北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初12259号原告（反诉被告）：张旺，男，1951年1月1日出生，汉族，村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张云艳（原告之女），女，1977年1月22日出生，汉族，北京学川科技有限公司副总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡新帅，北京境雄律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾宪书，男，1955年7月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：施国森，北京市长安律师事务所律师。被告（反诉被告）：张海鹏，男，1985年12月15日出生，汉族，北京市首发集团有限公司路产巡视员，住北京市丰台区。原告（反诉被告）张旺与被告（反诉原告）曾宪书、被告（反诉被告）张海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张旺委托诉讼代理人张云艳、胡新帅，曾宪书及其委托诉讼代理人施国森，张海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张旺向本院提出诉讼请求：1.请求确认曾宪书签订的《承租协议书》无效；2.判令曾宪书支付自2019年5月1日至实际腾退房屋场地之日止的房屋场地占用费（按照承租协议书约定的年租金15000元计算）；3.判令被告支付2016年5月1日至2018年4月30日的房屋场地占用费30000元（按照承租协议书约定的年租金15000元计算）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年2月18日，张旺与北京市丰台区庄户农工商联合公司签订《房屋租赁合同》，张旺承租了原王庄一队办公室院落及房屋。上述合同签订后，一直由张旺占有使用上述房屋场地。张旺在租用上述房屋场地期间，其子张海鹏在未征得张旺同意的情况下，2016年4月将上述房屋场地转租给曾宪书。曾宪书承租后在上述场地改建部分房屋进行非农业建设，根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，就未经规划审批的建筑签订租赁合同，将土地用于非农建设的应属无效。现张旺向张海鹏了解，曾宪书自2019年5月拖欠租金至今，且将改建折价租金，未支付2016年5月1日至2018年4月30日租金。经张旺要求腾退，曾宪书均予拒绝，故此成诉，望判如所请。曾宪书辩称：不同意原告诉讼请求。关于张旺的诉讼请求：l.该《承租协议书》有效；2.同意按照年租金15000元支付张旺2019年5月1日至2021年4月30日的租金；3.不同意支付张旺2016年至2018年的租金，因为合同约定这两年我方免租金；4.不同意承担本案诉讼费。一、本案房屋（北房五间、西棚子两间、南棚子两间）系张旺从北京市丰台区庄户农工商联合公司租赁而来，故该房屋是经过镇和村里批准和规划的房屋，且张旺与北京市丰台区庄户农工商联合公司租赁的房屋租赁合同已经履行了16年，该房屋的土地使用权为村集体所有，原房屋系村队部用房，故就该房屋签订的合同合法有效。曾宪书承租房屋后，并未对主房进行改建和扩建，对主房北房五间只是进行了修缮和装修，只是对西棚子和南棚子进行了改建，村里和镇里并未认定其改建的西棚子和南棚子系违法。二、张海鹏代签的与曾宪书的租赁合同是合法有效的。张旺不仅对该租赁合同的签订是知情的，而且是其授权其儿子于张海鹏全权处理该房屋的出租事宜，包括与曾宪书签订合同、收取租金等。签订协议时，是张旺、张海鹏、及第三人一起签的，因张旺说自己年纪大不会写字就没有签字。《承租协议书》签订后，张旺连续两个多月到与其家只有一墙之隔的曾宪书承租方处监督和查看。张旺身体不好，其和村里的房屋租赁合同均由张海鹏代签并代交租金。这不仅是表见代理，也是村里认可张海鹏的代理权。三、我方承租房屋后，让我妻子的妹妹一家住在改建的南棚子，未收租金，没有转租。即便我方有转租部分改建的南棚子，也未违反双方租赁合同的约定，租赁合同并未约定承租人不可以转租。即使有转租部分改建的情况，按照庭审时张海鹏陈述，张旺已经知道转租超过两年了，出租人知道或者应当知道承租人转租的，也应在六个月内提出异议，且即使南棚子转租无效，也不影响整个租赁合同的有效性。