重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民初1405号原告（反诉被告）：重庆强本千盛科技有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道24号负一及其他，统一社会信用代码915001123048653538。法定代表人：张强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦代友，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉方，重庆百君律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆奥誉置业有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道26号商业4幢，统一社会信用代码9150000031059035XU。法定代表人：李端，该公司董事长。委托诉讼代理人：生秀琴，该司员工。委托诉讼代理人：郭菊，该司员工。原告（反诉被告）重庆强本千盛科技有限公司（以下简称强本公司）与被告（反诉原告）重庆奥誉置业有限公司（以下简称奥誉公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。强本公司向本院提出诉讼请求：1.请求立即解除强本公司与奥誉公司于2019年6月24日签订的两份《重庆奥园越时代团购协议》（分别涉及团购房源114套和128套）；2.请求判令奥誉公司退还强本公司已支付房款余额人民币37541997.43元；3.请求判令奥誉公司向强本公司退还履约保证金人民币3000000元；4.请求判令奥誉公司按照团购协议约定向强本公司支付违约金人民币14978101元；5.请求判令奥誉公司支付第2、3项诉讼请求所述款项金额的资金占用损失，该损失按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自立案之日起至原告实际收到该款项本金之日止；6.本案的诉讼费、财产保全费由奥誉公司承担。事实及理由：2019年6月24日，强本公司与奥誉公司就位于重庆市南岸区通江大道的“奥园越时代”项目签订两份《重庆奥园越时代团购协议》（分别涉及团购房源114套和128套），该协议名为团购，但根据其约定的主要内容，在性质上属于包销合同。协议约定了包括但不限于下列内容：强本公司以约为9150元/平方米的价格包销奥誉公司开发的“奥园越时代”项目中的共计242套商业用房，强本公司按约定分期支付团购款；强本公司以奥誉公司名义对包销房屋进行销售，奥誉公司给予必要的配合；强本公司指定签约人与奥誉公司签订《商品房买卖合同》并支付款项的，奥誉公司和强本公司应当在次月内结算一次，当奥誉公司依照《商品房买卖合同》约定向强本公司指定签约人已收的房款总金额小于或等于强本公司已付款项的部分归强本公司所有，奥誉公司应在结算后十五个工作日内将款项支付给强本公司；奥誉公司在退还强本公司首期款及相关款项时，有权预先扣留300万元作为强本公司的履行保证金；如奥誉公司逾期付款超过30日的，强本公司有权解除协议；如强本公司解除协议，奥誉公司按剩余房源对应总房款的10%向强本公司支付违约金。协议签订后，强本公司按约定向奥誉公司支付房款49990467.43元，并投入资金及人力展开销售工作。在奥誉公司向强本公司返还第一笔款项时，已扣留300万元作为履约保证金。2019年10月、11月，奥誉公司有两次应支付强本公司款项但未支付违约行为，强本公司考虑双方初期合作，在奥誉公司延期支付至2019年12月、强本公司按约应当支付第二期款项时接受了奥誉公司提出的冲抵双方债务的建议，未追究奥誉公司的违约责任。但自2020年开始，奥誉公司更加屡次不按约定履行合同义务。根据双方分别于2020年1月17日、3月6日、4月2日签订的《奥园越时代商业签约房款结算表》确认，奥誉公司应向强本公司支付的款项分别为1030000元、749627元和1697090元，但至今未付，违约性质恶劣。在当前的疫情背景下，更是严重影响了强本公司的资金周转，导致强本公司陷入严重的经营困难，团购协议已经无法履行。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及协议约定，强本公司有权解除协议。2020年5月8日，强本公司向奥誉公司发出《关于解除的函》，通知奥誉公司决定解除双方于2019年6月24日签订的两份团购协议，要求奥誉公司退还强本公司已支付的房款余额37541997.43元和履约保证金3000000元，并按协议约定承担违约责任，但奥誉公司拒收。为维护自身合法权益，遂向人民法院提起上述请求。奥誉公司辩称：一、奥誉公司按协议约定履行了相关义务，不存在违约情况，两份团购协议都应该继续履行。1.根据协议约定，奥誉公司的主要合同义务是向强本公司提供相关的房源，退还强本公司相应的首付款只是附随义务，不会影响团购协议继续履行。2.强本公司在诉状中所称的2020年1月17日、2020年3月6日、2020年4月2日三笔对账的款项实际上已经与强本公司应该支付给奥誉公司的团购款项进行了抵销，抵销的依据主要是合同法第九十九条的规定及团购协议5.7条的约定。3.双方于2019年已经形成了一个对于互负债务进行抵销的交易习惯，在强本公司于2020年2月29日致奥誉公司的要求延期支付团购款的函件中，强本公司表明其要求延期付款，其已明示违约。在此情况下，奥誉公司有相应的抗辩权利。其中2020年1月17日、2020年3月6日的两笔款项是在行使不安抗辩权，2020年4月2日的款项是因为强本公司已经违约没有按时支付2020年3月20日到期的团购款，因此奥誉公司有权拒绝履行在后的义务。这三笔款项都不存在逾期支付的情况，而且已经实际抵销。二、退一步讲，抛开抵销及法定的抗辩事由及强本公司违约的情况，奥誉公司应支付三笔结算款的时间也都未超过30日，属于明显轻微的违约，没有达到合同约定的解除条件。1.根据1月17日审核的结算单及3月6日审核的结算单，如果不考虑奥誉公司与强本公司之间通过公对公的盖章结算，这两笔款项的支付时间分别应该为2020年3月10日、2020年3月27日，再加上疫情的相关影响，至2020年3月30日抵销的期间均没有超过30日。