云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初5436号原告：徐妙，男，1980年2月10日生，汉族，湖南省醴陵市人，自由职业，住云南省大理市。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理市齐力食品经营部，地址云南省大理市下关镇经开区山西村**。经营者：陈义，男，1964年12月29日生，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。第三人：徐敏，男，1974年8月9日生，汉族，湖南省醴陵市人，自由职业，住云南省永平县。原告徐妙诉被告大理市齐力食品经营部、第三人徐敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐妙及其委托诉讼代理人张艳、李光明，被告大理市齐力食品经营部的委托诉讼代理人张卫珍、第三人徐敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐妙向本院提出诉讼请求：1.判决解除对大理市产的查封，终止对该房屋的执行程序；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告徐妙与第三人徐敏系兄弟关系。2013年，原告欲将女儿从永平县转学至大理市上学而要在大理市购置房产。得知第三人欲出售位于案涉房屋，双方商谈就房屋买卖事宜达成一致，并确定该房屋总价为40万元。原告分别于2014年4月11日、2014年6月7日向第三人转账、支付现金共计40万元。后原告对房屋进行了装修，2014年底搬入案涉房屋居住至今。2015年5月21日，原告与第三人夫妇签订了《转让协议》，对房屋买卖事宜的相应事实再次明确。第三人以房屋为抵押物向建设银行申请的贷款尚未清偿，因此产权证一直留存在银行，致使房屋未能及时过户至原告名下。第三人夫妇向原告出具了《证明》并承诺银行贷款清偿完毕以后及时配合办理房屋过户手续。2018年，建设银行贷款偿还完毕后，在未告知原告的情况下，第三人又将该房屋作为抵押物向农业银行申请贷款，该贷款现在未清偿，导致房屋一直未能过户。原告认为，原告与第三人签订了《转让协议》对房屋买卖事宜作出了相应约定，系双方真实意思表示，合法有效，且原告已经依约支付了房屋价款，实际居住使用房屋，该协议已经实际履行；房屋过户手续尚未办理的原因，在于第三方债权尚未清偿，过户条件尚未成熟，而并非由于原告的过错导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告购买房屋的行为能够完全排除被告的执行行为，该房屋权属应该归原告所有，对于原告提出的异议，应该得到人民法院的支持。被告大理市齐力食品经营部答辩要点：一、原告主张向第三人购房的证据不足，购房主张存在诸多不合理之处。原告与第三人系兄弟关系，二人之间有经济往来转账很正常，转账并未备注购房款，不能证明双方买卖房屋的事实。且二人的转账发生在2014年，转让协议在款项付完后一年即2015年5月签订，违背购房的正常逻辑，协议中明确的房款一次性付清也与二人陈述的转账支付情况不相符。二、假设原告购房属实，但原告购买房屋后，怠于行使过户登记的权利，导致房产被抵押登记、被法院查封及评估拍卖，是原告自身原因造成的，原告的执行异议依法不应得到支持。原告购买后长达6年之久未过户，期间并未积极催促第三人履行过户义务；原告受让房产时该房产并未被抵押，此时原告完全可以主张办理过户，因其未能尽到合理注意义务，才导致未能办理过户登记；不动产物权的取得以登记为准，现案涉房屋登记在第三人名下，被告有权申请执行第三人名下的财产。第三人徐敏辩称：2014年我将房子卖给原告，当时为了贷款，我将房产证抵押给银行，就一直没有过户，房子是原告的，我不反对原告的执行异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人就真实性、合法性无异议的证据，经本院陈述与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的1.转让协议，证明案涉房屋由第三人转让给原告的事实。经质证，被告对证据三性均不认可；第三人对证据无异议。本院认为，该转让协议能够与原告提交的其他经质证无异议的证据相互印证，证实案涉房屋由第三人出卖给原告的事实，本院予以采信，对于原告证据的证明方向，本院综合全案证据及案件事实一并评判。经庭审举证、质证、认证及到庭当事人庭审一致陈述，本院确认本案如下法律事实：原告徐妙与第三人徐敏系兄弟关系。原告于2014年4月11日向第三人转账220000元，2014年6月7日向第三人转账140000元。2014年6月7日，第三人向原告出具《证明》一份，载明“本人徐敏将人民北路55号建标玉风楼Ｂ栋1单元201的房产卖给了徐妙，卖房款已付清。房屋所有权证本人用于建行抵押贷款未赎回，本人在贷款还清后赎回房产证时交与徐妙，徐妙与我此前的抵押贷款没有关系”。2015年5月21日，第三人向原告出具了《转让协议》一份，载明“本人通过与徐妙协商，自愿将位于大理市的房屋转让给徐妙，房屋地址：大理市。房屋按市场价格转让费为400000元，以一次性付清，次房产现为徐妙所有”。原告自2014年12月开始居住使用案涉房屋至今。案涉房屋自2008年1月至2009年6月23日抵押于中国建设银行大理州分行，2009年9月至2012年10月7日抵押于中国工商银行大理振兴支行，2015年4月22日至今抵押于中国农业银行大理苍山支行。被告大理市齐力经营部与第三人因买卖合同纠纷，本院于2019年7月15日作出（2019）云2901执保145号《执行裁定书》，查封了第三人名下位于大理市，查封期限自2019年7月25日至2022年7月24日。买卖合同纠纷审结后，被告向本院申请强制执行，要求第三人支付执行款208244元及执行费。本院于2020年1月14日立案执行，上述保全查封转为执行查封，本院2020年7月27日，本院作出（2020）云2901执111号之一《执行裁定书》，裁定依法评估、拍卖上述房产。2020年10月20日，原告向本院提出异议，申请中止对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房产的查封。本院于2020年10月30日作出（2020）云2901执异25号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告现以案外人执行异议之诉为由诉至本院。本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求法院中止对涉案房屋的执行措施，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告要排除法院强制执行，需同时满足以下四个条件：原告与第三人在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的买卖合同；原告在人民法院查封涉案房屋之前已实际占有房屋；原告在本院查封涉案房屋之前已支付了全部价款；非因原告自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，原告与第三人在被告申请保全查封涉案房屋之前签订了合法有效的房屋转让协议，原告也支付了购房款40万元，并于2014年12月起实际占有、居住、管理使用该房屋，为涉案房屋交纳了物业管理费、停车费等。被告虽对原告主张的买卖关系、交款凭证等证据不予认可，但亦未能举证反驳，故对于上述事实，本院予以确认。根据原告提交的案涉房屋的房产证复印件记载的设定他项权利摘要来看，原告与第三人转让案涉房产时，该房产并未处于被抵押登记状态，此时原告与第三人有条件办理房屋产权变更登记手续。原告主张其因与第三人系兄弟关系，出于亲人之间的信任以及本人文化水平的局限，并未考虑查询也不知道如何查询案涉房屋的相关登记信息，原告的辩解主张并不能免除或减轻其作为买受人的合理注意义务。因原告自身未能尽到合理注意义务，积极采取有效措施办理产权变更登记，故案涉房产未能办理过户登记系买受人即原告自身原因造成。综上，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止查封案涉房屋，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告徐妙的全部诉讼请求。案件受理费400元，由原告徐妙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李瑞娟人民陪审员  滕 英人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  高 畅