张海鹏辩称：同意原告所有诉讼请求，协议是我与曾宪书签的，张旺不知情，也不认可该协议。曾宪书向本院提出反诉请求：1.请求确认曾宪书与张旺、张海鹏于2016年4月24日签订的承租协议书合法有效，双方继续履行合同；2.判令张旺和张海鹏接收2019年5月1日至2020年4月30日租金15000元，2020年5月1日至2021年4月30日租金15000元；3.要求张旺和张海鹏恢复该房屋的民用电线路；4.张旺、张海鹏承担诉讼费。事实与理由：2016年4月24日，在中间人廉振军的介绍下，曾宪书与张旺、张海鹏签订了《承租协议书》，约定由曾宪书承租张旺、张海鹏承租的王庄村一队的北房五间，南房二间（面积100平方米），年租金为15000元，租期为因不可抗拒的原因而终止，如国家征地拆迁；免收二年的租金，从第三年起按照本协议收取租金；还有允许曾宪书改造加盖房屋及遇到国家征迁等的补偿金分配条款。合同签订后，曾宪书完全履行合同义务，并加盖了很多房屋。2018年5月1日，曾宪书向张海鹏和张旺按照合同约定给付了年租金15000元。2019年3月，张旺和张海鹏来到涉案房屋处，要求将房屋年租金由15000元涨至100000元，曾宪书不同意。2019年4月底，曾宪书要求张海鹏接收2019年度租金，张海鹏拒绝接收，后张海鹏多次要求解除合同，曾宪书均不同意。后经村委会调解无果。我方现提起反诉，请求法院支持我方反诉请求。张旺就反诉辩称：关于曾宪书的各项反诉请求，1.《承租协议书》是由张海鹏与曾宪书签订，张海鹏并未取得我的授权，协议书无效。即使《承租协议书》有效，我方发现曾宪书将涉案房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第224条的规定，承租人没有经过出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，我方也要求解除《承租协议书》；2.同意曾宪书按照年租金15000元支付费用；3.曾宪书承租的时候就是工业用电，无论合同无效还是解除，均不存在恢复民用电的情况。张海鹏就反诉辩称：我认为《承租协议书》无效，如果有效，要求解除《承租协议书》；租金费用应该是承租人主动与我方联系交纳，曾宪书没有联系过我；曾宪书用的地属于工业用地，政府禁止使用民用电，民用电是我私自接的，村委会发现找的我，我就把民用电断了，我给曾宪书提供了工业用电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院出示相关证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于张旺对于张海鹏将涉案院落租赁给曾宪书的事实并不知情的主张，庭审中曾宪书申请廉振军、徐爱国出庭作证。廉振军到庭陈述：廉振军与张海鹏、张旺是邻居，2016年廉振军介绍张海鹏和曾宪书租房时，是廉振军、张海鹏、张旺、曾宪书四人一起谈的租赁，张旺让张海鹏全权代理此事。房屋租赁后翻建过程中，廉振军和张旺经常到院里吃饭，张旺经常到院里监督翻建过程。2018年、2019年的时候曾宪书想按照合同交租金，但因双方未就租金协商一致，张海鹏没有要租金。徐爱国到庭陈述：2019年2月左右，曾宪书收到张海鹏的腾房通知，廉振军找其帮忙协调租金的事，徐爱国与曾宪书到张海鹏家，曾宪书说可以把房租涨到30000元，张海鹏要涨到50000元，当时张旺也在场。曾宪书现在仍实际占有房屋。本院认为，据常理推断，张海鹏系张旺之子，涉案租赁合同自2016年3月签订，承租后曾宪书对房屋进行改建，张旺为本村村民且居住在本村，理应知晓院落租赁情况，以上证人证言符合法定的证据形式，结合村委会的调查情况等，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张海鹏和张旺均系北京市丰台区王佐乡王庄村村民，张海鹏系张旺之子。2004年2月18日，北京市丰台区庄户农工商联合公司（甲方）与张旺（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、承租地址：承租原王庄一队办公室院落，北房五间，西棚子两间，南棚子两间；二、承租用途：木械加工；三、承租期限：自2004年3月1日起至2008年2月28日止，承租期五年。2018年5月22日，北京贺照云商贸有限公司（甲方）与张旺（乙方）签订《集体场院、房屋租赁合同》，约定：一、租赁物概述：本协议租赁场院、房屋位于王庄村西进村路王庄中路路口西侧，东西最长22米，南北最长29米，总占地面积530平方米，折合0.795亩，院内房屋110平方米。