北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60069号原告：吕忠良，男，1956年10月6日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。被告：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：赵题刚，男，1983年5月21日出生，汉族，中润信投（北京）房地产开发有限公司职员，住北京市门头沟区。被告：赵学民，男，1971年6月12日出生，汉族，无业，住河北省唐山市乐亭县。原告吕忠良（以下简称姓名）与被告中润信投（北京）房地产开发有限公司、被告赵学民（以下合称二被告，分称中润公司、赵学民）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕忠良之委托诉讼代理人闫立莉，中润公司之委托诉讼代理人赵题刚到庭参加了诉讼，赵学民经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕忠良向本院提出诉讼请求：确认二被告于2006年4月18日签订的关于北京市朝阳区*号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市商品房现房买卖合同》无效。事实与理由：2000年6月6日，吕忠良与中润公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定吕忠良购买中润公司开发的涉案房屋，付款方式为按揭付款。合同签订后，吕忠良按照约定缴纳了房屋首付款117345元，中润公司随即将涉案房屋交付给了吕忠良。吕忠良自收到房屋后一直占有、使用至今。吕忠良多次要求中润公司为吕忠良办理银行贷款及房屋产权证事宜，中润公司总以种种理由推脱。因中润公司单方原因造成涉案房屋贷款、房屋产权证均未能办成，拖延至今。2016年，吕忠良通过法院公告得知，中润公司已将吕忠良起诉至贵院，要求解除双方于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良在该案中提起反诉，要求确认吕忠良与中润公司之间的《北京市内销商品房预售契约》合法有效。贵院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，认定双方于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》合法有效。在上述案件审理过程中，吕忠良得知，贵院2015年出具（2015）朝民初字第50509号民事调解书，记载二被告于2006年4月18日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中润公司向赵学民购买涉案房屋，双方达成调解协议，中润公司于2015年11月19日前协助赵学民办理过户。中润公司将涉案房屋以明显低于市场正常交易价格的方式，二次出售给赵学民的行为严重侵犯了吕忠良的合法权益，属于一房二卖的欺诈行为；赵学民明知房屋存在交易瑕疵（已出售给吕忠良）、明显低于市场正常交易价格、未对房屋状态进行现场查验的情况下，进行房屋买卖的行为显属于恶意交易行为，且涉案房屋一直未办理交付。二被告应属恶意串通，损害吕忠良的合法权益。中润公司辩称，吕忠良的诉讼请求无事实和法律依据，在我公司与吕忠良的房屋买卖交易过程中，吕忠良系违约方，付款严重逾期，按照合同约定，合同已经自动终止。我公司也向其主张解除合同，涉案房屋所在小区同类房屋产生争议，已有生效判决认定与吕忠良类似情况的为恶意违约，合同应当解除。吕忠良既不支付房款又占据房屋，且我公司另行出售房屋前出于善意向吕忠良发过催款函，但吕忠良没有履约的意愿，故我方才将房屋出售给赵学民，避免扩大损失，该行为无恶意。在我方告知赵学民吕忠良恶意违约且占据房屋的情况下，赵学民仍然愿意买房，是其自己的商业判断。我方与赵学民的交易价格不存在明显低于市场价格的情况，涉案房屋所属小区2005年交易的单价为4200元每平方米，2008年4月，我公司与其他业主交易的单价是5000元每平方米，故不存在低于市场价格、恶意交易的情形。赵学民未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：中润公司原名称北京巨安金润房地产开发有限公司，2014年6月10日变更为现名称。2000年6月6日，中润公司（甲方）与吕忠良（乙方）签订《北京市内销商品房预售契约》，吕忠良购买涉案房屋，价款合计567345元，合同签订后，吕忠良支付了首付款117345元，中润公司向吕忠良交付涉案房屋。2016年2月，中润公司起诉至本院，要求解除与吕忠良签订的《北京市内销商品房预售契约》。案件审理过程中，吕忠良提出反诉，要求确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。后，中润公司以“……起诉完全系因工作失误导致的。