山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）晋0702民初2734号 原告：刘师禹，男，1986年2月8日生，汉族。 委托诉讼代理人：南晋斌、赵治国，山西祥云律师事务所律师。 被告：北京福喜房地产开发有限公司，地址北京市丰台区右安门外大街1号地下室03室，统一社会信用代码91110106775489518N。 法定代表人：吕建钧，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：寇春燕，山西正煋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白晓刚，男，汉族，1977年10月25日生，系该公司员工。 被告：晋中市元鑫房地产开发有限公司，地址山西省晋中市榆次区迎宾路3号，统一社会信用代码9114070066238957X0。 法定代表人：赵晨斐，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建西，山西中都律师事务所律师。 原告刘师禹与被告北京福喜房地产开发有限公司、晋中市元鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘师禹及其委托诉讼代理人南晋斌、赵治国、被告北京福喜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人寇春燕、白晓刚、被告晋中市元鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈建西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年11月28日，原告父亲刘改进同被告北京福喜房地产开发有限公司（以下简称“福喜公司”）签订购房合同，约定其以单价2950元／平方米购买福喜公司开发的住房，建筑面积101.73平方米，购房总价300103元。协议签订后，刘改进交款150000元，但福喜公司未按期交付房屋。2016年刘改进去世后，由原告刘师禹继承原合同的全部权益。福喜公司于2014年9月15日将福苑小区项目整体转让给元鑫公司并签订转让协议，由元鑫公司继续负责小区项目开发销售事宜，项目更名为元鑫-喜堂。2017年3月13日元鑫公司组织原告重新选房，房号1-2-604号，面积变更为93.27平方米。但被告元鑫公司于2017年8月15日又将该房屋以单价4860元／平方米出售于案外人籍敏，且进行了网上销售登记并将房屋交付。综上，原告与被告福喜公司签订购房合同，不能如期交房后又签订了补充协议，之后被告福喜公司将福苑小区项目整体转让给元鑫公司，而且被告元鑫公司组织原告重新选房，但此后被告元鑫公司却又将房屋一房二卖，导致原告的合同目的不能实现，故请求法院依法解除原告与被告签订的购房合同；判令二被告返还原告已付购房款150000元；判令二被告按原告已付房款以银行同期贷款利率赔偿原告利息69422.5元（从交款之日暂计至2020年1月1日）；判令二被告赔偿原告同地段、同面积、同层次房屋的差价损失178145.7元；判令二被告赔偿原告已付购房款一倍的损失150000元；本案诉讼费用由二被告承担。 被告福喜公司辩称，一、认可与原告签订购房合同，但因该项目在原告等人的推动下，已由福喜公司转让给元鑫公司，购房合同中所享有的权利义务全部转让给元鑫公司，故原告与福喜公司之间已经不存在合同关系，更不存在解除合同的法律关系。二、福喜公司与元鑫公司于2014年9月15日签订《项目转让协议》时，明确约定由元鑫公司负责回迁户和社会购房户的安置工作，并且本案前期经过四次审理，已经查明了因元鑫公司明知原告已买此房的情况下又将房屋再次出售予他人导致原告不能实现交房目的，造成此局面的责任方为元鑫公司，应当由元鑫公司承担不能交房后的一切后果。三、原告主张福喜公司返还已付房款以及利息、赔偿差价损失以及一倍的损失没有法律依据，应当依法驳回对北京福喜公司的诉讼请求。综上，原告的主张均应当由被告元鑫公司承担，驳回原告对福喜公司的诉讼请求。 被告元鑫公司辩称，一、原告所依据的房屋买卖合同因为非法而无效，原告在本次房屋买卖过程中存在过错。1、涉案房屋最初为经济适用房，北京福喜公司建设时没有开发资质，在建设过程中，北京福喜公司将经济适用房当做商品房公开向社会违法销售，社会购房户在不具备购买条件的情况下与北京福喜公司签订《职工集资建房项目售房协议》，存在明显的过错。2、本次房款原告全部以现金交付，不符合常理，我方有理由怀疑购房款存在虚假或者不足额的情形，此前诉讼中福喜公司认可收到全部购房款，不排除与原告串通损害我方利益的情形，该笔款项应由北京福喜公司返还。3、原告存在多重买卖的行为，主要体现在同一份购房合同中不同的人签字，将原购房者划掉，新购房者写上自己的名字，并未重新签订合同，存在严重的不规范和造假的情形，以上情形都是由北京福喜公司的不规范卖房导致的，应当由北京福喜公司承担。二、原告以无效的房屋买卖合同为由起诉，没有法律依据，该房屋买卖关系是否有效处于待定状态，应当以确认合同是否有效为前提。