江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10409号上诉人（原审原告）：苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司，住所地苏州工业园区宏业路******厂房。法定代表人：吴玲，执行董事。委托诉讼代理人：朱春杰，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州恒畅电力成套设备有限公司，住，住所地苏州市吴中区郭巷街道姜家工业区/div>法定代表人：叶培元，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱治理，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清，江苏迈图律师事务所律师。上诉人苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司（以下简称德泰雅丝公司）因与被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司（以下简称恒畅电力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德泰雅丝公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判恒畅电力公司赔偿德泰雅丝公司装修损失522100元；2.一审、二审案件受理费以及鉴定费由恒畅电力公司负担。事实和理由：一审认定德泰雅丝公司未按照合同约定支付租金、未经过恒畅电力公司书面同意将涉案房屋以分租、合作经营的形式交付他人使用，满足合同解除的条件，与事实不符。一、2019年7月当期的房屋租金，德泰雅丝公司的确未按照合同约定的时间支付，但双方实际并未严格按照租赁合同约定的房租交纳期限履行。争议发生之后，恒畅电力公司法定代表人叶培元明确表示，晚交房租没有关系，只要将有问题的机器搬出即可。二、一审认定德泰雅丝公司将案涉房屋交付他人使用不符合事实，德泰雅丝公司虽然与案外人贝丝织造（苏州）有限公司签订了厂方分租合同，但之后双方又另行订立了合作经营协议，德泰雅丝公司与贝丝织造（苏州）有限公司之间不再是房屋租赁关系，而是合作关系。三、德泰雅丝公司在承租涉案房屋时交纳了15000元押金，一审法院未予处理，有所不当。四、德泰雅丝公司不存在违约行为，不应当支付违约金。五、德泰雅丝公司在收到解除租赁合同通知的时候，未能正常使用涉案房屋，又因疫情原因，房屋占有使用费应当适当减免。六、本次纠纷的起因是恒畅电力公司违约，恒畅电力公司提出的安全问题造成德泰雅丝公司无法正常使用涉案房屋。恒畅电力公司应当赔偿德泰雅丝公司的装修损失。被上诉人恒畅电力公司辩称，房屋押金并非无条件退还，涉案房屋交接时符合《房屋租赁协议》约定的“正常执行、期满后结构还原、相关设施毁损的赔偿、如果没有任何问题”，才符合退还的条件。本案中，德泰雅丝公司使用高功率绣花机而导致房屋已经产生了裂缝，故押金不应退还。请求驳回上诉，维持原判。原审原告恒畅电力公司向一审法院起诉请求：1.判决恒畅电力公司、德泰雅丝公司之间的《房屋租赁合同》解除；2.判决德泰雅丝公司立即向恒畅电力公司归还诉争房屋；3.判决德泰雅丝公司按照每日513.08元的标准支付自2019年7月1日起至实际交还之日止的房屋占有使用费；4.判令德泰雅丝公司支付垃圾清运费2000元；5.判令德泰雅丝公司赔偿恒畅电力公司46818元。一审审理中，恒畅电力公司增加诉讼请求，判令德泰雅丝公司支付电费5954.67元。反诉原告德泰雅丝公司反诉请求：恒畅电力公司赔偿其装修损失522100元。一审法院认定事实如下：苏州市吴中区郭巷街道宏业路168号，建筑面积31263.14平方米，登记在恒畅电力公司名下。2016年11月15日，案外人苏州市葑塘实业总公司（出租方、甲方）和德泰雅丝公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方同意将位于宏业路168号C栋二楼厂房部分租赁给乙方，房屋面积918平方米，乙方承租甲方房屋用于办公、生产。租赁期限自2016年11月15日起至2021年12月31日止（其中2016年11月15日至2017年1月31日为免租期），自2017年2月1日至2018年12月31日租金单价16元/月•平方米，月租金14688元，年租金176256元。2019年1月1日至2021年12月31日租金单价17元/月•平方米，月租金15606元，年租金187272元。