广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11949号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：马峻峰。委托诉讼代理人：邹惠娟，女，该公司职员。委托诉讼代理人：廖剑锋，男，该公司职员。被告：罗振源，男，1987年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，现住广东省广州市花都区。原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告罗振源物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因送达中发现被告罗振源去向不明，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，将本案转为简易程序并公开开庭进行了审理。原告广州市骏逸物业管理有限公司的法定代表人马峻峰及其委托诉讼代理人廖剑锋、邹惠娟，被告罗振源均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议的事项为第四项、第九项、第十一项、第十二项、第十三项，其他事项双方无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭。二、物业公司与建设单位签订前期物业服务合同的时间：2005年1月26日。三、物业服务合同约定的服务期限：自2005年1月26日起至该小区业主委员会成立后选聘新的物业管理公司并签订物业服务合同生效生效之日止。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：按建筑面积计收。高层住宅前二年0.9元/月.平方米，商业物业前二年2.00元/月.平方米，之后视实际情况而递增。原告主张根据有关流程及法律规定，经征询业主意见后，从2016年12月1日起按新管理费标准进行收费：三楼以下(含三楼)住宅1元/平方米/月，四楼以上（含四楼）住宅1.5元/平方米/月，商铺3.00元/平方米/月，停车位每个每月60元。五、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前履行交纳义务。六、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：应按所欠款总额每日千分之二支付违约金。七、被告房产的位置：广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭X栋XXX房。八、被告房产的建筑面积：104.72平方米。九、被告每月应交纳物业服务费的数额：每月157元（涨价前每月94.24元）。十、被告拖欠物业服务费的起、止期间：自2017年9月1日起至今。十一、被告拖欠物业服务费的数额：5024元（计至2020年4月30日止）。十二、原告主张被告拖欠其他费用的数额：水费894.90元（2017年7月1日起至2020年2月29日止），加压泵电费分摊费71.50元（2017年7月1日起至2020年2月29日止），绿化清洁水费分摊费127.10元（2017年7月1日起至2020年2月29日止），路灯电费分摊费99.10元（2017年7月1日起至2020年2月29日止），垃圾费128.00元（2017年9月1日起至2020年4月30日止）。被告除对原告未代付的垃圾费有异议外，对其余费用计算无异议。十三、其他需要说明的事项：被告辩称拖欠物业管理(服务）费的原因是原告擅自提高物业管理费标准，对钻石豪庭提升管理费意见统计公示上的业主签名有异议，小区当时并无推选代表签名；小区管理不到位，保安年纪老迈，安全得不到保障；被告亦没有与原告签订服务合同，故认为不需要交管理费。原告对此认为管理费的调整是按物业管理条例及有关规定进行，意见统计表及新管理费标准亦一并在小区公示了60天，意见统计表上的业主签名并不是推选的业主代表签名，而是根据物业管理办法及物管科的建议，征集愿意前来签名的业主进行签名；其与小区开发商广州市花都富华房地产开发有限公司于2015年1月26日已签订《前期物业服务合同》，对该小区有物业管理资格；被告所述情况与事实不符，是被告拒交物业管理费的借口。裁判理由与结果本院认为，原告广州市骏逸物业管理有限公司和房地产开发商之间签订的《前期物业服务合同》是其双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故双方当事人应遵守上述合同约定，全面履行自己的义务。庭审中，被告对原告调升物业管理费的收取标准是否有合法依据提出抗辩，原告对此提交了相关证据予以证明，被告对公证书中的小区业主代表的合法性提出质疑，原告也作了合理解释，本院对该证据予以采信。被告对原告提交的其他证据（包括向被告催费照片）以及上述拖欠物业管理费的计算方式、期间等并无异议，本院予以确认。关于原告为涉案小区提供物业服务过程中是否存在不作为、不到位等情况和被告能否以此为由拒交物业服务管理费及滞纳金。从被告提交的手机照片、视频（庭后被告并无按要求提交该视频刻录光盘附案）证据和原告不予确认的质证意见来看，被告作为业主，若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约，可向其提出意见要求其改进，亦可向有关职能部门反映或另循法律途径解决，拒付或少交物业管理费的行为既无合法依据，也非明智之举。被告上述抗辩理由依法不能成立，本院对此不予支持。故此，原告主张被告支付自2017年9月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计5024元（157元/月×32个月）于法有据，本院予以支持。原告主张的滞纳金，按照《前期物业服务合同》约定应为违约金，每月交付物业管理费的日期为每月10号前，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按所欠款总额每日千分之二支付违约金。因此，违约金逾期起算日应为每月11日。被告所提交的证据虽然不足以支持其不交付违约金，但因约定的违约金过高，本院酌情将原告主张的违约金调整为以每月欠缴物业管理费为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2017年9月11日起）、以后分别自欠费产生之当月11日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的违约金以不超过当月欠交的物业管理费为限。对原告该诉求超出部分，本院不予支持。关于水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费，因被告对原告提交的计算方式、期间、数额及相关发票均无异议，本院予以采纳，对原告主张自2017年7月1日起至2020年2月29日期间的水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费共计1192.6元予以支持。至于原告主张自2017年9月1日起至2020年4月30日期间的垃圾费，按每月4元计算，共计128元的诉求，因此费用为原告代被告垫付费用，现原告只提交了2017年1月至2018年1月的发票予以证明，超出该期间的垃圾费发票并未提交，被告亦表示只愿意交至2018年1月。故此，本院对原告主张被告支付2017年9月至2018年1月期间共20元予以支持，对原告该诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十四条之规定，判决如下：一、被告罗振源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2017年9月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费共计5024元；二、被告罗振源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2017年9月1日起至2020年4月30日期间物业管理费的违约金，违约金以每月欠缴物业管理费157元为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2017年9月11日起）、以后分别自欠费产生之当月11日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的违约金以不超过当月欠交的物业管理费为限；三、被告罗振源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至2020年2月29日期间水费、加压泵电费分摊费、绿化清洁水费分摊费、路灯电费分摊费及2017年9月至2018年1月期间的垃圾费合计1212.6元；四、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗振源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈锦源二〇二〇年十二月十四日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。