福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4711号 原告：福州融成物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路82号八方大厦709室，统一社会信用代码913501027264747740。 法定代表人：黄金福，执行董事。 委托诉讼代理人：林钦、陈雅英,女，系该公司员工。 被告：黄金森，男，1948年10月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄立云，女，系黄金森的妻子。 委托诉讼代理人：黄昀，女，系黄金森的女儿。 原告福州融成物业管理有限公司（以下简称“融成物业公司”）与被告黄金森物业服务合同纠纷一案，本院在收到原告融成物业公司递交的民事起诉状以及证据材料后，依法向被告黄金森送达应诉材料并组织诉前调解。因调解无效，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告融成物业公司的委托诉讼代理人林钦、陈雅英，被告黄金森的委托诉讼代理人黄立云、黄昀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 融成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄金森向融成物业公司支付自2014年4月1日至2020年9月30日的物业费10472.28元;2.判令黄金森向融成物业公司支付自2015年1月1日至2020年8月31日的公共水电费及电梯电费公摊2028元;3.判令黄金森向融成物业公司支付违约金（以10472.28元为基数，按日万分之三的标准，自2014年4月1日起计至实际还清上述全部欠款之日止）；4.本案诉讼费用由黄金森承担。事实和理由：黄金森购买福建省福州市台江区XX路X号XX小区6号楼405单元,该房屋建筑面积122.05平方米，物业费每月每平方米1.1元，每月应交134.26元。2013年8月29日，融成物业公司（甲方）与黄金森（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中第六条（一）2点约定：物业服务费按建筑面积由业主或物业使用人交纳，收费标准为按建筑面积每月每平方米1.7元收取（拆迁安置户按每月每平方米1.1元收取,剩余部分由建设单位补贴）,第六条（一）7点：逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交纳物业服务费的日万分之三缴交违约金。黄金森于2013年8月29日办理交房入住手续，融成物业公司提供了物业服务。但黄金森自2014年4月1日以来无故拒绝交纳物业费和2015年1月1日至今应承担的公共水电费及电梯电费；融成物业公司于2015年11月24日向黄金森发出欠费催款通知书；2018年5月24日向黄金森寄送了催缴物业费和公共水电及电梯电费的律师函，但催缴无果。综上所述，融成物业公司与黄金森之间的物业服务合同关系合法有效，对双方均具有法律约束力。融成物业公司有权要求黄金森立即支付拖欠的物业费、公共水电费及电梯电费和违约金。为此，融成物业公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 黄金森辩称：1.2013年8月底，拆迁安置房开始交房。佳源居小区6号楼405单元（以下简称“案涉房屋”）交房时，其交纳了2013年9月1日至2014年3月31日期间的物业费792元并预交了水电公摊300元。二十多天之后，案涉房屋开始装修，但其在装修时发现卫生间顶面的排污管交接处有粪水滴漏。于是其到融成物业公司处找工作人员说明情况，可工作人员却说不关他们的事。之后多日其陆续向融成物业公司询问如何处理，融成物业公司均不予理睬。大约一个月之后，装修的土工快做好了，融成物业公司还是对该问题不做任何处理。无奈之下，其只能自己联系外面的工人来修理，支付工费100元。