广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1997号 上诉人：（一审被告）：邓爱秋，女，1964年5月17日出生，壮族，住广西壮族自治区河池市宜州区。 上诉人（一审被告）：覃凤才，男，1965年8月9日出生，壮族，住广西壮族自治区河池市宜州区。 上诉人（一审被告）：潘宝军，男，1963年9月27日出生，仫佬族，住广西河池市宜州区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：赵俊东，广西超世纪律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：殷黄淞，男，1981年8月27日出生，仫佬族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦琳，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆慧霞，广西伟宁律师事务所实习律师。 上诉人邓爱秋、覃风才、潘宝军（以下简称邓爱秋等3人）与被上诉人殷黄淞建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院作出（2020）桂1281民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邓爱秋等3人上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审遗漏当事人，殷黄淞、黎立、黎春莲、韦东红4人为合伙关系，黎立代表4位合伙人与上诉人一方签订了宅基地转让协议，因此应当追加黎立、黎春莲、韦东红作为本案当事人参与本案诉讼。二、本案讼争土地是集体所有，征收后按照相关规定，土地证件先办在宜州区法人代表文明的名下，并非如被上诉人所陈述的转卖给文明。三、殷黄淞、黎立、黎春莲、韦东红4人与上诉人一方商谈土地转让的相关事项，并以黎立的名义签订了协议。上诉人一方所在村集体办理了不动产权证后，向上诉人一方催交合同款，上诉人一方又向黎立、黎春莲催交余款，但黎立、黎春莲多次声明没有余款交付，因此，是殷黄淞一方违约，并且给上诉人一方带来巨大损失。根据上述事实和有关法律规定，请求二审法院依法撤销一审判决，并予以改判。 被上诉人殷黄淞答辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人邓爱秋等3人的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 殷黄淞一审起诉请求：1、判令解除双方所签订的《宅基地转让协议书》；2、判令邓爱秋等3人向殷黄淞返还购地定金690000元及支付违约金690000元;3、本案诉讼费、财产保全费由邓爱秋等3人承担。 一审法院认定事实：2017年3月10日，殷黄淞（乙方）与被告邓爱秋、覃凤才（甲方）签订《宅基地转让协议书》一份，约定主要内容为：“甲、乙双方在共同自愿基础上，就宅基地转让事宜经过友好协面，达成如下协议条款:一、甲方转让宅基地基本情况:1、甲方将位于宜州市，规划建设数为5.5层，使用权面积360平方米。临规划道路12、13、14、15、16、17号宅基地，具体以宜州市金瀚宇物流中心北（园村）一、二、三区修建性详细规划图为准，自愿转让给乙方。注:共6宗。2、甲方转让的宗地使用权类型为国有划拨土地、划拔土地证、开工证正在办理中，由甲方协助乙方办理划拨性质为国有出让，产生的所有费用由乙方支付。3、甲方保证其转让给乙方的宗地产权清楚，绝无其他项权利设定或其位纠纷。二、甲方转让该宗地共计人民币:叁佰零陆万元整（￥3060000元）。三、手续办理及税费承担:甲方其名下自的《国有划拨土地证》、《建设有宅基地规划许可证》、《私人建设工程规划审审批单》产生的费用由乙方自行承担。过户手续费由乙方自行办理，甲方无条件提供过户所需的各种手续，产生的所有税费（包括以后国家出台的任何税费）由乙方自行承担，甲方须积极配合乙方办理过户手续。过户时乙方有权决定过户后的户名，即也可以不用本协议受让方名字。