文书内容            贵州省贵阳市南明区人民法院      民事判决书            （2020）黔0102民初13914号                      原告              牟宗毛，男，汉族，1966年5月7日生，住贵州省桐梓县。      委托诉讼代理人：汪浚，贵州睿卓律师事务所律师，执业证号：15201200110822811。      委托诉讼代理人：曹晨曦，贵州睿卓律师事务所实习律师，实习证号：23012006219072。                  被告              何素梅，女，1969年2月4日生，住四川省西充县。      贵州波西曼假日酒店有限公司（以下简称：波西曼酒店），地址：贵阳市南明区。      法定代表人：郭怀西，贵州波西曼假日酒店有限公司总经理。      二被告共同委托诉讼代理人：杨海刚，贵州诺雅律师事务所律师，执业证号：15201201510553634。                  案由              房屋租赁合同纠纷                  诉讼      请求              1、判令被告向原告支付拖欠的租金10496.85元，违约金（计算至2020年7月31日，实际应计算至清偿之日止）3436.51元；2、本案诉讼费由被告承担。                  事      实      及      理      由              2016年12月1日，原告与何素梅签订了租赁合同，约定将原告位于花果园T1区5栋38层24号的房屋出租给被告何素梅和波西曼酒店经营。但被告未按合同的约定向原告支付房屋租金，其行为已经严重侵犯原告的合法权益。故诉至法院，诉请如前。同时，原告明确其诉讼请求中的租金分为两个部分：1、2020年4月1日－2020年9月30日期间拖欠的租金按每平米每月35元计算；2、2019年1月1日至2020年3月31日拖欠的租金按每平米每月5元计算；违约金以拖欠的租金为基数，按日千分之三的标准，从拖欠之日计算至租金付清时止。                  二      被      告      共      同      答      辩      意      见              1、从2019年1月开始，因双方合同约定的租金过高，原告一直知晓按照每平30元支付的事实，但在长达两年的时间里一直没有找过原告要求上涨5元。被告波西曼酒店法定代表人郭怀西便通过面谈或微信群发布公告告知各业主租金暂不上涨，按30元每平米支付租金，明确告知若对免租有问题需要来找被告协商，且2020年7、8、9三个月的租金已经全部支付完毕。2、2020年初，由于新冠疫情影响造成被告经营的酒店被迫停业3个月，因此被告特在业主群申请减免4、5、6月的租金，原告未提出异议，予以默许。3、违约金不应支持，违约金的计算方式和标准均存在问题。                  本院于2020年12月2日对本案适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。      当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对符合法律规定的予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：2016年12月1日原告（甲方）与被告何素梅（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，原告将座落于贵阳市南明区花果园项目T1区5栋38层24号（以下简称案涉房屋），共1套，建筑面积53.83平方米出租给被告。租赁期限为十年，自2016年12月1日至2026年11月30日止。第一、二年租金30元/月/平方米，第三、四年租金35元/月/平方米，第五、六年租金40元/月/平方米，第七、八年租金45元/月/平方米，第九、十年租金50元/月/平方米。本合同签订之日，乙方向甲方支付履行本合同的保证金（相当于该房屋1个月租金）人民币1614.90元。保证金不能冲抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还乙方。在本合同签订之日，乙方向甲方支付3个月租金4844.70元及无息履约保证金1614.90元。本合同含4个月的免租期（免租期自2016年12月1日至2017年3月31日止，免租期终止次日开始计收租金）。乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。合同签订当日，被告何素梅向原告支付3个月租金及1个月押金。原告出具收条确认收到何素梅支付的3个月租金及1个月押金共计6459.60元。此后，案涉房屋租金由被告波西曼酒店的法定代表人郭怀西以其个人账户向原告支付，2019年1月1日后案涉房屋租金依《房屋租赁合同》约定应为35元/月/m2。