河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6523号 上诉人（原审被告）：王宇，女，1969年4月18日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 上诉人（原审被告）：孙天民，男，1962年1月2日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 二上诉人之委托诉讼代理人：张微，河北红蔷薇律师事务所律师。 二上诉人之委托诉讼代理人：付迪，河北红蔷薇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韩淑荣，女，1956年5月1日出生，汉族，住北京市密云县。 委托诉讼代理人：高景方，河北东晨律师事务所律师。 原审被告：宣徽堂（唐山）医药科技有限公司，工商注册住所地：河北省唐山市路南区万达广场购物中心2单元Ｂ1701号，送达地址：河北省唐山市路南区，统一社会信用代码：91130202ＭＡ08ＨＮ5Ｐ6Ｙ。 法定代表人：王宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张微，河北红蔷薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付迪，河北红蔷薇律师事务所实习律师。 —2— 上诉人王宇、孙天民因与被上诉人韩淑荣、原审被告宣徽堂（唐山）医药科技有限公司（以下简称宣徽堂公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王宇、孙天民上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。⑴2014年12月8日的《万达广场投资有限公司房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），承租方为唐山大元至正文化艺术品有限公司（以下简称大元至正公司），王宇作为大元至正公司的法定代表人，其在案涉合同上签字系职务行为，与王宇个人没有关系。孙天民并未在案涉合同上签字，不是案涉合同当事人。深圳市万象美物业管理有限公司唐山分公司2020年7月10日出具的物业费发票显示，B1702、B1704房屋交纳物业费的主体是大元至正公司，故承租房屋的主体是大元至正公司，并非上诉人。⑵案涉合同的承租方是大元至正公司，一审法院认定被上诉人将房屋交付给了王宇与事实不符，而是交给了大元至正公司。孙天民出具欠条是代表大元至正公司的代理行为，结果应由大元至正公司承受。⑶宣徽堂公司于2017年5月10日成立，股东为王宇和孙天民。王宇承认其夫妻财产与宣徽堂公司财产存在混同，法院不能直接认定。因宣徽堂公司不是个人独资企业，还有股东孙天民。2、2020年9月17日，被上诉人的配偶孟印茹在与孙天民的谈话中表示放弃租金。通过该谈话，能够证明自2018年开始停 —3— 电近25个月之久。孟印茹作为房屋的权利人，因为被上诉人和孟印茹擅自停电，孟印茹放弃租金的的行为具有法律效力。故法院应驳回被上诉人的诉讼请求。3、一审判决结果错误。被上诉人擅自停电25个月，给承租方造成了无法弥补的重大经济损失。因此不是上诉人违约，而是被上诉人严重违约，被上诉人应该承担违约责任。王宇、孙天民以及宣徽堂公司均非本案适格主体，不应当承担给付租金责任。被上诉人曾在王宇处购买药物未支付的价款，应当进行抵消。被上诉人主张的违约金没有依据。计算费用和违约金适用均错误。4、被上诉人与王宇于2014年12月8日签订案涉合同，宣徽堂公司成立于2017年5月10日，案涉合同签订时宣徽堂公司尚未成立，也没有启动成立公司的手续，结合上诉状中提到的证据能证实宣徽堂公司作为被告主体不适格，应当驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人韩淑荣辩称，1、2014年12月8日上诉人王宇与被上诉人签订案涉合同，约定的承租人是王宇。上诉人一审中提交的答辩状第2页上数第10-11行“原告与答辩人在2014年12月8日签订了为期三年的《房屋租赁合同》，合同中没有约定违约金的条款”，表明上诉人认可与被上诉人签订案涉合同的事实。上诉人在一审期间也从未提出过案涉合同的承租方系大元至正公司。故上诉人现主张其不是案涉合同的承租方与事实不符。