广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初6999号 原告：吴胜香，女，1970年8月1日生，仫佬族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：梁洁，广西旺业律师事务所律师，特别授权。 被告：广西万大市场管理有限公司，住所地广西柳州市航生路2号，统一社会信用代码：91450200MA5KAGW063。 法定代表人：熊金来,该公司执行董事兼总经理。 被告：熊佳佳，男，1983年2月17日生，壮族，住广西柳州市城中区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所律师，特别授权。 第三人：柳州市龙泉实业有限公司，住所地广西柳州市航生路2号，统一社会信用代码：914502007151323572。 法定代表人：熊仕良。 第三人：柳州市华旗房地产开发有限责任公司，住所地广西柳州市公园路63号，统一社会信用代码：91450200619357652R。 法定代表人：刘元积，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所律师，特别授权。 原告吴胜香诉被告广西万大市场管理有限公司（以下简称万大公司）、熊佳佳、第三人柳州市龙泉实业有限公司（以下简称龙泉公司）、柳州市华旗房地产开发有限责任公司（以下简称华旗公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告吴胜香的委托诉讼代理人梁洁，被告万大公司、熊佳佳的共同委托诉讼代理人高山、第三人华旗公司的委托诉讼代理人徐佳宁均到庭参加了诉讼。第三人龙泉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴胜香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还合同履约保证金150000元并支付违约金（从起诉之日起以150000元为基数，每日按150000元的千分之一向原告支付逾期违约金，直至被告实际退还150000元履约保证金完毕之日止）；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。 事实与理由：2016年2月4日，原、被告万大公司签订《广西万大市场管理有限公司租赁合同》，合同编号为342号。合同约定：原告向被告万大公司租赁其市场内E区72号摊位用于经营猪肉生意，租赁期限从2016年2月1日至2019年5月31日止，原告需要向被告万大公司缴纳150000元履行保证金，在合同期满的30日内，被告万大公司需向原告退还150000元履约保证金，每逾期一天，被告万大公司应按其所交纳的履约保证金的千分一向原告支付违约金。原告于2016年2月4日当天交纳了履约保证金。合同期限到期后，被告万大公司未按合同约定向原告返还该笔履约保证金。原告多次拨打被告电话要求退还该笔款项，被告置之不理。在2018年9月9日被告熊佳佳粘贴公告承诺愿意为此事承担一切法律责任。原告认为，被告熊佳佳的承诺行为也具有法律效力，被告万大公司和被告熊佳佳均应承担本合同的违约责任。为维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院查清案件事实后，依法判如所请。 被告万大公司、熊佳佳共同辩称，虽然双方签订的租赁合同到期，但是原告未将铺面返还给万大公司，并且在合同履行期内没有按照合同约定缴纳水电费、管理费属于违约行为，原告应当承担违约责任，原告诉请要求被告承担逾期支付履约保证金的违约责任没有事实和法律依据，希望法院驳回三项诉请。 第三人华旗公司述称，1.华旗公司在2017年12月通过司法拍卖平台已经合法取得位于柳邕路旧机场的土地使用权以及地上附属物的所有权以及其他相应的权利，在柳州市柳江区人民法院2017年12月10日作出的(2017)桂0221执1009号之一的执行裁定书裁定中，该土地使用权及地上附属物的所有权以及其他的相应权利归买受人华旗公司所有，已经确认第三人是合法取得该市场的合法相关权利，此后，柳江区法院在2019年8月2日向被告万大公司以及第三人龙泉公司发送柳江区人民法院公告。公告的案号是（2017）桂0221执1009号要求被告万大公司及第三人龙泉公司立即停止万大市场收取租金以及相关费用的行为，并要求被告以及第三人龙泉公司三天内退出万大市场并停止经营，还将该公告张贴到万大市场给广大承租户查阅，随后柳江区法院连同柳南区公安局要求万大公司、龙泉公司以及第三人华旗公司在2019年9月11日在万大市场办理强制移交的手续，此时万大市场整体上已经移交给第三人华旗公司了，万大公司无权继续占有或者租赁使用该场地；2.本案中租赁合同是原告与被告万大公司协商一致签订的，被告应当受合同条款的约束，履行约定的义务，而被告在签订合同时，原告已经支付约定的保证金，根据合同约定，期限届满后，被告应当返还保证金，或者与被告另行签订新的合同，但是本案当中，华旗公司已经取得了该市场的所有权，以及其他相应的权利，被告已经无法继续履行合同的出租义务，也没有权利与原告签订租赁合同，应当向原告返还相应的保证金并承担相应的责任。第三人不应当承担返还履约保证金的义务。 第三人龙泉公司未作任何答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。由于第三人龙泉公司未积极应诉，且亦未有任何举证，故应视其自愿放弃了举证和质证的权利。被告万大公司、熊佳佳对原告提交的证据1-2无异议，对证据3不认可真实性；第三人华旗公司对原告提交的证据1-2不认可，对证据3无异议。原告对第三人华旗公司提交的证据1-5认可真实性；被告万大公司、熊佳佳对第三人华旗公司提交的证据1-5的真实性予以认可，但不认可证明目的。对原告提交的证据3承诺书因没有原件核对且被告亦不认可，故本院不予采信。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年2月4日,原告吴胜香（承租方、乙方）与被告万大公司（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》（编号：342），约定：1.乙方承租甲方E区72#摊位经营猪肉生意。2.在结清相关费用且甲方与新租户另行签订租赁合同并交足履约保证金后，于15日内退回乙方交纳的履约保证金。3.