河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2081号 原告：李利红，男，1963年7月15日出生，汉族,住保定市清苑区。 委托代理人：刘凯庆，河北金冠律师事务所律师。 委托代理人：徐永建，男，汉族，1968年10月25日出生，住保定市清苑区，系原告李利红妻弟。 被告：保定新基伟业房地产开发有限公司，住所地保定市清苑区清苑南街28号。统一社会信用代码：911306085604781843。 法定代表人：徐新革，公司总经理。 委托诉讼代理人：徐鹏恩，公司经理。 被告：徐新革，男，1968年2月22日出生。汉族，住址保定市清苑区。 被告：河北振翔物资经贸有限公司，住所地保定市清苑区光明中路59号。统一社会信用代码：91130608721695295G。 法定代表人：段法亮，该公司经理。 被告：万呈邯郸置业有限公司，住所地：邯郸市经济开发区世纪大街21号乙鑫大厦7层720房间，统一社会信用代码：911304007502505275。 负责人：孟建刚，该公司经理。 原告李利红与被告保定新基伟业房地产开发有限公司（以下简称“新基伟业公司”）、被告万呈邯郸置业有限公司（以下简称“万呈公司”）、被告徐新革、被告河北振翔物资经贸有限公司（以下简称“振翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年5月8日立案受理后，于2019年7月11日作出（2018）冀0608民初930号民事判决书。被告新基伟业公司不服提出上诉，保定市中级人民法院作出（2020）冀06民终1236号民事裁定书，将案件发回重审。本院于2020年9月27日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告李利红、被告新基伟业公司法定代表人徐新革、被告徐新革到庭参加诉讼，被告振翔公司、万呈公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李利红向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告新基伟业公司继续履行合同立即交付位于清苑区清苑路东侧“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-22-2201室房屋一套，并协助原告办理不动产产权证。2、请求法院依法判令被告新基伟业公司偿付原告自2014年12月31日起至2018年4月30日的利息31259元及至交付房屋之日的利息。3、请求法院依法判令被告新基伟业公司按每平方米2680元计算房价款，多退少补。4、请求法院依法判令被告万呈公司对上述债务承担连带责任。5、诉讼费用由被告承担。重审时，原告变更诉讼请求：第一项1-22-2201室房屋变更为1-23-2302室，按照房屋原始购买协议约定的单价2680/平方米，由申请人补齐房屋变更后的差价（由66.58平方米变更为92.04平方米，变更面积25.56平方米，计68500元）后10日内交付房屋，并在房屋交付后90日内办理完房屋登记相关手续。事实及理由：2009年3月2日，原告和河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订了《新天地商厦公寓内部订房协议》，此协议约定原告购买位于清苑区清苑路东侧新天地商厦四单元九层902号商品房，建筑面积66.58平方米，单价为每平方米2680元，价款178434元，建设工期24个月。本协议所订房屋为内部房，优惠6434元，实付房款172000元等。原告已按合同约定付清了房款。之后河北新天地房地产开发有限公司将该商品房的开发项目转让给新基伟业公司。2013年4月9日，被告新基伟业公司与原告签订了《商品房买卖协议》，此协议约定：原告购买的商品房位于“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-22-2201室，该房屋土地性质为住宅。被告应在2014年12月31日前将符合使用条件的房屋交付原告，面积以最终政府部门交房实际测量为准，建筑面积多退少补。但被告至今未交付房屋，实属违约。河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司由河北新天地房地产开发有限公司于2008年12月18日申请设立，2010年6月22日河北新天地房地产开发有限公司又申请将其注销。2014年8月26日河北新天地房地产开发有限公司更名为万呈邯郸置业有限公司。河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司的债权债务应当由万呈公司承继。后原告申请追加徐新革、振翔公司为共同被告，要求上列三被告共同承担连带责任。 被告新基伟业公司、徐新革发表答辩意见：我需要核实事情的真假，如果是真实的，我要求按照3680元价格补齐差价后交付房屋办理过户，如果原告要求我方给付利息，我也要求按3680元计算房款扣除已经交的房款后原告未付的房款扣除已交的后计算利息。超出的面积按照现市场价计算。 被告振翔公司、万呈公司缺席未答辩。 重申庭审中，原告陈述称： 陈述意见同上次开庭意见。代金券情况和其他案件的代金券一致。代金券使用方法是：每10平米赠一张1万元的代金券，一张代金券可以抵顶1万元的房款，合同没有相关约定。 原告李利红围绕诉讼请求提交以下证据： 1、“李立红”与河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订的“新天地商厦公寓内部订房协议”，双方约定“李立红”购买位于商厦公寓四单元九层902号，面积66.58平方米，售价2680元，总价178438元，优惠6434元，实付172000元。 