新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初2444号 原告:陈建祥，男,1957年10月1日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：张燕荣，新疆明笃律师事务所律师。被告:新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州准东经济技术开发区五彩湾工业园。法定代表人:黄晓林，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王君霞，新疆北庭律师事务所律师。原告陈建祥与被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年12月1７日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告陈建祥的委托诉讼代理人张燕荣、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王君霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建祥向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告置换价值393900元;2.依法判令被告以393900元为基数自2011年8月8日起按月利率1%承担违约金至赔偿之日(计算至起诉之日的违约金为440000元);3.依法判令被告支付原告2020年5月至11月拆迁补偿补助费7000元(1000元/月)（原告将该项诉讼请求变更为7月至11月的补助费5000元）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年8月8日,原被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份。协议约定被告拆迁原告住宅及院落一套,补偿488943即:50平方米商铺一间(单价7800元/㎡,价值390000元)、厕所和围栏折价3900元(3㎡,1300元/㎡)、现金95043元。协议签订后原告向被告交付了被拆迁房屋并领取了现金95043元。2013年5月24日,被告因无法交付房屋,故向原告出具《承诺书》,承诺若2014年6月1日前不能兑现,按实际补偿数1%进行补偿,从2011年8月8日起算。2016年4月18日,原被告双方签订补充条款将房屋交工日期修改为2016年12月30日。另双方约定,被告每月向原告支付过渡费1000元,直至交付房屋。被告支付过渡费至2020年4月。现因被告未能开发修建故不能交付置换商铺。为维护原告合法权益,故诉诸法院，请求判令所请。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司辩称，原告要求被告赔偿置换房屋价值393900元没有事实及法律依据，同意向原告支付2020年7月至11月份的拆迁补助费5000元。约定的利率是年利率。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈建祥提交房屋征拆补偿安置协议，证明：弘兴伟业公司于2011年8月8日拆迁原告房屋，协议约定补偿价484043元，现金95043元，还有一套商品房及3900元未补偿，被告承诺向原告交付房屋，如逾期则按补偿额的月息1％计算违约金三性认可。被告质证承诺书真实性认可，证明的目的不能认可，利息按照年息1%补偿。被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司提交如下证据：1.规划设计图，证明：规划图真实性认可，证明的目的不认可，是被告公司的规划图，第一份规划是2014年，第二份是2017年，第三份是2019年，被告公司在变更规划，不是政府调整，是商业风险，是被告的原因导致未按时交付。本院对上述证据予以采信并在卷佐证。根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月8日,原、被告双方签订新疆吉木萨尔县用地文明东路北侧至环城北路《房屋拆迁补偿安置协议》,协议约定:被告为响应吉木萨尔县人民政府关于城市棚户区改造及开发建设的的需要征迁原告位××路,土地登记号为:吉国用(2003)字第0887号,房产证登记号为:0695734号旧有房屋。被告拆迁原告土地总面积373.11㎡。以房屋置换为主,货币补偿为辅的方式补偿原告。原告被拆迁房屋含地上、地下附着物、构建物、建筑物等全部共折合补偿单价为1200元/㎡,补偿总金额447732元。其他事项补偿单价为100元/㎡。则补偿总金额37311元。被告补偿原告50㎡商铺,单价为7800元/㎡,总价值为390000元。另外厕所和围栏3㎡,1300元/㎡,总价值为3900元。被告向原告支付拆迁补偿费95043元。2013年5月24日,被告向原告出具《承诺书》,承诺:若2014年6月1日不能兑现,按实际补偿额1%进行补偿,从2011年8月8日起算。协议签订后，陈建祥将拆迁房屋交于被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司，新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于2011年8月8日向陈建祥支付了补偿费95043元。新疆弘兴伟业房地产开发有限公司已向原告支付了2020年7月之前的拆迁安置补助费，并同意支付2020年7月至11月的补助费5000元。另查明，2017年、2019年被告开发的兰亭河畔小区项目规划进行了两次调整，调整后的项目规划取消了被告商铺建设项目。双方争议焦点：1.原告要求被告赔偿未交付商铺损失是否具有法律依据；2.原告主张的违约金是否符合法律规定。本院认为，关于争议焦点1，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同确定的义务。被告未按合同约定交付原告50平方米商铺一套，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告对交付的商铺未进行开发建设，应当按照协议约定的补偿标准赔偿原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方合同中约定，被告应交付商铺面积50平方米，每平方米7800元，价值390000元。原告要求被告按此标准赔偿其损失390000元，于法有据，本院予以支持。原告另主张被告补偿协议约定厕所和围栏价值3900元，被告称该3900元已支付，但其未提供证据证实，对其抗辩意见本院不予采纳。故原告主张被告补偿协议约定厕所和围栏价值3900元，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，双方在承诺书中约定：若2014年6月1日不能兑现,按实际补偿额1%进行补偿,从2011年8月8日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定。原告主张违约金应以实际赔偿数额393900元为基准，自2011年8月8日起至起诉之日即2020年12月17日止，按月利率1％承担违约金。被告认为该违约金约定的利率为年利率1％。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求以补偿价值393900元为基准按月利率1％计算违约金，原告未提供被告违约给其造成的损失的证据，故本院认为原告主张按照月息1％主张的违约金过高，不符合法律规定，违约损失为利息损失，应当以实际赔偿数额393900元为基准，自约定的起算日即2011年8月8日起计算至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日支付原告陈建祥拆迁安置补助费5000元；二、被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿原告陈建祥损失393900元，并以393900元为基准，自2011年8月8日起至实际赔偿之日止，按月利率6‰承担违约金；三、驳回原告陈建祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12209元，减半收取6104.5元（缓交），由被告新疆弘兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   陈丹丹二 0 二 0 年 十 二 月 二 十 九 日书  记  员   石 倩