北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21932号原告：北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司法务。被告：北京辣天下餐饮管理有限公司第一分公司，住所地北京市丰台区果园**楼**601-6004。法定代表人：王述英，总经理。被告：北京辣天下餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区万芳园****楼****。法定代表人：王述英，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李香玲，女，北京辣天下餐饮管理有限公司员工。北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告北京辣天下餐饮管理有限公司第一分公司（以下简称辣天下第一分公司）、北京辣天下餐饮管理有限公司（以下简称辣天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通过电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告金泰嘉业公司委托诉讼代理人常杨杨、被告辣天下第一分公司、辣天下公司共同委托诉讼代理人李香玲使用电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。金泰嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令我公司与辣天下第一分公司签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除；2.判令辣天下第一分公司、辣天下公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间租金287081.82元、商场管理费116027.76元、三方接口技术支持费2400元及因拖欠包括上述费用产生的滞纳金92657.45元（按照每日千分之一的标准计算）；3.判令辣天下第一分公司、辣天下公司支付2020年4月2日至2020年5月1日期间水费736.5元；4.判令辣天下第一分公司、辣天下公司支付违约金709197.31元；5.诉讼费用由辣天下第一分公司、辣天下公司承担。事实与理由：2019年11月，我公司与辣天下第一分公司签订《租赁合同》，将位于北京市丰台区果园8号楼（现名“合生广场”）L5层11号房屋出租给辣天下第一分公司，租用面积241.73平方米，租赁期限为4年（2019年11月1日至2023年10月31日），用于经营“李老爹品牌川菜”品牌。合同签订后，我公司如约将场地交付使用，并完全履行了合同义务。但辣天下第一分公司在使用承租房屋对外经营的同时拖欠应缴纳的各项租金、商场管理费、三方接口技术支持费。经多次催要，我公司于2020年5月12日向其发送《解除合同通知函》，通知辣天下第一分公司于2020年5月31日解除租赁关系，同时要求其交齐拖欠租金并结清所有费用，将场地恢复至毛坯状态交付原告。然而，经我公司多次催要，截至起诉之日，辣天下第一分公司仍拒不支付拖欠的租金、商场管理费及其他各项费用，辣天下公司系辣天下第一分公司总公司，应对辣天下第一分公司的债务承担连带责任，特诉至法院。辣天下第一分公司辩称，认可双方合同于2020年5月31日解除，5月31日我们撤场搬离，双方同时完成了交接。房租、管理费都应以合同载明数额为准，不应该乘以增值税，我公司认为房租和管理费本身已经是含税的，之前也都是按照合同金额缴纳。我方认可的月租金是46044.73元，商场每月管理费是18243.36元。2019年12月到2020年5月的租金确实没有交。2019年11月13日，我们协商用之前到期的合同结算余额抵消12月租金和商场管理费了，所以不欠2019年12月份的租金。三方接口费一个月是400元，但是从1月25日开始到5月份就没有营业了。水费736.5认可。逾期付款违约金不认可，2020年1月25日之后因为疫情我们没有再营业了。对于逾期付款违约金虽然合同有约定，但是我方认为标准过高，商场因为疫情停业了，我们也因为无力经营，自2020年1月25日停业，我们损失很大，年夜饭的客人全退了。本院经审理认定事实如下：2019年11月，金泰嘉业公司（出租方、甲方）与辣天下第一分公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：北京合生广场-2019-合同-L5-11-李老爹），约定：“第一部分通用条款。第四条租赁保证金、商场管理费及其他费用：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.1.2甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行商场管理的公司（以下简称‘管理公司’支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.3其他费用。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付。