文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初6881号原告：熊道珍，女，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：史毅，重庆高山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斌，重庆高山律师事务所律师。被告：张艺，女，汉族，1950年6月14日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：夏沐，系张艺之子。被告：夏沐，男，汉族，1981年3月9日出生，住重庆市万州区。第三人：重庆三峡学院，住所地重庆市万州区沙龙路780号，统一社会信用代码12500000450405937C。法定代表人：张伟，院长。委托诉讼代理人：谭飞，重庆益安律师事务所律师。委托诉讼代理人：国新，重庆益安律师事务所律师。原告熊道珍与被告张艺、夏沐、第三人重庆三峡学院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊道珍及其委托诉讼代理人史毅、陈斌，被告夏沐（暨被告张艺的委托诉讼代理人），第三人重庆三峡学院（以下简称三峡学院）的委托诉讼代理人谭飞、国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊道珍向本院提出诉讼请求：1.确认李大春、熊道珍与夏崇荣、张艺签订的《房地产买卖合同》有效；2.判决夏沐与第三人三峡学院签订的《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》的合同权利由原告享有；3.判决被告向原告交付三峡学院沙龙校区还房；4.诉讼费由二被告承担。事实及理由：2009年5月16日，经友好协商，李大春、熊道珍夫妇向张艺、夏崇荣买卖位于万州区房屋及室内家具达成房地产买卖合同，约定成家价格为81000元，并约定同日移交房屋、室内财产及房屋所有权证。合同第八条其他约定：因本房屋土地证未分户，若以后有需夏崇荣、张艺时，夏崇荣、张艺应当积极配合。熊道珍与李大春夫妇接收房屋后一直控制案涉房屋。截止起诉时，李大春、夏崇荣已去世。目前，第三人三峡学院即将对案涉房屋进行拆迁补偿。原告多次找到夏崇荣的继承人张艺、夏沐协商，由原告向三峡学院申报拆迁安置房屋的选号和装修补偿，但张艺、夏沐均不配合，甚至否认房屋买卖的事实。原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告张艺、夏沐辩称，被告认可案涉购房合同真实有效。被告已经获得安置还房的所有权。安置还房与本案的买卖合同无关。原告有多套房屋。本案买卖房屋一直处于出租状态。原告购买房屋的目的是牟利。原告方购买房屋时，房价为1800元/平方米，远远低于同期房屋价格。双方约定的双倍赔偿违约责任，明显高于商品房买卖合同，说明该房屋不允许买卖，合同签订后无法过户非常明确。合同无法执行是有预见性的。2009年至今，该房屋价格没有上涨2倍。所以合同预定的违约责任充分保证了原告的利益。现因重大意外导致合同无法继续维持，请求被告按合同约定承担违约责任，确认合同终止。第三人三峡学院述称，原、被告买卖合同没有在第三人处备案。第三人不知情。该房屋买卖时并非时完全的房屋所有权，现在置换后的房屋具有独立的房屋所有权。在此过程中，有一定的升值空间。原房屋的产权证正在办理注销手续，还房的初始产权登记亦在办理中。请人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：房屋的登记所有权人为夏崇荣。夏崇荣于2020年5月去世。被告张艺系夏崇荣的妻子。被告夏沐系夏崇荣的儿子。夏崇荣的父母均早于其本人去世。2009年5月16日，夏崇荣、张艺（甲方、卖方）与李大春、熊道珍（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》。合同约定“一、总则。甲方自愿将合同第二、三项所列房地产出售给乙方。二、基本情况，房屋坐落重庆市万州区；建筑面积57.31平方米；三、财产……四、成交价格。甲乙双方协商一定上述房产、财产转让价格为81000元。五、付款期限及移交。一次性付款后再无经济纠葛。同时移交上述房产、财物及房屋所有权证（钥匙三套）。六、违约责任，甲方或乙方行为违反本合同约定，由违约方支付违约金给对方。违约金按成交价格双倍赔偿。八、其他约定。因本房产土地证未分户，若以后有需甲方时，甲方应积极配合。”2009年5月16日，夏崇荣出具收条一份。收条载明“收李大春购11-1-407房款人民币81000元整。夏将房证交春。原发票未交春。”房屋买卖合同签订后，双方对房屋进行了交接。原告熊道珍系李大春的妻子。李大春于2018年3月去世。李大春的父母均早于其本人去世。李大春与原告熊道珍共同生育一女李静。