新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初3012号 原告（反诉被告）：张玉军，男，1970年6月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区三。委托诉讼代理人：马继元，新疆国通律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈兆兵，男，1976年4月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：刘兰芳，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：马志存，男，1970年4月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。原告（反诉被告）张玉军与被告（反诉原告）陈兆兵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉军及其委托诉讼代理人马继元，被告（反诉原告）陈兆兵及其委托诉讼代理人刘兰芳到庭参加诉讼。第三人马志存经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张玉军向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付购买宅基地房屋欠款10万元；2、判令被告向原告支付欠款期间利息，自2018年11月1日至实际支付之日止，每月利息1,000元（暂算至2020年4月1日，利息为18,000元（以上两项合计118,000元）；3、判令被告承担本案诉讼、送达等相关费用。事实与理由：2017年11月6日，原告张玉军与被告陈兆兵及陈兆兵朋友马志存签订了一份《房屋宅基地转让合同》，约定原告将其所有的位于米东区三道坝镇十二户东村南四巷铁路旁的宅基地及地上房屋转让给被告，被告及马志存于签订合同当日一次性支付转让款142万元。合同签订后，马志存当日向原告转账支付80万元，被告于2017年11月27日向原告转账支付40万元，另被告先后用现金支付12万元。上述转让行为已在十二户东村登记并经村委会同意。之后，原告将房屋及宅基地交付给被告使用，被告在该宅基地上加盖了厂房和沿路门面房等建筑物，并由其亲属居住养殖牛羊等。因转让款尚欠10万元一直未支付，2018年3月1日，被告向原告出具欠条，写明被告欠原告卖房款10万元，每月支付利息1,000元，2018年8月底付清。出具欠条后，被告共向原告支付利息7,000元，之后经原告多次催告，被告即不支付利息也不归还欠款。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼。被告陈兆兵辩称，被告不欠原告宅基地转让款，被告向原告购买4800平方米的宅基地，之后被告得知宅基地中3.3亩地系原告承租的菜地，3.3亩不属于原告的宅基地，该部分土地转让费原告应当退还给被告，针对该部分土地转让费被告向法院提起反诉主张退还，本案中被告不欠付原告款项，原告无权起诉利息，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈兆兵向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告向反诉原告返还550,833元［（142万元÷4800平方米）×2200平方米，3.3亩×666.67平方米/亩=2200平方米］；2、要求反诉被告向反诉原告支付资金占有使用费53,018元，自2018年1月1日计算至2020年7月1日，按年利率3.85%计算）；以上合计603,851元；３、要求反诉被告承担反诉受理费、送达费等费用。事实与理由：2017年11月6日，反诉原、被告双方签订《房屋宅基地转让合同》，反诉原告购买反诉被告所有的位于米东区三道坝镇十二户东村南四巷铁路旁房屋及宅基地面积4800平方米，转让款142万元，合同签订后反诉原告支付宅基地转让款合计132万元。反诉原告在使用该宅基地后得知购买的宅基地中有2200平方米系十二村村民菜地，系反诉被告租赁使用，该土地不属于反诉被告所有的宅基地。反诉原告要求反诉被告退还多支付的2200平方米宅基地转让款无果，故诉至法院。反诉被告张玉军辩称：双方签订协议时，对3.3亩土地属于菜地的事实都是知情的，反诉原告签订协议后也实际使用了该土地，因此反诉原告诉请没有事实及法律依据，请求驳回。第三人马志存未到庭参加诉讼，在庭前通知其参加诉讼时，马志存陈述其未参与合同履行，当时在合同上签字是为了让被告陈兆兵按时还借款，现借款已还清，自己不再参与原、被告的合同。双方当事人对以下事实与证据没有异议：1、2017年11月6日张玉军作为甲方，陈兆兵、马志存作为乙方签订《房屋宅基地转让合同》；2、张玉军、陈兆兵、马志存均认可马志存实际并未参与合同的履行；3、陈兆兵实际已向张玉军支付房款132万元，张玉军向陈兆兵出具剩余10万元的欠条。对双方有争议的证据认定如下：1、原告出示的不动产调查表，被告对关联性不认可。因该调查表是一份对土地面积的确认表，与本案双方交易的土地面积及现在占有使用情况相关，故对该证据的关联性予以确认。2、对原告出示的村委会证明，被告对关联性不认可。因通过该证明可以证实村委会对张玉军、陈兆兵之间对宅基地进行转让是知情的，故对证据的真实性予以确认。3、对被告出示的村委会证明及缴纳承包费的票据，原告对真实性无异议，对关联性提出质疑。因该组证据可以证实原、被告交易的土地上不仅有宅基地还有承包地，与本案处理具有关联性，故本院对该组证据的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张玉军、陈兆兵均为米东区十二户东村村民，2017年11月6日，张玉军作为甲方与陈兆兵、马志存的乙方一起签订了《房屋宅基地转让合同》，合同主要内容有：甲方自愿将坐落于米东区十二户东村房屋及老宅基地永久性有偿转让给乙方，经甲乙双方平等友好协商，现达成如下协议：一、该老宅基地及房屋四邻边界：东邻铁路，西邻公路，南邻梁三巧，北邻高登亮，房屋及老宅基地面积4800平方米。