北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28324号原告：郭冠出，男，1989年11月26日出生，汉族，北京京东方科技股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许蓉，北京济桓律师事务所律师。原告：韩胜男，女，1991年8月11日出生，汉族，北京首创大气环境科技股份有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘志洪(原告韩胜男之母)，1967年5月18日出生，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许蓉，北京济桓律师事务所律师。被告：卜天，男，1986年8月26日出生，汉族，无职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡延玲，北京市隆安律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。第三人：北京福旺房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区通胡大街275号一层全部。法定代表人：吴存胜，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年8月24日出生，北京福旺房地产经纪有限公司职员。原告郭冠出、韩胜男与被告卜天、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、北京福旺房地产经纪有限公司（以下简称福旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩胜男的委托诉讼代理人刘志洪，原告郭冠出、韩胜男的共同委托诉讼代理人许蓉，被告卜天的委托诉讼代理人胡延玲，第三人麦田公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼，第三人福旺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告郭冠出、韩胜男向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》；2．请求法院判令卜天返还定金200000元；3．请求法院判卜天向二原告支付利息47．67元；4．本案诉讼费由卜天承担。事实与理由：郭冠出、韩胜男与卜天于2019年7月19日签订《买卖合同》，约定郭冠出、韩胜男购买卜天名下的903号房屋，建筑面积为155．05平方米。合同还就房屋的售价、支付方式、交房日期等作出了约定。然而，在签订合同之后，郭冠出、韩胜男及家人于2019年8月3日在中介的陪同下前往所购买的房屋查看，发现房屋内多处漏水，而且仔细查看发现，房屋的天花板上也有漏水的痕迹，房屋内的墙壁有修补过的痕迹。这样的房屋质量完全无法达到郭冠出、韩胜男购买房屋的初衷，而卜天在签订合同时对于房屋漏水这一事项进行了隐瞒，如果郭冠出、韩胜男得知房屋存在如此严重的质量问题，是不可能购买此房屋的。郭冠出、韩胜男已经多次找卜天协商解除合同并退还定金，但是均未果，郭冠出、韩胜男无奈之下，为维护合法权益，故诉至法院。被告卜天辩称，一、针对郭冠出、韩胜男诉讼请求一的答辩意见。1．我方曾于2019年8月23日向郭冠出、韩胜男邮寄《律师函》一份。我方通过《律师函》的方式向郭冠出、韩胜男发出解除合同的通知，根据《买卖合同》第二十一条的约定，行使“约定的合同解除权”。2．我方认为，郭冠出、韩胜男不具有法定或约定的合同解除权利。郭冠出、韩胜男无权解除合同，合同解除权由我方行使。我方同意达到合同解除的效果，是出于我方行使的合同解除权，非出于对郭冠出、韩胜男解除权的认可。二、请求驳回郭冠出、韩胜男诉讼请求二。1．我方尽到了披露义务，不存在隐瞒。对于标的为七百多万的大宗房屋交易，郭冠出、韩胜男慎之又慎，在买房前曾数次仔细看房，对房屋情况完全知悉。我方亦未隐瞒情况。从我方提交的房屋维修前照片可以看出，墙面存在水渍痕迹。郭冠出、韩胜男对此进行过询问，并完全知悉情况。根据各方签署的《房屋状况说明书》中明确载明“买受人（代理人）已实地勘察房屋，查验了房屋的相关证书及证明文件，对上述内容均已知晓。”落款处有买受人“郭冠出、韩胜男”签名。2．从事实上看，房屋完全符合质量要求且已居住多年，不存在影响居住及妨碍房屋买卖交易的质量问题。对于郭冠出、韩胜男提及的主卧阳台及次卧阳台漏水情形，属于外墙空调机位下轻微渗水，由于该二手房十年有余，属于房屋正常折旧及瑕疵。通过我方提交的证据十可以看出，轻微渗水的部分在主卧阳台、次卧阳台，为阳台墙面非主墙页面，且渗水面积小，通过维修完全可以解决，是非常小的一个问题，完全不影响和妨碍房屋使用和交易。3．我方已经履行了约定的维修义务，不存在违约。我方已于2019年8月7日进行防水修复，该问题已经解决，对房屋使用并不造成任何影响。根据《买卖合同》第八条的约定“房屋质量的问题及由此产生的风险在房屋交付时转移至买受人，即交付前既以存在的房屋质量问题由出卖人维修并承担费用，……房屋交付后产生的质量问题及由此引发的损失，由买受人承担”。通过此条款的约定可以看出，房屋存在质量问题属于正常现象，通过维修可以解决。我方已自负费用完成了维修工作，如约履行了合同约定义务，不存在违约。4．郭冠出、韩胜男存在根本违约，我方有权依据合同约定不退还定金。（1）在我方明确告知郭冠出、韩胜男，我方会负责维修，且已将安排维修的情况下，郭冠出、韩胜男于2019年8月8日向我方发送《解除北京市存量房买卖合同通知书》。郭冠出、韩胜男在无权解除的情形下，发送了《解除北京市存量房买卖合同通知书》，此拒绝购买房屋的行为，根据《买卖合同》第十一条第3款的约定，郭冠出、韩胜男已经根本违约。（2）根据买卖合同第十一条第3款的约定，“买受人（原告）及其配偶拒绝购买该房屋的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除合同。出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失”。