襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初6554号原告：襄阳市东秦物业管理有限公司，住所地：襄阳市襄城区庞公路33号。法定代表人：周卫东，该公司经理。委托诉讼代理人:胡贤军,男，1969年6月30日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。系襄阳市东秦物业管理有限公司项目经理。代理权限为特别授权代理。被告：孙永清，男，1964年12月19日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。原告襄阳市东秦物业管理有限公司（以下简称东秦物业公司）与被告孙永清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告东秦物业公司的委托诉讼代理人胡贤军，被告孙永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东秦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的2016年5月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5499.99元，滞纳金1649.80元，合计7149.13元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：被告为襄阳花园·福邸小区2号楼1单元202号业主（面积89.86平方米），原告与开发商签订的《前期物业服务委托合同书》及相关法律法规的规定，依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务管理，履行了自己应尽的义务，被告自2016年5月1日至2020年7月31日共拖欠应缴纳的物业服务费5499.99元，滞纳金1649.80元，合计7149.13元。原告多次以多种方式催促，被告不予理睬，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告孙永清辩称，1.原告应当提供证据证明诉讼代理人是东秦物业公司员工。2.东秦物业公司收费未开具正规发票，无法证明交费时间,催款通知书和合同书不能做证据使用；东秦物业公司于2020年6月初被襄阳市住建局除名，却要求业主物业费交至7月底不合适。3.东秦物业公司私自转包物业管理服务，导致合同无效。4.其家中贵重物品被盗，物业公司应当给予经济补偿，物业公司服务质量很差，并未提供完善的管理服务。本院经审理认定事实如下：被告孙永清系襄阳花园·福邸小区2号楼1单元202号业主。东秦物业公司是2005年9月12日依法注册成立的物业管理公司。2013年5月6日，东秦物业公司（乙方、受委托方）与襄阳市冠源房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订了一份《前期物业服务委托合同书》。合同主要约定：甲方在樊城区××路××号开发的襄阳花园·福邸小区商住小区，已经总体验收投入使用，小区业主将陆续入住，为搞好该小区的管理服务，现委托东秦物业公司负责前期物业管理工作，委托事项及要求如下：工作内容：全面负责襄阳花园·福邸小区的物业管理服务工作；委托期限：该小区前期物业服务期暂定两年，在此期间业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同，则本公司委托的前期物业服务合同终止。收费标准：小区业主的物业服务费由东秦物业公司按照物业襄价服规[2012]214号物价部门规定的襄阳市市区物业管理服务收费标准执行；退出办法：委托期限届满，若业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同，受委托方自动退出，若委托期间管理混乱、服务不到位业主反映强烈，经委托方督促协调仍整改不到位委托方可提前终止委托。合同签订后，东秦物业公司开始对襄阳花园·福邸小区提供物业管理服务。合同约定的前期物业管理服务期限届满后，东秦物业公司仍继续为该小区提供物业管理服务。2018年该小区成立业主委员会后未选聘新的物业公司，仍系东秦物业公司负责物业管理服务。襄阳花园·福邸小区地理位置特殊，与其他小区共用同一个大门、资源共享，东秦物业公司是该小区物业服务的实际提供者。东秦物业公司按照襄樊市物价局襄价服字[2014]13号文的规定，高层住宅房按建筑面积对每平方米每月1.2元收费标准收取，并将收费依据进行了公示。被告孙永清住房建筑面积89.86平方米，自2016年5月1日起未交纳物业服务费，至2020年7月31日，共计51个月，物业服务费5499.33元。另查明，胡贤军于2019年2月15日和东秦物业公司签订劳动合同，合同期从2019年2月20日起至2021年2月19日止，共3年。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，东秦物业公司是依法注册成立的物业管理公司，东秦物业公司与建设单位襄阳市冠源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同书》，系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。孙永清作为业主，接受东秦物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业管理服务费，故原告要求被告支付物业服务费5499.99元的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但其计算有误，其物业服务费应为5499.33元，应予纠正。原告要求被告支付滞纳金1649.80元，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法。显然，支付“滞纳金”不属于民事责任形式，平等民事主体之间约定收取该项费用，于法无据。况且东秦物业公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同书》中也未对该项进行约定，本院认为原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告孙永清辩称，原告应当提供证据证明诉讼代理人是东秦物业公司员工；东秦物业公司收费未开具正规发票，无法证明交费时间,催款通知书和合同书不能做证据使用；东秦物业公司于2020年6月初被市住建局除名，却要求物业费交至7月底不合适；东秦物业公司私自转包物业管理服务，导致合同无效；其家中贵重物品被盗，应予补偿，物业公司服务质量很差，并未提供完善的管理服务。对此，被告未向本院提交证据予以证实。原告对上述事实不予认可，并提供物业管理公司劳动合同、授权委托书，证实原告委托诉讼代理人系东秦物业公司员工，受该公司法定代表人特别授权代理该案，办理的委托手续合法有效。东秦物业公司向本院提交的该公司财务收费登记表与欠费明细表、催款通知单、合同等证据，证明孙永清未交纳物业服务费的事实。被告未向本院提交已交纳物业服务费的证据，亦未提交市住建局解聘文件和东秦物业公司2020年7月未实际提供物业管理服务的证据，故东秦物业公司请求被告交纳2020年7月份物业服务费并无不当。襄阳花园·福邸小区地理位置特殊，与其他小区共用同一个大门、资源共享，东秦物业公司是该小区物业服务的实际提供者。被告提交的证据不能证实该小区的物业服务主体已变更为兴家物业公司，且原告提交的中级人民法院生效判决书也已证实襄阳花园·福邸小区的物业服务主体为东秦物业公司。且被告家中财物被盗，不属于本案解决的事项；即使东秦物业公司服务存在瑕疵，可以通过业主大会或者业主委员会解决，由东秦物业公司对存在的问题进行整改，并不能成为被告拒缴物业服务费的法定理由，故孙永清上述辩称理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告孙永清于本判决生效后十日内支付原告襄阳市东秦物业管理有限公司2016年5月1日至2020年7月31日物业服务费5499.33元；二、驳回原告襄阳市东秦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙永清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张挺二〇二〇年十二月十七日书记员  郑娇