海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初3339号 原告：杨彦峰，女，1965年7月8日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人:肖纪峰，海南肖明德律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林乙懿，海南肖明德律师事务所实习律师。 被告：琼海中天房地产开发有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇银海路清庭小区**办公室。 法定代表人：孙然，该公司总经理。 委托诉讼代理人:曾凡荣，该公司副总经理。 第三人：张永宽，男，1963年3月15日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 原告杨彦峰与被告琼海中天房地产开发有限公司及第三人张永宽确认合同有效纠纷一案，本院2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人肖纪峰、林乙懿，被告琼海中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）的委托诉讼代理人曾凡荣到庭参加诉讼，第三人张永宽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨彦峰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同继续履行；2.判决被告与第三人注销海南省琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区（又名中天·清庭小区）第5幢1单元304房的商品房买卖合同备案登记；3.判决被告与第三人将海南省琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区（又名中天·清庭小区）第5幢1单元304房的商品房买卖合同备案登记至原告名下；4.判令被告为原告办理位于海南省琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区（又名中天·清庭小区）第5幢1单元304房的不动产权证书。事实与理由：2012年3月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于海南省琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区（又名中天·清庭小区）第5幢1单元304房出售给原告。《商品房买卖合同》约定：房屋为现房，立刻交付；房屋总价140550元，采取一次性付款的购买方式；商品房交付后90日内，被告为原告办理产权备案手续。2012年3月6日，原告于《商品房买卖合同》签订当日支付了全部购房款，被告出具收款收据，被告于当日向原告交付了房屋，原告使用至今已9年时间。原告收房后一直催促被告为原告办理房屋产权证书，并与被告法定代表人孙然多次沟通无果。2020年10月，原告偶然得知原告所购买的房屋竟然已经备案登记在第三人张永宽的名下。原告认为，原、被告之间签署的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，原告支付了足额购房款，且从收房入住使用至今已9年时间，被告应依约履行自己的合同义务。被告与第三人之间因民间借贷等非真实房屋买卖关系而将原告已购置房屋备案至第三人名下，侵犯了原告的合法权益，被告与第三人有义务对涉案房屋备案登记申请注销并备案至原告名下。原告为了维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。 被告中天公司辩称，对原告的诉讼请求和事实理由均无异议，同意原告的全部诉讼请求。 第三人张永宽未作陈述。 原告杨彦峰围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》，2.《收款收据》《中国银行汇兑支付往账凭证》，3.《海南金村物业服务有限公司收据》，4.《关于“中天·阳光椰蓝湾”小区12套房源销售备案情况说明》。被告中天公司及第三人张永宽均未提交证据。本院组织当事人对上述证据进行质证，被告对原告所举全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议，第三人未到庭质证，亦未提交书面质证意见。本院经审查认为，原告提供的证据1-4经与原件核对一致，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月6日，原告杨彦峰与被告中天公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇银海路清庭小区（原名阳光椰蓝湾小区）第5幢1单元304号房，建筑面积28.11平方米，总房价款140550元，付款方式为签订合同七日内一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。该合同中未约定以办理登记备案手续为该合同生效条件。原告于签订合同当日向被告支付购房款140550元及入户办证费。被告于2012年3月6日交付房屋给原告，原告自当日起向该住宅小区物业管理处支付物业管理费用，并居住使用该房屋至今。被告交房后，至今未将双方签订的《商品房买卖合同》提交房产管理部门备案，亦未为原告办理房屋不动产权证书。为此，原告于2020年11月19日向本院提起民事诉讼。本院立案后，依法向第三人张永宽送达了应诉通知书、起诉状副本、证据副本及开庭传票等诉讼材料，第三人无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 另查明，2011年9月14日，被告中天公司与第三人张永宽签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇银海路清庭小区（原名阳光椰蓝湾小区）第5幢1单元304号房（即本案讼争房屋），总房价款98385元。原琼海市住房保障与房产管理局于2011年9月20日对该合同进行备案。截止2020年12月23日，包括此份《商品房买卖合同》在内，经房管部门进行买卖合同登记备案的第三人购买被告开发的前述住宅小区房屋共26套。 此外，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告杨彦峰与被告中天公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。故原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，于法有据，依法应予支持。被告与原告签订《商品房买卖合同》之前，被告已就同一套商品房与第三人张永宽签订《商品房买卖合同》并经房管部门登记备案，属于一房数卖的情形。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位;但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，原告在与被告签订合同当日便向被告全额支付购房款140550元及其他费用，被告于当日交付房屋给原告，原告自当日起向该住宅小区物业管理处支付物业管理费用并居住使用该房屋至今。原告与第三人对购买案涉房屋均未办理产权变更登记，原告已合法占有房屋多年，原告与被告之间既有真实的移转房屋所有权的意思表示，又有交付房屋占有的行为，结合双方合同履行程度，参照前述民事商事审判工作会议纪要的精神，应优先保护原告合同权利，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》应继续履行。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该条款约定的是被告应协助原告办理产权证书的义务。被告于2012年3月6日向原告交付房屋，从交房之日起计算，被告协助原告办理产权证书的期限至2012年6月4日已届满。随着国家对不动产登记制度的变革，在《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据。现原告请求判决被告为原告办理案涉房屋的不动产权证书，因双方合同仅约定被告负有协助原告办理产权证书的义务，故应判决被告协助原告办理案涉房产的不动产权证书。原告请求判决被告与第三人注销案涉商品房买卖合同备案登记，并请求判决被告与第三人将案涉房屋买卖合同备案登记至原告名下。根据房地产交易的相关规定及不动产权利登记的相关规定，商品房买卖合同依法应当经相关部门登记备案，商品房产权变更登记过程中，当事人申请产权登记须提交经备案的买卖合同。本案被告与第三人关于案涉房屋的买卖合同已经房管部门登记备案，须注销被告与第三人的合同登记备案并办理原告与被告的合同登记备案，才能办理原告对案涉房屋享有不动产权利的不动产权证书。而对商品房买卖合同进行登记备案或注销其登记备案属于行政职能部门的工作职责，不属于当事人民事权利义务范围，当事人仅负有协助办理的义务，故应判决被告与第三人协助办理注销被告与第三人签订的案涉房屋《商品房买卖合同》登记备案，被告协助原告办理原告与被告签订的案涉房屋《商品房买卖合同》登记备案。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨彦峰与被告琼海中天房地产开发有限公司于2012年3月6日签订的琼海市嘉积镇银海路清庭小区（原名阳光椰蓝湾小区）第5幢1单元304号房《商品房买卖合同》合法有效，合同继续履行； 二、被告琼海中天房地产开发有限公司与第三人张永宽于本判决生效之日起三十日内协助原告杨彦峰办理注销被告与第三人签订的琼海市嘉积镇银海路清庭小区（原名阳光椰蓝湾小区）第5幢1单元304号房《商品房买卖合同》的登记备案； 三、被告琼海中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨彦峰办理原告与被告签订的琼海市嘉积镇银海路清庭小区（原名阳光椰蓝湾小区）第5幢1单元304号房《商品房买卖合同》的登记备案； 四、被告琼海中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告杨彦峰办理位于琼海市嘉积镇银海路清庭小区（原名阳光椰蓝湾小区）第5幢1单元304号房的不动产权证书。 案件受理费3112元，减半收取计1556元，由被告琼海中天房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符小丽 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 王 凯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法 规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《不动产登记暂行条例实施细则》 第三十八条第二款不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。