江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初4825号原告（案外人）：严中华，男，1982年7月9日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被告（申请执行人）：李继忠，男，1954年1月15日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：李向群（系李继忠儿子），住新沂市。被告（被执行人）：李文东，男，1963年5月25日出生，住新沂市。第三人：新沂市东萌房地产开发有限公司，住所地新沂市公园路苏州花苑售楼处。法定代表人：许华清，该公司总经理。委托诉讼代理人：马继祥，男，该公司员工。原告严中华与被告李继忠、李文东，第三人新沂市东萌房地产开发有限公司（以下称东萌公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严中华及其委托诉讼代理人郑艳，被告李继忠及其委托诉讼代理人李向群，被告李文东，第三人东萌公司委托诉讼代理人马继祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严中华向本院提出诉讼请求:停止对位于新沂市徐海路南西外环内狄湖新城铭盛嘉苑小区1号楼10号门面房（自西向东19-20间）、11号门面房（自西向东21-22间）的执行，并解除对上述10、11号门面房（以下称涉案房屋）的查封。事实和理由：在李继忠与李文东民间借贷纠纷一案执行过程中，新沂法院于2019年8月23日作出(2013)新执字第3959号执行裁定，查封了涉案房屋。在涉案房屋被查封前，东萌公司已于2017年10月25日将涉案房屋作价70万元出售给严中华，并与严中华签订了《房屋买卖合同》。严中华已按合同约定付清了购房款，东萌公司也已将涉案房屋交付给严中华占有使用至今。严中华提出执行异议后，新沂法院于2020年6月16日作出（2020）苏0381执字第94号执行裁定，驳回了严中华的异议请求。严中华认为，东萌公司是涉案房屋的开发商，有权出售涉案房屋；严中华与东萌公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的；严中华对未办理涉案房屋过户手续亦不存在过错。综上，严中华应为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有阻却执行的权利。故提起诉讼。李继忠辩称，涉案房屋是在农村集体土地上建造的小产权房，属于限制流通的房屋，不能进行买卖交易。案外人马某曾对涉案房屋提出过执行异议，在马某的异议请求被法院驳回后，严中华又对涉案房屋提出执行异议，该行为属于妨碍法院执行的行为。严中华与东萌公司之间的《房屋买卖合同》是虚假的，应该继续执行涉案房屋。李文东辩称，2016年，因东萌公司投资建设铭盛嘉苑后续工程，李文东将包括涉案房屋在内的铭盛嘉苑房屋交给东萌公司处理，东萌公司有权对外出售铭盛嘉苑的房屋。涉案房屋是由东萌公司出售给严中华的，李文东对此予以认可，法院不应继续执行涉案房屋。东萌公司述称，2010年10月，李文东借用东萌公司资质开发铭盛嘉苑小区项目。在工程主体施工完成后，因李文东后续建设资金跟不上，工程停工。2016年10月，东萌公司与李文东协商，由东萌公司接管续建铭盛嘉苑工程。为此，东萌公司先后投入400余万元，完成了外墙漆、楼梯扶手、部分塑钢窗、道路、水沟、围墙、小区内管网、绿化等后续工程施工。为了收回续建资金，东萌公司与李文东约定部分房屋交由东萌公司出售，后李文东将包括涉案房屋在内没有被查封的房屋交由东萌公司对外出售，东萌公司共计出售了五套房屋。2016年10月之前，李文东与所有施工单位签订的以房抵债协议均已被法院认定为无效协议。2017年10月23日，东萌公司将涉案房屋作价70万元出售给严中华。由于东萌公司的银行账户被法院查封，东萌公司要求严中华以现金方式支付购房款。严中华以现金方式付清了全部购房款，东萌公司也向严中华交付了涉案房屋。综上，东萌公司有权出售涉案房屋，涉案房屋应归严中华所有，法院不应继续执行涉案房屋。经审理查明：在李继忠与李文东民间借贷纠纷一案执行过程中，本院于2019年8月23日作出（2013）新执字第3959号执行裁定，裁定如下：查封被执行人李文东所有的位于新沂市门面房（自西向东15-16间）、10号门面房（自西向东19-20间）、11号门面房（自西向东21-22间），期限为三年。2020年6月8日，严中华以涉案房屋系其从东萌公司购买为由，向本院提出执行异议。本院于2020年6月16日作出（2020）苏0381执异94号执行裁定，驳回严中华的异议请求。