文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初6444号原告：陈雪琴，女，1974年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：沈国敏，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖佳，重庆华升律师事务所实习律师。被告：陈仕海，男，1946年8月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：赵孝木，男，1971年7月28日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区。委托诉讼代理人：张勇、赖晓琼，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。原告陈雪琴与被告陈仕海、赵孝木确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈雪琴及其委托诉讼代理人沈国敏、被告陈仕海、被告赵孝木及其委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，由被告赵孝木立即将其购买的17间房屋返还原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年5月9日，二被告签订了《房屋买卖协议》，约定将位于重庆市南川区XX街道白房居委2组的17间房屋出售给赵孝木，出售价格为4.8万元，房屋的四至界畔以土地使用证为准，该房屋的水、电等交给被告赵孝木使用，费用自理。赵孝木一次付清购房款4.8万元时，陈仕海将该房屋的钥匙、土地使用证、土地承包合同交给赵孝木，该房屋所有权归其所有等。该协议签订后，二被告均按约定履行了义务。二被告签订的《房屋买卖协议》中的卖方鲜文容、陈仕海系夫妻，该协议中出售的房屋系二人的夫妻共同财产，鲜文容、陈仕海夫妻二人共生育了三个子女，即长子陈沈川、次子陈作，女儿陈雪琴。二被告签订《房屋买卖协议》时鲜文容已逝世，原告对该房屋享有继承权，其父亲陈仕海擅自将该房屋出售的行为，侵犯了原告的合法权益。赵孝木非白房居委二组集体组织的成员，其购买该房屋的行为违反了有关法律法规的规定。为了维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告陈仕海辩称，1、该房屋所在地原是我父母留下来的房屋，后与我兄弟陈仕明分家各分得一部分。我与鲜文容结婚后，由于我在部队，鲜文容于1973年左右通过政府审批，对我们原有的房屋予以改建，后在80年代又与我兄弟陈仕明一进行了拆除重建。我在部队转业后就分到在南川庆岩粮店工作。鲜文容于2003年12月去世，由于我工作单位破产我一人在家，我有病没有其他收入，几个子女也在外打工，所有我就把房子卖了拿钱去治病。我当时不认识赵孝木，是通过罗才会的介绍才认识的，经过协商，我以4.8万的价格将房屋卖给了赵孝木，我就到南川城里租房居住。我卖房子一事没有给几个子女说，子女问我我就说租给别人了，房屋卖后我们就未再去过，只在陈仕明家进出，每年春节几个子女都要回去给他们的母亲上坟，他们就到我兄弟陈仕明家去。房子是鲜文容的，我无权卖这个房子。请求支持原告的请求。被告赵孝木辩称，1、我与陈仕海签订的《房屋买卖协议》是有效的，当时购买房子时我并不认识陈仕海，是我的亲戚罗才会说，为了方便孩子读书把房子买到外面去。罗才会与陈仕海的大儿子陈沈川是同事且居住在同一幢楼，是罗才会说陈沈川家的房子要出售，所以罗才会就介绍与陈沈川和其父亲陈仕海认识。我去看了房子后觉得可以就同意购买，经与陈沈川和陈仕海协商，陈仕海就以4.8万元的价格卖给了我，陈仕海的兄弟陈仕明的房屋因与该房屋系共列墙，所以陈仕明也在房屋买卖协议上签了字，居委会也盖了章。合同签订后，我把钱交给陈仕海，陈沈川给我出具了收条，陈仕海也将房屋钥匙、土地使用证、土地承包合同等交给了我。