然而过了一段时间之后，排污管又开始漏粪水，还把卫生间吊顶弄脏了，其又只能到外面另外找了一个工人，将吊顶换掉，重新修大管。直到现在案涉房屋卫生间的排污管还是只能用胶水止漏。这几年其前前后后花了1000多元维修这个排污管，然而问题还是没有得到根本的解决。融成物业公司至今仍未处理该问题。2.2015年8月27日，案涉房屋卫生间便管阻塞，导致马桶外溢粪水，其再次联系融成物业公司，融成物业公司还是不予理睬。自从案涉房屋出现便管滴粪水问题之后，其多次联系融成物业公司想要解决问题，然而一年多来融成物业公司从未联系过其。2015年8月27日凌晨5点左右，案涉房屋内的马桶突然涌出大量粪水，当其家人发现时粪水已经灌满卫生间，并漫向大厅，而且粪水还不时地往上涌出。其见四处脏污，只能先联系保洁工来帮忙清理。到了八点左右其去找融成物业公司，工作人员过来之后，说不关他们的事就走了。其只能自己到外面找来疏通管道的工人。工人一开始试图从马桶中进行疏通，但是一直疏通不了，工人建议把马桶打掉进行疏通。其别无他法，只能同意。最终，设备伸入管口以下大约两米的地方钩出了一团包着砖头的布，管道才畅通了。其支付了工人800元的工钱、几个保洁工人1000多元的工钱，报废的马桶价值1000多元，光是可见的支出就将近3000元。过了几天，家具底部流出臭水，其只能把家具移到另一处（装修时做的是定制的固定衣柜），为此支出拆装费用2000元、补白灰1000元。更严重的是，大厅的地插座进了大量的粪水，渗透进电路管道，一直到现在电路都修不好。其装修支出了十几万元，但案涉房屋电路修不好，地面残留臭味，不能使用，导致无法对外出租出去，若每个月租金按2500元计算，这几年又损失了十多万元。融成物业公司不按合同履行义务，造成其损失，融成物业公司应当向其赔偿。3.融成物业公司要求其支付物业费，但该公司并未履行应尽的义务。2013年9月，其发现案涉房屋卫生间排污管滴漏之时，其已正常缴纳物业费，然而物融成物业公司却不履行其义务去维修。物业服务标准第九条规定：“……，24小时接受业主的报修”。然而融成物业公司至今未处理案涉房屋卫生间排污管问题；2015年8月，案涉房屋内马桶粪水外溢，融成物业公司依旧不处理，导致其损失惨重。物业服务标准规定一年疏通一次排污管，若融成物业公司能够及时疏通排污管，不至于粪水外漏。就是因为融成物业公司的不作为，事情发生了不予理睬，才造成了其损失，并且该损失数额远远超过其应交纳的物业费。4.融成物业公司要求其支付水电公摊费，然而其对水电公摊明细真实性存疑。融成物业公司所列“公共水电、电梯分摊明细表”（以下简称“公摊明细表”）是该公司单方制作，真实性、准确性均无法确认。据其所知，融成物业公司将很多不应该属于业主公摊的水电公摊部分纳入“公摊明细表”中，且电梯广告收入、店面出租收入等属于业主的共同财产融成物业公司却没有公开。其中最为明显的不应计入业主公摊的证据就是佳源居物业处在2016年12月12日的“佳源居物业处的几点说明”中提到：地下一层非机动车库外请专人看管，物业处每月予以代收代缴水电费。但事实却是，物业处提供的“佳源居公共用电统计表”显示，自2015年1月7日之后才开始扣减地下一层非机动车库的电费支出，而在之前的1年零4个月时间（自2013年8月底交房开始至2015年1月），对非机动车库的照明、充电以及承包者的值班室用电都是免费提供，用水部分至今仍然免费提供给私人承包者。这部分水电费用全部由业主公摊。5.融成物业公司要求其支付违约金，然而融成物业公司违约在先。案涉房屋交房之后，其交纳了2013年9月1日至2014年3月31日期间的物业费792元，然而融成物业公司并未提供相应的服务。案涉房屋内便管滴漏，便管阻塞导致马桶粪水外溢，融成物业公司均未处理。本案中融成物业公司称其“无故拒绝交纳物业费和水电公摊”，而事实却是融成物业公司违反物业服务合同在先。融成物业公司未按服务标准提供物业服务，违反了其与该公司签订的《前期物业管理服务协议》，无权要求其支付违约金。6.融成物业公司的主张早已过了诉讼时效。