北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初311号原告（反诉被告）：杨林岩，女，1979年6月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王红梅，北京市海创律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈齐，男，1985年11月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：许睿典，北京市紫锋律师事务所律师。第三人：北京联合骅野房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区龙域北街5号院2号楼1层16。法定代表人：寇丽华，经理。委托诉讼代理人：徐世娇，女，1988年10月12日出生，蒙古族，该单位员工。原告（反诉被告）杨林岩与被告（反诉原告）陈齐、第三人北京联合骅野房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨林岩及其委托诉讼代理人王红梅，被告（反诉原告）陈齐及其委托诉讼代理人许睿典到庭参加了诉讼，第三人北京联合骅野房地产经纪有限公司经本院依法传唤，未声明理由未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨林岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理位于北京市朝阳区东坝乡单店地块二期定向安置房项目X号住宅楼（朝阳区朝新嘉园东里四区X号）的房屋产权过户登记；2、判令被告双倍返还定金20万元；3、判令被告支付原告律师费13.8万元；4、判令被告支付违约金，以购房款285万元为基数，按日万分之三的标准，自2020年1月4日计算至过户之日。事实和理由：2016年7月18日，经第三人居间服务，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于北京市朝阳区东坝乡单店地块二期定向安置房屋项目X号住宅楼房屋（朝阳区朝新嘉园东里四区X号，以下简称涉案房屋）出售给原告。成交总价为285万元，2016年7月18日支付定金10万元；2016年8月31日前支付购房款218万元；剩余购房款57万元以贷款方式支付。买受人支付第二笔房款当日，出卖人向买受人交付房屋。任何一方不按约定履行合同，自约定履行期限届满之次日至实际履行之日，违约方按日计算向另一方支付总房款万分之三的违约金。违约方还应承担守约方主张债权支出的律师费。同日，双方签订补充协议，约定因房产证尚在办理中，被告在取得房产证当日起，双方按照居间方提出的要求和通知时间，相互配合提供资料及办理上市审批和买卖过户手续。被告应自取得房产证之日起60日内配合原告办理过户手续。任何一方违反约定应向对方支付总房款200%的补偿金，如被告违约，除双倍返还定金外，还应向乙方支付补偿金。上述合同签订后，原告向被告支付购房款228万元，被告将房屋交付原告。2019年10月17日，被告取得房屋产权证。此后，原、被告于2019年12月17日、20日两次至公证处办理公证，均因不符合公证处条件及被告要求未完成公证。2019年12月30日，居间方通知原、被告于2020年1月3日签订网签合同，但被告未到场。之后，被告以自取得房产证之日起已逾60日为由表示合同已解除，并拒绝继续履行合同。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）陈齐辩称：不同意原告全部诉讼请求。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议已因原告违约达到解除条件，被告向原告送达了解除合同通知书，故涉案合同已解除。1、合同约定被告取得房产证60日内双方配合办理过户手续，因原告拖延不办理购房资格核验，使双方未能在合同约定期限内办理过户手续，并逾期超过10日，按照合同约定被告有权单方解除合同。2、被告一直积极履行合同，为推进房屋买卖流程，被告及第三人多次催促原告办理购房资格核验、公证及筹集购房款，但原告经催促仍拖延办理。3、按合同约定原告应于办理公证当日支付尾款57万元，但办理公证时原告要求变更买受人，将涉案房屋过户给其夫郭从杰，导致公证未能办理，原告亦未支付尾款，金额达到合同总金额的20%，依据合同法约定被告有权单方解除合同。被告（反诉原告）陈齐向本院提出反诉请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋买卖相关协议已解除；2、判令原告向被告返还涉案房屋；3、判令被告无需向原告返还定金10万元；4、判令原告向被告支付房屋占有使用费，按每月5000元的标准，自2019年12月28日计算至实际返还房屋之日。事实和理由：2016年7月18日，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，被告将涉案房屋出售予原告。因签订合同时，被告尚未取得房产证，故合同约定在房产证下来60日内卖方配合买方办理房屋过户手续。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同超过10日，另一方有权解除合同并要求对方支付违约金。2019年10月17日，被告取得房产证，并交由居间方保管。但此后原告迟迟不办理购房资格核验手续，并擅自要求将房屋过户至其他人名下，导致未能如期过户，原告亦未支付尾款，此后被告向原告送达了解除合同通知书。被告认为涉案合同已解除，故提出反诉，请求判如所请。