湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0583民初1068号原告（反诉被告）：枝江广厦物业管理有限责任公司，住所地枝江市马家店迎宾大道西段，统一社会信用代码91420583747686573G。法定代表人：金妙波，总经理。委托诉讼代理人：杨凌云，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张俊，湖北三峡律师事务所律师。被告（反诉原告）：金贵元，男，1972年8月27日出生，汉族，住枝江市。委托诉讼代理人：卞於清，湖北竟成律师事务所律师。原告（反诉被告）枝江广厦物业管理有限责任公司（以下简称“枝江广厦物业公司”）与被告（反诉原告）金贵元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）枝江广厦物业公司的委托诉讼代理人杨凌云、张俊、被告（反诉原告）金贵元及其委托诉讼代理人卞於清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）枝江广厦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）支付2015年12月31日-2019年12月31日期间的物业服务费6841元，支付违约金981元（截止2019年12月31日）及自2019年12月31日起至实际清偿之日止的违约金（以6841元为基数，按年利率4.9%计算），合计7822元；2、由被告（反诉原告）承担本案诉讼费。事实与理由：2004年被告（反诉原告）金贵元购买绿岛花园6-2-501号房屋，建筑面积134.78平方米，与原告（反诉被告）枝江广厦物业公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定：物业服务费按建筑面积每月每平方米0.45元计算，后调整为每月每平方米0.80元。交纳费用时间为每年1月1-5日。同时约定金贵元不按协议约定交纳有关费用的，金贵元从逾期之日起按每天3‰向枝江广厦物业公司交纳违约金。2004年6月12日交房后，金贵元交纳了2014年12月31日前物业服务费，从2015年1月1日起一直拖欠物业服务费未交，枝江广厦物业公司多次催收，金贵元拒不履行。被告（反诉原告）金贵元辩称，枝江广厦物业公司的诉讼请求与物业服务合同有差距，合同约定每平方米0.35元，而枝江广厦物业公司诉状中陈述的0.8元，枝江广厦物业公司调整物业费收费标准金贵元不予认可。由于从2015年开始金贵元居住的楼栋屋面下水道堵塞漏水，对金贵元的住房有毁损，多次找枝江广厦物业公司要求维修未果，金贵元至今未支付物业费，所以金贵元不应该承担违约责任。直到2019年枝江广厦物业公司方才将下水道进行整修，整修后才没有再继续漏水。金贵元同意按照每平方米0.35元补交物业服务费。被告（反诉原告）金贵元向本院提出反诉请求：要求枝江广厦物业公司赔偿因物业管理不作为造成金贵元各项损失57222.4元（财产损失47222.4元、误工损失5000元、精神抚慰金2000元、评估费3000元），并承担全部诉讼费用。事实与理由：2004年金贵元购买绿岛花园6-2-501号房屋，建筑面积为134.78平方米。金贵元购房后对房屋进行了装修，居住到2015年突然由于枝江广厦物业公司不作为造成顶层下水道漏水一直流到金贵元的房屋，致使金贵元家庭财产受损。之后金贵元数次找枝江广厦物业公司的相关人员要求解决漏水问题，但枝江广厦物业公司根本没有理睬，后又多次协商损失赔偿事宜始终未达成共识。原告（反诉被告）枝江广厦物业公司辩称，一、金贵元的陈述与事实不符。造成金贵元室内漏水的不是顶层下水道漏水，是夹层露台漫水至六楼室内，再流到楼下五楼。金贵元五楼以上规划设计为六楼、屋面夹层、屋面，并经竣工验收合格。夹层部分（含露台）规划上已专属于六楼，该夹层不能从公共楼梯上进入，只能从六楼室内楼梯上楼，属于六楼不可分割的一部分，开发商在销售时是作为一个整体出售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是第二条第二款的规定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。夹层部分（含露台）属于六楼专有部分的组成部分。造成夹层露台漫水的原因是露台地漏流水不畅造成的，流水不畅的原因是六楼长期无人居住，落叶或其他杂物覆盖地漏造成的，漫水的时间发生在夏季暴雨天气。二、反诉原告的损失应当向楼上业主主张。物业服务合同内容不包括对业主专有部分的管理，物业公司对专有部分没有管理义务，枝江广厦物业公司无权进入业主专有部分进行日常管理，枝江广厦物业公司不应当承担金贵元房屋漏水的损失。金贵元住五楼，楼上原为黄滔购买，2009年转让给现业主李春波（公民身份号码），枝江广厦物业公司始终无法联系上六楼业主，六楼业主对自己露台的地漏负有管理责任。三、枝江广厦物业公司对金贵元主张的损失数额持异议。金贵元提起反诉后应当通知枝江广厦物业公司共同对损失进行确认，枝江广厦物业公司对其单方进行的鉴定结果不认可。