文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初6644号原告：韩友良，男，1972年1月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告：卢天芬，女，1977年9月10日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：赵奉奎，重庆才学律师事务所律师。被告：罗中和，男，1952年7月8日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：曾贵容，女，1952年6月29日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：何志乾，男，1942年1月19日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：何光兵，男，1968年9月27日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：重庆罗林房地产开发有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡社区**。统一社会信用代码：500102000034537。破产管理人：重庆海川资产清算服务有限公司。委托诉讼代理人：张喜荣，该公司员工。委托诉讼代理人：冉孔林，该公司员工。原告韩友良、卢天芬诉被告罗中和、曾贵容、何志乾、何光兵，第三人重庆罗林房地产开发有限公司（以下简称罗林房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。原告韩友良、卢天芬共同委托诉讼代理人赵奉奎，被告罗中和、曾贵容、何志乾、何光兵，第三人罗林房地产公司委托诉讼代理人张喜荣、冉孔林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩友良、卢天芬请求人民法院依法判决：被告立即将位于彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号房屋内的车辆及杂物搬离，停止对该房屋所有权的侵害，本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告购买罗林房地产公司开发建设的位于彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号房屋，房款总价为1640400元，原告先后交付110万元购房款后，于2015年6月3日，双方正式签订重庆市商品房买卖合同。后因罗林房地产公司破产，经管理人审核并经彭水县人民法院裁定确认，对购房手续完善但房款尚未付清的，管理人依法清收后，再办理产权证书。并确认原告与罗林房地产公司签订的商品房买卖合同有效。经管理人的催收，2020年11月18日，原告向管理人付清所欠房款，管理人将涉案房屋交付给原告。2020年11月25日，原告就该房屋进行装修的过程中，被告强行阻止原告装修，并将车辆开到房屋内，其行为严重损害原告的合法权益，故此，特诉至贵院，望判令如请。被告罗中和、曾贵容辩称：我有借条一张，是2012年7月22日用涉案门面做抵押的，罗前林是在2012年就抵押给我和何志乾的，原告是在2015年才购房的，原告购房的房款并不是一次性交付的，前面的90万也是先作为借款借给罗前林的，然后抵作购房款，找罗前林签的购房合同。罗前林当时也是给原告说过涉案门面是抵给我和何志乾的，让我们三个人坐下来协商，当时我们达成口头协议，将剩余房款支付给罗中和以及何志乾，我们才同意他们签购房合同。结果在此之后，原告把钱付给清算公司了，清算公司进场两年多了，完全没有通知我们，琳海花园是个烂尾楼，至今没有进行综合验收，原告也并没有得到门面的所有权,如果认为原告是正确的，清算公司收了余款，清算公司要拿出个结果。被告何志乾辩称：我是2012年4月1日借给罗前林27万，罗前林用1号楼2号门面做的抵押。另外还有两次借款，总共我借了罗前林41万元。被告何光兵辩称：具体情况我不了解，但项目清算完之后我们该得的钱应该要得到保障。第三人罗林房地产公司辩称：1、管理人对于涉案当事人申报的债权依法作出审查，并在罗林公司第一次债权人会议将债权审查结果进行公布，对于债权人提出的债权异议，管理人目前因为工作量太大，加之要推进综合验收工作，债权人异议没有全部回复，后期将进行回复。未付房款的，清收工作是管理人依法进行的法定职责之内的工作，目前正在进行中。2、根据管理人审查，罗中和、何志乾等人主张的抵押权不成立，因为未依法办理抵押登记，并且借条中约定借款人不按时还款时，出借人有权自行处理房屋的约定违反了相关法律规定，是无效的。3、二原告与第三人的房屋买卖合同合法有效，现房款已经全部付清，二原告主张的涉案房屋物权请求权，管理人予以确认。