湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2971号原告（反诉被告）：武汉力旗开发建设有限公司，住所地：武汉市汉阳区四新大道**新城阳光国际广场******。法定代表人：何春峰，系该公司董事长。委托代理人：崔宝顺、陶思，湖北瑞通天元律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张飞，男，1980年5月6日出生，汉族，广东省深圳市宏顺机电有限公司业务员，住广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：穆新伟，湖北知微恪晟律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司与被告（反诉原告）张飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司的委托诉讼代理人陶思、被告（反诉原告）张飞以及委托诉讼代理人穆新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠缴的购房款人民币240,000元；2、判决被告以人民币240,000元为基数，按日万分之一的标准向原告支付违约金，自2017年6月3日起计算至全部支付完毕之日止；3、判决被告承担原告为维权支付的律师费用人民币8,998元；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告双方于2017年5月3日签订了《武汉市商品房买卖合同》(合同编号：阳150186327)，被告购买原告位于新城阳光国际广场C地块E-1614号商品房，总房款共计人民币492,484元。被告缴纳了定金及首付款共计人民币252,484元后，未按照合同约定于2017年6月2日之前向原告缴纳剩余房款。原告曾多次催讨，被告均未按约履行合同义务。鉴于此，原告于2019年7月30日通过EMS向被告发送《催款函》，要求被告在收到该催款函之日起30日内补齐剩余房款，同时告知被告，如到期仍未缴清剩余房款，将通过诉讼方式解除合同并向被告追究违约责任。2019年12月10日，被告仍未按照《催款函》列明期限缴纳房款。原告委托律师发送《律师函》再次函告被告，限被告于收到《律师函》后3日内补齐剩余购房款并支付逾期付款违约金，如到期仍未缴纳的，原告将解除合同，同时向被告追究违约责任。2020年5月22日，原告再次通过EMS向被告发出《新城阳光国际广场客户购房款催缴函》，要求被告在2020年5月31日前缴清剩余房款并按合同约定支付逾期付款违约金。如逾期未缴清，原告将通过诉讼方式要求被告补齐剩余房款，并支付逾期付款违约金，同时还须支付诉讼费和律师费等由此发生的相关费用,但被告至今仍未缴清剩余房款并支付逾期付款违约金。原告认为，被告未按期支付剩余房款，违反了合同约定，经多次催告，被告仍拒不履行合同义务支付剩余房款,被告的行为给原告造成了严重的困扰，带来了重大的经济损失,故原告起诉至法院，要求法院判如所请。被告（反诉原告）张飞辩称，本人在销售员承诺可以贷款的情况下于2016年2月27日交付了定金人民币10,000元，于2016年3月5日支付了50%的房款，向银行递交了贷款的资料，2019年7月本人到新阳广场售楼部咨询，开发商说现在无法贷款，需要补交50%的余款，开发商同意需本人写一份申请，如能办理房产证的情况下，本人要补交50%的余款，后原告无音讯，房产证至今一直无法办理，此状况已经造成本人的经济压力，因原告之原因造成本人无法贷款、无法收房，至今还在深圳漂泊打工。2017年5月3日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于新城阳光国际广场C地块E-1614号商品房。合同就项目建设依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款形式及付款时间、逾期付款违约责任、交房期限及条件、逾期交房的违约责任等进行了明确约定。合同第九条交房期及条件第1款约定，出卖人应当于2017年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人原因不能办理房地产权属证书的，按已付购房款总额的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告已按照合同约定向原告支付了首付款人民币252,484元，余款办理贷款，原告承诺贷款成功，但因原告将诉争房屋抵押不能贷款，致使原告一直未将诉争房屋按照合同约定的2017年6月30日交付给被告，并且未能按照合同约定及时办理产权登记手续。综上，被告不构成违约，应驳回原告的诉讼请求。