北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初10962号原告：周某，女，2008年4月21日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：郭某，系周某之母，1973年5月30日出生，中国冶金地质总局职员。委托诉讼代理人：侯小晶，北京侯小晶律师事务所律师。被告：张木云，女，1955年10月10日出生，汉族，北京市顺义区李桥镇张辛庄村农民。委托诉讼代理人：孟新伟，系张木云之儿媳，1980年12月12日出生。第三人：尹智飞，男，1984年5月21日出生，汉族，住北京市通州区。原告周某与被告张木云、第三人尹智飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人侯小晶，被告张木云及其委托诉讼代理人孟新伟，第三人尹智飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1．依法确认2018年9月29日周天扬与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．张木云返还坐落于北京市通州区通惠南路x号x号楼x至x层xx号房屋（以下简称案涉房屋）；3．由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：周天扬于2019年2月25日因被“套路、高利贷”坑蒙拐骗、威逼胁迫而跳楼自杀，殒年48岁。周天扬生前离异，父母均已去世，周某系周天扬之女，系其唯一继承人。周天扬自杀前4个月，即2018年10月15日，将其名下的案涉房屋过户给张木云，在此前后，周天扬被绑定银行卡、具有支付功能的手机被“套路贷”控制。周天扬生前患有抑郁症，2018年5月其病情已经变成复发性抑郁障碍，这种病的特点是记忆力障碍，可能触发自杀。周天扬与张木云的代理人孟新伟签订的合同约定的付款方式与其卖房子的目的违背、与第三人签订的协议也与其目的不符、给孟新伟出具的收据与事实不相吻合，这些都表明周天扬已经不能控制、辨认其自己的行为，所以周天扬在签订合同时系限制民事行为能力人，该合同不是其真实意思表示。而且，周天扬与张木云签订的合同价款很低，实际成交价并不是这个价格，二人的行为扰乱了社会秩序，是以合法形式掩盖非法目的。另外，孟新伟把应该付给周天扬的房款转化成了第三人对周天扬的高利贷，违反了法律及相关政策的规定。上述情形都足以导致周天扬与张木云签订的合同无效。为维护自身合法权益，现我方诉至法院，望法院判如所请。被告张木云辩称，我不同意原告的诉讼请求。我与周天扬签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。周天扬将案涉房屋在中介挂了很久了，我买房前是卖了自己在门头沟的一处房子才买了案涉房屋。我买房时，周天扬已经离婚了，案涉房屋是其个人财产，其与我走的也是正常的手续。后来我得知，周天扬将案涉房屋抵押绐了中航信托，需要解押，是用我的钱办理的解押，因为我不放心将钱直接交给周天扬去办理，我便找到了第三人尹智飞，因为他是专门办理这方面业务的，我将钱给了尹智飞，尹智飞与周天扬一同去办理的抵押贷款的解除抵押手续。后周天扬拿到案涉房屋所有权证书后与我进行了正常的网签和过户手续。第三人尹智飞述称，我同意被告的意见。被告将钱给我后，我陪着周天扬去办理的解押手续，两次解押我都去了。本院经审理认定事实如下：周某系周天扬与郭某之独生女，周天扬与郭某于2017年11月15日离婚。周天扬于2019年2月25日坠楼身亡。周天扬的父母均已先于其去世。案涉房屋原登记在周天扬名下。2018年9月29日，周天扬作为出卖人、张木云作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxxx），约定成交价格为259万元，买受人采取一次性付款的方式于2018年10月31日前支付。此外，该合同文本中需填写的项目基本均为空白。庭审中，张木云主张该合同为网签备案合同，合同价款约定较低，系双方为规避税费采取的措施，实际双方另行签订有合同，为此，张木云提供了2018年5月17日，周天扬作为出卖人、孟新伟作为买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市通州区农村信用合作社联合社营业部，抵押登记日期为2005年12月7日，出卖人应于2018年9月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为600万元，具体付款方式详见补充协议；出卖人应当在买卖双方过户当日将该房屋交付给买受人。