北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36790号原告：李池娟，女，1964年9月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柏冬元（李池娟之夫），男，1962年10月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王春雪，北京大铭律师事务所律师。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜萍，北京永勤律师事务所律师。原告李池娟（以下简称原告）与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人柏冬元、王春雪，被告的委托诉讼代理人王明亮、姜萍到庭了参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿经济损失2574400元（包括违约金730000元）。事实与理由：2016年，原告为改善家庭居住条件，欲将名下位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）出售，以该房屋的售房款购买其他住房。2016年3月1日，经被告居间服务，原告与案外人周祥银签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告将xx号房屋出售给周祥银，房屋成交总价为365万元，房地产经纪执业人员为李进、王迎秋；如因周祥银原因导致合同不能按期履行，则延期执行至2016年7月1日，如届时仍未履行完毕，原告、周祥银任何一方有权解除案涉房屋买卖合同，网签完成后当日，周祥银交付原告首付款155万元。同日，原告、周祥银、被告签订《居间服务合同》，约定：房地产经纪公司作为交易居间方，主要为买卖双方提供居间服务，即为买卖双方提供交易信息，提供签约服务平台及其他买卖双方委托的服务，居间方的义务是在提供居间服务过程中如实向委托人陈述居间方所获知的关于交易的相关信息，不得隐瞒和误导，买卖双方共同授权被告办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续……最后，三方签字、盖章，被告经纪人李进、王迎秋签字确认。合同签订后，原告按照合同约定履行义务，而被告多次出现违法、违规提供居间服务，多次故意恶意拖延合同履行并存在不如实告知、未尽勤勉义务等过错行为，具体表现为：一、未按约由经纪人李进和王迎秋向原告提供居间服务，而是由并不具有经纪人资格的王**实际经办。合同中约定的经纪人与实际提供服务的经纪人不一致，按照通常理解如果王**在2016年3月为本合同提供服务期间取得经纪人协理资格，则其名字应该出现在合同中，但实际合同中所列经纪人没有王**，故原告有理由认为王**在提供服务时没有取得执业资格，因此由另外两人作为经纪人出现在合同中以达到被告规避提供服务的经纪人不具有执业资格的目的。根据住建委网站查询结果显示，李进不具备执业资格，依据北京市房地产管理办法的规定，经纪机构签订的服务合同应当加盖印章，并由从事该业务的一名经纪人或两名经纪人协理签名，即取得执业资格的人员才可以从事房地产经纪活动。李进不具有执业资格，名字却出现在合同中，违反了法律规定。合同签订后实际提供居间服务的是不具有执业资格的王**，实际居间服务人员与合同约定不一致，被告已经构成违约。二、故意恶意拖延履行合同：被告与周祥银按约应于2016年5月1日办理购房资质审核，但经原告多次催促，被告员工一直故意拖延，未积极与周祥银沟通，直到2016年5月20日才予以办理，而办理过程中，被告应对周祥银按二套住房提交资质审核，但被告别有用心，也为迎合周祥银少缴税款的本意，以一套住房提交资质审核，导致资质审核未予通过，变更后于2016年6月16日才正式通过资质审核。随后，本可定于2016年6月17日进行的网签又被被告员工无故拖延至6月23日。至此，2016年6月23日中午前原告仅收到买受方70万元购房款。尤其恶劣的是，被告利用原告这样普通民众欠缺二手房交易经验特别是欠缺对网签合同效用的了解，凭借其信息不对称和交易经验的优势地位以及准备网签合同的便利条件，有预谋地在必经的买卖合同网签备案环节给原告恶意设置陷阱，并在原告2016年6月23日网签现场发现且再三要求修改该陷阱条款时，被告就是始终不答应修改；最终在原告的坚决要求下，网签现场签订了一个补充协议才使被告的阴谋未能得逞。