广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10326号上诉人（原审被告）：广州大原投资股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱俊杰，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都（三水）律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。上诉人广州大原投资股份有限公司（以下简称大原公司）因与被上诉人邱俊杰、原审被告佛山市南海区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初10024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大原公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回邱俊杰的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由邱俊杰承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。（一）邱俊杰与大原公司就水电问题已达成一致意见，邱俊杰同意按照现状进行网签。一审判决书第九页第三段表明，邱俊杰曾与大原公司员工就涉案房屋交易事宜进行微信沟通，邱俊杰知悉房屋的水电问题后，仍要求大原公司配合办理网签事宜。意味着双方已经就进一步网签事宜达成一致意见。（二）《雍景豪园认购书》（以下简称认购书）中大原公司的主合同义务为安排邱俊杰签署《商品房买卖合同》及有关文件。另，大原公司提交的催签函、EMS快递单、妥投证明等证据证明大原公司于2019年7月和11月多次催促邱俊杰携带相关材料签订《商品房买卖合同》、相关协议及办理有关网签手续。但是邱俊杰至今都未配合办理，责任应由邱俊杰承担，与大原公司无关。（三）大原公司与邱俊杰签订的认购书中未约定邱俊杰享有合同解除权；本案也不符合法定解除权的情形。水电费收费标准在商品房买卖关系中属于从合同义务。这部分瑕疵不足以导致无法实现房屋买卖目的。（四）因涉案房屋为住宅性质的商品房，大原公司在与雅居乐公司签订包销合同时并不知情。直到有部分客户收房时，大原公司才知道不是住宅水电收费标准。雅居乐公司作为开发商，已积极对水电问题进行处理。水电性质的瑕疵并不影响房屋的使用居住功能。如导致邱俊杰因此多支付费用的，也不构成根本违约。邱俊杰可就多付部分另行主张权利。邱俊杰辩称，（一）本案为商品房预约合同纠纷。认购书约定的内容及合同双方签订时的合意，均符合商品房预约合同的要素。从形式上看，认购书不具备商品房预售/买卖合同的必要要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第五条规定，商品房预售/买卖合同应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，但认购书的格式和内容未符合该规定的第七款至第十三款，其合同性质应为预约合同。结合庭审审查的证据和事实，认购书第三条约定：“乙方须于2019年6月30日前到售楼部签订《商品房买卖合同》及有关文件，届时请携带以下资料……”另，大原公司在一审时声称涉案认购书为正式的《商品房买卖合同》，但其提供的《催签函》明确要求邱俊杰限期前往指定的地点签订《商品房买卖合同》。再者，一审法院在法庭调查阶段询问大原公司尚未交付涉案房屋的原因时，其回复称因双方未签订正式的《商品房买卖合同》而拒绝交付房屋。无论大原公司的主观意愿还是客观行为均表示，双方仍需签订正式的《商品房买卖合同》以完成本次商品房买卖交易，故涉案认购书为预约合同，并非正式本约合同，本案应以预约合同的相关法律规定处理。（二）无论是因大原公司违反认购书的约定，或是不可归责于双方的原因致使本约不能订立，邱俊杰均有权解除涉案认购书。根据《商品房买卖合同司法解释》第三条规定，大原公司在销售过程中对涉案房产水电费收费标准的说明及允诺应视为要约及合同内容。本案中，大原公司及雅居乐公司均承认涉案商品房所在楼盘的水电费收费标准为商业水电费收费标准，这与其宣传时所承诺的不一致。但商品房水电费收费的性质及标准对一般公众是否购买具有重要的参考意义，无论是自住还是出租都不能排除用水或用电的行为，水电费是居民使用房屋的必要支出，况且居民水电费收费标准与商业水电费收费标准具有一定的差距，若按使用年限70年计算，单就水电费支出就存在较大差距。