广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初6640号原告：肇庆端州正博房地产顾问有限公司,住所地广东省肇庆市端州区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××188B。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄杰明，系广东赛力律师事务所律师。被告：肇庆市×××××××开发有限公司，住所地广东省肇庆市××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××243。法定代表人：陈某1。被告：肇庆市嘉源投资有限公司，住所地广东省肇庆市××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××347G。法定代表人：李某1。被告：肇庆市德业基投资有限公司，住所地广东省肇庆市××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××1028766。法定代表人：李某1。三被告的共同委托诉讼代理人：李水弟，系广东广鑫律师事务所律师。原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司与被告肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人黄杰明，被告肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司的共同委托诉讼代理人李水弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司向本院申请撤回对深圳市德业基投资集团有限公司的起诉。原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即向原告支付拖欠的招商服务费及销售代理费合共1061227元及违约金184915.17元（暂计算至2020年9月22日，后续违约金按24%/年的标准计算至被告清偿之日至）。2.判令四被告立即赔偿原告合理维权损失45000元。3.本案受理费、公告费、财产保全费等由被告承担。事实和理由：2017年2月15日，原告与肇庆市×××××××开发有限公司签订《“中国砚村”项目销售及招商代理合同》，约定：肇庆市×××××××开发有限公司委托原告对其位于肇庆市端州区×××××××××物业项目进行招商、销售代理工作，委托期限自2016年12月23日起至2017年12月22日止，并由肇庆市×××××××开发有限公司根据合同第6.5.1条之约定向原告支付招商服务费标准、销售代理费。2017年6月6日，肇庆市×××××××开发有限公司拟将其控制和关联的物业均交由原告代理，故三被告与原告签订《物业委托租售代理合同之补充协议》（即前述合同的补充协议），约定：肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司将其名下（或代持）的位于肇庆市端州区××××××、“中国砚村”中的未售（未租）物业，一并委托原告代理销售、代理出租。上述委托期限届满后，三被告先于2019年4月26日向原告发出《营销招商续约确认函》，要求续约至2019年12月31日；又于2019年12月20日向原告发出《营销招商续约确认函》，要求续约至2020年3月31日。合同及协议履行过程中，原告已按约履行了招商义务、销售代理以及项目的策划等合同义务；被告代表亦有在结算单（“正博地产销售业绩及佣金确认表”）上签字确认；截至2020年3月31日，双方的合作期限亦已届满，被告应依约向原告支付招商、销售代理费等费用。根据《“中国砚村”项目销售及招商代理合同》第6.5条的约定：被告方应在结算日当月28日前，直接转账至原告账户或向原告用人民币以支票方式支付已成功招商、销售单位的代理费。经双方结算，被告应向原告支付1812992元招商、销售代理费等，原告已根据被告的要求向其出具了合共1626224元的发票，但被告仅支付了751765元，尚欠1061227元未支付。原告认为：首先，被告迟延支付招商、销售代理费的行为已构成违约，并应当支付违约金和承担原告的合理维权支出。根据《合同法》第109条之规定，被告应当立即向原告支付拖欠的1061227元招商、销售代理费等费用。同时，根据《合同法》第107条、第114条之规定以及《“中国砚村”项目销售及招商代理合同》6.5.3约定，被告应在2018、2019年按批次按成交情况及时全额支付1061227元，但被告至今仍未支付，造成了原告资金困难，致使原告需融资来解决自身周转，鉴于此，被告应当负担原告资金占用期间的合理费用。故原告酌定计算违约金为自2020年1月1日至2020年9月22日（共265天），以1061227元为基数，按24%/年的标准计算违约金，则被告应向原告支付违约金为1061227X24%365X265=184915.17元（暂计算至2020年9月22日，后续违约金按24%/年的标准计算至被告清偿之日止）。其次，三被告应承担连带清偿责任。(1)财务混同。案涉的三个物业均由被告同一批人员管理和控制，案涉的佣金发票经被告同意后，均开具肇庆市×××××××开发有限公司的发票抬头，由肇庆市×××××××开发有限公司统筹支付三被告名下物业应付的费用。(2)人员混同。经核查国家企业信用信息公示系统可知，三被告人员情况（详见起诉状表格）同时，三被告的签约代表均为同一员工袁思宁。