江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1807号原告：邱远芳，女，1975年8月29日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。原告：吕军，男，1976年11月12日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。二原告共同委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被告：无锡红福置业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道东兴路**。法定代表人：戴敏君，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵娴、黄丹丹，该公司员工。原告邱远芳、吕军与被告无锡红福置业有限公司(以下简称红福公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告邱远芳及其与吕军的共同委托诉讼代理人邱扬成，被告红福公司的委托诉讼代理人赵娴、黄丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邱远芳、吕军向本院提出本诉请求：1.判令变更原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，对该商品房单价从23142.08元/平方米变更为22181.47元/平方米，即商品房总价款从265万元变更为254万元；2.判令红福公司退还邱远芳、吕军因上述变更而多收取的商品房总价款差价11万元；3.本案诉讼费由红福公司承担。本案审理中，原告邱远芳、吕军将上述第1、2项诉讼请求变更为：1.判令变更原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，对该商品房单价从23142.08元/平方米变更为22495.85元/平方米，即商品房总价款从265万元变更为2576000元；2.判令红福公司退还邱远芳、吕军因上述变更而多收取的商品房总价款差价74000元。事实和理由：2019年6月21日，邱远芳、吕军在案涉商品房所在地远处查看并经红福公司业务员现场介绍，确认购买的是“左拐第一间”后，与红福公司签订关于无锡市兴吴路S2幢60单元1-2层商品房的《商品房买卖合同（预售）》，双方约定邱远芳、吕军以265万元的金额向红福公司购买上述商品房并约定于2020年3月31日前交付该商品房。合同签订后，邱远芳、吕军按约付清了全部购房款。2019年12月31日，邱远芳、吕军路过该商品房时发现自己已购买的“左拐第一间”商品房上张贴有对外出租的广告，遂电话联系红福公司业务员询问相关情况，业务员答复是第一间和拐弯处是一间，邱远芳、吕军购买的60单元实际上是隔壁一间，房屋单价却是和第一间一样，此时，邱远芳、吕军才意识到案涉合同中约定的60单元实际不是“左拐第一间”，双方发生争议。邱远芳、吕军一直认定购买的是拐角过来第一间，第一间和拐角那间是分开、独立的，但实际上拐角过来第一间与拐角的房屋是连在一起的同一套房屋，其实际购买的是拐角过来第二间。邱远芳、吕军购买案涉房屋时，房屋处于预售状态，现场施工导致不能深入内部仔细查看，再加上红福公司业务员多次确认是“拐角第一间”，造成其对购买商品房的位置产生重大误解，作出了和原本意思相悖的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十四的规定，构成重大误解，邱远芳、吕军有权向人民法院或仲裁机构申请变更因重大误解订立的案涉《商品房买卖合同（预售）》。因合同项下房屋是商用商品房，其地理位置对总价影响很大，红福公司业务员将实际属于左拐第二间的商品房以和拐角同样的价格出售给邱远芳、吕军是不合理的，邱远芳、吕军有权要求就房屋单价进行变更，因与红福公司协商未果，故邱远芳、吕军诉至法院。被告红福公司辩称，1.邱远芳、吕军不构成法律上的重大误解情形。案涉合同的签订系双方作出的真实意思表示，合法有效，双方均应受合同约束。双方签订的该合同中已特别附加“无锡市房产平面图”，红福公司在合同签订前就邱远芳、吕军购买的60号商铺已通过该平面图清楚明示，该平面图亦能明确邱远芳、吕军购买的60号商铺的地理位置，邱远芳、吕军已对此内容予以确认，其对认购的60号商铺地理位置应属明知状态，不构成法律上的重大误解；2.邱远芳、吕军主张的房屋差价损失无任何依据支持，邱远芳、吕军亦未对其具体损失进行举证。红福公司对房屋销售均实行一房一价原则，且在邱远芳、吕军购买60号商铺时，62号商铺已出售，无论邱远芳、吕军主观上是否构成误解，62号商铺在其认购时已处于无法购买的状态，该客观事实不以邱远芳、吕军本想购买62号商铺的主观愿望为转移。对此事实，红福公司业务员已向邱远芳、吕军明确告知，在房产交易系统中亦可以自行查询，邱远芳、吕军应属明知。因此，邱远芳、吕军是在明知商铺各项价格和信息的情况下自愿选择认购60号商铺，其主观臆断存在重大误解没有事实和法律依据，商铺之间客观存在的差价更不能等同于其主张的损失，邱远芳、吕军主张变更合同价款及退还房屋差价缺乏事实和法律依据。红福公司已于2020年4月向邱远芳、吕军交付案涉合同项下商铺，案涉合同项下的权利义务已履行完毕，邱远芳、吕军以主观臆断的误解为由主张变更合同约定的房屋单价缺乏事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回邱远芳、吕军的全部诉讼请求。经审理查明：2019年6月21日，邱远芳、吕军与红福公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定邱远芳、吕军向红福公司购买位于无锡市××路××幢××单元××层××商品房（以下简称60号商铺）一套，房屋单价是23142.08元／平方米，面积是114.51平方米，总价是265万元，邱远芳、吕军应当于2019年6月21日前向红福公司支付首付款140万元，余款125万元以申请银行贷款的方式支付，红福公司应于2020年3月31日前交付该商品房。