我买了该房屋后，我已将该房屋的第三层原有的半桩墙体已进行了升建并改建成了2米多高的房屋，把原来二楼的阳台拆除了改造成了房间，并在排面的墙体上张贴了瓷砖，进行了大的改造，并在此居住十六年，陈仕海的兄弟陈世明与我买的该房屋是共列墙，陈仕海及子女每年春节都会到陈世明家里来耍，原告及陈沈川、陈作说其父亲将该房屋出售给我不知情，显然是说谎。虽然我不是该地方的村民，当时我购买该房屋时所在居委是同意的，并在《房屋买卖协议》中加盖了公章，况且该房屋现已被征收，土地性质已系国有。所以我与陈仕海签订的《房屋买卖协议》是有效的。原告起诉主观上系恶意，是因为该房屋要拆迁了才起诉到法院。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年5月9日，陈仕海、鲜文容（甲方）与赵孝木（乙方）签订了《房屋买卖协议》（内容为打印），该协议约定，经甲乙双方协商同意，将座落在南川市南城办事处白房居委二组的房屋壹拾柒间卖给乙方，面积332平方米（以土地使用证计算为准），现将有关事宜达成如下协议：一、甲方卖房后所有权归乙方所有，土地承包使用权一并转让。二、甲方房屋的四至界畔以土地使用证为准（地坝的使用权为三间房屋对出公路为界，墙与陈仕明共裂（列），使用权共同所有）。三、买房后，甲方将土地承包合同上的地块清点交付给乙方（若地块上种有庄稼待收割后甲方负责回收，并交付乙方使用）。四、甲方的水、电、电话费等将给乙方使得，费用自理。五、乙方一次性付清房款肆万捌仟元整（小写4.8万元整），甲方交付钥匙，土地使用证、土地承包合同（将房屋代管成2004年8月30日止）。六、交易用完成后，乙方所有房屋居住地发生的一切税费以及各种事件由乙方自行负责。七、此协议一式两份，由甲乙双方各执一份，签字生效。陈仕海、赵孝木和鉴证人陈世明、罗才会在该协议上签名，南川区XX街道办事处白房居民委员会作为鉴证单位在该协议上加盖公章。协议签订当日，赵孝木将购房款4.8万元支付给了陈仕海，陈仕海之子陈沈川给赵孝木出具了《收条》一份，载明：收到赵孝木购房款48000元（肆万捌仟元正），收款人陈沈川，2004年5月9日。陈仕海也将该房屋的钥匙、《集体土地建设用地使用证》、土地承包合同等交付给了赵孝木。事后，赵孝木对该房屋进行了装修、改造并于当年与其家人入住至今。另查明，陈仕海与鲜文容系夫妻，居住在重庆市南川区XX街道办事处XX居委**(原为南川市XX乡XX村**），夫妻二人共同生育了陈沈川、陈作、陈雪琴三个子女。陈仕海及家人居住的房屋原系陈仕海父母遗留分家所得，于1973年对该房屋进行了改建。1989年12月，鲜文容向原南川县国土局提交建房申请并获得批准，对该房屋拆除并重建。1991年6月30日，房管部门对涉案房屋进行了审批登记[编号为（91）字第XXXXX号]，地籍档案显示：户主为鲜文容，地址为文凤乡白房村二社。土地性质为集体，土地权属来源为批准改建。用地面积166.66平方米，家庭人口5人，四至界畔：东自墙10.2m与李克必、冉根灿相邻，南自墙壁16.70m与陈仕明共列，西自墙外13.10m处阳台1.10外与晒坝相邻，北自墙12.20m处与人行路相邻。原南川县国土局于1991年6月30日发放了《集体土地建设用地使用证》[字号为南川集建（91）字第XXXXX号]。鲜文容于2003年12月13日去世，鲜文容的父母早于鲜文容去世，鲜文容的继承人有陈仕海、陈沈川、陈作、陈雪琴。涉案房屋所在地重庆市南川区XX街道办事处XX居委X组现已变更为重庆市南川区XX街道XX居委X组。2020年9月23日，因南川区G353福南桥至金佛山西互通段公路改建工程项目建设，重庆市南川区人民政府作出南川府拟征告[2020]23号《重庆市南川区人民政府关于拟征收农民集体土地的公告》，拟征收土地范围包括XX街道XX居委1组、3组集体土地、XX街道XX居委1组、2组集体土地、XX街道XX居委1组、2组、7组集体土地、XX街道XX居委XX1组、2组、3组、4组、5组、6组、7组、8组、9组、10组、11组集体土地、XX街道XX居委7组、9组集体土地。涉案房屋在被征收范围之内。在审理中，1、原告陈述，其母亲去世后，原告便到外地打工很少回家，不知晓父亲将房屋出售一事，问父亲陈仕海，父亲说是出租给赵孝木的。现在的房屋是与原有的房屋有改变，以为是父亲拿钱进行改造的，现在该房屋要拆迁，才知道该房屋是出售给了赵孝木。