新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2443号 原告:郑炳瑞,女,1979年4月4日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告:新疆弘兴伟业房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。法定代表人:黄晓林,该公司总经理。委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。原告郑炳瑞与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序,于2020年12月23日公开开庭审理,原告的委托诉讼代理人张燕荣、被告的委托诉讼代理人王君霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑炳瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告置换房屋价值420000元;2.判令被告按786000元为基数自2016年12月30日起按月利率6‰承担违约金至赔偿之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年6月24日,原、被告签订《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》一份。协议约定被告拆迁原告住宅及院落一套,补偿价值786000元,即:住宅**(单价2800元/㎡,价值266000元),60㎡商铺一套(7000元/㎡,价值420000元),现金100000元。双方还约定了违约责任:被告每推迟一天向原告交付协议所涉及的安置房屋等,则向原告支付违约金,每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。协议签订后,原告将拆迁房屋交于被告并领取了100000元现金补偿及置换住宅一套。后双方协商将商铺交房日期被顺延至2016年12月30日。但时至今日,因被告未能开发修建商铺,故无法按协议交付置换商铺。故为维护原告合法权益,诉诸法院,请求判令所请。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，原告请求赔偿置换房价值420000元没有事实依据和法律依据。被告不同意转换的房屋进行折价给付，原告要求给付现金没有合同依据。被告没有给付是政府规划调整，不属于违约，不应该承担违约金。原告向本院提交拆迁补偿协议、补充内容各1份，证明：拆迁补偿价值266000万元的住宅1套，价值420000元的门面1套，100000元现金，合同约定房屋交付时间是2014年10月1日。交付商铺时间变更为2016年12月30日。100000元现金已经交付，住宅已经于2016年12月30日交付,门面至今未交付。拆迁总价786000元。被告对协议认可，认为多出土地使用证载明面积无效，证载面积379.97平方米，70.03平方米原告无土地使用权，应予扣减。本院对该组证据予以采信。被告向本院提交以下证据：1.民事起诉状1份，证明：原告自认自己的拆迁房屋面积是379.97平方米，原告自认是房屋置换为主，货币补偿为辅。原告对该证据的真实性认可，是依照合同内容制作的。本院对该证据予以采信。2.土地证1份，证明：原告交付土地证登记面积379.97㎡，与合同记载不符。原告对该证据的真实性认可。本院对该证据予以采信。3.规划设计平面图、规划说明共4页，证明：商业门面未按时交付是因为规划调整。原告对该组证据的真实性认可，是被告公司的规划图，第一份规划是2014年，第二份是2017年，第三份是2019年，只能证明是被告公司在变更，不能说明是政府调整，约定交房时间是2015年10月1日，第二次变更是2017年，如果按照合同约定时间开工建设，是可以按时交付房屋的。本院对该组证据的真实性予以采信。经审理查明：2013年6月24日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》，双方约定：第一条、被拆迁房屋现状：甲方征收拆迁乙方房屋位于吉县团结路以东、文明路以北房屋一套（吉房权证吉镇字第000**770），土地使用证记载的实用面积为450平方米，被拆迁房屋无设置抵押权；第二条、房屋拆迁补偿方式为以房屋置换为主，货币补偿为辅的方式甲方补偿乙方的置换房屋建筑面积为95平方米，楼层为二楼，每平方米价格为2800元，房屋总价值为266000元；门面房一套，建筑面积为60平方米，每平方米价格为7000元，价值为420000元；第三条、补偿标准：以该地区标准地价为依据，以土地证所注面积为基准，每平方米按1500元进行补偿，总补偿价值为675000元，房屋置换后的实际补偿额为-11000元，（公司免去乙方所欠11000元，并奖励100000元）；第五条、以上置换房屋交付时间为2014年10月1日；第六条、乙方需于2013年6月29日将旧房交于甲方。第八条、违约责任：1.乙方每推迟一天向甲方交付本协议所涉及到的房屋等，则向甲方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。2、甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋等，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。第九条、双方约定的其他事项：1.乙方应在与甲方签订的购房合同约定时间内，办理所属房屋产权证，其所涉及的相关税费均由乙方自行承担。2、因不可抗拒力致使甲方无法履行合同造成的违约责任与损失均除外。2015年6月29日，原、被告双方约定：1.合同交付日期顺延至2016年12月30日；2.乙方根据拆迁合同选定房号为1号楼2单元201室，面积大于或小于百分之三双方互补差价。后被告依约给原告交付了住宅一套及现金100000元，但双方约定的60平方米的商铺一套未交付。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了在原址上被告商铺建设项目。双方争议焦点：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金是否符合法律规定；3.被告要求按照土地使用登记面积给予原告赔偿能否予以支持。本院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《棚户区改造房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告60平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定，被告应交付商铺面积60平方米，每平方米7000元，价值420000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失420000元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，双方约定：甲方每推迟一天向乙方交付本协议涉及的安置房屋，则向乙方支付违约金，每天按照拆迁总价的万分之二进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求以总补偿价值786000元为基准计算违约金，不符合法律规定，原告主张的违约金应当以实际赔偿数额420000元为基准，自约定的商铺交付之日即2016年12月30日起实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。关于争议焦点3，房屋拆迁中对被拆迁房屋面积的认定一般以产权登记为准，但在现实中，土地实际使用面积与土地使用证登记面积不一致的情况较多，不能简单地以土地使用证所载面积作为确定补偿面积的唯一标准。本案中，原告在办理土地使用证时，少报了面积，其虽然有过错，按照规定应补交税费并进行土地使用证的变更登记，但原告的房屋已被纳入征收范围，无法办理变更登记，另因土地管理部门也未认定原告土地使用证超出面积为非法用地，被告应该按照实际土地使用面积予以补偿安置。故被告辩称，其给原告支付的补偿款房款中应扣减超出土地证记载面积70.03平方米即105045元，本院不予支持。被告开发的兰亭河畔小区项目于2017年、2019年两次进行了规划调整，双方约定的房屋交付时间为2016年12月30日，被告如果按照2014年的项目规划修建，完全可以交付安置的商铺，因此被告认为由于项目规化调整属不可抗力，不构成违约且不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告郑炳瑞损失420000元，并以420000元为基准，自2016年12月30日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；二、驳回原告郑炳瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取5100元（缓交），由新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院的生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   陶新芳二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 八 日书  记  员   陈国玲