河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11076号 上诉人（原审被告）：石家庄博皇商贸有限公司，住所地：石家庄市新华区中华北大街**鑫明商务中心**，统一社会信用代码：91130104MA07UMCR4X。 法定代表人：张某云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：程旭辉，系该公司职员。 委托诉讼代理人：邹志成，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：石家庄房壹佰网络科技有限公司，住所，住所地：石家庄市新中华北大街**鑫明商务中心**社会信用代码：91130100347766240W。 法定代表人：李少民，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王庆刚，河北金龙律师事务所律师。 原审被告：张某云，男，汉族，1980年12月5日生，住湖南省湘乡市望春门县。 上诉人石家庄博皇商贸有限公司（以下简称因博皇商贸公司）与被上诉人石家庄房壹佰网络科技有限公司（以下简称房壹佰网络科技公司）、原审被告张某云房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄博皇商贸有限公司上诉请求：1、请求撤销(2020)冀0105民初2738号判决书判决1-3项，判决上诉人无需支付被上诉人租金、违约金、免租期房租；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人因新冠疫情未能营业，因此未按期限支付房租，疫情结束后已支付房租。不应向被上诉人支付违约金93009元。最高人民法院《关于依法妥普审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意（二）》（以下称“《指导意见二》”）第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。法条明确规定疫情期间未按期支付房租，承租人不承担违约责任，一审判决要求上诉人承担违约金93009元，属于适用法律错误。二、上诉人不应向被上诉人支付免租期房租230050元。一审判决本院认为部分写明“被告（即上诉人》所欠租金事实清楚，已构成《房屋租赁合同》中规定的违约情形，故原告要求被告支付免租期租金230050元于法有据，本院予以支持《第五页倒数第二段）”。一审判决将支付免租期房租。作为上诉人违约责任同上述违约金一样，属于适用法律错误。根据《指导意见二》规定，上诉人不应支付。三、104室房屋租金，法院公告书要求上诉人不予支付，上诉人不应支付104室租金18634元。涉案房屋所有权人为邢天，邢天因有未执行案件，石家庄桥西区法院公告拍卖涉案房屋，案号为(2020)冀0104执1714号（详见上诉人一审证据一）,桥西区法院要求被告暂停支付房租。如原告有异议，可联系耿跃飞法官（详见上诉人一审证据二）。法院生效文书要求上诉人不支付104号房屋租金，一审法院在桥西区法院没有撤销该公告情况下，判决要求上诉人支付，导致两份生效法律文书自相矛盾。四、312/412室租金上诉人已支付到2020年9月30日，不应再支付2020年5月15日前房租291395元。上诉人2020年7月27日向被上诉人支付了租金460,100元，支付到2020年9月30日。上诉人支付后立即向一审法院做了汇报，一审判决要求上诉人重复支付租金、明显判决错误。综上，疫情过后国务院出台多项规定保护民营企业，减税降费。并规定国企减免三个月房租。最高院《指导意见二》第14条规定了“人民法院应当充分考虑疫情或者疫情防控措施对目标公司业绩影响的实际情况”第15条规定了“要最大限度维护债务人的持续经营能力”。一审判决全然未考虑疫情导致经济系统性风险，适用法律错误，请贵院支持上诉人的上诉请求，判决上诉人不用支付被上诉人上述款项。 石家庄房壹佰网络科技有限公司答辩称，上诉人所提到因疫情原因拖欠房租不属实。上诉人在疫情开始之前就已经处于违约状态，并且上诉人在疫情结束后，长达几个月的时间内未支付房租。因此，其强调因疫情未营业不属实，不能适用最高院关于依法审理新冠肺炎疫情期间指导意见。石家庄博皇商贸有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张某云未到庭。 石家庄房壹佰网络科技有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的鑫明商务中心104室《房屋租赁合同》和鑫明商务中心312、412室《房屋租赁合同》。二、责令被告商贸公司立刻返还原告鑫明商务104室、312室和412室房屋。三、判令被告商贸公司支付所欠原告鑫明商务中104室房屋租金18634元；所欠原告鑫明商务中心312、412室房屋291395元；并计算至实际交还房屋日。四、判令被告商贸公司支付原告鑫明商务中心104室租赁合同违约金36284元；鑫明商务中心312、412室房屋租赁合同违约金319769元。五、判令被告商贸公司支付鑫明商务312、412室免租期房租230050元。六、判令被告张某云对上诉债务承担连带责任。七、诉讼费用和保全费用由二被告承担。合计请求费用896132元。 一审法院认定事实：原、被告双方2018年11月21日签订了鑫明商务中心104室《房屋租赁合同》。104室房屋租赁合同约定被告石家庄博皇商贸有限公司（以下简称：商贸公司）租赁原告代管的鑫明商务中心104室房屋，房屋建筑面积102.11平米，租赁期限自2018年12月15日至2023年11月21日，付款周期在合同签订半年内按季度支付，半年后按半年支付，第一、二期租金每期为人民币27953元整，第三期以后每期租金为人民币55905元整，第一期租金应在2018年12月21日前支付给原告，第二期租金应在2019年03月05日支付，以后每期租金乙方在前期租金对应期限届满前15日内支付。合同中约定乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金。