云南省大关县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0624民初652号 原告：吴祖亮，男，生于1989年2月17日，汉族，福建省建阳市人，住福建省南平市建阳区，现住云南省昭通市大关县）第1层1-5房屋。 委托诉讼代理人：徐天骏，云南鹤原律师事务所律师。 被告：大关泽宇房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昭通市大关县翠华镇龙洞路19号，统一社会信用代码：91530624697982648X。 法定代表人：方成银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯申奎，云南乌蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰建华，男，生于1955年8月5日，汉族，四川省威远县人，住四川省威远县，该公司员工。 原告吴祖亮与被告大关泽宇房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴祖亮及其委托诉讼代理人徐天骏，被告大关泽宇房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人侯申奎、兰建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴祖亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，将怡滨花苑综1-5商铺的《不动产权证书》交给原告；2.判令被告支付原告自2015年4月10日至房产证交付之日的逾期办证违约金（以购房款273200元为基数，按年利率6%计算），暂计至2020年6月9日止共1886天的违约金为84681.4元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2013年3月12日，原、被告签订合同编号为1-5的《商品房购销合同》，合同约定：1.原告购得大关县天星镇天星村田坝（怡滨花苑小区）综合批发市场第1层1-5号商铺，购房款为273200元；2.房屋交付后，被告应在24个月内统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完毕后统一交给原告。2013年4月10日，原告向被告缴纳电表开户费等费用，被告将房屋交付给原告。2015年4月10日，原、被告约定的办理和交付《房屋所有权证》和《国有土地使用证》时间已经到期，被告拒不履行合同约定的办证义务。2016年7月5日被告通知小区业主，要求小区业主在2016年7月15日前到小区财务办公室缴纳契税和印花税。2016年7月7日，原告向被告缴纳了契税和印花税，被告出具了收据。2018年9月，因多次要求被告履行合同约定的办证义务无果，天星镇怡滨花苑业主集体向大关县信访局信访，要求被告履行办证义务，但至今未果。原告认为，被告的行为违反了合同的约定，特诉大关县人民法院，请求依法判决。 被告大关泽宇房地产开发经营有限公司辩称：原、被告签订《商品房购销合同》属实，我公司于2009年6月经大关县招商引资，在大关县，2010年2月5日，获得国有土地使用权，使用权面积19560平方米，土地性质是住宅用地。2010年6月动工修建，怡滨花苑小区于2012年12月竣工。我公司于2013年3月28日向大关县国土资源局（现为大关县自然资源局）申请变更土地使用权证（大证变小证），将国有土地使用权证分户给所有的业主。原告对统一办理产权证的理解有误，怡滨花苑小区无法统一办理不动产权证，未缴纳契税、印花税等相关费用是办不了不动产证件的，原告是后期才缴纳的费用。2016年8月26日，所有的土地使用权证才办理完毕，后因机构改革，要将大关县国土资源局办理土地使用权的职能机构和大关县住建局办理所有权证的职能机构进行合并，成立大关县不动产登记中心，导致办理土地使用证及房产证的所有业务停办。2018年恢复办证后，我公司向不动产登记中心申请办理不动产权证书。现原告的综1-5商铺的产权证书已办理完毕，但因原告未缴纳物业管理费，我公司才未将产权证书交付给原告，综上我公司并未构成违约，在小区未成立业主委员会前，我公司对该小区的物业进行前期管理是符合法律规定的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴祖亮向本院提交了以下证据： 1.原告身份证复印件，欲证明原告的基本信息及诉讼主体资格。 2.大关泽宇房地产开发经营有限公司企业信息，欲证明被告的企业信息及主体资格。 3.商品房购销合同（合同编号：综1-5），欲证明原、被告双方于2013年3月12日签订商品房购销合同，原告购得综合批发市场第一层1-5房屋，该商品房套内建筑面积为54.64平方米，单价为每平方米5000元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为273200元，商品房购销合同第十二条约定：房屋交付使用后，被告应在24个月内统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完善后统一交乙方（原告）。 4.被告出具No1059568收据，欲证明原告按照合同约定履行支付购综合批发市场1-5号房首付款的义务。 