浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15317号原告：诸暨万风商业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路555号501室。法定代表人：桑伟杰。委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被告：朱奕群，男，1973年8月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：张义良，浙江泽大律师事务律师。第三人：浙江永利中心城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：楼建根。原告诸暨万风商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）与被告朱奕群、诸暨市悦康鞋店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。审理中，原告万风公司向本院申请追加浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）为本案第三人，并申请撤回对诸暨市悦康鞋店的起诉，本院均予以准许，并于2020年11月16日第二次公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人桑哲渊、王萍、被告朱奕群的委托诉讼代理人张义良到庭参加两次庭审。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万风公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1060号商铺的租赁关系于2020年6月26日解除；2.判令被告立即将诸暨市××街道××路××号一楼1060号商铺腾退后交付给原告；3.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按21357元／月计算的租金及占有使用费；4.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按6780元／月计算的物业管理费；5.判令被告赔偿原告损失64071元。审理中，原告撤回第2项诉讼请求,并将第3项诉讼请求的租金起算点调整为2020年1月1日。事实和理由：2019年12月24日，诸暨市产权交易有限公司公开发布竞价公告，拍卖原属于第三人永利公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号的不动产及附属设备设施（以下简称“案涉物业”），原告参与竞价后中标，并与转让方永利公司签订《资产转让协议》，转让价格72650万元。2019年12月30日，原告取得案涉物业的不动产权证书。案涉物业为商业用地，原名为“永利中心城”，原经营方为第三人永利公司和案外人诸暨永腾商业管理有限公司（以下简称“永腾公司”），原告受让后更名为“万风新天地-西楼”。原告购买案涉物业的目的为继续从事购物中心出租、经营，但第三人永利公司和永腾公司在原告依法取得产权后，拒不配合办理物业交接，继续非法占据案涉物业，原告向诸暨市人民法院提起物权保护诉讼，并申请先予执行，2020年5月14日，诸暨市人民法院作出先予执行的民事裁定，裁定永利公司和永腾公司对案涉物业停止侵害、排除妨碍，6月2日，第三人永利公司和永腾公司被强制清退出案涉物业。根据第三人永利公司提供的租户信息，被告承租案涉物业内商铺，商铺位于案涉物业内一楼1060号商铺，租赁面积113平方米，租金为21357元／月，物管费60元／平方米／月。原告接收物业后，依法行使产权人的权利，2020年6月2日向所有商户公布公告函，告知产权变更事宜，通知承租商户将产权变更后的租金、物业管理费等费用支付至原告账户。6月15日，原告向被告发函，通知被告提供租赁合同、缴款凭证等，如逾期不提供的，原告有权解除合同并要求腾退房屋。被告收到函件后没有任何回应，6月26日，原告向被告发函，通知终止租赁，要求被告腾退房屋。在原告的一再通知和催缴下，被告始终无动于衷，不提供任何书面租赁文件和缴费凭证，在占有原告房屋的同时却拒缴租金和物业管理费，具有明显的利用物业产权变动之机逃避履行义务的恶意。虽然根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但权利义务是相对应的，原告作为受让人，愿意依法保障承租人的权利，但承租人也应当履行自己的义务。被告经多次催告仍拒付租金和物业管理费，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条和第二百二十七条规定，现原告正式解除合同并要求被告承担违约责任。被告朱奕群辩称，1.被告同意解除租赁合同，也认可2020年6月26日为合同解除日；2.被告于2020年6月20日停止营业，实际腾退之日为2020年6月23日，只遗留了一些货架，原告工作人员已经将涉案店铺恢复至通道；3.被告朱奕群于2017年12月30日与第三人永利公司签订了三年的租赁合同，租金21357元/月，物业费与诸暨新城吾悦商业管理有限公司（现变更为“永腾公司”）签订，物管费5056元/月；涉案房屋所有权发生变化，被告并不清楚；被告于2020年6月份收到原告发送给被告的函件之后，被告才知道所有权发生变动；原告是2019年12月底取得了涉案房屋所有权证，被告与第三人签订的租金变更协议约定2020年1至3月份的租金变为5650元/月，物业费变为11300元/月，被告已按上述约定缴纳了2020年1月1日至3月31日止的租金,被告已缴纳管理费缴纳至2020年6月30日；4.