同理2020年4月20日的款项时间也并未逾期30日。2.根据2019年11月最高人民法院全国法院民商事审判工作会议第47条的规定，即使奥誉公司有不按照团购协议约定时间向强本公司支付其所述的三笔款项的行为，该行为也显著轻微。首先，1月17日、3月6日的款项金额仅为200余万元，该金额不足整个合同金额的5%，远远低于强本公司应该于2020年3月30日及后续应该支付给奥誉公司的团购款项。其次，奥誉公司未支付款项的时间也较短。故强本公司主张因奥誉公司违约已经达到合同解除的条件不应当得到支持。三、强本公司主张其经营困难团购协议无法继续履行没有事实和法律依据。双方签订团购协议是在协商一致自愿的基础上达成的，签订合同的时候强本公司就应该预见其应该支付团购款项的时间和金额并作出相应的资金安排，其应该是在有能力履行协议的基础上签订的团购协议，因为疫情的原因不足以导致其经营困难。强本公司在与奥誉公司的沟通中表示其在安排资金支付后续的团购款，这也证明了强本公司并没有因为疫情及奥誉公司的相关原因导致实际的经营困难。本着诚实信用的原则奥誉公司也向强本公司表达过愿意给予其延后付款的期限，但是强本公司并未予以确认后续以及付款。强本公司欠付奥誉公司的团购款违约在先，为了逃避相关的义务，现在恶意起诉奥誉公司要求解除协议，其行为不应当得到支持。综上，请法院驳回强本公司的诉讼请求。奥誉公司向本院提出反诉请求：1.判令强本公司支付团购款人民币29850261.43元。2.判令强本公司以逾期金额为基数，自逾期付款之日起至奥誉公司实际收到团购款之日止，按每日万分之五的标准向奥誉公司支付逾期付款违约金（暂计算至2020年6月22日，逾期付款违约金为人民币1274924.56元）；3.本案的诉讼费由强本公司承担。审理中，奥誉公司增加反诉请求：1.判令强本公司支付奥誉公司第四笔团购款人民币33326978.43元；2.判令强本公司以逾期金额为基数，自逾期付款之日起至奥誉公司实际收到团购款之日止，按每日万分之五的标准向奥誉公司支付逾期付款违约金（暂计算至2020年6月30日起暂计算至2020年9月29日，逾期付款违约金为人民币1533041.01元）；3.本案增加诉请金额的诉讼费由强本公司负担。事实及理由：奥誉公司和强本公司于2019年6月24日签订了两份《重庆奥园越时代团购协议》，其中分别约定强本公司应在2020年3月30日前支付第三笔团购款24001443.22元和9325535.21元，在2020年6月30日前支付第四笔团购款24001443.22元和9325535.21元。协议还约定若强本公司未按约定支付购房款的（含强本公司指定的签约人支付的购房款），不足部分由强本公司补足；强本公司未补足的，强本公司自应付未付之日起以未付款金额为基数按照日万分之五的标准向奥誉公司支付违约金。但截至奥誉公司提起反诉之日，强本公司未按约向奥誉公司支付第三、第四笔团购款，抵销根据2020年1月17日、3月6日、4月2日结算单的金额3476717元，强本公司还应支付奥誉公司团购款人民币63177239.86元，并应按照协议第5.5条的约定支付违约金。强本公司答辩称：一、在强本公司起诉前，第三、四笔团购款尚未届履行期限。截至强本公司起诉时，强本公司已经按协议约定履行了应当履行的全部付款义务，涉及协议一、二中的第一、二笔团购款共计49990467.65元。对于奥誉公司在反诉中提及的第三、四笔团购款，按照强本公司2020年2月24日致奥誉公司的《延期支付团购款函》，以及奥誉公司2020年3月13日致强本公司《延期支付团购款函的复函》的内容，截至强本公司2020年5月12日提起诉讼时，第三、四笔团购款尚未届履行期限。二、强本公司起诉后，协议已经解除，强本公司不再负有支付第三、四笔团购款的义务。如前所述，在强本公司没有违约的前提下，当然也不存在承担任何违约责任的基础。综上，恳请法院依法驳回奥誉公司的全部诉讼请求。强本公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:第一组：两份《重庆奥园越时代团购协议》及补充协议，拟证实双方签订了协议及约定了相关内容。第二组：网上银行电子回单共4份，拟证实强本公司按协议约定履行了起诉前应当履行的全部付款义务，涉及两份协议中的第一、二笔团购款共计49990467.65元。第三组：《奥园越时代商业签约房款结算表》共9份，拟证实双方确认奥誉公司各月向应强本千盛公司的付款金额，结合第一组证据内容，证明至起诉前奥誉公司已发生5次逾期付款的违约情况。第四组：2019年12月的催款函、复函、回函和对账单各一份，拟证实奥誉公司在向强本公司支付2019年11月、12月结算表确认的应付款时，存在违约情形，以及强本公司按协议约定付清了第二笔团购款。第五组：2020年2、3月的《延期支付团购款函》及《复函》、强本公司法定代表人张强和奥誉公司营销总监廖先迪的微信聊天记录，拟证实截至强本公司2020年5月12日起诉时，强本公司对奥誉公司所负的第三、四笔团购款的债务尚未到期，以及强本公司曾催请过奥誉公司及时履行付款义务。第六组：2020年5月《关于解除重庆奥园越时代团购协议的函》及邮件交寄、查询、退件单据，拟证实由于奥誉公司数次严重违约，强本公司按照合同法的规定和团购协议的约定决定行使合同解除权，在起诉前曾尝试以非诉讼方式向奥誉公司发出了解除函，但奥誉公司拒收。第七组：房源表明细一套，拟证实已售和未售房源的具体情况。奥誉公司表示未收到第六组证据即解除函、不清楚强本公司是否邮寄；对强本公司举示的其他各组证据的真实性、合法性没有异议。奥誉公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:第一组：两份《重庆奥园越时代团购协议》，拟证实强本公司应按照约定向奥誉公司付款，奥誉公司有权依照协议5.7条的约定从应退还强本公司的首付款中优先抵扣强本公司应付未付的团购款。第二组：客户借记回单和网上银行电子回单共3张，拟证实奥誉公司按协议约定向强本公司支付了相关款项。第三组：催款函和快递单，拟证实强本公司存在未按协议履行的违约情形。第四组：回函，拟证实双方互不追究对方的违约责任，形成了就债务相互进行抵销的交易习惯。