山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0505民初2181号原告：山东新汇置业有限公司，住所地：东营市东营区胶州路东沂河路北。统一社会信用代码91370500798672825。法定代表人：刁锋，董事长。委托诉讼代理人：韩迎迎，山东正义之光律师事务所律师。被告：陈佳敏，男，1993年11月30日出生，汉族，户籍所在地：利津县。原告山东新汇置业有限公司（以下简称新汇置业公司）诉被告陈佳敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新汇置业公司的委托诉讼代理人韩迎迎到庭，被告陈佳敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新汇置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2017年6月28日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并判令被告协助原告办理商品房买卖合同网签备案撤销事宜；2.依法判令被告支付原告违约金19250元；3.依法判令被告偿还原告代为偿还的借款本息39658.35元（至2020年3月28日）、违约金6534.12元（至2020年6月15日）及自2020年6月16日起至实际偿还之日止的违约金（以39658.35元为基数，按每日万分之五计算）；4.依法判令被告支付原告律师代理费12587元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月28日原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,合同约定：原告向被告出售其开发建设的位于垦利区房屋，房屋总价款为385000元。被告应于2017年6月28日前支付首期房款85000元，余款300000元向银行申请贷款支付。附件十一补充协议第五条与买受人有关办理付款的约定：若买受人采用银行按揭贷款或者公积金贷款的,贷款发放以后,买受人逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息的保证责任,出卖人有权选择以下一种或全部方式进行处理：(1)出卖人有权向买受人追索代为偿还的贷款本息(含罚息、违约金、追缴费等),并自出卖人代为偿还贷款本息之日起至买受人向出卖人偿还全部贷款本息之日止,由买受人向出卖人支付代还款本息并缴纳代还款本息总额每日万分之五的违约金；(2)自出卖人实际为买受人垫付月供款(含本金、利息、违约金等)之日起超过15日,出卖人有权单方面解除该商品房的买卖合同,自合同解除之日起15日内,买受人应将所购房屋腾退并返还给出卖人,且买受人必须向出卖人偿还银行扣划的贷款本息,由此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担,并一次性向出卖人支付商品房总价款5%的违约金。同时出卖人有权要求买受人赔偿岀卖人因此所造成的一切损失(包含但不限于房屋降价损失,律师代理费、保全担保费或保险费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等实现债权的费用)，如买受人对该房屋进行了装饰装修,则该装饰装修无偿归出卖人,买受人自愿放弃对此的任何权利主张；(3)……。合同解除后,该房屋归出卖人所有,买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续,因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》签订后，被告向中国农业银行贷款300000元并签订《个人购房担保借款合同》，原告提供保证担保。贷款发放后，被告存在逾期偿还银行贷款的行为，为此中国农业银行截止2020年3月28日从原告保证金账户扣划应由被告偿还的贷款本息39658.35元。依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定，原告有权解除该合同并按照合同约定要求被告承担合同义务及违约责任。故为维护原告合法权益特诉至法院，望判若所请。被告陈佳敏未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发建设的位于垦利区房屋一套及3-33储藏室一间，房屋总价款385000元，于2017年6月28日前支付首期房款85000元，余款300000元向银行申请贷款支付。若买受人采取银行按揭贷款的,贷款发放以后,买受人逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息(含罚息、违约金、追缴费等)的保证责任,出卖人有权选择以下一种或全部方式进行处理：(1)出卖人有权向买受人追索代为偿还的贷款本息(含罚息、违约金、追缴费等),并自出卖人代为偿还贷款本息之日起至买受人向出卖人偿还全部贷款本息之日止,由买受人向出卖人支付代还款本息并缴纳代还款本息总额每日万分之五的违约金；(2)自出卖人实际为买受人垫付月供款(含本金、利息、违约金等)之日起超过15日,出卖人有权单方面解除该商品房的买卖合同,自合同解除之日起15日内,买受人应将所购房屋腾退并返还给出卖人,且买受人必须向出卖人偿还银行扣划的贷款本息,由此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担,并一次性向出卖人支付该商品房总价款5%的违约金。同时出卖人有权要求买受人赔偿岀卖人因此所造成的一切损失(包含但不限于房屋降价损失,律师代理费、保全担保费或保险费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等实现债权的费用)，如买受人对该房屋进行了装饰装修,则该装饰装修无偿归出卖人,买受人自愿放弃对此的任何权利主张。合同解除后,该房屋归出卖人所有,买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续,因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。上述合同签订后，被告向中国农业银行东营垦利支行贷款300000元并签订《个人购房担保借款合同》，原告为借款提供连带责任保证。贷款发放后，因被告逾期偿还银行贷款本息，中国农业银行东营垦利支行于2018年9月21日从原告账户扣划8579.12元，于2019年6月28日扣划15642.21元，于2019年9月29日扣划5112.79元，于2020年3月28日扣划10324.23元，以上共计扣划39658.35元。原告因本案纠纷支出律师代理费12587元。本院认为，原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于原告主张解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的请求。本院认为,《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案被告未按《个人购房担保借款合同》的约定支付借款本息,导致原告向中国农业银行履行连带保证责任,代被告偿还了拖欠的借款本息。被告的上述行为，符合原、被告约定的解除合同的条件,原告可以请求解除合同,故对原告的此项请求,本院予以支持。对于原告主张由被告协助办理撤回合同备案、偿还原告代为偿还的借款本息39658.35元的请求。《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除后,必然涉及到撤回《山东省新建商品房买卖合同（预售）》备案、赔偿原告损失的问题,故原告要求被告协助办理撤回合同备案、赔偿代为偿还借款本息损失39658.35元的请求，符合法律规定和合同约定,本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金的请求。本院认为,《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告的行为构成违约,虽然双方在《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中既约定一次性支付商品房总价款5%的违约金，又约定缴纳代还款本息总额每日万分之五的违约金，但本院认为双方约定的违约金数额过高，本院酌情按一次性支付商品房总价款5%的违约金的标准计算。故本院确定违约金数额为19250元，原告所诉超过部分，不予支持。原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费12587元,符合《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定,本院依法予以支持。被告陈佳敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告山东新汇置业有限公司与被告陈佳敏于2017年6月28日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》(合同编号:YS0034399号);二、被告陈佳敏于本判决生效之日起三十日内协助原告山东新汇置业有限公司到登记备案行政机关办理撤回《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续;三、被告陈佳敏于本判决生效之日起十日内一次性返还原告山东新汇置业有限公司代为偿还的借款本息损失39658.35元、支付违约金19250元、赔偿律师费12587元；四、驳回原告山东新汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14150元，由被告陈佳敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  宋成元人民陪审员  王中青人民陪审员  冯宁宁二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王 超