与原告对接的财务人员也为同一人。(3)业务混同。经核查国家企业信用信息公示系统核查三被告的企业年报可知，三被告的企业联系电话均为075××××××888，而且三被告对外宣传三物业均为一体的。(4)股权存在交叉。经核查国家企业信用信息公示系统可知，三被告人员股权如下（详见起诉状表格）。由此可见，三被告不仅存在独资企业关系，而且股东是高度重叠，基于股权的管理也是严重混同的。(5)根据最高人民法院指导案例15号：徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案的指导意见可知，各公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界线模糊、人格混同时，应当参照《公司法》第二十条第三款的规定承担连带清偿责任。最后，深圳市德业基投资集团有限公司与肇庆市德业基投资有限公司人格混同，同样需要对三被告的债务承担连带清偿责任。肇庆市端州区人民法院于2018年07月09日作出的(2018)粤1202民初636号《民事判决书》已查明深圳市德业基投资集团有限公司与肇庆市德业基投资有限公司存在人格混同的情况。本案与（2018)粤1202民初636号案发生的时间相近、情节类似，故应当认定本案深圳市德业基投资集团有限公司对肇庆市德业基投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，现原告特依法提起诉讼，要求被告立即支付拖欠的招商、销售代理费及违约金并赔偿损失，恳请人民法院依前述请求判决之。被告肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司共同辩称：一、答辩人肇庆市×××××××开发有限公司确认拖欠被答辩人销售代理费1061227元。二、对违约金的起算时间及违约金的计算标准有异议。根据《中国砚村项目销售及招商代理合同》第6.5.3约定：甲方应在结算日当月28日前，直接转账至乙方账户或向乙方用人民币以支票方式支付已成功招商、销售单位的代理费。答辩人与被答辩人对该项目的结算时间为2020年7月17日，按照上述时间计算，答辩人支付代理费的时间为2020年7月28日前，计算违约金的时间应在2020年7月29日开始计算。合同并没有约定违约金的具体计算标准，但被答辩人按照年利率24%计算违约金计算明显过高，且没有事实和法律依据。因此，应按照全国银行间同业拆借中心于每月公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）计算违约金。三、被答辩人请求合理维权损失45000元，该费用合同并没有约定，并不是被答辩人的直接损失，被答辩人请求该费用，没有事实和法律依据。四、该《中国砚村项目销售及招商代理合同》及补充协议是肇庆市×××××××开发有限公司与被答辩人履行，与其他两答辩人无关。各答辩人之间是不同的主体，不存在企业人格混同。综上，恳请法院才查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的不当诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。经审理查明：原告作为乙方与肇庆市×××××××开发有限公司作为甲方签订《中国砚村项目销售及招商代理合同》，合同约定：甲方委托乙方就甲方开发的物业项目中国砚村可售和未出租物业（包括：住宅、商铺、车位）的销售、招商代理工作，委托期限自2016年12月23日起至2017年12月22日止；甲方支付乙方招商、销售代理费每月的截数日期为每自然月的最后一天，甲乙双方同意在公开销售后次月起每自然月的5日为代理费结算日，即下一个月5日作为双方确认结算上月金额的日期；甲方应在结算当月28日前，直接转账至乙方账户或向乙方用人民币以支票方式支付已成功招商、销售单位的代理费；双方中如其中一方未能履行职责造成违约时，经守约方书面通知要求对方纠错15天内仍未改正造成守约方商誉受到影响或遭受经济损失，守约方可提前解除本合同，追究违约方法律责任，并要求违约方赔偿所造成的损失。合同一并约定了其他权利义务。2017年6月6日，肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司作为甲方、委托人与原告作为乙方、代理人签订一份《物业委托销售代理合同之补充协议》，约定甲方肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司系关联公司；2016年12月23日甲方肇庆市×××××××开发有限公司与乙方签署了《中国砚村项目销售及招商代理合同》，委托乙方代理销售、代理出租其在肇庆市端州区×××××拥有（或持有）的未售（未租）物业，现甲方肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司拟将其名下（或代持）的位于肇庆市端州区××××××、中国砚村中的未售（未租）物业，一并委托乙方代理销售、代理出租；本协议为原合同统一之补充协议，系原合同不可分割的组成部分，原合同与本协议约定不一致的，以本协议为准，本协议未约定的事项，均执行原合同的相关规定。协议同时还约定了其他权利义务。