北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初64342号原告：马利群，女，1957年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于华（马利群之夫），1956年2月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：夏永昌，男，1968年2月22日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省海伦市。原告马利群（以下简称原告）与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人于华，被告之委托诉讼代理人孟园园、夏永昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付我2020年4月1日至2020年10月31日的租金80500元；2、被告支付我违约金23000元。事实及理由：2019年10月16日，我和被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定我将位于北京市朝阳区南xx居2x号东润xx8-x-9D号房屋由乙方代理出租，出租代理期为2019年11月1日至2020年10月31日，每月房屋租金为人民币11500元，乙方应按本合同约定向甲方交纳租金，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为第一次2019.11.1，第二次2020.2.1，第三次2020.5.1，第四次2020.8.1；合同第九条约定了我有权单方解除合同的情形，第十条约定了违约责任。合同签订后，我向被告交付了房屋，被告仅支付了2020年3月31日之前的租金，此后的租金经我多次催要，均未支付。我认为被告的行为已经严重违反合同约定，故起诉。被告辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司对原告提到的合同签订时间及基本内容无异议，也确认租金支付到2020年3月31日。因疫情影响无法带客户进入小区看房，导致我公司房屋空置而无法达到合同目的。2020年3月，我公司提出减免租金或解除合同的要求，原告未同意，故租金一直未付。根据最高人民法院关于涉疫情民事案件指导意见相关规定，因疫情我方可减免租金，我公司同意支付4个月的租金，不同意支付违约金。2020年9月13日，我方明确以短信的方式提出，要原告办理房屋交接，但原告未在9月30日办理，我们在2020年10月30日对房屋进行了交接。因此，9月30日之后的租金损失应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：1、2019年10月16日，原告作为甲方（委托人）与被告（乙方、租赁代理机构）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将坐落于北京市朝阳区南xx居东润xx8-x-9D号房屋委托被告代理出租，租赁用途为居住，乙方的出租代理权限为：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、代甲方向税务部门缴纳水费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；6、甲方去出售此房屋，乙方有优先购买权；7、发布房源信息；出租代理期自2019年11月1日至2020年10月31日，共计一年，出租代理期限可延长叁月；本合同约定的房屋代理期中开始的前15日为免租期，乙方免费试用，无需向甲方支付租金；出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回，如乙方有续租需求，应与甲方另行协商，如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议，如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期限届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方；每月房屋租金为人民币11500元整，大写壹万壹仟伍佰元整，乙方应按本合同约定向甲方交纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；租金收取方式：乙方在工商银行化信支行开设房屋租赁代理租金专用账户，账号为×××，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019.11.1，第二次2020.2.1，第三次2020.5.1，第四次2020.8.1；第九条合同的解除部分约定：经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（四）乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用房屋从事违法活动的；放任承租方的上述行为的；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方有第九条第四款规定的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。2、上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告于2019年11月1日向原告交纳了三个月租金34500元，并于2020年3月5日向原告交纳23000元，被告未支付其他租金。3、被告工作人员2020年2月10日发给原告的短消息显示，被告告知原告涉案房屋中住了五个人，对五个人的姓名、籍贯以及有无去过疫区等进行了说明。原告提交的涉案房屋购电记录显示，自2019年10月31日至2020年12月5日有11次购电记录，审理中被告确认购电均是承租人自己所为。原告还提交了购买热水的发票，显示2020年8月27日至10月30日期间，涉案房屋累计购买热水26吨，以上证据用于证明被告将房屋出租，房屋在租期内有承租人，但被告未向自己交纳租金。被告对上述证据真实性认可，但对原告证明目的不予认可。就未按约定及时、足额交纳租金的原因，被告解释称，因受到疫情影响，导致无法带客户去看房，该套房屋中有一半房间空置，因此其未收到足够的房租给付原告。被告称曾向原告提出过解除合同或减少租金的要求，被原告拒绝，被告未对此提交证据，原告也对此不予认可。审理中，双方确认2020年3月5日被告交纳租金时，原告接受了被告关于租金变更为按月交纳的意见。本院认为：原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应履行各自义务。从合同内容来看，双方实际上是租赁合同关系，原告向被告交付了房屋，被告使用至租赁期间届满，却未按约定及时足额支付租金，原告主张被告继续履行、支付欠付的租金有合同及法律依据。被告抗辩之房屋使用受疫情影响一节，未提交充分证据，根据原告提交的证据及双方质证情况判断，被告在承租后，将原告的房屋转租，涉案房屋一直在被告转租的次承租人使用中，被告该理由不能成立，本院不予采纳。被告第二笔租金即未按期、足额支付，其虽辩称受疫情影响，后又称因春节顺延，可春节法定假日已于1月31日届满，被告该理由不符合双方合同约定的顺延的情形。被告也未对疫情对其房屋转租、使用构成的影响举证，且合同约定的第二笔租金给付期间在疫情发生和国家有关部门采取防控措施之后，被告以疫情作为未支付当期租金的理由不能成立，被告迟延支付租金的行为构成违约，应当承担对原告的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告马利群拖欠的房屋租金八万零五百元；二、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告马利群违约金二万三千元。如被告北京中天置地房地产经纪有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1185元，由被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担（原告马利群已预交，被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告马利群）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十二月十六日书记员  高艺林