黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初6770号原告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐照青，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张百合，黑龙江君明律师事务所律师。被告：张荣梅，女，1972年8月29日出生，汉族，户籍地黑龙江省宾县常安镇大兴村磨石岗屯。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司与被告张荣梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐照青到庭参加诉讼，被告张荣梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告代其支付的按揭贷款327405.62元（截止至2019年6月29日）；2.判令被告赔偿原告违约金，以327405.62元为基数，自2019年6月30日起按日万分之五计算至实际给付之日止；3.判令被告承担本案的律师费2475元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项与第二项诉讼请求为：1.判令被告偿还原告代其支付的按揭贷款317331.09元（截止至2019年6月29日）；2.判令被告赔偿原告违约金，以317331.09元为基数，自2019年6月30日起按日万分之五计算至实际给付之日止。事实及理由：2014年6月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买哈尔滨永泰城房产一处，该合同的《补充协议》第二条第三款约定由原告为被告承担阶段性按揭贷款担保，同时，该条款还约定了“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，甲方有权解除本合同”；如发生前述事项，“乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金”，赔偿甲方包括律师费、诉讼费等全部经济损失……此后，原、被告与银行又共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，再次约定了原告应当承担的阶段性担保责任，银行依约向被告发放了按揭贷款。贷款发放后，被告却屡次违约逾期还贷，这期间原告就多次作为被告贷款的保证人承担了被扣除保证金的阶段性担保责任；最终，导致贷款银行宣布被告的债务提前到期，而被告未能按时偿还的贷款本金和利息由原告这一连带责任保证人全部代偿，并且从原告的保证金账户中直接进行了代偿款的扣划，给原告造成了巨大的经济损失。针对被告的违约行为，原告曾于2017年7月13日提起诉讼，黑龙江省绥北人民法院作出了（2018）黑8105民初166号民事判决，依法解除了原、被告签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失；另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的相关规定，本案中，原告已经承担了连带保证责任并被从担保账户中实际扣划了款项，原告有权主张被告予以赔偿并承担相应违约责任。故诉至法院。张荣梅未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未举证、未质证。对原告举示的证据，本院认定如下：原告举示的2014年6月13日双方签订《商品房买卖合同》，原告在出卖人处加盖了销售合同专用章，被告在买受人处签字，结合原告举示的商品房销售收款专用票据，上述证据载明的买受人、房屋坐落位置、面积、首付款金额等均能相互印证，能够证明被告自原告处购买房屋并支付首付款133436元及贷款30万元的事实，本院对上述两份证据予以采信。原告举示的《个人房产抵押贷款合同》、《个人房产抵押贷款业务合作协议》，结合原告举示的购房合同及收据内容，能够证明被告为购买案涉房屋在交通银行股份有限公司哈尔滨开发区支行办理按揭贷款，原告为此次贷款承担连带保证责任并按贷款发放额的3%缴纳保证金的事实，本院予以采信。原告举示的交通银行签发的代偿证明及还款明细表，能够证明因被告未按贷款协议的约定履行还款义务，截止2019年6月29日，原告为被告代偿本金及利息共计327405.62元的事实，本院予以采信。原告举示的黑龙江省绥化农垦法院（2018）黑8105民初166号《民事判决书》及该案件已申请执行的网络截图，能够证明原告于2018年2月7日向黑龙江省绥化农垦法院提起诉讼，请求解除原、被告签订的购房协议并要求被告支付违约金、律师费等，黑龙江省绥化农垦法院判决解除合同、被告支付违约金、律师费等及该案件已被申请强制执行的事实，本院予以采信。原告举示的案件委托代理合同及发票，能够证明原告因本案委托诉讼代理人而支付2475元代理费的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交口处东北角永泰香福汇地块四9号楼2单元8层002号预售商品房，房屋总价款433436元，其中首付款133436元，余款30万元以银行按揭贷款形式支付。该合同附件四补充协议第二条第三款约定：“因甲方（原告）为乙方（被告）提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。2014年7月11日，原、被告及案外人交通银行股份有限公司哈尔滨开发区支行（以下简称交通银行）共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向交通银行贷款30万元用于购买上述房屋，贷款期限为240个月，采用等额本息还款方式，月利率为5.73125‰（随中国人民银行利率政策进行调整），每期还款额为3379.04元，还款日为每月21日，未按时足额偿还贷款本息按罚息利率计收利息，并对应付而未付利息计收复利，罚息利率为约定利率上浮50%；被告同意交通银行将贷款资金直接发放给原告；原告为该贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行实现债权的费用，“分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计算至最后一期贷款到期之日后两年止”，被告未按期足额还款时，原告应按交通银行要求立即支付全部到期应付款项，在交通银行取得被告房屋抵押权属证明后，原告的保证责任解除。