安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初1639号 原告（反诉被告）：合肥煜田文化传媒有限公司，住所地安徽省合肥市创新大道与望江西路交口中新大厦**楼3005商铺，统一社会信用代码9134010056495474XU（1-1）。 法定代表人：张田玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：童宏正，安徽和源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何伟，男，1986年6月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孙辉，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 第三人：中新网络信息安全股份有限公司，住所地安徽省合肥市高新区创新大道**中新网络安全研究中心，统一社会信用代码913401007448857375（1-1）。 法定代表人：周先东。 原告(反诉被告)合肥煜田文化传媒有限公司（以下简称煜田公司）与被告（反诉原告）何伟、第三人中新网络信息安全股份有限公司（以下简称中新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)煜田公司的法定代表人张田玲和委托诉讼代理人童宏正，被告（反诉原告）何伟的委托诉讼代理人孙辉到庭参加诉讼，第三人中新公司经本院送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理，本案现已审理终结。 煜田公司向本院提出诉讼请求：1、判令煜田公司、何伟签订的《XX大厦商铺租赁合同》已于2020年3月25日解除;2、判令何伟将房租押金5500元返还给煜田公司;3、判令何伟将2020年2月1日至2月29日新冠××疫情期间的房租6064元返还给煜田公司（已付房租）；4、判令何伟将2020年3月1日至5月31日三个月房租共计18192元返还给煜田公司（已付房租）;5、判令何伟赔偿煜田公司装修折旧费25000元;6、判令何伟向煜田公司交付房屋租金193540元等额的增值税专用发票。事实和理由：2014年12月9日,何伟与中新公司签订《XX大厦商铺租赁合同》一份,约定何伟承租第三人所有的位于商铺,合计租用面积约1300平米。2017年3月28日,煜田公司与何伟签订《XX大厦商铺租赁合同》一份，约定煜田公司承租位于商铺,X层租赁面积（含公摊）150平方米,合同约定:煜田公司向何伟支付定金伍仟伍佰元整,该定金在煜田公司向何伟支付首期租赁费用时自动抵作押金;本合同任何一方因不可抗力（不能预见、不能避免、不能克服的事件）不能履行或不能完全履行本合同时,根据不可抗力的影响程度,可以部分或全部免除责任。2017年7月5日,第三人中新公司出具《证明》一份,同意何伟将案涉房屋转租给煜田公司作为办公室使用。期间，煜田公司将案涉房屋进行装修,共计花费装修款40000元。2017年3月28日，煜田公司向何伟支付5500元作为房租押金，期间煜田公司一直按合同约定向何伟支付房租。新冠××疫情期间，合肥市疫情防控应急指挥部发布《关于有序做好全市企业复工复业的通告（第10号）》，煜田公司一直无法复工复产，直至3月1日完成复工复产准备。煜田公司在复工复产前，一直未能使用案涉房屋。2020年3月4日、3月25日,煜田公司多次收到第三人的清退通知。第三人以何伟存在分租、转租、拖欠房租等违约行为,已向何伟行使合同解除权，要求煜田公司搬离房屋并办理清退手续。同时，第三人自2020年3月4日起，一直对案涉商铺进行停电，并对电梯进行限制使用，致使煜田公司无法正常使用案涉房屋。煜田公司不得不于2020年3月25日通过短信、邮政ＥＭＳ等形式向何伟及其代理人仇婷婷发送解除合同通知并进行索赔。2020年3月27日,煜田公司与何伟代理人仇婷婷以及第三人办理房屋清退手续，形成《房屋书面交接表》。何伟至今未能向煜田公司交付房租发票。鉴于何伟的违法分租、转租、拖欠房租等违约行为，致其丧失案涉房屋的转租权，进一步导致煜田公司无法继续使用案涉房屋。为维护合法权益，特诉至法院，望判如诉请。 何伟辩称：1、煜田公司的诉讼主体不适格，因为煜田公司提交的合同乙方主体为张田玲。