山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1445号 原告（反诉被告）：青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场，住所地山东省青岛市市南区香港中路8号乙，统一社会信用代码913702020572586009。 主要负责人：杨斌。 委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛舞心餐饮管理有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海西路41号海悦东海世家2栋2单元1803号，统一社会信用代码91370202334058165Q。 法定代表人：王衍沼。 委托诉讼代理人：王胜，男，该公司股东。 委托诉讼代理人:岳国巍，男，该公司监事。 原告（反诉被告）青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场（以下简称“青岛中心广场”）与被告（反诉原告）青岛舞心餐饮管理有限公司（以下简称“舞心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。青岛中心广场委托诉讼代理人王明，舞心公司委托诉讼代理人王胜、岳国巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛中心广场向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2020年4月1解除签订的《中铁•青岛中心广场商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”）；2.判令舞心公司向青岛中心广场支付违约金150109.75元，舞心公司已交纳的履约及营业保证金109750元作为违约金不予退还；3.判令舞心公司立即支付拖欠青岛中心广场自2017年2月1日起至法院判决解除合同之日止期间的商铺租金及违约金（违约金按照年利率24%计算至实际清偿之日），该费用暂计至2019年12月31日为租金1498795元及违约金494506.81元；4.判令舞心公司立即支付拖欠青岛中心广场自2016年6月1日至法院判决解除合同之日止期间的商铺管理费及违约金（违约金按照年利率24%计算至实际清偿之日），该费用暂计至2019年12月31日为管理费715750元及违约金334527.12元；5.判令舞心公司立即支付拖欠青岛中心广场自2016年6月1日至法院判决解除合同之日止期间的商铺推广费及违约金（违约金按照年利率24%计算至实际清偿之日），该费用暂计至2019年12月31日为活动管理费90300元及违约金39422.54元；6.判令本案律师费135150元由舞心公司承担；7.判令本案诉讼费、保全费、公告费等费用由舞心公司承担。以上各项请求合计：3568311.22元。事实和理由：2015年8月，青岛中心广场与舞心公司签署了商铺租赁合同，约定由舞心公司承租青岛中心广场L4-010B号商铺，用于经营商标为“舞心”的餐饮项目，租赁期限为交付商铺之日起至2020年9月17日。合同签订后，青岛中心广场将商铺交付给舞心公司经营。合同履行期间，舞心公司在未通知青岛中心广场也未说明原由的情况下，擅自闭店并撤走了所有工作人员，舞心公司的行为已经严重违反合同约定并给青岛中心广场造成严重的损失。另，舞心公司在合同履行期间一直拖欠店铺租金、管理费、推广费等费用，青岛中心广场于2018年12月11日向舞心公司发送了欠费催告函，要求立即缴纳欠款，舞心公司收到函件后仍未履行缴纳义务。根据商铺租赁合同第十五条的约定，青岛中心广场有权要求舞心公司支付上述全部诉讼请求的费用并承担违约责任。 舞心公司辩称，一、自双方签定商铺租赁合同后，青岛中心广场从未向舞心公司交付符合合同约定条件的商铺。(一)根据合同5.4项，青岛中心广场交付验收的具体标准见商铺租赁合同附件二，其中第6项为“消防系统应符合验收标准的消防栓系统、喷淋系统、消防排烟系统”，但是青岛中心广场至今不具备验收合格的消防系统，导致自双方签订合同之后，青岛中心广场未按照合同约定给舞心公司提供餐饮企业的经营条件，造成舞心公司无法正常经营，损失惨重。舞心公司为了防止损失扩大，只有自己安装消防系统，但告知只能与青岛中心广场指定的“吉林锦峰”公司办理消防的申报和审批。舞心公司与“吉林锦峰”公司签订工程合同，工程总价23万元，舞心公司单方咨询有消防资质公司测算报价为3万元左右，由于当时急于开业赶工期，经与“吉林锦峰”多次商谈，舞心公司以75000元价格签约。青岛中心广场依仗国企地位，垄断资源，舞心公司这样的小企业只能忍气吞声，但直到舞心公司无法经营停业为止，消防一直没有过关，消防证无法办出。期间舞心公司多次找青岛中心广场协商解决，无音信。(二)空调无法使用。按照附件二第7条青岛中心广场空调系统应具备，但自开业以来，每到夏天空调无法使用，在密闭无窗的商铺条件下，舞心公司只能用大量风扇来解决；冬天暖气无法使用，也只能用电暖气凑合使用。期间舞心公司多次找到青岛中心广场解决，答复没有办法。(三)多次发生漏水事故。舞心公司在经营过程中多次发生无缘无故的顶棚漏水事故，给舞心公司造成多次局部重新装修和财产损失，青岛中心广场多次来认定过，但对于赔偿一直没有回信。