广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40906号原告：广州市富景房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场第09层自编05单元，统一社会信用代码91440101671838189T。法定代表人：李思廉，董事长。委托代理人：余剑光、何雪莹，均系广东广大律师事务所律师。被告：广州史坦威钢琴有限公司，住所地广州市南沙区龙穴岛龙穴大道中路13号17楼X17136（仅限办公用途）（HL），统一社会信用代码914401153314533116。法定代表人：倪穗礼，董事长。委托代理人：张华、谢凤仪，分别系广东连越律师事务所律师、实习人员。原告广州市富景房地产开发有限公司（以下简称富景公司）诉被告广州史坦威钢琴有限公司（以下简称史坦威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富景公司的委托代理人余剑光、何雪莹，被告史坦威公司的法定代表人倪穗礼及其委托代理人张华、谢凤仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富景公司诉称：2016年8月23日，富景公司与史坦威公司签订租赁合同，约定史坦威公司向富景公司承租广州市天河区珠江新城兴民路222号自编裙楼商场第五层511号商铺（以下简称涉案商铺），租赁期为2016年11月6日至2019年11月5日。史坦威公司应向富景公司提交每个日历月的完整、准确和真实的营业收入报表。若史坦威公司想继续租赁涉案商铺三年，前提是史坦威公司履行并遵守合同项下的义务及承诺，没有违反合同约定的任一条件或条款。2018年7月，富景公司发现史坦威公司提交的2018年6月的销售报表与销售小票的单据金额不一致；销售小票显示史坦威公司于2018年6月5日发生一笔金额为30万元的销售，于2018年6月6日发生一笔金额为28万元的销售，但该两笔销售记录均没有记录在史坦威公司提交的2018年6月的销售报表上。基于史坦威公司违约，富景公司认为其不再享有承租权。富景公司已多次发函告知史坦威公司，并于2019年10月18日向史坦威公司发出正式的通知函，告知史坦威公司不再享有续租权，双方的租赁合同将于2019年11月5日终止，并要求史坦威公司在合同终止当天将涉案商铺按合同约定的状态返还。后史坦威公司未按期返还涉案商铺，导致富景公司无法另行出租，权益受损，故富景公司诉至法院，请求判令：一、被告史坦威公司将涉案商铺恢复至毛坯状态后交还原告富景公司；二、确认原告富景公司有权没收被告史坦威公司支付的保证金67200元；三、被告史坦威公司自2019年11月6日起向原告富景公司支付占有使用费（按日租金的两倍计算即800元/日）、管理费（266.67元/日）及推广费（80元/日），直至被告史坦威公司交还涉案商铺之日止；四、被告史坦威公司向原告富景公司赔偿律师费损失60000元；五、本案诉讼费由被告史坦威公司负担。被告史坦威公司辩称：本案租赁合同签订于2016年，当时富景公司开发的涉案商铺所在的天汇广场是一个全新的商业广场，所以富景公司在招租时多次找到史坦威公司，告知由于史坦威公司所代理的德国施坦格列泊钢琴是德国的知名钢琴品牌，所以希望史坦威公司能够在天汇广场承租商铺，但史坦威公司听说只能承租三年后就表示因天汇广场是全新的商业广场，初期的人气不旺，如仅承租三年的话，收益不可观，故一开始是拒绝了富景公司的。之后富景公司的招商人员陈泳安找到了史坦威公司的法定代表人，表示可以满足史坦威公司至少租赁六年的要求，于是史坦威公司同意承租。签订合同前，史坦威公司提出将租赁六年的条款写入合同，但陈经理回复按富景公司的规定只能三年一签，而剩下的三年租期已在合同中通过续租条款及续租期间的租金标准进行了明确，让史坦威公司放心，史坦威公司便签署了租赁合同及补充协议。史坦威公司承租涉案商铺后专门注册成立了天汇分公司，将涉案商铺作为其代理的施坦格列泊钢琴在广州唯一的专卖店和唯一的售后服务联络点，并投入了几十万元的巨额资金对涉案商铺进行精致装修。之后为进一步经营好涉案商铺，还于2017年1月在涉案商铺对面的天銮广场花费每月34000元的租金租赁了一处物业从事钢琴教育，希望通过这样的布局以教促销。在承租第一年，史坦威公司基本属于亏损状态，直至第二年持平，第三年才开始略有盈利。由此可知，史坦威公司对于涉案商铺是非常重视的，不可能故意违约。富景公司提到的2018年6月有一笔58万元的帐目没有体现在当月的报表中，这纯属操作失误，是因为销售人员和财务人员在对接数据时没有交接清楚，销售人员不清楚即便一张销售单没有付清全款也应当将已收款的数据告知财务人员，导致财务人员在做6月报表时未将相关款项记录在表格中。