吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终5761号 上诉人（原审原告、案外人）：张莲英，女，1952年6月17日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：孙殿庆，吉林庆合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：白聚颖，女，1964年2月11日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：孙丽，女，1980年7月6日生，汉族，住吉林省磐石市。 上诉人张莲英因与被上诉人白聚颖、孙丽案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2020）吉0102民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张莲英上诉请求：一、依法撤销南关法院（2020）吉0102民初232号民事判决书，依法确认上诉人系诉争房屋的实际购买人，解除对该房屋的查封。二、一审、二审诉讼费由白聚颖、孙丽承担。事实及理由：原审判决认定“张莲英作为具有完全民事行为能力的自然人，其在未与孙丽签订买卖合同的情况下仍以孙丽名义支付剩余房款，其应当预见后期可能存在交易风险。另张莲英丈夫于2017年11月28日支付第一笔案涉房屋购房款是该房屋已经取得三房预许字(2015)16号预售许可证，该房屋已经具备了预售并网签合同的条件，但此时孙丽尚未与三亚金厦产业开发有限公司（以下简称三亚金厦公司）签订商品房买卖合同，海南省也未出台政策全域实施限购，结合三亚金厦公司2020年3月3日出具的证明，张莲英在上述限购文件出台之前也有足够的时间交齐剩余房款，并完成买卖合同更名”。该事实认定是完全错误的，完全是主观臆断。一、张莲英已付清了购房的全部款项并合法占有该不动产。一审庭审中张莲英提交的三张银行转款凭证，加起来金额为126万元，恰好与总房款金额吻合，同时三亚金厦公司及金的物业公司的证明材料及第三人孙丽的陈述也证明了案涉房款系由张莲英缴纳，张莲英提供的《物业管理费发票》、居住证明、照片等证实张莲英已合法占有案涉房产多年。二、张莲英虽未与第三人孙丽签订书面转让或买卖合同，但第三人孙丽的《承诺书》系其真实意思表示，也是孙丽与张莲英的真实合意表示。未办理更名过户登记，是海南省出台限购政策所致，并非上诉人自身原因。第三人孙丽明确表示不购买案涉房屋后，经上诉人与第三人协商，孙丽出具《承诺书》，从《承诺书》的内容上看，第三人孙丽放弃购买案涉房屋，将案涉房屋转让给张莲英，待可办理过户手续时，配合办理过户手续，案涉房屋尾款全部由张莲英缴纳。该《承诺书》虽然是孙丽单方做出，但从其内容和形成过程看，是张莲英与第三人孙丽合意的结果，从其性质上看也可以认定是双方的协议。第三人孙丽与张莲英双方就案涉房屋的意思表示真实，内容合法，符合《中华人民共和国合同法》的规定，并且亦受我国物权法的保护。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，现张莲英交付了全部房款，实际占有并入住此房屋。因此，张莲英实际占有并取得该房屋物权的权益应予保护。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅于2018年4月22日下发琼办发（2018）29号《关于进一步稳定房地产的通知》，文件规定从文件下发之日起，对在海南省购房做出了限制。而本案第三人孙丽与开发商签订合同的日期是2018年5月11日，孙丽与张莲英协议放弃购房，将房屋转让给张莲英的时间是2018年5月20日。而此时海南省对外地人员购房限制措施已经生效，故导致无法将案涉房屋购房人由孙丽变更为张莲英，因此，未能办理过户并非张莲英及第三人自身原因。三、本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对于张莲英实际所有的房屋不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，笫三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，全部房款由张莲英支付且张莲英对案涉房屋实际占有使用至今，未办理过户手续，张莲英不存在任何过错。