安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3392号 上诉人（原审原告）:安徽众信商贸有限公司,住所地安徽省舒城县城关镇桃溪东路,统一社会信用代码91341523MA2MQ3LM4H(1-1)。 法定代表人：曹亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹长友，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄光云，安徽广运律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:程宗永，男，1983年9月5日出生,汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：秦磊，安徽龙鼎律师事务所律师。 上诉人安徽众信商贸有限公司（以下简称众信公司）、上诉人程宗永因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 众信公司上诉请求：1.改判被上诉人给付上诉人此前欠付2017年度租金75000元，扣除办证向被上诉人借支20000元（被上诉人应提供借条），另还款25000元，尚应支付30000元及逾期利息（自2017年1月26日起按银行同期同类贷款利率计算，算至起诉之日为6150元）；2.改判被上诉人给付所欠水电、物业费21758.37元。3.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉合同履行过程中，被上诉人于2017年1月26日欠租金75000元、2020年4月5日欠租金100000元并承担逾期利息，现此款已经逾期，被上诉人应当支付款项并承担利息。被上诉人尚有租期内的物业费、水电费21758.37元未付，根据合同约定应及时结清上述费用。1.上诉人诉请的75000元租金，欠条实际是被上诉人欠付2017年度租金，被上诉人已在2016年两次共支付上诉人60万元租金，其2017年出具欠条说明该75000元债务是真实存在的。关于诉讼时效问题，上诉人与被上诉人之间债权债务具有连续性，被上诉人后续向上诉人支付款项的行为，代表上诉人已向被上诉人主张权利，不应认定为上诉人超过诉讼时效。2.物业服务合同是业主与物业企业之间签订，而租户承担承租期间的水电、物业服务费是商业管理，故被上诉人应当承担尚欠的物业服务及水电费用。二审中，上诉人众信公司部分变更上诉请求及上诉理由：上诉请求变更为除请求的房租外另外应该支付房租至房屋实际交付之日止。事实与理由增加一项，被上诉人程宗永租赁的房屋至今没有实际交接。 程宗永答辩：上诉人变更的诉请不符合法律规定也不符合程序，一审中上诉人主张的是物业水电10092.85元，上诉人的变更请求明显超诉讼范围，而其要求支付截止交付时的租金在一审中也未诉请，同时一审中我们已经提到了无论是双方的合同中或其他书面材料中均没有约定上诉人有权收取物业水电，众信公司也没有证据证明其是受其他相关人员或机构的委托收取物业及水电费，所以上诉人无权收取物业及水电费。关于75000元，实际程宗永已经全额支付了租金，只不过是当时欠付租金的欠条没有收回，这点在一审中已经阐述过，且在一审最终认定即使75000元存在也已经超诉讼时效，一审法院适用法律正确。 程宗永上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.案涉两份《房屋租赁合同》虽然大部分内容相同，但是主要内容的租赁层数、面积均不相同，但是两份合同的租金都是60万元一年。一审认定按2016年4月21日的合同为准，认定事实错误，因同一事实前后签订两份合同，且两份合同的主要内容明显不一致的情况下，应当推定以后一份所签订的也就是2016年7月16日签订的合同为准。2.上诉人一直以为所租赁的房屋三层都是被上诉人所有，直到2018年的时候才知道被上诉人并不是第三层所有人，这也正是2018年开始租赁变更为50万元的原因。之前2016年、2017年上诉人均是按照60万元一年的租金全额交付，实际上被上诉人应当返还2016、2017年无权收取的第三层租金20万元。但是由于双方另外还有两层在租赁期内，且双方曾商议过多收取的租金用于抵付后期的租金，上诉人为了维护双方关系，所以并未采取措施要求被上诉人立即返还多收取的租金，因此结合一审查明的情况，实际上上诉人并不欠被上诉人的租金。二、一审法院适用法律不当。即使按照一审法院的认定上诉人欠付被上诉人租金45834元，该欠付也是事出有因，一审认定租金数额较合同总租金额只占很小比例，另外一审中也查明了上诉人是在“新冠疫情”期间提出的提前解除合同，也是经过双方事前商议并经过被上诉人的相关负责人曹长友同意。因为曹长友一直在外地，所以未能及时进行书面交接。