四、付款方式:本协议签订后乙方立即支付购买宅基地定金共计人民币:陆拾陆万元（￥660000元）给甲方，甲方办理取得国有划拨土地证、开工证后一个月内，乙方必须支付购买宅基地余款给甲方清楚。五、违约责任:协议是双方真实意愿，如甲方违约，应如数返还宗地定金人民币万元整（￥660000元）给乙方，并另行向乙方支付违约金陆拾陆万元整（￥660000元），如乙方违约，甲方所收乙方支付的宗地定金款不予退还。六、过户期限:甲方限期在乙方付完宗地余款后叁年内，乙方必须办理好宗地过户手续。七、在办理宗地使用权过户时，如乙方需另行签订宗地转让协议的，甲方协助配合办理。八、本协议经甲乙双方签名、按手印确认成立。九、本协议未尽事宜，双方再协商解决。如有争议，可向当地人民政府及宜州市人民法院提起诉讼。”当日，殷黄淞通过银行向邓爱秋转账支付了400000元，潘宝军、邓爱秋向殷黄淞出具《收条》一张，确认收到定金400000元，2017年3月17日，殷黄淞又通过银行向邓爱秋转账支付了290000元，邓爱秋再向殷黄淞出具《收条》一张，确认收到了定金290000元。之后，邓爱秋、覃凤才向殷黄淞出具《承诺书》一份，注明上述宅基地购地款为3060000元，殷黄淞已经于2017年3月17日支付定金660000元，承诺将协助殷黄淞将上述土地使用权登记至指定人员名下，如反悔或者未予协助登记，将双倍返还定金，承诺书落款时间注明为2017年3月10日。在签订上述协议之后，殷黄淞（乙方）与邓爱秋、潘宝军（甲方）又签订了《宅基地转让协议书》一份，约定将上述协议中的转让价款变更为3090000元，定金及违约金变更为690000元。经询问，殷黄淞所述为邓爱秋等3人要求加价30000元，所以才重新签订了协议，但是邓爱秋等3人不予认可，主张案涉土地实际为宜州区集体划拨安置地，系被告拟向宜州区受让之后再转让给原告等人，当时因需要向他人借款用于支付给宜州区作为定金，故要求殷黄淞等人多加30000元作为辛苦费，所以应殷黄淞之要求才重新签订了协议。2019年4月27日，上述地块进行了不动产权登记，登记权利人均注明为文明，权利性质均为国有划拨，座位位置分别注明为河池市宜州区庆远镇金瀚宇物流中心北园村一、二安置区一区7栋12号、13号、14号、15号、16号、17号，不动产权证号分别为桂（2019）河池市宜州区不动产权第0003521号、第0003522号、第0003523号、第0003524号、第0003525号、第0003526号。殷黄淞主张其在支付定金之后一直等待邓爱秋等3人通知其支付剩余的款项，但之后通过他人了解得知上述案涉土地已经实际登记在文明的名下，并办理了《建设工程规划许可证》，故以此主张邓爱秋等3人已经构成根本违约提起本案诉讼，请求判如所请，为此殷黄淞提供了上述《宅基地转让协议书》、《承诺书》、《收条》复印件及《建设工程规划许可证》照片拟证明其主张。经询问，殷黄淞所述因搬家不慎丢失了上述《宅基地转让协议书》、《承诺书》、《收条》的原件，而对于其所提交的五张《建设工程规划许可证》照片，殷黄淞不能说明其来源。经询问，邓爱秋等3人确认上述三人共同出让土地使用权的事实，但主张案涉地块实际为宜州区集体安置土地，系邓爱秋等3人共同拟向宜州区受让之后，再转让给了殷黄淞、黎立、黎春莲、韦东红四人，殷黄淞四人系合伙关系，刚开始约定以殷黄淞的名义与邓爱秋等3人签订协议并由殷黄淞支付定金，之后因为殷黄淞在南宁市工作不便才又以黎立的名义重新签订了《宅基地转让协议书》，所以殷黄淞所提供的《宅基转让协议书》等证据原件实际已经销毁，而在案涉的国有土地不动产权证等相关手续办妥之后，邓爱秋等3人已经通知黎立交付剩余的转让款，另外又带黎春莲到宜州区组长文明家里核实证件原件并由其拍照留存，但因为资金不足，黎立于2019年8月19日通过黎春莲向邓爱秋等3人出具《声明放弃书》一份，声明放弃受让，并要求邓爱秋等3人退还已付的定金660000元，在邓爱秋等3人依约不予退还定金之后，才导致本案的纠纷。邓爱秋等3人为证明其主张，向一审法院提供2017年3月20日其与宜州区所签订的《安置建房宗地使用权转让约定协议书》六份、落款时间为2017年3月10日与黎立所签订的《宅基地转让协议书》一份、2019年8月11日黎立委托廖翠清所出具的《委托书》一份、2019年8月17日由黎春莲签收的《催交宅基地款通知书》一份、2019年8月19日由黎春莲代黎立所出具的《声明放弃书》一份、2020年5月14日河池市宜州区庆远镇园村社区居民委员会所出具的《证明》二份拟证明其主张。