本案经审理认定事实如下：2011年3月30日，罗林房地产公司在原重庆市工商行政管理局涪陵区分局注册成立，注册地址为重庆市涪陵区铁塔巷******，实际经营场所为重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡社区**，法定代表人：罗前林，股东：罗前林（股权为50%）、罗岐超（股权为50%），经营范围为房地产开发。本院于2018年2月22日作出（2018）渝0243破申1号民事裁定书，裁定受理申请人敖国敏对重庆罗林房地产开发有限公司的破产清算申请，并于2018年3月27日作出（2018）渝0243破1号决定书，选定重庆海川资产清算服务有限公司担任重庆罗林房地产开发有限公司的破产管理人。2013年1月16日，第三人罗林房地产公司向原告卢天芬出具《定金》一张，定购锦绣阁X号门面，面积110平方米（以国土局测绘面积为准），总房款2160000（贰佰壹拾陆万元整），确认收到原告卢天芬定金30万元整。2013年2月3日，第三人罗林房地产公司向原告卢天芬出具《定金》一张，确认收到原告卢天芬订购锦绣阁X号门面定金50万元整。2013年2月4日，第三人罗林房地产公司向原告卢天芬出具《定金》一张，确认收到原告卢天芬订购锦绣阁X号门面定金10万元整。2015年6月3日，第三人罗林房地产公司与原告卢天芬、韩友良签订CQYJ-62XXXX号《重庆市商品房买卖合同》，将重庆市彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号房屋出售给原告，房屋建筑面积82.02平方米，房屋用途为商服用地，房款总价1640400元整。于当日第三人罗林房地产公司又向原告卢天芬出具《收据》一张，收到原告20万元房款。在破产管理人的催收下，原告于2020年11月16日支付40400元，于2020年11月17日支付20万元，2020年11月18日支付30万元。破产管理人在受到上述房款后，将涉案门面交付原告。被告罗中和与曾贵容系夫妻关系，罗中和、何志乾与罗林房地产公司之间存在民间借贷关系，双方约定以涉案门面为抵押，但未办理抵押登记。2020年11月25日，原告在装修上述门面时，被告罗中和、曾贵容、何志乾以争议门面属于抵押财产为由阻止原告进行装修。被告罗中和、曾贵容将其黑色奇瑞轿车（渝HC0X**）停在该门面内，五羊二轮摩托（车渝HCGX**）停在该涉案门面门口。本院认为，本案系一起停止侵害、排除妨害纠纷，结合双方的诉辩内容以及纵观整个证据链，归纳的争议焦点在于：被告罗中和、曾贵容、何志乾对重庆市彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号门面享有的抵押权是否成立，是否能对抗原告的权利。对于被告罗中和、曾贵容、何志乾主张的债权和抵押权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告罗中和、何志乾和第三人之间的借款抵押合同虽然依法成立，但是未办理抵押登记，抵押权未设立，被告只针对第三人享有要求履行的债权，但对涉案门面不享有物权，无权直接支配、占有涉案门面。原告和第三人的签订的《重庆市商品房买卖合同》已依法成立并生效，原告已经完成了缴清所有购房款的义务，现原告基于破产管理人的交付，合法占有涉案房屋，被告无权干涉。关于被告辩称原告尚未取得所有权的问题，本院认为，涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，但原告基于合法有效的买卖合同关系，对于涉案房屋所有权具有合理的物权期待权，该期待权具有对抗他人干涉的效力，而被告对争议房屋并不享有类似可以排除他人的权利，故本院对于被告该答辩意见不予采纳。综上所述，原告合法占有、使用重庆市彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号门面，被告罗中和、何志乾对该门面享有的抵押权不成立，被告罗中和、曾贵容、何志乾阻止原告占有使用该门面的行为属于侵权行为，原告有权请求排除妨害，以此保护其合法权益。另，并无证据证明被告何光兵参与实施了侵权行为，对原告要求何光兵承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、一百一十七条、一百八十条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告罗中和、曾贵容、何志乾在本判决生效之日起三日内清除其放置在重庆市彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号房屋内物品（包括但不限于黑色奇瑞轿车、五羊二轮摩托车），不得干涉、妨害原告韩友良、卢天芬对重庆市彭水县XX街道XX街5X号琳海花园锦绣阁1-X号房屋的占有、使用；二、驳回原告韩友良、卢天芬的其余诉讼请求。本案案件受理费80元（原告韩友良、卢天芬已预交40元），减半收取为40元，由被告罗中和、曾贵容、何志乾共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 黄 宽二〇二〇年十二月二十五日书记员 豆婷婷