上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20303号原告(反诉被告)：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，执行董事。委托诉讼代理人：纪墨，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇虹，上海融力天闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈颖，女，1981年9月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：余杨，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈世霞，上海市金马律师事务所律师。原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司(以下简称鋆街公司)与被告(反诉原告)沈颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)鋆街XXX委托诉讼代理人纪墨、被告(反诉原告)沈颖及其委托诉讼代理人余杨、沈世霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鋆街公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《云间生活-招商花园城商铺租赁合同》(合同编号“BS19-0131-04”，以下简称“系争合同”)于2020年9月3日(起诉状副本送达被告之日)解除；2、被告向原告支付自2020年2月1日起至2020年9月30日止的租金、房屋占有使用费共计人民币(以下币种同)159,376元；3、被告向原告支付逾期付款违约金(第一笔以59,766为基数，从2020年1月21日起至实际付清支付之日；第二笔以59,766元为基数，从2020年4月21日起至实际付清支付之日；第三笔以59,766元为基数，从2020年7月21日起至实际付清支付之日；均以日千分之五标准计算)；4、被告支付2019年2月20日至2019年4月30日的免租期租金，共计45,192元；5、被告支付原告违约金39,844元(两个月租金标准)，没收保证金39,844元；6、被告支付原告自2019年3月1日起至2020年9月30日的物业费46,932.2元(每平方米每月13.2元)；7、被告支付原告欠付水费245元。事实和理由：2019年2月22日，原告与被告就上海市宝山区水产路2199弄9栋184-204、184-203-01商铺(以下简称系争商铺)签订《云间生活-招商花园城商铺租赁合同》，计租面积187.13㎡，房屋租赁期自2019年2月20日至2024年2月19日，免租期自2019年2月20日至2019年4月30日。合同约定每月租金为19,922元，一个季度(三个月)为一个交租期，支付时间为每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向原告一次性足额支付下个交租期租金。根据合同约定，原告收取了履约保证金39,844元。合同约定，合同签署后，如被告未能在本合同约定期限内向原告足额支付履约保证金以及租金，则自逾期支付第10日起，原告有权以书面通知方式解除合同，并应向原告支付相当于履约保证金金额的违约金。双方确认，如在合同履行期内本合同因被告违约而提前终止的，原告有权收回给予乙方的免租期优惠。合同签订后，原告按约向被告交付该房屋并减免被告租金45,192元，但被告未按约向原告支付自2020年2月20日起的租金，并继续使用商铺，原告与被告多次联系，要求其支付租金等费用，但被告一直拒绝交纳租金及物业费。故，原告诉讼至法院，望依法支持原告诉请。沈颖辩称，同意解除双方租赁合同，合同解除的时间应当是2020年7月3日，鋆街公司于该日对沈颖经营的系争商铺断水、断电，同年7月10日对系争商铺进行上锁。2020年2月1日至2020年7月3日期间的租金，因属于新冠肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)期间，鋆街公司也曾向沈颖作出承诺减免租金，但未明确，沈颖愿意支付此期间一个月租金(2020年6月2日至2020年7月3日)19,922元，其余时间，因新冠疫情影响，系争商铺无法正常从事教育培训，合同目的无法实现，故鋆街公司应当免除租金。对于2020年7月4日至2020年9月30日期间的租金，因鋆街公司断水断电及锁门的违约行为，导致系争商铺无法使用，沈颖不应承担此间的租金，亦不应承担延期付款违约金，且逾期违约金标准过高，若法院判决沈颖承担逾期付款违约金，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。沈颖没有违约行为，且相关条款属于格式条款，故沈颖不同意补交免租期租金、支付违约金，鋆街公司不应没收履约保证金，且鋆街公司主张在沈颖违约的前提下同时要求补交免租期租金、没收履约保证金及支付两个月租金标准违约金，标准过高。合同对于物业费的标准支付时间等无约定，故，沈颖不同意支付物业费。水费欠费245元，沈颖愿意支付。沈颖对系争商铺投入装修30多万，实际使用房屋一年半左右，鋆街公司提前解除合同，致使沈颖遭受损失。故，沈颖同时反诉要求：1、请求依法确认沈颖与鋆街公司签订的《云间生活-招商花园城商铺租赁合同》于2020年7月3日解除；2、请求判令鋆街公司返还沈颖履约保证金39,844元；3、请求判令鋆街公司赔偿沈颖承租的宝山区水产路2199弄9栋184-204、184-203-01商铺的装修损失人民币100,000元；4、请求判令本案的诉讼费用由鋆街公司承担。鋆街公司针对反诉辩称，不同意沈颖全部反诉请求。沈颖的违约行为始于2020年1月20日。2020年6月2日，沈颖恢复正常经营后，仍不及时缴纳租金等费用。