被告波西曼酒店的法定代表人郭怀西于2019年年初以在业主微信群发布告示以及与业主代表面谈的方式告知因酒店经营困难，故要求不按照合同第三、四年的租金标准执行合同，郭怀西仍继续以30元/月/m2向包含原告在内的所有业主支付租金至2020年3月31日。本案中，被告欠付原告2020年4、5、6月租金，2020年7月10日郭怀西按30元/月/m2标准支付第三季度租金4844.70元。      因新型冠状肺炎疫情防控，2020年1月24日20：00贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日波西曼酒店暂停营业并向相关部门申请报备。2020年3月28日波西曼酒店法定代表人郭怀西在业主微信群中发送微信号召免3个月房租。2020年4月21日贵阳市南明区小车河街道办事处发出波西曼酒店复工通知。2020年4月27日郭怀西以波西曼酒店名义在业主微信群中发送告知书，号召免3个月房租，对于不愿意支持的业主，可于2020年5月3日办理退租事宜。后部分酒店房屋业主与被告何素梅签订了《房租合同补充协议》，约定业主方同意放弃第二季度租金。而本案原告拒绝与被告签订上述补充协议，从而引发本案纠纷，原告提起诉讼，诉请如前。      另查明，被告波西曼酒店于2017年3月9日工商登记成立，经营范围为住宿、室内娱乐场所服务、会务服务、餐饮服务。被告何素梅未在该酒店担任职务。      庭审中，二被告称何素梅系受波西曼酒店委托签订的案涉合同，但未向本院提交证据。原告认可案涉房屋的实际使用人系波西曼酒店，房租亦由波西曼酒店支付，但合同系原告与何素梅签订，二被告是否委托原告并不知情。      本院认为，一、首先对本案被告主体的认定。被告何素梅为《房屋租赁合同》的承租人，且按合同的约定向原告履行了首期租金及保证金支付义务；而被告波西曼酒店虽未与原告签订《房屋租赁合同》，但根据合同从2017年至今的履行情况来看，为租赁房屋的实际承租人。因此，被告何素梅与波西曼酒店均为《房屋租赁合同》合同当事人，对照合同中的乙方享有权利并承担义务。二、关于原告诉请的2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“……当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，上述期间被告应向原告支付的租金应为：每月每平米35元支付租金。而二被告在上述期间仍按每月每平米30元支付租金，原告则在长达一年零三个月的期间内对此未提出异议并继续将租赁房屋交由被告使用，故从二被告的履行行为来看实为对合同租金约定的变更，而原告对被告变更合同的行为以默示方式接受，双方之行为实为对合同变更的协商一致。因此，原告主张二被告支付2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠租金并支付违约金的诉请，缺乏事实理由，本院不予支持。三、关于原告主张2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金及违约金的请求。本案中，二被告实际欠付租金为2020年4、5、6三个月。被告抗辩系因新冠疫情爆发经营惨淡要求免除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，考虑疫情的影响程度对原告的租金作出如下处理：2020年4月1日至9月30日期间的租金，因被告波西曼酒店已支付了2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，按“2月免一个月租金，3、4月两个月减半收取租金”的方式，相应租金应予以抵扣。由此，被告应支付原告2020年4月1日至6月30日期间的租金1614.90元。同时，2020年4月至6月期间，二被告未履行支付租金的义务系受疫情及防控措施等不可抗力影响，被告主观上无违约之故意，故被告不应承担违约责任。对违约金的诉讼请求，不予支持。      据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第三十六条、第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：      一、被告何素梅、贵州波西曼假日酒店有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告牟宗毛（2020年4月1日—2020年6月30日）租金1614.90元；      二、驳回原告牟宗毛的其余诉讼请求。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费减半收取74元，由原告牟宗毛负担65元，由被告何素梅、贵州波西曼假日酒店有限公司负担9元（该款原告已预交，二被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。      本判决为终审判决。                  审  判  员      孙  颖                      二〇二〇年十二月二十二日                书  记  员      高融融