江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初437号原告（案外人）：潘强华，男，汉族，1971年5月11日生，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：曹春亮、李婷婷，江苏衡立律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。原告潘强华与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月14日进行了证据交换，同年11月18日公开开庭审理了本案。原告潘强华委托诉讼代理人曹春亮、李婷婷，被告中建二局委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼。第三人天福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘强华向本院提起诉讼，请求：1、依法确认座落在宜兴市××镇××花园××幢××号房屋所有权属于原告所有；2、请求停止对上述房屋采取的强制执行措施，解除对该房屋的查封；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、2011年6月2日，江苏雅玛门窗幕墙有限公司（法定代表人邵羽习，以下简称雅玛公司）与天福公司签订《竹海锦城门窗工程施工合同》，由雅玛公司负责竹海锦城门窗工程，工程款总价为1600万元。雅玛公司在施工的过程中，天福公司已经支付工程款726.3584万元。2013年12月26日，经雅玛公司与天福公司协商一致，天福公司用竹海锦城的15幢108号房屋用作抵付结欠雅玛公司的工程款，抵付金额为693.362万元。由于雅玛公司结欠潘强华借款，所以雅玛公司将上述抵付工程款取得的房屋15幢108号给潘强华个人，由潘强华直接与天福公司签订商品房买卖合同，天福公司开具房屋总价的增值税发票。二、2013年12月26日，潘强华与天福公司签订商品房买卖合同，潘强华购买天福公司的竹海锦城花园第15幢108号房屋，建筑面积321.99平方米，上述合同通过宜兴市商品房买卖合同网上备案系统备案，备案号：201312260009。潘强华通过雅玛公司以其工程款抵付的方式支付了全部房款6933620元，2016年10月26日，天福公司向潘强华开具销售房屋的增值税发票，潘强华也接收并合法占有了购买房屋，基于房屋备案合同的信赖利益，潘强华已经对房屋前后的道路进行修缮，房屋也已进行装修，潘强华是涉案房屋所有权的实际权利人，况且未办理涉案房屋产权登记的原因在天福公司，潘强华不存在任何过错。三、潘强华作为竹海锦城花园第15幢108号房屋的买受人，符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在法院查封之前已经签订了书面买卖合同且合法占有该不动产，已支付了全部购房款，非因买受人的原因未办理房屋产权证，应当适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。因此，法院应当支持并停止对竹海锦城花园第15幢108号房屋的执行，解除对该房屋查封措施，并不得对该房屋采取任何执行措施（包括迁出房屋、评估、拍卖、变卖等），切实保护潘强华取得房产的合法权益。综上所述，中建二局对承建商品房享有工程价款优先受偿权，不得对抗工程款抵付全部房款的实质权利人潘强华，被告向法院强制执行实际权利人潘强华的房产，已经侵犯了原告的合法权益。因此，原告向贵院提起执行异议之诉，请贵院依法查明事实，支持原告的诉求。潘强华提交证据如下：证据一、竹海锦城施工合同复印件，证明2011年6月2日雅玛公司与天福公司签订了竹海锦城门窗工程施工合同，由雅玛公司负责竹海锦城项目的门窗工程，工程款总价位1600万元。证据二、雅玛公司付款明细表及付款凭证复印件，证明竹海锦城项目的门窗工程天福公司已支付雅玛公司部分工程款7263584元。证据三、申请单原件，证明雅玛公司与天福公司经协商一致将天福公司拖欠的部分工程款6933620元以竹海锦城15幢108室房屋用于抵付工程款并指定涉案房屋办理产权手续是潘强华个人。证据四、商品房买卖合同原件及商品房初始登记证、商品房用地初始登记证。证明2013年12月26日潘强华与天福公司签订商品房买卖合同，由潘强华购买竹海锦城花园15幢108号房屋，建筑面积321.99平方米，该商品房买卖合同已经通过宜兴市商品房买卖合同网上备案系统进行备案，备案号为201312260009。证据五、增值税发票复印件，证明2016年10月26日潘强华已经以雅玛公司工程款抵扣的方式全部支付了购房款6933620元，天福公司收到并向潘强华开具销售房屋的增值税发票。证据六、案涉房屋现场拍摄图片，证明涉案房屋潘强华已经接收并进行部分装修，房屋周围附近道路均已平整。证据七、（2020）苏02执异42号执行裁定书，证明在2020年6月30日潘强华申请执行异议，执行异议的请求被驳回的事实。被告中建二局辩称：一、潘强华不是案涉房屋的权利人。