甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2020）甘0422民初3198号 原告：李某1，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：赵某，系原告李某1丈夫。被告：李某2，住四川省南部县。被告：白银会宇房地产开发有限公司。法定代表人：田某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹某。委托诉讼代理人：何某，系白银枝阳律师事务所律师。原告李某1与被告李某2、白银会宇房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人赵某，被告白银会宇房地产开发有限公司（以下简称白银会宇公司）的委托诉讼代理人曹某、何某到庭参加了诉讼。被告李某2经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与二被告签订的房屋转让协议合法有效；2、判令被告李某2协助原告要求被告白银会宇公司履行《三方协议》，限期为原告办理房产手续或办理更名手续；3、本案相关费用由被告白银会宇公司承担。事实与理由:被告李某2与其合伙人杨镔承揽被告白银会宇公司会宁项目部的相关附属设施安装工程，工程竣工后，被告白银会宇公司以会宁县南河苑住宅小区4#楼203室抵付李某2、杨镔的工程款，被告白银会宇公司与李某2签订了《商品房买卖合同》，编号GF-2000-0171。合同签订后，被告李某2想变现，原告经他人介绍与李某2协商达成转让房屋的意向，基于该房系预售登记，尚未在不动产局办理备案手续，双方均同意直接找被告白银会宇公司会宁项目部负责人曹某协商转让事宜，被告白银会宇公司会宁项目部负责人曹某同意李某2将抵账房转让给原告，原告负担相关费用的前提下，被告白银会宇公司办理权属证时直接更名为原告，达成协议后，于2019年1月3日签订了《三方协议》，对各自的权利义务进行了详细约定。合同签订后原告向被告李某2给付了房款，等待被告白银会宇公司办理房屋权属证，直至今日不见被告颁发房屋权属证，原告为防止发生变数，找被告白银会宇公司颁证或更换合同于原告名下，被告搪塞，既不办理也无准确答复。原告认为，原告与二被告经充分协商后签订的《三方协议》系当事人真实意思表示，合法有效，具有法律效力，当事人应当全面履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释，被告李某2有协助原告办理相关手续的附随义务，被告白银会宇房地产开发公司应负有为业主原告及时办理颁发房屋产权证书之义务，即使因其他原因不能颁发房产证，但也应及时为原告更名，以防不测，二被告拒绝履行合同义务侵害了原告的合法权益，现诉至贵院望判如所请。被告李某2辩称，1、2019年1月30日，三方签订的三方协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止规定，符合法律规定的生效要件，被告李某2并未反悔，合同当然有效。2、被告李某2已经履行了协助义务，在三方协议中签字具结，并对过户费及责任进行了约定，由于被告白银会宇公司怠于履行义务，是其单方民事行为所致，应承担相应的责任。3、三方协议具有不可撤销性，被告李某2仅能督促被告白银会宇公司按照协议履行更名手续及后续事宜。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告白银会宇公司辩称，1、涉案的商品房买卖合同，目前既没有生效，也没有备案，系效力待定合同，涉案房屋买卖合同所涉及的房屋系被告白银会宇公司拟向工程建筑人李某2的工程抵账房。目前，被告白银会宇公司与李某2之间签订的工程抵账协议，李某2没有履行协议内容，即李某2施工工程未完工，被告白银会宇公司无法向李某2以房顶抵工程款。涉案房屋买卖合同只有在李某2完成施工工程以后才能以房顶抵工程款，被告白银会宇公司才能向李某2交付房屋。2、李某2系本案必须到庭的被告，由于李某2无正当理由拒不到庭应诉，损害了被告白银会宇公司的合法权益，因此所产生的法律后果应由李某2承担。3、涉案房屋买卖合同涉嫌偷税漏税，被告白银会宇公司不能直接向原告交付，该房屋应在李某2完工后以抵顶工程款形式交付李某2，再由李某2向原告人或其他人出售。综上，原告请求被告白银会宇公司的诉求不成立，请求依法驳回原告对被告白银会宇公司的一切诉求。为证实自己的主张，原告提交以下证据：1、三方协议1份、商品房买卖合同书1份、收条1份、证明1份、收据3张，证明原告在本案的主张。2、视频1份，照片2张，证明原告和李某2、被告白银会宇公司负责人协商解决纠纷的事实。被告白银会宇公司向法庭提交以下证据：1、施工协议复印件1份，证明被告白银会宇公司将会宁文锦苑8号楼的水电暖安装工程发包给李某2，被告白银会宇公司已向工程施工人李某2支付了工程预付款，且该协议第六项约定，工程款项不得以任何实物形式抵付工程款，三方协议与本协议的约定相冲突，应属无效。