吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初486号 原告：吉林省吉煤小额贷款有限责任公司，住所地长春市高新技术产业开发区硅谷大街3988号。 法定代表人：赵亮，总经理。 委托诉讼代理人：金梅，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 被告：吉林中诚房地产开发有限公司，住所地农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。 法定代表人：朱冬梅，总经理。 被告：于晓东，男，汉族，1974年2月19日，住住5吉林省农安县。 被告：朱冬梅，女，汉族，1972年12月8日，长春市宽城区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：万飘飘，吉林同信法大律师事务所律师。 被告：吉林省华厦置业有限公司，住所地长春市南关区亚泰大街沿线亚泰大街中环17区工程8【幢】602号房 法定代表人：于万庆，董事长。 委托诉讼代理人：李江，吉林衡丰律师事务所律师。 原告吉林省吉煤小额贷款有限责任公司（以下简称吉煤小贷公司）与被告于晓东、朱冬梅、吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）、吉林省华厦置业有限公司（以下简称华厦公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉煤小贷公司的委托诉讼代理人金梅，被告于晓东、朱冬梅、中诚公司的委托诉讼代理人万飘飘，被告华厦公司的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉煤小贷公司向本院提出诉讼请求：1.判令中诚公司向吉煤小贷公司给付借款1000万元，罚息2526666.67元（以1000万元为基数，按照年利率24%的标准自2018年5月31日开始暂计算至2019年6月13日，要求给付至本金实际给付完毕之日）；2.判令华厦公司、朱冬梅、于晓东就上述债务向吉煤小贷公司承担连带清偿责任；3.判令判决生效后，若被告不履行金钱义务，吉煤小额公司可申请拍卖华厦公司位于农安县农安镇兴隆路北侧龙翔尊邸小区11栋05号一至二层、11栋06号一至二层、12栋02号一至二层、12栋06号一至二层、122栋03号一至二层、13栋01号一至二层、13栋02号一至二层、13栋03号一至二层、13栋07号一至二层、13栋08号一至二层、14栋08号一至二层，共计11套门市以偿还债务；4.本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费由各被告承担。事实和理由：吉煤小贷公司与中诚公司于2016年1月7日签订编号为吉贷借字（2016）007号的《借款合同》，按照合同约定中诚公司从吉煤小贷公司处借款人民币1000万元，期内借款年利率为17％，若借款人未按照约定期限偿还借款，就逾期部分按照借款利率上浮50％计收罚息，吉煤小贷公司于2016年1月8日向中诚公司实际发放借款。同日，吉煤小贷公司与华夏公司、朱冬梅、于晓东签订编号为吉贷保字（2016）004号的《保证合同》，约定三被告为中诚公司的上述债务向吉煤小贷公司承担连带责任保证担保。同时，为保证吉煤小贷公司债权的实现，吉煤小贷公司与华夏公司签订了编号为吉贷抵字（2016）001号的《抵押合同》，华厦公司同意用位于农安县农安镇兴隆路北侧龙翔尊邸小区11栋05号一至二层、11栋06号一至二层、12栋02号一至二层、12栋06号一至二层、12栋03号一至二层、13栋01号一至二层、13栋02号一至二层、13栋03号一至二层、13栋07号一至二层、13栋08号一至二层、14栋08号一至二层，共计11套商业门市为中诚公司的上述债务提供抵押担保，因该11套门市无法办理不动产登记，因此吉煤小贷公司与华夏公司就上述11套门上分别签订编号为XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号的《商品房买卖合同》，并在房产交易主管部门备案。各被告未能在合同约定期限内全额偿还借款，经协商，上述贷款的还款期限最终延长至2018年3月5日，各担保人继续为贷款提供担保。现借款期限已经届满，经吉煤小贷公司多次催要，中诚公司未按约定向吉煤小贷公司履行还款责任，其他被告亦未承担担保责任。2019年6月13日，吉煤小贷公司与中诚公司进行对账，签订《对账单》，确认中诚公司尚欠吉煤小贷公司借款本金1000万元，中诚公司支付利息至2018年5月30日止。根据《借款合同》第十条约定，吉煤小贷公司有权就借款逾期部分从逾期之日起按借款合同借款利率的水平上加收50％计收罚息。截至2019年6月13日，中诚公司尚欠吉煤小贷公司借款本金1000万元、罚息2526666.67元。综上吉煤小贷公司为维护自身合法权益，诉至法院，望法院判如所请。 于晓东、朱冬梅、中诚公司答辩意见一致，我们三方意见一致，对欠款无异议，但因为疫情影响，企业偿还本金困难，利息和融资咨询费申请减免，我们争取交上，借款本金希望能够续贷，我方尽快还上，房产因疫情现在处理不了。 华厦公司辩称，同意按照法律规定和合同约定承担保证担保责任。关于房产，因为原告的诉讼请求内容不规范，我方同意在中诚公司不偿还借款时按照约定处理相关房产，如若还款，希望原告能配合我方解除房屋买卖合同，撤销备案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2016年1月7日，吉煤小贷公司与中诚公司签订编号为吉贷借字（2016）007号的《借款合同》，合同主要内容为：吉煤小额贷款公司向中诚公司出借1000万元；借款期限为10个月；借期内利息计算标准为年利率17%；未按约定期限还款的，在约定利率基础上上浮50%计收罚息；与本合同及本合同项下担保有关的律师服务等一切费用，以及贷款人为实现债权而实际发生的一切费用均由借款人承担。