针对被告（反诉原告）陈齐的反诉，原告（反诉被告）杨林岩辩称：不同意被告反诉请求，原告没有返还房屋义务，合同亦未约定办理购房资格核验的内容，被告以各种可以显示的方式造成催促原告办理过户的假象，但合同并未约定买方需在房本取得后60日内办理过户，超过60日，被告仍有协助原告过户的义务。被告以原告违约为借口实际是不想继续履行涉案合同。自双方签订涉案合同后，被告迟迟不办理产权登记，拖延长达三年，给原告北京落户积分造成损失。第三人北京联合骅野房地产经纪有限公司未到庭应诉，亦未发表书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审理，本院认定事实如下：2016年7月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）经第三人居间签订《北京市房屋买卖合同》，约定被告将朝阳区东坝乡单店地块二期定向安置房项目X号住宅楼（朝新嘉园东里四区X号）出售予原告。成交总价为285万元，包含成交价格和房屋附属设备设施、装饰装修、相关物品补偿款。定金10万元，买受人于签订合同当日支付。出卖人应在买受人支付第二笔房款当日将该房屋交付给买受人。买受人应当具备国家及北京市规定的购房资质，并于办理网上签约以及办理产权转移时出具相关证明文件。因买受人不具备国家以及北京市规定的购房资格，或于办理网上签约及办理产权转移时无法出具相关文件，由此产生的一切法律后果由买受人承担。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同相对方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，逾期超过十日，另一方有权解除合同。任何一方违约，违约方除承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支出的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。该合同附件一载明，2016年7月18日原告向被告支付定金10万元；2016年8月31日，原告向被告支付部分房款218万元；剩余房款57万元，原告以贷款方式支付被告。同日，双方签订《补充协议》，载明鉴于涉案房屋产权证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓，为保障双方利益及交易安全，故约定：房屋总价款285万元，甲方在取得房产证当日起，甲乙双方应按居间方提出的要求及通知的时间，相互配合提供资料及办理上市审批和买卖过户等相关手续。房产证下来60日内被告须配合原告办理过户手续并提供相关资料。如任意一方违反本协议约定，拒不履行义务，应向相对方支付房屋总价款200%的补偿金。如被告违约，除双倍返还定金外，被告还应当向原告支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如原告违约，无权要求被告返还定金，同时应当向被告支付上述补偿金。如本协议中相关条款与买卖合同不符，以本协议为准。同时，该补充协议约定附加条件：此房目前房本尚在办理中，如因政策原因或约定不明等因素导致原告无购房资格，被告知道并配合原告将此房过户给原告指定的第三人；房本办理完成后，被告知道并配合将此房全权公证给原告，原告将剩余房款57万元于公证后当日支付给甲方；被告签订本合同当日将此房交付原告，移交房门钥匙、门卡等与此房相关物品。上述协议签订后，原告向被告交付定金10万元，原被告于当日签订物业结清确认书及房屋交付确认书，确认完成物业交接手续，被告向原告交付了房屋。2016年8月8日，原告向被告支付购房款100万元，8月30日，向被告支付118万元，被告分别出具收款证明，收款证明见证人处由第三人工作人员闫晓光签名。2019年10月17日，被告取得涉案房屋产权证书，产权证书登记地址为北京市朝阳区朝新嘉园东里四区7号楼8层1单元802。权利性质为按经济适用住房管理。同日，原、被告及第三人签订《保管协议》，被告将产权证交由第三人保管。2019年10月21日，原告向郭从杰出具授权书，授权郭从杰全权处理涉案房屋过户事宜。庭审中，被告提交其与原告、原告之夫郭从杰、第三人代理人徐世娇的微信群聊天记录，及被告分别与其他三人的微信聊天记录。微信聊天记录记载了上述四人就涉案房屋取得产权后，涉案合同的网签价格、尾款支付方式、迟延办理房本、购房资格核验、办理公证手续等问题进行协商的内容。对于网签价格，原告表示希望按政府指导价，被告明确要求按照合同约定价格，2019年12月9日，郭从杰在微信群中表示同意按合同执行网签价格。关于尾款支付方式，被告表示按照补充协议约定，原告应在过户当日支付尾款，而非申请公积金贷款，原告表示对合同条款理解有误，正在筹钱，且被告办理房产证亦拖延了两年之久，两年前准备好的资金已经用作其他用途，正在积极回笼资金，同意按补充协议约定走公证流程，在公证当天支付尾款。此后双方对公证一事进行协商，期间，被告多次催促原告进行购房资格核验，筹备尾款，多次提醒原告按照合同约定应在60日内完成过户。2020年12月14日，郭从杰表示“尾款有部分周一能到，为保险起见，约周一下午16点去公证，公证后支付尾款。”被告表示不同意尾款全部在公证后支付，必须有一定比例在公证当天先行支付，待公证后，再补齐剩余部分。经沟通，原告同意公证前先行支付一部分。12月16日，徐世娇在微信群中表示原告通知钱已经准备好，同意被告选择公证地点和时间。被告询问原告是否准备好了受托人、受托人身份证、户口本，是否提交了购房资格核验资料。并告知其经向公证处咨询，原告或郭从杰均不得作为受托人，要求原告向被告书面提供受托人信息。原告表示“绝不会因为我们耽误流程，你既然咨询好了，我们都按照你说的做了，你还有啥好怀疑的”。