福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6878号 原告（执行案外人）：陈添，男，1975年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）:福建省南安市成功小额贷款股份有限公司，住所地福建省南安市水头镇华辉广场华辉中心十一楼1105室。 法定代表人：叶建厦。 第三人（被执行人）:南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方盈水，男，该公司员工。 第三人（被执行人）:陈景元，男，1958年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人（被执行人）:陈景红，男，1970年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人（被执行人）:肖国尊，男，1968年4月12日出生，汉族，住福建省南安市。 原告陈添与被告福建省南安市成功小额贷款股份有限公司(以下简称“成功小贷公司”）及第三人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）、陈景元、陈景红、肖国尊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈添的委托诉讼代理人傅巧玲，第三人泛华公司的委托诉讼代理人方盈水到庭参加诉讼，被告成功小贷公司，第三人陈景红、肖国尊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人陈景元经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈添向本院提出诉讼请求：判决停止执行南安市新华南路198号日昇新城铭仕楼2208号房产，解除查封、冻结等执行措施，终止对诉争房屋的执行。事实和理由：就南安市新华南路198号日昇新城铭仕楼2208号房屋，陈添与泛华公司于2011年1月29日签订《商品房定购书》，于2011年2月14日签订《商品房买卖合同》。在法院查封诉争房屋之前，陈添与泛华公司已经订立了合法有效的房屋买卖合同。泛华公司已于2013年4月26日将诉争房屋交付给陈添，陈添已经向泛华公司、泉州市远宏物业管理有限公司办理了入住手续和装修手续。陈添提交的交房通知书、收房手续书、历月电量明细等证据能够证明陈添在法院查封诉争房屋前，泛华公司将诉争房屋交付给了陈添，陈添合法占有并使用诉争房屋。陈添支付本案诉争房屋价款291584元,当时泛华公司开具了《收款收据》给陈添，且泛华公司于2020年3月24日开具正式的《福建增值税普通发票》给陈添，再次确认收到购房款。银行流水、收据、发票等能够互相印证、对应，能够证明在法院查封房屋之前，陈添已经付清了购房款。诉争房屋未转移登记至买受人名下并非出于买受人自身原因。陈添知悉的情况是：泛华公司存在欠税款问题，导致无法开发票及办理相关房产手续，另外铭仕楼整幢楼在建设的过程中，泛华公司加盖了两层，南安市政府要求泛华公司需要补交土地出让金，但是泛华公司未补交土地出让金，导致无法办理产权证，因此未办理登记手续并非陈添的原因导致，陈添对此不具有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当排除对诉争房产的执行。 成功小贷公司未作答辩。 泛华公司述称，法院查封诉争房屋之前，陈添与泛华公司已订立合法有效的房屋买卖合同，陈添已把全部的购房款付清，泛华公司已交付房屋给陈添，陈添已合法占有了房屋。未办理产权转移登记是泛华公司的过错，陈添没有过错，不应受到泛华公司过错的牵连。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院依法解除对陈添房屋的查封。 陈景元、陈景红、肖国尊均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 一、泉州市中级人民法院在执行申请人成功小贷公司与被执行人泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊借款合同纠纷一案中，于2016年4月28日查封日昇新城·铭仕楼2208号房。后泉州市中级人民法院于2017年8月25日指定本案由本院执行。本院于2019年4月26日对本案诉争房产继续查封。陈添对此提出执行异议，本院于2020年7月30日作出（2020)闽0583执异31号执行裁定，裁定驳回案外人陈添的异议请求。陈添于2020年8月13日提起本案诉讼。 二、泛华公司系具有房地产开发经营资质的企业，诉争房屋所涉南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼商品房预售许可证号为（南）房预售【2011】第002号。陈添与泛华公司于2011年1月29日签订《商品房定购书》一份，约定陈添向泛华公司定购诉争房屋，签订本定购书时支付购房定金20000元。