5.水富枫叶物业管理服务有限责任公司出具收据（2页4张），欲证明原告按照前期物业管理服务协议的内容向水富枫叶物业管理服务责任有限公司支付物管费，履行合同义务。 6.被告出具No0009202收据，欲证明原告向被告支付合同备案费、货款审验费、电表和电开户费450元。 7.被告张贴的通知，欲证明2016年7月5日大关泽宇房地产开发经营有限公司发出通知要求怡滨花苑小区业主于2016年7月15日前缴纳契税、印花税方能办证。 8.被告出具收款收据2份（No586817、No529510），欲证明原告按照大关泽宇房地产开发经营有限公司发出通知要求于2016年7月7日缴纳综1-5商业用房的契税、印花税。 9.已交清费未办证名单，欲证明原告已经交清综1-5商业用房的所有费用，但大关泽宇房地产开发经营有限公司迟迟未办理房屋所有权证，按照合同约定已经构成违约，应当承担违约的责任。 10.天星怡滨花苑房屋产权证处理请示，欲证明天星怡滨花苑业主要求大关县人民政府处理大关泽宇房地产开发经营有限公司逾期办理房屋产权证的违约责任。 11.信访事项程序性受理告知书，欲证明于2018年9月28日中共大关县委大关人民政府信访局决定受理天星怡滨花苑业主的信访事项，并将于2018年11月27日前办结并作出书面答复，但迟迟未收到处理结果。 12.天星怡滨花苑小区第三批办证花名册，欲证明于2019年9月5日大关泽宇房地产开发经营有限公司发布怡滨花苑小区第三批办证花名册，原告购买的综1-5商铺在办证名单内。 13.天星怡滨花苑小区第三批（第一次）办证花名册，欲证明2019年11月12日大关泽宇房地产开发经营有限公司发布天星怡滨花苑小区第三批（第一次）办证花名册，原告购买的综合1-5号商铺在办证名单内。 14.大关县国土资源局出具的《关于周元仲等人反映要求大关县泽宇房地产开发经营有限公司办理房屋产权证的信访事项处理意见书》，欲证明被告未在合同规定期限内办理好《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，被告属于违约行为，在证据第二页第二行明确记载：开发商大关县泽宇房地产开发经营有限公司是该宗地的法定登记人，其不提出申请和按照登记提交资料，我局不能进行登记业务，证明被告并不履行申请和提供资料的义务，是不能办理产权证书的原因。 15.大关泽宇房地产开发经营有限公司出具关于产权证办理相关事项的通知原件，欲证明原告已经交纳相关印花税、契税等相关费用，被告愿意履行合同约定相应的义务。 16.大关县人民法院民事调解书（2016）云0624民初721号，欲证明怡滨花苑综合批发市场第一层1-5号门面由吴祖亮享有。 经质证，被告除第14组证据不予认可外，对其余证据均无异议。本院认为，第1、第2组证据能证实原、被告双方基本信息及主体资格，符合证据三性，本院依法予以采信；第3组证据，能证实2013年3月12日原、被告签订商品房买卖合同的事实，合同编号：综1-5，房屋面积54.64平方米，单价5000元／平方米，购房总价为273200元，符合证据三性，本院依法予以采信；第4组证据能证实原告于2013年3月12日向被告交纳购房首付款143200元的事实，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第5组、第6组证据与本案无关，不符合证据三性，本院依法不予采信；第7组证据能证实被告于2016年7月5日通知怡滨花苑小区业主到小区财务办公室缴纳由大关县地方税务局委托被告代收的契税、印花税，也告知逾期不缴纳责任自负的后果，符合证据三性，本院依法予以采信；第8组证据能证实2016年7月7日，原告向被告缴纳1-5号商品房契税8196元、印花税136元的事实，符合证据三性，本院依法予以采信。第9组证据能证实原告已经交清相关费用但未得到房屋产权证书的事实，符合证据三性，本院依法予以采信；第10组、第11组证据能证实2018年9月28日李官强、吴祖亮等5人曾向大关县信访局书面反映怡滨花苑小区业主未得到房产证的情况，该证据与本案有关，符合证据三性，本院依法予以采信；第12组、第13组证据能说明2019年9月5日大关泽宇房地产开发经营有限公司发布怡滨花苑小区第三批办证花名册，原告综1-5号商铺在办证名单内，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第14组证据来源合法，与本案有关，但该份证据记载“开发商大关泽宇房地产开发经营有限公司是该宗地的法定登记人，其不提出申请和登记要求的资料，我局不能进行登记业务”，该内容与被告提交的证据中大关县国土资源局颁发给吴祖亮的大国用（2016）第××号国有土地使用证书颁发时间为2016年7月1日的记载互相矛盾，且该证据与本院调查核实的实际情况也不符，该份证据与事实不符，本院依法不予采信；第15组证据符合证据三性，本院依法予以采信；第16证据能证明综1-5号商铺归原告所有，符合证据三性，本院依法予以采信。 被告大关泽宇房地产开发经营有限公司针对其答辩向本院提供了以下证据： 1.营业执照及法人身份证明，欲证明被告的基本信息及诉讼主体资格； 2.房屋交易和产权状况告知书（吴祖亮）、大关县商品房交易备案（告知书）申请书、房屋产权初始登记证明单，国有土地使用证、维修资金收据、完税证明、身份证复印件、预售许可证、法人身份证明、委托书、营业执照、资质证书、商品房购销合同（共3套），欲证明吴祖亮涉案房屋提交的办证资料； 3.