广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8309号原告（反诉被告）：王春雨，女，1982年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志武，广东达盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州新合房地产有限责任公司，住所地广东省广州市增城区永宁街香山大道2号。法定代表人：林英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：李言言，广东四端律师事务所实习人员。原告（反诉被告）王春雨诉被告（反诉原告）广州新合房地产有限责任公司（以下至判决主文简称“新合公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春雨的委托诉讼代理人毛日蒸、黄志武，被告（反诉原告）新合公司的委托诉讼代理人李伟忠、李言言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王春雨向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令王春雨与新合公司继续履行双方于2020年3月24日签订的《商品房预售合同（非网签）》；2.请求法院判令新合公司配合王春雨按2020年3月24日签订的《商品房预售合同（非网签）》的约定为位于增××××房办理网签手续；3.本案诉讼费用由新合公司承担。事实与理由：原告于2020年3月10日定金购买被告于广州市增城区永宁街香山大道2号招商臻园5#楼1101房，3月20日晚上完成10%首付并签署《认购书》和《商品房预售合同（非网签〉》。约定4月19日付30%的首付款尾款768734元，办理网签。签署完毕后合同文本及其他材料一直未给到购买人，甚至电子档文本也没有，现场有视频录下全部签署过程和收回合同的过程。时隔1个月，业务员未曾提醒，直至4月18日下午15:56“王姐，要网签了”并未通知具体时间。4月19日中午12点通知：“今天就到期了，要来付款办理网签。否则就要有逾期的滞纳金了。还有可能收回折扣”当天通知要求当天过去，76.8万元，任何客户都不会随身都带着卡啊，且资金也需要筹备。同步积极跟招商内部的同事帮忙申请保留折扣。申请遥遥无期后，4月28日，原告索要认购书原件图片，认真阅读认购书后发现并无条款约逾期要涨价，仅约定逾期滞纳金0.03%。速29日到现场交涉，签收了《商品房预售合同(非网签）》的盖章版，详细阅读后，合同里也没有条款约定因首付款逾期就要涨价的任何条款。经过多轮现场和微信、客户投诉等方式沟通，要求对方按合同条款约定执行。被告现场销售经理和合约人员、销售员就合同条款逐一核对，并无约定逾期涨价的条款。现场销售经理又说是案场规定，因案场规定与合同条款不一致。因此对方请求原告申请全款退房。最后业务员说只能是接到政府的强判方可按合同执行。因此诉讼法院解决。以上描述均属事实，有微信记录和现场录音、被告现场视频可调取。被告按合同约定承担逾期责任，并承担因此产生的所有诉讼费用。被告（反诉原告）新合公司辩称：王春雨的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回王春雨的全部诉讼请求，本案诉讼费用也应由王春雨负担。一、王春雨未按双方签订的买卖合同、《承诺书》和《约定缴款时间确认书》约定履行支付购房款、签约和提供按揭贷款资料的合同义务，已构成违约。2020年3月24日，新合公司与王春雨就涉诉房屋买卖签署了《商品房预售合同》及相应附件、补充协议。根据合同第八条第3款约定，王春雨应在2020年4月19日前，支付全部房款的30.23%，金额768734元。除首期款外，剩余房款152万元，须于2020年3月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。当天，王春雨签署了《承诺书》2份和《约定缴款时间确认书》，承诺在2020年4月19日前支付房款768734元，在2020年3月27日前补齐贷款资料流水、收入证明、供楼卡、经营性合同，否则须按照商品房买卖合同约定承担相应的违约责任。截至2020年4月19日，王春雨并未按买卖合同约定支付购房款768734元，亦未补齐贷款资料供楼卡及办理按揭贷款手续。新合公司遂于2020年4月20日向王春雨发出《房款催收函》，王春雨于2020年4月22日收到该函件。