湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0583民初1275号原告：贺必正，男，1975年10月1日出生，汉族，个体工商户，住枝江市。原告：金新莲，女，1977年10月14日出生，汉族，个体工商户，住所同上。二原告委托诉讼代理人：卞於清，湖北竟成律师事务所律师。特别授权代理。被告：枝江翔达置业有限公司，住所地枝江市马家店街办礼化路。统一社会信用代码：91420583MA48CE2R9B。法定代表人：刘金华，总经理。委托诉讼代理人：李必胜，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。原告贺必正、金新莲与枝江翔达置业有限公司（以下简称翔达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺必正及其委托诉讼代理人卞於清、被告翔达公司的委托诉讼代理人李必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺必正向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原被告的商品房买卖合同；2.要求被告返还原告房屋首付款156103元，并从2018年6月10日开始按年息6%支付资金占用利息；3.要求被告返还银行贷款本金36万元，并返还已付利息41885.77元（从2018年10月至2020年10月止），已还本金37657元=1506.28元×25个月；4.要求被告支付律师费5000元；5.要求被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月10日原告与被告订立《商品房买卖合同》，地点位于枝江市马家店街办礼化路。该合同约定先支付首付款156103元，余下房款采用房贷还款，并约定2019年12月31日将房屋交付使用。原告按约定支付了首付款，并于2018年10月3日开始支付房贷本金与相应利息。交付使用的期限到期后，原告多次催被告交房，被告以种种理由推迟交付。如今原告的房贷已经支付到2020年9月，离被告最后承诺2020年6月30日前交付使用房屋时又超过二个多月。最近还发现房屋多个部位有严重的质量问题，且该房屋还不符合法律法规规定的交房条件。为了保护原告的合法权益，根据《合同法》第六十条和双方约定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告翔达公司辩称：1.被告枝江翔达置业有限公司不存在逾期交房，原告以逾期交房为由要求解除商品房买卖合同没有事实依据。因疫情等原因的影响，导致原被告双方对交房时间进行了变更，由原约定的2019年12月31日前变更为2020年6月30日前。被告在2020年6月28日电话通知原告交房，原告也于2020年6月29日到被告处验房，但原告却以种种理由拒不收房，因此不存在被告逾期交房。2.如果解除原被告之间的商品房买卖合同，原告要求退款也必须先满足商品房买卖合同附件六：合同补充协议第13条的约定。商品房买卖合同附件六：合同补充协议第13条约定“合同解除的，双方应相互配合办理合同备案、抵押登记的注销及贷款合同的解除等手续。买受人应自合同解除之日起30日内配合出卖人办理完毕前述手续，出卖人在前述手续办理完毕之日起30日内退还买受人已付款项”，根据该约定，就合同解除后原告要求被告退款是附条件的，只有满足商品房买卖合同附件六：合同补充协议第13条约定后，被告才能向原告退还原告已付款项。3.原告主张的利息过高，且不符合合同约定。如果被告逾期交房，按照双方签订的商品房买卖合同第十条第1款第（2）项的约定，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。4.原告主张被告承担律师代理费没有事实及法律依据。5.根据《民事诉讼法》司法解释第232条规定，原告增加诉讼请求应当在法庭辩论终结前，本案于2020年11月3日开庭，法庭辩论已经终结，并于2020年11月3日作了最后陈述。因此原告增加诉讼请求已超过法律规定的期限，人民法院不应当受理。6.原告要求解除011403号商品房买卖合同，由于其中36万元的购房款系银行按揭贷款支付，原告直接诉请将36万元返还给原告，会损害第三人权益。同时，被告为原告向银行按揭贷款提供了阶段性担保，涉案011403号房屋在房管部门也办理了抵押预告登记。原被告在商品房买卖合同附件6第13条明确约定，该约定属于附条件约定，在条件未达成之前，原告要求被告返还已付款项，没有事实法律依据。关于其起诉的利息，我们认为应按照合同约定计算。律师费没有实际发生，也没有合同约定、法律规定由被告承担，不应支持。综上，是因为原告的原因不接受房屋，被告不同意解除商品房买卖合同，原告要求解除商品房买卖合同，并要求被告返还房屋首付、房贷、利息、律师费没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月10日，原告贺必正、金新莲与被告翔达公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条商品房的基本情况：原告购买中景豪庭3号楼1单元011403号房（建筑面积110.72平方米、其中套内面积85.25平方米、产籍号为50-0002-0062-011403）。第五条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4661.33元/平方米，总金额516103元。第六条付款方式及期限：原告采取贷款方式付款，具体付款方式及期限见附件六。第九条交付期限及条件：1.出卖人应当在2019年12月31日前，将商品房交付买受人使用。2.