北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8805号原告（反诉被告）：王兰香，女，1959年10月12日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：朱雨（系王兰香之儿媳），女，1989年8月1日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司职员。原告（反诉被告）王兰香与被告（反诉原告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兰香的诉讼委托代理人朱雨、被告汇鑫伟业公司的诉讼委托代理人张恒宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王兰香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年4月15日至2020年5月28日的房租5125元；2.判令被告支付违约金7000元；3.判决支付房屋恢复原状费用，包括房屋修补费、家具修理费、保洁费、家电维修费、马桶、洗手盆管道疏通等共计8064元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，原被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定，该合同期限自2018年4月16日起至2021年4月15日止，租金为每月3500元整。合同第九条约定，一方单方面解除合同，需要向合同向对方支付违约金，违约金数额为当月租金的两倍，即7000元。根据合同约定，被告应于2020年3月30日之前支付下一期房租，而被告违反合同约定拒绝支付，至2020年4月6日，在没有任何协商的情况下，被告向原告发出《解除通知函》，要求解除合同，但没有提违约金事宜，更没有腾退房屋。直至5月28日被告住户才搬走，原告得以接手房屋。原告认为，被告应向原告支付2020年4月15日至5月28日期间的房租5125元及被告违约解除合同的违约金7000元。根据合同约定，合同解除后，被告交回房屋应恢复原状，但被告对此置之不理，原告只能请工人自行打扫，修复房屋，家电中洗衣机和冰箱均损坏而被告拒绝修理。原告为修复房屋和修理家具家电等，共花费8064元。原告与被告积极协商未果，故诉至法院。汇鑫公司答辩称：1、王兰香违约在先，汇鑫公司系依法解除《北京市房租出租委托代理人合同》（以下简称“代理合同”），无权要求被告支付违约金及租金。双方签署的代理合同因王兰香于2020年2月3日事实违约、根本违约，经汇鑫公司2020年4月2日向王兰香发出解除合同通知而解除。汇鑫公司已向王兰香支付租金至2020年4月15日，汇鑫公司无须再向王兰香支付2020年4月15日以后的房租。王兰香与汇鑫公司之间系房屋出租委托代理合同关系，汇鑫公司基于王兰香的委托代理将案涉房屋出租给了案外人佟震，2020年2月3日佟震从外地回京，因王兰香拒不配合协助向案涉房屋所在地防疫机构签署承诺书，造成案外人佟震无法进入小区回到案涉房屋入住，并致使案外人佟震在酒店居住长达将近2个月的时间。2020年4月2日，王兰香恶意对汇鑫公司进行投诉并要求汇鑫公司及案外人佟震到案涉房屋将房屋腾空，致使汇鑫公司及案外人难以继续履行合同，王兰香在现场进行了房屋交接。当日案涉房屋密码由案外人佟震直接发送给了原告交接了涉案房屋，汇鑫公司被迫与佟震解除了承租合同，佟震房租支付至2020年2月15日。王兰香不签署承诺书是造成承租合同、代理合同无法履行的主要原因，主要责任在于王兰香，其行为属于根本违约，汇鑫公司有权单方解除合同，王兰香无权向汇鑫公司主张违约金及后续租金。2、王兰香与汇鑫公司之间系房屋租赁委托代理关系非租赁关系，案涉房屋于2020年4月2日已经交付原告且不存在占有使用费的问题，汇鑫公司基于委托合同关系，应王兰香要求于2020年4月2日与承租人解除租赁合同并在案涉房屋内进行房屋交接，当日承租人将密码锁密码交付原告，上述行为应当认定为王兰香已经显明了其委托人身份，解除了代理合同与租赁合同，其法律后果是王兰香构成根本违约，且王兰香已经自行实际接收了房屋，故王兰香主张汇鑫公司占有使用费问题不存在事实和法律基础。王兰香于2020年4月2日实际接收占有了涉案房屋，王兰香第一次开庭时所述汇鑫公司于2020年5月26日自行进入租户内并声称房门自行敞开遂进屋的说法是编造的。