北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23092号原告：徐雨震，男，1966年3月28出生，汉族，东方汇合人才交流中心司机，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐莹（徐雨震之女），1990年11月16日出生，思创客科技有限公司职员，住西城区。被告：徐喜子，男，1937年3月6日出生，汉族，北京铁路局供电大修处退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马玉涛、张海鹰，北京德恒律师事务所律师。被告：徐烁，男，1986年12月7日出生，汉族，北京乐盛商业发展有限公司职员，户籍地：北京市西城区。委托诉讼代理人：马玉涛、张海鹰，北京德恒律师事务所律师。第三人：徐玉书，女，1958年5月30日出生，汉族，北京旅行汽车制造厂退休职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：马玉涛、张海鹰，北京德恒律师事务所律师。第三人：徐大雨，男，1961年7月26日出生，汉族，北京六建退休工人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马玉涛、张海鹰，北京德恒律师事务所律师。第三人：徐淑芝，女，1964年1月31日出生，汉族，北京亚星科天维油泵油嘴股份有限公司退休工人，北京市丰台区。委托诉讼代理人：马玉涛、张海鹰，北京德恒律师事务所律师。徐雨震诉被告徐喜子、徐烁、第三人徐玉书、徐大雨、徐淑芝确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐雨震及其委托诉讼代理人李淼、徐莹，被告徐喜子的委托诉讼代理人马玉涛、张海鹰，被告徐硕及其委托诉讼代理人马玉涛、张海鹰，第三人徐玉书、徐大雨、徐淑芝及其委托诉讼代理人马玉涛、张海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐雨震向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认2015年5月15日被告徐喜子和徐烁就北京市西城区鸭子桥路XX号XX号楼XX层XX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由:被告徐喜子与李秀华系夫妻关系，二人育有徐玉书、徐大雨、徐淑芝、徐雨震4名子女。被告徐烁系徐大雨之子。李秀华于2014年7月1日去世。1998年，徐喜子与李秀华承租的涉案房屋房改，原告和徐大雨共同出资34175元购买了涉案房屋，之后取得涉案房屋的产权证，登记在徐喜子名下。家庭协议约定原告占有涉案房屋2/3产权份额，徐大雨占有一个11平米卧室产权份额。李秀华去世后，2015年5月15日，徐喜子未经其他继承人同意，将涉案房屋以出售的形式过户给徐烁。徐喜子出售涉案房屋的行为未经原告同意属于无权处分，原告未对涉案房屋买卖合同进行追认，买卖合同属于无效合同。原告为维护自己的合法权益，现依据《合同法》、《继承法》和《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告徐喜子、徐烁辩称，原告所述家庭协议不存在，原告的出资属于亲属之间的帮扶赠与行为和借款行为。涉案买卖合同依法有效，不存在两被告恶意串通损害原告权益的情况。原告应当为其出资购房款是其享有所有权的借名买房的事实承担举证责任。被告答辩意见第一点就是家庭协议不存在，出资属于亲属之间的帮扶的赠与行为和借款行为。第二，合同应当依法有效，不存在两被告恶意串通损害原告权益的情况。第三，原告应当为其出资购房款是其享有所有权的借名买房的事实承担举证责任。涉案房屋是徐喜子单位在1998年分配给其租住的，其单位房改售房时徐喜子购买了该房屋的终身使用权，该款项是徐喜子的两个儿子以借款的方式交付的。2015年3月，应单位相关房产部门的要求，徐喜子补交了相应的款项成为该房屋的所有权人。徐喜子自始至终没有表述过这个房子由两个儿子出资购买后，房屋所有权给两个儿子的任何意思表示。