吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初3928号原告：吉林市万森燃气有限责任公司，住所地吉林市龙潭区靠山街。法定代表人：匡永峰，总经理。委托诉讼代理人：艾钰琳，吉林权维律师事务所律师。被告：梁明德，男，1966年7月5日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李晨辉，吉林众达律师事务所律师。第三人：吉林市腾瑞实业有限公司，住所地吉林市丰满区江南乡建华村。法定代表人：匡永峰，总经理。委托诉讼代理人：黎克敏，男，该公司职员。原告吉林市万森燃气有限责任公司（以下简称万森燃气公司）与被告梁明德、第三人吉林市腾瑞实业有限公司（以下简称腾瑞实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万森燃气公司的委托诉讼代理人艾钰琳，被告梁明德及其委托诉讼代理人李晨辉，第三人腾瑞实业公司的委托诉讼代理人黎克敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万森燃气公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还坐落于吉林市船营区X街X-X号两栋房屋及房屋坐落的土地，立即腾迁；2、判令被告向原告支付2019年6月房屋租金17,800.00元及逾期支付租金的违约金15,000.00元；3、判令被告向原告赔偿占用房屋的损失暂计249,200.00元（按照每月17,800.00元计算，自2019年7月1日暂计算至2020年8月31日，2020年8月31日之后的损失计算至腾迁之日止）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日计算至实际给付之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月8日，腾瑞实业公司与梁明德签订土地、房屋租赁合同，合同约定：被告租赁船营区X的土地及房屋，租赁期限三年。2016年7月1日起至2019年6月30日止，月租金17,800.00元，上打一个月租金，按月支付。若逾期付费，每拖延一天加收伍佰元滞纳金，逾期超过一个月，腾瑞实业公司可以中止合同，收回土地及房屋使用权，被告需承担全部责任。租用期满后，被告如需继续使用，应提前一个月提出。2018年7月10日，房屋所有权人变更为原告万森公司。2019年6月1日，被告梁明德未按照约定支付当月租金。2019年6月30日租赁合同到期，被告梁明德拒绝返还房屋及土地。综上，梁明德未按照合同约定支付租金，应承担给付租金及逾期支付的违约责任。租赁合同期满后，被告梁明德拒绝返还房屋及土地，严重损害了原告的利益，应承担返还房屋及土地并赔偿占用期间的损失的责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。梁明德辩称，一、答辩人拥有合法的占有权，原告无权要求被告腾迁，双方履行的是承包合同，并非租赁合同；二、该租赁合同并没有履行，只是签订而已，并且在承包合同履行期内，该租赁合同中没有解除承包合同的内容，该承包合同继续有效、履行；三、原告的房屋系通过企业改制取得，在购买时明知该房屋有承包人及承包人的永久经营权，所以原告只有处分权，没有占有使用收益的权利，以上权利被告享有；四、本案所争议的房屋是吉林市市政府主导下企业改制所遗留的问题，根据法律规定，人民法院不应受理；五、被告要提出反诉，请求原告返还被告多支付的煤气款；六、本案案由为房屋买卖合同纠纷，答辩人在买卖合同关系中不是任何一方的主体，答辩人与被答辩人之间只存在承包合同法律关系，所以答辩人不是合同相对方，就不应当成为本案的被告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。腾瑞实业公司述称，吉林市液化气总公司已完成企业改制，腾瑞实业公司通过整体购买方式取得案涉房屋、土地所有权，后腾瑞实业公司以上述资产向原告万森燃气公司进行增资入股，将房屋、土地的所有权变更至万森燃气公司名下，至此出资义务履行完毕，万森燃气公司取得案涉房屋、土地的所有权，所有权人变更后的权利义务均由万森燃气公司承担，房屋、土地租金由万森公司收取，腾瑞公司不再主张权利。本院经审理认定如下事实：梁明德系原吉林市液化气总公司职工，吉林市恒光燃气有限责任公司系原吉林市液化气总公司的部分职工集资成立。1999年8月1日，吉林市液化气总公司将包括案涉房产在内的8504平方米房屋租赁给吉林市恒光燃气有限责任公司使用，租赁期限至2009年7月31日。2002年12月28日，吉林市恒光燃气有限责任公司与梁明德签订承包经营大东液化气供应站协议，协议约定由梁明德承包经营大东液化气供应站，经营期限为2002年12月29日至2012年12月28日，经营期满后，永久经营权归承包人所有。2006年12月5日，吉林市市政公用局与腾瑞实业公司签订吉林市液化气总公司企业产权转让协议书，将吉林市液化气总公司的全部产权转让给腾瑞实业公司。