四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初1751号 原告：经本芳，女，生于1969年12月25日，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：李文，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周阳，四川仁卓律师事务所律师。 被告：四川青龙联合投资开发有限公司，住所地：眉山市彭山区青龙镇工业大道中段**天下粮仓物流区********。统一社会信用代码：91511422068997783W。 法定代表人：张成芳，总经理。 委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宇飘，四川华曙律师事务所实习律师。 原告经本芳诉被告四川青龙联合投资开发有限公司（以下简称：四川青龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，经本芳于当日向本院提出申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告经本芳的委托诉讼代理人李文、周阳，被告四川青龙公司的委托诉讼代理人伍宏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告经本芳向本院提出的诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年2月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告退还购房款84000.00元，并支付占用资金利息11261.40元，计算方法：以购房款84000.00元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心最新公布的贷款市场报价利率计算，从2017年2月23日起至付清之日止，暂计算至起诉之日止；3.被告退还维修基金996.00元、代收产权费3957.00元；4.被告支付违约金18824.40元，计算方法：以购房款84000.00元为基数，从2018年8月1日起至付清之日止，暂计算至起诉之日止，按每日万分之三标准计算；5.本案的诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实和理由，2017年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于四川省眉山市彭山区（原彭山县）青龙镇“青龙国际商贸物流城三期”14栋2单元1层42号房屋（以下简称：案涉房屋）。同时，合同中还约定被告应当于房屋交付后360个工作日内办理房屋产权转移登记。被告已于2017年2月23日将案涉房屋交付给原告。现原告已经履行合同付款义务缴纳房屋全款。但时至今日，被告一直未履行向原告办理房屋产权登记义务。经原告多次催告均无果。因此，原告诉至法院提出以上诉讼请求。 被告四川青龙公司辩称，原告在诉状中陈述的内容部分不属实。原告不享有解除合同的权利。案涉房屋能够办理产权证书。被告已经通过书面形式通知原告前来办理相关手续，但是原告一直未前来办理，进而向人民法院直接起诉要求解除合同。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议是真实的、无异议。合同中约定了被告为原告代为办理案涉房屋产权证书的期限为房屋交付使用360个工作日以后的2年内，但是原告于2018年9月21日才向被告支付房屋维修基金、代收产权费，因此，办证时间应当从2018年9月21日起算，目前办证期限尚未届满。原告未取得案涉房屋产权证书，不是由被告的原因造成的。综上，原告不享有解除合同的权利，被告不应当向原告退还购房款、维修基金、代收产权费及支付占用资金利息，被告不存在违约行为，不应当向原告支付违约金。即使被告要支付违约金，原告主张的违约金也过高，并且原告未举证证明其存在任何损失，请人民法院依法降低。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年2月23日，原告经本芳与被告四川青龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号E3-4157B，约定：原告在被告处购买案涉房屋，总价款84000.00元。其中，第六条第一款买受人在签订本合同当日付清全部房款；第十一条第一款出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同中，原、被告双方还约定了面积差异处理、逾期交房责任、争议解决方式等内容。合同的签章处有：1.原告经本芳在买受人栏签署的姓名和捺印；2.被告四川青龙公司及法定代表人王康明在出卖人栏加盖的印章。 同日，原、被告签订补充协议一份。其中，第一条第一款出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权证书，买受人应当在出卖人通知期限内将需要委托出卖人代交的各项税费及所需资料交给出卖人，逾期未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期代为办理其房地产权属证书的责任；第三款如房屋交付使用360个工作日未能办妥房屋所有权证书，买受人有权退房，出卖人退还全部已付房款，并按日计算向买受人支付已付购房款总额万分之三的违约金。协议的签章处有：1.原告经本芳在甲方栏签署的姓名和捺印；2.被告四川青龙公司在乙方栏加盖的合同专用章。 同日，原告通过银行转账（在POS机刷卡）的方式向被告付清了全部购房款。被告向原告出具收款收据一张，编号2102187，确认收到原告支付的购房款84000.00元。 同日，原告向被告出具了交房确认书一份，载明：1.被告于2017年2月23日将案涉房屋交付给原告，并办理完毕相关手续，完成合同规定之交房义务和责任；2.原告请被告将案涉房屋移交给四川铁通公铁物流股份有限公司使用至2024年2月22日止。确认人处有原告经本芳签署的姓名及捺印。 2018年9月21日，原告通过银行转账（在POS机刷卡）的方式向被告支付了房屋维修基金996.00元、代收产权费3957.00元，共计4953.00元。