湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6952号原告：童建清，男，1970年10月22日出生，汉族，建筑公司职员，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：周浩，湖北晨丰律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋露，湖北晨丰律师事务所律师。特别授权代理。被告：唐建华，男，1954年8月1日出生，汉族，武汉警官职业学院退休教师，户籍地：武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘承侃，男，1980年11月25日出生，汉族，武汉警官职业学院教师，特别授权代理。被告：唐清华，男，1947年11月11日出生，汉族，电信公司退休职工，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：唐斌（唐清华儿子），男，1977年10月31日出生，汉族，省通信公司法务，住武汉市武昌区。特别授权代理。委托诉讼代理人：王胜梅（唐清华配偶），女，1951年1月14日出生，汉族，已退休，住武汉市武昌区。特别授权代理。原告童建清与被告唐建华、被告唐清华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨洁独任审理，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告童建清的委托诉讼代理人蒋露，被告唐建华的委托诉讼代理人刘承侃唐斌，被告唐清华及其委托诉讼代理人唐斌、王胜梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童建清向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告唐建华代表唐明邦（两被告之父）与原告于2013年6月18日签订的《房屋转让合同》有效；2.依法判令被告唐建华、唐清华先将房屋办理产权登记手续，然后将房屋过户到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因武汉大学于2013年初拟在濠沟建职工住宅小区，而被告之父唐明邦系武汉大学教师，其有资格购买该小区的职工住宅，唐明邦即决定购买该小区的房屋，经选择确认为：洪山区书城路369号珞珈雅苑XXX室。后因年事已高，决定出售上述房屋，故全权委托其子唐建华办理购买中的立契过户等手续。2013年6月18日，原告经人介绍，与唐建华签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定：将上述房屋以12.5万元（实质是除应该交纳的购房款外另行支付12.5万元）转让给原告，合同对协助办理过户手续等进行了约定。合同签订后，原告于2013年6月18日将转让费用12.5万元及首付款10万元一并支付给了被告唐建华。2016年3月29日，原告以唐明邦之名交清了全部购房款636262.50元，并由开发商开具了发票，该发票一直由原告持有。该房屋于2014年8月9日交房，原告于2015年9月16日搬入该房屋居住至今，每年缴纳物业管理费。后因唐明邦逝世，未能办理产权登记手续及过户手续。原告多次与被告唐建华联系，被告唐建华以其在深圳照顾孙子为由，未能协助办理产权登记及过户手续。原告认为：双方签订的《房屋转让合同》合法有效，且原告全额支付了购房款，同时支付了购房款外的转让费12.5万元。在交房后对房屋进行了装修并居住至今。因唐明邦在世时，委托了被告唐建华办理产权登记及过户手续，但被告唐建华未予办理；唐明邦去世后，应该由唐明邦的继承人唐建华继续办理，但被告唐建华以种种理由未能办理房屋产权登记及过户手续。为了维护原告的合法权益，依法具状人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告唐建华的代理人辩称：请法庭驳回原告所有诉请，事实与理由部分同意唐清华的观点，原告起诉是基于买卖合同纠纷，但是唐明邦属于无权处分，因为房屋属于夫妻共有财产，在女方先去世的情况下，房屋应由其两个儿子及父亲共同继承，原告追加唐清华为共同被告，实际上认可了两被告均对该房屋有处分权。被告唐建华在书面陈述中辩称：2012年，父母告诉我分了一套房子，问我要不要，我说没钱不想要。父亲说唐清华一家也表示不要，听说可以卖指标，你帮我把指标卖了多少赚点钱。我说要唐清华过来商量一下，我打电话，是唐斌接的，他们说没时间过来，也不想参与这件事，后来我说唐清华不参与我也不好参与。2013年6月5日，父亲给我打电话说武大很多人都在卖指标，唐清华不参与房屋指标的出卖，你来负责，给你点辛苦费，我就说必须有委托书，还要唐清华签字。2013年6月7日，父亲跟我说写好了，我看了一下，就去打印了几份，父亲都签字盖章了。后来，原告通过武大房产科的李主任介绍，最后以12.5万元指标款成交。我打电话告诉父母，父母确认后，我才与原告签订《房屋转让合同》。并陪同原告去武大房管科支付了房款。随后，原告向我支付22.5万元。我回去问父母，这个钱怎么处理，父亲说你和唐清华各5万元，另外2.5万作为你的辛劳费。我就给了父亲12万元的银行存单以及30000元现金。2013年至2017年，我一直打电话催原告在父母在世前赶紧过户办证，但原告说要直接更名，可以省过户费，所以一直没能过户。2017年8月，原告打电话给我说不能办理更名，因为母亲去世了，必须要我们全家人去办理公证才能过户，父亲同意，但唐清华一家说这里房价涨了，他们不同意出售，要收回。我认为没道理，但无法做通唐清华的工作，后来嫂子说要补十万以上，我跟原告做工作，原告同意了，但唐清华家又反悔了，所以一直拖到现在都没有办理过户。我一直是很配合原告的，我认为：1.珞珈雅苑是父母的房子，卖给原告是父母的遗愿，我是父亲的委托人，我愿意遵守承诺，配合原告办理过户手续；2.我一直是配合的，诉讼费不应由我承担。被告唐清华辩称：1.