濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初9325号原告：李锋，男，1986年11月25日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任继豪，河南团结律师事务所律师。被告：濮阳安成置业有限公司，住所地濮阳市中原路与长庆路交叉口东50米路北，统一社会信用代码：91410900068925552H。法定代表人：任中顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：张向栋，男，1987年10月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。该公司员工。第三人：孔凡坡，男，1980年8月21日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。原告李锋与被告濮阳安成置业有限公司（以下简称安成置业）、第三人孔凡坡商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理，第三人孔凡坡2020年11月12日向本院提交第三人参与诉讼申请书，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李锋及其委托诉讼代理人任继豪，被告安成置业的委托诉讼代理人张向栋，第三人孔凡坡的委托诉讼代理人王康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锋向本院提出诉讼请求：1、依法判令编号为PY201802046551的《商品房买卖合同》有效，合同继续履行；2、依法判令被告在海晟名居小区1-2-406号房具备房屋所有权登记备案手续办理条件后，协助原告办理过户手续，将该房屋登记至原告名下；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至实际交付之日止，按照已付购房款日万分之二计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于濮阳市××区××路××路交叉口××晟××居小区××楼××单元××层××房，建筑面积85.31平方米，单价4600元/平方米，总金额392426元，并约定2018年12月31日前交房，逾期交房的按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。原告于2018年2月24日全额支付购房款392426元，至今仍未交房，故提起诉讼，望判如所请。被告安成置业辩称，原告提交的《商品房买卖合同》及收据均系其公司出具，但公司账目上仅显示李锋缴纳定金10000元，李锋之前是公司的销售经理，公司实际控制人杨建鹏安排出具的全款收据。第三人孔凡坡2020年11月12日向本院提交第三人参与诉讼申请书，诉请判令被告继续履行海晟名居2单元406的《商品房买卖合同》，办理网签、不动产发票及登记手续。事实和理由：李锋诉安成置业商品房销售合同纠纷一案，申请人对涉案房屋享有实际权利，并已实际占有。2017年11月3日，孔凡坡向安成置业实际控制人杨建鹏转款180000元。当日，孔凡坡与安成置业签订涉案房屋商品房买卖合同一份，安成置业出具收据。2018年9月28日，杨建鹏向孔凡坡借款500000元用于支付工程工人工资，转到指定收款人艾广金账户，因安成置业资金链断裂无法偿还，将其中30万确认为孔凡坡购买涉案房屋的尾款。孔凡坡与安成置业再次就涉案房屋签订房屋买卖合同一份。安成置业和杨建鹏违约，一直未将涉案房屋网签至孔凡坡名下，后因安成置业停工、停办所有手续，问题一直留存至此。故诉至法院，申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。被告安成置业辩称，第三人所述属实，其提交的《商品房买卖合同》及收据是其公司出具，涉案房屋已被第三人实际占有。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月4日，李锋与安成置业签订《海晟名居认购协议书》，缴纳定金100000元，认购海晟名居小区2单元4层6号的房屋，面积89.28平方米，单价4900元/平方米。2018年2月7日，李锋与安成置业签订《商品房买卖合同》（编号PY201802046551），李锋购买安成置业开发的001幢2单元4层0406号房屋。合同约定预测建筑面积85.31平方米，每平方米4600元，总价款为392426元，买受人应在2019年12月31日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。同时约定逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同当日在濮阳市房地产管理中心进行网上登记备案。2018年2月24日，安成置业出具收到条，内容为收到李锋购房款现金292426元，合计收款392426元，房款已付清。安成置业当日出具全款收据。李锋对付款情况称，自己于2016年5月4日交款现金100000元，其中30000元系当天从银行卡中取出；2018年2月24日交款292426元，其中120000元系向岳父张连军的借款、150000元系向曹**祥的借款，并提供自己、张连军、曹**祥的银行流水予以佐证，其中2018年1月2日、同月18日张连军共取现120000元；2018年1月15日、同月17日曹**祥共取现150000元。另查明，2017年11月3日，安成置业与孔凡坡签订《商品房买卖合同》，孔凡坡购买安成置业开发的001幢2单元4才能够06号房。合同约定单价为建筑面积85.31平方米，每平方米5626.54元，总金额480000元。