北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6320号原告：赵建平，女，1980年9月6日出生，满族，天津市蓟县渔阳镇居民。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京昂内中天置业有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-D239。统一社会信用代码：91110000567425800A。法定代表人：胡林，执行董事。委托诉讼代理人：陈涛，男，北京昂内中天置业有限公司员工。原告赵建平与被告北京昂内中天置业有限公司（以下简称昂内中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵建平及其委托诉讼代理人赵丽丽，被告昂内中天公司的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建平向本院提出诉讼请求：1.解除赵建平、昂内中天公司于2017年3月24日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）；2.昂内中天公司返还赵建平已付购房款269万元及利息（利息以269万元为基数，从2017年3月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.昂内中天公司向赵建平支付已付房款一倍即269万元的赔偿；4.本案诉讼费用由昂内中天公司承担。事实和理由：2016年12月31日，赵建平与昂内中天公司签订了《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），约定昂内中天公司将北京市平谷区邑上原著项目中的第×房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵建平。2017年3月24日，赵建平与昂内中天公司相继签订了房屋买卖合同和《北京市前期物业服务合同》（以下简称物业合同）。赵建平按照合同约定，共计向昂内中天公司支付了269万元购房款。赵建平与昂内中天公司签订的房屋买卖合同写明了涉案房屋已被抵押，在2018年6月8日房屋解除抵押后，赵建平仍不能进行房屋过户手续的办理，经查证后赵建平得知昂内中天公司于2019年6月27日再次将该房屋抵押，赵建平对此毫不知情。昂内中天公司违反合同约定将房屋再次抵押的行为导致赵建平无法依法取得房屋所有权，造成赵建平严重经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。昂内中天公司的行为严重损害了赵建平的合法权益，故赵建平诉至法院。昂内中天公司辩称：不同意赵建平的诉讼请求。首先，涉案房屋价款为633万元，而非648万元，648万元中包含了15万元电商费。赵建平已付的购房款是254万元，而非269万元，269万元也包含了15万元电商费。电商费非昂内中天公司收取，也并非购房款，即便双方房屋买卖合同解除，昂内中天公司也没有义务向赵建平返还该费用。其次，涉案房屋在销售时就存在抵押，房屋买卖合同就抵押问题有明确约定，抵押不影响销售。最后，双方房屋买卖合同未能履行系因赵建平始终不具备购房资格所致。也正因为赵建平始终不具备购房资格，涉案房屋资金无法回笼，给昂内中天公司带来巨额损失，昂内中天公司才再次抵押，但抵押仍然不影响销售，且现在涉案房屋抵押已经解除，并不存在不能过户情形。故不同意解除合同，更不同意给付惩罚性赔偿。经审理查明：2016年12月31日，赵建平与昂内中天公司签订了认购书，约定昂内中天公司将涉案房屋出售给赵建平。涉案房屋套内建筑面积312.28平方米，按套内建筑面积计价，单价为2.075061万元，总房价款648万元（含15万元电商费）。出卖人同意认购人按照贷款方式付款，认购人可以首期支付购房款总价款的40%，其余房款可以向出卖人指定的商业银行借款支付。认购人应当于签订认购书之日向出卖人支付认购定金10万元。同日双方又签订了认购书补充协议，约定赵建平于2016年12月31日之前向昂内中天公司支付定金10万元，于2017年1月25日向昂内中天公司支付房款50万元，于2017年2月25日向昂内中天公司支付房款100万元，于2017年3月25日，向昂内中天公司支付房款109万元（含电商费15万元），剩余房款379万元，待正式网签后赵建平选择做商业贷款，由银行直接放款至昂内中天公司。若赵建平未按约定日期付清房款，昂内中天公司有权解除本协议，扣除已交房款的20%违约金。本协议待双方签订商品房买卖合同生效后自行终止。2018年12月31日之前，昂内中天公司交付该房屋，交付标准为室内可移动物品全部清理干净，恢复成毛坯房。2017年3月24日，赵建平与昂内中天公司签订了房屋买卖合同及物业合同，约定出卖人为昂内中天公司，买受人为赵建平，经公安行政管理部门核准，涉案房屋地址为平谷区平谷南街×号院×号楼×层102，实测建筑面积为321.18平方米，其中套内建筑面积312.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.9平方米。按套内建筑面积计算，涉案房屋单价为2.027027万元每平方米，总价款633万元。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中信信托有限责任公司。付款方式由附件五约定，内容为：1.买受人于2016年12月31日向出卖人支付涉案房屋定金款10万元整。2.买受人应于2017年3月24日在签订房屋买卖合同的同时，向出卖人支付购房款首付款254万元整，包含定金10万元。余额购房款379万元整，买受人选择出卖人指定的商业银行按揭贷款。3.买受人在签订房屋买卖合同时应向出卖人指定的银行提出相应的按揭贷款申请，并按照该银行的贷款申请规定提供全套完整有效的个人贷款申请资料，并在房屋买卖合同签订后7日内前往出卖人指定的地点（邑上原著售楼中心）与该银行工作人员按其规定签署全部所须贷款文件，办理完毕所有贷款申请手续。买受人在签订房屋买卖合同当日应提供完整有效的个人产权登记资料并签署产权登记所须签署的文件及其他文件。