河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0506民初1532号原告（反诉被告）：王晓艳，女，1992年2月19日出生，汉族，住所地安阳县，现住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王志凯（系原告之兄），男，住安阳县，现住鹤壁市淇滨区。被告（反诉原告）：雷斌红，男，1971年2月8日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：黄利军，河南奥博律师事务所律师。原告（反诉被告）王晓艳与被告（反诉原告）雷斌红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓艳的委托诉讼代理人王志凯，被告（反诉原告）雷斌红的委托诉讼代理人黄利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认0000094号《房屋买卖合同》解除；2.判令被告双倍返还原告定金20000元；3.判令被告退还原告土地出让金费用1228.5元；4.本案诉讼费用由被告承担。开庭前变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金6000元；2.判令被告赔偿原告损失1228.5元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月22日，原、被告在安阳锦居房地产中介服务有限公司居间下签订了编号为0000094号的《房屋买卖合同》，约定将刘克明名下位于安阳市龙安区商都路中油气一分公司家属院11号楼1单元2层4号房屋转让给原告，房屋转让价为人民币30万元。合同约定“违约方按照合同价款2%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除本合同”。被告雷斌红未如实告知原告其自身并未取得代理权限及刘克明已经去世的事实，假借代理人名义与原告签订合同；签订合同后，被告仍未取得相关代理权限，也没有取得房屋所有权，导致合同无法继续履行，因此，双方发生争议，特诉至法院，望判如所请。雷斌红辩称：1.王晓艳没有向雷斌红交付任何定金及房款，现王晓艳已经就定金条款向中介机构提起诉讼，正在协商处理，其没有任何理由要求雷斌红承担违约责任及违约赔偿；2.王晓艳提出的要求雷斌红赔偿其损失1228.5元无事实和法律依据，其根本未向雷斌红支付过该笔款项，所以其要求雷斌红赔偿1228.5元明显是错误的。雷斌红向本院提出反诉请求：1.判令王晓艳赔偿因其违约行为给雷斌红造成的损失14000元；2.本案诉讼费用与反诉费由被反诉人承担。事实与理由：雷斌红与王晓艳于2020年1月22日签订的0000094号《房屋买卖合同》，自签订时起就依法成立并生效，王晓艳也知道该房子的现状。协议签订后，雷斌红即联系原房产所有人的继承人来安阳办理了一切手续，将房子过户的所有手续都准备妥当，因王晓艳凑不足钱的缘故，一直不去办理过户手续，其除了向中介公司交了20000元，根本就没有给雷斌红一分钱房款。在近7个月期间王晓艳一直拖延履行协议约定的给付义务，并于2020年7月单方面解除了《房屋买卖合同》。在王晓艳单方解约后，雷斌红又通过中介公司将该房以295000元卖出，并已经办理了房屋过户手续。因王晓艳的解约行为给雷斌红造成了不应有的损失，致使雷斌红和其他买房人重新签订协议时房价跌落了5000元；和王晓艳签约时应其要求给其购置了一套电器；以及王晓艳反复推拖时间造成的其他损失共计14000余元。2020年8月，雷斌红王晓艳向贵院提起诉讼，要求雷斌红返还房款、定金等共计321228.5元。现反诉人为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。王晓艳辩称：一、雷斌红所述不符合事实，王晓艳不知道涉案房屋的真实情况。原、被告签订房屋买卖合同时，雷斌红在卖方处签雷斌红（代刘克明）。在合同履行过程当中，居间方一再向王晓艳表示雷斌红已经全权代理刘克明并进行了公证。此外在合同签订时，雷斌红还称房屋为商品房没有任何问题。但是后来因为案涉房屋不是商品房，王晓艳在居间方的催促下，缴纳了土地使用权出让金，这与其反诉状中称将房子过户的所有手续都准备妥当不相符。直到2020年的6月17日，王晓艳才得知自己在过户时，需冒充雷斌红的表妹来欺骗案涉房屋产权人韩淑琴办理房屋过户登记，这说明雷斌红并没有取得房屋产权人的委托授权。二、王晓艳并非因为凑不出钱才一直不去办理过户手续，其于2020年6月22日向居间方提出了履行合同的意见，要求产权人韩淑琴对房屋买卖合同予以确认、指定收款人、共同协商付款方式等，但是居间方没有理会上述意见，而是让王晓艳全款买房或者先将房屋过户到雷斌红名下，再由雷斌红卖给王晓艳，由王晓艳再承担一些高额税费。王晓艳没有同意上述意见，所以要求解除合同。三、王晓艳已经履行了合同的给付义务，向中介公司交了20000元定金。