北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14725号原告（反诉被告）：胡永礼，男，1955年4月2日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市通州区电影院，住所地北京市通州区西塔胡同**。法定代表人：郭海燕，经理。委托诉讼代理人：孙**，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）胡永礼与被告(反诉原告)北京市通州区电影院（以下简称通州区电影院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。胡永礼的委托诉讼代理人王宝生，通州区电影院的委托诉讼代理人孙**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡永礼向本院提出诉讼请求：1、继续履行胡永礼与通州区电影院签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由通州区电影院承担。事实与理由：2015年12月31日，我与通州区电影院签订《房屋租赁合同》，约定：通州区电影院将其主楼二层及西配楼二层共1370平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给我作为电玩城使用，租赁期限共10年，自2016年1月1日至2025年12月31日，租金每年20万元；如通州区电影院违约提前收回房屋的，应按照合同总租金的5%向我支付违约金，若支付的违约金不足以弥补我的损失的，通州区电影院还应该承担赔偿责任。合同签订后，我对租赁房屋进行装修，并购置电玩设施进行经营，并如期缴纳租金。2020年5月15日，通州区电影院委托律师向我发函，单方提出与我解除《房屋租赁合同》。我认为双方《房屋租赁合同》合法有效，我不存在任何违约行为，有权要求继续履行该合同。通州区电影院辩称：不同意胡永礼的诉讼请求。第一，因建设北京城市副中心的需要，相关部门拟将本案涉及建筑物改造升级，《房屋租赁合同》已无继续履行条件。第二，根据《房屋租赁合同》第十一条第4款和第九条第3款第（6）（7）项的约定，通州区电影院有权提前收回房屋，以解除本合同。通州区电影院向本院提出反诉请求：1、解除双方于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、胡永礼立即将涉案房屋腾清，交付给通州区电影院；3、胡永礼立即支付2016年至2019年取暖费223310元；4、胡永礼立即支付2020年1月1日至2020年6月30日租金10万元；5、本案反诉费用由胡永礼承担。事实与理由：第一，胡永礼已拖欠通州区电影院取暖费等费用已逾数十万元之巨，按照《房屋租赁合同》第九条第3款第（6）项的约定，我方有权解除《房屋租赁合同》。第二，相关部门拟将对涉案房屋所在建筑物改造升级用于发展文化事业用途，《房屋租赁合同》已无继续履行条件。针对通州区电影院提出的反诉请求，胡永礼辩称：不同意通州区电影院的全部反诉请求。理由如下：第一，胡永礼并不欠水电费，没有交纳取暖费是因为没有达到供热标准，电影院亦从未向胡永礼主张过取暖费。第二，通州区电影院主张因国家政策需要改造涉案房屋，没有提供相关政府部门发布的红头文件。第三，根据国家政策，疫情期间应减免租金，且因电影院单方提出解除《房屋租赁合同》，造成胡永客观上没有实际经营。通州区电影院占用涉案房屋200平方米放置杂物，相关占有使用费应折抵租金。故胡永礼不同意支付从疫情开始到现在的房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，通州区电影院（甲方、出租方）和胡永礼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋位于北京市通州区电影院主楼二层及配楼二层，出租面积共1370平方米，其中主楼二层1020平方米，西配楼二层350平方米。第四条：该房屋租赁期共10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为电玩城使用。第五条：该房屋每年租金为20万元，租金每半年交纳一次，于每年度初和年度中10日内各付年度总金额的50%。第六条：租赁期间乙方应按实际发生的水、电、暖等各项费用的实际发生额向甲方交纳。第九条：3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计3个月以上的。第十一条：4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的5%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。第十二条：租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。第十三条：因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。合同签订后，通州区电影院依约将涉案房屋交付给胡永礼。胡永礼向通州区电影院交纳租金至2019年12月31日。2020年5月15日，通州区电影院向胡永礼发送律师函，载明因胡永礼拖欠取暖费以及政府要对涉案房屋所在建筑物进行改造升级，要求胡永礼接函15日内与其律师联系，协商合同解除事宜。