同时附件九也约定，买受人确认，因银行按揭贷款政策的变化及按揭贷款银行审核标准的提高导致的风险由买受人自行承担，买受人应按合同约定的期限内履行付款义务。因国家房地产政策的变化或买受人提供虚假材料或买受人自身原因等导致不能办理商品房网签及权属转移登记手续的，出卖人不承担责任。出卖人应在下列条件全部满足之日起30日向买受人交付商品房：1.买受人已向出卖人足额支付本合同约定的全部购房款（如买受人以商业贷款的方式支付购房款的，买受人已经取得商业贷款并转入出卖人指定的银行账户）；2.买受人已向出卖人足额支付其应承担的违约金和损失赔偿金；3.买受人已向出卖人足额支付由出卖人代缴的契税、公共维修基金、印花费等;……。如买受人未履行或未完全履行上述义务的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房并有权拒绝办理商品房转移登记手续，出卖人不承担任何责任。就逾期交房问题双方约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三为中信信托有限责任公司出具的证明，内容为，抵押权人中信信托有限责任公司同意涉案房屋进行现房销售。另查，2016年12月31日起至2017年3月24日，赵建平共计向昂内中天公司账户打入269万元，昂内中天公司出具收据金额共计254万元，显示收费内容为涉案房屋定金和房款，北京万国房地产经纪有限公司出具收据金额为15万元，显示收费内容为电商团购费。再查，2017年3月22日，北京市地方税务局与北京市住房和城乡建设委员会联合发布公告，连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税，是指从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税，该政策自2017年3月22日执行。该新政出台后，赵建平不具备购买涉案房屋资格。但经双方协商，2017年9月12日，昂内中天公司向赵建平出具情况说明，内容为赵建平再次具备购房资格时间为2018年5月，赵建平可等待具备购房资格后网签，昂内中天公司在此期间保证涉案房屋不另行出售，剩余379万元房款待网签后申请银行贷款。但到2018年5月时，赵建平仍未具备购房资格，昂内中天公司多次催促赵建平仍无法办理网签手续。2018年6月8日，涉案房屋上为中信信托有限责任公司设立的抵押已经解除。2019年4月，赵建平再次具备购房资格，具备购房资格后其即与昂内中天公司工作人员沟通催促办理网签事宜，但昂内中天公司一直以涉案房屋尚未解押、销售许可证到期等原因让赵建平等，并于2019年6月27日将涉案房屋抵押给中国民生银行股份有限公司北京分行，直到2020年11月2日，该抵押才被注销。2020年11月5日，昂内中天公司工作人员通知赵建平，涉案房屋已经解押，可以做网签了，但赵建平表示已经委托律师了，并于2020年11月19日起诉至法院，具体诉请如前所述。此外，赵建平于2020年6月23日与天津融创元浩置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买其开发的天津市东丽区住宅一处，并于2020年11月11日取得该房屋产权证书。以上事实有认购书、认购书补充协议、房屋买卖合同、收据、POS刷卡小票、社保证明、微信记录、房屋权属证书等证据在案作证。本院认为，本案的争议焦点一是房屋买卖合同是否应解除。对此本院认为，因限购政策赵建平不具备购买涉案房屋的资格，昂内中天公司同意待其再次具备购房资格时进行网签，涉案房屋不另行出售，应视为双方就继续履行合同达成一致意见，昂内中天公司有义务在赵建平再次具备购房资格后继续履行合同，及时为赵建平办理网签及后续购房手续。但昂内中天公司在赵建平再次具备购房资格后，非但未及时为赵建平办理网签及后续购房手续，反而将涉案房屋再次抵押，导致赵建平在长达一年多的时间内无法办理网签，更无法进行贷款并取得房屋，严重影响了赵建平购房计划与设想。实际属于因昂内中天公司的原因逾期交房，本案可以参照双方就逾期交房责任的约定，逾期超过120日，买受人有权退房。故本院支持赵建平解除房屋买卖合同的诉求。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故房屋买卖合同解除后，昂内中天公司应返还赵建平已付购房款及孳息，孳息即为利息，赵建平主张的利息计算时间及标准符合法律规定，本院予以支持。本案争议的焦点问题二是昂内中天公司是否有义务返还电商费。对此，本院认为，虽然房屋买卖合同中购房款并未包括电商费，但根据双方签订的认购书及认购书补充协议，电商费包括在购房款之内，且电商费是在签订房屋买卖合同前赵建平根据与昂内中天公司约定向昂内中天公司支付，实际上该款也是打入昂内中天公司账户，故在房屋买卖合同解除后，昂内中天公司应返还赵建平电商费及孳息。本案争议的焦点问题三是昂内中天公司是否需要给付赵建平惩罚性赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，昂内中天公司确实将涉案房屋另行抵押给第三人，但考虑到因赵建平购房资格问题，昂内中天公司等待赵建平多年，涉案房屋资金无法回笼，也给昂内中天公司带来巨大损失。且涉案房屋上抵押已经解除，合同可以继续履行，赵建平房屋买卖的目的并非不能实现，故本院对赵建平要求昂内中天公司承担已付购房款一倍的赔偿责任不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除赵建平与北京昂内中天置业有限公司于2017年3月24日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、北京昂内中天置业有限公司于本判决生效后七日内返还赵建平购房款269万元及利息（利息以269万元为基数，从2017年3月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回赵建平的其他诉讼请求。案件受理费2.473万元，由北京昂内中天置业有限公司负担1.416万元（于本判决生效后七日内交纳），由赵建平负担1.057万元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 万**宏二〇二〇年十二月三十日法官助理 韩庆娜书 记 员 丁兆刚