根据合同第十一条可以看出，我方享有合同解除权，且有权不予退还郭冠出、韩胜男支付的定金20万。三、请求驳回郭冠出、韩胜男诉讼请求三、四。1．我方有权适用定金罚则，不予返还定金，无需支付利息。2．本案诉讼费由败诉方承担。第三人麦田公司述称，同意解除《买卖合同》及《补充协议》，其他诉讼请求不发表意见。第三人福旺公司未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：903号房屋登记在卜天名下，因卜天意图出售房屋，故在中介公司登记房屋出售信息。2019年7月16日，郭冠出、韩胜男在中介人员陪同下至903号房屋处看房，7月19日郭冠出、韩胜男至麦田公司门店与卜天之妻马文颖协商签订房屋买卖合同相关事宜。当日，双方协商一致后，签订《买卖合同》及《补充协议》，买受人为郭冠出、韩胜男，出卖人为卜天，卜天之妻马文颖代表卜天在《买卖合同》及《补充协议》上签字。同日，卜天作为出卖人、郭冠出、韩胜男作为买受人，麦田公司、福旺公司作为居间方签订《居间服务合同》。卜天表示对马文颖签订的一切协议均予以认可。《买卖合同》第五条付款方式约定：1、定金为人民币壹佰肆拾万元整（1400000）（不高于总房款的20%）。定金支付时间及方式：（1）买受人于签约当日（日期或条件）以自行交接方式支付定金人民币贰拾万元整（200000）；（2）买受人于2019年8月15日前（含当日）（日期或条件）以自行交接方式支付定金人民币壹佰贰拾万元整（1200000）。该条款处还列明关于定金及定金罚则的法律规定为《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，并写明法条内容。合同签订后，郭冠出、韩胜男于2019年7月20日向卜天支付定金共计20万元，马文颖收取并出具收据。《买卖合同》第十一条约定了出卖人如果构成根本违约，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金；买受人如果根本违约，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金。该条款同时约定如果买受人配偶或其他共有权人不同意出售房屋或者买受人以提高总价款为由拒绝出售房屋出卖人构成根本违约；如果买受人或其配偶拒绝购买该房屋或以降低总价款等为由拒绝购买房屋的，买受人构成根本违约。另查：2019年8月3日，郭冠出、韩胜男在其家属和装修人员的陪同下再次至903号房屋看房，发现房屋存在漏水情况，屋内有曾漏水印记，并将该情况告知麦田公司中介人员。8月4日郭冠出、韩胜男再次至903号房屋查看。麦田公司中介人员将郭冠出、韩胜男反应的房屋漏水情况通知卜天后，卜天及家属于2019年8月7日找维修工人对903号房屋的漏水情况进行维修，支付维修费1200元，并将维修情况告知麦田公司工作人员，由麦田公司工作人员告知郭冠出、韩胜男。2019年8月8日，郭冠出、韩胜男将《解除北京市存量房屋买卖合同通知书》交予麦田公司工作人员，要求其转交卜天。2019年8月16日，卜天及家属再次找维修工人对903号房屋进行维修，支付维修费1800元。麦田公司称两次维修后，均将维修情况告知郭冠出、韩胜男，第二次维修后郭冠出、韩胜男还与维修工人通话询问维修情况，并且买卖双方多次进行协商，但未能协商一致。2019年8月23日，卜天委托律师胡延玲向郭冠出、韩胜男邮寄送达《律师函》，内容为解除房屋买卖合同事宜。麦田公司已将郭冠出、韩胜男支付的中介费退还。再查：2019年8月19日，郭冠出、韩胜男向本院起诉。在诉讼过程中，郭冠出、韩胜男申请对903号房屋在2019年7月19日至2019年8月4日期间是否存在漏水问题进行鉴定，我院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。在鉴定过程中，郭冠出、韩胜男变更鉴定请求，申请对903号房屋南北卧室阳台、卫生间、厨房是否存在漏水问题进行鉴定。2020年10月，郭冠出、韩胜男撤回鉴定申请。在本案审理过程中，郭冠出、韩胜男提交了照片、录音录像光盘，证明903号房屋的漏水情况以及双方协商情况；卜天提交照片证明房屋维修前后状况。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，第三人福旺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，郭冠出、韩胜男与卜天签订的《买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。房屋买卖交易系个人财产的大额处置行为，在此行为的过程中买卖双方均应保持审慎的注意义务，郭冠出、韩胜男在签订《买卖合同》前本应对房屋状况进行细致查看，而郭冠出、韩胜男在签订《买卖合同》后才表示之前查看不细致而未能发现漏水问题；而在郭冠出、韩胜男反映903号房屋有漏水问题后，卜天立即着手对903号房屋进行了两次维修，但郭冠出、韩胜男未等维修结果就已以《解除北京市存量房屋买卖合同通知书》的形式要求解除合同，本院认为郭冠出、韩胜男的上述行为已属不当。同时，郭冠出、韩胜男提供的证据亦不足以证明购房时或者现在仍存在房屋漏水情况而构成履行合同的实质障碍。现郭冠出、韩胜男要求解除《买卖合同》及《补充协议》，卜天亦同意解除《买卖合同》及《补充协议》，本院对此不持异议；但因郭冠出、韩胜男违约而导致《买卖合同》解除，故郭冠出、韩胜男已经给付卜天的20万元定金不应予以返还，故对郭冠出、韩胜男要求卜天返还定金20万元并支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告郭冠出、韩胜男作为买受人、被告卜天作为出卖人于二〇一九年七月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回原告郭冠出、韩胜男的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告郭冠出、韩胜男负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  朱霞伟人民陪审员  夏彦平二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  于广英