文书内容重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0231民初4656号原告：重庆巨安新能源有限公司，住所地重庆市垫江县高安镇工业园区，统一社会信用代码915002316212485860。法定代表人：陈先荣，总经理。委托诉讼代理人：皮大才，重庆市垫江县高安法律服务所法律工作者。被告：千里广大科技（重庆）有限公司，住所地重庆市垫江县工业园高安聚集区，统一社会信用代码91500231MA6041WE08。法定代表人：冯春波，总经理。委托诉讼代理人：黄俊森，重庆欣凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：房伟，重庆欣凯律师事务所律师。原告重庆巨安新能源有限公司与被告千里广大科技（重庆）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案。2020年11月16日，本院经原告重庆巨安新能源有限公司书面申请，对被告千里广大科技（重庆）有限公司的存款依法采取了保全措施。2020年12月8日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆巨安新能源有限公司的法定代表人陈先荣及委托诉讼代理人皮大才、被告千里广大科技（重庆）有限公司的委托诉讼代理人黄俊森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：由被告支付租金和物业管理费共计309,800元及利息；后原告变更诉讼请求为1.确认双方于2018年10月8日签订的《厂房租赁合同》合法有效；2.由被告支付原告租金和物业管理费349,400元；3.由被告支付违约金211,200元。事实和理由，2018年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定原告将垫江县某厂房以每年422,400元的价格出租给被告使用，约定的租赁期限共10年即2018年10月8日至2028年10月7日，此外还约定物业费按照每月每平方米1元计算。2020年7月16日，双方签订了《厂房租赁合同解除协议》，约定被告结清租金和物业管理费，被告2018年10月8日至2020年12月8日，共计26个月，已向原告支付租金和物管费680,200元，尚欠349,400元未支付，遂诉至人民法院。被告答辩称，1.对双方签订《厂房租赁合同》以及已经支付的租金数额无异议；2.被告已经支付了全部租金，不欠原告租金；3.原告于2019年1月1日将租赁物交付给被告，租金应当从实际交付之日起算；4.提前签订合同系为了办理注册登记手续，原告的法定代表人系被告的隐名股东，知晓具体情况，初次收取租金的时间同样是2019年1月1日；5.《厂房租赁合同》已经于2020年8月26日解除，租金不能计算至2020年11月8日；6.原告不享有租赁物的使用权，《厂房租赁合同》应无效；7.合同解除时已约定被告不应承担违约责任；8.合同解除后原告多次阻挠被告搬出，已另案提起排除妨碍的诉讼；9.原告转移了租金收入，妨碍人民法院的强制执行，请求将违法线索移送相关部门处理；10.请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月27日，原垫江县规划局向原告颁发了《建设工程规划许可证》（建字第XXXXXXXXXXXXXXX号），批准重庆巨安新能源有限公司在垫江县某厂房，其中涉讼的6号厂房1、2楼面积共计4,356平方米；2017年7月10日，原垫江县城乡建设委员会向原告颁发了前述厂房的《建筑工程施工许可证》（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。2018年7月2日，垫江县人民法院依法查封涉讼租赁物所附着的土地后，决定将未取得不动产权属登记的涉讼厂房交由执行申请人曾庆才等四人保管。2018年10月8日冯春波以被告（乙方）的名义与原告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定原告从2018年10月8日起将位于垫江县某厂房以每年422,400元且从第四年开始每年递增6%的价格出租给被告使用至2028年10月7日（共计10年），第一年的租金在合同签订时一次性支付，之后次年的租金按年结算并于每年9月1日前提前支付；该合同同时约定被告应当在每月5日前按每月每平方米1元的标准向被告支付物管费；此外双方当事人在该合同第九条违约责任条款中约定“9.1甲乙双方应严格按本合同履行，若出现本合同之事项，由违约方向对方支付相当于六个月租金之金额作为违约金。9.2乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金及其它应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的千分之三向甲方支付滞纳金；每逾期三十天，视作乙方单方违约、甲方有权收回该物业并解除其合同，并由乙方承担9.1条规定的违约金，保证金不予退还。”2019年8月15日、2019年11月26日、2019年11月27日、2020年1月21日、2020年3月20日，被告先后通过其法定代表人尾号为XXXX的银行账户向案外人陈艺元、何忠英、李中兰等人转账共计680,200元，用于支付涉讼租赁物的租金和物业管理费。2020年7月16日，双方当事人决定解除《厂房租赁合同》，被告在2020年8月26日前搬出租赁物并支付租金至2020年8月26日。