广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1585号 上诉人（原审原告，反诉被告）：赖建成，男，1970年5月2日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人（原审原告，反诉被告）:龙艳，女，1977年11月20日出生，瑶族，户籍地：广西贺州市八步区，现住广西贺州市八步区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈舒婷，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：高小梅，女，1972年10月8日出生，汉族，户籍地：广西岑溪市，现住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄以忠，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄惠玲，女，1968年9月11日出生，汉族，户籍地：广西灵川县，现住广西贺州市八步区。 上诉人赖建成、龙艳与上诉人高小梅、被上诉人黄惠玲房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初1432号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 2 上诉人赖建成、龙艳上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销贺州市平桂区人民法院作出的(2020)桂1103民初1432号民事判决书第二项、第四项，并依法改判支持赖建成、龙艳的一审诉讼请求的第2项“支付从2020年2月1日至解除合同之日止的房屋租金”及第3项“赔偿因经营未满合同期限的经济补偿金100000元”的诉讼请求；2、请求二审人民法院依法驳回高小梅要求退回履约保证金50000元的诉讼请求。3、本案二审上诉费由黄惠玲、高小梅承担。事实及理由：一、贺州市平桂区人民法院作出的（2020)桂1103民初1432号民事判决查明的部分事实与客观事实不符，且没有充分证据证实。1、虽然案涉租赁酒店门口的道路在2019年4月因市政府管网铺设原因进行道路施工，但事实上案涉的租赁酒店门前的整条道路从施工至今从未进行过全封闭的施工，而是留出了一条约三米宽的道路供来往车辆行驶，一审判决认定为全封闭施工缺乏客观事实。2、第一，赖建成、龙艳从未因为高小梅的违约行为对租赁酒店采取过任何停水、停电措施。赖建成、龙艳有权在高小梅连续拖欠2020年2月至5月共四个月的租金共计10万元的情况下，根据《租赁合同》第四条第3款的约定“……不在规定时间内付清房租的，甲方有权终止经营，断电及断水”的约定，履行合同内容的告知义务，但事实上，赖建成、龙艳至今都没有对租赁酒店实施过任何停水、停电措施，有租赁酒店的水、电费的单据为凭，赖建成、龙艳在一审开庭庭审时也已经陈述；第二，关于锁门，赖建成、龙艳是在高小梅因无法再继续维持酒店经营之后，主动向赖建成、龙艳提出将于2020年5月30日前停止经营并要求赖建成、龙艳在上述日期前出面接管成龙酒店的一切事宜。该事实从高小梅2020年5月28日通过微信发给赖建成、龙艳的《告知书》予以证明，而且高小梅在2020年5月31日的微信中也告知赖建成、龙艳已经把下单的客人安排住别的酒店了，酒店由赖建成、龙艳安排人看管，由此可见，锁门是高小梅违约在先、经营不下去并主动向赖建成、龙艳提出了停止经营并由赖建成、龙艳接管的请求，并不是赖建成、龙艳主动接管，而赖建成、龙艳住在酒店的七楼，与酒店是共用一台电梯，一、二楼互通，高小梅离 3 现场也通知了赖建成、龙艳酒店没有任何管理人员及工作人员,在上述情况下，赖建成、龙艳出于为保障各方存放在酒店的财产安全及自身的人身安全，于2020年5月31零点休息时将酒店锁门，此后也一直在与高小梅进行协商解除或终止合同的相关事宜。二、一审判决查明的部分事实与客观事实不符，并直接导致一审判决裁判的结果部分错误，理由如下：1、一审判决驳回赖建成、龙艳要求被上诉人黄惠玲支付租金、违约金、补偿金及返还酒店证照的诉请缺乏事实依据。2019年4月14日，被上诉人黄惠玲与高小梅签订的《成龙酒店股份转让协议书》是在赖建成、龙艳不知情的情况下签订，协议书约定从2019年4月1日起,成龙酒店的一切事务均与被上诉人黄惠玲无关，之后，成龙酒店由高小梅经营，这是被上诉人黄惠玲与高小梅之间的内部约定，对赖建成、龙艳不产生效力。