富景公司向史坦威公司发函后，史坦威公司马上补足了相关的款项给富景公司，并专门出具了书面函件对此事件进行解释和赔礼道歉，同时积极友好的表达了希望双方能够继续合作的意愿。2019年4月，史坦威公司再次通过律师发函给富景公司，明确表明依照合同约定行使优先承租权，继续承租涉案商铺，也愿意在原合同约定的续租期间租金标准上进行加租以争取继续承租。2019年9月28日，史坦威公司又再次表达了续租的意思表示，同时愿意将租金提高至合同约定的续租期间租金标准的双倍。但富景公司对于史坦威公司多次提出的续租请求均不予理会，而是一味要求史坦威公司撤场，并告知涉案商铺已经出租给案外人。从2019年11月6日起涉案商铺停电至今，史坦威公司又多次找到富景公司的股东表达续租的愿望，甚至请求德国领事馆发函给富景公司，德国领事馆从保护德国施坦格列泊钢琴品牌在中国经营的角度发函给了富景公司，希望富景公司能够继续将涉案商铺出租给史坦威公司。但在史坦威公司作了种种努力之后，富景公司仍然强硬的拒绝将涉案商铺出租给史坦威公司。史坦威公司对此不能理解，史坦威公司从没有拖欠任何租金、管理费、推广费，2018年6月的漏计也作了诚恳的道歉及补救措施，且这个失误也没有给富景公司造成任何的损失。涉案商铺周边的商铺大多加租10%就可以顺利续租，而史坦威公司作了诸多努力之后富景公司仍不愿意续租。富景公司违背了当初的承诺。天汇广场是德国施坦格列泊钢琴唯一的服务联络点，如史坦威公司撤场，客户的售后服务问题很难解决，史坦威公司有义务对几百个客户的售后服务负责，正是基于这个原因史坦威公司才与富景公司积极协商。综上，史坦威公司认为其提出优先续租权是有合同依据的，富景公司的行为已经侵犯了史坦威公司的权益，富景公司在本案中的诉讼请求缺乏事实及法律依据。退一步讲，即便史坦威公司不再续租，富景公司要求没收保证金没有合同及事实依据。双倍租金的占用使用费相当于是对史坦威公司违约行为的惩罚，但该违约金标准明显过高，富景公司并无实际损失，也没有相应证据予以证明，故该违约金不应获得支持，即便要支持也应当与富景公司的损失相匹配。关于律师费60000元，富景公司未提供证据证明其已经实际支付了该笔费用，故不应得到支持。经审理查明：2016年8月23日，富景公司（出租人）与史坦威公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：（第1.01条）按照本合同的各项条款和条件，出租人同意向承租人（且承租人同意向出租人承租）涉案商铺。（第2.01条）于附表二第4部分所列明的交付日，出租人应保证涉案商铺已符合附件一所列“出租人提供标准”。（第2.02条）承租人同意在交付日将涉案商铺以“毛坯”状态接收，“毛坯”状态定义解释如下：(a)混凝土楼板与沙浆，（b）混凝土墙和柱，（c）混凝土天花板，（d）按照出租人的标准和规格提供的消防喷淋系统。（第14.03条）承租人须严格遵守本商场一切规章管理制度，包括但不限于装修守则和/或租户手册和/或本商场管理规约及出租人或物业服务企业不时制定的有关本商场的管理、使用及维修等方面的一切规章、制度；该等规章制度由出租人向承租人作出书面通知后即生效；承租人确认在签署本合同前已收到装修守则和/或租户手册和/或有关本商场的管理规约，并同意其内容；若本合同项下的规定与大厦规章制度相互抵触，则以本合同规定为准。（第20.02条）如本合同终止或提前终止后，涉案商铺内有承租人遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为承租人放弃前述物品，出租人有权进入涉案商铺并以任何方式处理前述物品并将涉案商铺重新租予其它租户，承租人不得异议，也不得追究出租人责任和要求出租人赔偿；同时产生的一切费用，须由承租人承担；出租人在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将该等费用作为承租人的债务向承租人追讨。（第21.01条）承租人须在租赁期届满或提前终止前至少三十日之前与出租人及物业服务企业联系交回涉案商铺事宜，且承租人须在本合同终止的当日内，把涉案商铺连同其所有的附属物、装置、附加物按本合同规定在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下（租赁期内该等设施的自然损耗除外）交还出租人；出租人和承租人应对涉案商铺进行验收，并就涉案商铺的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格；同时承租人须将涉案商铺及本商场各部分的钥匙（如有）交还出租人。（第21.02条）为了避免产生疑问，承租人有义务于租赁期满时或提前终止时将涉案商铺恢复成“毛坯”的状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃门等均应被拆除；本合同第2条对“毛坯”状态已作出定义解释，除非出租人另行书面同意，否则承租人必须按该条款所述内容执行涉案商铺的恢复工程。