之后，新合公司分别于2020年4月24日、2020年4月30日向王春雨发出《房款催收函》、《催签约通知函》、《催补按揭资料函》三份函件，并于2020年5月9日、5月30日、6月12日、8月14日、9月1日、9月17日、9月28日、10月10日向王春雨多次发出《房款催收函》、《催补按揭资料函》，经多次催告，王春雨至今未支付购房款768734元，亦未补齐贷款资料，已构成违约。二、双方未能签署涉诉房屋的买卖合同，责任在于王春雨自身，新合公司已履行通知义务。根据双方签订的买卖合同补充协议第29条约定，乙方（即王春雨）待接甲方（即新合公司）电话或短信通知后3天内签署房管局网上下载的《商品房买卖合同》，乙方届时不得拒绝签署网签版本的《商品房买卖合同》。从新合公司举证可知，新合公司已分别在2020年4月24日、4月30日书面通知王春雨签订房管局网上下载的合同，2份《催签约通知函》于同年5月1日送达给王春雨，但王春雨至今仍拒绝与新合公司签订合同。三、新合公司是否提前通知王春雨付款，不是王春雨拒绝付款的理由。按约定履行付款和提供按揭贷款资料是王春雨的责任和义务。按双方在2020年3月24日签署的买卖合同、《承诺书》和《约定缴款时间确认书》约定，王春雨应于2020年4月19日支付第三期购房款768734元，但王春雨至今均未支付。新合公司认为，双方签署的买卖合同、《承诺书》和《约定缴款时间确认书》均已明确约定第三期款项的支付时间，王春雨有责任和义务按约定付款。新合公司是否通知王春雨，并不构成王春雨拒绝付款的理由。并且，从新合公司举证足以证明新合公司在2020年4月20日至2020年10月10日期间，共11次向王春雨发出《房款催收函》和《催补按揭资料函》，且均已送达；但王春雨均未能按通知要求时间付款和提供按揭贷款资料。四、新合公司销售人员未经书面授权作出与双方书面约定相反的陈述，对新合公司没有约束力。新合公司在王春雨未履行约定义务后，已连续11次发函催促王春雨付款、签约和提供按揭贷款资料。根据双方签订的买卖合同，以及王春雨出具的《承诺书》（2份）和《约定缴款时间确认书》约定，王春雨对购房款的支付、签约、办理按揭贷款约定是清楚、明确的，王春雨有义务和责任按约定履行付款、签约和办理按揭贷款。王春雨未按约定履行相应义务，依法应承担相应违约责任。新合公司销售人员未经书面授权作出与双方书面约定相反的陈述，对新合公司没有约束力。在王春雨与销售人员最终沟通之后，新合公司也分别于2020年5月30日、6月12日、8月14日、9月1日、9月17日、9月28日和10月10日分别向王春雨寄发《房款催收函》和《催补按揭资料函》（上述函件均已送达），新合公司在《房款催收函》和《催补按揭资料函》中已明确要求王春雨支付购房款和提供按揭贷款资料，但王春雨均没有按通知要求履行义务。综上所述，王春雨未能按双方书面约定履行付款、签约和办理按揭贷款手续已构成违约，王春雨应承担相应违约责任，王春雨的全部诉求没有合同依据及事实依据，恳请法院予以全部驳回。本案诉讼费用由王春雨负担。反诉原告新合公司向本院提出反诉请求：1.王春雨在判决生效之日起5日内以购房款768734元为基数从2020年4月20日起按每日0.04‰的标准计算到付清购房款768734元之日止的违约金；2.王春雨在判决生效之日起5日内，以购房款1520000元为基数从2020年3月25日其按每日0.03‰的标准计算到王春雨配合办理完毕银行按揭贷款手续之日止的违约金；3.本案反诉费由王春雨负担。事实与理由：王春雨与新合公司于2020年3月24日签订《商品房预售合同（非网签）》，根据合同约定，由王春雨以2543038元购买新合公司开发的位于增××××房。合同第八条第3款约定，补充协议第9条约定，以及补充协议第8条等对付款方式进行了约定；王春雨也签署了2份《承诺书》和《约定缴款时间确认书》；为催促王春雨履行买卖合同约定义务，新合公司多次向王春雨发送催款函，以及催补按揭资料函等，并均已妥投，但王春雨至今仍拖延支付购房款和提供相应资料配合办理按揭贷款手续，其行为已构成违约。反诉被告王春雨辩称：1、王春雨是在2020年4月29日才收到新合公司的《商品房预售合同（非网签）》的原件，新合公司所称的承诺书与认购书自始至终都没有给原件给王春雨。王春雨是在2020年4月29日才知悉合同的内容，因此，应该在2020年4月29日合同的内容才对王春雨发生法律效力。2、新合公司是在2020年4月18日的下午4点钟才通知王春雨要交首期款，而且当天也没有明确第二天是到期支付，而在2020年4月19日的中午12点，就通知王春雨今天已经到期了。在这之后王春雨与新合公司的销售进行沟通，王春雨在2020年4月24日提出到新合公司处交首期款，但新合公司以王春雨逾期交付首期款为由，临时要求提高交易价格、取消原来的折扣，并称不按照这个交易价格就不能进行交易。王春雨提供的证据微信聊天记录是王春雨与新合公司一直以来的沟通记录，微信聊天记录了新合公司的销售人员临时提高交易价格、取消交易折扣。