诉讼中，原告自认其因被告未支付租金，在2020年11月9日阻止被告搬离；双方当事人均认可被告至今尚未将租赁物返还给原告。另查明，被告于2018年10月10日在垫江县市场监督管理局登记设立。以上事实，有原、被告的陈述、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《厂房租赁合同》、转账记录、协议等证据在卷佐证并经庭审质证，足以采信。本院经审理认为，双方当事人的主要争议为：一、《厂房租赁合同》是否有效；二、被告是否应当向原告承担租金等清偿责任。本院针对双方的争议焦点，分别评析如下：关于《厂房租赁合同》是否有效的问题。本案中，虽然原告未能取得涉讼厂房的不动产权属登记证书，但原告已于2017年取得了涉讼厂房《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，故原告可将涉讼厂房用于出租。虽然涉讼《厂房租赁合同》签订时被告尚未登记设立，但冯春波系以被告的名义与原告签订，且冯春波在被告设立后担任其法定代表人，因此本院认为冯春波在被告设立前以被告名义与原告签订的《厂房租赁合同》，系被告的发起人为设立被告而签订，故冯春波以被告的名义与原告签订的《厂房租赁合同》的法律后果应由被告承担。《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，故该《厂房租赁合同》依法有效。人民法院依法采取的执行措施，系为保障执行申请人实现债权而采取的限制被执行人转移、损毁财产的司法措施，而本案中被告将人民法院纳入执行范围的厂房用于出租，并不会导致财产转移、损毁的后果，反而能够发挥物的效用，使执行申请人的债权得以实现，故本院对被告关于涉讼《厂房租赁合同》无效的抗辩意见不予采纳；关于被告在涉讼中反映的，原告以他人账户收取涉讼租赁物租金逃避执行的问题，本院会及时将发现的线索移送相关部门进行处理。关于被告是否应当向原告承担租金等清偿责任的问题。在2020年7月16日签订的协议中，双方当事人约定解除涉讼的《厂房租赁合同》，并由被告支付租金至2020年8月26日，因此根据双方当事人在《厂房租赁合同》中原告将涉讼厂房从2018年10月8日起出租给被告的约定，被告应当向原告支付2018年10月8日至2020年8月26日期间的租金796,693.33元（422,400元×1年10个月零19天）及物业管理费98,590.8元（4,356平方米×1元×22个月零19天），共计895,284.13元，扣除被告已经支付的680,200元租金及物业费后，被告还应支付原告租金和物业费215，084.13元；被告辩称租金应当从2019年1月1日开始计算，但未能举示证据予以证明，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。双方当事人在2020年7月16日签订的协议中，约定被告应在2020年8月26日前搬离涉讼厂房，现原告至今未搬离涉讼厂房，因此其应向原告承担占用涉讼厂房期间的占用费；诉讼中，被告称其未能搬离系因原告的阻挠导致，被告虽未能举示证据予以证明，但原告自认其在2020年11月9日因被告未付清租金阻止被告搬离，故本院认为被告应当支付原告2020年8月27日至2020年11月8日期间涉讼厂房的占用费85,653.33元（422,400元×2个月零13天）。根据双方当事人在《厂房租赁合同》中的约定，被告应当在2019年9月1日前向被告支付2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金，现被告未能按照该约定向原告支付租金，应当向原告承担相应的违约责任；现原告主张被告支付相当于六个月租金的违约金，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告在本案中未能举示证据证明其因被告迟延支付租金的行为，除资金占用期间的利息损失外还存在其它损失，且被告在诉讼中亦辩称其不应承担违约责任，因此本院将被告迟延支付租金的违约责任调减为以被告未付的215，084.13元租金和物业费为基数从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息至付清时止，但该资金占用利息不得超过原告所请求的违约金211,200元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆巨安新能源有限公司与被告千里广大科技（重庆）有限公司于2018年10月8日签订的《厂房租赁合同》有效；二、被告千里广大科技（重庆）有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆巨安新能源有限公司租金及物业管理费215，084.13元、房屋占用费85,653.33元，共计300,737.46元，并以215，084.13元基数从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算资金占用利息至付清时止，但该资金占用利息以211,200元为限；三、驳回原告重庆巨安新能源有限公司的其它诉讼请求。如果被告千里广大科技（重庆）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,505元，申请保全费2,120元，共计7,625元，由原告重庆巨安新能源有限公司负担3,544.55元，由被告千里广大科技（重庆）有限公司负担4,080.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王贤凡二〇二〇年十二月二十三日法官助理 邱竟翔书 记 员 冷雨灿