所以上诉人并不存在主观的拖欠租金情况，不存在根本违约情形，一审判决10万元违约金明显适用法律不当，超过了被上诉人的实际损失。三、一审判决上诉人支付20000元恢复费用无法律和事实依据。上诉人所拆除的仅仅是卫生间隔墙，经过向房屋所在地的相关人员咨询，恢复费用仅需1万元左右，但是一审法院在被上诉人无任何证据证明，也无任何评估的情况下，就判决20000元的恢复费用明显不当。二审中程宗永当庭补充上诉理由：在最高院疫情案件指导意见二，承租房屋由于经营疫情或疫情防控措施，导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少的，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同由承租人承担违约责任的人民法院不予支持，所以一审法院认定10万元违约金适用法律错误。 众信公司答辩：2016年4月21日双方签订房屋租赁合同，约定了面积和支付租金等条款，但是被答辩人未按约支付房租。被答辩人在装修过程中，对第二层东侧卫生间所有墙体给予全部拆除并改造，根据合同约定应予以恢复原状，答辩人测定恢复原状的费用为30000元。合同履行过程中，被答辩人于2017年1月26日欠租金75000元、2020年4月5日欠租金100000元并出具欠条，应承担此款并支付利息。其尚有租期内物业水电费用21758.37元未付，根据合同约定应及时结清。一审认定履行的是2016年4月21日合同正确，被答辩人因经营的南方家居厂家要求，销售场所面积应达2000平米以上才能享受厂家免费装修的政策，答辩人出于帮忙才签订了第二份合同。被答辩人早已在别处租好经营家具商场房屋，其突然告知提前终止合同，导致答辩人房屋至今未租出，损失惨重，且其已经出具了10万元欠条。经好家酒店老板与被答辩人协调，被答辩人让一间门面给好家酒店公司经营住宿营业大厅，他们已协商达成一致意见后答辩人也认可，此后答辩人自2018年7月16日开始每年只收取50万元租金，另10万元由好家酒店公司承担。答辩人与舒城县海峰物业管理有限公司签订了物业服务合同，被答辩人违约搬走，所欠物业费及代收代缴水电费由答辩人代付，答辩人有权向被答辩人追缴。程宗永方没有证据证明因疫情对经营产生影响，另外程宗永方违约并不是因为疫情开始违约，是长期以来在给付房租方面都未按照约定给付房租。 众信公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向原告承担提前解除合同的违约金10万元及合同解除前占用期间的租金。2.改变房屋原结构的部分予以恢复原状或给付恢复原状的费用3万元。3.被告给付原告此前欠付2017年度租金75000元，扣除办证向被告借支20000元被告应提供借条，另还款25000元，尚应支付30000元及逾期利息（自2017年1月26日起按银行同期同类贷款利率计算，至起诉日为6150元）。给付原告欠付2019年度房租100000元。4.给付所欠水电费及物业费10092.85元及后续水电、物业费（2020年6月1日以后的费用因尚未到统计期限未包含在内）。5.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院审理查明：2016年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将博文大厦第一层、第二层中的1316.11平方米面积出租给被告作为品牌家居推广使用，年租金合计600000元。租赁期限为五年，即自2016年7月16日至2021年的7月15日。另约定:乙方（承租方）在装修过程中若改变房屋结构需经甲方（出租方）同意方可实施，改变结构的位置待租赁期满后应无条件恢复原状。合同第六条约定违约责任为：如任何一方违约，按违约总金额的20%一次性赔付对方。2016年7月16日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中租赁的标的物除博文大厦第一层、第二层的外，还包含第三层863.38平方米，其余内容与第一份租赁合同完全一致。被告承租房屋后，装潢过程中将承租房屋第二层东侧卫生间墙体予以拆除，现同意恢复原状或支付10000元左右的恢复费用。2017年1月26日，被告向原告出具一张75000元的欠条，载明欠原告2016年度租金75000元，于2017年3月15日付清。，被告向原告出具一张欠条，载明欠原告2019年7月15日至2020年7月15日房租尾款100000元，于2020年6月6日付清。2020年6月7日，被告腾空房屋并交出了承租房屋的钥匙。2020年6月11日，安徽广运律师事务所律师受众信公司的委托，向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起五日内交付本年度租金，否则视为终止合同履行。被告于2020年6月12日收到律师函，但未予回复和交付租金。