上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5134号原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘航，执行董事。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈晓峰，总经理。被告：陈晓峰，男，1965年10月26日生，汉族，户籍地上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。原告上海新华传媒连锁有限公司(以下简称新华传媒)与被告上海尚峰实业发展有限公司(以下简称尚峰实业)、陈晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告新华传媒的委托诉讼代理人刘雁飞，被告尚峰实业、陈晓峰的共同委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华传媒向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的关于上海市黄浦区中华路XXX号底楼的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止。2、尚峰实业支付原告2019年11月1日至2019年11月30日的房屋租金20,345.54元。3、尚峰实业支付原告2014年12月1日至2019年11月30日的电费48,100.52元。4、尚峰实业支付原告因拖欠上述费用而产生的违约金81,382.16元。5、陈晓峰对尚峰实业上述第二项到第四项的金钱给付义务承担连带清偿责任。事实与理由：2014年11月，原告与尚峰实业签订《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》，约定尚峰实业承租原告位于上海市黄浦区中华路XXX号底楼的商铺(以下简称系争房屋)，月租金18,454元，前两年租金不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5%。首年按月支付租金，自2015年12月1日起，按两月支付租金，每期租金应提前10天向原告支付。租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日。租赁期间市政能源费用及公用事业费用由被告承担，并约定了逾期支付租金的违约责任。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，但尚峰实业多次拖欠租金及水电费。2018年，原告与二被告签订《尚峰补偿协议》，约定陈晓峰对尚峰实业的义务承担连带保证责任。补充协议签订后，尚峰实业依旧未履行合同义务。2019年11月，原告向尚峰实业发送通知函，书面告知租赁合同期限届满后将终止。合同终止后，尚峰实业仍拖欠房屋租金、水电费未支付，原告发函催讨未果，遂起诉要求判如所请。被告尚峰实业、陈晓峰共同辩称：不同意原告的诉请。根据租赁合同，双方在租赁合同中约定了合同终止日前没有欠租，房屋续租至2025年12月31日，尚峰实业并未拖欠过租金，故租赁期限应至2025年，租赁合同应继续履行。而之所以未支付2019年11月的租金，系因原告在尚峰实业未违约的情况下提出不再续租，尚峰实业遂对此提出履约抗辩，故不同意支付该月的租金。电费确实是由原告缴纳的，但对电费的计算方式有异议，具体金额由法院认定。对于违约金，根据合同约定系在解除合同的前提下才产生，双方并未解除合同，故不同意支付违约金。另，被告已经支付了履约保证金18,453.84元，如果法院判决被告有金钱给付义务，应从履约保证金中抵扣。对于陈晓峰承担连带保证责任之事实无异议。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人系原告，产权证载建筑面积393㎡。2014年11月，原告(甲方)与尚峰实业(乙方)签订《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方将包括系争房屋在内的38处房屋出租给乙方，其中系争房屋的租赁区域计租面积为105㎡，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，如该房屋在五年的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止前没有欠租，甲方同意继续出租给乙方，续租期至2025年12月31日。月租金总计为18,454元，前两年保持不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5%。2014年12月1日起至2015年11月30日，乙方按月支付租金，自2015年12月1日起至合同终止日期间，乙方按两月支付租金。乙方应先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。合同还约定：乙方应在本合同签订后向甲方一次性支付1,162,026元作为履约保证金，如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金冲抵。另，合同对违约责任作出约定：乙方应按先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、履约保证金或其他应付款项，则每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额0.5%的款项作为逾期付款违约金。经甲方书面催款后超过45天仍不予交付的，可通知对方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年月租金合计的四倍支付违约金。