湖南省涟源市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1382民初3723号原告（反诉被告）：涟源市玉田园房地产开发有限公司，驻湖南省涟源市蓝田街道罗家佃社区二楼。法定代表人：黄建，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄燎原，湖南常邦律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告王亚琨（反诉原告）：女，1936年4月10日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市，现住湖南省娄底市。委托诉讼代理人：胡永联，男，1956年8月4日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省新化县，系王亚琨的儿子，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张斌，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：章又利，女，1960年2月4日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市蓝田办事处双江街居委会市，现住湖南省涟源市。第三人：胡永辉，女，1962年5月27日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。第三人：胡文辉，女，1967年9月9日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。第三人暨第三人胡永辉、胡文辉的委托诉讼代理人：胡永联，男，1956年8月4日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。原告涟源市玉田园房地产开发有限公司（以下简称为“涟源玉田园公司”）与被告王亚琨、章又利及第三人胡永联、胡永辉、胡文辉等人合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理；在审理中，原告追加章又利为被告，追加胡永联、胡永辉、胡文辉为第三人。2020年12月14日、12月22日两次公开开庭进行了审理。原、被告及第三人和各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涟源玉田园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照《原涟源茶厂职工合作建房搬迁协议书》（以下简称为“《搬迁协议》”）的约定，交付房产权证号为涟房权证2002字第0××8号房屋；2、由被告负担本案诉讼费用。被告王亚琨的答辩意见：1、因原告不是涟源市人民政府确定的房屋征收部门或房屋征收实施单位，不是适格的拆迁主体；案涉房屋的登记所有权人系被告王亚琨，被告章又利无权处分；其代被告王亚琨与原告签订《搬迁协议》未经被告王亚琨同意和追认，属于无效合同；2、案涉房屋房产权证登记的面积49.8平方米是室内面积，没有包括公摊面积；被告王亚琨之子胡永联曾书面要求，但原告和涟源市房地产管理中心未来实地测量；该房加公摊面积后面积实为66.24平方米；3、原告诉称被告已领取过渡租金3000元、搬家费1600元、奖金1000元，与客观事实不符；款项是被告章又利领取的，被告王亚琨不知情；被告章又利将款项存在其银行卡上没有使用。