2019年4月26日，肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司向原告出具的《营销招商续约确认函》载明：就中国砚村旅游文化街、文化创意大厦、中国端砚展览馆的营销招商代理续约一事，现经双方协商同意，现由原告在2018年代理服务到期后，再续约1年，续约时间：自2018年12月23日至2019年12月31日止（即总代理服务时间由2016年12月23日-2019年12月31日止），相关代理服务约定按2016年12月23日签订的《中国砚村项目销售及招商代理合同》；2017年6月6日签订的《物业委托租售代理合同之补充协议》执行，现予以确认，我公司同意本确认函是协议合同不可分割的组成部分，与原协议具有同等法律效力。2019年12月20日，肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司向原告出具的《营销招商续约确认函》载明：就中国砚村旅游文化街、文化创意大厦、中国端砚展览馆的营销招商代理续约一事，现经双方协商同意，现由原告在2019年代理服务到期后，再续约3个月，续约时间：自2020年1月1日至2020年3月31日止（即总代理服务时间由2016年12月23日-2020年3月31日止），相关代理服务约定按2016年12月23日签订的《中国砚村项目销售及招商代理合同》；2017年6月6日签订的《物业委托租售代理合同之补充协议》；2019年10月20日签订的《中国砚村渠道分销（渠道）合同》执行，现予以确认，我公司同意本确认函是协议合同不可分割的组成部分，与原协议具有同等法律效力。另查明，根据原告与三被告之间2020年7月17日的“销售业绩及佣金确认表”及庭审中确认：招商服务费及销售代理费总金额为1812992元，已出具发票1626224元，被告仅向原告支付751765元，尚欠原告1061227元。本院认为，原告向本院提交撤回对深圳市德业基投资集团有限公司的起诉的申请，是其自由处分权利，本院予以采纳。本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司与被告肇庆市×××××××开发有限公司签订了《中国砚村项目销售及招商代理合同》后，肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司又于2017年6月6日与原告签订《物业委托销售代理合同之补充协议》，并在该协议中明确载明“甲方肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司系关联公司”、“本协议为原合同统一之补充协议，系原合同不可分割的组成部分”，因此《中国砚村项目销售及招商代理合同》、《物业委托销售代理合同之补充协议》应视为一个合同整体，该合同以及补充协议的合同相对方应为原告与三被告，因此该合同以及补充协议是当事人的真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告要求三被告向原告支付拖欠的招商服务费及销售代理费1061227元的诉讼请求，前述已查明《中国砚村项目销售及招商代理合同》、《物业委托销售代理合同之补充协议》应视为一个合同整体，该合同以及补充协议的相对方应为原告与三被告，在庭审中，三被告对尚欠原告佣金1061227元的数额无异议，且在原告与三被告之间的销售业绩及佣金确认表中亦无明确区分三个被告各自应付佣金数额，因此本院认定案涉合同以及补充协议的甲方即肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司系关联公司，应对外共同承担尚欠原告的佣金1061227元。至于三被告的公司之间是否存在混同情况，本案中不作评述。对于原告要求三被告支付违约金的诉讼请求，《中国砚村项目销售及招商代理合同》中约定“甲方应在结算当月28日前，直接转账至乙方账户或向乙方用人民币以支票方式支付已成功招商、销售单位的代理费”，原告与三被告的结算日期为2020年7月17日，则应在2020年7月28日前将佣金支付给原告，三被告至今未支付，显属违约，虽然合同未约定三被告违约应承担的违约责任，但由于三被告违约确实给原告造成一定损失，因此，本院酌定原告因三被告违约而造成的损失，以1061227元为基数，从2020年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清给原告之日止。对于原告45000元的律师费请求，由于原告与三被告签订的合同中并没有律师费承担的约定，对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、被告肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司支付佣金1061227元及违约损失(违约金以1061227元为基数，从2020年7月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）；二、驳回原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因简易程序减半收取案件受理费8210.14元、财产保全费5000元，共计13210.14元（已由原告预交），由原告肇庆端州正博房地产顾问有限公司负担1330.14元，由被告肇庆市×××××××开发有限公司、肇庆市嘉源投资有限公司、肇庆市德业基投资有限公司共同负担11880元，被告承担部分一并于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告，本院不作退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 欧凯华二〇二〇年十二月二十二日法官助理 李海敏书 记 员 陈巧文