广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25286号原告：陈国彪，男，1957年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：赵小燕，女，1963年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区，两原告共同委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨志恒，广东广大律师事务所律师。被告：王荣辉，男，1950年4月22日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北62号3楼。负责人：陈汉华，经理。委托诉讼代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。原告陈国彪、赵小燕诉被告王荣辉、广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司（以下简称“凤凰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈国彪、赵小燕的共同委托诉讼代理人杨练飚、被告凤凰公司的委托诉讼代理人何文颖到庭参加诉讼。被告王荣辉下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告陈国彪、赵小燕向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助两原告办理位于广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号802房的产权过户登记手续；2、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告与广州市海珠区华联房产服务公司（以下简称“华联公司”）于1996年1月18日签订了《房屋安置协议书》，约定：两原告向华联公司购买位于广州市工业大道路凤凰北三街一至五号第东梯802房，二房一厅一厨一厕，面积为47.58平方米；每平方米3990元，成交总价为189844.2元；华联公司负责代两原告办理合法产权手续；两原告付齐全部款项，即享有该房的买卖权；两原告将房屋全部款项付清后，华联公司负责将该房屋于1996年1月30日前交付两原告使用；在本楼房集齐全部资料，玖个月内由华联公司负责办理产权手续，如超期由华联公司负责一切责任。该协议签订时在广州市海珠区公证处办理了公证书。合同签订后，两原告全额向华联公司支付了购房款，华联公司于1996年8月6日向两原告出具了房款发票。两原告于1996年1月底在收到华联公司交付的802房后，对房屋进行装修后使用至今。涉案房屋是由案外人广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处申请规划报建，并由其下属的被告凤凰公司与华联公司合作建设的，故海珠区工业大道北路凤凰三街北64，65号（共14套）（包括涉案的802房）登记到被告二名下。被告王荣辉是华联公司的法定代表人，1998年9月10日，华联公司注销，被告王荣辉作为华联公司的法定代表人出具一份《债权债务承诺书》，由被告王荣辉承担华联公司歇业前发生的债权债务，故被告王荣辉系本案的适格被告，并由其代华联公司承担涉案合同的相应义务。综上，两原告已经依约支付了全部的购房款并占有、使用涉案房屋，现被告在合同约定的期限内未能为两原告办理涉案房屋的房地产权证，其行为已经明显构成违约，严重损害了两原告的合法权益。被告王荣辉没有提出答辩意见和举证。被告凤凰公司辩称：两原告提起诉讼的依据是1996年1月18日由华联公司与两原告签订的《房屋安置协议书》。从《房屋安置协议书》签订主体来看，被告凤凰公司并不是该《房屋安置协议书》的当事人或签约人。根据合同相对性原则，被告凤凰公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务。涉案房屋由被告凤凰公司与海珠区华联房屋搬迁安置服务部合作改建，根据双方于1992年4月30日签订的《房屋搬迁安置改建承包合同》第四条约定，涉案大楼建成后按照总建筑面积平均分配，各方各占百分之五十的房屋面积及产权。大楼建成后涉案房屋依法分配至被告凤凰公司名下，被告凤凰公司未有出售涉案房屋。经审理查明：两原告于1986年1月9日登记结婚。1996年1月18日，两原告（乙方）与广州市海珠区华联房产服务公司（甲方）签订《房屋安置协议书》，约定，甲方提供位于广州市工业大道路凤凰三街北1至5号东梯802层二房一厅一厨一厕，面积47.58平方米给乙方安置居住；该房屋是由乙方委托甲方代办产权的房屋；由甲方代收取房屋土建费，搬迁、安置、拆迁、补偿等每平方计人民币3990元正，总额共189844.2元；乙方先付房屋预付款（定金）人民币壹万元给甲方，签订协议后伍天内付总额15万，以后每三十天时付总额柒仟元，今年7月前时付总额100%；甲方负责代乙方办理合法产权手续，费用按房管部门规定支付；乙方将房屋全部款项的15万付清后，甲方负责将该屋于1996年1月30日前交付乙方使用；在本楼房集齐全部资料，玖个月内由甲方负责办理产权手续，如超期由甲方负责一切责任；等。广州市海珠区公证处于1996年1月19日以（96）穗海证经字第0152号公证书对上述协议书进行了公证。1996年8月6日，华联公司向原告陈国彪出具了两张发票，分别载明凤凰北三街802房房款189844.2元。1996年2月5日，广州市海珠区人民政府凤凰街道办事处与华联公司签订《关于凤凰北三街64至66号综合楼分配协议》，约定：综合楼64-66号一至三层，64号梯703、704、901、902、903号房，65号梯705、801、802、803、804、903号房为凤凰街办事处所属分配权；综合楼64-65号四至六层，64号梯701、702、705、801、802、803、804、805,65号梯701、702、703、704、706、901、902、904号房为华联公司所属分配权；等。同日，广州市海珠区人民政府凤凰街道办事处与华联公司签订《街办事处、华联所有权面积分配表》，约定：一、二、三层面积，增四层面积46.0656共1828.9304平方米，65号梯八层、64号梯九层面积加65号903面积，扣64号904面积共543.2498平方米，街办处所有；五、六层面积增四层面积578.8562共1828.6998平方米，65号梯九层，64号梯八层面积扣65号903面积，增64号904面积共532.6498平方米，华联所有；七层面积，其中凤凰街办处218.76平方米，华联公司406.1618平方米；等。