关于付款方式的补充协议约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付购房定金60万元；买受人应于2018年9月14日向出卖人支付购房款260万元；买受人应于缴税当日向出卖人支付购房款136万元；买受人留存5万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，买受人支付给出卖人；剩余房款46万元，由买受人通过贷款方式支付；买受人应于过户后60天内向出卖人支付购房款90万元，出卖人户口迁出当日支付3万元。此外，双方还约定了其他内容。后周天扬与孟新伟签订了《补充协议（一）》，约定房屋成交价格600万元包括房屋净价259万元及固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等341万元，双方同意按房屋净价259万元办理房屋的缴税、过户手续。2018年10月15日，周天扬与孟新伟签订《补充协议（三）》，约定：应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下，同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务；买受人指定人员名称：张木云，买受人承诺若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承揽，与他方无关。2018年10月15日，张木云向税务部门缴纳了印花税、契税及其他税费，案涉房屋于当日转移登记至张木云名下。经查，孟新伟于签订上述合同当日向周天扬转账30万元、于2018年5月28日向周天扬转账20万元、于2018年10月15日向周天扬转账16万元、于2018年11月19日分两笔向周天扬转账共计51万元，以上共计117万元。孟新伟主张其余的购房款其系通过尹智飞向周天扬支付，根据孟新伟提供的银行转账记录显示，孟新伟于2018年8月28日向尹智飞转账400万元、于2018年11月17日分两笔向尹智飞转账共计30万元、于2018年11月17日通过案外人张博向尹智飞转账20万元、于2018年11月19日向尹智飞转账13万元，以上共计463万元。根据孟新伟提供的及本院调取的尹智飞的银行交易明细，尹智飞向周天扬转账共计470万元：于2018年8月28日分六笔转账共计380万元、于2018年9月3日转账32．85万元、于2018年9月3日转账7．15万元、于2018年9月10日转账10万元、于2018年9月21日转账10万元、于2018年10月8日转账20万元、于2018年11月5日转账10万元。经询问，孟新伟表示之所以将大部分款项通过尹智飞支付，系因案涉房屋存在抵押贷款，周天扬因资信问题无法向银行贷款来偿还抵押贷款以解除抵押，完成房屋过户手续，故应周天扬的要求，由孟新伟出资解除抵押，所出资金折抵应支付的购房款，但孟新伟并不放心将资金直接交付给周天扬，故找到尹智飞，由尹智飞协助双方办理此事。尹智飞认可孟新伟的主张，并表示案涉房屋设有两个抵押，均系其陪同周天扬办理的还款解押手续。在本院审理过程中，本院前往北京市通州区不动产登记事务中心调取了案涉房屋的抵押登记信息，相关材料显示2017年12月8日，周天扬与中航信托股份有限公司在案涉房屋上设立了抵押登记，担保数额为350万元，债务人为周天扬，还款期限为2017年11月30日至2018年11月30日，2018年9月12日，周天扬与中航信托股份有限公司申请注销上述登记；2005年12月7日，周天扬在案涉房屋上设立抵押登记，抵押权人为北京市通州区农村信用合作社联合社营业部，贷款金额为51万元，抵押期限为2005年7月14日至2030年7月14日，2018年9月18日，周天扬、北京市通州区农村信用合作社联合社申请注销上述抵押登记。根据本院调取的周天扬的银行记录，周天扬于2018年8月28日向中航信托股份有限公司还款3576416．66元。尹智飞表示该款项为周天扬解除中航信托股份有限公司上述抵押的还款，并表示其于2018年9月3日转账给周天扬的32．85万元系用于偿还北京市通州区农村信用合作社联合社的上述抵押贷款。另查，孟新伟尚有购房尾款3万元未支付。庭审中，周某对于孟新伟主张的房款支付情况不予认可，其认为周天扬向孟新伟出具的房款收据与上述银行转账记录不符，根据孟新伟提供的证据显示，周天扬共向孟新伟出具过7张收条：1．2018年5月17日，注明收到定金30万元；2．2018年8月1日，注明收到房款10万元及2018年5月28日的房款20万元；3．2018年9月14日，注明收到房款260万元；4．2018年10月15日，注明收到房款16万元；5．2018年10月16日，注明收到房款120万元；6．