北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51376号原告（反诉被告）：姜燕娣，女，1967年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王斌，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔永刚，男，1979年5月17日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京审庚燕美发有限公司，住所地北京市海淀区复兴路79号627-1号平房，统一社会信用代码91110108L31147825R。法定代表人：张晶，经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：李海英，北京雍文律师事务所律师。原告姜燕娣与被告崔永刚及第三人北京审庚燕美发有限公司（以下简称审美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜燕娣的委托诉讼代理人王斌、李树文与被告崔永刚及其与第三人审美公司的共同委托诉讼代理人李海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜燕娣向本院提出诉讼请求：1、确认我与崔永刚于2012年9月15日签订的《合作协议》于2019年6月25日解除；2、崔永刚将座落于北京市海淀区永定路X号X区X房屋（以下简称涉案房屋）返还予我；3、崔永刚按照每年314700元标准向我支付2018年12月9日至实际腾退返还房屋之日止的房屋使用费（包含合同中约定的房屋合作费、供暖费、管理费）；4、崔永刚向我支付违约金94410元；5、审美公司对于上述2至4项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费用由崔永刚承担。事实和理由：2012年9月15日，我与崔永刚签订《合作协议》，约定在涉案房屋双方以合办承包形式合作进行美容美发项目，合作期限为2013年12月9日至2019年12月8日，我每年应收取房屋合作费、供暖费、管理费合计314700元，协议同时约定每年6月8日支付下一年度的各项费用，如未按时交清，违约金为5%。崔永刚是审美公司的实际经营者，审美公司在涉案房屋中经营，崔永刚每年依约向我支付各项费用。后因崔永刚欠付费用，我向崔永刚发出催缴函，对方仍未支付费用，故我向崔永刚发出解除协议的通知，崔永刚于2019年6月25日签收，但崔永刚及审美公司至今仍占用涉案房屋。故现诉至法院，提出上述诉请。崔永刚、审美公司辩称，不同意对方的诉讼请求。一、不认可姜燕娣主张的《合作协议》解除时间，姜燕娣系基于由其作为唯一股东和法定代表人的北京福燕佳商务有限公司（以下简称福燕佳公司）与涉案房屋出租人北京航天长峰科技工业集团有限公司（以下简称长峰科工公司）之间的房屋租赁合同，而将涉案房屋转租予崔永刚。福燕佳公司与长峰科工公司就涉案房屋有房屋租赁合同纠纷，人民法院就此所作（2019）京0108民初6772号（以下简称6772号）的一审判决和（2020）京01民终5397号二审判决认定，福燕佳公司与长峰科工公司的租赁合同期限于2017年12月25日届满，故在此日期后，姜燕娣无法继续履行《合作协议》，《合作协议》超过上述日期的部分属于超期转租，应为无效。二、涉案房屋产权单位也要求我方自2017年12月26日起直接向其支付租金，在此情况下，崔永刚向北京航天长峰股份有限公司（以下简称长峰股份公司）支付涉案房屋自2017年12月26日起的租赁费用，自长峰股份公司处承租了涉案房屋，我方租金已付至2020年12月25日。在此事实情况下，不同意再向姜燕娣支付其所主张的房屋占用费和将涉案房屋腾退予其。此外，我方已经向姜燕娣支付了涉案房屋2017年12月9日至2018年12月8日的租赁费用及风险抵押金30万元，对此姜燕娣应返还我方2017年12月26日至2018年12月8日期间的已付租赁费用及风险抵押金。三、不同意支付姜燕娣主张的违约金，是其与涉案房屋出租人发生房屋租赁合同纠纷，导致无法向我方提供租赁房屋，我方并无违约行为。崔永刚向本院提出反诉请求：1、确认《合作协议》2017年12月26日至2019年12月8日期间的部分无效；2、姜燕娣返还我已支付的2017年12月26日至2018年12月8日期间的租金（房屋合作费）286027.4元、管理费7150.68元、供暖费3768.6元；2、姜燕娣返还我风险抵押金30万元；3、本案诉讼费、保全费由姜燕娣承担。事实和理由：同本诉答辩意见。姜燕娣对于崔永刚的反诉辩称，一、双方不是简单的房屋租赁关系，是合作合办。