广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5086号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄睿兴，广东盈隆律师事务所实习律师。被告：张泽云，女，1980年12月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘文斐，系被告丈夫。原告广州越秀物业发展有限公司与被告张泽云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人夏建如、黄睿兴到庭参加了诉讼，被告张泽云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2012年1月1日起至判决生效之日止的物业管理费（按照2.6元/㎡.月的标准，以建筑面积289.74㎡计算，暂计至2020年9月30日为79098.60元）以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的物业管理费为本金，每日按3%的标准从每季度首月11日开始计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年7月31日为79098.6元，违约总额以拖欠的物业管理费的本金为限）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：1.请求判令被告立即向原告支付自2012年1月1日起至开庭之日止的物业管理费（按照2.6元/㎡.月的标准，以建筑面积289.74㎡计算，暂计至2020年11月23日为81358.99元）及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的物业管理费为本金，每日按3%的标准从每季度首月11日开始计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年11月23日为81358.99元），超出数额我方放弃请求，上述金额合计162717.98元。事实和理由：2010年9月28日，逸泉山庄业主委员会（简称“业委会”、甲方）与原告（原名“广州城建开发物业有限公司”、乙方）签订了《逸泉山庄物业服务合同》，约定业委会选聘原告对逸泉山庄A-F区提供物业管理服务。其中，合同第五条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……F区（逸粤湾）1、带电梯洋房1.90元/月/平方米（不含电梯电费分摊）；2、别墅2.6元/月/平方米；3、别墅花园0.5元/月/平方米。”第六条：“全体业主应于每季度首月10日前起交纳该季度的物业服务资金。……业主或物业使用人应缴的物业服务资金应以1个季度为缴纳周期。”第十八条：“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按日交纳欠费总额3‰的违约金。”第二十一条：“本合同期限五年，自2010年9月12日起至2015年9月11日止。”第二十二条：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”第二十九条：“本合同经甲乙双方签字并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。”被告系涉案房产的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《逸泉山庄物业服务合同》的效力及于被告。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下物业管理服务义务。但自2012年1月1日至今被告一直拖欠涉案房产的物业管理费，原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。原告与业委会签订的《逸泉山庄物业服务合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，缔约各方理应恪守。被告未依约向原告支付物业管理费的行为严重违反了合同约定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款以及《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，严重损害了原告的合法权益，已构成违约。被告应当按照《逸泉山庄物业服务合同》的约定向原告支付拖欠的物业管理费和违约金。当庭补充事实理由：我方提供了完善的物业管理服务，保洁绿化保安等方面均严格按照合同履行；我方就被告反映的邻居饲养家禽等问题履行了物业公司应付的义务；2019年6月20日涉案物业的居委会负责人同物业公司管理人员到被告邻居处进行交涉，2019年6月27日、7月2日，涉案物业所属地城管部门到被告邻居处要求其整改，并且在被告的邻居处大门进行张贴整改通知书。被告邻居的问题，原告已经履行了所能尽的义务，被告邻居最终是否整改，原告没有执法权，只能依靠政府部门。被告所称的其与开发商的问题，原告不知情也不是与原告的合同权利义务范围内的事情；原告与涉案物业的业委会签订了物业服务合同，被告作为该小区内的业主理所应当受该物业合同约束。被告张泽云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但于庭前向本院提交书面答辩状及证据材料，书面辩称：1、原被告之间不存在物业服务合同关系，2011年2月15日被告与广州城建开发景城房地产有限公司（简称“景城公司”）签订《商品房预售合同》，约定以分期付款方式购买位于从化区逸泉山庄F区（N5型别墅）XXX房的房屋，交楼日期为2011年12月31日，景城公司委托原告办理相关交楼手续。被告按约付清全部购房款、收楼期限届满拟收楼时，发现所购房屋花园围墙外的原有公共道路在签订购房合同后被景城公司、原告擅自改变规划建设了围墙，将道路圈到相邻房屋的花园内，致使被告单独使用的围墙变成了共墙，周边环境显著恶化，房屋贬值。被告当即向景城公司、原告的违约行为提出异议，但均未获理会。景城公司也因该争议至今未将房屋交付给被告。