4.6支付方式：乙方可以以人民币银行汇款、转账或支票的方式支付本合同约定的各项费用，相应款项到达甲方账户之日为付款日。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.1合同价款，包括租金、商场管理费及本合同约定的其他费用；4.8.2实际发生的各种性质的价外费用（根据适用税法的相关规定，价外费用包括但不限于违约金、赔偿金、代收款项、代垫款项）；4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。第五条收银方式：5.4该房屋的收银方式为独立收银甲方安装接口设备，乙方让甲方在收银系统上安装收集其销售数据的设备，以使得乙方可以向甲方的信息管理系统上传其在该房屋的销售数据（以下称‘独立收银甲方安装接口设备’），并须按照本合同的约定向甲方支付三方接口保证金及三方接口技术支持费。在租赁期满之日或本合同提前终止之日，在乙方将接口设备完好且可使用状态下交还甲方时，甲方将在退还租赁保证金时一并将乙方已付的三方接口保证金无息退还给乙方。第十条乙方的违约责任：10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金；逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除：12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；第二十条租赁期限和装修期：20.1该房屋的租赁期为自交付日起4年的时间，即2019年11月1日至2023年10月31日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2019年11月1日至2019年11月30日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供商场管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宣传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）；若乙方在本合同21.6条款约定的开业日前开业的，则乙方还须按照本合同第一个租赁年度中最后一个月的租金、商场管理费和宣传推广费的标准补交其从实际开业日起至开业日前一日期间的租金、商场管理费和宣传推广费，若双方另行达成补充协议的，则以补充协议为准。20.3双方暂约定该房屋交付日为2019年11月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二。20.4自交付日起，该房屋开始计算租金；自装修期届满之次日起，开始计算商场管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用。第二十一条租金、商场管理费及其它费用：21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度：2019年11月1日至2019年12月31日的保底租金为人民币46044.73元；第一个租赁年度：2020年1月1日至2020年10月31日的月保底租金的计算标准为每平方米人民币190.48元，月保底租金为人民币46044.73元；21.1.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。提成租金按月支付。乙方应于交付日前向甲方付清2019年11月1日至2019年12月31日的保底租金，于其后每月25日前向甲方付清下个月的保底租金及上个月的提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币227513.86元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元计算，每月的商场管理费为人民币18243.36元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于交付日前向甲方或管理公司付清2019年12月1日至2019年12月31日的商场管理费，应于其后每月25日前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币0元，公用事业保证金为人民币24173元。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.8本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为人民币400元/月/台，每个月三方接口技术支持费总计为人民币400元；三方接口保证金为人民币5000元。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；未满月的三方接口技术支持费按当月的实际天数计收。”《租赁合同》签订后，金泰嘉业公司将案涉租赁房屋交付至辣天下第一分公司，由辣天下第一分公司在租赁场地从事经营活动。经双方确认，2019年11月21日，辣天下第一分公司向金泰嘉业公司支付了部分租赁保证金74231.45元、公用事业费保证金24173元、三方接口保证金5000元；2019年12月13日、2020年1月9日，辣天下第一分公司交纳2019年11月2日至2020年1月1日期间的水费共计1738.14元。