福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初7302号 原告（反诉被告）：黄丽旋，女，1984年2月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：李彬（系黄丽旋的丈夫），住广东省深圳市福田区。 被告（反诉原告）：福建兆鑫置业有限公司，住所地福建省南安市水头镇世纪大道西锦村委会综合楼。 法定代表人：林向琴,该公司董事长。 委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林俊靖，福建八闽律师事务所执业律师。 原告黄丽旋与被告福建兆鑫置业有限公司（以下简称“兆鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告兆鑫公司提起反诉，本院予以合并审理。本院并公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）黄丽旋的委托诉讼代理人李彬，被告（反诉原告）兆鑫公司的委托诉讼代理人林柏冬、林俊靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄丽旋向本院提出诉讼请求：1.兆鑫公司承担逾期交房违约责任，向黄丽旋支付自逾期交房之日起至2020年8月20日止的违约金计96159.3元；2.兆鑫公司继续履行合同，尽快办理产权证书给黄丽旋，如未能在60天内办理产权证明，后续违约责任由兆鑫公司继续承担。审理中，黄丽旋变更第1项诉讼请求为：兆鑫公司承担逾期交房违约责任，向黄丽旋支付自2019年1月1日起至2020年10月15日止的违约金合计105968元。事实和理由：黄丽旋于2017年4月20日从兆鑫公司处购得一处房产，合同编号：×××11，兆鑫公司一直未能按时履行合同第四章《商品房的交付条件与交付手续》中约定，在未取得建设工程竣工验收备案证明的情况下，虚假交房。黄丽旋自2018年12月15日收到《收楼通知书》后，再无接到兆鑫公司的其他交房通知。直到2020年10月15日南安市住房和城乡建设局回函于黄丽旋，方才得知滨海御景城具备交楼条件，方才交楼。兆鑫公司已构成逾期交房，依法应承担逾期交房违约责任。 兆鑫公司辩称，本案商品房已经具备交付条件，黄丽旋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，根本不能成立，请求依法驳回黄丽旋的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋符合法定及双方约定的交房条件。根据《商品房销售管理办法》第三十四条和双方合同约定，案涉房屋“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收……如竣工验收合格，买受人不得以其他理由拒绝交接”。本案兆鑫公司已在合同中提供房屋测绘报告，同时案涉房屋分别于2018年11月16日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，于2018年11月30日和12月6日通过消防验收和人防验收，亦已取得南安市住房和城乡建设局颁发的《南安市建设工程竣工验收备案证明书》和第三方测绘公司出具的《房产测绘成果报告书》，案涉房屋完全符合法定和双方约定的交房条件。2、兆鑫公司已经依约按时提前书面通知黄丽旋收房。根据双方合同约定，案涉房屋达到交房条件后，兆鑫公司应在2018年12月30日前交付案涉房屋，并书面通知黄丽旋。2018年12月15日，兆鑫公司制作《收楼通知书》，并通过快递书面通知黄丽旋。综上，案涉房屋已取得测绘成果，也早已通过竣工、消防和人防验收，符合法定及约定交房条件，兆鑫公司也已依约书面通知黄丽旋收房，但黄丽旋忽略合同约定书面解除程序，直接径行起诉，甚至拒绝收房，严重违反合同约定，请求法院依法驳回黄丽旋的诉讼请求。 兆鑫公司向本院提出反诉请求：黄丽旋向兆鑫公司支付逾期收房违约金160265.50元（自2018年12月30日起至2019年3月30日止按日万分之二计算为9648.09元，自2019年3月31日起至商品房交接手续办理完毕之日止按日万分之五计算，暂计算至反诉之日为150617.41元）。事实和理由：兆鑫公司出售给黄丽旋的房屋已经通过建设、勘察、设计、监理、施工等单位竣工验收合格，各单位一致同意诉争房屋交付使用，泉州市公安消防支队和泉州市人防工程质量检测站等单位也对案涉房屋进行验收并认为验收合格，案涉房屋亦已取得南安市住房和城乡建设局颁发的《南安市建设工程竣工验收备案证明书》以及第三方测绘公司出具的《房产测绘成果报告书》。兆鑫公司在案涉房屋符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定交房条件后，于2018年12月15日通过快递书面通知黄丽旋及时收房，但黄丽旋却置之不理，且因其不急需用房，其拒缴物业服务费等费用，长期拖延收房，甚至起诉兆鑫公司不具备交房条件，给兆鑫公司造成不应有的损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条、第十一条，以及附件十一补充协议第一条，兆鑫公司已经依约及时通知黄丽旋收房，黄丽旋在逾期收房的情况下，应当依约支付逾期收房违约金，即自2018年12月30日起至2019年3月30日止按日万分之二计算为9648.09元，自2019年3月31日起至商品房交接手续办理完毕之日止按日万分之五计算，暂计算至反诉之日为150617.41元。 黄丽旋对兆鑫公司的反诉辩称，兆鑫公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回兆鑫公司的反诉请求。理由如下： 一、兆鑫公司所称案涉房屋于2018年12月30日前已符合交房条件，与客观事实不符。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”2018年12月15日，兆鑫公司通知黄丽旋收房，但其未能提供《建设工程竣工验收备案证明文件》及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，不满足双方合同所约定的交付条件，黄丽旋有权根据合同约定拒收案涉房屋。