北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2319号原告：刘忠，男，1968年6月28日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：李赓，北京喜至律师事务所律师。被告：杜波，男，1977年7月26日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：张伟，男，1979年9月20日出生，汉族，北京东方石油化工有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：殷顺利，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律工作者。第三人：北京广锋双安房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏旭路****。法定代表人：纪广英，经理。委托诉讼代理人：赵亚楠，女，该公司经理。原告刘忠诉被告杜波、被告张伟、第三人北京广锋双安房地产经纪有限公司（以下简称广锋双安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告刘忠及其委托诉讼代理人李赓，被告张伟及其委托诉讼代理人殷顺利，第三人广锋双安公司的委托诉讼代理人赵亚楠到庭参加诉讼，被告杜波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠向本院提出诉讼请求：1、杜波、张伟签订的合同编号为C1633518号《北京存量房屋买卖合同》无效；2、张伟将位于北京市大兴区清泰路1号院8号楼3层3单元304房屋产权恢复登记至杜波名下；3、本案诉讼费、保全费及公告费由杜波、张伟承担。事实与理由：2016年6月13日我与杜波签订了合《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定，杜波将位于北京市大兴区清泰路1号院8号楼3层3单元304号房屋以240万元价款出卖给我，并且杜波得到该房屋产权证明后一个月内，该房屋产权登记至我名下，240万元房款我分阶段向杜波支付，最后一笔房款40万元应于房屋产权登记至我名下后支付。双方签订上述合同后，我支付了200万元购房款，杜波向我出具收条，并且双方于2016年7月10日办理了房屋交接手续，我至今仍然居住在该房屋内。此后，我多次询问杜波办理产权证的进度，杜波多次告知我还在等待通知。可是，杜波于2018年3月22日取得房屋产权证后未通知我，并于2018年5月30日与张伟签订合同编号为C1033518号《北京市存量房屋买卖合同》，将该房屋出卖给张伟，房屋价款为144万元。刘忠认为，杜波与张伟买卖房屋的行为存在恶意串通，损害我利益的嫌疑。张伟在购买房屋时，未入户查验过房屋，查看房屋状况。张伟购买该房屋后却未办理交接手续，水、电、燃气、物业等手续均在我处，张伟从购买房屋后，既不入住，也不维护。因此，杜波与张伟恶意串通，通过签订《北京市存量房屋买卖合同》的方式损害我利益，使我无法获得房屋产权。杜波与张伟的行为符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效的法定情形。张伟辩称，不同意刘忠的诉讼请求，我从杜波处购买房屋系合法交易，我支付了相应的对价，且我取得了合法的产权证书。因杜波想卖房，在2015年冬天的时候我就看过案涉房屋，当时开发商已经将房子交付了，由杜波及老人在居住，因房屋属于经济适用房没有房本，我当时没买，后来与杜波签合同的时候我没去看过房屋，但杜波自陈述是他父母在居住。我在2019年12月份左右，根据合同约定的时间去收房，但联系不上杜波，当时见过本案的原告刘忠，他们一家三口在。杜波未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。广锋双安公司述称，案涉房屋没在我公司挂售，当时张伟和杜波两个人一起找到我公司，张伟自述要买杜波的房，因为双方自己过来的，没有经过我们带看房屋，所以走的是委托过户，也可以看到合同封面上有委托过户的字样，我们做的就是委托过户这个事，当时我不是经办人，细节不清楚，合同上写的成交价是450万元，但不清楚具体金额是如何确定，我公司在建委审核张伟的购房资质，也做了房屋核验（房屋有无抵押、查封情况），通过我公司正常买卖是收取2.2%的中介费，当时收取了张伟5000元的中介费，他们是在我公司签的合同，关于钱什么时候给、给付方式及房屋交付，他们是来我公司现场商量的，之后就正常走交易流程，交税过户是我公司的工作人员带领他们去办的，之后取得房产证就完事了，他们当时是现金方式给付的房款，我们公司做的见证，是否是签合同当天给付的我不清楚，我当时没在场我只知道是现金交易，我也没有问经办人，当时房屋占有使用人的情况需要和经办人核实，我不清楚，当时杜波拿着房本来的，具体杜波和张伟什么关系不清楚，也没有给我们说他们之间什么关系。对于刘忠陈述的杜波和张伟之间是恶意串通，我们公司认为没有这个事，只是张伟买杜波的房子。