王宇与孙天民系夫妻关系，二人系宣徽堂公司股东，案涉合同履行过程中孙天民先后三次给被上诉人出具拖欠租金和物业费的欠条以及付款保证书，案涉合同约定的租赁房屋是王宇和孙天民二人共同经营所用，故一审判决孙天民承担还款责任有事实和法律依据。2、宣徽堂公司的工商登记显示其经 —4— 营地址为案涉合同约定的租赁房屋，一审期间王宇认可宣徽堂公司的财产与其夫妻二人财产混同，孙天民也表示其夫妻二人财产与宣徽堂公司的财产无法具体区分，且王宇承租房屋后无偿交给宣徽堂公司使用，王宇和孙天民所借款项也由宣徽堂公司无偿使用，一审法院判决宣徽堂公司承担责任正确。3、无论是被上诉人还是被上诉人的配偶，均从未向上诉人做出过放弃租金的表示。被上诉人也不认可给租赁房屋实施停电，更没有给上诉人的经营造成损失。一审期间上诉人也没有对其损失提起反诉，故其关于要求被上诉人赔偿损失的请求不应在本案审理范围内。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告宣徽堂公司述称：同意上诉人王宇、孙天民的上诉请求、事实和理由。 韩淑荣向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告之间关于唐山市房屋的租赁关系；2.被告向原告返还位于唐山市路南区租赁房屋；3.被告向原告支付拖欠的2020年8月25日之前的租金540369.1元及利息（以租金382981.17元为基数，自2020年8月26日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、物业费200798.88元；4.被告向原告支付所拖欠的2018年租金及物业费210285.85元的违约金6万元（自2018年5月1日起至实际付清之日止，以210285.85元为基数，按日千分之三计算）；5.自2020年8月26日起，被告向原告支付租赁房屋占有使用费、物业费至返还租赁房屋止（按被告所占用房屋面积166.38平米，其中:租金标准 —5— 为1.3元/平/天计算，物业费0.5元/平/天计算)；6.诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2014年12月8日，原告与被告王宇签订了《房屋租赁合同》，原告为出租方，被告王宇为承租方，双方约定由被告王宇承租唐山万达广场写字楼B座17层1701、1702、1704号房屋，共计租赁面积521.37平方米。租赁期自2015年2月1日起至2018年1月31日止，按照租赁面积，租金为1.6元／平方米.日，按年度交纳租金共计304400元，被告负责租赁期间出租房屋的电费、水费、装修管理费、装修保证金、物业费以及由承租引起的一系列税费等费用，上述所有费用都按照物业管理公司的收费标准。原告按照合同约定向被告王宇交付了房屋。2019年1月11日，被告孙天民作为保证人出具保证书一份，保证在2019年1月31日前将所欠2018年的房租及物业费还清，如还不清，违约金从2018年5月1日按日千分之三算。2019年9月19日，被告孙天民作为欠款人出具欠条一份，载明今欠万达写字楼1701、1702、1704的2018年租赁费155542元，2019年1月至12月租赁费247390元。2020年1月5日，被告王宇作为欠款人出具欠条一份，载明今欠房东韩淑荣万达写字楼B座1701、1702、1704的物业费，2018年6月1日至2019年12月31日，共计19个月，共计物业费148590.45元。2020年6月30日，被告孙天民作为欠款人出具欠条一份，载明今欠万达B座1701、1702、1704房的2020年1月至6月房屋租赁费123695元，物业费46923元，两款合计共170618元。2020年7月4日，原告与被告孙天民及案外人刘海松签订《房屋转租合同》，约定将被告孙天民承租 —6— 的唐山万达广场写字楼B座17层1702、1704号房屋转租给案外人刘海松，且自协议签订之日起，此前租金、物业费、水电费等各种费用由被告孙天民负责。2020年7月10日，被告王宇已交纳唐山万达广场写字楼B座17层1702、1704号房屋自2018年6月1日至2018年7月31日的物业费10649.7元。截止到2020年9月14日，唐山万达广场写字楼B座17层1701号房屋仍由被告宣徽堂公司占有使用。另查明，被告王宇和被告孙天民系夫妻关系。被告宣徽堂公司于2017年5月10日成立，股东为被告王宇和被告孙天民。