这实质上并非王春雨不愿意按照合同约定支付首期款，是新合公司不愿意按照原来商定的价格进行交易、临时变更交易内容。因此，根据合同法，新合公司擅自变更合同交易的内容导致合同无法正常交易，实质的违约方是新合公司。3、根据《商品房预售合同（非网签）》第11条第2款，新合公司应在2020年4月24日之前就应当为王春雨办妥网签手续、预售合同的备案，但实质上在这期间，新合公司并没有为王春雨完成该合同的义务。而王春雨收到合同的时间是在2020年4月29日，虽然新合公司并没有将合同文本在此之前交付给王春雨，但也不排除新合公司要在此之前完成该项义务，因为合同的文本是由新合公司拟定，并且存放在新合公司处。在王春雨收到合同文本之前，王春雨是享有先履行抗辩权。综上，王春雨认为，合同履约的实质违约方是新合公司，应驳回新合公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2020年3月20日，王春雨（乙方、认购方）与新合公司（甲方、出售方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购位于广州增城区金融大道与创新大道交汇处招商臻园广州臻园【增城章陂】一期5栋高层1-1101房，标准售价2803059元，付款方式为商业贷款，定金100000元，成交楼价为2703059元；并备注：于2020年3月26日前签署《商品房买卖合同》并办妥按揭手续，可享受成交价额外98折，若乙方办理签约可享受96折；等内容。2020年3月24日，王春雨（乙方、买方）和新合公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同（非网签）》（含附件），合同约定：“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区永宁街新福路13号5栋（新福路13号5栋）1101房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）2543038元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的7.86%，金额200000元；首期二期款：在2020年3月25日前，支付全部房价款的2.14%，金额54304元；首期三期款：在2020年4月19日前支付全部房价款的30.23%，金额768734元。……第十条逾期付款的违约责任……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。……第十三条房屋交付甲方应当在2020年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”；合同附件八本合同补充协议，约定：“……8.付款方式（对买卖合同第八条的补充及修订）……⑴乙方应在签署买卖合同的同时或甲方书面要求的其他时间签署按揭合同并向律师事务所提供贷款所需的全部真实资料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等）；如未按期签署按揭贷款合同、未支付前述各项费用或乙方不提供贷款资料或乙方提供的贷款资料不齐且5天内未补齐的，则视为乙方违约，自违约之日起乙方应向甲方按照乙方贷款金额（总房款减去首付款）每日0.3‰的标准支付违约金，乙方违约达30天的甲方有权解除买卖合同。……9.买卖合同第十条[逾期付款的违约责任]按如下内容执行：⑴逾期在30日之内（含30日）的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款0.3‰的违约金，买卖合同继续履行；⑵逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金；甲方要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理；……”。同日，王春雨签署了《约定缴款时间确认书》，确认涉案房屋合同总价为2543038元，首期款200000元约定缴款时间为2020年3月24日（已缴款），二期款54304元约定缴款时间为2020年3月25日，三期款768734元约定缴款时间为2020年4月19日，按揭款1520000元；逾期30日内的乙方按日计算向甲方支付逾期付款0.3‰的违约金，逾期30日以上的乙方按日计算向甲方支付逾期付款0.4‰的违约金等内容。