四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0421民初1112号 原告（反诉被告）：西昌树高房地产开发有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市天王山大道一段**，统一社会信用代码91513401MA64YPMF82。 法定代表人：梁树高，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王馨媛（特别授权），女，1990年2月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告（反诉原告）：余志友，男，1984年11月4日出生，汉族，公务员，住四川省西昌市。 被告（反诉原告）：钱柄瑶（系余志友之妻）女，1989年3月26日出生，汉族，教师，住四川省西昌市。 原告西昌树高房地产开发有限公司（以下简称树高房产公司）与被告余志友、钱柄瑶商品房预售合同纠纷一案，由四川省高级人民法院指定本院管辖，本院于2020年10月13日立案受理。诉讼过程中，被告余志友、钱柄瑶于2020年10月30日向本院提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年11月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）树高房地产公司委托诉讼代理人王馨媛，被告（反诉原告）余志友、钱柄瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告树高房地产公司向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告于2019年5月26日签订的商品房买卖合同、附件及补充协议；2、判令被告立即配合原告办理撤销商品房的备案登记、预登记以及注销网签信息程序；3、判令被告支付原告解除合同违约金235113.20元；4、本案诉讼费全部由被告承担。庭审中增加诉讼请求，要求被告支付本次原告诉讼代理人差旅费3099元。事实和理由：2019年5月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、附件及《补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的位于西昌××庄××商品房，该商品房套内建筑面积为94.67平方米，合同总价款为人民币1175566元，支付方式为银行及公积金贷款方式付款。被告应当于签订合同当日支付首付款575566元，余款600000元通过向银行及公积金中心申请贷款支付。被告支付了首付款后，经原告多次催促均未办理按揭贷款，导致原告一直未收到剩余房款。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款约定：乙方应在商品房买卖合同签订完毕后3日内按银行及公积金中心要求提供办理贷款所需的全部资料，经所贷款银行及公积金中心通过贷款审核后，乙方需于3日内签署按揭贷款合同，并办理完毕所有按揭贷款手续。若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述贷款金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期达30日以上，甲方有权解除本合同。甲方发出通知后5日届满，甲方有权将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方承担总房款20%的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，留存于甲方处，由乙方自行到甲方领取。因被告未按约定贷款，导致原告合同目的无法实现。计算违约金是按补充协议约定计算，虽然代理人是公司员工，但只负责非诉工作，因此增加了诉讼请求。 被告余志友、钱柄瑶辩称，1、同意解除《商品房买卖（预售）合同》、附件及补充协议。附件及补充协议中无效条款，被告不予认可；2、对配合办理撤销该商品房的备案登记、预售登记以及注销网签信息无异议；3、不同意支付解除合同违约金235113.20元。理由如下：1、原告提出违约金请求所依据的条款所谓补充协议的条款，该条款与预售合同第十条的约定不符，不属于可以补充的内容，按照预售合同第三十九条的约定，以及《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。补充协议签订时原告是夹带在预售合同中欺骗被告签订，根据《民法总则》第一百四十二条的规定，不能认定为被告的意思表示；该条款对被告不具有约束力。2、被告基于整个预售合同的履行，按照《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，行使不安抗辩权，符合法律规定，没有违约。3、基于原告篡改预售合同，进行虚假备案，逃避政府监管，肆意侵犯被告的合同权利的行为，完全符合《合同法》第六十七条第二款的规定：“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定。原告才是违约方，被告未支付系自助行为并未违约。4、依照《商品房买卖合同司法》解释第十六条第一款：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，商品房的违约金当以造成的损失为衡量标杆，预售合同签订后，被告立即支付了575566元首付款，原告却未付出任何相应的对价，原告系纯获利益方，被告却丧失了购买优质楼盘的机会和损失了首付资金的孳息。因此，被告不应承担违约责任。原告理应承担本案诉讼费用，以上意见请予采纳。