被告王宇承认其夫妻财产与宣徽堂公司的财产存在混同。 一审法院认为，原告与被王宇于2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，原告已向被告王宇交付了合同约定的唐山万达广场写字楼B座17层1701、1702、1704号房屋。在《房屋租赁合同》租赁期间届满后，虽然原告与被告王宇未签订新的书面租赁合同，但被告王宇继续租赁使用租赁房屋，原告同意其继续使用，应视为双方已达成房屋租赁的合意，形成不定期房屋租赁关系。原告与被告王宇同意解除合同并返还唐山万达广场写字楼B座17层1701号房屋，不违反法律法规强制性规定，法院予以确认。根据三张欠条和物业费票据显示，经核算，截止到2020年6月30日，欠付租金为526627元（155542元+247390元+123695元），欠付物业费184863.75元（148590.45元+46923元-10649.7元）。自2020年7月1日至2020年8月25日期间，租赁房屋1701号房屋的租金为12112.46元（166.38平方米×56天×1.3元/平方米.天），物业费为4658.64元（166.38平方米×56 —7— 天×0.5元/平方米.天）。1702和1704号房屋自2020年7月1日至7月3日的租金1384.46元【（521.37-166.38）平方米×3天×1.3元/平方米.天】和物业费为532.49【（521.37-166.38）平方米×3天×0.5元/平方米.天】。故截止到2020年8月25日，欠付租金为540123.92元，欠付物业费为190054.88元。 关于原告主张2018年的房租及物业费的违约金6万元，因被告孙天民出具的保证书中约定2019年1月31日前将所欠2018年的房租及物业费还清，如还不清，违约金从2018年5月1日按千分之三计算，在庭审中原告要求按照2018年所欠租金和物业费247390元的30%计算，又因被告自认2018所欠租金和物业费合计为201526.59元，故违约金6万元予以支持。 关于原告主张以租金382981.17元为基数，自2020年8月26日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自2019年1月1日至2020年8月25日期间的欠付租金为384581.92元（247390元+123695元+12112.46元+1384.46元），原告主张以382981.17元为基数，予以支持。 关于原告主张自2020年8月26日起，被告向原告支付租赁房屋占有使用费、物业费至返还租赁房屋止(按被告所占用房屋面积166.38平米，其中:租金标准为1.3元/平.天计算，物业费0.5元/平.天计算)，因租赁房屋1701号房屋仍由被告宣徽堂公司占有使用，故应按299.48元/天（166.38平方米×1.8元/平方米.天）计算支付房屋使用费。 —8— 原告与被告王宇签订的合同到期后，未续签书面合同，经庭审核实，该租赁房屋系被告宣徽堂实际使用，被告王宇和孙天民是夫妻关系，由被告王宇、孙天民作为股东分别出具了欠条，承诺偿还租金和物业费，故三被告对所欠租金和物业费承担共同还款责任。租赁合同解除后，三被告应共同返还租赁房屋。 被告王宇、孙天民和宣徽堂公司辩解1702和1704号的房屋于2020年6月28日已交付原告，但原告不予认可，且被告方未提交1702和1704号房屋交付时间的证据，被告孙天民自认给付租赁费及物业费至2020年6月30日，结合原告与孙天民和第三方于2020年7月4日签订转租协议，约定1701和1702、1704号房屋自协议签订之日起，此前租金、物业费、水电费等各种费用由被告孙天民负责，故法院对原告主张1702和1704号房屋2020年7月1日至7月4日的租金和物业费予以支持。 被告王宇、孙天民与宣徽堂公司辩解原告在其欠物业费期间，原告给其断电，给其造成了损失，三被告未反诉，也未提交相关证据，本案不予涉及，如确有损失，其可另行主张。 一审法院遂判决：一、解除原告韩淑荣与被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司关于坐落于唐山市路南区房屋租赁合同。二、被告王宇、孙天民和宣徽堂（唐山）医药科技有限公司于本判决生效后十日内腾退坐落于唐山万达广场写字楼Ｂ座17层1701号的租赁房屋。