(四)根据商铺租赁合同12.1-12.8约定，青岛中心广场对商铺有修缮义务，但舞心公司商铺门口灯坏了无人维修，造成商铺门口常年漆黑，不像正常商场营业状态；卫生间总是在维修，不能正常使用，而且卫生条件差，无人打扫，造成好多客人投诉。舞心公司多次将以上情况被告多次向原告反馈，没有改进。(五)青岛中心广场停车场无法正常使用。顾客多次向舞心公司投诉，停车场乱收费并且态度非常恶劣，造成开车的客人无法来店消费。舞心公司多次向青岛中心广场反馈，希望能解决，青岛中心广场答复他们的停车场外包了，无法解决。(六)网络通信无法使用。如同前面提到消防系统一样，网络通信也是青岛中心广场必须具备的交付条件，但是网络使用是青岛中心广场指定的垄断通信商，网络价格高于市场好几倍，而且网速慢。舞心公司多次向青岛中心广场反馈，答复无法解决。以上所述种种问题表明，青岛中心广场在与舞心公司签订合同后，没有履行相应义务，不具备招商餐饮企业的资质。舞心公司多次书面提交青岛中心广场要求其整改，并赔偿因其造成的损失，并且同期大部分商户都联名提出了要求。青岛中心广场承认他们存在的问题，但一直拖延不提供任何书面回复和书面承诺。舞心公司要求撤离不再继续经营，青岛中心广场又多次召开商户开会，承诺会考虑商户实际情况减免各项费用，并整改他们存在的问题。所以舞心公司从那时起暂停支付相关费用，等待减免结果。期间青岛中心广场多次更换领导，每次新领导都会与舞心公司协商减免方案，然后说递上去领导审批就没有消息了。这期间舞心公司听从青岛中心广场建议，为尽快落实费用减免的审批，也支付了部分费用，但一直拖到2019年1月份，答复舞心公司减免审批的结果是前面的所有费用不减免，在未来的合作中逐步减免，而且舞心公司所列经营整改问题解决不了，拖了这么久一直在欺骗舞心公司。使中小企业在合同中弱势一方的合法权益被肆意侵犯。舞心公司认为，青岛中心广场提供的营业场所不具备餐饮企业的招商资质，所以于2019年1月份书面通知青岛中心广场闭店。直至闭店舞心公司依然没有拿到消防通过的任何证件。对于青岛中心广场的各项诉讼请求，舞心公司同意解除商铺租赁合同，青岛中心广场从未向舞心公司交付符合合同约定条件的商铺，违约在先，导致双方合同无法继续履行。对于各种费用的计算，舞心公司已交付租金至2018年12月，未拖欠青岛中心广场租金，后因双方签署一补充协议，约定涉案商铺租金标准发生变更，租金应予减少；即使按照该协议约定的租金交付时间，青岛中心广场的诉讼请求已过诉讼时效。对于违约金，因青岛中心广场违约在先，舞心公司不应再支付违约金，且本案的诉讼费、律师费由青岛中心广场自行承担。 舞心公司向本院提出反诉请求：1.判令青岛中心广场退还舞心公司履约保证金109750元、管理费押金22750元、能源押金17500元，共计15万元；2.判令青岛中心广场赔偿舞心公司损失612773.7元；3.本案的反诉费由青岛中心广场承担。事实与理由：青岛中心广场与舞心公司自签定商铺租赁合同后，青岛中心广场先行收取舞心公司履约保证金109750元，但未向青岛中心广场交付符合合同约定条件的商铺。根据合同约定青岛中心广场交付的“消防系统应符合验收标准的消防栓系统、喷淋系统、消防排烟系统”，但是青岛中心广场至今不具备交付验收合格的消防系统，舞心公司为了防止损失扩大，自费75000元安装消防系统并额外交付消防申报维护费用22000元；商铺不具备厨房天然气设备条件，舞心公司自行找天然气公司安装，设计安装费用29273.7元；商铺空调无法使用，舞心公司只能使用风扇和电暖风自行解决，几次修改空调花费58800元；舞心公司在商铺经营过程中，多次发生无缘无故的顶棚漏水事故，仅2018年7月和2018年8月，给舞心公司造成多次重新装修212700元，财产损失和影响营业收入20万元，青岛中心广场多次来认定过，但对于赔偿一直没有回信；商铺网络通信无法使用，网络通信也是青岛中心广场必须具备的交付条件，但是网络运营商由青岛中心广场指定，网络使用价格高于市场多倍，每年费用15000元且网速慢，客户体验效果极差。由于上述青岛中心广场提供的营业场所不具备餐饮企业的招商资质，违约在先，造成舞心公司无法正常经营下去，舞心公司无奈于2019年1月书面通知青岛中心广场闭店，在此之前舞心公司仍按约交付商铺租金至2018年12月，直至闭店舞心公司依然没有拿到消防通过的任何证件。故，舞心公司要求青岛中心广场退还履约保证金109750元、管理费押金、22750元、能源押金17500元，共计15万元，并赔偿前期给舞心公司造成的损失612773.7元，以上费用合计762773.7元。 青岛中心广场就反诉请求辩称，一、舞心公司存在严重的违约行为，舞心公司要求青岛中心广场退还履约保证金109750元，无事实依据和法律依据。根据商铺租赁合同15.4.5条明确约定：“拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到5日，且经甲方书面通知仍不支付的，甲方有权单方面终止本合同，收回该店铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。”第15.5条约定：“甲方依据本合同15.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；同时，甲方也有权选择同意乙方继续履行本合同，但无论是否解除合同，乙方除赔偿甲方损失外，乙方的履约及营业保证金都应作为违约金支付给甲方。”