第五组：2019年12月26日的对账单，拟证实双方应该日期之前的债务进行了抵销，抵销后强本公司仍欠奥誉公司款项，以及对到期债务进行抵扣是双方的交易习惯。第六组：延期支付团购款函，拟证实强本公司于2020年2月即明示不能按照协议约定履行付款义务，存在违约协议的可能。第七组：市场主体复产复工报备表、九龙坡区谢家湾街道办事处新型冠状病毒肺炎疫情排查防控工作责任书，拟证实奥誉公司于2020年2月26日获准复工，复工前相应的款项支付也因疫情影响相应顺延。第八组：强本公司向奥誉公司支付团购款的转账记录，拟证实强本公司未向奥誉公司支付2020年3月30日到期的第三笔团购款。强本公司对奥誉公司举示证据的真实性、合法性均无异议。经本院庭审质证，前述双方对真实性无异议的证据，本院予以确认；双方有争议的证据，本院其后予以评析。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实:2019年6月24日，奥誉公司（甲方）与强本公司（乙方）签订《重庆奥园越时代团购协议》（以下简称团购协议一），其中约定：1.1乙方拟团购甲方开发建设的位于南岸区通江大道“奥园越时代”项目商业共计114套（以下统称：团购商业，各具体位置以签订的《重庆市商品房买卖合同》为准，以下简称“买卖合同”），建筑面积约为8932.38㎡。……2.1甲方确定乙方团购物业的团购均价约为建筑面积¥9150元/㎡，团购物业总房款为¥80004811.00元（大写：捌仟万零肆仟捌佰壹拾壹元整）。以上价款仅为乙方应支付的购房款项，不包括乙方或乙方指定的签约人应向相关部门缴纳的税、费、物业专项维修资金等其他费用。2.2团购房款支付方式：甲乙双方一致确认本团购方选择分期付款方式，具体支付方式如下：乙方应于本协议生效之日起3日内（限2019年6月25日前）向甲方支付团购首期房款¥20001202.68元（大写：贰仟万零壹仟贰佰零贰元陆角捌分），占本合同约定团购物业总房款的25%；乙方应在2019年12月10日前向甲方支付第二笔团购房款12000721.61元（大写：壹仟贰佰万零柒佰贰拾壹元陆角壹分），占本合同约定团购物业总房款的15%；乙方应在2020年3月30日前向甲方支付第三笔团购房款¥24001443.22元（大写：贰仟肆佰万零壹仟肆佰肆拾叁元贰角贰分），占本合同约定团购物业总房款的30%；乙方应在2020年6月30日前向甲方支付第四笔团购房款¥24001443.22元（大写：贰仟肆佰万零壹仟肆佰肆拾叁元贰角贰分），占本合同约定团购物业总房款的30%。……3.2乙方指定签约人就附件一中的某房号物业与甲方签订《商品房买卖合同》（合同约定的购房款不得低于附件一中约定的购房款）并支付了全部首付款（首付款不得低于买卖合同总价款的50%）后且剩余房款采取银行按揭贷款方式支付的，则乙方就该物业基于本协议的剩余付款义务全部转移给乙方指定的签约人，甲方无权根据本协议约定就该物业的付款义务向乙方主张任何权利。乙方根据签定买卖合同的时间按本协议第二条约定支付的款项的时间从该期购房款中扣除此部分。3.3如乙方按本协议第2.2条约定支付了约定金额的购房款，当乙方指定签约人按《商品房买卖合同》约定支付了首期款项的，双方同意于附件一约定的物业办理网签手续后次月内进行结算一次。鉴于此前乙方已向甲方支付了团购房的首期购房款，故甲、乙双方确认，双方结算时以乙方按约已支付款项金额为限额进行结算。甲方依据《商品房买卖合同》约定向乙方指定签约人已收的房款总金额小于或等于乙方已付款项的部分归乙方所有（包含业主支付的首期款及其余款项）；当甲方已收房款总金额大于乙方已付款项的部分作为乙方向甲方预付的下期应付团购款项，甲方有权暂扣。甲方应将归属于乙方的款项在结算后十五个工作日内无息支付给乙方。甲方在退还乙方首期款及相关款项时，有权预先扣留人民币300万元（大写：叁佰万元）作为乙方的履约保证金，该款项甲方于乙方交清所有团购房款后无息退还给乙方。……4.1.3甲方在与乙方或乙方指定的签约人签订买卖合同后，直接按照买卖合同约定向乙方或乙方指定的签约人收取购房款项，同时甲方应按买卖合同约定的交房条件和时间，向乙方或乙方指定的签约人履行交房义务。4.1.4甲方应指派专人与乙方或乙方指定的签约人共同办理该房屋权属转移登记手续，至权属手续转移为乙方或乙方指定的签约人时止。4.1.5甲方按照认购书约定的价格与乙方或乙方指定的签约人签订买卖合同，并出具购房款票据或等额不动产发票。4.1.6乙方（或乙方指定的签约人）如需办理房屋按揭贷款手续的，由甲方协助办理。4.1.7在不影响甲方正常销售的情况下，甲方同意乙方无偿使用甲方的售楼部对乙方团购房源进行销售。4.1.8甲方承诺甲方自行对外销售的奥园越时代C3、D5商业房源整体均价不得低于9150元/㎡。……4.2.3乙方保证在使用甲方售房部时，乙方及其指定的签约人严格按本协议约定的价格表（附件一）的价格同甲方签订认购协议、买卖合同及相关资料并交纳房款，否则甲方有权不与乙方或乙方指定签约人签订买卖合同，造成的损失及法律责任由乙方承担。同时，乙方承诺向指定签约人收取的任何款项与甲方无关，且承诺不给甲方造成任何损害。4.2.5乙方指派工作人员到本项目售房部与甲方共同完成与乙方指定签约人的签约工作。乙方指派工作人员由乙方自行负责管理，但应遵守甲方的管理制度，并服从售房部负责人的管理和安排；但乙方指派工作人员并不由此形成与甲方的劳动关系或劳务关系，因乙方工作人员的人身财产安全以及其给甲方造成的损失，由乙方负责承担。4.2.6乙方向乙方指定的签约人不得作超出奥园越时代项目实际情况的虚假承诺，不得擅自向指定签约人承诺购房条件、投资经营收益，或者脱离甲方实际、甲方确认的售楼资料做不当书面陈述。4.2.7乙方确定签约主体、指定签约人时，自行负责发生的所有费用，包括但不限于推广、渠道、广告等费用，但乙方所有的宣传物料、广告等需甲方营销负责人签字确认无误后方可对外。否则，由此造成的甲方、签约人以及乙方的任何损失、以及由此产生的任何法律风险、赔偿和其他责任均由乙方全部承担。……5.4截止至2020年6月30日，若前述期限届满时乙方仍未能指定签约人，则乙方应按照本协议2.2条的约定一次性付清该批次的所有剩余购房款。甲方应在2021年6月30日前协助乙方办理购房人的更名手续（包括网签后更名），由此增加的税费及政策风险由乙方自行承担。