云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初6285号原告丁开飞，男，1986年11月6日出生，回族，本科文化，昭通市昭阳区人，居民，住云南省昭通市昭阳区。原告锁佩莲，女，1988年9月20日出生，回族，本科文化，昭通市鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县。委托代理人陈冬，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。被告昭通大德房地产开发有限公司（未到庭）统一社会信用代码：91530600059470605L。法定代表人：赵庆云，该公司董事长。住所地：云南省昭通市昭阳区。原告丁开飞、锁佩莲诉被告昭通大德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年9月27日立案受理后，依法由审判员王琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁开飞、锁佩莲的委托代理人陈冬到庭参加诉讼，被告昭通大德房地产开发有限公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁开飞、锁佩莲向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告依照合同约定自2016年6月30日起至2016年8月31日止的违约金1800元；二、判令被告按照合同约定自2016年9月1日起至2018年8月2日（实际交房之日）止的违约金43623.7元；三、判令被告向原告支付安装凸窗护栏、客厅推拉门等费用合计800元；四、判令被告向原告支付仲裁费6500元、律师费1500元；五、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年11月3日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的“御峰云府”3幢1单元2304号房，总价为414868元，被告应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后被告按原告已付款的0.08%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了购房款并办理了贷款，被告为原告办理了合同备案手续。被告于2018年8月2日才为原告办理了房屋交付，同日，原被告还签订《合同补充协议》，约定：被告方补偿原告方凸窗护栏、客厅推拉门等费用合计800元。被告逾期交房后，原告为维护自身合法权益支付了仲裁费6500元、律师费1500元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告昭通大德房地产开发有限公司庭审前向本院提交书面民事答辩状辩称，一、部分被答辩人主张答辩人向其交付房屋的诉讼请求不成立，不应得到支持。根据双方合同约定，答辩人应当将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被答辩人，但本案涉及的商品房甚至整个“御峰云府”项目均未验收合格，不具备合同约定的交付条件。二、关于被答辩人主张的逾期交房违约金，被答辩人并没有按照《商品房购销合同》的约定履行相应义务，根据合同约定，答辩人不承担逾期交房违约责任。且被答辩人主张的逾期交房违约责任明显过高，应当予以减少。1、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房购销合同》补充协议第三条的约定，合同第七条和第九条约定的：“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以乙方交清全部房价款包括银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金（按国家最新规定执行）为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续且不承担逾期交房的违约责任。时至今日，被答辩人均未交清上述费用，故答辩人不承担逾期交房的违约责任。2、本案涉及6幢、7幢的被答辩人并未向答辩人支付过相应的购房款，以及其余部分被答辩人均存在购房款未全部支付完毕的情况。因此，根据合同的约定，当被答辩人存在未付清全部房款时答辩人不承担逾期交房违约责任。3、对被答辩人主张的逾期交房违约金，根据《合同法》114条、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的相关规定，答辩人结合自身的实际情况，按照被答辩人的实际损失，请求法院对被答辩人主张的违约金予以调整，降低每日支付标准。4、答辩人在施工期间由于遭遇不可抗力的自然遭害（鲁甸803地震）导致政府强行通知要求停工，以及气候原因导致工期延误。该部分时间应当在交房期限中相应予以扣除。三、对被答辩人主张的安装费、律师代理费、仲裁费缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。四、上述被答辩人主张的以上费用已经经过昭通仲裁委员会仲裁裁决，被答辩人向昭通市中级人民法院申请执行，由于涉案房屋并未经过验收合格，不具备交付条件，且部分交付行为违反相关法律的强制性规定，系违法行为，遂被昭通市中级人民法院裁定不予执行。现被答辩人再次向贵院提起诉讼违反相关法律规定，应当依法予以驳回。并且交付验收合格的房屋系双方合同约定，房屋是否验收合格应由相关行政部门依职权予以认定，司法机关不能干预行政，将未经验收合格的商品房认为为合格的交付给购房者。综上，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告丁开飞、锁佩莲针对其诉讼请求，向本院出示如下证据：1、原告丁开飞、锁佩莲身份证复印件各一份，结婚证复印件一份，证明原告的主体资格及身份信息的事实；2、《商品房购销合同》复印件一份、《补充协议》复印件一份、《备案登记表》复印件一份，证明原告与被告签订的购销合同的相关情况，合同对房屋坐落、价款、交付金额、交付商品房时间、违约责任等均作出了详细约定的事实；商品房已经备案登记的事实；3、《收据》复印件一张、《昭通市住房公积金个人住房借款合同》复印件一份、《昭通市住房公积金个人住房贷款凭证》复印件一份，证明原告已经交付首付款124868元的事实，原告巳经支付贷款29万的事实(以上原告合计交款414868元，巳经付清购房款）;4、昭通恋家物业管理公司《收款收据》复印件2份、《收楼书》复印件一份、《云南省住宅专项维修资金专用收据》复印件一份、御峰云府收费明细表复印件一份，证明原告缴纳了相关费用，被告直至2018年8月2日才向原告交付房屋的事实；5、《合同补充协议》复印件一份，证明，由于双方签订商品房购销合同后，合同约定的住房凸窗护栏及客厅推拉门未予以安装，双方签订补充协议与被告补偿800元的事实；6、《仲裁裁决书》复印件一份、《增值税普通发票》复印件一份、《不予执行裁定书》复印件一份、《昭通市仲裁委员会部分案件裁决违约金及仲裁费计算明细表》复印件一份、《云南意衡律师事务所法律服务合同》复印件一份及发票复印件一份，证明原告支付仲裁费6500元、律师费1500元以及仲裁裁决书被昭通市中级人民法院裁定不予执行的事实。被告昭通大德房地产开发有限公司针对其答辩意见，于开庭前向本院提交（2020）云06民终929号《民事判决书》一份，证明因业主违约迟延交付房款，二审法院未支持违约金的事实。经质证，原告对被告提交证据的关联性和证明目的不予认可。被告昭通大德房地产开发有限公司未到庭发表质证意见。