何伟持有的合同原件与煜田公司的合同是一样的，上面显示并没有“煜田公司”，显然“煜田公司”是在没有经过何伟同意的情况下之后添加进去的。2、同意双方关于XX大厦商铺租赁合同于2020年3月25日解除。但要说明两点，第一，煜田公司自2017年7月1日至2020年3月25日，总计拖欠何伟空调使用费76500元一直不予支付。依据双方租赁合同属于煜田公司违约。第二，煜田公司不能继续租赁是因第三人中新公司强行要求煜田公司搬离，属于第三人中新公司的责任，并不是何伟要求解除合同，何伟还是愿意继续履行合同。3、依据双方签订的中新大厦合同第七条规定，在本合同终止的时候，乙方如有未付租金和其他应付款项的，甲方有权从该押金中直接扣除，那么截止2020年3月25日乙方尚欠甲方空调使用费总计76500元，押金应以合同约定从中予以扣除。4、关于何伟是否应当返还2020年2月1日到2月29日新冠××疫情减免房租6600元给煜田公司，煜田公司的此项诉讼请求完全是没有任何事实和法律依据的。首先，作为出租人中新公司并没有免除承租人也就是何伟在疫情期间的房租，煜田公司要求免除疫情期间租金是没有任何依据的。且煜田公司作为一个图文打印行业，在疫情期间属于正常营业，煜田公司所述没有正常使用与客观事实不符。且煜田公司的诉请并不符合情势变更，因为第三人中新公司并没有给何伟进行免除，那么煜田公司作为次承租人也没有权利要求何伟承担。5、煜田公司实际使用房屋至2020年3月25日。从3月1日开始煜田公司实际使用了25天，折合租金为5053元，剩余13139元。因煜田公司尚欠何伟空调使用费未予支付，依照合同约定，煜田公司有尚未付清的款项，何伟可以从中予以扣除。6、关于何伟是否赔偿煜田公司装修折旧费25000元。第一，双方合同并没有约定折旧费问题。第二，何伟在本案中并不存在过错，不存在赔偿折旧费问题。第三，煜田公司诉请的折旧金额25000元没有任何依据，且煜田公司提供的装修转账记录只有1万元。第四，依据双方在合同第40条第二条款规定，合同提前终止，煜田公司在租赁期间投资的不可移动的装修物、设备、线路不得拆除损坏，无偿归甲方所有，也就是何伟所有。所以不管从法律层面还是客观事实层面，何伟均不存在赔偿煜田公司25000元装修折旧费问题。7、关于是否开具19193540元等额的增值税专用发票。第一，根据双方合同第四条规定，乙方支付的租金不包含税金，双方在租赁一开始已经形成了合意，不开具增值税专用发票，煜田公司此项诉请有违诚实信用原则。第二，开具增值税专用发票本身不属于民事审判所解决的平等主体之间的一个权利义务关系，属于行政法律范畴，依法应当不予审查，应当驳回煜田公司该项诉请。补充一点，何伟在煜田公司租赁期间，陆续提供了很多发票给煜田公司。8、本案诉讼费用应由煜田公司自行承担。 何伟向本院提出反诉诉讼请求：判令煜田公司支付拖延何伟租赁XX大厦商业X楼XXX商铺空调使用费76500元，逾期违约金73500元（合同第三十条，逾期每日按千分之五计算），自愿放弃127609元逾期违约金。事实和理由：2017年3月28日，何伟与煜田公司签订XX大厦X楼XXX商铺（建筑面积150平方米）租赁合同，租期自2017年6月1日开始至2023年5月31日，根据合同第二十四条规定：“乙方应按本合同约定支付租赁费用、管理费及水电费”。双方违约责任第三十条约定：非因甲方原因和不可抗力，乙方迟延交付水电费，每延迟一日，应当以当期延迟交付费用金额为基数，按千分之五的标准向甲方支付违约金，逾期60日不支付水电费用、管理费用的，甲方有权解除合同，并向乙方追偿乙方所欠的水电费、管理费和违约金。”因中新大厦外挂空调使用费计收标准为每平方米15元，按双方合同约定煜田公司每月应缴纳空调使用费为15元×150平方米﹦2250元/月，煜田公司自2017年6月1日至2020年3月底总计34个月，一直未缴纳空调使用费总计34×2250﹦76500元。何伟一直要求煜田公司予以缴纳，煜田公司一直置之不理，何伟一直替煜田公司垫付缴纳空调使用费总计76500元给第三人中新公司。 煜田公司辩称：何伟的反诉请求无事实及法律依据。1、煜田公司与何伟签订的大厦商铺租赁合同中，仅约定了租赁费用、管理费及水电费，并未提及所谓的空调使用费，双方关于空调使用费需另行协商，故何伟的反诉不应在本案处理。