舞心公司在合同履行期间一直拖欠青岛中心广场店铺租金、管理费、推广费等费用，并在未通知青岛中心广场也未说明原由的情况下，擅自闭店并撤走了所有工作人员，根据合同约定履约及营业保证金答辩人有权不予退还。二、店铺经舞心公司验收无误后交付使用，根据商铺租赁合同5.4约定，舞心公司在交付前也已详细查看店铺情况，店铺现存在的诸多问题其原因与青岛中心广场无关，舞心公司要求青岛中心广场赔偿损失无事实依据和法律依据。1.关于消防系统的问题。青岛中心广场消防系统已验收合格并取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，广场现有消防设施包含：火灾自动报警系统、自动喷火灭火系统、室内外消防栓等。商铺交付使用后，承租商户需要根据装修设计需求自行负责租赁区域的消防设计改造、消防报验审核，该工作与青岛中心广场无关。2.空调问题。青岛中心广场为租户提供的空调系统只提供到租赁商户区域外部，租赁合同附件二关于商铺交付条件中也明确写明空调的交付标准为入户，末端不提供，青岛中心广场已履行了合同约定，入户后的空调改造需由商户自行施工，与青岛中心广场无关，舞心公司无权要求青岛中心广场支付空调整改费。3.天然气设备问题。商铺租赁合同附件二关于商铺交付条件中未约定关于天然气设备的交付标准，承租商户根据需求，自行确定是否安装天然气设备，青岛中心广场没有为商户安装天然气设备的义务，所以天然气安装费用舞心公司无权向青岛中心广场主张。4.顶棚漏水问题。根据舞心公司称，其不清楚漏水的具体原因，且没有任何证据证明顶棚漏水系青岛中心广场原因所致，舞心公司无权要求青岛中心广场承担赔偿责任。5.网络通信问题。青岛中心广场从未指定网络运营商，网络运营商是由承租商户自行选择的，具体网络费用及维修均由商户自行沟通，所以网络通信问题与青岛中心广场无关。综上所述，舞心公司的反诉请求无事实与法律依据，请求驳回舞心公司的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、舞心公司提交的用于证明损失的合同、付款回单、发票、收据等证据，青岛中心广场对真实性、关联性均不予认可。该组证据体现的是舞心公司依据与案外人之间的合同关系向案外人支付款项。舞心公司主张上述款项系青岛中心广场造成的损失，应证明青岛中心广场存在违约行为，以及违约行为与损失之间具有因果关系，本院将在下文结合商铺租赁合同的约定、是否存在违约事实等对该组证据体现的相关内容一并进行分析认定。 二、舞心公司提交落款时间分别为2016年4月23日、2018年12月30日的函件两份，证明青岛中心广场提供的商铺不具备交付条件，违约在先，导致承租商铺的业主无法开展餐饮经营。 青岛中心广场对两份函件的真实性不予认可。 2016年4月23日的函件舞心公司仅提交复印件，本院对真实性无法确认。2018年12月30日的函件为舞心公司单方作出，没有证据证明舞心公司将函件送达给青岛中心广场，仅能作为舞心公司的单方陈述，不足以证明舞心公司主张的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年，青岛中心广场（甲方）与舞心公司（乙方）签订《中铁•青岛中心广场商铺租赁合同》，约定： 1.甲方将坐落于青岛市市南区青岛中心广场L4-010B号商铺出租给乙方使用；该商铺的承租面积约为350平方米，建筑面积约为778平方米；租赁期限自该商铺交付之日至2020年9月17日止；乙方在该商铺内经营品牌为舞心料理，经营项目为餐饮。 2.乙方每月租金为：第一期：自该商铺的交付之日（暂定交付日为2015年9月18日）至2016年9月17日，租金总额383250元；租金于开业日起每月支付31937.5元（91.25元/㎡/月*350㎡）；第二期：2016年9月18日至2017年9月17日，共计12个月，每月基本租金37261元（106.46元/㎡/月*350㎡）；第三期：2017年9月18日至2018年9月17日，共计12个月，每月基本租金42584.5元（121.67元/㎡/月*350㎡）；第四期：2018年9月18日至2019年9月17日，共计12个月，每月基本租金48972元（139.92元/㎡/月*350㎡）；第五期：2019年9月18日至2020年9月17日，共计12个月，每月基本租金55359.5元（158.17元/㎡/月*350㎡）。 租金按月支付，除首月基本租金即开业日起计算的应付基本租金于开业日前一个月支付外，每月基本租金须于当月4-6日支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）。 如遇甲方租金调整，租金调整月份的基本租金计算方式为：按合同约定的调整时间及调整前后的租金标准，分段计算调整前后各时段的租金。 3.乙方应向甲方交纳109750元履约及营业保证金，该保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行合同约定义务的保证。 履约及营业保证金于合同签署之日起5个工作日内向甲方交纳，退店时暂扣109750元，作为商品质量、提供服务的保证金，为处理后期可能出现的商品或服务投诉使用，如确无投诉或没有任何第三方因乙方原因向甲方主张权利的，该合同结束且乙方把商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后3个月之内无息退还。 