北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初8051号原告：北京泰禾嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2002。法定代表人：葛勇，经理。委托诉讼代理人：张义，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈辰，女，该公司员工。被告：张忠祥，男，1990年2月28日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被告：广州普邦园林股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路南二街一巷14-20号首层。法定代表人：曾伟雄，总裁。委托诉讼代理人：陈伟红，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪临，女，该公司员工。原告北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉华公司）诉被告张忠祥、被告广州普邦园林股份有限公司（以下简称广州普邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月11日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告泰禾嘉华公司的委托诉讼代理人张义，被告广州普邦公司的委托诉讼代理人刘雪临到庭参加诉讼，被告张忠祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾嘉华公司向本院提出诉讼请求：1、张忠祥立即支付购房款123万元；3、张忠祥承担本案诉讼费。后于2020年9月3日变更诉讼请求为：1、张忠祥立即支付购房款123万元；2、广州普邦公司对张忠祥的全部欠款承担连带保证责任；3、本案的诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实与理由：2015年，泰禾嘉华公司、北京中维泰禾房地产开发有限公司（以下简称中维泰禾公司）、张忠祥、广州普邦公司、李云签订《房屋抵付工程款合同》(以下简称《抵房合同》)，约定，张忠祥抵付房屋位于泰禾嘉华公司开发的位于北京市大兴区16地块B-809室，广州普邦公司以其应收工程款中的1243398元用以抵付部分房价款，剩余房价款123万元，由张忠祥补足，广州普邦公司对张忠祥的房款支付承担连带责任。2015年12月27日，泰禾嘉华公司与张忠祥签订了编号为Y1833610的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称《预售合同》)，该合同约定，张忠祥购买泰禾嘉华公司销售的泰禾欣悦中心8层B座809商品房，该商品房总价款为2473398元。该合同附件五第二条约定，张忠祥采取贷款方式付款。1、签订本合同之日起(即2015年12月27日)，张忠祥须向泰禾嘉华公司支付商品房总价款50%的首付款(含定金)，即1243398元；2、剩余50%的房款张忠祥应于取得竣工备案表之日30日内通过按揭贷款形式支付，即123万元。另，《预售合同》附件五还约定，张忠祥选择贷款方式应在签订本合同前向银行确认该付款方式的可行性，并保证提交材料的真实有效性。张忠祥在办理银行贷款手续过程中，产生的相关费用与责任由其自行承担，张忠祥必须在签订本合同当日按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料，如需补充或更新材料的，张忠祥必须在泰禾嘉华公司或贷款银行通知发出后（以通知先送达者为准）5日内补齐或更新材料。若张忠祥未按时履行上述义务，视为张忠祥违约，违约责任按合同第十一条处理。上述合同签订后，张忠祥仅支付首付款，没有能力办理按揭贷款手续，导致泰禾嘉华公司未能在合同约定的时间收到按揭贷款方式应支付的购房款123万元。故张忠祥应立即支付泰禾嘉华公司购房款123万元，广州普邦公司应对张忠祥的全部欠款承担连带保证责任。另，由于张忠祥欠付其他债权人债务导致案涉房屋被山东省济宁市汶上县人民法院查封并进入拍卖程序。广州普邦公司辩称，泰禾嘉华公司要求广州普邦公司对张忠祥的全部欠款承担连带保证责任及诉讼费、保全费的主张没有法律依据。2015年，泰禾嘉华公司、中维泰禾公司、张忠祥、广州普邦公司与李云签订《抵房合同》中仅约定广州普邦公司对张忠祥的房款支付承担连带责任，但各方对保证期间未做约定。