湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5605号原告：武汉谦和典当有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区龙阳大道特**。法定代表人：陈强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王桂荣（特别授权代理），湖北千清秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴超文（特别授权代理），湖北千清秋律师事务所律师。被告：施奎，男，1960年11月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：田奉民（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：任林华（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。原告武汉谦和典当有限公司（以下简称谦和典当）诉被告施奎返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法通知被告施奎本人到场接受询问，被告施奎无正当理由拒不到场。原告谦和典当的委托诉讼代理人王桂荣、吴超文，被告施奎的委托诉讼代理人田奉民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谦和典当向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退其占用的原告所有的位于武汉市江岸区解放南路44号盈安二期馨悦国际3栋1,3层商22室（不动产权证号：鄂（2019）武汉市江岸不动产权第0050896号）；2、判令被告向原告支付房屋占用费（从2019年6月15日起，计算至被告实际腾退之日止。暂计至2020年7月31日为232113.46元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月19日，原告与案外人王正国签订了典当补充合同，案外人以其所有的位于武汉市江岸区解放南路44号（盈安二期馨悦国际）3栋1,3层商22室，建筑面积243.28平方米的房产作为抵押向原告典当借款，并且于2014年9月26日办理了房屋抵押登记，典当、续当期满后，案外人未按时返还全部当金构成违约，原告诉至法院要求对案涉抵押房屋价款优先受偿。原告与案外人典当纠纷一案经过判决，武汉市汉阳区人民法院对案涉房屋进行了拍卖，后经两次拍卖、一次变卖均流拍，原告申请以物抵债。2019年6月14日，武汉市汉阳区人民法院作出执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权自本裁定送达原告时起转移，2019年10月18日登记机关将案涉房屋变更到原告名下。原告取得案涉房屋的所有权，但被告对案涉房屋占用至今，不予腾退该房屋，且对外出租，收取该房屋租金收益，而其在取得房屋收益后不向原告支付房屋使用占用费用，由此给原告造成了严重经济损失。原告为维护自身权益，诉至法院。被告施奎辩称：施奎与王正国于2014年4月28日签订商铺租赁合同，租赁期限为10年，2014年9月19日，王正国与本案原告签订合同并办理抵押登记，本案原告取得涉案房屋所有权，该抵押情形以及物权变动的情形均是发生在施奎与王正国租赁合同期限内，依据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁期间租赁物发生所有权变动不影响租赁合同的认定，本案属于先租后抵的情形，依据物权法的规定和担保法解释，先租后抵不影响租赁关系，并且施奎与王正国签订的租赁合同并没有解除，因此施奎占有该房屋是基于租赁合同的合法存续，是合法占有，因此施奎认为不应当腾退涉案房屋以及承担租赁关系期间的占用费。租赁关系存续期间的租金已经以租赁合同关系支付完毕，一次性支付给了出租人王正国，本案原告若要主张权利应该向王正国主张。因此请求人民法院驳回原告的全部诉请。本院查明：2014年9月19日，原告谦和典当与案外人王正国签订了《典当补充合同》、《抵押合同》、《典当续当合同》，约定王正国、王子瑞以案涉房屋作为抵押担保典当给原告，典当金额为300万元，并于2014年9月26日办理了抵押登记，续当期届满后王正国未归还当金，原告向武汉市汉阳区人民法院提起诉讼。武汉市汉阳区人民法院依法作出判决后，原告申请了执行。武汉市汉阳区人民法院做出（2018）鄂0105执恢137号之四执行裁定书确认位于武汉市江岸区解放南路44号盈安二期馨悦国际3栋1,3层商22室的所有权自该裁定书送达谦和典当时起转移。2019年7月8日，谦和典当签收了上述执行裁定书。2019年10月18日，谦和典当办理了案涉房屋的产权登记，产权证号：鄂（2019）武汉市江岸不动产权第0050896号。2014年4月28日，案外人王正国（甲方）与施奎（乙方）签订了《商铺（房屋）租赁合同》，约定甲方将位于武汉市江岸区解放南路44号盈安二期馨悦国际3栋19、商22、商26门面，租赁给乙方。租赁期限十年，自2014年5月1日至2024年4月30日，第1年至第5年每年租金为25.3万元，第6年起每年年租金递增5%，第6年26.57万元，第7年27.9万元、第8年29.3万元、第9年30.77万元，第10年32.31万元。本合同生效日即为甲方交房日。租金按8年一次性以现金方式支付，乙方在合同签订时一次性给甲方房屋租赁履约保证金25.3万元。本合同甲方双方法定代表人或委托代理人签字，乙方交付押金及首期款后生效。