广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初9573号原告：广州市荔湾区双阳印务部（个体工商户）。经营者：龙章妥。委托诉讼代理人：欧阳茜、龙家乐，均是广东金桥百信律师事务所律师。被告：苏祖杰。委托诉讼代理人：陈丽霞，广东金本色律师事务所律师。原告广州市荔湾区双阳印务部诉被告苏祖杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的经营者及其委托诉讼代理人欧阳茜、龙家乐，被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2018年8月至2019年11月的租金、电费、水费、路灯费共53390元（具体以《拖欠租金等费用计算表》的主张为准，上述主张已经减去被告支付的押金15600元）及利息（以53390元为本金，自2019年10月30日起计至实际清偿之日止，按照银行同业拆借利率计算）；2、被告向原告支付购买冰箱的558元及利息（以558元为本金，自2019年10月30日起计至实际清偿之日止，按照银行同业拆借利率计算）；3、被告承担原告为本案支付的律师费8000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：自2018年8月5日起，被告与吕菊香夫妻三人向原告承租广州市海珠区新业路xxx号x楼的部分厂房，由被告作为代表与原告签订《厂房租赁合同》，约定承租场地用于经营制衣工厂。原、被告双方约定第一租赁年每月租金为7800元，第二租赁年每月租金为8172元；电费为1.4元/度，水费为6元/吨。双方还约定在租赁期内如果经济合作社要回收涉案场地的，涉案租赁合同自动终止。原告按照涉案租赁合同约定向被告交付厂房，但是被告从未按照涉案租赁合同约定支付押金和租金，现被告拖欠原告租金、水费、电费合计53390元，经过原告多次催收拒不支付，被告方已经构成根本违约。现原告已依法解除涉案租赁合同，但是被告仍拖欠租金。在租赁期间，被告将原告新购买的冰箱据为己用，应当向原告支付相应的款项。被告辩称：一、原告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉。原告与本案没有直接关系，根据租赁合同的约定，出租人为广州市双阳纸制品公司，但是原告却是广州市荔湾区双阳印务部。根据民诉法第119条的规定，本案原告不适格。二、原告没有涉案场地的租赁使用权。原告仅是竞得了广州市海珠区新业路xxx号之x（自编xxx房）的经营使用权，但是并无取得其具备广州市海珠区新业路xxx号x楼自编201房的租赁经营使用权，也没有看到其出租经过村联合社同意的书面文件。因此，原告并非本案涉案租赁物新业路xxx号x楼自编201房适格的转租人，也没有本案原告的主体资格。本案被告与原告签订的租赁合同属于无效合同，广州市双阳纸制品公司没有涉案租赁物的经营使用权，被告自始至终都没有看到广州市双阳纸制品公司在石溪第五经济联合社的租赁合同。三、广州市双阳纸制品公司不具有法人资格，也不是合同法中的其他组织，不具备签订合同的能力和资格。即使广州市双阳纸制品公司有201厂房的租赁经营使用权，也没有经过村经济联合社的租赁同意转租涉案厂房，本案合同也是无效的。本案租赁合同无效，原告应当返还被告的两个月押金15600元，如果法院认定原告的主体适格或者认定合同有效，我方要求该押金在本案中予以抵扣，而且原告之前向我方承诺过减免2019年10月份租金。被告在2018年7月22日预付了1000元的定金，被告要求该1000元在本案中也予以抵扣。四、原告在租赁合同中没有约定利息以及律师费的支付，被告认为原告该两项主张没有事实和法律依据。五、我有使用原告的冰箱，我也同意将冰箱归还给原告。经审理查明：广州市市场监督管理局出具《证明》，内容为截止至2020年7月17日在广州市企业登记数据库中未查到“广州市双阳纸制品公司”的记录。2018年3月13日，原告（竟得人）与广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社【出租（让）方】签订《海珠区农村集体“三资”交易成交确认书》，主要内容为：2018年3月13日，广州市荔湾区双阳印务部竞得海珠区新业路xxx号之x（自编xxx）的租赁经营使用权，建筑交易面积为300平方米，合同拟起止时间从2018年3月1日至2020年10月31日止；等。2018年3月22日，原告（承租方、乙方）与广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方租赁甲方的场地坐落于海珠区新业路xxx号之x（自编xxx），承租物总面积为300平方米；租赁期限自2018年3月1日至2020年10月31日止；若乙方需使用甲方的水电设施，需得到甲方的书面同意，并按甲方的标准计算收费，按甲方的规定缴纳；甲方负责安装水电表到承租物的最近处，表后的水电设施由乙方负责安装，费用自理；（第六条）乙方在租赁期内，未征得甲方同意不得私自将本合同转让、承租物转租，否则视乙方违约；只有经甲方书面同意后，乙方可将承租物转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金及综合管治费等；无论乙方是否提前终止本合同，因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理；等。同日，原告签收了《场地移交确认书》。