2016年1月8日，吉煤小额贷款公司向中诚公司账户转账1000万元。 2016年1月7日，华厦公司、朱冬梅与吉煤小贷公司签订《保证合同》，约定为吉贷借字（2016）07号《借款合同》提供连带责任保证担保。保证担保的范围包括主债权本金1000万元、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁法、财产保全费……律师费、财产过户税费等）。债权人与债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证人同意继续承担保证责任，无需另行征得保证人同意，保证期间自展期协议约定的履行期限届满之日起二年。于晓东在保证人配偶处签字。但是庭审中，于晓东表示愿意承担还款责任。2016年1月6日，华厦公司与吉煤小贷公司签订了《借款担保协议》，2016年1月7日，华厦公司与吉煤小贷公司、中诚公司签订了合同编号为吉贷抵字（2016）001号《抵押合同》。《借款担保协议》约定华厦公司为中诚公司1000万元借款提供抵押担保，抵押物为其公司开发的龙翔尊邸共计十一套门市（具体为龙翔尊邸小区11栋05号一至二层、11栋06号一至二层、12栋02号一至二层、12栋06号一至二层、12栋03号一至二层、13栋01号一至二层、13栋02号一至二层、13栋03号一至二层、13栋07号一至二层、13栋08号一至二层、14栋08号一至二层）。双方具体权利义务以吉贷抵字（2016）001号《抵押合同》为准。具体实施方式为双方于2016年1月签订房屋买卖合同，并备案至房产交易主管部门。《抵押合同》约定，华厦公司为吉贷借字（2016）07号《借款合同》的履行提供抵押担保。保证担保的范围包括主债权本金1000万元、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁法、财产保全费……律师费、财产过户税费等）。抵押人同意，主合同当事人签订主合同或对主合同进行任何变更，均无需通知抵押人，抵押人仍应在本合同约定的范围内承担担保责任。吉煤小额贷款公司作为买受人与华厦公司就上述房屋签订了十一份《商品房买卖合同》（合同编号及对应的房屋情况如下：合同编号为ＸＸＸ对应11栋一至二层5门、合同编号为ＸＸＸ对应11栋一至二层6门、合同编号为ＸＸＸ对应12栋一至二层厢房2门、合同编号为ＸＸＸ对应12栋一层6门、合同编号为ＸＸＸ对应12栋一至二层厢房3门、合同编号为ＸＸＸ对应13栋一至二层厢房1门、合同编号为ＸＸＸ对应13栋一至二层厢房2门、合同编号为ＸＸＸ对应13栋一至二层厢房3门、合同编号为ＸＸＸ对应13栋一至二层厢房7门、合同编号为ＸＸＸ对应13栋一至二层厢房8门、合同编号为ＸＸＸ对应14栋一至二层厢房8门），并在农安县房屋产权管理中心办理了备案。各方当事人均表示签订上述《商品房买卖合同》的目的是为了案涉价款提供担保。 因各被告未完全履行还本付息的义务，各方于2016年10月8日、2017年4月6日、2017年9月6日三次签订《延期还款协议》，将还款期限延长至2018年3月5日，保证人、抵押人继续为该笔借款提供担保。在上述三份《延期还款协议》，于晓东均在保证人处签字。 关于借款的偿还情况，吉煤小贷公司与中诚公司在2019年6月3日进行了对账，双方对以下还款的时间及数额无异议：2016年1月21日还款61388.89元、2016年2月25日还款146388.89元、2016年3月21日还款136944.44元、2016年4月20日还款146388.89元、2016年6月3日还款141666.67元、2016年6月21日还款146388.89元、2016年8月30日还款288055.56元、2016年9月26日还款288055.56元、2016年11月21日还款146388.89元、2017年1月6日还款146388.89元、2017年2月23日还款146388.89元、2017年3月14日还款132222.22元、2017年3月28日还款118055.56元、2017年5月16日还款165277.78元、2017年6月16日还款146388.89元、于2017年7月26日还款141666.67元、2017年8月21日还款146388.89元、2017年8月22日还款146388.89元、2017年10月20日还款141666.67元、2017年12月27日还款151111.11元、2018年1月22日还款146388.89元、2018年2月26日还款151111.11元、2018年4月20日还款278611.11元、2018年5月25日还款146388.89元、2018年8月2日还款151111.11元、2018年10月31日还款151111.11元。此外，各方还约定了案涉借款的融资咨询费，标准为年5%。针对融资咨询费，双方在对账时明确对以下支付时间及数额无异议：2016年1月8日380555.55元、2016年10月21日18055.56元、2016年11月21日43055.55元、2017年1月6日43055.55元、2017年2月23日43055.55元、2017年3月14日38888.89元、2017年3月28日34722.22元、2017年5月16日48611.11元、2017年6月16日43055.55元、2017年7月26日41666.66元、2017年8月21日43055.55元、2017年8月22日43055.55元、2017年10月20日41666.66元、2017年12月27日44444.44元、2018年1月22日43055.55元、2018年2月26日44444.44元、2018年4月20日81944.44元、2018年5月25日43055.55元、2018年8月2日44444.44元、2018年10月31日44444.44元。