北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24945号原告：牛毅侠，男，1961年4月17日出生，汉族，住河北省保定市安新县。委托代理人：许成仁，北京市泽翔律师事务所律师。被告：金建平，男，1967年2月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：赵羽，北京六明律师事务所律师。原告牛毅侠与被告金建平排除妨害纠纷一案，本案立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛毅侠及委托代理人许成仁、被告金建平之委托代理人赵羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛毅侠向本院提出诉讼请求：1、请求判令金建平向我腾退北京市海淀区皂君东里×号房屋（以下简称涉案房屋）；2、请求判令金建平向我支付其侵占涉案房屋期间内，由我支付的公有住房租金3947.76元、供暖费4070.4元、物业费260元、共计8278.16元。事实理由：涉案房屋系我所承租的公有住房，我对该房屋享有占有、使用、收益等权能。1994年年底，我的弟弟金建平以离父母住所较近为由住进该房屋，该房屋的公有住房租金、供暖费等相关费用一直由我负担。但金建平始终未能履行对父母的赡养义务，且多次对家人进行辱骂，以暴力、胁迫的方式索要财物、处理家庭琐事。对父母的主要赡养义务一直由我们夫妻承担。在父母去世后，我多次要求金建平搬离该房屋，搬回其于北京市石景山区鲁谷街道的自有房屋居住，但屡次遭到拒绝。目前我由于在北京市市辖区内没有房屋居住，只能在河北省保定市居住，对我的工作、生活及医疗等方面均产生不利影响。综上，金建平不顾法律和亲情，无理由侵占了我所承租的住房，导致我面临无房可住、治疗不便的困境。为维护合法权益，故诉至法院。金建平辩称，一、牛毅侠是我同母异父的哥哥，金建红是我的妹妹。我的父亲金文龙是北京市西苑饭店责任有限公司（以下简称西苑饭店）的职工，在职期间因所居住的西苑饭店宿舍拆迁，分得位于华严北里×号房屋（以下简称×号房屋）以及涉案房屋。父母为了我们兄妹三人都有住处，安排牛毅侠住金建红的新街口房子里，金建红带孩子与我父母一起居住在×号房屋里，我住在涉案房屋里。1994年9月16日，金文龙与西苑饭店签订《公有住宅租赁合同》。2001年7月20日，金文龙去世。2008年9月至10月，牛毅侠与母亲同住。2008年12月母亲被查出癌症晚期。2009年1月23日，牛毅侠代母亲提交《变更承租人申请书》至西苑饭店。2009年2月16日，母亲立遗嘱。2009年6月4日，母亲去世。二、我有正当理由居住在涉案房屋内。1、我对涉案房屋不仅享有居住的权益，还应享有承租的权益。我的父母生前有×号房屋以及涉案房屋，曾多次告知我们兄妹三人关于房产的分配方案，即×号房屋和涉案房屋由我和牛毅侠一人一套，当时父母更倾向于面积较大的×号房屋归我所有，面积较小的涉案房屋归牛毅侠所有。但牛毅侠未经正当程序已经出售了×号房屋并独自占有其收益，所以根据父母意愿，涉案房屋应由我继续承租。2、×号房屋以及涉案房屋是父母的遗产，牛毅侠无权擅自处分。我是金文龙唯一的亲生儿子，金文龙在生前已将两处住房做出过上述处分。退一步讲，我对父亲的财产至少享有法定继承权，牛毅侠无权在其继父金文龙过世后剥夺我的继承权，即擅自变更×号房屋的承租权并变卖该房产，又将我诉至法院企图将我从涉案房屋赶走。3、我母亲的遗嘱不是其真实意思表示。退一步讲，母亲无权处分父亲金文龙的财产份额。母亲所立遗嘱时距病故仅三个月有余，当时意识并不清楚，由此可见，所立遗嘱不是其真实意思表示。退一步讲，牛毅侠所提交的《变更承租人申请书》是在金文龙去世之后，金文龙的财产虽未分割，但我和金建红已经实际继承。在此情况下，牛毅侠变更承租权应得到我和金建红的书面认可，其在我们都不知情的情况下做了无效变更，严重侵犯了我和金建红的继承权。4、我一直是涉案房屋的实际承租人。我父母在世时，我一直是涉案房屋的实际承租人，缴纳涉案房屋的水电费。这点正是父母的意愿，让子女有其居，也是为人父母的真实意思表示。