李秀华去世之后，徐喜子和徐烁签订了买卖合同，但是没有房款的给付，实际是赠与关系。2015年5月，涉案房屋过户到徐烁名下，但该房屋现在是原告一家居住。2014年7月徐喜子的配偶李秀华去世后，在世的继承人客观上没有分割房产，但是2015年过户时，徐喜子、徐大雨、徐玉书、徐淑芝都同意过户给徐烁。且当时徐喜子让两个女儿徐玉书、徐淑芝通知了原告，告知其再不赡养老人就将房屋过户给徐烁。原告的配偶答复爱给谁给谁。这说明潜在的共有人达成一致意见，至少原告也没有明确的拒绝。所以过户之前是经过全体继承人明确告知的。徐喜子和徐烁不存在恶意串通的行为，在过户时，徐喜子向徐大雨、徐淑芝、徐玉书当面表示过。综上所述，不同意原告的诉讼请求。第三人徐玉书述称，原告对父母尽的义务少，在我母亲去世后，我父亲决定把房子过户给徐烁，我去原告家告诉她这件事，但原告没在家，他爱人表示房子爱给谁给谁。第三人徐大雨述称，我们当时同意把房子过户给徐烁。买房子经过是我亲手办的，买的是居住权不是产权，产权是过户之前我们补交的钱。第三人徐淑芝述称：我们当时同意把房子过户给徐烁。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李秀华与被告徐喜子系夫妻关系。二人共有五名子女，分别是长子徐大雨（本案第三人）、次子徐雨震（本案原告）、长女徐玉书（本案第三人）、次女徐淑芝（本案第三人），被告徐烁系徐大雨之子。李秀华于2014年7月1日去世。1998年12月20日，徐喜子与北京铁路分局签订《北京铁路分局出售公有住房协议书》，约定徐喜子以33104元的价格购买北京市西城区鸭子桥路XX号XX号楼XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋）。2002年6月，涉案房屋登记至徐喜子名下。2015年5月4日，徐喜子与徐烁签订《存量房屋买卖合同》，约定徐喜子将涉案房屋以16万元的价格出售给徐烁。2015年5月15日，涉案房屋登记至徐烁名下。徐喜子、徐烁均认可徐烁并未向徐喜子支付对价，双方之间实际是赠与关系。现徐雨震诉至本院，要求法院确认徐喜子与徐烁于2015年5月4日签订的《存量房屋买卖合同》无效。庭审中，徐雨震主张涉案房屋是由其和徐大雨共同出资所购买，购房时家庭成员协议确定由其享有涉案房屋2/3的产权份额，徐大雨占有一个11平方米卧室的产权份额。徐喜子在李秀华去世后，擅自处分涉案房产的行为侵犯了其合法权益，涉案买卖合同无效。徐喜子认可涉案房屋是由徐雨震、徐大雨共同出资所购买，但认为其与妻子李秀华从未表示过要将涉案房屋赠与给徐大雨和徐雨震，徐大雨、徐雨震的出资与房屋产权无关，其家庭成员之间也不存在徐雨震对涉案房屋享有2/3产权的约定。徐雨震提交了一份协议书，用以证明其主张的上述事实，但该协议书上没有相关人员签字，徐喜子、徐烁、徐玉书、徐大雨、徐淑芝对该份证据的真实性均不认可。本院认为，涉案房屋为徐喜子与李秀华婚姻关系存续期间所购买，购买该房屋时，徐雨震虽有出资，但该房屋产权登记在徐喜子名下，徐雨震主张其对该房屋享有2/3产权的陈述意见，缺乏证据证明，本院不予采信，根据现有证据及双方当事人陈述，本院确认涉案房屋应为徐喜子与李秀华的夫妻共同财产。李秀华去世后，徐喜子将涉案房屋赠与给徐烁时，虽征得了徐大雨、徐玉书、徐淑芝的同意并认可，但徐喜子、徐烁未提交证据证明徐雨震知晓并认可徐喜子处分涉案房屋的行为，徐喜子、徐烁在明知徐雨震对涉案房屋享有继承权的情况下，通过赠与的方式完成房屋产权过户的行为属于恶意串通，根据我国合同法第五十二条的规定，本院对徐雨震要求确认徐喜子、徐烁于2015年5月4日签订的《存量房屋买卖合同》无效的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告徐喜子与被告徐烁于二〇一五年五月四日签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费3500元，由被告徐喜子、徐烁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年十二月二日法官助理 白指洋书 记 员 郭莹莹