云南省大关县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0624民初650号 原告：章厚出，男，生于1975年1月17日，汉族，福建省建阳市人，住福建省建阳市，现住云南省昭通市大关县。 委托诉讼代理人：徐天骏，云南鹤原律师事务所律师。 被告：大关泽宇房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昭通市大关县翠华镇龙洞路**，统一社会信用代码：91530624697982648X。 法定代表人：方成银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯申奎，云南乌蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰建华，男，生于1955年8月5日，汉族，四川省威远县人，住四川省威远县，该公司员工。 原告章厚出与被告大关泽宇房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章厚出的委托诉讼代理人徐天骏，被告大关泽宇房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人侯申奎、兰建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章厚出向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，将怡滨花苑综5-2-301房屋的《不动产权证书》交给原告；2.判令被告支付原告自2015年4月13日至房产证交付之日的逾期办证违约金（以购房款148200元为基数，按年利率6%计算），暂计至2020年6月9日止共1883天的违约金为45869.88元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2012年5月18日，原、被告签订合同编号为5-2-301的《商品房购销合同》，合同约定：1.原告购得大关县天星镇天星村田坝（怡滨花苑小区）5幢2单元3层1室房，购房款为148200元；2.房屋交付后，被告应在24个月内统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完毕后统一交给原告。2013年4月12日，原告向被告缴纳维修基金等费用，被告将房屋交付给原告。2015年4月12日，原、被告约定的办理和交付《房屋所有权证》和《国有土地使用证》时间已经到期，被告拒不履行合同约定的办证义务。2016年7月5日被告通知小区业主，要求小区业主在2016年7月15日前到小区财务办公室缴纳契税和印花税。2016年7月7日，原告向被告缴纳了契税和印花税，被告出具了收据。2018年9月，因多次要求被告履行合同约定的办证义务无果，天星镇怡滨花苑业主集体向大关县信访局信访，要求被告履行办证义务，但至今未果。原告认为，被告的行为违反了合同的约定，特诉大关县人民法院，请求依法判决。 被告大关泽宇房地产开发经营有限公司辩称：原、被告签订《商品房购销合同》属实，我公司于2009年6月经大关县招商引资，在大关县，2010年2月5日，获得国有土地使用权，使用权面积19560平方米，土地性质是住宅用地。2010年6月动工修建，怡滨花苑小区于2012年12月竣工。我公司于2013年3月28日向大关县国土资源局（现为大关县自然资源局）申请变更土地使用权证（大证变小证），将国有土地使用权证分户给所有的业主。原告对统一办理产权证的理解有误，怡滨花苑小区无法统一办理不动产权证，未缴纳契税、印花税等相关费用是办不了不动产证件的，原告是后期才缴纳的费用。2016年8月26日，所有的土地使用权证才办理完毕，后因机构改革，要将大关县国土资源局办理土地使用权的职能机构和大关县住建局办理所有权证的职能机构进行合并，成立大关县不动产登记中心，导致办理土地使用证及房产证的所有业务停办。2018年恢复办证后，我公司向不动产登记中心申请办理不动产权证书。现原告的5-2-301号房屋的产权证书已办理完毕，但因原告未缴纳物业管理费，我公司才未将产权证书交付给原告，综上我公司并未构成违约，在小区未成立业主委员会前，我公司对该小区的物业进行前期管理是符合法律规定的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告章厚出向本院提交了以下证据： 1.原告身份证复印件，欲证明原告的基本信息及诉讼主体资格。 2.大关泽宇房地产开发经营有限公司企业信息，欲证明被告的企业信息及主体资格。 3.商品房购销合同（合同编号：住5-2-301），欲证明原、被告于2012年5月18日签订商品房购销合同，原告购得5幢二单元3层5-2-301房屋，该商品房套内建筑面积为98.80平方米，单价为每平方米1500元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）总金额为148200元，商品房购销合同第十二条约定：房屋交付使用后，被告应在24个月内统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完善后统一交乙方(原告)。 4.