福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5258号 上诉人（原审被告）：泉州市红星物流园管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道北峰工业区丰惠西A路子燕轻工厂房**。 法定代表人：魏志红，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁小明，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施萍萍，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:中国人民解放军福建省泉州军分区保障处，住所地福建省泉州市鲤城区东街**。 法定代表人：杨允芽，保障处处长。 委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王幼珠，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 原审第三人:融通地产（福建）有限责任公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道福飞南路******/div> 法定代表人：周延波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：连子霖，系公司员工。 上诉人泉州市红星物流园管理有限公司（以下简称红星公司）、与被上诉人中国人民解放军福建省泉州军分区保障处（以下简称军分区保障处）、原审第三人融通地产（福建）有限责任公司（以下简称融通公司）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 红星公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回军分区保障处的起诉或者将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由军分区保障处承担。事实与理由：一、一审法院未能客观认定案件事实，双方的租赁合同关系于2019年8月解除，军分区保障处不是本案一审适格原告，法院依法应驳回军分区保障处的起诉。通过红星公司向一审法院提交的由军分区保障处加盖公章确认的《军队房地产租赁合同解除协议》及红星公司与融通公司签订的《房地产租赁合同》、《出租场所安全管理协议》对照可知，本案红星公司与军分区保障处的租赁合同关系已于2019年8月解除。《军队房地产租赁合同解除协议》第九条作出了明确约定，即“本协议在融通地产(福建)有限责任公司与乙方(红星公司)签订新的租赁合同后或生效”，该协议的生效条件并不是红星公司与军分区保障处双方签章，而是由红星公司与融通公司签订新的租赁合同时即生效，红星公司在2019年8月与融通公司签订了《房地产租赁合同》、《出租场所安全管理协议》，为此，红星公司与军分区保障处之间的租赁合同关系已于2019年8月解除。红星公司与融通公司签订《军队房地产租赁合同》不仅生效，而且已实际履行，融通公司收取了红星公司部分租金。红星公司于2020年3月26日、4月16日、5月31日、6月1日通过银行转账向融通公司支付租金48000元、52000元、13000元及20000元，合计133000元，相关的汇款明细均注明“租金”字样，融通公司也从未提出异议，该情况足以说明红星公司与融通公司签订的《房地产租赁合同》已实际履行。众所周知，近年来军队改革一直持续进行，自2019年起军队资产也将统一交由融通公司管理，融通公司在一审答辩中也自认“根据上级政策要求应委托经营管理”，但同时又认可军分区保障处的诉讼请求，二者是自相矛盾的。且无论军队房地产委托经营流程在其内部是如何进行规定的，既然融通公司已经实际与红星公司签订了新的租赁合同，军分区保障处作为军队一方，肯定是知情并且默许的，否则融通公司与红星公司签订租赁合同并实际收取红星公司租金就是恶意欺诈，为此，结合本案相关事实和证据综合进行分析判断，红星公司与军分区保障处之间的租赁合同关系早已经于2019年8月解除，军分区保障处并不是本案的适格主体，法院依法应当驳回军分区保障处的起诉。二、退一步讲，即便法院认定本案案涉合同并未解除，红星公司与军分区保障处之间仍存在租赁合同关系，那么，军分区保障处一审的诉讼请求亦缺乏事实与法律依据，依法不应得到支持。1.红星公司自2019年9月1日起未向军分区保障处支付租金，过错并不在红星公司，红星公司不应承担合同违约责任。（1）融通公司已经实际与红星公司签订了《房地产租赁合同》、《出租场所安全管理协议》，租赁期限自2019年9月1日起，并实际收取红星公司的租金，红星公司受疫情影响未能按合同约定支付租金，但是直至军分区保障处提起诉讼之前，军分区保障处从来没有向红星公司进行催讨，反而是由融通公司与红星公司沟通、协商处理，国家政策等亦明确了军产改革的一个重要趋势是军队资产将统一交由融通公司管理。为此，红星公司作为一个地方企业，通过以上种种现象，以及基于对军队的信任，完全有理由认为自2019年9月1日起，自己履行合同的相对方应当是融通公司而不是军分区保障处。军分区保障处与融通公司内部交接管理出现错误，其两方的错误行为没有理由来让红星公司为其买单。