福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初4181号 原告：泉州市科学技术信息研究所，住所地福建省泉州市行政中心交通科研楼****，统一社会信用代码12350500489238961K。 法定代表人：王少雄，该所所长。 委托诉讼代理人：丁成秋，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所执业律师。 原告：林时辉，男，1935年10月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：张青松,男，1965年5月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系林时辉女婿。 委托诉讼代理人:许东新，男，1953年1月1日出生，住福建省泉州市鲤城区，系林时辉所在社区推荐的诉讼代理人。 原告泉州市科学技术信息研究所与被告林时辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市科学技术信息研究所的委托诉讼代理人丁成秋、吴福林，被告林时辉及其委托诉讼代理人张青松、许东新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州市科学技术信息研究所向本院提出诉讼请求：1.判决解除泉州市科学技术信息研究所与林时辉于2001年10月19日签订的《协议书》，并判决林时辉立即腾空交付址在崇福路市二建基地4幢401号房屋；2.判决林时辉按月租金标准133元向泉州市科学技术信息研究所支付该房产自2020年4月19日起至实际交还房产之日止的租金。事实与理由：林时辉为泉州市科学技术信息研究所的退休职工。2001年10月19日，双方签订《协议书》一份，约定林时辉向泉州市科学技术信息研究所租用址在崇福路市二建基地4幢401号房，每月租金为133元，合同没有约定租赁期限，合同第三条约定，本协议从2001年10月起执行，若今后上级有关部门颁发有关新政策，则本协议自动终止，双方执行上级有关新规定。2010年9月28日泉州市人民政府颁发《泉州市人民政府关于进一步规范市直行政事业单位房产租赁行为的意见》（泉政文（2010）267号）规定各单位租赁到期后经批准可继续出租或新增出租的房产，统一进入泉州市产权交易中心，采用公平竞价的招租方式确定承租人。2020年3月25日，泉州市科学技术信息研究所向林时辉发出《解除租赁协议书的通知》，通知自2020年3月25日起解除与林时辉的房屋租赁关系，并要求林时辉在2020年4月5日前将房产腾空交还，但林时辉未能按照通知要求腾空并交还房产。泉州市科学技术信息研究所认为，泉州市科学技术信息研究所出租给林时辉的房产为国有资产，根据泉州市人民政府的文件规定，为确保国有资产的保值增值，该房产的出租应当进入产权交易中心。根据双方的协议约定因政府政策变更的，协议自动终止。同时，双方签订的协议为不定期租赁合同，泉州市科学技术信息研究所有权随时要求解除合同，泉州市科学技术信息研究所已提前通知林时辉解除合同，但是林时辉不按通知的要求腾空交还房产的行为已构成违约。 林时辉答辩,一、林时辉一直按照双方签订的《协议书》履行，不存在任何违约行为，泉州市科学技术信息研究所无权要求解除合同。双方签订《协议书》后，林时辉一直按照协议约定全面履行合同义务并按时缴纳相应的房租费用。2020年3月25日，泉州市科学技术信息研究所在未与林时辉协商且未告知林时辉解除合同的相应事由的情形下，就单方以《解除租赁协议书的通知》的形式通知林时辉解除合同及要求林时辉腾空、收回案涉房屋。林时辉认为，合同是维护交易稳定与安全的手段，任何人都应全面履行合同义务，不应以非合同约定及法定的事由擅自解除合同、破坏交易的稳定性，泉州市科学技术信息研究所擅自破坏合同效力的行为才是严重违约。因此系泉州市科学技术信息研究所违约在先，林时辉不存在任何违约情况，泉州市科学技术信息研究所无权要求解除合同。二、案涉房屋系林时辉与泉州市科学技术信息研究所共同共有的，泉州市科学技术信息研究所无权单独处分该房屋。1988年，林时辉与侨乡科技报社（现侨乡科技报社已经并入泉州市科学技术信息研究所管理）共同出资购买案涉房屋（即址在鲤城区××幢××室），房屋认购款共5.2万元，其中由林时辉出资1.4万元，泉州市科学技术信息研究所出资3.8万元，故该案涉房屋系双方共同共有的，泉州市科学技术信息研究所未经林时辉同意，无权单独处分该房屋。