另，被上诉人黄惠玲将合同权利义务转让给高小梅，根据合同法的规定，应取得合同相对方的同意，而赖建成、龙艳作为债权人对高小梅、黄惠玲之间权利义务的转让并不知情，且也不同意，因此，不能对赖建成、龙艳产生约束力，一审法院判决违反了合同法所规定的合同相对性的原则及合同权利义务转让规定，损害了赖建成、龙艳的合法利益。2、如前所述，赖建成、龙艳锁门为了保障各方的财产安全所实施的自救行为。另外，在2020年6月1日后，赖建成、龙艳与高小梅也一直在进行解除合同的磋商，双方协商未果的情况下，赖建成、龙艳才诉到法院，双方并没有在起诉之前达成一致解除合同的协议，解除合同的时间节点应当以人民法院生效判决解除的时间节点来认定，高小梅应当支付给赖建成、龙艳的租金时间也应当计算人民法院生效判决解除的时间节点，而不能只计算到2020年5月31日，否则在双方没有正式办理租赁场地的移交、财产的移交以及租赁场所的复原情况下并没有按照合同约定支付逾期房屋租金的利息，该判决显然违背双方合同约定。3、根据《租赁合同》第三条第4款、第六条、第八条的约定，保证金是否退还并不以高小梅是否构成违约为前提，在本案中，高小梅提出终止合同，中途退出经营，并存在欠缴租金等行为，符合上述合同约定的保证金（押金）不退还的合同约定，一审判决违背了合同的约定内容，赖建成、 4 龙艳的该项诉请应当予以支持。4、2018年11月1日双方签订案涉的《租赁合同》之前，赖建成、龙艳已对租赁酒店全新的投入了60多万元，包括酒店的新装修及设施、设备的添置、40个房间的全新电脑、全新地毯、全新墙纸、床上用品、一次性洗漱用品（价值约6万元）、60套全新棉被（价值约13万元）、茶叶（价值约2万元）等物品，而上述消耗用品均是在租期满10年前提下由赖建成、龙艳提供给高小梅使用的经营成本，也就是说，高小梅、黄惠玲在租赁后，完全不需要进行上述消耗品的投入和添置即可进行经营，因此，该10万元是对赖建成、龙艳消耗用品的补偿，并不是一审判决所认定的的损失，因为只有在租赁经营期限满10年的租金收入才能够弥补上述耗材的补偿，消耗品的补偿与损失是完全不同的性质，该判决违背了合同法所规定的契约自由的精神，赖建成、龙艳的该项诉求应当得到支持。另，酒店的电脑已经被高小梅全部拆走，地毯也被拆走大部分，只剩下几间房遗留有地毯，对于上述高小梅、黄惠玲给赖建成、龙艳造成的不能完整移交酒店设施、招牌等的其他经济损失，赖建成、龙艳保留另行起诉的权利。三、一审判决第三项中的证照、公章等高小梅仍没有履行返还给赖建成、龙艳，赖建成、龙艳将另案主张对高小梅因逾期交还公章、证照造成的经济损失的权利。综上所述，请求二审法院支持赖建成、龙艳的上诉请求。 高小梅答辩称，一、道路封闭影响客源酒店经营收入减少是客观事实。二、赖建成、龙艳断水断电、将酒店大门锁上也是客观事实。三、答辩人解除合同是不得已而为之。四、协议解除合同，赖建成、龙艳应退回保证金，答辩人投入酒店的装修，上诉人应折价返还。五、请法院依照公平公正之原则，依法裁决减租免租事宜。 上诉人高小梅上诉请求：一、判决撤销一审判决第二、五项，并依法改判。二、判决赖建成、龙艳退回履约保证金2.5万元及配置各类物品财产损失104224.31元；三、二审、一审本诉、反诉诉讼费由赖建成、龙艳承担。事实和理由：一、一审判决认定赖建成、龙艳租赁的房屋不属于当地政策中规定可以减免房租的房屋 5 是不正确的，减免租金及抵扣后，赖建成、龙艳还应返还高小梅保证金25000元。一审判决仅仅适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，而对第6项“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”不适用，显然是选择性适用法律。既然一审法院已经认定因新冠肺炎疫情这个不可抗力因素导致高小梅收入锐减是客观事实，住宿业是受新冠疫情影响最大的行业之一。疫情期间，外出被严格控制，案涉酒店在疫情期间根本没有住客，高小梅没有任何收入，但是还是要继续承担酒店的水电、员工工资等支出，一直是在亏本运营。因此，继续按照原租赁合同支付租金对高小梅明显不公平，在双方同意解除合同，又调解不成的情形下，法院应当结合实际情况，根据公平原则变更合同。实际上，疫情期间，高小梅与赖建成、龙艳多次就减免租金事宜进行协商，赖建成、龙艳也多次口头同意减租，但是高小梅要求以书面形式固定下来，重新签订合同，赖建成、龙艳却一直推诿。