山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初3574号原告:济南华兴经济发展合作协会，住所地济南市。法定代表人:张宗旺，会长。委托诉讼代理人:纪发勇，济南天桥华兴法律服务所法律工作者。被告:郭忠梅，女，出生，汉族，济南市天桥区海盗船洗浴中心业主，住济南市。被告:陈科学，男，出生，汉族，济南市天桥区海盗船洗浴中心员工，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人:杭怀川，济南历下甸柳法律服务所法律工作者。原告济南华兴经济发展合作协会（以下简称华兴协会）与被告郭忠梅、陈科学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告华兴协会的委托诉讼代理人纪发勇，被告郭忠梅的委托诉讼代理人杭怀川，被告陈科学及其委托诉讼代理人杭怀川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华兴协会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告与原告解除租赁合同，腾退“泺河港”商务大楼二楼的租赁房屋；庭审中，华兴协会明确要求于本次庭审之日2020年11月10日解除2018年8月20日原告与被告签订的房屋租赁合同，合同编号为柳商租字2018第1号。要求返还的租赁房屋就是小清河南路10777号泺河港商务大楼合同约定的商铺，共计面积为6360平方米。2.判令被告补交至一年的租赁费2669610元及审理期间至的3个月租赁费667402.5元（以案件实际审结之日为准），水电费432634.24元，物业服务费290016元，逾期违约金20万元，共计4214662.74元；租赁费明确为从2019年3月1日至2020年2月28日一年的租金2669610元加上自2020年3月1日起到2020年6月1日的租金667402.5元，以上共计3337012.5元。水电费是自被告租赁使用涉案房屋之日，也就是2018年6月17日至2020年3月10日期间的水电费，具体的计算标准是以国家收费标准为计算依据。物业费按照每平方米每月3.8元的标准收取6360元平方米的物业服务费，每月收取24168元，自2019年3月1日至2020年2月28日一年的物业服务费290016元。3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。济南市天桥区柳云社区居委会建设的小清河南路10777号泺河港商务大楼，一直交原告华兴协会对外出租运营使用，2018年6月初，被告夫妻二人欲以个人名义租赁该商业大楼的第二层6360平米及三楼电梯西平台1332平米，用于洗浴温泉商业经营。后经双方协商于2018年6月17日就交付给被告开始试使用。鉴于该楼房需要装修整理，原告同意如果被告能够长期正式租赁的话，给予其2018年9月1日至2019年2月28日的7个月的免租金期限，算上预先交付试用期实际为10个月免租金期，租金起算期限仅为2019年3月1日起至2031年2月28日。第一、二年租金1.15元每平米每天，年租金应为2669610元。租金按照季度交付，每年交付四次。双方于2018年8月20日补签了《商铺租赁合同》，明确了上述双方的权利义务内容。现被告一直租赁使用着该楼房经营温泉洗浴，名字“海盗船”，而被告一直欠原告的租金从没有交纳。为了挽回原告集体组织的经济损失，维护原告的合法权益，诉至人民法院，望判如所请。郭忠梅辩称，1.涉案合同不符合法定解除事由，而且答辩人投入巨资，至今没有盈利，且自2020年1月底至今并没有正常营业。2.自2018年6月份，与泺河港济南丽星滨河商业管理有限公司签订租赁合同。2018年8月，洗浴中心开始动工筹建，2019年1月17日，才能够营业成功。今年又遇到不可抗力的新冠疫情，之后，后续资金中断，经营愈加困难。3.后续租金事宜，望原告在考虑目前市场环境因素、泺河港一楼承租户租金等情况，从能持续经营角度出发，酌情下调。4.现物业公司考虑要求洗浴中心让出部分区域给大润发，鉴于该区域面积较大、装修投入较高，且出让后，部分洗浴配套需要重新在所保留区域整改完善，需要双方详细沟通后确定。5.三楼平台1332平方米停车区域，答辩人到目前为止一直没有具体使用过。6.