陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终13727号上诉人（原审原告）：王巧艳，女，1986年5月9日出生，汉族，陕西果果房地产营销策划有限公司法定代表人，住西安市。委托诉讼代理人：史宝文，西安市雁塔区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗大庆，男，1969年9月30日出生，汉族，西安市鄠邑区村民，。委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙博佳，陕西菲格律师事务所实习律师。原审第三人：龚金明，男，1973年2月2日出生，汉族，西安邦奥商贸有限公司法定代表人，住北京市海淀区东八C。原审第三人：西安邦奥商贸有限公司，。法定代表人：龚金明，该公司执行董事兼总经理。上诉人王巧艳因与被上诉人罗大庆及原审第三人龚金明、原审第三人西安邦奥商贸有限公司（以下简称邦奥公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初7199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王巧艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由罗大庆负担。事实和理由：一审判决中对其提交证据引用片面、不完整，认定其提交的证据不能证明其在所涉房屋、车库被查封前已实际合法占有是错误的。其提交的物业居住证明及支付物业费、电费、暖气费等票据，均能证明其自2018年7月以后实际占有使用涉案房屋及车位的事实。其与龚金明约定网签合同满三年、具备过户条件60日办理过户的约定合情合理，符合常规，并无不妥。其一直在努力过户，但均因龚金明的原因导致涉案房屋及车库未能过户。一审法院未适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，据此规定涉案房产和车库不应被查封。其购买房屋并实际占有、使用房屋、支付365万元房款的事实十分清楚，仅因罗大庆房屋租赁合同纠纷一案所涉的50余万元租金的事后执行，就不顾其合法权益，一审有失公平。一审法院按照标的额收取本案诉讼费违反了诉讼费的有关收费规定。罗大庆辩称，从形式上说，房屋买卖合同不是龚金明本人签字，亦无房屋共有人袁俊英签字，涉嫌与王巧艳串通补签，损害其利益。从实质上说房屋买卖合同规避监管，未经网签登记，系非法签订，不产生合法效益，王巧艳对涉案房屋、车位不享有所有权。从购房资格审查上说，王巧艳无本市第二套购房资格，涉案房屋、车位在事实上和法律上均不能交易。无证据证明查封前王巧艳已经合法占有房屋和车位，且王巧艳并未支付全部购房款。龚金明系被执行人，拒不履行生效裁判，欠罗大庆等人租金共6个案件，判决及债务利息执行标的金额约400多万元，不存在超金额查封。未办理过户登记手续，系王巧艳原因。龚金明、西安邦奥商贸有限公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王巧艳向一审法院起诉请求：1.停止对其西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1101334号，不动产单元号：610112013007GB00002F00170046）商品房的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押；2.停止对其西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1101414号，不动产单元号：610112013007GB00002F00250325）地下车位的强制执行，并解除对该地下车位的查封扣押；3.确认上述商品房及地下车位归其所有；4.罗大庆负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月3日，龚金明与西安首创新开置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由龚金明购买位于西安市XX区XX城XX路XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，总金额1189278元，2017年4月18日，龚金明取得该房屋的不动产权证书，产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1101334号，建筑面积为207.64平方米。2017年2月24日，龚金明与西安首创新开置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由龚金明购买位于西安市XX区XX城XX路XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号车库，2017年4月18日，龚金明取得该车库的不动产权证书，产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1101414号，建筑面积27.3平方米。2018年7月10日，王巧艳与龚金明签订《房屋买卖合同书》，约定龚金明将上述房屋及车库转让给王巧艳，成交价365万元，王巧艳应于2018年7月31日前向龚金明付清全部房款，龚金明已于2018年7月10日将房屋及车位交付给王巧艳占有、使用，双方于该房屋网签满三年、具备过户条件60日内共同办理转移登记，过户税费由王巧艳承担等。同年7月10日，王巧艳向龚金明转账60万元，7月11日转账40万元，7月31日分别转账100万元、100万元、60万元，其中一XX城XX号楼2103购房款、另一XX城XX号楼2301购房款。同年9月9日，龚金明向王巧艳出具收条，载明收到王巧艳支付的XX城XX号楼XX室及XX号楼4F163总房款365万元。2020年5月21日，首创国际城物业服务中心出具居住证明，载明王巧艳自2018年7月居住在XX城XX号楼XX单元XX室。2018年8月28日，王巧艳即与龚金明微信联系，约定次月办理过户，后因龚金明户口本丢失、生病等原因未办成。另查，2019年3月5日，一审法院就罗大庆与龚金明、邦奥公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）陕0112民初4324号民事判决书，2019年6月26日，西安市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉、维持原判。因龚金明、邦奥公司未按照生效判决履行义务，罗大庆向法院申请强制执行，一审法院于2019年10月22日作出执行裁定，对涉案房屋、车库予以查封，王巧艳提出执行异议，一审法院作出（2020）陕0112执异28号执行裁定书，驳回其异议请求。王巧艳遂提起本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，本案审理的焦点问题为王巧艳对案涉房屋、车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益及对案涉房屋、车位是否享有所有权。依据查明的事实，王巧艳与龚金明在查封前签订书面买卖合同，王巧艳的转账记录与龚金明、邦奥公司出具的收条相互佐证，能够证实其已支付全部房款。王巧艳提交的物业费票据并不能证明该费用系其交纳，且其在购房时即为该房屋的租户，与其居住证明中的居住开始时间冲突，故其所举证据不能证明其在查封前即已合法占有该房屋，王巧艳亦未提交证据证实其占有车库的事实。根据2018年6月24日市政办发（2018）61号《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条第（三）款“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易”的规定，涉案房屋在签订合同时即已满足上市交易、转移登记的条件，而王巧艳与龚金明、邦奥公司仍约定在网签合同满三年、具备过户条件60日内办理过户明显不合常理，且2018年8月28日王巧艳即要求罗大庆办理过户手续，因龚金明原因致过户未完成。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权，王巧艳依据买卖合同仅享有请求龚金明办理过户登记的债权请求权，其对案涉房屋、车位并不享有所有权。故王巧艳对案涉房屋、车位并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其对房屋、车库并无所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告王巧艳的诉讼请求。案件受理费9776元（王巧艳已预交），由王巧艳负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中王巧艳提交首创国际城物业服务中心出具的居住证明（载明王巧艳自2017年5月15日居住涉案房屋至今、2018年7月10日使用涉案车位至今）、北京盛世物业服务有限公司西安分公司车位物业服务费收据、微信支付转账电子凭证、微信支付截图等新证据，证明其于法院查封前已合法占有涉案房屋及车位，本院认为，本案为王巧艳对一审法院作出的(2020）陕0112执异28号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，王巧艳对法院查封的涉案房屋及车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据已查明的事实可知，涉案房屋及车位均登记在龚金明名下，王巧艳与龚金明在法院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；王巧艳支付了全部购房款及车位款共计365万元；王巧艳亦提供物业的居住证明及其支付物业费的相关证据，能够证明其已于查封前合法占有涉案房屋及车位；未办理过户手续系龚金明户口本丢失、生病等原因，非王巧艳的过错。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，王巧艳对涉案房屋及车位享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。王巧艳主张停止对该房屋、车位的执行，于法有据，本院予以改判。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故王巧艳要求确认涉案房屋、车位归其所有，依法不予支持。综上所述，王巧艳的上诉请求，部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初7199号民事判决；二、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1101334号）；三、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室地下车位（不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1101414号）；四、驳回王巧艳其余诉讼请求。一审案件受理费9776元，由龚金明负担；二审案件受理费9776元，由龚金明负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十二月三十日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