新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初4217号 原告：阿孜古丽，女，维吾尔族，1970年11月1日出生，乌鲁木齐市高新区税务局干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：罗艺允，新疆疆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，新疆疆诚律师事务所律师。被告：郁闰哲，男，汉族，1992年2月29日出生，新疆鼎晟安电子安全技术有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘丽娟，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告阿孜古丽与被告郁闰哲租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告阿孜古丽及其委托诉讼代理人罗艺允、丁丽，被告郁闰哲的委托诉讼代理人刘丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阿孜古丽向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间的租赁关系；二、依法判令被告修复房屋、恢复原状后立即向原告返还房屋；三、依法判令被告向原告支付2019年11月至2020年10月的房屋租金19,200元及按每月1,600元支付2020年11月至实际交还房屋之日的租金；四、依法判令被告缴纳三年物业费5,940元。以上合计25,140元。事实与理由：2018年6月30日原告和被告签订了《房屋租赁合同》，由原告将其所有的位于乌鲁木齐市××区的房屋出租给了被告，每月租金1,600元，租赁期限为2018年7月1日至2019年7月1日，但在该租期内因被告未妥善管理房屋导致漏水把租赁房屋的地板、墙面的墙纸泡坏，至今未修复，给原告造成了较大损失。租赁期满后，被告拒不返还租赁房屋，也不支付租金，长期非法占有原告房屋。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告郁闰哲辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、原、被告间的租赁关系已经于2019年7月2日解除。被告租赁涉案房屋是给其开设的画室做女生宿舍用，2019年2月画室从八道湾山水雅苑搬走后，被告及同事并未在案涉房屋内居住。合同期满后，双方也未就继续履行合同达成合意，故合同已经解除。二、被告已经将泡坏的地板、墙纸进行修缮，被告的修缮行为已经超出了合同约定的义务范围，根据《房屋租赁合同》第五条第一款：在承租期间，非乙方原因造成的该房屋及附属设施设备（含自然损耗），甲方附有修缮义务。被告在案涉小区租赁了三套房屋，全部需燃气壁挂炉取暖。案涉房屋是XX室，因XX室是空置的，无人居住，导致主管道冻裂，水从马桶里喷出，从而使房屋地板、墙纸靠近地面部分被泡。房屋被泡水不是因为被告的不当使用造成，原告应当自行修缮，向XX室住户主张赔偿责任。三、涉案房屋已经于2019年11月交还原告；四、案涉房屋已经交还原告，被告并未居住使用，不需要承担租金；五、被告无需额外承担物业费，2018年7月至2019年7月物业费被告已经通过中介公司工作人员缴纳；2019年7月至11月的物业费已经向原告转账。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，原告阿孜古丽与被告郁闰哲签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于乌鲁木齐市××区房屋，房屋面积110平方米，租赁物用途为居住，租赁期限自2018年7月1日至2019年7月1日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，如乙方要求续租，则应在租赁期满前30日通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同；租赁房屋月租金1,600元，支付方式为：按每年支付，租金支付时间为2018年6月30日，合同保证金2,000元；租赁期间水、电、燃气费、电话费、电视收视费、暖气费、物业费均由乙方承担；在承租期间非乙方原因造成的该房屋及附属设备设施（含自然耗损），甲方负有修善义务，因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋及附属物品、设备设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修或承担赔偿责任。合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付租金19,200元。另查明：租赁期间，即2019年2月11日，涉案房屋因漏水，导致租赁房屋地板、墙面的墙纸泡坏。原告要求被告对租赁房屋损坏部分进行修复，经双方协商，被告承诺退房前修复房屋。