该合同同时含有附件二“无锡市房产平面图”，该图中标注有合同项下60单元及相邻62单元，58单元、56单元等房屋的位置和图示面积。邱远芳、吕军在该平面图下方落款处签名确认。上述合同签订后，邱远芳、吕军已向红福公司支付全部购房款，红福公司已按约将上述合同项下商品房交付给邱远芳、吕军使用并已办理房屋产权登记。本案审理中，邱远芳、吕军对购房过程陈述如下：2019年6月15日左右，其有意向购买红福公司开发的商铺并由红福公司业务员陪同一并至案涉商铺施工现场查看，其在现场多次向业务员指出其意向购买的是该排商铺中拐角过来第一间商铺，业务员确认是的，双方在商铺施工的围挡前及商铺马路对面均进行了指示及确认。当天，其就签订了意向书并支付了3万元定金。2019年6月21日，其再次与红福公司业务员至案涉商铺现场查看，因商铺当时正在施工，无法进入商铺内查看，故其在商铺马路对面进行了拍照。当日，其与红福公司签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》，其当时一直认为购买的60号商铺是拐角商铺左边第一间正面临街商铺。此后，直到2019年12月31日，其发现其认为已购买的商铺上张贴有他人的出租广告，经与红福公司业务员联系后才得知其一直认为购买的“60”号商铺实际是62号商铺的一部分，该临街正面商铺与拐角商铺共同组成62号商铺，两部分内部也不存在隔断，但红福公司业务员在其购买案涉商铺时并未告知上述情况。为此，其于2019年12月31日、2020年1月1日两次与红福公司业务员电话核实相关情况并于2020年1月8日向红福公司发出律师函，要求解决其重大误解问题，但沟通未果。红福公司述称，其销售的案涉房屋是期房，其业务员在向邱远芳、吕军介绍案涉房屋时出示了房屋的户型图，该户型图在售楼处也可由客户自取查看，无论是户型图还是合同附件的“无锡市房产平面图”，均可以明确显示62号商铺与60号商铺的面积、户型、位置差异，且红福公司业务员也与邱远芳、吕军一起至施工现场结合商铺现状进行了介绍，故邱远芳、吕军不可能产生混淆。在邱远芳、吕军购买案涉60号商铺前，62号商铺已经对外销售，客观上邱远芳、吕军也无法购买，且红福公司已明确向邱远芳、吕军告知62号商铺已售出的情况。另，红福公司在庭审中明确其已销售的62单元面积是197.1平方米，实际销售单价是22499.99元／平方米，案涉60单元面积是114.51平方米，单价是23142.08元／平方米，58单元面积是114.51平方米，单价是22164元／平方米，56单元面积是114.51平方米，单价是21832.15元／平方米。邱远芳、吕军根据红福公司明确的58单元、56单元销售单价，要求将其购买的案涉60单元房屋单价由合同约定的23142.08元／平方米变更为22495.85元／平方米（即58单元的房屋单价再加上58单元与56单元之间的房屋单价差额），购房总价款从265万元变更为2576000元，红福公司不同意邱远芳、吕军提出的该变更请求。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、电话录音、照片、律师函、户型图及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是造成邱远芳、吕军实际购买的案涉60号商铺与其实际意向购买的商铺不一致的情形是否构成重大误解？如构成重大误解，邱远芳、吕军主张变更案涉合同约定的房屋单价的主张能否成立。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。就本案而言，因案涉合同标的物是商品房，合同价款是265万元，系大额商品。按常理，与购买普通商品相比，消费者在作出购买商品房这类大额商品的决定时应当更加审慎。此外，案涉60号商铺的面积、地、地理位置在案涉户型图同所附“无锡市房产平面图”中均有所展示，邱远芳、吕军在平面图上也已签字确认，按常理，并不至于对购买的房屋位置产生混淆。案涉60号商铺虽为期房销售，但根据邱远芳、吕军举证的2019年6月21日施工现场照片，案涉60号商铺及相邻商铺外立面均已基本完工，如按邱远芳、吕军所述，其与红福公司业务员在施工现场就意向购买的商铺位置多次确认，更不至于就房屋具体位置产生混淆。邱远芳、吕军在本案中未能举证直接证据证明其在购买案涉60号商铺时存在重大误解。因误解是一种主观心理状态，较难举证证明，但本院注意到，在邱远芳于2020年1月1日与红福公司业务员电话交谈中述称：“我现在就恨我自己，当初没去摊位看一下，我也没看图纸，也没实地确认一下，确认一下不就好了嘛。就拐角第一间还是第二间这几句话，我们已把位置挪动了一下，两个想法就是不一样的了”。如客观情形确如上述邱远芳所述内容，则可能存在误解，但重大误解制度中的误解，必须是重大的，该误解将会对行为人的民事权利义务产生重大的影响，造成行为人的重大损失。本案中，一方面，邱远芳、吕军购买的案涉60号商铺单价与相邻商铺单价差额并不巨大，且房屋单价本身受面积、位置、议价能力等多重因素影响；另一方面，在红福公司交付房屋时，邱远芳、吕军予以接受并已占有使用及办理产权登记，邱远芳、吕军本案中并未举证证明其因误解产生重大损失的相应证据。退一步讲，即使构成重大误解，因重大误解是由于表意人自己的过错造成，重大误解的主体是表意人本人。按邱远芳上述电话谈话内容，其在确定购房位置时确实可能存在谨慎程度不够的主观过失，而商铺单价既受房屋面积、位置、销售时间等客观因素的影响，也受双方当事人协商情况的主观因素影响，本案中即使邱远芳、吕军构成重大误解，其单方要求变更房屋单价及确定变更后房屋单价的方式均缺乏事实及法律依据，邱远芳、吕军主张将案涉60号商铺的单价从23142.08元/平方米变更为22495.85元/平方米，即商品房总价款从265万元变更为2576000元，由红福公司退还商品房差价款74000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回邱远芳、吕军的全部诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由邱远芳、吕军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吕纯阳二〇二〇年十二月七日书记员  唐昊珺