原告未与小区业主直接签订物业服务合同，其与逸泉山庄业主委员会签订的《逸泉山庄物业服务合同》仅对实际取得逸泉山庄房屋所有权的业主具有法律约束力，被告基于购房合同对景城公司拥有取得房屋的请求权，尚不具有案涉房屋的所有权，因此《逸泉山庄物业服务合同》对被告没有法律效力，原告据此向被告收费没有法律依据。2、原告没有按照《逸泉山庄物业服务合同》的约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。原告不但与开发商一起改变被告房屋周边规划，破坏公共道路及园林绿化景观，纵容被告购买房屋的相邻住户紧贴着房屋的围墙违法建起了一个面积巨大的养鸡场和养鸽场。每天都鸡飞狗跳，使得被告花费数百万元购买的花园别墅不仅整日臭气熏天，还面临着巨大的疫情风险。对该相邻住户的行为，原告有义务予以制止或向行政部门举报进行拆除。被告虽未实际收楼，但也因此向原告提出过多次投诉，而原告均不予理会，完全不履行物业服务合同约定义务。因此在原告未按合同约定履行服务义务的情况下，其收取服务费的主张，应受到合同相对人先履行抗辩权的制约。3、原告主张收取2017年10月8日之前物业服务费的请求，因超过法定的诉讼时效而丧失了胜诉权。根据原告的诉讼材料，其于2020年10月9日向法院提起本案诉讼，在前从未向被告主张过权利。因《民法总则》规定的诉讼时效为三年，所以原告的诉讼请求中收取2012年1月1日至2017年10月8日的物业服务费的主张已超过法定的诉讼时效，依法应被驳回。综上，因开发商与原告的违约行为，致使被告至今未取得案涉房屋的所有权，原告向被告收取物业服务费没有法律依据，同时原告没有按物业服务合同的约定履行相应义务，在未整改达到约定的服务标准前，全部小区业主均有权拒付费用。为此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭前被告向本院申请追加广州城建开发景城房地产有限公司（以下简称“景城公司”）作为本案第三人参加诉讼，理由为：被告与景城公司签订《商品房预售合同》后，景城公司未按约定交付房屋给被告，景城公司已委托原告履行交房的义务，原告在明知案涉房屋因开发商变更规划造成不能交房、双方不存在物业服务合同关系的情况下，仍主张被告支付物业费，没有法律依据。本案原被告是否成立物业服务关系的前提是案涉房屋已实际交付给被告，相关交付与否的事实必须有开发商才能证实，本案处理结果将会影响《商品房预售合同》的履行，与开发商景城公司存在利害关系，因此依法应追加景城公司作本案第三人。经审理查明：广州越秀物业发展有限公司成立于1992年1月2日，现任法定代表人为吴炜，2017年6月22日，其名称由广州城建开发物业有限公司变更为现名称广州越秀物业发展有限公司。2010年9月28日，原告（乙方）与逸泉山庄业主委员会（甲方）签订《逸泉山庄物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对逸泉山庄A、B、C、D、E、F区提供物业管理服务事宜，其中第一条约定，物业名称为逸泉山庄A、B、C、D、E、F区，物业类型为别墅、公寓、住宅，建筑面积323846.08万平方米，物业管理区域包括逸泉山庄A区357套、B区346套、C区386套、D区277套、E区324套、F区1363套以及相关的公共道路和公共区域，四至为东至神岗镇沙贝村、南至神岗镇105国道、西至神岗镇菜地朗村、北至神岗镇大坳坝。第二条约定，乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通；公共绿化景观的养护和管理，包括园林绿化和水景景观的维护和管理；……第五条约定，本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……F区（逸粤湾）1、带电梯洋房1.90元/月/平方米（不含电梯电费分摊）；2、别墅2.6元/月/平方米；3、别墅花园0.5元/月/平方米。第六条约定，全体业主应于每季度首月10日前起交纳该季度的物业服务资金。……业主或物业使用人应缴的物业服务资金应以1个季度为缴纳周期。第十条约定，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，经三分之二业主表决通过后实施。第十八条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按日交纳欠费总额3‰的违约金。第二十一条约定，本合同期限五年，自2010年9月12日起至2015年9月11日止。第二十二条约定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。第二十九约定，本合同经甲乙双方签字并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。该合同盖有双方公章及签名。2011年2月15日，被告与（乙方、买方，通讯地址广州从化街口街夏日港湾XX幢XXX房，通讯电话139××××9296、3798×××8）与广州开发景城房地产有限公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201102113028），约定张泽云所购房屋位于从化市××街逸泉山庄F区（N5型别墅）XXX房，商品房用途为住宅，建筑面积289.74平方米。其中：第五条，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应物业资质的广州城建开发物业有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.6元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。合同还约定了付款方式、违约责任、交房条件等内容。上述合同及附件均盖有广州城建开发景城房地产有限公司合同专用章、张泽云签名。2011年11月11日，广州城建开发景城房地产有限公司向被告发出《交付使用通知书》，通知被告其购买的逸泉山庄F区N5型别墅栋101单元，现已具备交付条件，请被告按《收楼流程》在2011年11月24日至12月2日期间办理收楼手续。后附具体《收楼流程》。