（第21.03条）若承租人未按本条约定的状态将涉案商铺返还予出租人，出租人有权自行对涉案商铺作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担；出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨；若承租人未按本条约定的时间将涉案商铺返还予出租人，则承租人须赔偿出租人因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租人因延迟向新租户交付涉案商铺而需承担的违约金、中介费；此外承租人须自逾期返还涉案商铺之日起每日向出租人支付金额为日租金二倍的占用使用费；此等赔偿金等的支付并不构成租赁期之延续。（第25.01条）本合同附表四所列之内容为本合同双方特别就本合同有关条款内容所作之补充、修正及特别约定的条款，如本合同其他条款与附表四有关内容不一致，以附表四的约定为准。附表二《涉案商铺详情及租赁期》第3部分载明租赁用途为只限于用作承租人经营琴行，经营品牌名称为“施坦格列泊”。第4部分载明租赁期共计3年，自起租日起计算。附表三《基本租金、营业租金、管理费及空调费、推广费、其它费用及保证金》第1部分载明承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除或抵销；A、基本租金，第一至三年每个日历月基本租金为12000元，续租期第四至六年按照当时的市场价格决定，但不能低于每个日历月14400元，且不超过每个日历月16800元；B、营业租金，每个日历月营业总收入乘以5%，续租期每个日历月营业总收入乘以5%；C、支付和计算方式，（1）若按上述B项方式计算的每个日历月的营业租金超过该月承租人应付的基本租金，则承租人须根据下列条款向出租人缴付该差额（营业租金差额）；（2）承租人须在整个租赁期内保持或安排保持一份关于每个日历月的完整、准确和真实的营业总收入报表；承租人须于每个日历月结束后5日内将该日历月的实际营业总收入准确的记录在出租人不时规定的格式账目表（该账目表须同时准确反映承租人于该日历月内的营业总收入及应付的营业租金）并经承租人财务负责人和法定代表人签字，且加盖承租人公司公章以确保该账目表真实、准确，并将之交回予出租人；（3）每个日历月的营业租金差额须在该日历月结束后10日内由承租人支付；（4）每个会计年度结束后，承租人须自费促使其经出租人同意的具备在中国执业资质的审计师对该会计年度的全部营业总收入进行审计，并出具包括该会计年度每个日历月的营业总收入的年度营业总收入报表，承租人须立即（且不迟于会计年度结束后60日内）将该年度营业总收入报表交付出租人，如承租人违反本规定，出租人将不予退还保证金；（5）出租人收到承租人经审计之年度报表后，将根据年度报表以后述方式重新计算上年度每个月份承租人应缴纳之营业租金差额，若（a）上一个会计年度承租人在每个月份已经支付的基本租金及营业租金差额（若有）之合计总和与（b）经出租人重新计算之上一个会计年度各个月份的营业租金有差异的，则在收到另一方书面要求的7天之内，承租人须补交少交的金额，或出租人无息退还承租人实际多缴的金额，如承租人不履行本条款之规定，出租人有权从其保证金中扣除承租人应补交之任何金额；（6）营业总收入是指在没有任何扣减的情况下，承租人在涉案商铺内开展业务经营活动过程中应收到和已收到的金额及款项总额，包括但不限于在涉案商铺内出售商品、提供服务、约定订单等经营活动应收到和已收到的金额及款项总额，以及其他来源于或与涉案商铺有关的一切业务收入……E、审查，（1）承租人保证，其按照本条向出租人提供的该等财物报表是真实、可靠且准确、没有虚假的，且承租人承诺，若承租人违反本款前述规定，出租人有权立即终止本合同并要求承租人赔偿出租人由此而遭受的任何经济损失，同时承租人还须立即向出租人补足因为其向出租人提供不真实、不可靠或不准确、虚假的财务报表或年度报表而使其少向出租人支付的任何租金。第2部分载明管理及空调费为每个日历月8000元。第3部分载明推广费为每个日历月2400元。第5部分载明租金保证金相当于涉案商铺三个日历月的基本租金，在本合同签订时，租金保证金为36000元；管理及空调费保证金相当于三个日历月的管理及空调费，在本合同签订时，管理及空调费保证金为24000元；推广费保证金相当于三个日历月的推广费，在本合同签订时，推广费保证金为7200元。