人后对何书雄提起了仲裁。七、关于2020年2月份之前何书雄为什么没有及时提出对方没有付清余款的事，原因是在陈世雷没有付清房款却理直气壮几次催何书雄办手续的误导下，何书雄以为对方支付第二期+第一期合计付65万就可以了，何书雄最多是没有及时提醒对方交纳逾期房款，没有尽到适当提醒的义务。八、陈世雷第二期拖欠余款5万元经何书雄3月3日催告也拒不支付。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。另查明，何书雄在二审期间提交以下新的材料：1．万科物业收费凭证和微信收款通知记录，拟证明12月份的物业费是由何书雄于12月18日缴纳，并于19日微信通知陈世雷付清补偿费用余额596元。2．清远仲裁通知书，拟证明陈世雷于2020年3月17日起诉，至诚公司收到本案传票后于4月13日在清远仲裁委申请仲裁。陈世雷质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据只能证明何书雄有向对方支付过款项，不能证明款项性质，也不能证明收款方已经收到款项且没有退款。对证据2的真实性予以确认，能证明何书雄违反合同约定，并被至诚公司申请仲裁。再查明，二审期间，何书雄主张陈世雷支付的10196元有如下部分构成：1．赎楼过户前，房屋由陈世雷收租，陈世雷给补贴何书雄；2．家私折价2000元；3．何书雄交钥匙后，何书雄代陈世雷办天然气手续700-800元；4．何书雄代陈世雷缴纳11-12月份管理费、水电费1022.5元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈世雷、何书雄上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、陈世雷已支付房屋价款总额；二、陈世雷、何书雄是否违反了案涉《房屋转让合同书》的约定；三、何书雄应否支付占有房屋价款的利息。关于争议焦点一，根据陈世雷提交的付款单据可知，陈世雷已向何书雄付款660196元，针对该款项的性质，一审认为陈世雷已支付购房款660000元，理据充分。何书雄上诉主张陈世雷仅支付650000元房款，针对10000元的差额，何书雄主张其属于燃气费、家私费、陈世雷收租的补偿等，但何书雄并没有直接证据证明陈世雷同意向何书雄支付上述费用。就何书雄主张的上述各项费用金额问题，何书雄也没有证据予以支持，况且，何书雄已收回案涉房屋，何书雄主张的上述部分费用，其已没有收取依据。综上，本院对何书雄该上诉主张不予支持。关于争议焦点二。第一，关于陈世雷是否违约的问题。根据案涉《房屋转让合同书》约定，陈世雷应当在2019年12月30日前向陈世雷支付第二期转让款650000元。陈世雷主张双方已协商变更了第二期支付金额以及支付时间，其应当对此承担举证责任。对此，陈世雷提交了双方的微信聊天记录作为证据，本院经审查认为，在微信聊天记录中，尽管何书雄有向陈世雷提出尽早支付楼款进行赎楼，但何书雄并未提出可减少支付第二期的楼款，双方也未协商将第二期楼款的付款截止时间提前。陈世雷在2019年12月30日之前向何书雄支付楼款，属于陈世雷正常履行合同的范围。陈世雷上诉主张双方已协商变更了合同约定，依据不足。陈世雷在2019年12月30日前仅支付第二期楼款610000元，尚欠40000元未付，一审认定陈世雷存在违约行为，是正确的。第二，关于何书雄是否存在违约行为。根据案涉《房屋转让合同书》约定，何书雄收到陈世雷支付的第二期楼款，必须将此款用于提前偿还何书雄对至诚公司的欠款。何书雄已收到陈世雷支付的绝大部分第二期楼款，然何书雄并未依约进行赎楼，相反，何书雄因拖欠抵押权人至诚公司60余万借款本金未还而被至诚公司申请仲裁进行追偿，本院认为何书雄显然存在重大违约行为。何书雄主张陈世雷未支付完第二期楼款，故其无需进行赎楼。本院认为，陈世雷仅剩40000元第二期楼款未付，相对于第二期楼款总额，陈世雷的违约程度较为轻微。案涉《房屋转让合同书》并未明确约定陈世雷未足额支付第二期楼款的情况下，何书雄有权拒绝赎楼。根据微信聊天记录可知，何书雄一直以赎楼为由要求陈世雷尽快支付第二期楼款，则在陈世雷支付大部分楼款后，何书雄应当遵从诚实信用原则而及时赎楼。至2019年12月30日之后，在陈世雷的催问下，何书雄也向陈世雷表示其正在办理赎楼手续中，何书雄并未主张陈世雷拖欠其40000元楼款未付导致其无法赎楼。现何书雄没有证据证明其曾将陈世雷支付的第二期楼款用于偿还至诚公司的债务，其行为显然与其在微信聊天记录中对陈世雷作出的承诺相悖，有违诚实信用原则。本院认为，何书雄已构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。根据《房屋转让合同书》第九条第3点约定，违约方构成根本性违约的，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金。因案涉《房屋转让合同书》已无法履行，结合上述论述，陈世雷请求何书雄支付违约金150000元，符合合同约定，本院予以支持。至于陈世雷的违约责任问题，由于何书雄已另案起诉主张，本院在本案中不予处理。关于争议焦点三，陈世雷请求何书雄占有房屋价款的利息，没有法律依据，本院不予支持。况且，本院已支持陈世雷关于违约金的诉讼请求，陈世雷没有证据证明违约金过分低于其损失，本院对陈世雷关于利息的诉讼请求不予支持。综上所述，陈世雷的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。何书雄的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及前述援引条文的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4122号民事判决第一项、第二项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4122号民事判决第四项。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初4122号民事判决第三项为：何书雄应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈世雷支付违约金150000元。四、驳回陈世雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案审理过程中，预交了本案二审诉讼费用的当事人表示，其同意败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及最高人民法院《关于适用的通知》（法发[2007]16号）的规定，本院予以准许。一审案件受理费11300元，财产保全费4270元，合计15570元，由陈世雷负担570元，何书雄负担15000元。陈世雷上诉部分受理费2863元，由陈世雷负担50元，何书雄负担2813元；何书雄上诉部分受理费875元，由何书雄负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  苗卉卉审判员  陈锦波审判员  毛宇翔二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈 琨谢翠婷