更何况涉案商品房因存在水电费性质瑕疵影响其市场价值。涉案房屋的销售价格明显高于其真实的市场价格，违背邱俊杰购买涉案房屋的真实意思，已造成了邱俊杰的实际损失。上述客观事实是由于大原公司在销售时过分允诺或虚假宣传所造成，大原公司应承担由此衍生的全部责任。不能以水电费用收费标准约定是从合同义务，或收费标准差距不影响涉案房屋实际使用等毫无根据的理由否认大原公司的违约行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，基于大原公司的违约行为，邱俊杰亦有权依照上述法律规定解除涉案认购书，并依法向大原公司主张违约责任。退一步说，即便法院认为大原公司未存在上述违约行为，但水电费的收费标准与商品房相关设施设备交付条件对《商品房买卖合同》的订立具有重大影响，应当由合同双方平等磋商确定，并订立具体的《商品房买卖合同》。但大原公司多次发函要求邱俊杰与其签订《商品房买卖合同》，不但排除了邱俊杰的合法权利，更违反合同法平等、自愿等基本原则。现双方未能协商一致，不能归责于任何一方，根据《商品房买卖合同司法解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。雅居乐公司述称，一审法院认定雅居乐公司未进行结算，无需承担责任正确，其他意见与大原公司的意见一致。邱俊杰向一审法院起诉请求：1.解除邱俊杰与大原公司签订的认购书；2.大原公司承担违约责任向邱俊杰双倍返还定金40000元（含已付定金20000元）；3.大原公司向邱俊杰返还楼款270278元及预付设计费139722元；4.大原公司向邱俊杰支付以410000元为本金从2018年9月1日起至大原公司付清日止按照年利率4.35%计算的资金占用费；5.雅居乐公司应对上述第2、3、4给付义务承担连带责任；6.大原公司、雅居乐公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月21日，大原公司（大原公司，包销方）与邱俊杰（乙方，认购方）签订认购书，约定乙方认购C2-32房（以下简称涉案房屋），建筑面积31.28㎡，定价为290278元，装修标准为毛坯，交楼日期2018年12月30日，乙方须于签署认购书时交纳定金20000元，乙方须于2018年5月20日前向大原公司交付首期楼款270278元；乙方须于2019年6月30日前到售楼部签署商品房买卖合同等文件；如乙方未在认购书约定的时间到佛山市南海区雅居乐房地产有限公司销售中心与大原公司签订上述文件，或因邱俊杰原因导致上述文件在认购书约定的时间未能签署，或违反本认购书任何约定，大原公司有权不予返还邱俊杰已付的定金；等等。同日，大原公司（大原公司，受托方）与邱俊杰（乙方，委托方）签订《设计合同》，约定乙方委托大原公司对涉案房屋进行装修设计咨询工作，服务总价款为139722元，设计费包括咨询服务费、劳务费、设计费、修改费等，该款项为一次性付款；等等。2018年4月21日，邱俊杰向大原公司支付定金20000元；2018年9月1日，邱俊杰向大原公司支付410000元，上述款项合计430000元。2019年7月17日、2019年11月12日、2020年5月27日，大原公司分别向邱俊杰寄发催签函，要求限期到指定地点签署《商品房买卖合同》及办理网签手续。邱俊杰曾与大原公司员工对涉案房屋交易事宜微信聊天沟通，内容摘要如下：2019年11月25日，大原公司：“请问你们签约想安排什么时候呢？”，邱俊杰：“我老公说，因为水和电都还未改过来啊，想等什么时候改好水电才做网签哦”，大原公司：“水这两个月就会搞定，电的话供电部门已经通过了，正在搞，因为我们大原公司是包销公司，有包销期限，假如在包销期内未能正式签约，这样之后就无法签约了”，邱俊杰：“等水电搞齐再签吧，我们买的时候讲明系民用水电的，水电过户后好难搞翻民用的”。2020年1月16日，邱俊杰：“周小姐，我想搞网签，流程要怎样走啊”，大原公司：“留个电话给我”。2020年4月28日，邱俊杰提起本案诉讼，一审法院立案受理。诉讼中，雅居乐公司述称：涉案房屋应按照住宅标准收取水电费用，但由于涉案房屋所在项目的第一至三层是商业用水电，四层之上是住宅用水电，办理项目水电时未进行分离，故涉案房屋现在在性质上仍是商业用水电。对于大原公司、雅居乐公司的关系，大原公司、雅居乐公司均确认大原公司为包销方，涉案房屋的房款由大原公司与邱俊杰自行结算，雅居乐公司未参与涉案房屋的交易事宜。