因为自2020年2月3日起，因防疫管控的要求汇鑫公司及承租人因王兰香未办理小区出入证无法进出小区，在王兰香带领下2020年4月2日已经完成了房屋交接，可以推断王兰香早已经使用了承租人发送的密码进入并占有了案涉房屋，对王兰香所主张的占有使用费和租金不应支持。3、汇鑫公司严格履行了对租户的管理义务，不存在王兰香所称群租住房现象。4、王兰香房屋及家具损失与汇鑫公司无关且证据不足，王兰香的该项诉讼请求不应支持。汇鑫公司向本院提出反诉请求：1、判令代理合同于2020年4月2日解除；2、判令王兰香返还汇鑫公司垫付的房租损失7000元（房租期间：2020年2月16日至2020年4月15日共计60天，月租金3500元）；3、判令王兰香赔偿汇鑫公司空置期利益损失3500元（空置期间：2019年4月30日至2020年4月15日，2020年4月30日至2020年4月15日）；4、判令王兰香支付汇鑫公司违约金7000元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由王兰香承担。事实与理由：王兰香与汇鑫公司于2018年4月16日签订了代理合同，汇鑫公司代理出租王兰香的案涉房屋，委托期限36个月，自2018年4月16日至2020年4月15日，保底租金每月3500元。汇鑫公司已向王兰香垫付房租至2020年4月15日。2019年5月14日，汇鑫公司基于王兰香的委托代理将案涉房屋出租给了佟震，并与其签署了《汇鑫公寓承租合同》（以下简称“承租合同”），租期自2019年5月16日至2021年4月15日，月租金3400元。佟震房租支付至2020年2月15日。2020年2月3日，佟震从外地返京，因王兰香拒不配合协助向案涉房屋所在地防疫机构签署疫情承诺书，造成承租人佟震无法进小区回到案涉房屋居住。2020年4月2日，王兰香对汇鑫公司恶意投诉并要求汇鑫公司及承租人将案涉房屋清空，致使汇鑫公司与承租人难以继续履行合同，各方在现场进行了房屋交接。当日案涉房屋密码由承租人佟震直接发送给了王兰香交接了房屋，因王兰香的上述行为，承租人佟震被迫解除了承租合同。王兰香的行为致使汇鑫公司无法继续履行承租合同和代理合同，其事实违约行为已经构成根本违约，且王兰香已经实际上自行接收了房屋，其应当向汇鑫公司承担违约责任。故提出反诉。王兰香辩称：1、双方解除租赁合同的时间为5月28日，汇鑫公司虽然于2020年4月2日向王兰香发出了解除函，王兰香也在2020年4月6日收到了解除函，但是根据合同约定，汇鑫公司应当支付违约金，解除函中未提及违约金事宜，且汇鑫公司未交付房屋，未腾退房屋，该房屋一直有人居住。2020年4月17日公安部门上门查处违法群租事宜时，该房屋内仍有多人居住。直到2020年5月28日汇鑫公司才腾退房屋，王兰香才收回房屋。2、双方签订租赁合同后，房屋即由汇鑫公司出租，期间出租给谁王兰香并不掌握，对于汇鑫公司所提佟震一人是否为被答辩人租户，不得而知，反过来即使其为租户，佟震的合同相对方是汇鑫公司而不是王兰香，他们之间如何履行合同与王兰香无关。多个证据表明该房屋被汇鑫公司非法群租，并非只有一个承租人，汇鑫公司仅提一个租户并不能证明事情的全部。3、疫情期间汇鑫公司未要求王兰香协助居委会签署疫情承诺书，小区居委会也没有要求过任何租户提供房东签署的疫情承诺书，房东也没有义务和权利为他人提供担保，故请求驳回汇鑫公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年4月16日，王兰香与汇鑫公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，将北京市长周路杨庄子村回迁楼x号楼x单元xxx房屋交与汇鑫公司出租，出租委托代理期限自2018年4月16日（委托日）起开始至2021年4月15日（到期日）止，委托代理期限共计36个月。在出租委托代理期限内，王兰香委托汇鑫公司出租的保底租金为：1、第一期2018年5月16日至2019年4月15日，期间每月租金为人民币3500元。2、第二期：2019年4月30日至2020年4月15日，期间每月租金为人民币3500元；3、第三期：2020年4月30日至2021年4月15日，期间每月租金为人民币3500元。上述保底租金由汇鑫公司先行向王兰香垫付，待汇鑫公司与承租人签订《房屋租赁合同》后，上述保底租金由汇鑫公司收取，无需再向王兰香支付，若汇鑫公司代为出租的租金高于上述保底租金的，则高出部分作为王兰香向汇鑫公司支付的委托代理经营房屋租赁的管理费用。合同还约定，汇鑫公司可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为汇鑫公司垫付的当月租金的贰倍。