所以，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告章又利的答辩意见：该《搬迁协议》是其与原告签订的，《搬迁协议》上有的内容也是空白的，另还签了一些空白内容的文件，；其在《搬迁协议》上签字，是在涟源市建设局、涟源市房产局以及原告的工作人员多次做工作才签署的；被告王亚琨并未委托其与原告签订合同，以被告王亚琨名义委托其签订协议的委托书是第三人胡永辉、胡文辉出具的；该委托书上“胡永联”的签名是其代签的；第三人胡永联、胡文辉、胡永辉是被告王亚琨的子女；其只领取了5600元，比别人的9600元要少。签字后，其将王亚琨的房产证交给了原告的工作人员，但之后又取回来了，其签字是无效的。被告王亚琨提出的反诉请求为：请求确认2019年3月18日原告涟源玉田园公司与被告章又利所签订的《搬迁协议》无效。原告涟源玉田园公司对被告王亚琨所提反诉的答辩意见：被告以《搬迁协议》系无处分权人所签订，违反合同法第五十一条的规定，合而无效的观点，混淆了负担行为和处分行为，不能成立；法律或者行政法规未禁止开发商与房屋产权人进行产权置换，《搬迁协议》并未违反法律法规的强制性规定；同时，原告涟源玉田园公司将置换来的房产，交由涟源市人民政府征收拆迁部门处理，这符合法律的规定。为支持其诉讼请求，原告涟源玉田园公司向本院提交了如下证据材料：证据一、涟源玉田园公司营业执照。拟证明原告主体适格。证据二、《搬迁协议》一份。拟证明该协议已生效，被告王亚琨已将案涉房屋产权置换给原告。证据三、委托书两份。拟证明被告王亚琨委托原告的法定代表人黄建办理房屋注销手续；且被告王亚琨委托签订《搬迁协议？委托手续是由王亚琨的三个子女办理的。证据四、承诺书一份。拟证明被告王亚琨承诺在约定时间内搬离腾房的事实。证据五、领据一份。拟证明被告王亚琨已领取搬家费、过渡期房屋租金、奖金的事实。证据六、《关于涟源茶厂改制有关问题的座谈协商纪要》（以下简称为“《协商纪要》”）复印件一份。拟证明按产权证面积1：1.2的比例以旧换新进行置换，是经过湖南省涟源市茶厂（以下简称为“涟源茶厂”）职代会同意的，并与《搬迁协议》约定的合同内容相符，证据七、《湖南省涟源茶厂职工合作建房与搬迁办法》（以以下简称为“《搬迁办法》”）复印件一份。拟证明职代会通过的方案，涟源市人民政府以座谈会议纪要的方式予以认可。证据八、涟源市发展和改革局的文件一份。拟证明案涉房屋属于涟源市双江城市棚户区改造范围。证据九、棚户区改造红线图复印件。拟证明目的同证据八。证据十、涟源市人民政府国有土地上房屋征收决定一份。拟证明案涉房屋属于该征收决定的红线范围内。证据十一、价值核定表一份。拟证明与原告涟源玉田园公司协议置换的价值比行政征收补偿的价值要多。对原告所提交证据，被告王亚琨、章又利发表如下质证意见：对原告证据一的真实性没有异议，但认为原告是民事主体，而不是房屋征收部门。对证据二、证据三的真实性，不发表意见，对其合法性、关联性有异议，认为被告章又利未告知并经被告王亚琨的同意即处分其房产，是不合法的；被告王亚琨未授权其子女委托被告章又利签订协议，被告章又利所签订的文件与被告王亚琨没有关联，也不能达到原告的证明目的。对证据四、证据五的三性有异议，认为被告王亚琨对承诺书和领据均不知情，与王亚琨没有关联。对证据六有异议，认为案涉房产属于被告王亚琨的私有财产，涟源茶厂职代会不能代表王亚琨，且王亚琨也没有在该会议记录上签字。对证据七有异议，认为这属于涟源茶厂改制有关问题的座谈纪要，只对涟源茶厂改制有效力，不属于房屋拆迁补偿的座谈纪要，与本案无关。对证据八、证据九、证据十有异议，认为原告没有提供原件，上述证据不真实，且本案不是拆迁补偿的行政诉讼，上述证据与本案没有关联性。对证据十一有异议，认为政府征收补偿与置换不具有可比性，且该证据与本案不存在关联。为支持其答辩意见和反诉请求，被告王亚琨向本院提交如下证据：证据一、被告王亚琨的身份证复印件。