四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初3483号 原告(申请执行人)：四川合江农村商业银行股份有限公司二里分理处，住所地:四川省合江县法王寺镇通惠路337号，统一社会信用代码:91510522904920758A。 负责人：孔箭，该分理处主任。 委托诉讼代理人：陈梦杨,四川五月花律师事务所律师。 被告（案外人）：陈继蓉，女，生于1967年8月28日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：郭懿娴，合江县光大法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：缪乾明，男，生于1972年3月20日，汉族，住四川省合江县。 被告（被执行人）：李刚连，女，生于1974年4月21日，汉族，住四川省合江县。 被告（被执行人）：周述英，女，生于1944年3月13日，汉族，住四川省合江县。 被告（被执行人）：任友联，男，生于1937年10月16日，汉族，住四川省合江县。 原告四川合江农村商业银行股份有限公司二里分理处(以下简称二里分理处)与被告陈继蓉、缪乾明、李刚连、周述英、任友联申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告二里分理处负责人孔箭及其委托诉讼代理人陈梦杨、被告陈继蓉及其委托诉讼代理郭懿娴、被告李刚连到庭参加诉讼。被告缪乾明、周述英、任友联经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告二里分理处向本院提出诉讼请求：1.请求对执行标的合江县××镇××街××号××单元××号成套住宅（房权证合九字第9××2号，建筑面积166.65ｍ2）许可执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月2日，本院对原告诉被告缪乾明、李刚连、周述英、任友联金融借款合同纠纷一案，作出（2017）川0522民初3556号民事调解书，确认被告缪乾明、李刚连于2018年6月30日前共同偿还原告借款本息768518元，周述英、任友联承担连带责任。原告申请执行后，案外人陈继蓉对执行标的提出书面异议。2020年10月16日，原告收到本院（2020）川0522执异70号执行裁定书，裁定中止对执行标的的执行。原告认为，该执行裁定缺乏事实与法律根据，应予纠正。首先，陈继蓉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除对争议房屋的执行，其主张与任小平之间的买卖合同关系不符合该条款规定的四个要件。任小平并非争议房屋产权人，其与陈继蓉签订的房屋买卖合同不具有合法有效性；从陈继蓉提供的证据来看，合同约定总价126000元，但其没有证明已付清房款；造成房屋至今未过户，陈继蓉负有不可推卸的过错与责任，作为房屋买受人未尽到核实房屋产权归属的基本义务，以致其从未向房屋产权人任友联要求过户，陈继蓉对房屋未过户负有相当的过错责任。争议房屋至今登记并归属于任友联，而非陈继蓉，其不享有足以排除强制执行的权益。其次，原告对执行标的享有抵押优先权，依法应受到优先保护。原告对争议房屋于2013年5月9日办理了抵押登记并取得抵押他项权证（泸房他证合江字第2××5号），原告对抵押物享有的优先受偿权系物权，人民法院应执行争议房屋，依法保障原告抵押优先受偿权的实现。综上所述，执行裁定书认定陈继蓉对执行标的享有足以排除强制执行的权益而中止执行，缺乏事实与法律依据，特提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求，许可对争议房屋的执行。 被告陈继蓉辩称，陈继蓉系执行标的物的所有权人，法院应依法判决停止对（2020）川0522执469号一案中位于合江县××镇××街××号××单元××号成套住宅（房权证合九字第9××2号，建筑面积166.65ｍ2）的执行，依法确认该住房归陈继蓉所有，并判决驳回原告的诉讼请求。理由为：任友联、周述英系夫妻，任小平系二人之子。任小平等人出资修建了合江县九支检查站对面××楼××号等房屋，因其户籍在外地，就将该房屋产权登记在其父亲任友联名下。2009年7月22日，任小平经任友联、周述英同意作为甲方，与陈继蓉、李学生（已亡）作为乙方签订了《协议》。协议约定有“经甲乙双方共同协商，就合江县九支检查站对面××楼××号房屋买卖达成如下协议：甲方负责把房产证办好，房屋过户交易税由甲方负责；付款方式：本房屋总价为126000元，在乙方自签字之时交现金100000元，在房产证办好后付清余款26000元；违约责任：本协议自甲乙双方签字并交定金后生效，双方不得无故违约，若单方违约，由违约方支付守约方违约金伍万元”等事项。合同签订后，李学生于2009年9月29日将购房款46000元交付任小平，2009年10月5日再将购房款50000元交付任小平，任友联、周述英随后将房屋交付给陈继蓉使用至今。后因李学生死亡，任小平与陈继蓉于2010年9月15日又签订了与前述协议内容一致的《协议》。陈继蓉多次要求办理过户登记，但任友联、周述英却借故推诿，至今该房屋仍未能过户。直至2020年8月20日查封房屋时，陈继蓉才知道任友联于2013年3月21日将该房屋提供给缪乾明、李刚连在原告处用于抵押贷款。另外，任友联与原告签订的《抵押合同》，陈继蓉认为应为无效合同或依法应予以撤销。原因是：抵押房屋存在先买卖，后抵押的问题，并且先前的买卖合同有效，买卖合同签订后在陈继蓉付清购房款时，任友联就将房屋交付陈继蓉使用至今。而任友联为他人提供房屋抵押时，故意向原告隐瞒房屋已经买卖的客观事宜，并与原告签订了《抵押合同》，可见任友联的行为属无权处分，该抵押合同已损害了陈继蓉的合法财产权益，应为无效合同或依法应予以撤销。综上所述，陈继蓉于2009年7月22日通过与任小平订立房屋买卖协议，与任友联、周述英建立了房屋买卖关系，陈继蓉并按协议约定交付了购房款，且接收入住该房屋管理使用多年。法院采取查封执行措施之前，双方关于房屋买卖的购房款及房屋交付行为已经完成。