2015年11月24日，融成物业公司发出催缴物业费及公共水电费通知书，此后该公司再未联系过其，直至今日已过了四年多，融成物业公司的诉讼主张早已超过了诉讼时效。另，对于融成物业公司所称的2018年发放的律师函，其从未收到过这份律师函，其直到接到本案起诉状才知道有这份律师函的存在，融成物业公司也从未联系过其。融成物业公司提供的复印件中，律师函并未签收，备注“查无此人”。该律师函并不产生诉讼时效中断的后果。实际上，融成物业公司的工作人员长期以来都躲着其及其家人，每次都是其和家人主动找融成物业公司解决遗留问题。由于融成物业公司失职造成其的损失，远远超过物业费。7.融成物业公司入驻佳源居小区以来，不作为、乱作为、乱收费现象屡见不鲜。（1）融成物业公司违反《前期物业服务协议》第三条第八款“每半年公布一次涉及业主的费用情况”的规定，多年均未按照规定公布相应情况。《前期物业服务协议》第三条第八点约定，融成物业公司负责编制物业管理服务年度计划、年度维修保养计划，并组织实施，每半年公布一次涉及业主的公用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况。而融成物业公司2013年8月入驻佳源居小区以来，拒不公开物业的收支情况，剥夺业主们的知情权。在广大业主的强烈要求下，七年来也只公布了两次，这两次公示都有明显的造假嫌疑。①2016年初公示了第一份“佳源居2016年第一季度利润表”显示亏损19.7万元，但是融成物业公司一个季度的工资与奖金高达35.9万元，福利费1.7万元、医社保1.8万元，融成物业公司并未公开员工人数，上述数额真实性无法确认。②2020年4月份第二次公布的“2019年1-12月份佳源居收支明细表”显示净利润33771元。但是“店面管理费”一栏收入公示为“0”。根据《前期物业服务协议》第六条约定，未交付业主及未出售的空置房屋的物业服务费按相关法规由开发商全额交纳。这些物业费融成物业公司都未列入收入之中。另外,融成物业公司在证据材料中提供的“佳源居公共用水统计表”显示，从交房起至2020年8月“3＃屋面消防水箱”共用水2468吨，每个月的水费都在几十元至一百多元之间。消防水箱的水的实际用途不得而知，所产生的水费却都是公摊给小区业主。（2）融成物业公司将小区内的本应属于全体业主所有的公共收入，如电梯间的商业广告收入、停车收入等据为己有。佳源居小区的4栋楼共有电梯15部，在每部电梯内各悬挂广告牌3面，共45面。融成物业公司称每面广告牌每月收入只有50元，但是据其所知，每面电梯广告牌的广告费通常在每月250元至300元不等，这些收入同样应当是属于全体业主的。这么多年融成物业公司一直没有公示电梯广告牌的具体收入。另外，佳源居小区的公共区域有30个停车位，每个车位白天临时停车每辆次5元，过夜10元。即使按每个车位10元／天计算，一天收入300元，一个月收入9000元。但是融成物业公司在2016年12月12日的说明中陈述，每天每个车位只收5元停车费，与事实不符。全体业主享有知情权，要求融成物业公司公示电梯广告牌和停车费的收入。（3）融成物业公司不按规定清扫垃圾，设备损坏长时间不修理，放任保安失职，严重影响居民生活：①3号楼05-08电梯厅吊顶破裂漏水，2014年11月27日至2016年4月23日一年多未维护修缮；②楼层的消防栓玻璃大多都被喷写广告标语，很多玻璃破损至今都没换，卫生极差；③6号楼电梯照明灯片破损，长久不换且异常脏污；④6号楼一层北向通风井4-5天才清理一次，堆满垃圾且有恶臭；⑤6号楼二层至三层楼梯处同一堆垃圾放置了一个多月仍未清理；⑥6号楼二层电梯厅门后垃圾23天未清理；⑦6号楼入口处玻璃雨遮破碎多年，至今依旧未更换，存在重大安全隐患；⑧融成物业公司任由当值保安打瞌睡，安保问题无法保障；⑨业主经常在微信群反映小区水质问题、承重墙被拆除问题、电梯不正常还继续运行、卫生差等问题。融成物业公司按物业服务一级标准向佳源居小区的业主收取物业费，但是未提供与收费相当的服务，业主们对融成物业公司意见很大。（4）日常的保洁工作方面，保洁人员经常不在岗，自由进出小区，逛街、聊天，保洁工作一塌糊涂。