北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69206号原告：陈晋铭，男，1992年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘雪衫，北京市景运律师事务所律师。被告：方金平，男，1965年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓万仪（方金平之妻），1966年7月30日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。被告：梅光宇，男，1955年4月19日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜海辉，北京市乾泽律师事务所律师。原告陈晋铭（以下简称原告）与被告方金平、被告梅光宇（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称姓名）相邻关系纠纷一案。本院立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘雪衫，方金平之委托诉讼代理人邓万仪、周净，梅光宇之委托诉讼代理人姜海辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求二被告支付房屋租金180800元（其中自2017年8月1日至2019年1月1日，按照每月7600元的标准计算；自2019年1月2日至2019年7月15日，按每月8600元的标准计算）。事实和理由：2017年6月30日，原告与装修公司签订装修合同，约定装修公司为原告所有的房屋中海城圣朝菲X号楼X单元X室进行装修，装修期为49天，8月29日装修完毕。装修公司7月11日入场装修，7月18日发现房屋多处天花板、墙壁有渗水问题，导致装修无法进行。原告第一时间通知了物业公司。经物业公司检查，发现系原告楼上即中海城圣朝菲X号楼X单元Y房屋卫生间漏水所致。原告和物业公司多次找到Y房屋租户方金平和Y房屋所有者梅光宇协调解决。后租户配合检查维修了几次后，以维修影响自己的生活为由不再配合，导致现在Y的漏水问题依然没有解决，X房屋的装修至今无法进行。原告装修涉案X房屋作为婚房使用，本准备8月29日装修完成马上入住。现在因为漏水问题，装修迟迟无法进行，导致原告婚后一直与配偶在外租房居住。二被告的侵权行为严重影响了原告的正常生活，并造成原告的财产损失。故原告为避免更大损失，保护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。方金平辩称：一、陈晋铭要求方金平修复Y房屋的漏水管道、X房屋被楼上漏水破坏的部分、赔偿因无法居住X房屋而出去租房的费用，没有事实依据和法律依据。1.陈晋铭所遭受的损害、损失是因Y房屋管道漏水造成的，而Y房的产权人是梅光宇，依法对Y房负有管理、维修的义务，因其管理、维修不当致他人遭受损害、损失的，依法应由梅光宇对他人承担停止侵权和赔偿损失的责任。2.方金平仅是Y房屋的承租人，依据当时租赁合同的约定和有关法律的规定，不应承担Y房漏水导致的侵权责任。由此可见，方金平因租赁Y房遭受了巨大的经济损失，也是受害人之一，因此不是本案的责任人。3.陈晋铭的租房费用并不是因Y房管道漏水直接造成的损失，并且每月房租高达12000元，显然是奢侈浪费，依法不应当得到支持。二、方金平不是Y房的产权人，对该房的管道漏水也没有过错，因此让其承担侵权责任、赔偿损失，于法无据。方金平认为，因Y房管道漏水导致原告的X房损害并造成损失，仅是一般的侵权案件，并不属于特殊侵权，应当实行过错责任。根据已经生效后的北京市第三中级人民法院（2018）京03民终X号民事判决书确定的事实及方金平提供的相关证据显示，该Y房管道漏水时梅光宇出租的房屋本身存在瑕疵和严重缺陷，方金平发现该瑕疵和缺陷后立即通知物业、梅光宇，并多次报警，并经过了警察的处理，显然方金平对于Y房的管道漏水没有任何过错。同时方金平积极履行了协助义务，协助梅光宇进行长达1个月的Y房维修。前来维修施工的是原先装修该Y房的防水公司，因怕追责便敷衍了事，多次检修不能解决漏水问题，并无限期拖延工期，给方金平造成了严重的生活困难和较大的经济损失。依据事实，方金平在本案中没有任何过错，对于原告遭受的损害和损失，方金平不承担法律责任。三、陈晋铭伙同梅光宇一起对方金平擅自采取断水、断电的非法措施，逼迫方金平搬出Y房，给方金平造成了较大的经济损失和精神损害，依法应由陈晋铭和梅光宇向方金平承担赔偿责任，方金平依法保留追诉权。梅光宇辩称：一、梅光宇诉方金平租赁合同纠纷案，法院一审和终审判决客观公正。