安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初4706号 原告（执行案外人）:薛先山,男,1963年12月25日出生,汉族,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：张永杰，舒城县南港镇法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）:宋晓梅,女,1965年10月5日出生,汉族,住安徽省舒城县。 被告（申请执行人）:谭武权,男,1967年3月11日出生,汉族,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人（特别授权）：房后平，男，1965年3月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 第三人（被执行人）:陈正华,男,1967年10月7日出生,汉族,住安徽省舒城县。 第三人（被执行人）:安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司,住所地安徽省舒城县城关镇梅河路，组织机构代码913415236726175993。 法定代表人:陈正华,执行董事。 原告薛先山诉被告宋晓梅、谭武权，第三人陈正华、安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告薛先山及其诉讼代理人张永杰，被告谭武权及其诉讼代理人房后平，第三人陈正华、华鹏公司到庭参加诉讼，被告宋晓梅经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判，现已审理终结。 原告薛先山向本院提出诉讼请求：1.判令立即撤销对原告所购买位于舒城县河棚镇农贸商城3幢2层203室房产以房抵债执行措施,并停止对上述房屋的强制执行。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告薛先山和被告华鹏公司、陈正华在2011年开发河棚镇农贸商城时,原告以舒城徽天置业投资有限公司的名义投资约60万元参股,2014年因被告华鹏公司、陈正华无法返还投资款及利润,经双方协商,以开发的房产抵债。2014年10月21日，原告与华鹏公司及聂平签订《认购预定书》,约定华鹏公司将位于河棚镇农贸商城3幢203室出售给原告,购房资金以投资款和利润比除,原告已实际占有上述房屋。协议签订后,原告多次催促被告华鹏公司、陈正华办理房产证登记和转户手续,但因两被告原因一直没有办理。2019年5月30日舒城县人民法院执行谭武权、宋晓梅与陈正华、华鹏公司民间借贷纠纷一案中,作出(2018)皖1523执恢166号之九执行裁定书,将原告河棚农贸商城3幢203室房屋抵给被告宋晓梅,原告向舒城县人民法院提出异议,法院以(2020)皖1523执异64号执行裁定书驳回异议申请。现向贵院提起民事诉讼,请求撤销对原告房屋以房抵债的执行措施,并停止对上述房屋的强制执行。 被告谭武权辩称：1、原告在提出执行异议中属于案外人，依法应当在执行程序中提出排除对执行标的物的执行，而其在人民法院对执行标的物执行终结后，人民法院以该执行标的物抵债的裁定已发生法律效力，该标的物所有权已转移而提出，明显违背了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出的规定”；2、被告在2014年9月26日诉讼中已申请法院对华鹏公司的6套房产（包括本案房产）采取了实施了查封，华鹏公司于2014年11月17日申请复议，但没有提出本案的房产已出售，因此法院对另外二套房产解除了查封措施，本案房产的查封并没有解除，且舒城徽天置业投资有限公司法定代表人聂平与华鹏公司是合伙关系，其又在华鹏公司项目部担任会计，对以上情况知情，原告诉称以舒城徽天置业投资有限公司投资款购买涉案房产，均未提出异议。现舒城县人民法院已裁定转移涉案房产所有权给被告宋晓梅；3、原告仅提供与华鹏公司的房屋买卖认购预定书，并非商品房买卖合同。也没有到房产登记部门办理备案登记，更未交付定金，不享有物权效力。