广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2455号原告（反诉被告）：广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区东沙街环翠南路8号。法定代表人：陈瑞贞，该单位社长。委托诉讼代理人：林梅枝，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州利多投资管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道西猪栏街14号五层自编5022房。法定代表人：李伟红，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。第三人：广州天鸿智库建设咨询有限公司，住所地广州市越秀区太和岗路20号1号楼3楼20-011。法定代表人：彭淑芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝跃龙，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社（以下简称南漖联社）与被告广州利多投资管理有限公司（以下简称利多公司）、第三人广州天鸿智库建设咨询有限公司（以下简称天鸿公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南漖联社的委托诉讼代理人林梅枝，被告利多公司的委托诉讼代理人周石文、吴晓嘉，第三人天鸿公司的委托诉讼代理人胡海燕、蓝跃龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南漖联社向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《项目合作意向书》、《项目合作备忘书》、《项目合作协议书》及附件《物业租赁协议书》；2、判令南漖联社没收保证金300万元；3、本案诉讼费用由利多公司承担。事实和理由：环翠南路以北一块土地、环翠南路以南五块土地共约80932平方米是我方集体所有的土地，为了利用该土地，我方与利多公司签订了《项目合作意向书》（以下称“《意向书》”)、《项目合作备忘书》（以下称“《备忘书》”）、《项目合作协议书》（以下称“《协议书》”）及附件《物业租赁协议书》等系列文件，约定由我方提供土地，利多公司提供资金在土地上建设商贸市场，待物业建成后，双方按照约定的面积比例对物业租金收益进行分配。文件中约定双方争取黄沙水产市场落户到该项目，还约定了双方的权利义务,其中利多公司负责就合作地块向规划部门申请规划功能和建设指标的调整，承担将全部合作地块从工业用地、村庄建设用地调整变更为商业用地的义务，具体为：（1）利多公司应当在签订《协议书》后一年内（即2015年6月8日至2016年6月7日）完成项目地块整体调规，获取项目新的设计条件和建设指标，项目地块整体建设总量须不少于15万平方米等前期工作。（2）利多公司必须在2015年9月3日之前办理一期地块的《建设工程规划许可证》；利多公司取得《建设工程规划许可证》后6个月内，我方再依约定交付一期地块。（3）二期地块利多公司最迟在2016年6月7日前完成项目地块整体调规，获取项目新的设计条件和建设指标。利多公司完成调规后还须取得《建设工程规划许可证》，我方再依约定交付二期土地。然而，时至我方起诉，利多公司未能完成合作地块的使用性质、规划功能和建设指标的调整，未能成功将合作地块从工业用地、村庄建设用地调整变更为商业用途，未能取得一期地块《建设工程规划许可证》，导致签订的双方协议无法履行，利多公司的行为已明显构成违约，其应当承担相应的违约责任。此外，2019年8月28日，广州市人民政府批准《荔湾区沙洛片区控制性详细规划》等12项规划成果（批准文号：穗府函【2019】193号），确定黄沙水产市场搬迁选址在荔湾区沙洛片区。政府对黄沙水产市场搬迁的规划决策致使南漖联社与利多公司争取将黄沙水产市场搬迁至合作地块并进行开发建设的合作目的显然已经无法实现。