福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初18960号 原告：厦门惠欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区中闽大厦22楼01单元，统一社会信用代码91350200737850552T。 法定代表人：林庆明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓楠，福建东方格致律师事务所律师。 被告：黎成发，男，1968年2月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：陈碧珠，女，1968年5月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门惠欣物业管理有限公司（以下简称惠欣物业公司）与被告黎成发、陈碧珠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠欣物业公司的委托诉讼代理人吴建萍到庭参加诉讼，被告黎成发、陈碧珠经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 惠欣物业公司向本院提出诉讼请求：黎成发、陈碧珠向惠欣物业公司支付位于厦门市同安区××路××号（原门牌号为厦门市同安区××路××号）自2013年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费23793.48元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月16日起按日息千分之一分別计算至实际付款之日止）。 事实与理由：厦门龙凤山庄（项目后更名为星海湾）为惠元（厦门）房地产发展有限公司开发的房地产项目。2000年6月19日黎成发、陈碧珠与惠元（厦门）房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于厦门市××路××号房产，该商品房产权登记建筑面积为22.31平方米。黎成发、陈碧珠与惠欣物业公司签订《星海湾住户手册》，约定案涉商品房项目由出卖人选聘惠欣物业公司提供前期物业服务，约定物业费公维金按季度缴纳，缴纳时间为每季度第月1-15日，如迟延缴纳，将按迟廷天数每天加收千分之三的滞纳金。2002年4月23日，惠元公司与惠欣物业公司签订《厦门龙凤山庄物业管理委托合同》、2008年8月1日惠元公司与惠欣物业公司签订《星海湾Ｋ、Ｈ、Ｇ、Ｌ型独立别墅、Ｍ型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》，约定惠元公司选聘惠欣物业公司对龙凤山庄别墅提供前期物业管理服务，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独立别墅收费标准为1.2元／㎡／月（补充协议第五条），未能按时足额交纳物业管理服务费、公共维修金等费用，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用千分之三的违约金（补充协议第二十六条）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。惠元公司与惠欣物业公司签订《厦门龙凤山庄物业管理委托合同》和《海湾Ｋ、Ｈ、Ｇ、Ｌ型独立别墅、Ｍ型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》，委托惠欣物业公司负责案涉楼盘的前期物业管理服务，该合同一经签署依法成立生效后，对包括黎成发、陈碧珠在内的小区全体业主、物业使用人具有约束力，均应严格履行。惠欣物业公司作为星海湾别墅的物业服务单位，已向全体业主提供了物业管理服务，有权依据《厦门龙凤山庄物业管理委托合同》和《海湾Ｋ、Ｈ、Ｇ、Ｌ型独立别墅、Ｍ型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》及相关合约的约定，向黎成发、陈碧珠收取物业服务费等费用。黎成发、陈碧珠在买受案涉物业时同意接受前期物业，并已实际接受惠欣物业公司提供的前期物业管理服务，理应交纳物业服务费。因此，黎成发、陈碧珠未依约向惠欣物业公司支付自2013年1月1日起至2019年9月30日期间案涉物业的物业服务费，该行为已构成违约，黎成发、陈碧珠应当支付欠款并按欠缴金额每日千分之一支付违约金。本案诉前惠欣物业公司曾指派工作人员和代理律师多次催讨，部分业主经释明后交清了欠费，但黎成发、陈碧珠仍未能结清。包括黎成发、陈碧珠在内的部分业主，未及时交纳物业服务费的行为，可能引起其他业主的效仿，挫伤守约业主的积极性，对小区内其他交费业主利益造成实质上的损害，甚至可能造成恶性循环，进而影响物业管理的服务水平和服务质量。为保障惠欣物业公司和守约业主的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项之规定，惠欣物业公司现对黎成发、陈碧珠的欠费行为提起诉讼，请依法予以支持。 黎成发、陈碧珠未作答辩亦未提交书面证据。 惠欣物业公司围绕诉讼请求提交了证据。黎成发、陈碧珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未书面提出异议或提交证据，应视为其放弃抗辩权利。惠欣物业公司所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市同安区××路××号系独栋别墅，登记在黎成发、陈碧珠名下，建筑面积为220.31平方米。 2000年6月19日，案外人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元房地产公司、甲方）于黎成发、陈碧珠签订一份《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买厦门市同安区××路××号房屋，在小区（楼宇）管理委员会选定物业管理机构之前，甲方指定厦门惠元物业经营管理有限公司负责物业管理。2002年4月23日，惠元房地产公司（甲方）与厦门星海湾物业管理有限公司（现惠欣物业公司、乙方）签订一份《厦门龙凤山庄物业管理委托合同》，约定甲方将其开发的龙凤山庄别墅物业委托给乙方管理。同日，惠元房地产公司（甲方）与厦门星海湾物业管理有限公司（乙方）签订一份《星海湾Ｋ、Ｈ、Ｆ、Ｈ、Ｌ型独立别墅、Ｍ型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》，约定独立、联排别墅物业管理费为1.2元／㎡／月，按季度缴纳；业主或物业使用人违反本补充协议约定逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每日千分之一的标准支付违约金。黎成发在《星海湾住户手册》签字，该手册载明惠欣物业公司对小区进行物业管理并有权收取综合管理服务费等费用。 本院认为，黎成发、陈碧珠经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，惠欣物业公司的陈述和举证，在没有相反证据的情况下，本院予以确认。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。黎成发、陈碧珠自2013年1月1日起未缴纳物业管理费，已构成违约，惠欣物业公司有权要求其支付并承担违约责任。鉴于日千分之一的违约金标准过高，本院根据本案实际情况酌情调整为日万分之一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、黎成发、陈碧珠于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付2013年1月1日至2020年6月30日的物业管理费共计23793.48元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月16日起按每日万分之一的标准分别计算至实际付款之日止）； 二、驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1237元，减半收取计619元，由黎成发、陈碧珠负担153元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。