北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初44716号原告：北京中筑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区彰化路×号院2号楼2层208室。统一社会信用代码：91110108101966592M法定代表人：卫小明，董事长。委托诉讼代理人：孙艳波，男，该公司项目经理，住公司宿舍。委托诉讼代理人：姜宁，男，该公司客服经理，住公司宿舍。被告：毕连雪，女，1980年10月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：窦晓成，北京金禹律师事务所律师。原告北京中筑物业管理有限公司（以下简称中筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中筑物业公司之委托诉讼代理人孙艳波、姜宁与被告毕连雪之委托诉讼代理人窦晓成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中筑物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2018年1月23日至2021年1月22日的物业管理费7859.37元;2、被告支付拖欠的2018年1月23日至2021年1月22日的公摊电费711.09元;3、被告支付空调外机百叶窗购置修复费用7000元;4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月，毕连雪购买取得由中矿宏业（北京）房地产开发有限公司开发位于北京市海淀区彰化路×号×号楼×层×室房屋所有权。同年1月22日其与我公司签订了《西荣阁物业管理服务协议》及《西荣阁临时管理规约》，中矿宏业公司于2012年5月1日，与我公司签订了《北京市物业服务合同》，委托我公司对其开发的西荣阁商业、酒店项目的物业进行管理、服务，毕连雪的房屋也在此物业范围内。我公司一直如约履行着提供物业管理和服务的义务，也拥有收取物业费、公摊电费的权利。毕连雪作为×房间所有权人自2018年1月23日起恶意拖欠2018至2019、2019至2020、2020至2021年度物业费及公摊电费8570.46元，经我公司多次电话催要，并在2019年11月25日向其发送《催缴函》催要后，毕连雪仍未缴纳上述拖欠费用。我公司遵照服务合同按约对所在小区公共区域及其设备设施提供了物业服务（维护、修缮、清理、绿化）与事实服务，故有权主张毕连雪全额支付拖欠的物业费、公摊电费等相关费用。另外，毕连雪于2019年11月11日维修空调时拒绝采用正常拆装方式，且不听从我公司的劝阻，强行故意采用切割方式破坏空调室外机百叶窗，造成百叶窗严重损坏，其行为违反了房屋外墙整体一致性的原则及《西荣阁临时管理规约》、《西荣阁物业管理服务协议》相关条款，我公司多次要求毕连雪对破坏的百叶窗进行修复原状，其均置之不理。毕连雪的上述行为已经构成根本性违约，故诉至法院。毕连雪辩称，首先，我于2016年1月成为了北京市海淀区彰化路×号院×号楼×层×号业主，在此生活与办公。我入住后与中筑物业公司签署了《西荣阁物业管理服务协议》等接受物业公司服务的文件。并且在初期都是按照中筑物业公司的要求按期缴纳物业费、公摊电费、取暖费等各项费用。但是中筑物业公司作为物业服务的实施方，并没有像其在起诉状中所描绘的一直“如约履行着提供物业管理和服务的义务”，而仅是对收取物业费、公摊电费、取暖费等收费行为情有独钟。第一、收了取暖费却不提供取暖保障服务，导致我冬季在屋里都冻手，停供暖气还不退费，最终经法院判令退费。第二、中筑物业公司不仅不负责我空调正常运转的安放环境提供合理的服务，还对我自己进行维护进行阻止并进行人身伤害。第三、限制不住我维修空调，就限制我用电。第四、我被逼走，见不到我，中筑物业公司仍不罢休，继续通过司法手段，让法院传唤我到法院见面，在法庭上继续对我进行无中生有的诉讼和骚扰。第五、我要求中筑物业公司提供物业服务协议履行情况，主张业主知情权，中筑物业公司却根本不予理睬，视业主的基本权利为空气。其次，关于中筑物业公司主张的物业费和公摊电费范围和数量不对,我不存在恶意不承担，因为我在2016年购买物业后就已经按照协议预付了当年的物业费和公摊电费、取暖费。之所以现在不再交是因为，中筑物业公司在履行物业服务协议中出现了多方面的违约和故意侵权同时还乱收费。再次，中筑物业公司提出要求我支付空调外机散热百叶窗购置修复费的诉求，依法无据，是越界服务，侵权行为，其行为属于给业主添乱，不务正业，是麻烦制造者。综上所述，请求依法驳回中筑物业公司的上述无理要求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。中矿宏业（北京）房地产开发有限公司委托中筑物业公司对海淀区彰化路×号西荣阁提供物业服务，物业服务期限至业主委员会成立并与新的物业公司签署物业服务合同之日止。