鉴于方金平自2017年8月16日后拒绝履行配合维修漏水的义务，已严重影响、妨碍原告工作和生活，并对梅光宇进行人身威胁和辱骂且拒绝沟通。在此情况下，梅光宇诉方金平租赁合同纠纷案至朝阳法院。根据法院判决，可以明确得出：1.自2017年8月31日租赁合同解除至2019年1月15日期间陈晋铭的全部损失和相关费用，是由于方金平在租赁合同解除后强占房屋拒不搬走、也不同意维修造成的，理应由方金平承担赔偿原告的全部责任及相应费用。2.终审判决方金平于判决生效之日起15日内将北京市朝阳区少角中街X号院X号楼X层X单元Y号房屋返还给梅光宇，即方金平应于法院判决后最迟在2019年1月4日前（15日内）返还房屋给梅光宇（梅光宇已联系好施工单位，1月4日进入房屋施工维修）。而方金平实际返还房屋为2019年1月15日，逾期11天。若1月4日房主如期收房，维修漏水工期本应在15天左右，约1月20日左右可完成漏水维修。但受逾期交房影响，工期进入了春节假期，1月20日以后工人回家被迫停工一个多月，导致2019年3月6日漏水我维修工程才完工。方金平理应承担逾期交房导致工期延误给陈晋铭带来的损失。二、弄清本案的成因问题，是辨明是非厘清责任、彰显法律公平正义的关键。本案事实1:Y室房屋漏水是突发意外事件。房主梅光宇与租户方金平于2017年7月8日签订房屋组租赁合同，并于当天把房屋钥匙交给租户方金平，约定从2017年7月18日起计算房租。交给方金平钥匙之前，该房屋一直有人居住且从未漏水。2017年6月30日原告签订装修合同开始装修后，在2017年7月18日发现主卧门口天花出现滴水情况。综上所述，Y室房屋漏水是房主已将房屋交给租户后的突发意外事件。租户方金平所说的房主隐瞒漏水情况出租的问题根本不存在。本案事实2：租户方金平拒不配合维修，又强占房屋拒不搬走是造成陈晋铭长达一年多不能装修入住的根本原因。一审法院判决“梅光宇与方金平签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除”，足以说明方金平拒不配合维修、严重妨碍他人生活的事实成立。房屋微漏水的维修本身就是工程难点之一，维修房屋漏水本是出租人的正常义务，出租人维修应当审慎，尽量减少对承租人的影响，承租人也相应负有适当的容忍义务。但无论如何都应该尽快修好漏水，最大限度减少楼下业主的损失。方金平在漏水没有修好的情况下，以生活受到干扰为由拒绝配合维修，也不同意搬走，导致楼下漏水问题无法及时解决，楼下业主原告的工作生活已收到严重影响和妨碍。另一方面，在解决漏水问题的交流过程中，方金平和妻子邓万仪态度凶恶，多次向梅光宇扬言“我上你们家剁死你，你等着挨刀吧”“给你开瓢、我见你一次抽一次”。还对房主的财产进行威胁“把你们房子点了”，用恐吓威胁的语言辱骂梅光宇，不仅严重影响了梅光宇的正常生活，亦对梅光宇的生命及财产安全构成了严重威胁，致使梅光宇根本进不去自己的房屋进行漏水维修。本案事实3：租户方金平2017年7月8日接收房屋时交过3个月房租，之后再未交过房租。直至2019年1月15日时欠缴房屋占有使用费达15个月之久。强占他人房屋，既不让维修也不同意搬走，天理何在。三、梅光宇在将租户方金平以严重妨碍他人生活为由诉至法院的情况下，为了争取早一天能让原告装修入住，在等待开庭期间仍然积极寻求漏水维修的解决办法。2017年11月29日，派出所民警曾进行调解，梅光宇当时向邓万仪提出了漏水房屋不适宜居住，必须彻底维修的意见。如方金平搬走愿意给予补偿，请租户提出诉求，可以协商一次性补偿解决。后调解未进行下去。2018年1月4日，三方协商是否能在方金平孩子学校放寒假期间配合维修。梅光宇口述了维修公司提出的工期15天到25天的维修方案，方金平不同意。2018年3月25日，原告母亲与方金平（邓万仪）沟通后，给梅光宇发短信说：方金平（邓万仪）同意在清明节给一周时间维修。梅光宇立即与方金平（邓万仪）联系，并向其说明物业规定节日期间不许施工，能否多给些维修时间，因施工单位的维修工期至少要15天左右。方金平（邓万仪）回答：你们楼上、楼下两个业主都必须给我签字，保证一周之内修好，否则不同意修。在方金平补交房租、强占房屋不让维修的情况下，梅光宇为争取漏水维修问题尽快解决，一直努力为租户方金平四处寻找可搬家的房屋。2017年11月29日之后，梅光宇根据方金平（邓万仪）的诉求，为其找了多处与房主房屋条件相当的房子，方金平均不满意。为了尽快解决问题，2018年3月29日梅光宇为方金平找了一套交通方便、有地下车位、面积120平米的房子，比梅光宇出租的房屋大了20多平米。梅光宇当时同意为方金平出合同期内的房租差价、车位费、冬季燃气自采暖费。方金平对此房屋表示满意，但要求房主除了补给他合同期差价外，再给他们起码补1年的房租，至少必须给他7万多元（所欠房租不交的情况下），否则不再看房了，就不搬走了。