鉴于2020年新冠疫情给各行各业所带来的严重影响，原告应结合国家政策，并酌情考虑目前泺河港实际情况，给予答辩人在租金方面的减免。7.前期洗浴中心筹备及整改造价达18563200元。8.原告诉称，天桥区柳云社区居委会是小清河南路10777号泺河商务大楼的房屋所有权人，其并未提交原告作为适格出租权利主体的证据。9.原告可适时的让答辩人恢复营业，拟定出支付款项的计划，在能够正常营业的前提下逐步将款项支付完毕。10.在答辩人投入1856.32万元的前期装修投入及运营成本，且不存在过错，原告随意提出解除合同的诉请，违反了民法的公平原则，不符合法律规定。综上，原告所诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。陈科学辩称，根据合同相对性原则，原告起诉我方系主体错误，望法院依法驳回对我方的起诉。华兴协会与郭忠梅围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合确认有效的证据及原被告双方的陈述，认定本案事实如下：2018年8月20日，华兴协会作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的郭忠梅签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方坐落于济南市天桥区小清河南路10777号的2楼2-202、2-206、2-207、2-208、2-208-1、2-209、2-209-1、2-212、2-213、2-215、2-216、2-217、2-218、2-219、2-220、2-221、2-222、2-223、3楼3-306、3-307、3-312、3-313号的商铺（以下简称该房产，该房产建筑面积以6360平方米计）。三楼西电梯以西平台1332平方米、乙方从2019年3月1日开始可以无偿使用，不在本合同计租金和约定面积范围。乙方使用该房产作为经营洗浴、汗蒸之用。本合同约定的租赁使用期限自2018年9月1日起至2031年2月28日止，乙方于2018年6月17日接手使用该房屋（交付日），乙方接收到房门钥匙且交付完成。房屋免租期为7个月，时间自2018年9月1日起至2019年2月28日止。计租金的期限起止为2019年3月1日起至2031年2月28日结束（按每平方米1.15元每天，第三年起每年递增4%，以6360平米计）。具体为，第1年租金，2019.3.1-2020.2.28，租金2669610.00元；第2年租金，2020.3.1-2021.2.28，租金2669610.00元。支付方式按照先支付租金后使用租赁房屋的原则，租金按季度支付，每年支付四次。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，无偿收回房屋；（1）不按照约定支付租金达30日的；（2）累计欠缴各项费用达10000元，且在收到甲方书面通知之日起，超过15日未予付清的。（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；（5）利用房屋从事违法活动、不道德活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；（6）擅自放弃房产，或擅自转让、转租、调换房产给第三人的（包括以合作形式将房产整体交由第三人使用）；（7）因故被吊销营业执照或有关经营活动的许可证，导致无法继续营业和履行本合同的；（8）未履行本合同中双方约定的条款，或经书面通知后7日内仍拒不履行的；（9）按照本合同其他条款应当解除合同的其他情形。乙方有本合同第八条约定乙方所承担责任情形之一的，甲方有权解除合同，无偿收回房屋，并有权不予退还乙方缴纳的保证金及已交付的租金，同时乙方按本合同租金总额的百分之三十向甲方支付违约金。逾期支付租金或其他费用（包括物业费、水电费、通讯费等乙方应支付的全部费用）的，乙方每日按应付年租金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。2019年10月18日，华兴协会向海盗船业主发出《水电费催缴通知》，载明：贵公司从开业至今（2019年9月20日）欠我公司水费、电费共计：425586.74元。为不影响贵公司正常用水、用电，请及时到我公司财务处缴费！