北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初13030号原告(反诉被告)：北京物通实创物业管理有限公司，住所地北京市西城区广外xxx胡同1号。法定代表人：马辉，董事长。委托诉讼代理人：陈君，北京市亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京佳隆泰科技发展有限责任公司，住所地北京市西城区xxx胡同1号。法定代表人：杨爱勤，执行董事。委托诉讼代理人：李淑香，女，北京佳隆泰科技发展有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。被告：杨爱甫，男，1960年11月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王军，北京华祺律师事务所律师。原告(反诉被告)北京物通实创物业管理有限公司（以下简称物通实创公司）与被告(反诉原告)北京佳隆泰科技发展有限责任公司（以下简称佳隆泰公司）、被告杨爱甫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日作出（2019）京0102民初22366号民事判决。物通实创公司不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）京02民终15418号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2020年4月2日立案后，依法另行组成合议庭进行审理。原告(反诉被告)物通实创公司之委托诉讼代理人戚世雷，被告(反诉原告)佳隆泰公司之委托诉讼代理人李淑香、王松，被告杨爱甫及其委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物通实创公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告一次性支付拖欠的租金1600000元及拖欠的水电费684867．85元；2．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2013年双方签订了房屋租赁合同，原告将位于北京市西城区xxx层办公楼（含地下室）以及院内平房总建筑面积2600平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为5年，租期至2017年12月31日止，5年租金共计390万元，分5年按合同约定时间支付。其中水电费按照北京市执行的相关标准，由原告对水表进行查验后提供单据，被告接收单据后向原告进行缴纳。自2016年1月1日起被告便欠付水电费及租金，经原告多次约谈、催缴均无结果。截至租赁合同到期，该合同自然终止，被告进行搬迁腾退，但被告仍然拖延支付租金及水电费用，并且该拖欠的租金及水电费用已经由北京佳隆泰科技发展有限公司实际控制人杨爱甫签字确认。杨爱甫是佳隆泰公司广州分公司负责人，且与佳隆泰公司的法人有亲属关系，从工商登记显示的股东变更情况以及杨爱甫代表佳隆泰公司签署多份文件的情况，均可推断出杨爱甫实际控制人的身份，杨爱甫应与佳隆泰公司共同承担还款责任。佳隆泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：自2013年签订房屋租赁合同三四个月后，原告开始间歇性的停水、停电，原因是原告与北京轻工集团轻工房地产公司土地转让合同已到了收尾阶段，原告要将剩余土地及地上物全部交出，因此，原告于2014年6月4日向我方发出通知，要求提前终止合同，原告已经构成违约，应当依据我方的实际损失提供违约赔偿，经往来函件沟通，原告不同意我方的赔偿方案，双方未达成一致。但原告通过停水、停电等恶意违约的行为和方式逼迫我方商户退租，2015年年初以来，更是通过直接向我方商户发出和张贴书面通知的方式进行停电，导致我方无法正常经营，给我方以及我们的商户造成实际的重大损失。我方拒绝支付租金是基于合同法中同时履行抗辩权、先履行义务以及预期违约责任的约定。杨爱甫辩称，不同意原告的诉讼请求，我并非原、被告租赁合同的相对人，原告将我列为被告并要求我承担责任没有事实和法律依据，我在确认书上明确写明代签，实际上我并没有权利代签，佳隆泰公司也发出声明对我的签字行为不予追认，因此确认书不发生法律效力。佳隆泰公司提出反诉请求：1．判令被反诉人赔偿因其停水停电等违约行为造成反诉人的租金损失(拒交、免收、退还租金及空置损失)2306449元；2．