参照《贺州市人民政府关于应对疫情保障中小企业稳定健康发展若干政策措施的通知》第五项之政策规定，法院应当参照此政策规定变更双方之间明显不公平的合同。应当减免2个月的房租，4个月的房租减半。因高小梅共欠4个月的租金，减免2个月，剩余2个月减半后，高小梅只需还支付赖建成、龙艳租金25000元。在5万元保证金中扣除后，赖建成、龙艳还应当返还高小梅25000元。二、一审判决曲解《租赁合同》内容，偏袒赖建成、龙艳。《租赁合同》第三条第2款约定是租赁期限10年满后，承租方才将添置的物品无偿归还给出租房。而一审判决认定“原、被告签订的《租赁合同》约定，不管是 6 合同到期后，还是被告提出终止合同，被告需交出房屋和房屋内的全部物品”是错误的。本案也不属于《租赁合同》第八条“提前中止合同”的情形，本案是赖建成、龙艳先行起诉（提出）解除合同，高小梅反诉（同意）解除合同，而且是在赖建成、龙艳拿大锁直接将酒店大门锁上，不让高小梅继续经营的情况下被迫同意解除的。因新冠疫情影响，酒店无任何经营收入，还需承担日常开支和租金，并多次与赖建成、龙艳沟通减免租金未果，导致没有按时交纳租金，除此之外，高小梅在整个履行合同期间未存在其他违约行为。因此，本案解除合同是赖建成、龙艳提出解除合同后，高小梅同意解除，不属于高小梅单方违约或者提出解除的情形，合同才履行了1年多，租期未满，添置的物品还很新，应当折价补偿，一审判决对此全部不予支持，赖建成、龙艳因此无依据的受益了高小梅价值12多万元的添置物品，明显有违公平公正之原则。案涉酒店高小梅共投入122616.84添置各类物品，现双方解除合同，添置的购置物品应当折价补偿。参照双方租期10年，合同已履行1.5年，添置物品应1.5/10的比率折算折旧，即按物品原价款八五折补偿给高小梅，即赖建成、龙艳对添置的物品折价后还应返还给高小梅104224.31元。补充上诉意见：贺州市卫生健康委员会、贺州市公安局在2020年2月6日下了通知，要求我方从2020年2月7日开始暂停营业。综上所述，请二审法院查明事实并依法改判。 赖建成、龙艳答辩称，一、一审判决实际是已经判决答辩人需要向高小梅返还保证金5万元，故高小梅不存在再就此项请求提出上诉。二、高小梅主张经营期间投入没有任何证据证实。其次，高小梅经营终止是其无法继续维持酒店经营之后，主动向答辩人提出。答辩人没有违约行为。第三，根据《租赁合同》约定，高小梅无权主张返还设施、设备。请求驳回高小梅的上诉请求。 被上诉人黄惠玲对上诉人赖建成、龙艳、上诉人高小梅的上诉均不发表意见。 上诉人赖建成、龙艳一审诉讼请求：1.判决解除原告赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅于2018年11月1日签订的《租赁合同》；2.判决被告黄惠玲、高小梅共同向原告赖建成、龙艳支付从2020年2月1日起至解除合同之日止的房屋租金 7 （暂计至2020年7月30日的房屋租金为150000元）及违约金（①2020年2月的违约金以25000元为基数，从2020年1月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；②2020年3月的违约金以25000元为基数，从2020年2月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；③2020年4月的违约金以25000元为基数，从2020年3月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；④2020年5月的违约金以25000元为基数，从2020年4月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止;⑤2020年5月的违约金以25000元为基数，从2020年4月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；⑥2020年6月的违约金以25000元为基数，从2020年5月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；⑦2020年7月的违约金以25000元为基数，从2020年6月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止）；3.判决被告黄惠玲、高小梅共同向原告支付因经营未满合同期限的经济金100000元；4.