原告的事实与理由不成立，被告父亲一直主张买房屋，从未有过卖房的意思表示，唐建华以自己名义与原告签订的合同是其个人行为，基于此事实，唐清华认为合同无效，对父亲唐明邦不发生法律效力。2.涉案房屋从房产局查询可知在2014年1月13日正式登记备案，系父亲唐明邦与其配偶在夫妻关系存续期间取得的财产，任何一方均无权单独处分。3.被告唐清华父母均已去世，此房屋应为其遗产，由其法定继承人即本案两被告继承，在遗产未分割前，唐清华对此房屋拥有一半的份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《委托书》。该证据虽无原件，但被告唐建华对该委托书的真实性予以认可，且若无此委托书，被告无法以唐明邦的名义向珞珈雅苑的开发商武汉招银物业有限公司支付房款，珞珈雅苑的开发商武汉招银物业有限公司亦无法办理案涉房屋的备案手续，故本院对此证据予以采信。2、原告提交的收条、汉口银行交易明细。该两份证据可相互印证，本院对该两份证据予以采信。3、原告提交的居住证明。本院已核实该份证据的真实性，对该组证据的真实性予以认可。本院经审理认定如下事实：2013年6月7日，唐明邦向被告唐建华出具《委托书》。委托原因及事项：“本人唐明邦准备购买一套武汉大学教职工濠沟住宅小区（珞珈雅苑）房屋，现因本人年事已高，行动不便，不能亲自办理相关手续，特委托儿子唐建华作为我的合法代理人全权代表我办理如下事项：1.代为办理该房产的选择和购买中的立契过户、税务登记与之相关的一切手续；2.代为领取房产证；3.代为签署与交易有关的合同文件等……”2013年6月18日，原告（受让人，乙方）与被告唐建华（出让人，甲方）签订《房屋转让合同》。合同约定：甲方因年事已高，行动不便，委托儿子唐建华一人全权代理武汉大学教职工濠沟住宅小区（珞珈雅苑）房产双证的办理及过户转让给乙方等有关事宜。甲方为武汉大学教授，根据国家规定，分得位于武汉大学教职工濠沟住宅小区（珞珈雅苑），房屋性质为集资房，结构为框架结构，建筑面积为130平方米，经协商将武汉大学教职工壕沟住宅小区（珞珈雅苑）以12.5万元转让童建清；本合同签订后，房屋完全归乙方所有，乙方有房屋所有权和使用权；甲方应于取得房屋产权后的第一个星期内通知乙方，房产证交乙方保存，并应于取得房屋产权后的政策许可转让的第一个月内协助乙方办理完成房屋过户手续。2013年6月18日，原告向唐建华支付指标款及首付款225000元。唐建华向原告出具收条，确认收到集资房转让费12.5万元及首付款10万元，合计收到225000元。2013年6月23日，原告向武汉招银物业有限公司转账支付524055元。2015年7月2日，原告入住案涉房屋。2016年3月29日，武汉招银物业有限公司就案涉房屋开具“销售不动产统一网络发票”，发票金额：636262.50元，该发票原件存放于原告处。案涉房屋的“武汉市房屋初始登记证明”在原告处保存。另查明，唐明邦与李心媛系夫妻关系。唐明邦于学校分配房屋时，已支付购房款100000元。被告唐建华与被告唐清华系唐明邦与李正淑之子。李心媛于2014年7月4日去世。2018年5月4日，唐明邦去世。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《委托书》、《房屋转让合同》、收条、银行流水、“销售不动产统一网络发票”、“武汉市房屋初始登记证明”，被告提交的唐明邦及李心媛的死亡证明，本庭的调查笔录等证据予以证实。本案的争议焦点为：案涉《房屋转让合同》是否合法有效？案涉房屋能否过户至原告名下？首先，唐明邦出具的委托书系购房的委托书，不是售房的委托书，被告唐建华凭借该份委托书与原告签订《房屋转让合同》，该行为系超出代理权限签订案涉合同。但对原告于2013年向开发商支付房款、2015年对案涉房屋进行收房、装修、入住等一系列行为，唐明邦均未提出任何异议，此距唐明邦去世有3年之久，据此，本院认定唐明邦对被告唐建华出售房屋的行为予以了追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，被告唐建华的代理行为有效，其代理唐明邦出售房屋的行为对唐明邦产生法律效力。其次，案涉房屋系唐明邦与李心媛夫妻关系存续期间购买，系唐明邦与李心媛的夫妻共同财产。本案中，原告并未提交任何证据证明，其在签订合同时，李心媛同意案涉房屋出售给原告，《委托书》也只是唐明邦个人的签名，且原告搬入案涉房屋之时系2015年7月，李心媛已于2014年7月4日去世，无法对原告搬入案涉房屋给予质疑或追认。故本院认定，唐明邦的出售行为系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对被告唐建华、被告唐清华辩称案涉合同无效的抗辩意见，本院不予认可。综上，案涉合同系合同当事人及唐明邦的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，案涉合同合法有效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，因唐明邦的处分行为系无权处分，导致标的物的所有权不能转移，故对原告要求被告唐建华、被告唐清华协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，唐明邦应对其无权处分导致合同无法继续履行的行为承担违约或赔偿责任，因唐明邦已去世，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”的规定，唐明邦名下的遗产应先清偿唐明邦的债务。但本案中，原告并未提出要求解除合同及承担违约责任或赔偿损失的诉讼请求，故本案对此不予处理，原告可另行起诉或与其继承人协商解决。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告童建清与被告唐建华于2013年6月18日签订的《房屋转让合同》有效；二、驳回原告童建清的其他诉讼请求。本诉案件受理费22350元，由原告童建清负担15197元，被告唐建华、被告唐清华共同负担7153元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年十二月二十二日法官助理蔡叶书记员罗璇