广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初4788号 原告:赵明勇，男，1972年9月15日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：韦凤巧，广西铭荟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘英想，广西铭荟律师事务所律师。 被告：广西川达房地产开发有限公司，住所地：南宁市高新区科园西十路3号18栋4号楼403号房，统一社会信用代码：91450107MA5N4MBN7R。 法定代表人：刘庭兵，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王子剑，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告赵明勇与被告广西川达房地产开发有限公司（以下简称“川达公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月2立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行审理。原告赵明勇的委托诉讼代理人韦凤巧、刘英想，被告川达公司的委托诉讼代理人王子剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵明勇向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2018年9月28日签订的《西城大学府合作建房套房合同》（合同编号：20180928-Ｚ0805）为无效合同；2、被告返还原告购房款130865元，资金占用费8846元（资金占用费计算：以130865元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2018年9月28日起算至实际付清之日止，暂计至2020年4月28日为8843元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系购房者，被告系三产用地房屋开发商。2018年9月28日，原告与被告签订《西城大学府合作建房套房合同》（合同编号：20180928-Ｚ0805），约定原告购买被告开发建设的位于南宁市罗文大道东侧的7栋22层01号房一套（房号：7-2201），该房屋所占用土地为国家划拨性质的三产用地。房屋建筑面积97.66平方米，房屋单价为3350元／平方米，总房价为327161元。房款分六期支付，首期款130865元于合同签订之日付，第二期65432元于房屋完成到十二层框架封顶交付，第三期49074元于房屋完成到二十层框架封顶交付，第四期32716元于房屋结构建至封顶时10日内交付，第五期32716元于装修房屋里面下外架10日内交付，第六期16358元于房屋达到交房条件接到被告书面或电话通知10日内交付。房屋于2020年12月31日前交付。合同签订后，原告于2018年9月28日向被告交付购房首期款130865元。涉案项目目前已建设接近封顶，房屋尚未交付给原告。原告认为被告在无法取得《预售许可证》情况下销售三产用地上房屋，双方签订的合同应为无效合同。被告应全部返还原告已付购房款。原告多次与被告协商退款无果，为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，并提出上述诉请。 被告川达公司辩称，原、被告签订的《西城大学府合作建房套房合同书》合法有效，合同中已明确约定涉案房屋属于产业用地，并非商品房。因此原告以房屋不能办理商品房预售许可证为由请求认定合同无效，没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原告赵明勇（乙方）与被告川达公司（甲方）签订《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20180928-Ｚ0805），合同第一条“项目建设依据”约定：南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组以征地拆迁安置经国家划拨方式取得位于南宁市罗文大道东侧地块用于和甲方联营开发。该地块土地面积41.76亩，规划用途为商服用地。蓝线图编号：ＹＤ0111201700122，经政府部门批准，在上述地块上建设西城大学府产业综合楼，【又名】西城大学府。项目地址为南宁市罗文大道东侧。第二条“合作建房模式”约定：1、南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组村民小组负责提供自用集体商服建设用地与甲方合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人夏均坡1组的合作建房关系及联营期满后的延长使用关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条约定合作建房的房屋位于本合同第一条规定的项目中7栋22层01号房，建筑面积97.66平方米。第四条约定乙方取得该房屋使用权年限为40年，自该房屋交付之日起至2061年4月23日止。第五条约定该房屋合作建房单价为3350元／平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价款为327161元。第七条约定乙方分期付款，乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款占房屋总合作建房款的40%，计130865元；乙方完成到十二层框架封顶，交纳总合作建房款的20%，计65432元；乙方完成到二十层框架封顶，交纳总合作建房款的15%，计49074元；乙方完应在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总合作建房款的10%，计32716元；乙方应在装修房屋立面下外架10日内，交纳总合作建房款的10%，计32716元；乙方应在房屋达到交房条件，接到甲方书面或电话通知10日内，交纳剩余款项计16358元。第九条约定甲方应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十八条第6款约定，使用期内，在未取得房屋产权证前，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿＝甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限，该房屋取得产权证后，按国家有关规定另行执行。第9款约定，依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担项目税费及其他所有费用，并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组合其他项目政府部门同意的情况下，在政府的规定允许下，甲方协助乙方办理相关手续和相关证件，具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。合同还对其他内容进行约定。 当日，被告向原告出具《收款收据》一份，载明：今收到赵明勇交来西城大学府7栋2201号房首付款……￥130865元。原告已依约向被告支付了首付款130865元。 另查明，2018年期间南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组已取得涉案项目所在土地的《不动产权证书》［桂（2018）南宁市不动产权第××号］，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地。 2019年6月4日，南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为7#楼。 同时查明，被告系有限责任公司，具备房地产开发经营资格。原告并非南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村村民。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订的《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20180928-Z0805），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权40年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、房屋征收补偿的归属、办理房地产证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”涉案项目所在土地的《不动产权证书》记载的用途为其他商服用地，涉案项目的《建设工程规划许可证》记载的建设项目为三产综合楼，而被告擅自改变土地用途，在只限于建设产业建设项目的土地上建设房屋并公开向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20180928-Z0805）因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款130865元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该130865元的利息损失应由被告负担。原告主张损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付并无不当，本院予以支持。本案利息应从原告交付款项之次日即2018年9月29日起计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案利息计算方式为：以130865元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告全额返还购房款130865元之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四条第四款、第五十六条之规定，判决如下： 一、确认原告赵明勇与被告广西川达房地产开发有限公司于2018年9月28日签订的《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20180928-Z0805）无效； 二、被告广西川达房地产开发有限公司向原告赵明勇返还购房款130865元； 三、被告广西川达房地产开发有限公司向原告赵明勇赔偿利息损失（计算方法：以130865元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告广西川达房地产开发有限公司全额返还购房款130865元之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6207元（原告赵明勇已预交），由被告广西川达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆汉林 人民陪审员  陈 英 人民陪审员  陈 涛 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  雷学红