判令被反诉人赔偿因其阻碍装修等行为导致反诉人对主要租户如家酒店赔付的施工方误工费、材料费等360000元以及延期开业利润损失500000元；3．判令被反诉人支付因其要求反诉人提前腾退自建房东侧小二楼一层而造成的反诉人违约赔偿款363089元；4．判令被反诉人支付因其要求反诉人提前腾退自建房东侧小二楼一层导致的租金损失355500元；5．判令被反诉人支付其长期占用反诉人租户张国庆(即如家酒店)401室而导致的反诉人租金赔偿损失389272元;6．判令被反诉人向反诉人支付侵占反诉人租赁合同项下院内自建房5年的租金损失500000元；7．判令被反诉人立即返还其动用私权强制驱离反诉人及反诉人租户后非法扣押的全部物品(物品详见附表)；8．本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：佳隆泰公司与物通实创公司于2013年1月1日签订了房屋租赁合同,物通实创公司将位于北京市西城区xxx办公楼(含地下室)以及院内平房总建筑面积为2600平方米的房屋租赁给被告,合同第五条第3款约定,在合同执行期间,甲乙双方任何一方不得提前终止合同,如有违约，违约方应给予补偿。2014年6月4日,物通实创公司向佳隆泰公司发出《通知》,通知佳隆泰公司做好双方因合同未到期需提前终止合同的解决事项,并承诺对未履行完合同带来的损失进行测算及提出补偿方案。佳隆泰公司接到通知后,积极召集租户测算损失并报给物通实创公司,但物通实创公司不同意。双方多次协商无果后,物通实创公司开始以维修、保养等借口陆续停止对佳隆泰公司所承租房屋供电,间断性停电长达三年之久,对各承租人正常经营造成严重阻碍,并不再向佳隆泰公司支付租金。此外租户退租、长期空置,新租户拒交租、退租,均造成佳隆泰公司直接经济损失。2004年至2006年间,佳隆泰公司经物通实创公司许可,陆续在承租院内增建了12间平房，自2013年1月1日至2017年12月31日期间,物通实创公司占用其中6间作为办公用房,从未支付租金。2014年4月,如家酒店装修完成开始正式营业,物通实创公司长期占用酒店四层401室用作经理室,未交纳租金,导致如家酒店主张相应损失,佳隆泰公司予以承担。2016年9月23日,佳隆泰公司与物通实创公司签订了《补偿协议》,约定佳隆泰公司于2016年9月23日前将xxx胡同1号院内东侧二层楼的一层房屋提前腾退给物通实创公司,因此不得不提前终止与7户租户的租赁合同,产生违约赔偿款363089元及提前腾退损失租金355500元。2016年9月前后,北京市中联饭店在办理食品卫生许可证换手续时发现xxx胡同1号的注册地址由物通实创公司转给了红莲菜市场,导致佳隆泰公司出租门面房的餐馆变为非法经营,经常受到食监药监罚款,租户因此拒绝交纳租金,给佳隆泰公司带来租金损失，而物通实创公司不配合提供相关文件,致使佳隆泰公司无法进行工商注册。2017年初,物通实创公司私自将租赁房屋的物业管理权交给嘉宝物业公司,嘉宝物业公司非但不为佳隆泰公司提供任何物业服务,反而破坏佳隆泰公司的正常商业经营活动。2017年12月31日,嘉宝物业进驻大量保安,封锁大门和各个进出口,暴力驱赶佳隆泰公司及其所有租户,且非法封存佳隆泰公司的全部现场财物及其他物品。2020年5月,嘉宝物业在佳隆泰公司毫不知情的情况下,私自将非法封存的佳隆泰公司物品转移转卖。物通实创公司针对佳隆泰公司的反诉辩称，物通实创公司将租赁房屋交付佳隆泰公司使用，租赁期内佳隆泰公司一直稳定使用房屋，不存在物通实创公司阻碍佳隆泰公司使用房屋的行为，2016年6月，物通实创公司虽向佳隆泰公司发出过通知商议提前解除合同，但由于佳隆泰公司索偿过高，物通实创公司并未实际解除合同或收回房屋，而是继续让佳隆泰公司使用房屋至合同期满，租赁期满以后，佳隆泰公司亦应当腾退房屋，这也是其自身义务。合同履行期间，物通实创公司并没有擅自非法停水、停电，而是因佳隆泰公司在场地内私搭乱建电线，物通实创公司为线路维修、维护、消除安全隐患进行过短暂的停电，这是正常的，从水电查询单也能反映出佳隆泰公司一直正常使用水电，并且在2016年还正常交纳水电费。关于佳隆泰公司所述腾退东侧小二楼一层事宜，双方已经于2016年达成物通实创公司补偿佳隆泰公司20万元的协议，因佳隆泰公司未交纳租金，因此物通实创公司尚未支付。物通实创公司不存在阻碍如家装修的行为。佳隆泰公司主张物通实创公司占用张国庆房屋及其自建房没有任何事实依据，其与张国庆签订的协议书有悖常理，双方也没有转账记录。双方合同并未约定佳隆泰公司可以转租，佳隆泰公司转租谋利，物通实创公司不应对佳隆泰公司的转租行为进行任何赔偿。