签订合同时缴纳房款180000元，剩余房款300000元在网签时一次性支付。出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过60日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。当日，安成置业为孔凡坡出具180000元的收据。2018年10月8日，双方就涉案房屋再次签订《商品房买卖合同》，将付款方式变为签订合同时一次性缴纳房款480000元。当日，安成置业为孔凡坡出具300000元的收据。孔凡坡提交自己的银行流水，证实2017年11月3日，自己向杨建鹏转款180000元；2018年9月28日向艾广金转款500000元。并提供现施工方河南燕园建筑工程有限公司出具的证明，证实经二公司对账，收到孔凡坡购房款480000元，算已偿还安成置业在建工程款。还查明，2018年2月7日，涉案房屋进行商品房买卖合同备案，购房人为李锋，2020年10月12日，李锋申请本院对涉案房屋进行了保全。涉案房屋现由第三人孔凡坡实际占有。目前涉案房屋并未验收合格，亦无法办理房屋登记手续。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，纠纷的产生系被告安成置业一房二卖所致。现原告、第三人均诉请被告继续履行合同，处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。第一，缔约真实性。在一房二卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，安成置业认可系买卖合同性质；第三人与被告签订的两份《商品房买卖合同》本质上为以物抵债协议，但第三人及被告均认可双方就房屋买卖达成合意。故法院对李锋、孔凡坡与安成置业签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认。第二，签约时间顺序。被告安成置业与原告李锋虽于2016年5月4日签订《认购协议书》，但《商品房买卖合同》成约时间是2018年2月7日，而第三人孔凡坡在2017年11月3日与被告安成置业签订《商品房买卖合同》。由此可见，孔凡坡购房在前，李锋签约在后。虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。第三，付款情况。买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。根据原告李锋与被告安成置业签订的《商品房买卖合同》约定，李锋需交纳房款392426元，安成置业对自己出具的收据予以认可，但同时表示公司账上并不显示，而李锋主张房款均为现金支付，明显不符合常理，故对其交款事实本院不予认定。根据第三人孔凡坡与安成置业签订的两份《商品房买卖合同》约定，2017年11月3日，交纳房款180000元，剩余房款在网签时一次性支付，后将付款方式变更为一次性付款480000元，这与第三人提供的证据相互印证，且安成置业对此亦无异议，并出具对应收据，在安成置业未举证证明其已归还孔凡坡的情况下，只能视为双方在最终结算时已经达成借款抵房款的合意。故法院对孔凡坡已付清涉案房屋购房款的事实予以确认。第四，合同备案及预告登记情况。本案中，李锋与被告安成置业签订《商品房买卖合同》已在房产部门进行了备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故李锋进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。第五，占有情况。涉案房屋已由第三人孔凡坡实际占有，被告安成置业对此亦表示认可。第六，权利主张情况。在其他途径难以解决一房二卖不动产的归属及合同履行问题时，买受人应当积极通过司法途径寻求法律救济。现李锋、孔凡坡均向法院诉请继续履行合同。综前所述，原告李锋与被告安成置业签订的《商品房买卖合同》虽系双方真实意思表示，且李锋对其与安成置业签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，现有证据无法证实其已支付全部房款，故无法支持其继续履行等诉请。第三人孔凡坡与被告安成置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，孔凡坡签约在前、已按照合同约定支付全部房款，并已实际占有涉案房屋，已履行合同约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对孔凡坡要求安成置业继续履行的诉请，本院予以支持。因涉案房屋目前已备案在李锋名下，且无法办理房屋产权登记手续，需撤销李锋的网签手续后才能重新办理，故目前对第三人办理网签、开具不动产发票及办理登记手续的诉请无法支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李锋与被告濮阳安成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号PY201802046551）有效；二、被告濮阳安成置业有限公司继续履行与第三人孔凡坡签订的《商品房买卖合同》；三、驳回原告李锋的其他诉讼请求；四、驳回第三人孔凡坡的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10781元，由原告李锋负担3593元，由被告濮阳安成置业有限公司负担7188元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  张颜报二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  李 凡