北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18330号原告：王峥，男，1981年5月4日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。被告：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113678795265F。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，1992年7月10日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司员工，住北京市顺义区。原告王峥与被告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王峥委托诉讼代理人周留侠与被告中粮公司委托诉讼代理人李宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王峥向本院提出诉讼请求：1.确认ZHD【2018】运营类（持有型物业）09515运营期商铺租赁合同（POS版）于2019年12月31日解除；2.判令被告退还2020年1月份租金9314.12元；3.判令中粮公司退还原告租赁保证金24614元、收银机押金5000元；4.判令中粮公司赔偿原告装修损失95403元，加盟费用60000元及装修设计费用5000元；5.判令中粮公司赔偿原告另行寻找替代房屋周转的损失，以六个月租金为标准支付，计55884.72元；6.本案诉讼费、律师费（15000元）由被告承担。事实与理由：王峥作为发起人为设立经营北京天意四和餐饮管理有限公司以个人名义与被告签署商铺租赁合同（POS版），承租位于顺义区×××商铺，起租日：2018年9月1日-2021年8月9日，合同签订后，承租人按照租赁合同第4条约定缴纳3个月的基本租金，3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计24614元，中粮地产另收取银行卡终端押金5000元。公司设立后租赁合同项下权利义务均归属于原告，租赁合同履行期间原告均按时交纳房屋租金及其他费用，2019年12月份，因被告迟迟无法完成商铺招商，半数商铺处于空置状态，卖场内人流量差，原告也多次反映客流量少及卫生条件差的情况，中粮公司遂内部决定对卖场进行整体调整，引入国企华体电竞，此行为导致租赁合同无法继续履行，但随后被告为拒绝赔偿损失却以原告私下转租的虚假事实要求解除合同，并勒令原告限时交出商铺，被告的行为严重违反合同约定，构成违法解除。原告为经营店铺投入巨大的经济成本装修、购买设备及支付加盟费，为了尽快了解此事，原告积极与被告协商，但被告却拒不赔偿因提前违法解除合同给原告造成的巨大损失，特起诉。中粮公司辩称：同意原告的第1、2、3项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。原告不能证明装修损失的具体数额，原告的加盟费不应由被告承担。原告没有确切的事实证明其需要六个月的周转周期，也没有确定的租金标准。对于原告主张的律师费过高，被告不认可。本院经审理认定事实如下：中粮公司（出租方，甲方）与王峥（承租方、乙方）签订《中粮祥云小镇运营期商铺租赁合同》（POS版），约定甲方将×××出租给乙方使用，只供乙方经营“快乐柠檬”品牌，租期为2年342天，租期自2018年9月1日至2021年8月9日。租赁期限内，该商铺租金分为：基本租金、抽成租金。每月的基本租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。该合同通用条款第13.36条约定乙方同意在租赁期限之内随时配合甲方进行承租商铺的位置调整。第20.1条约定败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用及合理的律师费用。合同签订后原告在此经营“快乐柠檬”品牌。承租期间，原告对店铺进行了装修，原告称就装修店铺与王长军结算并支付王长军装修款81000元，镶嵌柠檬杯型装饰支付康冬杰3800元，安装快乐柠檬LOGO支付上海汇慧广告有限公司3523元。原告加盟“快乐柠檬”支付加盟费60000元、装修设计费5000元。原告另主张办理证照的费用为5080元。被告就产生的上述费用不予认可，称：结算没有得到双方确认，且装修的内容没有体现出是用于店铺的装修；原告办理证照的费用非必须支出的费用；原告支付的费用无法看出是用于镶嵌柠檬杯型装饰和安装快乐柠檬LOGO；原告支付的加盟费和装修设计费，原告已经实际使用，且加盟合同没有解除，原告还可以继续经营。2020年2月24日，被告发出要求解除合同的邮件，2020年2月26日，中粮公司相关业务人员以邮件形式发出解约函，提出根据《租赁合同》10.4条、13.16条约定解除合同，合同终止时间为2019年12月31日，退还多缴租金、物业推广费、退还租赁保证金、POS机押金等，并要求于2020年3月4日将店铺交还中粮公司。现店铺装修已全部被中粮公司拆除。上述事实，有庭审笔录、《中粮祥云小镇运营期商铺租赁合同》、电子邮件等在案佐证。本院认为：中粮公司与王峥签订的《中粮祥云小镇运营期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。在履行合同期间，中粮公司调整经营策略，单方提出解除合同将店铺收回构成根本违约。现双方均同意双方的租赁合同自2019年12月31日解除，本院对此不持异议并予以确认，中粮公司同意退还原告2020年1月的租金9314.12元及租赁保证金24614元、收银机押金5000元，本院亦不持异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案因中粮公司违约导致合同解除，应当赔偿原告对于店铺已经形成附合的装修残值损失，现店铺的装修已由中粮公司擅自拆除，无法进行现场勘查及装修残值的鉴定，应对此承担不利后果。关于装修残值损失本院结合全盛公司提交的合同、付款凭证、合同租期及合同履行情况等证据酌情确定为4.5万元。关于装修设计费，根据原告的证据可证明其已实际支付该笔费用，现中粮公司在合同履行期间单方解约，合同未履行期间对应的装修设计费用应作为原告的损失由中粮公司赔偿，本院酌情确定为3000元；关于加盟费用，系全盛公司使用“快乐柠檬”品牌的使用费，房屋租赁合同解除并不必然导致原告无法使用该品牌，故对其要求赔偿加盟费用的诉讼请求本院不予支持。因中粮公司根本违约导致房屋租赁合同解除，原告要求中粮公司赔偿另行寻找替代房屋周转期间的损失，应予支持，具体数额本院根据合同的实际履行情况酌定为2.8万元，原告主张过高部分本院不予支持。因双方合同中约定由败诉方承担胜诉方合理的律师费用，故全盛公司要求中粮公司负担律师费用，本院根据原告诉讼请求得到支持的比例酌情确定由中粮公司负担的律师费的数额为7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告王峥与被告中粮地产投资（北京）有限公司之间就位于北京市顺义区×××的房屋租赁合同关系于二〇一九年十二月三十一日解除；二、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王峥二〇二〇年一月的租金九千三百一十四元一角二分、租赁保证金二万四千六百一十四元及收银机押金五千元；三、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王峥经济损失合计八万三千元；四、驳回原告王峥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百六十四元，由原告王峥负担一千三百三十九元（已交纳），由被告中粮地产投资（北京）有限公司负担一千二百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年十二月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