附表四《特殊条款》第7条续租权载明，如果承租人希望在租赁期届满后继续租赁涉案商铺三年，承租人须在租赁期不早于七个月及不迟于六个月前书面通知出租人续租，但前提是承租人须在租赁期届满前已履行并遵守本合同项下承租人的任何承诺和义务，且未违反本合同的任何条款和条件；续租期间的租金按照当时的市场价格确定（但受限于附表三第1部分），并且双方签署一份条款和条件与本合同大致相同的租赁合同；若出租人和承租人在租赁期届满三个月前不能协商一致并签署新的租赁合同，出租人有权将涉案商铺另行出租，而无须对承租人承担任何责任。附件一《出租人提供标准》载明出租人提供的装修包括涉案商铺内地面为混凝土结构楼板，表面压光，内墙面均做好水泥砂浆抹面，沿涉案商铺店面界线已安装顶底钢槽供安装店面窗橱玻璃，窗橱玻璃由承租人自行提供及安装；提供的空调设施包括供应已处理的新风管预留接口至涉案商铺边界、供应冷冻水及冷凝水管接驳口至涉案商铺边界；提供的消防包括出租人按国家相关规范设计消防设施以满足大楼竣工验收要求，上层烟感及喷淋头，出租人按国家相关规范设计供应及安装排风管和排烟百叶风口，以满足大楼竣工验收要求；提供的配电系统包括出租人在电房内提供安装单独计量电表及涉案商铺总开关电闸，总开关电制预留至本商场强电机房/竖井内，桥架/线槽至涉案商铺边界；不提供涉案商铺内空调设备，不供应及安装空调送/回风管道及风口，不提供铺设由电房至涉案商铺边界的电缆；所有承租人必须使用出租人指定的承包商和/或经出租人/其代理人认可的具有资质的其他承包商；所有承租单元的消防设施、围档及铺设由电房至承租人涉案商铺边界的电缆，承租人必须由出租人指定承包商负责施工，费用由承租人承担等。2016年12月22日，富景公司（出租人）与史坦威公司（承租人）签订《租赁合同之补充协议》，约定原《租赁合同》附表二第4部分一项作以下更改：租赁期共计三年，由2016年11月6日至2019年11月5日，在租赁期结束后享有为期三年的优先续租权；装修免租期为2016年8月30日至2016年11月5日，装修免租期结束后之次日即2016年11月6日为租金起算日；本补充协议与原《租赁合同》约定不一致的，以本补充协议为准等。2018年8月3日，富景公司委托律师向史坦威公司送达了《律师函》，主要内容为富景公司发现史坦威公司提交的2018年6月销售报表与销售小票的单据金额不一致，销售小票单据显示史坦威公司于2018年6月5日发生一笔金额为30万元的销售，于2018年6月6日发生一笔金额为28万元的销售，但以上两笔销售记录均没有记录在史坦威公司提交的2018年6月的销售报表上；史坦威公司未能遵守《租赁合同》的约定向富景公司提供完整、准确和真实的营业总收入报表，已构成违约，故富景公司通知：1、史坦威公司于租赁期内持续提供真实、可靠且准确完整的财务报表，否则富景公司将依照法律规定和合同约定维护自身权益，包括但不限于要求史坦威公司补足租金、行使合同解除权等。2、由于史坦威公司出现上述违约情况，史坦威公司将不再享有涉案商铺的续租权，史坦威公司应在2019年11月5日把涉案商铺连同其所有附属物、装置、附加物，按照合同规定，在与原状一致或富景公司书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还富景公司等。2018年8月7日，史坦威公司向富景公司转账支付了14600元，附言为2018年6月营业租金差额（天汇L511）。次日，史坦威公司向富景公司作出《天汇L511店铺情况说明》，称史坦威公司8月3日收到富景公司发出的律师函，其中提及的史坦威公司上报的6月营业报表和顾客前来换取积分礼品提供的销售小票单据的金额不一致，史坦威公司负责人立即向店员及财务了解到此事的主要原因是店员和财务之间没有沟通及核实情况就上报营业报表，造成数据偏差，史坦威公司已对相关人员进行了批评教育和处罚；自2016年9月1日租赁时起，史坦威公司一直每月5日前向富景公司如实、准确提交上月营业表，按时支付租金等费用，绝不容许也不会进行任何欺骗瞒报，此次人为疏忽给富景公司带来的困扰和不便，史坦威公司深感歉意；为维护双方的友好合作关系和合同顺利履行，史坦威公司已立刻支付了相关费用给富景公司，并针对此事进行了全面整改，还请富景公司理解并一如既往的给予史坦威公司支持等。2018年8月29日，富景公司委托律师向史坦威公司送达了《律师函》，主要内容为史坦威公司未能遵守《租赁合同》的约定向富景公司提供完整、准确和真实的营业总收入报表，已构成违约，故富景公司通知史坦威公司将不再享有涉案商铺的续租权，史坦威公司应在2019年11月5日把涉案商铺交还富景公司等。2018年12月26日，广州市启胜物业管理有限公司天汇广场服务处（以下简称启胜公司）向史坦威公司送达了《关于天汇广场L511施坦格列泊租户租赁期届满的提醒函》，主要内容为史坦威公司承租涉案商铺与业主签订的《租赁合同》将于2019年11月5日期满，特此提醒史坦威公司提前安排停业，进行场地恢复还原等事宜。