二、甲方保证房屋及老宅基地的产权真实合法，保证该房屋及老宅基地使用权属甲方使用，在转让使用权之前甲方保证没有将该宅基地及房屋的使用权进行抵押，也不存在债权债务纠纷、如上述宅基地使用权转让交接后，因甲方发生在转让前存在的债务债权纠纷，甲方应承担全部责任，视为甲方违约，按第三条双方责任赔偿乙方。三、双方责任：1、如因甲方单方违约，则按双倍宅基地转让款赔偿给乙方。2、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。3、乙方接受房屋宅基地后，在国家政策允许的条件下，甲方必须配合协调办理相关手续，土地使用证等办理所需费用由乙方承担。4、乙方在使用过程中，如遇国家或其他单位（个人）对该宅基地征购时所赔偿的全部金额归乙方所得，与甲方无关。四、转让金额，较让价格人民币142万元。五、付款方式：房屋及老宅基地证明及村票甲方必预交付乙方，签订合同之日，乙方一次性向甲方付清转让金额。六、产权归属：协议双方签字付款之日起，房屋及宅基地使用权属归乙方所有，乙方有权在此宅基地上改造、修建房屋，或再转让他人，甲方无权干涉，在乙方修建房屋过程，甲方提供水、电、路使用，乙方自付水电费用。七、违约金，本协议从双方签字之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金额的基础上双倍赔偿乙方，如造成乙方损失（如基建、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金额不退回乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金额不退回乙方，作为乙方抵消违约。八、未尽事宜：双方另行商议补充协议，补充协议具有同等法律效力。双方在合同后书写了“甲乙双方自愿达成此协议，如有一方违约，除过本钱，赔偿400万的违约金”，张玉军在甲方处签名、捺指印，陈兆兵、马志存在乙方处签名、捺指印。合同签订后陈兆兵分三笔向张玉军支付132万元，2018年3月1日，陈兆兵向张玉军出具欠条，证实尚欠房款10万元，还约定了利息1分，每月1,000元，月头付息，2018年8月底付清本金。陈兆兵在与张玉军签订合同后开始使用涉案宅基地，陈兆兵于2019年春开始在涉案宅基地上建房，并将此块土地分为三块，在土地确权过程中，土地测绘部门对此块土地测量时，陈兆兵将此块土地以同村的陈兆留、郭秋燕、葛立成的名义进行测量，测量面积分别为1911.48平方米、1804.68平方米、801.96平方米，合计4518.12平方米。另查明：张玉军取得的不动产登记信息为：此处宅基地位于三道坝镇十二户东村，取得时间为1990年1月1日，当时占地887平方米，建筑面积364.32m2，用地房屋结构为砖木结构。在此宅基地房屋南面，原告还承包了村集体的3.3亩的菜地，原告将菜地及宅基地用围墙围在一起使用，原告向村委会交纳承包费至2017年。陈兆兵在此块土地上将张玉军建造的房屋推倒后另行加盖了房屋。现此块土地还未确权。本院认为，张玉军、陈兆兵与马志存共同签订的《房屋宅基地转让合同》，马志存作为合同中的乙方并非十二户东村村民，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同损害了集体经济组织利益，应认定为无效。张玉军出售时在未取得集体经济组织未表示同意的情况下还搭售了属于集体经济组织的承包地，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。同时从约定的面积4800平方米（经土地测绘部门测量为4518.12平方米）与经审批的宅基地面积（按占地886平方米计算）和承包地（3.3亩，约2200平方米）之间还有约1500余平方米的差额，说明张玉军还存在占用他人或集体的土地。陈兆兵、马志存与张玉军签订的宅基地转让合同违反了以上法律的强制性规定，故本院认定三人签订的《房屋宅基地转让合同》为无效合同。张玉军、陈兆兵、马志存虽表示该合同中马志存并未实际履行，但无效的合同自始没有法律约束力。故马志存是否履行合同并不影响合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告要求继续履行无效合同，要求被告继续履行向原告支付款项的诉讼请求违反法律规定，本院不予支持。对于反诉原告陈兆兵要求反诉被告张玉军要求返还部分款项的诉讼请求。因合同无效后，根据双方交易的标的为占地4800平方米的宅基地、承包地和地上房屋是作为一个整体进行交易，陈兆兵及马志存应当将取得的全部土地返还给张玉军，现陈兆兵不论按比例进行计算还是作价进行返还均不能反映双方真实意思表示，双方应将违法合同取得的全部财产进行返还，反诉原告只将承包地部分进行处理，势必影响双方其他宅基地、房屋部分的价值，故对反诉原告只要求进行部分返还的诉讼请求不予支持。此外，双方争议的土地还在确权过程中，确权结果尚未出具前对此块土地进行分割或确认返还土地面积均无法律依据，故本院对反诉原告在本案中要求返还部分款项的诉讼请求难以支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释规定》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告张玉军的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告陈兆兵的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2,660元，由原告张玉军负担。反诉部分案件受理费9,838.51元，由反诉原告陈兆兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   纪洪刚人民 陪 审员   孙义成人民 陪 审员   刘亚齐二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 四 日书  记  员   石 豪