庭审中，被告称，双方之间的租赁关系已经于2019年7月2日解除，租赁房屋是给其开设的画室做宿舍用的，2019年2月房屋漏水后，画室从租赁房屋搬走。原告称，在租赁期间内因被告未妥善管理房屋导致漏水将租赁房屋的地板、墙面的墙纸泡坏，至今未修复，故被告应支付实际交还房屋之日的租金。诉讼中，原、被告均提交了双方之间的微信聊天记录，该聊天记录包括以下内容：“1、2019年4月2日，下午7：10分，原告：房子装修的怎么样了？被告：还没弄，退房前给您弄好。2、2019年11月17日，下午12：09分，被告：这房子就算是交完了。原告：你先把所有东西准备好了再联系我。被告：今晚解决你看可以吗？原告：你先把卡、钱等东西全部带来，我们还到物业上去要算账呢。被告：今晚我准备卡和钱去找你。原告：好。原告：这个房子算不算交完毕。原告：还有验收房子。原告：可以。3、2019年12月13日，凌晨1：51分，被告：我那天交房子，地板哪些该损坏的我全部搞好，我发给你照片，这样的损耗也要换全新吗？原告：必须换。被告：好的。4、2020年3月16日，下午2：08分，原告：你们到底，什么时候把房子交给我，我要用这个房子，尽快把房子交给我。被告：房子物业费我转给那个小伙子了，明、后天他就交了，钥匙在他那里，姐房子给你收拾好了。原告：你还有房租没有交，物业费也没有交。被告：姐，房子早就装修好了，合同是7月到期的，我已经按照你要求转给你了在施工期的房租6,000元。原告：房租还欠费，没有交够。”庭审中，经双方确认被告通过案外人向原告分别于2019年10月31日、2019年11月1日分两次共支付6,000元。以上事实有房屋租赁合同、微信聊天记录、微信支付转账凭证、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故合法有效。关于合同解除与否与解除时间的问题，根据原、被告双方的微信聊天记录可见，被告已明确表示租赁期满后将租赁房屋已损坏部分修复完毕后交付给原告。租赁期满后，双方没有重新订立租赁合同，且租赁期满后双方即开始磋商补办水、电、天然气卡、缴纳物业费及房屋损坏部分的修复等事项。根据上述事实，本院可认定2019年7月1日双方之间签订的房屋租赁合同已实际解除。关于原告要求被告修复房屋、恢复原状后返还房屋问题，根据原、被告双方的微信聊天记录可见，租赁期满后，双方即开始磋商补办水、电、天然气卡、缴纳物业费及房屋损坏部分的修复等事项，且原告对房屋修复还提出了具体要求。被告于2020年3月16日通过微信告知原告租赁房屋损坏部分已装修完毕，原告对此并未提出异议，只是表示被告还欠房屋租金及物业费。本院认为，原告有义务尽快组织租赁房屋的验收和交接。故对原告要求被告修复房屋、恢复原状后返还房屋的诉讼请求，不予支持。关于原告主张房屋租金问题，租赁期满后，经双方协商，租赁房屋损坏部分由被告来修复，被告于2020年3月16日向原告通过微信告知租赁房屋损坏部分已装修完毕，原告有义务尽快组织租赁房屋的验收和交接。考虑到交接验收需要合理的时间，原告应在2020年3月19日前完成收房。由于原告自身怠于行使该权利而导致房屋空置的扩大损失，2020年3月19日之后的损失应由原告方自行承担。结合上述情形，本院认为房屋的租金（合同解除后的为占有使用费）应计算至2020年3月19日止为宜，故被告应向原告支付2019年7月1日至2020年3月19日租金13,760元【（1,600元×8个月）＋（1,600元÷30天×18天】，扣除被告已交租金6,000元，被告应支付原告房屋租金7,760元。对原告主张其余租金，本院不予支持。关于原告主张被告支付三年物业费问题，被告对“租赁期即2018年7月至2019年7月期间的物业费1,980元，我方已交付给中介公司代为缴纳”的抗辩意见，庭审中未能提供充分的证据加以证明，故对原告要求被告支付自2018年7月至2019年7月止物业费1,980元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付代其缴纳2017-2018年度物业费的诉讼请求，因与本案无同一法律关系，故在本案不做处理。原告要求被告支付2019-2020年度的物业费的诉讼请求，无事实及法律依据，本案不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告阿孜古丽与被告郁闰哲签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告郁闰哲于本判决生效之日起十日内向原告阿孜古丽支付租金7,760元；三、被告郁闰哲于本判决生效之日起十日内向原告阿孜古丽支付物业费1,980元（自2018年7月至2019年7月止）；四、驳回原告阿孜古丽的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214.25元，已减半收取（原告已预交），由被告郁闰哲负担82.91元；由原告阿孜古丽负担131.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   古丽加娜提玉素甫二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 一 日书  记  员   艾孜买提阿合买提