广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2889号 原告：文某某，男，1994年6月15日出生，汉族，住桂林市象山区。 被告：龙某某（曾用名：龙某某），男，1975年9月14日出生，汉族，户籍：广西桂林市临桂区，住桂林市临桂区。 原告文某某与被告龙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月7日公开开庭进行了审理。原告文某某到庭参加诉讼。被告龙某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告文某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方所签订的商铺租赁合同，被告10日内将租赁标的物交还原告，并将其自有的家具、电器及设备等物品全部予以清理，且还原商铺楼梯与隔壁商铺之间的共同墙体。二、判令被告向原告支付租金6,528元（2020年6月28日前所欠租金，实际要求至被告人返还占用商铺之日）。三、判令被告向原告支付解除合同当月租金标准三倍违约金15,720元。四、要求被告支付使用承租商铺产生的水电费（暂计）人民币4,312.84元（2019年4月至2020年6月的费用，实际要求计算至被告返还占用商铺之日）。五、要求被告支付使用承租商铺产生的物业费（暂计）人民币6,562元（2018年6月至2020年6月的费用，实际要求计算至被告返还占用商铺之日）。六、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月28日由某某招商部周某某转合同签订《租赁合同》,租赁标的物为桂林市临桂区世纪东路中段某某花园项目西班牙街区小高层7栋1011号商铺，租金按季度提前支付。合同约定2018年6月28日至2019年2月27日租金为4,331元/月，2019年2月28日至2020年2月27日租金为4,764元/月，2020年2月28日至2021年2月27日租金为5,240元/月，租赁期共两年八个月从2018年6月28日至2021年2月27日止。合同租赁初期被告就开始拖欠租金，原告多次催问后，被告提出按季度支付租金在经济上有困难，希望改为按月支付租金，每个月五号前支付租金，最后原告考虑到被告难处同意按月支付租金。2019年被告开始不按照约定给付租金，原告打电话催收租金，被告总是以过几天把租金转给原告忽悠原告，有时甚至不接原告电话，租金也是一拖再拖才给。2020年1月开始，被告又一天拖一天，一月份租金拖到2月16日才给原告。被告今年二月份至四月份租金一直拖欠，因原告期间打了无数个电话催收，被告才在三月底才转账4,764元给原告（未涨房租之前的一个月租金，根据合同2020年2月28号开始涨租金为5,240元/月）。之后原告多次打电话给被告催收剩余的两个月租金，但被告都拒接电话和三天、十天的拖着直到五月份。到了五月初，原告又打电话给被告催收租金，被告以今年疫情期间生意不好为由要求原告减一个月租金，还要求原告到七月份之后再涨租金，原告考虑到疫情期间被告生意不景气，也为了让被告尽快支付拖欠的三个月租金，同意被告二月份租金和三月份租金共支付6,000元，也同意七月份才开始涨租金。5月15日原告去商铺找被告，被告说5月25日会给付拖欠的租金，期间原告也要求被告交物业费和水电费，但到了5月25日被告又开始不接电话，有时接了电话又一天拖一天。直到6月初，原告又去商铺找被告，原告与被告再次确认被告拖欠的租金，合计为15,528元（二月份和三月份合计6,000元,五月份4,764元，六月份4,764元），被告说6月15日一定把拖欠的租金给原告。但到了6月15日，原告也未见被告给付，打电话给被告，被告说晚点帮原告安排，直到傍晚被告也没有给付，原告又打电话给被告催问，被告说忙着忘记了，等会安排，直到晚上8点原告收到被告微信说今天打不了款，第二天再给原告。但第二天原告也只是收到9,000元，被告说剩余的6,528元6月22日再给原告，但到了6月22日及至今被告也未给付剩余拖欠的租金。6月27日原告发微信给被告，提出解除租赁合同，但被告却对此置之不理。根据《中华人民共和国合同法》及原被告双方签订的租赁合同规定，被告的行为已严重违约，原告有权要求解除租赁合同，并返还拖欠的租金6,528元。根据租赁合同第九条违约责任的规定，合同的解除是因被告的严重违约导致，被告需向原告支付解除合同当月租金标准三倍违约金15,720元。原告除了拖欠租金，水电费及物业费也一直拖欠，拖欠的水电费2019年4月至2020年6月共计4,312.84元，物业费从租赁开始从未给付过，拖欠的物业费2018年6月至2020年6月共计6,562元。