二、租赁用途：乙方承租该场院、房屋主要用于库房及办公范围内的经营活动。乙方向甲方承诺，乙方不得在租赁场院、房屋内存放违法危险品，搞违反国家法律法规的生产经营活动。三、租赁期限：经甲乙双方商定，租赁期为5年。从2018年5月1日至2023年4月30日止。2016年，张旺、张海鹏（甲方）、曾宪书（乙方）、廉振军（中介人）签订《承租协议书》，约定：一、甲方愿将自己承租的王庄村一队的大院转给乙方承租，年租金壹万伍仟元。（北房五间、南屋两间总面积约100平米）租期至因不可抗拒的原因而终止，如：国家征地拆迁，此协议自行终止。二、租金不涨，甲方为乙方提供220、380伏的电源及水源，水电价格按平价计算。三、乙方进驻大院后，对现有的房屋及格局改造，甲方不予干涉，拆下的旧料乙方自行处理或使用此后院内只许建不许拆。四、甲方免收乙方2年租金，从第三年开始按本协议收取租金。五、乙方改造后的院落，遇有征迁补偿，甲方直接受益与乙方无关如果在三年内拆迁甲方返还乙方80%的投资，由于乙方投资使建筑升值，甲方可适当考虑给予乙方回报具体事宜看事态结果。此协议于2016年4月25号施工，2016年5月1日起执行。协议落款处有甲方张海鹏，乙方曾宪书、中间人廉振军签字。2016年3月，上述《承租协议书》签订后，张海鹏将房屋交付曾宪书，曾宪书对涉案院落进行改建后用于日常居住使用。2016年5月1日至2018年4月30日期间，曾宪书未交纳租金。2018年5月1日至2019年4月30日曾宪书向张海鹏交纳租金15000元。2019年3月，因租金问题曾宪书与张海鹏发生分歧，张海鹏拒绝接受曾宪书交纳的租金，并向曾宪书发送告知书，告知其要解除与曾宪书的《承租协议书》。2019年3月27日，曾宪书向张海鹏发送告知书，表示不同意解除该协议。后双方一直未就租金问题达成一致意见，曾宪书未再交纳租金，现涉案院落仍由曾宪书及其家人居住使用。案件审理过程中，本院前往北京市丰台区王佐镇庄户村村委会了解到：张旺于2004年3月1日至2008年2月28日、2018年5月1日至2023年4月30日与村集体企业签订租赁合同租赁涉案院落，中间虽有10年未签订合同，实际张旺一直承租该场院房屋且按年交纳租金。张海鹏系张旺之子，张旺约从2016年开始身体不好，行动不便，说话不利索，家里的事均为张海鹏对外办理。对于张旺承租场院房屋后再转租的情况，村里知晓但一般不予干涉。庭审中，经本院释明，张旺表示若法院认定《承租协议书》有效，则要求解除合同。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张海鹏系张旺之子，据前文论述，张旺对曾宪书与张海鹏之间签订的《承租协议书》应是知晓的，张海鹏系受张旺委托与曾宪书签订《承租协议书》并收取租金，《承租协议书》系出租方与承租方真实意思的表示，符合合同生效要件，且不存在法律规定的合同无效的情形，应为有效合同。另本院认为，《承租协议书》对租赁期限并未明确约定，即为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。双方因租金问题发生分歧，张海鹏于2019年3月已向曾宪书提出解除《承租协议书》，且张旺与张海鹏在诉讼中均明确要求解除《承租协议书》，本院认为已经过合理期间，符合法律规定的解除条件，本院对此予以确认。《承租协议书》解除后，曾宪书的其他经济损失，可另行主张；曾宪书继续使用涉案院落房屋期间，应向张旺支付相应占有使用费，鉴于双方未就租金标准达成一致意见，本院认为参照双方先前《承租协议书》约定的标准为宜，即每年15000元。张旺关于2016年5月1日至2018年4月30日房屋场地占用费之诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、曾宪书于判决生效之日起十日内向张旺支付租金及占有使用费（自2019年5月1日起至实际腾退之日止，按照年租金15000元为标准计算）；二、驳回张旺的其他诉讼请求；三、驳回曾宪书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费463元，由张旺负担309元（于本判决生效之日起七日内交纳），曾宪书负担154元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由曾宪书负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王姣姣人民陪审员  贾洪玮人民陪审员  孔凌伟二〇二〇年十二月十四日法官 助理  张一琼书 记 员  袁婷婷