5.5若乙方未按照本协议2.2条约定支付购房款的（含乙方指定的签约人支付的购房款），不足部分，由乙方补足。乙方未补足的，乙方自应付未付之日起，以未付款金额为基数，按照日万分之五的标准向甲方支付违约金。如乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除本协议，收回所有未与甲方签订买卖合同的物业，并按本协议约定剩余房源对应总房款的10%收取乙方违约金。5.6在达到退还条件后如甲方未按本协议约定退还乙方款项的，每延期一天，甲方按未付款金额为基数按照日万分之五的标准向乙方支付违约金。如甲方逾期付款超过30日的，乙方有权解除本协议，甲方按本协议约定剩余房源对应总房款10%向乙方支付违约金。5.7乙方同意甲方有权从根据本协议约定应退还乙方指定签约人的首付款中优先抵扣乙方应付未付团购房款、履约保证金等款项。……2019年6月24日，奥誉公司（甲方）与强本公司（乙方）签订《重庆奥园越时代团购协议》（以下简称团购协议二），其中约定：1.1乙方拟团购甲方开发建设的位于南岸区通江大道“奥园越时代”项目商业共计128套（以下统称：团购商业，各具体位置以签订的《重庆市商品房买卖合同》为准，以下简称“买卖合同”），建筑面积约为9278.61㎡。……2.1甲方确定乙方团购物业的团购均价约为建筑面积¥9150元/㎡，团购物业总房款为¥86630081.00元（大写：捌仟陆佰陆拾叁万零捌拾壹元整）。以上价款仅为乙方应支付的购房款项，不包括乙方或乙方指定的签约人应向相关部门缴纳的税、费、物业专项维修资金等其他费用。2.2团购房款支付方式：甲乙双方一致确认本团购方选择分期付款方式，具体支付方式如下：乙方应于本协议生效之日起3日内（限2019年6月25日前）向甲方支付团购首期房款¥13325775.75元（大写：壹仟叁佰叁拾贰万伍仟柒佰柒拾伍元柒角伍分），占本合同约定团购物业总房款的15.38%；乙方应在2019年12月10日前向甲方支付第二笔团购房款¥4662767.61元（大写：肆佰陆拾陆万贰仟柒佰陆拾柒元陆角壹分），占本合同约定团购物业总房款的5.38%；乙方应在2020年3月30日前向甲方支付第三笔团购房款¥9325535.21元（大写：玖佰叁拾贰万伍仟伍佰叁拾伍元贰角壹分），占本合同约定团购物业总房款的10.76%；乙方应在2020年6月30日前向甲方支付第四笔团购房款¥9325535.21元（大写：玖佰叁拾贰万伍仟伍佰叁拾伍元贰角壹分），占本合同约定团购物业总房款的10.76%；乙方应在2020年11月30日前向甲方支付第五笔团购房款¥49990467.64元（大写：肆仟玖佰玖拾玖万零肆佰陆拾柒元陆角肆分），占本合同约定团购物业总房款的57.72%。……3.3如乙方按本协议第2.2条约定支付了约定金额的购房款，当乙方指定签约人按《商品房买卖合同》约定支付了首付款项的，双方同意于附件一约定的物业办理网签手续后次月内进行结算一次。鉴于此前乙方已向甲方支付了团购房的首期购房款，故甲、乙双方确认，双方结算时以乙方按约已支付款项金额为限额进行结算。甲方依据《商品房买卖合同》约定向乙方指定签约人已收的房款总金额小于或等于乙方已付款项的部分归乙方所有（包含业主支付的首期款及其余款项）；当甲方已收房款总金额大于乙方已付款项的部分作为乙方向甲方预付的下期应付团购款项，甲方有权暂扣。甲方应将归属于乙方的款项在结算后十五个工作日内无息支付给乙方。……5.4截止至2020年11月30日内，若前述期限届满时乙方仍未能指定签约人，则乙方应按照本协议2.2条的约定一次性付清该批次的所有剩余购房款。甲方应在2021年6月30日前协助乙方办理购房人的更名手续（包括网签后更名），由此增加的税费及政策风险由乙方自行承担。……其余条款的约定与协议一相同。2019年12月13日，奥誉公司向强本公司发出《催款函》，载明：根据双方于2019年6月24日签订的团购协议一、团购协议二的约定，强本公司应在2019年12月10日前向奥誉公司支付第二笔团购款合计16663489.22元，请强本公司务必在3日内（即2019年12月16日前）向奥誉公司付清上述款项，如强本公司逾期付款，奥誉公司将按照团购协议一及团购协议二5.5的约定追究强本公司的违约责任。2019年12月18日，强本公司向奥誉公司发出《复函》，载明：强本公司已按团购协议一、团购协议二相关约定，两批准分别支付了首期房款20001202.68元、13325775.75元。并指定签约人与奥誉公司签订《商品房买卖合同》、办理网签备案，依据团购协议一、团购协议二3.3条款约定，奥誉公司应于结算后十五个工作日将指定签约人缴纳的房款支付强本公司。2019年11月3日，双方就2019年10月房款回款达成结算，涉及金额为1444651元，奥誉公司应于2019年11月18日前支付强本公司，但经多次催促，奥誉公司至今未支付该款项。另2019年12月5日，双方就2019年11月房款回款达成结算，涉及金额为744684元，奥誉公司应于2019年12月20日支付。奥誉公司违反协议约定，逾期支付10月房款回款，强本公司有权行使先履行抗辩权利，即奥誉公司应当先行支付强本公司上述款项，强本公司再向奥誉公司支付第二笔房款。如双方一致同意2019年12月27日进行抵扣，可完善相关抵押手续，强本公司即向奥誉公司支付抵扣后的第二笔房款。2019年12月24日，奥誉公司向强本公司发出《回函》，载明：鉴于根据团购协议的约定，双方在履行合同期间都存在逾期付款的情形，建议双方互不追究违约责任，且在此前提条件下，同意双方冲抵已到期债务。请强本公司在2019年12月26日前与奥誉公司完善相关抵扣手续，具体冲抵金额以财务核算为准。其余应付款项，请强本公司在2019年12月28日前付清。2019年12月26日，奥誉公司与强本公司签署对账单，共同确认强本公司应付奥誉公司团购房款16663489.22元，奥誉公司合计应退强本公司房款5144739元，相互冲抵后，强本公司应付奥誉公司两份团购协议约定的第二笔房款合计11518750.22元。同日，奥誉公司（甲方）与强本公司（乙方）签订《关于重庆奥园越时代团购协议的补充协议》，约定：对甲、乙双方于2019年6月24日签订的团购协议一、团购协议二的第三条第3.3条作以下补充约定：一、甲方指定田阳代表甲方收取及审核结算资料。