四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初2164号 原告（申请执行人）：林超，男，生于1986年3月14日，汉族，农民，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：周鹏，四川英华年律师事务所律师。 被告（案外人）：彭祥军，男，生于1986年3月14日，汉族，农民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李霂涵，四川升力律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：沈海洲，四川升力律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川嘉南房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123665375720G。住所犍为县玉津镇圣泉路**。 法定代表人：汤智强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：甘泗全，男，生于1951年4月14日，汉族，农民，住，住四川省沐川县/div> 第三人：黄国才，男，生于1951年6月6日，汉族，居民，住，住四川省犍为县/div> 原告林超与被告彭祥军、四川嘉南房地产开发有限公司，第三人黄国才申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行审理，于2020年12月14日依法转为普通程序，于2020年12月29日再次公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，原告林超及委托诉讼代理人周鹏，被告彭祥军及委托诉讼代理人沈海洲、李霂涵，被告四川嘉南房地产开发有限公司委托诉讼代理人甘泗全，第三人黄国才到庭参加诉讼。在第二次开庭审理中，原告林超及委托诉讼代理人周鹏，被告彭祥军及委托诉讼代理人沈海洲、李霂涵，被告四川嘉南房地产开发有限公司委托诉讼代理人甘泗全到庭参加诉讼，第三人黄国才经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林超向本院提出诉讼请求：1、撤销四川省犍为县人民法院（2020）川1123执异18号执行裁定书，并恢复对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号（2018）犍为县不动产权第0××9号）的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告四川嘉南房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案（2015）犍为民初字第966号民事判决书生效后，原告向犍为县人民法院申请执行。2020年7月6日，犍为县人民法院作出（2020）川1123民初执恢183号之一执行裁定书裁定查封嘉南公司名下的位于犍为县××镇××栋××单元××楼××号房产，并于2020年7月7日在犍为县不动产登记中心查封该房产。2020年10月13日，被告彭祥军向犍为县人民法院提出异议，犍为县人民法院于2020年10月23日作出（2020）川1123民初执异18号执行裁定书裁定中止对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川（2018）犍为县不动产权第0××9号）的执行。原告认为被告彭祥军对第三人黄国才享有的权利不能排除执行，犍为县人民法院作出的（2020）川1123执异18号执行裁定书错误。理由如下：一、案涉房产登记权利人至今仍为嘉南公司，且无任何预告登记；二、案涉房产经过两次转，第一次由嘉南公司采取以房抵债的方式抵偿第三人黄国才；第二次由黄国才以自己名义出售给被告彭祥军。原告认为黄国才在嘉南公司被执行期间基于私自以房抵债而受让案涉房产，且未完成不动产法定登记，不能据此产生对案涉房产的无权期待权，不能排除案涉房产的执行，并且仍属于嘉南公司所有。被告彭祥军从黄国才处受让案涉房产，不仅该交易行为本身存在重大瑕疵，且未完任何形式的不动产法定登记，自身存在重大过错，不能排除案涉房产的执行。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告彭祥军辩称：彭祥军是通过中介购买的案涉房屋，黄国才说他是公司合伙人，有权利卖房子，并带彭祥军去嘉南房开司签订的协议，地点在中国银行**，时间是在2017年的时候，四川嘉南房地产开发有限公司加盖了印章，进行了认可。