同时，撤销权的行使应当在1年内行使，原告除斥期间已过。本案原告没有与元鑫公司签订任何形式的商品房买卖合同，双方没有成立房屋买卖合同法律关系，原告依据商品房买卖合同纠纷司法解释第九条来起诉元鑫公司，明显属于适用法律错误。同时，因为原告和福喜公司的协议属于无效协议，自始无效，因此不存在解除和撤销协议的问题，原告只能以不当得利为依据起诉福喜公司。三、在元鑫公司和福喜公司的整体移交过程中，福喜公司没有将购房户的信息告知元鑫公司。北京福喜公司与元鑫公司签订的项目转让协议中约定的权利义务，并不包含原告，权利义务仍在福喜公司，并未转移。原告与福喜公司签订《职工集资建房项目售房协议》，严重违反国家保障性住房禁止上市交易的法律规定，该房屋买卖协议无效，同时，原告的缴款收据显示，收款人为福喜公司，福喜公司将全部购房款收取之后，并未移交给元鑫公司，根据福喜公司自己的审计报告显示，福喜公司收取的购房款全部用于偿还高利贷，并未用作房屋建设资金，因此，违法的权利义务不会发生转移，仍然由福喜公司承担。四、关于元鑫公司让购房户选房的问题。福喜公司资金短缺，在政府主导下，元鑫公司接手该项目，将房屋性质转变为商品房，在开发售卖过程中，得知存在社会购房户，原购房者与我方就价款未能达成一致意见，后我方将房屋出卖，合法有效。五、关于案外四户调解情况。该四户在处理问题时态度积极，故元鑫公司同意暂时替北京福喜公司退还该四户的房款，虽然元鑫公司代替北京福喜公司退还房款，但是元鑫公司并不承认该款项是真实合法的，并非是认可购房户的非法行为，仅仅是处理问题的一种手段。综上，本案发生争议的根本原因在于福喜公司没有能力、没有资金开发标准件厂项目，为回笼资金，违法向社会卖房导致，元鑫公司没有任何过错，故请求法庭依法驳回原告对元鑫公司的诉讼请求。 经审理查明，2007年7月7日，山西省晋中市榆次精华铁路标准件有限责任公司（原榆次标准件厂，以下简称“榆次精华公司”）与被告北京福喜公司签订《建设经济适用房协议书》，载明榆次精华公司拟在（名称未定），现有土地18.89亩，由北京福喜公司出资承建。 2011年11月28日，原告父亲刘改进（已故）与被告福喜公司签订《榆次精华铁路标准件有限责任公司职工集资建房项目售房协议书》，该协议载明：项目名称为福苑小区，地址榆次区，房号六层，建筑面积未定，101.73平方米左右，房款现按2800元起，六层2950元，付款方式与付款时间均未约定。协议签订后，刘改进于2011年11月28日向被告福喜公司缴纳150000元，福喜公司认可收到该款项。经查，刘改进于2016年年底去世，该生前与妻子郝继娥育有一儿一女，儿子即本案原告刘师禹，女儿刘元君，郝继娥与刘元君明确声明放弃刘改进与福喜房地产公司购买房屋所涉及的财产权益，由刘师禹一人继承。现原告持有的购房协议以及收款收据名字均为刘改进，未变更为刘师禹。 2013年10月24日，福喜公司与元鑫公司签订《福苑小区高层项目合作协议》，双方同意就福苑小区项目中的高层项目（未动工、已售房）进行合作开发，并约定由福喜公司负责原拆迁安置户和已购房户解释稳定等工作，元鑫公司负责项目的整体运作实施和现场施工管理工作，协调并承办项目的规划、建设、土地等相关手续。2014年9月15日，福喜公司与元鑫公司签订《福苑小区项目转让协议书》，福喜公司将其开发的榆次标准件厂福苑小区项目整体转让给元鑫公司，元鑫公司支付福喜公司转让费3093万元及415万元多层住宅楼的各项费用。该协议第一项约定福喜公司负责完善、处理两栋高层（小区1#、2#楼）以外的已经建成的4栋（3#、4#、5#、6#楼）多层住宅楼（经济适用房性质）及相关建筑物（设施）的发证、质量维护、管理等未完成事项和遗留问题，元鑫公司提供适当便利；第二项约定福喜公司要主动向元鑫公司提供高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的基本情况和合同文本及其他有关购房资料，并保证所提供情况（附表）和文本及资料的完整性和真实性，如有出入，福喜公司承担全部责任；第五项约定，元鑫公司负责高层楼中回迁户（集资户）和社会购房户的安置工作，福喜公司须积极予以协助；第七项约定，协议生效后，福喜公司对福苑小区的高层楼，既不享有任何权利，也不承担除本协议约定之外的任何义务。至此，元鑫公司接手该项目。元鑫公司认可曾于2017年3月组织原告重新选房，后元鑫公司未与原告签订合同，也未向原告交付房屋，而是将案涉房屋以每平米4860元出售给案外人籍敏并进行网签备案。元鑫公司称，房屋性质转为商品房，原告应以市场价交付房款，而原告不同意加付房款，双方未达成一致意见，我公司与原告未形成合同关系，故我公司将房屋卖与他人是合法的。 另查明，涉案房屋所在土地使用者为原榆次标准件厂，土地坐落在，土地用途为工业用地。2013年4月17日下午，晋中市人民政府就协调榆次精华公司职工集资建房上访问题涉及有关事宜召开市政府专题会议，会议纪要载明：已建成的四栋六层回迁安置住宅涉及的土地采取划拨方式供地，准备新建的两栋各28层底商住宅项目土地（占地为9亩左右）通过公开出让方式由项目开发单位取得。