2019年4月15日，史坦威公司委托律师向富景公司送达了《律师函》，主要内容为商场开业前两年，因人流量和知名度不足，史坦威公司每月亏损，但史坦威公司坚持苦心经营和加大宣传力度，在第三年时随着商场人流量增加开始扭亏为盈，公司营业额逐步提升；2018年6月的销售报表与销售小票单据不一致的问题，事件并非史坦威公司故意为之，而是因为当月客户只支付了货物定金，尚未支付货物全款且货物也未运送至客户处，史坦威公司是计划在客户支付货物全款及送货至客户处、完成此项交易后将此笔销售额列入营业报表，向富景公司申报，与此同时史坦威公司也马上补交了租金给富景公司；根据合同约定，史坦威公司有三年租期以及三年优先续租期，所以史坦威公司花了巨资装修了涉案商铺并用心经营，就是奔着至少使用6年的计划来做的，故史坦威公司希望能继续承租涉案商铺，关于续租期间的租金问题，史坦威公司愿意接受在租赁合同约定基础上双方另行友好协商确定等。2019年4月17日，富景公司委托律师向史坦威公司发出了《律师函》，主要内容为根据双方合同约定，富景公司应当将包括约定订单在内的应收到和已收到金额及款项总额计入营业报表，2018年6月史坦威公司已向客户收取了货款，不管交易是否完成，上述两笔收入是否属于定金，史坦威公司均应将该笔收入如实计入营业报表。由于史坦威公司构成违约，富景公司再次通知史坦威公司不再享有涉案商铺的续租权，为免增加双方工作量，本函为富景公司针对史坦威公司意向续租涉案商铺事宜的明确表态及最后一次答复，双方就涉案商铺的租赁合同关系将于2019年11月5日结束等。2019年9月20日，启胜公司向史坦威公司送达了《关于天汇广场L511施坦格列泊撤场还原工程的提醒函》，主要内容为史坦威公司承租涉案商铺与出租人签订的《租赁合同》将于2019年11月5日期满，特此促请史坦威公司立即跟进撤场还原工程筹备事宜，建议于2019年10月8日前结束营业及开始清拆还原工程，并妥善完成经出租人及物业服务企业验收合格后，将涉案商铺还予出租人等。2019年9月30日，史坦威公司向富景公司送达了《关于续租商铺事宜》，主要内容为史坦威公司希望能继续承租涉案商铺，关于续租期间的租金问题，同意在原租赁合同约定基础上翻倍缴纳租金，但不知为何富景公司依然强硬要求史坦威公司撤场；在协商新租金前，史坦威公司将按原合同约定继续缴纳租金、管理费，希望富景公司不要以任何手段、理由干扰史坦威公司的正常经营等。2019年10月19日，富景公司向史坦威公司送达了《关于终结租赁合同关系事宜的通知函》，主要内容为史坦威公司未能遵守租赁合同约定向富景公司提供完整、准确和真实的营业总收入报表，已经构成违约；富景公司至今仍未收到以史坦威公司名义发出的正式的、明确的、符合合同要求的续租通知书，根据合同约定，如史坦威公司未能在租赁期不早于七个月及不迟于六个月前实际发出续租通知的，视为史坦威公司已放弃续租权；根据合同约定，富景公司与史坦威公司在租赁期届满三个月前不能协商一致并签署新的租赁合同的，富景公司有权将涉案商铺另行出租，至发函之日，双方并未就涉案商铺的续租事宜签署新的租赁合同，因此即使不考虑史坦威公司是否有续租权及是否发出续租通知书之事宜，双方的租赁合同亦将于2019年11月5日终止；故再次通知史坦威公司在租赁期结束之日将符合合同约定的涉案商铺交还富景公司，否则富景公司有权于租赁期届满当日停止电力供应、围蔽店铺并收回场地；届时富景公司不仅有权将涉案商铺内物品视为史坦威公司的遗弃物品进行处理，更有权自行对涉案商铺作出适当的修缮，将涉案商铺还原至毛坯状态，因此而引起的一切开支及费用由史坦威公司负担；涉案商铺将于2019年11月6日交付予新租户，若史坦威公司未按时返还涉案商铺，需赔偿富景公司因此而遭受的一切损失，包括但不限于富景公司因延迟向新租户交付涉案商铺而需承担的违约金、中介费，该商铺空置期间富景公司根据与新租户合同的规定本可收取的租金等预期收益，同时赔偿富景公司自2019年11月6日起至涉案商铺恢复至毛坯状态之日止、金额为日租金二倍的占用使用费等。同日，富景公司还委托律师向史坦威公司送达了《关于终结租赁合同关系事宜的律师函》，内容与上述《关于终结租赁合同关系事宜的通知函》基本一致。2019年10月20日，启胜公司向史坦威公司送达了《关于天汇广场L511施坦格列泊撤场还原工程的提醒函（二）》，主要内容为史坦威公司至今仍营业中，特再次促请史坦威公司立即闭店进行清拆工程，否则业主有权于2019年11月5日合同期满当日停止电力供应、围闭店铺并收回场地等。2019年11月1日，史坦威公司向启胜公司转账支付1731.43元，交易用途为2019年11月管理费及9月电费；向富景公司转账支付2400元，交易用途为2019年11月租金、商场及推广费用。