上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初327号原告宋青，女，1969年2月8日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人苏传云，上海福一律师事务所律师。被告上海雅戈尔置业有限公司，住所地上海市。法定代表人钱平。被告雅戈尔置业控股有限公司，住所地浙江省宁波市。法定代表人钱平。两被告共同委托代理人陶斌磊、朱秀琴，北京天达共和(上海)律师事务所律师。原告宋青与被告上海雅戈尔置业有限公司、雅戈尔置业控股有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋青及其委托代理人苏传云，被告上海雅戈尔置业有限公司、雅戈尔置业控股有限公司的共同委托代理人陶斌磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋青诉称，原告于2013年11月27日就购买本市泸定路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋与上海雅戈尔置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，该公司于2014年12月31日向原告交付了房屋并出具质量保证书，注明“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”的保修期为五年。居住期间，自该公司对房屋所在大楼外墙面实施了修复工程后，系争房屋室内“一楼大厅朝南窗”(下称“区域一”)、“一楼厨房朝北窗”(下称“区域二”)、“地下二层茶室朝西玻璃墙”(下称“区域三”)、“地下二层健身房天窗”(下称“区域四”)、“地下二层日式榻榻米间天窗”(下称“区域五”)等五处相继发生渗漏水现象，且在暴雨天气下尤为严重，原告就此多次与当地物管“上海古北物业管理有限公司”反映并由其载入“委外联系单”作为报修记录而非维修完毕的记录；经数次修理后，区域一、二、三目前未发生渗漏水现象，但区域四、五始终未做彻底有效的修复，诉讼过程中于2020年6月、8月降雨后又发生漏水，严重影响了房屋的正常使用，并导致室内装饰装修的损毁，比如电线短路、地板变形、墙面及房顶的水渍及发泡等，上述事实由房屋买卖合同及质保证书、现场照片、原告与物管工作人员的网络通讯记录、保修记录、气象播报记录等予以证实。原告认为，一、结合事实、证据及生活常识可知，系争房屋在降雨天气下发生渗漏水可能系外墙墙体达不到防水标准所致，在质保期内该维修义务应由上海雅戈尔置业有限公司承担，同时，作为了解房屋结构的开发商，房屋漏水的原因应由该公司进行鉴定并拟定修复方案，原告无须在诉讼中对此进行举证或提出鉴定申请，此外，根据原告提供的证据及生活常理，涉案装饰装修的损坏与漏水必然存在关联而无须鉴定；二、涉案《上海市商品房预售合同》中，不允许原告对地下室、露台等区域进行改动的约定属于开发商单方拟制的格式化条款，且原告仅更换了区域三的外墙涂料面材质以及在区域四、五的天窗内侧加装了铝合金条等装饰，改动点与诉请所涉的漏水点并不处于同一部位，且不会影响房屋的主体结构而导致漏水；三、上海雅戈尔置业有限公司为一人公司，雅戈尔置业控股有限公司为其唯一股东，在两被告无法证明财产独立的情形下，应就本案承担连带责任。综上，请求判令：一、两被告对区域四、五两处的渗漏问题进行修复；二、两被告对因区域一、三、四、五的渗漏水所造成的室内装修装饰损坏进行修复，包括墙面发霉、电器电线短路、地板变形、墙面及房顶的水渍及发泡；三、本案诉讼费用由两被告负担。被告上海雅戈尔置业有限公司、雅戈尔置业控股有限公司辩称，一、原告自2019年8月就系争房屋内区域渗漏水问题开始报修，部分区域由物管部门直接负责维修，部分区域则由上海雅戈尔置业有限公司接物管部门的反馈后联系工程施工方负责维修，但根据《上海市商品房预售合同》的约定，业主对阳台、露台、地下室等区域的日常养护、清理由业主承担，对上述不享有专有使用权的区域改动造成的损失由业主承担，再根据原告配偶钱某签署的笔据以及同户型房屋的照片比对可知，原告一户曾对系争房屋一层露台以及地下室的天窗、顶部、窗框等约定不得改动的区域作了改动处理，这一行为所对应的区域三、四、五所产生的漏水应由原告自负其责，即便如此，开发商还是安排了人员对上述区域进行了勘察与修复，物管部门留存的“委外联系单”表明部分渗漏水问题已经得到修复且不影响原告的正常居住，并未对其造成损失；三、除区域一的墙面外，无证据表明房屋内的装修装饰因漏水发生了损坏，亦无证据表明原告所述的五处区域的渗漏水现象与房屋质量有关，故应由原告就渗漏水原因及修复方案进行举证，本方无须就此提起司法鉴定；四、上海雅戈尔置业有限公司为一人公司、雅戈尔置业控股有限公司为其唯一股东，但并无证据表明两被告之间有滥用股东权利、逃避债务的情况，故雅戈尔置业控股有限公司不应在本案中承担责任。