为此，最高院该司法解释应当作为处理本案纠纷的法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，张莲英在人民法院查封案涉房产前，已付清了全部购房款，且已经实际、合法占有该不动产，只是因为买受人自身以外的原因，未能签订书面买卖合同和办理过户登记手续。南关法院（2020）吉0102民初232号民事判决书认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。为此，提出上诉。请求二审法院本着维护社会公平的原则，依法支持张莲英的上诉请求。 张莲英一审提出诉讼请求：1.请求法院撤销（2019）吉0102执异263号执行裁定书；2.依法确认位于三亚南枫禅墅2栋2单元1004室房屋为张莲英所有，并请求停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封；3.本案的诉讼费由白聚颖承担。事实与理由：南关法院在执行白聚颖与孙丽民间借贷纠纷一案中查封了孙丽名下的位于三亚南枫禅墅2栋2单元1004室房屋。对该查封行为，张莲英提出了执行异议，认为案涉房屋为张莲英出资购买，并实际占有使用。南关法院审查后作出（2019）吉0102执异263号执行裁定书，裁定驳回张莲英的异议请求。张莲英认为案涉房屋虽然登记在孙丽名下，但实际购买人是张莲英。2016年初孙丽从张莲英处得知三亚南枫禅墅项目开盘表示有意向购买，在缴纳5万元订购款后（张莲英代缴），需再次交款时孙丽明确表示不买该房屋，张莲英便决定购买并支付了全部购房款。在张莲英要求更名时，三亚出台限购政策，因张莲英没有海南省户口且未缴纳个人所得税或社会保险满60个月，故不能完成改底更名。因该案涉房屋无法更名，孙丽于2018年5月20日给张莲英出具承诺书，表明自愿放弃该房屋的所有权，转让给张莲英所有，政策允许时协助张莲英办理过户手续。该案涉房屋虽然以孙丽名义签订的购房合同，但张莲英支付了全部购房款并实际占有、使用至今，所有物业费等费用也是由张莲英缴纳，只是政策原因导致未能办理更名手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张莲英的主张完全符合该规定。为维护张莲英的合法权益诉至法院，请求法院支持张莲英的诉讼请求。 白聚颖在一审辩称，一、经法院查证核实该房屋于2018年5月18日登记备案在孙丽名下，按《物权法》第九条之规定，孙丽是该房屋的买受人即所有人，孙丽享有所有权。张莲英不是买受人更不是所有人，不享有占有使用权利。二、本案是孙丽向张莲英借钱买房而不是张莲英借名买房。张莲英缴纳房款是代孙丽交纳，张莲英与孙丽之间是借贷关系。三、该房屋在2018年4月22日前不再限购之列，张莲英在第二次交纳房款后完全有时间到开发商办理更名手续，因为该房屋此时正处于认购阶段，张莲英可以随时到开发商处办理更名或者退房。四、张莲英诉称自己至今占有、使用该房屋的事实不存在，据我方查证该房屋水表至2019年7月前显示为0，电表也显示只用0.15个字，由此不难看出该房屋长期闲置无人居住。五、该房屋于2017年12月4日交钥匙并交接验收，从房屋验收单和物品签领单上看业主均是孙丽，并有孙丽本人或委托人签字确认。六、2019年5月20日孙丽书写的《承诺书》是无效承诺，是张莲英与孙丽恶意串通抗拒执行，规避法律形成，该承诺书不是房屋购房协议，不能对抗第三人。七、无论在诉讼阶段查封以及执行阶段拍卖，孙丽从来没有向执行和查封部门告知此房已卖给张莲英。只是在该房屋进入拍卖阶段，张莲英才以异议人身份出现由此抗拒执行，这是双方恶恿串通抗拒执行的结果。八、张莲英不是该房屋的买受人其权利不能够排除执行，张莲英的情形不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四种情形，因该条款明确规定“符合以下情形”并不是“符合以下情形之一”，我方认为这四种情形是相辅相成缺一不可的，其中有一种情形不符合该条款规定，都不能抗拒执行，更不能对抗善意第三人。综上所述，我方认为（2019）吉0102执异263号执行裁定书所认定事实真实准确，适用法律正确。希望贵法院判决驳回张莲英所有诉求。 孙丽在一审辩称，案涉房屋不是我的，在白聚颖起诉过程中以及执行过程中我没有告知白聚颖的原因是因为房子不是我的，我与白聚颖没有借贷关系，是白某某向我家小叔子借款，我是作为担保人，涉案房屋不是我的房子，只是张莲英以我名义买的房子，我同意张莲英的诉讼请求。 