广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初9226号原告：广州市至托商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道89号花城汇南区D17，统一社会信用代码9144010608815541XU。法定代表人：李爱珍，总经理。委托代理人：王永国、王莉，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：深圳大和餐饮投资有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300MA5DLP8U72。法定代表人：TSUTSUIKOSUKE。被告：广州和樱面餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道89号负一层3001号商铺，统一社会信用代码91440101MA59NK5E0A。法定代表人：TERADATAKUYA。原告广州市至托商贸有限公司（下简称至托公司）诉被告深圳大和餐饮投资有限公司（下简称大和公司）、广州和樱面餐饮管理有限公司（下简称和樱面公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告至托公司的委托代理人王永国到庭参加了诉讼，被告大和公司、和樱面公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至托公司诉称：原告与被告大和公司于2017年4月17日签订《租赁合同（花城汇南区D13-B铺）》，约定原告将其管理的广州市天河区花城大道路89号D13-B号铺（使用面积为120平方米）租赁给被告大和公司用于其品牌店即被告和樱面公司的加工食品和经营餐饮业务用途；期限自2017年4月17日至2021年8月14日止，自被告实际接收该房产之日起30日内为免租期，被告只需交纳商场综合服务费总共14400元；2017年5月17日至2018年5月16日的月租金为588.40元/平方米，综合服务费为120元/平方米，合计85000元/月，上述费用不含税；月租单价第二年起每年9%递增，2019年5月17日至2020年5月16日期间月租金应为699.20元/平方米，综合服务费142.60元/平方米，合计100988元/月；每月租金和管理费在每个日历月的第28日之前交付原告；水费按市政标准单价收取，电费按1.50元/度收取，如相关部门对现行商业水电费标准做调整，按相关部门公布的新标准执行，并约定收款账户；在合同有效期内，被告未能全额或拖延支付租金或管理费连续超过30日的，视为被告根本违约，原告有权单方面解除合同，被告已缴纳租金、综合服务费及租赁保证金不作退回，且原告有权要求被告赔偿相当于（解除合同当月）三个月租金和物业管理费同等金额的违约金，如违约金不足以弥补原告损失的，被告还须另行赔偿原告所有实际经济损失（具体数额以有资质评估机构评估的结果为准）；合同期内，被告有权因经营不利情况提前终止合同，但被告须书面正式告知原告，在告知原告3个月后为合同终止日，对此双方不构成合同违约，但原告对被告所交付的全部保证金不予退回；原告正常履行合同的情况下，被告应该严格按本合同的约定支付租金及综合服务费，如被告不按时交纳租金或综合服务费，原告有权自逾期之日起，按每日所欠费用的2‰处罚被告违约金，如逾期15日且经原告书面通知后，被告仍未交纳相关费用的，则原告有权采取暂停该房产能源供应或物业管理服务等相关措施，禁止被告将该房产内任何物品搬离。2019年11月1日，原告将被告所需交纳的费用以书面形式告知被告，被告理应支付租金及物业管理费、企业管理费及2019年9月21日之后的水电费等各项费用，但被告未在规定时间内支付。为此，原告分别于2019年11月19日、12月5日、12月9日、12月16日向被告发出《催交款通知书》，被告店长李昌骏在每张《催交款通知书》上签名确认，但被告并未履行付款义务。2019年12月16日，被告向原告提交《撤店申请书》，表示其决定于2019年12月20日关店。2019年12月19日，原告再次向被告发送《催告函》，被告店长李昌骏签字确认。鉴于被告拖欠租金及各项费用均已超过30日，其行为构成根本违约，原告有权要求被告按每日所欠费用的2‰支付违约金。被告在合同履行期间未按约定支付租金及各项费用且单方面提出撤店申请，给原告造成重大经济损失，根据合同约定，被告应当向原告支付等额于三个月租金和物业管理费的违约金。原告多次与被告协商均未果，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、二被告立即向原告支付2019年11月17日至2019年12月20日的租金95059元、物业管理费19393.60元、企业管理费5334.80元，2019年9月21日至2019年12月20日的电费56790元、水费1516.30元、排污清理费351元，2019年11月、12月的排油烟风机分摊电费9600元、灭四害费用180元，以上合计188224.70元；二、二被告支付原告解除合同的违约金302964元（按合同约定以3个月的租金、物业管理费计算）；三、二被告支付原告迟延交付租金、物业管理费、企业管理费的违约金（以119787.40元为本金，自2019年11月29日起计至实际清偿之日止，按每日2‰的标准计算）；四、本案的诉讼费等费用均由二被告承担。被告大和公司、和樱面公司未答辩。