吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4982号上诉人（一审被告）:天津易富置业有限公司，住所地：天津市河东区十一经47号法定代表人：王世朋，经理。委托诉讼代理人:孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:段宛彤，女，1979年8月13日生，汉族，住长春市经济开发区。委托诉讼代理人:李发军，吉林自主军创律师事务所律师。上诉人天津易富置业有限公司（以下简称天津易富公司）因与被上诉人段宛彤房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。天津易富公司上诉请求：1.依法撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4621号民事判决；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人向法庭提供的合同中涂改部分即“如不能在2016年2月29日之前交房，则自2016年3月1日起每月按总房价的万分之一支付违约金”，依法不能作为认定事实的根据，涂改部分不真实，不是上诉人的真实意思表示。2.被上诉人购买的房屋，已依法办理了产权证，根据《物权法》第十四条、第三十九条的规定，已完成交付。至于上诉人主张被上诉人已办理产权应视为交付一节，因办理产权不等同于案涉房屋即具有满足双方合同约定的使用功能，故对上诉人此主张不予支持。段宛彤辩称，请求维持原判。段宛彤向一审法院起诉请求：1．判令天津易富公司按照《房屋买卖合同》约定支付延迟履行违约金暂计152115.84元；2．判令天津易富公司赔偿预期利益损失暂计230010元；3.判令天津易富公司承担起诉费等诉讼费用。一审法院认定事实：段宛彤持有《房屋买卖合同》一份，合同内容显示：天津易富公司（甲方，卖方）与段宛彤（乙方，买方）双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资金共同信守执行，房屋买卖合同。第一条，乙方同意购买甲方拥有的坐落在长春市南关区自由领域拥有的房产（公寓），建筑面积为165.11方米。（详见土地房屋权证第703号）。第二条，上述房产的交易价格为：单价人民币7400元／平方米，总价人民币1221814元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50000元整，作为购房定金。第三条，付款时间与办法：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款（含定金）人民币371814元整给甲方，剩余房款人民币85历元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。第四条，甲方应于收到乙方全款之日起，甲方承诺乙方应于2016年2月29日交付该房屋，并给付乙方使用，并在交房当日将物业费、水电等费用结清。如甲方届至2016年2月29日不能向乙方交房，则应自2016年3月1日起每日按照房屋约定总房款的万分之一向乙方支付迟延履行违约金。第五条，税费分担：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户了买手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，代办产权过户手续费用由甲方承担。第六条，违约责任：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，仅能由乙方决定是继续履行合同或是解除合同，如乙方选择解除合同，应当书面通知甲方，合同自通知发出之日起解除，甲方应当向乙方返还全部购房款项，其中定金应当双倍返还。第七条，合同主体：甲方是天津易富公司，委托代理人张丹，即甲方代表人。乙方是段宛彤。第八条，本合同如需办理公证，经国家公证机关长春市信维公证处公证。第九条，本合同一式3份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份。第十条，本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行的定，其补充约定经双方签章与本合同具法律效力。第十二条，双方约定的其他事项：空白。合同出卖方（甲方）处加盖有天津易富公司印章，法定代表人江天的名章，填有代理人张丹签名以及身份证号码、电话；购买方（乙方）处有段宛彤签字和手印以及身份证号、电话。合同落款日期为2015年11月14日。段宛彤主张其持有的上述合同文本是在售楼处签订，在卖方提供的合同文本上手写加注的违约条款，又在售楼处现场复印，卖方在复印件上加盖公章，同时主张其持有的该合同文本系一次性形成，该合同文本的条款效力应当予以确认。天津易富公司对该合同有异议，称手写部分不是天津易富公司当时所写，是后加上的。