且我方和涉案房屋产权单位签订有福燕佳公司承租涉案房屋租期届至拆迁的协议，在此情况下，我方不是无权处分，签订《合作协议》时也不是超期转租；二审判决于2020年11月15日作出，生效判决判定的是我方于判决生效后三十日内腾退房屋，在此情况下，我方和崔永刚之间依然存在法律关系。二、2017年12月26日至福燕佳公司与产权单位之间的二审判决作出之前，崔永刚、审美公司与涉案房屋产权单位之间没有合同关系，即使超期部分无效，崔永刚、审美公司也应向我方支付房屋占有使用费。我方和产权单位的合同虽然已经被解除，但是法院判决要求福燕佳公司30日内腾退房屋，现我方对产权单位负有腾退义务，不能以对方和产权单位签订的合同推翻我方和对方签订的合同。根据法院判决现在物权还在福燕佳公司手上，对方应向我方支付房屋占有使用费。三、双方《合作协议》在我方主张的合同解除时间之前，一直都在实际履行，崔永刚、审美公司实际占有使用涉案房屋，崔永刚要求返还租金没有依据。四、崔永刚支付的风险抵押金不是30万元，合同载明为20万元。对方应提供相应证据证实其支付了30万元的风险抵押金，且按照双方协议和补充约定，在对方违约的情况下风险抵押金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年12月26日，长峰科工公司与北京施丰乐肥业有限公司（以下简称施丰乐公司）签订《房屋租赁合同》，约定施丰乐公司承租涉案房屋，租期自2007年12月26日起至2017年12月25日止。施丰乐公司名称于2009年5月25日变更为北京丰多收肥业有限公司（以下简称丰多收公司）。福燕佳公司为于2008年3月31日登记设立的自然人独资有限责任公司，姜燕娣为该公司设立时的唯一股东和法定代表人，2019年11月8日，该公司唯一股东和法定代表人变更为王斌。2019年1月8日，长峰科工公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉丰多收公司、福燕佳公司及姜燕娣至本院，诉请确认就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》到期终止、三被告腾退交还涉案房屋并支付欠付租金等，本院于2019年12月30日作出6772号一审判决，在认定《房屋租赁合同》的承租人变更为了福燕佳公司及合同期限应届至2017年12月25日的情况下，判决确认长峰科工公司与福燕佳公司之间的房屋租赁合同已到期终止、福燕佳公司将涉案房屋腾退交还予长峰科工公司等。长峰科工公司、福燕佳公司、姜燕娣不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2020年10月15日（2020）京01民终5397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，上述诉讼过程中，长峰科工公司主张涉案房屋被转租予审美公司和北京济民康泰大药房有限公司（以下简称济民药房公司），福燕佳公司、姜燕娣辩称福燕佳公司与审美公司、济民药房公司之间系合作关系，福燕佳公司在涉案房屋处有自己的办公室。长峰科工公司未曾向福燕佳公司主张2017年12月25日之后的房屋占用费。2012年9月15日，姜燕娣（甲方）与崔永刚（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积150平米）与乙方以合办承包形式合作美容美发，合作期为2013年12月9日至2019年12月8日。合办承包费包括：1、房屋合办费为每年30万元，乙方每年提前6个月即每年的6月8日交付下一年房屋合作费，第一次交费期为2013年6月8日；2、供暖费5700元；3、管理费为每月750元，每年共计9000元，需年付方式；4、电费每度1.5元，由乙方预付电费给甲方，由甲方代为购买，每次购电最高1万度；5、水费由乙方自行交付收款单位。乙方需按约定支付上述应付费用，如哪项不按时交纳，需支付该项费用的违约金，计算方式为单项金额的5%。乙方在承包经营中所产生的债权债务美发卡及产品质量所带来的纠纷与甲方无任何责任，乙方应在合同终止后自行处理好乙方该承担的各项事务。乙方合同终止后应保证房屋及门窗、门锁、主体完整，结清经营期间甲方代交所欠水电暖气费等，同时乙方提供营业执照的撤销函给甲方，同时甲方返还乙方交的20万元押金，以上如有乙方欠甲方代交费用，乙方不予交纳时甲方有权从20万的押金中扣除实际所需金额余下返还乙方。按甲方要求经营期内乙方交付甲方风险抵押金共计20万元，此款已于2012年6月19日全部付清。《合作协议》履行过程中，崔永刚依约向姜燕娣支付了协议约定的房屋合办费（房屋合作费）、供暖费、管理费至2018年12月8日。2019年6月13日，姜燕娣向崔永刚、审美公司邮寄《催缴函》，其（甲方）称与崔永刚、审美公司（乙方）签订《合作协议》，约定合作期限、合作费用及支付时间等，其中风险抵押金30万元，要求乙方支付2018年12月9日至2019年12月8日的合作费及取暖费、管理费共计314700元。