广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5054号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路6号，统一社会信用代码：91440101799414190A。负责人：钟志荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：欧阳楚雯，该公司员工。被告:石嘉晴，女，1981年7月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司与被告石嘉晴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因被告下落不明，进行公告送达，依法转为适用简易程序，由审判员焦梦云公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人欧阳楚雯到庭参加诉讼，被告石嘉晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月174.17元的标准向原告支付自2019年1月1日起至2020年7月的物业服务费共计3301.23元；2.被告向原告支付逾期支付上述物业服务费的违约金（均以当月物业服务费为本金，分别从次月1日起，按每日千分之一的标准计至付清之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为从化莱茵水岸提供物业管理服务，被告是该小区长寿山路15号304房的业主，该物业的建筑面积为116.11平方米。按原告与被告于2015年11月3日签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二项的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.5元/平方米，即从2015年11月3日起被告每月需向原告支付物业管理费174.17元。自2019年1月起至2020年7月31日止，被告无故拖欠原告物业管理费19个月，共计3301.23元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第五项的约定，被告应于每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为877.8元。被告石嘉晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见、质证意见，视为放弃答辩、举证和质证的权利。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示，被告向从化兴利房地产开发有限公司购买涉案房屋广州市从化区江埔街从城大道长寿山路15号304房，已于2011年12月28日办理了预售商品房买卖预告登记，被告为预告登记权利人，其尚未办理产权登记。2015年11月3日，被告签署《资料及钥匙领取签收表》，办理涉案房屋的收楼手续。同日，被告作为乙方与涉案小区原物业服务企业广州市昌茂物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：涉案房屋建筑面积为116.11平方米；被告交纳费用的时间为每月10日前；物业管理服务费每平方米1.5元/月，按房屋建筑面积缴纳；被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求被告补交并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。原告原名称为雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司，2017年9月11日变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司。2016年3月30日，从化兴利房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将其开发的德福河畔花园委托乙方提供前期物业管理服务。合同第一条本物业基本情况约定：“物业类型为住宅，坐落位置为广州市从××××大道路（街道）33号，总建筑面积约349073平方米。”……第六条约定：“物业服务收费根据物业建筑面积按月计收，具体标准如下[高层住宅]四、五、六期按1.5元/平方米/月；七期按1.8元/平方米/月；[一期别墅]2元/平方米/月；[三期别墅]2.5元/平方米/月”……第七条约定：“物业服务费应当从物业交付之日起计收，业主无论是否居住或使用其物业均应自其物业交付日起支付物业服务费。”第二十六条约定：“甲方违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业服务费的3‰向乙方支付违约金。”……第三十四条约定：“服务期限自2016年4月1日0时起至2019年3月31日24时止（含起止日），在小区业主委员会未成立之前，本前期物业服务合同期限顺延。”原告于2020年7月25日向被告邮寄发出《物业服务费催缴通知书》，对2019年1月1日至2020年7月31日的物业服务费等款项进行催收。庭审中，原告称涉案小区尚未成立业主委员会，并确认涉案房屋为高层住宅六期，物业服务费的标准为每平方米1.5元/月，并自愿按照116.11平方米的建筑面积向被告收取物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，现并无证据显示涉案小区已成立业主委员会，虽然原、被告之间并未签订物业服务协议，但原告与从化兴利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告依约实际履行物业管理服务义务，被告实际享受了原告提供的物业管理服务，原、被告之间已经成立合法有效的物业服务关系，被告应当依约及时向原告支付物业服务费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。依据《前期物业服务合同》约定，物业服务费根据物业建筑面积按月计收，[高层住宅]四、五、六期为1.5元/平方米/月，现原告自愿按照116.11平方米收取，故被告应向原告交纳从2019年1月起至2020年7月的物业服务费为3309.14元（116.11平方米×1.5元/月·平方米×19个月）。现原告仅要求被告支付3301.23元，是其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告未向原告支付上述物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按月计收，逾期支付的，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业服务费的3‰向支付违约金。故对于原告主张以每月物业服务费为本金，分别从次月1日起计付违约金至付清之日止，本院予以支持。虽原告自愿调减为按每日1‰的标准计付，但该违约金计算标准过高，且原告亦未向本院提交证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，鉴于被告违约主要给原告造成利息损失，故本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止。另根据公平原则，被告支付的该月违约金应以不超过当月的物业服务费174.17元（1.5元/㎡×116.11㎡）为限，原告超出此外的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告石嘉晴自本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司支付自2019年1月至2020年7月的物业服务费3301.23元；二、被告石嘉晴于本判决生效之日起十日内支付其逾期支付2019年1月至2020年7月物业服务费所产生的违约金（每月的物业服务费的违约金，均以当月物业服务费174.17元为基数，从次月1日起算，其中：1.2019年1月至2019年7月的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止。2.2019年8月至2020年7月的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止。每月的物业服务费违约金均以不超过当月的物业服务费174.17元为限）给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告石嘉晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦梦云二〇二〇年十二月三十日书记员  范晖华