广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初4236号 原告：桂林某某有限责任公司，住所地:桂林市。统一社会信用代码：。 法定代表人：刘某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某，该公司员工。 被告：赵某某，男，1963年7月28日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 原告桂林某某有限责任公司与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告桂林某某有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科未到庭参加诉讼,被告赵某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林某某有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2017年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费320.74元、公摊水电费32元、垃圾处理费44.80元，小计397.54元；违约金3000元，以上合计3397.54元。二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区某某花园业主，房屋建筑面积为100.23平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉某某花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅:1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米;4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告赵某某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告赵某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供证据的效力予以确认，并作为本院定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵某某曾是桂林市临桂区世纪大道某某花园第26栋2单元5层2号房业主，产权登记建筑面积为100.23平方米，2019年被告赵某某将涉案房屋转让案外人。2009年1月1日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林某某有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林某某有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林某某有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2017年7月9日，临桂区某某花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某某花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为某某花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市仁和物业某某花园业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴。 原告桂林某某有限责任公司提交了一份2004年1月16日与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为某某花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 另查明，2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于某某花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，原告桂林某某有限责任公司一直对某某花园小区进行物业管理。2017年7月13日，原告退出涉案小区。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林某某有限责任公司已按7元/户/月支付了某某花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林某某有限责任公司支付了某某花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。原告为某某花园提供物业服务，原告与被告及原告与某某花园其他业主签订的《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县某某房地产开发有限公司、原告桂林某某有限责任公司以及被告均有法律约束力。该合同约定被告应交纳的物业服务费为0.28元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。原告分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司另行签订《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。本案原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律规定。综上，对原告提出2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。故被告应支付2017年1月1日至2017年7月13日的物业管理费180.55元（产权登记建筑面积100.23㎡×0.28元/㎡×6个月＋100.23㎡×0.28元/㎡÷30天×13天），对于原告要求超过本院审核的部分，本院不予支持。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请中关于2017年1月-2017年7月期间的垃圾处理费，本院予以支持。即被告应向原告支付垃圾处理费42元〔按（7元/月×6个月＋7元/月÷30天×13天）计算为45.03元，原告诉请44.8元，未超过本院审核的数额，本院予以支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单等可知，原告是向相关部门支付了某某花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请中关于2017年1月-2017年7月期间的公摊水电费，本院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费32元〔按（5元/月×6个月＋5元/月÷30天×13天）计算为32.17元，原告诉请32元，未超过本院审核的数额，本院予以支持〕。由于被告未按时缴纳物业服务费、垃圾处理费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原告与小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金54.17元（180.55元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。由于被告赵某某未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由其承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告赵某某应支付物业管理费180.55元、公摊水电费32元、垃圾处理费44.8元给原告桂林某某有限责任公司； 二、被告赵某某应支付违约金54.17元给原告桂林某某有限责任公司； 三、驳回原告桂林某某有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林某某有限责任公司负担10元，被告赵某某负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  石永珍