李静已明确表示放弃对万九路123号11幢1-407房屋（房屋所有权证：房改权字第22759号）的继承权。2020年7月4日，第三人重庆三峡学院（甲方）与被告夏沐（乙方）签订《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》，主要约定：乙方同意将沙龙校区房屋，建筑面积57.31平方米住房一套退还学校。乙方按照选房规则选定的置换新房，建筑面积75.53平方米，套内面积61.84平方米。乙方需向甲方缴纳新旧房屋面积差4.53平方米、单价4270元/平方米、面积差价11605.86元、楼层差价729.33元，总的补差金额为12335.19元。甲方按照《置换办法》的规定，向乙方支付以原住房建筑面积按500元/平方米的装修补助。甲方按照《置换办法》的规定，向乙方支付搬家补助2000元/户。乙方在置换房选房后按时签订本置换协议，甲方给予乙方2000元/户的奖励。乙方在2020年12月31日前完成搬迁的，甲方给予乙方1000元/户的奖励。只有按时签订本置换协议，又按时完成搬迁，才能获得该两项奖励。否则，不能获得该项奖励。乙方承诺在2020年12月31日前将其落户于被置换房屋的户籍关系迁出……被置换房屋的所有权证的注销，由甲方统一办理，乙方承诺予以配合。置换房屋的不动产权证书的登记，由甲方统一办理，其房屋不动产权证按照原户主姓名办理（户主去世的情况下，办理给其法定继承人），相关费用由乙方自行承担，乙方承诺予以配合。经当事人确认，房屋与案涉《房地产买卖合同》载明的交易房屋以及《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》中载明的被置换房屋为同一房屋。三峡学院沙龙校区置换还房A栋、B栋工程于2020年4月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现第三人三峡学院已将房屋交付予被告夏沐。本院认为，夏崇荣、张艺与李大春、熊道珍签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于有效。现夏崇荣、李大春均已死亡，其合同权利义务应当由其继承人继受。被告张艺、夏沐，原告熊道珍、案外人李静作为夏崇荣、李大春仅存的第一顺位继承人，应分别享有和承担夏崇荣、李大春的合同权利义务。因李静已明确表示放弃对房屋的继承权，相关合同权利义务应由原告熊道珍一人继受。本案原、被告主体均适格。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，当事人虽然签订了《房地产买卖合同》，并且原告方按照合同约定向被告方付清了购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，原告方并没有取得所购房屋的房屋所有权。被告方在收到原告支付的购房款后，双方因客观原因未能及时办理产权过户手续，房屋所有权人仍为夏崇荣。现房屋被三峡学院置换，且据三峡学院陈述该房屋产权证正在办理注销过程中，导致无法办理产权变更手续。被告夏沐作为夏崇荣的继承人，其与三峡学院签订的《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》，合法有效。在一定意义上而言，夏崇荣、张艺在案涉《房地产买卖合同》中的合同权利即为出卖给原告房屋的对价。其在收取了原告交付的购房款后，本应积极配合原告将出卖房屋过户登记至原告名下。现因拆迁安置原因导致无法办理过户登记手续，且案涉房屋正在办理注销手续，房屋物权即将消灭。在此情况下，原告可以选择解除合同，也可以选择主张交付所购房屋物权消灭的对价，即置换利益。现被告夏沐已与三峡学院签订置换协议，就原、被告之间而言，原告请求享有上述置换协议的权利，符合法律规定及权利义务相一致的原则，应当予以支持。现第三人已经将还房交付被告。被告应当及时将该还房向原告交付。对原告要求二被告交付三峡学院沙龙校区A栋24-2号还房的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李大春及原告熊道珍与夏崇荣及被告张艺签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告夏沐与第三人重庆三峡学院签订的《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》中的合同权利由原告熊道珍享有；三、被告夏沐、张艺于本判决生效后三日内将还房交付给原告熊道珍。案件受理费1825元，由被告张艺、夏沐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘 彦人民陪审员  崔坤勇人民陪审员  吴勋洪二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  朱 宁