四、被告的损失也根本不存在，不需要由王晓艳赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年1月22日，雷斌红与王晓艳签订《房屋买卖合同》，锦居房地产中介服务有限公司为居间方，雷斌红在甲方（卖方）处签署：雷斌红（代刘克明）。双方约定，王晓艳购买雷斌红案涉房产，房屋总价款为300000元。合同第四条第3款王晓艳以公积金贷款方式购买案涉房屋，将房屋首付款存放于房管局资金监管账号，剩余房款向安阳市住房公积金中心申请贷款，待完成产权转移后由房管局监管账号将该房款首付款转于卖方指定账号。合同第七条第1款约定如卖方没有如实陈述该房屋存在与第三人的争议等，致使买方无法按照协议取得房屋（办理产权变更登记手续、入住）情况视为违约；第2款约定若一方违约，违约方按照合同价款的2%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除本合同。第十条其他事项约定，厨房雷斌红配送万家乐油烟机，送炉罩包含此房价里面。合同签订当日，王晓艳通过转账方式向锦居中介公司工作人员刘欣支付定金20000元。后王晓艳支付案涉房屋的土地使用权出让金1228.5元，由刘欣代为缴纳并办理发票。2020年7月9日，王晓艳解除与雷斌红签订的《房屋买卖合同》。另查明：案涉房屋原所有权人为刘克明，刘克明去世后由韩淑勤继承该套房产，韩淑勤于2020年5月18日取得案涉房屋不动产权证书。2020年7月10日，韩淑勤与宋永亮签订《安阳立可得房产屋买卖合同》，约定由宋永亮购买韩淑勤所有的案涉房产，房屋价款为295000元。现案涉房屋所有权人为张丽敏、宋永亮。再查明：2019年4月23日，刘武勋以其父刘克明名义与雷斌红签订《房地产买卖定金协议》，双方约定雷斌红购买刘克明所有的位于安阳市铁西区太行办事处殷都路中油气一分公司家属院11幢单元4号房屋，房屋面积为58㎡，房屋总价款为250000元，由雷斌红预交定金20000元，合同最后注明：该房需要办理继承手续，费用由刘克明负责。2019年5月15日，刘武勋为雷斌红出具购房款180000元收据，2020年7月21日，王莉向刘武勋转账47251元，备注为：购房尾款。上述事实，有王晓艳提交的《房屋买卖合同》、定金转账凭证、案涉房屋所有权人为刘克明时的房屋产权证书复印件和土地使用权证书复印件、微信截图、不动产权登记表、电话录音，雷斌红提交的微信截图、《房地产买卖定金协议》、收据、转账凭证、《调解协议》《安阳立可得房产屋买卖合同》、豫（2020）安阳市不动产权第0023702号不动产权证书以及当事人的陈述予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据当事人的陈述以及提交的证据来看，虽然刘武勋以刘克明名义与雷斌红签订了《房地产买卖定金协议》，但该协议是否实际履行并未得到证实，且案涉房屋的所有权也未转移登记至雷斌红名下，因而雷斌红在其未取得案涉房屋所有权的情况下，将该房屋出卖给王晓艳，该行为为无权处分，但该无权处分行为并不影响双方签订的《房屋买卖合同》的效力，该合同为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。由于签订合同时，雷斌红并未告知王晓艳该房屋为从刘克明处购买，因刘克明去世还需要办理继承手续，以及还未付清案涉房屋房款，与房屋原所有权人存在争议等可能影响到买受人决定是否购买该房屋的重大事项，显然属于故意隐瞒行为。而在合同履行过程中，雷斌红未能提供案涉房屋的委托代理手续，也未能按合同约定协助王晓艳办理公积金贷款手续，致使双方的合同无法继续履行。雷斌红的上述行为符合《房屋买卖合同》关于违约责任约定的违约情形，其应当承担违约责任。因双方在合同中约定若一方违约，另一方按照合同价款的2%即6000元支付违约金，故王晓艳要求雷斌红支付违约金6000元于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，王晓艳为购买案涉房屋支付土地使用权出让金1228.5元，现因雷斌红违约致使合同解除，其应当赔偿对王晓艳造成的损失，故王晓艳要求雷斌红赔偿损失1228.5元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于雷斌红要求王晓艳赔偿因王晓艳违约给雷斌红造成的损失14000元的诉讼请求，如上所述，正是因为雷斌红的违约行为才导致其与王晓艳签订的《房屋买卖合同》未能履行，王晓艳并不存在违约行为。如果雷斌红有所谓的损失，也应由其自行承担，故本院对雷斌红的该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：雷斌红于本判决生效后10日内支付王晓艳违约金6000元；雷斌红于本判决生效后10日内赔偿王晓艳损失1228.5元；驳回雷斌红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉费150元，减半收取计75元，合计100元，由雷斌红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  郝兴军二〇二〇年十二月三日法官助理赵若翾书记员付萍