江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0726民初1221号原告：唐裕昇，男，1985年8月11日生，汉族，江西省安远县人，住安远县，现住安远县。委托诉讼代理人：李来元，江西海融律师事务所律师。被告：唐鸿兰，女，1969年5月8日生，汉族，江西省安远县人，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘向平，男，1968年9月14日生，系被告唐鸿兰丈夫。被告：刘向平，男，1965年9月14日生，汉族，江西省安远县人，住赣州市章贡区。原告唐裕昇与被告唐鸿兰、刘向平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐裕昇及委托诉讼代理人李来元，被告唐鸿兰委托诉讼代理人即被告刘向平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐裕昇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的房屋买卖合同。2、判令两被告返还原告购房款、划拨土地出让金、印花税、契税及支付违约金共计1033569.92元整；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年10月25日，原告与两被告在平等、自愿协商一致基础上签订房屋买卖合同，合同约定：“两被告将位于安远县石塘新村西区（不动产证号为：安房权证欣字第××号）的单立式房屋一套转让给原告，房屋价款总计666000元整，付款方式为：签订本合同时付定金10000元，首付款在签订本合同后一周内付给被告350000元整，余款306000元整签订本合同一个月内付清。本合同签订后被告保证该二手房地无权属、界址等纠纷，如一方违约，需赔付对方违约金共计30万元整”。合同签订后，原告依约已付清给两被告上述购房款666000元及已交纳划拨土地出让金70723.17元、印花税、契税2846.75元。付清上述款项后，原告发现两被告出售的该房屋的土地证与邻居（土地使用者：唐永华）的土地证的四至界址有重叠交叉之处，该土地证属有界址纠纷。依据双方签订的买卖合同第七条、第八条的规定，两被告的行为已严重违约。现原告多次与两被告协商未果。依据合同法的相关规定，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请依法判决。被告唐鸿兰、刘向平辩称，一、原告诉请解除《房屋买卖合同》没有事实和法律依据。案涉合同目的可以实现，原告未提交任何证据证明案涉房屋土地权属有界址纠纷，而根据原告提供的安国有（96）字第1110-0827号《国有土地使用证》、《江西省政府非税收入票据》和《中华人民共和国税收完税证明》可知案涉不动产可以交易以及办理不动产变更登记，合同目的可以实现。原告要求解除合同没有法律依据。合同目的可以实现，原告不能适用合同法解除的法律规定。被告已经按《房屋买卖合同》的规定履行了自己的义务，《房产证》、《土地证》的界址清楚，不存在任何违约行为。原告提出被告出售房屋的土地证与唐永华的土地证的四至界址有重叠交叉之处，即便原告所提交的安国用（2003）字第A01-03265号《国有土地使用证》真实合法有效，也是由相关部门办证的问题所致，并非被告的行为造成。且被告是于1996年5月27日办理的土地证，而唐永华是于2003年9月1日办理的土地证，被告办理土地证的时间明显先于唐永华办理土地证的时间。因此，被告的土地证实正确的，唐永华的土地证是错误的，同时，也可以从唐永华土地证登记的内容盖有“保持原貌”的印章中得到证实。二、原告诉请被告返还购房款、划拨土地出让金、印花税、契税及支付违约金没有事实和法律依据。被告在履行房屋买卖合同中没有任何违约行为，不应承担违约责任。原告履行合同支付的购房款、划拨土地出让金、印花税、契税等费用，是履行合同的正当费用，原告不存在任何损失。原告根本不存在任何损失，要求被告支付违约金没有法律和事实的依据。综上所述，请求依法驳回原告的诉求。经审理查明，被告唐鸿兰、刘向平夫妻将其位于安远县单立式房屋一套及相应土地使用权出售给原告唐裕昇，并于2019年10月25日签订了《房屋买卖合同》（卖方甲方：刘向平；买方乙方：唐裕昇），载明：“一、所售房屋座落在安远县石塘新村西区，不动产证号为：安房权证欣字第××号。二、房屋价款：所售房产含屋内固定设施、固定装修总价共计人民币陆拾陆万陆仟元整（￥666000.00元）。……四、产权办证及过户办理费用：涉及房屋产权和土地证过户的一切税费，均由乙方负责，甲方应无偿积极协助其办理过户到乙方指定的人名下，并提供过户的相关证件、资料等，如因乙方信用度问题导致不能贷款，由乙方自行负责，不影响本合同继续履行。