2019年11月6日，富景公司委托律师向史坦威公司送达了《律师函》，主要内容为2019年11月4日史坦威公司向富景公司交纳了2019年11月6日至30日的租金、推广费，并向启胜公司支付了2019年11月6日至30日的管理费，因富景公司与史坦威公司签订的租赁合同将于2019年11月5日终止，史坦威公司交纳前述费用缺乏合同基础，故富景公司将无息退回租金、推广费，并请史坦威公司在接到本函件之日起3日内把涉案商铺按约定交还富景公司，若史坦威公司在租赁期结束之日内未将涉案商铺交还富景公司，富景公司有权按合同约定自2019年11月6日零点起停止电力及空调供应等。同时，启胜公司亦向史坦威公司作出了《关于退还天汇广场L511施坦格列泊不明款项的通知》，称史坦威公司2019年11月4日向其司支付一笔不明款项6666.67元，其司将无息退回等。当天，富景公司对涉案商铺进行了停电处理。2019年11月7日，富景公司委托律师向史坦威公司送达了《关于租赁合同终止后续事宜的律师函》，主要内容为截至本函发出之日，史坦威公司仍未向富景公司返还涉案商铺，促请史坦威公司尽快返还涉案商铺并承担相应的赔偿责任等。2019年11月11日，史坦威公司向富景公司送达了《函件》，主要内容为富景公司在招租时保证史坦威公司可以承租六年，故史坦威公司承租后投入巨大资金对涉案商铺进行了装修，因开业前两年涉案商铺所在商场人流量和知名度不足，史坦威公司直到第三年开始才扭亏为盈；2019年4月、9月史坦威公司均有向富景公司发函表示续租的意愿，符合合同约定的期限；由于富景公司无视史坦威公司的续租请求，一味的让史坦威公司腾空物业，富景公司的行为已推翻承诺，侵犯了史坦威公司的优先续租权，为维护史坦威公司的合法权益，史坦威公司已在2019年10月31日向法院提起了诉讼，由法院作出判定，在此之前请富景公司切勿轻举妄动；富景公司于2019年11月6日开始对涉案商铺停水、停电，给史坦威公司经营造成损害，史坦威公司认为只要其继续在承租涉案商铺经营，富景公司应保障其用水、用电，人员正常出入，否则由此造成的损失由富景公司承担等。2019年11月12日，史坦威公司向富景公司转账支付12000元，用途为涉案商铺2019年11月6日至30日租金及商场推广费。同日，富景公司向史坦威公司转账支付12000元，款项摘要为退回多交租金及推广费。2019年11月13日，启胜公司向史坦威公司转账支付6666.67元，款项摘要为费用。2019年11月20日，启胜公司向倪穗礼转账支付44570.28元，款项摘要为退押金。2019年11月20日，富景公司委托律师向史坦威公司发出了《关于租赁合同终止后续事宜的律师函》，再次重申双方签订的租赁合同已终止，史坦威公司应依约交还涉案商铺并承担相应的赔偿责任，富景公司也不接受史坦威公司缴纳的2019年11月6日至30日的租金及推广费等。2019年11月21日，史坦威公司向启胜公司转账支付6666.67元，款项用途为涉案商铺2019年11月6日至30日的管理费；向富景公司转账支付12000元，用途为涉案商铺2019年11月6日至30日租金及商场推广费。2019年11月22日，启胜公司向史坦威公司作出《关于促请天汇广场L1511施坦格列泊停止电池供电并交还场地的函》，主要内容为启胜公司于2019年11月21日日常巡查发现史坦威公司于涉案商铺内使用大功率电池供应铺内照明等用电设备，且线路杂乱，存在极大安全隐患，故要求史坦威公司立即停止使用电池供电，并尽快交还涉案商铺等。史坦威公司确认自富景公司2019年11月6日对涉案商铺停水停电后，史坦威公司为避免损失扩大，借来照明设备继续在涉案商铺开展经营的事实。2019年12月2日，史坦威公司向富景公司转账支付14400元，用途为涉案商铺2019年12月租金、商场及推广费用；向启胜公司转账支付8000元，用途为涉案商铺2019年12月物管费。2019年12月16日，史坦威公司向富景公司转账支付12000元，用途为涉案商铺2019年11月6日至30日租金及商场推广费。2019年12月25日，启胜公司向史坦威公司转账支付14666.67元，款项摘要为退还多缴管理费。史坦威公司确认，其向富景公司、启胜公司支付的2019年11月6日之后的租金、管理费均被退回。富景公司确认，其未向启胜公司支付涉案商铺2019年11月6日起至今的管理费。富景公司称，除2018年6月之外，史坦威公司在《租赁合同》履行期间还多次未能依约向富景公司提供完整、准确和真实的营业总收入报表，富景公司就此提交了：1、付款人莫家碧在2018年3月5日金额为100064元的刷卡单及当月史坦威公司作出的《2018年3月份销售报表》（显示3月6日莫家碧客户的销售金额为10064元）；2、付款人王欣彤在2018年5月18日金额为70000元的刷卡单及当月史坦威公司作出的《2018年5月份销售报表》（未显示2018年5月18日的销售金额）；3、付款人贝贝在2018年7月4日金额为9510元的刷卡单及当月史坦威公司作出的《2018年7月份销售报表》（未显示2018年7月4日的销售金额）；4、史坦威公司作出的《2018年度营业总收入报表》，显示2018年3月销售金额为100064元，2018年5月销售金额为99477元，2018年6月销售金额为580000元，2018年7月销售金额为0元等。