原告与被告签定的合同清晰有效，被告严重违约事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告龙某某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告龙某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供证据的效力予以确认，并作为本院定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月28日，原告文某某（“以下简称”甲方）与被告龙某某（“以下简称”乙方）签订了《租赁合同》，协议内容如下：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条租赁标的物、用途甲方将位于桂林市，1011号商铺，总建筑面积为131.24平方米，其中一层建筑面积：65.62平方米，二层建筑面积：65.62平方米（以下简称租赁标的物）出租给乙方使用。乙方已进行了实地考察，并对租赁标的物的法律现状和物理现状及周边自然和商业环境之现状进行了充分了解并自愿承租租赁标的物作店面／商场使用，用于经营办公及新能源产品展示。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租标的物的用途，如有违反视作违约处理。第二条租赁期限租赁期共贰年捌个月，从2018年6月28日起至2021年2月27日止。第三条租赁标的物的交接1、乙方最迟不得超过本合同第二条约定的租赁开始之日到甲方或甲方指定的相关部门处办理房屋交接手续。乙方办理房屋交接手续应向甲方出示保证金及首期租金的票据。2、若乙方未按本条约定前往办理房屋交接手续的，则视为甲方已经按合同约定将租赁标的物交付给了乙方使用，并依据第二条约定的起租时间开始计算租金及物业管理费等相关费用。第四条租金、费用及付款方式本合同租金按承租年份及建筑面积计算，租赁期间的租金分别为：第一年：2018年6月28日至2019年2月27日，租金单价为：33元／㎡／月（合计：4331元／月）；第二年：2019年2月28日至2020年2月27日，租金单价为：36.3元／㎡／月（合计：4764元／月）；第三年：2020年2月28日至2021年2月27日，租金单价为：39.93元／㎡／月（合计：5240元／月）如需计算不足整月的租金时，计算方法如下：不足整月的租金＝×元／月／30天×实际天数2、首期租金：乙方应当在自合同签订之日起的当日将首期租金交接给甲方，首期租金为从【2018】年【6】月【28】日至【2018】年【9】月【27】日共【3】个月的租金，合计【12993】元：3、本合同约定租期内租金按季度支付，除首期租金外，每期租金在上一缴租期结束前5日内交清，遇法定节假日顺延。4、本合同项下全部租金、保证金等费用由乙方通过现金支付或通过银行转账方式转入甲方指定的银行账户中，如为银行转账需备注为支付本租赁标的物的租金。户名：文某某；账号：62×××10；开户行：桂林银行城南支行；5、在承租期间，乙方自行承担所应交纳的水电费（含公摊水电费）和物业管理费与其经营有关的一切规定税费及其他应由承租方承担的费用等，并由乙方按相关规定自行向有关部门及甲方交纳。以上费用若有调整的，按调整的价格执行。物业费：2元／㎡／月，每叁个月支付一次，协议签订当天乙方应向物业公司支付首期物业服务费787元；除首期物业服务费外，其他每期物业服务费交纳时间为：每期物业费在上一缴物业费结束前5日内交清，遇法定节假日顺延。水电费：按市价，由物业代收（商业用水3.6元／度、商业用电：0.9244元／度），如相关管理部门有调整，以实际调整收费标准为准；水电费的交纳时间为：在每个月5日前向物业公司交纳上个月水电费，遇法定节假日顺延。6、在装修期间，乙方应按桂林市物价局和物业服务公司的相关规定向授权部门或机构交纳装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费等相关费用。以上费用若为政府制度或指导价格的，按政府政策随之调整。第五条保证金1、乙方应当于签订本合同当日，向甲方交纳人民币12,000元作为履约保证金（含水电费保证金）。履约保证金作为乙方按本合同履行义务的担保，在租赁期间内，乙方不得要求将履约保证金抵作租金、水电费或其它应付款项。2、租赁期满或本合同被解除，乙方将房屋腾空并交还给甲方、结清所有款项并无任何其他争议后，甲方退还乙方保证金和水电押金（保证金和押金均不计息）；若双方因本合同存有争议的，乙方同意甲方有权在双方资金的争议解决后再退还保证金和水电押金。3、在租赁期限内，若乙方有违约情形或者租赁标的物有损坏，甲方有权从保证金、押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、修理费用及相关费用等。