山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终4335号 上诉人(原审原告、反诉被告）：滨州市沾化区供销商贸城有限公司，住滨州市沾化区富城路187号。 法定代表人：李耀东，总经理。 委托诉讼代理人：刘国明，山东芳军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭聪聪，女，1990年10月25日生，汉族，居民，住滨州市沾化区。 委托诉讼代理人：王广瑞，山东沾友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜海玲，山东沾友律师事务所律师。 上诉人滨州市沾化区供销商贸城有限公司（以下简称商贸城）因与被上诉人郭聪聪房屋租赁合同纠纷一案，山东省滨州市沾化区人民法院（2020）鲁1603民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 商贸城上诉请求：一、请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2019年9月28日，商贸城与郭聪聪签订《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，约定由郭聪聪租赁商贸城坐落于沾化供销商贸城3-23#楼1间用于服装经营。租赁期限自2019年9月29日至2020年9月28日止，租金每年5000元。其中该合同第六条约定：“租赁期间，承租人由下列情形之一的，出租人可以提前终止合同，收回房屋，并由承租人赔偿出租人由此所造成的经济损失：1.承租人不经出租人同意擅自将房屋转租、转让和转借的，……”。合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如承租人逾期不撤迁，承租人应赔偿出租人因此所受的经济损失。承租人向出租人支付违约金额为原承租金额的三倍”。房屋租赁合同签订后，郭聪聪向商贸城交纳了租赁费。2020年3月16日，郭聪聪将涉案房屋转租给他人，并收取了转租费12000元。2020年9月1日，商贸城于郭聪聪商铺门口张贴拆除敬告，通知郭聪聪拆除时间定于2020年9月29日，自9月14日起开始腾房。2020年10月20日至2020年10月28日期间，涉案房屋拆除完毕。对以上法院认定事实，上诉人没有异议。但上诉人对一审法院认定的“本案涉案房屋因规划拆除，发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同已经不能实现合同目的，且根据合同第十六条约定，遇政府有关部门整体规划等原因须解除合同时，双方合同自行解除。”的表述有异议。众所周知，上诉人拆除原有房屋的建供销直销商城，上诉人没有任何理由拖延工期。合同到期时间是9月28日，本应在9月29日拆除，但却拖延到2020年10月20日至2020年10月28日期间拆除完毕。原因恰恰是因为被上诉人将房屋转租导致房屋无法按期收回，导致工期拖延，由此给上诉人造成了实实在在的经济损失。上诉人要求被上诉人按照合同约定承担违约金的要求是合理的。因为拆迁涉及的商户很多，与本案的情形如出一辙。上诉人起诉以后，通过一审法院的调解，作为被告的部分商户已经与上诉人和解，赔偿了上诉人的损失。一审法院却判决驳回上诉人的一审诉讼请求，导致出现了严重的后果。综上，希望二审法院在查清事实的基础上，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 郭聪聪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人不存在任何的违约行为，并且也是按照其通知进行的搬迁。从另一方面讲，上诉人要求的拆除并不是国家的迁占行为，只是因为引资项目的商业合作，并且上诉人应当赔偿被上诉人因无法经营的各项损失。请求二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求。 商贸城向一审法院起诉请求：1.依法判令解除2019年9月28日原被告签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，被告立即腾空房屋；2.依法判令被告向原告支付违约金15000元；3.一切诉讼费用均由被告方承担。郭聪聪提向一审法院反诉请求：1.请求判令反诉被告返还2020年9月15日至2020年10月28日的租赁费与卷帘门、油烟机，共计10000元；2.诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月28日，商贸城与郭聪聪签订《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，约定由郭聪聪租赁商贸城坐落于沾化供销商贸城3-23#楼1间用于服装经营。租赁期限自2019年9月29日至2020年9月28日止，租金每年5000元。其中该合同第六条约定：“租赁期间，承租人由下列情形之一的，出租人可以提前终止合同，收回房屋，并由承租人赔偿出租人由此所造成的经济损失：1.承租人不经出租人同意擅自将房屋转租、转让和转借的，……”。合同第十二条约定：“租赁期满或合同解除，如承租人逾期不搬迁，承租人应赔偿出租人因此所受的经济损失。