四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3913号 原告：张敏，女，1986年4月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街49号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告张敏与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人陈强，被告东城置业公司的委托诉讼代理人李雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告按《商品房买卖合同》第十九条约定的日万分之一标准支付逾期交房违约金151,295.46元（违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第十八条约定的交接手续条件之日为止，本次违约金暂计算至2020年9月30日止，之后产生的违约金每半年由被告支付一次，直至符合法定的交房条件或业主实际接房为止）；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年4月24日在被告处开发的南充恒大悦龙台二区购买商品房一套（1-2-202号，房屋总价款1,241,259.00元），并签订了《商品房买卖合同》。原、被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房时间、交接手续，逾期交房责任等进行明确约定。被告按约应当于2020年6月30日前向原告交付符合法律和国家政策规定的房屋，但是被告所开发的房屋至今未达到国家相关职能部门规定的交付（使用）条件，严重不符合合同约定的交付条件和法定交付条件，被告应当依法交付符合法定交房条件的房屋，承担逾期交房违约责任。 被告东城置业公司辩称，1、对原、被告之间存在商品房买卖合同关系的事实予以认可。2、延期交房是事实，是因为疫情不可抗力造成工期延误。在疫情发生后，被告在2020年2月24日向原告告知了疫情可能影响延期交房的事实，履行了不可抗力发生时的通知义务，被告不应当承担延期交房的违约责任。3、在疫情减弱后，被告及时复工并在2020年7月27日书面通知原告接房，原告拒不到场查验房屋，按照双方约定在原告接到交房通知就视为原告已经接房，且对房屋的交付没有提出任何异议，其自己拒绝交房责任不在被告，也不构成被告延期交房的事实。综上，原告的主张既无事实依据也无法律依据，恳请驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：1.2018年4月24日，原告张敏与被告东城置业公司签订了合同编号为2018042415162的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区××幢××单元××层××号商品房；该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为第20170333号；商品房用途为住宅；房屋建筑面积为140.8平方米，套内建筑面积为113.77平方米；房屋单价为10910.25元／平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为1241259.00元，原告应当在2018年3月27日支付首期房价款381259元，余款860000元向指定银行申请贷款支付；商品房交付的时间为2020年6月30日前。第十五条商品房交付条件约定，商品房已取得房屋面积实测报告书、出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定，供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；供电交付时纳入城镇供电网络并正式供电；使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络线路交付时敷设到户；供水、排水、供电由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。第十九条逾期交房责任约定，（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，（1）逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期在180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全房价款（含已付贷款部分），并按照全部价款的1%买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（二）由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定时间交付的，《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。同日，原、被告签订《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》，第六条双方同意本合同第十五条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第八条双方同意本合同第十九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。 2.合同签订后，原告按照合同约定的方式将首期房款531,259.00元支付给被告。被告分别于2018年3月31日、2018年4月21日、2018年6月27日向原告出具了金额分别为301,259.00元、80,000.00元、150,000元的销售不动产统一发票。 3.2019年4月28日，案涉房屋所在楼栋的电梯取得合格证。2020年3月20日，南充仁恒测绘有限公司受东城置业有限公司的委托，对南充恒大悦龙台D地块二期1号楼进行了房屋面积测绘，并出具了《南充市房屋面积测绘报告》。2020年4月22日，建设单位东城置业公司、施工单位中铁二局集团有限公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司对南充恒大悦龙台二期D地块第1幢第2单元2层2号商品房进行住宅工程质量分户验收，验收结论为“合格”。2020年6月23日，建设单位东城置业公司、勘察单位成都四海岩土工程有限公司、设计单位四川众恒建筑设计有限责任公司、施工单位中铁二局集团有限公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司对南充恒大悦龙台二期D地块二期的附属设施及周边市政基础设施工程竣工验收，验收结论为合格。南充恒大悦龙台D地块二期工程经验收合格，被告东城置业公司申请竣工验收备案；2020年6月30日，南充市住房和城乡建设局对南充恒大悦龙台D地块二期工程竣工验收备案，备案意见“经审查，同意备案。（恒大悦龙台D地块二期1、12－20、22、23号楼竣工面积为31097.04m2）。备注：本次本案不包含地下室”，备案编号为南市建竣备[2020]047号。2020年6月30日，南充市住房和城乡建设局对南充恒大悦龙台D地块二期1、12－20、22、23号楼及地下室进行了消防验收，并出具了南建消验字[2020]13号《南充市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》，验收结论为“综合评定该工程消防验收合格”。2020年9月22日，南充市房地产管理局对南充恒大悦龙台二期1、12－20、22、23号楼面积为31097.04m2办理了物业承接查验备案，备案文号为南房物业查验备[2020]28号。 4.因新冠肺炎疫情发生，被告东城置业公司于2020年2月24日向原告张敏发出《告知书》，告知其受疫情影响，存在迟延复工、建设工期延误、行政机关不能办理相关审批事项，可能导致延期交房。2020年7月27日，东城置业公司向原告张敏发出了《南充恒大悦龙台收（验）楼通知书》。原告张敏以未达到交付条件未办理接房手续。 5.2020年12月3日，本院进行了对南充恒大悦龙台二期D地块第1幢第2单元2层2号商品房现场勘验，该商品房已安装水表一支、电表一支、气表一支，水、电、宽带网络光纤已入户。 本院认为，关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原告张敏与被告东城置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，双方当事人均应恪守。 关于案涉房屋是否达到交房条件问题。《中华人民共和国建筑法》六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款亦规定，房地产开发项目竣工，给验收合格后，方可交付使用。南充市房地产管理局出具的南房【2017】75号文件《关于未进行承接查验的物业不得交付使用的通知》属于政府职能部门出具的指导性意见，其宗旨在于强化物业服务单位的职责、加强物业服务单位对物业公用部位、共用设施调备的管理，物业承接查验不是房地产开发商向买受人交付商品房的法定条件。南充恒大悦龙台二期D地块二期1、12－20、22、23号楼地上工程已竣工验收合格于2020年6月30日备案，南充恒大悦龙台二期D地块二期1、12－20、22、23号楼地上工程及地下室于2020年6月30日是经消防验收合格备案，水、电、气均已入户达到使用条件，电梯于2019年4月28日取得合格证，合同约定的交付条件、法律规定的交付条件均于2020年6月30日具备。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议显示原告购买的南充恒大悦龙台二期D地块第1幢第2单元2层2号商品房位于地面上的第一、二层而非地下层，即或地下层未达到竣工交付条件，也不能成为原告拒绝接房查验的理由。 关于被告是否承担违约责任问题。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。众所周知，自2020年1月22日起因新冠肝炎疫情的发生，导致春节后众多行业停工停产，新冠肝炎疫情属于不可抗力。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”之规定，在双方当事人未请求解除合同的情况下，东城置业公司有权要求变更履行期限。被告东城置业公司在2020年2月24日已书面告知原告履行逾期交房的可能，该行为本质为东城置业公司要求变更履行期限。因双方当事人对变更履行期限未达成一致意见，结合南充新冠肺炎疫情的实际情况，根据公平原则，南充恒大悦龙台D地块二期所涉商品房交付时间应当延长。被告于2020年7月27日通知原告接房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”之规定，被告东城置业公司虽然未按照《商品房买卖合同》约定的期限交房，但本案因不可抗力应当免除东城置业公司的违约责任，故原告要求被告东城置业公司支付逾期交房违约金的主张不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，中华人民共和国建筑法》六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，判决如下： 驳回原告张敏的诉讼请求。 案件受理费41.00元，由原告张敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 曾 诚 二〇二〇年十二月七日 书记员 张曼玲