重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初6311号原告：彭小春，女，1973年6月20日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：张晓霞，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人(特别授权)：张军，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。被告：肖杰，男，1969年9月12日出生，汉族，现住重庆市开州区。被告：肖豪，女，1968年4月3日出生，汉族，住重庆市开州区。第三人：陈晓波，男，1965年3月12日出生，汉族，住重庆市开州区。第三人：陈雅维，女，1992年1月9日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：陈晓波，身份同第三人陈晓波，系陈雅维父亲。原告彭小春与被告肖杰、肖豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日第一次公开开庭进行了审理，原告彭小春及其委托诉讼代理人张晓霞、被告肖杰、肖豪到庭参加诉讼。2020年11月4日本院依法通知陈晓波、陈雅维作为本案第三人参加诉讼，于2020年11月24日第二次公开开庭进行了审理，原告彭小春及其委托诉讼代理人张晓霞，被告肖豪、第三人陈晓波、第三人陈雅维的委托诉讼代理人陈晓波到庭参加诉讼被告肖杰经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭小春向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2009年8月27日签订房屋买卖协议有效；2、被告立即协助原告办理房屋产权过户手续；3、被告承担违约金21180元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2009年8月27日，原告哥哥嫂子经中介公司介绍帮助原告看房，与被告肖杰于2009年8月27日签订房屋买卖协议，购买坐落于重庆市开州区X的涉案房屋。原、被告签订房屋买卖合同时，双方约定被告负责办理产权过户手续和违约责任，原告按照房屋买卖协议支付房屋款201800元，余下10000元约定办理过户手续时支付。原告哥哥发现涉案房屋的销号合同登记户主是被告肖豪，但被告肖杰称肖豪是他姐姐，房屋已分配给他，有处分权，并且当面和肖豪通电话，被告肖豪当时也认可房屋所有权属于肖杰。房屋装修入住时还没有办理房屋登记，事后得知可以办理产权证时，原告多次联系被告肖杰要求办理房屋产权过户手续，但被告以各种理由推脱，同时还提出不合理要求。涉案房屋入住以来水、电、气都登记在原告名下，被告肖豪也从未找过原告表示此房屋不是被告肖杰的或对卖房一事不知情，因此原告认为房屋买卖成立，为维护自身权益，依法提起诉讼。被告肖杰辩称，原告曾找过一次要求过户后，就没有再找过。2013年景苑还没有开始办理房屋产权证。涉案房屋户主确实为被告肖豪，被告肖杰把房子的借住理解为给被告肖杰，也并未告知被告肖豪涉案房屋卖出。现被告肖豪表示涉案房屋没给被告肖杰，被告肖杰无权卖出，也没有权利过户。涉案房屋其他房款被告肖杰已收取，未收取的10000元约定房产过户时支付，现在被告肖豪不同意过户，只能把已收取的房款退给原告。被告肖豪辩称，被告肖豪是坐落在重庆市开州区X涉案房屋的产权单独所有人，既没有委托被告肖杰卖房，也没有与原告彭小春有过任何房屋买卖相关的联系接触。被告肖豪收到法院起诉通知才知道涉案房屋卖了，涉案房屋只是借给被告肖杰，没有赠送或是卖给被告肖杰，也没有家庭分割给被告肖杰，被告肖杰无权处置这套房屋。现要求法院收回房屋，也不再借给被告肖杰居住。第三人陈晓波、陈雅维辩称，房子是肖豪的个人财产，是婚前肖豪的个人财产，不是夫妻共同财产。后来肖豪单位有房子后，案涉房屋就借给肖杰居住。一直到现在原告起诉了，肖豪才知道涉案房屋被肖杰卖了，肖杰是无法处理肖豪的房子的。肖杰处理案涉房屋既没有通知被告肖豪，原告彭小春也没有与被告肖豪联系，被告肖杰是无权处置的，陈晓波、陈雅维要求依法返还这涉案房屋，至于肖杰与彭小春买卖房子的事情与第三人陈晓波、陈雅维无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1988年10月原开县安全办全额集资修建职工宿舍，1991年1月21日被告肖豪分得的房屋为1单元5楼1号。1991年12月18日被告肖豪申请办理该房屋的产权证，房屋坐落为X村三社，建筑面积为117.3㎡，产权证号为开房权字第X号。由于三峡库区移民搬迁的原因，被告肖豪的上述房屋属受淹房屋并选择统建还房的搬迁方式。