杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初4096号 原告（案外人）：张天真，女，1954年12月5日出生，汉族，住所地：浙江省桐庐县。 被告（申请执行人）：杭州高科技融资担保有限公司（原杭州高科技担保有限公司），住所地：浙江省杭州市滨江区江南大道3850号19楼1914室。 法定代表人：许宁，董事长。 委托诉讼代理人：厉建民，浙江**泽律师事务所律师。 被告（被执行人）：窦伟红，女，1962年5月4日出生，汉族，住所地：浙江省桐庐县，现在浙江省女子监狱服刑。 被告（被执行人）：窦华，男，1977年10月29日出生，汉族，住所地：浙江省杭州市下城区。 被告（被执行人）：李凌丽，女，1983年10月13日出生，汉族，住所地：浙江省杭州市下城区。 被告（被执行人）：杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区学源街68号杭州职业技术学院一号实验楼1408-1410室。 法定代表人：窦伟红。 被告（被执行人）：窦伟英，女，1955年9月25日出生，汉族，住所地：浙江省桐庐县。 被告（被执行人）：胡宝荣，男，1973年10月2日出生，汉族，住所地：浙江省桐庐县。 被告（被执行人）：姚芬，女，1978年11月17日出生，汉族，住所地：浙江省桐庐县。 被告（被执行人）：张嬿，女，1977年2月15日出生，汉族，住所地：浙江省杭州市余杭区。 原告张天真与被告杭州高科技融资担保有限公司（以下简称高科技担保公司）、窦伟红、窦华、李凌丽、杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司（以下简称银达珠宝公司）、窦伟英、胡宝荣、姚芬、张嬿案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月27日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭审理，原告张天真，被告高科技担保公司委托诉讼代理人厉建民，被告窦伟红、银达珠宝公司到庭参加诉讼。被告窦华、李凌丽、窦伟英、胡宝荣、姚芬、张嬿经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告张天真向本院提出诉讼请求：1.确认杭州市余杭区××幢××号房屋为张天真所有。2.停止对杭州市余杭区××幢××号房屋的执行，保障原告张天真对案涉房屋享有的居住权和承租权。事实和理由：1.原告就案涉房屋签订出租承诺书的时间和对案涉房屋占有使用时间远早于高科技担保公司取得抵押权的时间。而案涉房屋并非空置房屋，高科技担保公司作为专业机构在办理抵押登记前对抵押物的现状审查不严，审慎注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。此外，高科技担保公司从未向法院说明向窦伟红收取了高达几百万的保证金和担保费，高科技担保公司作为专业金融机构，在明知债务人的公司是新注册成立的空壳公司，并且负债累累的情况下，为了收取高额费用，不惜将业务风险转嫁于本案受害人张嬿及案外人张天真，因此高科技担保公司根本不是善意取得人。2.原告提供的出租承诺书和物业提供的证明均为真实。张天真在2001年购买此房屋时，由于按揭贷款等原因，用女儿张嬿的名义购房。但张嬿刚大学毕业参加工作，根本无经济能力购买房屋并付按揭款，所以原告全额出资购房并承担每月按揭还款，且在全额出资装修完房屋后长期居住于此，交纳水费，电费，物业费等所有费用，这些情况均可由开发商、银行、物业和邻居证实。因此，原告系该房屋的实际权利人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。3.张嬿2003年结婚后，原告考虑到要用此房养老，为保障利益，在2005年与女儿张嬿，女婿李雷签订房屋租赁合同，明确该房屋的一切费用均由原告所出，该房屋的实际拥有人为原告，原告所出资金作为租金，租期到原告百年之时。该约定是双方真实意思表示，亦合情合理。 被告高科技担保公司辩称：1.案涉房屋已在不动产登记机构办理了抵押登记（登记号为：余房他证字第13215142号），具有公示效力和排他性，且生效的（2014）杭上商初字第1182号民事判决书已确定高科技担保公司有权向法院申请行使抵押权。2.具有公示效力的房屋所有权证载明案涉房屋的所有权人为张嬿，原告认为其是借张嬿之名买房，被告认为借名买卖只是在当事人内部之间产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是案涉房屋的所有权人。借名人享有的是债权请求权，而非物权，不具有优先权和排他性。基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。3.本案原告提起执行异议之诉的主要理由是其自认系荆山×号房屋实际权利人，但又提供“出租承诺书”，认为其系以出租形式居住使用。被告认为如果原告是基于租赁权提起的执行异议之诉，首先，应该分析原告对该房屋是否形成“租赁合同”关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原告提供的“出租承诺书”不符合租赁合同的要件。