湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1081民初1818号 原告：湖南宏泰博联物业管理服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区拥军路福城国际**。 法定代表人：熊亚香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。 被告：陈冬生，男，1958年1月13日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。 原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司诉被告陈冬生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人黄社茂与被告陈冬生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告缴纳物业服务费1512元；二、判令被告向原告支付违约金500元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依据2014年8月21日与资兴市中央下放煤矿棚户区改造项目协调指挥部签订的《前期物业管理委托合同》入驻新宇新马小区，并为该小区提供物业管理服务。2019年1月11日，原告又与资兴市新宇新马家园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告购买资兴市××街道××路社区××小区××栋××单元××房××平方米）后，2015年1月19日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费用、违约责任等事项。被告入驻在新宇新马小区享受了原告对该小区的物业管理服务，自2017年1月至2020年6月被告已欠缴物业服务费1512元，构成违约，按照协议约定，被告应当支付原告违约金约3000元，现原告主张500元违约金。原告多次催收无果后，为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告陈冬生辩称：我不愿意交物业费是有原因的，原告物业服务做的很不到位，小区保安亭没有人值班，外面的人进出也不会登记，收废品的随时可以在小区里喧闹，掉了东西物业也不管，我们的财产人身安全得不到保障；而且我们家房子出现了多处开裂，物业也不给我们处理，如果物业公司能帮我把这些问题解决，我就愿意交物业费。 本院经审理认定事实如下：资兴市新宇新马家园小区是由资兴市中央下放煤矿棚户区改造项目协调指挥部开发建设的。2014年8月21日，资兴市中央下放煤矿棚户区改造项目协调指挥部与郴州宏泰物业服务有限公司签订《资兴市宇字煤矿棚户区改造项目前期物业管理委托合同》，选聘郴州宏泰物业服务有限公司为该小区实施前期物业管理服务工作，合同载明：资兴市宇字煤矿棚户区改造项目协调指挥部通过招投标方式将新宇新马家园小区前期物业管理委托郴州宏泰物业服务有限公司实施物业管理服务；物业管理服务期限为前期物业管理，即2014年8月21日至业主大会成立业主委员会选定新的物业服务企业截止；物业管理区域的物业管理服务费收费标准为：住宅每平方米0.4元，门面每平方米1元，杂房车库每平方米0.2元；本合同有效期内，已交付使用物业的管理服务费由郴州宏泰物业服务有限公司按本合同约定向物业产权人或使用人收取；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护，消防设施的维护等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。被告陈冬生系资兴市新宇新马家园小区××栋××单元××房业主，住宅面积90平方米。2015年3月31日，被告准备装修入住新宇新马家园小区，与郴州宏泰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，合同约定：本协议所指的前期物业服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理服务；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；物业管理服务费收费标准为：住宅每平方米0.4元，杂房车库每平方米0.2元，商铺每平方米2元；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，郴州宏泰物业服务有限公司有权要求业主补交，从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五交纳违约金等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，被告依约交纳物业管理费至2016年12月，自2017年1月至2020年6月被告已欠缴物业服务费1512元及相应违约金。2019年1月11日，资兴市新宇新马家园小区业主委员会与郴州宏泰物业服务有限公司签订《民生南路社区新宇新马物业管理服务合同》，合同内容与上基本相同。由于被告拒缴物业服务费，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，2020年5月26日，郴州宏泰物业服务有限公司变更为原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司。原告确已提供了物业服务，但在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵。 上述事实，有《资兴市宇字煤矿棚户区改造项目前期物业管理委托合同》、《前期物业服务协议》、《民生南路社区新宇新马物业管理服务合同》、双方信息、催缴法律公函，被告反映自家住宅墙体开裂、小区公共设施、安全保卫等方面的一些照片，以及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。 本院认为，双方争议的焦点为：1、郴州宏泰物业服务有限公司与资兴市中央下放煤矿棚户区改造项目协调指挥部签订的《资兴市宇字煤矿棚户区改造项目前期物业管理委托合同》、郴州宏泰物业服务有限公司与被告陈冬生签订的《前期物业服务协议》及郴州宏泰物业服务有限公司与资兴市新宇新马家园小区业主委员会签订的《民生南路社区新宇新马物业管理服务合同》是否有效，本案原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司是由郴州宏泰物业服务有限公司变更过来的，郴州宏泰物业服务有限公司签订的合同就是代表原告签订的合同，上述合同系双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，上述合同对资兴市新宇新马家园小区业主依法具有约束力。2、原告的收费标准是否与其提供的服务质量相匹配，对于被告提交的证据反映了一些客观事实，既原告在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但确已提供了物业服务，且收费标准相对较低，被告不能以原告服务不到位为由拒交物业服务费，对此要求，本院不予支持。关于被告提出自家住宅墙体开裂要求原告负责处理，因墙体开裂系房屋质量问题，应与开发商联系，与原告无关但可以配合反映，建议另案处理。根据上述合同约定，被告应当按每月每平方米0.4元的标准向原告交纳物业服务费，对原告要求被告向其缴纳物业费1512元（2017年1月至2020年6月）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付相应违约金的诉讼请求，因当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，且被告未按时交纳物业服务费并非恶意拖欠，情有可原，结合原告物业管理服务存在一定瑕疵的实际情况，对原告要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。总之，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要双方在履行过程中加强沟通，由业主不断提出质疑、督促物业公司予以改进，以达到更好履行合同的目的。同时，物业服务是一种动态服务，涉及到方方面面，出现服务不到位的原因是多方面的。本案中，原告已经提供了物业服务，虽在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但考虑到物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如单个业主以此为由拒交物业服务费，将影响到原告对整个小区的服务水平和质量，不利于维护小区全体业主的根本利益，且对已经交纳物业服务费的业主而言亦有失公平。故单个业主不可以物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业服务费，对被告以原告没有全面履行物业服务职责而拒交物业服务费的抗辩，本院不予采纳。如果原告所提供的物业服务导致小区大多数业主对其服务不满意，业主可以通过召开业主大会的方式做出相关决议，依法终止《前期物业管理服务协议》，重新选聘物业服务企业。故原告应针对服务过程中出现的瑕疵及时进行改正，不断提升服务水平，与业主之间相互理解，构建和谐的互动关系，从而形成良性循环，以共建和谐小区，避免此类纠纷的再次发生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈冬生所欠原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司物业费1512元（2017年1月至2020年6月），限被告于本判决生效之日起三日内付清； 二、驳回原告湖南宏泰博联物业管理服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈冬生负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘杜钢 二〇二〇年十二月十四日 书记员  何苇杭 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。