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，保证期间自主债务履行期届满之日起六个月。根据《抵房合同》第一条第一款第一项:“丙方同意于签署预售合同当日以自付方式补足”的约定，主债务履行期自张忠祥签署《预售合同》当日届满。《预售合同》于2015年12月29日签订，在2015年12月30日至2016年6月30日的六个月保证期间内，泰禾嘉华公司从未要求广州普邦公司承担保证责任，广州普邦公司已免除保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条的规定，广州普邦公司不应对张忠祥的欠款承担连带保证责任。综上，泰禾嘉华公司要求广州普邦公司对张忠祥的全部欠款承担连带保证责任及承担诉讼费、保全费的主张没有法律依据，请求法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，泰禾嘉华公司（甲方1）、中维泰禾公司（甲方2）、广州普邦公司（乙方）、张忠祥（丙方1）与李云（丙方2）签订《房屋抵付工程款合同》，鉴于：1、甲方1与乙方于2015年7月20日签订了《泰禾·大兴中央广场项目园林景观工程》，合同暂定金额为8826541元，截至本合同签署之日，甲方应付进度款425万元，已付315万元，未付110万元。2、甲方2与乙方于2014年8月4日签订了《泰禾·北京院子园区景观工程（一、三、四标段）》，合同暂定金额为37830298元，截至本合同签署之日，甲方应付进度款2796万元，已付1996万元，未付8000万元。3、以上甲方1、甲方2未付乙方款项共计910万元，甲方1、甲方2同意乙方以上述应收款项用于折抵购买甲方1开发的泰禾中央广场(暂定名)商品房的对应款项，由丙方1、丙方2与甲方签署《商品房预售合同》。4、丙方1、丙方2已知悉本合同所述房屋是上述各方以工程款抵付部分价款方式取得。经各方友好协商，就房屋抵付事宜达成如下协议：一、以房抵款金额及方式：1、抵付房屋的金额。1）丙方1抵付房屋位于甲方1开发的位于北京市大兴区16地块-809室，房款总额为2473398元。各方同意，乙方以其应收工程款中的1243398元用以抵付部分房价款，抵付后丙方1仍欠付房价款123万元，丙方同意于签署预售合同当日以自付方式补足。2）丙方2抵付房屋位于甲方1开发的北京市大兴区C#办公714室，房款总额为2869215元。各方同意，乙方以其应收工程款中的1439215元用以抵付部分房价款，抵付后丙方2仍欠付房价款143万元，丙方同意于签署预售合同当日以自付方式补足。综上，乙方共计抵付工程款2682613元。2、甲方1与丙方1、丙方2签署预售合同后，乙方按照抵付工程款的金额分别向甲方1开具工程款发票110万元、甲方2开具工程款发票1582613元。甲方1与丙方1、丙方2之间的关于购房发票开具事宜按照预售合同的约定履行。二、房屋有关状况：1、丙方1抵付房屋位于甲方1开发的北京市大兴区16地块B-809室，该商品房建筑面积暂定为64.23平方米(实际面积以测绘单位最终测绘面积为准)，单价38508.45元/平方米。2、丙方2抵付房屋位于甲方1开发的北京市大兴区C#办公714室，该商品房建筑面积暂定为64.73平方米(实际面积以测绘单位最终测绘面积为准)，单价44325.89元/平方米。3、房款中不包括该房屋办理产权的相关税费以及物业管理费。以上费用收取种类、额度如有变化，按政府相关文件执行。4、以上约定的建筑面积如与最终测绘报告记载的建筑面积不符的，由甲方1与丙方依据预售合同的约定进行结算。三、原合同结算、付款约定。1、各方同意：本合同抵付房屋房价款中的50%用本合同约定的未付工程款910万元进行抵扣。抵付后，甲方1已付清乙方用于抵付房价款的工程款，甲方2尚欠乙方工程款6417387元，由甲方2与乙方另行协商还款事宜。2、未抵扣部分房价款，由丙方1、丙方2在与甲方1签订预售合同之日一次性付清或通过按揭贷款方式予以补足，乙方对丙方1、丙方2的房款支付承担连带责任。具体付款方式以双方签订的预售合同的约定为准。五、承诺。甲方1与丙方1、丙方2之间关于房屋买卖所产生的权利义务关系以双方签订的预售合同的约定为准。乙方与丙方1、丙方2之间的债权债务纠纷与甲方1无关。六、丙方1、丙方2同意按与甲方1签订的预售合同的约定，承担房屋物业管理费及办理房屋产权所需缴纳的税费，不论丙方1、丙方2是否实际入住。七、丙方1、丙方2签订此合同时，不再享有甲方1为其他购房者提供的任何优惠政策。该房屋的产权办理过程中的税费按国家有关规定执行。八、在签订本合同后，乙方不得就与甲方1、甲方2就鉴于条款中的1、2再行向甲方1、甲方2主张任何权利义务及违约责任。