2015年8月6日，晋中市国土资源局和元鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定土地出让金为28500000元并于次日缴纳土地出让金，2015年11月23日，晋中市人民政府向元鑫公司颁发《中华人民共和国国有土地使用证》载明：土地使用权人为元鑫公司，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让。自此，案涉房屋（即高层1＃、2＃楼）的土地用途由工业用地变更为城镇住宅用地，房屋性质由经济适用房转变为商品房。房屋（即高层1＃、2＃楼）由元鑫公司建成后，项目名称由“福苑小区”更名为“元鑫-喜堂”。 还查明，福喜公司于2005年5月19日注册成立，于2005年7月4日取得北京建委的房地产开发企业暂定资质，有效期至2006年7月1日，到期后未再办理开发资质。另，刘改进及原告刘师禹均非晋中市榆次精华铁路标准件有限责任公司（原榆次区标准件厂）的职工，刘改进与福喜公司签订的购房协议所指向的房屋处于新建的两栋高层。 庭审中，原告称其继承的刘改进与福喜公司签订的购房合同经过整体项目转让并经政府审批已经从经济适用房转化成商品房。按照约定，本案中二被告的转让协议是整体转让，其中包含原告在内的合同以及权利，且元鑫公司、福喜公司组织原告在政府的主持下进行重新选房，该行为是对原合同权利的认可，但元鑫公司在原告选房之后将诉争房屋售出，元鑫公司存在恶意违约。原告与被告签订合同合法有效，被告应当履行，但因元鑫公司已经将房屋出售，导致合同目的不能实现，故原告选择解除合同及赔偿相应损失。被告福喜公司则称本案涉及的合同均合法有效，各方应遵守履行，原告要求解除合同的请求，因权利义务已概括性全部转移给元鑫公司，故原告与我司不存在房屋买卖合同的关系，更不存在解除合同一说，违约责任方为元鑫公司，一切损失应由元鑫公司承担。同时认可原告继承刘改进房屋的事实。被告元鑫公司则称福喜公司不具备开发经济适用房的资质，原告亦不符合购买经济适用房的资格，原告与被告福喜公司签订买卖合同因违法而无效，同时原告交付房款全部以现金支付福喜公司，不符合常理。该项目系福喜公司在建设过程中资金缺乏，无力继续经营，在政府主导下我司加入建设，接手该项目后才知晓社会购房户的情况，为解决矛盾，以市场价支付购房款为前提组织原告重新选房，但原告不同意加付房款，与我司并未达成合意。我司虽然与福喜公司签订项目转让协议书，但是本案原告的合同及购房款福喜公司并未向我司移交，原告与我司不存在房屋买卖合同法律关系，故关于原告的权利义务仍在福喜公司，原告向我司主张于法无据。元鑫公司还称，该公司接手项目后变更为商品房，比经济适用房增加了多项费用，其中土地出让金均摊在商品房每平米费用474元。 确认上述事实的主要证据有：原告提供的法律文书、晋中市房屋销售登记表、原告与福喜公司签订的《榆次精华铁路标准件有限责任公司职工集资建房项目售房协议书》、购房款收据、郝继娥、刘元君出具的放弃声明及本院向郝继娥、刘元君做的询问笔录；被告福喜公司提供的晋中市发展和改革委员会文件【市发改投字［2006］156号】、榆次精华公司与福喜公司签订的《建设经济适用房协议书》、《晋中市物价局经济适用住房预售价格备案通知》、【2013】23号市政府专题会议纪要、福喜公司与元鑫公司签订的《福苑小区高层项目合作协议》、《福苑小区项目转让协议书》、福苑小区高层住宅回迁、销售表；被告元鑫公司提供的榆次标准件厂的批复、规划许可证审批表、标准件厂土地证、晋中方圆鉴（2014）35号专项审计报告、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金专用票据、国有土地使用权出让契税税收完税证明、国有土地使用证（市国用【2015】第2300483号）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；本院（2019）晋0702刑初478号案卷中榆次区人民检察院的刑事起诉书以及原、被告各方当事人当庭陈述等证据在案为凭，上述证据已经当事人当庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为，被告福喜公司不具有开发资质，未动工就出售房屋，在收取购房人房款后也一直未正常动工，加之从审计报告可以看出福喜公司无注册资本，无明确的组织结构，整个项目的运作处于一种无序状态。综上，福喜公司不仅不具有开发资质，而且不具备履行合同的能力，仍然与各原告签订售房协议并收取购房款，其行为涉嫌经济犯罪，应移送公安机关。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院》第十一条、第十二条之规定，裁定如下： 驳回原告刘师禹的起诉。 案件受理费9276元，待本裁定生效后退还原告刘师禹。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  李爱莲 人民陪审员  贾拴莉 人民陪审员  张瑞虎 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  古丽君 书 记 员  樊红丽