后双方于2011年2月14日正式签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋总价款为291584元，付款方式为一次性付款，合同由泛华公司负责申请登记备案等内容。 三、陈添通过其侄女陈某尾号为0903的建设银行账户于2011年1月26日以ＰＯＳ机刷卡方式付款20000元，于2011年1月29日以ＰＯＳ机刷卡方式付款20000元，于2011年2月14日以ＰＯＳ机刷卡方式付款50000元；陈添通过自己尾号为7422的建设银行账户于2011年2月14日以ＰＯＳ机刷卡方式付款300000元；陈添又通过其侄女陈某尾号为5612的的农业银行账户于2011年2月27日以ＰＯＳ机刷卡方式付款50000元。陈某到庭作证证明上述其汇出的款项是代替陈添汇款，款项归属于陈添。陈添认为，除了上述款项外，其另支付现金2211元，共计支付购房款442211元，除了支付本案诉争房产的购房款291584元外，其余款项150627元系用于支付日昇新城·铭仕楼2209号房的购房款。对此，泛华公司向陈添开具《收款收据》二份，即2011年1月29日预收购房定金20000元；2011年2月14日预收购房款271584元。泛华公司于2020年3月24日出具收款100000元、100000元、91584元的《福建增值税普通发票》三份，且泛华公司到庭确认已收到本案诉争房屋购房款291584元。 四、陈添及其妻子刘娥与泛华公司于2013年4月26日签署《交房通知书》、《收房手续书》，并缴交住宅专项维修资金。刘娥与泉州市远宏物业管理有限公司南安分公司于2013年4月26日签署《日昇新城铭仕楼房产验收确认书》、《前期物业管理服务协议》、《承诺书》、《业主（用户）消防安全责任》，并缴纳物业费855.5元。陈添与泉州市远宏物业管理有限公司南安分公司于2013年5月3日签订《日昇新城铭仕楼住宅室内装饰装修管理服务协议书》、《装修须知》，并缴纳许可证押金10元和垃圾清运费267.3元。国网福建省电力有限公司南安市供电公司就户名陈添、用电地址南安市××街××楼小区××出具的《历月电费明细》体现，该用电账户在2014年4月、2014年5月、2015年3月、自2015年6月至本院查封前每月均有产生用电量、电费记录。 五、诉争房屋至今未办理权属变更登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案体现：一、陈添已按《商品房定购书》约定向泛华公司支付了预交购房定金款20000元，后双方于2011年2月14日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应认定为合法有效。二、虽《商品房买卖合同》书面约定一次性付清房款，但陈添分多笔次至2011年2月14日支付全部购房款后，泛华公司已于2013年4月26日向陈添履行了交房手续，应视为泛华公司对陈添的付款方式不持异议。从陈添提供的《历月电费明细》等证据，可证实在本院于2016年4月28日查封诉争房屋前，陈添已拿到诉争房屋钥匙、办理物业的入住手续，合法占有及使用该诉争房屋，即应视为陈添对诉争房屋已经有事实上的管理和支配权。三、陈添提供的银行刷卡记录虽未能显示交易对手信息以及部分为陈某刷卡支付，但陈某已到庭证明是替陈添支付，泛华公司已开具《收款收据》、《福建增值税普通发票》，且到庭确认已收到本案诉争房屋购房款。四、本案诉争房屋虽至今未办理权属转移登记，是泛华公司未依照《商品房买卖合同》约定及法律规定履行相应通知及协助义务所致，难于将此归责于陈添。 综上所述，陈添提出的执行异议，符合上述司法解释第二十八条规定情形，应予支持。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，案涉执行措施的解除问题，不在案外人执行异议之诉判决之列，故对陈添关于解除对诉争房屋的查封、冻结等执行措施的诉讼请求，本案不作判决处理。成功小贷公司、陈景红、肖国尊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，陈景元经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百十二条第一款第二项、第三百一十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行址在福建省南安市××路××号日昇新城·铭仕楼2208号房产； 二、驳回陈添的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由福建省南安市成功小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院于2020年7月30日作出的（2020)闽0583执异31号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王毅刚 人民陪审员  黄碧鸿 人民陪审员  许碧娥 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  李晓琳 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。