三、被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司于本判决生效后十日内共同给付原告韩淑荣欠付租 —9— 540123.92元、欠付物业费190054.88元、违约金60000元和利息（以382981.17元为基数，自2020年8月26日起至本院确定之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司于本判决生效后十日内共同给付原告韩淑荣关于坐落于唐山万达广场写字楼B座17层1701号房屋使用费（自2020年8月26日起至腾退之日，按299.48元/天计算）。五、驳回原告韩淑荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元，保全费4020元，由被告王宇、孙天民、宣徽堂（唐山）医药科技有限公司共同负担。 本院二审期间，上诉人王宇、孙天民提交证据如下：第一组证据，大元至正公司营业执照，用以证明公司的合法身份； 大元至正公司出具的证明、王宇身份证复印件，用以证明王宇不是案涉合同当事人，王宇是大元至正公司的法定代表人，其在案涉合同上签字系职务行为，与王宇个人无关。第二组证据，2020年11月30日大元至正公司出具的授权委托书，是对孙天民代表大元至正公司行为的追认。用以证明孙天民出具欠条不是孙天民个人承租房屋拖欠租金，而是代表大元至正公司的代理行为，行为结果应由被代理人即大元至正公司承受；孙天民未在案涉合同上签字，不是案涉合同当事人，应当由大元至正公司承担合同责任。第三组证据，唐山万达广场写字楼B座服务前台和房间标牌照片，用以证明2020年11月28日下午6点59分，唐山万达广场写字楼B座服务前台属于大元至正公司。 —10— 电表抄表照片，用以证明2020年10月11日下午15:10分的电费余额。B1702、B1704河北增值税普通发票、唐山万象美物业收电费通知单，用以证明交纳案涉B1702、B1704号房屋物业费的主体是大元至正公司，承租房屋的主体是大元至正公司而非一审三被告。第四组证据，宣徽堂公司启信网信息报告，用以证明宣徽堂公司系有限责任公司而非个人独资公司，股东还有孙天民。宣徽堂公司营业执照，用以证明公司的合法身份。第五组证据，GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，用以证明租赁房屋的所有权人为韩淑荣和孟印茹，孟印茹作为房屋的权利人做出的放弃租金的行为系属于自认放弃权利，具有法律效力。孙天民和孟印茹关于停电问题的谈话记录光盘（录音资料），用以证明自2018年开始停电近25个月之久，孟印茹与韩淑荣系夫妻关系,《房屋转租合同》也系孟印茹代替韩淑荣签字。第六组证据，在工商局备案的盖有大元至正公司章的案涉合同。 被上诉人韩淑荣质证称：对第一组证据的真实性没有异议，对与本案的关联性有异议。证明上只加盖了大元至正公司印章，没有法定代表人和出具人的签字，形式不合法。证明中提到的房屋租赁合同无法证实与案涉合同是同一份合同，即使是同一份合同，证明内容也与一审期间上诉人与宣徽堂公司关于承租方主体的陈述相矛盾。对第二组证据，授权委托书出具于2020年11月30日，其法律效力只能是在此时间之后。授权委托书所记载的房屋租赁合同不能证明与案涉合同是同一合同。从授权委托书内容看，只能是大元至正公司委托孙天民办理租赁合同的相关内容，不能否认案涉合同的承租方为王宇的事实。第三组证据，照片系上诉人单方拍摄，与本案无关。对物业收费 —11— 通知单和电费物业费发票没有异议，有关大元至正公司的电费发票与本案无关，即使大元至正公司为案涉租赁房屋缴纳电费，也不能否认上诉人为承租人的事实。对第四组证据的真实性无异议，对上诉人主张的证明目的有异议。宣徽堂公司的股东是孙天民和王宇，二人用夫妻共同财产出资。宣徽堂公司实际使用房屋，宣徽堂公司和王宇财产混同，仅凭宣徽堂公司的工商信息不能认定宣徽堂公司不承担责任。第五组证据，对《商品房买卖合同》没有异议。电话录音里与孙天民谈话的是否为孟印茹需要庭下核实。假定是孟印茹，也不能证实孟印茹放弃了租金。第六组证据，这份合同上的大元至正公司章是上诉人私自加盖的。被上诉人与王宇签订案涉合同时，大元至正公司尚未成立，王宇承租房屋后的用途与被上诉人无关。 被上诉人韩淑荣提交了2020年8月21日一审法院对上诉人孙天民所做谈话笔录，在该笔录里孙天民陈述“我与王宇、公司名下，财产无法区分具体在谁名下”。上诉人王宇、孙天民、原审被告宣徽堂质证称：对谈话笔录的真实性没有异议，但对与本案的关联性和被上诉人主张的证明目的有异议。