庭审中，通州区电影院称向胡永礼发送律师函不是要单方解除合同，是要和胡永礼协商，要求法院依法判决合同解除的时间。庭审中，通州区电影院称胡永礼未交纳2016年至2019年取暖费共计223310元，为此其提供取暖费发票及用户单位职工取暖费明细表佐证。胡永礼对上述证据真实性认可，但表示其没有交取暖费是因为供暖温度不达标，为此其提交委托诉讼代理人王宝生与通州区电影院原经理马月庆的通话录音予以证明。通州区电影院认可该通话录音的真实性，不认可其证明目的。通州区电影院称其口头催要过取暖费，但没有提出证据予以证明，胡永礼对此不予认可。庭审中，胡永礼陈述通州区电影院自2016年开始占用涉案房屋200平方米用于堆放杂物，但没折抵过租金，为此其提交照片3张佐证。通州区电影院认可照片的真实性，但表示这200平方米是自2018年10月8日开始占用的，是胡永礼自愿无偿给通州区电影院使用的，因为后续租金都是足额缴纳的。胡永礼不认同通州区电影院说法，认为足额缴纳租金不代表愿意无偿给通州区电影院使用。庭审中，对于2020年1月1日至2020年6月30日租金支付问题，胡永礼提出因涉案房屋属于国有房屋，所进行的行业为服务业，应免除3个月租金，为此其提交2020年4月21日新闻联播截图（该截图载明：李**主持召开国务院常务会议，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金）佐证。通州区电影院认可该截图的真实性和合法性，不认可其关联性，称没有接到减免租金的文件。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。胡永礼与通州区电影院就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。按照《房屋租赁合同》约定，取暖费应由胡永礼交纳，现胡永礼拖欠取暖费，故通州区电影院要求胡永礼支付2016年至2019年的取暖费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。胡永礼提出不交取暖费是因为供暖温度不达标，为此其提交了与通州区电影院原经理马跃庆的通话录音，通州区电影院认可该通话录音的真实性，故该项抗辩本院予以采信。具体数额方面，结合在案证据，本院确定为219200元。通州区电影院主张的过高部分，于法无据，本院不予支持。对于通州区电影院主张的2020年1月1日至2020年6月30日的租金10万元，结合疫情因素和涉案房屋的国有性质，对租金予以减免，具体金额酌定为5万元。另外，胡永礼提出用通州区电影院占用200平方米的占有使用费折抵租金，并无不当，本院予以支持，具体金额方面，结合当事人陈述和《房屋租赁合同》关于租金标准的约定，本院酌定为5万元。在减免和抵扣金额相当于租金数额的情形下，通州区电影院的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现通州区电影院要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，第一个理由是胡永礼拖欠2016年至2019年取暖费，按照《房屋租赁合同》第九条第三款第（6），乙方逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。如前所述，胡永礼不交取暖费有正当理由，并且通州区电影院未能举证其向胡永礼催要过取暖费，在此情形下，不能认定为“给甲方造成严重损害”，通州区电影院不能据此解除合同。通州区电影院要求解除合同的第二个理由是因政府部门要对涉案房屋所在建筑物改造升级，对于此项理由，通州区电影院未能举证，本院不予采纳。综上，关于通州区电影院解除《房屋租赁合同》的反诉请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。胡永礼要求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在双方的租赁合同继续履行的情形下，对于通州区电影院要求胡永礼腾退涉案房屋的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡永礼与被告（反诉原告）北京市通州区电影院签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）胡永礼向被告（反诉原告）北京市通州区电影院支付2016年至2019年取暖费219200元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回被告（反诉原告）北京市通州区电影院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告（反诉原告）北京市通州区电影院负担（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费6150元，由原告（反诉被告）胡永礼负担4588元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）北京市通州区电影院负担1562元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十二月二十九日书记员  杨月兰