河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8468号上诉人（原审被告）：魏跃线，男，汉族，1961年5月8日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审被告）：李香菊，女，汉族，1962年10月1日出生，住址同上。被上诉人（原审原告）：姚瑞，女，汉族，1971年7月30日出生，住河南小洛阳市西工区。委托诉讼代理人：吕富平，河南润合律师事务所律师。上诉人魏跃线、李香菊因与被上诉人姚瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2020)豫0303民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人魏跃线、李香菊、被上诉人姚瑞及其委托诉讼代理人吕富平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。魏跃线、李香菊上诉请求：1、依法改判第一项为确认魏跃线、李香菊享有涉案房产的20%的产权份额。2、依法改判第二项为姚瑞支付魏跃线、李香菊19605.69元，在原审判决的基础之上增加5000元办理房产证过程中产生的合理支付及利息（自本2015年11月24日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21月21日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，魏跃线与姚瑞签订的《售房协议》因侵害了李香菊作为共有权人的权益，违反房改房购房政策规定，应认定为无效，魏跃线与姚瑞之间存在的是债权债务关系。涉案房产系魏跃线、李香菊的共有财产，魏跃线无权单方处分其与李香菊的共有财产，其与姚瑞单方签订的《售房协议》的内容已经严重损害了李香菊作为产权人的合法权益，应认定为无效。本案房产是上诉人的职工福利房，被上诉人不是该单位的职工，依法对此房屋也不能享有权利，李香菊对魏跃线与姚瑞签订《售房协议》一事不知情，直到姚瑞起诉时才知道，虽然魏跃线与李香菊系夫妻关系，但《售房协议》是姚鹏（姚瑞妹妹）打印出来让魏跃线在办公定单方签订的，李香菊根本不在场，魏跃线也没和李香菊说过自己签协议的事儿，李香菊曾在2010年左右向姚瑞说过收回房子的事情，李香菊没在协议上签字，充分说明李香菊对该协议一事不知情。一审法院认为李香菊对姚瑞在房子内居住未提异议，就视为对魏跃线与姚瑞签订《售房协议》效力追认是错误的。二、本案涉案房屋的性质是房改房，2003年9月2日上诉人与被上诉人签订《售房协议》，此时上诉人仅享有涉案房屋80%的产权。2015年上诉人交纳购房差价之后，上诉人才完全享有涉案的产权，因此本案讼争的仅是涉案房屋的80%的产权问题，剩余的20%的产权不应当属于本案的审理范围之内，且本案被上诉人长久居住于涉案房屋之中，却迟迟不交纳相关费用，主观存在明显过错，故本案应当先为上诉人保留讼争房屋的20%产权。三、上诉人为了办理房产证，不仅向有关部门缴纳了配合办证的费用，也为此花费了大量人力物力，其中就包括向第三人陆一平支付的5000元服务费，二审过程中上诉人会申请第三人陆一平出庭作证，一审过程中，姚瑞声称愿意承担因办理涉案房产的不动产权证所支出的房屋差价、契税等，但是一审法院却没有将该5000元判决在内，实属不当，上诉人为办理涉案房屋的不动产权证而支付了房屋差价、契税、土地权属调查费、地籍测绘费、住房房屋登记费用，一审法院仅判决姚瑞将此笔费用支付给上诉人，却忽略了由此产生的利息问题。四、姚瑞违反了诚实信用原则，恶意起诉意图侵占上诉人的房产，依法应予驳回。发生本案的根本原因是，双方系同事、朋友关系，2003年上诉人单位福利房购买政策施行时，上诉人资金紧张，就暂借姚瑞的钱支付购房款，并许诺给被上诉人居住，但房屋产权人仍为二上诉人，被上诉人的主张违反我国法律所保护的诚实信用原则，不应得到法律支持，依法应予驳回，综上，一审判决认定事实不清，导致上诉人合法权益没有得到切实维护，恳请二审法院依法查明本案事实，依法改判或将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。