判决被告黄惠玲、高小梅返还原告以贺州市八步成龙酒店名义办理的工商营业执照、酒店公章、财务章、税务登记证书、卫生许可证、特种行业经营许可证以及消防证；5.本案诉讼费由两被告承担。 高小梅一审反诉请求：请求人民法院判决解除反诉原告与反诉被告于2018年11月1日签订的《租赁合同》，退回反诉原告履约保证金50000元并赔偿反诉原告损失50000元及配置各类物品财产损失122616.84元。 一审法院查明事实：位于贺州市的房屋属原告赖建成、龙艳共有，二原告系夫妻关系。原告赖建成将其与龙艳共有的自建房屋经营“贺州市八步成龙酒店”，并于2008年1月2日办理工商注册登记。 2018年11月1日，原告赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅签订《租赁合同》，约定原告（甲方）将位于贺州市八步区的成龙酒店出租给被告（乙方）经营，甲方应当办理相关经营项目所需要的合法证照；租赁期限为10年，从2018年11月1日起至2028年10月31日止，租赁期限届满，甲方收回租赁房屋，房屋内的全部设备、设施无偿归还甲方，乙方不得拆除或搬走；乙方经营不到合 8 同期的，需补偿甲方损失100000元，保证金不退乙方；租金每年300000元，月租金25000元，每月15号前需付清下一个月的房租，不在规定时间内付清房租的，甲方有权终止经营，断电断水，并按日万分之六收取欠款违约金；本合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金50000元，乙方在合同到期后，交出承租的房屋和房屋内的全部物品后，在乙方不欠任何费用的情况下，甲方无息退返给乙方；因甲方原因或甲方违约导致乙方无法正常经营，甲方须退还乙方保证金50000元，并赔偿乙方50000元；租赁期间，乙方提出终止合同，或违约无条件退还，押金不退，限五天内交出房屋和全部物品……。签订合同后，原告将酒店全部设施交付给被告经营，被告向原告支付了履约保证金50000元。2019年4月14日，被告黄惠玲与被高小梅签订《成龙酒店股份转让协议书》，协议约定黄惠玲转让50%股份给高小梅，转让款为40000元，转让款于2019年4月20日由高小梅一次性支付给黄惠玲；2019年4月1日起，酒店的一切事务与黄惠玲无关。2019年4月，贺州市政府在涉案酒店所在路段进行管网铺设，2019年7月至12月实施全封闭施工。因修路，原告同意将每月租金减少2000元。2019年4月至2020年1月，被告高小梅按每月23000元向原告支付租金。2020年2起，被告高小梅未按时向原告支付租金。2020年6月1日零点，原告将酒店大门锁上，停水停电。酒店的财务章、税务登记证书存放在酒店，酒店的工商营业执照、卫生许可证、特种行业经营许可证、酒店公章、消防意见书在被告高小梅处，高小梅同意随时返还原告。 2020年1月，贺州市发生新冠肺炎重大疫情。酒店等服务业受到的影响尤其明显，被告高小梅承包经营的酒店也大受影响。2020年3月20日，成龙酒店才恢复经营。被告高小梅向原告提出要求减免租金，但原告不同意。原告认为被告没有按合同的约定足额支付租金属于违约，要求与被告解除合同并支付违约金及赔偿损失。被告同意解除合同，但要求原告退回保证金并赔偿损失。双方协商未果，原告为此诉至该院。 9 该院认为，原告与二被告签订的《租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示，并且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2019年4月14日，二被告签订《成龙酒店股份转让协议书》，协议书约定从2019年4月1日起，成龙酒店的一切事务均与被告黄惠玲无关，之后，成龙酒店由被告高小梅经营，故对原告要求被告黄惠玲支付租金、违约金、补偿金及返还酒店证照的诉请，该院不予支持。被告高小梅反诉称因原告原因导致被告无法正常经营酒店，也要求解除合同，即双方均同意解除合同。因此，原告要求解除与被告于2018年11月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。被告高小梅反诉要求解除与原告于2018年11月1日签订的《租赁合同》的反诉请求，该院予以支持。新冠肺炎疫情属于不可抗力的重大事件，众多企业的生产经营、人民群众的生产生活因疫情均受到不同程度影响。