乙方拖欠租金超过10天，经催告后仍不支付，甲方有权解除合同并收回房屋，且乙方须按实际使用日交纳租金和滞纳金，并向甲方支付年度租金的30%作为违约金。被告博皇商贸公司自2020年3月15日欠租至今。同日，原、被告双方签订关于鑫明商务312、412室《房屋租赁合同》，合同约定被告商贸公司承租原告代管的鑫明商务312、412室建筑面积1483平米的房屋，租赁期限为2018年11月22日至2023年11月21日，免租期为90天，具体为2018年11月23日至2019年01月22日，2020年07月22日至2021年02月21日止，免租期内租金为零元。房屋付款周期在合同签订半年内按季度支付，半年后按半年支付，第一、二期租金每期为人民币230050元整，第三期以后每期租金为人民币460100元整，第一期租金应在2018年11月26日前支付给原告，第二期应在2019年02月07日支付，以后每期租金乙方在前期租金对应期限届满前15日内支付。合同中约定乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金。乙方拖欠租金超过10天，经催告后仍不支付，甲方有权解除合同并收回房屋，且乙方须按实际使用日交纳租金和滞纳金，并向甲方支付年度租金的30%作为违约金，被告博皇商贸公司自2020年1月21日开始欠租。合同签订后，原告按时交付房屋给石家庄博皇商贸公司使用。2020年4月23日，原告通过顺丰快递向被告公司邮寄了解除房屋租赁合同的通知。另查，石家庄博皇商贸公司为一人公司，股东张某云持股100%。庭审中，被告博皇商贸公司对原告主张的被告所欠付的租金、违约金、免租期内房租计算方式及数额无异议，但认为违约金过高，且因疫情原因希望减免租金。一审法院认为，房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，双方应依约履行。被告对于原告主张拖欠其租金的时间、计算方式、数额均无异议，故原告要求被告支付截止至2020年05月15日租金310029元(104室房屋租金18634元；312、412室房屋291395元)的主张，应予以支持。且被告所欠租金事实清楚，已构成《房屋租赁合同》中规定的违约情形，故原告要求被告石家庄博皇商贸有限公司支付免租期内租金230050元的诉讼请求于法有据，予以支持。关于违约金，被告认为原告主张过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案被告石家庄博皇商贸有限公司实际欠付原告不满一年租金，所以应当认定本案原告要求违约金过高。被告实际欠付原告截止至2020年05月15日的租金310029元(104室房屋租金18634元；312、412室房屋291395元)应视为原告的实际损失，故酌情支持被告支付原告违约金93009元（310029元×30%）被告博皇商贸公司在疫情期间欠租应认定为《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定的为受疫情或者疫情防控措施原因欠付租金，故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。根据法律《中华人民共和国公司法》第六十三条至规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产时，应当对公司债务承担连带清偿责任。本案中，被告石家庄博皇商贸有限公司系自然人独资的一人有限责任公司，被告张某云系其自然人股东，被告张某云应对被告家庄博皇商贸有限公司的财产独立于其个人财产进行举证，其未能举证，且拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，故应对涉案债务承担连带清偿责任。故原告要求被告张某云承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告石家庄博皇商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告石家庄房壹佰网络科技有限公司截止至2020年05月15日的所欠租金310029元(其中鑫明商务中心104室房屋租金18634元；312、412室房屋291395元)。二、被告石家庄博皇商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告石家庄房壹佰网络科技有限公司合同违约金93009元。三、被告石家庄博皇商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告石家庄房壹佰网络科技有限公司鑫明商务中心312、412室免租期房租230050元。四、判令被告张某云对本判决一、二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告石家庄房壹佰网络科技有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费12761元，减半收取6380.5元，保全费5000元，由被告石家庄博皇商贸有限公司、张某云共同负担。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人于2018年11月21日签订的鑫明商务中心104室《房屋租赁合同》，于法不悖，应为有效合同。双方均应依此合同约定履行自己的义务。上诉人在被上诉人将房屋交付之后未按合同约定支付租金，系违约行为，应承担违约责任。上诉人主张其未支付租金系因疫情影响，经查上诉人在疫情爆发之前的2020年1月20日就已拖欠租金，根据最高人民法院相关司法解释的规定，因违约造成合同延期发生不可抗力的，违约方不应免责，故上诉人主张其系疫情导致违约，不承担违约责任的理由不能成立。另外，上诉人主张18634元租金不应支付，经查上诉人主张的桥西区人民法院（2020）冀0104执1714号公告中并未禁止上诉人交纳上述租金。综上，上诉人的上诉理由不成成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12761元，由上诉人石家庄博皇商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  赵卓卓