2018年4月4日晚8点多，梅光宇给方金平（邓万仪）打电话，并明确和他们说：你们已经欠我们好几个月房租不给，即不顾楼下业主近10个月无法正常生活的事实，不让维修，现在又提出不给你7万多元就不搬走，这事咱们已经无法私下解决了，走法律程序吧。4月4日当晚从9点9分开始，租户方金平（邓万仪）又开始给房主打辱骂威胁电话。同时从当晚8点50至10点50分，发来几十条辱骂微信。由此可以看出租户方金平（邓万仪）毫无解决问题的诚意，索要天价搬家费并威胁谩骂房主梅光宇，根本无法沟通。综上，方金平理应承担2017年8月31日至2019年1月15日期间强占房屋不让维修给原告造成的全部损失及相关费用。方金平应于终审判决生效之日（2018年12月21日）起15日内将房屋返还给梅光宇，但方金平实际返还房屋为2019年1月15日，正赶上春节假期工人回家，导致2019年3月6日漏水维修工程才完工。若1月4日房主如期收房，维修漏水工期本应在15天左右，约1月20日左右即可完工。据此，方金平理应承担逾期返还房屋致使工期延误给原告带来的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区少角中街X号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称X房屋）为登记在原告名下的私产。经询，双方自述梅光宇为楼上Y房屋产权人。2018年5月28日，梅光宇手写情况说明一份，内容为：2017年7月20日楼下X室业主陈晋铭因为我家漏水找到我，经过几次维修检查，未能解决问题，之后租户以打扰生活为由，拒绝继续配合维修，导致楼下X室至今无法装修入住。方金平未认可该证据的真实性。庭审中，原告提交如下证据：1.X房屋室内的照片一组，用以证明X房屋受损情况；2.家庭居室装饰装修施工合同，载明北京某建筑装饰工程有限公司于2017年6月30日签订合同，承包X房屋装修工程，工期49天；3.北京市房屋租赁合同，载明原告承租北京市海淀区一套房屋，建筑面积为164.73平方米，租金标准为每月14000元，租赁期限自2017年9月16日至2018年9月16日。梅光宇认可上述证据的真实性，方金平未认可上述证据的真实性。审理中，方金平提交如下证据：1.原告与邓万仪之间的短信记录，用以证明原告知晓方金平为承租人，房屋维修应由产权人负责。以及2017年8月9日之后的一个月，方金平一方配合维修事宜。原告认可上述证据1的真实性，自述方金平刚开始配合维修，之后才不配合。2.照片，用以证明X号房屋最迟于2018年12月20日已达到入住标准，并无必要在外租房。原告认可上述证据1的真实性，未认可其他证据的真实性。梅光宇未认可上述证据2的真实性，认为证据1的真实性无法核实。庭审中，梅光宇提交如下证据：1.梅光宇与原告之间的微信聊天记录，其中原告自述X房间“卫生间内无漏水情况，漏水情况主要聚集在卫生间出来的门洞以及餐厅和卧室的小部分”。2.梅光宇与方金平之妻的微信聊天记录，其中2017年8月7日的微信记录梅光宇称“上一家走时说一切正常，楼下也从来没说过漏水！楼下新装修我们才知道有漏水问题，知道有问题后，我也很着急，马上进行了维修，现在我也在想方设法维修，今天我来只需五分钟左右，若有效则不需要打压了”，邓万仪回复称“现在肯定不行……今天我们说好了，再次明确一下，明天是最后一次维修，再无下次。”2017年8月17日，原告发送维修方案，并表示“你们若觉得维修不能接受，我们也同意解除合同，我们会按合同约定赔付你们”。3.录音证据，用以证明Y号屋停水停电与其无关，方金平一方不接受维修漏水方案、拒绝维修且辱骂威胁梅光宇。原告认可上述证据1的真实性，未认可上述证据2的真实性。方金平未认可上述证据1的真实性，认可上述证据2、3的真实性，并自述骂梅光宇是因为断水断电的行为伤害了孩子。另查，梅光宇曾以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求判令确认二被告之间签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，方金平返还Y房屋及相应设施物品，支付房屋使用费及违约金等。方金平在该案中提起反诉，要求继续履行《北京市房屋租赁合同》，延长租赁期限4个月，支付垫付的购买热水器、更换马桶垫、更换插座费用共计1610元。2018年9月28日，本院作出（2018）京0105民初X号民事判决书，查明：2017年7月8日，出租人梅光宇与承租人方金平签订《北京市房屋租赁合同》，约定方金平租赁梅光宇的涉案房屋，自2017年7月18日至2019年7月17日租期2年，租金每月7300元，押一付三，押金7300元。