(2)融通公司在一审民事答辩状中陈述“融通公司与红星公司签订的《房地产租赁合同》并无落款时间，根据军队房地产委托经营流程，需待军分区保障处与红星公司解除2013年6月1日、2018年6月15日签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》后生效，届时，将依法依约向红星公司主张《房地产租赁合同》生效之日起的租金、违约金等款项及费用”，也就是说，在此情况下，无论红星公司将租金支付给军分区保障处或融通公司之间的任意一方，其两方均可以随意主张一个原租赁合同的解除时间，让红星公司陷入“违约”的境地，红星公司对此也是无所适从。红星公司有理由认为是其二者恶意串通，旨在通过该种方式来侵吞红星公司投入建设的资产。2.一审法院判决红星公司将涉案租赁场地建筑物、构筑物返还给军分区保障处显失公平。一审法院判决红星公司将涉案租赁场地建筑物、构筑物返还给军分区保障处的依据是《军队房地产租赁合同》第八条第三款、第十一条第二款，但《军队房地产租赁合同》系格式条款，拟定该格式条款的一方是军分区保障处。在红星公司向军分区保障处承租时租赁物仅仅是一块空地，需要投入大量的人力、物力及资金进行规划建设，考虑到种种不确定因素可能导致红星公司血本无归，为此，双方在《军队房地产租赁合同》的基础上增加了附加条款，该附加条款是双方当事人的真实意思表示，也符合公平原则。本案红星公司对于未能按期向军分区保障处支付租金不存在过错，本就不应承担违约责任，即便军分区保障处是基于政策原因要收回租赁物，也应当依照协议约定对红星公司进行折价补偿。 军分区保障处辩称，一、红星公司向一审法院提供的证据材料目录上所记录的内容“红星公司无法接受，故未在落款处盖章”，说明案涉双方并未就合同之解除达成一致意见并签订书面的协议；二、2019年8月31日之前的租金，军分区也是通过诉讼方式获得的，当时调解时双方也未提起到合同关系解除的内容，说明双方还是按照合同约定履行，并未存在所谓解除合同的情形；根据合同约定，红星公司逾期交付租金超过30日，军分区保障处有权解除合同，基于合同解除，合同确定军分区保障处有权收回合同约定的财产，一审判决正确。 融通公司未作陈述。 军分区保障处向一审法院起诉请求：1.解除军分区保障处与红星公司于2013年6月1日、2018年6月15日签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，责令红星公司立即将租赁物上的建筑物、构筑物返还军分区保障处；2.红星公司立即向军分区保障处支付拖欠的自2019年9月1日起至实际腾空之日止的租金及逾期违约金(按合同约定日千分之三计算)，暂计至起诉之日拖欠的租金为1402013.6元及逾期违约金595154.77元。 一审认定事实：2013年6月1日，中国人民解放军福建省泉州军分区后勤部（以下简称军分区后勤部）与红星公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：军分区后勤部将位于福建省晋江市××路的房地产出租给红星公司作为办公仓储、物流餐饮服务业用途使用，场地面积暂按132亩（合计87912平方米）计算，租赁期限自2013年6月1日起至2031年5月30日止，租金总额39758140元，年租金1994652元，租金按半年结算，于每半年的前十日内交付，付款方式：银行转账；红星公司在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，权属归军分区后勤部所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给军分区后勤部；红星公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额千分之三加收违约金，逾期30日，军分区后勤部有权解除本合同并收回按合同约定属于军分区后勤部的全部财产。2018年6月15日，军分区保障处与红星公司就前述租赁物签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定，确认实际房屋建筑面积71573.72平方米（含红星公司投资建设房屋面积），场地面积88000.44平方米，整改后的租赁期限调整为10年，自2018年6月15日起至2028年6月15日止，当前年租金为2082199元，之后租金每年递增1%，合同期内总租金21784408元；整改后租赁用途仍为办公仓储、物流餐饮服务业；红星公司在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物，权属归军分区保障处，合同期满无偿交付军分区保障处。2019年10月15日，军分区保障处向一审法院提起民事诉讼，请求判令红星公司立即军分区保障处支付拖欠的租金4013798.43元及按年利率6%计付自2017年6月1日至实际还款之日止的逾期利息等。2019年10月17日，经主持调解，各方自愿达成调解协议，一审法院作出（2019）闽0582民初13592号民事调解书，确认：自2017年6月1日起至2019年8月31日止，红星公司拖欠军分区保障处的租金共计4013798.43元及按年利率6%计付自2017年6月1日起至实际还款之日止的逾期利息等内容。融通公司与红星公司就上述租赁物签订的《房地产租赁合同》、《出租场所安全管理协议》，合同及协议签订时无落款时间。红星公司已支付军分区保障处上述租金至2019年8月31日。