中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终634号 上诉人（一审被告）：江翠兰，女，1959年4月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，系黑龙江省哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司员工。 上诉人江翠兰因与被上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2019）黑民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。江翠兰委托诉讼代理人陈晓梅、刘宝纯，长富基金委托诉讼代理人徐明昌到庭参加诉讼，中然公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江翠兰上诉请求：1.撤销（2019）黑民初68号民事判决，依法改判中止执行位于哈尔滨市阿城区；2.一、二审诉讼费由长富基金、中然公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。2010年2月10日，江翠兰与中然公司签订《丽都国际商品房内部认购书》，约定购买丽都国际小区Ｇ9号楼1单元801室，2010年2月8日，通过银行向中然公司支付购房款90万元和30万元。2015年9月30日，中然公司将《丽都国际商品房内部认购书》收回，双方在该内部认购书基础上，重新签订《丽都国际商品房认购书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。（二）一审判决对“合法占有”的认定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以实际入住或使用为占有的唯一必须条件。江翠兰与中然公司签订了房屋买卖合同，交纳全部购房款等费用，领取了开发商出具的入户通知单，证明江翠兰已实际占有、控制该房屋。因存在用多余购房款抵顶入户其他费用的情形，由中然公司补开了交款票据，收据票号是否与他人连号，江翠兰不知情。 长富基金辩称，（一）关于案涉房屋是否交付房款问题，一审庭审期间江翠兰称房款以现金方式交付，但在二审中又提供了120万元银行汇款凭证，其陈述前后矛盾。其提交的120万元汇款凭证可以证明江翠兰与中然公司之间是民间借贷关系，并且以案涉房屋买卖协议作为该借款的担保。（二）关于入住相关手续问题，江翠兰提供的相关收费单据票号均以“0515”开头，并存在连号的情形。中然公司已出具说明证明“0515”开头的票据的使用时间是2018年。即入户单和相关收费票据形成时间均在查封之后。综上，江翠兰与中然公司之间不是真实的房屋买卖关系，实际是为借贷提供担保。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，江翠兰的上诉请求应予驳回。 中然公司未提交答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：1.许可对位于哈尔滨市阿城区的执行；2.案件受理费由江翠兰、中然公司承担。 一审法院经审理查明，2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈尔滨分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈尔滨分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈尔滨分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈尔滨分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。一审法院执行期间，江翠兰以案外人身份提出执行异议。2019年5月13日，一审法院作出（2019）黑执异95号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 江翠兰向一审法院举示2015年9月30日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买丽都国际小区G9号楼1单元801室房屋。同日，中然公司为江翠兰出具案涉房款575153元的票据、进户通知单及交纳电费、热费、物业费等入户费用的票据，用以说明江翠兰与中然公司在2015年9月30日签订认购书及占有案涉房屋的情况。案涉房屋的水费交费记录显示2018年11月13日交费50元；电费交纳记录显示2014年9月15日交费100元；供热信息显示用户名为江翠兰，收费年度自2013年-2019年度。 中然公司于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。 2013年9月2日，兴业银行哈尔滨分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”，另附抵押房源表。案涉房屋在该抵押房源表中。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及一审法院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：江翠兰是否享有足以排除强制执行的民事权益。 江翠兰举示2015年9月30日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》及当日交纳各种费用的票据，用以证实其当日签订协议及占有案涉房屋的情况。然而，江翠兰举示2015年9月30日交纳各项费用的票据以0515开头连号出具，中然公司在系列案件中已出具说明表明以0515开头的票据真实使用时间为2018年，与江翠兰所称实际入住时间相隔较长，亦与一审法院审理的系列案件中购房人举示的不同种类、号码票据的情形截然不同。一审法院告知中然公司应提交相关会计凭证予以佐证，其未能举示。上述证据已经无法证实江翠兰与中然公司之间形成房屋认购书的时间。而案涉房屋于2015年12月10日被一审法院查封，禁止再对案涉房屋作出处分行为，结合一审法院调取的关于案涉房屋交纳水费、电费、供热费的情况，水费首次交费时间为2018年11月13日，仅交纳一次的电费记录早于江翠兰举示的认购书签订时间及出具票据的时间，供热登记交费记录体现中然公司与江翠兰签订认购书之前就已经进行交费。