广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5940号原告：广州高益工程有限公司，住所地广东省广州市南沙区大涌乐昌三街60号202房，统一社会信用代码91440101MA5CM37A11。法定代表人：王立江，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：广州市林李物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴业大道东1号1栋2C13，统一社会信用代码91440113058906470B。法定代表人：林亿豪，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。原告广州高益工程有限公司（以下简称高益公司）与被告广州市林李物业管理有限公司（以下简称林李公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。高益公司的委托诉讼代理人林闻娥，林李公司的委托诉讼代理人罗苑锋、梁楚冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高益公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告高益公司与被告林李公司签订的《物业租赁合同》无效；2.被告林李公司退回租赁押金630000元、水电押金50000元，一个月租金210000元；3.本案诉讼费由被告林李公司承担。事实和理由：2020年1月19日，我方与林李公司签订《物业租赁合同》，约定我方承租林李公司位于广州市南沙区东涌镇xx路xx号的物业用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等；租赁期限从2020年2月1日至2030年1月31日，免租期为2020年2月1日至4月30日，月租金210000元等。合同签订后，我方向林李公司支付了租赁押金840000元（其中210000元由定金转为押金），水电押金50000元。签订合同时，林李公司答应在2020年5月1日之前清理完其停留在租赁物业现场的所有物品，包括现场原有的办工用具、化工装置、化工储罐等等物品。由于疫情原因，政府同意建筑行业在2020年3月10日开始办工，因此，我方在2020年3月10日开始进入租赁场地。之后开始为使用租赁场地做准备，包括重新装修办工场地，与相关的洗砂公司、碎石公司合作，准备在涉案现场生产经营沙石。于2020年4月13日左右进场安装碎石生产线，并于4月20号左右试运行。广州南沙区应急管理局于2020年4月23日到现场检查，作出了（穗南）应急现决(2020)HE0423A号安生生产行政执法文书现场处理措施决定书，认为涉案场地原是化学公司，现场停有化学储罐未拆除，在该化学储罐未拆除前，要求我方停止作业进行整改。我方立即把该文件告知林李公司，并且要求其马上安排拆除。林李公司也复函同意迁移，只是因为疫情的不可控导致其无法按照之前承诺的5月1日前拆除。后来，广州市南沙区应急管理局的人员经常到现场检查，并且于2020年4月30日致函林李公司，要求其制定拆除方案并且聘请专家论证后，委托有资质的单位处置。到此，我方才得知林李公司一直在骗我方，涉案场地根本不能用于生产沙石，化工用品的拆除是有一系列的工作需要操作，并不是简单的把东西搬走就行。因此，我方再次发函林李公司，要求其明确拆除时间以及协商损失承担问题，但林李公司没有明确回复，只是说一个月内左右就能够拆除。2020年5月27日南沙区应急管理局在现场检查时，因林李公司未清理的化工装置、化工管道等存在安全隐患再次对我方作出责令停止作业并整改的决定书。被告林李公司辩称：不同意高益公司全部诉讼请求，1.林李公司与高益公司签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，合同明确约定高益公司自愿按租赁物业的现状承租，高益公司主张解除合同没有任何依据。其一，不管是《物业租赁合同》还是《场地移交确认函》等内容均明确了高益公司同意按现状接收租赁物业并同意承租，林李公司不存在欺诈。其二，林李公司已尽合理协助义务，协调国民公司聘请有资质的专家论证处理拆除租赁物业的化工装置、化工储罐的施工方案，现方案已通过论证，可以拆除，高益公司所称无法实现合同目的更加是没有事实依据的。其三，本案不存在高益公司所称的不能实现合同目的的情形，其该说法仅仅是为了达到其单方终止租赁合同的非法目的。2.高益公司请求林李公司退还租赁押金、水电押金、租金，无任何事实及法律依据。3.高益公司单方提出解除租赁合同属于违约，应根据《物业租赁合同》第二条的约定全额补交免租期内的场地占用费630000元并承担赔偿责任。4.即使高益公司单方解除租赁合同得到林李公司的同意，高益公司也应将租赁物修复好交还给林李公司，并且需要承担交还前的租金。