北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85709号原告（反诉被告）：罗华明，男，1967年11月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙素青（罗华明之妻），女，1970年3月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙鹰，男，1981年11月9日出生，汉族，住陕西省子长县。委托诉讼代理人：常韦，北京市天拓律师事务所律师。原告（反诉被告）罗华明（以下简称原告）与被告（反诉原告）孙鹰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人杨永存、孙素青，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2、被告支付原告租金188041．67元（2019年2月20日至2019年5月20日期间的欠付租金40000元、2019年5月21日至2019年7月18日期间的租金148041．67元）；3、被告支付原告2019年7月19日至2019年7月29日期间的房屋占有使用费28569．44元；4、被告赔偿原告2019年7月30日至2019年8月16日期间的房屋空置租金损失46750元、2019年8月16日至2019年9月15日期间的免租期租金77916．67元、中介费损失60000元，共计184666．67元；5、被告支付原告违约金155833．33元。事实与理由：被告因经营需要，经居间人介绍承租原告位于北京市朝阳区百子湾东里XXX底商（以下简称涉案房屋），并于2017年11月21日签署《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2017年11月21日起至2022年11月20日止，租金标准为每月75000元，租金自第二年起逐年递增4%（即35000元)，支付方式为押二付三。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告。期间，被告经常拖欠租金，未按合同约定按期支付租金。截至2019年5月20日，被告尚欠租金40000元，亦未支付2019年5月21日至2019年8月20日期间的租金233750元。经原告多次催促，被告迟迟未支付。无奈，原告于2019年7月18日向被告发送《合同单方面解约通知书》，解除双方签署的房屋租赁合同。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法作出判决。被告辩称，双方合同已于2019年6月24日解除，解除原因为原告锁门。原告已同意被告延期支付租金，故被告未违约，不同意支付违约金。截至原告锁门，被告欠付租金120000元。因原告直接锁门，被告物品均留在涉案房屋内，原告已使用了被告物品，故被告不同意支付房屋占有使用费。租金及中介费没有事实和法律依据，被告不同意承担。因原告擅自锁门，致使被告无法经营，无法支付员工工资，室内物品无法取出，故提起反诉，要求原告赔偿被告装修、设备设施及库存的经济损失1640000元，并退还被告押金150000元。原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。押金应当于扣除费用后才能予以返还。现押金远远不足以抵扣应当扣除的费用，故原告不同意返还。被告的损失与原告无关。因被告违约导致合同解除，原告多次通知被告，要求被告腾空房屋，但被告拒绝腾空。根据相关司法解释，因被告违约导致的经济损失应当由被告自行承担。故请求驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的涉案房屋；租赁期限自2017年11月21日至2022年11月20日，租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为每月75000元，租金总额900000元，租金自第二年起逐年递增4%（即为35000元），支付方式为押二付三，各期租金支付日期第一次2017年11月21日、第二次2018年2月21日、第三次2018年5月21日、第四次2018年8月21日、第五次2018年11月21日，以此类推为每三个月交一次，房租支付方式为每期届满前10日内支付下一期房租，被告未按约定日期支付房租的，应按照首期月租金的3%向原告支付违约金；押金150000元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣被告应承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告；被告不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按月租金的200%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失；免租期为2017年11月21日至2018年1月1日（40天），直接从第一次交款额中扣除等。2019年1月10日，原告向被告发送催款通知书，载明被告已拖欠2018年11月21日至2019年1月10日期间的租金50天，要求被告在7天之内支付剩余全部租金。2019年3月17日，原告向被告发送催款通知书，载明被告应当在2019年2月21日前支付租金233750元，至今只交纳租金30000元，剩余租金203750元未支付，限被告在3天之内支付，否则认定被告单方违约，原告有权转租。2019年6月19日，原告向被告发送催款通知书，载明被告应当于2019年5月21日前支付租金233750元，至今尚拖欠上期租金40000元，限被告在收到通知之日起三日内向原告支付此季度和上季度拖欠剩余全部租金，如果原告未在上述期间内收到足额的租金，原告默认被告单方违约，原告有权收回房屋并将房屋转租他人，由此引发的一切后果和损失由被告承担。2019年6月24日，原告爱人通过微信联系被告，要求被告在八点之前缴纳租金，如果不缴纳，原告爱人将直接锁门。2019年6月24日，原告将涉案房屋锁门。原告表示被告答应支付租金，故其于2019年6月24日当天即将门打开。被告认可原告上述关门、开门事实。2019年6月29日，原告女儿拨打被告电话，告知因为被告拖欠长期租金，且押金已经抵扣完毕，故通知被告解除合同，要求被告准确告知搬走时间，被告表示其东西肯定得搬走。2019年7月11日，原告妻子拨打被告电话，被告表示确定不干了，原告妻子要求被告在当天晚上之前将租金支付原告，否则让被告第二天早上将门打开，将水卡、电卡交付原告，并限被告于3天之内搬走，否则原告自行处理，被告表示好，知道了。2019年7月14日，原告妻子拨打被告电话，表示已约好3天时间搬走，问明天下午能否搬走，被告回复差不多，原告妻子表示明天下午去收房，被告不搬走的话将自行处理，被告表示好。2019年7月17日，原告妻子通过微信、原告通过短信向被告发送解除通知，载明：被告应于2019年2月21日交纳剩余租金4万元未交纳，于2019年5月21日之前应交纳的2019年5月21日至8月20日期间的租金233750元未交纳。