甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初7063号原告：刘建忠，男，汉族，1964年5月16日出生，身份证登记住址为甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：靳雯，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：于娜，甘肃金城律师事务所律师。被告：罗忠年，男，汉族，1981年6月15日出生，身份证登记住址为甘肃省永登县。委托诉讼代理人：范敏，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广友，甘肃正天合律师事务所实习律师。原告刘建忠与被告罗忠年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建忠的委托诉讼代理人靳雯、于娜，被告罗忠年的委托诉讼代理人范敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘建忠向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金195890元；租金滞纳金270600元（滞纳金暂时计算至2020年7月10日，2020年7月10日至实际支付之日的滞纳金按每天按所欠付租金的10%计算）；拖欠的物业费4378.8元；物业费违约金2111.42元，共计472980.22元。3、判令本案的诉讼费、保全费、保险费均由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月1日签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告所有的位于兰州市城关区××幢××层××号××商铺，面积为123平方米，租期为2018年11月1日至2023年10月31日。租金的支付方式为：前半年一月一交，后半年一季度一交，第二年起一年一交。前三年租金不变，第四年增加5%，第五年增加10%，押金为3个月的租金40590元。合同签订后，被告仅向原告支付了三个月的租金即40590元，因未能按时支付房租，2019年12月9日，原告与被告达成《商铺租赁补充协议》，约定：截止2019年11月1日，被告共欠付2018年11月1日至2019年11月1日期间的租金121770元，将于2020年4月30日之前还清，另外还约定被告于2019年12月30日之前支付2019年12月至2020年2月的租金40590元。补充协议签订后，被告只支付了2019年12月至2020年2月三个月的租金。至今，被告仍拖欠原告租金195890元，按照补充协议的约定，原告有权向被告按每天按所欠租金的10%加收滞纳金，暂时计算至2020年7月10日，滞纳金共计270600元。另外被告还拖欠物业费4378.8元及物业费违约金2111.42元，后经原告多次催要无果，故诉至法院。罗忠年辩称，1、被告欠付原告租金数额仅为175890元。2018年11月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告在××组××幢××商铺，租期自2018年11月1日开始，月租金为13530元。承租房屋后，因被告对房屋进行装修，于2019年11月1日正式开业用于“德佑”房产中介服务经营，期间积欠原告房租，双方于2019年12月9日达成补充协议，约定被告在2020年4月30日前清偿积欠房租。但受新冠疫情影响，被告经营困难，无力按照约定在2020年4月30日前支付积欠租金。双方协商无果，2020年5月中下旬，原告在未通知被告解除合同的情况下，将被告承租房屋门锁更换，并对外招租。原告虽然是案涉房屋所有权人，但在租赁期间未通知承租人私自换锁的行为损害了被告的合法权益，被告不应当支付原告换锁后至今的租金。即自2018年11月1日至2020年5月31日被告应承担租金257070元，被告已经支付租金81180元，尚欠租金175890元。2、原、被告双方关于滞纳金的约定属于无效条款，原告主张滞纳金不应被支持。原、被告系平等主体，被告向原告履行支付租金的义务并不是履行缴纳法定税费的义务，双方约定的关于收取滞纳金的约定属无效条款。原告主张滞纳金不应被支持。3、被告欠付物业费数额为2656.8元，原告主张物业费违约金无事实及法律依据。案涉房屋所在小区商铺物业费为3.5元／平方米／月，案涉房屋面积为123平方米，即物业费为430.5元，被告已经缴纳截至2019年11月30日的物业费，原告自2020年5月将案涉房屋门锁更换，其要求被告承担自锁门后的物业费于法无据，故原告仅欠付自2019年12月至2020年4月30日止5个月的物业费即2152.5元。物业公司未收取迟延缴纳物业费的违约金，双方也未就物业费违约金进行约定，被告主张物业费违约金无事实法律依据。4、请求人民法院依据公平原则酌情减免被告一月房租即13530元。因在2020年发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情，本次疫情系不可抗力，且此次疫情对于中介服务业有较大影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。虽然被告在疫情发生前对交纳租金有迟延履行的行为，但双方已经达成补充协议，在补充协议履行期间遭遇新冠疫情，此次疫情的持续时间对中介服务业影响大，如按原合同规定交付租金，有违公平原则，恳请贵院酌情减免被告一个月房租13530元。5、请求贵院依据公平原则在被告应付租金限额内对原告应承担的装修损失予以扣除。原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年11月1日至2023年10月31日，当时房屋现状为毛坯。合同签订后，罗忠年代表甘肃陇茂房产经纪公司与甘肃安居建设工程集团公司签订《装饰装修工程施工合同》对案涉房屋进行装修，罗忠年实际支付装修款79231元，购置家具17039元，刘建忠在2020年5月中旬更换门锁，将案涉房屋对外出租，用实际行动解除了双方签订的《房屋租赁合同》，罗忠年虽未按时支付租金，但因新冠疫情不可抗力导致，双方应当按照公平原则分担剩余租期内装饰装修残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，刘建忠应承担自2020年6月起至2023年10月止剩余装饰装修残值损失65784.5元的一半损失即32892.25元。