重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初14761号原告：陈亮，男，1972年5月13日生，住重庆市九龙坡区。被告：周水连，女，1982年7月5日生，汉族，住四川省珙县。被告：彭世聪，男，1982年3月27日生，汉族，住四川省珙县。原告陈亮诉被告周水连、彭世聪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈亮到庭参加了诉讼，被告周水连、彭世聪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈亮向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付所欠2019年4月13日至2020年2月2日的房租费14500元；2.二被告立即支付所欠2019年10月至2020年1月四个月的物管费320元及产生的36度未结电费13元；3.二被告立即支付合同违约金1740元；4.二被告立即赔偿大门钥匙、门禁卡费用60元，空调遥控器购置费100元，卫生间水箱更换费用200元，浴霸开关更换费用32元，厨房下水道堵塞疏通费用100元，合计492元。审理中，原告撤回要求二被告支付电费13元的诉讼请求和第4项诉讼请求。事实和理由：2015年10月2日，原告与被告周水连就九龙坡区XX路X号X小区X号房屋签订了《房屋租赁合同》，周水连在承租人处签名为“彭世聪”，并注明“周水连代”。合同约定：租赁期限自2015年10月3日至2016年10月2日；租金1450元/月，先缴费后居住，租金按季度缴纳。2017年10月3日起，月租金上涨为1500元。除双方签订合同当日周水连按时支付了第一季度租金外，其余每次租金均有拖延。2019年1月3日至2020年1月2日，案涉房屋租金共计18000元，但周水连直到2019年12月1日才向原告支付2019年1月3日至2019年4月12日的租金5000元。2020年1月31日，周水连告知原告“已经搬走，剩余的租金过段时间给你”。但从2020年2月2日起，原告再未联系上周水连。现起诉来院，要求二被告支付2019年4月13日至2020年2月2日的租金14500元、2019年10月至2020年1月的物业费320元及违约金1740元。被告周水连、被告彭世聪未到庭，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、房屋租赁合同、银行流水、物管费收据、短信及微信聊天记录等证据材料，本院依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：陈亮系位于重庆市九龙坡区X路X号X号房屋的所有权人。2015年10月2日，周水连以彭世聪的名义（作为乙方）与陈亮（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期自2015年10月3日至2016年10月2日止；每月租金1450元，租金按季度缴纳，分别于2015年10月2日、2016年1月2日、2016年4月2日前、2016年7月2日前交纳；乙方负责交纳租赁期间因居住及营业所产生的一切费用如水、电、气、闭路、网络、电话、物管、垃圾处置费等；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时乙方应按照合同总租金17400元的10%向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付给周水连。合同签订当日，周水连向陈亮支付了第一季度的租金4350元及押金1450元。2016年1月16日，周水连向陈亮转账支付了第二季度的租金4350元。2016年4月10日，案外人孙守彬向陈亮转账4350元。2016年7月23日，案外人孙守彬再次向陈亮转账3050元。2016年9月9日，周水连向陈亮转账1427元。2016年11月1日，周水连向陈亮转账4443元。2016年10月31日，周水连向陈亮发送短信“陈哥，你好，我给你打电话没接，你把卡号给我发过来，我给你转过来”、“不好意思哈，拖了那么久”。2020年1月31日，周水连向陈亮发送短信“陈哥，我奶奶腿摔断了，我要在医院照顾她，所以那边的东西我已经托朋友给我搬完走了，你有时间过去看一下房子，剩下的房租过段时间给你，谢谢”。2020年4月2日，陈亮向重庆市高行物业管理有限公司缴纳了案涉房屋2019年10月至2020年1月共计4个月的物业管理费320元。审理中，陈亮确认前述转账款项中：孙守彬于2016年4月10日转账的4350元系案涉房屋第三季度的租金；孙守彬于2016年7月23日和周水连于2016年9月9日的转账合计4477元，系第四季度的租金4350元及燃气费127元；周水连于2016年11月1日转账的4443元系2016年10月3日至2017年1月2日的租金4350元及燃气费93元。同时，陈亮陈述：陈亮与周水连签订的《房屋租赁合同》到期后，双方虽未续签租赁合同，但周水连仍然继续承租案涉房屋，并且从2017年10月3日起双方口头约定租金标准上涨至每月1500元；2016年11月1日之后，周水连又陆续以现金、微信转账等方式支付了截至2019年4月12日的租金，每期租金均存在延迟支付的情况，2019年4月13日之后的租金，周水连再未支付过；陈亮于2020年2月1日前往案涉房屋查看，确认周水连已经搬走，并收回了案涉房屋。本院认为，被告周水连和被告彭世聪经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋租赁合同纠纷，原告作为案涉房屋的出租人，已经履行了交付符合使用条件的房屋的义务，承租人一方亦应按照合同约定履行义务。对于承担案涉合同承租人责任的主体。虽根据案涉租赁合同，房屋承租人显示为彭世聪，但彭世聪的签名系周水连代签，签订合同时彭世聪并未在场，周水连以彭世聪的名义与陈亮签订合同时亦未出具彭世聪的授权委托书等，且结合合同签订后的实际履行情况，案涉房屋的租金均由周水连支付，并无彭世聪向陈亮支付租金的记录，多次与陈亮沟通租金事宜的也仅有周水连一人。综上，本院足以认定案涉合同的实际承租人系周水连，周水连应当承担案涉租赁合同承租人一方的责任。陈亮要求彭世聪承担责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于欠付的租金。陈亮与周水连于2015年10月2日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月2日到期，根据陈亮举示的银行流水，合同到期之后，周水连仍在向陈亮支付租金。同时，结合周水连分别于2016年10月31日和2020年1月31日向原告发送的短信内容，可以认定周水连在继续使用案涉房屋的事实，故双方签订的原租赁合同继续有效，周水连应当继续履行支付租金的义务。原告主张的从2017年10月3日租金每月上涨了50元，但未举示任何证据，本院不予采信，对于租金标准，仍然按照原合同约定的1450元/月认定。原告陈述被告周水连支付租金至2019年4月12日，被告周水连经本院合法传唤后未到庭应诉亦未提交其支付租金的证据，应承担举证不能的责任，故对于原告所陈述的租金支付情况，本院予以采信。根据原告举示的2020年1月31日的短信记录以及原告的确认，被告周水连已于2020年1月31日腾空房屋搬走。故被告周水连应当向原告支付2019年4月13日至2020年1月31日的租金13968.27元。对于物业费。案涉合同明确约定，由承租方承担居住期间的物业管理费，被告周水连于2020年1月31日搬离，故原告所垫付的案涉房屋2019年10月至2020年1月的物业管理费320元，被告周水连应当向原告返还。对于违约金。案涉合同约定，承租方拖欠房租累计1个月以上，出租方有权解除合同，收回出租房屋，同时承租方应按照合同总租金17400元的10%向甲方支付违约金。根据案涉合同所约定的租金支付时间以及原告举示的银行流水，第二、三、四季度的租金被告周水连均存在延迟支付的情况，并且被告周水连至今未向原告支付2019年4月12日之后的租金，累计拖欠租金的时间早已超过一个月。故原告要求被告周水连支付违约金1740元，理由充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告周水连于本判决生效后十日内向原告陈亮支付租金13968.27元；被告周水连于本判决生效后十日内向原告陈亮支付物业管理费320元；被告周水连于本判决生效后十日内向原告陈亮支付违约金1740元；驳回原告陈亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元、公告费560元，共计673元，由被告周水连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨 睿人民陪审员  王群芳人民陪审员  古成见二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  罗雪雯书 记 员  李 蓉