上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初16362号原告：上海展盈房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：周桂如，董事长。委托诉讼代理人：万曲，男。委托诉讼代理人：韩玲，女。被告：上海铭同装饰设计工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：贺伟，总经理。委托诉讼代理人：张苏媛，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏娜，上海德禾翰通律师事务所律师。原告上海展盈房地产开发有限公司与被告上海铭同装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告上海展盈房地产开发有限公司的委托诉讼代理人万曲、被告上海铭同装饰设计工程有限公司的委托诉讼代理人张苏媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海展盈房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年9月23日(起诉状副本送达被告之日)解除；2.判令被告支付的租赁保证金和物业管理费保证金101,481.93元归原告所有；3.判令被告支付2020年7月1日至2020年9月23日的租金80,670.64元、物业管理费12,562.98元；4.判令被告支付欠付租金、物业管理费的滞纳金，其中，以2020年7月的租金、物业管理费之和33,827.31元为本金，自2020年6月16日起算；以2020年8月的租金、物业管理费之和33,827.31元为本金，自2020年7月16日起算；以2020年9月1日至2020年9月23日的租金、物业管理费之和25,579元为本金，自2020年8月16日起算；均算至实际支付之日止，按每日3%标准计算；5.判令被告将房屋恢复原状并支付自2020年9月24日起至实际恢复原状并返还房屋之日止的房屋占用费(按合同约定租金及物业管理费的两倍标准计算)；6.判令被告支付房屋空置费损失175,615.02元(按6个月租金标准计算)；7.判令被告支付装修免租期租金45,627.83元。审理中，原告变更其第5项诉讼请求为：被告支付2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占用费159,776.11元。事实和理由：2018年8月16日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》约定，被告向原告承租上海市长宁区通协路XXX号XXX号楼XXX单元房屋(以下简称涉讼房屋)用于办公使用，并对租期、中途退租的违约责任、租金和物业管理费支付及滞纳金、房屋占用费、复原义务等作出明确约定。根据上述合同约定和相关法律规定，被告拖欠租金、物业管理费等相关费用，且擅自提前退租，属于严重违约行为。原告有权解除合同并要求被告承担所有违约责任。被告上海铭同装饰设计工程有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.房屋租赁合同于2020年7月2日解除，被告于该日向原告面交了退租申请。2.原告主张的没收保证金、房屋占用费、空置费损失、装修免租期租金均属于违约金性质，上述违约金的总金额明显过高，希望法院调整为三个月租金之和为宜；被告在告知原告提前退租后，要求返还房卡和验收房屋，原告未予回应，原告本可及时接洽新的租客，但其怠于处置导致的损失扩大，不应由被告承担，且原告亦无法证明其遭受的实际损失高达六个月租金，故被告不应支付占用费和赔偿空置费损失，也不认可原告按双倍标准计算占用费。3.被告无须支付自2020年7月3日起的租金和物业管理费，也不应承担欠付租金、物业管理费的滞纳金，若需承担，原告主张的标准过高，希望法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房屋租赁合同、补充协议、退租申请、现场确认单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，该房屋签约面积为253.23平方米，用途为办公；租赁期自2018年8月15日起至2021年8月14日止；2018年11月1日起至2021年8月14日止每日每平方米签约面积租金为3.8元，月租金为29,269.17元；乙方须就该房屋向甲方支付的每月每平方米租赁面积物业管理费为18元，月物业管理费为4,558.14元；乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于三个月租金的保证金87,807.51元以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金13,674.42元；租金和物业管理费以每个月为一个计费期，除首期租金和物业管理费外，乙方应在每个计费期结束前15日内交纳下一个计费期的租金和物业管理费；若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的3%作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止；第9-2条有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；除合同第九条之规定以外，如发生以下情况，甲方另有权经书面通知乙方终止合同，届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外，甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)：(1)乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过三十天……；租赁期限届满或提前终止时，乙方应按补充条款第十七条之规定将该房屋恢复原状(除非甲方书面同意全部或部分保留)，并向甲方办理交接手续；租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将该房屋恢复至附件所列现有装修及设施状况并归还；若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权在该期限后收回并进入该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理；甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由乙方承担；当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依合同附件所列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交接表格；若乙方未按上述约定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期间内的租金和使用该房屋所产生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失；除合同明确规定外，甲乙双方均不得单方终止合同，合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失、装修审图费损失和补交装修期租金等。