租金采用先付租金后使用的原则，每六个月支付一次，乙方应在2016年11月25日前支付第一期租金73440元，以后每期租金均提前半个月支付，每逾期一日按延迟支付租金总额的1%支付滞纳金。乙方应予2016年11月15日前支付15000元押金给甲方。押金用于保证协议的正常执行及期满后房屋结构的还原、相关设施毁损的赔偿。乙方在承租期间应承担垃圾清运费2000元/年，每年与第一期房租同时支付。合同第十条有如下确定：10.1乙方有下列情形之一，甲方有权解除本租赁协议，收回房屋，并可要求乙方赔偿经济损失。（1）未经甲方书面同意，擅自将承租房屋部分或者全部转租的；（2）未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转让、转借他人使用的；（3）擅自拆改承租房屋结构的；（4）未按本合同约定期限支付或未完全支付租金及相关费用超过七天的；（5）故意破坏承租房屋的；（6）未按约定方式使用租赁房屋的；（7）乙方利用租赁房屋从事非法活动。10.2因乙方责任导致合同解除的，乙方无权要求甲方返还未到期部分的租金。10.3乙方确实因故在合同期限届满前要求解除合同的，需征得甲方书面同意，乙方仍应承担相应赔偿金三个月租金，并应在需要搬迁前三个月书面通知甲方，以便甲方招租。2017年12月1日，恒畅电力公司（出租方、甲方）和德泰雅丝公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，明确因宏业路168号C栋厂房的出租方由苏州市葑塘实业总公司变更为恒畅电力公司，上述2016年11月15日的房屋租赁协议中原出租方的权利由恒畅电力公司继受，原协议内容不变，乙方租金支付至恒畅电力公司约定账户。2019年1月23日，恒畅电力公司向德泰雅丝公司发送书面催款通知书，明确就德泰雅丝承租的涉案房屋，自2019年1月1日至6月30日止的租金93636元未支付，要求在2019年1月29日前足额支付。2019年6月8日苏州工业园区娄葑街道安全检查意见书显示，德泰雅丝公司存在如下问题：1、阁楼不允许住人，3天内整改完；2、煤气瓶立即清理；3、吊装位置加装防护设置；4、绣花机严重影响周边企业，并导致墙体裂缝，需立即暂停运行；5、电箱加盖。德泰雅丝法定代表人吴玲在单位负责人处签字。2019年7月5日，恒畅电力公司向德泰雅丝公司发送解除通知书，明确德泰雅丝公司未能按照合同约定于2019年6月15日前支付本期租金，且存在擅自转租情形，故明确解除房屋租赁合同，要求德泰雅丝公司于2019年7月15日前搬离厂房并结清租金、违约金等款项。该信件于同月8日送达德泰雅丝公司。一审庭审中，双方一致确认：德泰雅丝公司已支付了截至2019年6月30日前的租金，2019年7月1日至同年8月31日德泰雅丝公司产生电费5954.67元，未能支付。恒畅电力公司明确其主张的垃圾清运费2000元系2019年度的垃圾清运费，赔偿金系参照合同10.3条约定主张3个月租金损失。一审审理中，德泰雅丝公司提出反诉并申请就涉案租赁物的装修价值进行评估鉴定，2020年5月6日苏州中安房地产评估有限公司作出房地产估价报告，认定宏业路168号C栋二楼部分厂房的装修价值为人民币522100元。为此，德泰雅丝公司支付鉴定费7000元。一审审理中，经恒畅电力公司申请，一审法院向贝丝织造（苏州）有限公司法定代表人仲兆兵进行调查，仲兆兵表示其经营的贝丝织造（苏州）有限公司因之前经营地搬迁，由于其和德泰雅丝公司老板是朋友，故搬至宏业路168号C栋厂房进行生产，由于其公司声场经营需要使用绣花机，几天后就被要求停止使用绣花机，现贝丝织造（苏州）有限公司已搬离宏业路168号C栋厂房，仲兆兵提供了贝丝织造（苏州）有限公司和德泰雅丝公司签订的厂房分租合同以及电费发票，显示双方于2019年4月29日就宏业路168号C栋2楼厂房的车间面积264平方米、仓库38平方米、公摊面积60.4平方米及办公室面积22平方米签订了厂房分租合同，租赁标的使用功能为办公、生产车间，租赁期限自2019年6月1日至2021年6月1日，每年租金11万元，同时约定了物业费、保证金的支付。2019年7月31日贝丝织造（苏州）有限公司向德泰雅丝公司陆红明支付电费7557元。恒畅电力公司、德泰雅丝公司均认可上述调查笔录、厂房分租和电费发票的真实性。恒畅电力公司认为上述证据证明德泰雅丝公司在承租期间擅自转租房屋的情况。德泰雅丝公司认为，贝丝织造（苏州）有限公司法定代表人仲兆兵在接受法院调查时同时表示与德泰雅丝公司之间属合作关系，系德泰雅丝公司提供租金和贝丝织造（苏州）有限公司形成合作关系，且德泰雅丝公司从恒畅电力公司处承租的租赁面积为918平方米，而贝丝织造（苏州）有限公司仅使用200多平方米，德泰雅丝公司从未停止使用过涉案厂房。