二、乙方指定廖天亮代表乙方向甲方送达结算资料，并对接相关结算工作。三、结算表为一式肆份，甲、乙双方代表人及审核人签字完成后，各执贰份。2020年2月24日，强本公司向奥誉公司发出《延期支付团购款函》，表示自2020年1月24日春节放假，因受新冠疫情影响项目销售中心至今不能接待客户，无法进行买卖合同签约，短期内无销售回款的可能，属于不可抗力，希望将团购协议约定的、应于2020年3月30日、6月30日前支付的第三、第四笔团购款（金额分别为33326978.43元和33326978.43元）顺延9个月支付。2020年3月13日，奥誉公司向强本公司发出《延期支付团购款函的复函》，表示同意自2020年2月10日起至重庆市中小学春季正式开学的时间止，该期间的实际天数作为强本公司基于不可抗力顺延履行义务的期间；强本公司根据团购协议约定应于2020年3月30日支付的款项合计33326978.43元，自2020年3月31日起加上自2020年2月10日起至重庆市中小学春季正式开学的时间止的顺延期间天数顺延支付，但顺延后第三笔款项的最后付款日期不得超过2020年6月30日；依据团购协议二强本公司应付第四笔款项9325535.21元，自2020年3月31日起加上自2020年2月10日起至重庆市中小学春季正式开学的时间止的顺延期间天数顺延支付，但顺延后的最后付款日期不得超过2020年9月30日；依照团购协议一应在2020年6月30日前支付的第四笔24001443.22元，距离目前尚有数月，且基于双方签订的团购协议及奥誉公司财务制度管理要求，无法同意强本公司此笔团购尾款任何顺延支付的请求。2020年4月9日，强本公司法定代表人张强与奥誉公司营销总监廖先迪通过微信聊天方式进行了沟通，张强表示“现在也只能按照你们回复我们付款的时间来准备资金。集团他们在安排这方面的计划了……我们那个资金你们也拖了很久了，看能不能给我们付过来呀……我们向你们付款说好了呀，就是按照你们回函的意见来准备资金。”廖先迪表示“不是说大家一起碰下嘛，说那个你们付款的事情和我们付你们的事情……新的财务也到了，我想的是大家见面了解下，也便于后面我们相互沟通……主要双方都没说好。”2020年5月8日，强本公司向奥誉公司邮寄《关于解除的函》，表示奥誉公司的屡次逾期付款行为已属严重违约，此种违约行为在当前的疫情背景之下非常严重地影响了强本公司资金的周转，导致强本公司陷入严重经营困难，团购协议已无法履行，为此函告奥誉公司解除2019年6月24日双方签订的两份团购协议，请奥誉公司立即退还强本公司已支付房款的余额37541997.65元，退还履约保证金300万元，支付违约金14978101元，并支付相应款项的资金占用损失。邮件查询单显示投递结果为“未妥投（备注：拒收）”。另查明，2019年6月19日，强本公司向奥誉公司转账支付2000000元；2019年6月28日，强本公司向奥誉公司转账支付20001202.68元和11325775.75元；2019年12月30日，强本公司向奥誉公司转账支付11518750.22元，另有5144739元用奥誉公司应当退还的款项予以冲抵；以上金额合计为49990467.65元。在团购协议履行期间，经由强本公司指定签约人、奥誉公司在案涉团购房屋范围内已实际与相对人签订商品房买卖合同出售的房屋共计29套；剩余213套房屋尚未出售，未售房屋对应的金额为149781009.79元。强本公司和奥誉公司先后签订了9份《奥园越时代商业签约房款结算表》，签订时间和结算金额分别为：1.2019年9月10日，4670667元（其中3000000元为保证金，实际结算1670667元）；2.2019年10月9日，1616717元；3.2019年11月9日，1444651元；4.2019年12月5日，744684元；5.2019年12月27日，2955404元；6.2019年12月30日，1016347元；7.2020年1月17日，1030000元；8.2020年3月6日，749627元；9.2020年4月2日，1697090元。依据双方确认结算的金额，奥誉公司向强本公司退款3笔，分别是：2019年9月23日退款1670667元，2019年10月25日退款1616717元，2020年1月9日退款1016347元；另有3笔结算应退款项，金额分别为1444651元、744684元和2955404元，合计5144739元，在强本公司向奥誉公司支付第二笔团购房款时予以冲抵。综上，奥誉公司已退款金额合计为9448470元。2020年1月17日、3月6日、4月2日双方确认结算的金额（总计3476717元）奥誉公司至今尚未退还。另查明，2020年春季重庆市中小学实行分批有序开学，其中最早开学的为高三、初三、中职毕业年级，时间为2020年4月20日。2020年5月12日，强本公司诉至本院，要求判如所请。奥誉公司于2020年5月23日收到本院送达的起诉状副本。审理中，强本公司陈述，针对结算后奥誉公司至今未付的3笔款项，奥誉公司的应付款时间最晚分别为2020年3月10日、3月26日和4月23日。奥誉公司则认为前述3笔款项的应付款时间最晚分别是2020年3月11日、3月27日和4月24日。奥誉公司辩称，其提供房源的方式是将两份团购协议约定的房源分别与强本公司签订认购书并且按单套出具了首付款的收据，由此242套房源完全被强本公司锁定，奥誉公司无权进行销售也没有委托其他人进行销售；强本公司指定的买受人付清首付款或者全款后奥誉公司再把和买受人的买卖合同在房管局办理网签；奥誉公司按照团购协议附件约定的金额向业主收取购房款，同时允许强本公司进行更名，强本公司更名可能会向业主收取一定的费用，强本公司向业主收取的费用由其与业主另行签订协议。强本公司辩称，强本公司按照团购协议交付了第一期款项后双方就签了认购书，奥誉公司把第一期的团购款分解为每套房源对应的金额开具了收据；团购协议附件上的金额就是和实际购房人签订合同的价格，强本公司通过另外的更名协议向实际购房人收取“更名服务费”；强本公司和奥誉公司的真实意思是代理销售而非商品房买卖；已销售给实际购房人的房屋，对应的认购书已终止，未实际销售的房屋，对应的认购书在团购协议解除后一并解除。