利多公司辩称，一、在《项目合作协议》签署后，双方以事实行为表明了对原协议约定的合意变更（即不再按照签约时的设计条件办理1号地块项下的建设工程规划许可证），我方并不存在逾期办理1号地块建设工程规划许可证的违约行为。二、在南漖联社履行变更土地用途的义务前，我方客观上无法进行建筑指标的调整工作，南漖联社主张我方存在逾期办理建筑指标调整工作的违约行为，显然是缺乏事实及合同依据的。三、黄沙水产市场的选址事宜并不会导致《合作协议》无法继续履行，南漖联社主张《合作协议》因黄沙水产市场的选址而无法继续履行，显然是缺乏合同依据的。四、如前所述，我方在履约过程中并不存在违约行为。现因南漖联社已明确不再继续履行合同，我方同意原告解除合同的诉求。但《合作协议》因南漖联社违约而解除，故我方要求追究其违约责任。利多公司向本院提出反诉请求：1、判令南漖联社向利多公司双倍返还保证金600万元及支付违约金1000万元，并赔偿项目投入损失45万元、收益损失4000万元；2、本案相关诉讼费用由南漖联社承担。事实和理由：一、南漖联社负有变更土地用途为商业的义务，但其却未依约履行，导致合作项目处于停滞状态，南漖联社的行为已构成违约。二、自2016年起，南漖联社便因决策机构混乱的问题，拒绝与我方沟通《合同协议》的履行工作，其已用自身行为明确表示拒绝履行合同，已构成违约。三、《合作协议》的履行有赖于南漖联社的配合，南漖联社提起本案诉讼的行为，已明确表明了其恶意拒绝继续履行合同的态度，该行为已导致《合作协议》无法继续履行。南漖联社对利多公司的反诉辩称，请法院依法驳回利多公司的反诉请求，支持我方的全部诉讼请求。具体理由如下：一、因利多公司同意我方提出解除合同的诉求，故双方签订的《项目合作意向书》、《项目合作备忘书》、《项目合作协议书》、《物业租赁协议书》等自我方的解除协议告知函送达利多公司之日，即2020年3月6日即解除。二、如本诉所述，将项目地块工业土地性质调整为商业土地性质，获取项目新的设计条件和建设指标是利多公司的合同义务，但利多公司企图将依约由其履行的上述四项义务转嫁给我方，以掩盖其没有依约按期调规导致违约的事实。三、我方从未拒绝与利多公司进行沟通，一直积极配合利多公司开展合作项目工作的推动，不存在以实际行动不再履行合同的情形，也无任何违约行为。综上所述，合作项目因利多公司单方违约导致合同无法继续履行，其应当自行承担所产生的损失。天鸿公司述称，本案的纠纷与我司无关。我方在2012年接受南漖联社的委托办理历史欠账留用地的选址及用地手续办理，主要是协助南漖联社办理建设项目的选址、选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书，上述项目办完之后等同于用地手续办完。实际履行过程中，我方在2012年12月7日协助办理完了4号地块（俗称果园一区）建设项目选址意见书证号（穗规选【2012】428号），2013年7月25日办理完毕4号地块（俗称果园一区）建设用地规划许可证（证号：穗规地证【2013】244号），2014年7月4日协助办理了5号地块（俗称果园三区）《关于申请办理南漖果园工业区三区选址的复函》穗规函【2014】3166号，2012年11月27日协助办理6号地块（俗称果园二区）建设项目选址意见书证号穗规选【2012】415号，2014年3月21日，协助办理6号地块（俗称果园二区）建设用地规划许可证，证号穗规地证【2014】88号。后来因为南漖联社班子成员的原因，对接的人员都被采取强制措施了，没有人与我方对接，所以在2016年搁置了这个项目。我方参加了南漖联社与利多公司之间第1-7次会议，之后的会议我方没有参加。我方作为向行政部门申请规划变更的专业机构，仅是根据南漖联社的通知参加会议，但我方对南漖联社与利多公司之间的关系、权利义务并不清楚。本院经审理认定事实如下：2013年11月13日，南漖联社（甲方）与利多公司（乙方）签订《项目合作意向书》，约定双方合作建设国际食品物流园水产交易区，项目总用地约为80000平方米，由甲方六块红线用地组成，现有总建筑面积指标约10万平方米，拟提高建设指标。合作方式为甲方出地、乙方出全部资金建设，物业分成比例为南漖联社占30%，利多公司占70%，双方共同努力提高地块建设指标，争取达到总建筑面积15万平方米。甲方负责办理完善合作地块的用地手续至《建设用地批准书》，在签订正式合作协议书后，负责项目地块现有地上建筑物的拆迁工作，按照三通一平的用地标准，按时向乙方交地。