四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终4089号 上诉人（原审原告、申请执行人）：四川阆中农村商业银行股份有限公司，住所地四川省阆中市七里大道**。统一社会信用代码91511300711808567K。 法定代表人：刘世平，董事长。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董琰曦，女，汉族，生于1987年9月2日，住四川省阆中市，系该公司客户经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：四川奉国房地产开发有限公司，住，住所地四川省阆中市较场路西段，社会信用代码915113810858193565. 法定代表人：秦彬，公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡生波，四川源正律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨强，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：杨德，男，汉族，生于1981年10月10日，住四川省阆中市。 上诉人四川阆中农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）因与被上诉人四川奉国房地产开发有限公司（以下简称奉国房产）、杨德执行异议之诉一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农商银行上诉请求：1、请求撤销一审判决，并恢复一审法院对案涉房屋的执行；2、一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实及理由：杨德购买的位于奉国花园小区、奉国房产开发的的商业房，已于2015年1月20日由奉国房产抵押给农商银行且办理了抵押登记。一审法院亦判决确认了该抵押权。案涉房屋系在前述抵押登记后进行的出卖，但该出卖行为并未取得抵押权人农商银行的书面同意。故，杨德与奉国房产签订的房屋买卖合同应为无效。杨德作为购买人未就房屋权利瑕疵合理审查，存在严重过错。故杨德作为案外人提出的执行异议不成立，不符合有关执行异议和复议中第28、29条的相关情形。 奉国房产辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本案应适用最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复即“交付全部或者大部分购房款的消费者对该房屋享有的权利”优于“对该房屋享有的建设工程价款优先受偿权”，后者又优于“对房屋享有的抵押权”，故杨德作为房屋消费者享有的权利足以阻却农商银行抵押权的优先受偿权；同时，农商银行亦不属于国有商业银行，案涉房屋买卖合同并未损害各方的利益。本案不存在合同无效的情形。 杨德未提交答辩意见。 农商银行一审诉诉讼请求：请求恢复对阆中市××镇××花园××幢××号××房的执行。 一审经审理查明：2016年2月7日，杨德与奉国房产签订《房屋预定协议书——奉国花园》，购买了奉国房产开发的5幢2-2号10间门面房，建筑面积约500平方米，房屋总价款1,400,000元。协议签订后，杨德分五次交付购房款1,330,000元，以砂石款抵扣26,845元，以天然气安装款抵扣4,800元，下欠38,355元在执行异议审查期间交付完毕并装修经营。 2016年3月30日，奉国房产与农商银行签订借款合同约定，奉国房产在农商银行处借款2,500万元，借款期限三年，奉国房产以其开发修建的“奉国花园”59间营业房提供抵押担保，并办理了抵押物登记。2019年5月21日，经农商银行诉讼，阆中市人民法院判决责令奉国房产限期偿还借款本息，农商银行并有权对抵押房产之价款优先受偿。诉讼中，依据农商银行的保全申请，对包括杨德所购房屋在内的59间营业房进行了查封。 一审法院在办理农商银行申请执行奉国房产等借款合同生效判决中，杨德提出执行异议，一审法院审查后裁定中止对本案杨德购买的房屋之执行。杨德遂诉讼来院，提出了上述请求。 一审法院认为：本案的核心在于权利位阶的高低之判定。亦即农商银行对抵押物价款享有的优先权与杨德作为支付了全部或者大部分购房款的消费者对所购买的房屋享有的权利，究竟哪一方的权利更应该得到法律保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）“交付全部或者大部分购房款的消费者对该房屋享有的权利”优于“对该房屋享有的建设工程价款优先受偿权，”后者又优于“对房屋享有的抵押权”。结合《执行异议复议规定》第二十九条之规定，房屋消费者亦即本案杨德享有的权利足以阻却农商银行基于抵押物优先受偿权对其购买的房屋的执行。且，杨德购买房屋并交付大部分房屋价款的时间早于农商银行对该房屋设定抵押的时间，因此，农商银行的诉讼请求不应得到支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决：驳回四川阆中农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费17,400元，由农商银行承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，农商银行于2016年3月、4月就奉国房产开发的含案涉房屋在内的丰国花园在建工程取得了抵押权。 本院认为，农商银行就一审法院对案涉房屋的中止执行提起执行异议之诉，本案的争议焦点为案涉房屋购买人对于案涉房屋是否享有足以排除其执行的合法权利。针对该焦点涉及相关事实问题评述如下：1、案涉房屋买卖合同效力问题。上诉人主张案涉房屋买卖合同系在明知抵押权已设立的情形下签订，奉国房产刻意隐瞒抵押事实且未经抵押权人书面同意，应认定案涉房屋买卖合同无效。而结合案涉房屋出卖的不同情况，若案涉房屋买卖合同的签订时间均在奉国房产与农商银行签订借款合同、农商银行取得抵押权之前，上诉人主张案涉房屋在抵押登记后进行出卖的事实自然不成立。若案涉房屋在出卖时已设立抵押权并未经抵押权人同意，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，案涉房屋买卖合同效力亦不因奉国房产处分权受限而无效。另杨德作为买受人在签订合同当天即支付了部分房屋价款、于人民法院查封前已实际占有并使用房屋，上述事实表明合同双方当事人就案涉房屋已实际履行，系双方真实意思表示。上诉人主张案涉房屋合同符合法律规定的无效情形，但未进一步提供证据佐证其主张，故本院对该主张不予支持。2、案涉房屋占有使用情况。案涉房屋因农商银行与奉国房产借款合同诉讼案件中经申请予以查封，即案涉房屋查封时间系在2019年5月。案涉房屋的买卖合同成立、部分房屋价款交付及房屋交付时间最迟在人民法院查封之前，即买受人已在人民法院查封前即合法占用使用案涉房屋。3、房屋价款交付情况。买受人已按合同约定支付部分房屋价款，并将剩余房款交付法院执行。4、房屋未办理过户登记的原因。包括案涉房屋在内的奉国花园3幢-6幢因与农商银行借款合同而设立了在建工程抵押权，系奉国房产无法办理房屋过户登记的根本原因，亦是杨德作为买受人所无法控制和克服的，故本案不宜认定杨德对房屋未办理过户登记存在过错。综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨德作为房屋买受人对案涉房屋享有的权利足以排除人民法院执行措施。 综上，上诉人四川阆中农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400元，由上诉人四川阆中农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  熊 东 审 判 员  严钲棚 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  刘惠娟 书 记 员  王斯斯