（5）融成物业公司不履行合同约定，随意收取机动车、非机动车的费用,对业主隐瞒收入数据，管理混乱，造成佳源居小区内到处乱停车。合同约定非机动车辆每次停放不超过0.3元，过夜停放每辆次不超过0.6元，按月停放不超过每辆次10元，然而融成物业公司向业主收费临时停车每次1元，过夜2元，包月每部电动车30元以上；约定机动车辆停放地面公共停车场，临时停放每辆次3元，过夜5元，然而融成物业公司向业主收费临时停放每辆次5元，过夜10元。这些收费明显都是不按合同约定的，引起了广大业主的不满。同时因为融成物业公司的不作为，开发商的配套设施地下一层非机动车库被全部承包给外部私人经营，造成很多业主停车难，到处乱停车，小区一片混乱。这些都是融成物业公司不按合同约定履行和不作为所造成的后果。（6）安保系统形同虚设，人员随意出入，业主家门口经常被发小广告；6号楼进楼大门对讲机系统无法使用，大门钥匙损坏，多年来从未修缮；地下一层以及地下二层电梯厅门常年敞开，小区外人员可随意进出，导致多家业主被盗，融成物业公司依旧不作为；3号楼2号楼进楼大门也经常敞开，门禁系统形同虚设，任由外来人员入楼塞传单，影响业主的正常生活，向融成物业公司反映情况也没有改变。（7）业主们要求融成物业公司开放老人活动中心被拒。开发商的配套设施老人活动中心位于6号楼的Ｆ层（俗称“架空层”），四周有围墙、门窗和大门。2015年春节前，有业主与佳源居小区物业主任交涉，要求开放老人活动中心，物业主任同意开放，但提出了一个极其苛刻的条件：谁愿意接收老人活动中心的大门钥匙，谁就必须负责交纳物业费、水电公摊费和卫生保洁费。该中心是开发商的配套设施，其面积已全部公摊给全体业主了，物业主任没有理由重复收取这些费用。当时开发商已购置了一张乒乓球桌放入该中心，物业处就是不肯开放。自2013年8月底交房以来，业主们一直在努力争取早日收回老人活动中心，与物业处多次交涉均无果。直到2019年下半年，物业主任才交出老人活动中心的钥匙。至此，从交房开始到开放老人活动中心时间已过了6年之久。然而开放的老年活动中心地面瓷砖空鼓、破损，一大片地面上没有瓷砖，多位业主向融成物业公司反映要修复，但融成物业公司至今无动于衷。8.融成物业公司按一级服务的标准收取物业费并无依据。签订物业服务合同时，有业主对佳源居小区的物业费定价持怀疑态度，为此，有业主于2013年9月9日写了一份咨询的诉求到福州市12345市民服务平台咨询（诉求号ＦＺ130××××0038）。台江区物价局回复：经查，汇城佳源居物业属三级物业，根据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导收费标准》（榕价房（2009）3号），三级物业高层楼带电梯住宅（九层以上）收费标准0.88元至1.10元。融成物业公司按一级服务标准收取每平方米每月1.70元的物业费并无依据。况且融成物业公司按一级服务标准来收取业主的物业费，但是实际提供的服务未达到一级标准。7年来，物业不作为，乱作为，乱收费，服务不到位，违反多条合同约定；不公示真实的财务报表，按照一级服务标准收取物业费，但实际提供的服务质量与收费标准相差甚远。根据《福建省物业服务收费管理办法》第五条规定：物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。融成物业公司收费过高，与服务标准、服务质量严重不对等。多年来，其不断地收集证据来证明佳源居小区物业的不作为，乱作为，乱收费。他们不但不按合同约定履行，也拒不公示有关财务收支报表，即便贴出一两张，也是漏洞百出，涉嫌造假。合同是需要双方共同遵守的，双方应当同时履行自己的权利和义务。由于融成物业公司首先违约，不履行合同约定的义务，还强迫其按合同履行缴费义务，为此，其主张同时履行抗辩权。现在前期物业合同已失效，虽然佳源居小区物业处于2015年底向其送达了一份催缴物业费通知单，但其就先前的服务质量提出了意见，而融成物业公司至今未作出任何回应。融成物业公司提供了一张2018年3月的邮寄律师函，然而邮寄单上并未签收，其对这份律师函一无所知。