佳隆泰公司违反诚信原则，拒绝交纳房租及水电费，且在本案发回重审后才提出反诉，违约事实更加明显，请求依法驳回佳隆泰公司的全部诉讼请求。杨爱甫述称，我并非物通实创公司与佳隆泰公司合同的相对人，对具体情况不清楚。本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，物通实创公司（出租方、甲方）与佳隆泰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁位置为北京市西城区xxx胡同1号四层办公楼（含地下室）及院内平房，建筑面积为2600平方米，租赁期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，2013年至2014年的年租金标准为750000元，2015年至2017年的租金标准为800000元，水电费由甲方根据相关部门检查数据每两个月向乙方下达收费通知单收取费用，价格执行北京市制定的相关标准。上述合同签订后，物通实创公司向佳隆泰公司交付了涉案房屋。双方均确认四层办公楼建筑面积2600平方米，租赁面积不包含院内平房。杨爱甫原为佳隆泰公司股东，2002年之后不再担任佳隆泰公司股东。杨爱甫称其与佳隆泰公司原法定代表人王九云系母子关系。2018年4月20日，杨爱甫代王九云（时任佳隆泰公司法定代表人）与物通实创公司签订《关于北京佳隆泰科技发展有限公司拖欠北京物通实创物业管理有限公司相关费用的确认书》（以下简称《确认书》）确认欠付2016年1月1日至2017年12月31日租金1600000元、欠付2015年度水电费238073．85元、欠付2017年度水电费446794元。2019年5月20日，佳隆泰公司作出《声明》，声明佳隆泰公司未委托杨爱甫代签上述《确认书》。物通实创公司主张杨爱甫系佳隆泰公司实际控制人，并提交了北京物通储运公司（于2011年7月25日名称变更为物通实创公司）与佳隆泰公司于2006年7月11日签订的《租赁合同到期终止和提前解除合同补偿协议书》、2006年8月10日签订的《北京物通储运公司关于给予中联饭店增加补偿协议书》予以证明，该两份协议落款佳隆泰公司盖章处均有杨爱甫签字。佳隆泰公司和杨爱甫认可两份协议书的真实性。物通实创公司主张佳隆泰公司支付租金至2015年底，佳隆泰公司表示租金交纳比较混乱，具体支付情况应以记账凭证为准，佳隆泰公司向本院提交了银行日记账、2013年至2017年的银行流水及制作的交款明细单。物通实创公司认可银行流水的真实性，对银行日记账及明细单不予认可，并表示佳隆泰公司制作的交款明细单和银行日记账中均将2014年11月25日的一笔记为租金，但该数额与租金不符，且佳隆泰公司在银行流水中备注为水电费，该笔应为水电费，扣除该笔后，交款明细单、银行日记账和转账流水中显示佳隆泰公司共计交纳租金230万元，与物通实创公司主张的租金欠付金额相吻合。物通实创公司主张佳隆泰公司欠付2015年度水电费238073．85元、2017年度水电费446794元，并提交了王委强签字确认的中联饭店水、电表示数查询单予以证明。佳隆泰公司和杨爱甫对查询单的真实性不予认可，表示王委强是物通实创公司员工，不能代表佳隆泰公司确认水电费，此外查询单显示用户为中联饭店，与佳隆泰公司无关。物通实创公司表示中联饭店系租赁房屋四层办公楼的名称，王委强系佳隆泰公司员工，佳隆泰公司提交的银行流水中有向王委强转账支付工资的记录，本案二审期间王委强也代佳隆泰公司签收文件。经查，佳隆泰公司提交的银行流水中存在向王委强支付工资的转账记录；另，本案原审中，王委强以佳隆泰公司员工身份代理佳隆泰公司参加诉讼。佳隆泰公司主张合同履行期间，物通实创公司欲提前终止合同，双方就补偿事宜未协商一致，物通实创公司据此对租赁房屋断断续续停水停电，因此其不仅不应支付租金，物通实创公司还应赔偿其租金损失。佳隆泰公司向本院提交了双方2014年6月4日至2015年8月7日多份往来函件，物通实创公司认可函件的真实性，但不认可证明目的。上述函件中，佳隆泰公司于2015年8月7日向物通实创公司发送的函件显示：由于前期甲方认为我方违章房屋存在用电安全隐患，给予了停电处理，现我方经过认真检查整改，认为已达到安全用电标准，请求甲方检查后给予供电，供电后我方保证：一、重视安全工作，不再私搭乱建违章房屋；二、甲方供电三日内，拆除一切外接电源，停用一切自发电设备；三、加强日常管理，确保用电和其它安全。佳隆泰公司主张因租赁涉案房屋后进行转租，物通实创公司停水停电给其造成承租人拒交、免收、退还租金的损失，并提交了其与案外人签订的数份房屋租赁合同、案外人出具的声明及损失明细表。