租赁期间，如果乙方有违反或不履行合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方合理损失的书面通知后7个工作日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方合理损失的，甲方在事先书面告知乙方的基础上，有权直接从履约及营业保证金中抵扣赔偿款(不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法)，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3个工作日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被扣除部分的履约及营业保证金，否则，甲方有权提前30天通知乙方后解除合同，收回该商铺，剩余的履约及营业保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余履约及营业保证金的，仍有权追索。 4.甲方将不定期为青岛中心广场进行商业推广及客户服务活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费。 乙方应交纳的推广费按该商铺承租面积每月每平方米6元计算，月推广费共计2100元。 首月推广费于开业日前一个月交付，其余月份推广费于每月4-6日支付(遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日)。首月及最后一个月的推广费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日推广费。日推广费为该商铺承租面积乘以当月每平方米推广费除以该月实际天数的得数。 5.乙方应交纳的管理费按该商铺承租面积每月每平方米65元计算，月管理费共计22750元。押金标准为一个月管理费，与乙方首期租金同日缴纳，具体交纳时间待甲方书面通知。 首月管理费于乙方缴纳首期租金的同时支付，其余月份管理费按月收取于每月4-6日支付(遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日)。首月及最后一个月的管理费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日管理费。日管理费为该商铺承租面积乘以当月每平方米管理费除以该月实际天数的得数。 6.乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、暖、空调(末端运行费)、燃气费及其他费用(费用标准见甲方另行提供的清单明细)，同时，乙方应交纳的能耗押金按该商铺承租面积每平方米50元计算，共计17500元，与乙方首期租金同日缴纳，退店时乙方结清能耗费用后无息退还。 7.该商铺的交付日期暂定为2015年9月18日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，而乙方应当于该日期前接受交付。 乙方有权并应该在交付日期前详细查看该商铺现有装修、设施及青岛中心广场的公共部分。交付验收的具体标准见合同附件二(商铺交付条件)。 甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、用电、消防等使用。甲方同意提供承租区域内交付时符合消防规定和当地验收标准的喷淋和排烟系统。在该商铺内，系统调整及二次验收以及相关费用由乙方自行负责。 乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺；如果乙方认为该商铺存在缺陷，应于接收后7日内书面通知甲方。如果乙方未在限期内履行通知义务，视为对甲方的商铺质量以及完好状态的认可(存在隐蔽瑕疵的场合不在此限)。 8.乙方应于合同约定的租期结束之日起不超过5日内交还该商铺。除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使合同提前终止的，乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。 9.在租赁期限内，除合同另有规定外，如出现下属情况，可解除该合同：出现非甲方能及的情况，使该商铺设施无法正常运行，或水、电、燃气等正常供应中断，且一次连续超过60天或乙方认为严重影响正常使用商铺，且双方未就合同变更达成一致的；乙方违反该合同及其补充条款的约定，且经相对方书面提出后的30天内，未予纠正的，相对方有权提出解除合同；……。提前终止合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方书面提出。 10.在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此而造成的损失，甲方应予以赔偿：（1）未按合同约定的时间交付商铺供乙方使用，经书面催告后超过60日仍未交付的；（2）违反合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的；（3）未经乙方同意或有关部门批准，将该商铺进行改建、扩建或装修的；（4）甲方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外；（5）法律、法规或合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况。 