山西省祁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0727民初1527号 原告：祁县晋祁劳务有限公司。 法定代表人：李玉金，该公司经理。 委托诉讼代理人：闫圣旺。 委托诉讼代理人：武淑芬，祁县昭馀镇法律服务所法律工作者。 被告：李春香，。 委托诉讼代理人：史维义。 委托诉讼代理人：米雅雅，祁县东观镇法律服务所法律工作者。 原告祁县晋祁劳务有限公司（以下简称晋祁公司）与被告李春香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋祁公司的委托诉讼代理人武淑芬、被告李春香的委托诉讼代理人史维义、米雅雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋祁公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告尽快给付拖欠原告的物业服务管理费3988元，并承担滞纳金（从2020年7月15日之后每日按0.3%计息，计算至给付之日）。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月20日，原告同开发商签订了前期物业服务协议，该协议约定由原告向被告所居住的祁县昭馀明珠小区提供物业服务。另该协议约定，原告提供物业服务的受益人为该小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付相应的物业管理费用。被告李春香为原告提供服务的小区业主，其房屋面积是133.3平方米，按照协议约定被告应向原告缴纳2020年6月30日之前的物业服务管理费3988元（其中2018年应缴纳2074元，2019年应缴1914元），经原告多次催要仍未缴纳，尚欠原告物业管理费3988元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。2018年度建筑面积是133.3平方米，每平米0.9元计算，电梯运行费每平米0.3元计算，小区公共能耗每年100元，生活垃圾处理费每户每年54元，共2074元。2018年7月1日至2019年6月30日为一年度。2019年根据县政府文件精神小区物业降成每平米0.8元，其余不变，共1914元。不含地库服务费。 被告李春香辩称，一、原告晋祁公司不是本案适格主体，被告并没有与其签订物业服务合同，被告不知原告是何种性质单位，只是突然收到一纸诉状无奈为维护自身合法权益才坐到了被告席上。何谈拖欠其物业管理服务费一说。二、对其诉状中陈述的2018年11月20日，与开发商签订了前期物业协议，是否是事实，请求提供相应证据，被告完全不知情。如果无法提供物业服务合同来佐证，其应当承担举证不利的法律后果。退一万步讲，即使是其提供了相应的证据，那么被告仅与南方物业签订的物业合同，根据《物业管理条例》，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。在此前提下，被告请求按照法律规定要求原告将物业各项收费标准公开，向法庭提交其收费依据，是祁县的标准还是山西的标准还是全国的标准，请求依法公开物业各项费用收费标准和依据。而被告也从未看到过物业对该项费用公开的通知等，被告有理由认为其存在违规过高收费的嫌疑。同时依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料时，人民法院应予支持：其中第三项，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。请求法庭依法查证核实，公共部分的收益归全体业主共有，那么被告要求在本次物业费中核减也是合情合理合法的。三、被告未缴纳物业费系因物业服务单位不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。原告在未与业主委员会或者业主签订物业服务合同的情况下，强行提供物业服务，若服务能够达到前期物业服务合同约定的标准，被告也愿意按前期物业服务合同约定缴纳物业管理费。但直到现在为止，原告既不履行前期物业服务合同约定的义务，又不按照法律规定同业主委员会签订新的物业服务合同的情况下，无权要求被告缴纳物业费。四、出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，而本案是物业公司违约在先，业主不应承担滞纳金的义务。五、被告并不是不交物业费，只是拿拖欠物业费解决被告方提出的问题，被告买房比较早，一共买了三套房，价格谈妥后，开发商答应给免2年的物业费，2016年、2017年的物业费免费送给被告，还口头答应送地下室。