拟证明被告王亚琨的主体资格。证据二、房屋产权证书。拟证明证号为涟房权证2002字第0××8号的房产登记在王亚琨名下，属于王亚琨的合法财产；房产证上的面积仅仅是套内面积，不包括公摊面积、墙体以及走廊的面积。证据三、《搬迁协议》。拟证明被告王亚琨没有在《搬迁协议》上签字，合同上“王亚琨”的签名系被告章又利代签，故该协议无效。证据四、章又利的银行存折。拟证明涉案的过渡租金、搬家费和奖金由被告章又利领取，被告王亚琨没有领取，该款一直存在章又利银行存折上的事实。证据五、关于催请签订房屋征收补偿安置协议的通知。拟证明房屋征收部门为涟源市国有土地房屋征收中心，原告涟源玉田园公司不是适格主体的事实。对被告王亚琨提交的上述证据，原告涟源玉田园公司发表如下质证意见：对证据一、二、三、四的三性没有异议，但认为证据二不能达到被告的证明目的；对证据五的关联性有异议，认为本案原、被告作为平等的民事主体，所签订的是民事合同，不是行政征收协议，故该通知与本案没有关联性。被告章又利及第三人胡永联、胡永辉、胡文辉没有向本院提交证据。对证据的认证和查明的事实根据庭审举证、质证的情况，结合原、被告的陈述，对原、被告所提交的证据，双方没有异议的，本院予以采信；对原、被告存在异议的，本院逐一分析如下：对被告不认可其真实性的原告证据，经本院审查，有的是被告混淆了证据本身的真实性和证据内容的真实性，原告的上述证据来源合法，内容真实，本院予以采信；对被告不认可其关联性的原告证据，因上述证据能够反映原、被告签订合同的背景和过程，与本案存在关联性，本院予以采信；对被告认为不能达到原告证明目的的证据，本院结合双方的陈述，予以综合认定。对被告的证据一至证据四，因原告对其三性没有异议，本院予以采用，能否达到原告的证明目的，本院综合分析认定；对被告的证据五，因该证据也反映了原、被告签订合同的背景，与本案存在关联，本院予以采信。根据原告的起诉、被告的答辩及双方在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：1、涟源茶厂系中国土产畜产湖南茶叶进出口公司（以下简称为“省茶叶公司”）下属的国有企业，因进行企业改制。涟源茶厂范围内的住房绝大部分是上世纪60.70年代建设的平房，房屋破损严重，供水、环卫等基础设施落后，人居环境较差。为了改善居民生活环境，提高生活质量，在改制过程中，涟源茶厂职工依据职代会通过且由绝大部分职工签名的《涟源茶厂兴建保障性住房方案》，报请省茶叶公司与涟源市人民政府，要求兴建保障性住房。2013年3月21日，省茶叶公司与涟源市人民政府通过协商，在涟源茶厂的改制问题上达成一致协议，并形成《协商纪要》。其内容为：涟源茶厂改制工作秉着“安置”和“安居”同步的原则进行；其中职工的安置及费用，由省茶叶公司承担；涟源茶厂的生产区、办公区和职工住宅区总面积97.91亩，按规划留足教育用地和公共道路用地61.9亩，由涟源市人民政府收储；剩余36.01亩（含职工房改房占用面积）无偿交给涟源市人民政府用于出让开发，以保障职工建房方案中要约条件的落实；土地收储资金中500万元用于职工安置补助；省茶叶公司无偿移交36.01亩土地后，不再支付任何建房费用，由涟源市人民政府成立开发建房领导小组，负责土地出让开发的协调；土地出让开发要落实全体职工签字同意，并经市人民政府审定的合作建房方案中的约定；为确保合作建房顺利进行，在原涟源茶厂职工中推选3-5人成立职工建房工作组。双方还对涟源茶厂职代会通过的《职工合作建房方案》内容进行了确定，其中对职工购房享受的优惠为：有房户（164户）以现有房产按产权证面积1:1.2的比例置换新房，同时每名职工享受40平方米的成本价优惠；无房户（183户）职工每名享受50平方米的成本价优惠；有房户享受1600元/户的搬家费和两年共6000元的搬迁过渡费；建房成本价由第三方权威机构评估认定，并直接写入土地出让的要约中。