苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初13044号原告：吴建平，女，1958年6月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娟，江苏力信律师事务所律师。被告：苏州国华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509780297051H，住所地苏州市吴江区黎里镇南京路369号。法定代表人：沈慧珍，董事长。原告吴建平与被告苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告吴建平的委托代理人吕芳芳、唐娟到庭参加诉讼，被告国华公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建平向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付逾期交房违约金169558元（以821502元为基数，自2014年12月21日起到2018年9月26日，按照日万分之1.5计算）；2、判决被告立即支付逾期办证违约金77774元（以821502元为基数，自2018年12月25日到2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日到2020年9月15日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月20日，原被告双方签订吴江市商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于吴江区地块xxx号房产(建筑面积41.49平方米)，房屋总价821502元，并约定了交房期限、办证期限以及逾期交房、办证的违约责任。合同签订后，原告已依约缴清了全部购房款，但涉案房屋直到2018年9月26日才取得商品房交付使用通知书，具备交付条件，原告于2020年9月16日取得了案涉房屋的不动产权属登记证书。被告国华公司未到庭，亦未提交证据。经审理本院查明：2014年4月20日，吴建平与国华公司签订《商品房买卖合同》，约定吴建平购买国华公司开发的位于吴江汾湖开发区南侧商业用房）xxx室商品房。合同价格为821502元，合同第八条、第九条约定，国华公司应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，以及符合合同约定的商品房交付给吴建平，如国华公司未按合同规定期限将商品房交付给吴建平使用，逾期超过30日后，吴建平有权解除合同，如吴建平要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，国华公司向吴建平支付已交付房价款万分之七的违约金。合同第十五条约定，国华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因国华公司的责任，吴建平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意吴建平退房，国华公司在吴建平提出退房要求之日起10日内将吴建平已付房价款退还，并按已付房价款的1%赔偿吴建平损失。之后，吴建平向国华公司交付购房款821502元，国华公司向吴建平开具了销售不动产统一发票。合同签订后，吴建平与苏州普世投资管理有限公司（以下简称普世公司）签订《汾湖新天地委托经营管理协议》，约定吴建平将上述购买的房产委托普世公司代为办理房屋交付手续，并按照商业项目统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理。2018年9月26日，国华公司就上述房产取得《吴江区商品房交付使用通知书》。2020年9月16日，吴建平取得上述房产不动产产权证书。吴建平称，取得不动产权属登记证书前20日左右，国华公司将办理不动产权证所需的发票及初始登记证书等资料交付给了吴建平，之后，吴建平自行到不动产登记中心办理了相应的不动产权证书。上述事实，有《商品房买卖合同》、《汾湖新天地委托经营管理协议》、销售不动产统一发票、《吴江区商品房交付使用通知书》、不动产权证书及到庭当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》上载明的房价金额为821502元，吴建平按照该金额缴纳，国华公司亦按照该金额开具了购房发票，被告国华公司应当按照约定时间交付房产并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照合同的约定，被告国华公司应于2014年12月20日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告吴建平使用。被告国华公司直至2018年9月26日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足合同约定的商品房交付条件，被告国华公司应当向原告吴建平支付截至2018年9月26日的逾期交房违约金。双方约定的违约金标准为每日万分之七，原告自愿调整为每日万分之1.5，本院予以确认。故被告国华公司应当向原告吴建平支付逾期交房违约金169434.79元（821502*0.015%*1375）。对于原告吴建平主张支付逾期办证违约金的诉请，双方在合同中约定，如果出卖人未能在90日内取得房地产权属证书，双方同意买受人退房，并由出卖人返还购房款并赔偿损失，该约定属于双方约定了买受人一方解除合同的条件，在该条件成就时，买受人可以解除双方的房屋买卖合同。解除权在性质上是一种形成权，形成权是“赋予了权利主体以单方面干预他人之法律关系的法律权利”，即仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现成的法律关系消灭的权利，其行使无需征得对方当事人的同意，因此，解除权是否行使在于买受人，本案中原告吴建平作为权利人，并未提出退房，也就是未提出解除合同，而是主张继续履行合同，符合法律规定，被告国华公司应当按照合同约定继续履行合同。因被告国华公司原因致使原告吴建平无法在合同约定时间办理权属证书，原告吴建平有权向被告国华公司主张逾期办证的损失。双方未约定继续履行合同后逾期办证违约金的具体计算方法，双方均未举证证明原告吴建平因逾期办证产生的实际损失，原告自愿按房屋总价的同期同类贷款基准利率标准（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍确定损失的计算标准，符合法律规定，本院予以确认。被告国华公司于2018年9月26日取得商品房交付使用通知书，扣除被告国华公司90天办证期，起算起点为2018年12月26日，应当计算至被告国华公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日，被告国华公司未提交证据证实其提交登记备案时间的相关证据，应承担不利责任，因业主自行办理不动产权证书需要开发商提供办理不动产权证所需的发票及初始登记证书等资料，故本院按照原告吴建平陈述的国华公司将办理不动产权证所需的发票及初始登记证书等资料交付吴建平的时间予以确定，即计算至2020年8月26日。被告国华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告苏州国华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告吴建平支付从2014年12月20日起至2018年9月26日止的逾期交房违约金169434.79元。二、被告苏州国华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告吴建平支付逾期办证损失（以821502元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2018年12月26日起计算至2019年8月19日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至2020年8月26日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，户名：吴建平，开户行：中国建设银行苏州吴江分行，账号：62×××88）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2505元，由被告苏州国华房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳至本院，原告吴建平已预交的诉讼费用2505元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  范君二〇二〇年十二月三十日书记员  秦凯附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。