一审法院认为，邱俊杰与大原公司为买卖涉案房屋，在签订正式的《商品房买卖合同》前，就涉案房屋的相关认购事宜签订的认购书，成立预约合同关系，该认购书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于认购书的解除问题。认购书载明于2019年6月30日前签订正式《商品房买卖合同》，对于《商品房买卖合同》未实际签订的原因，邱俊杰主张系因为涉案房屋水电现状与房屋性质用途所对应的水电费标准不一致，并以邱俊杰举证微信聊天记录佐证，雅居乐公司的陈述亦可反映邱俊杰陈述属实。鉴于水电情况属于影响房屋买卖成立的重要事项，至庭审辩论终结之日，双方对该情况的处理尚未达成一致方案，双方亦未对签订《商品房买卖合同》的时间重新协商一致，现邱俊杰起诉要求解除认购书，该认购书已失去自愿履行的基础，预约合同目的无法实现，认购书应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邱俊杰请求大原公司退还已付款项共430000元理据充分，一审法院予以支持。如前所述，邱俊杰与大原公司未能签订《商品房买卖合同》的原因系双方因水电问题未能达成一致意见，邱俊杰要求大原公司双倍返还定金的诉请，一审法院不予支持。大原公司自一审法院判决确定返还款项的义务，大原公司应自邱俊杰起诉立案之日即2020年4月28日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息予邱俊杰，邱俊杰主张超出部分，一审法院不予支持。大原公司、雅居乐公司自认涉案房屋的房款由大原公司与邱俊杰自行结算，雅居乐公司未参与涉案房屋的交易事宜，邱俊杰主张大原公司、雅居乐公司为委托代理关系，理据不足，对邱俊杰诉请雅居乐公司对大原公司承担连带责任，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决：一、解除邱俊杰与大原公司于2018年4月21日就佛山市南海区C2-32房签订的认购书；二、大原公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还430000元予邱俊杰，并以430000元为本金自2020年4月28日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息予邱俊杰；三、驳回邱俊杰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4239.39元、财产保全费2912.93元，合计7152.32元，由邱俊杰负担607.32元，由大原公司负担6545元。二审期间，大原公司、邱俊杰、雅居乐公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：邱俊杰诉请解除认购书和退还定金、房款的诉请应否得到支持。大原公司和邱俊杰于2018年4月21日签订的认购书约定邱俊杰认购涉案房屋，装修标准为毛坯，交楼日期2018年12月30日，邱俊杰须于签署认购书时交纳定金20000元，邱俊杰须于2018年5月20日前向大原公司交付首期楼款270278元；邱俊杰须于2019年6月30日前到售楼部签署商品房买卖合同等条款。双方以真实意思表示成立合法有效的预约合同关系。虽然邱俊杰曾经在微信中表示要进行网签，但最终未签订买卖合同，而是起诉请求解除认购书。故大原公司认为双方协商一致就涉案房屋签订买卖合同的主张不成立。邱俊杰一共向大原公司支付了430000元，但未在认购书约定日期签署商品房买卖合同。涉案房屋的水电为商业用水电性质，此情况显然与普通购房者购买民用水电费收费标准的房屋的意愿不一致。至2020年6月22日一审开庭涉案房屋的水电仍为商用性质，邱俊杰的合同目的不能实现，一审法院据此判决解除认购书并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”大原公司应向邱俊杰返还已付款项，支付相应利息。综上所述，大原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8030.57元，由广州大原投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月三十日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