2013年10月26日，涟源茶厂关闭清算组根据该《协商纪要》，制作并公示了《搬迁办法》，其主要内容：1）确定楼梯房优惠成本价为700元/平方米，电梯房优惠成本价1300元/平方米；2）确定了优惠对象为涟源茶厂职工及优惠标准；3）经职工代表和有房户职工大会以无记名投票方式，选举产生“涟源茶厂职工合作建房工作小组”（以下简称为“职工合建工作组”），由邓力军任组长，由曾琴、唐明星、曾新华、金平、李思常为成员；4）公告通知茶厂内住户在公告或通知之日壹个月内搬出及搬迁补偿标准，和逾期不搬迁的后果等。2、为确保职工合作建房项目顺利进行，经涟源市商务局、涟源市人民政府批准同意，职工合建工作组通过公开招商引资的方式，确定原告涟源玉田园公司为涟源茶厂搬拆迁项目的合作对象。并于2015年10月10日，与原告涟源玉田园公司签订《原涟源茶厂职工合作建房搬迁项目协议书》（以下简称为“《合建搬迁项目协议》”），约定由原告全部垫资完成搬拆迁任务，具体包括整体拆除、渣土外运、场地平整清扫，及支付164户职工的搬拆迁补偿、公房户住户搬拆迁协议的签订等；垫付资金包括预存260万元至职工合建工作组指定账户以用于支付搬家费和过渡房租，及预存3000万元作为建房保证金；在该土地挂牌出让时，如原告取得该地块的所有权时，原告垫付款项不计利息；如原告没有取得该地块所有权时，原告前期垫付的资金按月利率1.8%计息，由受让者在受让价款内承担。3、考虑到涟源茶厂范围内住房老旧，人居环境较差等实际情况，为解决涟源市中低收入群众的住房困难，涟源市市委和市政府研究决定，对包括涟源茶厂在内的涟源市双江城市棚户区进行改造。2015年11月12日，涟源市发展和改革局作出《关于涟源市双江城市棚户区改造项目可行性研究报告的批复》（涟发改审[2015]129号），原则上同意涟源市双江城市棚户区改造项目建设，项目建设地点为蓝田街道办事处双江街（原茶厂），规划用地面积36.01亩。2017年7月12日，涟源市政府作出《关于依法收回国有建设用地土地使用权的批复》，同意依法收回涟源茶厂(土地使用证号涟国用(2016)第160101011号）国有建设用地并公开出让，面积共计12161.5平方米。2017年10月12日，涟源市国有土地上房屋征收中心（以下简称为“涟源市征收中心”）发布《关于拟征收双江城市棚户区改造项目国有土地上房屋的公告》。2017年11月22日，涟源市征收中心发布《关于双江城市棚户区改造项目被征收房屋调查结果的公告》，该公告明示，被征收人如对调查结果持有异议，请在公布期限内与中心联系，并提供相关合法有效证明材料。2017年12月12日，涟源市征收中心发布《关于的公告》。2018年1月lO日，涟源市征收中心发布《关于涟源市双江城市棚户区改造项目选择房屋征收评估机构的公告》，1月23日召开评估机构选择抽签活动，以抽签方式确定该项目房地产价格评估机构为湖南省东升房地产评估有限公司（由涟源市公证处予以现场公证，出具公证书[(2018)湘娄涟证字第245号]）。2018年3月28日，涟源市双江城市棚户区建设改造指挥部（以下简称为“双江棚改指挥部”）出具《原茶厂建设项目社会稳定风险评估报告》（涟双城棚[2018]3号），认为项目风险为三级风险。2018年12月24日，涟源市政府作出《国有土地上房屋征收决定》（涟政公[2018]8号），决定对双江城市棚户区改造建设范围内国有土地上房屋进行征收，并告知如不服决定，可在决定公布之日起六十日内申请行政复议或在六个月内提起行政诉讼。同日，涟源市政府发布《关于涟源市双江城市棚户区改造建设国有土地上房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》（涟政公[2018]7号），附《涟源市双江城市棚户区改造建设国有土地上房屋征收补偿方案》。