北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14539号原告（反诉被告）：北京恒益永盛粮油贸易有限公司，住所地北京市丰台区新发地**中央市场A厅**。法定代表人：黄慧英，总经理。委托诉讼代理人：周红燕，北京昂信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京，住所地北京市西城区阜外大街****楼**>法定代表人：赵秀云，总经理。被告薛世亮，男，1964年12月29日出生，汉族，北京天天通食品有限公司总经理，住北京市西城区。二被告的共同委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。原告（反诉被告）北京恒益永盛粮油贸易有限公司（以下简称：恒益粮油公司）与被告（反诉原告）北京天天通科技开发有限公司（以下简称：天天通公司）、被告薛世亮租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒益粮油公司的委托诉讼代理人周红燕，被告天天通公司和被告薛世亮的共同委托诉讼代理人曾宪湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒益粮油公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原告恒益粮油公司与被告天天通公司签订的经营场地租赁合同；2.判决被告天天通公司返还原告恒益粮油公司2020年5月1日至2020年10月31日期间租金298390元以及二被告连带返还押金50000元；3.判决被告天天通公司赔偿原告恒益粮油公司搬家费用58000元,5月1日后员工住宿费用4810元；4、诉讼费由二被告负担。事实与理由：2016年11月原告恒益粮油公司与被告天天通公司签订《经营场地租赁合同》，约定被告天天通公司将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内33-02号院2440平方米租给原告恒益粮油公司用于仓储经营，租赁期限自2016年11月1日至2020年10月31日。租金每两年递增10%，押金50000元整。2019年11月5日，原告恒益粮油公司支付一年租金596780元，原告恒益粮油公司每次均按照被告天天通公司指示将租金和押金转入被告薛世亮个人账户。春节后因疫情影响，被告天天通公司对整个库房进行管控，不允许人员车辆进入，4月30日通知允许人员车辆入场，5月1日下午发生火灾，大兴区城市管理综合行政执法局向被告下达《限期拆除决定书》，责令被告天天通公司拆除包括出租给原告的库房场地在内的位于北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内的违建房屋232处（建筑面积共约35577.8平米）。2020年5月3日，对该地址房屋进行拆除。被告天天通公司出租违建房屋给原告恒益粮油公司，并对出租物业疏于管理，导致发生火灾，使出租房屋被拆除，为了维护原告恒益粮油公司的合法权益，现诉至法院请求依法判令支持原告恒益粮油公司的诉讼请求。天天通公司辩称，请求驳回原告恒益粮油公司诉讼请求，依双方签订的合同第五条第二项第六款乙方租赁本地经营属独立经营，其自行承担经济和民事责任，乙方自愿放弃任何原因向甲方追偿的权利，原告所述疫情期间，被告不允许原告入内对场地进行管控，由于疫情爆发，北京市政府及黄村镇政府对各地区进行了疫情防控，包括高家铺甲1号都依照相关防疫流程规定，但并不是不允许人员及车辆进入，疫情爆发后，只要依据相关规定，履行相关手续出示健康码，原告恒益粮油公司都可以正常使用其承租的场地，并且原告恒益粮油公司没有提供支付押金50000元的证据。因此原告恒益粮油公司所述的第二项诉讼请求不应得到支持。第三项诉讼请求损失并不是被告天天通公司造成的，不应由天天通公司负担。被告薛世亮收取款项的行为是职务行为，不应承担任何责任。薛世亮辩称，与其无任何关系。天天通公司提出反诉请求：1.请求法院判决恒益粮油公司向天天通公司支付水电卫生等费用54121元；2、诉讼费由恒益粮油公司负担。事实与理由：天天通公司与恒益粮油公司签订《经营场地租赁合同》，约定恒益粮油公司承租位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号院内部分场地。根据合同第三条第3款约定“3、合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠”。恒益粮油公司自2020年5月底彻底搬离后，拖欠反诉人水电卫生等费用未交纳，故诉至法院请求支持反诉人天天通公司的反诉请求。恒益粮油公司的反诉辩称,不同意天天通公司的反诉请求。天天通公司没有提交充分证据证明发生的具体水电费的金额，恒益粮油公司不欠费，卫生费如何交纳恒益粮油公司不清楚，只认可合同约定的每月500元，电费应按照电表数，但因天天通公司未提供证据，恒益粮油公司撤场的时候，没有看电表。电费都是按照电表来缴纳的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，天天通公司（甲方、出租方）与恒益粮油公司（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内33-02号库房租赁给乙方用于仓储经营，场地面积2440平方米，甲方为乙方提供的经营场地内有库房、房屋、办公室；合同第二条租赁期限约定：租赁期自2016年11月1日起至2020年10月31日止；合同第三条租金及其它费用约定：1、合同有效期内，租赁期2016年8月4日至2018年8月3日经营场地每年租金伍拾叁万肆仟叁佰陆拾元整。2018年8月4日至2020年8月3日租金为伍拾玖万陆仟贰佰贰拾捌元整，每两年递增10%；2、租赁期内，每月缴纳卫生费500元；3、合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠，每度电费为1.5元，每吨水费6元；4、乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金伍万元，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回；合同第四条付款方式及时间约定：1.乙方在2016年11月1日前支付甲方伍拾叁万肆仟叁佰陆拾元整；乙方在每年11月1日前付清甲方一年的场地租金；2、水电费按月实际数由专管员在每月25日收取，不得拖欠；3、各项保证金应于2016年8月4日前一次性缴纳完成。2016年8月5日，黄慧英向薛世亮转100000元（含家美和意公司50000元押金和恒益粮油公司50000元押金）。2019年11月5日，黄慧英向薛世亮支付2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金596280元,当日，天天通公司出具收据。