这也进一步证明被告在原告多次催促和提请的情况下，其先前的多次拖延、直到2016年6月23日才网签的行为是其凭借专业优势地位损害原告利益、一味迎合周祥银需求的有预谋的蓄意行为。被告在居间服务过程中还多次失职。这样，因被告的故意恶意拖延和严重失职使得交易环节未能紧凑衔接，资质审核环节时间大幅延长，合同未能正常履行，直接导致买卖合同未能在约定的2016年7月1日履行完毕。至此，原告与被告、周祥银在补充协议中关于于2016年7月1日履行完毕合同全部权利义务的约定，已无法实现，因被告的原因而违约；而此时原告仅收到165万元购房款。王**在另案审理中自认因被告内部原因导致资质审核最终于2020年6月16日通过，影响后续交易流程近半个月，并且（2016）京03民终13094号民事判决中对于被告恶意拖延房屋交易时间、购房资格审核所占用的时间对涉诉房屋后续交易流程确有影响予以认定。被告作为专业机构，在居间服务中收取居间服务费，应尽到相应注意义务，其违反如实报告义务和勤勉义务，故意隐瞒购房资格审核延误时间，导致原告至另案涉诉之时方知被告原因影响房屋交易流程，导致原告承受巨额经济损失，被告应承担民事责任。三、被告长期对原告故意隐瞒其拖延和失职的事实真相，不仅严重违背诚实信用原则，也严重违反了《居间服务合同》之规定。又由于被告员工在（2016）京0105民初44742号案件的一审庭审中多次虚假陈述作伪证，严重误导法官，致使作出了对原告不利的判决，该判决经市高院裁定确有错误而指定市三中院再审，再审认定原告解除合同不违约，但鉴于系被告的原因而综合考虑驳回了原告解除买卖合同的反诉请求。原告及时解除买卖合同以减少损失的救济措施因被告的原因而未能奏效，反而因被告长期故意隐瞒事实而损失扩大。2016年7月以来，目标房价有大幅上涨，导致原告重新购房另需支付大笔费用。根据相关规定，被告作为收取居间服务费的专业房地产中介服务机构，却故意恶意拖延，并违反如实报告义务和勤勉义务等，导致原告损失，被告应予赔偿。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。签订合同时被告如实告知了原告卖房人的客观情况，合同履行过程中也没有对原告有欺骗、隐瞒的情况。高院再审判决在被告没有出庭的情况下单方认定被告有过错，属于程序违法，被告不予认可。被告按照周祥银提供的首套房材料进行核验，后来发现其有其他住房，被告发现后，立刻要求其按照二套住房的资格进行审核，故被告没有拖延行为，高院认定被告有拖延行为，与事实不符。买卖合同延迟履行系原告对于合同有错误理解而提起诉讼所致，这是合同履行延迟的根本原因。被告在预约网签及交税时是根据双方的客观情况约定的，当时双方没有任何异议。所以被告没有过错。法院已经判处合同继续履行，不存在产生经济损失及违约金的情况，所以要求被告承担经济损失没有任何依据。原告要求被告按照合同差价赔偿损失没有合同依据和法律依据。买卖合同、居间合同、补充协议都没有被告赔偿原告损失的相关约定，买卖合同和居间合同都是原告与周祥银协商后确认的，是双方真实意思表示，合法有效。原告已经取得了购房款，其合同目的已经达到，不存在任何损失。原告至今也没有在同小区购买房屋，要求被告按照现在同小区的房价计算差价没有任何依据。三中院再审判决中认为，买卖双方均有未能紧凑衔接交易环节的行为，且原告对于合同有误读，才导致合同延迟履行。所以合同未能按约定履行，原告对此存在严重过错，其无权要求被告赔偿。交易流程从双方签订买卖合同后就已经开始启动，被告在签订合同后立刻要求原告及周祥银提供交易的材料，已经对其材料进行审核并要求进行补充，原告主张被告从2020年5月初直到5月19日才开始启动这个程序与事实不符。被告员工王**促成了买卖合同并且协助双方进行了后续的交易手续，是实际的经纪人，李进等二人只是内部备案的经纪人，王**没有出现在合同上并不影响合同效力，不构成违约。原告主张的房地产管理办法只是地方行政法规而不是法律，法律没有强制要求经纪人必须拥有执业资格证，王**从事经纪人业务没有违反法律。房产交易属于大宗交易，各个环节中都存在不同业务人员，不会将各个环节的业务人员都写进合同中，未写入合同不代表这些人员没有提供服务。所以王**为该交易提供服务没有任何问题。王**在另案中出庭作证时陈述的因内部原因资审未通过，该内部原因指的是被告内部风控审核的原因，因为内部审核时发现客户的资审按一套无法通过，原告认为王**陈述的内部原因是自认，是一种误解。