河北省宁晋县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0528民初2946号 原告：张西坡，男，1967年3月28日出生，汉族，农民，住宁晋县。 委托诉讼代理人：贾月梅，河北众平律师事务所律师。 被告：颜菲，女，1982年8月6日出生，汉族，农民，住宁晋县。 委托诉讼代理人：胡立华，河北曹绍静律师事务所律师。 原告张西坡与被告颜菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告张西坡及其委托代理人贾月梅、被告颜菲及其委托诉讼代理人胡立华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张西坡向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2017年10月26日签订的房屋买卖协议无效；2.责令被告退还原告购房款290000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月26日，经原、被告协商，被告将购买的由河北恩宇房地产开发有限公司开发的宁晋县状元府邸1号楼2单元1101室房屋一套转卖给原告，合同约定房价总计581777元。协议签订后，原告通过本人妻子刘敬梅、女婿杨建兴银行卡向被告丈夫贺峰、中介路琛银行卡支付房款共计290000元。现原告得知河北恩宇房地产开发有限公司未取得商品房预售许可，且该房地产项目迟迟未开工建设，原、被告买卖协议应属无效。 被告颜菲辩称，原、被告是在路琛经营的房屋中介所居间介绍下签订的期房转让协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订协议后直接到开发商处办理更名手续，从而完成转让行为，这种方式从合同法上讲就是合同权益的转让。根据合同法第七十九条第一款的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，可见这种方式是完全符合法理的。原告提出诉争房屋尚未取得商品房预售许可证且该房地产项目迟迟未开工建设，以此认定上述合同应为无效，于法无据。此时颜菲虽然不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故协议应属合法有效。当事人双方均应诚信守约，基于原告未提供相关证据证实其与被告颜菲签订的转让协议无效的所有相关情形，且双方已办理更名手续，不存在原告诉称的不知道开发商未办理商品房预售许可，因此该协议不违反法律、行政法规的强制性规定。对原告以协议无效为由，要求被告返还其购房款的诉请，缺乏事实和法律依据。据此请求依法驳回原告诉讼请求。 原告张西坡围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据： 1号证据，原告身份证，证明原告主体资格； 2号证据，2017年10月颜菲与张西坡签订房屋买卖协议，颜菲将宁晋县状元府邸1号楼二单元1101室期房转售于张西坡。 3号证据，转账记录，2017年10月26日，通过杨建兴在中国农业银行账户转至贺峰账户80000元。2017年10月27日，通过张西坡中国建设银行账户转至被告账户190000元。2020年9月8日，刘敬梅通过支付宝账户转至路琛支付宝账户20000元，证明转让房款合计290000元已全部交予被告； 4号证据，2017年11月3日，张西坡与河北恩宇房地产开发有限公司签署状元府邸项目内部认购协议、签约交款清单和收据，证明颜菲已将其全部购房合同的权利义务转让给原告。 对原告张西坡提交的已与原件核对无异的上述证据，经被告颜菲质证无异议，与本案具有关联性，本院予以确认。被告颜菲未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年11月20日，被告颜菲购买由河北恩宇房地产开发有限公司开发的宁晋县状元府邸1号楼2单元1101房屋房号并签订了《状元府邸项目内部认购协议》，预购房款127143元，颜菲已经交纳，成交房款为417143元。2017年10月26日，张西坡与颜菲达成书面协议，签订了《房屋买卖协议》，将上述房屋房号转让给张西坡。协议约定，房屋单价为4900元/㎡，总房价581777元，由张西坡一次性支付颜菲。首付款为291777元。颜菲配合张西坡办理更名手续，更名费、中介费由张西坡负担……。协议签订后，张西坡于2017年10月26日通过杨建兴账户转至贺峰账户80000元。2017年10月27日，由张西坡本人账户转至被告账户190000元。2020年9月8日，张西坡又通过刘敬梅支付宝账户转至路琛支付宝账户20000元。原告交付房款后，颜菲协助张西坡在河北恩宇房地产开发有限公司办理了更名手续。颜菲所缴纳资金也更名为张西坡所缴。张西坡与河北恩宇房地产开发有限公司重新签订了《状元府邸项目内部认购协议》，协议中明确写明张西坡已知晓认购的房屋未取得商品房预售许可证。 另查明，宁晋县状元府邸项目已由河北耀宁房地产开发有限公司承建，并取得了该地块的不动产权权属。河北恩宇房地产开发有限公司无任何建设手续，未取得商品房预售许可证。颜菲转售给张西坡的房屋房号对应的房屋建设手续不全。因该涉案房屋至今未开工建设，张西坡的购房目的不能实现，双方发生纠纷。 本院认为，本案所涉商品房先由原购房人颜菲与开发商河北恩宇房地产开发有限公司签订认购书，后颜菲将自己的合同权利义务全部转让给现购房人张西坡，张西坡与开发商重新签订了认购书，故该争议系存在张西坡与开发商之间的房屋买卖合同关系及张西坡与颜菲之间合同权利义务转让合同关系。就本案而言，因张西坡与河北恩宇房地产开发有限公司已签订认购书，在涉案商品房预售手续存在瑕疵的情况下，张西坡的购房目的不能实现，张西坡应向相关部分申请退款。张西坡基于与颜菲的合同转让而取得的支付给河北恩宇房地产开发有限公司部分房款127143元债权，可在张西坡与开发商河北恩宇房地产开发有限公司之间解决，本案不予处理。关于颜菲转让认购书加价收取张西坡的房款162857元（290000-127143=162857元）事宜，因涉案商品房建设手续、商品房预售手续不全，且涉案状元府邸项目建设已更换开发商，现由河北耀宁房地产开发有限公司建设，并取得涉案地块的不动产权证，致使张西坡与河北恩宇房地产开发有限公司的购房目的不能实现，直接损失为颜菲加价收取的162857元。对于该损失，因张西坡在购房前明知涉案商品房的相关销售手续不全，仍加价购房寻求预期利益，未尽到审慎注意义务，对其损失承担相应的责任。颜菲与河北恩宇房地产开发有限公司签订的《状元府邸项目内部认购协议》因违反法律的强制性规定，属于合同无效。颜菲基于无效合同将其无效合同中的权利义务全部转让给张西坡，转让行为亦应无效。颜菲不能基于无效合同转让权利而获取利益。颜菲在涉案商品房买卖过程中加价获取了部分收益，在张西坡的购房目的不能实现情况下，颜菲获取较大的收益明显有失公允，故颜菲应将加价的部分收益予以退还。综合考虑双方在此次商品房买卖过程中的过错程度及购房合同确已更名的实际情况下，依照公平和诚实信用原则，本院酌定颜菲退还加价款项的90%，即162857*90%=146571.3元，另10%即16285.7元由张西坡自担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，判决如下： 一、原告张西坡与被告颜菲于2017年10月26日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告颜菲于本判决生效之日起十日内返还原告张西坡购房款146571.3元； 三、驳回原告张西坡的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2825元，由原告张西坡负担1397元，被告颜菲负担1428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  沈朝儒 二〇二〇年十二月七日 书记员  闫健雄