福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初10388号 原告：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场（二期）6号楼5层，统一社会信用代码91350500559562637M。 法定代表人：项凌云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭菁菁，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈龙，男，该公司员工。 被告：庄艺婉，女,1998年12月17日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：庄少杰，男，1974年5月7日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区，系被告庄艺婉父亲。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A梯6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 原告泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉物业公司）与被告庄艺婉、泉州东海开发有限公司（以下简称东海开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万誉物业公司的委托诉讼代理人郭菁菁、庄艺婉的委托诉讼代理人庄少杰、东海开发公司的委托诉讼代理人苏少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万誉物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决庄艺婉、东海开发公司立即交纳所拖欠的物业费等费用合计15916.36元；2、请求判令庄艺婉、东海开发公司承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，万誉物业公司撤回要求庄艺婉、东海开发公司承担公摊水电费的诉讼请求，并变更诉讼请求为：1、请求判决庄艺婉、东海开发公司立即交纳所拖欠的物业费等费用合计15063.31元；2、请求判令庄艺婉、东海开发公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《物业服务合同》可知，万誉物业公司为东海湾•御花园小区的物业服务企业。万誉物业公司已按合同约定提供了物业服务，但庄艺婉、东海开发公司未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2017年9月至2020年1月，拖欠物业费等费用合计15063.31元。其中，物业费本金12296.58元、违约金2766.73元。虽然万誉物业公司多次电话、书面告知庄艺婉、东海开发公司需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是庄艺婉、东海开发公司一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。 庄艺婉辩称，1、由于案涉房屋存在质量问题，未能如期交房。万誉物业公司一直以其未交纳物业费用拒绝办理交房手续，拒绝为其提供物业服务，直到2019年12月份才办理交房手续。2、经多次交涉并提出整改意见，物业公司迟迟不予处理案涉房屋的质量问题，至2020年12月1日案涉房屋才整改完毕。 东海开发公司辩称，1、东海开发公司不属于案涉合同的当事人，不是本案的适格被告，应当驳回万誉物业公司对东海开发公司的诉求。2、案涉房屋已于2017年8月19日视同交付，故应由庄艺婉承担2017年9月起的物业服务费。3、案涉房屋并不存在合同约定的地基基础、主体结构或者其他足以影响案涉房屋交付的质量问题，案涉房屋交房时间不能因此延后。4、案涉房屋是否存在质量问题属于庄艺婉与东海开发公司之间的商品房买卖合同权利义务关系，不能作为其拒绝履行案涉合同约定的物业服务费支付义务的理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月8日，庄艺婉与东海开发公司签订了合同编号为201707070176的《商品房买卖合同》，约定庄艺婉向东海开发公司购买址在泉州市××花园××组××栋××号房，房屋建筑面积141.34平方米。合同第十条约定交付条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条第（三）项“查验房屋”约定：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。合同附件十《关于前期物业管理的约定》第七条第（一）项第2点约定：物业服务费按建筑面积计算，高层住宅3.0元／月•平方米。合同附件十《关于前期物业管理的约定》第七条第（三）项约定：物业费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。2017年8月12日，庄艺婉收到东海开发公司寄送的交房通知前往交房，因案涉房屋存在部分质量问题需要整改，且经多次交涉房屋质量问题迟迟没有得到整改，故庄艺婉没有办理交房手续，东海开发公司委托万誉物业公司办理交房手续，后庄艺婉于2019年12月6日与万誉物业公司办理书面交房手续，接收了案涉商品房。同日，庄艺婉与万誉物业公司签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》第六条第（一）项约定：物业服务费标准高层住宅3元／月•平方米。