以上事实由房屋买卖合同、原告出具的证明、同类住宅比对照片、物业留存的“委外联系单”与出具的“情况说明”予以证实。综上所述，虽然原告起诉时系争房屋确实仍处于质保期内，但除同意对区域一渗漏水产生的墙体霉斑与墙纸进行合理修复外，对原告其余诉请均不能同意。经审理查明，2013年11月，原告与上海雅戈尔置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告出资1635万元购买建筑面积236.13平方米、地下附属面积427.30平方米的系争房屋，房屋的保修期自交付房屋之日起算，保修的范围与期限详见附属的质保证书，保修期内发生属于保修范围内工程质量问题的，业主有权要求免费修复。业主承诺不对享有专有使用权的露台、庭院作任何改动，因改动或不及时维护造成的渗漏等问题由业主自行承担。系争房屋所附的《上海市新建住宅质量保证书》载明，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质保期为五年。上述合同签订后，房屋于2014年12月31日完成交付；2019年起，原告多次就系争房屋的渗漏水向当地物管企业“上海古北物业管理有限公司”报修，据该公司出具的“委外联系单”载明，上述报修于2019年8月、9月、11月、12月、2020年1月、8月均形成书面记录，区域包括“地下室”、“南面客厅窗户”、“厨房窗顶”“一层露台西侧”、“负二层健身房”等，其中2020年1月“委外联系单”注明，“疫情期间不便上门、照片已留存、待年后联系”等；维修期间，原告家属曾于2019年11月19日向维修人员出具“证明”一份，大意为该户将“一层南露台西侧前口”原涂料面改为大理石，发现渗水后委托维修人员对大理石进行“打凿”以便免费修理，之后由该户自行对石材进行安装；2019年10月，原告向本院递交诉状起诉，诉讼过程中，上海古北物业管理有限公司于2020年5月8日就上述报修事宜出具“情况说明”一份，大意为：业主自2019年8月11日以台风天气引发居所地下室多处漏水为由开始报修，物业部门多次对业主居所的“一楼南面窗框”、“厨房窗顶”、“负二层南天窗”等部位进行维修，业主于2020年1月26日再次就“负二层”等部位的渗水报修后，因“疫情期间施工人员不便来沪维修”而作罢。庭审中，本院于2020年8月6日根据案情需要进行了现场勘察取证，并经当事人的一致确认将涉讼的五处区域定名如原告所述。本院认为，商品房在交付后的保修期内暴露缺陷或瑕疵对业主的生活居住构成妨害的，理应由开发商及出售方负责修复。结合本案查明的事实与证据进行分析可知，系争房屋在保修期内确有多处区域产生渗漏水现象且经屡次报修后未得以完全杜绝，而在维修与交涉过程中，上海雅戈尔置业有限公司对包括其自认存在业主自改行为在内的诸多区域之渗漏水的修复责任亦未否认，在此情形下，当争议进入诉讼后，除非作为房产开发商及出售方的上海雅戈尔置业有限公司提供充分证据证实其可就此得以免责——比如此类渗漏水不属于质量问题或由包括业主自改行为在内等其他因素引发，否则作为业主的原告有权要求其履行修理义务直至妨害被排除，而目前被告提供的证据既无法证实区域四、区域五的渗漏水问题已被解决，亦无法体现上述免责事由的存在，故对原告第一项诉请予以支持，但原告未提供证据证实其所罗列的室内装饰装修的损坏程度以及此类损坏迹象均与渗漏水有直接联系，故除上海雅戈尔置业有限公司自愿修复的区域外，第二项诉请的其余部分依据不足，本院不予支持；两被告既自认公司之间的关联及股权构成形式，则原告要求雅戈尔置业控股有限公司承担连带责任于法不悖，本院一并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告上海雅戈尔置业有限公司、雅戈尔置业控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内对上海市泸定路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的区域四(地下**健身房天窗)、区域五(地下**日式榻榻米间天窗)的渗漏水现象予以修复；二、被告上海雅戈尔置业有限公司、雅戈尔置业控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内对上述房屋的区域一(一楼大厅朝南窗)因渗漏水造成的墙面、墙纸损坏予以修复；三、被告雅戈尔置业控股有限公司应对上述判决承担连带责任；四、对原告宋青的其余诉请不予支持。本案受理费人民币80元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  徐炎平人民陪审员  崔国平二〇二〇年十二月十六日法官 助理  黄 菊书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。