被告承包经营的酒店因疫情暂停经营，导致住客和经营收入锐减，也是客观存在的事实，由于被告高小梅不存在故意违约的行为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对原告以被告没有按合同的约定支付租金要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告高小梅支付原告租金至2020年1月，根据双方签订的《租赁合同》的约定，每月租金25000元，原告与被告高小梅对疫情之后的租金减免没有达成一致意见，被告高小梅租赁的房屋也不属于当地政策中规定可以减免房租的房屋，而且2020年5月31日，原告将酒店大门锁住，2020年6月1日，原告断水断电，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告高小梅应向原告支付2020年2月至5月的租金100000元，之后的租金，被告高小梅无须支付。被告高小梅在签订合同后向原告交纳了保证金50000 10 元，因疫情影响，被告高小梅未能按时支付租金，不能因此归结是一方的违约行为，原、被告均同意解除合同，被告高小梅反诉要求原告退还保证金50000元符合法律规定，该院予以支持。因被告高小梅需向原告支付租金100000元，二者相抵扣，被告高小梅还应向原告支付租金50000元。因原告与被告签订的《租赁合同》双方同意解除，酒店的工商营业执照、卫生许可证、特种行业经营许可证、酒店公章、财务章、税务登记证书、消防证应由被告高小梅返还原告，对原告主张要求被告高小梅返还酒店的相关证照的诉请，该院予以支持。原告与被告高小梅均同意解除合同，原告主张要求被告支付补偿金100000元，其未提供证据予以证实，故原告不能依据合同中约定被告经营未到期，需补偿损失的条款向被告主张权利，对原告该项诉讼请求，该院不予支持。被告高小梅未提供证据证明原告违约，对其主张要求原告赔偿损失50000元，该院不予支持。原、被告签订的《租赁合同》约定，不管是合同到期后，还是被告提出终止合同，被告需交出房屋和房屋内的全部物品；租赁期满，房屋内的设备、设施无偿归还原告，现原、被告均同意解除合同，因此，被告高小梅要求原告赔偿配置各类物品的损失122616.84元，无事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，判决：一、解除原告（反诉被告）赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅（反诉原告）于2018年11月1日签订的《租赁合同》；二、被告高小梅应于本判决生效之日起十日内支付原告赖建成、龙艳房屋租金50000元；三、被告高小梅应于本案判决生效之日起十日内返还原告赖建成、龙艳以贺州市成龙酒店名义办理的工商营业执照、酒店公章、财务章、税务登记证书、卫生许可证、特种行业经营许可证、消防证；四、驳回原告赖建成、龙艳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告高小梅的其他反诉请求。 上诉人赖建成、龙艳、上诉人高小梅对一审查明事实有异议，被上诉人黄惠玲对一审查明事实没有异议。上诉人赖建成、龙艳、上诉人高小梅均向本院提交证据，本院依法组织当事人进行质证。对当事人的异议以及提交的证据，本院认定如下 11 ：高小梅与黄惠玲均认可签订《成龙酒店股份转让协议书》时未告知赖建成、龙艳，对赖建成、龙艳主张对黄惠玲退股的事不知情，本院予以确认。高小梅认可2019年7-12月酒店所在路段并非全封闭，本院予以确认。高小梅主张酒店路段施工时减少的租金2000元是包括了赖建成、龙艳的水电费的，赖建成、龙艳对该主张不予认可，高小梅无证据证实，本院不予采信。2020年6月1日零点，赖建成将酒店大门锁上是客观事实，其在微信中告知高小梅其将要采取停水停电的措施也是客观事实，至于当天赖建成是否实际对酒店采取了停水停电措施，无证据证实，本院不予确认。赖建成、龙艳在一审时未提出要求高小梅赔偿前期投入的主张以及支付水电费的主张，对其提交的证据，本院不予审查。一审查明的其他事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，上诉人赖建成、龙艳与上诉人高小梅、被上诉人黄惠玲签订的《租赁合同》为各方当事人在平等自愿的情况下签订，是当事人的真实意思表示，合法有效。黄惠玲与高小梅于2019年4月14日签订《成龙酒店股份转让协议书》，黄惠玲退出成龙酒店的经营。