2015年12月24日，甲方(卖方)广州普邦公司与乙方（买方）北京贝特川峰石材有限公司（以下简称贝特公司）与乙方指定购房人张忠祥签订《泰禾·北京中央广场认购合同》，约定，购买标的。房产地址：乙方购买甲方拥有的坐落于在北京市大兴区泰禾中央广场16地块B-809室，合计1套房产，该商品房建筑面积暂定为64.23平方米（实际面积以测绘单位最终测绘面积为准），单价38508.45元/平方米。第二条上述房产的交易价格和付款方式及时间。1、房屋价格2473398.04元。2、付款方式。乙方用下述与甲方签订的工程采购合同的合同款抵付1243398元部分房价款，抵付后乙方仍欠付房价款123万元，乙方指定购买人自行于签署预售合同当日一次性付清或通过按揭贷款方式予以补足。工程采购合同：合同名称:北京院子石材单次采购合同，合同金额190万元，上述采购合同抵扣1243398元工程款后，剩余工程款按实结算。双方签订本认购合同后，乙方按照抵付工程款的金额向甲方开具工程款发票1243398元。如因乙方未按合同约定以现金方式支付购房款导致冲抵延期或不成功的，乙方应向甲方承担10万元的违约金。第三条税费分担。甲方出售的房产为一手房买卖，购房款产生的契税、印花税、维修基金、产权登记、相关杂费等均由乙方承担，与甲方无关。第四条本合同主体人。1、甲方是广州普邦公司，委托代理人张娟即甲方代表人，2、乙方是贝特公司，乙方指定购房人张忠祥。2015年12月29日，泰禾嘉华公司与张忠祥签订了编号为Y1833610的《预售合同》，约定，张忠祥购买北京市大兴区黄村镇01001-016A等地块F3其它类多功能用地F3其它类多功能用地项目8层B座-809号房屋，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米52402.5元，总价款2473398元，具体付款方式及期限的约定见附件五。出卖人应当在2017年11月5日前向买受人交付该商品房。其中，附件五付款方式及期限的约定，买受人采取贷款方式付款支付房价款。（2）贷款方式付款：①签订本合同之日(即2015年12月27日)，买受人须支付商品房总价款的首付款(含定金)，即1243398元;②剩余49.73%的房款买受人应于取得竣工验收备案表之日起30日内通过按揭贷款形式支付，即123万元。……如非出卖人原因(包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的贷款条件、银行贷款政策变化等)导致出卖人未能在前述期限内收到买受人全部购房款的，视为买受人逾期支付。买受人应当在出卖人发出变更付款方式通知之日起7内以书面的形式向出卖人提出解除合同的申请，同时承担总房款10%的违约金，如买受人超过7日未向出卖人书面提出解除合同申请的，则视为买受人同意将付款方式变更为一次性付款，买受人应于出卖人发出变更通知之日起30日内将全部购房款补足，否则视为买受人违约，出卖人有权要求解除合同，并将按逾期付款追究买受人责任，违约责任按合同第十一条处理。其他约定：1、买受人选择该付款方式应在签订本合同前向银行确认该付款方式的可行性，并保证提交材料的真实有效性。买受人在办理银行贷款手续过程中，产生的相关费用与责任由买受人自行承担，买受人必须在签定本合同当日按贷款银行的要求交齐所有办理贷款所需的相关资料，如需补充或更新材料的，买受人必须在出卖人或贷款银行通知发出后（以通知先送达者为准）5日内补齐或更新材料。若买受人未按时履行上述义务，视为买受人违约，违约责任按合同第十一条处理。2016年12月29日，案涉房屋所在工程办理了竣工备案手续。2017年4月10日，泰禾公司通过邮寄方式向张忠祥留存在合同上的通讯地址（北京市朝阳区东四环万科蓝山4栋1701）发送《关于尽快完善贷款手续、确保贷款及时发放的催告函》载明，“该房屋剩余款项123万元通过银行按揭方式缴纳……您在合同签订当日内，根据贷款机构的要求提供申请贷款所需的全部材料并确保在取得竣工验收备案表之日起30日内通过按揭贷款形式支付，贷款机构将您申请的贷款足额支付至我司指定收款账户。为保证该合同的顺利履行，望您在收到本函后5内完善贷款申请相关手续，补齐贷款机构所需一切资料，并敦促贷款机构将您申请的贷款支付至我司指定账户，否则逾期我司将保留追究您违约责任的权利”。2017年7月17日，泰禾公司通过邮寄方式向张忠祥留存在合同上的通讯地址发送《关于办理银行按揭手续的告知函》载明，“接银行通知，目前该房屋已具备办理银行按揭手续的条件，请按照合同约定于本通知发出后5日内联系您此套房屋的贷款银行并按照银行要求的程序办理完毕需要您配合完成全部按揭贷款手续（包括但不限于提交贷款资料，当面签署贷款合同等）。”