加之江翠兰除举示2016年12月交纳供热费的票据外，不能举示查封前向有关部门交纳相关费用的交费票据，一审法院告知中然公司应提交相关会计凭证予以佐证上述款项发生的时间，其未提交。故应认定江翠兰、中然公司在本案诉讼中违反了诚实信用原则，一审法院对江翠兰与中然公司在查封前签订合法有效的房屋买卖协议及江翠兰查封前占有案涉房屋情形，均不予认定。根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，应认定江翠兰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，一审法院依照《执行异议和复议案件规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行一审法院（2015）黑高商初字第38号民事裁定查封的位于哈尔滨市阿城区房屋。一审案件受理费9551.73元，由江翠兰、中然公司负担。 本院二审期间，江翠兰围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江翠兰提交以下证据：1.中国工商银行现金存款凭证，拟证明2010年2月8日交购房款90万元。2.招商银行转账汇款回单，拟证明2010年2月10日交购房款30万元。3.江翠兰与中然公司于2010年2月10日签订的《丽都国际商品房内部认购书》复印件（因2015年入户后更换协议为《丽都国际商品房认购书》，《丽都国际商品房内部认购书》被中然公司收回），拟证明江翠兰交购房款后中然公司出具合同。4.哈尔滨圣鸿威物业管理有限公司（以下简称圣鸿威公司）出具的证明，拟证明江翠兰于2015年9月30日入户，物业费交至2019年，即江翠兰一直占有使用案涉房屋。5.中然公司刘蓓蓓及圣鸿威公司黄超的证言，刘蓓蓓的证言拟证明江翠兰2015年9月办理入户，以剩余购房款抵顶相关费用，2018年补开的相关票据；黄超的证言拟证明江翠兰2015年9月30日入户，物业费交到2019年12月30日。 长富基金质证称，1.银行的两份凭证应属于一审过程中江翠兰就持有的证据，其在一审中并未提供上述银行凭证，且陈述购房款以现金方式支付。如江翠兰不能说明其一审未提供该证据的理由，不应采信上述银行凭证。且银行凭证显示的汇款金额为120万元，证明江翠兰与中然公司之间是借款关系。2.《丽都国际商品房内部认购书》系复印件，对该证据的真实性、关联性均有异议。该内部认购书形成时，中然公司尚未取得商品房预售许可证，案涉房屋主体工程亦未竣工，不能证明江翠兰与中然公司之间存在合法有效的商品房买卖关系。即便该内部认购书是真实的，也只能证明系为江翠兰向中然公司借款提供的担保。3.对圣鸿威公司出具证明的真实性、合法性均有异议。圣鸿威公司于2016年3月16日入驻案涉小区，其不能证实江翠兰在2015年9月30日是否办理入户手续。4.对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，刘蓓蓓、黄超陈述的内容是虚假的。 本院对上述证据认定如下：中国工商银行的现金存款凭证及招商银行的转账汇款回单，可以证明江翠兰向中然公司转款120万元的事实，但不能证明该款项的用途是案涉房屋的购房款。《丽都国际商品房内部认购书》系复印件，真实性无法确认。圣鸿威公司虽然出具《证明》，证明江翠兰2015年9月30日办理入户，但该公司2016年3月才入驻案涉小区，该公司出具的证明不能证明江翠兰实际入户时间。刘蓓蓓、黄超的入职时间均晚于江翠兰主张的2010年交纳购房款的时间，未直接经手或见证交纳购房款及抵顶物业费，仅凭其陈述亦不能证明江翠兰入户的时间及交纳相关费用的情况。综上，本院对江翠兰提交的上述证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是江翠兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于江翠兰主张其在法院查封前签订合法有效买卖合同的问题。江翠兰虽提交了其与中然公司签订的载明签署时间在一审法院查封前的《丽都国际商品房认购书》，但其在一、二审庭审中关于购房款支付方式的陈述不一致。江翠兰在二审期间提交了2010年2月8日和2010年2月10日的两份银行凭证，但上述银行凭证并未注明款项的用途，所涉金额与案涉房款金额不符，上述银行凭证不能作为其支付购房款的依据，仅凭现有证据不足以证明江翠兰实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，尚不足以认定案涉《丽都国际商品房认购书》为江翠兰与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。故对江翠兰关于其在查封前签订了合法有效的房屋买卖合同的主张，本院不予支持。至于江翠兰上诉提出的2010年2月10日曾与中然公司签订《丽都国际商品房内部认购书》，后又于2015年9月30日重新签订《丽都国际商品房认购书》的理由，因江翠兰未提供证据予以证明，本院不予支持。 关于江翠兰主张在法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。江翠兰提供的中然公司开具的各项费用的收款收据，中然公司已出具说明表明上述收款收据所使用票据的真实使用时间为2018年，与江翠兰所称实际入住时间不符。其虽主张以剩余房款冲抵入户费用后补开收款收据，但并未提供充分证据予以证明。结合一审法院查明的水费交纳及供暖业主登记的时间均在法院查封之后等情况，江翠兰关于其在法院查封前合法占有案涉房屋的主张，依据不足。在江翠兰无足够证据证明其已交纳购房款及实际占有案涉房屋的情况下，江翠兰的执行异议不符合《执行异议和复议案件规定》规定的情形，其权利不足以排除执行。 综上，江翠兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9551.73元，由江翠兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  宋春雨 审判员  丁俊峰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理王慧娴 书记员曹美施