安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初6014号 原告:梅奎霞,男,出生,汉族,住舒城县。 原告:汪龙红,女,出生,汉族,住舒城县。 共同委托诉讼代理人（特别授权）：夏晖，安徽龙鼎律师事务所律师。 被告:陈永年,男,出生,汉族,住舒城县。 被告:方菊英,女,出生,汉族,住舒城县。 原告梅奎霞、汪龙红诉被告陈永年、方菊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法由审判员程轲适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告梅奎霞、汪龙红及其诉讼代理人夏晖，被告陈永年到庭参加诉讼，被告方菊英经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告梅奎霞、汪龙红向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告间的房屋买卖合同;2、判令两被告返还原告购房款20万并承担违约责任（以购房款22万元为基数,按中国人民银行同期贷款年利率6%自2019年计算至购房款返还之日止,截止起诉之日违约金为24000元）;3、判令两被告承担诉前财产保全费1770元、保险费800元、交通费1000元、搬家费2000元;4、诉讼费用由两被告承担。事实及理由:2019年1月31日,原告与两被告签订了《二手房买卖合同》,约定两被告将其所有的位于舒城县（房产权证皖舒字第××、00××09号）的房产出售给原告,房价款528000元。合同签订当日,原告依约将定金2万元支付给两被告。2019年2月25日原告又将房价款20万元支付给被告。此后，原告向中国银行申请按揭贷款,在再次查询房产信息后发现该房产已经被江苏省昆山市人民法院查封。原告与被告多次协商，被告于2019年3月16日向原告出具了承诺书,承诺尽快解决查封事宜,尽快办理房产过户事宜,如无法实现,被告愿意承担原告一切损失。承诺书出具后,原告又多次催促被告,但被告一直以各种理由拖延。2020年11月,江苏省昆山市人民法院对房屋下达了执行裁定,要求腾空房屋。原告又再次查询房产信息,发现该房产被江苏省昆山市人民法院查封之后,江苏省太仓市人民法院、舒城县人民法院又对该房屋进行了轮候查封。原告与两被告又进行了协商,并协助原告前往江苏省昆山市人民法院进行房产解封事宜,但无果。原告与被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，合同，现该房屋已被人民法院进行了3次查封且进入了执行程序,房屋过户已经无法实现,合同无法履行,但被告未归还原告房价款。 被告陈永年辩称：原告陈述属实，签订合同时被告房屋未有查封，过户时发现房屋被昆山法院查封，被告一直与对方协商过户事宜，卖房屋给原告就是为了还债，非欺骗原告。 被告方菊英未有答辩，也未向法庭提交证据。 经审理查明：2019年1月31日,两原告夫妇与两被告夫妇签订了一份《二手房买卖合同》,约定两被告将其共有位于舒城县房产（权证号：房产权证皖舒字第××／房产权证皖舒字第××号）出售给原告,价款528000元，于合同生效支付定金20000元，首付款为278000元整（含定金20000元），余款250000元由买受方在银行按揭贷款支付，所有房款到出卖方账户之日将房屋及附属物交付买受方使用。该合同第七条违约责任项约定：1、双方必须共同履约，单方不能擅自违约，若出卖方违约，应承担总房款20%违约金；2、出卖方必须按期将房屋交付买受方使用，否则，每逾期一日应向买受方赔付房价款千分之五的违约金。合同签订后,原告当日支付定金20000元，又于向被告支付购房款20万元，计支付22万元。此后，原告在向银行申请按揭贷款时发现该房产已于2019年2月27日被江苏省昆山市人民法院以（2019）苏0585民初4475号民事裁定书登记查封。，经双方协商，两被告向原告出具一份承诺书,承诺如在2019年4月12日该房产的解除查封、过户事宜，将退还收取的22万元购房款，否则，承担两原告的一切损失，并注明两原告要求其在2019年4月5日前退20万元，定金20000元不动，该房屋买卖合同继续存在；如其不能在2019年4月5日前归还20万元，则其无条件将案涉房产交由原告居住。2020年10月4日，江苏省昆山市人民法院作出（2020）苏0583执恢1247号执行裁定书，内容为“拍卖被执行人陈永年名下共有的位于安徽省舒城县不动产（含固定装修）以清偿债务。”