此后几年融成物业公司也没有任何的催缴行为。而融成物业公司现在提供的材料都已超出了诉讼时效，融成物业公司未在诉讼时效内起诉，已丧失了相应权利。融成物业公司多年来对于物业工程、绿化、保安、保洁、客服“五大口”责任做得一塌糊涂。工程方面，设施、设备损坏从不整改；绿化方面，灌木不养护，枯死的树从不补植，绿化带里满是垃圾和杂物；保安方面，保安自由散漫而且睡岗；保洁方面，小区内满地污渍，融成物业公司一年才冲洗一次；客服方面，工作人员上班从不巡查楼道，整天闲坐在物业处。但凡发生业主家中卫生间涌出粪水一类事件，工程、保洁的员工必须立刻疏通管道、清理卫生，而融成物业公司连职责本分都未尽到。2013年案涉房屋交房后，卫生间顶部便管滴漏，其多次找融成物业公司，然而仅有楼管员来查看过，此后就再未处理。2015年，案涉房屋内卫生间马桶涌出粪水，其找融成物业公司，物业处派了工程和楼管员，也是看完就走了，对这些问题不理不睬。融成物业公司对案涉房屋内卫生间管道滴漏不作为，对其造成损失，融成物业公司未按合同履行责任，应当赔偿。七年来，其电动车车轮多次被扎破，私家车前后轮也曾被刺破。楼道的公共用灯、公共卫生等都是其自行处理，融成物业公司从未管过。整个小区环境脏乱差，融成物业公司在本案中的陈述并不属实。综上所述，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市台江区西南侧）X号X小区X期6＃楼405单元房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人为黄金森、黄立云，建筑面积为122.05㎡。 2013年8月29日，黄金森办理了案涉房屋的收房手续。同日，融成物业公司（甲方）、黄金森（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定：1.所购房屋类型：高层住宅，座落位置：6号楼405单元；2.本合同为期三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；3.物业服务标准：……（3）共用部位、共用设施、场地的维护：①公共配套设施完好，无随意改变其用途；②道路、楼道、停车场完好、平整、畅通；……（4）环境卫生维护：①合理配置果壳箱、垃圾箱，有卫生保洁制度，按时清扫，日产日清；②环境整洁，无乱挂、乱贴、乱画及堆放杂物等现象；……（6）车辆行驶与停放秩序：①建立车辆管理制度，指挥进入小区的车辆按规定行驶和停放；②设置完善的交通标识，车辆行驶、停放有序；③自行车、电动车、摩托车停入指定的停车场，专人管理；……（9）物业报修及便民服务：①设立服务电话，24小时接受业主或物业使用人的报修；②小修30分钟到位，急修18分钟内赶到现场；③建立并落实有偿便民服务和特约服务；……4.物业服务费：（1）本物业管理区域物业服务收费方式为包干制；（2）物业服务费按建筑面积由业主或物业使用人交纳，住宅房屋部分按建筑面积每月每平方米1.70元收取（拆迁安置户按每月每平方米1.10元收取，剩余部分由建设单位补贴）；（3）物业服务费从业主办结交房之日起计算；（4）物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在费用到期的10日内（每次交费的具体时间）履行交纳义务；（5）逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交纳物业服务费的日万分之三缴交违约金；5.公用水、电费、电梯电费：（1）物业管理区域内公用水、电费由全体业主或物业使用人按建筑面积分摊，电梯运行费用由本梯位业主或物业使用人分摊；（2）公用水、电费、电梯电费按月交纳，每月由物业处计算出分摊份额通知业主或物业使用人、业主或物业使用人应按时交纳。该合同还就其他事项进行了约定。该合同落款“甲方”处加盖融成物业公司印章，该合同落款“乙方”处签署“黄立云代黄金森”。该协议签订当日，黄金森向融成物业公司交纳了案涉房屋2013年9月1日至2014年3月31日期间的物业服务费792元以及预收水电公摊费300元。 