北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初24129号原告：庞晓妮，女，1980年11月25日出生，汉族，住河北省三河市。被告：北京长青藤鸿益文化艺术有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡佰富苑工业区。法定代表人：蔡勤怒，总经理。委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。原告庞晓妮（以下简称原告）与被告北京长青藤鸿益文化艺术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞晓妮、被告的法定代表人蔡勤怒及其委托诉讼代理人刘志宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方所签订的房屋租赁合同；2、判令被告立刻退还原告房租55万元；3、判令被告承担本案的诉讼费用；4、判令被告补偿原告装修费用、涉及费用、利息及各种损失13万元；5、判令原告向被告腾退返还租赁物。事实和理由：1、原被告双方于2015年11月15日签订了一份房屋租赁合同，合同约定期限从2015年12月30日至2054年7月27日，租金总额55万元整，原告于2015年11月16日前向被告支付了55万元。2、2020年6月4日宋庄镇人民政府对被告下发了行政处罚决定书，事过多日至今被告都没有出面或者通过其他途径给原告一个说法。3、被告是一家无生产设备，无生产工人的空壳文具公司，原告是一名来宋庄画家村发展的画家，并不是被告员工。被告在与原告签订合同前向原告出示了《土地出租协议书》，原告才签订的租赁合同。4、被告在与原告签订合同前就收到宋庄镇人民政府对其私自建筑房屋的处罚书，但是被告没有告知原告，原告在不知情的情况下和被告签订合同并向被告支付了55万元租金。原告至今联系不到被告本人，实在没有办法，故提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告辩称，对第一项诉讼请求不认可，本案所涉合同是无效的，我方同意原告腾退房屋，我方返还相应款项。第二项我方同意返还部分租金，原告已经使用了房屋5年，需扣除原告至实际腾退之日止的使用房屋的租金。第四项诉讼请求不认可，根据合同法第13条规定，是原告主动装修，没有经过被告同意，装修费应由原告自行承担，而且原告主张的损失数额不真实。被告认可建设的涉案房屋没有规划审批手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，被告（甲方，原名称为北京长青藤文具有限公司，后经工商登记变更为现名称）与原告（乙方）签订《北京长青藤文具有限公司职工宿舍转租合同书》，约定：一、项目名称为了改善本公司员工住房条件，甲方在上述通州区小堡佰富苑工业区地块建设职工宿舍楼；二、房屋转让期限甲方保证合同期间转让房屋不存在抵押、查封、土地权属等任何纠纷情况，乙方对受让房屋享有40年的使用权（20年到期后自动延续20年无需任何费用），至2054年7月27日止。甲方将该标的物交接乙方的时间是2015年12月30日。三、乙方所承租房屋的基础情况乙方所承租房屋为本合同第一条约定项目中的xxx，合同约定建筑面积为112．3平方米，该标的物用途限为职工居住。四、计价方式与价款转让标的物须一次性支付租金，租金总额为550000元。五、付款方式一次性方式，即签约时乙方一次性付清该标的物全部租金550000元。此外，合同还约定了其他内容。在合同附件1交房标准约定为毛坯房、六通一平等。合同签订后，原告向被告支付了租金共计550000元，被告向原告交付了约定的房屋。关于房屋的交付时间，原告主张系在2016年2月，被告主张系依据合同约定在2015年12月30日交付的房屋。自被告向原告交付房屋后，原告一直占有使用涉案房屋至今，目前原告将涉案房屋出租，每月收取3000多元的租金。庭审中，被告认可涉案房的建设没有规划审批手续，并非合法建筑，2020年6月4日北京市通州区宋庄镇人民政府还向被告的法定代表人蔡勤怒下达过通知，明确告知没收违法占用土地上的建筑物及其他设施，要求限期搬离此建筑。原、被告双方均认可本案所涉的《北京长青藤文具有限公司职工宿舍转租合同书》系无效合同。原告并非被告的职工，当时通过签订租赁合同书取得涉案房屋。原告同意在合同无效后向被告退还本案所涉租赁物，但要求被告先退还租金，被告什么时候将租金退还，原告再返还租赁物，对于继续占有导致增加的房屋占有使用费同意承担。被告同意退还原告租金，但要求扣减原告自收房后一直使用涉案房屋至今的占有使用费，关于占有使用费的计算标准，原告认为应当按照40年计算，被告认为应当按照20年计算，并提出原告实际将房屋出租，并从中获利赚取了差价。原告提出其对涉案房屋在收房后进行了装修花费了大约13万元，被告对此不予认可，原告对于装修损失不申请鉴定。在审理过程中，本院到涉案房屋现场进行勘察，了解涉案房屋装修情况。原告对于装修的花费未提交其他证据予以证明。被告对于原告的装修花费不认可，也不同意利用，表示如果收回房屋还有重新处理。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效时，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告与被告于2015年11月15日签订的《北京长青藤文具有限公司职工宿舍转租合同书》所约定的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，故应属无效，对此原被告双方均无异议。合同无效后，原告应将涉案房屋腾退并返还给被告，被告应将原告支付的租金55万元在扣除占有使用费后悉数退还。原告同意将租赁物退还给被告，被告同意将原告交纳的租金在扣除占有使用费后进行退还，但占有使用费的计算，双方持有异议，本院认为关于占有使用费的计算应参照合同约定的标准并考虑合理的市场出租价格，尊重公平原则，合同约定租期为20年，租赁合同实际超过20年部分无效，而且根据原告认可并实际向外出租的涉案租赁物市场价格每个月超过了3000元，故本院认为如按照原告所认可的租金计算方式每月租金也就1000元左右，对于被告而言不符合民法中的公平原则，故本院依法确定应按照每个月2292元的价格计算占有使用费，关于计算占有使用费的期间应从被告交付原告房屋之日起即从2015年12月30日起至原告实际腾退返还房屋之日止。原告主张房屋在2016年2月交付没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张的装修损失，因合同约定原告收取的是毛坯房，确实需要装修装饰才能入住，故原告必然花费了一定的装修费用，但原告并未提交证据证明装修的具体花费，也不申请鉴定，故无法证明其花费13万元进行装修。因被告不同意折价补偿，也不同意利用，故本院根据合同无效双方各自应当承担的责任，被告应承担主要责任，并根据现场勘察的情况，还考虑房屋装修后原告入住及后期向外出租的装修折旧情况（已达五年之久），依法酌定被告应当赔偿原告装修损失3万元。对于原告的诉讼请求，合理的予以支持；超出合理之外的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、庞晓妮与北京长青藤鸿益文化艺术有限公司于2015年11月15日签订的《北京长青藤文具有限公司职工宿舍转租合同书》无效；二、庞晓妮将北京长青藤鸿益文化艺术有限公司在通州区小堡佰富苑工业区地块建设的宿舍楼xxx腾退返还给北京长青藤鸿益文化艺术有限公司，于本判决生效之日起十五日执行清；三、北京长青藤鸿益文化艺术有限公司于本判决第二项执行完毕之日起三日内退还庞晓妮租金（退还租金的具体金额为：以55万元为本金，扣减自2015年12月30日起至庞晓妮实际腾退房屋之日止按每月2292元标准计算的实际占有使用费后的剩余款项）；四、北京长青藤鸿益文化艺术有限公司于本判决第二项执行完毕之日起三日内赔偿庞晓妮装修损失30000元；五、驳回庞晓妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由庞晓妮负担1350元（已交纳）；由北京长青藤鸿益文化艺术有限公司负担3950元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