双方曾就优惠减免方案进行协商，鋆街公司提出过免租45天的方案，但是双方并未达成一致意见，未对免租方案进行明确。鋆街公司多次发函告知沈颖及时交纳租金等费用无果，故鋆街公司取消了租金优惠方案并要求沈颖正常交租。鋆街公司确实于2020年7月3日对沈颖进行断水断电，但这是符合合同约定的。鋆街公司并未对系争商铺上锁，沈颖后续进入系争商铺张贴了纸质公告材料，说明沈颖可以出入系争商铺。装修投入系沈颖自己投入商业成本，且沈颖违约，故不应由鋆街公司承担沈颖装修损失，鋆街公司也不同意利用装修。鋆街公司围绕诉讼请求依法提交了《云间生活-招商花园城商铺租赁合同》、微信聊天记录、催告函、授权确认书、物业费缴费明细单及增值税发票、水费缴费明细单、系争商铺照片、退租确认书等。沈颖围绕辩称意见及反诉请求依法提交了租金及履约保证金支付明细、《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》、《恢复线下教育培训服务通告》、微信聊天记录、系争商铺照片、《装饰工程施工合同》及《室内环境空气治理合同书》、汇款明细、上海公安局案(事)件接报回执单等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月22日，鋆街公司(甲方、出租人)与沈颖(乙方、承租人)签订《云间生活-招商花园城商铺租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区水产路2199弄9栋184-204、184-203-01商铺出租给乙方，计租面积187.13㎡；商户名称“婴智贝佳”，租赁期限自2019年2月20日至2024年2月19日，其中免租期为2019年2月20日起至2019年4月30日止。2019年2月20日至2020年2月19日，租金单价为3.50元/平方/天，每月租金为19,922元，免租期不付租金；2020年2月20日至2021年2月19日，租金单价为3.50元/平方/天，每月租金为19,922元……本合同项下的租金采取先付后用原则，支付方式为：以三个月为一个租期，租金支付时间为：1、第一期租金，乙方应于本合同签订5个工作日内一次性付清；2、后续租金，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同4.1约定，本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的1年内月平均租金即39,844元作为履约保证金；本合同终止且乙方将房屋为注册地的营业执照注销或迁出后30日内，甲方无息退还履约保证金。4.2约定，甲方有权从履约保证金中相应扣除包括但不限于乙方欠付的租金、物业服务费及违约金等，且履约保证金被扣除后，乙方应在10日内补足。4.3约定，如发生下述任一情况，甲方有权没收乙方租赁保证金，且不因甲方没收保证金而免去乙方因此需要承担违约责任：4.3.4租赁期内，由于乙方违约或乙方提前终止本合同或逾期付款或擅自停止营业、擅自转租等行为导致本合同提前终止。15.2约定，双方确认，如在合同履行期内本合同因乙方违约或乙方提前终止合本合同的，乙方应再向甲方支付相当履约保证金的违约金，且甲方有权收回给予乙方的免租期优惠，乙方应向甲方另行支付等同于免租期期限的租金。7.1约定，自交房日起，乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等资源或能耗费用。合同15.3约定，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额5‰的滞纳金；延迟超过10日，甲方有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、水、电、燃气、热力等费用或其他应付费用超过15日，经甲方书面催告乙方仍不交纳的，甲方可以对房屋暂停部分或水、电、燃气、热力供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止，并无需因此向乙方承担任何责任。甲方因此受到的损失，甲方有权向乙方追偿损失。17.8约定，本租赁合同终止时，乙方应结清水、电、气费用和物业管理费等相关一切应结算费用。上述合同签订后，鋆街公司向沈颖交付了房屋。2019年2月22日，沈颖向鋆街公司支付履约保证金39,844元；2019年3月1日，沈颖支付了2019年5月至7月租金59,766元；2019年8月7日，沈颖支付了8月至10月租金59,766元；2019年10月31日，沈颖支付了2019年11月至2020年1月租金59,766元。按照合同约定，沈颖应当于2020年1月20日前支付下期2020年2月至4月租金，但沈颖未及时交付，后续各期租金沈颖亦未交纳。2020年1月22日、6月16日、6月22日、7月3日、7月7日由鋆街公司员工李桂英向沈颖发送租金催付函。2020年3月9日，李桂英向沈颖表示对于没有营业的商户免租半个月；6月16日，李桂英表示租金减免45天；7月1日，李桂英与沈颖商谈于7月2日商议租金问题，后双方未达成合意；7月7日，沈颖向李桂英表示，鋆街公司于7月3日对系争商铺进行断电行为。2020年5月22日，包括沈颖在内的招商花园城鋆街及全街全体商户向鋆街公司提交《冠状病毒疫情不可抗力下申请房租减免函》，提出申请自2020年1月23日至政府宣布疫情结束之日免除租金及物业费，同时疫情结束之后起三个月租金及物业费减半。后，鋆街公司表示未收到该函件。审理过程中，鋆街公司表示，2020年7月3日，因沈颖欠付租金，经多次催告后仍不交纳，故依合同约定对系争商铺断水断电，后一直未恢复。沈颖表示系争商铺用于经营“婴智贝佳”早教培训课程，系加盟店性质，沈颖在其他商区另有店铺，鋆街公司于2020年7月10日对系争商铺进行了上锁处理，对此，鋆街公司予以否认。鋆街公司表示从双方提供的系争商铺照片来看，沈颖于2020年7月10日之后进入了系争商铺在玻璃门内侧张贴了公告，对此，沈颖表示由于物业阻挠张贴公告，故其拆除上锁金属铁片后进入系争商铺张贴，后将金属铁片复原。