2008年12月24日，肖杰以肖豪的名义与原开县汉丰街道办事处签订《三峡库区开县旧县城居民住房搬迁补偿销号合同》，合同约定的主要内容包含统建还房的位置、面积、金额、搬迁人口、新增面积的差价款等，其中该房屋内核定的搬迁人口有肖豪(户主)、陈晓波（肖豪丈夫）、陈雅维（肖豪女儿）和肖杰（肖豪弟弟）四人，统建住房安置于平桥裕华小区景苑B区10-1-602（以下简称案涉房屋）。办理上述销号合同所有事项均由被告肖杰进行处理，肖杰在销号合同上以“肖豪”名字进行签署并办理接房手续。2009年8月27日，原告彭小春(乙方)与被告肖杰（甲方）签订《购房协议》，合同主要约定乙方自愿购买甲方所在X住房，房屋总价：211800元。甲方包五通及房产证过户费。如一方违约，违约方赔偿另一方10%的违约金。在双方签订上述协议前，原告看到肖杰提供的该房屋销号合同载明的户主名字为肖豪，质疑肖豪是否同意出卖案涉房屋，肖杰向原告表明案涉房屋系分给自己的其有权处理，同时表明肖豪也同意出卖。原告于购房协议签订当日支付被告肖杰201800元购房款，并由被告肖杰出具《收条》一份，约定余下10000元房款在肖杰办理房产证过户后退还。当日被告肖杰将案涉房屋交付给原告彭小春，原告彭小春于2009年9月开始装修，之后入住案涉房屋并交纳水电气与物业费用至今。原告彭小春入住该房屋长达10年之久，期间从未有人找过原告彭小春主张该房屋权利，且该房屋系彭小春居住的唯一住房。原告彭小春多次找到被告肖杰要求办理房屋产权过户，但因房屋所在小区未开始办理房产证，无法完成过户手续。诉讼过程中，被告肖豪于2020年11月18日到重庆市开州区规划和自然资源局办理案涉房屋的产权证，将案涉房屋产权登记至肖豪名下，产权证号为：渝（2020）开州不动产权第X号，登记地址为重庆市开州区X。上述事实有当事人的陈述，原、被告及第三人的身份证明材料，《购房协议》，《收条》，水、电、气发票及小区物管费票据，《三峡库区开县旧城居民住房搬迁补偿销号合同》、《开县私有房屋所有权登记申请书》，《开县安全办集资建房协议书》、《不动产权证书》、《无房证明》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告彭小春与被告肖杰系完全民事行为能力人，在自愿、平等的基础上签订《购房协议》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为，被告肖杰出卖案涉房屋的行为是否为有权处分。对此，本院评析如下：首先，原告与被告肖杰签订合同时，案涉房屋并未办理产权登记，根据不动产登记的公示公信原则，案涉房屋在出卖时并未确定肖豪为案涉房屋的唯一权利人。其次，被告肖豪与肖杰系亲姐弟关系，移民搬迁前处于同一住所地，统建还房时该住所确定的搬迁人口包括肖杰，且销号合同并未载明所还建的房屋系肖豪个人所有。原告作为普通购买人，根据销号合同载明的人员判断肖杰是否为权利人是符合情理的，在肖杰向彭小春作出其系案涉房屋权利人的意思表示后，彭小春就案涉房屋与肖杰签订买卖合同是善意的。被告肖杰与原告彭小春签订合同后，将《三峡库区开县旧县城居民住房搬迁补偿销号合同》原件交由原告彭小春保存，故彭小春完全有理由相信被告肖杰有权处置案涉房屋。再次，原告彭小春一直居住在案涉房屋内长达十年之久，从未有人对该房屋主张过任何权利。而被告肖豪与被告肖杰系亲姐弟关系，二人一直生活在案涉房屋所在地区，根据日常生活经验，房屋作为家庭或个人财产的重要组成部分，肖豪不可能在长达十年的期间从来不予过问。故肖豪辩称不知道和不同意案涉房屋出卖给他人的事实不符合常理，本院对其辩称意见不予采纳。最后，原告彭小春购买案涉房屋用于生活居住且无其他住房，其在案涉房屋已连续居住十年之久，案涉房屋系原告居住权的基本需求，对其合法权益理应予以维护。综上，被告肖杰出卖案涉房屋的行为已构成有权处分。现被告肖豪在诉讼过程中将涉案房屋登记至自己名下，在案涉房屋已出卖给原告彭小春的情况下，根据前述理由，被告肖豪、肖杰应当协助原告彭小春办理案涉房屋的过户登记手续。原告彭小春和被告肖杰在《购房协议》中对于办理案涉房屋产权的过户手续的时间并未作出约定，因此被告肖杰并不存在逾期不办理房屋产权转移登记的违约行为，故对于原告彭小春要求被告支付违约金21180元的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭小春与被告肖杰于2009年8月27日签订的《购房协议》有效；二、被告肖杰、被告肖豪在本判决生效后七日内协助原告彭小春将位于重庆市开州区X房屋产权[产权证号：渝(2020)开州不动产权第X号]转移登记至原告彭小春名下；三、驳回原告彭小春的其他诉讼请求。案件受理费4478，减半收取2239元，由被告肖杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇二〇年十二月十日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