广西壮族自治区南丹县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂1221行初604号 原告：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路**。统一社会信用代码91450000715182514C。 法定代表人：黄福加，副总经理。 委托诉讼代理人：张晓姝，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫晓寒，广西君桂律师事务所实习律师。 被告：南丹县不动产登记局，，住所地：南丹县城关镇民生路**统一社会信用代码11451221MB0406596J。 法定代表人：林玉琴，局长。 委托诉讼代理人：黎默默，广西周道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎祖兴，广西周道律师事务所律师。 第三人：何明府，男，1968年7月19日出生，白族，住广西南丹县。 第三人：焦春燕，男，1977年3月23日出生，汉族，住广西南丹县。 原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称为：长城资产广西分公司）要求确认被告南丹县不动产登记局颁发《预购商品房预告登记证明》行政行为违法一案，本院2020年11月2日立案后，于2020年11月19日向 2 被告南丹县不动产登记局送达起诉状副本及应诉通知书。因焦春燕、何明府与案件的处理结果有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告长城资产广西分公司委托诉讼代理人张晓姝、莫晓寒，被告南丹县不动产登记局法定代表人林玉琴及其委托诉讼代理人黎默默、黎祖兴，第三人到焦春燕、何明府庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告南丹县不动产登记局于2013年3月28日向焦春燕、何明府颁发丹房预南丹字第××号《预购商品房预告登记证明》，确定：位于南丹县。 原告诉称，2013年12月，原告收购了兴业银行股份有限公司南宁分行享有对广西百舜集团有限公司的1亿元贷款债权后，与广西百舜集团有限公司、陈月朗、台晓真进行债务重组时，广西百舜集团有限公司以广西百舜集团有限公司南丹分公司（以下简称为：百舜南丹分公司）名下位于南丹县城关镇丹东路铁路桥北的“南丹·百舜建材城”在建工程进行抵押担保，并在南丹县房地产管理所办理了抵押登记，抵押权登记编号：丹房建他字第45089-2013-12-058，抵押物包括百舜建材城2幢1单元804号房屋。近期，原告得知2幢1单元804号房屋在南丹县房地产管理所办理了房屋预告登记。被告南丹县不动产登记局未对涉案房屋的权利限制进行审查，在明知涉案不动产已经抵押的情况下，仍然为第三人办理预告登记，该行政行为无法律依据，程序违法，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，1.确认被告南丹县不动产登记局为第三人办理房屋预告登记的行政行为违法；2.案件受理费由被告承担。 原告提交的证据有：1.《在建工程抵押权登记证明》，证明原告于2013年1 3 2月11日已对涉案不动产办理了抵押登记的事实；2.《南丹县房地产管理所证明》，证明原告在得知权利被侵害前多次到南丹县房地产管理所查档，查询到涉案的抵押物房产抵押状态均无变化，未办理商品房屋买卖合同备案，无二次抵押，无查封之事实；3.广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单，证明被告将原告享有抵押权的房产预告登记到第三人名下的事实；4.企业变更通知书，证明原告企业名称变更的情况；5.债权转让协议书，证明原告合法取得兴业银行债权的事实；6.抵押合同2份，证明广西百舜集团有限公司将涉案房屋抵押给原告的事实；7.抵押财产清单，证明抵押物的具体信息情况，进一步证明涉案房屋已抵押给原告的事实。 被告辩称，一、原告主体不适格。根据原告提供的证据，其2017年仍使用“中国长城资产管理公司南宁办事处”的公章，与其提供企业变更的材料自相矛盾，故长城资产广西分公司不是本案适格的原告。二、原告诉讼请求不明确，被告不是本案适格诉讼主体。被告成立于2015年10月23日，从2016年6月29日起行使各类不动产登记业务的职权，本案颁证行为是南丹县房地产管理所实施，并非被告作出，同时，南丹县房地产管理所仍然是具有独立行政职能的部门，原告的诉请应当是请求确认南丹县房地产管理所颁证行为违法，而不是请求确认被告的行为违法。三、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1.被告成立于2015年10月23日，2016年6月29日起履行不动产登记职能，虽然根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六的规定承继了原行政机关的职能，但被诉行政行为在被告成立前已由南丹县房地产管理所实施；2.原告未提供任何证据证明其购买了兴业银行债权，并成为广西百舜集团有限公司的债权人；3.根据第三人与百舜南丹分公司签订的《商品房买卖合同》，涉案房产在出售前的产权属于百舜南丹分公司所有，出售后属于第三人所有，原告不是该房 4 产的所有权人。四、第三人与百舜南丹分公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定的价格支付了相应价款，第三人为善意购买人，依法取得该财产相关权利，原登记机关给第三人所购买的房产办理预告登记的行为符合法律的规定。