二被告对补充协议第二十七条第一款纠纷的处理予以追认，对其他条款不予认可。代理人差旅损失是对方违约欺诈行为造成，且代理人是公司员工，应由原告自行承担。 反诉原告（被告）余志友、钱柄瑶向本院提出的反诉请求：1、依法解除双方2019年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令反诉被告立即返还反诉原告首付款572266元，并支付解除合同违约金114893.20元（575566元×20%）；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月26日，二反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由二反诉原告购买反诉被告开发的“西昌树高·翡丽庄园”楼盘20栋2单元3层301号商品房。该商品房预测建筑面积共94.67平方米，总价1175566元。而反诉原告于合同签订当日通过定金转首付50000元和刷卡525566元的方式支付了首付款575566元，约定余款60万元通过公积金贷款支付。按预售合同约定及行政法规规定，反诉被告应当于30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但是反诉被告违反行政法规的强制性规定，违反合同规定，不履行备案义务，导致合同未及时备案，致使反诉原告余志友（公积金主贷人）未能在公积金账户封存前办理公积金贷款手续（因工作调动，新账户未建立，老账户封存）。2019年11月28日，反诉被告向反诉原告余志友发出通知书要求缴款，反诉原告余志友于2019年11月29日收悉后，基于整个预售合同的履行，于2019年12月1日向反诉被告发出通知书，以反诉被告违约在先等原因，书面通知反诉被告行使不安抗辩权，中止履行合同，并提出了解决方式，但反诉被告未予理会二反诉原告的合理诉求。2019年12月19日，反诉被告委托律所向二反诉原告发出催告函，但是根据预留的联系电话，律师表示自己无协商权限，导致无法进行有效协商。2020年1月，受新冠病毒疫情影响，双方未联系。2020年2月底，反诉原告余志友新的公积金账户建立后，及时准备贷款材料并联系反诉被告协商公积金贷款事宜。但在无意中发现反诉被告诉讼缠身，财务状况堪忧，反诉原告为保护自己的合法利益，及时止损，要求反诉被告解除合同，退还首付款。反诉被告再次无视反诉原告的合理诉求，直至2020年7月向人民法院提起诉讼。2020年10月27日，反诉原告到西昌市房管局取证备案合同时才发现，反诉被告不仅延期备案，还是以篡改双方于2019年5月26日签订的预售合同的方式，进行虚假备案，逃避政府监管，购房款未进入监管账户，肆意侵犯二反诉原告的合法权利，完全丧失对法律的敬畏，触碰了二反诉原告的底线。为此二反诉原告才提出反诉要求解除合同，并根据对等原则，按照预售合同第十条第（一）款第（2）项的约定，要求反诉被告立即返还二反诉原告首付款575566元，并向二反诉原告支付解除合同违约金人民币114893.2元。根据预售合同，我方的义务就是缴纳首付款，义务已履行，对方的义务是进行备案，但对方在我方交付首付款之后一个月却没进行备案。 反诉被告（原告）树高房产公司辩称，同意解除合同，不同意支付违约金114893.20元。1、被答辩人未按时办理公积金贷款，与答辩人无关。合同签订后，答辩人通过多种方式催促被答辩人前来办理公积金贷款，被答辩人以各种理由搪塞、拖延，致使被答辩人至今未收到商品房尾款。2、被答辩人以答辩人有诉讼缠身、财务状况问题为由拒绝办理公积金贷款无事实依据，且与本案无关。《商品房买卖合同》是基于双方自愿买卖而签订，买方义务为根据合同约定支付房款，卖方义务是根据合同约定交付房屋，双方各自履行义务，享受权利。被答辩人以答辩人有诉讼、以及无事实依据的财务状况作为不付款的理由，实属无稽之谈。3、答辩人调整备案合同中支付房款的时间，为被答辩人办理公积金贷款争取时间，未损害被答辩人任何利益。合同签订后，由于被答辩人以各种理由拖延办理公积金贷款，导致公积金办理时限到期，在答辩人催促被答辩人办理公积金贷款的过程中，为使被答辩人能在规定的时间内顺利完成公积金贷款，故将备案合同中付款时间进行了顺延两个月的处理（合同其他条款未作任何修改），此举为被答辩人办理公积金按揭贷款争取了更多时间，是有利于被答辩人的。而时至今日，被答辩人依旧未办理公积金贷款，反而以此为理由，认为被答辩人虚假备案，实属无理。根据主合同逾期备案要给对方造成损失才赔偿。合同履行买方先履行交钱义务。卖方后履行交房义务，说我公司有其他诉讼，我方承认，但不能说公司就垮了，公司注册资本与买地没有关系，延期交房是疫情原因，西昌市发文可以延期三个月交房。 原告（反诉被告）树高房产公司围绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、树高•翡翠庄园《住宅认购单》复印件1份，拟证明被告自愿购买原告开发的商品房，并于2019年5月11日缴纳定金50000元。 2、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》复印件1份，拟证明双方于2019年5月26日签订合同，存在真实有效的买卖关系。 3、违约通知函复印件1份，拟证明被告逾期签约。 4、树高•翡翠庄园延期签约申请表复印件1份，拟证明被告逾期签约，原告销售为被告申请延期签约。 5、折扣审批单复印件1份，拟证明在被告存在逾期签约的情况下，原告销售依旧申请给予涉诉商品房特批折扣。 6、签约明细表复印件1份，拟证明涉诉商品房原价1325017元，折后1175566元。 7、收款收据复印件1份，拟证明2019年5月26日共计收到原告首付款575566元。 8、微信聊天记录复印件5页，拟证明被告逾期办理贷款，原告对其进行了催促，原告以各种理由推诿。 