乙方依据上述约定单方终止合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还履约及营业保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，乙方需在3日内迁离该商铺。 11.租赁期限内，乙方非因法律、法规及合同规定的情况，不得擅自退租。乙方确因经营困难或其他原因要解除租赁合同的，应提前6个月以书面方式向甲方提出。如果乙方提出解约时，自交付日起算超过（含）2年的，乙方需向甲方支付3个月的租金加上全部履约及营业保证金作为违约金。违约月租金标准为：解除合同时次年年租金总额除以12个月。 12.在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。 租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到5日，且经甲方书面通知仍不支付的；……。 甲方依据上述约定单方终止合同的，应书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；同时，甲方也有权利选择同意乙方继续履行合同，但是无论是否解除合同，乙方除赔甲方损失外，乙方的履约及营业保证金都应作为违约金支付给甲方。 甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切合理律师费），及甲方因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。 13.附件二商铺交付条件：消防系统-符合消防验收标准的消防栓系统、喷淋系统、消防排烟系统；空调-入户（末端不提供）；电话及网络-至租赁商铺内弱电箱；……。 二、2018年5月31日，青岛中心广场（甲方）与舞心公司（乙方）签订《青岛中心广场租赁合同-补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：1.自2018年1月1日--2018年12月31日乙方享受优惠费用标准，租金标准为20元/㎡/月，管理费标准为30元/㎡/月；自2019年1月1日--2019年12月31日，租金按该商铺承租面积1.5元/㎡/月计算，管理费按该商铺承租面积50元/㎡/月计算；自2020年1月1日--2020年9月30日，租金按该商铺承租面积1.58元/㎡/月计算，管理费按该商铺承租面积50元/㎡/月计算；自2018年1月1日开始不再收取原合同约定的推广费。以上费用按原合同约定方式，每月6日前支付。2.2016年6月至该协议签订时舞心公司所欠租金、管理费、推广费合计1107442元，舞心公司应分三次向青岛中心广场支付完毕。2018年6月30日前支付40万元，2018年10月31日前支付40万元，2019年3月31日前支付307442元。3.如舞心公司不能遵守该协议规定，出现不按照约定期限支付欠款、不正常交纳协议约定费用，或出现其他合同违约行为的，青岛中心广场有权取消该协议的优惠费用标准，双方按原合同约定执行，并保留原合同约定的其他相关法律权利。 三、舞心公司已付款情况：舞心公司已支付履约及营业保证金109750元、管理费押金22750元、能耗押金17500元。 舞心公司已付清2015年10月至2016年5月期间的租金、管理费、推广费。 2016年6月至2018年5月期间费用的支付情况：2016年12月5日，支付租金31937.5元；2017年2月24日，支付租金31937.5元；2017年12月29日，支付租金27968.5元；2018年7月10日，支付租金5000元；2018年7月17日，支付租金10万元；2018年11月14日，支付租金95000元。 2018年6月至2018年12月期间按补充协议的优惠费用标准支付每月租金7000元、管理费10500元。 四、2019年1月，舞心公司向青岛中心广场发函一份，主要内容为：舞心公司自2015年8月与青岛中心广场签订为期5年的商铺租赁合同，起初虽有很多问题，但双方仍能协商解决。后期青岛中心广场人员更换频繁，很多问题无法解决，导致众多商户无法正常运营，青岛中心广场答应降低租金等费用标准。2018年5月，补充协议才正式出台。舞心公司虽不同意补充协议的方案，但青岛中心广场答复不签订补充协议只能按原合同执行。自签订补充协议以来，舞心公司一直按协议约定按时付费，但至2018年底青岛中心广场整体规划安排和设施遗留问题等，舞心公司作为餐饮企业无法维持下去。综上，舞心公司希望和平解除原商铺租赁合同及补充协议合同，根据补充协议所列舞心公司欠款为110万元，舞心公司前期支付了20万元，在青岛中心广场处有押金15万元。由于经营困难，部分股东撤资，舞心公司无法继续经营，舞心公司尽最大可能再支付30万元，各项费用全部结清，原合同及补充协议合同解除，双方互不追究责任。 2019年1月18日，舞心公司向青岛中心广场提交《春节设备检修暂停营业申请》，载明：舞心公司中铁青岛中心店，因设备年久失修，希望于2019年1月20日起暂停营业全面进行设备维修调试，请青岛中心广场批准并予以协助。 