广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2590号原告：恩平市国扬房地产开发有限公司，住所地：恩平市平石狮子山（锦江大道西），统一社会信用代码:914××××××××738804E。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：郑健慈，系广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴炳健，系广东协诚律师事务所律师。被告：温国韶，男，汉族，住恩平市。委托诉讼代理人：许法人，系广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁献丹，系广东广能律师事务所律师。原告恩平市国扬房地产开发有限公司（以下简称国扬公司）与被告温国韶租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告国扬公司的委托诉讼代理人吴炳健，被告温国韶及其委托诉讼代理人许法人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将位于国扬·山语雅景住宅小区一层左侧第18-23号的商铺恢复原状并返还给原告；2.判决被告立即支付自2018年12月11日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（按12963元/月，每年12月11日递增5%计算，计至2020年10月29日的租金为302101元）和违约金（自解除之日起至实际清偿日止，按每日千分之二计算）给原告；3.判决被告支付自《商铺租赁合同》解除之日起至将商铺恢复原状并返还之日止的租金损失（按13611元/月，每年12月11日递增5%计算）给原告；4.判决确认租赁保证金37038元归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告2017年12月11日签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于国扬山语雅景住宅小区一层左侧第18-23号商铺（下简称租赁物业），租赁期限为6年，自2017年12月11日起至2023年12月10日止，其中2017年12月11日至2018年6月10日为免租期，免租期内被告无需支付租金。租赁期间第一年度租金为每月12346元，第二年度起租金在上一年度基础上按每年5%的标准递增，被告应于每月15日前支付当月租金。签订《商铺租赁合同》后，原告依约将租赁物业交付给被告使用，被告接管物业后对租赁物进行了装修，并改变了租赁物业的结构。但被告没有按照《商铺租赁合同》的约定支付租金，仅支付了2018年6月11日至2018年8月10日（两个月）的租金24692元给原告。原告于2018年11月16日依法对被告提起诉讼，追偿2018年8月11日起至2018年12月10日止的租金，恩平市人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤0785民初2002号民事判决，支持了原告的诉讼请求。被告不服提起上诉，江门市中级人民法院于2020年7月7日作出（2019）粤07民终591号民事判决，驳回被告的上诉请求。但被告没有履行上述裁判文书，也没有向原告支付2018年12月10日以后的租金。原告认为，被告拒不支付租金的行为已严重违反《商铺租赁合同》，按照《商铺租赁合同》第五条约定，原告要求解除《商铺租赁合同》，没收租赁保证金37038元，被告应立即将位于国扬·山语雅景住宅小区一层左侧第18-23号的商铺恢复原状并返还给原告。同时，被告应按每日千分之二标准支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院提起诉讼，请求依法判决。被告温国韶辩称：原告和案涉物业管理公司即佳兆业物业管理(深圳)有限公司(以下简称佳兆业公司)未能向被告提供符合合同约定条件及足以实现合同目的的可持续使用的租赁物，原告无权要求被告支付租金。理由如下：原告未能向被告提供符合合同约定条件及足以实现合同目的的租赁物，被告依法享有先履行抗辩权。原告和被告系租赁合同关系，原告应当向被告提供符合合同约定条件和足以实现合同目的的租赁物。2018年8月9日16时20分左右，租赁物的消防喷淋头突然爆裂喷水，造成案涉租赁物浸水受损，原告和佳兆业公司处理案涉事故足足花费了2个小时，导致了案涉租赁物严重且长时间泡水，产生极大的经济损失，同时也导致了租赁物后续无法恢复正常使用。根据广东省南粤质量技术研究院于2019年9月30日完成的《产品质量鉴定报告》,认定案涉消防喷淋头“曾遭受过较大的外部机械应力导致玻璃球受损”,但原告完成消防验收之日与被告开始使用租赁物的起始之日已相隔差不多两年，且被告作为一般承租人，交接使用租赁物也根本没有能力去检查案涉喷淋头是否仍然处正常运作状态，即该鉴定报告所称的外部机械应力无法排除发生在被告开始使用租赁物之前的可能性，原告应当保障租赁物的正常使用，则必须承担喷淋头自行爆开导致案涉事故发生的相应责任。