以上事实，由恒畅电力公司提供的房屋租赁协议、补充协议、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、催款通知书及回执、解除通知书、邮寄及送达情况、安全检查意见书，德泰雅丝公司提供的付款凭证、微信聊天记录、鉴定意见书及鉴定费票据，一审法院制作的开庭笔录、鉴定笔录、调查笔录等证据在卷佐证。德泰雅丝公司为证实承租期内，其均未能按合同约定支付租金，系因双方以实际行动变更了租金缴纳约定，且其并不存在将涉案房屋转租、转借情形，为此提供了如下证据：证据1.付款凭证2页，证实其分别于2018年8月3日支付2018年7月至2018年12月的租金，2019年2月20日支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金，以此证实租赁合同履行期间双方之间并未严格按照合同约定期间交付租金，故其认为恒畅电力公司不得以租金缴纳未按合同约定为由主张解除合同。证据2.聊天记录，2019年6月至2019年8月期间葑塘工业区安全员信息群内的聊天记录，证实双方发生矛盾的缘由非租金延迟支付，而是安全问题。证据3.2019年5月20日德泰雅丝公司和贝丝织造（苏州）有限公司签订的合作经营协议书，显示双方拟共同投资设立德泰雅丝臂章部，位于宏业路******，以德泰雅丝公司名义对外经营。拟投资总额200万元，德泰雅丝出资120万元，以厂房使用权出资。德泰雅丝公司授权贝丝织造（苏州）有限公司在处理德泰雅丝臂章部经营事务时，可以甲方名义对外签订合同、经营、财务支出、对内进行管理。经质证，恒畅电力公司对证据1的真实性无异议，但认为两笔款项不仅晚于合同约定的支付时间，还晚于其催费时间，证明德泰雅丝公司未能按约支付租金，作为出租方适度容忍承租方延迟支付租金，但不代表法律规定其有一直容忍的义务；对证据2真实性予以认可，表示聊天记录可证实德泰雅丝公司存在转租的事实，其作为出租方履行公共安全要求，有权制止转租行为；证据3的真实性不予认可，其仅允许德泰雅丝公司在承租期间内对承租房屋进行使用，德泰雅丝公司和贝丝织造（苏州）有限公司签订的分租协议时间为2019年4月29日，即使合作关系属实，也签订在该分租协议之后，未经其同意，德泰雅丝公司无权将涉案房屋分租、转租，也无权以其他形式将涉案租赁物交给他人使用。一审法院认为，2016年11月15日德泰雅丝公司与案外人苏州市葑塘实业总公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应诚信履行各自的合同义务。合同履行过程中，德泰雅丝公司和恒畅电力公司一致确认将上述房屋租赁合同的出租主体变更为恒畅电力公司，一审法院遵其自愿，德泰雅丝公司、恒畅电力公司仍应按合同内容履行合同义务。2016年11月15日签订的房屋租赁合同中已明确约定了恒畅电力的合同解除权适用情形，本案中经查明，德泰雅丝公司在承租期间，未按照合同约定履行租金支付义务，未经恒畅电力公司书面同意将涉案房屋以分租、合作经营形式交付他人使用，上述行为已达合同约定的恒畅电力公司解除权的条件，故恒畅电力公司有权主张解除合同，现恒畅电力公司已于2019年7月8日向德泰雅丝公司送达解除通知，故上述房屋租赁合同于2019年7月8日解除。德泰雅丝公司在合同履行期内多次延迟缴纳租金的行为，并不阻碍恒畅电力公司依据合同约定行使合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，恒畅电力公司有权要求德泰雅丝公司迁离并返还涉案房屋。自2019年7月1日起的房屋租金和占有使用费德泰雅丝公司未能支付，结合合同的租金约定，恒畅电力公司有权要求德泰雅丝公司以每日513.07元的标准向其支付止实际迁出之日止的房屋租金、占有使用费。同时，2019年度的垃圾清运费2000元、2019年7月1日至同年8月31日的电费5954.67元德泰雅丝公司也应按合同约定向恒畅电力公司支付。本案合同解除应归责于德泰雅丝公司，故恒畅电力公司有权主张违约赔偿金。2016年11月15日的房屋租赁合同第10.2条约定承租方原因导致合同解除的，未到期租金出租方不予返还；第10.3条约定承租方主张解除合同的，在得到出租方同意后，承租方仍需向出租方支付三个月的租金作为违约金，结合该合同对租金、租期及租金交付期间约定，按照举轻以明重的法理以及恒畅电力公司合同解除权的行使，一审法院认为恒畅电力公司要求德泰雅丝支付三个月租金即46818元作为违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。