……七、本合同自签订后甲方保证该二手房地无权属、界址等纠纷，无其他抵押、转让纠纷等情况。应确保本房屋的真实性、可靠性，确保没有一房多卖，如房产证和土地证及配套附属设施等过户手续办理时，因甲方不配合导致过户手续办理终止，视为甲方违约。八、甲、乙双方均具有完全民事行为能力且在精神正常情况下签定本合同，自甲、乙、丙三方签字、盖章之日起生效，甲、乙双方如一方违约，需赔付对方违约金共计人民币叁拾万元整”。卖方刘向平妻子唐鸿兰、买方唐裕昇及中介方均在该《房屋买卖合同》上签名捺印。签订《房屋买卖合同》后，原告唐裕昇于2019年10月25日支付了10000元，于10月28日支付了400000元，于11月30日支付了250000元，合计支付了购房款660000元，被告同意减免6000元，故原告付清了购房款。原告还花去了划拨土地出让金、印花税及契税。被告将所出售的房屋所有权证及国有土地使用证交付给了原告唐裕昇，原告于2019年12月份入住了该房屋。现原告以该房屋与邻居唐永华存在界址纠纷为由诉至法院。另查明，2020年9月29日，安远县自然资源局向本院出具的复函载明：“安远县石塘新村西区国有土地使用证（安国用96字第1110-0827号）附图中载明的“本墙外0.5米”，我局调取了该土地的原始档案，经核实，该地块的实际四至界址应为“东：与刘振华共墙中，南：至本人围墙外，西：至本人围墙外，北：至本房墙壁外”而非“东：与刘振华共墙中，南：至本人围墙外，西：至本人围墙外，北：至本房墙壁外0.5米”，唐永华的国有土地使用证（安国用2003字第Ａ01-03265号）与我局地籍档案相符。根据地籍档案核实，你院要求协助调查的刘向平与唐永华国有土地使用权无冲突，两地块土地使用权之间实际无土地界址重叠及土地权属不清的情况”。上述事实，有原被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》、收条、银行转账记录、划拨土地出让金发票、印花税和契税完税证明、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等证据及安远县自然资源局向本院出具的《复函》及《国有土地使用权登记卡》予以证实，上述证据经质证，能相互印证，本院予以确认。本院认为，原、被告经平等自愿协商签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法受法律保护。签订合同后，原告唐裕昇付清了购房款且已入住该房屋一年多，现其以该房屋与邻居唐永华存在界址纠纷为由要求解除该合同，本院认为，首先，《房屋买卖合同》并未约定原告所诉称的合同解除条件，原告也未提交证据证实本案存在合同法第九十四条规定的合同法定解除条件；其次，安远县自然资源局向本院出具的《复函》虽载明案涉的安远县石塘新村西区国有土地的四至界址中的北面实际为“北：本房墙壁外”而非安国用96字第1110-0827号国有土地使用证上的“北：本房墙壁外0.5米”，但根据四至界址载明，该0.5米宽的面积仅为3.84㎡［0.5ｍ×（0.8ｍ＋6.88ｍ）］,该3.84㎡面积的土地使用权争议相比原被告买卖的土地97.63㎡及房屋114.14㎡面积而言，显然不构成根本违约，故本院对原告的诉讼请求不予支持。但根据查明的事实，案涉安国用96字第1110-0827号土地与案外人唐永华之间确实在“北：本房墙壁外0.5米”处存在争议，特别是安远县自然资源局的复函证实安国用96字第1110-0827号土地北面实际为“北：本房墙壁外”，此处的界址争议一定程度上减损了原告唐裕昇享有的《房屋买卖合同》权利，被告应当按3.84㎡的土地面积向原告予以赔偿损失计人民币25959元［660000元×（3.84㎡／97.63㎡）］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐鸿兰、刘向平于本判决生效后十日内赔偿原告唐裕昇损失款人民币25959元。二、驳回原告唐裕昇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14102元，由原告唐裕昇负担13654元，由被告唐鸿兰、刘向平共同负担448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后,一方拒绝履行的,对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长 徐 海 峰人民陪审员 欧阳素芹人民陪审员 徐  华二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 蔡 丽 杨