五、2014年1月14日，青岛中心广场取得青公消安检字【2014】第7号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，包括地下一层至地上四层，证件记载“现有消防设施”包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、室外消火栓、机械防烟设施、机械排烟设施……。 六、2020年8月13日，本院与双方当事人共同至青岛中心广场现场查勘，主要情况如下：本案所涉商铺钥匙仍由舞心公司持有，商铺装修基本保持原状，家具及部分物品尚未搬离。青岛中心广场B1层现有尚未出租的毛坯商铺，现场可见各类管道及垂挂的烟感器。现场查勘时，青岛中心广场公共区域及涉案商铺相邻位置的正在营业的商铺内空调温度适宜，未觉明显异常。 七、2020年8月21日，舞心公司与青岛中心广场办理了涉案商铺交接手续，签订《租赁房屋交接协议》，双方对商铺内交接物品无异议，青岛中心广场认可舞心公司将现状房屋交回，并同时收回该商铺钥匙。舞心公司已付清水电等费用。 八、2019年12月17日，青岛中心广场与山东德衡律师事务所签订《委托代理协议》，青岛中心广场聘请该所律师作为本案一审代理人，协议约定采取按标的额的收费方式支付律师费，青岛中心广场应支付代理费135150元。2020年5月11日，青岛中心广场向山东德衡律师事务所转账支付律师代理费135150元。 本院认为，本案双方的争议焦点为：一、商铺租赁合同的解除时间及解除原因；二、舞心公司应支付的租金、管理费、推广费及违约金的计算标准；三、舞心公司已支付的保证金、押金应如何处理；四、青岛中心广场应否向舞心公司赔偿损失。 关于争议焦点一，青岛中心广场通过提起本案诉讼主张解除商铺租赁合同，舞心公司对于解除合同无异议，但认为合同已于2019年1月20日其停止营业时解除。 （一）舞心公司是否已于2019年1月20日解除合同。 从舞心公司的解除理由来看。合同的解除应以请求解除合同一方享有解除权为前提，即合同约定一方解除合同的条件已成就，或符合法律规定的当事人可以解除合同的情形。舞心公司主张青岛中心广场未交付符合约定条件的商铺，不具备餐饮企业招商资质，导致合同无法继续履行。 1.舞心公司称商铺不具备验收合格的消防系统，直至闭店舞心公司仍未取得消防验收合格证书。关于消防系统，合同约定的交付条件为符合消防验收标准的消防栓系统、喷淋系统、消防排烟系统，根据青岛中心广场于2014年1月14日取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载，青岛中心广场的消防设施包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、室外消火栓、机械防烟设施、机械排烟设施等，已具备合同约定的交付条件。舞心公司所称其自费安装消防系统，工程内容实际是对承租商铺内的“火灾自动报警系统与自动喷洒灭火系统改造”，根据商铺租赁合同的约定，商铺内系统调整、二次验收以及相关费用本身就应由承租人自行负责，青岛中心广场不负有为舞心公司进行商铺内消防系统改造并再次申请验收的义务，舞心公司应自行向消防部门申请验收，并承担相关费用。从舞心公司与第三方公司签订的合同来看，承包范围包括“达到验收合格的标准，并通过消防主管部门的验收”，舞心公司若未能取得消防验收合格证，应依据合同向相对方主张，没有证据证明商铺未通过消防验收是青岛中心广场的行为导致，也没有证据证明舞心公司承租的商铺存在客观上不可能通过消防验收的情况，舞心公司以商铺消防系统不合格作为解除合同的理由不能成立。 2.舞心公司称青岛中心广场空调无法正常使用，温度不达标。舞心公司提交的证据未能体现其经营期间空调制冷制热的实际情况，无法认定空调是否存在问题以及是否已严重到足以构成经营的根本障碍；且因空调末端设备系由舞心公司自行安装，无法确定空调温度不达标是青岛中心广场空调系统存在问题导致。 3.舞心公司称商铺多次发生顶棚漏水事故。舞心公司现有证据不能体现顶棚漏水的现场状况、漏水发生的原因以及漏水对经营造成的影响，其主张缺乏证据佐证。 4.舞心公司称青岛中心广场交付的商铺不具备天然气设备，停车场无法正常使用。涉案商铺在出租时处于毛坯状态，舞心公司需自行装修并安装必要设施设备，商铺租赁合同约定的交付条件不包括天然气设备，舞心公司本就应根据需要自行安装。商铺租赁合同也未就停车场的使用作出约定，青岛中心广场并未承诺舞心公司向其提供停车场服务，舞心公司以此作为解除合同的事由缺乏事实依据。 5.舞心公司称网络通信是商铺交付必须具备的条件，青岛中心广场指定垄断通信商，价格高网速慢。商铺租赁合同关于网络的交付条件为“至租赁商铺弱电箱”，青岛中心广场的义务仅为提供网络接口，不负责为商铺提供网络通信服务。舞心公司提交的证据显示，其与第三方公司签订了《中铁青岛中心宽带和电话接入合同》，安装了固话和宽带，可以使用网络通信服务。收费价格是舞心公司与第三方公司通过签订合同确定的，网络速度是网络服务提供商提供服务质量的问题，舞心公司若对价格或网络服务有异议，应向相对方提出，青岛中心广场并非其网络服务合同当事人，不对此承担责任。 从舞心公司的解除通知来看。当事人行使约定解除权或法定解除权主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。舞心公司于2019年1月向青岛中心广场发函，希望与青岛中心广场协商解除商铺租赁合同，但双方未能就该方案协商一致。2019年1月18日，舞心公司向青岛中心广场提出申请，以设备维修调试为由申请暂停营业。从两份函件的内容来看，舞心公司并未向青岛中心广场发出单方面解除合同的通知。