北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34695号原告：柯镇雄，男，1968年1月29日，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡琼芳，北京市尚公律师事务所律师。被告：阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心，住所地北京市西城区。负责人：吕再峰，总经理。委托诉讼代理人：程曼，女，阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司职工。原告柯镇雄与被告阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心（以下简称第二服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯镇雄的委托诉讼代理人胡琼芳，被告第二服务中心的委托诉讼代理人程曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯镇雄向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2019年12月16日起至2020年7月7日的租金399982.3元；2.依法判令被告支付自2016年2月5日至2016年3月15日期间的免租期租金72392.26元；3.判令被告支付迟延缴纳上述租金的滞纳金（按照合同约定应付款时间按日千分之三的标准计算至实际支付之日止）；4.判令被告支付原告垫付的物业费、水电费及供暖费共计19167.64元；5.案件受理费由被告承担。原告柯镇雄当庭增加诉讼请求：判令双方的租赁合同于2020年7月7日解除。事实和理由：2016年2月1日，原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市西城区菜市口大街甲2号院3号楼1至2层106（3-8）商铺，租期5年，自2016年2月5日至2021年2月4日。免租期40天，从2016年2月5日起至2016年3月15日止，本协议履行过程中，如因被告提前退和或被告违约原告解除合同的，被告不再享受免租期，应向原告支付免租期间的房租。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告拖欠诉请的金额，原告多次催要无果，故起诉至法院。被告第二服务中心答辩称，第二服务中心因人员缩减及经营战略调整等原因，须提前单方解除协议，因此于2019年10月16日告知柯镇雄的对接人周文贤女士第二服务中心将于2019年12月15日提前单方解约，并愿意按照协议约定承担相应的违约责任。第二服务中心将房租支付至2019年12月15日，并于2019年12月12日腾退房屋，第二服务中心腾退后告知柯镇雄的对接人周文贤女士。此后多次联系周文贤女士及时办理房屋交接，但是周文贤女士一直拒绝办理交接，直到2020年7月7日才联系第二服务中心进行房屋交接。第二服务中心已经明确告知柯镇雄要2019年12月15日提前终止协议，同意按照合同约定来承担相应责任，并实际上于2019年12月12日腾退房屋，租赁期间的房租、物业费、水电费均已经全部支付。但柯镇雄一直拒绝接受房屋办理交接手续，从而导致房屋空置，根据合同法第一百一十九条的规定，柯镇雄应自行采取措施防止损失进一步扩大，因此自2019年12月15日之后的房租、物业费、水电费及供暖费等应由柯镇雄自行承担，第二服务中心也无须向柯镇雄支付任何滞纳金。另，根据合同第二条的约定，免租期为40天，从2016年2月5日至2016年3月15日止，则根据该约定免租期的房屋应为67324.8元，而非原告主张的72392.26元。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年2月1日，柯镇雄（甲方）与第二服务中心（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市西城区菜市口大街甲2号院3号楼1至2层106（3-8）商铺作为办公用途，建筑面积约210.39平方米。合同第二条约定：租期5年，自2016年2月5日至2021年2月4日。免租期40天，从2016年2月5日起至2016年3月15日止，本协议履行过程中，如因被告提前退和或被告违约原告解除合同的，被告不再享受免租期，应向原告支付免租期间的房租。第三条约定：第一年至第三年每日租金为8元/平方米，每年年租金总额为614338.8元，从第四年开始每年以10%递增即第四年年租金为675772.68元。第五年年租金为743349.941元。第四条约定：合同签订之后3日内，乙方须向甲方三个月租金153584.7元作为履约保证金。第八条第二款第二项约定：租赁期间的水、电等各项费用由乙方自行按时缴付。第九条第一款第三项约定：在租赁期间内，因一方原因，造成无法继续履行合同的，或由于一方无故单方解除合同的，违约方需赔偿守约方损失，并支付三个月的租金作为违约金给乙方（按照当年租金标准计算）。第九条第二款第七项约定：在租赁期间内，因乙方原因，造成无法继续履行合同的，或由于乙方无故单方解除合同的，乙方需赔偿甲方损失，并支付三个月租金作为违约金给甲方（按当年租金标准计算），造成其他损失的，乙方应赔偿。2019年10月16日，第二服务中心的工作人员王旭对柯镇雄的联系人周文贤说：“文贤，菜市口的房子截止到12月15日我们就不再租了，我会让我们公司法务拟一份终止协议发给你，麻烦你转给业主看哈”，周文贤问：“为什么”，王旭说：“房屋太贵了，我们搬家了”。2019年10月21日，王旭向周文贤发送了第二服务中心起草的解除合同《补充协议》，主要内容为第二服务中心要求双方的房屋租赁合同于2019年12月14日终止，第二服务中心已经支付的153584.7元押金可以作为违约金不再退还。2019年12月22日，周文贤回复王旭说：“我们这边不同意解除合同，要求继续履行合同”，王旭说：“没办法履行了，如果协商不成功就走法律途径吧”。2019年12月16日，周文贤对王旭说：“租金已过支付期，请尽快支付”，王旭说：“我们搬家啦，不会再支付了，你们尽快处理终止协议的事吧”。2020年2月21日，王旭向周文贤发送了《提前解除商铺租赁告知函》，主要内容为函告柯镇雄及时安排人员进行交接并进行解约后续事宜的处理。2020年2月27日，周文贤说：“租金因已过支付期，已产生滞纳金，请尽快支付及其他费用”，王旭说：“我们已搬家，早在10月就已告知，你们尽快处理解除的事吧，再这么拖下去也没啥意思，还耽误你们对外出租”，王旭说：“我们早就回复您业主不同意退租了呀”，王旭说：“不同意我们也得退啊，本来就是双方的事情，不是单方的事情，如果你们要走法律途径就尽快走，这个事情尽快结束，我也没时间总是这么费劲的沟通”。