浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5876号上诉人（原审原告、反诉被告）：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：瑞安市东都汽车电子有限公司。住所地:瑞安市莘塍街道下山根村凤山北路132号二楼。法定代表人：金文武，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：倪晓乐，浙江安阳律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市东都汽车电子有限公司（以下简称汽车公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初13809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：合同约定免收六个月租金的前提条件是承租人在约定期限内交足了履约保证金793440元，否则，不享有租赁合同第二条第二款约定的优惠。截至2015年4月1日，承租人未能交清793440元，故仍需支付前六个月的租金。合同明确约定了租金、物业管理费、履约保证金的支付金额、支付期限与违约金计算标准，因承租人逾期支付，应当承担违约责任。一审判决按LPR计算利息，明显过低，应予调整。汽车公司辩称:租赁合同已对意向协议书约定进行了变更，一审判决对此认定正确。合同应当自2015年8月1日始计算租金。履约保证金与免租期没有关系。物业费应当按实收取。一审法院按LPR计算利息，合理合法。东都公司向一审法院起诉请求：（1）支付租金200731.32元；（2）支付违约金（其中逾期支付履约保证金的违约金以543440元为基数按月利率5%从2015年4月5日计算至2015年12月29日（不含当日），为242736.53元；以493440元为基数按月利率5%从2015年12月29日计算至2015年12月30日（不含当日），为822.4元；以443440元为基数按月利率5%从2015年12月30日计算至2016年9月13日（不含当日），为190679.20元；以393440元为基数按月利率5%从2016年9月13日计算至2017年6月26日（不含当日），为187539.73元；以193440元为基数按月利率5%从2017年6月26日计算至实际履行之日止。其中逾期支付租金、物业管理费的违约金以73575.59元为基数按月利率5%从2016年7月1日计算至2016年9月13日（不含当日），为9074.32元；以23575.59元为基数按月利率5%从2016年9月13日计算至2017年6月26日（不含当日），为11237.7元；以21935.59元为基数按月利率5%从2017年7月1日计算至2018年7月1日（不含当日），为13344.15元；以200731.32元为基数按月利率5%从2018年7月1日计算至实际履行之日止）。汽车公司向一审法院提起反诉请求：（1）支付其垫付的电梯维修费用20480元及相应利息损失（以20480元为基数按银行同期同档次贷款基准利率从实际发生之日计算至实际履行完毕之日止）；（2）东都公司开具金额为60万元的房屋租金专用发票。一审法院认定事实：2010年6月28日，东都公司（甲方）与汽车公司（乙方）股东张传伟签订《标准厂房租赁意向协议书》。约定：“为鼓励农场职工自办企业，缓解旧场改造搬迁企业安置用地与失地职工再就业问题，东都农垦开有限公司决定建设标准厂房。为使厂房出租达到预期目的，缓解厂房建设资金问题与更好发挥经济效益，我们以信誉第一、服务第一，以诚信为宗旨，现经双方共同协商，特订立如下厂房租赁协议条款，以资共同信守执行。一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在××道××金融街以东、港口大道以西、毓蒙路以南。其中承包给乙方是5-1号厂房三层建筑面积1200㎡。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为五年。年租金120元／㎡，五年计720000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.08%计算，总共计595031元。乙方须在本协议书签订之日起五天内一次性付清租金。三、本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.08%计算，利息可以冲抵租金。四、在厂房竣工验收后交付乙方使用时签订正式租赁合同，合同内租金与本意向协议书一致。五、本协议经双方签字或盖章后生效。六、本协议书一式四份，甲方执三份，乙方执一份。”诉讼过程中，双方一致陈述，该协议书第二、三条中“月息0.08%”系笔误，实系“月息0.8%”。2015年4月1日，东都公司（甲方）与汽车公司（乙方）签订《标准厂房租赁合同》。约定：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在毓蒙路1号、金源路88号，其中出租给乙方的6号厂房3单元第五层，建筑面积1545㎡；第六层建筑面积108㎡，总建筑面积1653㎡，厂房类型为框架结构。二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2015年1月1日至2015月1月30日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2015年8月1日起至2019年7月30日，租赁期5年。甲方已于2015年1月1日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自2015年8月1日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付100000元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金693440元，乙方合计支付履约保证金793440元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金198360元，当年租金于每年7月1日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵租金后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年7月1日前补交每年租金的三个月租金计49590元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计16530元，于每年7月1日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。……七、其他条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得单方提前终止合同。如甲方无故单方毁约且乙方同意解除合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金，剩余租金按每年20%比例赔偿乙方装修损失，搬迁费甲方负担50%；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。