虽然舞心公司称其自2019年1月20日起即闭店未再经营，但其未将家具物品搬离，未将商铺交还给青岛中心广场。根据商铺租赁合同的约定，无论合同因何种原因终止，舞心公司均应在3日或5日内将商铺交还。商铺租赁合同是建立在转移商铺占有使用权基础上的法律关系，闭店仅是停止经营行为，商铺占有使用权并未发生变化，故舞心公司的闭店行为不能视为以行为表达解除合同的意思表示，不产生解除合同的法律后果。 综上所述，舞心公司所称青岛中心广场未交付符合合同约定条件的商铺，导致其无法继续经营的理由均缺乏证据佐证，舞心公司也未证明其向青岛中心广场发出了解除合同的通知，舞心公司主张合同于2019年1月20日解除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （二）青岛中心广场是否有权解除商铺租赁合同。 青岛中心广场主张解除合同的理由是舞心公司逾期支付租金、推广费、管理费等相关费用。双方于2018年5月31日签订补充协议时，共同确认舞心公司欠付2016年6月至2018年5月的租金、管理费、推广费合计1107442元，并约定舞心公司分三次付清欠款，而舞心公司仅支付291843.5元，余款始终未付，依照商铺租赁合同的约定，青岛中心广场有权解除合同。青岛中心广场以诉讼方式行使合同解除权，商铺租赁合同于解除通知即本案民事起诉状送达至舞心公司时解除，故本院确认本案所涉商铺租赁合同于2020年4月1日解除。 关于争议焦点二，补充协议给予了舞心公司费用优惠，但同时约定，如舞心公司不能遵守该协议约定，不按约定期限支付欠款、不正常交纳协议约定费用，或出现其他合同违约行为的，青岛中心广场有权取消该协议的优惠费用标准，双方按原合同约定执行。从查明的事实来看，舞心公司未按补充协议的约定清偿欠款，也未按约定支付2018年12月之后的租金和费用，故青岛中心广场有权依据补充协议约定主张取消优惠，按原合同约定的费用标准执行。 应付租金数额：                            交费期间                       月租金标准                       月数                       已付                       未付                               16.6-16.9                       31937.5                       4                       291843.5                       1664873.5                               16.10-17.9                       37261                       12                               17.10-18.5                       42584.5                       8                               18.6-18.9                       42584.5                       4                       7000*7                               18.10-19.9                       48972                       12                               19.10-20.3                       55359.5                       6                       0                应付管理费数额：商铺租赁合同约定管理费为22750元/月，舞心公司自2016年6月起未付管理费，青岛中心广场自愿按17500元/月的标准主张自2017年1月起的管理费，本院予以支持。扣除舞心公司已付的2018年6月至2018年12月的管理费10500元后，应付管理费数额为768250元（22750*7+17500*39-10500*7）。 应付推广费数额：商铺租赁合同约定推广费为2100元/月，舞心公司自2016年6月起未付推广费，应付推广费数额为96600元（2100*46）。 违约金数额：青岛中心广场按年利率24%主张的逾期违约金过高，本院予以调减，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮30%计算。青岛中心广场主张的三个月租金损失违约金，本院不予支持。 关于争议焦点三，商铺租赁合同关于承租人逾期支付租金和相关费用的违约责任，同时约定了按逾期天数计付的违约金，和扣除履约及营业保证金作为违约金。本院认为，商铺租赁合同约定的违约责任过高，明显超过实际损失，本院将违约金整体调整为按前述标准计算，青岛中心广场主张扣除履约及营业保证金作为违约金的诉讼请求本院不予支持。 就舞心公司提出的退还履约及营业保证金、管理费押金和能耗押金的反诉请求，因舞心公司尚欠青岛中心广场款项且债务已到期，青岛中心广场于2020年6月19日庭审中主张以管理费押金和能耗押金抵销债务，符合债务抵销的法律规定，且抵销通知已到达舞心公司，则管理费押金22750元、能耗押金17500元应用于抵销舞心公司对青岛中心广场所欠的债务，不再退还舞心公司。