9、微信聊天记录及律师函复印件各1份，拟证明原告向被告发送律师函催促缴纳第二笔购房款。 10、微信聊天记录及回复函复印件各1份，拟证明原告再次催促被告一次性缴清剩余购房款及逾期违约金。 11、《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同备案表（预售）》复印件各1份，拟证明解除合同后原告收回重新售卖涉诉商品房至少会造成30余万元损失。 12、聊天记录复印件5页，拟证明原告有毁约的迹象。 被告余志友、钱柄瑶对上诉证据的质证意见：补充协议的签订是对方销售人员夹带在商品房预售合同中让我们签字，只展示了最后一页，只对协议第二十七条管辖内容无异议，对其他条款不认可；聊天记录并不是一个完整的记录，其提供的第一页是9月2日，上面应还有一部分内容，按此时间计算早就过了备案时间，导致我方公积金账户封存贷不出公积金。对律师函认可，但我打了律师电话，称他没有协商权，催告没有达到效果；第十一组证据跟本案没有关系，达不到对方的证明目的；最后一组证据，不在本案审理范围，对其他证据无异议。 被告（反诉原告）向本院提交了下列证据： 1、被告的身份证复印件及结婚证复印件共3份，拟证明其主体资格。 2、《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，拟证明合同签订的事实，计算违约金的条款。 3、银行流水、收款收据复印件4份，拟证明被告已交预付款575566元。 4、2019年9月至2019年11月之间的征信记录、公积金证明、查房证明复印件7份，拟证明二被告一直在积极履行合同，但公积金账户封存，无法贷款的情况。 5、树高房产公司发出的通知书、律师函、对通知书的书面回复、邮寄凭证复印件7份、及邮件录像与律师的电话录音和光碟一张，拟证明树高公司的通知、律师函的主张与预售合同不符，及二被告主张不安抗辩权的情况。 6、2020年3月4日至3月6日之间的征信记录、查房证明、公积金办理流程复印件7份，拟证明二被告具备购房及公积金贷款条件。 7、民事判决书复印件2份，拟证明树高房产公司现有依法确定的债务达11566175.98元。 8、2020年10月27日商品房买卖合同备案表及网络备案合同，拟证明二被告于2020年10月27日发现树高房产公司虚假备案的情况。 原告树高房产公司对上述证据的质证意见：对8组证据的真实性无异议，称被告有公积金贷款资格，但因被告自身原因致公积金账户封存不能贷款；民事判决书与本案无关，律师通话录音与李兴念通话录音合法性存疑，关联性不予认可，对2020年10月27日商品房买卖合同备案表及网络备案合同关联性不认可。 本院对证据的分析认定：对原告方提供的证据，被告方无异议的，本院予以确认；补充协议被告方虽然提出系销售人员夹带只展示了最后一页，但又认可第二十七条内容，且有被告的签名，本院对证据的真实性予以采信；聊天记录原告多组出示，反映的证据目的不同，但综合该聊天记录系自2019年5月11日起至2020年3月16日期间的聊天记录，具备一定的连贯性，被告对真实性并不否认，故本院对真实性予以采信；对其他有异议的证据，被告对真实性亦不持异议，故本院对证据的真实性予以采信。对被告方提供的证据，原告方对真实性均无异议，其中对原告身份证、结婚证、商品房买卖合同、银行流水、收款收据、通知书、律师函等均无异议，本院予以确认，其他证据被告对真实性无异议的，本院对证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月26日，原告（反诉被告）树高房产公司与被告（反诉原告）余志友、钱柄瑶签订《商品房买卖合同（预售）》、附件及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的西昌·翡丽庄园商品房一套。该房套内建筑面积94.67㎡，价款1175566元，合同签订当日被告支付首付款575566元，余款600000元，约定于2019年8月26日前支付。该合同第九条约定买受人应于2019年8月26日前第二期支付房屋全部价款，其中于2019年5月26日前首付48.96%，金额575566元，2019年8月26日前第二期支付51.04%，金额600000元。第十条逾期付款的处理：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起十日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款”。第十一条预售款监管：“出售该商品房的全部房款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设”。第十八条交付时间和手续：“出卖人在2020年8月30日前向买受人交付该商品房”。第二十四条预售合同登记备案：“（一）出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续…。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容一致”。第三十九条补充协议：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件及补充协议对公积金贷款等相关内容进行了约定，不能按时办理公积金贷款由买受人担责。合同签订当日被告支付首付款575566元。原告树高房产公司就该商品房备案网签时间为2019年8月6日，房管所审核备案时间为2019年8月26日，备案合同上将第九条分期付款更改为买受人应于2019年10月6日前分二期支付该商品房全部价款，其中于2019年8月6日前首期付款575566元，2019年10月6日第二期支付600000元。