房屋虽未能办理过户登记手续，但对此陈继蓉并无过错。所以，本案的事实和理由完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈继蓉对本案执行标的享有排除强制执行的权益。 被告李刚连辩称，当初原告知道涉案房屋不是自己的，贷款也是任小平和赵良琴用了，对于案涉房屋是否执行，由人民法院决定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据举示和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 任友联、周述英系夫妻，任小平系二人之子；陈继蓉、李学生系夫妻。2009年7月22日，任小平与李学生、陈继蓉签订《协议》，内容为（任小平为甲方，李学生为乙方）：“经甲乙双方共同协商，就合江县九支检查站对面××楼××号房屋买卖达成如下协议：一、甲方负责把房产证办好，房屋过户交易税由甲方负责。二、付款方式：本房屋总价为126000.00元（壹拾贰万陆仟元整），在乙方自签字之时交现金100000.00元（壹拾万元整），在房产证办好后付清余款26000.00元（贰万陆仟元整）。三、违约责任：本协议甲乙双方签字并交定金后生效，双方不得无故违约，若单方违约，由违约方支付受约方违约金伍万元。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”2009年9月29日，李学生向任小平支付了购房款46000元，2009年10月5日再次支付50000元。2010年9月15日，因李学生死亡，任小平与陈继蓉重新签订《协议》，协议内容与2009年7月22日签订的《协议》一致。 2013年3月21日，缪乾明、李刚连与二里分理处签订《个人借款合同》，借款金额47万元。同日，任友联、周述英与二里分理处签订《抵押合同》，将登记在任友联名下位于合江县××镇××街的房屋（房屋所有权证号：房权证合九字第9××2号）作为抵押物，为缪乾明前述借款提供担保，并于次日办理了抵押登记（他项权证号：泸房他证合江字第2××5号）。2017年12月6日，本院受理二里分理处与缪乾明、李刚连、任友联、周述英金融借款合同纠纷一案，并于2018年6月2日作出（2017）川0522民初3556号民事调解书，该调解书载明的调解协议主要内容为：一、二里分理处与缪乾明、李刚连从2018年6月2日起自愿解除2013年3月21日签订的《个人借款合同》；二、缪乾明、李刚连于2018年6月30日前共同偿还二里分理处借款本息768518.32元；三、任友联、周述英对缪乾明、李刚连清偿所欠贷款本息承担连带责任。该案进入执行程序后，本院于2020年5月18日作出（2019）川0522执469号执行裁定，查封任友联名下位于合江县××镇××街××号××单元××号成套住宅（房屋所有权证号：房权证合九字第9××2号），即前述抵押房屋。随后，陈继蓉向本院提出案外人执行异议，本院于2020年10月15日作出（2020）川0522执异70号执行裁定，中止对前述查封房屋的执行。二里分理处遂提起本执行异议之诉。 另查明，前述（2019）川0522执469号执行裁定查封任友联名下的房屋于2002年12月17日办理了房屋产权证书，2007年4月6日办理了国有土地使用权证［证号：合国用（2007）第1××2号］。 审理中，陈继蓉认可与任小平签订协议前和签订协议后，未到房屋产权管理部门查询协议涉及买卖房屋的产权登记信息。 上述事实，有(2020)川0522执异70号执行裁定书及送达回证、个人借款合同、抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、他项权证、(2017)川0522民初3556号民事调解书、陈继蓉的执行笔录、周述英和任友联的调查笔录、陈继蓉身份证、结婚证、居民死亡户籍注销证明、常住人口登记表、人口信息(户籍)证明、社区证明、协议、收条、查封公告等证据，以及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点为：陈继蓉是否享有足以排除人民法院对涉案房屋执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据陈继蓉提供的证据，协议约定的涉案房屋价款为126000元，但陈继蓉、李学生支付的购房款仅为96000元，尚有30000元至今未付。同时，陈继蓉、李学生与任小平签订协议之前，涉案房屋已经办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，完全具备办理过户登记条件。按照交易习惯，买受人在购买不动产前，一般会到财产管理部门核查产权登记情况。然而，陈继蓉对购买的房屋，不仅在签订协议前未进行产权登记核查，而且从签订协议至房屋用于抵押借款三年多时间内，仍未进行产权登记核查和办理过户登记，从而导致房屋被他人用于抵押借款的结果发生，这一结果与其疏于产权登记核查和未及时办理过户登记直接相关。因此，对于涉案房屋，陈继蓉不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项、第四项规定的情形，不享有足以排除执行的民事权益。 综上，二里分理处的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款规定，判决如下： 准许对本院（2019）川0522执469号执行裁定书查封的位于合江县××镇××街××号××单元××号房屋（房屋所有权证号：房权证合九字第9××2号）的执行。 案件受理费5650元，由被告陈继蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本院(2020)川0522执异70号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 强 审 判 员  杨 丽 人民陪审员  李声琴 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  石恩婧 书 记 员  李 怡