广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初5109号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：李永华，系该司员工。被告：徐敏，女，汉族，1976年4月23日出生，户籍地湖南省邵阳市大祥区××××××××××××，公民身份号码430×××××××********。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告徐敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭对本案进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人李永华到庭，被告徐敏经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠交物业服务费2878.1元（欠缴时间为2019年1月至2020年05月），并向申请人支付逾期付款违约金2325.17元（2019年1月至2020年05月期间违约金以每月物业服务费169.3元为基数；按每日3‰的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被申请人实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年10月15日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯××城××栋××房。并与原告签订《前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》）。《物业服务协议》签订以后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，《物业服务协议》第6条、第7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，无故拒绝交纳2019年1月至2020年05月的物业管理费2878.1元及违约金2325.17元（违约金计算方式详见证据3）。双方签订的物管协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费及违约金，经原告多次催缴至今仍未支付，严重违法合同约定，造成原告巨大经济损失及严重影响了小区正常物业管理服务的开展。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼申请，恳请法院支持原告全部诉讼请求，以依法维护原告合法权益。被告徐敏未答辩，亦未提交证据材料。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：一、前期物业服务协议，证明原告与被告之间存在物业符合合同关系，合同对物业管理费的计算方式、交付方式都做出了明确的约定。二、《楼宇交付使用通知书》、《住宅小区业主/住户登记表》，证明被申请人办理收楼手续入住涉案房屋，并向我方提供了其有效联系电话及通讯地址。三、拖欠物业管理费及违约计算明细表，证明被告拖欠原告物业管理费及违约金的期间、数额、计算方式。四、身份证复印件，证明被告身份。被告徐敏未提交证据材料。关于本案事实本院认定如下：被告徐敏所有的涉案富茂海滨城××栋××房位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2018年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容。”；第六条第一款约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积交易。乙方有权根据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月·平方米……。”；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴清全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其业务服务费用由甲方全额缴纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不缴纳的按每日千分之三收取滞纳金。据原告提交的《欠费清单》显示，被告每月需支付的物业管理费为169.3元（收费面积73.59平方米），共拖欠2019年1月至2020年5月期间的物业管理费合计2878.1元。逾期交纳物业费产生的违约金计至2020年6月1日止为2325.17元。本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。现原告诉请被告支付2019年1月至2020年5月期间拖欠的物业管理费2878.1元，于理有据，本院予以支持。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照逾期应自次日起按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。虽然被告未到庭抗辩申请法院予以调整，若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业管理费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年6月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。综上所诉，被告应以每月应付的物业费169.3元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月所产生的违约金以当月服务服务费本金为限。被告徐敏经本院依法传唤缺席诉讼，无正当理由缺席诉讼，不影响本案审理，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐敏于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2019年1月至2020年5月的物业服务费2878.1元及由此产生的逾期付款违约金（以每月应支付的物业服务费169.3元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年6月1日，且每月产生的逾期付款违约金以当月物业服务费本金为限）。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐敏负担25元，原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  练新贵人民陪审员  周月媚人民陪审员  林彩贻二〇二〇年十二月四日法官 助理  温惠珊书 记 员  林妙儿