被告余志友准备相关公积金按揭贷款相关资料准备贷款支付第二期房款，但因其从会东县调动至凉山州机关工作，于2019年6月办理调动手续，原告公积金账户被封存，新公积金账户尚未建立，致其未能成功办理贷款。2019年9月2日起原告方销售人员微信多次催促被告余志友办理贷款，余志友告知新的公积金账户还没办好。2019年11月28日原告书面通知被告余志友，收到此通知3日内付清房屋余款。2019年11月30日针对原告2019年11月28日的通知，余志友也向原告发书面通知阐述了3日内不能付清房款的理由，明确因个人公积金账户封存，不能贷款；因你公司已丧失商业信誉，正式向贵公司主张不安抗辩权，中止履行合同。解决方式：如解除，双方签订解除合同协议，新签订协议后，3日内退还首付款全部；如继续履行合同，待新住房公积金账户建立后继续履行贷款手续，不谈违约金…。2019年12月16日，原告方委托四川林志律师事务所向被告发送律师催告函，告知合同约定2019年10月6日前支付第二期房款600000元，已逾期付款70天，已产生违约金21000元，要求尽快落实二期购房款支付事宜，原告公司保留追究违约责任权利等。余志友电话联系律师，对方称其无协商权。2020年3月16日原告方给余志友发回复函，告知其未按合同约定支付购房款已违约，要求收到该函3日内付清房款及违约金，否则将解除合同等。双方发生纠纷后，经协商终未达成共识，形成本案纠纷。另查明，案涉商品房还在建设之中，目前尚不具备交付条件。 本院认为：原、被告双方自愿协商达成的商品房买卖（预售）合同属有效合同，该合同约定了双方互付交付义务，属双务合同。该预售合同签订时，被告方已按约履行了交付首付款的义务，而原告未按合同约定及时办理备案手续，且备案时擅自更改合同约定的分期付款时间，即违反了合同约定，也违反了《城市商品房预售管理办法》的规定，已构成违约。本案造成被告未能按时支付第二期房款的原因是原告不能按时完成公积金贷款，究其原因是多方面的，一是余志友工作调动，其原公积金账户被封存新账户未建立；二是公积金贷款流程确需商品房备案登记相关手续，因原告未及时办理商品房备案登记，对被告贷款造成一定不利影响；三是双方获知暂不能办理公积金贷款后不能积极主动沟通，协商延期付款事宜等诸多原因。主要原因是余志友工作调动原公积金账户被封存，被封存期间恰在双方签订合同期间，但新账户的建立余志友个人又不能掌控，但又不能完全归责于原告方。被告购房时未充分考虑到办理工作异地调动手续，公积金账户可能发生变动而不能及时办理公积金贷款手续的情况。而根据双方所签合同附件的约定，造成拖延贷款的责任属买受方，故应由被告方担责。合同履行期间，被告提出原告方有违约行为，诉讼缠身、财务状况堪忧的情况通知原告方，为保护其自身合法权益而行使不安抗辩权，原告方对此并未提供担保，依据《合同法》第六十八条的规定，被告可以中止履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。且原、被告双方所签合同第十条约定了逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。故原告树高房产公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，判令被告配合原告办理撤销该商品房的备案登记、预售登记以及撤销网签信息程序的请求，符合法律规定，本院予以支持。该合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：…（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保后，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。故被告余志友、钱柄瑶要求解除合同，并由原告返还首付款575566元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。合同法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案原、被告双方都有违约行为，应各自承担相应的责任。原、被告不同意支付对方违约金的抗辩主张，本院予以支持。故原告方提出支付违约金、支付差旅费（未提供证据）等其他诉讼请求本院不予支持；被告提出的支付违约金等其他反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第一百六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除西昌树高房地产开发有限公司与余志友、钱柄瑶于2019年5月26日签订的商品房买卖合同（预售）、附件及补充协议。 二、自本判决生效之日起七日内，由西昌树高房地产开发有限公司返还余志友、钱柄瑶房屋预付款575566元。 如未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、自本判决生效之日起七日内，余志友、钱柄瑶配合西昌树高房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房备案登记、预登记以及注销网签信息事宜。 四、驳回西昌树高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回余志友、钱柄瑶的其他反诉请求。 案件受理费2438元，反诉费5035元，合计7473元，由原告树高房地产开发有限公司，被告余志友、钱柄瑶各承担3736.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 程明恒 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 李思锐 书 记 员 姜思洋