虽然高小梅与黄惠玲未将此事告知赖建成、龙艳，但根据高小梅、黄惠玲与赖建成、龙艳签订的《租赁合同》第十一条第3款的约定：“在合同期间，如果乙方有一人退出，乙方另一人和甲方不再补偿退出人任何费用和损失。乙方另一人有权按原合同继续经营酒店，退出人不得以任何理由干涉。”高小梅有权按原合同继续经营酒店，所有的权利义务转由高小梅一人享有及负担。因此，赖建成、龙艳主张黄惠玲应当与高小梅共同承担支付租金等义务，与各方当事人之间的约定不符，一审法院不予支持并无不当。 高小梅一直按时缴纳租金至2020年1月。2020年1月下旬，因受新冠肺炎疫情影响，高小梅向赖建成、龙艳提出减免租金，但双方未达成一致，高小梅也未按时缴纳租金。高小梅于2020年5月28日向赖建成提出终止合同，但赖建成并未 12 表示同意。赖建成于2020年6月1日将酒店大门锁上是因为高小梅离开酒店并表示酒店无人值守，赖建成锁门是为了保障酒店的财产安全，并不表示其同意解除合同。而且从2020年6月之后赖建成与高小梅的微信聊天记录来看，双方仍在对合同的履行问题进行协商。赖建成、龙艳于2020年8月4日起诉主张解除涉案《租赁合同》，被上诉人无异议，赖建成、龙艳主张双方之间的合同应当是在起诉之时解除，该主张有理，本院予以支持。赖建成、龙艳起诉主张的租金是从2020年2月1日计算至2020年7月31日止，本院确定高小梅应当支付赖建成、龙艳2020年2月至7月租金，一审法院认定高小梅支付2020年2月至5月的租金不当，本院予以纠正。 关于高小梅是否违约的问题。高小梅租赁涉案房屋从事酒店服务业，而酒店服务业是受新冠肺炎疫情影响较大的行业。高小梅在酒店经营受到影响的情况下未能按期支付租金，与出租人赖建成、龙艳就租金减免、变更合同进行协商，但未能达成一致意见，遂提出解除合同。赖建成、龙艳主张高小梅未按约支付租金导致合同解除，依照《租赁合同》的约定，承租人应当支付出租人10万元补偿，履约保证金5万元不退还。本院认为，依照涉案《租赁合同》第3条第4点的约定，履约保证金5万元以及补偿金10万元实际都是承租人违反合同约定应当承担的违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，高小梅因疫情影响而未按期支付租金，依法不承担违约责任。因此，对于赖建成、龙艳该主张，本院不予支持。高小梅无需支付赖建成、龙艳10万元补偿金，赖建成、龙艳应当返还高小梅履约保证金5万元。 关于高小梅应当支付多少租金的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款“承租非国有房 13 屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，高小梅欠付2020年2月至7月的租金，当事人之间对于租金减免或者延期支付租金未能协商一致，法院应当根据公平原则予以调整。因2020年2月及3月是新冠肺炎疫情防控措施最严格的阶段，本院酌定免除高小梅2020年2月、3月的租金。高小梅还应支付被上诉人2020年4月至7月的租金，即25000×4=100000元。该款与赖建成、龙艳应当返还的履约保证金5万元相抵后，高小梅还应支付赖建成、龙艳租金50000元。 关于配置各类物品的损失问题。《租赁合同》中约定租赁期限届满，房屋内的全部设备、设施无偿归还出租人。对于合同提前终止时配置物品如何处理并无约定。一审法院参照《租赁合同》第三条第二款的约定不予支持高小梅主张的配置物品损失并无不当。 关于返还营业执照等的问题。高小梅在2020年12月17日将贺州市成龙酒店的工商营业执照、酒店公章、税务登记证书、卫生许可证、特种行业经营许可证、消防证返还给了赖建成，本院予以确认。因高小梅尚未返还贺州市成龙酒店的财务章，本院对（2020）桂1103民初1432号民事判决第三项予以维持。 综上所述，一审认定部分事实有误，但处理正确，应予维持；上诉人赖建成、龙艳、上诉人高小梅的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7684元（赖建成、龙艳已预交4300元，高小梅已预交3384元），由上诉人赖建成、龙艳负担4300元，上诉人高小梅负担3384元。 本判决为终审判决。 14 审 判 长 黄献年 审 判 员 张依传 审 判 员 周成才 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