本院认为，原告提交的证据1能够证实原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2能够证实原、被告签订《商品房购销合同》《合同补充协议》以及进行商品房买卖合同登记备案的事实，本院予以采信；证据3能够证明原告向被告支付首付款124868.00元以并向昭通市住房公积金借款290000元支付全部房款的事实，本院予以采信；证据4能够证明被告于2018年8月2日将“御峰云府”3幢1单元2304号房交付给原告的事实，本院予以采信；证据5能够证明由于双方签订商品房购销合同后，合同约定的住房凸窗护栏及客厅推拉门未予安装，双方签订补偿协议由被告向原告补偿800元的事实，本院予以采信；证据6能够证实原告为实现权益支付了仲裁费6500元、律师费1500元以及仲裁裁决书被昭通市中级人民法院裁定不予执行的事实，本院予以采信。被告昭通大德房地产开发有限公司提交的民事判决书系人民法院已生效的法律文书，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月3日，原告丁开飞、锁佩莲（乙方）与被告昭通大德房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：原告丁开飞、锁佩莲向被告昭通大德房地产开发有限公司购买位于昭通市昭阳区房屋，面积为115.03平方米，总价款为414868.00元；付款方式：以按揭贷款方式付款；合同第七条约定：甲方应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［一］、［二］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列［2］种约定承担违约责任：2、甲方按乙方已付款的0.08%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；二、如因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候不可抗力等因素，造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房之日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。”第十四条约定：“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时：［1］提交昭通市仲裁委员会仲裁。”同日，双方又签订《合同补充协议》约定：“合同第七条和第九条约定的‘交付期限’和‘甲方的违约责任’是以乙方交清全部房价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金（按国家最新规定执行）为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方（被告）不予办理交接手续且不承担逾期交房的违约责任”。合同签订后，原告丁开飞、锁佩莲向被告昭通大德房地产开发有限公司缴纳了购房首付款人民币124868元。2014年11月5日，被告昭通大德房地产开发有限公司将上述合同进行了登记备案。2015年1月23日原告以按揭的方式向昭通市住房公积金管理中心昭阳区分中心贷款人民币290000元向被告昭通大德房地产开发有限公司支付了剩余房款。2018年8月2日，原、被告双方签订《合同补充协议书》，双方约定原告购买的住房凸窗护栏及客厅推拉门由原告自行安装，凸窗护栏由被告昭通大德房地产开发有限公司补偿200元，客厅推拉门由被告昭通大德房地产开发有限公司补偿600元并约定若在履行主合同及本协议过程中发生争议，应友好协商，协商不成的，任何一方有权向当地人民法院起诉。2018年8月2日，被告昭通大德房地产开发有限公司将上述商品房交付给原告丁开飞、锁佩莲。原告丁开飞、锁佩莲因被告逾期交房向昭通仲裁委员会申请仲裁，昭通市仲裁委员会于2019年5月16日作出（2018）昭仲裁字第71号仲裁裁决书。裁决书生效后因被告未履行该仲裁裁决书，原告向昭通市中级人民法院申请执行，昭通市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）云06执387号执行裁定书，裁定对昭通市仲裁委员会（2018）昭仲裁字第71号裁决书不予执行。2020年9月27日，原告向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》《合同补充协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。按合同约定，被告昭通大德房地产开发有限公司应于2016年6月30日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但被告于2018年8月2日才向原告交付所购房屋。被告未按照约定期限交房已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金在客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的实际损失，本案在审理过程中，原、被告双方均未提供证据证明违约所造成的实际损失，本院结合合同的约定及履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等，并参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”的规定予以衡量。原告主张逾期交房的违约金，依照合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，按原告已付款的0.08%乘以逾期天数计算。该违约金的计算标准确实过高，被告要求调整减少违约金的抗辩理由成立，本院应酌情予以调整，即以已付房款414868.00元为基数，结合实际逾期天数，以每日0.01%的标准支付，自2016年7月1日起至2018年8月2日止，逾期天数为762天，本院确定被告应向原告支付的违约金为：414868元×0.01%×762天=31612.94元。关于原告要求被告支付安装凸窗护栏费用200元、客厅推拉门费用600元，合计800元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《合同补充协议书》中明确约定原告购买的住房凸窗护栏及客厅推拉门由原告自行安装，由昭通大德房地产开发有限公司补偿安装凸窗护栏费用200元、客厅推拉门费用600元，该协议系双方真实意思表示，本院予以支持。关于原告要求被告支付仲裁费、律师费的诉讼请求，因该费用不是必要支出且原、被告双方在合同中未作约定，本院不予支持。关于被告昭通大德房地产开发有限公司提出原告未按约定契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金，其不应当承担违约责任的主张，本院认为，根据合同相对性原则，结合原告已向被告缴纳了相应的购房款并向住建部门缴纳了住宅专项维修基金且商品房已由被告向原告交付的事实，原、被告双方均已履行了合同义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告昭通大德房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告丁开飞、锁佩莲支付逾期交房违约金31612.94元；二、由被告昭通大德房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告丁开飞、锁佩莲支付安装凸窗护栏及客厅推拉门的费用共计800元；三、驳回原告丁开飞、锁佩莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至款项付清之日止。案件受理费1156元，减半收取578元，由被告昭通大德房地产开发有限公司负担345.50元，原告丁开飞、锁佩莲负担232.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  王琼二〇二〇年十二月二日书记员  罗婷