贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2723民初2437号原告：梁燕华，女，汉族，1988年11月24日生，广东省肇庆市人，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。被告：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地：贵州省黔南州贵定县昌明镇四号路，统一社会信用代码91522723073876265W。法定代表人：黎文煜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨和兴，男，汉族，1983年9月16日生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区。原告梁燕华与被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称“贵定昌盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告梁燕华特别授权委托诉讼代理人班忠明到庭参加诉讼，被告昌盛小城镇置业公司委托诉讼代理人杨和兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原立案案由有误，现变更本案案由为商品房预售合同纠纷。原告梁燕华向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付昌明新城小城镇城市综合体第D幢1层1-2号商品房的《销售不动产统一发票》（购房全款发票）给原告；2、判令被告按日16.3元支付原告房屋产权转移登记违约金，从2018年4月3日起至被告交付原告办理不动产产权证书时止，至起诉状写成日违约金共计14963.4元；3、判令被告支付原告违约金3259元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告依法向本院撤回了第一项诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。事实及理由：原、被告于2018年3月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第D幢1层1-2号商品房，建筑面积47.04㎡，总价款为325954元。根据合同约定，被告应当在2015年4月30日前交付商品房，该商品房应当取得建筑工程竣工合格证明文件、面积实测技术报告书。出卖人承诺在2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，根据补充协议的约定，出卖人还应支付房屋总价款的1%违约金，同时还应承担赔偿责任。合同签订后，原告付清全部房款，其中首付款165954元，2018年4月3日贷款支付16万元。被告于2018年4月3日交付了房屋钥匙，被告至今也没有交付商品房转移登记的有关文书，导致原告无法办理商品房的不动产权证，被告违约不履行合同义务，应承担继续履行，支付违约金的责任，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司辩称：原告购房属实，合同已对办证的违约责任进行了约定，被告已将房屋交付原告使用。被告现没有办理房屋的产权登记，并没有给原告造成经济损失，合同约定的违约金过高，请求法院调整。原告要求被告支付违约金3259元存在重复计算，应予以驳回。办理房屋转移登记违约金的时间应该从我公司取得商品房后的二至三年开始计算至被告取得商品房所有权初始登记之日止。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年3月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第D幢1-2号商品房，建筑面积47.04㎡，总价款为325954元。合同对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了约定。合同第四章第十一条对商品房交付条件进行了约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买卖人交付商品房。合同第八章第二十二条约定：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。《补充协议》第6.2项约定，双方应积极履行合同义务，无法定或约定理由而拒绝履行合同义务的，按照房屋总价款的1%支付违约金，同时还应当承担赔偿责任。《补充协议》第10条约定，交房日期及转移登记时间顺延至2015年12月1日。2018年3月14日原告支付首付款165954元，又于2018年4月3日以按揭贷款形式支付16万元购房尾款。被告于2018年4月9日将房屋钥匙交付原告使用。因被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告向本院申请撤回要求被告交付“发票”的诉讼请求，本院予以准许。另查明，一、原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2013013”，截至本案开庭时，被告未向贵定县住房和城乡建设局对合同房屋申请验收，未进行该商品房所有权的初始登记；二、原、被告签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同性质。上述事实有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、交房申请及审批表，本院依职权在贵定县住房和城乡建设局调取的情况说明及该局关于完善房屋建筑工程未进行竣工验收程序即投入使用的通知各一份在卷为凭，并经庭审质证，符合证据真实性、合法性、关联性要素，本院予以确认。本院认为：一、被告贵定昌盛公司系依法成立的从事房地产开发、销售、土地开发及规划的公司法人，原告因个人需要与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，本院予以确认；二、依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同权利、义务。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告至今未办理该商品房的初始登记，被告的行为违反了双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中的约定，本案中原告并未就其因逾期办证造成的损失进行举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，依照双方约定，综合本案实际及当地居民生活水平等因素，被告承担违约责任的标准即以购房款325954元为基数自交付商品房90日后，即2018年7月10日起按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，为便于计算2018年7月10日至2020年7月10日共计二年（每年按照365天计算）共730天，违约金共计11897元，并自2020年7月11日起以325954为基数按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、本案审理过程中，原告自愿撤回要求被告提供发票的诉讼请求，是对其权利的处分，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付原告梁燕华违约金一万一千八百九十七元（￥11897.00）元并以购房款325954元为基数自2020年7月11日起，按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取计128元，由被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  李另飞二〇二〇年十二月二十日书记员  徐 鑫