本院经审理认定事实如下：2020年1月19日，林李公司（出租方，甲方）和高益公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：第一条租赁物情况应乙方要求甲方有权将座落在广州市南沙区东涌镇xx路xx号(房产证号为：粤房地权证穗字第××、04××78、04××73、04××72、04××65、04××58号）的物业按现状出租给乙方合法使用,用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等用途（以下简称‘租赁物业’）；乙方不得将租赁物业用于废品/垃圾回收等行业（不包括建筑物的余泥、沙石等物品）。乙方同意按现状承租上述租赁物业并自行承担经营期间的一切风险。第二条租期及租金本合同租赁期限为十年,即自2020年2月1日至2030年1月31日。其中免租期为三个月，即免租期为自2020年2月1日起至2020年4月30日止。费用收取标准：起始月的不含税月租金为人民币210000元，且每3年递增10%,2020年2月1日至2020年4月30日，租赁期内，如因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方除应向甲方全额补交该期间的场地占用费共计630000元外，还需按本合同第九条第(二）款第6项的约定承担赔偿责任。2020年5月1日至2023年1月31日每月租金为210000元。本合同签订后，乙方须于每月5号前以转账形式向甲方支付当月的租金。第三条押金1.乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳租赁押金和首月租金，标准为三个月的租金标准作为租赁押金为630000元,乙方之前己交付的210000元定金在签订本合同时转成押金。首月租金为210000元，合计840000元。甲方在收齐押金后向乙方开具押金收据。2.水电押金50000元,乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳。3.租赁期届满，乙方依约履行本合同约定的全部义务并向甲方结清全部费用（包括但不限于租金、其他费用、违约金等款项）后30个工作日内，甲方将上述押金一次性无息退还给乙方。甲方向乙方退还上述押金前，乙方应向甲方提交押金的收据原件及出示本合同正本。第九条违约责任(一）甲方违约责任1.甲方无法定理由而未按约定时间交付租赁物业的，租期及免租期相应延后；2.租赁期内，甲方未征得乙方书面同意而单方面解除合同，甲方应向乙方退还押金。此外，乙方有权要求甲方赔偿实际发生的、直接的损失（具体损失金额，由双方认可的、有资质的评估机构进行评估确定）。(二）乙方违约责任1.乙方逾期未按本合同规定向甲方按时缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的8‰向甲方支付滞纳金。乙方补交租金或/和有关费用后，甲方仍有权根据前述约定按乙方逾期缴费的天数向乙方收取滞纳金。甲方有权根据实际情况决定以季度为周期，向乙方收取当季度的滞纳金费用。乙方应当根据甲方的书面要求，按期结清滞纳金。2.如乙方逾期未按本合同规定向甲方缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）超过5个自然日的（含第5天），甲方经提前2个自然日书面通知后有权对乙方作停止供应水电处理，直至乙方缴清所欠费用为止。如因此而造成乙方或任何人的一切损失，均由乙方负责赔偿，甲方概不承担任何责任；乙方逾期未缴足费用超过30个自然日的，视为乙方单方严重违约，乙方应当根据本条第6款承担相应的违约赔偿责任。6.乙方单方严重违约或无故擅自解除本合同，甲方有权立即解除本租赁合同，并对租赁物业采取停水、停电的措施。同时，甲方有权没收押金并自甲方提出解除租赁合同之日起15个自然日内收回租赁物业而无需给乙方任何补偿。此外，乙方还应立即履行以下义务及承担责任；第十三条通知送达1.本合同载明的地址及身份证住址均为各方有效通知送达地址。采取邮寄通知的，收件方应无条件接收，一经投递后视为己送达。2.—方变更通知送达地址或开户银行、账号的，应当在变更后7个自然日内，将新的地址或开户银行、账号通知另一方，接受通知的一方应当予以确认。因一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。3.甲方通知送达地址：广州市番禺区南村镇xx道xx号；4.乙方通知送达地址：广州市南沙区大涌xx街xx号xx房。”合同签订后，林李公司向高益公司交付了涉案的物业。交付时，涉案物业厂房内仍有原来设置的化学物品储存罐。履行合同过程中，高益公司已向林李公司支付合同约定的租赁押金630000元、水电押金50000元和一个月租金210000元。高益公司利用涉案物业进行生产经营。2020年4月23日，广州市南沙区应急管理局作出（穗南）应急现决〔2020〕HE0423A、HE0423B《现场处理措施决定书》，发现高益公司有下列违法违规行为和事故隐患：“1.动火作业使用乙炔，氧气瓶混放未分离有效距离；2.