重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初12509号 原告：徐付荣，女，汉族，1978年11月20日生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：张亮，男，汉族，住四川省通江县，系原告徐付荣的丈夫。 被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码：91500000202806301C。 法定代表人：魏海群，董事长。 委托诉讼代理人：刘发双，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏杉杉，重庆索通律师事务所律师。 原告徐付荣与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法由审判员李超适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理，原告徐付荣的委托诉讼代理人张亮，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人刘发双、魏杉杉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐付荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告住房因楼板裂缝、漏水、露筋等质量缺陷造成的损失共计：182890.91元（其中包含：1.所涉及的房屋套内面积等价额房款：厨房2.4米×2.7米×8051元/平方=52170.48元；主卫生间1.8米×1.8米×8051元/平方=26085.24元；2.误工费：6个月基本工资10000元/月×6个月=60000元；3.装修人员场地维护工人6个月的维护费：3000元/月×6个月=18000元；4.整改房间空调管、给水管线的维保费：1000元/间×2间房=2000元；5.从2018年5月1日至2018年11月30日止7个月的差旅费即车费、电话费、午餐费等：500元/月×7个月=3500元；6.整改期间及延误期的6个月房租费用：3200元/月×6个月=19200元；7.从2018年5月1日起至房屋整改结束之日止7个月的物业管理费用：115.19平方×2.4元/平方×7个月=1935.19元）；2.判令被告向原告出示住房维修整改书及合格验收报告，并延长房屋质量保修期。本案案件诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系九龙坡区××镇××大道××号××小区一街区××栋××层××号住房的产权人，被告系该住房的开发商。2016年12月4日，原被告签订商品房买卖合同，购买案涉房屋。2018年4月28日，原告对该房屋进行验收时，向被告及物业提出了该房屋存在多处质量问题，在2018年5月20日原告进行第二次验收时，公区存在的问题至今未整改及部分未达标，且原告新发现厨房、两个卫生间多处露筋、锈筋，原告通过诉求信件向物业马经理提出整改。原告因一直租房居住，装修材料已经预定，并于当月22日办理房屋装修许可证准备进场装修，同时原告通过电话投诉到九龙坡区建委质监站。被告置之不理。2018年5月29日，原告再次投诉到质监站，并投诉至被告北京客服总部。2018年5月30日，九龙坡质监站牵头组织被告项目部、监理单位、施工单位、物业实地查看、确认厨房卫生间露筋、锈筋质量问题事实存在。九龙坡质监站要求被告出具整改方案且马上整改施工。2018年6月20日被告委托物业将其他住户住房的整改方案交给原告，要求按此方案整改，原告提出质疑，并要求出具专项整改方案。2018年6月24日，原告投诉至被告法定代表人处，均无任何回复。在此期间，原告装修一直无法进行，拖延至2018年7月25日才开工进场。2018年8月2日，该房屋楼上业主进场装修，发现该房屋厨房、卫生间天花板同时出现开裂漏水等严重的质量问题。2018年8月3日，原告再次投诉至九龙坡建委，8月5日被告外包施工队派人查看现场，后被告一直无人联系和上门维修整改，原告电话催促，被告方态度恶劣。后期通过物业协调，检测机构现场检测，同时也提出了进行整改的意见，被告一直拖延不履行整改义务，装修无法施工。2018年9月10日，原告再次投诉至九龙坡建委，被告无回应，2018年9月30日，原告再次投诉，被告于2018年10月6日派防水施工队上门查看准备进行单一防水施工，此措施无法解决房屋的质量问题，原告未同意施工。原告认为被告对该房屋质量问题整改方案一直没有落实，敷衍原告。后经九龙坡建委与被告沟通后，被告于2018年11月17日按照建委督促的施工方案进行了施工，2018年12月初该房屋楼上住房防水才施工完毕。至今被告未向原告出示任何整改完工通知单和验收合格报告。原告认为，按照合同法之规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。