经质证，史坦威公司确认上述证据的真实性，其中2018年3月及5月的销售情况是因为店员失误，所以没有及时在当月的销售报表中呈现，但史坦威公司后已在2018年销售年度表中自行进行了更正，且该两笔款项也不影响租金的交纳，不会给富景公司造成任何损失，史坦威公司并无隐瞒的故意；至于2018年7月4日的9510元，并不属出售钢琴的收入，无需在销售报表中记录；史坦威公司就此提交了《会员卡充值单》（显示日期为2019年7月5日，付款金额为9120元，会员级别为高级教师初级钢琴24堂）。经质证，富景公司表示《顾客消费单》明显与2018年7月4日的刷卡单不属同一笔费用，故该证据不能证明史坦威公司的主张。又，富景公司为证明其就本案纠纷支出了律师费60000元，向本院提交了《民事案件委托合同》、《发票联》。此外，富景公司明确其要求没收史坦威公司已付保证金的依据为《租赁合同》第20.02条，要求史坦威公司支付日租金二倍的占用使用费、赔偿律师费的依据为《租赁合同》第21.03条。至本案庭审之日，涉案商铺也未恢复通电，史坦威公司仍是借来充电设备维持涉案商铺的照明，并继续营业。2020年4月27日，富景公司、史坦威公司共同到庭确认，史坦威公司已于2020年4月7日将涉案商铺内的可移动物品搬离。但富景公司称其并未收回涉案商铺，因史坦威公司尚未将涉案商铺恢复至合同约定的毛坯状态，且双方对复原工程的实施方案存在争议。对此，史坦威公司表示其撤场是综合疫情影响（商场人流量减少）、双方合同约定等因素作出的决定，其撤场后本打算立即进行复原工程，但因富景公司未制作围挡贴画，导致其迟迟未能动工。针对史坦威公司的陈述，富景公司指出系史坦威公司不同意由富景公司指定的消防公司进行消防工程的复原，且不愿意支付消防工程的复原费用，才导致复原工程未能推进。史坦威公司回应称富景公司提供的消防工程报价单中载明的价格16055元远高市价，故其不同意支付。后经各方协商，确定史坦威公司应付消防公司的复原费用为10000元，富景公司、史坦威公司均同意由史坦威公司尽快完成涉案商铺除消防复原工程以外的其他复原工程。2020年6月18日，本院询问涉案商铺的复原工程情况；史坦威公司表示其已于2020年5月5日完成了涉案商铺的复原工程；富景公司则表示，史坦威公司在2020年5月5日之后仍多次前往涉案商铺进行复原工程，且涉案商铺至今仍有重大项目未还原完毕，包括U槽生锈（原U槽破损，但史坦威公司在复原工程中更换了一个生锈的U槽）、更换U槽时损坏了门口公共区域的一块地砖、进行复原工程时导致门口公共区域的镜钢有一块黑色的印记及凹陷、门头顶需要封一块石膏板或硅钙板（涉案商铺交付时是有封住的）、新风阀关不死（需更换）等。史坦威公司回应称在其实施复原工程的过程中，富景公司提出了很多问题，史坦威公司也进行了多次整改；关于富景公司提出的U槽，因该U槽在安装时没有上油漆，埋在潮湿的地下生锈是正常的，故现不应史坦威公司上漆除锈；镜钢的黑色印记及凹陷史坦威公司已进行了抛光、喷漆及打磨处理，富景公司要求史坦威公司整个更换不合理；门头顶交给史坦威公司时就没有石膏板或硅钙板，故不应由史坦威公司加封，富景公司也无证据证明其交付涉案商铺时门头顶是有封住的；新风阀是关的紧的，史坦威公司还专门请工程师进行了测试，并不存在漏风；综上，基于史坦威公司实际使用涉案商铺已经3年，其内的装修及物品必然会有自然损害，富景公司要求史坦威公司完全恢复至交付前的状态，实属苛刻，其现无法再就上述缺陷进行修复；且上述缺陷也不影响新的租户对涉案商铺的重新装修及使用，富景公司不能以此为由拒收涉案商铺，更无权向史坦威公司主张复原工程完成之后的使用费。富景公司坚持认为在史坦威公司未完成上述缺陷的修复之前，其有权拒收涉案商铺。2020年7月6日，富景公司与史坦威公司办理了涉案商铺的交接手续，在富景公司所列的《租户还原缺陷列表》中，富景公司明确史坦威公司还有U槽生锈，门头顶与公区需封石膏板/硅钙板缺失，新风阀关不死需换阀，公区镜钢变色、凹陷的问题未处理妥当，将向史坦威公司追讨整改责任或追索全部整改费用；史坦威公司则坚持认为上述问题不是其方原因造成。本院认为：富景公司与史坦威公司签订的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。本案中，富景公司、史坦威公司的争议焦点为史坦威公司在《租赁合同》约定的租赁期届满后，是否享有为期三年的优先续租权。