原告的行为已违反合同约定，给被告造成了经济损失，为维护自身的合法权益，提出如下反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人延期交房违约金人民币28,429.7元（自2017年7月1日起至实际交付之日止,暂计至2020年7月31日）；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人延期办证违约金人民币19,214.03元（自2018年7月1日起至实际登记之日止，暂计至2020年7月31日）；3、依法判令被反诉人承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司针对被告（反诉原告）张飞提出的反诉请求辩称，本案系反诉原告违约,未向反诉被告足额支付购房款,根据合同约定,反诉被告有权顺延交房、产权证办理手续，反诉原告无权要求反诉被告支付延期交房违约金、延期办证违约金；合同签订时案涉房屋处于未抵押状态，反诉被告亦未就贷款事宜做出任何承诺；贷款系反诉原告履行合同的一种方式，其应当主动与贷款方联系以取得贷款并支付给反诉被告，综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年7月8日，武汉力旗开发建设有限公司取得武汉市汉阳区四新大道606号新城阳光国际广场（C地块）的《武汉市商品房预售许可证》。2017年5月3日，出卖人武汉力旗开发建设有限公司与买受人张飞签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：……三、商品房基本情况：买受人购买位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西新城·阳光国际广场（C地块）E幢16层14号房（建筑面积为50.39平方米）；……五、计价方式与价款：该房屋单价为人民币9,773.45元/平方米，总价为人民币492,484元；六、付款形式及时间：买受人应于2017年5月31日前，一次性存入商品房首付款人民币252,484元，其余价款办理贷款；七、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；双方确认，对于买受人按照本合同第六条第2项约定采取贷款方式付款的，若买受人未能按照约定日期办理完毕贷款手续亦为逾期付款行为，买受人按本合同第七条第1种方式的约定承担违约责任；……九、交房期限及条件：出卖人应当在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；……十一、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……十四、出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；……十六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人同意出卖人办理房地产初始登记的期限宽限至商品房交付之日起一年，出卖人在前述一年期限内仍不能办理完房地产初始登记的，则出卖人自前述一年期满后起，按已付购房款总额的日万分之一向买受人支付违约金，直至初始登记办理完毕之日止，为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任，等内容。武汉力旗开发建设有限公司及张飞在合同末尾处签章及签字捺印。同日，双方还签订《合同补充协议》，约定：买受人在签订本合同之日付首期房款人民币252,484元，剩余房款人民币240,000元买受人应在本合同签订之日起30日内（即2017年6月2日之前）通过商贷贷款方式支付，若买受人未能获得贷款，则买受人仍应在2017年6月2日之前通过自筹方式支付剩余房款，无论买受人采取任何付款方式，双方在前期签订的《商品房认购书》等文件中约定买受人支付的定金均在第一次支付房款时冲抵相应等额房款，不再具有定金性质。如因买受人违约逾期付款，出卖人起诉或仲裁的，买受人应当赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费、邮寄费等出卖人为实现权利有关的一切费用。关于按揭贷款，买受人在此保证其具备支付房款的履约能力，无论合同签订后银行信贷政策是否变化，均不以此为由迟延支付房款，等内容。张飞于2016年2月27日向武汉力旗开发建设有限公司支付了上述房屋的购房定金人民币10,000元，2016年3月5日及2016年4月7日分别向武汉力旗开发建设有限公司支付了上述房屋的购房首付款人民币40,000元和人民币202,484元，共计人民币252,484元，武汉力旗开发建设有限公司向张飞开具收款收据，并于2017年3月3向张飞出具了湖北增值税普通发票，后张飞未支付该房屋的剩余房款。2019年7月30日，武汉力旗开发建设有限公司通过EMS邮件向张飞发出催款函，告知张飞在收到催款函之日起30日内通过银行贷款或自行筹集资金的方式补齐剩余房款，如到期仍未缴清剩余房款，将通过诉讼方式解除与其签订的合同，张飞于2019年8月2日收到该邮件。2019年12月10日，武汉力旗开发建设有限公司委托湖北瑞通天元律师事务所通过EMS邮件向张飞发出律师函，告知张飞于收到该函3日内补齐剩余购房款并支付违约金，如仍未缴清，将解除合同并追究违约责任，张飞于2019年12月13日收到该邮件。