2019年12月7日，第二服务中心制作了搬家海报并张贴在了涉案房屋内。第二服务中心称其于2020年12月12日腾空了房屋，但当时没有进行拍照，其提供的搬离腾空的照片拍摄于2020年2月20日。2020年7月7日，柯镇雄与第二服务中心进行了房屋交接。另查一，第二服务中心将物业费交纳至2019年12月15日，将电费和水费交至2019年12月14日，但漏交了2019年10月15日至2019年11月14日的电费。柯镇雄交纳了2019年10月15日至2019年11月14日的电费1539.55元（用电量为1282度），2019年12月15日至2020年7月7日的电费36.03元（用电量为30度）。此外，2019年8月15日至2019年9月14日的用电量为2967度，2019年11月15日至2019年12月14日的用电量为1654度。另查二，柯镇雄交纳了2019-2020年度的供暖费9467.55元。第二服务中心在庭审中表示鉴于腾房日期为2019年12月12日，当时已供暖，其愿意承担一个月的供暖费2366.89元。另查三，免租期的租金为8元×210.39平方米×40天=67324.8元。另查四，第二服务中心当庭陈述其提前终止合同的原因是房屋租金过高，其同意支付免租期的租金，亦同意将已支付的153584.7元押金作为违约金支付给柯镇雄。上述事实，有房屋租赁合同、交费票据、照片、交接单、微信聊天记录、函以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，柯镇雄与第二服务中心签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同”。第二服务中心在租赁合同履行期限内通知柯镇雄不再继续承租并搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明不再继续履行合同，构成预期违约，柯镇雄可以依据前述法律规定解除双方之间的租赁合同。关于第二服务中心何时搬离的租赁房屋。虽然第二服务中心未能提供2019年12月15日前搬离租赁房屋的直接证据，但是本院注意到以下事实：1.2019年10月16日，第二服务中心告知柯镇雄其于2019年12月15日之后不再继续承租；2.2019年12月7日，第二服务中心在租赁房屋内张贴了搬家海报；3.2019年12月16日，周文贤对王旭说：“租金已过支付期，请尽快支付”，王旭说：“我们搬家啦，不会再支付了，你们尽快处理终止协议的事吧”；4.第二服务中心将物业费交纳至2019年12月15日，将电费和水费交至2019年12月14日。第二服务中心的前述表述和行为能够相互印证，本院认为第二服务中心于2012年12月15日前腾空租赁房屋的事实具有高度盖然性。此外，本院还注意到，2019年8月15日至9月14日的用电量为2967度，2019年10月15日至11月14日的用电量为1282度，2019年11月15日至12月14日的用电量为1654度，而2019年12月15日至2020年7月7日的用电量为30度。从用电量来看，2019年12月15日至2020年7月7日将近7个月的时间用电量总共才30度，甚至不到之前每个月平均用电量的3%，根据生活经验推断，如果第二服务中心2019年12月15日之后未腾空租赁房屋其用电量不会如此之少。因此本院认定第二服务中心于最迟于2019年12月15日腾空了租赁房屋，并于2019年12月16日告知了柯镇雄。关于合同的解除日期，双方争议较大。柯镇雄主张涉案合同应于2020年7月7日双方进行房屋交接之日解除，第二服务中心则主张涉案合同应于2019年12月15日腾空涉案房屋前解除。对于该问题，本院考虑到早在2019年10月16日，第二服务中心既已告知柯镇雄其于2019年12月15日之后不再继续承租，并于2019年12月15日前搬离了租赁房屋，又于2019年12月16日将搬离的情况告知了柯镇雄一方，同时考虑到后续沟通中，第二服务中心多次催促，但柯镇雄拒绝与第二服务中心进行交接的情况，本院确认双方之间《商铺租赁合同》于2019年12月15日解除。关于合同解除后的相关费用问题。首先，关于柯镇雄要求第二服务中心支付2019年12月16日至2020年7月7日期间的租金、滞纳金及物业、暖气、水电费，因本院已认定双方的租赁合同于2019年12月15日解除，柯镇雄无权要求第二服务中心支付合同解除后的前述费用。其次，关于柯镇雄诉请的免租期租金，第二服务中心同意支付，本院不持异议。但是柯镇雄诉请的金额有误，本院经计算后确认该项费用为67324.8元。再次，关于柯镇雄诉请的免租期滞纳金，因第二服务中心搬离租赁房屋后，柯镇雄怠于收回房屋和进行交接，其无权要求第二服务中心支付免租期租金的滞纳金。最后，关于2019年10月15日至11月14日的电费以及供暖开始后至2019年12月15日搬离前将近一个月的暖气费（供暖费为9467.55元，供暖季按4个月计算，每个月的供暖费约2366.89元），因该期间房屋在第二服务中心的占有和使用下，故该部分费用应当由其承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告柯镇雄与被告阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心之间的《商铺租赁合同》于2019年12月15日解除；二、本判决生效之日起7日内，被告阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心给付原告柯镇雄2016年2月5日至2016年3月15日的免租期租金67324.8元；三、本判决生效之日起7日内，被告阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心给付原告柯镇雄2019年10月15日至2019年11月14日的电费1539.55元及暖气费2366.89元。四、驳回原告柯镇雄的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8673元，减半收取4337元，由原告柯镇雄负担3337元（已交纳），被告阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心负担1000元（原告柯镇雄已预交，被告阳光雨露信息技术服务（北京）有限公司第二服务中心于本判决生效后7日内给付原告柯镇雄）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵克南二〇二〇年十二月三十日书记员  张宏钰