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，杜波（出卖人）与刘忠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容为，出卖人所售房屋为楼房，坐落于大兴区首座御园****楼****，建筑面积共121.72平方米。该房屋未设定抵押，未将该房屋出租。……第五条成交价格、交易付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为240万元，买受人向出卖人支付定金10万元，支付时间以补充协议约定为准。买卖双方一致同意采取下列方式交易：买受人以自有资金交易（即全款交易）：买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方签署的银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。具体付款方式及期限的约定见补充协议。……房屋的交付：出卖人应当于2016年6月18日将该房屋交付给买受人。2016年6月13日，杜波（出卖人，甲方）、刘忠（买受人，乙方）与满懿（北京）房地产咨询有限公司（居间人，丙方，以下简称满懿公司）签订《补充协议》，内容为，鉴于甲、乙双方经丙方居间就案涉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下：第一条房屋状况及成交价格：就甲方在签署《买卖合同》时尚未取得交易房屋的《房屋所有权证》的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓并认可该事实。另，丙方已如实告知甲、乙双方本次可能存在的风险，甲、乙双方也已明确知晓相关交易风险，且甲、乙双方仍自愿达成本次房屋交易；甲、乙双方同意，交易房屋的总价款为240万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、乙方于2016年6月12日向甲方支付定金10万元。2、甲方承诺在开发商通知甲方领房本3个工作日内取得交易房屋的房屋所有权证，且在取得房屋产权证后五日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、交易房屋无抵押，无需办理还款解押事宜。4、乙方应于2016年6月14日前，将第一笔购房款20万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年6月19日前，将第二笔购房款150万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年7月1日前，将第三笔购房款19万元以自行支付的方式支付给甲方。5、甲、乙双方同意，双方应于房本下发一个月内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。6、甲、乙双方同意，双方应于2016年7月1日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，就留存物业交割保证金事宜，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日，由乙方自行支付给甲方。第五条其他：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。甲方承诺本次交易房屋不作任何抵押，不另做购房合同，并承诺本次交易签署合同时唯一合法合同，唯一有交易。甲方承诺房本下发后第一时间通知乙方并全权配合做过户手续，如果甲方不配合乙方办理过户手续，乙方有权向甲方索要已支付的200万元房款并且甲方需另支付给乙方60万元的违约金以及相关的经济损失。本次交易房屋地址首座御园二、三期18号楼3单元304号是购房合同地址，实际地址大兴区清泰路1号院8号楼3单元304室（首座御园二期1号院8-3-304），此三个地址是同一套房屋。房屋总价款240万元，剩余40万元于房本下发后过户当天支付。2016年6月18日，杜波与刘忠在满懿公司见证下签订《首付款交接证明》，载明，今有案涉房屋之业主收到买方交来的购房首付款170万元。2016年7月10日，杜波与刘忠签订《首座御园二期1号院8-3-304房屋的交接手续》，载明经甲、乙双方友好协商，定于2016年7月2日进行房屋交接。但是由于客观原因房屋的交接手续延时到2016年7月10日、11日两天进行，交接内容包括以下几点：1、2016年7月10日甲、乙双方交接房屋钥匙，甲方暂时保留一把钥匙便于2016年7月11日搬清房屋的物品及家具所用。2、交接房屋原始的入住手续:住宅手册、物业服务合同、业主手册(消防安全协议书、供暖协议书、汽车管理规定)。3、交接公共维修基金发票。4、2016年7月11日甲、乙双方确认房屋内的物品及家具搬清后，乙方收到房屋的最后一把钥匙时，乙方向甲方剩余款项30万元。以上内容甲、乙双方确认签字。2016年7月11日，杜波与刘忠在满懿公司见证下签订《首付款交接证明》，载明今有案涉房屋之业主收到买方刘忠交来的购房款30万元。