乙方委托机构向规划部门申请规划指标调整，获取最大化建设量；双方签订本合作意向书后十日内，利多公司向南漖联社支付定金300万元。如果政府不同意水产市场搬迁选址该地块或者村民代表表决不通过建设项目，属于不可抗力，双方可以在原有合作基础上洽谈新的合作项目，如果项目不成功或双方不能就合同细节完全达成一致，以至在签署约定的18个月内无法签署正式的《项目合作协议书》的，本意向书效力终止，双方终止合作，甲方应即时按原金额向乙方返还合作定金（无息）。附件二项目地块信息记载：01、04地块已取得《建设用地规划许可证》，02、03地块已经取得《建设用地批准书》，05地块完成地块备案工作，06地块取得《建设项目选址意见书》及《用地预审意见》。2014年5月14日，南漖联社（甲方）与利多公司（乙方）签订《项目合作备忘书》，对合作地块建成物业的分配、收益的支付和起算时点等内容进行约定，并载明政府有意向选址南漖地块和其他地块共同作为黄沙水产交易市场搬迁地块（非唯一地块），甲方知悉并同意，该事项不视为乙方违约。2015年6月7日，南漖联社（甲方）与利多公司（乙方）签订《项目合作协议书》，约定甲方提供建设用地、乙方提供建设资金的方式合作开发合作地块，积极争取黄沙水产市场（或其他类型商贸流通市场）搬迁落户至合作地块。鉴于一期地块已经完成《建设用地批准书》，双方约定先行交地。合作地块的移交标准为办理完成和《建设工程规划许可证》手续；达到符合三通一平的要求。由于一期地块已经取得的《建设用地批准书》要求2015年9月3日之前开发建设，签约后乙方须尽快按照现有设计条件开展项目策划、建筑设计和方案报批工作，在上述开工日期前负责办理一期地块的《建设工程规划许可证》。协议签订后，乙方同步开展增加地块建筑指标的调规工作，原则上须在签订本协议书后一年内完成项目地块整体调规，获取项目新的设计条件和建设指标，项目地块整体建设总量须不少于15万平方米。甲方取得二期地块的全部《建设用地批准书》之日起后6个月内，乙方负责办理完成二期地块的全部《建设工程规划许可证》（甲方应给予协助），二期地块取得《建设工程规划许可证》手续后6个月内，甲方应向乙方移交符合三通一平标准的二期地块和全部用地批文，双方签订《二期地块土地使用移交确认书》。项目合作地块须作为黄沙水产市场搬迁建设新市场选址使用，若因政府审批原因导致新市场选址最终无法落实，甲乙双方可以协商建设其他类型商贸流通市场项目。双方共同争取合作地块使用功能为商业。甲方负责办理完善每个合作地块的用地手续至《建设用地批准书》，并须协助乙方办理使用功能和建设指标调整、以及报建手续各项工作。甲方负责按约定的方式、标准和时间交付地块给乙方并确认；负责合作地块的地上建筑物或构筑物的拆迁、补偿工作并承担全部相关费用。乙方承担建设全部资金，包括建筑工程费用、装修费用以及建设过程中的市政配套费用、土地使用税等一切应缴税费用；负责处理一切建设过程中的相关事宜；乙方负责向规划部门申请规划功能和建设指标的调整，甲方协助。原《意向书》和《备忘书》中约定，乙方已支付的合作定金300万元，转作本合作协议乙方支付给甲方的保证金。本协议书签订后，如果甲方单方违约或另行和第三方合作，致使协议无法继续履行的，须双倍返还乙方已付的保证金和已付款，支付违约金1000万元，乙方有权要求甲方赔偿项目的投入和收益损失。如果乙方单方违约，致使协议无法继续履行的，乙方赔偿甲方违约金1000万元，甲方不返还乙方已付的保证金和付款，甲方有权要求乙方赔偿项目的投入和收益损失。如因政府部门政策变更、红线再调整、花地生态城规划出现重大调整原因导致甲方交付土地和报建手续延期，双方免责，甲方交地时间和乙方开工时间以及乙方计付承租的起始时间可以相应顺延。同日，双方签订《物业租赁协议书》，但未实际履行。2015年6月15日，南漖联社、利多公司及天鸿集团开会形成项目会议纪要[纪要（2015）01号]，载明利多公司负责办理合作地块报建手续工作，天鸿集团公司协助、参与以及指导利多公司的报建工作并负责政府关系协调工作，南漖联社配合报建工作。