因保证金、押金被扣除的，乙方应在接到甲方要求补足的书面通知的起五个工作日内予以补足，否则乙方应当按本合同第九条第1款第（1）、（2）项的约定承担逾期付款责任。4、租赁期满或本合同被解除的，若乙方有违约情形或者租赁标的物有损坏，甲方有权从保证金、押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金等。若保证金不足以抵扣的，乙方应另行支付。在租赁期限内，因保证金、押金被扣除的，乙方应在接到甲方要求补足的通知起五个工作日内予以补足，否则乙方应当按本合同第九第1款的约定承担逾期付款责任。第六条租赁期间修缮、装饰及广告宣传……；第七条……；第八条双方权利义务……；第九条违约责任1、乙方违约责任：（1）乙方有下列情形之一的视为严重违约，甲方有权随时不经通知单方面解除合同，并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金；如果乙方的下列行为还给甲方造成损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失。①乙方逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费（含公摊水电费）和各期物业管理费、公共维修金单独或累计等超过30天的；②乙方利用承租物业进行违法违禁活动，或从事危害甲方利益、或损害公共利益的活动的；③乙方擅自改变租赁标的物用途的，或未经过甲方同意自行转租、分租的；或乙方将租赁标的物闲置达壹个月以上的；④乙方未经甲方书面同意擅自对租赁标的物装修、装饰，影响物业结构及外观的；⑤因乙方或其雇员、允许使用人原因造成租赁标的物及其附属设施损坏的；⑥乙方无正当理由擅自解除本合同的；⑦乙方未能按本合同约定支付租金、水电费、物业管理费、公共维修金等任何一种应付款项的情形，累计达两次或两次以上的；⑧除本合同另有约定外，乙方累计两次以上未正常履行本合同所规定的任何义务的；⑨乙方违反本合同约定并经甲方书面通知整改后，未能在甲方指定的期限内整改完毕的；⑩本合同其他条款约定的甲方有权解除合同的情形以及合同法规定的甲方有权解除合同的其他情形。（2）若乙方未能如期交纳本合同所规定的租金、保证金、押金、物业管理费或其他各项费用的，每延期一日按逾期付款额的千分之二的标准向甲方支付违约金。（3）在本合同被解除或终止之日，乙方未根据本合同约定将租赁标的物交还给甲方的，乙方须按合同终止时租金标准的2倍向甲方支付延迟交还租赁物的使用费，并按本合同约定的标准支付延迟交还房屋期间的物业管理费、公共维修金、水电费等各项费用，直到乙方将租赁标的物实际交还给甲方为止。（4）若乙方未依法经营，或违法行政管理部门的各项规章、规范性文件，导致甲方被相关行政管理部门给予行政处罚的，乙方应补偿甲方因此支付的包括但不限于招待费、罚款、赔偿款、律师费等费用。2、甲方违约责任：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由甲方双倍返还保证金，并承担由此产生的责任。①甲方不承担公共设施维修责任，造成人身伤害、财产损失的；②甲方出租租赁标的物时没有该租赁标的物的合法出租权，造成乙方无法继续使用租赁物的。3、若合同一方违约的，另一方除有权要求其按本合同约定承担违约责任外，还有权要求违约一方承担自己因主张权利而支付的合理费用，该等合理费用包括但不限于差旅费、调查取证费、公证费、公告费和律师费等。第十条合同的解除除法律规定的可以解除合同的情形外，在租赁期内，乙方累计有两次及以上逾期缴纳租金、物业服务费、水电费（含公摊水电费）等费用记录的，甲方有权随时提前壹个月书面通知乙方单方面解除本合同，甲方按本合同第五条约定退还保证金，对乙方已预付的租金进行多退少补，除此之外，对于乙方的装修费用等一切损失，甲方不再予以任何补偿。第十一条合同终止后租赁标的物的返还本合同期限届满，或本合同被解除，或经双方同意提前终止本合同时，乙方除结清包括租金、水电费、物业费等费用外，还应当合理谨慎地履行以下义务：1、乙方应在合同届满之日、或合同被解除/终止之日起10日内将租赁标的物交还甲方，并将其自有的家具、电器及设备等物品全部予以清理并运走；如果有关的装修装饰物拆除后会影响租赁的物的使用或外观的，甲方有权要求保留现状，且甲方无需给予任何补偿。若乙方未能在10日内完成前款规定义务的，则甲方有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下自行处置，并有权要求地方支付因处理前述事宜而产生的费用及按本合同第九条约定承担延期归还租赁标的物的违约责任。2、若租赁标的物在乙方交还时的建筑结构状况与甲方交接时的结构状况不同的（即经甲方同意对租赁标的物结构所作的增加或减少）：①如甲方要求乙方恢复原状的，乙方应负责恢复原状，并承担所有相关的费用；②如甲方要求乙方保留现状的，乙方不得自行拆除，甲方无须乙方任何补偿。