审理中，奥誉公司坚持认为其不存在违约行为，不应承担违约责任；因强本公司主张解除合同属于违约行为，应向奥誉公司支付违约金14978101元；如法院认定奥誉公司需承担违约责任，强本公司主张的违约金明显过高，应按照银行同期贷款利率承担责任；如法院确认团购协议解除，未销售的房屋对应的认购书一并解除。本院认为：强本公司和奥誉公司于2019年6月24日签订的团购协议一、团购协议二系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。双方的争议焦点是：一、团购协议的性质是否名为“团购”实为“包销”？二、双方之间是否就强本公司延期支付第三、四笔团购房款的时间达成了合意？三、奥誉公司关于将应当退还给强本公司的款项与强本公司应当支付的团购房款进行抵销的主张是否成立？四、奥誉公司是否构成违约？五、团购协议应否解除？六、强本公司关于由奥誉公司返还房款余额、履约保证金、违约金及资金占用损失是否应予支持？七、奥誉公司关于由强本公司支付团购房款及违约金的请求是否应予支持？现本院具体评析如下：一、团购协议的性质是否名为“团购”实为“包销”？强本公司诉称，双方签订的两份团购协议名为“团购”实为“包销”，双方签订协议的目的是共同将房屋出售给最终的购房人；强本公司为履行合同垫付了大量资金，奥誉公司未及时按约回款影响了强本公司合同目的的实现。奥誉公司辩称，双方签订的就是团购协议；根据协议约定，奥誉公司的主要合同义务是向强本公司提供相关的房源，退还强本公司相应的首付款只是附随义务，回款的问题不影响团购协议的继续履行；且团购协议中约定的“退还强本公司缴纳的认购款、不支付佣金及承担逾期付款的违约责任”的内容明显区别于行业中的包销合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二十条规定“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本院认为，“团购”就是团体购物，通常指认识或不认识的消费者联合起来，加大参与的谈判能力，以求得最优价格的一种购物方式，其实质仍是合同双方建立买卖合同关系。而商品房包销通常具有以下法律特征：1.合作性，即开发商与包销人之间合作进行一系列的销售商品房的行为。2.占有性，即包销人对包销的房屋享有销售权，并有权获取包销基价与销售价之间的差价，开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利。3.风险性，即如果包销人未按包销合同的约定将包销的房屋全部售出，剩余的房屋则由包销人按照包销基价承购。4.时间性，即包销人向开发商履行义务的期限是确定的，房屋包销价款的给付不能逾期。本案中，由团购协议一、二的约定及双方陈述的履行方式可知：1.双方需合作进行一系列的商品房销售行为，具有明显的合作性。如奥誉公司同意强本公司无偿使用其售楼部进行销售，强本公司指派工作人员到售房部与奥誉公司共同完成与指定签约人的签约工作，奥誉公司指派专人与强本公司或其指定的签约人共同办理该房屋权属转移登记手续，强本公司及其指定签约人要严格按团购协议约定的价格同奥誉公司签订认购协议、买卖合同及相关资料并交纳房款。2.通过与奥誉公司签订认购书，强本公司对团购协议指向的房屋享有销售权，前述房源被强本公司锁定，但双方并不直接办理认购书的网签手续；强本公司通过与买受人签订更名协议获取差价，实现收益，具有明显的占有性。3.截止至2020年6月30日、11月30日（团购协议一、二截止时间存在差异），若前述期限届满时强本公司仍未能指定签约人，则应按照协议2.2条的约定一次性付清该批次的所有剩余购房款，具有明显的风险性和时间性。本院认为，双方签订的团购协议一、二具有包销合同的法律特征，强本公司的合同目的在于获取包销基价与销售价之间的差价而非最终取得案涉房屋的所有权，强本公司关于团购协议性质实为包销合同的理由成立，本院予以支持。二、双方之间是否就强本公司延期支付第三、四笔团购房款的时间达成了合意？强本公司诉称，在强本公司于2020年2月24日通过书面函件的方式向奥誉公司表示希望将支付第三、四笔团购款的时间予以顺延后，奥誉公司回函同意并明确了具体的顺延期限，双方已就强本公司延期支付第三、四笔团购房款的时间达成了合意。奥誉公司则辩称，奥誉公司回函并未直接同意强本公司延期9个月的要求，双方就延期付款事宜及时间均未达成一致，不是一个要约及承诺的行为，不能据此认定双方就强本公司延期支付第三、四笔团购款达成了合意。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，强本公司于2020年2月24日通过发函的方式向奥誉公司表示，因受新冠疫情影响，希望将团购协议约定的第三、四笔团购款顺延9个月支付。奥誉公司回函同意强本公司自2020年2月10日起至重庆市中小学春季正式开学的时间止，该期间的实际天数作为强本公司基于不可抗力顺延履行义务的期间。同时奥誉公司还在回函中表示了强本公司支付第三笔团购款（合计33326978.43元）的时间顺延后不得超过2020年6月30日，以及根据团购协议二支付第四笔购房款的时间顺延后不得超过2020年9月30日，不同意将团购协议一约定的第四笔购房款顺延支付。本院认为，在负有支付购房款义务的债务人强本公司明确提出延期支付的请求后，债权人奥誉公司回函对其同意延期支付的款项和时间予以了明确，无需再待债务人强本公司以回函方式作出意思表示，可以认定双方就第三、四笔团购款的延期支付达成了合意。且在此之后的2020年4月9日，强本公司的法定代表人张强在与奥誉公司营销总监廖先迪的微信沟通中也明确表示要按照奥誉公司回复强本公司的付款时间来准备资金。强本公司关于双方就延期支付第三、四笔团购款达成了合意的主张成立，本院予以支持。结合2020年春季重庆市中小学中最早开学的为高三、初三、中职毕业年级，时间为2020年4月20日可知，强本公司应支付第三笔团购款的时间为2020年6月9日。三、奥誉公司关于将应当退还给强本公司的款项与强本公司应当支付的团购房款进行抵销的主张是否成立？1.奥誉公司行使法定抵销权的理由是否成立？奥誉公司辩称，依据合同法的规定及团购协议5.7条的约定，强本公司主张的2020年1月17日、3月6日和4月2日三笔对账的款项实际上已经与强本公司应该支付给奥誉公司的团购款项进行了抵销。