1998年9月10日，华联公司注销。广州市工商行政管理局海珠分局的档案资料中有一份由王荣辉于1998年8月13日书写的《债权债务承诺书》，内容为“本人是华联公司法人代表王荣辉，因本公司近年经营亏损，已由1998年8月1日起停止营业，现向有关部门申请歇业，本人愿承担华联公司歇业前发生的债权债务，特此承诺”；等。据查册时间为2020年8月28日的《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区工业大道北路凤凰三街北64、65号（14套）（包括64号802房）的产权人为被告凤凰公司。2020年12月4日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的《购房资格证明》，载明：经核查，截至2020年12月4日止，两原告具备本市住房限购区域内的购房资格。广州市公安局海珠区分局龙凤派出所于2020年8月20日出具证明：原门牌××至5号东梯”对应的新门牌为××”。两原告、被告凤凰公司均确认如下事实：广州市海珠区凤凰工业公司变更名称为广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司（即本案被告凤凰公司）;广州市海珠区人民政府凤凰街道办事处变更名称为广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处；广州市工业大道路凤凰三街北1至5号东梯802房现址为广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号802房。被告凤凰公司表示：涉案大楼由华联公司投资，由其提供用地，用其名义负责报建手续，认可广州市海珠区人民政府凤凰街道办事处与华联公司签订的协议，涉案房屋分配给华联公司。两原告表示同意自行承担本案受理费。两原告为证明涉案房屋由其使用，提交了涉案房屋水、电、宽带等使用凭证。被告凤凰公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告凤凰公司为证明其主张，提交了如下证据：广州市海珠区凤凰工业公司（甲方）与广州市海珠区华联房屋搬迁安置服务部（乙方）于1992年4月30日签订的《房屋搬迁安置改建承包合同》，约定：甲方将工业大道北凤凰北三街一至五号地段旧厂房，占地面积七佰六十八平方米作改建综合大楼的用地，乙方负责承包搬迁安置、组织职工集资、建筑施工管理；综合大楼拟建九层，总建筑面积约为四仟平方米，总投资约贰佰六十万元人民币，由乙方全部负责集资支付，以及工程前后期工作的一切费用（除征地费用外）；大楼建成后，按总建筑面积平均分配，甲乙双方各占百分之五十的房屋面积及产权，其中一至三层、七层归甲方所有，不足部份的房屋在第九层补足，四至六层八层及九层部份的房屋由乙方安排职工居住；等。2、广州市海珠区凤凰工业公司（甲方）与广州市海珠区华联房屋搬迁安置服务部（乙方）于1992年4月22日的签订《补充合同书》，约定：双方就海珠区工业大道北凤凰北三街一至三号地段，原签订的《房屋搬迁安置改建承包合同》的基础上，签订以下补充合同书；乙方所分配的面积，应由甲方提供有关行政手续及资料以职工集资及房改的形式，积极协助乙方办理各住户的产权分割公证等相应手续；等。证据1-2拟证明涉案房屋依法分配给被告凤凰公司，被告凤凰公司未出售房屋。两原告质证表示：上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议,涉案房屋是改建房屋，大确权只能登记在被告凤凰公司名下，被告凤凰公司有配合被告王荣辉将涉案房屋过户到两原告名下的义务。本院认为：两原告主张其与华联公司签订的《房屋安置协议书》约定的广州市工业大道路凤凰三街北1至5号东梯802房现址为广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号802房，根据广州市公安局海珠区分局龙凤派出所出具的证明、当事人的陈述及两原告提供的使用涉案房屋的证据，本院对两原告的该主张予以确认。涉案房屋产权现登记在被告凤凰公司名下，但从被告凤凰公司提交的《房屋搬迁安置改建承包合同》、《补充协议书》及广州市海珠区人民政府凤凰街道办事处与华联公司签订的《关于凤凰北三街64至66号综合楼分配协议》、《街办事处、华联所有权面积分配表》的内容来看，该房屋系分配给华联公司的。诉讼中，被告凤凰公司对此亦予以确认，故本院对该事实予以认定。因此，华联公司有权出售涉案房屋。两原告与华联公司签订的《房屋安置协议书》约定华联公司提供涉案房屋给两原告，两原告支付对价，故该《房屋安置合同》实为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系成立。上述合同是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。华联公司注销后，其歇业前发生的债权债务由被告王荣辉承继，故被告王荣辉应承担涉案合同的相应义务。两原告主张其已向华联公司付清购房款，并接收房屋使用至今多年，提交了华联公司出具的发票等证据予以证明，被告王荣辉对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。本院对两原告主张的该事实予以认定。《房屋安置协议书》约定华联公司负责代两原告办理合法产权手续，华联公司一直未为两原告办理，故两原告要求被告王荣辉协助办理涉案房屋的产权过户登记手续符合合同约定，本院予以支持。但涉案房屋产权现登记在被告凤凰公司名下，被告凤凰公司亦确认该房屋系分配给华联公司，故两原告要求被告凤凰公司协助办理涉案房屋的产权过户登记手续合法有理，本院予以支持。两原告表示自行承担本案受理费，是其对自身权利的处分，经审查，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司、王荣辉在本判决生效之日起五日内，协同原告陈国彪、赵小燕办理广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号802房的产权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月二十二日书记员  于悦姗何国卫