毕连雪系海淀区彰化路×号院×号楼×层×号房屋所有权人，该房屋建筑面积51.98平方米，房屋类型为酒店。2016年1月22日，中筑物业公司（甲方）与毕连雪（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，酒店物业标准为4.2元/建筑平方米/月，公共区域照明用电由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积进行分摊，酒店物业0.38元/建筑平方米/月。协议第十七条约定：“酒店部分的物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费和公摊区域照明用电公摊电费，此后按一年交纳，具体时间为业主或物业使用人应在办理入住手续或物业服务费到期前二周内履行交纳义务。”协议第二十三条约定：“甲方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。”中筑物业公司表示毕连雪的物业费及公摊电费支付至2018年1月22日，毕连雪对此予以认可。审理中，毕连雪提交（2018）京0108民初3621号民事判决书，主张中筑物业公司不按照协议做好供暖及维修工作，其通过起诉才要回供暖费，认为中筑物业公司服务不到位。中筑物业公司认为该判决与本案无关，表示其已经按照判决执行。中筑物业公司提交《西荣阁临时管理规约》、照片，表示毕连雪擅自破坏百叶窗，要求毕连雪支付百叶窗购置修复费用7000元。毕连雪对照片真实性认可，不认可证明目的，表示因百叶窗影响了空调通风和维护，因此只能拆开才能对空调进行维修和通风，其亦提交照片，表示小区内很多百叶窗都已拆除。中筑物业公司认为其他住户的情况与本案无关。另查，2020年7月2日，毕连雪将中筑物业公司诉至本院，要求中筑物业公司恢复正常购电用电，并赔偿因不能正常用电造成的经济损失20万元。本院经审理认为，毕连雪在向中筑物业公司购电的过程中，中筑物业公司限制了毕连雪的购电量，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。对于毕连雪起诉要求恢复正常购电之请求，中筑物业公司明确表示已恢复正常售电，故对该项请求，本院不再判定。因中筑物业公司限制售电，导致毕连雪无法正常使用涉案房屋，中筑物业公司应赔偿毕连雪因此受到的损失。本院于2020年12月9日作出（2020）京0108民初20355号民事判决书，判决：一、北京中筑物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿毕连雪租金损失47000元；二、驳回毕连雪的其他诉讼请求。毕连雪表示中筑物业公司阻扰其修空调,限制用电,逼其搬离,给其造成重大损失。中筑物业公司表示该判决与本案无关。本院认为，中筑物业公司与毕连雪签订的《西荣阁物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对中筑物业公司及毕连雪均具有法律约束力。中筑物业公司按协议约定为毕连雪提供了物业管理服务，毕连雪作为业主在享受物业管理服务后，应按照合同约定向中筑物业公司支付物业服务费及公摊电费。根据合同约定，物业服务费及公摊电费交纳时间为业主搬离入住手续时预付一年，此后为到期前两周内按一年交纳。庭审中，双方确认毕连雪的物业服务费及公摊电费交纳至2018年1月22日，本院对此不持异议。根据协议约定，中筑物业在接受供电公司委托代收使用费时，不得限制或变相限制业主购买和使用，但中筑物业公司在物业服务过程中限制了毕连雪的购电量，违反了协议约定，其为毕连雪提供的物业服务存在一定瑕疵。故本院综合考虑中筑物业公司提供物业服务的情况，对物业服务费金额予以酌减，酌情判定毕连雪向中筑物业公司支付2018年1月23日至2021年1月22日的物业服务费7073.43元。中筑物业公司要求毕连雪支付2018年1月23日至2021年1月22日的公摊电费711.09元，具有事实与法律依据，本院予以支持。中筑物业公司要求毕连雪支付空调外机百叶窗修复费用7000元，该费用尚未实际发生，且中筑物业公司未提交证据证明此部分为公用设施，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、毕连雪于本判决生效后七日内给付北京中筑物业管理有限公司自2018年1月23日至2021年1月22日的物业费7073.43元；二、毕连雪于本判决生效后七日内给付北京中筑物业管理有限公司自2018年1月23日至2021年1月22日的公摊电费711.09元；三、驳回北京中筑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元（原告已预交），由中筑物业管理有限公司负担48元，已交纳；由毕连雪负担47元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 晶二〇二〇年十二月二十九日书记员 孔德翰