2020年1月3日，辣天下第一分公司交纳2019年12月期间固定租金3000元。此后，辣天下第一分公司未再向金泰嘉业公司支付任何费用。其中关于租赁保证金，金泰嘉业公司称辣天下第一分公司应向其支付的金额为227513.86元，而辣天下第一分公司实际支付74231.45元，尚余153282.41元未支付。金泰嘉业公司向本院提交其制作的《公司解约流程滞纳金计算表》，其上记载了辣天下第一分公司应交费用明细、计费起始和终止日期、应收金额、财务收款日期、财务收款金额、欠款金额、最晚交款日、逾期天数、滞纳金比率、滞纳金金额等项目，以证明辣天下第一分公司在合同履行期间交纳和欠缴、延迟交纳的各项费用的明细，辣天下第一分公司及辣天下公司对明细中所显示的其已经交纳的费用表示认可。2020年3月17日、2020年5月12日，金泰嘉业公司向辣天下第一分公司出具《公函》一份，载明辣天下欠付费用明细及应承担的违约责任。辣天下第一分公司于2020年5月10日向金泰嘉业公司递交退租申请书。载明，其公司于2016年9月租用了涉诉房屋，租赁期为5年，自2016年9月24日至2021年9月23日。2019年又重新签订租赁合同，将租期调整到2021年10月31日。其公司自入住合生广场以来，因整个商场人流量不大，公司经营状况不佳，特别是受新冠疫情影响，现难以维持店面每月开销，特申请退租，所欠租赁保证金和房屋租金于2020年12月底前还清等内容。辣天下第一分公司提交：《解除原合同协议》及代金券明细，欲证明其与金泰嘉业公司解除原租赁合同时，经双方结算，金泰嘉业公司同意退还53404.45元及11363.6元。辣天下第一分公司要求上述费用在本案中予以抵扣。金泰嘉业公司不同意在本案中予以抵扣，认为应另案解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金泰嘉业公司与辣天下第一分公司于2019年签订《租赁合同》，由辣天下第一分公司承租合生广场L5层11号场地，此系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方均认可签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。辣天下第一分公司自2019年12月始存在未按时交纳租金等相关费用的行为，已构成违约，其应按照合同约定承担相应的违约责任，支付金泰嘉业公司欠付的租金、商场管理费、三方接口技术支持费、违约金等费用。考虑到涉案租赁合同系商铺租赁合同，商铺经营客观上受到新冠疫情的直接影响，结合北京市政府的防疫要求，确实对辣天下第一分公司生产经营产生了一定的影响，本院在最终辣天下第一分公司应交租金、三方接口技术支持费的金额确定上予以酌减。关于租金及管理费的数额，因双方合同中明确约定合同金额为不含税金额，故对辣天下第一分公司不同意支付相应税金的抗辩意见，本院不予采信。对于商场管理费，因该部分费用系金泰嘉业公司行使对公共区域的管理和服务，故对于该部分费用，辣天下第一分公司应予交纳。对于金泰嘉业公司主张的水费，辣天下第一分公司同意交纳，本院不持异议。对于金泰嘉业公司主张的违约金及滞纳金，根据双方合同约定，金泰嘉业公司主张的滞纳金实则为逾期付款违约金，就是上述两部分费用，本院一并处理。辣天下第一分公司主张上述费用计算标准过高，本院结合本案合同履行情况、辣天下第一分公司的过错程度、金泰嘉业公司的实际损失情况等因素，对上述违约金予以调整。对于辣天下第一分公司要求抵扣已交纳的租赁保证金、公用事业费保证金、三方接口保证金，因合同中明确约定在其公司违反合同约定的情况下，已付的租赁保证金及其他费用均不予退还，现金泰嘉业公司不同意将上述保证金返还或在最终支付金额中予以抵扣，且就该部分辣天下第一分公司并未提出反诉，故本院对辣天下第一分公司的该项意见不予采纳。关于辣天下第一分公司要求抵扣《解除原合同协议》中确定的金额及代金券返款一节，上述款项与本案并非同一法律关系，辣天下第一分公司可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与北京辣天下餐饮管理有限公司第一分公司于二〇一九年十一月签订的《租赁合同》于二〇二〇年五月三十一日解除；二、北京辣天下餐饮管理有限公司第一分公司、北京辣天下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金泰嘉业房地产开发有限公司支付欠付的租金214561元、商场管理费116027.76元、三方接口技术支持费1800元、水费736.5元；三、北京辣天下餐饮管理有限公司第一分公司、北京辣天下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金泰嘉业房地产开发有限公司支付违约金206257元；四、驳回北京金泰嘉业商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5446元，由北京金泰嘉业商业管理有限公司负担1839元（已交纳），由北京辣天下餐饮管理有限公司第一分公司、北京辣天下餐饮管理有限公司负担2717元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郝 洁二〇二〇年十二月二十八日书记员 王淼淼