南关法院一审查明，白聚颖与孙丽民间借贷纠纷一案，南关法院作出（2018）吉0102民初4660号民事判决书。在案件审理过程中，南关法院于2018年12月19日保全查封孙丽名下由三亚金厦公司开发的位于三亚市田独镇迎宾路南枫禅墅2号楼，房号2-2-1004，建筑面积81.74平方米房屋。判决生效后由于孙丽未能按照生效的法律文书履行义务，白聚颖向南关法院申请执行，南关法院立案号为（2019）吉0102执783号。在执行过程中案外人张莲英向南关法院提出异议，称其是上述房屋的实际购买所有人，请求法院终止对该房屋的评估拍卖，南关法院于2019年11月25日作出（2019）吉0102执异263号执行裁定书，裁定驳回张莲英的异议请求。 另查，2018年5月11日，三亚金厦公司与孙丽签订《商品房买卖合同（预售）》，孙丽以126万元购买三亚金厦产业开发有限公司开发的位于三亚市田独镇迎宾路南枫禅墅2号楼2单元1004号案涉房屋，其中合同的第二条预售依据载明该商品房的预售许可证号为三房预许字[2015]16号。上述商品房买卖合同于2018年5月18日完成备案登记。孙丽对该商品房买卖合同的真实性无异议，并自认合同上的签名为其本人所签。2016年3月1日，张莲英在三亚金厦公司消费支出5万元。2017年11月28日，张莲英的丈夫高某某向三亚金厦公司南枫禅墅项目汇付2栋2单元1004房款33万元。2018年5月2日，张莲英的丈夫高某某向三亚金厦公司南枫禅墅项目汇付88万元。上述三笔款项合计126万元。2020年3月3日，三亚金厦公司出具证明一份，主要内容为：孙丽购买其公司南枫禅墅项目2栋2单元1004室，房屋总价为126万元，2016年3月1日由张莲英代付5万元，2017年11月28日高某某付款33万元，2018年5月2日高某某付款88万元。房款已交清，张莲英与高某某系夫妻关系，2018年8月11日签订商品房买卖合同时要求将该房屋更名给张莲英，但此时海南省2018年4月23日全面限购文件出台，因此更名未完成。 再查，2018年5月20日，孙丽出具《承诺书》一份，该承诺书载明：因本人中途放弃了在三亚购房的意愿，所以三亚南枫禅墅2栋2单元1004房的购房款全部由张莲英出具，本人承诺自愿放弃该房屋所有权，转让给张莲英所有，并在备案后取得产权证在政策允许时协助张莲英办理过户手续。此间该房的管理使用及物业费用等均由张莲英负责。孙丽对承诺书的真实性无异议，并承认承诺书为其出具。 又查，2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅出台琼办发[2018]29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》，通知对海南省的房地产市场实施全域限购。在一审庭审中，张莲英放弃第一项要求法院撤销（2019）吉0102执异263号执行裁定书的诉讼请求，变更第二项诉讼请求中确认案涉房屋归其所有为确认张莲英为案涉房屋的实际购买人。 南关法院认为，张莲英诉称2016年初孙丽从其处得知三亚南枫禅墅项目开盘表示有意向购买，其代孙丽交纳了5万元订购款后，需再次交款时孙丽明确表示不买该房屋，其便决定购买并支付了全部购房款，其是案涉房屋的实际购买人，结合孙丽出具的承诺书及三亚金厦产业开发有限公司出具的证明，可以确定张莲英在2016年初时并不具有购买案涉房屋的意向，其仅仅是代孙丽交纳房屋订购款，在需要孙丽交纳剩余房款时，因孙丽表示不再购买房屋，其与孙丽达成以孙丽的名义继续购买房屋的合意，此时其方与孙丽形成房屋买卖关系，由其直接向三亚金厦产业开发有限公司交纳剩余房款，但双方并未签订书面的买卖合同。张莲英作为具有完全民事行为能力的自然人，其在未与孙丽签订买卖合同的情况下仍以孙丽名义继续支付剩余房款，其应当预见后期可能存在交易风险。另张莲英丈夫于2017年11月28日支付第一笔案涉房屋购房款时，该房屋已经取得三房预许字[2015]16号预售许可证（商品房买卖合同记载），该房屋已具备了预售并网签合同的条件，但此时孙丽尚未与三亚金厦产业开发有限公司签订商品房买卖合同，海南省也未出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》实施全域限购，结合三亚金厦产业开发有限公司于2020年3月3日出具的证明，张莲英在上述限购文件出台之前也有足够时间交齐剩余房款，并完成买卖合同更名。