此后，被告提出要求与原告指派的受托人签署补充协议，对委托事项及相关权利义务予以明确。2020年12月17日，双方至被告指定的北京市中信公证处办理委托公证手续，2020年12月20日，双方至原告指定的保定市直隶公证处办理委托公证手续，两次公证均因受托人等问题双方产生争执，未办理成功。2020年12月27日，被告向原告邮寄送达解约通知，表示因距离被告办理产权证之日已经超过71日，但经被告询问原告是否办理购房资格核验，办理公证及支付尾款，原告置之不理，根据合同约定，原告已逾期履行办理房屋过户手续超过10日，并经被告反复催告后，仍未履行，故解除与原告签订的涉案合同。原告于次日签收。2019年12月30日，第三人向原、被告发送《通知》，载明买方杨林岩购房资格核验已通过，请双方于2020年1月3日中午12点，到第三人处签署网签合同。2020年1月3日，被告未到现场，原告向被告邮寄送达律师催告函，表示居间方书面通知双方于2020年1月3日中午12点至第三人处签署网签合同，但被告未出现。根据涉案合同约定，被告有义务继续履行，故请立即认真履行义务。被告拒收。庭审中，原告提交2019年12月30日进行购房资格核验的结果，核验结果显示初步核验通过。提交《民事委托代理合同》及转账业务回单、律师费发票，显示原告委托北京市海创律师事务所代理本案诉讼，律师费13.8万元。原告已支付上述费用。经质证，被告对其真实性认可，证明目的不予认可。被告提交其与案外人杨超、刘新雨签订的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》、《网签授权委托书》、《居间服务合同》、《解除协议》、定金收据、居间费收据、居间费发票等证据，证明陈齐于2019年11月20日购买了案外人杨超、刘新雨的房屋，后因原告拖延办理购房资格核验，导致涉案房屋无法及时过户，陈齐未及时腾出购房资格，最终解除与杨超、刘新雨签订的房屋买卖合同，并遭受5万元定金和13600元居间费损失。经质证，原告对被告证明目的不予认可。被告提交涉案房屋所在小区同户型房屋租赁合同，证明涉案房屋使用费为每月5000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应当依约全面履行自己的义务。根据补充协议约定，原、被告双方有相互配合提供资料、办理过户的义务。房产证下来60日内被告须配合原告办理过户手续并提供相关资料。鉴于自被告取得产权证之日至今早已超过60日，双方仍未办理涉案房屋过户手续，故原告要求被告协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案合同并未对原告办理房屋过户手续约定期限，且根据已查明事实，原告并未怠于行使及履行办理产权过户登记的相关权利义务，从而导致涉案合同目的无法实现，现被告以原告未按约定期限履行义务，并逾期超过十日，要求确认合同已解除，缺乏依据，对于被告的此项反诉请求，本院不予支持。涉案合同并未解除，原告依据合同占有使用涉案房屋，被告要求原告返还房屋并支付使用费的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金一节，补充协议约定如任意一方违反本协议约定，拒不履行义务，应向相对方支付房屋总价款200%的补偿金。如被告违约，除双倍返还定金外，被告还应当向原告支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿。从上述约定内容看，系对涉案合同目的无法实现的情况下，相关损失的约定；且从定金的性质看，系为担保债权实现而设立的担保金。鉴于涉案合同仍可继续履行，合同目的并非无法实现，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告要求判令其无需向原告返还定金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张律师费及违约金一节，根据涉案合同约定，买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同向对方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。任何一方违约，违约方除承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支出的律师费。鉴于自被告取得涉案房屋产权证后，双方在第三人居间服务下，一直在就办理产权过户相关手续进行积极协商，并两次至公证处进行公证，而因双方存在争议导致房屋过户手续至今未能办理，根据现有证据，无法认定被告拒不配合原告办理过户手续，拒不提供相关材料，故原告要求被告支付律师费及违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈齐于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）杨林岩办理位于北京市朝阳区东坝乡单店地块二期定向安置房项目X号住宅楼（朝阳区朝新嘉园东里四区X号）的房屋产权过户登记；二、被告（反诉原告）陈齐无需向原告（反诉被告）杨林岩返还定金100000元；三、驳回原告（反诉被告）杨林岩的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈齐的其他反诉请求。案件受理费32304元，由原告杨林岩负担2704元（已交纳），由被告陈齐负担29600元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费14800元，由被告陈齐负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