被告交付的标的物不但所属厨房、主卫生间存在天棚漏筋、锈筋、贯穿性开裂主体结构上的质量问题及其他一些房屋质量瑕疵，对房屋的使用、二次售卖、家庭生活造成很大的影响，维修后依然严重影响厨房、卫生间的使用及观感，被告应当承担原告该房屋卫生间和厨房相同价款的赔偿和承担修理期间的违约责任。被告对房屋延期整改致使原告无法按原计划入住，原告在外租赁房屋，租金为每月3200元，被告应承担原告从2018年8月起至2019年1月止的房屋租金费和物管费。按照相关法律规定，被告还应当对原告的房屋承担保修责任和承担房屋修复期间造成的其他损失费用。原告为维护自己合法权利，向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告鲁能公司辩称：1.原告所称的事实与客观事实不符，被告已经按照双方签订的房屋买卖合同的约定按时按约向原告交付案涉房屋，且向原告交付的案涉房屋取得竣工备案登记证也没有影响原告的正常使用。2.被告得知原告提出案涉房屋的质量瑕疵时，被告多次积极与原告进行沟通协调，并向原告提供整改方案，但原告拒不接受，导致被告无法对原告的房屋进行相应的整改，因此，被告认为由于原告的该行为导致案涉房屋无法及时进行整改，原告的行为导致其自身的损失，不应当由本案的被告承担。3.原告诉求中列明的各项损失。对房款的问题没有事实及法律依据，不应得到支持。对误工费的问题，原告并未举示相应的证据证明原告存在误工的情形，也没有举证证明有误工损失的问题，即使原告举示的证据证明原告的代理人存在请假的情况，与本案没有关联性，不应当作为计算损失的范围。装修人员场地维护费没有事实及法律依据。房间的管线维保费原告没有提供证据证明费用的产生，也没有证据证明该费用的产生与本案存在关联性。对于差旅费没有事实及法律依据。原告主张的房屋整改期间的房屋租赁费，整改期间不存在6个月之久，庭审中被告陈述并非由于被告的原因单方导致整改的迟延，是原告拒不配合，同时，从原告举示的租赁合同也无法证明产生的租金金额。物业管理费系不同的法律关系，无论案涉房屋是否出现质量瑕疵，无论被告什么时候整改，原告基于物业管理协议的约定应当支付物业管理费。在被告整改的同时，原告也同样在进行相应的装修，不存在延误使用的情形。综上，原告主张的损失没有事实和法律依据，依法不应当得到支持。 经审理查明，2016年12月4日，徐付荣（乙方）与鲁能公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，协议约定，乙方购买甲方预售商品房一套，商品房坐落于重庆市九龙坡区××大道××号××幢××号，建筑面积为115.49平方米，属于成套住宅，本商品房为清水房，成交金额为749792元。交房期限及交房条件处约定，甲方应当在2018年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。 2018年4月22日，鲁能公司向徐付荣邮寄了《接房通知书》，2018年5月20日，双方办理了案涉房屋的接房手续。徐付荣持有业主房屋交接验收表复印件一张，落款时间为2018年4月28日，徐付荣在验收表上提出入户门、门窗、客厅、主卧、次卧和卫生间存在变形、空鼓、地、地面未找平等问题付荣持有房屋接房验收相关诉求复印件一份，落款时间为2018年5月20日，诉求中徐付荣提出房屋存在的质量问题：1.厨卫防水施工质量不达标；2.地面空鼓；3.入户门损伤严重；4.卫生间、空调百叶的等电位未有效连接；5.厨房天花露筋严重；6.进户门下口与阳台滑门下口标高有错误影响后期装修使用；7.公区装修质量相当差；8.公区大堂的梯步、残疾通道都未作安全防护处理。 徐付荣持有《重庆市九龙坡区城乡建设委员会信访举报、投诉办理单》复印件两张，投诉时间为2018年5月23日的办理单显示投诉人为张亮，投诉内容为“××小区××栋××房屋质量问题，主要是厨房天花板露筋”，办理情况为“多次联系业主及开发商，与开发商、物业公司及施工单位人员一起于6月6日到现场进行了查看，局部存在保护层偏薄露筋现象，设计单位出具了处理方案，业主与开发商就质量处理问题协商未能达成一致，业主提出赔偿要求，开发商不同意赔偿，已告知业主质量问题应由开发商处理，赔偿问题如果协商不一致可向法院起诉”。编号为530的办理单，信访举报内容为“××小区××栋××房屋厨房、卫生间天花露筋，楼板开裂（贯穿通缝）、漏水，对鉴定结果有异议，不认可施工方处理方案，要求委托第三方施工单位进行施工（重新浇筑混凝土）”，办理情况“收到投诉后，多次与业主取得联系，多次组织开发商、物管、施工单位于现场进行协调；9月17日在现场看房后，要求开发商立即整改并另定整改方案，业主徐对整改方案表示不同意整改，对方案表示不同意，经过与业主沟通，与开发商协调，在最终确定方案后，业主同意整改，对于提出的赔偿问题建议业主与开发商协商，协商不一致，建议业主采取司法途径。业主表示同意。目前，已整改完毕！” 