合同签订后，王兰香将涉案房屋交付汇鑫公司，汇鑫公司向王兰香支付租金至2020年4月15日。2020年4月15日之后的房租未按期交付。汇鑫公司收取房屋后，与案外人佟震签订房屋租赁合同，将涉案房屋租给佟震，租赁期间为自2019年5月16日至2021年4月15日。庭审中，汇鑫公司陈述该房屋内实际居住四个人。2020年4月2日，汇鑫公司向王兰香发出解除通知函，通知其解除双方之间的委托代理合同。2020年4月6日，王兰香收到汇鑫公司发出的解除通知函。2020年4月17日王兰香拍摄涉案房屋照片显示，汇鑫公司将房屋租给第三方期间，该房内放置多张上下铺双人床且放置多件行李，照片同时显示租户造成房屋墙面毁损、房内家具家电损坏等。根据王兰香陈述，涉及汇鑫公司违约解除后，一直未与其进行交接。2020年5月28日，房屋中的人员腾空，王兰香接收涉案房屋，后王兰香为修复墙面地板、修理家具家电及保洁服务等共计花费8064元。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、解除通知函、微信聊天记录、房屋修缮费用收据、家电维修发票、保洁服务费发票、照片及当事人当庭陈述在案佐证，以上证据经过庭审质证并经审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。王兰香与汇鑫公司签订的《北京市房屋租赁委托代理合同》，王兰香将涉案房屋交付汇鑫公司，汇鑫公司向王兰香支付保底租金，该合同名为委托合同，实质双方之间的权利义务关系为租赁合同关系，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，王兰香将涉案房屋交付汇鑫公司，汇鑫公司向王兰香支付租金至2020年4月15日。结合本案查明的事实，汇鑫公司将房屋转租给佟震后，涉案房屋内放置多张上下铺双人床，照片显示房屋墙面地面毁损、家具损坏，结合屋内的卫生值日表，涉案房屋实际为多人居住且管理混乱。汇鑫公司未将上述相关情况通知王兰香。根据王兰香陈述，涉案房屋实际于2020年5月28日接收，双方之间的合同已无法继续履行，本院确认该合同于2020年5月28日予以解除，而非汇鑫公司于2020年4月2日向王兰香发出解除通知函时解除。因此，汇鑫公司尚欠租金期间为2020年4月15日至2020年5月28日，按照每月3500元的标准，尚欠租金为5125元，故对于王兰香要求汇鑫伟业公司支付租金5125元的诉讼请求，本院予以支持。汇鑫公司未按合同约定支付租金，无正当理由单方解除合同，应当按照合同的约定向王兰香支付违约金，合同约定的违约金的标准为每月房租的贰倍，对于王兰香要求汇鑫公司支付违约金7000元的诉讼请求，本院予以支持。汇鑫公司承租期间造成涉案房屋及屋内设施的毁损，应予以赔偿，对于王兰香要求汇鑫公司赔偿房屋修复、家具修理及保洁服务费用供给8064元的诉讼请求，本院予以支持。关于汇鑫公司辩称王兰香未配合小区关于防疫控制的要求给租户签字导致租户无法进入小区，王兰香根本违约的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。对于汇鑫公司的反诉请求，因汇鑫公司违约解除合同，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认王兰香与北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年5月28日解除；二、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付王兰香租金5125元；三、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付王兰香违约金7000元；四、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付王兰香房屋修复费、家电修理费8064元；五、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费152元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费119元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  何双全二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨雅晴