经申请人核实，申请人和吕忠良之间从未签订过购房合同”为由申请撤回本诉。本院作出（2016）京0105民初6456号民事判决书，判决确认《北京市内销商品房预售契约》合法有效。中润公司不服，提出上诉，后撤回上诉。在此案审理过程中，吕忠良了解到，早在2006年4月18日，中润公司即与赵学民签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定以548595元价格将涉案房屋出售给赵学民；2015年，赵学民将中润公司诉至本院，要求中润公司办理涉案房屋的过户手续。庭审中，双方达成调解协议：中润公司于2015年11月19日前协助赵学民将涉案房屋过户至赵学民名下。本院以（2015）朝民初字第50509号民事调解书予以确认。为此，2018年7月，吕忠良以赵学民、中润公司为被告，以第三人撤销之诉纠纷为由，起诉至本院，要求撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。本院于2019年5月作出（2018）京0105民撤15号民事判决书，判决撤销（2015）朝民初字第50509号民事调解书。赵学民、中润公司不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民终9672号民事判决书，认定中润公司在将10A002号房屋出售给吕忠良后，又擅自将房屋再次售予他人，行为显属不当。赵学民和中润公司签订《商品房现房买卖合同》系在吕忠良居住该房屋期间，虽然其双方均称房款支付完毕，但表示支付方式为现金，且从订立合同到签订涉案民事调解书近十年期间，并无证据证明赵学民曾要求中润公司交付房屋，该情况与常理不符。故综合中润公司与赵学民合同的签订及履行情况来看，赵学民与中润公司订立该合同时的动机难言善意，且该合同已经明显侵害了吕忠良的合法权益。最终判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，中润公司以吕忠良为被告，以房屋买卖合同纠纷为由，起诉至本院，要求解除中润公司与吕忠良于2000年6月6日签订的《北京市内销商品房预售契约》，本院于2019年8月15日作出（2019）京0105民初57760号民事判决书，判决驳回中润公司的诉讼请求。中润公司提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月31日作出(2019)京03民终13362号民事判决书，确认中润公司在与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》并实际履行过程中，又与案外人签订《北京市商品房现房买卖合同》，该行为形成“一房二卖”的事实，并且确认中润公司存在违约行为属于恶意违约，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，根据查明的事实，二被告于2006年4月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》存在以下疑问：首先，关于房屋价款及支付情况。2000年6月，中润公司以房屋总价款567345元与吕忠良签订《北京市内销商品房预售契约》出售涉案房屋，吕忠良交纳了首付款，中润公司交付了房屋，后时隔近6年又与赵学民签订买卖合同，价格低于与吕忠良交易的总价，且为现金支付。该交易价格明显有违常理，支付方式存在疑点；其次，关于房屋交付情况。中润公司称其向赵学民出售涉案房屋前已告知此前已经售予他人，由他人占据的情形，虽赵学民未到庭应诉，但从订立合同到二被告2015年签订民事调解书近十年期间，赵学民未曾要求中润公司交付房屋，该情况有违常理。综上，从二被告合同的签订及履行情况来看，二被告订立该合同时的动机难言善意，损害了吕忠良的合法权益，应属无效。据此，本院对于吕忠良要求确认二被告于2006年4月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效的请求，予以支持。赵学民经公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告中润信投（北京）房地产开发有限公司与被告赵学民于二〇〇六年四月十八日签订的关于北京市朝阳区*号房屋的《北京市商品房现房买卖合同》无效。案件受理费9286元，由被告中润信投（北京）房地产开发有限公司负担4643元（于本判决生效后七日内交纳），由被告赵学民负担4643元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（含送达起诉状副本、开庭传票及送达本判决的费用）560元，由被告赵学民负担（于本判决生效后七日内直接支付给原告吕忠良）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黄雪芹审判员  马 潇审判员  吴 娜二〇二〇年十二月二十九日书记员  周欣月