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人陈正华、华鹏公司述称：原告诉称涉案房产签订认购预定书真实有效，当时是原告以徽天置业投资有限公司的名义投资60万元，在2013年春节之后2月份左右就商定投资款返还事宜，当时房款资金收不回来，只有以房抵给他们，2014年10月21号签订了认购预定书，公章是陈正华所盖。认购书签订之后就把钥匙交给了薛先山，合同签订后房子被查封，房产证办不了。 根据当事人相一致的陈述、举证及关联案件的证据，本院经审理认定如下事实：2014年9月25日，本院立案受理了谭武权诉华鹏公司、陈正华民间借贷纠纷一案，经谭武权申请，本院于2014年10月23日以（2014）舒民二初字第01346号民事裁定书，实施查封了华鹏公司名下位于舒城县河棚农贸商城3幢2层203室等六套房产，华鹏公司于2014年11月17日以超标的查封为由提出异议，但没有提出查封前已就该3幢2层203室与薛先山订有《认购预定书》，本院裁定变更查封华鹏公司名下包括该3幢2层203室在内的四套房产。2015年4月30日，本院作出（2014）舒民二初字第01346号民事判决书，判决：“一、被告陈正华偿还原告谭武权借款人民币500000元，并自2010年12月30日至清偿日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息。二、被告陈正华支付原告谭武权自2009年3月10日至2010年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的本金60万元的利息。三、被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司对前列陈正华借款本息承担连带清偿责任。四、驳回原告谭武权的其他诉讼请求。上列一、二款项均应于判决生效后五日内一次付清。”同年7月4日本院以（2015）舒执字第00711号立案执行。2018年4月17日，经申请执行人申请，本院立案恢复执行，案号：（2018）皖1523执恢166号，先后裁定对陈正华个人房产、其在安徽中鹏建筑工程有限公司的股权予以查封、冻结，陈正华于2018年6月19日向本院提出异议，没有提及案涉房产与薛先山订有《认购预定书》的问题；2018年9月17日，本院作出（2018）皖1523执恢166号之五执行裁定书，对华鹏公司名下包括案涉房产在内的四套房产予以拍卖，华鹏公司在其后向本院提出的异议，也没有提及案涉房产其与薛先山订有《认购预定书》。2019年4月1日，经郑书桥、宋晓梅申请，作出（2018）皖1523执恢166号之八执行裁定书，裁定：“追加郑书桥、宋晓梅为（2018）皖1523执恢166号案件的申请执行人。”2019年5月30日，本院作出（2018）皖1523执恢166号之九执行裁定书，裁定：将华鹏公司所有的河棚农贸商城3幢3层303室（房地权证皖舒字第××号）作价345928元，交付郑书桥，抵偿华鹏公司所欠谭武权借款345928元；将华鹏公司所有的河棚农贸商城1、2幢2层1-207铺、河棚农贸商城1、2幢2层1-208铺（房地权证皖舒字第××号）以及河棚农贸商城3幢2层203室（房地权证皖舒字第××号）分别作价229867元、272736元、345928元，交付宋晓梅，抵偿华鹏公司所欠谭武权借款848531元。2019年6月21日，本院裁定终结本次执行程序。2019年7月16日，华鹏公司、陈正华对（2018）皖1523执恢166号之九执行裁定书向本院提出异议，其异议理由仍没有提及案涉房产先前与薛先山订有《认购预定书》，其异议也被驳回。 2019年9月17日，薛先山向本院提出书面异议，首次向本院提交签订日期为2014年10月21日的《认购预定书》，该预定书约定薛先山作为乙方（认购方）、华鹏公司作为甲方（出卖方）签订《认购预定书》，约定薛先山认购华鹏公司开发的河棚农贸商城项目3＃楼203室，建筑面积124.97平方米，按出卖方最终备案价格结算付款，认购方以投资开发款抵交房款。该协议书第六条约定“乙方承诺上述认购的房屋，在签订正式《商品房买卖合同》时将买受人变更为张道杰、付璐（身份证号码3424251985××××××××、3424252198404300129），房产权证登记到张道杰、付璐名下”。第七条约定：“本认购预定书自双方签字盖章后生效，在双方签订《商品房买卖合同》后失效。”第八条约定“本认购预定书乙方所享有的权利归乙方指定的张道杰、付璐所有，未经甲方同意不得转让或变更。”