其中落款时间为2017年3月10日与黎立所签订的《宅基地转让协议书》中所注明转让的案涉土地使用权的转让总价款为3060000元，定金为660000元；其中注明2019年8月19日黎春莲代黎立（注明姑侄关系）所出具的《声明放弃书》中注明黎立本人已经于一个月前接到邓爱秋、覃凤才多次电话催款，但因为资金不足未能交清余款，故声明取消这笔交易，只要求退还原2017年3月10日交给邓爱秋、覃凤才的安置地的定金660000元，并声明双方所签订的协议及委托书一律作废，放弃购买案涉土地使用权的权利；其中河池市宜州区庆远镇园村社区居民委员会于2020年5月14日所出具的《证明》注明文明为河池市宜州区居民组组长，宜州区居民组位于宜州市金瀚宇物流中心（园村一、二队）安置区的集体宅基地《国有划拨土地证》、《建设有宅基地规划许可证》、《私人建设工程规划审批单》挂在园村××组法定代表文明名下。 一审法院认为，一、本案中双方所签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应自双方签字时成立并生效，协议合法有效，一审法院予以确认。对于协议的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”一审法院认为，双方所签订的二份《宅基地转让协议书》均已经通过协议解除，理由如下：对于其中约定转让价款为3060000元的《宅基地转让协议书》，因双方约定将价款变更为3090000元并重新签订了新的《宅基地转让协议书》，视为双方已经协议解除了该协议。对于约定转让价款为3090000元的《宅基地转让协议书》，现在殷黄淞实际系主张邓爱秋等3人构成根本违约而解除该协议，殷黄淞主张的是法定解除，其主张解除的前提应是双方之间仍然存在合法有效的建设用地使用权转让合同关系，而主张仍然存在合同关系的直接证据应是合同原件等证据材料，但现在殷黄淞未能提供《宅基地转让协议书》及《收条》等证据原件予以证明，殷黄淞解释为因搬家不慎丢失，但协议书等原件作为重要材料，殷黄淞理应妥善保管，且殷黄淞作为房地产开发的从业者，所受让的案涉国有土地使用权亦为了转让获利，其更应清楚协议书等证据原件的重要性，即使在不慎丢失之后，殷黄淞亦应及时通知邓爱秋等3人采取重新签订协议等方式进行补救，以便协议的继续履行及保证交易的稳定，但是殷黄淞并未及时通知被告或者采取相应的补救措施，其所述的不符合常理，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在殷黄淞未能提供协议书等证据原件及未能作出合理解释的情形下，其应当承担举证不能的后果，《宅基地转让协议书》应视为双方已经协议解除，双方之间不再存在建设用地使用权转让合同关系，邓爱秋等3人关于已经协议解除之辩解，一审法院予以采纳。综上，一审法院认为二份《宅基地转让协议书》已经双方协议解除，为此无需再另行判决予以解除，殷黄淞请求解除协议已无实际意义，故一审法院不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”经认定本案中双方所签订的《宅基地转让协议书》实际已经通过过协议解除，协议解除之后，合同的权利义务终止，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，返还财产，故殷黄淞请求邓爱秋等3人退还已支付的购地定金690000元，于法有据，一审法院予以支持。对于殷黄淞所请求的违约金的问题。根据合同法的规定，合同解除分为法定解除、协议解除、约定解除，对于法定解除及约定解除，并不排斥同时请求违约责任，但是对于协议解除合同的情形，系双方当事人之间因其他事由，合同继续履行不便或者继续履行不能达到预期目的，双方通过民事行为较快的解除合同情形，合同解除之后，除了双方约定之外，不应再就合同违约责任及损失等提出异议。结合到本案，经认定双方实际已经通过协议解除《宅基地转让协议书》，在协议解除时，双方并未就损失或者违约责任如何分担予以约定，故殷黄淞再据此主张邓爱秋等3人支付违约金，一审法院不予支持。