被告出具No14932699收据及发票，欲证明原告按照合同约定2012年5月18日一次性付清148200元购房款。 5.前期物业管理服务协议，欲证明原告与水富枫叶物业管理服务责任有限公司签订物业管理协议，协议约定物业管理的收费方式等。 6.水富枫叶物业管理服务有限责任公司出具收据（2页4张），欲证明原告按照前期物业管理服务协议的内容向水富枫叶物业管理服务责任有限公司支付物管费，履行合同义务。 7.被告张贴的通知，欲证明2016年7月5日大关泽宇房地产开发经营有限公司发出通知要求怡滨花苑小区业主于2016年7月15日前缴纳契税、印花税方能办证。 8.云南省住宅专项维修资金专用收据，欲证明原告向被告缴纳住宅专项维修资金2964元。 9.已交清费未办证名单，欲证明原告已经交清5-2-301号房的所有费用，但大关泽宇房地产开发经营有限公司迟迟未办理房屋所有权证，按照合同约定已经构成违约，应当承担违约责任。 10.天星怡滨花苑房屋产权证处理请示，欲证明天星怡滨花苑业主要求大关县人民政府处理大关泽宇房地产开发经营有限公司逾期办理房屋产权证的违约责任。 11.信访事项程序性受理告知书，欲证明于2018年9月28日中共大关县委大关人民政府信访局决定受理天星怡滨花苑业主的信访事项，并将于2018年11月27日前办结并作出书面答复，但迟迟未收到处理结果。 12.天星怡滨花苑小区第三批办证花名册，欲证明于2019年9月5日大关泽宇房地产开发经营有限公司发布怡滨花苑小区第三批办证花名册，原告购买的5-2-301房屋在办证名单内。 13.天星怡滨花苑小区第三批（第一次）办证花名册，欲证明2019年11月12日大关泽宇房地产开发经营有限公司发布天星怡滨花苑小区第三批（第一次）办证花名册，原告购买的5-2-301房屋在办证名单内。 14.中华人民共和国不动产权证书，欲证明2020年5月12日原告购得5幢2单元301房屋才办证完成，远远超过合同约定办证期限。被告逾期办证的行为已经构成违约，应当按照法律规定承担违约责任。 15.大关县国土资源局出具的《关于周元仲等人反映要求大关县泽宇房地产开发经营有限公司办理房屋产权证的信访事项处理意见书》，欲证明被告未在合同规定期限内办理好《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，被告属于违约行为，在证据第二页第二行明确记载：开发商大关县泽宇房地产开发经营有限公司是该宗地的法定登记人，其不提出申请和按照登记提交资料，我局不能进行登记业务，证明被告并不履行申请和提供资料的义务，是不能办理产权证书的原因。 16.大关泽宇房地产开发经营有限公司出具关于产权证办理相关事项的通知原件，欲证明原告已经交纳相关印花税、契税等相关费用，被告愿意履行合同约定相应的义务。 经质证，被告除第15组证据不予认可外，对其余证据均无异议。本院认为，第1、2组证据能证实原、被告双方基本信息及主体资格，符合证据三性，本院依法予以采信；第3组证据，能证实2012年5月18日原、被告签订商品房买卖合同的事实，合同编号：住5-2-301，房屋面积98.8平方米，单价1500元／平方米，购房总价为148200元，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第4组证据能证实原告于2012年5月18日向被告一次性交纳购房款148200元的事实，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第5、6组证据与本案无关，不符合证据三性，本院依法不予采信；第7组证据能证实被告于2016年7月5日通知怡滨花苑小区业主到小区财务办公室缴纳由大关县地方税务局委托被告代收的契税、印花税，也告知逾期不缴纳责任自负的后果，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第8组证据能证实原告向被告缴纳住宅专项维修资金2964元的事实，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第9组证据能证实原告已经交清相关费用但未得到房屋产权证书的事实，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第10组、第11组证据能证实2018年9月28日李官强、吴祖亮等5人曾向大关县信访局书面反映怡滨花苑小区业主未得到房产证的情况，该证据与本案有关，符合证据三性，本院依法予以采信；第12、13组证据能说明大关泽宇房地产开发经营有限公司发布怡滨花苑小区第三批办证花名册，原告5-2-301住宅及综1-12、1-13、1-14、1-15号商铺在办证名单内，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第14组证据能够证实2020年5月12日原告购得的5-2-301房屋办证完成，该证据符合证据三性，本院依法予以采信；第15组证据，来源合法，与本案有关，但该份证据记载“开发商大关泽宇房地产开发经营有限公司是该宗地的法定登记人，其不提出申请和登记要求的资料，我局不能进行登记业务”，该内容与被告提交的证据中大关县国土资源局颁发给章厚出的大国用（2016）第××号国有土地使用证书颁发时间为2016年7月1日的记载互相矛盾，且该证据与本院调查核实的实际情况也不符，该份证据与事实不符，本院依法不予采信；第16组证据能说明被告愿意履行合同交付房屋登记证书，该证据符合证据三性，本院依法予以采信。 