当初买房的时候说的很好，说的有游泳馆什么的设施。楼宇门每户缴纳的800元，一年四季的门都关不住，据说是买的劣质楼宇门。被告是和南方物业签订的合同，其不知道本案原告多会儿接手的物业。被告和南方物业签订的合同是五星标准，其交完钱后，要让物业提供服务了。被告丈夫平时是做美缝工作了，其把车库的东西撞坏了，结果物业的人来了现场，第一句就骂，第二句还是骂。原告催收的方法是，被告丈夫接过一次电话让其交钱，其说把楼宇门修好才给钱。第二次物业的人给被告房门上贴了张催收单是白纸的，其接受不了。今年疫情以来，被告丈夫带领业主义务成立了疫情防护队。疫情期间不让没有出门证的人出去，有业主和被告方吵架，结果物业的门卫，在门房里开空调取暖。业主捐献的食品，物业只给被告方分一点。原告收车位管理费，疫情期间车开出去就不能进，结果疫情过后，没有缴纳车位管理费的，物业也不让进，原告收450元的车位管理费，原告就是打扫，结果还打扫不干净，如果管理应当人车分流，而现实中装修公司的人给门卫盒烟就随便进。谁家办喜宴，其他小区放的是喜庆的音乐，而原告还要收取50元的搭拱门费。六、原告服务不到位的地方有很多，具体列举如下几项：垃圾和杂物堆放成山、小区的花草都没有。院子里石头破了没人修理，茅草很多，草地成了荒草滩，荒草滩到处是垃圾。有的地方草坪成了路面，中午装修噪音无人管理。花池杂草丛生，花池的外表、花篮的外表都破裂了，走廊的木质花盆没有花草。电动车车棚内电动车随意停放，想充电的电动车进不去，还有丢充电器的问题。楼梯、电梯、楼梯通道走廊内杂物乱堆乱放。门禁一年四季不能使用，门厅电动车随意乱放。南门通道消防栓玻璃破裂没人管，报警设备没有。 本院经审理认定本案事实如下：2015年，山西靖烨房地产开发有限公司（以下简称靖烨公司）与南京南方物业管理有限公司（南方物业）签订一份前期物业服务合同，约定由南方物业对靖烨公司开发的祁县昭馀明珠住宅项目提供前期物业管理服务。2016年4月10日，被告李春香与靖烨公司签订一份商品房买卖合同，购买了昭馀明珠小区房屋一套，建筑面积为133.3平方米。2018年11月20日，原告晋祁公司与靖烨公司签订一份物业服务协议，约定由晋祁公司为昭馀明珠小区提供物业管理服务，合同期限为2年，物业管理服务费按照政府规定的标准收取，即每平方米建筑面积每月0.9元。根据祁县发展和改革局、祁县住房保障和城乡建设管理局祁发改价字[2015]56号文件，服务等级为三级的物业服务收费指导价格为每平方米建筑面积每月0.81元，电梯运行服务指导价格为每平方米建筑面积每月0.3元。此外，根据相关规定还收取小区公共能耗每年100元，生活垃圾处理费每年54元。现原告要求被告交纳2018年7月1日至2019年6月30日的各项费用2074元（物业费按每平方米建筑面积每月0.9元计算），2019年7月1日至2020年6月30日的各项费用1914元（物业费按每平方米建筑面积每月0.8元计算），共计3988元，并承担滞纳金（从2020年7月15日之后每日按0.3%计息计算至给付之日）。 上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、物业服务协议、政府文件、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告晋祁公司与靖烨公司签订的物业服务协议对昭馀明珠小区业主具有约束力，被告李春香作为该小区业主，原告有权向其收取物业费，且原告主张的物业费标准在政府指导价格合理范围之内，被告以原告主体不适格、违规过高收费、提供服务不达标准等为由拒交物业费，以及被告要求以公共收益部分核减物业费，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于2018年11月20日之前被告欠缴的物业费，原告受靖烨公司委托收取并在收取后转交南方物业，本院依法予以支持。关于滞纳金，物业服务协议没有相关约定，对原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李春香在本判决生效后三日内给付原告祁县晋祁劳务有限公司物业费3988元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李春香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  田启荣 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李耀东