徽天公司的法定代表人聂平也在该协议书上签名。本院于2019年10月10日作出（2019）皖1523执异67号执行裁定书，驳回了薛先山的申请。经薛先山申请复议，六安市中级人民法院于2020年1月9日作出（2020）皖1523执恢3号执行裁定书，内容“撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523执异67号执行裁定；指令安徽省舒城县人民法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对薛先山的异议进行审查。”本院于2020年8月19日作出（2020）皖1523执异64号执行裁定书，再次驳回了薛先山的申请。 另查明，经2011年9月5日，华鹏公司（甲方）与案外人舒城徽天置业投资有限公司（乙方，以下简称徽天公司）、周稳（丙方）签订《房地产开发合伙协议书》（以下简称合伙协议），约定合伙开发舒城县河棚镇农贸市场房地产，甲方出资270万元，乙方出资240万元，丙方出资90万元，均为现金出资，合伙期限自2011年9月1日起至该项目完成之日止。徽天公司为履行出资义务，向其股东薛先山（股权占33.33%）筹资60万元。2017年2月27日，本院立案受理周稳、徽天公司与华鹏公司合伙纠纷一案，案号：（2017）皖1523民初990号。经周稳、徽天公司申请，本院裁定查封了华鹏公司名下的10余套房产，其中包括经谭武权申请查封的案涉房产在内四套房产，在周稳、徽天公司委托做出的舒城河棚农贸商城专项审计报告中，审计方根据委托方提供的该四套房产因陈正华个人债务被查封的资料，将其价值1569112元调增“应收账款-陈正华”，即合伙出资人共同对陈正华的债权。徽天公司并未用出资款为薛先山抵该案涉房产购房款，华鹏公司在该案审理中也未提及。 本院认为：本案争议的焦点为薛先山对案涉华鹏公司开发的河棚农贸商城项目3#楼203室是否享有足以排除执行的民事权益。 首先，徽天公司为履行其与华鹏公司、周稳三方合伙协议约定出资240万的义务，向薛先山筹资60万，但根据唯合同当事人才享有合同权利，承担合同义务的合同相对性原理，薛先山非该合伙协议的当事人，既无该协议的出资义务，也无该协议当事人的权利，其与华鹏公司之间、周稳之间不能成为投资合作关系。故薛先山提出自己以舒城徽天置业投资有限公司名义投资约60万元，参股开发舒城县河棚镇农贸市场房地产的主张不能成立。 其次，从《认购预定书》的权利归属看，该预定书关于薛先山转让权利、将来变更《商品房买卖合同》买受人、房产权证登记在他人名下的约定，也证明薛先山签订该协议书的目的，是为他人取得与华鹏公司签订《商品房买卖合同》的缔约权，而非使自己成为买受人，取得房屋产权。且该协议书也不具备《商品房买卖合同》应当具备的主要内容，故属预约合同，而非本约合同。预约合同当事人仅有要求相对人签订本约合同的权利，而无请求其交付标的物的权利，故薛先山对《认购预定书》所涉的房产无物权期待权。 综上所述，根据日常生活经验法则，虽然原告及第三人提出案涉《认购预定书》系2014年10月21日所签的主张不具有合理性，但对其予以否定却无必要。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案《认购预定书》仅是订立商品房买卖合同的预约合同，薛先山非商品房买卖合同的买受人，对案涉房产并无物权期待权，其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院应予支持的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对薛先山要求撤销对其所购买位于舒城县河棚镇农贸商城3幢2层203室房产以房抵债的执行措施,并停止对上述房屋强制执行的诉讼请求不予支持，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告薛先山的诉讼请求。 案件受理费6489元，由原告薛先山负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于六安市中级人民法院。 审 判 长  程 轲 人民陪审员  毕长军 人民陪审员  夏 炜 二〇二〇年十二月四日 法官助理付逸 书记员方昕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。