2015年7月23日，南漖联社向广州市荔湾区发展和改革局提出《关于“广州国际水产品交易中心”建设投资项目备案证的申请》，申请办理“广州国际水产品交易中心”工程项目的《广东省企业基本建设投资项目备案证》手续，项目建成后主要为商业用房。利多公司在合作项目投资单位意见处有“该项目由我司出资建设，同意申报备案”字样并加盖公章。2015年7月31日，广州市荔湾区发展和改革局出具《广东省企业投资项目备案证》，备案证有效期为两年。2015年8月26日的项目会议纪要[纪要（2015）02号]载明，合作地块一号地块调整规划经济指标数据工作仍在进行，合作地块二号和三号地块的《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》均已过期，没有用地指标批文支持，无法办理证件续期，合作地块四号和六号地块需申请《建设用地规划许可证》延期和确认，合作地块五号地块没有用地指标支持。2015年9月2日的项目会议纪要[纪要（2015）03号]载明合作地块二号和三号地块的《建设用地规划许可证》不予受理延期立案手续，五号地块选址需视二号、三号地块盘活情况再决定。2015年9月23日的项目会议纪要[纪要（2015）06号]载明合作地块一号地块用地性质仍为工业用地，不能作为商铺及公寓式办公用途设计使用，不符合水产市场规划用途使用；二号地块需占用村留用地指标才能办理《建设用地批准书》；三号地块已被报建并在使用中，项目立项为“南漖村多宝窗饰厂”，目前作为水产市场用途使用有难度；六号地块因花地生态城项目控规，暂不同意《建设用地规划许可证》延期立案；五号地块暂未选址；由南漖联社尽快向规划局提出将一号地块调整用地性质为商业用途申请。2015年10月14日的项目会议纪要[纪要（2015）07号]载明4号、6号地块不能办理《建设用地规定许可证》延期手续，2号、3号不能办理《建设用地批准书》延期手续。2015年10月21日的项目会议纪要[纪要（2015）08号]载明决定由南漖联社与天鸿公司负责尽快调整一号地块用地性质为商业用途。2015年11月4日的项目会议纪要[纪要（2015）10号]载明项目各地块的《建设用地规划许可证》延期、《建设用地批准书》延期以及五号地块留用地指标选址工作手续无法完善。会议决定由南漖联社与天鸿公司负责一号地块测量、咨询以及调规工作。2015年11月11日的项目会议纪要[纪要（2015）11号]载明决定一号地块由南漖联社和天鸿公司继续办理用地性质变更（由工业变更为商业、办公用途）和限高调整（由原来限高45米调为100米）工作。2015年11月18日的项目会议纪要[纪要（2015）12号]载明本项目申请的用地位于荔湾区人民政府在编的“芳村花地生态城控制性详细规划”范围内，现该片区规划情况与穗规函[2014]3166号《关于申请办理南漖果园工业区三区选址的复函》中所阐述的情况一样。待该地区的控制性详细规划经市政府批准实施后，才能进行办理有关用地手续。会议决定一号地块的用地性质由工业申请调为商业办公用途、限高调至100米，继续由天鸿公司负责跟进。2015年11月25日的项目会议纪要[纪要（2015）13号]载明决定一号地块的用地性质和限高变更工作继续由天鸿公司负责跟进。2020年3月5日，南漖联社向利多公司寄出《解除协议告知函》，称利多公司未能依约完成规划功能和建设指标调整的义务，未能实现将合作地块调整为商业用途，导致双方所签订的上述协议无法继续履行，而黄沙水产市场搬迁选址在荔湾区沙洛片区。另，南漖联社已经列入荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划中，村集体用地无法自主开发建设，协议已失去继续履行的基础，故行使解除权，解除与利多公司的相关合同。利多公司于2020年3月6日收到该函件。为证明利多公司多次督促南漖联社履行义务，但南漖联社拒绝，利多公司提交了《关于南漖村环翠南路南北两侧建设土地整理的函》、《关于南漖村环翠南路南北两侧建设土地情况咨询函》，在《关于南漖村环翠南路南北两侧建设土地整理的函》中，利多公司陈述其已于2015年7月向广州市荔湾区发展和改革局申请建设立项，并取得《广东省企业投资项目备案证》。南漖联社否认收到《关于南漖村环翠南路南北两侧建设土地整理的函》，对《关于南漖村环翠南路南北两侧建设土地情况咨询函》真实性没有异议。