姚瑞辩称：一、2003年魏跃线按照制冷厂的规定条件购得单位家属院集资房一套，因其已购买了纱厂北路李香菊单位的一套住房，加之该涉案房屋的楼层、布局均不太合理，魏跃线想放弃该购房名额，其妹妹姚鹏与魏跃线为同事，便通过姚鹏与魏跃线达成口头合同，顶替魏跃线名额购买涉案房屋，并于2003年4月15日将购房款63000余元由其妹妹姚鹏交给魏跃线，魏跃线将房款交至单位财务，财务出具收据和魏跃线2003年4月22日出具的收条。售房协议是2003年9月2日其妹妹姚鹏在单位打印好后，由魏跃线先签字，其后签字，签字后其与前夫带着签好的协议及1500元感谢费到魏跃线与李香菊在纱厂北路轴承保持器厂家属院的家中，二人均未提异议，李香菊完全对该购房协议是完全知情的。李香菊辩称购房款系借款完全不符合事实和生活逻辑，且没有借条及不符合借款要素条件，虽然协议上没有李香菊签名，李香菊对姚瑞在涉案房屋居住的事实知情，其所称不知情卖房明显不符合常理，李香菊也没有任何证据证明在签订协议前后以及姚瑞入住时明确表示反对。姚瑞有理由相信卖房是上诉人夫妻的共同意思表示。二、涉案房屋产权一开始就是100%产权，产权界定卡可涉案房屋从1995年后产权就是购房人全产权，售房协议证明房屋全价款100%产权为63500元，上诉人所得出的20%产权归其所有是无依据的无理要求，上诉人所述的增加费用5000元，并非合理支出，不应当支持。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。姚瑞向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于洛阳市西工区××院××楼××号房屋归姚瑞所有，并判令魏跃线、李香菊协助姚瑞办理房产过户手续；2.诉讼费用由魏跃线、李香菊承担。一审法院认定事实：1.魏跃线、李香菊系夫妻关系。坐落位置在洛阳市西工区××院××房屋的产权单位为洛阳制冷机械厂，购房职工魏跃线、配偶李香菊，该房竣工时间为2003年，建筑面积86.16平方米，售房日期2000年1月1日，住户所占产权比例100%。该房屋的不动产权证号为（2019）洛阳市不动产权第00054124号，登记的权利人为魏跃线、李香菊共同共有。2.2003年4月15日，国内贸易部洛阳制冷机械厂开具《收据》一份，载明收到魏跃线63500.24元，系付“三期#3-602”。魏跃线于2003年4月22日出具《收条》一份，载明“今收到姚鹏（其姐）房款陆万叁仟伍佰零贰角肆分（63500.24元），此款以交制冷机械厂”。2003年9月2日，魏跃线（甲方）与姚瑞（乙方）签订《售房协议》一份，显示甲方于2003年4月15日（此日期以房款收据上的日期）购买住房一套，位置在甲方单位洛阳制冷机械厂家属院内3单元6楼2门，房款共计63500元整，现甲方愿将此套住房原价转售给乙方。双方约定乙方必须在甲乙双方协商的时间内将全部房款63500元一次性交付甲方，甲方收到房款后给乙方出具收款收据（此款甲方已经交付甲方单位，并且乙方也已经收到甲方单位开具的收款收据和甲方出具的收款收据63500元整）；乙方自入住之日起（即接到住房钥匙），这套住房所发生的水、电、煤气与物业管理等各项费用均由乙方负责交付，不得拖欠，甲方不承担由此套住房所产生的各种费用；由于此住房现在还没有房产证，乙方手中的房款依据是甲方单位开具的房款收据和甲方出具的证明房款已经收到，并交本人单位的收据，将来（具体办证时间不详）甲方单位办理的房产证户主仍是甲方姓名，所以甲方从单位领到此套住房的房产证后，应配合乙方办理房产证过户手续，使此套住房的房产户主由原来的甲方过户到现在购买此住房的乙方名下，过户期间所发生的过户费用由乙方全部承担。该协议甲、乙方处分别由魏跃线、姚瑞签名。3.魏跃线于2015年11月24日向洛阳洛冷制冷机械有限公司交纳房屋差价11656元，洛阳洛冷制冷机械有限公司为其开具《收据》。魏跃线于2016年7月26日交纳位于西工区××院××3-602房屋的契税2866.69元，洛阳市地方税务局契税税务分局办税服务厅为其开具《税收缴款书（税务收现专用）》。魏跃线提交《河南省政府非税收入票据》两张，显示缴款人均为国内贸易部洛阳制冷机械厂，交纳土地权属调查费、地籍测绘费共13元，交纳住房房屋登记费、住房登记证书工本费共70元。经法庭询问，姚瑞表示愿意承担魏跃线、李香菊所称的上述因办理涉案房产的不动产权证所支出的房屋差价、契税等。4.经法庭询问，魏跃线、李香菊认可房屋分下来后由姚瑞在房屋内居住，姚瑞居住期间的物业费、水电费、燃气费由姚瑞交纳。