电费、水费明细如下：①2018.11.15-2019.1.20用电量9267.56×1.5=13901.34元；②2019.1.21-2019.2.20用电量57557.4×1.5=86336.1元；③2019.2.21-2019.3.20用电量75472×1.5=113208元；④2019.3.21-2019.4.20用电量24140×1.5=36210元；⑤2019.4.21-2019.5.13用电量52996×1.5=79494元；⑥楼顶2018.11.15-2019.5.13电量105.57×160×1.5=25336.8元；⑦负一2018.11.15-2019.5.13电量19.65×160×1.5=4716元；⑧水2018.11.15-2019.4.20水量5547×6.5=36055.5元；2019.4.21-2019.9.20水量4666×6.5=30329元。合计425586.74元。收款明细：①2019.3.5收到电费款5万元整。合计：50000元。陈科学在上述通知签字：以上数据（表数）已知晓，价格待定。庭审中，陈科学陈述，其是海盗船洗浴中心工作人员，认可通知中载明的用水电数量，但是对于收费标准不予认可，认为价格过高。同时，华兴协会提交2020年3月10日催缴通知书一份和通知书张贴照片打印件一份，证明被告已经收到催缴通知书，尚欠4214662.74元，包含租金、违约金、水电费、物业费的情况。陈忠梅对上述证据的真实性和证明目的均不认可，该证据仅仅是原告单方制作，其计算方式、计算依据等都没有经过双方合意而产生，而不能达到原告证明目的。两张照片原告提供载体并非是原始载体，且该通知发出的时间是2020年3月10日，我方并未收到该通知。陈科学认为上述证据与其无关。陈忠梅提交2019年9、10、11、12月份及2020年1月份的售电单据一宗，证明被告先进行购买电，再进行消费，不存在拖欠电费情况，同时证明原告所订的电费单价为1.5元每度，明显超出市场价格；2019年10月份的售电单据一份，证明被告先进行购买电，再进行消费，不存在拖欠电费情况，同时证明原告所订的电费单价为1.5元每度，明显超出市场价格；以上售电单据是被告郭冬梅，就是本案的被告郭忠梅。山东泺河港商贸有限公司出具给被告的代收水费收据五份，证明被告郭忠梅并不欠原告水费。华兴协会认为，被告是2019年5月份以后才开始预付电费，该宗售电单据是2019年9月份、10月份、11月份、12月份到2020年1月份的，而原告所诉的都是2019年5月份以前所欠的电费，该宗证据与本案无关。另查明，济南市天桥区北园街道办事处柳云社区居民委员会出具《情况说明》，载明：泺河港是我居生活保障用房，产权归我居所有。为保证泺河港的保值增值，我居委托济南华兴经济发展合作协会负责泺河港的招商、经营和管理，委托期限为10年。济南华兴经济发展合作协会有权以自己名义对外进行招租，并签订合同。坐落于济南市天桥区小清河南路10777号的二楼、三楼6360平方米商铺已交付承租方营业使用。自2020年1月25日起至本次庭审之日，济南市天桥区海盗船洗浴中心一直未营业，涉案租赁场地及房屋钥匙在陈忠梅手中。济南市天桥区海盗船洗浴中心成立于2018年8月3日，系个体工商户，经营者为郭忠梅。本院认为，本案涉及商铺租赁合同系陈忠梅与华兴协会签订的，且涉案商铺亦是由济南市天桥区海盗船洗浴中心实际占有使用，该洗浴中心系个体工商户性质，经营者是本案被告郭忠梅，故本院依法认定郭忠梅是本案适格的被告。关于华兴协会要求陈科学承担责任的诉讼请求，华兴协会认为陈科学与郭忠梅系夫妻关系，济南市天桥区海盗船洗浴中心系二被告共同经营，被告陈科学对此不予认可，且原告亦未对其主张提交证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据已经查明的事实，涉案商铺租赁合同系华兴协会与郭忠梅真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力，租赁合同的双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于原告要求解除双方之间商铺租赁合同的诉讼请求。华兴协会与郭忠梅在合同中约定，承租人不按照约定支付租金达30日的，出租人有权单方解除合同。现郭忠梅长期多次拖欠原告房租和水电费已超过30日以上，该情形符合原被告双方约定的行使合同解除权的条件，故原告的该项诉讼请求，符合合同法的相关规定及双方的约定，有事实及法律依据，依法予以支持。