二、佳兆业公司作为案涉租赁的物业管理方，没有尽到保证租赁物正常可持续使用的物管义务。佳兆业公司为本案所涉租赁物的物业管理方。根据《中华人民共和国消防法》第十八条规定、《广东省实施办法》第十六条和第三十五条规定，物业方负有对管理区域内的共用消防设施进行维护管理的义务，即佳兆业公司应当对包括案涉消防喷淋头在内的共用消防设施进行日常的检查和维护，保证其正常运作及实现其应有的消防作用。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，消防设施本身被认定为物权法第六章所称的共有部分。室内消防喷头是自动喷水灭火系统的关键功能组件，是公共消防设施不可分割的一部分。因此对于消防安全设施，室内室外都属于物业公司管理和维护，维保责任不该也不能进行分割；其次，佳兆业公司作为物业管理者，从未对案涉租赁物所在区域的消防设施进行日常检查和维护，也进而导致了案涉消防喷淋头于何时遭受外部机械应力也浑然不知，把消防喷淋头损坏的风险转嫁在无辜的被告身上；最后，原告及其物业管理人员在2018年8月9日16时20分消防喷淋头爆裂后已接到被告及时的通知，却直至2小时后消防喷淋头才停止出水。作为业主和物业管理方应当熟悉租赁物所在区域的消防管道的设施，但由于原告和佳兆业公司的失职，迟迟无法找到消防管道的末端排水阀和强排阀进行操作，才促使了案涉事故极为严重的蔓延，导致被告的损失进一步扩大。三、案涉租赁物自2018年8月9日发生事故后，被告根本无法使用案涉租赁物，更无法实现合同目的。被告需要强调一点，导致被告无法使用案涉租赁物的根本原因并非在于喷淋头的突然爆裂,而是在于在消防喷淋头爆裂后，消防喷淋头喷水足足长达2小时才被关闭。由于原告和佳兆业公司的失职行为，导致了被告的损失不断扩大，同时也导致了案涉租赁物的严重损坏，地板以及水电系统均被浸泡损坏，案涉租赁物根本无法恢复使用。依据《自动喷水灭火系统施工及验收规范》,消防喷头爆裂后5秒最多90秒，消防控制室就应接到报警信号并确定喷水位置，工作人员就应当关闭该区域消防水开关，然后开启系统末端泄水阀，将本楼层消防水从泄水管排出去。由于原告和佳兆业公司违反消防控制室管理规定，其消防控制室不合格值班人员玩忽职守亦或就没有值班人员，未采取及时得当的应急救援措施，任由消防喷头持续喷水两小时，导致案涉租赁物实质性受损无法恢复正常使用。被告已提供案涉现场的照片，租赁物根本处于无法使用的状态，被告承租该商铺是为了商业所用，但自从案涉事故至今，根本无法使用案涉租赁物进行营业，原告却要求被告支付租金，不存在任何的法理，也严重违背了公平的原则。综上所述，原告提供了可能存在已经受到外部机械应力影响的喷淋头的租赁物，同时佳兆业公司存在严重的失职行为，既没有对租赁物消防系统进行日常的检查和维护，在发生消防系统工作事件后没有及时进行必要且有效的应急救援措施导致被告损失扩大以及租赁物实质性损坏。如原告和佳兆业公司无法提供有资质消防值班人员的证书及值班记录、消防系统工程定期巡检记录单以及发生消防报警后，机器的运作原理及抢救的正确流程的相关证明，应当承担其不利后果。被告尚且不谈无法正常使用案涉租赁物实现合同目的，由于原告和佳兆业公司的严重失职行为，被告已产生了极大的损失。据此，在本案中被告无须为未曾使用的租赁物买单，更无须为存在严重过错的业主方和物业管理方埋单。恳请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：“第一条：甲方将位于国扬·山语雅景住宅小区一层左侧第18-23号商铺，建筑面积为（含公共面积分摊）411.54平方米，出租给乙方经营使用。第二条：租赁期限。1、甲方将该商铺出租给乙方的期限为6年，即自2017年12月11日起至2023年12月10日止，期满本合同自行终止或解除。2、免租期：（1）2017年12月11日起至2018年6月10日为免租期。（2）该免租期已包含为期半年的装修时间，此装修时间自租赁日起计。（3）免租期内，乙方无需支付租金但应承担该物业在免租期间所发生的水、电、物业管理费、租赁税及其它相关杂费。第三条：租金及其它费用交付方式。1、该商铺第一年度月租金为12346元。2018年12月（包括当月）起，该商铺月租金在上一年度基础上分别按每年5%的标准复试递增。2、乙方应在签署本合同的当天向甲方交付相等于三个月租金的租赁保证金和一个月的租金，合计49384元。3、乙方应在签署本合同的当天向甲方交付水费押金4000元，电费押金6000元，合计10000元。水费、电费按供水、供电局收费标准收取。每月管理费按建筑面积2元/平方米收取。5、支付方式：（1）租金按月结算：乙方每月15日前缴纳当月租金、水电费、管理费。（2）支付方式：现金或者银行转账。（3）乙方逾期缴纳水电费、管理费的，甲方有权停乙方水、电，逾期15日，甲方有权解除本合同，没收租赁保证金、水电费押金并将所有款项清偿完毕，商铺内的所有物品及装修甲方处置。乙方逾期缴纳租金的，视为乙方违约。每逾期一日，乙方应按当月租金的千分之二计付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除本合同，没收租赁保证金并要求乙方按照本条标准支付违约金至所有款项清偿完毕之日止。