经审理查明：2017年4月17日,至托公司(出租方/甲方)与大和公司(承租方/乙方)签订《租赁合同（花城汇南区D13-B铺）》(下简称《租赁合同》),约定甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市天河区花城大道路89号D13-B号铺的房产(下简称案涉商铺),该房产的使用面积共计120平方米;乙方承租该房产用于大和公司品牌店的加工食品和经营餐饮业务用途;租赁期限由2017年4月17日至2021年8月14日止，自乙方实际接收该房产之日起为免租期，乙方只需交纳商场综合服务费总共14400元；2017年4月17日至2017年5月16日为租金优惠期金额为14400元；2017年5月17日至2018年5月16日租金588.40元、综合服务费120元，月租金（含管理费，不含税）85000元；2018年5月17日至2019年5月16日租金641.40元、综合服务费130.80元，月租金（含管理费，不含税）92650元；2019年5月17日至2020年5月16日租金699.20元、综合服务费142.60元，月租金（含管理费，不含税）100988元；每月租金和管理费在每个日历月的第28日之前交付甲方；水电按市政标准单价收取，电费按1.50元/度收取；甲方收到乙方缴纳的款项或收到乙方出示已缴费用电子回单后七个工作日内向乙方开具等额的正规发票（保证金开具收据）；乙方应当在合同签订之日起七个工作日内向甲方支付170000元作为租赁及综合服务费保证金、127500元作为入场费；在租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其他应缴费用且无违约行为，甲方按当时房屋的实际状态收回房屋后，乙方在完成所有退场手续之日起七个工作日内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方，入场费不作退还；在合同有效期内，乙方未能全额或拖延支付租金或管理费连续超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方已缴交租金、综合服务费及租赁保证金不作退回，且甲方有权要求乙方赔偿相当于（解除合同当月）三个月租金和物业管理费同等金额的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须另行赔偿甲方所有实际经济损失；本合同如提前终止、解除或届满后20天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋；如乙方需要开具合法等额的租金及综合服务费发票，则由乙方承担开具票据的税费及甲方的服务费，发票税费按照国家规定发票种类税率计算支付；合同期内，乙方有权因经营不利情况提前终止合同，但乙方须书面正式告知甲方，在告知甲方3个月后为合同终止日，对此甲、乙双方不构成合同违约，但甲方对乙方所交付的全部保证金不予退回；甲方正常履行合同的情况下，乙方应该严格按本合同的约定支付租金及综合服务费，如乙方不按时交纳租金或综合服务费，甲方有权自逾期之日起，按每日乙方所欠费用的2‰处罚乙方违约金；如逾期15日且经甲方书面通知后，乙方仍未交纳相关费用的，则甲方有权采取暂停该房产能源供应或物业管理服务等相应措施，禁止乙方将该房产内任何物品搬离等。其后，由于大和公司拖欠租金等款项，至托公司分别于2019年11月19日、2019年12月5日、2019年12月9日、2019年12月16日发出《催交款通知书》。2019年12月16日，和樱面公司向至托公司发出《撤店申请书》，表示由于市场环境变化以及其经营不善，经开会研究决定2019年12月20日进行关店处理，其特此正式向至托公司提出撤店申请。现至托公司以大和公司拖欠租金等款项构成违约为由提起诉讼，要求大和公司支付拖欠的款项及违约金等，并要求和樱面公司承担连带责任。诉讼过程中，至托公司主张其在《租赁合同》签订后即按照合同约定将案涉商铺交付大和公司使用，但双方没有签订书面的交接资料；大和公司承租案涉商铺后，成立了和樱面公司，并由和樱面公司在案涉商铺实际经营使用。至托公司确认大和公司已向其支付了保证金170000元及入场费127500元，但认为根据合同约定入场费不退还，而保证金则由于大和公司违约而不退还。至托公司主张大和公司应于每月的28日前支付当月17日至次月16日的租金、管理费，但大和公司未向其支付自2019年11月17日起的租金、管理费；和樱面公司于2019年12月16日向至托公司发出撤店申请，但双方未就合同解除达成一致意见，和樱面公司于2019年12月20日自行搬走，没有在案涉商铺进行经营，也没有与至托公司办理交接手续，至托公司于当日自行收回案涉商铺，现案涉商铺已另行出租。至托公司主张案涉商铺在2019年11月17日至2019年12月20日期间每月的租金为83876元、物业管理费为17112元、企业管理费为4707.20元，大和公司拖欠上述期间的租金95059元（83876÷30×34）、物业管理费19393.60元（17112÷30×34）、企业管理费5334.80元（4707.20÷30×34）。至托公司主张大和公司拖欠2019年9月21日至2019年12月20日的电费56790元【（12900+13160+11800）×1.50】、水费1516.30元【（118+110+84）×4.86】、排污清理费351元【（118+110+84）×1.125】，2019年11月、12月的排油烟风机分摊电费9600元、灭四害费用180元。为予证明，至托公司提交了《缴费通知》3份，水表、电表的读数（照片打印件）作为证据。至托公司主张其诉讼请求中的物业管理费就是合同约定的综合服务费，而其诉讼请求中的企业管理费是由于大和公司需要其开具租金等费用的发票所应承担的税费，该企业管理费为租金金额的5%加上物业管理费金额的3%。