兆鑫公司在2020年10月15日才实际完成了所有验收工作，满足了合同约定的交付条件。后黄丽旋知晓兆鑫公司已取得《南安建设工程竣工验收备案证明书》，已及时按约履行了收房义务，故黄丽旋不存在违约的情况。兆鑫公司要求黄丽旋支付逾期违约金，不符合客观事实。二、兆鑫公司所称案涉房屋于2018年12月30日前已符合交房条件，与法律依据不符。根据《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(一）工程竣工验收备案表；(二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；(四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；(五）施工单位签署的工程质量保修书；(六）法规、规章规定必须提供的其他文件。”兆鑫公司虽已组织建设、勘察、设计、监理、施工等单位验收完成，且各方已表示符合其验收要求，同时案涉房屋也已通过消防、人防的验收。但以上验收合格的文件仅能表明上述单位认为案涉房屋在自身职权范围内验收合格，不表示兆鑫公司已完整的按照法律要求完成所有验收工作，满足合同约定的交付条件。实际上，兆鑫公司在通过上述验收后，还应在15日内将所有资料报住建部门备案，经住建部门认定无误后，才算是完成所有的验收工作。兆鑫公司在未报备案的情况下，于2018年12月15日擅自主张案涉房屋已满足交付条件并通知黄丽旋收房，因黄丽旋未能根据其意志收房，要求黄丽旋支付逾期收房违约金，与法律规定不符。综上，请求驳回兆鑫公司的反诉请求。 本院经审查认定事实如下：兆鑫公司系依法注册成立的从事房地产开发、投资、销售等业务的有限责任公司，并取得南安市水头镇海联创业园Ｆ地块滨海御景城15号楼的商品房预售许可证。2017年4月20日，黄丽旋与兆鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件十一《补充协议》。本案合同约定，黄丽旋购买兆鑫公司开发的址在南安市××镇××号楼××单元，预测建筑面积83.28平方米，总价款536005元。买受人应当于2017年4月20日前支付首期房款276005元，占全部房价款的51.49％，余款260000元向中国建设银行股份有限公司南安水头支行申请贷款支付。第九条约定，商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.03％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第二十条约定，房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：详见合同附件十一。第二十八条约定，补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第一条约定，关于合同第十一条“交付时间和手续”的补充约定。买受人应在接到出卖人入伙通知之日起七日内到指定地点办理该房屋交接手续，逾期超过30日未办理房产交接手续，视同已接收房屋，该商品房的风险即转买受人承担，同时买受人应支付自交付或视同交付之日起的物业管理费用及按政府新出台由买受人承担的相关费用。双方同意：买卖合同约定的验收是指买受人检查核实所购房屋坐落位置、平面形状、房屋附属设施设备是否与本合同约定相符，以及相关文件是否齐全。验收过程中买受人所提出的房屋质量异议及出卖人对异议的处理，属于出卖人履行保修责任的范畴，不构成出卖人违约或买受人拒绝接收房屋理由。一、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。如竣工验收合格买受人不得以其它理由拒绝交接。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……。三、由于买受人原因未能在通知书上规定的期限内办理商品房交接手续的，从通知之日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款的0.02％，用以支付因该商品房而发生的综合物业管理费、水电费及其它费用。若买受人逾期90天不办理交接手续的，出卖人可自上述期限届满之日起按日向买受人收取商品房总价款的0.05％，用以支付因该商品房而发生的综合物业管理费、水电费及其它费用，直至商品房交接手续办理完毕之日止，自逾期时间起视为买受人已接受出卖人所提供的交接条件。第三条约定，关于合同第二十条“房屋登记”的补充约定。双方同意该商品房不适用合同第二十条关于房屋登记的约定。按“关于房屋登记的补充约定”执行：一、交房时买受人应将房产办理产权登记所需的全部资料交由出卖人代缴代办，并签署相关产权登记文件，否则出卖人不承担协助及代为办理产权登记的义务。二、出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工和验收通过后360个工作日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.01％按日向买受人支付违约金。如因买受人未按时提供办理权属登记的资料，未缴纳契税、专项维修资金等买受人原因的行为，出卖人不承担逾期办理的任何责任。第九条约定，买受人根据合同约定提出退房或解约要求应在退房或解约事由发生之日起30日内或出卖人催告时起15日内以书面方式向出卖人提出，逾期丧失退房或解约权利。出卖人向买受人发出的关于退房或解约事由发生的通知视为出卖人催告。合同签订后，黄丽旋依约支付首期款276005元，并向中国建设银行股份有限公司南安水头支行申请按揭贷款260000元予以支付。案涉商品房所在工程于2018年7月2日取得房屋测绘报告，于2018年11月16日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年11月30日经消防验收合格，于2018年12月6日由泉州市人防工程质量检验站出具结论为合格的工程竣工验收监督意见，于2020年7月7日取得《建设工程竣工验收备案证明书》。