后王春雨另签署两份《承诺书》，确认于2020年3月24日已支付房款200000元，承诺于2020年3月25日前向新合公司支付54304元，于2020年4月19日前向新合公司支付768734元；以及2020年3月27日前补齐贷款资料流水、收入证明、供楼卡、经营合同等，若未能按时支付房款致使未能准时网签、未能补齐贷款资料致使无法办理按揭的，新合公司有权取消其购房时所享受的折扣等。2020年4月20日，新合公司向王春雨发出《房款催收函》；2020年4月24日，新合公司向王春雨发出《房款催收函》、《催签约通知函》、《催补按揭资料函》；2020年5月9日、2020年5月30日、2020年6月12日、2020年8月14日、2020年9月1日、2020年9月17日，新合公司六次向王春雨发出《房款催收函》、《催补按揭资料函》；2020年9月28日，新合公司向王春雨发出《催签约通知函》；2020年10月10日，新合公司再次向王春雨发出《房款催收函》、《催补按揭资料函》。王春雨与新合公司的销售人员潘炜龙通过微信沟通涉案房屋的交易事宜，具体如下：2020年4月14日，潘炜龙向王春雨发出办理按揭所需资料；2020年4月18日，潘炜龙称王春雨还差供楼卡未提供；2020年4月19日，王春雨说“还差三成首付的钱没到位呢”“倒是可以签，你们银行好早放款，首付时间我还是要申请一下延期”，潘炜龙“不能延期哦”“收折扣的哦”“我们约定一个月交齐首付九六折，两个月九七折”，王春雨“我找人去申请就是了”，并表示可能需要更换贷款银行；潘炜龙提醒王春雨当天是支付首期款最后一天，逾期将收取违约金等，王春雨表示“我已经在申请了”“你等我消息”“今天我就没必要过去了”；潘炜龙“逾期很严重的哦”“网签都签不了”，王春雨“买家手里没钱，我手里才10万不到，对方要转掉店铺才有钱……”“我刚刚发给他申请”“没事儿，总之就是申请延期到5月17日”；2020年4月23日，潘炜龙“王姐怎么样了”，王春雨“崔总那边已经帮我申请了”；2020年4月27日，潘炜龙“您这边目前是什么状况了什么时候交齐首期什么时候办理换银行的签按揭手续了”“我不知道收不收折扣领导说要收”，王春雨“我已经让人申请了，你说你自己无法去问”、“钱已经准备好了，30日过去”，潘炜龙“我希望您是早点过来办理，按照目前算法每天万分之三的违约金”，王春雨“看看今晚吧，但是没有多余的钱违约金”，27日晚上，潘炜龙说“王姐沟通的怎么样”“之前九六折变九八折，每天按照首期尾款的万分之三收取违约金”，王春雨“要是收违约金也收折扣，那我就不要了，我一再说找了你们招商的人打了招呼到月底，我不知道你们内部的流程，你又不去问，你们城市营销负责人是不是忘记通知你们”、“钱指定是已经到位了”等；2020年4月28日，潘炜龙“折扣现在是没有九六折了只有九八折”，王春雨“那就退了”、“要办理，可以去。必须保留”“要么就是退”，潘炜龙“你的诉求我都往上说了。公司不同意”，王春雨“你申请给我退吧，我的钱就是按照这个数准备的”，潘炜龙“帮您问了，到时收取那个取消折扣应该是按照滞纳金的形式收取费用你的成交总价是2543038两个点差不多50860加上230＊102300样子”，王春雨“230是什么”，潘炜龙“首期尾款滞纳金”，王春雨“我明天过去办理退房”；2020年4月29日，“所以这件事不解决我暂时也没必要过去，要么全额退款，要么按照原价交钱办理”，潘炜龙“……公司说严格执行……”，王春雨“认购书都没给我，这算哪门子签署”，潘炜龙随即发送了认购书、承诺书图片给王春雨，王春雨称“……认购书上规定的网签时间，是甲方无法实现，因此折扣不能取消……”；2020年5月6日，王春雨“你们的处理意见还是不按合同价跟我签约对么？”“你们的催款函上，你自己看，也没有逾期涨价的事”，潘炜龙“公司要我们这边给您回复是5栋1101房取消九八折并收取滞纳金”；2020年5月10日，王春雨“我4月24日就答应可以过来按照合同补交。是你们不同意按原合同收款。现在又来按原价催收”；2020年5月29日，王春雨向广州政务进行投诉，后潘炜龙回复的意见仍是取消折扣和收取违约金等。上述事实有双方当事人提交的《商品房预售合同（非网签）》、微信聊天记录，王春雨提交的《楼宇认购书》，新合公司提交的《约定价款时间确认书》、《承诺书》、《房款催收函》、《催签约通知函》、《催补按揭资料函》及快递单、妥投单等予以证明，本院予以确认。庭询中，双方当事人均同意继续履行合同。但王春雨另表示，其已支付购房款254304元及维修基金，因为新合公司不同意按照原来的价格交易，因此其未支付首期尾款以及办理按揭，且没有网签的情况下办理按揭时没有意义和无法办理的，其明确第二项诉讼请求是要求新合公司按照《商品房预售合同（非网签）》约定的总价来办理网签。而新合公司认为，其在履行合同过程中没有取消折扣、变更总价的情况；王春雨逾期付款、逾期提供按揭资料应承担违约责任，其拒绝承担违约责任，故双方才没有签署正式合同；且目前合同约定的期限已经过了，双方须对付款时间、办证时间等重新协商。