其次，被告对该承诺书的形成时间及证明租赁关系的证明力均有异议。第三，原告自认是该房屋的实际所有权人，又说是租赁关系，自己的房屋自己租赁，这种说法是自相矛盾的。即使按原告所说的是“租赁”，也并不是法律意义上的租赁关系，充其量只是居住使用关系，故不能对抗已登记的抵押权及排除法院依据生效的法律文书对荆山×号房屋的执行。综上，原告要求法院终止对余杭区五常××开发区××幢××房屋的执行没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告窦伟红、银达珠宝公司辩称：各被告与高科技担保公司办理的抵押担保手续都是合法完备的。 被告窦华、李凌丽、窦伟英、胡宝荣、姚芬、张嬿未答辩。 本院经审理查明，2014年7月1日，本院受理了高科技担保公司诉杭州赢品实业有限公司（以下简称赢品实业公司）、窦伟红、窦华、李凌丽、银达珠宝公司、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬追偿权纠纷一案，并于2017年11月29日作出（2014）杭上商初字第1182号民事判决，判决高科技担保公司对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿等内容。后因赢品实业公司等未按生效的民事判决履行，高科技担保公司向本院申请执行。本院于2018年3月26日立案执行，案号为（2018）浙0102执899号，并于2018年4月25日查封了案涉房屋。张天真提出执行异议，要求保障张天真对案涉房屋享有的居住权、租赁权。本院于2020年8月31日出具（2020）浙0102执异11号执行裁定书，驳回其异议请求。张天真不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，杭州市余杭区荆山×室产权于2004年9月1日登记在张嬿名下。2013年张嬿将案涉房屋抵押给高科技担保公司，并于2013年11月4日办理了抵押登记。 还查明，张天真与张嬿系母女关系，张嬿、李雷系夫妻。张天真向本院递交的落款时间2005年5月28日、签订人张天真、张嬿、李雷的出租承诺书，内容为：一、因张嬿名下坐落在杭州市余杭区××街道××的房屋是由张天真实际出资购买（因当时购买该房屋时，张天真由于年龄原因，无法获得银行贷款，故该房挂名在张嬿名下）。因此，张嬿、李雷用此房以出租形式给张天真实际居住、养老，时间直至张天真百年后。二、该房屋的按揭款，每月由张天真自行支付给银行，张嬿、李雷概不负责。三、该房屋的装修及装修费用也由张天真一人负责支付，张嬿、李雷概不负责。四、在张天真居住期间，张嬿、李雷不得将该房转让或买卖。张天真陈述自2003年案涉房屋交付使用后，其居住至今。 本院认为，本案争议焦点为：一、张天真请求确认案涉房屋为其所有的诉请应否支持。二、张天真对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第一项争议焦点，首先，张天真对案涉房屋由其出资购买并未提供充分证据佐证，且购房资金的来源和房屋的居住使用情况与房屋权属并无必然联系，不动产物权的设立经依法登记发生效力，出资人并不一定为房屋所有权人。其次，案涉房屋登记于张嬿名下，是张天真真实意思表示，并非产权登记错误所致。张天真提交的出租承诺书，更能反映案涉房屋实质为张嬿所有，而非张天真借张嬿之名为自己所购。再次，张嬿就案涉房屋与高科技担保公司签订抵押合同，且在高科技担保公司提起诉讼向其主张抵押权时，也未对案涉房屋的权属提出异议，亦说明张嬿对案涉房屋产权归其所有确认无误。综合上述分析，张天真要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。 关于第二项争议焦点，首先，房屋所有权是指房屋所有人对房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋租赁权是承租人以支付租金的方式从出租人处取得对房屋使用、收益的权利。张天真既主张自己是案涉房屋的所有权人，又认为自己从张嬿处取得案涉房屋的租赁权，其主张自相矛盾。其次，张天真提交的出租承诺书并不具备合同法规定的有关租赁合同的构成要件，其内容仅是张嬿向其母亲张天真承诺，由张天真长期居住于案涉房屋中，并非张天真以交付租金的形式向张嬿租赁案涉房屋。故张天真提交的证据不足以证明其与张嬿就案涉房屋在抵押登记前已形成了真实合法有效的租赁关系。现高科技担保公司基于生效法律文书已取得案涉房屋的抵押权，而张天真对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张天真的全部诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告张天真负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  宓旭庆 人民陪审员  孟 芸 人民陪审员  戈卫军 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  陈 晓