2018年8月6日，广州市双阳纸制品公司（出租方，甲方，龙章妥作为甲方的授权代表签名，没有加盖公章）与被告签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于新业路xxx号x楼自编201房的厂房部分租赁于乙方使用；租赁期限从2018年8月5日至2020年10月31日；在租赁期限内如社区管理处收回厂房，甲乙双方签订的本合同自动终止，甲方不做任何赔偿给到乙方；本合同的租赁保证金为首月无电梯租金的2倍即15600元；无电梯租金第1年为7800元/月，第2年为8172元/月，电费为1.4元/度，水费为6元/吨；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后2日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金15600元；乙方应于每月5日或该日以前向甲方支付当月租金；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；等。同日，被告向原告出具《确认书》，内容为本人预付龙章妥房屋租金11000元，余下11100元定于2018年9月5日交付，水电另算。原告就其主张提交了以下证据：1、原告的经营者和“吕菊香”（微信号为×××）的微信聊天记录，其中2018年10月4日，原：9月未付14179元，10月房租7800元，电费读数1382度，水费和大院路灯电费暂未出来，共计23914元，麻烦核对并安排款项，多谢！5号前支付我，不能再拖了。（电表的图片）；2018年10月9日，原：8号你说10号前给我的，请明天10号前，给到我；2018年10月18日，原：老板娘，因欠费，今天收到通知，明天我们的电有可能被断电，请做好准备；吕：我昨晚和客户沟通了，他最晚5号会回国，到时候我一起给你，我愿意承担应付的滞纳金，我很清楚这样影响不好，只是我现在真的不知道该怎么样想办法；原：那这样，我今天去全部交清费用，18年10月25日前你得先付我2万，不然你自己都说不过去呀！若25号收不到2万，你自己关自己的电停工，我没办法了；吕：我真的要等客户5号回国，他回来我马上可以交给你了；2019年10月17日，原：昨天收到红八方一份要我们10月30日号前搬迁的通知，我已经在签名的了，当时他们去你们那里，你们不在；临时放材料房间我们只能放到22号就免费的；2019年10月22日，原：王经理说已领导说了，确定我们最迟搬迁为19年11月6日；2019年10月30日，原：苏祖杰、吕菊香等人，你方自签订合同之日起至今从未按合同约定准时交付租金，自2019年8月2日起至今拖欠租金等相关费用合计55974元，你方已经构成根本违约，因此，现通知你方，自收到本通知之日起解除双方签订的《厂房租赁合同》，请在2019年10月31日前做好清退返还场地工作。2、龙章妥与“杨老板”（微信号为×××）的微信聊天记录。3、龙章妥与被告的微信聊天记录，其中2018年9月10日，原：兄弟今天微信转房租及水电我；被：我现在在外地，这个我已经跟我老大说了。4、原告与广东金桥百信律师事务所就与苏祖杰租赁合同纠纷一案签订的《民事委托代理合同》及律师费为8000元的发票。5、原告经营者龙章妥与广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社工作人员“阿成”的微信聊天记录，其中2019年8月29日，成：刚才劳监过来了，你分租的制衣厂还有拖欠一个工人的工资4千多块钱，请你和制衣厂的老板沟通一下，尽快把拖欠工资发放了；原：好的，已通知他们了。6、广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社向龙章妥出具的收取2018年3月起至2019年8月的综合管理费，2018年8月至2019年8月的电费、水费和大院路灯电费的《收款收据》；红八方印务商贸城向原告出具的收取2019年8月至2019年9月的涉案场地的电费、水费。被告质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认，证明内容有异议；被告才是租赁物的承租人，吕菊香夫妻只是起到了代为缴纳的租金的关系，并非共同承租人；被告没有向原告承诺过愿意支付迟延交租的滞纳金；对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据5的真实性、合法性和关联性不予确认，被告无法确认微信聊天人员的身份及其是否为社的人员及担任的职务，原告无法证明社同意原告分租的行为；证据6的真实性、合法性由法院确认，但是记载的数据与原告提供的微信聊天记录中的内容有多处不符合逻辑，请求法院减去相应的水电金额。另查，原告立案时已向法院申请《律师调查令》，调查微信号为×××和×××的用户实名姓名，后来调查显示两个微信号注册的人员均不是原告主张的吕菊香和其丈夫。庭审后，原告去拿回了自己的冰箱，并以吕菊香在“收条”上写明自己的身份证号码为由，申请追加吕菊香作为本案被告。诉讼中，原、被告共同确认：原告向广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社承租场地后自行使用一部分，分租一部分给被告，具体的面积没有丈量。原告表示：被告出具的11000元《确认书》实际上包括被告微信转账的1000元和现金支付的10000元，被告并没有足额支付过租金，原告统计的被告欠付的款项中是累计包含了押金，诉讼请求则是减去了押金，押金在本案中并不主张进行抵扣或没收；原告在2019年10月16日接到红八方（是广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社转租的相对方）要求原告搬离的通知，原告就先搬走了，原告于2019年10月30日到现场时发现被告还没搬走，后来联系红八方才知道被告多支付了一个星期的款项拖延搬迁时间。