2012年2月6日，被告施奎妻子张士琼向王正国转账200万元，客户摘要显示借款，2012年2月6日，王正国向张士琼转账50万元，客户摘要显示借款，2012年3月26日，王正国向张士琼转账150万元，客户摘要显示借款，2012年4月10日，王正国向张士琼转账20万元，客户摘要显示还款。2014年3月27日，张士琼向王正国转账100万元，客户摘要王正国借款，2014年4月1日，王正国向张士琼转账130万元，客户摘要跨行实时转账，同日，张士琼向王正国转账100万元，客户摘要王正国借款。2014年9月20日，王正国向张士琼出具借条一份，载明借到张士琼4**万元。2014年8月1日，王正国出具委托书一份，委托施奎代表本人全权办理位于武汉市江岸区解放南路44号盈安二期馨悦国际3栋19、商22、商26，面积843.28平方米房屋的出租（或转租）并签订“房屋租赁合同”、代办收取房屋租赁费等事宜，委托有效期10年。后被告施奎将案涉房屋对外出租，其中施奎自认2017年10月至2020年1月由案外人彭云霞女士（静客轩养生会所使用），该女士于2020年7月初退租，现由本人和他人共同使用。上述事实有当事人提交的（2018）鄂0105执恢137号之四执行裁定书、送达回证、（2015）鄂汉阳民三初字第00940号民事判决书、不动产权证、借条、商铺（房屋）租赁合同、委托书、银行流水及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案中，原房屋所有人王正国于2014年4月28日与被告施奎签订房屋租赁合同，双方约定被告交付押金及首期款后合同即生效，被告施奎主张其妻子张士琼于2014年3月27日、4月1日向案外人分别转账的100万元、100万元是支付了首期款8年租金210.27万元，但该转账客户摘要为王正国借款，2014年4月1日，王正国也向张士琼转账130万元，同时被告施奎也认可张士琼与王正国之间存在借款关系，且否认存在以租抵债的情形，故本院不认可上述款项系支付的首期租金，同时被告陈述保证金和剩余租金系现金支付，也未提交相应证据证明，故被告并未举证证明上述租赁合同的生效时间，应承担举证不能的后果。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到场，就案件的有关事实接受询问”，和第六十六条规定“当事人无正当理由拒不到场、拒不签署或宣读保证书或者拒不接受询问的，人民法院应当综合案件情况，判断待证事实的真伪。待证事实无其他证据证明的，人民法院应当作出不利于该当事人的认定”，为查明案件事实，本院依法通知被告施奎本人到场接受询问，被告施奎无正当理由拒不到场，在现有证据无法确认房屋租赁合同生效时间的情况下，本院认定该租赁合同生效时间在原房屋所有人王正国与原告就案涉房屋办理抵押登记的时间即2014年9月26日之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，本案中抵押权设立在前，租赁合同生效在后，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，原告作为房屋的所有权人有权要求房屋占用人被告施奎进行腾退并支付房屋占用费用。关于原告要求被告支付房屋占用费用（从2019年6月15日起，计算至被告实际腾退之日止，暂计至2020年7月31日为232113.46元）的诉请，原告主张按照参照施奎与案外人签订的合同计算，但该合同为复印件且承租方信息被遮掩，对该证据的真实性本院不予确认，本院参照施奎与王正国签订的租赁合同中对租金的约定进行计算，且起算时间应为原告取得房屋所有权的时间即2019年7月8日——谦和典当签收执行裁定书的时间，同时，施奎与王正国签订的租赁合同是对总面积843.28平方米的约定，案涉房屋面积为243.28平方米，本院按照比例进行计算。即从2019年7月8日至2021年7月31日的租金包括，从2019年7月8日至2020年4月30日的租金为26.57万元÷843.28×243.28÷360天/年×265天（2019年7月9日至2020年4月30日）=56424.74元，2020年5月1日至2020年7月31日的租金为27.9万元÷843.28×243.28÷360天/年×91天（2020年5月1日至2020年7月31日）=20345.94元，上述共计76770.68元，2020年8月1日至实际腾退之日的年租金按第一年（2020年8月1日至2021年4月30日）27.9万元÷843.28×243.28=80489.42元，次年5月1日起递增5%的标准计算。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款、第一百九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告施奎于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区解放南路44号盈安二期馨悦国际3栋1,3层商22室的房屋返还给原告武汉谦和典当有限公司；二、被告施奎于本判决生效之日起十日内向原告武汉谦和典当有限公司支付自2019年7月8日至2021年7月31日的房屋占用费76770.68元，2020年8月1日起至实际腾退之日的租金按第一年（2020年8月1日至2021年4月30日）80489.42元/年，次年5月1日递增5%的标准计算至实际腾退之日止；三、驳回原告武汉谦和典当有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4782元减半收取2391元，其中1719元由被告施奎负担，672元由原告武汉谦和典当有限公司负担。因案件受理费已由原告武汉谦和典当有限公司预交，故被告施奎自在支付上述款项时，将上述费用一并支付给原告武汉谦和典当有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 常 琼二〇二〇年十二月十日书记员 史炎炎