另查明，上述博文大厦第三层并非众信公司所有，被告与该第三层业主另签订有租赁合同。自2018年7月16日开始，因原告收回部分出租房屋，原、被告同意将年租金调整为500000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：一、原、被告之间两份租赁合同的效力如何确定。二、被告拖欠的租金如何确定以及能否获得支持。三、被告是否构成违约以及如果违约应如何承担违约责任问题。四、原告要求解除租赁合同能否获得支持。五、原告要求被告恢复房屋原状以及要求被告支付水电费、物业费能否获得支持。关于焦点一。原、被告之间于2016年4月21日和2016年7月16日分别签订了一份房屋租赁合同，原告认为履行的是2016年4月21日，被告认为履行的是2016年7月16日的合同。两份合同计算租期的起算时间均为2016年7月16日，内容区别仅在于租赁面积不同。但从双方所举证据来看，原告实际出租给被告的是博文大厦第一层、第二层中的1316.11平方米面积，并不包含博文大厦第三层，被告与第三层的业主另签订有租赁合同。2016年至2018年，被告每年向原告交付的租金为60万元，之后每年按50万元计付租金，且被告每年交付租金时并未对合同履行问题提出过异议，故双方实际履行的是2016年4月21日签订的合同。关于焦点二。原告主张被告拖欠2016年度租金75000元，扣除办证向被告借支20000元，另还款25000元，被告尚应支付30000元。原告仅提供了被告于2017年1月26日出具的75000元欠条，但被告提供了原告方的两张收条，证明2016年度60万元租金已经付清。且2017年度、2018年度的租金被告均已支付，原告在收取之后年度的租金时却未要求扣除被告之前拖欠的租金，亦与常理不符。被告抗辩即使被告尚欠30000元，但自欠条出具之日至原告起诉时已经超出3年的诉讼时效，原告丧失了要求支付该租金的胜诉权，该抗辩意见符合法律规定，一审法院予以采纳。被告于出具的100000元租金欠条，是计算至2020年7月15日的租金，但被告已于2020年6月6日腾空房屋并交出了承租房屋的钥匙，应扣减2020年6月7日至2020年7月15日的租金54166元（500000元÷12÷30天×39天）。故被告应向原告支付租金45834元。关于焦点三。承租人应当按照约定的期限支付租金。程宗永多次未按约定的期限支付租金并拖欠租金，违反双方合同约定,程宗永在租赁期满前单方终止合同亦违反合同约定。程宗永的上述两种行为均构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告按年租金50万元的20%即10万元承担违约金，符合双方合同的约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。关于焦点四。被告拖欠租金，属于迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且被告提前终止合同，并于2020年6月7日交出了承租房屋的钥匙，被告的上述行为属于严重违约，现原告起诉要求解除合同，并已通知了被告，符合法律规定，应予准许。关于焦点五。被告承认租赁房屋卫生间两堵墙被其拆除，同意恢复原状或支付10000元左右的恢复费用。但原告要求被告恢复原状或给付恢复原状的费用3万元，一审法院酌定由原告自行恢复原状，被告支付恢复原状费用2万元。双方的租赁合同并未约定原告有权收取物业费、水电费，且原告的经营范围并不包括物业管理和水电管理，原告亦无证据证明其已替被告交纳了物业管理和水电，该请求不予支持，应由相应的物业部门主张。综上所述，原告诉请其合理合法部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除安徽众信商贸有限公司与程宗永于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》。二、程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司房屋租金45834元。三、程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司违约金100000元。四、程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司恢复房屋原状费用20000元。五、驳回安徽众信商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3222元，安徽众信商贸有限公司负担1088元，程宗永负担2134元。 二审期间，当事人向法庭提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证。 众信公司举证：证据一、物业费发票和物业费催收通知，证明：我们作为出租方已经替承租方缴纳了水电物业费21758.37元。