承租人向出租人支付违约金额为原承租金额的三倍”。合同第十六条约定：“合同期内，如遇区府及有关政府部门整体规划等原因须解除合同时，双方合同自行解除，互不承担违约责任”。房屋租赁合同签订后，郭聪聪向商贸城交纳了租赁费。2020年3月16日，郭聪聪将涉案房屋转租给他人，并收取了转租费12000元。2020年9月1日，商贸城于郭聪聪商铺门口张贴拆除敬告，通知郭聪聪拆除时间定于2020年9月29日，自9月14日起开始腾房。2020年10月20日至2020年10月28日期间，涉案房屋拆除完毕。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该合同合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。关于本诉部分，本案涉案房屋因规划拆除，发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同已经不能实现合同目的，且根据合同约定，遇政府有关部门整体规划等原因须解除合同时，双方合同自行解除。故原告请求解除合同应当予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，被告应当将租赁房屋恢复原状后返还给原告，原告要求被告腾空房屋的诉讼请求予以支持。根据原告张贴的拆除敬告，其仅通知拆除时间定于2020年9月29日及及时腾空房屋的补助情况，未释明腾空房屋的最后期限，无法认定被告是否逾期搬迁，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉部分，由于反诉被告已经向反诉原告交纳了全部租赁费用，合同解除后，反诉被告应当向反诉原告退还合同尚未履行期间的租赁费用，但反诉原告无法证实其腾空房屋的时间，且卷帘门、油烟机的费用也未提供证据予以证实，因此，对退还合同解除后尚未履行期间的租赁费用及卷帘门、油烟机的费用待有证据证实时可另行起诉。综上，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定判决：一、解除原告（反诉被告）滨州市沾化区供销商贸城有限公司与被告（反诉）郭聪聪于2019年4月19日签订的《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》，并腾空房屋；二、驳回原告（反诉被告）滨州市沾化区供销商贸城有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告郭聪聪（反诉原告的）诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元(已减半收取)，由原告滨州市沾化区供销商贸城有限公司（反诉被告）负担；反诉费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）郭聪聪负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人商贸城与被上诉人郭聪聪之间的房屋租赁合同关系，有以上诉人商贸城作为甲方、被上诉人郭聪聪作为乙方的涉案《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》为证；租赁期间为2019年9月29日至2020年9月28日。上诉人商贸城依据上述合同以被上诉人郭聪聪擅自转租涉案房屋导致拆迁工期拖延给其造成损失为由，诉至一审法院要求被上诉人郭聪聪向其支付违约金，但并未举证证实工期拖延系因被上诉人郭聪聪的违约行为所致，一审法院据此驳回其诉讼请求，并无不当。上诉人商贸城上诉主张依据涉案《沾化区供销商贸城房屋租赁合同》被上诉人郭聪聪擅自转租涉案房屋应当向其支付违约金。上述合同第六条内容为“租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并由乙方赔偿甲方由此所造成的经济损失：1.乙方不经甲方同意擅自将房屋转租、转让和转借的，不按商贸城区域划分规定经营和擅自改变经营范围的。……”；第十二条内容为“租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方向甲方支付违约金额为原承租金额的三倍”。虽上述合同内容约定了郭聪聪未经商贸城同意转租涉案房屋应赔偿商贸城因此所受的经济损失或合同解除后逾期不搬迁应向商贸城支付承租金额三倍的违约金；但上诉人商贸城在本案二审期间仍未提交充分证据证实其因被上诉人郭聪聪的转租行为导致了拆迁工期拖延并给其造成了经济损失；亦未举证证实被上诉人郭聪聪存在逾期不搬迁的行为，其应承担举证不能的不利后果。因此上诉人商贸城的上诉请求，理由及证据不充分，不予支持。此外，一审期间涉案房屋已经拆除完毕，租赁物已经灭失，一审判决解除租赁合同并责令郭聪聪腾空房屋，存在瑕疵；但双方在二审期间对该判决内容并未提出异议，亦无履行的可能，本院对此不再予以纠正。 综上所述，上诉人商贸城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人滨州市沾化区供销商贸城有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