合同签订后方金平支付梅光宇三个月租金及7300元押金，7月18日方金平入住涉案房屋，7月20日涉案房屋卫生间漏水影响到楼下业主正常使用房屋，之后双方就维修事宜进行了多次沟通，梅光宇亦进行了多次维修未解决漏水问题。2017年8月31日方金平收到了梅光宇向其邮寄的《解除＜房屋租赁合同＞通知书》等。判决认为：梅光宇出租的涉案房屋发生漏水影响到了楼下业主的正常生活，而维修漏水必须经承租人方金平的配合，结合证据可以认定方金平虽配合了维修，但在未彻底解决漏水问题、对楼下业主妨害持续存在的情形下拒绝配合维修，符合双方房屋租赁合同约定的妨碍他人正常工作、生活的解除条件，梅光宇通过邮寄解除通知的方式行使解除权，方金平实际接收了解除通知，故应认定梅光宇与方金平签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，租赁合同解除后方金平应当返还租赁物，梅光宇要求确认合同解除并返还涉案房屋及物品的诉讼请求本院予以支持，方金平要求继续履行合同并延长4个月租赁期限的诉讼请求本院不予支持；关于违约金，方金平后期拒绝配合维修的行为虽符合合同解除条件，但事出有因，系涉案房屋存在瑕疵而多次维修影响到其正常生活而并非恶意违约，故对于梅光宇要求违约金的诉讼请求，本院酌情支持4000元。结合本案证据可以认定梅光宇尽到了善良出租人的维修义务，涉案房屋存在漏水问题并进行了多次维修确给方金平正常使用造成一定影响但不能过重苛责于梅光宇，方金平占有使用梅光宇涉案房屋应当支付相应的房租及占有使用费，梅光宇同意以其收取的7300元押金折抵一个月租金本院不持异议，本院综合方金平租金给付的情况及维修对其使用涉案房屋的影响等情形酌情判处免除方金平自2017年11月18日至2017年11月30日的房屋占有使用费，方金平应自2017年12月1日起按照每月7300元标准支付梅光宇房屋占有使用费。判决如下：一、梅光宇与方金平于2017年7月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月31日解除；二、方金平于本判决生效之日起15日内将北京市朝阳区X号房屋及相应设施、物品（相应设施、物品以双方合同交割清单为准）、海尔牌热水器返还给梅光宇；三、方金平于本判决生效之日起15日内按每月7300元标准支付梅光宇自2017年12月1日起至实际交还房屋之日的房屋占有使用费；四、方金平于本判决生效之日起15日内支付梅光宇违约金2629元；五、驳回梅光宇的其他诉讼请求；六、驳回方金平的其他反诉请求。方金平不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）京03民终X号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经询，2019年1月15日，在中介公司的居间下，方金平将涉案房屋交付梅光宇。2019年3月6日，Y号房屋漏水点修复完毕。本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。根据双方当事人的陈述，本案争议焦点为二被告是否应对原告的因Y号房屋漏水所造成损失承担责任，如应承担责任，如何承担责任。本院认为，根据生效判决所示，梅光宇出租的Y房屋发生漏水影响到了X号房屋使用人即原告的正常生活，而维修漏水必须经承租人方金平的配合。本案中，虽然方金平一定程度上配合了维修，但在漏水问题未得到根本解决，妨害持续存在的情形下，方金平拒绝配合维修，因此给原告造成损失，就此方金平应予以赔偿。而梅光宇在漏水事故中，积极联系方金平及原告予以协商处理。且在收房之后及时配合原告维修漏水点，尽到了自己的相应义务，故对于原告的损失，梅光宇不应承担责任。此外，鉴于方金平已在一定程度上配合了维修，本案漏水维修过程中并不必然妨害房屋其他部分的装修工程施工，且原告主张的租房期间较长，因其未能合理行使权利导致的损失扩大部分应由其自行承担。综上，对于原告主张的租房损失，本院结合Y房屋漏水情况、实际损失情况、漏水持续时间等因素酌定数额。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告方金平于本判决生效后七日内赔偿原告陈晋铭经济损失十一万元；二、驳回原告陈晋铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，由原告陈晋铭负担1216元（已交纳），由被告方金平负担2700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 云 凝审判员 赵 靓二〇二〇年十二月三日书记员 贾宜臻