2019年1月21日，涟源市征收中心发布《关于涟源市双江城市棚户区改造规划红线范围内国有土地上房屋价值初步评估结果公示》（未包含房屋室内装修、未登记房屋等装修、附属物价值）。2019年1月28日，湖南省东升房地产评估有限公司出具《国有土地上房屋征收评估分户报告》（特别告知：本估价报告的评估价值为被征收房屋完整产权下的房地产价值，不包括未登记建筑物、室内二次装饰装修及室外附属物价值、机器设备、物资等搬迁费用、以及停产停业损失等补偿），其中被告王亚琨房屋评估总价为137597元。被告王亚琨系原涟源茶厂职工，其在涟源茶厂房改时，以18127.2元购买了案涉房改房；该房在涟源市双江城市棚户区改造范围内，其房屋登记的建筑面积为49.8平方米，该面积实际为室内面积。2019年3月5日，涟源市征收中心向被告王亚琨发送《关于催请签订房屋征收补偿安置协议的通知》，通知其在2019年3月18日前签订好房屋征收补偿安置协议，并告知其及时签订协议和腾空房屋的可各给予房屋补偿价款5%的奖励，选择货币补偿的，还可以按房屋面积补偿200元/平方米。按以上方式及时搬迁，被告王亚琨能获得的补偿不低于161957元。4、被告王亚琨共有三个子女，即第三人胡永联、胡永辉、胡文辉。2019年3月18日，经多方做工作，第三人胡永辉、胡文辉以被告王亚琨年事已高，无法履行相关法律行为为由，以被告王亚琨的名义委托被告章又利及第三人胡永联办理案涉住房的置换手续。被告章又利代其丈夫即第三人胡永联在委托人一栏和受托人一栏签名，并以被告王亚琨的名义与原告涟源玉田园公司签订《搬迁协议》，约定以1:1.2的比例按房产证登记的面积，以旧换新的方式置换将房屋产权证号码为涟房权证2002字第0××8号房屋的产权置换给原告，并按职工合作建房方案享受优惠政策，即每名有房户职工享受40平方米建筑成本价，其中高层电梯1300元／平方米、多层楼梯房700元／平方米；且由原告补偿过渡房租3000元、搬家费1600元，按约搬家的给予1000元奖励。被告章又利代被告王亚琨在《搬迁协议》及原告所提供的格式房屋拆迁承诺书和委托黄建办理房屋注销手续的委托书上签名，并将该房屋的房产证原件交给原告的工作人员。被告章又利代被告王亚琨领回过渡房租、搬家费及奖励等共5600元后，将款项存入自己的银行卡内。后因第三人胡永联不同意，被告章又利将交给原告工作人员的房产权证正本取回。由于两被告一直没有腾空并交付房屋，原告涟源玉田园公司于2020年11月5日向本院起诉，要求被告搬离。2020年11月30日，被告王亚琨提起反诉，要求确认《搬迁协议》无效。12月4日，原告涟源玉田园公司申请追加章又利为被告，追加胡永联等人为第三人。5、被告章又利与第三人胡永联系夫妻关系。6、原告涟源玉田园公司系有限责任公司，具有房地产开发资质。原涟源茶厂范围内的土地97.91亩，均由涟源市人民政府收储；其中61.9亩按约定规划为教育用地和公共道路用地；另外36.01亩中的12161.5平方米已由涟源市人民政府挂牌出让，并被原告涟源玉田园公司受让；剩余的部分因尚未拆迁完毕，暂未挂牌出让。原告涟源玉田园公司利用受让的该12161.5平方米土地，已经按规划建好住房，并已在2020年4月16日办理了交房手续。已有120多户职工选择户型，部分还已装修入住。原告尚有余房，能够满足搬迁户置换房屋的需要。如以涉案房屋及其相应优惠市场价值420477元货币补偿，在两被告及时搬离的前提下，原告愿意按3400元/㎡回购房屋及相应利益。原告涟源玉田园公司向涟源市人民政府设立的双江棚改指挥部作出承诺：其愿意由行政征收部门按行政征收标准征收其置换来的涟源茶厂职工住房。7、职工合建工作组对涟源茶厂合作建房情况，向本院做了说明。其表示：原涟源茶厂职工（含已转卖给非职工的住房）已有161户与原告签订了房屋置换协议，部分职工已在原告开发的住房选择入住，但第二期工程所涉土地，因被告王亚琨及案外人陈巧平、梁石永、梁春红、胡永联等人的七套住房没有搬迁，无法动工建设，严重影响其他职工的利益，要求法院，并考虑其余160余户职工的合法权益，尽早结案。对法律适用问题的分析判断案涉《搬迁协议》是否合法有效，是处理本案的基础。对合同效力的判断，应当从合同性质、内容、主体及是否系合同双方真实意思表示等方面进行分析。本院认为《搬迁协议》合法有效，其理由如下：第一、案涉《搬迁协议》名义上是合作建房，但实质属于房屋互换协议。由于原告涟源玉田园公司是房地产开发企业，具有开发房地产的资质和能力，其受让涟源茶厂内部分土地所建住房符合城市规划，能够满足置换要求，故并不受合作建房需符合城市规划的限制，该《搬迁协议》不违反法律规定。第二、签订《搬迁协议》是为落实企改优惠政策，涟源茶厂职工个体应受全体职工决议的约束。涟源茶厂改制时，按政策对职工进行了安置，省茶叶公司和涟源市人民政府批准涟源茶厂关闭清算组上报的《职工合作建房方案》，是在涟源茶厂企改中对职工的政策优惠；该《职工合作建房方案》不仅经涟源茶厂职工表决通过，据此作出的《搬迁办法》也由职工合建工作组予以公示，对涟源茶厂职工均具有约束力。职工合建工作组公示《职工合作建房方案》、《搬迁办法》等文件时，被告王亚琨没有提出反对意见，也未明示放弃相关的企改优惠，应当视为其认可并接受上述方案。所以，虽然被告王亚琨未在《职工合作建房方案》上签名，但其作为涟源茶厂的职工，在未明示放弃享受涟源茶厂企改优惠政策时，就应当受涟源茶厂职工集体决定的方案约束，并按《搬迁办法》执行。而《搬迁协议》正是对上述方案的具体落实，被告王亚琨自然应受该协议的约束。第三、《搬迁协议》的内容符合企改优惠政策的条件，合法有效。原、被告签订的《搬迁协议》，是依据《合建搬迁项目协议》的约定，按《搬迁办法》实施《职工合作建房方案》，以落实企改中的优惠政策，在内容上与《职工合作建房方案》和《合建搬迁项目协议》所确定的优惠条件相同，符合企改优惠政策的规定，是合法的；该《搬迁协议》对被告王亚琨等职工而言是一种福利，是有利的；该优惠政策的实施，经过了其上级机构和当地政府的批准，不违背法律规定，是有效的。第四、原告涟源玉田园公司是否有政府征收职能不影响合同效力。原告是以平等的民事主体身份，依据《合建搬迁项目协议》与被告王亚琨等职工签订协议，而不是以行政征收主体身份与其签订协议，也不是代行政征收主体进行征收，其是否具有行政征收职能不影响《搬迁协议》的效力。虽然原告向双江棚改指挥部作出承诺，愿意由行政征收部门按行政征收标准征收其置换来的房产，客观上有利于减轻了行政征收工作负担，有效推进棚改工程进程，有益于社会、政府及公共公益事业的建设，但并不能据此将签订《搬迁协议》等同于行政征收。事实上，原告与被告签订《搬迁协议》更主要的是落实企改优惠政策，完成企改后续工作。平等的民事主体之间签订合同，无需相应的行政职能，故对被告王亚琨关于原告非政府征收主体，所签《搬迁协议》无效的观点，本院不予采纳。第五、《搬迁协议》上“王亚琨”的签名由被告章又利代签，不影响协议的生效。首先，由于《搬迁协议》的签订是为落实企改优惠政策，让被告王亚琨以旧换新置换房产，并享受相应的优惠政策，获取相应利益，属于享受权利，并非加重其负担，对纯获利的合同，获利方未明示放弃，即视为接受。对涟源茶厂职代会公示的《职工合作建房方案》、《搬迁办法》，被告王亚琨一直未明示反对；对享受优惠政策的相应权利也未明示放弃，应视为其愿意接受上述方案和办法的约束；职工合建工作组公示《职工合作建房方案》、《搬迁办法》，并与原告签订《合建搬迁项目协议》，即是代表全体职工与原告达成协议和作出约定，该协议的效力同样及于被告王亚琨；而《搬迁协议》就是上述方案的落实和办法的实施，由职工签字确认无非是落实搬迁的具体时间，起到的仅是通知的作用，故职工是否签字均不影响优惠条款和限期搬迁条款的效力。所以，确认《搬迁协议》合法有效符合法理。其次，案涉房屋在涟源市双江城市棚户区改造范围内，被征收已势在必行，被告能够权衡的只是利益的多少，而不是是否同意征收的问题；被告王亚琨现在不搬迁，实际也是为争取利益的最大化，而按照《搬迁协议》约定置换条件所得利益，明显高于政府征收补偿所得利益，故认定《搬迁协议》有效且符合情理。案涉房产虽属被告王亚琨的财产，但其来源于涟源茶厂的房改房，与其他职工的住房属于一个整体，该房产的延迟搬迁，势必影响企改政策的落实和棚改项目的推进，也会影响其他职工按时置换房屋，对公共和公众利益存在损害。故认定《搬迁协议》有效，符合公共利益和公众的需要。第六，被告章又利代为处置案涉房屋的行为有效。首先，被告王亚琨确实年事已高，履行相关法律行为存在障碍；其三个子女中的两个已经签字委托被告章又利代为办理，而另一子女又是被告章又利的配偶，由其代为签订合同处置财产，更能让原告相信已取得了被告王亚琨的授权。其次，虽然被告王亚琨是案涉房屋的登记所有权人，但其年事已高，案涉房屋权益的享受者实际属于其子女；由其子女代为处置，符合我国传统和习惯；被告章又利代被告王亚琨与作为善意第三人的原告签订协议处置案涉房屋的行为有效。对本案的处理意见本院认为，作为具有民事权利能力的原、被告签订《搬迁协议》，是合同双方对企改优惠政策的落实和认可，所达成的协议符合相关政策和涟源茶厂全体职工的利益，也不损害被告及其他人的合法权益，更有利于推进涟源市双江城市棚户区的改造工作，符合合同双方的真实意思表示和社会公共利益的需要，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对合同双方均有约束力，被告应当按照合同约定腾空房屋并交付给原告，故对原告要求被告履行交付房屋义务的诉讼请求，本院予以支持；对被告王亚琨要求确认《搬迁协议》无效的反诉请求，本院不予支持。至于被告王亚琨在答辩中称，征收时应将公摊面积计入房屋实际面积的观点，因案涉房屋系房改房，被告王亚琨是按照房屋登记面积购买，并未出资购买所属公摊面积，且按照《职工合作建房方案》、《搬迁办法》的规定，结合其他职工亦是按房屋登记面积进行置换的实际情况，要原告按公摊面积增加补偿，缺乏事实依据；为消化矛盾，建议原告秉着实事求是的精神，认真复核审查确定。原告虽然追加章又利为被告，但在申请中并未要求其承担何种责任，故在本案中，本院不做处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告王亚琨在本判决生效后三日内将位于涟源市蓝田办事处罗家佃、房屋产权证号码为涟房权证2002字第0××8号、丘号为611、幢号为102的204号房屋腾空并交付给原告涟源市玉田园房地产开发有限公司；二、驳回被告王亚琨的反诉请求。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如未按本判决指定的期间履行交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案受理费80元，减半收取40元；反诉受理费40元，合计80元，由被告王亚琨负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  龚跃雄二〇二〇年十二月三十日书记员  李卓辰附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。