2、“李立红”于2009年3月2日向河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司交定金10000元的收款收据1张。李利红于2009年3月5日交房款102000元的收据1张，新天地清苑分公司购房代金劵6张（每张10000元共60000元）。 3、李利红与新基伟业公司签订的“商品房买卖协议”，因楼房结构发生变化，原告李利红与被告新基伟业公司另行约定所购房屋位于住宅楼1－22－2201室，交房时间为2014年12月31日前，面积以最终政府部门实际测量为准，建筑面积多退少补。 4、河北新天地房地产开发有限公司与徐新革签订的协议书复制件，河北新天地房地产开发有限公司将清苑的新天地商厦项目转让给徐新革，并承担全部债权债务，振翔公司提供担保。 5、保定市莲池区法院（2015）北民初字第389号民事判决书、保定市中级人民法院（2016）冀06民终1491号民事判决书，证明2010年6月2日涉案迈创新天地房地产项目是由万呈公司转让给徐新革个人。确认河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司由河北新天地房地产开发有限公司于2008年12月18日申请设立，2010年6月22日河北新天地房地产开发有限公司又申请将其注销。2014年8月26日河北新天地房地产开发有限公司更名为万呈邯郸置业有限公司。 重审时，原告提交2020冀06民终3172号民事判决书一份，证明该判决书支持认可河北新天地内部购房协议中的合同、代金券、收据认为新基伟业公司并未提交证据否认上述证据否认上述合同和代金券。 被告新基伟业公司、徐新革质证意见： 证据1为原告与河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订的协议，该合同效力不及于新基伟业公司，对证据2的收据、代金劵的真实性无法确认，未能提供银行的转款凭证，新基伟业公司在接收该项目时并未与原河北新天地房地产开发有限公司对原告的该笔合同有过交接，被告新基伟业公司对此不知情。且“李立红”不能显示是本案原告李利红，与本案没有关系。对证据1、2真实性不予认可。对证据3，该买卖协议未约定合同价格、房屋面积及其他具体权利义务，根据该合同第四条约定，未尽事宜由双方另行补充合同，现双方未就房屋面积和价款达成新的补充意见，原告也未向被告交纳过房款，且该房屋已另售他人，该买卖协议不具备可履行性。原告与河北新天地房地产开发有限公司所签订合同及代金劵原件现原告仍持有，说明原河北新天地房地产开发有限公司并没有给其兑现，如兑现应收回代金劵并开具收据，证据1与证据3之间没有必然联系。对证据4的真实性认可，但该协议并不对协议之外的人产生法律效力，协议书中所述项目已由徐新革成立的新基伟业公司承接，该协议只是承接中的过渡协议。对证据5无异议。就房屋已出售被告新基伟业公司提交：商品房买卖协议书五份（购买人均为李刊，五套商品房分别为：“迈创新天地”公寓项目东单元9层904室，东单元7层703室，东单元21层2104室，东单元26层2601室，东单元23层2302室）及对应的房屋交接单。 重审时，被告新基伟业公司、徐新革质证：我需要看证据原件，如果证据复印件和原件一致，我没异议。代金券上已写明盖有河北新天地公司公章才有效，而不是清苑分公司，河北新天地对这个代金券的事并不知情。 重申庭审中，被告新基伟业公司、徐新革陈述称：在2009年，王醒狮代表新天地房产公司在我这里借款1320万元，后有借款120万元，共计1440万元，在2010年1月14日和2010年1月28日分别给我打的借条，而后他把当时新天地公司清苑分公司的土地使用证和建设用地许可证抵押给我，给领导汇报完后，领导找我让我接手这个项目，在2010年6月份我接手的这个项目。徐新革的签字代表新基伟业和我个人。2010年9月份成立了新基伟业房地产公司。 被告新基伟业公司、徐新革证据：任左菲和我的录音一份，证明王醒狮和新天地工资合作是2009年8月份由王醒狮妻子签的合作协议，任左菲是新天地公司的律师。提交王醒狮控告信一份，证明王醒狮自己证实财务中私自做的手续。 原告质证：不认可，原一审中就提供过清苑分公司由河北新天地在2008年12月18日成立的，2009年3月27日和我签的内部购房协议。 经被告申请，本院调取了清苑区公安局证明一份。 原告质证：我认可，但是只限于10年之前的记录，但是10年之后是否注册我们不清楚。 被告新基伟业公司、徐新革：我认可。 重审时，原告变更诉讼请求第一项，将1-22-2201室房屋变更为1-23-2302室。面积由66.58平方米变更为92.04平方米。被告新基伟业公司庭后提交说明，此房现有，如李利红交款真实，如不能交房，愿意退回李利红房款。 本院对原、被告证据认证如下：原告提供证据1、2，被告新基伟业公司所主张“李立红”非原告李利红，考虑与“李立红”与原告李利红同音，且证据均由原告李利红掌握，可以认定“李立红”与原告李利红系同一人，本院对原告的证据1-2真实性予以确认。各被告对证据3-5真实性无异议，本院予以采信。经核实被告新基伟业公司所提交商品房买卖协议及交接单，与原告所主张的“迈创新天地商厦”项目住宅楼1－22－2201室无关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月2日，原告和河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订了《新天地商厦公寓内部订房协议》，约定原告购买河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司开发的位于清苑区清苑路东侧新天地商厦四单元九层902号商品房一套，建筑面积66.58平方米，单价为每平方米2680元，价款178434元，优惠6434元，另有优惠券60000元，实付112000元。