2014年10月24日，原告委托广东盈隆律师事务所向被告发出《律师函》，对自2011年12月31日起至2014年10月31日被告拖欠的物业管理费25613.01元、滞纳金35797.96元、水电费及分摊费用600.41元向被告进行催收。2020年3月31日，原告向被告发出《物业服务费催缴函》，内容为通知被告应交纳2012年1月1日至2020年3月31日拖欠的物业管理费、水费、分摊电费合计457253.13元。该函通过EMS邮政寄出，收件人为张泽云，手机号码139××××9296，地址为广州从化街口街夏日港湾A3幢603房，快件物流显示于2020年4月12日已签收。另查，本院依职权向广州市规划和自然资源局从化区分局调取涉案房屋的不动产登记查册表，该查册表显示被告张泽云为广州市从化区街口街逸泉山庄逸泉路荔雅街25号3幢的所有权人，涉案房屋于2012年12月17日办理不动产登记，不动产权证书号为粤从证0112158988号，建筑面积为294.94平方米。庭后本院前往案涉小区查看现场，发现被告名下的案涉物业邻居确实在其物业花园中饲养家禽，产生异味较大，且其自行搭建的家禽笼子已经超出围墙高度。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原被告虽然未签订《物业服务协议》，但逸泉山庄业主委员会作为案涉小区的业主委员会，与原告签订的《逸泉山庄物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对案涉小区全体业主均有约束力，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。虽该物业服务合同已经到期，但双方并未另行签订物业协议、业委会亦未选聘其他物业企业，根据物业服务合同约定原告有权继续为案涉小区提供物业管理服务。另根据不动产查册表显示，被告在2012年12月17日已经登记为涉案房屋的不动产权利人，取得涉案房屋所有权，因此被告以原告未与其签订物业服务合同、被告未实际收楼为由抗辩原告无权向其收取物业管理费，该抗辩于法无据，本院不予采纳。根据全案证据及本院的现场查看，原告广州越秀物业发展有限公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。被告认为原告提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故本院对被告抗辩不予采信。原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。关于诉讼时效的问题。根据《逸泉山庄物业服务合同》约定及涉案房屋不动产查册表显示，涉案房屋为别墅类型，物业管理费按2.6元/月/平方米计算，建筑面积为294.94平方米，现原告主张管理费按照建筑面积289.74平方米计算，系其对自身权利的自由处分，本院予以确认。因被告于2012年12月17日取得涉案房屋所有权，故应自2012年12月17日起按期缴纳物业费。被告对此提出诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（一）权利人向义务人提出履行请求；……”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，因此原告主张2015年9月30日前的物业管理费应适用两年诉讼时效期间的规定，2015年10月1日之后的物业管理费适用三年诉讼时效期间的规定。原告虽提交其在2014年10月24日向被告发出催缴物业费的律师函，但并未提供被告成功签收的邮寄凭证等证据，且即使该律师函成功送达给被告，在2014年10月24日之后的两年时间内原告亦未提起诉讼，因此2014年10月24日之前的物业费已经超过诉讼时效。但原告提交的证据证实其在2020年4月12日成功向被告发函催缴物业管理费及水电费等费用，根据三年诉讼时效期间的规定，原告主张2017年4月12日前的物业管理费已经超过诉讼时效，故本院对原告主张2017年4月12日前的物业管理费不予支持。按物业合同约定，被告应在每季度首月10日前缴纳该季度物业费，每季度的物业费为2259.97元（289.74㎡×2.6元/月/㎡×3个月），故被告应向原告支付2017年4月12日至2020年12月31日期间的物业管理费33623.34元（2259.97元×14个季度+289.74㎡×2.6元/月/㎡×2个月+289.74㎡×2.6元/月/㎡×19/30）。关于违约金。根据本院的现场查看及被告提供的证据，物业合同约定原告应对物业尽到环境卫生、清洁卫生等管理义务，被告所有的涉案房屋因其邻居饲养家禽产生异味，且家禽笼子搭建范围超出围墙高度，明显对被告居住环境、日常生活造成不良影响。原告称其已向居委会、城管部门报告并对被告的投诉情况进行了处理，但并未妥善解决，其在维护被告物业的环境绿化、清洁卫生等方面仍然存在瑕疵，违反物业合同的约定，故本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于广州城建开发景城房地产有限公司是否应作为本案第三人参加诉讼的问题。本案为原被告之间的物业服务合同纠纷，被告称涉案房屋是否已实际交付是本案物业服务合同关系是否成立的前提，本案与开发商景城公司存在利害关系，但被告在2012年12月17日已经取得涉案房屋所有权，依法应向原告支付物业管理费。被告与景城公司之间关于交楼的问题属于商品房预售合同关系，与本案并非同一法律关系，本案与景城公司不存在法律上的利害关系，因此被告申请追加景城公司作为本案第三人，于法无据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张泽云自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年4月12日至2020年12月31日期间的物业管理费33623.34元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1732元（原告已预交），由被告张泽云负担311元，原告广州越秀物业发展有限公司负担1421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 硕二〇二〇年十二月十五日书记员 何靖文