北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13897号原告：曹艳青，男，1978年3月6日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**院**楼****，统一社会信用代码911101136828948999。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京市天若律师事务所律师。原告曹艳青与被告北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告曹艳青，被告典盛公司之委托诉讼代理人陈旺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹艳青向本院提出诉讼请求:1.要求被告支付原告2020年4月25日至2020年5月15日租金3000元；2.被告支付原告违约金13500元；3.被告支付原告隔断墙拆除及墙面粉刷等费用3000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年10月25日签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称涉案合同），原告将位于北京市顺义区×××室（以下简称涉案房屋）交由被告代理出租，期限为5年。因被告未按涉案合同约定履行,违反涉案合同中第十条第四款的约定。为维护原告的合法权益，故诉讼到贵院，请求依法判决。被告典盛公司辩称：因为涉案房屋涉及四位租户，其中租户张思远与我司于2020年5月15日解除合同，另外三位租户与我司于2020年4月24日解除合同，他们与原告直接续租，我司的租金支付至2020年4月24日，确实少支付了20天，但是我方只同意向原告支付张思远一户的租金1000元。违约金不同意支付，因为涉案房屋系群租，疫情期间一个房间只能办理一个出入证，所以我司与租户进行沟通解除合同，我司认为经过原告同意的群租是不合法的，故不同意支付违约金；原告主张的隔断墙拆除费没有事实依据，我司不同意支付。经审理查明：2017年10月28日，曹艳青（甲方）与典盛公司（乙方）签订涉案合同，双方约定如下：甲方将涉案房屋委托给乙方出租代理，出租代理期自2017年10月25日至2022年10月25日。第四条租金：第一年、第二年、第三年的租金标准为4500元/月。附件三租金支付方式：典盛公司于每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日支付下一个季度的房租，即2020年4月25日应支付2020年4月25日至2020年7月24日的租金。第十条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按照约定划付租金达15个工作日以上的。第十一条违约责任：（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。合同签订后，双方依约履行，直至2020年4月25日，典盛公司未按照约定支付2020年4月25日至2020年7月24日的租金。2020年5月15日，曹艳青持《解除合同通知书》至典盛公司，其上载明：“甲方：曹艳青，乙方：典盛公司，甲方与乙方于2017年10月15日双方签订出租代理合同，代理出租甲方位于×××室（现无租户），×××室（现有租户），×××（三居室改四居室，三个房间有租客，其中一间无租户）的房屋，合同期5年。因乙方未按合同约定履行，违反合同中第十条第四款条约，因此甲方要求解除与乙方签订出租代理合同，并要求乙方按当月租金的300%向甲方支付违约金。特此通知。曹艳青，2020年5月15日。接收回执，乙方：典盛公司，接收人：史运，日期：2020年5月15日。”典盛公司认可曹艳青曾持该解除通知书到其公司，但典盛公司拒绝签字。另查，典盛公司将涉案房屋中四间房屋（0501A、0501B、0501C、0501D）分别出租于四位租户。具体情况如下：0501A出租于张玉荣，租期为2019年10月25日至2020年10月24日，租金为1400元/月；0501B出租于张思远，租期为2019年11月16日至2020年10月24日，租金为1500元/月；0501C出租于石敏，租期为2019年10月25日至2020年10月24日，租金为1450元/月；0501D出租于于宏斌，租期为2019年10月25日至2020年10月24日，租金为1200元/月。典盛公司称与张玉荣、石敏、于宏斌于2020年4月24日解除租赁合同，与张思远于2020年5月15日解除租赁合同。曹艳青陈述其于2020年5月15日接手涉案房屋。关于涉案房屋中四间房屋（0501A、0501B、0501C、0501D）后续情况如下：曹艳青陈述0501A的租户张玉荣在其2020年5月15日接手涉案房屋时已经搬离。2020年6月29日，曹艳青与宋子安就0501A签订租赁合同，租期为2020年7月4日至2021年7月3日，租金为1400元/月；0501B的租户张思远于2020年5月15日搬离，2020年5月15日，曹艳青与宋子安就0501B签订租赁合同，租期为2020年5月15日至2021年4月24日，租金为1500元/月；0501C的租户石敏与曹艳青就0501C签订租赁合同，租期为2020年4月25日至2021年4月24日，租金为1400元/月；0501D的租户于宏斌于2020年4月25日支付曹艳青租金，租金为1200元/月，于宏斌于2020年9月份搬离。典盛公司称曹艳青将涉案小区的三套房屋（×××室、×××室、×××室）出租于该公司，后，403室的租户要搬走，故其与曹艳青提出解除合同，曹艳青要求上述三套房屋一并解除，所以没有向曹艳青支付租金。曹艳青对此并不认可。经法庭询问，典盛公司表示如果认定被告构成违约，主张法庭调整违约金额。上述事实，有北京市房屋出租代理合同、解除合同通知书、租赁代理成交合同、北京市房屋租赁合同等证据在案佐证。本院认为：曹艳青与典盛公司签订的涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同的约定，典盛公司未按约定划付租金达15个工作日以上的，曹艳青有权解除合同。现典盛公司未支付租金已达15个工作日以上，故曹艳青有权解除合同。曹艳青于2020年5月15日持解除合同通知书到典盛公司，告知其要求解除涉案合同，故本院认定涉案合同的解除日为2020年5月15日。典盛公司主张系曹艳青要求解除涉案合同，对此并未提交证据予以证实，曹艳青亦并不认可双方协商一致解除涉案合同，故本院对于典盛公司的该项主张不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，典盛公司应向曹艳青支付合同解除之前的租金，考虑到涉案房屋租户石敏、于宏斌在涉案合同解除前已向曹艳青支付租金，故该部分租金本院将予以扣除，典盛公司应向曹艳青支付租金的具体金额本院将依法核算。关于曹艳青主张的违约金，因原被告双方在涉案合同中约定典盛公司未按约定划付租金达15个工作日以上的，应按月租金的300%向曹艳青支付违约金。现典盛公司的违约行为符合合同的约定，故应按照约定向曹艳青支付违约金。但考虑曹艳青与租户就涉案房屋另行签订新的租赁合同，故本院对于违约金数额酌情予以调整。关于曹艳青主张的隔断墙拆除及墙面粉刷等费用，因未实际发生，宜待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司向原告曹艳青支付2020年4月25日至2020年5月15日期间的租金1330元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司向原告曹艳青支付违约金4500元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告曹艳青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元（已由原告曹艳青全部预交），由原告曹艳青负担119元，由被告北京典盛置地房地产经纪有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二〇年十二月十八日法官助理 梁 栋书 记 员 朱学佳