合同履行期内，系德泰雅丝公司违约导致合同解除，故其要求恒畅电力公司赔偿装修损失的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。至于德泰雅丝公司提出的2020年初涉疫情要求降低占有使用费计算标准的意见，一审法院认为，2019年7月8日德泰雅丝公司已收到恒畅电力公司寄送的解除通知书，其拖延未及时搬离，造成的损失应由其自行承担，该辩称意见一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、苏州恒畅电力成套设备有限公司与苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司关于苏州市吴中区郭巷街道宏业路168号C栋二楼的房屋租赁合同于2019年7月8日解除。二、苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司于判决生效之日起十日内迁离苏州市吴中区郭巷街道宏业路168号C栋二楼厂房（面积918平方米）并将之交还苏州恒畅电力成套设备有限公司。三、苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司于判决生效之日起十日内向苏州恒畅电力成套设备有限公司支付自2019年7月1日起至实际交还之日止按每日513.07元的标准计算的租金及占有使用费、2019年度垃圾清运费2000元、赔偿金46818元、电费5954.67元。四、驳回苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费8178元、反诉案件受理费4511元、鉴定费7000元，合计19689元，由苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司负担。二审中，双方一致确认涉案房屋已经于2020年7月3日交接。恒畅电力公司确认德泰雅丝公司支付的押金15000元未退还。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2016年11月15日德泰雅丝公司与苏州市葑塘实业总公司签订的房屋租赁合同合法有效。上述合同履行过程中，出租主体变更为恒畅电力公司，德泰雅丝公司、恒畅电力公司应按合同约定履行义务。涉案房屋租赁合同明确约定，乙方未按本合同约定期限支付或完全支付租金超过七天的，甲方有权解除合同。德泰雅丝公司在承租期间，未按照合同约定期限履行租金支付义务，故恒畅电力公司有权主张解除合同。德泰雅丝公司上诉主张双方实际并未严格按照合同约定的期限履行，本院认为，交纳租金是承租人的主要义务，德泰雅丝公司多次迟延支付租金，恒畅电力公司予以接受，系合理止损行为，但双方并未达成变更租金支付期限的合意，德泰雅丝公司迟延支付租金的仍构成违约，恒畅电力公司有权依约解除合同。涉案房屋租赁合同因德泰雅丝公司的违约行为而解除，一审根据房屋租赁合同的约定“承租方主张解除合同的，在得到出租方同意后，承租方仍需向出租方支付三个月的租金作为违约金”，按照举轻以明重的法理，认定德泰雅丝公司应支付三个月租金作为违约金，并无不当。同理，德泰雅丝公司作为违约方要求恒畅电力公司赔偿其装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于德泰雅丝公司上诉主张其在收到解除租赁合同通知后，未能正常使用涉案房屋，占有使用费应当适当减免。对此本院认为，德泰雅丝公司2019年7月8日收到合同解除通知后理应及时搬离，其拖延不搬，应自行承担由此造成的相应损失，本院对其要求减免占有使用费的主张不予支持。另，德泰雅丝公司上诉主张押金15000元应予退还，本院认为，本院已经支持恒畅电力公司要求赔偿的诉讼请求，且双方已经于2020年7月3日办理了房屋交接手续，上述押金理应由恒畅电力公司予以退还。因德泰雅丝公司一审反诉中并未要求返还押金，故本案不再处理，双方可对押金另行结算。综上，上诉人德泰雅丝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12689元，由上诉人苏州市德泰雅丝窗饰科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年十二月二十八日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏林嘉晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。