被告向第三人永利公司交了租赁保证金40680元，即两个月租金，向诸暨新城吾悦商业管理有限公司缴纳管理保证金11300元，系两个月物业费；原告不仅享有向被告要求支付租金的权利，也应当承担租赁合同及物管合同约定的义务，包括返还保证金；5.2020年发生新冠疫情，财政厅又明确规定了2至3个月的免租期；6.原告要求被告赔偿损失缺乏事实和法律依据，认为该违约金过高，要求法院予以调整。另，被告朱奕群在第一次庭审的答辩中陈述到，被告向诸暨新城吾悦管理有限公司缴纳管理费至2020年6月30日，被告未向第三人永利公司缴纳2020年1月1日开始的租金，但是在第二次庭审的答辩中陈述到，租金已支付至2020年3月31日。第三人永利公司未到庭应诉。原告万风公司为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.诸暨日报、成交确认书、不动产权证书、不动产登记查询证明；2.（2020）浙0681民初7574号民事裁定书；3.公告函（2020年6月2日），通知函（2020年6月11日）、快递单（2020年6月2日公告函、6月11日通知函一起邮寄）、函（2020年6月23日）及相应快递单、合同终止函（2020年7月7日）及相应快递单；4.资产转让协议。经质证，被告朱奕群对证据1、2的真实性、合法性无异议，可以证明原告取得了租赁房屋的物权，但是不能证明是否取得租赁合同、物业管理合同的相关权利；对证据3的真实性无异议，被告确实收到了函件，但是被告于6月份收到函件后搬走，钥匙也交给了原告方的工作人员；对证据4的证据三性无异议，但是认为不能因为该协议中未载明保证金问题，原告就不享有返还保证金的义务。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告朱奕群为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：5.租赁合同；6.商业管理服务协议；7.租金变更协议；8.照片；9.业务回单。经质证，原告对证据5的真实性、合法性无异议，认为原告主张的是第三年的租金，租金标准是21357元/月，涉案房屋从2019年12月30日产权变更至原告名下后，该租赁合同对原、被告之间发生法律效力；对证据6的真实性、合法性无异议，认为在租赁合同的当事人发生变更后，物业管理服务协议对原告不具备法律效力，与原告无关；对证据7的证据三性有异议，认为该份证据没有任何一方的签字盖章，且第三人也无权代表原告减免租金；对证据8的形成时间无法确定；证据9不是原件，真实性由法院审核，业务回单上显示的是管理费，不能证实被告已缴纳2020年1月1日至3月31日期间的租金，另外，保证金不应由原告返还。本院对证据5、6的真实性予以确认；证据7系复印件，且无被告或第三人的签字或盖章，其真实性不予确认；对证据8的真实性予以确认，但是仅能证实涉案房屋至拍摄时间2020年10月13日的现状；对证据9的真实性予以确认，但是被告提供的业务回单上已载明性质为管理费，而《商业管理服务协议》约定管理费为5650元/月，业务回单上的金额16950元恰好系三个月的管理费，故金额为16950元的业务回单仅可证实被告缴纳管理费的事实，无法证实被告已缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金。经审理，本院认定的事实如下：2017年12月30日，第三人永利公司（甲方）与被告朱奕群（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：第三人永利公司同意将诸暨永利吾悦广场第一层编号为1060的商铺出租给被告，建筑面积为176.89平方米，租赁期限为三年；进场日为2018年1月3日；首期租金为进场日起至第3个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第1个租约年的月租金为20340元，第2个租约年的月租金为20340元，第3个租约年的月租金为21357元；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付的款项的1‰作为违约金；乙方应在签订本合同之日向甲方支付40680元作为租赁保证金，在合同期内租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方；乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定；商业管理服务的内容及相关权利义务由乙方与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定，管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向乙方主张权利；乙方不可撤销地承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺的优先购买权，乙方该项承诺自本合同签署之日起生效，且无需针对该商铺具体转让事宜另行确认，甲方因发生合并、分立等重组行为导致该商铺所有权变更的，按照本条约定执行；如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向该第三方交纳租金等费用；无论乙方是否签署前述确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同项下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与该第三方有关该商铺转让行为的效力，且乙方应当按照本合同约定承担责任；乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失等。