租赁期限为期3年，从2016年2月1日起至2019年1月31日，之后又变更为截止日期顺延至2019年5月31日止。4.履约保证金为150000元，在签订合同当日交清，月杂、卫生、管理费100月/月，当月5日前交清，水电费按表缴费。5.合同期间双方解除租赁合同，乙方付清租金，甲方在30个工作日内退还乙方所交履约保证金。6.租赁期满合同终止的，甲方应在30日内退还履约保证金给乙方，每逾期1天，甲方应按其所交纳的履约保证金的千分之一向乙方支付违约金；乙方于每月1-5日前缴纳相关应交费用，逾期7天不交租金和其他应交款项的，应按应缴总额的百分之二每日向甲方支付违约金，逾期15天不交租金和其他应交款项的，乙方除应按应缴总额的百分之二向甲方支付违约金外，甲方有权停止供水供电，因此造成的损失由乙方自行负担，逾期超过30天未交清费用的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还且如不能弥补给甲方造成的损失还应承担赔偿责任。合同中双方未对摊位租金进行约定。原告在租赁摊位后一直未向万大公司缴纳月杂、卫生、管理费，被告万大公司还主张原告未缴纳过水电费。原告现已不再使用该摊位。 2016年2月4日同日，万大公司向原告出具收到原告交来履约保证金150000元的收据一张。 另查明，2017年12月10日，柳州市柳江区人民法院做出（2017）桂0221执1009号之一执行裁定书，裁定如下：一、被执行人柳州市龙泉实业有限公司原所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人柳州市华旗房地产开发有限责任公司（组织机构代码：61935765-2）所有。柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第0392号]及地上附属物的财产权自本裁定送达买受人柳州市华旗房地产开发有限责任公司（组织机构代码：61935765-2）时起转移；二、柳州市华旗房地产开发有限责任公司（组织机构代码：61935765-2）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月8日，柳州市国土资源局向华旗公司就柳邕路旧机场的上述地块的国有建设用地使用权，颁发了桂（2019）柳州市不动产权第0065584号不动产权证书。 本院认为，原告与被告万大公司之间签订的案涉摊位《租赁合同》系双方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，属于合法生效的合同，故对双方均有约束力，双方均应依约履行。本案中，虽然合同未约定履约保证金的性质,但合同约定了租赁期满原告交清租金或者经被告同意转租他人办完手续后返还保证金,原告逾期超过30天未交清费用则保证金不予退还。这说明该履约保证金具有担保合同履行且以及惩罚性的功能,依约履行则退还,不依约履行则不予退还,实质上适用了违约定金规则。由于原告自认从未向万大公司缴纳过月杂、卫生、管理费，故原告也应当承担相应的违约责任，被告有权不退还合法范围内的履约保证金。但是,基于其适用了违约定金规则,应当参照定金的法律规定,其数额不能超过合同标的额的20%，即保证金超过合同标的额20%的部分应当无效。本案合同约定租赁三年,月杂、卫生、管理费为100元/月,履约保证金为150000元。故合同标的额为3600元（36个月×100元/月），故无效部分的履约保证金为149280元（150000-3600×20%）。由于吴胜香实际使用了三年摊位，应当扣除3600元，因此万大公司实际应当向原告返还履约保证金145680元。 对违约金的诉请。原告诉请的违约金,实际上是被告未按约定按时返还履约保证金而给原告造成的损失的赔偿。因超过合同标的20%的保证金无效，故本院仅支持该因无效而退还的保证金，鉴于合同系双方协议一致的行为,故本院确定双方过错均等,双方各承担50%的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定并结合本案的实际情况,本院认为原告该主张的违约金计算方法过高，应予调整,本院酌定将违约金利率调整为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故被告万大公司应当以145680元为本金基数,按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率,支付原告从本案起诉之日起计算至本金清偿时止的50%的违约金损失。 对被告提出的原告未缴纳月杂、卫生、管理费、水电费，属于违约在先，故不予返还保证金的辩解。由于退还的履约保证金是超过合同标的额20%的无效部分，故对被告的辩解本院不予采信。 此外，由于本案案涉摊位是万大公司向原告出租且收取了履约保证金，故华旗公司与万大公司之间的纠纷，不影响本案中万大公司需退还履约保证金的认定。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告广西万大市场管理有限公司向原告吴胜香退还履约保证金人民币145680元及支付违约金（该违约金以145680元为本金基数,按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的50%,从本案起诉之日起计算至本金清偿时止）； 二、驳回原告吴胜香的其他诉讼请求。 案件受理费1650元（原告已预交），由原告吴胜香负担48元，由被告广西万大市场管理有限公司负担1602元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 李 超 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 覃双双 附本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。3.《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。4.《中华人民共和国担保法》第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。5.《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。 6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007