鲁能公司庭审中向法庭举示重庆市建标工程技术有限公司的《检测报告》一份，该报告时间为2018年8月29日，检测工程为案涉房屋，检测项目为裂缝检测，检测结论为：××小区××栋××号楼板开裂的主要原因是由于材料自身收缩及温度效应所致，该类裂缝为非受力裂缝，其不影响构件的安全性，但从使用功能角度出发，应立即对裂缝及钢筋露筋现象进行及时有效的处理，防止内部钢筋锈蚀，保障构件的可靠性和耐久性能。建议对裂缝进行有效处理，对部分钢筋保护层脱落及露筋现象，应对钢筋进行除锈并在面层进行抹面加固处理，对楼板混凝土收缩裂缝应沿裂缝走向骑缝凿出槽深和槽宽均为10~20㎜的“V”形沟槽，用改性环氧树脂或弹性填缝材料进行压力填充，对裂缝进行封闭处理，防水层重新进行修补，并进行关水实验，确保防水性能，该工程的结构构件在日常使用过程中应严格按照设计荷载使用，严禁随意更改承重结构体系、使用功能等现象，后期使用过程中，应注意对该楼板构件的观察，若裂缝有扩大、继续开展或有新的裂缝出现，应立即通知相关单位进行处理。 鲁能公司称处理方案的处理时间是2018年9月17日，其通过微信向徐付荣方发送了电子版本，因徐付荣拒绝鲁能公司的整改方案，不进行配合，导致拖到了2018年10月13日。徐付荣称，该处理方案其没有收到，没有完全按照该方案进行整改，之前其要求用碳纤维加固处理露筋，鲁能公司不同意，一直拖延到案涉房屋及楼上房屋进行装修，鲁能公司不出面解决，其就到质监站投诉，鲁能公司在2018年11月17日按照建委督促的施工方案进行施工，2018年12月初楼上的住房防水才施工完毕。鲁能公司未举示证据证明其具体施工，及施工完毕的时间。 徐付荣申请对案涉房屋从2018年5月到2018年12月的租金进行评估，我院委托重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋的租金价值进行了评估，评估结果为2018年5月1日至2018年12月31日案涉房屋的租赁总价为2.01万元。 徐付荣还申请对案涉房屋构件的可靠性、耐久性、适用性以及对房屋造成的价值损失进行评估，本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行司法评估，该公司认为因案涉房屋的楼板裂缝、漏水、露筋等质量问题已解决，无法再对其修复后的房屋价值减损进行评估，因此将司法评估委托退回了我院。 另查明，徐付荣已经缴纳了2018年5月至12月的物管费2215.28元。 以上事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、房屋交接验收表复印件、房屋质量问题诉求、竣工验收备案登记证、质量保证书和说明书、检测报告、照片、评估报告书、退件函等在卷为凭，并经质证，足以认定。 本院认为：原被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。按照合同约定，鲁能公司应当向徐付荣交付质量合格的商品房，然其交付的房屋存在裂缝露筋等瑕疵，应当承担相应的违约责任。鲁能公司对案涉房屋存在的瑕疵进行整改，整改过程中，徐付荣也同时进行了装修，并已经入住，整改后房屋价值的减损无法评估，徐付荣要求按厨房卫生间等价面积的房款进行赔偿，无法律及事实依据，本院不予支持。鲁能公司对案涉房屋的瑕疵进行整改的同时徐付荣亦进行房屋装修，整改与误工之间并不存在必然的因果关系，其要求支付误工费、差旅费，无事实依据，本院不予支持。徐付荣要求鲁能公司支付维保费、维护费，无法律和事实依据，本院亦不予支持。鲁能公司未举示证据证明其完成整改的具体时间，应当承担举证不利的法律后果，本院采信，徐付荣的陈述，案涉房屋在2018年12月才整改完毕。因案涉房屋的整改必然会导致装修的迟延，致使徐付荣延期入住，进而产生租赁费及物管费损失，但鲁能公司整改的同时徐付荣也对案涉房屋进行了装修，因此本院酌情按2018年5月至2018年12月期间的一半的房屋租赁费用及物管费支持徐付荣该部分损失，故鲁能公司还应支付徐付荣房屋租赁及物管费损失11157.64元（20100元÷2+2215.28元÷2）。 鲁能公司在交房时已经向徐付荣交付了新建商品房屋质量保证书和使用说明书，尽管案涉房屋存在瑕疵，但鲁能公司已经进行了整改，整改时也向徐付荣通过微信方式发送了检测报告等，其又起诉要求鲁能公司出示房屋维修整改书，本院不予支持。案涉房屋已经竣工备案登记，尽管存在一定的瑕疵，但不属于质量不合格之列，徐付荣因瑕疵整改问题要求鲁能公司出具合格验收报告，无法律依据，本院不予支持。案涉房屋的瑕疵整改后，鲁能公司应依据相应的法律法规进行质保，徐付荣要求延长质保期，无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日立即赔偿原告徐付荣房屋租赁及物管费损失11157.64元。 二、驳回原告徐付荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费3960元，减半收取1980元，鉴定费3000元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  李超 二〇二〇年十二月三十日 书记员  詹蔚