该合同签署后，被告就在陆续启动交易流程服务，涉及的服务和操作有很多，虽然补充协议约定的是2020年5月1日双方开始走流程，但实际被告在合同签署后就已经开始走流程了。原告作为售房方，签署合同的根本目的是收取房款，现合同目的已经达成，无理由要求用现房价比对出售时的房价来让我方承受损失，否则每一位出售房屋的人都需要承受损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：xx号房屋原登记在原告名下。2016年3月1日，原告与周祥银在被告居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周祥银以365万元的价格购买xx号房屋，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议；因原告的原因导致合同签订之日起120日内未能取得房屋所有权证书的，周祥银有权单方解除合同；因周祥银原因致使原告在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且周祥银取得产权证书，原告有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按照房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；被告的房地产经纪执业人员为李进和王迎秋。同日，原告与周祥银签订《补充协议》，约定2016年4月1日共同办理房屋交验手续，周祥银以6000元/月的租金标准租赁涉诉房屋直至支付全部首付款止；通过验收后，原告向周祥银交付房屋钥匙，并视为完成交付手续；双方同意涉诉房屋最迟在2016年6月1日之前办理完毕央产房上市出售许可，如无法办理导致合同无法继续履行，双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除合同，且原告按照总价款的20%承担违约责任；由于周祥银原因导致合同未能按照约定履行完毕，经双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方于2016年3月1日签订的房屋买卖合同延期执行至2016年7月1日，如延期仍未履行完毕，任何一方均有权以书面形式通知违约方解除房屋买卖合同，而无须征得他方的同意；双方协商同意，因周祥银原因要求签订房屋买卖合同后从2016年5月1日起再开始办理该合同所有流程及手续；上述日期前导致的合同履行延期双方及被告均不承担违约责任，且双方不能因此原因解除合同。如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照合同约定承担违约责任。同日，原告、周祥银、被告还签订了《居间服务合同》，约定原告和周祥银共同委托被告作为居间方办理房源核验、网签及注销手续、资金监管等手续，被告的义务是在提供居间服务过程中如实向委托人陈述居间方获知的关于交易的相关信息，不得有故意、隐瞒和误导。周祥银向被告支付了居间服务费78840元。周祥银于合同签订当天及次日支付定金10万元；2016年4月1日周祥银实际入住xx号房屋并向原告交纳租金；2016年5月9日周祥银向原告的配偶柏冬元转账60万元；2016年5月12日原告就xx号房屋出售事宜办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，并于2016年5月31日将办理完毕事宜告知被告；2016年5月19日被告为周祥银按照首套住房进行购房资质审核，6月2日审核未通过，该日被告按照二套住房重新提交审核并于2016年6月16日审核通过；2016年6月23日网签后周祥银向柏冬元转账95万元；同日，买卖双方进行银行贷款面签，2016年6月27日中国民生银行股份有限公司北京分行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，载明周祥银因购买xx号房屋贷款200万元；同日，双方签订《补充协议》，约定在网签合同与2016年3月1日签订的房屋买卖合同及补充协议条款及内容不一致处，以2016年3月1日签订的房屋买卖合同及补充协议为准。2016年6月28日，被告预约买卖双方于2016年7月4日缴税；2016年7月2日，原告书面通知解除合同，载明现因周祥银原因，导致买卖双方的合同至2016年7月1日为止仍未履行完毕，根据约定原告有权单方解除合同，现正式通知周祥银解除合同并承担违约责任。