被告大关泽宇房地产开发经营有限公司针对其答辩向本院提供了以下证据： 1.营业执照及法人身份证明，欲证明被告的基本信息及诉讼主体资格； 2.房屋交易和产权状况告知书（章厚出）、大关县商品房交易备案（告知书）申请书、房屋产权初始登记证明单，国有土地使用证、维修资金收据、完税证明、身份证复印件、预售许可证、法人身份证明、委托书、营业执照、资质证书、商品房购销合同（共3套），欲证明章厚出涉案房屋提交的办证资料； 3.大关泽宇房地产开发经营有限公司关于天星镇怡滨花苑国有土地使用权变更登记申请，欲证明被告于2013年3月28日向大关县国土资源局申请办理土地分户手续。 4.欠条复印件1份，欲证明吴祖亮代原告向被告出具物业费欠条的事实。 经质证，原告对被告的1、2、3组证据均无异议，但认为房屋交易和产权告知书、备案告知书的时间均为2020年，证明被告在2020年才对原告的房屋进行申请，已经构成违约。第3组证据只能证明被告在2013年申请办理分户手续，不能证明被告提交了申请分户所必须的资料符合国土部门的要求。对第4组证据不予认可。本院认为，原告提交的第1组证据能证实被告的基本信息及主体适格，符合证据三性，本院依法予以采信；第2组证据属于大关县不动产登记中心出具，能证实被告向房屋登记部门提交章厚出涉案房屋办理房产证资料情况，符合证据三性，本院依法予以采信；第3组证据，属国家机关出具，来源合法，能说明被告曾向大关县国土资源局提出怡滨花苑国有土地使用权变更登记的申请，与本院核实情况相符，本院依法予以采信；第4组证据与本案无关，本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月18日，原、被告签订商品房购销合同，原告购得大关县天星镇天星村田坝（怡滨花苑小区）5幢2单元3层1室商品房，房屋面积98.8平方米，单价1500元/平方米，购房总价为148200元，原告当天向被告一次性交纳购房款148200元。2013年4月12日，被告向原告交付了房屋。2016年7月5日，被告书面通知原告交纳商品房契税及印花税，原告向被告缴纳住宅专项维修金2964元。2013年3月28日，被告向大关县国土资源局书面申请办理怡滨花苑国有土地使用权变更登记，大关县国土资源局于2016年2月1日正式批复，同意将怡滨花苑土地使用权面积9182.94平方米分割变更给原告等657户，同年7月1日，大关县国土资源局为原告办理了涉案房屋的国有土地使用权证书。该涉案房屋的不动产权登记证书于2020年5月12日办理完毕，被告于2020年5月28日已将该房屋的不动产权登记证书交付给原告。 另查明，大关县不动产登记中心于2016年9月29日正式挂牌成立。 本案的争议焦点为：被告的行为是否构成违约？被告是否应当承担违约责任？ 本院认为，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，按照约定及时履行义务。本案中，原、被告签订了商品房买卖合同，双方当事人于2013年4月12日完成房屋交付手续，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条：“房屋交付使用后，甲方应在24个月内，统一申请办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办理完善后统一交乙方，办证所需一切费用，按照国家规定各自承担”的约定，表明被告应当在交房后的2年内向土地登记机关和房管部门申请办理土地及房屋登记证书，这是被告应当履行的义务，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，在大关县不动产登记中心未成立之前，商品房权属证书包括土地使用权证书和房屋所有权证书，应当先申请办理土地使用权证书，再申请办理房屋所有权证书，根据税法的相关规定，商品房办理权属证书还应当缴纳契税和印花税，原告于2016年7月7日交清契税和印花税。被告于2013年3月28日向大关县国土资源局书面申请为包括原告在内的657户购房者办理房屋的土地使用证，大关县国土资源局于2016年6月2日批复准许办理，并于同年7月1日为原告办理了国有土地使用权证书，被告在交房前已向国土部门提出办理土地使用证申请，也提交了相关资料，提前履行了约定的义务，被告并未违反合同约定。原告认为被告必须在24个月内办理房屋所有权证书及土地使用权证书并交给原告，原告的要求超出合同约定范围，也加重了被告的责任，违反权利义务相一致的原则，故对原告主张被告违约并承担违约责任的诉求请求，本院不予支持。被告在原告起诉前已将该涉案商品房的不动产权登记证书原件交付给原告，原告再次要求交付该套房屋不动产权登记证书的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告章厚出的诉讼请求。 案件受理费947元，由原告章厚出负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审 判 长  冯 静 审 判 员  李 能 人民陪审员  刘厚义 二〇二〇年十二月十八日 法官助理王朝伟 书记员罗晓宏 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。