五、南丹县房地产管理所颁发给第三人的预告登记证明，对中国长城资产管理公司南宁办事处与广西百舜集团有限公司原先存在的债权债务的成立和效力未造成任何影响。原告不是《抵押合同》的当事人，南丹县房地产管理所颁发给第三人的预告登记证明对原告权利没有造成受任何影响，中国长城资产管理公司南宁办事处与广西百舜集团有限公司原先已经存在生效的债权债务，也不会因南丹县房地产管理所颁发给第三人预告登记证明而受到任何影响。六、南丹县房地产管理所颁发给第三人的房屋预告登记证明的行政行为合法。1.南丹县房地产管理所依据2008年7月1日实施《房屋登记办法》，以及2019年8月22日实施《住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定》办理预告登记，颁证行为事实清楚，证据确实充分，应当予以维持；2.颁证行为程序合法。根据《房屋登记办法》第七条的规定，南丹县房地产管理所经第三人申请后依法受理，经审查核实申请人提交的证据真实合法的前提下，向第三人颁发预告登记证明程序合法；3.颁证行为适用法律正确。根据《房屋登记办法》第二十条的规定，第三人提供的申请材料均符合规定，不存在应当不予登记的情形，南丹县房地产管理所为第三人颁发预告登记证明适用法律正确。七、本案依法应当中止审理。1.原告享有的在建工程抵押权是否有效，目前尚未查明。本案原告起诉的基础条件是其享有了合法的在建工程抵押权，该权利受到南丹县房地产管理所颁发预告登记证行为的侵害，被告认为原告取得在建工程抵押权涉及刑事犯罪，并依法向南丹县公安局报案，南丹县公安局已经对该案立案侦查，侦查的结果势必影响到人民法院对该案的事实认定，被告在庭前已经向法院提交了中止审理本案的书面申请。2.本案应当追加有利害关系的广西百 5 舜集团有限公司、百舜南丹分公司、第三人购买房屋所贷款的金融机构（银行）作为第三人参加诉讼。原告在办理在建工程抵押登记以后，申请解押164套住房及46套商铺，第三人支付的购房款是用于替百舜公司清偿对中国长城资产管理公司南宁办事处的债务，百舜南丹分公司在销售房屋后，其销售汇款应当被存入协议约定的监管账户用于偿还债务本息，若已经清偿，原告的抵押权已经消灭，那么，原告将存在虚假诉讼的嫌疑，部分第三人购买涉案房屋后，向金融机构（银行）申请住房贷款，双方在南丹县房管所办理了预购商品房预抵押权登记，银行作为抵押权人，案件的处理结果将影响到银行的重大权利，作为本案的利害关系人，将广西百舜集团有限公司、百舜南丹分公司以及第三人购买房屋所贷款的金融机构（银行）作为第三人参加诉讼是必要的。八.第三人的预告登记是在建工程抵押之前办理的，根据物权法和房屋登记办法的规定，原告的抵押权登记自始无效，其无权依据抵押权来起诉。综上所述，原告无权提起本案诉讼，第三人属于善意购买人，依法有权取得所购买房产相关权利，南丹县房地产管理所颁发给第三人的预告登记证明不会对原告的权利造成任何影响，南丹县房地产管理所颁证行为事实清楚，证据确凿充分，适用法律法规正确，符合法定程序。原告诉讼请求没有事实依据和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，维持南丹县房地产管理所颁发给第三人房屋预告登记证明。 被告向本院提交的证据有：1.南丹县机构编制委员会关于设立南丹县不动产登记局的通知、南丹县人民政府公告，证明南丹县不动产登记局于2015年10月23日设立，2016年6月29日起履行不动产登记职能的事实；2.《南丹县预购商品房买卖合同登记备案证明》、《预购商品房预告登记证明》，证明第三人与百舜南丹分公司签订的预购商品房买卖合同，经过依法登记备案，南丹县房地产管理所依法为第三人办理预告登记的事实；3.《预告商品房预告登记设立申请书》、《各类房地产抵押 6 权设立登记申请书》，证明第三人及享有抵押权的银行向南丹县房地产管理所申请对预购商品房抵押权预告登记情况；4.《预售许可证》，证明百舜南丹分公司享有商品房预售资格；5.《预购商品房预告登记设立申请》，证明第三人与百舜南丹分公司依法向南丹县房地产管理所申请设立预告登记的事实；6.身份证、结婚证，证明第三人向南丹县房地产管理所提交身份信息的情况；7.《商品房买卖合同》，证明南丹县房地产管理所已依法要求申请人提交房屋买卖合同，进一步证明了涉案房屋系合法买卖的事实；8.《预购商品房预告登记约定》，证明南丹县房地产管理所依法要求预告登记的申请人签订的登记约定的事实；9.《预购商品房预告登记证明》，证明南丹县房地产管理所依法向第三人颁发了登记证明。被告向本院提交的依据有：《房屋登记办法》、《中华人民共和国物权法》。 第三人述称，1.原告提交的证据不足以证明被告为第三人办理的预告登记证明的行为存在违法；2.第三人购买的房屋是百舜南丹分公司公开对社会发售的,已支付房款，买房后用来居住，购买房屋时，无人提出房屋已经办理抵押，第三人属于善意购买人，依法取得房产相关权利；3.被告办理给第三人的预告登记证明对原告与百舜南丹分公司原存在的债权债务未造成影响；4.第三人办理预告登记证明在先，原告办理抵押登记在后，第三人的预告登记证明合法有效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人取得的房屋登记证的合法性及效力。 第三人未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，本院对证据认定如下：原告提供的证据1-7、被告提供的证据1-9，来源合法，内容真实，与本案有关联性，均可作为认定案件事实的依据。