该院同日作出（2020）苏0583执恢1247号之一公告，责令相关责任人在9时前清偿案涉不动产。2020年11月12日，原告梅奎霞随陈永年去江苏省昆山市人民法院处理案涉不动产相关事宜，用去交通费370.50元。另查明，江苏省太仓市人民法院于2019年8月7日以（2019）苏0585民初4475号民事裁定书查封了案涉不动产。梅奎霞、汪龙红在起诉前，于2020年11月10日向本院申请诉前保全，本院同日作出（2020）皖1523财保121号民事裁定书，裁定对案涉房产予以查封，其用去保全费1770元，提供保全担保的保险费800元。诉讼中，原告向本院提交一份《情况说明》，明示被告曾于2020年11月18日归还原告20000元，现尚下欠购房款200000元。 以上事实，除双方当事人相一致的陈述外，有原告举证被告质证无异议的《二手房买卖合同》，中国银行汇款回单，微信转款记录，被告出具的收条及承诺书，江苏省昆山市人民法院（2019）苏0585民初4475号民事裁定书及公告，不动产登记信息查询结果，（2020）皖1523财保121号民事裁定书、保险费、诉前保全费票据，交通费票据等佐证。 本院认为：本案原告与被告签订的《二手房买卖合同》为有效合同，因陈永年的另案债权人申请江苏省昆山市人民法院案涉不动产予以查封、拍卖，致其无法履行过户义务成讼，虽非其恶意，但根据相关法律规定，合同一方当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故其仍应向原告承担违约责任。同时，案涉不动产已进入拍卖程序，原告已不能继受取得案涉不动产的产权，无法实现缔约目的，此情形下，其享有合同的单方解除权，解除与被告签订的《二手房买卖合同》，但应通知对方。本院于2020年11月25日向陈永年、方菊英送达了起诉状副本，陈永年、方菊英当然知晓梅奎霞、汪龙红解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》关于解除权人行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除的规定，双方所签订的《二手房买卖合同》于2020年11月25日即已解除，合同解除后，应恢复原状，故本院对原告提出解除双方房屋买卖合同、两被告返还原告购房款20万的诉讼请求予以支持;原告提出以购房款22万元为基数,按中国人民银行同期贷款年利率计算自2019年至购房款返还之日止违约金的诉讼请求,实际是要求赔偿已付购房款的利息损失，符合公平原则，本院予以支持，但其中已归还20000元的利息应结算至还款日（2020年11月18日）止，尚欠200000元应自起算，且年利率应为4.75%（一至五年期）；原告提出判令两被告承担诉前财产保全费1770元、提供保全担保的保险费800元、交通费1000元、搬家费2000元德邦诉讼请求，因搬家费2000元无证据证明，提供保全担保的保险费无法律依据，故本院不予支持，对诉前财产保全费1770元、交通费予以支持，但交通费数额为370.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告梅奎霞、汪龙红与被告陈永年、方菊英签订的《二手房买卖合同》于2020年11月25日解除。 二、被告陈永年、方菊英于本判决生效后十日内共同返还原告梅奎霞、汪龙红购房款200000元。 三、被告陈永年、方菊英于本判决生效后十日内共同赔偿原告梅奎霞、汪龙红220000元购房款的利息损失（其中，已归还的20000元按年利率4.75%自2019年1月31日起计算至2020年11月18日止，利息为1704元；尚欠200000万元按年利率4.75%自2019年2月25日起随实际返还的购房款计算至给付日止）。 四、被告陈永年、方菊英于本判决生效后十日内共同赔偿原告梅奎霞、汪龙红诉前保全费1770元、交通费损失370.50元。 五、驳回原告梅奎霞、汪龙红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5744元，减半收取为2872元，由原告梅奎霞、汪龙红负担572元，被告陈永年、方菊英负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  程轲 二〇二〇年十二月十二日 法官助理付逸 书记员付逸 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。 三、《中华人民民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。