庭后，新合公司提交《关于庭审问题的答复》，明确：1、新合公司于2020年4月29日将涉案房屋的《商品房预售合同（非网签）》及附件原件交付给王春雨；2、王春雨共支付购房款254304元及维修基金12298元；3、双方签署的《商品房预售合同（非网签）》及附件约定的付款时间、交房时间等均已过期，且2020年11月1日，广州市住房和城乡建设局已启用新版本的网签合同，如双方能够就付款时间、交房时间、办理产权证时间及其他具体条款协商一致的，新合公司同意按照2543038元将涉案房屋出售给王春雨。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，王春雨与新合公司就位于广州市增城永宁街新福路13号5栋1101房签订了《楼宇认购书》及《商品房预售合同（非网签）》及附件，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。双方当事人因合同履行过程中产生纠纷而导致交易停滞，现王春雨诉请要求新合公司继续履行《商品房预售合同（非网签）》以及按照《商品房预售合同（非网签）》约定为涉案房屋办理网签。但根据《商品房预售合同（非网签）》约定的内容可知，其约定的付款时间、交房时间等均已届满，继续履行该合同及按照该合同约定的内容办理网签已无实际意义，故本院对王春雨的上述诉讼请求不予支持。但新合公司明确表示同意按照《商品房预售合同（非网签）》约定的总价2543038元出售涉案房屋给王春雨，本院对此予以确认。对于新合公司反诉要求王春雨支付逾期付款违约金、逾期配合办理按揭手续违约金问题，本院做如下评析：一、根据《商品房预售合同（非网签）》以及《承诺书》的约定，王春雨需在2020年4月19日前支付首期尾款768734元以及在2020年3月27日前提交按揭资料，但其至今尚未支付该款项以及补齐按揭材料，存在逾期付款以及逾期提供按揭材料的情形。二、根据王春雨与新合公司的销售人员潘炜龙的微信聊天记录可知，王春雨一直表示其在与新合公司的管理人员沟通延期支付首期尾款的情况，但目前来看，其并无证据证明其已与新合公司协商一致可以延期付款。2020年4月27日，王春雨称其30日可以付款，但潘炜龙告知王春雨因其逾期付款公司将收回折扣及要求王春雨支付违约金，双方争议就此产生。而王春雨签署的《承诺书》已明确逾期付款将取消折扣，因此王春雨对逾期付款会取消折扣应是明知的。也就是说，双方在产生总价争议之前王春雨已存在逾期付款的事实，王春雨也清楚逾期付款可能产生取消折扣及总价变化，但其仍认为可以获得延期而逾期付款，而也正是由于王春雨的逾期付款行为故而产生了双方之间的总价争议。由此，王春雨抗辩双方因总价争议而未付房款及办理网签，理由不成立。三、对于王春雨逾期提交按揭资料问题，因涉案房屋按揭手续系新合公司指定的律师事务所代办，王春雨的合同义务是提供按揭资料，而提供按揭资料属于房屋交易过程中较为简单的合同义务。此外，如上文所述，双方当事人因涉案房屋总价产生争议导致房屋交易停滞，故在双方对房屋总价的争议解决之前，王春雨提供按揭资料并无实质意义。故对新合公司主张要求王春雨承担逾期配合办理按揭手续的违约金，本院不予支持。综上所述，因双方当事人均同意继续履行双方之间的商品房预售合同关系，且新合公司明确其同意按照《商品房预售合同（非网签）》约定的总价2543038元继续交易涉案房屋。因此，本院基于有利于双方当事人继续交易的前提下，结合《商品房预售合同（非网签）》对付款时间以及逾期付款违约金等的约定，综合考量房屋交易过程中双方的过错程度等，酌定王春雨向新合公司支付违约金10000元。对于新合公司主张的超出上述数额以外的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王春雨于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州新合房地产有限责任公司支付违约金10000元；二、驳回原告（反诉被告）王春雨的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州新合房地产有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13572元，由原告（反诉被告）王春雨负担；反诉受理费1681元，原告（反诉被告）王春雨负担110元，被告（反诉原告）广州新合房地产有限责任公司负担1571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十二月十日书记员  李慧芳