而牛毅侠企图霸占母亲及继父的全部房产，使其继父的亲生儿子居无定所并不合情也不合理。5、牛毅侠独自享有因无权处分所得的×号房屋的价款。如前所述，牛毅侠在父母过世后，通过非正常手续变更承租人，并在我和金建红并不知情的情况下出售×号房屋，所得价款并未分割，由此可见其想侵占父母财产的意图。牛毅侠也完全有能力在京购得或租住房屋。6、牛毅侠擅自出售×号房屋致使我户口无房所依。现在我的户口无处可落，牛毅侠应当按照老人意愿，将涉案房屋的承租权变更到我名下。7、我在京无住房，且有孩子在京读书。涉案房屋是我的唯一住房，我们夫妻月工资共计5000元，所以我在京无租房及购房能力，且不能离京居住。综上，请求驳回牛毅侠全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。金文龙系金建平、金建红之父，牛桂珍系牛毅侠、金建平、金建红之母。金文龙系牛毅侠之继父。西苑饭店人力资源部于2018年6月20日出具证明：“姓名牛毅侠，身份证号×，系我单位在职员工，经查阅本人档案，其档案所有材料中，姓名均为牛义侠。”出租方（甲方）北京喜莱达物业管理有限公司与承租方（乙方）牛义侠签订《公有住宅租赁合同》，约定：“涉案房屋总使用面积15.9平方米，其中居室1间；租期自2001年1月1日始至年月日止；自2004年1月1日始至2004年12月31日，月租金22.49元……”。在另案及本案中，基于牛毅侠的申请，本院向其开具调查令调查核实上述《公有住宅租赁合同》的相关情况，双方当事人均认可调查结果的真实性。相关调查结果如下：从北京市海淀区不动产登记事务中心调取的收件日期为1995年6月6日的《北京市房屋所有权登记申请书》记载，涉案房屋所载楼栋此时的所有权登记人为北京市旅游房屋管理公司。经向北京市旅游房屋管理公司调查，该公司反馈涉案房屋的相关情况应向北京市文化和旅游局核查。2019年9月20日，北京市文化和旅游局出具《关于协助海淀区人民法院调查的情况说明》：“二、涉案房屋未登记在我局及我局所属单位名下；三、按照贵院提供的1995年北京市房屋所有权登记申请书中：涉案房屋所在楼栋所有权登记人为北京市旅游房屋管理公司。经查询，该公司为原北京市旅游事业管理局（2011年更名为北京市旅游发展委员会）下属企业。1998年按照政企分开相关政策，原北京市旅游事业管理局的全资控股、参股企业及其由本市投资形成的国有资产一并划转到北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅集团），原北京市旅游事业管理局所属相关企业（含北京市旅游房屋管理公司）的资产、人员、档案资料全部移交首旅集团；四、按照贵院提供的2001年北京喜莱达物业管理有限公司将皂君东里3号楼租赁给牛毅侠（个人），并签订租赁协议的信息。经查，北京喜莱达物业管理有限公司股东单位为华龙旅游实业发展有限公司，华龙旅游实业发展有限公司的股东单位为首旅集团。鉴于以上情况，我局建议贵院向首旅集团调查牛毅侠及皂君东里×号楼房屋享有权利情况……”。北京首华物业管理有限公司于2019年11月22日出具《房屋档案及相关情况证明》：“涉案房屋系我公司于2017年5月接收的非经项目，原产权单位为首旅集团。依据首旅集团《非经营性资产移交清册》及住户资料显示：1、该房屋为两户合居，均未售房，属承租公房性质。承租人为：王福来（使用面积22.2平方米）、牛义侠（使用面积15.9平方米）；2、房屋资料档案袋内包含牛义侠租赁合同一本，由原物业管理单位北京喜莱达物业管理有限公司与承租人签订，我公司接管后认可原租赁关系。”经向首旅集团调证，该集团未向本院反馈涉案房屋的相关信息。2020年8月19日，北京房地集团有限公司向本院回函：“1、涉案房屋证载产权人现为北京市旅游房屋管理公司（已注销），是全民所有的国企自管公房。该公司上级单位首旅集团在2016年与我公司签订《非经营性资产移交接管协议》（简称协议），约定按相关通知将该处房屋无偿划转到我公司进行管理，我公司于2017年进场接管。因该处房屋证载产权人已注销，其上级单位首旅集团应当对原产权登记办理变更后，方能转移登记至我公司名下；2、首旅集团将该处房屋移交给我公司的同时，提供了《房屋租赁情况登记表》，载明该处房屋为未售承租公房，由王福来和牛义侠合租。