本院经审理认定事实如下：2004年被告（反诉原告）金贵元购买绿岛花园6-2-501号房屋，建筑面积134.78平方米，与原告（反诉被告）枝江广厦物业公司签订了物业管理服务协议，协议第三条物业管理服务费用第二款约定住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计算物业管理服务费用；第七款物业管理服务费用标准按物价部门调整；第八款，每次交纳费用时间：每个月1-5日缴纳，若金贵元不按时缴纳，则枝江广厦物业公司进行停水停电处理，并处每天3‰滞纳金。第九条违约责任第一款，枝江广厦物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，金贵元有权要求枝江广厦物业公司限期改正，逾期未改正给金贵元造成损失的，枝江广厦物业公司承担相应的法律责任。2012年7月26日，枝江市物价局关于绿岛花园物业管理服务收费标准的批复如下：一、住宅物业管理服务费基准价：0.65元/㎡，向上浮动幅度不超过10%，下浮不限。具体收费标准由枝江广厦物业公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，未经业主代表大会同意，收费标准不得上浮；二、调整后的收费标准自2012年8月1日起执行。2009年1月1日至2015年12月31日，枝江广厦物业公司按照住宅建筑面积每月0.65元每平米的标准收取物业管理服务费。根据国家发展改革委2014年12月17日《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号），放开部分地方实行定价管理的服务价格，包括非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。2015年，绿岛花园业主委员会批准绿岛花园物业费上调至按照住宅建筑面积每月0.8元每平米的标准收取。2016年1月1日至今，枝江广厦物业公司按照住宅建筑面积每月0.8元每平米的标准收取物业管理服务费。金贵元交纳了2014年12月31日前物业服务费，经枝江广厦物业公司书面催缴，金贵元仍未缴纳2015年1月1日之后的物业服务费。2015年1月1日至2019年12月31日，金贵元共欠物业费6841元。另查明，因楼顶下水道口堵塞，雨水进入六楼顶层夹层，积水从六楼渗至五楼致金贵元的卧室及客厅财物受损，经湖北隆兴资产评估有限公司鉴定，财产损失共计47200元。上述事实，由原告（反诉被告）提供的《物业管理合同》、2014年12月24日交费收据、业主委员会证明、欠费明细、物业欠费告知书、楼栋竣工图纸两张（六层平面图、屋面夹层平面图及屋面平面图）、现场照片16张、房屋所有权证书、《枝江市物价局关于绿岛花园物业管理服务收费标准的批复》枝价法（2012）22号、2015年12月14日《关于绿岛花园小区物业费上调的公告》、2015年10月15日《关于绿岛范围小区上条物业费的公告》、2015年10月25日《物业费调价调查问卷》、《业委会成员签批表》、2010年8月14日《业委会成员公告》、《2015年业委会名单》、《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》、由被告（反诉原告）提供的资产评估报告书、发票、财产损失照片、物业欠费告知书、证人证言以及勘验调查笔录、当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，枝江广厦物业公司与金贵元签订的物业管理服务协议合法有效。2015年1月1日至2019年12月31日期间，金贵元作为业主，接受了枝江广厦物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业费。因物价浮动因素影响，枝江广厦物业公司对物业服务费进行了调整，枝江广厦物业公司经枝江市物价局、绿岛花园业主委员会批准调整物业费的行为有相应的依据，且在本区域同行业收费的合理范围内，本院予以支持。金贵元主张按照0.35元每月每平方米的标准缴纳物业费的辩称主张，本院不予采纳。因金贵元未支付物业费系因楼顶下水道口堵塞，雨水渗至金贵元住房致其财物受损而导致的，非故意违约，对于枝江广厦物业公司主张金贵元支付违约金的请求，本院不予支持。对于金贵元提出的反诉请求，金贵元的房屋损失由六楼渗水引起，实际侵权人六楼业主应为责任主体之一，可以另案处理，本院予以驳回金贵元的反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金贵元于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）枝江广厦物业管理有限责任公司支付物业费6841元；二、驳回原告（反诉被告）枝江广厦物业管理有限责任公司的其它诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）金贵元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费1230元，减半收取615元，共计620元，由被告（反诉原告）金贵元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张久红二〇二〇年十二月十日法官助理邹绵书记员陈晓玲