2016年7月，周祥银将原告诉至本院，要求原告继续履行买卖合同并承担违约责任；原告在该案中提出反诉，要求解除合同、周祥银腾退房屋并承担违约责任。在该案一审庭审过程中，被告当时的经办人王**曾到庭作证，称“周祥银于2016年5月19日要求按照二套住房进行资质审核，由于我爱我家内部原因导致按照一套住房审核而未通过，此后变更为按照二套住房审核并于6月16日通过”。该案历经一审、二审及再审，北京市第三中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）京03民再118号民事判决，认为原告与周祥银均有未能紧凑衔接交易环节的行为，亦有因被告原因导致资质审核环节时间延长，但买卖双方均无明显违约行为，故判令原告与周祥银继续履行合同，同时认定原告发出解除函的行为系对合同单方解除权条款的误读，不构成违约，原告与周祥银均无需向对方承担违约责任。原告主张被告存在违规行为，涉案合同上所列的经纪人中李进经查询不具有经纪人资格，而实际经办人王**也没有经纪人资格；被告的违规及恶意拖延行为导致原告迟延收到购房款，已无法另行购房。原告为此提交以下证据：1．北京市房地产经纪从业人员信息查询结果；2．（2019）京0112行初598号及（2020）京03行终186号行政判决书；3．万红里小区房产信息。被告对于上述证据的质证意见如下：对于证据1，李进在原告查询时虽不具备经纪人资格，但在涉案合同签订时具备资格；对于证据2的真实性无异议，两份判决认定王**具有经纪人资格，而且没有对被告进行处罚，说明被告不具有过错；对于证据3的真实性不认可，不能体现是什么时候的价格，而且也只是网上的报价，和实际成交价有出入。被告主张周祥银在购房时称其名下没有房屋，符合首套购房资格；经被告审核发现周祥银名下有其他房屋，并要求其按照二套购房资格重新提交材料并再次进行购房资格核验，故并非是因被告原因造成核验时间的延长。被告为此提交周祥银签署的《购房承诺书》和《购房申请表》为证。原告对于以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称周祥银的陈述不能免除被告对于双方信息的审核义务，被告在提供居间服务时没有尽到审慎的义务，且王**在另案庭审过程中曾自认系被告内部原因导致按照首套住房资格审核未通过。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告及周祥银签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告在提供居间服务过程中存在故意恶意拖延、违反如实报告义务和勤勉义务等情况并要求被告赔偿房屋差价损失及违约损失。纵观整个房屋交易流程，被告在提供居间服务时确实存在一些不当之处。比如在2016年6月16日周祥银重新提交购房资格审核通过时，距离《补充协议》约定的2016年7月1日的最后履行期限已经仅剩十余日，按照房屋交易的一般情况来看已经很难在2016年7月1日前完成全部交易流程，但被告的经办人员未对此进行必要的说明及组织双方协调，这也系原告对合同的单方解除权条款产生误读并发出解除函的原因之一。但原告未能实现其合同目的、如期收到房款的主要原因，仍系原告与周祥银在履行合同过程中均有未能紧凑衔接交易环节的行为相叠加进而引发近一年半时间的诉讼所致，现有证据并不足以证明被告存在恶意拖延或未如实报告等情形。故原告要求被告赔偿相应损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。但考虑到当时被告的经办人员存在履职不当之处，应给予原告一定补偿，数额以其收取的居间费用为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内补偿原告李池娟78840元。二、驳回原告李池娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27395元，由原告李池娟负担25624元（已交纳）；被告北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1771元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十二月三十日书记员 邓嘉男