二、关于原告要求郭忠梅立即腾空租赁房屋的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现原被告签订的房屋租赁协议已经解除，故华兴协会要求郭忠梅腾交租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，依法予以支持。但腾交房屋应当给被告留出必要的准备时间，法院酌情认定，被告郭忠梅二十日内腾交租赁房屋为宜。三、关于原告要求被告郭忠梅补交租金的诉讼请求。租赁合同中约定了起租日从2019年3月1日起计算，现原告要求被告郭忠梅补交自2019年3月1日至2020年6月1日的租赁费，有事实和法律依据，本院予以支持。但新冠肺炎疫情的发生亦是客观存在的事实，也对洗浴中心的经营产生了不利的影响。面对疫情，双方当事人应当互相体谅、互相分担、共度时艰，故本院综合案情酌情认定减免郭忠梅2020年2、3月份共计两个月房租444935元中的40%即177974元，剩余的房租3159038.5元（2669610元÷12个月×10个月+2669610元÷12个月×2个月×60%+2669610元÷12个月×3个月）郭忠梅仍然应当向原告支付。四、关于原告要求被告郭忠梅支付水电费的诉讼请求。被告方认可《水电费催缴通知》中载明的水电用量，但认为其按照1.5元/度的价格收取电费过高，本院根据国网山东电力公司公布的济南市商业用电价格，再结合洗浴中心用电时段以及按照阶梯电价收费的事实等情况，酌情按照1元/度的价格计算郭忠梅应当支付的电费，故根据载明的水电用量按照1元/度的价格计算的水电费数额为305852.66元，扣除郭忠梅已支付的50000元，剩余水电费255852.66元，由被告郭忠梅支付。对于郭忠梅提交的2019年9月之后水电费的交纳凭证，因原告在本案中主张的水电费系2019年5月份之前的费用，故本院对被告的抗辩不予采信。五、关于原告要求被告郭忠梅支付物业服务费的诉讼请求。华兴协会陈述，该物业费是按照每平方米每月3.8元的标准收取6360元平方米的物业服务费，每月收取24168元，自2019年3月1日至2020年2月28日一年的物业服务费290016元。郭忠梅虽然抗辩其将上述一年的物业服务费290016元交给了案外人丽星滨河公司，且华兴协会口头同意予以扣减，但华兴协会不予认可，且郭忠梅亦未对其主张提交证据，故对原告的该项诉请，本院予以支持。六、关于原告主张违约金200000元的诉讼请求。被告郭忠梅在经营海盗船洗浴中心过程中确实存在逾期支付租金及水电物业费的情况，且数额较大，根据原告陈述的损失情况，现其主张200000元违约金，合理合法，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告济南华兴经济发展合作协会与被告郭忠梅之间2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月10日解除；二、被告郭忠梅于本判决生效之日起20日内腾空其租赁的坐落于济南市天桥区小清河南路10777号的2楼2-202、2-206、2-207、2-208、2-208-1、2-209、2-209-1、2-212、2-213、2-215、2-216、2-217、2-218、2-219、2-220、2-221、2-222、2-223、3楼3-306、3-307、3-312、3-313号的商铺（房产建筑面积6360平方米），并将上述房产返还给原告济南华兴经济发展合作协会；三、被告郭忠梅支付原告济南华兴经济发展合作协会欠付的房屋租金3159038.5元，于本判决生效之日起10日内付清；四、被告郭忠梅支付原告济南华兴经济发展合作协会欠付的水电费255852.66元，于本判决生效之日起10日内付清；五、被告郭忠梅支付原告济南华兴经济发展合作协会欠付的物业服务费290016元，于本判决生效之日起10日内付清；六、被告郭忠梅支付原告济南华兴经济发展合作协会违约金200000元，于本判决生效之日起10日内付清；七、驳回济南华兴经济发展合作协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40517元，由原告济南华兴经济发展合作协会负担2978元，由被告郭忠梅负担37539元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  朱广民二〇二〇年十二月十日书记员  马丽香