兆鑫公司于2018年12月15日向黄丽旋邮寄《收楼通知书》，黄丽旋没有接收案涉商品房，直至2020年10月16日才办理案涉商品房的交房手续。黄丽旋于2020年10月11日通过网络申请方式向南安市住房和城乡建设局提出关于水头镇滨海御景城《建设工程竣工验收备案表》的政府信息公开申请，南安市住房和城乡建设局于2020年10月15日答复黄丽旋，他们局于2020年7月7日办理了滨海御景城三期工程（11＃、15-17＃）项目的竣工验收备案。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.黄丽旋提供的国家企业信用信息公示系统上兆鑫公司的基本信息，系兆鑫公司因违法建设被行政机关处罚的相关文书，至于兆鑫公司是否具备交房条件，应看其是否符合合同约定和法律规定的条件，与兆鑫公司是否被行政机关处罚没有直接关联性，故该证据与本案缺乏直接关联性，不予认定。2.黄丽旋提供的业主群聊天记录，并没有有关机关的确认以及兆鑫公司的确认，故对该证据的真实性，不予认定。 本院认为，兆鑫公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄丽旋向兆鑫公司购买址在南安市××镇××号楼××单元商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄丽旋与兆鑫公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。关于本案商品房交房条件问题，黄丽旋认为根据本案《商品房买卖合同》第九条约定，本案商品房交付应符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；兆鑫公司认为双方签订的附件十一《补充协议》第一条已经对主合同第九条交付条件进行了变更约定，根据《补充协议》第一条约定，本案商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格即符合交房条件。对此，本院认为，兆鑫公司与黄丽旋签订的《商品房买卖合同》适用的版本是住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的示范文本（ＧＦ-2014-0171），该文本与福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的ＭＦ-2007-01文本相比较而言，该文本的交房条件更为严苛，要求交房条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，而福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的ＭＦ-2007-01文本要求的交房条件为该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及经消防验收合格，商品房买卖合同示范文本的变更体现国家行政机关加强对开发商交房条件的行政监管，现兆鑫公司与黄丽旋所签订的《补充协议》将主合同约定的交房条件变更为该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，显然是在规避行政监管，故该补充协议所约定的交房条件无效，关于本案商品房的交房条件应适用主合同第九条所约定的条件。本案商品房于2018年7月2日取得房屋测绘报告，于2020年7月7日取得《建设工程竣工验收备案证明书》，因此，本案商品房于2020年7月7日才符合合同约定和法律规定的交房条件。兆鑫公司于2018年12月15日向黄丽旋所邮寄的收楼通知书，是在不具备交房条件下所发出的通知，该通知对黄丽旋没有法律约束力，不能构成有效通知。根据合同约定，兆鑫公司应于2018年12月30日前交房，而兆鑫公司在2020年7月7日具备交房条件下，仍未通知黄丽旋交房，直至2020年10月16日黄丽旋才办理交房手续，故兆鑫公司的行为已构成逾期交房。根据合同约定，兆鑫公司应自逾期之日即2018年12月31日起至交房之日即2020年10月16日每日按已付购房款的万分之三支付黄丽旋逾期交房违约金，即兆鑫公司应支付黄丽旋违约金536005元×0.03％×656天＝105486元，黄丽旋诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；超过的部分，不予支持。因兆鑫公司于2018年12月15日所邮寄的交房通知并不能构成有效通知，黄丽旋有权拒绝接收房屋，故兆鑫公司以其于2018年12月30日前已具备交房条件并通知黄丽旋交房，黄丽旋拒绝接收房屋已构成逾期收房为由请求黄丽旋支付逾期收房违约金，缺乏依据，不予支持。本案商品房于2020年7月7日取得《建设工程竣工验收备案证明书》，黄丽旋于2020年10月16日才办理交房手续，根据补充协议第三条“二、出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工和验收通过后360个工作日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.01％按日向买受人支付违约金”的规定，黄丽旋请求兆鑫公司办理案涉商品房产权证书及承担不能办理的违约责任，条件尚未成就，不予支持。 综上所述，本院对黄丽旋的诉讼请求部分予以支持，对兆鑫公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建兆鑫置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付黄丽旋逾期交房违约金105486元； 二、驳回黄丽旋的其他诉讼请求； 三、驳回福建兆鑫置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2419元，由黄丽旋负担12元，由福建兆鑫置业有限公司负担2407元；反诉受理费1753元，由福建兆鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  陈清辉 人民陪审员  蔡小真 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。