该笔录无法证实宣徽堂公司与王宇和孙天民存在财产混同，宣徽堂公司也不应当是本案的一审被告。 本院审理查明：2014年12月18日上诉人王宇与被上诉人韩淑荣签订案涉合同，承租方为王宇，承租标的为唐山万达广场写字楼Ｂ座17层1701、1702、1704号房屋。2014年12月23日大元至正公司成立，法定代表人为王宇，公司股东为王宇、杨德松、周川海，公司住所地为唐山市路南区（含1702号套间），即案涉合同中约定的三 —12— 间房屋中的两间。大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司只针对房间号发出收费通知单，例如“写字楼–Ｂ座－十七层－1701（或1702或1704）”。业主或租户交费后，物业公司按照交费人提供的信息开具发票。根据物业公司开具的发票，Ｂ1701房间2018年2月2日至2019年1月16日电费的购买方为宣徽堂公司，Ｂ1702、Ｂ1704房间2018年2月2日至2018年6月1日电费的购买方为大元至正公司。Ｂ1701、Ｂ1702、Ｂ1704房间2017年1月1日至2017年12月31日的物业费购买方为大元至正公司，Ｂ1702、Ｂ1704房间2018年4月1日至2018年5月31日物业费购买方为大元至正公司。上述发票对应的付款凭证或明细，上诉人未予提交。2020年7月4日《房屋转租合同》签订后，大元至正公司尚未找到新的住所地，其工商登记信息显示住所地依然为唐山市路南区。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，上诉人王宇、孙天民主张与被上诉人韩淑荣签订案涉合同的虽然是王宇，但王宇是作为大元至正公司的法定代表人履行职务行为，大元至正公司才是承租房屋的主体。对此主张，被上诉人不予认可。而案涉合同签订时大元至正公司尚未成立，从案涉合同约定的内容看，并未提及王宇系代表即将成立的大元至正公司承租房屋。在2019至2020年间，就所欠租金和物业费与被上诉人交涉并向被上诉人出具保证书和欠条的，均为孙天民或王宇，2020年7月4日就案涉合同中约定的B1702、B1704房间签订《房屋转租合同》的亦为孙天民。即在大元至正公司成立后，王宇和孙天民依然以二人的个人名 —13— 义在履行案涉合同。在本案一审审理过程中，二上诉人只对被上诉人主张的租金、物业费金额及其是否应该支付违约金提出异议，并未提出其并非案涉合同的承租人，更未提出应该由大元至正公司承担案涉合同责任。即在上诉人提交上诉状之前，上诉人从未向被上诉人披露过大元至正公司的存在，更未向被上诉人披露过其系代表大元至正公司签订并履行案涉合同及案涉合同的责任应该由大元至正公司承担。现被上诉人明确表示，其认定的承租人为二上诉人，故二上诉人应该按照案涉合同、保证书、欠条的约定向被上诉人承担给付租金、物业费和违约金的责任。上诉人就其提交的购买方为大元至正公司的电费、物业费发票，并没有提供相应款项的银行流水明细等付款凭证，更不能以此否定上诉人与被上诉人签订的案涉合同及其出具的保证书、欠条内容。上诉人承担责任后，可以依照其与大元至正公司的约定向大元至正公司主张权利。上诉人主张在案涉合同履行过程中，被上诉人自2018年7月5日起给其所承租房屋实施停电，给其造成重大经济损失，应承担违约责任。被上诉人对该主张不予认可，上诉人二审中提交的电表箱照片及孙天民与孟印茹的通话录音亦均不能证实被上诉人给上诉人实施停电措施并放弃租金，故上诉人的该主张证据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人曾在王宇处购买药物未付款，上诉人就此主张提交的《韩淑荣用膏药数量（未付款）明细表》系其单方制作，被上诉人不予认可，故上诉人主张该款项应自欠付租金中予以抵消证据不足，本院亦不予支持。由于宣徽堂公司财产与二上诉人财产混同，故其辩称不是适格主体不应承担责任理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚， —14— 适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11820元，由上诉人王宇、孙天民负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树丽 审判员  沈 军 审判员  毕雪维 二〇二〇年十二月十八日 书记员  郑 悦