2020年5月22日，武汉力旗开发建设有限公司再次通过EMS邮件向张飞发出催缴函，告知张飞于2020年5月31日前携带本人身份证件前往新城阳光国际广场营销中心缴清剩余房款并支付违约金，否则将通过诉讼方式解决纠纷，张飞于2020年5月25日收到此邮件。另查明，2020年6月28日，武汉力旗开发建设有限公司与湖北瑞通天元律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托湖北瑞通天元律师事务所处理其与张飞房屋买卖合同纠纷案，并向湖北瑞通天元律师事务所支付律师费人民币8,998元。经张飞申请，本院前往武汉市不动产登记中心及武汉市房管局进行调查。经查，2016年4月26日，武汉力旗开发建设有限公司将武汉市汉阳区四新大道606号新城·阳光国际广场（C地块）中581,32.89平方米，价值人民币30,120.96万元的建筑物抵押给上海国际信托有限公司（期房抵押证明：市2016021669），2017年4月6日，该抵押注销，其中包括张飞所购买的位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西新城·阳光国际广场（C地块）16层E座14号（建筑面积为50.39平方米）房屋。2020年9月30日，武汉力旗开发建设有限公司取得武汉市汉阳区606号新城阳光国际广场（C地块）E栋16层14号房屋的不动产权属证明。本院认为，武汉力旗开发建设有限公司与张飞于2017年5月3日就位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西新城·阳光国际广场（C地块）第E幢16层14号房屋（建筑面积50.39平方米）房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同的附件六约定“买受人在签订本合同之日付首期房款人民币252,484元，剩余房款人民币240,000元买受人应在本合同签订之日起30日内（即2017年6月2日之前）通过商贷贷款方式支付；若买受人未能获得贷款，则买受人仍应在2017年6月2日之前通过自筹方式支付剩余房款”，张飞按照合同约定向武汉力旗开发建设有限公司支付了首付款人民币252,484元，但余款人民币240,000元至今未支付，其行为构成违约，现武汉力旗开发建设有限公司要求张飞支付欠缴的购房款人民币240,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第七条的约定“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，现武汉力旗开发建设有限公司要求张飞以人民币240,000元为基数，按日万分之一的标准向武汉力旗开发建设有限公司支付自2017年6月3日起至全部支付完毕之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六的约定“如因买受人违约逾期付款，出卖人起诉或仲裁的，买受人应当赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费、邮寄费等出卖人为实现权利有关的一切费用”，现武汉力旗开发建设有限公司要求张飞支付律师费人民币8,998元的诉讼请求，本院亦予以支持。张飞辩称武汉力旗开发建设有限公司承诺为其办理贷款，但张飞未提交证据予以证明，故本院对张飞的该辩称理由不予采信。张飞辩称因武汉力旗开发建设有限公司将诉争房屋抵押而不能贷款，诉争房屋所涉地块于2016年4月26日设定抵押，2017年4月6日该抵押注销，武汉力旗开发建设有限公司与张飞签订《武汉市商品房买卖合同》的时间为2017年5月3日，此时诉争房屋所在地块并没有抵押的情形，故本院对张飞的该辩称理由亦不予采信。张飞逾期支付剩余房款购成违约，其反诉要求武汉力旗开发建设有限公司赔偿延期交房违约金和延期办证违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张飞于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司购房款人民币240,000元；二、被告（反诉原告）张飞于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司逾期付款的违约金，以人民币240,000元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月3日起至全部款项支付完毕之日止；三、被告（反诉原告）张飞于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）武汉力旗开发建设有限公司律师费人民币8,998元；四、驳回被告（反诉原告）张飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用人民币5,434元、反诉费人民币991元，以上共计人民币6,425元由被告（反诉原告）张飞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王琴二〇二〇年十二月十六日法官助理刘庄园书记员陈璇