庭审中，各方当事人对于第三人在百舜南丹分公司公开向社会发售商品房时，通过与其签订 7 《商品房买卖合同》，并按当时的市场价格支付相应购房款后取得涉案房屋的事实无异议，本院对该事实予以确认。 经审理查明，原告企业名称原为“中国长城资产管理公司南宁办事处”，2016年12月20日变更为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”。南丹县房地产管理所原为南丹县人民政府依法设立的不动产登记机构，行使不动产的登记职权，2015年10月23日，被告南丹县不动产登记局依法成立，成立文件规定“将分散在国土资源、住房和城乡建设、林业、水产畜牧和农经等部门承担的土地、房屋、林地、河道（滩涂）等不动产登记职责统一划入不动产登记局”，2016年6月28日，南丹县人民政府发布《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》，决定“自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由被告办理”。2013年2月22日，百舜南丹分公司与第三人签订《商品房买卖合同》，将百舜建材城2幢1单元804号房屋出售给第三人，第三人支付相应的购房款后，取得上述房产。2013年2月22日，第三人向被告提交《预购商品房预告登记申请书》，对涉案房产提出登记请求，南丹县房地产管理所受理后，于2013年3月28日向第三人颁发丹房预南丹字第××号《预购商品房预告登记证明》，确定：位于南丹县房屋的预告登记权利人为第三人。2013年12月9日，原告与广西百舜集团有限公司签订的《抵押合同》，约定：广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程126739.32㎡（附《抵押财产清单》）抵押给原告，此后，双方到南丹县房地产管理所申请办理抵押权登记，2013年12月11日，南丹县房地产管理所向原告颁发丹房建他字第45089-2013- 8 058号《在建工程抵押权登记证明》，证明上载明：抵押权人为原告，抵押人为百舜南丹分公司，债权数额为壹亿元整，并附有《抵押财产清单》，《抵押财产清单》上载明的财产包括百舜建材城2幢1单元804号房屋。另查明，从2012年起至今，广西百舜集团有限公司向社会公开出售南丹·百舜建材城的商品房1000多套，大部分房屋买受人办理了房屋产权的相关登记。 本院认为，南丹县房地产管理所原为南丹县人民政府依法设立的不动产登记机构，根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级以上人民政府不动产登记机构办理…”的规定，其对百舜建材城的商品房颁发《预购商品房预告登记证明》的行政执法主体资格合法。南丹县不动产登记局于2015年10月23日成立后，行使了南丹县房地产管理所的行政职权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，其是本案适格的被告，南丹县不动产登记局关于本案的颁证行为是南丹县房地产管理所在其成立之前实施的，该行为后果不应由其承担的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。2016年12月20日，原告企业的名称由“中国长城资产管理公司南宁办事处”变更为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”，原告以“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”的名义向本院提起本诉讼，其诉讼主体资格合法。被告于2013年3月28日向第三人颁发《预购商品房预告登记证明》和被告于2013年12月11日向原告颁发《在建工程抵押权登记证明》，是同一行政机关实施的两个不同的行政行为，本案审理标的是被告颁发《预购商品房预告登记证明》行政行为的合法性，被告颁发《在建工程抵押权登记证明》是否因广西百舜集团有限公司负责人涉嫌刑事犯罪而不具合法性，不属于本诉的审理范围，同时，《预购商品房预告登记证明》上载明的预告登记权利人是第三人，广 9 西百舜集团有限公司、百舜南丹分公司、第三人贷款买房的金融机构不是《预购商品房预告登记证明》的预告登记权利人，故被告以已向公安机关报案调查申请办理《在建工程抵押权登记证明》的当事人是否涉嫌刑事犯罪为由要求中止本案的审理，以及追加广西百舜集团有限公司、百舜南丹分公司、金融机构为本案第三人参加诉讼的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行、2019年9月6日废止）就房屋登记机构对登记申请予以登记和不予登记作了规定，本案中，2013年2月22日，第三人出资购买得涉案房屋后，向被告提出房屋预告登记申请，被告经对第三人提交的材料进行审查和认定，并根据《房地产登记管理办法》的规定，于2013年3月28日向第三人颁发丹房预南丹字第××号《预购商品房预告登记证明》的行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持，原告的《在建工程抵押权登记证明》于2013年12月11日颁发，其以涉案房屋已办理抵押登记为由，要求确认被告于2013年3月28日向第三人颁发预告登记行政行为违法的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判长  赵令崧 审判员  韦会刚 10 审判员覃丹露 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理肖图健 书记员韦佳丽 书记员赵祖林