2018年11月19日，注明收到房款136万元；7．2018年11月19日，注明收到房款5万元，以上收条载明共计收到款项597万元。孟新伟表示上述收条系周天扬亲自书写，周天扬根据收到的其与尹智飞的转账向其出具收条。周某向本院提交了周天扬（甲方）、孟新伟（乙方）、尹智飞（丙方）于2018年8月27日签订的《委托收款协议》一份，载明：基于丙方向甲方提供一笔400万元的贷款用于向金融机构赎楼以便将甲方名下房产出售给乙方，经三方友好协商，乙方自2018年8月28日之后支付甲方的房款，将优先用于归还甲方对丙方的借款，在归还还清400万元之后，余款仍按约支付给甲方。周某还提供了周天扬（甲方）与尹智飞（乙方）于2018年8月27日签订的《借款协议》一份，载明为解决甲方向中航信托股份有限公司的借款，乙方将提供400万元给甲方，主要用于归还甲方欠款，还款来源为甲方出售案涉房屋，借款服务费为每十天计收本金的1．2%；周天扬于2018年9月3日出具《借条》，载明：今从尹智飞处借得款项400万元，约定服务费为每十个自然天1．2%计收，第一期服务费（2018年9月3日-2018年9月23日9600元已付）；周天扬于2018年10月8日出具《借条》，载明：今从尹智飞借得20万元。周某主张通过上述证据可以看出尹智飞、孟新伟将本应支付给周天扬的购房款以借款的形式出借给周天扬，从中收取高额利息，属于违法行为。孟新伟、尹智飞对于周某提供的上述证据真实性认可，但表示《委托收款协议》《借款协议》都是周天扬的真实意思表示，周天扬因无力偿还抵押贷款，且孟新伟与周天扬签订的房屋买卖合同约定的付款条件尚未达到，故孟新伟为周天扬提供的解除抵押的款项并非房款，且系周天扬主动要求支付一定的服务费，因周天扬从别处贷款也会产生利息。庭审中，周某主张周天扬患有精神类疾病，应属限制民事行为能力人。本院根据其申请调取了周天扬在北京安定医院的就诊病历，该病历显示周天扬自2016年11月至2019年1月多次前往该院精神科就诊，主要诊断为中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍等。本院认为：当事人有责任对其主张提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同，自成立时生效。当事人主张合同无效的，应当举证证明该合同存在法定的无效情形。关于本案的主体问题。本案所处理的合同为周天扬与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》。从合同法及诉讼法理论上看，合同一方当事人可以提起确认合同无效之诉，与合同所处分利益有关的第三人亦可以提起确认合同无效之诉。本案中，周某作为周天扬的继承人，其作为原告要求确认合同无效，从诉权角度看，并无不妥之处。虽孟新伟与周天扬签订了实际履行的《北京市存量房屋买卖合同》，但其并非本案合同的一方，且其已作为张木云的委托诉讼代理人参加诉讼，故对于周某要求追加孟新伟为本案第三人的申请，本院未予准许。根据本案查明的事实，周天扬与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》实为在不动产登记部门的备案合同，大部分内容为空白。周天扬与孟新伟所签订的《北京市存量房屋买卖合同》才是双方实际履行的合同。通过双方提供以及本院调取的证据，可以看出孟新伟已向周天扬支付了购房款597万元；周天扬向孟新伟出具的收条虽与银行记录不符，但却与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的付款进度相符；周天扬偿还抵押贷款的时间、申请注销抵押登记的时间与尹智飞所主张的贷款偿还时间、款项用途相符，故本院对于张木云、尹智飞的主张予以采信。虽然周天扬曾患有中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍，但并不能证明周天扬在民事行为能力上存在瑕疵。周天扬与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽然约定的房屋价款明显偏低，但鉴于该合同已经履行完毕，且实际支付的价款远高于约定的价格，符合市场价值，故不能因此否定合同的整体效力。周某要求确认周天扬与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回周某的全部诉讼请求。案件受理费70元，由周某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  朱霞伟人民陪审员  陈 娜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  蒋洪超