签订合同后，原告(甲方)与尚峰实业(乙方)、陈晓峰(丙方)签订《尚峰补充协议》，约定丙方对原合同和补充协议约定的乙方义务，承担连带保证责任。2019年11月8日，原告向二被告发出《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明因尚峰实业在五年的租赁期间内多次拖欠租金、水电费，不符合续租的条件，故双方的租赁合同于2019年11月30日届满后终止，不再出租给上海尚峰实业。11月28日，尚峰实业向原告发出《回复函》，载明原告出租的商铺大多为使用权公房，无法为尚峰实业转租客户办理营业证照，导致转租客户拒付租金和赔偿，故房屋租金、水电费支付不正常并非尚峰实业的原因，双方的合同应续租至2025年12月31日止。12月3日，原告向二被告发出《回函》，载明原告在部分房屋无法提供证照后，与二被告签订过补充协议，并做出了相应补偿。但之后尚峰实业仍未遵守补充协议，未按约支付租金和水电费等款项，故原合同续租至2025年12月31日的条款不发生法律效力。2019年12月10日，原告向二被告发出《催缴函》及欠款明细，载明系争房屋自2019年11月1日至2019年11月30日的租金20,345.54元尚未支付。另查：租赁合同签订后，尚峰实业支付了履约保证金18,453.84元。系争房屋自2014年12月1日至2019年11月30日的电费均由原告缴纳，尚峰实业未向原告支付过电费。原告称2019年12月1日，原告即将系争房屋出租给了五个案外人。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的不动产权证、《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》《尚峰补充协议》《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》《回复函》《回函》、国网上海市电力公司市区供电公司收费明细等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于：原告与尚峰实业之间的租赁合同是否已于2019年11月30日终止。双方签订的租赁合同约定，2014年12月1日至2019年11月30日的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止日前没有欠租，则原告同意将房屋继续出租给尚峰实业，续租期至2025年12月31日。尚峰实业认可其未支付2019年11月的房屋租金，但称系对原告不同意续租的抗辩，本院认为，出租人不同意续租不应作为承租人不缴纳合同期限内租金的理由，应认定合同约定的续租条件并未成就，双方就系争房屋的租赁关系于2019年11月30日终止，尚峰实业应支付原告2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金20,345.54元，但已支付的履约保证金可依照合同约定抵扣租金。关于电费，合同约定应由乙方承担，由于系争房屋位于中华路XXX号底楼部位，但因底楼和二层统一计费，无法厘清每一层实际产生的金额，故原告按照系争房屋的面积占比计算电费并无不妥。合同还约定，违反合同的一方应按租赁场所当年月租金的四倍支付违约金，该条系对违约责任的约定，并不以合同解除为前提，且合同其他条款亦约定，乙方未按约定向甲方支付租金或其他应付款项的，每日按照应付而未付款项0.5%的标准计算逾期违约金。现尚峰实业未按约支付租金和电费，原告主张违约金，与法无悖，但违约金的金额应结合合同约定以及原告的实际损失酌情确定。合同终止后，原告次日即将系争房屋出租，尚未产生空置期的损失，但根据合同对逾期违约金作出的约定，可推定双方对逾期付款而产生的利息损失具有预期，现被告拖欠五年电费及末月的租金，原告承担了一定的利息损失，本院据此酌情确定被告应支付原告相当于三倍租金的违约金。双方在补充协议中约定陈晓峰对乙方的义务承担连带保证责任，故原告主张陈晓峰承担连带责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海尚峰实业发展有限公司于2014年11月就上海市黄浦区中华路XXX号底楼商铺签订的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止。二、被告上海尚峰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司2019年11月1日至2019年11月30日期间的房屋租金人民币20,345.54元(原告已收取的履约保证金人民币18,453.84元可用于抵扣该款项)。三、被告上海尚峰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司2014年12月1日至2019年11月30日的电费人民币47,597元。四、被告上海尚峰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司违约金人民币61,036.62元。五、被告陈晓峰应对本判决第二至四项的给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,297元(原告已预缴)，由原告上海新华传媒连锁有限公司负担人民币417元，由被告上海尚峰实业发展有限公司、陈晓峰负担人民币2,880元。保全费人民币2,267.32元(原告已预缴)，由被告上海尚峰实业发展有限公司、陈晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二〇年十二月九日书记员 孙佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。