河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司出具收据。后河北新天地房地产开发有限公司与被告徐新革签订协议，约定将清苑新天地商厦项目转让给徐新革个人，徐新革承担该项目的全部债权债务，被告振翔公司提供担保。后徐新革成立被告新基伟业公司，并担任法定代表人，清苑新天地商厦项目由被告新基伟业公司承接。2013年4月9日，被告新基伟业公司与原告签订了《商品房买卖协议》，该协议约定，原告购买的商品房位于“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-22-2201室，面积以最终政府部门交房实际测量为准，建筑面积多退少补。被告新基伟业公司至今未交付房屋。重审时，原、被告又将房屋由1-22-2201室房屋变更为1-23-2302室。面积由66.58平方米变更为92.04平方米。河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司由河北新天地房地产开发有限公司于2008年12月18日申请设立，2010年6月22日注销。2014年8月26日河北新天地房地产开发有限公司更名为万呈邯郸置业有限公司。 本院认为，2009年3月2日，原告和河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订《新天地商厦公寓内部订房协议》后，河北新天地房地产开发有限公司将该房地产项目转让给被告新基伟业公司，后原告于2010年6月2日与被告新基伟业公司签订了《商品房买卖协议》，应视为原告同意河北新天地房地产开发有限公司将《新天地商厦公寓内部订房协议》的权利、义务全部转让给被告新基伟业公司。即原河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司与原告签订的《新天地商厦公寓内部订房协议》的全部合同权利义务转让给被告新基伟业公司，原告与被告新基伟业公司所签订的《商品房买卖协议》是对《新天地商厦公寓内部订房协议》的调整和补充，均系合同双方真实意思表示，被告新基伟业公司应按照双方所约定的时间将所约定房屋交付给原告，因1－22－2201室房屋已无法交付，原、被告又将房屋由1-22-2201室房屋变更为1-23-2302室。面积由66.58平方米变更为92.04平方米。本院认定被告新基伟业公司应按照双方约定将1-23-2302室房屋交付给原告。同时，原告认可《商品房买卖协议》是对《新天地商厦公寓内部订房协议》的调整和补充，接受被告新基伟业公司对所开发的房屋重新进行了规划调整，将公寓变更为住宅，房屋变为1-23-2302室房屋，面积变更为92.04平方米，就应全面接受《商品房买卖协议》的权利义务。按变更后的房屋面积及价格补足差价。原告主张的代金券，在《新天地商厦公寓内部订房协议》并未约定代金券使用方法，被告对原告主张的每10平米赠一张1万元的代金券，一张代金券可以抵顶1万元的房款不认可，对原告关于代金券的主张本院不予支持。《新天地商厦公寓内部订房协议》对优惠6434元有约定，本院予以认可。原告与河北新天地房地产开发有限公司清苑分公司签订的《新天地商厦公寓内部订房协议》，约定购买四单元九层902号室房屋，面积66.58平方米，约定的价格为每平米2680元计算，本院予以认定，该部分面积仍按每平米2680元计算，房价为178434.4元（66.58平方米X2680元）。变更后的房屋为1-23-2302室房屋，面积变更为92.04平方米，比1－22－2201室房屋多出25.46平方米，本院认定按被告新基伟业公司开盘时出房价每平米3680元计算，多出25.46平方米房屋的价款为93692.8元（25.46平方米X3680元），原告共应向被告新基伟业公司交纳房款272127.2元（178434.4元+93692.8元）。原告已经交付的房款112000元，应予以扣除，《新天地商厦公寓内部订房协议》对优惠6434元有约定，应予以扣除，本院予以认可。原告再向被告新基伟业公司交纳房款153693.2元（272127.2元-112000元-6434元）。因原告对变更后的房屋尚有房款未交清，被告新基伟业公司享有抗辩权，被告新基伟业公司未交付房屋不应认定为违约，故对原告其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、原告李利红在本判决书生效之日起十日内向被告保定新基伟业房地产开发有限公司交纳房款153693.2元。李利红交清上述房款之日起十日内，被告保定新基伟业房地产开发有限公司向原告交付“迈创新天地商厦”项目住宅楼1-23-2302室房屋一套，并在房屋交付后90日内协助办理房屋登记相关手续。 二、驳回原告李利红其他诉讼请求。 三、被告万呈邯郸置业有限公司、徐新革、河北振翔物资经贸有限公司在本案中不承担责任。 案件受理费661元，由原告负担581元，被告保定新基伟业房地产开发有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  石冲屹 审 判 员  沈丽梅 人民陪审员  宋老六 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  邵 晶