三、一审法院认为，本案中邓爱秋等3人主张殷黄淞与黎立等人合伙受让案涉建设用地使用权，应当追加黎立等人作为作为共同原告或者第三人参加本案诉讼，以便查明案件事实，故依法应当由邓爱秋等3人提供证据予以证明殷黄淞与黎立等人存在合伙关系的事实。但是，邓爱秋等3人所提供的《宅基地转让协议书》注明为其与黎立所签，而所提供的《催交宅基地款通知书》也注明向黎立进行催款，在邓爱秋等3人所提供的《声明放弃书》中亦注明声明人为黎立，虽然合同标的物均注明为案涉的安置地，但仅凭上述证据无法直接证明殷黄淞与黎立等人合伙受让案涉建设用地使用权及以此证明殷黄淞存在违约。为此，关于邓爱秋等3人的辩解，一审法院不予采纳，至于邓爱秋等3人和黎立等人的纠纷，其可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军于本判决生效之日起十日内返还给原告殷黄淞购地定金690000元；二、驳回原告殷黄淞的其他诉讼请求。案件受理费17220元，减半收取8610元，财产保全费5000元，共计13610元，由原告殷黄淞负担6805元，由被告邓爱秋、覃凤才、潘宝军负担6805元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏当事人？二、邓爱秋等3人是否应向殷黄淞退还购地定金690000元？ 本院认为：一、关于本案是否遗漏当事人的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邓爱秋等3人主张殷黄淞、黎立、黎春莲、韦东红为合伙关系，应当追加黎立、黎春莲、韦东红作为当事人参与本案诉讼。为证明其主张，提交的证据为：1、2017年3月10日签订的《宅基地转让协议书》一份，2、2019年8月11日签订的《委托书》一份，3、2019年8月14日签订的《催交宅基地款通知书》一份，4、2019年8月19日黎立出具的《放弃声明书》一份。本院对上述证据分析如下：从上诉人提交的4份证据的内容上来看，签字部分均为黎立或黎春莲，证据上未出现殷黄淞的名字，殷黄淞亦不认可与黎立、黎春莲、韦东红存在合伙关系，故本院对邓爱秋等3人的该项主张不予支持。综上，本案并未遗漏当事人。 二、关于邓爱秋等3人是否应向殷黄淞退还购地定金690000元的问题。殷黄淞二审主张，因涉案土地的使用权已经登记在案外人文明的名下，邓爱秋等3人构成违约，二审法院应维持一审判决并由邓爱秋等3人退还69万元的定金。从查明事实上来看，邓爱秋等3人与殷黄淞在2017年3月10日签订了第一份《宅基地转让协议》，内容为邓爱秋等3人将六宗土地转让给殷黄淞，总价为3060000元，定金及违约金均为660000元。同日，双方签订第二份《宅基地转让协议》，协议约定邓爱秋等3人将上一份协议中约定的六宗土地转让给殷黄淞，总价为3090000元，定金和违约金均为为690000元。于此同时，邓爱秋等3人出具一份《承诺书》，承诺邓爱秋等3人协助殷黄淞将涉案6宗土地使用权登记至指定人员名下。殷黄淞于2017年3月的10日、17日通过银行转账分别支付给邓爱秋400000元和290000元，邓爱秋均出具收条予以确认。本院认为，第一份协议书已经被双方协议解除，第二份协议书系双方真实意思表示，该协议合法有效。协议约定，邓爱秋等3人积极配合殷黄淞办理过户手续，且双方在《承诺书》上约定由邓爱秋等3人协助殷黄淞将涉案6宗土地使用权登记至指定人员名下。现涉案土地登记在案外人文明名下，违反了双方之前签订的协议，构成根本违约，故殷黄淞主张合同解除，并由邓爱秋等3人退还690000元定金有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人邓爱秋等3人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费10700元，由上诉人邓爱秋等3人承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月二日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