第五条物业装修：乙方承租后，可对物业进行装修。装修所需费用由乙方承担。乙方在装修前，应将装修方案交给甲方及物业管理处审核，同时还需向政府的有关各主管机构申报，经过审查，审核批准后方可施工。乙方在装修时，绝对不可以损害原有的房屋结构，不得擅自拆除房屋墙体，需经甲方书面同意方可拆除，必须依照该物业的使用功能进行装修，并不得破坏或损坏该物业其它相关部分。乙方在中途退租或者期满退租时，不得破坏或者损坏阻型安装的夹层设施并将所拆除墙体恢复原状，乙方破坏或者损坏自行安装的夹层设施或者没有将所拆除墙体恢复原状，甲方没收乙方的租赁保证金、回电费押金及拆墙押金。”签订《商铺租赁合同》后，原告依约交付商铺给被告使用，被告也对商铺进行装修。免租期结束后。被告支付了2018年6月11日至2018年8月10日的租金24692元。2018年8月9日，案涉商铺在装修过程中发生消防喷淋头爆裂喷水，导致案涉商铺浸水，此后温国韶与国扬公司发生纠纷，温国韶从2018年8月11日起没有缴纳租赁费。2018年9月21日，温国韶以商铺出现消防喷淋头突然自爆喷水，造成其财产损失为由，以国扬公司违约为由，向恩平市人民法院起诉国扬公司赔偿损失人民币1280385元、承担评估费26000元、2017年12月11日签订的《商铺租赁合同》租赁期限自该案判决生效之日起计、给予温国韶10个月装修免租期（即温国韶自该案判决生效之日起10个月内免交租金给国扬公司，恩平市人民法院于2019年11月18日作出（2018）粤0785民初1673号民事判决，驳回温国韶全部诉讼请求。温国韶不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）粤07民终224号民事判决，认为温国韶主张国扬公司对涉案事故造成的损失存在重大过错，依据不足，不予支持；若温国韶认为涉案租赁物的物业管理方存在物管过错，可另循途径解决，判决驳回上诉，维持原判。2018年11月16日，国扬公司以温国韶未缴纳租赁费为由提起诉讼，请求温国韶支付2018年8月11日至2018年12月10日的租金49384元及2018年3月11日至2018年12月10日的物业管理费7407元，并从其起诉之日起至实际清偿之日止按月利率2%计算支付逾期租金违约金。恩平市人民法院于2019年12月19日作出（2018）粤0785民初2002号民事判决，判决温国韶应支付拖欠租金49384元及违约金（自2018年11月16日起至2018年12月10日止，以拖欠租金37038元为基数，自2018年12月11日起至本院确认支付之日止，以拖欠租金49384元为基数，按照中国人民银行规定同期同类贷款利率加收30%计算）；支付物业管理费7407元给国扬公司；驳回国扬公司其他的诉讼请求。温国韶不服一审判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2020年7月7日作出（2019）粤07民终591号民事判决，认为温国韶主张因国扬公司提供的商铺不符合约定的利用条件，致使其无法使用商品实现自身的商业目的，其不应向国扬公司支付租金，温国韶的该项主张实际是对国扬公司的先履行抗辩权，（2020）粤07民终224号案件未予认定国扬公司存在未及时关闭水闸和打开泄水闸的过错，温国韶也未能提交足以推翻（2020）粤07民终224号民事判决的证据，温国韶该项主张，缺乏事实依据，不予支持。温国韶逾期未交纳租金、物业管理费构成违约，判决驳回上诉，维持原判。另查，被告于2020年12月10日向本院提出追加佳兆业物业公司作为第三人参加诉讼，因本案属于租赁合同纠纷，被告申请理由与本案无关，本院未予准许。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与被告在自愿、公平的基础上签订《商铺租赁合同》，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。关于《商铺租赁合同》的解除问题。原告国扬公司主张被告温国韶在（2018）粤0785民初2002号民事判决生效后没有履行判决，也没有支付2018年12月10日之后的租金，根据《商铺租赁合同》第五条约定温国韶逾期15天支付租金，原告有权解除合同，解除合同的时间为法院确定合同解除的时间。被告温国韶在庭审时同意解除合同，但认为案涉商铺在2018年8月9日已事实上无法使用，合同目的无法实现，合同解除时间应为2018年8月9日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”上述规定对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，国扬公司行使解除权，应向温国韶发出解除合同通知书，明确通知温国韶解除双方的合同关系。国扬公司明确表示没有向对方发出过解除合同通知书，国扬公司并没有依据上述规定通知温国韶解除双方的合同关系。为此，国扬公司请求依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同，理据不足，本院不予采纳。