关于履约及营业保证金，青岛中心广场未主张抵销，商铺租赁合同约定的退还条件为双方就租赁商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后3个月之内无息退还。因舞心公司早已停止提供商品和服务，后期不会再出现商品或服务投诉，青岛中心广场应在舞心公司履行完毕本判决确定的付款义务后10日内将履约及营业保证金109750元退还舞心公司。 关于争议焦点四，舞心公司主张青岛中心广场赔偿的损失包括消防系统安装及消防申报维护费用97000元、天然气设备安装费用29273.7元、修改空调费用58800元、顶棚漏水装修费用212700元、营业损失20万元、网络费用15000元。 根据商铺租赁合同约定，舞心公司对商铺进行消防系统改造及二次验收的费用，应由舞心公司自行负担。舞心公司没有证据证明其与第三方公司签订的消防系统改造合同是在被青岛中心广场胁迫、违背真实意思的情况下签订，舞心公司支付97000元是作为对商铺进行消防系统改造和消防验收的对价，若相对方未履行合同义务，舞心公司应向其主张，舞心公司将该费用作为损失要求青岛中心广场赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。商铺租赁合同并未约定青岛中心广场负有为商铺提供天然气设备的义务，舞心公司为自身经营需要而安装天然气设备的费用，应由其自行承担。根据舞心公司提交的证据，58800元系其进行商铺初始装修时发生的空调安装费用和物业上下水敷设及排风安装的费用，而非修改空调费用，应由舞心公司自行承担。舞心公司提交的用于证明顶棚漏水装修费用的证据中，其中两笔付款83500元、115000元发生于2017年9月、10月，且备注为“装修费”，而舞心公司所称的漏水时间为2018年，明显存在矛盾；其他付款亦无法体现与顶棚漏水的关联性，故对于舞心公司主张的顶棚漏水装修费用及营业损失本院不予支持。青岛中心广场没有为舞心公司提供网络服务的合同义务，网络费用15000元发生于舞心公司与第三方之间，系舞心公司使用固话及宽带服务的对价，舞心公司主张由青岛中心广场支付该部分费用缺乏法律依据。 综上所述，青岛中心广场主张解除商铺租赁合同的诉讼请求本院予以支持，合同于2020年4月1日解除。舞心公司欠付青岛中心广场租金及各项费用，应向青岛中心广场支付截至合同解除之日的租金1664873.5元、管理费768250元、推广费96600元，并支付逾期付款违约金。舞心公司于2018年5月31日签订补充协议时对之前的欠款予以确认，并作出还款承诺，青岛中心广场的诉讼请求未超过诉讼时效期间，舞心公司的时效抗辩不能成立。舞心公司已付的管理费押金和能耗押金，用于抵销其对青岛中心广场所负的债务，因双方对清偿顺序没有约定，应先用于偿还实现债权的费用。律师费135150元系青岛中心广场因追索本案债权实际支出的合理费用，根据约定应由舞心公司承担，以管理费押金和能耗押金抵偿后，剩余94900元。青岛中心广场应在舞心公司履行完毕本判决确定的付款义务后10日内将履约及营业保证金109750元退还舞心公司。舞心公司主张的损失均缺乏事实和法律依据，对其该项反诉请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，判决如下： 一、确认青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场与青岛舞心餐饮管理有限公司签订的《中铁•青岛中心广场商铺租赁合同》于2020年4月1日解除； 二、青岛舞心餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场支付截至2020年4月1日的租金1664873.5元、管理费768250元、推广费96600元，并支付违约金（以每期未付租金或费用为基数，自当期逾期之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 三、青岛舞心餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场支付律师费94900元； 四、青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场于青岛舞心餐饮管理有限公司履行完毕本判决确定的付款义务后十日内向青岛舞心餐饮管理有限公司退还履约及营业保证金109750元； 五、驳回青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场的其他诉讼请求； 六、驳回青岛舞心餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35346元，由青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场负担7070元，由青岛舞心餐饮管理有限公司负担28276元。反诉费5714元，由青岛中金渝能置业有限公司青岛中心广场负担1650元，由青岛舞心餐饮管理有限公司负担4064元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 丁 卉 审判员 曲亚男 审判员 李 坤   二〇二〇年十二月二十一日 书记员 于 雪