2007年经吉林市企业改革领导小组办公室同意，吉林市液化气总公司进行企业改制，并以1700万元价格整体转让给腾瑞实业公司。2013年梁明德以万森燃气公司、腾瑞实业公司为被告、吉林市恒光燃气有限责任公司为第三人，提起租赁合同纠纷案件的诉讼，该案经两级法院审理，以梁明德所诉属于企业改制遗留问题为由，裁定驳回梁明德的起诉。另查明：位于吉林市X街X-X号房屋原所有权人为吉林煤气供热公司，2005年11月22日变更登记所有权人为吉林市液化气总公司，2017年1月22日变更登记所有权人为腾瑞实业公司，2018年7月10日变更登记所有权人为万森燃气公司，并取得不动产权证。2016年7月8日，腾瑞实业公司与梁明德签订土地、房屋租赁合同，合同约定：腾瑞实业公司将位于船营区X的一块地及其房屋租赁给梁明德使用；租赁地址位于原市液化气总公司大东门液化气站；租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；租金每月17,800.00元；若逾期付费，每拖延一天加收500.00元滞纳金，逾期超过一个月，腾瑞实业公司可以终止合同，收回土地及其房屋使用权，梁明德需承担其全部责任；租赁期满后，梁明德如需继续使用，应提前一个月提出；在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；该土地、房屋如遇政府征用及其他不可抗力情况，腾瑞实业公司有权予以收回等内容。协议签订后，腾瑞实业公司按月自梁明德预存的购气款中扣除租金17,800.00元，自2019年6月1日起，梁明德未向万森燃气公司交纳租金，至2019年6月30日租赁合同期满。认定上述事实的证据企业改制实施方案、企业产权转让协议书、吉林市企业改革领导小组办公室文件、承包协议、不动产权利及其他事项登记信息、不动产权证、记账凭证、吉林高新技术产业开发区人民法院及吉林市中级人民法院和吉林省高级人民法院民事裁定书等。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案被告未按合同约定履行自己的义务，且合同履行期限已经届满，故被告依法应当承担相应的民事责任。关于本案法院应否受理的问题，根据法律规定，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。案涉房产系腾瑞实业公司通过受让取得，并非改制企业的行政主管部门进行行政性调整及划转，且该房产已经交易变更所有权人为本案原告，此均是平等民事主体间的转让行为，人民法院依法应当予以受理；关于原被告履行的是租赁合同还是承包合同的问题，在合同订立主体方面，被告梁明德据以取得承包经营权的承包协议主体是吉林市恒光燃气有限责任公司，并非本案原告。在合同履行方面，原告从被告购气款中每月扣除的17,800.00元，系租赁合同约定内容，而非承包协议，且被告在2002年承包协议中约定的承包费金额为每月25,900.00元，亦与此相悖。被告就双方存在承包经营法律关系的事实未尽举证证明责任，故本院对其抗辩主张不予采纳。综上，双方签订的租赁合同履行期限已经届满，被告继续占有使用案涉房产没有法律依据，故原告要求被告从案涉房产及土地上腾迁的诉请，本院予以支持，且被告应当向原告履行支付租期内租金的义务。至于承包协议的效力及承包协议是否已经终止履行或由谁继续履行的问题，则不在本判考虑范围之内；关于原告诉请的违约金问题，依照合同约定，若逾期付费，每拖延一天加收500元滞纳金。因上述约定内容违反有关法律规定，故本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准予以计算；关于被告继续占有案涉房产的损失，可以合同约定租金标准由被告支付占有使用费，有关占有使用费的利息则不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告梁明德于本判决生效后七日内将位于吉林市船营区X街X-X号两栋房屋（建筑面积共计168平方米）返还给原告吉林市万森燃气有限责任公司，并自该房产及土地范围内迁出；二、被告梁明德于本判决生效后七日内向原告吉林市万森燃气有限责任公司支付2019年6月房屋租金17,800.00元，并以17,800.00元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮30%标准，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算至实际履行之日止；三、被告梁明德于本判决生效后七日内向原告吉林市万森燃气有限责任公司支付房屋占有使用费，自2019年7月1日起按照每月17,800.00标准计算至实际履行之日止；四、驳回原告吉林市万森燃气有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,765.00元由被告梁明德负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  彭涛二〇二〇年十二月一日书记员  朱琳