沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初15207号原告：康贺佳，女，1987年7月12日出生，汉族，住沈阳市浑**远航中路**2-14-3，身份号码230104198707124024。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷**，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，住辽，住辽宁省辽阳市文圣区单位法务员。原告康贺佳与被告辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭树琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康贺佳、被告辽宁京丰置业有限公司的委托代理人尚晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康贺佳诉称：2018年12月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告所购商品房地址为沈阳市和平区南京北街36-1号、间号为18-11室，合同约定建筑面积为51.07平方米。合同约定被告应于2020年03月31日前向原告交付验收合格商品房屋，同时约定被告逾期交房违约金为买受人已付房款的日万分之一。合同签订后，原告依约定支付全部购房款931,089元，但被告未按照合同约定日期交付房屋，至今房屋未完成交付，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条2约定“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人己付房价款的2%”。原告认为上述逾期交房违约金条款系被告提供的格式条款，且未做特别提示及说明，明显违反《合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定。另外该格式条款按照《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”应当被认定为无效。《商品房买卖合同》第九条2约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一比例的违约金”。原告认为上述逾期交房违约金条款系被告提供的格式条款，且被告方未做特别提示及说明，明显违反《合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定。原告得知同样是该项目的商品房买卖合同，有大量业主享有万分之二的赔偿比例，此条款对原告来说明显存在不公平对待，另外该格式条款按照《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”应当被认定为无效，原告主张违约金赔付比例按照万分之二计算。综上所述，恳请法院依法查明事实，支持以上原告诉讼请求。变更后的诉讼请求：1、判令根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任之规定，解除与被告的商品房买卖合同，并要求退还原告全部购房费用931,089元；2、判令被告按累计已付款的2%支付违约金18,621.78元；3、判令被告补偿购房款利息，起息日为2020年7月1日，按已付款总额931,089元为基数按照现有四大银行年利率1.95%（一年固定存款）为计算，每天利息为49.74元，直至被告将所有赔偿款退还到原告账户日为止；4、判令被告配合原告撤销沈阳市和平区南京北街36-1号18-11房屋的合同备案；5、诉讼费用由被告承担。被告辽宁京丰置业有限公司辩称：双方可以解除商品房买卖合同并退购房款911,089元，因为原、被告双方签订合同交付时间为2020年3月31日，此期间正恰逢新冠疫情期间，根据相关政府文件，开发商在疫情期间交付房屋的有续展期，因此被告并不存在逾期交房的原因，且在该房屋建设过程中也存在政府等相关多方因素导致未能交房，因此不同意支付违约金。原告所要求的利息补偿，并没有事实及法律依据，双方的商品房买卖合同中也并无约定，而且原告所要求的违约金和利息本身就存在同步计算。经审理查明，2018年12月15日，原告与被告就位于沈阳市和平区南京北街36-1号18-11房屋签订《商品房买卖合同》，约定总价款为911,089元；买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，将该商品房的全部总房价款支付给出卖人，即人民币911,089元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2．买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人须向买受人支付的其交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%。原告分别于2018年7月29日、2018年8月5日及2018年12月15日分三笔向被告辽宁京丰置业有限公司支付购房款共计911,089元。2019年6月3日，被告辽宁京丰置业有限公司向原告开具发票。原告支付全部购房款后，涉诉房屋至今未向原告交付，故原告起诉至法院。另，原告康贺佳于2018年7月29日向辽宁省沈阳市惠房网络科技有限公司支付团购费20,000元。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、发票、广发银行对账单、兴业银行对账单以及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，原告已履行支付全部购房款的义务，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，应予支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款911,089元。原告主张的返还购房款931,089元，其中20,000元为向案外人支付的团购费，并非被告收取的购房款，故其中20,000元不应由被告返还，不予支持。关于原告主张的违约金，根据《商品房买卖合同》第九条，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。故被告应支付的违约金为18,221.78元。关于原告主张被告补偿购房款利息，起息日为2020年7月1日，按已付款总额931,089元为基数按照现有四大银行年利率1.95%（一年固定存款）计算，每天利息为49.74元，直至被告将所有赔偿款退还到原告账户日为止。因原告已向被告主张违约金，违约金的性质具有补偿性，故对于原告的该项主张，缺乏法律依据，不予支持。关于原告主张的判令被告配合原告撤销沈阳市和平区南京北街36-1号18-11房屋的合同备案，合同解除后，撤销商品房买卖合同项下的房屋备案登记系被告的附属义务，应由原告协助被告办理撤销商品房买卖合同项下的房屋备案登记。关于被告辩称因新冠疫情导致被告逾期交房，排除新冠疫情对施工期间的影响，涉诉房屋仍未建设竣工，对于被告的该项抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年12月15日签订的位于沈阳市和平区南京北街36-1号18-11房屋的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告康贺佳购房款911,089元；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告康贺佳违约金18,221.78元；四、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内由原告康贺佳协助办理撤销2018年12月15日签订的商品房买卖合同项下的房屋备案登记；五、驳回原告康贺佳其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,679元（原告已预交、减半收取），由被告辽宁京丰置业有限公司承担6,493元，由原告康贺佳承担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  郭树琼二〇二〇年十二月十六日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。