“如不能在2016年2月29日之前交房，则自2016年3月1日起每月按总房价万分之一支付违约金”这部分是后加的，对被天津易富公司不发生法律效力的。2016年4月5日，上述房屋办理完毕房屋所有权证书，房权证×××，房屋所有权人段宛彤，房屋坐落南关区重庆路18号，总层数19，建筑面积165.11平方米，丘地号3-5／106-5703。2016年8月10日，张雪松作为天津易富公司（甲方）的代表与段宛彤（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由于甲方未能按期交房给乙方正常使用，自8月11日起，甲方自愿租赁乙方位于重庆路18号（自由领域）的703、704室，月租金为11000元人民币，每季度支付一次，尚未支付。甲方向乙方交房后，即本合同终止。2019年9月5日，段宛彤以房屋买卖合同纠纷为由，向长春市朝阳区人民法院起诉江天、张雪松，要求二人共同支付房屋补偿金35000元及利息，该院立案号为（2019）吉0104民初5356号。2019年10月9日，段宛彤以房屋租赁合同纠纷为由，向长春市朝阳区人民法院起诉江天、张雪松、天津易富公司，要求二个人共同支付房屋租金396000元及利息，该院立案号为（2019）吉0104民初5676号。一审法院认为，段宛彤、天津易富公司对双方间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系的事实均予认可。天津易富公司虽对段宛彤持有的《房屋买卖合同》提出异议，因该合同系在复印件上首尾页分别加盖天津易富公司单位公章，另尾页盖有法人名章，在天津易富公司未能提供其他相反证据予以反驳的情况下，可对段宛彤持有的《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性予以确认。另因天津易富公司未提供双方履行的是其他版本合同的相关证据，其就段宛彤持有合同上加盖的公章申请司法鉴定，对此负有初步举证义务，因其未能举证，该项鉴定依法不予准许。根据上述《房屋买卖合同》约定，天津易富公司应于2016年2月29日交付房屋，现天津易富公司未能举证证明其已按约定交付房屋，应承担逾期交房违约责任。关于合同中约定的违约金标准，符合法律规定，依法应予支持。即以总房款1221814元为基数，自2016年3月1日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算。关于段宛彤主张的预期利益损失问题。因在本案起诉前，段宛彤曾就相同事实先后在长春市朝阳区人民法院向张雪松、江天主张房屋补偿金及房屋租金，现上述案件判决结果尚未生效，段宛彤依据上述《房屋租赁合同》再次主张预期利益损失，属于重复主张，故本案中暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，判决如下：天津易富公司于判决生效后立即给付段宛彤逾期交房违约金（违约金以总房款1221814元为基数，自2016年3月1日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7032元、保全费2431元，由天津易富公司负担（段宛彤已垫付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，一审中，上诉人自认案涉房屋的钥匙现仍由其保管。本院认为，1.关于《房屋买卖合同》中手写部分是否双方真实意思表示。段宛彤留存的《房屋买卖合同》系已添加手写内容的复印件，上诉人在该复印件首尾页分别加盖单位公章，尾部又盖有法定代表人名章，即应视为对全部合同内容的认可。上诉人虽对手写部分内容的真实性有异议，但一审、二审中均未能向法院提供其留存的《房屋买卖合同》进行核验，亦未能提供其他证据证明其主张，该上诉理由，证据不足，本院不予支持。2.关于上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”房屋的交付，系指房屋占有的转移，与房屋所有权变更分属两个法律概念，在实践中，“交钥匙”等方式可以视为对房屋的交付使用。出卖方对房屋已按期交付或房屋已满足交付条件但买受人无故拒不接收等情况承担举证责任，否则应承担逾期交付的违约责任。一审时，上诉人自认案涉房屋的钥匙现仍由其保管，且未能提供证据证明案涉房屋存在已满足交付条件但段宛彤无故拒不接收等情况，故应当承担逾期交付违约责任。至于上诉人称因其已为段宛彤办理产权变更手续，即已完成交付义务，系对法律的误读，对其该项上诉理由，无法律依据，本院不予支持。综上所述，天津易富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4185元，由天津易富置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张新华审判员于佳鑫审判员张海胶二〇二〇年十二月十四日书记员 李      欣      媛