物通实创公司对上述合同和声明的真实性和证明目的均不予认可，杨爱甫均予以认可。上述租赁合同显示租赁房屋均位于xxx胡同1号中联饭店。佳隆泰公司主张物通实创公司要求其腾退院内东侧二层楼一层房屋，导致佳隆泰公司与租户提前终止合同并支付违约金和赔偿金，并提交了赔偿情况说明表。物通实创公司表示双方已就此达成补偿协议，约定支付佳隆泰公司20万元作为补偿，同意将该补偿款在佳隆泰公司欠付租金中予以抵扣，物通实创公司提交了双方于2016年9月23日签订的《补偿协议》，佳隆泰公司和杨爱甫认可其真实性。佳隆泰公司主张其于2004年至2006年承租涉案房屋期间，在院内新建了12间平房，物通实创公司占有了其中6间未支付租金，物通实创公司对占房事实不予认可。佳隆泰公司另主张2017年底物业公司封锁大门、扣押封存其与租户物品，并提交照片两张及物品清单。物通实创公司表示其未并封门和扣押物品。双方均表示，合同到期后，双方未办理交接。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支持租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。物通实创公司与佳隆泰公司签订房屋租赁合同后，将涉案房屋交付佳隆泰公司使用，佳隆泰公司应当依照合同约定支付租金。物通实创公司主张佳隆泰公司欠付租金160万元，佳隆泰公司虽不予认可，但根据佳隆泰公司制作的交款明细单，结合其提交的银行日记账和银行流水，无法证明其交纳了上述租金，故本院对物通实创公司要求佳隆泰公司支付租金160万元的诉讼请求予以支持。关于水电费，双方合同约定由物通实创公司根据相关部门检查数据向佳隆泰公司发送收费通知单收取费用，物通实创公司提交了王委强签字确认的查询单，佳隆泰公司对王委强身份不予认可的陈述与在案证据相矛盾，且佳隆泰公司支付2016年水电费的金额亦能与王委强签字确认的相关查询单完全吻合，故本院对佳隆泰公司的抗辩意见不予采纳，对物通实创公司要求佳隆泰公司支付水电费684867．85元的诉讼请求予以支持。物通实创公司要求杨爱甫与佳隆泰公司共同支付物业费、水电费，缺乏法律依据，本院不予支持。针对杨爱甫提出的时效抗辩，因房屋租金属于分期履行的合同之债，在诉讼时效适用上应自最后一期租金约定的支付期限届满之次日起计算，因此，物通实创公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因停水停电造成的转租租金损失问题，佳隆泰公司在相关函件中确认停电原因系因其违章房屋存在用电安全隐患所致，本院对其该项反诉请求不予支持。关于佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因腾退自建房东侧小二楼一层产生的违约赔偿款和租金损失问题，因该腾退房屋并非涉案合同约定的租赁物，且物通实创公司提交的补偿协议显示双方就此问题达成补偿方案，物通实创公司亦同意将补偿款20万元抵扣佳隆泰公司欠付的相应租金，本院不持异议，确认在佳隆泰公司欠付租金中予以扣减，对佳隆泰公司的该项反诉请求不予支持。佳隆泰公司要求物通实创公司赔偿因占用401室和自建房造成的损失，要求物通实创公司赔偿阻碍如家酒店装修造成的损失，均缺乏证据支持，本院依法对相应反诉请求予以驳回。关于佳隆泰公司要求物通实创公司返还扣押物品问题，佳隆泰公司虽提交了两张贴有物通实创公司封条的照片，但物通实创公司不认可系其张贴封条，且佳隆泰公司亦表示物品系物业公司扣押，故本院对该项反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京佳隆泰科技发展有限责任公司支付北京物通实创物业管理有限公司租金1400000元、水电费684867．85元；二、驳回北京物通实创物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京佳隆泰科技发展有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35038元（其中本诉案件受理费12540元，反诉案件受理费22498元），由北京物通实创物业管理有限公司负担1098元（已交纳），由北京佳隆泰科技发展有限责任公司负担33940元，已交纳22498元，剩余11442元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 长 田晓昕审 判 员 韩进红审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月八日法官助理 王志伟书 记 员 苏晓明