从《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》的约定来看，双方确对续租期、续租期的租金标准以及史坦威公司享有续租权的前提进行了明确约定；《租赁合同》附表四《特殊条款》第7条载明，如果史坦威公司希望在租赁期届满后继续租赁涉案商铺三年，前提是史坦威公司须在租赁期届满前已履行并遵守本合同项下承租人的任何承诺和义务，且未违反本合同的任何条款和条件。现富景公司以史坦威公司在《租赁合同》约定的租赁期内违约为由，拒绝了史坦威公司的续租请求。关于富景公司主张史坦威公司违约的事件，从《租赁合同》附表三《基本租金、营业租金、管理费及空调费、推广费、其它费用及保证金》的约定来看，史坦威公司的交租标准系在基本租金（12000元/月）及营业租金（月营业总收入的5%）中取金额较高者，故此，对于月营业总收入的确定，双方进行了较为严苛的约定，即史坦威公司须在每个日历月结束后5日内向富景公司提交一份关于每个日历月的完整、准确和真实的营业总收入（应收到和已收到的金额及款项总额的报表），且史坦威公司保证，若其违反前述约定，富景公司有权立即终止本合同并要求史坦威公司赔偿损失，同时史坦威公司还须立即向富景公司补足因为其向富景公司提供不真实、不可靠或不准确、虚假的财务报表或年度报表而使其少向富景公司支付的任何租金。本案中，史坦威公司确认其在2018年3月、5月、6月因工作人员失误导致当月的销售报表数据有误，但史坦威公司认为2018年3月、5月的失误并不影响租金金额的确定，2018年6月的失误其已及时向富景公司解释及致歉，并及时补足了当月的租金差额，故富景公司不应以此为由拒绝其续租请求。本院认为，根据上述《租赁合同》附表三中有关史坦威公司提交财务报表的约定，可知史坦威公司在租赁合同履行过程中如实、准确的申报其营业收入系其应当履行的重要的合同义务，富景公司甚至有权在史坦威公司未履行该义务时行使合同解除权，故此，富景公司以史坦威公司在合同履行过程中未如实、准确申报营业收入为由拒绝史坦威公司的续租请求，有其事实及合同依据，本院予以支持。基于双方《租赁合同》已于2019年11月5日期满终止，富景公司有权要求史坦威公司根据合同约定将涉案商铺恢复至毛坯状态后交还富景公司。因富景公司、史坦威公司已在本案审理过程中于2020年7月6日完成了涉案商铺的交接工作，故富景公司在本案中诉请史坦威公司将涉案商铺恢复至毛坯状态后交还已缺乏事实基础，本院不予支持。又，根据《租赁合同》第21.03条的约定，若史坦威公司未在本合同终止当日内将涉案商铺返还予富景公司，则史坦威公司须赔偿富景公司因此而遭受的一切损失，且史坦威公司须自逾期返还涉案商铺之日起每日向富景公司支付金额为日租金二倍的占用使用费。因史坦威公司依约本应在2019年11月5日前将涉案商铺交还富景公司，但富景公司直至2020年7月6日才收回涉案商铺，且富景公司未能及时收回涉案商铺主要系史坦威公司未依约履行其对涉案商铺的复原义务，故富景公司要求史坦威公司按日租金的二倍支付占用使用费具有合同依据，本院予以支持，经计算，史坦威公司应向富景公司支付2019年11月6日至2020年7月5日的占用使用费为192000元。另就富景公司要求史坦威公司支付上述期间的推广费，因2019年11月6日起富景公司实际已对涉案商铺停电，且《租赁合同》第21.03条对推广费亦无约定，故富景公司要求史坦威公司支付2019年11月6日之后的推广费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于管理费，根据《租赁合同》履行情况，与史坦威公司存在物业服务合同关系的是启胜公司，涉案商铺在史坦威公司使用期间一直亦是由史坦威公司向启胜公司支付管理费，故在富景公司并未实际缴纳涉案商铺2019年11月6日至2020年7月5日的管理费的情况下，其要求史坦威公司支付上述期间的管理费依据不足，本院不予支持。又，富景公司主张没收史坦威公司已付的保证金，并要求史坦威公司赔偿律师费60000元。因富景公司主张的合同依据即《租赁合同》第20.02条、第21.03条对此并无明确约定，故就富景公司该两项诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州史坦威钢琴有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富景房地产开发有限公司支付2019年11月6日至2020年7月5日的占用使用费192000元；二、驳回原告广州市富景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5896元，由原告广州市富景房地产开发有限公司负担2201元，由被告广州史坦威钢琴有限公司负担3695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黄泽加人民陪审员  王丽梅二〇二〇年十二月九日书 记 员  梁怡筠判决书已于2020年月日送达