被告向原告出具收款收据一张，编号2103352，确认收到原告支付的维修基金、代收产权费。 2020年7月9日，被告以商品房买卖合同中留存的通讯地址、联系电话通过圆通快递，单号YT2070370470613，向原告发送“产权证办理通知”一份，载明请原告于收到本通知之日起七个工作日内的工作时间前往被告公司产权中心办理案涉房屋的网签及办证手续。之后，原告未到被告处办理案涉房屋的网签及办证手续。 另查明，2017年2月23日，原告经本芳与四川铁通公铁物流股份有限公司签订“同意书”一份，约定原告将案涉房屋交付给四川铁通公铁物流股份有限公司管理使用，期限从2017年2月23日至2024年2月22日，期间所产生的收益全额用于冲抵该物业的经营管理费用，原告不收取案涉房屋使用费，也不承担在使用过程中产生的费用。其中，第三条约定了原告在2024年2月22日之后对案涉房屋的处分权；第四条“本人确认以上委托真实有效，并保证以上委托为不可撤销委托”。签章处有：1.原告经本芳在同意人栏签署的姓名及捺印；2.四川铁通公铁物流股份有限公司在受托单位栏加盖的印章。 庭审过程中，本院询问原、被告双方在签订商品房买卖合同之时对送达地址和方式有无约定？原告陈述没有约定。被告陈述原告在合同中预留了送达地址，并且被告寄送的快递原告已经实际签收。 以上事实有，1.原告提供的身份证复印件、被告的工商信息登记资料、《商品房买卖合同》、补充协议、收款收据2张、同意书、交房确认书；2.被告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、补充协议、交房确认书、同意书、收款收据、商品房买卖合同摘要、产权证办理通知、圆通快递单回执及投递记录；3.当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建设或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告经本芳与被告四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，原告经本芳依约定向被告四川青龙公司支付全部购房款，被告四川青龙公司向原告经本芳交付了案涉房屋。至此，商品房买卖合同的主要内容已履行完毕。 对商品房买卖合同是否解除的问题。如前所述，商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，并且已经生效，其主要内容已履行完毕，不存在应当解除的法定情形。因此，对原告提出的解除商品房买卖合同的主张，不予支持。据此，原告请求被告退还购房款、维修基金、代收产权费、支付占用资金利息的主张，也就没有事实基础和法律依据，本院不予支持。 对被告在办理案涉房屋权属证书的过程中是否存在违约的问题。协助原告办理案涉房屋的权属证书是被告的附随义务之一。原、被告在补充协议约定了办理案涉房屋权属证书的期限和双方应当负担的责任。案涉房屋于2017年2月23日交付，根据约定被告应当在交付使用后360个工作日内为原告办妥权属证书，按每年平均250个工作日计算，被告应当在2018年8月1日前为原告办妥权属证书。由于被告在庭审中未向法庭提供证据证明在办理权属证书的期限内履行了通知义务，因此被告存在违约行为，应当承担违约责任。但是，原告在2018年9月21日才向被告支付了房屋维修基金、代收产权费，并且在被告向其发送产权证办理通知后，原告也未到被告处办理案涉房屋的网签及办证手续。所以，案涉房屋的产权证未能办理，原告也存在一定过错，应承担相应责任。 对被告是否应当向原告支付诉讼请求的违约金问题。原、被告在补充协议中约定了违约金的计算方法。如前所述，被告应当承担违约责任，但是原告也存在一定过错。原、被告约定违约金的目的主要是弥补损失。庭审中，被告抗辩认为：原告主张的违约金过高，并且原告未举证证明其存在任何损失，请人民法院依法降低。因此，综合本案的实际情况，本院对原告请求被告支付违约金的主张，部分予以支持。即被告向原告支付违约金，违约金的计算方法：以购房款84000.00元为基数，从2018年9月22日起至向原告交付案涉房屋权属证书之日止，按中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。 另外，由于原、被告之间签订的商品房买卖合同和补充协议、原告与四川铁通公铁物流股份有限公司签订“同意书”，均已经自双方签字、盖章之日起生效，并且正在履行过程中，所以原、被告双方应当按照合同的约定继续履行义务。庭审中，尽管原告请求解除双方之间签订的商品房买卖合同及补充协议，但是原告既未向法庭提供证据证明商品房买卖合同及补充协议已经达到了法定解除条件，也未提供证据证明商品房买卖合同及补充协议不能履行、不能实现合同目的。因此，原告应当承担举证不能的法律后果。故原告提出的请求解除商品房买卖合同及补充协议、退还购房款、维修基金、代收产权费、支付占用资金利息的主张，均没有事实基础，应予驳回。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川青龙联合投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告经本芳支付违约金，违约金的计算方法：以购房款84000.00元为基数，从2018年9月22日起至向原告交付案涉房屋权属证书之日止，按中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。 二、驳回原告经本芳提出的其他诉讼请求。 案件受理费2681.00元、保全费1115.00元，共计3796.00元。由被告四川青龙联合投资开发有限公司负担。此款，原告已预交，由被告在支付违约金时直接支付给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 当事人向人民法院申请强制执行的期限为本生效判决所确定的债务履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  宋 议 人民陪审员  袁天清 人民陪审员  黄志奇 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  张 尧