证据二、一份房屋租赁合同和舒城县法院协助执行通知书，证明：关于第三层房屋程宗永和第三方签订了合同，程宗永实际履行的是和这23个业主之间的合同。 程宗永质证：对于证据一，三性均持有异议，业务转账凭证的时间是2020年11月12日，而原告起诉要求物业费等是今年六月份，明显是在补充证据，以补救其无权收取物业费的相关证据，海峰物业是其自己的企业，另外也没有看到海峰公司是否有权收取物业的相关证据，海峰公司无权发出催收通知。对于证据二、合同是程宗永签的，当时租赁房屋的房产证没有办下来，最后房产证办下来是2017年，签合同是2016年，房子还不是这些房主的，所以这个合同是无效的。关于协助执行通知书，内容一共是23个债权人占房的份额比例，但是最终房产的所有人并不一定是这23个人，而从房管登记部门的登记这23个人并不全是房产的所有人，所以这个房屋租赁合同实际上是在房产证办出之前一个意向性的合同，有这么多人签字是因为这些人是准备出租这个博文大厦的，但是这些人最终有很多人不是实际的产权所有人。 本院认证：对于众信公司二审所举新证据真实性予以认定，其证明目的将结合案件审理查明事实综合判定。 程宗永举证：一份现金缴款书的照片打印件，证明：1、证明有权收取物业费用的实际上是安徽博文机械有限公司的破产管理人；2、彭永玉是博文大厦第三层的部分产权所有人，这份现金缴款单所缴的费用是破产费用和物业费。 众信公司质证：真实性有异议，证明目的有异议，即使这份复印件是真的，破产管理人也只是代收方，真正收取的应该是物业公司。 本院认证：程宗永所举证据未提供原件，对其真实性本院不予认定。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点一、关于当事人实际履行的房屋租赁合同是案涉两份合同中哪一份的问题。根据审理查明事实，程宗永承认2016年5月5日曾与案涉舒城博文大厦三层的实际业主签订一份《房屋租赁合同》，虽然程宗永认为该份合同仅是意向协议，但是能够证明2016年7月16日前，程宗永即知晓三层业主并非众信公司，故一审认定本案实际履行的租赁合同是2016年4月21日签订的第一份合同并无不当。本案争议焦点二、程宗永是否欠付租金的问题。众信公司虽然提供了2016年度租金的75000元欠条，但是在后期收取房租时就该75000元剩余未付的欠款未进行抵扣不符合常理。关于该部分欠付租金主张，程宗永提出诉讼时效抗辩，众信公司未举证证明其在程宗永出具欠条后在法定诉讼时效内向程宗永主张了该笔欠付房租款。综合以上，一审认定就该75000元租金欠条项下的欠付款项众信公司已丧失胜诉权正确。程宗永2020年4月5日出具100000元租金欠条，现查明其搬离房屋时间为2020年6月6日，一审判决扣除提前交付日期的租金后认定程宗永尚欠45834元租金正确。本案争议焦点三、关于程宗永如何承担违约责任的问题。程宗永履行租赁合同过程中，多次出现拖欠租金行为，并且单方终止未到期租赁合同，理应承担违约责任。考虑到程宗永经营家居生意，受新冠疫情影响较大，应酌情减轻其违约责任。另外，和总的年租金比较，程宗永欠付租金仅占较小份额，违约恶意较小。综合以上考虑，一审支持100000元违约金过高，本院酌定调整违约金为60000元。本案争议焦点四、一审认定恢复房屋原状费用20000元是否适当的问题。本案当事人签订合同约定租赁期满后承租人应对房屋改动无条件恢复原状，考虑到本案中程宗永系违约方，一审酌定20000元恢复费用符合客观实际，本院予以支持。本案争议焦点四、众信公司要求追缴物业管理费和水电费是否应予支持的问题。因双方合同并未约定物业费用代缴条款，一审判令由相应物业部门主张并无不当，众信公司该项上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3102号民事判决第五项； 二、维持安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3102号民事判决第一、二、四项； 三、变更安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初3102号民事判决第三项为程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司违约金60000元； 四、驳回安徽众信商贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决处理；二审案件受理费5516元，由安徽众信商贸有限公司负担1248元，由程宗永负担4268元。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十二月二十七日  法官助理郝先春  书记员 刘静 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。