二、潘强华不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于中建二局的建设工程优先受偿权。三、中建二局对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用《执行异议规定》第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，潘强华不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲，即使根据《执行异议规定》第二十八条之规定，潘强华的诉请也不符合该条规定。综上所述，原告的诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉请。中建二局对潘强华提供的证据质证认为：证据一、竹海锦城施工合同真实性不予认可，1、原告没有原件。2、被告中建二局不是合同当事人，无法确认该合同的真实性。3、不认可关联性，该合同与本案无关，该合同也与原告潘强华无关。证据二、1、雅玛公司付款明细表不认可其真实性，因没有结算书，不能确定其具体金额，2、明细表中合同金额仅为809.36万元，不是原告诉称的1600万元，实际付款为726.3584万元，尚欠83.0016万元，不足以支付房款。3、不认可关联，没有证据证明雅玛公司欠潘强华款项的证明，与本案无关。证据三、申请书，不认可其真实性，该申请单是雅玛公司单方制作，以上证据一、二、三共同证明潘强华主张涉案房屋所有权的依据来源于以房抵款，潘强华不具有消费者物权期待权，阻却执行的理由不成立。证据四、1、因中建二局不是该合同的当事人，无法确认该合同的真实性。2、该合同仅能证明潘强华有合同权，不能证明其享有物权。3、合同第三条约定该房产的用途为商业不是居住。商品房初始登记证、商品房用地初始登记证注明用途是商业服务，不是居住。且商品房初始登记证与商品房用地初始登记证没有具体日期。证据五、没有原件无法确认真实性，对原告的证明目的不予认可，增值税发票的开票时间为2016年10月28日，到2018年11月6日被查封已经历时两年多，潘强华未办理相关手续，存在过错。证据六、现场照片，1、无法确认真实性。2、不认可原告证明目的，原告称该房屋经过装修，但是现场看不到装修，根据江苏高院关于审理执行异议和执行异议之诉的指导意见，原告没有提供物业管理费、水电费等相关行为证据，不能证明原告已实际占有。证据七、执行裁定书，该份证据真实性、合法性均认可，但同时说明该证据证明潘强华诉请不符合排除执行的法律规定，不是涉案房屋的所有人，不属于消费者优先保护的范围，依法应驳回潘强华的诉讼请求。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人潘强华遂提出执行异议，本院于2020年6月30日作出（2020）苏02执异42号执行裁定：驳回案外人潘强华的异议请求。潘强华即向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2013年12月26日，潘强华与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××号房屋，规划用途为商业，房屋总价约定为6933620元。潘强华以天福公司结欠雅玛公司工程款6933620元抵偿方式支付了全部购房款，天福公司于2016年10月28日向潘强华开具了金额为6931035.93元的江苏增值税普通发票。再查明，涉案房产由天福公司于2014年1月6日办理了房屋和土地使用权初始登记，房屋初始登记证号为：宜房初登字第1××0号。土地初始登记证号为：宜土分字（2013）第25500230号。以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、雅玛公司申请、天福公司开具的发票、商品房及用地初始登记证等证据在卷佐证。本院认为，本案系潘强华作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于潘强华对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中潘强华作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据潘强华提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，潘强华尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，潘强华购买该房未用于居住生活，其亦未提交名下无其他住房的证明材料，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于潘强华请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告潘强华的诉讼请求。案件受理费60335元，由原告潘强华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨钦雅