2017年8月16日，泰禾公司通过邮寄方式向张忠祥留存在合同上通讯地址发送《关于办理银行按揭手续的告知函》载明，“您应于2016年8月31日前向我司支付预售合同款项123万元，经多次接洽，您至今未能按约付款，根据预售合同约定，逾期60日内，每逾期一日，应按照逾期应付款的万分之一向我司支付违约金，逾期时间超出60日的，我司有权解除预售合同，按照合同约定收取违约金，为保证您于我司签订的预售合同能够得到顺利履行，请您务必在收到此函件三日付清相关款项。接银行通知，目前该房屋已具备办理银行按揭手续的条件，请按照合同约定于本通知发出后5日内联系您此套房屋的贷款银行并按照银行要求的程序办理完毕需要您配合完成全部按揭贷款手续（包括但不限于提交贷款资料，当面签署贷款合同等）。”2018年3月19日、2018年4月15日、2018年11月12日、2019年10月16日，泰禾公司通过邮寄方式向张忠祥留存在合同上的通讯地址发送《关于尽快完善手续、确保贷款及时发放的催告函》。2020年2月26日，泰禾公司通过邮寄方式向张忠祥留存在合同上通讯地址发送《变更付款方式通知函》，载明：“截至本函件发出之日，您仍未能按照合同约定的时间办理贷款手续，仍欠付剩余购房款123万元，您的上述行为已经构成逾期支付，现根据《预售合同》的约定，我司正式通知您，您的购房付款方式正式变更为一次性付款，您应当一次性支付未付的购房款剩余款项123万元”。案件审理过程中，泰禾嘉华公司自述张忠祥未按照双方签订的《预售合同》约定办理银行贷款手续亦未交纳后续购房款123万元，案涉房屋因张忠祥的原因被山东省汶上县人民法院查封，泰禾嘉华公司于2020年向山东省汶上县人民法院提起案外人执行异议，以张忠祥未交付全部购房款，案涉房屋尚未办理交付及所有权转移登记手续为由，要求解除对案涉房屋的查封措施，中止（2019）鲁0830执1723号对案涉房屋的执行。泰禾嘉华公司提交的山东省汶上县人民法院于2020年3月20日作出（2020）鲁0830执异9号执行裁定书，裁定驳回泰禾嘉华公司的执行异议请求。经询问，泰禾嘉华公司自认未就上述裁定提起案外人执行异议之诉，案涉房屋已经被纳入强制拍卖程序。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。泰禾嘉华公司、张忠祥与广州普邦公司签订的《抵房合同》及泰禾嘉华公司、张忠祥签订《预售合同》系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，根据泰禾嘉华公司、张忠祥与广州普邦公司签订的《抵房合同》的约定，泰禾嘉华公司与张忠祥之间关于房屋买卖所产生的权利义务关系以双方签订的预售合同的约定为准。泰禾嘉华公司与张忠祥签订的预售合同及附件明确约定，张忠祥作为买受人于取得竣工验收备案表之日起30日内通过按揭贷款形式支付剩余购房款123万元，但张忠祥在泰禾嘉华公司多次催告后仍未办理银行贷款手续或一次性补足剩余房款，已经构成违约，现泰禾嘉华公司要求张忠祥支付剩余购房款123万元的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。关于广州普邦公司是否应承担连带保证责任的问题，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据泰禾嘉华公司、张忠祥与广州普邦公司签订的《抵房合同》约定，未抵扣部分房价款，由张忠祥在与泰禾嘉华公司签订预售合同之日一次性付清或通过按揭贷款方式予以补足，广州普邦公司对张忠祥的房款支付承担连带责任，具体付款方式以双方签订的预售合同的约定为准，应视为双方未约定保证期间，泰禾嘉华公司有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求广州普邦公司承担保证责任。根据泰禾嘉华公司与张忠祥约定张忠祥于取得竣工验收备案表之日起30日内通过按揭贷款形式支付剩余购房款123万元，但泰禾嘉华公司未提交相关证据证明其在上述期间届满后六个月内要求泰禾嘉华公司承担保证责任，故泰禾嘉华公司要求广州普邦公司承担连带保证责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后十五日内，张忠祥支付北京泰禾嘉华房地产开发有限公司房款123万元；二、驳回北京泰禾嘉华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元、保全费5000元及公告费260元，由张忠祥负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  张琳琳人民陪审员  李艳生二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘雪飞