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：当事人：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人，案由：违法建设，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你单位有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你单位在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.8平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你单位搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你单位收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除……恒益粮油公司称其于2020年5月6日搬离涉案房屋，产生搬运费58000元，住宿费4810元。天天通公司称其不清楚恒益粮油公司何时搬离，双方没有办理交接手续。涉案房屋于2020年5月31日拆除。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，恒益粮油公司产生电费13695元、水费1653元、卫生费300元、占用资源费200元，共计15848元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，恒益粮油公司产生电费16839.9元，水费1797元、卫生费300元、占用资源费200元，共计19136.9元。2020年3月6日至2020年5月31日期间，恒益粮油公司产生电费16839.9元，水费1797元、卫生费300元、占用资源费200元，共计19136.9元。经询问，涉案房屋是否有建设工程规划许可证，天天通公司称其公司没有。恒益粮油公司主张涉案房屋为违建。经本院释明，恒益粮油公司表示合同效力由法院认定，如合同确认无效，其公司同意撤销第一项诉讼请求，将诉讼请求中的租金变更成房屋占有使用费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定恒益粮油公司与天天通公司于2016年11月1日签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但恒益粮油公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于退还押金问题，天天通公司主张未收到恒益粮油公司交的押金50000元，2016年8月5日黄慧英向薛世亮转100000元与本案无关，但其未提交证据证明，结合租赁合同中的约定，本院对天天通公司的主张不予采信。因恒益粮油公司已经搬离涉案房屋，涉案房屋已经被拆除，故对恒益粮油公司要求天天通公司返还押金50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于退还2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费问题。恒益粮油公司称其于2020年5月6日搬离涉案房屋，天天通公司称其公司不清楚具体搬离时间。结合天天通公司提交的临时车辆准入登记表，本院认定恒益粮油公司于2020年5月14日搬离涉案房屋。对恒益粮油公司要求天天通公司退还2020年5月1日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费298390元的诉讼请求，本院认定为退还2020年5月15日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费，经核算为275699元。关于恒益粮油公司主张薛世亮连带返还上述房屋占有使用费及押金的诉讼请求，天天通公司认可薛世亮为职务行为，根据现有证据，故本院不予支持。关于恒益粮油公司主张的搬家费58000元。涉案房屋因系违法建筑被拆除，天天通公司存在过错，故对恒益粮油公司产生的损失搬家费，本院根据现有证据，酌定40600元。关于恒益粮油公司主张的员工住宿费4810元。根据经营场地租赁合同约定，租赁用途为仓储经营，因此对于恒益粮油公司主张的员工住宿费4810元，本院不予支持。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张恒益粮油公司未缴纳2019年12月3日至2020年5月31日期间的水电费、卫生费、占用资源费，恒益粮油公司称其公司缴纳了上述费用，未提交证据证明，故本院对天天通公司的主张予以采信。结合天天通公司提交的抄表单，虽没有恒益粮油公司签字确认，但数额符合常理，本院对该证据予以采信。故对天天通公司要求恒益粮油公司支付2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费13695元、卫生费300元、水费1653元、占用资源费200元以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费16839.9元、卫生费300元、水费1797元、占用资源费200元的诉讼请求，本院予以支持。天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费、占用资源费，因天天通公司未提交证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京恒益永盛粮油贸易有限公司押金50000元、2020年5月15日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费275699元，以上共计325699元；二、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京恒益永盛粮油贸易有限公司搬家费40600元；三、北京恒益永盛粮油贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京天天通科技开发有限公司2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费13695元、卫生费300元、水费1653元、占用资源费200元以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费16839.9元、卫生费300元、水费1797元、占用资源费200元，共计34984.9元；四、驳回北京恒益永盛粮油贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费7468元，由北京恒益永盛粮油贸易有限公司负担816元（已交纳），由北京天天通科技开发有限公司负担6652元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费577元，由北京天天通科技开发有限公司负担204元（已交纳），由北京恒益永盛粮油贸易有限公司负担373元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月三十日法官助理  印承程书 记 员  陈禄源