本案中，国扬公司请求解除合同，温国韶同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”国扬公司与温国韶一致同意解除涉案的《商铺租赁合同》，本院予以支持。对于合同解除时间，应为本案庭审时双方达成一致解除意思的日期即2020年12月10日，对于被告温国韶辩称合同于2018年8月9日解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告请求被告支付租金及违约金的问题。根据《商铺租赁合同》约定，被告应于每月15日前缴纳当月租金，每逾期一日，被告应按当月租金的千分之二计付违约金。被告自2018年8月11日起没有交纳租金，被告拖欠的2018年8月11日至2018年12月10日的租金49384元已经生效判决予以确认，现原告主张被告支付2018年12月11日起至合同解除之日即2020年12月10日止的租金318888元，符合合同约定，本院予以支持。至于迟延履行违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合《商铺租赁合同》约定租金每逾期一日应按当月租金的千分之二计付违约金，该违约金约定过高，本院应予调整。本院确定被告应自2020年12月11日起至实际清偿之日止，以拖欠租金318888元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付给原告。对于被告辩称无法实现合同目的不应支付租金的问题，本院认为，根据上述（2018）粤0785民初1673号民事判决、（2020）粤07民终224号民事判决的认定，结合本案中被告温国韶的举证，被告温国韶并未能提供证据证明国扬公司存在未及时关闭水闸和打开泄水闸的过错，故被告温国韶的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。关于原告主张被告将案涉商铺恢复原状、退还租赁物、退还租赁保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施或者赔偿损失”、第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，在案涉商铺租赁合同已解除的基础上，被告应返还案涉商铺给原告。同时，双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定“乙方在中途退租或者期满退租时，不得破坏或者损坏阻型安装的夹层设施并将所拆除墙体恢复原状，乙方破坏或者损坏自行安装的夹层设施或者没有将所拆除墙体恢复原状，甲方没收乙方的租赁保证金、回电费押金及拆墙押金”，根据上述约定，结合本案租赁合同的履行情况，本院支持原告不予退还租赁保证金37038元，对于原告主张被告将案涉商铺拆除墙体恢复原状的请求不予支持。关于原告主张被告支付自《商铺租赁合同》解除之日起至将商品恢复原状并返还之日止的租金损失。本院认为，《商铺租赁合同》解除后，被告应当返还商铺给原告，但是应当给予被告合理的返还时间。在该合理期间被告未能交付，应当承担逾期交付的违约责任。案涉租赁物为商铺，被告逾期交付实际造成原告的租金损失，结合《商铺租赁合同》第四条第3点“特别约定：3……乙方逾期占用物业期间应按照原租赁合同约定的租金标准的双倍缴纳场地占用费”,本院确认被告应从逾期交付租赁物之日起至实际交付之日止，以实际逾期天数按照月租金14291.55元/月计付租金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告恩平市国扬房地产开发有限公司与被告温国韶2017年12月11日签订的《商铺租赁合同》于2020年12月10日解除;二、被告温国韶应在本判决生效之日起三十日内返还国扬·山语雅景住宅小区一层左侧第18-23号的商铺给原告恩平市国扬房地产开发有限公司；被告温国韶逾期交付租赁物，应支付租金损失（从逾期交付之日起至实际交付之日止，以实际逾期天数，按照月租金14291.55元/月计付）给原告恩平市国扬房地产开发有限公司；三、被告温国韶应在本判决生效之日起十日内支付拖欠租金318888元及违约金（以拖欠租金318888元为基数，自2020年12月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）给原告恩平市国扬房地产开发有限公司；四、租赁合同保证金37038元归原告恩平市国扬房地产开发有限公司所有；五、驳回原告恩平市国扬房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3193.55元（原告已预交），由被告温国韶负担。原告恩平市国扬房地产开发有限公司预交的案件受理费3193.55元，由本院予以退回；被告温国韶应向本院补缴案件受理费3193.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年十二月三十日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