广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初4259号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住所地:桂林市。统一社会信用代码：。 法定代表人：刘某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某,该公司员工。 被告：吴某某，女，1982年4月10日出生，汉族，住广西临桂区。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，2020年7月9日，原告向本院提交了起诉材料，之后案件转入诉前调解程序，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告桂林市某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人周敏、被告吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2017年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费107.3元、公摊水电费32元、垃圾处理费44.80元，小计184.1元；违约金3,000元，以上合计3,184.1元。二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区某某花园业主，房屋建筑面积为33.53平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉某某花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅:1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米;4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告吴某某辩称，1、只认可原告与案外人蒋某某签订的合同。根据合同第1条第13小条至本协议终止时起5日内与业委会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续需经业委会确认，由此认定这份合同是长期有效的合同，原告提供的与开发商签订的0.38元及0.5元合同为无效合同，虚假合同，不能作为起诉的依据。2、要求原告提供出与被告签订物业管理合同向被告主张权利，原告提供的与开发商签订的合同与其和业主签订的合同内容出入很大，原告明显是知法犯法，故意为之，为达非法目的签订虚假合同，伪造合同，某某花园业主数量有800户左右，涉及的面及金额巨大，同时小区有很多业主实际已经缴费确因为未保留票据也成为被告且败诉，原告以诉讼的合法形式掩盖非法多占的目的进行恶意诉讼，已经涉嫌违法。3、原告于2017年7月13日撤出小区时是半夜突然离场，撤出前后也未在小区内进行公告，未张贴离场时有关业主的欠费清单及安排相关工作人员进行后期欠费的收缴，故从其行为上判断以放弃相应的追诉权，被告2017年年底交物业费时才知道已经换了物业公司，所以被告根本不存在故意违约，更不存在违约金的问题。4、根据前期物业管理协议原告未履行相应的物业服务义务，在服务期间单方面提高物业服务费属于无依据收费、乱收费、高于合同约定收费，前期协议中只有0.28元的物业费，并无垃圾费及公摊水电费的条款，说明物业费包括了垃圾费及公摊水电费，原告主张的垃圾费及公摊水电费是毫无事实依据，是原告违约在先。5、原告撤出某某花园时拒绝按照广西壮族自治区物业管理条例的规定办理交接手续，属于未履行义务，已经严重违约。同时原告撤出时卷走某某花园仓库的消防物资、器材属于盗窃行为，小区消防物资是属于小区全体业主所有。6、根据最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，法释20098号第六条经书面催告，业主无正当拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未缴纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持的规定，物业服务企业必须向业主书面催告，并在业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍不缴纳物业费，物业服务企业才有权提起诉讼。至原告2017年7月撤出某某花园小区后，到至今11月份收到起诉状止都未收到原告书面的催缴通知，说明原告已经放弃其催款的权利，且已过诉讼时效期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吴某某系桂林市临桂区世纪大道某某花园第27幢4单元3层1号房业主，产权登记建筑面积为33.53平方米。2009年1月10日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2017年7月9日，临桂区某某花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某某花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为某某花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市某某物业某某花园业主欠费明细催费通知》在小区内公告栏上进行了张贴。原告桂林市某某物业服务有限责任公司提交了一份2004年1月16日与案外人蒋某某签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为某某花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 另查明，2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于某某花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，原告桂林市某某物业服务有限责任公司一直对某某花园小区进行物业管理。2017年7月13日,原告退出小区。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了某某花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司支付了某某花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。在本案中，原告某某物业公司接受建设单位聘用及委托为某某花园小区提供物业服务，其与建设单位签订的前期物业服务合同即属于小区的管理规约，对建设单位、某某物业公司以及被告均有法律约束力。该协议约定的物业费收费标准是住宅按0.28元/月/㎡收取，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司聘请原告某某物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此主张物业费按照0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持，被告应按0.28元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费。2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告继续在某某花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，这段时间的物业服务费的诉讼时效应当从原告撤离某某花园之日起计算，2020年7月9日，原告向本院提交了起诉材料，之后案件转入诉前调解程序，至今未超过3年诉讼时效，故被告应支付2017年1月1日至2017年7月13日的物业管理费60.4元（产权登记建筑面积33.53㎡×0.28元/㎡×6个月＋33.53㎡×0.28元/㎡÷30天×13天），对于原告要求超过本院审核的部分，本院不予支持。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请中关于2017年1月-2017年7月期间的垃圾处理费，本院予以支持。即被告应向原告支付垃圾处理费44.8元〔按（7元/月×6个月＋7元/月÷30天×13天）计算为45.03元，原告诉请44.8元，未超过本院审核部分，本院予以支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单等可知，原告是向相关部门支付了某某花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请中关于2017年1月-2017年7月期间的公摊水电费，本院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费32元〔按（5元/月×6个月＋5元/月÷30天×13天）计算为32.17元，原告诉请32元，未超过本院审核部分，本院予以支持〕。由于被告未按时缴纳物业服务费、垃圾处理费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原告与小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金18.12元（60.4元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴某某应支付物业管理费60.4元、公摊水电费32元、垃圾处理费44.8元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 二、被告吴某某应支付违约金18.12元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担10元，被告吴某某负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  石永珍