在对账时，各方明确，2018年5月30日前，利息的计算标准为年利率17%。 吉煤小贷公司与上海市锦天城（长春）律师事务所、吉林上维律师事务所签订《委托代理合同》，约定吉煤小贷公司委托上海市锦天城（长春）律师事务所、吉林上维律师事务所代理本案的诉讼及执行工作。吉煤小贷公司支付了代理费10万元，上海市锦天城（长春）律师事务所为吉煤小贷公司开具了发票。 本院认为，中诚公司与吉煤小贷公司签订了借款合同，华厦公司、朱冬梅及于晓东与吉煤小贷公司签订了《保证合同》，华厦公司与吉煤小贷公司签订了《抵押合同》，各方签订了《延期还款协议》，上述合同签约主体适格，内容未违反法定规定，依法应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，吉煤小贷公司按照合同约定，履行了出借款项的义务，各被告仅偿还了部分利息，应继续履行还本付息的义务。关于借款本金及利息计算标准，吉煤小贷公司主张共向中诚公司给付借款本金1000万元并提交了相关银行流水。但是，付款当天中诚公司即向吉煤小贷公司支付了咨询费380555.55元。吉煤小贷公司主张咨询费的性质不是利息，华厦公司不予认可，吉煤小贷公司未能提交证据证明为各被告提供过咨询服务，应承担举证不能的后果。而且，该“咨询费”的标准为年5%，收取的期限同借款期限相同，明显不符合服务合同的特点，本院认定咨询费的性质是利息。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”，故本院认定本案借款本金为9619444.45元（10万元-380555.55元）。结合《借款合同》《延期还款协议》中约定的年利率17%的利息计算标准，本院认定各方约定的借期内的利息计算标准为年利率22%。 关于尚欠的借款本金及利息计算标准的问题，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，本案中，以9619444.45元为基数，按照年利率22%的标准计算，从借款发生之日（2016年1月8日）至2018年5月30日，各被告应支付的利息为5067309.58元，经各方对账、本院核算，各被告实际支付的利息为4959999.94元，少于应付利息。吉煤小贷公司未就该差额起诉，视为其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。对于此后的利息计算标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”，本案中，各方在《借款合同》中约定逾期还应承担罚息，且标准高于年利率24%，但吉煤小贷公司诉请按照年利率24%的标准计算逾期利息未违反上述法律规定，各被告对此亦无异议，故本院认定中诚公司尚欠吉煤小贷公司借款本金9619444.45元及利息（以9619444.45元为基数，按照年利率24%的标准从2018年5月31日计算至实际给付之日）。 关于律师代理费的问题，吉煤小贷公司与上海市锦天城（长春）律师事务所、吉林上维律师事务所签订《委托代理合同》，并支付了10万元代理费，各方在前述《借款合同》《保证合同》《抵押合同》《延期还款协议》中约定该笔费用由各被告负担，该代理费数额亦不违反《关于吉林省律师服务收费标准及有关问题的通知》相关规定，故该笔费用应由各被告连带负担。 关于担保责任的问题，《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”，华厦公司、朱冬梅、于晓东与吉煤小贷公司签订《保证合同》《延期还款协议》，约定三方对案涉借款承担连带保证责任，华厦公司、朱冬梅、于晓东当庭亦表示对承担保证责任无异议，故吉煤小贷公司要求华厦公司、朱冬梅、于晓东承担保证责任的诉请应予支持。此外，本案中，华厦公司与吉煤小贷公司签订了数份《商品房买卖合同》并办理了备案，双方均表示签订《商品房买卖合同》的目的是为案涉借款提供担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，根据上述司法解释的规定，如各被告未按本判决履行给付义务，吉煤小贷公司可申请拍卖案涉房屋以偿还债务，且双方就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，有权主张返还或补偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款、第二十九条第一款《中华人民共和国担保法》第六条之规定，判决如下： 一、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告吉林省吉煤小额贷款有限责任公司借款本金9619444.45元及利息（以9619444.45元为基数，按照年利率24%的标准从2018年5月31日计算至实际给付之日）； 二、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吉林省吉煤小额贷款有限责任公司支付律师代理费10万元； 三、被告吉林省华厦置业有限公司、朱冬梅、于晓东就本判决所列上述第一项、第二项费用与被告吉林中诚房地产开发有限公司承担连带给付责任； 四、驳回原告吉林省吉煤小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96961元，由被告吉林中诚房地产开发有限公司、吉林省华厦置业有限公司、朱冬梅、于晓东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  赵芳芳 审判员  杨 海 审判员  刘晓希 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周彤