为证明存在投入损失，利多公司提供了《时代荔湾南漖项目前期产业策划委托协议书》、广东增值税专用发票、网上银行电子回单，南漖联社对上述证据均不予认可，认为上述协议书的签订时间为2017年7月31日，此时已经因为利多公司违约导致合作协议无法履行。另查，2013年2月5日，一号地块获得《建设用地规划许可证》，用地性质为一类工业用地。2014年3月3日，该地块获得《建设用地批准书》，动工日期为2015年9月3日前开发建设。庭审中，双方确认六块土地的性质与2013年签订意向书时一致，除一号地块取得工业性质建设用地批准书外，其余地块无办理相应手续。庭审中，本院向规划部门了解涉案地块在2013年11月及目前的控制性规划、地块从工业性质变更为商业性质需要符合什么条件。广州市规划和自然资源局函复：涉案地块一在2013年及目前均为一类工业用地；地块二在2013年及目前均为行政办公用地、规划道路、防护绿地；地块三在2013年及目前为村经济发展用地；地块四、地块六在2013年及目前为村预留发展用地、防护绿地；地块五在2013年及目前为村预留发展用地。由于上述地块位于广州市工业产业区块南漖区块、东沙区块内，根据《广州市工业产业区块管理办法》，工业产业区块内应以工业用地为主，……二级控制线内的工业用地面积尚未达到本办法第十三条规定的用地比例要求的，除市政和交通基础设施或经各区认定服务于工业发展的科研设计设施两种类型的用地中服务于工业发展的科研设计设施外，原则上不得调整为其他非工业用途。本院认为，南漖联社与利多公司签订的《项目合作意向书》及附件、《项目合作备忘书》、《项目合作协议书》、《物业租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现南漖联社主张解除上述合同，利多公司对此无异议，本院予以确认。利多公司已于2020年3月6日签收南漖联社寄出要求解除合同的函件，双方签订的上述合同于该日解除。从南漖联社与利多公司签订的合同可知，双方合作的目的是为了在涉案土地上建设商业用途的物业，为了实现合同目的，无论是引入黄沙水产市场项目还是其他商贸流通市场项目，均需要先向政府部门申请变更土地用途，即将土地由工业用途变更为商业用途后，方可进行下一步的规划和建设。根据本院向规划部门的咨询结果，涉案地块属于广州市工业产业区块，且属于二级控制线内的工业用地范围内，原则上不能变更为商业用地。因此，按照当时的条件无论是南漖联社还是利多公司向政府部门申请将土地变更为商业用地，都不会获得批准。由此可见，涉案合同无法履行的根本原因属于不可归责于双方的事由，双方对合同目的不能实现均无过错，均不构成违约，不应向对方承担违约责任。为此南漖联社要求没收保证金，本院不予支持，南漖联社应将300万元保证金返还给利多公司。利多公司要求南漖联社双倍返还保证金及支付违约金、赔偿损失及逾期收益损失，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社与广州利多投资管理有限公司签订的《项目合作意向书》及附件、《项目合作备忘书》、《项目合作协议书》、《物业租赁协议书》于2020年3月6日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社向广州利多投资管理有限公司返还保证金300万元。三、驳回广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社的其他诉讼请求。四、驳回广州利多投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费30800元，由广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社负担。反诉受理费324050元，由广州市荔湾区东沙街南漖股份合作经济联合社负担17221元，广州利多投资管理有限公司负担306829元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  马文洁审 判 员  付 瑾人民陪审员  戴兰英二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  曾 芳雷启鸿