2、李某2公民身份证复印件1份，证明李某2的身份情况。经庭审质证，被告白银会宇公司对原告所举商品房买卖合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案房屋预告登记在李某2名下，并不在原告名下；对原告所举证明和收条的真实性无法认定，与被告白银会宇公司无关；对原告所举三方协议中打印内容和三方签名无异议，但对手写改动部分有异议，不认可；对原告所举3张收据的真实性无异议，原告使用涉案房屋，应该承担物业费，收据并不能证明该房屋属于原告所有，并不能证明原告的主张；原告所举视频和照片与本案无关。原告对被告白银会宇公司所举证据的真实性无异议，但原告认为被告白银会宇公司所举证据与本案无关。经本院审查认为，原告及被告所举上述证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案的基本事实，故对其证明效力予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年5月被告白银会宇公司将其开发建设的××县水电暖工程承包给李某2施工，被告李某2组织人员进场进行了施工。2019年1月3日被告白银会宇公司与被告李某2协商，用被告白银会宇公司开发建设南河苑住××区顶抵杨镔及被告李某2前期的工程款。当日原告李某1作为丙方与杨镔及被告李某2作为乙方、被告白银会宇公司作为甲方签订了三方协议，协议约定：一、被告白银会宇公司同意将南河苑住××区抵付给乙方杨镔、李某2。二、乙方杨镔、李某2将该房屋转让给丙方李某1。办理该套房屋产权的所有费用（包括物业一系列手续）由丙方李某1承担。三、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等的法律效力。第二项后面部分用黑色笔记加注：此协议签订后，在办理产权证时由甲方和丙方办理一切手续，与乙方无任何联系。同日被告白银会宇公司与被告李某2签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋预售登记在李某2名下。2019年5月17日被告白银会宇公司与被告李某2补签了施工协议书1份。后原告催促二被告协助办理房屋产权手续，但二被告因该工程产生纠纷，不予配合办理。2020年10月19日原告遂向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋自抵债之日起，被告白银会宇公司已交付给被告李某2，被告李某2又将涉案方房屋交付给原告李某1，李某1居住使用至今。目前涉案房产已具备办理产权登记的条件。本院认为，本案的争议焦点：三方协议的效力。经审查，三方协议中，被告白银会宇公司以自己开发建设的房屋顶抵被告李某2的工程款，目的是清偿自己的部分债务，被告白银会宇公司与被告李某2签订以物抵债协议的性质属于债务履行期限届满后以物抵债的约定，被告李某2又将抵债房屋转让给第三人李某1，获取购房款以达到被告白银会宇公司最终清偿债务的目的，三方协议的内容是双方当事人真实意思表示，且内容不存在恶意损害第三人合法权益及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，合法有效，应予以确认，各方当事人应按照合同约定继续履行自己的义务。合同签订后，原告李某1按照合同约定履行了交付房款的义务，且当时交易价格合理，原告李某1取得房屋属于善意，应受法律保护，现涉案房产已经具备办理产权登记的条件，二被告应按照合同约定继续履行自己的义务，协助原告办理涉案房屋产权登记，办理涉案房屋产权登记的费用，根据三方协议的约定，由原告李某1承担。至于二被告之间因涉案工程产生的债权债务纠纷，可另案主张，不能对抗善意第三人，故原告要求二被告按照约定协助其办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋预售登记在李某2名下，被告李某2辩称其不再承担协助义务的理由不能成立，本院不予支持。被告白银会宇公司辩称其对三方协议中黑色笔记加注部分不认可，但三方协议一式三份，被告白银会宇公司和被告李某2各持有一份，庭审中，被告白银会宇公司未提交自己持有的一份协议来证实黑色笔记加注部分确实系合同签订后添加进去的事实，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、确认原告李某1与被告李某2、白银会宇房地产开发有限公司之间签订的《三方协议》有效；二、被告白银会宇房地产开发有限公司、李某2于本判决生效后30日内协助原告李某1办理南河苑住××区房屋的产权变更登记手续，办理产权变更登记手续产生的费用，由原告李某1承但。案件受理费200元，减半收取100元，由被告白银会宇房地产开发有限公司、李某2各承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 冯 婕二〇二〇年十二月二十四日法官助理 霍愿梅书记员 杨丽艳