原化学品储罐未拆除且周边有动土、动火的作业；3.原生产车间（甲类）月24个反应釜化工生产装置、管道未有效拆除；4.化工现场涉及特殊作业（动火、动土）未按规范要求进行。”依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第一款第（三）项的规定，作出责令上述工厂区域立即停止作业并进行整改。2020年5月5日，高益公司向林李公司发出《关于请求立即拆除厂区化工设备等设施的函》，要求对方三天内拆除涉案物业内的化学物品储存罐和管道。此后，高益公司多次向林李公司发函，催促对方尽快处理。由于林李公司一直没有拆除上述设施，高益公司于2020年8月3日向林李公司发出《解除合同通知函》，告知对方于2020年8月3日解除双方租赁合同，要求对方于2020年8月4日下午三点派员到现场办理场地交接事宜。该通知于2020年8月4日送达。2020年8月7日，高益公司向林李公司的约定送达地址邮寄涉案物业的钥匙，林李公司于2020年8月10日拒收，故该邮件于2020年8月12日被退回。2020年10月12日，高益公司又要将涉案物业的钥匙交付给林李公司，林李公司拒收。林李公司提供了如下证据：《广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案论证意见》《旧设备拆除合同》《广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案专家组论证意见》《专家评审组长复审意见》载明2020年7月11日广州市国民粘合剂有限公司组织了广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案的专家论证；广州市国民粘合剂有限公司在2020年7月21日与广东鹏驰会建设工程有限公司就涉案物业上的化工旧设备一批签订了《旧设备拆除合同》；2020年8月15日广州市国民粘合剂有限公司召集专家进行论证，形成《广州市国民粘合剂有限公司生产设施拆除、搬运、异地存放工程施工方案专家组论证意见》，专家组原则同意《施工方案》通过论证；同年8月20日专家评审组长签署《专家评审组长复审意见》。高益公司对上述证据均予以确认。另查明，林李公司另案向本院提起诉讼，诉请高益公司给付2020年6月10日起至2020年10月20日止的租金及违约金、水电费等，案号为（2020）粤0115民初6247号。本院认为，高益公司和林李公司签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国安全生产法》第四十七条虽然规定“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人”，但该规定是管理性的规定，并非强制性规定，故高益公司认为合同无效缺乏依据，本院对其主张不予采纳。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是林李公司是否应向高益公司退还押金等费用，本院对此阐述如下：其一，由于林李公司出租的厂房内有化学品储存罐等设施，广州市南沙区应急管理局已于2020年4月23日作出要求高益公司停止作业并进行整改的处理决定，高益公司实际已无法按合同约定继续使用涉案租赁物。其二，根据查明的事实，基于上述行政处理决定，高益公司向林李公司提出配合将原有的设施搬离，林李公司有义务满足对方的上述合理要求，但林李公司并未及时对化学品储存罐等设施拆除搬迁，高益公司无法按要求整改，重新利用租赁物进行生产经营。其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人有权解除合同。由于林李公司经高益公司催告，未履行拆迁设备的义务，导致高益公司一直无法生产经营，高益公司租赁涉案物业的目的无法实现，故高益公司有权解除合同。按双方合同约定，邮寄通知一经投递后视为送达，故合同应于2020年8月3日高益公司发出解除合同通知时解除。合同解除后，林李公司理应将收取的押金630000元、水电押金50000元退还给高益公司。需要指出的是，涉案合同所约定的押金是对该合同履行的保证，由于高益公司另案主张了相应租赁费用，本案对租金问题不予调处，双方可就租赁费用抵扣押金问题协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零九十七条的规定，判决如下：一、被告广州市林李物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告广州高益工程有限公司退回租赁押金630000元、水电押金50000元，合计金额为680000元；二、驳回原告广州高益工程有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5300元，由被告广州市林李物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十二月二十八日书记员  梁凤茵