……3、双方一致确认，原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金。2015年1月1日，东都公司向汽车公司交付涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层××层厂房。截至2017年6月26日，汽车公司共向东都公司支付款项60万元（详见附录三）。现租期已届满，汽车公司已搬离涉案厂房。另查明：东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交了包括涉案厂房在内的全部标准厂房。瑞安经济开发区管委会将其交由瑞安经济开发区发展总公司管理。一审法院认为，东都公司与汽车公司的股东张传伟于2010年6月28日签订的《标准厂房租赁意向协议书》，以及2015年4月1日，东都公司与汽车公司就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层（建筑面积1545㎡）、第六层（建筑面积108㎡）厂房签订的《标准厂房租赁合同》，属于有效合同，对双方具有约束力。当事人协商一致，可以变更合同。《标准厂房租赁意向协议书》约定：“一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在××道××金融街以东、港口大道以西、毓蒙路以南。其中承包给乙方是5-1号厂房三层建筑面积1200㎡。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为五年。年租金120元／㎡，五年计720000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.8%计算，总共计595031元。”《标准厂房租赁合同》约定：“一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在毓蒙路1号、金源路88号，其中出租给乙方的6号厂房3单元第五层，建筑面积1545㎡；第六层建筑面积108㎡，总建筑面积1653㎡，厂房类型为框架结构。二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2015年1月1日至2015月1月30日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2015年8月1日起至2019年7月30日，租赁期5年。甲方已于2015年1月1日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自2015年8月1日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。……2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金198360元，当年租金于每年7月1日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。”即双方对租赁物、“交付厂房后的利息”约定均予以了变更；由5-1号厂房第三层（建筑面积1200㎡），变更为6号厂房3单元第五层（建筑面积1545㎡）、第六层（建筑面积108㎡）；由按月息0.8%支付“交付厂房后的利息”，变更为免收6个月租金。根据《标准厂房租赁合同》相关约定，汽车公司应付租金为674424元【198360元×3＋（2018年8月1日至2018年12月25日）146天／365天×198360元】。汽车公司已付款项共计60万元，尚欠74424元。《标准厂房租赁合同》有关物业管理费约定：“租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计16530元，于每年7月1日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次”。现租赁期限已届满，东都公司无法提供物业管理费台账，故应付物业管理费金额尚不明确，东都公司主张汽车公司已付款项中直接扣减物业管理费26855.59元，不予支持。东都公司可另案主张。关于东都公司主张的违约金。一审法院认定以已结算利息损失406.46元及未结算利息损失（以租金74424元为基数，自2018年7月1日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计付）为限予以支持（详见附录五：利息损失统计表及说明）。东都公司的其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于汽车公司的反诉请求。汽车公司主张支付电梯维修费用20480元及利息损失，证据不足，不予支持。未按规定开具发票，属于违反发票管理法规的行为，由税务机关责令限期改正，不属于法院受理民事诉讼的范围。因此，对汽车公司主张开具租金专用发票的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百十九条第（四）项规定，判决：一、汽车公司于本判决生效之日起支付东都公司租金74424元、已结算利息损失406.46元、未结算利息损失（以租金74424元为基数，自2018年7月1日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计付）；二、驳回东都公司其他诉讼请求；三、驳回汽车公司的反诉请求。案件本诉受理费6790元，由东都公司负担4963元，汽车公司负担1827元；反诉受理费312元，由汽车公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，履约保证金是指为合同履行提供的金钱担保，属实践性行为。合同明确约定承租人应支付履约保证金793440元；同时，合同约定年度租金从履约保证金中抵扣。合同订立后，汽车公司已按《标准厂房租赁合同》支付租金，现租赁合同关系已终止。并且，在合同履行过程中，东都公司并未向汽车公司主张过履约保证金。因此，在租赁合同期限届满后，东都公司主张逾期支付履约保证金的违约金，于法无据。合同约定“前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销，自2013年10月15日起计付租金。”该条款内容明确，应认定前六个月免收租金。因此，东都公司二审主张支付前六个月租金的上诉理由，缺乏合同依据，本院不予支持。合同约定物业管理费“多退少补”，可见，合同虽约定了物业管理费金额，但仍应按实际费用向承租人结算后收取。东都公司未提供物业管理费台账以及实际费用的证据，一审判决告知其另行主张，亦无不当。本案租赁合同仅在第四条“其他费用”第3项约定了“租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。”合同中并无迟延支付租金、履约保证金有关违约金计算标准的约定；并且，东都公司一审请求按月利率5%计算，亦明显偏高。一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息合理合法。二审中，东都公司对一审判决其他事项的认定处理，均无异议，二审予以确认。东都公司上诉请求及理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4963元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程