综上，原告主张的租金、物业费数额超出被告实际应承担数额。且主张滞纳金、物业费违约金无法律依据，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的《商品房买卖合同》等证据，被告对该证据的真实性、证明目的均无异议；对原告提交的《房屋租赁合同》、《商铺租赁补充协议》、2019年7月5日至2020年6月30日物业费欠费凭证、碧桂园物业统一通用机打收据、微信支付凭证等证据，被告对上述证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。对被告提交的案涉商铺对外出租图片（3张）等证据，原告对该证据的真实性认可，证明目的有异议；对被告提交的《装饰装修工程施工合同》、装修付款凭证及收据、购买装修物品票据（7页）等证据，原告对上述证据的真实性、证明目的均有异议。本院经审查后认为，上述证据真实、来源合法、与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）于2018年11月1日签订了《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将自己的产权（商铺），出租给乙方，双方在法律、法规规定的基础上，经友好协商，达成如下协议：一、房屋地址，甲方出租的（商铺）坐落于Ｊ83001004幢1-2层104号房产本上的建筑面积123平方米；二、租赁期限：双方商定，租赁期限为五年，自2018年11月1日至2023年10月31日……四、每年租金的缴纳方式。1、每年租金162360元；2、租金的支付方式为前半年一月一交，后半年一季度一交，第二年起一年一交。前三年租金不变，第四年5%递增，押金付3个月40590元……”2019年12月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁补充协议》，约定：“就关于××组××幢××商铺的租金支付方式达成以下补充协议：非常感谢您们对我店自筹建到开业全部的支持和理解！目前我们于2019年11月1日已正式营业，就已拖欠您的房租，罗忠年个人向刘建忠作出以下承诺，目前罗忠年已经向刘建忠支付了叁个月的租金，即40590元大写：肆万零伍佰玖拾元整；2018年11.1至2019年11.1所欠租金121770元大写：拾贰万壹仟柒佰柒拾元整。由于公司刚刚营业，面临区域淡季市场，罗忠年个人承诺于2019年12月开始，每个月1号之前支付当月租金13530元，并与12月30号之前交付原合同协定支付押金40590元大写：肆万零伍佰玖拾元整（房租三个月）至2020年7月1日开始改为季度支付方式到2020年12月30日，2021年开始按一年一次支付房租，前三年租金不变，第四年5%递增支付，第五年10%递增支付，对于之前所欠的租金121770元大写：拾贰万壹仟柒佰柒拾元整承诺全部于2020年4月30日之前一次性支付完毕。并承担在这期间的银行房贷按揭的利率……”后双方因租金支付产生纠纷，原告诉至法院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告理应支付房屋租金。关于原告要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》的主张，因原、被告在庭审中已明确表示同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故原告的该项请求本院依法予以支持。关于原告主张被告支付拖欠租金195890元的请求，根据《合同法》第一百三十条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张的房屋租金计算至2020年7月，被告称其于2020年5月便不再使用案涉房屋，但被告并未与原告办理房屋交接手续，故《房屋租赁合同》仍在履行期限内，被告对该时间段内房屋租金应予承担，对于被告主张的因新冠疫情减免一个月房租的辩由，根据兰州市政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业持续发展的若干措施》（兰政办发【2020】24号），且被告欠付租金中包含在疫情期间，故原告主张的房屋租金诉请中，应扣减13530元，剩余182360元本院予以支持。关于原告要求被告支付其滞纳金的请求，滞纳金是国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额，平等主体之间约定滞纳金系属无效，故本院对原告的该请求不予支持。关于原告主张被告支付物业费4378.80元、物业费违约金的2111.42元诉请，因双方在《房屋租赁合同》中约定物业费由被告按时自行向所在物业公司缴纳，且收费期间在合同履行期限内，故原告主张的物业费本院予以支持；关于物业费违约金2111.42元，因原告并未举证证明该费用实际产生，故本院不予支持。关于被告主张在其应付租金当中扣除装修损失的辩由，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。”故被告此辩由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、解除原告刘建忠与被告罗忠年于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告罗忠年于本判决生效之日起十日内向原告刘建忠支付房屋租金182360元、物业费4378.80元；三、驳回原告刘建忠其他的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4197元（已减半收取），诉讼保全费2920元，由原告刘建忠承担4307元，由被告罗忠年承担2810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 员  张 莉二〇二〇年十二月十五日法官助理  王瑞涛书 记 员  白 璇