严中华不服该执行裁定，于法定期限内提起本案诉讼。本案审理中，严中华为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：1.《新沂市马庄新村1#、2#、3#楼房屋买卖合同》一份（落款日期为2017年10月25日，甲方为东萌公司，乙方为严中华），该合同载明的主要内容为：甲方将所建造的新沂市马庄新村1号楼第10、11号门面房（即涉案房屋）出售给乙方，房屋建筑面积约180平方米，总价款为70万元；房屋内照明用电、生活用水由甲方负责安装，水、电费用由乙方自理；甲方定于2017年10月30日前将房屋交付给乙方；本合同自甲乙双方签字之日起生效。2.东萌公司出具的《收据》一份（落款日期为2017年10月25日），载明：收款金额为70万元，收款方式为现金，收款事由为马庄新村（原铭盛嘉苑）1号楼10#、11#门面房。3.东萌公司出具的《房屋交付证明》一份（落款日期为2020年6月1日），主要内容为：铭盛嘉苑小区1号楼10、11号商铺房款70万元已于2017年10月25日全部付清；东萌公司已于2017年10月25日将上述房屋钥匙交付给严中华，后上述房屋一直由严中华及其家人使用。4.涉案房屋现场照片一组，显示涉案房屋内被放置施工用品等杂物。经质证，李继忠对上述证据的真实性不予认可，并称涉案房屋内放置的物品实际上是马某施工队存放；东萌公司、李文东对上述证据的真实性均无异议。庭审中，严中华主张涉案70万元购房款是由其以现金方式一次性支付给东萌公司。本院要求严中华对该70万元的款项来源进一步提供证据证实，但严中华未能提供相应的交易记录、借贷凭证等足以证实所主张的款项来源的相关证据。另查明，涉案房屋至今未通水通电。铭盛嘉苑小区项目系李文东借用东萌公司资质开发建设。在本院另案审理中，东萌公司亦认可铭盛嘉苑项目的建设、销售事宜均是由李文东负责。2019年9月20日，李文东向案外人马某出具《证明》一份，证明内容为：“新沂市墨河街道狄湖社区铭盛嘉苑A1号楼第10、11号门面房（商铺）已由马某认购，于2011年元月15日签订了认购意向书，双方商定用马某垫资施工的A2号楼水电安装工程款冲抵A1号楼第10、11号门面房（商铺）购房款。本证明负法律责任”。在李继忠与李文东民间借贷纠纷一案执行过程中，马某于2019年10月15日持上述《证明》等证据向本院提出执行异议，称其与东萌公司已于2011年1月15日签订了《购房意向书》，购买了涉案房屋，并以工程款冲抵了购房款，且已实际占有使用涉案房屋多年，以此要求停止执行涉案房屋。本院于2019年10月28日作出（2019）苏0381执异250号执行裁定，驳回了案外人马某的异议请求。2020年3月19日，马某再次提出执行异议，要求停止执行涉案房屋。本院经审查认为，马某曾就涉案房屋提出执行异议，被本院裁定驳回异议请求后，现就同一执行标的再次向本院提出执行异议，不符合案件受理条件，遂于2020年3月24日作出（2020）苏0381执异43号执行裁定，驳回了案外人马某的异议申请。本院认为，作为房屋买受人的严中华主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。本案中，严中华主张涉案70万元购房款已付清给东萌公司。东萌公司、李文东对此虽予以认可，但李继忠不予认可，并对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议。而价款的支付是评判当事人之间是否存在真实买卖交易的核心问题，且李文东对涉案房屋亦作出了多次处分，马某也对涉案房屋提出过执行异议。基于以上情形，涉案购房款的支付问题不能仅仅依据买卖双方的自认予以确定，而应对款项支付事实予以从严审查。严中华主张涉案70万元购房款系现金一次性交付，由于70万元系大额款项且系一次性交易，根据一般交易习惯，严中华应对该70万元的款项来源进一步举证证明，否则在无其他证据证实存在支付事实的情况下，仅凭东萌公司出具的《收据》及自认，不足以证实其主张的70万元款项交付情况。但经本院释明后，严中华仍未对该笔70万元款项的来源提供充分的证据证实。故对严中华要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告严中华的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告严中华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  高 莉人民陪审员  张宜贵二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  张 鑫