北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初20234号原告：杨红，女，1983年2月7日出生。委托诉讼代理人：韩温利，北京市汇源律师事务所律师。被告：张战勇，男，1963年7月14日出生。被告：代旭，女，1963年5月12日出生。二被告之委托诉讼代理人：李岩，浙江天册（北京）律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：黄亚丽，浙江天册（北京）律师事务所实习律师。被告：张英春，女，1957年1月29日出生。被告：张占军，男，1959年4月22日出生。第三人：张博宇，男，1992年7月30日出生。原告杨红诉被告张战勇、代旭、张英春、张占军、第三人张博宇确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红之委托诉讼代理人韩温利，被告张战勇、代旭及其委托诉讼代理人李岩、黄亚丽、被告张英春、被告张占军、第三人张博宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出诉讼请求：1.确认被告签订CW382515《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告祖母康改弟不幸于2003年11月24日病故，法定继承开始；但原告父亲张占东已先于1983年8月29日身故；其应继承母亲遗产份额依法应当由原告代位继承；原告于1987年随母改嫁迁户现址并更名为杨红。2017年3月26日，四位长辈亲属在原告不知情的情况下签署《协议书》，处理原告祖母身后房产继承问题：主要内容是祖母遗产所属（祖父名下）房屋归张战勇所有，张战勇向张英春、张占军各支付补偿款18万元整。2017年4月13日，原告祖父与三叔婶以买卖形式网签CW382515《存量房屋买卖合同》，将祖父名下房屋（含祖母遗产）过户至张战勇夫妇名下。至此，原告的代位继承权被无端剥夺。2018年2月8日，张战勇夫妇又将该房屋过户到其子（第三人）张博宇名下，产权证号：京（2018）东不动产权第XXXX号。2020年7月12日，原告祖父张茂银不幸病逝。鉴于案涉遗产房屋为不动产，且已登记至第三人名下，原告欲依法主张代位继承权，只能通过司法程序予以解决，故原告诉至法院，诉如诉请。被告张战勇、代旭辩称，杨红所述的事实错误，所适用的法律不当，依法应当予以驳回杨红的诉讼请求。具体理由如下：一、杨红所陈述的事实错误。杨红认为康改弟病故后法定继承开始为事实错误，康改弟在生前已经对其财产进行了处置，涉案房屋是张战勇出资购买，为张战勇所有，张战勇因为照顾老人情绪将涉案房屋登记在张茂银名下，故涉案房屋不是遗产；张战勇、代旭与张茂银签订《存量房屋买卖合同》，只是还原房屋权属实质，是为了孙子张博宇结婚考虑，双方不存在恶意串通；杨红直到最近几年才与张家取得联系，对张茂银夫妇没有尽到应尽的赡养义务，依法不具有继承权。二、杨红适用法律错误。杨红不是涉案房屋的权利人，其适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，缺乏事实基础。被告张英春、张占军辩称，同意杨红的诉讼请求。因危房改造，张茂银和康改弟分得两间平房和涉案房屋，涉案房屋当时是张茂银承租的公房，在公房私有化的时候，是用父亲张茂银和母亲康改弟两个人的工龄购买的。张茂银和康改弟从来没有召开过家庭会议，也没有指定由谁赡养、和谁一起共同居住等问题，张战勇所述的父母明确赡养问题、楼房购买出资问题，张英春和张占军并不知情。且张茂银和康改弟当时都有工资，身体状态良好，他们和张战勇、代旭、张博宇一起生活，还要照顾张战勇一家三口，而不是由张战勇照顾。康改弟肺癌重病时，医疗费是张英春、张占军和他们的老姨出资的，康改弟去世后所有的安葬费用，张战勇和代旭也未出钱。张茂银经不住张战勇的花言巧语，才将涉案房屋过户给张战勇。过户后张茂银感觉没有安全感，就让张战勇和代旭写了一个承诺张茂银对涉案房屋有永久居住权的承诺书，但是没过多久，张战勇和代旭就找理由让张茂银出去居住，所以张茂银只能在外面租房居住，在外面病逝。在外面居住的租房费用也是由张英春、张占军支付的。张战勇与张英春、张占军、张茂银签订2017年3月26日的协议书的时候，张战勇口头说张茂银的生老死葬由张战勇负责，但是从张茂银外出租房至病逝，张战勇未支付过护工费、保姆费、丧葬费，从未支付过一分钱。涉案房屋过户给张博宇的情况，张茂银、张占军、张英春并不知情，之后在一次争吵中才知道房屋已经过户给张博宇。张茂银与张战勇说过，涉案房屋应该给杨红一部分份额，张战勇拒绝。