2018年5月17日，杜波（出卖人、甲方）与张伟（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，载明，出卖人所涉房屋坐落于北京市大兴区兴泰路1号院8号楼3层3单元304，出卖人未将该房屋出租，出卖人和买受人通过房地产经纪机构介绍成交（房地产经纪机构名称：21世纪不动产北京分部）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格450万元，买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为90万元，出卖人应当在2018年2月31日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意自本合同签订之日30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记时手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日由乙方支付给甲方。其他约定（手写内容）：1、网签后过户前，甲方支付房款共计360万元整。2、甲方要求乙方于过户前用现金付给甲方房款360万。同日，杜波（出卖方、甲方）、张伟（购买方、乙方）与丙方（居间方）21世纪不动产北京分部签订《居间服务合同》，各方同意，应向丙方支付的居间代理费14300元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付，广锋双安公司作为21世纪不动产授权店在尾部盖章。广锋双安公司经办人赵一郎、刘茂斌、后端赵经理电话：133XX****XX。2018年5月24日，经广锋双安公司案涉房屋办理网签手续。2018年5月30日，杜波与张伟在合同编号为C1633518的网签合同尾部签字。同日，杜波与张伟分别签署三份《二手房购房款交付确认函》，部分内容分别载明，今卖方收到买方交付的购房款现金为200万元、210万元、40万元。另查，2018年3月22日，杜波取得案涉房屋不动产权证书，房屋登记地址为北京市大兴区清泰路1号院8号楼3单元304。案涉房屋于2018年5月30日登记在张伟名下。2018年6月7日，张伟作为抵押人与被抵押权人张凤洁就案涉房屋办理抵押登记手续。2019年1月29日，张伟作为抵押人与被抵押权人孙广友就案涉房屋办理抵押登记手续，被担保主债权273万元，债务履行期限自2019年1月29日至2020年1月28日。庭审中，张伟称因向杜波支付购房款系向孙广友借款支付，至今未还清，故案涉房屋设定的抵押未解除，案涉房屋现由刘忠占有使用。庭审中，广锋双安公司当庭拨打赵一郎的电话，赵一郎称自己系杜波和张伟交易合同的经办人，杜波和张伟当时一起来，价格他们已经商量好了，约定现金方式交付房款，现金交付时是否在广锋双安公司、我是否在场均没印象了，我曾提过以转帐方式交付房款，但他们之间协商好了，他们没有异议，公司就无所谓、也不干涉。网签手续是公司其他人员办的，我只是过户的时候跟着去的，帮他们走一个交税过户的流程，不清楚他们是否和公司其他人员认识，因为是全款不涉及评估，没有去过房屋现场，房本取得的时候是过户当天就出来了，因时间太长了，公司还有谁负责这个事，我不记得了。就杜波与张伟为什么同一天签署三份金额不一致的《二手房购房款交付确认函》一事，张伟表示杜波要求以现金方式支付房款，当时借钱给付杜波房款，钱都是当天借过来的，杜波当天在广锋双安公司等着，钱到一笔就签一张，第一笔是200万先到的，钱到了我就给杜波签字，钱再到了我再出去拿给杜波，杜波签字。再查，孙广友在中国建设银行尾号为3853的银行卡交易记录显示以现金存入200万元后，将200万元转账至张伟在中国建设银行尾号为4071的银行卡内，张伟现金支取200万元，交易地点均为中国建设银行北京市大兴区兴华路支行。本院认为：公民的合法权利受法律保护。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综合上述法律及司法解释的规定，恶意串通即为以损害他人利益为目的而双方通谋、相互勾结作出的意思表示。恶意串通损害第三人利益，须买卖双方存在恶意且有串通行为，房屋买卖作为大宗物品买卖合同，对买方而言，房屋交易涉及大额支付，对房屋内外环境应慎重查看且符合常理，本案中，案涉房屋自2016年7月11日一直由刘忠实际占有使用，且案涉房屋的购房合同等材料一直由刘忠持有且双方办理了物业交割手续，虽张伟与杜波就案涉房屋买卖活动经过广锋双安公司办理过户手续，但张伟自述在签订合同前与刘忠认识、合同交易价格450万元系到广锋双安公司前确定且单独约定现金方式支付，在张伟自认未至房屋内外环境慎重查看的情况下，即支付购房款450万元亦不合常理，杜波与张伟存在恶意串通的行为，刘忠要求确认合同无效的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。因案涉房屋存在案外人利益，故关于合同无效后其他事宜，双方可另行处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认杜波、张伟之间签订的房屋买卖合同无效；二、驳回刘忠的其他诉讼请求。案件受理费42800元、保全费5000元及公告费520元，由杜波、张伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  王建领人民陪审员  熊宝银二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刘雪飞