同日，被告朱奕群与诸暨新城吾悦商业管理有限公司（现更名为“永腾公司”）签订了《商业管理服务协议》，由被告朱奕群向该公司缴纳商业管理费。2019年12月30日，原告万风公司取得涉案房产的所有权证书，原告万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。第三人永利公司与案外人永腾公司在原告万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂原告于2020年5月9日向本院申请先予执行，本院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。第三人永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。被告朱奕群已支付诸暨新城吾悦商业管理有限公司2019年12月30日至2020年6月30日的管理费。原告万风公司认可被告朱奕群于2020年8月24日腾空涉案房屋。本院于2020年12月3日勘查现场，涉案房屋尚未出租给他人。本院认为，第三人永利公司与被告朱奕群之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间，对租赁物受让人产生约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，即“所有权变动不破租赁”原则。本案中，原告万风公司作为涉案商铺的受让方，其应当受原租赁合同的约束。本案中，原告万风公司于2019年12月30日从第三人处受让涉案房产，其应当受原租赁合同的约束，故原告万风公司的主体适格。本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令确认原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1060号商铺的租赁关系于2020年6月26日解除。本院分析如下：被告朱奕群对于原、被告双方的租赁关系于2020年6月26日解除不持异议，故本院予以支持。2.判令被告支付原告自2020年1月1日起至腾退日止按21357元／月计算的租金及占有使用费。本院分析如下：庭审中，被告朱奕群主张腾退日为2020年6月23日，但其未能举证证明其主张，原告万风公司自认被告朱奕群腾空涉案房屋的日期为2020年8月24日，但是认为原告知晓被告腾退房屋的意思表示是在2020年10月13日。本院认为，原告万风公司通过发函的方式要求解除与被告朱奕群之间的租赁合同及腾退涉案房屋，且被告于2020年8月24日腾空涉案房屋，原告理应知晓被告的行为是不再继续租赁涉案商铺并腾退的意思表示，故支付租金及占有使用费的截止日应为2020年8月24日，同时，租金及占有使用费应参照第3租约年标准21357元／月。虽然被告朱奕群辩称其已支付2020年1月1日至3月31日期间的租金，但是被告朱奕群提供的租金变更协议无当事人的签字或盖章，其提供的转账凭证均系管理费凭证，其上记载的金额也与管理费金额一致，故对被告的辩称不予采信，本院确定租金及占有使用费期间为2020年1月1日至2020年8月24日。考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，本院扣减30天的租金。据此，被告应支付原告2020年1月1日至2020年8月24日（在此期间应扣减30天）按21357元／月计算的租金及占有使用费共计144676.45元。3.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按6780元／月计算的物业管理费。本院认为，永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产，原、被告解除租赁关系的时间为2020年6月26日，原告仅有权收取2020年6月2日至2020年6月25日期间的管理费，鉴于被告朱奕群已向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付2019年12月30日至2020年6月30日的商业管理费，而被告的付款时间又早于原告通知被告所有权变更的时间，故原告无权再向被告收取管理费，本院对该项诉请不予支持。4.判令被告赔偿原告损失64071元。本院认为，原告主张3个月空置期作为违约金属于合理范围，本院于2020年12月3日勘察现场，涉案房屋尚未出租给他人，且被告朱奕群也未能举证证明按3个月空置期计算违约金过高，故对该项诉请予以支持。至于保证金问题，鉴于第三人未将保证金转交于原告万风公司，结合本院同类案件的处理方式，被告朱奕群可另行向第三人永利公司主张关于保证金的权利。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、确认原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1060号商铺的租赁关系于2020年6月26日解除；二、被告朱奕群应支付原告诸暨万风商业管理有限公司租金及占有使用费共计144676.45元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、被告朱奕群应支付原告诸暨万风商业管理有限公司违约金64071元，款限本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5129元，减半收取计2564.50元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担468.50元，被告朱奕群负担2096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十二月九日书记员 谢周成5