三、泉州市科学技术信息研究所单方违法解除房屋租赁合同，并要求腾空交付房屋，构成严重违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定： 泉州市丰泽区崇福路市二建基地4幢401号房屋及2号储藏间系以泉州市科学技术信息研究所名义于1988年向福建泉州市二建工程有限公司购买，并于1992年11月25日登记在泉州市科学技术信息研究所名下。 2001年10月15日，泉州市科学技术信息研究所向林时辉发出通知，主要如下：根据泉州市人民政府泉政（1997）综174号文件精神，并充分考虑当时购房款双方出资比例，经所务会研究，并请示市科技局领导同意，你暂住本所套房，每月缴交房租133元。由所财务按月从你退休金中代缴。 2001年10月19日，泉州市科学技术信息研究所（甲方）与林时辉（乙方）签订《协议书》，主要约定：1.乙方租用甲方套房一套（位于鲤城区××幢××号房，建筑面积83平方米）。根据泉州市人民政府泉政（1997）综174号文件精神，以及甲乙双方当时购房款出资比例，该房每月租金133元，由甲方按月从乙方退休金中代缴。2.非经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋建筑设计及其结构，不得将该房转让，转借或转租他人。3.本协议从2001年10月起执行，若今后上级有关部门颁布有关新政策，则本协议自动终止，双方执行上级有关新规定。 泉州市人民政府于2010年9月28日发布《进一步规范市直行政事业单位房产租赁行为的意见》，要求各单位租赁到期后经批准可继续出租或新增出租的房产，统一进入泉州市产权交易中心，采用公开竞价招租的方式确认承租人。 2020年3月25日，泉州市科学技术信息研究所向林时辉发出《解除租房协议书的通知》，通知自2020年3月26日起解除双方于2001年10月19日签订的租房《协议书》，要求林时辉在2020年4月6日将房屋腾空交还。林时辉于2020年3月26日收到该通知，并于2020年4月25日搬离案涉房屋并通知泉州市科学技术信息研究所工作人员，但有部分物品存放在案涉房产，也未交还钥匙，后于2020年12月4日交还钥匙。林时辉支付租金至2020年4月18日。 庭审中，林时辉表示同意解除租赁合同关系。 本院认为，泉州市科学技术信息研究所与林时辉签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《协议书》未明确约定租赁期限，现泉州市科学技术信息研究所因泉州市人民政府发布的《进一步规范市直行政事业单位房产租赁行为的意见》要求，请求解除与林时辉的租赁合同具有事实和法律依据,本院予以支持。但双方从2001年建立租赁关系，泉州市科学技术信息研究所于2020年3月25日通知林时辉于2020年3月26日即解除双方的租赁合同关系，该通知期限不合理，不宜认定双方的租赁关系在2020年3月26日解除。鉴于林时辉于2020年4月25日搬离案涉房屋，本院认定双方的租赁合同关系于2020年4月25日解除。关于林时辉应当支付的租金。林时辉虽于2020年4月25日搬离案涉房屋，但未实际腾空，且泉州市科学技术信息研究所起诉后仍未交还钥匙，直至2020年12月4日方才交付钥匙，鉴于林时辉交付房屋钥匙前，泉州市科学技术信息研究所未能实际占有使用案涉房屋，结合本案租金低于市场价的情况，林时辉应按原租金标准133元/月支付2020年4月19日至12月4日的租金（2020年4月25日后为占有使用费）共997.5元。林时辉已于2020年12月4日腾空并交付案涉房屋，故泉州市科学技术信息研究所请求林时辉腾空交付案涉房屋，缺乏事实依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、泉州市科学技术信息研究所与林时辉于2001年10月19日签订的关于泉州市丰泽区崇福路市二建基地4幢401号房屋及2号储藏间房屋租赁的《协议书》于2020年4月25日解除； 二、林时辉应于本判决生效之日起十日内支付泉州市科学技术信息研究所租金（2020年4月25日后为占有使用费）997.5元； 三、驳回泉州市科学技术信息研究所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由泉州市科学技术信息研究所负担100元，林时辉负担50元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  徐翰毅 审判员  吴新竹 审判员  罗玉虹 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  郑颖斌 附页：本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。