张茂银曾经准备起诉张战勇赡养费纠纷，因为缺少证据没有立上案。综上，张英春、张占军认为张战勇并未按照承诺负责张茂银的赡养问题，涉案房屋不应过户给张战勇、代旭，故同意杨红的诉讼请求。第三人张博宇辩称，不同意杨红的全部诉讼请求，涉案房屋本应属于张战勇所有，张战勇又过户给我，是我和张战勇双方之间的合意，与杨红无关。本院经审理认定事实如下：张茂银与康改弟共生有一女三子，即张英春、张战勇、张占东、张占军。康改弟于2002年12月31日去世，于2003年11月24日死亡销户；张茂银于2020年7月12日去世；张占东于1983年8月29日死亡销户。张占东与张艳娥于1979年6月6日结婚，婚后于1983年2月7日育有一女张旭，张旭后改名为杨红，即本案原告。位于北京市东城区景泰东里X号楼X层X房屋（下称涉案房屋）系张茂银、康改弟的夫妻共同财产，登记在张茂银名下，房屋性质为已购公有住房。2017年4月13日，张茂银与张战勇、代旭签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW382515）。该合同约定，张茂银将涉案房屋以100000元的价格出售给张战勇、代旭。张战勇、代旭取得涉案房屋的所有权证书后又通过赠与方式过户给其子张博宇，张博宇于2018年2月8日取得涉案房屋的所有权证书。2017年3月26日，张茂银（甲方）、张战勇（乙方）、张英春（丙方）、张占军（丁方）签订协议书，四方确认以下事实：北京市东城区景泰东里1号楼825号房屋一套，系甲方与其妻康改弟（乙丙丁之母，已去世）及乙方因危房改造共同分得、共同生活居住的房屋；乙方于2000年支付全部购房款，以甲方名义购买了该房屋。四方经自愿充分平等协商一致，达成如下协议：1.甲方将上述房产的产权人变更为乙方，在需要时，丙方、丁方应当配合甲方、乙方办理相关手续；2.房屋产权变更后，乙方分别向丙方、丁方一次性支付补偿款人民币各壹拾捌万元整；3.产权变更后，上述房屋的产权人为乙方，与甲丙丁各方无关，丙方、丁方无权再就该房屋主张继承以及其他权利……张英春、张占军认可其已收到张战勇支付的房屋补偿款180000元。庭审中，张战勇、代旭称向张英春、张占军支付房屋补偿款的原因系希望张英春、张占军协助办理涉案房屋的过户手续。杨红主张，《存量房屋买卖合同》的性质是房屋买卖合同。张茂银与张战勇、代旭签订该合同时，其不知情，也没有同意。另外，康改弟生前未留有书面或口头遗嘱。其认为张茂银与张战勇、代旭恶意串通，损害其利益，故其要求确认《存量房屋买卖合同》无效。张战勇、代旭主张，《存量房屋买卖合同》的性质是房屋买卖合同。其没有向张茂银支付购房款，是因为张茂银作为涉案房屋的原承租人从北京天鸿集团公司购买该房屋时，房屋价格在折抵张茂银、康改弟的工龄后的购房款及公共部位维修金由张战勇个人支付，张战勇、代旭仅是通过签订买卖合同的方式恢复了涉案房屋的原始权属状态。张英春、张占军对于房屋过户事宜知情，张战勇已向张英春、张占军各支付了房屋补偿款180000元。杨红对于房屋过户情况不知情，但杨红和涉案房屋无关。其认为《存量房屋买卖合同》合法有效。张英春、张占军、张博宇亦认可《存量房屋买卖合同》的性质是房屋买卖合同。本院认为，本案所涉《存量房屋买卖合同》的性质问题。该合同虽名为房屋买卖合同，但从本案查明情况看，张茂银出售房屋的价格仅为100000元，且张战勇、代旭未支付该购房款，上述情况不具备买卖合同基本权利义务，故本院判定涉案合同的性质为赠与合同。关于《存量房屋买卖合同》的效力问题。该合同所涉房屋系张茂银、康改弟的夫妻共同财产。康改弟去世后，其生前未留有合法有效的书面或口头遗嘱，则康改弟在涉案房屋中所享有的份额应作为遗产由其法定继承人张茂银、张战勇、张英春、张占军、杨红（作为代位继承人）共有。庭审中，张战勇、代旭未能提供相应的证据证明张茂银出售涉案房屋已经征得杨红同意。现杨红对此亦未予以追认。在此情况下，张茂银与张战勇、代旭签订《存量房屋买卖合同》，存在恶意串通行为，已经损害了杨红的合法权益，故该合同应为无效合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，判决如下：张茂银与张战勇、代旭于2017年4月13日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW382515）无效。案件受理费1150元，由张战勇、代旭负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李燕二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵旭