安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1022民初1231号 原告：郑土生，男，1967年1月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：江梅洁，安徽。 被告:黄山大川置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区枫林大道，统一社会信用代码913410225518486499。 法定代表人：钟川，该公司执行董事。 第三人：程朝晖，男，1970年8月27日出生，汉族，住安徽省休宁县新城区。 委托诉讼代理人：江建辉，安徽哲启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方明波，安徽哲启律师事务所律师。 原告郑土生与被告黄山大川置业有限公司（以下简称大川公司）、第三人程朝晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑土生的委托诉讼代理人江梅洁、被告大川公司的法定代表人钟川、第三人程朝晖的委托诉讼代理人江建辉、方明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑土生向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即配合原告办理欧罗巴国际花园S2-102室房屋的过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年6月17日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告向被告购买其开发的位于休宁县新城区欧罗巴国际花园景观排屋Ｓ2-102房屋,合同约定:房屋价款为180万元,被告应在2013年8月31日之前将商品房交付原告使用。2013年6月25日,原被告双方在休宁县房地产管理中心办理商品房预售登记备案手续。原告支付全部房款180万元。合同签订后，经被告请求，原告同意将该房产借给被告装修作为样板房展示使用。其后，被告一直未将该房屋交付给原告。在该房屋具备过户条件的情况下，虽经原告多次催促,被告拒绝配合原告办理房屋过户手续，并于2018年将该房屋交给第三人居住使用。原告无奈之下，与被告及第三人于2019年8月5日签订《还款协议》约定：被告向原告方返还房款赔偿损失280万元，双方即解除《商品买卖合同》；如被告未能依约还款，则双方应于2019年9月30日办理房屋过户手续。该协议签订后,被告既未依约支付欠款，又拒不办理房屋过户手续，已严重侵犯原告合法权益，特此起诉，请求依法支持。 大川公司辩称，我们和郑土生是借款产生的合作关系，买案涉房屋之前有借款往来，2013年6月17日我们签订的商品房买卖合同，是公司向原告借款的担保，合同约定房价是180万元，实际上该房价值280万元。在180万元房款中，郑土生用转账支付的是65万元，剩下的115万元是借款利息冲抵，100万元的装修款一直欠着没付，所以我们认为这个案涉的房屋买卖合同已经是无效的，本质上我们双方是一种民间借贷的关系。2019年8月5日，我们达成了还款协议，已经按照协议的规定，分两次退还购房款给郑土生60万元。 程朝晖辩称：1.原告与被告之间的商品房买卖合同是借贷的担保，按照最高人民法院的司法解释，买卖合同无效，应当按照基础法律关系—借贷关系来处理；2.即使买卖合同成立，鉴于第三人已经占有使用，具有优先保护，本案合同也无法继续履行；3.原告的诉请超过诉讼时效。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 郑土生为支持其主张向本院提交的证据：一、原告身份证复印件、被告企业信息，证明原被告诉讼主体资格。二、《商品房买卖合同》、《商品房预售登记备案表》，证明原被告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理备案手续。三、收款收据3张，证明原告已支付房款180万元。四、2019年签订的还款协议，证明原被告及第三人对还款及房屋过户事宜达成一致，同时证明第三人对房屋已经卖给郑土生是知情的，如果是大川公司无法还款，要办理到郑土生名下是知情并表示认可的。五、庭审中补充一份证据，休宁县人民法院（2020）皖1022民初990号判决书，是郑土生和大川公司的民间借贷的判决书，在这个判决书中，双方对于利息抵房款是明确认可的。郑土生和大川公司的商品房买卖是真实的买卖合同关系。 大川公司针对原告提交的证据发表质证意见：对原告证据无异议，但是需要说明的是，该房产我们卖给程朝晖是通知并征得郑土生同意的，按2019年还款协议，已经退还郑土生60万元。 程朝晖针对原告的证据发表质证意见：1.对证据一无异议；2.对证据二三性均不认可，该商品房买卖合同是名为买卖，实为借贷的担保，依法无效；其次从商品房买卖合同的约定，交房时间是2013年8月31日，明显已经超过交房时效。并且事实上该房屋因为有程朝晖占有使用在先也无法履行。3.证据三三性不予认可，其中65万元日期是2012年的6月12日，与买卖合同签订时间完全明显不符，且未见转账凭证，实际支付款项以及支付款项的用途无法判断，根据大川公司的答辩，实际上是借款，并非是购房款。2013年1月10日的105万元注明是转账，但是未见转账凭证，不能证明其已经实际支付，且该款项的时间点与买卖合同签订时间点也不一致。2016年6月30日的收据三性有问题，收款方式注明是“抵”，具体抵什么不清楚，还有备注，无法证明是郑土生付款。收据没有付款的凭证作为实际履行的依据，所以对他是否实际支付了180万，不能认定。同时从它载明的时间点来看，与买卖合同的约定以及签订时间明显不相符，明显不属于支付购房款。4.对证据四还款协议的真实性认可，证明目的不认可，程朝晖参与还款协议的签订，用意是督促协助大川公司解决该问题，根本无法体现程朝晖愿意让出房子的意思表示。5.证据五判决书落款时间是2020年9月15日，是在三方协议之后，判决书查明事实也明确查明了所谓的180万元郑土生没有支付，仅仅抵扣了115万元的利息，没有支付购房款本金；原告在2020年起诉，实际上已经收到大川公司的60万元退房款，该判决书至少证明郑土生没有付款，他们之间确确实实是借贷关系，并且遗漏了已经收取60万元这么一个最基本的事实。 大川公司提交的证据：中国建设银行网上银行电子回执2张，证明已经退还60万元购房款给郑土生的事实。 郑土生质证意见：对三性无异议。 程朝晖质证意见：对三性无异议。 程朝晖为证明其主张提交的证据：证据一、身份证复印件一份，证明第三人的主体身份情况。证据二、1.欧罗巴国际花园认购书复印件一份;2.商品房买卖合同复印件一份，证明涉案房产被告大川公司已于2018年1月9日出卖给程朝晖。证据三、1.2018年1月9日、2018年1月11日收据复印件两份;2.POS机刷卡记录复印件一份，证明程朝晖已按约支付购房款100万元。证据四、2018年3月12日收据、2018年4月3日收据、2018年5月8日收据、2018年6月12日收据、2018年7月5日收据、2018年8月9日收据、2018年9月2日收据、2018年9月18日收据、2018年10月16日收据、2018年11月12日收据、2018年12月26日收据、2019年1月16日收据及网上转账汇款电子回单、2019年1月16日收据、2019年3月15日收据、2019年4月2日收据、2019年5月30日收据复印件各一份，证明程朝晖已按约支付购房款88万元。证据五、协议书及电子转账记录，证明程朝晖已支付购房款65万元。证据六、1.物业公司证明复印件；2.黄山休宁县新光金属制品有限公司及企业信息复印件；3.休宁县海阳镇萝宁社区居委会证明复印件；4.中国电信股份有限公司休宁分公司复印件；5.用气合同(居民)、收据、安徽省增值税普通发票、缴费记录复印件各一份，证明涉案房产大川公司于2018年1月12日交付给程朝晖,交付后程朝晖使用至今。证据七、1.证明(金刚)及微信转账记录；2.证明(王云祥)及微信转账记录；3.证明(程国新)及微信转账记录。证明被告将涉案房产交付给程朝晖后装饰装修的事实。 郑土生质证意见：1.证据一无异议。2.证据二欧罗巴国际花园认购书、商品房买卖合同三性均不予认可，该份合同在2019年原告郑土生与被告、第三人协商房屋买卖退款或过户事宜的时候，该份商品房买卖合同还不存在，应当系起诉后或近期倒签。3.证据三2018年1月9日、2018年1月11日收据真实性予以认可，但不能达到其证明目的，POS机刷卡记录不能作为打款依据，应当有银行流水佐证，到底是否支付100万元，真实性存疑，即便存在100万元的支付，用途不知道。4.证据四收据的新旧程度上看是一样的，笔迹是同一个人的笔迹开具的。该收据的真实性有异议。即：没有付款，另为后期补开，涉嫌虚假诉讼。5.证据五的协议书真实性无异议，明确65万元是暂借款，不是购房款，其房款并没有支付到200多万元。另协议书表明程朝晖已经明知房屋由郑土生购买，印证了该事实。6.证据六真实性无异议，只能证明其居住在里面，是借住还是租住，没有其作为合法买受人居住的依据。7.证据七证人证言应该出庭接受法庭质询，否则其证据不能成立。 大川公司质证意见：无异议。需要解释的是，原告提出的收据是一人笔迹，由于财务不健全，确实是后来补开的。 经举证、质证，本院综合意见如下：1.对郑土生的证据一、证据二、证据四、证据五予以确认；对证据三，庭审后补交了65万元转账凭证，经审查与复印件一致，大川公司对已付房价总款予以认可，本院予以确认。2.对大川公司提交的证据，各方不持异议，本院予以确认。3.对程朝晖证据一予以确认；对证据二、三、四，虽然郑土生有异议，但没有证据证明其观点，且大川公司不持异议，予以确认；对证据五中65万元虽然注明是暂借款，但程朝晖与大川公司均认可该款系购房款，本院不持异议；对证据六真实性予以确认；对证据七仅提供书面证言，不符合证据规则要求，不予认可。 本院经审理认定事实如下：2012年6月12日，郑土生向大川公司交付购房款65万元，购买大川公司开发的位于休宁县新城区房屋，2013年1月10日，郑土生用借款利息105万元抵付购房款。2013年6月17日，郑土生与大川公司签订商品房买卖合同，约定房屋面积318.53平方米，单价每平方米5650.96元,合计总房价180万元。合同签订后，办理了预售登记。2016年6月30日，郑土生再次用借款利息抵付购房款10万元。郑土生通过利息折抵等方式共向大川公司支付购房款180万元。 2018年初，大川公司又以总房价298万元将上述房屋卖给了程朝晖，程朝晖于2018年1月9日和11日先后通过POS机，转账支付给大川公司100万元，大川公司即将房屋交付程朝晖。2019年1月16日，程朝晖转账支付17.45万元。之后，郑土生发现案涉房屋被程朝晖入住使用，即与大川公司交涉。2019年7月26日，程朝晖以暂借款名义转账支付大川公司65万元，当日，大川公司转账支付郑土生60万元，并注明退S2-102房款。2019年8月5日，大川公司作为甲方，郑土生作为乙方，程朝晖作为丙方签订了《还款协议》，三方约定：1.甲方向乙方返还购房款及装修款280万元,甲方2019年9月30日前向乙方支付180万元,具体付款日期为:签约当日甲方将60万元支付至乙方指定账户(已付)，2019年8月30日前支付20万元，2019年9月30日前支付100万元。在上述180万元付清后，甲乙双方解除《商品房买卖合同》，乙方配合甲方撤销备案登记。2.甲乙双方解除《商品房买卖合同》后，甲方自2019年10月开始，每月30日前向乙方支付10万元，直到100万元付清为止。如果甲方未按本协议约定付款，乙方有权要求甲方一次性支付全部未付款项。该款由丙方提供连带保证责任，丙方对此知情并同意。3.如甲方在解除《商品房买卖合同》之前未按本协议约定付款，则甲方应于2019年9月30日至不动产登记部门办理房屋过户手续，将房产证办理至乙方名下。4.如甲方在解除《商品房买卖合同》之后未按本协议约定还款，则视为违约，应以100万为本金自2013年9月1日开始按照日万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方为实现权益所产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。协议后，大川公司并未按该协议履行，郑土生向本院提起诉讼，要求大川公司办理过户登记手续，并将程朝晖列为第三人。在答辩期间，程朝晖向本院另行提起诉讼，亦要求大川公司办理过户手续，大川公司为其补签了商品房买卖合同、还款协议，补开现金收款收据70.55万元等。 另查明，2011年9月22日至2013年5月2日期间，大川公司因资金周转困难，向郑土生借款735万元。该案本院（2020）皖1022民初990号判决中双方确认郑土生以借款利息115万元抵付购房款。 本院认为，2013年6月17日，郑土生与大川公司签订的商品房买卖合同为合法有效合同。2018年1月9日，大川公司又将讼争房屋出售给程朝晖，程朝晖依约支付了首付款并实际占有房屋，虽然程朝晖提交的书面房屋买卖合同是在郑土生向本院起诉后与大川公司补签的，但没有证据证明程朝晖与大川公司之间在当时购房时存在恶意串通的故意，且程朝晖已经支付了大部分购房款，故程朝晖与大川公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。所以，涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致郑土生与程朝晖的民事权利发生冲突。根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人大川公司就讼争房屋分别与郑土生和程朝晖订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由程朝晖先行占有两年多，故在买受方郑土生与程朝晖对要求讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方程朝晖的合同。虽然郑土生办理了合同备案登记，但由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力。郑土生于2019年7月26日收到大川公司60万元的退房款，其行为表明其真实意思是要大川公司还款而非要房，且郑土生与大川公司签订的房屋买卖合同事实上已经无法继续履行。故，对郑土生要求办理过户登记的诉讼请求不予支持。由于大川公司的违约行为，产生的债权其可以另寻法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告郑土生的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元由原告郑土生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  程增来 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  冯程程