北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2251号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1663号。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，北京八达岭山庄社区服务有限公司员工。委托诉讼代理人：苏萌，男，北京八达岭山庄社区服务有限公司员工。被告：武继英，女，1962年11月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴玉啟（武继英之夫），男，1959年12月19日出生，住北京市朝阳区。原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告武继英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告山庄服务公司委托诉讼代理人苏萌到庭参加诉讼。被告武继英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求武继英给付拖欠的2012年10月1日至2018年12月15日的物业费46631元。事实和理由：2012年9月30日，北京市延庆县××山庄业主委员会与程某某签订《××山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），责任书第六条约定程某某作为物业经理人负责××山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《责任书》11条规定，程某某应成立物业公司作为物业运行的载体，山庄服务公司系程某某作为实控人的物业公司，作为××山庄物业运营的载体。武继英为××山庄××号的业主，其未交纳2012年10月1日至2018年12月15日的物业费46631元，故山庄服务公司诉至法院。武继英未出庭应诉，但在庭前提交答辩状辩称，因山庄服务公司主体不适格，与事实不符，恳请驳回其起诉，具体理由如下：一、山庄服务公司不具有民事主体资格。武继英于2012年6月12日经案外人转让签订了购买“××别墅”房屋的合同，并于2012年6月21日向北京市广厦房地产开发公司八达岭山庄分公司支付了购房全款￥1033699元。武继英在2012年10月28日案外人与北京八达岭山庄物业管理有限责任公司（以下简称山庄物业公司）签订的《前期物业管理委托合同》的委托方处加签其名字，以示认同山庄物业公司对涉案房屋的管理，并愿意履行委托方的责任和义务。《前期物业管理委托合同》第三章第二十一条约定：“委托管理期限为：自房屋出售之日起至业主管理委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止”。自2012年10月28日至今，北京××山庄业主委员会未告知武继英变更物业管理公司，山庄服务公司也未通知其已接管涉诉房屋的管理。武继英只有与山庄物业公司的委托物业管理合同，没有与山庄服务公司签订任何委托物业管理合同，山庄服务公司与武继英之间没有任何关联和利益关系。故本案中山庄服务公司不具有原告的民事主体资格，无提起民事诉讼权利。二、武继英已交物业管理费至2022年10月。武继英在2012年10月28日签订《前期物业管理委托合同》当日向山庄物业公司支付10年的物业费、管理费等费用共计￥276731元，并按照山庄物业公司的委托书划转到山庄物业公司的委托人岳某某账户中。三、山庄服务公司在起诉书中称“2012年9月30日北京延庆县××山庄业主委员会与程某某签订《××山庄物业管理与服务责任书》“，但2012年10月28日，该山庄的物业管理企业仍是山庄物业公司，且其不仅仍在山庄办公、管理并且收取物业管理费用。山庄服务公司在诉状中所陈述的情况与事实严重相悖，不具真实性和合法性。综上，山庄服务公司主体不适格，不具有提起诉讼的民事权利，其诉求与事实严重不符，恳请法院调查事实真相，驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、基于北京市延庆县××山庄业主委员会与程某某签订的《责任书》，程某某于2012年10月1日进驻××山庄小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营。2018年7月9日，该《责任书》被法院确认无效。2018年12月16日，山庄服务公司撤出该小区。程某某、山庄服务公司作为物业服务的提供者，自2012年10月1日起为武继英居住的小区提供了事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止，其事实服务的期间为2012年10月1日至2018年12月15日。二、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，北京市延庆区××村村民委员会出具证明确认李连荣与程某某系母子关系。李连荣出具情况说明认可程某某为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程某某声明自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司。三、2003年6月28日签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人：北京市广厦当地产开发公司，买受人：武继英。第三条买受人所购商品房情况。买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第××（××号）号房…该商品房建筑面积共303.94平方米…”四、庭审中，山庄服务公司称××号房屋实际面积为250.37平方米，物业费标准为2.5元/每平方米/每月。五、武继英提交委托书、缴费凭证及《前期物业管理委托合同》，称其已于2012年10月28日交纳物业管理费、手续费及房款等共计276731元。山庄服务公司认为该笔款项系武继英交纳的前期物业公司服务期间的费用，与本案所述物业费用无关。上述事实，有山庄服务公司提供的《责任书》、商品房买卖合同、（2019）京0119民初145号民事判决书、（2019）京01民终8972号民事判决书、情况说明、证明，武继英提供的《委托书》、缴费凭证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理委托合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点主要在有以下几个方面：一是关于原告诉讼主体资格问题。程某某自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程某某的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定。故武继英关于山庄服务公司不具备诉讼主体资格的抗辩，于法无据，本院不予支持。另，武继英关于2012年10月28日涉案小区由其他物业公司管理和服务的抗辩意见，因其未提交充足的证据加以证实，本院不予采信。二是关于应否支付物业费问题。根据已生效民事判决书的认定，程某某基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程某某、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。武继英提交的证据均未载明其所交纳物业费对应的期间，不能证明武继英已交纳山庄服务公司提供事实服务期间的物业费，故武继英关于已支付物业费的抗辩意见，没有事实和法律根据，本院不予支持。三是关于物业费的收费标准问题。山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。四是关于应当交纳的物业费数额问题。鉴于程某某、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且业主抗辩表示物业服务存在不到位之处。经询问，程某某、山庄服务公司均表示同意在2.5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，本院不持异议。因山庄服务公司主张的房屋面积未超出《商品房买卖合同》的约定，武继英亦未提出异议，本院对此亦不持异议。经核算，武继英在2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为39636元（250.37㎡×2.5/㎡/月×74.5×85%）。武继英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃对本案的抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、武继英于本判决生效后七日内给付北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计39636元；二、驳回北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，由北京八达岭山庄社区服务有限公司负担175元（已交纳），由武继英负担791元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年十二月二十五日法官助理  石 菲书 记 员  马红艳