5.姚瑞于2020年9月14日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2020）豫0303民初5405号之一民事裁定书，采取查封魏跃线、李香菊共有的位于洛阳市西工区××院××房产（不动产权证号为××号），查封担保人姚福堂名下位于洛阳市××××房产[洛市房权证（99）字第××号）]的保全措施。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。无权处分合同，即便权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的，无权处分他人财产的合同仍是有效的债权合同。本案中，魏跃线与李香菊签订的《售房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认，双方应按照约定诚实信用地履行各自的权利义务。姚瑞依约向魏跃线支付了购房款63500.24元，魏跃线应按照约定在涉案房屋办理房产证后，配合姚瑞办理房产过户手续。夫妻二人处分共同共有的房产属于对夫妻共同财产作出重要的处理决定，经过夫妻平等协商，取得一致意见后的处分行为应当为合法有效的民事行为；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。虽然《售房协议》李香菊没有签字，但房屋一直由姚瑞居住至今，李香菊对此知情，李香菊称其对魏跃线将房屋卖给姚瑞不知情明显不合常理，李香菊没有证据证明合同订立前后其对合同签订明确表示反对，故作为买房人的姚瑞订立合同时有理由相信魏跃线出卖涉案房屋的行为为夫妻双方共同意思表示，故李香菊不得以不同意或不知道为由对抗姚瑞。综上所述，魏跃线、李香菊应当按照合同约定共同履行办理房屋转让手续的义务。姚瑞的其他主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。魏跃线、李香菊为办理涉案房屋的不动产权证支付的房屋差价、契税、土地权属调查费、地籍测绘费、住房房屋登记费、住房登记证书工本费等费用应当由姚瑞负担，为减少诉累，该部分费用14605.69元（11656元+2866.69元+13元+70元）在本案中一并处理，由姚瑞直接支付给魏跃线、李香菊。魏跃线、李香菊的辩称理由，证据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、魏跃线、李香菊于本案判决生效之日起十日内协助姚瑞将位于洛阳市××××）72号院1幢3-602号房屋[不动产权证号为（2019）洛阳市不动产权第00054124号]变更过户至姚瑞名下；二、姚瑞于判决生效后十日内支付魏跃线、李香菊14605.69元；三、驳回姚瑞的其他诉讼请求。如姚瑞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2588元，保全费2674元，共计5262元，由魏跃线、李香菊共同负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于2003年9月2日魏跃线与姚瑞签订的《售房协议》的效力问题，该协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同已经履行，姚瑞按约定支付了购房款，且涉案房屋一直由姚瑞居住使用至今，魏跃线的妻子李香菊对于姚瑞支付房款及一直居住该房屋的事实知情，现魏跃线、李香菊仅以李香菊当时未在协议上签字为由主张该协议无效，于法无据，本院不予支持。一审认定该协议合法有效，并无不当。关于签订协议时房屋产权的比例问题，该房屋的产权界定卡显示售房日期为2000年1月1日，产权比例住户占100%，故魏跃线、李香菊认为签订售房协议时仅享有80%产权的主张与事实不符，不能成立。关于魏跃线、李香菊主张的5000元服务费，因其未能提供该费用支出的相关凭证，证据不足，无法支持。综上所述，魏跃线、李香菊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费243元，由上诉人魏跃线、李香菊负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月二日书记员  王洋洋