强本公司则认为，强本公司没有对奥誉公司的到期债务，奥誉公司没有行使抵销权的基础。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”由此可知，当事人可以依法主张将自己的债务与对方的债务相抵销的只能是标的物种类、品质相同且到期的债务，且应当通知对方。本案中，双方在两份团购协议的5.7条中均明确约定，强本公司同意奥誉公司有权从根据本协议约定应退还强本公司指定签约人的首付款中优先抵扣强本公司应付未付团购房款、履约保证金等款项。按照双方的约定，奥誉公司可以抵扣的仅是强本公司“应付未付”的团购房款、履约保证金等。如前所述，因双方就强本公司支付第三笔团购款的时间达成新的合意，强本公司支付第三笔团购款时间为2020年6月9日，且强本公司在2019年12月30日已按约付清了第一、二笔团购款和履约保证金。结合奥誉公司的自认，双方于2020年1月17日、3月6日、4月2日结算的款项奥誉公司应付款时间最晚分别是2020年3月11日、3月27日和4月24日，而此时强本公司没有“应付未付”的团购房款及履约保证金。奥誉公司关于行使法定抵销权的抗辩理由不能成立，本院不予支持。2.双方是否形成了抵销的交易习惯？奥誉公司辩称，双方于2019年已经形成了一个对于互负债务进行抵销的交易习惯。强本公司则认为，双方之间有且仅有一次抵销行为，并未形成交易习惯。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：……（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”本案中，奥誉公司存在未按约定及时退还2019年11月、12月两次结算的款项的情况，强本公司行使先履行抗辩权亦未按约支付第二笔团购款，双方经协商后在2019年12月26日达成过一次抵销的合意，确认将强本公司应付奥誉公司的第二笔团购房款16663489.22元和奥誉公司应退强本公司房款5144739元进行部分抵销。本院认为，双方在履行合同中的过程中有且仅有一次协商后的抵销，奥誉公司据此主张双方之间存在抵销的交易习惯缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、奥誉公司是否构成违约？1.奥誉公司行使不安抗辩权和先履行抗辩权的理由是否成立？根据查明的事实，截止强本公司2020年5月12日提起本案诉讼，奥誉公司仍未向强本公司支付2020年1月17日、3月6日、4月2日结算的款项，强本公司据此主张奥誉公司构成违约。奥誉公司辩称除可行使抵销权外，在强本公司于2020年2月29日致奥誉公司的函件中表明其要求延期付款，已明示违约，在此情况下，奥誉公司有权对2020年1月17日、3月6日结算的两笔款项行使不安抗辩权；对2020年4月2日结算的款项，因强本公司未按时支付2020年3月20日到期的团购款，奥誉公司有权拒绝履行在后的义务。强本公司认为，奥誉公司已通过回函同意强本公司延期支付购房款，没有再行使不安抗辩权的理由。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺利，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。……”第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”如前所述，强本公司支付第三笔团购款的时间已经双方协商后顺延至2020年6月9日，基于2020年1月17日、3月6日、4月2日的三次结算，负有先履行义务的是奥誉公司而非强本公司，奥誉公司关于有权行使先履行抗辩权的理由不能成立。虽然强本公司在2020年2月24日发出的《延期支付团购款函》中表述因受新冠疫情影响，无法进行买卖合同签约，短期内无销售回款的可能，但强本公司仅是以此为由希望奥誉公司能够同意顺延付款时间，并不属于法律规定的、对方当事人可以据此主张行使不安抗辩权的情形。奥誉公司这一抗辩理由缺乏事实依据，本院亦不予支持。2.奥誉公司是否构成违约？根据团购协议第3.3和5.6条的约定，奥誉公司应当将归属于强本公司的款项在结算后十五个工作日内无息支付给强本公司；在达到退还条件后如奥誉公司未按约定退还强本公司款项的，每延期一天按未付款金额为基数按照日万分之五的标准向强本公司支付违约金；如奥誉公司逾期付款超过30日的，强本公司有权解除协议。如前所述，奥誉公司在强本公司提起本案诉讼时，仍未支付2020年1月17日、3月6日、4月2日双方结算的款项，且奥誉公司关于其有权行使抵销权、不安抗辩权和先履行抗辩权的理由均不能成立，其逾期付款的行为已构成违约。奥誉公司关于其不构成违约的抗辩理由不能成立，本院不予支持。五、团购协议应否解除？强本公司和奥誉公司在两份团购协议的第5.6条明确约定，如奥誉公司逾期付款超过30日的，强本公司有权解除协议。强本公司认为，在2020年5月12日提起本案诉讼时，即使按照奥誉公司自认的时间（2020年2020年3月11日、3月27日），奥誉公司就2020年1月17日、3月6日结算的两笔款项逾期均已达30日以上，已构成严重违约，强本公司有权根据团购协议第5.6条的约定解除合同。奥誉公司辩称，即使认定奥誉公司逾期付款构成违约，由于逾期时间较短，未付金额不足合同金额的5%，也应当被认定为违约行为显著轻微，不同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本院认为，根据查明的事实，截至强本公司提起本案诉讼之日，奥誉公司就2020年1月17日、3月6日结算的两笔款项逾期付款已达30日以上，符合双方约定的强本公司可以解除合同的情形。虽然奥誉公司在双方2020年三次结算后逾期支付的款项总计为3476717元，相较于两份团购协议的合同总价并不高，但评判违约方的违约程度是否显著轻微，不能仅仅参考违约的金额，而是应根据诚实信用原则，充分考虑守约方合同目的能否实现、违约方的过错程度等因素作出判断。如前所述，双方签订的两份团购协议名为“团购”实为“包销”，强本公司的合同目的并不是最终取得房屋的所有权，而是以包销方式获取包销基价与销售价之间的差价。