被告表示：确认被告从2018年8月开始存在拖欠费用的行为；被告是2019年10月30日搬离涉案场地的，原告口头答应减免被告2019年10月份的租金，所以被告认为无需支付2019年10月的租金8172元，对原告统计的《拖欠租金等费用计算表》中除2019年10月份租金外的其他应付款均没有异议。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张与被告存在租赁关系，且实际承租人不只被告，被告则抗辩原告并不是出租的适格主体，双方意见不一，本院就租赁主体的认定分析如下：原告主张其是实际出租方，就此并提交了其通过“三资”交易中心竞投与广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社签订的《租赁合同》，原告的经营者龙章妥与被告签订的《厂房租赁合同》作为证据，被告抗辩签订《厂房租赁合同》的出租方是“广州市双阳纸制品公司”，但根据工商部门的信息查询显示该公司并不存在，且原告是作为承租方从广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社承租场地后再出租给被告，龙章妥作为原告的经营者不仅与被告签订租赁合同，且在实际履行中收取被告缴纳的租金等款项，与被告就租赁事宜进行协商，履行的是实际出租方的行为，故原告主张其是实际出租方的意见，合理有据，本院予以采纳。被告抗辩原告主体不适格的意见，理据不足，本院不予采纳。原告主张共同承租人不只被告，还存在“吕菊香”及其丈夫，但原告立案时申请《律师调查令》去查询其认为的“吕菊香”及其丈夫的微信账户后，已知悉微信账户的实际使用人的身份并非与其认为的“吕菊香”及其丈夫是一致的，现原告又以其认为的“吕菊香”在庭审后交接冰箱时书写的身份证号码要求追加“吕菊香”作为本案被告，原告并没有提供证据证明与其微信往来的对象的真实姓名，其也未提交证据证明是其认为的“吕菊香”本人在交接冰箱时书写了个人的身份证号码，故原告以提供一个身份证号码为由要求追加“吕菊香”作为本案被告，理据不足，本院不予准许。被告抗辩原告转租未征得广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社的同意，其与原告签订的《厂房租赁合同》无效。但原告与广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社签订的《租赁合同》约定原告可以转租，且被告在承租期间并没有因为广州市海珠区瑞宝街石溪第五经济合作社反对原告转租导致无法使用涉案场地，故被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。原、被告签订了《厂房租赁合同》，双方均应按合同约定全面履行义务。合同约定：被告应于每月5号或该日前向甲方支付当月租金。被告自认从2018年8月起存在拖欠费用的行为，故对被告存在逾期交纳租金等费用的事实，本院予以认定。原告据此于2019年10月30日要求解除双方的合同，合理有据，本院予以支持。被告也自认于2019年10月30日搬离涉案场地，故对《厂房租赁合同》于2019年10月30日实际解除的事实，本院予以认定。原告主张被告欠付租金等款项，就此制作了《拖欠租金等费用计算表》，被告对该表中除2019年10月份租金外的其他应付款均没有异议，故对被告欠付原告款项的数额，以《拖欠租金等费用计算表》计算的总额53390元为准。但被告抗辩原告同意免收其2019年10月份租金的意见，原告对此予以否认，被告也未能举证证明，故被告的该抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。被告还抗辩原告统计的水电费与原告提交的证据6存在逻辑矛盾，要求扣减相应金额，但根据被告确认的原告提交的证据1，原告在每月向被告发送水电费的收取计算方式时均向被告同时发送水电表的相应读数，被告当时也未提出异议，故被告再以上述理由抗辩要求扣减的意见，理据不足，本院也不予采纳。《厂房租赁合同》没有约定被告逾期缴纳款项的违约责任，但被告长期拖欠原告款项造成原告资金占用的实际损失，故原告要求被告按照银行同业拆借的利率支付利息合理合法，本院予以支持，但利息的损失应从原告提起本案诉讼之日即2020年3月5日起计为宜。诉讼中，被告同意交付冰箱给原告，原告也确认庭审后实际收回了冰箱，故原告要求被告向其支付购买冰箱的558元和利息，理据不足，本院不予支持。原告要求被告支付律师费8000元，依据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第㈢项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏祖杰在本判决生效之日起15日内支付从2018年8月至2019年11月的租金、电费、水费、路灯费共53390元（该款项已经减去被告支付的押金15600元）及利息（以53390元为本金，从2020年3月5日起计至被告实际清偿53390元之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告广州市荔湾区双阳印务部。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1349元，由原告负担175元，由被告负担1174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月四日书记员  招佐文冯琬晴