出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求等，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应在发生之日起90日内书面告知买受人。第十条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过80日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同进行履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付价款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金等。第十一条交接，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件、买受人应对楼地面、墙面和天棚面质量、门窗安装质量、栏杆安装质量、防水工程质量、室内空间尺寸等进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》等。出卖人不出示证明文件的或者出示证明文件不齐全或所购商品房质量由明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。双方签订补充协议第13条：合同解除的，双方应相互配合办理合同备案、抵押登记的注销及贷款合同的解除等手续。买受人应自合同解除之日起30日内配合出卖人办理完毕前述手续，出卖人在前述手续办理完毕之日起30日内退还买受人已付款项（扣除相应违约金与利息等），任何一方违反前述规定约定的应按合同总价款的万分之五/日向另一方支付违约金。因合同解除产生的违约金、利息等各项费用于退款时一并结算。原告于同日向被告交付了该房屋首付款156103元，被告向原告出示收款收据。2020年4月7日，被告书面告知中景豪庭全体业主，承诺2020年6月30日前交房，否则全额退还并支付银行利息。2020年6月28日，被告通知原告验房，次日，原告验房之后以房屋存在质量问题和延期补偿不公平等拒绝接收房屋。被告通知原告等验房时，没有向原告提交《商品房买卖合同》第九条约定的证明文件。2018年8月13日，贺必正作为借款人，金新莲、枝江翔达置业有限公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司枝江市支行（以下简称“农行枝江支行”）签订《个人购房担保借款合同》，双方约定：农行枝江支行向两原告贷款360000元用于购买中景豪庭3#1单元1403号预售商品房，贷款直接划入被告账户。2018年9月3日，农行枝江支行将360000元贷款划入被告账户，借款凭证显示：借款利率为5.88%，还款方式为等额本金递减还款，还款日为每月3号，借款期限为2018年9月3日到2038年8月12日。截至2020年10月，原告贺必正已向银行返还借款本息79542.77元。上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议、首付款收据、承诺书、电话记录、业主验房表、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、、及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告贺必正、金新莲与被告枝江翔达置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，是原被告真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。原被告应该按照合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告没有按照合同约定在2019年12月31日前交房，已经构成违约。原被告约定交房时间在新冠疫情之前，而且被告在2020年4月7日出具的承诺书是被告单方的意思表示，不构成原被告双方对交房时间的变更约定。2020年6月29日，被告通知原告验房，与2019年12月31日前交房，时间相距近6个月，扣除疫情2个月，已过4个月，原告有权按照约定解除合同；同时原告验房时，被告没有按照合同第九条约定提交相关证明文件；原告验房之后认为存在一定质量问题，导致原告拒接接收房屋，可以视为原告依照合同约定向被告行使解除权。尽管原告在第一次开庭终结后才变更或者增加诉讼请求，但涉及到本案处理结果，如不予审理，将无法解决原被告之间的纠纷，因此对原告增加的请求，应予审理。合同解除后，被告应该向两原告返还购房款包括首付款156103元、按揭贷款360000元，并按银行贷款利率5.88%支付利息。原被告与银行间签订的《个人购房担保借款合同》由原被告按照合同约定另行处理。原告主张的律师费，无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、解除原告贺必正、金新莲与被告枝江翔达置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：0308537）；二、被告枝江翔达置业有限公司于本判决生效后10日内向原告贺必正、金新莲返还购房款516103元并按银行贷款年利率5.88%支付利息（其中以156103元为基数从2018年6月10日起至还清时止；以360000元为基数从2018年9月3日起至还清时止）；三、驳回原告贺必正、金新莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9428元减半收取4714元，由被告枝江翔达置业有限公司负担4480元、原告贺必正、金新莲负担234元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李明义二〇二〇年十二月十八日书记员  张婷婷