房款是通过农村信用社转款支付。执异18号裁定书适用法律正确，该房屋现在虽然登记在被执行的开发商名下，但是案涉房屋查封于2020年7月7日，房屋买卖协议签订于2017年11月1日，嘉南公司也在2017年11月14日的三方协议上加盖了印章；被告彭祥军付款时间是在2017年11月1日，已经支付了超过合同约定的总价的50%房款；彭祥军除案涉房屋外名下无其他能居住的房屋；结合2017年12月14日的收据，也加盖了嘉南公司财务专用章，足以说明该房屋权益人现在为彭祥军，不能被作为嘉南房开司的执行房屋。 被告四川嘉南房地产开发有限公司辩称：认可黄国才卖房子给彭祥军，黄国才本来就和嘉南房开司合伙，他有权利处理登记在嘉南房地产开发有限公司名下的房屋。黄国才与嘉南公司有合作协议。不同意原告的诉讼请求，房子已经卖了两年了，买卖已经实际发生，是事实。彭祥军买房子确实是付了20多万，付了大部分房款，应该享有合法权利，能够占有房屋；作为嘉南公司，差原告的钱是事实，在执行的问题上，执行机关应该从其他地方想办法。 第三人黄国才辩称：我和汤智强是2008年买的土地，买来修房子之后约定一人一半，买土地时还不存在嘉南房开司，买了土地我们就共同开发，汤智强承修房屋，至于他挂的哪个公司来修我就不清楚。到现在和修滨江路一起差我一千多万，后来经协商房子就归我用来抵债，我们是写了协议的，房子由我来处理。原告我不认识，也不清楚，没有理由来告我，我在三年前通过中介将案涉房屋卖给彭祥军，他也装修入住，当时汤智强承诺在6个月之内办理完毕房产证，但是由于四川嘉南房地产开发有限公司没有钱上税，至今没有过户。请求驳回原告的诉讼请求。嘉南公司差钱是事实，彭祥军来买房子是合理合法的，黄国才也是合理合法购买土地，汤智强现在困难没有完税，所以才没能办证，我中途也催过他很多次。土地是我买的我有买卖权，嘉南公司差我的钱也有判决书。 经审理查明，2017年11月1日被告彭祥军经介绍与第三人黄国才签订《房屋买卖协议》购买仁和上品1栋2单元3楼2号的住房一套，约定房屋总价款为315,000元，分期给付购房款，分别于2017年11月1日支付购房定金10,000元，于2017年11月2日付190,000元，剩余的115,000元在房产证、土地证办好付清。2017年11月1日被告彭祥军向黄国才账户存入190,000元,第三人于当日出具收款收据一张给彭祥军,载明收到定金1万元转款19万元,合计20万元。2017年11月14日被告四川嘉南房地产开发有限公司、彭祥军、第三人黄国才签订《协议》，协议载明“彭祥军、张炼在我公司购买仁和上品商品房1幢2单元3楼2号房，此房由黄国才转让给彭祥军、张炼，现因公司网络问题不能签合同，签此三方协议作为该房转让协议。”2017年12月14日四川嘉南房地产开发有限公司收取被告彭祥军维修基金4,164元；2017年12月15日第三人出具承诺给原告“仁和上品商品房1幢2单元3楼2号房，房子要装修，如果在装修期间，如有查封、讨问之类的，后果由黄国才负责。”彭祥军交纳了案涉房屋2017年12月至2020年12月的物业服务费，并与四川省犍为恒邦天然气有限公司订立了《城市用气合同》，与犍为县海源水务投资有限公司订立了《城市供用自来水合同》，案涉房屋已由彭祥军装修入住。被告彭祥军及妻子张炼名下在犍为县无登记住房。 林超与四川嘉南房地产开发有限公司、四川鑫和建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案，犍为县人民法院于2015年11月6日作出（2015）犍为民初字第966号民事判决书，判决“一、由被告四川嘉南房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告林超工程款608574.05元及质保金224549.97元共计833124.02元......”，判决生效后，林超于2015年12月9日向本院申请强制执行，在执行过程中双方达成执行和解协议本院于2016年2月3日出具（2015）犍为执字第376号执行裁定书终结对上述生效判决书的执行程序。由于被告四川嘉南房地产开发有限公司未按照和解协议全面履行自己的义务，林超于2016年3月30日申请恢复执行，2017年1月6日经林超同意，本院作出（2016）川1123执恢41号执行裁定书，再次终结对上述生效判决书的执行程序。之后林超再次申请恢复执行，由于被执行人未自觉履行法律文书确定的义务，本院于2020年7月6日作出（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人四川嘉南房地产开发有限公司名下的位于犍为县××镇××栋××单元××楼××号的房产。