《物业服务合同》第六条第（七）项约定：物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外；业主应于每月5日前支付物业服务费。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费。《物业服务合同》第九条第（五）项约定：甲方（庄艺婉）如逾期支付物业服务费的，每逾期一日，应按应付未付金额千分之三向乙方（泉州市东海湾物业管理有限公司）支付违约金。另查明，泉州市东海湾物业管理有限公司名称进行了变更登记，变更后名称为泉州东海万誉物业服务有限公司。2020年12月1日，案涉房屋的空鼓等质量问题经东海开发公司整改完毕。 本案当事人的争议焦点为：1、案涉商品房的交房时间？2、东海开发公司是否应该承担交纳物业服务费的责任？ 结合查明的事实及当事人提供的证据，本院对争议焦点分析认证如下： 关于案涉商品房的交房时间问题。万誉物业公司主张自东海开发公司通知交房的2017年8月19日为交房时间，故庄艺婉应自东海开发公司通知交房的次月起即2017年9月起开始交纳案涉房屋的物业管理费用。庄艺婉主张案涉房屋于2019年12月6日交房。东海开发公司主张案涉房屋于2017年8月19日交房。本院认为，根据双方当事人签订的《物业服务合同》关于“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取”的约定，结合庄艺婉与东海开发公司签订的《商品房买卖合同》、附件《关于前期物业管理的约定》的相关约定，业主交纳物业服务费用的起始时间应当是“物业交付买受人时”，本案万誉物业公司、庄艺婉共同确认，案涉商品房于2019年12月6日实际办理书面交接手续，故案涉商品房于2019年12月6日交付买受人庄艺婉，庄艺婉自该时间起才实际接收万誉物业公司的物业服务，故应开始承担支付物业服务费的义务。根据合同约定庄艺婉应当交纳的案涉房屋2019年12月6日至2020年1月31日期间的物业服务费用为141.34平方米×3元/月•平方米×1个月又26天=780元，万誉物业公司主张房屋实际交付前的物业服务费用，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。庄艺婉关于交纳物业服务费应从实际交房时起算的辩解意见，合法有据，本院予以采纳。关于万誉物业公司主张的违约金问题，双方在《物业服务合同》中约定逾期交费违约金按欠缴金额每日千分之三计算，庭审中万誉物业公司自愿将违约金标准调整为按所拖欠物业费日利率万分之五计算，符合法律规定，予以支持，但应以庄艺婉每个交费期应付的物业服务费数额为基数计付至实际付清之日止的违约金，超过的部分，本院不予支持。 关于东海开发公司是否应该交纳物业服务费的问题。万誉物业公司主张依据《物业管理条例》第41条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，东海开发公司应该对庄艺婉拖欠的物业服务费承担共同还款责任。东海开发公司主张案涉房屋并不存在合同约定的地基基础、主体结构或者其他足以应向案涉房屋交付的质量问题，案涉房屋交房时间不能因此延后，案涉房屋已经于2017年8月19日视同交付，其不应当承担物业费交纳的责任。本院认为，庄艺婉与东海开发公司之间的房屋质量争议系商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，可以另案处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，本案中，万誉物业公司起诉依据的是其与庄艺婉之间签订的《物业服务合同》，而万誉物业公司与东海开发公司之间并不存在物业服务合同关系，系对同一种类的不同诉讼标的合并起诉之情形，并非诉讼标的为共同之必要共同诉讼，为可分之诉。东海开发公司对万誉物业公司的起诉明确表示反对，故合并审理的条件不成就。故对万誉物业公司主张东海开发公司对庄艺婉尚欠的物业费承担共同还款责任的主张，本案不作处理。 综上所述，本院认为，万誉物业公司与庄艺婉签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。对万誉物业公司主张庄艺婉支付物业服务费的合理部分，予以支持，庄艺婉相关辩解意见的合理部分，本院予以采信。东海开发公司的相关辩解意见，依法有据，本院予以采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款的规定，判决如下： 一、庄艺婉应在本判决生效之日起十日内支付泉州东海万誉物业服务有限公司自2019年12月6日起至2020年1月31日止的物业服务费780元，并支付以每个交费期应付的物业服务费为基数按日利率万分之五计付至实际付清之日止的违约金（其中，以355.98元为基数，自2020年1月1日起计付；以424.02元为基数，自2020年2月1日起计付）； 二、驳回泉州东海万誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，由泉州东海万誉物业服务有限公司负担167元，庄艺婉负担9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨 伟 审 判 员  张文智 审 判 员  梁超毅 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  蔡洋洋 书 记 员  杨威凡 附本案引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。