2、何伟未提交其与中新公司关于空调费的收费标准，即使其双方之间关于空调使用费有约定。根据合同相对性，此约定并不约束煜田公司。3、何伟并未提交证据证明煜田公司有使用过空调，也未提交证据证明其认可何伟与中新公司关于空调费的收费标准。4、根据何伟提交的证据二转账记录可知，2019年10月8日、2019年9月2日、2019年8月5日，每次转账金额均为50040元，转账记录备注中新大厦三楼空调和房租。根据本诉证据二可知，中新大厦三楼面积逾1300平米。2019年每平米每月的租金为33元，经计算可知，何伟向中新公司支付的空调费为5.49元每平米每月，并非何伟所说的15元每平米每月。根据该转账记录可知，何伟至2019年4月9日才开始支付空调使用费，不应自2017年6月1日起计算空调使用费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，中新公司（原安徽中新软件有限公司，甲方、出租方）和何伟（乙方、承租方）签订一份《XX大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于商铺出租给乙方，合计租用面积约1300平方米；租赁期限12年，自2016年1月1日起至2027年12月31日止。甲方给予乙方的装修免租期为2015年7月1日到2015年12月31日；乙方应支付的租金为人民币32元／平方／月含物业管理费及停车管理费，该单价为每平方米建筑面积每月的租金价格；合同期内，甲方将房屋租赁给乙方，乙方有权利可以将房屋转让给他人使用，乙方和第三方签订合同时，须报送一份合同到甲方备案，甲方将出具相关材料给第三方办理相关证件，否则甲方将不出具任何材料给第三方办证，第三方所带来的一切后果由乙方承担。第三方租赁时，乙方将承担所有安全消防责任。 2017年3月28日，何伟（甲方、出租方）与煜田公司（乙方、承租方）签订一份《XX大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于商铺出租给乙方；二层租赁面积（含公摊）150平方米；甲乙双方均明确知晓本租赁商铺的用途只限于经营办公使用，未经甲方同意，乙方不得擅自将所租赁的该商铺改作他用，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋；租赁期限6年，自2017年6月1日起至2023年5月31日止；甲方给予乙方的装修／经营免租期为2017年4月1日到2017年5月31日；乙方应支付的租金每两年会递增变化，不包含税金，如有需要税金另行向乙方收取；2017年6月1日-2018年5月31日月租金为5500元，2018年6月1日-2019年5月31日月租金为5775元，2019年6月1日-2020年5月31日月租金为6064元；本合同签署当日，乙方向甲方支付定金人民币伍仟伍佰元整。该定金在乙方向甲方支付首期租赁费用时自动抵做押金。乙方按时足额向甲方支付定金为本合同成立生效要件，如乙方未能在本合同约定时间内向甲方足额支付定金，本合同未成立生效，甲方有权将本合同所约定的房屋对外另行出租;乙方在接收所租赁商铺前，向甲方支付经营押金伍仟伍佰元整，此押金在双方合约期满，乙方按合同约定向甲方交还所租赁商铺、付清所有应付租金及其他费用后，且乙方没有任何违约情形时，由甲方在一个月内无息返还给乙方如果乙方交还的铺位有损坏情况发生，由乙方负责维修，乙方在规定时间内未能维修则甲方有权自行维修，维修费从押金中扣除，不足部分由乙方承担，多余部分无息归还乙方，如果乙方在合约期间有任何违约行为致使甲方利益受损，甲方有权在押金中扣除相应损失后，剩余部分无息归还乙方，不足部分由乙方承担。如在合同终止时，乙方有未付租金或其他应付款项的，甲方有权从该押金中直接扣除；租赁实行先付后用的原则，每3个月支付一次，每次支付租金额按照如下方式计算：租金单价基数（单位：元）＊租用面积（单位：平方米）＊3个月，若最后一次支付租金时剩余租期不满3个月的，按照同样租金计算方式以实际剩余租期进行计算。乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五天主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期租赁费用。乙方在进场装修前，需向甲方支付首期3个月租金；乙方装修采取“来装去留”原则。