3、乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿。4、租赁标的物内涉及可能损害建筑结构和安全的装修设施，未经甲方同意乙方不得拆除，否则，如果造成建筑物损坏，乙方应承担修复责任并赔偿全部损失。第十六条其它约定事项5、本合同项下的通知一律以书面形式为之。乙方向甲方发送通知的地址为本协议记载的甲方的住所地，甲方向乙方发送通知的地址为租赁标的物地址。前述通知可以通过邮件、快递方式发送，无论是否妥投，上述邮件一经投递即视为送达。一方若改变通讯地址，应以书面形式通知对方，否则发生邮件无法妥投、拒签的均视为邮件已经妥投，由此产生的责任应由该方自行承担。第十九条委托代理乙方委托他人代理签订、履行本合同的，应出具符合中华人民共和国法律法规要求的经公证的授权委托书。持有经公证的授权委托书的乙方代理人代理乙方签订、履行本合同的，视同乙方本人签订、履行本合同；甲方向乙方代理人签订、履行本合同的，即视为向乙方本人签订、履行本合同，甲乙双方对此不持异议。” 同时查明，被告拖欠2020年6月28日前所欠租金6,528元。被告至今未支付租金给原告。租赁期间，被告拖欠物业费、水电费。原告已支付涉案租赁房屋2018年7月1日至2020年12月31日的企业管理物业费、电费、水费合计14,923.95元。 本院认为，原告文某某与被告龙某某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，本院予以确认。被告龙某某未按照《租赁合同》的约定支付租金及水电费，构成根本违约，导致双方签订合同的目的无法实现，合同解除的条件已成就，故原告要求与被告龙某某解除合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同解除的情形，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告与被告签订的《租赁合同》解除后，原告要求被告于十日内将租赁房屋交还原告，并将租赁房屋内自有的家具、电器及设备清理，符合法律规定，本院予以支持；经向原告释明后，原告未能提供证据证明商铺与隔壁商铺之间共同墙体的原样，无法确认还原的标准，故原告要求还原商铺与隔壁商铺之间共同墙体的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。本案在履行合同过程中发生新冠病毒疫情，被告不能按时支付租金属于不可抗力，受不可抗力的影响，部分或全部免除责任，根据公平原则，结合本案实际情况，酌情确定被告支付租金6,528元给原告，并按照租金5,240元/月支付从2020年7月28日起计算至判决书生效之日止的租金给原告，对于超过的部分请求，本院不予支持。双方约定的违约金过高，本院酌情调整，由被告支付违约金5,240元给原告较为合理。原告要求超过违约金5,240元的部分请求，本院不予支持。由于被告拖欠2018年7月1日至今的企业管理物业费、电费、水费，原告将物业管理费、水电费已支付14,923.95元给物业管理服务企业，被告有义务将物业管理费、水电费支付给原告。由于2020年12月31日的物业管理服务费还未实际产生，应计算至2020年11月30日至较为合理，经计算，2020年12月的物业管理服务费262.48元（2元/平方米×131.24平方米），该费用应从原告已帮被告支付拖欠物业服务管理企业的水电费及物业管理服务费14,923.95元中扣除，故被告应支付原告垫付的水电费及物业管理服务费14,661.47元给原告。被告龙某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由其承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告文某某与被告龙某某于2018年6月28日签订的《租赁合同》，被告龙某某在本判决生效之日起十日内将商铺交还给原告文某某,并将被告龙某某自有的家具、电器及设备等物品全部予以清理； 二、被告龙某某支付2020年6月28日前所欠租金6528给原告文某某，并按照租金5,240元/月支付从2020年7月28日起至判决书生效之日止的租金给原告文某某； 三、被告龙某某支付违约金5,240元给原告文某某； 四、被告龙某某支付物业管理服务费、水电费合计14,661.47元给原告文某某； 五、驳回原告文某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费628元，由被告龙某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费628元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  石永珍