因被告多次拖欠房租已构成违约，违约金后期结算并通知，原告决定与被告解除合同，限被告于2019年7月28日前务必将店内物品搬走（不包括房屋内的基础设施），否则原告享有房屋内所有物品的处置权，后果自负。2019年7月18日，原告将《合同单方面解约通知书》张贴于涉案房屋大门，《合同单方面解约通知书》的内容与2019年7月17日通过短信、微信发送的解除通知内容一致。2019年8月16日，原告与案外人郭某某签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给郭某某，租赁期限为2019年9月16日至2024年9月15日，免租期为2019年8月16日至2019年9月15日，交付房屋时间为2019年8月16日，年租金为1000000元。为此，原告支付中介费60000元。同日，原告与郭某某签订补充协议，约定经双方协商，原告将房屋内可移动设备（清单见附件）转让给郭某某，转让费十万元，一次付清，合同到期或者案外人中途撤店时，屋内一切可移动设备（桌椅、冰箱、后厨用具等），郭某某有权搬走，房屋内原有不可移动的设施设备如空调、管道、玻璃等，郭某某无权搬动等。庭审中，被告提交2019年9月1日的通话录音，表示其已与原告口头协商，原告同意被告延后一个月交纳剩余租金40000元及下一季度租金，故被告不构成违约。原告对通话录音的真实性认可，但不认可证明目的，表示录音中无法体现原告同意延期的事项。另，被告向本院提交了电梯销售合同及发货单收据，消防设施施工合同及发货单收据，建设工程施工合同，中央空调施工合同及照片，订货合同书及香河家具城商品买卖合同及收据、发货单，厨房设备销售合同及销售单、发货单、收据，其他合同、订货单、收据，购物网页截图、美团截图及照片等，证明被告装修、设施设备、酒水、食品等损失超过1640000元。原告对上述的证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，表示被告经营的正常支出不能计算为被告的损失；被告经原告多次催促搬走可移动物品仍拒不搬走，被告存在过错，应当自行承担损失，与原告无关；因被告违约，装饰装修剩余价值的损失由被告自行承担。此外，被告向本院提交了被告装修涉案房屋前、后的照片及锁门后的照片，证明装修事项。原告对照片的真实性认可。诉讼中，依被告申请，本院就涉案房屋的装修现值及家具家电及物品损失的价值向国宏信价格评估集团有限公司出具委托函。2020年10月13日，国宏信价格评估集团有限公司向本院出具退案函，载明其评估人员多次与评估申请方沟通预缴评估费一事，因一直未收到预付款，故对本案做退案处理。经询，原告表示已收到被告支付的押金150000元；郭某某承租后，原告基本没有去过涉案房屋，郭某某承租后进行部分重新装修，拆除了涉案房屋二楼2米高的假房子，一楼动的少些；目前涉案房屋已再次另行出租，涉案房屋内的家具已由新承租人自行处理。本院认为，原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告的举证不足以证明双方就租金支付时间的变更协商一致，被告逾期支付租金超过三十日，且经原告多次催要被告仍未支付，原告有权按照合同约定主张合同解除，收回房屋。通过庭审查明的事实可知，原告及其爱人将解除通知通过微信、短信于2019年7月17日送达被告，且于2019年7月18日将解除通知书张贴于涉案房屋门口，原告请求确认双方的合同于2019年7月18日解除具有法律依据，本院予以支持。现被告的证据不足以证明原告长期阻碍被告使用涉案房屋，被告应向原告支付2019年2月20日至2019年5月20日期间的欠付租金40000元、2019年5月21日至2019年7月18日期间的租金148041．67元。因被告未于2019年7月28日前腾退涉案房屋，故应支付2019年7月19日至2019年7月28日期间的房屋占有使用费23375元。同时，因被告原因导致合同解除的，被告应按合同约定向原告支付相当于两个月租金的违约金，本院对于原告违约金的主张予以支持；但双方合同约定被告收取的相当于第一年度两个月租金的押金可用于抵扣违约金，经抵扣，被告应另行支付原告违约金5833．33元。对于被告要求返还保证金的主张，本院不再予以支持。原告已于2019年8月19日另行出租房屋，被告支付的违约金足以弥补空置期、中介费的损失，本院对于原告的上述主张不再予以支持。原告与案外人郭某某协商确定的免租期租金与被告无直接关联关系，原告向被告主张该免租期租金没有合同及法律依据，本院不予支持。针对被告主张的经济损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。通过原告提交的证据及被告提交的照片可知，原告已将涉案房屋内的装修装修残值交由案外人郭某某使用，租金标准由年租金935000元增加至1000000元，原告就涉案房屋内的装修残值进行了利用，故本院认为原告应在利用价值范围内给予被告适当补偿，补偿金额由本院酌定。涉案房屋内的可移动设施设备系被告所有，原告对此折价处理的费用应归被告所有。因被告违约，原告明确多次通知被告搬出涉案房屋内的物品，并给被告预留了合理的搬出时间，被告逾期未搬出，由此产生的扩大损失由被告自行承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）罗华明与被告（反诉原告）孙鹰于二〇一七年十一月二十日签署的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年七月十八日解除；二、被告（反诉原告）孙鹰于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）罗华明租金十八万八千零四十一元六角七分；三、被告（反诉原告）孙鹰于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）罗华明房屋占有使用费二万三千三百七十五元；四、被告（反诉原告）孙鹰于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）罗华明违约金五千八百三十三元三角三分；五、原告（反诉被告）罗华明于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）孙鹰房屋装饰装修残值补偿款五万元、设施设备物品折价款十万元；六、驳回原告（反诉被告）罗华明的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）孙鹰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9371元，由原告（反诉被告）罗华明负担4812元（已交纳），由被告（反诉原告）孙鹰负担4559元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费10482元，由被告（反诉原告）孙鹰负担8832元（已交纳），由被告（反诉原告）孙鹰负担1650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 高 磊二〇二〇年十二月十六日书记员 王丽娜