本合同无论因何种情况解除或终止，未得甲方同意，乙方均不得对承租商铺内的固定装修物作破坏性拆除。如因乙方原因导致本合同被提前解除或终止的，乙方不得向甲方主张任何装修费用的赔偿；乙方应按本合同约定支付租赁费用、管理费及水电费；非因甲方原因，乙方违反本合同约定逾期支付租金，每逾期一天，按当期应付租金的千分之二支付违约金。逾期30日不支付租金，甲方有权解除本合同。如甲方选择解除本合同，乙方应缴清应付之租金，同时按解除合同当年月租金总额的两倍向甲方支付违约金；如甲方不选择解除合同，甲方有权要求乙方在缴清应付租赁费用的同时向甲方支付所欠租金两倍的违约金；乙方违反本合同第十六条至第二十二条，甲方有权立即单方解除本合同，并不返还乙方所交之经营押金，且乙方应向甲方支付解除合同当年月租金总额的两倍的违约金，同时乙方还应在合同终止后三日内将铺位交还甲方，甲方有权追偿因乙方违约给甲方带来的损失；除本合同有约定外，如因乙方原因导致本合同被提前解除或终止的，乙方应向甲方支付合同终止时月租金两倍的违约金；租赁期满，乙方不再续租，或本合同提前终止的，则在合同终止后的3日内，乙方应向甲方交还商铺和相关设施，乙方在租赁期间投资的不可移动的装修物、管道、电气线路和设备，不得拆移、损坏，无偿归甲方所有。合同中还约定了其他权利义务。煜田公司法定代表人张田玲与何伟在合同落款处签字确认。 2017年7月5日，中新公司出具一份《证明》，内容载明：“现同意转租给煜田公司作为办公室使用”。 另查明，2017年3月28日，煜田公司向何伟支付房屋押金5500元。煜田公司的法定代表人张田玲于2019年9月18日向何伟转款18192元，备注“2019.8.31～2019年.11.30房租费”；于2019年12月17日转款18192元，备注“2019.12.01～2019.2.29房租费”；于2020年2月17日转款18192元，备注“房租2020.3.1～5.31”。 2020年1月15日，中新公司作出《单方解除租赁合同通知书》并向何伟发出。2020年3月4日，中新公司作出《通知函》并函致煜田公司，该函载明：“鉴于大厦三楼租户何伟在租赁期间存在分租、转租及拖欠房租等严重违约行为，我司已于2020年1月底与何伟解除租赁关系，要求其自行清退并交付房屋。同时，我司正依法向高新法院提起诉讼，主张何伟相关赔偿责任。作为大厦301商铺的实际使用方，如贵司选择继续承租该商铺，需于2020年3月5日17时前联系我司物业负责人时千艳（158××××0030）并协商签订《房屋租赁合同》；如贵司未于上述时间内给予相关答复，我司将于3月6日正式开始清退工作，届时因清退造成的所有损失将由贵司自行承担，贵司可依据转租合同向何伟主张赔偿责任。”2020年3月25日，中新公司向煜田公司发出《通知函》、《强行清退通知书》，通知书载明：“我司（中新公司）为XX大厦房屋所有权人，贵司（煜田公司）为大厦301（3005）商铺实际使用方。我司和何伟于2014年依法签订了《房租租赁合同》，后因何伟逾期支付房租超过30日，严重违反了合同约定，我司根据《房屋租赁合同》第三十一条于2020年1月底通知何伟单方面解除合同，现该通知已发生法律效力。据此，贵司应当将所占用的房屋返还给我司，经多次协商未果。现我司再次要求贵司在收到本通知书后2日将房屋内的物品搬离并将房屋归还我司，同时办理书面交接手续，否则我司将采取清退措施，并要求贵司另行向我司承担支付房屋占用费的责任。另贵司将房屋归还我司后，贵司与何伟的租赁关系就告终止，贵司无须再向何伟承担归还房屋的责任，至于贵司因此遭受的损失，请贵司与何伟另行解决，我司概不承担。”后煜田公司法定代表人张田玲向何伟、仇婷婷发出《通知函》，要求解除案涉房屋租赁合同、退还房租等。 再查明，2019年11月10日，何伟向仇婷婷出具了一份《个人授权委托书》，该委托书载明“代理人在其权限范围签署的一切有关文件，为均予承认，由此在法律上产生的权利及义务均由委托人享有和承担”。2020年3月27日，中新公司、仇婷婷、煜田公司法定表人张田玲三方交接了案涉房屋，并共同签订了一份《房屋书面交接表》。 上述事实，有营业执照、企业信息查询单、《XX大厦商铺租赁合同》、《证明》、《通知函》、《强行清退通知书》、快递邮寄单、彩信、《授权委托书》、交易详情单、银行电子回单、《房屋书面交接表》及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。