2020年7月7日本院在犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋。 彭祥军认为第三人黄国才代表被执行人四川嘉南房地产开发有限公司已将案涉房屋以315000元的价格出售给了彭祥军，对在购买房屋后对房屋进行装修，办理了水电气开户手续，并缴纳了物业管理费，已合法占有该房屋并且其名下无其他用于居住的房屋，该房屋应当属于案外人彭祥军，据此于2020年10月13日向犍为县人民法院提出书面异议，请求撤销犍为县人民法院作出的（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，解除对位于犍为县××镇××路××号××小区××栋××单元××号房屋的查封。2020年10月23日犍为县人民法院作出（2020）川1123执异18号执行裁定书，裁定中止对犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋（不动产权证号川［2018］犍为县不动产权第0××9号）的执行。申请执行人林超不服该裁定，于2020年11月6日起诉至法院。 另查明,犍为县××镇××路××号××小区××幢××号房屋查封时登记权利人为被告四川嘉南房地产开发有限公司。 认定上述事实，有原、被告的身份信息复印件，营业执照复印件，法人身份证明，（2015）犍为民初字第966号民事判决书，（2015）犍为执字第376号执行裁定书，（2016）川1123执恢41号执行裁定书，（2020）川1123执恢183号之一执行裁定书，（2020）川1123执异18号执行裁定书，《房屋买卖协议》，四川省农村信用社业务取款凭证，四川省农村信用社业务存款凭证，《协议》，《收款收据》，四川嘉禾物业管理有限公司物业费收据，四川嘉南房地产开发有限公司维修基金收据，《城市供用气合同》，《城市供用自来水合同》，个人及家庭房屋信息记录，四川省犍为恒邦天然气有限公司发票，犍为县海源水务投资有限公司发票，户口本复印件，不动产登记信息查询结果单。 本院认为，本案的争议焦点为以下几个方面： 一、被告彭祥军对案涉房屋是否享有权利。本院认为根据被告彭祥军提供的《房屋买卖协议》、《协议》、银行存取款凭证、收款收据、物业费收据，维修基金收据，用水用气发票等证据能够证实被告彭祥军在查封前已购买案涉房屋并支付购房款20万元的事实。本院认为《房屋买卖合同》及《协议》系当事人的真实意思表示，并已实际履行，且不违反法律法规强制性规定，对其真实性及合法性本院依法予以确认，被告彭祥军对案涉房屋依法享有权利。 二、彭祥军享有的权利是否能够排除执行。本院认为，虽然《房屋买卖协议》是彭祥军与黄国才签订，部分购房款也在协议当日由彭祥军支付给黄国才，但是2017年11月14日被告四川嘉南房地产开发有限公司与彭祥军、黄国才签订了《协议》，并加盖四川嘉南房地产开发有限公司印章，表明其对黄国才出售案涉房屋行为的认可，且在该协议用有“彭祥军、张炼在我公司购买仁和上品商品房”等字眼，维修基金也系被告四川嘉南房地产开发有限公司收取，使被告彭祥军有理由相信黄国才有代四川嘉南房地产开发有限公司出售案涉房屋的权利，案涉房屋至今也登记在被告四川嘉南房地产开发有限公司名下，而非黄国才名下，因此本院认为，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。本案中《房屋买卖协议》、《协议》均签订于法院查封该房屋之前；彭祥军已支付的价款也超过了合同约定总价款的百分之五十；并对该房屋进行了装修入住，已实际占有房屋，被告彭祥军提交了犍为县房地产管理所出具的个人及家庭房屋信息查询，证明其名下无其他用于居住的房屋，完成了其举证义务，其余当事人也未举证证明彭祥军名下还存在其他用于居住的房屋。故彭祥军的执行异议符合上述法律规定，其执行异议成立。案涉房屋不应继续执行，林超的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》,第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告林超的诉讼请求。 本案案件受理费100元（原告林超已预缴），由原告林超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  黄春梅 审判员  舒 利 审判员  韩 俊 二〇二〇年十二月三十日 书记员  高 倩 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国物权法》 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。