牛义侠承租面积为15.9平方米。牛义侠享有该处房屋特定15.9平米的承租权，该承租权起始时间为原证载产权人就该处房屋进行福利分房的时间，我公司不掌握；我公司接管后，如承租人无违反北京市和我公司关于公房管理的相关规定且不放弃该项权利，其享有长期承租的权利，也有权在符合房改售房政策条件的前提下购买相应面积的房屋，成为相应面积房屋的产权人。”北京房地集团有限公司另向本院提交原产权证、《非经营性资产移交接管协议》、《房屋租赁情况登记表》、牛义侠《公有住宅租赁合同》（与牛毅侠在本案中提交的一致）。经询，双方当事人均认可至今金建平已在涉案房屋居住二十余年。有争议的证据和事实如下：牛毅侠主张涉案房屋系其所承租的公有住房，金建平长期侵占拒不返还，严重影响其生活，且涉案房屋的租金、供暖费及物业费长期均由牛毅侠负担，故要求金建平腾退涉案房屋，并支付房屋被侵占期间由牛毅侠负担的公有住房租金3947.76元、供暖费4070.4元、物业费260元；牛毅侠就其上述主张提交《劳动合同书》、支付房租的收据及收讫回单原件、物业费发票原件、采暖费发票原件等予以证明。金建平认可上述证据的真实性，但不认可上述全部证明目的及全部诉讼请求。金建平抗辩主张涉案房屋属于单位分配给父亲金文龙的福利分房，应属父母遗产，牛毅侠无权擅自处分；根据父母意愿，涉案房屋应由金建平继续承租，牛毅侠应当协助金建平办理承租人变更手续；涉案房屋自分房至今亦一直由金建平居住使用，租金、供暖费、物业费及水电费用均由金建平负担，金建平才应当是涉案房屋的实际承租人；牛毅侠已经擅自出售×号房屋并获得售房利益，不应再对涉案房屋主张权利。金建平就其上述主张提交金建红书面证言、牛桂珍书写的申请、王福来书面证言、常住人口信息查询打印表、金文龙员工履历表、视频光盘等予以证明。牛毅侠不认可王福来证言的真实性，不认可视频光盘的关联性，认可上述其他证据的真实性，不认可金建平全部抗辩主张。金建平未就其实际支付了涉案房屋的租金、供暖费、物业费提交任何证据予以证明。本院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，牛毅侠持《公有住宅租赁合同》，主张自己系涉案房屋的合法承租人，要求金建平依法腾退。依据相关调查结果，可明确涉案房屋性质上为未售承租公房，牛毅侠享有对该处房屋特定15.9平米的承租权，在无证据证明牛毅侠存在违反公房管理相关规定或其他强制性效力性规定的行为的情况下，牛毅侠应为对涉案房屋享有承租权的合法承租人。金建平虽抗辩主张涉案房屋属于单位分配给父亲金文龙的福利分房，应属父母遗产，牛毅侠无权擅自处分；根据父母意愿，涉案房屋应由金建平继续承租，牛毅侠应当协助金建平办理承租人变更手续；涉案房屋自分房至今亦一直由金建平居住使用，租金、供暖费、物业费及水电费用均由金建平负担，金建平才应当是涉案房屋的实际承租人；牛毅侠已经擅自出售×号房屋并获得售房利益，不应再对涉案房屋主张权利。但牛毅侠对此不予认可，金建平所提交证据亦无法充分有效的证明其主张，故对金建平上述抗辩主张本院依法不予采信，对牛毅侠要求金建平腾退房屋的诉讼请求，依法予以支持。关于租金、供暖费以及物业费的主张，金建平居住涉案房屋期间，理应由其自担上述生活费用支出，由牛毅侠支付的部分，金建平应当向其返还，金建平虽主张上述费用均由其支付，但却未提交任何证据予以证明，结合牛毅侠持有上述费用票据原件的事实，本院对其该项诉讼请求依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金建平于本判决生效之日起90日内向牛毅侠腾退北京市海淀区皂君东里×号房屋（其中由牛毅侠承租的使用面积15.9平方米的范围）；二、金建平于本判决生效之日起30日内向牛毅侠支付租金3947.76元、供暖费4070.4元、物业费260元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元（牛毅侠已预交），由金建平负担，于本判决生效之日起30日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇二〇年十二月二十一日书记员  周宇蕾