第三人中新公司经本院送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 本院认为：张田玲系煜田公司的法定代表人，且张田玲与煜田公司于2017年3月28日签字确认的《中新大厦商铺租赁合同》中明确案涉房屋为办公使用，何伟在煜田公司租赁使用案涉房屋期间亦未提出异议，故案涉合同的实际主体是煜田公司与何伟，该合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。 关于煜田公司诉请与何伟签订的《XX大厦商铺租赁合同》已于2020年3月25日解除，何伟对此表示认可，双方关于案涉合同解除的意思表示一致，故本院对该项诉讼请求，依法予以支持。 关于煜田公司诉请何伟将房租押金5500元返还给煜田公司，因煜田公司在租赁期间缴足了租金，现案涉租赁合同已终止，双方也交接了案涉房屋，并不存在抵扣押金的情形，故本院对该项诉讼请求，依法予以支持。关于煜田公司诉请判令何伟将2020年2月1日至2月29日新冠××疫情期间的已付房租6064元返还给煜田公司，因中新公司并没有免除何伟租金，且煜田公司在要求解除合同之前并没有就疫情期间的租金减免事宜申请协商，结合煜田公司的经营业务、双方已解除租赁合同等情况，本院对该项诉讼请求，依法不予支持。 关于煜田公司诉请判令何伟将2020年3月1日至5月31日三个月房租共计18192元返还给煜田公司，因煜田公司于2020年2月17日向何伟交纳了2020年3月1日至5月31日的租金18192元，然煜田公司实际使用案涉房屋至2020年3月27日（实际交接日），应付租金为5458元（6064元÷30天×27天），故何伟应返还煜田文化租金12734元（18192元—5458元）。 关于煜田公司诉请判令何伟赔偿煜田公司装修折旧费25000元，因案涉房屋的装修是煜田公司为了其自身业务经营所承担的必要支出，且案涉合同中约定“租赁期满，乙方不再续租，或本合同提前终止的，则在合同终止后的3日内，乙方应向甲方交还商铺和相关设施，乙方在租赁期间投资的不可移动的装修物、管道、电气线路和设备，不得拆移、损坏，无偿归甲方所有”，故本院对该项诉讼请求，依法不予支持。 关于煜田公司诉请何伟向其交付房屋租金193540元等额的增值税专用发票，因案涉合同中约定“乙方应支付的租金每两年会递增变化，不包含税金，如有需要税金另行向乙方收取”，煜田公司该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院依法亦不予支持。 关于何伟辩称因煜田公司没支付空调使用费不应返还租金及何伟反诉煜田公司支付拖延租赁XX大厦商业X楼XX商铺空调使用费76500元、违约金的意见，因空调使用费在案涉合同中并没有约定，且双方现已经交接了房屋，何伟关于不应返还押金、租金的辩称意见及反诉诉请均依据不足，故本院对何伟的上述辩称意见不予采信，对何伟的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）合肥煜田文化传媒有限公司与被告（反诉原告）何伟于2017年3月28日签订的《中新大厦商铺租赁合同》于2020年3月25日解除； 二、被告（反诉原告）何伟于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）合肥煜田文化传媒有限公司返还押金5500元、返还租金12734元； 三、驳回原告（反诉被告）合肥煜田文化传媒有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）何伟的诉讼请求。 本诉案件受理费1168元，减半收取计584元，由原告（反诉被告）合肥煜田文化传媒有限公司负担390元，由被告（反诉原告）何伟负担194元。反诉案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告（反诉原告）何伟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十二月十日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。