另，至托公司主张《租赁合同》是大和公司与其签订的，其在履行过程中也是以大和公司作为实际承租人，虽然租赁期间由和樱面公司向其实际支付租金，但该行为不影响《租赁合同》的承租人为大和公司，且和樱面公司的股东之一就是大和公司；由于大和公司承租案涉商铺后成立了和樱面公司，并由和樱面公司在案涉商铺实际经营使用，因此，至托公司要求和樱面公司与大和公司承担连带责任。本院认为：至托公司与大和公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。至托公司将案涉商铺交付给大和公司使用后，大和公司应按照合同约定向至托公司支付租金等款项。根据已查明的事实可知，大和公司签订《租赁合同》后，案涉商铺由和樱面公司实际经营使用，后和樱面公司向至托公司发出《撤店申请书》，明确表示于2019年12月20日进行关店处理，向至托公司提出撤店申请；至托公司亦确认和樱面公司于2019年12月20日搬离且其于该日自行收回案涉商铺。因此，《租赁合同》于2019年12月20日实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《租赁合同》的约定，每月租金和管理费应在每个日历月的第28日之前交付至托公司，如大和公司不按时交纳租金或综合服务费，至托公司有权自逾期之日起，要求大和公司按每日所欠费用的2‰支付违约金。现至托公司主张大和公司拖欠2019年11月17日至2019年12月20日的租金95059元、综合服务费19393.60元，大和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付上述款项，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对至托公司要求大和公司支付上述款项及迟延付款违约金的诉讼请求予以支持。但该违约金应以每月所欠的租金、综合服务费为本金，自当月29日起计至清偿之日止，且应以不超过所欠本金为限。至托公司主张大和公司拖欠2019年9月21日至2019年12月20日的电费56790元、水费1516.30元，并提交了《缴费通知》等证据予以证明，大和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付上述款项，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对至托公司要求大和公司支付上述款项的诉讼请求予以支持。《租赁合同》的约定内容及至托公司提交的《缴费通知》等证据并未显示大和公司应向至托公司支付排油烟风机分摊电费、灭四害费用、排污清理费，因此，至托公司要求大和公司支付上述费用的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。对于至托公司要求大和公司支付因开具租金、综合服务费的发票而产生的企业管理费5334.80元及迟延付款违约金，至托公司并未提交证据证明其已开具相应发票并支付了该费用，故该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。《租赁合同》约定，在合同有效期内大和公司未能全额或拖延支付租金或管理费连续超过30日的，视为大和公司根本违约，至托公司有权单方解除合同，大和公司已缴交租金、综合服务费及租赁保证金不作退回，且至托公司有权要求大和公司赔偿相当于（解除合同当月）三个月租金和物业管理费同等金额的违约金。但根据已查明的事实可知，大和公司应于2019年11月28日前支付2019年11月17日至2019年12月16日期间的租金、综合服务费，但直至《租赁合同》于2019年12月20日解除时，大和公司拖欠上述租金、综合服务费的时间尚未满30天。因此，本案中并不适用上述合同约定条款。另外，至托公司已根据合同约定不予退还大和公司支付的租赁及综合服务费保证金170000元、入场费127500元。综上，本院对至托公司要求大和公司支付违约金302964元的诉讼请求不予支持。《租赁合同》的承租人为大和公司，至托公司亦确认大和公司承租案涉商铺后由和樱面公司实际经营使用并支付租金的行为不影响《租赁合同》的承租人为大和公司。因此，《租赁合同》的义务应由大和公司承担。至托公司以大和公司承租案涉商铺后用于经营和樱面公司为由，要求和樱面公司对大和公司的义务承担连带责任的主张缺乏依据，本院不予支持。大和公司、和樱面公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳大和餐饮投资有限公司向原告广州市至托商贸有限公司支付2019年11月17日至2019年12月20日的租金95059元、综合服务费19393.60元及迟延支付上述款项的违约金（以各月所欠的租金、综合服务费为本金，自当月29日起计至清偿之日止，按照每日2‰的标准计算，但违约金以不超过所欠本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳大和餐饮投资有限公司向原告广州市至托商贸有限公司支付2019年9月21日至2019年12月20日的电费56790元、水费1516.30元；三、驳回原告广州市至托商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8964元，由原告广州市至托商贸有限公司负担5964元、被告深圳大和餐饮投资有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘国旗人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十二月三十日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