与此同时，强本公司作为包销人需承担较大的商业风险，即如强本公司在约定期限届满时仍未能指定签约人，需按照协议的约定一次性付清该批次的所有剩余购房款。故奥誉公司在结算后十五个工作日内将款项支付给强本公司并不是其所辩称的“合同附随义务”，而是奥誉公司作为包销合同出卖人的主要义务，是强本公司在包销内容完成前实现资金回笼的必要方式；如奥誉公司违反约定逾期付款，必然影响强本公司合同目的实现。事实上，奥誉公司自履行合同时起共有5次逾期付款的情况，尽管前2次（即2019年11月9日和12月5日的结算款）逾期付款已通过协商冲抵了强本公司的第二笔团购款中的部分，但不能改变奥誉公司已多次违约的事实。奥誉公司关于其违约行为显著轻微、不应解除合同的抗辩理由不能成立，本院不予支持。强本公司提交了《关于解除重庆奥园越时代团购协议的函》及邮件交寄、查询、退件单据等证据，拟证实由于奥誉公司数次严重违约，强本公司在起诉前曾尝试以非诉讼方式向奥誉公司发出了解除函，但其诉讼请求并非要求确认团购协议已于该函件送达时解除，而是请求解除双方于2019年6月24日签订的两份团购协议。因强本公司行使约定解除权的理由成立，审理中奥誉公司也确认于2020年5月23日收到本院送达的起诉状副本，故本院确认双方签订的团购协议一、二于2020年5月23日解除。因双方均认可针对案涉房屋签订认购书的目的在于锁定房源、防止奥誉公司擅自对外销售，在团购协议解除后，未实际销售的房屋对应的认购书一并解除，本院予以尊重。六、强本公司关于由奥誉公司返还房款余额、履约保证金、违约金及资金占用损失是否应予支持？1.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据查明的事实，强本公司共计支付给奥誉公司房款49990467.65元（其中含履约保证金3000000元），奥誉公司已退还9448470元，故对强本公司要求奥誉公司返还37541997.43元房款及3000000元履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。2.违约金。强本公司诉请根据团购协议第5.6条的约定，即由奥誉公司按照剩余房源对应总房款10%支付违约金14978101元。奥誉公司辩称强本公司主张的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，强本公司并未举示其因奥誉公司违约遭受损失的证据。从团购协议约定及履行的情况分析，如果协议正常履行，奥誉公司在占有强本公司支付的团购款期间无需承担资金占用利息，只需在约定条件成就后返还对应本金；2019年奥誉公司的两次逾期强本公司已自愿放弃了要求其承担违约责任的权利；在2020年强本公司提出因受疫情影响希望将支付第三笔团购款的时间顺延的请求后，奥誉公司也本着诚信原则同意其延期支付，表达了促成合同继续履行的意愿；虽然就2020年1月17日、3月6日、4月2日三次结算的款项奥誉公司存在逾期未付的情况，但逾期支付的本金为3476717元；且直至强本公司起诉请求解除团购协议，奥誉公司违约的时间较短。故本院在综合考虑前素因素后，酌情将奥誉公司应支付的违约金数额调整为300000元。3.资金占用损失。团购协议解除后，奥誉公司依法应当返还剩余房款及履约保证金共计40541997.43元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至付清时止。强本公司关于由奥誉公司承担自立案之日起至其实际收到款项本金之日止的资金占用损失的请求部分成立，本院予以支持。七、奥誉公司关于由强本公司支付团购房款及违约金的请求是否应予支持？如前所述，双方的团购协议于2020年5月23日解除，在履行过程中是奥誉公司而非强本公司存在违约行为。而奥誉公司主张由强本公司支付团购房款及违约金需以团购协议继续履行且强本公司违约为前提，在双方的团购协议解除后，强本公司不再负有付款义务，奥誉公司的反诉请求缺乏事实依据，不能成立，故本院对奥誉公司的反诉请求均不予支持。综上所述，强本公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；奥誉公司的反诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认重庆强本千盛科技有限公司与重庆奥誉置业有限公司于2019年6月24日签订的两份《重庆奥园越时代团购协议》于2020年5月23日解除；二、重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆强本千盛科技有限公司房款余额37541997.43元；三、重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还重庆强本千盛科技有限公司履约保证金3000000元；四、重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆强本千盛科技有限公司违约金300000元；五、重庆奥誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆强本千盛科技有限公司资金占用利息（以40541997.43元为基数，自2020年5月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；六、驳回重庆强本千盛科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回重庆奥誉置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费874974.46元，保全费5000元，由重庆强本千盛科技有限公司负担110000元，由重庆奥誉置业有限公司负担769974.46元（此款重庆强本千盛科技有限公司已预交，本院不退，重庆奥誉置业有限公司在履行判决时一并支付给重庆强本千盛科技有限公司）；反诉案件受理费178843.1元，由重庆奥誉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年十二月二十八日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