该房屋系母亲的遗产，原告有继承权，父亲擅自出售侵犯了原告的权益，况且赵孝木并非该地的村民，买卖是无效的。2、赵孝木陈述，由于其系南川区XX镇XX村村民，为方便孩子读书想在外面购买房屋，因其亲戚罗才会与陈仕海之子陈沈川是同事且居住在同一幢楼，罗才会说陈沈川家的房屋要出售，经罗才会介绍认识了陈沈川和陈仕海，其去看房屋时，认为可以就同意购买。经与陈仕海协商，赵孝木以4.8万元的价格购买了涉案房屋，其将购房款交给陈仕海后，陈沈川就给赵孝木出具了《收条》一张，陈仕海的兄弟陈仕明也在该协议上签名。陈仕海把产权证、土地承包合同、钥匙等交给了赵孝木，赵孝木接收房屋后对该房屋进行装修、改造，并将第三层升高改造成可以居住的房屋，拆除了原有的阳台改建成房屋，墙体张贴瓷砖等，在购买房屋当年就搬入到该房屋内居住至今。由于该房屋与陈仕明是共列墙，赵孝木与陈仕明成了邻居，每年春节陈仕海及其子女都会到陈仕明家里来玩耍，对陈仕海出售房屋一事均知晓。现该房屋因修公路被征收，赵孝木已将该房屋的产权证交到了拆迁部门，是因为房屋要拆迁，原告才恶意提起诉讼。3、陈仕海陈述，其妻子去世后，由于陈仕海单位破产其又有病，几个子女也在外工作，所以就想将房屋卖了，卖的钱拿来治病。经罗才会介绍就卖给了赵孝木，签订合同时是在出售的房屋里签的，签订合同后，赵孝木把购房款全部交给了陈仕海，收条是谁出具的已记不清楚了。出售房屋后陈仕海就到南川城里租房居住至今，子女问房屋的事情就说租给了赵孝木。房屋卖后其家人就未再去过，只在陈仕明家进出，每年春节几个子女均要回去给妻子上坟，几个子女也会到其兄弟陈仕明家去。4、本院在对陈沈川、陈作进行询问时，陈述不知晓其父亲陈仕海出售房屋一事，明确表示不参与该案诉讼，并自愿放弃涉案房屋的继承份额，其份额由陈雪琴继承。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖协议》、收条、土地使用权证、南川府拟征告[2020]23号《重庆市南川区人民政府关于拟征收农民集体土地的公告》、陈沈川的询问笔录、陈作的询问笔录等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，根据原、被告的陈述及涉案房屋的相关资料，涉案房屋虽然登记在鲜文容的名下，但实际系陈仕海与鲜文容的夫妻共同财产。被告陈仕海和被告赵孝木均系具有民事行为能力的公民，双方签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，二被告在签订《房屋买卖协议》后，陈仕海已将涉案房屋交付给赵孝木居住使用，赵孝木已向陈仕海支付了全部房屋价款，双方已经履行了主要合同义务。虽然涉案房屋有部分属于鲜文容的遗产，原告及陈沈川、陈作均有继承份额，但由于赵孝木购买涉案房屋十余年且对该房屋进行了装修、改建居住至今，同时根据陈仕海之子陈沈川出具的《收条》和二被告陈述的陈仕海子女常到与涉案房屋相邻的陈仕海兄弟陈仕明家中作客等情况，原告及陈沈川、陈作以不知晓陈仕海已将涉案房屋出售给赵孝木显然有悖常理。因此，原告及陈沈川、陈作对陈仕海出售涉案房屋是知晓且未反对，视为对其出售房屋行为的认同。虽然涉案房屋的土地性质在签订合同时属于集体土地，赵才木也并非涉案房屋所在地集体经济组织成员且至今未取得审批手续，但由于涉案房屋交易时得到了所在居委会的同意，同时该房屋因公路改建工程项目需要已属于征收范围，已不再具有原农村宅基地的本来属性。因此，二被告所签订的《房屋买卖协议》依法应当有效。故，原告以陈仕海出售房屋其不知情和以涉案房屋登记性质为集体土地以及赵孝木并非涉案房屋所在地集体经济组织成员等为由，请求确认二被告所签订的《房屋买卖协议》无效并返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈雪琴的诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元（原告已预交），由原告陈雪琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  计文天