2020年3月26日、4月16日、5月31日、6月1日，红星公司通过银行转账向融通公司分别转入48000元、52000元、13000元及20000元，合计133000元。 一审法院认为，一、关于《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的解除问题。红星公司未能依约向军分区保障处支付所结欠的租金，已逾期超过30日，且至今仍未支付任何租金，根据《军队房地产租赁合同》第十一条第二款关于红星公司逾期交付租金30日，军分区保障处有权解除合同的约定，军分区保障处主张解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，符合合同约定和法律规定，予以支持。二、关于租赁物上的建筑物、构筑物等应否返还军分区保障处问题。根据《军队房地产租赁合同》第八条三款、第十一条第二款关于红星公司在承租场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，权属归军分区保障处所有，红星公司逾期交付租金超过30日，军分区保障处有权解除合同并收回合同约定属于其的全部财产的约定，红星公司逾期交付租金导致合同解除，军分区保障处主张红星公司返还租赁物上的建筑物、构筑物，依法有据，予以支持。军分区保障处收回租赁物上的建筑物、构筑物不属于《军队房地产租赁合同》附加条款第一款约定军分区保障处应补偿红星公司的情形，因此，红星公司主张军分区保障处收回建筑物、构筑物应折价补偿其经济损失，缺乏依据，不予采纳。三、关于本案逾期付款违约金是否过高问题。《军队房地产租赁合同》第十一条第二款关于逾期付款违约金的约定，即红星公司逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，应按滞交经费总额的3‰计收违约金，已超过造成军分区保障处损失的30％，红星公司主张约定的违约金过高请求予以调整，符合法律规定，予以采纳，逾期付款违约金依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。四、关于红星公司应支付租金的数额问题。红星公司主张其支付融通公司13.3万元应抵扣本案结欠的租金，军分区保障处对此不予认可，红星公司亦未能进一步举证，不予采纳。红星公司未能举证证明受疫情影响致使其经营出现困难，且已大幅调整其应支付逾期付款违约金减轻其经济负担，故红星公司主张受疫情影响应减免一些租金，不予采纳。军分区保障处诉请红星公司支付自2019年9月1日起至实际腾空之日止的租金，符合事实和法律规定，应予支持。 综上所述，对军分区保障处合理的诉讼请求，予以支持,不合理的诉讼请求，予以驳回。融通公司经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除中国人民解放军福建省泉州军分区保障处与泉州市红星物流园管理有限公司于2013年6月1日、2018年6月15日签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》；二、泉州市红星物流园管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案的位于福建省晋江市××路××构筑物并返还给中国人民解放军福建省泉州军分区保障处；三、泉州市红星物流园管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内按合同约定向中国人民解放军福建省泉州军分区保障处支付自2019年9月1日起至实际腾空之日止的租金，并按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%计付逾期付款违约金；四、驳回中国人民解放军福建省泉州军分区保障处的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审本案受理费137384元，因适用简易程序审理减半收取68692元，由泉州市红星物流园管理有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提出新的证据。一审查明事实正确，予以确认。另查明：军分区后勤部的职能于2017年由军分区保障处行使。 本院认为,原军分区后勤部与红星公司签订的《军队房地产租赁合同》及军分区保障处与红星公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。红星公司上诉主张其与融通公司签订《军队房地产租赁合同》后，融通公司实际已经收取了13.3万元的租金，原与军分区保障处的上述合同早已解除，其不存在违约；即使未解除，因其自2019年9月1日起的租金是向融通公司支付，故其未再向军分区保障处支付租金也没有任何过错。对此，本院分析认为，军分区保障处陈述融通公司与红星公司签订的《军队房地产租赁合同》未经其授权，且融通公司在其一审的答辩状中陈述其是“根据上级政策要求应委托人答辩人经营管理”，另外，根据红星公司提供的《军队房地产租赁合同解除协议》内容载明“未在《军队房地产租赁合同解除协议》签订后15日内与融通地产（福建）有限责任公司签订新的房地产租赁合同”，也可以进一步说明红星公司明知应在与军分区保障处解除合同后再与融通公司重新签订合同，红星公司在一审也陈述其是认为《军队房地产租赁合同解除协议》显失公平而未签字，综合以上事实，在红星公司未能进一步提供证据证实融通公司与其签订的《军队房地产租赁合同》有经军分区保障处授权的情况下，红星公司上诉主张原与军分区保障处签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》早已解除，军分区保障处不是本案的合同主体，缺乏事实依据，不予支持。