同日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《补充协议》，约定：装修免租期自2018年8月15日起至2018年9月30日止期间，乙方免交该房屋的租金，该期间内收取的租金为免租期结束后第一个月租金平摊至免租期内的费用，乙方2018年8月15日起至2018年10月31日止期间实际支付的日租金为1.52元，月租金为11,707.69元；如因乙方违约导致合同提前终止，乙方须按照每日每平方米建筑面积租金3.8元补交装修期的租金。2018年8月17日，原、被告共同签署《现场确认单》，其中列明涉讼房屋交付时的装修及设施设备状况。上述合同签订后，被告按约向原告支付租赁保证金及物业管理费保证金共计101,481.93元，并支付截止至2020年6月30日的租金、物业管理费。2020年7月2日，被告向原告面交《退租申请》，其中载明，由于被告受疫情影响，经营受困，濒临破产边缘，无法继续经营，故现申请退租。2020年9月26日，被告将大部分物品搬离涉讼房屋。2020年12月4日，本院组织原、被告至涉讼房屋查看房屋状况时，原、被告一致确认，原告按《现场确认单》及毛坯状态将涉讼房屋及房屋钥匙交付给被告，此后，被告对涉讼房屋有过部分改动，其中包括大门，故被告改刷门卡进出大门。原告当场表示，不再要求被告恢复原状。被告当场表示，其仍遗留在涉讼房屋内的少量物品视为丢弃物，并向原告返还门卡。双方于当日完成房屋交接。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。被告支付涉讼房屋租金、物业管理费至2020年6月30日止，逾期未支付租金、物业管理费超过一个月，并于2020年7月2日向原告申请退租，在原告未予同意的情况下，被告的行为系擅自提前退租。综上，原告有权行使合同解除权。关于合同解除时间，原告以提起诉讼的方式解除租赁合同，起诉状副本于2020年9月23日送达被告，故原告主张以该日作为合同解除日，合法有据，本院予以支持。合同解除日前被告欠付的租金及物业管理费应当予以缴纳。经计算，2020年7月1日至2020年9月23日，被告欠付的租金为80,670.64元、物业管理费为12,562.98元。关于欠付租金、物业管理费的滞纳金标准，合同约定按每日3%计算，被告抗辩该标准过高，请求法院调整，本院认为，该标准确实过高，结合租赁合同履行情况、被告违约情形等，酌定按每日万分之三计算。根据合同约定的付款周期，原告关于分段计算滞纳金至实际支付之日止的主张，符合约定，本院予以支持。合同解除之后被告还应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，若被告拖欠租金等款项超过1个月或中途退租，原告有权没收被告所付的租金和物业管理费保证金，在后者情形下，被告另应补交装修免租期租金。故原告主张没收租赁保证金及物业管理费保证金，合法有据，本院予以支持。关于装修免租期租金，虑及合同约定的租赁期及合同履行程度，本院酌定被告应向原告支付装修免租期租金13,542.53元。关于房屋占用费，根据合同约定，合同提前终止的，被告负有履行恢复原状并归还房屋义务，经原告验收后办理交接手续。合同现已于2020年9月23日解除，被告对涉讼房屋确有过部分改动，应承担相应复原义务，而直至2020年12月4日本院组织双方至现场勘察时，原告方明确表示不再要求被告恢复原状，且现场仍遗留被告少量物品，被告当场表示视为丢弃物处理，并向原告返还门卡，双方遂完成房屋交接。据此，原告要求被告支付2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占用费，合法有据，期间亦属合理。关于占用费标准，鉴于2020年9月26日后除留有被告少量物品外，被告并未在涉讼房屋内实际办公，原告主张按两倍租金及物业管理费的标准计算确实偏高，本院酌定被告应当参照合同关于月租金及物业管理费标准的约定，向原告支付上述期间的占用费79,888.06元。关于原告主张被告按6个月租金标准赔偿空置费损失，合同中并未对房屋空置损失赔偿做出特别约定，在原告未能就该部分损失充分举证的情况下，本院判定被告承担的前述免租期租金、没收保证金等责任足以弥补原告的实际损失。原告的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海展盈房地产开发有限公司与被告上海铭同装饰设计工程有限公司就上海市长宁区通协路XXX号XXX号楼XXX单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月23日解除；二、被告上海铭同装饰设计工程有限公司已支付的租赁保证金及物业管理费保证金合计101,481.93元归原告上海展盈房地产开发有限公司所有；三、被告上海铭同装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司2020年7月1日至2020年9月23日的租金80,670.64元、物业管理费12,562.98元以及欠付租金、物业管理费的滞纳金，其中，以33,827.31元为本金，自2020年6月16日起算；以33,827.31元为本金，自2020年7月16日起算；以25,579元为本金，自2020年8月16日起算；均算至实际支付之日止，按每日万分之三标准计算；四、被告上海铭同装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司2020年9月24日至2020年12月4日的房屋占有使用费79,888.06元；五、被告上海铭同装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司装修免租期租金13,542.53元；六、驳回原告上海展盈房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费减半收取计4,778.67元，由原告上海展盈房地产开发有限公司负担2,387.02元，被告上海铭同装饰设计工程有限公司负担2,391.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二〇年十二月三十日书记员 范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。