审理中，沈颖自认系争商铺于2020年1月20日停止运营，2020年6月2日恢复营业，直至2020年7月3日再次停止营业。鋆街公司(甲方、出租方)与沈颖(乙方、承租方)于2020年9月30日签署退租确认书，载明，退租时，水表现表底49立方米；经过验收，甲、乙双方一致确认以房屋现有状态交接，乙方已将所有属于乙方的物品腾空(如有遗漏，乙方同意甲方自行处理并不追究甲方任何法律责任)，并将该房屋钥匙返还给甲方，甲方同意接受，退房完成。沈颖与鋆街公司一直确认于2020年9月30日完成交接系争商铺。审理中，鋆街公司提供一份上海招商局物业管理有限公司宝悦华庭的《授权确认书》，内容为，系争商铺物业费标准为每平方米每月13.2元，自2019年3月1日起至2020年7月31日物业费为44,584.2元，授权鋆街公司向沈颖收取。鋆街公司认为虽然合同并未就物业费具体标准和支付时间进行约定，但从相关合同条款物业费应当由承租人负担，物业公司授权鋆街公司向沈颖收取；沈颖认为鋆街公司诉讼前未催付过物业费，合同对物业费标准和支付未有明确约定，物业费不应当由承租人负担。鋆街公司已支付了2019年3月1日至2020年9月30日的物业费共计46,932.2元。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)。2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，通告要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行通知。2020年5月18日，上海市教委发布通知，本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。本院认为，鋆街公司与沈颖就系争商铺签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。关于合同解除权和解除时间。根据合同约定，沈颖自2020年1月20日起欠付租金未付，经鋆街公司多次催告未及时支付，期间虽然受到疫情一定影响，然2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级，同年5月9日，由二级响应调整为三级。系争商铺也于2020年6月2日恢复营业，鋆街催交租金后沈颖仍未支付，沈颖构成违约，鋆街公司有权解除合同，鋆街公司主张以起诉状副本送达沈颖之日为合同解除之日，本院予以认可，2020年9月3日合同解除。沈颖主张2020年7月3日，鋆街公司对系争商铺停水停电导致合同无法履行，该日合同解除，于法无据，本院不予支持。关于违约责任。鋆街公司主张沈颖支付的履约保证金39,844元作为违约金不予退还，具有合同依据，本院予以支持。在支持鋆街公司没收履约保证金的前提下，本院综合新冠疫情防控措施对合同履行的影响、沈颖欠付租金的截点和合同履行情况等因素，对鋆街公司另主张两个月租金标准违约金、补交免租期租金的诉请不再支持。鋆街公司主张的逾期付款违约金，考虑到新冠疫情防控措施等对沈颖经营和使用房屋的影响，本院亦不予支持。关于租金和物业费。合同解除前，沈颖应当支付租金，解除后，沈颖占有使用房屋应当支付房屋占有使用费，系争房屋于2020年9月30日完成交接。沈颖应当支付2020年2月1日至2020年9月30日的租金、房屋占有使用费。2020年7月3日，鋆街公司对系争商铺进行了停水停电且一直未恢复，虽有合同依据，但对系争商铺的实际使用产生了影响，对2020年7月3日之后的租金和房屋占有使用费应当进行调整。从合同4.2和17.8等条款中可以推定，物业费应当由承租人负担，现鋆街公司主张2019年3月1日至2020年9月30日的物业费，本院予以支持，新冠疫情发生之前的物业费应当全额支付，但新冠疫情发生之后的物业费由本院酌情确定。故，本院综合双方协商退租过程、合同期限、租赁物使用目的、新冠疫情防控措施等对合同履行的影响、停水停电等综合因素酌情确定沈颖应付房屋租金、占有使用费和物业管理费为114,000元。鋆街公司主张的水费，沈颖对此无争议，本院予以确认。沈颖未能提供充分证据证明其装修损失，且沈颖违约，故对其主张装修损失赔偿的反诉请求，本院不予支持。综上，沈颖相关反诉请求缺乏事实和法律依据，本院皆难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司与被告(反诉原告)沈颖签订的《云间生活-招商花园城商铺租赁合同》于2020年9月3日解除；二、被告(反诉原告)沈颖于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司租金、房屋占有使用费及物业费合计114,000元；三、被告(反诉原告)沈颖支付的履约保证金39,844元，由原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司没收，不予退还；四、被告(反诉原告)沈颖于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司欠付水费245元；五、驳回原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)沈颖的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,135元，由原告(反诉被告)上海鋆街商业经营管理有限公司负担1,680元，被告(反诉原告)沈颖负担1,455元；反诉案件受理费减半收取1,548元，由被告(反诉原告)沈颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十二月十四日法官助理 顾名锦书 记 员 黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。