关于红星公司是否有存在违约的问题。经查，红星公司实际未向军分区保障处支付本案拖欠的租金，退一步讲，按红星公司的主张，其应向军分区保障处授权的融通公司履行支付租金义务，但事实上，红星公司在合同履行期间也未依约向融通公司支付相应的租金，故红星公司未依约支付租金是客观事实，其行为明显已构成违约，且逾期超过30日以上，军分区保障处主张解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，有事实和法律依据，一审判决对此认定正确，予以维持。合同解除后，红星公司应将租赁物返还给军分区保障处，并依照《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》确定的租金标准向军分区保障处支付解除合同之前拖欠的租金，如未能按时腾空的，还应参照租金标准据实支付继续占有使用费。红星公司与军分区保障处于2018年6月15日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》确认“当前年租金为2082199元，之后租金每年递增1%”，故2019年6月15日起至2020年6月14日的租金应为2103020.99元（2082199元×1.01），此后每满一年依此类推。军分区保障处诉请红星公司按《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》确定的租金标准支付自2019年9月1日起至实际腾空之日止的租金、占用使用费，合法合理，应予支持。但一审判决主文未确定租金标准存在瑕疵，本院二审直接予以变更。红星公司另行支付给融通公司的133000元应另行与融通公司解决。本案系因红星公司未依约支付租金导致的合同解除，依据《军队房地产租赁合同》的约定红星公司应承担的违约责任涉及保证金及逾期付款违约金，但军分区保障处在一审未主张保证金，红星公司在一审也未对此提出抗辩，双方二审期间又对保证金的处理存在较大争议，据此，关于保证金的问题不宜在本案二审中一并处理，本院不作审查。关于逾期付款违约金，一审综合全案情况酌情确定违约金标准过高，并调整按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，军分区保障处对此未提出异议，本院予以维持。但《军队房地产租赁合同》确定“租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方”，故拖欠租金的逾期付款违约金应按照实际逾期之日分段计算，一审对此未予区分，较为不妥，应予纠正。在本判决确定返还租赁物之后，红星公司仍继续占用使用租赁物而未付占有使用费的，仍应参照前述违约标准据实结算相应的逾期付款违约金。 综上，红星公司的上诉请求不能成立。但一审判决存在瑕疵，本院相应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初4174号民事判决一、二项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初4174号民事判决第四项； 三、变更福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初4174号民事判决第三项为，“泉州市红星物流园管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军福建省泉州军分区保障处支付自2019年9月1日起至实际腾空返还之日止拖欠的租金、占有使用费【其中，2019年9月1日起至2020年6月14日按年租金2103020.99元（2082199元×1.01）计算，2020年6月15日至2021年6月14止按年租金2124051.2元（2103020.99元×1.01）计算，此后每满一年依此类推】，并按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮50%计付相应的逾期付款违约金【其中，2019年9月1日至2019年12月31日止的违约金以该期间未付租金的总数为基数自2019年9月1日起算；2020年1月1日至2020年6月30日止的违约金以该期间未付租金的总数为基数自2020年1月1日起算；2020年7月1日至本判决确定返还租赁物之日止的违约金以该期间未付租金的总数为基数自2020年7月1日起算；本判决确定返还租赁物之日后的按实际占用天数据实计算】”； 四、驳回中国人民解放军福建省泉州军分区保障处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 一审本案受理费137384元，因适用简易程序审理减半收取68692元，由泉州市红星物流园管理有限公司负担;二审本案受理费137384元，由泉州市红星物流园管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年十二月三日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。