大关泽宇房地产开发经营有限公司关于天星镇怡滨花苑国有土地使用权变更登记申请，欲证明被告于2013年3月28日向大关县国土资源局申请办理土地分户手续； 4.物业费欠条复印件一份，欲证明被告已将章厚出的5-2-301房屋的产权证书交给原告。 经质证，原告对被告提交的1、2、3组证据均无异议，但认为房屋交易和产权告知书、备案告知书的时间均为2020年，证明被告在2020年才对原告的房屋进行申请，已经构成违约。第3组证据只能证明被告在2013年申请办理分户手续，不能证明被告提交了申请分户所必须的资料符合国土部门的要求。对第4组证据的三性不予认可。本院认为，原告提交的第1组证据能证实被告的基本信息及主体适格，符合证据三性，本院依法予以采信；第2组证据属于大关县不动产登记中心出具，能证实被告向房屋登记部门提交吴祖亮涉案房屋办理房产证资料情况，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第3组证据属国家机关出具，来源合法，能说明被告曾向大关县国土资源局提出怡滨花苑国有土地使用权变更登记的申请，与本院核实情况相符，本院依法予以采信；第4组证据，与本案无关，不符合证据的三性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月12日，原、被告签订商品房购销合同，原告购得大关县天星镇怡滨花苑小区综合批发市场12幢第1层1-5号商铺，房屋面积54.64平方米，单价5000元/平方米，购房总价为273200元，原告当天向被告交纳购房首付款143200元。2013年4月10日，被告向原告交付房屋。2016年7月5日，被告书面通知原告交纳商品房契税及印花税，2016年7月7日，原告向被告缴纳1-5号商品房契税8196元、印花税136元。2013年3月28日，被告向大关县国土资源局书面申请办理怡滨花苑国有土地使用权变更登记，大关县国土资源局于2016年2月1日正式批复，同意将怡滨花苑土地使用权面积9182.94平方米分割变更给原告等657户，同年7月1日，大关县国土资源局为原告办理了涉案房屋的国有土地使用权证书。该涉案房屋的不动产权登记证书于2020年5月14日办理完毕。 另查明，大关县不动产登记中心于2016年9月29日正式挂牌成立。 本案的争议焦点为：被告的行为是否构成违约？被告是否应当承担违约责任？ 本院认为，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，按照约定及时履行义务。本案中，原、被告签订了商品房买卖合同，双方当事人于2013年4月10日完成房屋交付手续，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条：“房屋交付使用后，甲方应在24个月内，统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完善后统一交乙方，办证所需一切费用，按照国家规定各自承担”的规定，表明被告应当在交房后的2年内向土地登记机关和房管部门申请办理土地及房屋登记证书，这是被告应当履行的义务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，在大关县不动产登记中心未成立之前，商品房权属证书包括土地使用权证书和房屋所有权证书，应当先申请办理土地使用权证书，再申请办理房屋所有权证书，根据税法的相关规定，商品房办理权属证书还应当缴纳契税和印花税，原告于2016年7月7日交清契税和印花税。被告于2013年3月28日向大关县国土资源局书面申请为包括原告在内的657户购房者办理房屋的土地使用证，大关县国土资源局于2016年6月2日批复准许办理，并于同年7月1日为原告办理了国有土地使用权证书，被告在交房前已向国土部门提出办理土地使用证申请，也提交了相关资料，提前履行了约定的义务，被告并未违反合同约定。原告认为被告必须在24个月内办理房屋所有权证书及土地使用权证书并交给原告，原告的要求超出合同约定范围，也加重了被告的责任，违反权利义务相一致的原则，故对原告主张被告违约并承担违约责任的诉求请求，本院不予支持。虽然被告辩称“只要原告缴纳前期拖欠物管费才交付证书”，但原告拖欠物管费与交付证书不是同一法律关系，与本案无关联性，就拖欠物管费问题，被告可另行主张解决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大关泽宇房地产开发经营有限公司限于本判决生效之日起十日内向原告吴祖亮交付大关县天星镇怡滨花苑小区12幢1层5铺商品房不动产权证书； 二、驳回原告吴祖亮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费1917元，由原告吴祖亮负担1200元，被告大关泽宇房地产开发经营有限公司负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有 权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  冯 静 审 判 员  李 能 人民陪审员  刘厚义 二〇二〇年十二月十八日 法官助理王朝伟 书记员罗晓宏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。