被告向原告支付购房首付款133436元，以按揭贷款形式向被告支付尾款30万元（交通银行发放的贷款），原告为被告出具了两份哈尔滨市商品房销售预收款专用票据确认收到上述款项。经本院向黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心核实，截止到2020年12月16日，案涉房屋尚未办理抵押登记手续。2016年8月至12月期间，被告多次拖欠贷款，2016年12月23日，原告代被告清偿贷款10074.53元，2018年2月7日，原告向黑龙江省绥化农垦法院提起诉讼，黑龙江省绥化农垦法院于2018年10月8日作出（2018）黑8105民初166号《民事判决书》，判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告立即从所购房屋中迁出；被告支付原告代偿的贷款本息10074.53元及违约金21671.80元、律师费5000元；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2020年6月9日，交通银行股份有限公司哈尔滨开发区支行向原告出具《代偿证明》，内容为：鉴于借款人张荣梅于2014年7月11日向我行申请贷款30万元，该笔贷款由贵公司提供连带责任保证，我行履行放款义务，该笔贷款已于2019年6月17日到期，且借款人未按《个人房产抵押贷款合同》约定履行还款义务。截止2019年6月29日，借款人未能按时偿还贷款本金及利息合计人民币327405.62元。上述款项现已由贵司于2019年6月29日全部代偿，代偿后本笔贷款本金及利息全部结清。2020年1月1日，原告与黑龙江君明律师事务所签订委托代理合同，约定由黑龙江君明律师事务所律师代理本次案件，代理费为2475元。黑龙江君明律师事务所为原告开具了增值税发票。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。关于原告主张被告偿还代付的按揭贷款317331.09元（截止至2019年6月29日）的诉讼请求。根据原告举示的交通银行已还款明细表及代偿证明，能够确认截止到2019年6月29日，原告代被告向交通银行偿还案涉房屋的按揭贷款本息合计327405.62元，被告拖欠交通银行的贷款本息已全部结清。其中10074.53元代偿款已经（2018）黑8105民初166号生效判决作出处理，本院不再重复处理。剩余的代偿款数额为317331.09元，系原告作为连带保证人代被告向出借人交通银行偿还，原告有权向被告追偿，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金（以317331.09元为基数，自2019年6月30日起按日万分之五计算至实际给付之日止）的诉讼请求。因原、被告签订的《商品房买卖合同》已经被（2018）黑8105民初166号《民事判决书》判决解除，而该生效判决确定因被告违约，被告应向原告支付违约金21671.80元。该笔违约金与原告在本案中主张的违约金实质上均是关于被告在履行商品房买卖合同过程中应承担的违约责任的约定，不能重复适用。违约金的计算应以损失为基础，在原告未能举示证据证明被告的行为给原告造成了其他损失的情况下，鉴于（2018）黑8105民初166号民事判决书中已经对违约金作出处理，故本院对原告在本案中主张的违约金不予支持。关于原告主张被告支付律师费2475元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，因被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，对原告进行赔偿的范围包括律师费。被告拒不偿还代还款项属违约行为，亦有违诚信，原告因此而提起诉讼，并实际支付律师服务费，其请求符合当事人的约定，本院予以支持。根据原、被告在《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款中的约定：因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，原告有权选择解除本合同及相关补充协议，要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任，且被告同意原告将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。依据上述约定，《商品房买卖合同》解除后，原告代被告偿还的按揭贷款317331.09元及原告为本案诉讼支付的律师费2475元之和不超出原告已支付的购房款，应从被告已向原告支付的购房款433436元中扣除，被告无需另行向原告偿还上述款项。扣除被告因违约支付的各项款项后，如购房款存在剩余，被告可另行向原告主张权利。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证、举证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司自本判决生效之日起在被告张荣梅已向其支付的购房款433436元中扣除代偿款317331.09元、律师费2475元；二、驳回原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6097.09元、公告费560元（原告已预交），均由张荣梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王亚秋人民陪审员  王 波人民陪审员  王 琳二〇二〇年十二月十八日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。