2015年11月24日，佳源居物业管理处向黄金森送达了一份《欠费催缴通知书》，内容为：“6#405单元，尊敬的黄金森业主：您单元的物业费、水电公摊已欠费（欠费时间2014年3月1日至2015年11月30日），累计欠费为叁仟零贰拾捌元伍角整（3028.5），请您收到本通知后，立即到佳源居物业管理处缴纳。”同日，黄金森签收了该函件。融成物业公司于2020年9月25日向本院递交了本案起诉材料。 诉讼中，融成物业公司为证明已代黄金森垫付了欠付的公用水、电费、公摊电梯电费，提交了购买方名称均为融成物业公司、地址均为台江区XX路XX小区X期（佳源居）6号3座物业，销售方名称均为国网福建省电力有限公司福州供电公司，货物或应税劳务、服务名称均为电费的增值税电子发票打印件两张，其中一张开票日期为2020年10月12日，价税合计金额为23078.90元，备注“年月：202009”；另一张开票日期为2020年10月27日，价税合计金额为19265元，备注“年月：202010”。黄金森质证认为，真实性、合法性其无法确认，该证据与本案没有关联性。融成物业公司仅提供了佳源居小区2020年9月、10月部分区域的供电费发票。2013年9月，其已交纳了一笔水、电公摊费，融成物业公司认定该笔款项是截至2014年12月底的水、电公摊费，要求其支付自2015年1月1日起的水、电公摊费用，但并未提交证据证明其确系自2015年1月1日起欠付水、电公摊费用，未提交证据证明该欠费期间的计算依据。融成物业公司未提供2013年9月至2014年12月期间的水、电公摊费明细，未提供佳源居小区各公共区域原始的水、电用量及水、电费发票，亦未按《前期物业服务协议》约定每半年公布一次与业主相关的收支明细。事实上，融成物业公司自2013年至今从未公布过佳源居小区公共部分的收益、公摊水电等各种明细。综上，融成物业公司要求其支付公共水电费及电梯电费公摊的诉请不应得到支持。 诉讼中，融成物业公司、黄金森共同确认：1.案涉房屋交房时，融成物业公司已入驻佳源居小区，并提供物业服务至今；2.佳源居小区至今尚未成立业主委员会。融成物业公司陈述：1.佳源居小区住宅的物业服务费标准为每月每平方米1.7元/月·㎡，案涉房屋为拆迁安置房，开发商补贴物业服务费0.6元/月·㎡，黄金森实际应按1.1元/月·㎡的标准交纳物业服务费，本案中其公司也是按1.1元/月·㎡的标准向黄金森主张拖欠的物业服务费；2.根据其公司与黄金森签订的《前期物业服务协议》约定，业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按应交纳物业服务费的日万分之三缴交违约金，故其公司主张黄金森以拖欠的物业服务费为基数，按日万分之三的标准向其公司支付逾期交费违约金；3.其公司与黄金森签订的《前期物业服务协议》于2016年7月31日届满后，没有续签物业服务合同，但其公司事实上一直为佳源居小区提供物业服务至今；4.其公司有在每个梯位门厅间向业主公示公用水、电费、电梯电费公摊的实际发生情况，但并未提交证据证明公示情况；5.其公司曾通过电话、当面向黄金森催收相关费用，并曾于2018年5月24日通过EMS邮政特快专递，向黄金森寄送了一份催缴物业费及公共水电费的律师函。为证明该陈述，其公司提交了一份EMS邮政特快专递面单（未提交内装函件），寄件人单位名称为“上海建纬（福州）律师事务所”，收件人为“黄金森”，收件人地址为“福州市台江区XX街道XX路X号佳源居3#1508”，寄件人签署栏落款日期为“2018年5月24日”。该函件因“查无此人、电话非本人”未妥投。黄金森陈述：1.其对融成物业公司主张的欠费期间无异议，但融成物业公司起诉已超过诉讼时效；2.案涉房屋有前后两部分，卫生间溢水后就只有没有受到污水浸泡的前半部分可以使用；3.其并未收到融成物业公司所述的2018年向其寄送的律师函，亦未收到过融成物业公司的电话催收。 本院认为，融成物业公司与黄金森于2013年8月29日签订《前期物业服务协议》，合同期满后，双方未续签，但融成物业公司提供的证据足以证实案涉房屋于2013年8月29日交房时，融成物业公司已入驻佳源居小区并实际提供物业服务至今。