贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初6128号原告：贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司。住所地：安顺市西秀区东城名邸小区2栋1单元1楼。统一社会信用代码：91520490MA6DP2K41T。法定代表人：郭正安。委托代理人：胡克胜，男，1987年6月10日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。系公司员工。代理权限：特别授权。被告：向仁福，男，成年，住贵州省安顺市经济技术开发区。原告贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司诉被告向仁福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司的委托诉讼代理胡克胜到庭参加诉讼，被告向仁福经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年7月1日至2020年2月29日之物业管理服务费2549元2、判令被告承担物业服务合同签订的千分之五的违约金3824元；3、由被告承担本案诉讼费25元。事实和理由：根据《物权法》、《贵州省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业服务合同》、《物业服务协议》相关约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用，物业管理报务费用按1.2元/月/平方计算，缴费时间为物业费到期前5个工作日，逾期缴费的从逾期之日起三天以上按应缴费用的千分之五缴纳违约金。被告向仁福系上述物业翠麓阳光3栋7楼6号房之业主。物业建筑面积106.23平方米，按约定应当缴纳从2018年7月1日至2020年2月29日的物业管理服务费用人民币2549元，但被告一直拒绝缴费。产生物业服务合同违约金3824元，本案诉讼费人民币25元，合计6398元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却以会来交为由拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果，现特向人民法院提起诉讼，提出如前诉讼请求。被告向仁福未答辩,亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、翠麓阳光物业服务合同、缴费通知、张贴缴费通知照片等证据在卷佐证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，（委托方、甲方、以下简称业委会）翠麓阳光小区业主委员会与原告贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司（受托方、乙方）签订《翠麓阳光物业服务合同》，双方约定：甲方将翠麓阳光小区委托乙方实行物业管理（物业类型：商住楼，坐落位置：安顺市经济技术开发区碧水路23号，建筑面积：83034.58平方米），并对委托管理服务事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理公共服务质量、物业管理公共服务费用、违约责任等进行约定。其中合同第二章委托服务事项第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、业主共用部分的日常维修、养护和管理。具体包括：屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、共用设备、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：公用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道公用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设施设备、道匝门禁、供水系统；3、公用设施（按权属属于全体业主的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟集、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、景观小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备公共部分的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐、公厕；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆秩序管理的管理；8、乙方负责做好物业管理区域内的安全防范工作。实行24小时巡逻：在维护保养的基础上，保证小区安防监控系统的正常运行，随时可正常调用视频资料。......合同第四章物业服务费用第六条：物业服务费标准：物业服务费用由业主、使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.20元/月.平方米（包括本合同及附件中载明的所有服务内容）；商业物业：2.0元/月.平方米（若今后收回商业物业，按此价格收取费用）；地面停车场地使用费：80元/月.位；第八章违约责任第二十一条：乙方因管理不善造成房屋损害，或房屋达不到使用功能，以及乙方管理责任造重大事故的，由乙方按照权威部门的估价承担赔偿责任，如小区内出现治安、刑事案件的，由司法机关鉴定后，如乙方存在由管理不善而导致的责任，乙方将履行相应法定责任。第二十二条、甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行。第二十五条：业主和物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，乙方通过司法途径催收、业主按照法院判决承担相关费用及违约金。2019年6月30日，业委会与原告续签《翠麓阳光物业服务合同》合同条款与2017年7月1日签订的《物业管理服务合同》一致，委托管理期限为12个月，自2019年7月1日起至2020年6月30日止。上述合同签订后，原告依约对翠麓阳光小区实施物业服务管理，向业主收取相关费用。被告向仁福系翠麓阳光小区3栋7楼6号房业主，其房屋建筑面积为106.23平方米。被告向仁福入住后未交纳2018年7月1日至2020年2月29日的物业管理费。现原告以被告未交纳2018年7月1日至2020年2月29日的物业管理费和违约金为由，诉至本院，提出如前诉讼请求。上述事实，有原告的陈述，有原告提供的营业执照，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件，《翠麓阳光物业服务合同》两份及补充协议、催款通知书，张贴照片并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为:业委会与原告签订《翠麓阳光物业服务合同》，委托原告对翠麓阳光小区进行物业管理，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。……”之规定，业委会依法与物业服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。原告贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司入驻该小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，原、被告双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告向仁福未支付物业管理费，应承担相应的民事责任。经查明，被告向仁福入住该小区后，未交纳2018年7月1日至2020年2月29日的物业管理费。现原告诉请要求被告交纳物业费2018年7月1日至2020年2月29日，即被告差欠自2018年7月1日起至2020年2月29日止共20个月的物业费为：1.20元/月·平方米×106.23平方米×20个月=2549元，予以支持原告的该项诉请。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。原被告双方签订的《翠麓阳光物业服务合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，对原告不完全履行合同应承担的违约责任亦未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付逾期违约金无事实和法律依据，应不予支持。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。被告向仁福不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告向仁福于本判决生效之日起五日内支付自2018年7月1日起至2020年2月29日止的物业管理费人民币2549元给原告贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司。二、驳回原告贵州鼎集现代产业后勤管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告向仁福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘惠红二〇二〇年十二月二十三日法官助理杨晓琴书记员李辛然