综上所述，张莲英的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其未与孙丽签订合法有效的书面买卖合同，其也应当预见以孙丽名义继续交付剩余房款可能存在的交易风险，不宜认定张莲英对此不存在过错，故张莲英对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回张莲英要求确认其为案涉房屋的实际购买人并停止对房屋执行、解除对案涉房屋查封的请求。关于张莲英放弃撤销本院（2019）吉0102执异263号执行裁定书，应当准许。综上所述，南关法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回张莲英的诉讼请求。案件受理费16140元，由张莲英负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，张莲英主张其于2002年在三亚清平乐小区购买房产一处，其户籍所在地为吉林省长春市。2017年4月14日，海南多部门联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》，明确“在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。”对此通知，张莲英应该是明知的，因为其在向南关法院提交的异议申请书中已提到“到了2017年11月28日，需要再次交款的时候，孙丽跟我说她没钱不买这套房子，让我自己处理，没办法，这套房子我只好自己要了。我又通过中信银行向三亚金厦产业开发有限公司南枫禅墅项目交了33万元人民币预付款。此时三亚市，已经开始执行限购政策，不给改底更名了。” 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。虽张莲英主张其代孙丽交纳5万元定金购买案涉房屋，在孙丽2016年6月明确表示不购买该房屋之后，张莲英表示要购买该涉案房屋，后支付了涉案房屋的剩余购房款，但在张莲英表述上述购买房屋的整个过程中，张莲英从2016年6月到2017年4月14日海南多部门联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》之间的这段时间，其均有机会要求三亚金厦公司将认购协议更名为张莲英，但张莲英并未完成更名改底，导致后续不能办理网签合同的结果，张莲英对此存在过错。虽张莲英主张其多次要求三亚金厦公司为其更名改底，但三亚金厦公司表示如要改底就会提高房屋价格，如不改底最终也会为其完成网签备案，但张莲英对其该主张并未提供充足的证据予以证明，其该主张亦与常理不符。且从三亚金厦公司于2020年3月3日出具的证明内容“2018年8月11日签订商品房买卖合同时要求将该房屋更名给张莲英”可知，张莲英是在办理网签合同时才向三亚金厦公司主张更名的，与其前述主张相矛盾。且即使真如张莲英所说，张莲英对此亦存在过错，因为其不愿意承担增加的房屋价格，后续房屋所面临的风险张莲英亦应自行承担。此外，因张莲英作为非海南省户籍人口，按其所述其已经在海南省拥有一套自己的房产，根据海南省于2017年4月14日下发的《关于限制购买多套商品住宅的通知》可知，其在2017年4月14日之后已经没有在海南省购买房产的资格，而对此情况，通过张莲英在异议申请书中所陈述的“此时（2017年11月28日）三亚市，已经开始执行限购政策，不给改底更名了”可知，张莲英对此是明知的。而2017年11月28日张莲英的丈夫高某某却向三亚金厦公司付款33万元，2018年5月2日再次向三亚金厦公司付款88万元购买案涉房屋，故虽张莲英支付了涉案房屋的全部房款，但其因为故意规避该政策，而一直以孙丽的名义交款，对后续结果理应承担相应的风险。虽然张莲英在一审递交了孙丽出具的《承诺书》，但张莲英与孙丽关于对案涉房屋的约定只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此即认定张莲英是案涉房屋的实际购买人，也不能对抗善意的申请执行人白聚颖。综上，张莲英所享有的权益并不能阻却对涉案房屋的执行，其上诉理由本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16140元，由张莲英负担。 本判决为终审判决。 审判长 张东宇 审判员周翠翠 审判员 蒋振华 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 王玉博