2019年6月24日，姜燕娣向崔永刚、审美公司邮寄《解除协议通知》，称因崔永刚、审美公司欠付费用，其通知解除《合作协议》。本案中，关于双方争议的崔永刚就《合作协议》所支付的风险抵押金（以下简称押金）金额，崔永刚主张押金中的20万元为合同载明的2019年6月19日已经全部付清的20万元，为现金支付，其曾要求姜燕娣对此出具收据，姜燕娣以合同中已经载明支付完毕为由未予出具；《合作协议》为双方续签，此前双方亦签订有相应协议，其依据此前协议支付了押金10万元，后转为了《合作协议》的对应押金，崔永刚就此向本院提交2007年的合作合办协议、2012年6月19日金额为10万元押金收据、载明有“此20万押金是本次合同里加上原合同10万共计30万整”的书面材料及2012年《合作协议》草稿为证。姜燕娣表示《合作协议》中的房屋为福燕佳公司承租取得，双方确认姜燕娣就涉案房屋在《合作协议》中的权利来源于福燕佳公司与涉案房屋出租人之间的房屋租赁合同。《合作协议》中的房屋对应为涉案房屋的二楼及楼梯，现仍由审美公司占有使用。6772号案件的一、二审诉讼过程中，审美公司就占用涉案房屋向长峰股份公司交纳了2017年12月26日至2020年12月25日期间的租金，长峰股份公司出具发票对此予以确认。本案中，长峰科工公司向本院提交《说明》并经本院询问，长峰科工公司表示其公司与福燕佳公司之间的房屋租赁合同于2017年12月25日到期终止，其公司认为福燕佳公司自2017年12月26日起无权占有涉案房屋，长峰股份公司为其公司独资股东，在其公司与福燕佳公司的房屋租赁合同到期后，长峰公司受房屋所有权人航天二院委托管理涉案房屋，审美公司和济民药房公司实际使用、控制涉案房屋并自2017年12月26日起向长峰股份公司支付房屋租金，其公司认可审美公司、济民药房公司与长峰股份公司形成事实上的房屋租赁合同关系，涉案房屋中由济民药房公司、审美公司实际占用的部分，其公司不再要求福燕佳公司按照生效判决予以腾退返还。另，姜燕娣认可崔永刚计算主张的2017年12月26日至2018年12月9日期间对应已付的房屋合作费、管理费、供暖费金额。本案诉讼过程中，经姜燕娣申请，本院裁定对于崔永刚名下房屋进行了保全，姜燕娣为此支付保全费5000元。经崔永刚申请，本院裁定对于姜燕娣名下车辆进行了保全，崔永刚为此支付保全费3505元。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，依据《合作协议》的内容及履行情况，该合同名为合作，实为租赁，本院对此予以确认。就涉案房屋，《合作协议》约定的租赁期限届至2019年12月8日，但福燕佳公司与长峰科工公司之间的房屋租赁合同经生效判决认定租赁期限届至2017年12月25日，故《合作协议》超过上述日期转租的部分，依法应为无效，对于崔永刚本案中所提确认合同无效的相应诉请，本院予以支持；在此情况下，在2017年12月25日之后，姜燕娣就涉案房屋不再享有转租权利，崔永刚、审美公司已就占用涉案房屋向长峰股份公司支付了2017年12月26日起的租金而长峰科工公司对此予以认可，且长峰科工公司明确表示就生效判决腾房判项中属于审美公司占用的部分无需福燕佳公司履行，故姜燕娣本案中所提诉请，均无事实及法律依据，本院不予支持；综合崔永刚之举证及姜燕娣所发《催缴函》中亦载明押金为30万元的事实，对于崔永刚已付押金金额为30万元，本院予以确认，在《合作协议》有效期间的履行过程中，崔永刚并无任何违约行为和应予扣除押金之情形，现其诉请姜燕娣返还相应期间的已付租赁费用及押金，合理有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、确认姜燕娣与崔永刚于2012年9月15日所签《合作协议》自2017年12月26日起无效；二、姜燕娣于本判决生效后七日内退还崔永刚已付租赁费用（含房屋合作费、管理费、供暖费）296946.68元；三、姜燕娣于本判决生效后七日内退还崔永刚已付风险抵押金30万元；四、驳回姜燕娣的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费8505元（崔永刚已预交3505元），由姜燕娣负担，已交纳5000元，余款3505元于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费11038元，由姜燕娣负担，已交纳。反诉案件受理费4885元（崔永刚已预交），由姜燕娣负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  李绥奇人民陪审员  李蜀晋二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  冯梦薇