黄金森作为佳源居小区的业主之一，接受了融成物业公司提供的物业服务。在融成物业公司提供了物业服务后，黄金森作为物业服务的实际受益人，理应及时向融成物业公司交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”诉讼中，融成物业公司陈述其曾通过电话、当面向黄金森催收相关费用，并于2018年5月24日向黄金森寄送了催收函件，但融成物业公司提交的EMS邮政特快专递面单显示该函件并未妥投，融成物业公司亦未提交其他证据证明其公司此后曾另行向黄金森进行催讨；黄金森陈述，其并未收到该函件，亦未收到过融成物业公司的电话催收。本院于2020年9月25日收到融成物业公司递交的民事起诉状以及证据材料，综合双方提交的证据及陈述，本院认定融成物业公司于2020年9月25日向黄金森提出履行请求，故诉讼时效于2020年9月25日中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故融成物业公司要求黄金森支付2017年9月26日之前的物业服务费的诉请，本院不予支持，融成物业公司要求黄金森支付自2017年9月26日起至2020年9月25日止期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。黄金森应当按每月134.26元（1.1元/月·㎡×122.05㎡）的标准，向融成物业公司支付自2017年9月26日起至2020年9月25日止期间的物业服务费4833.36元（134.26×5/30+134.26×35+134.26×25/30）。融成物业公司的诉请中超过本院上述确认部分，本院不予支持。 融成物业公司要求黄金森向其公司支付自2015年1月1日起至2020年8月31日止期间的公共水、电费及电梯电费公摊，但仅提交了2020年9月、10月的电费发票，并未提交证据证明其公司已向供电、供水部门缴纳了诉请主张期间的相关公摊费用以及其公司已向佳源居小区业主公示水、电公摊费用实际发生情况，故对于融成物业公司要求黄金森向其公司支付拖欠的公共水、电费及电梯电费公摊合计2028元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。黄金森提出案涉房屋内便管滴漏、马桶污水外溢，融成物业公司未予处理，导致其受到严重损失等抗辩意见，不能成为其拒不支付物业服务费的理由，对于黄金森的该辩解，本院不予采纳。但考虑黄金森的抗辩意见可以反映融成物业公司在佳源居小区物业管理服务中，存在管理服务不到位而导致黄金森不主动交纳物业服务费用的情形，故对于融成物业公司提出的要求黄金森以拖欠的物业服务费为基数，按日万分之三的标准支付逾期交费违约金的诉请，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低物业服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条第一项，《物业管理条例》第六条第一款、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄金森应于本判决生效之日起十日内向福州融成物业管理有限公司支付拖欠的自2017年9月26日起至2020年9月25日止期间的物业服务费4833.36元。 二、驳回福州融成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元，由福州融成物业管理有限公司负担70元，由黄金森负担25元（于判决生效之日起七日内支付）。 本判决为终审判决。 审 判 员 钱苏闽 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 江紫沫 书 记 员 王心怡 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。